服务地产信托基金 2024 年第一季度财务业绩和补充信息 2024 年 5 月 7 日附录 99.2马萨诸塞州剑桥波士顿皇家索尼斯塔酒店

2 目录季度业绩服务地产信托公布2024年第一季度财务业绩... 4 2024年第一季度亮点... 5财务关键财务数据... 7 简明合并损益表（亏损）... 8 简明合并资产负债表... 9 债务摘要... 10 债务到期时间表... 11 杠杆比率、承保比率和债务契约... 12 资本支出摘要... 13 财产收购和处置... 14 投资组合信息投资组合摘要... 16 按行业划分的合并投资组合多元化... 17 按地域多元化划分的合并投资组合... 18 按品牌划分的酒店投资组合... 19 按服务水平划分的酒店运营统计数据——同类酒店——截至2024年3月31日的三个月... 20 按服务级别划分的酒店运营统计数据——所有酒店——截至2024年3月31日的三个月... 21 个按品牌划分的净租赁投资组合... 22 净租赁按行业划分的投资组合... 23 按租户划分的净租赁投资组合（前 10 名）... 24 净租赁投资组合-到期时间表... 25 净租赁投资组合——占用率摘要... 26 附录公司简介和研究范围... 28 治理信息... 29 计算 FFO 和标准化 FFO... 30 息税折旧摊销前利润、息税折旧摊销前利润和调整后息税折旧摊销前利润的计算... 31 酒店息税折旧摊销前利润的计算和对账——同类酒店... 32 酒店息税折旧摊销前利润的计算与对账——所有酒店... 33 份简明合并损益表附注以及FFO、正常化FFO、息税折旧摊销前利润、息税折旧摊销前利润、息税折旧摊销前利润、调整后息税折旧摊销前利润和酒店息税折旧摊销前利润的计算... 34 非公认会计准则财务指标和某些定义... 35 关于前瞻性陈述的警告... 37 SVC 纳斯达克上市交易代码：普通股：SVC投资者关系联系人：董事斯蒂芬·科尔伯特（617）231-3223 scolbert@svcreit.com ir@svcreit.com 公司总部：马萨诸塞州牛顿市华盛顿街255号300号牛顿套房02458-1634 www.svcreit.com本报告中的所有金额均未经审计。其他信息和非公认会计准则财务指标与根据美国公认会计原则确定的金额的对账见本演示文稿的附录。有关本演示文稿中使用的术语，请参阅非公认会计准则财务指标和某些定义。

3返回目录季度业绩

4返回目录马萨诸塞州牛顿（2024年5月7日）：服务地产信托基金（纳斯达克股票代码：SVC）今天公布了截至2024年3月31日的季度财务业绩。股息：SVC宣布向截至2024年4月22日营业结束时的登记股东每季度分配普通股每股0.20美元。这笔分配将在2024年5月16日左右支付。电话会议：讨论SVC第一季度业绩的电话会议将于美国东部时间2024年5月8日星期三上午10点举行。可以通过拨打 (877) 329-3720 或 (412) 317-5434（如果从美国和加拿大境外拨打电话）来接听电话会议；不需要密码。拨打 (877) 344-7529可以进行为期一周的重播；重播密码为4164628。电话会议的网络直播也将在SVC的网站www.svcreit.com上以仅限收听的模式播出。电话会议结束后，存档的网络直播将在SVC的网站上重播。未经SVC事先书面同意，严禁以任何方式转录、录制和重播SVC第一季度电话会议。关于服务地产信托：SVC是一家房地产投资信托基金（REIT），投资于两个资产类别的超过110亿美元：酒店和以服务为重点的零售净租赁物业。截至2024年3月31日，SVC在美国、波多黎各和加拿大拥有220家酒店，客房超过37,000间，其中大部分是长期住宿和精选服务。截至2024年3月31日，SVC在美国各地还拥有749处以服务为重点的零售净租赁物业，总面积超过1,330万平方英尺。SVC由美国领先的另类资产管理公司RMR集团（纳斯达克股票代码：RMR）管理，截至2024年3月31日，该公司管理的资产超过410亿美元，在购买、出售、融资和运营商业房地产方面拥有超过35年的机构经验。SVC 总部位于马萨诸塞州牛顿。欲了解更多信息，请访问 www.svcreit.com。Service Properties Trust公布2024年第一季度财务业绩 “SVC第一季度的业绩反映了典型的季节性模式以及我们正在进行的酒店投资组合翻新计划的影响。在团体和合同需求的带动下，我们的全方位服务酒店的收入有所改善，但被我们精选服务组合中短暂和商务旅行的疲软所抵消。随着我们的酒店翻新计划和22家非战略性酒店的计划布局进展顺利，SVC正在为其住宿组合做好准备，以取得长期成功。”Todd Hargreaves，总裁兼首席投资官

5返回目录2024年第一季度重点财务业绩•净亏损7,840万美元，合每股普通股亏损0.48美元。•正常化FFO为2,110万美元，合每股普通股0.13美元。•调整后的息税折旧摊销前利润为1.155亿美元。投资组合更新•酒店RevPAR为78.69美元。•酒店息税折旧摊销前利润为2,890万美元。•截至2024年3月31日，净租赁入住率为97.3％。•净租赁租金覆盖率为2.37倍。投资活动 • 出售了一家拥有84间客房的酒店，销售价格为330万美元（不包括成交成本），以及三处净租赁物业，总销售价格为290万美元，不包括交易成本。• 截至2024年5月3日，SVC已签订协议，出售一处净租赁物业面积为3,381平方英尺，销售价格为130万美元，不包括交易成本。

6返回目录财务

7截至2024年3月31日的三个月，返回目录截至2024 年 3 月 31 日 2023 年 9 月 30 日 2023 年 3 月 31 日至 2023 年 3 月 31 日精选损益表数据：总收入 436,250 美元 444,050 美元 496,825 美元 503,779 美元 429,209 美元 (78,383) $ (43,323) $ (4,128) $ (11,278) $ (11,278) $ (11,278) $ (11,278)) 25,950 美元 FFO 21,104 美元 51,316 美元 91,731 美元 93,751 美元 35,894 美元标准化 FFO 美元 21,106 美元 50,036 美元 92,109 美元 95,127 美元 37,146 美元调整后息税折旧摊销前利润 115,548 美元 141,154 美元 175,328 美元 185,324 美元 116,841 美元每股普通股数据（基本和摊薄）净额：净额（亏损）收入 $ (0.48) $ (0.26) $ (0.03) $ (0.07) $0.16 FFO $0.13 美元 0.31 美元 0.56 美元 0.57 美元 0.22 标准化 FFO 美元 0.13 美元 0.30 美元 0.56 美元 0.58 美元 0.23 股息数据：期间每股支付的年化股息 0.80 美元 0.80 美元 0.80 美元 0.80 美元 0.80 美元 0.80 美元 0.80 美元 0.80 美元（期末）11.8% 9.4% 10.4% 9.2% 8.0% 年化标准化 FFO 派息率 153.8% 66.7% 35.7% 34.5% 87.0% 选定资产负债表数据：总资产总额10,469,518 美元 10,537,913 美元 10,733,398 美元 10,715,669 美元 10,505,429 美元总资产 $7,231,519 美元 7,604,311 美元 7,649,651 美元 7,482,166 美元总负债 $6,116,850 美元 129,983 美元 6,302,361 美元 6,310,576 美元 6,100,261 美元股东权益总额 1,114,669 美元 1,226,133 美元 1,301,950 美元 1,339,075 美元（千美元，每股数据除外）主要财务数据截至2024年3月31日的佛罗里达州劳德代尔堡索尼斯塔ES套房市值：普通股总额（期末）165,768,00 58 收盘价（期末）6.78 美元股票市值（期末）1,123,907 美元债务（本金余额）5,633,079 美元总市值 6,756,986 美元流动性：现金及现金等价物 71,287 美元有担保的可用借款循环信贷额度（1）650,000总流动性721,287美元（1）SVC循环信贷额度的可用性取决于抵押资产的持续最低表现和市场价值，满足某些金融契约和其他信贷额度条件。

