附录 10.1

租赁协议

第一部分-基本租赁信息

本租赁协议（“租赁”） 于2023年12月28日由桥威开发公司（“房东”） 和利佩拉制药公司（“租户”）签订并签署。

本租约由以下 两部分组成：第一部分规定了本租约中定义的条款（以及租赁中的某些义务），有时被称为 称为 “基本租赁信息”；第二部分提供本租约的条款和条件； ，有时被称为 “租赁条款和条件”。第一部分和第二部分统称为 此 “租赁”。本第一部分——基本租赁信息中未另行定义的大写条款应具有租赁第二部分中规定的含义 。

自上述日期起，房东和租户已要求其正式授权的官员和代理人 盖章签署租约的第一部分，以昭信守 ，并打算受 法律约束。

租赁协议

第 II 部分-租赁条款和条件

1。 房屋租赁。根据本租约中规定的条款和条件 ，房东特此将基本租赁信息中列出的房屋租赁给租户，租户接受房东的此类租约。

2。 房屋状况。房产应由房东交付给租户，租户特此接受处所， 处于 “现状” “现状” 状态，并承认房东没有义务更改、改善、装饰 或以其他方式为房客的入住做好准备。租户承认，除第7节所述的房东改善外，房东和房东 的任何代理人都未就房屋或其状况 做出任何陈述、担保或承诺，或者明示或暗示的。

3.术语。租户应在基本租赁信息中规定的期限内拥有和持有房屋，从开始日期 开始，到期日晚上 11:59 结束，两者均在《基本租赁信息》中指定。如果期限在日历月第一天以外的某一天开始 或到期，则该月的租金（如下文定义）应按三十（30）天按比例分配 。

4.1 金额：租户应在本文的 偶数日期之前向出租人付款，并应向出租人保留 00.00 美元的押金，作为支付租赁房屋损失或拖欠租金的保证金。

4.2 按原始金额支付的维护费： 如果按原定金额使用或保留了上述保证金的全部或任何部分，则租户应根据要求立即向 出租人存入按原定金额或保留的金额，租户应随时向出租人存入上述保证金的全额 。如果出租人未按此处规定支出，则在本租赁协议 到期或任何续订后，可将上述金额连同未付利息一起退还给租户。但是，据了解， 押金不应被视为本租赁协议下的最后一个月租金分期付款，除非得到出租人的批准，否则不得这样使用。保证金应存入计息账户，如果出租人未根据本协议支出 ，则应在租约结束时向租户支付。

4.3 转发地址： 租户应根据1951年《出租人和租户法》68 P.S. 250.512 第 512 条的规定，在本租赁协议终止时或在放弃和 出租人接受租赁房屋时，以书面形式向出租人提供转运地址。 不这样做，只要房东能够合理地 确定租户的地址，就不能免除房东退还保证金的义务。

5。租金。

5.1 基本租金。房屋的年度基准 租金（“基本租金”）应与基本租赁信息中规定的相同。租户应在 期限内每个日历月的第一天按基本租赁信息中规定的每月分期付款支付基本租金 ；但是，期限第一个月的基本租金应在本租约签署时支付。

5.2 额外租金。除基本租金外 ，租户还应支付租户根据本租约需要支付的所有款项或其他费用作为额外 租金（“额外租金”），无论本租约中是否明确指定为额外租金。除非此处另有规定，否则所有额外 租金均应在基本租金的每个月分期付款中到期并支付。

5.3 付款方式。根据本租约应支付的基本租金和 额外租金（合称 “租金”）应以美利坚合众国的合法货币支付 ，恕不另行通知或提出任何要求，也不得进行任何扣除、辩护、反诉、抵消或减免。租金应按照本租约中规定的通知程序在基本租赁信息中指定的租金地址或房东可能通知 租户的其他地址支付给房东。

5.4 拖欠款项的利息。 如果未在到期日后的十 (10) 个工作日内支付任何租金，则租户应为此类拖欠款项 支付利息，从此类拖欠款项的原始到期日起至全额付清，利率（“利率”） 等于每月五％（5％）或（b）适用法律允许的最高利率，直到此类金额 已全额支付。本节不得解除租户按本 规定的时间和方式支付租金的义务。房东接受利息不构成对租户在上述拖欠款项上的违约行为的豁免，也不妨碍房东行使房东可用的任何其他权利或补救措施。与执行本租约有关的任何判决也应按利率 计息。

6。税收、 公用事业费和其他责任。

6.1 房东 和租户的意图是，在本协议期限内，所有拥有和运营房屋的费用均应由租户 作为本协议规定的额外租金支付，但是，房东同意按此处所述支付的任何其他款项除外。

6.2 公用事业 费用。租户应直接与威瑞森或康卡斯特签订电话和互联网服务合同，并直接与Duquesne Light签订 电力服务合同。煤气、水和污水由房东支付。

6.3 公用事业和 服务的可用性。房东表示，房东将在租约开始当天或之前在租赁场所提供电力、煤气、电话、水 和污水处理服务，费用由房东承担。租户承认，除非 完全由房东、其员工或代理人的重大过失或故意不当行为造成的，否则房东 对租户不承担任何责任。在这方面，房东不保证 向房屋提供的任何服务不会中断。服务可能会因事故、维修、 变更、改善或房东合理控制范围以外的任何原因而中断。任何此类中断均不应使房东 对租户承担损害赔偿责任，也不得构成推定驱逐或使租户有权获得租金减免，除非 完全是由房东、其员工或代理人的重大过失或故意不当行为造成的。

a. 房东应承担所有必要的更换和维修， 应进行所有必要的更换和维修，以保持房屋内的建筑物 的屋顶、承重墙和地基处于良好状态（“结构工程”），前提是 租户的疏忽没有必要进行此类结构工程。房东应保持停车区和房屋通道的良好状态，并应负责 清除停车场的积雪和碎屑。如果存在紧急情况，根据租户对结构工程的 合理的商业判断，租户有权采取最低限度的必要纠正措施来缓解紧急情况，费用由房东承担 。

