附件10.4

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维多利亚房地产研究所有限公司

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租户：TELIX INTERNATIONAL PTY LTD

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目录表

租客契诺：

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本租约由附表所指明的处所的业主与租客订立，租期由附表所指明的生效日期起计。

本租约包括-

如果该法案适用，本租约的效力受该法案的约束。

租客与业主的契诺和协议如下-

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租客必须获得房东或管理代理人的书面同意。

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房产或租客在房产中的合法或衡平法上的权益，除非房东或管理代理人在每一种情况下事先给予书面批准。

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在任何一种情况下

按要求支付所需的额外金额。

即使这份租约已经到期或即将结束。

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业主与租客的契诺和协议如下-

承租人在租期内或超持期间，可以与他人共同使用通常的进出房屋的方法。

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在收到书面要求时，向租户提供业主就该房产购买的保险的详细情况。

业主与租客的契诺及协议如下-

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将于附表所指明的每个街市检讨日按物业当时的市值租金(租金)进行检讨。

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除非房东和租客另有书面协议。

R等于A乘以B除以C

凡-

“R”是由调整日期起应缴的经调整租金；

“A”是紧接调整日期前应缴的租金；

“B”为紧接调整日期前一个季度的消费物价指数；

“C”是指紧接上一调整日期前一季的消费物价指数，或如无上一调整日期，则为紧接生效日期前的季度消费物价指数。

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然后，租金和支出--或考虑到损坏或破坏的性质和程度，或考虑到租户对房舍的允许使用的任何干扰--将被暂停或停止支付，只要该房舍不适合占用和使用。

除房东自愿退出或该法(如果适用)规定的情况外，租户不会因楼内或楼内提供的任何服务停止、损坏、失败或故障而要求或允许房东 要求赔偿、补偿或减免租金。“服务”包括但不限于电力、燃气、水、洒水器、警报器、水泵、空调、供暖、冷却或通风设备、热水服务、清洁、电梯或自动扶梯。

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对于因非房东疏忽而造成的任何损坏或伤害，房东概不负责。该损坏或伤害包括房东的雇员、承包商、代理商、被许可人或被邀请人的财产。在法律允许的范围内，承租人就因承租人使用房产而引起的或与之相关的所有索赔、责任、诉讼、诉讼、要求、判决或费用向房东进行赔偿，并同意让房东继续得到赔偿。

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寄往附表所列收件人的地址或电子邮件地址(视情况需要而定)，或以书面提供的当事人最后为人所知的地址或电子邮件地址， 或当事人的注册办事处。

在通知张贴之日之后。

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第1、2、3、4、5、6、9、12、14和16条是本租约的基本条款。如果租客违反了基本条款，房东可以接受拒绝， 如果房东不接受拒绝基本条款，并不阻止房东接受随后对相同或另一个基本条款的拒绝。

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如果在附表中指定了担保人，承租人必须在签订本租约的同一天获得担保人的担保和赔偿，并将已签署的担保和赔偿交付给房东。如果房东选择，在担保人签署担保和赔偿并交付给房东之前，本租约不会生效。

“澳大利亚统计局”是指澳大利亚统计局或其继任者。

“默认”/“默认”是指承租人没有采取合理的措施，而如果采取这些措施，本可以防止导致违反本租约规定的承租人义务的行为、事项或事情。

“法令”系指2003年零售租赁法。

“破产行为”具有1966年《破产法》第40节所赋予的含义。

“银行担保”是指由认可的存款机构根据1959年银行法所作的担保。

“建筑物”是指房屋构成其一部分的建筑物。

“控制”的含义与2001年“公司法”第50AA条所给出的含义相同。

“法庭”包括审裁处。

“消费者物价指数”指澳大利亚消费者物价指数，澳大利亚墨尔本所有组别指数，由澳大利亚消费者协会公布。

“电子通信”具有2000年“电子交易(维多利亚)法”第3条所赋予的含义。

“必要的安全措施”具有该法案所赋予的含义。

“担保人”系指附表中所指的个人或公司或其中一个或多个；

“担保和赔偿”是指REIV的标准担保和赔偿代码142或类似形式的担保和赔偿。

“信息”用于电子通信时，具有2000年“电子交易(维多利亚)法”第3条所赋予的含义。

“房东”指附表中所指的个人或公司或法人团体或其中一个或多个，包括受让人、遗嘱执行人、管理人或房东和复原人的继承人。

“PPSA”指2009年“个人财产证券法”。

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“REIV”指维多利亚房地产学会有限公司ACN 004 201 897或其后继者。

