nlop-20240331
0001952976假的2024Q1--12-310.0667xbrli: 股票iso421:USDiso421:USDxbrli: 股票nlop: 属性nlop: segmentnlop: 租户utr: acrexbrli: purenlop: vienlop: 投资nlop: 衍生物nlop: 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中的属性US-GAAP：后续活动成员2024-04-012024-04-300001952976US-GAAP：后续活动成员2024-04-012024-04-300001952976NLOP：田纳西州科利尔维尔的房产会员US-GAAP：后续活动成员2024-04-012024-04-300001952976US-GAAP：后续活动成员NLOP：伊利诺伊州霍夫曼州房地产会员2024-04-012024-04-300001952976US-GAAP：后续活动成员US-GAAP：LoansPayble会员2024-04-30

美国证券交易委员会
华盛顿特区 20549
 表单10-Q
☑    根据1934年《证券交易法》第13条或第15（d）条提交的季度报告
在截至的季度期间 2024 年 3 月 31 日
要么
☐    根据1934年《证券交易法》第13条或第15（d）条提交的过渡报告
在从 __________ 到 __________ 的过渡期内
委员会档案编号： 001-41812
NLOP_Logo_Color.jpg
净租赁办公物业
（注册人的确切姓名如其章程所示）
马里兰州92-0887849
（公司注册国）（美国国税局雇主识别号）
曼哈顿西区一号，第 9 大道 395 号，58 楼
纽约，纽约10001
（主要行政办公室地址）（邮政编码）
 
投资者关系 (212) 492-1140
(844) 656-7348
（注册人的电话号码，包括区号）
根据该法第12（b）条注册的证券：
每个班级的标题交易品种注册的每个交易所的名称
实益权益普通股，面值每股0.001美元NLOP纽约证券交易所
用勾号指明注册人 (1) 是否在过去 12 个月内（或在要求注册人提交此类报告的较短时间内）提交了 1934 年《证券交易法》第 13 条或第 15 (d) 条要求提交的所有报告，以及 (2) 在过去的 90 天内是否受到此类申报要求的约束。 是的☑没有 ☐
用复选标记表明注册人是否在过去 12 个月内（或者在要求注册人提交此类文件的较短时间内）以电子方式提交了根据第 S-T 法规（本章第 232.405 节）第 405 条要求提交的所有交互式数据文件。 是的☑没有 ☐
用复选标记指明注册人是大型加速申报人、加速申报人、非加速申报人、小型申报公司还是新兴成长型公司。参见《交易法》第12b-2条中 “大型加速申报人”、“加速申报公司”、“小型申报公司” 和 “新兴成长型公司” 的定义。
大型加速过滤器
☐
加速过滤器
☐
非加速过滤器  
☑
规模较小的申报公司
☐
新兴成长型公司
☑
如果是新兴成长型公司，请用复选标记表明注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易法》第13（a）条规定的任何新的或修订后的财务会计准则。 ☐
用复选标记表明注册人是否为空壳公司（定义见《交易法》第12b-2条）。是的 ☐没有 ☑
注册人有 14,785,118截至2024年5月3日已发行的实益权益普通股，面值0.001美元。


索引
页号
第一部分 — 财务信息
第 1 项。财务报表（未经审计）
截至2024年3月31日和2023年12月31日的合并资产负债表
3
截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月的合并运营报表
4
截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月的综合（亏损）收益合并报表
5
截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月的合并权益表
6
截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月的合并现金流量表
7
合并财务报表附注
8
第 2 项。 管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析
23
第 3 项。 关于市场风险的定量和定性披露
34
第 4 项。 控制和程序
37
第二部分 — 其他信息
第 6 项。 展品
38
签名
39

2024 年 3 月 31 日净租赁办公物业 10-Q – 1


前瞻性陈述

本10-Q表季度报告（以下简称 “报告”），包括本报告第一部分第2项中管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析，包含联邦证券法所指的前瞻性陈述。这些前瞻性陈述通常由 “相信”、“项目”、“预期”、“预期”、“估计”、“打算”、“战略”、“计划”、“可能”、“应该”、“将”、“将是”、“将继续”、“可能的结果” 以及类似的表述来识别。这些前瞻性陈述包括但不限于以下方面的陈述：我们的公司战略和预计或未来的经济表现和业绩，包括我们对更广泛的宏观经济环境影响以及租户支付租金的能力、财务状况、流动性、经营业绩和前景的预期；我们未来的资本支出和杠杆水平、偿债义务以及为流动性需求提供资金的计划，包括我们出售或处置房产的能力；前瞻性陈述关于我们的资本市场准入；我们就保持房地产投资信托基金（“房地产投资信托基金”）纳税资格的能力发表的声明；以及最近发布的会计声明和监管活动的影响。

这些陈述基于我们管理层当前的预期。值得注意的是，我们的实际业绩可能与此类前瞻性陈述中的预测存在重大差异。有许多风险和不确定性可能导致实际业绩与这些前瞻性陈述存在重大差异。其他未知或不可预测的风险或不确定性，例如与通货膨胀和利率上升相关的风险、流行病和全球传染病爆发的影响，以及国内或地缘政治危机，例如恐怖主义、军事冲突、战争或认为敌对行动可能迫在眉睫、政治不稳定或内乱或其他冲突，也可能对我们的业务、财务状况、流动性、经营业绩和前景产生重大不利影响。您在依赖前瞻性陈述时应谨慎行事，因为前瞻性陈述涉及已知和未知的风险、不确定性以及其他可能对我们未来的业绩、业绩、成就或交易产生重大影响的因素。本报告以及我们向美国证券交易委员会（“SEC”）提交的其他文件（包括但不限于第一部分第1A项中描述的文件）中包含有关可能影响实际业绩并导致其与前瞻性陈述中的预期不同的因素的信息。我们于2024年3月6日向美国证券交易委员会提交的截至2023年12月31日的10-K表年度报告（“2023年年度报告”）中的风险因素。此外，由于我们在竞争激烈且瞬息万变的环境中运营，因此可能会不时出现新的风险。鉴于这些风险和不确定性，提醒潜在投资者不要过分依赖这些前瞻性陈述作为对未来业绩的预测，除非另有说明，否则这些陈述仅代表截至本报告发布之日。除非联邦证券法和美国证券交易委员会的规章制度要求，否则我们不承诺修改或更新任何前瞻性陈述。

文件中所有提及 “附注” 的内容均指第一部分第1项中注册人合并财务报表的脚注。财务报表（未经审计）。

2024 年 3 月 31 日净租赁办公物业 10-Q – 2


第一部分 — 财务信息

第 1 项。财务报表。

净租赁办公物业
合并资产负债表（未经审计）
（以千计，股票和每股金额除外）
2024年3月31日2023年12月31日
资产
房地产投资：
土地、建筑物和改善$1,139,227 $1,203,991 
融资租赁的净投资— 10,522 
就地租赁无形资产和其他345,665 357,788 
高于市场租金的无形资产57,483 57,954 
投资房地产1,542,375 1,630,255 
累计折旧和摊销(457,349)(458,430)
房地产净投资1,085,026 1,171,825 
受限制的现金48,593 51,560 
现金和现金等价物39,753 16,269 
其他资产，净额58,427 65,435 
总资产$1,231,799 $1,305,089 
负债和权益
债务：
NLOP 抵押贷款，净额$259,807 $266,844 
NLOP 夹层贷款，净额108,038 106,299 
无追索权抵押贷款，净额147,328 168,836 
债务，净额515,173 541,979 
应付账款、应计费用和其他负债52,471 59,527 
低于市场的租金无形负债，净额9,202 10,643 
递延所得税3,346 10,450 
应付股息— 1,060 
负债总额580,192 623,659 
承付款和意外开支 (注意事项 10)
优先股，$0.001面值， 5,000,000授权股份； 无发行的
— — 
普通股，$0.001面值， 45,000,000授权股份； 14,785,118和 14,620,919分别为已发行和流通的股份
15 15 
额外的实收资本855,641 855,554 
超过累计收益的分配(170,813)(142,960)
累计其他综合亏损(37,618)(35,600)
股东权益总额647,225 677,009 
非控股权益4,382 4,421 
权益总额651,607 681,430 
负债和权益总额$1,231,799 $1,305,089 

参见合并财务报表附注。
2024 年 3 月 31 日净租赁办公物业 10-Q – 3


净租赁办公物业 
合并运营报表（未经审计）
（以千计，股票和每股金额除外）
截至3月31日的三个月
20242023
收入
租赁收入$38,314 $41,439 
融资租赁收入89 442 
其他与租赁相关的收入5,604 783 
44,007 42,664 
运营费用
折旧和摊销17,970 17,738 
可报销的租户费用6,200 6,829 
减值费用——房地产4,065 — 
财产费用，不包括可报销的租户费用2,251 2,071 
一般和行政1,901 3,428 
资产管理费1,804 — 
与离职和分配有关的费用及其他16 590 
34,207 30,656 
其他收入和支出
利息支出(20,800)(7,822)
房地产销售亏损，净额(15,776)— 
其他收益和（亏损）(821)12 
(37,397)(7,810)
所得税前（亏损）收入(27,597)4,198 
所得税准备金(224)(437)
净（亏损）收入(27,821)3,761 
归属于非控股权益的净收益(21)(18)
归属于NLOP的净（亏损）收益$(27,842)$3,743 
每股基本收益和摊薄（亏损）收益$(1.88)$0.26 
加权平均流通股数
基础版和稀释版14,785,118 14,620,919 

参见合并财务报表附注。
2024 年 3 月 31 日净租赁办公物业 10-Q – 4


净租赁办公物业
综合（亏损）收益合并报表（未经审计）
（以千计）
 截至3月31日的三个月
 20242023
净（亏损）收入$(27,821)$3,761 
其他综合（亏损）收益
外币折算调整(2,230)131 
衍生工具的未实现收益212 — 
(2,018)131 
综合（亏损）收入(29,839)3,892 
归属于非控股权益的金额
净收入(21)(18)
归属于非控股权益的综合收益(21)(18)
归属于NLOP的综合（亏损）收益$(29,860)$3,874 
 
参见合并财务报表附注。
2024 年 3 月 31 日净租赁办公物业 10-Q – 5


净租赁办公物业
合并权益表（未经审计）
（以千计，股票金额除外）
普通股额外的实收资本超过累计收益的分配累计其他综合亏损股东权益总额非控股权益权益总额
面值 0.001 美元
股份金额
2024 年 1 月 1 日的余额
14,620,919 $15 $855,554 $(142,960)$(35,600)$677,009 $4,421 $681,430 
净收入(27,842)(27,842)21 (27,821)
已发行的股票164,199 — 12 (11)1 1 
股票薪酬费用的摊销75 75 75 
对非控股权益的分配— (60)(60)
其他综合损失：
外币折算调整(2,230)(2,230)(2,230)
衍生工具的未实现收益212 212 212 
截至 2024 年 3 月 31 日的余额14,785,118 $15 $855,641 $(170,813)$(37,618)$647,225 $4,382 $651,607 

