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美国证券交易委员会
华盛顿特区，20549
表格10-Q

☑    根据1934年《证券交易法》第13或15(D)条规定的季度报告
截至本季度末2024年3月31日
或
☐    根据证券第13或15（d）节提交的过渡报告 1934年交易法
从 到
委托文件编号：0-50231
联邦国民抵押贷款协会
(注册人的确切姓名载于其章程)
联邦抵押协会
联邦特许公司
52-0883107
西北15街1100号


800232-6643
华盛顿，DC20005
(述明或其他司法管辖权
公司或组织)
(税务局雇主
识别号码)
(主要执行机构地址，包括邮政编码)(注册人的电话号码，包括区号)
根据该法第12（b）条登记的证券：
每个班级的标题交易代码注册的每个交易所的名称
无不适用不适用
用复选标记标出登记人是否（1）在过去12个月内（或登记人被要求提交此类报告的较短期限内）提交了《1934年证券交易法》第13条或第15（d）条要求提交的所有报告，以及（2）在过去90天内遵守了此类提交要求。 是 ☑不是，不是，不是。☐
用复选标记表示注册人是否在过去12个月内(或在注册人被要求提交此类文件的较短时间内)以电子方式提交了根据S-T规则第405条(本章232.405节)要求提交的每个交互数据文件。是 ☑不是，不是，不是。☐
用复选标记表示注册人是大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、较小的报告公司或新兴成长型公司。请参阅《交易法》第12b-2条规则中“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小申报公司”和“新兴成长型公司”的定义。
大型加速文件服务器☐加速文件管理器
☑
非加速文件服务器☐规模较小的报告公司☐
新兴成长型公司☐
如果是一家新兴的成长型公司，用复选标记表示注册人是否已选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易所法》第13(A)节提供的任何新的或修订的财务会计准则。他说：☐
通过勾选标记检查注册人是否是空壳公司（定义见《交易法》第12 b-2条）。是的☐*不是。☑
截至2024年4月12日，已有 1,158,087,567登记人已发行的普通股。


目录
页面
第一部分-财务信息
1
第1项。
财务报表
简明综合资产负债表
59
简明综合经营及全面收益表
60
现金流量表简明合并报表
61
简明综合权益变动表
62
附注1-主要会计政策摘要
63
注2-管理权、高级优先股购买协议及相关事项
64
注3-金融资产的合并和转让
65
注4-抵押贷款
67
注5-贷款损失备抵
79
注6-证券投资
81
注7-财务担保
83
注8-短期和长期债务
84
注9-衍生工具
85
注10-分部报告
89
注11-信用风险集中
90
注12-净额结算安排
95
注13-公允价值
96
附注14--承付款和或有事项
104
注15-监管资本要求
105
第二项。
管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析
1
有关联邦抵押协会的
1
执行摘要
2
立法和监管
2
主要市场经济指标
3
综合经营成果
5
合并资产负债表分析
12
保留按揭贷款组合
13
保证业务账簿
14
业务细分
16
单一家族企业
16
单户抵押贷款市场
16
单一家庭抵押贷款相关证券发行份额
17
单一家族企业收件箱
18
单一家族企业财务业绩
19
单户抵押贷款信用风险管理
20
多家族企业
32
多家庭抵押贷款市场
32
多家庭企业收件箱
33
多家族企业财务业绩
35
多家庭抵押贷款信用风险管理
35
合并信用比率和选择信用信息
41
流动性与资本管理
42
风险管理
50
市场风险管理，包括利率风险管理
50
关键会计估计
52
未来采用新会计指南的影响
55
前瞻性陈述
55
第三项。
关于市场风险的定量和定性披露
108
房利美2024年第一季度10-Q表格
i

第四项。
控制和程序
108
第二部分-其他信息
110
第1项。
法律诉讼
110
项目1A.
风险因素
111
第二项。
未登记的股权证券销售和收益的使用
111
第三项。
高级证券违约
113
第四项。
煤矿安全信息披露
113
第五项。
其他信息
113
第六项。
陈列品
114
房利美2024年第一季度10-Q表格
II
MD&A|关于联邦抵押协会
第一部分-财务信息
项目2. 管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析
你应阅读本管理人员的财务状况及经营业绩讨论及分析(“MD&A”)，连同本报告内未经审计的简明综合财务报表及相关附注，以及本公司截至2023年12月31日止年度的10-K表格(“2023表格10-K”)中的更详细资料。你可以找到一本《词汇表》 在我们的2023年表格中的MD&A报告10-K。
本报告包括基于管理层当前预期的前瞻性陈述，这些陈述受到重大不确定性的影响。由于各种因素，未来事件和我们的结果可能与我们的前瞻性陈述中所反映的大不相同，包括在“前瞻性陈述”和本报告其他部分以及“风险因素”和我们的2023年10-K报表其他部分中讨论的那些因素。
有关联邦抵押协会的
联邦抵押协会是美国住房抵押贷款的主要融资来源。我们在2024年第一季度向抵押贷款市场提供了724亿美元的流动性，使大约28万个购房、再融资和租赁单位得以融资。
我们是一家政府支持的股东所有的公司，由国会特许经营，为美国房地产市场提供流动性和稳定性，并促进获得抵押贷款。我们主要是通过购买由贷款人发起的住宅抵押贷款来做到这一点。我们将这些贷款放入信托基金，并发行有担保的抵押贷款支持证券(“MBS”或“Fannie Mae MBS”)，全球投资者从我们这里购买。我们不发起抵押贷款，也不直接向借款人放贷。
我们既支持独栋住宅，也支持多户住宅。我们的单一家庭业务为拥有四个或更少住宅单元的物业提供融资。我们的多家庭业务为拥有五个或更多单元的住宅提供融资。截至2023年12月31日(可获得信息的最新日期)，Fannie Mae在美国拥有或担保的单户抵押贷款估计为四分之一，美国多户抵押贷款的未偿债务估计为21%。
我们为我们发行的MBS提供担保。如果借款人未能偿还房利美MBS中包括的抵押贷款，我们将向MBS投资者支付差额。作为提供担保的交换条件，我们将收取担保费。保证费是我们收入的主要来源。
由于我们在MBS中承担抵押贷款的信用风险，我们的收益受到这些贷款的信用表现的影响。因此，信用风险管理是我们业务和财务业绩的关键。为了帮助管理我们的抵押贷款信用风险敞口，并回应资本要求，我们通过信用风险转移交易和抵押贷款保险将我们的部分信用风险敞口转移给第三方。有关我们如何管理信用风险的讨论，请参阅本报告和我们的2023表格10-K中的“MD&A-单一家族企业-单一家族抵押贷款信用风险管理”和“MD&A-多家族企业-多家族抵押贷款信用风险管理”。
我们处于托管状态，联邦住房金融局(FHFA)是我们的托管机构。在托管期间，我们的董事会对公司或其股东没有受托责任，因为他们只对FHFA作为托管人负有照顾和忠诚的受托责任。托管和我们与美国财政部(“财政部”)的协议极大地限制了我们的业务活动和股东权利。有关托管和这些协议对我们的业务、股东和我们不确定的未来的影响的更多信息，请参阅我们的2023表格10-K中的“企业托管和财务协议”和“风险因素-GSE和托管风险”。
房利美2024年第一季度10-Q表格
1
MD&A|执行摘要
执行摘要
请与我们的MD&A、截至2024年3月31日的简明合并财务报表以及附注一起阅读本摘要。
财务业绩概览
76047313955957
财务结果摘要
•净收入与2023年第一季度相比，2024年第一季度增加了2.46亿美元。
•净收入与2023年第一季度相比，2024年第一季度增加了5.48亿美元，主要是由于单一家庭抵押贷款的信贷损失受益和公允价值收益的增加。
•净资产截至2024年3月31日，从截至2023年12月31日的777亿美元增加到820亿美元。
有关我们财务业绩驱动因素的更多信息，请参阅“综合经营业绩”。
立法和监管
本节中的信息更新和补充了2023 Form 10-K中的“企业托管和财务协议”和“企业立法和监管”中所述的有关立法、监管、托管和其他影响我们业务的事项的信息。另请参阅我们的2023年Form 10-K中的“风险因素”，以了解与立法和监管事项相关的风险讨论。
FHFA公平贷款规则
2024年4月29日，FHFA公布了一项关于公平贷款、公平住房和公平住房金融计划的最终规则。我们正在评估新规定对我们业务的潜在影响。
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2
并购|主要市场经济指标
主要市场经济指标
在我们的2023年Form 10-K中的“MD&A-关键市场经济指标”中，我们讨论了不同的宏观经济条件如何影响我们在不同商业和经济环境中的财务结果，并提供了对其中一些宏观经济条件的预测和预期。下面我们提供对这些预测和预期的更新，以及对某些宏观经济信息的更新。我们的预测和预期基于许多假设，受到许多不确定因素的影响，可能会与我们目前的预测和预期发生重大变化。有关可能导致实际结果与我们目前的预测和预期大不相同的因素的讨论，请参阅我们2023年Form 10-K中的“风险因素”和本报告中的“前瞻性陈述”。
利率
选定的基准利率
735
(1)指的是根据房地美一级抵押贷款市场调查得出的美国每周平均固定利率抵押贷款利率®。这些比率是使用给定时期的最新可用数据报告的。
(2)据彭博社报道。
(3)指的是纽约联邦储备银行的每日利率。
与2023年第四季度末相比，2024年第一季度末的平均30年期固定利率抵押贷款利率有所上升。
房价

独栋住宅季度房价增长率(1)

4175
(1)使用房利美和房地美购买的贷款的房地产数据和其他第三方房屋销售数据进行内部计算。房利美的房价指数是一个加权的重复交易指数，衡量的是相同房产重复销售的平均价格变化。房利美的房价指数不包括丧失抵押品赎回权的房产价格。房利美的房价增长率是基于未经季节调整的初步数据做出的估计，可能会随着更多数据的公布而发生变化。
2024年第一季度，全国房价估计增长了1.7%。我们预测2024年全年全国房价涨幅为4.8%。我们预计房价变化的时间和速度会出现地区差异。
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3
并购|主要市场经济指标
住房活动
新房开工(1)
6122
(1)根据美国人口普查局的数据，这一数字还有待修订。
2024年第一季独栋房屋开工略有增加。我们预计，由于对新的独栋住宅的需求上升，2024年独栋住宅的开工量将比2023年有所增加。
有关房屋活动的进一步讨论，请参阅“单户企业-单户按揭市场”及“多户企业-多户按揭市场”。
经济活动
GDP、失业率和个人消费
7973
(1)实际GDP增长(下降)和个人消费增长(下降)是根据经济分析局计算的季度数列计算的，可能会进行修正。
(2)根据美国劳工统计局的数据，这一数字还有待修订。
2024年第一季度，美国国内生产总值(GDP)增长。我们预计2024年GDP将继续增长，但增速低于2023年。失业率在2024年第一季度略有上升，我们预计2024年剩余时间将继续小幅上升。我们预计，我们的经济前景将受到一系列可能发生变化的因素的影响，例如通胀压力的持续、货币政策的变化以及金融市场中断的风险。
有关与利率、房价、住房活动和经济状况相关的业务和财务结果风险的进一步讨论，请参阅我们的2023 Form 10-K中的“风险因素-市场和行业风险”和“风险因素-信用风险”。
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4
MD&A|综合经营成果
综合经营成果
本节讨论我们的简明综合经营业绩，应与我们的简明综合财务报表和附注一起阅读。
业务简明综合结果摘要
截至3月31日的三个月，
20242023方差
(百万美元)
净利息收入$7,023 $6,786 $237 
手续费及其他收入(1)
72 63 9 
净收入7,095 6,849 246 
投资收益(亏损)，净额22 (67)89 
公允价值收益，净额480 204 276 
行政费用(929)(868)(61)
信贷损失的利益(准备)180 (132)312 
TCCA费用(2)
(860)(855)(5)
增信费用(3)
(419)(341)(78)
预期信贷增级回收的变化(4)
63 120 (57)
其他费用，净额(5)
(199)(130)(69)
联邦所得税前收入5,433 4,780 653 
关于联邦所得税的规定(1,113)(1,008)(105)
净收入$4,320 $3,772 $548 
综合收益总额$4,324 $3,772 $552 
(1)单一家庭手续费和其他收入主要包括从事结构性交易和提供其他贷款服务的补偿。多家庭费用和其他收入包括与某些多家庭商业活动相关的费用，如免税多家庭住房收入债券的信用增强。
(2)TCCA费用是指根据2011年临时工资税减免延续法案以及我们向财政部支付的基础设施投资和就业法案延长的、2012年4月1日或之后交付给我们的所有单户抵押贷款的担保费增加10个基点而确认的费用。
(3)包括与我们独立的信用增强相关的成本，主要包括我们的康涅狄格大道证券®(“中科院”)与信用保险风险转移TM(“CIRTTM“)计划、企业支付的抵押贷款保险和某些贷款人风险分担计划。
(4)包括我们独立的信用增强带来的福利的估计变化以及任何已实现的金额。
(5)包括债务清偿损益、与法律索赔有关的费用、丧失抵押品赎回权的财产收入(费用)、合伙企业投资的损益、住房信托基金支出、贷款次级还本付息费用以及与某些减少损失活动有关的服务费。
净利息收入
概述
我们净利息收入的主要来源是我们在担保业务账簿中承担第三方持有的房利美MBS抵押贷款的信用风险所获得的担保费。我们还根据我们的保留抵押贷款组合和我们的公司流动资金组合(统称为“投资组合”)的资产所赚取的利息收入与与我们的融资债务相关的利息支出之间的差额确认净利息收入。此外，来自对冲会计的收入或费用是我们净利息收入的一个组成部分。请参阅我们的2023 Form 10-K中的“MD&A-综合经营结果-净利息收入”，了解我们的单一家庭和多家庭担保费用的组成部分，以及我们的担保业务、投资组合和对冲会计的净利息收入组成部分。
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5
MD&A|综合经营成果
净利息收入的构成部分
下表显示了我们来自担保业务账簿、投资组合以及对冲会计的净利息收入的组成部分。
净利息收入的构成部分
截至3月31日的三个月，
20242023方差
(百万美元)
担保业务账簿净利息收入：
基数担保费收入(1)
$4,090 $3,992 $98 
与TCCA相关的基本担保费收入(2)
860 855 5 
递延担保费收入净额(3)
777 781 (4)
担保业务账簿净利息收入合计
5,727 5,628 99 
投资组合的净利息收入(4)
1,547 1,390 157 
套期会计费用(5)
(251)(232)(19)
净利息收入合计
$7,023 $6,786 $237 
(1)不包括我们根据TCCA实施的10个基点担保费上调所产生的收入，这些增加的收入将支付给财政部，而不是由我们保留。
(2)指我们根据TCCA实施的10个基点担保费上调所产生的收入，由此产生的增量收入将支付给财政部，而不是由我们保留。
(3)不包括对冲会计产生的成本基础调整的摊销，这包括在对冲会计的收入(费用)中。
(4)包括从我们的保留抵押贷款组合和我们的公司流动性组合中持有的资产的利息收入，以及用于支持贷款人流动性的其他资产。还包括我们融资债务的利息支出，包括未偿还的康涅狄格大道证券债务。
(5)有关我们的对冲会计程序的更多信息，请参阅“附注9，衍生工具”。
与2023年第一季度相比，2024年第一季度的净利息收入有所增加，主要原因是投资组合的净利息收入增加，以及基本担保费收入增加。
•投资组合的净利息收入较高。2024年第一季度投资组合的净利息收入高于2023年第一季度，主要是由于2024年第一季度我们公司流动性投资组合中证券的利率略高于2023年第一季度，主要是根据转售协议购买的证券。这部分被债务融资的利息支出增加所抵消，这也是利率上升的结果。有关我们公司流动性投资组合的更多信息，请参阅“流动性和资本管理-流动性管理-企业流动性投资组合”。
•基数较高的担保费收入。我们的单一家庭担保业务账簿上收取的平均担保费较高，是2024年第一季度基本担保费收入较2023年第一季度增长的主要驱动因素。
未摊销递延担保费分析
下面的图表显示了我们单一家庭常规担保业务中贷款利率的信息，以及我们递延担保费的信息。
如下图(左侧)所示，截至2024年3月31日，我们的几乎所有单一家庭常规担保业务的利率都低于30年期固定利率抵押贷款的平均利率。根据房地美的初级抵押贷款市场调查®截至2024年3月28日，美国单一家庭30年期固定利率抵押贷款的每周平均利率为6.79%。因此，即使利率大幅下降，抵押贷款在我们的单一家庭传统担保业务账簿上的大多数借款人仍不会受到再融资的激励。
下面(右侧)的另一个图表显示了将在未来期间摊销到递延担保费收入中的担保费，我们将其称为“未摊销递延担保费”，如我们在2023 Form 10-K中的“MD&A-综合经营业绩-净利息收入-未摊销递延担保费分析”中所述。
房利美2024年第一季度10-Q表格
6
MD&A|综合经营成果
单户常规担保业务与30年期固定利率抵押贷款平均利率的比较
未摊销延期保证费(1)
截至2024年3月31日(数十亿美元)
16492674668461649267466848
—
根据房地美的初级抵押贷款市场调查，代表截至2024年3月28日的30年期固定利率抵押贷款的平均利率®，最后公布的截至2024年3月31日的季度利率。
(1)代表未摊销成本基础调整净额(包括单一家庭和多家庭抵押贷款以及合并信托债务的溢价和折扣)，将在抵押贷款或债务的剩余合同期限内通过递延担保费收入确认。虽然我们对按揭贷款及综合信托债务均有净保费，但综合信托债务的保费金额较高。主要由于我们收取的前期费用，这些成本基础调整的净摊销将产生收入。
—
表示根据抵押贷款的当前利率选择利率区间的单户常规担保业务的百分比。

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7
MD&A|综合经营成果
净利息收入分析
下表显示了我们的净利息收入、平均余额以及资产和负债产生的相关收益的分析。对于平均余额的大多数组成部分，我们使用扣除未摊销成本基础调整后的未偿还本金余额的每日加权平均。当没有每日平均余额信息时，例如抵押贷款，我们使用每月平均。
净利息收入和收益率分析(1)
截至3月31日的三个月，
20242023
平均余额
利息收入/(费用)
赚取/支付的平均差饷
平均余额
利息收入/(费用)
赚取/支付的平均差饷
(百万美元)
生息资产：
现金和现金等价物(2)
$46,013 $621 5.40 %$61,591 $697 4.53 %
根据转售协议购买的证券
45,582 622 5.46 36,748 418 4.55 
证券投资(3)
53,887 300 2.23 54,240 284 2.09 
按揭贷款：
联邦抵押协会的抵押贷款
50,797 567 4.46 52,671 607 4.61 
合并信托的按揭贷款
4,094,013 34,649 3.39 4,072,953 31,530 3.10 
按揭贷款总额(4)
4,144,810 35,216 3.40 4,125,624 32,137 3.12 
给贷款人的预付款
2,354 39 6.63 2,367 34 5.75 
生息资产总额
$4,292,646 $36,798 3.43 %$4,280,570 $33,570 3.14 %
计息负债：
短期融资债务
$14,717 $(195)5.30 %$10,601 $(119)4.49 %
长期融资债务
101,996 (919)3.60 118,454 (808)2.73 
中科院债务
2,641 (74)11.21 5,139 (123)9.57 
联邦抵押协会的总债务
119,354 (1,188)3.98 134,194 (1,050)3.13 
第三方持有的合并信托的债务证券
4,088,684 (28,587)2.80 4,077,130 (25,734)2.52 
计息负债总额
$4,208,038 $(29,775)2.83 %$4,211,324 $(26,784)2.54 %
净利息收入/净利息收益率
$7,023 0.65 %$6,786 0.63 %
(1)    包括贴现、溢价和其他成本基础调整的影响，包括与对冲会计有关的基础调整。
(2)--在2024年3月31日之前，“现金及现金等价物”在“证券投资”中列报。上期已更新，以符合本期列报。现金等价物由隔夜逆回购协议和美国国债(如果有)组成，这些国债的到期日为三个月或更短。
(3)    包括：未被归类为现金等价物的美国国债；以及抵押贷款相关证券。
(4)    平均余额包括非应计状态的抵押贷款。利息收入包括2024年第一季度和2023年第一季度分别为6.69亿美元和6.64亿美元的贷款费用。贷款费用主要包括我们在预付多户抵押贷款时确认的收益维持收入，以及我们在获得抵押贷款时交换的预付现金费用的摊销。
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8
MD&A|综合经营成果
公允价值收益，净额
由于利率、收益率曲线、抵押贷款和信贷利差、隐含波动率以及与这些金融工具相关的活动的变化，按公允价值列账的衍生工具、交易证券和其他金融工具的估计公允价值可能会在不同时期大幅波动。
下表显示了我们公允价值损益的组成部分。
公允价值收益，净额
截至3月31日的三个月，
20242023
(百万美元)
风险管理衍生工具公允价值收益(亏损)可归因于：
利率互换合同利息支出净额(1)
$(300)$(381)
期内公允价值净变动633 187 
套期保值会计的影响(2)
147 (15)
风险管理衍生工具公允价值收益(损失)净额480 (209)
抵押贷款承诺衍生工具公允价值收益(损失)净额207 (114)
信用增强衍生品公允价值损失净额(15)(15)
衍生品公允价值净收益(亏损)总额672 (338)
交易证券收益(损失)，净额(261)746 
长期债务公允价值收益(损失)净额111 (269)
其他，净额(3)
(42)65 
公允价值收益，净额$480 $204 
(1)利率掉期的净合同利息收入(支出)主要受到利率变化和我们利率掉期投资组合组成变化的影响。
(2)该表反映的“对冲会计的影响”显示了套期保值关系中掉期的净收益或净亏损，加上在“净利息收入”中确认的适用期间内的任何应计利息。
(3)主要包括按公允价值持有的按揭贷款的公允价值损益。
公允价值收益，2024年第一季度的净收益主要受到以下收益的推动风险管理衍生品、抵押贷款承诺衍生品和合并信托的长期债务以公允价值持有，主要是由于利率上升。这些收益被固定利率交易证券价格下跌的影响部分抵消，这也主要是由利率上升推动的。
公允价值收益，2023年第一季度的净收益主要是由我们公司流动性投资组合中持有的固定利率交易证券(主要是美国国债)的收益推动的。本季度利率的下降，特别是中长期利率的下降，推高了这些证券的价格。这些收益被以下方面的损失部分抵消：
•合并信托的长期债务按公允价值持有，因本季度中长期利率下降导致价格上涨；以及
•由于本季度短期利率上升，我们掉期合约的利息支出应计利息增加了风险管理衍生品。
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9
MD&A|综合经营成果
信贷损失的利益(准备)
下表提供了对我们的单一家庭和多家庭福利或信贷损失准备金的驱动因素以及预期信用增强恢复的变化的量化分析。为我们的利益或信贷损失拨备做出贡献的许多驱动因素相互重叠或相互依存。下面显示的构成部分是基于内部拨款估计数。信贷损失的利益或拨备包括我们对贷款损失、应计利息应收损失、我们的担保损失准备金以及我们的可供出售(“AFS”)债务证券的信贷损失的利益或准备金。就本归属表而言，AFS证券的信贷损失不包括在内.
信用损失的收益(准备金)构成和预期信用增强恢复的变化
截至3月31日的三个月，
20242023
(百万美元)
信贷损失的单一家庭福利：
贷款活动的变化(1)
$(236)$(350)
将贷款由持有以供投资改为持有以供出售
(21)— 
实际房价和预测房价
720 380 
实际利率和预期利率
(177)122 
其他(2)
49 (105)
信贷损失的单一家庭福利
335 47 
为信贷损失拨备的多个家庭：
贷款活动的变化(1)
(66)(10)
实际利率和预期利率
(64)73 
实际和预计的经济数据(3)
83 (182)
其他(4)
(108)(60)
多户信贷损失准备金
(155)(179)
信贷损失总收益(准备金)
$180 $(132)
预期信用增强恢复的变化：(5)
独栋住宅
$(42)$95 
多个家庭
105 25 
预期信贷增级回收的变化
$63 $120 
(1)主要包括贷款收购、清算、贷款拖欠的变化以及被确定为无法收回的金额的注销。对于多户家庭，“贷款活动的变化”还包括因贷款拖欠而导致的津贴变化，以及基于用于评估贷款信用质量的最新财产财务信息的偿债覆盖率(“偿债比率”)变化的影响。
(2)包括应计应收利息准备和模型改进的影响。还包括我们的担保损失准备金中没有单独包括在其他组成部分中的任何利益或准备金。从截至2024年3月31日的期间开始，还包括释放与以前被指定为问题债务重组(TDR)的贷款相关的经济特许权，这些贷款在此期间收到了减少亏损的安排。上期已更新，以符合本期列报。
(3)主要包括由于预计的物业净营业收入、实际和预计的物业价值以及劳动力市场预测而产生的变化。
(4)截至2024年3月31日的三个月，包括1.5亿美元的调整拨备，以补充与财产价值不确定性有关的模型结果。
(5)从截至2023年12月31日的期间开始，本表中列出的“预期信用增强恢复的变化”包括与活跃贷款和非活跃贷款相关的活动。此前，该演示文稿仅包括主动贷款。上期已更新，以符合本期列报。
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10
MD&A|综合经营成果
信贷损失的单一家庭福利
我们在2024年第一季度因信贷损失而获得的单一家庭福利主要是由预测的房价增长带来的好处推动的，但部分被贷款活动变化的准备金以及实际和预期利率的准备金所抵消，如下所述：
•受益于实际和预测的房价增长。在2024年第一季度，我们观察到了强于预期的房价上涨。较高的房价降低了贷款违约的可能性，并减少了违约贷款的损失金额，这影响了我们对损失的估计，最终减少了我们的损失准备金和信贷损失准备金。有关房价如何影响我们的信贷损失估计的更多信息，请参阅我们2023年Form 10-K中的“关键市场经济指标”。有关房价增长和我们的房价预测的讨论，请参阅本报告中的“关键市场经济指标”。有关我们房价预测的更多信息，请参阅本报告中的“关键会计估计”。
•贷款活动变化准备金，包括新获得的贷款准备金。这主要是由我们2024年第一季度单家族收购的信用风险状况推动的，其中主要包括购买贷款。一般情况下，购房贷款的初始贷款与价值比率(“LTV”)高于再融资贷款；因此，购房贷款在拨备中的估计违约风险和损失严重程度高于再融资贷款，在购买时的信贷损失拨备也相应较高。
•实际利率和预期利率的拨备。与我们之前的预测相比，2024年第一季度的实际和预期利率有所上升。随着抵押贷款利率的上升，我们预计未来单户贷款的提前还款额将会减少。较低的预期提前还款额延长了贷款的预期寿命，这增加了我们对信贷损失的预期。有关利率如何影响我们的信用损失估计的其他信息，请参阅我们的2023年Form 10-K中的“关键市场经济指标”。有关利率预测的更多信息，请参阅本报告中的“关键会计估计”。
我们确认了2023年第一季度信贷损失的适度单一家庭收益，主要是由实际和预测的房价增长带来的收益推动的，但贷款活动变化的拨备基本上抵消了这一收益，如下所述：
•受益于实际和预测的房价增长。在2023年第一季度，我们观察到实际房价小幅上涨。此外，我们更新的2023年房价预测与之前的估计发生了变化，导致对今年房价下跌的估计较低。
•贷款活动变化准备金，包括新获得的贷款准备金这主要是由我们2023年第一季度单家族收购的信用风险状况推动的，正如我们在截至2023年3月31日的10-Q表格季度报告中所述。
多户信贷损失准备金
我们2024年第一季度的多户拨备主要是由于多户物业的实际和预计价值持续下降，其中包括1.5亿美元的调整，以补充与物业价值不确定性相关的模型结果，以及与我们之前的预测相比，实际和预计利率的上升。在最近利率上升和投资者收益率要求提高的推动下，2024年第一季度多户住宅的实际估值有所下降。我们对多户物业价值的预测估计短期内将进一步下降，但长期改善将抵消这一影响。此外，2024年第一季度多户住宅市场交易减少，增加了围绕多户住宅物业估值的不确定性。这些因素和其他抵消因素包括在上表的“实际和预计利率”、“实际和预计经济数据”和“其他”中。有关多家族物业估值的其他资料，请参阅“多家族企业-多家族按揭市场”。
导致我们在2023年第一季度为多个家庭计提信贷损失准备金的主要因素是：
•关于实际和项目的拨备CTED经济数据A，WHICH主要是由实际和预测的多户房产价值下降推动的。这导致了较高的估计LTV比率，从而增加了我们对预期信贷损失的估计。
•其他提供，其中主要包括我们的多家庭担保业务账簿中与老年人住房贷款相关的条款。2023年第一季度，与老年人住房贷款相关的不确定性仍然较高，包括与可调利率贷款相关的不确定性。
这些因素的影响被以下因素部分抵消，这些因素减少了我们2023年第一季度的多家庭信用损失拨备：
•受益于实际和预计利率。 2023年第一季度实际和预计利率下降，这降低了违约的可能性，从而为信贷损失带来好处。
房利美2024年第一季度10-Q表格
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MD&A|合并资产负债表分析
合并资产负债表分析
本节讨论我们的简明综合资产负债表，应与我们的简明综合财务报表和随附注释一起阅读。
浓缩合并资产负债表摘要
自.起
2024年3月31日2023年12月31日方差
(百万美元)
资产
现金和现金等价物
$12,524 $35,817 $(23,293)
受限现金和现金等价物20,730 32,889 (12,159)
根据转售协议购买的证券(1)
73,725 30,700 43,025 
按公允价值计算的证券投资49,896 53,116 (3,220)
按揭贷款：
房利美48,473 50,325 (1,852)
合并信托4,089,024 4,094,036 (5,012)
贷款损失准备(8,379)(8,730)351 
抵押贷款，扣除贷款损失备抵4,129,118 4,135,631 (6,513)
递延税项资产，净额11,525 11,681 (156)
其他资产26,301 25,603 698 
总资产$4,323,819 $4,325,437 $(1,618)
负债和权益
债务：
房利美$118,401 $124,065 $(5,664)
合并信托4,098,173 4,098,653 (480)
其他负债25,239 25,037 202 
总负债4,241,813 4,247,755 (5,942)
房利美股东权益：
高级优先股120,836 120,836 — 
其他净赤字(38,830)(43,154)4,324 
总股本82,006 77,682 4,324 
负债和权益总额$4,323,819 $4,325,437 $(1,618)
(1)    截至2024年3月31日和2023年12月31日，根据转售协议购买的证券分别包括136.5亿美元和000万美元，与合并信托相关。
现金和现金等价物以及限制性现金和现金等价物
从2023年12月31日至2024年3月31日，现金和现金等价物以及限制性现金和现金等价物减少，主要是由于资金投资于根据转售协议购买的证券，而不是投资于截至2024年3月31日的现金和现金等价物以及限制性现金和现金等价物。有关我们2024年第一季度现金活动的更多信息，请参阅“流动性和资本管理-流动性管理-现金流”。
根据转售协议购买的证券
根据转售协议购买的证券从2023年12月31日增加到2024年3月31日，主要是由于资金投资于根据转售协议购买的证券，而不是投资于现金和现金等价物以及截至2024年3月31日的限制性现金和现金等价物。
扣除免税额后的按揭贷款
在我们的简明综合资产负债表中报告的抵押贷款被归类为HFS或HFI，包括Fannie Mae拥有的贷款和以合并信托形式持有的贷款。
扣除贷款损失准备后的抵押贷款从2023年12月31日下降到2024年3月31日，主要是由于2024年第一季度的贷款偿还、清算和销售超过收购。
房利美2024年第一季度10-Q表格
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MD&A|合并资产负债表分析
有关我们抵押贷款的更多信息，请参阅“附注4，抵押贷款”，有关我们的贷款损失准备变化的更多信息，请参见“附注5，贷款损失拨备”。
债务
从2023年12月31日到2024年3月31日，联邦抵押协会的债务减少是由于赎回超过了新发行的债券。从2023年12月31日到2024年3月31日，合并信托的债务减少主要是由于联邦抵押协会MBS的清算超过了发行。请参阅“流动性和资本管理-流动性管理-债务融资”，了解联邦抵押协会的债务活动摘要以及有关我们的未偿短期和长期债务的信息。另请参阅“附注8，短期和长期债务”，了解有关我们未偿债务总额的更多信息。
股东权益
由于2024年第一季度确认的综合收益为43亿美元，截至2024年3月31日，我们的股东权益(也称为我们的净资产)增至820亿美元，而截至2023年12月31日的股东权益为777亿美元。
保留按揭贷款组合
我们使用我们的留存抵押贷款组合主要是为了通过组合证券化交易向抵押贷款市场提供流动性，并支持我们的损失缓解活动。
我们的保留抵押贷款组合包括抵押贷款和我们拥有的抵押贷款相关证券，包括房利美MBS和非房利美抵押贷款相关证券。支持第三方拥有的抵押贷款相关证券的合并MBS信托持有的资产不包括在我们的保留抵押贷款组合中。
我们根据每种工具的用途将我们保留的抵押贷款组合中的工具分为三类：
•贷款人流动资金，其中包括与我们的投资组合证券化活动相关的余额，支持我们向单户和多户抵押贷款市场提供流动性的努力。
•丢失缓解通过从MBS信托购买拖欠贷款来支持我们的损失缓解工作。
•其他代表之前出于投资目的购买的资产。
房利美2024年第一季度10-Q表格
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MD&A|保留按揭贷款组合
下表显示了我们保留抵押贷款组合的组成部分。根据资产的性质，这些余额包括在上表“简明合并资产负债表摘要”中的“按公允价值计算的证券投资”或“扣除贷款损失拨备的抵押贷款”中。
保留按揭贷款组合
自.起
2024年3月31日2023年12月31日
(百万美元)
排除流动性：
机构证券(1)
$22,484 $27,823 
按揭贷款6,087 7,101 
贷方流动性总额28,571 34,924 
损失减轻抵押贷款(2)
39,193 38,634 
其他：
反向抵押贷款和证券(3)
5,056 5,953 
其他抵押贷款和证券(4)
2,774 3,683 
总计其他7,830 9,636 
留存抵押贷款组合总额$75,594 $83,194 
按类别划分的保留抵押贷款组合：
单一家庭按揭贷款及按揭相关证券$69,973 $77,357 
多户按揭贷款和按揭相关证券$5,621 $5,837 
(1)由房利美、房贷美和Ginnie Mae抵押贷款相关证券组成，包括由房利美担保的Freddie Mac证券。不包括房利美和Ginnie Mae反向抵押贷款证券以及房利美包装的自有品牌证券。
(2)包括截至2024年3月31日和2023年12月31日的非权责发生状态分别为86亿美元和81亿美元的单户贷款。还包括截至2024年3月31日和2023年12月31日的非应计状态的多家庭贷款分别为22亿美元和20亿美元。
(3)包括房利美和Ginnie Mae反向抵押贷款证券。我们在2010年停止收购新发放的反向抵押贷款。
(4)    其他抵押贷款主要包括应计状态的多户贷款和不包括在减损或贷款人流动资金类别中的单户贷款。其他抵押贷款证券主要包括自有品牌证券和抵押贷款收入债券。
根据我们与财政部达成的优先股购买协议的条款，我们可能拥有的抵押贷款资产金额上限为225亿美元。此外，根据FHFA的指示，我们目前被要求将我们的抵押贷款资产上限定在2025亿美元。
我们在计算保留的抵押贷款组合的规模时，包括我们持有的只计息证券名义价值的10%，以确定是否符合优先股购买协议、抵押贷款资产上限和相关的FHFA指令。截至2024年3月31日，我们仅限利息证券10%的名义价值为16亿美元，不包括在上表中。
根据我们的MBS信托文件的条款，我们有权或在某些情况下有义务从MBS信托购买符合特定标准的抵押贷款。这些贷款的购买价格是贷款的未偿还本金余额加上应计利息。如果拖欠贷款仍在单一家庭MBS信托中，服务机构有责任将借款人未能如期向MBS持有人支付的本金和利息提前至多四个月，之后我们必须支付这些未达到预期的款项。此外，我们还必须偿还服务商预付的本金和利息。
为了支持我们的减亏战略，我们在2024年第一季度从单家族MBS信托基金购买了29亿美元的贷款，其中绝大多数是拖欠贷款，而2023年第一季度从单家族MBS信托基金购买的贷款为21亿美元。
保证业务账簿
我们的《担保业务手册》包括：
•未偿还的房利美MBS，不包括我们发行的由房地美证券支持的任何结构性证券的部分；
•在我们的保留按揭组合中持有的联邦抵押协会的按揭贷款；以及
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MD&A|担保业务手册
•我们为抵押资产提供的其他信用增强。
“联邦抵押协会全面担保”包括：
•我们的担保业务账簿；以及
•我们发行的任何结构性证券中由房地美证券支持的部分。
我们和房地美发行单一家庭统一抵押贷款支持证券，或“UMBS”。我们使用术语“Fannie Mae MBS”或“Our MBS”来指代我们发行的任何类型的抵押支持证券，包括UMBS®、苏珀斯®、房地产抵押投资管道证券(“REMIC”)和其他类型的单家庭或多家庭抵押贷款支持证券。
我们发行的一些房利美MBS全部或部分由房地美证券支持。当我们将房地美证券再证券化为房利美发行的结构性证券，如Supers和REMIC时，我们的本金和利息担保延伸到相关的房地美证券。然而，房地美继续担保我们已再证券化的基础房地美证券的本金和利息的支付。提到我们的单一家庭担保业务账簿时，不包括我们已再证券化的房地美证券基础上的房地美收购的抵押贷款。
我们发行全部或部分由房地美证券支持的结构性证券，创造了额外的表外敞口。我们的担保延伸到结构性证券中包括的基础房地美证券，但我们对房地美抵押贷款证券化没有控制权。由于我们没有权力指导影响我们所暴露的信用风险的事项(主要是抵押贷款的偿还)，这构成了对这些证券化信托的控制，因此我们没有将这些信托合并到我们的浓缩综合资产负债表中，从而导致表外风险敞口。有关我们在未合并的Fannie Mae MBS和Freddie Mac证券上的最大亏损风险的信息，请参阅“流动性和资本管理-流动性管理-资产负债表外安排”和“注7，财务担保”。
下表显示了我们基于未付本金余额的担保业务账簿的构成。
联邦抵押协会担保商业账簿的构成
自.起
2024年3月31日2023年12月31日
独栋住宅
多个家庭
总计
独栋住宅
多个家庭
总计
(百万美元)
常规担保业务账簿(1)
$3,638,737 $477,795 $4,116,532 $3,647,344 $471,812 $4,119,156 
政府担保营业簿(2)
7,124 515 7,639 7,901 520 8,421 
担保营业簿3,645,861 478,310 4,124,171 3,655,245 472,332 4,127,577 
由Fannie Mae担保的房地美证券(3)
212,233 — 212,233 215,605 — 215,605 
联邦抵押协会全部担保$3,858,094 $478,310 $4,336,404 $3,870,850 $472,332 $4,343,182 
(1)指的是不受美国政府全部或部分担保或担保的抵押贷款和抵押贷款相关证券。
(2)指全部或部分由美国政府担保或担保的抵押贷款和抵押贷款相关证券。
(3)这些表外安排包括：(I)截至2024年3月31日和2023年12月31日，房地美发行的UMBS支持房利美发行的Supers的未偿还本金余额分别为1768亿美元和1796亿美元；(Ii)截至2024年3月31日和2023年12月31日，支持房利美发行的REMIC的房地美证券的未偿还本金余额分别为354亿美元和360亿美元。有关我们在Fannie Mae MBS和Freddie Mac证券上的最大亏损风险的更多信息，请参阅“流动性和资本管理-流动性管理-表外安排”。
修订后的1992年《联邦住房企业金融安全与健康法案》(以下简称《GSE法案》)要求我们每年预留相当于新业务购买未偿还本金余额4.2个基点的金额，并将这笔金额支付给指定的美国住房和城市发展部(HUD)和财政部资金，以支持经济适用房。2024年3月，我们根据2023年的新业务购买向这些基金支付了1.55亿美元。在2024年第一季度，我们确认了与这一义务相关的3000万美元的支出，这是基于同期724亿美元的新业务采购。我们预计将在2025年向这些基金支付这笔款项，外加2024年剩余9个月我们的新业务采购所应计的额外金额。
房利美2024年第一季度10-Q表格
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MD&A|业务细分
业务细分
我们有两个需要报告的业务部门：单一家庭和多家庭。下面的图表显示了2024年第一季度与2023年第一季度相比，我们每个业务部门的净收入和净收益。净收入包括净利息收入和手续费及其他收入。
业务分部净收入和净收入
(数十亿美元)
10995116345001099511634501
在接下来的部分中，我们将介绍每个部门的业务指标、财务结果和信用表现。
单一家族企业
本节补充和更新了2023 Form 10-K中有关我们的单一家族业务部门的信息。有关我们的单一家族企业的主要业务活动、贷款人、投资者和竞争的其他信息，请参阅我们的2023 Form 10-K中的“MD&A-单一家族企业”。
单户抵押贷款市场
与2023年第四季度相比，2024年第一季度的住房活动有所增加。根据全美房地产经纪人协会的数据，2024年第一季度现房总销量折合成年率平均为419万套，而2023年第四季度为388万套®。根据美国人口普查局的数据，2024年第一季度，新的独户住宅销售折合成年率平均约为66.7万套，而2023年第四季度的年化销量约为64.4万套。
根据房地美的初级抵押贷款市场调查，截至2024年3月28日，30年期固定抵押贷款的平均利率为6.79%，而截至2023年12月28日的平均利率为6.61%，2024年第一季度的平均利率为6.75%，而2023年第四季度的平均利率为7.30%®.
单一家庭抵押贷款市场的发放量从2023年第一季度估计的323亿美元小幅增加到2024年第一季度的估计3300亿美元。根据我们的经济和战略研究小组4月份的预测，预计2024年美国单户抵押贷款市场的总发放量将比2023年的水平增长约23%，从2023年的估计1.47万亿美元增加到2024年的1.81万亿美元，美国单户抵押贷款市场的再融资发放量预计将从2023年的估计2480亿美元增加到2024年的4150亿美元。我们的经济和战略研究小组4月份的预测是基于截至2024年4月11日的数据。有关房地产活动如何影响我们的财务结果以及可能影响我们的预测和预期的不确定性的进一步讨论，请参阅我们2023年Form 10-K中的“关键市场经济指标”。
房利美2024年第一季度10-Q表格
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MD&A|单一家族企业|单一家族抵押贷款相关证券发行份额
单一家庭抵押贷款相关证券发行份额
2024年第一季度，我们发行的单一家庭房利美MBS为651亿美元，而2023年第一季度为682亿美元。根据现有的最新数据，以下图表显示了我们在所示期间发行的单一家庭抵押贷款相关证券的估计份额，与我们发行单一家庭抵押贷款相关证券的主要竞争对手的份额相比。
单一家庭抵押贷款相关证券发行份额

