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项目管理成员2023-01-012023-03-310001138118CBRE：咨询服务部门成员CBRE：咨询租赁会员US-GAAP：运营部门成员2023-01-012023-03-310001138118CBRE：企业与和解项目会员CBRE：咨询租赁会员2023-01-012023-03-310001138118CBRE：咨询租赁会员2023-01-012023-03-310001138118CBRE：咨询销售会员CBRE：咨询服务部门成员US-GAAP：运营部门成员2023-01-012023-03-310001138118CBRE：咨询销售会员2023-01-012023-03-310001138118CBRE: 物业管理会员CBRE：咨询服务部门成员US-GAAP：运营部门成员2023-01-012023-03-310001138118CBRE: 物业管理会员CBRE：企业与和解项目会员2023-01-012023-03-310001138118CBRE: 物业管理会员2023-01-012023-03-310001138118CBRE: 估值会员CBRE：咨询服务部门成员US-GAAP：运营部门成员2023-01-012023-03-310001138118CBRE: 估值会员2023-01-012023-03-310001138118CBRE：咨询服务部门成员CBRE：商业抵押贷款发起会员US-GAAP：运营部门成员2023-01-012023-03-310001138118CBRE：商业抵押贷款发起会员2023-01-012023-03-310001138118CBRE：咨询服务部门成员US-GAAP：运营部门成员CBRE: 贷款服务会员2023-01-012023-03-310001138118CBRE: 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美国
证券交易委员会
华盛顿特区 20549
表单 10-Q
☒根据1934年《证券交易法》第13条或第15（d）条提交的季度报告
在截至的季度期间 2024年3月31日
或者
☐根据1934年《证券交易法》第13条或第15（d）条提交的过渡报告
在从 _______________ 到 _______________ 的过渡期内
委员会档案编号 001-32205
CBRE_green.jpg
世邦魏理仕集团有限公司
（注册人的确切姓名如其章程所示）
___________________________________________________________
特拉华94-3391143
（公司或组织的州或其他司法管辖区）（美国国税局雇主识别号）
麦金尼大道 2100 号, 1250 套房, 达拉斯, 德州
75201
（主要行政办公室地址）（邮政编码）
(214) 979-6100
（注册人的电话号码，包括区号）
_____________________________________________________________________________________
根据该法第12（b）条注册的证券：
每个班级的标题交易品种注册的每个交易所的名称
A类普通股，每股面值0.01美元“世邦魏理仕”纽约证券交易所

用勾号指明注册人 (1) 是否在过去 12 个月内（或在要求注册人提交此类报告的较短时间内）提交了 1934 年《证券交易法》第 13 条或第 15 (d) 条要求提交的所有报告，以及 (2) 在过去的 90 天内是否受到此类申报要求的约束。是的  ☒没有☐
用复选标记表明注册人是否在过去 12 个月内（或者在要求注册人提交此类文件的较短时间内）以电子方式提交了根据第 S-T 法规（本章第 232.405 节）第 405 条要求提交的所有交互式数据文件。是的  ☒没有☐
用复选标记指明注册人是大型加速申报人、加速申报人、非加速申报人、小型申报公司还是新兴成长型公司。参见《交易法》第12b-2条中 “大型加速申报人”、“加速申报公司”、“小型申报公司” 和 “新兴成长型公司” 的定义。
大型加速过滤器☒加速过滤器☐
非加速过滤器☐规模较小的申报公司☐
新兴成长型公司☐
如果是新兴成长型公司，请用复选标记表明注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易法》第13（a）条规定的任何新的或修订后的财务会计准则。☐
用复选标记表明注册人是否为空壳公司（定义见《交易法》第12b-2条）。是的☐没有☒
截至2024年4月30日，已发行的A类普通股数量为 306,824,423.

目录

表格 10-Q
2024 年 3 月 31 日
目录
第一部分 — 财务信息
页面
第 1 项。
财务报表（未经审计）
截至 2024 年 3 月 31 日和 2023 年 12 月 31 日的合并资产负债表
1
截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月的合并运营报表
2
截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月的合并综合收益表
3
截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月的合并现金流量表
4
截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月的合并权益表
6
合并财务报表附注
7
第 2 项。
管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析
26
第 3 项。
关于市场风险的定量和定性披露
43
第 4 项。
控制和程序
45
第二部分 — 其他信息
第 1 项。
法律诉讼
46
第 1A 项。
风险因素
46
第 2 项。
未注册的股权证券销售和所得款项的使用
46
第 5 项。
其他信息
46
第 6 项。
展品
47
签名
48

目录
第一部分 — 财务信息
第 1 项。财务报表
世邦魏理仕集团有限公司
合并资产负债表
（未经审计）
（以百万美元计，股票数据除外）
3月31日
2024		十二月三十一日
2023
资产
流动资产：
现金和现金等价物$1,044 $1,265 
受限制的现金83 106 
应收账款，减去可疑账款备抵金美元100.3和 $102.0在
分别为 2024 年 3 月 31 日和 2023 年 12 月 31 日
6,172 6,370 
仓库应收款848 675 
合同资产462 443 
预付费用308 333 
应收所得税162 159 
其他流动资产365 315 
流动资产总额9,444 9,666 
不动产和设备，扣除累计折旧和摊销后的美元1,634.6和 $1,576.1在
分别为 2024 年 3 月 31 日和 2023 年 12 月 31 日
900 907 
善意5,554 5,129 
其他无形资产，扣除累计摊销额 $2,243.2和 $2,178.9在
分别为 2024 年 3 月 31 日和 2023 年 12 月 31 日
2,298 2,081 
经营租赁资产1,003 1,030 
对未合并子公司的投资（美元901.7和 $997.3按公允价值计算
分别为 2024 年 3 月 31 日和 2023 年 12 月 31 日）
1,298 1,374 
非流动合约资产88 75 
正在开发的房地产331 300 
非当期应收所得税85 78 
递延所得税资产，净额353 361 
其他资产，净额1,610 1,547 
总资产$22,964 $22,548 
负债和权益
流动负债：
应付账款和应计费用$3,415 $3,562 
应付薪酬和员工福利1,342 1,459 
应计奖金和利润分成829 1,556 
经营租赁负债249 242 
合同负债304 298 
应缴所得税187 217 
仓库信贷额度（为美国政府赞助企业承诺购买的贷款提供资金）839 666 
循环信贷额度820 — 
其他短期借款7 16 
长期债务的当前到期日19 9 
其他流动负债222 218 
流动负债总额8,233 8,243 
长期债务，扣除当前到期日3,282 2,804 
非流动经营租赁负债1,055 1,089 
应缴的非当期所得税30 30 
非当期纳税负债141 157 
递延所得税负债，净额253 255 
其他负债871 903 
负债总额13,865 13,481 
承付款和意外开支— — 
股权：
世邦魏理仕集团股东权益：
A类普通股；$0.01面值； 525,000,000授权股份； 306,949,267和 304,889,140股份
分别于 2024 年 3 月 31 日和 2023 年 12 月 31 日发行和未偿还债务
3 3 
额外的实收资本— — 
累计收益9,263 9,188 
累计其他综合亏损(1,005)(924)
世邦魏理仕集团股东权益总额8,261 8,267 
非控股权益838 800 
权益总额9,099 9,067 
负债和权益总额$22,964 $22,548 
所附附附注是这些合并财务报表的组成部分。
1
目录
世邦魏理仕集团有限公司
合并运营报表
（未经审计）
（以百万美元计，股票和每股数据除外）
三个月已结束
3月31日
20242023
收入$7,935 $7,411 
成本和支出：
收入成本6,475 6,006 
运营、行政和其他1,111 1,209 
折旧和摊销158 162 
成本和支出总额7,744 7,377 
处置房地产的收益13 3 
营业收入204 37 
来自未合并子公司的权益（亏损）收入(58)142 
其他收入9 2 
扣除利息收入的利息支出36 28 
所得税准备金（受益）前的收入119 153 
（受益）所得税准备金(29)28 
净收入148 125 
减去：归属于非控股权益的净收益22 8 
归属于世邦魏理仕集团的净收益$126 $117 
每股基本收益：
归属于世邦魏理仕集团的每股净收益$0.41 $0.38 
每股基本收益的加权平均已发行股份305,808,212 310,464,609 
摊薄后的每股收益：
归属于世邦魏理仕集团的每股净收益$0.41 $0.37 
摊薄后每股收益的加权平均已发行股份308,502,456 315,358,147 
所附附附注是这些合并财务报表的组成部分。
2
目录
世邦魏理仕集团有限公司
综合收益合并报表
（未经审计）
（百万美元）
三个月已结束
3月31日
20242023
净收入$148 $125 
其他综合（亏损）收入：
外币折算（亏损）收益(88)38 
其他，扣除税款— 5 
其他综合（亏损）收入总额(88)43 
综合收入60 168 
减去：归属于非控股权益的综合收益15 22 
归属于世邦魏理仕集团的综合收益$45 $146 
所附附附注是这些合并财务报表的组成部分。
3
目录
世邦魏理仕集团有限公司
合并现金流量表
（未经审计）
（百万美元）

三个月已结束
3月31日
20242023
来自经营活动的现金流：
净收入$148 $125 
为使净收入与经营活动中使用的净现金相协调而进行的调整：
折旧和摊销158 162 
融资成本摊销2 1 
与抵押贷款还本付息权、贷款销售溢价和其他资产出售相关的收益(29)(23)
处置房地产资产的收益(13)— 
已实现和未实现（收益）净亏损，主要来自投资(5)— 
可疑账款准备金3 4 
股权奖励的净薪酬支出30 18 
来自未合并子公司的股权损失（收益）58 (142)
未合并子公司的收益分配22 178 
出售抵押贷款的收益2,054 2,167 
抵押贷款的发放(2,216)(2,495)
增加仓库信贷额度173 335 
获得的租户优惠7 1 
购买股权证券(11)(2)
出售股权证券的收益10 2 
在建房地产的增加(5)(6)
应收账款、预付费用和其他资产（包括合同和租赁资产）减少（增加）244 (73)
应付账款和应计费用及其他负债（包括合同和租赁负债）减少(211)(74)
应付薪酬和员工福利以及应计奖金和利润分享的减少(824)(844)
应收/应付净所得税的增加(43)(57)
其他经营活动，净额(44)(22)
用于经营活动的净现金(492)(745)
来自投资活动的现金流：
资本支出(68)(60)
收购业务，包括收购的净资产和商誉，扣除收购的现金(783)(45)
对未合并子公司的捐款(28)(29)
来自未合并子公司的分配22 15 
房地产资产的收购和开发(59)— 
其他投资活动，净额16 4 
用于投资活动的净现金(900)(115)
所附附附注是这些合并财务报表的组成部分。
4
目录
世邦魏理仕集团有限公司
合并现金流量表（续）
（未经审计）
（百万美元）

三个月已结束
3月31日
20242023
来自融资活动的现金流量:
循环信贷额度的收益1,070 1,660 
偿还循环信贷额度(250)(629)
房地产应付票据的收益2 — 
发行的收益 5.500% 优先票据
495 — 
回购普通股— (130)
收购企业（收购之日起三个月以上的收购支付的现金）(8)(60)
为缴纳股权奖励税而回购的单位(97)(46)
非控制性利息缴款1 — 
其他筹资活动，净额(21)(34)
融资活动提供的净现金1,192 761 
货币汇率变动对现金和现金等价物以及限制性现金的影响(44)14 
现金和现金等价物以及限制性现金的净减少(244)(85)
期初的现金和现金等价物以及限制性现金1,371 1,405 
期末的现金和现金等价物以及限制性现金$1,127 $1,320 
现金流信息的补充披露：
在此期间支付的现金用于：
利息$100 $39 
所得税支付，净额$90 $82 
非现金投资和融资活动：
延期和/或有对价$11 $— 
所附附附注是这些合并财务报表的组成部分。
5
目录
世邦魏理仕集团有限公司
合并权益表
（未经审计）
（百万美元）

世邦魏理仕集团股东
A 级
常见的
股票		额外
付费
首都		累积的
收入		累积的
其他
综合损失		非-
控制
利益		总计
截至2023年12月31日的余额$3 $— $9,188 $(924)$800 $9,067 
净收入— — 126 — 22 148 
股权奖励的薪酬支出— 30 — — — 30 
为缴纳股权奖励税而回购的单位— (46)(51)— — (97)
外币折算损失— — — (81)(7)(88)
来自非控股权益的出资— — — — 1 1 
收购非控股权益— — — — 22 22 
其他— 16 — — — 16 
截至 2024 年 3 月 31 日的余额$3 $— $9,263 $(1,005)$838 $9,099 

世邦魏理仕集团股东
A 级
常见的
股票		额外
付费
首都		累积的
收入		累积的
其他
综合损失		非-
控制
利益		总计
截至2022年12月31日的余额$3 $— $8,833 $(983)$753 $8,606 
净收入— — 117 — 8 125 
股权奖励的薪酬支出— 18 — — — 18 
为缴纳股权奖励税而回购的单位— (12)(34)— — (46)
回购普通股— — (114)— — (114)
外币折算收益— — — 24 14 38 
其他— (6)8 6 7 15 
截至2023年3月31日的余额$3 $— $8,810 $(953)$782 $8,642 
所附附附注是这些合并财务报表的组成部分。
6
目录
世邦魏理仕集团有限公司
合并财务报表附注
（未经审计）

