附录 99.2

香港交易所 及结算所有限公司和香港联合交易所有限公司对本公告的内容不承担任何责任，对本公告的准确性或完整性不作任何陈述，并明确表示不对因为 或依赖本公告的全部或任何部分内容而造成的任何损失承担任何责任。

KE 控股有限公司

有公用事业司

（一家通过加权投票权控制 并在开曼群岛注册成立的有限责任公司）

（股份代号： 2423）

中期业绩 公告

截至2022年6月30日的六个月

KE Holdings Inc. （“贝科” 或 “公司”）（纽约证券交易所代码：BEKE 和 HKEX：2423）是领先的房地产交易和服务线上线下综合平台 ，今天公布了截至2022年6月30日的六个月（“报告期”）未经审计的财务业绩。

在本公告中， “我们”、“我们” 和 “我们的” 是指公司，如果上下文另有要求，则指集团（如 在 “一般信息” 部分下的定义）。

商业 评论与展望

报告期内的业务回顾

2022年上半年 ，面对复杂环境中的巨大挑战，我们取得了弹性表现。我们的住房交易服务、家居装修和装修服务以及房屋租赁服务已显示出强大的协同效应。协同效应 进一步增强了我们对 “一体两翼” 战略的信心，我们坚信这将带来长期的经济利益 ，使我们能够很好地捕捉新兴的 “更美好生活” 领域不断增长的需求。

现有的 房屋交易服务

2022年上半年 ，在市场复苏期间，我们对一系列与现有房屋交易服务相关的管理机制和产品的持续投资支持 我们的表现优于同业。我们在代理合作 网络 (ACN) 下稳定了门店和代理商的规模，以促进业务发展。同时，我们提高了服务的质量和效率，并通过改进产品和强有力的运营来巩固我们的 业务护城河。我们通过优化房地产上市分配机制、提高房源维护质量以及代理商 的维护能力，完善了现有房屋交易服务的管理，重点是房地产上市。通过由大数据和匹配算法驱动的业务线索分配系统，我们鼓励门店 深化社区参与度，专注于运营和提高转化率。此外，为了向客户提供更 标准化和可靠的签名体验，我们推出了我们的签名系统 “Ji Qian/幸运的标志2.0，” 具有风险通知和交易服务程序等功能。

另一方面， 我们巩固了自有品牌的行业领先地位 莲佳通过加强科学管理。我们纠正了 的亏损 莲佳以科学的方法开设门店，并在许多城市建立了旗舰高档门店。通过重组当地 运营团队并降低门店租赁成本，我们降低了门店租赁成本 莲佳的固定成本并持续降低 莲佳的 盈亏平衡点。

在 2022 年上半年 COVID-19 卷土重来期间 ，我们继续坚持 “社区友好” 的经营理念，致力于在住宅区抗击 COVID-19，获得了地方政府和社区居民的认可，这 进一步增强了我们的品牌形象。随着疫情的缓解，我们在最短的时间内迅速恢复了线下运营，照常提供合格的 服务，更好地满足了客户被压抑的住房交易需求。

新房 交易服务

2022年上半年 ，在债务压力和消费者对新房的需求疲软的背景下，开发商的销售额普遍远远低于其目标 。我们一直在积极与选定的开发商（包括州开发商 和中央拥有的开发商）进行企业对企业的合作，以不断提高我们出售的项目的质量和适销性。为了更好地管理 我们的应收账款收款风险，我们继续加强管理执行，推广 “预付佣金” 模式和其他以销售为重点的策略，这些策略持续提高了销售效率。

部分开发者的销售渠道 渗透率正在上升。从行业角度来看，2022年第二季度，国有开发商和 中央拥有的开发商和私人开发商的渠道渗透率均同比大幅上升。我们与部分开发商的战略 合作伙伴关系表明，越来越多的州和中央拥有的开发商以及私人开发商 正在广泛采用渠道，通过有效的渠道利用来提高竞争力。

“Commission in Advance” 模式是我们新房交易服务的新渠道支付策略，有助于提高我们 的销售效率。通过让开发商提前向我们付款，让代理商更早地获得佣金，它可以激励代理商更多 积极促进住房项目的销售并吸引客户以推动销售。因此，拥有 “佣金 in Advance” 的项目进入了快速销售和高效佣金结算的积极循环，为开发者、代理商和我们的平台实现了双赢局面 。

家居装修 和家具服务

在2022年上半年，我们的家居装修和家居服务实现了突破性增长，特别是在我们于4月下旬完成了对中国提供全方位家居装修服务提供商盛都家居装修有限公司（“盛都”）的收购之后。

我们的全方位服务 翻新产品和服务极大地提振了家具和家居用品销售业务（ 定制家具、软家具、电器等类别）。多元化的家居装修和家具 产品和服务的优势变得越来越突出，这使我们能够一次获得客户，销售多种类型的商品 和服务。这将增加利润率更高的定制和家具的销售，从而提高平均合同价格 和我们的整体盈利能力。

