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场景预测成员2024-01-012024-12-310001717307US-GAAP：关联党成员2023-01-012023-12-310001717307ILPT：物业管理和施工监督费会员2024-01-012024-03-310001717307ILPT：物业管理和施工监督费会员2023-01-012023-03-310001717307ILPT：支出性物业管理和施工监督费会员US-GAAP：关联党成员2024-01-012024-03-310001717307ILPT：支出性物业管理和施工监督费会员US-GAAP：关联党成员2023-01-012023-03-310001717307ILPT：资本化物业管理和施工监督费会员2024-01-012024-03-310001717307ILPT：资本化物业管理和施工监督费会员2023-01-012023-03-310001717307ILPT：报销财产级别运营费用会员2024-01-012024-03-310001717307ILPT：报销财产级别运营费用会员2023-01-012023-03-310001717307SRT: 附属机构身份会员2024-03-310001717307SRT: 附属机构身份会员2023-12-310001717307美国公认会计准则：利率上限成员US-GAAP：被指定为对冲工具成员美国公认会计准则：现金流对冲会员ILPT：浮动利率贷款会员2024-03-310001717307美国公认会计准则：利率上限成员US-GAAP：被指定为对冲工具成员美国公认会计准则：现金流对冲会员ILPT：浮动利率贷款会员2023-12-310001717307美国公认会计准则：利率上限成员US-GAAP：被指定为对冲工具成员美国公认会计准则：现金流对冲会员ILPT：浮动利率贷款成员2024-03-310001717307美国公认会计准则：利率上限成员US-GAAP：被指定为对冲工具成员美国公认会计准则：现金流对冲会员ILPT：浮动利率贷款成员2023-12-310001717307ILPT: ILPT浮动利率贷款会员美国公认会计准则：利率上限成员US-GAAP：被指定为对冲工具成员美国公认会计准则：现金流对冲会员2024-03-310001717307ILPT: ILPT浮动利率贷款会员美国公认会计准则：利率上限成员US-GAAP：被指定为对冲工具成员美国公认会计准则：现金流对冲会员2023-12-310001717307美国公认会计准则：利率上限成员US-GAAP：被指定为对冲工具成员美国公认会计准则：现金流对冲会员2024-03-310001717307美国公认会计准则：利率上限成员US-GAAP：被指定为对冲工具成员美国公认会计准则：现金流对冲会员2023-12-310001717307US-GAAP：利息支出会员2024-01-012024-03-310001717307US-GAAP：利息支出会员2023-01-012023-03-31

美国
证券交易委员会
华盛顿特区 20549
表单10-Q
☒根据1934年《证券交易法》第13条或第15（d）条提交的季度报告 
在截至的季度期间 2024年3月31日
或者
☐根据1934年《证券交易法》第13条或第15（d）条提交的过渡报告 
委员会档案编号 001-38342 
工业物流地产信托
（其章程中规定的注册人的确切姓名）
马里兰州 82-2809631
（公司或组织的州或其他司法管辖区） （美国国税局雇主识别号）
牛顿广场二号，华盛顿街 255 号300号套房，牛顿，马萨诸塞02458-1634
（主要行政办公室地址）（邮政编码）
617-219-1460
（注册人的电话号码，包括区号）
根据该法第12（b）条注册的证券：
每个班级的标题交易品种注册的每个交易所的名称
具有实益权益的普通股ILPT纳斯达克股票市场有限责任公司
用复选标记注明注册人是否：（1）在过去的12个月中（或注册人需要提交此类报告的较短期限）中是否提交了1934年《证券交易法》第13或15（d）条要求提交的所有报告，并且（2）在过去的90天中一直受到此类申报要求的约束。是的☒没有 ☐
用复选标记表明注册人在过去 12 个月（或注册人必须提交此类文件的较短期限）内是否以电子方式提交了根据 S-T 法规（本章第 232.405 条）第 405 条要求提交的所有交互式数据文件。是的☒没有 ☐
用复选标记表明注册人是大型加速申报人、加速申报人、非加速申报人、小型申报公司还是新兴成长型公司。参见《交易法》第12b-2条中 “大型加速申报人”、“加速申报公司”、“小型申报公司” 和 “新兴成长型公司” 的定义。
大型加速过滤器☐加速过滤器☒
非加速过滤器☐规模较小的申报公司☐
新兴成长型公司☐
如果是新兴成长型公司，请用复选标记表明注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易法》第13（a）条规定的任何新的或修订后的财务会计准则。☐
用复选标记表明注册人是否为空壳公司（定义见《交易法》第12b-2条）。是的 ☐ 没有 ☒
截至2024年4月26日，注册人已发行的普通股实益权益数量，每股面值0.01美元： 65,831,530.


目录

工业物流地产信托
表格 10-Q
2024 年 3 月 31 日
索引
 
  页面
第一部分
财务信息
3
   
第 1 项。
财务报表（未经审计）
3
   
 
简明合并资产负债表 — 2024 年 3 月 31 日和 2023 年 12 月 31 日
3
  
 
简明综合收益（亏损）报表——截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月
4
   
简明合并股东权益报表——截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月
5
 
简明合并现金流量表——截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月
6
   
 
简明合并财务报表附注
8
   
第 2 项。
管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析
16
   
第 3 项。
关于市场风险的定量和定性披露
25
   
第 4 项
控制和程序
26
   
 
关于前瞻性陈述的警告
27
   
 
关于有限责任的声明
28
   
第二部分
其他信息
29
   
第 1A 项。
风险因素
29
第 2 项。
未注册的股权证券销售和所得款项的使用
29
第 6 项。
展品
30
   
 
签名
31
 
除非另有明确说明或文中另有说明，否则本10-Q表季度报告中对公司、我们、我们或我们的引用包括工业物流地产信托及其合并子公司。
2
目录
第一部分。 财务信息
 
第 1 项。财务报表
 
工业物流地产信托
简明的合并资产负债表
（千美元，每股数据除外）
（未经审计）
 3月31日十二月三十一日
 20242023
资产  
房地产：
土地$1,113,723 $1,113,723 
建筑物和装修4,057,048 4,055,829 
房地产总额，总额5,170,771 5,169,552 
累计折旧(428,967)(397,454)
房地产总额，净额4,741,804 4,772,098 
投资未合并的合资企业116,093 115,360 
收购的房地产租约，净额231,621 243,521 
现金和现金等价物128,394 112,341 
限制性现金和现金等价物
108,083 133,382 
应收租金，包括直线租金 $97,798和 $94,309，分别地
116,170 119,170 
其他资产，净额85,404 67,803 
总资产$5,527,569 $5,563,675 
负债和权益
抵押贷款和应付票据，净额$4,307,999 $4,305,941 
应付账款和其他负债73,923 72,455 
承担的房地产租赁债务，净额17,608 18,534 
应付给相关人士5,539 4,966 
负债总额4,405,069 4,401,896 
承付款和意外开支
股权：
归属于普通股股东的股权：
普通股实益利息，美元.01面值： 100,000,000授权股份； 65,831,530和 65,843,387分别发行和流通股份
658 658 
额外已缴资本1,016,067 1,015,777 
累计净（赤字）收入(14,207)9,196 
累计其他综合收益7,213 10,171 
累积共同分布(366,506)(365,848)
归属于普通股股东的权益总额643,225 669,954 
非控股权益479,275 491,825 
权益总额1,122,500 1,161,779 
负债和权益总额$5,527,569 $5,563,675 

所附附附注是这些未经审计的简明合并财务报表不可分割的一部分。
3
目录
工业物流地产信托
综合收益（亏损）的简明合并报表
（金额以千计，每股数据除外）
（未经审计） 
截至3月31日的三个月
20242023
租金收入$112,235 $110,258 
费用：
房地产税15,861 16,467 
其他运营费用10,322 9,318 
折旧和摊销43,577 45,457 
一般和行政7,689 7,907 
支出总额77,449 79,149 
利息和其他收入2,852 1,146 
利息支出
(73,230)(70,771)
出售房地产的损失— (974)
未合并合资企业的所得税和收益权益前的亏损
(35,592)(39,490)
所得税支出(33)(17)
未合并合资企业的收益权益1,723 3,961 
净亏损(33,902)(35,546)
归属于非控股权益的净亏损10,499 10,737 
归属于普通股股东的净亏损(23,403)(24,809)
其他综合收入：
衍生品的未实现亏损(4,846)(8,778)
减去：归因于非控股权益的衍生品未实现亏损
1,888 1,760 
归属于普通股股东的其他综合亏损(2,958)(7,018)
归属于普通股股东的综合亏损$(26,361)$(31,827)
已发行普通股的加权平均值（基本和摊薄后）65,556 65,309 
每股普通股数据（基本和摊薄后）：
归属于普通股股东的净亏损$(0.36)$(0.38)
所附附附注是这些未经审计的简明合并财务报表不可分割的一部分。



