IRSA 投资与代表协会 匿名
 
 
截至 2024 年 3 月 31 日 以及截至 的九个月和三个月期间的未经审计的简明中期合并财务报表，以相对方式列报
 
 
 
 
 
 
法律信息
 
 
名称：IRSA Inversiones 和 匿名社会代表。
 
财政年度编号：81，从 2023 年 7 月 1 日开始。
 
法定地址：阿根廷布宜诺斯艾利斯自治市卡洛斯·德拉·保莱拉街 261 号，第 9 层 层。
 
公司活动：房地产投资 和开发。
 
公共商业登记处章程的注册日期：1943 年 6 月 23 日。
 
公共商业登记处上次 章程修正案的登记日期： 普通股和特别 股东大会于 2023 年 4 月 27 日举行，并于 2023 年 9 月 12 日在监管局注册 ，编号为 15555， 第 114 卷——股份公司。
 
公司章程到期：2043 年 4 月 5 日。
 
监管局的注册号：213,036。
 
资本：738,902,282 股。（*）
 
普通股认购、发行和缴纳 的名义价值（百万阿根廷比索）：7,389。
 
母公司：Cresud Sociedad 匿名、商业、房地产、金融和 Agropecuaria
（Cresud S.A.C.I.F. y A.）。
 
法定地址：阿根廷布宜诺斯艾利斯自治市卡洛斯·德拉·保莱拉 街 261 号，9 楼。
 
母公司的主要活动：真实 房地产和农业活动。
 
母公司 公司在资本存量中的直接和间接权益：397,831,498股普通股 股。
 
母公司 （直接和间接权益）对股东 权益的投票百分比：54.76%（1）。
 
股票的类型
资本状况
股票 获准公开发行 (2)
已订阅， 已发行并支付了标称价值
（以 百万计 阿根廷 比索)
普通股 股，每股面值为 10 阿根廷比索，每股 1 票
738,902,282
7,389
 
(1) 出于 计算的目的，已减去 库存股份。
(2) 公司未包含在公开强制收购要约的可选法定制度中。
 
(*) 自 2024 年 3 月 31 日起，董事会于 2024 年 3 月 20 日决议的增资和股票发行正在 de Justicia General Inspecia de Justicia”（司法监察总局）的注册程序中。
 
 
 
索引
 
词汇表
1
未经审计的简明中期合并财务报表 头寸表
2
未经审计的简明中期合并收益表和 其他综合收益
3
未经审计的 股东权益变动简明中期合并报表
4
未经审计的简明中期合并现金表 流量表
6
未经审计的简明中期合并财务 报表附注：

注 1 — 集团的业务和一般 信息
7
注 2 — 重要会计 政策摘要
8
注 3 — 对运营的季节性影响
9
注 4 — 收购和出售
9
附注 5 — 财务风险管理和公允价值 估计
11
注释 6 — 分段信息
11
注 7 — 对联营公司和合资 企业的投资
13
注释 8 — 投资物业
16
注释 9 — 财产、厂房和设备
19
注释 10 — 交易属性
20
附注 11 — 无形资产
20
注释 12 — 使用权资产
20
附注 13 — 按 类别划分的金融工具
21
附注 14 — 贸易和其他应收账款
23
附注 15 — 现金流和现金等价物 信息
23
注 16 — 贸易和其他应付账款
24
附注 17 — 借款
25
注释 18 — 条款
26
注释 19 — 税费
27
附注 20 — 收入
27
注释 21 — 按性质划分的费用
28
注 22 — 费用
28
注 23 — 其他经营业绩，净额
28
附注 24 — 财务业绩，净额
29
注 25 — 关联方交易
29
注释 26 — CNV 一般决议 N° 622
32
附注 27 — 外币资产和 负债
32
注 28 — 时期的其他相关事件
33
注 29 — 后续事件
37
 
 
 
 
 
词汇表
 
以下 不是技术定义，但可以帮助读者 理解 集团财务报表附注措辞中使用的某些术语。
 
条款
 
定义
年度 财务报表
 
截至 2023 年 6 月 30 日的合并 财务报表
BACS
 
Banco 信贷和证券化银行 S.A.
BHSA
 
银行 Hipotecario S.A.
CAMSA
 
Consultores 资产管理有限公司
CCL
 
现金 结算
CNV
 
证券 交易委员会（阿根廷）
秃鹰
 
Condor Hospitality Trust Inc.
公积金
 
集体 促销基金
消费者价格指数
 
消费者 价格指数
Cresud
 
Cresud S.A.C.I.F. y A.
财务 报表
 
未经审计 简明中期合并财务报表
GCDI
 
GCDI S.A.
IAS
 
国际 会计准则
国际会计准则委员会
 
国际 会计准则委员会
国际财务报告准则
 
国际 财务报告准则
索引
 
阿根廷 统计与人口普查研究所
IRSA、 公司”、“我们”、“我们”
 
IRSA 投资和代表协会匿名协会
欧洲议会议员
 
电子 支付市场
MPIT
 
最低 推定所得税
全新 口红
 
全新 口红有限责任公司
波多黎各 雷蒂罗
 
波多黎各 雷蒂罗 S.A.
 
 
 
 
 
1
IRSA 投资和代表协会匿名协会
 
未经审计的简明中期合并报表 财务状况
截至 2024 年 3 月 31 日和 2023 年 6 月 30 日
（所有 金额均以百万阿根廷比索为单位，除非另行注明 ）
原文的免费 译本以西班牙语编写，准备在阿根廷出版
 
 
注意
 
03.31.2024
 
 
06.30.2023
 
资产
 
 
 
 
 
 
 
非流动资产
 
 
 
 
 
 
 
投资 房产
8
  1,342,739 
  1,786,135 
财产、 厂房和设备
9
  31,445 
  31,799 
交易 属性
10, 22
  17,373 
  18,911 
无形资产
11
  54,487 
  24,896 
使用权 资产
12
  9,249 
  9,197 
对联营企业和合资企业的投资
7
  122,202 
  116,169 
递延的 所得税资产
19
  3,225 
  2,695 
收入 税收抵免
 
  5 
  66 
交易 和其他应收账款
13, 14
  15,310 
  13,903 
对金融资产的投资
13
  10,065 
  6,023 
非流动资产总额
 
  1,606,100 
  2,009,794 
流动资产
 
    
    
交易 属性
10, 22
  408 
  451 
库存
22
  942 
  1,037 
收入 税收抵免
 
  150 
  2,284 
交易 和其他应收账款
13, 14
  71,082 
  81,080 
对金融资产的投资
13
  119,547 
  107,831 
衍生工具 金融工具
13
  84 
  - 
现金 和现金等价物
13
  20,981 
  27,371 
流动资产总额
 
  213,194 
  220,054 
总资产
 
  1,819,294 
  2,229,848 
股东权益
 
    
    
归属于母公司权益持有人的股东 权益（根据 相应的声明）
 
  872,520 
  1,134,496 
非控股性 权益
 
  59,637 
  69,973 
股东权益总额
 
  932,157 
  1,204,469 
负债
 
    
    
非流动负债
 
    
    
借款
13, 17
  178,169 
  210,961 
租赁 负债
 
  8,601 
  8,283 
递延的 所得税负债
19
  395,094 
  519,201 
交易 和其他应付账款
13, 16
  28,894 
  30,828 
规定
18
  19,787 
  18,547 
工资 和社会保障负债
 
  106 
  282 
非流动负债总额
 
  630,651 
  788,102 
流动负债
 
    
    
借款
13, 17
  141,839 
  127,274 
租赁 负债
 
  1,621 
  1,172 
交易 和其他应付账款
13, 16
  56,527 
  94,178 
收入 纳税负债
 
  48,616 
  3,300 
规定
18
  2,636 
  2,645 
衍生工具 金融工具
13
  - 
  19 
工资 和社会保障负债
 
  5,247 
  8,689 
流动负债总额
 
  256,486 
  237,277 
负债总额
 
  887,137 
  1,025,379 
股东权益和负债总额
 
  1,819,294 
  2,229,848 
 
    
    
 
附注是这些未经审计 简明中期合并财务报表的组成部分。
 
 
 
 
 
                                            .
爱德华多 ·Elstain
总统
 
 
2
IRSA 投资和代表协会匿名协会
 
未经审计的简明中期合并报表 收入和其他综合收益
截至2024年3月31日的九个月和三个月期间， 2023
（所有 金额均以百万阿根廷比索为单位，除非另行注明 ）
原文的免费 译本以西班牙语编写，准备在阿根廷出版
 
 
 
 
九个月
 
 
三个月
 
 
注意
 
03.31.2024
 
 
03.31.2023
 
 
03.31.2024
 
 
03.31.2023
 
收入
20
  213,565 
  208,970 
  59,734 
  63,120 
成本
21, 22
  (69,141)
  (71,583)
  (19,476)
  (22,106)
毛利
 
  144,424 
  137,387 
  40,258 
  41,014 
投资 房产公允价值调整产生的净 （亏损）/收益
8
  (385,848)
  (135,403)
  (594,816)
  4,025 
一般 和管理费用
21
  (20,333)
  (28,849)
  (9,991)
  (10,209)
出售 的费用
21
  (11,866)
  (11,316)
  (3,186)
  (5,206)
其他 经营业绩，净额
23
  (2,279)
  (18,480)
  (1,221)
  (4,027)
（亏损）/运营利润
 
  (275,902)
  (56,661)
  (568,956)
  25,597 
分享 的关联公司和合资企业的利润/（亏损）
7
  28,574 
  5,352 
  (1,638)
  (871)
（亏损）/财务业绩和所得税前的利润
 
  (247,328)
  (51,309)
  (570,594)
  24,726 
财务 收入
24
  17,790 
  1,930 
  10,561 
  659 
财务 成本
24
  (34,012)
  (38,839)
  (11,103)
  (14,410)
其他 财务业绩
24
  61,435 
  31,520 
  112,794 
  19,502 
通货膨胀 调整
24
  26,365 
  42,456 
  (23,003)
  1,774 
财务业绩，净额
 
  71,578 
  37,067 
  89,249 
  7,525 
（亏损）/所得税前利润
 
  (175,750)
  (14,242)
  (481,345)
  32,251 
收入 税收支出
19
  64,022 
  137,459 
  147,350 
  18,075 
（亏损）/该期间的利润
 
  (111,728)
  123,217 
  (333,995)
  50,326 
其他综合（亏损）/收益：
 
    
    
    
    
随后可能被重新归类为利润或 亏损的商品：
 
    
    
    
    
来自 子公司的货币 折算调整和其他综合亏损 (i)
 
  (3,292)
  (3,341)
  3,434 
  (1,476)
重估 赤字
 
  - 
  (829)
  - 
  - 
期间 其他综合（亏损）/收益总额
 
  (3,292)
  (4,170)
  3,434 
  (1,476)
该期间的综合（亏损）/收益总额
 
  (115,020)
  119,047 
  (330,561)
  48,850 
 
    
    
    
    
（亏损）/该期间的利润归因于：
 
    
    
    
    
母公司的股权 持有人
 
  (104,926)
  119,339 
  (319,500)
  48,089 
非控股性 权益
 
  (6,802)
  3,878 
  (14,495)
  2,237 
 
    
    
    
    
综合（亏损）/收益总额归因于：
 
    
    
    
    
母公司的股权 持有人
 
  (108,314)
  115,153 
  (315,446)
  46,606 
非控股性 权益
 
  (6,706)
  3,894 
  (15,115)
  2,244 
 
    
    
    
    
（亏损）/归属 母公司股东的每股利润：（ii）
 
    
    
    
    
基本
 
  (140.84)
  159.33 
  (428.86)
  64.20 
稀释
 
(140.84) (iii)
  145.89 
(428.86) (iii)
  58.79 
 
(i)
其他综合收益的组成部分 对所得税没有影响。
(ii)
参见截至2023年6月30日的年度合并财务报表附注28。
(iii)
鉴于 该期间的结果显示亏损，该结果不存在摊薄 效应。
 
附注是这些未经审计 简明中期合并财务报表的组成部分。
 
 
 
 
 
                                            .
爱德华多 ·Elstain
总统
 
 
3
IRSA 投资和代表协会匿名协会
 
未经审计的股东权益变动简明中期合并报表
截至 2024 年 3 月 31 日的九个月期间的
（所有 金额均以百万阿根廷比索为单位，除非另行注明 ）
以西班牙语为阿根廷出版的 原文免费翻译
 
 
 
归属于母公司的股东
 
 
 
 
 
 
 
 
 
股本
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
已发行股票
 
 
待发行的股票 (iv)
 
 
库存股
 
 
股本和库存股的通货膨胀调整 (i)
 
 
认股权证 (ii)
 
 
股票溢价
 
 
来自库存股的额外实收资本
 
 
法定储备金
 
 
特别储备决议 CNV 609/12
 
 
其他储备 (v)
 
 
留存收益
 
 
小计
 
 
非控股权益
 
 
股东权益总额
 
截至 2023 年 6 月 30 日的余额
  799 
  6,553 
  12 
  274,020 
  19,635 
  401,154 
  1,574 
  31,450 
  156,428 
  36,864 
  206,007 
  1,134,496 
  69,973 
  1,204,469 
该期间的净 亏损
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  (104,926)
  (104,926)
  (6,802)
  (111,728)
该期间的其他 综合（亏损）/收益
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  (3,388)
  - 
  (3,388)
  96 
  (3,292)
该期间的综合亏损总额
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  (3,388)
  (104,926)
  (108,314)
  (6,706)
  (115,020)
根据股东大会分配 业绩
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  8,982 
  - 
  33,381 
  (42,363)
  - 
  - 
  - 
回购 库存股 (iii)
  (238)
  - 
  238 
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  (17,014)
  - 
  (17,014)
  - 
  (17,014)
认股权证 行使 (ii)
  25 
  - 
  - 
  3 
  (513)
  1,224 
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  739 
  - 
  739 
发行 股票
  6,678 
  (6,553)
  (125)
  - 
  - 
  - 
  (10,184)
  - 
  - 
  10,184 
  - 
  - 
  - 
  - 
不可撤销捐款的资本化
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  72 
  72 
股息 分配 (iv)
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  (137,346)
  (137,346)
  (3,743)
  (141,089)
预留 用于基于股份的付款
  1 
  - 
  (1)
  - 
  - 
  - 
  (81)
  - 
  - 
  81 
  - 
  - 
  - 
  - 
非控股权益的变动
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  (41)
  - 
  (41)
  41 
  - 
截至 2024 年 3 月 31 日的余额
  7,265 
  - 
  124 
  274,023 
  19,122 
  402,378 
  (8,691)
  40,432 
  156,428 
  60,067 
  (78,628)
  872,520 
  59,637 
  932,157 
 
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
 
(i) 包括库存股通货膨胀调整的27阿根廷比索。参见截至2023年6月30日 的年度合并财务报表附注17。
(ii) 截至2024年3月31日，剩余的 行使认股权证为77,624,512份。见本财务报表附注28。
(iii) 与董事会于 2023 年 6 月 15 日、2024 年 1 月 4 日和 2024 年 3 月 20 日批准的股票回购计划有关。截至2024年3月31日， 该公司已购买了14,802,192股股票。请参阅这些 财务报表附注 28。
(iv) 见本财务报表附注28。
(v) 集团截至2024年3月31日的其他储备金包括 如下：
 
 
 
库存股成本
 
 
未来分红储备金
 
 
货币折算调整准备金
 
 
特别储备
 
 
其他储备 (1)
 
 
其他储备总额
 
截至 2023 年 6 月 30 日的余额
  (10,413)
  28,151 
  592 
  97,493 
  (78,959)
  36,864 
该期间的其他 综合亏损
  - 
  - 
  (3,388)
  - 
  - 
  (3,388)
该期间的综合亏损总额
  - 
  - 
  (3,388)
  - 
  - 
  (3,388)
根据股东大会分配 业绩
  - 
  33,381 
  - 
  - 
  - 
  33,381 
回购 库存股
  (17,014)
  - 
  - 
  - 
  - 
  (17,014)
发行 股票
  10,184 
  - 
  - 
  - 
  - 
  10,184 
预留 用于基于股份的付款
  82 
  - 
  - 
  - 
  (1)
  81 
非控股权益的变动
  - 
  - 
  - 
  - 
  (41)
  (41)
截至 2024 年 3 月 31 日的余额
  (17,161)
  61,532 
  (2,796)
  97,493 
  (79,001)
  60,067 
 
(1) 包括 重估盈余。
 
优先股 没有累计未付股息。
 
 
 
 
 
                                            .
爱德华多 ·Elstain
总统
 
 
4
IRSA 投资和代表协会匿名协会
 
 
附注是这些未经审计 简明中期合并财务报表的组成部分。
 
未经审计的 股东权益变动简明中期合并报表
截至 2023 年 3 月 31 日的九个月期间的
（所有 金额均以百万阿根廷比索为单位，除非另行注明 ）
以西班牙语为阿根廷出版的 原文免费翻译
 
 
 
归属于母公司的股东
 
 
 
 
 
 
 
 
 
股本
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
已发行股票
 
 
库存股
 
 
股本和库存股的通货膨胀调整 (i)
 
 
认股权证
 
 
股票溢价
 
 
来自库存股的额外实收资本
 
 
法定储备金
 
 
特别储备决议 CNV 609/12
 
 
其他储备 (ii)
 
 
留存收益
 
 
小计
 
 
非控股权益
 
 
股东权益总额
 
截至 2022 年 6 月 30 日的余额
  805 
  6 
  236,309 
  19,693 
  445,266 
  1,641 
  21,061 
  156,428 
  (42,235)
  234,118 
  1,073,092 
  73,456 
  1,146,548 
该期间的净 利润
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  119,339 
  119,339 
  3,878 
  123,217 
该期间的其他 综合（亏损）/收益
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  (4,186)
  - 
  (4,186)
  16 
  (4,170)
该期间的综合（亏损）/收益总额
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  (4,186)
  119,339 
  115,153 
  3,894 
  119,047 
根据股东大会分配 业绩
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  10,389 
  - 
  173,395 
  (183,784)
  - 
  - 
  - 
回购 库存股
  (5)
  5 
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  (3,812)
  - 
  (3,812)
  - 
  (3,812)
认股权证 行使
  - 
  - 
  - 
  (57)
  140 
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  83 
  - 
  83 
股息 分配
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  (29,320)
  (29,320)
  (6,031)
  (35,351)
预留 用于基于股份的付款
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  (23)
  - 
  - 
  23 
  - 
  - 
  - 
  - 
其他 权益变动
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  (231)
  - 
  (231)
  8 
  (223)
非控股权益的变动
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  - 
  (70)
  - 
  (70)
  70 
  - 
截至 2023 年 3 月 31 日的余额
  800 
  11 
  236,309 
  19,636 
  445,406 
  1,618 
  31,450 
  156,428 
  122,884 
  140,353 
  1,154,895 
  71,397 
  1,226,292 
 
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
 
(i) 包括库存股通货膨胀调整的17阿根廷比索。请参阅 年度财务报表附注 17。
(ii) 截至2023年3月31日期间集团的 其他储备金组成如下 ：
 
 
 
库存股成本
 
 
未来分红储备金
 
 
货币折算调整准备金
 
 
特别储备
 
 
其他储备 (1)
 
 
其他储备总额
 
截至 2022 年 6 月 30 日的余额
  (5,027)
  28,151 
  3,406 
  9,033 
  (77,798)
  (42,235)
该期间的其他 综合亏损
  - 
  - 
  (3,356)
  - 
  (830)
  (4,186)
该期间的综合亏损总额
  - 
  - 
  (3,356)
  - 
  (830)
  (4,186)
根据股东大会分配 业绩
  - 
  - 
  - 
  173,395 
  - 
  173,395 
回购 库存股
  (3,812)
  - 
  - 
  - 
  - 
  (3,812)
预留 用于基于股份的付款
  32 
  - 
  - 
  - 
  (9)
  23 
其他 权益变动
  - 
  - 
  (231)
  - 
  - 
  (231)
非控股权益的变动
  - 
  - 
  - 
  - 
  (70)
  (70)
截至 2023 年 3 月 31 日的余额
  (8,807)
  28,151 
  (181)
  182,428 
  (78,707)
  122,884 
 
(1) 包括 重估盈余。
 
优先股 没有累计未付股息。
附注是这些未经审计 简明中期合并财务报表的组成部分。
 
 
 
 
                                            .
爱德华多 ·Elstain
总统
 
 
5
IRSA 投资与代表协会 匿名
 
未经审计的简明中期 合并现金流量表
截至 2024 年 3 月 31 日和 2023 年的九个月期间
（所有 金额均以百万阿根廷比索为单位，除非另行注明 ）
原文的免费 译本以西班牙语编写，准备在阿根廷出版
 
 
注意
 
03.31.2024
 
 
03.31.2023
 
经营活动：
 
 
 
 
 
 
 
缴纳所得税前经营活动产生的净 现金
15
  80,588 
  84,867 
所得税
 
  (5,253)
  (6,121)
经营活动产生的净现金
 
  75,335 
  78,746 
投资活动：
 
    
    
