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级会员US-GAAP：商业票据成员US-GAAP：公允价值公允价值披露的估算记住US-GAAP：公允价值计量非经常性会员2023-12-310001035443US-GAAP：公允价值输入二级会员US-GAAP：商业票据成员US-GAAP：公允价值公允价值披露的估算记住US-GAAP：公允价值计量非经常性会员2023-12-310001035443US-GAAP：公允价值输入三级会员US-GAAP：商业票据成员US-GAAP：公允价值公允价值披露的估算记住US-GAAP：公允价值计量非经常性会员2023-12-310001035443US-GAAP：商业票据成员US-GAAP：公允价值公允价值披露的估算记住US-GAAP：公允价值计量非经常性会员2023-12-310001035443是：111926成员到期的有担保票据应付账款US-GAAP：隔夜指数互换率成员的担保隔夜融资利率2024-01-012024-03-310001035443是：111926成员到期的有担保票据应付账款2024-03-310001035443是：111926成员到期的有担保票据应付账款2024-01-012024-03-310001035443是：有担保票据将于12036年7月到期的应付账款会员2024-03-310001035443是：有担保票据将于12036年7月到期的应付账款会员2024-01-012024-03-310001035443美国公认会计准则：有担保债务成员2024-03-310001035443美国公认会计准则：信用额度成员US-GAAP：商业票据成员2024-03-310001035443美国公认会计准则：信用额度成员US-GAAP：商业票据成员2024-01-012024-03-310001035443是：A3.45 无担保高级票据应在 2025 年到期的成员支付2024-03-310001035443是：A3.45 无担保高级票据应在 2025 年到期的成员支付2024-01-012024-03-310001035443是：A4.30 无担保高级票据应付会员2024-03-310001035443是：A4.30 无担保高级票据应付会员2024-01-012024-03-310001035443是：A3.80 未担保的高级票据应付会员2024-03-310001035443是：A3.80 未担保的高级票据应付会员2024-01-012024-03-310001035443是：A3.95 无担保高级票据应付会员2024-03-310001035443是：A3.95 无担保高级票据应付会员2024-01-012024-03-310001035443是：A3.95 无担保高级票据应在 2028 年到期的成员支付2024-03-310001035443是：A3.95 无担保高级票据应在 2028 年到期的成员支付2024-01-012024-03-310001035443是：2029 年 7 月到期的无担保高级票据会员2024-03-310001035443是：2029 年 7 月到期的无担保高级票据会员2024-01-012024-03-310001035443是：A2.75 无担保高级票据应付2029年到期会员2024-03-310001035443是：A2.75 无担保高级票据应付2029年到期会员2024-01-012024-03-310001035443是：A4.70 未担保的高级票据应付会员2024-03-310001035443是：A4.70 未担保的高级票据应付会员2024-01-012024-03-310001035443是：A4.90 未担保的高级票据应付会员2024-03-310001035443是：A4.90 未担保的高级票据应付会员2024-01-012024-03-310001035443是：A3.375无担保高级票据应付会员2024-03-310001035443是：A3.375无担保高级票据应付会员2024-01-012024-03-310001035443是：A200 未担保的高级应付账款会员2024-03-310001035443是：A200 未担保的高级应付账款会员2024-01-012024-03-310001035443是：A1875 无担保高级票据应付会员2024-03-310001035443是：A1875 无担保高级票据应付会员2024-01-012024-03-310001035443是：A295无担保高级NotesPayable会员2024-03-310001035443是：A295无担保高级NotesPayable会员2024-01-012024-03-310001035443是：A475无担保高级NotesPayable会员2024-03-310001035443是：A475无担保高级NotesPayable会员2024-01-012024-03-310001035443是：A5.25 未担保的高级票据应付会员2024-03-310001035443是：A5.25 未担保的高级票据应付会员2024-01-012024-03-310001035443是：A4.85 无担保高级应付账款会员2024-03-310001035443是：A4.85 无担保高级应付账款会员2024-01-012024-03-310001035443是：A4.00 无担保高级票据应付会员2024-03-310001035443是：A4.00 无担保高级票据应付会员2024-01-012024-03-310001035443是：A300 未担保的高级票据应付会员2024-03-310001035443是：A300 未担保的高级票据应付会员2024-01-012024-03-310001035443是：A355无担保的高级NotesPayable会员2024-03-310001035443是：A355无担保的高级NotesPayable会员2024-01-012024-03-310001035443是：A515 无担保高级票据应付会员2024-03-310001035443是：A515 无担保高级票据应付会员2024-01-012024-03-310001035443是：A5.625无担保高级票据应付会员2024-03-310001035443是：A5.625无担保高级票据应付会员2024-01-012024-03-310001035443美国公认会计准则：无担保债务成员2024-03-310001035443是：a99CoolidgeAvenue 会员是：111926成员到期的有担保票据应付账款2024-03-310001035443美国公认会计准则：信用额度成员2024-03-310001035443US-GAAP：商业票据成员2024-03-310001035443美国公认会计准则：有担保债务成员2024-01-012024-03-310001035443美国公认会计准则：SeniorNotes会员2024-03-310001035443美国公认会计准则：SeniorNotes会员2024-01-012024-03-310001035443US-GAAP：商业票据成员2024-01-012024-03-310001035443是：2024 年 2 月无抵押优先票据的总发行量成员2024-02-012024-02-290001035443是：2024 年 2 月无抵押优先票据的总发行量成员2024-02-290001035443是：A5.25 未担保的高级票据应付会员2024-02-290001035443是：A5.625无担保高级票据应付会员2024-02-290001035443美国公认会计准则：信用额度成员US-GAAP：隔夜指数互换率成员的担保隔夜融资利率2024-01-012024-03-310001035443美国公认会计准则：信用额度成员2024-01-012024-03-310001035443美国公认会计准则：信用额度成员2022-09-220001035443美国公认会计准则：信用额度成员2023-07-012023-09-300001035443美国公认会计准则：信用额度成员US-GAAP：隔夜指数互换率成员的担保隔夜融资利率2023-01-012023-06-300001035443美国公认会计准则：信用额度成员2023-01-012023-06-300001035443SRT: 最低成员US-GAAP：商业票据成员2024-01-012024-03-310001035443SRT: 最大成员US-GAAP：商业票据成员2024-01-012024-03-310001035443是：2024 年 2 月成立的 ATM 普通股发行计划成员2024-02-150001035443US-GAAP：Salenot 中止运营成员持有待出售或处置的处置小组2024-03-31

美国

证券交易委员会

华盛顿特区 20549

表单10-Q

（Mark One）

☒    根据证券第 13 或 15 (d) 条提交的季度报告

1934 年交换法

在截至的季度期间 2024 年 3 月 31 日

或者

☐根据证券第 13 或 15 (d) 条提交的过渡报告

1934 年的《交换法》

在从 ____________ 到 ____________ 的过渡时期

委员会档案编号 1-12993

亚历山大房地产股票有限公司

（注册人的确切姓名如其章程所示）

马里兰州						95-4502084
（州或其他司法管辖区 公司或组织）						（美国国税局雇主识别号）

 26 北欧几里德大道, 帕萨迪纳, 加利福尼亚91101

（主要行政办公室地址）（邮政编码）

(626) 578-0777

（注册人的电话号码，包括区号）

不适用

（如果自上次报告以来发生了变化，则以前的姓名、以前的地址和以前的财政年度）

根据《交易法》第12（b）条注册的证券：

每个班级的标题			交易品种			注册的每个交易所的名称
普通股，每股面值0.01美元			是			纽约证券交易所

用勾号指明注册人 (1) 是否在过去 12 个月内（或在要求注册人提交此类报告的较短时间内）提交了 1934 年《证券交易法》第 13 条或第 15 (d) 条要求提交的所有报告，以及 (2) 在过去的 90 天内是否受到此类申报要求的约束。 是的 ☒没有☐

用复选标记表明注册人在过去 12 个月（或注册人必须提交和发布此类文件的较短期限）中是否以电子方式提交了根据 S-T 法规（本章第 232.405 节）第 405 条要求提交和发布的所有交互式数据文件。 是的☒没有 ☐

用复选标记指明注册人是大型加速申报人、加速申报人、非加速申报人、小型申报公司还是新兴成长型公司。参见《交易法》第12b-2条中 “大型加速申报人”、“加速申报公司”、“小型申报公司” 和 “新兴成长型公司” 的定义。

大型加速过滤器

☒

规模较小的申报公司

☐

加速过滤器

☐

新兴成长型公司

☐

非加速过滤器

☐

如果是新兴成长型公司，请用复选标记表明注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易法》第13（a）条规定的任何新的或修订后的财务会计准则。 ☐

用复选标记表明注册人是否为空壳公司（定义见《交易法》第12b-2条）。是的☐没有 ☒

截至2024年4月15日， 174,883,138普通股已流通，面值每股0.01美元。

---

目录

						页面
第一部分 — 财务信息
第 1 项。			财务报表（未经审计）
			截至2024年3月31日和2023年12月31日的合并资产负债表			1
			截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月的合并财务报表：
			合并运营报表			2
			合并综合收益表			3
			股东权益和非控股权益变动合并报表			4
			合并现金流量表			6
			合并财务报表附注			8
第 2 项。			管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析			40
第 3 项。			关于市场风险的定量和定性披露			106
第 4 项。			控制和程序			107
第二部分 — 其他信息
第 1A 项。			风险因素			108
第 5 项。			其他信息			109
第 6 项。			展品			110
签名						111

i

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词汇表

本文档中可能使用的以下缩写或首字母缩略词应具有如下相邻的含义：

ASU			会计准则更新
自动取款机			在市场上
CIP			在建工程
EPS			每股收益
FASB			财务会计准则委员会
联邦存款保险公司			联邦存款保险公司
FFO			运营资金
GAAP			美国公认会计原则
国税局			美国国税局
JV			合资企业
纳雷特			全国房地产投资信托协会
导航			资产净值
纽约证券交易所			纽约证券交易所
房地产投资信托基金			房地产投资信托基金
RSF			可租平方英尺/英尺
秒			证券交易委员会
SF			平方英尺/英尺
SoDo			西雅图市中心子市场以南
软弱			有担保的隔夜融资利率
SoMA			旧金山湾区市场以南子市场
美国			美国
竞争			可变利息实体

ii

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第一部分 — 财务信息

第 1 项。财务报表（未经审计）

亚历山德里亚房地产股票有限公司

合并资产负债表

（以千计）

			2024 年 3 月 31 日						2023年12月31日
			（未经审计）
资产
投资房地产			$	32,323,138					$	31,633,511
对未合并的房地产合资企业的投资			40,636						37,780
现金和现金等价物			722,176						618,190
受限制的现金			9,519						42,581
租户应收款			7,469						8,211
递延租金			1,138,936						1,050,319
递延租赁成本			520,616						509,398
投资			1,511,588						1,449,518
其他资产			1,424,968						1,421,894
总资产			$	37,699,046					$	36,771,402
负债、非控股权益和权益
有担保应付票据			$	130,050					$	119,662
无抵押优先应付票据			12,087,113						11,096,028
无抵押的优先信贷额度和商业票据			—						99,952
应付账款、应计费用和其他负债			2,503,831						2,610,943
应付股息			222,134						221,824
负债总额			14,943,128						14,148,409
承付款和意外开支
可赎回的非控制性权益			16,620						16,480
亚历山德里亚房地产股票公司的股东权益：
普通股			1,720						1,719
额外的实收资本			18,434,690						18,485,352
累计其他综合亏损			(23,815)						(15,896)
亚历山德里亚房地产股票公司的股东权益			18,412,595						18,471,175
非控股权益			4,326,703						4,135,338
权益总额			22,739,298						22,606,513
负债总额、非控股权益和权益			$	37,699,046					$	36,771,402