4
目录
工业物流地产信托
简明的股东权益合并报表
（以千美元计）
（未经审计）

累积
权益总额
的数量额外累积其他累积
可归因于
常见常见已付款净额（赤字）全面常见
常见
非控制性总计
股份股份资本收入
收入
分布
股东
利息公平
截至2023年12月31日的余额65,843,387 $658 $1,015,777 $9,196 $10,171 $(365,848)$669,954 $491,825 $1,161,779 
净亏损— — — (23,403)— — (23,403)(10,499)(33,902)
股份补助、回购和没收(11,857)— 290 — — — 290 — 290 
向普通股股东的分配— — — — — (658)(658)— (658)
其他综合损失
— — — — (2,958)— (2,958)(1,888)(4,846)
对非控股权益的分配— — — — — — — (163)(163)
截至 2024 年 3 月 31 日的余额65,831,530 $658 $1,016,067 $(14,207)$7,213 $(366,506)$643,225 $479,275 $1,122,500 
截至2022年12月31日的余额65,568,145 $656 $1,014,201 $117,185 $21,903 $(363,221)$790,724 $540,047 $1,330,771 
净亏损— — — (24,809)— — (24,809)(10,737)(35,546)
股份补助、回购和没收(2,176)— 384 — — — 384 — 384 
向普通股股东的分配— — — — — (656)(656)— (656)
其他综合损失— — — — (7,018)— (7,018)(1,760)(8,778)
截至2023年3月31日的余额65,565,969 $656 $1,014,585 $92,376 $14,885 $(363,877)$758,625 $527,550 $1,286,175 
所附附附注是这些未经审计的简明合并财务报表不可分割的一部分。
5
目录
工业物流地产信托
简明的合并现金流量表
（以千美元计）
（未经审计）
 截至3月31日的三个月
20242023
来自经营活动的现金流：  
净亏损$(33,902)$(35,546)
为将净亏损与经营活动提供的净现金（用于）进行核对而进行的调整：
折旧31,540 31,224 
债务发行成本、溢价和折扣的净摊销6,654 6,713 
收购的房地产租赁和承担的房地产租赁义务的摊销10,974 13,414 
递延租赁成本的摊销705 559 
直线租金收入(3,489)(3,762)
出售房地产的损失— 974 
衍生品结算的收益(16,537)(12,976)
以普通股支付的一般和管理费用
339 387 
其他非现金支出7,210 6,145 
未合并合资企业的收益分配990 990 
未合并合资企业的收益权益(1,723)(3,961)
资产和负债的变化：
应收租金6,489 (242)
其他资产(3,972)(7,449)
应付账款和其他负债2,138 3,747 
应付给相关人士573 950 
经营活动提供的净现金
7,989 1,167 
来自投资活动的现金流：
房地产改善(2,132)(3,784)
购买利率上限
(26,175)— 
衍生品结算的收益16,537 12,976 
出售房地产的收益— 243 
投资活动提供的（用于）净现金
(11,770)9,435 
来自融资活动的现金流量:
偿还应付抵押贷款票据(4,466)(5,530)
支付债务发行成本(129)(34)
向普通股股东的分配(658)(656)
回购普通股(49)(3)
对非控股权益的分配(163)— 
用于融资活动的净现金(5,465)(6,223)
现金及现金等价物以及限制性现金和现金等价物（减少）增加(9,246)4,379 
期初的现金和现金等价物以及限制性现金和现金等价物245,723 140,780 
期末的现金和现金等价物以及限制性现金和现金等价物$236,477 $145,159 
补充披露：
已付利息$59,621 $68,600 
收到的用于所得税退税的现金$80 $— 
非现金投资活动：
房地产改善应计未支付$348 $2,092 
6
目录
现金、现金等价物和限制性现金及现金等价物的补充披露：
下表提供了简明合并资产负债表中报告的现金和现金等价物以及限制性现金和现金等价物与简明合并现金流量表中显示的金额的对账：
截至3月31日，
20242023
现金和现金等价物$128,394 $61,250 
限制性现金和现金等价物 (1)
108,083 83,909 
现金流量表中显示的现金和现金等价物以及限制性现金总额$236,477 $145,159 

(1)限制性现金和现金等价物包括为我们某些抵押物业的资本支出托管的金额以及为合并合资企业运营而持有的现金。

所附附附注是这些未经审计的简明合并财务报表不可分割的一部分。
7
目录
工业物流地产信托
简明合并财务报表附注
（千美元，每股数据除外）


注意事项 1。 演示基础
随附的工业物流地产信托及其合并子公司或公司、ILPT、我们、我们或我们的简明合并财务报表未经审计。美国公认会计原则（GAAP）对完整财务报表要求的某些信息和披露已被简要或省略。我们认为，所披露的信息足以使所提供的信息不具有误导性。但是，随附的简明合并财务报表应与我们在截至2023年12月31日止年度的10-K表年度报告或我们的2023年年度报告中包含的合并财务报表和附注一起阅读。管理层认为，为公允列报中期业绩而认为必要的所有调整（包括正常的经常应计费用）均已包括在内。与合并子公司之间或合并子公司之间的所有公司间交易和余额均已清除。我们的中期经营业绩不一定代表全年预期的业绩。
根据公认会计原则编制财务报表要求我们做出影响报告金额的估算和假设。实际结果可能与这些估计有所不同。简明合并财务报表中的重要估计包括收购价格分配、固定资产的使用寿命以及房地产和相关无形资产减值评估。
注意事项 2。 最近的会计公告
新的会计声明。 2023年11月，财务会计准则委员会发布了《会计准则更新》（ASU，2023-07）， 分部报告（主题280）：对可报告的分部披露的改进，它要求公共实体，包括那些拥有单一可报告分部的公共实体：（i）定期向首席运营决策者或CODM披露重要分部支出和其他细分项目，并包含在每份报告的分部损益衡量标准中；（ii）提供会计准则编纂或ASC，280目前要求的有关应申报细分市场的损益和资产的所有年度披露， 分部报告，在过渡时期；以及（iii）披露CODM的标题和地位，并解释CODM如何使用所报告的措施和其他披露。亚利桑那州立大学 2023-07 不会改变公共实体识别其运营部门、汇总这些运营部门或应用量化阈值来确定其应报告细分市场的方式。亚利桑那州立大学2023-07必须追溯适用，对2023年12月15日之后开始的财政年度以及2024年12月15日之后开始的财政年度内的过渡期有效，允许提前采用。我们目前正在评估亚利桑那州立大学2023-07年度将对我们的简明合并财务报表产生的影响。
注意事项 3。 房地产投资
截至 2024 年 3 月 31 日，我们的投资组合包括 411属性大约包含 59,893,000可出租的平方英尺位于 39州，包括 226建筑物、可租赁地块和地役权包含大约 16,729,000可出租的平方英尺，主要是位于夏威夷瓦胡岛或我们的夏威夷地产的工业用地，以及 185属性大约包含 43,164,000可出租的平方英尺，是位于以下地区的工业和物流物业 38其他州，或我们的大陆房产。截至 2024 年 3 月 31 日，我们还拥有一台 22未合并合资企业的股权百分比。
我们在... 运营 一业务板块：房产的所有权和租赁，包括工业和物流建筑以及租赁的工业用地。
我们在某些物业上花费了资本支出 $3,373，以及 $4,931，分别在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月中。资本支出包括租赁成本 $2,127和 $1,562分别在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月。在截至2024年3月31日的三个月中，我们承诺了美元3,471用于与租户改善相关的支出以及在此期间执行的租约的租赁费用，金额约为 1,981,000可出租的平方英尺。根据截至2024年3月31日的现有租约，已承诺但未支出的租户相关债务为美元5,981, 预计所有这些费用将在未来12个月内支出.
8
目录
工业物流地产信托
简明合并财务报表附注
（千美元，每股数据除外）

合并合资企业
我们拥有一个 61Mountain Industrial REIT LLC、Mountain JV或我们的合并合资企业的股权百分比，后者拥有 94中的属性 27各州的总数约为 20,981,000可出租的平方英尺。我们控制着这家合并后的合资企业，因此在我们的简明合并财务报表中合并核算该合资企业拥有的财产。我们在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月的简明合并财务报表中确认了归属于非控股权益的净亏损为美元10,514和 $10,728，分别地。截至2024年3月31日，我们的合并合资企业的总资产为美元2,991,343总负债为美元1,771,327.
合并租约
无关的第三方拥有近似值 33占共同利益的租赁百分比 一物业位于新泽西州萨默塞特郡，大约有 64,000可出租的平方英尺，剩下的则归我们所有 67该物业的共同利益租赁百分比。我们在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月的简明合并财务报表中确认了归属于非控股权益的净收益（亏损）为美元15和 ($9），分别是。在截至2024年3月31日的三个月中，普通租赁的现金分配为美元163致无关的第三方投资者。截至2024年3月31日，该共同租赁的总资产为美元10,877总负债为美元60.
未合并的合资企业
我们拥有一个 22工业基金房地产投资信托基金有限责任公司或未合并的合资企业的股权百分比，该公司拥有 18工业地产位于 12各州的总数约为 11,726,000可出租的平方英尺。我们根据公允价值期权下的权益会计方法对未合并的合资企业进行核算。我们在简明合并综合收益（亏损）报表中将对未合并合资企业的投资公允价值的变化确认为未合并合资企业收益的股权。
注意事项 4。 租赁

