附录 99.1
KE Holdings Inc. 公布第四季度和 2021财年未经审计的财务业绩
中国北京，2022年3月9日——领先的房屋交易 和服务综合平台KE Holdings Inc.（“贝克” 或 “公司”）（纽约证券交易所代码：BEKE）今天公布了截至2021年12月31日的第四季度和财年未经审计的财务业绩。
第四季度和2021财年 财年的业务和财务亮点
| • | 总交易价值 (GTV)1 在 2021 年为人民币 38.535 亿元（6,047 亿美元），同比增长 10.1%。现有房屋交易的GTV 为人民币20.582亿元（合3,230亿美元），同比增长6.1％。新屋交易的GTV为人民币16.086亿元 （合2524亿美元），同比增长16.3％。新兴服务和其他服务的GTV为人民币1,866亿元（合293亿美元）， 同比增长6.0％。 |
在 2021年第四季度，GTV为人民币7,324亿元（合1149亿美元），同比下降34.6％。现有 房屋交易的GTV为人民币3546亿元（合556亿美元），同比下降39.4％。新屋交易的GTV 为人民币3568亿元（合560亿美元），同比下降24.0％。新兴服务和其他服务的GTV为人民币210亿元 （33亿美元），同比下降68.2％。
| • | 2021年的净收入为人民币808亿元（合127亿美元），同比增长14.6％。 |
在 2021年第四季度，净收入为人民币178亿元（28亿美元），同比下降21.5％。
| • | 2021 年的净亏损为 RMB525 百万美元（8,200 万美元）。调整后净收益22021 年的 为人民币 22.94 亿元（3.6 亿美元）。 |
1给定时期内的GTV按公司平台促成的所有交易的总价值 计算，这些交易由截至 期末的签订合同作证，包括现有房屋交易、新房交易和新兴服务及其他服务的价值，包括已签约但在期末待完成的交易 。
2调整后净收益（亏损）是一项非公认会计准则财务指标， 定义为净收益（亏损），不包括（i）基于股份的薪酬支出，（ii）收购和商业合作协议产生 的无形资产摊销，（iii）长期投资的公允价值变化，以公允价值和或有对价计量 的应收贷款，（iv）商誉、无形资产和其他长期资产的减值，(v) 投资减值 ，以及 (vi) 上述非公认会计准则调整的税收影响。有关详细信息，请参阅标题为 “GAAP和非GAAP业绩的未经审计的对账 ” 部分。
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在 2021年第四季度，净亏损为 RMB933 百万美元（1.46亿美元）。调整后的净收入为 RMB42 百万美元（700万美元）。
| • | 截至2021年12月31日，门店数量为51,038家，比去年同期增长8.7％。活跃商店的数量 3截至 2021 年 12 月 31 日，为 45,339 人，比一年前增长了 4.4%。 |
| • | 截至2021年12月31日，代理人数为454,504人，比去年同期下降7.8％。活跃代理数量 4截至 2021 年 12 月 31 日，为 406,794，比一年前下降了 8.7%。 |
| • | 移动月活跃用户 (MAU)5 平均为3,740万人，而2020年同期为4,820万人。 |
贝科 董事会主席兼首席执行官彭永东先生评论说：“迎接2021年的重大变化，我们努力向内看 寻求答案并进行组织转型，以回应消费者快速变化的 需求以及这个时代我们的国家和社会对我们提出的更高要求。2021年底，我们正式启动了贝克的 “一体，两翼 翼” 战略升级。'One body'指的是我们的核心，即我们现有的和新的房屋交易服务业务， 而'两翼'是指我们的家居装修和家具产品以及我们的包容性住房服务。”
“在全市场调整中，我们2021财年的 总GTV同比增长10.1％，达到人民币3.85万亿元。同时，我们倡导 共享和协作的ACN机制，以及支持协作和专业发展的尖端SaaS系统，在市场低迷时期为代理商 和店主提供了更稳定的收入，并提高了强大的留存率和弹性。在住房交易服务业务的第四季度 中，我们继续投资行业基础设施，使我们的代理商能够更加专注 和协作，优先考虑新房风险管理，同时不断提高售出效率。利用我们扎实 的核心优势，我们现在的目标更高，展翅高飞，建立更广泛的能力，使我们能够为消费者提供更多 令人满意的解决方案，并为住房相关服务行业带来变革。”
3根据我们积累的运营经验，我们 在平台上引入了活跃代理和活跃门店的数量，这可以更好地反映我们平台上门店 和代理商的运营活跃度。
截至给定日期，“活跃门店” 是指我们平台上的 门店，不包括以下门店：（i）在过去 60 天内没有为任何房屋交易提供便利；（ii）没有任何代理商在过去七天内参与过房屋交易的任何关键步骤（包括但不限于推出新房产、 吸引新客户和进行房产展示），或（iii）未曾访问过的门店在过去 14 天内由任何代理人 执行。截至2020年12月31日，活跃门店数量为43,436家。
4截至给定日期，“活跃代理人” 被定义为我们平台上的代理商，不包括以下代理商：(i) 已发出离职通知但尚未完成退出程序；(ii) 在过去 30 天内未参与住房交易的任何关键步骤（包括但不限于引入新房产、吸引新 客户和进行房产展示），或 (iii) 未参与为任何住房提供便利 前三个月的交易。截至2020年12月31日，活性药物的数量为445,438个。
5“移动月活跃用户” 或 “移动 MAU” 是指（i）一个月内通过我们的贝客或联佳移动应用程序（去除 重复）访问我们平台的账户数量，以及（ii）一个月内通过我们的 微信小程序访问我们平台至少一次的微信用户数量之和。任何时期的平均移动设备活跃用户数的计算方法是：(i) 公司在该时期内每个月的 移动设备月活跃用户总和除以 (ii) 该期间的月数。
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彭先生总结说：“我们坚定不移地履行我们的使命 ，并将在2022年努力成为一站式住房相关服务提供商，让家变得更美好，同时 创造商业价值，为改善社会做出贡献。”
贝科执行董事兼首席财务官徐涛先生补充说：“尽管去年下半年市场急剧下滑，我们在 2021 年全年实现了 14.6% 的收入增长，这表明了我们的韧性。随着该行业开始向长期、可持续增长转变，我们 迅速采取行动以应对正在发生的变化，通过优化运营 和推进战略的举措有效地将障碍转化为机遇。“一个身体，两翼” 为我们未来的举措设定了框架。我们将继续 进一步提高效率，满足对我们核心高质量住房交易服务的巨大需求。同时，我们将谨慎地向前迈进 ，但要有远大的梦想，因为我们承诺进一步投资庞大且不断扩张的 “美好生活” 行业， ，例如我们的家居装修和家具服务以及包容性住房服务。当然，在我们向前迈进的过程中，新业务的必要投资 将影响整个集团在2022年的盈利能力。但是，我们仍然相信，我们坚定不移地努力 在'生活'的各个方面为客户带来更好的体验，并帮助服务提供商提供更高质量的服务 将为我们的长期成功铺平道路，并为住房相关行业的变革提供积极的催化剂。”
2021 年第四季度财务业绩
净收入
净收入从2020年同期 的人民币227亿元下降了21.5％，至2021年第四季度的人民币178亿元（28亿美元）。下降的主要原因是总GTV的下降。由于市场低迷，2021年第四季度的GTV总额为人民币7,324亿元（合1149亿美元），与2020年同期的人民币11.200亿元相比下降了34.6％。
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| • | 2021年第四季度 现有房屋交易服务的净收入为人民币60亿元（合9亿美元），而2020年同期为92亿元人民币，这主要是由于现有房屋交易的GTV从2020年同期的人民币5847亿元下降了39.4％，至2021年第四季度的人民币3546亿元（合556亿美元）。 |
其中 ，（i）平台服务、特许经营服务和其他增值服务（ 主要向公司平台上的互联门店和代理商收费）的收入从2020年同期的10亿元人民币下降了28.3％，至2021年第四季度的人民币7亿元（合1亿美元） ，这主要是由于现有房屋 交易的GTV下降了43.7％ 由公司平台上的互联代理提供的服务从同期的人民币2838亿元增至2021年第四季度的人民币1597亿元（合251亿美元）2020 年的。与互联代理商提供的现有房屋交易的GTV相比，平台服务、特许经营服务 和其他增值服务的收入下降率较低，部分原因是 包括交易承包服务在内的增值服务的渗透率提高以及互联商店收取的现有 房屋交易佣金率的适度增加；