65970697675376597069767538

吉妮·梅自有品牌证券
联邦抵押协会房地美
几个季度以来，在整体单一家庭贷款发行量较低的市场环境下，我们面临着收购单一家庭抵押贷款资产的竞争加剧。正如我们在2023年Form 10-K中“MD&A-单一家庭企业-单一家庭竞争”中所讨论的那样，二级抵押贷款市场的竞争会影响我们对单一家庭抵押贷款资产的收购。
关于单一家庭贷款的定价和收购的决定包含了几个不同的、有时是相互竞争的因素，包括与资本、联合抵押贷款抵押贷款预付率和单一家庭住房目标有关的监管要求。在为单户按揭贷款定价和取得贷款时，我们必须考虑这些要求，以及上述竞争激烈的市场环境。有关影响或可能影响我们的业务、我们的竞争环境、对我们MBS的需求或我们MBS的流动性和市场价值的因素的讨论，以及与我们的托管相关的风险、我们相对于主要竞争对手的资本要求、我们的住房目标、UMBS市场和我们的MBS的表现，请参阅2023 Form 10-K中的“企业托管和财务协议”、“企业立法和监管”、“风险因素”和“MD&A-单一家族企业-单一家族竞争”。
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MD&A|单一家族企业|单一家族企业指标
单一家族企业收件箱
选择业务指标
下面的图表显示了我们在单户常规担保业务和新的单户常规贷款收购上扣除TCCA费用后收取的平均担保费，以及我们在本报告所述期间的平均单户常规担保业务和单户常规贷款收购。
选择单系列业务指标(1)
(数十亿美元)
19711972
单户常规担保业务账簿扣除TCCA费用后收取的平均担保费(2)
平均单户常规担保业务账簿(3)
对新的单一家庭常规收购收取的平均担保费，扣除TCCA费用(2)
单一家族传统收购
(1)为了获取这一“单一家庭业务”部分中报告的信息，我们的单一家庭常规担保业务账簿是使用我们的抵押贷款的未偿还本金余额来衡量的，这些贷款是作为房利美未偿还MBS的基础。相比之下，在“担保商业账簿”部分的“房利美担保商业账簿的构成”表中介绍的单一家庭常规担保业务账簿是基于未偿还的房利美MBS的未偿还本金余额，而不是基础抵押贷款的未偿还本金余额。这些金额的差异主要是因为我们收到了尚未支付给MBS持有人的标的贷款的付款，或者我们提前支付了未达到预期的借款人的抵押贷款款项，以便向相关MBS持有人进行必要的分配。根据本节报告的信息计算，截至2024年3月31日，我们的单一家庭常规担保业务账簿为36,256亿美元，截至2023年12月31日，为36,367亿美元。
(2)    不包括根据TCCA实施的10个基点担保费上调的影响，增加的收入将支付给财政部，而不是由我们保留。
(3)他说，我们的单一家庭常规担保业务主要包括以Fannie Mae未偿还MBS为基础的单一家庭常规抵押贷款。它还包括我们保留抵押组合中持有的Fannie Mae的单户常规抵押贷款，以及我们为单户常规抵押资产提供的其他信用增强。我们的单一家庭常规担保业务不包括：(A)全部或部分由美国政府担保或担保的抵押贷款；(B)我们已再证券化的Freddie Mac收购的抵押贷款；或(C)我们不提供担保的保留抵押组合中持有的非Fannie Mae单家庭抵押贷款相关证券。我们平均的单一家庭传统担保业务账簿是基于季度末余额的。
2024年第一季度，我们的单户常规贷款收购量保持在接近历史低位的水平。由于2024年第一季度利率持续居高不下，很少有借款人能够从再融资中受益，导致再融资量较低。此外，住房负担能力限制和供应有限继续给我们获得的购房贷款额带来下行压力。
对新获得的传统单一家庭贷款收取的平均担保费是管理层用来衡量我们为管理的信用风险所赚取的补偿金额和评估我们的回报的指标。平均收取的担保费按年率计算，是指我们在贷款期限内每月收到的单一家庭常规担保安排期间收取的基本担保费的平均值，加上根据收购时的估计平均寿命确认的任何预付现金付款，包括贷款水平的价格调整。
我们对新收购的传统单一家庭贷款收取的平均担保费，扣除TCCA费用，在2024年第一季度比2023年第一季度有所上升，主要是因为新收购收取的基本担保费更高。
房利美2024年第一季度10-Q表格
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MD&A|单一家族企业|单一家族企业财务业绩
单一家族企业财务业绩
本节讨论了我们的单一家族企业净收入的主要组成部分。这一信息补充了“综合经营业绩”中对财务业绩的讨论。
单一家族企业财务业绩(1)
截至3月31日的三个月，
20242023方差
(百万美元)
净利息收入(2)
$5,874 $5,672 $202 
手续费及其他收入55 48 7 
净收入5,929 5,720 209 
投资收益(亏损)，净额13 (71)84 
公允价值收益，净额484 166 318 
行政费用(777)(720)(57)
信贷损失的利益335 47 288 
TCCA费用(2)
(860)(855)(5)
增信费用(353)(287)(66)
预期信贷增级回收的变化(3)
(42)95 (137)
其他费用，净额(4)
(176)(116)(60)
联邦所得税前收入4,553 3,979 574 
关于联邦所得税的规定(946)(847)(99)
净收入$3,607 $3,132 $475 
(1)有关我们的细分市场分配方法的信息，请参阅“附注10，细分市场报告”。
(2)反映了根据TCCA实施的10个基点担保费上调的影响，由此产生的增量收入将上缴财政部。由此产生的收入被计入“净利息收入”，费用被确认为“TCCA费用”。
(3)包括我们的单一家庭独立信用增强带来的福利估计变化以及任何已实现的金额，这主要与我们的CAS和CIRT计划有关。
(4)包括债务清偿损益、与法律索赔有关的费用、丧失抵押品赎回权的财产收入(费用)、合伙企业投资的损益、住房信托基金支出、贷款次级还本付息费用以及与某些减少损失活动有关的服务费。
净利息收入
与2023年第一季度相比，2024年第一季度单一家庭净利息收入增加的主要原因是投资组合的净利息收入增加以及基本担保费收入增加。
单一家庭部门净利息收入的驱动因素与我们简明综合经营报表和全面收益中的净利息收入驱动因素是一致的。有关影响我们单一家庭净利息收入的因素的更多信息，请参阅“综合经营结果-净利息收入”。
公允价值收益，净额
公允价值收益，2024年第一季度的净收益主要受到以下收益的推动风险管理衍生品、抵押贷款承诺衍生品和合并信托的长期债务以公允价值持有，主要是由于利率上升。这些涨幅被固定利率交易证券价格下跌的影响部分抵消，这也主要是由利率上升推动的。.
公允价值收益，2023年第一季度的净收益主要是由我们公司流动性投资组合中持有的固定利率交易证券(主要是美国国债)的收益推动的。这些收益被按公允价值持有的合并信托和风险管理衍生品的长期债务公允价值的损失部分抵消。
单一家族部门的公允价值收益净额与我们的精简综合经营和全面收益表中的公允价值收益净额的驱动因素是一致的，我们在“综合经营业绩-公允价值收益净额”中讨论了这一点。
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MD&A|单一家族企业|单一家族企业财务业绩
信贷损失的利益
我们在2024年第一季度因信贷损失而获得的单一家庭福利主要是由预测的房价增长带来的好处推动的，但部分被贷款活动变化的拨备以及实际和预期利率的拨备所抵消。
我们确认了2023年第一季度信贷损失的适度单一家庭福利，主要是由于实际和预测房价的改善带来的好处，但新获得的贷款拨备在很大程度上抵消了这一影响。
有关导致我们的单一家庭信贷损失福利的主要因素的更多信息，请参阅“综合经营结果-信贷损失福利(准备金)”。
单户抵押贷款信用风险管理
这一部分更新了我们在2023年Form 10-K中关于单户抵押贷款信用风险管理的讨论。有关我们的单一家庭购置和服务政策、承保和服务标准、质量控制流程、回购请求以及陈述和保修框架的更多信息，请参阅我们的2023 Form 10-K中的“MD&A-单一家庭企业-单一家庭抵押贷款信用风险管理”。
单一家庭采购和服务政策以及承保和服务标准
桌面承销商更新
作为我们全面风险管理方法的一部分，我们定期更新我们专有的自动承保系统桌面承保®(“DU®“)，以反映我们的承保和资格准则的变化。2024年3月，我们对DU进行了更新，允许贷款人在DU验证服务中使用单一的12个月资产验证报告，以识别申请人数字银行对账单数据中的经常性存款，从而一步自动验证收入和就业以及资产。同样的报告也可以用来识别和考虑申请人的积极租金支付和现金流历史。我们相信，这一更新可能会帮助贷款人提高运营效率和降低成本，并可能通过租金识别和现金流评估来评估资格，从而增加在DU获得批准/合格建议的借款人数量。我们将继续密切关注贷款收购和市场状况，并在适当情况下对DU进行修改，包括其资格标准，以使我们获得的贷款符合我们的风险偏好和使命。
新的信用评分模型和信用报告要求
Fannie Mae使用信用评分建立抵押贷款的最低信用门槛，为基于风险的定价提供基础，并支持向投资者披露信息。我们目前使用的是经典的FICO®得分“来自公平艾萨克公司作为我们的信用评分模型，FHFA已批准。
2022年10月，联邦住房金融局宣布验证和批准两个新的信用评分模型，供房利美和房地美使用：FICO®Score 10T信用评分模型与VantageScore®4.0信用评分模型。一旦实施，贷款人将被要求提供FICO Score 10T和VantageScore 4.0信用评分，当每笔贷款可用时，取代经典的FICO评分模型。FHFA还在2022年10月宣布，房利美和房地美将努力改变贷款机构提供所有三家全国消费者报告机构的信用报告的要求。取而代之的是，我们将要求贷款人提供至少三家全国性消费者报告机构中的两家的信用报告(称为新的双向合并信用报告要求)。
2024年2月，联邦住房金融局宣布了关于实施房利美和房地美收购的贷款的新信用评分要求以及新的双向合并信用报告要求的最新情况。联邦住房金融局宣布，这两项新要求的实施日期将保持一致，预计将于2025年第四季度实施。联邦住房金融局还宣布，为了更好地支持市场参与者进行这一过渡，房利美和房地美将加快VantageScore 4.0历史数据的发布速度，至2024年第三季度初。联邦住房金融局董事表示，将双向合并信用报告与实施新的信用评分模型要求同步，将降低市场参与者的复杂性。
房利美2024年第一季度10-Q表格
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MD&A|单一家族企业|单一家族抵押贷款信用风险管理
单一家庭担保账簿多样化和监控
下表显示了我们的单家庭常规业务量和我们的单家庭常规担保业务账簿，这些业务基于某些关键风险特征，我们使用这些特征来评估我们的单家庭贷款的风险状况和信用质量。有关我们的单一家庭常规担保业务的主要风险特征的描述，请参阅我们2023年Form 10-K中的“MD&A-单一家庭企业-单一家庭抵押信用风险管理-单一家庭担保账簿多样化和监控-概览”。
我们在季度财务补充资料中提供有关我们的单户贷款信用特征的更多信息，我们将这些信息与最新的8-K表格报告一起提交给美国证券交易委员会(“美国证券交易委员会”)，并在我们的网站上提供。我们的季度财务补充资料中的信息并未作为参考纳入本报告。
房利美2024年第一季度10-Q表格
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单户常规业务量和保证单的关键风险特征(1)
收购时单家族传统业务量的百分比(2)
独户家庭传统户型的百分比
保证业务账簿(3)
自.起
截至3月31日的三个月，
202420232024年3月31日2023年12月31日
原始LTV比率：(4)
16 %15 %25 %25 %
60.01%至70%10 9 14 14 
70.01%至80%33 33 33 33 
80.01%至90%16 16 11 11 
90.01%至95%18 21 12 12 
95.01%至100%7 6 4 4 
大于100%— — 1 1 
总计100 %100 %100 %100 %
加权平均
78 %79 %73 %73 %
平均贷款额$325,938 $313,986 $207,933 $207,883 
贷款计数（单位：千）191 21517,437 17,494 
估计的市值LTV比率：(5)
68 %68 %
60.01%至70%13 14 
70.01%至80%10 10 
80.01%至90%6 5 
90.01%至100%3 3 
大于100%**
总计100 %100 %
加权平均
51 %51 %
FICO信用评分为
来源：(6)
*%*%*%*%
620以 2 3 4 4 
660以 3 3 4 4 
680以 5 7 6 6 
700至 19 22 20 20 
>= 74071 65 66 66 
总计100 %100 %100 %100 %
加权平均757 751 753 753 
启动时的债务与收入（“RTI”）比率：(7)
63 %62 %75 %75 %
43.01%至45%10 11 9 9 
大于45%27 27 16 16 
总计100 %100 %100 %100 %
加权平均38 %38 %35 %35 %
房利美2024年第一季度10-Q表格
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收购时单家族传统业务量的百分比(2)
独户家庭传统户型的百分比
保证业务账簿(3)
自.起
截至3月31日的三个月，
202420232024年3月31日2023年12月31日
产品类型：
固定费率：(8)
长期的97 %94 %88 %87 %
中期任用2 4 11 12 
固定利率总额
99 98 99 99 
可调率1 2 1 1 
总计100 %100 %100 %100 %
物业单元数量：
1单位97 %98 %98 %98 %
2-4单位3 2 2 2 
总计100 %100 %100 %100 %
属性类型：
单户住宅91 %91 %91 %91 %
公寓/合作社9 9 9 9 
总计100 %100 %100 %100 %
职业类型：
主要住所92 %91 %91 %91 %
第二/度假屋2 3 3 3 
投资者6 6 6 6 
总计100 %100 %100 %100 %
贷款用途：
购买85 %84 %45 %45 %
套现再融资9 11 20 20 
其他再融资6 5 35 35 
总计100 %100 %100 %100 %
地理集中：(9)
中西部15 %13 %14 %14 %
东北方向14 12 16 16 
东南27 28 23 23 
西南23 24 19 19 
西21 23 28 28 
总计100 %100 %100 %100 %
起源年份：
2018年及更早版本21 %21 %
20194 4 
202023 24 
202130 30 
202213 13 
20238 8 
20241 — 
总计100 %100 %
* 占单户传统业务量或业务担保账簿的不到0.5%。
(1)第三方持有的第二抵押贷款并未反映在原始LTV或本表中的估计按市值计算LTV比率中。
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(2)根据购置时每类单户贷款的未付本金余额计算。
(3)计算依据为每一类别的单户贷款未偿还本金余额合计除以截至每个期末我们的单户常规担保业务账簿中的未付本金余额合计。
(4)最初的LTV比率一般基于贷款的原始未偿还本金余额除以收购贷款时向我们报告的评估物业价值。不包括无法随时获得此信息的贷款。
(5)总估计市价与市价比率是基于截至每个报告期结束时贷款的未偿还本金余额除以物业的估计现值，我们使用估计房屋价值定期变化的内部估值模型来计算该现值。不包括无法随时获得此信息的贷款。
(6)无法获得FICO信用评分的贷款不到单一家庭传统业务量或担保业务账簿的0.5%，因此没有在本表中单独列出。
(7)不包括无法随时获得此信息的贷款。
(8)长期固定利率贷款包括期限大于15年的抵押贷款，而中期固定利率贷款的期限等于或小于15年。
(9)中西部由IL、IN、IA、MI、MN、NE、ND、OH、SD和WI组成。东北由CT、DE、ME、MA、NH、NJ、NY、PA、PR、RI、VT和VI组成。东南由AL、DC、FL、GA、KY、MD、MS、NC、SC、TN、VA和WV组成。西南由AZ、AR、CO、KS、LA、MO、NM、OK、TX和UT组成。West由AK、CA、GU、HI、ID、MT、NV、OR、WA和WY组成。
有关可能影响我们未来获得的贷款数量和信用特征的因素的讨论，请参阅我们的2023 Form 10-K中的“MD&A-单一家族企业-单一家族抵押贷款信用风险管理-单一家族担保账簿多样化和监控”。在我们的2023年Form 10-K的这一部分中，我们还提供了关于我们的单户传统担保业务账簿中贷款的信用特征的更多信息，包括高余额贷款和可调利率抵押贷款。
单户增信与住房抵押贷款信用风险转移
我们的章程一般要求我们购买或证券化的任何单户传统抵押贷款的信用增强，如果它在购买时的LTV比率超过80%。我们通常通过基本抵押贷款保险来实现这一点。我们还进行各种其他类型的交易，将抵押贷款信用风险转移给第三方。
我们认可的单一险种抵押贷款保险人的财务能力和支付索赔的意愿是我们整体信用风险敞口的重要决定因素。有关我们对与这些信用增强提供商相关的交易对手信用风险的敞口和管理的讨论，请参阅本报告中的2023 Form 10-K和“Note 11，信用风险集中”中的“MD&A-风险管理-机构交易对手信用风险管理”和“附注14，信用风险集中”。另请参阅我们的2023 Form 10-K中的“风险因素-信用风险”。
下表显示了我们的单一家庭常规担保业务中由一种或多种形式的信用增强覆盖的贷款信息，包括抵押保险或信用风险转移交易。有关主要抵押贷款保险和表中指定的其他类型信用增强的说明，请参阅我们的2023 Form 10-K中的“MD&A-单一家庭企业-单一家庭抵押贷款信用风险管理-单一家庭信用增强和抵押信用风险转移”。
信用增级的独户贷款
自.起
2024年3月31日2023年12月31日
未付本金余额单一家庭常规担保业务账簿的百分比未付本金余额单一家庭常规担保业务账簿的百分比
(数十亿美元)
基本按揭保险及其他
$759 21 %$763 21 %
康涅狄格大道证券
860 24 843 24 
信用保险风险转移420 12 399 11 
贷款人风险分担
48 1 52 1 
较少：由多项信用增强覆盖的贷款
(403)(12)(411)(12)
信用增强的单户贷款总额
$1,684 46 %$1,646 45 %
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抵押贷款信用风险的转移
除了基本抵押贷款保险外，我们的单一家庭业务还开发了其他风险分担能力，将我们的单一家庭抵押贷款信用风险的一部分转移到私人市场。我们的信用风险转移交易旨在转移我们预计将在经济低迷或信贷环境紧张时发生的部分损失。一般情况下，损失补偿付款是在相关财产清算后收到的，所有适用的收益，包括私人抵押保险福利，都已用于减少损失。正如我们的2023 Form 10-K中所描述的“MD&A-单一家族企业-单一家族抵押贷款信用风险管理-单一家族信用增强和抵押信用风险转移-信用风险转移交易”，我们的两个主要单一家族信用风险转移计划是康涅狄格大道证券®(“中科院”)和“信用保险风险转移™”(“™”)。
2024年第一季度，我们转移了交易时未偿还本金余额688亿美元的单户按揭贷款的部分按揭信用风险。在从事信用风险转移交易时，我们会考虑其成本、由此产生的资本减免以及市场的整体信用风险转移能力。我们的信用风险转移交易的成本受到宏观经济和房地产市场情绪以及支持这些交易的投资者和再保险公司的需求和能力的影响。能力既考虑了未偿还保险的总金额，也考虑了市场上新发行的债券的数量。为了应对这些因素，我们可能会选择调整房利美保留的首次损失金额，以此作为在构建我们的信用风险转移交易时管理成本或市场容量的一种方式。
下表显示了根据我们的单一家庭信用风险转移交易转移给第三方并由Fannie Mae保留的总抵押贷款信用风险。该表不包括截至2024年3月31日被取消或终止的单户交易转移的信用风险。下表还不包括通过基本抵押贷款保险获得的保险。
截至2024年3月31日未完成
(数十亿美元)
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高年级
联邦抵押协会(1)
$1,271
杰出的参考池(5)(7)
$1,337







