Document

▪4% (

▪10% (0-3%)

▪54% (3-4%)

▪31% (>4%)



医疗地产			2024 年第一季度补充信息 5


亮点

资产负债表

•截至2024年3月31日，净负债与调整后息税折旧摊销前利润之比为6.5倍。

•2024年3月，由于实现了某些可持续发展目标，公司将其定期贷款和信贷额度的信贷利差降低了1个基点。

•截至2024年3月31日，浮动利率债务占未偿债务的10％，较2023年3月31日的16％有所改善。

分红

•公司专注于资本配置和运营势头的重中之重，以加速收益增长和改善股息覆盖范围。

•2024年3月支付了每股0.31美元的股息。每股0.31美元的股息将于2024年5月23日支付给2024年5月13日登记在册的股东和OP单位持有人。

指导

•公司确认其2024年标准化每股FFO指引，如下所示：


	实际的	预计在 2024 年第二季度			预计2024年
	1Q 2024		低	高		低	高
每股收益	$(0.82)		$(0.12)	$(0.11)		$(1.30)	$(0.80)
NAREIT 每股 FFO	$(0.30)		$0.35	$0.36		$0.77	$0.82
标准化每股 FFO	$0.39		$0.38	$0.39		$1.52	$1.58

•公司的2024年指导范围包括补充信息第27页预期FFO组成部分中概述的活动。

•公司的2024年指导区间不包括对最近宣布的或潜在的合资种子投资组合、处置或股票回购的任何假设。这些交易将在完成后纳入公司的指导预期。

•公司的每股收益和NAREIT 每股FFO指导区间已更新，以反映2024年第一季度确认的非现金商誉和房地产减值的影响（视情况而定）。

2024年的年度指导区间反映了公司对当前和未来市场状况的看法，包括对租金、入住率、利率以及运营和一般及管理费用的假设。该公司的指导方针并未考虑收益或损失的影响

处置、潜在减值或债务清偿成本（如果有）。无法保证公司的实际业绩不会大幅高于或低于这些预期。如果实际结果与这些假设有所不同，则公司的预期可能会发生变化。

财报电话会议

•美国东部时间2024年5月7日星期二中午12点，医疗保健房地产信托计划举行电话会议，讨论收益业绩、季度活动、公司总体运营和行业趋势。

•同时，将通过 https://investors.healthcarerealty.com/corporate-profile/webcasts 的 “投资者关系” 部分向感兴趣的各方提供电话会议的网络直播。电话会议结束后，将在同一地址进行网络直播重播。

•实时电话会议访问详情：

◦国内免费电话：+1 833-470-1428 接入码 240790；

◦所有其他地点：+1 404-975-4839 接入码 240790。

•重播信息：

◦国内免费电话：+1 866-813-9403 接入码 656103；

◦所有其他地点：+1 929-458-6194 接入码 656103。



医疗地产			2024 年第一季度补充信息 6


重要事实 1
截至 2024 年 3 月 31 日


			属性

			687 处房产总面积 4,030 万平方英尺
			35 个州的 68 个市场
			92% 由医疗地产管理
			93% 的门诊医疗设施
			前 15 个市场的 NOI 占总收入的 60%


			资本化

			截至 24 年 3 月 31 日，企业价值为 108 亿美元
			截至24年3月31日，市值为55亿美元
			3.852亿股已发行股份（包括OP单位）
			每股0.31美元的季度股息
			BBB/baa2 标准普尔/穆迪
			截至24年3月31日，净负债占企业价值的49.5％
			净负债占调整后息税折旧摊销前利润的6.5倍

1 包括合资企业持有的房产。



医疗地产			2024 年第一季度补充信息 7


企业信息

Healthcare Realty（纽约证券交易所代码：HR）是一家房地产投资信托基金（REIT），拥有和经营医疗门诊大楼，主要位于市场领先的医院园区周围。该公司有选择地通过房地产收购和开发来扩大其投资组合。截至2024年3月31日，该公司在35个州投资了687处房地产，总面积为4,030万平方英尺，企业价值约为108亿美元，定义为股票市值加上债务本金减去现金。该公司为其投资组合的92％提供了租赁和物业管理服务。


执行官员

托德·J·梅雷迪思
总裁兼首席执行官

小约翰·布莱恩特
执行副总裁兼总法律顾问

J. 克里斯托弗·道
执行副总裁兼首席财务官

罗伯特 E. 赫尔
执行副总裁-投资

朱莉·F·威尔逊
执行副总裁-运营


			分析师报道

			BMO 资本市场
			BTIG, LLC
			花旗研究
			德意志银行证券
			绿街顾问有限公司
			摩根大通证券有限责任公司
			杰富瑞有限责任公司
			KeyBanc 资本市场公司
			雷蒙德·詹姆斯律师事务所
			丰业银行
			Wedbush 证券
			富国银行证券有限责任公司


董事会

J. Knox Singleton

医疗房地产信托公司董事长

Inova Health System退休首席执行官

W. Bradley Blair，二世（2024 年 5 月退休）

医疗房地产信托公司副董事长

美国医疗保健信托基金退休主席

托德·J·梅雷迪思

总裁兼首席执行官

医疗保健房地产信托公司

约翰 V. Abbott

退休的首席执行官

通用电气公司航空资产管理集团

南希·H·阿吉

总裁兼首席执行官

Carilion Clinic

Vicki U Booth

总裁兼董事会主席

Ueberroth 家庭基金会

爱德华 H. 布拉曼（2024 年 5 月退休）

退休的审计合伙人

安永会计师事务所

Ajay Gupta

首席执行官

医生康复网络

詹姆斯·J·基尔罗伊

总裁兼投资组合经理

威利斯投资顾问

Jay P. Leupp

管理合伙人兼高级投资组合经理

Terra Firma 资产管理有限责任公司

彼得·F·莱尔

执行副总裁

医疗管理协会有限公司

康斯坦斯·B·摩尔

退休的总裁兼首席执行官

BRE 地产有限公司

克里斯坦·M·巴斯克斯

退休的医疗保健主管

David R. Emery (1944-2019)

名誉主席

医疗保健房地产信托公司



医疗地产			2024 年第一季度补充信息 8


资产负债表
金额以千计，每股数据除外


资产

	1Q 2024	4Q 2023	3Q 2023	2Q 2023	1Q 2023
不动产
土地	$1,342,895	$1,343,265	$1,387,821	$1,424,453	$1,412,805
建筑物和改进	10,902,835	10,881,373	11,004,195	11,188,821	11,196,297
租赁无形资产	816,303	836,302	890,273	922,029	929,008
个人财产	12,720	12,718	12,686	12,615	11,945
投资于应收账款融资，净额	122,001	122,602	120,975	121,315	120,692
为租赁使用权资产融资	81,805	82,209	82,613	83,016	83,420
在建工程	70,651	60,727	85,644	53,311	42,615
持有待开发的土地	59,871	59,871	59,871	78,411	69,575
房地产投资总额	13,409,081	13,399,067	13,644,078	13,883,971	13,866,357
减去累计折旧和摊销	(2,374,047)	(2,226,853)	(2,093,952)	(1,983,944)	(1,810,093)
房地产投资总额，净额	11,035,034	11,172,214	11,550,126	11,900,027	12,056,264
现金和现金等价物	26,172	25,699	24,668	35,904	49,941