联营企业和合资 企业的出资 和资本发行
 
  - 
  (78)
收购 和改善投资物业
 
  (7,408)
  (8,130)
购买投资物业的预付款
 
  - 
  (6,555)
出售投资物业的收益
 
  39,114 
  70,868 
不动产、厂房和设备的收购 和改进
 
  (2,452)
  (1,493)
出售不动产、厂房和设备的收益
 
  8 
  8,580 
收购 无形资产
 
  (462)
  (272)
向关联公司和合资企业收取的股息
 
  373 
  1,001 
出售联营公司和合资 企业权益的收益
 
  19,929 
  - 
发放贷款的收益
 
  - 
  4 
（付款） /衍生金融工具的收益
 
  (1,323)
  54 
收购 金融资产投资
 
  (176,811)
  (57,184)
处置金融资产投资的收益
 
  211,011 
  77,136 
来自金融资产的利息
 
  3,725 
  985 
来自向关联方发放的贷款的收益
 
  1,401 
  - 
增加向关联方发放的贷款
 
  (150)
  (4)
投资活动产生的净现金
 
  86,955 
  84,912 
融资活动：
 
    
    
借款、 发行和新发行不可转换票据
 
  54,515 
  80,107 
借款和不可转换票据的支付
 
  (48,822)
  (209,407)
获得 /（付款）短期贷款，净额
 
  13,176 
  (2,180)
已付利息
 
  (39,413)
  (33,276)
子公司非控股权益的资本 出资
 
  72 
  - 
从联营公司和合资企业收到的贷款，净额
 
  317 
  - 
向关联方支付 借款
 
  - 
  (85)
已支付的股息
 
  (133,433)
  (20,344)
认股权证 行使
 
  739 
  81 
租赁负债的支付
 
  (362)
  (78)
回购 库存股
 
  (17,014)
  (3,812)
用于融资活动的净现金
 
  (170,225)
  (188,994)
现金及现金等价物净减少
 
  (7,935)
  (25,336)
期初的现金和现金 等价物
13
  27,371 
  86,305 
通货膨胀 调整
 
  (8,065)
  (2,133)
外国 现金汇兑收益和现金 等价物的未实现公允价值结果
 
  9,610 
  (710)
期末的现金和现金等价物
13
  20,981 
  58,126 
 
    
    
 
附注是这些未经审计 简明中期合并财务报表的组成部分。
 
 
 
 
 
                                            .
爱德华多 ·Elstain
总统
 
 
6
IRSA 投资与代表协会 匿名
 
未经审计的简明中期合并财务 报表附注
（金额 以百万阿根廷比索为单位，除非另行注明 ）
原文的免费 译本以西班牙语编写，准备在阿根廷出版
 
1.
集团的业务和 一般信息
 
这些 财务报表已获董事会 批准于2024年5月7日发布。
 
IRSA 成立于1943年，自1991年以来，它一直在阿根廷从事各种房地产 活动。IRSA 及其子公司统称为 以下统称为 “ 集团”。
 
Cresud 是我们的直接母公司，其主要股东是 Inversiones Financieras del Sur S.A.、Agroinvestment S.A. 和 Consultores Venture Capital Uruguay S.A.，其最后的 受益人是爱德华多·塞尔吉奥·埃尔兹坦。
 
截至本合并财务报表末尾 ，集团拥有 15 个购物中心、5 座办公楼、三家酒店和 大量土地储备，用于未来的混合用途开发。 此外，集团持有Banco Hipotecario S.A.（BHSA）29.91％的权益，该公司是阿根廷提供 抵押贷款的领先商业银行。BHSA的股票在BYMA上市 。
 
集团运营并持有阿根廷14个购物中心的投资组合中的多数股权（ La Ribera购物中心除外，其拥有 50% 的所有权 ），其中6个位于布宜诺斯艾利斯自治市（Abasto 购物、Alcorta Shopping、Alto Palermo、Patio Bullrich、Dot Baires Shopping 和 District Arcos），两家位于布宜诺斯艾利斯省 （Alto Avellaneda 和 Soleil Premium Outlet），其余的 位于不同的省份（萨尔塔市的阿尔托诺亚， 位于萨尔塔市的阿尔托罗萨里奥罗萨里奥市、 门多萨市的门多萨广场、 科尔多瓦市的科尔多瓦购物别墅卡布雷拉、内乌肯市的阿尔托科马胡和圣达菲市的拉博拉里贝拉购物）。集团还拥有 Patio Olmos 购物中心所在的 历史建筑， 由第三方运营。
 
同样，该集团 管理着5栋办公楼投资组合，并持有三家豪华酒店 的多数股权，包括布宜诺斯艾利斯自治市的Libertador和洲际 酒店以及位于阿根廷南部 圣卡洛斯德巴里洛切市的专属度假胜地 Llao Llao 度假村。此外，集团参与待售住宅物业的 开发以及其他 投资。
 
集团运作的经济 背景
 
集团在以其主要变量剧烈波动为特征的经济背景下运作。最相关的方面是 详述如下：
 
●
经济活动： 根据INDEC的数据，2023年底，该国的 经济活动下降了1.6％，这一趋势在2024年第一季度延续 。
●
通货膨胀：在 2023 年 4 月 1 日至 2024 年 3 月 31 日之间，累计通货膨胀率达到 288%（以 CPI 衡量）。
●
汇率：在同期 ，根据官方汇率， 阿根廷比索对美元名义贬值， 从209.1阿根廷比索降至期末的每美元855阿根廷比索。 欧洲议会议员的美元表现也一样，从397.34阿根廷比索升至1,017.50阿根廷比索。
●
财政盈余： 在2024年第一季度，阿根廷实现了财政 盈余，这是因为政府 进行了强有力的调整，以订购公共部门的账目并降低了 的通货膨胀。
●
交易所 限制：金融管理局在整个2023年和2024年第一季度维持了前几年制定的交易所 限制。尽管有这些限制，公司 还是设法满足了所有财务和合同 到期日。
 
2023 年 12 月 10 日 新政府在阿根廷上任， 旨在进行广泛的法律和监管 改革。
 
 
7
IRSA 投资与代表协会 匿名
 
 
 
本届政府采取的首批措施之一是修改各项法律的 必要性和紧急性法令（DNU）。这些 改革影响劳动力市场、海关、 和上市公司地位等领域。尽管 DNU 被国会参议院否决 ，但由于司法 行动暂停了某些修改，其条款 自 2023 年 12 月 29 日起已部分生效。
 
新政府提出的 改革正在 立法讨论中，目前无法预测其演变或可能宣布的新措施。
 
截至2024年3月31日的 规范和监管状况与上述情况并无实质性差异，阅读集团的 财务报表时应考虑到这些 情况。
 
2.
重要 会计政策摘要
 
2.1.
准备基础
 
这些 财务报表是根据国际会计准则第34号 “中期财务报告” 编制的，因此 应与集团截至2023年6月30日根据国际财务报告准则 会计准则编制的年度合并财务 报表一起阅读。此外，这些财务报表还包括第19,550号法律和/或 CNV法规要求的 其他信息。按照《国际财务报告准则会计 准则》的接受，此类信息包含在这些财务报表的附注 中。
 
这些 截至2024年3月31日和2023年3月31日的九个月中期 财务报表尚未经过审计。管理层认为 它们包括所有必要的调整，以公平地呈现 每个时期的结果。中期业绩不一定反映集团在 整个财政年度的业绩比例。
 
IAS 29 “恶性通货膨胀经济体的财务报告” 要求 本位币为恶性通货膨胀经济体之一的实体的财务报表在报告 期的截止日以 当前计量单位表示，无论它们是基于历史成本 方法还是当前成本法。为此，一般而言，自收购之日或 重估之日起产生的 通货膨胀率（视情况而定）必须按非货币 项目计算。该要求还包括财务报表的比较信息 。
 
在 中，为了得出根据国际会计准则29的规定是否将一个经济体归类为高 通货膨胀率的结论，该标准详细说明了一系列 需要考虑的因素，包括三年内存在的近似或 超过 100% 的 累计通货膨胀率。阿根廷三年内的累计通货膨胀率超过 100%。因此，根据国际会计准则第29号，从2018年7月1日起，阿根廷 必须被视为经济高度通货膨胀的国家 。
 
关于将使用的通货膨胀指数，根据 阿根廷经济科学专业委员会联合会 （FACPCE）第539/18号决议，在考虑11月和12月布宜诺斯艾利斯自治市 消费者价格指数（CPI）的平均 变化的情况下，根据2016年之前的 批发价格指数（IPIM）确定 2015 年， 因为在这两个月中，IPIM 没有进行全国性的测量。然后，从2017年1月起，将考虑全国消费者价格 指数（全国CPI）。
 
根据官方统计数据（INDEC） 并遵循第 539/18号决议中描述的指导方针，下表 显示了上一个 财政年度至2024年3月31日期间以及截至同日的 12 个月期间 的指数。
 
 
 
截至 2024 年 3 月 31 日（九个月）
 
 
截至 2024 年 3 月 31 日（十二个月）
 
价格 变量
  213%
  288%
 
 
8
IRSA 投资与代表协会 匿名
 
 
 
由于上述情况， 截至2024年3月31日的这些财务报表根据国际会计准则 29进行了重报。
 
2.2.
重要的 会计政策
 
用于列报这些财务 报表的 会计政策与编制 年度财务报表时适用的会计政策一致，如这些 财务报表附注2中所述。
 
2.3.
信息的可比性
 
这些 用于比较目的的 未经审计的简明中期合并财务报表中列报的截至2023年6月30日和2023年3月31日的余额 项目来自根据国际会计准则第29条重述的截至和 的财务报表（见附注2.1）。 前一时期的某些商品已被重新分类，以 保持一致为目的。
 
2.4.
使用 的估计值
 
在特定日期编制财务报表要求 管理层进行估算和评估，以影响在该日期披露的记录资产和负债金额 和或有资产和 负债以及该期间记录的收入和支出 。实际结果可能与编制这些 财务报表之日所作的 估计和评估有所不同。在编制这些财务 报表时，管理层在 适用集团会计政策和主要不确定性来源 时做出的重大判断与集团在财务报表 附注3中描述的年度财务报表编制中适用的判断相同。
 
3.
对 运营的季节性影响
 
集团购物中心的 运营受 季节性影响，这会影响 承租人记录的销售水平。在阿根廷的夏季（一月和二月），购物中心的 租户的销售水平在 中与寒假（7月）、圣诞节和 年终假期相比最低，那时他们往往会创下 的销售高峰。服装店通常在春季和秋季更换其系列 ，这会对 购物中心的销售产生积极影响。每个季节结束时的销售折扣也会影响业务 。因此，对于购物中心 运营而言，预计7月至12月的 期间的业务活动将高于 1月至6月期间。
 
4.
收购和 出售
 
截至2024年3月 31日的九个月期间， 的重大 收购和处置详见下文。 年度财务报表附注4详细介绍了截至2023年6月30日的财政年度的重大收购和出售 。
 
1.
“枫木 大厦” 促销
 
2023 年 7 月 24 日，IRSA 签署了出售位于布宜诺斯艾利斯自治市苏伊帕查街 664 号 的 “枫树大厦” 所有功能 和互补单元的契约。该运营的 价格为675万美元，其中300万美元 是通过现金筹集的，75万美元是通过在布宜诺斯艾利斯自治市Avenida Cordoba 637买方拥有的建筑物中交付3个功能单元的，其余的30个月的 救助协议将按以下方式支付：
 
- 250万美元，分10次半年、等额和连续的 期分期付款，金额为25万美元，首次到期，自 签订契约之日起 24 个月内，年利率为 5%；
 
 
9
IRSA 投资与代表协会 匿名
 
 
 
-50万美元，由买方提供 服务，根据 合同中商定的条件，这些服务按CCL交易所 汇率估值。
 
2.
“261 Della Paolera” 楼层大甩卖
 
2023 年 8 月 9 日，IRSA 签署了出售位于布宜诺斯艾利斯自治市卡塔利纳斯 街区的 “261 Della Paolera” 塔楼 9 楼 的契约，该大楼共有 1,184 平方米、10 个停车位和 2 个互补单元 。交易价格约为630万美元 （MEP），已经以阿根廷比索支付。
 
2023 年 10 月 5 日，签署了转让契约，出售位于 布宜诺斯艾利斯自治市卡塔利纳斯附近的 “261 Della Paolera” 塔楼 的 第 25 层和 26 层，总面积为 2,395 平方米、18 个 车库单元和同一建筑的 6 个互补单元。 交易价格约为1,490万美元（MEP），所有 均以阿根廷比索全额支付。
 
在这笔交易之后，IRSA保留了 大楼4层楼的财产，可租赁面积约为4,937平方米， 此外还有停车位和其他互补的 空间。
 
3.
出售 Quality Investment S.A.
 
2023 年 8 月 31 日 ，IRSA 出售并转让了其 在 Quality Invest S.A. 的 股份的 100%，相当于 股本的50％。交易金额为2,290万美元，其中2,150万美元已收取， 股权转让，剩余的140万美元将在3年后收取，每年 年应计7％的利息。
 
4.
Vista al Muelle — 划船信托交易
 
2023年10月31日， Liveck L.T.D. 的子公司Vista al Muelle S.A.（VAM）以600万美元的价格将其位于卡内洛内斯省 （乌拉圭）的两块地块出售给了划船信托基金。在同一 交易中，该信托以500万美元的价格向VAM出售了二号塔中的单位，VAM用这笔资金全额偿还了与Chamyan 家族的债务。该业务带来了100万美元的利润。
 
5.
Ezpeleta 地块易货协议
 
2023 年 12 月 7 日 ，公司签署了一项易货协议 ，转让了位于布宜诺斯艾利斯 省基尔梅斯区的 46 公顷的 “Ezpeleta 地块”。
 
将在该物业上开发的 房地产项目由一个 封闭式社区组成，该社区拥有 330 个单户住宅地块和 6 个用于 中等密度开发项目的宏观地块。
 
交易价格定为1,640万美元，将通过交付该项目 的125块单户住宅地块以及该项目多户住宅地块 的可建平方米的40％来支付给 IRSA。
 
此外，作为 对价的一部分， 公司收到了6,230万阿根廷比索的现金。
 
金额以交易 日期的货币表示。
 
6.
出售 GCDI 普通股
 
在 2023 年 11 月和 12 月的 期间，IRSA 出售了 GCDI 的 1,583,560 股普通股，相当于资本份额的 0.17%， ，总额为 2550 万阿根廷比索。
 
 
10
IRSA 投资与代表协会 匿名
 
 
 
此外， 在2024年第一季度，IRSA出售了GCDI的5,033,873股普通股 ，相当于资本份额的0.55％，总额为 1.65亿阿根廷比索。
 
金额以交易 日期的货币表示。
 
7.
Del 普拉塔建筑信托基金
 
2023 年 11 月 10 日，公司按成本执行了一份信托管理局 合同，用于项目开发和建造 住宅楼、商店（美食用途）和补充 停车位，但须满足下文详述的某些 暂停条件，在该合同中，公司 将具有金钱托管人的性质。同样，作为信托的受益人 ，IRSA将获得约5,128平方米的可售平方米和32个停车位。TMF Trust Company（阿根廷）S.A. 是一家以信托为目的、非关联方的 公司，将 担任受托人。
 
上述 信托合同涉及由Banco Hipotecario S.A.（“BHSA”）拥有的 大楼的出资，该公司持有重大权益的 实体。 大楼位于布宜诺斯艾利斯市卡洛斯 佩莱格里尼、总统庇隆、萨米恩托和帕萨耶·卡拉贝拉斯街道所环绕的街区。这笔捐款是在 2023 年 12 月 28 日缴纳的。
 
最后， 获悉，该信托基础项目已获得布宜诺斯艾利斯市政府 （第6508号法律）颁布的 微中心区改建制度的预先批准。同样，它获得了阿根廷共和国中央银行的批准 。
 
5.
金融风险管理和 公允价值估算
 
这些 财务报表不包括有关财务风险管理的所有信息和 披露；因此，应与 年度财务 报表附注 5 一起阅读。自年底以来，集团适用的风险管理或风险管理政策 没有变化。
 
从 2023 年 6 月 30 日起至本财务 报表发布之日，业务或 经济环境没有发生影响集团 资产或负债（按公允价值或摊销 成本计算）公允价值的重大变化。
 
6.
分段 信息
 
分部信息是根据集团运营业务编制和分类 的， 年度财务 报表附注6中对这些信息进行了描述。
 
 
11
IRSA 投资与代表协会 匿名
 
 
 
以下是集团运营 分部的摘要，以及根据分部信息得出的营业收入 与集团 截至2024年3月31日和2023年3月31日的九个月期间 收益和其他综合收益表的营业收入之间的对账表：
 
 
 
03.31.2024
 
 
 
总计
 
 
合资企业 (1)
 
 
费用和集体促销资金
 
 
取消分部间交易和不可申报资产 /负债 (2)
 
 
根据损益表/财务报表 头寸得出的总计
 
收入
  177,236 
  (935)
  37,264 
  - 
  213,565 
成本
  (31,163)
  112 
  (38,090)
  - 
  (69,141)
毛利润/（亏损）
  146,073 
  (823)
  (826)
  - 
  144,424 
投资 房产公允价值调整产生的净 亏损
  (385,910)
  62 
  - 
  - 
  (385,848)
一般 和管理费用
  (20,571)
  112 
  - 
  126 
  (20,333)
出售 的费用
  (11,961)
  95 
  - 
  - 
  (11,866)
其他 经营业绩，净额
  (2,451)
  (15)
  313 
  (126)
  (2,279)
（亏损）/运营利润
  (274,820)
  (569)
  (513)
  - 
  (275,902)
分享 的关联公司和合资企业的利润/（亏损）
  28,272 
  302 
  - 
  - 
  28,574 
分部（亏损）/利润
  (246,548)
  (267)
  (513)
  - 
  (247,328)
应申报的 资产
  1,558,152 
  4,072 
  - 
  257,070 
  1,819,294 
应申报的 负债 (i)
  - 
  - 
  - 
  (887,137)
  (887,137)
净应申报资产
  1,558,152 
  4,072 
  - 
  (630,067)
  932,157 
 
    
    
    
    
    
 
 
 
03.31.2023
 
 
 
总计
 
 
合资企业 (1)
 
 
费用和集体促销资金
 
 
取消分部间交易和不可申报资产 /负债 (2)
 
 
根据损益表/财务报表 头寸得出的总计
 
收入
  168,834 
  (977)
  41,113 
  - 
  208,970 
成本
  (30,184)
  462 
  (41,861)
  - 
  (71,583)
毛利润/（亏损）
  138,650 
  (515)
  (748)
  - 
  137,387 
投资 房产公允价值调整产生的净 亏损
  (138,795)
  3,392 
  - 
  - 
  (135,403)
一般 和管理费用
  (29,117)
  144 
  - 
  124 
  (28,849)
出售 的费用
  (11,376)
  60 
  - 
  - 
  (11,316)
其他 经营业绩，净额
  (18,664)
  (74)
  382 
  (124)
  (18,480)
运营损失
  (59,302)
  3,007 
  (366)
  - 
  (56,661)
分享 关联公司和合资企业的利润
  7,466 
  (2,114)
  - 
  - 
  5,352 
分段损失
  (51,836)
  893 
  (366)
  - 
  (51,309)
应申报的 资产
  1,994,109 
  (12,350)
  - 
  273,828 
  2,255,587 
应申报的 负债 (i)
  - 
  - 
  - 
  (1,029,296)
  (1,029,296)
净应申报资产
  1,994,109 
  (12,350)
  - 
  (755,468)
  1,226,291 
 
    
    
    
    
    
 
(1)
代表按比例合并 以获取分部信息的合资企业的 股权价值。
(2)
包括与建筑管理费用和集体 促销资金（西班牙语缩写为 “FPC”）相关的金额 以及回收的总成本，无论是支出还是财务业绩中包含的其他 概念（例如默认 利息和其他概念）。包括递延所得税资产、 所得税抵免、贸易和其他应收账款、对 金融资产的投资、现金和现金等价物以及无形资产 ，但根据易货协议获得未来单位的权利除外， 扣除截至2024年3月31日 对负资产关联公司的投资，其金额为11阿根廷比索。
 
(i)
CODM 的审查重点是应申报资产。
 
 
 
12
IRSA 投资与代表协会 匿名
 
 
 
以下 是对该集团 细分市场的总结分析截至 2024 年 3 月 31 日和 2023 年 3 月 31 日的九个月期间：
 
 
 
03.31.2024
 
 
 
购物中心
 
 
办公室
 
 
销售和开发
 
 
酒店
 
 
其他 (i)
 
