附录 99.2

医疗财产信托基金
季度补充
1Q 2024

公司概述公司信息 3
财务信息
6 来自 业务的资金对账 6 债务摘要 7 债务到期日和债务指标 8
投资组合信息租赁和贷款到期日程表 9
9 按资产类型、运营商、州和国家划分的总资产和收入 10 租金覆盖范围 13 投资和发展项目摘要 15
财务报表
合并收益表 16
16 合并资产负债表 表 17
对未合并房地产合资企业的投资 18
对未合并运营实体的投资 19
附录非公认会计准则对账表 20
前瞻性陈述
本补充文件包括经修订的1933年《证券法》第27A条和经修订的1934年《证券交易法》第21E条所指的前瞻性陈述。前瞻性陈述通常可以通过使用前瞻性词语来识别，例如 可能、将、可能、预期、打算、计划、估计、目标、预测、相信、目标、 展望、指导或其他类似词语，包括有关我们的战略、目标、未来扩张和发展活动、资产出售和其他流动性交易、预期投资回报 和预期财务业绩的陈述。前瞻性陈述涉及已知和未知的风险和不确定性，可能导致我们的实际业绩或未来事件与此类前瞻性 陈述中所表达或所依据的结果存在重大差异，包括但不限于：(i) Stewards的破产重组不会导致MPT在合理的时间段内或根本没有按全额收回递延租金或其对Steward的其他投资的风险； (ii) 宏观经济状况，包括地缘政治因素条件和不稳定，这可能导致资本市场中断或缺乏准入，银行和金融服务行业的混乱和不稳定， 通货膨胀率上升和货币汇率变动；（iii）先前宣布或考虑的房地产销售、贷款还款和其他资本回收交易的风险没有按预期发生或根本没有发生；（iv）MPT无法在合理的范围内实现其杠杆、流动性和资本成本目标的 风险时间段或根本没有；（v）MPT在有吸引力的情况下获得债务融资的能力条款或完全是 利率变化和其他因素造成的，这可能会对其到期偿还、再融资、重组或延长债务的能力或寻求收购和发展机会的能力产生不利影响；(vi) 我们的租户、 运营商和借款人履行各自与我们签订的合同安排下的义务的能力；(vii) 经济、政治和社会影响，以及不确定性与健康危机的潜在影响有关（例如 COVID-19），这可能会对MPT及其租户的业务、财务状况、经营业绩和流动性产生不利影响；（viii）我们在实施业务战略方面的成功以及我们 识别、承保、融资、完善和整合收购和投资的能力；（ix）我们当前和未来竞争的性质和范围；（x）国际、国家和地方经济、房地产和其他市场 状况，这些状况可能会产生负面影响其他方面，我们的租户、贷款人和机构的财务状况持有我们的现金余额，并可能使我们面临更大的违约风险；(xi) 影响 整个房地产行业或特别是医疗房地产行业的因素；(xii) 我们在美国和英国维持房地产投资信托基金地位的能力；(xiii) 联邦和州医疗保健及其他监管 要求，以及我们拥有房产的外国司法管辖区的要求；(xiv) 我们的房地产资产的价值，这可能会限制我们以有吸引力的价格处置资产或获得资产的能力或维持由我们的财产担保或无担保的股权或债务融资 ；(xv) 我们的租户和运营商盈利并产生正现金流、保持偿付能力、遵守我们 房产运营中的适用法律、规章和条例、提供高质量服务、吸引和留住合格人员以及吸引患者的能力；
(xvii) 潜在的环境突发事件和 其他负债；(xvii) 目前租赁给Prospect的三家康涅狄格州医院的预期出售不按商定条款或根本不发生的风险；(xviii) MPT无法在合理的时间内或根本无法将其对 Prospect的投资进行全额货币化的风险；(xix) 我们的合资伙伴的合作，包括不利的事态发展影响此类合资伙伴或合资企业本身的财务状况；以及 (xx) 风险和不确定性诉讼或其他监管程序。上述风险并非详尽无遗，其他因素可能会对我们的业务和财务业绩产生不利影响，包括我们最新年度表单中标题为 “风险因素” 的部分中讨论的风险因素 10-K，可能会在我们向美国证券交易委员会提交的其他文件中更新。前瞻性陈述本质上是不确定的，实际表现或结果可能与任何前瞻性陈述以及这些陈述所依据的假设存在重大差异。提醒读者不要过分依赖前瞻性陈述作为 对未来事件的预测。我们不承担更新此类前瞻性陈述的任何责任，这些陈述仅代表其发布之日。
的封面是：CUF Viseu由葡萄牙的何塞·德梅洛·萨乌德维塞乌运营。上图：IMED 科隆瓦伦西亚，西班牙。
医疗 房地产信托 | 补充信息 | 2024 年第一季度 2

公司概述
Medical Properties Trust, Inc. 是一家自谋的房地产投资信托基金，成立于 2003 年，旨在收购和开发 净租赁的医院设施。自从在阿拉巴马州伯明翰成立以来，该公司已成长为 世界上最大的医院房地产所有者之一。
MPT的融资模式促进了收购和资本重组，并允许医院运营商 释放其房地产资产的价值，为设施改善、技术升级和其他运营投资提供资金。
436 53 ~43,000 31 9
房地产运营商为美国各州/国家提供床位