夹层
联邦抵押协会(1)
$5

CIRT(2)(3)
$15

中国科学院(2)
$13

贷款人风险分担(2)(4)
$4

第一次亏损
联邦抵押协会(1)
$17

中国科学院(2)(6)
$10

贷款人风险分担(2)(4)
$2

(1)房利美在CAS、CIRT和贷款人风险分担交易中保留的信用风险。还包括CAS信用挂钩票据交易中保留的信用风险，这些交易类似于CAS REMIC，不同之处在于它们允许我们获得包含REFI Plus等经验贷款的参考池的信用保护TM贷款。不同项目的份额大小各不相同。
(2)信用风险转嫁给第三方。不同项目的份额大小各不相同。
(3)包括抵押贷款池保险交易，涵盖截至2024年3月31日未偿还本金余额总计2.42亿美元的贷款。
(4)表示自定义的贷方风险分担交易。在大多数交易中，贷款人直接投资于他们发起和/或提供的抵押贷款的部分信用风险。.
(5)对于CIRT和一些贷款人的风险分担交易，“参考池”反映了担保贷款的池。
(6)对于CAS交易，“第一次损失”代表所有B档余额。在最近的交易中，我们保留了某些次级B类股(S)，在剩余的B类股之前吸收损失。
(7)对于CAS和一些贷款人的风险分担交易，是指未偿还的参考池，而不是基础贷款的未偿还本金余额。截至2024年3月31日，信用风险转移计划涵盖的所有贷款，包括在贷款人风险分担交易中转移风险的所有贷款，未偿还本金余额为13,280亿美元。
截至2024年3月31日，这些交易的有效风险约为440亿美元，而截至2023年12月31日的风险约为420亿美元。这些交易指的是信用风险转移投资者可以吸收的最大损失金额。
房利美2024年第一季度10-Q表格
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下表显示了我们在简明综合资产负债表的“其他资产”中确认的增信回收应收账款的相关信息。与2023年12月31日相比，截至2024年3月31日我们的单户独立增信应收账款减少，主要是由于我们对2024年第一季度信用损失的估计减少。随着我们对信贷损失的估计减少，我们预计从独立的信贷增强中获得的好处也会减少。
单户信用增强应收账款
自.起
2024年3月31日2023年12月31日
(百万美元)
独立增信应收账款$210 $253 
基本抵押保险应收账款，扣除准备金后的净额(1)
53 54 
(1)这一数额是扣除截至2024年3月31日和2023年12月31日的4.17亿美元估值津贴后的净额。这一估值津贴的绝大多数涉及与是否能收回的未付索赔额有关的递延付款债务。
下表显示了为信用风险转移交易支付或转移给投资者的大约现金。这些现金是支付给投资者的担保费中的一部分，作为对承担部分信用风险的补偿。
信用风险转移交易
截至3月31日的三个月，
20242023
(百万美元)
支付或转账的现金：
CAS交易记录(1)
$228 $223 
CIRT交易记录106 89 
贷款人风险分担交易46 34 
(1)包括就CAS未偿债务支付的利息支出净额扣除LIBOR或SOFR(视情况而定)的现金以及为CAS REMIC和CAS REMIC支付的金额®和CAS信用挂钩票据交易。
为CIRT交易支付或转移给投资者的现金包括对某些CIRT交易支付的取消费，我们确定这些交易的成本超过了预期剩余收益。
下表显示了我们不含信用增强的单户传统业务担保书中贷款的主要特征。
目前没有信用增强的单户贷款
自.起
2024年3月31日2023年12月31日
未付本金余额单一家庭常规担保业务账簿的百分比未付本金余额单一家庭常规担保业务账簿的百分比
(数十亿美元)
LTV比率低或短期(1)
$1,094 30 %$1,112 31 %
信贷前风险转移计划启动(2)
234 7 236 6 
最近收购(3)
143 4 180 5 
其他(4)
733 20 730 20 
减：多类别贷款(262)(7)(267)(7)
目前没有信用提升的单户贷款总额$1,942 54 %$1,991 55 %
(1)代表LTV比率小于或等于60%的贷款或原期限为20年或以下的贷款。
(2)代表在我们的信用风险转移计划开始之前获得的贷款。还包括Refi PlusTM贷款。
(3)指最近获得且未纳入参考池的贷款。
(4)包括可调利率抵押贷款、综合LTV比率大于97%的贷款、在我们的信用风险转移计划开始后获得的、在纳入信用风险转移交易之前拖欠30天或更长时间的非再融资加贷款，
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以及截至2024年3月31日或2023年12月31日拖欠的贷款。还包括以前包括在信用风险转移交易中但后来保险范围被取消的贷款。
独户问题贷款管理
我们的问题贷款管理策略主要集中在减少违约以避免否则将发生的损失，并寻求止赎替代方案以减轻我们所遭受的损失的严重性。请参阅我们2023年10-K表格中的“MD&A-单一家族企业-单一家族抵押贷款风险管理-单一家族问题贷款管理”，以讨论我们的问题贷款的拖欠统计数据、为管理我们的问题贷款所做的努力、关于我们贷款活动的指标、房地产自有(REO)管理和其他与单家族信贷相关的信息。下面的讨论更新了其中的一些信息。我们还提供单一家庭Fannie Mae MBS相关贷款和单一家庭信用风险转移交易涵盖的贷款的持续信用表现信息。有关支持房利美MBS的贷款，请参阅我们的数据动态中MBS部分的“容忍和违约仪表板”®工具，可在www.fanniemae.com/datadynamics上找到。对于信用风险转移交易所涵盖的贷款，请参阅该工具的CAS和CIRT部分中提供的“交易表现数据”报告。我们网站上的信息不包括在本报告中。由于各种原因，数据动态中的信息可能不同于我们的财务报表和其他公开披露中的类似衡量标准，包括所涵盖贷款人群的变化、报告的时间差异和其他因素。
青少年犯罪
下表根据贷款数量显示了贷款拖欠情况和我们的单一家庭常规担保业务账簿中严重拖欠贷款的数量变化。单一家庭严重拖欠贷款是指逾期90天或以上或处于丧失抵押品赎回权过程中的贷款。我们的单一家庭严重违约率是以我们基于贷款计数的单一家庭传统担保业务的百分比表示的。管理层监测单一家庭的严重拖欠率，以此作为未来潜在的信贷损失和减少损失活动的指标。严重违约率反映了我们在评估和管理与我们担保业务账簿中的单户贷款相关的信用风险方面的表现。通常，较高的严重违约率会导致较高的贷款损失拨备。
独户常规贷款的拖欠情况和活动
自.起
2024年3月31日2023年12月31日2023年3月31日
拖欠状态：
拖欠30至59天0.94 %1.06 %0.74 %
拖欠60至89天0.23 0.26 0.19 
严重违约者(SDQ)：0.51 0.55 0.59 
拖欠天数超过180天的SDQ贷款百分比
49 47 55 
拖欠两年以上的SDQ贷款所占比例
9 10 16 
截至3月31日的三个月，
20242023
单户SDQ贷款(贷款数量)：
期初余额96,479 114,960 
加法42,714 42,363 
删除：
修改和其他贷款安排(21,390)(24,107)
清盘和出售(6,756)(7,870)
治愈或拖欠90天以下(21,454)(22,392)
删除总数(49,600)(54,369)
期末余额89,593 102,954 
截至2024年3月31日，我们的单身家庭严重违约率保持在接近历史低位的水平。鉴于我们对经济增长放缓的预期，我们预计我们的单一家庭担保账簿中的贷款的信用表现。
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与最近的表现相比，业务可能会下降，这可能会导致更高的违约率或单身家庭严重违约率的增加。有关影响我们的独户严重违约率的因素的信息，请参阅我们2023年Form 10-K中的“MD&A-独户企业-独户抵押信用风险管理-独户问题贷款管理”。
下表显示了特定贷款类别的严重拖欠率，以及严重拖欠的单一家庭常规贷款的百分比。账面金额的百分比代表每一类贷款的未偿还本金余额除以我们所有单一家庭常规担保业务账簿的未偿还本金余额。报道的类别并不是相互排斥的。
单户传统严重违约贷款集中度分析
自.起
2024年3月31日2023年12月31日2023年3月31日
未售出图书的百分比
严重违约贷款比例(1)
严重犯罪率未售出图书的百分比
严重违约贷款比例(1)
严重犯罪率未售出图书的百分比
严重违约贷款比例(1)
严重犯罪率
国家：
加利福尼亚19 %10 %0.39 %19 %10 %0.42 %19 %10 %0.43 %
佛罗里达州6 9 0.68 6 9 0.73 6 9 0.81 
伊利诺伊州3 5 0.69 3 5 0.70 3 5 0.79 
纽约5 6 0.85 5 6 0.92 5 7 1.02 
德克萨斯州7 9 0.59 7 9 0.64 7 8 0.63 
所有其他州60 61 0.48 60 61 0.52 60 61 0.55 
年份：
2008及之前的版本2 17 1.91 2 18 2.07 2 22 2.62 
2009-202498 83 0.45 98 82 0.47 98 78 0.48 
估计的市值LTV比率：
68 69 0.45 68 69 0.49 64 71 0.55 
60.01%至70%13 15 0.76 14 15 0.80 16 14 0.71 
70.01%至80%10 9 0.73 10 9 0.77 11 9 0.69 
80.01%至90%6 5 0.79 5 5 0.81 6 4 0.68 
90.01%至100%3 2 0.62 3 2 0.59 3 2 0.53 
大于100%**2.10 **2.05 **1.67 
信用增强：(2)
主要MI和其他(3)
21 33 1.02 21 33 1.08 21 31 1.07 
信用风险转移(4)
37 30 0.50 36 30 0.54 32 28 0.58 
非信用增强型54 51 0.43 55 52 0.46 57 54 0.50 
*占单一家庭传统担保业务账簿的不到0.5%。
(1)计算依据是每个类别的严重拖欠的单户贷款数量除以严重拖欠的单户常规贷款的总数。
(2)信用增强的类别并不是相互排斥的。具有主要抵押保险的贷款，如果也包括在信用风险转移交易中，将被包括在“主要抵押贷款和其他”类别和“信用风险转移”类别中。因此，“信用增强”和“非信用增强”类别的总和不是100%。截至2024年3月31日，我们的单一家庭常规担保业务中具有某种形式信用增强的总百分比为46%。
(3)指协议中包含的贷款，用于通过要求主要抵押保险、抵押品、信用证、公司担保或其他协议向实体提供某种保证，即一旦发生财务损失，该实体将获得一定程度的补偿，从而降低信用风险。不包括信用风险转移交易承保的贷款，除非此类贷款也包括在主要抵押贷款保险范围内。
(4)指包括在用于信用风险转移交易的参考池中的贷款，包括这些交易中也包括在基本抵押保险范围内的贷款。对于CAS和一些贷款人分担风险的交易，这是指截至指定日期单户按揭贷款账簿上相关贷款的未偿还本金余额，而不是未偿还的参考池。我们的信用风险转移交易中包括的贷款都是从2009年开始收购的。
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忍耐计划和贷款安排
作为我们信用风险管理努力的一部分，我们提供几种类型的损失缓解选项，以帮助房主留在家中或以其他方式避免丧失抵押品赎回权。减少损失的选择可以包括忍耐计划或贷款解决方案。我们的贷款解决方案反映了其他类型的房屋保留解决方案，有助于将贷款恢复到当前状态，包括偿还计划、延期付款和贷款修改。我们的贷款解决方案还包括止赎替代方案，如卖空销售和代替止赎的契约。
截至2024年3月31日，单户承兑贷款的未偿还本金余额为56亿美元，占我们单户常规担保业务账簿的0.2%，而截至2023年12月31日，单户常规担保业务账簿的未偿还本金余额为69亿美元，占我们单户常规担保业务账簿的0.2%。
下表显示了与2024年第一季度相比，2023年第一季度按类型划分的已完成单户贷款计划的未偿还本金余额以及贷款计划数量。此表不包括主动忍耐安排中的贷款、试行修改、向某些已获得破产救济的借款人提供的贷款以及已启动但尚未完成的还款计划。
已完成的贷款处理活动
(数十亿美元)
1302
(1)在截至2024年3月31日和2023年3月31日尚未完成的试行修改期内，分别有大约18,000笔贷款和16,200笔贷款。
(2)2024年第一季度和2023年第一季度的其他数字分别为1.79亿美元和1.03亿美元。其他包括还款计划和止赎选择。还款计划只反映那些与拖欠60天或更长时间的贷款相关的计划。
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REO管理
如果一笔贷款违约，我们可以通过止赎或代替止赎的契据来获得财产。下表按地区显示了我们的REO活动。区域REO收购趋势通常遵循与区域拖欠趋势相似但滞后的模式。
单户型REO属性
 截至3月31日的三个月，
20242023
单户REO房产(房产数量)：
单户REO物业期初盘点(1)
8,403 8,779 
按地理区域划分的收购：(2)
中西部274 304 
东北方向151 252 
东南214 251 
西南168 193 
西106 117 
REO收购总额(1)
913 1,117 
REO的处置(1,345)(1,116)
单户REO物业期末盘点(1)
7,971 8,780 
单户REO物业的账面价值(百万美元)$1,384 $1,325 
单户家庭止赎率(3)
0.02 %0.03 %
销售净价与未付本金余额之比(4)
140 %122 %
净销售价格与未付本金余额和维修费用之比(5)
93 %96 %
卖空销售净价与未付本金余额之比(6)
89 %93 %
(1)包括持有供使用的财产，这些财产在我们的精简合并资产负债表中作为“其他资产”的组成部分报告。
(2)见每个地理区域所包括的各州的“单一家族传统业务量和担保业务的主要风险特征”表的脚注9。
(3)基于通过止赎或替代止赎获得的财产的年化总数估计，占我们的单一家庭传统担保业务账簿中截至每个时期结束的贷款总数的百分比。
(4)计算方法为在不同期间出售REO物业所得的销售收益，不包括向卖方或服务商提出回购请求的销售收益，除以止赎时相关贷款的未偿还本金余额。净销售价格代表合同销售价格减去物业销售成本和卖方在成交时支付的其他费用，不包括与任何物业维修相关的成本。
(5)计算方法为在不同期间出售REO物业所得的销售收益，不包括向卖方或服务商提出回购请求的销售收益，除以止赎时相关贷款的未偿还本金余额和物业维修成本。净销售价格代表合同销售价格减去物业的销售成本和卖方在成交时支付的其他费用。
(6)计算方法为于有关期间内在卖空交易中出售物业所得的销售收益除以有关贷款的未偿还本金总额。净销售价格包括借款人搬迁奖励付款和附属留置权(S)谈判支付。
单户家庭信用损失绩效指标与贷款销售绩效
下面的单户信用损失业绩指标和贷款销售业绩指标提供了关于我们在所述期间实现的单户贷款的损失或收益的信息。就我们的单一家庭信用损失业绩指标而言，信用损失或收益代表扣除追回和丧失抵押品赎回权的财产收入或费用后的注销净额。在特定时期内，这些损失或收益的数额是由止赎、止赎前销售、止赎后REO活动、抵押贷款重新指定以及其他触发注销和恢复的事件推动的。我们提供的单一家庭信用损失指标不是定义的术语，可能不会以与其他公司报告的类似标题指标相同的方式计算。管理层使用这些衡量标准来评估我们的单一家庭信贷风险管理战略的有效性，并结合严重违约率和忍耐率等领先指标，这些指标是未来实现的单一家庭信贷损失的潜在指标。我们相信，这些措施为我们的单一家庭信贷表现及其影响因素提供了有用的信息。
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30
MD&A|单一家族企业|单一家族抵押贷款信用风险管理
下表显示了我们的单一家庭信用损失绩效指标的组成部分。由于不良贷款和再履行贷款的销售在最近几个时期一直是我们减少信用损失战略的一部分，我们也在下表中通过“销售收益(损失)和其他估值调整”项目提供了我们贷款销售业绩的信息。
单户家庭信用损失绩效指标与贷款销售绩效
截至3月31日的三个月，
20242023
(百万美元)
核销
$(97)$(44)
复苏
59 78 
止赎财产费用
(79)(11)
信贷收益(亏损)
(117)23 
将按揭贷款从高利贷改称为住房贷款的核销(1)
(20)— 
信贷净收益(损失)和重新指定的注销(137)23 
销售收益(亏损)和其他估值调整(2)
14 (72)
信贷净收益(损失)、重新指定的注销以及销售和其他估值调整的收益(损失)$(123)$(49)
信用损益比率(Bps)(3)
(1.3)0.3 
信贷净收益(亏损)、重新指定的注销以及销售和其他估值调整的收益(亏损)比率(基点)(4)
(1.4)(0.5)
(1)包括重新指定时的成本或公允价值调整中的较低者。
(2)包括期内出售不良和再履行抵押贷款的已实现收益或亏损，以及HFS贷款的临时成本或市场较低调整，这些调整在我们的简明综合经营报表和全面收益表的“投资收益(亏损)，净额”中确认。
(3)计算依据是“信贷收益(损失)”的年化金额除以该期间的平均单户常规担保业务账簿。
(4)计算依据是“信贷净收益(损失)、重新指定的核销和销售及其他估值调整的收益(损失)”除以该期间平均单一家庭常规担保业务账簿的年化金额。
2024年第一季度我们的净信贷亏损、重新指定的冲销、销售收益和其他估值调整的主要驱动因素是对不再合理保证可收回性的贷款的冲销，以及由于我们收购的REO物业增加维修而丧失抵押品赎回权的财产支出。
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31
MD&A|多家族企业
多家族企业
本节补充和更新了2023 Form 10-K中有关我们的多家族业务部门的信息。有关我们的多家族企业的主要业务活动、贷款人、投资者和竞争的其他信息，请参阅我们的2023 Form 10-K中的“MD&A-多家族企业”。
多家庭抵押贷款市场
多户市场基本面，包括空置率和租金增长等因素，在2024年第一季度仍然低迷，原因是季节性因素和全国各地进入各个市场的新供应水平上升。尽管全国空置率估计保持稳定，但租金增长低于平均水平。
•空置率。根据第三方初步数据，我们估计，截至2024年3月31日，全国机构投资型公寓物业的多户空置率稳定在6.0%，与2023年12月31日持平，但高于截至2023年3月31日的5.8%。据估计，过去15年全国多户家庭的平均空置率约为5.7%。
•租金。根据第三方初步数据，我们估计2024年第一季度有效租金增长约0.3%，而2023年第四季度下降0.7%，2023年第一季度零增长。
空置率和租金对贷款业绩很重要，因为多户贷款通常从基础物业产生的现金流中偿还。几年的低空置率和不断上涨的租金帮助提高了大多数大都市地区的房地产价值，但从2023年初开始，这一趋势发生了逆转。根据初步的多户住宅销售数据，2024年第一季度的交易量仍远低于平均水平。现有数据表明，多户房产资本化率，即商业地产的投资回报率，在2024年第一季度略有上升，估计与2023年第一季度相比上升了约50个基点。
正在进行的多户住宅建设仍处于高位。目前有100多万个出租单位正在建设中，根据最近的历史趋势，我们预计525,000这些单位可能在2024年完工并交付。
我们认为，由于新建筑竣工量上升，今年晚些时候空置率可能会上升至6.25%。我们相信，这一新的供应量也将使2024年的租金增长保持在低于平均水平的水平，在1.0%至1.5%的范围内，特别是因为许多租房者也在应对更高水平的消费债务。
在过去的几个季度里，更高的利率和投资者收益率要求减少了多户房产的销售交易，并给多户房产的估值带来了下行压力。根据MSCI房地产商业地产价格指数的数据，多户住宅的价值从2022年7月的峰值到2024年3月下降了19%。我们认为，随着持续的高利率、新供应量的增加和高于平均水平的空置率，多户住宅的销售活动在短期内将保持低迷，这可能会导致多户住宅物业的价值在短期内进一步下降。然而，从长远来看，我们预计销售和估值将有所改善，原因是积极的人口趋势和持续的就业增长导致多户住房市场基本面预期改善。
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多家族企业|多家族企业指标
多系列业务指标
多家庭新业务量
通过二级抵押贷款市场，我们支持为劳动人口、老年人和学生以及有最大经济需要的家庭提供租赁住房。我们在2024年第一季度资助的可能符合住房目标信贷条件的多户住宅单元中，超过95%是那些收入低于或等于所在地区收入中位数120%的人负担得起的，这为劳动力住房和经济适用房提供了支持。有关我们如何支持美国多家庭住房市场的更多信息，请参阅我们的2023 Form 10-K中的“MD&A-多家庭企业-多家庭主要业务活动-支持负担得起的租赁住房的多家庭活动”，包括我们对低收入住房税收抵免(LIHTC)项目的股权投资的描述。
多家庭新业务量
(数十亿美元)

515
(1)反映了在此期间发行的多家庭房利美MBS的未偿还本金余额、购买的多家庭贷款以及对多家庭抵押贷款资产提供的信用增强。
(2)反映由第一留置权融资的新单位；不包括我们为第一留置权融资的单位的第二留置权，以及制造住房租金。第二留置权和制造房屋租金包括在未付本金余额中。
年第一季度，多家族业务量保持相对持平2024与#年第一季度相比2023.对于2024年，FHFA将我们的多家庭贷款购买上限定为700亿美元。FHFA要求，我们2024年购买的多家庭贷款中，至少有50%必须是使命驱动的，专注于特定的负担得起和服务不足的细分市场。2024年，FHFA免除了为劳动力提供贷款的数量上限贷款，这些贷款满足特定标准，以保持房地产的长期可负担性。
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33
多家族企业|多家族企业指标
多户担保业务和平均收取的担保费
下面的图表显示了与我们的多家庭担保业务相关的未偿还本金余额和平均收取的担保费。
多家庭担保商业账簿和收取的费用(1)
(数十亿美元)
2057
(1)关于“多家庭业务”部分中报告的信息，我们的多家庭担保业务账簿是使用联邦抵押协会MBS相关抵押贷款的未偿还本金余额来衡量的。相比之下，在“担保商业账簿”部分的“联邦抵押协会担保商业账簿的构成”表格中介绍的多家庭担保商业账簿是基于联邦抵押协会未偿还的MBS的未偿还本金余额。这些金额的差异主要是因为我们收到了尚未支付给MBS持有人的标的贷款的付款。
(2)我们的多家庭担保业务主要包括以Fannie Mae未偿还MBS为基础的多家庭抵押贷款，在我们的保留抵押组合中持有的Fannie Mae的多家庭抵押贷款，以及我们为多家庭抵押资产提供的其他信用增强。它不包括我们的保留抵押贷款组合中持有的非房利美多家庭抵押贷款相关证券，我们不为这些证券提供担保。
截至2024年3月31日，我们的多家庭担保业务账簿增长至476.9美元，比2023年3月31日增长7%，这是由于我们的收购加上高利率环境导致的预付额较低。
我们收取的平均担保费是指我们作为信用风险补偿所获得的回报。我们在我们的多家庭担保业务账簿上承担。截至2024年3月31日，我们多家族担保业务账簿上的平均收取担保费比2023年3月31日有所下降，这是因为我们2023年和2024年收购的平均收费低于我们多家族担保业务账簿中的现有贷款。我们的担保费是这受到我们业务账簿中贷款周转率以及我们对新业务量收取的担保费的影响，担保费是在我们获得贷款时设定的。 我们r多家庭担保费定价主要基于我们所获得贷款的个人信用风险特征和我们多家庭担保业务账簿的总信用风险特征。我们的多家庭担保费定价也受到外部力量的影响，例如其他流动性来源的可用性、我们与使命相关的目标、FHFA交易量上限、利率、MBS利差以及对我们多家庭担保业务账簿整体构成的管理。

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MD&A|多家族企业|多家族企业财务业绩
多家族企业财务业绩
本节讨论了我们多家族企业净收入的主要组成部分。
多家族企业财务业绩(1)
截至3月31日的三个月，
20242023方差
(百万美元)
净利息收入$1,149 $1,114 $35 
手续费及其他收入17 15 2 
净收入1,166 1,129 37 
公允价值收益（损失），净额(4)38 (42)
行政费用(152)(148)(4)
信贷损失准备金(155)(179)24 
增信费用(2)
(66)(54)(12)
预期信贷增级回收的变化(3)
105 25 80 
其他费用，净额(4)
(14)(10)(4)
联邦所得税前收入880 801 79 
关于联邦所得税的规定(167)(161)(6)
净收入$713 $640 $73 
(1)有关我们的细分市场分配方法的信息，请参阅“附注10，细分市场报告”。
(2)主要包括与我们的多家庭CIRT相关的成本TM(“MCIRTTM“)和康涅狄格大道证券公司®(“MCASTM“)计划以及某些贷款人风险分担计划的摊销费用。
(3)包括从我们的独立信用增强中确认的福利的变化，这些变化主要与我们的委托承保和服务(DUS)有关®“)贷款人共担风险。
(4)包括投资收益或损失、与法律索赔有关的费用、丧失抵押品赎回权的财产收入(费用)、合伙企业投资的收益或损失、债务清偿收益或损失以及其他收入或费用。
净利息收入
与2023年第一季度相比，2024年第一季度的净利息收入有所增加，原因是我们的多家族担保业务规模扩大导致担保费收入增加，但部分抵消了平均收取的担保费下降和预付款减少带来的收益维护收入下降的影响。
信贷损失准备
我们2024年第一季度的多户拨备主要是由于多户物业的实际和预计价值持续下降，其中包括1.5亿美元的调整，以补充与物业价值不确定性相关的模型结果，以及与我们之前的预测相比，实际和预计利率的上升。我们对多户物业价值的预测估计短期内将进一步下降，但长期改善将抵消这一影响。
我们在2023年第一季度为信贷损失拨备的主要原因是实际和预测的多家庭物业价值下降，以及由于不确定性仍然很高，包括与可调利率贷款相关的不确定性，我们为老年人提供的住房贷款拨备。实际利率和预期利率带来的好处部分抵消了这一增长。
有关我们的多业务类别信贷损失准备金的详情，请参阅：综合经营结果-信贷损失准备金
多户抵押贷款信用风险管理
这一部分补充和更新了我们在2023年Form 10-K中关于多家庭抵押贷款信用风险管理的讨论，该表格位于“MD&A-多家庭企业-多家庭抵押贷款信用风险管理”中。有关我们管理多家族信用风险战略的主要组成部分、影响我们多家族担保业务的信用风险概况的因素、我们的多家族收购政策和承保标准、我们的多家族担保账簿多样化和监控以及我们的前端信用风险分担的更多信息，请参阅2023 Form 10-K中的“MD&A-多家族企业-多家族抵押信用风险管理”。
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35
并购|多家族企业|多家族抵押贷款信用风险管理
多户担保账簿多样化和监控
作为我们正在进行的信用风险管理过程的一部分，我们和我们的贷款人在整个贷款期限内，在资产和投资组合层面上持续监测我们的多家庭贷款和基础物业的表现和风险特征。我们通常要求贷款人提供多户贷款的季度和/或年度财务更新。我们密切监测估计当前偿债覆盖率(“DSCR”)低于1.0的贷款，因为这是违约风险上升的指标。我们还监测物业状况，当出现担忧时，我们有一个专门的团队，积极与我们的贷款人和借款人接触，寻求对已确定问题的补救。不进行维修可能会导致贷款文件中的违约。
我们管理我们的利率风险敞口，并监控利率的变化，这可能会影响我们多家庭贷款的多个方面。2024年第一季度，我们仍处于较高的利率环境中。高利率可能会降低多户借款人为其贷款进行再融资的能力，这些贷款在到期时往往会有气球般的余额。我们在2023年10-K表格中的“MD&A-多家族业务-多家族抵押信用风险管理-多家族到期日信息”和季度财务补充资料中提供了我们多家族贷款的到期表信息，这些信息与最新的8-K表格报告一起提供给美国证券交易委员会，并在我们的网站上提供。
此外，在高利率环境下，拥有可调利率抵押贷款的多户借款人的月还款额将更高，这可能会降低他们的DSCR。我们通常要求拥有可调利率抵押贷款的多家庭借款人在贷款期限内购买并维持利率上限，以防止利率大幅波动，并在我们的服务商保持托管，以保留更换这些上限的成本。随着利率上升，购买或更换所需的利率上限，特别是期限较长和/或上限较低的利率上限，变得更加昂贵。这些成本自2022年年中以来一直在上升，再加上每月还款额的增加，增加了借款人的还款能力，并导致了我们多户家庭严重违约率的上升，并受到了贷款人口的批评。在最近的高利率环境下，大多数拥有可调利率抵押贷款的多户借款人一直在接受利率上限提供商的付款，这有助于支付较高的偿债和托管付款成本。我们积极监控这些与利率相关的风险，作为我们风险管理过程的一部分。
我们还监测在特定物业类型中体现的风险。我们继续密切关注的一个房地产类型是老年人住房，在房利美的商业账簿中，这类住房主要由独立生活和辅助生活设施组成，其中一些设施可能用于记忆护理的能力有限。截至2024年3月31日，老年人住房贷款占我们多家庭担保业务账簿的3%，基于未偿还本金余额，其中37%是可调整利率抵押贷款。虽然我们商业账簿中的老年人住房物业的整体表现有所改善，但其中许多物业仍受到经济趋势、更高的运营成本和更高的可调整利率抵押贷款利率的负面影响。我们继续密切监控我们多家庭担保业务账簿中的老年人住房贷款，并积极管理可能面临进一步恶化或违约风险的贷款。
下表显示了我们的多家族业务量和我们的多家族担保业务账簿，基于某些关键风险特征，我们使用这些特征来评估我们的多家族贷款的风险状况和信用质量。有关我们的多家族收购政策和承保标准的信息，请参阅我们的2023 Form 10-K中的“MD&A-多家族业务-多家族抵押信用风险管理-多家族收购政策和承保标准”。
房利美2024年第一季度10-Q表格
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并购|多家族企业|多家族抵押贷款信用风险管理
我们在季度财务补充资料中提供有关我们多家庭贷款的信用特征的更多信息，这些信息与最新的8-K表格报告一起提供给美国证券交易委员会，并在我们的网站上提供。我们的季度财务补充资料中的信息并未作为参考纳入本报告。
多家族业务量和保证单的关键风险特征
收购时的多家族业务量(1)


多家庭担保商业账簿(2)

截至3月31日的三个月，自.起
202420232024年3月31日2023年12月31日
LTV比率：
加权平均原始LTV比率62 %58 %63 %63 %
DSCR：
加权平均DSCP(1)
1.6 1.6 2.0 2.0 
当前DRR低于1.0(1)
— — 4 %4 %
贷款金额及计数：
平均贷款金额（百万）$18 $19 $16 $16 
贷款盘点552 546 29,137 28,926 
利率类型：
固定利率100 %100 %91 %91 %
可调利率— *9 9 
总计100 %100 %100 %100 %
摊销类型：
全价51 %66 %42 %42 %
仅限部分利息(2)
40 28 46 46 
完全摊销9 6 12 12 
总计100 %100 %100 %100 %
资产类别类型：
传统/合作社93 %95 %89 %89 %
老年人住房2 1 3 3 
学生公寓**3 3 
人造房5 4 5 5 
总计100 %100 %100 %100 %
负担得起(3)
12 %12 %12 %12 %
小额贷款余额(4)
44 %40 %48 %48 %
地理集中：(5)
中西部13 %15 %12 %12 %
东北方向14 8 15 15 
东南30 38 27 27 
西南25 21 22 22 
西18 18 24 24 
总计100 %100 %100 %100 %
*销售额占多家族业务量或担保业务账簿的比例不到0.5%。
(1)对于我们的业务量，DSCR是使用贷款的实际偿债金额计算的。对于我们的业务账簿，我们对当前DSCR的估计基于12个月期间的最新可用收入信息，来自这些物业的季度和年度报表，包括相关的债务偿还。如果年度报表是可用的最新报表，则使用该报表。当经营报表信息不可用时，使用承保的DSCR。合作公寓贷款不包括在此指标之外。
(2)由以只计息期限承保的抵押贷款组成，无论贷款目前是否处于仅计息期限。
(3)代表多个家庭负担得起的住房(“MAH”)贷款，其定义为对根据提供长期负担能力的协议的物业进行融资，例如有租金补贴或收入限制的物业。MAH贷款包括在上述资产类别中。
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37
并购|多家族企业|多家族抵押贷款信用风险管理
(4)小额贷款是指在全国范围内原始未偿还本金余额最高可达900万美元的多户贷款。我们在2023年第三季度改变了对多户小额贷款的定义，将贷款金额从全国范围内的最高600万美元增加到全国范围内的900万美元。更新的定义适用于当前多户担保业务账簿中的所有贷款，包括根据以前的小额贷款定义获得的贷款。小额余额贷款包括在上述资产类别中。我们基于贷款数量而不是未偿还本金余额提出这一指标。
(5)中西部由IL、IN、IA、MI、MN、NE、ND、OH、SD和WI组成。东北由CT、DE、ME、MA、NH、NJ、NY、PA、PR、RI、VT和VI组成。东南由AL、DC、FL、GA、KY、MD、MS、NC、SC、TN、VA和WV组成。西南由AZ、AR、CO、KS、LA、MO、NM、OK、TX和UT组成。West由AK、CA、GU、HI、ID、MT、NV、OR、WA和WY组成。
多户抵押贷款信用风险的转移
前端信用风险分担
我们主要通过我们的委托承销和服务(DUS)转移我们担保的多户贷款的信用风险®“)计划，该计划授权DUS贷款人根据我们的标准和要求承销和服务多户贷款。见“MD&A-多家族企业-多家族抵押信贷风险管理-多家族抵押信贷风险转移””在我们的2023年Form 10-K中，了解我们的DUS计划的描述。
我们的DUS模型通常会导致我们的贷款人在按比例评级或分级的基础上分担我们多家庭贷款约三分之一的信用风险。截至2024年3月31日和2023年12月31日，DUS贷款人及其附属公司提供的贷款基本上代表了我们所有的多家庭担保业务。在某些情况下，我们不允许DUS贷款人完全分担三分之一的信用风险，而是让他们分担一小部分，以降低交易对手未能履行其对我们的损失分担责任的风险。我们根据贷款规模、贷款人的财务表现和贷款人的信誉等因素，为个人交易建立特定于贷款人的损失分担限额。当贷款的损失分摊减少时，支付给贷款人的维护费就会减少，我们的担保费就会增加，以反映贷款人保留的较低信用风险。
非DUS贷款人在我们的多家族担保业务中只占一小部分，通常根据商定的贷款百分比或池余额分担或吸收损失。
后端信用风险分担
我们的后端MCAS和MCIRT信用风险转移计划将与多家庭抵押贷款参考池相关的部分信用风险转移给保险公司、再保险公司或投资者。在2024年第一季度，我们签订了一项新的多家庭信用风险转移交易，通过MCIRT交易转移多家庭抵押贷款信用风险。
下表显示了多户贷款的未付本金余额总额，以及我们的多户担保业务账簿中由后端信用风险转移交易覆盖的未付本金余额的百分比。该表没有反映前端贷款人的风险分担安排，因为我们的多家庭担保业务中只有一小部分不在这些安排的覆盖范围内。
后端信用风险转移交易中的多户贷款
自.起
2024年3月31日2023年12月31日
未付本金余额多家庭担保业务账簿的百分比未付本金余额多家庭担保业务账簿的百分比
(百万美元)
MCIRT$100,249 21 %$89,517 19 %
MCAS48,324 10 48,476 10 
总计$148,573 31 %$137,993 29 %
多户问题贷款管理
多户问题贷款的信用表现统计
截至2024年3月31日，与2023年12月31日相比，我们的多家庭担保业务账簿中受到批评的贷款比例有所下降，这是因为他们在最新的经营报表中反映了财务业绩的改善，以及对受到批评的贷款群体的积极管理。然而，我们受到批评的贷款数量仍然很高，主要是由可调利率抵押贷款融资的房地产推动的。被批评的贷款类别主要包括被归类为“不合格”的贷款，也包括被归类为“特别提及”或“可疑”的贷款。不合标准
房利美2024年第一季度10-Q表格
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并购|多家族企业|多家族抵押贷款信用风险管理
贷款是指有明确弱点的贷款，可能会影响他们及时全额偿还。虽然我们多家庭担保业务账簿中的大多数不合格贷款目前都在及时付款，但我们仍在继续监测我们不符合标准的贷款群体的表现。有关我们的信用质量指标的更多信息，包括我们的不合标准贷款的数量，请参阅“附注4，抵押贷款”。
截至2024年3月31日，我们的多家庭严重违约率降至0.44%，而截至2023年12月31日，这一比例为0.46%，这主要是由于偿还了忍耐协议，这些贷款带来了一些从我们的多家庭担保业务账簿中清算的当前和严重拖欠贷款，包括通过损失事件。截至2024年3月31日，我国严重拖欠多户贷款的人口中，有一半以上是老年人住房贷款。我们的多家庭严重违约率包括逾期60天或更长时间的多家庭贷款，这些贷款基于未偿还本金余额，以我们多家庭担保业务账簿的百分比表示。截至2024年3月31日，我们多家庭担保业务账簿中拖欠180天或以上的贷款比例为0.34%，而截至2023年12月31日，这一比例为0.29%。
管理层监测多个家庭的严重拖欠率，以此作为未来潜在的信贷损失和减少损失活动的指标。严重违约率反映了我们在评估和管理与我们担保业务账簿中的多户贷款相关的信用风险方面的表现。通常，较高的严重违约率会导致较高的贷款损失拨备。我们预计，随着我们完成贷款偿还，我们的多家庭严重违约率可能会继续下降，这可能会解决拖欠问题，或者，如果无法实现适当的偿还，贷款将被取消抵押品赎回权。
除了本报告中提供的关于我们多家庭贷款的信用表现信息外，我们还在DUS披露的数据收集部分提供支持MBS和整体贷款REMIC的多家庭贷款的其他信息®工具，可在www.fanniemae.com/dusexpose上找到。我们网站上的信息不包括在本报告中。由于各种原因，数据收集中的信息可能不同于我们财务报表和其他公开披露中的类似衡量标准，包括覆盖的贷款人群的变化、报告的时间差异和其他因素。
多家庭REO管理
截至2024年3月31日，我们持有72个多家庭REO物业，账面价值为4.44亿美元，而截至2023年12月31日，我们持有61个物业，账面价值为3.78亿美元。止赎活动的增加主要是由2023年期间注销的特定老年人住房组合中的房产推动的。我们预计该投资组合中的大多数物业将在2024年第二季度之前完成止赎程序；然而，我们预计该投资组合中位于历史上止赎时间较长的某些司法止赎州的物业的止赎程序将花费更长时间。
多户信用损失绩效指标
我们在给定时期内实现的多家庭信贷损失或收益的金额是由止赎、止赎前销售、止赎后REO活动和其他触发注销和恢复的事件推动的。我们的多家庭信用损失业绩指标不是定义的术语，可能不会以与其他公司报告的类似标题的指标相同的方式计算。就我们的多家庭信用损失绩效指标而言，信用损失或收益代表扣除追回和丧失抵押品赎回权的财产收入或费用后的注销净额。我们相信，我们的多家庭信用损失，以及扣除独立的损失分担安排后的多家庭信用损失，提供了关于我们多家庭信用表现的有用信息，因为它们在我们的多家庭担保业务账簿中显示了我们的多家庭信用损失，包括我们预期从损失分担安排中获得的利益的变化。管理层认为，扣除独立的损失分担安排后的多家族信贷损失，是与我们的多家族业务模式和我们分担多家族信贷风险的战略相关的关键指标。
房利美2024年第一季度10-Q表格
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并购|多家族企业|多家族抵押贷款信用风险管理
下表显示了我们的多家族信用损失绩效指标的组成部分，以及我们的多家族初始注销严重程度和注销贷款计数。
多户信用损失绩效指标
截至3月31日的三个月，
20242023
(百万美元)
核销(1)
$(133)$(237)
复苏
21 9 
止赎财产费用
(20)(4)
信贷损失
(132)(232)
独立的损失分担安排的预期收益的变化(2)
37 8 
扣除独立的损失分担安排后的信贷损失净额
$(95)$(224)
信用损失率(Bps)(3)
(11.1)(20.9)
信贷损失率，扣除独立的损失分担安排后的净额(基点)(2)(3)
(8.0)(20.2)
多户未清偿贷款的初始核销严重程度(4)(5)
36.7 
%
— 
%
清偿贷款的多户核销贷款计数(6)
7 2 
(1)指在发生清算事件之前确定一笔贷款无法收回的核销，包括止赎、代替止赎的契据或卖空(统称为“清算事件”)，以及在清算时的核销。与非REO销售相关的注销是扣除亏损分担后的净额。
(2)表示由于某些独立的损失分担安排，主要是多家族DUS贷款人风险分担交易，我们预计只能从注销中获得的利益发生了变化。我们将获得的预期收益的变化记录在我们的简明综合经营报表和全面收益的“预期信用增强恢复的变化”中。
(3)计算依据是“信贷损失”和“信贷损失，扣除独立的损失分担安排”的年化金额除以该期间多个家庭的平均担保业务账簿。
(4)利率的计算方法是初始冲销金额除以平均违约未付本金余额。
(5)包括与清算事项相关的核销。该费率不包括初始收购至最终处置后与REO相关的任何成本、收益或亏损。这一比率还不包括在清算事件之前确定为无法收回的贷款的注销。核销是扣除贷款人分担损失协议后的净额。
(6)多户核销贷款盘点仅包括与清算事件相关的核销。
与2023年第一季度相比，我们的多家庭信贷损失在2024年第一季度有所下降，这主要是因为2024年第一季度的冲销减少。我们在2023年第一季度的多户信贷损失主要是由该季度老年人住房投资组合的注销推动的。
房利美2024年第一季度10-Q表格
40
MD&A|合并信用比率和选择信用信息
合并信用比率和选择信用信息
下表显示了我们的单家庭传统担保业务账簿和多家庭担保业务账簿的选择信用比率，以及计算这些比率时使用的输入数据。
合并信用比率和选择信用信息
自.起
2024年3月31日2023年12月31日
独栋住宅
多个家庭合并合计
独栋住宅
多个家庭合并合计
(百万美元)
信用损失准备金占：
担保营业簿0.17 %0.44 %0.20 %0.18 %0.44 %0.21 %
按摊销成本计算的非应计贷款25.87 116.22 32.13 28.50 109.21 34.51 
非应计贷款占：
担保营业簿0.67 %0.38 %0.64 %0.65 %0.40 %0.62 %
选择用于计算信用比率的财务信息：
信用损失准备金(1)
$(6,300)$(2,107)$(8,407)$(6,696)$(2,064)$(8,760)
担保营业簿(2)
3,625,634 476,931 4,102,565 3,636,735 470,398 4,107,133 
按摊销成本计算的非应计贷款24,350 1,813 26,163 23,497 1,890 25,387 
信贷损失准备金的构成：
贷款损失准备$(6,275)$(2,104)$(8,379)$(6,671)$(2,059)$(8,730)
应计应收利息准备(25)— (25)(25)— (25)
担保损失准备金(3)
— (3)(3)— (5)(5)
信用损失准备金总额(1)
$(6,300)$(2,107)$(8,407)$(6,696)$(2,064)$(8,760)
(1)我们的多家庭信用损失准备金不包括截至2024年3月31日的7.01亿美元和截至2023年12月31日的5.99亿美元的多家庭贷款独立信用增强的预期收益，这些收益在我们的简明合并资产负债表中记录在“其他资产”中。
(2)代表单户家庭的传统担保业务账簿。
(3)担保损失准备金在我们的简明综合资产负债表中记入“其他负债”。
截至2024年3月31日，我们的单户信用损失准备金与2023年12月31日相比有所下降，这主要是由于信用损失福利减少了我们的单户贷款损失拨备。截至2024年3月31日，我们的多家庭信贷损失准备金与2023年12月31日相比有所增加，这主要是由于信贷损失准备金增加了我们的多家庭贷款损失拨备。有关我们的信贷损失单家族福利和多家族信贷损失准备金的详情，请参阅《综合经营结果-信贷损失福利(准备金)》。
房利美2024年第一季度10-Q表格
41
MD&A|合并信用比率和选择信用信息
合并核销率与信用信息选择
截至3月31日的三个月，
20242023
独栋住宅
多个家庭总计
独栋住宅
多个家庭总计
(百万美元)
选择信用比率：
核销，扣除年化回收后的净额，占平均担保业务账簿的百分比(基点)0.6 9.5 1.7 (0.4)20.61.9
选择计算信用比率时使用的财务信息：
核销(1)
$117 $133 $250 $44 $237 $281 
复苏(59)(21)(80)(78)(9)(87)
撇除回收后的净额注销$58 $112 $170 $(34)$228 $194 
平均担保业务账簿(2)
$3,631,184 $473,665 $4,104,849 $3,631,814 $442,924 $4,074,738 
(1)表示确定贷款无法收回时的注销。对于单一家庭，也包括从HFI到HFS的抵押贷款重新指定时的任何冲销。
(2)平均担保业务账簿是基于季度末余额的。
流动性与资本管理
流动性管理
本节补充和更新了我们的2023 Form 10-K中有关流动性管理的信息。有关更多信息，请参阅我们的2023年Form 10-K中的“MD&A-流动性和资本管理-流动性管理”，包括对我们资金的主要来源和用途、我们的流动性和资金风险管理实践和应急计划、我们的流动性要求、影响我们债务融资活动的因素、可能影响我们获得债务融资或债务融资成本的因素以及可能对我们的流动性和融资产生不利影响的因素的讨论。截至2024年3月31日，我们符合2023年Form 10-K中概述的流动性要求的所有四个组成部分。另请参阅我们的2023 Form 10-K中的“风险因素-流动性和融资风险”，以了解流动性和融资风险的讨论。
债务融资
根据我们与财政部达成的优先股购买协议，我们目前的债务上限为2700亿美元。截至2024年3月31日，我们总债务的未偿还本金余额为122.7美元。根据优先股购买协议的条款，如果发行债券会导致我们的总债务超过我们的未偿还债务上限，我们将被禁止在没有财政部事先同意的情况下发行债券。为符合我们的债务限额而计算我们的债务，反映了未偿还的本金余额，不包括债务基础调整和合并信托的债务。
未偿债务
联邦抵押协会的未偿债务总额包括短期和长期债务，不包括合并信托的债务。联邦抵押协会的短期债务由原始合同期限为一年或更短的借款组成，因此不包括长期债务的当前部分。联邦抵押协会的长期债务包括原始合同到期日超过一年的借款。
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42
MD&A|流动性和资本管理

