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附属机构身份会员2024-03-310001364250NYSEDEI: FannieMealoan 2029 年 6 月 1 日成熟会员美国公认会计准则：有担保债务成员SRT: 附属机构身份会员2023-12-310001364250NYSEDEI: FannieMealoan 2029 年 6 月 1 日成熟会员NYSEDEI：R会员的隔夜融资利率得到保障美国公认会计准则：有担保债务成员SRT: 附属机构身份会员2024-01-012024-03-310001364250NYSEDEI：R会员的隔夜融资利率得到保障美国公认会计准则：有担保债务成员2024-01-012024-03-310001364250NYSEDEI: FannieMealoan 2027 年 6 月 1 日成熟会员SRT: 子公司会员2024-03-310001364250NYSEDEI：FannieMealoan August12033 MaturityMemberSRT: 子公司会员2024-03-310001364250美国公认会计准则：有担保债务成员NYSEDEI：TermLoanFixedJune12038 年到期会员2024-01-012024-03-310001364250NYSEDEI：有效固定利率贷款会员2024-03-310001364250NYSEDEI：有效固定利率贷款会员2023-12-310001364250纽约证券交易所：固定利率贷款会员2024-03-310001364250纽约证券交易所：固定利率贷款会员2023-12-310001364250纽约证券交易所：上限利率贷款会员2024-03-310001364250纽约证券交易所：上限利率贷款会员2023-12-310001364250NYSEDEI：可变利率贷款会员2024-03-310001364250NYSEDEI：可变利率贷款会员2023-12-310001364250US-GAAP：利息支出会员2024-01-012024-03-310001364250US-GAAP：利息支出会员2023-01-012023-03-310001364250US-GAAP：被指定为对冲工具成员US-GAAP：利率互换成员美国公认会计准则：现金流对冲会员2024-03-310001364250US-GAAP：被指定为对冲工具成员美国公认会计准则：利率上限成员美国公认会计准则：现金流对冲会员2024-03-310001364250US-GAAP：被指定为对冲工具成员US-GAAP：EquityMethod Investeement非合并投资eeorGroupof Investees成员US-GAAP：利率互换成员美国公认会计准则：现金流对冲会员2024-03-310001364250US-GAAP：被指定为对冲工具成员US-GAAP：利率互换成员美国公认会计准则：现金流对冲会员2023-12-310001364250US-GAAP：被指定为对冲工具成员US-GAAP：EquityMethod Investeement非合并投资eeorGroupof Investees成员US-GAAP：利率互换成员美国公认会计准则：现金流对冲会员2023-12-310001364250US-GAAP：被指定为对冲工具成员美国公认会计准则：现金流对冲会员2024-01-012024-03-310001364250US-GAAP：被指定为对冲工具成员美国公认会计准则：现金流对冲会员2023-01-012023-03-310001364250US-GAAP：被指定为对冲工具成员US-GAAP：EquityMethod Investeement非合并投资eeorGroupof Investees成员美国公认会计准则：现金流对冲会员2024-01-012024-03-310001364250US-GAAP：被指定为对冲工具成员US-GAAP：EquityMethod Investeement非合并投资eeorGroupof Investees成员美国公认会计准则：现金流对冲会员2023-01-012023-03-310001364250NYSEDEI：未合并基金成员2024-03-310001364250NYSEDEI：道格拉斯EMMETT运营合作伙伴关系成员2024-03-310001364250NYSEDEI：道格拉斯EMMETT运营合作伙伴关系成员美国通用会计准则：普通股成员2024-03-310001364250NYSEDEI：运营合作伙伴单位成员2024-01-012024-03-310001364250NYSEDEI：运营合作伙伴单位成员2023-01-012023-03-310001364250纽约证券交易所：Vested长期激励计划TIPUNITS会员2024-01-012024-03-310001364250纽约证券交易所：Vested长期激励计划TIPUNITS会员2023-01-012023-03-310001364250US-GAAP：公允价值输入二级会员US-GAAP：公允价值公允价值披露的估算记住2024-03-310001364250US-GAAP：公允价值输入二级会员US-GAAP：公允价值公允价值披露的估算记住2023-12-310001364250US-GAAP：持有申报金额的公允价值披露记住US-GAAP：公允价值输入二级会员2024-03-310001364250US-GAAP：持有申报金额的公允价值披露记住US-GAAP：公允价值输入二级会员2023-12-310001364250US-GAAP：公允价值输入二级会员2024-03-310001364250US-GAAP：公允价值输入二级会员2023-12-310001364250US-GAAP：EquityMethod Investeement非合并投资eeorGroupof Investees成员US-GAAP：公允价值输入二级会员2024-03-310001364250US-GAAP：EquityMethod Investeement非合并投资eeorGroupof Investees成员US-GAAP：公允价值输入二级会员2023-12-310001364250US-GAAP：运营部门成员NYSEDEI: OfficeSegment成员2024-01-012024-03-310001364250US-GAAP：运营部门成员NYSEDEI: OfficeSegment成员2023-01-012023-03-310001364250US-GAAP：运营部门成员NYSEDEI：多家庭细分市场成员2024-01-012024-03-310001364250US-GAAP：运营部门成员NYSEDEI：多家庭细分市场成员2023-01-012023-03-310001364250US-GAAP：运营部门成员2024-01-012024-03-310001364250US-GAAP：运营部门成员2023-01-012023-03-310001364250US-GAAP：全资财产会员2024-03-310001364250NYSEDEI：开发项目成员stpr: 你好2024-03-310001364250NYSEDEI：开发项目成员stpr: 你好2024-01-012024-03-310001364250NYSEDEI：开发项目成员2024-03-310001364250NYSEDEI：调整资本支出项目和租户改善成员2024-03-310001364250NYSEDEI: TermLoan2029年4月26日到期会员SRT: 子公司会员美国公认会计准则：有担保债务成员2023-11-300001364250US-GAAP：LoansPayble会员纽约证券交易所：PartnershipX会员2024-03-310001364250US-GAAP：LoansPayble会员纽约证券交易所：PartnershipX会员2024-01-012024-03-310001364250NYSEDEI：R会员的隔夜融资利率得到保障US-GAAP：LoansPayble会员纽约证券交易所：PartnershipX会员2024-01-012024-03-310001364250US-GAAP：利率互换成员US-GAAP：LoansPayble会员纽约证券交易所：PartnershipX会员2024-03-310001364250US-GAAP：利率互换成员US-GAAP：LoansPayble会员纽约证券交易所：PartnershipX会员2024-01-012024-03-31

美国
证券交易委员会
华盛顿特区 20549

表单 10-Q
☒根据1934年《证券交易法》第13条或第15（d）条提交的季度报告

在截至的季度期间 2024 年 3 月 31 日

要么
☐根据1934年《证券交易法》第13条或第15（d）条提交的过渡报告

在从 _____ 到 _____ 的过渡时期

委员会文件编号： 001-33106
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道格拉斯·埃米特公司
（注册人的确切姓名如其章程所示）
马里兰州20-3073047
（公司或组织的州或其他司法管辖区）（美国国税局雇主识别号）
海洋大道 1299 号, 1000 套房, 圣塔莫尼卡, 加利福尼亚
90401
（主要行政办公室地址）（邮政编码）

(310) 255-7700
（注册人的电话号码，包括区号）

不适用
（如果自上次报告以来发生了变化，则以前的姓名、以前的地址和以前的财政年度）

根据该法第12（b）条注册的证券：
每个班级的标题交易符号注册的每个交易所的名称
普通股，每股面值0.01美元死亡纽约证券交易所
 
用勾号指明注册人 (1) 是否在过去 12 个月内（或在要求注册人提交此类报告的较短时间内）提交了 1934 年《证券交易法》第 13 条或第 15 (d) 条要求提交的所有报告，以及 (2) 在过去的 90 天内是否受到此类申报要求的约束。 是的 ☒ 没有☐
 
用复选标记表明注册人是否在过去 12 个月内（或者在要求注册人提交此类文件的较短时间内）以电子方式提交了根据第 S-T 法规（本章第 232.405 节）第 405 条要求提交的所有交互式数据文件。 是的 ☒ 没有☐
 
用复选标记指明注册人是大型加速申报人、加速申报人、非加速申报人、小型申报公司还是新兴成长型公司。参见《交易法》第12b-2条中 “大型加速申报人”、“加速申报人”、“小型申报公司” 和 “新兴成长型公司” 的定义。
大型加速过滤器☒加速过滤器☐
非加速过滤器☐规模较小的申报公司☐
新兴成长型公司☐
如果是新兴成长型公司，请用复选标记表明注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易法》第13（a）条规定的任何新的或修订后的财务会计准则。 ☐
用复选标记表明注册人是否为空壳公司（定义见《交易法》第12b-2条）。是的☐ 没有☒

注明截至最迟可行日期发行人每类普通股的已发行股票数量。
班级 出类拔萃2024年5月3日
普通股，每股面值0.01美元 167,378,737股份
1


道格拉斯·埃米特公司
表格 10-Q
目录
页面
词汇表
3
前瞻性陈述
6
第一部分财务信息
第 1 项
财务报表（未经审计）
7
 
合并资产负债表
7
 
合并运营报表
8
 
综合收益（亏损）合并报表
9
合并权益表
10
 
合并现金流量表
12
 
合并财务报表附注
14
     概述
14
     重要会计政策摘要
15
     投资房地产
16
地面租赁
17
     收购的租赁无形资产
18
     对未合并基金的投资
19
     其他资产
19
     有担保应付票据，净额
20
     应付利息、应付账款和递延收入
22
     衍生合约
22
     公平
24
     EPS
26
     金融工具的公允价值
27
     分部报告
29
     未来的最低租赁租金收入
30
     承诺、突发事件和担保
30
第 2 项
管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析
33
第 3 项
关于市场风险的定量和定性披露
44
第 4 项
控制和程序
44
第二部分。其他信息
 
第 1 项
法律诉讼
45
第 1A 项
风险因素
45
第 2 项
未注册的股权证券销售和所得款项的使用
45
第 3 项
优先证券违约
45
第 4 项
矿山安全披露
45
第 5 项
其他信息
45
第 6 项
展品
46
签名
47

2
目录
词汇表
本报告中使用的缩写：

AOCI累计其他综合收益（亏损）
ASC会计准则编纂
ASU会计准则更新
BOMA建筑物业主和管理者协会
首席执行官首席执行官
首席财务官首席财务官
代码经修订的1986年《国内税收法》
新冠肺炎2019年冠状病毒病
死亡道格拉斯·埃米特公司
EPS每股收益
《交易法》经修订的 1934 年《证券交易法》
FASB财务会计准则委员会
FCA金融行为监管局
联邦存款保险公司联邦存款保险公司
FFO运营资金
基金未合并的机构房地产基金
GAAP公认会计原则（美国）
JV合资企业
LIBOR伦敦银行同业拆借利率
LTIP 单位长期激励计划单位
纳雷特全国房地产投资信托协会
OCI其他综合收益（亏损）
OP 单位运营合作单位
运营伙伴关系道格拉斯·埃米特地产，有限责任公司
伙伴关系 X道格拉斯·埃米特合伙企业 X、LP
PCAOB上市公司会计监督委员会（美国）
房地产投资信托基金房地产投资信托基金
报告10-Q 表季度报告
秒证券交易委员会
《证券法》经修订的 1933 年《证券法》
软弱有担保的隔夜融资利率
TRS应纳税房地产投资信托基金子公司
我们美国
美元美国美元
竞争可变利息实体