所附附附注是这些合并财务报表的组成部分。

1

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亚历山德里亚房地产股票有限公司

合并运营报表

（以千计，每股金额除外）

（未经审计）

			截至3月31日的三个月
			2024						2023
收入：
租金收入			$	755,551					$	687,949
其他收入			13,557						12,846
总收入			769,108						700,795
费用：
租赁业务			218,314						206,933
一般和行政			47,055						48,196
利息			40,840						13,754
折旧和摊销			287,554						265,302
支出总额			593,763						534,185
未合并房地产合资企业的收益权益			155						194
投资收益（亏损）			43,284						(45,111)
房地产销售收益			392						—
净收入			219,176						121,693
归属于非控股权益的净收益			(48,631)						(43,831)
归属于亚历山大房地产股票公司股东的净收益			170,545						77,862
归因于未归属的限制性股票奖励的净收益			(3,659)						(2,606)
归属于亚历山大房地产股票公司普通股股东的净收益			$	166,886					$	75,256
归属于亚历山大房地产股票公司普通股股东的每股净收益：
基本			$	0.97					$	0.44
稀释			$	0.97					$	0.44

所附附附注是这些合并财务报表的组成部分。

2

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亚历山德里亚房地产股票有限公司

合并综合收益表

（以千计）

（未经审计）

			截至3月31日的三个月
			2024						2023
净收入			$	219,176					$	121,693
其他综合（亏损）收入
外币折算未实现（亏损）收益：
期内产生的未实现外币折算（亏损）收益			(7,919)						276
外币折算未实现（亏损）收益，净额			(7,919)						276
其他综合（亏损）收入总额			(7,919)						276
综合收入			211,257						121,969
减去：归属于非控股权益的综合收益			(48,631)						(43,831)
归属于亚历山大房地产股票公司股东的综合收益			$	162,626					$	78,138

所附附附注是这些合并财务报表的组成部分。

3

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亚历山德里亚房地产股票有限公司

股东权益和非控股权益合并变动表

（千美元）

（未经审计）

						亚历山德里亚房地产股票公司的股东权益
						的数量 常见 股份						常见 股票						额外 实收资本						已保留 收益						累计其他综合亏损						非控制性 兴趣爱好						总计 公平						可兑换 非控制性 兴趣爱好
截至 2023 年 12 月 31 日的余额						171,910,599						$	1,719					$	18,485,352					$	—					$	(15,896)					$	4,135,338					$	22,606,513					$	16,480
净收入						—						—						—						170,545						—						48,359						218,904						272
其他综合损失总额						—						—						—						—						(7,919)						—						(7,919)						—
来自非控股权益的出资和出售						—						—						7,201						—						—						180,978						188,179						—
非控股权益的分配和赎回						—						—						(8,070)						—						—						(67,907)						(75,977)						(382)
非控股权益的转让						—						—						—						—						—						(250)						(250)						250
向合资伙伴重新分配资金						—						—						(30,185)						—						—						30,185						—						—
根据股票计划发行						164,784						2						39,376						—						—						—						39,378						—
与股权奖励净结算相关的税款						(67,416)						(1)						(7,395)						—						—						—						(7,396)						—
普通股申报的股息 ($1.27每股）						—						—						—						(222,134)						—						—						(222,134)						—
对超过收益的分配进行重新分类						—						—						(51,589)						51,589						—						—						—						—
截至 2024 年 3 月 31 日的余额						172,007,967						$	1,720					$	18,434,690					$	—					$	(23,815)					$	4,326,703					$	22,739,298					$	16,620

所附附附注是这些合并财务报表的组成部分。

4

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亚历山德里亚房地产股票有限公司

股东权益和非控股权益合并变动表

（千美元）

（未经审计）

						亚历山德里亚房地产股票公司的股东权益
						的数量 常见 股份						常见 股票						额外 实收资本						已保留 收益						累计其他综合亏损						非控制性 兴趣爱好						总计 公平						可兑换 非控制性 兴趣爱好
截至2022年12月31日的余额						170,748,395						$	1,707					$	18,991,492					$	—					$	(20,812)					$	3,701,248					$	22,673,635					$	9,612
净收入						—						—						—						77,862						—						43,630						121,492						201
其他综合收入总额						—						—						—						—						276						—						276						—
来自非控股权益的出资和出售						—						—						18,999						—						—						76,018						95,017						35,250
非控股权益的分配和赎回						—						—						—						—						—						(62,985)						(62,985)						(201)
根据股票计划发行						194,586						2						35,782						—						—						—						35,784						—
与股权奖励净结算相关的税款						(83,277)						—						(11,968)						—						—						—						(11,968)						—
普通股申报的股息 ($1.21每股）						—						—						—						(209,346)						—						—						(209,346)						—
对超过收益的分配进行重新分类						—						—						(131,484)						131,484						—						—						—						—
截至2023年3月31日的余额						170,859,704						$	1,709					$	18,902,821					$	—					$	(20,536)					$	3,757,911					$	22,641,905					$	44,862

所附附附注是这些合并财务报表的组成部分。

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亚历山德里亚房地产股票有限公司 合并现金流量表 （以千计） （未经审计）
			截至3月31日的三个月
			2024						2023
经营活动：
净收入			$	219,176					$	121,693
为使净收入与经营活动提供的净现金保持一致而进行的调整：
折旧和摊销			287,554						265,302
房地产销售收益			(392)						—
未合并房地产合资企业的收益权益			(155)						(194)
未合并房地产合资企业的收益分配			884						285
贷款费用的摊销			4,142						3,639
债务折扣的摊销			318						288
收购的高于和低于市场的租赁的摊销			(30,340)						(21,636)
递延租金			(48,251)						(33,191)
股票补偿费用			17,125						16,486
投资（收益）损失			(43,284)						45,111
运营资产和负债的变化：
租户应收款			731						(582)
递延租赁成本			(23,970)						(33,469)
其他资产			(40,728)						(25,422)
应付账款、应计费用和其他负债			(1,653)						(32,740)
经营活动提供的净现金			341,157						305,570
投资活动：
出售房地产的收益			16,670						—
增加房地产			(693,268)						(873,366)
购买房地产			(194,002)						(177,543)
托管存款的变化			(1,008)						9,366
对未合并的房地产合资企业的投资			(3,224)						(106)
增加非房地产投资			(60,572)						(47,401)
非房地产投资的销售和分配			40,550						49,385
用于投资活动的净现金			$	(894,854)					$	(1,039,665)

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亚历山德里亚房地产股票有限公司 合并现金流量表 （以千计） （未经审计）
			截至3月31日的三个月
			2024						2023
融资活动：
应付有担保票据下的借款			$	10,216					$	14,428
发行无担保优先票据的应付收益			998,806						996,205
无抵押高级信贷额度下的借款			—						375,000
在无抵押的优先信贷额度下偿还借款			—						(375,000)
根据商业票据计划发行的收益			3,170,000						775,000
根据商业票据计划偿还借款			(3,270,000)						(400,000)
贷款费的支付			(10,118)						(9,989)
与股权奖励净结算相关的已缴税款			(23,964)						(7,854)
普通股股息			(221,824)						(209,131)
来自非控股权益的出资和出售			82,853						79,337
向非控股权益的分配和收购			(111,540)						(63,186)
融资活动提供的净现金			624,429						1,174,810
外汇汇率变动对现金和现金等价物的影响			192						(306)
现金、现金等价物和限制性现金的净增长			70,924						440,409
截至期初的现金、现金等价物和限制性现金			660,771						857,975
截至期末的现金、现金等价物和限制性现金			$	731,695					$	1,298,384
补充披露和非现金投资和融资活动：
期内支付的利息现金，扣除资本化利息			$	34,901					$	21,519
本期增建房地产的应计施工			$	318,041					$	419,029
房地产合资伙伴的资产出资和向其发行非控股权益			$	103,547					$	33,250
将额外的实收资本重新分配给合并后的合资伙伴的非控股权益			$	30,185					$	—
从租户那里转让设备和/或房地产资产			$	11,965					$	—

所附附附注是这些合并财务报表的组成部分。

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亚历山德里亚房地产股票有限公司

合并财务报表附注

（未经审计）

1.    编排和列报依据

亚历山大房地产股票有限公司（纽约证券交易所代码：ARE），标普500指数®生命科学房地产投资信托基金自1994年成立以来一直是生命科学房地产利基市场的先驱。亚历山德里亚是位于 AAA 创新集群所在地（包括大波士顿、旧金山湾区、圣地亚哥、西雅图、马里兰州西雅图、三角研究中心和纽约市）的协作生命科学大型园区的卓越且任期最长的所有者、运营商和开发商。亚历山大的总市值为 $34.4十亿美元，北美的资产基础为 74.1截至 2024 年 3 月 31 日，百万平方英尺。在本10-Q表季度报告中，提及的 “公司”、“亚历山大”、“ARE”、“我们” 和 “我们的” 是指亚历山大房地产股票公司及其合并子公司。随附的未经审计的合并财务报表包括亚历山德里亚房地产股票公司及其合并子公司的账目。所有重要的公司间余额和交易均已清除。

我们已根据公认会计原则和美国证券交易委员会的规章制度编制了随附的中期合并财务报表。我们认为，此处列报的这些中期合并财务报表反映了公允列报中期合并财务报表所必需的所有正常经常性调整。过渡期的经营业绩不一定代表截至2024年12月31日的年度的预期业绩。这些未经审计的合并财务报表应与我们截至2023年12月31日止年度的10-K表年度报告中包含的经审计的合并财务报表及其附注一起阅读。合并财务报表附注中任何提及我们的总市值、建筑物或租户的数量或质量、位置质量、平方英尺、租赁数量或占用百分比以及从这些价值得出的任何金额均不属于我们独立注册会计师事务所程序的范围。

2.    重要会计政策摘要

合并

在情况表明需要重审的情况下，我们会根据合并会计指导对每个非我们全资拥有的法人实体进行持续评估。我们的评估考虑了我们所有的可变利益，包括股权所有权以及因参与每个部分控股实体的管理而向我们支付的费用。要属于合并指南的范围，实体必须满足以下两个标准：

•该实体具有为开展业务活动和持有资产而建立的法律结构；此类实体可以采用合伙企业、有限责任公司或公司等形式；以及

•我们在法人实体中拥有可变权益，即合同性的可变权益，例如股权所有权，或其他随着实体净资产公允价值的变化而变化的财务利益。

如果一个实体不符合上述两个标准，我们会应用其他会计文献，例如权益会计法。如果一个实体确实符合上述两个标准，我们将在可变利益模型下评估该实体的合并情况，前提是该法律实体符合以下任何特征以符合VIE的资格，或者对所有其他不是VIE的法律实体的投票模型。

