附录 99.1

		联系人：Drew Babin，CFA，CMA 高级经理 企业传播总监 医疗地产信托公司 (646) 884-9809 dbabin@medicalpropertiestrust.com

医疗地产信托有限公司报告第一季度业绩

已执行的流动性交易总额为16亿美元 今年迄今为止，或国会议员2024财年初始目标的80％

自2023年第一季度以来，扣除现金后的债务减少了约16亿美元

阿拉巴马州伯明翰2024年5月9日医疗地产信托有限公司（以下简称MPT）（纽约证券交易所代码：MPW） 今天公布了截至2024年3月31日的第一季度财务和经营业绩，以及季度末之后发生的某些事件。

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按每股计算，2024年第一季度净亏损（1.23美元）和正常运营资金（NFFO）为0.24美元 ；

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第一季度净亏损包括约6.93亿美元（每股1.16美元）的减值，主要是与Steward Health Care System（Steward）和国际合资企业相关的非房地产调整；

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第一季度开始租赁给德克萨斯州Lifepoint Behavior和西班牙瓦伦西亚的 IMED的开发物业；

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4月完成了以 3.5亿美元向Prime Healthcare出售加利福尼亚州和新泽西州的五家医院的交易；

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4月份将CommonSpirit Health子公司运营的五家犹他州医院的75％权益出售给了一家 机构资产管理公司，总收益约为11亿美元；

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定期支付每股0.15美元的季度股息；以及

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被能源部改善建筑联盟和 市场转型研究所选为绿色租赁领导者。

董事长、总裁兼首席执行官小爱德华·阿尔达格表示：“我们将继续执行 资本配置战略，我们现在预计该战略将超过我们在2024年进行20亿美元流动性交易的初始目标。该策略一再验证了MPT的承保方法，显示出市场对 实际医院资产的强劲需求，并为减少我们的债务提供了即时资本。

阿尔达格先生继续说：“关于Stewards最近申请的 第11章破产，我们预计这一程序可能会促进Stewards的业务有序过渡到新的运营商。随着Steward继续开展这些工作，MPT已同意提供7500万美元的DIP资金，以确保持续的 运营和患者护理的连续性。

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展望未来，我们对MPT在医疗保健生态系统 中发挥的宝贵作用充满信心，为运营商提供必要的融资解决方案，以优化其资本堆栈并将资源转移到患者护理上。我们已经建立了跨地域、运营商和设施类型的高度多元化的投资组合，具有 巨大的长期现金流潜力。

本新闻稿附带的财务表中包括有关公司 资产和负债、经营业绩以及与NFFO的净收益（亏损）对账的信息，包括每股金额，所有信息均与2023年业绩相当。

投资组合更新

医疗地产信托的总资产约为174亿美元，包括113亿美元的普通急性设施、24亿美元的行为健康设施和17亿美元的急性后设施。截至2024年3月31日， MPT的投资组合包括向美国以及英国、瑞士、德国、西班牙、 芬兰、哥伦比亚、意大利和葡萄牙的53家医院运营公司租赁或抵押的436处房产和约43,000张持牌床位。

英国和欧洲大陆的MPT业务继续受益于 报销率、总销量和高敏度入学人数的强劲增长。尽管支出不利因素仍然存在，尤其是在劳动力和能源方面，但大多数运营商报告营业利润同比增加。

在公司的美国投资组合中，不包括由Steward和Prospect Medical Holdings（Prospect）运营的设施，普通急性、住院康复（IRF）和住院行为投资组合的入院人数几乎普遍增加。尽管报销率的增长速度没有欧洲那么快，但总体上正在加速，我们的运营商 继续成功地减少合同劳动力和限制总体成本通胀。

4月，MPT获得了市场转型研究所和美国能源部改善建筑联盟的2024年绿色租赁领导者 的金牌认可。与去年获得的 SILVER 认证相比，这在 已执行的租赁协议中实施环保标准方面有所改善。为了获得这一认可，公司执行了租赁条款，要求客户披露能源和水资源，并每年与房东和租户进行接触，以讨论优化建筑性能的计划。

