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租赁协议的第一修正案（以下简称 “第一修正案”）由马里兰州有限责任公司7495 RP, LLC和总部地址为昆斯奥奇704号的特拉华州公司CARTESIAN THERAPEUTICS, INC.（以下简称 “房东”）于2024年5月7日（“生效日期”）制定并生效马里兰州盖瑟斯堡的哈德路（140号套房）20878（“租户”）。

R-1. 房东和租户是2024年2月28日的某些租约（“租约”）的当前当事方，根据该租约，房东同意向租户租赁位于马里兰州弗雷德里克市新地平线路7495号21702（“大楼”）一楼（“现有场所”）约19,199平方英尺的可出租面积

R-2.房东希望向租户租赁，租户希望根据此处规定的条款向房东租赁，除现有房屋外，约7,842平方英尺的可出租面积，指定为220号套房和230号套房（“扩建场所”），位于大楼二楼（二楼）。扩建场所尤其出现在附录 “A” 中，该附录是本文的一部分。

因此，现在，考虑到十美元（10.00美元）的总额和其他有价值的对价，房东和租户、房东和租户的契约确认了这些对价，并达成了以下协议：

1. 叙述；大写术语。上述演奏会通过本参考文献纳入此处，就好像详细阐述了一样。本第一修正案中使用但未在此处定义的大写术语应具有租约中赋予的含义。

2. 学期。扩建场所的租赁期限（“扩建场所期限”）应从生效日期（“扩建场所租赁开始日期”）开始，并在租赁期限到期时到期（双方的意图是，租户租赁现有房屋的期限和租户租赁扩建场所的期限应相同）。第一个 “扩建场所租赁年度”（或 “EPLY”）应从扩建场所开始之日开始，并应在第一个租赁年度（定义见第 1 节）的最后一天结束

(a) 租户应在扩建房屋开工之日按照 “原样” 接受扩建场所；但是，前提是房东交付扩建房屋时将包括为扩建场所提供的所有固定装置、设备和建筑系统，这些固定装置、设备和建筑系统都处于良好的维修和工作状态。租户有机会检查扩建场所，并已确定同样足以供租户使用。

(a) 房东应在开工之日起的360天内以合理的速度修复租户以书面形式向房东报告的上述建筑系统中的任何潜在缺陷。如果以书面形式确定，房东应在收到此类通知后的商业合理时间内开始维修或更换上述物品，费用和费用由房东承担。

(b) 如果房东没有在扩建场所生效之日或任何其他目标日期交付扩建房屋的所有权，则房东不因未能向租户移交扩建场所的所有权而对租户承担任何责任，并且本第一修正案和租约均不得因这种延误而失效或无效。但是，在这种情况下，扩建场所的开始日期应推迟到房东将扩建场所的所有权移交给租户之后。

4. 场所。从扩建场所开始之日起，租户应根据特此修改的租赁条款向房东租赁扩建场所。尽管租赁中有任何相反的规定，但自扩建场所生效之日起和之后，除非与本第一修正案的条款有冲突，否则租赁中使用的 “场所” 应包括现有房屋和扩建场所，共包含约27,041平方英尺的可出租面积。该场所（包括现有办公场所和扩建场所）将被称为新地平线路7495号，套房130、140、150、220和230号，位于马里兰州弗雷德里克市21702号。自生效之日起，特此修订租约第2.2.1（b）节，将 “百分之二十五和百分之九（25.9％）” 替换为 “百分之三十六和百分之五（36.5％）”。

(a) 扩建场所的年租金。除了现有房屋的基本租金外，租户还应向房东支付扩建场所的基本租金（“扩建场所基本租金”），如下所示：


租赁年份	年租金	每月基本租金	每人租金平方英尺
Eply-第一个租期结束*	$266,628.00	$22,219.00	$34.00
2	$274,626.84	$22,885.57	$35.02
3	$282,860.94	$23,571.75	$36.07
4	$291,330.30	$24,277.53	$37.15
5	$300,113.34	$25,009.45	$38.27
6	$309,131.64	$25,760.97	$39.42
7	$318,385.20	$26,532.10	$40.60
*此期限可能少于十二个完整日历月

扩建场所的上述基本租金应由租户根据租赁条款向房东支付，自扩建场所租约生效之日起第四（4）个月的第一天（1）天开始。如果扩建房屋的开工日期不是一个日历月的第一天，则该部分月份的租金应按每日津贴按比例分配。

6. 保证金。双方承认，房东目前持有225,588.25美元的保证金。在本第一修正案的执行和交付的同时，租户应向房东额外存入一笔金额为66,657.00美元的保证金（该金额代表扩建场所三（3）个月的基本租金）。房东应根据租约中有关保证金的适用条款保管、申请和支付全部保证金（即292,245.25美元）。

(d) 房东没有履行其在租约下的任何义务，也没有发生任何事件，也不存在任何条件，如果发出通知或时间流逝，或两者兼而有之，将构成房东在租约下的违约。

(b) 据房东所知，租户没有履行其在租约下的任何义务，也没有发生任何事件，也不存在任何条件，如果发出通知或时间流逝，或两者兼而有之，将构成租户在租约下的违约。

8. 批准。除非租约的条款或条件与本第一修正案的条款明确矛盾或特此修改，否则租赁的所有条款和条件均应完全有效，并继续对房东和租户具有约束力。如果本第一修正案的条款与租赁条款根本不一致，则以本第一修正案的条款为准。经此修改的租赁条款由双方批准和确认。

9. 完整协议。本第一修正案构成双方就本文所述主题达成的完整协议。本协议任何一方均未制定或依赖任何性质的明示或暗示的条款、条件、陈述、保证、承诺或理解。本第一修正案不得修改、放弃、解除或终止，除非本修正案双方签署书面文本。

10. 经纪人。房东和租户均向对方声明并保证，除Scheer Partners, Inc.外，他们没有就本第一修正案雇用任何经纪人、代理人或发现者，Scheer Partners, Inc.应由房东根据单独的协议支付。双方特此赔偿与之相关的任何其他索赔，并使对方免受损害

11. 约束效力；合并。本第一修正案的条款和规定对本协议双方及其各自的继承人和租约允许的受让人具有约束力，并有利于他们的利益。尽管此处有任何相反的规定，但如果房东获得与租约有关的对租户的判决，则租约不得并入判决。

12. 对应物；电子签名。本第一修正案可以在多个对应方中执行，每份对应方应被视为原件，所有这些对应方共同构成同一份文件。双方同意，执行本第一修正案的人的签名可以通过电子方式传输，并应作为执行本第一修正案的充分证据。

14. 权威。执行本第一修正案的每个人特此声明并保证，她或他拥有本修正案签名页上规定的能力，拥有充分的权力和权力，使她或他代表执行本第一修正案的一方受本修正案条款的约束。双方已经阅读并理解了第一修正案，并有机会就此咨询了法律顾问。

为此，本协议各方签署并封存了本租赁协议第一修正案，或让其正式授权的代表在上面写下的第一天和年份代表其签署和盖章，以昭信守。