累计其他综合亏损母公司净投资股东权益总额非控股权益权益总额
2023 年 1 月 1 日的余额
$(42,464)$1,150,240 $1,107,776 $1,743 $1,109,519 
净收入3,743 3,743 18 3,761 
来自母公司的净转账(17,375)(17,375)(17,375)
来自非控股权益的出资— 2,840 2,840 
其他综合收入：
外币折算调整131 131 131 
截至2023年3月31日的余额$(42,333)$1,136,608 $1,094,275 $4,601 $1,098,876 

参见合并财务报表附注。
2024 年 3 月 31 日净租赁办公物业 10-Q – 6


净租赁办公物业
合并现金流量表（未经审计）
（以千计）
截至3月31日的三个月
20242023
现金流——经营活动
净（亏损）收入$(27,821)$3,761 
净（亏损）收入的调整：
折旧和摊销，包括无形资产和递延融资成本24,388 18,171 
房地产销售亏损，净额15,776 — 
减值费用——房地产4,065 — 
与租金相关的无形资产和递延租金收入的摊销(3,637)976 
债务清偿、外币汇率变动等造成的已实现和未实现净亏损1,342 238 
直线租金调整777 (690)
递延所得税优惠(123)(411)
股票薪酬支出75 775 
出售销售类租赁净投资的收益10,392 — 
其他运营资产和负债的净变动1,159 (2,361)
经营活动提供的净现金26,393 20,459 
现金流——投资活动
出售房地产的收益32,423 — 
为房地产建设、重建和其他房地产资本支出提供资金(5,666)(236)
（用于）投资活动提供的净现金26,757 (236)
现金流——融资活动
抵押贷款本金和其他债务工具的支付(30,916)(5,134)
已支付的分配(1,071)— 
对非控股权益的分配(60)— 
其他筹资活动，净额10 — 
与家长的净转账— (14,889)
来自非控股权益的出资— 2,840 
用于融资活动的净现金(32,037)(17,183)
期内现金和现金等价物以及限制性现金的变化
汇率变动对现金和现金等价物以及限制性现金的影响(596)(59)
现金和现金等价物以及限制性现金的净增长20,517 2,981 
期初现金和现金等价物及限制性现金67,829 5,998 
期末现金和现金等价物及限制性现金$88,346 $8,979 

参见合并财务报表附注。
2024 年 3 月 31 日净租赁办公物业 10-Q – 7


净租赁办公物业
合并财务报表附注（未经审计）

注意事项 1。 商业与组织

根据分离和分销协议的条款，W. P. Carey Inc.（“WPC”）分拆了以下投资组合 59办公资产归入一家独立的上市公司（“分拆公司”）。为了完成此次分拆业务，WPC于2022年10月21日成立了马里兰州房地产投资信托基金——Net Lease Office Properties（“NLOP”），以拥有 59办公资产。有关房产数量和平方英尺的信息未经审计。

2023 年 11 月 1 日，WPC 完成了分拆工作，贡献了 59NLOP 的办公物业。分拆完成后，NLOP作为独立的上市房地产投资信托基金（“房地产投资信托基金”）运营，WPC的某些全资附属公司（我们的 “顾问”）根据某些咨询协议（“NLOP咨询协议”）对外管理NLOP。分拆是通过每15股已发行的WPC普通股按比例派息1股NLOP普通股来完成的。

自公司截至2023年12月31日的应纳税年度起，NLOP打算根据《美国国税法》第856至860条获得房地产投资信托基金的资格并选择纳税。

NLOP 的运作方式为 一分部并通过其子公司拥有、运营和资助办公楼。截至2024年3月31日，NLOP的投资组合由以下股权的全部或部分所有权组成 53房产，净出租给 55企业租户，总数约为 8.6百万可出租平方英尺（包括 0.6住宅物业停车库的运营面积为百万平方英尺，加权平均租赁期为 5.7年份。

注意事项 2。 演示基础

演示基础

NLOP

在2023年11月1日之后的期间，合并财务报表包括NLOP和公司拥有控股权的所有实体的业绩。公司间往来交易和余额已在合并中消除。

我们的中期合并财务报表是根据10-Q表的说明编制的，因此，不一定包括根据美国公认会计原则（“GAAP”）编制合并财务状况、经营业绩和现金流的完整报表所需的所有信息和脚注。管理层认为，本报告中列报的中期未经审计的财务信息反映了公允列报财务状况、经营业绩和现金流所必需的所有正常和经常性调整。我们的中期合并财务报表应与截至2023年12月31日的年度经审计的合并财务报表和附注一起阅读，这些信息包含在2023年年度报告中，因为本报告中未包含某些可能与经审计的合并财务报表中包含的内容基本重复的披露。中期的经营业绩不一定代表全年的经营业绩。

根据公认会计原则编制财务报表要求管理层做出估算和假设，这些估算和假设会影响合并财务报表及附注中报告的金额和或有金额的披露。实际结果可能与这些估计有所不同。

2024 年 3 月 31 日净租赁办公物业 10-Q – 8

合并财务报表附注（未经审计）
分拆之前

对于2023年11月1日之前的时期，随附的NLOP历史合并财务报表和相关附注不代表法人实体的资产负债表、经营报表和现金流量，而是受共同控制的实体的组合，这些实体已从WPC的合并财务报表中 “分离” 出来，在每种情况下均根据公认会计原则列报。公司间往来交易和余额已合并消除。这些合并财务报表的编制要求管理层做出估算和假设，这些估计和假设会影响合并财务报表日报告的资产和负债金额以及报告期内报告的收入和支出金额。实际结果可能与这些估计有所不同。管理层认为，本报告所述期间的财务信息反映了公允列报财务状况、经营业绩和现金流量所需的所有正常和经常性调整。

这些合并财务报表反映了NLOP的收入和直接支出，包括专门归属于NLOP的WPC的重大资产和负债。这些合并财务报表中的权益代表总资产超过总负债的部分。股权受WPC的捐款和分配的影响，这些捐款和分拆前由WPC提供或分配给WPC的净资金以及下述分配的成本和支出。

合并财务报表还包括WPC产生的与NLOP相关的间接成本和支出的分配，主要包括使用NLOP房地产年化基本租金（“ABR”）的相对百分比和WPC管理层对NLOP的了解的薪酬和其他一般和管理费用。此外，合并财务报表反映了WPC无抵押债务利息支出的分配，不包括专门归因于NLOP的债务（注意事项 9）；利息支出的分配方法是计算NLOP持有的每处房产的未支配净投资占WPC合并未支配房地产净投资总额的百分比，然后将该百分比乘以WPC无抵押债务的公司利息支出（注意事项 9）。随附的合并财务报表中分配的金额不一定表示如果NLOP在适用期内成为独立实体本应记录的此类间接支出的实际金额。WPC认为，WPC分配间接费用所依据的假设是合理的。

随附的合并财务报表中分配的金额不一定表示如果NLOP是一个单独的独立实体，本应记录的此类间接支出的实际金额。WPC认为，WPC分配间接费用所依据的假设是合理的。

整合的基础

我们的合并财务报表反映了我们的所有账目，包括我们控股子公司的账目。合并子公司中不可直接或间接归属于我们的部分权益列为非控股权益。所有重要的公司间账户和交易均已清除。

当我们在一个实体中获得经济利益时，我们会对该实体进行评估，以确定是否应将其视为VIE，如果是，我们是否是主要受益人，因此需要合并该实体。与2023年年度报告中披露的相比，我们的VIE政策没有重大变化。

2024 年 3 月 31 日净租赁办公物业 10-Q – 9

合并财务报表附注（未经审计）
在 2024 年 3 月 31 日和 2023 年 12 月 31 日，我们都考虑了 一实体成为VIE（根据合伙协议，每个合伙人拥有一定的决策权），我们将其合并，因为我们被视为主要受益人。 下表汇总了合并资产负债表中包含的合并VIE的选定财务数据（以千计）：
2024年3月31日2023年12月31日
土地、建筑物和改善$37,917 $37,917 
就地租赁无形资产和其他9,685 9,685 
高于市场租金的无形资产4,338 4,338 
累计折旧和摊销(4,327)(3,679)
总资产49,064 49,410 
负债总额$304 $304 

现金和现金等价物以及限制性现金

下表提供了合并资产负债表中报告的现金和现金等价物以及限制性现金与合并现金流量表（以千计）的对账情况：
2024年3月31日2023年12月31日
现金和现金等价物
$39,753 $16,269 
限制性现金 (a)
48,593 51,560 
现金和现金等价物和限制性现金总额
$88,346 $67,829 
__________
(a)截至 2024 年 3 月 31 日和 2023 年 12 月 31 日的金额包括大约 $45.3百万和美元48.4百万美元与NLOP融资安排规定的某些储备金要求有关（注意事项 9).

母公司净投资

在合并权益表中，母公司净投资代表WPC在分拆前对NLOP的历史投资、累计的税后净收益以及NLOP和WPC之间交易的净影响。

每股收益

每股基本收益的计算方法是将普通股股东可获得的净收益除以该年度已发行普通股的加权平均数。摊薄后的每股收益反映了使用库存股法可能具有稀释性的证券，除非其影响是反稀释性的。

每股收益的计算方法是将该期间的净亏损除以分拆后期间已发行普通股的加权平均数。在截至2024年3月31日的三个月中，我们确认了净亏损。因此，所有潜在的稀释证券都是反稀释性的，因此，截至2024年3月31日的三个月，每股基本净亏损等于摊薄后的每股净亏损。分拆前任何时期的基本和摊薄后每股收益的计算均基于2023年11月1日的已发行股票数量。在分拆之前的时期，假设没有稀释性股票工具，因为在分拆之前没有未兑现的NLOP股票奖励.