3
目录
词汇表
本报告中使用的定义术语：

年化租金租约减免前的年化现金基础租金（不包括租户报销、停车费和其他收入），自报告日起至报告日后到期。我们的三网办公物业（位于檀香山和洛杉矶的一栋单一租户建筑）的年化租金是通过将费用报销额和租户支付的正常建筑费用估算值与基本租金相加计算得出的。年化租金不包括从保险中追回的损失租金和用于建筑物管理的租金。年化租金包括我们位于圣莫尼卡的公司总部的租金。我们之所以报告年化租金，是因为它是衡量股票房地产投资信托基金表现的广泛报道，一些投资者将其用作确定租户需求以及将我们的业绩和价值与其他房地产投资信托基金进行比较的手段。我们使用年化租金来管理和监控我们的办公室和多户家庭投资组合的业绩。
合并投资组合包括我们合并业绩中包含的所有财产，包括我们的合并合资公司。
运营资金 (FFO)
我们根据NAREIT制定的标准计算FFO，不包括房地产投资销售的收益（或亏损）、房地产投资控制权变动产生的收益（或亏损）、房地产折旧和摊销（不包括我们作为承租人的使用权资产的摊销和递延贷款成本的摊销）、房地产的减值减记和未合并投资的减值减记从我们的净收益（亏损）中提取资金（包括根据此类项目的影响进行调整）归因于我们的合并合资企业和未合并基金，但不归因于我们的运营合作伙伴关系中包含的非控股权益）。FFO是非公认会计准则的补充财务指标，我们之所以报告是因为我们认为它对我们的投资者有用。有关FFO的讨论，请参阅本报告第2项中管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析。
租赁费率
截至报告日的租赁百分比。管理空间被视为租赁空间。在重新定位期间占用的空间或因火灾或其他损坏而空置的空间不包括在计算租赁费率的分子和分母中。对于正在进行初始租赁的新开发建筑物，单位在租赁时均包含在分子和分母中。我们之所以报告租赁利率，是因为它是衡量股票房地产投资信托基金表现的广泛报道，一些投资者也将其用作确定租户需求以及将我们的业绩与其他房地产投资信托基金进行比较的手段。我们使用租赁利率来管理和监控我们的办公室和多户家庭投资组合的业绩。
净营业收入 (NOI)
我们计算NOI的方法是收入减去归属于我们拥有和运营的物业的运营支出。NOI的计算方法是从我们的净收益（亏损）中排除以下内容：一般和管理费用、折旧和摊销费用、其他收入、其他费用、未合并基金的收益（亏损）、利息支出、房地产投资销售的收益（或亏损）以及归属于非控股权益的净收益（亏损）。NOI是非公认会计准则的补充财务指标，我们之所以报告是因为我们认为它对我们的投资者有用。有关我们相同物业的NOI的讨论，请参阅本报告第2项中管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析。
入住率
我们在计算入住率时将已签署的尚未开始的租约排除在租赁费率中。管理空间被视为已占用。在重新定位期间占用的空间或因火灾或其他损坏而空置的空间不包括在计算占用率的分子和分母中。对于正在进行初始租赁的新开发建筑物，单位在占用时均包含在分子和分母中。我们之所以报告入住率，是因为它是衡量股票房地产投资信托基金表现的广泛报道，一些投资者也将其用作确定租户需求以及将我们的业绩与其他房地产投资信托基金进行比较的手段。我们使用入住率来管理和监控我们的办公室和多户家庭投资组合的业绩。
经常性资本支出房产稳定后需要进行建筑物改造以维持收入，但不包括以下方面的资本支出：(i) 购置的建筑物处于稳定状态，(ii) 新开发的空间，(iii) 为增加收入或运营支出或显著改变空间用途而进行升级，(iv) 意外损失，以及 (v) 使财产符合政府或贷款机构的要求。我们之所以报告经常性资本支出，是因为它是衡量股票房地产投资信托基金表现的广泛报道，一些投资者将其用作确定我们的现金流要求以及将我们的业绩与其他房地产投资信托基金进行比较的手段。我们使用经常性资本支出来管理和监控我们的办公室和多户家庭投资组合的业绩。
4
目录
词汇表
本报告中使用的定义术语（续）：
可出租平方英尺
根据BOMA的重新测量，由租赁平方英尺（包括截至报告日尚未开始的已签署租约的平方英尺）、可用平方英尺、建筑物管理使用BOMA调整的平方英尺和平方英尺对租赁空间进行调整。我们之所以报告可出租平方英尺，是因为它是衡量股票房地产投资信托基金业绩和价值的广泛报道，一些投资者也使用它来比较我们的表现和价值与其他房地产投资信托基金的业绩和价值。我们使用可租平方英尺来管理和监控我们的办公室投资组合的业绩。
租金率我们提供两种形式的租金费率——现金租金率和直线租金费率。现金租金费率的计算方法是将支付的租金除以可租平方英尺。直线租金的计算方法是将租赁期内的平均租金除以可租平方英尺。
相同的属性
我们以一致的方式拥有和运营的合并物业，并在两个时期的合并业绩中进行了比较。我们在同一房地产子集中排除以下任何房产：（i）收购、（ii）出售、持有待售、出资或以其他方式从我们的合并财务报表中删除，（iii）经历重大重新定位项目或受到开发活动影响或遭受重大意外损失的房产，我们认为这些房产对房产的经营业绩产生了重大影响。我们还不包括从地面租赁中获得的租金。
短期租赁代表在报告日当天或之前到期或期限不到一年的租约，包括延期租约、逐月租赁和其他短期租约。
总投资组合包括我们的合并投资组合以及我们基金拥有的房产。
5
目录
前瞻性陈述

本报告包含《证券法》第27A条和《交易法》第21E条所指的前瞻性陈述。通过在本报告中查找 “相信”、“期望”、“预测”、“估计”、“近似”、“打算”、“计划”、“将”、“可能”、“可能”、“未来” 等词语或其他类似表述，你可以找到许多（但不是全部）的陈述。我们要求保护1995年《私人证券诉讼改革法》中包含的安全港。我们提醒投资者，本报告中使用的任何前瞻性陈述，或者我们不时以口头或书面形式做出的前瞻性陈述，均基于我们的信念和假设以及我们目前可获得的信息。实际结果将受到已知和未知风险、趋势、不确定性以及我们无法控制或预测的因素的影响。尽管我们认为我们的假设是合理的，但它们并不能保证未来的表现，有些假设不可避免地会被证明是不正确的。因此，可以预期我们未来的业绩将与我们的预期有所不同，而这些差异可能是实质性的。因此，投资者在依赖先前公布的前瞻性陈述来预测未来的业绩或趋势时应谨慎行事，这些陈述基于发表时的业绩和趋势。可能导致我们的实际业绩、业绩或成就与前瞻性陈述所表达或暗示的存在重大差异的一些风险和不确定性包括：
•影响南加州或夏威夷檀香山的不利经济、政治或房地产发展；
•来自我们市场上其他房地产投资者的竞争；
•降低租金率或增加租户激励和空置率；
•对办公空间的需求减少，包括远程工作和灵活的工作安排，允许在雇主办公场所以外的偏远地点工作；
•租户违约、提前终止或不续订租约；
•利率上升；
•运营成本的增加，包括通货膨胀引起的增加；
•现金流不足，无法偿还我们的未偿债务或支付地面租赁的租金；
•筹集资金的困难；
•无法快速清算房地产或其他投资；
•租金控制法律法规的不利变化；
•环境的不确定性；
•自然灾害；
•火灾和其他财产损失；
•保险不足，或保险费用增加；
•无法成功扩展到新市场和子市场；
•难以确定要收购的财产以及未能成功完成收购；
•未能成功运营收购的财产；
•与房地产开发相关的风险；
•与合资企业相关的风险；
•与我们的官员的利益冲突以及对关键人员的依赖；
•分区法和其他土地使用法的变化；
•诉讼或政府诉讼的不利结果；
•未能遵守适用于我们业务的法律、法规和契约；
•可能的恐怖袭击或战争；
•可能的网络攻击或入侵；
•会计规则的不利变化；
•我们对财务报告的内部控制存在缺陷；
•未能根据联邦税法维持我们的房地产投资信托基金地位；以及
•税法的不利变化，包括与财产税有关的税法。

有关这些和其他风险因素的进一步讨论，请参见第1A项。我们截至2023年12月31日财年的2023年10-K表年度报告和第1A项中的 “风险因素”。本报告中的 “风险因素”。本报告以及随后归因于我们或任何代表我们行事的人的书面和口头前瞻性陈述均由本节中包含或提及的警示性陈述的全部明确限定。我们没有义务公开发布对前瞻性陈述的任何修订，以反映本报告发布之日之后的事件或情况。
6
目录

第一部分财务信息

第 1 项。财务报表

道格拉斯·埃米特公司
合并资产负债表
（未经审计；以千计，股票数据除外）
 2024年3月31日2023年12月31日
资产  
房地产投资，总额$12,432,301 $12,405,814 
减去：累计折旧和摊销(3,721,673)(3,652,630)
房地产投资，净额8,710,628 8,753,184 
地租使用权资产7,445 7,447 
现金和现金等价物556,677 523,082 
租户应收款5,783 6,096 
递延租金应收款115,120 115,321 
收购的租赁无形资产，净额2,848 2,971 
利率合约资产170,607 170,880 
对未合并基金的投资24,996 15,977 
其他资产42,963 49,260 
总资产$9,637,067 $9,644,218 
负债  
有担保的应付票据，净额$5,544,517 $5,543,171 
地面租赁责任10,832 10,836 
应付利息、应付账款和递延收入153,235 131,237 
保证金62,428 61,958 
收购的租赁无形负债，净额17,373 19,838 
应付股息31,812 31,781 
负债总额5,820,197 5,798,821 
公平  
道格拉斯·埃米特公司股东权益：  
普通股，$0.01面值， 750,000,000授权， 167,371,920和 167,206,267分别于 2024 年 3 月 31 日和 2023 年 12 月 31 日未缴款
1,674 1,672 
额外的实收资本3,395,499 3,392,955 
累计其他综合收益118,999 115,917 
累计赤字(1,313,573)(1,290,682)
道格拉斯·埃米特公司股东权益总额2,202,599 2,219,862 
非控股权益1,614,271 1,625,535 
权益总额3,816,870 3,845,397 
负债和权益总额$9,637,067 $9,644,218 

见合并财务报表附注。
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道格拉斯·埃米特公司
合并运营报表
（未经审计；以千计，每股数据除外）




 截至3月31日的三个月
 20242023
收入 
办公室租金  
租金收入和租户回收率$169,726 $176,345 
停车和其他收入28,211 27,013 
办公室收入总额197,937 203,358 
多户家庭出租  
租金收入43,220 43,973 
停车和其他收入3,812 5,062 
多户家庭总收入47,032 49,035 
总收入244,969 252,393 
运营费用  
办公开支67,220 72,768 
多户家庭开支15,850 16,888 
一般和管理费用11,571 10,940 
折旧和摊销95,769 93,176 
运营费用总额190,410 193,772 
其他收入7,044 3,283 
其他开支(114)(520)
来自未合并基金的（亏损）收入(26)289 
利息支出(55,332)(45,511)
净收入6,131 16,162 
归属于非控股权益的净亏损2,778 2,211 
归属于普通股股东的净收益$8,909 $18,373 
普通股每股净收益——基本和摊薄后$0.05 $0.10 
 
见合并财务报表附注。
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道格拉斯·埃米特公司
综合收益（亏损）合并报表
（未经审计，以千计）



 截至3月31日的三个月
 20242023
净收入$6,131 $16,162 
其他综合收益（亏损）：现金流套期保值4,100 (51,897)
综合收益（亏损）10,231 (35,735)
归属于非控股权益的全面亏损1,760 18,121 
归属于普通股股东的综合收益（亏损）$11,991 $(17,614)
 
见合并财务报表附注。

9
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道格拉斯·埃米特公司
合并权益表
（未经审计；以千计，每股股息数据除外）

 截至3月31日的三个月
 20242023
普通股期初余额167,206 175,810 
将OP单位交换为普通股166 — 
回购普通股— (1,435)
期末余额167,372 174,375 
普通股期初余额$1,672 $1,758 
将OP单位交换为普通股2 — 
回购普通股— (14)
期末余额$1,674 $1,744 
额外的实收资本期初余额$3,392,955 $3,493,307 
将OP单位交换为普通股2,543 — 
用现金回购OP单位1 4 
回购普通股— (16,500)
期末余额$3,395,499 $3,476,811 
累计其他综合收益期初余额$115,917 $187,063 
现金流套期保值调整3,082 (35,987)
期末余额$118,999 $151,076 
累计赤字期初余额$(1,290,682)$(1,119,714)
归属于普通股股东的净收益8,909 18,373 
分红(31,800)(33,131)
期末余额$(1,313,573)$(1,134,472)
非控股权益期初余额$1,625,535 $1,713,369 
归属于非控股权益的净亏损(2,778)(2,211)
现金流套期保值调整1,018 (15,910)
捐款— 125 
分布(10,457)(10,140)
将OP单位交换为普通股(2,545)— 
用现金回购OP单位(7)(93)
基于股票的薪酬3,505 3,507 
期末余额$1,614,271 $1,688,647 
 