 
总计
 
收入
  113,210 
  10,766 
  7,370 
  43,607 
  2,283 
  177,236 
成本
  (6,497)
  (580)
  (4,158)
  (18,130)
  (1,798)
  (31,163)
毛利
  106,713 
  10,186 
  3,212 
  25,477 
  485 
  146,073 
投资 房产公允价值调整产生的净 亏损
  (13,282)
  (113,238)
  (259,353)
  - 
  (37)
  (385,910)
一般 和管理费用
  (14,292)
  (1,181)
  (5,658)
  (6,056)
  6,616 
  (20,571)
出售 的费用
  (5,837)
  (288)
  (2,542)
  (2,866)
  (428)
  (11,961)
其他 经营业绩，净额
  (1,279)
  (103)
  (1,506)
  (834)
  1,271 
  (2,451)
运营利润/（亏损）
  72,023 
  (104,624)
  (265,847)
  15,721 
  7,907 
  (274,820)
分享 关联公司和合资企业的利润
  - 
  - 
  - 
  - 
  28,272 
  28,272 
分部利润/（亏损）
  72,023 
  (104,624)
  (265,847)
  15,721 
  36,179 
  (246,548)
 
    
    
    
    
    
    
投资 房产和交易物业
  572,683 
  227,432 
  558,146 
  - 
  2,263 
  1,360,524 
对联营企业和合资企业的投资
  - 
  - 
  - 
  - 
  117,922 
  117,922 
其他 运营资产
  2,057 
  289 
  45,696 
  27,265 
  4,399 
  79,706 
应申报资产
  574,740 
  227,721 
  603,842 
  27,265 
  124,584 
  1,558,152 
 
 
 
03.31.2023
 
 
 
购物中心
 
 
办公室
 
 
销售和开发
 
 
酒店
 
 
其他 (i)
 
 
总计
 
收入
  108,886 
  11,279 
  10,666 
  35,874 
  2,129 
  168,834 
成本
  (7,513)
  (935)
  (2,901)
  (17,109)
  (1,726)
  (30,184)
毛利
  101,373 
  10,344 
  7,765 
  18,765 
  403 
  138,650 
投资 房产公允价值调整产生的净 亏损
  (40,796)
  (17,202)
  (80,467)
  - 
  (330)
  (138,795)
一般 和管理费用
  (14,297)
  (1,617)
  (5,283)
  (5,434)
  (2,486)
  (29,117)
出售 的费用
  (5,240)
  (221)
  (3,297)
  (2,370)
  (248)
  (11,376)
其他 经营业绩，净额
  (927)
  (151)
  (2,219)
  (442)
  (14,925)
  (18,664)
运营利润/（亏损）
  40,113 
  (8,847)
  (83,501)
  10,519 
  (17,586)
  (59,302)
分享 关联公司和合资企业的利润
  - 
  - 
  - 
  - 
  7,466 
  7,466 
分部利润/（亏损）
  40,113 
  (8,847)
  (83,501)
  10,519 
  (10,120)
  (51,836)
 
    
    
    
    
    
    
投资 房产和交易物业
  580,768 
  388,191 
  881,285 
  - 
  2,541 
  1,852,785 
对联营企业和合资企业的投资
  - 
  - 
  - 
  - 
  85,238 
  85,238 
其他 运营资产
  1,735 
  345 
  21,729 
  27,652 
  4,625 
  56,086 
应申报资产
  582,503 
  388,536 
  903,014 
  27,652 
  92,404 
  1,994,109 
 
    
    
    
    
    
    
 
7.
对联营公司和 合资企业的投资
 
截至2024年3月31日的九个月期间以及截至2023年6月30日的年度 集团对联营企业和合资企业 的投资变动 如下：
 
 
 
03.31.2024
 
 
06.30.2023
 
期初/年
  116,166 
  108,937 
出售联营企业和合资企业的 权益 (i)
  (22,022)
  - 
资本 出资
  - 
  171 
分享 的利润
  28,574 
  8,216 
货币 折算调整
  (154)
  (158)
分红 （注释 25）
  (373)
  (1,000)
期末/年 (ii)
  122,191 
  116,166 
 
(i)
截至2024年3月31日， 对应于出售Quality Invest S.A. 和GCDI S.A.（前身为TGLT S.A.）的权益。
(ii)
截至3月31日， 2024年和2023年6月30日分别包括ARS（11）和ARS（3）， 反映了负资产公司的权益， 已在 “条款”（注释18）中披露了这些利益。
 
 
 
13
IRSA 投资与代表协会 匿名
 
 
 
 
% 所有权权益
 
 
集团股权权益的价值
 
 
集团在综合收益/（亏损）中的权益
 
实体的名称
 
03.31.2024
 
 
06.30.2023
 
 
03.31.2024
 
 
06.30.2023
 
 
03.31.2024
 
 
03.31.2023
 
关联公司和合资企业
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
全新 口红
  49.96%
  49.96%
  1,011 
  761 
  74 
  (23)
BHSA
  29.91%
  29.91%
  98,118 
  74,947 
  23,171 
  5,667 
质量 (1)
  - 
  50.00%
  - 
  21,896 
  - 
  (2,552)
La 南非农村
  50.00%
  50.00%
  10,272 
  3,804 
  6,467 
  2,432 
GCDI (2)
  27.39%
  27.82%
  2,644 
  6,001 
  (3,230)
  (582)
其他 合资企业
不适用
不适用
  10,146 
  8,757 
  1,938 
  291 
合伙人和合资企业总数
    
    
  122,191 
  116,166 
  28,420 
  5,233 
 
以下 是有关集团对 关联公司和合资企业投资的更多信息：
 


   
 
最新发布的财务报表
 
实体的名称
营业地点/注册国家
主要活动
 
普通股 1 票
 
 
股本（名义价值）
 
 
（亏损）/该期间的利润
 
 
股东权益
 
关联公司和合资企业
 
 
 
 
 
 
 
 
   
 
 
 
全新 口红
美国
真实 房地产
  23,631,037(*)
  47(*)
  (2)(*)
  (46)
BHSA
阿根廷
金融
  448,689,072(**)
  1,500(**)
  77,461(**)
  320,860 
La 南非农村
阿根廷
活动的组织
  715 
  1 
  13,077 
  20,000 
GCDI (2)
阿根廷
真实 房地产
  250,713,162 
  915 
  (10,557)
  9,653 
 
(1)
Quality Invest S.A. 的利息 已于 2023 年 8 月 31 日出售。参见 本财务报表附注 4。
(2)
参见截至2023年6月30日的年度财务报表附注8。参见这些财务报表的 附注 4。
 
(*) 
根据美国公认会计原则，以百万美元计 。
(**) 
根据国际财务报告准则，截至2024年3月31日的信息 。
 
Puerto Retiro 和 La Rural（合资企业）：
 
与年度 财务报表附注8中的信息相比， 没有变化。关于延长 La Rural S.A. 特许权合同，见 注释 28
 
Arcos del Gourmet S.A.（“Arcos” 或 “AGSA”）
 
关于截至2023年6月30日的年度财务报表 附注7中提供的 信息，应注意以下几点：
 
“ARCOS DEL GOURMET SA 还有另一个 V. EN-AABE 知识流程” (CAF 030002/2015)
 
(i)： 该程序由 AGSA 于 2015 年 6 月 18 日启动，旨在提出 根据第 1 号决议确立的 使用和开发特许权调整合同的撤销无效。 170/2014 由 AGENCIA de Bienes del Estado （国家资产管理局办公室，西班牙语中的 AABE）发布。出示了证据 ，并提出了论点。
 
2022年8月24日 ，法院驳回了Arcos del Gourmet SA提起的诉讼并附带费用。2022年8月26日，Arcos del Gourmet S.A. 对该案的最终判决提出上诉。2023年9月19日， 联邦行政诉讼法院 第五分庭作出判决，驳回了Arcos del Gourmet SA提出的上诉。
 
通过2023年10月17日 提起的特别联邦上诉，对法院的 判决向国家最高法院 上诉。联邦特别上诉于 2024 年 3 月 14 日被 分庭驳回。实际上，AGSA根据 CPCN第282和285条的规定向 最高法院国家大法官提起了上诉。该公司的法律顾问认为 此次上诉有合理的成功前景，因为 有 联邦主体可以让最高 法院进行干预。
 
 
14
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（即） 第 1 号事件-原告：ARCOS DEL GOURMET SA 被告：EN-AABE 和其他与预防措施有关的人 (CAF 030002/2015/1)
 
2019年3月1日，有人要求发布一项 预防措施，旨在 “命令AABE暂停其打算 强制执行第170/2014号决议的任何 司法或行政驱逐程序，直到对据此提起的无效诉讼做出最终 判决”， 特别是名为 “Playas Feras” 的案件布宜诺斯艾利斯罗维亚里亚斯 SA 诉Arcos del Gourmet SA关于驱逐法 17,901”（档案编号 CAF 47454/2018）。2021 年 5 月 6 日，批准延长预防性 措施。Playas Ferroviarias 和 AABE 针对该决议提起上诉。2021 年 9 月 7 日，分庭裁定 支持 AABE 和 Playas Ferroviarias 提出的上诉。 针对该决议，AGSA于2021年9月21日提起了联邦特别上诉 。2021 年 11 月 17 日，分庭发布了一项 判决，驳回了 AGSA 提出的附带费用的特别上诉， 辩称，上诉未遂不是针对最终的 判决或同等决议。
 
ARCOS DEL GOURMET SA诉铁路基础设施管理局 州政府国务院（ADIF）托运诉讼（CCF 001461/2015）
 
2015 年 4 月 8 日 ，AGSA 提起了这起诉讼，因为 AGSA 不允许 支付与 Arcos 与 ADIF 达成 的 使用和开发调整合同相对应的 2015 年 3 月经费。迄今为止，所有应计的规章 均已通过司法程序存入，这些金额投资于 定期存款。2017 年 11 月 17 日，ADIF 对 诉讼作出了回应。该审判于2019年3月21日开始征集证据， 出示了证据，并于2022年12月提出了论点。 随后，在请求发布判决时， 法院下令向 特许权合同相关问题提起诉讼的法院签发 各种调查委托书，这些委托书得到了答复，以更好地提供服务。 由于这些问题仍未解决， 的最终判决的发布被推迟。
 
PLAYAS 美国布宜诺斯艾利斯火车公司诉南非阿科斯德尔古尔梅驱逐案 第 17.091 号法律 (CAF 047454/2018)
 
2018 年 6 月 14 日，Playas Ferroviarias de Buenos Aires S.A. 启动了针对 AGSA 的 驱逐程序。2019年2月13日，决定 将驱逐程序与AGSA倡导的 无效行动（见前面的1.A节）一起累积驱逐程序。2022年5月11日， 法院裁定下令立即驱逐AGSA和/或 居住者和/或侵入该物业的人。同时，它 命令布宜诺斯艾利斯Playas Ferroviarias s.A. 作出 安排，确保分租人商业活动 及其雇用的就业来源的连续性，在 至少6个月内，必须保持与当前 特许公司商定的价值。第二天，AGSA提出上诉。 最后，检察官于2022年7月13日发表了意见。 根据该意见，第五分庭下令将此案 移交判决。第五分庭于2023年9月19日作出判决， 驳回了AGSA提出的上诉，并确认了 下级法院的判决。针对该判决，AGSA提起了特别的 联邦上诉。联邦特别上诉于 2024 年 3 月 14 日被 分庭驳回。AGSA根据CPCCN第282和285条的 条款向 最高法院国家大法官提起了事实上诉。该公司的法律顾问认为 此次上诉有合理的成功前景，因为 有 联邦主体可以让最高 法院进行干预。
 
 
 
15
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FEDERACION DE COMERCIO E INDUSTRIA DE LA CIUDAD DE LA CIUDAD DE LA CIUDAD DE LA CIUDAD DE LA INDUSTRIA DE LA CIUDAD DE LA CIUDAD DE LA INDUSTRIA D
 
布宜诺斯艾利斯城商业与工业联合会（布宜诺斯艾利斯市 工商联合会，或 西班牙语中的FECOBA）辩称，在ARCOS区执行的项目没有获得必要的环境批准，也不符合 分区指南。它还要求采取预防措施， 获准采取预防措施，导致向公众开放的时间推迟到2014年12月18日，现在正常开放。在主要的 程序中，在提起了几项程序性上诉后，上诉法院 第三分庭于2019年2月14日作出判决， 如下：AGSA和GCBA被定罪，AGSA必须分配至少23,319.41平方米用于公共用途， 公用事业应不受限制地准入，并为新公园的建设提供特殊和优惠的 分配类似绿地- 全部或部分位于受诉讼管辖的房产 （Distrito Arcos）或邻近的土地上。如果公司无法 将全部土地分配给布宜诺斯艾利斯市，那么 它必须在估值后支付必要的款项，这样 政府才能继续寻找房产， 以实现特许权 合同期限内确定的目的。如果 AGSA均未采取上述替代方案，则将下令拆除该物业上的必要工程，以符合《城市规划法》（第3.1.2条） 的规定。随后，在AGSA针对上述 判决提出的宪法审查上诉 被驳回的框架内，高等法院裁定， 按照分庭 的命令，拆除在 “Distrito Arcos” 购物中心目前所在地的工程是不恰当的，确认了 判决的其余部分。我们的法律顾问正在分析 应遵循的程序步骤。
 
8.
投资 房产
 
截至2024年3月31日的九个月 期内以及截至2023年6月30日的年度中，集团投资物业的变动 如下：
 
 
 
03.31.2024
 
 
06.30.2023
 
 
 
第 2 级
 
 
第 3 级
 
 
第 2 级
 
 
第 3 级
 
期初/年初的公允价值
  1,231,804 
  554,331 
  1,408,860 
  572,410 
补充
  3,111 
  4,827 
  10,394 
  8,495 
资本化 租赁成本
  6 
  58 
  44 
  160 
资本化租赁成本的摊销 (i)
  (95)
  (105)
  (56)
  (53)
转账
  (23,122)
  (6)
  (62,830)
  2,764 
处置
  (42,291)
  - 
  - 
  - 
货币 折算调整
  69 
  - 
  (54)
  - 
公允价值调整产生的净 亏损 (ii)
  (382,447)
  (3,401)
  (124,554)
  (29,445)
期末/年末的公允价值
  787,035 
  555,704 
  1,231,804 
  554,331 
 
    
    
    
    
 
(i)
资本化租赁成本的摊销 费用在 损益表和其他综合收益表（注 21）的 “成本” 中确认。
(ii)
在截至2024年3月31日的九个月 期间，投资物业公允价值 调整产生的净亏损为385,848阿根廷比索。我们房产的比索价值的净影响 主要是宏观经济状况变化的结果 ：
第 2 级：
a)
在截至2024年3月 31日的九个月期间，我们的 办公楼和其他租赁物业的实际价值 下降了36.11％，这是由于隐性汇率的变化（ 远低于通货膨胀）。同样，也会对该期间的 销售额产生影响。
第 3 级：
b)
根据购物中心 现金流中使用的汇率估计，预计收入增长 率增长率的变化以及以比索表示的预计现金 流量转换为美元，损失26,001阿里亚尔。
c)
387,521阿根廷比索的积极影响是根据期末的 汇率，将购物中心的价值 转换为以美元计算的比索。
d)
用于现金流的贴现率下降了2个基点， 永久使用的贴现率减少了24个基点，这主要是由于国家风险率 部分和用于 折扣现金流的WACC贴现率的无风险率降低，这导致 购物中心的价值增加17,260阿根廷比索。
 
此外，由于 受通货膨胀调整的影响， 将购物中心的1,216,125阿根廷比索从 收益表和其他综合 收益表中的 “公平 价值调整的净收益” 重新归类为 “通货膨胀调整”。
 
以下是 集团截至2024年3月31日的九个月期间以及截至2023年6月30日的 年度按投资物业类型划分的余额：
 
 
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03.31.2024
 
 
06.30.2023
 
购物 购物中心 (i)
  572,679 
  581,468 
办公室 和其他出租物业
  251,648 
  415,065 
未开发的 块土地
  516,531 
  787,725 
属性 正在开发中
  393 
  244 
其他
  1,488 
  1,633 
总计
  1,342,739 
  1,786,135 
 
    
    
 
(i) 包括停车位。
 
以下 金额已在收益表 和其他综合收益表中确认：
 
 
 
03.31.2024
 
 
03.31.2023
 
收入 （注释 20）
  164,145 
  163,613 
直接 运营成本
  (47,239)
  (52,234)
开发 成本
  (850)
  (590)
投资物业公允价值调整产生的净 已实现收益 (i)
  26,378 
  37,883 
投资物业公允价值调整产生的净 未实现亏损 (ii)
  (412,226)
  (173,286)
 
    
    
 
(i)
截至3月31日， 2024年（15,441阿根廷比索）相当于埃斯佩莱塔土地 地块易货协议当期公平 价值调整的已实现结果（15,409阿根廷比索），出售 “261 Della Paolera” 大楼楼层的已实现结果（4,862 阿根廷比索），(出售位于马德罗大道1020号的 停车位的51阿里亚斯和出售Libertador 498的停车位（8阿根廷比索）；41,819阿根廷比索用于前几年进行公允价值调整（Ezpeleta土地 地块为16,776阿根廷比索）易货协议，出售 “261 Della Paolera” 大楼楼层的18,688阿根廷比索，出售 枫树大厦的楼层为6,031阿根廷比索，出售位于 马德罗大道1020号的停车位为153阿里亚斯，出售位于 Libertador 498的停车位。截至2023年3月31日，1,396阿根廷比索相当于该期间出售Libertador 498停车位的公允价值变动结果（（（ 182阿根廷比索）和出售 “261 Della Paolera” 大楼楼层的公允价值变动的1,578阿根廷比索以及前几年公允价值变动产生的36,487阿根廷比索（454阿根廷比索用于出售 Libertador 498的停车位，36,033阿根廷比索用于出售 “261 Della Paolera” 大楼的楼层）。
(ii)
包括投资组合中尚未出售 的那些投资物业公允价值变动的结果。这是根据截至2023年6月30日的年度合并财务报表 附注9中名为 “估值技术” 的部分中描述的 生成的。
 
估值 技术在年度财务 报表附注9中进行了描述。这种技术没有变化。
 
哥斯达黎加厄巴纳 — 前圣玛丽亚太阳队— 布宜诺斯艾利斯市（IRSA）南科斯塔内拉
 
2021 年 12 月 21 日，布宜诺斯艾利斯市 国会发布了一项法律，批准了该公司自 1997 年起拥有的约 70 公顷的 地产的开发条例，以前称为 “Solares de Santa Maria”，位于波多黎各东南部 自治市南海岸拉普拉塔河前 马德罗。 公布的法律批准了一项名为 “U73-公共公园 和哥斯达黎加城市化” 的新标准，该标准允许 多种用途结合，例如住宅、办公室、零售、服务、公共 空间、教育和娱乐。
 
公司的建筑容量约为866,806平方米，这将通过 开发混合用途项目来推动未来几年的增长。
 
IRSA 同意将50.8公顷的土地用于公共用途，约占该物业总面积的71％，用于 公共绿地的开发，并将额外捐赠三块 块房产，两块用于可持续城市 发展基金（FODUS），一块用于布宜诺斯自治市政府的创新信托基金、科学 和技术 br} Aires，以及已经支付 的200万美元现金和 300万主权债券（AL35）的金额。
 
2023 年 3 月，Mensura 获得批准，提出了一项关于细分、 分割、街道和公共空间转让的提案，我们正在出让 转让 考虑的 3 块地块和公共公园区域。
 
 
17
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同样， 公司将负责 该物业的基础设施和道路工程，并将进行公共空间工程，提供 高达4000万美元，同时维护分配给该物业的公共 空间，为期10年或直到1,000万美元 完工。
 
 
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“Costa Urbana” 将改变布宜诺斯艾利斯市的景观， 为未开发地区注入活力，由于其面积、位置和连通性，将成为一处特殊的 地产，这为 城市提供了扩大和恢复 里奥德拉普拉塔海岸的通道的可能性，包括散步、娱乐、绿色 空间、公共公园和混合用途。
 
在 司法方面，应该注意的是，有两 (2) 个相关的 司法程序：
 
(i)
2021 年 10 月 29 日，公司收到 市民协会法律观察站就 财产提起的保护诉讼的通知，该诉讼称 影响协议批准程序的行为无效。城市规划 (CU)。该诉讼随后扩大了范围，也对CU提出的 问题提出了质疑。该公司于2021年11月12日继续回复 索赔，要求予以驳回。2022年3月10日，法院发布了一项部分给予保护的裁决， 对该裁决提出了上诉， 遭到公司和GCBA的上诉。2023 年 3 月 6 日， 行政、税务和消费者关系分庭 诉讼——第四分庭决定撤销一审 裁决，因此驳回了该索赔。由于 未对该裁决提出上诉，因此 公司的此案已得出有利结论。
 
(ii)
2023 年 10 月 18 日，公司收到 乔纳坦·巴尔迪维佐先生和玛丽亚·伊娃·库佐维蒂斯先生就该财产提起的保护诉讼的通知，他们打算暂停 举行公开听证会（2021 年 8 月举行）， 延长上述听证会的注册期限， 宣布无效如果已经举行了公开听证会，则其依据是涉嫌侵犯知情参与权 和获取环境 信息的权利。在这方面，该公司于 2023 年 11 月 1 日 对投诉作出答复，要求予以驳回。这是基于 的事实是，第 (i) 点中提到的试验 已经部分解决了这个问题，而且 执行城市规划协议 批准程序的所有相关信息都已全部提供。根据第123号法律的规定，项目的环境问题必须在相应的阶段解决。 2023 年 11 月 8 日，检察官办公室发布了一份意见 ，建议驳回该诉讼。2月26日，法院 驳回了企图要求保护的诉讼。由于未对 对上述判决提出上诉，因此 公司的案件已得出有利结论。
 