待售资产，净额	30,968	8,834	57,638	151	3,579
经营租赁使用权资产	273,949	275,975	323,759	333,224	336,112
对未合并合资企业的投资	309,754	311,511	325,453	327,245	327,746
其他资产、净资产和商誉	605,047	842,898	822,084	797,796	795,242
总资产	$12,280,924	$12,637,131	$13,103,728	$13,394,347	$13,568,884

负债和股东权益

	1Q 2024	4Q 2023	3Q 2023	2Q 2023	1Q 2023
负债
应付票据和债券	$5,108,279	$4,994,859	$5,227,413	$5,340,272	$5,361,699
应付账款和应计负债	163,172	211,994	204,947	196,147	155,210
待售物业的负债	700	295	3,814	222	277
经营租赁负债	229,223	229,714	273,319	278,479	279,637
融资租赁负债	74,769	74,503	74,087	73,629	73,193
其他负债	197,763	202,984	211,365	219,694	232,029
负债总额	5,773,906	5,714,349	5,994,945	6,108,443	6,102,045


可赎回的非控制性权益	3,880	3,868	3,195	2,487	2,000

股东权益
优先股，面值0.01美元；授权20万股	—	—	—	—	—
普通股，面值0.01美元；授权1,000,000股	3,815	3,810	3,809	3,808	3,808
额外的实收资本	9,609,530	9,602,592	9,597,629	9,595,033	9,591,194
累计其他综合（亏损）收益	4,791	(10,741)	17,079	9,328	(8,554)
归属于普通股股东的累计净收益	717,958	1,028,794	1,069,327	1,137,171	1,219,930
累计分红	(3,920,199)	(3,801,793)	(3,684,144)	(3,565,941)	(3,447,750)
股东权益总额	6,415,895	6,822,662	7,003,700	7,179,399	7,358,628
非控股权益	87,243	96,252	101,888	104,018	106,211
权益总额	6,503,138	6,918,914	7,105,588	7,283,417	7,464,839
负债和股东权益总额	$12,280,924	$12,637,131	$13,103,728	$13,394,347	$13,568,884



医疗地产			2024 年第一季度补充信息 9


损益表
千美元




	1Q 2024	4Q 2023	3Q 2023	2Q 2023	1Q 2023
收入
租金收入	$318,076	$322,076	$333,335	$329,680	$324,093
利息收入	4,538	4,422	4,264	4,233	4,214
其他操作	4,191	3,943	4,661	4,230	4,618
	326,805	330,441	342,260	338,143	332,925
开支
物业运营	121,078	121,362	131,639	125,395	122,040
一般和行政	14,787	14,609	13,396	15,464	14,935
对物品进行标准化 1	—	(1,445)	—	(275)	—
将一般和行政管理标准化	14,787	13,164	13,396	15,189	14,935
交易成本	395	301	769	669	287
与合并相关的成本	—	1,414	7,450	(15,670)	4,855
折旧和摊销	178,119	180,049	182,989	183,193	184,479
	314,379	317,735	336,243	309,051	326,596
其他收入（支出）
不计入合并相关公允价值的利息支出	(50,949)	(52,387)	(55,637)	(54,780)	(52,895)
与合并相关的公允价值调整	(10,105)	(10,800)	(10,667)	(10,554)	(10,864)
利息支出	(61,054)	(63,187)	(66,304)	(65,334)	(63,759)
房地产销售收益	22	20,573	48,811	7,156	1,007
偿还债务的收益	—	—	62	—	—
房地产资产减值和信用损失准备金	(15,937)	(11,403)	(56,873)	(55,215)	(31,422)
商誉减值	(250,530)	—	—	—	—
未合并合资企业的股权（亏损）收益	(422)	(430)	(456)	(17)	(780)
利息和其他收入（支出），净额	275	65	139	592	547
	(327,646)	(54,382)	(74,621)	(112,818)	(94,407)
净（亏损）收入	$(315,220)	$(41,676)	$(68,604)	$(83,726)	$(88,078)
归属于非控股权益的净亏损（收益）	4,384	1,143	760	967	953
归属于普通股股东的净（亏损）收益	$(310,836)	$(40,533)	$(67,844)	$(82,759)	$(87,125)

普通股每股基本收益	$(0.82)	$(0.11)	$(0.18)	$(0.22)	$(0.23)
摊薄后的每股普通股收益	$(0.82)	$(0.11)	$(0.18)	$(0.22)	$(0.23)

加权平均已发行普通股——基本	379,455	379,044	378,925	378,897	378,840
已发行普通股的加权平均值——摊薄 2	379,455	379,044	378,925	378,897	378,840


收入表补充信息

	1Q 2024	4Q 2023	3Q 2023	2Q 2023	1Q 2023
利息收入
融资应收账款	$2,117	$2,132	$2,002	$2,053	$2,144
抵押贷款和夹层贷款的利息	2,421	2,290	2,262	2,180	2,070
总计	$4,538	$4,422	$4,264	$4,233	$4,214

其他营业收入
停车收入	$2,545	$2,392	$2,751	$2,370	$2,391
管理费和杂项收入	1,646	1,551	1,910	1,860	2,227
总计	$4,191	$3,943	$4,661	$4,230	$4,618

2023 年第 14 季度正常化项目包括遣散费，2023 年第二季度包括非常规法律费用。

2当存在亏损时，潜在的普通股不包括在摊薄后的每股收益的计算中，因为其影响将是每股反稀释金额。因此，该公司总计3,681,225套的OP不包括在内。



医疗地产			2024 年第一季度补充信息 10


FFO、标准化 FFO 和 FAD 1,2,3
以千美元计，每股数据除外




	1Q 2024	4Q 2023	3Q 2023	2Q 2023	1Q 2023
归属于普通股股东的净（亏损）收益	$(310,836)	$(40,533)	$(67,844)	$(82,759)	$(87,125)
摊薄后每股归属于普通股股东的净亏损 3	$(0.82)	$(0.11)	$(0.18)	$(0.22)	$(0.23)

房地产资产销售收益	$(22)	$(20,573)	$(48,811)	$(7,156)	$(1,007)
房地产资产减值	15,937	11,403	56,873	55,215	26,227
房地产折旧和摊销	181,161	182,272	185,143	185,003	186,109
合伙单位的非控制性损失	(4,278)	(491)	(841)	(1,027)	(1,067)
未合并的合资企业折旧和摊销	4,568	4,442	4,421	4,412	4,841
FFO 调整	$197,366	$177,053	$196,785	$236,447	$215,103
每股普通股的FFO调整——摊薄后	$0.51	$0.46	$0.51	$0.62	$0.56
FFO	$(113,470)	$136,520	$128,941	$153,688	$127,978
普通股每股FFO——摊薄后4％	$(0.30)	$0.36	$0.34	$0.40	$0.33

交易成本	395	301	769	669	287
与合并相关的成本	—	1,414	7,450	(15,670)	4,855
租赁无形资产摊销	175	261	213	240	146

收到的非例行法律费用/被没收的款项	—	(100)	—	275	—
债务融资成本	—	—	(62)	—	—
遣散费	—	1,445	—	—	—
信贷损失备抵金 5	—	—	—	—	8,599
商誉减值	250,530	—	—	—	—
与合并相关的公允价值调整	10,105	10,800	10,667	10,554	10,864
未合并的合资企业正规化项目 6	87	89	90	93	117
标准化 FFO 调整	$261,292	$14,210	$19,127	$(3,839)	$24,868
每股普通股的正常FFO调整——摊薄后	$0.68	$0.04	$0.05	$(0.01)	$0.06
标准化的 FFO	$147,822	$150,730	$148,068	$149,849	$152,846
普通股每股标准化FFO-摊薄后	$0.39	$0.39	$0.39	$0.39	$0.40

