317459512.4 1 租赁第一修正案本租赁第一修正案（以下简称 “第一修正案”）由宾夕法尼亚州有限责任公司宾夕法尼亚州办公有限责任公司5704（“房东”）和特拉华州公司DUOLINGO, INC.（“租户”）于2024年2月28日（“生效日期”）生效。见证：鉴于房东和租户是2021年11月16日的某些租约（“租约”）的当事方，根据该租约，房东向租户租赁，租户向房东租用某些房屋，由大约38,258平方英尺的可出租空间组成，包括名为Liberty的办公单元（定义见租约）三层（三楼）（“现有场所”）的所有办公空间东边，位于宾夕法尼亚州匹兹堡市南圣克莱尔街 141 号（“大楼”）；而本第一修正案的各方希望增加现有房舍的某些办公空间，以增加现有房舍的平方英尺，包括：(a) 办公单位的整个四 (4) 层，约为38,658平方英尺；(b) 办公单位的整个第五 (5) 层，由大约38,790平方英尺的可出租平方英尺组成；(c) 办公单位的整个六 (6) 层，约为29,390平方英尺，以及 (g) 办公单位二 (二) 层大约有3 170平方英尺的可出租空间, 通常称为健身房中心，每处均如本文所附附录 “A” 所示，并构成本协议的一部分（统称为 “扩展空间”），总共增加了110,008平方英尺的可出租面积，并对本文进一步规定的其他某些条款进行了修改。因此，现在，考虑到房东和租户的共同契约以及其他良好而有价值的对价，特此确认租约的收据和充足性，房东和租户特此同意通过本第一修正案在以下方面对租约进行修改，这些修改将取代与此类修改相冲突的租约的所有条款。修改条款 1.术语和定义。首字母大写的单词是已定义的术语。本第一修正案中未定义的任何定义术语应具有与租约中该术语相同的含义。a. 对租约第 1.U 段中定义的 “办公单位” 一词进行了修订，将 “契约簿卷_____，第 ____ 页” 一词替换为 “契约簿卷第 18844 卷，第 452 页”。2.学期。特此将期限延长至美国东部时间2036年4月30日晚上 11:59（“到期日”），除非根据租约条款提前终止或延长。3.扩展空间和期限。自2025年8月1日（“扩建空间开始日期”）起，房东特此向租户租赁扩建空间，租户特此向房东租用扩建空间。截至扩建空间开始之日，房屋应包括现有场所（38,258可出租平方英尺）和扩建空间（110,008平方英尺），总可出租平方英尺为148,266平方英尺。4.在扩展空间开始日期之前使用。房东应在租户提交允许租户建造租户改善工程（定义见下文第6节）的书面请求后开始向租户提供扩建空间的使用权，并持续到扩建空间开始日期（“抢先体验期”）。本租约的所有条款均适用于抢先体验期（包括但不限于 DocuSign 信封 ID：148823CC-E0E2-4344-8E6C-EF0C1201CF10

317459512.4 2 租户向房东提供证据（证明此处要求的保险已生效），但在此期间支付扩建空间租金的契约除外。尽管如此，如果租户在扩建空间开始日期之前完成了租户改善工作并在扩建空间的任何部分开放营业（该部分，“占用部分”），则租户应向房东支付占用部分所在办公单元整个楼层（一个或多个楼层）的租金，期限从租户在占用部分开业之日起至2025年7月31日结束，，固定租金等于每平方英尺可租金43.00美元每年的空间（根据该期间的天数按比例分配）。占用部分的固定基本租金只能按每层楼计算，该期间收取的额外租金应根据租约的所有其他条款（经本第一修正案修订）按比例分摊和收取，包括但不限于遵守所有保险要求和支付电费。在抢先体验期内，租户还有非排他性权利，按照房东与租户于2021年11月16日签订的特定停车许可协议允许租户使用停车位的相同条款，按照房东的指示，在办公单元停车设施中使用最多300个停车位。5.固定基本租金。除非此处另有规定，否则租户应继续根据租赁条款支付所有固定基本租金和额外租金。5.1 现有房屋。自本第一修正案生效之日起，特此对租约第1.N段中规定的现有房屋的固定基本租金表进行修订，在附表底部再增加一行如下：租赁期（月）每RSF每月固定基本租金年度固定基本租金年度固定基本租金（即）6/16/35 — 4/30/36 157 — 167.5（即）6/16/35 — 4/30/36 59.06 美元 188,293.12 美元 1,977,077.80 美元 5.2 扩展空间。自扩建空间开始之日起，租户应按照以下时间表开始支付扩建空间的固定基本租金：租赁期（月）租赁期内每RSF的固定基本租金每月固定基本租金2025年8月1日 — 2026年7月31日*43.00 美元 394,195.33 $4,730,344.00 8/1/2026 — 7/31/2027 $43.86 43.86 $394,195.33 $4,730,344.00 8/1/2026 — 7/31/2027 $43.86 $43.402,02 079.24 $4,824,950.88 8/1/2027 — 7/31/2028 47.84 438,534.67 $5,262,416.03 8/1/2028 — 7/31/2029 $48.79 $447,305.36 $5,367,664.35 8/1/2029 — 7/31/2030 52.99 $485,813.23 $5,829,758.80 8/1/2030 — 7/31/2031 $54.05 $495,529.50 $5,946,353.97 8/1/2031 — 7/31/2032 $55.13 $505,440.09 $6,065,281.05 8/1/2032 — 7/31/2033 56.24 515,548.89 6,186,586.67 8/1/2033 — 7/31/2034 57.36 525,859.87 美元 10,318.41 8/1/2034 — 7/31/2035 58.51 美元 536,377.06 美元 6,436,524.78 8/1/2035 — 4/30/2036 59.68 59.68 美元 547,104.61 美元 4,923,941.45 DocuSign 信封编号：148823CC-E0E2-4344-8E6C-EF0C1201CF10