声明在下一页继续。
10
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道格拉斯·埃米特公司
合并权益表
（未经审计；以千计，每股股息数据除外）
截至3月31日的三个月
20242023
权益总额期初余额$3,845,397 $4,275,783 
净收入6,131 16,162 
现金流套期保值调整4,100 (51,897)
用现金回购OP单位(6)(89)
回购普通股— (16,514)
捐款— 125 
分红(31,800)(33,131)
分布(10,457)(10,140)
基于股票的薪酬3,505 3,507 
期末余额$3,816,870 $4,183,806 
每股普通股申报的股息$0.19 $0.19 

见合并财务报表附注。
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道格拉斯·埃米特公司
合并现金流量表
（未经审计，以千计）

    
 截至3月31日的三个月
20242023
运营活动  
净收入$6,131 $16,162 
为使净收入与经营活动提供的净现金保持一致而进行的调整：  
未合并基金的亏损（收益）26 (289)
折旧和摊销95,769 93,176 
收购的租赁无形资产的净增量(2,343)(3,037)
直线租金202 126 
贷款溢价已摊销和注销(115)(113)
摊销和注销的递延贷款成本2,209 2,134 
股票薪酬的摊销2,863 2,794 
来自未合并基金的营业分配248 289 
营运资金组成部分的变化：  
租户应收款313 2,061 
应付利息、应付账款和递延收入26,945 28,176 
保证金470 298 
其他资产6,306 3,697 
经营活动提供的净现金139,024 145,474 
投资活动  
改善房地产的资本支出(48,127)(40,031)
开发资本支出(9,678)(11,953)
房地产损失的保险赔偿475 529 
收购未合并基金的额外权益(5,214)— 
来自未合并基金的资本分配96 52 
用于投资活动的净现金(62,448)(51,403)
融资活动  
借款收益— 10,000 
偿还借款(222)(10,212)
贷款费用支付(526)(696)
合并合资企业中非控股权益的出资— 125 
支付给非控股权益的分配(10,457)(10,140)
支付给普通股股东的股息(31,770)(33,403)
回购 OP 单位(6)(89)
回购普通股— (16,514)
用于融资活动的净现金(42,981)(60,929)
现金和现金等价物以及限制性现金的增加33,595 33,142 
现金和现金等价物以及限制性现金-期初余额523,183 268,938 
现金和现金等价物以及限制性现金-期末余额$556,778 $302,080 
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道格拉斯·埃米特公司
合并现金流量表
（未经审计，以千计）

期末现金余额的对账
2024年3月31日2023年3月31日
现金和现金等价物$556,677 $301,979 
限制性现金（包含在合并资产负债表上的其他资产中）101 101 
现金和现金等价物以及限制性现金$556,778 $302,080 


补充现金流信息

 截至3月31日的三个月
 20242023
为利息支付的现金，扣除资本化利息$53,247 $41,371 
已支付的资本化利息$1,824 $513 
非现金投资交易
房地产和开发资本支出的应计额$11,716 $29,904 
用于改善房地产和开发项目的资本化股票补偿$642 $713 
拆除已完全折旧和摊销的建筑物、建筑物改善、租户改善和租赁无形资产$24,878 $22,812 
移除已全部摊销的收购租赁无形资产$81 $75 
取消全额增值的收购租赁无形负债$1,863 $3,721 
非现金融资交易
AOCI-合并衍生品中记录的收益（亏损）$38,842 $(19,817)
AOCI-未合并基金的衍生品（我们的股份）中记录的收益（亏损）$5,047 $(272)
已申报分红$31,812 $33,142 
将OP单位交换为普通股$2,545 $— 

见合并财务报表附注。
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道格拉斯·埃米特公司
合并财务报表附注（未经审计）



1. 概述

组织和业务描述

道格拉斯·埃米特公司是一家完全整合、自我管理和自我管理的房地产投资信托基金。我们是加利福尼亚州洛杉矶县和夏威夷檀香山高质量办公和多户住宅的最大所有者和运营商之一。通过对运营合作伙伴关系及其子公司、合并合资企业和未合并基金的兴趣，我们专注于在供应严重受限的社区、高端行政住房和主要生活便利设施的社区拥有、收购、开发和管理顶级办公物业和顶级多户家庭社区的巨大市场份额。合并财务报表中使用的 “我们”、“我们” 和 “我们的” 等术语是指道格拉斯·埃米特公司及其合并子公司。
截至2024年3月31日，我们的合并投资组合包括 (i) a 17.6百万平方英尺的办公投资组合，（ii） 4,528多户公寓单元和（iii）费用利息 二我们根据地租从中获得租金的地块。我们还管理和拥有未合并基金的股权，截至2024年3月31日，该基金又拥有一笔股权 0.4百万平方英尺的办公空间。我们在管理合并投资组合的同时管理未合并基金，因此我们按总投资组合提供办公室投资组合的统计数据。 截至2024年3月31日，我们的投资组合包括以下内容（包括辅助零售空间，不包括 二根据地租，我们从中获得租金的地块）：
 合并投资组合总计
投资组合
办公室
全资房产5252
合并后的合资资产1616
未合并基金的财产—2
6870
多家庭
全资房产1212
合并后的合资资产22
1414
总计8284

演示基础

随附的合并财务报表是道格拉斯·埃米特公司及其子公司的合并财务报表，包括我们的运营合作伙伴关系和合并后的合资企业。我们的合并财务报表中已扣除所有重要的公司间余额和交易。

我们会合并我们被视为VIE的主要受益人或拥有该实体多数表决权益的实体。当我们（i）有权指导该VIE对其经济表现影响最大的活动，以及（ii）有义务吸收损失或有权获得可能对VIE具有重大意义的利益时，我们被视为VIE的主要受益者。我们不会整合其他各方拥有实质性启动权的实体，以取消我们指导该VIE活动的权力，这些活动对经济表现的影响最大。在确定我们是否是主要受益人时，我们会考虑诸如所有权权益、管理层代表性、控制决策权以及各方的合同和实质性参与权等因素。

我们整合了运营伙伴关系，通过该合作伙伴关系开展几乎所有的业务，直接或通过子公司拥有几乎所有的资产，并且有义务偿还几乎所有的负债。合并债务，不包括我们的合并合资企业，为美元3.76截至 2024 年 3 月 31 日和 2023 年 12 月 31 日，已有数十亿。参见注释 8。我们还整合 四通过我们的运营合作伙伴关系合资企业。我们巩固了我们的运营合作伙伴关系和我们的 四合资企业，因为它们是VIE，而我们或我们的运营合作伙伴关系是每个合资企业的主要受益者。


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道格拉斯·埃米特公司
合并财务报表附注（未经审计）（续）
截至2024年3月31日，我们合并后的VIE实体（不包括我们的运营合作伙伴关系）有：
•合并资产总额为美元3.82十亿（其中 $3.45十亿美元与房地产投资有关），以及
•合并负债总额为美元1.89十亿（其中 $1.81十亿美元与债务有关）。

截至2023年12月31日，我们合并后的VIE实体（不包括我们的运营合作伙伴关系）有：
•合并资产总额为美元3.83十亿（其中 $3.47十亿美元与房地产投资有关），以及
•合并负债总额为美元1.88十亿（其中 $1.81十亿美元与债务有关）。

随附的未经审计的中期合并财务报表是根据美国证券交易委员会的规章制度编制的，符合财务会计准则委员会在ASC中规定的美国公认会计原则。根据美国证券交易委员会的规章制度，通常包含在根据美国公认会计原则编制的合并财务报表中的某些信息和脚注披露可能已被简要或省略，尽管我们认为这些披露足以使其列报不具误导性。我们认为，随附的未经审计的中期合并财务报表包括所有调整，包括正常的经常性调整，是公允列报其中所列财务信息所必需的。中期经营业绩不一定代表截至2024年12月31日止年度的预期业绩。中期合并财务报表应与我们的2023年10-K表年度报告及其附注中的合并财务报表一起阅读。任何提及房产数量或类别、平方英尺、每平方英尺金额、公寓单元和地理位置的内容，均不属于我们独立注册会计师事务所根据PCAOB的标准对合并财务报表进行审查的范围。


2. 重要会计政策摘要

我们没有对我们在2023年10-K表年度报告中披露的重大会计政策进行任何更改。

估算值的使用

根据美国公认会计原则编制合并财务报表要求管理层做出某些估计，这些估算会影响合并财务报表和附注中报告的金额。实际结果可能与这些估计有重大差异。

收入确认

租金收入和租户回收率

根据主题 842，我们将租金收入和可变租赁付款（例如租户回收和停车收入）入账。我们采用了一种切实可行的权宜之计，使我们能够将租金收入、租户回收和停车收入合并入账。租金收入和租户从租户租赁中收回的款项包含在我们合并运营报表中的租金收入和租户回收额中。租户回收额为 $9.1百万和美元13.1百万 对于e 分别截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月。停车收入包含在停车费和我们合并经营报表中的其他收入中。

收藏性

根据主题842，我们会评估租户租赁协议下的所有应付金额是否被认为有可能收取。该评估涉及使用一种方法，该方法要求对估算时不确定的问题做出判断和估计，包括租户的特定因素、特定的行业状况以及总体经济趋势和状况。
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道格拉斯·埃米特公司
合并财务报表附注（未经审计）（续）
对于我们得出结论，我们很可能会收取这些租赁下到期的几乎所有租赁款项的租约，我们继续在租赁期内按直线方式记录租赁收入。对于我们得出结论，我们不太可能收取这些租赁下到期的几乎所有租赁款项的租赁，我们将租赁收入限制在直线或现金基础上确认的收入中较低的部分。我们注销租户应收账款和递延租金应收账款，作为租金收入和租户回收款的费用，在此期间，我们得出结论，几乎所有的租赁付款都不太可能收取。如果我们随后收取了先前注销的金额，则收取的金额将记录为收取期间租金收入和租户回收款的增加。如果我们对可收回性的结论发生变化，我们将记录本应按直线计算的租赁收入与现金基础之间的差额，作为对租金收入和租户回收的本期调整。

所得税

根据该守则，我们选择作为房地产投资信托基金征税。只要我们有资格作为房地产投资信托基金纳税，那么对于我们目前从房地产投资信托基金资格活动中获得的分配给股东的收益，我们通常无需缴纳公司级所得税。对于通过TRS获得的收益，我们需要缴纳公司级税。

新的会计公告

对美国公认会计原则的修改由财务会计准则委员会以华硕的形式实施。我们会考虑所有华硕的适用性和影响。截至本报告发布之日，FASB尚未发行任何我们预计适用并对我们的合并财务报表产生重大影响的ASU。


3. 投资房地产

下表总结了我们在房地产方面的投资：

（以千计）2024年3月31日2023年12月31日
土地$1,185,977$1,185,977
建筑物和装修(1)
10,156,06210,142,410
租户改善和租赁无形资产1,029,4961,020,988
正在开发的房产(1)
60,76656,439
房地产投资，总额$12,432,301$12,405,814
________________________________________________
(1) 在截至2024年3月31日的三个月中，移交给大楼的在建物业余额和投入使用的房地产的改善为美元3.2百万。

要从服务中移除的财产

2023年第二季度，我们将位于洛杉矶的巴灵顿广场公寓房产从租赁市场撤出。







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目录
道格拉斯·埃米特公司
合并财务报表附注（未经审计）（续）

4. 地面租赁

我们根据位于夏威夷檀香山的地租支付租金，该租约将于2086年12月31日到期。租金固定为美元733在2029年2月28日之前，每年一千英镑，之后将重置为现有地租或当时市场租金中较高者。

截至2024年3月31日，地面租赁使用权资产账面价值为美元7.4百万美元，地面租赁负债为美元10.8百万。

地租费用包含在我们合并运营报表的办公费用中，为美元183在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月期间，每个月为一千美元。

下表, 假设地租金将继续为美元733自2029年2月28日起每年一千英镑，其中列出了截至2024年3月31日的未来最低地面租赁付款额：
截至3月31日的十二个月：（以千计）
2025$733 
2026733 
2027733 
2028733 
2029733 
此后42,330 
未来最低租赁付款总额$45,995 

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道格拉斯·埃米特公司
合并财务报表附注（未经审计）（续）
5. 收购的租赁无形资产