非房地产折旧和摊销	485	685	475	802	604
非现金利息摊销，净额 7	1,277	1,265	1,402	1,618	682
租金储备，净额	(151)	1,404	442	(54)	1,371
直线租金收入，净额	(7,633)	(7,872)	(8,470)	(8,005)	(8,246)
基于股票的薪酬	3,562	3,566	2,556	3,924	3,745
未合并的合资公司非现金项目 8	(122)	(206)	(231)	(316)	(227)
经非现金项目调整的标准化FFO	145,240	149,572	144,242	147,818	150,775
第二代 TI	(20,204)	(18,715)	(21,248)	(17,236)	(8,882)
租赁佣金已支付	(15,215)	(14,978)	(8,907)	(5,493)	(7,013)
资本支出	(5,363)	(17,393)	(14,354)	(8,649)	(8,946)
总维护资本支出	(40,782)	(51,086)	(44,509)	(31,378)	(24,841)
时尚	$104,458	$98,486	$99,733	$116,440	$125,934
季度股息和收益分配	$119,541	$118,897	$119,456	$119,444	$119,442
FFO wtd 平均已发行普通股——摊薄后 9	383,413	383,326	383,428	383,409	383,335

1运营资金（“FFO”）和每股FFO是NAREIT采用的经营业绩衡量标准。NAREIT将FFO定义为 “净收益（根据公认会计原则计算），不包括与房地产相关的折旧和摊销、出售某些房地产资产的损益、控制权变更产生的损益以及减值直接归因于该实体持有的折旧房地产价值减少时某些实物资产和投资的减值减记。”

2FFO、标准化FFO和可供分配的资金（“FAD”）不代表根据公认会计原则确定的经营活动产生的现金，也不一定表示可用于满足现金需求的现金。不应将FFO、正常化FFO和FAD视为可归属于普通股股东的净收益的替代方案，以此作为公司经营业绩的指标，也不得将其作为衡量流动性的现金流的替代方案。

3当存在亏损时，潜在的普通股不包括在摊薄后的每股收益的计算中，因为其影响将是每股反稀释金额。

4对于2024年第一季度，基本加权平均已发行普通股是计算每股时使用的分母。

52023年第一季度，信贷损失备抵包括520万澳元的夹层贷款信贷补贴和三家熟练护理机构的340万美元储备金。

6包括公司在与未合并的合资企业相关的正常化项目（例如租赁无形资产以及收购和追求成本）中所占的比例份额。

7包括递延融资成本、折扣和保费的摊销，以及非现金融资应收账款摊销。

8包括公司在直线租金、净额和租金储备中所占的比例份额，净额与未合并合资企业相关的净额。

9公司采用库存股法，其中包括截至2024年3月31日的三个月中未偿还的254,261笔非既得股份奖励的稀释效应。还包括未偿还的3,681,225个OP单位的摊薄影响。



医疗地产			2024 年第一季度补充信息 11


资本资金和承诺
以千美元计，每股数据除外


收购和再开发资金
	1Q 2024		4Q 2023		3Q 2023		2Q 2023		1Q 2023
收购 1	$—		$—		$11,450		$—		$31,500
重建/开发 2	21,580		32,272		30,945		32,068		16,928
第一代 TI 和收购资本支出 3	12,421		7,632		9,013		10,258		11,870

维护资本支出资金
	1Q 2024		4Q 2023		3Q 2023		2Q 2023		1Q 2023

第二代 TI	$20,204		$18,715		$21,248		$17,236		$8,882
租赁佣金已支付	15,215		14,978		8,907		5,493		7,013
资本支出	5,363		17,393		14,354		8,649		8,946
	$40,782		$51,086		$44,509		$31,378		$24,841
占现金 NOI 的百分比
第二代 TI	10.1	%	9.2	%	10.4	%	8.3	%	4.2	%
租赁佣金已支付	7.6	%	7.3	%	4.4	%	2.6	%	3.3	%
资本支出	2.7	%	8.5	%	7.0	%	4.2	%	4.3	%
	20.4	%	25.0	%	21.8	%	15.1	%	11.8	%

租赁承诺 4
	1Q 2024		4Q 2023		3Q 2023		2Q 2023		1Q 2023
续订
平方英尺	1,454,998		582,239		625,762		638,587		949,285
第二代 ti/平方英尺/租赁年份	$2.39		$1.89		$1.76		$1.64		$1.84
租赁佣金/平方英尺/租赁年份	$0.90		$1.66		$1.48		$1.19		$0.87
续订承诺占年度净租金的百分比	13.8	%	12.7	%	13.1	%	12.8	%	11.5	%
WALT（以月为单位）5	60.5		43.1		42.1		56.7		56.8

新租约
平方英尺	337,357		315,243		344,524		205,565		274,344
第二代 ti/平方英尺/租赁年份	$7.32		$5.98		$5.57		$7.11		$4.44
租赁佣金/平方英尺/租赁年份	$1.68		$1.72		$1.81		$1.40		$0.83
新租赁承诺占年度净租金的百分比	42.8	%	33.4	%	32.1	%	45.0	%	21.6	%
WALT（以月为单位）5	92.8		90.2		85.8		81.3		84.7

全部
平方英尺	1,792,355		897,482		970,286		844,152		1,223,629


租赁承诺占年度净租金的百分比	20.5	%	21.9	%	22.6	%	21.7	%	14.7	%
WALT（以月为单位）5	66.6		59.6		57.6		62.7		63.1

1收购包括通过合资企业按公司所有权百分比收购的房产。

2再开发资金包括重建/开发、开发竣工和不稳定物业的资本支出。

3收购资本支出包括作为近期收购的一部分承保的短期资金。不包括重建/开发的第一代租户改善。

4反映了本季度开始的租约。不包括最近收购或处置的房产、开发竣工、在建工程、待开发土地、公司财产、重建物业、不稳定的房产、计划处置和归类为待售资产。

5WALT = 加权平均租赁期限。



医疗地产			2024 年第一季度补充信息 12


债务指标1
千美元


截至2024年3月31日的负债摘要
	本金余额	余额 1	到期日	到期前几个月 2	利息支出	合同利息支出	合同费率		有效率		公允价值合并调整后
高级笔记	$250,000	$249,579	5/1/2025	13	$2,470	$2,422	3.88	%	4.12	%
	600,000	580,933	8/1/2026	28	7,166	5,250	3.50	%	4.94	%	Y
	500,000	484,802	7/1/2027	39	5,762	4,688	3.75	%	4.76	%	Y
	300,000	297,577	1/15/2028	46	2,784	2,719	3.63	%	3.85	%
	650,000	578,037	2/15/2030	71	7,632	5,037	3.10	%	5.30	%	Y
	299,500	296,881	3/15/2030	72	1,928	1,797	2.40	%	2.72	%
	299,785	295,958	3/15/2031	84	1,592	1,536	2.05	%	2.25	%
	800,000	653,864	3/15/2031	84	8,343	4,000	2.00	%	5.13	%	Y
	$3,699,285	$3,437,631		56	$37,677	$27,449	2.97	%	4.43	%
定期贷款	$350,000	$349,885	7/20/2025	16	$5,647	$5,647	SOFR + 1.04%		6.36	%
	200,000	199,961	5/31/2026	26	3,227	3,227	SOFR + 1.04%		6.36	%
	150,000	149,679	6/1/2026	26	2,420	2,420	SOFR + 1.04%		6.36	%
	300,000	299,964	10/31/2026	31	4,841	4,841	SOFR + 1.04%		6.36	%
	200,000	199,537	7/20/2027	39	3,227	3,227	SOFR + 1.04%		6.36	%
	300,000	298,393	1/20/2028	45	4,841	4,841	SOFR + 1.04%		6.36	%
	$1,500,000	$1,497,419		30	$24,203	$24,203			6.36	%
15亿美元的信贷额度	$120,000	$120,000	10/31/2027	43	$676	$676	SOFR + 0.94%		6.27	%