1.    演示基础
本10-Q表季度报告（季度报告）的读者应参考特拉华州的一家公司世邦魏理仕集团公司（在本财务报表中可能称为 “世邦魏理仕”、“公司”、“我们” 和 “我们的”）截至2023年12月31日止年度的经审计的财务报表和合并财务报表附注，这些报表包含在我们的 2023 年 10-K 表年度报告（2023 年年度报告）,已向美国证券交易委员会（SEC）提交，也可以在我们的网站（www.cbre.com）上查阅，因为我们在本季度报告中省略了某些脚注披露，这些脚注披露将与此类经审计的财务报表中包含的内容基本重复。您还应参阅我们的合并财务报表附注中的附注2，“重要会计政策”2023 年年度报告以进一步讨论我们的重要会计政策和估计。
财务报表编制
随附的合并财务报表是根据适用于10-Q表季度报告的规则编制的，包括中期财务报表列报所需的所有信息和脚注，但不包括美国（美国）普遍接受的会计原则或通用公认会计原则（GAAP）要求的年度财务报表的所有披露。我们的合并财务报表是根据美国普遍接受的会计原则编制的，这些原则要求管理层对未来事件做出估算和假设。这些估计和基本假设影响我们的合并财务报表和附注中报告的金额，是基于我们的最佳判断。我们会利用历史经验和其他因素（包括对当前经济环境的考虑）持续评估我们的估计和假设，并在事实和情况需要时调整这些估计和假设。实际结果可能与这些估计和假设不同。
2.    新的会计公告
最近通过的会计公告
2022年6月，金融准则委员会（FASB）发布了《2022-03年会计准则更新》（ASU），”公允价值计量（主题 820）：受合同销售限制的股权证券的公允价值计量s。”亚利桑那州立大学的修正案明确规定，对出售股权证券的合同限制不被视为股权证券记账单位的一部分，因此在衡量公允价值时不予考虑。亚利桑那州立大学引入了新的披露要求，为投资者提供有关限制的信息，包括限制的性质和剩余期限。该指导对2023年12月15日之后开始的财政年度以及这些财政年度中的过渡期有效。我们在 2024 年第一季度采用了亚利桑那州立大学 2022-03 年。此次采用并未对我们股票证券的估值产生重大影响。如果我们有受合同销售限制的重大股权证券，我们在合并财务报表的附注中纳入了所需的披露。
2023 年 3 月，FASB 发布了 ASU 2023-01， “租赁（主题842）：共同控制安排。”这一更新要求在共同控制组租赁改善措施的使用寿命内摊销与普通控制租约相关的租赁权益改善措施（无论租赁期限如何），如果承租人不再控制标的资产的使用，则通过权益调整将作为共同控制实体之间的转让入账。本指南对2023年12月15日之后开始的财政年度以及这些财政年度中的过渡期有效。我们在2024年第一季度采用了亚利桑那州立大学2023-01，该采用并未对我们的合并财务报表和相关披露产生重大影响。
2023 年 3 月，FASB 发布了 ASU 2023-02，“投资—股权法和合资企业（主题323）：使用比例摊销法对税收抵免结构中的投资进行会计处理。”此更新允许在会计选择中对税收权益投资进行入账，无论从哪个税收抵免计划中获得所得税抵免，如果满足某些条件，则使用比例摊销法。该指导对2023年12月15日之后开始的财政年度以及这些财政年度中的过渡期有效。我们在2024年第一季度采用了亚利桑那州立大学2023-02年，该采用并未对我们的合并财务报表和相关披露产生重大影响。

7
目录
世邦魏理仕集团有限公司
合并财务报表附注（续）
（未经审计）
近期会计公告尚待通过
2023 年 11 月，美国财务会计准则委员会发布了 ASU 2023-07， “分部报告（主题280）：对可报告的分部披露的改进。”此更新通过要求公共实体：1）按年度和中期披露定期向首席运营决策者（CODM）提供并包含在每项报告的分部损益衡量标准中的重大分部支出；2）按年度和中期披露按应申报分部划分的其他分部项目的金额及其构成说明；3）提供有关应申报分部的所有年度披露主题 280 目前临时要求的损益和资产期间，4) 披露CODM的标题和地位，并解释CODM如何使用报告的分部损益衡量标准来评估分部业绩和决定如何分配资源；5) 提供本次更新所要求的所有披露以及主题280中所有现有的分部披露（如果该实体只有一个可申报的细分市场）。该亚利桑那州立大学还澄清说，除了最符合公认会计原则的衡量标准外，不妨碍公共实体报告其他细分市场损益衡量标准，CODM在评估细分市场表现和决定如何分配资源时使用这些指标。本指南对2023年12月15日之后开始的财政年度以及2024年12月15日之后开始的财政年度内的过渡期有效。我们正在评估该指南将对我们的合并财务报表和相关披露产生的影响。
2023 年 12 月，FASB 发布了 ASU 2023-09 “所得税披露的改进。”该亚利桑那州立大学需要有关申报实体的有效税率对账的分类信息以及已缴所得税的信息，并将于2024年12月15日之后的年度内生效。新要求应在预期的基础上适用，并可选择追溯适用。允许提前收养。我们正在评估亚利桑那州立大学2023-09年将对我们的合并财务报表和相关披露产生的影响。
3.    强生全球服务收购
2024 年 2 月 27 日，我们收购了 100强生环球服务（J&J）的所有权百分比，强生全球服务是美国联邦政府工程服务、基地支持运营和设施维护的领先提供商。强生主要通过长期固定价格合同为美国国防部提供服务，并作为全球工作场所解决方案（GWS）板块的一部分进行报告。此次收购符合我们并购战略的关键要素，这些要素侧重于增强我们的技术服务能力，提高收入弹性和长期增长，以及扩大我们在GWS细分市场的政府客户群。
根据ASC 805，强生的收购被视为业务合并，并使用收购会计方法进行核算。我们在2024年2月发行了新一轮的美元，为收购提供了资金500.0本金总额为百万美元 5.5002029年4月1日到期的优先票据百分比；（ii）根据我们的2023年信贷协议在现有循环信贷额度下的借款；以及（iii）手头现金。有关上述债务工具的更多信息，请参阅附注8。
以下总结了收购强生收购交易时转移的对价（百万美元）：
现金对价
$809 
延期和偶然对价
11 
全部对价$820 