8返回目录截至2024年3月31日的三个月收入：酒店营业收入 (1) 336,236美元 334,796 美元 334,796 美元租金收入 (2) 100,014 94,413 总收入 436,250 429,209 支出：酒店运营费用 (1) (3) 305,086 299,566 净租赁运营费用 4,723 3,905 折旧和摊销 93,107 100,039 一般和管理费用 10,506 10,911 交易相关成本 (4) — 887 资产减值亏损 (5) 2,451 — 总支出415,873 415,308 (亏损) 出售房地产的收益，净额 (6) (2,963) 41,898 股权证券收益，净额— 49,430 利息收入 1,962 2,786 利息支出（包括债券发行成本、折扣和保费的摊销，分别为7,226美元和5,232美元）（91,414）（81,580）提前清偿债务的损失（7）—（44）（亏损）被投资者的所得税（支出）收益和权益（72,038）26,391收入税收（支出）收益（1,007）3,780 被投资者的股权亏损（5,338）（4,221）净（亏损）收益$（78,383）$25,950 加权平均已发行普通股（基本和摊薄）165,158 164,867 每股普通股净（亏损）收益股份（基本和摊薄后）美元（0.48）0.16美元（金额以千计，每股数据除外）简明合并收益表（亏损）见第34页的附注。

9返回目录简明合并资产负债表 2024 年 3 月 31 日 2023 年 12 月 31 日资产不动产：土地 1,968,963 美元 1,972,145 美元建筑、改善和设备 7,846,174 7,814,192 房地产总额，总额 9,815,137 9,786,337 累计折旧 (3,237,999) (3,181,797) 房地产总额，净额 6,577,138 6,604,540 收购的房地产租赁和其他无形资产，净额 124,573 130,622 待售资产 8,700 10,500 现金及现金等价物 71,287 180,119 限制性现金 16,039 17,711 权益法投资 111,014 113,304 关联人应付款 21,400 6,376 其他资产，净额 301,368 292,944 美元总资产 7,231,519 美元 7,356,116 美元负债和股东权益循环信贷额度 $ — $ — 优先担保票据，净额 969,039 968,017 张优先无抵押票据，净额 3,995,757 3,993,327 应付抵押贷款票据，净额 561,037 49 558,876 应付账款和其他负债 580,268 587,005 应付关联人士 10,437 22,758 负债总额 6,116,850 6,129,983 承付款和意外开支股东权益：实益权益普通股，面值0.01美元价值；授权2亿股；已发行和流通的165,768,058股和165,769,595股分别为1,658 1,658股额外已付资本 4,557,890 4,557,473 累计其他综合收益 1,974 2,318 累计净收益 2,392,117 2,470,500 累计普通股分配 (5,838,870) (5,805,816) 股东权益总额 1,114,616 69 1,226,133 总负债和股东权益 7,231,519 美元 7,356,116 美元（千美元，每股数据除外）安大略省多伦多约克维尔皇家索内斯塔

10返回目录 (1) SVC必须按SOFR加保费的利率支付利息，截至2024年3月31日，保费为每年250个基点。SVC还根据其循环信贷额度下的未付金额每年支付20至30个基点的未使用承诺费。在支付延期费并满足某些其他条件的前提下，SVC可以将其循环信贷额度的到期日再延长两个六个月。（2）SVC已为其某些拥有财产的子公司提供了股权质押，并对质押子公司拥有的69处房产提供了首次抵押留置权，以担保其在管理循环信贷额度的信贷协议下的债务。2024年2月，SVC根据信贷协议又增加了三处房产作为抵押品。（3）这些票据由308处净租赁物业担保，在预计到期日前24个月即可预付，无需支付罚款。（4）这些票据由拥有根据两份主租约租赁给美国旅行中心公司（TA）的70个旅行中心的子公司的股权的第一优先留置权担保。（5）这些票据有担保。SVC的某些子公司的账面价值。(6) 截至3月31日，SVC总债务的账面价值为5,526,145美元，2024年扣除未摊销的折扣和保费以及总额为106,934美元的某些发行成本。按年份到期的加权平均本金到期日到期日浮动利率债务：65万美元循环信贷额度 (1) (2) 7.840% 美元 — 6/29/27 美元 — 3.2 有担保固定利率债务：净租赁抵押贷款票据 (3) 5.600% 608,079 2/20/28 600,576 3.9 20/28 600,576 3.9 到期的优先有担保票据 (4) (5) 8.625% 1,000,000 11/15/31 1,000,000 7.6 小计/加权平均值 7.481% 1,608,079 1,600,576 6.2 无抵押固定利率债务：2025 年到期的优先无抵押票据 4.500% 350,000 350,000 3/15/25 350,000 350,000 350,000 2025 年到期的优先无抵押票据 (5) 7.500% 800,000 9/15/25800,000 1.5 2026 年到期的优先无担保票据 5.250% 350,000% 350,000 2026 年到期的优先无担保票据 4.750% 450,000 10/1/26 450,000 2.5 2027 年到期的优先无担保票据 4.950% 400,000 2/15/27 400,000 2.9 2027 年到期的优先无担保票据 (5) 5.500% 450,000 12/15/27 450,000 3.7 2028 年到期的优先无担保票据 3.950% 400,000 1/15/28 400,000 3.8 优先无抵押票据 2029 年到期票据 4.950% 425,000 10/1/29 425,000 5.5 2030 年到期的优先无担保票据 4.375% 400,000 2/15/30 400,000 5.9 小计/加权平均值 5.326% 4,025,000 4,025,000 3.1 总计/加权平均 (6) 5.942% 5,633,079 美元 5,625,576 美元 4.0 截至2024年3月31日的债务摘要（千美元）

11返回目录 1,150,000 美元 800,000 850,000 美元 850,000 美元 42.5 万美元 400,000 美元 1,468 1,958 1,958 1,958 600,737 美元无抵押固定利率债务有担保固定利率债务循环信贷额度 2024 2026 2027 2028 2029 2030 2031 美元截至 2024 年 3 月 31 日 750,000 美元 1,250,000 美元债务到期时间表 (1) (1) SVL C的净租赁抵押贷款票据已部分摊销，到期时需要大量付款。这些票据应在预计到期日前24个月预付，无需支付罚款。（2）截至2024年3月31日，SVC在其65万美元的循环信贷额度下没有未偿还款项。（2）（千美元）1093 北卡罗来纳州布恩有担保债务与无抵押债务 28.5% 无抵押债务 71.5%

12截至2024年3月31日的过去十二个月 12/31/2023 9/30/2023 3/31/2023 3/31/2023 杠杆比率：净负债/总总资产 53.1% 51.8% 50.2% 50.2% 53.6% 53.6% 净负债/账面总值房地产资产和现金及现金等价物 56.3% 53.1% 57.9% 53.1% 57.9% 有担保债务/总资产 22.1% 21.7% 7.9% 8.1% 8.2% 可变利率债务/净负债 —% —% —% —% —% —% —% 覆盖率：滚动的四季度调整后息税折旧摊销前利息折旧摊销前利息/滚动四季度利息支出 1.8 倍 1.9 倍 1.9 倍净负债/截至2024年3月31日的过去十二个月，经调整后的四季度息税折旧摊销前利润9.0x 8.8x 8.6x 9.0x 8.0x 8.0x 8.0x 12/31/2023 9/30/2023 3/31/2023 3/31/2023 年3月31/2023 年优先票据债务契约：未抵押资产总额/无抵押债务-要求最低150％ 177.5% 183.2% 163.9% 157.1% 发生契约：总债务/调整后总资产-允许的最大值 60.0% 52.9% 52.4% 53.2% 53.1% 54.8% 有担保债务/调整后的总资产-允许的最大值 40.0% 15.1% 15.0% 5.6% 5.6% 5.6% 5.8% 可用于债务的合并收益还本付息/还本付息-要求最低1.50x 1.78x 1.79x 2.02x 1.97x 1.90倍杠杆比率、承保比率和债务契约 622 Fair Road Statesboro

