L E A S E A G R E E M E N T

在之前和之间

SLOSS MARTIN BISCUIT，LTD.，

通过其代理人，

SLOSS房地产公司

（统称“房东”）

和

IN8BIO，INC.

（“租户”）

日期

2024年3月16日

为

马丁饼干大厦

第二大道南2901号

伯明翰，AL 35233

套房号210

含有约

8，116平方英尺的出租面积

任期：60-1/2个月

目录

项目 页面

1. 处所 1

2. 期限和占有 1

3. 租金 2

4. 滞纳费用 2

5. 保证金 3

6. 使用 3

7. 分配 4

8. 服务和公用事业 5

9. 赔偿 6

10. 房屋损坏 7

11. 保险 9

12. 默认 10

13. 的弃权 14

14. 个人财产 14

15. 法律;规则和法规 14

16. 全部协议 15

17. 精华时间 15

18. 谴责 15

19. 终止后交付拥有;扣留 .16

20. 租户签名 17

21. 房东入场 18

22. 通知 18

23. 租赁附属抵押贷款（SNDA） 19

24. 租户的禁止反言证书 20

25. 房东的无罪条款 20

26. 继任者和转让;房东代理人 21

27. 有害物质 21

28. 出售建筑 22

29. 保留条款 22

30. 有意省略 22

31. 运营成本 22

32. 改建;房东和租户改善 25

33. 租户特殊活动、服务和情况;商标 26

34. 建筑时间;租户营业时间 26

35. 故意删除 26

36. 不可抗力 26

37. 分割性 27

38. 标题 27

39. 管辖法律 27

40.已完成文件：*

41.霉变、变色、变色。

42.Brokers……………………………………………………………..………………...............……28

43.验收协议…………………………………………..…………………...................…28

44.通用Areas......................................................................................................................28.

展品“A”描绘房舍A

附件“B”规则和条例B

附件“C”进一步的条款和条件

展品“D”房东和租客的改进

附件“D-1”工作信函D-1

附件“E”房东批准表

证物“F”故意删掉F

证物“G”纳税人识别码及证明

附件“H”承兑协议H

从运营成本中排除的证据“i”

展示“J”租户的Logo.................................................................................................................J

阿拉巴马州}

:

杰斐逊县}

L E A S E A G R E E M E N T

本租赁协议(以下简称“租赁”)于2024年3月16日(“生效日期”)在阿拉巴马州的SlosMartin饼干有限公司(以下简称“SMB”)与特拉华州的IN8BIO，Inc.(以下简称“承租人”)之间通过其代理人SlosMartin房地产公司(以下简称“代理商”)和特拉华州的IN8BIO公司(简称“承租人”)签订。

房东和房客特此立约，约定如下：

W I T N E S S E T H：

房东特此向租客出租，租客特此向房东出租和租赁位于AL 35233，伯明翰第二大道2901号的马丁饼干大厦内的某一约8,116(8,116)平方英尺的可出租平方英尺空间(下称“套房”)，连同下列权利：(I)依照规章制度，通过指定的入口通道、电梯、走廊、楼梯、出口、电梯或其他通道进出房产；及(Ii)使用大楼的指定停车处及其他公用地方，连同位于南街29街陈列室大楼与胡椒博士大楼之间的装货码头(统称为“公用地方”)，与大厦其他租户共同使用。(该建筑物、所有公用地方、停车场及该处所及该建筑物所属的所有其他不动产，以下统称为“财产”)。关于房屋的描述，见附件“A”。本协议不授予或隐含任何采光、空气或景观的地役权，但在整个期限内，不得遮盖或挡住房产的窗户。本租赁中的“可出租平方英尺”或“可出租平方英尺”应按8,116(8,116)平方英尺的总实用面积计算。

(A)本租约的年期为六十个半月(60-1/2)月，自2024年3月15日(“生效日期”)起至2029年3月31日止，除非按本租约的规定提前终止(除本租约项下的所有其他延期及期权期限外，以下统称为“期限”)。承租人有权根据本租约附件“C”第(2)款的规定，选择延长租期一(1)个五(5)年。

(B)租客取得管有，须被视为最终确定租客已接受处所的“原样”及适合租客的预定用途，但前述规定并不限制业主在租契下的义务，包括但不限于第8(B)、10及15条的规定。

租金自生效之日(“租金生效日”)起算。承租人同意支付该房屋的租金(“租金”)、基本租金、额外租金和本合同项下所有其他适用金额。承租人应按照下文规定的时间表缴纳基本租金和第三十一条规定的额外租金。

自生效日期起，所有该等租金均须支付予SlosMartin饼干有限公司，并由承租人于每月第一天以自动清算所(“ACH”)的方式预先支付，并使用业主不时提供的接收托管金融机构及接收人资料，或在业主以书面指定的其他地点支付，无须通知或要求，亦不得抵销或扣减任何种类。

如果租期从每月的第一天以外的某一天开始，或者在每月的最后一天以外的某一天终止或期满，则该部分月份的基本租金应根据该月的实际天数按比例计算。

随着本租约的签订，承租人应向房东支付相当于开始日期所在日历月到期租金的首期租金；房东应将这笔款项用于本合同规定到期的第一期租金(S)。

如果房东(或其代理人)在到期之日起十(10)天内未收到本协议规定的任何租金或其他规定的费用，房东有权收取逾期金额的3%(3%)的滞纳金。如果任何付款的支票因资金不足或任何其他原因而被退还，每笔退款应立即支付30美元(30美元)的费用。

房东和租客同意，租客将在本租约签订之日向代理人支付15,555 67/100美元(15,555.67美元)的保证金，作为支付租金和承租人根据本租约应或可能向房东支付的任何和所有其他款项的担保，并保证租客忠实履行本租约下的所有契诺和协议，在本租约终止和任何续期后，如果房东没有使用保证金或其任何部分作为违约的担保，保证金或保证金的剩余部分应在本租赁终止或到期后四十五(45)天内迅速返还给承租人。本款规定不应被视为限制房东根据本租赁条款对租客提出的任何索赔、要求或诉讼的金额，也不得要求房东将保证金保存在任何形式的托管或信托账户中，但保证金不得与房东的其他资金混合在一起，但物业的其他保证金除外。

承租人将使用和占用场地作为其生物技术公司的办公室和实验室，包括但不限于细胞制造工艺开发和基础及翻译研究和开发，不得用于其他用途或目的(“许可用途”)。承租人不得导致或允许以任何方式(I)违反任何法律、条例或政府法规或命令，(Ii)不合理地干扰业主的其他租户的权利，(Iii)构成滋扰或浪费，或(Iv)造成对处所的任何结构部分的损害，包括但不限于处所的墙壁和地板，或(V)以任何方式使用可能使处所或建筑物的保险无效或增加保险费率。房东承认，仅将房屋用于许可用途不违反前一句中的第(Ii)-(V)项，前提是该房屋的使用符合所有法律、条例和政府法规或命令。如有书面要求，承租人应立即补偿房东因承租人不遵守本节规定而收取的任何额外保险费。房东表示，自生效之日起，在有效期内的任何时间，房东不得要求、也不得同意任何请求更改物业的当前分区指定。租客

可申请占用证明书，确认该处所可合法用作准许用途，而业主须提供所需的合理资料及协助。

承租人和承租人承认，承租人应被允许不时地，包括在承租人最初迁入期间、在租户迁出期间的额外时间和在承租人迁出时，允许承租人使用索具和/或升降机将无法通过电梯抬起的大型设备或实验室组件移入房屋内。预计这种索具和/或升降机将安装在大楼的大堂，将这种大型设备或实验室部件从大堂通过二(2)层栏杆运送到大楼的二(2)层平台。所有此类索具/吊装公司应按照标准行业惯例投保，并经业主以其合理的酌情决定权予以批准。租户同意将索具或吊车的使用提前通知大厦管理部门，并应安排在周末进行。

房东还承认，租户将定期向房屋交付气罐，包括二氧化碳和液氮，房东应允许租户使用大楼电梯将这些气罐运送到房屋。房东承认，这些煤气罐的交付将在工作日的营业时间进行，但租户应与大厦管理部门协调此类交付，以将中断降至最低。如有必要保护地板，承租人应使用二楼走廊上的碎料板将煤气罐从电梯移到房屋内。

