附件10.5

租赁

在两者之间

URP X LLC

和

Avita Medical，Inc.

租赁

（简短形式）

租赁

本请购自 __一家加州公司，以下称为“租户”。

本租约中对“基本租赁条款”的每次提及均指并指以下集体条款，其适用应受本租约其余条款的规定管辖。

1. 租户商品名称：不适用

3.许可用途：一般办公室，不得作其他用途。

4.预计开工日期：2023年7月14日

5.租期：60个月，外加使本租约在公历月的最后一天到期所需的额外天数。

6.基本租金：

尽管上述基本租金附表与此相反，只要承租人在本租约下没有拖欠(定义见第14.1节)，承租人应有权在租期的首两个完整日历月(“解除期间”)获得总计47,110.80美元(即每月23,555.40美元)的2个完整历月基本租金减免(“减收基本租金”)。如果违约导致本租约终止，则作为房东收回的一部分(但仅限于房东通过收回租赁权损害而没有以其他方式“补偿”本合同项下减少的基本租金的范围)，房东有权收回当时未摊销的减少的基本租金的余额(这种摊销是在初始租赁期限内按直线计算的[不包括免税期]而该等余额以违约日期为准)。租户在违约情况下支付的基本租金不应限制或影响业主根据本租约、法律或衡平法享有的任何其他权利。根据本租约的规定，本租约规定的所有其他额外租金及其他成本及收费将继续到期并须予支付。

7.费用回收期：在截至6月30日的期间内每12个月期间(或第一个和最后一个租赁年度的部分期间)。

8.房屋建筑面积：约10,707平方英尺可出租

建筑建筑面积：约63440平方英尺(约合63440平方米)

9.保证金：54600.00美元

经纪人(S)：欧文管理公司(“业主经纪人”)为业主独家代理，世邦魏理仕(“租客经纪人”)为租客独家代理。

11.停车：40个停车位，符合本租约附件F的规定。

12.付款及通知地址：

租赁展品清单(本租约附带的所有展品、参赛者和附录现并入并成为本租约的一部分)：

附件A房舍描述

附件B业务费用

附件C公用事业和服务

附件D承租人保险

附件E规则和条例

附图F停车

附件G追加经费

附件X工作信函

附件Y项目说明

该物业是业主根据该土地租约(“土地租约”)于1998年6月24日由加州大学董事会(“土地出租人”)及欧文公司(特拉华州一家公司)租赁的若干不动产的一部分，其备忘录已于1999年5月5日记录于加利福尼亚州奥兰治县正式记录为19990328619号文书。承租人理解并承认，房东与承租人签订本租约的一个重要考虑因素是承租人的业务性质以及承租人和土地出租人将获得的互惠互利。因此，在本租赁或其任何部分的租赁或转租的任何拟议转让的情况下，除本租赁第9.2节的所有规定外，如果房东以其唯一和绝对的酌情决定权确定受让人、转租人或受让人不会因建议使用房产而获得此类互惠互利，则业主可合理地拒绝同意任何此类拟议的转让或转租。

如果房屋的任何实质性部分根据法律以征用权或私人购买的方式被征用或谴责为任何公共或准公共用途，任何一方均可终止本租赁(“征用”)。如果该建筑物或项目的任何部分被占用，而该部分会对业主以盈利方式经营该建筑物或项目的剩余部分产生重大不利影响，则业主也有权终止本租约。终止应自给予占有或赋予法律所有权的任何命令生效之日起生效。所有因征用而获得的补偿应为房东的财产。承租人同意，本租约的规定将适用于任何征收，并应相应取代任何相反的法规或法律规则。

此处规定的通知期限是法律规定的任何通知期限的替代而非补充，房东不应被要求根据加州民事诉讼法典第1161条或任何后续法规发出任何额外通知，以有权启动非法拘留程序。

承租人向房东支付的所有款项应以美国的合法货币支付给房东，不得扣除或抵销，地址为基本租赁条款第12项规定的地址，或房东以书面指定的任何其他地点。除非本租赁另有明确规定，否则所有付款应在要求后5天内到期并支付。所有需要按比例计算的付款应根据相关日历月或年的天数按比例计算。任何通知、选举、要求、同意、批准或任何一方向另一方发出的通知、选举、要求、同意、批准或其他文件，均可按基本租赁条款第12项规定的地址，通过个人服务或任何快递或“隔夜”特快专递服务交付给另一方。任何一方均可以本条规定的方式向另一方发出书面通知，指定不同的地址。拒绝接受递送通知或无法递送通知(无论是由于没有适当发出通知的地址变更或其他充分理由)，应视为自递送未遂之日起已送达和收到通知。如果超过一个个人或实体被指定为本租约下的承租人，向其中任何一个人或实体送达任何通知应被视为向所有人送达。

承租人同意遵守附件E所附的规章制度，以及房东可能不时采用的任何合理和非歧视性的修订、修改和/或增加。

双方确认《基本租赁条款》第10项所述公司(S)为本次租赁的经纪(S)，并同意除非本租赁另有规定，否则房东应负责向该经纪(S)支付经纪佣金。承租人同意赔偿房东，并使其不受任何费用、费用或责任(包括合理的律师费)的影响，任何其他受雇或声称代表或曾受雇于承租人的房地产经纪人或代理人在本租赁谈判中要求的任何补偿、佣金或费用。

房东有权全部或部分转让其在建筑物、项目或租赁中的所有所有权权益、权利和义务，包括保证金，一旦转让，房东将被免除本协议项下的任何进一步义务，租户同意仅向房东的利益继承人寻求履行该等义务和退还任何保证金。

双方已于上述日期签署本租约，特此为证。

附件A

加州大道5151号

二楼

附件B

运营费用
(净额)