b. 租户的一般义务。 前提下，租户应自费进行所有必要的维修、维护和更换 ，以保持房屋及其各个部分处于良好和适当的工作状态，包括但不限于维修、维护 和更换窗户（被租户损坏）、门、高架门、地板、租户安装的其他结构元件、 暖通空调设备和系统、废物处理和管道系统和固定装置，电话和有线电视服务及固定装置，内部 煤气和电力服务和固定装置，以及为房屋 内部提供服务并由租户作为租户扩建房屋的一部分安装的所有其他机械构件和建筑系统。

c. 清洁状态。租户 应根据本租约期内不时生效的任何合理规章制度，保持房屋清洁、卫生、有序和安全的状态，使房东合理满意 ，费用由租户承担。 租户应提供必要的合理的害虫灭绝措施，以保持房屋免受昆虫、害虫 和任何其他害虫的侵害。在执行 时，房东应在清洁、卫生和安全的条件下交付房屋的所有权。

8。改变。

8.1 需要同意。除下文第 8.2 节中规定的 或上文第 7 节的要求外，未经房东同意，租户不得对房屋进行任何改动、增建或 改进（“租户变更”），不得无理拒绝 的同意。考虑到 拟议租户变更的性质，房东可以施加房东认为适当的合理条件作为其同意的一部分，包括但不限于要求租户向房东提供担保 以支付与此类工作、保险以及此类工作所需的计划、说明和 许可证副本有关的所有费用。房东已经批准了最初的租户变更，这些计划和规格已由 签署，并由房东和租户签署（“初始租户变更”）。

8.2 允许的租户变更。 满足以下所有条件的租户变更（“允许的租户变更”）无需房东的同意：（i）不会对房屋或为 场所提供服务的系统的结构完整性或其运营产生不利影响，（ii）从房屋外部看不到，（iii）完成总成本不超过10,000美元 。在本租约终止后，租户没有义务移除允许的租户变更，包括 初始租户变更，但应移除商业固定装置、家具和架子及类似物品。允许租户在建筑物外部（房东和租户共同商定的位置）和楼梯间安装 标牌以进行寻路。

9。一般 施工/维护程序。

9.1 性能质量。本协议第 7、8 和 11 节下的所有承诺 均应以良好和工匠般的方式履行，仅使用与维修、更换或改造、履行和装修的材料至少相同的 质量和完整性材料，遵守所有正式组建的机构或对 处所具有管辖权的政府机构的所有适用法律、法规、条例和要求以及任何承销商委员会的要求对其具有管辖权。

9.2 事先批准计划。对于 除允许的租户变更以外的结构工程和租户变更，在 计划获得房东批准之前，不得进行任何工作，除非房东在交付后的十 (10) 个工作日内以书面形式反对拟议的计划（在其中合理地说明 房东反对的理由），否则不得无理地拒绝或推迟批准，应视为 获得批准向房东提供一整套有关计划。对于此类批准，房东保留要求每位进行此类结构工程或租户变更的承包商 提交机械师留置权豁免的权利，或要求每位此类承包商出具机械师或材料工的 留置权保证金、履约和/或完工保证金。对于需要建筑许可证的允许租户改建， 在租户通知房东租户将进行此类允许的租户变更之前，不得进行任何工作， 该通知合理详细地描述了允许的租户变更的范围。租户向房东交付 租户建筑许可证申请的副本应被视为满足了前面对 许可租户变更范围的描述。考虑到租户工作的性质，在适用的情况下，租户应在租户工作完成后的合理时间内向房东提供所有租户工程的竣工 计划和规格的副本。

9.3 承包商。每位承包商 均应投保承包商的责任保险，该保险将房东作为额外被保险人承保，承保人身伤害的金额视房东的合理决定而按习惯和适合承租人所做工作的 金额承保。租户 应在租户开始在房屋内施工之前，提供房东可以接受的此类保险的证明。

9.4 机械师留置权。 租户应支付应租户要求提供的与 场所有关的人工、服务、材料、用品和设备的所有应付款项。如果根据租户订购或声称已订购的劳力、服务、材料、用品、设备等，机械师、物资人员或其他留置权（或意向申请此类留置权的通知）提交或记录在案 ，则该留置权构成 场所或房东的费用或其他所有权的负担其中的利息，租户应向房东或房东的任何贷款人赔偿所有承包商的任何机制 留置权，租户应使此类留置权成为在提交此类留置权后的十 (10) 天内解除记录。 如果未在上述十 (10) 天内解除此类留置权，则房东有权通过向留置权人付款 、向具有管辖权的法院交存替代担保、保证金或房东选择的其他方式来解除此类留置权； 将上述解除的全部费用，包括支付给留置权人的款项，作为担保人或其他方式向法院提交，以及 实现同样的费用，包括房东的律师费，应由租户根据要求支付给房东。 根据要求，租户应向房东提供承包商的宣誓书、全部和最终的留置权豁免书以及已收到的账单，其中涵盖 由租户或应租户要求在已故房屋内或其周围消耗和使用的所有劳动力和材料。

9.5 房东的批准和审查 赔偿。通过批准任何租户工程申请（包括其计划），房东没有明确 或默示地承诺或保证租户的工作或计划和规格是准确、安全或 足够的，或者同样符合任何适用的法律、法令、建筑规范、分区要求和类似法规， 房东对任何承包商的批准也不得视为对此类资格的认可承包商。租户 应全权负责确定上述内容的充分性和充分性，并获得所有必要的许可证 和政府批准，包括房客工作完成后的占用证书，前提是房屋所在市政当局要求 。租户应向房东偿还房东在审查任何同意租户工作的申请时产生的费用（包括 任何工程、建筑或法律费用）， 初始租户变更除外。

10。标志 和场所的外观。

在遵守适用的分区要求的前提下， 租户可以自费安装和维护一个外部识别标志，该标志的外观应是房东和租户双方 可以接受的。租户应自费获得这类 标志的所有必要许可证或政府批准。