317459512.4 3 *尽管此处有任何相反的规定，但前提是租户当时没有在任何适用的补救期内违约，则从2025年8月1日至2026年5月31日（即扩张空间开始之后的前十个月）（“扩张空间减免期”），扩建空间的固定基本租金将减免，总额为3,941,951,95美元 3.33（“扩展空间减少量”）。在扩张空间减免期内，扩张空间减免金额应按月比例平均适用，因此，在扩张空间减免期内应付的每月固定基本租金应为0.00美元。租户仍有义务支付在扩建空间减免期内产生的所有额外租金。如果租户在扩建空间减免期内违约超过本协议规定的任何适用的补偿期，则固定基本租金应按上述附表的费率累计。6.租户改善工作。6.1 租户改善工作的范围和绩效。租户希望按照最终施工图（定义见下文）中的说明在扩建空间中进行或促成某些租赁权益改善工作（此类工作将在最终施工图纸中确定，统称为 “租户改善工程”）。租户改善工程应由租户负责并由租户使用房东书面批准的总承包商执行，不得无理地拒绝（“总承包商”）。就本第6.1节而言，“租户改善工作成本” 一词是指并包括与租户改善工程的设计、工程、许可、施工管理和施工相关的任何和所有硬成本和软成本及费用，包括但不限于所有劳动力（包括加班费）和材料，以及任何和所有第三方专业人员的费用，任何标牌和数据/电信/布线费用。尽管有上述规定，租户不得将TI津贴（定义见下文）分配给购买家具、固定装置或设备。在任何租户改善工作完成期间，租户应全权负责确定应采取哪些措施（如果有）来保护租户的任何人员和租户的计算机、设备、家具、商业固定装置和其他个人财产物品，使其免受租户改善工作可能造成的损失。为了员工、代理人和受邀者的安全，租户应负责确保租户一方不进入任何正在完成租户改善工作的区域。租户全权负责获得授权完成租户改善工作的所有必要文件、许可证或其他政府批准，费用自负。租户改善工作的完成应由租户监督并在租户的单独指导下完成，房东对租户改善工程、最终施工图纸或其他内容的完成不承担任何责任。房东在完成租户改善工作方面的唯一义务是根据本第 6.6.2 节租户改善津贴中规定的条款和条件发放 TI 津贴。根据本文中的条件，房东同意向租户提供一次性租户改善工程费用补贴，总额不超过六百万六十万四百八十美元和00/100美元（合6,600,480.00美元）（相当于扩建空间每平方英尺可出租60.00美元）（“TI津贴”）。在任何情况下，房东都没有义务为完成租户改善工作提供任何津贴或其他补助金，但不得超过租户改善工程的TI津贴。TI津贴应适用于租户改善工作的费用，并应根据本协议第6.6节支付。6.3 额外津贴。除TI津贴外，房东同意仅向租户提供与扩建空间有关的一次性补贴，金额为二十万零零零美元/100美元（合200,000.00美元），用于完成洗手间的改善，并额外提供九千零零零和00/100（合9,000.00美元）的一次性津贴，以补偿租户完成扩建空间试装计划所产生的费用（统称为 “一次性津贴”）。在任何情况下，房东都没有义务提供任何其他 DocuSign 信封编号：148823CC-E0E2-4344-8E6C-EF0C1201CF10