购买价格包括 $7.4百万或有对价，代表收购日的公允价值，确认金额不超过 $250.0根据2025年和2026日历年达到某些绩效阈值的情况，未来潜在收益总额为百万美元。
以下是超额购买价格超过所购净资产公允价值（百万美元）的摘要：
购买价格$820 
减去：收购净资产的估计公允价值（见下表）354 
超出收购净资产估计公允价值的超额收购价格$466 
8
目录
世邦魏理仕集团有限公司
合并财务报表附注（续）
（未经审计）
与强生收购相关的初步收购会计调整已记录在随附的合并财务报表中。超出收购净资产和非控股权益公允价值的超额收购价格已计入商誉。收购强生所产生的商誉主要包括协同效应和提供一流工程服务、基地支持运营和设施维护服务的机会。在产生的商誉中，大约 $115.0出于税收目的，百万是可以扣除的。
强生的收购资产和承担的负债按其估计的公允价值入账。业务合并的收购价格分配是初步的，主要是无形资产，并可能在相应的计量期内发生变化，从收购之日起不超过一年。计量期调整将在确定调整额的报告期内予以确认。任何此类调整都可能是实质性的。
下表汇总了截至2024年2月27日收购之日的已收购资产和承担的负债的初步公允价值（百万美元）：
收购的资产：
现金和现金等价物$26 
应收账款，净额92 
合约资产22 
预付费用2 
其他流动资产2 
财产和设备，净额11 
其他无形资产，净额297 
经营租赁资产6 
对未合并子公司的投资25 
其他资产，净额11 
收购的资产总额494 
假设负债：
应付账款和应计费用60 
薪酬和员工福利7 
合同负债1 
应缴所得税1 
其他流动负债2 
非流动经营租赁负债3 
递延所得税负债，净额57 
其他负债3 
承担的负债总额134 
收购的非控股权益6 
收购净资产的估计公允价值$354 
关于强生的收购，以下是分配给所收购无形资产的初始价值的摘要（百万美元）：
2024年3月31日
资产类别摊销
时期		金额
分配于
收购
日期		累计摊销净负载
价值
客户关系
9-12年份
$174 $1 $173 
待办事项
4-6年份
111 2 109 
商标3年份10 — 10 
科技5年份2 — 2 
随附的截至2024年3月31日的三个月合并运营报表包括收入、营业亏损和净收益（美元）41.4百万，美元0.3百万和美元0.5分别归因于强生的收购。这不包括总的直接交易和整合成本 $17.52024年第一季度与强生收购相关的百万美元，已包含在未经审计的预计业绩中。
9
目录
世邦魏理仕集团有限公司
合并财务报表附注（续）
（未经审计）
客户关系和待办事项的公允价值是使用多期超额收益法（MPEEM）确定的，这是收入法的一种形式。MPEEM 是贴现现金流法的特定应用。MPEEM背后的原则是，无形资产的价值等于仅归属于该无形资产的增量现金流的现值。该估计使用了某些不可观察的关键输入，例如预计现金流的时机、增长率、预期的合同续订概率、贴现率和使用寿命评估。
商标和现有技术的公允价值是使用特许权使用费减免法（收入法的一种形式）确定的，并依赖于不可观察的关键输入，例如预计现金流的时机、增长率和特许权使用费率。特许权使用费减免法的基本原则是，如果没有标的无形资产的所有权，该无形资产的使用者必须向资产所有者支付一连串的款项，以换取该资产的使用权。通过购买无形资产，用户可以避免这些付款。
就截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月的预计披露而言，假设强生的收购发生在2023年1月1日，未经审计的预计业绩如下。其中包括针对与收购的无形资产相关的摊销费用增加而进行的某些调整（约合美元）3.2百万和美元4.7截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月，分别为百万美元），以及与长期融资相关的利息支出增加（约合美元）4.2百万和美元7.0截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月，分别为百万美元）。直接交易和整合成本为 $17.52024 年第一季度产生的百万美元和 $2.12023年第四季度产生的百万美元以及所有预计调整的税收影响也包含在未经审计的预计业绩中。
这些未经审计的预计业绩仅用于比较目的，并不表示如果强生在2023年1月1日进行收购，将会取得怎样的经营业绩，也可能不代表未来的经营业绩（百万美元，股票和每股数据除外）：
截至3月31日的三个月
20242023
收入$8,007 $7,525 
营业收入214 14 
归属于世邦魏理仕集团的净收益131 93 
每股基本收益：
归属于世邦魏理仕集团的每股净收益$0.43 $0.30 
每股基本收益的加权平均已发行股份305,808,212 310,464,609 
摊薄后的每股收益：
归属于世邦魏理仕集团的每股净收益$0.42 $0.29 
摊薄后每股收益的加权平均已发行股份308,502,456 315,358,147 
4.    仓库应收账款和仓库信贷额度
我们的全资子公司世邦魏理仕资本市场有限公司（CBRE Capital Markets，Inc.）是联邦住房贷款抵押贷款公司（Freddie Mac）批准的多户家庭计划Plus卖方/服务商，也是经批准的联邦全国抵押贷款协会（Fannie Mae）聚合和协商交易的卖方/服务商。此外，世邦魏理仕资本市场的全资子公司世邦魏理仕多家庭资本有限公司（CBRE MCI）是经批准的房利美委托承保和服务（DUS）卖方/服务商，世邦魏理仕资本市场的全资子公司世邦魏理仕HMF, Inc.（CBRE HMF）是美国住房和城市发展部（HUD）批准的非监管联邦住房管理局（FHA）第二章抵押贷款 Geee，一家经批准的多户家庭加速处理（MAP）贷款机构，也是经批准的政府全国抵押贷款协会（Ginnie Mae）的抵押贷款支持证券（MBS）发行人。根据这些安排，在通过仓库信贷额度的收益发放贷款之前，我们要么获得房地美或房利美的合同贷款购买承诺，要么获得经确认的发行和购买房利美或金妮美MBS的远期交易承诺，这些承诺将由贷款担保。仓库信贷额度通常在一段时间内偿还 一个月房地美或房利美购买贷款的时期，或者房利美或金妮·美MBS结算时，我们保留还本付息权。贷款按现行市场利率提供资金。我们为所有仓库应收账款选择公允价值期权。截至2024年3月31日和2023年12月31日，随附的合并资产负债表中包含的所有仓库应收账款要么承诺由房地美收购，要么已确认发行和收购房利美或金妮美MBS的远期贸易承诺，这些承诺将由标的贷款担保。
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（未经审计）
我们的仓库应收账款的结转情况如下（以百万美元计）：
2023 年 12 月 31 日的期初余额$675 
抵押贷款的发放2,216 
收益（贷款销售的溢价）8 
出售抵押贷款的收益：
出售抵押贷款(2,046)
贷款销售保费的现金收取(8)
出售抵押贷款的收益(2,054)
仓库应收账款中包含的抵押贷款还本付息权的净增加3 
2024 年 3 月 31 日的期末余额$848 
下表汇总了我们截至2024年3月31日和2023年12月31日的仓库信贷额度（百万美元）：
2024年3月31日2023年12月31日
贷款人当前
成熟度		定价最大值
设施
大小		携带
价值		最大值
设施
大小		携带
价值
北卡罗来纳州摩根大通银行（JP Morgan）12/13/2024
每日浮动担保隔夜融资利率（SOFR）+ 1.50%,
SOFR 调整为 0.05%
$1,335 $711 $1,335 $613 
摩根大通（商业贷款活动）12/13/2024
每日浮动 SOFR plus 2.75%,
SOFR 调整为 0.05%
15 1 15 — 
房利美多户家庭尽快达成Pooled Plus协议和多户家庭尽快集合销售协议（ASAP）计划可取消
随时
每日浮动 SOFR plus 1.45%,
SOFR 底层为 0.25%
650 20 650 7 
北卡罗来纳州道明银行（道明银行） (1)
7/15/2024
每日浮动 SOFR plus 1.30%,
SOFR 调整为 0.10%
600 21 600 28 
北卡罗来纳州美国银行（BofA）
5/22/2024
每日浮动 SOFR plus 1.25%,
SOFR 调整为 0.10%
350 86 350 18 
BoFA
5/22/2024
每日浮动 SOFR plus 1.25%,
SOFR 调整为 0.10%
250 — 250 — 
$3,200 $839 $3,200 $666 
________________________________________________________________________________________________________________________________________
(1)自2023年7月15日起，该融资机制已续订和修订，最高本金总额为美元300.0百万，还有一笔未承诺的美元300.0百万临时信贷额度，到期日为2024年7月15日。截至2024年3月31日，未承诺的美元300.0百万临时信贷额度未使用。
在截至2024年3月31日的三个月中，我们的最高金额为美元1.2十亿未偿还的仓库信贷额度。
5.    可变利息实体 (VIE)
我们在某些VIE中持有可变权益，主要集中在我们的房地产投资板块，由于确定我们不是主要受益人，因此未进行合并。我们以股权共同投资和费用安排的形式参与这些实体。 截至2024年3月31日和2023年12月31日，我们与未合并的VIE相关的最大损失敞口如下（以百万美元计）：
2024年3月31日2023年12月31日
对未合并子公司的投资$184 $165 
共同投资承诺54 58 
最大损失敞口$238 $223 
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（未经审计）
6.    公允价值测量
FASB ASC的主题820将公允价值定义为在计量之日，在市场参与者之间的有序交易中，出售资产或为转移负债而支付的价格。主题820还建立了三级公允价值层次结构，对用于衡量公允价值的投入进行优先排序。这种层次结构要求实体最大限度地使用可观察的输入，并最大限度地减少不可观察输入的使用。用于衡量公允价值的三个投入水平如下：
•级别 1 — 活跃市场中相同资产或负债的报价。
•第 2 级 — 第 1 级中包含的报价以外的可观察输入，例如活跃市场中类似资产和负债的报价；非活跃市场中相同或相似资产和负债的报价；或其他可观察到或可观测的市场数据可以证实的输入。
•第 3 级 — 几乎没有或根本没有市场活动支持且对资产或负债的公允价值具有重要意义的不可观察的投入。这包括某些定价模型、折扣现金流方法和使用大量不可观察投入的类似技术。
与我们披露的估值技术和投入相比，用于制定经常性公允价值衡量标准的估值技术和投入没有重大变化 2023 年年度报告，下文所述除外。
下表列出了截至2024年3月31日和2023年12月31日以公允价值计量的资产和负债的公允价值（百万美元）：
截至 2024 年 3 月 31 日
使用计量和记录的公允价值
第 1 级第 2 级第 3 级总计
资产
可供出售的债务证券：
美国国债$12 $— $— $12 
美国联邦机构发行的债务证券— 11 — 11 
公司债务证券— 45 — 45 
资产支持证券— 1 — 1 
可供出售的债务证券总额12 57 — 69 
股权证券83 — — 83 
对未合并子公司的投资117 — 458 575 
仓库应收款— 848 — 848 
其他资产— 4 18 22 
按公允价值计算的总资产$212 $909 $476 $1,597 
负债
或有考虑— — 43 43 
其他负债— 1 — 1 
按公允价值计算的负债总额$— $1 $43 $44 
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（未经审计）
截至 2023 年 12 月 31 日
使用计量和记录的公允价值
第 1 级第 2 级第 3 级总计
资产
可供出售的债务证券：
美国国债$12 $— $— $12 
美国联邦机构发行的债务证券— 11 — 11 
公司债务证券— 44 — 44 
资产支持证券— 1 — 1 
可供出售的债务证券总额12 56 — 68 
股权证券41 — — 41 
对未合并子公司的投资168 — 477 645 
仓库应收款— 675 — 675 
其他资产— — 16 16 
按公允价值计算的总资产$221 $731 $493 $1,445 
负债
或有考虑— — 36 36 
其他负债— 5 — 5 
按公允价值计算的负债总额$— $5 $36 $41 
我们可供出售的债务证券的公允价值衡量标准来自独立定价服务，这些服务利用可观察的市场数据，可能包括报价的市场价格、交易商报价、市场利差、现金流、美国国债收益率曲线、交易水平、市场共识预付款速度、信用信息以及该工具的条款和条件。
股票证券通常按估值当天最后报告的销售价格估值，如果估值日没有出售，则按该日买入价和卖出价的平均值估值。上面的表格不包括我们的 $142.8截至2024年3月31日和2023年12月31日，均为百万美元，用于对某些非公开实体的资本投资，因为它们是计量备选方案（定义为成本减去减值）下的非有价股权投资。这些投资包含在随附的合并资产负债表中的 “其他净资产” 中。
仓库应收账款的公允价值主要是根据已经锁定的购买价格计算的。截至2024年3月31日和2023年12月31日，随附的合并资产负债表中包含的所有仓库应收账款要么承诺由房地美收购，要么已确认发行和购买房利美或金妮美抵押贷款支持证券的远期交易承诺，这些证券将由标的贷款担保（见附注4）。这些资产在公允价值层次结构中被归类为二级，因为绝大多数投入都很容易观察。
截至2024年3月31日和2023年12月31日，使用资产净值按公允价值对未合并子公司的投资为美元326.8百万和美元352.3分别为百万。这些投资属于实用的权宜规则，不要求将其纳入公允价值层次结构，因此未包括在上表中。
下表显示了使用大量不可观测投入（第三级）（百万美元）定期按公允价值计量的资产和负债对账：
对未合并子公司的投资其他资产或有对价
截至 2023 年 12 月 31 日的余额$477 $16 $36 
转入（出）— — — 
公允价值的净变动(19)— — 
购买/添加— 2 7 
截至 2024 年 3 月 31 日的余额$458 $18 $43 
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（未经审计）
上表中包含的公允价值的净变动在净收益中列报如下：
使用不可观察输入的资产/负债类别
合并财务报表
对未合并子公司的投资来自未合并子公司的权益（亏损）收入
其他资产（负债）其他收入
或有对价（短期）
应付账款和应计费用
或有考虑（长期）
其他负债
下表列出了截至目前用于某些三级工具的经常性公允价值计量的重要不可观察输入的信息 2024 年 3 月 31 日:
估值技术不可观察的输入范围加权平均值
投资未合并的子公司折扣现金流折扣率25 %— 
蒙特卡罗波动率
35% - 65%
38 %
折扣率25 %— 
其他资产折扣现金流折扣率25 %— 
或有考虑蒙特卡罗波动率21 %— 
折扣率
5 %— 
有 不在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月中记录的资产减值费用或其他重要的非经常性公允价值衡量指标。
FASB ASC 主题 825, “金融工具”要求披露有关金融工具的公允价值信息，无论是否在随附的合并资产负债表中确认。我们的金融工具如下：
•现金和现金等价物以及限制性现金— 这些余额包括现金和现金等价物以及期限少于三个月的限制性现金。由于这些工具的短期到期，账面金额接近公允价值。
•应收账款，减去可疑账户备抵金— 由于其短期性质，公允价值近似于账面价值。
•仓库应收款— 这些余额按公允价值记账。主要价值来源要么是房地美的合同收购承诺，要么是已确认的发行和收购房利美或金妮美MBS的远期交易承诺（见注释4）。
•对未合并子公司的投资— 如上所述，这些投资的一部分按公允价值记账。它包括我们在公共实体和非公开实体的股权投资和相关权益。我们在Altus Power, Inc.（Altus）的普通股所有权被视为1级，并使用活跃市场的报价按公允价值计量。我们对Altus协调股票的所有权以及对Industrious和某些其他非控股权投资的投资被视为三级，使用蒙特卡罗和贴现现金流按公允价值衡量。Altus普通股和配股股票的估值取决于其股价，股价可能会波动，并且会根据不同的市场条件出现大幅波动。从3级转出活动是指每年将我们在Altus的部分调整股份转换为其普通股。参见注释 7。
•可供出售的债务证券— 这些投资主要由我们的全资专属保险公司持有，按其公允价值记账。
•股票证券— 这些投资主要由我们的全资专属保险公司持有，按其公允价值记账。
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（未经审计）
•其他资产和负债 — 包括（i）与指定为3级的循环贷款相关的无准备金承付款的公允价值。估值以贴现现金流技术为基础，其中重要的投入是预期未来现金流的金额和时间、市场可比因素和复苏假设；(ii) 交叉货币互换的公允价值反映了基于市场对未来即期外币汇率的预期的互换协议下预期付款和收入的净现值。净现值计算的其他输入可能包括合同条款、交易对手信用风险和贴现率。它们被指定为 2 级。
•偶然考虑 — 与企业收购相关的或有对价的公允价值通常使用蒙特卡罗模拟或贴现现金流模型估算。
•短期借款 — 余额的大部分是我们全资子公司世邦魏理仕资本市场的仓库信贷额度和循环信贷额度下的未偿金额。由于这些工具的短期性质和/或可变利率，公允价值近似于账面价值（见附注4和8）。
•优先定期贷款和优先票据 — 下表显示了截至2024年3月31日和2023年12月31日的长期债务的估计公允价值和实际账面价值（百万美元）。估计的公允价值是根据交易商的报价确定的（属于公允价值层次结构的第二级）。实际账面价值是扣除未摊销的债务发行成本和折扣后的净值（见附注8）。
估计公允价值
账面价值
金融工具
2024年3月31日2023年12月31日2024年3月31日2023年12月31日
高级定期贷款
$715 $746 $743 $752 
5.950% 优先票据
1,025 1,049 974 974 
4.875% 优先票据
594 600 598 597 
5.500% 优先票据
503 — 495 — 
2.500% 优先票据
414 424 491 490 
•房地产应付票据— 截至2024年3月31日和2023年12月31日，扣除未摊销的债务发行成本后，我们的房地产应付票据的账面价值为美元37.2百万和美元36.3分别为百万。这些应付票据不可追索世邦魏理仕集团有限公司，除非是追索持有房地产资产且是应付票据主要债务人的单一用途实体。这些借款要么采用固定利率，要么按市场指数的利差计算浮动利率。尽管根据与当前市场状况相比的贷款条款或借款人实体特有的其他因素，我们的房地产应付票据的某些部分的公允价值可能与账面价值不同，但我们认为应付票据的公允价值与其账面价值没有显著差异。
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7.    对未合并子公司的投资
对未合并子公司的投资按权益会计法入账。我们在权益法投资中的投资所有权百分比各不相同，通常范围从 1.0% 至 50.0%. 下表显示了按权益会计和公允价值期权法（百万美元）对未合并子公司的投资构成：
投资类型2024年3月31日2023年12月31日
房地产投资（项目和基金）
$631 $661 
对Altus的投资：
A 类普通股 (1)
117 168 
校准份额 (2)
28 56 
小计145224
其他 (3)
522 489
对未合并子公司的总投资$1,298 $1,374 
________________________________________________________________________________________________________________________________________
(1)世邦魏理仕举行 24,557,823和 24,556,012截至目前Altus A类普通股的股份 2024 年 3 月 31 日 和 2023 年 12 月 31 日，分别代表大致所有权 15.57%.
(2)调整股份，也称为B类普通股，将自动转换为 阿尔特斯A类普通股以达到一定的总回报门槛为基础 阿尔特斯截至相关测量日期的A类普通股 七财政 y合并后的几年。截至2024年3月31日（第三次测量日期）， 201,250的校准份额自动转换为 2,011世邦魏理仕有权获得的A类普通股 1,811股份。
(3)包括我们对Industrious和其他非公开实体的投资。
使用权益法核算的实体的合并简要财务信息如下（以百万美元计）：
三个月已结束
3月31日
20242023
收入$1,013 $4,098 
营业收入315 3,628 
净（亏损）收入 (1)
(1,037)1,686 
________________________________________________________________________________________________________________________________________
(1)净（亏损）收益中包括未合并投资基金投资的已实现和未实现收益和亏损，以及未合并子公司投资中房地产项目销售的已实现收益和亏损。这些已实现和未实现的收益和亏损不包含在收入和营业收入中。
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8.    长期债务和短期借款
长期债务
长期债务包括以下内容（百万美元）：
3月31日
2024		十二月三十一日
2023
2028 年到期的优先定期贷款
$746 $755 
5.950扣除未摊销折扣后的2034年到期优先票据百分比
976 976 
4.875扣除未摊销折扣后的2026年到期优先票据百分比
599 599 
5.500扣除未摊销折扣后的2029年到期优先票据百分比
496 — 
2.500扣除未摊销折扣后的2031年到期优先票据百分比
494 494 
长期债务总额3,311 2,824 
减去：长期债务的当前到期日19 9 
减去：未摊销的债务发行成本10 11 
长期债务总额，扣除当前到期日$3,282 $2,804 
我们与第三方贷款机构维持信贷额度，用于各种目的。2023年7月10日，世邦魏理仕集团有限公司、世邦魏理仕服务公司（CBRE Services）和世邦魏理仕服务的全资子公司Relam Amsterdam Holdings B.V. 成立了新的 5 年优先无抵押信贷协议（2023年信贷协议）将于2028年7月10日到期，该协议再融资并取代了先前的信贷协议。2023年信贷协议规定了优先无抵押定期贷款信贷额度，包括（i）以欧元计价的A批定期贷款，本金总额为欧元366.5百万和 (ii) 分批以美元计价的定期贷款，本金总额为美元350.0百万美元，均要求从2024年12月31日开始按季度支付本金，一直持续到2028年7月10日的到期。2023年信贷协议下的定期贷款收益用于偿还之前的2022年信贷协议下所有剩余的未偿优先定期贷款、相关费用和开支的支付以及其他一般公司用途。我们进行了交叉货币互换，以对冲与该交易相关的外币敞口。截至2024年3月31日和2023年12月31日，该衍生工具的公允价值并不重要。
根据2023年信贷协议，以欧元计价的借款的利率等于（i）适用的百分比加上（ii）我们选择的利率，（1）适用利率的欧元银行同业拆借利率，或（2）参考每日简单欧元短期利率（ESTR）确定的利率。根据2023年信贷协议，以美元计价的借款的利率等于（i）适用百分比，再加上（ii）根据我们的选择，（1）适用利率的定期SOFR利率加上 10基点（“调整后定期SOFR”）或（2）基准利率，根据（x）最优惠利率、（y）联邦基金利率加上1％的1/2以及（z）芝加哥商品交易所集团基准管理有限公司公布的为期一个月的定期SOFR利率和（B）中最大值确定的基准利率 1.00%。2023年信贷协议下的适用借款利率是参考我们的信用评级（定义见2023年信贷协议）确定的。截至 2024 年 3 月 31 日，我们有 (i) 美元395.1根据2023年信贷协议，未偿还的百万欧元定期贷款借款（利率为 1.25% 加上欧元银行同业拆借利率) 和 (ii) 美元348.2根据2023年信贷协议，未偿还的百万美元定期贷款借款（利率为 1.25％加上调整后的定期SOFR），扣除未摊销的债务发行成本，包含在随附的合并资产负债表中。
2023年信贷协议下的定期贷款借款由世邦魏理仕集团和世邦魏理仕服务提供优先担保。
2023年信贷协议还要求我们将合并息税折旧摊销前利润（定义见2023年信贷协议）与合并利息支出的最低承保比率保持在 2.00x 以及总债务减去可用现金占合并息税折旧摊销前利润（定义见2023年信贷协议）的最大杠杆比率为 4.25x（对于完成合格收购（定义见2023年信贷协议）后的前四个完整财政季度， 4.75x) 截至每个财政季度末。此外，2023年信贷协议还包含其他惯常的肯定和否定承诺以及违约事件。截至2024年3月31日，我们遵守了该协议下的条款。
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2024 年 2 月 23 日，世邦魏理仕服务发行了 $500.0本金总额为百万 5.5002029年4月1日到期的优先票据百分比（ 5.500优先票据百分比），价格等于 99.837占其面值的百分比。这个 5.500优先票据百分比是世邦魏理仕服务的无抵押债务，优先于其当前和未来的所有次级债务。这个 5.500％优先票据由世邦魏理仕集团公司以优先基础担保。应计利息率为 5.500每年百分比，从2024年10月1日开始，每半年在每年的4月1日和10月1日分期付款。这个 5.500% 优先票据可在2029年3月1日当天或之后按我们的选择全部或部分兑换，赎回价格为 100该日本金的百分比，加上截至但不包括赎回之日的应计利息和未付利息（如果有）。在 2029 年 3 月 1 日之前的任何时候，我们都可以以等于 (1) 中较大值的赎回价格赎回全部或部分票据 100待赎回票据本金的百分比以及 (2) 截至2029年3月1日的剩余定期本金和利息赎回之日的现值总和，假设票据于2029年3月1日到期，按调整后的利率折现至赎回之日，调整后的利率等于国库利率加上20个基点，减去赎回之日的应计利息，再加上任一项截至赎回日的应计利息和未付利息（如果有）。
2023 年 6 月 23 日，世邦魏理仕服务发行了 $1.0本金总额为十亿美元 5.9502034年8月15日到期的优先票据百分比（ 5.950优先票据百分比），价格等于 98.174占其面值的百分比。这个 5.950优先票据百分比是世邦魏理仕服务的无抵押债务，优先于其当前和未来的所有次级债务。这个 5.950％优先票据由世邦魏理仕集团公司以优先基础担保。应计利息率为 5.950每年百分比，是 可支付的 每半年一次拖欠了 2 月 15 日和 8 月 15 日每年的，从 2024年2月15日。这个 5.950%senior 票据可在 2034 年 5 月 15 日当天或之后按我们的选择全部或部分兑换，兑换价格为 100该日本金的百分比，加上截至但不包括赎回之日的应计利息和未付利息（如果有）。在 2034 年 5 月 15 日之前的任何时候，我们均可按等于 (1) 中较大值的赎回价格赎回全部或部分票据 100待赎回的票据本金的百分比以及 (2) 截至2034年5月15日的剩余定期本金和利息在赎回之日的现值总和，假设票据于2034年5月15日到期，按等于国库利率加上调整后的利率每半年折现至赎回之日 40基点，减去赎回之日的应计利息，再加上赎回之日的应计和未付利息（如果有）。
2021 年 3 月 18 日，世邦魏理仕服务发行了 $500.0本金总额为百万 2.5002031年4月1日到期的优先票据百分比（ 2.500优先票据百分比），价格等于 98.451占其面值的百分比。这个 2.500优先票据百分比是世邦魏理仕服务的无抵押债务，优先于其当前和未来的所有次级债务。这个 2.500％优先票据由世邦魏理仕集团公司以优先基础担保。应计利息率为 2.500每年百分比，每半年在每年的四月一日和十月一日支付。这个 2.500% 优先票据可在2031年1月1日当天或之后按我们的期权全部或部分兑换，赎回价格为 100该日本金的百分比，加上截至但不包括赎回之日的应计利息和未付利息（如果有）。在 2031 年 1 月 1 日之前的任何时候，我们都可以按等于 (1) 中较大值的赎回价格赎回全部或部分票据 100待赎回票据本金的百分比以及 (2) 截至2031年1月1日的剩余定期本金和利息在赎回之日的现值总和，假设票据于2031年1月1日到期，按等于国库利率加上调整后的利率每半年折现至赎回之日 20基点，减去截至赎回之日但不包括的应计利息和未付利息，再加上截至但不包括赎回日的应计和未付利息（如果有）。
2015 年 8 月 13 日，世邦魏理仕服务发行了 $600.0本金总额为百万 4.8752026年3月1日到期的优先票据百分比（ 4.875优先票据百分比），价格等于 99.24占其面值的百分比。这个 4.875优先票据百分比是世邦魏理仕服务的无抵押债务，优先于其当前和未来的所有次级债务。这个 4.875％优先票据由世邦魏理仕集团公司以优先基础担保。应计利息率为 4.875每年百分比，每半年在每年的3月1日和9月1日分期支付。这个 4.875百分比优先票据可在2025年12月1日之前按我们的选择全部或部分兑换，赎回价格等于 (1) 中较高者 100本金的百分比 4.875待赎回的优先票据百分比以及（2）按调整后的国债利率（定义见这些票据的契约）每半年折现至赎回之日的截至2025年12月1日的剩余定期还款本金和利息的现值总和（不包括截至赎回之日应计利息的任何部分）。此外，在 2025 年 12 月 1 日当天或之后的任何时候， 4.875% 优先票据可由我们全部或部分赎回，赎回价格等于 100本金的百分比，加上截至赎回之日（但不包括）的应计和未付利息（如果有）。如果发生控制权变更触发事件（定义见管理这些票据的契约），我们有义务提出要约，购买当时尚未兑现的债券 4.875按赎回价计算的优先票据百分比 101截至购买之日本金的百分比，加上应计和未付利息（如果有）。