小爱德华·阿尔达格主席、总裁兼首席执行官 R. Steven Hamner 执行副总裁兼首席财务官 J. Kevin Hanna 高级副总裁、财务总监兼首席会计官罗莎·胡珀运营高级副总裁兼秘书拉里·波特高级副总裁、首席执行官高级顾问 Charles R. Lambert 资本市场副总裁、财务主管兼董事总经理 R. Lucas Savage 副总裁、全球收购主管
小爱德华·阿尔达格G. Steven Dawson R. Steven Hamner 卡特琳娜 A. Mozingo 艾米丽 W. Murphy 伊丽莎白 N. 皮特曼 D. Paul迈克尔·G·斯图尔特 C. 雷诺兹 汤普森，三世
医疗地产信托有限公司
城市中心大道 1000 号，套房 501 伯明翰，阿拉巴马州 35242
(205) 969-3755 (205) 969-3756（传真）
www.medicalpertiesrust.com
医疗财产信托 | 补充信息 | 2024 年第一季度

投资者关系
企业传播高级董事总经理 (646) 884-9809 dbabin@medicalpropertiestrust.com
投资者关系董事总经理
(205) 397-8589 tberryman@medicalpropertiestrust.com
Equiniti Trust Company, LLC 纽约布鲁克林第 15 大道 6201 号 11219
https://equiniti.com/us
纽约证券交易所（NYSE）：MPW
穆迪：Ba2
标准普尔：BB-
Clinique de Genolier-瑞士由瑞士 医疗网络运营。
医疗财产信托 | 补充信息 | 2024 年第一季度 5

财务信息
净（亏损） 收入与运营资金的对账
（未经审计）
（金额以千计，每 份额数据除外）
2024年3月31日2023年3月31日
FFO 信息：
归属于MPT普通股股东的净（亏损）收益$ (735,625) $32,794
参与证券在收益中所占份额 (515)
净（亏损）收益，减去参与证券收益份额$ (735,625) $32,279
折旧和摊销 94,243 101,960 出售不动产 房地产的亏损（收益）1,423 (62) 房地产减值费用 52,104
运营资金 $ (639,959) $186,281
注销 已开单和未开票租金及其他 1,817 2,192 项其他减值费用，净额 693,088 37,434 起诉讼和 其他 5,870 7,726 非现金公允价值调整 81,276 (4,121) 税率变化和 其他 (307) (7,305)
来自运营的标准化资金 141,785 美元 222,207 美元
肯定的 非现金及相关恢复信息：
基于股份的薪酬 7,633 美元 11,829 美元债务成本摊销 4,839 美元 5,121 美元 非现金租金和利息收入 (A) 美元 (20,863) 非现金租金和利息收入 (B) 的现金回收 5,748 美元 31,356 运营和融资租赁的直线租金收入美元 (47,246) 美元 (62,589)
摊薄后每股数据：
净（亏损）收益，减去 收益中的参与证券份额 $ (1.23) $0.05
折旧和摊销 0.16 0.17 出售真实 房地产的亏损（收益）-房地产减值费用 0.09
运营资金 $ (1.07) $0 .31
注销已开单和未开票的租金和其他 0.01 其他减值费用，净额 1.16 0.06 诉讼和其他 0.01 0.01 非现金公允价值调整 0.14 (0.01) 税率变动和其他 (0.01)
来自运营的标准化资金 0 .24 美元 0 .37 美元
肯定的 非现金及相关恢复信息：
基于股份的薪酬 0 .01 美元 0 .02 债务成本摊销 $0 .01$ 0 .01 非现金租金和利息收入 (A) $ (0.03) 非现金租金和利息收入 (B) 的现金回收 0 .01 美元 0 .05 来自运营和融资租赁的直线租金收入 $ (0.08) $ (0.10)
注意事项：
关注 房地产行业的投资者和分析师利用运营资金（FFO）作为补充业绩衡量标准。FFO反映了房地产资产价值随市场状况而上升或下降的假设，主要是根据房地产资产的 GAAP折旧和摊销的影响进行调整，后者假设房地产的价值会随着时间的推移而出现可预见的下降。我们根据全国房地产投资协会（Nareit）提供的定义计算FFO，即Nareit，即净收益（亏损）（根据公认会计原则计算），不包括房地产销售的收益（亏损）和房地产资产的减值费用，加上房地产折旧和摊销，包括与以下内容有关的 摊销 就地租赁无形资产，未合并的合伙企业和合资企业进行调整后。
除了根据Nareit的定义列报FFO外，我们还披露了标准化的FFO，该标准对与意外或意外相关的项目进行FFO调整 非核心事件或活动或会计变动，如果不予说明，则与前期业绩和市场预期的比较对投资者和分析师的意义就会降低。我们认为，使用 FFO，加上所需的公认会计原则陈述，可以增进投资者对我们经营业绩的理解，而标准化FFO的使用使我们的经营业绩与前一时期和其他公司的比较更有意义。 尽管FFO和标准化FFO是衡量房地产投资信托基金运营和财务业绩的相关且被广泛使用的补充指标，但不应将其视为我们经营业绩的替代衡量标准，因为这些指标不能反映 折旧和摊销成本或资本支出和租赁成本水平（如果有的话没有由租户支付），以维持我们物业的经营业绩，这可能是可能产生重大影响的重大经济成本 br} 我们的经营业绩。不应将FFO和标准化FFO视为我们经营业绩指标的净收益（亏损）（根据公认会计原则计算）或经营活动现金流（根据公认会计原则以 计算）作为我们流动性的指标的替代方案。
上述某些细列项目（例如折旧和摊销）包括我们在未合并合资企业的此类收入/支出 中所占的份额。这些金额包含在合并损益表的股权收益项目中，我们的所有股权活动均包含在内。
(A) 包括该期间应计但未以现金形式收到的收入，例如递延租金， 实物付款(PIK) 利息或其他应计利息。
(B) 包括为满足先前应计款项而收到的现金 非现金收入，例如先前递延租金的现金收入或PIK利息。
医疗财产信托 | 补充信息 | 2024 年第一季度 6