(ii) 2021年第四季度的佣金 收入为人民币53亿元（合8亿美元），而2020年同期为82亿元人民币， 主要是由于由以下机构提供的现有房屋交易的GTV下降 莲佳2021年第四季度的门店规模为人民币1,949亿元（合306亿美元），而2020年同期为30009亿元人民币。
| • | 新屋交易服务的净收入从2020年同期的人民币129亿元下降了12.2％，至2021年第四季度的人民币113亿元（合18亿美元），这主要是由于新屋交易的GTV从2020年同期的人民币469亿元下降了24.0％，至2021年第四季度的人民币3568亿元（合560亿美元）。其中， 通过互联代理商、具有新房交易服务和其他销售渠道专业知识的专门销售团队在贝科平台上完成的新房交易服务的GTV为人民币2964亿元（合465亿美元），而2020年同期为3887亿元人民币，而新房交易的GTV为 莲佳2021年第四季度 品牌为604亿元人民币（合95亿美元），而2020年同期为805亿元人民币。新房交易佣金率的适度上升 部分抵消了这一下降。 |
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| • | 新兴服务和其他服务的净收入从2020年同期的人民币6亿元下降了21.4％，至2021年第四季度的人民币5亿元（合1亿美元） ，这主要归因于 金融服务的净收入减少。 |
收入成本
2021年第四季度 的总收入成本为人民币149亿元（合23亿美元），而2020年同期 的总收入成本为人民币172亿元。
| • | 佣金-拆分。该公司向关联代理和 其他销售渠道支付佣金的收入成本在2021年第四季度为人民币78亿元（合12亿美元），而2020年同期为87亿元人民币，这主要是由于2021年第四季度通过互联代理和其他销售渠道 完成的新房交易的GTV与2020年同期相比有所下降。 |
| • | 佣金和薪酬-内部。2021年第四季度，该公司的内部佣金 和薪酬收入成本为人民币54亿元（合8亿美元），而2020年同期为68亿元人民币， 主要是由于退出房屋和通过以下方式完成的新房交易的GTV下降 莲佳代理人。 |
| • | 与商店相关的成本。与2020年同期的人民币9亿元相比，该公司与门店相关的成本在2021年第四季度增长了9.4％，达到10亿元人民币（合2亿美元），这主要是由于2021年开业的合同服务中心的租金逐渐增加以及折旧和摊销成本的增加。 |
| • | 其他费用。该公司的其他成本从2020年同期的人民币8亿元下降了17.6％，至2021年第四季度的人民币6亿元（合1亿美元） ，这主要是由于营业税和附加费的减少 以及净收入的减少以及某些地区的 COVID-19 感染 和相应的限制性措施导致的线下活动成本减少。 |
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毛利
2021年第四季度 的总利润为人民币29亿元（合5亿美元），而2020年同期为人民币54亿元。2021年第四季度 的毛利率为16.4％，而2020年同期为23.9％。毛利率下降的主要原因是：1) 收入结构持续向缴款利润率较低的新房交易服务转移；2) 现有房屋交易的缴款 利润率降低，而固定薪酬成本百分比相对较高 莲佳代理商；以及 3) 由于2021年开业的合同服务中心的租金逐渐增加，折旧和摊销成本增加，2021年第四季度与门店净收入相关的成本百分比相对较高。
运营收入（亏损）
2021年第四季度 的总运营支出为人民币41亿元（合6亿美元），而2020年同期 的总运营支出为42亿元人民币。
| • | 2021年第四季度的一般和管理费用为人民币22.02亿元（合3.46亿美元），而2020年同期为人民币18.84亿元，这主要是由于信贷损失准备金的增加。 |
| • | 2021年第四季度的销售和营销费用为 RMB809 百万美元（1.27亿美元）， 而2020年同期为人民币13.23亿元，这主要是由于品牌广告和促销营销 活动的减少。 |
| • | 2021 年第四季度 第四季度的研发费用为 RMB738 百万美元（1.16 亿美元），而2020年同期为 RMB714 百万美元，这主要是由于经验丰富的研发 人员的增加，但部分被基于股份的薪酬支出的减少所抵消。 |
2021年第四季度的运营亏损 为人民币11.84亿元（合1.86亿美元），而2020年同期的运营收入为人民币12.67亿元。2021年第四季度的营业利润率为负6.7％，而2020年同期为5.6％ ，这主要是由于1）2021年第四季度的毛利率与2020年同期 相比相对较低；2）截至2021年第四季度总运营支出占净收入的百分比增加，主要是 是由于净收入减少以及运营费用相对持平与2020年同期 相比，2021年第四季度。
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调整后的 运营亏损62021年第四季度为 RMB398 百万元（合6200万美元），而2020年同期调整后的运营收入 为人民币22.31亿元。调整后的营业利润率7 在2021年第四季度为负2.2％，而2020年同期为9.8％。调整后 EBITDA82021 年第四季度的 为 RMB484 百万元（7,600万美元），而2020年同期为人民币28.97亿元。
净收益（亏损）
2021年第四季度的净亏损为 RMB933 百万元（1.46亿美元），而2020年同期 的净收入为人民币10.96亿元。
2021年第四季度调整后 净收入为 RMB42 百万元（700万美元），而2020年同期 为人民币20.01亿元。
归属于KE Holdings Inc.普通股股东的净收益（亏损）
2021年第四季度 季度归属于KE Holdings Inc.普通股股东的净 亏损为 RMB930 百万元（1.46亿美元），而2020年同期 归属于KE Holdings Inc.普通股股东的净收益为人民币10.95亿元。
6调整后的运营收益（亏损） 是一种非公认会计准则财务指标，其定义为运营收益（亏损），不包括（i）基于股份的薪酬支出，（ii）收购和业务合作协议产生的无形资产的摊销，以及（iii）商誉、无形 资产和其他长期资产的减值。有关详细信息，请参阅标题为 “未经审计的公认会计准则和非公认会计准则业绩对账” 的部分 。
7调整后的营业利润率是调整后的 运营收入（亏损）占净收入的百分比。
8调整后的息税折旧摊销前利润是一项非公认会计准则财务 指标，其定义为净收益（亏损），不包括：（i）所得税支出（收益），（ii）基于股份的薪酬支出，（iii）无形资产摊销，（iv）财产和设备折旧，（v）净利息收入，（vi） 长期投资的公允价值变化，以公允价值计量的应收账款贷款和或有对价，（vii）商誉、无形 资产和其他长期资产的减值，以及（viii）投资减值。有关详细信息，请参阅标题为 “GAAP和非GAAP业绩的未经审计的对账 ” 部分。
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归属于KE Holdings Inc.的调整后 净收益92021 年第四季度为 RMB45 百万元（700 万美元），而 2020 年同期的 为人民币 20 亿元。
每份ADS的净 收益（亏损）
归属于KE Holdings Inc.普通股股东的每份ADS的摊薄净亏损 102021年第四季度 第四季度为人民币0.78元（合0.12美元），而2020年同期归属于KE Holdings Inc.普通股股东的每股ADS摊薄净收益为人民币0.93元。
归属于KE Holdings Inc.普通股股东的调整后 摊薄后每份ADS净收益112021年第四季度为人民币0.04元（0.01美元） ，而2020年同期为人民币1.71元。
现金、现金等价物、限制性现金 和短期投资
截至2021年12月31日，公司现金、现金等价物、限制性现金和短期投资的总余额为人民币561亿元（88亿美元）。
2021 财年财务业绩
9归属于KE Holdings Inc.的调整后净收益（亏损） 是一项非公认会计准则财务指标，代表归属于KE Holdings Inc.普通股股东和优先股的调整后收益（亏损），KE Holdings Inc.的所有优先股在KE Holdings Inc.首次公开募股时已自动转换为普通股 。归属于KE Holdings Inc.的调整后净收益（亏损）是 定义为归属于KE Holdings Inc.的净收益（亏损），不包括（i）基于股份的薪酬支出，（ii）收购和业务合作协议产生的无形 资产的摊销，（iii）长期投资的公允价值变化，以公允价值和或有对价计量的应收贷款 ，（iv）商誉、无形资产和其他长期资产减值资产，（v）投资减值 ，（vi）上述非公认会计准则的税收影响调整，以及（vii）非公认会计准则调整对归属于非控股权益股东的净收益（亏损）的影响。有关详细信息，请参阅标题为 “未经审计的公认会计准则和非公认会计准则业绩对账” 的部分 。