如果法律实体具有以下三个特征中的任何一个，则该法律实体被确定为VIE：

1)如果没有额外的次级财政支持，该实体没有足够的股权为其活动提供资金；

2)该实体以非实质性表决权成立（即，该实体剥夺了多数经济利益持有者的投票权）；或

3)作为一个群体，股东缺乏控股权益的特征。如果股东缺乏以下任何条件，则符合此标准：

•通过表决权或类似权利指导对实体经济业绩影响最大的实体活动的权力，证明如下：

•实体活动日常管理的实质性参与权；或

•对重大决策负责方的实质性开除权；

•吸收该实体预期损失的义务；或

•获得实体预期剩余回报的权利。

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2。重要会计政策摘要（续）

对于以有限合伙企业或有限责任公司结构的实体，包括我们的房地产合资企业，我们对股权持有人（普通合伙人或合资企业管理成员以外的股权合伙人）是否缺乏控股财务权益特征的评估包括评估有限合伙人或非管理成员（非控股股权持有人）是否同时缺乏实质性参与权和实质性开除权，定义如下：

•参与权使非控股权持有人能够指导在正常业务过程中做出的重大财务和运营决策，这些决策对该实体的经济表现影响最大。

•取消权允许非控股股权持有人无故罢免普通合伙人或管理成员。

如果我们得出结论，VIE的三个特征中的任何一个都得到满足，包括股东由于缺乏实质性参与权和实质性开除权而缺乏控股权的特征，我们就会得出结论，该实体是虚拟实体，并在可变利息模型下对其进行整合。

可变利息模型

如果一个实体被确定为VIE，我们会评估我们是否是主要受益人。主要受益人分析是基于权力和收益的定性分析。如果我们拥有权力和收益，我们就可以合并VIE——也就是说，（i）我们有权指导VIE的活动，这些活动对VIE的经济表现（权力）影响最大；（ii）我们有义务吸收VIE的损失或有权从VIE中获得可能对VIE具有重大意义的收益（收益）。只要我们确定自己是主要受益者，我们就会合并VIE。有关符合VIE资格的特定实体的信息，请参阅我们未经审计的合并财务报表附注4— “合并和未合并的房地产合资企业” 和附注7— “投资”。如果我们在VIE中拥有可变权益但不是主要受益人，我们将使用权益法对投资进行核算。

投票模型

如果一个法律实体不符合VIE的三个特征中的任何一个（即股权不足、存在非实质性投票权或缺乏控股权益），我们将根据投票模型对该实体进行评估。在投票模式下，如果我们确定我们直接或间接拥有超过50％的有表决权的股份，并且其他股东没有实质性参与权，我们将合并该实体。有关在投票模式下符合评估资格的特定合资企业的信息，请参阅我们未经审计的合并财务报表附注4—— “合并和未合并的房地产合资企业”。

估计数的使用

根据公认会计原则编制合并财务报表要求我们做出估算和假设，这些估算和假设会影响报告的资产、负债和权益金额；截至合并财务报表之日的或有资产和负债的披露；以及报告期内的收入和支出金额。实际结果可能与这些估计有重大差异。

投资房地产

评估业务合并或资产收购

我们对每次收购房地产或实质性房地产（包括主要持有房地产资产的实体的股权）进行评估，以确定所收购的综合资产和活动是否符合业务定义，是否需要作为业务合并进行考虑。对不符合企业定义的综合资产和活动的收购记作资产购置。如果满足以下任一标准，则所收购的综合资产和活动将不符合企业资格：

•实际上，收购的总资产的所有公允价值都集中在单一可识别资产或一组类似的可识别资产中；或

•这套综合资产和活动至少缺乏投入和实质性程序，这些投入和实质性程序共同为创造产出（即交易前后产生的收入）的能力作出了重大贡献。

在以下情况下，收购过程被视为实质性过程：

•该流程包括一支在执行流程方面熟练、知识渊博且经验丰富的有组织的员工队伍（或包括一份提供有组织工作人员准入的合同）；

•如果不花费大量成本、精力或延迟，就无法取代该流程；或者

•该过程被认为是独一无二的或稀缺的。

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2。重要会计政策摘要（续）

通常，我们对房地产或实质性房地产的收购不符合企业的定义，因为几乎所有的公允价值都集中在单一可识别资产或类似的可识别资产组中（即土地、建筑物和相关的无形资产），或者因为收购不包括以收购劳动力为形式的实质性过程，也没有大量成本、精力或拖延就无法取代的合同。在评估收购的服务或管理合同时，我们在评估收购的合同是否构成实质性过程时，会考虑所提供服务的性质、与类似的公平合同相关的合同条款，以及可比供应商的可用性。

对所购房地产的认可

我们对每次收购房地产或实质性房地产（包括主要持有房地产资产的实体的股权）进行评估，以确定所收购的综合资产和活动是否符合业务定义，是否需要作为业务合并进行考虑。对不符合企业定义的综合资产和活动的收购记作资产购置。

对于收购作为企业合并的房地产或实质性房地产的收购，我们将收购对价（不包括收购成本）分配给收购的资产、承担的负债、非控股权益以及截至收购之日按公允价值计算的先前存在的所有权权益。资产包括无形资产，例如租户关系、收购的就地租赁以及与我们作为出租人的就地租赁相关的优惠无形资产。负债包括与我们作为出租人的就地租赁相关的不利无形资产。此外，对于我们作为承租人的已收购的就地融资或经营租赁，收购对价将分配给租赁负债和相关的使用权资产，并进行调整以反映与市场条件相比的有利或不利的租赁条款。相对于所收购净资产公允价值的转让对价的任何超额（赤字）都记作商誉（讨价还价收益）。与企业合并相关的收购成本在发生时记作支出。

通常，我们预计房地产或实质性房地产的收购不符合企业的定义，因为几乎所有的公允价值都集中在单一可识别资产或类似的可识别资产组中（即土地、建筑物和相关的无形资产）。资产收购的会计模型与企业合并的会计模型类似，不同之处在于收购对价（包括收购成本）是按相对公允价值基础分配给收购的个人资产和负债的。相对于收购资产和负债公允价值总和的转让对价的任何超额（赤字）将根据其相对公允价值分配给个人资产和负债。因此，资产收购不会导致商誉的确认或讨价还价的收购收益。与收购房地产或实质性房地产（例如法律和其他第三方服务）相关的增量和外部直接收购成本均为资本化。

我们运用判断力来确定用于将所购房地产的购买价格分配给其组成部分的关键假设。将对价分配给年内收购的房产的各个组成部分可能会影响我们的净收益，这是因为每个组成部分适用的折旧和摊销年限以及合并运营报表中对相关折旧和摊销费用的确认。我们会运用判断力，利用可用的可比市场信息来评估相对公允价值。我们根据可用的可比市场信息，包括估计的重置成本、租金和最近的市场交易，评估有形和无形资产及负债的相对公允价值。此外，我们可以使用估计的现金流预测，利用适当的折扣和资本化率。未来现金流的估计基于多种因素，包括历史经营业绩、已知和预期趋势以及可能影响房产的市场/经济状况。

收购的有形资产的价值基于我们在 “好像空置一样” 基础上对公允价值的估计。收购的就地租赁的价值包括假设租赁期内的估计成本，以及在收购的就地租约收购之日的市场条件下执行类似租赁可能产生的其他成本。如果在原地租赁不可取消的租赁期限之后有低价固定利率续订方案，我们将评估无形因素，例如承租人经营所在行业的商业状况、房产所在地区的经济状况以及承租人在续订期内转租房产的能力，以确定承租人续订的可能性。当我们确定有合理的保证可以行使此类讨价还价购买期权时，我们会在确定此类租赁的无形价值及其相关摊还期时考虑该选项。当收购构成被收购实体控制权变更时，我们还确认收购资产的相对公允价值、承担的负债以及权益低于100％的收购中的任何非控股权益。

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2。重要会计政策摘要（续）

折旧和摊销

分配给建筑物和建筑物改善、土地改善、租户改善和设备的价值按直线折旧。对于建筑物和建筑物改造，我们使用相应的地面租赁条款或其估计使用寿命中的较短者进行折旧，但不超过 40年份。土地改良按其估计使用寿命折旧，不超过 20年份。租户的装修按其各自的租赁条款或预计的使用寿命折旧，设备在较短的租赁期限或其预计使用寿命中折旧。使用权资产的价值在每份相关租赁的剩余条款中按直线摊销。收购的就地租赁和相关的优惠无形资产（即收购的高于市场的租赁）的价值在我们的合并资产负债表中归类为其他资产，并在合并运营报表中作为租金收入的减少在相关租赁的剩余条款中摊销。与收购的就地租赁相关的不利无形资产（即收购的低于市场的租赁）的价值在合并资产负债表中归类为应付账款、应计费用和其他负债，并在合并运营报表中作为租金收入的增加在相关租赁的剩余条款中摊销。

资本化项目成本

我们将项目成本资本化，包括施工前成本、利息、财产税、保险以及与项目的开发、重建、施工前或施工直接相关且必不可少的其他成本。在为资产预定用途做准备的各项活动中，需要对开发、重建、施工前和施工成本进行资本化。我们的开发、重建、施工前和施工活动的波动可能会导致总支出和净收入的重大变化。在项目基本完成并准备好用于其预期用途之后产生的成本按实际支出列为支出。如果开发、重建、施工前或施工活动停止，利息、财产税、保险和某些其他成本将不再有资格获得资本化，将在发生时记作支出。维修和保养支出按发生时列为支出。

房地产销售

当符合以下所有销售计划标准时，房产被归类为待售房产：(i) 有权批准该行动的管理层承诺出售该物业的计划；(ii) 该房产按目前状况可立即出售，但须遵守通常和惯常的条款；(iii) 一项寻找买家的积极计划以及完成出售计划所需的其他行动已经启动；(iv) 该物业的出售是可能的，预计将在此期间完成 一年；（v）该房产正在积极销售以与其当前公允价值相比合理的价格出售；以及（vi）完成销售计划所需的行动表明，不太可能对计划进行重大修改或撤回计划。财产被指定为待售财产后，资产折旧即告停止。有关更多详情，请参阅我们未经审计的合并财务报表附注15—— “归类为待售资产”。

如果处置房产代表着对我们的运营或财务业绩具有（或将会）重大影响的战略转变，例如（i）主要业务范围，（ii）主要地理区域，（iii）主要股权法投资，或（iv）实体的其他主要部分，则该物业的运营，包括直接归因于该物业的任何利息支出，在我们的合并运营报表中被归类为已终止业务，以及列报的所有以往期间的金额从持续业务重新分类为已停止的业务。处置个别财产通常不代表战略转移，因此通常不符合归类为已停止业务的标准。

