附录 99.1

CareTrust 房地产投资信托基金公布2024年第一季度经营业绩

电话会议定于美国东部时间 2024 年 5 月 3 日星期五下午 1:00 举行

加利福尼亚州圣克莱门特，2024年5月2日（美国商业资讯）——CareTrust REIT, Inc.（纽约证券交易所代码：CTRE）今天公布了截至2024年3月31日的季度经营业绩以及近期发生的其他事件。

本季度，CareTrust REIT报告称：

•在适用租赁的租金上涨完成后，本季度投资1.188亿美元，今年迄今为止投资2.065亿美元，估计稳定收益率分别为11.1％和10.5％；

•根据其自动柜员机计划出售了1160万股股票，总收益为2.732亿美元；

•收取的合同租金和利息的98.0％；

•净收入为2870万美元，每股净收益为0.22美元；

•净负债与年化正常运行利率息税折旧摊销前利润之比为0.6倍；

•标准化FFO为4,650万美元，标准化每股FFO为0.35美元；

•标准化FAD为4,870万美元，标准化FAD为每股0.37美元；

•季度股息增长3.6％，至每股0.29美元，相当于正常化FAD的派息率约为78％；

•获得机构股东服务（ISS）ESG最优惠评级。

自季度末以来，CareTrust REIT报告称：

•投资8,770万美元，估计稳定收益率为9.6％；

•2.6亿美元的投资渠道。

CareTrust总裁兼首席执行官戴夫·塞奇威克对公司2024年第一季度业绩发表了评论。“今年初，我们的资产负债表上有大约3亿美元的现金，因为我们看到了通过新投资实现显著增长的潜力。我们有了一个良好的开端，已经完成了约2.05亿美元的新收购和融资交易。由于投资渠道不断自我补充，我们将继续调整资产负债表，以利用我们面前持续稳定的有吸引力的投资机会和外来的 “场外” 收购。”塞奇威克补充说：“如今，补充的投资渠道约为2.6亿美元，不包括正在审查的更大投资组合交易。”

截至2024年3月31日的季度财务业绩

首席财务官比尔·瓦格纳报告称，第一季度CareTrust公布的净收入为2,870万美元，摊薄加权平均普通股每股收益为0.22美元，正常化FFO为4,650万美元，摊薄加权平均每股普通股收益为0.35美元，正常化FAD为4,870万美元，摊薄后每股加权平均普通股收益0.37美元。

流动性

截至季度末，CareTrust公布的净负债与年化正常化息税折旧摊销前利率为0.6倍，低于公司4.0倍至5.0倍的目标杠杆率范围，企业净负债价值约为4.1％。瓦格纳表示，截至今天，该公司的6亿美元循环信贷额度中没有未偿还的借款，2026年之前没有预定债务到期日。他还透露，CareTrust目前手头有大约3.45亿美元的现金。在2024年第一季度，该公司根据自动柜员机计划出售了1160万股股票，加权平均销售价格为23.55美元，总收益为2.732亿美元。截至2024年3月31日，根据自动柜员机计划，该公司有90万美元可用于未来发行。瓦格纳说：“我们继续使用我们的自动柜员机计划来利用当前的股本成本，这使我们能够为不断补充的增值投资机会提供资金。”

指南已更新

该公司更新了2024年的指导方针，瓦格纳预计，摊薄后的加权平均普通股基础净收益约为1.01美元至1.03美元，正常化的FFO约为1.42美元至1.44美元，正常化的FFO约为1.46美元至1.48美元。他指出，2024年的指引基于摊薄后的加权平均普通股数量1.4亿股，并假设如下：

•年初至今的所有投资；

•没有新的收购；

•迄今为止的处置和贷款还款；

•除了迄今为止已完成或宣布的处置、新的贷款或贷款还款外，没有新的处置、新的贷款或贷款还款；

•1.5％至2％的未收租金；

•没有新的债务流入或新的股票发行；

•根据CareTrust的长期净租约，基于CPI的租金自动扶梯估计为2.5％。

股息增加

在本季度，CareTrust将其季度股息从每股普通股0.28美元提高至0.29美元。按年计算，根据2024年第一季度的标准化FFO，派息率约为83％，根据正常化的FAD，派息率约为78％。