10ADS是美国存托股票。 每股ADS代表公司的三股A类普通股。归属于KE Holdings Inc. 普通股股东的每份ADS的摊薄净收益（亏损）等于归属于普通股股东的净收益（亏损）除以摊薄后的加权平均ADS数。
11归属于KE Holdings Inc.普通股股东的每份ADS的调整后净收益（亏损）是一项非公认会计准则财务指标，其定义为归属于KE Holdings Inc.普通股股东的调整后净收益（亏损）除以计算每股ADS基本和摊薄后净收益（亏损）时段内已发行的加权平均ADS数量。有关详细信息，请参阅标题为 “未经审计的公认会计准则和 非公认会计准则业绩对账” 的部分。
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净收入
净收入从2020年的705亿元人民币增长了14.6％，至2021年的人民币808亿元（合127亿美元）。 推动这一增长的是全球电视总额从2020年的34991亿元人民币增长了10.1％，至2021年的人民币38,535亿元（合6,047亿美元）。
| • | 现有房屋交易服务的净收入从2020年的306亿元人民币增长了4.5％，至2021年的319亿元人民币（合50亿美元），这主要归因于现有房屋交易的GTV从2020年的19.40亿元人民币增长6.1％至2021年的20.582亿元人民币（合3,230亿美元）。现有房屋交易服务 GTV的较高增长率主要归因于现有房屋交易服务的GTV组合从提供服务的GTV转移 莲佳品牌，对于按总佣金收入记录的 ，其收入按公司平台上的关联代理商提供的 GTV， 的收入按平台服务、特许经营服务和其他增值服务的净收入入账。 |
其中 ，（i）平台服务、特许经营服务和其他增值服务的收入从2020年的30亿元人民币增长了19.3％，至2021年的36亿元人民币（合6亿美元），原因是互联的 代理在公司平台上提供的现有房屋交易的GTV从人民币9281亿元增长了10.3％，至2021年的人民币10.234亿元（合1,606亿美元）2020年， 以及互联商店收取的现有房屋交易佣金率适度提高；
(ii) 佣金 收入从2020年的276亿元人民币增长了2.9％，至2021年的284亿元人民币（合45亿美元），这得益于公司提供的现有 房屋交易的GTV 莲佳品牌从2020年的10.119亿元人民币增长了2.3％，至2021年的10,348亿元人民币（合1624亿美元）。
| • | 新屋交易服务的净收入从2020年的379亿元人民币增长了22.5％，至2021年的465亿元人民币（合73亿美元），这主要归因于新屋交易的GTV从2020年的13.830亿元人民币增长了16.3％，至2021年的16.086亿元人民币（合2524亿美元）。其中，通过互联代理、具有新房交易服务专业知识的专业销售团队以及其他 销售渠道在公司平台上完成的新房交易服务的GTV同比增长20.6％，从2020年的11.063亿元人民币增至13,346亿元人民币（合2094亿美元），而新房交易的GTV 莲佳该品牌为人民币2741亿元（合430亿美元），而2020年为人民币2767亿元。 新房交易佣金率的适度提高也推动了2021年新房交易 服务的净收入增加。 |
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| • | 新兴服务和其他服务的净收入从2020年的20亿元人民币增长了17.9％，至2021年的人民币23亿元（4亿美元） 。增长主要归因于房屋装修 服务和出租物业管理服务的净收入增加。 |
收入成本
的总收入成本从2020年的536亿元人民币增长了21.1％，至2021年的649亿元人民币（合102亿美元），这主要是由于 向关联代理和其他销售渠道分配的佣金以及内部佣金和薪酬的增加。
| • | 佣金-拆分。该公司向关联代理和 其他销售渠道支付佣金的收入成本从2020年的248亿元人民币增长了28.1％，至2021年的318亿元人民币（50亿美元），这主要是由于2021年通过互联代理和其他销售渠道完成的新房交易的GTV与2020年相比有所增加。 |
| • | 佣金和薪酬-内部。该公司的内部佣金 和薪酬收入成本从2020年的233亿元人民币增长了12.8％，至2021年的263亿元人民币（合41亿美元），这主要是由于通过以下方式完成的退出房屋交易的GTV增加 莲佳代理商以及扩大拥有 新房交易服务专业知识的专业销售团队。 |
| • | 与商店相关的成本。该公司与门店相关的成本从2020年的32亿元人民币增长了18.8％，至2021年的38亿元人民币（合6亿美元），这主要是由于门店的平均数量增加 莲佳 品牌以及2021年开业的合同服务中心租金的增量上涨。 |
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| • | 其他费用。该公司的其他成本从2020年的22亿元人民币增长了33.3％，至2021年的30亿元人民币（5亿美元） ，这主要是由于租赁物业管理服务成本、外包专业 服务成本和培训成本的增加。 |
毛利
总利润从2020年的169亿元人民币下降了6.2％，至2021年的人民币158亿元（25亿美元）。2021 年的毛利率为 19.6%，而 在 2020 年为 23.9%。毛利率下降的主要原因是：1) 收入结构持续转向缴款利润率较低的新房交易服务 ；2) 由于固定薪酬成本百分比上升 ，现有房屋交易的缴款利润率降低 莲佳代理和交易支持人员的薪酬成本，以及 3) 由于互联代理和其他销售 渠道完成的新房交易比例增加，以及2021年扩大具有新房交易 服务专业知识的专业销售团队的固定薪酬成本逐渐增加，从而降低了新房交易的缴款 利润率。
运营收入（亏损）
总运营支出从2020年的140亿元人民币增长了22.5％，至2021年的人民币172亿元（27亿美元）。
| • | 2021年一般和管理费用为人民币89亿元（合14亿美元），而2020年为人民币76亿元，这主要是由于随着业务的扩大，薪资和管理费用增加，以及市场低迷时期为 信贷损失准备金的增加，但部分被基于股份的薪酬支出的减少所抵消。 |
| • | 2021年的销售和营销费用为人民币43亿元（合7亿美元），而2020年为人民币37亿元 ，这主要是由于业务开发人员的平均员工人数增加。 |
| • | 2021年的研发费用为人民币32亿元（合5亿美元），而2020年为人民币25亿元，这主要是由于随着业务的扩大，经验丰富的研发人员的员工人数有所增加。 |
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| • | 2021年，商誉、无形资产和其他长期资产的减值为 RMB747 百万美元（1.17亿美元），而2020年为 RMB236 百万美元，这主要是由于市场低迷引发的商誉减值及其对2021年下半年公司运营的影响。 |
2021年，运营亏损 为人民币14亿元（合2亿美元），而2020年的运营收入为人民币28亿元。 2021年的营业利润率为负1.7％，而2020年为4.0％，这主要是由于：1）2021年的毛利率 与2020年相比相对较低；2）截至2021年总运营支出占净收入的百分比增加，这主要是由于 与2020年相比，2021年员工相关费用、信贷损失准备金和商誉减值有所增加。
2021年，调整后的 运营收入为人民币14亿元（合2亿美元），而2020年为人民币59亿元。2021 年调整后的 营业利润率为 1.7%，而 2020 年为 8.4%。2021 年调整后的息税折旧摊销前利润为人民币 45 亿元（7 亿美元），而 2020 年为 77 亿元人民币。
净收益（亏损）
2021 年的净亏损为 RMB525 百万元（8200万美元），而2020年的净收入为人民币27.78亿元。
2021 年调整后 净收入为人民币22.94亿元（3.6亿美元），而2020年为人民币57.2亿元。
归属于KE Holdings Inc.普通股股东的净收益（亏损）
2021年归属于KE Holdings Inc.普通股股东的净 亏损为 RMB524 百万美元（合8200万美元），而2020年归属于KE Holdings Inc.普通股股东的 净收益为 RMB720 百万美元。
2021年，归属于KE Holdings Inc.的调整后 净收益为人民币22.95亿元（3.6亿美元），而2020年归属于人民币57.17亿元。
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每份ADS的净 收益（亏损）