在2022年第二季度 ，我们建立了组织结构和综合规则，以支持住房 交易服务与家居装修和装修服务之间的流量共享和转介。房地产经纪商店老板可以在家居装修和装修服务的推荐流量签订合同后的五天 天内获得佣金，从而充分激励流量推荐。

截至2022年6月30日，我们在24个城市拥有136家提供家居装修和家具服务的门店。同时，我们在扩大规模的同时，不断提高交付质量 和客户满意度。我们致力于通过一套透明的框架提供优质的服务，涵盖 服务提供商的录取、评分、晋升和奖励。我们还进行了线上线下标准化、详细的施工 进度管理，彻底兑现了我们 “全神贯注、全心全意的10个承诺，10个后顾之忧” 的服务承诺。

房屋租赁 服务

2022年上半年 ，我们的房屋租赁服务实现了快速而高质量的发展，同时非常重视成本控制 和周转效率，旨在实现长期可持续的业务运营。

我们的 Carefree Rent 模式（我们的租赁物业管理服务）的高质量 开发得益于我们通过住房交易服务 积累的深厚客户资源、多年的线下业务管理经验和数字化能力。在积极 和谨慎扩大规模的同时，我们继续通过四个支点提高运营效率，包括购买优质房屋、设定 合理的租金价格、加快租赁速度和加强效率管理。通过我们的 Carefree Rent 业务，房主 能够建立对 Beike 的信任并培养强大的粘性，使我们成为他们将来想出售 房屋时的首选。

此外，我们承担 的社会责任，支持企业成为一股造福人类的力量，于6月与多个 经纪品牌共同发起了新青年倡议，为应届大学毕业生提供优惠的租金、佣金减免或豁免，并确保真实的 房源，以改善他们的租赁体验。截至2022年7月31日，在新青年倡议下完成了8,000多笔交易， 为毕业生节省了超过人民币1,200万元。通过这样做，我们还将用户的覆盖范围扩大到年轻一代 ，提高我们在他们中的品牌知名度，因为我们正在努力更好地满足他们对生活服务的长期需求，包括 购房、房屋销售和家居装修。

商业展望

展望2022年下半年 ，我们要强调的是，房地产市场的复苏即将到来，政府的政策 一直是支持性的，重点是满足对改善住房的需求。我们将抓住机会，通过一系列成本管理措施进一步提高 效率，以增强协同效应，以更加注重效率和规避风险的方式分配资源，并在盈利能力和对新业务的投资之间取得平衡。

管理 讨论和分析

净收入

截至2022年6月30日的六个月中， 的净收入下降了41.3％，至人民币263亿美元，而2021年同期的 为人民币449亿美元。下降的主要原因是总GTV的下降。截至2022年6月30日的六个月中，GTV 的总收入为人民币12,255亿美元，与2021年同期的22,904亿元人民币相比下降了46.5％，这是由于某些地区出现 COVID-19 以及截至2022年6月30日的六个月的相应限制性措施以及新房 交易市场，导致现有房屋交易市场的复苏受到干扰由于许多房地产开发商面临流动性和交付挑战，自2021年下半年以来一直疲软。

收入成本

截至2022年6月30日的六个月中， 的总收入成本从2021年同期的347亿元人民币下降了38.4％，至214亿元人民币。

毛利

截至2022年6月30日的六个月中， 的总利润为人民币49亿元人民币，而2021年同期为人民币101亿元 。截至2022年6月30日的六个月中，毛利率为18.7％，而2021年同期为22.6％。毛利率下降的主要原因是 i) 与门店净收入相关的成本百分比相对较高 ，这是由于截至2022年6月30日的六个月的净收入与2021年同期相比有所下降；ii) 现有房屋交易的缴款利润率降低是由于 的固定薪酬成本百分比相对较高莲佳与2021年同期相比，截至2022年6月30日的六个月的代理商。

运营收入（亏损）

截至2022年6月30日的六个月中， 的总运营支出从2021年同期的80亿元人民币下降了8.2％，至74亿元人民币。

截至2022年6月30日的六个月中，运营亏损 为人民币24亿元人民币，而2021年同期的运营收入 为人民币21亿美元。截至2022年6月30日的六个月中，营业利润率为负9.3％，而2021年同期为4.7％，这主要是由于i) 毛利率相对较低，以及ii) 由于截至2022年6月30日的六个月净收入与2021年同期相比有所下降， 占净收入总额的百分比增加 。

调整后的 运营亏损⁶截至2022年6月30日的六个月中， 为11亿元人民币，而2021年同期调整后的运营收入为32亿元人民币。调整后的营业利润率⁷在截至2022年6月30日的六个月中， 为负4.3％，而2021年同期为7.2％。调整后息税折旧摊销前⁸ 截至2022年6月30日的六个月中，为 RMB237 百万元，而2021年同期为人民币46亿美元。