我们收购的租赁无形资产摘要

（以千计）2024年3月31日2023年12月31日
高于市场的租户租约$4,460 $4,541 
高于市场的租户租赁——累计摊还款(2,468)(2,430)
我们是出租人的高于市场的地面租赁1,152 1,152 
高于市场的地面租赁——累计摊还款(296)(292)
收购的租赁无形资产，净额$2,848 $2,971 
低于市场的租户租约$46,145 $48,008 
低于市场的租户租约-累计增长(28,772)(28,170)
收购的租赁无形负债，净额$17,373 $19,838 


对合并运营报表的影响

下表汇总了与我们的市场上和低于市场价格的租赁相关的净摊销/增量：

 截至3月31日的三个月
（以千计）20242023
高于和低于市场水平的租户租赁资产和负债的净增加(1)
$2,347 $3,041 
高于市场的地面租赁资产的摊销(2)
(4)(4)
总计$2,343 $3,037 
______________________________________________
(1) 记录为办公室和多户家庭租金收入的净增长。
(2) 记作办公室停车费和其他收入的减少。


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道格拉斯·埃米特公司
合并财务报表附注（未经审计）（续）
6. 对未合并基金的投资

我们基金的描述

截至2024年3月31日，我们管理和拥有的股权为 74.0未合并基金（Partnership X）中的百分比，我们和该基金的其他投资者通过该基金拥有该基金 二办公物业总计 0.4百万平方英尺。2023 年，我们拥有的股权为 33.5基金中的百分比。2023 年 12 月 31 日，我们额外购买了 20.2基金的股权百分比使我们在该基金的股权增加到 53.8%。2024 年 2 月 29 日，我们又购买了 20.2基金的股权百分比使我们在该基金的股权增加到 74.0%.
Partnership X向我们支付费用并向我们报销与物业管理和其他服务相关的某些费用，这些费用包含在合并运营报表的其他收入中。我们还根据投资资本和任何超过投资者特定现金回报的利润获得分配。 下表显示了我们从合伙企业X获得的现金分配：
截至3月31日的三个月
（以千计）20242023
收到的营业分配$248 $289 
收到的资本分配96 52 
收到的分配总额$344 $341 

合伙企业 X 的财务信息摘要

下表列出了伙伴关系十的部分财务信息。所列金额反映 100与基金相关的金额的百分比（不是我们的按比例分摊的份额），基于历史账面价值：

（以千计）2024年3月31日2023年12月31日
总资产$147,959 $146,945 
负债总额$119,561 $118,822 
权益总额$28,398 $28,123 

 截至3月31日的三个月
（以千计）20242023
总收入$3,823 $4,642 
营业收入$360 $1,305 
净（亏损）收入$(73)$749 

7. 其他资产
（以千计）2024年3月31日2023年12月31日
受限制的现金$101 $101 
预付费用16,417 20,594 
无限期存在的无形资产1,988 1,988 
向贷款人存款(1)
13,540 13,440 
家具、固定装置和设备，网6,946 7,014 
其他3,971 6,123 
其他资产总额$42,963 $49,260 
_______________________________________________________________________
(1) 关于巴灵顿广场贷款，我们将现金存入贷款人的计息抵押品账户。有关这笔贷款和相关存款的更多详细信息，请参阅附注8中的债务披露（表附注4）。
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道格拉斯·埃米特公司
合并财务报表附注（未经审计）（续）
8. 有担保应付票据，净额

描述
成熟度
日期(1)
截至2024年3月31日的本金余额截至 2023 年 12 月 31 日的本金余额浮动利率
固定利息
费率(2)
掉期到期日
（以千计）
合并后的全资子公司
定期贷款(3)(5)
3/3/2025$335,000 $335,000 
SOFR + 1.41%
不适用不适用
房利美贷款(3)(5)
4/1/2025102,400 102,400 
SOFR + 1.36%
不适用不适用
定期贷款(3)
8/15/2026415,000 415,000 
SOFR + 1.20%
3.07%8/1/2025
定期贷款(3)
9/19/2026400,000 400,000 
SOFR + 1.25%
2.44%9/1/2024
定期贷款(3)
9/26/2026200,000 200,000 
SOFR + 1.30%
2.36%10/1/2024
定期贷款(3)
11/1/2026400,000 400,000 
SOFR + 1.25%
2.31%10/1/2024
房利美贷款(3)(4)
6/1/2027550,000 550,000 
SOFR + 1.48%
不适用不适用
定期贷款(3)
5/18/2028300,000 300,000 
SOFR + 1.51%
2.21%6/1/2026
定期贷款(3)
1/1/2029300,000 300,000 
SOFR + 1.56%
2.66%1/1/2027
房利美贷款(3)
6/1/2029255,000 255,000 
SOFR + 1.09%
3.26%6/1/2027
房利美贷款(3)
6/1/2029125,000 125,000 
SOFR + 1.09%
3.25%6/1/2027
房利美贷款(3)(5)
8/1/2033350,000 350,000 
SOFR + 1.37%
不适用不适用
定期贷款(6)
6/1/203827,419 27,640 不适用4.55%不适用
全资子公司债务总额3,759,819 3,760,040 
合并后的合资公司
定期贷款(3)(9)
12/19/2024400,000 400,000 
SOFR + 1.40%
不适用不适用
定期贷款(3)
5/15/2027450,000 450,000 
SOFR + 1.45%
2.26%4/1/2025
定期贷款(3)
8/19/2028625,000 625,000 
SOFR + 1.45%
2.12%6/1/2025
定期贷款(3)(7)
4/26/2029175,000 175,000 
SOFR + 1.25%
3.90%5/1/2026
房利美贷款(3)
6/1/2029160,000 160,000 
SOFR + 1.09%
3.25%7/1/2027
合并债务总额(8)
5,569,819 5,570,040 
未摊销的贷款溢价，净额(9)
2,973 3,087 
未摊销的递延贷款成本，净额(10)
(28,275)(29,956)
合并债务总额，净额$5,544,517 $5,543,171 
_______________________________________________________________________
除下文所述外，我们的贷款：（i）是无追索权的，（ii）由单独的抵押池担保，包括 一或更多房产，（iii）要求按月纯息还款，未偿本金在到期时到期；（iv）包含某些财务契约，这些契约可能要求我们在某些情况下向贷款人存入多余的现金流，除非我们（可以选择）提供担保或额外抵押品，或者在贷款文件中规定的某些参数内偿还贷款。某些具有到期日延期选项的贷款要求我们达到最低财务门槛才能延长贷款到期日。
(1)到期日包括延期选项。
(2)截至 2024 年 3 月 31 日的有效税率。包括利率互换的影响（如果适用），不包括预付贷款费用和贷款保费的影响。有关我们的利率互换的详细信息，请参阅附注10。有关我们的贷款成本和贷款保费的详细信息，请参见下文。
(3)贷款协议包括 零-SOFR 下限百分比。如果贷款是隔夜固定的，则相关的互换不包括这样的下限。
(4)贷款由以下机构担保 四住宅物业。贷款的一部分总额为 $472百万美元有贷款机构要求的价外利率上限，加权平均值为 8.992026 年 7 月之前的百分比。对于与巴灵顿广场有关的贷款，与2023年将该房产从租赁市场撤出有关，t该贷款机构将这笔债务视为建筑贷款，我们于2024年1月签署了施工完工担保。贷款人还要求一美元13.3百万现金存款，我们在2023年将其存入计息抵押品账户。贷款机构将在2026年8月初或全额还清贷款时退还押金。这笔存款包含在我们合并资产负债表中的其他资产中。参见注释 7。
(5)该贷款有贷款人要求的价外利率上限，利率为 7.842026 年 8 月之前的百分比。
(6)这笔贷款需要每月支付本金和利息。本金摊销的依据是 30-年度摊销时间表。
(7)我们为贷款本金中需要偿还的部分提供了担保，以满足贷款协议中的最低债务收益率。参见注释 16。
(8)该表不包括我们未合并基金的贷款——见附注16。我们的债务公允价值披露见附注13。
(9)余额扣除累计摊销额 $4.2百万和美元4.1截至2024年3月31日和2023年12月31日，分别为百万人。
(10)余额扣除累计摊销额 $57.7百万和美元56.0截至 2024 年 3 月 31 日和 2023 年 12 月 31 日，分别为百万人.
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债务统计

下表汇总了我们的合并固定和浮动利率债务：
（以千计）截至2024年3月31日的本金余额截至 2023 年 12 月 31 日的本金余额
总额转换为固定利率贷款$3,805,000 $3,805,000 
固定利率贷款总额27,419 27,640 
上限利率贷款总额822,000 822,000 
浮动利率贷款总额915,400 915,400 
债务总额$5,569,819 $5,570,040 
下表汇总了截至2024年3月31日的某些合并债务统计数据：
根据贷款或互换条款固定利息的合并贷款的统计数据
本金余额（以十亿计）$3.83
加权平均剩余寿命（包括延期选项）3.8年份
剩余固定利率期限的加权平均值1.6年份
加权平均年利率2.66%

未来的本金付款

截至2024年3月31日，我们的合并有担保票据应付的最低未来本金还款额如下：
截至3月31日的十二个月：
包括到期延期选项(1)
（以千计）
2025$735,912 
2026103,354 
20271,415,999 
20281,001,045 
20291,226,094 
此后1,087,415 
未来本金支付总额$5,569,819 
________________________________________________
(1) 我们的一些贷款协议要求我们达到一定的最低财务门槛才能延长贷款到期日。

贷款溢价和贷款成本

下表列出了贷款溢价和贷款成本，这些费用包含在我们合并运营报表的利息支出中：
 截至3月31日的三个月
（以千计）20242023
贷款溢价已摊销和注销$(115)$(113)
摊销和注销的递延贷款成本2,209 2,134 
贷款成本已支出52 3 
总计$2,146 $2,024 
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9. 应付利息、应付账款和递延收入

（以千计）2024年3月31日2023年12月31日
应付利息$18,638 $18,647 
应付账款和应计负债88,493 61,767 
递延收入46,104 50,823 
应付利息、应付账款和递延收入总额$153,235 $131,237 


10. 衍生合约

我们利用利率互换和上限合约来管理与浮动利率债务利率变动相关的风险，并满足某些贷款机构的要求。当我们签订浮动利率定期贷款时，我们通常会签订等值本金的利率互换协议，期限涵盖贷款期限的大部分时间，这实际上是在此期间将我们的浮动利率债务转换为固定利率基准。我们还会不时签订利率上限协议，以限制浮动利率贷款的利率。我们可能会签订旨在对冲某些经济风险的衍生合约，即使对冲会计不适用或者我们选择不适用套期保值会计。我们不推测衍生品，也不使用任何其他衍生工具。有关我们的债务和合并合资企业的套期保值债务，请参阅附注8。

衍生品摘要

下表汇总了我们截至2024年3月31日的衍生合约：
利率合约数量名义上的
（以千计）
指定为现金流套期保值的衍生品：
合并衍生品-掉期(1)(2)(3)
24$3,805,000 
合并衍生品——上限(2)(3)
5$822,000 
未合并基金的衍生品——互换(2)(3)(4)
2$115,000 
___________________________________________________
(1)名义金额反映 100合并合资企业衍生品的百分比，而不是按比例分摊的份额。有关我们的套期保值合并债务的更多信息，请参阅附注8。
(2)我们的衍生合约不提供衍生合约之间的抵消权。
(3)有关我们的衍生品公允价值披露，请参阅附注13。
(4)名义金额反映 100未合并基金衍生品的百分比，而不是按比例分摊的份额。有关我们基金的更多信息，包括我们的股息百分比，请参阅附注6。有关我们基金对冲债务的更多信息，请参阅附注16中的 “担保”。

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交易对手信用风险

由于我们没有收到抵押品，我们的利率互换和上限合约资产将面临交易对手的信用风险。我们力求通过与具有投资级别评级的各种交易对手签订协议来最大限度地降低这种风险。 我们的利率互换和上限合约资产的公允价值，包括应计利息，不包括信用风险调整，如下：
（以千计）2024年3月31日2023年12月31日
合并衍生品(1)
$184,328 $184,700 
未合并基金的衍生品(2)
$10,309 $9,643 
________________________________________________________
(1)金额反映 100合并合资企业衍生品的百分比，而不是按比例分摊的份额。
(2)金额反映 100未合并基金衍生品的百分比，而不是按比例分摊的份额。有关我们基金的更多信息，包括我们的股息百分比，请参阅附注6。