2024 年 3 月 31 日净租赁办公物业 10-Q – 10

合并财务报表附注（未经审计）
注意事项 3。 与关联方的协议和交易

咨询协议

根据我们在2023年11月1日签订的NLOP咨询协议，我们的顾问为我们提供战略管理服务，包括资产管理、财产处置支持和各种相关服务。我们向顾问支付资产管理费，该费用最初定为每年 $7.5百万美元，并且在处置每处投资组合物业后每月按比例减少。此外，我们还向顾问偿还了大约$的基本管理费用4.0每年百万美元，用于某些行政服务，包括日常管理服务、投资者关系、会计、税务、法律和其他行政事务。

下表汇总了我们根据NLOP咨询协议条款向顾问支付的费用和报销的费用（以千计）：
截至2024年3月31日的三个月
资产管理费 (a)
$1,804 
行政补偿 (b)
1,000 
$2,804 
__________
(a)包含在合并运营报表的资产管理费用中。
(b)包含在合并运营报表的一般和管理费用中。

下表汇总了应付给关联公司的款项，这些款项包含在合并财务报表中的应付账款、应计费用和其他负债中（以千计）：
2024年3月31日2023年12月31日
应付资产管理费$595 $1,245 
应付的行政报销及其他375 676 
$970 $1,921 

与WPC的其他交易

NLOP 股票成本

从历史上看，在分拆之前，NLOP的管理和运营与WPC的其他子公司一致，是按照正常的业务流程进行的。因此，某些分摊费用分配给了NLOP，并在合并运营报表中反映为支出。管理层认为，就NLOP的合并财务报表而言，所使用的分配方法合理而恰当地反映了归属于NLOP的历史WPC支出。但是，合并运营报表中反映的支出可能无法表明如果NLOP历来作为一个独立的实体运营，则在报告期内本来会产生的实际支出。此外，合并运营报表中反映的费用可能并不表示NLOP未来将产生的相关费用。

下表显示了分配给NLOP的共享成本金额（以千计）：
截至2023年3月31日的三个月
一般和行政 (a)
$3,424 
利息支出 (b)
5,196 
总计
$8,620 
__________
(a)一般和管理费包括员工薪酬和福利、股票薪酬和专业费用等费用。
(b)NLOP在分拆前的损益表包括与WPC无抵押债务相关的利息支出分配，部分用于为NLOP的房地产资产提供资金。
2024 年 3 月 31 日净租赁办公物业 10-Q – 11

合并财务报表附注（未经审计）

合并权益报表中显示的母公司净投资包括WPC的出资，这是财务活动和分拆前WPC提供的净资金的结果，还包括WPC分配给NLOP的间接成本和支出，如中所述 注意事项 2.

与关联方的其他交易

截至 2024 年 3 月 31 日，我们拥有以下权益 一共同拥有的房地产投资，其余利息由第三方持有。我们整合了这项投资。

注意事项 4。 土地、建筑物和改善
 
土地、建筑物和改善

租赁给他人的受经营租赁约束的土地和建筑物汇总如下（以千计）：
2024年3月31日2023年12月31日
土地$159,937 $168,200 
建筑物和装修979,290 1,035,791 
减去：累计折旧(206,401)(213,034)
$932,826 $990,957 

在截至2024年3月31日的三个月中，美元兑英镑、欧元和挪威克朗走强。由于外币汇率的波动，我们的土地、建筑物和改善设施的账面价值下降了美元4.9从 2023 年 12 月 31 日到 2024 年 3 月 31 日，将达到百万美元。

折旧费用，包括外币折算的影响，对受运营租赁约束的建筑物和改善费用为美元7.1百万和美元7.8截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月，分别为百万美元。

在截至2024年3月31日的三个月中，我们将应计成本资本化为美元0.8土地、建筑物和改善项目中与某些物业的资本支出相关的数百万美元，这是一项非现金投资活动。

财产的处置

在截至2024年3月31日的三个月中，我们出售了 一财产，被归类为土地、建筑物和装修设施。结果，我们的土地、建筑物和改善设施的账面价值下降了美元46.7从 2023 年 12 月 31 日到 2024 年 3 月 31 日，百万美元 (注意事项 13).

租赁

营业租赁收入

合并运营报表中确认并包含的与经营租赁相关的租赁收入如下（以千计）：
截至3月31日的三个月
20242023
租赁收入——固定
$31,362 $33,966 
租赁收入——可变 (a)
6,952 7,473 
营业租赁收入总额$38,314 $41,439 
__________
(a)包括（i）根据美国消费者物价指数和其他可比指数的变化而增加的租金，以及（ii）财产税、保险和公共区域维护服务的报销。

2024 年 3 月 31 日净租赁办公物业 10-Q – 12

合并财务报表附注（未经审计）
其他与租赁相关的收入

在截至2024年3月31日的三个月中，我们合并运营报表中的其他租赁相关收入包括租赁终止收入为美元4.7一位租户认可了数百万美元。

此外，在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月中，我们合并运营报表中其他与租赁相关的收入包括附属于我们一处净租赁物业的停车场的收入，总额为美元0.5百万和美元0.4分别是百万。

注意事项 5。 融资应收账款
 
代表按需或在固定或可确定日期收款的权利的资产被称为融资应收款。我们的融资应收账款投资组合包括我们在融资租赁方面的净投资。经营租赁不包括在融资应收账款中。

销售类租赁的净投资
 
截至2023年12月31日，一处房产被归类为销售类租赁的净投资。我们此前曾签订协议，在2023年第四季度将房产出售给占用该物业的租户，并确认房地产销售净亏损为美元8.3在截至2023年12月31日的三个月中，与该交易相关的数百万美元。在截至2024年3月31日的三个月中，我们出售了这处房产，其总账面价值为美元10.5截至 2023 年 12 月 31 日，百万人。 下表汇总了销售类租赁的净投资（以千计）：
2024年3月31日2023年12月31日
应收租赁款项$— $10,614 
— 10,614 
减去：未赚取的收入— (92)
$— $10,522 

截至2023年12月31日，融资租赁没有储备金或估计的信贷损失。

我们在销售类租赁上的净投资收益包含在合并财务报表中的融资租赁收入中，总额低于美元0.1截至2024年3月31日的三个月，为百万美元。在将其重新归类为销售类租赁的净投资之前，该投资的收益已在合并财务报表中的租赁收入中确认。

直接融资租赁的净投资

在2023年第三季度，我们将一项投资重新归类为直接融资租赁（包括 四财产），总账面价值为 $14.6百万美元来自直接融资租赁的净投资，用于土地、建筑物和改善工程，这些投资与基础租约延期导致的租赁分类变化有关。该直接融资租赁的收入为 $0.4截至2023年3月31日的三个月，为百万美元。截至2024年3月31日和2023年12月31日，我们在直接融资租赁方面没有净投资。

融资应收账款的信贷质量
 
我们使用内部五分信用评级表来评估应收融资的信贷质量，其中一个代表最高的信用质量，五分代表最低的信用质量。一到三的信贷质量表示投资等级在一定范围内保持稳定。四到五的信贷质量表示被列入观察名单的违约风险范围很广。我们应收账款的信贷质量评估每季度更新一次。

截至2023年12月31日，我们的应收融资内部信用质量评级为一级。

2024 年 3 月 31 日净租赁办公物业 10-Q – 13

合并财务报表附注（未经审计）
注意事项 6. 无形资产和负债

我们的净租赁无形资产将在以下时间段内分期摊销 一年到 40年份。按成本计算的就地租赁无形资产包含在合并财务报表中的就地租赁无形资产和其他资产中。按成本计算，高于市场的租金无形资产包含在合并财务报表中高于市场租金的无形资产中。就地租赁和高于市场的租金无形资产的累计摊销包含在合并财务报表的累计折旧和摊销中。低于市场的租金无形资产包含在低于市场的租金无形负债中，在合并财务报表中净额。

无形资产和负债汇总如下（以千计）：
2024年3月31日2023年12月31日
总账面金额累计摊销净账面金额总账面金额累计摊销净账面金额
有限寿命的无形资产
就地租赁$341,443 $(216,236)$125,207 $353,525 $(212,456)$141,069 
高于市场的租金57,483 (34,712)22,771 57,954 (32,940)25,014 
无形资产总额$398,926 $(250,948)$147,978 $411,479 $(245,396)$166,083 
有限寿命的无形负债
低于市场的租金$(25,042)$15,840 $(9,202)$(26,801)$16,158 $(10,643)
无形负债总额$(25,042)$15,840 $(9,202)$(26,801)$16,158 $(10,643)

在截至2024年3月31日的三个月中，美元兑英镑、欧元和挪威克朗走强，导致美元下跌0.5从2023年12月31日到2024年3月31日，我们净无形资产的账面价值为百万美元。

包括外币折算影响在内的无形资产净摊销额为美元11.7百万和美元10.8截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月，分别为百万美元。 低于市场的租金和高于市场租金的无形资产的摊销作为租赁收入的调整入账，而就地租赁无形资产的摊销包含在折旧和摊销中。

注意事项 7。 公允价值测量
 
资产的公允价值定义为退出价格，退出价格是出售资产时获得的金额，或者在计量之日市场参与者之间的有序交易中为转移负债而支付的金额。该指南根据衡量公允价值的投入建立了三级公允价值层次结构。这些等级是：1 级，在活跃市场（例如货币市场基金、股票证券和美国国债）中提供相同工具的报价；第 2 级，除报价外，该工具可观察到的投入，例如某些衍生工具，包括利率上限、利率互换和外币项圈；第 3 级，不属于第 1 级的证券因此，第 2 级，市场数据很少或根本没有要求我们制定自己的假设。

定期按公允价值计量的项目

下述方法和假设用于估算每类金融工具的公允价值。对于重要的 3 级物品，我们还提供了不可观察的输入。

衍生资产— 我们的衍生资产包含在 “其他资产” 中，在合并财务报表中净额，由利率上限组成（注意事项 8).

2024 年 3 月 31 日净租赁办公物业 10-Q – 14

合并财务报表附注（未经审计）
我们的衍生工具的估值是通过对每种衍生品的预期现金流进行贴现现金流分析来确定的。该分析反映了衍生品的合同条款，包括到期期，以及可观察到的基于市场的投入，包括利率曲线、即期和远期利率以及隐含波动率。我们纳入信用估值调整，以在公允价值衡量标准中适当反映我们自己的不履约风险和相应交易对手的不履约风险。在根据非业绩风险的影响调整衍生工具的公允价值时，我们考虑了净额结算和任何适用的信用增强的影响，例如抵押品过账、门槛、互惠看跌和担保。这些衍生工具被归类为二级，因为这些工具是定制的场外合约，与各种银行交易对手签订的，未在活跃市场上交易。