317459512.4 为租户完成浴室装修和扩建空间试装提供4项补贴或任何其他补助。尽管按照本第6.3节的规定分配了这笔一次性津贴，但租户可以将一次性津贴的全部或任何部分用于租户改善工程的费用，租户可以自行决定将TI津贴用于浴室装修费用。6.4 施工图。在本第一修正案生效之日之后，租户应自费（视TI津贴的分配而定）准备描述拟议租户改善工程的施工图纸（“施工图”），以供房东事先书面批准；房东不得不合理地拒绝批准或限制该批准（除非租户提出任何结构改造，此类批准应由房东自行决定），并应获得批准或批准房东在十四年内（有合理的理由）扣留（14) 租户提出请求的营业日。在遵守上述规定的前提下，房东和租户同意，应允许租户安装内部楼梯（可以错开或弯曲），在房屋内安装一个或多个厨房，对办公单元和停车设施进行某些改造，以建造通往办公单元五楼的私人入口，可直接进入停车设施的顶层（无论本租约中有任何相反的规定，房东都不得无理地扣押）或以批准与之相关的结构改建为条件，如果是结构变更是合理必要的）。如果房东未能及时批准或不批准施工图纸，则租户应向房东提交第二份书面通知以供批准。第二份书面通知交付后，房东应在此后的十（10）个工作日内批准或拒绝批准，否则拟议的施工图纸将被视为已获得房东的批准。经房东批准（或视为批准），此类拟议施工图纸应被视为 “最终施工图纸”。租户特此承认，尽管房东批准了拟议的租户改善工程，但房东没有就任何政府的批准和许可或任何此类工程的设计和工程是否可以接受向租户作出任何陈述或保证。6.5 租户改善工作成本。租户应支付租户改善工程的费用；但是，租户根据本协议承担的此类责任应由房东偿还这些费用，但不超过TI津贴，应根据本协议第6.6节支付。6.6 TI津贴和超额支付。(i) 房东应一次性直接向租户发放TI津贴和一次性补贴，以补偿租户在完成扩建空间租户改善工程时实际产生的费用；但是：(A) 租户应向房东提供租户收到的所有发票，并通过在每张发票上签名确认租户的批准和支付发票，(B) 支付TI津贴和一次性津贴应通过以下方式支付，但不得超过租户文件中规定的金额房东在租户发出书面通知后的三十 (30) 天内，该通知应包括以下文件：(i) 证明最终施工图纸中列出的工程已根据此类图纸和所有适用的法律、法令、法规和法规完成，租户的建筑师应签发有利于房东或租户的竣工证书，该证书应采用美国建筑师学会的标准表格，(ii) 所有最终留置权豁免都有由总承包商、分包商执行，所有证明最后付款的物资人员均已由租户支付，并且每方均放弃了《宾夕法尼亚机械师留置权法》或其他适用于建造或供应不动产改善材料的任何和所有权利，(iii) 为租户改善工作的该部分提供材料和/或劳动力的所有承包商、分包商、供应商和/或供应商的完整清单，(iv) 租户改善工程的竣工计划，以及 (iv) 房东已确定不存在不合标准的工作会带来不利影响影响机械、电气、管道、供暖，DocuSign 信封 ID：148823CC-E0E2-4344-8E6C-EF0C1201CF10

317459512.4 5 建筑物的通风和空调、生命安全或其他系统、建筑物的幕墙、建筑物的结构或外观，除非房东明确授权，或任何其他租户在建筑物中使用该其他租户的租赁场所；以及 (C) 房东支付的最高金额不得超过第6.2节规定的TI津贴加上规定的一次性津贴的总和在第 6.3 节（“申购请求”）中。房东不得向租户偿还租户可能产生的任何逾期付款费、利息或其他费用。房东在收到征用申请后，在付款之前，有权检查租户改善工程和提供的材料，以确保此类工作基本按照最终施工图纸完成。房东和租户承认，租户改善工作的成本和支出超过TI津贴的所有风险均应由租户自行承担，但须视房东根据本第6节申请TI津贴而定。尽管如此，除了租户在法律或衡平法上可能获得的其他补救措施外，如果房东在租户遵守本协议要求后未能根据本第6.6节及时向租户偿还款项，则租户可以自行决定将租户支付的此类金额抵消租户下次欠的租金。(ii) 尽管第6.6（i）节有上述规定，但租户有权将TI津贴的一部分用于建筑和设计费用，并有权在申购申请中分开申请报销此类费用，但在任何情况下，总额均不得超过二十五万零零美元和00/100美元（250,000.00美元）。如果租户选择行使该权利，则租户应向房东（连同此类请求）提供所有与此类费用相关的发票，并通过在每张发票上签名确认租户的批准和支付发票。房东应在收到租户申请后的三十（30）天内支付此类报销。(iii) 租户应赔偿、捍卫房东并使其免受因租户完成租户改善工作而产生的任何损害、伤害、索赔、诉讼理由和任何其他事项，包括但不限于机械师的留置权，并确保租户改善工作符合所有适用的法律（包括《美国残疾人法》）、法规和法令。6.7 政府合规。租户改善工作应在所有方面遵守以下规定：(i) 适用的守则和其他州、联邦、市或准政府的法律、法规、条例和法规，视控制公职人员、代理人或其他人的裁决而适用；(ii) 美国保险协会（前身为全国消防承保人委员会）和《国家电气规范》的适用标准；以及 (iii) 建筑材料制造商的规格。租户特此同意，房东和房东的顾问均不负责获得扩建空间的任何建筑许可证或占用证书，租户应负责获得这些许可证或占用证书；但是，房东应合理地与租户合作执行任何许可证申请并采取其他合理必要的部级行动，使租户能够申请任何此类许可证或占用证书。6.8 保险。租户应购买房东批准的 “建筑商全险” 保险，金额涵盖租户改善工程的施工，以及房东可能要求的其他保险，但须了解并同意，租户应在租户改善工程完成后立即根据租约为租户提供保险。此类保险应以金额计算，并应包括房东可能合理要求的延长承保期的认可，包括但不限于要求所有租户代理人均应携带超额责任和产品及已完成运营保险的保险，每起事件的总金额不少于500,000美元，总金额不低于2,000,000美元，并以租户在本租约中规定的形式和公司承保。6.9 申购日期。如果租户在 2027 年 8 月 1 日（“外部申购日期”）之前没有使用全部的 TI 补贴，那么任何 DocuSign 信封编号：148823CC-E0E2-4344-8E6C-EF0C1201CF10