9.
财产、厂房和 设备
 
截至2024年3月31日的九个月期间以及截至2023年6月 30日的年度中， 集团不动产、厂房和设备的变动 如下：
 
 
 
建筑物和设施
 
 
机械和设备
 
 
其他 (i)
 
 
03.31.2024
 
 
06.30.2023
 
成本
  71,222 
  29,109 
  6,614 
  106,945 
  125,059 
累计 折旧
  (42,422)
  (27,556)
  (5,168)
  (75,146)
  (71,084)
期初/年初的账面净额
  28,800 
  1,553 
  1,446 
  31,799 
  53,975 
补充
  1,767 
  423 
  262 
  2,452 
  2,485 
处置
  - 
  (5)
  (4)
  (9)
  (10,604)
货币 折算调整
  - 
  - 
  3 
  3 
  (8)
转账
  - 
  8 
  - 
  8 
  (9,987)
折旧 费用 (ii)
  (2,074)
  (516)
  (218)
  (2,808)
  (4,062)
期末/年末的余额
  28,493 
  1,463 
  1,489 
  31,445 
  31,799 
成本
  72,989 
  29,535 
  6,875 
  109,399 
  106,945 
累计 折旧
  (44,496)
  (28,072)
  (5,386)
  (77,954)
  (75,146)
期末/年末的账面净额
  28,493 
  1,463 
  1,489 
  31,445 
  31,799 
 
    
    
    
    
    
 
(i)
包括家具 、固定装置和车辆。
(ii)
截至2024年3月31日， ，不动产、厂房和设备的折旧费用按以下方式确认：“成本” 为2,095阿根廷比索，“一般 和管理费用” 为706阿根廷比索，“销售费用” 为7阿根廷比索， 分别在损益表和其他综合 收入表中（注21）。
 
 
19
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10.
交易房产
 
截至2024年3月31日的九个月期间 和截至2023年6月30日的财年，集团交易物业的变动 如下：
 
 
 
已完成的属性
 
 
正在开发的房产
 
 
未开发的网站
 
 
03.31.2024
 
 
06.30.2023
 
期初/年
  1,860 
  10,165 
  7,337 
  19,362 
  21,848 
补充
  - 
  390 
  48 
  438 
  993 
货币 折算调整
  - 
  393 
  - 
  393 
  47 
转账
  - 
  - 
  - 
  - 
  (1,354)
处置
  (60)
  (2,352)
  - 
  (2,412)
  (2,172)
期末/年
  1,800 
  8,596 
  7,385 
  17,781 
  19,362 
非当前
    
    
    
  17,373 
  18,911 
当前
    
    
    
  408 
  451 
总计
    
    
    
  17,781 
  19,362 
 
    
    
    
    
    
 
11.
无形资产
 
截至2024年3月31日的九个月期间 和截至2023年6月30日的年度中，集团无形资产的变动 如下：
 
 
 
善意
 
 
信息系统和软件
 
 
未来将从易货商和其他人那里收到的商品
 
 
03.31.2024
 
 
06.30.2023
 
成本
  1,496 
  9,356 
  26,108 
  36,960 
  33,714 
累计 摊销
  - 
  (8,573)
  (3,491)
  (12,064)
  (10,889)
期初/年初的账面净额
  1,496 
  783 
  22,617 
  24,896 
  22,825 
补充
  3 
  301 
  6,816 
  7,120 
  4,434 
处置
  - 
  - 
  (200)
  (200)
  (561)
转账
  - 
  - 
  23,120 
  23,120 
  (627)
货币 折算调整
  4 
  - 
  - 
  4 
  - 
摊销 费用 (i)
  - 
  (429)
  (24)
  (453)
  (1,175)
期末/年末的余额
  1,503 
  655 
  52,329 
  54,487 
  24,896 
成本
  1,503 
  9,657 
  55,844 
  67,004 
  36,960 
累计 摊销
  - 
  (9,002)
  (3,515)
  (12,517)
  (12,064)
期末/年末的账面净额
  1,503 
  655 
  52,329 
  54,487 
  24,896 
 
    
    
    
    
    
 
(i)
截至2024年3月31日， 2024年3月31日，在 “成本” 中确认了341阿根廷比索的摊销费用，在 “一般和管理费用” 中确认了110阿根廷比索，在 “销售费用” 中确认了2阿根廷比索（注21）。
 
12.
使用权 资产
 
截至 2024 年 3 月 31 日和 2023 年 6 月 30 日， 集团的使用权资产如下：
 
 
 
03.31.2024
 
 
06.30.2023
 
办公室、 购物中心和其他出租物业
  1,839 
  1,432 
会议 中心
  7,410 
  7,765 
使用权资产总额
  9,249 
  9,197 
非当前
  9,249 
  9,197 
总计
  9,249 
  9,197 
 
    
    
 
 
 
20
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使用权资产的 折旧费详述如下 ：
 
 
 
03.31.2024
 
 
03.31.2023
 
办公室、 购物中心和其他出租物业
  284 
  41 
会议 中心
  353 
  324 
使用权资产的总折旧 (i)
  637 
  365 
 
    
    
 
(i)
截至2024年3月31日， 的摊销费用按以下方式确认： “成本” 中的摊销费用为378阿根廷比索，“一般和管理费用” 为61阿根廷比索，在 “销售费用” 中分别为 198阿根廷比索（注 21）。
 
13.
按 类别划分的金融工具
 
本 附注按金融工具的 类别列出了金融资产和金融负债，并酌情对照了与合并财务 头寸报表中 相应行的对账表。按公允价值计量 的金融资产和负债是根据它们在 公允价值层次结构中的不同级别进行分配的。有关公允价值 层次结构的更多信息，请参阅年度财务报表附注14。截至2024年3月31日， 金融资产和金融负债为 如下：
 
 
 
 
按摊销成本计算的金融资产
 
 
以公允价值计入损益的金融资产
 
 
金融资产小计
 
 
非金融资产
 
 
总计
 
 
 
 
 
 
第 1 级
 
 
第 3 级
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
2024 年 3 月 31 日
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
财务状况表中的资产
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
交易 和其他应收账款（不包括可疑 账户和其他应收账款的备抵金）（注14）
  69,022 
  - 
  - 
  69,022 
  20,116 
  89,138 
对金融资产的投资 ：
    
    
    
    
    
    
- 上市公司的证券
  - 
  16,092 
  - 
  16,092 
  - 
  16,092 
- 共同基金
  - 
  67,037 
  - 
  67,037 
  - 
  67,037 
- 债券
  - 
  36,086 
  - 
  36,086 
  - 
  36,086 
- 其他
  4,752 
  5,313 
  332 
  10,397 
  - 
  10,397 
衍生品 金融工具：
    
    
    
    
    
    
- 外币期货合约
  - 
  69 
  - 
  69 
  - 
  69 
- 债券期货
  - 
  15 
  - 
  15 
  - 
  15 
现金 和现金等价物：
    
    
    
    
    
    
- 银行和手头现金
  13,394 
  - 
  - 
  13,394 
  - 
  13,394 
- 短期投资
  - 
  7,587 
  - 
  7,587 
  - 
  7,587 
总资产
  87,168 
  132,199 
  332 
  219,699 
  20,116 
  239,815 
 
 
 
 
 
按摊销成本计算的金融负债
 
 
以公允价值计入利润或 亏损的金融负债
 
 
金融负债小计
 
 
非金融负债
 
 
总计
 
 
 
 
 
 
第 1 级
 
 
第 3 级
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
2024 年 3 月 31 日
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
财务状况表中的负债
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
交易 和其他应付账款（注释 16）
  31,020 
  - 
  - 
  31,020 
  54,401 
  85,421 
借款 （注释 17）
  320,008 
  - 
  - 
  320,008 
  - 
  320,008 
负债总额
  351,028 
  - 
  - 
  351,028 
  54,401 
  405,429 
 
 
 
21
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截至2023年6月30日， 金融资产 和金融负债如下 ：
 
 
 
按摊销成本计算的金融资产
 
 
以公允价值计入损益的金融资产
 
 
金融资产小计
 
 
非金融资产
 
 
总计
 
 
 
 
 
 
第 1 级
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
2023 年 6 月 30 日
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
财务状况表中的资产
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
交易 和其他应收账款（不包括可疑 账户和其他应收账款的备抵金）（注14）
  75,681 
  - 
  75,681 
  23,043 
  98,724 
对金融资产的投资 ：
    
    
    
    
    
- 上市公司的证券
  - 
  15,812 
  15,812 
  - 
  15,812 
- 共同基金
  - 
  63,147 
  63,147 
  - 
  63,147 
- 债券
  - 
  28,875 
  28,875 
  - 
  28,875 
- 其他
  1,965 
  4,055 
  6,020 
  - 
  6,020 
现金 和现金等价物：
    
    
    
    
    
- 银行和手头现金
  16,463 
  - 
  16,463 
  - 
  16,463 
- 短期投资
  - 
  10,908 
  10,908 
  - 
  10,908 
总资产
  94,109 
  122,797 
  216,906 
  23,043 
  239,949 
 
    
    
    
    
    
 
 
 
 
按摊销成本计算的金融负债
 
 
以公允价值计入利润或 亏损的金融负债
 
 
金融负债小计
 
 
非金融负债
 
 
总计
 
 
 
 
 
 
第 1 级
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
2023 年 6 月 30 日
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
财务状况表中的负债
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
交易 和其他应付账款（注释 16）
  61,624 
  - 
  61,624 
  63,382 
  125,006 
借款 （注释 17）
  338,235 
  - 
  338,235 
  - 
  338,235 
衍生品 金融工具：
    
    
    
    
    
- 债券期货
  - 
  19 
  19 
  - 
  19 
负债总额
  399,859 
  19 
  399,878 
  63,382 
  463,260 
 
    
    
    
    
    
 
截至 2024 年 3 月 31 日，影响集团金融 资产和负债公允价值的经济或 业务状况没有变化。
 
集团使用一系列估值模型来衡量 3 级工具，其详细信息可从以下 表格中获得。当活跃的 市场没有报价时，公允价值（尤其是衍生工具）以 公认的估值方法为基础。
 
描述
定价模型/方法
参数
公允价值层次结构
 
范围
 
购买 期权-权证（其他）
Black 和 Scholes 含稀释液
标的 资产价格和波动率
等级 3
  - 
 
 
 
 
 
22
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14.
贸易和其他 应收账款
 
截至 2024 年 3 月 31 日和 2023 年 6 月 30 日， 集团的交易 和其他应收账款如下 ：
 
 
 
03.31.2024
 
 
06.30.2023
 
销售、 租赁和服务应收账款
  36,746 
  46,749 
减去： 可疑账户备抵金
  (2,746)
  (3,741)
贸易应收账款总额
  34,000 
  43,008 
借款、 存款等
  30,594 
  29,342 
向供应商预付款
  7,111 
  7,298 
税收 应收账款
  4,323 
  4,638 
预付 费用
  2,151 
  1,908 
长期 激励计划
  1 
  3 
其他
  8,212 
  8,786 
其他应收账款总额
  52,392 
  51,975 
总交易额和其他应收账款
  86,392 
  94,983 
非当前
  15,310 
  13,903 
当前
  71,082 
  81,080 
总计
  86,392 
  94,983 
 
集团可疑账户备抵金的变动情况如下 ：
 
 
 
03.31.2024
 
 
06.30.2023
 
期初/年
  3,741 
  5,766 
补充 (i)
  535 
  658 
恢复 (i)
  (171)
  (379)
交易所 汇率差异
  2,388 
  1,163 
在该期间/年度内注销的应收账款 作为无法收回的应收账款
  4 
  - 
通货膨胀 调整
  (3,751)
  (3,467)
期末/年
  2,746 
  3,741 
 
    
    
 
(i)
可疑账户备抵金的增加和 的追回已包含在损益表的 “销售费用” 和 其他综合收益中（注释21）。
 
15.
现金流和现金等价物 信息
 
以下 详细描述了 集团在截至2024年3月31日和2023年3月31日的九个月期间运营产生的现金流：
 
 
注意
 
03.31.2024
 
 
03.31.2023
 
（亏损） /该期间的利润
 
  (111,728)
  123,217 
对以下内容的调整：
 
    
    
所得 税
19
  (64,022)
  (137,459)
摊销 和折旧
21
  4,098 
  4,591 
处置财产、厂房和设备造成的损失
23
  1 
  2,144 
投资 房产公允价值调整产生的净 亏损
8
  385,848 
  135,403 
处置无形资产造成的损失
 
  200 
  - 
出售合资企业造成的损失
23
  1,210 
  - 
货币折算调整的实现
23
  - 
  (1,343)
通过出售交易财产获得
 
  (3,417)
  (7,641)
财务 业绩，净额
 
  (73,722)
  (46,418)
条款 和津贴
 
  451 
  26,623 
分享 关联公司和合资企业的利润
7
  (28,574)
  (5,352)
运营资产和负债的变化：
 
    
    
减少 /（增加）库存
 
  98 
  (334)
（增加） /交易属性的减少
 
  (217)
  400 
贸易和其他应收账款减少
 
  11,745 
  1,311 
减少 的贸易和其他应付账款
 
  (37,432)
  (10,581)
（减少） /工资和社会保障负债的增加
 
  (3,621)
  446 
减少拨备
 
  (330)
  (140)
缴纳所得税前经营活动产生的净现金
 
  80,588 
  84,867 
 
    
    
 
 
23
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下表详细介绍了截至2024年3月31日和2023年3月31日的九个月期间发生的重大非现金 交易：
 
 
 
03.31.2024
 
 
03.31.2023
 
发行 不可转换票据
  - 
  143,950 
通过增加贸易和其他 应付账款，增加投资物业的
  - 
  109 
货币 折算调整
  3,292 
  4,170 
通过增加不动产、厂房和 设备，减少投资物业的
  8 
  58 
通过增加投资 物业来减少不动产、厂房和设备的
  - 
  10,057 
通过增加重估 盈余减少不动产、厂房和设备的
  - 
  829 
通过减少贸易和 其他应付账款，减少 对金融资产的投资
  - 
  1,152 
通过增加对 金融资产的投资，减少 应收股息
  - 
  31 
通过减少贸易和其他 应收账款减少股东权益
  3,512 
  5,309 
通过减少对 金融资产的投资，减少投资物业的
  - 
  244 
通过减少对 金融资产的投资，减少股东权益
  - 
  9,697 
通过增加租赁 负债增加使用权资产
  690 
  1,404 
通过增加贸易和 其他应付账款减少股东权益
  4,144 
  - 
通过减少借款减少 的房产交易量
  1,915 
  - 
通过减少 房产的交易，增加无形资产
  - 
  1,575 
投资物业的易货交易
  594 
  - 
通过增加贸易和其他 应收账款减少投资物业的
  2,509 
  - 
通过增加 的贸易和其他应收账款，减少 对联营企业和合资企业的投资
  1,136 
  - 
通过减少投资 房产增加无形资产
  23,120 
  - 
通过贸易和其他应付账款增加无形资产
  6,658 
  - 
通过增加 借款，增加 对金融资产的投资
  420 
  - 
通过减少 的贸易和其他应收账款，增加 对联营企业和合资企业的投资
  - 
  93 
 
16.
贸易和其他 应付账款
 
截至 2024 年 3 月 31 日和 2023 年 6 月 30 日， 集团的交易 和其他应付账款如下 ：
 
 
 
03.31.2024
 
 
06.30.2023
 
客户的 预付款 (*)
  24,795 
  28,481 
交易 应付账款
  6,210 
  8,855 
应计 发票
  6,303 
  7,683 
入场费 (*)
  23,821 
  25,601 
其他 应计收入
  413 
  454 
租户 存款
  431 
  442 
应付贸易账款总额
  61,973 
  71,516 
应付税款
  5,372 
  8,846 
其他 应付账款
  18,076 
  44,644 
其他应付账款总额
  23,448 
  53,490 
总交易额和其他应付账款
  85,421 
  125,006 
非当前
  28,894 
  30,828 
当前
  56,527 
  94,178 
总计
  85,421 
  125,006 
 
    
    
 
(*) 主要对应于 预收的入场权和租金，平均在 3 到 5 年内累积。
 
 
24
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17.
借款
 
截至2024年3月31日和 2023年6月30日集团的 借款明细如下：
 
 
 
账面价值
 
 
公允价值
 
 
 
03.31.2024
 
 
06.30.2023
 
 
03.31.2024
 
 
06.30.2023
 
不可兑换 票据
  308,343 
  302,694 
  310,657 
  304,819 
银行 贷款等
  2,631 
  8,069 
  2,631 
  8,069 
银行 透支
  3,278 
  20,656 
  3,278 
  20,656 
其他 借款
  4,010 
  5,390 
  4,010 
  5,390 
具有非控股权益的贷款
  1,746 
  1,426 
  1,746 
  1,426 
借款总额
  320,008 
  338,235 
  322,322 
  340,360 
非当前
  178,169 
  210,961 
    
    
当前
  141,839 
  127,274 
    
    
总计
  320,008 
  338,235 
    
    
 
    
    
    
    
第十二系列票据兑换
 
2023年12月28日，美国国税局通知 第十二系列票据的持有人，根据2021年3月26日发行备忘录中详述的条款和条件 ，提前赎回所有票据的本金为UVA 53,784,674的本金，这些票据已到期并于2024年3月31日流通， 。 的兑换和付款于 2024 年 1 月 5 日进行。截至设定的 赎回日期， 赎回价格为十二系列 票据面值的100％，外加应计和未付利息。
 
系列十八和十九注释
 
2024年2月28日 ，IRSA在 当地市场发行了总额为5,260万美元的第十八和十九系列票据。以下是本次发行的 主要特征：
 
●
第十八系列： 以美元计价，2140万美元，固定利率为 7.0%，每半年付款一次。本金将在2027年2月28日 到期时支付。发行价格为 名义价值的100.0％。
 
●
第十九辑： 以阿根廷比索计价和支付，价格为262.04亿阿根廷比索 ，浮动利率BADLAR加上0.99％的利差， 季度付款。本金将在2025年2月28日 到期时支付。发行价格为名义 价值的100.0％。
 
资金将按照发行 文件的定义使用。
 
 
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18.
规定
 
下表 显示了按类型分类的本集团条款 的变动：
 
 
 
法律索赔 (iii)
 
 
对联营企业和合资企业的投资 (ii)
 
 
03.31.2024
 
 
06.30.2023
 
期初/年
  21,189 
  3 
  21,192 
  2,663 
补充 (i)
  4,142 
  - 
  4,142 
  24,053 
分担 的员工损失
  - 
  8 
  8 
  (50)
恢复 (i)
  (65)
  - 
  (65)
  (702)
在 /年期间使用
  (330)
  - 
  (330)
  (210)
通货膨胀 调整
  (2,524)
  - 
  (2,524)
  (4,562)
期末/年
  22,412 
  11 
  22,423 
  21,192 
非当前
    
    
  19,914 
  18,547 
当前
    
    
  2,509 
  2,645 
总计
    
    
  22,423 
  21,192 
 
    
    
    
    
 
(i) 新增和 追回的合法索赔包含在 “其他经营业绩， 净额” 中。
(ii) 对应于 对波多黎各雷蒂罗的投资，雷蒂罗是一家拥有负 股权的合资企业。
(iii) 包括针对IDBD需求的 条款。
 
IDBD
 
如在截至2023年6月30日的年度合并财务报表附注1中指出 ，该集团于2020年9月25日 失去了对IDBD的控制权。
 
2020 年 9 月 21 日，IDBD 在 特拉维夫雅法地方法院 对荷兰海豚有限公司（“Dolphin BV”）和 IRSA 提起诉讼（民事案件编号：29694-09-20）。IDBD索赔的 金额为1.4亿新谢克尔，指控Dolphin BV 和IRSA违反了据称具有法律约束力的承诺，将 分期向IDBD 2转账7,000万新谢克尔。2020年12月24日， 在破产法院批准后， 在 对IDBD破产的原因进行调查之后，IDBD受托人提出了 驳回该索赔的动议，维持了作为IDBD 受托人就同一事项提出新索赔的权利。 2020 年 12 月 24 日，法院作出裁决，按要求驳回 索赔。2021年10月31日，破产 专员通知说，他没有反对该动议，同日 ，法院确认了IDBD 受托人发起的动议。
 
2021 年 12 月 26 日 ，IDBD 对 Dolphin BV 和 IRSA 提起诉讼，金额为 1.4 亿新谢克尔，外加利息和 费用。
 
2023 年 1 月 30 日，向我们发送了诉讼副本，我们 评估了公司 利益的法律辩护替代方案。在整个 2023 年直到现在， 法律程序照常进行，公司已对 向其提出的所有请求做出了回应。
 
2024年1月17日 ，法院驳回了IDBD要求对IRSA发出的资产禁令和禁运请求。已在处理管辖权上诉 和诉讼通知的档案中确定了听证日期 。主索赔文件中还设定了听证日期 ，该文件目前处于证据 阶段。
 