截至所示日期，我们的重要金融工具具有以下账面价值和公允价值（以千计）：
2024年3月31日2023年12月31日
级别账面价值公允价值账面价值公允价值
NLOP 抵押贷款，净额 (a) (b) (c)
3$259,807 $280,160 $266,844 $291,358 
NLOP 夹层贷款，净额 (a) (b) (c)
3108,038 113,880 106,299 113,797 
无追索权抵押贷款，净额 (a) (b) (c)
3147,328 143,883 168,836 165,077 
__________
(a)NLOP抵押贷款的账面价值，净额包括未摊销的递延融资成本 $5.4百万和美元6.7截至 2024 年 3 月 31 日和 2023 年 12 月 31 日，分别为百万人。NLOP夹层贷款的账面价值，净额包括未摊销的递延融资成本（美元）1.9百万和美元2.4截至 2024 年 3 月 31 日和 2023 年 12 月 31 日，分别为百万人。无追索权抵押贷款的账面价值，净额包括低于美元的未摊销递延融资成本0.1截至 2023 年 12 月 31 日，百万美元。有 不截至2024年3月31日我们的无追索权抵押贷款的未摊销递延融资成本。
(b)NLOP抵押贷款的账面价值，净额包括未摊销的美元折扣12.4百万和美元15.3截至 2024 年 3 月 31 日和 2023 年 12 月 31 日，分别为百万人。NLOP夹层贷款的账面价值，净额包括未摊销的美元折扣4.4百万和美元5.6截至 2024 年 3 月 31 日和 2023 年 12 月 31 日，分别为百万人。无追索权抵押贷款的账面价值，净额包括未摊销的折扣美元0.4百万和美元0.7截至2024年3月31日和2023年12月31日，分别为百万人。
(c)我们使用折扣现金流模型确定了NLOP抵押贷款、NLOP夹层贷款和无追索权抵押贷款的估计公允价值，该模型通过按当前估计的市场利率对此类还款进行折扣来估算未来贷款还款的现值。估计的市场利率考虑了利率风险和标的抵押品的价值，包括抵押品的质量、租户/承付人的信贷质量以及到期的时间。

我们估计，我们的其他金融资产和负债，不包括应收账款（注意事项 5），其公允价值均接近其在2024年3月31日和2023年12月31日的账面价值。

非经常性按公允价值计量的项目（包括减值费用）

我们会定期评估是否有任何指标表明我们的房地产投资的价值可能受到减值或其账面价值可能无法收回。与2023年年度报告中披露的相比，我们的减值政策没有重大变化。

下表列出了有关我们记录减值费用以及按非经常性公允价值计量的资产的信息（以千计）：
截至3月31日的三个月
20242023
公允价值测量减值费用公允价值测量减值费用
减值费用
房地产$13,710 $4,065 $— $— 
$4,065 $— 
2024 年 3 月 31 日净租赁办公物业 10-Q – 15

合并财务报表附注（未经审计）
在截至2024年3月31日的三个月中确认的减值费用及其相关的触发事件和公允价值衡量标准如下（在截至2023年3月31日的三个月中，我们没有产生任何减值费用）：

房地产

下述减值费用反映在我们合并运营报表中的减值费用——房地产中。

2024— 在截至2024年3月31日的三个月中，我们确认的减值费用总额为美元4.1百万开启 二房产，以将其账面价值降至其估计的公允价值，即近似于其估计的销售价格。

注意事项 8。 风险管理和衍生金融工具的使用

风险管理

在我们持续的业务运营的正常过程中，我们会遇到经济风险。影响我们的经济风险有四个主要组成部分：利率风险、信用风险、市场风险和外币风险。我们的计息负债主要受到利率风险的影响，包括我们的未对冲浮动利率无追索权抵押贷款。信用风险是指我们的业务违约以及租户无法或不愿支付合同规定的款项的风险。市场风险包括由于利率变动或其他市场因素导致的房产和相关贷款价值的变化。我们在美国和欧洲拥有投资，并面临与外币汇率波动相关的风险。

衍生金融工具

与2023年年度报告中披露的相比，我们的衍生金融工具政策没有重大变化。在 2024 年 3 月 31 日和 2023 年 12 月 31 日， 不我们的任何衍生品头寸的现金抵押品已经过账或收到。

下表列出了有关我们的衍生工具的某些信息（以千计）：
资产衍生品公允价值为
指定为对冲工具的衍生品资产负债表地点2024年3月31日2023年12月31日
利率上限其他资产，净额$428 $433 
428 433 
衍生品总数$428 $433 

下表显示了我们的衍生工具对合并财务报表的影响（以千计）：
衍生品中确认的收益（亏损）金额
其他综合（亏损）收益
截至3月31日的三个月
现金流对冲关系中的衍生品20242023
利率上限$212 $— 
总计$212 $— 
衍生品的收益（亏损）金额重新分类自
其他综合（亏损）收益
收入中确认的收益（亏损）的位置截至3月31日的三个月
现金流对冲关系中的衍生品20242023
利率上限利息支出$(215)$— 
总计$(215)$— 

2024 年 3 月 31 日净租赁办公物业 10-Q – 16

合并财务报表附注（未经审计）
由于我们的浮动利率债务产生利息，与利率衍生品合约相关的其他综合（亏损）收益中报告的金额将重新归类为利息支出。截至2024年3月31日，我们估计还会增加一美元0.9在接下来的12个月中，百万美元将被重新归类为利息支出。

下表显示了我们的衍生工具对合并财务报表的影响（以千计）：
收入中确认的衍生品收益（亏损）金额
收入中确认的收益（亏损）的位置截至3月31日的三个月
现金流对冲关系中的衍生品20242023
利率上限利息支出$(2)$— 
总计$(2)$— 

有关我们订立衍生工具的目的的信息，请参阅下文。

利率上限

我们主要通过借贷活动受到利率变动的影响。我们已经获得浮动利率债务（我们的NLOP融资安排），并将来可能会获得浮动利率债务，因此，我们已经与交易对手签订了利率上限协议，并将继续签订利率上限协议。利率上限限制了浮动利率债务的有效借款利率，同时允许参与者分享利率的下行变化。我们使用这些衍生品的目标是限制利率变动的风险。

截至2024年3月31日，我们的合并子公司未偿还的利率上限汇总如下（以千计的货币）：
利率衍生品仪器数量名义上的
金额
公允价值为
2024 年 3 月 31 日
被指定为现金流对冲工具
利率上限1335,000 美元$428 
$428 

与信用风险相关的或有特征

我们以交易对手为基础来衡量我们的信用敞口，即扣除收到的任何抵押品后衍生品的净正总估计公允价值。 没有抵押品已于 2024 年 3 月 31 日收到。截至2024年3月31日，我们的总信贷敞口和任何单一交易对手的最大风险敞口均为美元0.4百万。

注意事项 9。 债务
 
债务便利

2023 年 9 月 20 日，与分拆有关 (注意事项 1），我们和我们的某些全资子公司订立了融资安排，其融资受某些条件（包括分拆的结束）的约束，包括 (i) 一美元335.0百万美元优先担保抵押贷款，原定到期日为2025年11月9日， 二分离 一年延期期权须符合某些条件（“NLOP抵押贷款”）和（ii）一美元120.0百万夹层贷款额度将于2028年11月9日到期（“NLOP夹层贷款”，与NLOP抵押贷款一起，“NLOP融资安排”）。2023 年 11 月 1 日分拆活动结束后 (注意事项 1），NLOP融资安排已全部提出，约为 $343.9100万美元的融资收益（扣除交易费用）因分拆而转给了WPC。

NLOP融资安排最初是通过转让来抵押的 40我们以前未支配的房地产。截至2024年3月31日，NLOP融资安排由以下机构担保： 36我们的财产，遵循以下处置情况 四2023 年 12 月的房产。

2024 年 3 月 31 日净租赁办公物业 10-Q – 17

合并财务报表附注（未经审计）
NLOP抵押贷款的年利率为一个月的前瞻性定期利率，基于担保隔夜融资利率（“SOFR”），下限为 3.85%，加上 5.0%。此外，我们签订了利率上限协议，将我们的SOFR利率敞口限制在 5.35% (注意事项 8）。NLOP夹层贷款的年利率为 14.5% (10.0其中百分比必须按月按时支付，以及 4.5其中百分比为应计实物支付，按季度计算）。

NLOP抵押贷款受一定的去杠杆化门槛的限制，要求我们偿还原始贷款余额的总金额（i） 15%（或 $50.3百万) 在 2024 年 11 月 1 日当天或之前，即贷款融资之日起 12 个月；(ii) 25%（或 $83.8百万）在 2025 年 11 月 1 日当天或之前，也就是贷款初始去杠杆化门槛后 12 个月，因此不少于 40已偿还贷款的百分比，以及（iii）如果我们行使了第一个为期一年的延期期权， 30%（或 $100.5百万）在2026年11月1日当天或之前，也就是贷款第二个去杠杆化门槛后的12个月，因此不少于 70已偿还贷款的百分比。如果未达到去杠杆化门槛，根据NLOP融资安排的条款，我们可能会受到某些费用和限制的约束，直到达到这些门槛为止。我们到达了 15% 和 25分别在2024年第一和第二季度的去杠杆化门槛百分比（注释 15).

我们必须使用抵押NLOP融资安排的房地产销售净收益来偿还NLOP抵押贷款和NLOP夹层贷款中代表任何个人房地产销售发放金额的部分。房地产销售必须满足某些条件，包括满足债务收益率测试和最低发行价格。在截至2024年3月31日的三个月中，我们偿还了美元11.3NLOP抵押贷款的未偿还本金为数百万英镑，使用运营中的多余现金。2024 年 4 月，我们偿还了美元78.1百万和美元14.5使用某些处置的收益，分别使用NLOP抵押贷款和NLOP夹层贷款的百万美元未偿本金（注释 15).

下表概述了我们的NLOP融资安排（千美元）：
NLOP 融资安排原始本金余额
2024 年 3 月 31 日的利率
到期日为 2024 年 3 月 31 日
本金未偿余额为
2024 年 3 月 31 日
2023 年 12 月 31 日
NLOP 抵押贷款 (a) (b) (c)
$335,000 
10.4%
11/9/2025$277,609 $288,895 
NLOP 夹层贷款 (d)
120,000 
14.5%
11/9/2028114,336 114,336 
$391,945 $403,231 
__________
(a)利率以 SOFR plus 为基础 5.0%。利率受利率上限的限制，这限制了我们的SOFR利率敞口 5.35%.
(b)NLOP抵押贷款受以下条件的约束 二分离 一年扩展选项。
(c)余额不包括未摊销的美元折扣12.4百万和美元15.3截至2024年3月31日和2023年12月31日分别为百万美元，未摊销的递延融资成本为美元5.4百万和美元6.7截至2024年3月31日和2023年12月31日，分别为百万人。
(d)余额不包括未摊销的美元折扣4.4百万和美元5.6截至2024年3月31日和2023年12月31日分别为百万美元，未摊销的递延融资成本为美元1.9百万和美元2.4截至2024年3月31日和2023年12月31日，分别为百万人。

无追索权抵押贷款
 
无追索权抵押贷款包括应付的抵押票据，这些票据由房地产转让作为抵押。截至2024年3月31日，我们的应付无追索权抵押贷款票据抵押了九处房产，总加权平均利率为 4.8%（固定利率和浮动利率无追索权抵押贷款票据的应付票据均为 4.8%），到期日介于 2024 年 4 月至 2026 年 5 月之间。2024 年 4 月，我们转让了所有权 二房地产和相关的无追索权抵押贷款（未偿还本金余额总额为美元）33.0百万美元，到期日为2024年4月）注释 15).