净收益（亏损）

截至2022年6月30日的六个月中， 的净亏损为人民币25亿美元，而2021年同期的净收入为22亿元人民币。

截至2022年6月30日的六个月中，调整后的 净亏损为 RMB592 百万元，而2021年同期调整后的 净收入为人民币31亿美元。

流动性和 资本资源

在报告期内和截至本公告发布之日，我们通过运营产生的现金流以及历史股权和债务融资活动提供的现金为我们的运营和投资活动提供了资金。截至2022年6月30日，我们的现金、现金 等价物、限制性现金和短期投资的总余额为人民币500亿元人民币，而截至2021年12月31日为561亿元人民币。我们的现金和现金等价物主要包括库存现金、活期存款和存放在银行 或其他金融机构的高流动性投资，其原始到期日少于三个月。我们的限制性现金主要是代表房地产卖家向购房者收取并应付给房地产卖家的托管付款 。

下表列出了我们在 所示期间的现金流量：

债务

下表列出了截至指定日期 我们的金融负债明细：

除本公告中披露的内容外，截至2022年6月30日，我们 没有任何重大抵押贷款、费用、债券、贷款资本、债务证券、贷款、银行透支或其他类似债务、 融资租赁或租购承诺、承兑汇款（普通贸易票据除外）、承兑信贷（br} 为担保、无担保、有担保或无担保，也没有任何担保或其他或有负债。

材料收购

2022年4月20日，集团完成了对盛都的收购，总代价为人民币39.2亿元现金，并限制了该公司44,315,854股A类普通股（“A类普通股”）。盛都成立于 2002 年，总部位于杭州，是一家在中国提供全方位服务 家居装修服务提供商。凭借20年的运营经验，盛都现已在华东 市场实现了全面覆盖，并正在逐步将其业务扩展到全国更多主要城市，为庞大的客户群提供优质的一站式家居装修和 家具服务。此次收购以合并形式进行，圣都成为公司的全资子公司 。盛都的业务已加入家居装修和家具领域。此次收购使 集团能够实现整个产业链的战略协同效应，并进一步加强集团提供 更好的装修和装修服务的能力，以满足住房客户不断变化的需求。与收购相关的费用 不是重大的。欲了解更多详情，请参阅 “未经审计的简明合并中期财务信息附注 — 9。业务合并” 以及公司发布的日期为2022年5月5日的上市文件。

资产质押

截至2022年6月30日，没有抵押任何财产、工厂 和设备。

重大投资或资本 资产的未来计划

截至2022年6月30日，我们还没有关于大量 投资或资本资产的详细未来计划。

资产负债率

截至2022年6月30日，我们的资产负债比率（即 总负债除以总资产，以百分比表示）为36.1％（截至2021年12月31日：33.2％）。

外汇风险敞口

实际上，我们所有的收入和支出 均以人民币计价。我们认为我们目前没有任何重大的直接外汇风险。尽管我们的外汇风险敞口 总体上应受到限制，但您对美国存托股票（“ADS”）的投资价值将受到美元和人民币汇率的影响，因为我们的业务价值实际上以 人民币计价，而美国存托凭证将以美元进行交易。

从历史上看，人民币兑美元 有时会大幅波动，而且不可预测。截至2022年6月30日的六个月中，人民币对美元的贬值约为5.0％ 。很难预测未来市场力量或中国或美国政府的政策将如何影响 人民币与美元之间的汇率。

如果我们的运营需要将美元 兑换成人民币，那么人民币兑美元的升值将对我们从兑换中获得的人民币金额产生不利影响 。相反，如果我们决定将人民币兑换成美元，以支付 普通股或美国存托凭证的股息或其他商业目的，美元兑人民币的升值将对我们可用的美元金额产生负面影响 。

利率风险

我们受利率变化的风险主要来自浮动利率借款，其中包括我们所有的长期借款。利率的任何变化都将导致借款的有效 利率发生变化，从而导致未来的现金流随着时间的推移而波动。

我们可以将 从离岸发行中获得的净收益投资于赚取利息的工具。固定利率和浮动利率利率赚息工具 的投资都存在一定程度的利率风险。由于利率上升，固定利率证券的公允市场价值可能会受到不利影响 ，而如果利率下降，浮动利率证券产生的收入可能会低于预期。

资本支出

截至2022年6月30日的六个月中，我们的资本支出为人民币3.134亿元人民币 。资本支出是指为购买不动产和设备以及无形资产而支付的现金。我们打算用现有的现金余额和离岸发行的收益为未来的资本支出提供资金。我们 将继续进行资本支出，以满足业务的预期增长。

合同义务

下表列出了截至2022年6月30日的合同 义务：

截至2022年6月30日，我们的合同债务总额包括人民币640万元购买财产和设备的债务、230万元人民币的购买服务义务、 1.204亿元人民币的投资承诺和5.16亿元人民币的运营租赁承诺，我们的融资债务包括 人民币1.334亿元的偿还合并信托义务和人民币120万元的利息偿还义务。

