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修改的租赁表格2018年BOMA Oregon I DCAPDX\4517810.v8目录第1页。基本租赁条款..............................................................................................©..3 2.房产租赁..............................................................................................................................5 3.术语.....................................................................................................................5、4.基本租金.....................................................................................................................6 5.保证金....................................................................................................................6.额外租金....................................................................................................................7.保险；Indemity.....................................................................................................................9 8.使用房产...................................................................................................................11 9.改善和改建.............................................................................................12 10.Repair and Maintenance...........................................................................................................13 11.留置权；Tenant‘s Tax.....................................................................................................................14 12.公用事业和服务...................................................................................................................14 13.冰、雪和碎片.....................................................................................................................14 14.危险材料..................................................................................................................15 15.对租户财产的伤害.....................................................................................................17 16.损坏或毁灭..............................................................................................................18 17.卓越的DOMAIN....................................................................................................................18 18.破产法.....................................................................................................................19 19.默认......................................................................................................................19 20.关于违约.....................................................................................................................的补救措施20 21.在............................................................................................................到期时投降21 22.转让和转租......................................................................................................22 23.从属..................................................................................................................................23 24.财产..........................................................................................................的转让23 25.禁止反言证书.....................................................................................................................23 26.房东........................................................................................................的表现23 27.房东有权解决违约.......................................................................................23 28.INSPECTION........................................................................................................................24 29.出售和出租标志......................................................................................................24：30。律师费.......................................................................................................................24 31.通知........................................................................................................................24 32.Brokers........................................................................................................................24 DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B

修改的租赁表格©2018年BOMA Oregon II DCAPDX\4517810.v8 33.滞纳金.......................................................................................................................24 34.无个人责任；损害限制.......................................................................25 35。杂项条文.........................................................................................................25 36.安静的享受..............................................................................................................................26 37.不可抗力.......................................................................................................................26 38.反恐法.......................................................................................................................27 39.财务报表..................................................................................................................27 40。标牌.........................................................................................................................28 41.放弃陪审团审判.....................................................................................................................28 42.续订期权市场利率调整........................................................................28 43.展品及附加条文.....................................................................................29 44.代表；准备...................................................................................................29 DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B

修改租赁表格©2018年俄勒冈州BOMA修改租赁表格第3页DCAPDX\4517810.v8以有价值的代价，业主和租户契约并达成如下协议：1.基本租赁条款A.租赁参考日期2023年3月6日B.承租人：ACM Research，Inc.，特拉华州公司商品名称：ACM Research，Inc.(租赁物业)：ACM Research Blvd，Suite 200 Hillsboro，或97124 C.地址(通知)：2900 NE Century Blvd，Suite 200 Hillsboro，or 97124电子邮件地址：jim.straus@acmrcsh.com销售北美、欧洲和东南亚销售副总裁电话：5033414213电子邮件地址：jim.straus@acmrcsh.comD.房东：俄勒冈州有限责任公司Hillsboro229LLC(通知)：C/o Wyse Real Estate Investors Attn：Traci Twitchell，810 SE Belmont，Suite100 Portland，or 97214电子邮件地址：twitchell@wyserea.com overgaagpete@gmail.com电话：(503)595-9698，抄送至：Dunn Carney LLP 851 SW Six Avenue，Suite 1500 Portland，Suite 1500或97204收信人：J.David Zehntbauer dzehntbauer@dunncarney.com租金支付地址：与房东的上述通知地址相同，或根据房东的指示通过自动银行存款的方式。E.物业：位于俄勒冈州希尔斯伯勒东北世纪大道2900号的97124号大楼(“大楼”)，位于Techpoint Commons内，如本合同附件A所示。建筑物所在的土地，包括所有停车区、人行道、景观区域以及建筑物，在本租约中称为“财产”。F.房地面积：约10,683平方英尺(见附件“A”)。双方承认，房舍面积的计算是近似值。物业面积的重新计算不应影响承租人在本租约项下的义务，包括但不限于承租人应支付的基本租金金额。G.建筑面积：约40,500平方英尺H.租户按比例分摊额外租金：26.38%见下文第6(D)节。DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B

修改租赁表格©2018年俄勒冈州BOMA修改租赁表格第4页DCAPDX/4517810.v8 I.承租人允许使用和占用的场所：场所仅用于办公、轻工业和存储空间，并包括与研究、开发和/或某些半导体设备制造相关的净室。J.租赁期限：开始日期：2023年4月1日到期日：2030年8月31日完整日历月数：88(88)K初始基本月租金：14,689.13 L.基本租金调整：生效日期：每月基本租金2023年4月1日-2023年6月30日$0.00 2023年7月1日-2024年3月31日$14,689.13 2024年5月1日-2024年3月31日$0.00 2025年5月1日-2025年3月31日$15,129.80 2025年4月1日-2026年3月31日$15,583.702026年4月1日-2027年3月31日$16,051.21 2028年4月1日-2028年3月31日$16,532.75 2029年4月1日-2029年3月31日$17,028.73 2029年4月1日-2030年3月31日$17,539.59 2030年4月1日-2030年8月31日$18,065.78 M租赁一年的每月额外租金估计数$3,719.38保险费和税金N租户的比例份额(参见第6(D)节)：26.38%O停车：租户有权获得租户在物业停车位中的比例份额，以先到先得的方式提供。租户有权在周一至周五上午8点至下午6点之间获得三(3)个专用停车位(“专用停车位”)。专用停车场应位于房屋的西侧。专用停车位的任何标志应由租户自负费用，并须经房东批准，不得无理扣留。礼拜日礼拜期间，礼拜堂租户的参加者可使用专用停车位。预付租金：签订本租约后，承租人应向房东交18,408美元(18,408.51美元)的预付租金(“预付租金”)，这将是基本月租金和应付基本租金的租赁期限第一个月的额外租金。押金：本租约签订后，承租人应向房东交21,785美元(21,785.16美元)的押金(“押金”)。经纪人(S)：思索商业顾问有限责任公司的约书亚·宾代表房东，思索商业顾问有限责任公司的布莱恩·汉森代表租户。美国担保人：没有。DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B

修改后的租赁表格©2018年BOMA俄勒冈州修改租赁表格第5页DCAPDX/4517810.v8 T.续约期限选项：如果承租人在行使续约期限(定义见下文)时或在续约期限开始之日没有违约，则承租人应有权根据下列条款和条件将租期再延长两(2)个连续五(5)年的期限(每个为“续约期限”)。租户必须在当前租期届满前不少于1年但不少于270天，向业主发出书面通知，表明其有意行使续期选择权(“续期通知”)。房东将在收到租客的续期通知后三十(30)天内向租户发出关于续约期限市值租金调整基本租金的书面通知(根据下文第42条的“租金调整通知”)。如承租人在收到租金调整通知书后三十(30)日内仍未提出反对，租金调整通知书即视为已获承租人接纳。如果租户及时对租金调整通知提出异议，应根据第42节的规定确定续期第一年基本租金的市值调整幅度。基本租金在每个续期期间应每年增加3%(3%)。除本协议另有规定外，续期租约的条款及条件应与初始租期的原始条款及条件相同，但基本租金调整除外，且于第二个续期期限后，不可再选择延长租期。2.物业租赁业主现按本租约所载条款及条件，向租客及租客出租大楼内约10,683平方英尺的可出租空间，详见附件A(“物业”)。业主应交付干净、不含有害物质的房屋，以及结构构件、外墙、窗户、屋顶和建筑围护结构，处于良好的工作状态。自租赁开始之日起，场所、公共区域、外部区域和前往场所的路径应符合法律(定义如下)，包括OSHA和所有与危险材料有关的法律(定义如下)。在上述陈述的规限下，承租人在接管该处所时，应被视为已接受该建筑物、处所及所有建筑系统的“原样”状况。3.租期(A)生效日期及交付租期本租约(“租期”)的有效期约为八十八(88)个月，自本租约条款规定的2023年4月1日(“生效日期”)起至2030年8月31日止。承租人应在房东将房产交付给租客后十二(12)个月内，完成房东根据下文第9节和附件B批准的在房产内进行的任何工作。如果开始日期不是日历月的第一天，则租期应被视为延长了从本租赁开始日期至其后第一个日历月的第一天之间的天数，因此，该期限应在日历月结束时终止。(B)租户可提早取用。双方签署本租约后，承租人可在生效日期前提前进入该房屋，以便安装承租人对房屋的改进、设备设置和家具安装。在提前进入房屋之前，承租人应提供根据本租约所需的保险证明，租户进入房屋应遵守本租约的所有条款和条件，支付基本租金和额外租金除外。承租人进入是指承租人、承租人、承包商、雇员、被许可人、代理商、佣人、客人、被邀请者或访客进入。(C)延迟交付房舍。如果业主因任何原因没有在基本租赁条款中规定的预计开始日期(“预计开始日期”)交付对物业的所有权，则本租约不得无效或不可撤销，房东也不对租客因此延迟而造成的任何损失或损害承担责任。然而，在这种情况下，房东应在合理可行的情况下尽快交出对该房产的占有权，在房东将该房产交付给租客之前，租客不应开始承担本协议规定的支付租金的义务。如果业主因承租人的任何原因而延迟向租户交付财产，本租约应从基本租赁条款中规定的生效日期开始生效。根据房东关于房屋状况的陈述，租户对房屋的占用应构成对DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B所述平方英尺数量的最终接受

修改的租赁表格©2018年俄勒冈州BOMA修改租赁表格DCAPDX/4517810.v8第6页，以及房屋的状况。在开工日期确定后，房东和租客将合作完成开工日期证书，格式为附件C(D)期满。租期的到期日应为基本租赁条款中所述的日期，或如开始日期被延迟，则为日历月的最后一天，即基本租赁条款中所述的自开始日期起计的完整日历月数。4.基本租金自开始之日起至整个租期内，承租人应向房东支付本节所界定的每个“租赁年”“基本租金”的租金。“租赁年”是指自生效之日起至生效之日后第一个月的最后一天，对于租期内的每个完整历年而言，为4月1日至下一个历年的3月的最后一日，对于最后一个租赁年度而言，为4月1日至期限结束之日。所有租金应在到期时支付，无需通知、抵销或任何原因的扣除。(A)基本租金期内的初始每月基本租金(“基本租金”)应为14,689 13/100美元(14,689.13美元)。基本租金应按基本租赁条款第1.L.节规定的金额和时间增加。除第一个日历月外，基本租金应在合同期内每个日历月的第一天或之前预付。本租约签订后，承租人应向房东支付基本租赁条款中规定的预付租金。如果期限的第一(1)个月是部分月，则基本租金应根据该月的实际天数按日按比例分配。(B)除另有明文规定外，本租约中对“租金”或“租金”的所有提及应指基本租金、额外租金以及本租约要求承租人支付的所有其他款项，承租人根据本租约要求支付的所有款项应视为“租金”。(C)付款地点租客应在本租约基本租赁条款中规定的房东地址，或房东不时以书面形式指定的其他地点，向房东支付租金和本合同规定的租客应支付的其他金额。(D)预付租金在承租人签订本租约时，承租人应向房东支付基本租赁条款中规定的预付租金。房东关于预付租金的义务是债务人的义务，而不是受托人的义务，房东有权将预付租金与房东的公款混合在一起。房东不需要为预付租金支付租客利息。房东有权立即背书和兑现租客的预付租金；但这种背书和兑现并不构成房东接受本租约。如果房东不接受本租赁，房东应立即将预付租金退还给租客。预付租金，包括基本租金和每月额外租金，应适用于根据第1.1.5节支付基本租金的第一个日历月的到期租金。承租人签订租约时，承租人应向业主支付基本租赁条款中规定的保证金。房东可以使用保证金来支付租客在本租约规定的时间内未能履行的任何义务的费用，但房东的这种申请不应放弃房东的其他补救措施，也不是对租客违约的唯一补救措施。如果保证金是由房东申请的，租户应按要求支付必要的金额，以补充保证金至其原始金额。在任何情况下，承租人将无权将保证金的任何部分用于本租约项下的任何租金或其他到期款项。如果承租人在本租约期满或终止时没有违约或违约，并且承租人已经履行了本租约第21条规定的所有义务以及所有其他需要履行的义务，房东应在本租约期满或终止后三十(30)天内将押金中未使用的部分退还给租户，但房东根据本租约第5条、第19条或第20条或本租赁的任何其他规定保留的任何部分除外。房东关于保证金的义务是债务人的义务，而不是受托人的义务，房东有权将保证金与房东的文件签名信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B混合在一起