公司目前正在讨论有关 其责任的索赔的有效性，并附带驳斥IDBD提出的实质性 论点。但是，根据公司律师迄今为止进行的 分析，与该索赔 相关的准备金已根据适用的会计 标准记录在案。截至这些简明的中期 财务报表发布之日，法律程序仍在进行中 。
 
 
26
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19.
税收
 
集团所得税的 详情如下 ：
 
 
03.31.2024
 
 
03.31.2023
 
当前 所得税
  (60,615)
  61,834 
递延的 所得税
  124,637 
  75,625 
所得税
  64,022 
  137,459 
 
    
    
 
以下 是确认的所得税与截至2024年3月31日和2023年3月31日的九个月期间对所得税前利润 适用现行税率 所得税之间的对账：
 
 
 
03.31.2024
 
 
03.31.2023
 
按相应 国家/地区适用的税率计算期间的 亏损
  63,847 
  5,116 
永久差异：
    
    
分担关联公司和合资企业的 亏损/（利润）
  9,135 
  (791)
预备 的税收亏损结转款
  677 
  (14,208)
通货膨胀 调整永久差异
  7,964 
  62,796 
准备金和纳税申报表之间的区别
  (400)
  15,507 
免税 利润、不可扣除的费用及其他
  3,639 
  61,522 
税收 通货膨胀调整
  (20,840)
  7,517 
所得税
  64,022 
  137,459 
 
    
    
 
 
递延所得税账户中的 总变动如下 ：
 
 
 
03.31.2024
 
 
06.30.2023
 
期初/年
  (516,506)
  (665,486)
递延的 所得税费用
  124,637 
  148,980 
期末/年
  (391,869)
  (516,506)
递延的 所得税资产
  3,225 
  2,695 
递延的 所得税负债
  (395,094)
  (519,201)
递延所得税负债，净额
  (391,869)
  (516,506)
 
    
    
 
20.
收入
 
 
 
03.31.2024
 
 
03.31.2023
 
基本 租金
  61,778 
  58,456 
应急 租金
  43,314 
  44,654 
入场 权利
  10,548 
  9,603 
停车 费用
  5,311 
  4,778 
佣金
  1,832 
  2,551 
物业 管理费
  1,080 
  1,069 
其他
  1,231 
  1,055 
平均租金上涨的
  1,787 
  338 
租金和服务收入
  126,881 
  122,504 
来自酒店运营和旅游服务的收入
  43,590 
  35,867 
出售 交易物业
  5,830 
  9,490 
销售、租赁和服务的总收入
  176,301 
  167,861 
费用 和集体促进基金
  37,264 
  41,109 
来自支出和集体晋升资金的总收入 资金
  37,264 
  41,109 
集团总收入
  213,565 
  208,970 
 
 
 
27
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21.
按性质划分的费用
 
集团在按职能分列的收益表中将支出披露为 行项目 “成本”、“一般和 管理费用” 以及 “销售费用” 的一部分。 下表提供了按性质分列的 支出及其与 集团内职能的关系的额外披露。
 
 
 
 
费用
 
 
一般和管理费用
 
 
销售费用
 
 
03.31.2024
 
 
03.31.2023
 
销售商品和服务的成本
  5,940 
  - 
  - 
  5,940 
  4,628 
工资、 社会保障费用和其他人事开支
  24,110 
  13,248 
  1,743 
  39,101 
  38,515 
折旧 和摊销
  3,014 
  877 
  207 
  4,098 
  4,591 
费用 和服务付款
  1,464 
  4,480 
  1,469 
  7,413 
  7,809 
维护、 安全、清洁、维修等
  19,576 
  2,627 
  34 
  22,237 
  21,320 
广告 和其他销售费用
  8,656 
  45 
  1,532 
  10,233 
  12,919 
税收、 税率和缴款
  3,878 
  1,430 
  6,425 
  11,733 
  11,548 
董事 费用（附注 25）(i)
  - 
  (3,990)
  - 
  (3,990)
  6,358 
租赁 和服务费
  724 
  240 
  23 
  987 
  1,365 
可疑账户的备抵额 ，净额
  - 
  - 
  364 
  364 
  145 
其他 费用
  1,779 
  1,376 
  69 
  3,224 
  2,550 
截至 2024 年 3 月 31 日的总计
  69,141 
  20,333 
  11,866 
  101,340 
  - 
截至 2023 年 3 月 31 日的总计
  71,583 
  28,849 
  11,316 
  - 
  111,748 
 
    
    
    
    
    
 
(i) 2023年10月5日， 普通股和特别 股东大会批准了向董事会支付的费用，金额为9,050阿根廷比索。 公司董事会已提议将董事费定为13,500阿根廷比索， 因此在 于2023年9月5日发布并提交给CNV的截至2023年6月30日的年度 合并财务报表中为该金额编列了经费。在当前 期内，随着上述费用的最终批准，公司继续 收回该准备金中的多余部分，并在 产生该准备金的额度中进行了平衡分录。金额以普通股和特别股东 会议批准的 定义为 的货币表示。
 
22.
成本
 
 
 
03.31.2024
 
 
03.31.2023
 
期初的库存
  20,399 
  22,690 
购买 和费用
  69,484 
  72,570 
货币 折算调整
  393 
  (249)
处置
  (2,412)
  (1,455)
期末库存
  (18,723)
  (21,973)
总成本
  69,141 
  71,583 
 
    
    
 
下表显示了截至2024年3月31日和2023年6月30日该集团 库存的构成：
 
 
 
03.31.2024
 
 
06.30.2023
 
真实 房地产
  17,781 
  19,362 
其他
  942 
  1,037 
期末库存总量 (*)
  18,723 
  20,399 
 
    
    
 
(*) 库存包括交易财产和 库存。
 
23.
其他经营业绩， 净值
 
 
 
03.31.2024
 
 
03.31.2023
 
货币折算调整的实现 (*)
  - 
  1,343 
捐款
  (340)
  (392)
出售联营企业和合资企业造成的损失
  (1,210)
  - 
诉讼 和其他突发事件
  (4,077)
  (20,120)
管理 费用
  200 
  255 
运营信贷产生的利息 和津贴
  1,416 
  1,444 
处置财产、厂房和设备造成的损失
  (1)
  (2,144)
其他
  1,733 
  1,134 
其他经营业绩总额，净额
  (2,279)
  (18,480)
 
    
    
 
(*) 对应于 Condor、房地产投资 Group VII LP 和 Jiwin S.A. 的清算
 
 
28
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24.
财务业绩， 净值
 
 
 
03.31.2024
 
 
03.31.2023
 
财务 收入：
 
 
 
 
 
 
- 利息收入
  17,790 
  1,930 
财务总收入
  17,790 
  1,930 
财务 成本：
    
    
- 利息支出
  (28,752)
  (35,181)
- 其他财务成本
  (5,260)
  (3,658)
总财务成本
  (34,012)
  (38,839)
其他 财务业绩：
    
    
- 按公允价值计算的金融资产和负债的公允价值收益 计入损益，净额
  81,180 
  11,402 
- 汇率差额，净额
  (15,663)
  19,366 
- （亏损）/回购不可转换票据的收益
  (145)
  758 
- （亏损）/衍生金融工具的收益， 净额
  (1,245)
  167 
- 其他财务业绩
  (2,692)
  (173)
其他财务业绩总计
  61,435 
  31,520 
-通货膨胀 调整
  26,365 
  42,456 
总财务业绩，净额
  71,578 
  37,067 
 
    
    
 
 
25.
关联方 交易
 
以下 是截至 2024 年 3 月 31 日和 2023 年 6 月 30 日与关联方的余额摘要：
 
物品
 
 03.31.2024
 
 
 06.30.2023
 
交易 和其他应收账款
  21,738 
  24,469 
对金融资产的投资
  4,184 
  5,395 
借款
  (1,234)
  (965)
交易 和其他应付账款
  (15,460)
  (41,419)
总计
  9,228 
  (12,520)
 
    
    
 
 
29
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关联方
 
 
 03.31.2024
 
 
 06.30.2023
 
交易描述
物品
全新 口红有限责任公司
  208 
  194 
应收开支的偿还
交易 和其他应收账款
Comparaencasa 有限公司
  1,866 
  1,751 
其他 投资
对金融资产的投资
 
  185 
  - 
发放的贷款
交易 和其他应收账款
Galerias Pacifico
  3,041 
  4,920 
其他
交易 和其他应收账款
La Rural S.A.
  1,299 
  2,494 
佳能
交易 和其他应收账款
 
  (3)
  (429)
其他
交易 和其他应付账款
 
  8 
  6 
其他
交易 和其他应收账款
其他 关联公司和合资企业
  - 
  3 
应收开支的偿还
交易 和其他应收账款
 
  (493)
  (269)
获得的贷款
借款
 
  37 
  38 
租赁 和/或应收使用权
交易 和其他应收账款
 
  - 
  141 
不可撤销的 捐款待订阅
交易 和其他应收账款
 
  4 
  85 
管理 费用
交易 和其他应收账款
 
  (441)
  (420)
不可兑换 票据
借款
 
  (60)
  (219)
其他
交易 和其他应付账款
 
  17 
  56 
其他
交易 和其他应收账款
 
  1 
  3 
分享基于 的付款
交易 和其他应付账款
 
  10 
  - 
发放的贷款
交易 和其他应收账款
合伙人和合资企业总数
  5,679 
  8,354 
 
 
克雷苏德
  519 
  - 
应收开支的偿还
交易 和其他应收账款
 
  (1,385)
  (2,457)
企业 应收服务
交易 和其他应付账款
 
  403 
  1,338 
不可兑换 票据
对金融资产的投资
 
  (446)
  (790)
其他
交易 和其他应付账款
 
  (3)
  (9)
分享基于 的付款
交易 和其他应付账款
母公司总数
  (912)
  (1,918)
 
 
Futuros y Opciones S.A.
  - 
  3 
其他
交易 和其他应收账款
Helmir S.A.
  (300)
  (276)
不可兑换 票据
借款
母公司的子公司总数
  (300)
  (273)
 
 
导演
  (4,775)
  (37,095)
收到的服务的费用
交易 和其他应付账款
Rundel 全球有限公司
  1,915 
  2,306 
其他 投资
对金融资产的投资
Yad Levim LTD
  16,373 
  14,850 
发放的贷款
交易 和其他应收账款
Sociedad 阿根廷农村有限公司
  - 
  1,593 
其他
交易 和其他应收账款
 
  (8,674)
  (296)
其他
交易 和其他应付账款
其他 (1)
  (31)
  (28)
租赁 和/或应收使用权
交易 和其他应付账款
 
  11 
  8 
其他
交易 和其他应收账款
 
  (84)
  (99)
其他
交易 和其他应付账款
 
  26 
  78 
应收开支的偿还
交易 和其他应收账款
董事和其他人员总数
  4,761 
  (18,683)
 
 
期末/年末的总计
  9,228 
  (12,520)
 
 
 
(1) 包括 CAMSA、 Estudio Zang、Bergel & Vienes、Puerta 18 基金会、 阿根廷农村协会、CAM Communication LP、Sutton 和 儿童博物馆基金会。
 
 
30
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以下是 截至2024年3月31日和2023年3月31日的九个月期间与关联方的业绩摘要：
 
关联方
 
 
 03.31.2024
 
 
 03.31.2023
 
交易描述
秃鹰
  - 
  12 
财务 业务
BHN Vida S.A.
  (37)
  (4)
租赁 和/或使用权
BHN Seguros Generales S.A.
  (12)
  (4)
租赁 和/或使用权
Comparaencasa 有限公司
  1,317 
  93 
财务 业务
其他 关联公司和合并企业
  28 
  175 
财务 业务
 
  (3)
  (140)
租赁 和/或使用权
 
  162 
  217 
企业 服务
合伙人和合资企业总数
  1,455 
  349 
 
克雷苏德
  55 
  240 
租赁 和/或使用权
 
  (6,381)
  (6,702)
企业 服务
 
  (87)
  4,247 
财务 业务
母公司总数
  (6,413)
  (2,215)
 
赫尔米尔
  (241)
  (39)
财务 业务
母公司的子公司总数
  (241)
  (39)
 
导演 (1)
  3,990 
  (6,357)
费用 和报酬
高级 管理层
  (322)
  (407)
费用 和报酬
Rundel Globa LTD
  2,675 
  - 
财务 业务
Yad Levim LTD
  559 
  508 
财务 业务
Sociedad 阿根廷农村有限公司
  432 
  117 
财务 业务
其他 (2)
  39 
  27 
企业 服务
 
  (75)
  (31)
租赁 和/或使用权
 
  258 
  (253)
财务 业务
 
  (216)
  (310)
捐款
 
  (696)
  (182)
费用 和报酬
 
  (327)
  1,024 
合法 服务
其他人总数
  6,317 
  (5,864)
 
周期结束时的总计
  1,118 
  (7,769)
 
 
(1)
参见这些 财务报表附注 21.
(2)
包括 CAMSA、 Puerta 18 基金会、太平洋画廊、Estudio Zang、Austral Gold、Bergel y Vienes、 洛斯尼奥斯博物馆基金会、阿根廷农村社会、萨顿、Espacio Digital S.A. 和阿根廷卡斯波索有限公司
 
以下 是 截至2024年3月31日和2023年3月31日的九个月期间与关联方的交易摘要：
 
关联方
 
 03.31.2024
 
 
 03.31.2023
 
操作描述
GCDI S.A.
  (126)
  - 
出售 股票
质量 Invest S.A.
  (21,896)
  - 
出售 股票
股票销售总额
  (22,022)
  - 
 
质量 Invest S.A.
  - 
  (171)
资本 出资
资本出资总额
  - 
  (171)
 
秃鹰
  - 
  325 
已收到的股息
Nuevo 波多黎各圣达菲
  373 
  675 
已收到的股息
收到的分红总额
  373 
  1,000 
 
 
    
    
 
 
 
 
31
IRSA 投资与代表协会 匿名
 
 
26.
CNV 通用决议 N° 622
 
按照 CNV 通则 第 622 号第 1° 节第三章第四章第 1° 节的要求，下文详细列出了 未经审计的简明中期合并财务报表附注， 在 附录中披露了该决议所要求的信息。
 
附录 A-财产、厂房和设备
附注 8 投资物业和附注 9 不动产、厂房和 设备
附录 B-无形资产
附注 11 无形资产
附录 C-对员工的投资
注7 对联营企业和合资企业的投资
附录 D-其他投资
附注 13 按类别分列的金融工具
附录 E-准备金和津贴
附注14贸易和其他应收款及附注18条款
附录 F-销售和所提供服务的成本
注释 22 费用
附录 G-外币资产和负债
附注 27 外币资产和负债
 
27.
外币资产和 负债
 
账簿 的外币资产和负债金额如下 ：
 
物品/货币 (1)
 
金额
 
 
比索汇率 (2)
 
 
03.31.2024
 
 
06.30.2023
 
资产
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
贸易和其他应收账款
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
美国 美元
  26.50 
  855.00 
  22,661 
  20,546 
欧元
  0.08 
  924.17 
  74 
  72 
与关联方的应收账款：
    
    
    
    
美国 美元
  19.60 
  858.00 
  16,813 
  16,338 
总交易额和其他应收账款
    
    
  39,548 
  36,956 
金融资产投资
    
    
    
    
美国 美元
  93.86 
  855.00 
  80,247 
  57,387 
英镑
  0.62 
  1,079.18 
  665 
  743 
新 以色列谢克尔
  4.31 
  233.29 
  1,005 
  1,094 
对关联方的投资：
    
    
    
    
美国 美元
  4.88 
  858.00 
  4,184 
  4,719 
金融资产投资总额
    
    
  86,101 
  63,943 
衍生金融工具
    
    
    
    
美国 美元
  0.02 
  855.00 
  15 
  - 
衍生金融工具总额
    
    
  15 
  - 
现金和现金等价物
    
    
    
    
美国 美元
  18.09 
  855.00 
  15,464 
  13,659 
乌拉圭 比索
  0.09 
  22.85 
  2 
  - 
英镑
  - 
  1,079.18 
  2 
  - 
欧元
  0.01 
  924.17 
  5 
  6 
新 以色列谢克尔
  - 
  233.29 
  - 
  81 
现金及现金等价物总额
    
    
  15,473 
  13,746 
总资产
    
    
  141,137 
  114,645 
 
    
    
    
    
负债
    
    
    
    
贸易和其他应付账款
    
    
    
    
美国 美元
  15.49 
  858.00 
  13,294 
  13,142 
乌拉圭 比索
  0.79 
  22.85 
  18 
  28 
应付给关联方的应付账款：
    
    
    
    
美国 美元
  10.03 
  858.00 
  8,609 
  38 
总交易额和其他应付账款
    
    
  21,921 
  13,208 
借款
    
    
    
    
美国 美元
  332.75 
  858.00 
  285,502 
  271,948 
向关联方借款
    
    
    
    
美国 美元
  1.41 
  858.00 
  1,212 
  912 
借款总额
    
    
  286,714 
  272,860 
衍生金融工具
    
    
    
    
美国 美元
  - 
  858.00 
  - 
  19 
衍生金融工具总额
    
    
  - 
  19 
租赁负债
    
    
    
    
美国 美元
  11.79 
  858.00 
  10,120 
  9,119 
租赁负债总额
    
    
  10,120 
  9,119 
条款
    
    
    
    
新 以色列谢克尔
  82.20 
  233.29 
  19,176 
  17,347 
准备金总额
    
    
  19,176 
  17,347 
总负债
    
    
  337,931 
  312,553 
 
(1) 将 外币视为在每个 期/年末与每个集团的 子公司本位币不同的外币。
(2) 根据阿根廷国家银行 的数据，汇率为2024年3月31日的 。
 
 
32
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28.
时期的其他相关事件
 
股票回购计划 — 新计划
 
2023 年 6 月 15 日， ，IRSA 董事会批准了公司发行股票的 回购计划的新计划，并根据第 26,831 号法律第 64 条和 CNV 条例的条款，制定了收购公司发行的 库存股的 条款和条件，最高金额为50亿阿根廷比索，不超过股本的10％，每日限额为 ，最高为公司 股票在其 市场上每日平均交易量的25％在过去 90 个工作日内上市， 最高价格为每个 GDS 8 美元，每股 425 阿根廷比索。同样， 回购期限设定为最多 180 天，从《布宜诺斯艾利斯证券交易所每日 公告发布信息之日起 天。
 
公司报告称，2023 年 9 月 5 日，公司 董事会决定修改自己的 股票的收购价格，将每股 GDS 的最高价值定为 9 美元，每股 的最大比索价值不超过每股 720 阿根廷比索，同时维持已正式传达的 剩余条款和条件。
 
2023 年 11 月 6 日，董事会决定将股票回购计划的 期限从 2023 年 6 月 15 日批准的用于收购自有股份的当前股票 回购计划的期限到期后再延长 180 天，该计划于 2023 年 12 月 13 日到期，其余 条款和条件已正式通报。
 
2023 年 11 月 29 日 董事会决定修改其自有股份的 收购价格，将 的最大价值 定为每股 11.00 美元，以比索计算的最大价值为每股 1,320 阿根廷比索，同时维持已正式传达的其余条款和条件。
 
2024 年 1 月 4 日 ，公司报告称，董事会于 2023 年 6 月 15 日批准的股票回购 计划，总额为 500 万阿根廷比索，有效期定为 180 天，从 2023 年 12 月 13 日 初始到期日起 180 天，于 2023 年 12 月 20 日结束，金额为 正式批准收购自有股份 已全部使用，项目 的 99.95% 已完成。
 
2024 年 1 月 4 日，IRSA 董事会批准了 公司发行的股票回购计划的新计划，并根据第 26831 号法律第 64 条和 CNV 条例的 条款制定了收购公司发行的库存股的条款和条件， 的最高金额为 65 亿阿里亚尔，最高不超过 10% 股本中，每日限额最高为公司 股票在当前市场上所经历的每日平均交易量 的 25%在前 90 个工作日内上市，每股 GDS 的最高价格为 10 美元，每股 1,200 阿根廷比索。同样， 将回购期设定为最多 180 天，从 在《布宜诺斯艾利斯证券交易所每日公报》上发布信息之日的第二天开始。2024年3月1日，公司宣布 完成股票回购计划，收购了相当于6,503,318股普通股的 股，约占已批准计划的99.91％和已发行的 股的0.88％。
 
2024 年 3 月 20 日 ，IRSA 董事会批准了公司发行的股票回购计划的新的 计划， 根据第 26,831 号法律第 条第 64 条和 CNV 条例的条款，制定了收购公司发行的 库存股的条款和条件，最高金额为 6,831 阿根廷比索 5亿美元，不超过股本的10％， 的每日上限不超过公司每日 交易平均交易量的25％， 在市场上的总和它在过去的90个工作日内上市，最高价格为每GDS11美元，每股 1,250阿根廷比索。同样，回购期限设定为最多 180 天，从 布宜诺斯艾利斯证券 交易所每日公告发布信息之日的第二天开始。
 