截至 2022 年 6 月 30 日，我们没有任何其他长期债务 或担保。

员工与薪酬

截至2022年6月30日，我们共有102,803名员工。下表列出了截至2022年6月30日按职能分类的员工总数：

我们相信，我们为员工提供有竞争力的 薪酬待遇和鼓励自我发展的环境，因此，我们总体上能够吸引和留住 合格人员，维持稳定的核心管理团队。

根据中国法规的要求，我们参加 由市级和省级政府组织的各种员工社会保障计划，包括养老金、失业 保险、分娩保险、工伤保险、医疗保险和住房公积金。除了所需的 社会保障计划外，我们还向员工提供奖金，以鼓励提高绩效质量。奖金通常是自由裁量的 ，部分基于员工的绩效，部分基于我们业务的整体业绩。我们已经并计划在将来继续向我们的员工发放基于股份的激励奖励，以激励他们为我们的成长和发展做出贡献。

其他 信息

在香港双主上市

2022年5月11日（“上市日期”）， 我们以介绍方式成功在香港联合交易所有限公司 有限公司（“香港联合交易所”）主板上市 A类普通股，股票代号为 “2423”（“上市”）。 美国存托凭证各代表三股 A 类普通股，仍主要在纽约证券交易所（ “NYSE”）上市和交易。在香港联合交易所主板上市的A类普通股可以与在纽约证券交易所上市的美国存托凭证完全互换 。

购买、出售和赎回公司 上市证券

自上市之日起至本公告发布之日，公司及其任何子公司 均未购买、出售或赎回公司的任何上市证券。

公司提议制定一项股票回购 计划，根据该计划，公司可以在12个月内购买不超过10亿美元的A类普通股和/或美国存托凭证。 在股东周年大会（定义见下文）上批准回购一般授权（定义见下文）后，公司预计将在法律允许的情况下尽快进行回购。公司根据该计划提出的股票回购可能不时在公开市场上以现行市场价格和/或通过其他法律允许的方式进行，具体取决于市场 条件和适用的规章制度。公司计划从其现有的 现金余额中为任何此类回购提供资金。

遵守《公司治理守则》

本公司的公司治理实践 基于《香港联合交易所证券上市规则》（“上市规则”）附录14 的《企业管治守则》（“CG 守则”）中规定的原则和守则条文。

根据上市规则附录14中 企业管治守则第二部分的守则条文C.2.1，在香港联合交易所上市的公司应遵守 ，但可以选择偏离主席和首席执行官之间的职责应分开 且不应由同一个人履行的要求。公司没有单独的董事长兼首席执行官 ，彭永东先生目前担任这两个职务。公司董事会（“董事会”） 认为，将董事长和首席执行官的职位赋予同一个人有利于确保集团内部始终如一 的领导地位，并使集团的整体战略规划更加有效和高效。董事会认为， 当前安排的权力和权限平衡不会受到损害，这种结构将使公司能够迅速有效地制定 和实施决策。

除上述规定外，自上市之日起至 本公告发布之日，公司已遵守企业管治守则的所有适用原则和守则条款。

符合《证券交易示范守则》

公司已采纳经修订和重述的 管理重大非公开信息和防止内幕交易的政策声明（“公司 守则”），其条款的严格程度不亚于《上市规则》附录10中规定的《上市发行人董事证券交易示范守则》（“范本 守则”），作为自己的证券交易守则，以监管董事的所有交易 以及公司相关雇员对公司证券和《公司守则》所涵盖的其他事项。

在向公司所有 董事进行了具体询问后，公司所有董事均确认，从上市之日起至本公告发布之日，他们已完全遵守了《示范守则》和《公司守则》中规定的所有相关要求。

报告期后的重要事件

2022年8月12日，公司在中国北京举行了 年度股东大会（“AGM”），以及A类 普通股和B类普通股持有人分别的集体大会（“集体会议”）。提交股东批准的每项拟议的 决议均在股东周年大会和集体会议上获得通过，随后通过了第六份 修订和重述的备忘录和公司章程，授予公司 董事发行股票的一般授权，并授予公司董事回购其股票的一般授权（“回购 一般授权”）。

除本公告中披露的内容外，自 2022 年 6 月 30 日起，截至本公告发布之日，未发生影响集团的其他重要事件。

审查未经审计的中期简明合并 财务报表

集团截至2022年6月30日的六个月中期未经审计的简明合并 财务报表已由公司审计师普华永道会计师事务所 根据国际审查业务标准2410 “对该实体 独立审计师进行的中期财务信息的审查” 进行了审查。公司审计委员会还审查了集团截至2022年6月30日的六个月 个月的未经审计的中期简明合并财务报表。