修改的租赁表格©2018年BOMA俄勒冈州修改的租赁表格第7页DCAPDX\4517810.v8普通基金。房东不需要向租户支付押金利息。房东有权立即背书和兑现租客的押金，但这种背书和兑现并不构成房东对本租赁的接受。如房东不接受本租约，房东应退还上述押金。如果房东在本合同期限内出售其在房产中的权益，并将保证金中未使用的部分存入或贷记给购买者，房东应立即解除与保证金有关的任何进一步责任或责任。6.额外租金(A)基本租金以外的营运费用，自生效日期起计，在整个租赁期内，租客须向业主租客按比例支付业主因物业而产生的营运开支。“经营费用”一词是指业主或代表业主支付或发生的一切费用，由业主合理地确定为财产和建筑物的运行、管理、维护和维修所必需或适当的，包括但不限于：所有水费和下水道费用；向建筑物提供天然气和电力的费用；清洁用品和服务；行政费用和管理费(2023年的管理费目前为4%，在租赁期和任何续期条件下，上限为4%)；保安服务(如果有)；建筑物和财产的保险费；许可证；以及大楼及其所有组成部分和机械系统的运营和维护许可证；普通和紧急维修和维护；以及上述的合理储备。运营费用还应包括物业或建筑物的任何资本改善的成本，并在房东根据适用税法合理选择的期间内摊销合理的财务费用。经营费用还应包括租户向业主支付的商业合理管理费，其数额等于业主的总管理费乘以租户的比例份额，如基本租赁条款所述。承租人应每月向房东支付相当于以下第6(C)节规定的承租人按比例分摊的估计年度运营费用的十二分之一(1/12)。尽管本租约有任何相反规定，“营业费用”不应包括下列任何一项，并且不得作为营业费用的一部分计入承租人：(I)所得税。对房东征收的继承税、遗产税、继承税、赠与税、非公司营业税、所得税或特许经营税；但如果房东被要求缴纳公司活动税，则该税不应被排除在租户应缴纳的本协议项下的税款之外。(Ii)按揭/融资成本。贷款支付、担保贷款摊销和利息、与收购或谈判股权出资有关的成本、获得任何公共或私人融资所产生的成本和费用，以及再融资或贷款修改。(Iii)土地契约。根据该物业全部或任何部分所涉及的不动产的任何土地、标的或更高租约而支付的任何租金及相关费用。(Iv)罚款及罚则。对房东或房东的管理代理人施加的任何罚款、费用、滞纳金、违约金、罚金、税务罚金或相关利息费用。(V)法律和会计。有关费用：(A)与建筑物或物业的其他租客、准租客或其他占用人的纠纷，包括租约接管或租赁收回成本；(B)业主与业主的成员、合伙人或关联公司之间的纠纷；(C)与建筑物或物业或建筑物或物业所在的房地产或其任何部分的购买者、准买家、抵押权人或准抵押权人之间的纠纷；或(D)任何拥有该建筑物或财产的权益的任何阶层的人，就该建筑物或财产的全部或任何部分或其中任何权益的租赁、按揭或其他抵押文书的谈判，或售卖或转让的合约。(Vi)特许权人。支付给或提供给店员、服务员或其他在由房东或其代表经营的商业特许权中的人员的任何补偿或福利。(Vii)条。雕塑、绘画、喷泉或其他艺术品的费用，或在建筑物或财产或建筑物或财产所在的不动产中展示这些物品的费用。(八)专业提升。安装、运营和维护专业装修的成本，包括自助餐厅、住宿或私人用餐设施，或午餐或娱乐俱乐部，但不包括大楼内的任何此类设施或可供大楼或物业的租户使用的物业(不向租户的员工收取费用)。(Ix)报销。出售或提供给租户或其他租户的任何服务或物品的任何费用，而房东或房东的管理代理人已经或有权由这些租户报销DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B

修改后的租赁形式©2018 BOMA Oregon修改后的租赁形式第8页DCAPDX/4517810.v8或其他占用者已经或有权得到建筑物或物业租户以外的各方的报销或其他补偿，包括保修范围内的任何物品的更换。(X)捐款/会费/捐款。政治、慈善、行业协会或类似组织的任何费用、费用、会费、捐款或类似费用，以及任何报纸、杂志、贸易或其他订阅的费用。(Xi)广告/促销/礼品。所有广告和促销费用，包括任何形式的娱乐费用、餐饮费用、与租户或供应商关系计划有关的任何费用，包括鲜花、礼物、午宴、派对和其他社交活动，但不包括与生命安全信息服务和其他类似物业管理活动相关的任何费用。(十二)租赁。与销售、招揽、谈判和执行建筑物或物业的空间租赁有关的任何成本，包括但不限于促销和广告费用、佣金、发现者费用和介绍费、法律费用和与谈判和准备任何租约、转租(第22条另有规定的除外)或其他占用文件有关的费用、承租人或其他占用空间的承租人改善成本、支付或授予任何此类设计或建筑的租户或其他占用人的任何津贴或信用的金额，以及出租给其他租户或占用人或由其他租户或占用人占用的建筑物或物业的空间变更的所有其他成本。(十三)行政人员/非相关人员薪金。支付给业主和/或业主管理实体或物业管理人以上级别的执行员工的工资、薪金、费用、附带福利和任何其他形式的补偿，这些术语在物业管理行业中通常被理解，但是，所有工资、薪金和其他补偿，以其他方式被允许包括在运营费用中，也应不包括任何员工投入与建筑物或物业的维护、会计、管理和运营无关的其他工作的时间的任何部分。仅与建筑物或物业有关的业主管理活动的相关费用，无论在何处进行，均应计入运营费用。(Xiv)公平交易。房东或房东管理代理人支付给房东或房东管理代理的子公司或附属公司的任何款项，或支付给任何一方的管理或对建筑物或物业的其他服务，或用品或其他材料的费用，只要该等服务、用品或材料的成本超过与房东或房东管理代理无关的各方在一定范围内提供的服务、用品或材料应支付的商业合理成本。(B)物业税和保险费除基本租金外，承租人应按比例支付租户在租期内对物业征收、评估或征收的所有不动产税和评估(“税”)以及房东根据第7(A)条(“保险费”)提供的保险费用。承租人应每月向房东支付相当于承租人按比例分摊的估计年度税款和保险费的十二分之一(1/12)的金额，以及承租人支付的运营费用，如下文第6(C)节所规定的。如果在任期内，州或房屋所在的州立法机关的选民制定了房地产税限制，则可采用任何名称或形式的任何替代税，以取代或补充房地产税，应为本第6条(B)项的目的将其添加到税收中。如果任何法律、法规或条例在有效期内对租金征收、评估或征收任何税(联邦或州所得税除外)，包括但不限于任何公司活动税，承租人应缴纳可归因于本租赁项下租金的税款，或应在房东向租客开具账单后十(10)天内偿还房东支付的任何此类税款。(C)支付营业费用、税金和保险费房东应通知承租人每月所需支付的营业费用、不动产税和保险费。自生效之日起至整个租期内，承租人应在每个日历月的第一(1)日或之前按月付款。房东可不时向租客发出书面通知，更改每月的估计付款金额。房东不应向租客支付根据本第6条支付的任何款项的利息或收入，房东可以将这些付款与房东的其他资金混合在一起。房东应在每个历年结束后一百二十(120)天内或在可行的情况下尽快向租户提交一份书面声明，列出实际运营的DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B

修改后的租赁表格©2018 BOMA Oregon修改前一年的租赁表格第9页DCAPDX/4517810.v8上一年的费用、不动产税和保险费，以及计算承租人在此期间支付的实际成本与估计成本之间的任何差额或抵扣；任何此类差额应适用于随后应由承租人支付给房东的金额，或者如果没有或将不欠此类款项，则应在房东通知承租人后十(10)天内支付或偿还此类款项。如果承租人对房东的年度报表有任何异议，应在该报表提交给租户后六十(60)天内以书面形式提出并提交给房东。如果在该期限内没有人提出异议，年度报表将是决定性的，并对承租人具有约束力。如果租户希望查看房东的任何有关运营费用、房地产税或保险的记录，租户可以在合理的事先通知房东后这样做，但在任何日历年度内不能再这样做一次。审查应在保存此类记录的地方进行，并应由承租人选择的注册会计师进行，但须事先获得业主的书面批准，而业主事先不得无理隐瞒。承租人应支付审查的所有费用，包括但不限于业主代表所花时间的报销和复印费。在任何情况下，承租人都无权雇用或保留任何审计师、顾问或其他专业人员，这些人在行使本第6(C)条下的任何权利时，其费用是根据审查结果支付的。如果由注册会计师或合格专业人员出具的租户审查报告显示，房东向租客收取的租客应承担的费用超过了租客必须支付的金额，除非房东合理地反对审查，否则任何超出的部分应用于未来到期的租金。如果审查报告显示房东向租客收取的金额少于租客应支付的金额，租户应向业主支付租客支付的金额与审查中确定的金额之间的差额，作为额外租金。承租人应承担审查费用；但如果最终审查报告显示，在审查所涵盖的一年内，承租人多收了5%或更多费用，房东应支付合理的承租人审查费用。承租人应对其在任何审查中获得的所有信息保密，并仅可将此类信息用于本节规定的有限目的。(D)承租人的比例就本租赁而言，“承租人的比例份额”指，就物业的所有租户分担的所有营运开支而言，分子等于物业的可出租平方英尺的大约数目，而分母等于物业的可出租平方英尺的大约数目的分数。如果物业的租赁面积总和发生变化，或者如果物业的可出租面积总面积发生变化，房东可以合理调整租户的比例。如果房东合理地确定租户使用的水电费或其他运营费用超过了其按比例分摊的份额，则房东可以在商业上合理的情况下将超出的运营费用分配给租户。(E)向第三方提供商支付除上述基本租金和所有额外租金外，承租人还应单独负责支付因承租人使用、占用、租赁或运营处所而产生的所有水电费、费用和开支，并应在到期时和在拖欠之前直接向适用的提供商支付该等款项。7.保险；弥偿(A)保险在保期内，业主须维持一份或多份有效的标准多重保险保单，承保建筑物及物业上的其他改善工程(不包括租客的固定附着物、租客的装修及其他财产)，以承保火险、雷击险、暴风险及该等保单通常承保的其他险。此外，地震、山体滑坡、洪水和/或其他危险可能在房东的选举中承保。在此期间，房东应按房东认为适当的金额维持一份全面的责任保险单，为房东在物业内、物业上或物业周围发生的人身伤害和财产损失的责任提供保险。房东应尽其合理努力以具有竞争力的费率获得上述保险。(B)增加保费本租约的签订是基于租户的入住率不会影响物业的保险评级分类。如果在此期间，由于租户在房屋内安装设备而导致财产保险费增加，且因租户在房屋内维护某些物品或材料而增加财产保险费，DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B

修改的租赁形式©2018年BOMA俄勒冈州修改的租赁形式第10页DCAPDX/4517810.v8或由于承租人使用或占用房屋，承租人应为物业支付由此产生的额外保险费(无论房东是否同意导致保险费增加的活动)。承租人在使用房屋时不得从事任何可能使房屋或位于物业上的建筑物无法投保伤亡保险的活动，或会增加任何此类建筑物的保险费率的活动，或阻止房东利用房屋所在州的保险评级局或其继承人允许房东获得长期火灾保险保单的降低保费的裁决，除非承租人支付了额外的保险费用。承租人的所有电气设备均须经U-L批准。如果承租人安装的任何电气设备使房屋内或任何此类建筑物的线路过载，承租人应自费进行必要的更改，以符合保险承保人和有管辖权的政府当局的要求。租客根据本第7(B)条支付的任何保险费，因其最初的预定用途，或因租户在租期内使用或占用物业而增加的保险费，应由租户在房东向租户开具租户账单后十五(15)天内支付给房东。(C)赔偿；承租人保险承租人应赔偿、保护和免除无害房东因以下原因引起或与之相关的任何和所有责任、损害、费用、律师费、诉讼、诉讼、索赔或判决：(I)物业的使用、占用、管理或控制；(Ii)承租人未能遵守本租赁条款；以及(Iii)承租人、其代理人、高级管理人员、董事、雇员或受邀者的疏忽或故意行为或不作为；但因房东或其代理人、代理人的重大过失或故意不当行为，承租人不负赔偿责任。承租人应自费为可能单独或与其他人就上述任何原因或索赔对房东提起的任何和所有诉讼辩护，并应满足、支付和解除房东支付的任何和所有和解或可能对房东作出的判决，无论是否真的提起了诉讼。房东应赔偿、保护和保护无害租客，使其免于因(I)房东未能遵守本租约条款和(Ii)房东、其代理人、高级管理人员、董事、雇员或被邀请人的行为或严重疏忽或故意不作为而引起或与之相关的任何及所有责任、损害、费用、律师费、诉讼、索赔或判决；但房东不应对租客或其代理人或代表的疏忽或故意不当行为所引起的索赔负责。房东应自费为因上述任何原因或索赔而单独或与他人一起对租客提起的任何和所有诉讼辩护，并应满足、支付和解除针对租户支付的任何和所有和解或判决，无论是否真的提起了诉讼。承租人应在合同期间自费投保：(A)一份综合公众责任保险单，每次事故和财产损失合计限额不低于200万美元(2,000,000美元)，如果承租人拥有车辆，(B)一份涵盖自有车辆、非自有车辆和租用车辆的汽车责任保险，限额不少于100万美元(1,000,000美元)，并有一家令房东满意的保险公司，指定房东、房东的管理代理人和房东的贷款人作为额外保险人。上述保险单应承保承租人对房屋和本租约项下的任何和所有责任，包括但不限于承租人根据本租约承担的赔偿义务，或因房屋的维护、使用或占用而产生的赔偿义务。承租人应购买全额保险，包括修理和更换破碎的窗户。此类保单应规定，在未提前至少三十(30)天书面通知房东、房东的贷款人和房东的管理代理人(如有)的情况下，保险不得取消或更改，并应被视为房东可获得的其他保险的主要和非缴费。在生效日期或之前或在任何提前进入房屋之前，承租人应向房东提供证明或其他可接受的证据，证明该保险有效。承租人还应提供并维护保险，以遵守工人补偿和雇主责任法。(D)放弃代位求偿权任何一方均不对因火灾或标准综合险保单所列任何风险(包括如房产有洒水装置的洒水器渗漏保险)而造成的任何损失或损害，在任何此类保险实际支付任何该等损失或损害的范围内，对另一方承担责任。对于任何和所有此类损失或损害，无论其造成何种原因，均放弃一切索赔或追偿权利。在不限制前述规定的一般性的原则下，不论该损失或损害是否因房东或租客的疏忽或其各自的代理人、佣工或雇员的疏忽而造成，上述责任的免除均应存在。DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B