财务信息
（截至 2024 年 3 月 31 日） （以千美元为单位的金额）
债务摘要
2026 年信贷额度循环贷款 (A) (B) 可变 5.330% 6.930% 1,614,791 美元 2027 年可变定期贷款 7.130% 200,000 澳元定期贷款（4.7亿澳元）(A) (A) 固定 (D) 2.850% 306,487 2024 英镑定期贷款 (105M) (A) 固定 5.250% 132,352
3.325% 2025年到期票据（5亿欧元）（A）固定 3.325% 539,500 2025 英镑定期贷款 贷款（7亿卢布）（A）固定（E）2.349% 883,610
0.993% 2026年到期票据（5亿欧元）（A）固定票据 0.993% 539,500
5.250% 2026年到期票据固定票据 5.250% 500,000
2.500% 2026年到期票据（5亿卢比）（A）固定 2.500% 631,150
5.000% 2027 年到期票据固定票据 5.000% 1,400,000
3.692% 2028年到期票据（6亿卢比）（A）固定 3.692% 757,380
4.625% 2029 年到期票据固定 4.625% 900,000
3.375% 2030年到期票据（3.5亿卢比）（A）固定 3.375% 441,805
3.500% 2031年到期票据固定票据 3.500% 1,300,000 美元 10,146,575 美元
债务发行成本和折扣 (47,852)
加权平均汇率
可变 18%
固定 82%
(A) 截至2024年3月31日，非美元计价的债务转换为美元。
(B) 2024年4月12日修订的信贷额度协议，除其他外，该协议将循环承诺总额减少至14亿美元。(C) 这笔定期贷款已于 2024 年 4 月 18 日还清 。
(D) 我们进行了利率互换交易，自2019年7月3日起生效，以确定 贷款的基准浮动利率。2023 年 3 月 10 日，该比率提高到 2.850%。(E) 我们进行了利率互换交易，自2020年3月6日起生效，以固定贷款的基准浮动利率。2023 年 3 月 10 日，该比率提高到 2.349%。
医疗财产信托 | 补充信息 | 2024 年第一季度 7

财务信息
（截至 2024 年 3 月 31 日） （以千美元为单位的金额）
债务到期日
2024 $—$ 438,839 (A) $ 438,839 4.3% 2025 539,500 883,610 1,423,110 14.0% 2026 1,670,650 1,614,791 3,285,441 32.4% 2027 1,400,000 200,000 1,600,000 15.8% 2028 757,380—757,380 7.5% 2029 900,000—900,000 8.9% 2030 441,805—441,805 4.3% 2031 1,300,000—1,300,000 12.8%
按当地货币计算的债务
美国 4,100,000 美元 1,195,000 美元 5,295,000 52.2% 英国 1,830,335 1,308,816 3,139,151 30.9% 澳大利亚 306,487 (A) 306,487 3.0% 欧洲 1,079,000 326,937 1,405,937 13.99%
债务指标
2024年3月31日
调整后的净负债与年化息税折旧摊销前利润比率：
调整后净负债9,380,741美元调整后 年化息税折旧摊销前利润1,066,804美元
调整后的净负债与调整后的年化息税折旧摊销前利润率
调整后净负债9,380,741美元交易调整后的年化息税折旧摊销前利润1,067,828美元
调整后的净 债务与交易的调整后年化息税折旧摊销前利润率
杠杆比率：
无抵押债务 10,014,223 美元有担保债务 132,352
债务总额为10,146,575美元
总资产 (B) 18,863,684
财务杠杆利息覆盖率：
利息支出 108,685 美元资本化利息 1,968 美元债务成本摊销 (3,698) 总利息 106,955 美元调整后息折旧摊销前利息 266,701 美元
调整后的利息覆盖率
(A) 2024年4月18日还清了3.06亿美元。
(B) 总资产等于总资产加上累计折旧和摊销。
核对情况见附录 非公认会计准则财务指标。
医疗财产信托 | 补充信息 | 2024 年第一季度 8