“标志”包括广告。

“承租人”指附表中所指的个人或公司或法人团体或其中一个或多个，包括承租人的遗嘱执行人、管理人和许可受让人，在上下文允许的情况下，还包括承租人的雇员、代理人、承包商、被许可人或受邀者。

“适用的澳大利亚标准”是指由澳大利亚标准有限公司ACN 087 326 690或其后继者发布的标准。

“书写”包括以可见形式表示或复制文字、图形或符号的所有方式，并相应地阅读涉及书写的表达。

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本租约日期：30/11/20 22

房东：科兰投资有限公司。

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场地 *：

北墨尔本弗莱明顿路55号4层401、402、403和405-410单元（含）是所有权证书第10937卷中包含的土地 对开页986、987、988和990-995（含）并显示为 [交叉影线和影线]关于本租约所附的计划。3051

（* 在本租约的每个部分附上计划，如果适用）

任期：6年

学期开始日期：20年1月12日22

业主的固定装置和配件（第5.1（a）条）：灯光配件、地板、空调、烟雾探测器以及业主安装的所有其他配件、固定装置和配件

（* 如果空间不足，请附加额外页面）

进一步任期（第23条）：3年

行使续任选择权的最后日期（第23.1（d）条）：20年8月31日28

下一个任期的开始日期（第23条）：2028年1月12日

起价 *（第1条）：每年436，506.00美元 ** / 每个日历月**

*租金不包括商品及服务税，除非方格内出现“包括商品及服务税”或“租金无须支付商品及服务税”：

起租日期(CL1)：01/12/20 22

业主的租金及支出损失保险期(Cl2.1(H))：_

房东公共责任保险(Cl2.1(H))：$20000,000.00

不包括支出(CL 2.1)：向房地消费或提供的单独计量的公用事业和服务。

支出、分摊方式(CL 2.3)：不适用

房屋可出租面积与建筑物可出租面积的比例(Cl2.4(A))：不适用

建筑物运营费用，分摊(Cl3.2(A))：不适用

许可用途(CL12.2)：办公室、医学影像及相关用途，须经有关当局批准(S)。

保证金(CI.16.1)：共*$         呃，还是或*相当于4.0个月租金加商品及服务税。

(*填写所需的一项，删除另一项)

保证金将以现金形式提供，除非方框中出现“银行担保”：

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市场租金审查日期（第24.1条）：2028年1月12日

租金日期的CPI调整（第25.1条）：_

固定租金上涨百分比或金额（第26.1条）：3.5%

固定租金上涨日期（第26.1条）：2023年12月1日、2024年12月1日、2025年12月1日、2026年12月1日、2027年12月1日、2029年12月1日和2030年1月12日

代码144   商业租赁明细表©

作为契约执行，如果由公司执行，则按照2001年公司法第127条所述的方式执行。

代码144A   商业租约特别条件附表©

使用本附表记录-

[对特殊条件连续编号，从1开始]

1%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、3%、3%、7%、7%、7%、7%、7%、7%、7%、7%、7%、7%、7%、7%、7%、7%、7%、7%、7%、7%、7%、7%、7%、7%、7%、7%、7%、7%、7%

承租人应根据租约规定的义务，负责与房舍有关的清洁费用和废物处理。

2%的费用，不包括律师费：

尽管租约有第18.1(A)(I)条，租户和房东将自行承担准备、谈判和执行本租约文件所产生的法律费用。

3%的租赁激励措施：

A.根据承租人聘用承包商进行装修工程的情况，房东将向承租人提供331,198.92美元加商品及服务税的奖励，金额相当于自开工之日起18个月的一半租金加商品及服务税(奖励)。

B.该奖励将按如下方式支付：

I.相当于200,000美元外加商品及服务税的金额，作为对租户装修工程的贡献(装修贡献)，并在业主收到租户的有效税务发票后14天内支付；以及

二、优惠的余额(即优惠减去装修供款)将在租期(减租)的首18个月内以平均租金折扣形式提供给 ，方法是从2022年12月1日至2024年5月31日的18个月期间的每笔每月租金中扣除7,288.83美元(加商品及服务税)。

C.除了装修费用和租金减免外，房东还必须在租户签订本租约之日起14天内向租户支付相当于15,000美元外加商品及服务税的金额，作为作为租户代理人的世邦魏理仕咨询费(世邦魏理仕的出资)。

D.如果房东没有在本特殊条件规定的期限内支付装修费用或世邦魏理仕租金，则尽管本租约有任何其他规定，租户仍可将租金或租客根据租约应支付给房东的任何其他金额(除租金减免外)抵销。