中期股息

董事会不建议分配 截至2022年6月30日的六个月的中期股息。

发布中期业绩和中期 报告

此 公告发布在香港证券交易所网站 http://www.hkexnews.hk 和公司网站 https://investors.ke.com 上。包含《上市规则》要求的所有信息的2022年中期报告将 发送给股东，并将在适当时候在公司和香港联合交易所的网站上公布。

赞赏

公司谨向全体员工表示感谢 ，感谢他们为公司发展做出的杰出贡献。董事会衷心感谢 管理层的奉献精神和勤奋，这是公司未来继续取得成功的关键因素。此外， 公司谨对股东、客户和业务合作伙伴的持续支持表示感谢。公司 将继续实现可持续的业务发展，从而为所有股东创造更多价值。

非公认会计准则财务指标的使用

公司使用 运营调整后的收入（亏损）、调整后的净收益（亏损）、归属于KE Holdings Inc. 普通股东的调整后净收益（亏损）、调整后的 营业利润率和调整后的息税折旧摊销前利润（均为非公认会计准则财务指标）来评估其经营业绩以及财务和运营 决策目的。贝科认为，这些非公认会计准则财务指标有助于确定公司 业务的潜在趋势，否则这些趋势可能会因公司净收益（亏损）中包含的某些支出的影响而被扭曲。Beike 还认为，这些非公认会计准则财务指标提供了有关其经营业绩的有用信息，增强了 对其过去业绩和未来前景的总体了解，并提高了其管理层 在财务和运营决策中使用的关键指标的可见性。使用这些非公认会计准则财务指标的一个局限性在于，这些非公认会计准则财务 指标不包括基于股份的薪酬支出，这些支出在可预见的将来一直是公司业务中的巨大 经常性支出。

不应孤立地考虑这些非公认会计准则财务 指标的列报，也不应将其解释为毛利、净收益（亏损）或任何其他业绩衡量标准 的替代方案，也不应将其解释为其经营业绩的指标。鼓励投资者查看这些非公认会计准则财务指标 以及与最直接可比的GAAP指标的对账。此处提供的非公认会计准则财务指标 可能无法与其他公司提出的类似标题的指标相提并论。其他公司可能以不同的方式计算标题相似的衡量标准，这限制了它们作为公司数据的比较衡量标准的用处。贝科鼓励投资者和其他人全面审查其财务信息 ，不要依赖单一的财务衡量标准。调整后的运营收入（亏损）定义为运营收入（亏损） ，不包括（i）基于股份的薪酬支出，（ii）收购 和业务合作协议产生的无形资产的摊销，以及（iii）商誉、无形资产和其他长期资产的减值。调整后的 营业利润率定义为调整后的运营收入（亏损）占净收入的百分比。调整后的净收益（亏损） 定义为净收益（亏损），不包括（i）基于股份的薪酬支出，（ii）收购和业务合作协议产生的无形资产 的摊销，（iii）长期投资的公允价值变化，按公允价值和或有对价衡量的应收贷款 ，（iv）商誉、无形资产和其他长期资产的减值， （v）投资减值, 以及 (vi) 上述非公认会计准则调整的税收影响.归属于KE Holdings Inc. 普通股东的调整后净收益（亏损）定义为归属于KE Holdings Inc. 普通股东的净收益（亏损），不包括（i）基于股份的薪酬支出，（ii）收购 和业务合作协议产生的无形资产摊销，（iii）长期投资的公允价值变动，以公允价值计量的应收贷款 和或有对价，（iv）减值商誉、无形资产和其他长期资产，(v) 的减值投资，（vi）上述非公认会计准则调整的税收影响，以及（vii）非公认会计准则调整对归属于非控股权益股东的净收益（亏损） 的影响。调整后的息税折旧摊销前利润定义为净收益（亏损），不包括（i）收入 税收支出（收益），（ii）股票薪酬支出，（iii）无形资产摊销，（iv）财产和设备折旧 ，（v）利息收入，净额，（vi）长期投资的公允价值变化，按公允价值计量的应收贷款 和或有对价，（vii）商誉减值, 无形资产和其他长期资产, 和 (viii) 投资减值.