套期保值对AOCI和合并运营报表的影响

下表显示了我们的衍生品对我们的AOCI和合并运营报表的影响：

（以千计）截至3月31日的三个月
 20242023
指定为现金流套期保值的衍生品：  
合并衍生品：
AOCI在重新分类前记录的收益（亏损）(1)
$38,842 $(19,817)
收益从AOCI重新归类为利息支出(1)
$(38,978)$(31,452)
合并运营报表中列报的利息支出$(55,332)$(45,511)
未合并基金的衍生品（我们的股份）(2):
AOCI在重新分类前记录的收益（亏损）(1)
$5,047 $(272)
从AOCI的收益重新归类为未合并基金的（亏损）收入(1)
$(811)$(356)
合并运营报表中列报的未合并基金的（亏损）收入$(26)$289 
________________________________________________________________
(1)有关我们的 AOCI 对账表，请参阅附注 11。
(2)我们通过将基金的总金额乘以我们在基金中的股权来计算我们的份额。有关我们基金的更多信息，包括我们的股息百分比，请参阅附注6。


AOCI 将来的重新分类

截至2024年3月31日，我们对与指定为现金流套期保值的衍生品相关的AOCI的估计如下，这些衍生品将在未来十二个月内重新归类为收益：
（以千计）
合并衍生品：
收益将从AOCI重新归类为利息支出$118,828 
未合并基金的衍生品（我们的股份）(1):
收益将从AOCI重新归类为未合并基金的（亏损）收入$3,526 
________________________________________________________
(1) 我们的份额是通过将基金的总金额乘以我们在基金中的股权来计算我们的份额。有关我们基金的更多信息，包括我们的股息百分比，请参阅附注6。

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11.  公平

交易
    
在截至2024年3月31日的三个月中
•我们收购了 166千个OP单位，以换取向OP单位的持有人发行相同数量的普通股。
•我们收购了461OP 单位只需 $6数千现金。

在截至2023年3月31日的三个月中
•我们回购了 1.4百万我们的普通股股价为 $16.5百万公开市场交易中的现金，不包括交易成本。平均购买价格为 $11.50每股。
•我们收购了 5一千个 OP 单位只需 $89数千现金。

非控股权益

我们的非控股权益包括我们的运营合作伙伴关系中的权益和不归我们所有的合并合资企业。截至2024年3月31日，我们拥有运营合伙企业中的非控股权益 33.7百万个 OP 单位和完全归属的 LTIP 单位，相当于大约 16.7占运营合作伙伴关系未偿还权益总额的百分比，我们拥有 167.4百万个 OP 单位（以匹配我们的 167.4百万股已发行普通股），相当于大约 83.3占我们运营合作伙伴关系未偿还权益总额的百分比。

我们的普通股、OP单位和LTIP单位（一旦归属和预订）的股票具有基本相同的经济特征，平均分配我们的运营合作伙伴关系的分配。拥有OP单位的投资者有权要求我们的运营合作伙伴关系以每单位现金金额收购其OP单位，金额等于其市值 一收购之日我们的普通股股份，或者，在我们选择时，将其OP单位换成我们的普通股 一-换一个 b原样。LTIP 单位已作为薪酬的一部分发放给我们的员工和非雇员董事。这些奖励通常在服务期内授予，一旦归属，通常可以转换为OP单位，前提是我们的股价上涨幅度超过规定的门槛。

我们在运营合作伙伴关系中的所有权权益的变化

下表显示了归属于普通股股东的净收益以及我们在运营合作伙伴关系中的所有权变动对我们权益的影响：
 截至3月31日的三个月
（以千计）20242023
归属于普通股股东的净收益$8,909 $18,373 
来自非控股权益的转移：
交换持有非控股权益的业务单位2,545 — 
从非控股权益回购OP单位1 4 
来自非控股权益的净转移2,546 4 
归属于普通股股东的净收益和非控股权益转让的变动$11,455 $18,377 



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AOCI 和解(1)

下表显示了我们的AOCI的对账，其中仅包括与指定为现金流套期保值的衍生品相关的调整：
截至3月31日的三个月
（以千计）20242023
累计其他综合收益-期初余额$115,917 $187,063 
合并衍生品：
重新分类前的其他综合收益（亏损）38,842 (19,817)
将AOCI的收益重新归类为利息支出(38,978)(31,452)
未合并基金的衍生品（我们的股份）(2):
重新分类前的其他综合收益（亏损）5,047 (272)
将AOCI的收益重新归类为未合并基金的（亏损）收入(811)(356)
本期净额 OCI4,100 (51,897)
OCI 归因于非控股权益(1,018)15,910 
归属于普通股股东的 OCI3,082 (35,987)
累计其他综合收益-期末余额$118,999 $151,076 
___________________________________________________
(1)有关我们的衍生品的详细信息，请参阅附注10，有关衍生品公允价值的披露，请参阅附注13。
(2)我们通过将基金的总金额乘以我们在基金中的股权来计算我们的份额。有关我们基金的更多信息，包括我们的股息百分比，请参阅 注意事项 6。


股票薪酬

经修订的道格拉斯·埃米特公司2016年综合股票激励计划（“2016年计划”）允许我们向董事、高级职员、员工和顾问发放股票薪酬奖励。该计划由我们董事会的薪酬委员会管理。截至 2024 年 3 月 31 日，我们的总数为 16.6百万股普通股可供未来奖励。 下表显示了我们的股票薪酬支出：

截至3月31日的三个月
（以千计）20242023
股票薪酬支出，净额$2,863 $2,794 
资本化股票薪酬$642 $713 

















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12. EPS

我们通过将该期间归属于普通股股东的净收益（亏损）除以该期间已发行普通股的加权平均数来计算基本每股收益。我们使用库存股法将该期间归属于普通股股东的净收益（亏损）除以该期间未偿还的普通股和稀释工具的加权平均数来计算摊薄后每股收益。我们将包含不可没收股息权的未归还的LTIP奖励列为分红证券，并将这些证券纳入使用两类方法计算基本和摊薄后每股收益。下表显示了基本每股收益和摊薄后每股收益的计算：

 截至3月31日的三个月
 20242023
分子（以千计）：  
归属于普通股股东的净收益$8,909 $18,373 
分红证券的分配：未归属的LTIP单位(350)(239)
归属于普通股股东的净收益——基本收益和摊薄后收益$8,559 $18,134 
分母（以千计）：
已发行普通股的加权平均数——基本和摊薄后(1)
167,326 175,765 
普通股每股净收益——基本和摊薄后$0.05 $0.10 
____________________________________________________
(1) 在计算摊薄后每股收益时，未偿还的OP单位和既得的LTIP单位不包含在分母中，尽管它们可以在某些条件下兑换成普通股 一-一对一，因为在计算归属于普通股股东的净收益（亏损）时，已经扣除了其相关的净收益或亏损（按单位计算，摊薄后的每股普通股净收益或亏损）。因此，任何交易所都不会对摊薄后的每股收益产生任何影响。下表显示了相应时期未偿还的加权平均OP单位和既得LTIP单位：

 截至3月31日的三个月
（以千计）20242023
OP 单位30,930 30,129 
既得的 LTIP 单位2,771 2,390 
















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13. 金融工具的公允价值

我们对金融工具公允价值的估计是使用可用的市场信息和广泛使用的估值方法确定的。解释市场数据和确定估计的公允价值需要大量的判断。使用不同的市场假设或估值方法可能会对估计的公允价值产生重大影响。FASB公允价值框架层次结构区分了基于从独立于报告实体的来源获得的市场数据的假设和申报实体自己对市场投入的假设。层次结构如下：
第一级-投入使用活跃市场中未经调整的报价来计算相同的资产或负债。
2级-活跃市场中类似资产和负债的投入可以直接或间接地观察到。
第 3 级-输入是报告实体生成的不可观察的假设。

截至2024年3月31日，我们没有使用三级投入对金融工具进行任何公允价值估算。

按公允价值披露的金融工具

短期金融工具

由于这些工具的短期性质，现金和现金等价物、租户应收账款、应付利息、应付账款、保证金和应付股息的账面金额接近公允价值。

有担保的应付票据

有关我们的有担保应付票据的详细信息，请参阅附注8。我们通过计算每张应付担保票据的本金和利息支付的信用调整后现值来估算合并应付担保票据的公允价值。该计算纳入了可观测的市场利率，我们认为这是二级投入，假设贷款将在到期日之前尚未偿还，并包括任何到期延期选项。 下表列出了我们应付有担保票据的估计公允价值和账面价值，账面价值包括未摊销的贷款溢价，不包括未摊销的递延贷款费用：

（以千计）2024年3月31日2023年12月31日
公允价值$5,489,463 $5,484,032 
账面价值$5,572,792 $5,573,127 


地面租赁责任

有关我们的地租的详细信息，请参见附注4。我们使用增量借款利率计算附注4中披露的未来租赁付款的现值，从而估算地面租赁负债的公允价值。该计算纳入了可观测的市场利率，我们认为这是二级输入。 下表列出了我们地面租赁负债的估计公允价值和账面价值：

（以千计）2024年3月31日2023年12月31日
公允价值$4,390 $4,496 
账面价值$10,832 $10,836 


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定期按公允价值计量的金融工具

衍生工具

有关我们的衍生品的详细信息，请参阅注释10。我们在合并资产负债表上按公允价值列报我们的衍生品，总额不包括应计利息。我们通过计算每种衍生品的预期未来现金流的信用调整后现值来估算衍生工具的公允价值。该计算纳入了衍生品的合同条款、我们认为是二级投入的可观测市场利率，以及反映交易对手和我们自身不履约风险的信用风险调整。我们的衍生品不受主净额结算安排的约束。

下表显示了我们衍生品的估计公允价值。在本报告所述期间，我们没有任何合并或未合并的衍生品处于负债状况。

（以千计）2024年3月31日2023年12月31日
衍生资产：
公允价值-合并衍生品(1)
$170,607 $170,880 
公允价值-未合并基金的衍生品(2)
$9,824 $9,150 
____________________________________________________
(1) 合并衍生品，它反映 100合并资产负债表的利率合约中包含合并合资企业衍生品的百分比，而不是按比例分摊的份额。公允价值不包括应计利息，该应计利息包含在我们合并资产负债表的应付利息中。
(2) 未合并基金的衍生品，它们反映 100未合并基金衍生品的百分比，而不是按比例分摊的份额。我们在与未合并基金衍生品相关的金额中所占的比例包含在合并资产负债表上对未合并基金的投资中。有关我们基金的更多信息，包括我们的股息百分比，请参阅附注6，有关我们基金衍生品的附注16中的 “担保”。
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14. 分部报告

分部信息的编制基础与我们的管理层为运营决策目的审查信息的相同。我们在以下地区开展业务 二业务领域：（i）办公房地产的收购、开发、所有权和管理；（ii）多户住宅房地产的收购、开发、所有权和管理。我们办公领域的服务主要包括办公空间租赁和其他租户服务，包括停车和存储空间租赁。我们为多户家庭提供的服务包括公寓租赁和其他租户服务，包括停车和存储空间租赁。未按细分市场报告资产信息，因为我们不使用该衡量标准来评估绩效或做出分配资源的决策。因此，折旧和摊销费用不在各分部之间分配。一般和管理费用以及利息支出不包含在分部利润中，因为我们的内部报告在公司层面涉及这些项目。

下表列出了我们应报告的细分市场的经营活动：

（以千计）截至3月31日的三个月
20242023
办公板块
办公室收入总额$197,937 $203,358 
办公开支(67,220)(72,768)
办公板块利润130,717 130,590 
多户家庭细分市场
多户家庭总收入47,032 49,035 
多户家庭开支(15,850)(16,888)
多户家庭分部利润31,182 32,147 
所有细分市场的总利润$161,899 $162,737 


下表显示了所有细分市场的总利润与归属于普通股股东的净收益的对账情况：

（以千计）截至3月31日的三个月
 20242023
所有细分市场的总利润$161,899 $162,737 
一般和管理费用(11,571)(10,940)
折旧和摊销(95,769)(93,176)
其他收入7,044 3,283 
其他开支(114)(520)
来自未合并基金的（亏损）收入(26)289 
利息支出(55,332)(45,511)
净收入6,131 16,162 
归属于非控股权益的净亏损2,778 2,211 
归属于普通股股东的净收益$8,909 $18,373 
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15. 未来的最低租赁租金收入