 
33
IRSA 投资与代表协会 匿名
 
 
自 该计划于2023年6月15日获得批准，包括 于2024年1月4日和3月20日批准的计划，以及 这些简明合并中期财务 报表的截止日期，公司收购了14,802,192股普通股（名义价值 每股10阿根廷比索），总额为118.72亿阿根廷比索。 此外，在 2024 年 3 月 20 日批准的计划中，有 7.34% 已完成。金额以 收购时的货币表示。
 
2024年4月22日 ，公司宣布完成2024年3月20日批准的股票回购计划，收购了相当于6,337,939股普通股的 ，相当于 已批准计划的99.54％和 已发行股份的0.86％。
 
股份总额及其名义 价值的变化
 
2023 年 9 月 13 日 ，公司宣布，已获得 CNV 和布宜诺斯艾利斯证券交易所在 2023 年 4 月 27 日举行的股东大会上通过的 授权，内容涉及：
 
(i)
通过发行溢价账户的部分资本化， 股本增加65.524亿阿根廷比索，导致 发行了6,552,405,000股普通股，面值为 1阿根廷比索（一比索），每股有权投一票； 和
(ii)
将普通股的 名义价值从每股1阿根廷比索更改为10阿根廷比索， 有权获得每股一（1）张选票。
 
在 获得国家证券委员会（阿根廷国家证券委员会）和 布宜诺斯艾利斯证券交易所的授权后，根据Caja de Valores S.A. 管理的 登记处，公司告知截至2023年9月19日具有相同素质的所有股东 ，自2023年9月 20日起，股票分配和同时进行了名义价值的变动 ，并录入了811,137,457股账面记账普通股的变动，每股面值为1阿根廷比索， 每股一票股票，总额为736,354,245股账面记账普通股 ，每股面值为10阿根廷比索， 因此，应反向拆分公司股份 ，每1股（一）股面值为 ARS 1的旧股应兑换成名义价值 10阿根廷比索的0.907804514股新股。按所述 资本分配的新股在与当前流通的 股同等条件下具有经济权利。
 
对于因进入圣经登记处， 持有名义价值为10阿根廷比索、每股一票的普通股的 股东，根据 阿根廷证券交易所的上市规定，他们以现金结算。对于 由于股份交换而没有达到至少一股 股票，面值为10阿根廷比索的股东，在 完成10阿根廷比索的名义价值之前，向他们分配了必要的 金额。
 
完成指定业务后， 公司股本将达到 73.64亿阿根廷比索，由736,354,245股账面记账普通股 股组成，每股面值为10阿根廷比索，每股 股一票。
 
同样， 已要求布宜诺斯艾利斯证券交易所更改代表 股本的股份谈判方式。具体而言，鉴于名义价值的变化以及资本化产生的 股票发行将对股价产生重大向下影响，谈判价格将按每股 进行登记，而不是由阿根廷比索（ARS）议价 。
 
这种 资本和股票名义价值的变化不会 修改持股的经济价值或 占股本的百分比。
 
 
34
IRSA 投资与代表协会 匿名
 
 
认股权证 — 修改比率和价格-
 
2023 年 9 月 14 日 ，我们报告说，由于 (i) 通过 发行高级账户的部分资本增加股本 ；以及 (ii) 对其章程第七节的修订，将普通股的面值从 每股一比索（1 阿根廷比索）改为十比索（10 阿根廷比索），有权获得一（1） 每股投票，于 2023 年 9 月 13 日公布，其中 已发行股票将从 811,137,457 股普通股（ 每股面值为 1 阿根廷比索，每股一票）变为 经2023年4月27日举行的股东 会议批准，共有736,354,245股普通股，每股面值为10阿根廷比索，每股一票。 未偿还的公司普通股认股权证的条款和条件已修改 如下：
 
每份认股权证将发行的股票数量 ：
 
● 调整前的比率 ：1.1719（标称价值阿根廷比索 1）；
 
● 调整后的比率 （当前）：1.0639（标称价值 ARS 10）。
 
认股权证 每股发行新股的行使价：
 
● 调整前的价格 ：0.3689 美元（名义价值阿根廷比索 1）；
 
● 调整后的价格 （当前）：0.4063美元（名义价值阿根廷比索 10）。
 
认股权证的其他 条款和条件保持不变。
 
普通股和特别股东会议
 
2023 年 10 月 5 日 举行了普通股和特别 股东大会，会议决定 将年度业绩分配如下：（I）28.675亿阿根廷比索用于整合法定储备，（截至股东会议之日按同类货币计算的34.289亿阿根廷比索），（II）余额为54,850万阿根廷比索 4.833亿美元（截至股东大会之日按同类货币计算为651.489亿阿根廷比索），用于按持股比例向 股东分配股息，以现金 支付，金额为640亿阿根廷比索。考虑到 重报的业绩足以支付 拟议股息的支付，因此批准将 重报的年度业绩余额（11.489亿阿根廷比索）分配给 储备金，用于分配未来 股息。金额以普通股和特别股东 会议批准的 定义为 的货币表示。
 
同样， 获准按股东持有的 股权比例向股东分配 名义价值为1阿根廷比索的投资组合中的13,928,410股自有股份。由于上述名义价值的变化， 每股面值ARS1相当于0.90780451408股 ARS10，因此， 上述清算金额对应于名义价值为10阿根廷比索的 12,644,273股股份。
 
2023年10月20日 ，IRSA报告说，它已经支付了2023年10月5日在阿根廷 举行的会议上批准的 股息。
 
由于阿根廷实行的交易和证券限制 ，GDS 持有者之间的 现金分红和库存股分配已延迟 。2023年10月20日，公司向桑坦德资产 管理公司管理的名为 “Super Ahorro $” 的共同基金 存入了与现金分红相对应的金额 ，以 保留以阿根廷比索计算的股息价值。2023 年 12 月 12 日 12 日，公司将资金转移到纽约的存托银行 ，履行了支付股息的义务，并将 交给存托人完成向持有人分配的流程。
 
 
 
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IRSA 投资与代表协会 匿名
 
 
 
2024年1月19日 ，相应的管理程序 完成后，存托人支付了现金分红，每GDS的 净金额为0.955110美元，包括 “Super Ahorro $” 基金的收益率。同样，2024年1月29日， 在GDS 持有人之间进行了库存股的分配。
 
上述 对应于向外国 持有人支付股息，对本地股东的股息已于 2023 年 10 月 12 日取消。
 
认股权证条款和条件的变更
 
由于 公司于 2023 年 10 月 12 日向其股东支付现金分红和 股东按比例分配 股票，因此未偿还的 认购普通股认股权证的某些条款和条件发生了变化：
 
●
每份认股权证将发行的股票数量： 股息前比率：1.0639。股息后比率：1.2272（名义 价值 10 阿根廷比索）。
●
每股新股的行使价： 股息前价格：0.4063美元。股息后价格：0.3522美元（名义价值10阿根廷比索）。
 
认股权证的 其他条款和条件保持不变。
 
认股权证行使
 
在 截至2024年3月31日的九个月期间，某些认股权证持有人 行使了购买额外股票的权利。出于这个 原因，从2,084,789份普通股认股权证的转换中获得了901,047美元。
 
延长 La Rural S.A. 的特许权合同
 
2023 年 12 月 11 日 在布宜诺斯艾利斯自治市（CABA），集团控制的公司 Ogden S.A. 与 阿根廷农村协会（“SRA”）和 La Rural de Palermo S.A. 签订了合资企业和股东 协议，通过该协议，延长了位于6月4431日的房产 的开发期限 CABA（La Rural S.A. 是其用益权益）已延长至2037年12月31日， 可以选择延期至2041年12月31日。
 
上述 协议是 1999 年签署并于 2004 年修改的 “Predio Ferial de Palermo” （“CUP99/04”）的用益权合同 的延期，以及 双方于 2013 年 9 月 25 日签署的 合资协议 AJV/13。
 
为了延长 La Rural S.A. 下的 用益权期限，Ogden S.A. 将 向所有用途的 SRA 支付一千二百万美元（12,000,000 美元） ，这笔款项将分五年分期支付。 第一笔款项是在SRA的 股东大会批准协议后支付的。
 
上述协议的 有效性取决于2024年2月1日举行的SRA股东大会的批准 的批准。
 
Banco Hipotecario S.A. — 支付现金股息
 
2024年3月27日 ，Banco Hipotecario S.A. 的普通和特别股东大会批准了 支付 2650亿阿根廷比索的股息，该股息将按每位股东股份的 比例支付，并将按截至股东会议和付款之日的固定货币计算 。
 
2024年5月 3日，BCRA（阿根廷共和国中央银行，按其西班牙语缩写 ）批准了上述股息的分配， ，第一期预计将在2024年5月支付 。
 
 
36
IRSA 投资与代表协会 匿名
 
 
29.
后续事件
 
现金分红支付
 
2024年5月2日，根据IRSA普通和特别股东大会于2022年10月28日通过的关于 特别准备金的使用和分配的授权 ，通过董事会会议， 获准从2024年5月 9日起向其股东提供金额为550亿阿根廷比索的现金分红。
 
 
 
37
 
 
原文的免费 译本以西班牙语编写，准备在阿根廷出版
 
未经审计的简明中期合并 财务报表的审查报告
 
致各位 股东、总裁和董事
IRSA 投资和代表协会匿名协会
合法 地址：Carlos Della Paolera 261-9第 9 层
布宜诺斯艾利斯自治市
税 注册号：30-52532274-9
 
简介
 
我们 审查了随附的 IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima 及其子公司（以下简称 “ 公司”）未经审计的简明中期合并 财务报表，其中包括截至2024年3月31日未经审计的简明中期合并财务状况表、 未经审计的简明中期合并收益表 以及截至2024年3月31日的九个月期和三个 个月期间的其他综合收益， 股东权益变动和现金流变动这九个月的 期限随后结束，并选择了解释性说明。
 
管理层的 责任
 
公司 董事会负责 按照国际财务报告准则 会计准则编制和列报这些未经审计的简明中期 合并财务报表，该准则由阿根廷 经济科学专业委员会联合会 (FACPCE) 采纳为专业 会计准则，并由国家证券 委员会 (CNV) 批准纳入其法规 国际会计准则理事会（IASB），因此 负责编制和根据国际会计 第34号中期财务信息（IAS 34），列报 第一段中提及的未经审计的 简明中期合并财务报表。
 
我们审查的范围
 
我们的 审查仅限于适用国际审核参与标准ISRE 2410中期财务信息审查中期财务信息中制定的 程序，该程序由FACPCE第33号技术公告采纳为阿根廷 的审查标准， 由国际审计与鉴证准则 委员会（IAASB）批准。对中期财务信息的审查包括 对负责编制未经审计的简明中期 合并财务报表中包含的 信息的公司员工的询问以及分析和其他 审查程序的查询。此次审查的范围远小于 根据国际审计准则进行的 审计，因此我们无法保证 我们会了解审计中可能发现的所有重大事项。因此，我们不发表审计 意见。
 
 
 
38
 
 
 
原文的免费 译本以西班牙语编写，准备在阿根廷出版
 
 
 
结论
 
根据我们的 审查，我们没有注意到任何使 我们认为本 报告第一段中提及的未经审计的简明中期合并 财务报表在所有重大方面均未按照《国际会计准则第34号中期 财务报告》编制。
 
报告 关于遵守现行法规的情况
 
在 中，我们在 中报告说，与 IRSA Inversiones and Representaciones Sociedad Anónima 有关， ：
 
a)
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima 未经审计的 简明中期合并财务报表尚未转录到库存和资产负债表账簿中，除上述情况外，关于 属于我们职权范围的事项，它们符合《通用公司法》的 条款和国家相关决议 证券委员会；
 
b)
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anonima 未经审计的 简要中期财务报表源自根据法律 要求在所有形式上记录的会计 记录，除了 i) 库存和资产负债表账簿中缺乏 相应会计条目的转录 至2024年3月；
 
c)
我们已经阅读了 业务摘要（“Reseána Informativa”），对于 我们权限范围内的事项， 我们没有意见可说；
 
d)
如公司的会计 记录所示，截至2024年3月31日，IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anonima的累积债务为534,879,779阿根廷比索，这笔债务尚未在当日 到期。
 
 
布宜诺斯艾利斯自治市，2024 年 5 月 7 日。
 
 
价格 WATERHOUSE & CO.S.R.L。
（合作伙伴）
 
ABELOVICH， POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
（合作伙伴）
卡洛斯·布朗多
公共会计师
 
Noemi I. Cohn
公共会计师
 
 
39
 
 
I. 简要评论公司在 期间的活动，包括提及 期末之后发生的重大事件。
 
公司运营的经济背景
 
公司在经济背景下运营，其主要变量波动剧烈 。最相关的方面是 详述如下：
 
●
经济活动： 根据INDEC的数据，2023年底，该国的 经济活动下降了1.6％，这一趋势在2024年第一季度延续 。
 
●
通货膨胀：在 2023 年 4 月 1 日至 2024 年 3 月 31 日之间，累计通货膨胀率达到 288%（以 CPI 衡量）。
 
●
汇率： 在同一时期，根据官方汇率， 阿根廷比索对美元名义贬值， 从209.1阿根廷比索降至期末的每美元855阿根廷比索。 欧洲议会议员的美元表现也一样，从397.34阿根廷比索升至1,017.50阿根廷比索。
 
●
财政盈余： 在2024年第一季度，阿根廷实现了财政 盈余，这是因为政府 进行了强有力的调整，以订购公共部门的账目并降低了 的通货膨胀。
 
●
交易所 限制：金融管理局在整个2023年和2024年第一季度维持了前几年制定的交易所 限制。尽管有这些限制，公司 还是设法满足了所有财务和合同 到期日。
 
2023 年 12 月 10 日，新政府在阿根廷上任 ，旨在进行广泛的法律和监管 改革。
 
本届政府采取的首批措施之一是修改各项法律的 必要性和紧急性法令（DNU）。这些 改革影响劳动力市场、海关、 和上市公司地位等领域。尽管 DNU 被国会参议院否决 ，但由于司法 行动暂停了某些修改，其条款 自 2023 年 12 月 29 日起已部分生效。
 
新政府提出的改革正在 立法讨论中，目前无法预测改革的演变或可能宣布的新措施。
 
截至2024年3月31日的规范和监管情况 与上述情况没有实质性区别，阅读公司的 财务报表时应考虑到 这些情况。
 
合并业绩
 
（以百万阿根廷比索为单位）
 
IIIQ 24
 
 
IIIQ 23
 
 
YoY Var
 
 
9M 24
 
 
9M 23
 
 
YoY Var
 
收入
  59,734 
  63,120 
  (5.4)%
  213,565 
  208,970 
  2.2%
投资物业公允价值调整的结果
  (594,816)
  4,025 
  (14,878.0)%
  (385,848)
  (135,403)
  185.0%
操作结果
  (568,956)
  25,597 
  (2,322.7)%
  (275,902)
  (56,661)
  386.9%
折旧 和摊销
  1,367 
  1,313 
  4.1%
  4,098 
  4,591 
  (10.7)%
息税折旧摊销前利润 (1)
  (567,589)
  26,910 
  (2,209.2)%
  (271,804)
  (52,070)
  422.0%
调整后的息税折旧摊销前利润 (1)
  27,329 
  55,569 
  (50.8)%
  128,826 
  121,216 
  6.3%
该期间的结果
  (333,995)
  50,326 
  (763.7)%
  (111,728)
  123,217 
  (190.7)%
归属于母公司的股东
  (319,500)
  48,089 
  (764.4)%
  (104,926)
  119,339 
  (187.9)%
归因于非控股权益
  (14,495)
  2,237 
  (748.0)%
  (6,802)
  3,878 
  (275.4)%
(1)
见 第 XVI 点：息税折旧摊销前利润对账
 
 
 
40
 
IRSA 投资与代表协会 匿名
 
截至 2024 年 3 月 31 日的摘要
 
 
集团收入在 2024 年的九个月期间与 2023 年同期相比增长了 2.2%，这主要是由于 购物中心和酒店板块的良好发展 被销售和开发的下降以及楼层销售导致的办公板块收入减少所部分抵消。
 
租赁板块调整后的息税折旧摊销前利润达到1129.11亿阿根廷比索，比上一年的九个月增长9.1％，864.75亿阿根廷比索来自购物中心板块， 87.76亿阿根廷比索来自办公板块，176.6亿阿根廷比索 来自酒店板块。调整后的息税折旧摊销前利润总额达到1288.26亿阿根廷比索，与去年同期相比增长6.3％。在第三季度，调整后的息税折旧摊销前利润下降了50.8％， 主要是由于通货膨胀加速及其对 消费的影响，租户销售和购物中心收入下降 。
 
九个月的净业绩为111,728阿根廷比索，亏损204.9％，而2023财年同期 的收益为123,217阿根廷比索。这主要是由通货膨胀的 影响远高于对按 MEP汇率以美元计价的 房产的贬值造成的 投资物业公允价值变动所造成的损失来解释。
 
 
II。购物 购物中心
 
我们投资组合的可租赁面积总计为335,866平方米的总建筑面积。 在2024财年的九个月期间，我们购物中心的房地产租户销售额达到14785.39亿阿根廷比索， 比上一财年同期增长0.9％。
 
投资组合的入住率在2024财年第三季度达到97.9％，保持了最近 季度观察到的趋势。
 
购物中心的运营指标
 
 
 
IIIQ 24
 
 
IIQ 24
 
 
智商 24
 
 
IVQ 23
 
 
IIIQ 23
 
总可租赁面积 (平方米)
  335,866 
  334,845 
  334,737 
  335,826 
  335,893 
租户的 销售额（按当前货币计算，累计 3 个月）
  349,560 
  607,960 
  521,019 
  530,241 
  429,050 
占用率
  97.9%
  98.0%
  98.0%
  97.4%
  96.8%
 
购物中心的财务指标
 
（以百万阿根廷比索为单位）
 
 
IIIQ 24
 
 
IIIQ 23
 
 
YoY Var
 
 
9M 24
 
 
9M 23
 
 
YoY Var
 
来自销售、租赁和服务的收入
  27,983 
  34,317 
  (18.5)%
  113,210 
  108,886 
  4.0%
来自投资 房产公允价值调整的净 业绩
  (243,770)
  (12,953)
  1,782.0%
  (13,282)
  (40,796)
  (67.4)%
操作结果
  (224,892)
  10,295 
  (2,284.5)%
  72,023 
  40,113 
  79.6%
折旧 和摊销
  401 
  404 
  (0.7)%
  1,170 
  1,381 
  (15.3)%
息税折旧摊销前利润 (1)
  (224,491)
  10,699 
  (2,198.2)%
  73,193 
  41,494 
  76.4%
调整后的息税折旧摊销前利润 (1)
  19,279 
  23,652 
  (18.5)%
  86,475 
  82,290 
  5.1%
(1)
见 第 XVI 点：息税折旧摊销前利润对账
 
在2024财年的九个月期间，该细分市场的收入达到11332.1亿阿根廷比索，与上一财年同期 相比增长了4.0％。调整后的息税折旧摊销前利润达到 864.75亿阿根廷比索，比2023财年同期增长5.1％。
 
 
 
 
41
 
IRSA 投资与代表协会 匿名
 
截至 2024 年 3 月 31 日的摘要
 
 
 
我们购物中心的运营数据
 
 
收购日期
位置
 
总可租赁面积 (平方米) (1)
 
 
门店
 
 
入住率 (2)
 
 
IRSA 利息 (3)
 
Alto 巴勒莫
97 年 12 月
布宜诺斯艾利斯市
  20,732 
  140 
  99.4%
  100%
Abasto 购物 (4)
99 年 11 月
布宜诺斯艾利斯市
  37,167 
  152 
  99.7%
  100%
Alto Avellaneda
97 年 12 月
布宜诺斯艾利斯省
  39,696 
  119 
  93.8%
  100%
Alcorta 购物
97 年 6 月
布宜诺斯艾利斯市
  15,859 
  107 
  99.9%
  100%
露台 Bullrich
98 年 10 月
布宜诺斯艾利斯市
  11,396 
  90 
  92.4%
  100%
Dot Baires 购物
5 月 9 日
布宜诺斯艾利斯市
  47,428 
  162 
  99.5%
  80%
太阳
7 月 10 日
布宜诺斯艾利斯省
  15,673 
  74 
  100.0%
  100%
阿科斯区
12 月 14 日
布宜诺斯艾利斯市
  14,507 
  63 
  100.0%
  90.0%
Alto Noa 购物
95 年 3 月
萨尔塔
  19,427 
  83 
  100.0%
  100%
Alto 罗萨里奥购物
2004 年 11 月
圣诞老人 Fe
  34,859 
  132 
  93.6%
  100%
门多萨 广场购物
94 年 12 月
门多萨
  41,511 
  119 
  98.6%
  100%
科尔多瓦 购物
2006 年 12 月
科尔多瓦
  15,368 
  98 
  99.0%
  100%
La 里贝拉购物
8 月 11 日
圣诞老人 Fe
  10,541 
  65 
  97.9%
  50%
Alto Comahue
3 月 15 日
内乌肯
  11,702 
  86 
  99.2%
  99.95%
Patio Olmos (5)
9 月 7 日
科尔多瓦
  - 
  - 
  - 
    
总计
 
 
  335,866 
  1,490 
  97.9%
    
(1) 对应于每个物业的总可租赁面积。不包括 公共区域和停车位。
(2) 计算出截至财政期最后一天 的占用平方米除以可租赁面积。
(3) 公司在其每个业务 单位中的实际权益。
(4) 不包括洛斯儿童博物馆（ Abasto 中为 3,732 平方米）。
(5) IRSA 拥有位于科尔多瓦省 的 Patio Olmos 购物中心的历史建筑，由第三方 方运营。
 
截至 2024 年 3 月 31 日的季度及累计租户销售额， 与 2023、2022、2021 和 2020 财年同期相比
 
（百万阿根廷比索）
 
IIIQ 24
 
 
IIIQ 23
 
 
YoY Var
 
Alto 巴勒莫
  42,679 
  54,512 
  (21.7)%
Abasto 购物
  46,784 
  63,598 
  (26.4)%
Alto Avellaneda
  35,693 
  42,131 
  (15.3)%
Alcorta 购物
  24,589 
  31,811 
  (22.7)%
露台 Bullrich
  14,357 
  17,743 
  (19.1)%
Dot Baires 购物
  31,087 
  35,348 
  (12.1)%
太阳
  23,213 
  22,236 
  4.4%
阿科斯区
  25,896 
  29,384 
  (11.9)%
Alto Noa 购物
  15,871 
  18,312 
  (13.3)%
Alto 罗萨里奥购物
  35,158 
  47,663 
  (26.2)%
门多萨 广场购物
  24,527 
  29,168 
  (15.9)%
科尔多瓦 购物
  11,260 
  15,058 
  (25.2)%
拉里贝拉购物 (1)
  5,621 
  7,739 
  (27.4)%
Alto Comahue
  12,825 
  14,347 
  (10.6)%
总销售额
  349,560 
  429,050 
  (18.5)%
(1) 通过我们的合资企业 Nuevo Puerto Santa Fe S.A.
 