13返回目录截至2024年3月31日的三个月 2023 年 9 月 30 日 2023 年 6 月 30 日 2023 年 3 月 31 日资本支出：酒店资本改善和 FF&E 储备资金 (1) 68,340 美元 105,289 美元 63,948 美元 41,043 美元 21,773 净租赁资本改善 442 499 769 1,704 505 租赁相关成本 69 238 267 11 67 67 资本改善总额 & FF&E Reserve资金68,851美元 106,026美元 64,984美元 42,758美元 22,345美元（1）包括SVC向其FF＆E储备金中注资的金额以及直接向其酒店经理报销的资本支出的金额。（千美元）资本支出摘要芝加哥皇家索尼斯塔酒店伊利诺伊州芝加哥市中心

14返回目录收购：季度收购的物业类型品牌位置客房或套房购买价格（1）每间客房或套房的平均购买价格 SVC自2024年1月1日以来未收购任何房产。处置情况：季度已处置物业类型品牌位置客房或套房/平方英尺销售价格 (1) 2024 年第一季度每间客房或套房的平均销售价格/平方英尺 1 净租约空置伊利诺伊州 4,100 美元 257 美元 63 1 净租赁空置密歇根州 1,110 100 90 1 明尼苏达州雷迪森酒店乡村套房酒店 84 3,315 39,464 1 净租赁空置伊利诺伊州 29,639 87 84/34,849 6,247 美元 39,464 美元/84 美元自 2024 年 1 月 1 日以来的房产收购和处置（以千美元计，每间客房或套房数据除外）(1) 代表现金购买或销售价格（视情况而定），以及不包括结算相关费用。Nautilus Sonesta 迈阿密海滩，佛罗里达州

15返回目录投资组合信息

16返回目录投资组合构成净租赁物业 44.2% 酒店 55.8% 物业数量酒店物业数量 220 酒店客房数量 37,697 净租赁物业 749 净租赁平方英尺 13,384,219 物业总数 969 平均酒店物业面积 171 间客房平均净租赁物业面积 17,869 平方英尺投资多元化概况酒店6,370,776美元租户/运营商181处净租赁物业5,049,288个品牌 146总投资额11,420,064美元 22个州 46 个地理多元化加州 12% TX 8% 伊利诺伊州 6% AZ 4% OH 4% 洛杉矶 3% PA 3% MO 3% 其他45％（华盛顿特区36个州，PR，安大略省）的投资组合摘要（千美元）（1）基于投资。（1）基于投资。（1）基于投资。（1）) (1) 新奥尔良皇家索尼斯塔，路易斯安那州新奥尔良

17返回目录行业物业数量房间/平方英尺投资占总投资的百分比 1.酒店 220 37,697 美元 6,370,776 美元 55.8% 2.旅行中心 178 5,099,794 3,311,787 29.1% 3.餐厅——快捷服务 211 705,566 285,625 2.6% 4.健康与健身 13 873,258 186,365 1.6% 5.餐厅——休闲餐饮 53 494,410 186,183 1.6% 6.电影院 15 785,344 139,565 1.2% 7.杂货店 19 1,020,819 129,152 1.1% 8.家居用品和休闲 20 700,906 121,128 1.1% 9.医疗、牙科诊所 71 410,171 116,991 1.0% 10.汽车设备和服务 64 463,492 107,054 0.9% 11.汽车经销商 8 177,433 62,656 0.5% 12.娱乐 4 199,853 61,436 0.5% 13.百货商店 4 381,193 55,457 0.5% 14.教育服务 8 213,755 54,759 0.5% 15.建筑材料 29 465,283 33,747 0.3% 16.洗车 6 50,831 30,798 0.3% 17.其他制造业 5 538,932 24,156 0.2% 18.体育用品 3 120,847 17,742 0.2% 19.药店和药房 6 58,048 17,111 0.1% 20.法律服务 5 25,429 11,362 0.1% 21.Dollar Stores 3 27,593 2,971 —% 22。其他 4 101,423 14,296 0.1% 23.空缺 20 469,839 78,947 0.7% 总计 969 37,697/13,384,219 美元 11,420,064 100.04% 截至2024年3月31日，按行业划分的合并投资组合多元化（千美元）夏威夷州利胡岛皇家索尼斯塔考艾度假村

18返回目录投资州总物业数量酒店数量净租赁数量占酒店总数的百分比占净租赁总额的百分比占加利福尼亚州 58 36 22 美元 1,424,793 12.4% 1,151,728 18.1% 273,065 美元 5.4% 273,065 5.4% 德克萨斯州 75 20 55 890,026 7.8% 377,946 5.9% 512,080 10.1% 佛罗里达州 58 46 707,261% 58 46 707,261% 6.2% 461,022 7.2% 246,239 4.9% 伊利诺伊州 64 10 54 703,052 6.2% 420,272 6.6% 282,780 5.6% 格鲁吉亚 89 16 73 680,203 6.0% 412,172 6.5% 268,031 5.3% 亚利桑那州 39 14 25 483,227 4.2% 234,657 3.7% 248,570 4.0% 俄亥俄州 44 5 39 454,532 4.0% 124,532 4.0% 亚利桑那州 39 14 25 483,227 4.2% 234,657 3.7% 248,570 4.0% 俄亥俄州 44 5 39907 2.0% 329,625 6.5% 路易斯安那州 15 3 12 383,168 3.4% 251,463 3.9% 131,705 2.6% 宾夕法尼亚州 33 5 28 339,455 3.0% 135,339 2.1% 204,116 4.0% 密苏里州 29 4 25 286,809 2.5% 157,659 2.5% 129,150 2.6% 前 10 名 504 125 379 6,352,526 55.7% 3,7279% ,165 58.5% 2,625,361 51.9% 其他 (1) 465 95 370 5,067,538 44.3% 2,643,611 41.5% 2,423,927 48.1% 合计 969 220 749 美元 11,420,064 100.0% $6,370,776 100.0% $5,049,288 100.0% (1) 由 36 个不同州的房产组成，哥伦比亚特区，波多黎各和加拿大安大略省，平均投资为10美元，每处房产 898 美元。截至2024年3月31日按地域多元化划分的合并投资组合（千美元）马里兰州巴尔的摩皇家索内斯塔港法院

19返回目录品牌服务水平连锁规模酒店数量占酒店总数的百分比客房或套房数量占客房或套房总数的百分比投资占每间客房或套房酒店投资总额的百分比皇家索尼斯塔酒店® 全方位服务高档 17 7.7% 5,663 15.0% 1,900,133 美元 29.8% 335,535 美元 335,535 索尼斯塔酒店及度假村® 全方位服务高档 23 10.5% 7,403 19.7% 1,382,771 21.7% 186,785 Sonesta ES Suites® 中高档长住酒店 60 27.2% 7,643 20.4% 1,138,837 17.9% 149,004 Sonesta Select® Select® Select服务高档 44 20.0% 6,427 17.0% 697,797 11.0% 108,573 Sonesta Simply Suites® 长住中档 51 23.2% 6,464 17.1% 595,032 9.3% 92,053 凯悦嘉轩精选服务高档 17 7.7% 2,107 5.6% 314,574 4.9% 149,299 丽笙酒店及度假村全方位服务高档 5 2.3% 1,1% 3.0% 171,087 2.7% 148,901 皇冠假日酒店® 全方位服务高档 1 0.5% 495 1.3% 124,276 2.0% 251,063 Country Inn & Suites® by Radisson 全方位服务中高端 2 0.9% 346 0.9% 46,269 0.7% 133,725 总/平均酒店 220 100.0% 37,697 100.0% 6,370,776 100.0 美元 6,370,776 100.0 美元截至2024年3月31日，按品牌划分的169,000家酒店投资组合（千美元，每间客房或套房数据除外）