电话会议

电话会议将于美国东部时间2024年5月3日星期五下午1点（太平洋时间上午10点）举行，届时CareTrust的管理层将讨论2024年第一季度的业绩、近期进展和其他事项。免费拨入号码是 1 (800) 715-9871，或者长途拨入号码是 1 (646) 307-1963，会议 ID 号码是 7862003。要在线收听电话会议，或查看美国证券交易委员会G条例要求的任何财务或其他统计信息，请访问CareTrust REIT网站的投资者专区，网址为 http://investor.caretrustreit.com。本次电话会议将进行录音，并将在电话会议结束后的30天内通过网站重播。

关于 CareTrustTM

CareTrust REIT, Inc. 是一家自我管理的上市房地产投资信托基金，从事熟练护理、老年人住房和其他医疗保健相关物业的拥有、收购、开发和租赁。CareTrust REIT拥有全国范围的长期净租赁房产投资组合，以及租赁这些物业的优质运营商组合不断增加，正在美国各地寻求外部和有机增长机会。有关CareTrust REIT的更多信息，请访问www.caretrustreit.com。

根据1995年《私人证券诉讼改革法》发表的安全港声明：

本新闻稿包含1995年《私人证券诉讼改革法》所指的前瞻性陈述，相关的电话会议将包括前瞻性陈述。前瞻性陈述包括所有非历史事实陈述的陈述以及有关公司意图、信念或预期的陈述，包括但不限于有关以下内容的陈述：未来的财务和融资计划；与公司业务及其投资组合相关的战略，包括收购机会和处置计划；增长前景；运营和财务业绩；对结算ATM远期合约以及分配和支付股息的预期；以及公司租户和运营商及其各自设施的业绩。

诸如 “预期”、“相信”、“可能”、“期望”、“估计”、“打算”、“可能”、“计划”、“寻求”、“应该”、“将” 等词语以及类似的表述或这些术语的否定词旨在识别此类前瞻性陈述，尽管并非所有前瞻性陈述都包含这些识别词。公司的前瞻性陈述基于管理层当前的预期和信念，并受到许多风险和不确定性的影响，这些风险和不确定性可能导致实际业绩与预测、预测或预期的业绩存在重大差异。尽管公司认为这些前瞻性陈述所依据的假设是合理的，但它们不能保证，公司也无法保证其预期会实现。可能对公司的运营和未来前景产生重大不利影响或可能导致实际业绩与预期存在重大差异的因素包括但不限于：(i) 我们的租户履行和/或履行我们与他们签订的三网租赁义务的能力和意愿，包括但不限于他们各自承担的赔偿、辩护和保护我们免受各种索赔、诉讼和责任损害的义务；(ii) 我们可能承担的额外风险如果我们无法按预期价格出售此类资产，则与持有待售资产相关的减值费用；（iii）医疗改革立法，包括最低人员配置要求，对租户经营业绩和财务状况的影响；（iv）租户在运营我们租赁给他们的房产时遵守适用法律、规章和法规的能力；（v）租户续订租约的能力和意愿到期后，并且能够将我们的财产重新放置在如果不续租或我们更换现有租户，则享有相同或更好的条款，以及我们因更换现有租户而可能承担的任何义务，包括赔偿义务；(vi) 是否有机会和识别符合我们信贷和运营标准的租户的能力；(b) 适当的收购机会以及以优惠条件向这些租户收购和租赁相应房产的能力；(vii) 产生足够现金流以偿还我们未付账款的能力债务；（viii）进入债务和股权资本市场的机会；（ix）利率波动；（x）公共卫生危机的影响，包括重大 COVID-19 疫情以及其他流行病或流行病；（xi）留住关键管理人员的能力；（xii）维持我们作为房地产投资信托基金（“REIT”）地位的能力；（xiii）美国税法和其他州的变化，联邦或地方法律，无论是否特定于房地产投资信托基金；(xiv) 房地产业务固有的其他风险，包括与以下内容相关的潜在责任环境问题和房地产投资的流动性不足；以及（xv）我们截至2023年12月31日止年度的10-K表年度报告和截至2024年3月31日的季度10-Q表季度报告中包含的任何其他因素，包括此类报告第1A项中标题为 “风险因素” 的部分，因为此类风险因素可能会被我们向美国证券交易委员会提交的其他报告不时修改、补充或取代。

