2024 年第一季度财务业绩阿波罗 商业房地产金融公司 2024 年 4 月 29 日 2024 年 3 月 31 日附录 99.2

本演示文稿可能包含 前瞻性陈述，这些陈述符合经修订的1933年《证券法》第27A条和经修订的1934年《证券交易法》第21E条的定义，此类陈述旨在由该法提供的安全港 保护。前瞻性陈述存在重大风险和不确定性，其中许多风险和不确定性难以预测，通常是管理层无法控制的。这些前瞻性陈述可能包括有关阿波罗商业房地产金融公司（“公司”、“ARI”、“我们” 和 “我们的”）业务、财务状况、流动性、 经营业绩、计划和目标可能或假设的未来业绩的信息 。在本演示文稿中使用 “相信”、“期望”、“预测”、“估计”、“计划”、“继续”、“打算”、 “应该”、“可能” 或类似表述旨在识别前瞻性陈述。除其他外，有关以下主题的陈述可能是前瞻性的：更高的利率和通货膨胀；我们的行业、房地产价值、债务证券市场或总体经济的市场 趋势；ARI的业务和投资战略；ARI的经营业绩；ARI获得和维持融资安排的能力； 对无准备金承诺的预期未来融资的时间和金额；以及股本回报率、投资收益率和与投资相关的风险房地产资产，包括业务变化条件和总体经济。 前瞻性陈述基于管理层对未来业绩的信念、假设和预期，同时考虑了ARI目前获得的所有信息。前瞻性陈述不是对未来 事件的预测。这些信念、假设和期望可能会因许多可能的事件或因素而发生变化，但并非所有事件或因素都为ARI所知。其中一些因素在 “风险因素” 和 “管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析” 中进行了描述，这些文件包含在ARI截至2023年12月31日止年度的10-K表年度报告以及向美国证券交易委员会 （“SEC”）提交的其他文件中，这些文件可在美国证券交易委员会的网站www.sec.gov上查阅。如果发生变化，ARI的业务、财务状况、流动性和经营业绩可能与ARI的 前瞻性陈述中表达的存在重大差异。任何前瞻性陈述仅代表其发表之日。随着时间的推移，出现了新的风险和不确定性，管理层无法预测这些事件或它们可能如何影响急性呼吸道感染。除法律要求的 外，ARI没有义务也不打算更新或修改任何前瞻性陈述，无论是由于新信息、未来事件还是其他原因。本演示文稿包含有关ARI 财务业绩的信息，这些财务业绩是根据美国普遍接受的会计原则（“GAAP”）以外的方法计算和列报的，包括可分配收益和可分配 每股收益。有关 “可分配收益” 的定义以及适用的GAAP财务指标与第20页中规定的非GAAP财务指标的对账，请参阅第21页。本演示文稿可能包含 统计数据和其他数据，这些数据在某些情况下是从第三方服务提供商提供的信息中获得或汇编而成的。ARI 对此类信息的准确性、 合理性或完整性不作任何明示或暗示的陈述或保证。过去的表现不是指示性的，也不是未来回报的保证。指数表现和收益率数据仅用于说明目的，由于波动性、信用或其他因素（例如证券的数量和类型）等原因，指数表现和收益率数据在用于比较或 其他目的时存在局限性。指数不受管理，不收取任何费用或支出，假设收入再投资，不采用杠杆或卖空等特殊投资 技术。没有这样的指数可以表明ARI任何投资的未来业绩。除非上下文另有要求，否则本演示文稿中提及的 “阿波罗” 是指阿波罗环球 管理公司及其子公司，本演示文稿中提及的 “经理” 是指阿波罗环球管理公司的间接子公司ACREFI Management, LLC。前瞻性陈述和其他 披露

参见第 21 页的脚注 ARI 重点浮动利率投资组合 99% 的浮动利率贷款加权平均公司债务剩余期限2 3.8 年截至2026年5月没有公司债务到期日 24 年第一季度可分配收益1 每 摊薄后普通股收益1 0.35 美元自2020年第二季度以来，16个季度维持0.35美元的股息分配