20返回目录入住率 ADR RevPAR 截至3月31日的三个月，截至3月31日的三个月，截至3月31日的三个月，品牌服务水平酒店数量 2024 2023 年变更客房或套房数量 2024 2023 变更 2024 2023 变更 2024 2023 变更 Sonesta Hotels & Resorts® 全方位服务 22 7,153% 56.9% (2.4) pts 152.67 美元 152.38 0.2% 83.16 美元 86.72 (4.1)% Royal Esta 酒店® 全方位服务 17 5,663 50.7% 47.3% 3.4 分 236.71 238.96 (0.9)% 120.10 112.96 6.3% 雷迪森® 酒店及度假村全方位服务 5 1,149 60.5% 65.4% (4.9) pts 151.08 152.87 (1.2)% 91.40 100.04 (8.6)% 皇冠假日酒店® 全方位服务 1 495 64.6% 58.4% 6.2 分 148.98 139.80 6.6% 96.17 81.70 17.7% Country Inn & Suites® by Radisson 全方位服务 2 346 60.3% 59.1% 59.1% 134.86 128.97 4.6% 81.29 76.18 6.7% 全方位服务总数/平均 47 14,806 54.0%% 54.0% — pts 182.12 180.68 0.8% 98.31 97.49 0.8% Sonesta Select® 精选服务 44 6,427 49.5% 51.1% (1.6) pts 114.56 118.88 (3.6)% 56.72 60.78 (6.7)% 凯悦嘉轩精选服务 17 2,107 47.5% 63.9% (16.4) pts 119.88 124.44 (3.7)% 56.91 79.56 (28.5)% 选择服务总计/平均 61 8,534 49.0% 54.3% (5.3) pts 115.83 120.50 (3.9)% 56.77 65.42 (13.2)% 索尼斯塔 ES Suites® 长住 60 7,643 64.3% 63.5% 0.8 点 123.12 128.10 (3.9)% 79.16 81.33 (2.7)% 索尼斯塔简易套房® 长期住宿 50 6,366 61.3% 64.4% (3.1) pts 84.4% (3.1)% 79.16 81.33 (2.7)% 索尼斯塔简易套房® 长期住宿 50 6,366 61.3% 64.4% (3.1) pts 84.4% (3.1)% 79.16 81.33 (2.7 8.10 90.85 (3.0)% 54.02 58.49 (7.6)% 长期住宿总计/平均 110 14,009 62.9% 63.9% (1.0) 分 107.62 111.16 (3.2)% 67.74 71.02 (4.6)% 同类酒店总数/平均 218 37,349 56.2% 57.8% (1.6) 美元 137.61 美元 138.81 (0.9)% 7美元 7.35 美元 80.18 (3.5)% 按服务水平划分的酒店运营统计数据——可比酒店提供的所有运营数据均基于SVC经理提供的指定时期的经营业绩。SVC尚未独立验证其经理的运营数据。

21返回目录入住率 ADR RevPAR 截至3月31日的三个月，截至3月31日的三个月，截至3月31日的三个月，品牌服务水平酒店数量 2024 2023 年变更客房或套房数量 2024 2023 变更 2024 2023 变更 2024 2023 变更 Sonesta Hotels & Resorts® 全方位服务 23 7,403% 57.2% (1.8) pts $163.37 美元 163.09 0.2% 90.45 美元 93.31 美元 (3.1)% 皇家索内斯塔酒店® 全方位服务 17 5,663 50.7% 47.3% 3.4 分 236.71 238.96 (0.9)% 120.10 112.96 6.3% 雷迪森® 酒店及度假村全方位服务 5 1,149 60.5% 65.4% (4.9) pts 151.08 152.87 (1.2)% 91.40 100.04 (8.6)% 皇冠假日酒店® 全方位服务 1 495 64.6% 58.4% 6.2 分 148.98 139.80 6.6% 96.17 81.70 17.7% Country Inn & Suites® by Radisson 全方位服务 2 346 60.3% 59.1% 59.1% 1.2 分 134.86 128.97 4.6% 81.29 76.18 6.7% 全方位服务总量/平均值 48 15,056 556 556% 54.2% 0.2 分 186.74 185.60 0.6% 101.65 100.51 1.1% 索内斯塔精选® 精选服务 44 6,427 49.5% 51.1% (1.6) 分数 114.56 118.88 (3.6)% 56.72 60.78 (6.7)% 凯悦嘉轩精选服务 17 2,107 47.5% 63.9% (16.4) pts 119.88 124.44 (3.7)% 56.91 79.56 (28.5)% 选择服务总额/平均值61 8,534 49.0% 54.3% (5.3) pts 115.83 120.50 (3.9)% 56.77 65.42 (13.2)% Sonesta ES Suites® 长期住宿 60 7,643 64.3% 63.5% 0.8 分 123.12 128.10 (3.9)% 79.16 81.33 (2.7)% 索尼斯塔简易套房® 长期住宿 51 6,464 60.7% 63.7% 63.7% (3.0) pts 88.10 90.85 (3.0)% 53.50 57.91 (7.6)% 长期住宿总分/平均 111 14,107 62.7% 63.6% (0.9) pts 107.62 111.16 (3.2)% 67.44 70.71 (4.6)% 所有酒店总分/平均 220 37,697 56.3% 57.7% (1.4) pts $139.83$ 140.96 (0.8)% $78.69 美元 81.36 (3.3)% 按服务级别划分的酒店运营统计数据-所有酒店 (1)提供的所有运营数据均基于SVC经理在指定时期内提供的经营业绩。SVC尚未独立验证其经理的运营数据。（1）包括截至2024年3月31日的所有酒店的业绩。不包括报告期内酒店的销售业绩，包括一家酒店在 SVC 收购之前的时段内的数据。

22返回目录品牌物业数量平方英尺投资占总投资的百分比年化最低租金占年化最低租金覆盖总额的百分比 1.TravelCenters of America Inc. 131 3,683,923 美元 2,254,950 美元 44.7% 173,327 美元 46.2% 1.75x (1) 2.石油停运中心 44 1,367,802 1,015,156 20.1% 80,673 21.5% 1.75x (1) 3.大逃亡 14 542,666 98,242 1.9% 7,711 2.1% 6.20x 4。Life Time Fitness 3 420,335 92,617 1.8% 5,770 1.5% 2.35x 5。Buehler's Fresh Foods 5 502,727 76,469 1.5% 5,657 1.5% 3.25x 6。Heartland Dental 59 234,274 61,120 1.2% 4,699 1.3% 4.41x 7。标准 10 63,490 53,673 1.1% 3,759 1.0% 3.40x 8。快速换油 23 83,825 49,724 1.0% 3,717 1.0% 4.32x 9。AMC 剧院 5 251,166 57,243 1.1% 3,541 0.9% 2.17x 10。必胜客 40 167,366 45,285 0.9% 3,429 0.9% 2.41x 11。Flying J Travel Plaza 3 48,069 41,681 0.8% 3,279 0.9% 4.94x 12。美国汽车拍卖会 6 72,338 38,314 0.8% 3,216 0.9% 7.16x 13。舰队农场 1 218,248 37,802 0.7% 2,782 0.7% 3.11x 14。Crème de la Crème 4 81,929 29,131 0.6% 2,429 0.6% 0.95x 15。Big Al's 2 111,912 35,214 0.7% 2,336 0.6% 1.30x 16。Martin's 16 81,909 31,144 0.6% 2,252 0.6% 1.91x 17。B&B Theatres 4 261,300 37,619 0.7% 2,234 0.6% 1.59x 18。Mister Car Wash 5 41,456 28,658 0.6% 2,214 0.6% 2.87x 19。汉堡王 20 94,949 32,532 0.6% 2,049 0.5% 2.79x 20。Popeye's 20 45,708 28,434 0.6% 2,047 0.5% 4.75x 21。Regal Cinemas 5 223,846 34,953 0.7% 1,958 0.5% 2.56x 22。Courthouse Athletic Club 4 193,659 39,688 0.8% 1,906 0.5% 1.20x 23。Arby's 19 57,868 29,234 0.6% 1,761 0.5% 3.68x 24。Hardee's 15 49,958 24,919 0.5% 1,724 0.5% 2.03x 25。Pike Nursery 5 56,065 16,192 0.3% 1,703 0.5% 1.79x 26。其他 (2) 286 4,427,431 759,294 15.1% 48,768 13.1% 3.99x 合计 749 13,384,219 美元 5,049,288 100.0% 374,941 美元 100.0% 2.37x (1) 租户提供的租金覆盖范围信息涵盖所有 175 个场地，截至 2024 年 3 月 31 日。(2) 由 112 个不同的品牌组成，拥有每处房产的平均投资为2655美元。截至2024年3月31日按品牌划分的净租赁投资组合（千美元）2215 D & B Drive，乔治亚州玛丽埃塔