修改后的租赁形式©2018年BOMA俄勒冈州修改后的租赁形式第11页DCAPDX/4517810.v8 8.场所的使用未经业主书面同意，应仅用于第1.I.节规定的许可用途，不得用于其他目的。除本合同另有明确规定外，承租人在使用房产时应自费：(A)遵守影响房产和房产使用的所有适用法律、法规、规则、条例、命令、法规和任何公共当局(“法律”)的要求，并自费纠正因承租人的过错或租客使用而造成的任何不遵守规定的行为，除非这种不遵守是由于房东不履行本租约中规定的由房东遵守和履行的协议所致。在不限制前述一般性的原则下，承租人应遵守适用于房屋的《美国残疾人法》，以及适用于房屋和承租人雇员的职业安全与健康管理局(OSHA)所要求的与石棉有关的所有义务；但不得要求承租人进行任何适用于本租约日期后通过或颁布的管理房屋的法律或法规所要求的任何结构改变、更改、增加或更正，除非因承租人对房屋的更改或租户对房屋的特定用途而需要进行这些改变、更改、增加或更正。(B)不得进行任何不合理地冒犯业主、位于该物业上的任何建筑物内的其他租客或毗邻处所的拥有人或使用者的活动，或对该处所或任何该等建筑物的声誉造成滋扰或损害的活动。在不限制前述规定的一般性的前提下，承租人不得允许任何噪音或气味逸出或散发出房屋，也不得允许使用闪光灯，也不得允许销售或展示业主合理确定的令人反感的材料；(C)不得将地板、电气系统、管道系统或供暖、通风和空调系统(“暖通空调”)加载到业主选定的合格工程师或建筑师认为安全的范围之外，并且不得以任何有害的方式使用电力、水、下水道、暖通空调和管道系统。如果房东聘请工程师、建筑师、电气或其他顾问来确定租户使用房屋是否违反了第8(C)条，并确定租户违反了第8(C)条，租户应支付与雇用相关的合理费用。承租人应按需要使用毛发拦截器、隔油器或其他排水保护装置，以避免这种有害使用；(D)不得允许任何宠物或其他动物进入房产，但导盲犬或适用法律要求的其他服务动物除外；(E)未经业主书面同意，不得在物业的外墙、内墙、窗户或屋顶上作任何标记或附加任何标志、徽章、天线、窗帘、天线或其他装置，但承租人必须完全遵守本租约第39条的规定，否则不得无理拒绝同意；(F)遵守业主不时颁布并以书面形式传达给承租人的有关房产使用的任何合理规则，包括本租约附件D所载的规则和条例(如有)，但不得与本租约的条款相抵触，以及承租人已向业主书面披露承租人将使用房产的情况，如本文所述。在不限制前述规定的一般性的情况下，这些规则可以规范对场所的交付，也可以规范雇员的停车。承租人应尽最大努力在上午11：00前完成或安排完成所有送货、装卸工作。(G)尽管有上述规定，但有一项谅解是，承租人将在正常营业时间(工作日晚上、星期六、星期日和假期)以外进行业务，并将被允许自由使用停车场，先到先得，不受处罚。(H)禁止在房产内吸烟和蒸发，并遵守任何法律或业主不时制定的任何禁烟、禁止蒸发(和其他与健康有关的)政策和程序；DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B

修改的租赁形式©2018年BOMA俄勒冈州修改的租赁形式第12页DCAPDX/4517810.v8(I)未经房东事先书面同意，不得允许任何现金、信用卡或投币式自动售货机、新奇玩意儿或游戏机或设备进入房产；不得将房产的任何部分用于二手商店、拍卖、贱卖、破产或停业出售等；(J)如租客已获书面通知，则不得违反或导致违反批予租客或物业其他占用人的专用条文；。(K)不得对物业造成任何损害，包括但不限于物业的改善或其任何部分；及租客须保持物业保持整洁、清洁、-生及有秩序；。(L)不得使用物业上位于物业以外的任何地方，除非事先获得业主书面特别准许；。(M)不得在房屋内产生、释放、储存或存放任何联邦、州或地方法律或法规或任何其他法律所界定或管制的环境有害或有毒物质、材料、废物、污染物、油类或污染物(合称“危险材料”，如第14条所界定)，但承租人在日常经营过程中可严格遵守所有适用法律，在房屋内拥有和使用危险物质；(N)不得允许或允许在房产或房产上的任何地方有任何行为或不作为会促进或允许霉菌、孢子、真菌或任何其他类似生物的产生或生长，并应赔偿房东，使其不会因承租人未能严格履行其在本条款下的义务而产生或导致的任何索赔、需求、费用和费用(包括律师费)造成损害；以及(O)遵守所有运营和地役权协议以及所有其他协议和对房产的记录要求。9.改善和改动(A)未经业主事先书面同意，租户不得对房产进行任何改动、增建或改善，不得更改内部颜色，不得安装任何墙面或地面覆盖物，不得无理拒绝、附加条件或拖延同意。房东和租客应通力合作，设计适当的室外标志和必要的室内改进，以满足租户对房屋的预期用途。如果房东以书面形式同意承租人对房屋进行更改，承租人应与房东批准的承包商签订合同，进行此类更改的施工，并应获得所有适当的政府批准和许可，并应按照房东批准的计划和规格尽职完成此类更改。所有该等建造的进行方式，不得干扰建筑物内其他租客的宁静享受。承租人安装的任何此类改进、更改、布线、电缆或管道应立即成为房产的一部分，并属于业主，但可拆卸的机械和独立的可移动的行业固定装置除外。业主有权批准承租人使用的承包商在房屋内进行任何工作，不得无理拒绝批准，并有权张贴与承租人在房屋内进行的工作相关的不负责任的通知。承租人的工作应遵守当时适用于该房屋的所有法律。承租人不得因建筑物的活动或任何改动而将任何留置权附加于建筑物或承租人在建筑物中的权益。(B)承租人应在开工前提供或应促使承租人的总承包商提供下列保险的证据：a)符合适用的州和联邦法律的法定限额的工人赔偿；b)商业一般赔偿责任，限额不低于200万美元，且每次发生的财产损失限额不低于100美元(2,000,000美元)，并指定房东及其业主的物业经理为额外保险人；以及c)建筑商在保险金额中的风险承保金额不低于预期改善工程的预计成本。DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B

修改后的租赁形式©2018年BOMA俄勒冈州修改后的租赁形式第13页DCAPDX/4517810.v8每份保险证书必须包含一项条款，确认除非向房东发出三十(30)天的书面通知，否则保单的取消或重大变更无效。(C)只要不对租客允许的使用或进入房产造成实质性干扰，业主可自行决定对建筑物、停车场和物业上其他区域的布局进行更改或更改。10.维修和保养(A)业主的责任以下应由业主负责，但其费用应作为第6(A)条规定的运营费用由业主收回：i.结构维修和保养、地下公用设施和机械系统、建筑物屋顶或建筑物承重墙下的机械和电力系统、地板、喷水系统、屋顶维护、外墙外部维护、所有停车场、装卸区和建筑物外部区域，如有必要更换现有的暖通空调系统(但不是承租人安装的辅助暖通空调系统)，不在房屋内的整个物业，以及建筑外墙、屋顶、排水沟、排水管和地基的维修和维护。任何此类结构的维护、更换或维修可由业主资本化，并在此类维修和更换的商业使用寿命内按月计入运营费用的一部分。本段不包括维护门窗的操作状况或更换玻璃，也不包括维护任何店面，这些都是承租人的责任。(B)承租人的责任以下内容应由承租人直接负责：i.房屋的所有内部，包括任何内部装饰和内部改善；因承租人、承租人所有暖通空调系统(包括管网)的季度维护和维修，包括但不限于所有现有的暖通空调系统，以及任何季度维护、维修和更换任何补充的暖通空调系统，包括租户安装的管网，以及备用发电机的年度服务、维护、维修和更换。房东保留与服务公司签订上述系统或其中任何系统的维护和维修合同的权利；此类费用应作为运营费用计入租户，并按月支付给房东；维护和维修内墙和地板覆盖物(包括坚硬的表面和地毯)；V.根据承租人遵守本租约规定的所有适用法律的义务要求进行的任何维修或更改；以及vi.房东根据上述第10(A)条没有明确要求对房屋进行的所有其他维修、维护和更换，包括但不限于前述的一般性规定，将所有在使用期间可能破碎或破裂的玻璃更换为质量与本条款开始时使用的玻璃相同或更好的玻璃、店面、喷水系统(如果故障是由承租人(或承租人代理和/或控制范围内的各方)造成的)、布线和电气装置、管道和管道装置、排水管、下水道、化粪池、排气罩和排气口，包括但不限于：因承租人使用房屋而需要维修的，在房屋外进行维修。所有承租人的工作应完全符合当时的建筑规范和其他政府要求。承租人应与有资格的灭虫公司签订合同，定期提供灭虫服务，以保持房屋内没有害虫、害虫和啮齿动物。DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B

修改后的租赁表格©2018年BOMA俄勒冈州修改后的租赁表格第14页DCAPDX/4517810.v8(C)维修检查业主有权在至少提前24小时发出通知后的任何合理时间检查房屋，以确定维修的必要性。无论是否进行这种检查，房东在收到租客书面通知后的一段合理时间内，才有义务对租客拥有和控制的任何区域进行上文所述的修缮。如果需要紧急维修，承租人应立即通知房东。(D)业主的工程业主在处所或其周围进行的所有修葺、更换、改动或其他工程，其进行方式须在合理切实可行范围内尽量减少对租客使用处所的干扰。承租人无权获得租金减免或因房东根据本第10条进行维修或保养而造成的任何不便或骚扰向房东索赔。房东对未能进行所需的保养和维修不承担任何责任，除非承租人就此类保养或维修发出书面通知，且房东未能在合理的时间和方式(但不迟于房客通知后三十(30)天)开始努力补救问题。如果问题的性质是不能在30天内完全补救的，如果房东在30天内开始努力补救问题，然后以合理的努力和真诚地尽快实施补救，则应遵守本规定。业主有权架设脚手架和其他必要的设备，以便对建筑物进行修缮或改动。工作可以在正常营业时间内进行。只要房东采取商业上合理的措施将这种干扰降到最低，并且不堵塞房屋的入口，租户不得就房东的维护和维修造成的任何服务中断或减少或对租户占用的干扰向房东索赔，不得将这种中断或减少解释为对租户的建设性或其他驱逐。11.留置权；租客的税项承租人应使房产不受因租客或以租客名义提出申索者的任何作为或不作为而产生的所有留置权，包括技工留置权的影响。房东有权在房屋或建筑物上张贴和维护根据房屋所在州的留置权法律规定的免责通知。承租人应负责并应在到期时支付就承租人拥有或放置在房产上或其周围的任何类型的租赁权或个人财产而评估的所有税款。12.公用事业和服务承租人应及时支付所有自来水和下水道设施、燃气和电力服务，包括供暖和照明、垃圾收集、回收以及承租人在租期内使用或提供给房屋的所有其他设施和公用事业服务。公用事业仪表和断路器位于单独的套房中，租户应获得合理的地址、维修或服务途径，并向物业经理发出书面通知，但紧急情况除外。如果供暖和空调系统或任何其他公用事业设施不在单独的电表上，承租人应按照本租约第6(A)节的规定，支付房东合理确定的费用的比例份额。承租人应安排定期和及时地收集垃圾和垃圾，并应将垃圾和垃圾存放在业主指定的区域内。但是，如果房东选择在合作的基础上为租户和其他租户安排垃圾收集，租户应按照本租约第6(A)节的规定支付房东合理确定的比例份额。承租人应遵守任何法律要求或房东合理要求的任何回收计划。房东不对物业的任何公用设施服务中断承担任何责任，任何此类中断也不会使租户有权享受任何租金减免，除非这种中断完全是由于房东的疏忽造成的，并且持续了连续四十八(48)个小时或更长时间。13.冰、雪和杂物承租人应保持房屋前面的人行道没有冰、雪、垃圾、杂物和障碍物。承租人应赔偿并使房东免受因承租人未能履行第13条规定的承租人义务而对房东或房东的财产或任何其他人或财产造成的任何损害。承租人应自费履行第13条规定的承租人义务。房东保留清除房屋前面区域的冰雪、碎石和障碍物的权利，租户应在支付费用后十(10)天内支付相关费用。DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B