在2024年第一季度，Steward按计划支付了合并主租约的900万美元现金租金，并为各种营运资金和其他贷款支付了200万美元的现金利息 。Steward继续为未合并的马萨诸塞州投资组合全额支付租金。继MPT于1月初向Steward提供6000万美元过渡贷款之后，该公司和 Stewards资产支持债权人各提供了7500万美元的额外贷款，这笔贷款预计将在Steward继续进行租户和业务剥离工作时提供。

正如本周早些时候宣布的那样，MPT已批准7500万美元的 拥有财产的债务人监管员决定根据《美国破产法》第11章启动庭内重组程序后进行融资。该公司尚未承诺提供额外资金，并希望Steward使用这笔资金来确保患者护理的连续性，同时加快向新运营商重新租赁医院 的进程。任何 拥有财产的债务人融资条款须经破产法院批准。

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在2024年第一季度，Prospect向MPT支付了700万美元的现金租金和利息。由于独立第三方评估的变化， 对PHP Holdings的MPT投资的估计公允市场价值在第一季度下降了约6000万美元。

经营业绩和前景

截至2024年3月31日的第一个 季度的净亏损为（7.36亿美元）（每股亏损1.23美元），而去年同期的净收入为3,300万美元（每股0.05美元）。截至2024年3月31日的季度净亏损包括根据美国公认会计原则估算和记录的约6.93亿美元（每股1.16美元）的减值，这反映了对潜在复苏的保守假设，MPT仍致力于追求这种假设。这些减值 包括公司向Steward提供的约3.6亿美元贷款的全部储备、对Steward的股权投资以及对国际合资企业的贷款。

截至2024年3月31日的第一季度NFFO为1.42亿美元（每股0.24美元），而去年同期为2.22亿美元（每股 0.37美元）。NFFO同比下降的主要原因是与Steward相关的收入大幅下降。

净收入（亏损）与FFO和NFFO的对账，包括每股金额，可以在本新闻稿附带的财务表中找到。

电话会议和网络直播

公司计划于美国东部时间2024年5月9日上午11点举行 电话会议和网络直播，介绍公司截至2024年3月31日的季度财务和经营业绩。电话会议的拨入 号码是 877-883-0383（美国）和 412-902-6506（国际） 以及密码 1942886。电话会议还将在公司网站www.medicalpropertiesrust.com的投资者关系栏目通过网络直播播出。

电话会议结束后不久将开始提供电话和网络直播重播。电话重播将使用拨入号码在 2024 年 5 月 23 日之前播出 877-344-7529（美国）， 855-669-9658（加拿大）和 412-317-0088（国际）以及密码 8544788。公司网站投资者关系部分的电话会议结束后，网络直播重播将持续一年 年。

公司本期的补充信息 套餐也将在公司网站的 “投资者关系” 部分公布。

公司使用并打算 继续使用其网站的投资者关系页面（可在www.medicalpropertiestrust.com上找到）作为披露重要非公开信息和履行 法规FD规定的披露义务的一种手段，包括但不限于发布可能包含重要非公开信息的投资者简报。因此，除了关注我们的新闻 新闻稿、美国证券交易委员会文件、公开电话会议、演示和网络直播外，投资者还应关注投资者关系页面。我们网站上包含或可能通过我们的网站访问的信息未以引用方式纳入本文档，也不是本文档的一部分。

关于医疗地产信托公司

Medical Properties Trust, Inc. 是一家自主投资的房地产投资信托基金，成立于2003年，旨在收购和开发净租赁的医院设施。自从在阿拉巴马州伯明翰成立以来，公司已发展到

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截至 2024 年 3 月 31 日， 成为全球最大的医院地产所有者之一，在九个国家和三大洲拥有 436 个设施和大约 43,000 张许可床位。MPT的融资模式促进了收购和资本重组，并允许医院运营商释放其房地产资产的价值，为设施改善、技术升级和其他 运营投资提供资金。欲了解更多信息，请访问该公司的网站www.medicalpropertiestrust.com。