我们是工业和物流物业的出租人。我们的租赁为租户提供了使用各自租约中规定的所有物理空间的合同权利，并从中获得经济利益，通常被归类为经营租赁。
在触发可变付款的具体事件发生之前，我们在租赁应收账款的衡量中不包括某些可变付款，包括根据租赁开始后指数或市场指数的变化确定的付款、某些租户报销和其他收入。此类付款总额为 $21,175和 $21,099在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月，分别为期三个月。
通常，地面租赁义务由我们的租户支付。但是，如果租户不履行地面租赁规定的义务或不续订任何地租，我们可能必须履行地租规定的义务或续订地租，以保护我们对受影响房产的投资。
使用权资产和租赁负债
我们是承租人 三我们的房产受地面租赁约束，以及 一我们在收购中承担的办公室租约。对于期限超过12个月且我们作为承租人的租赁，我们承认使用权资产和租赁负债。我们的使用权资产和相关租赁负债的价值为 $4,534和 $4,621，截至2024年3月31日，分别为美元4,646和 $4,730分别截至2023年12月31日。我们的使用权资产和相关租赁负债分别包含在简明合并资产负债表中的其他资产、净资产和应付账款及其他负债中。
地理集中度
在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月中，我们的夏威夷地产代表 28.0% 和 27.4分别占我们租金收入的百分比。
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简明合并财务报表附注
（千美元，每股数据除外）

租户集中度
我们将年化租金收入定义为截至计量之日根据租赁协议向租户提供的年化合同基础租金，包括直线租金调整和应支付给我们的估计经常性费用报销，不包括递延租赁成本的摊销。
联邦快递公司（FedEx）的子公司和亚马逊服务公司（简称亚马逊）的子公司 28.9% 和 6.7截至2024年3月31日，分别占我们年化租金收入的百分比，以及 30.1% 和 6.9截至 2023 年 3 月 31 日的百分比分别为。
注意事项 5。 债务
截至2024年3月31日，我们的未偿债务汇总如下：
的数量
属性校长利息账面价值
实体由... 保护平衡
费率 (1)
类型成熟度抵押品
ILPT
104
$1,235,000 6.18%浮动10/09/2024$1,036,749 
ILPT
186
650,000 4.31%已修复02/07/2029490,619 
ILPT
17
700,000 4.42%已修复03/09/2032501,338 
山地合资企业
82
1,400,000 5.81%浮动03/09/20251,843,036 
山地合资企业
4
91,000 6.25%已修复06/10/2030181,935 
山地合资企业
1
11,045 3.67%已修复05/01/203128,769 
山地合资企业
1
12,601 4.14%已修复07/01/203243,193 
山地合资企业
1
28,026 4.02%已修复10/01/203384,206 
山地合资企业
1
39,198 4.13%已修复11/01/2033129,302 
山地合资企业
1
23,989 3.10%已修复06/01/203546,063 
山地合资企业
1
38,730 2.95%已修复01/01/203698,411 
山地合资企业
1
43,269 4.27%已修复11/01/2037109,573 
山地合资企业
1
48,620 3.25%已修复01/01/2038112,694 
总/加权平均值4,321,478 5.35%$4,705,888 
未摊销的债务发行成本(13,479)
负债总额，净额$4,307,999 
(1)利率反映利率上限（如果有）的影响，不包括债务发行成本、溢价和折扣摊销的影响。

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简明合并财务报表附注
（千美元，每股数据除外）

截至2023年12月31日，我们的未偿债务汇总如下：
的数量
属性校长利息账面价值
实体由... 保护平衡
费率 (1)
类型成熟度抵押品
ILPT104$1,235,000 6.18%浮动10/09/2024$1,044,028 
ILPT186650,000 4.31%已修复02/07/2029490,149 
ILPT17700,000 4.42%已修复03/09/2032505,153 
山地合资企业821,400,000 6.17%浮动03/09/20241,857,062 
山地合资企业491,000 6.25%已修复06/10/2030183,264 
山地合资企业111,380 3.67%已修复05/01/203128,932 
山地合资企业112,916 4.14%已修复07/01/203243,510 
山地合资企业128,622 4.02%已修复10/01/203384,793 
山地合资企业140,019 4.13%已修复11/01/2033129,749 
山地合资企业124,433 3.10%已修复06/01/203546,394 
山地合资企业139,411 2.95%已修复01/01/203699,108 
山地合资企业143,850 4.27%已修复11/01/2037110,097 
山地合资企业149,313 3.25%已修复01/01/2038113,477 
总/加权平均值4,325,944 5.47%$4,735,716 
未摊销的债务发行成本(20,003)
负债总额，净额$4,305,941 
(1)利率反映利率上限（如果有）的影响，不包括债务发行成本、溢价和折扣摊销的影响。
我们的 $1,235,000贷款，或ILPT浮动利率贷款，由以下机构担保 104我们的房产将于2024年10月到期，视具体情况而定 三, 一年延期选项，并要求按有担保隔夜融资利率（SOFR）的年利率支付利息，外加加权平均溢价为 3.93%。ILPT浮动利率贷款下的加权平均利率为 6.18%，包括我们的利率上限对SOFR的影响 2.25％，截至2024年3月31日和2023年12月31日，以及截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月。在满足某些条件的前提下，我们可以选择随时全额或部分预付ILPT浮动利率贷款，无需支付任何溢价。
我们的合并合资企业的美元1,400,000贷款或山区浮动利率贷款原定于2024年3月到期，视情况而定 三, 一年延期选项，并要求按SOFR的年利率支付利息，溢价为 2.77%。2024 年 3 月，我们的合并合资企业行使了第一笔合资企业 三, 一年延长该贷款到期日的选项。作为延期的一部分，我们的合并合资企业购买了一家 一年美元的利率上限26,175SOFR 罢工率等于 3.04%，它用等于的 SOFR 行使利率取代了之前的利率上限 3.40%。截至2024年3月31日和2023年12月31日，山区浮动利率贷款的利率为 5.81% 和 6.17分别为％。山地浮动利率贷款下的加权平均利率为 6.09% 和 6.17截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月，分别为百分比，包括我们利率上限的影响。在满足某些条件的前提下，我们可以选择最多预付 $280,000山区浮动利率贷款按面值计算，不设溢价，并随时预付山地浮动利率贷款的余额，但需支付溢价。
管理我们某些债务的协议包含习惯契约，并规定在某些违约事件发生和持续时加快支付根据该契约应付的所有款项。有关我们的利率上限的更多信息，请参阅附注10。
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简明合并财务报表附注
（千美元，每股数据除外）

截至2024年3月31日，我们所有未偿债务在未来五年内及其后到期的所需本金如下：
校长
付款
2024$1,248,648 
20251,418,794 
202619,495 
202720,229 
202820,989 
此后1,593,323 
$4,321,478 
注意事项 6。 资产和负债的公允价值
我们的金融工具包括现金和现金等价物、限制性现金和现金等价物、抵押贷款和应付票据、应付账款和利率上限。截至2024年3月31日和2023年12月31日，由于短期性质或浮动利率，我们的金融工具的公允价值接近其在简明合并财务报表中的账面价值，但我们的固定利率应付抵押贷款票据除外。我们的固定利率应付抵押贷款票据的总账面价值为美元1,678,351和 $1,682,501分别截至2024年3月31日和2023年12月31日，公允价值为美元1,531,780和 $1,553,863分别截至 2024 年 3 月 31 日和 2023 年 12 月 31 日。我们使用大量不可观察的投入（第三级）来估算固定利率抵押贷款应付票据的公允价值，包括贴现现金流分析和现行市场利率。
下表列出了截至2024年3月31日和2023年12月31日按公允价值定期计量的某些资产，这些资产按ASC 820公允价值层次结构中定义的投入水平进行了分类， 公允价值测量，用于每项资产的估值：
的报价重要的其他意义重大
的活跃市场可观察无法观察
相同的资产输入输入
 总计（第 1 级）（第 2 级）（第 3 级）
截至 2024 年 3 月 31 日
投资未合并的合资企业$116,093 $— $— $116,093 
利率上限
$44,700 $— $44,700 $— 
截至 2023 年 12 月 31 日
投资未合并的合资企业$115,360 $— $— $115,360 
利率上限
$30,576 $— $30,576 $— 
我们对未合并合资企业的投资的公允价值是通过将我们的所有权百分比应用于该实体的净资产价值来确定的。未合并合资企业的净资产价值是通过使用与合并房地产类似的估算技术来确定的，包括根据持有期内的现行市场租金对标的房地产投资的预期未来现金流进行折扣，并包括退出资本化率以确定最后一年的现金流。
我们的利率上限衍生品的公允价值基于截至计量之日类似衍生品合约的二级市场现行市场价格。
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简明合并财务报表附注
（千美元，每股数据除外）

用于确定我们在未合并合资企业中投资的公允价值的贴现率、退出资本化率和持有期是第三级不可观察的重要投入，如下表所示：
退出
估价折扣资本化持有
技术费率费率经期
截至 2024 年 3 月 31 日
投资未合并的合资企业 折扣现金流
5.75% - 8.00%
5.25% - 6.50%
10 - 12年份
截至 2023 年 12 月 31 日
投资未合并的合资企业折扣现金流
5.75% - 8.00%
5.25% - 6.50%
9 - 12年份