(A)未经业主事先书面同意，租客不得转让本租约、质押租赁权益、分租物业或其任何部分，或准许租客以外的任何人使用物业。任何此类同意的一个条件是：(I)原承租人在本租约的整个租期内仍应承担全部责任；(Ii)如果上述转让或转租涉及的租金总额高于本协议规定的租金，则在扣除承租人因转让或转租而产生的交易费用(定义如下)后，应向房东支付多付租金的50%(50%)；但此类交易费用不得超过多付租金的10%；以及(Iii)房东对任何进一步转让、转租或质押保留同意或不同意的权利。“交易费用”指(A)承租人订立分租合约的成本及开支，包括房地产经纪佣金、法律及建筑费用，以及支付予无关第三方的广告费；(B)免收租金、租金优惠或租金减免；(C)承租人为准备出租场地而进行的改善、建造工程或改建的费用；及(D)工作津贴或其他金钱优惠。

(B)前述第7(A)条的任何相反规定，(I)将本租契或本租约项下的分租转让给承租人被合并、合并、重组或资本重组的实体(X)，(Y)基本上所有承租人的资产作为持续经营的企业转移到该实体或(Z)作为承租人的关联公司，(Ii)直系亲属(包括配偶、子女、孙子、父母、祖父母、外祖父母、岳父母、兄弟姐妹、直系后代和

(三)首次公开发行(此类受让人，“允许受让人”；此类转让，“允许转让”)，不需征得房东同意；但如发生上述第(I)款所述的任何转让(不论是通过单一交易或一系列交易完成)：(1)受让人或分租客应享有良好声誉，或应为新成立的实体，并只可将房产用于许可的用途；(2)受让人或分租客直接与房东以令房东满意的书面形式达成协议，受制于承租人根据本租约承担的所有义务，包括但不限于禁止进一步转让和转租的契诺；(3)在任何情况下，承租人均不得解除本租约规定的义务；(4)将全部签立的转让或分租的副本交付给房东；及(5)租客应应要求偿还房东与该交易有关的任何实际和合理的自付费用，包括但不限于合理的法律费用；但在任何情况下，房东的费用不得超过2,500美元和00/100(2,500.00美元)。此外，仅改变承租人的名称或所有权形式不应被视为本租约的转让。

(A)公用事业。所有服务，包括但不限于清洁、垃圾箱和虫害防治；以及所有公用事业(包括尚未在物业内提供的任何额外公用事业服务)、电信和互联网服务、物业内的内部和非结构性费用应自物业交付给承租人之日起由承租人独自承担。单独计量的房屋的水电费(和垃圾清运/垃圾箱服务)应由租户安排并在到期时直接支付。承租人负责为物业提供服务的上述公用事业的所有押金和连接费用，包括但不限于配电盘、电表和电线，前提是房东表示并保证所有所需的电表或电表已安装或将在开工之日起三十(30)天内安装并处于良好工作状态。未单独计量的公用事业(以及共用垃圾清运/垃圾箱服务)应由房东根据使用情况合理分配给房屋，并由租户在开单时支付，房东实际自付费用，没有加价。业主应将建筑物和房屋内的设施和系统保持在良好的状态、状况和维修状态，包括维修、操作和容纳暖通空调设备所需的电力，以及各方书面同意的任何改建或其他用途，但不包括由租户安装的此类设施和系统的任何部分，这些部分应由租户维护。如果承租人需要本第8(A)节中未明确规定的任何额外公用事业服务，包括但不限于建筑物的额外安培，承租人应负责与该等额外公用事业服务相关的任何和所有费用。此外，如果承租人因其许可使用可能需要任何额外的发电机服务，承租人应负责与此类额外发电机服务相关的任何和所有实际成本，包括但不限于新发电机的成本、其安装、维护、维护和额外的公用事业成本。

(B)业主。业主不应被要求对房屋进行任何维修或改善，除非由于业主或其雇员、代理人或承包商(统称为业主方)的任何行为或遗漏或疏忽而需要进行此类维修；但在符合本租约第31条的规定下，业主应维护屋顶、房屋的外部

建筑物、基础和建筑物的所有其他结构元素、电力(租户安装的范围除外)、地下水管和导管，以及为房地提供服务的所有其他建筑物系统，直至进入房地的入口点，以及房地、停车场和园景区(不包括房地内的任何美化环境)以及大楼的公共和公共区域的结构维修和更换，处于相当良好的状态和状况，普通损耗除外。即使本合同有任何相反的规定，房东不应被要求进行或支付因租客或其雇员、代理人或承包商的任何行为或不作为或疏忽而进行的任何维修，或在房屋内期间因租户的受邀者和客户的任何行为或疏忽而进行的任何维修，并且房客应在房东提出书面要求后立即偿还房东所做的所有此类维修，并附上相应的发票。此外，房东应负责本租约第31节中更详细描述的物业服务。业主在进行任何该等维修时须尽其所能，并须在合理方便租客的情况下及以不会对租客的使用造成重大干扰的方式进行该等维修工作，但紧急情况除外。

不言而喻，房东不保证上述任何服务，或房东可能提供的这些或任何其他服务不会中断。承租人承认，任何一项或多项此类服务可能会因意外或必要的维修、更改或改进、罢工或意外或房东无法合理控制的任何原因，或任何联邦、州、县或市政当局的命令或规定而暂停或减少。房东提供的任何此类中断或暂停服务，不得被视为驱逐或扰乱租客对房屋或其任何部分的使用和占有，或使房东对租客承担损害或减免租金的责任，或解除租客在本租约项下的义务；然而，如果服务中断或暂停是由于房东的疏忽或故意行为不当，则作为租户的唯一和唯一补救措施，基本租金应自任何此类服务中断后连续三(3)个工作日结束时起计算，直至服务恢复之日起至租户可实质恢复运营之日止。

物业内的任何维修或服务(可由业主选择，包括但不限于清洁工、垃圾箱、机械、电气、管道、虫害防治、建筑标准灯泡及其更换、地毯清洁等)房东代表租户处理的未根据第8或31条提供的服务，如果房东通知租户后，房东提出要求或由于租户未能及时处理此类维修或服务，包括维修或更换物业的暖通空调系统(“暖通空调系统”)，在租户责任相同的范围内，将退还给租户，作为维修或服务的总成本，外加15%(15%)的行政附加费。

(C)租客。除非房东另有明确要求，租客应自费维护和维护房屋，包括但不限于所有大门、因盗窃或破坏造成的大门损坏、家具、照明、行业固定装置、从进入房屋的入口点开始的地面水管和管道、窗户、玻璃和平板玻璃、门、内墙和终饰工程、地板表面和地板覆盖物、自动喷水灭火系统和消防系统(这些系统应在开工之日处于良好的工作状态并符合所有适用法律)，以及暖通空调系统的例行维护和维修(连同专门更换暖通空调系统)。

维修房屋并由租户安装)，处于良好的卫生状况和维修状态，并符合所有适用的法律。承租人不得允许浪费，正常磨损除外。承租人还应负责安排房屋的清洁服务及其费用。承租人应立即以书面形式将业主需要修理的任何已知缺陷状况通知业主，如果不在商业上合理的时间和方式报告该等已知缺陷，则承租人应对业主因未报告该已知缺陷状况而增加的任何责任负责。

承租人选择的任何承包商在房屋或建筑物内或周围履行本节规定的承租人义务时，应事先获得业主的书面批准，批准不得被无理地扣留、附加条件或拖延。这种批准至少应要求房东收到一般责任保险证书，加上代理人和房东作为额外保险，证明承包商在房产所在的市政当局获得正式许可和许可，在该市政当局要求这种许可和许可的范围内，承包商承认并同意所有工作应以良好的工艺并按照现行建筑法规和条例进行，并同意遵守业主为保护和维护建筑物和处所而施加的任何其他合理标准。

承租人特此同意赔偿房东及其代理人、董事、高级管理人员、经理、成员、合伙人和雇员，使其不会因任何人对业主或其代理人、董事、高级管理人员、经理、成员、合伙人和雇员施加或招致的任何(I)在物业内发生的事故或事件；(Ii)对物业的任何损坏；(Iii)建筑物的任何其他租客或建筑物内或附近的任何其他人的人身伤害、身体伤害、死亡或财产损失；。(Iv)建筑物、公用地方或泊车设施的损坏；。或(V)政府当局就(Iii)-(V)仅在因(A)承租人使用建筑物、公共区域和停车设施的特定方式、(B)任何违约事件或(C)承租人或其代理人、雇员、访客、受邀者或被许可人的任何疏忽或其他不当行为或不作为(以上(I)-(V)除外)而导致的伤害、费用、损坏、责任、行动或索赔的任何行政或刑事诉讼，业主或业主的雇员、代理人或承包商的疏忽或故意不当行为所造成的程度)。承租人还同意补偿房东及其代理人和员工在调查、处理或诉讼任何此类事宜时可能产生的任何和所有费用或开支，包括但不限于法庭费用和合理的律师费。承租人在本款项下的义务在本租约期满或提前终止后继续有效。