前瞻性 陈述

本新闻稿包括经修订的1933年《证券法》第27A条、 和经修订的1934年《证券交易法》第21E条所指的前瞻性陈述。前瞻性陈述通常可以通过使用前瞻性词语来识别，例如可能、将、可能、 预期、打算、计划、估计、目标、预测、信念、目标、展望、指导或其他类似词语，并包括有关我们的战略、目标、未来扩张和发展活动、资产出售和其他流动性交易、预期投资回报率和预期财务业绩的 陈述。前瞻性陈述涉及已知的 和未知的风险和不确定性，可能导致我们的实际业绩或未来事件与此类前瞻性陈述中所表达或所依据的结果存在重大差异，包括但不限于：(i) Stewards 破产重组无法导致MPT在合理的时间段内或完全收回递延租金或其对Steward的其他投资的风险；(ii) 宏观经济状况，包括地缘政治因素条件和 不稳定，这可能会导致资本市场中断或缺乏准入，银行和金融服务行业的混乱和不稳定，通货膨胀率上升和货币汇率变动；（iii）先前宣布或考虑的房地产销售、贷款还款和其他资本回收交易的风险 没有按预期发生或根本没有发生；（iv）MPT无法在合理的范围内实现其杠杆、流动性和资本成本 目标的风险时间段或根本没有；（v）MPT在有吸引力的情况下获得债务融资的能力条款或根本上是由于利率变化和其他因素造成的，这可能会对其还款、 到期时再融资、重组或延期债务或寻求收购和发展机会的能力产生不利影响；(vii) 我们的租户、运营商和借款人履行各自与我们签订的合同 安排下的义务的能力；(vii) 经济、政治和社会影响，以及不确定性与健康危机（如 COVID-19）的潜在影响有关，这可能会对 MPT 产生不利影响以及 其租户的业务、财务状况、经营业绩和流动性；(viii) 我们在实施业务战略方面的成功以及我们识别、承保、融资、完善和整合收购和 投资的能力；(ix) 我们当前和未来竞争的性质和范围；(x) 国际、国家和地方经济、房地产和其他市场状况，这可能会对金融 状况等产生负面影响持有我们现金余额并可能暴露风险的租户、贷款人和机构我们认为这些当事方的违约风险增加；（xi）影响整个房地产行业或特别是医疗保健房地产行业的因素 ；（xii）我们在美国和英国出于所得税目的维持房地产投资信托基金地位的能力；（xiii）联邦和州医疗保健及其他监管要求，以及我们拥有房产的外国司法管辖区 的要求；（xiv）我们房地产的价值资产，这可能会限制我们以有吸引力的价格处置资产或获得或维持股权或债务融资的能力由我们的房产担保或以无担保为基础； (xv) 我们的租户和运营商盈利运营并产生正现金流、保持偿付能力、在房产运营中遵守适用的法律、规章和条例、提供高质量服务、 吸引和留住合格人员以及吸引患者的能力；(xvii) 潜在的环境突发事件和其他负债的能力；(xvii) 预期出售三处房产的风险康涅狄格州目前租给Prospect 的医院未按约定开工条款或根本不是；（xviii）MPT无法在合理的时间内或根本无法将其对Prospect的投资进行全额货币化的风险；（xix）我们的合资企业 合作伙伴的合作，包括影响此类合资伙伴或合资企业本身财务状况的不利发展；以及（xx）诉讼或其他监管程序的风险和不确定性。

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上述风险并非详尽无遗，其他因素可能会对我们的业务和 财务业绩产生不利影响，包括我们最新的10-K表年度报告中标题为 “风险因素” 的部分中讨论的风险因素，这些风险因素可能会在我们向 美国证券交易委员会提交的其他文件中更新。前瞻性陈述本质上是不确定的，实际表现或结果可能与任何前瞻性陈述以及这些陈述所依据的假设存在重大差异。提醒读者不要过分依赖前瞻性陈述作为对未来事件的预测。我们不承担更新此类前瞻性陈述的任何责任，这些陈述仅代表其发布之日。