下表汇总了我们在未合并合资企业中投资的公允价值变化：
截至3月31日的三个月
 20242023
期初余额$115,360 $124,358 
未合并合资企业的收益权益1,723 3,961
来自未合并合资企业的分配(990)(990)
期末余额$116,093 $127,329 
注意事项 7。 股东权益
普通股购买
在截至2024年3月31日的三个月中，我们共购买了 11,857我们的普通股，加权平均价格为美元4.12每股普通股来自RMR Group LLC（RMR）的某些前雇员，以履行与普通股奖励相关的预扣税和付款义务。我们根据纳斯达克股票市场有限责任公司（Nasdaq）在适用的购买日期收盘时普通股的交易价格，按其公允市场价值扣留和购买了这些普通股。
分布
在截至2024年3月31日的三个月中，我们宣布并定期向普通股股东支付季度分配，具体如下：
分布总计
申报日期记录日期付款日期每股分布
2024年1月11日2024年1月22日2024年2月15日$0.01 $658 
2024 年 4 月 11 日，我们宣布定期向2024年4月22日登记在册的普通股股东进行季度分配0.01每股，约为 $658。我们预计将在2024年5月16日左右使用手头现金向股东支付这笔分配。
注意事项 8。 与 RMR 签订的商业和物业管理协议

我们有 不员工。我们经营业务所需的人员和各种服务由RMR提供给我们。我们有 二与RMR签订的向我们提供管理服务的协议：（1）与我们的总体业务相关的业务管理协议；（2）与我们的物业级业务相关的物业管理协议。
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简明合并财务报表附注
（千美元，每股数据除外）

根据我们与RMR签订的业务管理协议, 我们确认的业务管理费为 $5,830和 $5,726分别在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月中。根据我们的业务管理协议中定义的截至2024年3月31日和2023年3月31日的普通股总回报， 不激励费包含在我们确认的截至2024年3月31日或2023年3月31日的三个月的业务管理费中。2024年年度激励费的实际金额（如果有）将基于我们的业务管理协议中定义的普通股总回报率 三年期限截至 2024 年 12 月 31 日，并将于 2025 年 1 月支付。我们做到了 不在截至2023年12月31日的年度中，将产生任何应付给RMR的激励费。我们在简明的综合收益（亏损）报表中包括一般业务管理费和管理费用。
根据我们与RMR签订的物业管理协议, 我们确认的物业管理和施工监督费用总额为美元3,403和 $3,452分别在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月。在这些金额中，在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月中，美元3,330和 $3,319，分别包含在我们的综合收益（亏损）和美元简明合并报表中的其他运营费用中73和 $133分别以简明合并资产负债表中的建筑物改善为资本化。资本化金额按相关资本资产的估计使用寿命折旧。
我们通常负责所有运营费用，包括RMR代表我们产生或安排的某些费用。我们通常不负责支付RMR为我们提供管理服务而产生的就业、办公或管理费用，但分配专门或部分在我们物业工作的RMR员工的就业和相关费用、我们在RMR集中会计人员的工资、福利和其他相关费用中所占的份额、我们在RMR提供内部审计职能的费用中所占的份额或其他协议除外。我们的物业层面的运营费用通常包含在向租户收取的租金中，包括RMR产生的某些工资和相关费用。我们赔偿了 RMR $1,687和 $1,841分别用于截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月的这些费用和费用。这些金额包含在我们的简明合并综合收益（亏损）报表中（如适用）中的其他运营费用以及一般和管理费用中。
我们的合资企业与RMR之间的管理协议。我们有 二单独的合资企业安排、我们的合并合资企业和未合并的合资企业。RMR 为这两家合资企业提供管理服务。根据我们与RMR签订的管理协议，我们没有义务就RMR向未合并的合资企业提供的服务向RMR支付管理费。根据我们与RMR签订的管理协议，我们有义务向RMR支付其向合并合资企业提供的服务的管理费；但是，我们的合并合资企业直接向RMR支付管理费，合并合资企业支付的任何此类费用将记入我们应向RMR支付的费用中。
有关我们与RMR的关系、协议和交易的更多信息，请参阅注释9。
注意事项 9。 关联人交易

我们与RMR、The RMR Group Inc.或RMR Inc. 以及与之相关的其他公司有关系以及历史和持续的交易，包括由RMR或其子公司提供管理服务的其他公司，其中一些公司的受托人、董事或高级职员也是我们的受托人或高级管理人员。RMR是RMR Inc.的多数股权子公司。我们董事会主席兼管理受托人之一亚当·波特诺伊是ABP信托的唯一受托人、高级管理人员和控股股东，ABP信托是RMR Inc.的控股股东、董事会主席、董事总经理兼总裁兼首席执行官以及RMR的高级管理人员和员工。我们的另一位管理受托人马修·乔丹是RMR Inc. 的执行副总裁、首席财务官兼财务主管，RMR的高级管理人员兼雇员，ABP信托的高管。我们的每位官员也是RMR的高级职员和员工。我们的一些独立受托人还充当RMR或其子公司向其提供管理服务的其他上市公司的独立受托人。波特诺伊先生担任这些上市公司的董事会主席和管理受托人。我们的总裁兼首席运营官耶尔·达菲也是办公物业收益信托基金的总裁兼首席运营官，该信托基金是由RMR管理的上市公司之一。RMR的其他高管，包括乔丹先生，担任其中某些上市公司的管理受托人或高级职员。
我们的 RMR 经理。我们有 二与 RMR 签订协议，向我们提供管理服务。有关我们与RMR签订的管理协议的更多信息，请参阅注释8。
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简明合并财务报表附注
（千美元，每股数据除外）

合资企业。 我们有 二单独的合资安排。RMR 为每个合资企业提供管理服务。有关我们合资企业的更多信息，请参阅注释3。
截至 2024 年 3 月 31 日和 2023 年 12 月 31 日，我们欠款 $652和 $680，分别向未合并的合资企业支付我们代表该合资企业收取的租金。这些金额在我们的简明合并资产负债表中按应付给关联人的款项列报。
有关这些关系和其他此类关系以及某些其他关联人员交易的更多信息，请参阅我们的2023年年度报告。

注意事项 10。 衍生品和套期保值活动
我们面临与持续业务运营相关的某些风险，包括利率变动的影响。我们目前使用衍生工具管理的唯一风险是我们的利率风险。我们有利率上限协议来管理每项协议的利率风险敞口 ILPT 浮动利率贷款和山区浮动利率贷款，均以等于SOFR加上保费的利率支付利息。使用衍生金融工具会带来某些风险，包括这些合同安排的交易对手无法根据协议履行的风险。为了降低这种风险，我们只与信用评级高的交易对手以及与我们或我们的关联方可能有其他财务关系的主要金融机构签订衍生金融工具。我们预计不会有任何交易对手未能履行其义务。
我们的利率上限协议被指定为利率风险的现金流对冲工具，并按公允价值定期计量。有关我们的利率上限所涉及的债务以及利率上限的公允价值的更多信息，请参阅附注5和6。 下表汇总了截至2024年3月31日和2023年12月31日的未偿利率上限协议的条款：
资产负债表标的当前罢工名义上的公允价值为
单列项目乐器
成熟度
费率金额2024年3月31日2023年12月31日
其他资产
山地浮动利率贷款
03/15/2024
3.40%$1,400,000 $— $5,516 
其他资产
山地浮动利率贷款
03/15/2025
3.04%$1,400,000 25,345 — 
其他资产ILPT 浮动利率贷款
10/15/2024
2.25%$1,235,000 19,355 25,060 
$44,700 $30,576 
被指定为现金流套期保值的利率上限涉及如果利率升至合同行使利率以上以换取预付溢价，则从交易对手那里获得可变金额。对于指定并符合利率风险现金流套期保值条件的衍生品，衍生品的收益或亏损记入累计其他综合收益，随后在对冲交易影响收益的同期重新归类为利息支出。根据我们的会计政策选择，在套期保值之初就记录在套期保值之初就记录在套期保值有效性评估之外的对冲成分的衍生品的收益和损失将在套期保值的整个生命周期内进行系统和合理的确认。排除在外的组成部分的收益确认以利息支出列报。随着我们对适用债务的利息支付，与衍生品相关的累计其他综合收益中报告的金额将重新归类为利息支出。
下表汇总了所示期间与我们在累计其他综合收益中的现金流套期保值相关的活动：
截至3月31日的三个月
20242023
累计其他综合收益中确认的衍生品未实现收益（亏损）
$4,674 $(3,776)
衍生品的已实现收益从累计其他综合收益重新归类为利息支出
(9,520)(5,002)
累计其他综合收益中确认的衍生品未实现亏损
$(4,846)$(8,778)
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目录
第 2 项。管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析
 