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（未经审计）
管理我们的契约 5.950% 优先票据， 5.500% 优先票据， 4.875% 优先票据和 2.500优先票据百分比（1）包含限制性契约，除其他外，这些契约限制了我们设立或允许对资产担保债务的留置权、进行售后/回租交易以及进行合并或合并的能力；（2）要求世邦魏理仕集团和任何为2023年信贷协议或循环信贷协议提供担保的国内子公司共同和单独对票据进行优先担保。契约还包含其他惯常的肯定和否定契约以及违约事件。截至2024年3月31日，我们遵守了债务工具下的契约。
短期借款
循环信贷协议
2022年8月5日，我们签订了一项新的 5 年高级无抵押循环信贷协议（循环信贷协议）。循环信贷协议为世邦魏理仕服务提供优先无抵押循环信贷额度，承诺本金总额不超过美元3.5十亿，到期日为2027年8月5日。借款的利息按 (i) 世邦魏理仕服务的期权计息，要么是 (a) 芝加哥商品交易所集团基准管理有限公司公布的适用利率期限的定期SOFR利率，或 (b) 基准利率参照（1）富国银行确定的最优惠利率，（2）联邦基金利率加上1％的1/2以及（3）芝加哥商品交易所基准集团基准管理局公布的定期SOFR利率之和（x）中最大值确定的基准利率利息期限为一个月，(y) 1.00% plus (ii) 10基点，加上（iii）等于适用利率的利率（对于基于定期SOFR利率的借款， 0.630% 至 1.100％，如果是基于基准利率的借款， 0.0% 至 0.100百分比，在每种情况下，均参照我们的债务评级（定义见循环信贷协议）确定。适用的利率还受循环信贷协议中规定的与实现某些可持续发展目标相关的某些增幅和/或降幅的限制。
循环信贷协议要求我们根据循环信贷额度承诺的总金额（无论已使用还是未使用）支付费用。此外, 循环信贷协议还包括信用证不超过美元的能力300.0总共一百万。
循环信贷协议还要求我们维持合并息税折旧摊销前利润（定义见循环信贷协议）与合并利息支出的最低覆盖比率 2.00x 以及总债务减去可用现金占合并息税折旧摊销前利润（定义见循环信贷协议）的最大杠杆率为 4.25x（对于完成合格收购（定义见循环信贷协议）后的前四个完整财政季度， 4.75x) 截至每个财政季度末。此外，循环信贷协议还包含其他惯常的肯定和否定承诺以及违约事件。截至2024年3月31日，我们遵守了该协议下的条款。
截至2024年3月31日，美元820.0根据循环信贷协议，百万美元尚未偿还。$10.0截至2024年3月31日，仍有数百万张信用证未偿还。信用证是在正常业务过程中签发的，将减少我们根据循环信贷协议可以借入的金额。
特纳和汤森循环信贷额度
特纳和汤森德维持英镑120.0根据2022年3月31日的信贷协议，提供百万英镑的循环信贷额度，另有英镑的手风琴期权20.0百万，将于2027年3月31日到期。截至2024年3月31日， 不该循环信贷额度下的未偿还款项。
仓库信贷额度
世邦魏理仕资本市场与第三方贷款机构有仓库信贷额度，用于为将要转售的抵押贷款提供资金，并与房利美签订了融资安排，目的是向房利美出售一定比例的已封闭式多户家庭贷款。这些仓库仅归世邦魏理仕资本市场所有，并由我们相关的仓库应收账款担保。有关其他信息，请参阅注释 4。
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9.    租赁
我们是办公空间租赁、租赁车辆以及全球开发业务中部分土地租赁合同的承租人。有时，我们会为REI细分市场的开发项目签订地面租约。这些安排占我们租赁负债和使用权资产的很大一部分。我们会监控我们的服务安排，以评估它们是否符合租赁的定义。
与我们的租赁相关的补充资产负债表信息如下（百万美元）：
类别分类3月31日
2024		十二月三十一日
2023
资产
正在运营经营租赁资产$1,003 $1,030 
融资其他资产，净额210 210 
租赁资产总额$1,213 $1,240 
负债
当前：
正在运营经营租赁负债$249 $242 
融资其他流动负债35 36 
非当前：
正在运营非流动经营租赁负债1,055 1,089 
融资其他负债74 72 
租赁负债总额$1,413 $1,439 
与我们的运营和融资租赁相关的补充现金流信息和非现金活动如下（百万美元）：
三个月已结束
3月31日
20242023
为换取新的经营租赁负债而获得的使用权资产$27 $40 
为换取新的融资租赁负债而获得的使用权资产16 8 
经营租赁使用权资产的其他非现金增加（减少） (1)
2 (53)
融资租赁使用权资产的其他非现金减少 (1)
(2)— 
________________________________________________________________________________________________________________________________________
(1)使用权资产中的非现金活动是由租赁修改/重新计量和终止造成的.
10.    承付款和或有开支
我们是许多未决或威胁诉讼的当事方，这些诉讼源于我们的正常业务过程或事件。我们认为，任何超过合并财务报表中应计负债金额的损失都不太可能是重大的，但诉讼本质上是不确定的，如果在特定时期内解决一个或多个事项的金额大大超过我们的预期，则有可能对我们的合并财务报表产生重大不利影响。
2008年1月，世邦魏理仕资本市场的全资子公司世邦魏理仕MCI根据房利美的委托承保和服务贷款人计划（DUS计划）与房利美签订协议，为拥有五套或更多单元的多户住宅提供融资。根据DUS计划，世邦魏理仕MCI在未经房利美事先批准的情况下发起、承保、关闭和提供贷款，并且通常需要分担根据DUS计划发放的贷款损失的三分之一。世邦魏理仕MCI已为未付本金余额的贷款提供了资金42.1截至 2024 年 3 月 31 日，已达十亿美元，其中 $38.7十亿美元受此类损失分担安排的约束。根据与房利美达成的协议，世邦魏理仕MCI必须根据房利美制定的公式公布现金储备或其他可接受的抵押品，以便在发生损失时提供足够的资本。截至2024年3月31日和2023年12月31日，世邦魏理仕MCI的股价为美元150.0百万和美元140.0根据这一储备金安排分别开具了100万张信用证，并且记录的负债约为美元60.7百万和美元67.4百万美元分别用于支付其在该安排下的贷款损失担保义务。房利美在DUS计划下的追索权仅限于世邦魏理仕MCI的资产，其资产总额约为美元622.9百万（包括
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（未经审计）
$226.5截至2024年3月31日，数百万笔仓库应收账款，其中绝大多数是根据仓库信贷额度抵押的，因此房利美无法获得。
世邦魏理仕资本市场参与房地美的多户家庭小额余额贷款（SBL）计划。根据SBL计划，世邦魏理仕资本市场有一定的回购和损失补偿义务。如果违约发生在发放后的前12个月内，并且此类贷款此前未进行证券化，则我们可能有义务回购任何由世邦魏理仕资本市场发起的、在宽限期后的120天内仍处于违约状态的SBL贷款。此外，世邦魏理仕资本市场可能对损失负责，但不超过 10任何未证券化且在12个月回购期后违约的SBL贷款的原始本金的百分比。世邦魏理仕资本市场必须公布现金储备或其他可接受的抵押品，以便在债务触发时提供足够的资本。截至2024年3月31日和2023年12月31日，世邦魏理仕资本市场均公布了美元5.0根据这项储备金安排发放了百万份信用证。
信用证
我们的未清信用证总额为 $253.7截至2024年3月31日，百万美元，不包括我们在合并资产负债表上已累积的与子公司某些保险计划下的未偿索赔准备金相关的信用证以及与经营租赁相关的信用证。世邦魏理仕资本市场信用证总额为 $155.0截至2024年3月31日，前几段提及的百万美元占美元的大部分253.7截至该日已有百万份未结信用证.剩余的信用证主要由我们在正常业务过程中签署，并在每份相应协议结束时到期。
担保
我们有总额为 $ 的担保205.5截至2024年3月31日，百万美元，不包括与养老金负债、合并负债和我们在合并资产负债表上已累计未偿负债的其他债务相关的担保，不包括与经营租赁相关的担保。这美元205.5百万主要是我们在正常业务过程中执行的担保，包括我们在海外业务中的各种管理担保和供应商合同，这些担保将在每份相应协议到期时到期。
此外，截至2024年3月31日，我们已经为第三方发放了许多与开发项目相关的无追索权豁免、竣工和预算担保。这些担保在我们的行业中司空见惯，是由我们在房地产投资业务的正常过程中做出的。无追索权分割担保通常要求我们的项目实体借款人不得实施特定的不当行为，如果这些行为发生，我们可能会对该实体的全部或部分债务或贷款人遭受的其他损害承担责任。竣工和预算担保通常要求我们在规定的时间框架内和/或在规定的预算内完成相关项目的施工，我们可能会对超过该时间框架或预算的完成成本承担责任。虽然无法保证，但我们预计这些担保不会造成任何物质损失。
履约和付款保证金
在正常业务过程中，某些客户要求我们为与我们的项目相关的合同承诺提供履约和付款保证金。这些债券向客户提供了保证，即公司将根据合同条款履行义务，我们将向分包商和供应商付款。如果我们未能履行合同或向我们的分包商和供应商付款，客户可以要求担保人根据保证金付款或提供服务。我们必须向担保人偿还其产生的费用或支出。截至2024年3月31日和2023年12月31日，未偿还的履约和付款保证金约为美元462.2百万和美元241.8分别是百万。
延期和偶然对价
我们业务收购的收购价格通常包括延期对价和或有对价。截至2024年3月31日和2023年12月31日，我们的短期延期和或有对价为美元265.0百万和美元264.1分别包含在应付账款和应计费用中，以及长期递延和或有对价（美元）271.1百万和美元266.1分别包含在随附的合并资产负债表中的其他负债中。
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其他
我们的房地产投资板块战略的一个重要部分是将我们的资本与客户共同投资于某些房地产投资。对于我们的投资基金，我们通常共同投资至 2.0特定基金权益的百分比。截至2024年3月31日，我们的未来承诺总额为美元175.7百万与共同投资基金有关。此外，我们以自己的账户对房地产开发项目进行选择性投资，或与客户共同投资，金额不超过 50未合并房地产项目中作为本金的项目权益的百分比。我们有无准备金的资本承诺为 $190.3百万和美元54.3截至2024年3月31日，合并项目和未合并项目分别为百万美元。
另请参阅附注15，了解特尔福德消防安全补救条款。
11.    所得税
我们的合并所得税收益为 $28.9截至2024年3月31日的三个月为百万美元，而所得税准备金为美元28.0截至2023年3月31日的三个月，为百万美元。美元的减少56.9百万美元主要与未确认的税收状况的逆转以及公司税前收益的减少有关。
我们的有效税率降至 (24.3) 截至 2024 年 3 月 31 日的三个月，从 18.3截至2023年3月31日的三个月的百分比。截至2024年3月31日的三个月，我们的有效税率与美国联邦法定税率不同 21.0％主要是由于未确认的税收状况的逆转、美国的州税和有利的永久账面税差异。
截至2024年3月31日和2023年12月31日，该公司的未确认税收优惠总额为美元337.2百万和美元413.5分别为百万。美元的减少76.3百万主要与各税务管辖区的审计结束和诉讼时效的到期有关。
12.    每股收益和股东权益
归属于世邦魏理仕集团股东的每股基本收益和摊薄后收益的计算方法如下（百万美元，股票和每股数据除外）：
三个月已结束
3月31日
20242023
每股基本收益
归属于世邦魏理仕集团股东的净收益$126 $117 
每股基本收益的加权平均已发行股份305,808,212 310,464,609 
归属于世邦魏理仕集团股东的每股基本收益$0.41 $0.38 
摊薄后的每股收益
归属于世邦魏理仕集团股东的净收益$126 $117 
每股基本收益的加权平均已发行股份305,808,212 310,464,609 
临时可发行股票的稀释效应2,694,244 4,893,538 
摊薄后每股收益的加权平均已发行股份308,502,456 315,358,147 
归属于世邦魏理仕集团股东的摊薄后每股收益$0.41 $0.37 
在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月中， 631,095和 511,419分别将临时可发行的股票排除在摊薄后的每股收益的计算范围之外，因为纳入这些股票会产生反稀释作用。
2021 年 11 月 19 日，我们的董事会批准了一项回购高达 $ 的计划2.0我们的A类普通股超过10亿美元 五年（2021 年计划）。2022年8月18日，我们的董事会批准了额外的美元2.0十亿美元，使该计划下的总授权回购金额达到美元4.0十亿。我们做到了 不在截至2024年3月31日的三个月内回购我们的A类普通股的任何股份。截至 2024 年 3 月 31 日，我们有大约 $1.52021 年计划剩余的容量为 10 亿美元。在截至2023年3月31日的三个月中，我们回购了 1,368,173使用手头现金购买的普通股股票，总额为美元114.2百万。
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13.    与客户签订合同的收入
我们根据 FASB ASC 主题对客户的收入进行核算，”与客户签订合同的收入”（主题 606）。当承诺服务的控制权移交给我们的客户时，收入即被确认，金额反映了我们为换取这些服务而预计有权获得的对价。
分类收入
下表按服务类型和/或细分市场（百万美元）对与客户签订的合同收入进行了细分：
截至2024年3月31日的三个月
咨询的
服务		全球
工作场所
解决方案		房地产
投资		企业、其他和淘汰合并
主题 606 收入：
设施管理$— $4,066 $— $— $4,066 
项目管理— 1,743 — — 1,743 
咨询租赁739 — — — 739 
咨询销售326 — — — 326 
物业管理496 — — (6)490 
估价167 — — — 167 
商业抵押贷款发放 (1)
30 — — — 30 
贷款服务 (2)
20 — — — 20 
投资管理— — 149 — 149 
开发服务— — 77 — 77 
话题 606 收入1,778 5,809 226 (6)7,807 
超出主题 606 的范围：收入：
商业抵押贷款发放65 — — — 65 
贷款服务61 — — — 61 
开发服务 (3)
— — 2 — 2 
总计超出主题范围 606 收入126 — 2 — 128 
总收入$1,904 $5,809 $228 $(6)$7,935 
截至2023年3月31日的三个月
咨询的
服务		全球
工作场所
解决方案		房地产
投资		企业、其他和淘汰合并
主题 606 收入：
设施管理$— $3,680 $— $— $3,680 
项目管理— 1,658 — — 1,658 
咨询租赁709 — — — 709 
咨询销售367 — — — 367 
物业管理464 — — (4)460 
估价166 — — — 166 
商业抵押贷款发放 (1)
24 — — — 24 
贷款服务 (2)
17 — — — 17 
投资管理— — 147 — 147 
开发服务— — 74 — 74 
话题 606 收入1,747 5,338 221 (4)7,302 
超出主题 606 的范围：收入：
商业抵押贷款发放47 — — — 47 
贷款服务60 — — — 60 
开发服务 (3)
— — 2 — 2 
总计超出主题范围 606 收入107 — 2 — 109 
总收入$1,854 $5,338 $223 $(4)$7,411 
________________________________________________________________________________________________________________________________________
(1)我们通过与第三方贷款人联系的借款人安排融资来赚取费用。此类费用属于主题606的范围。
(2)从我们不持有抵押贷款还本付息权的服务合同中获得的贷款服务费属于主题606的范围。
(3)开发服务的范围外收入是指主题842范围内销售类租赁转让的销售利润。
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合同资产和负债
我们的合约资产总计 $549.8百万 ($)462.2其中百万是当前的）和 $517.4百万 ($)442.9截至 2024 年 3 月 31 日和 2023 年 12 月 31 日，分别为 100万个）。
我们的合同负债总额为 $303.5百万（全部为当前值）和 $304.3百万 ($)297.6截至2024年3月31日和2023年12月31日，分别为100万个）。在截至2024年3月31日的三个月中，我们确认的收入为美元131.8截至2023年12月31日，合同负债余额中包含的百万美元。大多数合同负债在90天内被确认为收入。
14.    细分市场
按分部汇总的财务信息如下（百万美元）：
三个月已结束
3月31日
20242023
收入
咨询服务$1,904 $1,854 
全球工作场所解决方案5,809 5,338 
房地产投资228 223 
企业、其他和淘汰 (1)
(6)(4)
总收入$7,935 $7,411 
分部营业利润
咨询服务$262 $270 
全球工作场所解决方案232 230 
房地产投资34 131 
可报告的分部营业利润总额$528 $631 
________________________________________________________________________________________________________________________________________
(1)抵销额是指与其他运营部门交易的收入。参见注释 13。
应报告的分部总营业利润与净收入的对账情况如下（百万美元）：
三个月已结束
3月31日
20242023
归属于世邦魏理仕集团的净收益$126 $117 
归属于非控股权益的净收益22 8 
净收入148 125 
为增加（减少）净收入而进行的调整：
折旧和摊销158 162 
扣除利息收入的利息支出36 28 
（受益）所得税准备金(29)28 
与效率和成本削减计划相关的成本29 139 
附带利息激励薪酬支出应与相关收入的时机保持一致14 7 
与法人实体重组相关的成本1 — 
整合和其他与收购相关的成本 (1)
(4)18 
公司损失和其他损失，包括冲销175 124 
可报告的分部营业利润总额$528 $631 
________________________________________________________________________________________________________________________________________
(1)在截至2024年3月31日的三个月中，与收购相关的整合和其他成本包括美元17.5百万美元的交易和整合成本，被美元的逆转所抵消21.7由于估计值的变化，先前确认的与交易相关的奖金支出为百万美元。
我们的首席运营决策者没有按细分市场提供总资产信息，因此不会按细分市场衡量或分配总资产。因此，我们没有按细分市场披露任何资产信息。
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（未经审计）
地理信息
下表中的收入是根据提供服务的国家分配的（百万美元）：
三个月已结束
3月31日
20242023
收入
美国$4,422 $4,145 
英国1,085 995 
所有其他国家2,428 2,271 
总收入$7,935 $7,411 
15.     特尔福德消防安全补救措施
随附的合并资产负债表包括约美元的估计负债188.9百万（其中 $101.3百万是当前）和 $192.1百万（其中 $82.2截至2024年3月31日和2023年12月31日，分别为100万个（当前），与补救工作有关。截至2024年3月31日，余额有所减少，这主要是由于外汇汇率的变动以及今年迄今为止工作产生的某些微不足道的成本。
在截至2024年3月31日的三个月中，没有对特尔福德消防安全补救条款进行任何重大调整。管理层获得了额外的消防安全评估，审查了各种意见和假设，包括分包商的投标，并认为上述余额仍然是我们对与整体补救工作相关的未来损失的最佳估计。
范围内的建筑物的估计修复成本是主观的、高度复杂的，并且取决于Telford Homes无法控制的许多变量。其中包括但不限于每栋建筑物的个人修复要求、完成补救所需的时间、施工或修复材料的成本、建筑材料的可用性、在修复过程中可能需要增量工作的潜在发现、调查成本、合格消防安全工程师的可用性、潜在的业务中断成本、可能的修改或新法规以及监管机构的批准。在补救过程中获得的新信息时，我们将继续对其进行评估，并相应地调整我们的估计负债。
16.     重组活动
该公司在2024年第一季度继续执行各种重组活动，以简化管理和员工队伍结构并提高运营效率。 下表详细列出了截至2024年3月31日的三个月中发生的费用和相关负债余额（以百万美元计），所有费用均记录在公司板块中，未分配给我们的业务部门：
员工离职福利专业费用和其他
截至2023年12月31日的余额
$13 $— 
产生的费用26 5 
已付款(26)— 
截至 2024 年 3 月 31 日的余额$13 $5 
我们预计，这些重组活动将在2024财年末基本完成。
与员工离职福利相关的期末余额包含在随附的合并资产负债表中的 “应付薪酬和员工福利” 中。在产生的总费用中，美元6.5百万美元包含在 “收入成本” 行项目中，$24.7在随附的截至2024年3月31日的三个月的合并运营报表中，“运营、行政和其他” 细列项目中包括了百万美元。
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第 2 项。管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析
管理层对财务状况和经营业绩的讨论与分析（MD&A）旨在从管理层的角度为财务报表的读者提供有关我们的财务状况、经营业绩、流动性以及可能影响未来业绩的某些其他因素的叙述。世邦魏理仕集团截至2024年3月31日的三个月的10-Q表季度报告（季度报告）中的MD&A应与我们的合并财务报表和相关附注一起阅读2023 年 10-K 表年度报告（2023 年年度报告）以及本季度报告中其他地方包含的未经审计的财务报表。
此外，本季度报告中不是历史事实陈述的陈述和假设是经修订的1933年《证券法》第27A条或1934年《证券交易法》第21E条所指的前瞻性陈述，特别包括有关我们的计划、战略和前景的陈述以及对下一季度及以后行业增长的估计。有关这些前瞻性陈述的重要信息，请参阅以下 “前瞻性陈述警示说明” 标题下的讨论。
商业环境
商业地产的运营环境仍然充满挑战。较高的借贷成本和利率方向的不确定性继续抑制投资和融资活动以及从我们的房地产开发和投资管理组合中获得收益的机会。今年办公租赁市场有所改善，这反映了经济的弹性以及租户重返办公计划的进展。
我们在本季度投资了约8.202亿美元用于并购和其他战略投资，同时将杠杆率维持在目标区间的中点以下，这为我们提供了充足的流动性来为未来的增长提供资金。
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运营结果
下表列出了我们截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月合并运营报表中得出的项目（百万美元）：
截至3月31日的三个月
20242023
收入：
净收入：
设施管理$1,552 19.6 %$1,395 18.8 %
物业管理472 6.0 %442 6.0 %
项目管理790 10.0 %735 9.9 %
估价167 2.1 %166 2.2 %
贷款服务81 1.0 %77 1.0 %
咨询租赁739 9.3 %709 9.6 %
资本市场：
咨询销售326 4.1 %367 5.0 %
商业抵押贷款发放95 1.2 %71 1.0 %
投资管理149 1.9 %147 2.0 %
开发服务79 0.9 %76 1.0 %
企业、其他和淘汰(6)(0.1)%(4)(0.1)%
净收入总额4,444 56.0 %4,181 56.4 %
直通成本也被确认为收入3,491 44.0 %3,230 43.6 %
总收入7,935 100.0 %7,411 100.0 %
成本和支出：
收入成本6,475 81.6 %6,006 81.0 %
运营、行政和其他1,111 14.0 %1,209 16.3 %
折旧和摊销158 2.0 %162 2.2 %
成本和支出总额7,744 97.6 %7,377 99.5 %
处置房地产的收益13 0.2 %3 0.0 %
营业收入204 2.6 %37 0.5 %
来自未合并子公司的权益（亏损）收入(58)(0.7)%142 1.9 %
其他收入9 0.1 %2 0.0 %
扣除利息收入的利息支出36 0.5 %28 0.3 %
所得税准备金（受益）前的收入119 1.5 %153 2.1 %
（受益）所得税准备金(29)(0.4)%28 0.4 %
净收入148 1.9 %125 1.7 %
减去：归属于非控股权益的净收益22 0.3 %8 0.1 %
归属于世邦魏理仕集团的净收益126 1.6 %117 1.6 %
核心 EBITDA$424 5.3 %$533 7.2 %
截至2024年3月31日的三个月与截至2023年3月31日的三个月相比
我们报告称，本季度的合并净收入为1.262亿美元，较2023年同期的1.169亿美元增长了8.0％。同期，收入增长7.1％，达到79亿美元。
收入的增长反映了租赁活动的增加，尤其是办公空间的租赁活动，以及全球工作场所解决方案（GWS）细分市场的持续强劲增长。高利率继续打压咨询服务板块的房地产销售和房地产投资板块的投资活动，这两个板块都对市场周期很敏感。总体而言，我们的弹性业务（包括整个GWS细分市场、物业管理、贷款服务、投资管理业务中的资产管理费和估值）的收入在本季度增长了8％，这些业务通常在整个市场周期中增长。受市场周期影响的交易业务（销售、租赁、抵押贷款发放、投资管理业务的附带利息和激励费以及开发费）在本季度收入增长了1％。我们预计，当市场周期转折时，我们的交易业务将恢复增长。
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外币折算对收入产生了0.2％的积极影响，这反映了英镑和欧元的走强被阿根廷比索和日元的疲软部分抵消。
由于更高的直通成本、更高的薪酬和间接报销的费用，本季度收入成本增长了7.8％。外币折算对总收入成本产生了0.2％的负面影响。收入成本从2023年第一季度的81.0％增至总收入的81.6％，这得益于支持GWS收入增长的成本增加以及咨询服务板块利润率较高的房地产销售下降。
运营、管理和其他支出下降了8.1％，这主要是因为2023年第一季度包括1.39亿美元的重组费用（员工离职福利、合同终止费、咨询费用等），而2024年第一季度仅为2930万美元。此外，我们在2024年季度记录了较低的奖金支出，这部分抵消了GWS板块的员工薪酬增量，以及2023年第一季度因咨询板块激励薪酬减少以及本季度未再次出现的保险和福利而产生的抵免额。外币折算对本季度的总运营、管理和其他支出产生了0.2％的负面影响。运营支出占收入的百分比从2023年季度的16.3％下降至2024年第一季度的14.0％，这反映了房地产投资信托基金细分市场的激励性薪酬支出减少以及去年根据我们的成本管理计划记录的运营支出增加。
折旧和摊销费用在本季度下降了2.5％，这反映了作为成本节省计划的一部分，某些资产的加速折旧费用增加。
去年第一季度，我们蒙受了5,830万美元的股权亏损，而股权收益为1.417亿美元。这主要是由于2023年第一季度异常庞大的开发资产处置，但本季度没有再次出现。此外，本季度我们录得与对Altus Power, Inc.（Altus）的非核心战略股权投资相关的未实现亏损增加。
其他收入从250万美元增加到950万美元，这反映了我们全资专属自保公司的交易投资组合价值的增加。
与2023年第一季度相比，扣除利息收入后的利息支出增长了28.3％。这一增长主要是由于利率上升、循环信贷额度借款增加以及2023年和2024年第一季度新债发行的影响。
截至2024年3月31日的三个月，我们的合并所得税补助金为2,890万美元，而截至2023年3月31日的三个月，所得税准备金为2,800万美元。5,690万美元的减少主要与某些未确认的税收状况的逆转以及公司税前收益的减少有关。截至2024年3月31日的三个月，我们的有效税率从截至2023年3月31日的三个月的18.3％降至24.3％。截至2024年3月31日的三个月，我们的有效税率与美国联邦法定税率21.0％不同，这主要是由于未确认的税收状况的逆转、美国的州税和有利的永久账面税差异。
经济合作与发展组织（经合组织）第二支柱示范规则规定，大型跨国公司的逐国利润的最低全球有效税率为15％。欧盟成员国以及许多其他国家已经采用或预计将采用经合组织第二支柱模式，该模式将于2024年1月1日或之后生效。经合组织和其他国家继续发布指导方针和立法，其中包括过渡和安全港规则。第二支柱增值税预计不会对我们2024年的财务报表产生重大影响。但是，我们将继续监测新的立法变化，并评估《第二支柱示范规则》的全球影响。
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分部运营

