附录 99.1

2024 年第一季度季度补充（更新）

无间隔；医疗地产信托 | 补充信息 | 2024 年第一季度 2 公司概述公司信息 3 财务信息 运营资金对账 6 债务摘要 7 债务到期日和债务指标 8 投资组合信息租赁和贷款到期日表 9 按资产类型、运营商、州和国家划分的总资产和收入 10 租金覆盖范围 13 投资与开发项目摘要 15 财务报表合并收益表 16 合并资产负债表 17 对未合并房地产合资公司的投资Ventures 18 对未合并运营实体的投资 19 附录 -非公认会计准则对账 20 3 9 6 16 前瞻性陈述本新闻稿包括经修订的1933年《证券法》第27A条和经修订的1934年 《证券交易法》第21E条所指的前瞻性陈述。前瞻性陈述通常可以通过使用前瞻性词语来识别，例如可能、将来、可能、预期、打算、规划、 估计、目标、预测、信念、目标、展望、指导或其他类似词语，包括有关我们的战略、目标、未来 扩张和发展活动、资产出售和其他流动性交易、预期投资回报和预期财务业绩的陈述。前瞻性陈述涉及已知和未知的风险和不确定性，可能导致我们的 实际业绩或未来事件与此类前瞻性陈述中所表达或所依据的结果存在重大差异，包括但不限于：(i) Stewards的破产重组不会导致MPT在合理的时间段内或完全按全额收回递延租金或其对Steward的其他投资的风险；(ii) 宏观经济状况，包括地缘政治因素条件和不稳定，这可能导致 资本市场中断或缺乏准入，银行和金融服务行业的混乱和不稳定，通货膨胀率上升和货币汇率变动；（iii）先前宣布或考虑的房地产销售、贷款 还款和其他资本回收交易的风险没有按预期发生或根本没有发生；（iv）MPT无法在合理范围内实现其杠杆、流动性和资本成本目标的风险时间段或根本不是；(v) MPTS 获得债务融资的能力极具吸引力的条款，或者完全是由于利率变化和其他因素造成的，这可能会对其到期还款、再融资、重组或延期债务的能力产生不利影响，或 寻求收购和开发机会；(vii) 我们的租户、运营商和借款人履行各自与我们签订的合同安排下的义务的能力；(vii) 的经济、政治和社会影响，以及 与健康危机（如 COVID-19）的潜在影响相关的不确定性，这可能会产生不利影响影响 MPT 及其租户的业务、财务状况、经营业绩和流动性；(viii) 我们成功实施我们的 业务战略以及我们识别、承保、融资、完善和整合收购和投资的能力；(ix) 我们当前和未来竞争的性质和范围；(x) 国际、国家和地方经济、房地产 和其他市场状况，这些条件可能会对财务状况产生负面影响持有我们现金余额的租户、贷款人和机构，以及可能会使我们面临更大的这些当事方的违约风险；(xi) 影响整个房地产行业或特别是医疗保健房地产行业的因素；(xii) 我们在美国和英国出于所得税目的维持房地产投资信托基金地位的能力；(xiii) 联邦和州医疗保健及其他 监管要求，以及我们拥有财产的外国司法管辖区的要求；(xiv) 我们拥有财产的外国司法管辖区的要求；(xiv) 我们的价值房地产资产，这可能会限制我们以有吸引力的价格处置资产或获得或维持股权或债务的能力 由我们的房产担保或无担保的融资；(xvii) 我们的租户和运营商盈利运营并产生正现金流、保持偿付能力、遵守经营我们房产的适用法律、规章和条例、提供高质量服务、吸引和留住合格人员以及吸引患者的能力；(xvii) 潜在的环境突发事件和其他负债的能力；(xvii) 预期出售三处房产的风险康涅狄格州 医院目前租给Prospect的医院未按协议建成按条款或根本没有；(xviii) MPT无法在合理的时间内或根本无法将其对Prospect的投资进行全额货币化的风险；(xix) 我们的合资伙伴的合作，包括影响此类合资伙伴或合资企业本身财务状况的不利发展；(xx) 诉讼或其他监管程序的风险和不确定性；(xxi) 的风险完成并提交公司截至2024年3月31日的季度10-Q表季度报告（季度报告）将花费比预期更长的时间，包括在 准备过程中可能出现额外信息的风险；以及（xxii）公司恢复遵守纽约证券交易所持续上市标准的时机。上述风险并非详尽无遗，其他因素可能会对我们的业务和财务 业绩产生不利影响，包括我们最新的10-K表年度报告中标题为 “风险因素” 的部分中讨论的风险因素，这些风险因素可能会在我们向美国证券交易委员会提交的其他文件中更新。前瞻性陈述本质上是不确定的，实际表现或结果可能与任何前瞻性陈述以及这些陈述所依据的假设存在重大差异。提醒读者不要过分依赖前瞻性陈述作为 对未来事件的预测。我们不承担更新此类前瞻性陈述的任何责任，这些陈述仅代表其发布之日。封面上：CUF Viseu——由何塞·德梅洛·索德运营——维塞乌， 葡萄牙。上图：IMED 科隆——西班牙瓦伦西亚。

公司概述 medical Properties Trust, Inc. 是一种自我建议的 MPT 融资模式，可促进收购 2003 年成立的 M 房地产 投资信托基金和资本重组，允许运营商收购和开发 净租赁的医院设施。医院可以释放其实际价值。自从在阿拉巴马州伯明翰 成立以来，公司已发展成为全球最大的医院房地产运营所有者之一，该公司已发展成为世界上最大的医院房地产所有者之一。截至 2024 年 3 月 31 日， 。436 53 ~43,000 31 9 家房地产运营商在美国各州/国家 3