317459512.4 6 剩余余额应归还给房东，租户对此没有其他权利。在任何情况下，TI津贴均不得用于：（a）购买任何家具、个人财产或其他非建筑系统设备，（b）因租户违反本租约规定的义务而产生的费用，或（c）租户可从第三方（例如保险公司、认股权证人或侵权者）处收回或合理收回的费用。租户应自费负责安装扩建空间中的所有家具、固定装置和设备。7.房屋状况。7.1 除房东的工作（定义见下文）外，租户同意，自本第一修正案生效之日起，其特此接受扩建空间的 “现状”、“在哪里” 和 “一切过失”，不向房东追索权，租约中详述的适用于房东抚养义务的责任除外。扩建空间应以扫帚清扫干净的状态交付给租户，不含家具、固定装置和设备。除非本第一修正案有明确规定，否则房东没有义务提供、装备或改善扩建空间或办公单元，但房东应根据租约附录D中规定的清洁规格清理扩建空间。7.2 在扩建空间生效之日之前，房东应自行承担费用和费用，在办公单元的每层楼建造货运电梯出入门位置需要改装，便于使用和操作双入口门（允许供每层电梯的两侧进入和使用）（统称为 “房东的工作”）。尽管如此，房东的工作不应包括对办公单元二楼现有载货电梯门的任何改动，这些门将保持当前的状态。8.租户百分比。自扩建空间开始之日起，租户百分比应为58.83％。9.基准年。关于扩张空间，“基准年” 一词是指2025日历年。10.停车位。10.1 根据租约第 24 段规定的条款和条件，自扩建空间开始之日起，应允许租户在为办公单位服务的停车设施中额外使用三百 (300) 个非预留停车位。因此，自扩建空间生效之日起，租约中定义的 “停车位” 一词应修改为指总共三百六十五 (365) 个非预留停车位，总共包括与现有房屋相关的六十五 (65) 个停车位。10.2 在租约期内向房东提交一项或多项书面申请后，房东应安装指定数量的额外双电充电器停车库中的充电站（总共不超过五 (5) 个额外的充电站），以及与之相关的所有费用将由房东和租户为每次安装平均分担。额外的充电站应在 2027 年 6 月 1 日当天或之前安装。房东和租户应共同商定此类额外充电站的安装和位置，但须视电力服务地点的可用性而定。10.3 对于租户在现有房屋和扩建空间之外租赁的任何额外可出租平方英尺，未来停车位的所有权利应根据当时不受租赁约束的办公单位的停车设施中的剩余空间按比例授予。DocuSign 信封 ID：148823CC-E0E2-4344-8E6C-EF0C1201CF10