2024 年 3 月 31 日净租赁办公物业 10-Q – 18

合并财务报表附注（未经审计）
还款

在截至2024年3月31日的三个月中，我们以美元的价格预付了一笔无追索权抵押贷款19.2百万。我们确认清偿债务的净亏损为美元0.3这笔还款额为百万美元，包含在我们合并运营报表的其他收益和（亏损）中。该无追索权抵押贷款在还款之日的利率为 5.2%。由于这笔还款，WPC不再担任我们任何无追索权抵押贷款的担保人。

家长债务

在分拆之前，WPC的某些全资子公司与国际NLOP实体签订了债务协议，为收购某些国际资产提供必要的资金。在分拆方面，WPC向我们分配了与这些债务金额相关的应收账款，这在合并时消除了负担。这些债务工具作为母债反映在这些财务报告中。在截至2023年3月31日的三个月中，我们预付了总额为美元的母公司债务1.5百万。

外币汇率的影响

在截至2024年3月31日的三个月中，美元兑挪威克朗走强，导致美元下跌2.62023年12月31日至2024年3月31日期间，我们的无追索权抵押贷款的总账面价值为百万美元。

定期抵押贷款债务本金还款
 
截至2024年3月31日，抵押贷款债务本金还款额如下（以千计）：
截至12月31日的年度总计
2024 年（剩余部分）
$33,905 
2025383,919 
20267,540 
2027— 
2028114,336 
本金支付总额539,700 
未摊销折扣，净额(17,193)
未摊销的递延融资成本(7,334)
总计$515,173 

上表中的某些金额基于2024年3月31日的适用外币汇率。

注意 10。 承付款和或有开支

截至2024年3月31日，我们没有参与任何重大诉讼。在正常业务过程中出现的各种索赔和诉讼仍在审理中。预计这些诉讼的结果不会对我们的合并财务状况或经营业绩产生重大不利影响。

注意 11。 股票薪酬和股权

股票薪酬

我们维持以股票为基础的薪酬计划，2023年年度报告中对此进行了更全面的描述。根据该计划发放的奖励的总薪酬支出低于美元0.1截至2024年3月31日的三个月，为百万美元，已包含在合并财务报表中的一般和管理费用中。

2024 年 3 月 31 日净租赁办公物业 10-Q – 19

合并财务报表附注（未经审计）
限制性奖励和有条件奖励

截至 2024 年 3 月 31 日和 2023 年 12 月 31 日，我们有 28,653非归属限制性股票单位（“RSU”）的股份，其加权平均授予日公允价值为美元10.47。限制性股票单位的授予日公允价值在一对一的基础上反映了我们在授予之日的股价。截至2024年3月31日，与这些奖励相关的未确认薪酬支出总额约为美元0.2百万，总加权平均剩余任期为 0.6年份。
公平

普通股

在 2023 年第四季度，我们的董事会宣布派发股息 $0.34每股，已于2024年1月29日支付给截至2023年12月18日的登记股东。股东可以选择以现金或其他NLOP股票的形式获得股息，NLOP分配的现金总额最多不超过总股息的20％。股票分红中发行的股票总数为 164,199股份。与股票分红相关的支付的现金总额为 $1.1百万，其中包括为代替部分股份而支付的现金。

每股收益

下表汇总了基本收益和摊薄收益（千美元）：
 截至3月31日的三个月
 20242023
净（亏损）收益——基本收入和摊薄收入$(27,842)$3,743 
已发行股票的加权平均值——基本股和摊薄股票14,785,118 14,620,919 
 
在截至2024年3月31日的三个月中，我们确认了净亏损。因此，所有潜在的稀释证券都是反稀释性的，因此，每股基本净亏损等于摊薄后的每股净亏损。在截至2023年3月31日的三个月中，摊薄后每股收益的计算中没有排除任何潜在的稀释性证券。

从累计的其他综合亏损中重新分类

下表显示了所列期间按组成部分分列的累计其他综合亏损变动的对账情况（以千计）：
截至2024年3月31日的三个月
衍生工具的收益和（亏损）外币折算调整总计
期初余额$(1,191)$(34,409)$(35,600)
重新分类前的其他综合损失(3)(2,230)(2,233)
金额从累计其他综合亏损重新分类为：
利息支出215 — 215 
总计215 — 215 
本期其他综合亏损净额212 (2,230)(2,018)
期末余额$(979)$(36,639)$(37,618)
截至2023年3月31日的三个月
衍生工具的收益和（亏损）外币折算调整总计
期初余额$— $(42,464)$(42,464)
本期其他综合收益净额— 131 131 
期末余额$— $(42,333)$(42,333)
2024 年 3 月 31 日净租赁办公物业 10-Q – 20

合并财务报表附注（未经审计）
参见 注意事项 8了解有关我们在报告期内其他综合（亏损）收益中确认的衍生品活动的更多信息。
注意 12。 所得税

我们打算从截至2023年12月31日的应纳税年度起获得资格并选择被视为房地产投资信托基金，并认为我们的组织和运营方式符合联邦和州所得税目的的房地产投资信托基金的资格。作为房地产投资信托基金，我们通常无需为分配给股东的收益缴纳公司一级的联邦所得税。因此，我们在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月的合并财务报表中没有纳入与房地产投资信托基金相关的任何联邦所得税准备金。

当前所得税支出为美元0.3百万和美元0.8截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月，分别为百万美元。递延所得税优惠为 $0.1百万和美元0.4截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月，分别为百万美元。

注意 13。 财产处置

我们还讨论了我们的财产处置 注意事项 4和 注意事项 5.

在截至2024年3月31日的三个月中，我们出售了 二扣除销售成本后的总收益为美元的房产42.8百万美元，并确认这些销售的净亏损总额为 $15.8百万（包括总额为美元的所得税0.1销售时确认了百万美元）。

注意 14。 地理信息
 
我们的投资组合包括国内和国际投资。截至2024年3月31日，我们的国际投资包括对波兰、英国和挪威的投资。在截至2024年3月31日或2023年3月31日的三个月中，任何国际租户或国家个人均不占我们总租赁收入的至少10％，或截至2024年3月31日或2023年12月31日的长期资产总额的至少10％。一名国内租户包括 (i) 18.4% 和 18.0分别占截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月中我们总租赁收入的百分比，以及 (ii) 15.4% 和 14.4截至2024年3月31日和2023年12月31日，分别占我们长期资产总额的百分比。另一位国内租户包括 10.5% 和 9.2分别占截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月中我们总租赁收入的百分比。 下表显示了地理信息（以千计）：
截至3月31日的三个月
20242023
收入
国内
$40,531 $38,860 
国际
3,476 3,804 
总计
$44,007 $42,664 

2024年3月31日2023年12月31日
长期资产 (a)
国内
$1,007,729 $1,025,078 
国际 (b)
77,297 146,747 
总计
$1,085,026 $1,171,825 
__________
(a)包括房地产净投资。
(b)我们卖了 二截至2024年3月31日的三个月内的国际房产 (注意事项 4, 注意事项 5, 注意事项 13).

2024 年 3 月 31 日净租赁办公物业 10-Q – 21

合并财务报表附注（未经审计）
注意 15。 后续事件

处置

2024年4月，我们转让了伊利诺伊州沃伦维尔一处房产的所有权以及相关的无追索权抵押贷款，该贷款的总净资产账面价值约为美元19.5百万美元和未偿还的抵押贷款本金19.8在转让之日分别向抵押贷款机构支付百万美元（注意事项 9).

2024年4月，我们转让了亚利桑那州坦佩市一处房产的所有权以及相关的无追索权抵押贷款，该贷款的总净资产账面价值约为美元13.3百万美元和未偿还的抵押贷款本金13.2在转让之日分别向抵押贷款机构支付百万美元（注意事项 9).

2024 年 4 月，我们出售了 二总收益为 $ 的房产98.5百万，包括（i）田纳西州科利尔维尔的一处房产，总收益为美元62.5百万，以及（ii）伊利诺伊州霍夫曼庄园的一处房产，总收益为美元36.0百万。这些房产在出售时已包含在NLOP融资安排的抵押品池中，销售的净收益用于偿还NLOP融资安排的部分内容，如下所述（注意事项 9).

NLOP 融资安排的还款

2024 年 4 月，我们偿还了美元78.1百万和美元14.5NLOP抵押贷款和NLOP夹层贷款的未偿本金分别为100万英镑，使用上述房产销售收益（注意事项 9）。由于这些还款，我们达到了NLOP抵押贷款的第二个去杠杆化门槛，即原始贷款余额的还款总额 25%（或 $83.8百万) 在 2025 年 11 月 1 日当天或之前 (注意事项 9）。在出售上述房产之后，截至本报告发布之日，NLOP融资安排由以下机构提供担保 34我们的财产 (注意事项 9).
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第 2 项。管理层对财务状况和业绩的讨论和分析 运营部。
 
管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析旨在帮助理解我们的财务报表以及财务报表某些关键组成部分在不同时期发生变化的原因。本项目还提供了我们对财务状况和流动性的看法，以及可能影响我们未来业绩的某些其他因素。我们的管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析应与根据经修订的1934年《证券交易法》（“交易法”）提交的2023年年度报告和后续报告一起阅读。有关我们业务的描述，请参阅 2023 年年度报告第 1 项。

演示基础

分拆之前

分拆前NLOP的经营业绩以及流动性和资本资源的历史业绩并不代表法人实体的经营业绩以及流动性和资本资源的历史业绩，而是受共同控制的实体组合，这些实体已从WPC的合并财务报表中 “分离” 出来，在每种情况下均根据美国公认会计原则列报。公司间往来交易和余额已合并消除。在分拆之前编制NLOP的财务业绩要求管理层做出估算和假设，这些估计和假设会影响相关报告期之日报告的资产和负债金额以及报告期内报告的收入和支出金额。实际结果可能与这些估计有所不同。

分拆前NLOP的财务业绩反映了NLOP的收入和直接支出，包括专门归属于NLOP的WPC的重大资产和负债。权益代表总资产超过总负债的部分。股权受WPC的缴款和分配的影响，这些捐款和分配是分离前由WPC提供或分配给WPC的净资金以及分配的成本和支出的结果。

分拆前NLOP的财务业绩还包括WPC产生的与NLOP相关的间接成本和支出的分配，主要包括薪酬和其他一般和管理费用，使用NLOP房地产收入的相对百分比和WPC管理层对NLOP的了解。此外，财务业绩反映了WPC无抵押债务利息支出的分配，不包括专门归属于NLOP的债务；利息支出的分配方法是计算NLOP持有的每处房产的未支配净投资占WPC合并未支配房地产净投资总额的百分比，然后将该百分比乘以WPC无抵押债务的利息支出。分拆前NLOP财务业绩中分配的金额不一定表示如果NLOP在适用期内成为独立实体本应记录的此类间接支出的实际金额。NLOP认为，分拆前NLOP分配间接支出所依据的假设是合理的。