有关非公认会计准则财务 指标的更多信息，请参阅本公告 末尾标题为 “未经审计的GAAP和非GAAP业绩对账” 的表格。

安全 港口声明

根据1995年《美国私人证券 诉讼改革法》的 “安全港” 条款，本公告包含可能构成 “前瞻性” 陈述的陈述。这些前瞻性陈述可以用 “将”、“期望”、 “预期”、“目标”、“未来”、“打算”、“计划”、“相信”、 “估计”、“可能” 和类似陈述等术语来识别。除其他外，本公告中的业务展望 以及贝科的战略和运营计划都包含前瞻性陈述。贝科还可以在向美国证券交易委员会（“SEC”）和香港证券交易委员会（“SEC”）和香港证券交易所 交易所提交的定期报告、向股东提交的年度报告、新闻稿和其他书面材料以及其高管、 董事或员工对第三方的口头陈述中发表书面或口头前瞻性陈述。非历史事实的陈述，包括关于KE Holdings Inc. 信念、计划和预期的陈述，均为前瞻性陈述。前瞻性陈述涉及固有的风险和不确定性。 许多因素可能导致实际业绩与任何前瞻性陈述中包含的业绩存在重大差异，包括 但不限于以下因素：贝科的目标和战略；贝科未来的业务发展、财务状况 和经营业绩；公司收入、成本或支出的预期变化；贝科赋能 服务和促进交易的能力 贝克平台；贝科运营的行业竞争；与该行业相关的政府 相关政策和法规；贝科保护公司系统和基础设施免受 网络攻击的能力；贝科对经纪品牌、门店和代理商在公司平台上的诚信的依赖； 在中国和全球的总体经济和商业状况；以及与上述任何内容相关的假设。有关这些风险和其他风险的更多信息 包含在KE Holdings Inc. 向美国证券交易委员会和香港证券交易所提交的文件中。本公告中提供的所有信息 截至本新闻稿发布之日，除非适用法律要求，否则KE Holdings Inc. 不承担任何更新 任何前瞻性陈述的义务。

香港，2022年8月23日

截至本公告发布之日，本公司董事会 包括彭永东先生、山一刚先生、徐涛先生和徐万刚先生为执行董事，李朝辉先生为非执行董事，陈晓红女士、朱寒松先生和吴军 先生为独立非执行董事。

未经审计 简明综合收益（亏损）表

（所有金额均以千计，股票和 每股数据除外）

未经审计的简明合并综合收益（亏损）表（续）

（所有金额均以千计，股票和每股数据除外）

未经审计的 综合收益（亏损）简明合并报表（续）

（所有金额均以千计，股票和 每股数据除外）

未经审计的 GAAP 和非 GAAP 业绩对账

（所有金额均以千计，股票和 每股数据除外）

未经审计的公认会计准则和非公认会计准则业绩对账（续）

（所有金额均以千计，股票和每股数据除外）

未经审计 简明合并资产负债表

（所有金额均以千计，股票除外， 每股数据）

未经审计的简明合并资产负债表 （续）

（所有金额均以千计，股票除外， 每股数据）

未经审计的简明合并资产负债表 （续）

（所有金额均以千计，股票除外， 每股数据）

未经审计的 简明合并现金流量表

（所有 金额均以千计，每股数据除外）

未经审计 简明合并现金流量表（续）

（所有 金额均以千计，每股数据除外）

未经审计 简明合并现金流量表（续）

（所有 金额均以千计，每股数据除外）

未经审计的简明合并中期财务资料附注

（所有金额均以千计，股票除外， 每股数据）

根据开曼群岛公司法，KE Holdings Inc.（以下简称 “公司”） 于2018年7月6日在开曼群岛注册成立，是一家有限责任的豁免公司。公司通过其合并后的子公司、可变权益实体（“VIE”）和VIE（统称 “集团”）的子公司 ，主要在中华人民共和国（“中国” 或 “中国”）运营领先的综合线上和线下平台 ，用于住房交易和服务。

2020 年 8 月和 11 月， 公司已完成在纽约证券交易所的首次公开募股和后续发行。

2022年5月，该公司以引进方式完成了在香港证券交易所上市 。

随附的未经审计的简明合并财务报表和相关披露是根据美利坚合众国普遍接受的 适用于中期财务信息的会计原则（“U.S. GAAP”）编制的。

2021年12月31日的资产负债表 表数据来自经审计的合并财务报表；但是，随附的合并财务 报表中期附注并未包括公认会计原则要求的所有年度披露。过渡期的业绩不一定代表全年可能出现的业绩 。此处包含的财务信息应与公司上一财年的 经审计的合并财务报表一起阅读。适用的会计政策与 上一财年经审计的合并财务报表的会计政策一致。

在收购圣都 家居装修有限公司（“盛都”）后，集团改变了组织结构，形成了四个可申报的细分市场： 现有房屋交易服务、新房交易服务、家居装修和家居以及新兴和其他服务。为了与当前列报方式保持一致，已对前 时期的分部业绩进行了重新估算。参见注释 3。“区段信息” 以获取其他 信息。

2022年1月1日，集团 选择更改其合同成本资本化的会计方法。在过去的几年中，集团使用了 ASC 606规定的实际权宜之计，将获得合同的成本列为在预期摊销期为一年或更短时所产生的费用。从今年 开始，如果集团希望收回 与客户签订合同的增量成本，该集团将这些成本视为资产。与一段时间内履行的债务相关的资产采用与衡量 进展和确认合同期限内收入的方法一致的方法进行摊销。与某一时间点履行的债务有关的资产在资产所涉货物或服务的控制权移交时记作支出。新的会计方法被认为是可取的，因为 合同成本的摊销与新收购的家居装修服务的收入确认模式一致。