317459512.4 7 10.4 自扩建空间开始之日起，房东应指定五个停车位位于停车设施顶层（租户在租户办公单元私人入口建造地点附近合理选择的位置），仅供租户使用（“预留空间”）。10.5 代客泊车和服务员服务。从抢先体验期开始，一直持续到租赁期的剩余部分，房东或租户均可要求为租户的员工或访客的车辆提供代客泊车服务，或使用停车服务员来促进本协议授予租户的停车权。房东将应要求聘请第三方停车服务公司根据需要提供代客泊车或停车库服务员。房东在提供代客泊车或停车服务员服务时实际产生的所有费用，房东不加价，均应由租户作为额外租金支付，按月开具发票。房东将事先通知租户，并根据需要对提供代客泊车或陪同服务的费用进行真诚的估计。11.自行车停放处。自扩建空间开始之日起，租户应独家使用位于办公单元停车库的现有自行车存放设施，包括使用现有的电源插座为电动自行车充电。自扩建空间开始之日起，房东应按照 “原样，现状” 状态提供现有的自行车存放设施。租户应负责按照租约第11.2段规定的维护场所的义务维护自行车存放设施。为避免疑问，租户没有义务为此类自行车存放设施支付租金。12.健身中心。房东应在 2024 年 8 月 1 日当天或之前将现有的健身中心以扫帚清洁的状态交付给租户。租户同意，房东不再有义务在办公单位内提供或维护健身中心，特此删除租约中提及 “健身中心” 的所有内容，不会产生进一步的效力或影响。尽管本第一修正案中有任何相反的规定，但租户没有义务在扩建空间开始日期之前（以及此后，在扩建空间减免期内减免的租金）支付健身中心的租金。13.故意删除。14.优先拒绝权。特此完全删除租约第25段规定的优先拒绝权。在租期内，租户有权优先租赁（“ROFR 选项”）：（a）占地约38,258平方英尺的整个第三（3）层（以租户先前选择终止租约第29段或本第一修正案第16.1段允许的空间的租约为限），（b）整个第七（7）层约为26,573平方英尺可出租平方英尺，（c）整个第八（8）层由大约26,245平方英尺的可出租平方英尺组成，以及（d）整个第九层（第 9 层）由大约 26,245 平方英尺的可出租平方英尺组成，每个楼层如附录 “B” 所示，附于此，并以引用方式纳入此处（“ROFR 场所”），所有内容均符合本第 14 节规定的条款和条件。此处规定的ROFR期权应为报价（定义见下文）中规定的ROFR场所任何部分或整个ROFR场所的一次性权利（如适用）。为避免疑问，如果优惠不包括整个ROFR场所，则租户的ROFR选项将继续适用于报价中未提及的任何其他部分。14.1 房东收到房东希望接受的将ROFR房屋的任何部分出租给无关第三方的善意提议（“报价”）后，房东应书面通知租户（“ROFR通知”）），ROFR通知应附有要约的实质性条款（租户应保密），其中应包括，但不限于：(i) 生效日期（“ROFR 场所生效日期”），（ii）基本租金（并增加 DocuSign 信封编号：148823CC-E0E2-4344-8E6C-EF0C1201CF10

317459512.4（8）基本租金的调整），（iii）与额外租金有关的任何条款，（iv）建筑补贴或其他优惠（如果有）；以及（v）租赁期限。14.2 ROFR期权受以下约束：（i）如果有的话，必须在租户收到之日起十（10）个工作日内通过租户向房东发出书面通知来行使期权 ROFR 通知的当务之急；(ii) 在行使 ROFR 期权时，本租约应完全生效，届时将不存在未治愈的租户违约事件；以及 (iii) 租户应占用整个房屋（租户对此类空间行使三楼提前终止选择权时的三楼空间除外）。14.3 本租约中包含的所有条款和条件应继续适用于以这种方式采用的ROFR场所，自ROFR场所开始之日起生效，但须遵守以下条件：14.3.1 前两年行使的ROFR。如果租户选择在本第一修正案生效之日后的两（2）年内对ROFR房屋的任何部分行使ROFR期权，则租户应按其 “原样” 接受ROFR场所，并且以这种方式获得的部分应按照与本第一修正案中规定的扩建空间相同的条款出租给租户，包括但不限于（A）每笔租金的固定基本租金表平方英尺；(B) 租金减免，但租金减免期应按比例调整为租金减免期限然后剩余的期限；（C）期限的到期日期，（D）按比例增加的停车位的数量，计算方法是将当时为办公单位服务的停车场中剩余的可用空间除以当时不受租赁协议约束的办公单位的总可出租平方英尺，然后将该商数乘以当时采用的ROFR场所的平方英尺，以及（E）租户改善补贴（即 ROFR 场所的每平方英尺可租金为 60 美元，但此类租户改善补贴应为根据租期剩余部分按比例进行调整），以及（F）“租户百分比” 一词应根据ROFR场所的平方英尺进行调整。租户应开始支付租金，与ROFR场所有关的期限应从不迟于ROFR房屋交付给租户之日起九十（90）天的日期开始。14.3.2 ROFR在前两年后行使。如果租户选择在本第一修正案生效之日第二（2）周年之日或之后行使ROFR，则租户在所有情况下均应遵守（并明确包括）ROFR通知中规定的所有条款和规定，包括但不限于优惠中规定的租金、期限和生效日期。以此方式取得的ROFR房屋应成为房屋的一部分，并以此作为租赁的所有目的包括在内，但是，ROFR场所的租赁期限应基于要约中规定的条款、租金和其他重要条款。14.4 如果租户及时根据本文规定的条款行使租户的ROFR期权，则房东和租户随后应立即对该ROFR执行本租约的修正案前提条件符合第 14.3.1 段或第 14.3.2 段规定的条款和条件，即适用。14.5 如果租户未能及时行使其 ROFR 期权，则最终将认为租户选择不行使 ROFR 期权；在这种情况下，ROFR 期权将不再适用，此后在 ROFR 通知中列出的ROFR 空间被视为无效，房东可以自由租用 ROFR 通知中指明的 ROFR 空间。14.6 ROFR 期权将自动终止并变为无效一旦租户全部或部分转让本租约，或租户转租全部或任何租约，则无效房屋的一部分（根据租约第13.4段允许的转让除外）。DocuSign 信封 ID：148823CC-E0E2-4344-8E6C-EF0C1201CF10