MPT 官员 Edward K. Aldag, Jr.主席、总裁兼首席执行官 R. Steven Hamner 执行副总裁 兼首席财务官 J. Kevin Hanna 高级副总裁、财务总监兼首席会计官罗莎·胡珀运营高级副总裁兼秘书拉里·波特高级副总裁 首席执行官查尔斯·兰伯特资本市场副总裁、财务主管兼董事总经理 R. Lucas Savage 副总裁、全球收购董事会公司总部负责人小爱德华·K·阿尔达格G. Steven Dawson 医疗地产信托公司 R. Steven Hamner 城市中心大道 1000 号，套房卡特琳娜 A. Mozingo 伯明翰，阿拉巴马州 35242 艾米丽·墨菲伊丽莎白 N. 皮特曼 (205) 969-3755 D. Paul Sparks, Jr. (205) 969-3756（传真）迈克尔·斯图尔特 www.medicalpropertiestrust.com C. Reynolds Thompson，III 4

投资者关系德鲁·巴宾蒂姆·贝里曼企业传播高级董事总经理投资者关系董事总经理 (646) 884-9809 dbabin@medicalpropertiestrust.com (205) 397-8589 tberryman@medicalpropertiestrust.com 转让证券交易所高级代理人上市和 无抵押交易代码债务评级 Equiniti 信托公司有限责任公司纽约证券交易所穆迪：Ba2 6201 第 15 大道（纽约证券交易所）：MPW 标准普尔：纽约州布鲁克林 11219 https://equiniti.com/us Clinique de Genolier-瑞士由瑞士医疗网络运营。Clinique de Genolier-由瑞士医疗网络运营的瑞士。医疗财产信托 | 补充信息 | 2024 年第一季度 5

截至2024年3月31日的三个月，运营资金净（亏损）收益（未经审计）（金额以千计，每股 股数据除外）的财务信息对账 FFO 信息：归属于MPT普通股股东的净（亏损）收益$ (875,625) $ 32,794美元 32,794美元参与式 证券的收益份额 (515) 净（亏损）收益，减去参与证券的收益 $ (875,625) $32,279 折旧和摊销 94,243 101,960 房地产出售亏损（收益）1,423 (62) 房地产减值 费用 52104 运营资金 $ (779,959) $186,281 注销已开单和未开单的 租金和其他1,817 2,192 其他减值费用，净额 693,088 37,434 诉讼和 其他 5,870 7,726 非现金公允价值调整 221,276 (4,121) 税率变动和 其他 (307) (7,305) 正常运营资金 141,785 美元 222,207 美元某些非现金及相关资金 回收信息：基于股份的薪酬 7,633 美元 11,829 美元债务成本摊销 4,839 美元 5,121 美元非现金租金和利息收入 (A) 美元 (20,863) 非现金租金和利息收入的现金回收 (B) $5,748 美元 31,356 美元直线运营和财务租赁的租金收入摊薄后每股收益（47,246）美元（62,589）美元（62,589）美元：净（亏损） 收益，减去参与证券的收益份额（1.46）美元 0.05 美元折旧和摊销 0.16 0.17 出售 房地产的亏损（收益）-房地产减值费用 0.09 运营资金 $ (1.30) $0.31 注销已开单和未开票的租金及其他 0.01 其他减值费用， 净额 1.16 0.06 诉讼和其他 0.01 0.01 非现金公允价值 调整 0.37 (0.01) 税率变动和其他 (0.01) 正常化基金运营收入 $0.24$ 0.37 某些非现金及相关复苏信息：基于股份的薪酬 $0.01$ 0.02 债务成本摊销 $0.01$ 0.01 非现金租金和利息收入 (A) $ (0 .03) 非现金租金和利息收入的现金回收 (B) 0.01 美元 0.01 美元 0.05 运营和融资租赁的直线租金收入 $ (0 .08) $ (0 .10) 注意：关注房地产行业的投资者和分析师使用运营资金（FFO）作为补充业绩衡量标准。FFO反映了房地产资产 价值随市场状况而上升或下降的假设，主要根据GAAP折旧和房地产资产摊销的影响进行调整，后者假设房地产的价值会随着时间的推移而出现可预见的下降。我们根据全国房地产投资信托协会（Nareit）提供的定义计算 ，即净收益（亏损）（根据公认会计原则计算），不包括房地产销售的收益（亏损）和 房地产资产的减值费用，加上房地产折旧和摊销，包括与就地租赁无形资产相关的摊销，以及未合并合伙企业和合资企业调整后的摊销企业。在 中，除了根据Nareit的定义列报FFO外，我们还披露了标准化FFO，即调整与意外或非核心事件或活动或会计变动 相关的项目的FFO，如果不予说明，与前期业绩和市场预期的比较对投资者和分析师的意义就会降低。我们认为，FFO的使用，加上所需的GAAP报告，可以增进投资者对我们 经营业绩的理解，而标准化FFO的使用使我们的经营业绩与前一时期和其他公司的比较更有意义。尽管FFO和标准化FFO是衡量房地产投资信托基金运营和财务业绩的相关且被广泛使用的补充指标，但不应将其视为我们经营业绩的替代衡量标准，因为这些指标不能反映折旧和摊销成本或资本支出水平和 租赁成本（如果有的话，未由租户支付），这可能是可能对我们的物业经营业绩产生重大影响的重大经济成本运营结果。不应将FFO和标准化FFO 视为净收益（亏损）（根据公认会计原则计算）作为我们经营业绩指标的替代方案，也不应将经营活动产生的现金流（根据公认会计原则计算）视为我们流动性的指标。 以上的某些细列项目（例如折旧和摊销）包括我们在未合并合资企业的此类收入/支出中所占的份额。这些金额包含在 合并损益表的股权收益项目中，我们的所有股权活动中。(A) 包括该期间应计但未以现金形式收到的收入，例如递延租金， 实物付款 (PIK) 利息或其他应计利息。(B) 包括为满足先前应计的非现金收入而收到的现金，例如先前递延租金的现金收入或PIK利息。医疗 房地产信托 | 补充信息 | 2024 年第一季度 6