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医疗地产信托有限公司和子公司

合并资产负债表

（金额以千计，每股数据除外）
		2024年3月31日				2023年12月31日
		（未经审计）				(A)
资产
房地产资产
土地、建筑物和改善、无形租赁资产及其他		$	12,823,748			$	13,237,187
投资融资租赁			1,233,178				1,231,630
持有待售房地产			295,130				—
抵押贷款			309,926				309,315
房地产资产的总投资			14,661,982				14,778,132
累计折旧和摊销			(1,422,728	)			(1,407,971	)
房地产资产的净投资			13,239,254				13,370,161
现金和现金等价物			224,340				250,016
应收利息和租金			34,492				45,059
直线租金应收账款			677,570				635,987
对未合并的房地产合资企业的投资			1,450,482				1,474,455
对未合并运营实体的投资			934,138				1,778,640
其他贷款			426,971				292,615
其他资产			453,709				457,911
总资产		$	17,440,956			$	18,304,844
负债和权益
负债
债务，净额		$	10,098,723			$	10,064,236
应付账款和应计费用			302,526				412,178
递延收入			32,076				37,962
对租户的义务和其他租赁负债			163,264				156,603
负债总额			10,596,589				10,670,979
公平
优先股，面值0.001美元。已授权 10,000 股；无已发行股份			—				—
普通股，面值0.001美元。已授权 750,000 股；已发行和流通——截至 2024 年 3 月 31 日为 600,304 股 ，截至 2023 年 12 月 31 日 598,991 股			600				599
额外的实收资本			8,567,199				8,560,309
留存赤字			(1,706,862	)			(971,809	)
累计其他综合（亏损）收益			(18,838	)			42,501
医疗地产信托公司股东权益			6,842,099				7,631,600
非控股权益			2,268				2,265
权益总额			6,844,367				7,633,865
负债和权益总额		$	17,440,956			$	18,304,844

(A)	财务数据来自上一年度经审计的财务报表。

医疗地产信托有限公司和子公司

合并收益表

（未经审计）

（金额以千计，每股数据除外）		在已结束的三个月中
		2024年3月31日				2023年3月31日
收入
租金已计费		$	199,299			$	248,157
直线租金			44,736				56,693
融资租赁收入			16,393				13,195
利息和其他收入			10,888				32,166
总收入			271,316				350,211
开支
利息			108,685				97,654
房地产折旧和摊销			75,586				83,860
财产相关 (A)			4,818				7,110
一般和行政			33,348				41,724
支出总额			222,437				230,348
其他费用
出售房地产的（亏损）收益			(1,423	)			62
房地产和其他减值费用，净额			(693,088	)			(89,538	)
股权收益			10,549				11,352
其他（包括证券的公允价值调整）			(89,345	)			(5,166	)
其他支出总额			(773,307	)			(83,290	)
所得税前（亏损）收入			(724,428	)			36,573
所得税支出			(10,949	)			(3,543	)
净（亏损）收入			(735,377	)			33,030
归属于非控股权 权益的净收益			(248	)			(236	)
归属于MPT普通股股东的净（亏损）收益		$	(735,625	)		$	32,794
普通股每股收益——基本收益和摊薄后收益：
归属于MPT普通股股东的净（亏损）收益		$	(1.23	)		$	0.05
加权平均已发行股票——基本			600,304				598,302
加权平均已发行股票——摊薄			600,304				598,310
每股普通股申报的股息 (B)		$	—			$	0.29

(A)	包括在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月中，我们直接支付并由租户报销的230万美元和420万美元的地租和其他费用（例如财产税和 保险）。