代码144A   商业租约特别条件附表©

此特殊条件不适用于本租约的任何延期或续期

4个许可证：

承租人负责获得与允许的使用有关的任何许可(S)，并必须确保物业的使用符合所有相关的法定和卫生部门的法规和要求，以及与承租人对物业的特定用途有关的职业健康与健康和S要求。

房东的5件作品：

A.根据双方满意的规格和价格，各方合理和迅速地采取行动，业主将在收到承租人或其承包商的有效税务发票(可能一次性或在业主工程相关部分完成后单独开具)后14天内，向承租人偿还下列工程(业主工程)的费用或按指示支付承租人的费用：

1.粉刷现有墙壁和门(估计费用为6765美元，不含商品及服务税)；

二、供应和安装新的普通地毯砖(估计费用为45448美元，不含商品及服务税)；

三、更换房舍外窗的内部遮阳卷帘(X48)：(估计费用25200美元，不含商品及服务税)；

四、更换吊顶瓷砖，包括拆除现有瓷砖，但不包括拆除或更换天花板瓷砖格栅(估计费用23250.00美元，不含商品及服务税)；

V.更换基本建筑物一般租赁区的LED照明装置，包括拆除业主未负责的现有照明设备；以及

六、在一般租赁区更换新的空调调节器/旋流散热器(估计费用为34 944.00美元，不含商品及服务税)。

B.关于特别条件5a中所指的估计费用：

房东和租客承认并同意，这些只是估计金额，可能会有所变化；

二、如果承租人估计业主工程的修订成本(修订成本)将比特殊情况下的估计成本超出5%以上：

1.业主可为采用与租客报价相同规格和条款的业主工程取得其他报价(业主报价)；及

2.如果业主报价中规定的金额为修订成本的95%或更少，业主和租户必须在承租人开始工程之前同意承包商的聘用和业主工程的金额。

C.如果房东没有在本特殊条件规定的期限内向租户偿还房东的工程费用，尽管本租约有任何其他规定，租户可以用租金或租户根据租约应支付给房东的任何其他金额来抵销未偿还的金额。

D.双方同意：

业主的作品是业主的财产；以及

代码144A   商业租约特别条件附表©

二、租客独家使用业主的作品，在租约期间或租客独家使用期间，房东不得将业主作品的任何部分从房产中移走。

E.特殊条件5a至c(含)不适用于本租约的任何延期或续期。

6个承租人装修：

A.除本租约另有规定外，承租人应负责承租人所需的所有装修工程和改建费用。

B.除非业主签署并批准了计划和规格，包括空调、洒水器等的变更，否则不得进行任何工程，同意不得无理扣留或拖延。

C.如果业主要求，承租人应支付业主顾问批准计划和费用的合理费用，整个物业的初步装修工程的费用上限为5,000美元(+GST)。

D.承租人负责就装修工程寻求并取得相关的法定批准。

做好7件事：

A.租期届满或更早确定租约时，承租人将被要求：

I.在考虑到开工日期的情况下，将房舍归还基地建筑“暖壳”的标准和布局，为免生疑问：

(A)将下列作为业主工程的一部分安装的或在开工日期已存在的物品带回房舍：

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(B)拆除租户或其代表在租期内安装的设备，但不包括因合理磨损而造成的任何损坏的修理或修理的义务；

二、修复归还房舍10套独立套房(包括401至410套套房)所需的所有租户间围墙和大门(如适用)；以及

三、重新粉刷所有墙壁和门，并清洁地毯，但租户不会被要求修复或修复因合理磨损而造成的任何损坏。

B.双方同意，无论任何兼并的程度如何，承租人的所有装修所有权，包括但不限于任何暖通空调或空调机组， 并构成承租人安装的一部分，可由承租人在租约期满时拆除；以及

C.为免生疑问，双方同意本租约第10.1(C)和(E)条不适用。

8第404单元的租赁开始日期：

A.自404单元开始使用之日起，业主以与本租约相同的条款将404单元出租给租户，但在特殊条件8b中有所不同。

B.自第404号机组开工之日起，租约将更改如下：

I.附表中对“处所”的描述将改为：

北墨尔本弗莱明顿路55号第401-410室是业权证书卷10937对开本所载的土地

986-995(含)，并如本租约所附图则所示“；

二、附表中“一词”的描述将改为：

关于北墨尔本弗莱明顿道55号401、402、403和405-410号单位：北墨尔本弗莱明顿道55号404号单位：自404号单位开工之日起至2028年11月30日(首尾两日包括在内)。(房东评论23.11.22：租期为6年，从2022年12月1日到2028年11月30日。)