财务信息（截至2024年3月31日）（金额以千美元计）债务摘要债务工具利率类型利率余额 2026 年信贷额度循环 (A) (B) 可变 5.330% 6.930% 1,614,791 美元 2027 年定期贷款变动 7.130% 200,000 2024 澳元定期贷款（4.7 亿澳元）(A) (C) 固定 (D) 2.850% 306,487 2024 英镑贷款期限 (1.05 亿英镑) (A) 固定 5.250% 132,352 2025 年到期票据（5 亿欧元）(A) 固定 3.325% 539,500 2025 英镑定期贷款 (7 亿英镑) (A) 固定 (E) 2.349% 883,610 0.993% 2026 年到期票据（5 亿欧元）(A) 2026 年到期的固定 0.993% 539,500 5.250% 2026 年到期票据 5.250% 250% 500,000 2.500% 票据2026 年到期 （5 亿英镑）(A) 固定 2.500% 631,150 5.000% 2027 年到期的固定票据 5.000% 1,400,000 美元 3.692% 2028 年到期的票据（6 亿英镑）(A) 固定 3.692% 757,380 4.625% 到期票据 2029 年固定 4.625% 900,000 3.375% 2030 年到期票据（3.5 亿英镑）(A) 固定 3.375% 441,805 3.5% 500% 到期票据 2031 年固定 3.500% 1,300,000 美元 10,146,575 债务发行成本和折扣 (47,852) 加权平均利率 4.159% 10,098,723 美元可变 18% 固定 82% (A) 非美元计价债务 于 2024 年 3 月 31 日转换为美元。(B) 2024年4月12日修订的信贷额度协议，除其他外，该协议将循环承诺总额减少至14亿美元。(C) 这笔定期贷款已于 2024 年 4 月 18 日还清 。(D) 我们进行了利率互换交易，自2019年7月3日起生效，以固定贷款的基准浮动利率。2023 年 3 月 10 日，该比率提高到 2.850%。(E) 我们达成了一项利息 利率互换交易，该交易自2020年3月6日起生效，以固定贷款的基准浮动利率。2023 年 3 月 10 日，该比率提高到 2.349%。医疗财产信托 | 补充信息 | 2024 年第一季度 7

财务信息（截至2024年3月31日）（以千美元计）债务到期日高级无抵押年期 贷款/循环债务总额占票据总额的百分比 2024 美元 438,839 美元 4.3% 2025 539,500 883,610 1,423,110 14.0% 2026 1,670,650 1,614,791 3,285,441 32.4% 2027 1,400,000 200,000 1,600,000 15.8% 2028 757,380 7.5% 2029 900,000 900,000 8.9% 2030 441,805 441,805 4.3% 2031 1,300,000 1,300,000 12.8% 总计 7,009,335 美元 3,137,240 美元 10,146,575 100.0% 按当地货币划分的债务优先无抵押定期贷款/左轮手枪总债务% 的票据总额美国 4,100,000 美元 1,195,000 美元 5,295,000 美元 52.2% 英国 1,830,335 1,308,816 3,139,151 30.9% 澳大利亚 306,487 (A) 306,487 3.0% 欧洲 1,079,937 1,405,937 13.937 美元 3,137,240 美元 10,146,240 美元截至2024年3月31日的三个月，债务指标100.0％调整后的净负债与年化息税折旧摊销前利润比率：调整后的净负债9,380,741美元调整后的年化息税折旧摊销前利润率 1,066,804 调整后 净负债与调整后年化息税折旧摊销前利润比率8.8倍调整后净负债9,380,741美元交易调整后的年化息税折旧摊销前利润率1,067美元，828 调整后的净负债与交易之比调整后的年化息税折旧摊销前利息 比率 8.8 倍杠杆率：无抵押债务 10,014,223 美元有担保债务 132,352 总债务 10,146,575 美元总资产 (B) 18,723,684 财务杠杆率 54.2% 利息覆盖率：利息支出108,685美元资本化利息 1,968 美元总利息 (3,698) 总利息 106,955美元调整后息税折旧摊销前利率266,701美元调整后利息覆盖率2.5倍（A）3.06亿美元，已于2024年4月18日还清。(B) 总资产等于总资产加上累计 折旧和摊销。核对情况见附录 非公认会计准则财务指标。医疗财产信托 | 补充信息 | 2024 年第一季度 8

