2024 年第一季度财务补编附录 99.2

免责声明 02 本补编包含1995年《私人证券诉讼改革法》所指的前瞻性陈述。前瞻性陈述包括所有非历史事实陈述的陈述以及有关以下内容的陈述：未来的财务和融资计划；与公司业务及其投资组合相关的战略，包括收购机会和处置计划；增长前景、运营和财务业绩、对分配、股息支付的预期，以及我们的运营商及其各自设施的业绩。诸如 “预期”、“相信”、“可以”、“期望”、“估计”、“打算”、“可能”、“计划”、“寻求”、“应该”、“将” 等词语以及类似的表述或这些术语的否定词旨在识别此类前瞻性陈述，尽管并非所有前瞻性陈述都包含这些识别词。我们的前瞻性陈述基于我们当前的预期和信念，并受到许多风险和不确定性的影响，这些风险和不确定性可能导致实际结果与预测、预测或预期的结果存在重大差异。尽管我们认为这些前瞻性陈述所依据的假设是合理的，但它们并不能保证，我们无法保证我们的预期会得到实现。可能对我们的运营和未来前景产生重大不利影响或可能导致实际业绩与预期存在重大差异的因素包括但不限于：(i) 我们的租户履行和/或履行我们与他们签订的三网租约下的义务的能力和意愿，包括但不限于他们各自承担的赔偿、辩护和保护我们免受各种索赔、诉讼和责任损害的义务；(ii)) 我们可能遭受额外减值的风险如果我们无法按预期价格出售此类资产，则与我们持有的待售资产相关的费用；（iii）医疗改革立法，包括最低人员配置要求，对租户经营业绩和财务状况的影响；（iv）我们的租户在运营我们租赁给他们的房产时遵守适用法律、规章和法规的能力；（v）租户续订租约的能力和意愿它们的到期，以及将我们的房产重新安置在相同或在不续租或我们更换现有租户的情况下获得更好的条件，以及我们因更换现有租户而可能承担的任何义务，包括赔偿义务；(vi) 可用性和识别能力 (a) 符合我们信贷和运营标准的租户；(b) 合适的收购机会，以及以优惠条件向此类租户收购和租赁相应房产的能力；(vii)）产生足够的现金流来偿还我们未偿债务的能力；(viii) 进入债务和股权资本市场的机会；(ix) 利率波动；(x) 公共卫生危机的影响，包括重大 COVID-19 疫情以及其他流行病或流行病；(xi) 留住我们关键管理人员的能力；(xii) 维持我们作为房地产投资信托基金（“REIT”）地位的能力；（xiii）美国税法和其他联邦或地方的变化法律，无论是否针对房地产投资信托基金；(xiv) 房地产业务固有的其他风险，包括与环境有关的潜在责任房地产投资的事项和流动性不足；以及（xv）我们截至2023年12月31日止年度的10-K表年度报告和截至2024年3月31日的季度10-Q表季度报告中包含的任何其他因素，包括此类报告第1A项中标题为 “风险因素” 的部分，因为此类风险因素可能会不时被我们向美国证券交易委员会提交的其他报告所修改、补充或取代（“SEC”）。本补充文件包含与CareTrust REIT相关的某些非公认会计准则财务信息，包括息税折旧摊销前利润、标准化息税折旧摊销前利润、FFO、标准化FFO、FAD、标准化FAD和某些相关比率。本补编中包含解释性脚注和解释这些非公认会计准则信息的词汇表。这些非公认会计准则指标的对账也包含在本补充文件或我们的网站上。请参阅我们网站investor.caretrustreit.com投资者栏目上的 “财务和申报——季度业绩”。非公认会计准则财务信息不代表公认会计原则下的财务业绩，不应孤立地考虑，不应将其作为流动性的衡量标准，作为净收入的替代方案，或作为根据公认会计原则确定的任何其他业绩衡量标准的指标。您不应依赖非公认会计准则财务信息作为公认会计准则财务信息的替代品，并应认识到此处提供的非公认会计准则信息可能无法与其他公司的类似名称的非公认会计准则信息进行比较（即，因为它们在确定任何此类非公认会计准则信息时不使用相同的定义）。本补充文件还包括有关我们物业运营商的某些信息（例如息税折旧摊销前利润覆盖范围、息税折旧摊销前利润覆盖范围和入住率），其中大多数不受审计或美国证券交易委员会报告要求的约束。本补编中提供的运营商信息由运营商提供。我们尚未独立核实这些信息，但没有理由相信此类信息在任何重要方面都不准确。我们提供这些信息仅供参考。Ensign Group, Inc.（“Ensign”）、Pennant Group, Inc.（“PACS”）受美国证券交易委员会的注册和报告要求的约束，必须向美国证券交易委员会提交包含经审计的财务信息的年度报告和包含未经审计的财务信息的季度报告。向美国证券交易委员会提交的Ensign、Pennant和PACS的财务报表可在美国证券交易委员会的网站www.sec.gov上找到。除非另有特别说明，否则本补充文件提供有关我们截至2024年3月31日的季度财务业绩的信息，并截至本文发布之日提供。我们明确表示没有义务更新或修改本补充文件（包括前瞻性陈述）中的任何信息，无论是为了反映我们预期的任何变化、事件、条件或情况的任何变化还是其他情况。本补编中使用的 “CTRE”、“CareTrust”、“CareTrust”、“CareTrust REIT” 或 “公司” 是指CareTrust REIT, Inc.及其合并子公司，除非上下文另有要求。GAAP 是指美利坚合众国公认的会计原则。

目录联系信息 03 CareTrust REIT, Inc. 905 Calle Amanecer，套房 300 加利福尼亚州圣克莱门特 92673 (949) 542-3130 ir@caretrustreit.com www.caretrustreit.com 过户代理布罗德里奇企业发行人解决方案邮政信箱 1342 纽约州布伦特伍德 11717 (800) 733-1121 shareholder@broadridge.com 贝希尔卡尔斯巴德（加利福尼亚州卡尔斯巴德）公司概况 04 公司快照 05 投资 06 投资组合概述 07-15 投资组合重新定位前十名租户租赁承保范围投资组合业绩按租户划分的租金分散地域多元化州租赁到期日租户购买选项其他房地产投资财务概览 16-25 合并损益表息税折旧摊销前利润、FFO 和 FAD 合并资产负债表对账关键债务指标债务摘要债务摘要 2024 年指导股权资本交易其他财务亮点术语表 26-27

