附录 99.2

开幕——柯蒂斯·帕克

欢迎 收看 2023 年第四季度医疗信托公司（HTI）网络直播。所有参与者都将处于 “仅限收听” 模式。

请注意，此事件正在录制中。另外 请注意，本网络直播演示文稿中某些非历史事实的陈述和假设将具有前瞻性， 是根据1995年《私人证券诉讼改革法》的安全港条款做出的。

这些前瞻性陈述受 某些假设和风险因素的约束，这些假设和风险因素可能导致HTI的实际业绩与前瞻性陈述存在重大差异。 我们请大家参阅我们在美国证券交易委员会提交的文件，包括2024年3月15日提交的截至2023年12月31日年度的10-K表格，经2024年3月22日提交的10-K/A表修正 ，以及该日之后提交的所有其他美国证券交易委员会文件，以更详细地讨论可能导致这些差异并影响我们业务的风险因素 。

在今天的电话会议上，我们将讨论HTI的非公认会计准则 财务指标。不应孤立地考虑这些衡量标准，也不能作为根据公认会计原则编制的 财务业绩的替代品。作为HTI 2023年第四季度投资者报告的一部分（可在HTI网站www.healthcaretrustinc.com上查阅），HTI提供了这些指标与最直接可比的GAAP指标的对账情况。

在今天的网络直播中，您 可以通过在屏幕上的框中键入问题来提交问题，我们的投资者关系小组 的成员将在本次演示结束后直接跟进回答问题。另请注意，今天晚些时候，本演示文稿 的副本和网络直播的重播将在 HTI 的网站上公布。

我现在想把电话交给我们的首席执行官迈克尔 安德森。请允许迈克尔。

HTI 网络研讨会脚本

幻灯片 2：公司概述 —（迈克尔·安德森）

谢谢 Curtis，也感谢大家今天加入我们 。

我很高兴地向大家报告，与2022年相比，不包括2022年减少房地产运营开支的450万加元CARES法案资金，我们的投资组合净营业收入增长了超过1000万美元，增长了8.7％，其中包括老年人住房板块增长了36.6％。2023 年没有收到来自 CARES 法案的资金。NOI 的增长归因于我们医疗办公大楼板块的增值收购和优惠租赁， 以及租金上涨和我们商店投资组合中运营成本的严格管理。与2022年相比，来自租户的总收入也增加了超过1000万美元，我们的净亏损同比增长了700多万美元。

在第四季度，我们签署了七份总面积为16,000平方英尺的新租约 和40万美元的直线租金以及13份总面积超过71,000平方英尺的续约租约。与之前的租约相比， 的租约续订利差为11.1％，预计这些租赁将在5.2年的加权平均期限内得到承认。我们有超过26,000平方英尺的远期租赁渠道，假设所有租赁均按当前条款开始并签署了 意向书导致最终协议，预计MOB投资组合 的入住率将从目前的90.6％提高到91.1％。

在这一年中，我们收购了七处MOB房产 ，总金额为3500万美元，平均实际资本化率为6.8％，加权平均剩余租期超过10年。 第四季度结束后，我们以1,260万美元的价格收购了四处房产的投资组合，净资产收益率为7.6％。我们将继续 进行增值收购和战略处置，我们认为这将加强我们的投资组合，因为我们将继续为公司 未来的普通股股东流动性事件做好准备。

幻灯片 3：投资组合快照

截至 2023 年 12 月 31 日，HTI 拥有 200 多处房产， 位于 33 个州，总可出租面积超过 900 万平方英尺。该投资组合包括 156 栋医疗办公楼、46 栋老年人住宅 个运营物业（拥有超过 4,100 个独立单元）和两块地块。根据NOI，该投资组合由大约 76% 的MOB和24％的SHOP资产组成。

此外，截至2023年12月31日，我们的医疗办公大楼 投资组合的占用率为90.6％，加权平均剩余租期为4.7年，其年现金租金上涨幅度为约91％， 平均为2.3％，这增加了未来时期的现金租金支付。

幻灯片 4：动态投资组合基础知识

我们努力构建了由 MOB 和 SHOP 资产组成的投资组合，并将继续将资本部署到美国各地的精选高质量资产中。我们的投资组合在地域上分散了 33 个州，按平方英尺计算，只有三个州占总投资组合的 10% 以上。该投资组合的全年净利润 约为1.28亿美元，其中 76% 由医疗办公大楼产生。

幻灯片 5：战略合作伙伴

我们与成熟的 市场的顶级医疗保健品牌合作，以维持持久的医疗保健房地产投资组合。我们相信，租户的素质对我们长期 的成功至关重要，与备受尊敬的品牌建立牢固的关系可以增强我们的投资组合的稳定性和专注力。我们认为，我们在MOB投资组合中与DaVita、费森尤斯和UPMC等租户的合作伙伴关系 不仅使HTI的股东受益，也使患者和其他 利益相关者受益。

随着我们投资组合的增长，我们将继续寻找 高质量的租户，以增加HTI的MOB投资组合，并与我们的商店运营商保持牢固的关系。

幻灯片 6：Diligent 收购计划

在截至2023年12月31日的年度中，我们完成了七项医疗办公大楼的收购，总额为3500万美元。这些收购的加权平均上限率为 6.8%，收购时还剩下10.2年的加权平均租赁期限。年底之后，我们以1,260万美元的价格又收购了四座 医疗办公楼，上限利率为7.6％。这些物业的加权平均租赁期剩余14.8年。 我们认为，我们完全有能力继续努力寻求机会主义上限的增值收购。