抵押贷款	$53,425	$53,229	各种各样的	22	$550	$562	4.05	%	4.18	%
	$5,372,710	$5,108,279		46	$63,106	$52,890	4.00	%	5.04	%	$2,550,000
利率互换					(4,191)	(4,191)
利息成本资本					(942)	—
无抵押信贷额度费和递延融资成本					1,966	759
2024年1月到期的掉期公允价值的摊销					177	—	1.21	%	3.21	%	Y
为使用权资产摊销融资					938	—
					$61,054	$49,458


截至2024年3月31日的债务到期日程表
	本金付款
	银行贷款	高级笔记	抵押贷款票据		总计	WA 费率
2024			$8,146		$8,146	4.07	%
2025	$350,000	$250,000	16,375		616,375	5.29	%
2026	650,000	600,000	28,904		1,278,904	4.94	%
2027	320,000	500,000			820,000	4.75	%
2028	300,000	300,000			600,000	4.99	%

此后		2,049,285			2,049,285	2.41	%
总计	$1,620,000	$3,699,285	$53,425		$5,372,710	4.00	%
固定利率债务余额	$1,075,000	$3,699,285	$53,425		$4,827,710
固定利率债务百分比			90	%
公司在合资企业净负债中所占份额		$23,276


利率互换
成熟	金额	固定软速率
2026 年 5 月	275,000	3.74	%
2026 年 6 月	150,000	3.83	%
2026 年 12 月	150,000	3.84	%
2027 年 6 月	200,000	4.27	%
2027 年 12 月	300,000	3.93	%
截至 2024 年 3 月 31 日	$1,075,000	3.92	%

1余额在扣除折扣、公允价值调整和递延融资成本后反映出来，包括保费。

2 包括扩展选项。



医疗地产			2024 年第一季度补充信息 13


债务契约和流动性
千美元


截至2024年3月31日止年度的精选金融债务契约 1
	计算	要求	每份债务契约
循环信贷额度和定期贷款
杠杆比率	债务总额/总资本	不大于 60%	37.9	%
安全杠杆比率	有担保债务总额/总资本	不大于 30%	0.4	%
未支配杠杆比率	无抵押债务/无担保房地产	不大于 60%	40.7	%
固定费用覆盖率	息税折旧摊销前利润/固定费用	不小于 1.50 倍	3.1x
无担保覆盖率	无抵押息税折旧摊销前利润/无担保利息	不小于 1.75 倍	3.1x
资产投资	未改良土地、合资企业和抵押贷款/总资产	不大于 35%	8.4	%

高级票据
债务总额的产生	债务总额/总资产	不大于 60%	38.1	%
产生任何留置权担保的债务	有担保债务/总资产	不大于 40%	0.4	%
维持无担保资产总额	未抵押资产/无抵押债务	不低于 150%	259.8	%
还本付息覆盖范围	息税折旧摊销前利润/利息费用	不小于 1.5 倍	3.2x

其他
净负债占调整后息税折旧摊销前利润 2	净负债（债务减去现金）/调整后的息税折旧摊销前利润	不是必需的	6.5x

净负债与企业价值之比 3	净债务/企业价值	不是必需的	49.5	%


流动性来源

现金			$26,172
无抵押信贷额度的可用性			1,380,000
合并未设押资产（总额）4			13,269,798

1不包括公司各种债务协议所要求的所有财务和非财务契约和限制。财务指标包括公司在未合并合资企业中的比例份额（视情况而定）。

2净负债包括公司在未合并合资企业净负债中所占的份额。调整后息税折旧摊销前利润的对账情况见第25页。

3基于2024年3月28日14.15美元的收盘价以及包括已发行OP单位在内的385,159,184股已发行股票。

42024年第一季度的年化未支配资产净资产净资产净值为7.743亿美元。



医疗地产			2024 年第一季度补充信息 14


重建/开发活动
千美元


重建/开发项目
市场	相关的卫生系统		正方形英尺		当前租赁百分比		预算	完成成本	预计完工/初始租约开始时间
最近完成的开发
田纳西州纳什维	耶稣升天		106,194		88	%	$44,000	$6,670	服役中
积极发展
北卡罗来纳州罗利	UNC REX Health		120,694		42	%	52,600	18,259	4Q 2024
亚利桑那州凤凰	荣誉健康		101,000		80	%	54,000	26,853	4Q 2024
佛罗里达州奥兰多 1	降临健康		156,566		78	%	65,000	31,402	2Q 2025
全面发展			484,454		72	%	$215,600	$83,184
预计稳定收益率-6.5%-8.0%
竣工后的预计稳定期-12-36 个月

积极重建
华盛顿特区	Inova 健康		259,290		85	%	$17,557	$7,588	2Q 2024
德克萨斯州休斯顿	HCA		314,861		63	%	30,000	22,987	4Q 2025
北卡罗来纳州夏	诺万特健康		169,135		58	%	18,700	13,159	1Q 2026
华盛顿特区	Inova 健康		57,323		60	%	10,078	4,630	1Q 2026
全面重建			800,609		69	%	$76,335	$48,364
已占用%					64	%
预计的稳定收益率——9.0％-12.0％
竣工后的预计稳定期-12-36 个月