我们围绕三个全球业务领域组织运营并公开报告我们的财务业绩：（1）咨询服务；（2）全球工作场所解决方案；（3）房地产投资。
咨询服务在全球范围内提供全面的服务，包括房地产租赁、资本市场（房地产销售和抵押贷款发放）、抵押贷款销售和服务、物业管理和估值。Global Workplace Solutions为房地产租户提供了一系列综合的、基于合同的外包服务，包括设施管理和项目管理。房地产投资包括全球提供的投资管理服务以及美国、英国和欧洲大陆的开发服务。
我们还有一个公司和其他部门。公司主要由公司管理费用组成。其他包括来自战略性非核心非控股权投资的活动，被视为运营板块，但不符合作为单独的可申报分部列报的汇总标准，因此与公司合并并列为公司和其他板块。它还包括与分部间收入相关的扣除。有关我们分部的更多信息，请参阅本季度报告第1项中列出的合并财务报表（未经审计）附注14。
咨询服务
下表汇总了我们截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月咨询服务业务板块的经营业绩（百万美元）：
截至3月31日的三个月
20242023
收入：
净收入：
物业管理$472 24.8 %$442 23.8 %
估价167 8.8 %166 8.9 %
贷款服务81 4.3 %77 4.2 %
咨询租赁739 38.8 %709 38.2 %
资本市场：
咨询销售326 17.1 %367 19.8 %
商业抵押贷款发放95 5.0 %71 3.9 %
分部净收入总额1,880 98.8 %1,832 98.8 %
直通成本也被确认为收入24 1.2 %22 1.2 %
分部总收入1,904 100.0 %1,854 100.0 %
成本和支出：
收入成本1,148 60.3 %1,127 60.8 %
运营、行政和其他497 26.1 %523 28.2 %
折旧和摊销69 3.6 %78 4.2 %
成本和支出总额1,714 90.0 %1,728 93.2 %
营业收入190 10.0 %126 6.8 %
来自未合并子公司的股权收益1 0.0 %1 0.1 %
其他收入2 0.1 %2 0.1 %
补充：折旧和摊销69 3.6 %78 4.2 %
调整：
与效率和成本削减计划相关的成本— 0.0 %63 3.3 %
分部营业利润和按收入利润率计算的分部营业利润$262 13.7 %$270 14.5 %
按净收入利润率计算的分部营业利润13.9 %14.7 %
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目录
截至2024年3月31日的三个月与截至2023年3月31日的三个月相比
本季度收入增长了2.7％。全球租赁收入增长了4％，这得益于亚太地区（APAC）增长了9％，其中以澳大利亚、印度和韩国为首，以及日本的持续增长，尽管该国2023年第一季度的比较特别艰难。美国的租赁收入增长了5％，与2023年第一季度相比，全球办公租赁增长有所改善。相反，房地产销售收入下降了11.2％，这反映了持续的高利率和艰难的信贷状况。该公司的贷款发放业务受益于更高的贷款费用和托管余额利息收入的大幅增加。物业管理也稳步增长。外币折算对本季度的总收入产生了0.2％的负面影响，这主要是由日元和澳元的疲软部分被英镑和欧元的走强所抵消。
收入成本增长了1.9％，这主要反映了业务增长被较低的佣金支出部分抵消。外币折算对总收入成本产生了0.1％的积极影响。收入成本从2023年第一季度的60.8％降至总收入的60.3％。
由于2023年第一季度的巨额重组费用，运营、管理和其他支出下降了5.0％，但本季度的某些其他一次性费用部分抵消了这一费用。外币折算对总运营支出产生了0.1％的负面影响。
在发放和出售公司保留还本付息权的抵押贷款方面，我们根据贷款出售之日的保留抵押贷款还本付息权（MSR）的公允价值来记录还本付息资产或负债。待售抵押贷款发放后，待保留的抵押贷款还本付息权的公允价值包含在预期贷款销售的预测收益中，从而产生净收益（反映在收入中）。初始记录后，MSR进行摊销（在摊销费用范围内），并按相应合并资产负债表中其他无形资产的摊销成本或公允价值中较低者进行记账。它们按预期收到的服务收入的估计期限按比例摊销。
在截至2024年3月31日的三个月中，MSR为营业收入贡献了1,260万美元，被3,450万美元的相关无形资产摊销所抵消。MSR对2023年第一季度营业收入的贡献为1,670万美元，摊销总额为3,650万美元。MSR的下降反映了发起活动的减少。
折旧和摊销费用下降了12.6％，这是成本节省计划的一部分，这是2023年第一季度记录的加速折旧。
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全球工作场所解决方案
下表汇总了我们截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月全球工作场所解决方案（GWS）运营板块的经营业绩（百万美元）：
截至3月31日的三个月
20242023
收入：
净收入：
设施管理$1,552 26.7 %$1,395 26.1 %
项目管理790 13.6 %735 13.8 %
分部净收入总额2,342 40.3 %2,130 39.9 %
直通成本也被确认为收入3,467 59.7 %3,208 60.1 %
分部总收入5,809 100.0 %5,338 100.0 %
成本和支出：
收入成本5,279 90.8 %4,842 90.7 %
运营、行政和其他297 5.1 %323 6.1 %
折旧和摊销71 1.2 %64 1.2 %
成本和支出总额5,647 97.1 %5,229 98.0 %
营业收入162 2.9 %109 2.0 %
来自未合并子公司的股权收益1 0.0 %— 0.0 %
其他收入2 0.0 %— 0.0 %
补充：折旧和摊销71 1.2 %64 1.2 %
调整：
整合和其他与收购相关的成本 (1)
(4)(0.1)%7 0.1 %
与效率和成本削减计划相关的成本— 0.0 %50 1.0 %
分部营业利润和按收入利润率计算的分部营业利润$232 4.0 %$230 4.3 %
按净收入利润率计算的分部营业利润9.9 %10.8 %
________________________________________________________________________________________________________________________________________
(1)在截至2024年3月31日的三个月中，与收购相关的整合和其他成本包括1,750万美元的交易和整合成本，但由于估计变动，先前确认的交易相关奖金支出2170万美元被逆转所抵消。
截至2024年3月31日的三个月与截至2023年3月31日的三个月相比
收入增长了8.8％，反映了由本地业务带动的设施管理实现了两位数的增长，但项目管理的增长放缓，这与2023年第一季度收入增长强劲相比尤其困难。外币折算对本季度的总收入产生了0.3％的积极影响，这主要是由英镑的走强被阿根廷比索的疲软部分抵消的。
在更高的直通成本和专业薪酬的推动下，收入成本增长了9.0％。外币折算对总收入成本产生了0.3％的负面影响。收入成本占总收入的90.8％，与2023年第一季度的90.7％相比仅略有变化。
运营、管理和其他支出下降了8.1％，这主要是由于2023年第一季度的重组费用在2024年期间没有重复。外币折算对本季度的总运营支出产生了0.1％的积极影响。
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房地产投资
下表汇总了我们截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月房地产投资（REI）运营板块的经营业绩（百万美元）：
截至3月31日的三个月
20242023
收入：
投资管理$149 65.1 %$147 65.9 %
开发服务79 34.9 %76 34.1 %
分部总收入228 100.0 %223 100.0 %
成本和支出：
收入成本43 18.8 %38 17.2 %
运营、行政和其他189 82.9 %252 112.6 %
折旧和摊销3 1.4 %7 2.9 %
成本和支出总额235 103.1 %297 132.7 %
处置房地产的收益13 5.9 %3 1.4 %
营业收入（亏损）6 2.8  %(71)(31.3) %
来自未合并子公司的股权收益11 4.7 %167 74.6 %
补充：折旧和摊销3 1.4 %7 2.9 %
调整：
附带利息激励薪酬支出应与相关收入的时机保持一致14 6.2 %7 3.0 %
与效率和成本削减计划相关的成本— 0.0 %21 9.5 %
分部营业利润和按收入利润率计算的分部营业利润$34 15.1 %$131 58.7 %
截至2024年3月31日的三个月与截至2023年3月31日的三个月相比
本季度收入增长了1.9％。这反映了开发和施工费用以及投资管理激励费略高以及资产管理收入持平。外币折算对总收入产生了1.4％的积极影响，这主要是受英镑走强的推动。
收入成本增长了11.4％，占总收入的18.8％，高于2023年同期的17.2％。我们从全球开发业务中创造了更多收入，而全球开发业务的相关收入成本也更高。外币折算对本季度的总收入成本产生了4.2％的负面影响。
运营、管理和其他支出下降了25.1％，这主要是由于2023年第一季度产生的重组费用以及本季度的激励性薪酬支出减少。外币折算对总运营支出产生了0.7％的负面影响。
我们记录的未合并子公司的股权亏损约为1,060万美元，而2023年第一季度的股权收益为1.667亿美元，其中包括出售开发投资组合资产的异常巨额收益。与2023年第一季度相比，处置房地产的收益增加了1,040万美元。