11.1 允许使用 。租户只能将房屋用于基本租赁信息中规定的许可用途，并附带使用 。租户不得允许将房屋用于任何非法目的或以任何可能损坏其任何 部分的方式使用。

11.2 保险 风险。租户不得在 场所内或周围开展任何活动或允许开展任何活动，也不得在 场所内或周围放置任何会以任何方式提高房屋火灾保险或其他保险费率的设备。

11.3 遵守适用法律。租户应遵守房舍所在联邦 政府、州和直辖市的所有适用法律、法规、条例和指令，以及在本租约期内生效的所有司法命令和任何 消防承保人委员会（或行使类似职能的任何其他机构）的要求，包括但不限于 与危险物质（下文定义）相关的所有司法命令和要求，其他与职业安全相关的要求 和健康，以及 1990 年的《美国残疾人法》，如不时修订，以及对其要求的所有法规或司法解释 。租户应自行承担费用，履行 引起或必要的任何行为或义务，以实现此类合规性，但结构工程除外。在本租约期间，租户应始终保持和遵守 遵守任何政府机构或机构为租户在场所的占用 或运营所要求的所有许可证、执照或其他授权。

a. 租户 应遵守现行或此后颁布的所有适用的环境法律、命令、法规、条例和指令（“环境法”），承租人应自行承担费用和费用，履行 因使用场所而产生或必要的任何行为或义务，以实现此类合规。房东应自费和 费用履行任何行为或义务，以遵守所有环境法，但本协议中属于租户的义务 除外。

b. 租户 不得安排或允许将场所的任何部分用于生产、储存、存放或处置危险 材料，也不得允许在场所内放置或放置危险物质。尽管有上述 禁令，但租户承认其储存危险物质（稀释剂、清漆、胶水、清漆等），包括 列出的石化产品和含有尿素甲醛的饰面，并承诺在任何时候使用、保存和储存 都完全符合环境法，包括将危险材料储存在符合规范的易燃柜中。 此处使用的 “危险物质” 是指在本租约期内任何时候根据环境法宣布为或管制为 有害、有毒、危险或污染物质的所有物质或污染物，包括 但不限于石棉、多氯联苯 (PCB)、尿素甲醛、泡沫保温材料以及石油产品和 副产品。

c. 租户 应立即将租户根据 任何环境法得知的对房屋的任何实际留置权或威胁留置权通知房东。租户应立即解除和取消因租户违反任何环境法而产生的任何留置权 ，租户应在租户 首次收到此类留置权或违规通知后的三十 (30) 天内完成，或者 (1) 强制执行 纠正此类违规行为的政府机构要求，或者 (2) 防止任何此类留置权的持有人房屋的出售。

11.6 房东的 查询和检查。租户应及时、准确地以书面形式回应房东就租户在本租约下的义务或房屋使用提出的所有询问（包括 但不限于文件请求）。房东 和房东雇用的任何授权代理人或承包商可以随时不时地进入房屋，以 进行检查并进行房东认为合理必要的测试，以确定租户是否遵守本租约 ，但房东没有义务这样做。除非存在紧急情况，否则房东应在任何此类检查或测试之前至少提前一天通知租户， 应在可行范围内，以最大限度地减少对租户业务的不合理干扰的方式进行任何此类检查或测试。 除非确定租户不遵守本租约，否则此类调查和检查的费用应由房东支付，在这种情况下，此类费用只能由租户在房东 要求的十 (10) 个工作日内作为额外租金支付，因此，在此之后将按利率计算利息。

11.7 违规通知。租户应立即将涉嫌在房源发生的任何违反任何适用法律的行为通知房东，并应向房东转交与房屋状况或适用法律遵守情况有关的任何书面通信、投诉、引文或其他通知 的副本（“行动通知”）。租户应立即 回应任何行动通知，纠正租户造成的任何违反适用法律的行为，并驳回因租户或房屋的活动而对租户或场所提起的令房东满意的任何法律诉讼。但是，在采取相同行动之前， 租户应向房东提出其预期的行动方针，并且只有在房东批准的情况下方可继续采取行动， 不应被视为房东对此类行动适当性的保证，也不得对房东 施加任何责任，也不得无理地拒绝。但是，在任何情况下，未经 房东同意，租户均不得采取任何治疗措施，除非房东同意（a）严格遵守保护人类健康、 环境或地下水质量的最严格相关标准；或（b）无需记录在案的通知或持续的机构控制或监测。

11.8 赔偿。 除非在保险承保范围内，并且为了扩大租户在第 15 条下的义务且不在 的限制范围内，否则租户应赔偿、辩护（由房东选定的法律顾问），并使房东和 房东的关联公司（下文定义）免受任何和所有法律或同等索赔、因个人 伤害（包括死亡）或房屋损害（实际或财产损害）造成的损失个人）、负债、罚款、罚款和费用（包括没有 限制）、调查和补救费用、私下支付的款项诉讼权或索赔和解权、法律 费用、顾问费和专家费) 以及因租户未能履行本第 11 节规定的义务而导致或造成的任何状况所引起或以任何方式与房屋使用损失相关的损害赔偿。

11.9 生存。 本第 11 节的规定应在本租约的预定到期或提前终止后继续有效，而且，除了 履行此要求的义务外，即使本租约可能已经终止，租户仍应继续支付租金， 直到租户完成履行本协议规定的所有义务为止。

12.1 房东的 保险。房东应以商业上合理的金额 和商业上合理的免赔额为房屋提供保险，但不包括租户在 中的租赁权改善（即带有经批准的标准延期承保范围的标准火灾和危险保险）。房东还应在 期限内向认可的责任保险公司提供全面的一般责任保险，承保限额不少于一百万，不可/美元（1,000,000.00） 合并单一限额。