承租人的雇员、代理人、访客、被邀请者和被许可人在房屋、建筑和停车设施内或之上受到伤害或伤害，现放弃一切因任何原因向房东提出的索赔，但因房东或其代理人或员工的疏忽或故意不当行为而造成的人身伤害或财产损失索赔除外。

任何一方对第三方未经授权或犯罪进入房屋、建筑物、停车场设施以及引道、入口、街道、

第三方的任何未经授权或犯罪行为，无论房东或租户提供的任何安全措施、做法或设备的任何故障、故障或不足，除非是由于该方的严重疏忽或故意不当行为或未能履行其在本租赁项下的义务。承租人应及时以书面形式将房东提供的任何安保措施、做法或设备的故障或故障通知房东，并告知承租人。房东不对房客因房东无法合理控制的原因干扰光线或其他可继承的无形、不动产或混合财产或由此对租客或租客财产造成的任何损害负责。业主和租客双方同意，在任何情况下，任何一方都不对任何特殊的、间接的、相应的或惩罚性的损害或损失负责，包括对该方业务的损害或由此造成的任何收入损失，业主也不对租客因建筑物内任何其他租户的行为或疏忽而造成的任何损害负责。对于在终止之前发生的任何索赔、损害、伤害或死亡，本款的规定在本租赁终止后继续有效。

(A)如物业因火灾或其他意外事故而损毁，应在合理可行的情况下进行维修或重建，使其至少达到与本租赁之日的现有状况相当的状况，并合理和勤奋地派遣，费用由业主承担(受业主贷款人的权利以及下文(B)和(C)分段的约束)，除非本租赁按第10条的规定终止，并且在修复所需的期间内，租金的公正和相称部分应减少，直至物业修缮或重建为止。

(B)如该处所(I)损毁至业主认为无法在意外发生日期后一百八十(180)天内完成修缮，或(Ii)因一项不属标准特别表格/一切险保单所承保的风险而损毁或损毁，或(Iii)在期限的最后二十四(24)个月内损毁或损毁，或如该建筑物全部或部分损毁(不论该房产是否损毁)，以致该建筑物在业主合理判断下不能，在经济上作为一个整体运营，那么，在这种情况下，房东可以选择在发生这种情况后三十(30)天内以书面通知租户终止本租约。如果房屋损坏的程度，根据房东的判断，无法在事故发生之日起一百八十(180)天内完成修复，或者如果房产在租赁期的最后二十四(24)个月内遭到严重损坏，则在(I)发生这种情况的日期和(Ii)房东书面通知租客完成必要维修的估计时间后三十(30)天内，承租人可选择以书面通知房东终止本租约。但在火灾或其他伤亡发生之日起三十(30)天内，业主应向承租人递交一份由业主合理选择的信誉良好的承包商、施工经理、建筑师或工程师的声明，说明该承包商、施工经理、建筑师或工程师对业主修复工作何时基本完成的善意估计。此外，如果房东的修复工作在事故发生之日起一百八十(180)天内仍未基本完成，并且无法在事故发生后六十(60)天内合理地完成修复工作，承租人可通知房东终止本租约。除非房东或房客

如上所述选择终止本租约，本租约将保持完全效力和效力，房东应在本条要求的范围内自费修复损坏。

(C)如业主因任何损坏或毁坏而根据上文(A)段选择或有义务修缮或重建，则业主的责任仅限于原来的建筑物，而不适用于由租客或为租客对该处所所作的任何租赁改善，或由租客、其雇员、承包商、受邀者或持牌人拥有或租赁的任何家具、设备、用品或其他个人财产。如果进行此类维修和修复的费用超过因此类事故而向业主支付或应支付给业主的实际保险收益，或者如果业主的抵押权人或土地或基础租约的出租人要求向其支付意外事故损失的任何保险收益，则业主可终止本租约，除非承租人在提出要求后三十(30)天内向业主存入一笔足以支付维修费用与业主可用于此目的的保险收益之间的差额的款项。

(D)如果房东因任何损坏或毁坏而根据上文(A)段选择或有义务进行修缮或重建，则在房东对房产进行的修缮或修复工作完成后，租客应在合理可行的情况下，自行承担费用和费用，修缮和重建租客在损坏或毁坏之日之前对房产进行的所有租赁改进。

(E)在任何情况下，房东对租客因上述伤亡或任何其他意外伤亡而遭受的任何损失或损害概不负责。

承租人因火灾、盗窃或伤亡(包括屋顶、门或窗户渗漏而造成的水损害)对其房屋造成的损害，包括墙壁、地板和天花板覆盖物，以及房屋内或之上的任何内容物、货物和库存以及所有其他不动产或个人财产。承租人应自费维持下述保险范围。对于房东可以选择代表其提供的任何保险，所有保险都应是主要的和非缴费的。

在租赁开始和续保时，承租人应向房东提交一份保险人(包括房东和房东的贷款人，如有)提供的所需保险范围的正本，作为额外的保险，并提供至少三十(30)天的提前书面取消通知。根据本节规定，承租人必须携带的所有保险单的形式应合理地令房东满意，应由有资格在阿拉巴马州经营、AM Best评级至少为“A-”且已得到房东合理批准的负责任的保险公司出具。

工人补偿。承租人应维护工人补偿保险，以遵守可能适用的所有州和/或联邦法律。租户工人补偿政策应规定雇主的责任限额至少为1,000,000美元。

(Ii)商业一般法律责任。承租人应保持全面的一般责任政策。此类保单应包括房东作为额外的被保险人，如果书面合同要求以房东可接受的形式进行额外的保险背书，并且，如果适用，应包括交叉责任背书。

财产保险。承租人应为所有个人财产和承租人所有的修缮和改造保留一份标准的“一切险”财产保险单，保额不低于重置成本的100%。承租人的“一切险”财产保单应有商业上合理的免赔额。

(Iv)平板玻璃。租户应对酒店内的所有平板玻璃负全部责任。承租人可以选择自行承保这一风险。

(V)最低限额。可接受的最低责任限额为：

每次发生1,000,000美元，总计2,000,000美元。

(Vi)酒类法律责任。如果承租人从事酒精饮料的供应或销售，承租人应承担每次事件1,000,000美元或以上的酒类责任保险。

(七)汽车责任。承租人应维护一份汽车责任保险单，承保承租人的自有、非自有和租用车辆，包括法规要求的未投保的驾车者。如果房屋拥有或与房屋一起运营的汽车，汽车责任，包括人身伤害和财产损失，并根据承租人的选择，物理损害保险，综合和碰撞，涵盖这些汽车的价值。租户承保的任何汽车保单应至少有1,000,000美元的综合单笔限额。

尽管本租约有任何相反的规定，承租人和房东应各自在承保房产、建筑物及其内容的所有保险单中包括保险人放弃与由此承保的任何损失或损害相关的对另一方的所有代位权。

如果租户或房东因火灾或其他伤亡或原因遭受损失，而该损失全部或部分是由另一方或该另一方的代理人、雇员或佣人的作为或不作为(包括疏忽)造成的，则遭受损失的一方同意，遭受该损失的一方通过保险对该损失进行赔偿(或本应通过保险对该损失进行赔偿，如果该方维持本协议所规定的保险，则放弃对另一方及该另一方的代理人、雇员和佣人的所有追偿权利，任何第三方不得以代位、转让或其他方式享有任何追偿权利，所有这种权利均应由该等其他各方放弃，包括为该方开具保险单的保险公司。

双方承认并理解，房东选择购买的火灾保险和扩大保险范围应仅为房东的利益，该保险不包括承租人的个人财产、行业固定装置、记录和档案，

租赁改进或任何其他附属物，如果任何此类物品损坏或丢失，房东没有义务修理或更换。

承租人或事件如有下列作为或不作为，即构成“违约事件”：

(B)承租人未能或拒绝履行本租约第七条(转让)所列承租人的义务；或

(C)承租人未能或拒绝及时履行或遵守本租约下承租人的任何其他契诺、责任或义务，并在承租人收到关于违约的书面通知后三十(30)天届满后继续不履行义务；但如果此类违约事件的类型不能在该三十(30)天内合理地予以补救，则只要承租人在该三十(30)天内开始补救并努力进行补救直至完成，承租人应有合理的时间来补救该违约事件；或