不包括与以美元以外货币计价的贷款相关的 货币套期保值的远期积分权益代表根据截至资金或承诺完成之日的外汇汇率计算的美元等值反映每股账面价值（不包括一般CECL补贴和 折旧）13.59美元（不包括一般CECL补贴和 折旧）乘以已发行普通股见第21页脚注第一季度业绩摘要贷款组合归属于普通股股东的净亏损为1.08亿美元，或 普通股摊薄后每股美元（0.76）美元，包括上涨的美元以我们在纽约曼哈顿一处超豪华住宅物业的权益为担保的次级贷款记录了1.42亿美元的特定CECL补贴，可分配收益1为5000万美元，相当于普通股摊薄后每股0.35美元。宣布的普通股股息为每股0.35美元，这意味着股息收益率3为13.0％。总贷款组合为83亿美元4，未分配的全部收益率5，为9.1％ 首次抵押贷款6％浮动利率 加权平均风险评级为3.0总还款额为1.76亿美元附加资金总额6为322美元百万英镑，其中包括根据2023年12月完成的由英国酒吧投资组合 担保的首笔抵押贷款的1.68亿英镑（按美元计算为2.13亿美元）本季度末，普通股账面总值为19亿美元关闭了与高盛的新担保信贷额度，总容量为1.26亿英镑（1.59亿美元），涉及为我们的 1.68亿英镑（2.13亿美元）融资 b（以美元计）承诺于2023年12月完成，由英国各地酒吧投资组合担保的首笔抵押贷款修订并扩大了我们的担保信贷与阿特拉斯合作的设施，提供1.14亿美元的额外容量 ，并修订了条款，包括转换为2年期限，可延期1年。2026年5月之前没有公司债务到期日后续事件曼哈顿一处超豪华住宅物业担保的优先贷款由第三方 方贷款机构再融资，贷款基础减少了1.08亿美元。源自埃默里维尔豪华多户住宅物业担保的1.58亿美元第一笔抵押贷款，CA 获得了大约 2.69 亿美元的贷款收益，其中包括 1.35 亿美元 来自于在合同到期日以 99.5% 的价格出售由夏威夷州檀香山一家酒店担保的第一笔抵押贷款

金额反映了净已实现投资亏损之前的可分配收益 和清偿债务的收益包括净外币收益、远期货币合约和利率套期保值的未实现净亏损以及与 本金对外影响相关的远期货币合约的已实现收益包括截至2024年3月31日持有的待售商业抵押贷款的估值补贴参见第21页的脚注概述每股可分配收益1,7，a 1,7，每股账面价值8 BVPS Post-General CECL备抵和折旧通用CECL备抵和折旧每股账面价值0.35美元8向前滚动10亿c每股可分配收益24年第一季度季度股息特定CECL补贴

REO 概述 a 参见 21 页的脚注投资组合活动和 REO 概述与所拥有房地产相关的债务代表我们布鲁克林开发项目的建筑融资，不包括我们的循环信贷额度的借款，我们的某些房地产资产作为抵押品 抵押品。建筑融资包括最高3.88亿美元的承付款，在扣除300万美元的递延融资费用后列报。REO 第一季度贷款组合活动布鲁克林开发项目：高于等级的工作仍在继续， 大部分住宅楼层都注入了华盛顿特区多户住宅大楼组成部分：2024年第一季度酒店运营的净收入与2023年第一季度一致，原因是需求稳定，亚特兰大酒店：重新归类为截至2024年3月31日持有待售，因为不再可能向潜在买家出售，我们目前也没有积极推广物业额外1.42亿美元的特定CECL津贴记录在由我们担保的次级贷款上对纽约州曼哈顿一处超豪华 住宅物业的权益，主要归因于剩余单位的标价下调 2.13 亿美元融资，该承诺于 2023 年 12 月完成，由英国酒吧投资组合担保的首笔抵押贷款 1.29 亿美元对意大利普利亚超豪华酒店物业担保的首笔抵押贷款（百万美元）（以百万美元计）第一季度贷款组合活动 4,10 9 6

5,610美元 (61%) 3.3倍债权益比率 比率11 适用基准利率和信用利差调整的加权平均利率加上美元利差：+2.64%/英镑：+2.25%/欧元：+1.86%/瑞典克朗：+1.50% 我们的担保信贷额度不包含基于资本市场的按市值计价条款 由九个担保信贷额度交易对手、一个循环信贷额度和一个私人证券组成数字化反映了13.59美元的每股账面价值（不包括一般CECL补贴和折旧）乘以2024年3月31日已发行的 普通股股份基于有担保债务交易对手的最大可用预付款利率参见第 21 页脚注资本结构概述（以百万美元计）资本结构构成保守资本管理策略 ~ 70% 加权平均可用预付利率在 2026 年 5 月之前没有公司债务到期日 1.3x 固定费用保障范围12 1,931 美元 (21%) 有担保债务安排a、b、c 普通股账面估值优先股 1,267 美元 (14%) 高级担保票据 (6%) 定期贷款 B 767 美元 (8%) 169 美元 (2%) 与房地产相关的债务 165 美元 (2%) 公司债务到期期限定期贷款优先票据