317459512.4 9 15.其他扩展权限。除ROFR期权外，在生效日期后的前九（9）个月内，最重要的是，租户还有额外权利，向房东租赁办公单元的整个第七（7）层，包括约26,573平方英尺的办公单元和整个办公单元的第八（8）层，前提是房东将其租赁给第三方（在豁免租户的ROFR期权之后）由大约 26,245 平方英尺的可出租平方英尺（“额外扩建场所”）组成，条款和条件与租户租赁扩建空间，包括但不限于：(A) 每可出租平方英尺的固定基本租金；(B) 租金减免，但租金减免期应根据当时剩余的期限部分按比例调整；(C) 期限到期日期，(D) 按比例增加停车位数量，计算方法是除以当时为办公单位服务的停车库中剩余的可用空间按当时不受租赁协议约束的办公单位的总可出租平方英尺计算，当时的商数为这样的商数乘以当时采用的额外扩建场所的平方英尺，（E）租户改善补贴（即每可出租平方英尺60美元，但此类租户改善补贴应根据当时剩余的期限部分按比例调整），（F）“租户百分比” 一词应根据额外扩建场所的平方英尺进行调整。租户行使扩建权后，房东和租户应修订租约，其中应包括额外扩建场所的期限应从不迟于向租户交付额外扩建场所之日起九十（90）天的日期开始。16. 三楼提前终止选项。特此完整删除《租赁协议》第32段。根据本第16段的条款和条件，租户可以选择根据以下规定终止整个现有房屋的租约：16.1 终止三楼房屋。只要租户没有发生实质性的金钱违约（超过适用的通知和补救期），并且在租户通知房东行使三楼提前终止选项（定义见下文）时或在三楼提前终止日期（除非房东在任何时候自行决定选择放弃此类条件），租户就有一次性选择（“三楼提前终止选项”）终止所有或一项租约现有房屋的一半，此类终止自起生效2026年6月1日（视情况而定，“三楼提前终止日期”），不迟于2025年6月1日向房东发出关于租户选择行使提前终止选择权的书面通知（“三楼提前终止通知”），此时是发出此类通知的关键。如果租户选择终止现有房屋一半（1/2）的租约，则租户应在三楼提前终止日期之前，自行承担成本和费用（在房东和租户合理同意的地点）拆除租户选择终止的现有房屋部分中剩余的部分，所有墙壁的油漆和表面处理应与办公单元公共区域的现有表面处理相匹配在三楼，建造并安装符合法规的多租户走廊使用建筑标准材料，以便剩余的空间可以由第三方重新分配。前款规定的所有工作均应遵守租约第10段中规定的条款和条件。如果租户未在2025年6月1日之前及时交付三楼的提前终止通知，则三楼的提前终止选项将到期，租户无权终止现有房屋的租约（除非经本第一修正案第21段修订的租约第29段另有规定）。在三楼提前终止之日，租户对与现有房屋相关的六十五个停车位的使用将终止，租户对露台（办公单元二（2）楼）的访问和独家使用将终止。为避免疑问，如果租户选择行使三楼提前终止期权，则租户将无权根据租约第29段终止租约。16.1.1 终止费。租户应在交付三楼提前终止通知的同时向房东支付一笔终止费，相当于十二（12）个月的固定基本租金，按当时适用的每平方英尺租金乘以可出租的方块 DocuSign 信封编号：148823CC-E0E2-4344-8E6C-EF0C1201CF10