以下图表和表格显示了我们基于原始合同期限的未偿短期和长期债务的信息。
房利美的债务(1)
(数十亿美元)
1571
(1)未偿债务余额包括未付本金余额、溢价和折扣、公允价值调整、对冲相关基础调整和其他成本基础调整。报告金额包括截至2024年3月31日和2023年12月31日的净折扣未摊销成本基础调整和公允价值调整，分别为42亿美元和40亿美元。
选定的债务信息
自.起
2024年3月31日2023年12月31日
(数十亿美元)
选定的加权平均利率(1)
短期债务利率5.18 %5.13 %
长期债务利率，包括一年内到期的部分
2.76 2.63 
可赎回债务利率2.55 2.41 
选定的成熟度数据
一年内到期债务的加权平均期限（天）
131 135 
一年以上到期债务的加权平均期限（月）
45 46 
其他数据
未偿可赎回债务(2)
$43.1 $43.8 
康涅狄格大道证券债务(3)
2.6 2.8 
(1)不包括公允价值调整和与对冲相关的基差调整的影响。
(2)包括截至2024年3月31日和2023年12月31日分别为15亿美元和26亿美元的短期可赎回债务。
(3)代表中科院在2018年11月之前发行的债务。有关康涅狄格大道证券的信息，请参阅2023 Form 10-K中的“MD&A-单一家族企业-单一家族抵押贷款信用风险管理-单一家族信用增强和抵押信用风险转移-信用风险转移交易”®.
我们打算偿还我们的短期和长期债务，因为它们主要通过业务运营的现金、出售我们公司流动资金组合中的资产和发行额外的债务证券来偿还。
有关我们未偿还长期债务的到期情况的信息，请参阅本报告和我们的2023年Form 10-K中的“注8，短期和长期债务”。
房利美2024年第一季度10-Q表格
43
MD&A|流动性和资本管理

债务筹资活动
下表显示了联邦抵押协会的债务活动。这一活动不包括合并信托的债务和日内借款。每一期间报告的债务发行额和偿还额为债务发行和赎回时的面值。
联邦抵押协会的债务活动
截至3月31日的三个月，
20242023
(百万美元)
期内发出：
短期：
金额$79,501 $55,106 
加权平均利率5.28 %4.37 %
长期：(1)
金额$3,992 $2,868 
加权平均利率4.93 %5.39 %
总发行量：
金额$83,493 $57,974 
加权平均利率5.26 %4.42 %
在此期间已获支付的款项：(2)
短期：
金额$82,564 $51,306 
加权平均利率4.70 %3.98 %
长期：(1)
金额$6,415 $2,105 
加权平均利率3.28 %2.83 %
已支付的总金额：
金额$88,979 $53,411 
加权平均利率4.60 %3.94 %
(1)包括在2018年11月之前作为CAS债务发行的信用风险分担证券。有关我们的信用风险转移交易的信息，请参阅我们2023年10-K表格中的“MD&A-单一家族企业-单一家族抵押信用风险管理-单一家族信用增强和抵押信用风险转移-信用风险转移交易”。
(2)包括债务的所有付款，包括定期安排的本金付款、到期付款、催缴款项和任何其他回购的付款。债务回购和零息债务提前偿还按原始面值报告，与实际现金支付金额不同。
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44
MD&A|流动性和资本管理

企业流动资金组合
下面的图表显示了我们公司流动性投资组合的构成信息。我们公司流动性投资组合的余额和构成会随着我们现金流、固定收益市场的流动性以及我们的流动性风险管理框架和做法的变化而波动。
498
美国国债
根据转售协议购买的证券
现金和现金等价物(1)
(1)    现金等价物由隔夜逆回购协议和美国国债(如果有)组成，这些国债的到期日为三个月或更短。
表外安排
我们订立若干商业安排，以达致向二手按揭市场提供流动资金的法定目的，并减低我们受利率波动影响的风险。其中一些安排没有记录在我们的简明综合资产负债表中，或可能记录在与完整合同或交易名义金额不同的金额中，这取决于安排的性质或结构以及需要应用于该安排的会计。这些安排通常被称为“表外安排”，使我们面临超过我们精简综合资产负债表中记录的金额的潜在亏损。
我们的表外安排主要源于以下几个方面：
•我们对抵押贷款证券化和再证券化交易的担保，这些担保反映在我们未合并的房利美MBS中，扣除我们保留的任何实益所有权权益，以及我们不控制的其他财务担保；
•流动性支持交易；以及
•合作伙伴利益。
截至2024年3月31日，我们与未合并的Fannie Mae MBS相关的表外敞口总额为2241亿美元，扣除我们保留的任何实益权益和其他财务担保，截至2023年12月31日，我们的表外风险总额为2275亿美元。其他金融担保的大部分由支持房利美结构性证券的房地美证券组成。有关我们在未合并的Fannie Mae MBS和Freddie Mac证券上的最大损失风险的更多信息，请参阅“担保商业手册”和“注7，财务担保”。
截至2024年3月31日和2023年12月31日，我们对多家庭住房收入债券支持的证券预付款的未偿还流动性承诺总额为45亿美元。这些承诺要求我们向第三方预付资金，使他们能够回购无法兑现的投标债券或证券。我们在公司流动性投资组合中持有的现金和现金等价物超过了对预付款的承诺。
我们投资于各种有限合伙企业和类似的法人实体，包括LIHTC投资、社区投资和其他实体的投资。当我们在这些实体中没有控股权时，我们的精简合并资产负债表只反映我们的投资，而不是合伙企业的全部资产和负债。有关我们在有限合伙企业和类似法人实体的投资情况，请参阅“附注3，合并和转让金融资产--未合并的VIE”。
房利美2024年第一季度10-Q表格
45
MD&A|流动性和资本管理

现金流
截至2024年3月31日的三个月. 现金、现金等价物以及限制性现金和现金等价物从2023年12月31日的687亿美元减少到2024年3月31日的333亿美元。减少的主要原因是来自(1)根据转售协议购买的证券的投资、(2)赎回超过发行的债务、(3)购买用于投资的贷款和(4)向贷款人垫付的现金流出。
现金流入部分抵消了这些现金流出，现金流入主要来自偿还贷款的收益。
截至2023年3月31日的三个月.现金、现金等价物以及限制性现金和现金等价物从截至2022年12月31日的878亿美元增加到截至2023年3月31日的908亿美元。增加的主要原因是来自(1)偿还和销售贷款的收益，(2)向第三方出售房利美MBS的现金流入，以及(3)超过赎回的融资债务的发行。
部分抵消了这些现金流入的是以下方面的现金流出：(1)支付综合信托的未偿债务，(2)购买为投资而持有的贷款，以及(3)对贷款人的垫款。
信用评级
截至2024年3月31日，我们由三大信用评级机构发布的信用评级自2023年12月31日以来没有变化。有关这些信用评级的信息，请参阅我们的2023 Form 10-K中的“MD&A-流动性和资本管理-流动性管理-信用评级”。
资本管理
资本要求
下表列出了我们在企业监管资本框架标准化方法下的资本要求信息。就企业监管资本框架而言，可用资本不包括高级优先股的声明价值(120.8美元)和监管资本组成部分表中规定的其他金额。由于这些排除，截至2024年3月31日，我们的可用资本出现赤字，尽管截至2024年3月31日，根据美国公认的会计原则(GAAP)，我们的净资产为正，为820亿美元。有关我们在企业监管资本框架下的资本要求的说明，请参阅我们2023年Form 10-K中的“商业-立法和监管-资本要求”。虽然企业监管资本框架于2021年2月生效，但我们不需要根据框架的要求持有资本，直到我们的托管终止之日，或FHFA可能下令的较晚日期。
截至2024年3月31日，根据企业监管资本框架的标准化方法，我们的可用资本(赤字)与调整后的总资本要求(包括缓冲)1880亿美元相比，存在2380亿美元的缺口。我们的资本缺口从2023年12月31日的2430亿美元减少到2024年3月31日的2380亿美元，这主要是由于我们的留存收益增加。
风险加权资产从截至2023年12月31日的13,570亿美元下降到截至2024年3月31日的13,2300亿美元，主要是由于单户住宅价格持续上涨和持续的信用风险转移发行。
房利美2024年第一季度10-Q表格
46
MD&A|流动性和资本管理

截至2024年3月31日的企业监管资本框架下的资本指标(1)
(数十亿美元)
调整后总资产$4,549 压力资本缓冲$34 
风险加权资产(标准化方法)：稳定资本缓冲48 
信用风险1,209 逆周期资本缓冲— 
市场风险29 订明的保本缓冲金额$82 
操作风险85 
总风险加权资产$1,323 
最低资本比率要求最低资本要求
适用的缓冲液(2)
总资本要求（包括缓冲）
可用资本（赤字）(3)
资本缺口(4)
基于风险的资本：
总资本（法定）(5)
8.0 %$106 不适用$106 $(30)$(136)
普通股一级资本4.5 60 $82 142 (69)(211)
一级资本6.0 79 82 161 (50)(211)
调整后总资本8.0 106 82 188 (50)(238)
杠杆化资本：
核心资本（法定）(6)
2.5 114 不适用114 (39)(153)
一级资本2.5 114 24 138 (50)(188)
截至2023年12月31日企业监管资本框架下的资本分配(1)
(数十亿美元)
调整后总资产$4,552 压力资本缓冲$34 
风险加权资产(标准化方法)：稳定资本缓冲45 
信用风险1,241 逆周期资本缓冲— 
市场风险31 订明的保本缓冲金额$79 
操作风险85 
总风险加权资产$1,357 
最低资本比率要求最低资本要求
适用的缓冲液(2)
总资本要求（包括缓冲）
可用资本（赤字）(3)
资本缺口(4)
基于风险的资本：
总资本（法定）(5)
8.0 %$109 不适用$109 $(34)$(143)
普通股一级资本4.5 61 $79 140 (74)(214)
一级资本6.0 81 79 160 (55)(215)
调整后总资本8.0 109 79 188 (55)(243)
杠杆化资本：
核心资本（法定）(6)
2.5 114 不适用114 (43)(157)
一级资本2.5 114 23 137 (55)(192)
(1)对于基于风险的资本指标，比率以风险加权资产的百分比计算；对于杠杆资本指标，比率以调整后总资产的百分比计算。
(2)规定的资本缓冲是指我们被要求持有的资本超过基于风险和杠杆的最低资本要求的金额。基于风险的普通股第一级资本、第一级资本和调整后总资本的适用缓冲是规定的
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47
MD&A|流动性和资本管理

资本保存缓冲金额，或PCCBA，由压力资本缓冲、稳定资本缓冲和反周期资本缓冲组成。盈科拓展必须完全由普通股一级资本组成。适用于杠杆一级资本的缓冲是规定的杠杆缓冲量，即PLBA。压力资本缓冲和反周期缓冲资本的计算方法是将规定的因数乘以截至上一日历季度最后一天的调整后总资产。稳定资本缓冲是基于我们在未偿还抵押贷款债务中所占的份额。2024年3月31日和2023年12月31日的规定杠杆缓冲分别设定为2024年3月31日和2023年12月31日稳定资本缓冲的50%。
(3)所有细列项目的可用资本(赤字)不包括高级优先股的声明价值(120.8-20亿美元)。除总资本和核心资本外，所有细目的可用资本(赤字)也扣除一部分递延税项资产。由于GAAP和税收要求之间的暂时性差异而产生的递延税项资产，如果超过普通股权益的10%，将从资本中扣除。截至2024年3月31日和2023年12月31日，这导致递延税项资产(分别为115亿美元和117亿美元)从我们的可用资本(赤字)中全额扣除。普通股一级资本的可用资本(赤字)也不包括截至2024年3月31日和2023年12月31日的永久非累积优先股(191亿美元)的价值。
(4)我们的资本缺口包括适用的资本要求(包括缓冲)和适用的可用资本(赤字)之间的差额。
(5)(A)核心资本(见下文脚注6中的定义)；(B)一般止赎损失准备金，其中(1)应包括组合抵押贷款损失准备金、政府索赔不可偿还的止赎费用准备金，以及资产负债表中反映的抵押贷款支持证券止赎损失估计数准备金；(2)不应包括针对特定资产计提或持有的任何准备金；(C)可用于吸收损失的资金来源的任何其他金额，如联邦住房金融局根据条例认为适合列入总资本时计入的。
(6)(A)我们已发行普通股(普通股减去库存股)的声明价值；(B)我们已发行永久非累积优先股的声明价值；(C)我们的实收资本；以及(D)我们的留存收益(累计亏损)。核心资本不包括：(A)累积的其他全面收益或(B)优先股。
虽然我们的最高派息率直到我们的托管终止之日才适用，但我们的最高派息率代表我们在企业监管资本框架下被允许以分配或酌情支付奖金的形式支付的合格留存收入的百分比。给定季度的最高支付率是由我们的资本节约缓冲和杠杆缓冲决定的最低支付率。由于我们的资本缺口，截至2024年3月31日和2023年12月31日，我们在企业监管资本框架下的最高派息率为0%。有关我们在企业监管资本框架下截至2024年3月31日和2023年12月31日的资本比率的信息，请参阅《附注15，监管资本要求》。
房利美2024年第一季度10-Q表格
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MD&A|流动性和资本管理

下表列出了我们监管资本的某些组成部分。
监管资本组成
自.起
2024年3月31日
2023年12月31日
(百万美元)
总股本$82,006 $77,682 
更少：
高级优先股120,836 120,836 
优先股
19,130 19,130 
普通股权益(57,960)(62,284)
减：暂时差异超过普通股一级资本10%和其他监管调整产生的递延所得税资产11,525 11,681 
普通股一级资本（赤字）(69,485)(73,965)
添加：永久、非累积优先股19,130 19,130 
一级资本（赤字）(50,355)(54,835)
第二级资本调整— — 
调整后资本总额（赤字）$(50,355)$(54,835)
下表列出了我们核心资本的某些组成部分。
法定资本组成
自.起
2024年3月31日2023年12月31日
(百万美元)
总股本$82,006 $77,682 
更少：
高级优先股120,836 120,836 
累计其他综合收益(亏损)，税后净额
36 32 
核心资本(赤字)$(38,866)$(43,186)
减去：丧失抵押品赎回权损失的一般津贴(8,590)(8,934)
资本总额(赤字)$(30,276)$(34,252)
资本活动
根据管理优先股的条款，2024年第一季度不向财政部支付股息，2024年第二季度也不支付股息。
根据管理高级优先股的条款，截至并包括资本储备截止日期，我们在一个会计季度的任何净值增加都会导致高级优先股在下一个季度的总清算优先股增加相同金额。资本储备终止日期被定义为连续第二个会计季度的最后一天，在此期间，我们拥有并维持资本等于或超过企业监管资本框架下的所有资本要求和缓冲。
由于这些管理优先股的条款，由于2023年第四季度我们的净资产增加了40亿美元，截至2024年3月31日，高级优先股的总清算优先股从2023年12月31日的195.2美元增加到199.2亿美元。由于2024年第一季度我们的净资产增加了43亿美元，截至2024年6月30日，高级优先股的总清算优先级将进一步增加到203.5亿美元。有关优先股条款的更多信息，包括如何确定总清算优先股，请参阅我们2023年Form 10-K中的“企业托管和财务协议-财务协议”。
我们净值的增加改善了我们的资本状况和我们吸收亏损的能力；然而，我们净值的增加也增加了优先股的总清算优先权，增加了相同的金额，直到资本储备结束日期，如上所述。
房利美2024年第一季度10-Q表格
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MD&A|流动性和资本管理

财政部资金承诺
财政部根据优先股购买协议承诺，如果我们有净资产赤字，将在某些情况下向我们提供资金。截至2024年3月31日，财政部对我们的资金承诺余额为113.9美元。有关财政部在优先股购买协议下的资金承诺的更多信息，请参阅我们的2023 Form 10-K中的“附注2，托管、高级优先股购买协议和相关事项”。
风险管理
我们的业务活动使我们面临以下主要类别的风险：信用风险(包括抵押贷款信用风险和机构交易对手信用风险)、市场风险(包括利率风险)、流动性和资金风险、操作风险(包括网络/信息安全风险和第三方风险)和模型风险，以及战略风险、合规风险和声誉风险。我们还面临气候风险，我们认为这是一种交叉性风险，可能会影响我们现有的各种风险类别，特别是信用风险。有关我们对这些风险的管理的讨论，请参阅我们2023 Form 10-K中的“MD&A-Risk Management”。本节是对该讨论的补充和更新，但不涉及2023年Form 10-K中描述的所有风险管理类别。
市场风险管理，包括利率风险管理
我们面临着市场风险，包括利率风险和利差风险。这些风险主要来自我们的抵押资产投资。利率风险是指利率变动将对我们的资产或负债的价值或我们未来的收益或资本产生不利影响的风险。利差风险是指与利率变化以外的其他因素有关的工具价值变化带来的风险。我们目前没有在经济基础上积极管理或对冲我们的利差风险，或因成本基础调整而产生的利率风险，以及与我们的合并MBS信托持有的抵押贷款资产相关的浮动收益。有关更多信息，请参阅我们的2023 Form 10-K中的“MD&A-风险管理-市场风险管理，包括利率风险管理”和“风险因素-市场和行业风险”，包括我们的利率风险敞口来源、利率变化带来的业务风险以及我们的利率风险管理策略。有关利率风险对我们收益的影响的更多信息，请参阅下面的“利率风险的收益敞口”。
房利美2024年第一季度10-Q表格
50
并购|风险管理|市场风险管理，包括利率风险管理
利率风险的计量
下表显示了我们的净投资组合的税前市值对利率水平变化的敏感度，以及在每个期间的最后一天测量的适用收益率曲线的斜率。我们将我们的净资产组合定义为：我们的保留抵押贷款组合资产；我们的公司流动性组合；联邦抵押协会用于为保留抵押贷款组合资产和公司流动性组合提供资金的未偿债务；抵押贷款承诺；以及风险管理衍生品。下表还提供了截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月的持续期差距和对净投资组合的最不利市值影响的每日平均、最小、最大和标准差值，以及利率水平变化和适用收益率曲线的斜率。我们的做法是在下行冲击模型中允许利率降至零以下，除非通过合同下限来阻止。
从2023年4月起，我们将投资组合利率风险衡量流程从使用LIBOR过渡到使用SOFR作为基准利率。这一变化对我们利率风险的衡量或我们的财务业绩没有重大影响。下表中截至2023年3月31日的三个月的利率敏感性指标没有修订。
有关我们如何衡量利率风险的信息，请参阅我们2023年10-K表格中的“MD&A-风险管理-市场风险管理，包括利率风险管理”。
净资产组合对利率水平和收益率曲线斜率变化的利率敏感性
自.起(1)(2)
2024年3月31日2023年12月31日
(百万美元)
利率水平冲击：
-100个基点$96 $53 
-50个基点47 39 
+50个基点(50)(47)
+100个基点(88)(93)
利率斜率冲击：
-25个基点(持平)(11)(7)
+25个基点(加息)2 5 
截至3月31日的三个月，(1)(3)
20242023
持续期缺口利率斜坡冲击25个基点利率水平冲击50个基点持续期缺口利率斜坡冲击25个基点利率水平冲击50个基点
市场价值敏感性市场价值敏感性
(单位：年)(百万美元)(单位：年)(百万美元)
平均值0.04$(9)$(36)0.02$(14)$(26)
最低要求0.01(14)(71)(0.01)(19)(50)
极大值0.091 (18)0.05(8)(5)
标准偏差0.023 13 0.014 12 
(1)根据截至2024年3月31日和截至2023年12月31日的三个月SOFR利率互换曲线变化计算。根据截至2023年3月31日的三个月美国LIBOR利率互换曲线的变化计算。利率水平的变化假设SOFR或美国LIBOR利率互换曲线的所有期限都平行移动（如适用）。收益率曲线倾斜的变化假设7年期利率不变，1年期利率（和较短期限）移动16.7个基点，30年期利率相反移动8.3个基点。剩余到期点的利率冲击进行插值。
(2)在每个期间的最后一个工作日测量。
(3)根据所示期间的每日值计算。
我们净投资组合的市场价值敏感性在一系列利率冲击中有所不同，这取决于我们净投资组合的持续期和凸度分布。净投资组合的市值敏感度是通过量化我们的金融资产和负债现金流的现值变化来衡量的，假设利差保持不变，这些现金流将导致利率的瞬时冲击。
房利美2024年第一季度10-Q表格
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并购|风险管理|市场风险管理，包括利率风险管理
我们使用衍生品来帮助管理我们净投资组合中资产和负债之间的剩余利率风险敞口。衍生品使我们能够在广泛的利率环境中将经济利率风险敞口保持在持续较低的水平。下表显示了在50个基点的平行利率冲击下，衍生品如何影响净市值敞口的例子。有关我们衍生品头寸的更多信息，请参阅我们的2023年Form 10-K和本报告中的“注释9，衍生品工具”。
衍生品对利率风险的影响(50个基点)
自.起(1)
2024年3月31日2023年12月31日
(百万美元)
在衍生品之前$(396)$(449)
在衍生品之后(50)(47)
衍生工具的效力346 402 
(1)在提交的每个期间的最后一个营业日计算。
对利率风险的收益敞口
虽然我们管理净投资组合的利率风险，目标是在经济基础上对利率和波动性保持中性，但由于利率变化和适用于我们资产负债表上某些金融工具的不同会计处理，我们的收益可能会经历波动。具体地说，我们受到两个主要领域利率变化推动的收益波动的敞口：我们的净投资组合和我们的合并MBS信托。净资产组合的风险敞口主要是由于风险管理衍生工具、抵押贷款承诺和某些资产(主要是证券)按公允价值列账的公允价值的变化。与我们的合并MBS信托相关的风险与我们的信贷损失准备金的变化以及利率变化导致的成本基础调整的摊销有关。
我们应用公允价值对冲会计来处理部分利率风险，特别是与基准利率变动相关的收益波动。我们的对冲会计计划是专门为解决与这些基准利率变化相关的公允价值变化相关的财务结果的波动而设计的。因此，由其他因素驱动的收益变异性仍然存在，例如在净利息收入中确认的利差或成本基础摊销的变化。此外，我们有效降低收益波动性的能力取决于可用于对冲的利率掉期的数量和类型，这是由我们上文讨论的利率风险管理战略和2023年Form 10-K中的利率风险管理战略推动的。由于我们可用利率互换的范围随着时间的推移而变化，我们通过对冲会计降低收益波动性的能力可能也会有所不同。当收益率曲线的形状在不同时期发生显著变化时，对冲会计可能就不那么有效了。在我们目前的计划中，我们在每个工作日建立新的对冲关系，以在我们的整体风险管理战略中提供灵活性。
有关我们的公允价值对冲会计政策和相关披露的更多信息，请参阅我们2023年Form 10-K中的“附注1，重要会计政策摘要”和本报告中的“附注9，衍生工具”。
关键会计估计
根据公认会计原则编制财务报表时，管理层需要作出一些判断、估计和假设，这些判断、估计和假设会影响我们的简明合并财务报表中报告的资产、负债、收入和费用的金额。了解我们的会计政策，以及我们在应用这些政策时使用管理判断和估计的程度，对于理解我们的财务报表是不可或缺的。我们在本报告的“附注1，重要会计政策摘要”和我们的2023年Form 10-K中描述了我们最重要的会计政策。
我们会持续评估我们的政策所要求的关键会计估计和判断，并根据不断变化的情况进行必要的更新。管理层已与董事会审计委员会讨论了在应用我们的关键会计估计时判断和假设的任何重大变化。有关管理层在应用我们的会计政策和方法时需要作出判断和估计的风险的讨论，请参阅我们2023年Form 10-K中的“风险因素--一般风险”。我们已确定我们的会计估计之一--贷款损失准备--至关重要，因为它涉及关于高度复杂和内在不确定事项的重大判断和假设，而合理不同的判断和假设的使用可能对我们报告的运营结果或财务状况产生重大影响。
房利美2024年第一季度10-Q表格
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MD&A|关键会计估计

贷款损失准备
贷款损失准备是对单一家庭和多家庭HFI贷款应收账款的估计，我们预计这些应收账款不会与联邦抵押协会或联邦抵押协会合并MBS信托持有的贷款相关。预期的信贷损失从HFI贷款的摊销成本基础上减去，以显示预期收到的净额。
贷款损失拨备涉及对若干事项的实质性判断，包括宏观经济预测的发展和权重、适用的恢复期、类似风险特征的评估(这决定了用于推算贷款违约概率的历史损失经验)、抵押品的估值(包括对丧失抵押品赎回权时的财产状况的判断)以及贷款剩余预期寿命的确定。我们在估算贷款损失拨备时所涉及的最重要的判断与用于为关键经济驱动因素制定合理和可支持的预测的模型化宏观经济数据有关，这些预测受到重大内在不确定性的影响。最值得注意的是，对于独户家庭，该模型使用了预测的独户住宅价格以及一系列可能的未来利率环境。对于多户家庭，该模型使用预测的租金收入和每笔抵押贷款剩余期限内的物业估值。在制定合理和可支持的预测时，该模型模拟了基于当前市场状况的利率、租金收入和物业价值的多种路径。
定量成分
我们使用贴现现金流方法来衡量我们的单一家庭抵押贷款的预期信贷损失，并使用未贴现损失方法来衡量我们的多家庭抵押贷款的预期信贷损失。
我们的贷款业绩模型是基于我们的历史经验，对具有类似风险特征的贷款进行调整，以反映当前状况和合理且可支持的预测。我们的历史损失经验和我们的贷款损失估计捕捉到了发生多种事件的可能性，包括可能导致被视为低风险的贷款的信用损失的远程事件。我们的信用损失模型，包括用作关键投入的宏观经济预测数据，都受到我们的模型监督和审查程序以及其他既定治理和控制的约束。
定性成分
我们衡量预期信贷损失的过程是复杂的，涉及重大的管理判断，包括依赖历史损失信息和当前经济预测，这些信息和预测可能不能代表我们最终实现的信贷损失。可能有必要进行管理调整，以考虑到外部因素和目前已发生但尚未反映在用于得出模型产出的数据中的宏观经济事件。也可以考虑模型以前没有通过历史损失经验观察到的定性因素和事件，以及它们对信用损失估计的影响的不确定性。
宏观经济变量和敏感性
我们对信贷损失的收益或拨备可能会根据预测的宏观经济驱动因素而在不同时期有很大不同；主要是与我们的单一家庭业务账簿相关的房价和利率，出于宏观经济模型投入的目的，我们已确定这些是我们在估计信贷损失时使用的最重要的判断。我们使用多路径模拟来制定对单户住宅价格的地区性预测，该模拟收集了五年内的房价预测，这是我们可以制定合理和可支持的预测的时期。五年后，房价预测将恢复到历史长期增长率。此外，我们的模型还预测了贷款期限内可能出现的各种利率情景。这一过程捕获了对借款人来说或多或少有利的经济环境的多种可能结果，因此将根据模拟每条路径中的环境增加或降低违约或提前还款的可能性。
房利美2024年第一季度10-Q表格
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MD&A|关键会计估计

下表提供了我们在确定单一家庭贷款损失拨备时使用的最重要的关键宏观经济投入的信息：预测房价增长率和利率。尽管该模型使用了考虑到内在不确定性的广泛可能的地区房价预测和利率情景，但下面的预测代表了在确定截至2024年3月31日的季度和截至2023年12月31日的一年中每个季度的免税额时使用的那些模拟的平均路径，以及这些预测在估计期间之间的变化。下面我们介绍我们的房价增长和利率估计，用于我们对预期信贷损失的估计。我们的预测包括对2026年以后时期的估计，这些估计没有在下表中列出。
选择单一家庭宏观经济模型投入(1)
按估算期划分的预测房价增长(下降)速度：(2)
截至12月31日的全年，
202420252026
2024年第一季度4.8 %1.5 %*
截至12月31日的全年，
202320242025
2023年第四季度7.1 %3.2 %0.3 %
2023年第三季度6.7 2.8 (0.4)
2023年第二季度3.9 (0.7)(1.5)
2023年第一季度(1.2)(2.2)(1.1)
按估算期划分的预测30年期按揭利率：(3)
到十二月三十一号底，在全年结束时
十二月三十一日，
202420252026
2024年第一季度6.8 %6.4 %6.2 %
到十二月三十一号底，在全年结束时
十二月三十一日，
202320242025
2023年第四季度6.8 %6.4 %6.0 %
2023年第三季度7.5 7.2 6.8 
2023年第二季度6.7 6.0 5.8 
2023年第一季度6.2 5.7 5.5 
*房价上涨(下降)的贡献率不到0.05%。
(1)在此提供这些预测的目的只是为了提供对我们的信用损失模型的洞察。对未来时期的预测受到重大不确定性的影响，未来更远的时期会增加这种不确定性。我们在《关键市场经济指标》中提供了对某些宏观经济和房地产市场状况的最新预测。此外，我们的经济与战略研究小组每个月都会提供对经济和房地产市场状况的预测，这些预测可在我们网站www.fanniemae.com的“关于我们/研究和洞察”部分获得。我们网站上的信息不包括在本报告中。
(2)这些估计是基于我们的全国房价指数，该指数的计算方式与S/凯斯-希勒美国全国房价指数不同，因此得出了不同的可比增长百分比。随着新数据的出现，我们会定期更新我们的房价增长估计和预测。因此，此表中的预测数据也可能与“关键市场经济指标”中的预测房价增长率不同，因为该部分反映了我们截至本报告提交日期的最新预测，而此表反映了我们在模型中使用的定量预测数据，以估计所示时期的信贷损失。管理层继续监测我们在信用损失模型中的投入的宏观经济更新，从它们作为我们既定治理过程的一部分得到批准之时起，以确保用于计算估计信用损失的投入的合理性。预测数据排除了任何定性调整的影响。
(3)预测的30年利率代表了未来可能的利率环境的平均值，我们的利率模型模拟了这些环境，并将其用于估计信贷损失。截至12月31日、2024年和2023年底的预测代表了从季度末到日历年12月31日底的平均预测增长率。2023年第四季度的利率代表截至2023年12月31日的30年期利率。此表反映了我们在估计所示期间的信贷损失时使用的预测利率数据，并未反映预测日期之后发生的利率变化。
房利美2024年第一季度10-Q表格
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MD&A|关键会计估计

很难估计任何一个因素或投入的潜在变化可能如何影响整体信贷损失估计，因为管理层在估计贷款损失准备时考虑了各种因素和投入。所考虑的因素和投入的变化可能不会以相同的速度发生，也可能不是所有地区或贷款类型的变化都是一致的，因素和投入的变化可能是方向性不一致的，因此一个因素或投入的改善可能会抵消其他因素或投入的恶化。我们对经济状况的假设和预测的变化可能会显著影响我们对预期信贷损失的估计，并导致不同报告期的估计值发生重大变化。
如上所述，我们的贷款损失准备金对房价和利率的变化很敏感。考虑到假设房价变化的影响，假设预测的前12个月房价增长率正向变化1个百分点，在所有其他因素保持不变的基础上，截至2024年3月31日的单户贷款损失免税额将减少约3%。相反，假设预测的头12个月房价增长率负1个百分点，在正常化基础上，单户贷款损失免税额将增加约3%。
考虑到30年期利率假设变化的影响，假设30年期利率估计增加50个基点，在所有其他因素保持不变的情况下，截至2024年3月31日的单户贷款损失免税额将增加约3%。相反，假设30年期利率下降50个基点，单户贷款损失免税额将减少约4%。
这些敏感性分析是假设性的，仅用于提供对我们的信用损失模型输入的洞察。此外，房价和利率变化的敏感性是非线性的。因此，这些估计的变化并不是按比例递增的。这项分析的目的是说明房价升值和30年期利率对信贷损失拨备估计的影响。例如，这并不意味着管理层对我们预测的未来变化或任何其他可能因此而变化的变量的预期。
我们在2023年Form 10-K的“附注1，重要会计政策摘要”中提供了关于贷款损失准备会计处理的更详细信息。有关本期贷款损失准备的更多信息，请参阅“附注5，贷款损失准备”。
有关房价如何影响我们的信用损失估计的其他信息，请参阅我们2023年Form 10-K中的“关键市场经济指标”。有关房价增长率和我们的房价预测的讨论，请参阅本报告中的“关键市场经济指标”。另请参阅本报告中的“综合经营结果-信贷损失收益(准备金)”，了解我们的房价预测如何影响我们的单一家庭信贷损失收益。
未来采用新会计指南的影响
我们在“附注1，重要会计政策摘要”中确定并讨论了最近发布的会计指导对我们的简明合并财务报表的预期影响。
前瞻性陈述
本报告包括根据1934年证券交易法(“交易法”)第21E节的含义构成前瞻性陈述的陈述。此外，我们和我们的高级管理层可能会不时在我们提交给美国证券交易委员会的其他文件、我们其他公开可用的书面声明中，以及向分析师、投资者、新闻媒体和其他人口头提交的报告中发表前瞻性声明。前瞻性陈述通常包括“预期”、“预期”、“打算”、“计划”、“相信”、“寻求”、“估计”、“预测”、“项目”、“将”、“应该”、“可能”、“将”或类似的词语。本报告中前瞻性陈述的例子包括与我们对以下事项的信念和期望有关的陈述：
•经济、抵押贷款市场和住房市场状况(包括对经济增长、房价增长、失业率、贷款发放量和利率的预期)，将影响这些状况的因素，以及这些状况对我们业务和财务业绩的影响；
•对冲会计对我们财务业绩波动性的影响；
•优先股的未来总清算优先权；
•我们未来优先股的股息支付；
•我们的业务计划和战略及其影响；
•我们担保业务账簿中贷款的信用表现(包括未来的贷款拖欠和丧失抵押品赎回权)以及影响此类表现的因素；
房利美2024年第一季度10-Q表格
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MD&A|前瞻性陈述

•我们信用风险转移交易的影响，以及影响我们参与未来信用风险转移交易的因素；
•我们打算如何偿还债务；
•采用新的会计准则的影响；
•我们根据GSE法案向HUD和财政部基金支付的款项；
•法律和监管程序；以及
•我们业务面临的风险。
前瞻性陈述反映了我们管理层对未来状况、事件或结果的当前预期、预测或预测，这些预期、预测或预测基于各种假设和管理层对我们活跃的市场的趋势和经济状况的估计，否则会影响我们的业务计划。前瞻性陈述并不能保证未来的业绩。根据前瞻性陈述的性质，它们会受到重大风险、不确定因素和环境变化的影响。我们的实际结果和财务状况可能与这些前瞻性陈述中显示的预期结果和财务状况大不相同。
有许多因素可能导致实际情况、事件或结果与我们的前瞻性陈述中描述的大不相同，其中包括以下因素：
•将影响未来经济状况的因素，包括通胀压力持续存在和金融市场中断的风险；
•美国经济的增长、恶化和整体健康稳定，包括国内生产总值、失业率、个人所得、通货膨胀等指标；
•房价变化的时机和水平，以及地区差异；
•抵押贷款发放量；
•美国抵押贷款市场的规模和份额以及影响它们的因素，包括人口增长和家庭组成；
•美国或其他国家财政或货币政策的变化及其对国内和国际金融市场的影响；
•国内、地区和全球政治风险和不确定因素，包括中东冲突、俄罗斯在乌克兰战争、中国与台湾紧张关系的影响；
•银行业的压力对我们交易对手的财务状况和业务活动的影响，包括对区域银行和对商业房地产有重大敞口的银行的压力；
•未来的利率和信贷利差；
•可能难以预测的发展，包括：导致我们的递延担保费收入或我们投资组合的净利息收入变化的市场状况；我们通过收益按市价计价的衍生品和其他金融工具的估计公允价值的波动；以及影响我们损失准备金的事态发展，如利率、房价或会计准则的变化；
•住房和信贷市场的混乱或不稳定；
•总体上或一个或多个主要投资者群体对房利美MBS、我们的债务证券或我们的信用风险转移证券的需求变化；
•对我们进入新的信用风险转移交易的限制；
•降低我们的信用评级；
•我们进入债务资本市场的能力受到限制；
•我们的担保业务和保留抵押贷款组合的规模、组成、质量和表现；
•我们担保业务账簿中的贷款还有多长时间未偿还；
•我们和我们的竞争对手未来的担保费用定价以及该定价对我们的竞争环境和担保费用收入的影响；
•我们经营的竞争环境，包括立法、法规或其他发展对我们行业竞争水平的影响，以及其他影响我们市场份额的因素；
房利美2024年第一季度10-Q表格
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MD&A|前瞻性陈述