如果和每当违约事件发生时，房东在收到本协议规定的通知(如有)后，除根据本协议或根据法律或衡平法给予的所有其他权利和补救措施外，还可以选择采取下列任何一项或多项措施：

业主行使根据本协议给予或以其他方式获得的任何一种或多种补救措施，不得视为业主接受租客通过协议或法律的实施将房产交还，但有一项理解是，这种交还只能通过业主与租客的书面协议才能实现。如本租约与任何成文法或普通法有任何抵触，双方均同意以本租约为准。除非经过法律程序和事先通知租客，否则不得更改锁或其他安全装置，房东不得擅自转移或以其他方式行使对租客或其他留在房产的人的财产的控制权，在发生任何违约事件后，租户特此同意在对租客留在房产的财产进行法律诉讼后行使上述控制权。在法律程序和事先通知承租人之后，因任何合法维持的重收和/或收回程序和/或更改锁或其他安全装置而引起的所有损害索赔，以及因任何扣押令、强制扣留程序、扣押程序或其他法律程序而提出的损害索赔，均被放弃，前提是房东在商业上采取合理的谨慎态度。承租人同意，房东的任何重收可能是根据强制扣留程序或其他法律程序获得的判决，房东此后不对擅自进入承担责任，前提是房东在商业上采取合理的谨慎。

尽管有任何相反的规定，一旦发生拖欠租金的事件，房东没有义务在房东提起法律程序之前发出任何书面或口头通知迁出该房产，承租人特此声明

同意业主可在任何时间提起此类法律程序的情况仍未得到纠正，但租户并未放弃根据成文法或普通法规定的任何迁出通知和/或收回管有权。

如果租客未能在本合同允许的时间内支付任何款项或纠正本合同项下的任何其他违约行为，并且在任何适用的通知或补救期限届满后，房东在没有任何义务这样做的情况下，也不因此而放弃该违约行为，可以代租户支付该等款项和/或补救该其他违约行为(并在合理通知租客后进入该场所)，因此，租户有义务支付，并在此同意，应书面要求向房东支付，并在此同意向房东支付因采取该补救行动而产生的所有实际和合理的费用、开支和支付。

如果本租约终止，或租客因违约而失去对房产的占有权或收回房产的权利，房东没有任何义务重新出租或尝试重新出租房屋或其任何部分，或在重新出租后收取租金(如果有)；但房东有权选择重新出租或尝试重新出租，在重新出租的情况下，房东可以将整个或任何部分的房产转租给任何租户，并用于任何用途和目的。

除前述规定外，如果业主因违约事件发生而选择终止本租赁，则(除前款另有规定外)承租人应承担责任，并应应要求向业主支付终止之日所积累的所有租金和其他债务的总和，如本条款第22条所述。相当于(I)租金总额的75%(75%)的现值(在任何此类终止之日使用等于4%(每年4%)的贴现系数计算的)(X)租金总额的75%(75%)(使用该终止年度的金额(如果有的话)作为基础，以确定此后如果没有终止则应在该期限的剩余部分每年到期的金额)和(Y)在该期限的剩余部分计算所有该等租金和其他费用(如果该期限没有在该期限期满前由房东终止的话)，及(Ii)加上业主收回管有及转租的估计合理及惯常开支，包括但不限于合理的经纪佣金、合理的律师费、物业的翻新等，减去(Iii)业主其后透过转租物业而收取的任何款项。

尽管以上有任何相反的规定，房东应尽商业上合理的努力重新出租该房屋或其部分，以减轻因租户违约而造成的任何损害；但该房客承认，为了合理地减轻损害，房东没有义务(I)在当时大楼内可供出租的任何其他空间之前租赁该房屋；或(Ii)将该房屋出租用于某种用途，该用途由房东自行决定，与当时该大楼的租户组合不相容，或以低于市场租金的价格出租。

如果房东因违约事件而选择终止本租约，而不是行使房东根据前款规定的权利，或者在房东的情况下

选择在不终止本租约的情况下终止租客对房产的占有权，房东可要求租客对终止租约之日所产生的所有租金和其他债务，以及租户在租期终止后的一段时间内应向业主支付的租金和其他债务(或租户对房产的占有权，(视属何情况而定)自业主终止租约之日起至租期届满之日为止(若非业主因该失责事件而选择终止租契或租客的管有权)，减去业主在该期间内(扣除业主按下一段规定所招致的开支后)其后通过重新出租处所而收取的净额。房东可以在上述期间内一次或多次提起收取本款规定的租客应缴款项的诉讼，而不必等待房东等待到该期限届满，在任何情况下，房客都无权获得在本协议保留的租金之外通过再出租而获得的任何超额租金(或租金加其他款项)。如该处所或其任何部分连同建筑物内的其他地方一并转租，则根据任何该等重新出租而收取或预留的租金，以及任何该等重新出租的开支，须为本段的施行而公平分摊。

一旦发生违约事件，承租人还应向房东支付本条例第22条规定的房东地址，以及房东因重新出租整个或部分房产而产生的中介费、移走和存放租客或其他租户留在房产内的财产的费用、维修、改造、改造或以其他方式使房产处于新租户可以接受的状态的费用，以及房东在执行房东补救措施时发生的所有合理费用，包括以下规定的合理律师费。

在房东违约的情况下，承租人的唯一补救措施应是损害赔偿诉讼(承租人特此放弃任何授予其对房东财产的留置权和/或房东应得租金的法律的利益)，但在任何此类行动之前，租户将向房东发出书面通知，明确说明这种违约的具体情况，房东应立即有合理的期限，但在任何情况下不得少于三十(30)天，在这段时间内开始补救任何此类违约。除非及直至业主在发出通知后仍未开始补救失责行为，或其后仍未尽合理努力补救失责行为，否则租客不得因此而获得任何补救或诉讼因由。房东在本合同项下的所有义务将被解释为独立的契约，而不是条件；所有这些义务只在房东拥有财产期间对其具有约束力，而不是在之后。

除本租约明文规定外，不论哪一方为胜诉方，房东及租客均无权因涉嫌违反或不履行本租约的任何条款，或因任何诉讼或诉讼要求宣布任何一方在本租约项下的权利或义务，或因任何其他法律或衡平法上的司法补救而向法院提起任何诉讼或诉讼，以强制执行本租约的任何规定，或因任何诉讼或诉讼而要求损害赔偿，而获得任何律师费。然而，如果房东提起任何诉讼或诉讼以强制支付本合同项下到期的款项，并且房东是该诉讼的胜诉方，则在这种情况下，承租人

将向房东支付房东在试图收取这笔款项时发生的所有合理费用，包括合理的律师费。

任何一方放弃本租约的任何条件或契诺，均不得被视为暗示或构成该方进一步放弃本租约的任何其他条件或契诺。本合同所赋予各方的所有权利、补救、权力和特权应是法律赋予的权利、补救、权力和特权的累积，但不限于或代替法律赋予的权利、补救、权力和特权。

房屋内的所有个人财产将由租客承担风险，业主不对因任何其他人的疏忽行为而对该等个人财产造成的任何损害或损失承担责任，但业主或其雇员、代理人或承包商的作为、不作为或疏忽除外。

(A)除非这种遵守是业主根据本租约承担的义务，否则承租人应遵守和遵守现行和未来的所有法律、条例、法规、规则，以及任何具有管辖权的联邦、州、县、地区或市政府或准政府机构的任何指示(统称为“适用法律”)，无论其在租期开始时是否有效，或在未来可能通过、颁布或指示适用于本租约期间的物业，这些法律应对承租人或业主施加关于物业或其使用或占用的任何责任。承租人没有义务对建筑物进行结构改动、更换或维修，或对不在建筑物内或仅为建筑物提供服务的部分建筑系统进行任何改动，以遵守适用法律，除非(A)由于承租人进行建造或(Ii)承租人使用建筑物的特定方式(而不是仅将建筑物用作许可用途)或(Iii)由于承租人违反本租约项下的义务而需要进行该等改动、更换或修理。房东自费应遵守适用于房屋的所有适用法律，这些法律要求进行上述非承租人义务的结构变更、更换或修理，以及适用法律要求的喷水装置和消防系统的所有维修、更换或修改，以及适用于承租人没有义务遵守的建筑物公共区域、设施和系统的所有适用法律，在必要的范围内(I)维护、更新或更新占用证明，以使房屋能够合法使用[就许可用途而言]，或(Ii)遵守适用于公共区域的任何法律，如果不遵守将对处所或租户将处所用作许可用途造成不利影响的范围内。