修改租赁表格©2018年BOMA俄勒冈州修改租赁表格第15页DCAPDX/4517810.v8 14.危险材料(A)环境调查问卷承租人已完整准确地填写了业主租赁前环境调查问卷(“环境调查问卷”)，作为附件E，并通过引用并入本文。承租人特此声明，除《环境调查问卷》所列化学品或材料及其各自数量外，承租人不得在场所、建筑和/或项目内、上、下或周围使用、储存或产生任何“危险材料”(定义见下文)。承租人进一步表示，除《环境问卷》所列化学品和材料及其各自数量外，承租人不得导致或允许承租人或其代理人、雇员、承包商、分包商、分租人、受让人或受邀者将任何有害物质带入、放置、储存、制造、产生、混合、处理、回收、处置、使用或释放在房屋和/或项目上、内、下或周围。承租人应在完全符合所有环境要求(定义如下)的情况下保持、运营和维护该场所。尽管有前述规定或任何与本协议相反的规定，承租人在任何情况下都不得使用、储存或产生任何氯化溶剂、三氯乙烯(TCE)、多氯联苯(PCBS)、多环芳烃(PAHs)、汞或其他重金属或邻苯二甲酸盐。(B)环境要求“一词是指目前和未来适用的所有法规、条例、条例、规则、法规、判决、许可证、授权、命令、政策或任何政府当局、机构或法院对房舍或环境进行管理或与其有关的健康、安全或环境状况的其他类似要求，包括但不限于：《综合环境反应、补偿和责任法》；《资源保护和回收法》；《清洁空气法》；《清洁水法》；《有毒物质控制法》及其所有州和地方对应方，以及任何普通法或民法义务，包括但不限于滋扰或非法侵入，以及本租约的任何其他要求。“危险材料”一词系指并包括任何物质、材料、废物、污染物或可能受任何环境要求管制或可能对人类健康或环境造成不利影响的任何物质、材料、废物、污染物或污染物，包括但不限于任何固体或危险废物、危险物质、石棉、石油(包括原油或其任何馏分、天然气、合成气体、多氯联苯和放射性物质)。就环境要求而言，在法律授权的范围内，承租人是并应被视为责任方，包括但不限于承租人“设施”的“所有者”和“运营者”，以及承租人、其代理人、雇员、承包商或受邀者带来的所有危险材料以及由此产生、产生或产生的废物、副产品或残留物的“所有者”。(C)遵守环境要求在不限制承租人遵守本租约中另有规定的法律义务的一般性的情况下，承租人应自负费用和费用，遵守目前和未来的所有环境要求。承租人应获得并维护任何必要的政府许可、执照、证书和批准，用于承租人在房屋或物业内使用、储存、生成、运输、搬运、混合或回收任何有害材料。业主有权继续要求承租人取得并审查和检查任何和所有此类许可、执照、认证和批准，以及任何和所有危险材料管理计划和程序、任何和所有危险材料风险管理和污染预防计划、任何和所有危险材料应急反应和员工培训计划的副本，以及关于承租人使用危险材料的任何和所有危险材料应急反应和员工培训计划的副本。应业主要求，承租人应向业主提交一份叙述性说明，说明承租人涉及危险材料的活动的性质和范围，并向业主证明符合所有环境要求和本租赁条款。(D)除非法律要求租户提前通知房东，否则租户应尽快以书面形式通知房东，但在任何情况下不得迟于以下五(5)天：(1)由租户、其代理人、雇员、承包商或受邀者直接或间接造成的任何泄漏、排放、泄漏、渗漏或任何其他有害物质泄漏在房产或物业上、楼下、房产或其周围，无论此类泄漏、排放、泄漏、渗漏的数量如何，均应签署信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672F2B

修改租赁表格©2018年BOMA俄勒冈州修改租赁表格第16页DCAPDX/4517810.v8或释放危险材料，或(2)承租人意识到任何监管查询、检查、调查、指令或任何清理、合规或减少程序(包括任何威胁或潜在的调查或诉讼)，或任何第三方对房屋或财产内、上、下、出或周围的危险材料提出的索赔。房东有权出席并参与有关在房屋或物业上、下、出或附近释放任何有害物质的任何和所有法律或其他行政程序。(E)补救措施如果承租人、其代理人、雇员、承包商或被邀请人的行为直接或间接导致任何有害物质泄漏、排放、泄漏、渗漏或任何其他有害物质从房屋或财产或其周围溢出、排放、泄漏、渗漏或以任何其他方式泄漏，除按本文规定通知业主外，承租人应(1)立即遵守根据任何和所有环境要求施加的任何和所有报告要求，(2)向业主提供书面证明，表明承租人已遵守所有适用的报告要求，(3)进行任何和所有必要的调查，根据任何和所有适用的环境要求，利用业主批准的环境顾问，采取纠正和补救措施，以及(4)采取业主认为必要的任何其他调查、补救和纠正措施。业主可根据任何和所有环境要求的要求，向适当的监管机构报告未经授权的任何有害物质的泄漏、排放、泄漏、渗漏或任何其他未经授权的泄漏，如果直接或间接由承租人、其代理人、员工、承包商或受邀者造成，则将承租人确定为责任方。承租人应向业主交付任何政府当局就任何有害物质在房产或物业上、下、出或周围释放、排放或泄漏而向承租人发出的所有行政命令、通知、要求、指令或其他通信的副本，以及承租人或其代表为响应任何此类监管命令或指令而准备的所有调查、评估和补救计划以及报告的副本。(F)业主通道业主有权进入并有权对物业进行检查和测试，以确定租户是否遵守环境要求、其在第14条下的义务，或物业的环境状况。在房东事先通知租客的情况下，房东应允许房东进入，并在适当的情况下尽可能减少对租户运营的任何干扰。此类检查和测试应由承租人承担费用。房东收到或满意任何环境评估，绝不放弃房东对租客拥有的任何权利。在不限制前述规定的情况下，业主可单独聘请自己的一名或多名环境顾问，由承租人承担费用，就危险材料在房屋或物业上、下、出或周围的任何释放、排放或泄漏进行调查并向业主提供建议，或独立调查与承租人使用、处理、储存或处置危险材料有关的任何监管询问、指令或调查。业主可通过书面通知承租人，宣布因承租人、其代理人、员工、承包商或受邀者的行为直接或间接导致的任何有害物质在房屋、建筑物或物业上、楼下或周围的释放、排放、泄漏，无论此类释放、排放或泄漏的数量如何，均为承租人对本租赁的实质性违反。业主可以书面通知承租人的方式，单独宣布承租人、其代理人、雇员、承包商或受邀者在房屋或财产上或附近不当使用、储存、搬运或处置有害材料，构成承租人对本租约的单独实质性违反。未经业主事先书面同意，承租人不得对物业及其周围进行任何侵入性环境测试或调查(包括但不限于任何土壤测试)，对物业或有关物业的任何调查或补救只能由业主书面批准的顾问进行，并根据业主书面批准的工作信函进行。(G)业主有权采取补救措施，但业主有权(但无义务)进入该场所，对承租人违反本第14条的条款或任何环境要求的行为，或承租人、其代理人、雇员、承包商或受邀者在该场所或其周围释放、排放、泄漏、不当使用、储存、搬运或处置有害物质的行为进行补救，而不论该等释放、排放、溢出、不当使用、储存、搬运或处置的数量如何。其全部费用应被视为租金，并应由租客在要求时立即到期并应支付给业主。DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B

修改后的租赁形式©2018年BOMA俄勒冈州修改后的租赁形式第17页DCAPDX/4517810.v8(H)附加业主权利如果业主自行决定承租人在物业内、物业上或其周围使用、储存、搬运或处置有害材料会对物业或物业、环境、邻近物业造成不适当的损害或损害风险，或对进入物业或物业的其他租户或其他人可能造成伤害或疾病，或因承租人使用、储存、搬运或处置危险材料而对房东承担任何潜在责任，在给予承租人提前十(10)天的书面通知和机会修改其使用、储存、搬运或处置做法后，房东可(1)撤销或修改房东先前给予的任何同意，允许承租人使用、储存、搬运或处置环境调查问卷上所列的有害物质，在这种情况下，承租人应立即停止在房屋或物业上使用、储存、搬运或处置此类有害材料，以及(2)如果承租人不愿意或无法在十(10)天的通知和治愈期内改变其使用、储存、搬运或处置做法以满足房东的合理要求，在提前六十(60)天书面通知承租人后，房东可选择终止本租约，不再对承租人承担任何责任。(I)承租人信息的准确性如果承租人在环境问卷上向业主提供的任何信息，或与危险材料相关的其他信息在任何重要方面是虚假、不完整或误导性的，则这些信息应被视为承租人根据本租约违约的事件。(J)本租约终止或期满后移走，承租人应自费将储存在房产或物业上、下、上或附近的任何及所有有害物质以业主全权酌情决定的方式和程度从房产中移走，但在任何情况下不得低于符合所有环境要求的水平和方式，且不限制房产的任何未来用途或要求记录有关房产的任何契约限制或通知。经业主事先通知和批准后，承租人应自费并遵守所有环境要求，将任何受污染的设备、家具和固定装置，包括任何和所有危险物质储存容器和设施，从房屋中移走。(K)环境赔偿在不以任何方式限制承租人在本租约任何其他条款下的义务的情况下，承租人及其继承人和受让人应赔偿、保护、捍卫业主、其合伙人、高级管理人员、董事、股东、雇员、代理人、贷款人、承包商及其各自的继承人和受让人(统称为“受补偿方”)不受任何和所有索赔、判决、损害赔偿、处罚、执行行动、税项、罚款、补救行动、负债、损失、费用和开支(包括但不限于实际律师费、诉讼、仲裁和行政诉讼费用)损害。专家和顾问费以及实验室费用)，包括但不限于，因房屋或财产或其任何部分的价值缩水而引起的损害，因房屋或财产的损失而造成的损害，因房屋或财产内空间的营销受到任何不利影响而产生的损害，以及为解决在租赁期内或之后因存在或怀疑存在任何危险物质而产生的全部或部分索赔而支付的款项，这些危险材料是由于活动或未采取行动(包括但不限于，承租人或其代理人、雇员、承包商、股东、合作伙伴、受邀者、转租人或受让人在房产或物业上或附近发生的任何泄漏或释放事件。承租人根据本条款第14条承担的义务在本租约15终止后仍继续存在。对承租人财产的损害，房东不对因建筑物或其任何部分的火灾或倒塌或任何其他原因(包括但不限于水或气体造成的损害，或因建筑物内或周围的任何电气设备造成的)对承租人的货物、库存、商品或任何其他财产的损害，或因建筑物或建筑物任何部分的火灾或倒塌或因建筑物内或周围的任何电气设备而对建筑物的租赁改善承担任何责任。承租人应以其单独的成本和费用投保足够的保险，以承保本节所述的风险。DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B

修改的租赁形式©2018年BOMA俄勒冈州修改的租赁形式DCAPDX/4517810.v8 16.损坏或毁坏(A)部分损坏如果房屋因火灾或其他原因造成部分损坏，且以下第16(B)条不适用，则房屋的损坏应由房东修复，在修复之前的所有基本租金应根据租户可使用的房屋部分分摊，除非此类损坏是由于租户的过错而发生的。维修应以一切合理的速度完成。房东应承担此类维修费用，除非损坏是由于房东适用的财产保险单不承保的风险造成的，除非损坏是由于租户的过错造成的，在这种情况下，租户应承担维修费用。(B)重大损坏如果物业、建筑物、处所或其中任何部分在租期内因任何原因被损坏25%(25%)或以上，并被租户合理地无法使用，房东可以在损坏或毁坏之日起，通过向租户发出不超过损坏日期后六十(60)天的书面通知，选择终止租约。在这种情况下，双方的所有权利和义务应自终止之日起终止，但在本租赁终止后明确存续的任何义务除外。如果财产、建筑物、处所或其中任何部分在期限的最后一年内因任何原因被损坏25%(25%)或以上，并被承租人合理地无法使用，任何一方均可在损坏或毁坏之日起向另一方发出书面通知，在损坏后不超过六十(60)天内选择终止租赁。在没有选择终止的情况下，房东应着手将损坏的房产恢复到损坏或毁坏前的基本相同的形式，以便提供与损坏或毁坏前在数量和性质上相同的租户可用空间。施工应在合理可行的情况下尽快开始，此后不得中断施工，但因业主无法合理控制的情况而停工的除外。自损坏之日起至房屋恢复或修缮为止，基本租金应按承租人可使用的房屋部分予以减免或分摊，但因承租人的过错而造成损害的除外。房东应承担此类维修费用，除非损坏的风险不在标准火灾保险单的承保范围内，如果损坏是租户的过错造成的，则承保范围扩大，包括洒水器泄漏，在这种情况下，租户应承担维修费用。(C)修复如果房东要按照本第16条的上述规定修复房屋，承租人应自费负责修理和恢复洗手间以及承租人的贸易库存、贸易固定装置、家具和设备；承租人在收到占有该房屋的物品后，应立即开始安装，承租人应努力进行安装，直至完成。17.征用权(A)部分征用如果物业的一部分被宣告不适用，而第17(B)条或第17(C)条均不适用，则该租契须继续有效。房东有权获得所有免税收益，租客不得因免税而向房东索赔。房东应在合理可行的情况下尽快着手对房屋进行必要的修缮和改动，以使剩余的房屋恢复到合理可行的条件，使之与没收房屋时的状况相当。基本租金在房屋改建和维修期间不能租用的范围内予以减免。在所有权归属于判决机关的日期之后，基本租金应与因部分征收而作为经济单位的房地的客观价值的减少相适应地降低。承租人有权或要求获得可归因于承租人租赁价值的部分奖励，但不同于根据房产或建筑物或财产的价值给予房东的任何奖励。(B)实质上的财产征收：如发还财产的当局将该财产的任何主要部分或建筑物或处所的任何大部分没收，而该处所被租客合理地不能使用，则该租契须在业主的选择下，自业权归属予发还当局的日期起终止。在这种情况下，双方的一切权利和义务应自终止之日起终止。房东有权获得所有的免税收益，租客不得因此而向房东索赔。承租人有权或要求获得可归因于承租人租赁价值的奖励部分，但与基于DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B的任何奖励给房东的奖励是分开的