我们根据关于取消确认与非客户签订合同产生的非金融资产的会计准则，确认房地产销售的收益或损失。我们的常规产出活动包括向租户租赁运营物业的空间，而不是出售房地产。因此，房地产（我们是卖方）的销售符合与非客户签订的合同。在与非客户的交易中，我们采用特定的确认和衡量原则，这与确认与客户签订的合同产生的收入的方法一致。取消对资产的承认以控制权的转移为基础。如果房地产销售合同包括我们对房产的持续参与，那么我们会评估合同下承诺的每项商品或服务，以确定它是否代表单独的履行义务、构成担保或阻止控制权的转移。如果将商品或服务视为一项单独的履约义务，则当我们将相关商品或服务转让给买方时，交易价格的分配部分被确认为收入。

对出售部分权益的收益或损失的确认还取决于我们保留该物业的控股权还是非控股权益。如果我们在出售完成后保留该物业的控股权，我们将继续按账面价值反映该资产，按出售部分权益的账面价值记录非控股权益，并确认额外的实收资本以抵消收到的对价与按账面价值计算的部分利息之间的差额。相反，如果我们在完成房地产部分权益的出售后保留非控股权益，我们将确认收益或亏损，就好像出售了100％的资产一样。

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2。重要会计政策摘要（续）

长期资产的减值

在每个季度末之前和之后，我们会审查所有长期资产的当前活动和业务状况的变化，以确定是否存在任何需要减值分析的触发事件或减值指标。如果确定了触发事件或减值指标，我们将审查对未来未贴现现金流的估计，包括在考虑多种结果时采用概率加权方法（如有必要）。

当存在可能表明长期资产账面金额可能无法收回的情况时，将对待持和使用的长期资产，包括我们的租赁物业、CIP、持有的用于开发的土地、与我们作为承租人的经营租赁相关的使用权资产以及无形资产，进行单独的减值评估。如果持有和使用的长期资产的账面金额超过该资产的使用和最终处置预计产生的未贴现现金流总和，则无法收回。长期持有和使用的资产的触发事件或减值指标由项目进行评估，包括估计净营业收入的显著波动、占用率变化、重大近期租约到期、当前和历史运营和/或现金流损失、施工成本、预计完工日期、租金和其他市场因素。我们根据多种因素评估预期的未贴现现金流，包括但不限于建筑成本、可用市场信息、当前和历史经营业绩、已知趋势、可能影响资产的当前市场/经济状况以及我们对资产使用的假设，包括必要时考虑多种结果时的概率加权方法。

在确定出现减值后，即确认减记，以将资产的账面金额减少到其估计的公允价值。如果不要求确认减值费用，则在必要时对折旧或摊销的确认进行前瞻性调整，以在预计持有和使用资产的剩余期限内，将资产的账面金额减少到其估计处置价值。我们可能会调整预计将在其使用寿命结束之前处置或重新开发的房产的折旧率。

我们对归类为待售房产使用待售减值模型，这与持有和二手减值模型不同。根据待售减值模型，如果归类为待售的长期资产的账面金额超过其公允价值减去出售成本，则确认减值费用。由于这两种不同的模型，以前被归类为持有的长期资产有可能在归类为待售时要求确认减值费用。

国际业务

除了在美国经营物业外，我们还有 12加拿大的房产。我们在美国运营的子公司的本位币是美元。外国子公司的当地货币作为其本位货币。我们的外国子公司的资产和负债按截至财务报表日的有效汇率折算成美元。我们的外国子公司的收入和支出账目使用所列期间的加权平均汇率进行折算。折算产生的收益或亏损被归类为累计其他综合收益（亏损），作为总权益的单独组成部分，不包括在净收益（亏损）中。

每当外国投资符合持有待售分类标准时，我们都会根据持有待售减值模型评估该投资的可收回性。如果投资的账面金额超过其公允价值减去出售成本，我们可能会确认减值费用。在确定投资的账面金额时，我们会考虑其账面净值以及与投资相关的任何累计未实现外币折算调整。

归类为累计其他综合收益（亏损）的适当金额的外汇汇率收益或亏损在出售我们的投资时或在完成或基本完成投资清算后变现的净收益（亏损）将被重新归类为净收益（亏损）。

投资

我们对主要参与生命科学行业的上市公司和私人控股实体进行投资。作为房地产投资信托基金，我们通常将每个实体的有表决权股票的所有权限制在少于 10%。我们对每项投资进行评估，以确定我们是否有能力对被投资方施加重大影响，但没有控制权。我们评估我们的所有权等于或大于被投资人有表决权股票的20％，但小于或等于50％的投资，前提是我们有这种能力。对于我们对持有特定所有权账户的有限合伙企业的投资，我们假设当我们的所有权权益超过3％至5％时，这种能力就会存在。除了我们的所有权权益外，我们还会考虑我们是否拥有董事会席位或是否参与被投资者的决策过程等标准，以确定我们是否有能力对被投资方施加重大影响，但没有能力对被投资方施加控制。如果我们确定自己有这种能力，我们将使用权益法对投资进行核算，如下所述。

我们可能会不时持有受合同销售限制的股权投资。我们不承认与合同销售限制相关的折扣。

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2。重要会计政策摘要（续）

按权益法核算的投资

根据权益会计法，我们最初按成本确认投资，然后根据被投资方报告的收益或亏损份额、收到的分配以及非临时减值调整投资账面金额。有关我们按权益法核算的投资的更多信息，请参阅我们未经审计的合并财务报表附注7—— “投资”。

不符合权益法会计条件的投资

对于我们确定自己没有能力行使重大影响力或控制权的被投资者，我们会根据每项投资是对（i）上市公司的投资，（ii）报告每股资产净值的私人控股实体，或（iii）未报告每股资产净值的私人控股实体，如下所述，对每项投资进行核算。

对上市公司的投资

我们在上市公司的投资被归类为公允价值易于确定的投资，并在合并资产负债表中按公允价值列报，在合并运营报表中，公允价值的变动归类为投资收益（亏损）。我们在上市公司投资的公允价值是根据证券交易所的销售价格或报价确定的。

对私人控股公司的投资

我们对不易确定的公允价值的私人控股实体的投资包括（i）对报告每股资产净值的私人控股实体的投资以及（ii）对未报告每股资产净值的私人控股实体的投资。这些投资的核算如下：

对报告每股资产净值的私人控股实体的投资

对报告每股资产净值的私人控股实体的投资，例如我们在有限合伙企业中的私人控股投资，以公允价值列报，使用资产净值作为实际权宜之计，而公允价值的变动则归入我们的合并运营报表中的投资收益（亏损）。我们通常不经调整地使用有限合伙企业报告的每股资产净值，除非我们知道有信息表明有限合伙企业报告的资产净值不能准确反映报告日投资的公允价值。

对未报告每股资产净值的私人控股实体的投资

对未报告每股资产净值的私人控股实体的投资使用衡量替代方案进行核算，根据该替代方案，这些投资按成本计量，并根据可观察到的价格变动和减值进行调整，并在合并运营报表中将变动归类为投资收益（亏损）。

可观察的价格来自于同一发行人的相同或相似投资的有序交易，投资者无需花费过多的成本和精力即可观察到该价格。除其他外，可观察到的价格变动源于同一发行人在报告期内执行的股票交易，包括后续的股票发行或与同一发行人相关的其他已报告的股票交易。为了确定这些交易是否预示着明显的价格变化，除其他因素外，我们会评估这些交易是否具有相似的权利和义务，包括投票权、分销偏好以及我们持有的投资的转换权。

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2。重要会计政策摘要（续）

对权益法投资和对未报告每股资产净值的私人控股实体的投资进行减值评估

我们对未报告新开发项目每股资产净值的私人控股实体的股权法投资和投资进行监督，包括经营业绩、临床试验的前景和结果、新产品计划、新合作协议、筹资活动以及并购活动。这些投资是在减值指标定性评估的基础上通过监测以下触发事件或减值指标的存在来评估的：

(i)被投资者的收益表现、信用评级、资产质量或业务前景严重恶化；

(ii)被投资者的监管、经济或技术环境发生重大不利变化；

(iii)总体市场状况发生重大不利变化，包括被投资方正在或试图向市场推出的技术和产品的研究和开发；

(iv)对被投资方继续经营能力的重大担忧；和/或

(v)投资者决定停止向被投资人提供支持或减少其财务承诺。

如果存在此类指标，我们需要估算投资的公允价值，并立即确认减值费用，其金额等于超过其估计公允价值的投资账面价值。

投资收益/损失确认和分类

我们在合并运营报表中确认已实现和未实现的损益，在合并运营报表中归类为投资收益（亏损）。未实现的收益和损失代表：

(i)上市公司投资公允价值的变化；

(ii)对报告每股资产净值的私人控股实体的投资资产净值的变化；

(iii)投资未报告每股资产净值的私人控股实体的可观察到的价格变化；以及

(iv)我们的权益法被投资方报告的未实现收益或亏损中所占的份额。

我们投资的已实现收益和亏损是指处置投资时收到的收益与其历史或调整后成本基础之间的差额。对于我们的权益法投资，已实现收益和亏损代表我们在被投资方报告的已实现收益或亏损中所占的份额。减值是已实现亏损，可调整成本基础，是指将不报告每股资产净值和权益法投资的私人控股实体的账面价值降至其估计公允价值的费用，如果减值被视为非临时减值，则减值幅度为估计的公允价值。

收入

下表提供了截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月的合并总收入的详细信息（以千计）：

						截至3月31日的三个月
						2024						2023
租金收入：
收入受租赁会计准则约束：
经营租赁						$	746,061					$	677,422
直接融资租赁						659						648
收入受租赁会计准则约束						746,720						678,070
收入受收入确认会计准则约束						8,831						9,879
租金收入						755,551						687,949
其他收入						13,557						12,846
总收入						$	769,108					$	700,795

在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月中，受租赁会计准则约束的收入总额为美元746.7百万或 97.1% 和 $678.1百万或 96.8分别占我们总收入的百分比。我们的其他收入主要包括管理费和每个报告期内赚取的利息收入。有关我们收入来源的详细讨论，请参阅我们未经审计的合并财务报表附注2中的 “租赁会计” 和 “确认与客户签订的合同产生的收入”。

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2。重要会计政策摘要（续）

租赁会计

租赁的定义和分类

当我们签订合同或修改现有合同时，我们会评估合同是否符合租赁的定义。为了满足租赁的定义，合同必须满足所有三个标准：

(i)一方（出租人）必须持有已确定的资产；

(ii)交易对手（承租人）必须有权在整个合同期内从资产的使用中获得几乎所有的经济利益；以及

(iii)交易对手（承租人）必须有权在整个合同期限内指示使用已确定的资产。

如果我们是承租人，我们将租赁归类为融资租赁或经营租赁；如果我们是出租人，则将租赁归类为销售类型、直接融资或经营租赁。我们使用以下标准来确定租赁是融资租赁（作为承租人）还是销售型或直接融资租赁（作为出租人）：

(i)租赁期结束时，所有权从出租人转移到承租人；

(ii)合理地肯定会行使购买期权；

(iii)租赁期限为标的资产剩余经济寿命的大部分时间；

(iv)租赁付款的现值等于或大于标的资产的全部公允价值；或

(v)标的资产是专业化的，预计在租赁期结束时将没有其他用途。

如果我们满足上述任何标准，我们会将租赁视为融资、销售类型或直接融资租赁。如果我们不符合任何标准，我们会将租赁视为经营租赁。

如果将租赁视为将标的资产的控制权移交给承租人，则将其视为销售类租赁。如果风险和回报是在不转让控制权的情况下进行的，则租赁被视为直接融资租赁，这通常表现为承租人以外的其他无关第三方的剩余价值担保。