账面价值83亿美元 贷款数量 49 不包括与以美元以外货币计价的贷款相关的远期货币套期保值收益加权平均贷款价值（“LTV”）反映了贷款发放时的LTV；不包括风险评级为5的贷款其他房地产类型包括酒吧（3％）、停车场（2％）、房车公园（2％）和城市预开发（2％）零售物业类型包括：直销中心（6%）、零售配送仓库（5%）、城市零售（3%）和生活方式中心（3%） 参见第 21 页的脚注贷款组合概述4 抵押品分散13 贷款头寸13 W/A 贷款组合的未偿全部收益率5,13，9.1% W/A 剩余全面延期期限13,15 2.3 年 W/A 投资组合风险评级13 3.0 W/A 投资组合 贷款价值比 13%，b 57% Origination Vintage13 c d

纽约市 19% 西部 6% 中西部 6% 东南 7% 东北 5% 意大利 3% 英国 35% 西班牙 4% 德国 7% 瑞典 3% 抵押品多元化其他房地产类型包括酒吧 (3%)、停车场 (2%)、大篷车公园 (2%) 和城市预开发 (2%) 其他地区包括 西南 (2%)、中大西洋 (1%) 和其他 (1%) 注意：地图未显示百分比低于 2% 的地点参见第 21 页的脚注贷款组合概述（续）a 10 10 10,14 b 4

W/A 风险评级13 2.8 包括一笔由投资组合担保的 笔贷款，该投资组合包括位于德国不同城市的办公、工业和零售物业类型。加权平均贷款价值比（“LTV”）反映了贷款发放时的LTV Gross of CECL一般津贴投资组合包括2.63亿英镑（按美元计算为3.32亿美元）的第一笔抵押贷款，该抵押贷款由伦敦的办公重建物业担保，即 100% 由信贷租户租用 20 年期注意：位置图不显示百分比在 2% 或以下的地点参见第 21 页的脚注办公贷款投资组合概述贷款数量 a 10 笔贷款首次抵押贷款 99% W/A 贷款市值比率13，b 51% 账面价值 c 16 亿美元地点13 笔带有第三方 次级债务的贷款 3 贷款发放年份 Vintage13 完全延期到期日13,15 最大承诺 100% 租赁给信贷租户d 6.35亿美元 60% 欧洲 40% 美国

用远期货币 合约进行套期保值由本币计价的有担保债务安排抵消 29% 71% 的ARI完全有能力应对汇率的波动，这要归因于我们已经采取了多项风险缓解措施来构建和资助我们的非美国贷款组合以及 相关的担保融资机制缓解外汇风险。截至2024年3月31日，净资产占外币计价账面总值的百分比为29％，即13亿美元外资预付款总额的70％ 贷款 投资组合 72% 是加权平均预付款使用担保债务融资的外国贷款通过远期货币合约对外国贷款的净股权和净利息收入进行经济套期保值 在2024年第一季度实现了340万美元的已实现收益外汇汇率变化（当地/美元）英镑：-1％欧元：-2％瑞典克朗：-6％第一季度外汇变动缓解外汇风险（以百万美元计）基于首次抵押贷款账面价值的加权平均预付款 通过担保债务融资，账面价值包括所有商业抵押贷款和次级贷款以外币计价，有无担保债务融资代表截至2024年3月31日的季度外国贷款 未实现收益（亏损）的净变化（6,700万美元）和相应的5200万美元外国有担保债务安排代表截至2024年3月31日的季度远期合约未实现收益（亏损）的净变化，不包括经济上对冲外币利息的远期货币合约的收益 （亏损）见脚注第 21 页上的注释

注意：在 某些情况下，假设未来将针对目前未融资的抵押贷款进行融资。无法保证针对目前未融资的抵押贷款进行此类未来融资。这段时间为2024年4月1日至2024年12月31日，扣除 预期的有担保信贷额度预付款反映了截至2024年3月31日相应基准利率的逐步增长（SOFR 1个月：5.33％，欧元银行同业拆借利率3.89％，经复利调整后为5.19％）参见第21页的脚注贷款到期日 和未来融资概况净利息收入对基准利率的敏感度18、c 全面延期贷款到期日和预期未来按净资产划分的资金15,16,17（以百万美元计）b b a

贷款于 2024 年 3 月 31 日被归类为 待售，并在季度末之后出售。贷款由办公重建物业担保，该物业由信贷租户百分之百租赁，为期 20 年。参见第 21 页的脚注优先贷款组合（第 1 页）15 b a

优先贷款组合（第 2 个，共 3 个）参见第 21 页上的 脚注 19 20 15

包括办公、 工业和零售物业类型的投资组合参见第 21 页脚注优先贷款投资组合（共 3 个）a 4,10,13 15

参见第 21 页的脚注次级贷款组合 20 19,20 8,12,13 8,12,14 8 15 4,10 10,13 4,10,13 4,10,13 4,10,13