投资组合信息
租赁和贷款到期日 附表 (A)
（以千美元计）
2024$ 0.0% 2025 5 19,618 1.4% 2026 2 1,152 0.1% 2027 1 3,588 0.3% 2028 8 20,068 1.5% 2029 6 15,452 1.1% 2030 11 6,656 0.5% 2031 4 4,893 0.4% 2032 41 70,985 5.2% 2033 6 7,415 0.5% 其后 340 1,207,865 89.0%
占基本租金/利息总额的百分比
100%
89.0% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 5.2%
0.0% 1.4% 0.1% 0.3% 1.5% 1.1% 0.5% 0.4% 0.5% 0%
(A) 附表包括截至2024年3月31日的租赁和抵押贷款及相关条款。
(B) 租赁/贷款到期基于租赁/贷款的固定期限，不考虑我们协议中规定的潜在续约或其他选项。
(C) 反映所有房产，包括合资企业的房产，但空置房产（约占总资产的0.2％）和正在开发的设施除外。
(D) 代表截至期末（包括外国 货币汇率），根据租赁/贷款协议按年计算的合同所欠的基本租金/利息收入，但不包括租户回收、额外租金和其他与租赁相关的收入调整（即直线租金和递延收入），或任何储备金或注销。
医疗财产信托 | 补充信息 | 2024 年第一季度 9

投资组合信息
按 资产类型划分的总资产和收入
（2024年3月31日）
（以千美元计）
普通急性护理医院 190 美元 11,115,957 63.8% $178,710 65.9% 行为健康设施 70 2,432,850 14.0% 52,327 19.3% 住院康复设施 114 1,436,694 8.2% 28,161 10.4% 长期急性护理医院 19 269,235 1.5% 6,384 2.3%
独立式/紧急护理设施 43 228,587 1.3% 5,734 2.1% 其他 1,957,633 (B) 11.2%-
总计
按资产类型划分的总资产按资产类型划分的总收入
2% 2% 1% 2% 普通急诊医院
行为健康设施
住院康复设施长期急性护理医院独立/紧急护理机构其他
按资产类型划分的国内资产按资产类型划分的国内收入
4% 4% 2%
2% 普通急诊医院
行为健康设施
住院康复设施
长期急性护理医院独立/紧急护理 设施
其他
注意：对运营实体的投资根据房地产的总账面价值按 比例分配。这种按比例分配可能会在不同时期发生变化。
(A) 反映我们 合并资产负债表上的总资产。(B) 包括我们对PHP Holdings的6.39亿美元的投资。
医疗财产信托 | 补充信息 | 2024 年第一季度 10

投资组合信息
总资产最大的 个体设施
（2024年3月31日）
全面的房地产级 承保框架
MPT投资房地产，而不是租户的合并财务业绩。每个设施都有特性 承保，这些特性使基础设施对任何经验丰富、有能力的运营商都具有吸引力，而不仅仅是当前的租户。如果我们正确地承保了这些，那么耦合
1.8% 按照我们的绝对净主租赁结构，我们的房地产将是
如果我们认为有必要，Steward Health Care 对替代运营商具有吸引力
圈子生命值过渡 1.1%。此类承保特征包括：
Priory 集团 0.7% 展望医疗控股 1.1%
Lifepoint 行为健康 0.4% 物理 质量竞赛 48 名操作员 2.0%
人口统计学金融与市场
按运营商划分的 总资产和收入
（2024年3月31日）
（以千美元为单位的金额）
Steward 医疗保健 36
佛罗里达市场 1,271,192 美元 7.3% 4,215 美元 1.5% 德克萨斯州/阿肯色州/路易斯安那州市场 785,037 4.5% 4,116 1.5% 马萨诸塞州市场 754,588 4.4% 496 0.2% 亚利桑那州市场 282,690 1.6% 1,287 0.5% 俄亥俄州/宾夕法尼亚市场 119,484 0.7% 519 0.2% 犹他州市场 5,978 0.0% 0.0% 总管家医疗保健美元 3,218,969 18.69 美元 5% $10,633 3.9% Circle Health 36 2,088,232 12.0% 51,012 18.8% Priory Group 37 1,250,626 7.2% 25,882 9.5% Prospect Medical Health 13 1,093,094 6.5% 6,781 2.5% Lifepoint 行为健康 (B) 19 813,498 4.7% 18,805 6.9% CommonSpirit Health 5 780,891 4.5% 29,353 10.8%瑞士医疗网络 19 680,403 3.9% 280 0.1% 中位数 81 654,458 3.8% 8,078 3.0% 欧内斯特健康 29 619,301 3.6% 18,847 6.9% Lifepoint Health 8 492,584 2.8% 15,217 5.6% 43 43 43 43 21.5% 86,428 32.0% 其他 1,957,633 11.2%
总计
注意：对运营实体的投资根据房地产账面总值 按比例分配。这种按比例分配可能会在不同时期发生变化。(A) 反映我们合并资产负债表上的总资产。
(B) 以前是 Springstone。
医疗财产信托 | 补充信息 | 2024 年第一季度 11