12.2。租户的 保险。a. 责任。租户同意就租户对房屋的使用和占用投保综合一般 责任保险，费用自理，承保限额不少于一 百万和不/美元（1,000,000.00）的合并单一限额。租户应为房屋内的物品，即个人 财产、设备、固定装置等，以及金额 的任何非建筑标准改善项目购买自己的保险，以支付财产和固定装置重置成本的百分之百（100%），免赔额不超过 五千零和不/美元（5,000.00 美元）。

b. 员工 薪酬/雇主责任。租户应购买包含法定限额 的工伤补偿保险，涵盖租户的员工和场所内的业务运营，以及提供不少于五十万美元（500,000.00 美元）保额的 雇主责任保险。

c. 汽车。 租户应购买汽车责任保险，保险限额不少于一百万，所有自有、非自有和租用车辆每次发生的合并单一限额度不低于一百万美元（1,000,000 美元） 。

d. 保险表格 。租户根据本第 12.2 节获得的所有保险单应由 AM Best 的 评级为 “A” 且有资格在宾夕法尼亚州开展业务的公司签发。此外， 租户根据本租约条款投保的每份此类保险单均应根据本租约第 12.2 (e.) 节，规定免除通过代位向房东 追讨的赔偿。特此要求的所有保单（员工的 薪酬政策除外）均应指定房东，房东等其他各方应指定为额外受保人，并应进一步规定，房东应提前三十（30）天收到有关任何此类保单的拟议取消、不续期或 重大变更的书面通知。应将租户获得的所有保险单的原件、经认证的保单副本或证书（由 房东选择）提供给房东，以证明遵守本节的 。

e. 弃权 。租户特此放弃并促使其保险公司放弃向房东 提出的关于房屋或其内容的任何和所有损失或损坏的索赔，这些损失或损坏由保险单 承保或本应由本租约要求的保单承保。

12.3。双向 发布。尽管本租约中有任何相反的规定，但房东和租户特此免除对方或通过他们提出索赔的任何人或任何人就可保有形财产的任何 损失或损害承担的所有责任或责任，即使此类损失或损害是由另一方 或该方可能负责的任何人的过失或疏忽造成的，前提是，但是，本免责声明应适用且 仅对任何损失或损坏有效发生在涵盖上述损失的一份或多份保险 保单之类的时期内，应包含一项条款或背书，大意是本次解除不会对 所述保险产生不利影响或损害，也不会损害被保险人根据该保险获得赔偿的权利。如果没有额外费用，房东和租户应在 其火灾和延长保险单中各有此类条款，如果收费，则应通知 另一方，在这种情况下，如果另一方同意支付此类额外费用，则应有该条款。在没有任何此类通知的情况下，就本小节而言，应推定该方的保险包含上述 条款或背书，不收取额外费用。

a. 如果 房屋损坏是由根据本协议第 12 节投保的风险和自保造成的，房东应在收到 租户关于损坏发生的书面通知后进行合理的修复，但在房东收到 保险公司和持有房屋抵押贷款的所有抵押贷款人的确认之前，没有义务这样做将有足够的保险收益 用于维修或重建。如果房东没有收到保险公司和任何自保公司的确认以及 任何抵押人和房东未自愿修复房屋，则房东或租户可以终止本租约。

b. 如果 房屋损坏使可用空间减少到 50% 以下，则任何一方均可按照本 规定的方式终止本租约，在这种情况下，所有租金将减免，本租约自上述损害发生之日起终止。租户应在终止本租约后的三十 (30) 天内（“租户的 通知期”）以书面形式通知 房东其终止本租约的决定。租户未能在 租户的通知期内向房东发出书面终止本租约，应最终解释为租户同意继续本租约；但是， 但是，房东有权 在租户发生后三十 (30) 天内向租户发出书面通知终止本租约。如果双方均未终止本租约 ，则房东应开始恢复。

13.3 抵押权人的 权利。如果由房屋抵押贷款担保的任何债务的持有人要求将保险收益 用于此类债务，而房东不进行维修，则房东或租户有权在向房东以书面形式 提出此类要求后的三十 (30) 天内向租户发出书面终止该租约，除非租户决定自行修复房屋。在这种情况下，本租约应自给另一方的通知中规定的日期 起终止。

13.4 伤害 临近学期末。尽管本租约中有任何相反的规定，但当损坏或毁坏发生在本 租约期限的最后一年（包括任何行使的续约）时，房东没有任何义务 修复、重建或修复房屋。在这种情况下，房东可以选择终止本租约，在这种情况下， case 租金将自上述损害发生之日起减免。

14.1 终止 权利。如果房东合理认定，任何政府机构或拥有 谴责权的任何其他机构或机构谴责或占用房屋的该部分；严重损害了租户 对房屋的使用或占用或房东履行本租约义务的能力（“收购”），则任何一方 均有权终止自占有之日起生效的本租约必须移交给该当局。 如果房东确定要进行收购，则房东应以书面形式通知租户。然后，任何一方都有权 在房东向租户交付 通知后三十 (30) 天内向对方发出书面通知，终止本租约。租户或房东未能在上述 规定的时限内发出终止通知应最终解释为该方同意继续本租约。

14.2 维修 和租金调整。如果不进行征用，或者任何一方均未根据上文第14.1款终止本租约，则房东 应立即将房屋恢复到类似的状态（减去此类谴责中损失的部分 ），则基本租金应按比例减少租户因上述谴责而被剥夺的房屋部分，这种调整应自占有之日起生效将被移交 给谴责当局。

14.3 暂时的 谴责。如果此类谴责或取用仅用于临时用途，则本租约应继续完全有效， 和租户应继续遵守本租约的所有条款，除非由于这种临时采取而无法遵守 或不切实际。在临时占用房屋 或其一部分的过程中，租金应减免，但以这种方式占用的房屋或其中一部分变成 不可租用的程度和期限内。

14.4 谴责 奖励。租户无权获得房东 可能向房东 作出或收到的与房屋或其任何部分损失有关的任何奖励或奖励的任何部分，租户特此向房东分配可能授予租户的 此类奖励的任何份额。尽管如此，租户可以自费和费用对行使谴责权的公共机构提起独立诉讼 ，以证明和证实租户可能遭受的任何损失 与租户的业务和搬迁费用有关，前提是任何此类补偿都不会减少房东的赔偿。