活跃的重建/开发项目总数		1,285,063	70	%	$291,935		$131,548

1投资是一笔建筑贷款，竣工后有购买权。



医疗地产			2024 年第一季度补充信息 15


投资组合 1,2
千美元


市场
		全资拥有的数量	平方英尺									全资拥有

市场	MSA 等级		暴徒		住院病人		办公室		全资拥有		合资企业3	总计	NOI 的百分比		累计 NOI 的百分比
德克萨斯州达拉斯	4	43	3,230,488		146,519		199,800		3,576,807		226,076	3,802,883	8.9	%	8.9	%
华盛顿州西雅图	15	29	1,592,501						1,592,501			1,592,501	6.3	%	15.2	%
德克萨斯州休斯顿	5	31	2,351,135		67,500				2,418,635			2,418,635	4.8	%	20.0	%
北卡罗来纳州夏	22	32	1,792,908						1,792,908			1,792,908	4.4	%	24.4	%
科罗拉多州丹佛	19	33	1,780,819				93,869		1,874,688		116,616	1,991,304	4.2	%	28.6	%
加利福尼亚州洛杉矶	2	20	1,034,336		63,000				1,097,336		702,453	1,799,789	4.2	%	32.8	%
乔治亚州亚特兰大	9	27	1,423,141						1,423,141			1,423,141	3.9	%	36.7	%
麻州波士顿	11	17	806,410						806,410			806,410	3.6	%	40.3	%
佛罗里达州迈阿密	7	18	1,196,531						1,196,531			1,196,531	3.2	%	43.5	%
北卡罗来纳州罗利	42	29	1,115,743						1,115,743			1,115,743	3.0	%	46.5	%
田纳西州纳什维	36	13	1,241,872				108,691		1,350,563			1,350,563	3.0	%	49.5	%
亚利桑那州凤凰	10	35	1,512,304						1,512,304			1,512,304	2.9	%	52.4	%
佛罗里达州坦帕	18	19	971,975						971,975			971,975	2.7	%	55.1	%
德克萨斯州奥斯汀	29	13	863,700						863,700			863,700	2.6	%	57.7	%
印第安纳波利斯	33	40	1,162,955		61,398				1,224,353		273,479	1,497,832	2.5	%	60.2	%
纽约，纽约	1	15	704,415						704,415			704,415	2.2	%	62.4	%
田纳西州孟菲斯	43	11	802,221		54,416				856,637			856,637	1.9	%	64.3	%
加利福尼亚州旧金山	12	6	452,666						452,666		110,865	563,531	1.9	%	66.2	%
伊利诺州芝加哥	3	6	607,845						607,845			607,845	1.9	%	68.1	%
夏威夷州檀香山	56	6	439,500						439,500			439,500	1.8	%	69.9	%
其他（48 个市场）		210	10,678,027		540,974		1,228,363		12,447,364		519,911	12,967,275	30.1	%	100.0	%
总计		653	35,761,492		933,807		1,630,723		38,326,022		1,949,400	40,275,422	100.0	%
房产数量			630		15		8		653		34	687
平方英尺的百分比			93.3	%	2.4	%	4.3	%	100.0	%
% 多租户			85.9	%	—	%	64.3	%	82.9	%
投资			$12,248,065		$436,313		$468,899		$13,153,278
季度现金 NOI 1			$181,137		$8,155		$6,227		$195,519
占现金 NOI 的百分比			92.6	%	4.2	%	3.2	%	100.0	%


按所有权和租户类型划分
	全资拥有				合资企业3
	多租户		单租户			多租户		单租户		总计
房产数量	528		125			24		10		687
平方英尺	31,765,733		6,560,289			1,594,634		354,766		40,275,422
平方英尺的百分比	78.8	%	16.3	%		4.0	%	0.9	%	100.0	%
投资 1	$10,422,082		$2,731,196			$278,544		$83,628		$13,515,450
季度现金 NOI 1	$150,614		$44,906			$3,693		$1,262		$200,475
占现金 NOI 的百分比	75.1	%	22.4	%		1.9	%	0.6	%	100.0	%

1总投资和季度现金净资产净值反映在公司的所有权百分比上。

2不包括待售资产、待开发用地、在建工程和公司财产。

3该公司在其合资企业中的加权平均所有权百分比约为44％。



医疗地产			2024 年第一季度补充信息 16


卫生系统 1


暴徒投资组合
			建筑物平方英尺			楼房数量			由卫生系统租用	租赁平方英尺的百分比		租赁数量

卫生系统	系统等级 2	信用评级	/相邻 3	校外加盟 4	总计		NOI 的百分比
HCA	1	bbb-/baa3	2,105,415	779,288	2,884,703	43	8.6	%	821,724	2.6	%	131
贝勒·斯科特和怀特	21	aa-/aa3	2,570,180	66,376	2,636,556	29	6.8	%	1,271,509	4.1	%	195
共同精神	4	A-/A3	1,801,813	540,834	2,342,647	42	6.2	%	728,994	2.3	%	143
提升生命值	3	aa+/aa2	2,262,563	97,551	2,360,114	25	5.8	%	968,077	3.1	%	148
倡导健康	14	aa/aa3	790,317	496,198	1,286,515	20	4.1	%	1,130,858	3.6	%	104
Wellstar 健康系统	75	A+/A2	896,773	23,088	919,861	18	2.8	%	582,754	1.9	%	81
威斯康星大学医学院（西雅图）	91	AA+/AAA	461,363	169,709	631,072	10	2.7	%	294,971	0.9	%	32
AdventHe	11	aa/aa2	758,638	118,585	877,223	13	2.6	%	384,529	1.2	%	82
三一健康	7	aa-/aa3	830,772	184,318	1,015,090	14	2.4	%	542,027	1.7	%	73
特尼特医疗公司	6	B+/B1	884,029	238,375	1,122,404	17	2.3	%	309,949	1.0	%	62
浸信会纪念医疗保健	89	A-2/--	544,122	252,414	796,536	10	2.1	%	434,721	1.4	%	56
社区卫生系统	8	CCC+/CAA2	785,169	—	785,169	16	2.0	%	353,558	1.1	%	45
普罗维登斯健康与服务	5	A/A2	330,287	31,601	361,888	8	1.7	%	137,032	0.4	%	25
Cedars-Sinai 卫生系统	51	aa-/aa3	199,701	90,607	290,308	5	1.7	%	65,278	0.2	%	21
夏威夷太平洋健康	181	--/A1	173,502	124,925	298,427	3	1.5	%	98,398	0.3	%	39
旗帜健康	24	AA-/--	749,075	31,039	780,114	24	1.4	%	134,107	0.4	%	34
WakeMed	185	--/A2	380,141	101,597	481,738	14	1.4	%	144,265	0.5	%	21
Bon Secours 卫生系统	22	A+/A2	405,945	—	405,945	6	1.3	%	242,817	0.8	%	50
萨特健康	12	A+/A1	175,591	76,507	252,098	3	1.2	%	93,229	0.3	%	19
Overlake 健康系统	291	bbb+/baa1	230,710	—	230,710	3	1.2	%	73,676	0.2	%	7
赫尔曼健康纪念馆	39	A+/Aa3	444,780	—	444,780	8	1.2	%	257,409	0.8	%	4
其他（70 个信用评级）			6,953,056	3,674,423	10,627,479	206	29.6	%	4,437,662	14.2	%
小计-信用评级 5			24,733,942	7,097,435	31,831,377	537	90.6	%	13,507,544	43.0	%
其他非信用评级 6			1,042,749	470,851	1,513,600	34	4.5	%	861,880	2.8	%
校外非附属机构 7			—	2,416,515	2,416,515	59	4.9	%	—	—	%
全资拥有			25,776,691	9,984,801	35,761,492	630	100.0	%	14,369,424	45.8	%
合资企业			1,143,456	579,868	1,723,324
总计			26,920,147	10,564,669	37,484,816

1不包括在建工程和归类为待售资产。

2根据现代医疗保健的医疗保健系统财务数据库按收入排名。

3该公司将相邻房产定义为距离医院园区不超过0.25英里。

4包括卫生系统租用财产20％或以上的股权和/或距离医院园区不到2英里的校外建筑物。

5按平方英尺计算，83％是关联的，41％是由投资级评级的医疗保健提供商租用的。

6包括 34 处与医院系统相关的未评级房产。Steward Health租赁了58万平方英尺的面积，占公司总ABR的1.6％。

7包括卫生系统租赁的校外建筑物，这些建筑物不是20％或更多，并且距离医院园区超过两英里。



医疗地产			2024 年第一季度补充信息 17


MOB 离医院很近 1,2


按位置进行暴动

	房产数量	平方英尺	总计		地面租赁百分比
在校园里	236	18,183,081	48.5	%	37.6	%
毗邻 3 号校区	185	8,737,066	23.3	%	3.4	%
总数/相邻	421	26,920,147	71.8	%	41.0	%
校外-附属 4	174	8,014,793	21.4	%	3.7	%
校外	62	2,549,876	6.8	%	0.6	%
	657	37,484,816	100.0	%	45.3	%
全资拥有	630	35,761,492
合资企业	27	1,723,324