新兴成长型公司

根据经修订的1933年《美国证券法》（“证券法”）第2（a）条的定义，NLOP是一家 “新兴成长型公司”，经修订的2012年《Jumpstart Our Business Startups法》（“JOBS法案”）（“JOBS法”），它可以利用适用于非新兴成长型公司的其他上市公司的各种报告要求的某些豁免，包括但不限于必须遵守经修订的2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第404条的审计师认证要求NLOP定期报告和委托书中有关高管薪酬的披露义务，免除就高管薪酬举行不具约束力的咨询投票的要求，以及股东批准任何先前未批准的黄金降落伞付款的要求。

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此外，《乔布斯法》第102（b）（1）条免除了新兴成长型公司遵守新的或修订后的财务会计准则的要求，直到私营公司（即那些尚未宣布证券法注册声明生效或没有根据《交易法》注册某类证券的公司）遵守新的或修订后的财务会计准则为止。《乔布斯法案》规定，公司可以选择退出延长的过渡期并遵守适用于非新兴成长型公司的要求，但任何此类选择退出都是不可撤销的。NLOP选择利用这种延长的过渡期，这意味着当标准发布或修订后，上市公司或私营公司的申请日期不同时，作为新兴成长型公司，NLOP可以在私营公司采用新的或修订的标准时采用新的或修订的标准。由于所使用的会计准则可能存在差异，这可能会使NLOP的财务报表与某些其他上市公司进行比较变得困难或不可能。

NLOP将继续是一家新兴成长型公司，直到：（i）本财年的最后一天（a）分拆完成五周年之后，（b）NLOP的年总收入至少为12.35亿美元，或（c）NLOP被视为大型加速申报人，这意味着非关联公司持有的NLOP普通股的市值超过截至最近完成的第二财季的最后一个工作日为7亿美元；以及（ii）NLOP发行超过10亿美元的日期在过去三年期间的不可转换债务证券中。此处提及 “新兴成长型公司” 的含义与《乔布斯法案》中的含义相同。

财务要闻
 
在截至2024年3月31日的三个月中，截至本报告发布之日，我们完成了以下工作（如合并财务报表中的进一步描述）：

处置

•在截至2024年3月31日的三个月中，我们处置了两处房产，扣除销售成本后的总收益为4,280万美元（注意事项 13).
•2024年4月，我们出售了两处房产，总收益为9,850万美元。此外，我们通过将所有权转让给相应的抵押贷款机构处置了两处房产，以偿还总额为3,300万美元的房产抵押贷款（注释 15).

债务回报

•在截至2024年3月31日的三个月中，我们使用运营中的剩余现金偿还了NLOP抵押贷款的1130万美元未偿本金（注意事项 9).
•在截至2024年3月31日的三个月中，我们预付了一笔价值1,920万美元的无追索权抵押贷款，该贷款在还款之日的利率为5.2％（注意事项 9).
•2024年4月，我们使用某些房产的销售收益，分别偿还了NLOP抵押贷款和NLOP夹层贷款的7,810万美元和1,450万美元的未偿本金（注释 15).

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摘要结果

（以千计）
截至3月31日的三个月
20242023
总收入$44,007 $42,664 
归属于NLOP的净（亏损）收益(27,842)3,743 
经营活动提供的净现金 (a)
26,393 20,459 
由（用于）投资活动提供的净现金26,757 (236)
用于融资活动的净现金(32,037)(17,183)
补充财务措施 (b):
来自NLOP（FFO）的运营资金9,917 21,429 
调整后归属于NLOP（AFFO）的运营资金20,014 23,407 
__________
(a)截至2024年3月31日的三个月的金额包括出售销售类租赁净投资的1,040万美元收益（注意事项 5）。根据会计准则编纂842, 此类收益包含在经营活动提供的净现金中, 租赁。
(b)我们认为，运营资金（“FFO”）和调整后运营资金（“AFFO”）是GAAP未定义的补充指标（“非公认会计准则指标”），是评估我们经营业绩的重要指标。参见 补充财务措施以下是我们对该非公认会计准则指标的定义以及与其最直接可比的GAAP指标的对账。

收入

截至2024年3月31日的三个月，总收入与2023年同期相比有所增加，这主要是由于本年度确认的租赁终止收入，但部分被处置活动的影响所抵消。

归属于NLOP的净（亏损）收益

我们确认了截至2024年3月31日的三个月中归属于NLOP的净亏损，而截至2023年3月31日的三个月中归属于NLOP的净收益，这主要是由于本年度确认的房地产销售亏损和减值费用以及更高的利息支出。

FFO

与2023年同期相比，截至2024年3月31日的三个月中，FFO有所下降，这主要是由于利息支出（包括递延融资成本的摊销）和处置活动的影响，但部分被其他租赁相关收入的增加所抵消。

AFFO

截至2024年3月31日的三个月，AFFO与2023年同期相比有所下降，这主要是由于利息支出增加和处置活动的影响，但其他租赁相关收入的增加部分抵消了这一点。

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投资组合概述

除非下文另有说明，否则投资组合信息是按比例提供的，以更好地说明我们的一项共同投资的经济影响。有关按比例金额的说明，请参阅下面的术语和定义。

投资组合摘要
2024年3月31日2023年12月31日
ABR（以千计）$128,331 $142,438 
房产数量53 55 
租户数量55 59 
占用率92.6 %97.0 %
加权平均租赁期限（以年为单位）5.7 5.8 
可租赁平方英尺（以千计） (a)
8,023 8,379 
__________
(a)不包括住宅物业停车库的570,999平方英尺的营业面积。
 

投资组合

下表按比例显示了截至2024年3月31日的投资组合信息。有关按比例金额和 ABR 的说明，请参阅下面的术语和定义。

ABR 排名前十的租户
（以千美元计）
租户/租赁担保人州/国家ABRABR 百分比
平方英尺 (a)
房产数量加权平均租赁期限（年）
KBR, Inc.德州$20,156 15.7 %913,713 1 6.2 
BCBSM, Inc.明尼苏达州12,788 10.0 %1,029,966 5 4.8 
摩根大通银行，北卡罗来纳州德克萨斯州佛罗里达州9,069 7.1 %666,869 3 5.2 
联邦快递公司 (b)
田纳西5,491 4.3 %390,380 1 15.7 
西门子 AS (c)
挪威4,404 3.4 %165,905 1 1.7 
CVS 健康公司亚利桑那州4,300 3.3 %354,888 1 15.1 
药品开发有限责任公司北卡罗来纳3,983 3.1 %219,812 1 9.7 
Omnicom Group, Inc.加利福尼亚3,961 3.1 %120,000 1 4.5 
Orbital ATK, Inc.明尼苏达州3,821 3.0 %191,336 1 5.7 
E.On UK PLC (c)
英国3,602 2.8 %217,339 1 1.3 
总计 $71,575 55.8 %4,270,208 16 6.7 
__________
(a)不包括住宅物业停车库的570,999平方英尺的营业面积。
(b)该物业于 2024 年 4 月出售 (注释 15).
(c)ABR 金额受外币汇率波动的影响。

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租约到期
（以千美元计）
租约到期年份 (a)
即将到期的租约数量租约到期的租户数量ABRABR 百分比
平方英尺 (b)
平方英尺百分比
剩下的 20249 6 $12,443 9.7 %863,272 10.8 %
202513 13 17,162 13.4 %859,031 10.7 %
20268 8 9,376 7.3 %574,783 7.2 %
20277 6 8,713 6.8 %499,571 6.2 %
20287 6 13,903 10.8 %627,627 7.8 %
20295 4 6,785 5.3 %358,013 4.5 %
20305 4 31,157 24.3 %1,669,375 20.8 %
20311 1 615 0.5 %50,600 0.6 %
20322 2 3,620 2.8 %257,008 3.2 %
20331 1 3,983 3.1 %219,812 2.7 %
20352 2 2,951 2.3 %201,229 2.5 %
20372 2 5,374 4.2 %402,962 5.0 %
20381 1 2,458 1.9 %104,598 1.3 %
20392 2 9,791 7.6 %745,268 9.3 %
空缺— — — — %589,924 7.4 %
总计65 $128,331 100.0 %8,023,073 100.0 %
__________
(a)假设租户不行使任何续订期权或购买期权。
(b)不包括住宅物业停车库的570,999平方英尺的营业面积。

术语和定义

按比例衡量指标 — 上面的投资组合信息包含按比例编制的某些指标。 我们将这些指标称为按比例衡量的指标。我们有一项投资的经济所有权低于100％。在全面整合的基础上，即使我们的所有权低于100％，我们也会报告该投资中被视为由我们控制的100％的资产、负债、收入和支出。根据我们对这项共同持有投资的经济所有权，我们通常会按比例列报我们在该投资组合指标中的比例份额。将这项共同持有投资的财务报表细列项目乘以我们的所有权百分比，并在适用情况下从总额中增加或减去这些金额，可能无法准确描述在我们共同拥有的投资中持有低于100％的所有权权益所产生的法律和经济影响。

ABR — ABR代表我们物业的合同最低年化基本租金，反映了截至2024年3月31日的汇率。如果有租金减免，我们将按年计算免费租金期之后的第一个月合同基本租金。

运营结果

收入
截至3月31日的三个月
（以千计）20242023改变
收入
租赁收入$38,314 $41,439 $(3,125)
融资租赁收入89 442 (353)
其他与租赁相关的收入5,604 783 4,821 
$44,007 $42,664 $1,343 

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租赁收入

在截至2024年3月31日的三个月中，与2023年同期相比，租赁收入减少了310万美元，这主要是由于两处物业的处置活动和租户空缺。

融资租赁收入

在截至2024年3月31日的三个月中，与2023年同期相比，直接融资租赁收入减少了40万美元，这是由于我们在2023年第三季度将剩余的直接融资租赁投资重新归类为经营租赁（注意事项 5).

其他与租赁相关的收入

其他与租赁相关的收入在中描述 注意事项 4.

运营费用
截至3月31日的三个月
（以千计）20242023改变
运营费用
折旧和摊销$17,970 $17,738 $232 
可报销的租户费用6,200 6,829 (629)
减值费用——房地产4,065 — 4,065 
财产费用，不包括可报销的租户费用2,251 2,071 180 
一般和行政1,901 3,428 (1,527)
资产管理费1,804 — 1,804 
与离职和分配有关的费用及其他16 590 (574)
$34,207 $30,656 $3,551 

折旧和摊销

在截至2024年3月31日的三个月中，与2023年同期相比，折旧和摊销费用增加了20万美元，这主要是由于本年度与租赁重组相关的无形资产加速摊销，但部分抵消了两处房产处置活动和租户空缺的影响（此类物业的无形资产在2024年1月租约到期时全部摊销）。

可报销的租户费用

在截至2024年3月31日的三个月中，与2023年同期相比，可报销租户成本减少了60万美元，这主要是由于维修和维护成本降低。

减值费用—房地产

我们的房地产减值费用详见下文 注意事项 7.