•我们在留住和聘用合格的高管和其他员工方面面临重大挑战；
•我们的托管，包括托管的任何变更或终止(通过接管或其他方式)及其对我们业务的影响；
•财政部的投资，包括优先股购买协议条款过去或未来可能发生变化的影响及其对我们业务的影响，包括优先股购买协议、优先股和认股权证条款对我们施加的限制，以及即使我们不再受这些协议和文书约束，这些或其他对我们业务和活动的限制通过其他机制对我们适用的程度；
•关于我们的未来、我们退出托管、我们筹集或赚取满足资本要求所需资本的能力，以及我们实现长期回报目标的能力的不确定性；
•企业监管资本框架的影响，以及未来立法和监管要求或变化、政府举措或影响我们的行政命令，例如颁布住房金融改革立法，包括限制我们的业务活动或足迹的变化，对我们施加新的任务，或影响我们改变定价的能力；
•FHFA或行政当局领导层的变动可能会导致影响我们公司或业务的变化；
•FHFA可能要求我们采取行动，作为我们的托管人或监管机构，例如我们从事的业务类型的改变，或与UMBS或我们的Freddie Mac发行的证券再证券化有关的行动；
•FHFA对我们的业务施加的限制，以其作为我们的监护人或监管机构的角色；
•我们支持抵押贷款市场并帮助借款人、租房者、贷款人和服务商的活动产生的不利影响，包括我们可能采取的行动，以接触到更多服务不足的借款人，或解决阻碍可持续住房机会和住房融资预付股本的障碍；
•我们对共同证券化解决方案有限责任公司(以下简称“共同证券化解决方案”)的依赖，这是我们与房地美共同拥有的一家有限责任公司，以及共同证券化平台“共同证券化平台”(以下简称“共同证券化平台”)在我们的大多数单一家庭证券化活动中运作；“共同证券化有限责任公司协议”中的条款允许联邦住房金融局增加联邦住房金融局经理委员会的成员，这可能会限制房利美和房地美控制董事会决策的能力；联邦住房金融局可能需要在我们与联邦住房金融局的关系中或在我们对联邦住房金融局的支持中作出改变；
•影响我们业务的联邦住房金融局、财政部、美联储、货币监理署、联邦存款保险公司、商品期货交易委员会、住房和城市发展部、消费者金融保护局、美国证券交易委员会或其他监管机构、国会、行政部门或州或地方政府的行动；
•金融服务业结构和监管的变化；
•美国政府对其债务违约；
•美国政府停摆；
•企业所得税税率变化的潜在影响，我们预计这将影响我们在立法季度的净收入；
•忍耐、修改和丧失抵押品赎回权活动发生重大变化；
•未来不良贷款和再贷款销售的数量和速度及其对我们的财务业绩和严重违约率的影响；
•借款人行为的变化；
•我们可能采取的减少损失的行动，以及我们减少损失战略的有效性，管理我们的REO库存，以及寻求合同补救措施；
•自然灾害、环境灾难、恐怖袭击、大范围的突发卫生事件或大流行、基础设施故障或其他破坏性或灾难性事件；
•恶劣天气事件、火灾、洪水或其他气候变化事件或影响，包括我们可能没有投保或保险不足，或可能影响我们的交易对手或承保我们担保业务的财产的风险保险公司，以及气候变化和应对气候变化及相关风险的努力所产生的其他风险；
•我们的一个或多个交易对手或承保我们的担保业务账簿上的财产的保险公司违约；
房利美2024年第一季度10-Q表格
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MD&A|前瞻性陈述

•我们可能与我们的交易对手达成的解决或和解协议；
•我们需要依赖第三方来充分实现我们的一些公司目标，包括我们对抵押贷款服务公司的依赖；
•我们的风险管理程序和相关控制的有效性；
•我们的业务复原力计划和系统的有效性；
•影响我们业务的系统和基础设施的稳定性和充分性，包括我们的业务和客户服务、我们的其他交易对手和其他第三方的业务；
•房利美和房地美的单一家庭抵押贷款证券化计划之间相互依存对联合抵押贷款证券的影响；
•作战控制薄弱环节；
•我们对模型的依赖以及我们对模型进行的未来更新，包括这些模型使用的数据和假设；
•影响我们或与我们有业务往来的第三方的网络攻击或其他信息安全漏洞或威胁；
•GAAP的变化、财务会计准则委员会(“FASB”)的指导以及我们会计政策的变化；
•资产和负债的公允价值变动；以及
•在我们的2023年表格10-K的“风险因素”中描述的其他因素。
告诫读者不要过度依赖我们所作的前瞻性陈述，并通过仔细考虑上述因素和2023年10-K表格中“风险因素”中讨论的因素，将这些前瞻性陈述置于适当的背景中。这些前瞻性陈述仅在作出之日具有代表性，我们没有义务因新信息、未来事件或其他原因而更新任何前瞻性陈述，除非联邦证券法另有要求。
房利美2024年第一季度10-Q表格
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财务报表|简明合并资产负债表
项目1.年度财务报表
房利美
(在监护下)
简明综合资产负债表-(未经审计)
(百万美元)
自.起
2024年3月31日2023年12月31日
资产
现金和现金等价物$12,524 $35,817 
受限现金和现金等价物(包括#美元14,028及$25,836分别与合并信托相关）
20,730 32,889 
根据转售协议购买的证券（包括美元13,650及$0分别与合并信托相关）
73,725 30,700 
按公允价值计算的证券投资49,896 53,116 
按揭贷款：
以较低的成本或公允价值持有以供出售的贷款
1,910 2,149 
持作投资用途的贷款，按摊销成本计算：
房利美46,566 48,199 
合并信托
4,089,021 4,094,013 
投资贷款总额（包括美元3,176及$3,315，分别按公允价值计算)
4,135,587 4,142,212 
贷款损失准备(8,379)(8,730)
投资贷款总额，扣除备抵4,127,208 4,133,482 
按揭贷款总额4,129,118 4,135,631 
给贷款人的预付款2,052 1,389 
递延税项资产，净额11,525 11,681 
应收应计利息，净额（包括美元10,435及$10,132与合并信托相关并扣除津贴美元25及$25，分别)
11,065 10,724 
其他资产13,184 13,490 
总资产$4,323,819 $4,325,437 
负债和权益
负债：
应付应计利息（包括美元10,384及$10,212分别与合并信托相关）
$11,121 $10,931 
债务：
房利美（包括美元654及$761，分别按公允价值计算)
118,401 124,065 
合并信托（包括美元13,762及$14,343，分别按公允价值计算)
4,098,173 4,098,653 
其他负债(包括#美元1,694及$1,713分别与合并信托相关）
14,118 14,106 
总负债4,241,813 4,247,755 
承付款和或有事项(附注14)— — 
房利美股东权益：
优先股(清算优先股#美元199,181及$195,224，分别)
120,836 120,836 
优先股，700,000,000股份被授权-555,374,922已发行和已发行的股份
19,130 19,130 
普通股，无面值，无最高授权-1,308,762,703已发行及已发行股份1,158,087,567流通股
687 687 
累计赤字(51,283)(55,603)
累计其他综合收益36 32 
国库股，按成本价计算，150,675,136中国股票
(7,400)(7,400)
股东权益总额
82,006 77,682 
负债和权益总额$4,323,819 $4,325,437 

请参阅简明合并财务报表附注

房利美（接管中）2024年第一季度10-Q表格
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财务报表|简明合并经营和全面收益表
房利美
(在监护下)
简明合并经营报表和全面收益-（未经审计）
（美元和股份单位为百万，每股金额除外）
截至3月31日的三个月，
20242023
利息收入：
证券投资$921 $981 
按揭贷款35,216 32,137 
其他661 452 
利息收入总额36,798 33,570 
利息支出：
短期债务
(195)(119)
长期债务(29,580)(26,665)
利息支出总额(29,775)(26,784)
净利息收入7,023 6,786 
信贷损失的利益(准备)180 (132)
扣除利息(计提信贷损失准备)后的净利息收入7,203 6,654 
投资收益(亏损)，净额22 (67)
公允价值收益，净额480 204 
手续费及其他收入72 63 
非利息收入574 200 
行政费用：
薪酬和员工福利(511)(480)
专业服务(201)(184)
其他行政费用(217)(204)
行政管理费用总额(929)(868)
TCCA费用(860)(855)
增信费用(419)(341)
预期信贷增级回收的变化63 120 
其他费用，净额(199)(130)
总费用(2,344)(2,074)
联邦所得税前收入5,433 4,780 
关于联邦所得税的规定(1,113)(1,008)
净收入4,320 3,772 
其他综合收益4 — 
综合收益总额$4,324 $3,772 
净收入$4,320 $3,772 
分配的股息或归属于高级优先股的金额
(4,324)(3,772)
普通股股东应占净收益(亏损)$(4)$— 
每股收益：
基本信息$0.00 $0.00 
稀释0.00 0.00 
加权平均已发行普通股：
基本信息5,867 5,867 
稀释5,867 5,867 

请参阅简明合并财务报表附注

房利美（接管中）2024年第一季度10-Q表格
60
财务报表|简明综合现金流量表
房利美
(在监护下)
简明合并现金流量报表-（未经审计）
(百万美元)
截至3月31日的三个月，
20242023
经营活动提供的净现金$7,135 $4,015 
由投资活动提供(用于)的现金流：
持有用于投资的抵押贷款：
购买(28,018)(27,422)
销售收入418 1,539 
还款收益
76,364 77,876 
给贷款人的预付款(18,753)(22,571)
处置所得财产、止赎前销售和保险收益的收益1,171 1,310 
根据转售协议出售的联邦基金和购买的证券的净变化
(43,025)(12,385)
其他，净额(450)(778)
投资活动提供(用于)的现金净额(12,293)17,569 
由融资活动提供(用于)的现金流：
房利美债务发行收益129,592 102,839 
偿还房利美债务的付款(135,040)(98,333)
发行合并信托债务的收益53,098 53,102 
偿还合并信托债务的付款(77,944)(76,196)
用于融资活动的现金净额(30,294)(18,588)
现金、现金等价物及限制性现金和现金等价物净增(减)(35,452)2,996 
期初现金、现金等价物及限制性现金和现金等价物68,706 87,841 
期末现金、现金等价物及限制性现金和现金等价物$33,254 $90,837 
期内支付的现金：
利息$31,381 $27,190 
所得税— — 

请参阅简明合并财务报表附注

房利美（接管中）2024年第一季度10-Q表格
61
财务报表|简明合并权益变动表
房利美
(在监护下)
凝缩 综合变动表
股权- (未经审计)
(以百万为单位的美元和股票)

房利美股东权益
未偿还股份高年级
优先股		择优
库存		普普通通
库存
累计
赤字		累计
其他
全面
收入		财务处
库存		总计
权益
高年级
择优		择优普普通通
截至2023年12月31日的余额1 556 1,158 $120,836 $19,130 $687 $(55,603)$32 $(7,400)$77,682 
综合收入：
净收入— — — — — — 4,320 — — 4,320 
其他全面收益，扣除税收影响：
可供出售证券未实现净收益变化（扣除税款美元2)
— — — — — — — 6 — 6 
其他(税后净额为#美元)0)
— — — — — — — (2)— (2)
综合收益总额4,324 
截至2024年3月31日余额1 556 1,158 $120,836 $19,130 $687 $(51,283)$36 $(7,400)$82,006 


房利美股东权益
未偿还股份高年级
优先股		择优
库存		普普通通
库存
累计
赤字		累计
其他
全面
收入		财务处
库存		总计
权益
高年级
择优		择优普普通通
截至2022年12月31日的余额1 556 1,158 $120,836 $19,130 $687 $(73,011)$35 $(7,400)$60,277 
综合收入：
净收入— — — — — — 3,772 — — 3,772 
其他全面收益，扣除税收影响：
可供出售证券未实现净收益变化（扣除税款美元0)
— — — — — — — 2 — 2 
其他(税后净额为#美元)0)
— — — — — — — (2)— (2)
综合收益总额3,772 
截至2023年3月31日的余额1 556 1,158 $120,836 $19,130 $687 $(69,239)$35 $(7,400)$64,049 

请参阅简明合并财务报表附注








房利美（接管中）2024年第一季度10-Q表格
62
简明合并财务报表附注|重要会计政策摘要
房利美
(在监护下)
简明合并财务报表附注
(未经审计)
1.  重要会计政策摘要
联邦抵押协会是美国住房抵押贷款的主要融资来源。我们是一家政府支持的股东所有的公司，由国会特许经营，为美国房地产市场提供流动性和稳定性，并促进获得抵押贷款。我们主要是通过购买由贷款人发起的住宅抵押贷款来做到这一点。我们将这些贷款放入信托基金，并发行有担保的抵押贷款支持证券(MBS)，全球投资者从我们这里购买。我们不发起抵押贷款，也不直接向借款人放贷。
我们目前在托管下运营，联邦住房金融局(FHFA)担任托管机构。有关我们的托管、高级优先股购买协议、美国政府支持我们的业务的影响以及关联方关系的信息，请参阅下面和我们截至2023年12月31日的Form 10-K年度报告中的“附注2，托管、高级优先股购买协议和相关事项”。
陈述的基础
随附的未经审核中期简明综合财务报表乃根据美国公认的中期财务资料会计原则(“GAAP”)编制。因此，它们不包括GAAP要求的完整合并财务报表所需的所有信息和附注披露，因此应与我们的已审计合并财务报表和2023年Form 10-K中包含的相关附注一起阅读。管理层认为，我们未经审核的中期简明综合财务报表包含所有调整，其中只包括正常的经常性调整，这是公平呈现我们的业绩所必需的。我们的业务性质是，任何过渡期的结果都不一定代表全年的结果。随附的简明综合财务报表包括我们的账目以及我们拥有控股权的其他实体的账目。所有公司间余额和交易均已注销。为了符合我们本期的列报方式，我们对上期合并财务报表中报告的某些金额进行了重新分类。
预算的使用
根据公认会计原则编制简明综合财务报表要求管理层作出估计和假设，以影响截至简明综合财务报表日期我们报告的资产和负债额以及或有资产和负债的披露，以及报告期内我们报告的收入和费用。管理层在多个领域作出了重大估计，包括但不限于贷款损失准备金。实际结果可能与这些估计不同。
每股收益
每股收益(“EPS”)是指基本每股收益和稀释后每股收益。我们在计算基本每股收益和稀释后每股收益时，将普通股认股权证全部行使后可发行的普通股计入加权平均流通股。加权平均普通股包括4.7在截至2024年3月31日和2023年3月31日的期间内，从权证发行之日起到2024年和2023年3月31日，在充分行使向财政部发行的权证时本应发行的10亿股。
在计算摊薄每股收益时，加权平均已发行普通股被增加，以包括如果稀释性潜在普通股已经发行将会发行的额外普通股的数量。在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月里，可转换优先股不包括在计算中，因为它将具有反稀释效应。
止赎财产
我们将丧失抵押品赎回权的财产列在“其他资产”中，列在我们的压缩合并资产负债表中。我们持有1美元1.8截至2024年3月31日和2023年12月31日的收购财产价值为10亿美元。

房利美（接管中）2024年第一季度10-Q表格
63
简明合并财务报表附注|重要会计政策摘要
新会计准则
细分市场报告
2023年11月27日，财务会计准则委员会(FASB)发布了会计准则更新(ASU)2023-07，分部报告(主题280)，对可报告分部披露的改进。ASU通过要求提供有关重大分部支出的额外信息、对以前仅按年度要求的某些分部信息的中期披露以及其他与分部相关的详细披露，加强了对实体的可报告分部的披露。ASU适用于所有需要报告分部信息的公共实体，并从2023年12月15日之后开始的年度期间和2024年12月15日之后开始的过渡期开始生效。要求对财务报表中列报的前几个期间追溯采用特殊用途单位。采用这一指导意见预计不会对我们的财务报表产生实质性影响。
所得税
2023年12月14日，FASB发布了ASU 2023-09，所得税(专题740)：所得税披露的改进它加强了主要与所得税税率对账和支付的所得税有关的必要披露。ASU要求一个实体的所得税税率对账提供更多信息，以便对符合数量阈值的项目进行对账，并在所得税税率对账中披露某些选定的类别。ASU还要求各实体披露已缴纳的所得税金额，按联邦、州和外国税收分类。ASU在2024年12月15日之后的年度期间有效，但允许提前采用。采用这一指导意见预计不会对我们的财务报表产生实质性影响。
2.  托管、优先股购买协议及相关事宜
监护权
我们目前在托管下运营，FHFA担任托管。托管及相关事宜对本公司的管理、经营活动、财务状况及经营结果均有重大影响。
优先股购买协议
FHFA作为管理人，于2008年9月代表我们与美国财政部(“财政部”)签订了一项优先股购买协议。与该协议有关的是，我们发行了财政部一百万可变清算优先股高级优先股，系列2008-2，我们称之为“高级优先股”，以及购买等同于79.9%的普通股，在完全稀释的基础上，以名义价格出售。如果我们有净资产赤字，这项协议还会在某些情况下为我们提供资金。根据高级优先股购买协议，我们已收到总计$119.8截至2024年3月31日，财政部将提供10亿美元，根据协议，我们可获得的剩余资金为113.91000亿美元。自2018年第一季度以来，我们没有收到财政部根据这一承诺提供的任何资金。我们的净资产为正1美元。82.0截至2024年3月31日，10亿美元。
高级优先股的股息条款允许我们保持净值的增长，直到我们的净值超过我们满足FHFA建立的企业监管资本框架下的资本要求和缓冲所需的调整后总资本金额。由于我们的托管地位和优先股的条款，没有任何金额可以作为股息分配给普通股或优先股股东(除了作为优先股持有人的财政部)。
优先股的总清算优先权增至#美元。199.2截至2024年3月31日，10亿美元195.2截至2023年12月31日，由于4.02023年第四季度，我们的净资产增加了100亿美元。优先股的总清算优先权将进一步增加至$203.5截至2024年6月30日，由于4.32024年第一季度，我们的净资产增加了100亿美元。
美国政府支持的影响
我们继续依赖财政部的支持，以消除我们未来可能遇到的任何净值赤字，否则我们将被置于破产管理程序。我们不知道FHFA有任何计划(1)从根本上改变我们的商业模式，或(2)减少公司根据我们的

房利美（接管中）2024年第一季度10-Q表格
64
简明合并财务报表附注|托管、优先股购买协议及相关事项
股权结构，包括优先股协议。基于对影响我们运营的所有相关条件和事件的考虑，包括我们对美国政府的依赖，我们将继续作为一家持续经营的企业并根据FHFA的授权进行运营。
关联方
因为财政部持有购买房利美普通股的认股权证79.9占联邦抵押协会普通股总数的%，我们和财政部被视为关联方。截至2024年3月31日，财政部持有对我们的高级优先股的投资，总清算优先权为$199.21000亿美元。
联邦住房金融局对房利美和房地美的控制导致房利美、联邦住房金融局和房地美被视为关联方。此外，Fannie Mae和Freddie Mac共同拥有共同证券化解决方案有限责任公司，这是一家为运营共同证券化平台而创建的有限责任公司；因此，共同证券化解决方案公司被视为关联方。Css作为一家独立于我们和房地美的公司运营，所有资金和有限的行政支持服务以及其他资源都由我们和房地美提供。
在正常业务过程中，联邦抵押协会可以在资本市场上买卖财政部和房地美发行的证券。我们发行的一些结构性证券全部或部分由房地美证券支持。Fannie Mae和Freddie Mac都同意赔偿另一方因下列原因造成的损失：未能履行发行基础再证券化证券的信托协议下的付款或其他指定义务；未能履行客户服务协议下的义务；违反法律；或在提供文件、持续披露和与基础再证券化证券有关的材料方面的重大错误陈述或遗漏。我们还定期向美国国税局(IRS)支付所得税，并从财政部获得退税。
下表提供了除期末相关负债外，我们的关联方交易在列报期间对损益表的影响。关联负债指与尚未支付给适用关联方的关联方交易有关的应计金额。. 除了下表所述的影响外，我们在CS的投资(按权益法入账)在我们的简明综合资产负债表中被归类为“其他资产”。我们贡献了$221000万美元和300万美元26截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月，分别为1000万美元和1000万美元。
关联方活动损益表分类
截至3月31日的三个月，
截至2024年3月31日的其他负债
2024
2023
(百万美元)
财务处TCCA费用
TCCA费用(1)
$860 $855 $860 
财务处财政部资本磁力基金其他费用，净额11 1111 
FHFAFHFA监管评估费其他行政费用40 39— 
财政部和
房地美		让家庭负担得起计划报销行政费用— 3 — 
Css&
房地美		与我们在css的投资相关的净运营亏损其他费用，净额22 26— 
(1)包括根据TCCA向财政部支付的我们的单一家庭担保费部分。由此产生的手续费收入和费用分别记录在我们的简明综合经营报表和全面收益中的“利息收入：抵押贷款”和“TCCA费用”中。
3.  金融资产的合并和转让
我们在各种被视为可变权益实体(“VIE”)的实体中拥有权益。VIE的主要类型是证券化和再证券化信托、有限合伙企业和特殊目的载体(“SPV”)。房地美和其他发行人的可变利益可能包括一种担保，当我们将它们作为投资持有或在再证券化信托中对它们进行再证券化时，担保可以降低我们的信用风险敞口，再证券化信托发行由我们的担保支持的MBS。我们巩固了我们的绝大多数单一类别证券化信托，因为我们作为担保人和总服务商的角色使我们能够指导影响我们面临的信用风险的活动(主要是抵押贷款的服务)。相比之下，当其他组织有权指导这些活动时，我们不会合并单一类别的证券化信托，除非我们有单方面解散信托的能力。我们也不会巩固我们的再证券化信托，除非我们有单方面解除信托的能力。我们可能会包括

房利美（接管中）2024年第一季度10-Q表格
65
简明合并财务报表附注|金融资产合并和转让

房地美在我们的一些再证券化信托中发行的证券。抵押贷款作为房地美发行的证券的抵押品，并不以由房利美合并的信托形式持有。
未整合的VIE
当我们不被视为主要受益人时，我们不合并VIE。下表显示了与我们参与未合并证券化和再证券化信托有关的资产和负债的账面金额和分类。
自.起
2024年3月31日2023年12月31日
(百万美元)
在我们的简明综合资产负债表中记录的与未合并的抵押贷款支持信托有关的资产和负债：
按公允价值计算的证券投资$1,813 $4,863 
其他资产36 37 
其他负债
(41)(42)
账面净额
$1,808 $4,858 
我们面临的最大损失通常代表我们与未合并的证券化和再证券化信托有关的账面金额较大，或我们担保所涵盖的资产的未偿还本金余额。我们参与未合并的再证券化信托可能会导致额外的损失，具体取决于再证券化信托的类型。完全由Fannie Mae MBS支持的Fannie Mae再证券化信托不合并，不会造成任何额外的损失，因为我们已经合并了基础抵押品。相比之下，由Freddie Mac证券全部或部分支持的Fannie Mae再证券化信托可能会增加我们面临的损失，因为我们正在为我们以前没有担保的Freddie Mac证券的及时付款和利息提供担保。我们对这些未合并信托的最大损失敞口是以这些再证券化信托中持有的房地美证券的金额来衡量的。
我们与未合并的证券化和再证券化信托有关的最大亏损敞口，包括但不限于我们对这些房地美证券的敞口，约为$21610亿美元223分别截至2024年3月31日和2023年12月31日。我们未合并的证券化和再证券化信托的总资产约为#美元。21710亿美元273分别截至2024年3月31日和2023年12月31日。
我们未合并的有限合伙企业和类似的法人实体，包括LIHTC投资、社区投资和对其他实体的投资，面临的最大亏损风险为$558百万美元，相关账面净值为558截至2024年3月31日。截至2023年12月31日，最大亏损敞口为$530百万美元，相关账面净值为528百万美元。这些有限合伙投资的总资产为#美元。5.8截至2024年3月31日和2023年12月31日。
与我们参与转移信用风险的未合并SPV相关的最大损失敞口是指我们的康涅狄格大道证券发行的债务的未偿还本金余额和应计应付利息®(“中科院”)和康涅狄格大道证券®(“MCASTM“)SPV。与这些未合并的SPV相关的最大亏损风险为#美元。22.610亿美元21.4分别截至2024年3月31日和2023年12月31日。与这些未合并的特殊目的公司相关的总资产为22.610亿美元21.4分别截至2024年3月31日和2023年12月31日。
我们多家庭贷款组合的未偿还本金余额为#美元。467.8截至2024年3月31日。由于我们的借贷关系不为我们提供借款人实体的控股权，我们不会合并这些借款人，无论他们是VIE实体还是有投票权的利益实体。我们已将这些实体排除在我们的VIE披露之外。然而，我们在“附注4，抵押贷款”、“附注5，贷款损失准备”和“附注7，财务担保”中提供的关于这一群体的披露与财务会计准则委员会关于与未合并的VIE相关的披露的声明目标是一致的。
金融资产转让和证券组合证券化
我们通过证券组合证券化交易，将抵押贷款或抵押相关证券池转移到一个或多个信托或特殊目的实体，从而发行联邦抵押协会MBS。截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月，投资组合证券化的未付本金余额为#美元。31.210亿美元28.3分别为10亿美元。这些投资组合证券化交易中的绝大多数通常没有资格获得出售待遇。投资组合

房利美（接管中）2024年第一季度10-Q表格
66
简明合并财务报表附注|金融资产合并和转让

确实有资格出售的证券化信托主要由美国政府全部或部分担保或担保的贷款组成。
我们保留转让和出售抵押贷款相关证券给未合并的单类别和多类别组合证券化信托基金的权益。截至2024年3月31日，留存权益的未付本金余额为#美元797百万美元，其相关公允价值为$1.2十亿美元。截至2023年12月31日，未支付的留存权益本金余额为#美元821百万美元，其相关公允价值为$1.3十亿美元。截至2024年3月31日和2023年3月31日止三个月的留存权益本金、利息和其他费用为#美元。64百万美元和美元78分别为100万美元。
4.  按揭贷款
我们拥有由四个或更少住宅单位担保的单户按揭贷款，以及由五个或更多住宅单位担保的多户按揭贷款。我们将这些贷款分为持有以供投资(HFI)或持有以供出售(HFS)。除非另有说明，在“附注4，抵押贷款，我们报告未选择公允价值选项的HFI贷款的摊销成本为未偿还本金余额，扣除未摊销保费和折扣、对冲相关基数调整、其他成本基数调整和应计利息后的净额。在我们的简明综合资产负债表中，我们将应计应收利息从我们为投资而持有的贷款的摊销成本中单独列报。我们以成本或公允价值中的较低者报告HFS贷款的账面价值，并在我们的简明综合经营报表和全面收益表中的“投资收益(亏损)，净额”中记录估值变化。
在我们下面的单户按揭贷款披露中，我们按融资应收账款类别显示贷款。用于披露的融资应收账款类别包括：“20年和30年或更长时间，摊销固定利率”、“15年或更短时间，摊销固定利率”、“可调整利率”和“其他”。“其他”类别主要包括反向抵押贷款、纯利息贷款、负摊销贷款和第二留置权。
下表显示了按揭贷款的账面价值和贷款损失拨备。
自.起
2024年3月31日2023年12月31日
(百万美元)
独栋住宅
$3,629,515 $3,641,385 
多个家庭
467,817 461,247 
抵押贷款未付本金余额总额
4,097,332 4,102,632 
成本基础和公允价值调整，净额
40,165 41,729 
HFI贷款的贷款损失备抵
(8,379)(8,730)
按揭贷款总额(1)
$4,129,118 $4,135,631 
(1)不包括$10.63亿美元和3,000美元10.4分别于2024年3月31日和2023年12月31日扣除拨备后的应计应收利息为10亿美元。

房利美（接管中）2024年第一季度10-Q表格
67
公司简明综合财务报表附注|按揭贷款
下表显示了有关我们在此期间购买HFI贷款、重新指定贷款和销售抵押贷款的信息。
截至3月31日的三个月，
20242023
(百万美元)
购买HFI贷款：
单户未付本金余额$62,290 $67,467 
多家庭未付本金余额10,068 10,235 
单户贷款从HFI重新指定为HFS：
摊销成本
$236 $— 
重新指定时成本或公允价值调整的较低者(1)
(20)— 
重新指定时退回津贴
(1)— 
出售的单户贷款：
未付本金余额
$499 $1,842 
已实现收益，净额
5 17 
(1)包括重新指定时对津贴的核销。
正在进行正式止赎程序的单户抵押贷款的摊销成本为美元4.6截至2024年3月31日和2023年12月31日，为10亿美元。由于我们各种损失减轻和止赎预防工作，我们预计正式止赎程序过程中的一部分贷款最终不会取消止赎。

房利美（接管中）2024年第一季度10-Q表格
68
公司简明综合财务报表附注|按揭贷款
账龄分析
下表按投资组合分部和应收融资类别显示了我们的HFI抵押贷款总摊销成本的账龄分析，不包括我们选择公允价值选项的贷款。
 截至2024年3月31日
30 - 59天
违法者
60 - 89天违约
严重拖欠(1)
全部违约
当前
总计
贷款90天或以上拖欠和应计利息
无津贴的非权责发生制贷款
 (百万美元)
单户：
20年和30年或更长时间，摊销固定利率
$29,350 $7,275 $17,352 $53,977 $3,158,049 $3,212,026 $866 $3,118 
15年或更短时间，摊销固定利率
1,547 281 585 2,413 410,920 413,333 49 188 
可调率
158 38 92 288 25,798 26,086 7 19 
其他(2)
557 152 491 1,200 22,554 23,754 121 193 
单户总数
31,612 7,746 18,520 57,878 3,617,321 3,675,199 1,043 3,518 
多个家庭(3)
275 不适用1,578 1,853 465,991 467,844 140 659 
总计
$31,887 $7,746 $20,098 $59,731 $4,083,312 $4,143,043 $1,183 $4,177 
 截至2023年12月31日
30 - 59天
违法者
60 - 89天违约
严重拖欠(1)
全部违约
当前
总计
贷款90天或以上拖欠和应计利息
无津贴的非权责发生制贷款
 
(百万美元)
单户：
20年和30年或更长时间，摊销固定利率
$33,119 $8,093 $18,659 $59,871 $3,148,171 $3,208,042 $1,371 $3,457 
15年或更短时间，摊销固定利率
1,846 319 650 2,815 425,598 428,413 74 176 
可调率
184 42 100 326 26,032 26,358 11 21 
其他(2)
586 171 562 1,319 23,772 25,091 148 228 
单户总数
35,735 8,625 19,971 64,331 3,623,573 3,687,904 1,604 3,882 
多个家庭(3)
449 不适用1,699 2,148 459,206 461,354 171 594 
总计
$36,184 $8,625 $21,670 $66,479 $4,082,779 $4,149,258 $1,775 $4,476 
(1)单户严重拖欠贷款是指 90逾期天数或更长时间或处于止赎过程中。多家庭严重拖欠贷款是指 60逾期几天或更长时间。
(2)“其他”中包含的反向抵押贷款因其性质而没有账龄，并包含在当前列中。
(3)多家庭贷款 60-89违约天数包括在严重违约一栏中。
信贷质量指标和按起始年份分列的核销情况
估计按市值计算的按揭成数是我们在估计单户贷款的贷款损失拨备时考虑的主要因素。随着LTV比率的增加，借款人在房屋中的权益减少，这可能

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69
公司简明综合财务报表附注|按揭贷款
对借款人以相当于或高于未偿还贷款余额的金额进行再融资或出售财产的能力造成负面影响。
下表显示了基于总摊销成本的我们单一家庭HFI贷款的信用质量信息。下表还包括按应收融资类别和发起年份列出的本年度对我们的单一家庭HFI抵押贷款的注销，不包括我们选择公允价值选项的贷款。
 
截至2024年3月31日的信用质量指标和按起始年份分列的截至2024年3月31日的三个月的注销(1)
20242023202220212020
之前
总计
 
(百万美元)
估计的市值LTV比率：(2)
20年和30年或更长时间，摊销固定利率：
小于或等于80%
$22,414 $160,958 $317,454 $881,833 $756,047 $768,064 $2,906,770 
大于80%且小于或等于90%
6,088 64,778 89,524 33,474 3,131 1,807 198,802 
大于90%且小于或等于100%
9,730 57,866 31,637 3,245 391 264 103,133 
大于100%
— 1,135 1,738 212 57 179 3,321 
总计20年和30年或更长时间，摊销固定利率
38,232 284,737 440,353 918,764 759,626 770,314 3,212,026 
当前的20年和30年或更长时间，
**停止摊销固定利率核销		$— $5 $15 $12 $6 $35 $73 
15-年或更短，摊销固定利率：
小于或等于80%
879 7,300 34,299 160,540 114,051 94,806 411,875 
大于80%且小于或等于90%
61 554 508 39 2 1 1,165 
大于90%且小于或等于100%
41 203 44 2 — — 290 
大于100%
— 1 1 — — 1 3 
总计15年或以下，按固定利率摊销
981 8,058 34,852 160,581 114,053 94,808 413,333 
当年15年或以下，摊销
固定利率核销		— — 1 — — 1 2 
可调节速率：
小于或等于80%
165 1,814 4,468 5,834 1,615 9,889 23,785 
大于80%且小于或等于90%
40 567 932 84 6 5 1,634 
大于90%且小于或等于100%
29 284 312 10 1 — 636 
大于100%
— 9 21 — — 1 31 
总可调整费率
234 2,674 5,733 5,928 1,622 9,895 26,086 
当年可调整利率核销— — — — — — — 
其他：
小于或等于80%
— — — — — 18,861 18,861 
大于80%且小于或等于90%
— — — — — 72 72 
大于90%且小于或等于100%
— — — — — 36 36 
大于100%
— — — — — 31 31 
总计其他
— — — — — 19,000 19,000 
当年其他核销— — — — — 5 5 
按LTV比率列出的所有班级总数：(2)
小于或等于80%
$23,458 $170,072 $356,221 $1,048,207 $871,713 $891,620 $3,361,291 
大于80%且小于或等于90%
6,189 65,899 90,964 33,597 3,139 1,885 201,673 
大于90%且小于或等于100%
9,800 58,353 31,993 3,257 392 300 104,095 
大于100%
— 1,145 1,760 212 57 212 3,386 
总计
$39,447 $295,469 $480,938 $1,085,273 $875,301 $894,017 $3,670,445 
当年核销总额$— $5 $16 $12 $6 $41 $80 

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70
公司简明综合财务报表附注|按揭贷款
截至2023年12月31日的信用质量指标和截至2023年12月31日的年度核销，按起源年份划分(1)
2023202220212020
2019
之前
总计
(百万美元)
估计的市值LTV比率：(2)
20年和30年或更长时间，摊销固定利率：
小于或等于80%
$148,641 $314,384 $889,434 $767,596 $136,654 $648,964 $2,905,673 
大于80%且小于或等于90%
57,686 95,509 38,790 3,424 804 1,082 197,295 
大于90%且小于或等于100%
61,658 35,602 4,002 363 71 189 101,885 
大于100%
1,000 1,764 189 47 17 172 3,189 
总计20年和30年或更长时间，摊销固定利率
268,985 447,259 932,415 771,430 137,546 650,407 3,208,042 
当前的20年和30年或更长时间，
**停止摊销固定利率核销		$2 $35 $53 $45 $108 $560 $803 
15-年或更短，摊销固定利率：
小于或等于80%
7,110 35,224 165,294 117,795 17,162 84,222 426,807 
大于80%且小于或等于90%
581 647 52 2 — 1 1,283 
大于90%且小于或等于100%
259 58 1 — — 1 319 
大于100%
1 2 — — — 1 4 
总计15年或以下，按固定利率摊销
7,951 35,931 165,347 117,797 17,162 84,225 428,413 
当年15年或以下，摊销
固定利率核销		— — 1 1 1 5 8 
可调节速率：
小于或等于80%
1,566 4,452 5,945 1,654 710 9,716 24,043 
大于80%且小于或等于90%
499 1,030 90 6 2 3 1,630 
大于90%且小于或等于100%
299 330 11 — — 1 641 
大于100%
14 29 1 — — — 44 
总可调整费率
2,378 5,841 6,047 1,660 712 9,720 26,358 
当年可调整利率核销— 1 — — — 2 3 
其他：
小于或等于80%
— — — — 27 19,418 19,445 
大于80%且小于或等于90%
— — — — — 81 81 
大于90%且小于或等于100%
— — — — — 39 39 
大于100%
— — — — — 35 35 
总计其他
— — — — 27 19,573 19,600 
当年其他核销— — — — — 52 52 
按LTV比率列出的所有班级总数：(2)
小于或等于80%
$157,317 $354,060 $1,060,673 $887,045 $154,553 $762,320 $3,375,968 
大于80%且小于或等于90%
58,766 97,186 38,932 3,432 806 1,167 200,289 
大于90%且小于或等于100%
62,216 35,990 4,014 363 71 230 102,884 
大于100%
1,015 1,795 190 47 17 208 3,272 
总计
$279,314 $489,031 $1,103,809 $890,887 $155,447 $763,925 $3,682,413 
当年核销总额$2 $36 $54 $46 $109 $619 $866 
(1)不包括摊销成本美元4.810亿美元5.5截至2024年3月31日和2023年12月31日，美国政府或其机构之一全部或部分担保或保险的抵押贷款分别为10亿美元，这主要代表反向抵押贷款，我们不计算估计的按市值计价LTV比率。截至2024年3月31日的三个月和截至2023年12月31日的一年，还不包括核销美元351000万美元和300万美元7 分别由美国政府或其机构之一全部或部分担保或保险的百万笔抵押贷款。贷款发放年份可能与我们随后获得贷款的时期不同。
(2)总估计的按市值计价LTV比率基于贷款的未付本金余额除以截至每个报告期末的估计房产现值，我们使用估计房屋价值周期性变化的内部估值模型计算该现值。