投资组合信息租赁和贷款到期日程表 (A)（以千美元为单位）（B）（C）（D）占总年份百分比 2024 年房产基本租金/利息基础租金/利息 0.0% 2025 5 19,618 1.4% 2026 2 1,152 0.1% 2027 1 3,588 0.3% 2028 8 20,068 1.5% 2029 6 15,452 1.4% 2029 6 1,152 0.1% 2027 1 3,588 0.3% 2029 6 15,452 1.5% 1% 2030 11 6,656 0.5% 2031 4 4,893 0.4% 2032 41 70,985 5.2% 2033 6 7,415 0.5% 其后 340 1,207,865 89.0% 424 # 1,357,692 100.0% 总基本租金/利息百分比 100% 89.0% 90% 70% 50% 30% 20% 5.2% 0.4% 1.4% 0.1% 1.5% 1.5% 1.5% 1.1% 0.5% 1.5% 0.5% 1.5% 0.5% 1.5% 1.1% 0.5% 1.5% 0.5% 1.5% 0.5% 1.5% 1.1% 0.5% 1.5% 0.5% 1.5% 0.5% 1.5% 1.1% 0.5% 0% (A) 附表包括截至2024年3月31日的 租赁和抵押贷款及相关条款。(B) 租赁/贷款到期基于租赁/贷款的固定期限，不考虑我们协议中规定的潜在续约或其他选项。(C) 反映所有房产，包括合资企业的房产，但空置房产（约占总资产的0.2％）和正在开发的设施除外。(D) 代表截至期末（包括外币汇率）按年计算的每份 租赁/贷款协议所欠的基本租金/利息收入，但不包括租户回收、额外租金和其他与租赁相关的收入调整（即直线租金和 递延收入），或任何储备金或注销。医疗财产信托 | 补充信息 | 2024 年第一季度 9

投资组合信息按资产类型划分的总资产和收入（2024年3月31日）（以千美元计）2024年第一季度总百分比资产类型百分比物业（A）资产总资产收入 2024 年第一季度收入普通急诊医院 190 美元 11,115,957 64.3% 178,710 65.9% 行为健康设施 70 2,432,850 14.1% 52,327 19.3% 住院康复设施 114 1,436,694 8.3% 28,161 10.4% 长期急诊医院 19 269,235 1.5% 6,384 2.3% 独立式/紧急护理机构 43 228,587 1.3% 5,734 2.1% 其他 1,817,633 (B)10.5% 总计 436 美元 17,300,956 100.0% 271,316 100.0% 按资产类型划分的总资产收入 2% 1% 2% 2% 11% 普通急性护理医院 11% 8% 8% 行为健康设施住院康复设施 19% 66% 64% 14% 长期急性护理医院独立/紧急 护理设施按资产类型划分的其他国内资产按资产类型划分的国内收入 4% 4% 3% 2% 2% 一般急性护理医院 12% 7% 医疗机构 12% 住院康复设施 67% 67% 9% 13% 长期急性护理医院 独立急诊室/紧急护理设施其他说明：对运营实体的投资根据房地产的总账面价值按比例分配。这种按比例分配可能会在不同时期发生变化。(A) 反映了我们合并资产负债表上的 总资产。(B) 包括我们对PHP控股公司约5亿美元的投资。医疗财产信托 | 补充信息 | 2024 年第一季度 10

投资组合信息总资产最大的个人设施（2024年3月31日）综合物业级承保 框架最大的个人MPT投资于房地产，而不是其运营商设施按租户百分比计算的合并财务业绩。每个设施的承保特性使得 Total Assets (A) 基础设施对任何经验丰富、有能力的运营商（而不仅仅是当前租户）都具有吸引力。如果我们对这些资产进行了正确的承保，再加上1.8％的绝对净主租赁结构，那么如果我们认为有必要将Circle Health 1.1％过渡到0.7％，那么我们的房地产将成为Steward Health Care对替代运营商具有吸引力。此类承保特征包括：Priory Group Prospect Medical Holdings 1.1% Lifepoint 行为健康 0.4% 身体质量竞争 2.1% 最大的个人设施投资约占MPT投资组合的2％人口统计财务和市场总资产及运营商收入（2024年3月31日）（以千美元计） 2024年第一季度总百分比运营商物业（A）资产总资产收入收入2024年第一季度收入管家医疗保健 36 佛罗里达市场 1,271,192 美元 7.4% 4,215 美元 1.5% 德克萨斯州/阿肯色州/路易斯安那州市场 785,037 4.5% 4,116 1.5% 马萨诸塞州市场 754,588 4.4% 496 0.2% 亚利桑那州 市场 282,690 1.6% 1,287 0.5% 俄亥俄州/宾夕法尼亚市场 119,484 0.7% 519 0.2% 犹他州市场 5,978 0.0% 总管家 $3,218,969 18.6% $10,633 3.9% Circle Health 36 2,088,232 12.1% 51% 1,012 18.8% Priory Group 37 1,250,626 7.2% 25,882 9.5% Prospect Medical Holdings 13 1,093,094 6.3% 6,781 2.5% Lifepoint 行为健康 (B) 19 813,498 4.7% 18,805 6.9% CommonSpirit Health 5 780,891 4.5% 29,353 10.8% 瑞士医疗网络 19 680,403 4.0% 280 0.1% 中位数 81654,458 3.8% 8,078 3.0% 欧内斯特健康 29 619,301 3.6% 18,847 6.9% Lifepoint Health 8 492,584 2.8% 15,217 5.6% 43名操作员 153 3,791,267 21.9% 86,428 32.0% 其他 1,817,633 10.0% 总计 436 美元 17,300,956 100.0% $271,316 100.0% 注意：对运营实体的投资根据房地产的总账面价值按比例分配。这种按比例分配可能会在不同时期发生变化。(A) 反映了我们合并资产负债表上的 总资产。(B) 以前是 Springstone。医疗财产信托 | 补充信息 | 2024 年第一季度 11