公司简介管理戴夫·塞奇威克——首席执行官比尔·瓦格纳——首席财务官詹姆斯·卡利斯特——首席投资官CareTrust REIT是一家自我管理的上市房地产投资信托基金，从事老年人住房和医疗保健相关物业的所有权、收购、开发和租赁。CareTrust REIT主要通过向各种地方、地区和全国老年人住房运营商、医疗服务提供商和其他医疗保健相关企业租赁房产来创收。自2014年6月1日作为独立上市公司首次亮相以来，截至2024年3月31日，CareTrust REIT已将其租户名单扩大到23家运营商，并将其房地产投资组合增加到26个州的211处净租赁医疗保健物业，包括22,925张运营床位/单元，不包括截至2024年3月31日被列为待售的13处房产，两处设施正在再利用中，还有两处是非运营的。截至2024年3月31日，CareTrust REIT还有其他12项与房地产相关的投资，涉及6个州的62处医疗保健物业，包括7,323张手术床位/单位。董事会戴安娜·莱恩——主席安妮·奥尔森·斯宾塞·普拉姆戴夫·塞奇威克·卡琳娜·威廉姆斯股票分析师报道* 贝尔德——韦斯·戈拉迪 | (216) 737-7510 BMO 资本市场——胡安·萨纳布里亚 | (312) 845-4074 德意志银行——Omotayo Okusanya | (212) 250-9284 杰富瑞集团-乔·迪克斯坦 | (212) 778-8771 key771 key771 keyStein 银行资本市场——奥斯汀·伍尔施密特 |（917）368-2311 雷蒙德·詹姆斯——乔纳森·休斯 |（727）567-2438 加拿大皇家银行资本市场——迈克尔·卡罗尔 |（440）715-2649 富国银行——康纳·西弗斯基 |（646）949-9037 * 此信息截至2024年5月2日提供。该清单可能不完整，可能会随着公司开始或终止CareTrust的保险而发生变化。请注意，这些分析师对我们的历史或预测业绩所作的任何意见、估计或预测仅代表他们的观点、估计或预测，并不代表CareTrust或我们管理层的观点、估计或预测。CareTrust通过我们对上述信息的引用或分发并不表示我们认可或同意这些分析师的任何观点、估计或预测。感兴趣的人士可以自行获取分析师报告的副本，因为我们不分发这些报告。其中几家公司可能不时拥有我们的股票和/或持有我们的股票的其他多头或空头头寸，并可能向我们提供补偿服务。04

CARETRUST REIT, INC.纽约证券交易所：CTRE 市场数据（截至 2024 年 3 月 31 日）◦ 收盘价：24.37 美元 ◦ 52 周区间：24.57 美元至 18.18 美元 ◦ 市值：34.62亿美元 ◦ 企业价值：36.1亿美元 ◦ 已发行股票：1.42043亿美元信用评级 ◦ 企业评级：BB（正面）◦ 高级无抵押票据：BB+ ◦ 公司评级：BB+（稳定）◦ 高级无抵押票据：BB+（稳定）◦ 高级无抵押票据：BB+（稳定）◦ 高级无抵押票据：BB+（稳定）◦ 高级无抵押票据：BB+（稳定）◦ 高级无抵押票据：BB+（稳定）◦ 高级无抵押票据 CHS&P ◦ 企业评级：Ba2（稳定）◦ 高级无抵押票据：Ba2 穆迪22.79亿美元投资 273处房产 30,248张运营商28个州注：上述投资组合金额截至2024年3月31日，包括其他与房地产相关的投资。投资组合金额不包括截至2024年3月31日被归类为待售的13处房产、两处正在进行再利用的设施和两处非运营的设施。一般说明：由于四舍五入，总数可能不相加。快照 05

[1]因公司上市而收购的房产的初始投资代表Ensign和Pennant的账面总价值。自上市公司成立以来收购的房产的初始投资代表CareTrust REIT的收购价格和交易成本，包括不产生租金的资本支出承诺。 [2]截至收购之日的初始手术床/单位。 [3]除非另有说明，否则租金指收购日的初始年化现金租金、任何优先股投资的递延利息收入以及任何应收抵押贷款、应收担保贷款和夹层贷款的利息收入。租金不包括地租收入。 [4]收益率代表租金或利息除以初始投资，不包括不属于长期主租赁的房产。 [5]除非另有说明，否则所有金额均包括任何优先股投资、应收抵押贷款和夹层应收贷款。 [6]我们向一家价值1,100万美元的合资企业出资1,080万美元，用于收购一台ALF。CareTrust REIT的初始收益率为9.3％。 [7]我们向一家价值2880万美元的合资企业出资2,800万美元，用于收购两个校区。CareTrust房地产投资信托基金的初始收益率为9.1％，基本租金和CareTrust的优惠回报率的年度增长使CareTrust在第二和第三年的收益率分别提高到9.7％和10.2％。贝希尔主租约规定每年固定增加1,000美元，从第一年的270万美元增加到第二年的290万美元和第三年的310万美元，之后每年固定增加2％的自动扶梯。主租约规定第一年的递延租金约80万美元，将在2025年1月开始的18个月内偿还。 [8]该租约规定每年固定增长，从第一年的260万美元（8.2％的收益率）增加到第二年的300万美元（收益率为9.2％），此后将以CPI为基础的年度自动扶梯。 [9]抵押贷款提供了购买选项。第一个期权期于 2027 年 5 月 1 日开始，为期三个月，另外还有两个为期三个月的期权窗口。设施的购买期权价格将通过将当时的年度基本租金除以商定的租赁收益率来计算。投资（千美元）06 日期运营商物业类型位置设施初始投资[1]初始手术床/单元[2]租金/利息 [3]收益率[4]6/1/2014 Ensign 集团 ALF、SNF、校园各种 94 美元 501,673 美元 10,053 美元 56,000 N/A 2014 年投资 6 33,609 157 3,076 9.2% 2015 投资 20 233,028 1,840 22,263 9.6% 2016年投资 35 28,023 2,800 26,084 9.1% 2017 年投资 36 309,805 3,324 28,000 9.0% 2018 年投资 12 111,950 03 9,955 8.9% 2019 投资 27 340,884 3,348 30,168 8.8% 2020 年投资 17 105,267 961 9,398 8.9% 2021 投资 10 196,576 1,247 13,103 7.7% 2022 投资 29 169,163 3,351 15,213 9.0% 2023 投资 24 288,141 2,437 28,311 9.8% 01/03/2024 牛津健康组 ALF CA 1 11,036 86 1,022 9.3% [6]01/25/2024 夹层贷款 SNF MO 10 9,800 1,397 1,372 14.0% 02/01/2024 夹层贷款 SNF CA 1 7,365 130 847 11.5% 02/02/2024 夹层贷款 SNF VA 15 35,000 1,675 4,900 14.0% 03/05/2024 PACS SNF /密苏里州校园 3 55,588 234 5,003 9.0% 04/01/2024 2024 加利福尼亚州贝希尔校区 2 28,755 316 3,060 10.6% [7]04/01/2024 加利福尼亚州贝希尔校区 1 32,312 159 2,964 9.2% [8]05/01/2024 抵押贷款 SNF TN 2 26,675 271 2,427 9.1% [9]2024 投资 35 206,531 4,268 21,595 10.5% 平均年度投资额（2015-2023 年）[5] 23 225,049 1,999 20,351 9.0 %