投资组合信息
美国各州和国家按 分列的总资产和收入
（2024年3月31日）
（以千美元计）
得克萨斯州 51 美元 1,434,667 8.2% 21,671 8.0% 佛罗里达州 9 1,271,192 7.3% 4,216 1.6% 加利福尼亚州 19 1,248,995 7.2% 25,498 9.4% 犹他州 7 818,704 4.7% 30,437 11.2% 马萨诸塞州 10 759,268 4.4% 387 0.1%
26 其他州 117 3,695,029 21.2% 81,247 29.9% 其他 1,369,695 7.8%-
美国 213 美元 10,597,550 60.8% 美元 163,456 60.2%
英国 92 美元 4,079,869 23.4% $89,907 33.1% 德国 85 726,940 4.2% 10,136 3.7% 瑞士 19 680,403 3.9% 280 0.1% 西班牙 9 250,043 1.4% 2,642 1.0% 其他国家 18 518,213 2.9% 4,895 1.9% 其他 587,938 3.4%-
国际 223 美元 6,843,406 39.2% 107,860 美元 39.8% 总计
注意：对运营实体的投资根据房地产的总账面价值按比例分配 。这种按比例分配可能会在不同时期发生变化。(A) 反映我们合并资产负债表上的总资产。
按国家划分的总资产按国家划分的总收入
3% 3% 1%2% 1%
美国
英国德国
瑞士西班牙其他国家其他
按美国各州收入划分的资产
德州
佛罗里达
加利福尼亚
犹他州 30% 9% 21% 7% 马萨诸塞
26 其他州
5% 11%
5% 其他
医疗财产信托 | 补充信息 | 2024 年第一季度 12

投资组合信息
投资组合总额 TTM 息税折旧摊销前利润 (A) (B) 租金覆盖范围
按房产类型划分的同比和连续季度的比较
EBITDARM 租金覆盖范围
3.00x
2.5x
2.50x 2.4x
2.3x
2.1x 2.1x
2.1x
2.00x 2.0x 1.9x
1.9x
1.8x
1.8x 1.8x
1.7x
1.50x
1.2x
1.00x 0.9x
0.50x
0.00x
普通急性护理医院住院康复行为健康长期急性 护理总投资组合设施医院 2022 年第四季度 TTM 2023 年第三季度 TTM 2023 年第四季度 TTM 2023 年第四季度 TTM 2023 年第四季度 TTM
占总资产的百分比 (C)
63.8% 8.2% 14.0% 1.5%
注意：提供的所有数据均以过去十二个月为基准。对于在过去十二个月中收购的 处房产，数据为MPT收购至2023年12月31日期间的数据。
(A) 息税折旧摊销前利润是扣除利息、税项、折旧、摊销、租金和管理费前的设施级 收益。息税折旧摊销前利润包括按公认会计原则计算的正常维护和维修费用。EBITDARM不适用于延长使用寿命或改善 设施和设备以增加未来收入的资本化支出。这些类型的资本支出大多数是融资的，不会立即产生现金影响。MPT的租金不从属于资本化支出。此外， 息税折旧摊销前利润不代表房地产净收入或运营现金流，不应被视为这些指标的替代方案。用于计算所列承保范围的息税折旧摊销前利润数据基于MPT租户提供的 财务信息。MPT 尚未独立核实这些信息，但没有理由相信这些信息在任何重要方面都不准确。除非下文另有说明，否则TTM承保范围是根据租户财务报告中 显示的实际未经调整的息税折旧摊销前利润业绩和支付给MPT的现金租金计算得出的。
-租户收到的所有CARES法案补助金均已从租户 在上述时间段内报告的财务业绩中删除。
-加州医院的息税折旧摊销前收益数据包括根据医院 质量保证费（HQAF）计划8预计将收到的款项。HQAF金额基于加州医院协会目前的付款模式，该模式于2023年12月19日获得CMS的批准。
(B) 一般急性护理保险和总投资组合保险不包括管道医疗机构，因为Pipeline Health于2022年10月申请了第11章破产，并于2023年2月成立 ，一家Prime Health机构即将出售，康涅狄格州展望医疗控股的设施待售，对宾夕法尼亚州展望医疗控股设施的1.5亿美元抵押贷款投资，以及 重组导致的Steward Healthcare。
(C) 反映了2024年3月31日资产负债表上总资产的百分比。按房地产类型分列的百分比不包括股权投资， 非房地产贷款、独立/紧急护理设施和正在开发的设施。
医疗地产信托 | 补充信息 | 2024 年第一季度 13