物业费用，不包括可报销的租户费用

在截至2024年3月31日的三个月中，与2023年同期相比，房地产支出（不包括可报销租户费用）增加了20万美元，这主要是由于本年度租户空缺（这导致房地产支出不再可报销）。

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一般和行政

在 2023 年 11 月 1 日分拆之前 (注意事项 1），一般和管理费用是根据NLOP年化租金的相对百分比分配给NLOP的。分配的金额不一定表示如果NLOP是一个单独的独立实体，本应记录的间接支出的实际金额。

在截至2024年3月31日的三个月中，与2023年同期相比，一般和管理费用减少了150万美元，这主要是因为本年度期间是产生的实际直接支出（包括支付给我们顾问的100万美元管理报销）（注意事项 3），与上文所述的上一年度的费用分配相比。

资产管理费

2023 年 11 月 1 日分拆完成后 (注意事项 1），我们开始向顾问支付资产管理费，在截至2024年3月31日的三个月中，总额为180万美元（注意事项 3).

与分离和分配相关的费用及其他

分离和分销相关成本及其他费用包括截至2023年3月31日的三个月与分拆相关的成本。

其他收入和（支出），以及所得税准备金
截至3月31日的三个月
（以千计）20242023改变
其他收入和（支出），以及所得税准备金
利息支出$(20,800)$(7,822)$(12,978)
房地产销售亏损，净额(15,776)— (15,776)
其他收益和（亏损）(821)12 (833)
所得税准备金(224)(437)213 
$(37,621)$(8,247)$(29,374)

利息支出
 
利息支出包括无追索权抵押贷款、我们的NLOP抵押贷款和我们的NLOP夹层贷款的利息，以及针对NLOP房产的母债利息支出，这些利息是根据与WPC相比（分拆前）每处房产未支配房地产净投资的相对百分比分配给NLOP的。随附的合并财务报表中分配给母公司债务的金额不一定表示如果NLOP在适用期内成为独立实体本应记录的实际利息支出金额。

在截至2024年3月31日的三个月中，与2023年同期相比，利息支出增加了1,300万美元，这主要是由于在2023年第四季度签订了4.55亿美元的NLOP融资安排（注意事项 9).

房地产销售亏损，净额

房地产销售损失净额包括在报告期内处置的财产的销售损失，详情见下文 注意事项 4, 注意事项 5，以及 注意事项 13.

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其他收益和（损失）

在截至2024年3月31日的三个月中，80万美元的其他收益和（亏损）主要包括70万美元的外币汇率变动的已实现和未实现净亏损以及30万美元的债务清偿亏损（注意事项 9).

在截至2023年3月31日的三个月中，其他收益和（亏损）并不重要。

所得税准备金

在截至2024年3月31日的三个月中，与2023年同期相比，所得税准备金减少了20万美元，这主要是由于本年度国际房地产处置的影响。

流动性和资本资源

期间现金的来源和用途
 
我们主要使用投资产生的现金流来支付运营费用、资本支出和还本付息。由于多种因素，我们的现金流定期波动，其中可能包括：资本支出和房地产销售的时机；偿还债务和获得租赁收入的时间；其他租赁相关付款的时间和金额；以及向顾问支付咨询费和报销的时间安排。尽管存在这些波动，但我们相信我们将从运营中产生足够的现金，以满足我们正常的经常性短期和长期流动性需求。我们还可能使用现有的现金资源和处置财产的收益来满足这些需求。我们会持续评估我们获得资本的能力。下表汇总了所列期间的现金流变化（以千计）：
截至3月31日的三个月增加（减少）
20242023
经营活动提供的净现金$26,393 $20,459 $5,934 
由（用于）投资活动提供的净现金26,757 (236)26,993 
用于融资活动的净现金(32,037)(17,183)(14,854)

经营活动提供的净现金 — 在截至2024年3月31日的三个月中，经营活动提供的净现金与2023年同期相比增加了590万美元，这主要是由于出售销售类租赁净投资所获得的1,040万美元收益（注意事项 5），部分被更高的利息支出和处置的影响所抵消。

（用于）投资活动提供的净现金 — 在截至2024年3月31日的三个月中，（用于）投资活动提供的净现金与2023年同期相比增加了2700万美元，这主要是由于本年度的处置收益。

用于融资活动的净现金 — 在截至2024年3月31日的三个月中，与2023年同期相比，用于融资活动的净现金增加了1490万美元，这主要是由于抵押贷款本金的支付额增加。

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融资摘要
 
下表汇总了我们的无追索权抵押贷款、NLOP抵押贷款和NLOP夹层贷款（千美元）：
2024年3月31日2023年12月31日
账面价值
固定利率：
NLOP 夹层贷款 (a)
$108,038 $106,299 
无追索权抵押贷款 (a)
106,055 125,038 
214,093 231,337 
可变利率：
NLOP 抵押贷款 — 金额受利率上限限制 (a)
259,807 266,844 
无追索权抵押贷款 (a)
41,273 43,798 
301,080 310,642 
$515,173 $541,979 
占总债务的百分比
固定利率 42 %43 %
可变费率58 %57 %
100 %100 %
期末加权平均利率
固定利率 9.8 %9.4 %
可变费率9.6 %9.6 %
债务总额9.7 %9.5 %
 
__________
(a)总债务余额包括截至2024年3月31日和2023年12月31日的未摊销折现净额分别为1,720万美元和2,160万美元，以及截至2024年3月31日和2023年12月31日总额分别为730万美元和920万美元的未摊销递延融资成本。

在分拆方面，我们和我们的某些全资子公司签订了NLOP融资安排，包括NLOP抵押贷款和NLOP夹层贷款（注意事项 9）。NLOP融资安排由转让我们以前未支配的某些房地产作为抵押。此外，房地产销售必须满足某些条件，包括满足债务收益率测试和最低发行价格。我们必须使用抵押NLOP融资安排的房地产销售净收益来偿还NLOP抵押贷款和NLOP夹层贷款中代表任何个人房地产销售发放金额的部分。

NLOP抵押贷款受一定的去杠杆化门槛的限制，要求我们按原始贷款余额还款。在截至2024年3月31日的三个月中，我们使用运营中的多余现金偿还了NLOP抵押贷款的1130万美元未偿本金，并达到了第一个去杠杆化门槛，即在2024年11月1日当天或之前还款总额为15％（合5,030万美元）的原始贷款余额（合5,030万美元）（注意事项 9）。截至2024年3月31日，我们的NLOP抵押贷款和NLOP夹层贷款的未偿还本金总额分别为2.776亿美元和1.143亿美元。2024年4月，我们使用某些处置的收益分别偿还了NLOP抵押贷款和NLOP夹层贷款的7,810万美元和1,450万美元的未偿本金（注释 15）。由于这些还款，我们达到了第二个去杠杆化门槛，即在2025年11月1日当天或之前对原始贷款余额的还款总额为25％（合8,380万美元）（合8,380万美元）（注意事项 9).

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现金资源
 
截至2024年3月31日，我们的现金资源包括以下内容：
 
•现金和现金等价物总额为3,980万美元。其中，按当时的汇率计算，730万美元存放在外国子公司，如果我们决定汇回这些款项，我们可能会受到限制或巨额费用；以及
•截至2024年3月31日，总资产账面价值约为1.079亿美元的无杠杆房产，尽管无法保证我们能够为这些房产获得融资。

现金需求和流动性

截至2024年3月31日，2024年剩余时间的计划债务本金还款总额为3,390万美元，2025年为3.839亿美元 (注意事项 9).

在2024年3月31日之后的未来12个月内及以后，我们预计我们的大量现金需求将包括：

•定期偿还我们的无追索权抵押贷款债务，总额为1.478亿美元，其中5,930万美元将在未来12个月内到期；
•对我们的无追索权抵押贷款债务进行定期利息支付（未来利息总额为970万美元，未来12个月内到期560万美元）；
•按计划支付NLOP融资安排的本金，总额为3.919亿美元（未来12个月内无需支付任何款项）；
•按计划支付NLOP融资安排的利息（未来利息总额为1.296亿美元，未来12个月内到期4,610万美元）；包括NLOP夹层贷款4.5％的实物利息，我们可以选择将其资本化为本金余额；
•为未来的资本承诺和租户改善补贴提供资金；以及
•其他正常的经常性运营费用。

我们预计将通过运营产生的现金和处置财产获得的现金来为这些现金需求提供资金。

以更高的利率对债务进行再融资、意想不到的成本和超出预期的运营开支可能会对我们的流动性产生不利影响。

上述披露的某些金额基于2024年3月31日的适用外币汇率。

补充财务措施

在房地产行业，分析师和投资者采用某些非公认会计准则的补充财务指标，以促进不同时期和同行公司之间的有意义的比较。此外，在制定目标和评估战略有效性时，我们使用FFO和AFFO，这是管理层定义的非公认会计准则指标。我们认为，这些衡量标准对投资者很有用，因为它们可以帮助他们更好地了解和衡量我们的业务在一段时间内以及与同类公司对比的表现。下文介绍了FFO和AFFO，以及这些非公认会计准则指标与最直接可比的GAAP指标的对账。

运营资金和调整后的运营资金
 
由于房地产公司的某些独特的运营特征，如下文所述，行业贸易组织全国房地产投资信托基金协会（“NAREIT”）颁布了一项名为FFO的非公认会计准则指标，我们认为该衡量标准与根据公认会计原则公布的业绩相结合并结合使用，以反映房地产投资信托基金的经营业绩。房地产投资信托基金行业建议使用FFO作为非公认会计准则的补充衡量标准。FFO不等于或替代根据GAAP确定的净收益或亏损。

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我们对FFO的定义是一项非公认会计准则指标，符合NAREIT理事会批准的FFO白皮书中制定的标准，该白皮书于2018年12月重申。该白皮书将FFO定义为根据公认会计原则计算的净收益或亏损，不包括出售某些房地产的收益或亏损、房地产或公司主营业务附带的其他资产的减值费用、房地产权益控制权变动的收益或亏损以及房地产资产的折旧和摊销；以及未合并合伙企业和共同拥有投资的调整后的损益。未合并的合伙企业和共同拥有的投资的调整在相同的基础上计算以反映FFO。