这种分类将决定租赁的确认方法：

•对于经营租赁，如果我们是出租人，我们将按直线方式确认租赁期内的租金收入，如果我们是承租人，则确认租赁运营费用。

•对于销售类租赁或直接融资租赁，我们确认租金收入；对于融资租赁，我们使用实际利息法确认租赁期内的租赁运营费用。

•在销售类租赁或直接融资租赁开始时，如果我们确定租赁物业的公允价值低于其账面金额，我们将在租赁开始时立即确认销售损失。如果公允价值超过租赁的账面金额，则在销售类租赁的租赁开始时确认收益。对于直接融资租赁，收益在租赁开始时递延并在租赁期内摊销。

出租人会计

执行租赁的成本

我们将初始直接成本资本化，这仅代表执行租约的增量成本，如果不获得租约，本来不会产生这种成本。无论结果如何，我们在谈判或安排租赁时产生的费用，例如固定员工薪酬、谈判租赁条款的税务或法律咨询以及其他费用，均按发生的费用记作支出。

经营租赁

我们使用单一组成部分会计政策对租赁合同的收入进行核算。如果满足两个标准，该政策要求我们按标的资产类别将与每项租赁相关的租赁部分和非租赁部分作为单一组成部分进行考虑：

(i)租赁部分和非租赁部分的转让时间和模式相同；以及

(ii)如果单独核算，租赁部分将被归类为经营租赁。

租赁部分主要包括固定租金（代表根据我们的租赁应付的预定租金金额）和临时租金付款。非租赁部分主要包括租户回收款，即在我们的三净租赁结构下偿还租金运营费用，包括财产税、保险、公用事业、维修和维护以及公共区域开支的回收款。

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2。重要会计政策摘要（续）

如果租赁部分是主要组成部分，我们将根据租赁会计准则将此类租赁下的所有收入作为单一组成部分入账。相反，如果非租赁部分是主要组成部分，则此类租赁下的所有收入都将根据收入确认会计准则进行核算。我们的经营租赁符合单一组成部分会计的条件，每份租约中的租赁部分占主导地位。因此，我们根据租赁会计准则核算所有经营租赁收入，并在合并运营报表中将这些收入归类为租金收入。

当房产准备好供租户预定用途并且租户拥有或控制租赁资产的实际用途时，我们开始确认与经营租赁相关的租金收入。与经营租赁下的固定租金付款相关的租金收入在相应的运营租赁条款中以直线方式确认。我们在合并资产负债表中将预计在以后收到的款项归类为递延租金。目前收到但在未来时期被确认为收入的金额在合并资产负债表中归类为应付账款、应计费用和其他负债。

与可变付款相关的租金收入包括租户回收款和临时租金付款。租户回收款，包括公用事业报销、维修和保养、公共区域费用、房地产税和保险以及其他运营费用，在发生适用费用和租户有义务向我们偿还费用期间被确认为收入。除去相关的意外开支后，与其他可变付款相关的租金收入即予以确认。

我们会评估租户收取每份经营租约未来租赁款项的可收性。如果我们确定可能具有可收回性，我们将根据上述方法确认租金收入。如果我们确定收款的可能性不大，我们会确认一项调整以降低租金收入。此外，如果我们预计未来不会全额收取租赁付款，我们可能会在投资组合层面（而不是个人层面）确认一般补贴。

对于我们确定未来租赁款不太可能收回的每份租约，我们停止以直线方式确认租金收入，并将收入的确认仅限于从承租人那里收取的款项或本应按直线确认的租赁收入中较低的部分。在我们确定与这些租赁相关的未来付款有可能收回之前，我们不会恢复对这些租赁的租金收入的直线确认。我们还记录了与递延租金余额有关的一般补贴，在投资组合层面（不是个人层面），预计不会在整个租期内全额收取这些津贴。截至2024年3月31日和2023年12月31日，我们的一般津贴余额合计美元21.4百万。

直接融资和销售型租赁

与直接融资和销售类租赁相关的租金收入在租赁期内使用实际利率法确认。租赁开始时，我们在合并资产负债表中的其他资产中记录一项资产，这代表我们在租赁中的净投资。初始净投资的确定方法是将归因于租赁的未来租赁付款总额的现值和该物业的估计剩余价值，减去与我们的直接融资租赁相关的任何未赚取收入。在租赁期内，租赁投资的价值会增加，从而为租赁中的净投资产生恒定的周期性回报率。在我们的合并运营报表中，这些租赁的收入归类为租金收入。随着租金的到账，我们的净投资会随着时间的推移而减少。

根据当前的预期信用损失会计准则，我们对直接融资和销售类租赁的净投资进行减值评估。欲了解更多信息，请参阅我们未经审计的合并财务报表附注2中的 “信用损失备抵金”。

作为出租人，如果满足以下两个标准，我们将不依赖于指数或利率的可变租赁付款的租赁在租赁开始之日归类为经营租赁：

(i)根据现行租赁会计准则，该租赁将被归类为销售型租赁或直接融资租赁；以及

(ii)销售类租赁或直接融资租赁分类将在租赁开始时导致销售损失。

我们不会取消确认标的资产，也不会在租赁开始时确认损失，但会继续对标的资产在其使用寿命内进行折旧。

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2。重要会计政策摘要（续）

承租人会计

我们有经营租赁协议，其中我们是承租人，包括地面和办公室租约。在租约开始之日（如果租约是房地产收购的一部分，则在收购之日），我们需要确认负债，以抵消我们在这些经营租赁下的未来债务以及相应的使用权资产。

租赁负债是根据未来租赁付款的现值来衡量的，包括根据我们的延期期权在期限内我们合理确定会行使的付款。未来租赁付款的现值是根据每份经营租约的剩余租赁期限和相应的估计增量借款利率计算得出的，我们估计，在相似期限内以抵押方式借款，金额等于租赁付款，必须支付的利率。随后，租赁负债通过对期初的租赁负债余额适用租约开始时确定的贴现率来累计，并减去该期间的付款。我们将经营租赁负债分为应付账款、应计费用和合并资产负债表中的其他负债。

使用权资产是根据相应的租赁负债来衡量的，根据初始直接租赁成本和租赁开始前与房东交换的任何其他对价进行了调整，并进行了调整，以反映收购租赁与收购时的市场条件相比的有利或不利条件。随后，使用权资产在租赁期内按直线分期摊销。我们在合并资产负债表中将其他资产中的使用权资产归类。

确认与客户签订的合同产生的收入

根据收入确认会计准则，我们确认与客户签订的合同产生的交易相关的收入，不包括上文 “租赁会计” 中讨论的租赁会计准则约束的收入。客户与非客户的区别在于所转让的商品或服务的性质。向客户提供由公司普通产出活动产生的商品或服务，而向非客户提供公司普通产出活动之外的非金融资产。

我们通常确认向客户转让商品和服务的收入，其金额反映了我们预期在交易所应得的对价。为了确定客户合同收入的确认，我们使用五步模型来（i）确定与客户的合同，（ii）确定合同中的履约义务，（iii）确定交易价格，包括将来可能不会发生重大逆转的可变对价，（iv）将交易价格分配给合同中的履约义务，（v）在（或作为）我们时确认收入履行履约义务。

我们确定合同履行义务，并根据商品和服务的控制权移交给客户的时间，确定收入应在某个时间点还是在一段时间内予以确认。在向客户转让商品或服务之前，我们会考虑是否控制商品或服务，以确定我们是否应以委托人或代理人的身份对该安排作出解释。如果我们确定我们控制向客户提供的商品或服务，那么我们就是交易的委托人，我们确认交易所预期的对价总额。如果我们只是安排但不控制转让给客户的商品或服务，那么我们被视为交易的代理人，我们确认我们有权在交易所保留的净对价。

在截至2024年3月31日的三个月的合并运营报表中，受收入确认会计准则约束并归入租金收入的总收入包括美元8.8百万主要与长期租赁协议相关的短期停车收入有关。如附注2中的 “出租人会计” 所述，短期停车收入不符合单一组成部分会计政策的条件，这是由于我们在同一租赁协议中转移停车服务义务和相关租赁部分的时间和模式存在差异。当提供服务和履行义务得到履行时，我们会根据收入确认会计准则确认短期停车收入，履约义务通常发生在某个时间点。

监控租户信贷质量

在每份租约期内，我们通过以下方式监控租户的信用质量和任何相关的重大变化：（i）监控国家认可的信用评级机构评级的租户的信用评级；（ii）审查已公开或根据适用租约必须交付给我们的租户的财务报表；（iii）监控有关租户及其各自业务的新闻报道；（iv）监控租赁付款的及时性。

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2。重要会计政策摘要（续）

信用损失备抵金

对于以摊销成本和某些其他工具计量的大多数金融资产，包括贸易和其他应收账款（不包括经营租赁产生的应收账款）、贷款、持有至到期债务证券、销售型和直接融资租赁产生的租赁净投资以及资产负债表外信贷敞口（例如贷款承诺），我们需要估算和确认终身预期亏损，而不是发生的损失。即使预期的信用损失风险微乎其微，对此类预期损失的确认通常会导致信贷损失的提前确认。对经营租赁款项的可收性进行评估以及根据该评估确认租赁收入的调整，受我们未经审计的合并财务报表附注2中前面的 “租赁会计” 中讨论的租赁会计准则的约束。

在每个报告日，我们都会根据直接融资和销售类租赁的总净投资以及我们的贸易应收账款重新评估我们的信用损失准备金。如有必要，我们会根据我们当前估计的预期信贷损失确认信用损失调整，该损失在合并运营报表中归类为租赁业务。有关更多详情，请参阅我们未经审计的合并财务报表附注5 — “租赁”。

所得税

我们根据《美国国税法》（“《守则》”）作为房地产投资信托基金组织和运营。根据该守则，房地产投资信托基金至少要分配 90每年向股东缴纳房地产投资信托基金应纳税所得额的百分比（不包括净资本收益），且符合某些其他条件，无需对其分配的应纳税所得额缴纳联邦所得税，但可能需要缴纳某些联邦、外国、州和地方税。我们分发 100每年占我们应纳税收入的百分比；因此，不需要为联邦所得税编列经费。除了房地产投资信托基金申报表外，我们还为子公司提交联邦、外国、州和地方纳税申报表。我们向位于美国、加拿大、中国和其他国际地区的司法管辖区提起诉讼。在2018年至2023日历年度，我们的纳税申报表需要在各个司法管辖区进行例行审查。

员工和非员工基于股份的付款

我们已经实施了全实体范围的会计政策，以核算发放给员工和非雇员的基于股份的奖励的没收情况。根据这项政策，我们在基于时间的归属条件下确认基于股份的奖励的支出，对没收的估算值没有减少。本会计政策仅适用于服务条件奖励。对于绩效条件奖励，我们将继续评估达到此类条件的可能性。与没收奖励相关的费用将在没收时予以撤销。根据股份支付奖励支付的所有不可没收的股息最初都归类为留存收益，只有在基础奖励被没收时才重新归类为薪酬成本。我们的员工和非员工基于股份的奖励在授予日按公允价值计量，并在接受者所需的服务期内予以确认。