投资组合信息按美国州和国家划分的总资产和收入（2024年3月31日）（以千美元计）2024年第一季度总计 占美国各州和其他国家的百分比财产（A）资产总资产收入 2024 年第一季度收入德克萨斯州 51 美元 1,434,667 8.3% $ 21,671 8.0% 佛罗里达州 9 1,271,192 7.3% 4,216 1.6% 加利福尼亚州 19 1,248,995 7.2% 252% ,498 9.4% 犹他州 7 818,704 4.7% 30,437 11.2% 马萨诸塞州 10 759,268 4.4% 387 0.1% 26 其他州 117 3,695,029 21.4% 81,247 29.9% 其他 1,229,695 7.1% 美国 213 美元 10,457,550 60.4% 163,456 60.2% 英国 92 美元 4,079,869 23.6% 美元 89,907 33.1% 德国 85 726,940 4.2% 10,136 3.7% 瑞士 19 680,403 3.9% 280 0.1% 西班牙 9 250,043 1.5% 2,642 1.0% 其他国家 18 518,213 3.0% 4,895 1.9% 其他 587,938 3.4% 国际 223$ 6,843 3.4% 406 39.6% 107,860美元 39.8% 总计 436 美元 17,300,956 100.0% 271,316 100.0% 注意：对运营实体的投资是根据房地产账面总价值按比例分配的。这种按比例分配 可能会在不同时期发生变化。(A) 反映我们合并资产负债表上的总资产。按国家划分的总资产按国家划分的总收入 3% 3% 1% 2% 4% 美国 4% 4% 英国德国 60% 33% 60% 24% 瑞士 西班牙其他国家按美国州划分的其他资产美国州收入 7% 8% 8% 佛罗里达州 2% 7% 7% 加利福尼亚州犹他州 30% 9% 21% 7% 马萨诸塞州 26 其他州 5% 11% 5% 其他医疗财产信托 | 补充信息 | 2024 年第一季度 12

投资组合信息，如投资组合总额 TTM 息税折旧摊销前利润 (A) (B) 年同比租金覆盖率和按地产 类型分列的连续季度比较 EBITDARM 租金覆盖率 3.00x 2.5x 2.50x 2.4x 2.1x 2.1x 2.1x 2.1x 2.1x 2.0x 1.9x 1.8x 1.8x 1.7x 1.7x 1.2x 1.00x 0.9x 0.50x 0.50x 0.00x 0.00x 0.00x 0.00x 0.00x 0.00x 0.00x 0.00x 0.00x 0.00x 0.00x 0.00x 0.00x 0.00x 0.00x 0.00x 0.00x 0.00x 0.00x 0.00x 0.00x 0.00x 0.00x 0.00x 普通急性护理医院住院康复行为健康长期急性护理总计 投资组合设施医院 2022 年第四季度 TTM 2023 年第三季度 TTM 2023 年第四季度 TTM 占总资产的百分比 (C) 64.3% 8.3% 14.1% 1.5% 注：提供的所有数据均为过去十二个月的数据。对于在过去十二个月中收购的房产，从 MPT 收购到 2023 年 12 月 31 日期间的数据是 。(A) 息税折旧摊销前利润是扣除利息、税项、折旧、摊销、租金和管理费前的设施级收益。息税折旧摊销前利润包括按公认会计原则计算的正常维护和维修费用 。EBITDARM不适用于延长使用寿命或改善设施和设备以增加未来收入的资本化支出。这些类型的资本支出中的大多数都是融资的，没有直接的现金影响。MPT的租金不从属于资本化支出。此外，息税折旧摊销前利润不代表房地产净收入或运营现金流，不应被视为这些指标的替代方案。用于计算所列承保范围的息税折旧摊销前利润 数字基于MPT租户提供的财务信息。MPT 尚未独立验证此信息，但没有理由相信此信息在任何实质性方面都不准确。除非下文另有说明，否则TTM承保范围是根据租户财务报告中显示的实际未经调整的息税折旧摊销前利润业绩和支付给MPT的现金租金计算得出的。租户收到的所有CARES法案补助金已从上述时间段内的 租户报告的财务业绩中删除。加州医院的息税折旧摊销前利润数据包括根据医院质量保证费（HQAF）计划8预计将收到的款项。HQAF 金额是 基于加利福尼亚医院协会当前的付款模式，该模式于 2023 年 12 月 19 日获得 CMS 的批准。(B) 一般急性护理保险和总投资组合保险不包括管道医疗机构，因为Pipeline Health于2022年10月申请了第11章破产并于2023年2月成立，一家Prime Health机构即将出售，康涅狄格州展望医疗控股的设施待售，对宾夕法尼亚州展望医疗控股公司 设施的1.5亿美元抵押贷款投资，Steward Healthcare因重组而投资。(C) 反映了2024年3月31日资产负债表上总资产的百分比。按房地产类型划分的百分比不包括股权投资， 非房地产贷款、独立/紧急护理设施和正在开发的设施。医疗财产信托 | 补充信息 | 2024 年第 1 季度 13

