租赁协议的第二修正案第二份租赁修正案（以下简称 “第二修正案”）由特拉华州有限合伙企业（“房东”）PPF OFF 7000 MARINA BOULEVARD LP和特拉华州公司SANGAMO THERAPEUTICS, INC.（“租户”）于2024年2月5日（“第二修正案生效日期”）签订，涉及以下事实：A. 房东（作为滨海大道地产的继任者）, LLC）和租户是2017年11月3日的某些租赁协议（“原始租约”）的当事方，该协议经该特定 First 修订截至2019年1月1日的租赁协议修正案（经修订的原始租约在本文中称为 “租约”），根据该修正案，房东将位于加利福尼亚州布里斯班滨海大道7000号的建筑物（“大楼”）的全部可出租平方英尺租赁给租户，该建筑总面积约为87,695平方英尺（“场所”）。该建筑是名为滨海兰丁的多建筑群的一部分。B. 房东和租户希望修改租约的某些条款，以修改房东可以提取租户交给房东的现有信用证的情况，并规定房东提交终止租约的书面通知。因此，现在，考虑到以此提法纳入此处的上述叙述、此处包含的共同契约和条件以及特此确认收到和充足的其他宝贵对价，房东和租户达成以下协议：1.信用证；租金和减免申请。(a) 房东目前持有硅谷银行签发的某些不可撤销备用信用证（编号为 SVBFS014272），最初日期为2019年8月5日，并于2019年9月17日修订。信用证的当前价值为一百万五十万美元（合1,500,000美元）。补充和修订租约第6节，租户特此授权并指示房东提取信用证，以全部或部分履行2024年2月、2024年3月和2024年4月租户在2024年2月、2024年3月和2024年4月的每月预定月租金义务，具体如下：期限：月基本租金月度成本回收电梯押金Amort。总租金 02/01/2024 — 02/29/2024 $409,515.09 $171,950.54 $2,347.34 $583,812.97 03/01/2024 — 03/31/2024 $409,515.09 $171,950.54 $2,347.34 $583,812.97 $583,812.09 $583,812.09 $583,812.09 $583,812.09 $583,812.09 $583,812.09 $583,812.09 $583,812.09 $583,812.09 $583,897* *租户承认，申请信用证金额不足以支付2024年4月的全额租金，因此，房东只能要求支付这笔款项

2 然后根据信用证提供，2024年4月的剩余租金应由租户在2024年4月1日当天或之前及时支付。(b) 房东应在2024年2月1日、2024年3月1日和2024年4月1日左右分别向发卡银行（房东承认该银行是第一公民银行，是硅谷银行的继任者，而不是租约中规定的北卡罗来纳州富国银行）提交上述金额（均为 “申请金额”）的提款申请，恕不另行通知租户。信用证的使用应由房东自行选择，前提是截至相关日期没有违约事件，除非发生违约事件，否则不得要求租户恢复因此类提款而减少的信用证的全部金额。只要开证银行根据信用证条款（“付款期限”）在房东提出要求后的十（10）个工作日内向房东支付所要求的金额，就不应将租户视为违反了支付所要求金额的义务。如果发卡银行出于任何原因（包括发卡银行无力或拒绝）未在付款期内向房东支付所要求的金额，则租户通过信用证提款支付租金的权利无效，租户应在收到房东书面通知后的五（5）个工作日内向房东支付全部未付金额。除了允许根据上述条款和条件使用信用证的提款来支付租金外，房东没有修改或免除租户根据租约支付租金的任何义务，也没有放弃房东在租约下的任何权利或补救措施，包括房东对违约事件的补救措施。房东承认，假设所有款项实际上是按照第二修正案的规定支付的，截至第二修正案生效之日，房东不存在与租金支付有关的违约事件，而且（没有任何调查责任）房东对任何其他违约事件的实际和当前知情。对租户的租金义务适用信用证旨在作为临时住所，并不以其他方式修改租户根据租约向房东提供信用证担保的义务。在2024年6月1日或之前，租户应相应地向房东存入金额为一百万五十万美元（合1,500,000美元）的现金保证金，或者用房东合理满意的条款和银行开具的新信用证取代信用证（房东特此同意，作为硅谷银行的继任者第一公民银行是房东可以接受的）。2.房东的提前终止权。(a) 租户承认，房东打算开始销售房屋，出租给一个或多个第三方。无论租约中有任何相反的规定，房东都有无条件和持续的权利，将租约的到期日提前到房东选择的一个或多个日期。房东可以终止所有或仅部分房屋的本租约，前提是部分终止后租约下的房屋的其余部分应构成房屋在商业上合理的退出，剩余房屋作为适合于营销的功能建筑单元，用于租赁或转租给第三方。在这种情况下，租户应支付任何拆除隔离墙或其他改善措施的费用，就好像根据租约第10条提出的转租或转让所必需的那样；但是，租户在本句下的付款义务不得超过二十五万