投资组合信息
总投资组合 TTM 息税折旧摊销前利润 租金覆盖范围
EBITDARM 租金覆盖范围：拥有物业级别报告的运营商
Steward Health Care (B) 2,279,992 美元普通急性 N/A Priory Group 1,210,231 行为 2.2x 中位数 654,458 IRF 1.6x 欧内斯特健康 619,301 IRF/LTACH 2.1x Prosect Medical Holdings (C) 510,919 普通急性 1.0x Prime Healthcare 274,855 普通急性 2.0x Aspris 儿童服务 240,846 行为 2.1x Vibra Healthcare 2.1x 行为保健 2.1x Vibra Healthcare 2.1x Vibra 17,523 IRF/LTACH 1.0x 外科合作伙伴 188,861 普通急性 7.3x Cordiant Healthcare Services 125,245 普通急性 1.3x Ardent Health Services 84,921 普通急性 7.9x 其他申报租户 528,107 各种 2.9x
国际运营商 1$ 2,037,599 普通急性 2.4x 国内操作员 1 492,584 普通急性 0.6x 国内操作员 2 376,885 普通急性/LTACH 1.7x 国内操作员 3 778,102 行为型 1.5x
物业级别报告不需要 和/或不可用
美国最大的非营利性医疗保健运营商之一；
CommonSpirit Health $780,891 普通
投资等级评级
瑞士医疗网络 441,636 普通急症瑞士第二大私立医院集团全球最大的医疗保健 运营商之一；家长
英国拉姆齐医疗保健 397,322 普通急性担保；投资等级评级
Pihlajalinna 211,953 General Acute 芬兰领先的社会和卫生服务提供商之一
圣卢克/堪萨斯城 126,073 一般急性投资评级
NHS 86,867 英国的普通急性单一付款人政府实体
Dignity Health 43,155 CommonSpirit 普通急性部分；家长担保；投资等级评级葡萄牙最大的私立医院 系统之一，拥有 24 个
CUF 29,048 个普通急性设施和 75 年以上的运营历史
神经精神病医院 26,685 行为家长担保
社区卫生系统 25,925 名具有丰富运营历史的美国普通急性医院运营商
其他租户 11,096 普通急性 N/A
以上数据约占MPT房地产投资总额的85％
注意：提供的所有数据均以过去十二个月为基准。对于在过去十二个月中收购的房产，数据为MPT收购至2023年12月31日期间的数据。(A) 投资数字不包括股权投资， 非房地产贷款、独立ER/紧急护理设施和正在开发的 设施。
(B) 由于重组，无法提供保险。
(C) 展望医疗控股的承保范围仅包括加利福尼亚的设施。
医疗财产信托 | 补充信息 | 2024 年第一季度 14

投资组合信息
投资摘要
（截至2024年3月31日的三个月）
（金额以千计）
资本增发、开发和
(B) 为现有租户提供各种82,495笔其他各种资金
截至 2024 年 3 月 31 日的当前开发项目摘要
（金额以千计）
西班牙 IMED 医院 37,790 美元 2024 年第四季度 21,586 美元 IMED 医院西班牙 51,802 19,299 2025 年第一季度
(A) 不包括 交易成本，例如房地产转让和其他税款。金额假设截至投资日的汇率。
(B) 反映正常的资本增加， 可以延长使用寿命或改善现有设施，我们获得的回报等于相应设施的租赁费率。这包括10多个设施和六个不同的运营商。
注意：我们在2024年第一季度完成了两处房产的施工并开始租金。由于Steward的重组，本计划中省略了德克萨斯州的开发项目。
医疗财产信托 | 补充信息 | 2024 年第一季度 15

财务报表
收入合并报表
（未经审计）
（金额以千计，每股数据除外）
2024 年 3 月 31 日 2023 年 3 月 31 日收入
计费租金 $199,299 美元 248,157 美元直线租金 44,736 56,693 融资租赁收入 16,393 13,195 利息和其他收入 10,888 32,166 总收入 271,316 350,211
费用
利息 108,685 97,654 雷亚尔 房地产折旧和摊销 75,586 83,860 房地产相关 (A) 4,818 7,110 一般和 管理 33,348 41,724 总费用 222,437 230,348
其他费用
（亏损）出售真实 房地产的收益 (1,423) 62 房地产和其他减值费用，净额 (693,088) (89,538) 股权收益 10,549 11,352 其他（包括证券公允价值调整）(89,345) (5,166) 其他 支出总额 (773,307) (83,290)
（亏损）所得税前收入 (724,428) 36,573 所得税支出 (10,949) (3,543)
净（亏损）收入 (735,377) 33,030
归属于的净收益 非控股权益 (248) (236)
归属于MPT普通股股东的净（亏损）收益$ (735,625) $32,794
普通股每股收益基本收益和摊薄后收益
归属于MPT普通股股东的净（亏损）收益$ (1.23) $0 .05
加权平均股数 未偿还基本 600,304 598,302 股加权平均未偿还股数 600,304 598,310 股普通股已申报的股息 (B) $0 .29
(A) 包括截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月分别由我们直接支付并由租户报销的230万美元和420万美元的地租和其他费用 （例如财产税和保险）。
(B) 定期季度股息是在2024年3月31日之后宣布的。
医疗财产信托 | 补充信息 | 2024 年第一季度 16