注意事项： [1]根据最终所有权变更批准和最终许可，预计租金开始日期为2024年第二季度。从第二个租赁年度的第一天开始，新租约下的年度现金租金约为100万美元。 [2]合同租金基于新主租约下的第一年租金。 [3]截至2024年3月31日。投资组合重新定位（千美元）（截至2024年5月1日）07 保留设施类型房产数量物业类型床位数量第 1 年合同租金预计租金起始租金重新租户 2 ALF 98 — 2025 年第二季度[1]再租户/转换 1 ALF 80 621 [2]2024 年第四季度再租/转换 1 ALF 120 — 待定 4 298 美元 621 美元市场现状物业数量物业类型床位数 2024 年收取的租金[3]预计净收益 PSA 11 SNF 721 美元 2,004 美元 10,885 美元营销 1 ALF 135 — 1,818 营销 1 SNF 110 — — 13 966 美元 2,004 美元 12,703 美元

注意事项： [1]息税折旧摊销前利润覆盖范围和息税折旧摊销前利润覆盖范围基于租户提供的财务信息。我们尚未独立核实这些信息，但没有理由相信此类信息在任何重要方面都不准确。承保指标基于报告期内的合同现金租金，除非自期末以来签订或修改了租约，在这种情况下，将使用当前的合同租金。 [2]覆盖率指标不包括2023年12月确认的员工留用税收抵免，这将使息税折旧摊销前利润覆盖率提高到2.25倍。没有提供2024年4月1日移交给贝希尔的设施的承保指标。 [3]由于两处设施于2024年3月从埃杜罗转移到Ensign，因此对覆盖率指标进行了重新制定。 [4]由于设施已预先稳定，因此未提供覆盖率指标。有关其他信息，请参见 “词汇表”。前十名租户租赁保险 08 截至2023年9月30日的十二个月截至2023年12月31日的十二个月息税折旧摊销前利润覆盖范围[1]息税折旧摊销前利润覆盖范围[1]息税折旧摊销前利润[1]息税折旧摊销前利润覆盖范围[1]1 Ensign 集团 3.28x 4.14x 3.28x 4.14x 2 优先管理组 1.40x 1.70x 1.24x 1.54x 3 PACS 组 2.72x 3.32x 2.73x 3.33x 4 Cascadia Healthcare 1.69x 2.18x 1.81x 1.81x 3.33x 4 Cascadia Healthcare 1.69x 2.18x 1.81x 1.81x 3.33x 4 Cascadia Healthcare 1.69x 2.18x 1.81x 1.8x 3.33x 4 Cascadia Healthcare 1.69x 2.18x 1.81x 1.8[2]1.46x 1.91x 1.48x 1.93x 7 彭南集团 0.78x 0.98x 0.84x 1.04x 1.04x 8 Eduro Healthcare, LLC[3]1.04x 1.50x 1.02x 1.48x 9 Links 医疗集团[4]— — — 10 WLC Management 1.68x 2.16x 1.26x 1.72x 前十名租户总数 2.29x 2.91x 2.26x 2.88x 2.88x 所有其他租户 1.43x 1.86x 1.38x 1.81x 1.81x 总计 2.21x 2.81x 2.18x 2.78x 2.78x

09 年投资组合表现注意事项： [1]因公司上市而收购的房产的初始投资代表Ensign和Pennant的账面总价值。自上市公司成立以来收购的房产的初始投资代表CareTrust REIT的收购价格和交易成本，包括不包括产生租金和减值费用的资本支出承诺。 [2]租金代表合并实体2024年3月的合同现金租金，按年计算，按100％的份额列报，不包括地面租赁收入（如果适用）。此外，如果现有租约在2024年3月31日之后但在我们相应期限的申请日期之前进行了修改或重组，则使用初始或修订后的合同现金租金。 [3]包括来自其他房地产相关贷款和优先股投资的年化利息。 [4]所有金额均不包括截至2024年3月31日被归类为待售的13处房产、两处正在进行再利用的设施和两处非运营的设施。 [5]租金代表合并实体各自时期的合同现金租金，按年计算，按100％的份额列报，不包括地面租赁收入和任何租金减免对最近收购的影响（如果适用）。此外，如果现有租约在该期限之后进行了修改或重组，但在我们相应期限的申请日期之前，则使用初始或修订后的合同现金租金。 [6]所有金额均不包括截至2023年12月31日的八笔应收担保贷款、一笔夹层应收贷款和一项优先股投资。此外，金额不包括截至2023年12月31日被归类为待售的14处房产、两处正在再利用的设施和三处非运营的设施。 [7]所有金额均不包括截至2023年3月31日的三笔应收担保贷款和一笔夹层应收贷款。此外，金额不包括截至2023年3月31日被归类为待售的六处房产、两处正在或正在进行再利用的设施以及截至该日尚未运营的两处设施。（千美元）截至2024年3月31日资产类型设施运营床位/单位投资[1]占投资租金/利息总额的百分比[2][3]占总租金/利息当前收益率投资房地产的百分比熟练护理 152 16,658 美元 1,446,148 63.5% 150,334 64.7% 10.4% 多服务校园 26 3,687 405,838 17.8% 36,509 15.7% 9.0% 老年人住房 33 2,580 184,666 8.1% 20,616 8.9% 11.2% 净租赁资产总额[4]211 22,925 美元 2,036,652 美元 207,459 美元 10.2% 其他房地产相关投资 62 7,323 242,144 10.6% 25,062 10.8% 10.4% 其他房地产相关投资总额 62 7,323 美元 242,144 美元 25,062 美元 10.4% 总投资 273 30,248 美元 2,278,796 美元 232,521 10.2% 截至2023年12月31日资产类型设施手术床/单位投资[1]占投资租金总额的百分比[5]占总租金当前收益率的百分比熟练护理 150 16,535 美元 1,407,774 美元 71.5% 147,363 73.0% 10.5% 多服务校园 25 3,593 388,582 19.7% 34,822 17.3% 9.0% 老年人住房 32 2,497 173,560 8.8% 19,554 9.7% 11.3% 净租赁资产总额[6]207 22,625 美元 1,969,916 100.0% 201,739 美元 100.0% 10.2% 截至2023年3月31日资产类型设施运营床位/单位投资[1]占投资租金总额的百分比[5]占总租金当前收益率的百分比熟练护理 153 16,134 美元 1,294,652 72.3% 136,419 美元 74.0% 10.5% 多服务校园 24 3,464 363,306 20.3% 32,204 17.5% 8.9% 老年人住房 28 2,235 132,912 7.4% 15,665 8.5% 11.8% 净租赁资产总额[7] 205 21,833 $ 1,790,870 100.0 % $ 184,288 100.0 % 10.3 %