总计 3 美元（250,000 美元）。要行使本段规定的提前终止权，房东必须在生效的提前到期日至少三十（30）天（“到期期”）之前向租户发出书面通知（“到期通知”），并且此类提前到期日期不得早于2024年9月30日。2024年9月30日的参考日期仅与到期期时间有关，在租户没有违约或违约的情况下，租户没有给予房东在2024年9月30日之前终止租约的独立权利。例如，在不限制房东其他权利的前提下，如果租户没有在2024年6月1日当天或之前恢复上述信用证的全部金额，或者以其他方式违约或违反租约，则在任何适用的通知和补救期限之后，房东都有权在2024年9月30日之前行使房东在租约（包括租约终止）下的权利。租金应自到期日起按比例进行调整，如果到期日不是一个日历月的最后一天，则租户只需在租期的最后一个日历月支付按比例分摊的金额。房东同意，它不得寻求向租户收取与到期通知有关的任何费用或款项，在任何情况下，租户均不对房东承担任何此类费用或款项的责任。在合理的事先通知租户后，在合理的时间内，租户应与房东合理合作，让房产可供展示和检查，以促进此类租赁计划。房东同意，如果房屋受房东根据租约第10节批准的任何转租约束，则本第2款中的提前终止权不适用。(b) 如果租户的法定和不可避免的设施退役义务合理需要超过三十 (30) 天才能完成，则通过书面通知房东，租户可以将到期期期限最多再延长六十 (60) 天。在任何情况下，延长到期期限均应明确取决于租户在到期期限内努力开始和完成任何此类退役工作。租户的 “勤奋努力” 应至少要求租户始终遵守以下规定：(i) 租户在到期通知之日后的十 (10) 个工作日内向房东提交此类退役的详细计划（“退役计划”），(ii) 租户立即向有关政府当局提交退役计划以及与之相关的所有其他所需文件、计划和规格所有政府要求，同时提供所有此类呈件的副本向房东；(iii) 租户及时支付政府当局批准退役计划所需的任何费用；(iv) 租户与政府当局合作，(a) 在提出要求后的十 (10) 个工作日内不时提交任何其他信息或文件，以及 (b) 在接下来的十 (10) 个工作日内回复政府当局的任何问题或意见视情况向租户口头或书面通知上述问题或评论，向房东提供每份报告的副本；（vi）租户随时向房东通报租户在获得退役计划批准方面的进展，包括（a）向房东提供报告、评论、修订后的报告以及对退役计划的任何修订的副本，以及（b）定期与房东会面，详细讨论退役计划的状况。房东应与租户合作，确保退役计划获得批准，房东无需自付费用。

4 3.杂项。(a) 本第二修正案规定了双方就本文所述事项达成的全部协议。没有其他口头或书面陈述或协议。除非另有修改或修改，否则租赁条款、条件和条款将保持不变，并完全有效。(b) 如果租赁条款与本第二修正案之间存在任何不一致之处，则应以本第二修正案的规定为管辖和控制。(c) 房东提交的第二修正案不是签署本第二修正案的提议。在房东和租户共同签署第二修正案并将其交付给租户之前，房东和租户不受第二修正案的约束。(d) 本第二修正案中使用的大写术语的定义应与租约中规定的定义相同，前提是此类大写术语是在租约中定义的，在本第二修正案中未重新定义。(e) 租户特此向房东表示，租户没有就本第二修正案与任何经纪人打交道。租户同意为任何声称在本第二修正案中代表租户的经纪人提出的所有索赔进行辩护、赔偿并使房东免受损害。房东特此向租户表示，房东没有就本第二修正案与任何经纪人打交道。对于任何声称代表房东参与本第二修正案的经纪人提出的所有索赔，房东同意赔偿租户并使其免受损害。(f) 本第二修正案的每个签署方在此声明，该签署人有权代表该签署方所代表的当事方签署和交付该修正案。(g) 本通知根据《加利福尼亚民法》第 1938 条发出。该场所尚未获得残疾人出入检查证书。认证准入专家（CaSP）可以检查房屋并确定该场所是否符合州法律下所有适用的建筑相关无障碍标准。尽管州法律不要求进行CasP检查，但房东不得禁止租户接受CasP检查。如果租户希望进行CasP检查，租户将向房东提供书面通知，房东可以自行决定选择聘请CasP来进行检查。如果房东没有这样选择，则租户进行的任何CasP检查的时间和方式以及选择进行此类检查的CasP都将事先得到房东的书面批准，不得无理地拒绝、限制或延迟。无论哪种情况，CasP检查费用均应由租户承担。为纠正房屋内违反施工相关无障碍标准的行为而进行任何必要的维修的费用应由租户承担。(h) 租户向房东陈述并保证，租户目前遵守该部外国资产控制办公室（“OFAC”）的规定，并应始终遵守该部外国资产控制办公室（“OFAC”）的规定，并将始终遵守该部外国资产控制办公室（“OFAC”）的规定

5 财政部和任何法规、行政命令（包括2001年9月24日冻结财产和禁止与实施、威胁实施或支持恐怖主义的人进行交易的行政命令）或其他与之相关的政府行动。(i) 第二修正案可在多个对应方中执行，每份对应方均被视为原件，但共同构成同一份文书。本第二修正案可以所谓的 “pdf” 格式执行，各方都有权依赖另一方签署的第二修正案的pdf对应文件，其程度与该方收到原始修正案相同。本第二修正案上的电子签名应有效且有效，对以电子方式签署的一方具有约束力。 [签名在下一页上]

6 自第二修正案生效之日起，房东和租户已正式执行本第二修正案，以昭信守。房东：PPF OFF 7000 MARINA BOULEVARD LP，特拉华州的一家有限责任公司作者：/s/ 德里克·西蒙斯姓名：德里克·西蒙斯职称：副总裁租户：特拉华州的一家公司 SANGAMO THERAPEUTICS, INC. 作者：/s/ Scott B. Willoughby 斯科特·威洛比总法律顾问