财务报表
合并资产负债表
（金额以千计，每股数据除外）
（未经审计）(A) 资产
房地产资产
土地、建筑物和改善、无形租赁资产、 和其他美元 12,823,748 美元 13,237,187 美元融资租赁投资 1,233,178 1,231,630 待售房地产 295,130-抵押贷款 309,926 309,315
房地产资产投资总额 14,661,982 14,778,132
累计折旧和摊销 (1,422,728) (1,407,971)
房地产资产净投资 13,239,254 13,370,161
现金和现金等价物 224,340 250,016 应收利息和租金 34,492 45,059 直线应收租金 677,570 635,987 对未合并房地产合资企业的投资 1,450,482 1,474,455 对未合并运营实体的投资 934,138 1,778,640 其他 贷款 426,971 292,615 其他资产 453,709 457,615 其他资产 453,709 457,615 11
总资产
负债 和权益负债
债务，净额 10,098,723 美元 10,064,236 美元应付账款和应计费用 302,526 412,178 递延收入 32,076 37,962 给 租户的债务和其他租赁负债 163,264 156,603
负债总额 10,596,589 10,670,979
公平
优先股，面值0.001美元。授权1万股；无已发行股票- -普通股，面值0.001美元。授权75万股；截至2024年3月31日已发行和流通600,304股股票，截至2023年12月31日已发行和流通598,991股 600 599 股额外 实收资本 8,567,199 8,560,309 留存赤字 (1,706,862) (971,809) 累计其他综合（亏损）收益（18,838）42,501 医疗地产信托公司股东权益 6,842,099 7,631,600 非控股权益 2,268 2,265
总权益 6,844,367 7,633,865
负债和权益总额
(A) 财务数据来自上一年度经审计的 财务报表。
医疗财产信托 | 补充信息 | 2024 年第 1 季度 17

财务报表
对未合并的 房地产合资企业的投资
（截至2024年3月31日的三个月）（未经审计）（金额以千美元计）
房地产总额 1,913,976 美元 1,550,872 美元 1,677,587 美元 180,860 美元 365,315 美元 5,688,610 美元 3,136,214 美元 43,550 6,058 11,929 9,568 1,485 72,590 37,432 累计折旧和 摊销 (249,151) (153,731) (84,383) (84,383)) (33,580) (33,433) (554,278) (306,214) 其他资产 69,713 74,522 42,890 520 8,272 195,917 112,450
总资产 $1,778,088 美元 1,477,721 美元 1,648,023 美元 157,368 美元 341,639 美元 5,402,839 美元 2,979,882 美元
债务（第三方）704,612 美元 740,722 美元 833,027 美元 139,420 美元 2,417,781 美元 1,350,064 美元其他 负债 130,870 106,091 3,435 (136) 84,418 324,678 179,336 股权和股东贷款 942,606 (A) 630,908 811,561 157,504 ,801 2,660,380 1,450,482
负债和权益总额 1,778,088 美元 1,477,721 美元 1,648,023 美元 157,368 美元 341,639 美元 5,402,839 美元 2,979,882 美元
房地产合资企业的MPT份额 50% 70% 50% 50% 45%
总计 471,303 美元 441,636 美元 405,781 美元 78,752 美元 53,010 美元
总收入 33,517 美元 17,820 美元 37,825 美元 1,981 美元 4,329 美元 95,472 美元 51,107 美元
费用：
房地产相关的 623 美元 322 美元 (446) 美元 1,028 美元 625 美元 2,152 美元 1,133 美元利息 13,082 5,661 16,112 532 35,387 18,799 18,799 房地产折旧和 摊销 11,308 8,974 10,307 1,038 2,047 33,674 18,529 一般和 行政 893 233 (81) 14 1,178 636 收入 税 1,113 1,401 284 2,798 1,664
总费用 27,019 美元 16,591 美元 26,092 美元 1,985 美元 3,502 美元 75,189 美元 40,761 美元
净收入 6,498 美元 1,229 美元 11,733 美元 (4) 827 美元 20,283 美元 10,346 美元
房地产合资企业的MPT份额 50% 70% 50% 50% 45%
(G)
股权收益为 3,249 美元 860 美元 5,867 美元 (2) 372 美元
(A) 包括来自两位股东的3.09亿欧元贷款。
(B) MPT 管理的合资企业 71 处拥有的德国设施已全部租用。
(C) 代表Infracore的所有权，该公司拥有并租赁了17个瑞士设施。我们还有两个Infracore设施目前正在开发中。
(D) MPT管理的合资企业由八所拥有的马萨诸塞州医院设施组成，这些设施根据主租约全部租赁。按 现金计算该投资的收入。
(E) 代表八个已完全租赁的意大利设施的所有权。(F) 代表两个完全 租赁的西班牙设施的所有权。
(G) 不包括我们的Lifepoint行为健康股权投资（于2024年第一季度出售）的20万美元回报，减去 股权投资成本的摊销。
医疗财产信托 | 补充信息 | 2024 年第一季度 18