我们还修改了NAREIT对FFO的计算，以调整某些非现金费用的GAAP净收益，例如房地产相关无形资产的摊销、递延所得税优惠和支出、直线租金和相关储备金、其他非现金租金调整、融资租赁信贷损失的非现金补贴、股票薪酬、非现金环境增值支出、债务折扣和溢价摊销以及摊销递延融资成本。我们对运营的评估侧重于长期可持续性，而不是此类非现金项目，这可能会导致净收入的短期波动，但对现金流没有影响。此外，我们不包括非核心收入和支出，例如债务清偿的收益或损失、并购费用以及分拆费用。我们还不包括外币汇率变动产生的已实现和未实现收益/亏损，这些收益/损失不被视为我们业务计划的基本属性，也不会影响我们的整体长期经营业绩。我们将修改后的FFO定义称为AFFO。我们将这些项目排除在GAAP净收益之外，然后再计算出AFFO，因为它们不是我们决策过程的主要驱动力，排除这些项目可以让投资者了解我们的投资组合在一段时间内的表现，并使其与其他房地产投资信托基金更具可比性。AFFO还反映了对共同拥有的投资的调整。在制定公司目标和评估战略有效性时，我们会使用AFFO作为衡量运营绩效的一种衡量标准。

我们认为，AFFO是投资者可以考虑的有用补充指标，因为我们认为它将帮助他们更好地评估我们经营业绩的可持续性，而不会受到这些短期波动的潜在扭曲影响。但是，AFFO对投资者的用处是有限的。例如，我们排除的减值费用和未实现的外币损失在最终以较低的现金收益或其他考虑因素的形式处置财产时可能会成为实际已实现的损失。我们使用我们的FFO和AFFO指标作为衡量经营业绩的补充财务指标。我们不将我们的FFO和AFFO指标用作根据公认会计原则计算的净收入的替代方案，也不应将其视为根据公认会计原则计算的经营活动提供的净现金的替代方案，也不应将其视为我们为现金需求提供资金的能力的指标。

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合并后的FFO和AFFO如下（以千计）：
截至3月31日的三个月
20242023
归属于NLOP的净（亏损）收益$(27,842)$3,743 
调整：
不动产的折旧和摊销17,970 17,738 
房地产销售亏损，净额15,776 — 
减值费用——房地产4,065 — 
非控股权益调整的比例份额 (a)
(52)(52)
调整总额
37,759 17,686 
FFO（由 NAREIT 定义）归因于 NLOP9,917 21,429 
调整：
递延融资成本的摊销7,030 656 
高于和低于市场水平的租金无形租赁摊销，净额1,077 913 
其他（收益）和损失 (b)
944 1 
直线调整和其他租赁和融资调整777 (628)
其他摊销和非现金项目314 103 
税收优惠——延期和其他(123)(411)
基于股票的薪酬75 775 
与离职和分配有关的费用及其他 (c)
16 590 
非控股权益调整的比例份额 (a)
(13)(21)
调整总额
10,097 1,978 
AFFO 归因于 NLOP$20,014 $23,407 
摘要
FFO（由 NAREIT 定义）归因于 NLOP$9,917 $21,429 
AFFO 归因于 NLOP$20,014 $23,407 
__________
(a)本对账中其他地方披露的调整是合并的。此调整按比例反映了我们的FFO或AFFO。
(b)主要包括清偿债务的收益和损失以及外币交易。
(c)截至2023年3月31日的三个月的金额包括与分拆相关的成本。

尽管我们认为FFO和AFFO是重要的补充指标，但不应将它们视为衡量公司经营业绩的净收入的替代方案。这些非公认会计准则指标应与GAAP定义的净收入一起使用。FFO和AFFO，或其他房地产投资信托基金披露的类似标题的指标，可能无法与我们的FFO和AFFO指标相提并论。

第 3 项。关于市场风险的定量和定性披露。
 
市场风险
 
市场风险指利率、外币汇率和股票价格变动造成的损失风险。我们面临的主要市场风险是利率风险和外币汇率风险。

由于租户集中在某些行业和/或地理区域，我们还面临进一步的市场风险，因为不利的市场因素可能会影响特定行业/地区的租户履行各自租赁义务的能力。为了管理这种风险，我们将集体租户名单视为投资组合，并努力分散此类投资组合，以免过度投资于特定行业或地理区域。
 
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利率风险
 
我们的房地产和相关固定利率债务的价值会根据利率的变化而波动。根据当地和地区的经济状况以及承租人信誉的变化，我们的房地产价值也会受到波动的影响，如果我们不选择在到期时偿还债务，这可能会影响我们在计划进行激烈还款时为债务再融资的能力。利率对许多因素高度敏感，包括政府的货币和税收政策、国内和国际经济和政治状况以及我们无法控制的其他因素。利率的提高可能会导致我们资产的公允价值下降。利率的提高也可能对某些租户的信用状况产生影响。

由于借款用于维持流动性以及为我们的房地产投资组合和业务的融资和再融资提供资金，我们面临利率变动的影响。由于利率变动，我们的盈利能力和房地产投资组合的价值在任何时期都可能受到不利影响。

我们以固定和浮动利率的组合借入资金。利率波动通常不会影响固定利率债务的未来收益或现金流，除非此类债务到期或以其他方式终止。但是，利率变化将影响固定利率工具的公允价值。可变利率债务利率的变动可能会改变未来的收益和现金流，但不会对债务的公允价值产生重大影响。但是，所需风险保费的变化将导致浮动利率工具的公允价值的变化。我们已经与与我们的某些浮动利率债务相关的交易对手签订了利率上限协议，并将继续签订利率上限协议。参见 注意事项 8了解有关我们的利率上限的更多信息。

截至2024年3月31日，固定利率债务占我们债务的42％，浮动利率债务占58％。

我们的债务义务在中得到了更全面的描述 注意事项 9和 流动性和资本资源—融资摘要在上面的第 2 项中。下表根据我们截至2024年3月31日的未偿债务的预期到期日列出了本金现金流（以千计）：
2024（剩余部分）
2025202620272028总计公允价值
固定利率债务 (a)
$33,905 $66,228 $7,540 $— $114,336 $222,009 $219,763 
浮动利率债务 (a)
$— $317,691 $— $— $— $317,691 $318,160 
__________
(a)金额根据2024年3月31日的汇率计算（如适用）。

截至2024年3月31日，我们的浮动利率债务的年度利息支出将增加或减少320万美元，年利率每变动1％。

外币汇率风险
 
我们在欧洲拥有国际投资，因此面临三种外币（主要是挪威克朗）汇率变动影响的风险，这可能会影响未来的成本和现金流。我们已经获得并可能以当地货币获得无追索权抵押贷款。宏观经济因素引起的动荡的市场状况可能导致外币汇率的重大波动。如果货币波动增加或减少租金收入（折算成美元），则换算成美元的还本付息变化（包括本金和利息，不包括气球付款）将部分抵消收入波动的影响，并在一定程度上降低外币汇率变动带来的风险。我们估计，如果挪威克朗、英镑或欧元与美元之间的汇率上涨或下降1％，那么截至2024年3月31日，我们合并对外业务的预计现金流（扣除未来12个月的预定未来租金收入），所有三种货币的预计预计现金流（扣除未来12个月的计划未来租金收入）将发生相应的变化，低于10万美元。

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信用风险的集中度

当许多租户从事类似的业务活动或在同一地理区域开展活动，或者具有相似的经济特征时，就会出现信用风险的集中，这将导致他们履行合同义务（包括对公司的合同义务）的能力同样受到经济状况变化的影响。公司受租户、地域和行业集中度的约束。这些租户、地区或行业中一个或多个经济状况的任何衰退都可能导致我们的现金流大幅减少或给我们造成物质损失。

我们在确定租户信用风险时考虑的因素包括但不限于：付款记录；信用状况（上市公司的信用评级用作主要指标）；租户空间需求的变化（即扩张/缩小规模）；租户财务表现；特定地理区域的经济状况；以及特定行业的信贷考量。我们认为，通过现有租户群的高质量和多样性、在租赁执行之前对潜在租户风险状况的审查以及对投资组合进行持续监控以识别潜在问题租户，可以降低我们投资组合的信用风险。

在截至2024年3月31日的三个月中，根据合并总收入的百分比，我们的合并投资组合具有以下重要特征，超过10％：

•92％与国内业务有关；其中包括德克萨斯州和明尼苏达州分别占28％和25％。
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第 4 项。控制和程序。
 
披露控制和程序
 
我们的披露控制和程序包括内部控制和其他程序，旨在合理地保证在本报告和根据《交易法》提交的其他报告中要求披露的信息将在美国证券交易委员会规则和表格规定的期限内记录、处理、汇总和报告；并确保收集此类信息并将其传达给管理层，包括我们的首席执行官和首席财务官，以便及时就所需的披露做出决定。应当指出，任何控制系统都无法完全保证公司的目标的实现，未来的事件可能会影响控制系统的有效性。
 
我们的首席执行官兼首席财务官与管理层一起对截至2024年3月31日的披露控制和程序的设计和运作的有效性进行了评估，得出的结论是，我们的披露控制和程序（定义见《交易法》第13a-15（e）条）自2024年3月31日起生效，保证水平合理。

财务报告内部控制的变化

在最近结束的财季中，我们对财务报告的内部控制没有发生任何对我们的财务报告内部控制产生重大影响或合理可能产生重大影响的变化。

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第二部分 — 其他信息

第 6 项。展品。
 
以下证物随本报告提交。除此处指定提交的文件外，其他文件均以引用方式纳入此处。
展品编号描述 申报方法
10.1 北卡罗来纳州摩根大通银行及其中的借款人于2024年3月5日签订的2023年9月20日贷款协议第二修正案
随函提交
31.1 根据 2002 年《萨班斯-奥克斯利法案》第 302 条进行认证
随函提交
31.2 根据 2002 年《萨班斯-奥克斯利法案》第 302 条进行认证
随函提交
32 根据 2002 年《萨班斯-奥克斯利法案》第 906 条进行的认证
随函提交
101.INSXBRL 实例文档 — 该实例文档不出现在交互式数据文件中，因为其 XBRL 标签嵌入在内联 XBRL 文档中随函提交
101.SCHXBRL 分类扩展架构文档随函提交
101.CALXBRL 分类扩展计算链接库文档随函提交
101.DEFXBRL 分类法扩展定义链接库文档随函提交
101.LABXBRL 分类法扩展标签 Linkbase 文档随函提交
101.PREXBRL 分类扩展演示文稿链接库文档随函提交
104 封面交互式数据文件（格式为行内 XBRL，包含在附录 101 中）随函提交

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签名

根据1934年《证券交易法》第13或15（d）条的要求，注册人已正式安排下列签署人代表其签署本报告，并经正式授权。
净租赁办公物业
日期：2024年5月10日来自：/s/Toniann Sanzone
Toniann Sanzone
首席财务官
（首席财务官）
日期：2024年5月10日来自：/s/ 布莱恩·赞德
布莱恩·赞德
首席会计官
（首席会计官）

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