投资组合信息总投资组合 TTM 息税折旧摊销前利润租金覆盖范围：物业级别 的运营商报告净投资租户主要物业类型 TTM 息税折旧摊销前利润租金覆盖率（千人）(A) Steward Health (B) 2,279,992 美元普通急性 N/A Priory Group 1,210,231 行为 2.2x 中位数 654,458 IRF 1.6x Ernest Health 619,992 美元 301 IRF/LTACH 2.1x Prospect Medical Holdings (C) 510,919 普通急性 1.0x Prime Healthcare 274,855 普通急性 2.0x Aspris 儿童服务 240,846 行为 2.1x Vibra Healthcare 217,523 IRF/LTACH 1.0x Surgery Partners 188,861 普通急性 7.3x Cordiant Healthcare Services 125,245 普通急性 1.3x Ardent Health Services 84,921 普通急性 7.9x 其他申报租户 528,107 种总计 2.9 倍 $6,935,259 2.3 倍净投资租户主要物业类型 TTM EBITDARM 租金覆盖率（以千计）（A）国际运营商 1 2,037,259 美元 599 General Acute 2.4x 国内操作员 1 492,584 普通急性 0.6x 国内操作员 2 376,885 General Acute/LTACH 1.7x 国内操作员 3 778,102 行为 1.5x 总计 3,685,170 美元 1.8x 物业级别报告不要求和/或不可用净投资租户主要物业类型评论（以千计）(A) 美国最大的非营利性医疗保健运营商之一； CommonSpirit Health $780,891 普通急性投资评级瑞士医疗网络 441,636 瑞士第二大私立医院集团全球最大的医疗保健 运营商之一；英国家长拉姆齐医疗保险 397,322 普通急性担保；投资评级为 Pihlajalinna 211,953 General Acute 芬兰领先的社交 提供商之一医疗服务圣卢克/堪萨斯城 126,073 普通急性投资等级评级 NHS 86,867 英国普通急性单一付款人政府实体尊严 健康 43,155 CommonSpirit的普通急性部分；家长担保；投资等级葡萄牙最大的私立医院系统之一，拥有 24 CUF 29,048 个普通急性设施和 75 年以上的运营历史神经精神病医院 26,685 家长行为担保社区健康 Systems 25,925 具有丰富运营历史的美国普通急性医院运营商 其他租户 11,096 General Acute N/A 总额为2,180,651美元以上数据约占MPT房地产投资票据总额的85％：提供的所有数据均为过去十二个月的数据。 对于在过去十二个月中购置的房产，数据为MPT收购至2023年12月31日期间的数据。(A) 投资数字不包括股票投资， 非房地产贷款、 独立/紧急护理设施和正在开发的设施。(B) 由于重组，无法提供保险。(C) 展望医疗控股的承保范围仅包括加利福尼亚的设施。医疗财产信托 | 补充 信息 | 2024 年第一季度 14

投资组合信息投资摘要（截至2024年3月31日的三个月）（金额以千计）运营商 地点投资（A）开始日期资本增加、开发和（B）为现有租户提供的各种其他资金82,495美元截至2024年3月31日的当前开发项目摘要（千美元）截至施工运营商预计地点承诺2024年3月31日发生的成本西班牙竣工日期 IMED Hospitales $37,790 美元 2024 年第四季度 21,586 美元 IMED 西班牙医院 51,802 19,299 2025 年第一季度 $ 89,59240,885美元（A）不包括交易成本，例如房地产转让和其他税费。金额假设截至投资日的汇率。(B) 反映了延长 使用寿命或改善现有设施的正常资本增加，我们获得的回报等于相应设施的租赁费率。这包括10多个设施和六个不同的运营商。注意：我们在2024年第一季度完成了两处房产的施工并开始出租 。由于Steward的重组，本附表中省略了德克萨斯州的开发项目。医疗财产信托 | 补充信息 | 2024 年第一季度 15

财务报表截至2024年3月31日的三个 个月的合并收益表（未经审计）（金额，每股数据除外）收入账单租金 199,299 美元 248,157 美元直线租金 44,736 56,693 来自融资租赁的收入 16,393 13,195 利息和其他收入 10,888 32,166 总收入 271,316 350,316 211 费用利息 108,685 97,654 房地产折旧和摊销 75,586 83,860 房地产相关 (A) 4,818 7,110 一般和行政 33,348 41,724 支出总计 222,437 230,348出售房地产的其他支出（亏损）收益（1,423）62 房地产和其他减值费用， 净额（693,088）（89,538）股权收益 10,549 11,352 其他（包括 证券的公允价值调整）（229,345）（5,166）其他支出总额（913,307）（83,290）（亏损）之前的收入收入 税 (864,428) 36,573 所得税支出 (10,949) (3,543) 净（亏损）收益（875,377） 33,030 归因于 非控股权益 (248) (236) 归属于MPT普通股股东的净（亏损）收益 $ (875,625) 32,794 美元普通股每股收益基本和摊薄后净额（亏损）收益归属于MPT普通股股东 $ (1.46) $0 .05 加权平均未偿还股份 600,304 598,302 股 未偿还股份 600,304 598,310 美元-每股普通股申报的股息 (B) $0 .29 (A) 包括 230万美元和420万美元的地租和我们直接支付的其他费用（例如财产税和保险）以及在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月中，我们的租户分别报销。 (B) 定期季度股息是在2024年3月31日之后宣布的。医疗财产信托 | 补充信息 | 2024 年第一季度 16