我们主要根据不可取消的运营租约向租户租赁空间，这些租约通常包含基本租金和某些运营费用的报销条款，我们拥有以下方面的费用利息 二我们根据地租从中获得租金的地块。 下表显示了截至2024年3月31日我们不可取消的办公室租户和合并物业的地面租赁的未来最低基本租金：
截至3月31日的十二个月：（以千计）
2025$595,336 
2026501,098 
2027403,764 
2028326,721 
2029252,824 
此后927,938 
未来最低基本租金总额(1)
$3,007,681 
___________________________________
(1) 不包括 (i) 住宅租赁，其期限通常为 一年或更少，（ii）滞留租金，（iii）其他类型的租金，例如存储和天线租金，（iv）租户报销，（v）直线租金，（vi）收购的高于/低于市场的租赁无形资产的摊销/增加以及（vii）百分比租金。这些金额假设租户持有的提前终止期权不会被行使。


16. 承诺、突发事件和担保

法律诉讼

我们不时参与我们正常业务过程中出现的各种诉讼、索赔和其他法律诉讼。我们目前正在2020年与保险提供商提起诉讼，要求巴灵顿广场收回与重建相关的某些费用。不包括与我们的业务相关的普通例行诉讼，我们目前不参与任何我们合理预计会对我们的业务、财务状况或经营业绩产生重大不利影响的法律诉讼。

风险集中

租户应收款

我们在租户应收账款和与租户租赁相关的递延租金应收账款方面承受信用风险。我们的租户履行各自租赁条款的能力仍然取决于经济、监管和社会因素。我们力求通过以下方式最大限度地降低租户租赁的信用风险：（i）瞄准来自不同行业的规模较小、更富裕的办公室租户；（ii）对潜在租户进行信用评估；（iii）从租户那里获得保证金或信用证。在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月中，没有租户占我们总收入的10％以上。请参阅附注2中的收入确认政策，了解租户应收账款和递延租金应收账款不可收回金额对收入的扣除。

地理风险

我们的所有房产，包括合并后的合资企业和未合并基金的房产，都位于加利福尼亚州的洛杉矶县和夏威夷的檀香山，因此我们容易受到这些市场不利的经济和监管发展以及自然灾害的影响。

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目录
道格拉斯·埃米特公司
合并财务报表附注（未经审计）（续）
衍生品交易对手信用风险

我们的衍生品交易对手面临信用风险。我们不发布或接收与我们的衍生品交易有关的抵押品。我们的衍生合约不提供衍生合约之间的抵消权。有关我们的衍生合约的详细信息，请参阅附注10。我们力求通过与具有投资级别评级的各种交易对手签订协议来最大限度地降低我们的信用风险。

现金余额

我们有大量现金余额投资于各种短期货币市场基金，这些基金旨在保持本金价值并保持高度的流动性，同时提供当期收入。这些投资没有本金损失保险，也无法保证我们在这些基金中的投资可以按面值兑换。我们在具有投资级别评级的高质量金融机构的银行账户中也有大量现金余额。联邦存款保险公司为每家美国银行机构的计息银行账户提供高达25万美元的保险。

资产退休义务

有条件资产退休义务是指开展资产报废活动的法律义务，在这种活动中，结算的时间和/或方法以未来事件为条件，该事件可能在我们控制范围内，也可能不在我们控制范围内。如果可以合理估计有条件资产报废义务的公允价值，则必须记录该债务的负债。环境现场评估已经确定 三十三我们的合并投资组合中含有石棉的建筑物，如果这些物业被拆除或进行重大翻新，则必须根据适用的环境法规拆除。截至2024年3月31日，从目前正在进行重大装修或计划在未来翻新的房产中清除石棉的义务对我们的合并财务报表来说并不重要。截至2024年3月31日，从我们其他房产中清除石棉的义务的结算日期尚不确定，我们无法合理估计相关的有条件资产退休债务的公允价值。

合同承诺

开发项目

在檀香山市中心，我们正在改建一栋25层楼， 493,000平方英尺的办公大楼大约成了 493随着办公空间的腾空，公寓将分阶段分期分期付诸实施。截至2024年3月31日，我们对该开发项目和其他开发项目的剩余合同承诺总额约为美元19.9百万。

其他合同承诺

截至2024年3月31日，我们在重新定位、资本支出项目和租户改善方面的剩余合同承诺总额约为美元11.8百万。

担保

贷款担保

2023 年 11 月，我们签署了美元担保协议175.0百万美元的合并合资贷款，为贷款本金中需要偿还的部分提供担保，以满足贷款协议中最低债务收益率。这笔贷款将于2029年4月到期。在担保义务或贷款全额偿还之前，担保将一直有效。截至2024年3月31日，我们估计该担保的损失风险很低。 参见注释 8 了解有关我们债务的更多信息。

2023 年，我们将位于洛杉矶的巴灵顿广场公寓房产从租赁市场撤出。参见注释 3 “要从服务中移除的属性”。该物业的重建预计将持续数年，耗资数亿美元。贷款机构正在处理美元210.0百万巴灵顿广场贷款作为建筑贷款，将于2027年6月到期，我们于2024年1月签署了施工完工担保。该担保将一直有效，直到施工完成或贷款全额还清。截至2024年3月31日，我们估计该担保的损失风险很低。 参见注释 8 了解有关我们债务的更多信息。
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道格拉斯·埃米特公司
合并财务报表附注（未经审计）（续）
未合并的资金担保
我们的未合并基金，即合伙企业 X，有 $115.0百万浮动利率定期贷款，到期日 2028年9月14日。这笔贷款的利息为SOFR + 1.46%（带有 零-百分比 SOFR（下限），实际上已固定为 2.19% 直到 2026年10月1日使用利率互换（没有 零-SOFR 楼层百分比）。这笔贷款由以下机构担保 二合伙企业X持有的财产是无追索权的。

我们已经为Partnership X的贷款提供了某些环境和其他有限的赔偿和担保，涵盖了Partnership X贷款的惯常无追索权例外情况，我们还为相关的互换提供了担保。Partnership X已同意赔偿我们根据这些协议需要支付的任何款项。假设 SOFR 未降至 2024 年 3 月 31 日以下 零-百分比，掉期的最大未来利息支付额为美元2.5百万。截至2024年3月31日，相关贷款和互换协议下的所有义务均根据这些协议的条款履行。截至2024年3月31日，我们估计各种赔偿和担保的损失风险很低。有关伙伴关系X的更多信息，请参见附注6。
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第 2 项。管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析

以下讨论应与我们的前瞻性陈述免责声明以及本报告第一部分第1项中的合并财务报表和相关附注一起阅读。在截至2024年3月31日的三个月中，我们的经营业绩受到各种交易的影响——请参阅下文 “债务和股权交易、开发和重新定位项目以及其他交易”。

业务描述
道格拉斯·埃米特公司是一家完全整合、自我管理和自我管理的房地产投资信托基金。通过我们对运营合作伙伴关系及其子公司、合并合资企业和未合并基金的兴趣，我们是加利福尼亚州洛杉矶县和夏威夷檀香山高质量办公和多户住宅的最大所有者和运营商之一。我们专注于在供应严重受限、高端行政住房和主要生活便利设施的社区中拥有、收购、开发和管理顶级办公物业和顶级多户家庭社区的巨大市场份额。截至2024年3月31日，我们的投资组合包括以下内容（包括辅助零售空间，不包括我们在地面租赁下获得租金的两块土地）：
合并投资组合(1)
总投资组合(2)
办公室
A 类房产 6870
可出租平方英尺（千平方英尺）(3)
17,59517,981
租赁费率82.5%82.6%
入住率80.8%80.9%
多家庭(4)
属性1414
单位4,5284,528
租赁费率98.9%98.9%
入住率96.9%96.9%
______________________________________________________________________
(1) 我们的合并投资组合包括合并业绩中的房产。通过我们的子公司，我们全资拥有总面积为1,340万平方英尺的52处办公物业和12处住宅物业和4,058套公寓。通过四家合并后的合资企业，我们部分拥有总面积为420万平方英尺的另外16处办公物业和两处拥有470套公寓的住宅物业。我们的合并投资组合不包括两块全资土地，我们从这两块地块中向一栋甲级办公楼和一家酒店的所有者租赁的地租中获得地租。
(2) 我们的总投资组合包括我们的合并投资组合以及由我们的非合并基金Partnership X拥有的两处总面积为40万平方英尺的房产。有关Partnership X的更多信息，请参阅本报告第1项中的合并财务报表附注6。
(3) 截至2024年3月31日，我们取消了正在改建为公寓的办公楼的77,000平方英尺的可租面积。 参见 “发展” 详见下文。
(4) 单位总数不包括因将巴灵顿广场从租赁市场撤出而腾出的单位。租赁率和入住率不包括巴灵顿广场的影响。 参见 “将从服务中移除的财产” 详见下文。

按细分市场和地点划分的收入
在截至2024年3月31日的三个月中，我们合并投资组合的收入如下：
2380____2385
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债务和股权交易、开发和重新定位项目以及其他交易

债务和股权交易
在 2024 年第一季度:
•我们又购买了一个 20.2%我们的未合并基金Partnership X的股权，这使我们在该基金中的所有权权益增加到 74.0%.
•我们收购了166,000个OP单位，以换取向OP单位的持有人发行同等数量的普通股。
•我们以6,000美元的现金收购了461套运营单位。
•关于巴灵顿广场的贷款，we签署了施工完工保证书。有关巴灵顿广场的更多信息，请参阅下文 “待停止服务的财产”。

参见注释 8 有关我们的债务、衍生品和股权的更多信息，分别载于本报告第1项中的合并财务报表第10和第11条。

发展
•夏威夷檀香山毕晓普街 1132 号-“毕晓普广场公寓”
在檀香山市中心，我们正在将一座25层、占地493,000平方英尺的办公大楼改建为493套出租公寓。该项目有助于解决檀香山租赁住房的严重短缺问题，振兴中央商务区，我们在那里拥有很大一部分A级办公空间。截至2024年3月31日，我们已经交付了计划单元的91％，租赁了99％的已交付单元。随着办公室租户占用的最后两层楼的腾空，将继续进行改造。

重新定位
我们经常战略性地购买空置率较大或预计短期租约延期的房产，并利用我们对房地产和子市场的了解对房产进行重新定位，以实现最佳用途和租户组合。此外，我们可能会重新定位投资组合中已有的房产。我们对建筑物进行重新定位的工作通常需要几个月甚至几年的时间，并且可能涉及一系列改进，从全面的结构翻新到对选定空间进行有针对性的改造。在重新定位期间，受影响房产的租金收入和入住率可能低迷，这会影响我们的业绩，从而影响我们同期业绩的比较。

要从服务中移除的财产
2023年第二季度，我们将位于洛杉矶的巴灵顿广场公寓房产从租赁市场撤出。该物业的重建预计需要数年时间，耗资数亿美元。我们目前正在2020年与保险提供商提起诉讼，要求巴灵顿广场收回与重建相关的某些费用。截至2024年3月31日，绝大多数租户已经腾空，尽管时间表可能会受到法律或监管行动的影响，但我们预计其余租户将很快撤离。在房产空置的任何时期，我们都不会从中产生任何收入。

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租金趋势——总投资组合

办公室租金费率

下表显示了我们在相应时期内在总办公投资组合中执行的租赁的每租赁平方英尺的平均年租金率和每租赁平方英尺的年化租赁交易成本：
 三个月已结束截至12月31日的财年
2024年3月31日2023202220212020
平均直线租金率(1)(2)(4)(5)
$58.80$42.97$46.78$44.99$45.26
年化租赁交易成本(3)(4)(5)
$6.11$5.53$5.85$4.77$5.11
___________________________________________________
(1)这些平均租金在年与年之间无法直接比较，因为平均租金在不同时期受到建筑物、子市场以及在相应报告期内执行的租赁所涉及的空间类型和条款等因素的重大影响。由于直线租金考虑了每份租约整个期限内的全部经济价值，包括租金优惠和上涨，因此我们认为它可能比期末现金租金提供更好的比较，后者包括年度上涨对整个租赁期的影响。
(2)反映加权平均直线年化租金。
(3)反映了加权平均租赁佣金和租户改善补贴除以租赁的加权平均年数。不包括卖方就购置的房产进行实质性谈判的租约、应房东要求从空间搬迁的租户的租赁以及不可比的租约，例如零售租赁。
(4)我们的办公室租金在2020年、2021年和2022年受到了 COVID-19 疫情的不利影响，尽管相应时期的较低租金被租户改善成本的降低部分抵消。
(5)在截至2024年3月31日的三个月中，我们的办公室租金和租赁交易成本受到大型租户续约的影响。