23返回目录行业物业数量平方英尺投资占总投资的百分比年化最低租金占年化最低租金覆盖总额的百分比 1.旅行中心 178 5,099,794 美元 3,311,787 65.5% 257,281 美元 68.5% 1.79x (1) 2.餐厅——快捷服务 211 705,566 285,625 5.6% 19,521 5.2% 3.20x 3.餐厅——休闲餐饮 53 494,410 186,183 3.7% 11,824 3.2% 3.05x 4。健康与健身 13 873,258 186,365 3.7% 11,168 3.0% 1.70x 5.家居用品和休闲 20 700,906 121,128 2.4% 10,649 2.8% 4.90x 6。医疗、牙科诊所 71 410,171 116,991 2.3% 9,560 2.5% 3.54x 7。杂货店 19 1,020,819 129,152 2.6% 9,235 2.5% 3.82x 8.电影院 15 785,344 139,565 2.8% 8,334 2.2% 2.28x 9.汽车设备和服务 64 463,492 107,054 2.1% 7,745 2.1% 4.17x 10。汽车经销商 8 177,433 62,656 1.2% 4,964 1.3% 6.28x 11。教育服务 8 213,755 54,759 1.1% 4,356 1.2% 1.44x 12。娱乐 4 199,853 61,436 1.2% 4,347 1.2% 2.87x 13。百货商店 4 381,193 55,457 1.1% 3,928 1.0% 3.71x 14。建筑材料 29 465,283 33,747 0.7% 2,853 0.8% 6.72x 15。洗车 6 50,831 30,798 0.6% 2,367 0.6% 2.87x 16。其他制造业 5 538,932 24,156 0.5% 1,702 0.5% 13.76x 17。药店和药房 6 58,048 17,111 0.3% 1,122 0.3% 1.15x 18。法律服务 5 25,429 11,362 0.2% 1,075 0.3% 5.23x 19。体育用品 3 120,847 17,742 0.4% 718 0.2% 3.57x 20。Dollar Stores 3 27,593 2,971 0.1% 189 0.1% 2.21x 21。其他 (2) 4 101,423 14,296 0.3% 2,003 0.5% 6.42x 22。空置20 469,839 78,947 1.6％ — —% —x 总计 749 13,384,219 美元 5,049,288 100.0% 374,941 100.0% 2.37x (1) TA 的租金承保范围截至2024年3月31日。(2) 由杂项企业组成，平均每处房产的投资额为3574美元。截至2024年3月31日按行业划分的净租赁投资组合（千美元）印第安纳州哈蒙德市卡尔森大道2942号

24返回目录租户品牌隶属关系物业数量平方英尺投资占总投资的百分比年化最低租金占总年化最低租金的百分比加权平均租赁期限租金覆盖范围 1.美国旅行中心公司 (1) 美国旅行中心/石油停靠中心 175 5,051,725 美元 3,270,106 64.8% 254,000 美元 67.7% 9.1 1.75x 2.环球泳池公司大逃亡 14 542,666 98,242 1.9% 7,711 2.1% 3.4 6.20x 3.Healthy Way of Life II, LLC Life Time Fitness 3 420,335 92,617 1.8% 5,770 1.5% 11.3 2.35x 4。Styx Acquisition, LLC Buehler's Fresh Foods 5 502,727 76,469 1.5% 5,657 1.5% 11.6 3.25x 5.专业资源开发公司 Heartland Dental 59 234,274 61,120 1.2% 4,699 1.3% 2.0 4.41x 6。Norms Restaurants, LLC Norms 10 63,490 53,673 1.1% 3,759 1.0% 21.3 3.40x 7。Express Oil Change，L.L.C. Express Oil Change 23 83,825 49,724 1.0% 3,717 1.0% 11.0 4.32x 8。American Multi-Cinema, Inc. AMC Theatres 5 251,166 57,243 1.1% 3,541 0.9% 3.6 2.17x 9。Pilot Travel Centers LLC Flying J Travel Plaza 3 48,069 41,681 0.8% 3,279 0.9% 4.7 4.94x 10。汽车再营销集团公司美国汽车拍卖6 72,338 38,314 0.8% 3,216 0.9% 11.1 7.16倍小计，前十名 303 7,270,615 3,839,189 76.0% 295,349 78.8% 9.0 2.10x 11。其他 (2) 各种 446 6,113,604 1,210,099 24.0% 79,592 21.2% 7.3 3.35x 总计 749 13,384,219 美元 5,049,288 100.0% 374,941 100.0% 8.7 2.37x (1) TA 是 SVC 的最大租户。截至2024年3月31日，根据将于2033年到期的五份主租约，SVC向TA的子公司租赁了175个旅行中心（131个为美国旅行中心品牌，44个为Petro Stopping Centers品牌）。TA 为每份租约下的所有旅行中心提供五种续订选项，每项续订期均为 10 年。英国石油公司北美公司为五份主租约的付款提供担保。截至2024年3月31日，总担保额为3,037,475美元。年化最低租金不包括TA预付租金的影响。TA第1号、2号、3号、4号和5号租约的租金覆盖率分别为1.66倍、1.71倍、1.84倍、1.89倍和1.67倍。租金覆盖范围截至2024年3月31日。（2）由167名租户组成，每处房产的平均投资额为2713美元，每处房产的平均年最低租金为178美元。截至2024年3月31日，按租户划分的净租赁投资组合（前十名）（千美元）

25返回目录年份 (1) 房产数量平方英尺年化最低租金到期占2024年到期年化最低租金总额的累计百分比 33 450,219 美元 4,823 1.3% 1.3% 1.3% 2025 25 442,306 8,549 2.3% 3.6% 2026 111 1,055,461 11,638 3.1% 6.7% 2027 37 942,288 12,582 3.4% 10.4% 1% 2028 26 672,496 10,943 2.9% 13.0% 2029 59 59 383,243 7,935 2.1% 15.1% 2030 33 157,770 4,835 1.3% 16.4% 2031 20 357,433 4,597 1.2% 17.6% 2032 35 145,509 2,853 0.8% 18.4% 2033 212 5,342,487 259,892 69.4% 87.8% 2034 17 308，491 5,272 1.4% 89.2% 2035 44 1,152,479 19,071 5.1% 94.3% 2036 14 303,206 5,511 1.5% 95.8% 2037 296,403 2,711 0.7% 96.5% 2038 7 66,700 1,255 0.3% 96.8% 203,780 3,412 0.9% 97.7% 2040 18 115,142 2,406 0.6% 98.3% 2041 6 216,040 2,225 0.6% 98.9% 2042 — — —% 98.9% 2043 1 57,543 155 —% 98.9% 2044 3 126,116 353 0.1% 99.0% 99.0% 2045 11 154,966 3,923 1.0% 总计 729 12,887,078 美元 374,941 100.0% 加权平均租赁期限 8.1 年 8.7 年 (1) 租约到期年份根据合同条款确定。净租赁投资组合——截至2024年3月31日的到期时间表（千美元）新墨西哥州阿尔伯克基市库尔斯大道西北3101号

26返回目录截至2024 年 3 月 31 日止三个月 2023 年 9 月 30 日 2023 年 6 月 30 日 2023 年 3 月 31 日物业（期末）749 752 761 763 765 期初空置房产 22 32 30 27 23 空置物业销售/租赁 (3) (12) (2) (2) (1) 租赁终止 1 2 4 5 5 期末空置房产 20 22 32 30 27 租赁房产百分比 97.3% 97.1% 95.8% 96.1% 96.5% 净租赁投资组合——截至 2024 年 3 月 31 日的入住率摘要 5000 E Dry Creek Road Centennial, CO Centennial