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71
公司简明综合财务报表附注|按揭贷款
下表按发放年份和信用风险评级显示了我们多家庭HFI贷款的总摊销成本，不包括我们选择公允价值选项的贷款。物业租金收入和物业估值是我们内部分配的信用风险评级的关键输入。下表还包括按发放年份划分的多家庭HFI抵押贷款的当年核销，不包括我们选择公允价值选择权的贷款。
截至2024年3月31日的信用质量指标和按起始年份分列的截至2024年3月31日的三个月的注销(1)
20242023202220212020
之前
总计
(百万美元)
内部指定信用风险评级：
经过(2)
$6,042 $53,999 $51,313 $60,426 $72,831 $191,517 $436,128 
特别提及(3)
— 4 11 245 22 135 417 
不合标准(4)
— 461 9,365 3,620 2,464 15,388 31,298 
值得怀疑(5)
— — — — — 1 1 
总计
$6,042 $54,464 $60,689 $64,291 $75,317 $207,041 $467,844 
当年核销$— $29 $4 $9 $13 $78 $133 
截至2023年12月31日的信用质量指标和截至2023年12月31日的年度核销，按起源年份划分(1)
20232022202120202019之前总计
(百万美元)
内部指定信用风险评级：
经过(2)
$49,944 $51,380 $60,563 $72,791 $56,901 $136,860 $428,439 
特别提及(3)
4 11 181 32 46 130 404 
不合标准(4)
521 9,517 3,654 2,703 3,893 12,188 32,476 
值得怀疑(5)
25 — — — 10 — 35 
总计
$50,494 $60,908 $64,398 $75,526 $60,850 $149,178 $461,354 
当年核销$— $3 $4 $6 $23 $365 $401 
(1)发放贷款的年份可能与我们随后获得贷款的期间不同。
(2)被归类为“通行证”的贷款是指借款人目前的财务实力和偿债能力所提供的现有或充分的保护。
(3)“特别提及”是指在其他方面表现良好但存在潜在弱点的贷款，如果不加以纠正，可能会导致借款人全额偿还能力的恶化。
(4)被归类为“不合格”的贷款有一个明确的弱点，危及及时全额偿还。我们有老年人住房贷款，摊销成本为$6.73亿美元和3,000美元6.9截至2024年3月31日和2023年12月31日，分别被归类为不合格。
(5)“可疑的”指的是一种贷款的弱点，根据现有的条件和价值，完全收回或清算是非常有问题的和不太可能的。
为遇到财务困难的借款人提供减损选择
作为我们减损活动的一部分，我们提供几种类型的贷款重组，以帮助经历财务困难的借款人。我们通常不会向单户或多户借款人提供本金宽免。
对于单一家庭借款人，我们可能会提供仅以延迟付款的形式进行的贷款重组(例如，忍耐计划、还款计划或延期付款)。我们还可以提供贷款修改，通常在成功完成三到四个月的试用期后，合同上更改贷款条款。对单一家庭贷款的修改可能会导致逾期金额资本化(一种延迟付款形式)、利率降低、期限延长、本金容忍(这是另一种延迟付款形式)或两者的组合。在试用期内，借款人减少的还款额是对预期修改后的付款金额的估计。此外，在试用期内，抵押贷款没有进行合同修改，因此贷款继续被报告为逾期，试用期被视为相对于贷款的原始合同条款的一种延迟付款形式。请参阅我们的2023 Form 10-K中的“Note 4，Mortgage Loans”，以了解有关我们的单一家庭减少损失选项的更多信息。

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72
公司简明综合财务报表附注|按揭贷款
对于多家庭借款人，贷款重组包括短期忍耐计划和贷款修改计划，其主要结果是在不改变贷款利率的情况下将期限延长至多一年。在某些情况下，对于遇到经济困难的借款人，我们可能会对条款进行更重大的修改，例如降低利率、转换为只付利息、延长期限超过一年、提供本金承受能力或这些条款的某种组合。 在某些情况下，当贷款重组时，我们可能需要额外的抵押品，这可能是另一家实体提供担保的形式，以进一步降低不良贷款的风险。
以下我们提供了与借款人遇到财务困难的贷款重组相关的披露，包括导致轻微付款延迟的重组。披露不包括分类为HFS的贷款以及我们选择公允价值选择权的贷款。有关已重组的单户和多户贷款会计政策的更多信息，请参阅2023年10-K表格中的“注1，重要会计政策摘要”。

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73
公司简明综合财务报表附注|按揭贷款
为陷入财务困境的借款人进行重组
下表显示了在所示期间按投资组合分部和应收融资类别列出的HFI抵押贷款的摊销成本。
截至2024年3月31日的三个月
付款延迟（仅限）
宽容计划延期付款试用修改和还款计划
延期付款和延期付款(1)
付款延迟、期限延长、降息等(1)
总计
按融资类别划分的总额百分比(2)
(百万美元)
单户：
20年和30年或更长时间，摊销固定利率$5,504 $3,539 $4,567 $2,223 $32 $15,865 *
15年或更短时间，摊销固定利率220 121 153 1 1 496 *
可调率29 18 15 — 1 63 *
其他33 48 69 28 12 190 1
单户总数5,786 3,726 4,804 2,252 46 16,614 *
多个家庭5 — — — 12 17 *
总计(3)
$5,791 $3,726 $4,804 $2,252 $58 $16,631 *
截至2023年3月31日的三个月
付款延迟（仅限）
宽容计划延期付款试用修改和还款计划
延期付款和延期付款(1)
延期付款、延期和降息(1)
总计
按融资类别划分的总额百分比(2)
(百万美元)
单户：
20年和30年或更长时间，摊销固定利率$9,333 $3,661 $2,629 $1,778 $267 $17,668 1 %
15年或更短时间，摊销固定利率419 159 104 — — 682 *
可调率46 17 8 — 1 72 *
其他121 51 67 35 29 303 1 
单户总数9,919 3,888 2,808 1,813 297 18,725 1 
多个家庭572 — — — 570 1,142 *
总计(3)
$10,491 $3,888 $2,808 $1,813 $867 $19,867 *
*美元代表不到0.5按融资类别划分的总额的百分比。
(1)它代表的是接受了合同修改的贷款。
(2)它是根据截至期末的摊余成本基础除以相应类别的融资应收账款的期末摊余成本基础得出的。
(3)    不包括在期末前还清、回购或出售的期间内属于减损活动标的的贷款。也不包括通过止赎、替代止赎契据或卖空而清算的贷款。贷款可能会从一个类别转移到另一个类别，因为他们在此期间接受了重组(S)。

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74
公司简明综合财务报表附注|按揭贷款
我们对未来信贷损失的估计采用终生方法，根据具有类似风险特征的贷款的丰富历史经验建立贷款业绩模型，并进行调整以反映当前状况和合理且可支持的预测。在我们的单户和多户信用损失模型中使用的历史损失经验包括为遇到财务困难的借款人提供的损失缓解选择的影响，还包括由于贷款违约而导致的预计损失严重性的影响。
下表汇总了按应收融资类别分列的贷款修改和对单一家庭金融举措贷款的延期付款所产生的财务影响。我们在本脚注的前面讨论了忍耐计划、还款计划和试验修改的质量影响。因此，这些减少损失的选项被排除在下表之外。
截至3月31日的三个月，
20242023
加权平均利率下调加权平均延期期限(月)
资本化的平均金额为
延迟付款的结果(1)
加权的-
平均值
利率
减少		加权的-
平均值
术语
延拓
(以月计)
资本化的平均金额为
延迟付款的结果(1)
按应收融资类别划分的贷款(2):
20年和30年或更长时间，摊销固定利率1.04 %163 $13,886 1.08 %175 $16,984 
15年或更短时间，摊销固定利率1.54 83 13,893 0.74 54 14,558 
可调率
2.00 — 13,238 2.00 — 15,629 
其他
1.19 172 17,515 1.54 185 20,269 
(1)    表示作为贷款余额的一部分资本化的拖欠相关金额的平均金额。金额以整美元表示。
(2)    不包括对截至期末已还清或以其他方式清算的贷款所作修改的财务影响。
下表显示了在此期间违约并在付款违约前12个月内收到完全修改或延期付款的HFI贷款的摊销成本。为了本披露的目的，我们将发生付款违约的贷款定义为在此期间拖欠两个月或两个月以上的完成修改的单户贷款，或在此期间拖欠一个或多个月的完成修改的多户贷款。对于接受宽限计划、还款计划或试行修改的贷款，这些损失缓解选项通常保持违约状态，直到贷款不再因支付所有逾期金额或由于贷款修改或付款延期而拖欠。因此，容忍计划、还款计划和试行修改不包括在下面的默认表中。
截至2024年3月31日的三个月
因延期付款而导致的延迟付款(仅限)延期付款和延期付款延期付款、延长期限、降低利率等总计
(百万美元)
单户：
20年和30年或更长时间，摊销固定利率$871 $490 $15 $1,376 
15年或更短时间，摊销固定利率29 — — 29 
可调率3 — 1 4 
其他14 7 4 25 
单户总数917 497 20 1,434 
多个家庭— — 5 5 
随后发生违约的贷款总额(1)(2)
$917 $497 $25 $1,439 



房利美（接管中）2024年第一季度10-Q表格
75
公司简明综合财务报表附注|按揭贷款
截至2023年3月31日的三个月
因延期付款而导致的延迟付款(仅限)延期付款和延期付款延期付款、延期和降息总计
(百万美元)
单户：
20年和30年或更长时间，摊销固定利率$766 $200 $284 $1,250 
15年或更短时间，摊销固定利率27 — — 27 
可调率3 — 1 4 
其他14 4 14 32 
单户总数810 204 299 1,313 
多个家庭— — — — 
随后发生违约的贷款总额(1)(2)
$810 $204 $299 $1,313 
(1)    代表期末的摊销成本。不包括通过止赎、代替止赎契约或卖空清算的贷款。
(2)    截至2024年3月31日的三个月内完成修改或延期付款的绝大多数贷款在2024年第一季度并未违约。截至2023年3月31日的三个月内完成修改或延期付款的绝大多数贷款在2023年第一季度并未违约。
下表显示了分别在2024年3月31日和2023年3月31日之前十二个月内重组的HFI抵押贷款的账龄分析，按投资组合分部和应收融资类别列出。
截至2024年3月31日(1)
30-59天违约
60-89天违约(2)
严重拖欠 全部违约 当前总计
(百万美元)
单户：
20年和30年或更长时间，摊销固定利率$3,283 $2,080 $11,125 $16,488 $12,856 $29,344 
15年或更短时间，摊销固定利率97 61 364 522 421 943 
调利率 9 8 47 64 44 108 
其他55 33 143 231 204 435 
修改的单户贷款总额3,444 2,182 11,679 17,305 13,525 30,830 
多个家庭13 不适用343 356 957 1,313 
重组贷款总额(3)
$3,457 $2,182 $12,022 $17,661 $14,482 $32,143 

房利美（接管中）2024年第一季度10-Q表格
76
公司简明综合财务报表附注|按揭贷款
截至2023年3月31日(1)
30-59天违约
60-89天违约(2)
严重拖欠 全部违约 当前总计
(百万美元)
单户：
20年和30年或更长时间，摊销固定利率$3,061 $2,180 $12,376 $17,617 $22,071 $39,688 
15年或更短时间，摊销固定利率104 83 479 666 744 1,410 
调利率 15 9 58 82 78 160 
其他79 45 293 417 532 949 
修改的单户贷款总额3,259 2,317 13,206 18,782 23,425 42,207 
*多个家庭— 不适用638 638 594 1,232 
重组贷款总额(3)
$3,259 $2,317 $13,844 $19,420 $24,019 $43,439 
(1)    截至2024年3月31日，在2024年第一季度收到完成修改或延期付款的贷款中，绝大多数没有拖欠。截至2023年3月31日，在2023年第一季度收到完成修改或延期付款的贷款中，绝大多数没有拖欠。
(2)     多家庭贷款 60-89违约天数包括在严重违约一栏中。    
(3)    表示期末的摊销成本基础。
非权责发生制贷款
我们按应计制确认利息收入，除非我们认为本金和利息的收取没有合理的保证。这通常发生在单户贷款逾期三个月或以上，而多户贷款根据合同条款逾期两个月或更长时间的时候。如果一笔贷款在到期日起一个月内没有收到全部本金和利息，就被报告为逾期。当一笔贷款基于拖欠状态被置于非应计状态时，以前应计但没有收回的贷款利息将通过利息收入冲销。
高频融资贷款的成本基础调整采用有效利息法在贷款合同期限内摊销为利息收入。当贷款处于非权责发生制状态时，贷款的成本基础调整不会摊销到收入中。我们选择不计量应计利息应收余额的信贷损失准备金，因为我们有一项非应计政策，以确保及时冲销未付应计利息。
对于单一家庭贷款，我们确认在非应计状态下从贷款中收到的任何合同利息支付在现金基础上作为利息收入。对于多户贷款，我们在成本回收的基础上计入利息收入，我们使用在非应计状态下收到的任何付款来减少贷款的摊销成本。因此，在贷款的摊销成本降至零之前，我们不会确认处于非应计状态的多户贷款的任何利息收入。
当本金和利息的全部收回得到合理保证时，非权责发生制贷款就恢复到权责发生制状态。我们一般认为，当贷款恢复到目前的支付状态时，本金和利息的全额收回是合理的保证。如果一笔贷款是为遇到财务困难的借款人进行重组的，我们需要长达6个月的履约期，然后我们才能将贷款恢复到应计状态。贷款恢复权责发生制后，我们恢复按权责发生制确认利息收入，并将成本基础调整(如有)摊销至利息收入。如果根据重组将利息资本化，任何以前未确认为利息收入的资本化利息或在贷款处于非应计状态时已通过利息收入冲销的任何资本化利息将被记录为贷款的折扣，并在贷款剩余合同期限内摊销为利息收入。

房利美（接管中）2024年第一季度10-Q表格
77
公司简明综合财务报表附注|按揭贷款
下表显示了通过冲销非应计贷款利息收入而注销的应计应收利息。
截至3月31日的三个月，
20242023
(百万美元)
通过利息收入冲销而注销的应计应收利息：
独栋住宅$82 $79 
多个家庭3 2 
下表包括我们按类别划分的非应计状态的HFI单户和多户贷款的摊销成本和确认的利息收入，不包括我们选择公允价值选择权的贷款。
自.起
截至2024年3月31日的三个月
2024年3月31日2023年12月31日
摊销成本(1)
已确认的总利息收入(2)

(百万美元)
单户：
20年和30年或更长时间，摊销固定利率
$22,712 $21,971 $38 
15年或更短时间，摊销固定利率
734 727 1 
可调率
115 109 — 
其他
480 508 1 
单户总数
24,041 23,315 40 
多个家庭
1,812 1,890 2 
非权责发生制贷款总额
$25,853 $25,205 $42 
自.起
截至2023年3月31日的三个月
2023年3月31日2022年12月31日
摊销成本(1)
已确认的总利息收入(2)

(百万美元)
单户：
20年和30年或更长时间，摊销固定利率
$14,172 $9,447 $7 
15年或更短时间，摊销固定利率
429 200 — 
可调率
75 53 — 
其他
601 617 2 
单户总数
15,277 10,317 9 
多个家庭
1,541 2,200 29 
非权责发生制贷款总额
$16,818 $12,517 $38 
(1)摊销成本是扣除任何冲销后的净额，当贷款余额被认为无法收回时，将确认冲销。
(2)确认的利息收入包括在贷款履行期间任何递延成本基础调整的摊销，当贷款处于非应计状态时，这不会被冲销。对于独户家庭，确认的利息收入包括在期末持有的非应计贷款收到的付款。

房利美（接管中）2024年第一季度10-Q表格
78
简明合并财务报表附注|贷款损失准备
5.  贷款损失准备
我们为Fannie Mae和Fannie Mae MBS合并信托持有的HFI贷款保留贷款损失准备金，不包括我们选择公允价值选项的贷款。在计算贷款损失准备时，我们考虑了未偿还本金余额，扣除未摊销保费和折扣，以及资产负债表日的HFI贷款的其他成本基础调整。我们记录的注销是在止赎时、卖空完成时、不良贷款和再履行贷款从HFI重新指定到HFS时，或者当一笔贷款被确定为无法收回时，减少我们的贷款损失准备。
下表显示了我们对单户贷款、多户贷款和贷款损失总免税额的变化。贷款损失的利益或准备不包括应计利息应收损失、担保损失准备金和可供出售(“AFS”)债务证券的信贷损失。累计起来，这些金额在我们的简明综合经营报表和全面收益中确认为“信贷损失的利益(准备金)”。
截至3月31日的三个月，
20242023
(百万美元)
单户贷款损失津贴：
期初余额
$(6,671)$(9,443)
贷款损失福利
339 4 
核销
115 42 
复苏
(58)(76)
其他
— (6)
期末余额
$(6,275)$(9,479)
多家庭贷款损失津贴：
期初余额
$(2,059)$(1,904)
贷款损失准备金
(157)(180)
核销
133 237 
复苏
(21)(9)
期末余额
$(2,104)$(1,856)
贷款损失备抵总额：
期初余额
$(8,730)$(11,347)
贷款损失福利（准备金）
182 (176)
核销
248 279 
复苏
(79)(85)
其他
— (6)
期末余额
$(8,379)$(11,335)
我们对贷款损失的收益或拨备在不同时期可能会有很大差异，这取决于许多因素，例如实际和预测房价或物业估值的变化，实际和预测利率的波动，借款人的支付行为，自然灾害或流行病等事件，我们减轻损失活动的类型、数量和有效性，包括准备金和贷款修改，完成的止赎数量，以及从HFI重新指定给HFS的贷款的数量和定价。我们的利益或拨备也可能受到模型、假设和数据更新的影响，这些模型、假设和数据用于确定我们的贷款损失准备。
我们在2024年第一季度为贷款损失提供的单一家庭福利主要是由预测的房价增长带来的好处推动的，但部分被贷款活动变化的准备金以及实际和预计利率的准备金所抵消，如下所述：
•受益于实际和预测的房价增长。在2024年第一季度，我们观察到了强于预期的房价上涨。较高的房价降低了贷款违约的可能性，并减少了违约贷款的损失金额，这影响了我们对损失的估计，并最终减少了我们的损失准备金和贷款损失准备金。

房利美（接管中）2024年第一季度10-Q表格
79
简明合并财务报表附注|贷款损失准备
•贷款活动变化准备金，包括新获得的贷款准备金。这主要是由我们2024年第一季度单家族收购的信用风险状况推动的，其中主要包括购买贷款。购入贷款的初始LTV比率一般高于再融资贷款；因此，购入贷款在拨备中的估计违约风险和损失严重程度高于再融资贷款，在购入时的贷款损失拨备也相应较高。
•实际利率和预期利率的拨备。与我们之前的预测相比，2024年第一季度的实际和预期利率有所上升。随着抵押贷款利率的上升，我们预计未来单户贷款的提前还款额将会减少。较低的预期提前还款额延长了贷款的预期寿命，这增加了我们对贷款损失的预期。
我们确认了2023年第一季度贷款损失的适度单一家庭福利，主要是由实际和预测的房价增长带来的好处推动的，但新获得的贷款拨备基本上抵消了这一影响，详情如下：
•受益于实际和预测的房价增长。在2023年第一季度，我们观察到实际房价小幅上涨。此外，我们更新的2023年房价预测与之前的估计发生了变化，导致对今年房价下跌的估计较低。
•贷款活动变化准备金，包括新获得的贷款准备金这主要是由我们2023年第一季度单家族收购的信用风险状况推动的，正如我们在截至2023年3月31日的10-Q表格季度报告中所述。
我们在2024年第一季度为多家庭贷款损失拨备的主要原因是实际和预计多家庭财产价值持续下降，其中包括#美元的调整。1501000万美元，以补充与物业价值不确定性有关的模型结果，以及与我们先前预测相比实际和预期利率的上升。我们对多户物业价值的预测估计短期内将进一步下降，但长期改善将抵消这一影响。
导致我们在2023年第一季度为多个家庭计提贷款损失准备金的主要因素是：
•计提实际和预计经济日期拨备A.这主要是由于多户财产的实际价值和预计价值下降所致。这导致了较高的估计LTV比率，从而增加了我们对预期贷款损失的估计。
•新闻o与我们的多家庭老年人住房贷款相关的愿景。2023年第一季度，与我们的老年人住房贷款相关的不确定性仍然很高，包括与可调利率贷款相关的不确定性。
这些因素的影响被以下因素部分抵消，减少了我们多个家庭的贷款损失拨备：
•受益于实际和预计利率。 2023年第一季度实际和预期利率下降，这降低了违约的可能性，导致贷款损失受益。
2023年第一季度的多户注销是由于老年人住房投资组合的注销。我们多家庭账簿中的老年人住房贷款受到了新冠肺炎疫情和持续经济趋势的不成比例的影响，通货膨胀的加剧加剧了运营成本的上升，以及可调整利率抵押贷款的短期利率上升，导致这些借款人的成本增加。

房利美（接管中）2024年第一季度10-Q表格
80
简明合并财务报表附注|证券投资

6.  证券投资
证券交易
交易证券按公允价值记录，随后的公允价值变动在我们的简明综合经营报表和全面收益表中记为“公允价值收益净额”。下表显示了我们在证券交易方面的投资。
自.起
2024年3月31日2023年12月31日
(百万美元)
抵押贷款相关证券(包括#美元3431000万美元和300万美元364(分别为与合并信托有关的100万美元)
$1,714 $4,770 
与抵押贷款无关的证券(包括#美元4.93亿美元和3,000美元5.7分别以10亿美元质押作为抵押品)(1)
47,647 47,782 
证券交易总额$49,361 $52,552 
(1)主要包括美国国债。
下表显示了我们的净交易收益(亏损)信息。
截至3月31日的三个月，
20242023
(百万美元)
净交易收益(亏损)
$(261)$746 
本期确认的与期末仍持有的证券有关的净交易收益(损失)
(242)799 
可供出售的证券
我们以公允价值将AFS证券的未实现损益记入税后净额，作为“其他全面收益”的一个组成部分，我们在我们的简明综合经营和全面收益表中的“投资收益(损失)，净额”中确认出售AFS证券的已实现损益。我们将我们的AFS证券的摊销成本基础定义为未偿还本金余额、扣除未摊销溢价和折扣以及其他成本基础调整后的净额。我们记录了AFS证券的信用损失准备，反映了信用损失的减值，但仅限于公允价值小于摊销成本的金额。非信贷损失的减值计入“其他综合收益”中的未实现损失。
下表显示了AFS证券的摊销成本、信贷损失准备、累计其他综合收益(亏损)中的未实现收益和亏损总额(“AOCI”)以及按主要证券类型划分的公允价值。
截至2024年3月31日
摊余成本合计信贷损失准备AOCI未实现毛利AOCI中的未实现亏损总额总公允价值
(百万美元)
机构证券$395 $— $1 $(29)$367 
其他抵押贷款相关证券152 (2)18 — 168 
总计$547 $(2)$19 $(29)$535 

房利美（接管中）2024年第一季度10-Q表格
81
简明合并财务报表附注|证券投资

截至2023年12月31日
摊余成本合计信贷损失准备AOCI未实现毛利AOCI中的未实现亏损总额总公允价值
(百万美元)
机构证券$405 $— $1 $(29)$377 
其他抵押贷款相关证券179 (2)10 — 187 
总计$584 $(2)$11 $(29)$564 
机构证券包括我们、房地美或Ginnie Mae发行的证券。这些证券的本金和利息由发行机构担保。我们认为，发行机构提供的担保、美国政府向机构提供的支持、机构对二级抵押贷款市场流动性和稳定性的重要性，以及机构抵押贷款相关证券长期零信用损失的历史，都表明这些证券目前没有信用损失，即使该证券处于未实现损失状态。此外，我们通常持有这些处于未实现亏损状态的证券以进行回收。因此，除非我们打算出售证券，否则我们不承认机构抵押贷款相关证券的信贷损失准备金。
下表显示了未实现损失头寸的AFS证券的未实现损失总额和按主要证券类型划分的公允价值的更多信息，不包括信贷损失准备金。
自.起
2024年3月31日2023年12月31日
连续不到12个月连续12个月或以上连续不到12个月连续12个月或以上
AOCI中的未实现亏损总额公允价值AOCI中的未实现亏损总额公允价值AOCI中的未实现亏损总额公允价值AOCI中的未实现亏损总额公允价值
(百万美元)
机构证券$(2)$70 $(27)$232 $(3)$66 $(26)$238 
其他抵押贷款相关证券— 3 — — — — — — 
总计$(2)$73 $(27)$232 $(3)$66 $(26)$238 
2024年第一季度或2023年第一季度没有出售可供出售证券。结果， 不是已实现总收益（损失）或销售收益均在两个时期内确认。
截至2024年3月31日或2023年12月31日，我们没有持有分类为持有至到期的证券。

房利美（接管中）2024年第一季度10-Q表格
82
简明合并财务报表附注|财务担保

7.  财务担保
我们认识到我们有义务随时履行对非合并信托和其他担保安排的担保义务。这些表外担保使我们面临信贷损失，主要与我们未合并的房利美MBS的未偿还本金余额和其他财务担保有关。我们保函的最大剩余合同期限是29然而，根据相关抵押贷款的提前还款特点，每笔担保的实际期限可能大大短于合同期限。我们为资产负债表外风险敞口在暴露于信用风险的合同期内估计的信贷损失衡量担保准备金，除非该义务可由发行人无条件取消。
作为全部或部分由房地美发行的证券支持的结构性证券的担保人，我们向我们的再证券化信托中的房地美基础证券提供担保。然而，房地美继续担保我们已再证券化的基础房地美证券的本金和利息的支付。当我们开始发行UMBS时，我们签订了一项赔偿协议，根据该协议，房地美同意就其未能履行其付款或信托协议下的其他指定义务造成的损失向我们进行赔偿，根据信托协议，标的再证券化证券是根据信托协议发行的。因此，由于房地美通过其与财政部的优先股购买协议可获得的资金承诺，我们得出的结论是，相关的信用风险可以忽略不计。因此，我们从下表中剔除了支持房利美发行的未合并结构性证券的$212.23亿美元和3,000美元215.6分别截至2024年3月31日和2023年12月31日。
下表显示了我们的表外最大风险敞口、在我们的简明综合资产负债表中确认的担保义务，以及通过与我们的财务担保相关的可用信用增强和追索权从第三方获得的潜在最大回收。
自.起
2024年3月31日2023年12月31日
最大暴露时间保证义务
最大恢复(1)
最大暴露时间保证义务
最大恢复(1)
(百万美元)
未合并的房利美MBS$2,724 $14 $2,661 $2,778 $14 $2,713 
其他担保安排(2)
9,102 62 1,959 9,154 65 1,967 
总计$11,826 $76 $4,620 $11,932 $79 $4,680 
(1)除其他因素外，此类信用增强和追索权的可收回性取决于我们的抵押贷款保险公司和美国政府作为财务担保人履行其对我们义务的能力。有关抵押贷款保险公司的信息，请参阅“注11，信用风险集中”。
(2)主要包括信用增强和长期备用承诺。

房利美（接管中）2024年第一季度10-Q表格
83
公司简明综合财务报表附注|短期贷款和长期贷款

8.  短期贷款和长期贷款
短期债务
下表显示了我们的未偿短期债务（原始合同期限为一年或以下的债务）以及该债务的加权平均利率。
自.起
 2024年3月31日2023年12月31日
杰出的
加权平均利率(1)
杰出的
加权平均利率(1)
(百万美元)
房利美的短期债务
$14,285 5.18 %$17,314 5.13 %
(1)包括折扣、保费和其他成本基础调整的影响。
长期债务
长期债务指原始合同期限超过一年的债务。 下表显示了我们的未偿长期债务。
自.起
2024年3月31日2023年12月31日
到期日
杰出的(1)
加权平均利率(2)
到期日
杰出的(1)
加权平均利率(2)
(百万美元)
高级固定：
基准票据和债券2024 - 2030$52,544 2.90 %2024 - 2030$54,727 2.79 %
中期票据(3)
2024 - 203441,950 1.80 2024 - 203142,217 1.58 
其他(4)
2024 - 20386,756 4.13 2024 - 20386,787 3.98 
高级固定总数101,250 2.54 103,731 2.40 
高级浮动：
康涅狄格大道证券(5)
2024 - 20312,593 11.10 2024 - 20312,752 11.12 
其他(6)
2037273 8.79 2037268 8.79 
高级浮动总人数2,866 10.90 3,020 10.92 
联邦抵押协会的长期债务总额(7)
104,116 2.76 106,751 2.63 
合并信托债务2024 - 20634,098,173 2.82 2024 - 20624,098,653 2.56 
长期债务总额$4,202,289 2.81 %$4,205,404 2.57 %
(1)未偿债务余额包括未付本金余额、溢价和贴现、公允价值调整、与对冲相关的基数调整和其他成本基数调整。
(2)不包括公允价值调整和与对冲相关的基差调整的影响。
(3)包括原始合同到期日大于1年至最长10年的长期债务，不包括零息债务。
(4)包括原始合同期限大于10年的其他长期债务和外汇债券。
(5)包括中科院在2018年11月之前发行的债务，其中一部分按公允价值报告。
(6)由按公允价值报告的结构性债务工具组成。
(7)包括未摊销折扣和溢价、公允价值调整、与对冲有关的成本基础调整和其他成本基础调整，净贴现头寸为#美元4.210亿美元4.0分别截至2024年3月31日和2023年12月31日。

房利美（接管中）2024年第一季度10-Q表格
84
简明合并财务报表附注|衍生工具
9.  衍生工具
衍生工具是我们管理利率风险策略不可或缺的一部分。衍生工具可以是私下协商的双边合约，也可以在交易所上市交易。我们将根据双边合约进行的衍生品交易称为我们的场外(“OTC”)衍生品交易，将经衍生品结算机构接受结算的衍生品交易称为我们已清算的衍生品交易。我们通常不结算风险管理衍生品的名义金额；相反，名义金额为计算实际付款或结算金额提供了基础。我们用于利率风险管理的衍生品合约主要包括利率掉期和利率期权。有关利率风险管理的其他信息，请参阅我们的2023 Form 10-K中的“Note 9，衍生品工具”。
我们将某些形式的信用风险转移交易作为衍生品进行核算。在我们的信用风险转移交易中，与抵押贷款参考池的损失相关的信用风险的一部分被转移给第三方。我们进行与我们的一些信用风险转移交易相关的衍生品交易，据此我们管理投资风险，以保证某些未合并的VIE有足够的现金流来支付其合同义务。
我们签订远期买卖承诺，以固定的价格或收益率锁定未来交付的抵押贷款和抵押相关证券。购买抵押贷款和购买或出售抵押贷款相关证券的某些承诺符合衍生品的标准。我们通常将抵押贷款承诺的名义金额作为衍生品进行结算。
我们以交易日为基准，按公允价值确认所有衍生品为浓缩综合资产负债表中的资产或负债。公允价值金额(1)在法定抵销权存在并可在交易对手层面强制执行的范围内净额，以及(2)包括与过账或收到的现金抵押品相关的权利或义务，计入我们简明综合资产负债表的“其他资产”或“其他负债”。有关按公允价值记录的衍生品的其他信息，请参阅“附注13，公允价值”。我们在简明综合现金流量表中将衍生工具产生的现金流量作为经营活动列报。
公允价值对冲会计
根据我们的公允价值对冲会计计划，我们可以将某些利率掉期指定为对冲工具，以对冲某些固定利率、单一家庭抵押贷款或我们的融资债务的封闭式集合抵押贷款或我们的融资债务的公允价值变动。对于符合公允价值套期关系的套期项目，可归因于指定风险的公允价值变动被确认为对套期项目的基准调整。我们亦于同一简明综合经营报表及全面收益项目中报告衍生对冲工具的公允价值变动，以确认对冲项目的基础调整的收益影响。我们的公允价值对冲的目标是减少与基准利率变化相关的GAAP收益波动。

房利美（接管中）2024年第一季度10-Q表格
85
简明合并财务报表附注|衍生工具
我国衍生产品的名义地位和公允价值地位
下表显示了我们的资产和负债衍生工具的名义金额和估计公允价值，包括被指定为对冲的衍生工具。
截至2024年3月31日截至2023年12月31日
名义金额估计公允价值名义金额估计公允价值
资产衍生品负债衍生工具资产衍生品负债衍生工具
(百万美元)
指定为对冲工具的风险管理衍生品：
掉期：(1)
固定薪酬$9,836 $— $— $9,954 $— $— 
接收固定24,752 — — 28,587 — — 
指定为对冲工具的总风险管理衍生品
34,588 — — 38,541 — — 
未指定为对冲工具的风险管理衍生品：
掉期：(1)
固定薪酬148,866 — — 136,648 — — 
接收固定132,426 69 (3,120)115,288 76 (3,085)
基础250 41 — 250 44 — 
外币313 — (72)316 — (66)
交换：(1)
固定薪酬5,816 223 (18)5,816 195 (12)
接收固定2,666 18 (70)2,666 13 (60)
期货(1)
84 — — 32 — — 
未指定为对冲工具的总风险管理衍生品290,421 351 (3,280)261,016 328 (3,223)
净值调整(2)
— (333)3,266 — (283)3,200 
总体风险管理衍生品投资组合
325,009 18 (14)299,557 45 (23)
抵押贷款承诺衍生工具：
购买全部贷款的抵押贷款承诺
3,305 6 (1)2,734 14 — 
购买抵押贷款相关证券的远期合同
17,361 31 (11)14,264 98 (2)
出售抵押贷款相关证券的远期合同
40,431 6 (39)43,942 — (102)
按揭承诺衍生工具总额
61,097 43 (51)60,940 112 (104)
信用增强衍生品28,686 41 (13)27,624 45 (13)
按公允价值计量的衍生工具$414,792 $102 $(78)$388,121 $202 $(140)
(1)集中清算的衍生品没有可归属的公允价值，因为这些头寸每天都会结算。
(2)净额结算调整代表根据可依法强制执行的总净额结算安排与同一交易对手按净额结算的法定抵销权利的效果，包括过账和收到的现金抵押品。过帐的现金抵押品为$2.9截至2024年3月31日和2023年12月31日。收到的现金抵押品为#美元4百万美元和美元5截至2024年3月31日和2023年12月31日，分别为百万。

房利美（接管中）2024年第一季度10-Q表格
86
简明合并财务报表附注|衍生工具
我们将衍生工具的所有损益(包括应计利息)记录在我们的简明综合经营报表和全面收益表中的“公允价值收益，净额”中，但这些收益和损失不属于合格的指定对冲关系。下表按衍生工具类别显示我们衍生工具的公允价值损益净额。
截至3月31日的三个月，
20242023
(百万美元)
风险管理衍生品：
掉期：
固定薪酬$1,362 $(1,590)
接收固定(696)1,572 
基础1 13 
外币(8)8 
交换：
固定薪酬23 (33)
接收固定(4)(1)
期货1 — 
利率互换合同利息支出净额(199)(178)
风险管理衍生品公允价值收益（损失）总额，净480 (209)
抵押贷款承诺衍生工具公允价值收益(损失)净额207 (114)
信用增强衍生品公允价值损失净额(15)(15)
衍生品公允价值净收益(亏损)总额$672 $(338)
公允价值对冲会计的影响
下表显示了公允价值对冲会计对我们的简明综合经营报表和全面收益的影响，包括在公允价值对冲关系上确认的损益。
截至3月31日的三个月，
2024
2023
利息收入：抵押贷款
利息分配：长期债务
利息收入：抵押贷款
利息分配：长期债务
(百万美元)
在我们的简明综合经营报表和全面收益报表中列报的总金额
$35,216 $(29,580)$32,137 $(26,665)
公允价值套期保值关系的损益：
抵押贷款、HFI和相关利率合同：
套期保值项目
$(334)$— $177 $— 
终止套期保值相关基差调整摊销
8 — 11 — 
指定为对冲工具的衍生工具
309 — (214)— 
套期保值工具应计利息
66 — 26 — 
房利美债务及相关利率合约：
套期保值项目
— 428 — (239)
停产对冲相关基差调整摊销
— (206)— (196)
指定为对冲工具的衍生工具
— (355)— 432 
衍生工具套期保值的应计利息
— (167)— (229)
公允价值套期保值的总效果
$49 $(300)$— $(232)