修改租赁表格©2018年俄勒冈州BOMA修改租赁表格第19页DCAPDX/4517810.v8房屋或建筑物或物业。承租人有权就搬家费用和遗失的固定装置单独提出索赔，只要该索赔不干扰或减少房东的索赔或赔偿。就本第17(B)条而言，“相当”部分应指25%(25%)或更多，或任何较小的部分，使物业处于不能像房东合理判断之前那样合理运营的任何较小部分。(C)大量征用如果征用当局多征收全部或部分物业，而征用令余下的物业合理地不适合租客使用，租客在收到租客通知后六十(60)日内，如向业主发出书面通知，可选择终止租约。在这种情况下，租约应自所有权归属于判决机关之日起终止。房东有权获得所有的免税收益，租客不得因此而向房东索赔。承租人有权就搬家费用和遗失的固定装置单独提出索赔，只要该索赔不干扰或减少房东的索赔或赔偿。(D)定义在面临行使征用权的威胁或可能性的情况下，向具有征用权的购买者出售全部或任何部分的房产，就租约而言，应被视为通过谴责的征用。18.破产除第19条另有规定外，租约不得因法律的施行而自愿或非自愿地转让或转让。如租客被判定破产或无力偿债(而该个案并未在60天内被驳回)，或为债权人的利益而作出转让或存档，或为提交破产呈请的一方(而该个案在60天内未被驳回)，或如接管人或受托人获委任掌管在处所内或在处所内的租客、分租契承租人或承让人的任何资产，而该接管人或受托人在该接管人或受托人获委任的日期后60天内仍未被免任，则本租契可由业主选择终止。或在判决租客或任何分承租人或承让人败诉后司法出售处所内或处所内的非土地财产的情况下，除非该等财产或其合理替代品已安装在该处所内。在法律允许的范围内，本租赁或本租赁项下的任何转租不应被视为占有债务人的资产，或破产、破产、接管或其他司法程序中的资产。本租赁应被视为美国破产法第365(B)(3)条所指的购物中心的不动产租赁。19.违约属于违约事件：(A)承租人未能在到期时支付本租约规定的任何租金或任何其他费用，并且在向承租人提出五(5)天的书面要求后，应仅在任何日历年度内要求承租人就任何不付款向承租人提出书面要求，此后未能在到期时付款构成违约事件。(B)承租人未能在第23条或第25条规定的时间内签署该等条款所述的文件；承租人未能根据第7(C)条向承租人提供或维持所需的保险；或承租人未能在房东提出书面要求后24小时内遵守第8条所规定的任何法律。(C)房东发出书面通知，说明违约的性质后30天内，承租人未能遵守任何条款或条件或履行租约的任何义务(上文第19(A)条或第19(B)条所述的违约除外)。如果违约的性质不能在30天内完全补救，如果承租人在30天内开始纠正违约，并在此后以合理的努力和真诚地尽快实施补救，则应遵守本规定。房东没有义务对相同类型的默认更多DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B发出书面通知

修改的租赁形式©2018年BOMA俄勒冈州修改租赁形式第20页DCAPDX/4517810.v8两次以上；根据房东的选择，在第二次(第二次)通知后未能履行义务应是自动违约事件，没有通知或任何机会补救。(D)租客放弃处所。(E)承租人破产或资不抵债，或本租约第18条规定的给予房东终止选择的其他行为的发生。(F)违反第22条，转让或转租，或声称转让或转租本租约下的承租人权益。20.违约补救在违约的情况下，业主可根据业主的选择，连续或同时行使物业所在州的业主所享有的任何一项或多项权利和补救，包括：(A)业主可选择以书面通知租客，终止租客的租约及对物业或其任何部分的占有权。在任何此类终止后，房东可以重新进入，接管房产，并通过法律行动或自助使用合理的武力，转移任何人或财产，而不承担损害赔偿责任。房东有权保留或处置在重新入伙时属于租客的个人财产，或在法律允许的情况下获得其他担保权益的权利，以确保根据本租约到期或到期的所有款项，也由房东单独酌情决定。(B)在业主收回物业后，业主可按任何合理条款出租该单位，租期可长可短，包括向新租客提供符合当时市况合理的租金优惠。房东可更改、翻新或以其他方式改变与转租有关的房屋的性质或用途。房东不得出于房东可能合理地认为损害其财产或房东可能合理地认为令人反感的任何租户的任何用途或目的而重新出租。业主在租客失责后作出的重新出租，不得解释为接受交回处所。如果在转租时收到的租金超过了根据本租约收到的租金，承租人没有权利要求超出的租金。(C)房东有权向租客追讨下列损害赔偿：i.房东有权向租客追讨以下损害赔偿：i.房东有权向租客追讨以下损害赔偿金：i.房东有权向租客追讨以下损害赔偿：i.房东有权向租客追回房租之前的所有未付费用或其他费用，外加年利率大于12%或利率高于贴现率五(5)个百分点的利息，包括任何贴现率附加费，由联邦储备银行在费用到期之日(俄二、如果房东采取商业上合理的努力来重新出租该房产，则相当于该房产在不再出租期间损失的租金的金额。如果房东将该房产交给在该房产所在的大都会地区具有租赁商业地产经验的房地产经纪人进行挂牌，这种挂牌应构成采取了商业上合理的努力来重新出租该房产。三、重新出租或试图重新出租物业所产生的所有成本，包括但不限于为新租户做准备而进行的清理和维修成本，包括对物业的任何改善、中介费、为新租户(S)提供的免收租金或租金优惠、纠正任何违约或恢复任何改动的成本以及任何房地产佣金和广告费用。四、业主给予租客的任何租金优惠的金额，以及业主就订立本租约而支付的任何经纪佣金的未摊销成本。五、承租人改善津贴的全额(见本合同附件B所附工作信函中的定义)。DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B

修改的租赁表格©2018年BOMA俄勒冈州修改的租赁表格第21页DCAPDX\4517810.v8 vi.根据本租约保留的租金与房东重新出租后实际收到的金额之间的差额，作为应计金额。七.与失责有关的合理律师费和法律费用，不论是否已开始任何诉讼。(D)业主可定期提起诉讼，追讨在整段期间累积的损害赔偿，而累积损害赔偿的诉讼不得阻止日后就随后累积的损害赔偿而提出的诉讼。为了避免多次诉讼，房东可以获得一份具体履行令，要求承租人在发生损害时支付上文第20(C)节所述的损害赔偿金。或者，房东可以在任何一次诉讼中选择追回累积损害赔偿，加上在合理预期房东将采取商业上合理的努力重新出租物业期间将产生的所有租金，加上可归因于剩余期限的损害赔偿，其金额相当于本租约项下的租金与剩余期限内物业的合理租金价值之间的差额。(E)业主有权追讨因失责而合理招致的律师费，不论是否展开诉讼。房东可以起诉追回累积的金额，任何累积损害赔偿的诉讼均不得阻止随后的累积损害赔偿诉讼。(F)上述补救办法不应是排他性的，而应是适用法律规定的所有其他补救办法和权利的补充，选择寻求一种补救办法不得排除诉诸另一种补救办法。21.房屋期满或提前终止时，租户应将所有钥匙交给房东，并将房屋状况良好、扫帚清洁、正常磨损的情况下交出。除非业主同意的条款另有规定，否则不得拆除或恢复承租人安装的改造、由承租人安装的补充暖通空调装置、由承租人建造或为承租人建造的改建、布线、电缆或管道，在这种情况下，承租人应拆除房东指定用于搬迁的设备，并由承租人自负费用和费用恢复房屋。除非业主书面同意承租人按照附件B所附工作书的要求进行经批准的承租人改善工程，否则承租人不应被要求拆除任何补充的暖通空调装置、暖通空调管道、定制照明、地板、天花板格栅或瓷砖，或粉刷或重新铺上地毯。为出租处所而作的日常用途的磨损，无须修复，但所有由租客负责的维修，须在交回前的最后实际日期前完成。承租人在本第21条下的义务应受第16条有关损害或破坏的规定的约束。(B)固定附着物i.除承租人的行业固定附着物外，在租期内放置在物业上或在生效日期位于物业内的所有固定附着物，应由业主选择成为业主的财产。可移动的家具、装饰物、地板覆盖物(硬面粘合或粘合固定的地板除外)、窗帘、窗帘、百叶窗、家具和贸易固定装置，如果由租客放置在房屋内，应仍为租户的财产；但如果房东允许租户对装修、安装、地板覆盖物、窗帘、窗帘、百叶窗或其他物品给予津贴，则该等物品应由房东选择成为房东的财产，尽管这些物品是由租户安装的。二、承租人应移走仍为承租人财产的所有家具、家具和行业固定装置，并应修复因移走而造成的任何损坏。如果租户没有这样做，这将是放弃财产，并在10天的书面通知后，房东可以任何方式移走或处置它，而不承担任何责任。承租人应向房东支付搬家和运输到仓库的费用，以及自支出之日起按利率计算的所有费用的利息。三、要求租户在终止时移走的任何财产或固定装置的时间如下：DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B

修改租赁表格©2018年BOMA俄勒冈州修改租赁表格DCAPDX/4517810.v8(1)第22页DCAPDX/4517810.v8(1)关于以下第21(B)III(2)节所述以外的所有项目，在租约终止之日或之前，因租期届满或第19条下违约而终止。(2)在房东发出书面通知要求移走后十(10)天内，如果要移走的物业是承租人不需要移走的固定装置，除非房东发出通知，而且该日期将在租户被要求移走其他财产的日期之后。(C)暂缓租期如租客在租期终止后仍未迁出，则租客可由业主自行选择成为租客，而租客除须缴付当时业主应缴的任何其他租金或其他款项外，还须支付相当于当时基本租金的150%的基本租金，在暂缓期间按月计算，不足一个月亦作一个月计算，即使业主同意该暂缓租约(该同意只在书面情况下有效)。所有其他付款应根据本租赁条款继续进行。承租人还应承担在该暂停期内发生的所有运营费用。此外，承租人应对房东因此而造成的所有损害(包括律师费和费用)负责(包括后果性损害)。除非另有明确规定，承租人的保留，无论是否得到房东的同意，都不能延长本租约，并且第21(C)条不应被解释为承租人同意保留对房产的占有。22.转让和转租(A)业主同意租客在未经业主事先书面同意的情况下，不得自愿或根据法律的规定出售、转让或转让本租约或其任何部分，或转让任何使用该房屋或其任何部分的权利(每一项均为“转让”)，该同意不得被无理地拒绝、附加条件或拖延，任何未经业主事先书面同意的企图均属无效，业主可自行选择终止本租约。如果承租人请求房东同意任何转让，承租人应立即向房东提供一份承租人与其建议受让人之间的拟议协议副本，以及房东要求的与该建议受让人的业务和财务有关的所有其他信息。房东可不予同意，除非建议的受让人(I)在信用、管理经验、净资产、品格、商业或专业地位方面令房东满意，(Ii)对房产的占有不会与房东对其他租户的承诺或与房东在房产的各种用途不相抵触，(Iii)将占用房产用于本租约授权的任何用途范围内的用途；(Iii)以书面形式明确假定并同意受本租约项下所有租户义务的约束并对其直接负责，以及(Iv)将开展不会对物业公共区域的使用产生不利影响的业务。房东对任何此类转让的同意在任何情况下都不解除租户在本合同下的责任或义务，包括任何续订期限，也不免除租户在进行任何进一步转让时必须事先获得房东书面同意的要求。房东接受任何其他人的租金，不应被视为房东放弃本租约的任何条款或同意任何转让。任何修改、修改、转让或转租均不得解除承租人、任何受让人或任何担保人在本租赁项下的责任或义务。(B)向房东付款和终止租赁一.在提交房东同意转让的请求后，租客应向房东支付1,500美元(1,500.00美元)的管理费，作为考虑任何此类请求的条件，以支付房东的行政费用，房东应为任何相关目的保留这笔费用，无论是否获得同意。租户还应负责及时支付与任何转让请求相关的所有房东合理的法律费用和费用，无论是否得到房东的同意，并应在房客请求房东同意转让的同时汇出2,500不/100美元(2,500.00美元)的押金作为房东的律师费。房东同意转让的法律费用不得超过3,000.00美元。DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B