(A)自启用日期起及之后，承租人须向业主支付以下(F)节所界定的业主因建筑物及工程项目的运作而招致的所有营运费用，作为额外租金。“承租人份额”一词是指通过将该项目的成本乘以分数而确定的任何运营费用部分，其分子是房产的建筑面积，其分母是业主不时确定的(I)业主确定的受益于或主要与建筑物而不是整个项目有关的费用，以及(Ii)项目中的全部或部分建筑物，由业主确定的受益于或主要与项目中的全部或部分建筑物而不是任何特定建筑物有关的费用。业主保留将任何可能有益于或实质上与项目内的特定建筑有关的运营费用分配给整个项目的权利，以保持项目内各建筑之间的运营费用的更大一致性。如果房东确定房舍或建筑物产生了任何费用的非比例收益，或者是任何此类费用的非比例原因，房东可以将更大比例的运营费用分配给房舍或建筑物。如果业主为管理租客的房产而支付或征收的任何管理费和/或间接管理费是按租客和业主的其他租客应支付的租金的百分比计算的，则可归因于租客支付的租金的该等管理费和/或间接管理费的全额应为租客应全额支付的额外租金，但房东可选择将该全额包括在租客的经营费用份额中。

(B)在租赁的第一个完整的“费用回收期”开始之前(定义见基本租赁条款第7项)，在此后的每个全额或部分费用回收期开始之前，房东应向租户提供适用费用回收期内承租人应承担的运营费用的金额的书面估计。承租人应在支付基本租金的同时，按月等额预付估计金额给房东。如果房东到上述时间仍未提供任何费用回收期的书面估计，承租人应继续按月支付先前费用回收期内有效的估计承租人份额的营业费用；但当新的估计数交付给租户时，承租人应在下一个月付款日，根据新的估计数支付任何应计的承租人份额的营业费用。房东可不时更改费用回收期，以反映房东的日历年度或新的财政年度(视情况而定)，在这种情况下，租户在任何部分年度的运营费用份额应按公平比例分摊。

(C)在每个费用回收期结束后180天内，房东应向租客提交一份合理详细的报表(“对账报表”)，说明房东在收回费用期间所发生的实际或按比例分摊的租客运营费用，双方应在此后30天内支付任何必要的款项或津贴，以将租客对租客应承担的运营费用份额的估计付款(如有)调整为对账报表所显示的实际租户应承担的运营费用份额。房东延迟或未能提交任何对账声明，并不构成房东放弃要求租客按照本协议支付承租人的运营费用份额的权利。本附件B项下到期的分期付款应抵扣租户应支付的任何款项，不足的部分应与下一期分期付款一起支付。如果租客未能在房东提交《对账单》后90天内以书面形式反对房东确定租客应承担的运营费用，或未在房东提交《房东对帐单》后90天内向房东发出书面通知，表明其有意审计本附件B第(J)款所规定的房客运营费用，则房东对适用费用回收期内租客应承担的运营费用份额的确定在任何情况下均为最终决定，并对租户具有约束力，租客今后提出的任何相反的索赔均应被禁止。

(D)即使本租约已终止，而租客已迁出物业，但当最终厘定租客在本租约终止的收回开支期间所应占的营运开支时，租客应在发出书面通知后30日内，支付超出估计租户已支付的营运开支份额的全部增加额。相反，房东应在最终决定后30天内将多付的房款退还给租户。然而，作为替代，房东可以在租期届满之前向租户提供预期对账金额的合理估计，在这种情况下，适当的一方应在期满日之前为该金额提供资金。

(E)如在任何收回开支期间的任何时间，任何一项或多项营运开支的增幅(S)或款额(S)超过计算租客应占该年度营运开支的估计比率(S)或款额(S)，则房东可就该比率(S)或款额(S)生效的月份及其后所有月份，以书面通知增加租客应占的营运开支估计数。房东应书面通知租客增加的金额或估计的金额、增加生效的月份、租客所占的份额以及应支付的月份。承租人应向房东支付增加的部分，作为承租人每月支付上文(B)段规定的估计费用的一部分，从生效的月份开始。

(F)术语“运营费用”应指并包括下文第(G)节所界定的所有项目成本和下文第(H)节所界定的财产税。

(G)“项目费用”一词是指建筑物和项目的所有运营、管理、维修、更换和维护费用，包括但不限于所有公共区域(如租约第6.2节所界定)，并应包括下列费用，作为说明但不限于：水费和下水道费用；保险费、免赔额或合理的保费等价物或可抵扣等价物(如果业主选择自保房东根据本合同被授权承保的任何风险)；许可证费、许可费和检查费；电费；电费；窗户清洗费；捡拾垃圾的费用；任何内部公共区域的清洁服务；暖气、通风和空调；用品；材料；设备；工具；咨询服务的合理费用；出入控制/安全费用，包括改进出入控制系统和程序的合理费用；为更换大楼屋顶设立合理储备金；遵守适用于大楼或项目的任何法律或法律变更所产生的费用；任何资本改善或更换(特定租户的租户改善除外)的成本，以该等资本改善或更换的使用年限内的摊销额为限(或如该等资本改善或更换预期可节省营运开支，则按资本改善或更换的成本可从估计节省的成本中收回的任何较短的估计期间)，按市场资金成本计算，全部由业主厘定，以每一可用年期或该等资本开支的较短回收期计算，不论该等资本开支是在该期间或之前发生的。但该等资本开支只限於(1)合理地旨在增加或加强建筑物保安及/或安全(例如照明、生命/消防安全系统等)的改善工程，(2)因功能(而非美观)原因而维修或更换建筑物结构、建筑物系统或公用地方的改善工程，(3)为符合生效日期后对建筑物生效的任何法律或法律更改所需的改善工程；和/或(4)作为节省成本或劳动力的措施或影响建筑物或公共区域运行或维护的其他节约所发生的支出；与维护空调、供暖和通风服务协议以及维护促进建筑物和/或项目内自动化和控制系统、远程电信或数据传输基础设施的任何通信或联网数据传输设备、管道、电缆、布线和相关电信有关的费用；以及与此类基础设施相关的任何其他维护、维修和更换费用；与项目承租人对公用事业的需求相关的要求相关的资本成本，包括但不限于获得额外语音、数据和调制解调器连接的成本；劳动力；直接适用于建筑和/或项目的行政人员和其他人员(包括业主人员和外部人员)合理分配的工资和薪金、附带福利和工资税；根据租约第6.1、6.2和7.2条以及附件C和F发生的任何费用；以及项目专业运营的合理管理费用和/或管理费。双方理解并同意，项目成本可包括业主的任何子公司、部门或附属公司提供的直接服务(包括但不限于管理和/或运营服务)的竞争性费用。

