附件10.5

伯克利街22号

马萨诸塞州波士顿

第三次租赁修正案

节奏制药公司。

本租约第三修正案(“第三修正案”)于2024年(生效日期)_

背景

A.请参阅该日期为2015年11月25日业主与租客之间的特定租约(“原租约”)，该租约经日期为2016年4月15日的该特定第一修正案(“第一修正案”)修订，并经截至2018年8月6日的该特定第二修正案(“第二修正案”；经第一修正案及第二修正案修订的原始租约，“租约”)修订，据此，租客目前于12日(12日)向业主租赁约13,667平方英尺的可出租平方英尺。^这是)位于马萨诸塞州波士顿伯克利街222号的大楼(“该大楼”)楼层(“租赁物业”)，详情见本租约。本文中使用的和未定义的大写术语应具有本租赁中赋予它们的各自含义。

B.租期目前定于2025年7月31日到期。

C.房东和租客希望达成本第三修正案：(I)延长租约期限，(Ii)在某些其他方面修订租约，所有这些都符合本修正案中规定的条款和条件。

协议

因此，考虑到上述情况和本协议所载的相互契约，房东和租客同意对本租约进行如下修改和修改：

1.租约延期。特此延长租约期限，自2025年8月1日(“延长租期开始日期”)起计，除非根据租约较早终止，否则将于晚上11：59到期。(东部)于2030年7月31日(“经延长期限届满日期”)(该期间在此称为“经延长期限”)，按下述条款及条件订立。除本第三修正案另有明确规定外，现修订的本租赁合同的所有条款和条款均适用于承租人在延长租期内对租赁物业的租赁，并将原租赁合同基本租约信息表中规定的“期限届满日期”修改为延长期限届满日期。

2.总租金。承租人应根据租赁条款继续支付租赁物业的租金净额，直至2025年7月31日。尽管有前述规定，只要租户当时没有发生金钱或物质上的非金钱上的租约违约(在任何适用的通知和补救期间之后继续)，每月应交的净租金

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1

2025年1月、2025年2月、2025年3月、2025年4月、2025年5月、2025年6月和2025年7月(仅限)的月份将被免除。

自延长租期开始之日起至延长租期届满之日止，承租人应按下列租金表所列之每月分期付款方式，按经本第三修正案修订之租约所述时间及方式，就租赁物业缴交租金净额：

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承租人应继续向承租人支付按比例分摊的估计经营成本、承租人按比例分摊的估计印花税、电费以及租赁合同规定的、经本第三修正案修订的租赁合同规定的所有其他应付款项。

3.“原样”状态。即使租约中有任何相反的规定，承租人仍应以“原样、原样”的延长期限，在各方面以上述规定的生效日期租赁所租赁的场所，房东没有义务准备或建造出租的场所以供承租人使用，或在其内或建筑物内建造任何额外的工程或改善，或提供任何形式的贡献、津贴或任何形式的奖励(本第三修正案第3节下文明确规定的除外)。业主对租赁物业的状况不作任何陈述或保证(明示或默示)。

房东应向承租人提供27万3540美元/100美元(273,540.00美元)的租户改善津贴(“延长期津贴”)，用于承租人从上述生效日期起及之后在租赁房屋内进行的翻新、改建和安装的设计和建造费用(“延长期工程”)(统称为“延长期翻新费用”)。超出延长期限津贴的所有延长期限工程的设计、建造和其他费用应完全由租户支付，房东不应对任何超出的部分提供任何补偿。延期津贴应根据租户的要求支付，但不超过四(4)次。租户每个日历月不得要求支付一次以上的延长期限津贴。对于每笔支出，承租人应在一个日历月的第一天之前向房东提交一份请购单，其中包括领用费用的细目、承租人证明所有此类费用都是延长期限的翻新费用且已由承租人承担和支付的证明，以及适当的备份文件，包括但不限于，