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目录
截至2024年3月31日的三个月，按产品类型划分的资产管理规模向前展期如下（以十亿美元计）：
资金独立账户证券总计
截至2023年12月31日的余额$65.3 $72.8 $9.4 $147.5 
流入0.4 1.5 0.1 2.0 
流出(0.7)(1.4)(0.5)(2.6)
市场贬值(0.8)(2.1)— (2.9)
截至 2024 年 3 月 31 日的余额$64.2 $70.8 $9.0 $144.0 
资产管理规模通常是指我们提供（或参与）监督、投资管理服务和其他建议的房产和其他资产，通常包括房地产或贷款、证券投资组合以及对运营公司和合资企业的投资。我们的资产管理规模主要是为了反映我们在房地产市场的影响力，而不是确定管理费的依据。我们管理的资产包括：
•合资企业和其他实体全资拥有或持有的房地产和其他资产的公允市场总价值，这些实体已投资或为其提供融资。我们赞助基金中投资者的承诺（但未注资）资本不包括在我们的资产管理规模的这一部分中。开发物业的价值包含在估计的完工成本中。就房地产运营公司而言，公司通常通过合资企业控制的不动产的总价值包含在资产管理规模中；以及
•我们管理的证券投资组合的净资产价值，包括在基金投资基金下对私募房地产基金的投资（可能由承诺但未召回的资本组成）。
我们对资产管理规模的计算可能与其他资产管理公司的计算有所不同，因此，该衡量标准可能无法与其他资产管理公司提出的类似指标相提并论。
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目录
企业和其他
我们的公司部门主要由公司管理费用组成。其他包括来自战略性非核心非控股权投资的活动，被视为运营板块，但不符合作为单独的可申报细分市场列报的汇总标准，因此与我们的核心公司职能合并在一起列报为公司和其他部门。下表汇总了我们在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月中核心企业和其他板块的经营业绩（百万美元）：
截至3月31日的三个月 (1)
20242023
取消分部间收入$(6)$(4)
成本和支出：
收入成本 (2)
5 (1)
运营、行政和其他128 111 
折旧和摊销15 13 
成本和支出总额148 123 
营业亏损(154)(127)
未合并子公司的股权损失(71)(26)
其他收入（亏损）5 — 
补充：折旧和摊销15 13 
调整：
与效率和成本削减计划相关的成本29 5 
与法人实体重组相关的成本1 — 
整合和其他与收购相关的成本— 11 
分部营业亏损
$(175)$(124)
________________________________________________________________________________________________________________________________________
(1)收入百分比的计算没有意义，因此不包括在内。
(2)主要与分段间淘汰有关。
截至2024年3月31日的三个月与截至2023年3月31日的三个月相比
核心企业
2024年第一季度，我们核心公司职能的运营、管理和其他支出增长了15.7％，至1.284亿美元，这是由于与员工离职相关的费用增加以及与战略项目相关的某些一次性费用。
其他（非核心）
我们录得7,070万美元的股权亏损，这反映了我们对上市公司Altus Power, Inc.（纽约证券交易所代码：AMPS）的投资价值降低。相比之下，2023年第一季度的亏损为2630万美元，反映了我们Altus所有权的市场价值。
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流动性和资本资源
我们相信，我们可以通过内部产生的现金流以及必要时通过循环信贷额度下的借款来满足我们的营运资金和资金需求。扣除租户特许权后，我们在2024年的预期资本需求包括高达3.314亿美元的预期资本支出。在截至2024年3月31日的三个月中，扣除获得的租户特许权后，我们承担了6,050万美元的资本支出。截至2024年3月31日，我们与房地产投资领域的联合投资基金相关的未来承诺总额为1.757亿美元，其中7,980万美元预计将在2024年到位。此外，截至2024年3月31日，我们承诺为房地产投资领域的合并和未合并项目分别提供1.903亿美元和5,430万美元的额外资本资金。截至2024年3月31日，我们的循环信贷额度（包括循环信贷协议，如下文所述，以及特纳和汤森循环信贷额度）下有28亿美元的可用借款，以及10亿美元的现金和现金等价物。
我们历来依靠内部产生的现金流和循环信贷额度来为我们的营运资金、资本支出和一般投资需求（包括充填式收购）提供资金，并且没有寻求其他外部融资来源来为这些需求提供资金。在没有特殊事件、大规模战略收购或向股东提供巨额资本回报的情况下，我们预计我们的运营现金流和循环信贷额度将足以满足我们在可预见的将来的预期现金需求，至少满足未来12个月的预期现金需求。鉴于薪酬是我们最大的支出，而且我们的销售和租赁专业人员通常是根据与其收入产生相关的佣金和/或奖金来支付的，因此我们的薪酬成本结构固有的可变性在一定程度上缓解了艰难市场条件的负面影响。我们可以像过去一样寻求利用市场机会为现有债务工具再融资，以我们认为具有吸引力的利率、到期日和条件的新债务工具。我们还可能不时自行决定通过要约、私下谈判或公开市场交易或其他方式购买、赎回或撤销我们现有的优先票据。
2024年2月，我们新发行了本金总额为5亿澳元的2029年到期的5.500％的优先票据（5.500％的优先票据），净收益为4.949亿美元，其中包括与本次发行相关的130万美元的债券发行成本。
如上所述，我们认为，我们未来可能进行的任何重大收购都可能需要我们获得额外的债务或股权融资。过去，我们能够以我们认为合理的条件为重大交易获得此类融资。但是，将来我们可能无法以优惠条件获得购置款融资，甚至根本无法获得购置款融资。
除了与经营租赁等普通债务和承诺相关的长期流动性需求外，我们的长期流动性需求通常由以下要素组成。首先是偿还我们长期债务的未偿和预期本金。如果我们的现金流不足以偿还到期的长期债务，那么我们预计我们将需要为此类债务再融资或以其他方式修改其条款以延长到期日。我们无法保证此类再融资或修正案将以有吸引力的条件提供（如果有的话）。
第二个长期流动性需求是支付与收购相关的债务。我们的收购结构通常包括未来时期的延期和/或有收购对价，这些对价将视时间的推移或某些绩效指标的实现和其他条件而定。截至2024年3月31日和2023年12月31日，我们的应计延期购买和或有对价分别为5.361亿美元（其中2.65亿美元为流动负债）和5.302亿美元（其中2.641亿美元为流动负债），包含在本季度报告第1项中随附的合并资产负债表中的 “应付账款和应计费用” 和 “其他长期负债” 中。
第三，如本季度报告第1项中列出的合并财务报表附注（未经审计）附注12所述，2021 年 11 月，我们董事会批准了一项计划，要求公司在五年内回购高达 20 亿美元的 A 类普通股，该计划于 2021 年 11 月 19 日生效（2021 年计划）。2022年8月，我们董事会批准了额外的20亿美元，使2021年计划下的授权回购总额达到40亿美元。在截至2024年3月31日的三个月中，我们没有回购任何A类普通股。在2024年4月1日至2024年4月30日期间，我们使用手头现金回购了158,380股A类普通股，平均价格为每股86.63美元，总额为1,370万美元。截至2024年3月31日和2024年4月30日，我们在2021年计划下仍有15亿美元的剩余产能。
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我们的股票回购资金来自手头现金，我们打算继续使用现有现金为未来的回购提供资金。如果我们认为与其他全权用途相比，我们的股票是一项引人注目的投资，则我们可以利用我们的股票回购计划来继续抵消股票薪酬计划的影响，并以更具机会主义的方式进行投资。未来任何回购的时机和实际回购金额将取决于多种因素，包括我们普通股的市场价格、总体市场和经济状况以及其他因素。
历史现金流
运营活动
截至2024年3月31日的三个月，用于经营活动的净现金总额为4.919亿美元，而截至2023年3月31日的三个月为7.448亿美元。导致使用量下降的主要驱动因素如下：（1）营运资金的净流入；净营运资金的变化主要是由于应收账款的增加，这一增长在去年有所滞后，但被与应付账款和应计费用相关的流出增加所部分抵消；（2）基于股份的薪酬支出的非现金费用增加；（3）未合并子公司的净股权收益分配增加，以及（4）经营业绩提高。
投资活动
截至2024年3月31日的三个月，用于投资活动的净现金总额为8.997亿美元，与截至2023年3月31日的三个月相比增加了7.847亿美元。增长的主要原因是2024年2月收购了强生环球服务，以及与2023年相比与我们的房地产项目相关的资金外流。
融资活动
截至2024年3月31日的三个月，融资活动提供的净现金总额为12亿美元，而截至2023年3月31日的三个月为7.610亿美元。流入量的增加主要是由我们在2024年第一季度发行5.500％的优先票据所产生的4.949亿美元的净收益以及与2023年第一季度相比没有股票回购活动的推动。左轮手枪净流出的增加部分抵消了这一点。
债务
除了经营活动产生的现金外，我们还使用各种长期和短期融资安排为我们的运营提供资金。我们还使用多种资金来源，以避免过度依赖一个融资来源，并降低资金成本。
长期债务
2023年7月10日，世邦魏理仕集团有限公司、世邦魏理仕服务公司（CBRE Services）和世邦魏理仕服务的全资子公司Relam Amsterdam Holdings B.V. 签订了一项新的5年期高级无担保信贷协议（2023年信贷协议），该协议将于2028年7月10日到期，该协议进行了再融资并取代了先前的信贷协议。2023年信贷协议规定了优先无抵押定期贷款信贷额度，包括（i）A批本金总额为3.665亿欧元的欧元计价定期贷款，以及（ii）A批以美元计价的定期贷款，本金总额为3.5亿美元，截至2024年3月31日，加权平均利率为5.8％，两者都需要从2024年12月31日开始并持续到7月到期的季度本金 2028 年 10 月 10 日。根据2023年信贷协议，定期贷款的收益用于偿还先前信贷协议下所有剩余的未偿优先定期贷款，约4.375亿美元，支付相关费用和开支以及其他一般公司用途。
2024年2月23日，世邦魏理仕服务发行了本金总额为5亿美元的2029年4月1日到期的5.500％的优先票据（5.500％的优先票据），价格相当于其面值的99.837％。5.500％的优先票据是世邦魏理仕服务的无抵押债务，由世邦魏理仕集团公司以优先基础担保。利息应计年利率为5.500％，从2024年10月1日开始，每半年于每年4月1日和10月1日拖欠支付。
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2023年6月23日，世邦魏理仕服务发行了2034年8月15日到期的本金总额为10亿美元的5.950％的优先票据（5.950％的优先票据），价格相当于其面值的98.174％。5.950％的优先票据是世邦魏理仕服务的无抵押债务，由世邦魏理仕集团公司以优先基础担保。利息应计年利率为5.950％，每半年在每年的2月15日和8月15日拖欠支付。
2021年3月18日，世邦魏理仕服务发行了本金总额为5亿美元的2.500％优先票据（2.500％的优先票据），价格等于其面值的98.451％。2.500％的优先票据是世邦魏理仕服务的无抵押债务，由世邦魏理仕集团公司以优先基础担保。利息应计年利率为2.500％，每半年在每年的4月1日和10月1日拖欠支付。
2015年8月13日，世邦魏理仕服务发行了本金总额为6亿美元的2026年3月1日到期的4.875％的优先票据（4.875％的优先票据），价格相当于其面值的99.24％。4.875％的优先票据是世邦魏理仕服务的无抵押债务，由世邦魏理仕集团公司以优先基础担保。应计利息为每年4.875％，每半年在每年的3月1日和9月1日拖欠支付。
管理我们5.950％的优先票据、5.500％的优先票据、4.875％的优先票据和2.500％的优先票据的契约包含限制性契约，除其他外，这些契约限制了我们设立或允许对资产担保债务的留置权、进行售后/回租交易以及进行合并或合并的能力。
2023年信贷协议下的定期贷款借款由世邦魏理仕集团无条件提供全额担保。 和世邦魏理仕服务。我们的循环信贷协议、5.950％的优先票据、5.500％的优先票据、4.875％的优先票据和2.500％的优先票据由世邦魏理仕集团提供全面无条件的担保。
世邦魏理仕集团公司（母公司）和世邦魏理仕服务（子发行人）的合并财务信息摘要如下（百万美元）：
2024年3月31日2023年12月31日
资产负债表数据：
流动资产$11 $7 
非流动资产1,732 1,733 
总资产$1,743 $1,740 
流动负债$845 $48 
非流动负债 (1)
3,785 2,994 
负债总额 (1)
$4,630 $3,042 
三个月已结束
3月31日
20242023
运营报表数据：
收入$— $— 
营业亏损— — 
净亏损(23)(9)
________________________________________________________________________________________________________________________________________
(1)包括截至2024年3月31日和2023年12月31日分别应付给非担保子公司的12亿美元和9.325亿美元的公司间贷款。世邦魏理仕集团和世邦魏理仕服务公司之间的所有公司间余额和交易均已取消。
有关我们所有长期债务的更多信息，请参阅我们的第8项中列出的合并财务报表附注11 2023 年年度报告以及本季度报告第1项中列出的合并财务报表附注（未经审计）附注8。