(H)“物业税”一词包括任何形式的联邦、州、县或地方政府或市政税项、费用、收费或其他与该处所、建筑物或项目的拥有权、租赁或经营有关的各种税项、费用、收费或其他(不论是一般的、特别的、普通的或非常的)，包括但不限于以下各项：(I)对该处所、建筑物或项目征收的所有房地产税或个人财产税，该等物业税可不时重新评估；及(Ii)就本租约或建筑物及/或项目征收的其他税项、收费及评估，以及位于建筑物及/或项目内业主的任何改善、固定装置及设备及其他财产；(Iii)公共改善、服务及设施及其影响的所有评估及费用，包括但不限于任何社区设施区、“Mello Roos”区、类似的评估区，以及任何交通影响缓解评估或费用；(V)以收取租金为基础的税项(包括适用于收取租金的总收入或销售税)；及。(Vi)因就任何物业税的款额或有效性而通过适当的诉讼程序而招致的费用及开支。尽管如此，对房东征收的一般净收入或特许经营税应不包括在内。

(I)尽管运营费用的定义有任何相反的规定，但运营费用不应包括以下各项：

(一)任何土地租赁租金；

(2)业主就货物和服务(包括出售和供应给建筑物的租户和占用人的公用事业)所发生的费用，但以业主通过租户租约的经营费用转嫁条款以外的方式获得补偿的范围为限；

(3)业主因维修、更换和/或修复建筑物而发生的费用，但以保险或报废收益或租客(经营费用转嫁除外)、委托书或其他第三者补偿为限；

(4)因安装为建筑物内其他租户而进行的租户改善工程或因翻新或

以其他方式改善、装修、粉刷或重新装修建筑物内的租户或其他占用人的空置空间；

(五)因房东的慈善或政治捐献而产生的费用；

(6)与大厦现有或未来租客或其他住客的谈判或纠纷所产生的律师费及其他费用及开支，但不包括与营运开支项目、执行大厦规章制度有关的谈判、纠纷或索偿所招致的律师费及其他费用及开支，以及本租约要求业主维持标准的其他事宜；

(七)房东出租或者企图出租房屋所发生的经纪佣金、调查费、律师费、招待费和差旅费等费用；

(八)与不向租客提供或直接向租客收取费用但提供给建筑物的另一租客或占用人的服务或其他福利有关的费用；

(九)房东因违反法律、法规、法规、条例而发生的费用；

(10)因向建筑物提供服务而向业主的附属公司或附属公司支付的间接费用和利润增量，但超出的范围通常超过有能力提供此类服务的非关联第三方在竞争性基础上提供此类服务所收取的一般费用(根据该场所一般市场区域的类似办公楼的标准)；

(11)债务利息或任何拖累建筑物的按揭的摊销；

(12)业主的一般公司管理费用，但与建筑物或项目的具体管理、营运、维修、更换及保养有关的费用除外；

(13)为建筑和项目安装初始环境美化和初始雕塑、绘画和艺术品的费用；

(十四)广告费用；

(十五)坏账损失、租金损失或者坏账准备、租金损失；

(16)与组成业主的合伙企业或实体的业务运作有关的成本，因为这些成本有别于项目的经营、管理、维修、更换和保养的成本，包括合伙会计和法律事宜、与任何抵押权人的诉讼抗辩的成本(租客诉讼可能有争议的除外)、出售、辛迪加、融资、按揭或抵押业主在项目中的任何权益的成本，以及与业主与其雇员之间、业主与项目管理层之间、或业主与其他租户或占用人之间的任何纠纷有关的费用；

(17)没有将其大部分受雇时间投入项目的任何雇员的工资和福利，除非这些工资和福利按比例反映了用于运营和管理项目的时间，而不是用于与运营和管理项目无关的事项的时间；但在任何情况下，运营成本均不得包括投资组合物业经理或总工程师以上人员的工资和/或福利；

(18)房东为改善或更换(包括结构上的增建)、属“资本”性质和/或根据房地产行业普遍采用的会计原则被视为“资本”改善或更换而发生的费用，但根据上述(G)项定义或本租约的其他明示条款计入项目成本的部分除外；以及

(19)因业主与其他租客或准租客、准租户/占用人或项目货品及服务提供者之间的纠纷而支付或招致的法律费用及费用、和解、判决或裁决。

(J)如果承租人当时没有违约，承租人有权在任何费用回收期间，通过检查业主的费用总分类账，安排注册会计师以非或有费用为基础，审计运营费用。然而，如果保险费是由房东根据内部成本分配的基础上确定的，并且房东善意地利用房东认为专有的信息，只要不超过加利福尼亚州奥兰治县其他一流写字楼项目的房东通常收取的每平方英尺金额，此类费用部分就不应接受审计。承租人应在收到房东的费用报表后90天内通知房东租客的审计意向。房东的费用报表列出了房东的实际经营费用。审计应在正常营业时间内双方同意的时间在业主或其管理代理人的办公室进行，如该等账目