2021年，归属于KE Holdings Inc.普通股股东的每股ADS摊薄净亏损为人民币0.44元（合0.07美元），而2020年归属于KE Holdings Inc.普通股股东的每股ADS摊薄净收益为人民币0.95元。
2021年，归属于KE Holdings Inc.普通股股东的调整后 摊薄后每股ADS净收益为人民币1.92元（0.30美元），而2020年的 为人民币3.69元。
商业展望
公司预计 2022年第一季度的总净收入将在人民币115亿元（合18亿美元）至125亿元人民币（20亿美元）之间，比2021年同期下降约39.6％至44.4％。该预测考虑了近期房地产相关政策和措施的潜在 影响，以及公司对业务状况 和市场状况的当前和初步看法，市场状况可能会发生变化。
电话会议信息
公司将于美国东部时间2022年3月9日星期三晚上8点（北京/香港时间2022年3月10日星期四上午9点， ）举行电话会议，讨论财务业绩。电话会议的详细信息如下：
活动标题：贝克第四季度和 2021 财年业绩电话会议
会议 ID: 5109289
所有参与者必须使用以下 提供的链接在电话会议之前完成在线注册流程。注册后，每位参与者将通过电子邮件收到一组 参与者拨入号码、Direct Event 密码和唯一的注册者 ID。
预注册链接：
http://apac.directeventreg.com/registration/event/5109289
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电话会议的 直播和存档网络直播也将在公司的投资者关系网站上播出，网址为 http://investors.ke.com/。
重播将在 2022年3月16日之前播出，请拨打以下号码：
| 美国免费电话： | +1-855-452-5696 |
| 中国大陆： | 400-602-2065 |
| 中国香港： | +852-3051-2780 |
| 国际： | +61-2-8199-0299 |
| 会议编号： | 5109289 |
汇率
本公告仅为方便读者而将某些 人民币金额按指定汇率翻译成美元（“美元”）。除非另有说明，否则 所有从人民币兑美元的汇率均按人民币6.3726元兑1美元的汇率进行，这是美联储委员会发布的H.10统计报告中的中午买入汇率， 是2021年12月30日生效的中午买入汇率。公司未就所提及的人民币或美元金额可视情况按任何特定汇率或根本兑换成美元或人民币作出任何陈述。为了进行分析列报，所有百分比 均使用本财报中包含的财务报表中列出的数字计算。
非公认会计准则财务指标
公司使用调整后的运营收益（亏损）、 调整后净收益（亏损）、归属于KE Holdings Inc.的调整后净收益（亏损）、调整后的营业利润率、调整后的息税折旧摊销前利润和归属于KE Holdings Inc.普通股股东的每份ADS的调整后净收益（亏损）， 来评估其经营业绩以及财务和运营决策。贝克认为，这些非公认会计准则财务 指标有助于确定公司业务的潜在趋势，否则这些趋势可能会被公司净收益（亏损）中包含的某些支出 的影响所扭曲。贝克还认为，这些非公认会计准则财务指标提供了有关其经营业绩的有用信息 ，增强了对过去业绩和未来前景的总体了解，并提高了管理层在财务和运营决策中使用的关键指标的知名度。使用 这些非公认会计准则财务指标的局限性在于，这些非公认会计准则财务指标不包括基于股份的薪酬支出， 在可预见的将来一直是公司业务中重要的经常性支出。
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不应孤立地考虑这些非公认会计准则财务指标 的列报，也不得将其解释为毛利、净收益（亏损）或任何其他业绩衡量标准 的替代方案，也不得解释为其经营业绩的指标。鼓励投资者审查这些非公认会计准则财务指标以及与最直接可比的GAAP指标的对账 。此处提出的非公认会计准则财务指标可能无法与其他公司提出的类似标题的 指标进行比较。其他公司可能会以不同的方式计算标题相似的衡量标准，这限制了它们作为公司数据的比较衡量标准的用处 。贝克鼓励投资者和其他人全面审查其 财务信息，不要依赖单一的财务指标。调整后的运营收益（亏损）定义为运营收入（亏损）， 不包括（i）基于股份的薪酬支出，（ii）收购和业务 合作协议产生的无形资产的摊销，以及（iii）商誉、无形资产和其他长期资产的减值。调整后的营业利润率 定义为调整后的运营收入（亏损）占净收入的百分比。调整后的净收益（亏损）定义为 净收益（亏损），不包括（i）基于股份的薪酬支出，（ii）收购 和业务合作协议产生的无形资产的摊销，（iii）长期投资、以公允价值计量的应收贷款和或有对价的公允价值的变化，（iv）商誉、无形资产和其他长期资产的减值，（v） 投资的减值，以及（vi）上述非公认会计准则调整的税收影响。归属于KE Holdings Inc. 的调整后净收益（亏损）定义为归属于KE Holdings Inc.的净收益（亏损），不包括（i）基于股份的薪酬支出，（ii）收购和业务合作协议产生的无形资产的摊销 ，（iii）长期投资公允价值的变化， 按公允价值和或有对价计量的应收贷款，（iv）商誉、无形资产和其他长期资产减值活跃的 资产，（v）投资减值，（vi）上述非公认会计准则的税收影响调整，以及（vii）非公认会计准则 调整对归属于非控股权益股东的净收益（亏损）的影响。调整后的息税折旧摊销前利润定义为净收益 （亏损），不包括（i）所得税支出（收益），（ii）基于股份的薪酬支出，（iii）无形 资产的摊销，（iv）财产和设备折旧，（v）净利息收入，（vii）长期 投资的公允价值变化，以公允价值计量的应收账款贷款和或有对价，（vii）商誉减值、无形资产 和其他长期资产，以及（viii）投资减值。归属于KE Holdings Inc.普通股股东的每份ADS的调整后净收益（亏损）定义为归属于KE Holdings Inc.普通股股东的调整后净收益（亏损）除以计算每股ADS调整后净收益（亏损）、基本 和摊薄后的加权平均已发行的ADS数量。
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请参阅本新闻稿中包含的 “未经审计的GAAP和非GAAP业绩对账 ”，了解每项非公认会计准则指标与其相应 可比GAAP指标的全面对账。
关于KE Holdings Inc
KE Holdings Inc. 是一家领先的房屋交易和服务综合在线 和线下平台。该公司是中国建设行业基础设施和标准 的先驱，旨在重塑服务提供商和住房客户如何高效地进行和完善住房交易，包括 现有和新房的销售、房屋租赁，到家居装修和装修以及其他服务。本公司拥有并经营 莲佳， 中国领先的房地产经纪品牌，也是其Beike平台不可分割的一部分。拥有 20 多年的运营经验 至 莲佳自 2001 年成立以来，公司相信 莲佳为其建立行业基础设施和标准以及推动贝科的快速可持续增长铺平道路。
安全港声明
本新闻稿包含根据1995年美国私人证券 诉讼改革法案的 “安全港” 条款， 可能构成 “前瞻性” 陈述的声明。这些前瞻性陈述可以通过诸如 “将”、“期望”、 “预期”、“目标”、“未来”、“打算”、“计划”、“相信”、 “估计”、“可能会” 和类似陈述等术语来识别。除其他外，本新闻稿中 管理层的业务展望和报价以及贝克的战略和运营计划都包含前瞻性陈述。Beike 还可以在向美国证券交易委员会（“SEC”）提交的定期报告、 向股东提交的年度报告、新闻稿和其他书面材料以及其高管、董事 或员工向第三方所做的口头陈述中作出书面或口头前瞻性陈述。非历史事实的陈述，包括有关KE Holdings Inc.信念、 计划和预期的陈述，均为前瞻性陈述。前瞻性陈述涉及固有的风险和不确定性。许多 因素可能导致实际业绩与任何前瞻性陈述中包含的结果存在重大差异，包括但不限于 以下方面：贝克的目标和战略；贝克未来的业务发展、财务状况和经营业绩； 公司收入、成本或支出的预期变化；贝科在贝克平台上增强服务和促进交易的能力 ；我们行业的竞争；相关内容与我们的行业相关的政府政策法规；贝克的 能力保护公司的系统和基础设施免受网络攻击；Beike对经纪公司 品牌、门店和代理商在公司平台上的完整性的依赖；中国和全球的总体经济和商业状况；以及与上述任何内容相关的假设 。有关这些风险和其他风险的更多信息包含在KE Holdings Inc.向美国证券交易委员会提交的 文件中。本新闻稿中提供的所有信息均截至本新闻稿发布之日，除非适用法律要求，否则 不承担任何更新任何前瞻性陈述的义务。
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来源：KE Holdings Inc.