担保证券的发行人和担保子公司

通常，持有担保证券的发行人的母实体必须提供单独的子公司发行人或担保人财务报表，除非它符合披露例外情况。如果母实体符合以下标准，则可能有资格获得披露例外情况：

(i)子公司发行人或担保人是母公司的合并子公司，并且

(ii)子公司发行注册证券，该证券与母公司联合或单独发行，或由母公司全额无条件担保。

相反，符合上述标准的母公司可以在合并财务报表中或在项目2的 “管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析” 中提供汇总的财务信息（“替代披露”）。我们评估了标准并确定我们有资格获得披露例外情况，这使我们能够提供替代披露；因此，我们在项目2的 “管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析” 中提供了替代披露。

贷款费用

获得长期融资所产生的费用将资本化并进行分类，相应的债务工具出现在我们的合并资产负债表上。与我们的无抵押优先信贷额度相关的贷款费用已资本化并归入其他资产。资本化金额在相关贷款期限内摊销，摊销在合并运营报表中归类为利息支出。

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2。重要会计政策摘要（续）

权益法投资的分配

我们使用 “分配的性质” 方法来确定合并报表中来自权益法投资（包括我们的未合并房地产合资企业和权益法非房地产投资）的现金分配现金流的分类。在这种方法下，根据产生现金分配的基础活动的性质对分配进行分类。如果我们缺乏将来应用这种方法所必需的信息，我们将需要在回顾的基础上采用 “累积收益” 方法作为会计变更。根据累积收益法，不超过已确认收益累计权益金额的分配被归类为经营活动现金流入，超过该金额的分配被归类为投资活动的现金流入。

受限制的现金

我们在合并资产负债表中将现金和现金等价物与限制性现金分开列报。但是，在核对合并现金流量表中显示的期初和期末总金额时，我们将限制性现金与现金和现金等价物包括在内。如果余额中包含多个现金、现金等价物和限制性现金明细项目，我们会根据需要在合并资产负债表和合并现金流量表之间进行对账。我们还披露了与重大限制性现金余额相关的限制的性质。

最近的会计公告

2023年8月23日，财务会计准则委员会发布了亚利桑那州立大学，要求合资企业在成立后在其独立财务报表中按公允价值衡量其资产和负债。无论净资产是否符合企业的定义，合资企业都将使用企业合并会计指导将其权益的公允价值与其可识别资产和负债的公允价值之间的差额确认为商誉（或权益调整，如果为负值）。新的会计准则旨在减少实践中的多样性。该ASU将适用于符合GAAP下公司合资企业定义的合资企业，因此其范围仅限于不受任何合资投资者控制因此未合并的合资企业。我们通常寻求保持对房地产合资企业的控制权，因此预计该亚利桑那州立大学将适用于我们在采用本会计准则后成立的有限数量的未合并房地产合资企业（如果有的话）。该准则不会改变合资企业投资者在个人财务报表中对投资的核算，因此，该准则的采用不会对我们的合并财务报表产生任何影响。该会计准则将对成立日期为2025年1月1日或之后的合资企业生效，并允许提前采用。我们预计将在2025年1月1日采用该亚利桑那州立大学。

2023年11月27日，财务会计准则委员会发布了ASU，要求每季度披露分部支出，前提是这些支出对该细分市场意义重大，（ii）定期向首席运营决策者（“CODM”）提供，以及（iii）包含在每份报告的细分市场损益衡量标准中。此外，该亚利桑那州立大学要求每年披露CODM的标题，并说明CODM如何使用该细分市场的损益衡量标准来评估细分市场的表现和分配资源。根据该亚利桑那州立大学，我们合并财务报表的脚注可能包括与我们的单一应报告分部相关的增量披露。从我们截至2024年12月31日的10-K表年度报告开始，将要求遵守该ASU，然后在10-Q表的季度报告中进行中期披露，允许提前采用。我们预计将在截至2024年12月31日的年度10-K表年度报告中采用该亚利桑那州立大学。

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3.投资房地产

截至2024年3月31日和2023年12月31日，我们在房地产领域的合并投资，包括未经审计的合并财务报表附注15（“归类为待售资产”）中列为待售资产的房地产资产，包括截至2024年3月31日和2023年12月31日的以下内容（以千计）：

						2024 年 3 月 31 日						2023年12月31日
出租物业：
土地（与出租物业有关）						$	4,440,428					$	4,385,515
建筑物和建筑物改进						20,532,577						20,320,866
其他改进						3,898,310						3,681,628
出租房产						28,871,315						28,388,009
开发和重建项目						8,668,680						8,226,309
房地产投资总额						37,539,995						36,614,318
减去：累计折旧						(5,216,857)						(4,980,807)
投资房地产						$	32,323,138					$	31,633,511

收购

在截至2024年3月31日的三个月中，我们进行了收购，总收购价格为美元194.8百万，主要与位于我们海港创新区子市场多切斯特大道285、299、307和345号的新成立的合资企业有关。有关更多详情，请参阅我们未经审计的合并财务报表附注4—— “合并和未合并的房地产合资企业”。

根据我们对每项收购的评估，我们确定与每项收购相关的几乎所有公允价值都集中在单一可识别资产或一组类似的可识别资产中，或者与没有运营的地块有关。因此，每笔交易都不符合企业的定义，因此被记作资产购置。在每笔交易中，我们将每次收购的总对价分配给按相对公允价值收购的个人资产和负债。

房地产资产的销售

在截至2024年3月31日的三个月中，我们完成的房地产资产部分权益的处置和出售包括以下内容（千美元）：

																																				房地产销售收益
财产						子市场/市场						发售日期						已售利息						RSF						销售价格
房地产的处置：
A 街 99 号(1)						海港创新区/大波士顿						3/8/24						100		%				235,000						$	13,350					$	—
其他																														3,863						392
																														$	17,213					$	392

(1)在截至2023年12月31日的三个月中，我们确认的房地产减值费用为美元36.1百万美元，将我们的投资减少到目前的公允价值减去销售成本。我们在截至2024年3月31日的三个月内完成了销售。

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4。合并和未合并的房地产合资企业

我们会不时签订合资协议，通过合资协议，我们拥有拥有、开发和运营房地产的房地产实体的部分权益。截至2024年3月31日，我们的房地产合资企业持有以下房产：

			财产						市场						子市场						我们的所有权权益(1)
合并后的房地产合资企业(2):
			宾尼街 50 号和 60 号						大波士顿						剑桥/内郊									34.0		%
			宾尼街 75/125 号						大波士顿						剑桥/内郊									40.0		%
			宾尼街 100 号和 225 号以及第三街 300 号						大波士顿						剑桥/内郊									30.0		%
			柯立芝大道 99 号						大波士顿						剑桥/内郊									75.0		%
			内科街 15 号						大波士顿						海港创新区									56.7		%
			多切斯特大道 285、299、307 和 345 号						大波士顿						海港创新区									60.0		%
			亚历山德里亚中心®科学和技术专用 — 使命湾(3)						旧金山湾区						使命湾									25.0		%
			欧文斯街 1450 号						旧金山湾区						使命湾									27.2		%	(4)
			601、611、651、681、685 和 701 Gateway Boulevard						旧金山湾区						南旧金山									50.0		%
			盖特威大道 751 号						旧金山湾区						南旧金山									51.0		%
			东格兰德大道 211 和 213 号						旧金山湾区						南旧金山									30.0		%
			福布斯大道500号						旧金山湾区						南旧金山									10.0		%
			亚历山德里亚中心®用于生命科学 — Millbrae						旧金山湾区						南旧金山									47.4		%
			梅里菲尔德街 3215 号						圣地亚哥						托里·派恩斯									30.0		%
			亚历山德里亚的校园点(5)						圣地亚哥						大学城中心									55.0		%
			5200 光明之路						圣地亚哥						大学城中心									51.0		%
			9625 镇中心大道						圣地亚哥						大学城中心									30.0		%
			亚历山德里亚的 SD Tech(6)						圣地亚哥						索伦托梅萨									50.0		%
			太平洋科技园						圣地亚哥						索伦托梅萨									50.0		%
			萨默斯岭科学园(7)						圣地亚哥						索伦托梅萨									30.0		%
			东湖大道东 1201 和 1208 号和东布莱恩街 199 号						西雅图						联盟湖									30.0		%
			德克斯特大道北 400 号						西雅图						联盟湖									30.0		%
			默瑟街 800 号						西雅图						联盟湖									60.0		%
未合并的房地产合资企业(2):
			第三街 1655 和 1725 号						旧金山湾区						使命湾									10.0		%
			1401/1413 研究大道						马里兰州						罗克维尔									65.0		%	(8)
			研究大道 1450 号						马里兰州						罗克维尔									73.2		%	(8)
			西迪克曼街 101 号						马里兰州						贝尔茨维尔									57.9		%	(8)

(1)请参阅下一页的表格，该表格显示了我们在合并框架下合资企业的分类。

(2)除了上市的房地产合资企业外，各合伙人在北美其他四家合并房地产合资企业中持有微不足道的非控股权益，而我们在北美另一家微不足道的未合并房地产合资企业中持有权益。

(3)包括伊利诺伊街409号和499号、欧文斯街1500号和1700号以及米申湾大道南455号。

(4)在截至2024年3月31日的三个月中，我们的股权所有权从 40.6% 至 27.2% 基于我们的合资伙伴持续为施工成本提供资金，以及向我们的合资伙伴重新分配股权 $30.2来自我们的数百万美元。我们的合资伙伴的非控股权益份额预计将增加到 75%，我们的降至 25%，因为我们的合作伙伴出资额外的股权来资助该项目的建设。

(5)包括 10210、10260、10290 和 10300 Campus Point Drive 以及 4110、4135、4155、4161、4161、4165、4165、4224 和 4242 Campus Point Court。

(6)包括 9605、9645、9675、9685、9725、9735、9805、9808、9855 和 9868 斯克兰顿路，以及 10055、10065 和 10075 巴恩斯峡谷路。

(7)包括 9965、9975、9985 和 9995 萨默斯岭路。

(8)代表与当地房地产运营商的合资企业，我们的合资伙伴管理着对合资企业经济表现产生重大影响的日常活动。

未经审计的合并财务报表附注2（“重要会计政策摘要”）中的 “合并” 中描述了我们的合并政策。合并会计具有很强的技术性，但其框架主要基于合资企业的控制性财务利益和收益。我们通常通过合同权利整合合合资企业，该合资企业是我们控制的法人实体（即我们有权指导合资企业对经济业绩影响最大的活动），无论我们的所有权利益如何，如果我们确定通过分配向我们支付给我们的可能对合资企业具有重大意义的收益或损失和费用（“VIE模式”）来获得收益。

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4。合并和未合并的房地产合资企业（续）

当我们通过投票权拥有控股财务权益且我们的投票权超过50％（“投票模式”）时，我们通常也会合并合资企业。投票权益不同于某些合资企业的所有权权益。我们通过确认我们的收入和损失份额，对不符合权益会计法合并标准的合资企业进行核算。

下表显示了我们在整合框架下的房地产合资企业的分类：

财产(1)