附录合并资产负债表 表合并运营报表GAAP净收益与可分配收益的对账

包括分别于2024年和2023年在有担保债务安排下作为抵押品认捐的7,642,848美元和7,705,491美元。包括分别在2024年和2023年根据担保债务安排作为抵押品认捐的246,725美元和232,991美元。扣除367,558美元和219,482美元的CECL津贴 分别包括2024年和2023年的335,000美元和19.3万美元的特定CECL津贴以及32,558美元和26,482美元的一般CECL津贴。包括2024年根据担保债务安排作为抵押品认捐的135,465美元。包括2024年和2023年根据担保债务安排作为 抵押品认捐的154,048美元。包括与商业抵押贷款和次级贷款的无准备金承诺相关的3,625美元和4,017美元一般CECL补贴，分别为2024年和2023年净额。合并 资产负债表参见第 21 页的脚注

见第21页的脚注《合并运营报表》

参见第 21 页脚注公认会计原则净收入与可分配收益的对账1

脚注可分配收益是 非公认会计准则财务指标，我们将其定义为普通股股东可获得的净收益，根据公认会计原则计算，经调整后（i）股权薪酬支出（其中一部分可能在最终归属时变为现金支出，如果持有人选择净股份结算以满足所得税预扣额），（ii）任何未实现的收益或损失或其他非现金项目（包括自有房地产的折旧和摊销）包含在普通股股东可获得的净 收入中，（iii) 来自未合并合资企业的未实现收益，(iv) 外币收益（亏损），不包括（a）与利息收入相关的已实现收益/（亏损），以及（b）通过我们的外币套期保值实现的远期收益/（亏损），（v）与根据公认会计原则将部分可转换优先票据重新归类为股东权益相关的非现金摊销费用，以及 (vi) 贷款损失和 减值准备金。有关GAAP净收入与可分配收益的对账情况，请参阅第20页。代表根据截至2024年3月31日的未偿本金得出的定期贷款和优先担保票据的加权平均剩余期限。反映了 2024 年 4 月 26 日的 收盘股价。包括一处位于夏威夷州檀香山的价值1.35亿美元的酒店物业，该物业截至2024年3月31日被列为待售。贷款组合的加权平均无抵押全部收益率基于浮动利率贷款期末适用的 基准利率，包括应计发放费、延期费和退出费。对于非美国交易，收益率不包括货币套期保值的增量远期点影响。季度追加资金是指截至2024年3月31日的季度之前承诺的 资金。我们认为，在净已实现投资亏损之前列报可分配收益和债务清偿收益以反映我们的经营业绩 对我们的投资者很有用，因为（i）我们的经营业绩主要包括扣除借款和管理成本的投资利息收入，这些收入构成了我们的持续业务；（ii）它一直是与每股 股股息相关的有用因素，因为这是确定股息时的考虑因素之一。我们认为，我们的投资者使用扣除净已实现投资亏损之前的可分配收益和清偿债务收益或 可比补充业绩衡量标准，来评估和比较我们公司与同行的业绩。普通股每股账面价值等于普通股股东权益除以已发行普通股。其他 包括一般CECL补贴的变化、成本回收利息、待售贷款的估值补贴以及贷款成本和费用的增加。由于四舍五入，金额和百分比可能不足。表示债务总额，减去服务商持有的现金和 贷款收益除以股东权益总额，经调整后根据我们的契约加上一般CECL补贴。固定费用覆盖范围是截至2024年3月31日的 季度的息税折旧摊销前利润除以利息支出和优先股股息。根据贷款摊销成本。CECL一般津贴总额为3,300万美元。假设行使所有扩展选项。无法保证所有或任何延期期权都会被行使。未来的融资日期 和金额基于经理的估计，这些估算值是根据经理当时获得的最佳信息得出的。无法保证付款会按照这些估计进行支付，或根本无法保证，这可能会影响我们的经营业绩。不包括风险评级为5的贷款。对利率的任何此类假设影响对我们的浮动利率借款都不考虑在利率上升环境中可能发生的整体经济活动变化的影响。此外，如果利率发生如此大的变化，我们可能会采取行动进一步减少我们面临这种变化的风险。但是，由于将要采取的具体行动 及其可能产生的不确定性，本分析假设我们的财务结构没有变化。无法保证我们的财务结构不会发生变化。该分析仅包括美元、英镑和欧元基准利率的变动。 这些贷款的摊销成本减去记录的特定CECL补贴。贷款由同一财产担保。