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KE 控股有限公司
未经审计的简明合并资产负债表
（所有金额均以千为单位，每股 数据除外）
| 截至12月31日， | 截至截至 十二月三十一日 | |||||||||||
| 2020 | 2021 | |||||||||||
| 人民币 | 人民币 | 美元$ | ||||||||||
| 资产 | ||||||||||||
| 流动资产 | ||||||||||||
| 现金和现金等价物 | 40,969,979 | 20,446,104 | 3,208,440 | |||||||||
| 受限制的现金 | 8,567,496 | 6,286,105 | 986,427 | |||||||||
| 短期投资 | 15,688,321 | 29,402,661 | 4,613,919 | |||||||||
| 短期融资应收账款，扣除截至2020年12月31日和2021年12月31日的人民币113,905元和人民币131,558元的信贷损失备抵后 | 3,931,641 | 702,452 | 110,230 | |||||||||
| 截至2020年12月31日和2021年12月31日，扣除信贷损失备抵后的应收账款分别为人民币1,122,218元和人民币2,151,271元 | 13,183,559 | 9,324,952 | 1,463,288 | |||||||||
| 关联方应付金额和预付款 | 484,349 | 591,342 | 92,794 | |||||||||
| 来自关联方的应收贷款 | 36,378 | 42,788 | 6,714 | |||||||||
| 预付款、应收账款和其他资产 | 4,677,378 | 3,129,950 | 491,158 | |||||||||
| 流动资产总额 | 87,539,101 | 69,926,354 | 10,972,970 | |||||||||
| 非流动资产 | ||||||||||||
| 财产和设备，净额 | 1,472,460 | 1,971,707 | 309,404 | |||||||||
| 使用权资产 | 6,821,100 | 7,244,211 | 1,136,775 | |||||||||
| 长期融资应收账款，扣除截至2020年12月31日和2021年12月31日的人民币13,414元信贷损失备抵金和 RMB204 | 218,018 | 10,039 | 1,575 | |||||||||
| 长期投资，净额 | 3,140,315 | 17,038,171 | 2,673,661 | |||||||||
| 无形资产，净额 | 1,642,651 | 1,141,273 | 179,091 | |||||||||
| 善意 | 2,467,497 | 1,805,689 | 283,352 | |||||||||
| 其他非流动资产 | 994,394 | 1,181,421 | 185,392 | |||||||||
| 非流动资产总额 | 16,756,435 | 30,392,511 | 4,769,250 | |||||||||
| 总资产 | 104,295,536 | 100,318,865 | 15,742,220 | |||||||||
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KE 控股有限公司
未经审计的简明合并资产负债表 （续）
（所有金额均以千计，股票除外， 每股数据）
| 截至12月31日， | 截至 十二月三十一日 | |||||||||||
| 2020 | 2021 | |||||||||||
| 人民币 | 人民币 | 美元$ | ||||||||||
| 负债 | ||||||||||||
| 流动负债 | ||||||||||||
| 应付账款 | 6,594,846 | 6,008,765 | 942,906 | |||||||||
| 应付给关联方的款项 | 254,255 | 584,078 | 91,655 | |||||||||
| 应付员工薪酬和福利 | 11,231,800 | 9,834,247 | 1,543,208 | |||||||||
| 应付客户存款 | 6,743,256 | 4,181,337 | 656,143 | |||||||||
| 应缴所得税 | 986,465 | 567,589 | 89,067 | |||||||||
| 短期借款 | - | 260,000 | 40,800 | |||||||||
| 租赁负债流动部分 | 2,625,979 | 2,752,795 | 431,974 | |||||||||
| 短期资金债务 | 1,512,510 | 194,200 | 30,474 | |||||||||
| 合同负债 | 734,157 | 1,101,929 | 172,917 | |||||||||
| 应计费用和其他流动负债 | 2,950,078 | 3,451,197 | 541,567 | |||||||||
| 流动负债总额 | 33,633,346 | 28,936,137 | 4,540,711 | |||||||||
| 非流动负债 | ||||||||||||
| 递延所得税负债 | 17,289 | 22,920 | 3,597 | |||||||||
| 租赁负债非流动部分 | 3,833,914 | 4,302,934 | 675,224 | |||||||||
| 长期资金债务 | 15,000 | - | - | |||||||||
| 其他非流动负债 | 3,471 | 1,381 | 217 | |||||||||
| 非流动负债总额 | 3,869,674 | 4,327,235 | 679,038 | |||||||||
| 负债总额 | 37,503,020 | 33,263,372 | 5,219,749 | |||||||||
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KE 控股有限公司
未经审计的简明合并资产负债表 （续）
（所有金额均以千计，股票除外， 每股数据）
| 截至12月31日， | 截至 十二月三十一日 | |||||||||||
| 2020 | 2021 | |||||||||||
| 人民币 | 人民币 | 美元$ | ||||||||||
| 股东权益 | ||||||||||||
| KE Holdings Inc. 股东权益 | ||||||||||||
| 普通股（面值0.00002美元；已授权25,000,000,000股普通股，包括23,614,698,720股A类普通股、885,301,280股B类普通股和指定此类类别的5亿股），截至2020年12月31日和2021年12月31日已发行和流通的2,666,966,855股和2,705,911,235股A类普通股；885,301,280股B类普通股截至2020年12月31日和2021年12月31日已发行和未偿还债务） | 482 | 489 | 77 | |||||||||
| 额外的实收资本 | 77,433,882 | 78,972,169 | 12,392,457 | |||||||||
| 法定储备金 | 392,834 | 483,887 | 75,932 | |||||||||
| 累计其他综合亏损 | (1,834,087 | ) | (2,639,723 | ) | (414,230 | ) | ||||||
| 累计赤字 | (9,227,664 | ) | (9,842,846 | ) | (1,544,557 | ) | ||||||
| KE Holdings Inc. 股东权益总额 | 66,765,447 | 66,973,976 | 10,509,679 | |||||||||
| 非控股权益 | 27,069 | 81,517 | 12,792 | |||||||||
| 股东权益总额 | 66,792,516 | 67,055,493 | 10,522,471 | |||||||||
| 负债总额和股东权益 | 104,295,536 | 100,318,865 | 15,742,220 | |||||||||
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KE 控股公司
未经审计的简明合并 运营报表
（所有金额均以千计， ，股数、每股数据、ADS 和每股 ADS 数据除外）
对于 三个月已结束 | 截至该年度 | |||||||||||||||||||||||
| 2020年12月31日 | 十二月三十一日 2021 | 十二月三十一日 2021 | 十二月三十一日 2020 | 十二月三十一日 2021 | 十二月三十一日 2021 | |||||||||||||||||||
| 人民币 | 人民币 | 美元$ | 人民币 | 人民币 | 美元$ | |||||||||||||||||||
| 净收入 | ||||||||||||||||||||||||
| 现有的房屋交易服务 | 9,159,677 | 5,985,303 | 939,225 | 30,564,584 | 31,947,953 | 5,013,331 | ||||||||||||||||||
| 新房交易服务 | 12,886,750 | 11,309,748 | 1,774,746 | 37,937,886 | 46,472,378 | 7,292,530 | ||||||||||||||||||
| 新兴服务和其他服务 | 624,218 | 490,670 | 76,997 | 1,978,508 | 2,332,108 | 365,959 | ||||||||||||||||||
| 净收入总额 | 22,670,645 | 17,785,721 | 2,790,968 | 70,480,978 | 80,752,439 | 12,671,820 | ||||||||||||||||||
| 收入成本 | ||||||||||||||||||||||||
| 佣金分配 | (8,731,868 | ) | (7,799,326 | ) | (1,223,884 | ) | (24,847,023 | ) | (31,826,634 | ) | (4,994,293 | ) | ||||||||||||