(B)与建筑物有关的本规则和条例作为附件“B”附于本文件，并作为本文件的一部分，如同在本文件中完全列出一样。业主保留随时修改或补充本规则和规定的权利，业主在此同意，业主所作的任何此类更改对于大楼的其他租户和占用者都是合理和非歧视性的，并且不得超过最低限度地减少租户在本租约下的权利；但是，

如果本租约的规定与任何规章制度发生冲突或不一致，以本租约的规定为准。承租人应忠实遵守和执行这些规章制度，承租人还应对承租人的员工、受邀者、代理人、佣人或访客遵守这些规章制度负责。

本租约及本租约的所有展品和附件(如有)构成本租约双方之间的完整协议以及由此产生的所有以前的谈判，只有由房东和租户签署的书面协议才能对本租约进行修改。除非业主以书面明确接受，否则物业或租约剩余期限的退回均属无效。

双方理解并同意，就本租赁的所有条款和条款而言，时间是至关重要的。

(A)如业主收到通知，表示任何当局有意根据任何征用权、征用权或其他法律(统称为“征收”)，将处所或建筑物的任何部分用作公共或准公共用途，业主须立即通知租客。如整个处所须被征收，或如该项征收涉及该处所的一部分，而根据承租人的判断，该部分余款不能用作准许用途，而对承租人的效用与紧接该项征收前大致相同，则在上述任何一种情况下，本租约在将管有交付予没收当局后即告终止，租金须自该日期起按比例计算及调整，而任何裁决，补偿或损害赔偿(以下有时称为“判给”)须支付予业主，并为业主的独有财产，不论该判给是作为对租赁地的价值或建筑物费用或其他方面的减值的补偿，而租客现将租客对任何及所有该等判给的一切权利、业权及权益转让予业主。尽管有上述规定，但承租人有权向判决当局追讨可能单独判给承租人的赔偿，包括就搬家费用、承租人的改建和不可移动固定装置以及承租人在拆除承租人的设备和库存时的费用或损失提出索赔和获得赔偿的权利，但不包括租赁物的价值(“承租人赔偿”)。承租人应继续缴纳租金，直至租约终止。

(B)如只有部分处所须予征收，但根据租客的判断，处所的其余部分仍可用作准许用途，而租客的公用设施与紧接征收前大致相同，则本租契不得终止，而业主须以合理的努力，修葺和修复该处所及其所有直接影响该处所的建筑物其余部分，并须作出合理努力，以构成一个完整而可出租的处所，但业主在此无须为修葺和修复支付超出判给额的任何款项，但如业主没有如此修葺和恢复处所及其所有改善工程，使之成为一个完整和可租赁的处所，租客有权终止本租约。任何一份

房东未用于维修或修复的赔偿金，应由房东保留，作为房东的唯一财产。基本租金和附加租金在将部分所有权交付给定罪机构后应公平减少。此外，在因房东恢复营业而停止营业的任何期间，应减免基本租金和附加租金。尽管如上所述，如果50%(50%)或以上的建筑物或处所将被如此没收或宣告无效，则业主或租户中的任何一方均有权在接管后六十(60)天内向另一方发出书面通知，终止本租约。在这种情况下，赔偿金应支付给房东或房东的独有财产。尽管有上述规定，承租人有权向处罚机关追讨，但不能向房东、承租人追偿。

(C)如果临时使用或占用是合法地通过谴责或以任何其他方式在任期内用于任何公共或准公共用途或目的，则除下文所述外，租户有权获得该等征用的补偿部分，该部分补偿是对使用和占用该处所的补偿，如果是补偿租客的财产和搬家费用，则业主有权获得该部分补偿，该部分是修复该处所的费用的补偿。本租约将不受该等征用影响，但在该等临时征用期间，基本租金及额外租金将予减免。

承租人同意在本租约期满和/或任何取消或终止本租约时，将上述物业在清洁状况下，以及在良好的状况和维修、正常的磨损和因意外或谴责造成的损坏以外，移交给业主，并移走承租人的行业固定装置、设备和其他个人财产。承租人应将房屋的所有钥匙交给房东，并告知房东关于房屋内锁、保险箱和保险库的所有组合(如果有)。尽管有上述规定，承租人不得移走由房东提供或支付的任何机械或行业固定装置(除非由承租人更换)。如果承租人没有按照本条款的规定移走其行业固定装置或其他财产，这些财产应被视为承租人放弃，并在房东的选择下，成为房东的财产或由房东转移并处置，费用由房客承担。承租人应修复因安装和/或拆除本合同所述任何财产而造成的任何损坏。尽管有上述规定，承租人不应被要求移除或恢复承租人进行的除特殊更改以外的任何更改。

如租客在本租约期满或终止后，经业主书面同意，仍持有全部或部分物业，则租客应被视为该物业的按月租客，而房东可在下个月开始前至少三十(30)天通知租客，即可取消租约，届时租客将终止租约，租客须于收到通知的月份最后一天或之前迁出。承租人同意按月支付租户于租期内支付的最后基本租金的150%，外加额外租金的100%以及租约项下应支付的所有其他费用和开支。

如果未经业主同意，承租人在本租约期满或终止后仍拥有全部或部分房屋超过一百二十(120)天，承租人应被视为承租人，并应向业主承担下列责任

房东因租客未能或拒绝放弃对房产的占有权而遭受的所有直接和/或后果性的损害，或法律另有规定的损害。

如果在期满前六(6)个月开始的期间内，租客要求房东在租期届满或提前终止后的一段时间内通知租客房东是否已经就房产的任何部分签订了新的租约或其他具有约束力的承诺，房东应在收到租户的请求后十(10)天内通知租客(如果房东不因保密或保密协议而被禁止或限制这样做)。

在本租约正常终止之前，因时间流逝或其他原因终止本租约，不应影响房东在终止前一段时间内收取租金的权利。

除非得到房东的书面批准和任何适用的地方市政管理机构的批准，否则不得在房屋外部的任何部分或建筑物外和/或房屋所在的不动产上绘制、固定或放置任何标志、广告或承租人业务通知(“承租人标牌”)，但在此批准在任何承租人的标牌上使用附件“J”中规定的承租人标志。承租人的标牌及其安装应由承租人承担全部费用。房东应将租户的姓名和一个或多个与租户有关联的人的姓名放置在房产门和大楼或楼层大堂的通讯录(如有)旁边。此外，业主应在大楼大堂和公共区域安装大楼标准的路线指示标志，以识别租户。

房东及其代理人、雇员和独立承包商可在事先书面通知(但不少于一(1)个工作日)的合理时间进入房产：(A)检查房产，(B)向潜在买家、贷款人展示房产，或在期限的最后十二(12)个月内向租户展示房产，(C)确定租户是否履行了本合同规定的所有租户义务，(D)提供清洁服务和房东根据本合同向租户提供的任何其他服务，如果有，(E)张贴不负责任的通知，及(F)根据本条例的条款向业主作出规定的修葺，或在有需要的情况下，修葺任何毗邻空间或公用设施，或对建筑物的任何其他部分进行修葺、改动或改善，但所有该等工程须尽快进行，并尽可能减少对租客造成的干扰及对处所及租客财产的损害，包括安排在办公时间以外的出入。房东承认，租户有必要控制对房屋的访问，以保护其隐私和安全。因此，除非发生危及财产或人身伤害的紧急情况，并在尽合理努力联系租客后，房东及其代表应由租客选择由租客代表陪同，并应遵守该代表的合理指示。房东应该

房东或房东代理人在进入房屋期间对房屋造成的任何损坏，应及时修复。

承租人特此放弃对任何伤害、不便或干扰承租人的业务、失去入住率或安静的享受或因此而造成的任何其他损失的任何损害索赔。房东应始终拥有并保留一把钥匙，用来打开房产内、上或周围的所有门(不包括租客事先以书面指定的或明确指定为受限或有限出入的金库、保险箱、实验室和类似区域)；业主有权在危及财产或人身伤害的紧急情况下，使用业主认为适当的任何方法打开房门，以进入房产，而业主以任何上述方式或其他方式进入房产，在任何情况下，不得解释或视为强行或非法进入房产或扣留房产，或驱逐租客，无论是实际的或推定的，逐出房产或其任何部分，但业主或业主的任何代理人或承包商在根据本条第21条进入房产时的疏忽或故意不当行为除外。

根据本租约可能或必须发出的任何通知、要求、请求或其他文书，应以书面形式送达，并通过专人或隔夜快递服务或美国挂号或挂号邮件寄出，如果房东将足够的邮资预付到以下地址：

斯劳斯房地产公司。

南22街1130号，3500号套房

阿拉巴马州伯明翰邮编：35205

注意：首席运营官

电话：(205)802-2100

或如属租户，则送达地址为：

IN8BIO，INC.