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87
简明合并财务报表附注|衍生工具
公允价值套期保值关系中的套期项目
下表显示了在我们的简明综合资产负债表中记录的符合公允价值对冲的套期项目的账面金额，包括套期项目的累计基数调整和组合层法下的结算投资组合余额。套期保值项目账面金额和总基差调整包括未平仓套期保值和终止套期保值。截至2024年3月31日和2023年12月31日，摊余成本和指定的UPB仅包括未平仓对冲。
截至2024年3月31日
账面金额资产(负债)
包含在公允价值对冲基础调整的累计金额包含在公允价值对冲基础上
投资组合层方法下的抵押贷款封闭投资组合
基本调整总额(1)(2)
剩余调整-终止对冲
摊余成本合计
指定UPB
(百万美元)
抵押贷款HFI
$687,058 $(500)$(500)$454,310 $9,482 
房利美的债务(56,930)3,973 3,973 不适用不适用
截至2023年12月31日
账面金额资产(负债)
包含在公允价值对冲基础调整的累计金额包含在公允价值对冲基础上
投资组合层方法下的抵押贷款封闭投资组合
基本调整总额(1)(2)
剩余调整-终止对冲
摊余成本合计
指定UPB
(百万美元)
抵押贷款HFI
$449,137 $(174)$(174)$218,419 $9,955 
房利美的债务(59,462)3,751 3,751 不适用不适用
(1)    没有与未平仓套期保值相关的基差调整，因为所有对冲都是在交易结束时指定的，期限为一天。
(2)    根据对冲相关成本基础的未摊销余额计算。
衍生交易对手信用风险敞口
我们的衍生品交易对手信用风险主要与利率衍生品合约有关。我们面临衍生品交易对手拖欠我们款项的风险，这可能需要我们从不同的交易对手那里寻求替代衍生品。这种替换可能成本更高，或者我们可能找不到合适的替换。我们主要通过可强制执行的总净额结算安排来管理与我们的风险管理衍生产品交易相关的衍生品交易对手信用敞口，这使得我们能够向相同的交易对手或结算组织和结算成员净额计算衍生品资产和负债。对于我们的场外衍生品交易，我们要求交易对手提供抵押品，其中可能包括现金、美国国债、机构债务和机构抵押贷款相关证券。有关我们截至2024年3月31日和2023年12月31日的资产和负债抵销权利的信息，请参阅“附注12，净额结算安排”。
对于某些场外衍生品，我们向与我们的衍生品工具相关的交易对手承诺的抵押品金额是在考虑我们的信用评级后确定的。目前，我们的长期优先债被S全球评级和穆迪投资者服务公司评为AA+或以上。如果我们的长期优先债务信用评级被下调至我们场外衍生品合约中的既定门槛，范围从A3/A-到Baa2/BBB或更低，我们将被要求向某些交易对手提供额外的抵押品。我们的场外衍生工具具有信用风险相关或有特征，并处于净负债状况，其公允价值合计为$1.8200亿美元，我们为其提供了抵押品$1.6截至2024年3月31日和2023年12月31日。如果我们的信用评级被下调至Baa2/BBB或更低，截至2024年3月31日和2023年12月31日，我们需要向交易对手提供的最大额外抵押品将是$8701000万美元和300万美元798分别为2.5亿美元和2.5亿美元。

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88
简明合并财务报表附注|分部报告

10.  细分市场报告
我们有二可报告的业务部门，基于各自执行的业务活动的类型：单一家庭和多家庭。我们的结果是二业务细分旨在反映每个细分市场，就好像它是一个独立的业务一样。我们的结果的总和二业务部门等于我们浓缩的综合运营结果。有关我们业务部门的其他信息，包括组织基础和其他部门活动，请参阅我们2023年Form 10-K中的“附注11，部门报告”。
分部分配和结果
我们的大部分收入和支出与每个业务部门直接相关，并包括在确定其经营业绩中。那些不能直接归因于特定业务部门的收入和费用是根据每个部门的担保业务账簿的规模进行分配的。因此，每个收益表行项目的总和二可报告部分等于合并实体相同损益表行项目。此外，总资产的总和二可报告分部等于合并实体的总资产。
与我们的风险管理衍生品相关的大部分损益，包括对冲会计的影响，都分配给了我们的单一家族业务部门。在本期间，我们的分部分配方法没有重大变化。
下表显示了我们的细分结果。
截至3月31日的三个月，
20242023
独栋住宅多个家庭总计独栋住宅多个家庭总计
(百万美元)
净利息收入(1)
$5,874 $1,149 $7,023 $5,672 $1,114 $6,786 
手续费及其他收入(2)
55 17 72 48 15 63 
净收入5,929 1,166 7,095 5,720 1,129 6,849 
投资收益(亏损)，净额(3)
13 9 22 (71)4 (67)
公允价值收益（损失），净额(4)
484 (4)480 166 38 204 
行政费用(777)(152)(929)(720)(148)(868)
信贷损失的利益(准备)(5)
335 (155)180 47 (179)(132)
TCCA费用(6)
(860)— (860)(855)— (855)
增信费用(7)
(353)(66)(419)(287)(54)(341)
预期信贷增级回收的变化(8)
(42)105 63 95 25 120 
其他费用，净额(9)
(176)(23)(199)(116)(14)(130)
联邦所得税前收入4,553 880 5,433 3,979 801 4,780 
关于联邦所得税的规定(946)(167)(1,113)(847)(161)(1,008)
净收入
$3,607 $713 $4,320 $3,132 $640 $3,772 
(1)利息收入净额主要包括因承担第三方为各自业务部门持有的房利美MBS相关贷款的信用风险而收取的担保费，以及我们保留的抵押贷款组合和公司流动性组合中各自业务部门资产所赚取的利息收入与为这些资产提供资金的债务相关的利息支出之间的差额。来自单一家庭担保费的收入包括根据TCCA将担保费提高10个基点所产生的收入，由此产生的增量收入将上缴财政部，而不是由我们保留。还包括我们在提前偿还多户贷款时确认的收益维持收入。
(2)单一家庭手续费和其他收入主要包括从事结构性交易和提供其他贷款服务的补偿。多家庭费用和其他收入包括与某些多家庭商业活动相关的费用，如免税多家庭住房收入债券的信用增强。
(3)单一家庭投资损益主要包括出售抵押资产的损益。多家族投资损益主要包括再证券化活动的损益。
(4)单家族公允价值损益主要包括风险管理和抵押贷款承诺衍生工具、交易证券、公允价值期权债务以及与我们的单家族担保业务账簿相关的其他金融工具的公允价值损益。多家族公允价值损益主要包括与我们的多家族担保业务账簿相关的MBS承诺衍生品、交易证券和其他金融工具的公允价值损益。
(5)信贷损失的利益(拨备)是基于该部门担保业务账簿下的贷款。

房利美（接管中）2024年第一季度10-Q表格
89
简明合并财务报表附注|分部报告

(6)包括根据TCCA向财政部支付的我们的单一家庭担保费部分。
(7)单一家庭信用增强费用包括与我们的独立信用增强相关的成本，其中主要包括与我们的信用保险风险转移相关的成本TM(“CIRTTM“)，康涅狄格大道证券® (“中科院”)和企业支付的按揭保险计划。多家庭信用增强费用主要包括与我们的多家庭CIRT相关的成本TM(“MCIRTTM)和多家庭CAS(“MCASTM“)计划以及某些贷款人风险分担计划的摊销费用。不包括作为债务工具入账的CAS交易和作为衍生工具入账的信用风险转移计划。
(8)包括从我们的独立信用增强中确认的收益的变化，主要来自我们的CAS和CIRT计划以及某些贷款人风险分担安排，包括我们的多家庭委托承销和服务(DUS®“)计划。
(9)包括债务清偿损益、与法律索赔有关的费用、丧失抵押品赎回权的财产收入(费用)、合伙企业投资的损益、住房信托基金支出、贷款次级还本付息费用以及与某些减少损失活动有关的服务费。
11.  信用风险的集中度
我国担保业务账簿的风险特征
管理层衡量我们信用风险的指标之一是我们担保业务账簿中抵押贷款的拖欠状况。
对于单户和多户贷款，管理层将这些信息与房地产市场数据、其他经济数据、我们的资本要求和我们的使命目标结合使用，以帮助为我们的定价以及我们的资格和承保标准的变化提供信息。管理层还将这些数据与其他信用风险衡量标准一起使用，以确定指导我们减少损失战略发展的关键趋势。
我们在下面报告我们的单户和多户担保业务的拖欠情况。
单户信用风险特征
对于单户贷款，管理层监测严重违约率，这是单户贷款的百分比，基于贷款数量，即90逾期天数或更长时间或处于止赎过程中的贷款，以及具有较高风险特征的贷款，如较高的市值LTV比率。
下表显示了我们的单一家庭常规担保业务的特定贷款类别的拖欠状况和严重违约率。
自.起
2024年3月31日
2023年12月31日
拖欠30天拖欠60天
严重拖欠(1)
拖欠30天拖欠60天
严重拖欠(1)
基于UPB的单一家庭常规担保业务的百分比0.87 %0.21 %0.52 %0.98 %0.24 %0.56 %
按贷款数量计算的独户常规贷款百分比0.94 0.23 0.51 1.06 0.26 0.55 

房利美（接管中）2024年第一季度10-Q表格
90
简明合并财务报表附注|信用风险集中
自.起
2024年3月31日
2023年12月31日
百分比
独栋住宅
传统型
保证业务账簿
基于UPB
严重犯罪率(1)
百分比
独栋住宅
传统型
保证业务账簿
基于UPB
严重犯罪率(1)
估计的市值LTV比率：
80.01%至90%6 %0.79 %5 %0.81 %
90.01%至100%3 0.62 3 0.59 
大于100%*2.10 *2.05 
地理分布：
加利福尼亚19 0.39 19 0.42 
佛罗里达州6 0.68 6 0.73 
伊利诺伊州3 0.69 3 0.70 
纽约5 0.85 5 0.92 
德克萨斯州7 0.59 7 0.64 
所有其他州60 0.48 60 0.52 
年份：
2008及之前的版本2 1.91 2 2.07 
2009-202498 0.45 98 0.47 
*美元代表不到0.5单一家庭常规担保业务的%。
(1)基于贷款计数，由符合以下条件的单户常规贷款组成90截至2024年3月31日或2023年12月31日，逾期或处于止赎过程中的天数或更多天数。
多户信用风险特征
对于多户贷款，管理层监测严重违约率，这是多户贷款的百分比，基于未偿还本金余额，即60逾期天数或更长时间，以及具有其他较高风险特征的贷款，决定了我们多家族企业账簿的整体信用质量。较高风险特征包括但不限于以下当前偿债覆盖率(“DSCR”)1.0且原始LTV比例大于80%。我们根据每笔贷款固有的信用风险，将多户贷款分成不同的内部风险类别。
下表显示了我们的多家庭担保业务账簿中特定贷款类别的拖欠情况和严重违约率。
自.起
2024年3月31日(1)
2023年12月31日(1)
拖欠30天
严重拖欠(2)
拖欠30天
严重拖欠(2)
多家庭担保书占比0.06 %0.44 %0.10 %0.46 %
自.起
2024年3月31日2023年12月31日
多家庭担保业务账簿的百分比(1)
严重犯罪率(2)(3)
多家庭担保业务账簿的百分比(1)
严重犯罪率(2)(3)
原始LTV比率：
超过80%1 %— %1 %0.13 %
小于或等于80%99 0.45 99 0.46 
当前DRR低于1.0(4)
4 6.06 4 7.04 
(1)根据每一类多家庭贷款的未付本金余额总额除以我们多家庭担保业务账簿中贷款的未付本金余额总额计算。
(2)由多家庭贷款组成 60截至指定日期，逾期天数或以上。

房利美（接管中）2024年第一季度10-Q表格
91
简明合并财务报表附注|信用风险集中
(3)计算依据是严重拖欠的多户贷款的未偿还本金余额除以我们的多户担保业务账簿中包括的每一类别的多户贷款的未付本金余额。
(4)我们对当前DSCR的估计是基于12个月期间的最新可用收入信息，这些信息来自这些物业的季度和年度报表，包括相关的债务偿还。
其他浓度
抵押贷款保险公司。*按揭保险“有效风险”是指我们根据现行适用的按揭保险保单追回的最大潜在损失赔偿，一般以保单所列明的贷款水平保险承保百分比及任何集合损失限额(如适用)为基础。
下表显示了我们按主要保险和集合保险计算的有效抵押贷款保险总风险，以及有效抵押贷款保险总覆盖范围占单一家庭传统担保业务账簿的百分比。
自.起
2024年3月31日2023年12月31日
生效的风险单一家庭常规担保业务账簿的百分比生效的风险单一家庭常规担保业务账簿的百分比
(百万美元)
有效的按揭保险风险：
基本按揭保险$200,019 $200,023 
联营按揭保险96 98 
有效按揭保险总风险$200,115 6%$200,121 6%
抵押贷款保险只承保在借款人违约和财产所有权随后转移后实现的损失，例如在止赎、卖空或代替止赎的契据之后。此外，抵押贷款保险也不能保护我们免受担保贷款的所有损失。例如，抵押贷款保险的目的不是为了承保包括自然灾害在内的灾害造成的财产损失；抵押贷款保险政策允许排除与财产损失直接相关的任何物质损失。
一般来说，我们要求单户和多户借款人获得和维护财产保险，以承保因火灾、风和洪水等危险因素对其房屋或财产造成的损坏风险，对于位于联邦紧急事务管理署指定的特别洪水危险地区的财产来说，则包括洪水。由于我们通常要求借款人选择和获得危险保险单，我们对危险保险的要求由贷款人或服务机构核实(视情况而定)。对于单户贷款，我们要求非政府危险保险公司的最低财务实力评级必须由S全球、Demotech、AM Best或KBRA提供。对于多户贷款，我们要求非政府危险保险公司的最低财务实力评级必须由Demotech或AM Best提供。我们不独立核实这些危险保险公司的财务状况，并依赖这些评级机构对这些保险公司的财务状况进行评估。

房利美（接管中）2024年第一季度10-Q表格
92
简明合并财务报表附注|信用风险集中
下表显示了我们的抵押贷款保险公司对手方，他们为我们的单户传统担保业务账簿中的抵押贷款提供了10%或以上的有效风险抵押贷款保险范围。
有效风险百分比
抵押保险公司的承保范围
自.起
2024年3月31日2023年12月31日
交易对手：(1)
抵押担保保险公司19 %19 %
Radian Guaranty，Inc18 18 
Arch Capital Group Ltd.17 18 
颁布抵押保险公司17 16 
埃森特担保公司16 16 
国家抵押保险公司13 13 
其他**
总计100 %100 %
*美元代表不到0.5有效抵押贷款保险承保范围的风险百分比。
(1)为每个交易对手提供的保险金额可能包括交易对手的附属公司和子公司提供的保险。
我们有交易对手信用风险，涉及为我们购买或担保的单一家庭贷款提供保险的单一险种抵押贷款保险公司的潜在资不抵债或违约。这些交易对手可能无法履行其根据保险单支付我方索赔的义务，这是有风险的。我们至少每季度评估我们的抵押贷款保险商交易对手履行对我们义务的能力。我们的评估包括财务审查和对保险公司的投资组合和资本充足率的分析。如果我们确定我们很可能不会从我们的一个或多个抵押保险交易对手那里收取我们的所有索赔，这可能会增加我们的损失准备金，这可能会对我们的运营结果、流动性、财务状况和净值产生不利影响。
当我们估计抵押贷款和担保义务条款下固有的信用损失时，我们还考虑了我们预期从主要抵押保险获得的追偿，因为如果借款人违约和财产所有权随后转移，抵押保险追回减少了与违约贷款相关的损失的严重性。抵押贷款保险不包括因借款人因贷款修改、本金偿付或定期贷款偿付而减少所支付的抵押贷款利息而造成的信贷损失。我们评估抵押贷款保险商交易对手的财务状况，并调整合同到期的追回金额，以确保截至资产负债表日期的预期信贷损失包括在我们的损失准备金估计中。因此，如果我们对我们的一个或多个抵押贷款保险商交易对手履行各自对我们义务的能力的评估恶化，可能会增加我们的损失准备金。截至2024年3月31日和2023年12月31日，我们从抵押保险中获得的估计收益(基于截至期末的估计信贷损失)使我们的损失准备金减少了$1.110亿美元1.2分别为10亿美元。
截至2024年3月31日和2023年12月31日，我们的未付应收账款为470百万美元和美元471在我们的简明综合资产负债表的“其他资产”中，分别记录了100万美元，与保险、违约贷款(不包括政府保险的贷款)的索赔金额有关。截至2024年3月31日和2023年12月31日，我们对这些未偿还应收账款进行了应收账款评估，并建立了1美元的估值准备金。417百万美元。
抵押贷款服务商和卖家。*抵押贷款服务商向借款人收取抵押贷款和托管款项，从托管账户支付税款和保险费，监控和报告拖欠情况，并代表我们执行其他必要的活动，包括减少损失。在某些情况下，我们的抵押贷款服务商和卖方也可能有义务回购贷款或丧失抵押品赎回权的财产，补偿我们的损失或提供其他补救措施，例如，如果确定抵押贷款不符合我们的承保或资格要求，如果某些贷款陈述和担保被违反，或者如果抵押保险公司取消承保范围。我们的陈述和保证框架不要求对违反某些销售陈述和保证的贷款进行回购，前提是这些贷款满足特定的救济标准。

房利美（接管中）2024年第一季度10-Q表格
93
简明合并财务报表附注|信用风险集中
我们与抵押贷款服务商的业务集中在一起。下表显示了我们的单一家庭传统担保业务账簿中由我们最大的五家存托单一家庭抵押贷款服务商和前五家非存托单一家庭抵押贷款服务商(即不是保险存托机构的服务商)基于未偿还本金余额提供服务的百分比。截至2024年3月31日或2023年12月31日，没有服务商为我们的单一家庭担保业务提供10%或更多的服务。
独户家庭的百分比
传统型
保证业务账簿
自.起
2024年3月31日2023年12月31日
前五大托管服务商22 %22 %
排名前五的非存托服务机构27 27 
总计49 %49 %
截至2024年3月31日，43我们的单一家庭常规担保业务的%由托管服务机构提供服务，以及57我们的单一家庭传统担保业务有%是由非存托服务机构提供服务的。截至2023年12月31日，44我们的单一家庭常规担保业务的%由托管服务机构提供服务，以及56我们的单一家庭传统担保业务有%是由非存托服务机构提供服务的。
下表显示了我们的前五大存款多家庭抵押贷款服务商和前五大非存款多家庭抵押贷款服务商在我们的多家庭担保业务账簿中所占的百分比。截至2024年3月31日，两家服务公司为我们的多家族担保业务提供了10%或更多的服务，即Walker&Dunlop，Inc.和Wells Fargo Bank，N.A.(及其附属公司)。截至2024年3月31日和2023年12月31日，Walker&Dunlop，Inc.和Wells Fargo Bank，N.A.(及其附属公司)提供服务13%和10我们的多家庭担保业务账簿的%，分别基于未偿还的本金余额。Walker&Dunlop，Inc.是一家非存款服务机构，而北卡罗来纳州富国银行是一家存款服务机构。
多个家庭的百分比
保证业务账簿
自.起
2024年3月31日2023年12月31日
前五大托管服务商26 %27 %
排名前五的非存托服务机构44 44 
总计70 %71 %
截至2024年3月31日和2023年12月31日，31我们的多家庭担保业务账簿的%由托管服务机构和69我们多家庭担保业务账簿的%由非托管服务机构提供服务。
与存托金融机构相比，我们的非存托服务机构带来了额外的风险，因为它们可能不具备与存托金融机构相同的财务实力或运营能力，或者受到与存托金融机构相同级别的监管。
衍生品交易对手。有关与我们的衍生工具交易和回购协议有关的信用风险的信息，请参阅“附注9，衍生工具”和“附注12，净额结算安排”。

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94
简明合并财务报表附注|净值安排
12.  编网安排
我们使用主净额结算安排，允许我们与同一交易对手抵消某些金融工具和抵押品，以将交易对手的信用风险降至最低。下表显示了与衍生工具、根据转售协议购买的证券以及根据回购协议出售的证券相关的信息，这些证券受可强制执行的总净额结算安排或类似协议的约束，在我们的精简综合资产负债表中被抵销或不被抵销。
截至2024年3月31日
抵销总额(1)
在我们的简明综合资产负债表中列示的净额我们的简明合并资产负债表中未抵销的金额
总金额
金融工具(2)
抵押品(3)
净额
(百万美元)
资产：
场外风险管理衍生品
$351 $(333)$18 $— $— $18 
已批准的风险管理衍生品— — — — — — 
抵押贷款承诺衍生品
43 — 43 (25)(1)17 
衍生工具资产总额394 (333)61 
(4)
(25)(1)35 
根据转售协议购买的证券73,725 — 73,725 — (73,725)— 
总资产$74,119 $(333)$73,786 $(25)$(73,726)$35 
负债：
场外风险管理衍生品
$(3,280)$3,266 $(14)$— $— $(14)
已批准的风险管理衍生品— — — — — — 
抵押贷款承诺衍生品
(51)— (51)25 21 (5)
总负债$(3,331)$3,266 $(65)
(4)
$25 $21 $(19)

截至2023年12月31日
抵销总额(1)
在我们的简明综合资产负债表中列示的净额我们的简明合并资产负债表中未抵销的金额
总金额
金融工具(2)
抵押品(3)
净额
(百万美元)
资产：
场外风险管理衍生品
$328 $(294)$34 $— $— $34 
已批准的风险管理衍生品
— 11 11 — — 11 
抵押贷款承诺衍生品
112 — 112 (23)(9)80 
衍生工具资产总额440 (283)157 
(4)
(23)(9)125 
根据转售协议购买的证券(5)
65,425 — 65,425 — (65,425)— 
总资产$65,865 $(283)$65,582 $(23)$(65,434)$125 
负债：
场外风险管理衍生品
$(3,223)$3,203 $(20)$— $— $(20)
已批准的风险管理衍生品
— (3)(3)— 3 — 
抵押贷款承诺衍生品
(104)— (104)23 77 (4)
总负债$(3,327)$3,200 $(127)
(4)
$23 $80 $(24)
(1)代表根据可依法强制执行的总净额结算安排与同一交易对手按净额结算的抵销权的效果，包括过账和收到的现金抵押品以及应计利息。
(2)按揭承诺衍生金额反映吾等已根据可强制执行的总净额结算安排与同一交易对手确认一项资产及一项负债，但吾等并未选择于简明综合资产负债表中抵销相关金额。

房利美（接管中）2024年第一季度10-Q表格
95
简明合并财务报表附注|净值安排
(3)指收到的抵押品，该抵押品尚未在我们的简明综合资产负债表中确认和抵销，以及已在我们的简明综合资产负债表中确认但未抵销的抵押品。不包括超过我们的风险敞口而持有或张贴的抵押品。我们质押的交易对手被允许出售或回售的非现金抵押品的公允价值为$1.910亿美元2.2分别截至2024年3月31日和2023年12月31日。收到的非现金抵押品的公允价值为#美元。73.83亿美元和3,000美元65.5亿美元，其中57.510亿美元55.4截至2024年3月31日和2023年12月31日，可分别出售或回购10亿美元。无截至2024年3月31日或2023年12月31日，标的抵押品的一部分已出售或再抵押。
(4)不包括$的衍生资产41百万美元和美元45分别截至2024年3月31日和2023年12月31日的百万美元，以及衍生品负债$13截至2024年3月31日和2023年12月31日，在我们的简明综合资产负债表中确认的100万美元，不受可执行的主净额结算安排的影响。
(5)包括$21.810亿美元12.9根据转售协议购买的证券，截至2023年12月31日，在我们的精简综合资产负债表中分别被归类为“现金及现金等价物”和“限制性现金及现金等价物”。
衍生工具按公允价值入账，而根据转售协议购入的证券则按摊销成本入账于我们的简明综合资产负债表。关于我们如何确定我们与同一交易对手抵销上述资产和负债的权利，包括过账或收到抵押品的讨论，请参阅我们2023年Form 10-K中的“附注15，净额结算安排”。
13.  公允价值
我们使用公允价值计量对某些资产和负债进行初始记录，并在经常性或非经常性基础上定期重新计量某些资产和负债。
公允价值计量
公允价值计量指引定义了公允价值，建立了公允价值计量框架，并围绕公允价值计量提出了披露。本准则适用于其他会计准则要求或允许资产或负债按公允价值计量的情况。该指南建立了一个三级公允价值等级，对用于计量公允价值的估值技术的投入进行了优先排序。公允价值层次结构给予基于相同资产或负债的活跃市场未调整报价的计量最高优先级别1。第二个最高优先级别是根据有限的可观察到的投入或类似资产和负债的可观察到的投入来计量资产和负债。最低优先级为3级，用于基于不可观察到的输入进行测量。
我们使用估值技术，最大限度地利用可观察到的投入，最大限度地减少使用不可观察到的投入。有关我们用于公允价值计量和披露的估值控制程序和估值技术的信息，以及我们在更具体情况下将这些计量分类为估值层次的级别1、级别2或级别3的基础，请参阅2023年Form 10-K中的“附注16，公允价值”。如果用于按公允价值计量资产或负债的投入发生变化，也可能导致1级、2级和3级之间的分类发生变化。我们没有对截至2024年3月31日的三个月的估值控制程序或估值技术进行重大改变。

房利美（接管中）2024年第一季度10-Q表格
96
公司简明综合财务报表附注|公平值
公允价值的反复变化
下表显示了我们在初步确认后在简明综合资产负债表中按经常性基准按公允价值计量的资产和负债，包括我们选择公允价值选择权的工具。
截至2024年3月31日的公允价值计量
相同资产的活跃市场报价(第1级)
重要的其他可观察到的投入
(2级)
无法观察到的重要输入
(3级)
净值调整(1)
估计公允价值
(百万美元)
经常性公允价值计量：
资产：
证券交易：
抵押相关$— $1,686 $28 $— $1,714 
非抵押贷款相关(2)
47,626 21 — — 47,647 
证券交易总额47,626 1,707 28 — 49,361 
可供出售的证券：
代理处(3)
— 44 323 — 367 
其他抵押贷款相关— 4 164 — 168 
可供出售证券总额— 48 487 — 535 
按揭贷款— 2,706 470 — 3,176 
衍生资产— 353 82 (333)102 
按公允价值计算的总资产$47,626 $4,814 $1,067 $(333)$53,174 
负债：
长期债务：
房利美$— $381 $273 $— $654 
合并信托— 13,648 114 — 13,762 
长期债务总额— 14,029 387 — 14,416 
衍生负债— 3,331 13 (3,266)78 
按公允价值计算的负债总额$— $17,360 $400 $(3,266)$14,494 
截至2023年12月31日的公允价值计量
相同资产的活跃市场报价(第1级)
重要的其他可观察到的投入
(2级)
无法观察到的重要输入
(3级)
净值调整(1)
估计公允价值
(百万美元)
经常性公允价值计量：
资产：
证券交易：
抵押相关$— $4,744 $26 $— $4,770 
非抵押贷款相关(2)
47,764 18 — — 47,782 
证券交易总额47,764 4,762 26 — 52,552 
可供出售的证券：
代理处(3)
— 46 331 — 377 
其他抵押贷款相关— 4 183 — 187 
可供出售证券总额— 50 514 — 564 
按揭贷款— 2,838 477 — 3,315 
衍生资产— 395 90 (283)202 
按公允价值计算的总资产$47,764 $8,045 $1,107 $(283)$56,633 
负债：
长期债务：
房利美$— $493 $268 $— $761 
合并信托— 14,226 117 — 14,343 
长期债务总额— 14,719 385 — 15,104 
衍生负债— 3,327 13 (3,200)140 
按公允价值计算的负债总额$— $18,046 $398 $(3,200)$15,244 

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97
公司简明综合财务报表附注|公平值
(1)衍生品合约是按级别按总额报告的。净额结算调整代表根据可依法强制执行的总净额结算安排与同一交易对手按净额结算的法定抵销权利的效果，包括过账和收到的现金抵押品。
(2)主要包括美国国债。
(3)机构证券包括由Fannie Mae、Freddie Mac和Ginnie Mae发行的证券。
下表显示了所有资产和负债的对账情况，这些资产和负债是在经常性基础上按公允价值计量的，使用的是重大的不可观察的投入(第三级)。这些表格还显示了由于公允价值变化而产生的损益，包括已实现和未实现的损益，在我们的精简综合经营报表和3级资产和负债的全面收益中确认。
使用重大不可观察投入计量公允价值(第3级)
截至2024年3月31日的三个月
总收益(亏损)
(已实现/未实现)
截至2024年3月31日，包括在与资产和负债相关的净收益中的未实现净收益(亏损)(4)(5)
截至2024年3月31日，保单中与资产和负债相关的未实现净收益(亏损)(1)
平衡，2023年12月31日
包括在净收入中
包括在总保险金额(损失)中(1)
购买(2)
销售额(2)
议题(3)
聚落(3)
转出级别3转接到
3级
余额，2024年3月31日
(百万美元)
证券交易：
抵押相关$26 $(1)
(5)(6)
$— $— $— $— $— $— $3 $28 $(1)$— 
可供出售的证券：
代理处
$331 $— $1 $— $— $— $(9)$— $— $323 $— $— 
其他抵押贷款相关183 1 8 — — — (28)— — 164 — 7 
可供出售证券总额
$514 $1 
(6)(7)
$9 $— $— $— $(37)$— $— $487 $— $7 
按揭贷款
$477 $1 
(5)(6)
$— $— $(4)$— $(17)$(9)$22 $470 $1 $— 
净衍生工具77 (12)
(5)
— — — — 4 — — 69 (8)— 
长期债务：
房利美
$(268)$(5)
(5)
$— $— $— $— $— $— $— $(273)$(5)$— 
合并信托
(117)(1)
(5)(6)
— — — — 4 — — (114)(1)— 
长期债务总额
$(385)$(6)$— $— $— $— $4 $— $— $(387)$(6)$— 

房利美（接管中）2024年第一季度10-Q表格
98
公司简明综合财务报表附注|公平值
使用重大不可观察投入计量公允价值(第3级)
截至2023年3月31日的三个月
总收益(亏损)
(已实现/未实现)
截至2023年3月31日，与资产和负债相关的净利润中包含的未实现净收益（亏损）仍持有(4)(5)
截至2023年3月31日，与资产和负债相关的OCI中包含的未实现净收益（亏损）仍持有(1)
平衡，2022年12月31日
包括在净收入中
包括在总保险金额(损失)中(1)
购买(2)
销售额(2)
议题(3)
聚落(3)
转出级别3转接到
3级
平衡，2023年3月31日
(百万美元)
证券交易：
抵押相关$47 $(6)
(5)(6)
$— $— $— $— $— $(9)$— $32 $(4)$— 
可供出售的证券：
代理处
$371 $— $(1)$— $— $— $(8)$— $— $362 $— $(1)
其他抵押贷款相关263 2 4 — — — (10)— 1 260 — 3 
可供出售证券总额
$634 $2 
(6)(7)
$3 $— $— $— $(18)$— $1 $622 $— $2 
按揭贷款
$543 $7 
(5)(6)
$— $— $— $— $(25)$(9)$10 $526 $6 $— 
净衍生工具(37)(6)
(5)
— — — — 5 — — (38)(1)— 
长期债务：
房利美
$(242)$(8)
(5)
$— $— $— $— $— $— $— $(250)$(8)$— 
合并信托
(136)(2)
(5)(6)
— — — — 5 — — (133)(2)— 
长期债务总额
$(378)$(10)$— $— $— $— $5 $— $— $(383)$(10)$— 
(1)收益(亏损)包括在我们精简的综合经营报表和全面收益中的“其他全面收益”中。
(2)购买和出售包括与证券化信托资产的合并和解除合并有关的活动。
(3)问题和和解包括与证券化信托负债合并和解除合并有关的活动。
(4)金额代表公允价值的临时变动。信贷损失的摊销、增值和减值不被视为未实现，不包括在这一金额中。
(5)收益(亏损)包括在我们的简明综合经营报表和全面收益表中的“公允价值收益，净额”。
(6)在我们的简明综合经营报表和全面收益表中的“净利息收入”中包含的收益(亏损)包括成本基础调整的摊销。
(7)收益(亏损)在我们的简明综合经营报表和全面收益表中计入“投资收益(亏损)、净额”。

房利美（接管中）2024年第一季度10-Q表格
99
公司简明综合财务报表附注|公平值
下表显示了我们按公允价值经常性计量的3级资产和负债的估值方法以及重大不可观察投入的范围和加权平均值，不包括我们选择公允价值选项的工具。这些不可观察到的投入的变化可能导致截至报告日期这些资产和负债的公允价值计量大幅上升或下降。
截至2024年3月31日的公允价值计量
公允价值重要的估值技术
重大不可察觉
输入量(1)
射程(1)
加权平均(1)(2)
(百万美元)
经常性公允价值计量：
证券交易：
抵押相关(3)
$28 五花八门
可供出售的证券：
代理处(3)
323 共识
其他抵押贷款相关70 贴现现金流价差（基点）472.0 -502.0486.9
1 单一供应商
93 五花八门
其他抵押贷款相关总计
164 
可供出售证券总额$487 
净衍生工具$41 经销商标记
28 贴现现金流
净衍生工具合计$69 
截至2023年12月31日的公允价值计量
公允价值重要的估值技术
重大不可察觉
输入量(1)
射程(1)
加权平均(1)(2)
(百万美元)
经常性公允价值计量：
证券交易：
抵押相关(3)
$26 五花八门
可供出售的证券：
代理处(3)
331 共识
其他抵押贷款相关74 贴现现金流价差（基点）530.0 -560.0544.8
9 单一供应商
100 五花八门
其他抵押贷款相关总计
183 
可供出售证券总额$514 
净衍生工具$45 经销商标记
32 贴现现金流
净衍生工具合计$77 
(1)没有披露不可观察到的投入的估值技术通常反映了第三方定价服务或交易商的使用，而这些来源应用的不可观察到的投入的范围并不容易获得或无法合理估计。在我们披露了无法观察到的共识和单一供应商技术的输入时，这些输入是基于我们在安全级别使用贴现现金流执行的验证。
(2)不可观察到的投入由工具的相对公允价值加权。
(3)包括房利美和房地美证券。
在我们的简明综合资产负债表中，某些资产和负债在非经常性基础上按公允价值计量；也就是说，这些工具不是持续按公允价值计量，但在某些情况下(例如，当我们评估减值贷款时)会进行公允价值调整。我们举行了不是截至2024年3月31日或2023年12月31日按公允价值非经常性基础计量的第1级资产或负债。我们持有1美元661000万美元和300万美元42截至2024年3月31日和2023年12月31日的2级资产分别为100万美元，其中包括为出售而持有的减值抵押贷款。我们举行了不是截至2024年3月31日或2023年12月31日，按非经常性公允价值计量的第2级或第3级负债。

房利美（接管中）2024年第一季度10-Q表格
100
公司简明综合财务报表附注|公平值
下表显示了我们按非经常性公允价值计量的第三级资产的估值技术。
截至公允价值计量
估值技术2024年3月31日2023年12月31日
(百万美元)
非经常性公允价值计量：
按揭贷款：(1)
持作出售的抵押贷款，按成本或公允价值中的较低者计算共识$304 $1,994 
持作投资用途的单户抵押贷款，按摊销成本计算
内模281 407 
持作投资用途的多家庭抵押贷款，按摊销成本计算
评估168 33 
经纪人价格意见440 769 
内模193 218 
按摊销成本持有的用于投资的多户按揭贷款总额
801 1,020 
取得的财产，净额：
独栋住宅已接受的报价28 23 
评估53 43 
内模145 230 
向前走65 75 
五花八门16 19 
单户总数307 390 
多个家庭五花八门3 182 
按公允价值计算的非经常性资产总额$1,696 $3,993 
(1)当吾等根据贷款的公允价值或相关抵押品及减值于按揭贷款的任何组成部分(包括应计应收利息及应付借款人的税项及保险垫款)计量减值(包括收回)时，吾等将整个公允价值计量金额与相应的按揭贷款一并呈列。