按集群 5 进行暴动

	总计				以医院为中心 6
	房产数量	平方英尺	占暴徒平方英尺的百分比		房产数量	平方英尺	占暴徒平方英尺的百分比
聚集	474	26,237,339	70.0	%	391	22,916,995	72.3	%
非集群	183	11,247,477	30.0	%	126	8,770,915	27.7	%
总计	657	37,484,816	100.0	%	517	31,687,910	100.0	%

1包括合资房产，不包括在建工程和归类为待售资产。

2邻近医院园区包括配有住院床位的急诊医院。该公司不将住院康复医院（IRF）、专业护理机构（SNF）或长期急诊医院（LTACH）视为用于距离计算的医院园区。

3该公司将相邻房产定义为距离医院园区不超过0.25英里。

4包括卫生系统租用财产20％或以上的股权和/或距离医院园区不到2英里的校外建筑物。

5A 集群定义为在两英里的地理半径内至少有两个属性。该公司认为，集群可以提高运营效率和更多的本地租赁知识，从而加速NOI的增长。

6包括位于医院园区两英里范围内的建筑物。



医疗地产			2024 年第一季度补充信息 18


租赁到期日和入住率1


租赁到期时间表
		平方英尺												全资租赁的数量
		全资和合资企业
		多租户 2		单租户		总计		占总数的百分比		合资企业		全资拥有
逐月		429,643		2,946		432,589		1.2	%	13,335		419,254		184
Q2 2024		1,042,018		78,584		1,120,602		3.2	%	55,305		1,065,297		340
Q3 2024		1,135,409		456,522		1,591,931		4.5	%	111,397		1,480,534		354
Q4 2024		1,054,603		104,517		1,159,120		3.3	%	28,977		1,130,143		304
2025		4,065,381		933,060		4,998,441		14.2	%	187,084		4,811,357		1,191
2026		3,938,139		304,579		4,242,718		12.1	%	135,601		4,107,117		1,066
2027		3,627,213		1,030,094		4,657,307		13.2	%	159,643		4,497,664		960
2028		3,162,337		610,332		3,772,669		10.7	%	106,363		3,666,306		847
2029		2,230,758		871,252		3,102,010		8.8	%	348,982		2,753,028		542
2030		1,869,407		756,694		2,626,101		7.5	%	87,788		2,538,313		370
2031		1,168,087		236,689		1,404,776		4.0	%	29,760		1,375,016		270
2032		1,856,514		361,573		2,218,087		6.3	%	62,415		2,155,672		301
2033		963,068		207,370		1,170,438		3.3	%	40,812		1,129,626		204
此后		1,962,836		748,273		2,711,109		7.6	%	317,826		2,393,283		287
总占用量		28,505,413		6,702,485		35,207,898		87.4	%	1,685,288		33,522,610		7,220
建筑物总数		33,360,367		6,915,055		40,275,422				1,949,400		38,326,022
占用率		85.4	%	96.9	%	87.4	%			86.5	%	87.5	%
已租用%		87.1	%	96.9	%	88.7	%			86.7	%	88.9	%
WALTR（3个月）	49.9	66.2		53.0						51.7
沃尔特（月）3	95.5	137.6		103.5						101.7


季度租赁活动 4
	多租户		单租户		总计
	吸收活性	平方英尺	吸收活性	平方英尺	吸收活性	平方英尺
占用的平方英尺，周期初		28,448,571		6,820,934		35,269,505
处置物和持有待售资产		(130)		(24,580)		(24,710)
到期和提前休假	(1,603,203)		(510,355)		(2,113,558)
续约、修订和延期	1,180,501		414,617		1,595,118
新的租约开始了	479,674		1,869		481,543
吸收		56,972		(93,869)		(36,897)
占用的平方英尺，期末		28,505,413		6,702,485		35,207,898

1除非另有说明，否则不包括用于开发的土地、在建工程、公司财产和归类为待售的资产。

2全资多租户投资组合的平均租赁面积为3,934平方英尺。

3WALTR = 加权平均剩余租期；WALT = 加权平均租赁期限。

4不包括月度活动，直到签订定期续约或租户离职为止。



医疗地产			2024 年第一季度补充信息 19


租赁统计 1


同店续订 1
	1Q 2024

MOB 现金租赁利差 2	3.7	%

MOB 现金租赁利差分配
	4.3	%
0-3% 的点差	10.5	%
3-4% 的点差	54.0	%
> 4% 的点差	31.2	%
总计	100.0	%

MOB 租户留存率	84.8	%


就地合同平均增长率 3
	多租户				单租户				总计
	% 增长		的百分比基本租金		% 增长		的百分比基本租金		% 增长		的百分比基本租金
同一家商店 1	2.89	%	72.6	%	2.53	%	18.5	%	2.81	%	91.1	%
收购	3.16	%	0.4	%	—	%	—	%	3.16	%	0.4	%
其他 4	2.70	%	7.0	%	2.19	%	1.4	%	2.61	%	8.5	%
总计	2.87	%	80.0	%	2.51	%	19.9	%	2.80	%	100.0	%
自动扶梯类型
已修复	2.83	%	96.9	%	2.55	%	88.4	%	2.78	%	95.2	%
消费物价指数	4.13	%	3.1	%	2.21	%	11.6	%	3.20	%	4.8	%


相同的商店类型和所有权结构 1
	多租户		单租户		总计
租户类型
医院	47.1	%	69.4	%	51.4	%
医生和其他	52.9	%	30.6	%	48.6	%

租赁结构
格罗斯	8.9	%	1.9	%	7.6	%
修改后的总收入	31.3	%	10.2	%	27.3	%
网	59.8	%	65.8	%	60.9	%
绝对净值 5	—	%	22.1	%	4.2	%

所有权类型
地面租赁	44.3	%	38.5	%	43.3	%
费用很简单	55.7	%	61.5	%	56.7	%


按规模划分的租赁数量 6
租赁平方英尺	租赁数量	沃尔特	沃尔特尔
0 - 2,500	3,689	71.2	40.0
2,501 - 5,000	1,825	82.3	44.8
5,001 - 7,500	640	92.0	49.1
7,501 - 10,000	365	97.7	56.1
10,001 +	701	121.8	64.1
租赁总数	7,220	101.7	51.7

1同店物业是指在所列的同比比较期内已纳入运营的房产。因此，同店物业不包括最近收购或处置的房产、归类为待售或待售的房产、正在重建的房产以及新开发或开发的房产。

2不包括第一季度和随后十二个月分别续订的68,000平方英尺和16.4万平方英尺的非暴民续约。

3不包括租赁期限为一年或更短的租赁。

4包括重建物业、开发竣工和合资企业。

5租户通常负责运营费用和资本债务。

6不包括合资企业、用于开发的土地、在建工程、公司财产和归类为待售的资产。



医疗地产			2024 年第一季度补充信息 20


同一家商店1
以千美元计，每平方英尺数据除外


总现金流量
	占总净资产净值的百分比		1Q 2024		4Q 2023		1Q 2023		同比变化百分比
多租户	73	%	$	146,339	$	146,998	$	143,231	2.2	%
单租户	22	%	44,883		42,740		42,565		5.4	%
合资企业	2	%	4,833		4,652		4,563		5.9	%
同一家商店	98	%	$	196,055	$	194,390	$	190,359	3.0	%
计划中的处置	—	%	44		117		544		(91.9	%)
再开发/开发	1	%	2,814		3,478		3,610		(22.0	%)
全资和合资收购	—	%	835		614		148		464.2	%
开发完成	—	%	731		687		443		65.0	%
已完成的处置和待售资产	—	%	(101)		4,785		14,370		(100.7	%)
总现金 NOI	100	%	$200,378		$204,071		$209,474		(4.3	%)