帝国大厦

第五大道350号，5330套房

纽约，纽约10118

注意：何威廉先生和凯特·罗克林博士

电话：(646)933-5605

电子邮件：LegalNotiments@in8Bio.com

将副本复制到：

Seyfarth Shaw LLP

第八大道620号

纽约，纽约10018-1405年

联系人：迈克尔·J·沃特斯，Esq.

任何一方的地址可由上述任何一方通过发出上述通知而不时更改，但房屋不得被租户用作唯一的通知地址。在按照本合同规定发出更改地址的通知之前，任何一方的地址更改均不对另一方具有约束力。如果按照上述规定邮寄，则邮局登记该通知的收据或经签署的回执应确定该通知是在适当的邮寄时间送达的。在计算本协议所指的各个时间段时，以专人递送的通知在送达上述当事人的地点时视为已收到，以上述方式邮寄的通知在(I)已签署的回执上注明的实际收到，或(Ii)本协议规定的邮寄后三(3)个工作日以较早的时间邮寄时视为已收到，而以隔夜速递服务寄出的通知应视为在隔夜快递服务接受递送的一(1)个工作日后被视为已收到。最后，任何如上所述的书面通知，收件人实际收到(或如果交付被拒绝)，应构成本租赁项下所有目的的充分通知。

本租契在任何时间均受以下各项规限及从属：(A)所有现时存在或日后签立的土地租契或相关租契，而该等土地租契或相关租契会影响该处所及物业的其中一项或两项；及(B)任何按揭、契据或信托契据，而该等按揭、契据或信托契据现时或以后可能存在，并会对(X)该物业的任何或所有部分构成阻碍；(Y)为该物业的利益而订立的任何土地租契或相关租契；及(Z)业主在任何上述项目中的权益或产业权的全部或任何部分；但只要租客不受本条例所订失责事件的规限，则租客对处所的管有权不得受到干扰。

承租人应在房东提出要求后十(10)个工作日内签署并以房东(或其贷款人)合理要求的形式提交任何证明本租约从属关系的文件，但此类文件(S)也应规定不打扰租户。承租人特此约定，承租人应委托房东的任何继承人。

在生效日期或之前，业主、租客和物业的当前抵押权人应签署一份以租客为受益人的抵押权人当前表格的不干扰协议，但该表格必须合理地令租客满意。但承租人应已从未来的抵押权人或未来的高级出租人那里收到一份商业上合理的不干扰协议，如果抵押权人或高级出租人将通过占有或丧失抵押品赎回权或交付新的租约或契据来继承房东的权利，则在继承房东权利的一方(“继任房东”)的要求下，承租人应委托继任房东并承认继任房东为本租约下的租客房东，并应立即签署并交付继任房东合理要求的任何文书，以证明该委托书。转让后，本租约将继续完全有效，就像或如同它是继承人房东与租客之间的直接租约，其所有条款、条件和契诺在转让后仍然适用。就本租赁而言，“不干扰协议”应指符合本租赁条款的从属、委托和不干扰协议，该协议由抵押、土地租赁或基础租约(视情况而定)的持有人和承租人以可记录的形式正式签立和承认，其中，承租人同意将其在本租赁下的权益从属于该抵押、土地租赁或基础租赁，只要承租人没有违约，该承按人或优先出租人同意不终止本租赁。

根据上述互不干扰协议或本租赁超出适用的通知和补救期限。经房东同意，承租人有权在适用的记录办公室记录任何不骚扰协议。

承租人应不时在房东发出书面通知的十(10)个工作日内，签署、确认并向房东交付一份书面声明，证明本租约未经修改且完全有效(或在修改后具有完全效力和效力)、租金和其他费用的支付日期，无论据租户所知，房东是否在本协议项下违约(如果是，则说明违约的性质)。现拟使依据本段交付的任何该等陈述，可供业主在建筑物的权益的准购买人或依据业主的权益的按揭的任何承按人或业主在建筑物的权益的任何按揭的转让而依赖。承租人在提出书面请求后十(10)个工作日内未执行该证书或声明，则在房东发出第二次书面通知以及房东第二次书面通知S之后的额外十(10)个工作日内，构成租客在本合同项下的即时违约，不需要任何额外的宽限期或治愈期(房东应向租户交付关于房东行使上述选择权的书面通知)。

房东在收到租户十（10）个工作日内书面通知后，签署、承认并向租户提交一份书面声明，证明本租约未经修改且完全有效（或修改后相同内容完全有效，并随附修改文件），据房东所知，租金和其他费用的支付日期，无论是否，租户在本协议下违约（如果是，请具体说明违约的性质），租户业务的潜在购买者或租户的任何贷方都可以信赖根据该段提交的任何此类声明。

尽管本租约或法律有任何相反的规定，双方明确同意并理解，就本租约的任何条款、契诺和条件而言，房东、其任何雇员或其各自的继承人、遗嘱执行人、管理人、个人代表、继承人、受让人、股东、合伙人、成员、经理、高级管理人员、代理人、被提名人或指定人绝对不承担任何个人责任，而租户或通过租户、通过租户或在租户之下提出索赔的任何其他方应仅考虑房东在财产中的利益及其收益，这可能是其各自的利益所在。收取任何索偿、索偿、费用、费用、判决或其他司法程序，要求业主就任何违约或违约支付款项，而此等人士或实体的任何其他不动产、非土地财产或混合财产，均不受征收、执行或其他司法程序的限制，以满足租客的任何索偿要求。

本租约及其所有契诺、义务和条件均适用于房东及其继承人和受让人的利益，并对其具有约束力。本租约及其所有契诺、义务和条件也适用于

使承租人和承租人的继承人、遗嘱执行人、管理人、继承人和允许的受让人受益并对其具有约束力。

代理人有权以业主代理人的身份履行本租约，承租人有权依赖代理人发出的信件和通知。承租人承认，代理人仅就本租约作为业主的代理人，代理人及其任何合伙人、成员、经理、高级管理人员、董事、股东、雇员、代理人或代表均不对承租人承担任何与履行本租约有关的责任，承租人放弃因本租约或大楼而产生或以任何方式与本租约或大楼有关的任何及所有此等各方的任何及所有索偿。

房东应负责从开工之日起清除房屋内存在的任何有害物质，如果该等有害物质的存在或其补救措施导致承租人的工作延误，承租人应获得起租日期的逐日延期。业主、其承包商、代理人和雇员不得引入、产生、放置、持有、储存或使用危险物质，以用于、运输、储存、释放、搬运、生产或安装在场所内、场所内外或场所外，但用于维护商业物业的清洁产品、溶剂和其他化学品除外。

承租人、其承包商、代理人和员工不得在该场所、建筑物或该场所所属的物业中引入、产生、放置、持有、储存或使用任何有害物质或医疗废物，除非达到许可用途所需或需要的数量，包括办公室和实验室物业中通常使用的任何清洁产品、溶剂和其他化学品，前提是承租人已获得所有地方、州和联邦当局的所有必要批准、许可和许可证。并应遵守所有有关和/或监管该等物质的法律和法规，以及所有其他健康和/或安全法律和法规(“承租人的责任”)。承租人应赔偿、保护、辩护房东，使其免受直接或以任何方式与以下各项有关的任何和所有实际费用、索赔、诉讼、诉讼原因、要求、损失、责任、处罚、伤害或损害(包括但不限于所有审判和上诉级别的合理律师费)：(A)承租人的责任；(B)任何“有害物质”或“医疗废物”的存在或释放(如任何适用的联邦、州或地方法规、法律、条例、法规、规则、条例、命令或法令，以管制、有关或施加关于危险、有毒或危险物质或医疗废物的责任或行为标准)在建筑物内、建筑物及处所所属的物业内，以及在可归因于承租人、其承建商、代理人及雇员的范围内；和(C)违反任何环境法律、法规、条例或与房屋内发生的任何危险物质或医疗废物有关的行政或司法命令，和/或在可归因于承租人、其承包商、代理人和员工的范围内，此类赔偿应在本租约期满或提前终止后继续有效。