除非另有特别说明，否则本新闻稿和相关的电话会议提供了有关公司截至2024年3月31日的季度财务业绩的信息，并且是截至本文发布之日提供的。公司明确表示没有义务更新或修改本新闻稿或相关电话会议（及其重播）中的任何信息，包括前瞻性陈述，无论这些信息是为了反映公司预期的任何变化、事件、条件或情况的任何变化还是其他情况。

本新闻稿或相关电话会议中使用的 “CTRE”、“CareTrust”、“CareTrust”、“CareTrust” 或 “公司” 是指CareTrust REIT, Inc.及其合并子公司，除非上下文另有要求。GAAP 是指美利坚合众国公认的会计原则。

联系人：

CareTrust 房地产投资信托基金, Inc.

(949) 542-3130

ir@caretrustreit.com

非公认会计准则财务指标

归属于CareTrust REIT, Inc.的息税折旧摊销前利润是指扣除利息支出（包括递延融资成本摊销）、股票薪酬摊销以及折旧和摊销前归属于CareTrust REIT, Inc.的净收益（亏损）。归属于CareTrust REIT, Inc.的正常息税折旧摊销前利润代表归属于CareTrust REIT, Inc.的息税折旧摊销前利润，经进一步调整以消除公司认为不代表核心经营业绩的某些项目的影响，例如收回先前逆转的租金、终止租赁收入、物业运营费用、房地产处置收益或亏损、房地产减值费用、贷款损失准备、非常规交易成本、债务清偿损失，其他与房地产相关的未实现亏损投资和可疑账户准备金和租赁重组（如适用）。归属于CareTrust REIT, Inc.的息税折旧摊销前利润和归属于CareTrust REIT, Inc.的正常息税折旧摊销前利润不代表GAAP定义的运营现金流或净收益，在评估公司流动性或经营业绩时，不应将其视为这些衡量标准的替代方案。归属于CareTrust REIT, Inc.的息税折旧摊销前利润和归属于CareTrust REIT, Inc.的正常息税折旧摊销前利润均不表示可用于为未来现金需求提供资金的现金，包括公司为资本支出提供资金或偿还债务的能力。此外，公司对息税折旧摊销前利润和正常息税折旧摊销前利润的计算可能无法与其他房地产投资信托基金报告的息税折旧摊销前利润和标准化息税折旧摊销前利润相提并论。

全国房地产投资信托基金协会（“Nareit”）定义的运营资金（“FFO”）和可供分配的资金（“FAD”）是衡量房地产投资信托基金经营业绩的重要非公认会计准则补充指标。由于用于房地产资产的历史成本会计惯例需要直线折旧，因此这种会计列报方式意味着房地产资产的价值会随着时间的推移而出现可预见的减少。由于房地产价值历来是随着市场和其他条件的上升或下跌的，因此使用历史成本核算折旧的房地产投资信托基金的经营业绩报告可能不那么丰富。因此，Nareit创建了FFO，作为衡量房地产投资信托基金经营业绩的补充指标，该指标根据GAAP的定义，将历史成本折旧和摊销等项目排除在净收入中。

Nareit将FFO定义为根据公认会计原则计算的净收益，不包括房地产投资处置的收益或损失、与房地产相关的折旧和摊销以及房地产减值费用以及未合并合伙企业和合资企业的调整。该公司根据纳雷特的定义计算归属于CareTrust REIT, Inc.的FFO。

归属于CareTrust REIT, Inc.的FAD被定义为归属于CareTrust REIT, Inc.的FFO，不包括非现金收入和支出，例如股票薪酬的摊销、递延融资费的摊销、高于和低于市场的无形资产的摊销以及直线租金的影响。公司认为，归属于CareTrust REIT, Inc.的FAD是评估公司经营业绩的有用补充衡量标准，不包括这些收入和支出项目，可以帮助投资者、分析师和其他利益相关方更一致地比较公司不同时期或与其他公司的经营业绩。