以下信息应与本10-Q表季度报告和2023年年度报告中包含的简明合并财务报表和附注一起阅读。
概述（千美元，每平方英尺数据除外）
 
我们是一家根据马里兰州法律组建的房地产投资信托基金（REIT）。截至2024年3月31日，我们的投资组合由411处房产组成，包含约59,893,000平方英尺的可出租面积，分布在39个州，其中99.0％的入住率出租给了301名不同的租户。截至2024年3月31日，我们还拥有这家未合并合资企业22％的股权。
截至2024年3月31日，我们的投资组合汇总如下（以千平方英尺计）：
加权
平均值
的数量可出租剩余的
所有权属性国家平方英尺占用率
租赁期限 (1)
夏威夷房产100%226
夏威夷
16,729 99.0%13.1
合并后的合资房产61%94
27 个州
20,981 99.2%6.9
全资拥有的内地物业
100%90
34 个国家
22,119 98.9%5.0
其他67%1
新泽西
64 100.0%4.2
总/加权平均值41159,893 99.0%8.0
(1)基于截至2024年3月31日的年化租金收入。
在截至2024年3月31日的三个月中，我们的租金收入和净营业收入（NOI）与2023年同期相比有所增加，这主要是由于我们物业的租赁活动和租金重置。长期的电子商务趋势和供应链弹性导致了高入住率和租金上涨。我们认为，在可预见的将来，客户服务预期、家庭数量的增长以及对供应链弹性的需求将保持对工业地产的强劲需求。但是，美国和全球的通货膨胀压力和高利率，以及全球地缘政治的敌对行动和紧张局势，造成了经济的不确定性，并造成了金融市场的混乱。这些条件增加了我们的资本成本，并对我们降低杠杆率的能力产生了负面影响。经济衰退，或金融市场持续或加剧的混乱，可能会对我们和租户的财务状况产生不利影响，可能会对租户续租或向我们支付租金的能力或意愿产生不利影响，可能限制我们获得租约的机会并可能增加我们的资本成本，可能影响我们出售房产的能力，并可能导致我们的房产、普通股或其他证券的价值下降。
物业运营
截至2024年3月31日和2023年3月31日，我们物业的入住率数据如下：
所有房产可比房产
截至3月31日，
截至3月31日， (1)
2024202320242023
房产总数411 413 411 411 
总可出租平方英尺（千平方英尺） (2)
59,893 59,983 59,893 59,951 
租赁百分比 (3)
99.0 %98.7 %99.0 %98.7 %
(1)由我们自 2023 年 1 月 1 日起持续拥有的房产组成。
(2)在为新租户重新测量或重新配置空间以及将土地租赁转换为建筑物租赁时，将进行适度的调整。
(3)租赁的平方英尺是根据截至2024年3月31日的现有租约进行的，包括可供入住的空间（如果有），以及已租赁但未占用的空间（如果有）。
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每平方英尺的平均有效租金费率等于总租金收入除以在为我们的物业指定的期限内租赁的平均可出租平方英尺。在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月中，我们物业每平方英尺的平均有效租金如下：
截至3月31日的三个月
20242023
所有房产$7.58 $7.46 
可比特性 (1)
$7.58 $7.46 
(1)由我们自 2023 年 1 月 1 日起持续拥有的房产组成。
在截至2024年3月31日的三个月中，我们签订了新的和续订的租约，如下表所示：
截至2024年3月31日的三个月
新租约续订总计
在此期间租赁的平方英尺（千平方英尺）90 1,785 1,875 
加权平均租金率变化（按可出租平方英尺计）48.1 %38.5 %39.4 %
按平方英尺（年）计算的加权平均租赁期限19.4 5.6 6.2 
租赁成本和特许权承诺总额 (1)
$717 $2,754 $3,471 
每平方英尺的总租赁成本和特许权承诺 (1)
$7.96 $1.54 $1.85 
每年每平方英尺的总租赁成本和特许权承诺 (1)
$0.41 $0.28 $0.30 
(1)包括为租赁支出和优惠做出的承诺，例如租赁佣金、租户改善或其他租户激励措施。
在截至2024年3月31日的三个月中，我们完成了夏威夷物业约10.6万平方英尺土地的租金重置，租金比之前的租金高出约27.5％。
截至2024年3月31日，我们按年度划分的剩余租约到期时间如下（以千平方英尺计）：
占总数的百分比累积
占总数的百分比累积百分比按年计算按年计算占总数的百分比
已租用已租用占总数的 出租 租金按年计算
的数量平方英尺平方英尺平方英尺收入收入租金收入
期限/年租赁
即将到期 (1)
即将到期 (1)
即将到期 (1)
即将到期 (2)
即将到期 (2)
即将到期 (2)
2024
32 4,017 6.8 %6.8 %$20,420 4.6 %4.6 %
202534 4,355 7.3 %14.1 %26,598 6.0 %10.6 %
202632 4,174 7.0 %21.1 %29,664 6.7 %17.3 %
202738 8,738 14.7 %35.8 %53,275 12.1 %29.4 %
202841 6,066 10.2 %46.0 %45,274 10.3 %39.7 %
此后213 31,963 54.0 %100.0 %265,595 60.3 %100.0 %
总计390 59,313 100.0 %$440,826 100.0 %
加权平均剩余租赁期限（以年为单位）7.0 8.0 
(1)租赁的平方英尺是根据截至2024年3月31日的现有租约进行的，包括可供入住的空间（如果有），以及已租赁但未占用的空间（如果有）。
(2)年化租金收入截至2024年3月31日。
截至2024年3月31日，联邦快递和亚马逊的子公司分别租赁了我们总租赁平方英尺的21.7％和7.7％，分别占我们年化租金总收入的28.9％和6.7％。
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内地房产。 截至2024年3月31日，我们内地物业的入住率为99.0％，占我们年化租金收入的72.0％。随着内地物业的到期，我们通常会寻求续订或延长其租赁条款。我们内地物业的大多数租约都包括定期设定的美元金额或百分比增长，这会增加应付给我们的现金租金。由于我们内地物业的许多租户都投资了这些物业，而且其中许多物业似乎对租户的业务具有战略重要性，因此我们认为这些租户很可能会在租约到期之前续订或延长租约。如果我们无法延长或续订租约，则重新租赁其中一些房产可能既耗时又昂贵，而且我们可能签订的任何租赁条款对我们来说可能不如我们现有这些房产的租赁条款有利。
夏威夷地产。 截至2024年3月31日，我们的夏威夷物业的入住率为99.0％，占我们年化租金收入的28.0％。截至2024年3月31日，我们的某些夏威夷房产是租赁的土地，租金会根据公允市场价值定期重置，通常每10年重置一次。随着夏威夷房产租赁租金的重置或续期，我们的夏威夷地产收入总体上有所增加。我们夏威夷房产未来的租约续订、租约延期、新租约和租金费率将取决于确定租约续期、租约延期、新租约和租金费率时的当前市场状况。随着夏威夷物业的租金重置日期或租约到期日临近，我们通常会与现有或新租户协商新的租赁条款。如果我们无法与租户就租金重置达成协议，我们的夏威夷物业的租约通常规定根据评估流程重置租金。由于可能与我们的夏威夷地产竞争的适合工业用途的土地有限，我们认为，由于定期租金重置、租约延期和新的租赁，我们的夏威夷地产为未来的租金增长提供了潜力。
下表提供了截至2024年3月31日我们夏威夷物业计划重置的年化租金收入：
按年计算
租金收入
计划重置
2024
$— 
20251,002 
20261,315 
2027795 
2028— 
此后19,338 
总计$22,450 
截至2024年3月31日，我们年化租金收入的24,430美元，占5.5％，已包含在计划于2025年3月31日到期的租赁中，目前有1.0％的可出租平方英尺空置。未来可能租赁可用空间的租金费率将取决于谈判租约延期、续租或新租约时的当前市场状况。每当我们为房产延期、续订或签订新的租约时，我们都打算寻求等于或高于相同房产历史租金的租金。尽管我们以前在夏威夷的租金重置、租约延期和新租约方面有经验，但我们在租金重置、租约延期或租约到期时提高租金的能力取决于市场状况，这是我们无法控制的。因此，我们无法确定夏威夷地产实现的历史增长在未来是否会继续。
租户审查流程。 我们的经理 RMR 为我们采用租户审查流程。RMR根据各种适用的信贷标准对租户进行个人评估。通常，根据事实和情况，RMR根据租户提供的信息，以及在某些情况下，公开或从第三方来源获得的信息，评估租户的信誉。RMR还可能使用第三方服务来监控现有租户的债务证券的信用评级，这些租户的债务证券由国家认可的信用评级机构进行评级。