租户分散租金 10 注意事项： [1]所有金额均不包括截至2024年3月31日被归类为待售的13处房产、两处正在进行再利用的设施和两处非运营的设施。 [2]代表合并实体2024年3月的合同现金租金，按年计算，按100％的份额列报，不包括地面租赁收入（如果适用）。此外，如果租约是在2024年3月31日之后签订、修改或重组的，则使用初始或修订后的合同现金租金。 [3]包括自2024年4月1日起向贝希尔转让一座以前是短期租赁的设施。（千美元）截至 2024 年 3 月 31 日[1]净租赁资产运营床位/单位租金[2]占总租金的百分比 1 Ensign Group 100 10,682 美元 69,956 33.7% 2 优先管理小组 15 2,144 31,142 15.0% 3 PACS 小组 10 1,228 16,258 7.8% 4 Cascadia Healthcare 12 1,053 12,765 6.2% 5 Covenant Care 9 1,133 11,078 5.3% 前五名租户总数 146 16,240 美元 141,199 68.1% 6 贝希尔老年社区[3]6 783 8,236 4.0% 7 彭南特集团 10 1,002 8,103 3.9% 8 Eduro Healthcare, LLC 7 703 7,746 3.7% 9 Links Healthcare Group 4 486 6,803 3.3% 10 WLC 管理层 9 917 6,705 3.2% 前十名租户总数 182 20,131 美元 178,792 86.2% 所有其他租户 29 2,794 美元 28,667 13.8% 总计 211 22,925 美元 207,459 100.0%

地域多元化（占正常利率租金和利息的百分比）11 * 低于 1%。注意：数字截至2024年3月31日，不包括截至2024年3月31日被归类为待售的13处房产、两处正在重新利用的设施和两处非运营的设施。7% * 29% 21% 8% 8% 6% 4% 4% 3% 2% 2% 2% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% ** 1% 1% 1% 1% 1% 1% ** 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% ** 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% **

各州的租金和利息分散化12注： [1]所有金额均不包括截至2024年3月31日被归类为待售的13处房产、两处正在进行再利用的设施和两处非运营的设施。 [2]代表合并实体2024年3月的合同现金租金或利息收入，按年计算，按100％的份额列报，不包括地面租赁收入（如果适用）。此外，如果租赁或应收贷款是在2024年3月31日之后签订、修改或重组的，则使用初始或修订后的合同现金租金或利息。（千美元）截至 2024 年 3 月 31 日[1]按国家设施划分的投资运营床位/单位租金/利息[2]占总租金/利息的百分比 1 加利福尼亚州 60 7,250 美元 67,960 29.2% 2 德克萨斯州 47 6,035 48,107 20.7% 3 路易斯安那州 8 1,164 18,366 7.9% 4 爱达荷州 17 1,474 15,102 6.5% 5 亚利桑那州 11 1,347 13,429 5.8% 前五个州 143 17,270 美元 162,964 70.1% 6 西弗吉尼亚州 19 1,474 15,926 4.3% 7 伊利诺伊州 11 1,347 13,429 5.8% 1,053 8,415 3.6% 8 犹他州 13 1,374 7,858 3.4% 9 弗吉尼亚州 15 1,675 4,968 2.1% 10 华盛顿 10 913 4,943 2.1% 前十个州 211 24,258 美元 199,074 85.6% 所有其他州 62 5,990 美元 33,447 14.4% 合计 273 30,248 美元 232,521 100.0%

租赁到期日 13 注意事项： [1]所有金额均不包括我们的应收担保贷款和夹层贷款以及优先股投资。此外，金额不包括截至2024年3月31日被归类为待售的13处房产、两处正在进行再利用的设施和两处非运营的设施。 [2]租赁到期年份代表主要租赁期限的预定到期年份，不包括租户延期权或购买期权（如果有）。 [3]租金代表合并实体2024年3月的合同现金租金，按年计算，按100％的份额列报，不包括地面租赁收入和任何租金减免对最近收购的影响（如果适用）。此外，如果租约是在2024年3月31日之后签订、修改或重组的，则使用初始或修订后的合同现金租金。租赁到期年份% o f T 不全是 R en t（千美元）截至 2024 年 3 月 31 日[1]租赁到期年份[2]租金[3]占总租金的百分比 2027 美元 5,476 2.6% 2029 8,358 4.0% 2030 5,107 2.5% 2031 51,151 24.7% 2032 23,505 11.3% 2033 21,826 10.5% 2034 34,120 16.4% 2036 14,209 6.8% 2038 36,941 17.8% 2044 6,766 3.4% 207,459 100.0% —% —% 2.6% —% 4.0% 2.5% 24.7% 11.3% 10.5% 16.4% —% 6.8% —% 17.8% 3.4% 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2044