27返回目录附录

28返回目录公司简介和研究范围公司：SVC是一家房地产投资信托基金，在美国、波多黎各和加拿大拥有酒店和以服务为重点的零售净租赁物业。截至2024年3月31日，SVC包含在155个市场指数中，占以下指数的1％以上：全球高股息房地产投资信托基金和基础设施价格回报指数（GHDRIP）、彭博房地产投资信托基金酒店指数（BBREHOTL）、景顺标普小型股金融ETF INAV指数（PSCFIV）和豪雅资本高股息收益率指数（GTR）（RIET）。管理：SVC由RMR集团（纳斯达克股票代码：RMR）管理。RMR是一家另类资产管理公司，专注于商业房地产和相关业务。截至2024年3月31日，RMR管理的房地产资产超过410亿美元，合并后的RMR管理的公司年收入超过50亿美元，约2,100处房产和超过2万名员工。SVC认为，由RMR管理是SVC的竞争优势，因为RMR的管理深度和在房地产行业的经验。SVC还认为，RMR向其提供管理服务的成本低于SVC自我管理时SVC必须为类似质量的服务支付的费用。股票研究报道 B. Riley Securities, Inc. HSBC Bryan Maher Meredith Jensen (646) 885-5423 (212) 525-6858 bmaher@brileyfin.com meredith.jensen@us.hsbc.com Oppenheimer & Co.富国银行证券泰勒·巴托里·多里·凯斯滕（212）667-7230（617）603-4233 tyler.batory@opco.com dori.kesten@wellsfargo.com 评级机构和发行人评级穆迪投资者服务标普全球米斯巴·塞亚尔·艾伦·齐格曼（212）553-9357（416）507-2556 misbah.seyal@moodys.com B2（展望：负面）/B1* B+（展望：稳定）/BB* *B1 评级分配给有担保的老年人有担保和非担保票据。alan.zigman@spglobal.com*BB评级分配给有担保的优先有担保和无担保票据。分析师关注SVC，其公开持有的债务由本页列出的评级机构进行评级。请注意，这些分析师或机构对SVC的业绩提出的任何意见、估计或预测均不代表SVC或其管理层的观点、预测或预测。SVC的上述引用并不意味着其认可或同意任何这些分析师或机构提供的任何信息、结论或建议。

29返回目录信托委员会劳里·伯恩斯罗伯特·克莱默唐娜·弗雷奇独立受托人首席独立受托人约翰·哈灵顿威廉·拉姆金独立受托人独立受托人约翰·G·默里独立受托人独立受托人管理受托人拉詹·彭卡尔·亚当·波特诺伊独立受托人董事会主席兼管理受托人执行官托德·哈格里夫斯总裁兼首席投资官首席财务官兼财务官布莱恩·唐利主管治理信息 Sonesta Irvine 奥兰治县机场加利福尼亚州尔湾

30截至2024年3月31日的三个月的目录返回目录 2023 年 9 月 30 日 2023 年 6 月 30 日 2023 年 3 月 31 日净（亏损）收益 $ (78,383) $ (43,323) $ (4,128) $ (11,278) $ (11,278) $25,950 添加（减少）：折旧和摊销 93,107 94,952 94,498 94,571 100,039 亏损资产减值，净（5）2,451 27 512 9,005 — 出售房地产的亏损（收益），净（6）2,963（1,280）（123）62（41,898）股权证券亏损（收益），净额— — — 593（49,430）反映SVC归属于被投资者的FFO份额的调整966 940 972 798 1,233 FFO 21,104 51,316 91,731 93,751 35,894 添加（减去）：提前清偿债务的损失 (7) — 1,242 — 238 44 调整以反映SVC在归属于被投资者的正常化FFO中的份额 2 1,034 263 207 321 交易相关成本 (4) — (3,556) 115 931 887 正常化FFO 美元 21,106 美元 50,036 美元 92,109 美元 95,127 美元 37,146 美元加权普通平均值已发行股份（基本和摊薄后）165,158 165,154 165,027 164,902 164,867 基本和摊薄后的每股普通股金额：净（亏损）收益（0.48）美元（0.26）美元（0.03）美元（0.07）美元（0.07）美元 0.16 美元 FFO 美元 0.13 美元 0.31 美元 0.56 美元 0.57 美元 0.22 正常化 FFO 美元 0.13 美元 0.30 美元 0.56 美元 0.22 美元 0.13 美元 0.30 美元 0.56 美元0.58 美元 0.23 美元 FFO 和标准化 FFO 的计算（金额以千计，每股数据除外）参见第 34 页的附注。

31返回目录截至2024 年 3 月 31 日的三个月 2023 年 9 月 30 日 2023 年 6 月 30 日 2023 年 3 月 31 日净（亏损）收入 $ (78,383) $ (43,323) $ (4,128) $ (11,278) $ (11,278) $25,950 添加（减少）：利息支出 91,414 89,979 82,280 82,503 81,580 所得税支出（福利）) 1,007 (723) (2,242) 5,247 (3,780) 折旧和摊销 93,107 94,952 94,498 94,498 94,571 100,039 息税折旧摊销前利润 107,145 140,885 170,408 171,043 203,789 增加（减少）：资产减值亏损，净（5）2,451 27 512 9,005 — 出售时的亏损（收益）房地产，净值 (6) 2,963 (1,280) (123) 62 (41,898)调整以反映SVC归属于被投资者的息税折旧摊销前利润份额2,556 2,315 2,707 2,275 2,614 息税折旧摊销前利润 115,115 141,947 173,504 182,385 164,505 加元（减去）：股本证券亏损（收益），净额— — — 593（49,430）提前清偿债务的亏损（7）— 1,242 — 238 44 调整为了反映SVC在归属于被投资者的调整后息税折旧摊销前利润中所占份额 2 1,034 263 207 321 交易相关成本 (4) — (3,556) 115 931 887 普通股支付的一般和管理费用 431 487 1,446 970 514 调整后息税折旧摊销前利润为115,548美元 141,154美元 175,328美元 185,324 美元 116,841 息税折旧摊销前利润、息税折旧摊销前利润和调整后息税折旧摊销前利润（千美元）的计算参见第34页的附注。

32返回目录（千美元）截至2024 年 3 月 31 日 2023 年 9 月 30 日 2023 年 3 月 30 日 2023 年 3 月 31 日酒店数量 218 218 218 218 218 客房收入 262,854 美元 269,113 美元 324,338 美元 328,006 美元 267,746 美元食品和饮料收入 44,536 48,333 42,567 41,909 其他收入 18,683 18,945 22,838 21,823 17,036 酒店营业收入——同类酒店 326,073 336,342 390,509 402,396 326,691 客房费用 88,930 90,787 103,135 100,312 88,182 餐饮费用 37,083 37,788 35,953 34,337 其他直接和间接费用 127,047 121,842 131,999 127,108 124,431 管理费 12,483 12,809 15,051 15,342 12,636 房地产税、保险和其他 33,338 29,713 25,912 25,311 30,111 FF&E 储备金 1,082 981 1,689 1,710 1,539 酒店运营费用——同类酒店 299,963 293,93 920 313,739 308,747 291,236 酒店息税折旧摊销前利润 26,110 美元 42,422 美元 76,770 美元 93,649 美元 35,455 美元酒店息税折旧摊销前利润率 8.0% 12.6% 19.7% 23.3% 10.9% 10.9% 酒店营业收入 (GAAP) (1) 336,236 美元 343,385 美元 395,526 美元 404,327 美元 33727 美元 96 添加（减去）：来自非同类酒店的酒店营业收入（10,163) (7,043) (5,017) (1,931) (8,105) 酒店营业收入——同类酒店 326,073 美元 336,342 美元 390,509 美元 402,396 美元 326,691 美元 326,691 美元酒店运营费用 (GAAP) (1) 305,086 美元 297,488 美元 317,752 美元 309,100 美元 299,566 美元添加（减少）：来自非同类酒店的酒店运营费用 (7,348) (5,820) (6,263) (2,409) (10,825) 减免保证金和担保资金，净 (3) 522 650 (140) (195) 335 从超过最低回报和租金的现金流中支付的管理和激励管理费 — — 80 (80) — 管理酒店运营的FF&E储备金1,082981 1,689 1,710 1,539 其他 (8) 621 621 621 621 621 酒店运营费用——同类酒店 299,963 美元 293,920 美元 313,739 美元 308,747 美元 291,236 美元 291,236 酒店息税折旧摊销前利润的计算与核对——参见第34页的附注。