上一期间的财务报表 没有进行调整，因为会计本金变动对列报之前各期的累积影响并不重要。 以下2022财年的财务报表细列项目受到会计原则变更的影响。

截至2022年6月30日，未经审计的简明合并 资产负债表

截至2022年6月30日的六个月未经审计的简明合并 综合收益（亏损）表

集团的组织结构 基于首席运营决策者（“CODM”）用来评估、查看和运营其业务 的多种因素，其中包括但不限于客户群、服务和技术的同质性。集团的运营 部门基于集团CODM审查的组织结构和信息，以评估运营部门 的业绩。

收购于2022年4月20日完成的 盛都，集团更新了其内部组织结构，形成了四个细分市场， ，分别是现有房屋交易服务、新房交易服务、家居装修和装修，以及新兴和其他 服务。2022年第二季度，集团更新了向CODM提供的财务指标。

分部报告的这些变化 与集团CODM目前接收和使用财务信息来分配资源和评估 报告细分市场表现的方式一致。分部列报的这些变化不影响未经审计的简明合并资产负债表、 未经审计的综合收益（亏损）简明合并报表或未经审计的简明合并现金流量表。 集团追溯修订了前一时期的分段信息，以符合本期的列报方式。

该集团现在经营四个领域的业务 ：现有房屋交易服务、新房交易服务、家居装修和装修，以及新兴和 其他服务。以下摘要描述了集团每个应报告细分市场的运营情况：

材料成本、佣金和补偿 成本包括与家居装修和装修相关的材料成本，以及对作为集团员工或承包商的代理商、销售专业人员或装修工人的补偿，以及向与集团签订渠道销售代理 服务协议的经纪公司的拆分佣金。

现有国内市场的佣金和薪酬成本 主要由集团的员工或承包商承担。 新房市场的佣金和薪酬成本主要由与集团签署渠道销售代理服务协议的经纪公司承担。家居装修和家具市场的佣金和补偿 成本主要由作为集团员工或承包商的装修工人承担。根据相应的合同，家居装修和家具市场的材料 成本主要由供应商承担。

下表按分段显示汇总 信息，对前一时段信息进行了追溯重制，以符合本期的列报方式：

由于集团的 长期资产几乎全部位于中国，而且根据向客户提供服务和产品的地理位置，集团所有应申报细分市场的收入都来自中国 ，因此未提供任何地理信息。

应收账款，净额包括 以下内容：

合同资产主要与集团的装修业务有关 。集团的收入确认时间可能与向 客户开具发票的时间不同。集团的合同资产代表根据合同 条款确认但尚未计费的合同收入金额。

合约资产，净值包括 以下：

应收账款 信贷损失备抵额的变动情况如下：

集团通常允许其客户在 90 天内获得信用期 。根据向客户提供服务的日期，对应收账款的账龄分析如下：

5.税收

对于中期财务报告， 集团根据全年预计的应纳税所得额估算年税率，并根据过渡期所得税会计指导方针记录季度所得税准备金 。

随着年度的推移，随着新信息的出现，集团会对 年度应纳税所得额的估算值进行完善。这种持续的估算过程通常会导致 变更当年的预期有效税率。发生这种情况时，集团将在估计值发生变化的 季度调整所得税准备金，使年初至今的准备金反映预期的年税率。

截至2022年6月30日和2021年6月30日的六个月中 税前收入（亏损）的组成部分如下：

下表汇总了 集团截至2022年6月30日和2021年6月30日的六个月的所得税支出和有效税率：

在截至2022年6月30日的六个月中，所得税支出主要由中国某些主要业务的当期收益税所驱动。

截至2022年6月30日和2021年12月31日，递延所得税负债净额为人民币2.932亿元和人民币2290万元，递延所得税负债净额的增加主要与 收购圣都的资产负债调整有关。

截至2022年6月30日和2021年12月31日，递延所得税资产净额为9.355亿元人民币和10.601亿元人民币，递延所得税资产净额减少是由于某些递延所得税资产的估值 备抵所致，这是由于相关业务未来产生收入的能力的不确定性所致。

6.应付账款

根据发票日期，对截至2022年6月30日和2021年12月31日的应付交易 的账龄分析如下：

7。每股净收益（亏损）

每股基本净收益（亏损）为 报告期内每股已发行普通股的净收益（亏损）。摊薄后的每股净收益 （亏损）是报告期内每股已发行普通股可归于净收益（亏损）的金额 ，调整后包括潜在摊薄普通股的影响。在截至2022年6月30日的六个月中，按加权平均 计算的7,924,221股非归属限制性股票被排除在截至2022年6月30日的六个月的摊薄后每股净亏损的计算之外。