投资组合占用率和吸收率
			占用率%						吸收（平方英尺，以千计）
	计数	平方英尺	1Q 2024		4Q 2023		1Q 2023		顺序的	Y-O-Y
多租户	502	29,750,173	87.4	%	87.2	%	87.0	%	46	114
单租户	122	6,351,134	99.6	%	99.6	%	99.4	%	—	14
合资企业	33	1,912,709	86.2	%	86.0	%	86.8	%	4	(11)
同一家商店	657	38,014,016	89.3	%	89.2	%	89.0	%	50	117
计划中的处置	5	227,686	25.9	%	25.5	%	30.4	%	1	(10)
再开发/开发	18	1,502,989	51.7	%	58.6	%	59.6	%	(104)	(119)
全资和合资收购	3	195,328	97.8	%	97.8	%	95.2	%	—	8
开发完成	4	335,403	64.5	%	59.7	%	58.1	%	16	83
总投资组合	687	40,275,422	87.4	%	87.5	%	87.5	%	(37)	79
合资企业	34	1,949,400	86.5	%	86.2	%	87.0	%	4	(11)
全资持股总额	653	38,326,022	87.5	%	87.6	%	87.5	%	(41)	90

多租户	552	33,360,367	85.4	%	85.3	%	85.2	%	57	196



医疗地产			2024 年第一季度补充信息 21


同一家商店1、2
以千美元计，每平方英尺数据除外


同店现金
	总计
	1Q 2024		4Q 2023		1Q 2023
基本收入	$234,333		$232,662		$228,118
Op. 经验值回收率	73,331		71,375		71,992
收入	$307,664		$304,037		$300,110
开支	111,609		109,648		109,751
Cash NOI	$196,055		$194,389		$190,359
每年 10 月收入 SF 3	$36.26		$35.91		$35.50
利润	63.7	%	63.9	%	63.4	%
平均入住率	89.3	%	89.1	%	89.0	%
期末入住率	89.3	%	89.2	%	89.0	%
房产数量	657		657		657

同比变化
每年 10 月收入 SF 3	2.1	%
平均入住率 (bps)	+30
收入	2.5	%
基本收入	2.7	%
经验回收率	1.9	%
开支	1.7	%
Cash NOI	3.0	%

2不包括最近收购或处置的房产、开发竣工、在建工程、待开发土地、公司财产、重建物业、计划处置和归类为待售资产。

3每个 occ SF 收入的计算方法是将收入除以所提供期间内占用的 SF 的平均值。每个 occ SF 的季度收入按年计算。



医疗地产			2024 年第一季度补充信息 22


NOI 对账
千美元


自下而上的和解
	1Q 2024	4Q 2023	1Q 2023
净亏损	($315,220)	($41,676)	($88,078)


其他收入（支出）	327,646	54,382	94,407
一般和管理费用	14,787	14,609	14,935
折旧和摊销费用	178,119	180,049	184,479
其他费用 1	4,727	4,899	7,940
直线租金支出	935	1,484	1,537
直线租金收入	(8,568)	(9,356)	(9,782)
其他收入 2	(7,006)	(5,078)	(733)
合资企业房地产现金 NOI	4,958	4,758	4,769
Cash NOI	$200,378	$204,071	$209,474


计划中的处置	(44)	(117)	(544)
重建	(2,814)	(3,478)	(3,610)
全资和合资收购	(835)	(614)	(148)
开发完成	(731)	(687)	(443)
已完成的处置和待售资产	101	(4,785)	(14,370)
同店现金 NOI	$196,055	$194,390	$190,359
同店合资房产	(4,833)	(4,652)	(4,563)
同一家门店，不包括合资公司	$191,222	$189,738	$185,796

自上而下的对账
	1Q 2024	4Q 2023	1Q 2023
租金优惠前的租金收入	$321,833	$325,772	$328,115
租金优惠	(3,757)	(3,696)	(4,022)
租金收入	318,076	322,076	324,093
停车收入	2,545	2,392	2,391
应收融资利息，净额	2,117	2,132	2,227
不包括直线租金收入	(8,568)	(9,356)	(9,782)
不包括其他非现金收入 3	(3,163)	(1,513)	3,594
现金收入	311,007	315,731	322,523
物业运营费用	(121,078)	(121,362)	(122,040)
不包括非现金支出 4	5,491	4,944	4,222
合资企业房地产现金 NOI	4,958	4,758	4,769
Cash NOI	$200,378	$204,071	$209,474


计划中的处置	(44)	(117)	(544)
重建	(2,814)	(3,478)	(3,610)
全资和合资收购	(835)	(614)	(148)
开发完成	(731)	(687)	(443)
已完成的处置和待售资产	101	(4,785)	(14,370)
同店现金 NOI	$196,055	$194,390	$190,359
同店合资房产	(4,833)	(4,652)	(4,563)
同一家门店，不包括合资公司	$191,222	$189,738	$185,796

1包括交易成本、合并相关成本、租金储备、高于市场和低于市场的地面租赁无形摊销、租赁佣金摊销、融资应收账款的非现金调整以及地面租赁直线租金。

2包括管理费收入、利息、高于和低于市场租赁的无形摊销、租赁激励摊销、租赁终止费、递延融资成本摊销和与应收融资投资相关的本金，以及租户改善超额摊销。

3包括高于和低于市场的无形资产、租赁激励措施、租赁终止费、递延融资成本摊销、应收融资和TI摊销。

4包括市场以上和低于市场的地面租赁无形摊销、租赁佣金摊销和地面租赁直线租金。



医疗地产			2024 年第一季度补充信息 23


NOI 对账
千美元


将 NOI 与整季度 FFO 和正常化 FFO 进行对账
	1Q 2024	4Q 2023	1Q 2023
Cash NOI	$200,378	$204,071	$209,474
一般和管理费用	(14,787)	(14,609)	(14,935)
直线租金	8,568	9,356	9,782
利息和其他收入（支出），净额	275	65	547
管理费和其他收入	1,646	1,551	2,227
应收票据利息收入	2,421	2,290	1,987
其他非现金收入 1	2,939	1,237	(3,479)
其他非现金支出 2	(5,268)	(4,668)	(4,336)
非房地产减值	—	—	(5,196)
所得税	336	330	382
未合并的合资企业调整	(427)	(352)	(357)
债务契约息折旧摊销前利润	$196,081	$199,271	$196,096
利息支出	(61,054)	(63,187)	(63,759)
交易成本	(395)	(301)	(287)
合并相关成本	—	(1,414)	(4,855)
租赁佣金摊销 3	4,467	3,818	3,002
非房地产折旧和摊销	(1,424)	(1,596)	(1,372)
非控股权益	106	652	(114)
商誉减值	(250,530)	—	—
所得税	(336)	(330)	(382)
未合并的合资企业调整	(385)	(393)	(351)
FFO	($113,470)	$136,520	$127,978
交易成本	395	301	287
合并相关成本	—	1,414	4,855
租赁无形资产摊销	175	261	146
收到的巨额非经常性律师费/没收的认捐款	—	(100)	—