办公室租金名单

下表显示了我们的总办公投资组合中每租赁平方英尺的新租和续订租约的租金清单：
截至2024年3月31日的三个月
租金名单(1)(2)(3)
即将到期
费率(2)
新建/续订率(2)
百分比变化
现金租金$54.60$55.661.9%
直线租金$47.48$58.8023.8%
___________________________________________________
(1)表示在此期间签署的新租约和续订租约与先前同一空间的租约相比，每平方英尺的年初始稳定现金和直线租金的平均年均值。不包括期限为十二个月或更短的租约、先前租约在新租约签署前一年以上终止的租约、应房东要求搬迁的租户的租约、我们认为先前协议信息不完整或我们认为基本租金反映了对租户的其他场外刺激的收购建筑物的租赁，以及其他不可比的租约。
(2)由于子市场、建筑物和即将到期的租约期限的变化，我们的办公室租金名额可能会随时波动，这使得这些指标难以预测。
(3)在截至2024年3月31日的三个月中，我们的办公室现金租金和直线租金清单受到大型租户续约的影响。

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多户家庭租金费率

下表显示了新租户每套租赁单元的平均年租金率：
 三个月已结束截至12月31日的财年
2024年3月31日2023202220212020
平均年租金率-新租户(1)(2)
$39,268$36,070$31,763$29,837$28,416
_____________________________________________________________________
（1）由于所含物业和单位的变化，这些平均租金每年无法直接比较。例如：
(i) 2020年，我们在檀香山的Bishop Place开发项目增加了大量单元，平均水平受到影响，那里的租金高于我们投资组合中的平均水平，以及
(ii) 2022年，平均水平受到收购海洋大道1221号的影响，该地区的租金高于我们投资组合中的平均水平。
(iii) 2023年期间，平均水平受到我们新开发的西洛杉矶物业单元租赁的影响，该物业的租金高于我们投资组合中的平均水平。从2023年第三季度开始，巴灵顿广场已从该指标中删除。
(iv) 在2024年第一季度，平均水平受到我们新开发的西洛杉矶物业单元租赁的影响，该物业的租金高于我们投资组合中的平均水平。
(2) 我们的多户住宅租金在2020年受到了 COVID-19 疫情的不利影响，但在2021年和2022年有所改善。

多户家庭租金名单

在截至2024年3月31日的三个月中，受租金变动影响的租赁租金（新租户和正在接受年度租金审查的现有租户）在调整租金优惠后，平均比同一单元的先前租金高出2.9％。

入住率-总投资组合

下表显示了我们的总办公投资组合和多户家庭投资组合的入住率：

 十二月三十一日
入住率(1)截至：
2024年3月31日2023202220212020
办公室投资组合(2)
80.9%81.0%83.7%84.9%87.4%
多户家庭投资组合(3)(5)
96.9%96.7%98.1%98.0%94.2%

 三个月已结束截至12月31日的财年
平均入住率 费率(1)(4):
2024年3月31日2023202220212020
办公室投资组合(2)
80.9%82.6%84.2%85.7%89.5%
多户家庭投资组合(3)(5)
96.8%96.9%97.9%96.8%94.2%
__________________________________________________________________
(1)入住率包括房地产收购的影响，收购时大多数房产的入住率都低于我们现有投资组合的入住率。
(2)2020年、2021年和2022年，我们的办公室入住率受到了 COVID-19 疫情的不利影响。
(3)我们的入住率每年可能无法直接比较，因为它们可能会受到收购、处置、开发和重建项目的影响。不包括在2023年6月之前将巴灵顿广场从租赁市场撤出部分而腾出的单元，不包括巴灵顿广场从2023年7月完全开始的影响。
(4)平均入住率的计算方法是将该期间每个季度末的入住率以及该期间开始前的季度末的平均入住率。
(5)我们的多户家庭入住率在2020年受到了 COVID-19 疫情的不利影响，但在2021年和2022年有所恢复。
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办公室租约到期

截至2024年3月31日，假设未行使续订期权和提前终止权，我们预计总办公室投资组合的到期面积将如下所示：

196
____________________________________________________
(1) 截至2021年3月31日、2022年和2023年3月31日，剩余期限与该标签年度的租赁期限相同的租赁百分比的平均值。从收购之后的季度开始，收购包含在上一年度的平均水平中。


运营结果
截至2024年3月31日的三个月与截至2023年3月31日的三个月的比较
在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月中，我们的经营业绩受到通货膨胀和更高利率影响的不利影响。

截至3月31日的三个月有利（不利）
20242023改变%评论
（以千计）
收入
办公室租金收入和租户回收情况$169,726 $176,345 $(6,619)(3.8)%下降的主要原因是租户回收率降低和入住率降低。租户回收率下降的部分原因是财产税降低。
办公室停车位和其他收入$28,211 $27,013 $1,198 4.4 %增长的主要原因是停车费上涨导致停车收入增加。
多户家庭收入$47,032 $49,035 $(2,003)(4.1)%下降的主要原因是我们在巴灵顿广场物业的收入减少，我们在2023年第二季度停止了该物业的服务，以及2023年第一季度因2020年巴灵顿广场大火而获得的保险收益。我们的洛杉矶地标开发项目和毕晓普广场住宅改建项目的新单位收入的增加部分抵消了这一下降。
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业务成果（续）
截至3月31日的三个月有利（不利）
20242023改变%评论
（以千计）
运营费用
办公室租金费用$67,220 $72,768 $5,548 7.6 %减少的主要原因是财产税、公用事业费用以及维修和维护费用降低。
多户家庭租金费用$15,850 $16,888 $1,038 6.1 %下降的主要原因是：（i）我们在巴灵顿广场物业的租金支出减少，我们在2023年第二季度停止了该物业的服务，（ii）降低了财产税，（iii）公用事业费用减少。我们在毕晓普广场住宅改建项目的新单元租金增加以及我们在Landmark Los Angeles开发项目中增加的财产税，部分抵消了这一减少。
一般和管理费用$11,571 $10,940 $(631)(5.8)%增加的主要原因是法律和宣传费用增加。
折旧和摊销$95,769 $93,176 $(2,593)(2.8)%增长的主要原因是与终止办公室租户租约相关的折旧和摊销费用增加，以及我们在毕晓普广场住宅改建项目的折旧和摊销费用增加，但部分被巴灵顿广场物业折旧和摊销费用的减少所抵消。
非营业收入和支出
其他收入$7,044 $3,283 $3,761 114.6 %增长的主要原因是利率提高以及现金和现金等价物余额增加导致利息收入增加。
其他开支$(114)$(520)$406 78.1 %下降的主要原因是2023年第一季度的交易成本。
来自未合并基金的（亏损）收入$(26)$289 $(315)(109.0)%下降的主要原因是我们的Partnership X基金的净收入减少，这主要是由于无法收回的租户应收账款和相关的递延租金应收账款的注销量增加。
利息支出$(55,332)$(45,511)$(9,821)(21.6)%增长主要是由于我们的浮动利率债务利率提高和债务增加。我们巴灵顿广场物业的资本化利息部分抵消了这一增长。
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非公认会计准则补充财务指标：FFO
对投资者的有用性
我们之所以报告FFO，是因为它是衡量股票房地产投资信托基金表现的广泛报道，一些投资者还使用它来确定每年入住率、租金和运营成本趋势的影响，不包括房地产价值变动的影响，并将我们的表现与其他房地产投资信托基金进行比较。FFO是一项非公认会计准则财务指标，我们认为净收益（亏损）是最直接可比的GAAP财务指标。FFO在衡量我们的业绩方面存在局限性，因为它不包括房地产的折旧和摊销，既没有反映使用或市场条件导致的房产价值变化，也没有反映维持房产经营业绩所需的资本支出、租户改善和租赁佣金水平，所有这些都具有实际经济影响，可能对我们的运营业绩产生重大影响。FFO应仅被视为衡量我们业绩的净收益（亏损）的补充，不应用作衡量我们的流动性或现金流的指标，也不能表示有资金可用于满足我们的现金需求，包括支付股息的能力。其他房地产投资信托基金可能无法根据NAREIT的定义计算FFO，因此，我们的FFO可能无法与其他房地产投资信托基金的FFO相提并论。有关影响我们净收入的项目的讨论，请参阅上面的 “经营业绩”。
FFO 与 GAAP 的对账
下表将我们的FFO（归属于普通股股东的FFO，以及运营合作伙伴关系中的非控股权益，包括我们在合并合资企业中的份额和未合并基金的FFO）与归属于普通股股东的净收益（最直接的可比GAAP指标）进行了对账。 在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月中，我们的FFO受到通货膨胀和更高利率影响的不利影响。

 截至3月31日的三个月
（以千计）20242023
归属于普通股股东的净收益$8,909 $18,373 
房地产资产的折旧和摊销95,769 93,176 
归属于非控股权益的净亏损(2,778)(2,211)
归因于未合并基金的调整(1)
1,011 745 
归因于合并合资企业的调整(2)
(12,855)(11,471)
FFO$90,056 $98,612 
________________________________________________________________
(1)根据我们在合伙企业X的房地产资产折旧和摊销中所占份额进行调整。
(2)对归属于合并合资企业非控股权益的房地产资产的净收益和折旧及摊销进行调整。

截至2024年3月31日的三个月与截至2023年3月31日的三个月的比较
在截至2024年3月31日的三个月中，FFO减少了860万美元，至9,010万美元，下降了8.7％，而截至2023年3月31日的三个月为9,860万美元。 下降的主要原因是利息支出增加，办公室占用率和租户回收率降低，以及我们的巴灵顿广场物业在2023年第二季度停止服务。利息收入的增加、财产税的降低、我们多户住宅开发项目的新单元以及更高的停车收入部分抵消了这一下降。



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非公认会计准则补充财务指标：相同财产的NOI

对投资者的有用性

我们报告相同财产的NOI是为了便于比较我们在报告期之间的业务。许多投资者使用Same Property NOI来评估我们的经营业绩，并将我们的经营业绩与其他房地产投资信托基金进行比较，因为这可以减少投资交易对运营趋势的影响。Same Property NOI是一项非公认会计准则财务指标，我们认为净收益（亏损）是最直接可比的GAAP财务指标。我们之所以报告相同房产的净投资指数，是因为它是衡量股票房地产投资信托基金表现的广泛认可的指标，一些投资者使用它来确定入住率、租金和运营成本的趋势，并将我们的经营业绩与其他房地产投资信托基金的经营业绩进行比较。Same Property NOI在衡量我们的业绩方面存在局限性，因为它不包括折旧和摊销费用，既没有反映使用或市场条件导致的房产价值变化，也没有反映维持房产经营业绩所需的资本支出、租户改善和租赁佣金水平，所有这些都具有实际经济影响，可能对我们的运营业绩产生重大影响。其他房地产投资信托基金可能无法以相同的方式计算相同物业的净资产净值。因此，我们的相同物业净资产净值可能无法与其他房地产投资信托基金的相同财产净资产净值相提并论。同一物业的NOI仅应被视为净收益（亏损）的补充，以衡量我们的业绩，不应用作衡量我们的流动性或现金流的指标，也不能表示有资金可用于满足我们的现金需求，包括支付股息的能力。

截至2024年3月31日的三个月与截至2023年3月31日的三个月的比较

我们在2024年的相同物业包括66处办公物业，总可出租面积为1710万平方英尺，以及11处多户住宅物业，总计3,569个单元。下面列出的金额反映了100％（不是我们的按比例分摊的份额）。在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月中，我们的同类房地产业绩受到通货膨胀影响的不利影响。