维护好了。如果承租人的审计确定实际运营费用被夸大了5%以上，则在房东有权审查和/或质疑审计结果的情况下，房东应补偿租户合理的自付审计费用。如果房东和租客之间就此类审计发生争议，任何一方均可选择根据加州奥兰治县JAMS办公室的综合仲裁规则和程序将该事项提交具有约束力的仲裁，除非双方另有约定，仲裁裁决可在任何具有管辖权的法院进行。承租人的租金应适当调整，以反映任何虚报的经营费用。承租人和/或其审计师获得的与审计有关的所有信息，以及业主和租客之间因此而达成的任何妥协、和解或调整，应严格保密，除非根据诉讼的要求，否则承租人或其审计师或其任何高级人员、代理人或员工不得直接或间接向任何第三方披露。房东可以要求承租人的审计师签署一份单独的保密协议，确认前述内容是任何审计的先决条件。

附件C

公用事业和服务

承租人应负责并应立即直接向适当的供应商支付所有向承租人或承租人直接提供给承租人或承租人的电表、电话、电信服务、清洁服务、室内景观维护和所有其他公用事业、材料和服务的费用，以及在期限内承租人在建筑物内、之上或附近使用的所有费用，以及由此产生的任何税收。房东应合理确定房客所应承担的水费、煤气费、下水道费、垃圾收费费以及其他未单独计入房舍和服务的水电费和服务费的比例，房东应在收到房东的结算单或发票后10天内，将该部分作为额外租金支付给房东。或者，房东可以选择在项目成本的定义中包括此类成本，在这种情况下，承租人应按照第4.2节规定的方式支付承租人按比例分摊的成本。租户还应在收到房东的声明或发票后10天内，向房东支付房东对每台服务于该房产的暖通空调机组使用“盘后”的“标准费用”(见下文)，作为额外租金。如果服务于该房屋的暖通空调机组(S)也服务于本大楼内的其他租赁房屋，则“盘后”是指在周一至周五上午6：00之前或下午6：00以后，周六上午9：00之前或下午1：00以后，以及周日和国家公认的节假日全天使用该机组(S)，但业主可合理调整上述时间。如果暖通空调机组(S)仅为厂房提供服务，“盘后”指的是在期限内任何一周的使用时间超过66小时。“盘后”使用量应根据适用暖通空调机组在上述每个期间的运行情况以“非累积”的方式确定(即不考虑承租人使用或不使用服务于该房屋的其他单元(S)，或适用单元在其他期限内的使用情况)。此处所用的“标准收费”是指“盘后”使用每小时25.25美元(包括支付给公用事业提供商的适用电费)。

附件D

租客保险

承租人的下列保险要求在承租期内有效，承租人还应促使任何转租人遵守这些要求。房东保留对这些要求采取合理的非歧视性修改和补充的权利。

1.承租人在整个保期内应自费维持：(I)有关处所和承租人在处所、在处所或其周围的经营的商业一般责任保险，其保单形式至少与保险服务处(ISO)CGL 00 01(如果在处所内销售酒精饮料，则应明确承保酒类责任)一样广泛，保单应以“事故”为基础，对身体伤害、人身伤害、死亡和财产损失责任的每次综合限额不少于2,000,000美元；此类保险应包括但不限于人身伤害、人身伤害、一揽子合同责任、产品/已完成作业、广泛形式的财产损失责任和独立承包商的责任保险；(Ii)法律规定的工人赔偿保险，以及每名雇员、每起事故和每种疾病至少100万美元的雇主责任保险；(Iii)对于承租人根据本租约建造的改建工程，建筑商的风险保险，金额相当于工程的重置成本；及(Iv)火险、故意破坏险、恶意恶作剧险及标准“特殊表格”保单所包括的其他额外危险，承保处所内的所有改装、固定附着物、陈设、设备及个人财产项目，保额不少于其重置成本的90%(附有重置成本批注)，该保单亦须包括足以弥补一年损失的业务中断保险。在任何情况下，任何保单的限制都不能被视为限制了承租人在本租赁下的责任。

2.根据本附件D规定承租人须携带的所有保险单，须由获授权在加利福尼亚州经营业务的保险公司撰写，并在最新的Best‘s保险报告中具有不低于“A-”的一般保单持有人评级和不低于“VIII”的财务评级。除非得到房东的书面批准，承租人携带的任何保单下的免赔额、自保额或其他留置额不得超过25,000美元，租户应负责支付该免赔额、自保额或留置额，并放弃以房东为受益人的代位权。房东可以在没有任何义务的情况下，垫付或支付任何可能涉及其或其高级管理人员、董事或员工的索赔的任何可扣除的、自我保险的保留或保留限额。要求承租人投保的任何保险，可由承租人根据其提供的任何一揽子保险单或根据单独的保险单提供。一份保险证书，证明保险单已经签发，提供本表要求的保险范围，并包含必要的条款，连同业主可以接受的证明放弃代位权的背书和下文要求的其他保险条款，应在给予租户对房屋的占有权的日期之前交付给房东。任何保险范围续期的适当证据也应在保险期满前不少于30天送交房东。如果房东是额外投保人的保险单所承保的损失，房东有权审查该保险单的复印件。

3.承租人的商业一般责任保险应包含一项条款，即保单应是房东承保的任何保险或自我保险的主要部分，且不对房东承保的任何保险或自保作出贡献，同时应包括房东、欧文有限责任公司、所有控制、控制或与房东共同控制的实体及其各自的所有者、股东、合伙人、成员、部门、高级管理人员、董事、雇员、代表和代理人，以及他们各自的继承人和受让人，作为额外的被保险人。它不应包括适用于其他投保人的任何排除或限制，这些排除或限制不适用于承租人或投保人与投保人之间的排除。