财务报表合并资产负债表（金额以千计，每股数据除外）2024年3月31日2023年12月31日（未经审计）（A）资产房地产资产土地、建筑物和装修、无形租赁资产及其他 12,8237,748 美元 13,237,187 投资融资 租赁 1,233,178 1,231,630 待售房地产 295,130-抵押贷款 309,930 26 309,315 房地产资产投资总额 14,661,982 14,778,132 累计折旧和 摊销 (1,422,728) (1,407,971) 房地产资产净投资 13,239,254 13,370,161 现金和现金 等价物 224,340 250,016 应收利息和租金 34,492 45,059 直线租金 应收账款 677,570 635,987 对未合并房地产合资企业的投资 1,450,482 1,474,455 对未合并 运营实体的投资 794,138 1,778,640 其他贷款 426,971 2962,640 15 其他 资产 453,709 457,911 总资产 $17,300,956$ 18,304,844 负债和权益负债债务，净额 $ 10,098,723 美元 10,064,236 美元 10,064,236 应付账款和应计费用 302,526 412,178 递延收入 32,076 37,962 债务至租户和其他租赁负债163,264 156,603总负债10,596,589 10,670,979股优先股，面值0.001美元。授权1万股；无已发行股票——普通股，面值0.001美元。已授权 750,000 股；截至 2024 年 3 月 31 日已发行和流通 600,304 股；2023 年 12 月 31 日 598,991 股 600 599 股额外 实收资本 8,567,199 8,560,309 留存赤字 (1,846,862) (971,809) 累计其他综合（亏损）收益（18,838）42,501 医疗地产信托公司 股东权益 6,702,099 7,631,600 非控股权益 2,268 2,265 权益总计 6,704,367 7,633,865 总负债和权益 17,300,956美元 18,304,844 美元 (A) 财务数据来自上一年度 经审计的财务报表。医疗财产信托 | 补充信息 | 2024 年第 1 季度 17

财务报表对未合并房地产合资企业的投资（截至2024年3月31日的三个月） （未经审计）（以千美元计）瑞士医疗管家 Policlinico di HM MPT 按比例中位数（B）（D）（E）（F）网络医疗保健蒙扎医院股票房地产总额1,913,976美元 1,550,872 美元 1,6772 美元 ,587 美元 180,860 美元 365,315 美元 5,688,610 美元 3,136,214 现金 43,550 6,058 11,929 9,568 1,485 72,590 37,432 累计折旧和 摊销 (249,151) (153,731) (84,383) (33,580) (33,433) (554,278) (306,214) 其他资产 69,713 74,522 42,890 520 8,272 195,917 112,450 总资产 $1,778,088 美元 1,477,721 美元 1,648,023 美元 157,368 美元 341,639 美元 5,402,839 美元 2,979,882 美元债务（第三方）$704,612 美元 740,722 美元 833,027 美元 13,027 美元 9,420 美元 2,417,781 美元 1,350,064 美元其他 负债 130,870 106,091 3,435 (136) 84,418 324,678 179,336 股权和股东贷款 942,606 (A) 630,908 8117,561 157,504 117,801 2,660,380 1,450,482 总负债和权益 $1,770 78,088 美元 1,477,721 美元 1,648,023 美元 157,368 美元 341,639 美元 5,402,839 美元 2,979,882 美元 MPT 房地产合资企业份额 50% 70% 50% 50% 总计 $471,303 美元 441,636 美元 405,781 美元 78,752 美元 53,010 美元 1,450,482 瑞士医疗管家 Policlinico di HM MPT Pro Rata 中位数 (B) (D) (E) (F) 总网络医疗保健蒙扎医院份额总收入 33,517 美元 17,820 美元 37,825 美元 1,981 美元 4,329 美元 95,472 美元 51,107 美元：房地产相关费用 623 美元 322 美元 (446) 美元 1,028 美元 625 美元 2,152 美元 1,133 利息 13,082 5,661 16,112 532 35,387 18,799 房地产折旧和 摊销 11,308 8,974 10,307 1,038 1,038 2,047 33,674 18,529 一般和 行政人员 893 233 119 (81) 14 1,178 636收入 税 1,113 1,401 284 2,798 1,664 总支出美元 27,019 美元 16,591 美元 26,092 美元 1,985 美元 3,502 美元 75,189 美元 40,761 美元净收入 6,498 美元 1,229 美元 11,733 美元 (4) 827 美元 20,283 美元 10,346 美元 MPT 房地产合资企业份额 50% 50% 45％的股权收益（G）3,249美元 860美元 5,867美元（2）372美元 10,346（A）包括来自两位股东的3.09亿欧元贷款。(B) MPT 管理的合资企业 71 处拥有的德国设施已全部租用。(C) 代表Infracore的所有权，该公司拥有并租赁了17个瑞士设施。我们还有两个Infracore设施目前正在开发中。 (D) MPT 管理的合资企业由八家拥有的马萨诸塞州医院设施组成，这些设施根据主租约全部租赁。以现金为基础对该投资的收入进行核算。(E) 代表八个已完全租赁的意大利 设施的所有权。(F) 代表两个已完全租赁的西班牙设施的所有权。(G) 不包括我们的Lifepoint行为健康股权投资（于2024年第一季度出售）的20万美元回报， 减去股权投资成本的摊销。医疗财产信托 | 补充信息 | 2024 年第一季度 18