租户购买选项 14 注意事项： [1]不包括11栋建筑物SNF投资组合的购买期权，占总租金的2.4％。租户目前没有资格选择该选项。 [2]公司尚未收到目前开放的期权期限的行使通知。 [3]期权类型包括：A-固定基本价格。B-租赁收入的固定资本化率。 [4]租金代表2024年3月的合同现金租金，按合并实体的100％年计算，不包括地面租赁收入和任何租金减免对最近收购的影响（如果适用）。此外，如果租约是在2024年3月31日之后签订、修改或重组的，则使用初始或修订后的合同现金租金。 [5]期权窗口仅从期权期开放之日起六个月内开放。 [6]期权窗口一直处于打开状态，直到租期到期。 [7]购买期权反映了两种期权类型。 [8]购买选项规定购买三个设施中的任何两个。显示的当前现金租金平均在320万美元至340万美元之间。（千美元）截至 2024 年 3 月 31 日[1]资产类型物业租赁到期期权期限开放日期[2]期权类型[3]当前的现金租金[4]占总租金的百分比[4]SNF 2029 年 3 月 1 日 4/1/2022 [6]A/B [7]832 0.39% SNF /校园 2032 年 1 月 1 日 1/2024 [5]A 1,031 0.48% SNF 2034 年 11 月 4 日 12/1/2024 [6]A 3,988 1.87% SNF /校园 2032 年 10 月 2 日 11/1/2026 [5] B 3,314 [8] 1.50 % 4.24 %

其他房地产投资 15 注意事项： [1]到期日代表贷款协议的预定到期日，不包括延期期权、购买期权或预付款选项（如果有）。 [2]费率已扣除子服务费。有关其他信息，请参见 “词汇表”。（千美元）截至2024年3月31日抵押贷款投资物业类型地点投资合同利率利率到期日[1]抵押贷款 SNF CA $11,713 10.7% [2]2025 年 8 月 1 日 1,272 美元抵押贷款 SNF GA 24,900 9.0% [2]2,272 9/8/2025 抵押贷款 ALF CA 6,300 9.9% 632 6/1/2026 抵押贷款 SNF CA 3,564 12.0% 434 9/29/2026 抵押贷款 SNF/Campus Mid-Atlantic 75,000 8.4% [2]6,368 6/30/2027 抵押贷款 SNF FL 15,727 9.0% 1,435 8/1/2028 抵押贷款 SNF Campus/ILF CA 25,993 9.0% 2,372 6/29/2033 抵押贷款总额 $163,197 9.1% $14,785 夹层贷款投资物业类型地点投资合同利率利率利率到期日[1]夹层贷款 SNF MO 9,800 美元 14.0% [2]1,391 美元 7/25/2027 夹层贷款 SNF VA 35,000 14.0% [2]4,968 7/31/2027 夹层贷款 SNF CA 7,365 11.5% 859 1/31/2029 夹层贷款 SNF /Campus Mid-Atlantic 25,000 11.0% 2,788 6/30/2032 夹层贷款总额 $77,165 13.0% 10,006 美元优先股投资物业类型地点投资回报率回报率优先股票 SNF 加元 1,782 美元 15.0% 271 美元优先股权投资总额股权投资 1,782 美元 271 美元总计 242,144 美元 25,062 美元

合并损益表16（金额，每股数据除外）截至2023年3月31日的三个月：收入：租金收入53,502美元 46,163美元利息和其他收入 9,568 4,443 总收入 63,070 50,606 支出：折旧和摊销 13,448 12,238 利息支出 8,228 9,827 财产税 1,801 880 房地产投资减值 2,744 1,886 物业运营费用 660 963 一般和管理费用 6,838 5,061 总支出 33,719 30,855 其他（亏损）收入：出售房地产的收益（亏损），净额 11（70）其他房地产相关投资的未实现亏损，净额（612）（454）其他（亏损）收益总额（601）（524）净收益 28,750 19,227 归属于非控股权益的净收益 4 — 归属于CareTrust REIT, Inc.的净收益 28,746 美元 19,227 美元普通股股东每股收益权重：基本0.22美元 0.19美元稀释后0.22美元 0.19美元普通股平均数量：基本132,836 99,063 摊薄 133,202 99,087 股普通股每股申报的股息 0.29 美元 0.28 美元

有关其他信息，请参见 “词汇表”。截至2023年3月31日的季度截至2023年9月30日的季度截至2023年3月31日的季度截至2023年9月30日的季度截至2023年12月31日的季度截至2023年3月31日的季度截至2024年3月31日的季度净收益（亏损）19,227美元（484美元）8,696美元 26,296美元 28,746 美元折旧和摊销 12,238 12,716 美元 034 13,211 13,448 利息支出 9,827 11,040 11,750 8,266 8,228 股票薪酬摊销 936 924 1,519 1,774 2,120 归属于CareTrust REIT, Inc.42,228 24,196 34,999 49,547 52,542 房地产投资减值 1,886 21,392 8,232 4,791 2,744 房地产运营费用 1,134 831 1,416 714 972 房地产出售亏损（收益）70 (2,028) — (260) (11) 其他房地产相关投资的未实现亏损（收益），净额 454 2,151 5,251 (1,371) 612 归属于CareTrust的正常化息税折旧摊销前利润房地产投资信托基金公司 45,772美元 46,542美元 49,898美元 53,421美元 56,859美元归属于CareTrust REIT, Inc.的净收益（亏损）19,227美元（484）8,696美元 26,296美元 28,746 美元 28,746 美元房地产相关折旧和摊销 12,233 12,712 13,206 13,442房地产投资减值 1,886 21,392 8,232 4,791 2,744 房地产出售亏损（收益）70 (2,028) — (260) (11) 归属于CareTrust REIT, Inc.的运营资金 (FFO) 33,416 31,592 29,956 44,033 44,921 房地产运营费用 1,134 831 1,416 714 972 未实现亏损 (其他房地产相关投资的收益）净额为454 2,151 5,251（1,371）612 归属于CareTrust REIT, Inc.的正常化FFO 35,004美元 34,574美元 36,623美元 43,376美元 46,505美元