 
42
 
IRSA 投资与代表协会 匿名
 
截至 2024 年 3 月 31 日的摘要
 
 
 
（百万阿根廷比索）
 
9M 24
 
 
9M 23
 
 
YoY Var
 
 
9M 22
 
 
9M 21
 
 
9M 20
 
Alto 巴勒莫
  196,333 
  192,134 
  2.2%
  154,150 
  64,883 
  141,742 
Abasto 购物
  202,461 
  212,210 
  (4.6)%
  154,910 
  58,962 
  143,600 
Alto Avellaneda
  149,351 
  144,299 
  3.5%
  110,073 
  48,880 
  127,179 
Alcorta 购物
  114,204 
  112,807 
  1.2%
  108,802 
  51,120 
  84,500 
露台 Bullrich
  63,217 
  62,747 
  0.8%
  56,129 
  32,946 
  56,303 
Dot Baires 购物
  124,295 
  116,591 
  6.6%
  99,087 
  45,759 
  112,996 
太阳
  86,850 
  77,108 
  12.6%
  72,156 
  36,866 
  58,701 
阿科斯区
  117,450 
  108,251 
  8.5%
  90,520 
  50,155 
  66,058 
Alto Noa 购物
  60,201 
  60,454 
  (0.4)%
  56,889 
  42,759 
  49,516 
Alto 罗萨里奥购物
  152,750 
  167,682 
  (8.9)%
  147,056 
  96,057 
  116,209 
门多萨 广场购物
  89,387 
  89,146 
  0.3%
  84,223 
  80,087 
  86,527 
科尔多瓦 购物
  49,711 
  51,675 
  (3.8)%
  47,660 
  31,248 
  35,636 
拉里贝拉购物 (1)
  23,841 
  26,169 
  (8.9)%
  22,046 
  11,631 
  24,072 
Alto Comahue
  48,488 
  44,046 
  10.1%
  34,804 
  15,395 
  34,999 
总销售额
  1,478,539 
  1,465,319 
  0.9%
  1,238,505 
  666,748 
  1,138,038 
(1) 通过我们的合资企业 Nuevo Puerto Santa Fe S.A.
 
截至 2024 年 3 月 31 日，每种业务类型的租户的季度和累计销售额 与 2023、2022、2021 和 2020 财年同期的比较 (1)
 
（百万阿根廷比索）
 
IIIQ 24
 
 
IIIQ 23
 
 
YoY Var
 
部门 商店
  - 
  - 
  - 
衣服 和鞋子
  187,608 
  231,691 
  (19.0)%
娱乐
  9,593 
  13,042 
  (26.4)%
家居 和装饰
  9,247 
  11,941 
  (22.6)%
餐厅
  47,929 
  56,320 
  (14.9)%
杂项
  50,461 
  49,878 
  1.2%
服务
  9,643 
  8,287 
  16.3%
主页 家用电器
  35,079 
  57,891 
  (39.4)%
总计
  349,560 
  429,050 
  (18.5)%
 
 
（以百万阿根廷比索为单位）
 
9M 24
 
 
9M 23
 
 
YoY Var
 
 
9M 22
 
 
9M 21
 
 
9M 20
 
部门 商店
  - 
  - 
  - 
  - 
  35,738 
  60,336 
衣服 和鞋子
  853,189 
  848,921 
  0.5%
  738,850 
  366,641 
  627,286 
娱乐
  38,034 
  40,527 
  (6.2)%
  27,760 
  4,135 
  35,730 
家居 和装饰
  35,885 
  35,132 
  2.1%
  33,966 
  19,229 
  23,336 
餐厅
  170,728 
  163,400 
  4.5%
  115,470 
  49,220 
  127,834 
杂项
  194,975 
  175,685 
  11.0%
  191,206 
  104,873 
  158,266 
服务
  33,678 
  25,485 
  32.1%
  19,954 
  8,151 
  13,276 
主页 家用电器
  152,050 
  176,169 
  (13.7)%
  111,299 
  78,761 
  91,974 
总计
  1,478,539 
  1,465,319 
  0.9%
  1,238,505 
  666,748 
  1,138,038 
(1) 
包括 展位的销售额，不包括用于特别 展览的空间。
 
 
43
 
IRSA 投资与代表协会 匿名
 
截至 2024 年 3 月 31 日的摘要
 
 
 
截至 2024 年 3 月 31 日的季度和累计租赁收入， 与 2023、2022、2021 和 2020 财年同期相比
 
（百万阿根廷比索）
 
IIIQ 24
 
 
IIIQ 23
 
 
YoY Var
 
基本 租金
  13,541 
  15,685 
  (13.7)%
租金百分比
  7,314 
  11,097 
  (34.1)%
总租金
  20,855 
  26,782 
  (22.1)%
非传统 广告
  993 
  586 
  69.5%
来自入场权的收入
  3,564 
  3,797 
  (6.1)%
费用
  340 
  330 
  3.0%
停车
  1,329 
  1,664 
  (20.1)%
佣金
  692 
  1,039 
  (33.4)%
其他
  210 
  119 
  76.5%
小计
  27,983 
  34,317 
  (18.5)%
费用 和集体促进基金
  35.323 
  11,725 
  201.3%
总计
  63,306 
  46,042 
  37.5%
 
 
（百万阿根廷比索）
 
9M 24
 
 
9M 23
 
 
YoY Var
 
 
9M 22
 
 
9M 21
 
 
9M 20
 
基本租金 (1)
  46,488 
  43,585 
  6.7%
  28,058 
  22,543 
  45,183 
租金百分比
  43,545 
  44,966 
  (3.2)%
  40,846 
  12,094 
  24,653 
总租金
  90,033 
  88,551 
  1.7%
  68,904 
  34,637 
  69,836 
非传统 广告
  3,588 
  2,265 
  58.4%
  1,749 
  822 
  2,455 
来自入场权的收入
  10,619 
  9,650 
  10.0%
  6,819 
  6,536 
  12,043 
费用
  1,002 
  970 
  3.3%
  1,074 
  1,140 
  1,330 
停车
  5,304 
  4,732 
  12.1%
  2,773 
  244 
  4,891 
佣金
  1,814 
  2,494 
  (27.3)%
  1,877 
  1,315 
  2,486 
其他
  850 
  224 
  279.5%
  260 
  1,361 
  667 
小计 (2)
  113,210 
  108,886 
  4.0%
  83,456 
  46,055 
  93,708 
费用 和集体促进基金
  35,920 
  39,384 
  (8.8)%
  28,927 
  22,589 
  40,501 
总计
  149,130 
  148,270 
  0.6%
  112,383 
  68,644 
  134,209 
(1)
包括截至2024年3月 摊位的累计收入 58.902亿阿根廷比索。
(2)
包括来自Patio Olmos的9,270万阿根廷比索和来自 “布宜诺斯艾利斯时装周” 制作的赞助 收入的6.119亿阿根廷比索。
 
III。办公室
 
根据高力集团的数据，本季度结束时，布宜诺斯艾利斯市高端市场（A+ & A）的空置率稳定，为16.9％。价格也保持稳定，平均为每平方米22.6美元。
 
办公室的运营指标
 
 
 
IIIQ 24
 
 
IIQ 24
 
 
智商 24
 
 
IVQ 23
 
 
IIIQ 23
 
总可租赁面积
  59,348 
  59,348 
  61,742 
  74,392 
  74,392 
总入住率
  86.6%
  84.8%
  83.0%
  68.7%
  68.4%
A+ 和 A 级入住率
  92.8%
  92.8%
  88.5%
  86.9%
  86.9%
B 类乘坐率
  46.7%
  33.8%
  46.4%
  17.2%
  16.1%
租金 美元/平方米
  24.6 
  24.9 
  25.2 
  25.5 
  25.6 
 
2024财年第三季度的总可租赁面积为59,348平方米。A+和A投资组合的平均 入住率保持在92.8％ 的水平，该投资组合的平均租金达到24.6美元/平方米。
 
 
44
 
IRSA 投资与代表协会 匿名
 
截至 2024 年 3 月 31 日的摘要
 
 
办公室的财务指标
 
（以 百万阿根廷比索为单位）
 
IIIQ 24
 
 
IIIQ 23
 
 
YoY Var
 
 
9M 24
 
 
9M 23
 
 
YoY Var
 
来自销售、租赁和服务的收入
  5,441 
  3,559 
  52.9%
  10,766 
  11,279 
  (4.5)%
来自投资物业公允价值调整的净 结果， PP&E 电子存货
  (113,945)
  20,259 
  (662.4)%
  (113,238)
  (17,202)
  558.3%
运营利润
  (109,155)
  22,736 
  (580.1)%
  (104,624)
  (8,847)
  1,082.6%
折旧 和摊销
  39 
  58 
  (32.8)%
  162 
  450 
  (64.0)%
息税折旧摊销前利润 (1)
  (109,116)
  22,794 
  (578.7)%
  (104,462)
  (8,397)
  1,144.0%
调整后的息税折旧摊销前利润 (1)
  4,829 
  2,535 
  90.5%
  8,776 
  8,805 
  (0.3)%
(1) 参见第十六点：息税折旧摊销前利润对账
 
在2024财年的九个月期间， 办公板块的收入与上一财年相比下降了4.5％，调整后的息税折旧摊销前利润下降了0.3％。调整后的息税折旧摊销前利润率 为81.5％。
 
以下是我们的办公室细分市场的信息：
 
办公室及其他
收购日期
 
总可租赁面积 (平方米) (1)
 
 
入住率 (2)
 
 
实际利息
 
 
900 万 24-租金收入（百万阿根廷比索）(4)
 
AAA 和 A 办公室
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
波士顿塔 (6)
12 月 14 日
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  9 
洲际广场 (3)
12 月 14 日
  2,979 
  100.0%
  100%
  459 
Dot 大楼
十一月六日
  11,242 
  79.4%
  80%
  1,483 
泽塔
5 月 19 日
  32,173 
  95.7%
  80%
  6,532 
261 Della Paolera — Catalinas (5)
12 月 20 日
  4,937 
  100%
  100%
  1,987 
AAA 和 A 办公室总数
 
  51,331 
  92.8%
    
  10,470 
 
    
    
    
    
B 办公室
 
    
    
    
    
飞利浦
6 月 17 日
  8,017 
  46,7%
  100%
  296 
共有 B 栋建筑
 
  8,017 
  46,7%
  100%
  296 
办公室小计
 
  59,348 
  86,6%
    
  10,766 
(1) 对应于截至 2024 年 3 月 31 日 每处房产的总可租赁面积。不包括公共区域和停车场 停车场。
(2) 计算方法是截至2024年3月31日的占用平方米除以可租赁总面积 。
(3) 我们拥有该建筑物的13.2％，该建筑总可租赁面积为22,535平方米。
(4) 对应于该期间的累计收入。
(5) 我们拥有该建筑物的13.8％，该建筑的总可租赁面积为35,872平方米。
(6) 公司保留 大楼内租赁零售空间的所有权。
 
IV。酒店
 
该公司的酒店继续保持良好的收入和 入住率，这要归功于国际旅游业的增长、阿根廷的汇率 竞争力以及 会议和企业活动板块的复苏。
 
（以 百万阿根廷比索为单位）
 
IIIQ 24
 
 
IIIQ 23
 
 
YoY Var
 
 
9M 24
 
 
9M 23
 
 
YoY Var
 
收入
  14,994 
  12,403 
  20.9%
  43,607 
  35,874 
  21.6%
运营利润
  6,111 
  3,601 
  69.7%
  15,721 
  10,519 
  49.5%
折旧 和摊销
  661 
  654 
  1.1%
  1,939 
  1,877 
  3.3%
息税折旧摊销前利润
  6,772 
  4,255 
  59.2%
  17,660 
  12,396 
  42.5%
 
在2024财年的九个月期间，酒店板块 的收入与2023财年同期 相比增长了21.6％，而该板块的息税折旧摊销前利润达到176.6亿阿根廷比索，与2023财年同期 相比增长了42.5％。
 
 
 
45
 
IRSA 投资与代表协会 匿名
 
截至 2024 年 3 月 31 日的摘要
 
 
下表 显示了有关我们的豪华 酒店的某些信息：
 
酒店
 
收购日期
 
 
IRSA 的利益
 
 
房间数量
 
 
入住率 (4)
 
洲际 (1)
 
11/01/1997
 
  76,34%
  313 
  73.4%
喜来登解放者 (2)
 
03/01/1998
 
  100,00%
  200 
  54.4%
Llao Llao (3)
 
06/01/1997
 
  50,00%
  205 
  75.7%
总计
  - 
  - 
  718 
  68.7%
(1) 通过 Nuevas Fronteras S.A.（IRSA 的子公司）。
(2) 通过 Hoteles Argentinos S.A.U.
(3) 通过 Llao Llao Resorts S.A.
(4) 三个月 累计平均值。
 
酒店的运营和财务指标。
 
 
 
IIIQ 24
 
 
IIQ 24
 
 
智商 24
 
 
IVQ 23
 
 
IIIQ 23
 
平均入住率
  68.7%
  71.6%
  66.4%
  64.5%
  68.6%
每间客房的平均 房价（美元/晚）
  257 
  240 
  267 
  201 
  231 
 
V. 销售和开发
 
（单位：百万阿根廷比索）
 
IIIQ 24
 
 
IIIQ 23
 
 
YoY Var
 
 
9M 24
 
 
9M 23
 
 
YoY Var
 
收入
  506 
  411 
  23.1%
  7,370 
  10,666 
  (30.9)%
来自投资 房产公允价值调整的净 业绩
  (238,294)
  (3,306)
  7,107.9%
  (259,353)
  (80,467)
  222.3%
操作结果
  (239,932)
  (10,168)
  2,259.7%
  (265,847)
  (83,501)
  218.4%
折旧 和摊销
  31 
  2 
  1,450.0%
  113 
  229 
  (50.7)%
已实现 投资 房产公允价值调整后的净业绩
  102 
  32,684 
  (99.7)%
  26,378 
  37,883 
  (30.4)%
息税折旧摊销前利润 (1)
  (239,901)
  (10,166)
  2,259.8%
  (265,734)
  (83,272)
  219.1%
调整后的息税折旧摊销前利润 (1)
  (1,505)
  25,824 
  (105.8)%
  19,997 
  35,078 
  (43.0)%
(1)
见 第 XVI 点：息税折旧摊销前利润对账
 
在 财年的九个月期间，“销售和开发” 板块 调整后的息税折旧摊销前利润达到199.97亿阿根廷比索，比上一财年同期 的税息折旧摊销前利润低43.0％，这是由于投资 物业的销售减少。今年 期间，它出售了占地261层的枫树大厦，占地261层，埃斯佩莱塔地块进行了易货交易，而在2023年，261栋德拉·保莱拉的7层楼已售出。
 
VI。其他
 
（以百万阿根廷比索为单位）
 
IIIQ 24
 
 
IIIQ 23
 
 
YoY Var
 
 
9M 24
 
 
9M 23
 
 
YoY Var
 
收入
  488 
  500 
  (2.4)%
  2,283 
  2,129 
  7.2%
来自投资 房产公允价值调整的净 业绩
  (598)
  (99)
  504.0%
  (37)
  (330)
  (88.8)%
操作结果
  (2,553)
  (811)
  214.8%
  7,907 
  (17,586)
  - 
折旧 和摊销
  251 
  233 
  7.7%
  766 
  711 
  7.7%
恢复 的供应
    
    
    
  11,596 
  - 
  - 
息税折旧摊销前利润
  (2,302)
  (578)
  298.3%
  8,673 
  (16,875)
  - 
调整后的息税折旧摊销前利润
  (1,704)
  (479)
  255.7%
  (2,886)
  (16,545)
  (82.6)%
 
 
 
46
 
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截至 2024 年 3 月 31 日的摘要
 
 
七。财务运营及其他
 
对 Banco Hipotecario S.A. （“BHSA”）的兴趣
 
BHSA是抵押贷款行业的领先银行，截至2024年3月31日 ，IRSA在该行业持有29.91％的股权。在2024财年的九个月期间， 对Hipotecario银行的投资产生了231.71亿阿根廷比索的收益 ，而2023年同期 的亏损为56.67亿阿根廷比索。欲了解更多信息，请访问 http://www.cnv.gob.ar or http://www.hipotecario.com.ar。
 
 
VIII。分部息税折旧摊销前利润（百万阿根廷比索）
 
9M 24
 
购物中心
 
 
办公室
 
 
销售和开发
 
 
酒店
 
 
其他
 
 
总计
 
操作结果
  72,023 
  (104,624)
  (265,847)
  15,721 
  7,907 
  (274,820)
折旧 和摊销
  1,170 
  162 
  113 
  1,939 
  766 
  4,150 
息税折旧摊销前利润
  73,193 
  (104,462)
  (265,734)
  17,660 
  8,673 
  (270,670)
 
9M 23
 
购物中心
 
 
办公室
 
 
销售和开发
 
 
酒店
 
 
其他
 
 
总计
 
操作结果
  40,113 
  (8,847)
  (83,501)
  10,519 
  (17,586)
  (59,302)
折旧 和摊销
  1,381 
  450 
  229 
  1,877 
  711 
  4,648 
息税折旧摊销前利润
  41,494 
  (8,397)
  (83,272)
  12,396 
  (16,875)
  (54,654)
息税折旧摊销前利润
  76.4%
  1,144.0%
  219.1%
  42.5%
  - 
  395.2%
 
九。与合并收益表对账（百万阿根廷比索）
 
以下是对 公司按分部划分的利润与其合并收入报表 的对账情况的解释。区别在于该细分市场中包含合资企业 ，但不包含在 收入表中。
 
 
 
每个分段的总计
 
 
合资企业*
 
 
费用和公积金
 
 
取消分段间交易
 
 
根据损益表得出的总计
 
收入
  177,236 
  (935)
  37,264 
  - 
  213,565 
成本
  (31,163)
  112 
  (38,090)
  - 
  (69,141)
总成绩
  146,073 
  (823)
  (826)
  - 
  144,424 
来自投资物业销售的结果
  (385,910)
  62 
  - 
  - 
  (385,848)
一般 和管理费用
  (20,571)
  112 
  - 
  126 
  (20,333)
出售 的费用
  (11,961)
  95 
  - 
  - 
  (11,866)
其他 经营业绩，净额
  (2,451)
  (15)
  313 
  (126)
  (2,279)
操作结果
  (274,820)
  (569)
  (513)
  - 
  (275,902)
分担 的关联公司和合资企业的损失
  28,272 
  302 
  - 
  - 
  28,574 
财务业绩和所得税前的业绩
  (246,548)
  (267)
  (513)
  - 
  (247,328)
* 它 代表为获取细分市场 信息而按比例合并的合资企业 的比例权益价值。
 
 
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截至 2024 年 3 月 31 日的摘要
 
 
 
X. 金融债务和其他债务
 
下表描述了我们截至2024年3月31日 31日的总负债：
 
描述
货币
 
金额（百万美元）(1)
 
 
利率
 
成熟度
银行 透支
ARS
  6.1 
 
变量
 
系列 XI (3)
美元
  10.5 
  5.0%
3 月 24 日
系列十三
美元
  14.8 
  3.9%
8 月 24 日
十九系列
ARS
  30.5 
 
变量
 
2 月 25 日
XV 系列
美元
  61.7 
  8.0%
3 月 25 日
十六系列
美元
  28.3 
  7.0%
7 月 25 日
十七系列
美元
  25.0 
  5.0%
12 月 25 日
XVIII 系列
美元
  21.4 
  7.0%
2 月 27 日
XIV 系列
美元
  158.9 
  8.75%
6月28日
IRSA 的总债务
美元
  357.2 
    
 
现金和现金等价物 + 投资 (2)
美元
  155.4 
    
 
IRSA 的净负债
美元
  201.8 
    
 
(1) 按交易所 汇率为 858.00 阿根廷比索/美元计算的本金（百万美元），不考虑应计利息或 冲销子公司余额。
(2) 包括现金及现金等价物、对 流动金融资产的投资和相关公司的票据 持有。
(3) 已于 2024 年 4 月 3 日取消。
 
XI。本季度的重大事件和后续事件
 
2024 年 1 月：股票回购计划完成
 
2024 年 1 月 5 日，董事会根据第 26,831 号法律第 64 条和阿根廷国家证券 委员会规则批准了收购 公司发行的普通股的条款 和条件
 
●
的最大投资额：高达65亿阿根廷比索
 
●
要收购的 股的最大数量：根据适用的 法规的规定，最多为 公司股本的10％。
 
●
市场交易的每日限额：根据适用法规， 的限额将不超过过去 90 天内 市场上股票和 ADS 每日 交易平均交易量的25％。
 
●
应付价格：每股最高 至 1,200 阿根廷比索，每股 ADS 最高为 10.00 美元。
 
●
收购的期限：在 会议纪要发布后的 180 天内，视期限的续订或延期而定， 将通知投资公众。
 
●
资金的来源：在公司分配之前，将使用已实现和流动的 收益进行收购.
 