(B)	定期的季度股息是在2024年3月31日之后宣布的。

医疗地产信托有限公司和子公司

净（亏损）收入与运营资金的对账

（未经审计）

（金额以千计，每股数据除外）		在已结束的三个月中
		2024年3月31日				2023年3月31日
FFO 信息：
归属于MPT普通股股东的净（亏损）收益		$	(735,625	)		$	32,794
参与证券在收益中所占份额			—				(515	)
净（亏损）收益，减去参与证券在收益中所占的份额		$	(735,625	)		$	32,279
折旧和摊销			94,243				101,960
出售房地产的亏损（收益）			1,423				(62	)
房地产减值费用			—				52,104
运营资金		$	(639,959	)		$	186,281
注销已开单和未开票的租金及其他			1,817				2,192
其他减值费用，净额			693,088				37,434
诉讼及其他			5,870				7,726
非现金公允价值调整			81,276				(4,121	)
税率变化等			(307	)			(7,305	)
来自运营的正常资金		$	141,785			$	222,207
某些非现金及相关的恢复信息：
基于股份的薪酬		$	7,633			$	11,829
债务成本摊销		$	4,839			$	5,121
非现金租金和利息收入 (A)		$	—			$	(20,863	)
非现金租金和利息收入的现金回收 (B)		$	5,748			$	31,356
来自运营和融资租赁的直线租金收入		$	(47,246	)		$	(62,589	)
摊薄后的每股数据：
净（亏损）收益，减去参与证券在收益中所占的份额		$	(1.23	)		$	0.05
折旧和摊销			0.16				0.17
出售房地产的亏损（收益）			—				—
房地产减值费用			—				0.09
运营资金		$	(1.07	)		$	0.31
注销已开单和未开票的租金及其他			—				0.01
其他减值费用，净额			1.16				0.06
诉讼及其他			0.01				0.01
非现金公允价值调整			0.14				(0.01	)
税率变化等			—				(0.01	)
来自运营的正常资金		$	0.24			$	0.37
某些非现金及相关的恢复信息：
基于股份的薪酬		$	0.01			$	0.02
债务成本摊销		$	0.01			$	0.01
非现金租金和利息收入 (A)		$	—			$	(0.03	)
非现金租金和利息收入的现金回收 (B)		$	0.01			$	0.05
来自运营和融资租赁的直线租金收入		$	(0.08	)		$	(0.10	)

注意事项：

关注房地产行业的投资者和分析师 使用运营资金（FFO）作为补充业绩衡量标准。FFO反映了房地产资产价值随市场状况而上升或下降的假设，主要是根据GAAP折旧和房地产资产摊销的 影响进行调整，后者假设房地产的价值会随着时间的推移而出现可预见的下降。我们根据全国房地产协会 投资信托基金（Nareit）提供的定义计算 FFO，即净收益（亏损）（根据公认会计原则计算），不包括房地产销售收益（亏损）和房地产资产减值费用，加上房地产折旧和摊销， 包括与就地租赁无形资产相关的摊销，以及未合并合伙企业和合资企业调整后的摊销企业。

除了根据Nareit的定义列报FFO外，我们还披露了正常化的FFO，即调整与意想不到的 或非核心事件或活动或会计变动相关的项目的FFO，如果不予说明，则与前期业绩和市场预期的比较对投资者和分析师的意义会降低。我们认为， 对FFO的使用，加上所需的GAAP陈述，可以增进投资者对我们经营业绩的理解，而标准化FFO的使用使我们的经营业绩与前一时期和其他公司的比较更有意义 。尽管FFO和标准化FFO是衡量房地产投资信托基金运营和财务业绩的相关且被广泛使用的补充指标，但不应将其视为我们经营业绩的替代衡量标准，因为这些指标不反映折旧和摊销成本或资本支出和租赁成本水平（如果有的话，未由租户支付），这可能是重大的经济成本，可能对我们的物业经营业绩产生重大影响运营结果。不应将FFO和标准化FFO视为我们经营业绩指标的净收益（亏损）（根据公认会计原则计算）或经营活动现金流 （根据公认会计原则计算）作为我们流动性指标的替代方案。

上述某些细列项目（例如折旧和摊销）包括我们在未合并合资企业的此类收入/支出中所占的份额。这些金额包含在合并损益表的股权收益项目中，我们的所有股权活动均包含在内。

(A)	包括该期间应计但未以现金形式收到的收入，例如递延租金， 实物付款(PIK) 利息或其他应计利息。

(B)	包括为满足先前应计的非现金收入而收到的现金， 例如先前递延租金的现金收入或 PIK 利息。