整合模型

投票利息

整合分析

结论

宾尼街 50 号和 60 号

VIE 模型

在 VIE 模式下不适用

合并

宾尼街 75/125 号

我们有：

宾尼街 100 号和 225 号以及第三街 300 号

柯立芝大道 99 号

(i)

指导合资企业对经济表现影响最大的活动的权力；以及

内科街 15 号

多切斯特大道 285、299、307 和 345 号

亚历山德里亚中心®科学和技术专用 — 使命湾

欧文斯街 1450 号

601、611、651、681、685 和 701 Gateway Boulevard

盖特威大道 751 号

东格兰德大道 211 和 213 号

(ii)

对合资企业可能有重大好处。

福布斯大道500号

亚历山德里亚中心®用于生命科学 — Millbrae

梅里菲尔德街 3215 号

亚历山德里亚的校园点

5200 光明之路

因此，我们是每个 VIE 的主要受益者

9625 镇中心大道

亚历山德里亚的 SD Tech

太平洋科技园

萨默斯岭科学园

东湖大道东 1201 和 1208 号和东布莱恩街 199 号

德克斯特大道北 400 号

默瑟街 800 号

1401/1413 研究大道

我们不控制合资企业，因此不是主要受益者。

权益会计法

研究大道 1450 号

西迪克曼街 101 号

第三街 1655 和 1725 号

投票模型

不超过 50%

我们的投票利息为50％或以下。

(1)除了上市的房地产合资企业外，各合伙人在北美其他四家合并房地产合资企业中持有微不足道的非控股权益，而我们在北美另一家微不足道的未合并房地产合资企业中持有权益。

成立合并的房地产合资企业

我们在上文概述的合并框架下对每家房地产合资企业进行了评估，并在未经审计的合并财务报表附注2 “重要会计政策摘要” 中的 “合并” 中进一步详述。

有关更多信息，请参阅我们未经审计的合并财务报表附注2中的 “合并” — “重要会计政策摘要”。有关我们在截至2024年3月31日的三个月中完成的房地产资产处置和出售部分权益的摘要，请参阅我们未经审计的合并财务报表附注3 “房地产投资” 中的 “房地产资产销售”。

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4。合并和未合并的房地产合资企业（续）

多切斯特大道 285、299、307 和 345 号

在截至2024年3月31日的三个月中，我们成立了房地产合资企业，以开发生命科学巨型园区。

我们捐款了 $155.3向这些房地产合资企业捐赠了百万美元，而我们的合作伙伴在出资房地产资产中所占份额合计 $103.5百万。截至2024年3月31日，这些合资企业在我们的海港创新区子市场拥有位于多切斯特大道285、299、307和345号的四块地块，未来发展机会汇总 1.0百万平方英尺。

截至 2024 年 3 月 31 日，我们有一个 60合资企业的所有权权益百分比。我们确定我们可以控制这些房地产合资企业，因此我们整合了相关的房地产资产。

合并后的VIE的资产负债表信息

我们与合资伙伴一起持有房地产合资企业的权益，这些权益将在财务报表中合并。这些现有的合资企业提供了大量的股权资本，为我们未来的部分建筑支出提供资金，我们的合资伙伴也可能向这些实体出资股权，用于融资相关活动。

下表汇总了截至2024年3月31日和2023年12月31日的合并VIE的资产负债表信息（以千计）：

						2024 年 3 月 31 日						2023年12月31日
投资房地产						$	8,487,213					$	8,032,315
现金和现金等价物						228,462						306,475
其他资产						777,416						728,390
总资产						$	9,493,091					$	9,067,180
有担保的应付票据						$	129,431					$	119,042
其他负债						593,166						608,665
强制性可赎回的非控股权益						—						35,250
负债总额						722,597						762,957
可赎回的非控制性权益						7,008						6,868
亚历山大房地产股票公司的股权份额						4,436,783						4,162,017
非控股权益的股权份额						4,326,703						4,135,338
负债和权益总额						$	9,493,091					$	9,067,180

在决定是否汇总合并后的VIE的资产负债表信息时，我们考虑了每个VIE的相似性，包括这些实体拥有、管理、运营和租赁VIE拥有的房地产的主要目的，以及我们作为管理成员参与每个VIE的类似性质。由于特征的相似性，我们以汇总的方式提供这些实体的资产负债表信息。我们合并后的VIE的资产均没有限制其用于偿还VIE的特定债务的限制。合并后的VIE没有债权人或其他合作伙伴可以追索我们的一般信贷，我们对合并VIE的最大风险敞口仅限于我们在每个VIE中的可变权益，但柯立芝大道99号房地产合资企业除外，在该合资企业中，VIE的担保建筑贷款由我们担保。有关更多信息，请参阅我们未经审计的合并财务报表附注10 — “有担保和无抵押优先债务”。

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4。合并和未合并的房地产合资企业（续）

未合并的房地产合资企业

我们对未合并的VIE的最大敞口仅限于我们对每个VIE的投资，但研究大道1450号和西迪克曼街101号未合并的房地产合资企业除外，我们对这些合资企业的担保最高为美元6.7与每笔VIE的担保贷款相关的未清余额中的百万美元。 截至2024年3月31日和2023年12月31日，我们对未合并房地产合资企业的投资按权益法核算，并在合并资产负债表中列报，包括以下内容（以千计）：

财产						2024 年 3 月 31 日						2023年12月31日
第三街 1655 和 1725 号						$	11,471					$	11,718
研究大道 1450 号						9,055						6,041
西迪克曼街 101 号						9,473						9,290
其他						10,637						10,731
						$	40,636					$	37,780

下表列出了截至2024年3月31日与我们未合并的房地产合资企业的担保贷款（千美元）相关的关键条款：

																								利率(1)						在 100%												我们的份额
未合并的合资企业						到期日												规定的费率												汇总承诺						债务余额(2)
1401/1413 研究大道									12/23/24									2.70%						3.31%						$	28,500					$	28,374					65.0%
第三街 1655 和 1725 号									3/10/25									4.50%						4.57%						600,000						599,612						10.0%
西迪克曼街 101 号									11/10/26									SOFR+1.95%			(3)			7.37%						26,750						17,749						57.9%
研究大道 1450 号									12/10/26									SOFR+1.95%			(3)			7.43%						13,000						8,509						73.2%
																														$	668,250					$	654,244

(1)包括利息支出和贷款费用摊销。

(2)代表截至2024年3月31日的未偿本金，扣除未摊销的递延融资成本。

(3)这笔贷款的固定SOFR下限为 0.75%.

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5。租赁

有关租赁会计准则的信息，请参阅我们未经审计的合并财务报表附注2中的 “租赁会计” — “重要会计政策摘要”，该准则为租赁协议双方（即承租人和出租人）的租赁承认、衡量、列报和披露制定了原则。

我们作为出租人的租约

截至 2024 年 3 月 31 日，我们有 410属性汇总 42.2百万运营的 RSF 定位d 位于关键集群，包括大波士顿、旧金山湾区、圣地亚哥、西雅图、马里兰州、研究三角和纽约市。我们专注于在AAA创新集群地区开发A/A+类房产，我们认为这些地产非常适合生命科学实体租用。这些地点的特点通常是新房东进入门槛高，租户的退出门槛高，可用空间供应有限。 截至2024年3月31日，a我们作为出租人的所有租赁均被归类为经营租赁，但以下租约除外 一直接融资租赁。我们的租约如下所述。

经营租赁

截至2024年3月31日，我们的 410房产受经营租赁协议的约束。 两个这些属性中，代表 二地块，受租赁协议的约束，每份协议都包含承租人可以选择在自以下日期起的30天内以公允市场价值向我们购买标的资产 15年份， 30年份，以及 74.5自租金开始之日起数年后 2017 年 10 月 1 日。剩余的租赁期限与每项有关 二地块s 是 68.7年份。我们的租赁通常包含在到期时以现行市场价格延长租赁期限的选项。某些经营租赁包含提前终止选项，需要提前通知并支付罚款，在大多数情况下，罚款金额足以让租户认为在经济上不利于行使。 下表概述了根据我们自2024年3月31日起生效的经营租赁协议条款（不包括费用报销）将收到的未来租赁付款（以千计）：

年						金额
2024						$	1,447,841
2025						1,871,023
2026						1,803,392
2027						1,740,053
2028						1,606,401
此后						10,681,698
总计						$	19,150,408

有关我们自有房地产资产的更多信息，请参阅我们未经审计的合并财务报表附注3—— “房地产投资”，这些资产是我们经营租赁下的标的资产。

直接融资租赁

截至 2024 年 3 月 31 日，我们有 一直接融资租赁协议，净投资余额为美元40.3百万，用于停车结构，剩余租约的任期 68.7年份。 承租人可以选择在每次交易期间以公允市场价值购买标的资产 30 天从以下日期开始的期限 15年份， 30年份，以及 74.5自租金开始之日起数年后 2017 年 10 月 1 日.

下表汇总了截至2024年3月31日和2023年12月31日我们在直接融资租赁中的净投资总额的组成部分（以千计）：

			2024 年 3 月 31 日						2023年12月31日
对直接融资租赁的总投资			$	252,850					$	253,324
减去：直接融资租赁的非所得收入			(209,729)						(210,388)
减去：信用损失备抵金			(2,839)						(2,839)
直接融资租赁的净投资			$	40,282					$	40,097

截至2024年3月31日，我们与直接融资租赁相关的估计信用损失为美元2.8百万。在截至2024年3月31日的三个月中，无需调整估计的信用损失余额。欲了解更多详情，请参阅我们未经审计的合并财务报表附注2 “重要会计政策摘要” 中的 “信用损失备抵金”。

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5。租赁（续）

下表概述了截至2024年3月31日根据我们的直接融资租赁条款将收到的未来租赁付款（以千计）：

年						总计
2024						$	1,445
2025						1,976
2026						2,036
2027						2,097
2028						2,160
此后						243,136
总计						$	252,850

租金收入

我们的租金收入包括与房地产租赁协议相关的收入，主要包括受租赁会计准则和收入确认会计准则约束的收入，如下所示（以千计）：

						截至3月31日的三个月
						2024						2023
租金收入：
收入受租赁会计准则约束：
经营租赁						$	746,061					$	677,422
直接融资租赁						659						648
收入受租赁会计准则约束						746,720						678,070
收入受收入确认会计准则约束						8,831						9,879
租金收入						$	755,551					$	687,949

我们受收入确认会计准则约束并归类为租金收入的收入主要包括短期停车收入，根据租赁会计准则，这些收入不被视为租赁收入。有关更多信息，请参阅我们未经审计的合并财务报表附注2-“重要会计政策摘要” 中的 “收入” 和 “确认与客户签订的合同产生的收入”。

剩余价值风险管理策略

我们的租赁不保证标的资产的剩余价值。我们通过以下方式管理与租赁资产剩余价值相关的风险：（i）评估每一次可能收购的房地产，以确定其是否符合我们的业务目标，即主要投资于需求旺盛且可用空间有限的市场；（ii）直接管理我们的租赁物业，经常进行房产检查，在潜在的维护问题出现之前主动解决问题，及时解决任何发生的问题；（iii）仔细选择我们的租户并监控其整个租户的信用质量相应的租赁条款。