33返回目录（千美元）截至2024 年 3 月 31 日 2023 年 9 月 30 日 2023 年 3 月 30 日 2023 年 3 月 31 日酒店数量 220 221 221 220 客房收入 269,926 美元 273,869 美元 327,688 美元 329,484 美元 275,267 美元 275,267 美元食品和饮料收入 46,563 49,878 44,279 52,245 其他收入 19,837 42,245 ,747 19,638 23,559 22,006 17,284 酒店营业收入 336,236 343,385 395,526 404,327 334,796 客房费用 90,806 92,477 104,550 100,935 91,300 餐饮费用 38,513 39,997 39,282 34,750 其他直接和间接费用 127,578 121,289 132,254 126,360 128,202 管理费 12,294 12,583 14,611 14,855 12,143 房地产税、保险和其他 37,038 33,315 29,900 28,014 34,128 FF&E 储备金 1,092 992 1,719 1,737 1,992 酒店运营费用 307,321 299,031 311,183 3037 320,031 311,183 303 515 酒店息税折旧摊销前利润 28,915 美元 43,634 美元 75,495 美元 93,144 美元 32,281 美元酒店息税折旧摊销前利润率 8.6% 12.7% 19.1% 23.0% 9.6% 酒店运营费用 (GAAP) (1) 305,086 美元 297,488 美元 317,488 美元 309,100 美元 299,566 美元添加（减少）：押金和担保减额资金，净额 (3) 522 650 (140) (195) 335 管理和从超过最低回报率和租金的现金流中支付的激励管理费 — — 80 (80) — 酒店管理业务的FF&E储备金 1,092 992 1,718 1,737 1,993 其他 (8) 621 621 621 621 621 酒店运营费用 307,321 美元 299,751 美元 311,183 美元 302,515 美元酒店息税折旧摊销前利润的计算和对账——全部酒店* 参见第 34 页的附注。* 在本报告所述期间所有酒店的业绩，包括 SVC 在 SVC 拥有的时段内出售酒店的业绩。

34返回目录简明合并收益（亏损）表附注和FFO、标准化FFO、息税折旧摊销前利润、息税折旧摊销前利润、调整后息税折旧摊销前利润和酒店息税折旧摊销前利润（千美元）（1）截至2024年3月31日，SVC拥有220家酒店。SVC的简明合并收益表（亏损）包括酒店运营收入和所管理酒店的支出。（2）在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月中，SVC的租金收入分别增加了5,768美元，租金收入减少了2448美元，以直线记录其某些租赁的预定租金变化。（3）当SVC酒店的经理需要为业主优先权的短缺提供资金时根据管理协议或其担保条款的回报，SVC在其简要说明中反映了此类资金合并收益（亏损）报表，以减少酒店运营费用。当这些短缺由适用酒店业务的现金流补充，超过业主应得的优先回报时，SVC将在其简明合并损益表（亏损）中将这种补给反映为酒店运营支出的增加。截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月，酒店运营费用净减少分别为522美元和335美元。（4）截至2023年3月31日的三个月，交易相关成本为887美元，主要包括与潜在收购相关的成本。（5）SVC在截至2024年3月31日的三个月中记录了2,451美元的资产减值亏损，以将五处净租赁物业的账面价值降至估计的公允价值减去销售成本。(6) 在截至3月31日的三个月中，SVC录得房地产销售净亏损，2024年的2,963美元，用于出售一座酒店和三处净租赁物业。在截至2023年3月31日的三个月中，与出售18家酒店相关的房地产出售净收益为41,898美元。（7）在截至2023年3月31日的三个月中，SVC因注销与偿还50万美元无抵押优先票据相关的递延融资成本而录得44美元的债务提前清偿亏损。（8）SVC正在摊销其记录的负债以其对Sonesta的初始投资的公允价值作为对Sonesta简明合并报表中酒店运营费用的减少额收入（亏损）。在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月中，与该负债相关的酒店运营费用分别减少了621美元。

35返回目录非公认会计准则财务指标 SVC提出了适用的证券交易委员会（SEC）规则所指的某些 “非公认会计准则财务指标”，包括FFO、标准化FFO、息税折旧摊销前利润、酒店息税折旧摊销前利润、息税折旧摊销前利润、息税折旧摊销前利润和调整后息税折旧摊销前利润。根据公认会计原则，这些指标不代表经营活动产生的现金，不应被视为净收益（亏损）的替代方案，以此作为SVC经营业绩的指标或衡量其流动性的指标。这些指标应与SVC简明合并损益表（亏损）中列报的净收益（亏损）一起考虑。SVC认为这些非公认会计准则指标是衡量房地产投资信托基金经营业绩以及净收益（亏损）的适当补充指标。SVC认为，这些指标为投资者提供了有用的信息，因为通过排除某些历史金额的影响，例如折旧和摊销费用，它们可能有助于比较其不同时期的经营业绩以及与其他房地产投资信托基金的经营业绩，就酒店息税折旧摊销前利润而言，仅反映在酒店层面产生和产生的收入和支出项目可能有助于投资者和管理层了解其酒店的运营。FFO 和标准化 FFO：SVC 计算运营资金（FFO），以及来自运营的标准化资金或标准化 FFO，如第 30 页所示。FFO是根据全国房地产投资信托协会（Nareit）定义的基础计算的，即根据公认会计原则计算的净收益（亏损），不包括房地产出售的任何损益和房地产资产减值的亏损（如果有），加上房地产折旧和摊销，减去股权证券的收益和亏损，以及为反映SVC归属于投资的FFO份额而进行的调整 tee 和某些其他调整目前不适用于 SVC。在计算标准化 FFO 时，SVC 会根据第 30 页上显示的项目进行调整。FFO和标准化FFO是SVC董事会在确定向SVC股东的分配金额时考虑的因素之一。其他因素包括但不限于满足房地产投资信托基金分配要求的要求、SVC的债务和股权资本可用性、SVC的分配率占其普通股交易价格的百分比或股息收益率，以及其他房地产投资信托基金的股息收益率、SVC对其未来资本需求和经营业绩的预期以及偿还债务的预期现金需求和可用性。其他房地产公司和房地产投资信托基金计算FFO和标准化FFO的方法可能与SVC不同。息税折旧摊销前利润、息税折旧摊销前利润和调整后息税折旧摊销前利润：SVC计算扣除利息、税项、折旧和摊销前的收益，或息税折旧摊销前利润、房地产息税折旧摊销前利润或息税折旧摊销前利润和调整后息税折旧摊销前利润，如第31页所示。息税折旧摊销前利润是根据Nareit定义的基础计算的，即息税折旧摊销前利润，不包括出售房地产的损益、房地产资产减值亏损（如果有），以及为反映SVC在归属于被投资方的息税折旧摊销前利润中所占份额而进行的调整。在计算调整后的息税折旧摊销前利润时，SVC会根据第31页显示的项目进行调整。其他房地产公司和房地产投资信托基金计算息税折旧摊销前利润、息税折旧摊销前利润和调整后息税折旧摊销前利润可能与SVC不同。酒店息税折旧摊销前利润：根据公认会计原则，SVC将酒店息税折旧摊销前利润计算为酒店营业收入减去所有管理和租赁酒店的酒店运营支出，然后再进行任何调整，以在简明的合并损益表（亏损）中列报。SVC认为，酒店息税折旧摊销前利润为管理层和投资者提供了有用的信息，是衡量其酒店业务盈利能力的关键指标。其他定义调整后的总资产和未抵押资产总额：调整后的总资产和未抵押资产总额包括根据公认会计原则计算的房地产资产在减值减记（如果有）前的原始成本，不包括折旧和摊销、应收账款和无形资产。年化股息收益率：年化股息收益率是该期间支付的年化股息除以该期末SVC普通股的收盘价。年化最低租金：通常，SVC与其净租赁租户的租赁协议要求向SVC支付最低租金。这些最低租金支付金额中有一些由全额或有限担保作保。年化最低租金代表现金金额，不包括按直线方式记录定期租金变动或任何费用报销所需的调整（如果有）。TA的年化最低租金不包括TA预付租金的影响。平均每日房价：ADR 表示客房收入除以给定时期内售出的房晚总数。ADR为SVC酒店的定价提供了有用的见解，是酒店行业广泛使用的一项衡量标准。连锁规模：正如住宿行业的数据基准和分析提供商STR Global Limited所描述的那样。可比酒店数据：SVC在可比基础上列报了所列期间的RevPAR、ADR和入住率，以便于不同时期之间的比较。SVC将同类酒店定义为其在2024年3月31日拥有并在整个比较期间都开业和运营的酒店。在本报告所述期间，SVC的可比结果不包括两家酒店。其中一家酒店在整个期间都没有所有权，而另一家酒店则在报告所述期间的部分期间暂停营业。可用于还本付息的合并收益：根据SVC的债务协议的定义，可用于还本付息的合并收益是指运营收益，不包括利息支出、股权证券损益、折旧和摊销、资产减值亏损、待售资产的未实现增值、提前清偿债务的损益、财产销售的损益和递延费用的摊销。非公认会计准则财务指标和某些定义