14.5 抵押权人的 权利。如果由房屋抵押贷款担保的任何债务的持有人要求将定罪收益 用于此类债务，则房东有权在向房东提出书面要求后的三十 (30) 天内向租户发出书面终止通知 终止本租约。在这种情况下，本租约 应自房东给租户的通知中规定的日期起终止。

15.1 发布。 租户特此同意，房东和房东的关联公司对租户不承担任何责任，特此免除房东 和房东关联公司因任何原因在房屋内、上或 以任何方式对任何人造成伤害（包括人身伤害或死亡）或 对任何场所（包括不动产或个人房屋，无论是盗窃还是任何其他伤亡）造成的损害，除非完全由房东或 房东关联公司的重大过失或故意不当行为造成，但既不是房东也不是由房东或 关联公司造成的房东的关联公司应对任何此类损害 或损失向租户承担责任，前提是租户由租户的保险赔偿，或者根据租户在本租约下必须承保的保单 本应获得赔偿。但是，在任何情况下，房东或房东的关联公司 均不对间接损害承担任何责任。租户同意上述规定，并代表租户和任何 方通过租户主张权利或利益发布上述声明，包括但不限于租户的代理人、承包商、分包商、 员工、被许可人或受邀者（统称为 “租户代理人”）。

15.2 赔偿。 除保险承保范围外，租户应赔偿、辩护（由租户选定的法律顾问）并保障 房东和房东的关联公司免受在本租约期内 可能因以下任何原因对房东和/或房东的关联公司施加、招致 或对房东的关联公司提出的任何责任：(a) 房屋的使用由租户或租户的代理人完成；(b) 租户在房屋内、场所内或周围所做的任何工作（包括但不限于因房屋缺陷而完成的工作设计、材料、工艺或 机械师留置权）由租户或租户代理人制造或按其指示制作；(c) 发生在房屋内或周围对人员（包括人身伤害和死亡）或场所（真实或个人）造成的任何事故、伤害或损坏（包括人身伤害和死亡），但如果 仅由房东和/或房东关联公司的重大过失或故意不当行为造成，则不是；以及（d) 租户未履行或遵守本租约任何条款的任何 行为。在不限制前述 概括性的前提下，租户在本协议下的义务应包括所有损害赔偿、义务、罚款、额度、留置权、索赔、 租户选择的法律顾问的合理费用、调查费用、补救费用和所有其他合理费用 以及房东或房东关联公司产生的费用。未事先获得房东 的书面同意，租户 不得和解或妥协根据本协议寻求赔偿的任何此类责任，不得无理拒绝。房东应赔偿、保护租户免受 的损害，并使其免受租户在租约期内因房东未能履行或遵守租约任何条款而造成的人身伤害、死亡或损失或 损坏的 损坏所造成的任何责任。

15.3 房东责任限制 ；房东的关联公司。房东和/或房东关联公司对 租户或任何由租户或通过租户提出索赔的人的责任应仅限于房东在房屋中的权益。上述 应是绝对的，无一例外。在本租约中使用时，“房东关联公司” 一词是指通过共同所有权与房东关联的任何实体 、房东的物业经理及其各自的高级职员、董事、 权益成员、员工、代理人、承包商和分包商。

15.4 生存。 对于在 终止之前发生的任何损害、伤害、死亡或索赔，本第 15 节在本租约终止后继续有效，无论此类索赔何时提出。

a. 未经房东事先书面同意，租户 不得出售、转让、抵押或质押房屋或其任何部分，也不得允许 除租户以外的任何一方占用房屋，房东可以自行决定拒绝这种同意。 同意一项或多项转让不得破坏或放弃本条款。就本租约而言，租户控股权的任何合并、合并、 或出售或转让（无论是通过单笔交易还是 系列交易完成，均为51％或以上）或出售租户的几乎所有资产均应被视为本租约的转让。 本节中描述的所有上述事件应被视为 “转让”。

b. 如果需要 房东的同意，租户应以书面形式向房东提交其请求以及以下方面的通知：(1) 拟议受让人的 身份、业务和财务状况，(2) 拟议转让的条款和条件， 以及 (3) 该受让人提议的房屋使用性质或。租户应提供房东 可能要求作出决定的更多信息。

c. 如果 房东同意任何转让，则应向房东提供一份证明该协议的书面协议，该协议在形式和内容上是房东可以接受的，受让人根据该协议承担租户的所有义务。在房东的 选项中，在进行任何转让时，(1) 向租户支付的超过本协议到期租金的任何金额均应支付给房东 ，而无需房东向租户申请相同金额；(2) 受让人应将所有应付的租金 款项或因此类转让而支付给租户的任何对价，直接汇给房东。上述 适用于任何转让， 即使房东没有同意，但房东的申请不应被视为免除租户因未获得房东同意或以其他方式损害房东在本协议下的权利而承担的责任 。

d. 任何 转让均不得免除租户在本租约下的任何义务，任何声称未经房东 同意的转让均应根据房东的选择无效，并构成本协议下的违约事件。房东对任何 转让的同意不构成对任何后续转让的必要性的放弃。

e. 本租约中禁止租户转让的 规定应解释为包括通过法律实施或自愿转让 或为债权人利益进行的转让，或可能因破产、破产、破产、扣押、 执行或其他司法程序或程序而受到影响或完成的转让。如果任何此类转让由租户作出或被视为已作出，或者租户自愿提出破产或重组或安排的非自愿申请，或者 租户被裁定为破产或资不抵债，或者如果为租户或其房屋的全部或大部分或很大一部分 指定了接管人，或者是否发生任何此类转让或转让业务或法律，然后，在任何此类情况下，房东 可以选择通过向租户发出书面通知立即终止本租约。

f. 租户 应支付房东的所有费用和开支（包括合理的法律顾问费用），与特此要求的 房东同意请求有关。

16.2 转租。 未经房东事先书面同意，租户不得转租房屋或其任何部分，也不得允许租户以外的任何一方使用 房屋。房东同意，不得无理拒绝 对任何转租请求的同意。同意一项或多项转让或转租不得破坏或放弃本条款。经 房东批准的分租人应对租户在本协议项下的所有义务直接向房东承担责任，但不减轻租户在本租约下的责任 ，尽管有这样的转租，这种责任仍将继续。同意一项或多项转租不得破坏或 放弃本条款。