三、“本条款的生效日期”的描述将改为：

“北墨尔本菲林明顿道55号401、402、403及405-410号单位：2022年12月1日

关于北墨尔本弗莱明顿路55号404号单位：404号单位开始工作日期。

四、起步价将更改为：

“每年436,506元不包括商品及服务税，包括：

(I)每年$370,614。北墨尔本菲林明顿道55号401、402、403及405-410号单位的商品及服务税除外；及

(Ii)每年65,892元北墨尔本弗莱明顿道55号404单元除外商品及服务税“

五、起租日期改为：

“关于北墨尔本弗莱明顿道55号401,402,403和405-410号单位：2022年12月1日

关于北墨尔本弗莱明顿路55号404单元：404单元的开工日期“

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C.如果这一特殊条件8和404单元租约的授予具有交出租约并授予该房舍(包括404单元开工日期之前定义的房舍)的新租约的效果，则双方同意：

租约自第404号机组开工之日起交回生效；

二、房东按照与本租约相同的条款和条件向租户授予该房产(包括404单元)的新租约，但须受此特殊条件8的更改；以及

三、在房东和租客之间，房客将按照目前的状况接管404单元，房东在移交房产之前不需要进行任何工作。

四、承租人自退还之日起解除根据此特殊条件8ci退还的租约下的所有义务，除非承租人根据其绝对酌情决定权作出选择，否则不需要遵守退还的租约的任何良好条款。

租户应向业主支付重症监护学术基金公司ABN 45 494 705 227，作为医疗账单服务公司为404单元准备退保契据的法律费用，金额为600美元，外加商品及服务税。

D.房东必须：

一.尽最大努力确保在本租约签订之日后尽快获得404号机组的空置所有权；

二、不向重症监护学术基金公司ABN 45 494 705 227作为医疗账单服务的租户，或租户以外的任何其他个人或实体授予任何租赁、延长或续订租约或持有的权利；以及

三、必须强制执行其在法律上或根据租约向重症监护学术基金公司ABN 45 494 705 227以医疗账单服务进行交易的任何权利，以便在租约到期或更早终止后立即获得404单元的空置所有权。

9标牌：

业主将尽最大努力确保承租人或相关团体对外部建筑物标牌的权利在租期内和任何后续期限内保持不变，并必须尽一切合理努力争取业主立案法团对此类标牌权利给予任何必要的同意或批准。

10保证：

除非租户是泰利士国际私人有限公司ACN 616 657 839或相关团体，否则租户必须向房东提供个人和/或董事的担保，以保证租户履行租约。

11业主立案法团规则：

承租人承认该房产是业主立案法团的一部分，并受业主立案法团有效的规章制度的约束。有关业主立案法团规则的副本，请参阅附件2。

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租户承诺遵守业主立案法团的现行规则和规定，并就因租客未能履行和/或遵守业主立案法团的规章制度而向其提出的任何索赔向房东进行赔偿，并保持房东得到赔偿，除非是由房东引起或促成的。

12保险业：

尽管第4条有任何相反规定，但如果第4条规定承租人按照其全球保险单的规定投保，并向业主提供令业主合理满意的货币凭证，则该承租人被视为已遵守第4条的规定。

13业主的义务

第19条现予删除，并以下列条文取代：

“19.业主的责任

19.1房东必须：

(A)让租客安静地管有房产，不受业主或任何与业主有关连的人的干扰，只要租客按照本租契的规定行事即可；

(B)或必须促致该建筑物的业主立案法团必须在保期开始时购买并保存现行的一般风险保险单：

一、建筑物的损坏和毁坏，作为其重置价值；

二、清除碎屑；

三、业主在房产内的厂房和设备的细目；以及

(C)给予承租人本应享有权益的每一承按人或押记的本租契的书面同意 优先于本租约；

(D)或必须促致该建筑物的业主立案法团必须：

保持结构(包括外立面和屋顶)结构完好，不受天气影响；

二、保持业主的设施处于良好的工作状态，但不负责根据本租约由租户负责的维修；以及

三、及时进行不属于本租约承租人责任的任何维修，并更换任何电气或机械装置或设备，包括无法正常运行的空调装置和设备以及 需要更换；以及

(E)需要业主立案法团同意或批准的任何作为或事项需要 同意或批准，房东必须尽最大努力获得同意或批准，并在适用的情况下， 提供一切必要的协助，协助租户取得同意或批准。“

14市值租金检讨 尽管第24条有任何相反的规定，但双方同意，无论该法是否适用，商定或确定的市场租金必须按照该法第37()条规定的标准商定或确定。

15对《一般条件》的修订 租约的一般条款修订如下：

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A.删除第2.1(A)、(B)、(C)、(E)、(G)和(K)条(开支)和第3条(建筑物营运开支)；