4.上文第1(I)、(Ii)、(Iii)和(Iv)节所述的承租人保单均须载有保险人放弃向业主及所有控制、由业主控制或与业主共同控制的实体及其各自的业主、股东、合伙人、成员、部门、高级人员、董事、雇员、代表和代理人，以及其所有继承人和受让人行使代位权的权利。承租人也放弃其在上述相同保单下的任何免赔额、自我保险保留额或留存限额的追索权。

5.所有承租人的保单均须载有一项条款，规定在没有事先给予业主30天书面通知的情况下，保险人不得取消或更改保单提供的保险。承租人还应指定房东为承租人承保的任何超额或伞状责任保险的附加被保险人。

6.供应商和承包商保险。承租人雇用任何供应商或承包商在房屋内完成工作；承租人应促使该供应商或承包商遵守下列保险要求：

A.商业一般责任保险的承保限额不低于1,000,000美元，每次事故的身体伤害、人身伤害、死亡和财产损失责任的综合限额或供应商或承包商目前的限额，以较大者为准；

B.法律规定的工人赔偿范围，包括雇主的责任范围，每名员工、每起事故和每种疾病的限额不低于100万美元(100万美元)。

C.卖方或承包商及其保险人(S)提供上述第6节A部分和B部分所述的保险，应放弃对房东和所有控制、控制或与房东共同控制的实体及其各自的所有者、股东、合作伙伴、成员、部门、高级管理人员、董事、雇员、代表和代理人及其所有继承人的任何和所有追偿权利。

D.第6部分A部分要求的商业一般责任保险单应将业主和所有控制、控制或与业主共同控制的实体，以及他们各自的所有者、股东、合伙人、成员、部门、高级管理人员、董事、雇员、代表和代理人，以及他们各自的继任者，列为运营和产品完成运营保险的附加保险人。这种承保范围应是房东和所有控制、控制或与房东共同控制的实体承保的任何保险或自我保险的主要和非缴费保险。

承租人须知：根据本租约条款，承租人必须向业主的管理代理人提供所需保险的证明，方可进入该房屋。

附件E

规章制度

下列规章制度应在大楼内生效。房东保留随时采取合理、非歧视性的修改和增建的权利。如本条例与本租约有任何冲突，以本租约为准。

1.人行道、大厅、通道、电梯、楼梯和其他公共区域不得被承租人阻挡或用于存放、存放物品或用于进出房屋以外的任何目的。如果租户可以进入任何阳台或露台区域，未经房东事先书面批准，租户不得在该区域放置任何家具或其他个人财产。

2.未经业主事先书面同意，租客、租客的任何雇员或承建商不得登上建筑物的屋顶。

3.承租人应自费利用业主为建筑物指定的第三方承包商，提供从建筑物内电话线的最低入口点到处所的任何电话布线服务。

4.未经业主事先书面同意，租户不得安装天线或卫星天线盘。

5.窗框、窗框、窗、玻璃灯、太阳能胶片及/或屏风，以及反射光线或让光线进入建筑物其他地方的任何灯光或天窗，不得遮盖或遮挡。业主如向租客发出书面通知，反对任何窗帘、从外部可以看到的房屋内部必须以专业的视觉方式进行维护，并与一流的写字楼保持一致。承租人不得将任何难看的物品(由房东根据其合理的酌情决定)放置在房屋的外部玻璃线上，包括但不限于盒子、电线和数据线。不得在处所的任何部分设置遮篷。

6.在房产内安装任何异常笨重的设备，包括但不限于文件存储单元、保险箱和电子数据处理设备，应事先获得业主的书面批准。大型或重型物品的移动只能在房东指定的时间内进行，并且必须事先通知房东。除业主指定的货运电梯(如有)外，除非业主书面批准，否则不得将任何货物、家具或大件物品接收或移出大楼大堂，或以任何电梯运载。

7.租客用来将水输送至处所内的装置或装置的任何喉管或喉管，必须以铜或不锈钢制造，在任何情况下，不得使用塑胶喉管作该用途。

8.未经业主事先书面同意，租客不得在房产或大楼的任何门上加锁(S)，而业主的书面同意不得被无理拒绝。租约终止时，承租人应将所有办公室、房间和卫生间的钥匙以及所有已提供给承租人或承租人已制作的出入卡交给业主。

9.未经业主事先书面批准，承租人不得安装需要超过业主根据租约提供的电力或空调服务的设备。

10.承租人不得在处所内使用暖气。

11.租客不得在处所内作出或容许作出任何事情，或在处所内携带或存放任何东西，而该等事情在任何方面均会增加对建筑物或存放在建筑物内的财产的保险，或干扰其他租客的权利，或与任何政府规则或规例相抵触。

12.租客不得在处所内使用或存放任何肮脏或有害的气体或物质。

13.租客不得容许处所因噪音、气味及/或震动而令业主或建筑物其他占用人反感或反感，亦不得以任何方式干扰其他租客或与其他租客有业务往来的人。

14.承租人不得允许任何宠物或动物进入或靠近建筑物。真正的服务动物是允许的，只要这种服务动物事先得到房东的批准，始终处于它们所服务的个人的直接控制之下，并且不打扰或威胁其他人。

15.承租人或其雇员、代理人、承建商、受邀者或持牌人不得在任何时间携带任何枪械进入工程项目，不论是否已装卸。

16.严禁在房产、大楼或项目内的任何地方吸烟，包括通过个人雾化器或其他电子烟吸烟，但只允许在建筑物外和项目内业主指定的区域吸烟。吸烟，

严禁在场所、建筑或项目内的任何地方蒸发、分发、种植或制造大麻或任何大麻衍生品。

17.除非业主另有批准，否则租客不得在处所内装置任何大小的水族馆。

18.承租人不得使用业主不时为建筑物和/或项目选择的任何名称作为承租人的公司或商号的任何部分。业主有权更改建筑物或项目的名称、编号或名称，而不对承租人负责。承租人不得在广告、文具或任何其他方面使用建筑物的任何图片。