18.1 默认事件 。除了本租约其他部分中规定的违约行为或违约事件外，以下任何 的发生均为租户的违约行为，除非此处明确要求，否则每种情况均构成 “违约事件”，恕不另行通知房东 ：

a. 租户 不得在到期日后的七 (7) 天内支付基本租金（无论是否为此提出任何法律或正式要求）；

b. 租户 应不在到期日后的五 (5) 天内支付额外租金，或者根据本租约 的要求不得支付任何其他款项，除非 房东应允许租户在收到此类违约书面通知后的十五 (15) 天内纠正此类违约行为；

c. 租户 应在房东书面通知后的十 (10) 天内违反或不履行租户在此订立的任何条款、条件、契约或协议（不包括第 18.l (a) 和 (d)-(h) 小节中规定的或在本租约其他部分 中明确宣布为立即违约的条款、条件、契约或协议）；

d. 已保留；

e. 租户 应被裁定为破产或在任何破产或破产程序中提出自愿申请，或者如果任何破产或破产程序中的任何非自愿 申请均应在申请之日起六十 (60) 天内对租户提出，租户不得解除其资格；

f. 租户 应在没有房东事先 书面同意的情况下，为债权人或普通法债权人组成的利益进行或同意转让；

g. 应为租户的全部或几乎所有资产指定 接管人或受托人；和/或

h. 租户应以欺骗债权人为由进行转让 。

18.2 补救措施。 在发生任何违约事件时，房东可以选择寻求以下所有权利和 补救措施，恕不另行通知或要求：

a. 租赁 终止。房东有权立即终止本租约以及租户在本协议下的所有权利，在这种情况下， 租户应立即将房屋交还给房东。如果租户未能这样做，房东可以在二十 (20) 天 发出书面通知后，进入并占有房屋，驱逐或驱逐租户及其影响，而不必承担起诉责任或因此提出任何损害索赔，租户应赔偿房东 因此类终止而产生的所有费用和开支。此类租约终止不应妨碍房东根据下文第 18.2 (b) 节寻求租金加速 的补救措施，如果房东以 租约终止为由，则租户同意放弃对寻求此类租金加速的房东的任何辩护。

b. 租金 加速。租约终止后，房东有权加速租金，在这种情况下，租户应负责 支付以下总额：(1) 终止时应计的任何未付租金，以及 (2) 本租约当时整个 未到期期期限的基本租金以及本租约当时整个未到期期期限的额外租金应付的全部金额， 当时应能够精确确定房东选择收回加速租金，加上 (3) 房东对所有其他应付额外租金的真诚估计对于本租约当时整个未到期的期限， 无法如上所述精确确定（出于此目的，对额外租金中任何此类组成部分的估计 均不得低于在违约事件发生前的十二 (12) 个月内每个组成部分继续保持最高月费率或有效金额 本应支付的金额）。出于此类计算的目的，本租约的期限应为最初在基本租赁信息中列出的 期限以及任何已行使的续订期限，不考虑因违约事件而提前 终止该期限。租户还应支付任何其他必要金额，以补偿房东 在租户在终止前未履行租户在本租约下的义务而造成的所有损失，包括 ，本节另有规定的情况除外。截至违约事件发生之日应计的租金， 应包括按利率计算的利息，此后到期的加速租金应按利息 利率累计利息，直至全额支付。

(1) 终止后，房东应采取商业上合理的努力将房屋或其任何部分退出以支付此类租金，并按照 酌情决定房东全权酌情考虑的条款（“减轻租金”） 有权根据任何新租户的要求对房屋进行改建和改进，使房屋处于一流 可出租状态。如果房东无法兑现与租户本应支付的全额租金相等的金额，加上房东因此类重新租赁而产生的 费用，包括但不限于清洁、油漆、维修或改装 房屋的费用、广告、经纪费、市政费以及准备和谈判替代租约 （“重置费用”）的律师费这种遣返，租户仍应对房东根据本节遭受的所有损害负责 ，包括不承担限制，减免 租金与租金和重租费用之间的任何缺陷。

(2) 如果 房东在任何月份作为减免租金获得的部分金额少于租户在该月 期间根据本协议应支付的租金，则租户应根据房东的要求立即向房东支付此类缺口， 并且该金额应从要求之日起按利率计息，直到全额支付。房东有权按月提起诉讼，要求收取租金，但不影响房东强制征收其后任何月份的租金的权利，或者可以根据房东的选择将其推迟到本租约期限到期， 在这种情况下，租户特此同意，在预定的 期限到期之日之前，诉讼理由不应被视为已累积这份租约的。

d. 剥夺。 本第 18 节的规定应自动起到退出通知的作用（特此明确放弃任何退出通知）， 和房东可以在收到书面通知二十 (20) 天后，根据房屋所在司法管辖区的法律 通过法律程序继续收回所有权。

(1) 在 本租约到期或按本租约的规定交出本租约时，任何律师均可合法地作为租户以及所有向租户或通过租户提出索赔的人的律师出庭，并签署协议，在任何主管法院提起 友好的驱逐行动 ，对租户以及所有由租户、通过或承租人提出索赔并在其中供认的人提起友好诉讼 关于房东收回 房屋所有权的判决，本租约应是其充分的担保证，因此，如果房东如此希望， 当时有效的民事诉讼规则下可以立即签发占有令状或其他适当的令状，无需事先发出 任何令状或诉讼；但是，如果在此类诉讼开始后出于任何原因，也应确定 ，并将房屋的所有权保留在租户中或归还给租户，则房东应有权利，如果 后续违约或违约，或者在根据本租约的任何条款终止本租约时提起一项或多项 进一步的友好诉讼或采取前述行动，以追回对房舍的所有权并承认判决， 按照上文规定收回房舍所有权。