下表列出了所示期间每股基本和摊薄后净收益（亏损）的计算：

8.分红

在截至2022年6月30日和2021年6月30日的六个月中，公司 没有宣布分红。

9。商业 组合

盛都成立于 2002 年，总部 位于杭州，是一家提供全方位服务的中国家居装修服务提供商。

集团与盛都签订了最终协议 ，根据该协议，集团同意从其现有股东手中收购盛都100％的股权， 的总对价上限为人民币80亿元人民币，包括现金和限制性股份，但须遵守交错收购安排 和惯例成交条件，包括监管部门的批准。集团已于2021年12月和2022年1月以优先权购买了盛都6％和43％的股权 ，对价分别为 RMB480 百万元和人民币34.4亿元现金。该集团使用其他计量方法来核算投资。当某些惯例成交条件作为远期合约得到满足时，集团将其 购买盛都剩余股权的义务入账， 远期合约被归类为资产或负债，按公允价值计量，收益中报告公允价值的变化。

根据2021年7月4日签署的 最终协议的原始条款，该集团同意以人民币40.8亿元的限制性股份形式从盛都出售的股东手中收购盛都剩余的51％股权。限制性股票将根据收购圣都收购完成前公司美国存托凭证连续30个交易日的加权平均收盘价 按发行价格结算。由于中国公司在2022年3月的估值调整，集团管理层 与盛都重新谈判了对价。2022年3月31日，集团管理层、盛都和盛都的 出售股东同意签订修订后的股票购买协议，根据该协议，集团将通过向盛都出售的股东发行44,315,854股限制性A类普通股作为对价，收购盛都剩余的 51％的股权。 修订前后，向作为盛都主要员工的卖出股东发行的限制性股票的服务期为3年。也就是说，如果出售股东在收购完成后的3年内离开公司， 集团可以选择无偿购买出售股东持有的未归属限制性股份。因此，已发行的 限制性股票记为合并后的薪酬成本，但不包含在收购价格中。

2022年4月20日，集团 向盛都出售的股东发行了44,315,854股限制性A类普通股，并于2022年4月20日收购了盛都剩余的 51% 股权。因此，集团收购了盛都的 100% 股权。交易完成后，集团开始 合并其财务报表。在收购日，集团将收购的盛都49％股权的 投资重新计量为人民币24.892亿元的公允价值，将远期投资的公允价值重新计量为人民币13.741亿元人民币。在截至2022年6月30日的六个月中，未经审计的简明合并综合收益（亏损）报表中的 “投资公允价值变动， 净额” 中记录了 RMB57 百万美元的亏损。

此次收购的结构是 ，其中盛都成为公司的全资子公司。盛都的业务已加入家居装修 和家具领域。此次收购使集团能够实现整个产业链的战略协同效应，并进一步加强 集团提供更好的家居装修和装修服务的能力，以满足住房客户不断变化的需求。 产生的与收购相关的费用并不重要。

下表显示了集团收购盛都后收购的可识别资产和承担的负债的公允价值 的确定。公允价值估计 基于对未来事件和不确定性的一系列复杂判断，在很大程度上依赖于估计和假设。用于确定每类收购资产和承担的负债的估计公允价值以及资产寿命的判断 可以对公司的经营业绩产生重大影响。

截至2022年6月30日的六个月合并现金流量表中，用于收购企业的现金 扣除收购的现金为人民币33.623亿元人民币，与本次错开收购相关的1.2亿元人民币现金对价在往年支付。

在盛都交易中， 公司录得的商誉为人民币30.608亿元人民币，这主要归因于预期的协同效应、市场机会的扩大、 以及公司认为将其业务与盛都运营合并将产生的其他预期收益。因收购而产生的 增量商誉不可用于税收扣除。商誉已分配给家居 装修和家具领域。

截至2022年6月30日的六个月 ，集团未经审计的简明合并综合收益（亏损）表中包含的 盛都的总收入和净亏损分别为人民币9.021亿元和人民币3,700万元。

收购的可识别的 无形资产的收购价格分配如下：

获得的商标使用 进行摊销，这是一种直线法，反映了无形资产的经济利益的消费模式。

以下未经审计的预期 合并财务信息反映了集团和盛都截至2022年6月30日的六个月的合并经营业绩，就好像对盛都的收购发生在2021年1月1日，以及收购会计调整生效之后。 这些预估业绩仅用于比较目的，并不表示如果在报告期初实际进行收购 会产生什么经营业绩，也可能不代表未来 的经营业绩。

所述期间的预计净亏损包括每个期间扣除税款的可识别无形资产摊销的3,940万元人民币。相关的税收 影响是使用盛都在每个报告期内的实际有效所得税税率确定的。

在截至2022年6月30日的六个月中，集团还收购了位于多个城市的几家小型房地产中介公司，这些公司主要在中国经营现有房屋交易 服务和新房交易服务，以及一家家居装修公司。所有这些单独和总的收购 都不是实质性的。

未经审计的简明合并 财务报表是根据美国公认会计原则编制的，该会计原则在某些方面与《国际财务报告准则》（“IFRS”）有所不同。根据美国公认会计原则 编制的集团历史财务信息与国际财务报告准则之间重大差异的影响如下：

未经审计的简明合并 综合收益（亏损）报表数据

未经审计 简明合并资产负债表数据