财务报表对未合并运营实体的投资（金额以千计）运营实体投资框架 MPT 医院的专业知识和全面的承保流程允许对医院运营进行机会主义投资。收购更大的房地产通常需要被动投资这些 投资中的某些投资使我们有权获得惯常的少数股权和交易保护。现金支付给前所有者而不是租户，有限的除我们的外没有额外的营业亏损敞口投资。例外。 良好的成功投资记录，包括欧内斯特健康，嘉佩乐运营商都经过审查，这是我们整体承保流程的一部分。医疗保健和Springstone。巨额回报和有机增长的潜力。截至2024年3月31日结构权益的投资 所有权运营商包括Prospect旗下PHP Holdings 498,632美元 49.0% 管理式医疗业务的49％股权权益以及可转换为PHP Holdings的贷款。两种工具均按公允价值期权法计算。包括我们的被动股权所有权权益，以及作为瑞士医疗 银团网络173,647 8.9％贷款额度的一部分的3700万瑞士法郎贷款。包括我们在公共医疗保健投资公司Aevis的被动股权益。我们的 Aevis 65,120 4.6% 的原始投资为 4,700 万瑞士法郎 按市场计价每季度。为了完成2021年对35个设施的收购，我们进行了被动股权投资，并向Priory 集团提供了40,394 9.2％的Priory（MEDIAN的子公司）贷款，其收益已支付给前所有者。这笔贷款于2024年第一季度出售。包括我们在Aspris的被动股权所有权，这是Priorys教育和儿童Aspris 15,977 9.2％服务业务的分拆出来的。包括我们在公共护理 交付系统Caremax的被动股权益。我们最初的 Caremax 368 9.9% 投资是 按市场计价每季度。贷款的收益支付给了前私募股权发起人的 Steward Health Care (A) N/A 作为担保，其初始回报率为4％，外加Steward在自2021年1月起的七年内价值增长的37％ 。包括我们49％的股权权益和为投资精选国际合资企业（A）49.0％的国际医院运营而提供的贷款。该贷款的利率为7.5％ ，由国际合资企业的剩余股权担保，并由其他股权所有者担保。(A) 包括我们的被动股权益。我们最初投资1.5亿美元 Steward Health Care 9.9％的收益直接支付给了Stewards前私募股权发起人和其他股东。对未合并运营实体的总投资为794,138美元，占总资产的百分比为7％ 5％ 95％（A）截至2024年3月31日，这些投资已全部储备。医疗财产信托 | 补充信息 | 2024 年第一季度 19

附录非公认会计准则对账调整后净负债/年化息税折旧摊销前利润（未经审计） （以千计）调整后的息税折旧摊销前利润对账净亏损美元（875,377）加回：利息 108,685 所得税 10,949 折旧和摊销 77,214 房地产销售亏损 1,423 反映MPT在未偿还额中的份额的调整来自未合并房地产合资企业 (A) 14,123 2024 年第一季度息税折旧摊销前利润 $ (662,983) 基于股份的薪酬 7,633 注销已计费和未开票租金以及 其他 1,817 其他 1,817 美元减值费用、净额 693,088 起诉讼和其他 5,870 项非现金公允价值 调整 221,276 年第一季度年化息税折旧摊销前利润 266,701 美元 1,066,804 美元季度中期投资调整 (B) 256 2024 年第一季度交易调整后息税折旧摊销前利润率 266,957 美元 1,067,828 美元截至2024年3月31日的调整后净负债对账总负债10,098,723美元减去:截至2024年3月31日的现金（224,340）减去：为截至3月31日在建建筑物改善和在建施工提供资金的现金， 2024（C）（493,642）调整后净负债9,380,741美元投资者和分析师关注房地产行业利用EbitDare的净负债（债务减去现金）作为杠杆率的衡量标准，假设净负债和息税折旧摊销前利润保持不变， 我们需要多少年才能偿还债务。在我们的计算中，我们从Nareit定义的息税折旧摊销前利润开始，即扣除利息支出、所得税支出、 折旧和摊销前的净收益、折旧财产处置的亏损/收益、减值亏损以及为反映我们在未合并房地产合资企业的息税折旧摊销前利润份额而进行的调整。然后，我们会根据非现金股票薪酬、非现金公允价值调整和其他项目对息税折旧摊销前利润进行调整，从而得出调整后的息税折旧摊销前利润，从而得出调整后的息税折旧摊销前利润，从而得出调整后的息税折旧摊销前利润。我们将净负债调整为在建和在建建筑物改善提供资金的现金，而我们尚未收到租金的现金，以得出调整后的净负债。我们根据 在此期间完成的投资和资本交易的影响调整后的息税折旧摊销前利润调整后的息税折旧摊销前利润，假设此类交易在期初已完成/资金充足，从而得出交易调整后的息税折旧摊销前利润。尽管采用非公认会计准则衡量标准，但我们认为调整后净负债、调整后息税折旧摊销前利润率和交易调整后息税折旧摊销前利润率对投资者和分析师很有用，因为它们可以更新的视角看待我们的信贷质量，并允许 比较我们在不同时期之间的信用实力以及与其他房地产公司的信贷实力，而不会受到其性质上无法比的项目的影响。(A) 仅包括来自未合并房地产合资企业的 息税折旧摊销前利润份额的未解除部分，因为我们在调整后的净负债额度中排除了未合并房地产合资企业的任何净负债。我们认为，需要进行这种调整以适当反映息税折旧摊销前利润与净负债之间的 关系。(B) 反映了我们季度中投资、处置和贷款回报对整个季度的影响。(C) 不包括正在进行且尚未产生现金回报但在完成后将产生回报的开发和资本改善项目 。医疗财产信托 | 补充信息 | 2024 年第一季度 20

MPT Medical Properties Trust 城市中心大道 1000 号，阿拉巴马州伯明翰 501 号套房 35242 (205) 969-3755 纽约证券交易所：MPW www.medicalpropertiestrust.com 联系人：企业传播高级董事经理 Drew Babin (646) 884-9809 或 dbabin@medicalpropertiestrust.com 或者投资者关系董事董事经理蒂姆·贝里曼 (205) 397-8589 或 tberryman@medicalpropertiestrust.com