附录 10.1

租赁的第一修正案

第一份租赁修正案（本 “修正案”）于1月2日制定并生效^和，2024年（“生效日期”），由特拉华州有限责任公司PDM 930 Unit, LLC和特拉华州公司Aerovate Therapeutics, Inc.（“租户”）及其之间。

演奏会

鉴于房东和租户是截至2021年8月6日的某些租约（“租约”）的当事方，该租约涉及占地5,003平方英尺的房屋，位于大楼夹层的一部分，地址为马萨诸塞州沃尔瑟姆市温特街920、930和940号（“大楼”），因为租约（“场所”）中对此类场所的描述更为明确。租约期限目前计划于2024年11月30日到期。

鉴于房东和租户希望修改租约，将期限延长十三 (13) 个月，并修改此处规定的其他租赁条款。

协议

因此，现在，房东和租户特此达成以下协议，出于良好和宝贵的考虑，特此确认已收到并足够：

I. 独奏会。上述叙述是真实和正确的，并作为双方协议的一部分纳入。

2. 定义。本修正案中使用但未在此处定义的大写术语应具有租赁中赋予此类术语的含义。

3.延期。特此将租赁期限再延长十三（13）个月，从2024年12月1日（“延期开始日期”）开始，到2025年12月31日（这将是新的 “期限到期日”）到期。自2024年12月1日起至2025年12月31日止的期限在本文中应称为 “第一次延期期限”。除非本修正案中另有明确规定，否则租户在第一个延期期内对房屋的租赁应遵循延期开始日期之前生效的所有租赁条款和条件。

a. 在第一个延期期内，租户应根据以下时间表和其他租赁条款，在期限内每个日历月的第一天提前按月等额向房东支付基本租金：

时期

年度基本租金

Monthlv 基本租金

2024 年 1 月 12 日-

2025 年 12 月 31 日 (13-

月期）

每年 230,138.00 美元（每可出租平方英尺 46.00 美元）

19,178.17 美元

b. 在第一个延期期内，租户应根据租赁条款，向房东租户按比例支付的超出纳税基年应占税款的税款、租户在超出运营费用基准年运营费用的所有运营费用中按比例分摊的份额，以及根据租赁条款应付的所有其他额外租金，作为额外租金支付。

4. 终止延期权。特此终止租约第22条规定的延期期权。因此，特此删除第22条并宣布无效，租户没有其他权利延长或续订租赁期限。

5. 原样。房屋按照 “原样” 租赁，房东没有陈述或保证，除非租赁条款明确要求，否则在田纳西州第一次延期期间，不得要求房东进行任何与租户占用房屋有关的工作。

6. 批准。除非本协议中另有修改，否则本租约及其所有条款和规定应保持不变，并与最初的书面一样具有完全的效力和效力。如果租赁条款与本修正案的规定之间存在任何冲突或不一致之处，则以本修正案的规定为准。各方特此保证并声明，据其所知，(i) 截至本协议发布之日，双方已遵守租约的所有条款和条件；(ii) 租户无权向房东收取任何信贷、索赔、诉讼理由、抵消或类似的费用，或截至本协议发布之日存在的年度基本租金；(iii) 未经房东事先书面同意，没有任何受让人，租约的转租人或受让人，或占用或将来有权占用房屋或任何部分的任何个人或公司其中，租户除外。本修正案对本协议各方及其各自的受益人、继承人和受让人具有约束力，并应为其利益提供保障。本修正案应视为已在马萨诸塞州联邦内执行和交付，房东和租户的权利和义务应根据马萨诸塞州联邦法律解释和执行，并受其管辖。各方都合作起草和起草本修正案，因此，在本修正案的任何解释中，均不得对任何一方进行同样的解释。如果本修正案中包含的任何一项或多项条款因任何原因被认定为无效、非法或不可执行，则此类无效、非法或不可执行性不应影响本修正案的任何其他条款，本修正案应被解释为本修正案中从未包含此类无效、非法或不可执行的条款。

7. 经纪业务。租户和房东分别向对方声明并保证，除世邦魏理仕新英格兰分公司（“经纪人”）外，他们没有与任何经纪人或代理商进行过任何交易，他们将根据单独的协议获得补偿。双方承诺为任何经纪人或代理人（经纪人除外）就本修正案或因违反上述担保而提出的与本修正案或谈判相关的任何赔偿、佣金和费用进行辩护（由受赔方合理接受的律师）、支付、使其免受损害并赔偿另一方。

为此，双方已执行本修正案，自生效之日起生效，以昭信守。

房东：

PDM 930 UNIT, LLC

作者：PD Winter Street, LLC，其唯一成员

作者：/s/ 保罗 R. 马库斯

姓名：保罗 ·R· 马库斯

职位：执行委员会成员

AEROVATE 疗法有限公司

作者：/s/ 本杰明 ·T· 达克

姓名：本杰明·T·达克

标题：总统

作者：/s/ 乔治·埃尔德里奇

姓名：乔治·埃尔德里奇

标题：财务主管