修改租赁表格©2018年BOMA俄勒冈州修改租赁表格第23页DCAPDX\4517810.v8 II。如果任何此类建议的转让规定支付租金，或如果租户以其他方式收到租金、额外租金或此类转让的其他对价，超过租金和本租赁要求承租人支付的所有其他金额(无论该超出部分是一次性支付还是按期限支付)，则在房东同意该建议转让的情况下，租户应向房东支付房东收到的超出金额的50%。任何违反本款规定的行为应被视为实质性且不可补救的违反本租约的行为。三、如果承租人提议在租赁期限的剩余时间内将整个房屋转租或转让，房东有权终止本租约，并直接与拟议的转租人、受让人或任何与该房屋有关的第三方打交道。四、如果承租人是公司、非法人团体、合伙企业、有限合伙企业或有限责任公司，转让、转让或抵押这些实体的任何股票或权益的总金额超过50%(50%)，应被视为本租约在本第22条含义和规定范围内的转让。23.承租人在本租约项下的权益应受制于生效日期已生效或由房东不时放置于物业上的所有按揭、信托契据及其他融资及抵押工具(下称“按揭”)，但如承租人根据本租约的任何条款及条件，将房东权利转让或转让予贷款机构作为抵押担保，则不影响承租人对物业的占有权、使用权及占用权。本第23条的规定应自行执行。然而，承租人同意在房东提出书面请求后十(10)天内签署、确认并向房东交付一份可记录形式的合理文书，明确将承租人在本合同项下的权益从属于任何抵押的持有人的利益，其中包括任何抵押的持有人或潜在持有人所要求的任何其他合理规定。在房东的要求下，租客同意签署授权书，授权房东根据房东的要求不时检查租客的信用。房东不得向房东的贷款人寻求从属不干扰协议，除非租客和房客以书面形式要求自付房东的任何费用以获得该协议。24.物业转让如果物业是由业主或业主的任何继承人出售或以其他方式转让的，在不影响租户租约的情况下，承租人应委托买方或受让人并承认其为本租约项下的房东，如果买方或受让人此后承担本租约项下的所有义务，转让人将不再承担本租约项下的任何责任。25.禁止反言证书承租人应不时在不少于十(10)天的提前通知后，向房东或房东指定的任何人提交一份书面声明，采用房东提交给租客的表格，证明本租约未经修改且完全有效(如果有修改，则在其日期之前确定并说明其性质)，据租客所知，本租约不存在未治愈的违约(或如果确实存在未治愈的违约，则指明相同的)，证明本租约的租金及根据本租约应支付的其他款项和费用已支付的日期，承租人没有针对房东的索赔，也没有对租金的抗辩或补偿，除了本租赁项下的持续义务(或如果承租人有任何此类索赔、抗辩或补偿，请具体说明)，以及房东合理要求的关于本租赁的任何其他信息。26.如因任何劳资纠纷、罢工、停工、内乱或类似的运营、入侵、叛乱、敌对行动、军事或篡夺权力、破坏、政府规章或控制、无法通过天灾获得劳务、服务或物资，或房东无法合理控制的其他原因，房东不应被视为不履行或中断或延迟履行本租约的任何条款、契诺和条件，只要这些原因不是由于房东的故意行为或疏忽。27.如果承租人未能履行承租人应履行的任何契诺或义务，房东有权纠正违约。除本合同规定的所有其他补救措施外，房东有权(但没有义务)在DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B之后纠正这种不履行的行为

修改租赁表格©2018年俄勒冈州BOMA修改租赁表格第24页DCAPDX/4517810.v8向承租人发出十五(15)天的书面通知。房东为纠正不履行义务而产生的所有支出应由租户按要求偿还，并从支出之日起按法定利率计算利息(如果未定义)。房东治愈租客不履行义务的权利是房东的唯一保护，这一权利的存在不应免除房客履行本租约中规定的所有契诺的义务，或剥夺房东因租客违约而可能拥有的任何其他权利。28.检查房东、房东代理人和代表有权在紧急情况下随时进入房屋，在其他情况下，有权在至少24小时前口头或电子邮件通知后的合理时间进入房屋，以便对房屋或建筑物进行维修或改善，在最后一百八十(180)天内展示房屋出租，或出于任何其他合法目的。尽管本租约有任何相反规定，对于房东进入房屋的任何情况，房东应(A)合理考虑租户的安全措施，以保护租户的机密信息和敏感财产；以及(B)在任何时候(除非紧急情况对房产或房产内或周围的人员或财产构成迫在眉睫的损害威胁)，只要租户合理地提供此类代表，房东应由租户代表陪同。29.在本租约终止前一百八十(180)天期间，房东可以在房屋上或在其窗户上张贴中等大小的标志，通知公众该房屋正在“出售”、“出租”或“出租”。律师费如果提起诉讼、诉讼、仲裁或其他任何性质的程序，包括但不限于根据美国破产法提起的任何诉讼，或保留律师的服务来解释或执行本租赁的任何条款，或就与本租赁有关的任何争议，胜诉或非违约方有权向败诉或违约方追回其律师、律师助理、会计师和其他专家的费用以及与此相关的实际产生和合理必要的所有其他费用、成本和支出。在诉讼、诉讼、仲裁或其他程序中，其数额应由法官或仲裁员决定，应包括任何上诉或复审所产生的费用和开支，并应是法律规定的所有其他数额之外的额外费用。31.双方之间关于本租赁的通知应以书面形式发出，在营业时间内通过电子邮件、专人递送、私人快递、国家认可的夜间快递或普通或挂号美国邮件递送时生效。通知应预付邮资，送达基本租赁条款中所述一方的地址或电子邮件地址，或任何一方通过通知另一方指定的其他地址。向租户发出的通知可随时送到房舍。房东应按基本租赁条款所述的相同地址(或房东向租户发出的通知所指定的其他地址)以相同的方式向业主支付租金，但只有在收到租金后才被视为已支付。尽管有上述规定，电子邮件通知仅在带有传输证明的发送日期生效，并且仅当该通知的副本在同一营业日通过本第31条允许的其他通知方式之一发送时才有效。32.经纪承租人契诺、认股权证，并声明其并未聘用任何经纪、代理或发现者，他们有权获得与本租赁的谈判和执行有关的任何佣金或费用，但基本租赁条款中所述者除外。承租人同意赔偿房东，并使其不受任何经纪佣金以及与此相关的所有费用、费用和责任的索赔，包括律师费和支出，这些费用、费用和责任是由任何经纪人、代理人或发现者根据承租人或其代表所订立或声称作出的任何协议收取或索赔佣金或费用而产生的，但《基本租赁条款摘要》中所列经纪人除外。本第32条的规定不适用于房东与其有明确书面经纪协议的任何经纪人。33.滞纳金承租人承认，承租人逾期向房东支付本租约项下到期的任何租金或其他费用将导致房东产生本租约未考虑的费用，其确切金额将非常难以确定。此类成本可能包括但不限于处理和会计费用以及DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B的滞纳金

修改租赁表格©2018年俄勒冈州BOMA修改租赁表格第25页DCAPDX/4517810.v8根据任何抵押条款强加给房东。因此，如果房东在到期之日或之前没有收到任何租金或其他费用，租户应向房东支付相当于逾期金额的5%(5%)或250不/100美元(250.00美元)的滞纳金。双方特此同意，该滞纳金是对房东因租户延迟付款而产生的费用的公平合理的估计。房东接受任何逾期收费，在任何情况下都不构成对租客拖欠所涉金额的放弃，也不阻止房东行使本协议授予的任何其他权利和补救措施。34.对于业主在本租赁条款下的任何违约、违约或不履行义务，业主对租客的责任应仅限于业主对建筑物和物业的利益，业主及其任何业主、成员、经理、股东、高级管理人员、董事、合伙人、负责人、雇员或代理人(统称为“业主方”)不对任何缺陷负责；在任何情况下，业主方也不负责、负责任或有义务支付特殊、后果性、偶然性、惩罚性或惩罚性损害赔偿，或对利润、收入损失或收入损失承担任何责任。35岁。杂项条款(A)本租约不授予任何进入物业任何部分的光线或空气的权利。(B)时间是本租约的关键。(C)业主根据本租约接受任何租金或其他利益，并不构成对任何违约的豁免。(D)业主放弃严格履行本租约的任何条款，不得被视为放弃在放弃之前或之后发生的相同性质或不同性质的后续违规行为，并且不得损害业主要求在未来严格履行相同条款或本租约任何其他条款的权利。(E)本租赁包含双方的完整协议，并取代所有先前的书面和口头协议和陈述，除本租赁明确规定外，双方之间没有默示契诺或其他协议。(F)除本租约明文规定外，业主和租客均不依赖任何陈述。(G)双方承认并同意，对房舍和财产面积的任何计算都是近似值。除本条款另有规定外，面积的重新计算不应影响承租人在本租约项下的义务，包括但不限于承租人根据本租约应支付的基本租金或其他租金的金额。(H)除经双方签署的书面协议外，不得修改或修改本租约。(I)在转让或转让承租人在本租赁中的权益的限制的情况下，本租赁对双方、其各自的继承人、遗产代理人、继承人和受让人具有约束力并符合其利益。(J)本条例赋予或保留给业主或租客的任何补救办法，不排除法律规定或规定的任何其他补救办法，但每项补救办法应是累积的。(K)在解释或解释本租约时，应理解承租人可以不止一个人，如果上下文需要，单数代词应视为复数并包括复数，通常DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B

修改后的租赁形式©2018年BOMA俄勒冈州修改后的租赁形式第26页DCAPDX/4517810.v8所有语法更改均应进行、假定和暗示，以使本协议的规定同样适用于公司、合伙企业、有限责任公司和个人。(L)章节标题为方便起见，不应影响本租约的任何规定。(M)如本租约的任何条款或其对任何人士或情况的适用，在任何时间或任何程度上被视为无效或不可强制执行，则本租约的其余部分或该等条款对被视为无效或不可强制执行的条款以外的其他人士或情况的适用，不应因此而受影响，而本租约的每项条款应在法律允许的最大范围内有效和可强制执行。(N)本租约所载的所有协议(包括但不限于赔偿协议)，在本租约期满或提前终止之前不需要全面履行的，应在本租约期满或提前终止后继续有效并可在此后完全强制执行。(O)除本租约另有规定外，物业按现有状况出租，业主不得进行任何改动或其他工作。(P)凡房屋所在州的履行日期或截止日期适逢星期六、星期日或法定假日，任何此种义务的履行日期应移至该房屋所在州的下一个不是星期六、星期日或法定假日的日期。(Q)本租约各章节的名称仅为描述性名称，并不打算更改或影响任何章节的含义或成为本租约的一部分。(R)除本租约另有规定外，当本租约要求任何一方同意时，任何一方均可以任何理由或无故拒绝同意。(S)本租约可以签署任何数量的副本，每份副本在签署时应被视为正本，但所有副本加在一起将构成一个对各方具有约束力的协议。本租约可由DocuSign或同等的电子签名和数字交易管理服务通过加盖电子签名的方式签署。通过传真或电子邮件以电子方式交付文件，包括但不限于.PDF、.jpg或同等格式的交付，在法律上应足以使当事人具有与交付原件相同的约束力。36.安静享乐业主同意，承租人于支付本租约所订租金及其他款项后，并履行本租约所载条款，在本租约期限内，在不受业主、物业的任何其他租客或使用者、或透过、透过或根据业主提出申索的任何其他人士的阻碍下，在本租约的条款、契诺、条件、条款及协议的规限下，和平及安静地拥有、持有及享用该物业。37.不可抗力，除非承租人支付租金和所有其他应付给房东的款项，并根据本合同及时发出与承租人终止通知有关的通知，如果任何一方因政府批准、战争、恐怖主义行为、罢工、停工、劳资纠纷、天灾、无法获得服务、劳动力或材料或这些物品的合理替代品而导致的预防、延误或停止履行本租赁合同的任何部分被阻止、延误或不可能履行，政府行为、内乱、火灾或其他伤亡、疾病发生率或其他达到流行病或大流行程度的疾病(明确包括新冠肺炎)，或该当事人无法合理控制的其他原因(每一原因均为“不可抗力事件”)，则该当事人在不可抗力事件期间的履行行为不予受理。为免生疑问，任何不可抗力事件的发生，均不得免除或延迟租户支付租金或其他应付给房东的款项。DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B

修改租赁表格©2018年BOMA俄勒冈州修改租赁表格第27页DCAPDX\4517810.v8 38.反恐怖主义法(A)承租人代表房东并向房东保证如下：i.承租人、其选民或附属公司，或其各自代理人(统称为“承租人”)或其各自的任何代理人(统称为“承租人”)均未违反任何与恐怖主义或洗钱有关的法律，包括但不限于关于资助恐怖主义的13224号行政命令、经《爱国者法》、《与敌贸易法》、《国际紧急经济权力法》及其下颁布的所有条例不时修订的《美国银行保密法》(统称为《反恐怖主义法》)。二、没有对任何租户当事人提起、开始或威胁任何指控违反任何反恐怖主义法的诉讼、诉讼、调查、指控、索赔、报告或通知。三、经适当调查后，租户各方均不知道任何事实、事件、情况、情况或条件，而这些事实、事件、情况、情况或条件可合理地预期会导致任何与违反或未能遵守任何反恐怖主义法有关的诉讼、诉讼、调查、指控、索赔、报告、通知或处罚被提起、开始、威胁或施加。四、没有一个承租方是“被禁止的人”。被禁止的人是指下列任何一种：(1)在美国财政部外国资产控制办公室公布的最新名单上被“特别指定”的个人或实体，或由任何此类个人或实体拥有、控制或为其或代表行事的个人或实体；(2)任何反恐怖主义法禁止房东与其进行交易的个人或实体：(3)从事、威胁或合谋实施或支持任何反恐怖主义法所定义的“恐怖主义”的个人或实体。五.任何一方：(1)违反任何反恐怖主义法进行任何业务或交易，或作出或接受任何资金、货物或服务的贡献：(2)从事或合谋从事任何逃避或避免、以逃避或避免为目的或试图违反任何反恐怖主义法禁止的任何交易。(B)承租人承诺不得：1.开展任何业务或交易，或提供或接受任何资金、货物或服务的捐助，违反任何反恐怖主义法；从事或合谋从事任何逃避或避免、旨在逃避或避免或企图违反任何反恐怖主义法所禁止的任何交易。三、承租人同意立即(但无论如何，在房东书面要求后十(10)天内)向房东提交房东在其合理酌情权下不时要求的任何证明或其他证据，以确认租户遵守上述规定。39.房东提出要求后30天内，且每年不超过一次，租户应向房东提交由独立注册会计师或DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B编制的最新年度财务报表