房利美（接管中）2024年第一季度10-Q表格
101
公司简明综合财务报表附注|公平值
金融工具的公允价值
下表显示了我们的金融工具的账面价值和估计公允价值。我们披露的金融工具的公允价值包括购买我们没有记录在简明综合资产负债表中的多家庭和单家庭抵押贷款的承诺。这些承诺的公允价值被计入“为投资而持有的抵押贷款，扣除贷款损失准备后的净额”。披露不包括所有非金融工具；因此，我们的金融资产和负债的公允价值并不代表我们的综合资产和负债总额的基本公允价值。
截至2024年3月31日
账面价值相同资产的活跃市场报价(第1级)重要的其他可观察到的投入(第2级)无法观察到的重要输入
(3级)		净值调整估计公允价值
(百万美元)
金融资产：
现金和现金等价物，包括受限现金和现金等价物
$33,254 $33,254 $— $— $— $33,254 
根据转售协议购买的证券73,725 — 73,725 — — 73,725 
证券交易49,361 47,626 1,707 28 — 49,361 
可供出售的证券535 — 48 487 — 535 
持有作出售用途的按揭贷款1,910 — 277 1,793 — 2,070 
为投资而持有的抵押贷款，扣除贷款损失备抵
4,127,208 — 3,494,262 130,364 — 3,624,626 
给贷款人的预付款2,052 — 2,052 — — 2,052 
按公允价值计算的衍生资产102 — 353 82 (333)102 
担保资产和收购70 — — 153 — 153 
金融资产总额$4,288,217 $80,880 $3,572,424 $132,907 $(333)$3,785,878 
财务负债：
短期债务：
房利美$14,285 $— $14,283 $— $— $14,283 
长期债务：
房利美104,116 — 104,063 600 — 104,663 
合并信托4,098,173 — 3,568,654 285 — 3,568,939 
按公允价值计量的衍生负债78 — 3,331 13 (3,266)78 
担保义务76 — — 61 — 61 
财务负债总额$4,216,728 $— $3,690,331 $959 $(3,266)$3,688,024 

房利美（接管中）2024年第一季度10-Q表格
102
公司简明综合财务报表附注|公平值
截至2023年12月31日
账面价值相同资产的活跃市场报价(第1级)重要的其他可观察到的投入(第2级)无法观察到的重要输入
(3级)		净值调整估计公允价值
(百万美元)
金融资产：
现金和现金等价物，包括受限现金和现金等价物$68,706 $33,981 $34,725 $— $— $68,706 
根据转售协议购买的证券30,700 — 30,700 — — 30,700 
证券交易52,552 47,764 4,762 26 — 52,552 
可供出售的证券564 — 50 514 — 564 
持有作出售用途的按揭贷款2,149 — 93 2,196 — 2,289 
为投资而持有的抵押贷款，扣除贷款损失备抵
4,133,482 — 3,571,555 130,022 — 3,701,577 
给贷款人的预付款1,389 — 1,389 — — 1,389 
按公允价值计算的衍生资产202 — 395 90 (283)202 
担保资产和收购73 — — 155 — 155 
金融资产总额$4,289,817 $81,745 $3,643,669 $133,003 $(283)$3,858,134 
财务负债：
短期债务：
房利美$17,314 $— $17,317 $— $— $17,317 
长期债务：
房利美106,751 — 106,701 605 — 107,306 
合并信托4,098,653 — 3,633,157 293 — 3,633,450 
按公允价值计量的衍生负债140 — 3,327 13 (3,200)140 
担保义务79 — — 65 — 65 
财务负债总额$4,222,937 $— $3,760,502 $976 $(3,200)$3,758,278 
有关我们金融工具的详细描述和分类，请参阅我们2023年表格10-K中的“注释16，公允价值”。
公允价值期权
当会计指南要求我们以公允价值对嵌入工具的衍生品进行单独会计处理时，我们通常会选择金融工具的公允价值选择权。根据公允价值选择权，我们以公允价值整体持有此类工具，而不是单独对衍生品进行会计处理。
抵押贷款的利息收入记录在“利息收入：抵押贷款”中，债务工具的利息费用记录在我们的简明综合经营和全面收益表中的“利息费用：长期债务”中。

房利美（接管中）2024年第一季度10-Q表格
103
公司简明综合财务报表附注|公平值
下表显示了我们选择公允价值选项的金融工具的公允价值和未付本金余额。
自.起
2024年3月31日2023年12月31日
贷款(1)
房利美的长期债务合并信托的长期债务
贷款(1)
房利美的长期债务合并信托的长期债务
(百万美元)
公允价值$3,176 $654 $13,762 $3,315 $761 $14,343 
未付本金余额3,358 621 13,977 3,442 731 14,383 
(1)包括公允价值为美元的非应计贷款31百万美元和美元32分别截至2024年3月31日和2023年12月31日。包括符合以下条件的贷款90公允价值为$的逾期天数或以上28百万美元和美元31截至2024年3月31日和2023年12月31日，分别为百万。
公允价值选择权下的公允价值变动
我们记录了$的损失。45在截至2024年3月31日的三个月中，收益为1000万美元71截至2023年3月31日的三个月，贷款的公允价值变动在我们的简明综合经营报表和全面收益表中以“公允价值收益，净额”记录。
我们录得了$的收益111截至2024年3月31日的三个月为10万美元，亏损为269在截至2023年3月31日的三个月中，由于长期债务的公允价值变动在我们的简明综合经营报表和全面收益表中以公允价值计入“公允价值收益，净额”，导致长期债务的公允价值发生变化。
14.  承付款和或有事项
我们是各种类型的法律诉讼和诉讼的当事人，包括代表各类索赔人提起的诉讼。我们还受到监管审查、询问和调查以及其他信息收集要求的影响。在一些问题上，寻求的是不确定的金额。美国的现代诉讼实践允许在金钱损害赔偿或其他救济的主张上有相当大的差异。司法管辖区可以允许索赔人不具体说明所要求的金钱损害赔偿，也可以允许索赔人只说明所要求的金额足以援引初审法院的管辖权。诉状的这种可变性，加上我们和我们的律师在诉讼或解决索赔方面的实际经验，使我们得出结论，原告可能寻求的金钱救济与索赔的案情或处置价值几乎没有相关性。
所有类型的法律行动和诉讼程序都受到许多不确定因素的影响，这些因素通常不能有把握地预测。因此，任何特定事项的结果以及在特定时间点的潜在损失数额或范围往往难以确定。不确定性可能包括事实调查员将如何评估书面证据以及证人证词的可信度和有效性，以及法院将如何适用法律。处置估值还受到对方当事人及其律师如何看待证据和适用法律的不确定性的影响。
我们每季度审查有关未决法律行动和诉讼的相关信息，以评估和修订我们的或有事项、应计事项和披露信息。只有当损失的可能性很大，并且我们可以合理地估计这种损失的数额时，我们才建立应计项目。我们往往无法估计可能的损失或损失的范围，特别是对于处于早期发展阶段的诉讼，原告寻求不确定或未指明的损害赔偿，可能存在与诉讼有关的新的或悬而未决的法律问题，或者和解谈判没有发生或取得进展。鉴于任何诉讼或法律程序中涉及的不确定性，无论我们是否已确定应计利润，最终解决其中某些问题可能对我们在特定时期的经营业绩具有重要意义，这取决于除其他因素外，所施加的亏损或负债的规模以及我们在该时期的净收益或亏损水平。
除了下文具体描述的事项外，我们还参与了一些在正常业务过程中出现的法律和监管程序，我们预计这些程序不会对我们的业务或财务状况产生实质性影响。
优先股购买协议诉讼
合并的集体诉讼(在Re Fannie Mae/Freddie Mac高级优先股购买协议集体诉讼中)和一起非集体诉讼，Fairholme Funds诉FHFA案由Fannie Mae和Freddie Mac股东对我们提起诉讼，FHFA作为我们的监护人，Freddie Mac向美国哥伦比亚特区地区法院提起诉讼。这些诉讼挑战了2012年8月两家公司与财政部达成的高级优先股购买协议的修正案。

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简明合并财务报表附注|承付款和或有事项

这些诉讼的原告声称，根据2012年8月修正案实施的高级优先股净值扫除股息规定，使某些股东权利无效，并对他们造成损害。集体诉讼中的原告代表一类房利美优先股股东和一类房地美普通股和优先股股东。这些案件在2023年7月24日开始的审判中由陪审团审理。2023年8月14日，陪审团裁定原告胜诉，并裁定损害赔偿金为#美元。299.41000万美元给房利美优先股东。2023年10月24日，法院裁定，这些股东有权获得损害赔偿金的预判利息。2024年3月20日，法院进入终审判决，将房利美欠下的判决前利息金额定为#美元199.71000万美元。2024年4月17日，被告依法提出判决动议。在法院对动议做出裁决后，双方将有30天的上诉时间。在动议及任何其后的上诉获得解决及任何最终判决款额已获支付前，损害赔偿的判决后利息及判决前的利息裁决将按5.01%，从2024年3月20日开始，每天计算，每年复利。我们认出了$4952023年与陪审团裁决有关的600万美元，并估计截至2023年12月31日的预判利息为“其他费用，净额”。我们确认了额外的$5截至2024年3月31日的三个月的费用为100万美元，与判决前和判决后的利息有关。
15. 监管资本要求
FHFA的企业监管资本框架规则于2021年2月生效，并于2022年和2023年修订；然而，我们不需要根据规则要求持有资本，直到我们的托管终止之日，或FHFA可能下令的较晚日期。
下表列出了我们在企业监管资本框架标准化方法下的资本要求信息。企业监管资本框架的可用资本不包括高级优先股的声明价值(#美元120.8以及表中脚注2所列的其他数额。由于这些排除，截至2024年3月31日和2023年12月31日，我们的可用资本出现赤字，尽管根据GAAP，我们的净资产为正。82.03亿美元和3,000美元77.7分别截至2024年3月31日和2023年12月31日。
我们有一美元的缺口2383亿美元和3,000美元243我们的可用资本(赤字)的10亿美元到调整后的总资本要求(包括缓冲)#188 截至2024年3月31日和2023年12月31日，企业监管资本框架标准化方法下的资金为10亿美元，如下表所示。
风险加权资产从美元减少1,357截至2023年12月31日，10亿美元至美元1,323截至2024年3月31日，价值10亿美元，主要是由于单户房价持续升值和持续的信用风险转移发行。

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公司简明综合财务报表附注|监管资本要求
截至2024年3月31日的企业监管资本框架下的资本指标(1)
(数十亿美元)
调整后总资产$4,549 
风险加权资产1,323 
金额比率
可用
资本(赤字)(2)
最低资本要求
总资本要求（包括缓冲）(3)
可用资本（赤字）比率(4)
最低资本比率要求总资本要求比率（包括缓冲）
基于风险的资本：
总资本（法定）(5)
$(30)$106 $106 (2.3)%8.0 %8.0 %
普通股一级资本(69)60 142 (5.2)4.5 10.7 
一级资本(50)79 161 (3.8)6.0 12.2 
调整后总资本(50)106 188 (3.8)8.0 14.2 
杠杆化资本：
核心资本（法定）(6)
(39)114 114 (0.9)2.5 2.5 
一级资本(50)114 138 (1.1)2.5 3.0 
截至2023年12月31日企业监管资本框架下的资本分配(1)
(数十亿美元)
调整后总资产$4,552 
风险加权资产1,357 
金额比率
可用
资本(赤字)(2)
最低资本要求
总资本要求（包括缓冲）(3)
可用资本（赤字）比率(4)
最低资本比率要求总资本要求比率（包括缓冲）
基于风险的资本：
总资本（法定）(5)
$(34)$109 $109 (2.5)%8.0 %8.0 %
普通股一级资本(74)61 140 (5.5)4.5 10.3 
一级资本(55)81 160 (4.1)6.0 11.8 
调整后总资本(55)109 188 (4.1)8.0 13.9 
杠杆化资本：
核心资本（法定）(6)
(43)114 114 (0.9)2.5 2.5 
一级资本(55)114 137 (1.2)2.5 3.0 
(1)对于基于风险的资本指标，比率以风险加权资产的百分比计算；对于杠杆资本指标，比率以调整后总资产的百分比计算。
(2)所有列项目的可用资本(赤字)不包括高级优先股的声明价值(#美元120.830亿美元)。除总资本和核心资本外，所有细目的可用资本(赤字)也扣除一部分递延税项资产。由于GAAP和税收要求之间的暂时性差异而产生的递延税项资产，如果超过普通股权益的10%，将从资本中扣除。截至2024年3月31日和2023年12月31日，这导致递延税项资产的全额扣除(美元11.510亿美元11.7分别从我们的可用资本(赤字)中提取)。普通股一级资本的可用资本(赤字)也不包括永久、非累积优先股的价值(#美元19.1亿)，截至2024年3月31日和2023年12月31日。
(3)规定的资本缓冲是指我们被要求持有的资本超过基于风险和杠杆的最低资本要求的金额。适用于基于风险的普通股一级资本、一级资本和调整后总资本的缓冲是电讯盈科，它由压力资本缓冲、稳定资本缓冲和逆周期资本缓冲组成。盈科拓展必须完全由普通股一级资本组成。杠杆一级资本的适用缓冲是PLBA。压力资本缓冲和反周期缓冲资本的计算方法是将规定的因数乘以截至上一日历季度最后一天的调整后总资产。稳定资本缓冲是基于我们在未偿还抵押贷款债务中所占的份额。2024年3月31日和2023年12月31日的规定杠杆缓冲分别设定为2024年3月31日和2023年12月31日稳定资本缓冲的50%。
(4)资本充足率为负值，是因为我们每一层资本的可用资本都存在赤字。
(5)(A)核心资本(见下文脚注6的定义)；(B)丧失抵押品赎回权损失的一般准备金，其中(1)应包括组合抵押贷款损失准备金、政府索赔的无偿止赎费用准备金和一项津贴。

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公司简明综合财务报表附注|监管资本要求
对于资产负债表上反映的抵押贷款支持证券丧失抵押品赎回权损失估计数的负债；以及(Ii)不应包括针对特定资产而计提或持有的任何准备金；及(C)联邦住房金融局董事根据法规确定适合纳入的任何其他可用于吸收损失的资金来源的金额。
(6)(A)我们已发行普通股(普通股减去库存股)的声明价值；(B)我们已发行永久非累积优先股的声明价值；(C)我们的实收资本；以及(D)我们的留存收益(累计亏损)。核心资本不包括：(A)累积的其他全面收益或(B)优先股。
虽然我们的最高派息率直到我们的托管终止之日才适用，但我们的最高派息率代表我们在企业监管资本框架下被允许以分配或酌情支付奖金的形式支付的合格留存收入的百分比。给定季度的最高支付率是由我们的资本节约缓冲和杠杆缓冲决定的最低支付率。由于我们的资本不足，截至2024年3月31日和2023年12月31日，我们在企业监管资本框架下的最高派息率为0%.

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关于市场风险的定量和定性披露

第三项：关于市场风险的定量和定性披露
关于市场风险的信息在“MD&A-风险管理-市场风险管理，包括利率风险管理”中阐述。
项目4.管理控制和程序
概述
根据适用的法律和法规，我们必须维持控制和程序，包括披露控制和程序以及对财务报告的内部控制，如下所述。
信息披露控制和程序的评估
披露控制和程序
披露控制和程序是指旨在提供合理保证的控制和其他程序，以确保我们根据交易法提交或提交的报告中要求披露的信息在美国证券交易委员会的规则和表格中指定的时间段内得到记录、处理、汇总和报告。披露控制和程序包括但不限于旨在提供合理保证的控制和程序，确保我们根据交易所法案提交或提交的报告中要求我们披露的信息已累积并传达给管理层，包括我们的首席执行官和首席财务官(视情况而定)，以便及时就我们需要披露的信息做出决定。在设计和评估我们的披露控制和程序时，管理层认识到，任何控制和程序，无论设计和操作多么良好，都只能为实现预期的控制目标提供合理的保证，管理层必须在评估和实施可能的控制和程序时运用其判断。
信息披露控制和程序的评估
根据《交易所法案》规则第13a-15条的要求，管理层在我们的首席执行官和首席财务官的参与下，评估了截至2024年3月31日，即本报告涵盖的期间结束时，我们有效的披露控制程序和程序的有效性。作为管理层评估的结果，我们的首席执行官和首席财务官得出结论，截至2024年3月31日或截至提交本报告之日，我们的披露控制和程序在合理的保证水平下并不有效。
截至2024年3月31日或本报告提交之日，我们的披露控制和程序尚未生效，因为它们不能充分确保积累并向管理层传达FHFA已知的信息，这些信息是履行我们根据联邦证券法规定的披露义务所需的。因此，我们无法依赖截至2024年3月31日或本文件提交之日实施的披露控制和程序，我们在财务报告的内部控制方面仍然存在重大弱点。这种实质性的弱点将在下面的“实质性弱点的描述”中进行更详细的描述。根据与联邦住房金融局的讨论和这一实质性弱点的结构性性质，我们预计在我们处于托管期间不会补救这一实质性弱点。
对材料弱点的描述
上市公司会计监督委员会的审计准则2201将重大缺陷定义为财务报告内部控制的缺陷或缺陷的组合，使得公司年度或中期财务报表的重大错报有合理的可能性不会得到及时防止或发现。
管理层已确定，截至2024年3月31日和提交本报告之日，我们仍存在以下重大弱点：
•信息披露控制和程序。自2008年9月以来，我们一直处于FHFA的托管之下。根据GSE法案，FHFA是一个独立的机构，目前在我们的安全、健全和使命方面既是我们的保护人，也是我们的监管机构。由于GSE法案下托管的性质，将我们置于FHFA(该词由证券法定义)的“控制”之下，我们可能需要履行我们的披露义务的一些信息可能完全在FHFA的知情范围内。作为我们的保管人，FHFA有权在我们不知情的情况下采取行动，这些行动可能对我们的股东和其他利益相关者具有重大意义，并可能严重影响我们的财务业绩或我们作为一项持续业务的持续存在。尽管我们和FHFA试图设计和实施
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控制和程序

尽管披露政策和程序将解释托管并实现与典型报告公司的披露控制和程序政策相同的目标，但我们设计、实施、操作和测试有效的披露控制和程序的能力存在固有的结构性限制。根据GSE法案，作为我们的监管机构和监管机构，联邦住房金融局在设计和实施与联邦抵押协会有关的一整套披露控制和程序方面的能力有限，特别是关于根据Form 8-K进行的当前报告。同样，作为一个受监管的实体，我们在设计、实施、操作和测试FHFA负责的控制和程序方面的能力也是有限的。
由于这些情况，我们无法更新我们的披露控制和程序，以充分确保积累并向管理层传达FHFA已知的信息，这些信息是履行我们根据联邦证券法规定的披露义务所需的，包括影响我们精简合并财务报表的披露。因此，截至2024年3月31日或提交本报告之日，我们没有保持旨在确保GAAP要求的完整和准确披露的有效控制和程序。根据与联邦住房金融局的讨论和这一弱点的结构性性质，我们预计在我们处于托管期间不会补救这一实质性弱点。
减轻与物质疲软相关的行动
我们和FHFA从事了以下做法，旨在允许积累并向管理层传达履行联邦证券法规定的披露义务所需的信息：
•联邦住房金融局设立了托管监督和准备司，旨在促进公司在托管人员监督下的运营。
•我们已将我们的美国证券交易委员会备案文件草稿提供给FHFA人员，供他们在备案前进行审查和评论。我们还向FHFA人员提供了外部新闻稿、声明和演讲的草稿，供他们在发布前进行审查和评论。
•包括高级官员在内的FHFA人员在提交文件前审查了我们的美国证券交易委员会文件，包括截至2024年3月31日的季度报告Form 10-Q(“2024年第一季度Form 10-Q”)，并参与了与这些文件中包含的信息相关的问题的讨论。在提交我们的2024年第一季度10-Q表之前，FHFA向房利美管理层提供了书面确认，确认它已经审查了2024年第一季度10-Q表，它不知道2024年第一季度10-Q表中有任何重大错误陈述或遗漏，也不反对我们提交2024年第一季度10-Q表。
•我们的高级管理层定期与FHFA的高级领导层会面，包括但不限于，董事。
•FHFA的代表经常与公司内部的不同部门举行会议，以加强信息流动，并就各种事项提供监督，包括会计、信贷和市场风险管理、对外沟通和法律事务。
•FHFA总会计师办公室的高级官员经常与我们的高级财务主管会面，讨论我们的会计政策、做法和程序。
财务报告内部控制的变化
管理层在首席执行官和首席财务官的参与下，评估了上一财季财务报告内部控制的任何变化是否对我们的财务报告内部控制产生了重大影响，或有合理的可能性对财务报告内部控制产生重大影响。从2024年1月1日至2024年3月31日，我们对财务报告的内部控制没有发生任何变化，管理层认为这些变化已经或很可能对我们的财务报告内部控制产生重大影响。
在正常业务过程中，我们审查我们的财务报告内部控制制度，并做出我们相信将改善这些控制和提高效率的变化，同时继续确保我们保持有效的内部控制。变化可能包括实施新的、更高效的系统、自动化手动流程和更新现有系统。
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其他信息

第II部─其他资料
项目1.其他法律程序
本项目中的信息补充和更新了我们2023年表格10-K中的“法律诉讼”中所述的某些法律诉讼的信息。我们还在“附注14，承诺和或有事项”中提供了有关重大法律程序的信息，在此并入作为参考。除了在本项目中具体描述或引用的事项外，我们还涉及在正常业务过程中出现的法律和监管程序，我们预计这些程序不会对我们的业务或财务状况产生实质性影响。然而，所有类型的诉讼索偿和法律程序都会受到许多因素的影响，其结果和对我们的业务和财务状况的影响通常无法准确预测。
只有当损失是可能的，并且我们可以合理地估计这种损失的数额时，我们才建立法律索赔的应计项目。解决法律索赔的实际费用可能大大高于或低于这些索赔的应计金额。如果这些事情中的某些事情被裁定对我们不利，FHFA或财政部，它可能会对我们的运营结果、流动性和财务状况，包括我们的净资产产生实质性的不利影响。
优先股购买协议诉讼
自2013年6月以来，房利美和房地美的优先股和普通股股东向多个联邦法院对美国、财政部和联邦住房金融局中的一个或多个提起诉讼，质疑被告就房利美和房地美的优先股购买协议以及房利美和房地美的托管所采取的行动。其中一些诉讼还包含对房利美和房地美的索赔。其中一起或多起诉讼提出的法律索赔包括对根据2012年8月协议修正案实施的优先股净值清扫股息条款的挑战，根据净值清扫股息条款向财政部支付股息，以及联邦住房金融局要求房利美和房地美在2012年8月修正案之前从财政部提取资金向财政部支付股息的决定。原告寻求各种形式的公平和强制救济以及损害赔偿。2023年12月31日后仍悬而未决或终止的案件如下：
哥伦比亚特区(Re Fannie Mae/Freddie Mac高级优先股购买协议集体诉讼和Fairholme Funds诉FHFA)。房利美是美国哥伦比亚特区地区法院提起的两起案件的被告，其中包括一起合并的集体诉讼。这些案件被合并审理，2023年8月14日，陪审团做出了有利于原告的判决，并判给房利美优先股股东299.4美元的损害赔偿金。2024年3月20日，法院进入终审判决，将房利美拖欠的判决前利息金额定为199.7美元。2024年4月17日，被告依法提出判决动议。在法院对动议做出裁决后，双方将有30天的上诉时间。有关补充资料，见“附注14，承付款和或有事项”。
德克萨斯州南区(Collins等人V.Yellen等人)。2016年10月20日，优先股和普通股股东向美国德克萨斯州南区地区法院起诉FHFA和财政部。2017年5月22日，法院驳回了该案。2019年9月6日，美国第五巡回上诉法院全体开庭，确认地区法院驳回对财政部的索赔，但推翻了驳回对联邦住房金融局的索赔。
2021年6月23日，美国最高法院裁定，FHFA在2012年8月同意高级优先股购买协议第三修正案的净值扫除股息条款时，没有超越其作为管理人的法定权力。法院还认为，2008年《住房和经济恢复法》中限制总裁无故移除联邦住房金融局董事的权力的规定违反了宪法的三权分立，因此，联邦住房金融局董事可被总裁以任何理由移除。法院驳回了原告要求撤销高级优先股购买协议第三修正案的请求。然而，最高法院将此案发回第五巡回法院，就唯一的问题--在参议院确认的联邦住房金融局董事执政期间，股东是否遭受了与宪法主张有关的可补偿损害--进行进一步诉讼。2022年3月4日，第五巡回法院将案件发回地区法院，就可补偿损害问题进行进一步诉讼。2022年6月3日，股东提出了修改后的申诉，2022年7月18日，FHFA和财政部采取行动驳回了该申诉。2022年11月21日，地区法院驳回了此案。2023年10月12日，第五巡回上诉法院确认了该地区法院的驳回。股东寻求进一步审查的时间于2024年1月10日到期，该案现已结案。
密歇根州西区(Rop等人V.FHFA等人)。2017年6月1日，房利美和房地美的优先股和普通股股东向美国密歇根州西区地区法院提起诉讼，要求对FHFA和财政部进行宣告性和禁制令救济。FHFA和财政部于9月8日采取行动驳回此案，
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其他信息

2017年，原告于2017年10月6日提出即决判决动议。2020年9月8日，法院驳回了原告的简易判决动议，批准了被告的驳回动议。2022年10月4日，美国第六巡回上诉法院推翻了驳回决定，将案件发回地区法院，以确定股东是否遭受了可补偿的损害。2023年2月2日，原告向最高法院提交请愿书，要求对第六巡回法院的决定进行复审，最高法院于2023年6月12日驳回了这一请求。2023年8月11日，原告向地区法院提交了许可提起修改后的申诉的动议。
明尼苏达州地区(Bhatti等人V.FHFA等人)。2017年6月22日，房利美和房地美的优先股和普通股股东向美国明尼苏达州地区法院提起诉讼，要求对FHFA和财政部进行宣告性和禁制令救济。法院于2018年7月6日驳回了此案。2021年10月6日，美国第八巡回上诉法院部分确认和部分推翻了地区法院的裁决，将案件发回地区法院，以确定股东是否遭受了可赔偿的损害。2022年1月26日，原告提交了修改后的起诉书。2022年3月11日和2022年3月14日，财政部和联邦住房金融局分别提出动议，驳回新的申诉。2022年12月16日，地区法院驳回了该案。2024年3月28日，第八巡回上诉法院确认了地区法院的驳回。
宾夕法尼亚州东区(Wazee Street Opportunities Fund IV L.P.等人V.FHFA等人)。2018年8月16日，房利美和房地美的普通股股东向美国宾夕法尼亚州东区地区法院提出申诉，要求对FHFA和财政部进行宣告性和禁制令救济。FHFA和财政部于2018年11月16日采取行动驳回此案，原告于2018年12月21日提出即决判决动议。此案被搁置到2024年4月9日。
美国联邦索赔法院(Fisher等人(v.美利坚合众国)。2013年12月2日，房利美的普通股股东对美国提起诉讼，将房利美列为名义被告。原告声称，根据2012年8月修正案实施的高级优先股净值扫除股息条款构成了对房利美财产的拿走，而没有进行公正的补偿，这违反了美国宪法。2023年2月15日，法院发布命令，要求原告提出不应驳回他们的索赔的理由，因为法院已经驳回了与房利美其他股东在其他针对美国的案件中提出的索赔类似的索赔。2023年9月1日，法院以偏见驳回了该案。2023年10月30日，原告提交上诉通知书。
项目1A.各种风险因素
除了本报告中的信息外，您还应仔细考虑我们在2023年10-K表格中的“风险因素”中确定的与我们业务相关的风险。另请参阅我们的2023 Form 10-K和本报告中的“MD&A-风险管理”、“MD&A-单一家族企业”和“MD&A-多家族企业”，以更详细地描述我们业务面临的主要风险以及我们如何管理这些风险。
我们面临的风险可能会对我们的业务、经营结果、财务状况、流动性和净值产生重大不利影响，并可能导致我们的实际结果与我们过去的结果或我们做出的任何前瞻性陈述中预期的结果大不相同。我们认为，本报告其他部分和上文提到的2023年Form 10-K表中描述的风险是我们面临的最重大的风险；然而，这些并不是我们面临的唯一风险。我们面临着更多的风险和不确定性，这些风险和不确定性目前我们不知道，或者我们目前认为这些风险和不确定性是无关紧要的。
第二项：股权证券的未登记销售和收益的使用
普通股
我们的普通股在场外交易市场交易，并在场外交易市场(OTCQB)报价，该交易所由OTC Markets Group Inc.运营，股票代码为“FNMA”。
近期出售的未注册股权证券
根据我们与财政部的优先股购买协议的条款，我们被禁止在没有财政部事先书面同意的情况下出售或发行我们的股权，除非是在有限的情况下，这在我们2023年的10-K表格中的“企业-托管和财政部协议-财政部协议-契约”中有描述。在截至2024年3月31日的季度内，我们没有出售任何股权证券。
有关联邦抵押协会发行的某些证券的信息
根据美国证券交易委员会规定，上市公司在发生重大直接财务义务，或者直接或有责任承担表外安排下的重大义务时，必须披露某些信息。必须在表格8-K第2.03项下的当前报告中披露，如果义务是
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其他信息

在提交给美国证券交易委员会的招股说明书中，与某些类型的证券发行有关的费用。
由于我们发行的证券是1933年证券法规定的豁免证券，我们不会就我们的证券发行向美国证券交易委员会提交注册声明或招股说明书。为了遵守Form 8-K中有关发生重大财务义务的披露要求，根据我们于2004年从美国证券交易委员会员工那里收到的一封“不采取行动”的信函，我们在我们的网站上发布的发售通函或招股说明书(或其补充)中报告了我们发生了这些义务，同时，非豁免证券发行的招股说明书将需要向美国证券交易委员会提交。如果我们产生了不是以这种方式披露的重大财务义务，如果根据适用的8-K表格要求，我们将提交8-K表格。
披露我们债务证券的网站地址是www.fanniemae.com/debtearch。从这个网址，投资者可以访问联邦抵押协会通用债务工具下发行的债务证券的发售通函和相关补充资料，包括个别发行的债务证券的定价补充资料。
关于我们根据我们发行的MBS所承担的义务的披露，其中一些可能是表外义务，可在www.fanniemae.com/mbs披露中找到。从该地址，投资者可以访问有关我们的MBS的信息和文件，包括招股说明书和相关的招股说明书补充资料。
我们提供的网站地址仅供您参考。我们网站上的信息不包括在本报告中。
我们对股票证券的购买
在2024年第一季度，我们没有回购任何股权证券。
股息限制
我们的股息支付受到以下限制：
与监护权有关的限制。我们的管理人于2008年9月7日宣布，除优先股外，我们不会对普通股或任何系列优先股支付任何股息。此外，联邦住房金融局关于托管和接管业务的规定禁止我们在托管期间支付任何股息，除非得到联邦住房金融局董事的授权。联邦住房金融局的董事已经指示我们在每个应支付股息的股息期内对优先股进行季度股息支付。
高级优先股购买协议和高级优先股的限制。优先股购买协议禁止我们在未经财政部事先书面同意的情况下，宣布或支付联邦抵押协会股本证券(优先股除外)的任何股息。此外，优先股的条款规定每个季度派发股息，包括资本公积金截止日期在内的股息，其金额为我们在上一财季结束时的净值超过适用资本公积金金额的金额(如有)。适用的资本储备额是指我们为满足企业监管资本框架中规定的资本要求和缓冲所需的调整后总资本金额。资本储备终止日期被定义为连续第二个会计季度的最后一天，在此期间，我们拥有并维持资本等于或超过企业监管资本框架下的所有资本要求和缓冲。在资本储备结束日期后，向财政部支付的季度股息将等于我们净值的任何季度增长和当时优先股当时清算优先股10%的年率中的较小者。因此，我们保留超过企业监管资本框架规定的资本要求和缓冲的收益的能力将受到限制。有关优先股购买协议和优先股条款的更多信息，请参阅我们2023年Form 10-K中的“企业托管和财政协议”。
与优先股相关的额外限制。我们普通股的股息支付也取决于优先股和优先股的优先股息的优先支付。除优先股外，所有已发行优先股的股息支付也须优先支付优先股的股息。
法定限制。根据GSE法案，如果我们在进行资本分配后，资本不足，则不允许进行资本分配(包括支付股息)。然而，联邦住房金融局的董事可能允许我们回购股份，如果回购是与发行至少同等金额的额外股份或义务相关，并将减少我们的财务义务或以其他方式改善我们的财务状况。GSE法案还规定：(1)如果我们被归类为资本不足，我们不得进行会导致我们重新分类为严重或严重资本不足的资本分配；以及(2)如果我们被归类为严重资本不足，我们不得进行会导致我们重新分类为严重资本不足的资本分配
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其他信息

资本不足，未经联邦住房金融局董事批准，不得进行任何其他资本分配。我们的资本分类在托管期间被暂停。此外，根据《宪章法案》，我们必须事先获得FHFA的书面批准，才能进行资本分配，使我们的总资本减少到低于基于风险的资本水平，或将我们的核心资本减少到低于最低资本水平。
虽然目前不适用，但我们的股息支付将受到以下企业监管资本框架的限制，该框架于我们的托管终止之日起生效：
企业监管资本框架下的限制。在一个日历季度内，我们将不被允许支付股息或进行任何其他资本分配(或创建进行此类分配的义务)，其总额不得超过我们该季度的合格留存收入乘以我们的最高支付率。给定季度的最高支付率是由我们的资本节约缓冲和杠杆缓冲决定的最低支付率。如果我们的资本保存缓冲大于我们规定的资本保存缓冲金额，并且杠杆缓冲大于我们规定的杠杆缓冲金额，我们将不受分配的这一限制。尽管有上述限制，但如果FHFA确定分配不会违反企业监管资本框架这一节的目的或我们的安全和稳健，FHFA可能会允许我们应我们的请求进行分配。如果我们的合格留存收入为负值，并且(A)我们的资本保存缓冲低于我们的压力资本缓冲，或(B)我们的杠杆缓冲低于我们规定的杠杆缓冲金额，我们将不被允许在一个季度内进行任何分配。
第三项高级证券违约
没有。
第二项第四项：煤矿安全信息披露
没有。
第5项：其他信息
贸易安排
在截至2024年3月31日的季度内，没有联邦抵押协会董事或官员(该术语由美国证券交易委员会在交易法下的规则16a-1(F)中定义)通过或已终止联邦抵押协会证券交易的规则10b5-1交易安排或非规则10b5-1交易安排。
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其他信息

项目6.所有展品
以下所列证据已存档或提供，或以引用方式并入本报告。
项目
描述
3.1
《联邦抵押协会宪章法案》(《美国法典》第12编第1716节及以后)截至2019年7月25日的修订(合并于2019年10月31日提交的联邦抵押协会截至2019年9月30日的Form 10-Q季度报告的附件3.1。)
3.2
截至2019年1月29日修订的联邦抵押协会附例(通过参考2019年2月14日提交的联邦抵押协会截至2018年12月31日的10-K表格年度报告附件3.2合并。)
31.1
依据《证券交易法规则》第13a-14(A)条对行政总裁的认证
31.2
根据证券交易法规则第13a-14(A)条对首席财务官的证明
32.1
依据《美国法典》第18章第1350条对行政总裁的证明
32.2
依据《美国法典》第18章第1350条对首席财务官的证明
99.1
共同证券化解决方案有限责任公司第四次修订和重新签署的第一修正案，生效日期为2024年2月2日

101.惯导系统Inline DatabRL实例文档 * -实例文档不会出现在交互式数据文件中，因为其BEP标签嵌入Inline DatabRL文档中
101.舍尔内联XBRL分类扩展架构*
101.卡尔内联XBRL分类扩展计算*
101.DEF内联XBRL分类扩展定义*
101.实验室内联XBRL分类扩展标签*
101.预内联XBRL分类扩展演示文稿*
104封面交互式数据文件 *（嵌入Inline BEP文档中）
* 这些Inline BEP文件中包含的财务信息未经审计。
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签名

签名
根据1934年《证券交易法》的要求，注册人已正式促使本报告由正式授权的签署人代表其签署。

联邦全国抵押贷款协会
发信人： /s/普里西拉·阿莫多瓦
普里西拉·阿尔莫多瓦
首席执行官
日期：2024年4月30日
发信人：/s/Thomsa C.哈雷
托丽莎·C哈雷
常务副秘书长总裁和
首席财务官
日期：2024年4月30日
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