业主有权出售、转让、转让或以其他方式转让其在该建筑物的权益。在出售、转让、转让或转让时，承租人对新业主的约束力与其对房东的约束力相同。在进行任何此类出售，并将本租赁项下的任何保证金转移给新业主时，房东应完全免除本租赁项下的任何进一步义务或责任。

如果本租约的任何条款或其对任何人或任何情况的适用在任何程度上无效或不可强制执行，则本租约的其余部分或该条款对除无效或不可强制执行的条款以外的其他个人或情况的适用不应因此而受到影响，且本租约的每项条款应在法律允许的最大范围内有效和可强制执行。

房东与租客双方同意，第三条规定的基本租金为租客应支付的最低租金。基本租金包括2023年历年(“基准年”)的营运成本(定义见下文)，估计为每可租平方英尺8.15美元，不包括承租人的直接占用成本。房东将向租户收取额外租金(“额外租金”)，租户同意支付租户在基准年的运营成本(定义见下文)上增加的部分，作为额外租金(“额外租金”)，基准年自1月1日开始至下一个日历年(“日历年”)结束的每个日历年(“日历年”)(每个日历年，“增加”)期间确定。

就本租约而言，“营运成本”应包括与拥有、管理、营销、保养、美化、修缮及营运建筑物、停车场、公共区域、处所所属的场地(但不包括处所本身，除非本租约另有规定)及与此相关的个人财产的拥有、管理、营销、保养、美化、修缮及营运有关或与之有关的各类开支、成本及支出，但由承租人直接或以其他方式根据本租约的明文规定支付的任何维持、维修或营运处所的开支除外。费用和支出是在本租约其他地方提供的其他费用和费用之外的，包括但不限于以下内容：房东为房产提供的所有服务；从价税(或其他政府税或对租金、建筑物和财产征收的税)；电力、天然气、水(包括房地)、下水道和所有其他公用事业，包括供暖、照明、空调和通风的电力；通风、供暖和空调系统(S)(“暖通空调”)的修理、保养和更换(“暖通空调”)并不只为大楼内的一个租户服务；根据暖通空调、大楼和相关设备的任何维护和服务合同支付的费用；

窗户清洁；公共区域的清洁服务；垃圾、杂物和垃圾的清除和处置；灭虫和虫害防治(建筑物外部)；清除冰雪；车库和停车场操作员；电梯维修；公共区域的废物回收服务；景观美化维护和习惯美化更换；重新整理和修理停车场；保险，包括但不限于火灾、扩大承保范围、责任、工人赔偿、电梯和房东善意承保的适用于物业的任何其他保险；油漆；制服；习惯物业管理费；用品；杂物；用品或服务的销售税或使用税；用于房地的经营、管理、维修、保养和出入控制的所有用品、工具、设备、材料和更换设备的费用；修理和保养并非只为大楼内一个租户服务的公用设施线路；提供财产识别标志；定期重新粉刷大楼外墙(包括蒸汽清洗或喷砂或其他清除涂鸦程序)；修理和保养大楼的顶篷；修理和保养为房地和房地所属但并非只为大楼内一个租户服务的洒水器和喷水立管；修理和保养人行道；所有从事建筑物的管理、运营和维护的人员的工资和薪金(不论是直接的或间接的，由业主合理分配)，以及所谓的附带福利，或业主为如此从事建筑物的管理、运营和维护的雇员支付或招致的任何其他费用或开支；与业主或代理人签订合同从事任何建筑物运营或维护工作的任何独立承包商的费用；业主与任何公共设施的维护、运营和维修有关的费用和开支，包括道路、私人车道、广场区域、人行道、公用事业线路、管道、电线、电缆和其他公用设施、保留设施、雨水管和卫生下水道、涵洞、排水沟、顶墙、沙井和相关设备、停车场、地面和环境美化，以及共用走廊、大厅、走廊、电梯、出入口、洗手间和楼梯，以及为物业和房地提供服务的设施(不只是其他租户)；法律和会计费用，包括但不限于与寻求或获得房地产税减免和退款有关的费用，或任何其他费用或收费，无论上文是否提及，根据公认的会计和管理原则，这些费用将被视为维护、运营或维修建筑物的费用。如果任何建筑费用虽然是在一年内支付的，但与一个以上的历年有关，业主可以选择在相关的历年按比例分摊该费用。

“运营成本”不应包括本合同附件“I”所列项目。

如果建筑物在任何特定日历年内未被完全占用，则应公平调整运营成本，以便这些费用构成可变成本而不是固定成本（根据健全的会计实践和原则确定）应通过预测可变成本进行调整，以反映建筑物的空缺，就好像建筑物在整个该日历年已被完全占用一样;但前提是，在任何情况下，房东都无权因任何此类调整而获得超过100%的实际运营成本。

对于全部或部分属于期限内的第一个日历年，租户应向房东支付房东善意估计的增加额的十二分之一（1/12）

在紧接公历年度之后，房东和租客应在每个月的第一天将基准年度的运营成本作为每月预付租金的一部分作为额外租金，房东和租户应在该年度结束时进行调节。就基准年之后的期限部分应支付的实际增加额，应等于承租人份额乘以有关日历年或部分日历年的经营成本增加额与该基准年的经营成本的乘积。于每一历年结束后，业主须在实际可行范围内尽快(但在任何情况下不得迟于下一历年的3月31日)向租客交付上一历年的额外租金报表(“营运成本报表”)，合理详细列明该历年的营运成本及因此而应支付的额外租金的计算方法。如果经营成本报表显示租户的欠款少于租户在上一历年实际支付的款项的总和，租户应将超出的部分计入下一月租金(S)。如果经营成本报表显示承租人的欠款超过承租人在上一历年实际支付的金额，承租人应在交付经营成本报表后三十(30)天内向房东支付差额。尽管有上述规定，任何适当和合理地归属于物业的经营成本应计入承租人的额外租金，而不考虑承租人的份额。

在租赁期内每个历年的12月31日或之前，或在可行的情况下，房东应向租户发出书面通知，说明其对下一个历年的合理增长估计，并真诚地计算下一个历年的运营成本相对于基准年的运营成本的估计增幅。从下一年1月1日开始，租户应在每个月的第一天预付估计增加的租金的十二分之一(1/12)给业主。如果房东在下一个历年的12月31日之前没有发出房东估计的增加的通知，租户应继续根据上一个历年的增加计算每月付款，直到发出该通知的下一个月。

房东在租期内未能在有关历年届满后两(2)年内要求支付经营成本，应视为房东放弃收取上述期限内可能到期的任何额外租金项目的权利。

除非承租人在收到该运营成本报表后六(6)个月内通知房东其对运营成本报表的正确性提出异议，并指明运营成本报表被声称不正确的具体方面，否则每份运营成本报表应是决定性的，并对承租人具有约束力。在争议得到解决之前，承租人应在不影响承租人地位的情况下，根据适用的运营成本报表支付额外租金。如果争议最终对承租人有利，房东应立即向承租人支付因此而多付的任何款项，或在房东的选择下，将超出的部分记入第6.03节规定的后续付款中。根据上述规定，承租人有权检查和/或审计业主与经营成本有关的账簿和记录，条件是：(I)在发出经营成本报表后一年内通知业主；(Ii)这种审计是

在审计开始后60天内完成，以及(Iii)该审计应由承租人或承租人的会计师的雇员进行，而承租人或承租人的会计师不得按或有基础获得补偿。进行这种审计的一方应签署一份合理形式的保密协议，并将其交付给房东，该协议包含惯例和行业标准的例外情况和分拆。如果承租人的检查和/或审计显示多付了超过5%(5%)(但至少5000美元)的费用，房东除了退还多付的款项外，还应补偿租户合理的自付费用。应适当调整本第6.03节规定的最后一年的付款义务。

承租人的份额，如本款所用，应为15.13%，如建筑物的可出租平方英尺发生任何变化，可进行调整。承租人的份额是通过将房屋的可出租平方英尺除以大楼的可出租平方英尺来确定的，截至生效日期，房东代表的可出租平方英尺为53,656平方英尺。