修改租赁表格©2018年俄勒冈州BOMA修改租赁表格第28DCAPDX\4517810.v8页如果没有这些，承租人内部准备的财务报表。房东不会披露租客财务报表的任何方面，除非(A)向已与房东签订购买合同的房东贷款人或潜在买家披露，(B)房东与租客之间的诉讼，或(C)任何法院命令要求的情况。40.标牌业主无需同意任何不符合物业设计理念的标牌，以及业主可能制定的所有标牌政策和程序(如有)。在安装任何标牌之前，承租人应向业主提交详细的彩色图纸，以供业主批准，说明建议标牌的位置、大小、布局、设计和颜色，包括所有字母和图形。所有标志的电气服务应由承租人承担全部费用。禁止自由站立或纪念碑标志。尽管房东同意任何标志，但承租人应(I)遵守所有法律，并自费获得与此类标志相关的任何必要的许可和政府批准，以及(Ii)在租赁期满或提前终止时或之前，拆除所有此类标志并修复由此造成的任何损坏，费用和费用由承租人承担；在任何一方对另一方提起的诉讼或诉讼中，业主和租客故意放弃陪审团审判，并自愿放弃陪审团对另一方提起的任何诉讼或诉讼，这些诉讼或诉讼涉及本租约、业主与租客的关系、租客对房产的使用或占用，或任何伤害或损害索赔。42.本租约项下的续期选择权市价调整市价调整如下：(A)每一续约期第一年的基本租金(如租户有效行使)应为本租约规定的当时市价。任何续期的第一个租赁年度的基本租金的“市值调整”应为(1)当时Hillsboro/Hwy 26走廊地区的公平市场租金和(2)上一个租赁年度的基本租金中的较大者。在任何情况下，基本租金不得连年下降。(B)对基本租金的市值租金调整应在第1.T节规定的时间内由业主向租客发出书面通知(“租金调整通知”)。如果租户未能及时反对第1.T节所述的租金调整，则建议的调整应视为租户接受。(C)如果承租人及时反对租金调整通知，则在十(10)天内，各方应自费并通知另一方，选择一名在俄勒冈州希尔斯伯勒地区拥有至少十(10)年灵活办公空间租赁经验的全国房地产经纪人协会的独立成员(“房地产经纪人”)，以评估和设定如此确定的租赁年度的基本租金。如果任何一方在10天内没有指定房地产经纪人，则指定的单一房地产经纪人应为唯一的房地产经纪人，并应为如此确定的租赁年度设定基本租金。如果每一方都指定了一名房地产经纪人，两(2)名房地产经纪人应立即会面，并尝试设定如此确定的租赁年度的基本租金。如果两(2)个房地产经纪人在任命第二个房地产经纪人后三十(30)天内无法达成协议，他们应在两(2)个房地产经纪人被赋予设定基本租金的最后一天后十(10)天内，尝试选择符合本文所述资格的第三个房地产经纪人(“中立房地产经纪人”)。如果两(2)个房地产经纪人未能在该十(10)天期限内就第三个房地产经纪人达成一致，本租约的任何一方可以通过向另一方发出五(5)天的通知，向波特兰仲裁服务机构申请选择符合本节所述资格的第三个房地产经纪人。每一方应支付各自指定的房地产经纪人的费用和费用，每一方应承担任命中立房地产经纪人、支付中立房地产经纪人费用和支付波特兰仲裁服务费(如果有)的费用和成本的一半。中立的房地产经纪人，无论如何选择，都应具有与本文规定的每个房地产经纪人相同的资格，并且也应是以前从未以任何身份为任何一方行事的人。(D)基本租金的市值利率调整应由房地产经纪人按照以下程序确定。每一方指定的房地产经纪人应书面说明该房地产经纪人对基本租金市场费率调整的决定，并应提供给另一方指定的房地产经纪人和任何中立的房地产经纪人相应的副本。各方指定的房地产经纪人应安排同时交换DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B

修改的租赁表格2018年©俄勒冈州BOMA修改租赁表格第29DCAPDX/4517810.v8页他们建议的市场费率调整以确定基本租金。任何中立房地产经纪人的角色应仅选择两(2)项建议的基本租金市场利率调整决定中最接近中立房地产经纪人自己对基本租金的市场利率调整决定的那一个。中立房地产经纪人无权对基本租金的两(2)项市场利率调整建议中的任何一项提出中间立场或任何修改。基准租金市场利率调整的决定由中立的房地产经纪人选择最接近中立的房地产经纪人对基准租金的市场利率调整的决定，构成房地产经纪人的决定，并对双方具有最终约束力。房地产经纪人无权修改本租约的条款。(E)如基租的市值租金调整因任何原因未能于如此厘定的租赁年度的第一天前厘定，本租约仍将继续有效，而在市场利率调整基本租金最终厘定前的过渡期内，承租人须支付相等于有关租赁年度前一租赁年度的基本租金的款额作为基本租金。43.附件和附加条款下列附件是本租约的一部分：附件“A”-房屋附件“B”-工作协议附件“C”-开工日期证书附件“D”-规章制度附件“E”-环境问卷44。代理；准备本租约、附件和修正案是由业主租户的律师准备的，已得到通知，并有机会寻求独立律师来审查本租约、附件和修正案。书面协议对编写或起草该协议的一方的解释规则特别不适用于本租约、附件和修正案的解释或执行。[以下页面上的签名]DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B

修改后的租赁表©2018年BOMA俄勒冈州修改后的租赁表第30DCAPDX\4517810.v8页，双方正式授权的代表已于上述日期签署本租约，特此证明。房东：Hillsboro 229 LLC，俄勒冈州有限责任公司by：打印名称：标题：租户：ACM Research，Inc.，特拉华州公司by：打印名称：标题：DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B首席执行官David皮特·奥瓦加格是所有者皮特·奥维加格

零售租赁标准格式-修改后的*©2018年俄勒冈州BOMA修改后的租赁格式附件B DCAPDX/4517810.v8展品“B”工作协议第1节平面图。1.1最终确定计划。承租人在进行任何租户改善工作前，应向业主提供租户改善工作的初步计划、图纸和规格(《初步计划》)。初步计划应包括：a)初步计划的图纸、平面图和规格，以及承租人改善工程的图纸、平面图和规格，应与初步计划一致，形式和实质足以作为建筑许可证申请的一部分提交。如业主要求，此类文件必须经业主建筑师批准盖章。除非房东和租客另有书面约定，承租人应使用业主的建筑师。B)承租人的拟议总承包商(“总承包商”)和拟议的管道、机械和电气分包商(如果有)的姓名、电话号码、紧急电话号码和地址。C)施工进度表，注明实际开工日期、每周施工活动和基本完工日期。1.2批准。业主有权批准以上第1.1a)-1.1c)节中规定的承租人提交的平面图和建议的承包商。房东的批准不得无理扣留、附加条件或拖延。如果房东在租户提交房东批准后十(10)天内没有发出反对通知、提出书面要求提供更多信息或对租户提交的材料进行更正或更改，则提交的项目或建议的承包商应被视为批准。如果房东发出不批准通知，提出书面要求提供额外信息，或对租户提交的材料进行更正或更改，承租人应提出替代承包商，提供所要求的信息，或在此后五(5)天内进行更正或更改，并重新提交给房东。这一过程将继续进行，直到业主批准该计划和承包商。承租人必须在房东提出要求后十(10)个工作日内对房东提出的有关计划的信息或批准请求作出回应。1.3最终计划。图纸、平面图和规格书一旦按照上述程序获得批准，在下文中应称为“最终计划”或“计划”。第二节租户改进工作。本工作协议中使用的“承租人改善工作”是指平面图上显示的所有工作，这些工作可能会根据本工作协议不时进行修改。承租人应按照最终计划，严格遵守所有适用的建筑、消防、卫生和安全规范、政府法规和所有其他适用法律，以良好和熟练的方式完成承租人的改进工作。所有租户改善工作将由业主批准的有执照、有担保、有保险的总承包商进行。房东在任何情况下都不对租户或任何第三方负责租户改进工作的质量、时间、合规性或任何其他方面。第三节对最终计划的更改。未经业主事先书面批准，承租人不得对最终平面图进行任何更改。房东对变更的同意不得无理扣留、附加条件或拖延。承租人应负责因此类变更而增加的承租人改善工程的任何成本和支出，包括审查的任何成本和费用，以及与完工延迟有关的成本和费用，只要该等成本和费用超过承租人改善津贴(定义见下文第4节)。如果租户请求房东批准建议的DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B

零售租赁标准格式-修改后的*©2018年BOMA俄勒冈州修改后的租赁格式附件B DCAPDX/4517810.v8最终计划中的更改，如果提议的更改导致租户改善工作的基本完成延迟，则租约第1.1节中规定的开始日期不应推迟。第四节费用的分配。4.1租户费用。承租人应支付承租人改善工程的所有费用和开支，符合本工作协议中规定的条款和条件，以及租赁中规定的条款和条件。承租人未能支付本工作协议规定的任何款项，即为租赁项下的违约行为，不需要任何违约通知或治疗期，所有未付款项均为租赁项下的额外租金。4.2租户改善津贴。A)根据第4.2节的规定，房东应向租户提供最高37万3905美元(373,905.00美元)(“租户改善津贴”)，用于支付租户改善工程的费用(见下文第4.2b节的定义)。租户改善津贴中未用于费用的任何部分应由房东保留。房东还应为租户提供最高1,602.00美元的初步测试空间计划。B)在本工作协议中，“成本”一词是指合理的硬建筑成本、管理费用和利润、建筑、工程和设计费用和开支、获得许可的成本、系统开发费用、测量房屋可出租面积的成本、业主审查任何平面图、规格或图纸的费用、建筑师费用、业主的项目管理费不超过总建筑硬成本的5%(5%)，以及与可持续性做法相关的成本(如果有的话)，用于永久性建筑标准改进；然而，如果承租人在业主合理的酌情决定权下聘请业主可以接受的专业项目经理，业主的项目管理费应降至总建筑硬成本的1%(1%)，以及与可持续性实践相关的成本(如果有的话)，用于永久性的建筑标准改进。租户改善津贴不包括任何租户专用装修、行业固定装置、设备、数据/电信安装和服务、内置接待台和个人财产，以及任何非建筑标准的永久性建筑装修。房东应是承租人改进工作产生的所有税收抵免、税收减免、系统开发费用抵免、能源节约抵免、可持续发展抵免以及所有类似抵免和福利的唯一受益者，前提是由此产生的成本由租户改善津贴支付或报销。承租人无权使用或受益于房东或物业所欠或持有的任何系统开发费用抵免。C)房东应在租户改善工作基本完成(定义见下文第8节)后，在满足第4.2C节规定的条件下，一次性向租户支付租户改善津贴或其适用部分。在租户改善工程基本完成后，承租人应向房东提交以下文件：(I)承租人要求从租户改善津贴中获得补偿的所有费用的已支付发票(连同房东合理要求的证明文件)，(Ii)证明如此开具发票的所有工程或用品实际上已应用于租户改善工程，以及(Iii)所有承包商和分包商以房东合理接受的形式最终无条件放弃和解除留置权。房东收到并批准前述(A)至(C)条款中所述的项目后，不得无理拒绝批准，房东应向租户补偿最高可达租户改善津贴范围内的适用费用。如果与任何租户改善工作有关的任何留置权、诉讼、诉讼或法律程序悬而未决，或者如果租户不履行DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672F2B，则房东没有义务支付租户改善津贴的任何部分

零售租赁标准格式-修改*©2018年俄勒冈州BOMA修改租赁格式附件B DCAPDX/4517810.v8要求或将支付款项时其在租赁下的义务。在这种情况下，房东可以抵消租户改善津贴，以减少房东的损害(而不会因此放弃或补救违约)。第五节建设工程债券；保险。承租人应在开工前提供或应促使承租人的总承包商提供下列保险范围的证据：a)符合适用的州和联邦法律的法定限额的工人补偿。B)商业一般赔偿责任，每次人身伤害和财产损失的限额合计不少于2,000,000美元，并指定业主及其物业经理为额外保险人。C)承保金额不低于承租人改善工程预计成本的承建商的风险承保范围。每份保险证书必须包含一项条款，确认除非提前三十(30)天书面通知房东，否则保单中的任何取消或重大更改都不会生效。第六节合作、进展会议。在交付初步计划时，承租人和业主应各自指定一名“施工代表”，以便在必要时进行现场和电话咨询和决策。承租人的施工代表有权就与承租人改善工程有关的所有事宜约束每一方。在不限制前述规定的情况下，双方应相互合作，促进和加快承租人改进工作的有效设计和施工。承租人和业主代表应在合理的时间(但不超过每周)就承租人改善工作的进展情况定期举行会议，会议应在承租人在施工现场指定的地点举行，或由业主和租客双方另行商定。第七节施工检查；不负责任的通知。业主和业主代表、代理人和物业管理人员在施工期间应随时进入施工现场进行定期施工检查，条件是检查不会不合理地干扰承租人的承包商或分包商。房东可以随时在房屋内张贴一张或多张不负责任的通知。第8条生效日期。开始日期应为租约第1.J节规定的日期，尽管租户改善工作已基本完成。就本工作协议及租赁而言，有关承租人改善工程的术语“实质完成”是指承租人改善工程已大致按照最终计划完成，尽管仍有轻微或不实质的建造、机械调整或装修细节有待进行，而该等工程未能完成并不会对承租人对物业的实益使用造成重大不利影响。第9节打字清单。在租户改善工程基本完成后，房东和租客应立即联合检查房屋，并注意尚未完成的租户改善工程的补充项目。在联合检查的基础上，业主应准备一份清单(“打卡清单”)，列出所有尚未完成的租户改善工作项目。DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B的联合检查、冲压清单交付和完成