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2

AIA惯常形式的进度付款证明和部分留置权豁免(以房东提供或合理批准的惯常、可记录的形式)，以及已支付发票和账单的副本。如果延长期限翻修总成本被合理估计超过延长期限津贴，业主有权按延长期限津贴与预计延长期限翻新总成本的比例按比例支付延长期限津贴，但须在延长期限工作完成后对延长期限津贴进行最终对账。房东还保留在租户向ET收尾材料房东提交后三十(30)天内为延长期限津贴的最后10%(10%)提供资金的权利。《ET收尾材料》系指上述延长期限津贴最终金额的请购包，连同(I)承租人建筑师根据业主批准的延长期限工程的施工文件证明延长期限工程已基本完成的最终AIA证书，(Ii)延长期限工程的一套《竣工》或最终记录计划，(Iii)所有承包商、分包商、供应商、供应商对延长期限工程的最终留置权豁免(以业主提供或合理批准的习惯、可记录的形式)。如果不支付，将有权对物业享有留置权的物质人；(Iv)在执行延长期限的工程后租赁房屋的占用证明；以及(V)业主建筑规则和规定要求的任何其他物品。承租人可应先前租客的书面要求，将延长租期津贴的全部或任何部分作为抵免租赁物业的下一笔每月租金净额(S)、估计经营成本及当时应付的估计印花税；但如在延长租期开始日期六(6)个月前租客未征用或运用延长租期津贴的任何余额，则房东此后应自动将其用作抵扣租赁物业当时应支付的下一期月租(S)净租金、估计营运成本及估计印花税，直至完全摊销为止。尽管有上述规定，房东没有义务在租户发生金钱或物质上的非金钱违约(在任何适用的通知和补救期限之后继续)的任何时间支付或贷记延长期限津贴的任何部分。

承租人应按照所有适用的法律、法规、法规、条例、规则、附例和条例、业主施工规则和条例以及租约的所有条款和条件，包括但不限于原租约第4.07节和第二修正案的附表C-2，执行本第3节下的所有工作。尽管有前述规定，原租约附件B的规定和第二修正案附件B的规定均不适用于延长的期限工作。业主不对延长期限工程的设计或施工的任何方面负责，不对其中的任何缺陷的纠正或完工的任何延误负责，业主对延长期限工程的施工文件的批准不会导致业主对延长期限工程是否符合适用的法律、法规、条例、法规、规章、规则和细则的任何方面、延长期限工程的任何方面与建筑物的任何组件或系统的协调、或在不损坏或损害建筑物的情况下建造延长期限工程的可行性承担任何责任，所有这些都应由承租人独自承担。业主批准延长工期工程的施工文件后，在承租人向业主提交修改后的施工文件供业主审查和批准后，才能对其中显示的工程进行任何更改，无论是材料还是非材料。如果延长的工作包括任何结构或其他特殊项目，承租人应补偿房东合理的、自掏腰包的第三方费用

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3

房东在审查这类物品。承租人应向房东或其管理代理人支付房东对延长期限工作的行政监督或协调费用，金额相当于延长期限工作总成本的2%，房东可从延长期限津贴中扣除。尽管有前一句话，但如果承租人选择将整个延长的定期津贴作为抵扣本第三节规定的租赁房屋下一个月的租金净额(S)、估计运营成本和估计征用，则不应向房东支付任何行政监督费或协调费。此外，承租人应向业主支付承租人在执行延长期限工作时使用的建筑服务或设施(如电力、暖通空调、火灾警报插头/插拔、货运电梯使用和清洁)的费用，每种情况下均按建筑物标准费率向建筑物承租人收取。所有此类费用应构成可不时从本第3节规定的延长期限津贴中征用的延长期限翻新费用。

4.信用证。双方特此确认，根据租约第4.17条，房东目前以信用证形式持有面值为75,000.00美元的保证金，并将在整个租期内继续持有信用证。信用证在租赁期内不得减少。

5.《第二修正案》附件D。现将《第二修正案》附件D第二段全部删除，并由以下内容取代：“就本附件D而言，本附件D中所有提及的‘房产’应被视为指租赁房产，本文中所有提及的‘术语’应被视为指第三修正案中所述的扩展术语。”第二修正案附件D第1节现予删除，不再具有法律效力或效力。尽管本第三修正案有任何相反的规定，上述附件D第2节第一句中对“搬迁场所”的提及应保持不变。