今后由承租人或代表承租人对房屋进行的所有改建、增建或改善(统称为“改建”)应事先征得业主的书面同意，同意不得以本文件附件“E-2”规定的形式无理拒绝、附加条件或推迟，但对完全属于装饰性质的房屋内的任何非结构性改变(即铺地毯、粉刷或其他墙面覆盖、窗户处理、瓷砖、饰面、门、架子、梳妆台、橱柜、台面、灯具和用具、安装或拆除家具，则不需业主同意)。固定装置和设备以及悬挂的图片)，不需要任何政府当局的批准。尽管房东同意此类未来的改进，或经房东批准或与房东有关联的承包商进行了改进，但承租人承认并同意，由承租人或代表承租人进行的所有改进应以良好和熟练的方式进行，使用新材料或类似新材料，并符合所有适用的法律，风险由承租人承担，费用和费用由承租人承担。承租人应事先获得业主的书面同意，不得无理拒绝、附加条件或拖延任何第三方承包商承租人希望进行的任何需要业主同意的变更。承租人的承包商应在阿拉巴马州获得许可、有担保(如果该承包商的工程成本将超过25,000美元)，并根据标准行业惯例投保，并在开始任何改建之前获得业主的批准，并在合理的酌情权下获得批准。除办公室家具及设备、模块化装置、实验室设备及固定装置外，所有改动及其他可随时拆卸而不会对处所造成损害的增建设施，在本租约期满时应为并保持为处所的一部分。房东保留要求承租人在本合同终止时仅移除构成专业变更的改进或增加的权利，并在安装该等专业变更时提供此类移除的书面通知。业主可自行选择，对因移走任何个人财产、商业或贸易固定装置、改建、改善及装置而对处所造成或与此有关的任何损坏，以非租客的方式进行修葺，而所有合理的修葺费用均由租客承担。“专业变更”一词应指变更

(I)在房产内的楼板上打孔；(Ii)需要在房产内的楼板进行加固；(Iii)包括安装凸起地板系统；(Iv)包括安装拱顶或其他类似的装置或系统，以使房产或其中一部分的安全程度超过合理的人用于普通办公空间的保安水平；(V)涉及材料管道连接(如建筑物核心外的厨房和行政浴室)，(Vi)包括安装或拆除任何夹层或平台，或(Vi)包括安装任何垂直运输系统。

承租人举办或主办的任何特别活动，或与承租人使用或占用物业有关的特别服务(包括但不限于承租人正常进行的行业或业务以外的活动、使用特别建筑服务或公用设施、或使用物业外的建筑区域)应事先征得业主的批准，不得无理扣留、限制或推迟。承租人应承担任何此类特殊活动或与之相关的服务的额外费用，包括向代理人支付合理的特殊活动费用，以及与房东签署与该活动有关的赔偿协议(由房东准备的合理形式)。

承租人将可以一周七(7)天、每天二十四(24)小时进入并在房屋内作业。房东应通过卡式钥匙或键盘系统提供通过大楼大堂的通道，卡式钥匙或键盘系统自开工之日起应处于良好的工作状态，并应由房东自费维护。

如果发生罢工、停工、劳资纠纷、内乱、天灾、疾病或其他疾病达到爆发、流行和/或大流行比例或任何一方无法控制的其他原因(统称为“不可抗力”)，导致房东无法提供服务或履行房东在本租约项下的其他义务，本租约不应终止，租客支付租金和所有其他费用和租客到期应付的款项的义务不应受到影响或免除，房东不得被视为在本租约项下违约。如果由于不可抗力的原因，承租人延迟履行其在本租赁项下的任何义务，但承租人有义务支付租金和本合同项下承租人应支付的所有其他费用和款项，则承租人的履行应在相当于该延迟的一段时间内得到免除，在此期间，承租人不应被视为在本租赁项下不履行因此而延迟履行的义务。

如果本租约的任何条款或规定根据现行或未来的法律非法、无效或不可执行，则本租约的其余部分不受此影响，并且应在本租约中添加一个与上述条款或规定几乎相同且合法、有效且可执行的条款或规定，以代替本租约中的每一项非法、无效或不可执行的条款或规定，作为本租约的一部分。

本文中使用标题仅为了方便编制本文各个段落的索引，在任何情况下，在定义或解释本租赁的任何条款时均不得考虑。

阿拉巴马州的法律将管辖本租约的有效性、履约和执行。

提交本租约供承租人审核，并不构成租赁物业的要约或选择权，也不是为了承租人的利益而预留物业。相反，明确的理解是，在租户和业主充分和适当地签署并交付给各方之前，本租约不应对双方有效或具有约束力。

人们一致认为，霉菌、霉菌、真菌、霉菌毒素和微生物(统称为“霉菌”)基本上无处不在。租户承认并理解霉菌可以在任何位置生长，包括在场所内。房东将通过良好的内务管理和通风措施适当防止房屋内潮湿的责任放在租户身上。承租人认识到保持清洁、通风和控制湿度的必要性(特别是在厨房、卫生间、橱柜下面和外墙周围)以防止霉菌。在签署本租约时，承租人首先检查了房屋，并证明承租人没有观察到房屋内的霉菌或湿气。租户同意立即以书面形式向房东报告：(1)任何迹象表明房屋以及任何储藏室、车库或其他公共区域有漏水或湿度过高的迹象；(2)任何发霉或发霉的迹象，不能通过简单地使用普通家用清洁剂并擦拭该区域来消除；以及(3)任何房屋供暖、通风或空调系统的故障或故障。房东不对因存在霉菌及相关条件而引起的损害或与此相关的损害负责，承租人特此放弃向房东要求损害赔偿和代位赔偿的所有权利，除非因房东的严重疏忽或故意不当行为或未能履行本租赁项下的义务。承租人应赔偿房东，并使房东免受因房屋或建筑物其他部分存在霉菌和/或水分或湿气而造成的实际损害，包括所有人身伤害或财产损失。损害是由于以下方面的疏忽造成的或与之有关的：(I)产生、未能防止或未能解决任何霉菌或过度潮湿或水分及其来源；(Ii)未能妥善处理

维护、更换和监控场所，或(Iii)未能及时采取适当的纠正措施，进行适当的维修或更换，并将因水、潮湿或霉菌造成的损害降至最低(包括但不限于未能及时通知适当的专业人员或专家并寻求他们的帮助)。

承租人保证，其与任何房地产经纪人或代理人没有就本租赁的谈判进行任何交易。业主保证，除代理人(“业主经纪人”)外，并无与任何与本租约谈判有关的房地产经纪人或代理人有任何交易。房东应负责向房东经纪人支付佣金。如果承租人与任何人或房地产经纪人就租赁或租赁大楼内的空间进行了交易，除业主经纪人外，承租人应独自负责支付任何应支付的费用，该人或公司和承租人应使房东免受任何与此有关的责任，包括律师费和费用。如果房东与任何个人或房地产经纪人就出租或出租建筑物内的空间给租户进行了交易，房东应独自负责支付该人或公司应支付的任何费用，房东应使租客免于承担任何与此有关的责任，包括律师费和费用。

开工日期后，业主应向租客交付一份验收协议，其格式应与附件“H”中的格式基本相似，其中包括确认起租日期、起租日期和租期届满日期；及(Ii)租客已接受该房产；但业主未能提供该验收协议不应推迟开始日期或起租日期，或以其他方式使本租约无效。承租人未在收到房东的验收协议后四十五(45)天内签署验收协议并将其归还房东的，应视为承租人同意房东准备并提交给承租人的表格中的文件内容。

未经租户事先书面同意，房东不得采取或允许以任何方式干扰租户使用或进入房屋的下列任何行为：(A)关闭或改变进出房屋的入口、走廊、楼梯、出口、电梯或其他通道的任何部分，但因维修或紧急情况而短期关闭除外；或(B)关闭、改变或改变房屋附近公共区域的位置，或消除或减少邻近房屋的公共区域的任何部分，但因维修或紧急情况而短期关闭除外。

本租约的其他条款和条件，如有的话，作为附件“C”附上，并成为本租约的一部分。如果本合同的规定与附件“C”中的规定发生冲突，应以附件“C”的规定为准。

自2024年3月16日起完成并执行。

见证人：房东：

斯劳斯马丁饼干有限公司

作者：斯洛斯房地产公司，Inc.

ITS代理

作者：S/R.斯科特·普利亚姆

姓名： R.斯科特·普利亚姆

其： 总统

房东通知地址：

转交Sloss Real Estate Company，Inc.

第22街南1130号

3500套房

阿拉巴马州伯明翰35205

租户：

In8 bio，Inc.

作者： /s/何威廉

姓名：何威廉

其： 首席执行官

作者： /s/凯特·罗克林

姓名：凯特·罗克林

其： 首席运营官

租户通知地址：

帝国大厦

第五大道350号，5330套房

纽约，纽约10118

展品“C”

进一步的条款和条件