19.应房东的要求，租户应向房东提供房东指定的人员的姓名和电话号码，以便在情况允许的情况下，在下班后与其联系。

20.业主可不时给予租客个别和暂时的不符合本规则的规定，但任何不符合规定的规定不得对租客使用和享用处所造成重大不利影响。

21.健身中心规则。承租人应使其员工(无论是健身中心的会员或准会员)遵守以下健身中心的规章制度(房东可随时更改)：

(A)健身中心的会员资格只对房东或其附属公司的租客开放。未经业主或业主代表事先书面批准，任何客人不得使用健身中心。

(B)除业主不时指定的时间外，健身中心的使用者不得进入健身中心。业主有权更改健身中心的使用时间，由业主自行决定。

(C)所有健身中心用户在使用健身中心之前必须签署业主免责声明，并同意其中概述的所有条款和条件。

(D)健身中心的个人会员卡和宾客钥匙卡不得共享，只能由领取该钥匙卡的个人使用。如未能遵守本规则，该健身中心使用者将被立即终止使用该健身中心的权利。

(E)所有健身中心用户和经批准的客人必须持有预先授权的钥匙卡才能进入健身中心。在业主收到业主使用健身中心的初始费用(如有)之前，不得向潜在健身中心用户(S)发放预先授权的钥匙卡。

(F)使用健身中心是一种特权，而不是权利。不遵守健身房规则或在使用设施时行为不当将导致租户终止健身中心的特权。

附件F

停车

承租人有权在房东指定的公共区域停车部分获得《基本租赁条款》第11项规定的停车位数量，这些停车位在最初的60个月期限内不应保留和分配，也不向租户收取任何费用。租户使用的停车位不得超过该数量。所有停车位应仅用于停放不超过全尺寸乘用车、运动型多功能车或皮卡的车辆。承租人不得允许或允许属于承租人或承租人的员工、供应商、托运人、客户或受邀者的任何车辆在业主指定用于此类活动的区域以外的区域装卸或停放。如果承租人允许或允许上述任何违禁活动，则房东有权在不事先通知的情况下，除房东可能享有的其他权利和补救措施外，移走或拖走涉及的车辆，并向租户收取费用。公共区域内的泊车只限於横条停车位，任何禁止或妨碍公共区域内车辆自由通行的车道、通道或任何区域，均不得停车。除业主另有授权外，任何车辆不得停放超过48小时，被遗弃或违反本合同条款停放的车辆可被拖走，费用由车主承担。本租约中包含的任何内容不得被视为对房东造成游客或员工的任何机动车损坏、机动车内的任何财产损失或对租户、其访客或员工的任何伤害承担责任，除非最终确定是由于房东的单独疏忽或故意不当行为造成的。房东有权制定和不时修订所有合理的规则和规定(包括指定员工停车区)，并对所有使用者强制执行房东认为对公共区域内停车场的适当和有效的操作和维护是必要和可取的。业主有权在停车区内建造、维护和操作照明设施；有权改变停车区的面积、水平、位置和布置及其改善措施；将租户、其高级人员、代理人和员工的停车限制在员工停车区内；(通过操作收费表或其他方式)强制收取停车费；以及在停车区和改善停车区内采取和执行业主根据良好商业判断而认为明智的其他行动。任何使用停车区的人应遵守所有指示标志和箭头，以及任何张贴的限速标志。在任何情况下，承租人不得干扰项目其他承租人或其员工或受邀者使用和享用停车区。停车区应仅供车辆停放。除非房东另有授权，否则禁止清洗、打蜡、清洁或维修车辆，或将车辆存放超过48小时。承租人应对承租人或承租人的员工、供应商、托运人、客户或受邀者造成的任何停车区损坏负责，包括但不限于过量漏油造成的损坏。承租人无权在停车区安装任何固定装置、设备或个人财产。未经业主事先书面同意，承租人不得自愿或依法转让或转租任何停车位，但与本租约的授权转让或转租有关的除外。

附件G

附加条文

1.延展的权利。只要承租人在行使本租约授予的续期权利时并未根据本租约的任何条款违约，且承租人占用整个物业且没有转让或分租其在本租约中的任何权益(除非与本租约获准转让给附属公司有关，如本条款第9.2节所述)，则承租人可将本租约的期限延长一段36个月。租户应行使其延长租期的权利，并仅通过在期限届满前不少于9个月但不超过12个月的时间向房东交付租户关于其不可撤销的延期承诺的书面通知(“承诺通知”)。如果承租人未能及时交付承诺书，则此延期权利随即失效，不再具有效力或效力。

在租期延长期间，租赁项下应付的基本租金应为业主于延展期开始时租赁的楼宇或项目内可比及类似改善的写字楼的现行市场租金(包括定期调整)(“现行租金”)。如果双方不能在期限届满前120天内就现行费率达成一致，则任何一方都可以通过书面通知另一方，决定通过评估确定租金，包括随后的调整如下。

在收到这种评估选择后的10天内，双方应尝试商定一名评估师以确定现行费率。如果双方不能在该时间内达成一致，则各方应在此后10天内指定一名鉴定人。如果任何一方未在该期限内指定鉴定人，则由另一方指定的鉴定人确定现行税率。如果双方均及时指定一名评估师，则指定的两名评估师应指定第三名评估师，由第三名评估师单独确定房屋的公平市场租金价值。根据本条款指定的任何评估师应拥有M.A.I.证书或同等资格证书，并具有不少于5年的加州奥兰治县商业写字楼评估经验。

在选定评估师后的10天内，业主和租客应分别向评估师提交延长租赁期租金的书面决定(分别为“业主决定”和“租客决定”)。如果任何一方未能及时提交其租金决定，则另一方的决定是决定性的，并对双方具有约束力。评估师不得向任何一方披露另一方的租金决定，直至10天期限届满，或在评估师收到房东和租客的决定之前，如较早，则不得向任何一方披露。