[1]在本报告所述期间，摊薄后的加权平均股数是使用库存股法计算的。有关其他信息，请参见 “词汇表”。息税折旧摊销前利润、FFO和FAD的对账（续）18（金额，每股数据除外）截至2023年3月31日的季度截至2023年9月30日的季度截至2023年9月30日的季度截至2023年3月31日的季度截至2024年3月31日的季度归属于CareTrust REIT, Inc.的净收益（亏损）19,227美元（484美元）8,696美元 26,296美元 28,746 美元房地产相关折旧和摊销 12,233 12,712 13,028 13,206 13,442 递延融资费摊销 609 608 609 610 614 股票薪酬摊销 936 924 1,519 1,774 2,120 Straight-线路租金收入 7 7 7 7 低于市价的租约摊销 — — — (384) (575) 房地产投资减值 1,886 21,392 8,232 4,791 2,744 2,744 出售房地产的亏损（收益）70 (2,028) — (260) (11) 归属于CareTrust REIT, Inc.的可供分配的资金 (FAD) 34,968 33,131 32,028 91 46,041 47,087 房地产运营费用 1,134 831 1,416 714 972 其他房地产相关投资的未实现亏损（收益），净额 454 2,151 5,251 5,251 (1,371) 612 归属于CareTrust REIT, Inc.的正常化 FAD 36,556 美元 36,113 美元 38,758 美元 45,384 美元 48,671 美元归属于CareTrust REIT, Inc.的每股FFO 0.34美元 0.32美元 0.29美元 0.36美元 0.34美元归属于CareTrust REIT, Inc.的标准化每股FFO0.35美元 0.35美元 0.35美元 0.36美元 0.35美元 0.35美元归属于CareTrust REIT, Inc.的每股0.35美元 0.33美元 0.31美元 0.38美元 0.35美元归属于CareTrust REIT, Inc.的每股正常化FAD 0.35美元 Trust REIT, Inc. 0.37 美元 0.36 美元 0.37 美元 0.37 美元 0.37 美元稀释加权平均已发行股数 [1] 99,195 99,360 104,422 121,854 133,328

合并资产负债表 19（以千计）2024 年 3 月 31 日 2023 年 12 月 31 日资产：房地产投资，净额 1,619,438 美元 1,567,119 美元其他房地产相关投资 233,346 180,368 待售资产 12,483 15,011 现金及现金等价物 451,173 294,448 账目和其他应收账款 402 395 预付费用和其他资产，净额 27,749 23,49 337 递延融资成本，净额 3,845 4,160 美元总资产 2,348,436 美元 2,084,838 美元负债和权益：应付优先无抵押票据，净额 396,261 美元 396,039 美元优先无抵押定期贷款，净额 199,612199,559 应付账款、应计负债和递延租金负债 35,275 33,992 应付股息 41,192 36,531 负债总额 672,340 666,121 股权：普通股 1,417 1,300 额外实收资本 2,152,454 1,883,147 超过收益的累计分配 (480,074) (467,628) 股东权益总额 1,673,797 1,4167 819 非控股权益 2,299 1,898 总权益 1,676,096 1,418,717 总负债和权益 2,348,436 美元 2,084,838 美元

注意事项： [1]净负债与年化正常运行利率（EBITDA）将截至本季度最后一天的净负债与该季度的年化正常运行利率息税折旧摊销前利润进行了比较，后者假设该季度内完成的投资发生在该季度的第一天。对净负债进行了调整，以包括在适用季度内通过公司自动柜员机计划根据股权远期合约出售的股票的未来预期结算所得的净收益。有关本报告所述期间正常化息税折旧摊销前利润和正常运行利率息税折旧摊销前利润与最直接可比的GAAP指标的对账情况，请参阅我们网站 http://investor.caretrustreit.com 的 “财务——季度业绩”。 [2]净负债与企业价值之比将截至本季度最后一天的净负债与CareTrust REIT截至本季度最后一天的企业价值进行了比较。 [3]假设本季度通过公司自动柜员机计划根据股权远期合约出售的股票的未来预期结算所得的净收益减少了未偿债务，并假设股票已发行。有关其他信息，请参见 “词汇表”。净负债与企业价值的比率 [2]净负债与年化正常运行利率 EBITDA [1]主要债务指标 20 3.7 3.7 3.9 4.3 4.2 3.8 3.8 2.5 1.4 0.6 09/30/21 03/31/22 06/30/22 09/30/22 12/31/22 03/31/23 06/30/23 09/30/23 09/30/23 12/31/23 03/31/23 03/31/24 25.1% 23.0% 30.2% 30.6% 27.8% 26.2% 26.2% 12/31/21 03/33% 4.1% 09/31/21 03/33% 1/22 06/30/22 09/30/22 12/31/22 03/31/23 06/30/23 09/30/23 09/30/23 12/31/23 03/31/23 03/31/23 03/31/23 03/31/24 [3][3]

注意事项： [1]可以按适用的SOFR加1.50％至2.20％或按基本利率（如定义）加0.50％至1.20％借款。 [2]可以按适用的SOFR加1.10％至1.55％或按基本利率（如定义）加0.10％至0.55％借款。 [3]到期日不假设行使两个6个月的延期期权。 [4]递延融资费用不计入无抵押循环信贷额度的净额，而是包含在资产负债表上的资产中。 [5]代表无抵押循环信贷额度（如果已全额提款且到期时未偿还）。债务到期时间表债务摘要 21 — — 200,000 美元 600,000 美元 2024 2025 2026 2027 2028 年债务到期日年份 Pri nci pa l（千美元）2024 年 3 月 31 日债务利率到期日本金递延贷款成本的百分比净账面价值固定利率债务 3.875% 2028 美元 400,000 美元 66.7% 美元（3,739）美元 396,261 美元浮动利率债务优先无抵押定期贷款 6.6 美元 929% [1]2026 200,000 33.3% (388) 199,612 无抵押循环信贷额度 —% [2] 2027 [3] — — % — [4]— 6.929% 200,000 33.3% (388) 199,612 总债务 4.893% $600,000 100.0% $ (4,127) $595,873 美元 [5]

债务契约2024年3月22日契约最低要求最高要求实际状况信贷额度契约合并杠杆率 60% 19.7% 合规合并固定费用覆盖率 1.75 x 5.61x 合规合并有形净资产（千美元）1,635,080 2,125,198 合规分配限额 95% 73% 合规性有担保债务比率 30% —% 合规追索权（有担保）债务比率 10% —% 合规追索权（有担保）债务比率 10% —%