(2) 在 中，房东的任何友好驱逐行动应首先促使房东在该诉讼中提交一份由其或代其行事 的人所做的宣誓书，其中列出授权作出判决所必需的事实，如果在这类 诉讼中提交了本租约的真实副本，则没有必要将原件作为委托书、任何法院规则、习俗或惯例提交给房东尽管如此 还是相反。如果房东根据集会法案和民事诉讼规则 提起诉讼，要求在本租约期满或提前终止，或因未支付租金或任何其他 原因收回所有权，则租户放弃经修订的1951年《房东和租户法》（或任何类似或继承法）可能要求的任何搬迁通知的权利，并同意二十一 (20) 如果法定 可以规定更长的期限，则通知天数即可。

f. 放弃 的赎回权。如果本租约终止或租户在违约事件后被驱逐或被剥夺，租户特此明确放弃任何现行或未来的 法律授予或根据任何现行或未来的 法律授予的所有兑换权。

g. 房东移除 的内容。租约合法终止后，房东将有权重新进入房屋并 将所有人员和物品带出房屋。房东移走的所有物品均可存放在公共仓库或其他地方 ，费用和金额由租户承担；前提是在房东 向租户发出意向的通知后20天内不得移除任何货物，且租户未能在上述20天内移走此类物品。

h. 出售 租户的财产。房东可以在公开或私下出售房东根据前述条款收回的 的全部或任何部分的租户货物，无论是否出售此类物品。除非法律另行禁止，否则房东或 其受让人可以在任何此类销售中购买。任何此类处置的收益，减去与占有、持有和出售租户商品相关的任何和 所有费用（包括律师费），首先 应从此类出售所得的收益中支付，余额用于支付根据本协议应付给房东的款项。任何盈余 应支付给租户或按法律要求支付，租户仍应对任何缺陷负责。关于 ，房东应享有根据货物所在州编纂的《统一商业 守则》的规定向有担保方提供的所有补救措施。

18.3 没有 豁免。房东对任何违反此处包含的任何契约、条件或协议的豁免均不构成对此类契约、条件或协议或任何后续违约行为的豁免 。租户支付的款项或房东收取的 金额少于本协议规定的每月分期租金的金额均不得视为租金以外的金额， 在支付租金支票的任何支票或信函上的任何背书或声明均不应被视为协议和满足， 且房东可以在不影响房东收回此类租金余额的权利的情况下接受此类支票或付款 或寻求本租约中规定的任何其他补救措施。房东在租户拖欠时收到的款项应按照房东的决定使用 。房东再次进入以及房东不接受租户的钥匙均不被视为接受 交出本租约。

18.4 房东有权纠正租户的违约行为。每当租户拖欠支付本协议或 中要求租户作出或完成的任何行为时，房东可以在提前五 (5) 天通知租户的情况下， 支付此类款项或代表租户采取此类行动，但无需这样做。房东为 履行租户的义务而产生的所有费用，包括但不限于支付因租户失职或违规行为而可能处以的任何罚款或罚款，应由租户在房东 要求报销后的十 (10) 个工作日内作为额外租金支付（除非此处另有明确规定），之后应按利息 利率计息。房东支付此类款项或采取此类行动不得纠正或免除租户 的此类违约行为，也不得阻止房东行使房东可用的任何其他补救措施。

18.5 收款 费用。如果租户在本租约下违约，并且如果房东向律师或收款机构征收 应向租户收取任何款项或其他与租户履约有关的款项，则无论是否提起诉讼 ，租户都应在房东要求赔偿后的十 (10) 个工作日内向房东偿还合理的法律顾问费用和法庭费用（如果有）（除非此处另有明确规定，否则在 之后应按利率计息。如果房东在租约下违约，并且如果租户就房东在本协议下的表现咨询了 律师，则房东应向租户偿还合理 法律顾问的费用。

19。租约终止时投降 。在本租约预定到期或提前终止时，租户应立即向房东交出房屋 以及所有建筑设备、机械、为 提供服务的机械和其他系统的替代品、租户的工作，包括租户安装的任何固定装置、家具、 架子和类似物品，但房东以 书面形式可能允许或要求租户移除的物品除外本租约的终止。租户应以 的状态归还房屋，其状况应与本租约开始时交付给租户的房屋基本相同，接受合理的磨损和 撕裂，但须视租户的变更和其他允许的工作而定。

20。按住 。如果租户在本租约预定到期或提前终止时未立即交出房屋， 那么，除了房东可以为租户违约提供的所有补救措施外，由于这种延期， 应随意成为租户，其金额是本租约期最后一个月到期的基本租金的两倍（2倍），以及根据本协议到期的所有额外租金，截至并包括租户腾出房屋的时间，以及本租约的 条款、条件、契约和协议, 但其条款已过期的条款除外.租户还应就房东因租户持有房屋而遭受的所有损失（无论是否征得 房东的同意）向房东承担责任，租户应赔偿房东因租户持有房屋而延迟向该其他租户或潜在租户移交房屋所有权而向房东提出的所有索赔 。

21.1 禁止反言 证书。在房东提出请求后的十 (10) 个工作日内，租户应以 可记录的形式提供禁止反言证书，以证明（如果是这样）本租约完全有效，没有任何抗辩或 抵消措施，或说明租户要求的内容，以及房东可能合理要求的其他信息。租户 未能在规定的时间内提交此类声明，应作为租户证明本 租约完全有效、没有任何抗辩或抵消措施的确凿证据，以及房东 合理要求的其他信息的确凿证据。

21.3 从属关系。 租户在本协议下的权利服从于任何抵押贷款或抵押贷款的留置权，或任何其他 融资或再融资方法产生的留置权，或现在或将来对房屋作为一部分的土地生效的任何地面租赁，以其担保为担保而支付的所有预付款，以及所有续订、延期或修改，前提是此后订立的任何 此类土地包含条款本租约不受干扰。无论本节的自营条款如何， 如果潜在抵押贷款人或地租人要求租户签署从属协议，则租户应立即这样做 ，前提是此类从属语言包含非干扰性语言。