为了做出这样的决定，董事会考虑了 的经济和市场形势，以及 当前股价相对于资产公允价值的折扣， 由独立评估师确定，其目标是 强化股票并减少市场 价值的波动，这并不反映 的实际经济价值资产。
 
2024年3月1日，公司完成了股票回购计划， 收购了相当于6,503,318股普通股， 约占批准计划的99.91％和 已发行股份的0.88％。
 
 
 
48
 
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截至 2024 年 3 月 31 日的摘要
 
 
 
2024 年 2 月：票据发行
 
2024 年 2 月 28 日 ，IRSA 发行了总金额为 5,260万美元的新票据：
 
●
XVIII系列（美元MEP）：以美元计价，2140万美元， 固定利率为7.0％，每半年付款一次。本金将在 2027 年 2 月 28 日到期时支付。发行价格为 名义价值的100.0％。
 
●
XIX（ARS）系列：以阿根廷比索计价和支付， 262.04亿阿根廷比索，浮动利率BADLAR外加0.99％ 利差，按季度付款。本金将在2025年2月28日 到期时支付。发行价格为 名义价值的100.0％。
 
资金将按照发行 文件的定义使用。
 
2024 年 2 月：认股权证行使
 
2024年2月，某些认股权证持有人行使了 购买额外股份的权利，公司注册了2,079,458股 普通股，名义价值为10越南盾。作为 活动的结果， 公司已经收取了732,385.11美元。
 
行使这些认股权证后，公司的股票数量和 股本数量从736,822,824股增加到 738,902,282份，新的未偿还认股权证数量从79,319,038份减少到77,624,512份。
 
2024 年 3 月和 4 月：新股回购计划 — 启动和 完成
 
2024 年 3 月 20 日，董事会根据第 26,831 号法律第 64 条和阿根廷国家证券 委员会规则批准了收购 公司发行的普通股的条款 和条件
 
●
的最大投资额：高达65亿阿根廷比索
 
●
要收购的 股的最大数量：根据适用的 法规的规定，最多为 公司股本的10％。
 
●
市场交易的每日限额：根据适用法规， 的限额将不超过过去 90 天内 市场上股票和 ADS 每日 交易平均交易量的25％。
 
●
应付价格：每股最高 至 1,250 阿根廷比索，每股 ADS 最高 11.00 美元。
 
●
收购的期限：在 会议纪要发布后的 180 天内，视期限的续订或延期而定， 将通知投资公众。
 
●
资金的来源：在公司分配之前，将使用已实现和流动的 收益进行收购.
 
为了做出这样的决定，董事会考虑了 的经济和市场形势，以及 当前股价相对于资产公允价值的折扣， 由独立评估师确定，其目标是 强化股票并减少市场 价值的波动，这并不反映 的实际经济价值资产。
 
2024年4月22日，公司完成了股票回购 计划，收购了相当于6,337,939股普通股 股，约占批准的 计划的99.54％和已发行股份的0.86％。
 
 
 
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截至 2024 年 3 月 31 日的摘要
 
 
 
2024 年 3 月：标普 MERVAL 指数纳入指数
 
由于最近的再平衡过程，该公司于2024年3月21日被纳入标准普尔默瓦尔 指数。
 
2024 年 3 月：Banco Hipotecario S.A. — 现金分红 支付
 
2024年3月27日，Banco Hipotecario S.A. 的普通和特别股东大会批准了 支付2650亿阿根廷比索的股息，该股息将按每位股东股份的 比例支付，将按截至股东大会和付款之日的固定货币计算 。
 
2024年5月3日，BCRA批准了上述 股息的分配，第一期分期付款预计将在2024年5月的 月内支付。
 
2024 年 3 月：BYMA 2023 可持续发展指数纳入情况
 
2024 年 3 月 27 日，公司被纳入由 BYMA 编制的 可持续发展指数（非商业）的第五次 再平衡中。
 
2024 年 5 月：股息批准
 
2024年5月2日，公司于2024年5月9日批准向其 股东分配55亿阿根廷比索的现金股息，相当于拥有 收款权的股本的761.4575％。每股普通股金额（10越南盾）将为 76,1457阿根廷比索，每股普通股金额为761.4575阿根廷比索。
 
XII。比较合并资产负债表摘要
 
（以 百万阿根廷比索为单位）
 
03.31.2024
 
 
03.31.2023
 
 
03.31.2022
 
 
03.31.2021
 
 
03.31.2020
 
非流动 资产
  1,606,100 
  2,008,138 
  2,117,017 
  2,378,153 
  6,094,765 
当前 资产
  213,194 
  247,449 
  193,337 
  226,050 
  3,127,280 
总资产
  1,819,294 
  2,255,587 
  2,310,354 
  2,604,203 
  9,222,045 
归属 母公司股权持有人的资本 和储备金
  872,520 
  1,154,896 
  934,156 
  834,795 
  503,361 
非控股性 权益
  59,637 
  71,395 
  66,512 
  276,628 
  953,735 
股东权益总额
  932,157 
  1,226,291 
  1,000,668 
  1,111,423 
  1,457,096 
非流动 负债
  630,651 
  856,326 
  1,111,376 
  1,125,522 
  5,578,116 
当前 负债
  256,486 
  172,970 
  198,310 
  367,258 
  2,186,833 
负债总额
  887,137 
  1,029,296 
  1,309,686 
  1,492,780 
  7,764,949 
总负债和股东权益
  1,819,294 
  2,255,587 
  2,310,354 
  2,604,203 
  9,222,045 
 
 
 
50
 
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截至 2024 年 3 月 31 日的摘要
 
 
 
十三。比较合并收益汇总 报表
 
（以 百万阿根廷比索为单位）
 
03.31.2024
 
 
03.31.2023
 
 
03.31.2022
 
 
03.31.2021
 
 
03.31.2020
 
运营利润
  (275,902)
  (56,661)
  (28,768)
  (66,601)
  129,595 
分享 关联公司和合资企业的利润
  28,574 
  5,352 
  (5,969)
  (25,103)
  6,908 
融资和税收前的运营结果
  (247,328)
  (51,309)
  (34,737)
  (91,704)
  136,503 
财务 收入
  17,790 
  1,930 
  2,288 
  1,109 
  2,568 
财务 成本
  (34,012)
  (38,839)
  (50,396)
  (56,912)
  (77,174)
其他 财务业绩
  61,435 
  31,520 
  116,741 
  71,760 
  (92,228)
通货膨胀 调整
  26,365 
  42,456 
  9,557 
  2,447 
  4,511 
财务业绩，净额
  71,578 
  37,067 
  78,190 
  18,404 
  (162,323)
所得税前的业绩
  (175,750)
  (14,242)
  43,453 
  (73,300)
  (25,820)
所得 税
  64,022 
  137,459 
  47,700 
  (8,692)
  (35,067)
持续运营期间的结果
  (111,728)
  123,217 
  91,153 
  (81,992)
  (60,887)
扣除 税后已终止业务期间的结果
  - 
  - 
  - 
  (98,845)
  (12,548 
周期的结果
  (111,728)
  123,217 
  91,153 
  (180,837)
  (73,435)
该期间的其他 综合业绩
  (3,292)
  (4,170)
  (5,419)
  (122,419)
  112,560 
该期间的综合业绩总计
  (115,020)
  119,047 
  85,734 
  (303,256)
  39,125 
 
    
    
    
    
    
归因于：
    
    
    
    
    
母公司的股权 持有人
  (108,314)
  115,153 
  93,442 
  (190,130)
  (216,183)
非控股性 权益
  (6,706)
  3,894 
  (7,708)
  (113,126)
  255,308 
 
十四。摘要比较合并现金流
 
（以 百万阿根廷比索为单位）
 
03.31.2024
 
 
03.31.2023
 
 
03.31.2022
 
 
03.31.2021
 
 
03.31.2020
 
经营活动产生的净 现金
  75,335 
  78,746 
  56,109 
  34,233 
  408,973 
投资活动产生的净 现金
  86,955 
  84,912 
  77,454 
  726,983 
  283,594 
用于融资活动的 净现金
  (170,225)
  (188,994)
  (106,156)
  (504,707)
  (1,153,519)
现金和现金等价物的净（减少）/增加
  (7,935)
  (25,336)
  27,407 
  256,509 
  (460,952 
年初的现金 和现金等价物
  27,371 
  86,305 
  21,387 
  1,503,427 
  1,438,269 
现金 和现金等价物重新归类为待售资产
  - 
  - 
  - 
  - 
  (10,472)
通货膨胀 调整
  (8,065)
  (2,133)
  (1,641)
  (1,982)
  (2,572)
解散子公司
  - 
  - 
  - 
  (1,609,885)
  - 
国外 兑换（亏损）/现金收益和现金 等价物的公允价值变动
  9,610 
  (710)
  (2,090)
  (98,290)
  28,730 
期末的现金和现金等价物
  20,981 
  58,126 
  45,063 
  49,779 
  993,003 
 
XV。比较比率
 
（以 百万阿根廷比索为单位）
 
03.31.2024
 
 
 
 
 
03.31.2023
 
 
 
 
 
03.31.2022
 
 
 
 
 
03.31.2021
 
 
 
 
 
03.31.2020
 
 
 
 
流动性
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
当前 资产
  213,194 
  0.83 
  247,449 
  1.43 
  193,337 
  0.97 
  226,050 
  0.62 
  3,127,280 
  1.43 
当前 负债
  256,486 
    
  172,970 
    
  198,310 
    
  367,258 
    
  2,186,833 
    
偿付能力
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
股东 权益
  932,157 
  1.05 
  1,226,291 
  1.19 
  1,000,668 
  0.76 
  1,111,423 
  0.74 
  1,457,096 
  0.19 
负债总额
  887,137 
    
  1,029,296 
    
  1,309,686 
    
  1,492,780 
    
  7,764,949 
    
资本资产
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
非流动 资产
  1,606,100 
  0.88 
  2,008,138 
  0.89 
  2,117,017 
  0.92 
  2,378,153 
  0.91 
  6,094,765 
  0.66 
资产总计
  1,819,294 
    
  2,255,587 
    
  2,310,354 
    
  2,604,203 
    
  9,222,045 
    
 
 
 
 
 
51
 
IRSA 投资与代表协会 匿名
 
截至 2024 年 3 月 31 日的摘要
 
 
 
XVI。EBITDA对账
 
在本摘要报告中，我们介绍了息税折旧摊销前利润和调整后息税折旧摊销前利润。我们 将息税折旧摊销前利润定义为该期间的利润，不包括：（i）利息 收入，（ii）利息支出，（iii）所得税支出以及（iv） 折旧和摊销。我们将调整后的息税折旧摊销前利润定义为息税折旧摊销前利润 减去 (i) 总财务业绩，净额（不包括利息支出）、 衍生金融工具的净收益/亏损；金融资产 和公允价值的负债的收益/亏损；以及其他 财务业绩，净额），减去（ii） 关联公司和合资企业的利润份额减去 (iii) 来自投资物业公平 价值调整的净利润，而不是 已实现的净利润。
 
息税折旧摊销前利润 和调整后息税折旧摊销前利润是非国际财务报告准则的财务指标， 不具有国际财务报告准则规定的标准化含义。我们之所以列出息税折旧摊销前利润 和调整后的息税折旧摊销前利润，是因为我们认为它们为投资者提供了衡量我们财务业绩的补充指标， 可以促进持续的期内比较。我们的 管理层还不时使用息税折旧摊销前利润和调整后息税折旧摊销前利润（ 以及其他衡量标准）来进行内部规划和绩效 衡量目的。不应将 将息税折旧摊销前利润和调整后息税折旧摊销前利润解释为经营利润的替代方案、经营业绩的 指标或经营活动提供的现金 流的替代方案，在每种情况下，均应按照《国际财务报告准则》确定 。我们计算的 息税折旧摊销前利润和调整后息税折旧摊销前利润可能无法与其他公司 报告的类似标题的指标进行比较。下表显示了所示 期内 运营利润与息税折旧摊销前利润和调整后息税折旧摊销前利润的对账情况：
 
 
截至3月31日的九个月期间（单位 百万阿根廷比索）
 
 
 
2024
 
 
2023
 
该期间的利润
  (111,728)
  123,217 
利息 收入
  (17,790)
  (1,930)
利息 支出
  28,752 
  35,181 
所得 税
  (64,022)
  (137,459)
折旧 和摊销
  4,098 
  4,591 
息税折旧摊销前利润（未经审计）
  (160,690)
  23,600 
投资 房产公允价值调整产生的净 收益/（亏损）
  385,848 
  135,403 
投资 房产公允价值调整产生的已实现 净收益
  26,378 
  37,883 
恢复 的供应
  (11,596)
  - 
分享 关联公司和合资企业的利润
  (28,574)
  (5,352)
国外 汇兑差额净额
  15,663 
  (19,366)
衍生金融工具的结果
  1,245 
  (167)
按公允价值 计入损益的金融资产和负债的公允价值收益
  (81,180)
  (11,402)
通货膨胀 调整
  (26,365)
  (42,456)
其他 财务成本/收入
  8,097 
  3,073 
调整后的息税折旧摊销前利润（未经审计）
  128,826 
  121,216 
调整后的息税折旧摊销前利润率（未经审计）(1)
  73.07%
  72,21%
(1) 调整后的息税折旧摊销前利润率的计算方法是调整后的息税折旧摊销前利润除以来自销售、租金和服务的 收入。
 
 
 
52
 
IRSA 投资与代表协会 匿名
 
截至 2024 年 3 月 31 日的摘要
 
 
 
XVII。
NOI 对账
 
此外，我们在本摘要报告中介绍了净营业收入 或 “NOI”。我们将净资产净值定义为 业务的毛利减去销售费用，加上投资物业公平 价值调整的已实现结果，再加上折旧和 摊销。
 
NOI 是一项非国际财务报告准则的财务指标，不具有 IFRS 规定的 标准化含义。我们之所以提供NOI，是因为我们 认为它为投资者提供了衡量我们 财务业绩的补充指标，这可能有助于持续地进行期与期 的比较。除其他衡量标准外，我们的管理层还不时使用NOI 来进行内部规划和 绩效评估目的。根据国际财务报告准则，在每种情况下，不应将NOI解释为运营利润的 替代方案、经营 业绩的指标或经营 活动提供的现金流的替代方案。 NOI，根据我们的计算，可能无法与其他公司报告的类似标题的 指标相提并论。下表显示了 所述期间 的运营利润与 NOI 的 对账情况：
 
 
截至3月31日的九个月期间（单位 百万阿根廷比索）
 
 
 
2024
 
 
2023
 
总利润
  144,424 
  137,387 
销售 费用
  (11,866)
  (11,316)
折旧 和摊销
  4,098 
  4,591 
已实现 业绩来自投资物业的公允价值
  26,378 
  37,883 
NOI（未经审计）
  163,034 
  168,545 
 
 
 
 
 
53
 
IRSA 投资与代表协会 匿名
 
截至 2024 年 3 月 31 日的摘要
 
 
 
XVIII。
FFO 对账
 
我们还在本摘要报告中列出了来自控股权益（或 “调整后FFO”）的业务的调整后资金，我们将其定义为 年度或期间的总利润加上 不动产、厂房和设备、无形资产的折旧和摊销 初始租赁成本减去净财务业绩总额 ，不包括净财务利息，减去未计财务利息投资物业的 公允价值调整减去通货膨胀 调整加上递延税，减去非控股性的实现结果利息扣除公允价值结果的 ，减去参与 联营企业和合资企业的结果。
 
调整后的FFO是一项非国际财务报告准则的财务指标，没有国际财务报告准则规定的 标准化含义。调整后的FFO 不等于我们在该期间根据国际财务报告准则确定的利润。 我们对调整后FFO的定义不一致， 不符合经2004年2月修订的 全国房地产投资信托协会 （“NAREIT”）理事会批准的运营资金白皮书（FFO）或 “白皮书” 制定的标准。
 
我们之所以提供调整后FFO，是因为我们认为它为投资者提供了衡量我们财务业绩的 补充指标，可能 促进持续的期间比较。除其他 衡量标准外，我们的 管理层还不时使用调整后的 FFO 用于内部规划和绩效评估 目的。调整后的 FFO 不应被解释为 运营利润的替代方案、经营业绩指标或 作为经营活动提供的现金流的替代方案，每种情况均根据国际财务报告准则确定。根据我们计算的 调整后的FFO，可能无法与其他公司报告的类似标题的 指标相提并论。下表显示了所示 期内运营利润与调整后FFO的 对账情况：
 
 
截至3月31日的九个月期间（单位 百万阿根廷比索）
 
 
 
2024
 
 
2023
 
该期间的结果
  (111,728)
  123,217 
来自投资物业公允价值调整的结果
  385,848 
  135,403 
来自投资物业公允价值调整的结果 ， 已实现
  26,378 
  37,883 
恢复 的供应
  (11,596)
  - 
折旧 和摊销
  4,098 
  4,591 
外国 交易所，净额
  15,663 
  (19,366)
其他 财务业绩
  2,692 
  173 
来自衍生金融工具的结果
  1,245 
  (167)
按公允价值计入利润或 亏损的金融资产和负债结果
  (81,180)
  (11,402)
其他 财务成本
  5,260 
  3,658 
当期/递延所得税
  (124,637)
  (144,324)
非控股性 权益
  6,802 
  (3,878)
与 PAMSA 公允价值相关的非控制性 利息
  (18,918)
  (6,383)
联营企业和合资企业的业绩
  (28,574)
  (5,352)
通货膨胀 调整
  (26,365)
  (42,456)
回购 不可转换票据
  145 
  (758)
调整后的 FFO
  45,133 
  70,839 
 
 
 
 
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IRSA 投资与代表协会 匿名
 
截至 2024 年 3 月 31 日的摘要
 
 
十九。对下一季度前景的简要评论
 
由于通货膨胀加速及其对 消费的影响，在 上半年实现增长之后，2024 财年第三季度我们的购物中心的租户销售额按实际价值计算 有所下降。下个季度是 维持购物中心的租户销售水平和访客流量的挑战，但是 我们相信，随着实际工资和经济活动的重组，到2025年，活动将恢复。关于 办公和酒店板块，我们相信我们的高级 投资组合的弹性，该投资组合一直在恢复入住率， 维持其租金和房价价值。
 
关于销售和开发板块，我们将继续 分析房地产收购和销售机会，同时 评估启动该公司庞大土地储备投资组合中的混合用途项目的最佳时机。关于我们 最大的开发项目Costa Urbana，我们准备启动公司历史上最雄心勃勃的 项目， 有潜力 在布宜诺斯艾利斯市最佳地点 开发866,806平方米的混合用途。
 
在2024财年，我们将继续努力降低成本结构并提高其效率，同时 将继续评估财务、经济和/或企业工具， 使公司能够改善其在其 运营市场的地位并拥有必要的流动性来履行其义务， 例如公开和/或私下处置可能包括 房地产的资产公司拥有的可转让证券、 发行可转让债券、回购自有股票以及其他 种有用工具用于拟议的目标。
 
展望未来，我们将继续在 独特的房地产项目开发方面进行创新，押注商业和住宅空间的整合，为我们的 客户提供各种有吸引力的产品和服务、会议场所 和难忘的体验，以期实现越来越现代和可持续的投资组合。尽管当前的经济 背景不确定，但我们对我们的 投资组合的质量和管理层成功开展 业务的能力充满信心。

 
爱德华多 ·Elstain
董事长兼首席执行官
 
 
 
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