财务报表
对未合并 运营实体的投资
（金额以千计）
运营实体投资 框架
MPT的医院专业知识和全面的承保流程允许对医院运营进行机会性投资。
收购更大的房地产通常需要被动投资其中一些投资使我们有权进行传统的少数股权和遗产交易。 保护。
现金支付给前所有者，而不是租户，除了我们的投资外，没有额外的营业亏损风险。 例外。
包括欧内斯特健康在内的成功投资的良好记录，
作为我们整体承保流程的一部分，对运营商进行审查。
嘉佩乐医疗保健 和 Springstone。
巨额回报和有机增长的潜力。
包括Prospect旗下由PHP Holdings管理的638,632美元49.0％的 护理业务的49％股权权益，以及可转换为PHP Holdings的贷款。两种工具均按公允价值期权法计算。
包括我们的被动股权所有权权益，以及作为瑞士医疗网络银团贷款的一部分，3700万瑞士法郎 贷款，贷款额度为173,647 8.9％。
包括我们在公共医疗保健投资公司Aevis的被动股权所有权 权益。我们的 Aevis 65,120 4.6% 的原始投资为 4,700 万瑞士法郎，是 按市场计价每季度。
为了完成2021年对35个设施的收购，我们进行了被动股权投资，并向Priory集团提供了40,394笔9.2％的Priory（MEDIAN的子公司）贷款，其收益已支付给前所有者。这笔贷款于2024年第一季度出售。
包括我们在Aspris的被动股权所有权，a Priorys 教育和儿童业务的分拆业务
Aspris 15,977 9.2% 的服务业务范围。
包括我们在公共医疗服务系统Caremax的被动股权益。我们的原创
Caremax 368 9.9% 的投资是 按市场计价每季度。
贷款的收益已支付给Steward的前私募股权发起人，由Steward 的股权Steward Health Care（A）N/A担保，其初始回报率为4％，外加自2021年1月起七年内Steward价值增长的37％。
包括我们49％的股权 利息和为投资精选国际合资企业（A）49.0％的国际医院运营而提供的贷款。该贷款的利率为7.5％，由国际合资企业 的剩余股权担保，并由其他股权所有者担保。
(A) 包括我们的被动股权益。我们最初的1.5亿美元投资 的收益
Steward Health Care 9.9％直接支付给Stewards前私募股权发起人和其他 股东。
总计
对未合并运营实体的投资占总资产的 百分比
(A) 截至2024年3月31日，这些投资已全部储备。
医疗财产信托 | 补充信息 | 2024 年第一季度 19

附录非公认会计准则对账
调整后的净负债/年化息税折旧摊销前利润
（未经审计）
（金额以千计）
2024年3月31日
调整后的息税折旧摊销前利润
净亏损 $ (735,377)
重新添加：
利息 108,685 所得税 10,949 折旧和摊销 77,214 房地产销售亏损 1,423 调整以反映未合并房地产合资企业未分配息税折旧摊销前利润的MPT份额 (A) 14,123
2024 年第一季度息税折旧摊销前利润 $ (522,983) 基于股份的薪酬 7,633 注销已开单和未开票的租金和其他1,817项其他减值费用，净额为693,088起诉讼和其他5,870项
非现金公允价值调整 81,276
2024 年第一季度调整后息税折旧摊销前利润率为 266,701 美元 1,066,804 美元 季度中期投资活动 (B) 256
2024 年第一季度交易调整后息税折旧摊销前利润为 266,957 美元 1,067,828 美元
调整后的净负债对账
截至2024年3月31日的债务总额为10,098,723美元减去：截至2024年3月31日的现金（224,340）减去：截至2024年3月31日为在建和在建建筑物改善提供资金的现金（C）（493,642）调整后净负债 9,380,741美元
关注房地产行业的投资者和分析师使用EbitDare的净负债（债务减去现金）来衡量 杠杆率，这表明假设净负债和息税折旧摊销前利润保持不变，我们需要多少年才能偿还债务。在我们的计算中，我们从Nareit定义的息税折旧摊销前利润开始，即扣除利息支出、所得 税收支出、折旧和摊销、处置折旧财产的亏损/收益、减值亏损以及为反映我们在未合并房地产合资企业的息税折旧摊销前利润份额而进行的调整。然后我们调整息税折旧摊销前利率 基于非现金股份的薪酬、非现金公允价值调整和其他项目，这些项目将使我们的经营业绩与前期和其他公司的比较更有意义 ，从而得出调整后的息税折旧摊销前利润。我们将净负债调整为在建和在建建筑物改善提供资金的现金，而我们尚未收到租金的现金，以得出调整后的净负债。我们根据 在此期间完成的投资和资本交易的影响调整后的息税折旧摊销前利润调整后的息税折旧摊销前利润，假设此类交易在期初已完成/资金充足，从而得出交易调整后的息税折旧摊销前利润。尽管采用非公认会计准则衡量标准，但我们认为调整后净负债、调整后息税折旧摊销前利润率和交易调整后息税折旧摊销前利润率对投资者和分析师很有用，因为它们可以更新的视角看待我们的信贷质量，并允许 比较我们在不同时期之间的信用实力以及与其他房地产公司的信贷实力，而不会受到其性质上无法比的项目的影响。
(A) 仅包括来自未合并房地产合资企业的息税折旧摊销前利润股份的未解除部分，因为我们在调整后的净负债额度中排除了未合并的真实 房地产合资企业的任何净负债。我们认为，需要进行这种调整以适当反映息税折旧摊销前利润与净负债之间的关系。
(B) 反映了我们对整个季度的影响 季度中期投资、处置和贷款回报。
(C) 不包括正在进行但尚未产生现金回报但在完成后将产生回报的开发和资本改善项目。
医疗财产信托 | 补充信息 | 2024 年第一季度 20

医疗财产信托基金
城市中心大道 1000 号， 501 套房
阿拉巴马州伯明翰 35242
(205) 969-3755 纽约证券交易所：MPW
www.medicalpertiesrust.com
联系人：
德鲁·巴宾，企业传播高级董事总经理
(646) 884-9809 或 dbabin@medicalpropertiestrust.com
要么
蒂姆·贝里曼， 投资者关系董事总经理
(205) 397-8589 或 tberryman@medicalpropertiestrust.com