此外，该公司报告了归属于CareTrust REIT, Inc.的正常化FFO和归属于CareTrust REIT, Inc.的正常化FAD，后者对公司认为不代表其持续经营业绩的某些收入和支出项目进行了FFO和FAD，例如贷款损失准备金、非例行交易成本、可疑账户准备金和租赁重组、债务清偿损失、其他不动产未实现亏损房地产相关投资、收回先前撤销的租金、终止租赁收入以及物业运营费用。通过排除这些项目，投资者、分析师和我们的管理层可以更一致地比较不同时期之间的标准化FFO和标准化FAD。

尽管FFO、标准化FFO、FAD和标准化FAD是衡量房地产投资信托基金经营业绩的相关且广泛使用的指标，但它们并不代表GAAP定义的运营现金流或净收益，在评估公司流动性或经营业绩时，不应将其视为这些衡量标准的替代方案。FFO、标准化FFO、FAD和标准化FAD并不表示可用于为未来现金需求提供资金的现金。

此外，公司对FFO、标准化FFO、FAD和标准化FAD的计算可能无法与其他房地产投资信托基金报告的FFO、标准化FFO、FAD和标准化FAD相提并论，这些房地产投资信托基金没有根据当前的Nareit定义定义定义FFO，或者对当前Nareit定义的解释或对FAD的定义与公司的定义不同。

该公司还披露了净负债与年化正常运行利率息税折旧摊销前利润，后者将公司截至本季度最后一天的净负债与本季度归属于CareTrust REIT, Inc.的年化运行利率息税折旧摊销前利润进行了比较。净负债定义为公司截至指定季度最后一天的总负债，经调整后不包括公司截至该日收购房地产时的现金、现金等价物、限制性现金和托管存款，以及通过公司自动柜员机计划根据股权远期合约出售的截至该日未偿还的股票的预期结算净收益。正常运行利率息税折旧摊销前利润表示正常息税折旧摊销前利润，经过调整以使截至相应期间的三个月内完成的投资生效，就好像此类投资在期初完成一样。年化正常运行利率息税折旧摊销前利润的计算方法是指定季度归属于CareTrust REIT, Inc.的标准化运行利率息税折旧摊销前利润乘以四。

该公司认为，根据公认会计原则的定义，归属于CareTrust REIT, Inc. 的净收益是最合适的收益衡量标准。该公司还认为，使用息税折旧摊销前利润、标准化息税折旧摊销前利润、FFO、标准化FFO、FAD和标准化FAD，再加上所需的GAAP报告，可以增进投资者对房地产投资信托基金经营业绩的理解，使此类公司之间经营业绩的比较更有意义。公司认为，息税折旧摊销前利润和正常息税折旧摊销前利润（每种情况下均归属于CareTrust REIT, Inc.）有助于了解公司的经营业绩，独立于其资本结构、负债和其他不代表其持续业绩的费用，从而可以更有意义地比较不同时期的经营业绩以及与其他房地产投资信托基金的经营业绩。公司认为，FFO、标准化FFO、FAD和正常化FAD（在每种情况下均归属于CareTrust REIT, Inc.）是审查比较运营和财务业绩的有用衡量标准，因为不包括房地产处置的收益或损失、减值费用和房地产相关折旧和摊销，对于FAD和标准化FAD，则不包括股票薪酬摊销等非现金收入和支出，递延融资费的摊销，以及直线租金的影响，FFO，标准化FFO，FAD和Normalized FAD可以帮助投资者比较公司不同时期的经营业绩以及与其他房地产投资信托基金的经营业绩。公司认为，披露净负债占年化正常运行利率息税折旧摊销前利率为投资者提供了一个有用的衡量标准，可以评估公司的信用实力及其偿还债务的能力，在不影响公司持续业绩或可能掩盖公司实际信贷质量的费用以及考虑该期间投资的影响的情况下，将公司的信贷实力与前一报告期和其他公司进行比较。