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短期借款
2022年8月5日，我们签订了新的5年期优先无抵押循环信贷协议（循环信贷协议）。循环信贷协议规定世邦魏理仕服务可获得优先无抵押循环信贷额度，承诺本金总额不超过35亿美元，到期日为2027年8月5日。
循环信贷协议要求我们根据循环信贷额度承诺的总金额（无论已使用还是未使用）支付费用。此外，循环信贷协议还包括信用证总额不超过3亿美元的能力。
截至2024年3月31日，根据循环信贷协议，未偿还的信用证为8.2亿美元。截至2024年3月31日，未偿还的信用证为1,000万美元。截至2024年4月30日，根据循环信贷协议，未偿还的资金为8.95亿美元。信用证是在正常业务过程中签发的，将减少我们根据循环信贷协议可以借入的金额。
此外，根据2022年3月31日的信贷协议，特纳和汤森德维持1.2亿英镑的循环信贷额度，另外还有2,000万英镑的手风琴期权，该期权将于2027年3月31日到期。截至2024年3月31日，该循环信贷额度下没有任何未偿还款项。截至2024年4月30日，该循环信贷额度下的未偿还额度为2500万美元（合2,000万英镑），SONIA的利息为0.73％。
有关我们所有短期借款的更多信息，请参阅我们的第8项中列出的合并财务报表附注5和11 2023 年年度报告以及本季度报告第1项中列出的合并财务报表附注（未经审计）的附注4和8。
我们还与某些第三方贷款机构维持仓库信贷额度。参见本季度报告第1项中列出的合并财务报表（未经审计）附注4。
资产负债表外安排
我们认为当前或未来不会对我们的财务状况、流动性或经营业绩产生重大影响的资产负债表外安排。本季度报告第1项中列出的合并财务报表附注（未经审计）附注10描述了我们的资产负债表外安排，并以引用方式纳入此处。
关键会计政策与估计
我们的合并财务报表是根据美国普遍接受的会计原则（GAAP）编制的，该原则要求我们做出影响报告金额的估算和假设。这些估计和假设基于历史经验以及我们认为合理的其他因素。实际结果可能与这些估计值有所不同。我们认为，以下关键会计政策代表了在编制合并财务报表时使用更重要的判断和估计的领域。有关此类关键会计政策的讨论，包括收入确认、企业合并、商誉和其他无形资产、所得税、意外开支以及对未合并子公司的投资——公允价值期权可以在我们的网站上找到 2023 年年度报告。截至2024年3月31日，这些政策和估计没有实质性变化。
新的会计公告
请参阅本季度报告第1项中列出的合并财务报表（未经审计）附注2。
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非公认会计准则财务指标
根据美国普遍接受的会计原则（GAAP），净收入、按收入利润率计算的分部营业利润、按净收入利润率计算的分部营业利润和核心息税折旧摊销前利润不予确认。在分析我们的经营业绩时，除了根据公认会计原则计算和列报的最直接可比财务指标外，投资者还应使用这些衡量标准，而不是作为其替代方案。我们通常使用这些非公认会计准则财务指标来评估经营业绩和其他自由裁量用途。我们认为，这些衡量标准可以更全面地了解正在进行的业务，增强了当前业绩与前期的可比性，并可能有助于投资者分析我们的财务业绩，因为它们消除了可能掩盖我们业务基本表现和相关趋势的特定成本和收费的影响。由于并非所有公司都使用相同的计算方法，因此我们对净收入和核心息税折旧摊销前利润的列报可能无法与其他公司的类似标题的指标相提并论。
净收入是总收入减去主要与分包供应商为客户完成的工作相关的成本，通常没有利润。按收入利润率计算的分部营业利润率是通过分部营业利润除以收入计算得出的，并提供了与同行相比的盈利能力衡量标准。按净收入利润率计算的分部营业利润率是通过将分部营业利润除以净收入计算得出的，这是衡量该细分市场利润率的更好指标，因为它不包括直通收入的稀释效应，而直通收入通常没有利润。
我们使用核心息税折旧摊销前利润作为公司经营财务业绩的指标。核心息税折旧摊销前利润指扣除归属于非控股权益的部分之前的收益、净利息支出、已清债务的融资成本核销、所得税、折旧和摊销、资产减值、与附带利息激励薪酬支出相关的调整、与法人实体重组、效率和成本削减计划相关的成本、与收购相关的整合和其他成本，以及与特尔福德消防安全补救措施相关的拨备努力。我们认为，与业内其他公司相比，投资者可能会发现这项衡量标准对评估我们的经营业绩很有用，因为他们的计算通常会消除收购的影响，其中包括收购产生的商誉和无形资产的减值费用、融资和所得税的影响以及资本支出的会计影响。
核心息税折旧摊销前利润不打算作为自由现金流的衡量标准，供我们全权使用，因为它不考虑某些现金需求，例如税收和还本付息支出。该衡量标准也可能不同于我们的信贷额度和债务工具中根据类似标题的定义计算的金额，后者经过进一步调整以反映某些其他现金和非现金费用，并由我们用来确定其中财务契约的遵守情况以及我们参与某些活动的能力，例如承担额外债务。在衡量员工激励薪酬计划下的经营业绩时，我们还使用核心息税折旧摊销前利润作为重要组成部分。
核心息税折旧摊销前利润的计算方法如下（百万美元）：
三个月已结束
3月31日
20242023
归属于世邦魏理仕集团的净收益$126 $117 
归属于非控股权益的净收益22 8 
净收入148 125 
调整：
折旧和摊销158 162 
扣除利息收入的利息支出36 28 
（受益）所得税准备金(29)28 
附带利息激励薪酬支出应与相关收入的时机保持一致
14 7 
战略非核心投资的净公允价值调整71 26 
与效率和成本削减计划相关的成本29 139 
与法人实体重组相关的成本1 — 
整合和其他与收购相关的成本 (1)
(4)18 
核心 EBITDA$424 $533 
________________________________________________________________________________________________________________________________________
(1)在截至2024年3月31日的三个月中，与收购相关的整合和其他成本包括1,750万美元的交易和整合成本，但由于估计变动，先前确认的交易相关奖金支出2170万美元被逆转所抵消。
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关于前瞻性陈述的警示说明
本季度报告包含经修订的1933年《证券法》第27A条、《证券法》、经修订的1934年《证券交易法》第21E条或《交易法》所指的前瞻性陈述。本季度报告中使用 “预测”、“相信”、“可以”、“应该”、“提议”、“继续”、“估计”、“期望”、“打算”、“可能”、“计划”、“预测”、“项目”、“将”、“预测”、“目标” 等词语以及类似的术语和短语来识别前瞻性陈述。除此处包含的历史信息外，本季度报告中涉及的事项均为前瞻性陈述。这些陈述涉及基于对未来结果的预测和对尚无法确定的金额估计的分析和其他信息。这些陈述还关系到我们的未来前景、发展和业务战略。
这些前瞻性陈述是根据管理层对影响我们的未来事件的预期和信念做出的，并受与我们的运营和业务环境相关的不确定性和因素的影响，所有这些都难以预测，其中许多是我们无法控制的。这些不确定性和因素可能导致我们的实际业绩与这些前瞻性陈述中表达或暗示的事项存在重大差异。
以下因素包括可能导致实际业绩与前瞻性陈述存在重大差异的因素，但不仅仅是这些因素：
•总体经济、政治和监管条件的中断以及重大公共卫生事件，特别是在我们业务可能集中的地区或行业领域；
•美国境内外证券、资本或信贷市场的波动或不利发展，利率上升以及影响房地产资产价值的状况；
•房地产投资表现不佳或其他对客户作出房地产或长期合同承诺的意愿以及房地产投资资本的成本和可用性产生负面影响的其他条件；
•外币波动和货币限制、贸易制裁以及进出口和转让定价规则的变化；
•我们在全球竞争的能力，或在对我们重要的特定地理市场或业务领域进行竞争的能力；
•我们识别、收购和整合增值业务的能力；
•与我们可能收购的公司相关的成本和未来潜在资本要求；
•我们可能收购的公司带来的整合挑战；
•失业率上升和商业活动普遍放缓;
•商业房地产服务的定价和风险承担趋势；
•不同房地产类型资本化率显著变化的影响；
•公司减少对外包来满足其商业房地产需求的依赖，这将影响我们的收入和经营业绩；
•客户为限制项目支出和减少外包人员配备而采取的行动；
•我们有能力进一步分散我们的收入模式，以抵消商业房地产行业的周期性经济趋势；
•我们吸引新用户和投资者客户的能力；
•我们留住主要客户和续订相关合同的能力；
•我们利用我们的全球服务平台最大化和维持长期现金流的能力；
•我们继续投资我们的平台和客户服务产品的能力；
•我们维持开支纪律的能力；
•颠覆性商业模式和技术的出现；
•对我们的品牌和声誉的负面宣传或损害；
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•第三方未能遵守服务级别协议或监管或法律要求；
•我们的投资管理业务维持和增加所管理资产并为投资者实现预期投资回报的能力，以及如果我们不这样做，可能发生的任何潜在的相关诉讼、负债或声誉损害；
•我们管理净收益和现金流波动的能力，这可能是由于我们的投资计划（包括我们作为委托人参与房地产投资）表现不佳造成的；
•世邦魏理仕资本市场定期修改或以令人满意的条件替换其仓库信贷额度协议的能力；
•美国GSE的贷款活动、对此类活动的监管监督以及我们在商业房地产抵押贷款市场提供的抵押贷款服务收入下降；
•由于亚洲、非洲、俄罗斯、东欧和中东的政治不稳定程度，美国和国际法律和监管环境（包括与反腐败、反洗钱、贸易制裁、关税、货币管制和其他贸易管制法律相关的法律的变化）的变化；
•诉讼及其对我们的财务和声誉风险；
•我们在房地产咨询和物业管理活动方面的负债敞口，以及我们在可接受的条件下获得足够保险的能力；
•我们留住、吸引和激励关键人员的能力；
•我们应对与我们的规模相关的组织挑战的能力；
•我们在开发服务业务中产生的担保责任或对施工缺陷的责任；
•我们在债务工具下的杠杆作用，其中对我们承担额外债务的能力的有限限制，以及信用评级下调可能增加我们的借贷成本；
•我们和我们的员工执行和适应信息技术战略和趋势的能力；
•网络安全威胁或其他对我们信息技术网络的威胁，包括资产或敏感信息的潜在盗用、数据损坏或运营中断；
•我们遵守与全球运营相关的法律法规的能力，包括房地产许可、税收、劳动和就业法律法规、消防和安全建筑要求和法规，以及数据隐私和保护法规、ESG事务，以及美国和其他国家的反腐败法律和贸易制裁；
•适用的税收或会计要求的变化；
•我们无法对财务报告实施和维持有效的内部控制；
•实施新的会计规则和准则或我们的商誉和无形资产减值的影响；
•我们对不受我们控制的公司的股权投资的表现；以及
•本10-Q表季度报告中其他地方描述的其他因素，包括在 “管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析——关键会计政策与估计”、“关于市场风险的定量和定性披露” 和第二部分第1A项 “风险因素” 的标题下或如我们的所述 2023 年年度报告，特别是在第一部分第1A项 “风险因素” 中，或如我们向美国证券交易委员会（SEC）提交的其他文件和报告中所述。
前瞻性陈述仅代表陈述发表之日。您不应过分依赖任何前瞻性陈述。除非适用的证券法要求，否则我们没有义务更新前瞻性陈述以反映实际业绩、假设变化或影响前瞻性信息的其他因素的变化。如果我们确实更新了一项或多项前瞻性陈述，则不应推断我们将对这些陈述或其他前瞻性陈述进行更多更新。有关这些以及其他风险和不确定性的其他信息包含在我们向美国证券交易委员会提交的其他定期文件中。
投资者和其他人应注意，我们定期使用我们的投资者关系网站公布财务和其他重要信息（https://ir.cbre.com）、美国证券交易委员会文件、新闻稿、公开电话会议和网络直播。我们用这些
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分销渠道，用于与我们的投资者和公众就我们的公司、我们的服务和其他感兴趣的项目进行沟通。我们网站上包含的信息不属于本季度报告或我们向美国证券交易委员会提交的其他文件的一部分。
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第 3 项。关于市场风险的定量和定性披露
本节中的信息应与我们的第二部分第7A项 “市场风险的定量和定性披露” 中与利率和非美国货币汇率变动相关的市场风险信息一起阅读 2023 年年度报告.
我们面临的市场风险主要包括与我们的国际业务相关的外币汇率波动以及债务利率的变化。我们主要通过管理债务融资的金额、来源和期限以及使用衍生金融工具来管理此类风险。我们适用财务会计准则委员会（FASB）会计准则编纂（ASC）主题815， “衍生品和套期保值，”在考虑衍生金融工具时。在所有情况下，我们将衍生金融工具视为风险管理工具，因此不将衍生品用于交易或投机目的。
国际业务
我们经营很大一部分业务，并在美国境外雇用大量员工。因此，我们在全球开展业务时面临风险。我们的房地产投资业务管理着大量的欧元和英镑计价资产（AUM），以及欧洲的相关收入和收益。此外，我们的全球工作场所解决方案业务还以欧元和英镑等外币获得可观的收入和收益。外币汇率的进一步波动可能会继续对我们的资产管理规模、收入和收益产生相应的变化。
我们的国外业务使我们受到外汇汇率波动的影响。这些波动可能会影响我们以本位（报告）货币（美元）计算的现金收入和付款的价值。
我们的业务可能会受到利率的快速变化和高水平、获得债务资本或流动性限制的渠道减少、总体宏观经济状况的下滑、监管或金融市场的不确定性，或者意想不到的干扰，例如公共卫生危机和地缘政治事件，例如乌克兰和中东战争（或认为可能发生此类中断）的影响。
在截至2024年3月31日的三个月中，我们约有44.3％的收入是以外币进行的。下表列出了我们从最重要的货币中获得的收入（以百万美元计）：
截至3月31日的三个月
20242023
美元$4,423 55.7 %$4,145 55.9 %
英镑1,085 13.7 %995 13.4 %
欧元718 9.0 %657 8.9 %
加元288 3.6 %294 4.0 %
澳元192 2.4 %191 2.6 %
印度卢比178 2.2 %154 2.1 %
日元126 1.6 %116 1.6 %
瑞士法郎111 1.4 %97 1.3 %
中国元107 1.3 %111 1.5 %
新加坡元101 1.3 %94 1.3 %
其他货币 (1)
606 7.8 %557 7.4 %
总收入$7,935 100.0 %$7,411 100.0 %
________________________________________________________________________________________________________________________________________
(1)截至2024年3月31日的三个月，大约有44种货币占我们收入的7.8％，大约46种货币包括 截至2023年3月31日的三个月，分别占我们收入的7.4％。
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尽管我们在全球开展业务，但我们以美元报告业绩。因此，美元的走强或疲软将对我们报告的业绩产生正面或负面影响。假设在截至2024年3月31日的三个月中，美元兑英镑的价值发生10％的负面变化，将使税前收入增加200万美元。假设美元相对于欧元的价值发生10％的负面变化将使税前收入增加170万美元。这些假设计算估计了将业绩折算成美元的影响，不包括对美元兑其他货币的10％变动将对我们的国外业务产生的影响的估计。
外币汇率的波动可能会导致收入和收益以及我们的投资管理业务管理资产的相应波动，这可能会对我们的业务、财务状况和经营业绩产生重大不利影响。由于我们所面临的货币风险敞口不断变化以及货币汇率的波动，我们无法预测汇率波动对未来经营业绩的影响。此外，货币兑美元的波动可能使我们报告的经营业绩进行同期比较变得更加困难。除其他外，我们的国际业务还受到政治不稳定和监管环境变化的影响，这会影响货币市场，因此可能对我们未来的财务状况和经营业绩产生不利影响。我们会定期监控这些风险和相关成本，并评估适当的监督措施，以分配给此类风险和成本特别严重的国外业务活动。
利率
我们使用固定利率和浮动利率债务的组合来管理利息支出。从历史上看，我们签订了利率互换协议，试图对冲利率变动导致的未来利息支付的可变性。截至2024年3月31日，我们没有任何未偿还的利率互换协议。
截至2024年3月31日，我们的优先定期贷款的公允价值估计约为7.145亿美元。根据交易商的报价，截至2024年3月31日，我们5.950％的优先票据、5.500％的优先票据、4.875％的优先票据和2.500％的优先票据的估计公允价值分别为10亿美元、5.034亿美元、5.941亿美元和4.141亿美元。
我们利用灵敏度分析来评估对浮动利率债务的潜在影响。如果截至2024年3月31日的未偿浮动利率债务的利率提高100个基点，则额外利息成本的净影响将是截至2024年3月31日的三个月税前收入减少390万美元，用于经营活动的现金增加390万美元。
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第 4 项。控制和程序
披露控制和程序
经修订的1934年《证券交易法》第13a-15（e）条和第15d-15（e）条要求我们在本季度报告所涉期末对披露控制和程序的有效性进行评估，并且我们制定了进一步推进该评估的披露政策。该评估旨在确保所有公司披露在所有重要方面都是完整和准确的。评估还旨在确保我们在美国证券交易委员会报告中要求披露的所有信息都得到积累并传达给管理层，以便及时就所需的披露做出决定，并在美国证券交易委员会规则和表格规定的时间段内以美国证券交易委员会规则和表格中规定的方式记录、处理、汇总和报告。任何控制和程序，无论设计和操作多么精良，都只能为实现预期的控制目标提供合理的保证。我们的首席执行官和首席财务官监督并参与本次评估，他们得到披露委员会成员的协助。我们的披露委员会由我们的总法律顾问、首席会计官、重要业务领域的高级管理人员和其他精选员工组成。
我们进行了必要的评估，我们的首席执行官兼首席财务官得出结论，我们的披露控制和程序（根据《证券交易法》第13a-15（e）条的定义）已于2024年3月31日生效，目的是在合理的保证水平上实现其目标。
财务报告内部控制的变化
在截至2024年3月31日的财政季度中，我们对财务报告的内部控制没有发生任何对我们的财务报告内部控制产生重大影响或合理可能产生重大影响的变化。
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第二部分 — 其他信息