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操作结果
 
截至2024年3月31日的三个月，与截至2023年3月31日的三个月相比（美元和股票金额以千计，每股数据除外）
可比无可比拟的
房产结果房产结果合并业绩
截至3月31日的三个月 (1)
截至3月31日的三个月 (2)
截至3月31日的三个月
$%$$%
20242023改变改变20242023改变20242023改变改变
租金收入$112,235 $110,195 $2,040 1.9%$— $63 $(63)$112,235 $110,258 $1,977 1.8%
运营费用：
房地产税15,860 16,461 (601)(3.7%)1 6 (5)15,861 16,467 (606)(3.7%)
其他运营费用10,290 9,307 983 10.6%32 11 21 10,322 9,318 1,004 10.8%
运营费用总额26,150 25,768 382 1.5%33 17 16 26,183 25,785 398 1.5%
净营业收入 (3)
$86,085 $84,427 $1,658 2.0%$(33)$46 $(79)86,052 84,473 1,579 1.9%
其他费用：
折旧和摊销43,577 45,457 (1,880)(4.1)%
一般和行政7,689 7,907 (218)(2.8)%
其他支出总额51,266 53,364 (2,098)(3.9)%
利息和其他收入2,852 1,146 1,706 148.9%
利息支出(73,230)(70,771)(2,459)3.5%
出售房地产的损失— (974)974 (100.0)%
未合并合资企业的所得税和收益权益前的亏损
(35,592)(39,490)3,898 (9.9)%
所得税支出(33)(17)(16)94.1%
未合并合资企业的收益权益1,723 3,961 (2,238)(56.5)%
净亏损(33,902)(35,546)1,644 (4.6)%
归属于非控股权益的净亏损10,499 10,737 (238)(2.2)%
归属于普通股股东的净亏损$(23,403)$(24,809)$1,406 (5.7)%
已发行普通股的加权平均值（基本和摊薄后）65,556 65,309 247 0.4%
每股普通股数据（基本和摊薄后）：
归属于普通股股东的净亏损$(0.36)$(0.38)$0.02 (5.3)%
(1)由我们自 2023 年 1 月 1 日起持续拥有的房产组成。
(2)由我们在2023年1月1日至2024年3月31日期间处置的两处房产组成。
(3)在 “非公认会计准则财务指标” 标题下查看我们对NOI的定义以及净亏损与NOI的对账。
以下提及的收入和支出类别变动涉及截至2024年3月31日的三个月业绩与截至2023年3月31日的三个月业绩的比较。
租金收入。租金收入的增加主要是由于我们的租赁活动和租金重置的增加。
房地产税。房地产税下降的主要原因是成功的房地产税上诉导致评估值降低。
其他运营费用。其他运营费用增加的主要原因是保险、维修和维护成本以及我们某些物业的除雪费用增加。
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折旧和摊销。 折旧和摊销的减少主要反映了某些租赁相关资产在2023年4月1日之后全部摊销以及我们的处置相关活动，但部分被2023年4月1日之后对某些物业的改善所产生的折旧增加所抵消。
一般和行政。 一般和管理费用的减少主要是由于会计费用和租赁成本的减少，但部分被2024年期间其他专业费用的增加所抵消。
利息和其他收入。 利息和其他收入的增加主要是由于与2023年相比，2024年期间的利率和平均现金余额有所提高。
利息支出。 利息支出的增加主要是由于我们合并合资企业在2023年5月的再融资活动，导致2024年期间债务余额和利率以及与购买利率上限相关的成本增加。
出售房地产的损失。在2023年期间，由于出售华盛顿州埃弗雷特的一部分地块，我们确认了974美元的房地产销售亏损。
所得税支出。 所得税支出主要反映某些司法管辖区应缴的州所得税。
未合并合资企业的收益权益。 未合并合资企业的收益权益是我们对未合并合资企业的投资公允价值的变化。
非公认会计准则财务指标（以千美元计，每股数据除外）

我们提出了适用的证券交易委员会（SEC）规则所指的某些 “非公认会计准则财务指标”，包括归属于普通股股东的NOI、运营资金或FFO，归属于普通股股东和正常化运营资金，或归属于普通股股东的正常化FFO。根据公认会计原则，这些指标不代表经营活动产生的现金，不应被视为净亏损或归于普通股股东的净亏损的替代方案，也不应被视为我们经营业绩的指标或流动性的衡量标准。这些指标应与我们在简明合并综合收益（亏损）报表中列报的归属于普通股股东的净亏损和净亏损一起考虑。我们认为这些非公认会计准则指标是衡量房地产投资信托基金经营业绩以及归属于普通股股东的净亏损和净亏损的适当补充指标。我们认为，这些指标为投资者提供了有用的信息，因为通过排除某些历史金额的影响，例如折旧和摊销费用，它们可能有助于比较我们在不同时期之间以及与其他房地产投资信托基金的经营业绩，就NOI而言，仅反映在房地产层面产生和产生的收入和支出项目可能有助于投资者和管理层了解我们物业的运营。
净营业收入
我们计算 NOI 如下所示。我们将NOI定义为房地产租赁收入减去房地产运营费用。NOI的计算不包括净亏损的某些组成部分，以便提供与我们的房地产层面经营业绩更密切相关的业绩。NOI 不包括折旧和摊销费用。我们使用NOI来评估个人和公司范围的物业绩效。其他房地产公司和房地产投资信托基金计算NOI可能与我们不同。
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下表显示了截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月净亏损与NOI的对账情况：
截至3月31日的三个月
20242023
净亏损$(33,902)$(35,546)
未合并合资企业的收益权益(1,723)(3,961)
所得税支出33 17 
未合并合资企业的所得税和收益权益前的亏损(35,592)(39,490)
出售房地产的损失— 974 
利息支出73,230 70,771 
利息和其他收入(2,852)(1,146)
一般和行政7,689 7,907 
折旧和摊销43,577 45,457 
NOI$86,052 $84,473 
没有：
夏威夷房产$23,433 $22,122 
内地房产62,619 62,351 
NOI$86,052 $84,473 
归属于普通股股东的运营资金和归属于普通股股东的正常运营资金
我们计算归属于普通股股东的FFO和归属于普通股股东的正常化FFO，如下所示。归属于普通股股东的FFO是根据全国房地产投资信托协会定义的基础计算的，即：（1）根据公认会计原则计算的归属于普通股股东的净亏损，不包括出售房地产的任何损益和未合并合资企业的收益权益；（2）加上房地产折旧和摊销以及我们在未合并合资企业物业中占FFO的比例份额；（3）减去FFO 归因于非控股权益的调整；以及 (4) 某些调整其他调整目前不适用于我们。在计算归属于普通股股东的正常化FFO时，我们对如下所示的某些非经常性项目进行了调整，包括对与未合并合资企业相关的此类项目（如果有）的调整。
归属于普通股股东的FFO和归属于普通股股东的正常化FFO是我们的董事会在确定对股东的分配金额时考虑的因素之一。其他因素包括但不限于维持我们作为房地产投资信托基金的纳税资格的要求、债务协议的限制、我们可获得的债务和股权资本、我们的分配率占普通股交易价格的百分比或股息收益率，以及与其他工业房地产投资信托基金的股息收益率相比的股息收益率、我们对未来资本需求和经营业绩的预期以及我们对现金支付的预期需求和可用性我们的义务。其他房地产公司和房地产投资信托基金计算归属于普通股股东的FFO和归属于普通股股东的标准化FFO的计算方式可能与我们不同。
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下表显示了我们对截至2024年和2023年3月31日的三个月中归属于普通股股东的FFO和归属于普通股股东的正常化FFO的计算，以及归于普通股股东的净亏损与归于普通股股东的FFO和归于普通股股东的正常化FFO的对账：
截至3月31日的三个月
20242023
归属于普通股股东的净亏损$(23,403)$(24,809)
未合并合资企业的收益权益(1,723)(3,961)
出售房地产的损失— 974 
折旧和摊销43,577 45,457 
来自未合并合资企业的FFO份额1,459 1,468 
归因于非控股权益的FFO调整(10,460)(11,213)
归属于普通股股东的FFO和正常化FFO$9,450 $7,916 
已发行普通股的加权平均值（基本和摊薄后）65,556 65,309 
每股普通股数据（基本和摊薄后）：
归属于普通股股东的FFO和正常化FFO$0.14 $0.12 
流动性和资本资源
 