| 佣金和薪酬-内部 | (6,790,070 | ) | (5,394,408 | ) | (846,500 | ) | (23,324,145 | ) | (26,306,569 | ) | (4,128,075 | ) | ||||||||||||
| 与商店相关的费用 | (946,262 | ) | (1,035,183 | ) | (162,443 | ) | (3,206,601 | ) | (3,809,757 | ) | (597,834 | ) | ||||||||||||
| 其他 | (778,225 | ) | (641,542 | ) | (100,672 | ) | (2,243,352 | ) | (2,990,064 | ) | (469,206 | ) | ||||||||||||
| 总收入成本(1) | (17,246,425 | ) | (14,870,459 | ) | (2,333,499 | ) | (53,621,121 | ) | (64,933,024 | ) | (10,189,408 | ) | ||||||||||||
| 毛利 | 5,424,220 | 2,915,262 | 457,469 | 16,859,857 | 15,819,415 | 2,482,412 | ||||||||||||||||||
| 运营费用 | ||||||||||||||||||||||||
| 销售和营销费用(1) | (1,323,369 | ) | (809,090 | ) | (126,964 | ) | (3,715,278 | ) | (4,309,116 | ) | (676,194 | ) | ||||||||||||
| 一般和管理费用(1) | (1,883,606 | ) | (2,202,486 | ) | (345,618 | ) | (7,588,809 | ) | (8,924,470 | ) | (1,400,444 | ) | ||||||||||||
| 研究和开发费用(1) | (714,391 | ) | (738,118 | ) | (115,827 | ) | (2,477,911 | ) | (3,193,988 | ) | (501,206 | ) | ||||||||||||
| 商誉、无形资产和其他长期资产的减值 | (236,050 | ) | (349,639 | ) | (54,866 | ) | (236,050 | ) | (746,705 | ) | (117,174 | ) | ||||||||||||
| 运营费用总额 | (4,157,416 | ) | (4,099,333 | ) | (643,275 | ) | (14,018,048 | ) | (17,174,279 | ) | (2,695,018 | ) | ||||||||||||
| 运营收入（亏损） | 1,266,804 | (1,184,071 | ) | (185,806 | ) | 2,841,809 | (1,354,864 | ) | (212,606 | ) | ||||||||||||||
| 净利息收入 | 4,674 | 113,086 | 17,746 | 163,600 | 354,567 | 55,639 | ||||||||||||||||||
| 股权投资者的业绩份额 | (42,386 | ) | (8,286 | ) | (1,300 | ) | (37,574 | ) | 36,606 | 5,744 | ||||||||||||||
| 投资的公允价值变动，净额 | 313,156 | 121,084 | 19,001 | 369,124 | 564,804 | 88,631 | ||||||||||||||||||
| 使用衡量替代方案核算的股权投资减值 亏损(2) | (9,000 | ) | (183,789 | ) | (28,841 | ) | (9,000 | ) | (183,789 | ) | (28,841 | ) | ||||||||||||
| 外币汇兑收益 | 4,190 | 1,332 | 209 | 3,506 | 20,988 | 3,293 | ||||||||||||||||||
| 其他收入，净额 | 275,069 | 476,849 | 74,828 | 1,055,654 | 1,702,414 | 267,146 | ||||||||||||||||||
| 所得税支出前的收入（亏损） | 1,812,507 | (663,795 | ) | (104,163 | ) | 4,387,119 | 1,140,726 | 179,006 | ||||||||||||||||
| 所得税支出 | (716,951 | ) | (269,469 | ) | (42,286 | ) | (1,608,796 | ) | (1,665,492 | ) | (261,352 | ) | ||||||||||||
| 净收益（亏损） | 1,095,556 | (933,264 | ) | (146,449 | ) | 2,778,323 | (524,766 | ) | (82,346 | ) | ||||||||||||||
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KE 控股公司
未经审计的简明合并运营报表（续）
（所有金额均以千计，股数、每股数据、ADS 和每股 ADS 数据除外）
对于 三个月已结束 | 截至该年度 | |||||||||||||||||||||||
| 2020年12月31日 | 十二月三十一日 2021 | 十二月三十一日 2021 | 十二月三十一日 2020 | 十二月三十一日 2021 | 十二月三十一日 2021 | |||||||||||||||||||
| 人民币 | 人民币 | 美元$ | 人民币 | 人民币 | 美元$ | |||||||||||||||||||
| 归属于非控股权益股东的净亏损（收益） | (579 | ) | 3,582 | 562 | (731 | ) | 637 | 100 | ||||||||||||||||
| 归属于KE Holdings Inc.的净收益（亏损） | 1,094,977 | (929,682 | ) | (145,887 | ) | 2,777,592 | (524,129 | ) | (82,246 | ) | ||||||||||||||
| 可转换可赎回优先股按赎回价值增加 | - | - | - | (1,755,228 | ) | - | - | |||||||||||||||||
| 分红优先股的收益分配 | - | - | - | (301,898 | ) | - | - | |||||||||||||||||
| 归属于KE Holdings Inc.普通股股东的净收益（亏损） | 1,094,977 | (929,682 | ) | (145,887 | ) | 720,466 | (524,129 | ) | (82,246 | ) | ||||||||||||||
| 净收益（亏损） | 1,095,556 | (933,264 | ) | (146,449 | ) | 2,778,323 | (524,766 | ) | (82,346 | ) | ||||||||||||||
| 货币折算调整 | (1,302,733 | ) | (561,546 | ) | (88,119 | ) | (1,897,395 | ) | (841,214 | ) | (132,005 | ) | ||||||||||||
| 扣除重新分类后的可供出售投资的未实现收益 | - | 42,864 | 6,726 | - | 35,578 | 5,583 | ||||||||||||||||||
| 综合收益总额（亏损） | (207,177 | ) | (1,451,946 | ) | (227,842 | ) | 880,928 | (1,330,402 | ) | (208,768 | ) | |||||||||||||
| 归属于非控股权益股东的综合（收益）亏损 | (579 | ) | 3,582 | 562 | (731 | ) | 637 | 100 | ||||||||||||||||
| 归属于KE Holdings Inc.的综合收益（亏损） | (207,756 | ) | (1,448,364 | ) | (227,280 | ) | 880,197 | (1,329,765 | ) | (208,668 | ) | |||||||||||||
| 可转换可赎回优先股按赎回价值增加 | - | - | - | (1,755,228 | ) | - | - | |||||||||||||||||
| 分红优先股的收益分配 | - | - | - | (301,898 | ) | - | - | |||||||||||||||||
| 归属于KE Holdings Inc.普通股股东的综合亏损 | (207,756 | ) | (1,448,364 | ) | (227,280 | ) | (1,176,929 | ) | (1,329,765 | ) | (208,668 | ) | ||||||||||||
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KE 控股有限公司
未经审计的简明合并运营报表（续）
（所有金额均以千计，股数、每股数据、ADS 和每股 ADS 数据除外）
| 在结束的三个月里 | 截至该年度 | |||||||||||||||||||||||
| 2020年12月31日 | 十二月三十一日 2021 | 十二月三十一日 2021 | 十二月三十一日 2020 | 十二月三十一日 2021 | 十二月三十一日 2021 | |||||||||||||||||||
| 人民币 | 人民币 | 美元$ | 人民币 | 人民币 | 美元$ | |||||||||||||||||||
| 用于计算每股净收益（亏损）的 股加权平均数，包括基本股和摊薄后普通股 | ||||||||||||||||||||||||
| —基本 | 3,440,878,087 | 3,559,476,683 | 3,559,476,683 | 2,226,264,859 | 3,549,121,628 | 3,549,121,628 | ||||||||||||||||||
| —稀释 | 3,516,042,957 | 3,559,476,683 | 3,559,476,683 | 2,267,330,891 | 3,549,121,628 | 3,549,121,628 | ||||||||||||||||||