第 1 项。法律诉讼

正如我们之前披露的那样，我们的法律诉讼没有实质性变化 2023 年年度报告.

第 1A 项。风险因素

正如我们之前披露的那样，我们的风险因素没有实质性变化 2023 年年度报告.

第 2 项。未注册的股权证券销售和所得款项的使用
根据我们董事薪酬政策的允许，我们的一位非雇员董事选择在截至2024年3月31日的三个月中获得A类普通股作为其担任董事的对价，以代替现金支付。根据这个 “股票代替现金” 计划，公司于2024年2月26日发行了287股股票，以代替按比例分配的25,847美元的董事费。发行的股票数量基于发行之日我们在纽约证券交易所的A类普通股的收盘价。根据经修订的1933年《证券法》或《证券法》第4（a）（2）条的规定，这些证券的发行有资格获得注册豁免，因为发行不涉及公开发行。
第 5 项。其他信息
在截至2024年3月31日的三个月中，我们的 首席运营官，Vikram Kohli 和我们的 房地产投资首席执行官，丹尼尔·昆南，每人 订立了规则 10b5-1 交易计划（统称为 “交易计划”），出售公司A类普通股。这个 交易计划旨在满足规则10b5-1（c）的肯定辩护条件。
下表提供了有关交易计划的某些信息。交易计划下的交易可能在下表所示的时间内开始，并将于下文规定的适用日期和相应交易计划中所有股票出售之日中较早者结束。这些交易计划是在授权的交易期内以及科利和昆南先生不拥有重要的非公开信息时通过的。交易计划下的交易将通过向美国证券交易委员会提交的表格144和表格4公开披露。
姓名计划通过日期
交易开始日期
根据该计划可以出售的最大股票数量计划到期日期
Vikramaditya Kohli2024年2月26日2024年8月12日
最多 2,123
2024年11月29日
丹尼尔·奎南2024年2月27日2024年6月3日
最多 50,000
2025年6月13日
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第 6 项。展品
以引用方式纳入
展品编号展品描述表单SEC 文件编号展览申报日期随函提交
3.1
经修订和重述的世邦魏理仕集团公司注册证书
8-K001-322053.105/23/2018
3.2
经修订和重述的世邦魏理仕集团章程
8-K001-322053.102/17/2023
4.1
第九份补充契约于2024年2月23日签订，由世邦魏理仕集团有限公司、世邦魏理仕服务公司和全国协会Computershare信托公司作为受托人继承的全国协会签订，用于发行2029年到期的5.500％的优先票据，包括2029年到期的5.500％优先票据
8-K001-322054.202/23/2024
10.1
经修订和重述的世邦魏理仕集团2019年股权激励计划（时间归属RSU）的授予通知和限制性股票单位协议表格 +
8-K001-3220510.103/01/2024
10.2
经修订和重述的世邦魏理仕集团2019年股权激励计划（核心每股收益业绩归属RSU）的拨款通知和限制性股票单位协议表格 +
8-K001-3220510.203/11/2024
10.3
经修订和重述的世邦魏理仕集团2019年股权激励计划（相对股东总回报率绩效归属RSU）的拨款通知和限制性股票单位协议表格 +
8-K001-3220510.303/11/2024
10.4
世邦魏理仕和钱德拉·丹达帕尼签订的分离协议，截止日期为2024年4月4日 +
8-K001-3220510.104/05/2024
22.1
世邦魏理仕集团注册债务的子发行人和担保人
X
31.1
根据根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条通过的 1934 年《证券交易法》第 13a-14 (a) 条对首席执行官进行认证
X
31.2
根据根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条通过的 1934 年《证券交易法》第 13a-14 (a) 条对首席财务官进行认证
X
32
根据根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第906条通过的《美国法典》第18篇第1350条对首席执行官和首席财务官的认证
X
101.INS行内 XBRL 实例文档（实例文档未出现在交互式数据文件中，因为其 XBRL 标签嵌入在行内 XBRL 文档中）X
101.SCH内联 XBRL 分类扩展架构文档X
101.CAL内联 XBRL 分类扩展计算链接库文档X
101.DEF内联 XBRL 分类法扩展定义链接库文档X
101.LAB内联 XBRL 分类法扩展标签 Linkbase 文档X
101.PRE内联 XBRL 分类扩展演示链接库文档X
104封面交互式数据文件（格式为 Inline XBRL，包含在附录 101 中）X
+ 表示管理合同或补偿安排

47
目录
签名
根据经修订的1934年《证券交易法》的要求，注册人已正式授权下列签署人代表其签署本报告。
世邦魏理仕集团有限公司
日期：2024 年 5 月 3 日
/s/ EMMA例如 GIAMARTINO
艾玛 E. 贾马蒂诺
首席财务官（首席财务官）
日期：2024 年 5 月 3 日
/s/ LINDSEY S. C计划
林赛·S·卡普兰
首席会计官（首席会计官）
48