遣散费	—	1,445	—
与合并相关的公允价值调整	10,105	10,800	10,864
信用损失备抵金	—	—	8,599
商誉减值	250,530	—	—
未合并的合资企业标准化项目	87	89	117
标准化的 FFO	$147,822	$150,730	$152,846

1包括高于和低于市场租赁的无形资产、与销售类租赁相关的利息收入、租赁奖励、租赁终止费、递延融资成本摊销以及与应收融资和TI摊销投资相关的原则。

2包括高于和低于市场的地面租赁无形摊销、租赁佣金摊销和地面租赁直线租金。

3租赁佣金摊销包含在FFO的房地产折旧和摊销附加费用中。



医疗地产			2024 年第一季度补充信息 24


息税折旧摊销前利润对账
千美元


息税折旧摊销前利润对账

	1Q 2024	4Q 2023	1Q 2023
净亏损	($315,220)	($41,676)	($88,078)
利息支出	61,054	63,187	63,759
所得税	336	330	382
折旧和摊销	178,119	180,049	184,479
未合并的合资企业折旧、摊销和利息	4,952	4,836	5,192
EBITDA	$(70,759)	$206,726	$165,734





交易成本	395	301	287
合并相关成本	—	1,414	4,855
房地产销售收益	(22)	(20,573)	(1,007)
房地产资产减值	15,937	11,403	26,227
商誉减值	250,530	—	—


债务契约息折旧摊销前利润	$196,081	$199,271	$196,096
租赁佣金摊销 1	4,467	3,818	3,002
租赁无形资产、特许经营税和预付土地摊销	975	473	1,037
时机影响 2	—	(4,155)	(945)
基于股票的薪酬	3,562	3,566	3,745

信用损失备抵金	—	—	8,599
租金储备，净额	(151)	1,404	1,371
未合并的合资企业调整	87	89	117
调整后 EBITDA	$205,021	$204,466	$213,022
年化调整后息税折旧摊销前利润	$820,084	$817,864	$852,088

净负债的对账
债务（本金余额）	$5,372,710	$5,270,037	$5,667,955
未合并净负债的份额	23,276	24,284	27,640
现金	(26,172)	(25,699)	(49,941)
净负债	$5,369,814	$5,268,622	$5,645,654

净负债占调整后息税折旧摊销前利润	6.5x	6.4x	6.6x

1租赁佣金摊销包含在FFO的房地产折旧和摊销附加费中。

2调整时机以反映收购和处置对整个季度的影响。



医疗地产			2024 年第一季度补充信息 25


净资产价值的组成部分
以千美元计，每股数据除外


按房产类型划分的现金流量
	1Q 2024
资产类型	同一家商店 1	ACQ。/DEV。竣工 2	重建	时间/其他调整 3	调整后的现金净值	按年计算的调整后净值
MOB/门诊	$180,960	$1,441	$2,822	$1,807	$187,030	$748,120
住院/手术	8,860	125	—	—	8,985	35,940
办公室	6,235	—	(8)	—	6,227	24,908
总现金 NOI	$196,055	$1,566	$2,814	$1,807	$202,242	$808,968


开发特性		已发行股份总数
持有待开发的土地	$59,871	截至 2024 年 3 月 31 日 8		385,159,184
重建/开发预算	247,935
	$307,806	隐含上限利率
			股票价格	隐含上限利率
		截至 2024 年 3 月 31 日	$14.15	8.0	%
其他资产
处置管道 4	$77,969	2024 年第一季度高点	$17.52	7.1	%
不稳定的特性 5	293,845	2024 年第一季度低点	$12.94	8.4	%
现金和其他资产 6	450,740
	$822,554

债务
无抵押信贷额度	$120,000

无抵押定期贷款	1,500,000
高级笔记	3,699,285
应付抵押贷款票据	53,425
公司在合资企业净负债中所占份额	23,276
剩余的重建/开发资金	124,878
其他负债 7	286,039
	$5,806,903

1有关同店NOI的详细信息，请参见第21-22页的同店时间表。

2调整以反映在整个五个季度期间收购的房产或稳定的重建/开发中未包含在同一门店NOI中的季度净投资回报。

3时机调整包括调整以反映最近完成的70万美元开发项目的完整季度净投资回报率和150万美元的管理费收入，由其他资产中显示的不稳定物业的30万美元正净投资所抵消。

4包括持有的待售资产和计划处置的资产。

5包括按账面总价值计算的35处房产。这些房产占地130万平方英尺，产生了30万澳元的正净投资回报。

6包括2640万美元的现金、1.744亿美元的应收票据、1.39亿美元的预付资产、6,780万美元的应收账款、1,950万美元的预付地面租赁以及600万美元的其他投资。此外，还包括该公司在纳什维尔公司总部占用的1,760万美元部分。

7仅包括预计会减少未来现金或NOI且目前为NOI带来非现金收益的负债。其中包括1.633亿美元的应付账款和应计负债、3,150万美元的保证金、7,480万美元的融资使用权负债和1,640万美元的递延运营费用报销。

8已发行股份总额包括OP单位。



医疗地产			2024 年第一季度补充信息 26


预期 FFO 的组成部分
以千美元计，每股数据除外

指导不包括对最近宣布的KKR合资企业、潜在合资种子投资组合、超额处置或股票回购的任何假设。这些交易将在完成后纳入公司的指导预期。



	预计2024年				实际的
	低		高		1Q 2024







运营指标
多租户吸收 (bps)	100		150		17
多租户投资组合现金 NOI 增长	3.50	%	4.75	%	2.8	%
单租户投资组合现金 NOI 增长	0.50	%	1.50	%	2.1	%

同店现金净资产净值增长，包括公司在合资企业中的份额	2.50	%	3.50	%	3.0	%

相同的商店租约保留率	75.0	%	85.0	%	84.8	%


标准化的 G&A	$61,000		$64,000		$14,787
直线租金，净额	30,000		34,000		7,633

资本融资
收购	$—		$—		$—
处置	150,000		250,000		—
再开发/开发	100,000		130,000		21,580
第一代 TI 和其他资本支出	30,000		40,000		12,421
维护资本支出
第二代 TI	60,000		70,000		20,204
租赁佣金已支付	35,000		40,000		15,215
资本支出	45,000		50,000		5,363
总维护资本支出	140,000		160,000		40,782

现金收益率
收购	—	%	—	%	—	%
处置	6.0	%	7.0	%	—	%
发展（稳定）	6.5	%	8.0	%
重建（稳定）	9.0	%	12.0	%


收益和杠杆率
每股收益	$(1.30)		$(0.80)		$(0.82)
标准化每股 FFO	$1.52		$1.58		$0.39
净负债占调整后息税折旧摊销前利润	6.0x		6.5x		6.5x



医疗地产			2024 年第一季度补充信息 27


1Q2024
补充信息
截至 2024 年 5 月 7 日提供——未经审计


4			亮点
7			重要事实
8			企业信息
9			资产负债表
10			收入报表
11			FFO、标准化 FFO 和 FAD
12			资本资金和承诺
13			债务指标
14			债务契约和流动性

15			重建/开发活动
16			投资组合
17			卫生系统
18			MOB 离医院很近
19			租赁到期日和入住率
20			租赁统计
21			同一家商店
23			NOI 对账
25			息税折旧摊销前利润对账
26			净资产价值的组成部分
27			预期 FFO 的组成部分


前瞻性陈述和风险因素


目录