| 用于计算每份ADS净收益（亏损）的加权平均值（亏损），基本和摊薄后 | ||||||||||||||||||||||||
| —基本 | 1,146,959,362 | 1,186,492,228 | 1,186,492,228 | 742,088,286 | 1,183,040,543 | 1,183,040,543 | ||||||||||||||||||
| —稀释 | 1,172,014,319 | 1,186,492,228 | 1,186,492,228 | 755,776,964 | 1,183,040,543 | 1,183,040,543 | ||||||||||||||||||
| 归属于KE Holdings Inc.的每股净收益（亏损）'s 普通股东 | ||||||||||||||||||||||||
| —基本 | 0.32 | (0.26 | ) | (0.04 | ) | 0.32 | (0.15 | ) | (0.02 | ) | ||||||||||||||
| —稀释 | 0.31 | (0.26 | ) | (0.04 | ) | 0.32 | (0.15 | ) | (0.02 | ) | ||||||||||||||
| 归属于KE Holdings Inc.的每份ADS的净收益（亏损）s 普通股东 | ||||||||||||||||||||||||
| —基本 | 0.95 | (0.78 | ) | (0.12 | ) | 0.97 | (0.44 | ) | (0.07 | ) | ||||||||||||||
| —稀释 | 0.93 | (0.78 | ) | (0.12 | ) | 0.95 | (0.44 | ) | (0.07 | ) | ||||||||||||||
| (1) 包括基于股份的薪酬支出如下： | ||||||||||||||||||||||||
| 收入成本 | 76,616 | 106,663 | 16,738 | 511,637 | 406,131 | 63,731 | ||||||||||||||||||
| 销售和营销费用 | 30,212 | 17,804 | 2,794 | 77,574 | 110,446 | 17,331 | ||||||||||||||||||
| 一般和管理费用 | 229,643 | 112,491 | 17,652 | 1,131,335 | 595,732 | 93,483 | ||||||||||||||||||
| 研究和开发费用 | 247,923 | 82,877 | 13,005 | 532,043 | 425,978 | 66,845 | ||||||||||||||||||
（2）2021年5月31日，本公司投资了深圳源景明创管理咨询有限公司29.16％的股权。（“远景明创”）拥有某些优先权，总现金对价为 RMB700 百万美元。根据2021年第四季度的估值，由于各地区和行业总体市场状况的不利变化，公司在合并报表中记录了使用Measurement Alternative核算的股权投资减值损失为人民币1.68亿元（合2630万美元）的减值损失。
23
KE 控股有限公司
未经审计的 GAAP 和非 GAAP 业绩对账
（所有金额均以千计，股份、 每股数据、ADS 和每股 ADS 数据除外）
| 在结束的三个月里 | 截至该年度 | |||||||||||||||||||||||
| 2020年12月31日 | 十二月三十一日 2021 | 十二月三十一日 2021 | 十二月三十一日 2020 | 十二月三十一日 2021 | 十二月三十一日 2021 | |||||||||||||||||||
| 人民币 | 人民币 | 美元$ | 人民币 | 人民币 | 美元$ | |||||||||||||||||||
| 运营收入（亏损） | 1,266,804 | (1,184,071 | ) | (185,806 | ) | 2,841,809 | (1,354,864 | ) | (212,606 | ) | ||||||||||||||
| 基于股份的薪酬支出 | 584,394 | 319,835 | 50,189 | 2,252,589 | 1,538,287 | 241,390 | ||||||||||||||||||
| 收购和业务合作协议产生的无形资产的摊销 | 143,520 | 116,869 | 18,339 | 604,806 | 470,179 | 73,781 | ||||||||||||||||||
| 商誉、无形资产和其他长期资产的减值 | 236,050 | 349,639 | 54,866 | 236,050 | 746,705 | 117,174 | ||||||||||||||||||
| 调整后的运营收入（亏损） | 2,230,768 | (397,728 | ) | (62,412 | ) | 5,935,254 | 1,400,307 | 219,739 | ||||||||||||||||
| 净收益（亏损） | 1,095,556 | (933,264 | ) | (146,449 | ) | 2,778,323 | (524,766 | ) | (82,346 | ) | ||||||||||||||
| 基于股份的薪酬支出 | 584,394 | 319,835 | 50,189 | 2,252,589 | 1,538,287 | 241,390 | ||||||||||||||||||
| 收购和业务合作协议产生的无形资产的摊销 | 143,520 | 116,869 | 18,339 | 604,806 | 470,179 | 73,781 | ||||||||||||||||||
| 长期投资的公允价值变化、以公允价值计量的应收贷款和或有对价 | (93,085 | ) | 3,084 | 484 | (184,115 | ) | (124,416 | ) | (19,524 | ) | ||||||||||||||
| 商誉、无形资产和其他长期资产的减值 | 236,050 | 349,639 | 54,866 | 236,050 | 746,705 | 117,174 | ||||||||||||||||||
| 投资减值 | 35,650 | 186,703 | 29,297 | 35,650 | 186,703 | 29,298 | ||||||||||||||||||
| 税收对非公认会计准则调整的影响 | (1,274 | ) | (953 | ) | (150 | ) | (3,599 | ) | 1,264 | 198 | ||||||||||||||
| 调整后净收益 | 2,000,811 | 41,913 | 6,576 | 5,719,704 | 2,293,956 | 359,971 | ||||||||||||||||||
| 净收益（亏损） | 1,095,556 | (933,264 | ) | (146,449 | ) | 2,778,323 | (524,766 | ) | (82,346 | ) | ||||||||||||||
| 所得税支出 | 716,951 | 269,469 | 42,286 | 1,608,796 | 1,665,492 | 261,352 | ||||||||||||||||||
| 基于股份的薪酬支出 | 584,394 | 319,835 | 50,189 | 2,252,589 | 1,538,287 | 241,390 | ||||||||||||||||||
| 无形资产的摊销 | 145,378 | 121,517 | 19,069 | 621,174 | 491,032 | 77,054 | ||||||||||||||||||
| 财产和设备的折旧 | 180,776 | 280,440 | 44,007 | 552,798 | 879,729 | 138,049 | ||||||||||||||||||
| 净利息收入 | (4,674 | ) | (113,086 | ) | (17,746 | ) | (163,600 | ) | (354,567 | ) | (55,639 | ) | ||||||||||||
| 长期投资的公允价值变化、以公允价值计量的应收贷款和或有对价 | (93,085 | ) | 3,084 | 484 | (184,115 | ) | (124,416 | ) | (19,524 | ) | ||||||||||||||
| 商誉、无形资产和其他长期资产的减值 | 236,050 | 349,639 | 54,866 | 236,050 | 746,705 | 117,174 | ||||||||||||||||||
| 投资减值 | 35,650 | 186,703 | 29,297 | 35,650 | 186,703 | 29,298 | ||||||||||||||||||
| 调整后 EBITDA | 2,896,996 | 484,337 | 76,003 | 7,737,665 | 4,504,199 | 706,808 | ||||||||||||||||||
| 归属于KE Holdings Inc.的净收益（亏损） | 1,094,977 | (929,682 | ) | (145,887 | ) | 2,777,592 | (524,129 | ) | (82,246 | ) | ||||||||||||||
| 基于股份的薪酬支出 | 584,394 | 319,835 | 50,189 | 2,252,589 | 1,538,287 | 241,390 | ||||||||||||||||||
| 收购和业务合作协议产生的无形资产的摊销 | 143,520 | 116,869 | 18,339 | 604,806 | 470,179 | 73,781 | ||||||||||||||||||
| 长期投资、按公允价值计量的应收贷款和或有对价的公允价值变动 | (93,085 | ) | 3,084 | 484 | (184,115 | ) | (124,416 | ) | (19,524 | ) | ||||||||||||||
| 商誉、无形资产和其他长期资产的减值 | 236,050 | 349,639 | 54,866 | 236,050 | 746,705 | 117,174 | ||||||||||||||||||
| 投资减值 | 35,650 | 186,703 | 29,297 | 35,650 | 186,703 | 29,298 | ||||||||||||||||||