在选择评估师和评估师收到业主和租客的决定后30天内，评估师应确定房东和租客确定的租金中，哪一个更准确地反映了在延长租期开始时合理外推的租金。因此，房东的决定或租客的决定应由评估师选择作为延长期间的公平市场租金。在确定此类价值时，评估师应首先考虑建筑物和项目的租金可比性，但如果没有足够的可比性，评估师可考虑涉及房东或其附属公司在附近拥有的类似改善空间的交易，并对项目位置和质量的差异进行适当调整。在任何情况下，评估师不得将经纪佣金因素归因于降低上述公平市场租金。在评估师作出决定之前的任何时候，任何一方都可以书面通知另一方接受另一方提交的租金条款，在这种情况下，该条款应被视为采用了商定的公平市场租金。鉴定人(S)的费用由双方平分。

在确定现行租金后20天内，房东应为延长租期准备一份合理适当的本租约修正案，租户应在10天内签署(或对此提出合理意见)并将其退还给房东。如在延长期开始前仍未厘定现行租金，则租户须继续按最初租约最后一个月的有效租金缴交租金，并应在新租金厘定后立即作出一次过调整。

如果承租人未能及时遵守本款的任何规定，承租人延长租期的权利可能在房东的选择以及房东可以获得的任何其他补救措施之外被取消，在这种情况下，租约将自租期最初到期之日起自动终止。任何试图将本节产生的任何权利或利益转让或转让给附属公司以外的公司的行为，从一开始就是无效的。承租人没有其他权利将租期延长到本节规定的单一36个月延期之后。除非业主与租客以书面形式签署同意，否则任何租期的延长，不论是由本租契的修订或租客对处所的保留或其他方式所产生，均应视为本段所准许的任何妥为行使的延展期的一部分，而非附加于本段所准许的任何适当行使的延展期。在这一节中，时间具体由精华构成。

2.第一要约权。如果承租人不是违约的，并且还假设承租人占用了整个房屋，并且没有转让或转租其在租赁中的任何权益(除非与允许将本租赁转让给附属公司有关，如第节所述

9.2)，房东特此授予承租人一次性权利(“第一权利”)，在最初的60个月期限内，根据本节的规定并在符合本节规定的前提下，承租人可以(I)约4,286平方英尺的可出租办公空间，称为第200号套房，或(Ii)约2,598平方英尺的可出租办公空间，称为第270号套房(每个，“第一权利空间”)，并在本条款的附件G-1中显示；但此第一权利在租期的最后12个月内失效，除非及直至承租人行使本附件G第1节所述的延期选择权。如果在生效日期后的任何时间，在此第一权利生效期间，房东希望将第一权利空间或其任何部分出租给任何第三方，房东应书面通知承租人基本经济条款，包括但不限于基本租金、期限、经营费用基数、保证金和租户改善津贴(统称为经济条款)。房东愿意将该特定的第一权利空间出租给承租人或第三方；但经济条款应排除经纪佣金和其他不直接对承租人有利的房东付款。据了解，如果业主打算租赁第一权利空间以外的其他办公空间作为单一交易的一部分，则应由业主通知提供，所有此类空间应共同遵守以下规定。承租人在收到业主通知后的3个工作日内，必须向业主发出书面通知，根据该通知，承租人应选择(I)按本租约中所列的经济条款和相同的非经济条款租赁业主通知中指定的所有(但不少于全部)指定空间；(Ii)拒绝租赁指定空间，并明确指出拒绝出租指定空间不是基于经济条款，而是基于租户对指定空间的需求，在这种情况下，房东可按其认为适当的任何条款租赁指定空间；或(Iii)拒绝租赁指定空间，并明确指出该拒绝是基于上述经济条款，在这种情况下，承租人还应说明租户愿意租用指定空间的修订经济条款。如果承租人在上述期限内没有对房东的通知作出书面回应，承租人应被视为已选择上述第(Ii)款。如承租人根据上文第(Iii)款发出业主通知，业主可选择(X)按本租约所载经修订的经济条款及相同的其他非经济条款将指定空间出租予租客，或(Y)按不比承租人提出的经济条款实质上更有利的经济条款将指定空间出租予任何第三方。如果房东选择将指定空间出租给租客，则房东应立即准备并向租户提交符合前述规定的本租约修正案，租户应在10天内签署(或对其提出合理意见)并将其归还房东。如果承租人未能及时退还修订，房东有权具体执行承租人对租赁指定空间的承诺，将该空间出租给第三方，和/或寻求任何其他可用的法律补救措施。尽管有上述规定，但不言而喻，承租人的第一权利应受制于业主先前授予建筑物内任何第三方租户的任何延期或现有扩展权利，以及业主此后可能授予占用第一权利空间或其任何部分的任何第三方租客的任何此类权利，业主在任何情况下均无义务在将第一权利空间的任何部分出租给当时的居住者之前启动这一第一权利。承租人在本节下的权利属于本租约中指定的原始承租人的个人权利，不得转让或转让(除非本租约被允许转让给本租约的附属公司，如本租约第9.2节所述)。任何其他转让或转让的企图均属无效，不具任何效力或效果。时间是由这一节的精髓具体构成的。