6.延期条款。现将第二修正案附件D第三节的第二句话全部删除，代之以：“为免生疑问，在此使用的”初始术语“应视为指第三修正案第一节中规定的延展术语。”上述第3款的所有其他条款应继续适用。

7.杂类

(a)经纪业务。房东和租户各自声明并向对方保证，除世邦魏理仕公司(“租户的经纪人”)外，没有与任何与第三修正案有关的房地产经纪人或代理人打交道。承租人应赔偿房东及其受托人、经理、成员、委托人、受益人、合伙人、高级管理人员、董事、雇员、抵押权人和代理人不受任何声称代表承租人的经纪人、代理人或发现者(承租人经纪人除外)与本第三修正案相关的所有索赔的损害。房东应根据另一份协议向承租人经纪人支付本第三修正案规定的佣金。本第7(A)条的规定在租赁期满或提前终止后继续有效。

(b)租户确认书。承租人向房东陈述并保证：(I)房东没有违约，也不存在以下情况，

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4

发出通知或时间流逝，或两者兼而有之，将构成房东在租约下的违约，(Ii)代表承租人执行本第三修正案的人得到正式授权，并有完全权力和权力执行和交付本第三修正案，(Iii)承租人没有根据其条款对租约的执行提出索赔、补偿或抗辩，以及(Iv)承租人没有直接或间接地为或代表任何被任何行政命令或美国财政部列为恐怖分子的个人、团体、实体或国家行事，“特别指定的国家和被封锁的人，或其他被禁止或被阻止的个人、团体、实体、国家或交易，或根据外国资产管制办公室执行或管理的任何法律、命令、规则或法规进行的交易，且其没有直接或间接地以任何此类个人、团体、实体或国家的名义从事这项交易，或直接或间接地以任何此等个人、团体、实体或国家的名义进行这项交易。

(c)将军。向承租人提交本第三修正案或其部分或全部条款摘要以供审查，并不构成对租赁场所的保留或选择权，也不构成租赁任何空间的要约，除非双方签署本第三修正案，否则不会对本修正案项下的租赁场所或本合同中的其他事项产生任何法律义务。本《第三修正案》可以一份或多份副本执行，当各方签署时，应构成一份对所有各方都有约束力的协议，尽管所有缔约方都不是正本或同一副本的签字方，但所有缔约方必须得到一份或多份反映各方签字的副本。传真或通过电子邮件传输本第三修正案签署副本的pdf副本应被视为等同于交付原件，在任何情况下，通过电子邮件传输本第三修正案签名副本的传真或pdf副本的任何一方应在任何情况下应请求立即向另一方交付原始签名。本《第三修正案》可以PDF文件或电子签名(例如DocuSign或类似的电子签名技术)的电子邮件形式签署和/或传输，然后以电子形式保存，并且该电子记录应与带有该方手写签名的纸质副本一样有效且对如此签署的一方具有约束力。就有效性、可执行性和可采纳性而言，出现在本第三修正案中的电子签名应与手写签名同等对待。

(d)整项修订。本第三修正案包含双方当事人关于本合同标的物的所有协议，并取代双方当事人之间关于该标的物的所有先前交易。在本租约中，凡提及“租约”或“本租约”或类似条款或其中任何部分时，均指经本第三修正案修订的该租约或其任何部分。

(e)具有约束力的修正案。本第三修正案对本协议各方及其各自的继承人和允许的受让人具有约束力，并使其受益。

(f)治国理政。第三修正案受马萨诸塞州联邦法律管辖，不考虑法律冲突原则。

(g)批准。除本第三修正案明确修改外，本租约在此予以批准和确认，并应保持完全效力和效力。

[签名页紧随其后]

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5

自上述生效日期起，房东和房客已签署本第三修正案，作为马萨诸塞州的一份盖章文书，特此为证。

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6