零售租赁标准格式-修改*©2018年俄勒冈州BOMA修改租赁格式附件B DCAPDX/4517810.v8冲压清单不是实质性完工或开工日期发生的先决条件。承租人应尽合理努力，使《打字清单》中列出的所有项目在编制《打字清单》后一(1)个月内完成。第十节施工规则。承租人应负责确保其总承包商遵守作为附件B-2所附的施工规则。房东保留执行其认为必要的附加规章制度的权利。第11节抵扣和抵销。房东应保留所有税收抵免、税收减免、系统开发费用抵免、可持续发展抵免以及因任何租户改善工作而产生或与之相关的所有类似抵免和福利的权利，并应是其唯一受益者。第十二节工作协议的效力。除本工作协议的条款和条件特别修改外，租赁的所有条款和条件仍然完全有效，并且所有该等条款和条件适用于双方履行本工作协议项下的义务。如本合同条款与本租赁条款发生冲突，以本合同条款为准。第13节大写术语的使用。大写但未在此定义的术语应具有本租赁中所给出的含义。特此证明，双方正式授权的代表已于租约中第一个写明的日期签署了本工作协议。房东：Hillsboro 229 LLC，俄勒冈州有限责任公司by：印刷品名称：标题：租户：ACM Research，Inc.，特拉华州公司by：印刷品名称：标题：证物B-1-初步平面图展品B-2-施工规则文件信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B David首席执行官皮特·奥瓦加格是业主皮特·奥维加格

零售租赁标准格式修改*©2018年俄勒冈州BOMA修改租赁格式附件B DCAPDX/4517810.v8附件B-2施工规则a)总承包商承认本建筑已或可能在未来根据美国环保局的能源之星或美国绿色建筑委员会的评级系统进行认证/评级。B)在施工过程中，总承包商的代理人或代表必须始终在现场。C)必须通过测试任何或所有生命安全系统进行的所有检查，如警报器、信号器、声控、闪光灯等，必须在上午8：00之前进行。或下午6：00以后，或业主另行批准的时间，且现场工程师必须在场。必须向建筑经理提供至少四十八(48)小时的通知，告知已要求检查。D)使用大楼电梯进行送货和搬运应由总承包商与业主物业经理提前安排，以便将所有建筑材料、工具和垃圾运进和运出厂房或业主批准的任何中转区。如果建筑物有货运电梯，则应将其用于所有与施工相关的用途，而乘客电梯不得用于这些用途。无论是送货还是搬运，大额材料转移都必须在上午7：00之前完成。或下午6：00以后，或房东另行批准的时间。除非业主书面明确批准，否则任何时候不得将任何种类或性质的送货从大楼的前门送进大楼。E)总承包商应采取一切必要的预防措施，保护工作区域外的所有墙壁、地毯、地板、家具、固定装置和设备，并应免费修理或更换损坏的财产。F)将免费向总承包商提供合理数量的水和电力，用于照明、电动工具、饮用水、测试用水等。“合理数量”将根据具体情况确定，但通常指的是与租户在租用时使用的水和电需求相当的数量。g)拆除超过100平方英尺的面积必须在上午8：00之前进行。或下午6：00以后，或房东另行批准的时间。总承包商应在极其尘土飞扬的工作开始前至少一(1)个工作日通知业主物业经理办公室(板岩切割、打磨、大范围清扫等)。因此，可以安排在受影响的暖通空调设备上增加过滤能力。如果不发出此类通知，将导致总承包商承担将设备恢复到其适当状态的费用。由于正压送风系统的原因，在高粉尘施工期间，所有的灯都必须遮盖。H)所有油漆必须在正常办公时间以外(下午6：00至早上7：00之前，或业主批准的其他时间)或周末完成。现场使用的油漆应为低挥发性有机化合物，且仅限刷涂；除非事先获得业主物业经理的批准，否则现场不允许喷漆。I)除非业主物业经理另有指示，否则任何和所有在施工中被移走且未重复使用的现有建筑材料应由总承包商作为废物或不需要的材料处理。总承包商应始终保持工作区域以外的区域没有废物、垃圾和杂物，并应每天清除建筑物中的废物。施工完成后，总承包商应清除所有杂物，并彻底清理工作区域和受工程影响的任何公共区域。J)总承包商同意至少提前七十二(72)小时向业主物业经理提供现场使用的所有化学品的通知，通知方式为书面通知和交付MSDS表格。K)标准施工时间为上午6：30。-下午5：00任何可能扰乱正常业务运营的工作，例如钻井或DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B，必须提前至少两(2)个完整工作日通知业主物业经理

零售租赁标准格式-修改*©2018年俄勒冈州BOMA修改租赁格式附件B DCAPDX4517810.v8混凝土楼板切割。业主物业经理保留决定哪些建筑工作不适合正常营业时间的权利。(L)工人的辱骂言语和行为是不能容忍的。总承包商有责任在日常工作的基础上执行该规定。总承包商和分包商应留在指定的施工区域内，以免不必要地打扰其他承租人。所有工人必须佩戴公司证件。M)总承包商应在施工前对其需要进入的所有公共区域进行彻底检查，以记录现有的建筑状况。工程完成后，如有必要，总承包商应将这些区域恢复到最初查看时的状态。总承包商造成的任何损坏应由其自负费用予以纠正。N)总承包商或分包商标牌不得显示在建筑公共区域或任何窗户玻璃上。O)在紧急情况下，总承包商应呼叫警察/消防部门和/或医疗服务部门，然后立即呼叫业主的物业经理。P)建筑工作人员在任何时候都不会代表总承包商或任何分包商接受交货。DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B

零售租赁标准格式修改*©2018年BOMA俄勒冈州修改租赁格式附件C DCAPDX/4517810.v8附件“C”开始日期证书本开始日期租赁证书自2023年3月6日_位于希尔斯伯勒200号套房东北世纪大道2900号，或97214号。以下签署人确认并确认以下信息真实无误。租赁执行日期：2023年3月6日开始日期：2023年4月1日期限到期日：2030年8月31日基本租金计划表生效日期：每月基本租金2023年4月1日-2023年4月30日$0.00 2023年5月1日-2024年3月31日$14,689.13 2024年5月1日-2025年4月28日$0.00 2025年5月1日-2025年3月31日$15,129.80 2025年4月1日-2025年3月31日$15,583.70 2026年4月1日-2027年3月31日$16,051.21 2028年3月31日$16,532.752028年3月31日$17,028.73 2029年4月1日-2030年3月31日$17,539.59 2030年4月1日-2030年8月31日$18,065.78。房东：Hillsboro 229 LLC，俄勒冈州有限责任公司by：打印名称：标题：租户：ACM Research，Inc.，特拉华州公司by：打印名称：标题：DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B

零售租赁标准格式-修改后的*©2018年俄勒冈州BOMA修改后的租赁格式附件D DCAPDX/4517810.v8展示了“D”规则和条例1。入口、大厅、走廊、楼梯、出口和电梯不得被任何租户阻挡，也不得用于除从各自的房屋进入外的任何目的。入口、大厅、走廊、楼梯、出口和电梯不供公众使用，而是供承租人及其员工、被许可人和受邀者使用。业主保留以其合理判断为最有利于租户整体利益的方式控制和运营大楼的公共部分和公共设施，以及为租户提供的公共使用的设施的权利。任何承租人不得邀请或允许任何人进入承租人的住所，其人数或条件不得干扰任何其他承租人使用和享受本建筑的任何广场、入口、走廊、电梯和其他设施。消防通道和楼梯只供紧急用途，不会作任何其他用途。2.任何人如未能出示令业主满意的身分证明文件或入住证明文件，业主可拒绝在建筑物的营业时间以外进入建筑物。如果房东签发识别通行证、通行码或钥匙，租户应对其发放通行证、通行码或钥匙的所有人员负责，并对房东的所有行为或不作为负责。3.建筑物的外墙不得附装任何遮篷或其他突起。未经业主事先书面同意，不得将与业主为建筑物采用的标准不同的窗帘、百叶窗、百叶窗或屏风(如有的话)安装或悬挂在任何租客的处所的任何外窗或门上。4.未经业主事先书面同意，任何招牌、标语牌、图片、姓名刻字、广告、告示或从租客处所外部可见的物体，不得展示在租客处所外的外窗或门上，或展示在租客处所内任何可能在处所外可见的地方。业主可采用有关建筑物内标志的一般指引，并向租客提供有关指引，而租客应遵守该指引。所有经批准的标志或字母应由租户自费准备、印刷、粘贴或刻字，并应具有业主可接受的大小、颜色和风格。5.反射或让光线及空气进入建筑物内大厅、通道或其他公众地方的窗户，不得被任何租客遮盖或遮挡，亦不得在窗台上放置瓶子、包裹或其他物品。6.不得将陈列柜或其他物品放置在建筑物外部的任何部分或张贴于该部分，亦不得放置在大厅、走廊或前厅内。7.不得将任何种类的单车、车辆、动物、鱼类或禽鸟带进或饲养在任何租客或建筑物的处所或建筑物内，但适用法律规定必须进入建筑物的动物除外。在这种情况下，(A)承租人应从物业中清除该等动物的所有身体排泄物，(B)承租人应修复该等动物造成的任何损害，以及(C)承租人的赔偿义务和租约的其他义务应包括并适用于房东因承租人的任何代理人、受邀者、被许可人或承包商携带任何动物进入物业而产生的任何索赔、费用、损失、损害和费用(包括合理的律师费)。8.在周一至周五8a至5时的正常营业时间内(假期除外)，任何租客不得发出或准许发出业主认为可能骚扰建筑物内其他租客的噪音，包括但不限于音乐或演奏乐器、录音、收音机或电视的噪音。9.任何租客或租客的承办商、雇员、代理人、访客、受邀者或持牌人，不得在任何时间将任何易燃、易燃、爆炸性、对环境有害或其他危险的液体、化学品或物质带进或存放在处所或建筑物内。10.所有货物、家具、包裹、箱子、板条箱或任何其他任何种类的物体或物件的移动，必须在业主或其代理人不时合理决定的时间内及以业主或其代理人合理决定的方式进行。11.承租人不得将其处所或其任何部分用作制造或在零售或拍卖中出售任何种类的商品、货品或财产，除非上述用途与租契的用途条文一致。12.房东有权规定保险箱和其他超重物品的重量和位置，任何重量超过其所在区域合法负荷的保险箱或其他物品均不得携带文件签名信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B

零售租赁标准格式-修改*©2018年俄勒冈州BOMA修改租赁格式附件D DCAPDX/4517810.v8进入或保留任何租户的场所。如果房东认为需要分配任何重物的集中重量，则分配所涉及的工作应由承租人承担费用，并以房东确定的方式进行。13.业主、其承建商及其各自的雇员有权在任何租客的处所内进行清洁或维修或改动时，免费使用该租客的处所内的所有电、电和水。14.租客的处所不得用作住宿、住宿或作任何不道德或非法用途。租客对房东提供的任何服务的要求，只有在事先向房东提出申请后才能得到满足。除业主特别指示外，业主员工不得从事任何非正常职责的工作或做任何事情。16.禁止在大楼内拉票、拉票和兜售，各租户应合作阻止此类行为。17.每个承租人应将其垃圾和垃圾存放在其房屋内。任何物料不得放置在垃圾箱或盛器内，而该等物料的性质，使其不能在不违反管限该等处置的任何法律或条例的情况下，以移走和处置建筑物范围内的办公大楼垃圾及垃圾的普通及惯常方式处置。所有垃圾和垃圾的处理只能通过房东指定的用途和时间的入口和电梯进行。任何承租人不得导致或允许任何不寻常或令人反感的气味从其处所散发出来，从而烦扰其他租户或造成公共或私人滋扰。18.未经业主事先书面同意，不得在租客的处所内使用或安装硬币自动售卖机、电子游戏机、硬币或代币游戏机或类似的机器。19.不得在承租人的任何处所进行破产、停业、清盘或其他形式的贱卖。不得以扬声器、叫声、闪光灯或显示器或其他不符合办公大楼特点的方式进行广告宣传。20.在任何租客的处所内，不得作出或准许任何事情，亦不得将任何东西带进或存放在任何租客的处所内，以损害或干扰建筑物或处所的经济供暖、清洁或其他服务，或任何其他租客使用或享用任何其他处所，而任何租客亦不得装置任何经业主合理判断可能导致上述损害或干扰的通风、空调、电力或其他设备。21.不得将酸、蒸气或其他类似的腐蚀性物质排放到建筑物的废水管、通风口或烟道内。租客处所内或供其使用的水厕、洗手间及其他水管装置，除其设计或建造用途外，不得作任何其他用途，亦不得在其内放置扫地、垃圾、破布、酸或其他异物。因误用固定装置而造成的所有损害应由造成损害的承租人或其佣人、雇员、代理人、受邀者、访客或被许可人承担。22.当租客的房产不使用时，租客应锁上所有入口门，并关闭所有窗户。租户房屋的大门在任何时候都不能保持打开状态。每个租户在任何时间关闭和离开其处所之前，应关掉所有灯光。23.不得在建筑物内使用未配备橡胶轮胎和侧卫的手推车。24.房东有权随时撤销、修改、更改或放弃为大楼规定的任何规则或规定，只要房东合理判断，认为为了大楼的最佳利益和一般租户的最大利益是必要的、适宜的或适当的，任何有利于任何租户的任何规则或规定的更改或放弃都不构成对任何其他租户的放弃或更改。对于任何其他租户在规定的任何时间不遵守或违反本建筑的任何规章制度，业主不对任何租户负责。25.任何时候都不允许在酒店内吸烟或使用电子烟。DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B