我们的运营流动性和资源（千美元） 
我们支付运营和资本支出、偿还债务和向股东进行分配的主要资金来源是我们房产租户的租金。截至2024年3月31日，投资级别评级的租户、投资级评级母实体的子公司或我们的夏威夷土地租赁占我们年化租金收入的76.6％，年化租金收入中只有5.5％来自未来12个月到期的租约。我们认为，这些资金来源将足以支付我们在未来12个月及其后可预见的将来的运营和资本支出，偿还债务并向股东进行分配。
我们未来的经营活动现金流将主要取决于我们的以下能力：
•到期时向我们的租户收取租金；
•维持我们物业的入住率，维持或提高其租金；
•控制我们的运营成本增长，包括利息和其他融资成本；
•开发房产以产生超过我们资本成本的现金流；以及
•购买额外的房产，这些房产产生的现金流超过我们的收购成本以及我们的资本和房地产运营支出成本。
以下是我们在所列期间的现金流来源和用途的摘要，如我们的简明合并现金流量表所示：
 截至3月31日的三个月
 20242023
期初的现金和现金等价物以及限制性现金和现金等价物$245,723 $140,780 
提供的净现金（用于）：
经营活动7,989 1,167 
投资活动(11,770)9,435 
筹资活动(5,465)(6,223)
期末的现金和现金等价物以及限制性现金和现金等价物$236,477 $145,159 
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与2023年相比，截至2024年3月31日的三个月，经营活动提供的净现金有所增加，这主要是由于我们物业的现金流增加以及2024年期间营运资金的有利变化。与2023年期间投资活动提供的净现金相比，2024年期间用于投资活动的净现金的变化主要是由于与在2024年期间购买26,175美元的利率上限相关的成本。用于融资活动的净现金减少主要是由于我们的摊销贷款的本金还款减少。
我们的投资和融资流动性和资源（以千美元计，每股和每平方英尺数据除外）
截至2024年3月31日，我们的现金及现金等价物，不包括限制性现金和现金等价物，为128,394美元。为了保持我们根据经修订的1986年《美国国税法》作为房地产投资信托基金的纳税资格，我们通常需要每年分配房地产投资信托基金应纳税收入的至少90％，但须进行特定调整，不包括任何净资本收益。这种分配要求限制了我们保留收益从而为我们的运营或收购提供资本的能力。我们可以使用手头现金和现金等价物、运营现金流、任何资产出售的净收益以及股票或债务证券发行的净收益来为我们向股东的分配提供资金。
我们预计将使用我们可能向合资企业出售的任何其他房产所得的收益、合资企业或任何未来合资企业中任何第三方投资者的股权出资，以及发行股权或债务证券的净收益，为未来的任何房地产收购、开发和重建提供资金。我们还可能承担抵押贷款或承担与未来收购、开发和重建相关的债务。当我们的债务到期日临近或者我们希望降低杠杆率或为到期债务再融资时，我们打算探索再融资替代方案、房地产销售或出售合资企业的股权。此类替代方案可能包括承担定期债务、以我们拥有的房产的抵押贷款作为担保的融资、发行新的股权或债务证券、获得循环信贷额度、参与或出售合资企业的股权或出售房产。此外，我们发行的任何股权证券都可能削弱我们现有股东的利益。尽管我们无法确定能否成功完成任何特定类型的融资，但我们相信我们将有机会获得融资，例如债务或股票发行，为资本支出、未来的收购、开发、重建和其他活动提供资金，并支付我们的债务。
房地产活动
在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月中，用于租户改善和租赁成本、建筑物改善以及开发和重建活动的资本金额如下：
截至3月31日的三个月
20242023
租户改善和租赁成本 (1)
$2,571 $2,040 
建筑改进 (2)
802 370 
开发、重建和其他活动 (3)
— 2,521 
$3,373 $4,931 
(1)租户改善和租赁成本包括用于改善租户空间的资本支出或直接向租户支付的用于改善空间的金额和租赁相关成本，例如经纪佣金和租户激励措施。
(2)建筑物改善通常包括更换过时建筑构件的支出和延长现有资产使用寿命的支出。
(3)开发、重建和其他活动通常包括重新定位房产或带来新收入来源的资本支出项目。
截至2024年3月31日，我们估计未动用的租赁相关债务为5,981美元，所有这些债务预计将在未来12个月内支出。
合并合资企业
我们拥有合并合资企业61％的股权，该公司在27个州拥有94处房产，总可出租面积约为20,981,000平方英尺。我们控制合并后的合资企业，因此合并核算该合资企业拥有的财产。我们在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月的简明合并财务报表中确认了归属于合并合资企业非控股权益的净亏损分别为10,514美元和10,728美元。截至2024年3月31日，我们的合并合资企业总资产为2,991,343美元，总负债为1,771,327美元。
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未合并的合资企业
我们拥有这家未合并的合资企业22％的股权，该合资企业拥有位于12个州的18处工业地产，总面积约为11,726,000平方英尺。我们根据公允价值期权下的权益会计方法对未合并的合资企业进行核算。我们在简明合并综合收益（亏损）报表中将对未合并合资企业的投资公允价值的变化确认为未合并合资企业收益的股权。在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月中，这家未合并的合资企业向我们分配的现金总额分别为990美元。
有关这些合资企业的更多信息，请参阅本10-Q表季度报告第一部分第1项中包含的简明合并财务报表附注3。
债务
ILPT浮动利率贷款由我们的104处房产担保，将于2024年10月到期，有三年延期选项，并要求按SOFR的年利率加上3.93％的加权平均溢价支付利息。截至2024年3月31日和2023年12月31日，以及截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月，ILPT浮动利率贷款的加权平均利率为6.18％，其中包括我们对SOFR的2.25％的利率上限的影响。在满足某些条件的前提下，我们可以选择随时全额或部分预付ILPT浮动利率贷款，不收取任何溢价。
山区浮动利率贷款计划于2024年3月到期，有三年延期选项，并要求按SOFR的年利率支付利息，外加2.77％的溢价。2024年3月，我们的合并合资企业行使了三年期权中的第一份，延长了这笔贷款的到期日。作为延期的一部分，我们的合并合资企业以26,175美元的价格购买了为期一年的利率上限，SOFR行使利率等于3.04％，这用等于3.40％的SOFR行使利率取代了之前的利率上限。截至2024年3月31日和2023年12月31日，山地浮动利率贷款的利率分别为5.81％和6.17％。截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月，山区浮动利率贷款的加权平均利率分别为6.09％和6.17％，其中包括我们利率上限的影响。在满足某些条件的前提下，我们可以选择按面值无溢价预付高达280,000美元的山地浮动利率贷款，并随时预付山地浮动利率贷款的余额，但需支付溢价。
延长ILPT浮动利率贷款和山地浮动利率贷款的一年期期权除其他外，要求我们获得适用协议中规定的替代利率上限。
截至2024年3月31日，我们的债务本金总额为4,321,478美元，包括ILPT浮动利率贷款、山区浮动利率贷款、70万美元抵押贷款和65万美元抵押贷款，计划于2024年至2038年到期。
管理ILPT浮动利率贷款、山区浮动利率贷款、我们的70万美元抵押贷款和65万美元抵押贷款的协议和相关文件包含习惯契约，规定在某些违约事件发生和持续时加速支付根据该契约应付的所有款项，对于65万美元的抵押贷款，还要求我们将最低合并净资产维持在至少25万美元，流动性至少为15,000美元。截至2024年3月31日，我们认为我们遵守了管理这些贷款的协议中的所有契约和其他条款。
有关我们债务的更多信息，请参阅本10-Q表季度报告第一部分第1项中包含的简明合并财务报表附注5和6。
分布
在截至2024年3月31日的三个月中，我们使用手头现金向股东支付了总额为658美元的季度现金分配。
2024年4月11日，我们宣布定期向2024年4月22日登记在册的普通股股东进行季度分配，每股分配0.01美元，约合658美元。我们预计将在2024年5月16日左右使用手头现金向股东支付这笔分配。
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关联人交易
我们与RMR、RMR Inc.和其他相关公司有关系以及历史和持续的交易。有关这些关系和其他此类关系以及关联人员交易的更多信息，请参阅本10-Q表季度报告第一部分第1项、我们的2023年年度报告、2024年年度股东大会的最终委托书以及我们向美国证券交易委员会提交的其他文件中包含的简明合并财务报表附注8和9。此外，请参阅我们的2023年年度报告中标题为 “风险因素” 的部分，以描述这些和其他关联人员的交易和关系可能产生的风险。我们可能会与关联人进行其他交易，包括RMR或其子公司向其提供管理服务的企业。
关键会计估计
根据公认会计原则编制简明合并财务报表要求我们做出影响报告金额的估计和假设。实际结果可能与这些估计有所不同。简明合并财务报表中的重要估计包括收购价格分配、固定资产的使用寿命以及房地产和相关无形资产减值评估。
我们的2023年年度报告中包含了对我们的关键会计估算的讨论。自截至2023年12月31日的年度以来，我们的关键会计估计没有重大变化。
第 3 项。关于市场风险的定量和定性披露 (以千美元计，每股数据除外)
 
我们面临与利率市场变化相关的风险。我们通过监控包括固定利率债务在内的可用融资方案，以及使用包括利率上限在内的衍生工具来限制利率上升的风险，来管理这种市场风险的敞口。除下文所述外，我们目前预计在不久的将来我们的利率波动风险敞口或管理这种风险敞口的方式不会有任何重大变化。
浮动利率债务
截至2024年3月31日，我们未偿还的浮动利率债务包括以下内容：
每年每年利息
校长利息利息
当前
付款
债务平衡
费率 (1)
开支
成熟度到期
ILPT 浮动利率贷款$1,235,000 6.18%$77,383 10/09/2024每月
山地浮动利率贷款
1,400,000 5.81%82,470 03/09/2025每月
总/加权平均值
$2,635,000 5.98%$159,853 
(1)年利率是适用合同中规定的利率，经我们的利率上限调整。

这个 ILPT 浮动利率贷款有三年延期选项，并要求按SOFR的年利率加上3.93％的加权平均溢价支付利息。山地浮动利率贷款有两个为期一年的延期选项，并要求按SOFR的年利率加上2.77％的溢价支付利息。根据短期利率，特别是SOFR，我们容易受到美元变动的影响。结合这些借款，为了对冲与SOFR变动相关的风险敞口，我们购买了SOFR行使利率等于2.25％的利率上限 ILPT 浮动利率贷款和山区浮动利率贷款的3.04％。
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此外，由于市场状况和我们感知的信用风险，在续期或再融资这些债务时，我们容易受到利率溢价上涨的影响，包括替代利率上限成本的增加。通常，利率的变化不会影响我们的浮动利率债务的价值，但会影响我们的经营业绩。下表显示了截至2024年3月31日利率提高一个百分点将对我们的年度浮动利率利率支出产生的大致影响，包括我们的利率上限的影响：
利率上调的影响
利息总额每年
加权平均值
杰出开支每人收入
利率
债务每年
分享影响力 (1)
2024 年 3 月 31 日
5.98 %$2,635,000 $159,853 $(2.44)
增长一个百分点 (2)
5.98 %$2,635,000 $159,853 $(2.44)
(1)基于截至2024年3月31日的三个月的摊薄后的加权平均已发行普通股。
(2)利率提高一个百分点不会对我们的浮动利率债务的年度总利息支出产生影响，因为当前的利率超过了我们的利率上限的行使率。不包括我们的利率上限的影响，利率上调一个百分点将导致加权平均利率为6.98％，每年的总利息支出为186,568美元，浮动利率债务的每股收益影响为2.85美元。
上表显示了浮动利率立即变动一个百分点的影响，包括我们的利率上限的影响。随着我们可能产生的任何浮动利率债务的未偿金额的增加或减少以及我们可能购买的利率上限（如果有）的影响，我们未来面临浮动利率波动的风险将增加或减少。通常，如果利率随着时间的推移逐渐变化，其影响将随着时间的推移而分散。
固定利率债务
在截至2024年3月31日的三个月中，与我们的固定利率债务相关的市场利率风险没有实质性变化。有关与我们的固定利率债务相关的市场利率风险的讨论，请参阅我们的2023年年度报告第二部分第7A项中包含的 “有关市场风险的定量和定性披露”。
第 4 项。控件和 程序