317459512.4 10 英尺的现有场所，受三楼提前终止选项（“三楼终止费”）约束。尽管如此，如果租户和房东在租户行使三楼提前终止选项之前对办公单元的整个七层（7）层和整个八（8）层的租赁进行了租赁修正案，则租户没有义务支付三楼终止费。16.1.2 关于租户在本三楼提前终止选项下的责任，时间至关重要。如果租户未能及时交付三楼提前终止通知，则此类违约应被视为租户放弃了根据本第 16 条终止现有房屋租约的权利。16.1.3 如果租户及时正确地行使三楼提前终止选项，则租户应腾出租户选择的现有房屋或现有房屋可出租平方英尺的一半，并将其所有权移交给房东其 “照原样” 设备齐全，应包括所有在三楼提前终止日期当天或之前，与租户在现有场所内的运营相一致的家具、固定装置和设备，房东和租户均不得根据租约对现有房屋或租户终止部分房屋承担进一步的义务，但三楼提前终止日期之前应计的以及根据租赁条款在现有房屋的租约到期或提前终止后仍存下来的义务除外。如果租户未及时腾出现有房屋，则租户将被视为保留租户，并受租约第14段的约束。任何旨在终止现有房屋或其任何部分的租约的企图，如果不符合本第16段规定的条款和条件，则应被视为无效、无效。在房东要求的范围内，租户应签订一份商业上合理的销售单或类似协议，将租户在租户终止的现有房屋或其中的部分家具和固定装置中的所有利益传达给租户。17.户外空间。自扩建空间开始之日起，租户将拥有使用六（6）楼户外露台（“六楼户外空间”）的专有权利，无需额外付费。六楼室外空间的使用应始终遵守本声明的条款和条件、适用的法律以及可能对办公单元内的外部露台、露台和门廊施加的任何合理规章制度。为避免疑问，此类权利是租户根据租约第26段使用露台的权利的补充，租户没有义务为6楼户外空间支付租金。尽管租约或本第一修正案中有任何相反的规定，租户仍有权根据租约第10段规定的条款和条件扩建6楼的室外空间，费用由租户选择。办公单位大厅。尽管租约中有任何相反的规定，租户仍有权在房东的合理批准下，将租户的品牌设计元素纳入办公单元一楼的大厅，并有权使用部分空间来接待/办理入住手续的房客，费用由租户选择。此类设计元素可能包括但不限于标牌、家具、技术和其他改动。根据租约第10段的条款和条件，所有此类拟议的修改均应被视为变更。尽管如此，大堂区域内的任何拟议改建都应符合类似的A级多租户建筑。19.标牌。对租约第27段的最后一句进行了修订并完整重述如下：“尽管如此，在适用法律、相关政府批准和房东合理批准的前提下，租户拥有在建筑物上安装外部高墙建筑物标牌的唯一权利；前提是，(i) 与标牌相关的所有成本和支出，包括DocuSign 信封编号：148823CC-E0E2-4344-8E6C-EF0C1201CF10

317459512.4 11 不限于许可、设计、制造、安装、维护和拆除应由租户全权负责，并且 (ii) 承租人应根据联邦、州或地方法律法规获得所有必要的许可和批准，并在标牌留在建筑物上的期间保持所有此类批准” 20。扩展选项。租约第30段规定的期权期限应适用于租户在期限内根据本第一修正案租赁的扩建空间和任何其他空间。21.提前终止选项。除非经本第21节修改，否则租约第29段中规定的提前终止选项仍然完全有效。为避免疑问，此类终止选项是一次性选择，用于终止整个场所（包括现有场所、扩建空间、任何ROFR场所和额外扩建空间，如适用，前提是期限内租赁的房屋）。对第29段进行了修订，以便（a）“提前终止日期” 一词是指2033年4月30日，（b）提前终止通知必须不迟于2032年4月30日送达房东（如果租户选择行使提前终止期权）；（c）“终止费” 一词是指自提前终止之日起两年的固定基本租金（按固定基本租金中规定的租金费率计算）时间表）。22.未来发展。租户应有机会合理地审查和评论房东关于开发房东（或其关联公司）拥有的毗邻或靠近办公单位的房产的计划。在任何此类房产的营销、销售和开发过程中，房东应为租户提供合理的机会来审查概念、设计和施工计划。23.户外许可证选项。自扩建空间开始之日起，在剩余的期限内，租户可以选择（“许可选项”）行使独家使用为办公单元提供服务的停车库顶层（标识为6.5层）的权利，该区域位于附录 “C” 所示区域，该区域附于此，并以引用方式纳入此处（“独家许可区域”）。租户应在许可期权生效日期前不少于（30）天向房东发出书面通知，独家许可区域应按照 “原样，现状” 条件交付给租户，房东不负责进行任何结构或其他改动、增加、改善或其他更改。自租户开始使用独家许可区之日起生效，(i) 租户应向房东支付每月两千七百三十零零零美元 00/100 美元（2,730.00 美元）的款项（“独家许可费”），每个日历年将增加百分之二（2％），并在期限内每个日历月的第一天提前支付，无需要求，以及 (ii) 数量租户根据租约有权使用的停车位应自动减少三十（30）个停车位。租户应自行承担费用和费用，负责安装任何读卡器设备、大门或对独家许可区进行的其他改进，根据租约第10段规定的条款和条件，房东必须事先获得房东的批准。尽管如此，任何拟议的改进措施或专属许可区的使用都不得阻塞或以其他方式阻碍进入 (1) 为停车库提供服务的电梯或 (2) 停车库内的紧急消防出口楼梯间的入口或出口。在租户使用独家许可区的期限内，租户应保持独家许可区域的清洁有序状态，并应在期限结束时将独家许可区的所有权以扫帚清洁的状态归还给房东，但须遵守本第 23 条规定的房东维护义务。租户在独家许可区进行所有活动的方式和时间不得干扰、干扰房东或任何其他租户、客人或受邀者使用办公单元或对其产生不利影响。租户应自行承担费用和费用，使专属许可区免受垃圾和碎片的侵害。除非本节另有规定，否则房东应负责维护和维修独家许可区域，费用和费用由租户自行承担，并由租户作为本协议规定的额外租金支付。在 DocuSign 信封中 ID：148823CC-E0E2-4344-8E6C-EF0C1201CF10