注意事项： [1]本指南假设并包括（i）迄今为止进行的所有投资、处置和贷款还款，（ii）除迄今为止已完成或宣布的收购、处置、新贷款或贷款还款外，（iii）没有新的债务产生或新的股权发行，（iv）根据CareTrust的长期净租约估计为2.5％的基于CPI的租金自动扶梯，以及（v）假设未收租金为1.5％至2％ 年。有关更多信息，请参见 “词汇表”。2024 年指南已更新 23（千股）2024 年全年指南[1]归属于CareTrust REIT, Inc.的低高净收益 1.01 美元 1.03 房地产相关折旧和摊销 0.38 0.38 房地产投资减值 0.02 0.02（收益）出售房地产的亏损 — — 归属于CareTrust REIT, Inc.的运营资金（FFO）1.41 1.43 房地产运营费用 0.01 0.01 其他房地产相关投资的未实现（收益）亏损 — — 正常化FFO 归属于CareTrust REIT, Inc. 1.42 美元 1.44 美元归属于CareTrust REIT, Inc.的净收益 1.01 美元 1.03 美元房地产相关折旧和摊销 0.38 0.38 递延融资费摊销 0.02 0.02 股票薪酬摊销 0.04 0.04 直线租金收入 — — 低于市价的无形租金摊销 (0.02) (0.02) 房地产投资减值 0.02 0.02 (房地产出售收益) 亏损 — — 归属于CareTrust REIT, Inc.的可用于分配的资金 (FAD) 1.45 1.47 房地产运营费用 0.01 0.01 其他房地产相关投资的未实现（收益）亏损 — — 归属于CareTrust REIT, Inc.的标准化FAD. 1.46 美元加权 1.48 美元平均已发行股数：摊薄后140,010 140,010

注意事项： [1]代表后续股票发行的平均每股发行价格。 [2]截至2024年3月31日，根据自动柜员机计划，CareTrust REIT有90万美元可供未来发行。后续股票发行活动市场发行活动股权资本交易 2015 年 24 2016 2019 年第一季度第二季度第三季度第四季度股票总数（000 股）16,330 — 9,775 — 6,325 16,100 6,641 每股公开发行价格 10.50 美元 — 11.35 美元 — 13.35 美元 12.14 美元 [1]23.35 美元总收益（000 人）171,465 美元 — 110,946 美元 — 84,439 美元 195,385 美元 155,073 美元 2016 2017 2018 2019 2021 2022 2023 2024 2021 2023 2024[2]第一季度股票数量（000股）924 10,574 10,265 2,459 — 990 2,405 30,869 11,600 每股平均价格 15.31 美元 16.43 美元 17.76 美元 19.48 美元 — 23.74 美元 20.86 美元 20.86 美元 23.55 美元 23.55 美元 173,760 美元 182,321 美元 47,893 美元 — 23,505 美元 48,100 美元 643,802 美元 273,233 美元

注意事项： [1]标准化FFO派息率表示适用季度的申报股息除以标准化FFO。 [2]有关本报告所述期间正常化FFO和标准化每股FFO与最直接可比的GAAP指标的对账情况，请参阅我们网站 http://investor.caretrustreit.com 投资者部分的 “财务——季度业绩”。有关其他信息，请参阅词汇表。股息历史标准化的 FFO 派息率 [1][2]标准化每股 FFO [2]标准化的 FFO [2]（单位：百万美元）其他财务摘要 25 0.265 0.265 0.275 0.275 0.275 0.28 0.28 0.28 0.28 0.28 0.28 0.28 0.29 0.29 09/30/21 03/31/22 03/30/22 09/30/22 09/30/22 03/31/22 03/31/23 09/30/23 12/31/23 03/31/24 69.7% 74.3% 74.3% 72.4% 82.4%% 80.0% 80.0% 78.0% 83.0% 09/30/21 12/31/21 03/31/22 06/30/22 09/30/22 12/31/22 03/31/23 09/30/23 09/30/23 12/31/23 03/31/23 03/31/24 0.38 0.37 0.37 0.35 0.35 0.36 0.35 0.36 03/21 03/31/22 06/31/22 06/31/22 22 09/30/22 12/31/22 03/31/23 06/30/23 09/30/23 12/31/23 03/31/23 03/31/24 36.7 37.3 37.3 35.9 35.6 美元 35.9 美元36.1 37.0 $35.0 $34.6 $36.6 $43.4 46.5 09/30/21 12/31/21 03/31/22 06/30/22 09/30/22 09/30/22 12/31/22 03/31/22 03/31/23 06/30/23 09/30/23 03/31/24