3.健身中心。在本节条文的规限下，只要承租人保留对物业的占有权，只要承租人的雇员签署业主的标准免责表格并支付适用的一次性或月费(如有)，则承租人的雇员(“健身中心使用者”)应有权使用位于项目内的健身中心和淋浴设施(统称为“健身中心”)。在本租赁的初始期限内，健身中心使用者不得单独收取使用健身中心的费用(毛巾/洗衣费除外)，但运营、维护和维修健身中心的费用应作为运营费用的一部分。健身中心的使用应遵守业主不时制定的合理规章制度(包括有关使用时间的规定)。房东和租客承认，健身中心使用者使用健身中心的风险自负，本租约第10.2节的条款和规定适用于承租人和健身中心使用者使用健身中心。承租人承认，本节的规定不应被视为房东的陈述，即房东在整个租赁期限内应持续维护健身中心(或任何其他健身设施)，房东有权自行决定扩建、收缩、取消或以其他方式修改健身中心。任何健身中心的扩建、收缩、取消或修改，以及任何租户或健身中心用户对健身中心的权利的终止，都不应使租户有权享受基本租金的减免，构成建设性驱逐，或导致业主在本租赁项下违约。如果房东合理地确定其使用健身中心对其他租户使用健身中心的能力有不成比例和/或不公平的影响，房东保留合理限制、限制或限制大楼租户(包括租户的健身中心用户)使用健身中心的权利。承租人在此自愿免除、解除、免除和放弃因使用健身中心而对承租人或其雇员或代理人造成人身伤害或财产损失的任何及所有诉讼或诉讼原因，或因使用健身中心而引起的任何附带活动，并且进一步同意承租人不会就上述任何诉讼原因向房东或其任何人员、代理人、佣人或雇员提出任何人身伤害或财产损失的索赔。对于因疏忽造成的人身伤害或财产损失，承租人的意图是免除房东的责任。租客使用健身中心的权利应完全属于租客，未经房东事先书面同意，不得转让或转让，房东可自行决定不让其使用。

4.会议中心。房东目前在项目中提供了一个会议中心(“会议中心”)，能够以预留的方式容纳供项目租户(包括租户)使用的人群。承租人应根据房东的程序和收费(如有)使用会议中心。会议中心的使用应遵守合理的规章制度(包括有关会议中心所在大楼租户的使用时间和优先顺序、设置和清理费用等方面的规定)。不定期由房东为会议中心设立。业主和租户确认，本租约第10.2节的条款和规定适用于租户使用会议中心。此外，房东对任何会议中心的存在、状况或可用性不承担任何责任，房东也没有任何义务强制执行或保留任何会议中心，租户特此明确放弃就此向房东提出的所有索赔。任何会议中心的扩建、收缩、取消、不可用或修改，以及任何租户对会议中心的权利的终止或干涉，都不应使租户有权享受租金减免或租金减免，或构成本租赁项下的建设性驱逐或房东违约事件。

附件X

工作信函
量身定做

业主应自费促使其承包商按照LPA编制的、日期为2023年4月13日的空间计划(“计划”)为该房屋建造承租人改进(“承租人改进”)，但不包括所有替代方案。因承租人要求变更而产生的任何额外费用应由承租人独自承担，并在开工前支付给房东。除本计划另有规定或业主与租客此后书面同意外，用于承租人改建的所有材料和饰面均应为业主的建筑标准。如果房东将任何额外的计划、设备规格表或其他事项提交给承租人审批或完成，承租人应在适当的5个工作日内做出书面答复，除非本合同规定的期限较短。承租人不得无理地拒绝批准任何事项，任何不批准应仅限于计划中或其他方面未经承租人事先批准的项目。房东不承担与通向公共区域的手风琴墙或服务器门相关的安装或拆卸费用。

如果承租人以书面形式要求对计划或承租人此后批准的任何其他计划进行修订，则只要房东可以接受此类更改请求，房东应以书面更改单通知租户该更改将导致的任何额外费用。承租人应在收到变更单后5个工作日内以书面批准或不批准该变更单。承租人对变更令的批准不应生效，除非随附全额支付因变更令而导致的承租人改善工程的额外费用。据了解，在租户批准变更令之前，房东没有义务中断或修改租户的改善工作。

尽管租约中有任何相反的规定，如果承租人未能遵守本工作书中规定的任何时间段，要求对工程进行任何更改，未能及时支付根据本工作书应支付的任何款项，提供不准确或错误的规格或其他信息，或以其他方式延误完成承租人改善工程或签发入住证(前述任何一项在本租约中称为“承租人延误”)，则承租人应承担由此产生的任何额外建筑费用或其他费用，并且开工日期应视为在所有目的下发生，包括承租人支付租金的义务。截至当日，房东合理地确定，如果没有集体租户的拖延，它本可以将房舍交付给租户。

业主应允许承租人及其代理人在租赁开始日期前不少于15天、不超过30天进入房屋，以便承租人可以在业主事先书面批准的情况下，以令业主代表满意的方式、条款和条件，通过自己的承包商完成本合同项下的任何工作。然而，上述在开工日期之前进入房屋的许可证的条件是，承租人的承包商及其分包商和员工必须和谐工作，不得干扰业主正在进行的工作。如果在任何时候进入会导致不和谐或干扰房东正在进行的工作，房东可以在24小时书面通知租户的情况下收回本许可证。许可证还以承租人承包商遵守房东对第三方承包商施加的所有要求为条件，包括但不限于承租人及其承包商和分包商维持工人赔偿、公共责任和财产损失保险的金额和公司以及房东满意的形式，并在进行任何此类进入之前向房东提供此类保险的证书。除非承租人在房产内开始经营活动，否则该入场应被视为符合租约的所有条款，但支付租金的契诺除外。房东对承租人进行的任何此类工作可能发生的任何伤害、损失或损坏不负任何责任，这些伤害、损失或损坏完全由承租人承担风险。在任何情况下，承租人的承包商未能完成房屋内的任何工作都不能延长本租赁的开始日期。

承租人特此指定David·芬赛尔为其代表、代理人和事实代理人，电子邮件地址为：dfencel@avitamedical.com，用于接收通知、批准提交文件和发出变更请求，房东有权依赖该人(S)的授权和指令，就像租户发出的授权和指令一样。承租人在向业主发出书面通知后，可随时修改其施工代表(S)的指定。

附件Y

UCI研究园区