B.删除第2.1(F)条，代之以：

“(F)清洁该处所及该处所内或供该处所使用的业主的固定附着物、装置、工业装置或设备的费用；”；

C.删除第2.1(H)条，代之以：

“(H)业主就该处所就附表所指明的承保金额承担公众责任而收取的保险费及其他费用 (如没有指明数额，则为$20,000,000.00)及更换该处所内的平板玻璃；”；

D.第2.1G)条修订如下：删去“，只要付款或偿还不违反法律”一词，代之以“但不包括任何资本或结构性成本，且付款或偿还不违反法律”；

E.删除第5.1条(维护和维修)，并替换为：

“5.1在租期及任何承租期内，承租人必须维持和保持房屋内部和业主的固定装置至少处于与租期开始之日相同的维修状态 ，但下列情况除外：

(A)因下列原因而需要进行的任何维修、保养或更换：

一、合理磨损；

二、不可抗力事件；或

三、房东的作为、不作为、疏忽或者违约；

(B)结构或基本建设性质的修理、保养或工程(例如包括更换该设备的任何主要部件)；或

(C)更换不能正常操作并需要更换的任何设备，或已达到经济用途的任何设备。“

F.第5.5条修正如下：

一、删除第5.5(A)条；

二、第5.5(F)条现予修订，在第二行的“玻璃破碎或损坏”之后加入“在房产内”；

三、第5.5(G)条现予修订，在“窗或门装置”之后加入“如该等窗或门装置并不构成该处所所在土地的共同财产的一部分，”；及

四、删去第5.5(H)条；

G.修订第12.4条，删去“临时或”等字；

H.修订条例草案第12.5条，以“承租人对处所的特定用途”取代每一次“准许用途”；

I.第14条现予修订，加入新订的第14.5条：

代码144A   商业租约特别条件附表©

“14.5 Telix International Pty Ltd ACN 616 657 839或关联法人团体为租客时，根据第14.2、14.3或14.4条，将物业全部或部分转让或分租予关联法人团体或与关联法人团体分享管有权，无须业主同意”；

J.第23.2(C)条现予修订，将每次“30日”改为“4个月”；

K.第30条现予修订，内容如下：

I.将“业主的疏忽”改为“业主或其雇员、承建商、代理人或受邀人的违反、故意作为、不作为或疏忽”；及

二、将“租客使用该处所”改为“疏忽使用该处所”。

L：第34.2(A)条现予修订，将“虽然没有”改为“及”；

M.第34.2(C)(V)条现予修订，在“承租人是公司”之后加入“或公司的附属公司”；及

N.删除第34.2(H)条。

16房屋转让销售 如果房东出售或转让土地、建筑物或房产，使另一人成为房东，房东必须支付租客的费用：

A.通过契据从购房人或受让人那里获得契诺，该契诺将遵守本租约并受本租约约束，就像它最初在本租约中被指定为房东一样，并确保租户能够履行根据本租约对租户承担的所有义务的利益；以及

B.在买方或受让人转让权益后，尽快将签立的契据提供给承租人。

17定义 在第39.1条中加入以下定义：

一个。“不可抗力事件是指爆炸、地震、飞机(或其他空中装置)、内乱、火灾、洪水、闪电、暴乱、风暴、暴风雨、天灾或战争造成的损害。

B.“处所”指附表所述的处所，其范围为：

I.墙壁的内表面(在任何油漆或墙面覆盖物下)；

二、天花板的下表面(在任何虚假或悬挂的天花板之上)；及

三、地板的上表面(在任何地板覆盖物下面)。

房舍包括房东的固定装置和设备。

c.“相关法人公司”是指Telix PharmPharmticals Limited ACN 616 620 369的关联法人公司(定义见2001年公司法)或附属公司(定义见2001年公司法)。

d.“第404单元”是指位于北墨尔本弗莱明顿路第404单元的房产，是所有权证书卷10937对开本89页所载的土地，并在本租约所附图则上标示为“Suite404”。

E.“第404号机组开工日期”是指下列各项中较晚的一个已经发生(或双方商定的其他日期)：

代码144A   商业租约特别条件附表©

I.房东将404单元空置土地移交给租户的日期;

二.以下较早者：

(a)租赁给重症监护学术基金公司ABN 45 494 705 227的日期，该公司以医疗计费服务公司的名义经营，是本租赁日期占用404单元的租户 过期;和

(b)向重症监护学术基金公司ABN 45 494 705 227退还租赁的日期，以医疗账单交易 服务，即本租约日期占用404单元的租户。