36返回目录债务:债务金额反映截至报告日期的本金余额.净负债是指截至报告日期的总负债减去非限制性现金和现金等价物。归属于被投资者的收益和调整：代表SVC在Sonesta Holdco Corporation及其子公司或Sonesta的股权投资中所占的比例份额。FF&E 储备金：FF&E Reserve或管理酒店运营的FF&E储备金占SVC某些酒店总销售额的不同百分比，这些酒店被托管为未来装修或翻新储备金，或FF&E Reserve托管。SVC拥有其酒店的所有FF&E Reserve托管权。未由酒店运营提供资金的FF＆E储备存款：SVC酒店的运营协议通常规定，如有必要，SVC将提供超过托管储备金的FF＆E资金。就SVC提供此类资金而言，其合同所有者的优先权回报率或租金通常会增加其资助金额的某个百分比。以普通股支付的一般和管理费用：金额代表SVC的受托人、高级管理人员以及RMR的某些其他高管和雇员的股权薪酬。房地产资产的账面总价值：房地产资产的账面总价值是指在购买价格分配之前按成本加上收购相关成本（如果有）减去减值减记（如果有）的房地产物业。酒店息税折旧摊销前利润率：酒店息税折旧摊销前利润占酒店营业收入的百分比。投资：SVC将酒店投资定义为其物业的历史成本加上由其资助的资本改善减值减记（如果有），不包括来自酒店运营的FF＆E Reserves的资本改进，这些资本改善不会导致业主优先回报率或租金的增加。SVC将净租赁投资定义为其物业的历史成本加上由SVC资助的资本改善减去减值减记（如果有）。股权证券收益（亏损），净额：股权证券的收益或亏损，净额表示将SVC先前投资于TA普通股的账面价值调整为其公允价值所需的调整。入住率：入住率表示售出的房晚总数除以酒店或酒店集团的可用房晚总数，代表截至所示净租赁物业期末已入住的房产。入住率是衡量SVC物业利用率和需求的重要指标。业主优先回报：其与酒店运营商签订的每份管理协议或租赁分别规定向SVC支付业主的年度优先回报率或最低租金。这些最低还款额中有某些由全额或有限担保担保。此外，其某些酒店管理协议规定，在管理协议中规定的可用现金流范围内，向SVC支付额外款项。这些额外金额的付款不能得到保证。租金覆盖率：SVC将租金覆盖范围定义为扣除利息、税项、折旧、摊销和租金前的收益（EBITDAR），除以SVC应得的年最低租金加权物业的最低租金乘以净租赁组合的最低租金总租金。租约没有最低租金要求的租户不包括在内。根据租户提供的最新运营信息（如果有），用于确定租金覆盖范围的息税折旧摊销前利润金额通常是最近十二个月期间的息税折旧摊销前利润。租户提供的运营报表通常未经审计，在某些情况下，可能没有按照公认会计原则编制，也未经SVC独立验证。在SVC没有租户财务信息的情况下，它会根据拥有相同品牌或同一行业的可用财务报表的其他租户计算该期间的隐含覆盖率。因此，SVC认为，使用这种隐含的承保范围指标可以更合理地估计这些租户最近的经营业绩和财务状况。每间可用客房的收入：RevPAR 表示客房收入除以给定时间段内可供房客使用的房晚总数。RevPAR 是一项与入住率和 ADR 相关的行业指标，有助于衡量同期的收入表现。SOFR：SOFR是有担保的隔夜融资利率。总资产：总资产是总资产加上累计折旧。非公认会计准则财务指标和某些定义（续）

37返回目录本演示文稿包含1995年《私人证券诉讼改革法》和其他受风险和不确定性影响的证券法所指的前瞻性陈述。这些陈述可能包括 “相信”、“期望”、“预期”、“打算”、“计划”、“估计”、“将”、“可能” 等词语以及这些或类似表达的否定词或派生词。除其他外，这些前瞻性陈述包括以下方面的陈述：SVC正在进行的翻新计划；SVC的装修活动和非战略性酒店布局，使其住宿组合能够取得长期成功；以及未来分配的金额和时间。前瞻性陈述反映了管理层当前的预期，基于判断和假设，本质上是不确定的，受风险、不确定性和其他因素的影响，这可能导致SVC的实际业绩、业绩或成就与这些前瞻性陈述中表达或暗示的预期未来业绩、业绩或成就存在重大差异。可能导致SVC的实际业绩、业绩或成就与前瞻性陈述所表达或暗示的存在重大差异的一些风险、不确定性和其他因素包括但不限于以下因素：Sonesta成功运营其为SVC管理的酒店的能力；SVC的能力以及SVC的经理和租户由于高利率等原因在不利的市场和商业房地产行业条件下运营的能力利率，长期的高通胀，劳动力市场的挑战，供应链中断、公共股权和债务市场的波动、流行病、地缘政治不稳定和紧张局势、经济衰退或可能出现的衰退或房地产利用率的变化；业务转型酒店业务是否及何时恢复到历史水平，酒店行业状况的改善是否会继续、改善或持续；SVC的经理和租户是否以及将在多大程度上支付SVC应付的合同回报、租金或其他债务；商业地产内部的竞争，酒店、运输和旅行中心以及SVC经理和租户经营的其他行业，尤其是在SVC物业所在的市场；SVC在债务到期或以其他方式到期时偿还或再融资的能力；SVC保持足够流动性的能力，包括循环信贷额度下的借款可用性；SVC支付债务利息和本金的能力；SVC收购房产的能力实现其目标回报的人；SVC 以其价格出售房产的能力目标；SVC筹集或适当平衡债务或股权资本使用的能力；SVC的管理协议及其经理和租户的潜在违约行为；SVC在SVC的租约到期超过其运营费用时提高其净租赁物业的酒店房费和租金并发展其业务的能力；SVC增加和维持其物业的酒店客房和净租赁物业占用率的能力；SVC的能力向其股东支付分红，并增加或维持此类分配的金额；SVC有能力对SVC的房产进行具有成本效益的改进，以增强其对酒店客人和净租赁租户的吸引力；SVC以令人满意的条件为其酒店和净租赁物业聘请和留住合格的经理和租户的能力；SVC分散租金和回报来源以提高其现金流安全性的能力；SVC的信用评级；SVC的经理RMR Group LLC（RMR）成功的能力管理 SVC；与 SVC 关联方（包括其管理层）的实际和潜在利益冲突受托人、Sonesta、RMR和其他附属机构；SVC从其酒店的规模、地理多样性、战略位置和各种服务水平中获益的能力；维持其作为美国联邦所得税目的的房地产投资信托基金纳税资格的复杂规则所施加的限制和SVC满足这些规定的能力；联邦、州和地方法律法规、会计规则、税法和类似事项的遵守和变更；法案恐怖主义、流行病爆发或其他公共卫生安全事件，或条件、战争或其他敌对行动、全球气候变化或其他超出其控制范围的人为或自然灾害；以及其他事项。这些风险、不确定性和其他因素并非详尽无遗，应与SVC定期申报中包含的其他警示声明一起阅读。SVC向美国证券交易委员会提交的文件中包含的信息，包括SVC定期报告中 “风险因素” 标题下或其中包含的信息，确定了可能导致SVC在本演示文稿中前瞻性陈述出现差异的重要因素。SVC向美国证券交易委员会提交的文件可在美国证券交易委员会的网站上查阅，网址为www.sec.gov。您不应过分依赖SVC的前瞻性陈述。除非法律要求，否则SVC无意因新信息、未来事件或其他原因更新或更改任何前瞻性陈述。关于前瞻性陈述的警告