| 税收对非公认会计准则调整的影响 | (1,274 | ) | (953 | ) | (150 | ) | (3,599 | ) | 1,264 | 198 | ||||||||||||||
| 非公认会计准则调整对归属于非控股权益股东的净收益的影响 | (73 | ) | (7 | ) | (1 | ) | (1,666 | ) | (28 | ) | (4 | ) | ||||||||||||
| 归属于KE Holdings Inc.的调整后净收益 | 2,000,159 | 45,488 | 7,137 | 5,717,307 | 2,294,565 | 360,067 | ||||||||||||||||||
| 可转换可赎回优先股按赎回价值增加 | - | - | - | (1,755,228 | ) | - | - | |||||||||||||||||
| 分配给参与优先股的调整后净收益 | - | - | - | (1,169,981 | ) | - | - | |||||||||||||||||
| 归属于KE Holdings Inc.普通股股东的调整后净收益 | 2,000,159 | 45,488 | 7,137 | 2,792,098 | 2,294,565 | 360,067 | ||||||||||||||||||
24
KE 控股有限公司
未经审计的 GAAP 和非 GAAP 业绩对账 （续）
（所有金额均以千计，股份、 每股数据、ADS 和每股 ADS 数据除外）
| 在结束的三个月里 | 截至该年度 | |||||||||||||||||||||||
| 2020年12月31日 | 十二月三十一日 2021 | 十二月三十一日 2021 | 十二月三十一日 2020 | 十二月三十一日 2021 | 十二月三十一日 2021 | |||||||||||||||||||
| 人民币 | 人民币 | 美元$ | 人民币 | 人民币 | 美元$ | |||||||||||||||||||
| 用于计算每份ADS净收益（亏损）的加权平均值（亏损），基本和摊薄后 | ||||||||||||||||||||||||
| —基本 | 1,146,959,362 | 1,186,492,228 | 1,186,492,228 | 742,088,286 | 1,183,040,543 | 1,183,040,543 | ||||||||||||||||||
| —稀释 | 1,172,014,319 | 1,186,492,228 | 1,186,492,228 | 755,776,964 | 1,183,040,543 | 1,183,040,543 | ||||||||||||||||||
| 用于计算每个ADS的基本和摊薄后的调整后净收益的加权平均ADS数量 | ||||||||||||||||||||||||
| —基本 | 1,146,959,362 | 1,186,492,228 | 1,186,492,228 | 742,088,286 | 1,183,040,543 | 1,183,040,543 | ||||||||||||||||||
| —稀释 | 1,172,014,319 | 1,188,942,618 | 1,188,942,618 | 755,776,964 | 1,196,789,976 | 1,196,789,976 | ||||||||||||||||||
| 归属于KE Holdings Inc.的每份ADS的净收益（亏损）s 普通股东 | ||||||||||||||||||||||||
| —基本 | 0.95 | (0.78 | ) | (0.12 | ) | 0.97 | (0.44 | ) | (0.07 | ) | ||||||||||||||
| —稀释 | 0.93 | (0.78 | ) | (0.12 | ) | 0.95 | (0.44 | ) | (0.07 | ) | ||||||||||||||
| 对归属于KE Holdings Inc.的每份ADS净收益的非公认会计准则调整s 普通股东 | ||||||||||||||||||||||||
| —基本 | 0.79 | 0.82 | 0.13 | 2.79 | 2.38 | 0.37 | ||||||||||||||||||
| —稀释 | 0.78 | 0.82 | 0.13 | 2.74 | 2.36 | 0.37 | ||||||||||||||||||
| 归属于KE Holdings Inc.普通股股东的每份ADS的调整后净收益（亏损） | ||||||||||||||||||||||||
| —基本 | 1.74 | 0.04 | 0.01 | 3.76 | 1.94 | 0.30 | ||||||||||||||||||
| —稀释 | 1.71 | 0.04 | 0.01 | 3.69 | 1.92 | 0.30 | ||||||||||||||||||
25
KE 控股有限公司
未经审计的现金流中期简明合并报表
（所有金额均以千计）
| 在结束的三个月里 | 截至该年度 | |||||||||||||||||||||||
| 2020年12月31日 | 十二月三十一日 2021 | 十二月三十一日 2021 | 十二月三十一日 2020 | 十二月三十一日 2021 | 十二月三十一日 2021 | |||||||||||||||||||
| 人民币 | 人民币 | 美元$ | 人民币 | 人民币 | 美元$ | |||||||||||||||||||
| 经营活动提供的净现金 | 1,104,484 | 1,279,185 | 200,731 | 9,361,949 | 3,595,122 | 564,153 | ||||||||||||||||||
| 用于投资活动的净现金 | (5,607,829 | ) | (3,522,717 | ) | (552,790 | ) | (14,977,618 | ) | (24,884,074 | ) | (3,904,854 | ) | ||||||||||||
| 由（用于）融资活动提供的净现金 | 9,410,162 | (202,800 | ) | (31,824 | ) | 25,406,250 | (1,074,173 | ) | (168,561 | ) | ||||||||||||||
| 汇率变动对现金、现金等价物和限制性现金的影响 | (1,484,742 | ) | (221,751 | ) | (34,797 | ) | (2,183,682 | ) | (442,141 | ) | (69,382 | ) | ||||||||||||
| 现金和现金等价物以及限制性现金的净增加（减少） | 3,422,075 | (2,668,083 | ) | (418,680 | ) | 17,606,899 | (22,805,266 | ) | (3,578,644 | ) | ||||||||||||||
| 期初/年初的现金、现金等价物和限制性现金 | 46,115,400 | 29,400,292 | 4,613,547 | 31,930,576 | 49,537,475 | 7,773,511 | ||||||||||||||||||
| 期末/年度末的现金、现金等价物和限制性现金 | 49,537,475 | 26,732,209 | 4,194,867 | 49,537,475 | 26,732,209 | 4,194,867 | ||||||||||||||||||
26
KE 控股有限公司
未经审计的分部贡献指标
（所有金额均以千计）
| 在结束的三个月里 | 截至该年度 | |||||||||||||||||||||||
| 十二月三十一日 2020 | 十二月三十一日 2021 | 十二月三十一日 2021 | 十二月三十一日 2020 | 十二月三十一日 2021 | 十二月三十一日 2021 | |||||||||||||||||||
| 人民币 | 人民币 | 美元$ | 人民币 | 人民币 | 美元$ | |||||||||||||||||||
| 现有的房屋交易服务 | ||||||||||||||||||||||||
| 净收入 | 9,159,677 | 5,985,303 | 939,225 | 30,564,584 | 31,947,953 | 5,013,331 | ||||||||||||||||||
| 减去：佣金和补偿 | (5,223,330 | ) | (3,965,516 | ) | (622,276 | ) | (18,065,451 | ) | (20,123,501 | ) | (3,157,816 | ) | ||||||||||||
| 贡献 | 3,936,347 | 2,019,787 | 316,949 | 12,499,133 | 11,824,452 | 1,855,515 | ||||||||||||||||||
| 新房交易服务 | ||||||||||||||||||||||||
| 净收入 | 12,886,750 | 11,309,748 | 1,774,746 | 37,937,886 | 46,472,378 | 7,292,530 | ||||||||||||||||||
| 减去：佣金和补偿 | (10,185,864 | ) | (9,100,919 | ) | (1,428,133 | ) | (29,787,961 | ) | (37,525,240 | ) | (5,888,529 | ) | ||||||||||||
| 贡献 | 2,700,886 | 2,208,829 | 346,613 | 8,149,925 | 8,947,138 | 1,404,001 | ||||||||||||||||||
| 新兴服务和其他服务 | ||||||||||||||||||||||||
| 净收入 | 624,218 | 490,670 | 76,997 | 1,978,508 | 2,332,108 | 365,959 | ||||||||||||||||||
| 减去：佣金和补偿 | (112,744 | ) | (127,299 | ) | (19,975 | ) | (317,756 | ) | (484,462 | ) | (76,023 | ) | ||||||||||||
| 贡献 | 511,474 | 363,371 | 57,022 | 1,660,752 | 1,847,646 | 289,936 | ||||||||||||||||||
27