21.4 抵押权人的权利 。如果房东在本协议下的任何行为或不作为赋予租户取消或终止本租约、 或要求全部或部分驱逐的权利，则租户在向持有人发出有关此类行为 或不作为的书面通知之前，不得行使该权利（如果每份抵押贷款和地租的名称和地址均应事先以书面形式提供给租户 ，以及 (b) 直到合理的期限为了纠正此类作为或不作为，应在发出此类 通知后终止。

22。细分 和地役权。租户对房屋的使用应遵守所有契约、条件、地役权和限制 ，这些契约、条件、地役权和限制 影响或抵押了房产所在的土地。房东保留（a）细分房屋所在地的 土地，（b）更改房屋所在土地的边界，以及（c）在房屋所在的土地上授予 地役权，并将其部分地役权专用于公共用途；但是，前提是 上述任何规定均不对租户对房屋的使用造成实质性干扰。租户特此同意此类细分、边界修改和/或授予或授予地役权，并将本租约置于次要地位，并同意不时应房东 的要求，根据房东的指示，执行、确认并向房东交付所有必要的合理文件 或文书，以实现租户的同意。

23。有限的 事实上是律师。如果租户在房东书面要求租户执行此类文书 或证书后的十 (10) 个工作日内未能执行任何此类文书或证书以实现 21.1、21.2、21.3、21.4 或 22 小节的意图，则租户特此不可撤销地指定房东为租户的实际律师，拥有执行和交付的全部权力 租户姓名任何此类文书或证书。

24。房东的 安静享受的盟约。房东保证，租户以及所有通过租户提出申请并根据本协议允许的人， 应安静而安静地使用房屋，而所有通过租户提出申请并根据本协议允许的人，不是 违约本租约。

25。房东进入权和租户续订权。租户应在期限到期前或任何延长本租约期权的延长前六 (6) 个月向房东发出书面通知 。房东应有权利 在本期限的最后六 (6) 个月内在房屋的任何部分张贴标牌或广告牌，表明 房屋 “待售” 或 “待租”，但此类标志的大小和放置方式应不会 对租户的占用造成实质性干扰。在本租约期间，房东和房东的代理人在向租户发出合理通知后，应允许在一天中的合理时间进入房屋参观场所，包括但不限于向潜在购买者、抵押贷款人、租户或承包商展示房屋的权利。

26。规则 和法规。租户应在租期内随时遵守房东制定的所有规章制度以及房东可能不时合理采纳的对 的修正和补充，并促使其员工、承包商、受邀者和 被许可人遵守这些规章和条例。

27。租户 年度报告。房东将被要求向某些政府机构和资金来源报告该物业的总就业人数 、霍姆伍德居民的就业人数和总销售额。租户同意每年向房东提供书面通知后10天向房东提供在该场所工作的员工总数（指定全职和兼职工作）、霍姆伍德居民的总就业人数和销售总额。

28。公司/合伙企业 权限。租户表示，代表租户签订本租约的人已获正式授权 签订本租约，租户执行和完成本租约没有也不应违反任何章程、公司注册证书、合伙协议或其他协议、命令、判决、政府法规 或租户作为当事方或受其约束的任何其他义务中的任何 条款。

29。经纪人。 房东应向所有房地产经纪人和代理人支付与本次交易相关的佣金。

30。更改 的所有权。如果房屋被出售，或者其法定所有权或公平所有权发生任何变化，则房东在本协议下的所有义务 和权利均应转移给该购买者或受让人，房东的义务将终止 ，房东应被解除并免除对租户的所有责任和责任。租户应仅指望这些 购买者或受让人履行上述义务或执行这些义务。受让人的每个购买者都应 依次享有同样的销售、转让和释放特权。

31。继任者 和受让人。本租约将为本协议各方及其各自的继承人、继承人 和允许的受让人带来利益并具有约束力，前提是本协议项下的此类权利可以继承并根据本协议条款进行转让。

32。注意。 本租约要求或允许的所有通知、要求和通信仅在书面形式下生效（除非此处另有规定 ），并且应通过美国挂号邮件、要求的退货收据或隔夜邮寄给 国家认可的承运人发送，因此每种情况下均需预付邮费，并使用此处指定的收件人 的地址。通知应通过基本租赁 信息中规定的地址或任何一方可能根据本节向另一方提供的其他地址发送给另一方。以此方式提供的任何通知 应被视为在 (a) 实际收据，或 (b) 通过挂号邮件邮寄后的两 (2) 个工作日，或者 (c) 向国家认可的 承运人存款后一 (1) 个工作日送达，以较早者为准。

33。可分割性。 如果有合法管辖权的法院在任何程度上认定本租约的任何条款、契约、条款或其对任何个人或情况的适用无效、无效或不可执行，则本租约的其余条款、契约、 条件或条款，或其对任何个人或情况的适用应保持完全效力和 效力，并应生效不可能受到影响、受损或失效。

34。完整的 协议；适用法律和司法管辖权同意。本租约是房东和租户的完整协议， 应根据宾夕法尼亚州 联邦的实体法而不是冲突法进行管辖、解释和执行。对于与本租约有关或提及的任何诉讼，租户和房东同意位于宾夕法尼亚州阿勒格尼 县的联邦和州法院的专属管辖权和审判地。除非房东和租户签署书面协议，否则不得修改或补充本租约 。

35。合并 和同行。本第二部分及随附的第一部分构成一项协议，可以在任意数量的 对应方中签署，每份协议均为原件，所有协议共同构成对本协议各方 具有约束力的协议。

36。 豁免陪审团审判。对于任何一方 对另一方提起的任何诉讼、诉讼或反诉，房东和租户均免除陪审团的审判，涉及本租约、房东与租户的关系 、租户对房屋的使用和占用以及/或任何伤害或损害索赔引起或以任何方式相关的任何事项。

[页面的剩余部分 故意留空]

在 见证中，房东和租户打算受法律约束，已要求其正式授权的 官员或代理人在上面写下的第一天和第一年盖章签署本租约。