运营资金（“FFO”）归属于CareTrust REIT, Inc的净收益，不包括房地产或其他房地产处置的损益，扣除房地产折旧和摊销以及房地产减值费用。CareTrust REIT根据全国房地产投资信托协会发布的定义和解释性指南，计算和报告归属于CareTrust REIT, Inc的FFO。[2]员工留用税收抵免（“ERTC”）是雇主可全额退还的税收抵免，金额相当于符合条件的雇主向员工支付的合格工资（包括可分配的合格健康计划费用）的50％。独立生活设施（“ILF”）也称为退休社区或高级公寓，不是医疗机构。ILF 通常由完全独立的公寓组成，配有自己的厨房、浴室和个人生活空间，以及供租户车辆停放的停车位。它们通常在没有家具的情况下出租，通常可以由租户进行个性化设置，通常是55岁以上的个人或夫妇。这些设施提供各种服务和便利设施，例如洗衣、家政服务、餐饮选择/膳食计划、运动和健康计划、交通、社交、文化和娱乐活动以及现场安全。辅助生活设施（“ALF”）许可的医疗保健机构，为那些在洗澡、吃饭和穿衣等日常生活活动中需要帮助但需要有限医疗护理的人提供个人护理服务、支持和住房。这些计划和服务可能包括交通、社交活动、运动和健身计划、美容或理发店门票、业余爱好和手工艺活动、社区游览、在餐厅用餐以及居民寻求的其他活动。这些设施通常位于公寓式建筑中，私人住宅从单人间到大型公寓不等。某些ALF可能会为因阿尔茨海默氏病或其他形式的痴呆而需要记忆护理的居民提供更高水平的个人援助。个人援助水平部分基于当地法规。扣除利息支出、所得税、折旧和摊销以及股票薪酬摊销前归属于CareTrust REIT, Inc.的息税折旧摊销前净收益。[1]息税折旧摊销前扣除利息支出、所得税、折旧、摊销和现金租金后的净收益（占设施运营收入的5％）。息税折旧摊销前利润覆盖范围截至2023年12月31日的过去十二个月期间，主租约（或其他群组）下所有设施产生的息税折旧摊销前利润总额除以该主租赁（或其他分组）下应付给CareTrust REIT的同期基本租金；前提是如果修改了主租约以更改该期间或之后的基本租金，则该期间的总息税折旧摊销前利润除以按年计算的月度基本租金目前有效的租金。“租金” 是指根据公司的租赁和抵押协议应付的月租金和利息总额。息税折旧摊销前利润反映了标准的5％管理费的适用。此外，我们可能会将以下设施排除在承保范围披露范围之外：（i）被归类为待售设施，（ii）暂时处于特别重点设施（SFF）状态，（iii）正在进行重大翻新但必然会导致入住率实质性减少，或（iv）已被收购或最近移交给新运营商进行周转且已预先稳定的设施。息税折旧摊销前利息支出、所得税、折旧、摊销、现金租金和标准化管理费（占设施运营收入的5％）前的收益。息税折旧摊销前利润覆盖范围内，在截至2023年12月31日的过去十二个月期间，主租约（或其他集团）下所有设施产生的息税折旧摊销前利润总额除以该主租赁（或其他分组）下应付给CareTrust REIT的同期基本租金；前提是如果修改了主租约以更改该期间或之后的基本租金，则该期间的息税折旧摊销前利润总额除以年度目前有效的月度基本租金。此外，我们可能会将以下设施排除在承保范围披露范围之外：（i）被归类为待售设施，（ii）暂时处于特别重点设施（SFF）状态，（iii）正在进行重大翻新但必然会导致入住率实质性减少，或（iv）已被收购或最近移交给新运营商进行周转且已预先稳定的设施。企业价值股价乘以已发行股票的数量，包括自动柜员机计划发行的假定股份，再加上截至指定日期的未偿债务总额减去现金和自动柜员机计划的假定净收益。归属于CareTrust REIT, Inc.的可供分配资金（“FAD”）FFO，不包括直线租金收入调整、递延融资费摊销、低于市场租赁的无形资产和股票薪酬支出。[2]词汇表 26

多服务校园设施，包括熟练护理床位和老年人住房单元的组合，包括持续护理退休社区。归属于CareTrust REIT, Inc.的正常息税折旧摊销前利润，经公司认为不代表其持续业绩的某些收入和支出项目进行了调整，例如房地产减值费用、贷款损失准备金、可疑账目准备金和租赁重组、收回先前冲销的租金、租赁终止收入、物业运营费用、非常规交易成本、债务清偿损失、其他房地产相关投资的未实现收益或损失以及处置实物的收益或损失房地产或其他房地产。[1]归属于CareTrust REIT, Inc的正常化FAD FAD，经公司认为不代表其持续业绩的某些收入和支出项目进行了调整，例如贷款损失准备金、可疑账户准备金和租赁重组、优先无抵押应付票据赎回的影响、收回先前已冲销的租金、租赁终止收入、非常规交易成本、债务清偿损失、其他房地产相关投资的未实现收益或亏损，以及物业运营费用。[2]归属于CareTrust REIT, Inc的正常化FFO FFO，经调整后公司认为不代表其持续业绩的某些收入和支出项目，例如贷款损失准备金、可疑账户准备金和租赁重组、优先无抵押应付票据赎回的影响、收回先前已冲销的租金、租赁终止收入、股票薪酬的加速摊销、非常规交易成本、债务清偿损失、未实现收益或其他房地产相关投资的损失以及物业运营费用。[2]老年人住房包括ALF、ILF、专门的记忆护理设施和类似设施。熟练护理或熟练护理机构（“SNF”）许可的医疗保健机构，为不需要在急诊医院或长期急诊医院获得更广泛和更复杂治疗的患者提供恢复、康复和护理服务。治疗计划包括物理、职业、言语、呼吸治疗、呼吸治疗和伤口治疗。注意事项： [1]归属于CareTrust REIT, Inc的息税折旧摊销前利润和归属于CareTrust REIT, Inc的正常息税折旧摊销前利润不代表GAAP定义的运营现金流或净收益，在评估公司流动性或经营业绩时，不应将其视为这些衡量标准的替代方案。归属于CareTrust REIT, Inc的息税折旧摊销前利润和归属于CareTrust REIT, Inc的正常息税折旧摊销前利润据称并不表示可用于为未来现金需求提供资金的现金，包括公司为资本支出提供资金或偿还债务的能力。此外，该公司对归属于CareTrust REIT, Inc的息税折旧摊销前利润和归属于CareTrust REIT, Inc的标准化息税折旧摊销前利润的计算可能无法与其他房地产投资信托基金报告的息税折旧摊销前利润和正常化息税折旧摊销前利润相提并论。 [2]CareTrust REIT认为，归属于CareTrust REIT, Inc的FAD、归属于CareTrust REIT, Inc的FFO、归属于CareTrust REIT, Inc的正常化FFO和归属于CareTrust REIT, Inc的正常化FFO（及其相关的每股金额）是衡量其经营业绩的重要非公认会计准则补充指标。由于用于房地产资产的历史成本会计惯例需要直线折旧（土地折旧除外），因此这种会计列报方式表明，尽管房地产价值历来随着市场和其他条件的上升或下降，房地产资产的价值仍会随着时间的推移而出现可预见的下降。此外，通过排除不代表持续业绩的项目，归属于CareTrust REIT, Inc的标准化FAD和归属于CareTrust REIT, Inc的标准化FFO可以促进对不同时期之间和其他公司之间的经营业绩进行有意义的比较。但是，归属于CareTrust REIT, Inc的FAD、归属于CareTrust REIT, Inc的FFO、归属于CareTrust REIT, Inc的正常化FFO和归属于CareTrust REIT, Inc的正常化FFO（及其相关的每股金额）不代表GAAP定义的运营现金流或归属于股东的净收益，不应被视为评估公司流动性或运营情况时这些衡量标准的替代方案性能。词汇表 27