317459512.4 12 除了租户报销房东与独家许可区相关的维护和维修费用外，租户还应全权负责与使用独家许可区相关的所有费用和开支，包括所有改进、运营成本、遵守所有法律、法规和法规，并根据租约为独家许可区提供保险。在任何情况下，租户的使用都不会导致房东的保险或其他运营成本增加。在租户使用独家许可区期间，租户有权自费通过房东批准的标牌在停车库的六楼内指定停车库六楼的其余部分专供租户使用，不得被不合理地扣留、限制或延迟。24.经纪人披露。除代表房东的世邦魏理仕公司和代表租户的Rise Agency Group, LLC外，代表租户的经纪人（统称为 “经纪人”）、房东和租户向对方保证并声明，双方没有与任何其他经纪人或代理人进行过与本第一修正案有关的交易，房东和租户特此相互赔偿，并同意使彼此免受任何损害责任或索赔，以及为任何此类索赔进行辩护或执行该索赔而产生的所有费用，包括律师费赔偿，房地产经纪佣金或类似的费用或补偿，这些费用或补偿因与赔偿人的任何索赔交易以及与本第一修正案或其谈判有关的任何方式而产生或以任何方式与之相关的补偿。房东承认，它应根据单独的协议向经纪人支付本协议项下应付的任何费用或佣金。25.供认判决。在与律师协商后，租户承认（I）租约第16.2（vii）段规定了向租户收回房屋所有权的判决供词，并且（II）租户应受有关扩建空间的条款的约束，就好像本第一修正案中规定的判决认罪条款一样。26.重申租约。双方重申租约的所有条款，但上文特别修改的条款除外。27.转让、继承人和转让。本租赁第一修正案应使房东、租户及其各自的受让人、继承人和受让人受益，并具有约束力。28.宾夕法尼亚州法。本第一修正案应根据宾夕法尼亚联邦法律进行解释和解释。根据本协议产生的任何争议应提交宾夕法尼亚州阿勒格尼县普通辩诉法院或宾夕法尼亚州西区地区法院。29.权威。本第一修正案的每位签署方特此声明，他或她有权代表该签署人行事的部分执行和交付该修正案。30.可分割性。如果本第一修正案的任何条款被视为部分或全部不可执行，则此类不可执行性不应影响本修正案的其余条款，此类有效条款应在法律允许的最大范围内执行。31.没有其他修改。除非本协议另有明确修改，否则本租约将保持完全的效力和效力，并得到本协议各方的明确批准和确认。本第一修正案（以及经本第一修正案修订的租约）构成双方与本协议标的有关的完整协议和理解，不含任何陈述和承诺，DocuSign 信封编号：148823CC-E0E2-4344-8E6C-EF0C1201CF10

317459512.4 13 谅解或协议，无论是明示还是暗示的，口头或书面的，均应具有任何效力或效果。除非以书面形式并由被要求执行的一方签署，否则对租约任何条款的修改、变更、变更或放弃均无效。在任何时候，对本第一修正案任何条款的豁免均不得视为对本第一修正案任何其他条款的豁免，或在任何其他时间对该条款或任何其他条款的豁免。32.同行。本第一修正案可在多个对应方中执行，无论出于何种目的，每项对应方均被视为原创，但所有这些对应方共同构成同一份文书。本第一修正案或任何对应修正案均可通过电子邮件以pdf格式执行和交付，此类签名对交付方具有约束力，其约束力与原件相同。 [待关注的签名页面]DocuSign 信封 ID：148823CC-E0E2-4344-8E6C-EF0C1201CF10

317459512.4 14 为见证这一点，本协议各方自上文第一份撰写之日起执行本第一修正案。房东：5704 宾夕法尼亚州有限责任公司 PENN OFFICE, LLC 作者：姓名：Zachary Gumberg 标题：授权签署人租户：特拉华州的一家公司 DUOLINGO, INC. 作者：姓名：Matthew Skaruppa 职位：首席财务官姓名：肖恩·德夫林职称：全球工作场所和房地产副总裁 DocuSign 信封编号：148823CC-E0E2-4344-8E6C-EF0C1201CF10

317459512.4 15 展出扩展空间 DocuSign 信封 ID：148823CC-E0E2-4344-8E6C-EF0C1201CF10

317459512.4 16 DocuSign 信封 ID：148823CC-E0E2-4344-8E6C-EF0C1201CF10

317459512.4 17 附录 B ROFR 场所/潜在增长区域 DocuSign 信封编号：148823CC-E0E2-4344-8E6C-EF0C1201CF10

317459512.4 18 DocuSign 信封 ID：148823CC-E0E2-4344-8E6C-EF0C1201CF10

附录 C 独家许可区域 DocuSign 信封 ID：148823CC-E0E2-4344-8E6C-EF0C1201CF10