截至3月31日的三个月有利（不利）
20242023改变%评论
（以千计）
办公室收入$190,438 $196,148 $(5,710)(2.9)%
下降的主要原因是租户回收率降低和入住率降低。租户回收率下降的部分原因是财产税降低。停车收入的增加部分抵消了这一下降。
办公开支(66,383)(71,946)5,563 7.7%减少的主要原因是财产税、公用事业费用以及维修和维护费用降低。
办公室 NOI124,055 124,202 (147)(0.1)%
多户家庭收入35,672 35,672 — —%收入保持不变。
多户家庭开支(10,816)(11,421)605 5.3%下降的主要原因是财产税和公用事业费用降低。
多户住宅 NOI24,856 24,251 605 2.5%
NOI 总计$148,911 $148,453 $458 0.3%

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与 GAAP 的对账

下表显示了归属于普通股股东的净收益（最直接可比的GAAP指标）与相同财产NOI的对账情况：
截至3月31日的三个月
（以千计）20242023
归属于普通股股东的净收益$8,909 $18,373 
归属于非控股权益的净亏损(2,778)(2,211)
净收入6,131 16,162 
一般和管理费用11,571 10,940 
折旧和摊销95,769 93,176 
其他收入(7,044)(3,283)
其他开支114 520 
未合并基金的亏损（收益）26 (289)
利息支出55,332 45,511 
NOI$161,899 $162,737 
按细分市场划分的相同房产NOI
相同的物业办公室收入$190,438 $196,148 
相同物业的办公费用(66,383)(71,946)
同一物业办公室 NOI124,055 124,202 
相同房产的多户家庭收入35,672 35,672 
同一房产多户家庭开支(10,816)(11,421)
同一房产多户家庭的NOI24,856 24,251 
相同财产 NOI148,911 148,453 
不可比的办公收入7,499 7,210 
无可比的办公开支(837)(822)
无可比的多户家庭收入11,360 13,363 
无可比的多户家庭开支(5,034)(5,467)
NOI$161,899 $162,737 

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流动性和资本资源

短期流动性

我们的短期流动性需求主要包括运营活动、开发、重新定位项目、分红、分配和全权股票回购所需的资金。在截至2024年3月31日的三个月中，我们的运营现金为1.39亿美元。截至2024年3月31日，我们有5.567亿美元的现金及现金等价物。我们最早的定期贷款到期日是2024年12月。有关我们债务的更多信息，请参阅本报告第1项中的合并财务报表附注8。不包括收购和债务再融资，我们预计将通过手头现金和运营产生的现金来满足我们的短期流动性需求。

长期流动性

我们的长期流动性需求主要包括支付收购、开发和债务再融资所需的资金。由于房地产投资信托基金联邦税收法规要求我们每年分配至少90％的收入，因此我们预计手头没有足够的资金来满足这些长期现金需求。我们计划通过长期有担保的无追索权债务、发行股权证券（包括普通股和运营单位）以及财产处置和合资交易来满足我们的长期流动性需求。

我们仅使用由我们的财产担保的无追索权债务。截至本报告发布之日，我们总办公室投资组合中约有45％是未支配的。为了减轻利率变化对我们运营现金流的影响，我们通常会对浮动利率贷款签订利率互换协议。这些互换协议通常在相关贷款到期日前两年到期，在此期间，我们可以为贷款再融资，而无需支付任何利息罚款。我们还会不时签订利率上限协议，以限制浮动利率贷款的利率。有关我们的债务和衍生品合约的更多信息，分别参见本报告第1项中的合并财务报表附注8和10。有关利率上调对我们未来经营业绩和现金流的影响，请参阅本报告第3项 “市场风险的定量和定性披露”。

某些合同义务

有关我们合同承诺的信息，请参阅本报告第1项中合并财务报表的以下附注：

•注4——未来最低地租付款额；
•附注8——我们应付担保票据的最低未来本金还款额，以及决定我们未来定期利息支付的利率；以及
•附注16-合同承诺和担保。

资产负债表外安排

未合并的基金债务

我们的Partnership X基金拥有自己的有担保无追索权债务和利率互换。我们已经提供了某些环境和其他有限的赔偿和担保，涵盖了与该贷款相关的惯常无追索权例外情况，我们还为利率互换提供了担保。Partnership X已同意赔偿我们根据这些协议需要支付的任何款项。截至2024年3月31日，相应贷款和互换协议下的所有义务均根据这些协议的条款履行。有关我们基金债务和互换以及相应担保的更多信息，请参阅本报告第1项中合并财务报表附注16中的 “担保”。

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现金流

截至2024年3月31日的三个月与截至2023年3月31日的三个月的比较

在截至2024年3月31日的三个月中，我们的运营现金流受到通货膨胀和更高利率影响的不利影响，以及 2023 年 3 月 31 日。

截至3月31日的三个月现金增加（减少）
20242023%
（以千计）
经营活动提供的净现金(1)
$139,024 $145,474 $(6,450)(4.4)%
用于投资活动的净现金(2)
$(62,448)$(51,403)$(11,045)(21.5)%
用于融资活动的净现金(3)
$(42,981)$(60,929)$17,948 29.5 %
________________________________________________________________________
(1) 我们来自经营活动的现金流主要取决于我们投资组合的入住率和租金率、租户应收账款的可收性、我们的运营、一般和管理费用水平以及利息支出。经营活动产生的现金减少了650万美元 主要是由于利息支出增加，办公室占用率和租户回收率降低，以及我们在巴灵顿广场的物业在2023年第二季度停止使用。利息收入的增加、财产税的降低、我们多户住宅开发项目的新单元以及更高的停车收入部分抵消了这一下降。
(2) 我们来自投资活动的现金流通常用于为房地产收购、开发和重建项目以及经常性和非经常性资本支出提供资金。投资活动产生的现金减少了1,100万美元，这主要是由于改善房地产的资本支出增加，以及收购了我们的未合并基金Partnership X的额外权益，但部分被开发资本支出的减少所抵消。
(3) 我们来自融资活动的现金流通常受到我们的借款和资本活动以及分别支付给普通股股东和非控股权益的股息和分红的影响。融资活动产生的现金增加1790万美元，主要是由于2023年第一季度回购了普通股以及支付给普通股股东的股息减少。


关键会计政策与估计

我们没有对我们在2023年10-K表年度报告中披露的关键会计政策进行任何更改。我们对财务状况和经营业绩的讨论和分析以我们的合并财务报表为基础，该报表是根据美国公认会计原则编制的，它要求我们对影响我们报告的资产、负债、收入和支出金额的某些项目进行估算。尽管我们认为我们的估计是基于合理的假设和判断作出的，但我们的一些估计可能被证明是不正确的，而且这些差异可能是实质性的。根据修订后的估计数，我们的一些估计值可能会根据我们认为适当的方式进行调整，并在可用时与实际结果进行核对。











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第 3 项。有关市场风险的定量和定性披露

固定利率借款和对冲借款

截至2024年3月31日，我们69％的合并借款的利率为固定利率或互换固定利率，采用利率互换，15％的利率上限为利率上限。截至2024年3月31日，我们的上限利率借款的利息支出每年可能增加的最大金额为1,450万美元。更高的利率将导致我们未来上限利率债务的利息支出增加，这将减少我们未来的净收入、运营现金流和FFO。我们的利率互换协议通常在相关贷款到期日前两年到期，在此期间，我们可以为贷款再融资，而不会受到任何利息罚款。利率互换协议到期后，相关债务将采用浮动利率。如果利率互换到期时利率高于掉期时的掉期固定利率，则较高的利率将导致我们未来的债务利息支出增加，这将减少我们未来的净收入、运营现金流和FFO。有关我们的债务和未来利率互换到期的更多信息，请参阅本报告第1项中的合并财务报表附注8。

我们使用利率互换和上限还使我们面临信用风险，因为我们的交易对手可能无法根据这些协议的条款履行义务。我们试图通过与各种具有投资级别评级的金融交易对手签订合同，将这种信用风险降至最低。 参见注释 10 请参阅本报告第1项中的合并财务报表，以获取有关我们的利率互换和上限的更多信息。

未对冲浮动利率借款

截至2024年3月31日，我们16％的合并借款利率为浮动利率。截至2024年3月31日，相关基准利率每增加一百个基点，我们的未对冲浮动利率借款的利息支出每年将增加930万美元。更高的利率将导致我们未来浮动利率债务的利息支出增加，这将减少我们未来的净收入、运营现金流和FFO。有关我们的浮动利率债务的更多信息，请参阅本报告第1项中的合并财务报表附注8。


第 4 项控制和程序
 
截至2024年3月31日，即本报告所涉期末，我们在包括首席执行官和首席财务官在内的管理层的监督和参与下，对我们的披露控制和程序（定义见《交易法》第13a-15（e）条和第15d-15（e）条）的有效性进行了评估。基于上述情况，我们的首席执行官兼首席财务官得出结论，截至当时，我们的披露控制和程序可有效确保我们在根据《交易法》提交或提交的报告中要求披露的信息 (i) 在美国证券交易委员会规则和表格规定的时间内处理、记录、汇总和报告；(ii) 酌情收集并传达给我们的管理层，包括首席执行官和首席财务官，以便及时关于必要披露的决定。在截至2024年3月31日的季度中，我们的财务报告内部控制没有任何变化，这些变化对我们的财务报告内部控制产生了重大影响，也没有合理地可能产生重大影响。


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第二部分。其他信息

第 1 项。法律诉讼

我们不时参与我们正常业务过程中出现的各种诉讼、索赔和其他法律诉讼。不包括与我们的业务相关的普通例行诉讼，我们目前不参与任何我们合理预计会对我们的业务、财务状况或经营业绩产生重大不利影响的法律诉讼。参见本报告第一部分第1项中合并财务报表附注16中的 “法律程序”。

第 1A 项。风险因素

我们不知道第一部分 “第1A项” 中披露的风险因素有任何重大变化。风险因素” 载于我们的2023年10-K表年度报告。

第 2 项。未注册的股权证券销售和所得款项的使用

没有。
 
第 3 项。优先证券违约

没有。

第 4 项矿山安全披露

不适用。

第 5 项其他信息

(a) 无。
(b) 无。
(c) 在截至2024年3月31日的三个月中，公司没有董事或高级管理人员 采用要么 终止“规则10b5-1交易安排” 或 “非规则10b5-1交易安排”，每个术语的定义见S-K法规第408（a）项。




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第 6 项。展品

展品编号描述脚注
3.1
道格拉斯·埃米特公司的修正和重述条款
(1)
3.2
道格拉斯·埃米特公司章程
(2)
3.3
道格拉斯·埃米特公司修正和重述条款更正证书
(3)
3.4
章程修正案
(4)
31.1
根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条颁发的首席执行官证书。
31.2
根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条颁发的首席财务官证书。
32.1
根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第906条颁发的首席执行官证书。
(5)
32.2
根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第906条颁发的首席财务官证书。
(5)
101.INS
内联 XBRL 实例文档-该实例文档不出现在交互式数据文件中，因为其 XBRL 标签嵌入在内联 XBRL 文档中。
101.SCH
内联 XBRL 分类扩展架构文档。
101.CAL
内联 XBRL 分类扩展计算链接库文档。
101.DEF
内联 XBRL 分类法扩展定义链接库文档。
101.LAB
内联 XBRL 分类法扩展标签 Linkbase 文档。
101.PRE
内联 XBRL 分类扩展演示链接库文档。
104封面交互式数据文件（嵌入在行内 XBRL 文档中）
________________________________________________
(1) 于 2006 年 10 月 19 日提交了 S-11 表格第 6 号修正案，并以此引用纳入此处。（文件编号 333-135082）。
(2) 于 2013 年 9 月 6 日提交了 8-K 表格，并通过本参考文献纳入此处。（文件编号 001-33106）。
(3) 于 2006 年 10 月 30 日提交了 8-K 表格，并通过本参考文献纳入此处。（文件编号 001-33106）。
(4) 于 2018 年 4 月 9 日提交了 8-K 表格，并通过本参考文献纳入此处。（文件编号 001-33106）。
(5) 根据美国证券交易委员会第33-8212号新闻稿，这些证物正在提供中，不是作为本10-Q表报告的一部分或单独的披露文件提交的，也没有以引用方式纳入任何《证券法》注册声明中。


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签名

根据《交易法》的要求，注册人已正式要求下列签署人代表其签署本报告，并经正式授权。
 道格拉斯·埃米特公司
日期：2024年5月9日来自：/s/ 乔丹 L. 卡普兰
  乔丹 L. 卡普兰
  总裁兼首席执行官
日期：2024年5月9日来自：/s/ 彼得 D. 西摩
  彼得 ·D· 西摩
  首席财务官

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