截至本10-Q表季度报告所涉期末，我们的管理层在管理受托人、总裁兼首席运营官以及首席财务官和财务主管的监督和参与下，对经修订的1934年《证券交易法》第13a-15条和第15d-15条规定的披露控制和程序的有效性进行了评估。根据该评估，我们的管理受托人、总裁兼首席运营官以及首席财务官兼财务主管得出结论，我们的披露控制和程序是有效的。
在截至2024年3月31日的季度中，我们的财务报告内部控制没有发生重大影响或合理可能对我们的财务报告内部控制产生重大影响的变化。
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关于前瞻性陈述的警告

本10-Q表季度报告包含1995年《私人证券诉讼改革法》和其他受风险和不确定性影响的证券法所指的前瞻性陈述。这些陈述可能包括 “相信”、“期望”、“预期”、“打算”、“计划”、“估计”、“将”、“可能” 等词语以及这些或类似表达的否定词或派生词。这些前瞻性陈述除其他外包括以下方面的陈述：经济和市场状况；我们对工业地产需求的预期；我们未来的租赁活动；我们的杠杆水平和未来可能的融资；我们的流动性需求和来源；我们的资本支出计划和承诺；收购和处置；我们现有的和未来可能的合资安排；我们的重建和建设活动和计划；以及未来分配的金额和时间。
前瞻性陈述反映了我们当前的预期，基于判断和假设，本质上是不确定的，受风险、不确定性和其他因素的影响，这些因素可能导致我们的实际业绩、业绩或成就与这些前瞻性陈述中表达或暗示的预期未来业绩、业绩或成就存在重大差异。可能导致我们的实际业绩、业绩或成就与前瞻性陈述所表达或暗示的业绩、业绩或成就存在重大差异的一些风险、不确定性和其他因素包括但不限于以下因素：
•我们有能力降低杠杆率，创造现金流并利用按市值计价的租赁机会，
•我们的租户是否会续订或延长租约，或者我们是否会按照与现有租约条款一样有利于我们的条件获得替代租户，
•我们成功竞争租约的能力，当我们续订或延长租约、签订新的租约或重置夏威夷地产的租金时，我们意识到的租金会增加的可能性，
•我们有能力以具有成本效益的方式筹集和平衡债务或股权资本的使用，
•我们购买具有成本效益的利率上限的能力，
•交易对手未履行我们的利率上限，
•我们支付债务利息和本金的能力，
•我们维持足够流动性的能力，
•对工业和物流地产的需求，
•由于高利率、长期的高通胀、劳动力市场挑战、供应链中断、新兴技术、公共股权和债务市场的波动、流行病、地缘政治的不稳定和紧张局势、经济衰退或房地产利用率的变化，我们和租户在不利的市场和商业房地产行业条件下运营的能力，
•我们有能力保持物业的高入住率，
•我们的租户和地理集中地，
•我们的租户向我们支付租金的能力和意愿，
•我们租户的信用质量，
•我们房产现金流安全性的变化，
•租户可能违约我们的租约，
•无论工业和物流行业以及租户的业务在多大程度上对维持弹性供应链至关重要，我们的业务是否将因此受益，
•我们向股东支付分配款以及增加或维持此类分配金额的能力，
•我们有能力以目标价格出售房产，
•我们能够毫不拖延地完成销售，或者完全按照现有协议条款完成销售，
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•我们有能力审慎地开展物业的扩建和翻新项目，并成功完成这些项目的扩建和翻新项目，并实现这些项目的预期回报，
•我们的预期资本支出和租赁成本，以及与物业开发、重建或重新定位有关的风险和不确定性，包括长期的高通胀、成本超支、供应链挑战、劳动力短缺、施工延误或无法获得必要许可、我们以目标回报在这些物业上租赁空间的能力以及商业房地产市场的波动所致，
•我们有能力出售现有合资企业的额外股权或向其出资额外的房产，建立更多的房地产合资企业或吸引合资企业并从我们现有的合资企业或我们可能建立的任何房地产合资企业中受益，
•我们收购实现目标回报的房产的能力，
•我们的经理 RMR 成功管理我们的能力，
•由于气候变化或其他原因导致的环境法律或其解释或执行的变化，或者我们承担的环境修复费用或其他责任，
•商业房地产行业内部的竞争，尤其是我们房地产所在市场的工业和物流地产的竞争，
•联邦、州和地方法律法规、会计规则、税法和类似事项的遵守和变更，
•出于美国联邦所得税目的，维持我们作为房地产投资信托基金的纳税资格所施加的限制以及我们满足复杂规则的能力，
•与我们的关联方（包括我们的管理受托人、RMR 和其他关联方）的实际和潜在利益冲突，
•恐怖主义行为、疫情爆发或其他公共卫生安全事件或状况、战争或其他敌对行动、全球气候变化或其他超出我们控制范围的人为或自然灾害，以及
•其他事项。
这些风险、不确定性和其他因素并非详尽无遗，应与定期文件中包含的其他警示声明一起阅读。我们向美国证券交易委员会提交的文件中其他地方包含的信息，包括定期报告中 “风险因素” 标题下或其中包含的信息，指出了可能导致我们在本10-Q表季度报告中前瞻性陈述存在差异的重要因素。我们向美国证券交易委员会提交的文件可在美国证券交易委员会的网站上查阅，网址为www.sec.gov。
您不应过分依赖我们的前瞻性陈述。
除非法律要求，否则我们无意因新信息、未来事件或其他原因更新或更改任何前瞻性陈述。
关于有限责任的声明

向马里兰州评估和税务部提交的经修订和重述的2018年1月11日设立工业物流财产信托的信托声明规定，工业物流财产信托的受托人、高级职员、股东、雇员或代理人不得就工业物流财产信托的任何义务或对该信托的任何索赔承担任何共同或单独的个人责任。所有以任何方式与工业物流地产信托打交道的人只能向工业物流地产信托的资产支付任何款项或履行任何义务。



第二部分。 其他信息
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第 1A 项。风险因素
与之前在2023年年度报告中提供的风险因素相比，风险因素没有实质性变化。
第 2 项。未注册的股权证券销售和所得款项的使用

发行人购买股权证券。 下表提供了有关我们在截至2024年3月31日的季度中购买股票证券的信息：
最大值
的总数近似美元
购买的股票该股票的价值
的数量平均值作为公开的一部分可能还会被购买
股份已支付的价格已宣布的计划根据计划或
日历月
已购买 (1)
每股或程序程式
2024 年 1 月 1 日-2024 年 1 月 31 日1,048 $4.74 — $— 
2024 年 3 月 1 日-2024 年 3 月 31 日10,809 4.06 — — 
总计11,857 $4.12 — $— 
(1)    预扣和购买这些普通股是为了履行RMR的某些前雇员在归属我们先前的普通股奖励时承担的预扣税款和付款义务。我们根据适用购买日期纳斯达克收盘时普通股的交易价格，按其公允市场价值扣留和购买了这些普通股。
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第 6 项。展品
 
展品编号
描述
  
3.1
截至2018年1月11日经修订的公司经修订和重述的信托声明的综合副本。（参考公司截至2020年6月30日的季度10-Q表季度报告合并。）
3.2
第二份经修订和重述的公司章程，于 2023 年 6 月 1 日通过。（参照公司于2023年6月2日提交的8-K表最新报告合并。）
4.1
普通股证书的形式。（参照S-11表格上公司注册声明的第2号修正案，文件编号333-221708并入。）
31.1
规则 13a-14 (a) 认证。（随函提交。）
31.2
规则 13a-14 (a) 认证。（随函提交。）
31.3
规则 13a-14 (a) 认证。（随函提交。）
31.4
规则 13a-14 (a) 认证。（随函提交。）
32.1
第 1350 节认证。（随函提供。）
101.INSXBRL 实例文档-实例文档未出现在交互式数据文件中，因为其 XBRL 标签嵌入在行内 XBRL 文档中。
101.SCHXBRL 分类扩展架构文档。（随函提交。）
101.CALXBRL 分类扩展计算链接库文档。（随函提交。）
101.DEFXBRL 分类扩展定义链接库文档。（随函提交。）
101.LABXBRL 分类扩展标签链接库文档。（随函提交。）
101.PREXBRL 分类扩展演示文稿链接库文档。（随函提交。）
104封面交互式数据文件。（格式为行内 XBRL 并包含在附录 101 中。）
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签名

根据1934年《证券交易法》的要求，注册人已正式促使经正式授权的下列签署人代表其签署本报告。

 工业物流地产信托
   
   
 来自：/s/ Yael Duffy
  耶尔·达菲
  总裁兼首席运营官
  
日期：2024 年 4 月 30 日
   
   
 来自：/s/ Tiffany R. Sy
  Tiffany R. Sy
  首席财务官兼财务主管
  （首席财务官兼首席会计官）
  
日期：2024 年 4 月 30 日

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