斯科特，你能带我们了解一下财务状况吗？

幻灯片 7：资本亮点 —（斯科特·拉佩蒂托）

谢谢你，迈克尔。

2023 年，我们继续积极管理我们的 资本结构。

2023年5月，我们进行了为期10年、价值2.4亿美元的CMBS融资，该融资为我们之前的信贷额度进行了再融资并终止了先前的信贷额度，该额度除其他外，提供了流动性并取消了 限制性公司级契约。

2023年12月，我们与Capital One完成了5000万美元的 MOB仓库设施，其中1470万美元在收盘时提取，剩下的3530万美元可用于未来提款 ，这将为我们提供额外的流动性。

截至 2023 年 12 月 31 日，我们的净杠杆率为 43.7％。我们所有的债务都是固定利率，包括我们的套期保值工具，加权平均经济利率为5.0％。

幻灯片 8：主要运营亮点

HTI 继续执行我们的运营计划 ，通过增值收购和强劲的租赁活动以及我们投资组合中商店板块的收入增长和有效的 费用管理，增加MOB投资组合中的NOI。

正如迈克尔之前提到的那样，当《CARES法案》中的450万美元资金排除在2022年的业绩中时，由于租金提高和运营开支的有效管理，SHOP NOI从2,240万美元增长了36.6％，至3,060万美元。2023年，MOB NOI也与去年相比增长了2.1％，达到9,750万美元，这要归因于增值收购和有利的租赁活动，收入持续增长。

我们将继续成功租赁医疗办公大楼投资组合中的可用空间 。假设所有租约均按当前条款开始 ，并且签署的意向书导致最终租约，那么我们的远期租赁渠道将超过26,000平方英尺。在第四季度，我们还完成了超过71,000平方英尺的 13份租约续约，租约续订租金利差为11.1％，将在5.2年的续订租约的加权平均剩余 期内予以确认，从而增加了未来收入并延长了我们整个投资组合的加权平均剩余租赁期限。

上周，根据我们 每年至少提供更新的估计每股净资产价值的承诺，我们宣布更新的每股估计资产净值为13.00美元。 正如公告中更详细地讨论的那样，与之前的14.00美元相比下跌了1美元， 主要是由截至2023年12月31日的已发行股票与2022年12月31日的已发行股票相比增长了约6％的推动力， 是公司在年内支付的股票分红的结果。

该估算是根据 我们先前采用的估值指南编制的。公司于2024年3月29日星期五提交的8-K表格中包含了一份关于用于确定估计每股资产净值的方法的综合报告。

我现在想把电话转回给 Michael ，听听一下 HTI 团队的一些介绍和一些闭幕词。

幻灯片 9：公司亮点 —（迈克尔 安德森）

谢谢斯科特。

我们相信，我们将通过利用租赁可用空间和收购高质量的MOB房产等方式，为HTI 的长期收益增长做好准备。我们的投资组合 继续表现出其弹性，因为与去年相比，我们在MOB投资组合中租约续约的利差为正数，完成了增值的 收购，NOI 也有所增长。我们拥有一支经验丰富的管理团队，我们认为他们完全有能力最大限度地利用 人口趋势创造的机会，这些趋势有利于医疗保健房地产的长期投资。

幻灯片 10：经验丰富的领导团队

我们相信我们有合适的团队来执行我们的战略，以推动长期价值。

特伦特·泰勒是我们的资产 管理高级副总裁，负责确保我们现有的物业按预期出租，表现良好，租户的需求得到当地物业经理的满足 。David Ruggiero负责MOB的收购，他将30多年的经验和30亿美元的 收购记录应用于我们严格的投资指导方针和承保标准。

幻灯片 11：专门的商店团队

我们敬业的 SHOP 团队在老年人住房领域拥有 80 多年的集体经验。苏珊·赖斯和金伯利·霍姆斯在 HTI 工作了将近五年，在 COVID-19 疫情期间，他们帮助我们引导我们的 SHOP 物业走过了未知领域。今年，林赛·戈登和米歇尔·斯蒂平斯基都加入了 团队，为我们物业的运营和销售团队带来了丰富的知识和经验。我们赞赏 Lindsay 和 Michelle 为我们的投资组合带来的新视角，并相信我们的团队完全有资格继续指导我们 老年人住房投资组合的复苏。

闭幕 声明 —（迈克尔·安德森）

我们对我们的MOB投资组合持续强劲、可靠的 表现以及我们的SHOP投资组合的持续运营改善感到满意。净营业收入同比增长令我们感到鼓舞，尤其是SHOP投资组合，这反映了我们团队致力于改善 我们的商店设施、运营、无障碍环境和对老年人及其家庭的吸引力所取得的成果。随着董事会继续考虑公司及其股东的 潜在上市或其他流动性事件，该公司认为，暂停发行普通股的股票分红符合 公司的最大利益。为此，没有宣布股票分红 ，也不会在2024年第二季度支付。与往常一样，我们期待通过定期申报、新闻稿和后续网络广播（如今的内容）继续向所有利益相关者提供有关HTI业绩、 业绩以及流动性路径的最新信息。 非常感谢您加入我们。

接线员关闭通话

会议现已结束。如果您在今天的网络直播中提交了 个问题，我们的投资者关系小组的成员将跟进回答您的问题。另外， 请注意，本次网络直播的演示和重播副本将在该公司的网站www.healthcaretrustinc.com上公布。 感谢您参加今天的演讲。您现在可以断开连接。