我们作为承租人的租约

经营租赁协议

我们有经营租赁协议，其中我们是承租人，包括地面和办公室租约。其中某些租赁在满足某些标准后可以选择延长或终止合同条款。租赁没有明显的限制或契约，也没有剩余价值的保障。

我们确认使用权资产（在合并资产负债表中归类为其他资产）和相关负债（归类为合并资产负债表中的应付账款、应计费用和其他负债），以反映我们在作为承租人的地面和办公室租赁安排下的未来债务。请参阅我们未经审计的合并财务报表附注2中的 “承租人会计” — “重要会计政策摘要”。

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5。租赁（续）

截至2024年3月31日，剩余合同付款的现值合计美元843.5根据我们的经营租赁协议，包括我们合理确定会行使的延期期权，百万美元为美元381.6百万。我们相应的经营租赁使用权资产，经初始直接租赁成本和租赁开始前与房东交换的其他对价进行了调整，合计美元513.3百万。截至2024年3月31日，我们作为承租人的运营租赁的加权平均剩余租赁期约为 41年，加权平均折扣率为 4.6%。加权平均贴现率基于每份租约估算的增量借款利率，这是我们估计，在相似期限内，以等于租赁付款的金额进行抵押借款必须支付的利率。

截至2024年3月31日，地面租赁义务包括以下方面的租约 36我们的房产，约占 9占我们房产总数的百分比。不包括 一将于 2036 年到期的地租与以下内容有关 一账面净值为美元的经营性物业5.8截至 2024 年 3 月 31 日，我们的地面租赁义务的剩余租赁条款约为 30到 98年份，包括我们合理确定会行使的延期期权。

下表列出了我们作为承租人的不可取消经营租赁下的未来租赁付款与截至2024年3月31日未经审计的合并资产负债表中反映的经营租赁负债的对账情况（以千计）：

年						总计
2024						$	17,232
2025						22,671
2026						22,865
2027						21,946
2028						21,614
此后						737,191
我们作为承租人的经营租赁下的未来付款总额						843,519
折扣的影响						(461,941)
经营租赁责任						$	381,578

承租人的运营成本

运营租赁成本涉及我们作为承租人的地面和办公室租约。地面租赁通常需要每年支付固定的租金，还可能包括升级条款和续订选项。我们与办公室租赁相关的经营租赁义务的剩余条款最多为 12年，不包括延期选项。 在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月中，我们作为承租人的经营租赁成本如下（以千计）：

						截至3月31日的三个月
						2024						2023
运营租赁成本总额						$	9,211					$	9,457
资本化租赁成本						(528)						(921)
我们作为承租人的经营租赁的费用						$	8,683					$	8,536

在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月中，我们作为承租人的租赁未经审计的合并现金流量报表中已支付并归类为经营活动的金额合计美元7.3百万和美元7.3分别是百万。

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6。现金、现金等价物和限制性现金

截至2024年3月31日和2023年12月31日，现金、现金等价物和限制性现金包括以下内容（以千计）：

			2024 年 3 月 31 日						2023年12月31日
现金和现金等价物			$	722,176					$	618,190
限制性现金：
用于房地产收购的托管资金			4,425						37,434
其他			5,094						5,147
			9,519						42,581
总计			$	731,695					$	660,771

7。投资

我们对主要参与生命科学行业的上市公司和私人控股实体进行投资。作为房地产投资信托基金，我们通常将每个实体的有表决权股票的所有权限制在少于 10%。我们对每项投资进行评估，以确定我们是否有能力对被投资方施加重大影响，但没有控制权。我们评估我们的所有权等于或大于被投资人有表决权股票的20％，但小于或等于50％的投资，前提是我们有这种能力。对于我们对持有特定所有权账户的有限合伙企业的投资，我们假设当我们的所有权权益超过3％至5％时，这种能力就会存在。除了我们的所有权权益外，我们还会考虑我们是否拥有董事会席位或是否参与被投资者的决策过程等标准，以确定我们是否有能力对被投资方施加重大影响，但没有能力对被投资方施加控制。如果我们确定自己有这种能力，我们将使用权益法对投资进行核算，如下所述。

按权益法核算的投资

根据权益会计法，我们最初按成本确认投资，然后根据被投资方报告的收益或亏损份额、收到的分配以及非临时减值调整投资的账面金额。

截至 2024 年 3 月 31 日，我们有 10对有限合伙企业的投资，为每个投资者保留特定的所有权账户，这些账户按权益法进行核算。这些投资总计 $115.8百万。我们对所有这些的所有权权益 10投资超过5％。

不符合权益法会计条件的投资

对于我们确定自己没有能力行使重大影响力或控制权的被投资者，我们会根据每项投资是对（i）上市公司的投资，（ii）报告每股资产净值的私人控股实体，或（iii）未报告每股资产净值的私人控股实体，如下所述，对每项投资进行核算。

对上市公司的投资

我们在上市公司的投资被归类为公允价值易于确定的投资，并在合并资产负债表中按公允价值列报，在合并运营报表中，公允价值的变动归类为投资收益（亏损）。我们在上市公司投资的公允价值是根据证券交易所的销售价格或报价确定的。

对私人控股公司的投资

我们对不易确定的公允价值的私人控股实体的投资包括（i）对报告每股资产净值的私人控股实体的投资以及（ii）对未报告每股资产净值的私人控股实体的投资。这些投资的核算如下：

对报告每股资产净值的私人控股实体的投资

对报告每股资产净值的私人控股实体的投资，例如我们在有限合伙企业中的私人控股投资，以公允价值列报，使用资产净值作为实际权宜之计，而公允价值的变动则归入我们的合并运营报表中的投资收益（亏损）。我们通常不经调整地使用有限合伙企业报告的每股资产净值，除非我们知道有信息表明有限合伙企业报告的资产净值不能准确反映报告日投资的公允价值。

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7。投资（续）

对未报告每股资产净值的私人控股实体的投资

对未报告每股资产净值的私人控股实体的投资使用衡量替代方案进行核算，根据该替代方案，这些投资按成本计量，并根据可观察到的价格变动和减值进行调整，并在合并运营报表中将变动归类为投资收益（亏损）。

可观察的价格来自于同一发行人的相同或相似投资的有序交易，投资者无需花费过多的成本和精力即可观察到该价格。除其他外，可观察到的价格变动源于同一发行人在报告期内执行的股票交易，包括后续的股票发行或与同一发行人相关的其他已报告的股票交易。为了确定这些交易是否预示着明显的价格变化，除其他因素外，我们会评估这些交易是否具有相似的权利和义务，包括投票权、分销偏好以及我们持有的投资的转换权。

对权益法投资和对未报告每股资产净值的私人控股实体的投资进行减值评估

我们对未报告新开发项目每股资产净值的私人控股实体的股权法投资和投资进行监督，包括经营业绩、临床试验的前景和结果、新产品计划、新合作协议、筹资活动以及并购活动。这些投资是在减值指标定性评估的基础上通过监测以下触发事件或减值指标的存在来评估的：

(i)被投资者的收益表现、信用评级、资产质量或业务前景严重恶化；

(ii)被投资者的监管、经济或技术环境发生重大不利变化；

(iii)总体市场状况发生重大不利变化，包括被投资方正在或试图向市场推出的技术和产品的研究和开发；

(iv)对被投资方继续经营能力的重大担忧；和/或

(v)投资者决定停止向被投资人提供支持或减少其财务承诺。

如果存在此类指标，我们需要估算投资的公允价值，并立即确认减值费用，其金额等于超过其估计公允价值的投资账面价值。

投资收益/损失确认和分类

我们在合并运营报表中确认已实现和未实现的损益，在合并运营报表中归类为投资收益（亏损）。未实现的收益和损失代表：

(i)上市公司投资公允价值的变化；

(ii)对报告每股资产净值的私人控股实体的投资资产净值的变化；

(iii)投资未报告每股资产净值的私人控股实体的可观察到的价格变化；以及

(iv)我们的权益法被投资方报告的未实现收益或亏损中所占的份额。

我们投资的已实现收益和亏损是指处置投资时收到的收益与其历史或调整后成本基础之间的差额。对于我们的权益法投资，已实现收益和亏损代表我们在被投资方报告的已实现收益或亏损中所占的份额。减值是已实现亏损，可调整成本基础，是指将不报告每股资产净值和权益法投资的私人控股实体的账面价值降至其估计公允价值的费用，如果减值被视为非临时减值，则减值幅度为估计的公允价值。

对报告资产净值的私人控股实体的投资的资金承诺

我们承诺提供大约 $ 的资金377.2百万美元用于我们对报告资产净值的私人控股实体的投资。我们的资金承诺将在接下来的不同日期到期 12年份，加权平均到期时间为 8.3截至 2024 年 3 月 31 日的年份。这些投资不可由我们兑换，但我们可能会在这些投资的整个期限内获得分配。我们对报告资产净值的私人控股实体的投资的初始期限通常会超过 10年份。预计清算这些投资的加权平均剩余期限为 5.3截至 2024 年 3 月 31 日的年份。

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7。投资（续）

下表汇总了我们截至2024年3月31日和2023年12月31日的投资（以千计）：

			2024 年 3 月 31 日
			成本						未实现收益						未实现的亏损						账面金额
上市公司			$	187,775					$	57,761					$	(71,015)					$	174,521
报告 NAV 的实体			511,039						189,044						(27,954)						672,129
未报告资产净值的实体：
价格变动可观的实体			94,283						73,629						(1,224)						166,688
没有明显价格变动的实体			382,408						—						—						382,408
按权益法核算的投资			不适用						不适用						不适用						115,842
投资总额			$	1,175,505					$	320,434					$	(100,193)					$	1,511,588

			2023年12月31日
			成本						未实现收益						未实现的亏损						账面金额
上市公司			$	203,467					$	50,377					$	(94,278)					$	159,566
报告 NAV 的实体			507,059						192,468						(27,995)						671,532
未报告资产净值的实体：
价格变动明显的实体			97,892						77,600						(1,224)						174,268
没有明显价格变动的实体			368,654						—						—						368,654
按权益法核算的投资			不适用						不适用						不适用						75,498
投资总额			$	1,177,072					$	320,445					$	(123,497)					$	1,449,518

截至2024年3月31日，对未报告资产净值的私人控股实体的投资的累计收益和亏损（已实现和未实现）合计亏损为美元64.6百万，其中包括向上调整，总计 $73.6百万，向下调整总计 $1.2百万，减值总额为 $137.0百万.

截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月，我们的投资收益（亏损）包括以下内容（以千计）：

						截至3月31日的三个月
						2024						2023
已实现的收益						$	14,126		(1)			$	20,744
未实现收益（亏损）						29,158						(65,855)
投资收益（亏损）						$	43,284					$	(45,111)

(1)由 $ 的已实现收益组成28.8百万，由美元的减值费用所抵消14.7在截至2024年3月31日的三个月中，有100万人。

在截至2024年3月31日的三个月中，对未报告截至2024年3月31日仍持有资产净值的私人控股实体的投资损益合计为 $10.5百万，其中包括向上调整，总计 $8.6百万美元以及向下调整和减值总额为 $19.1百万.

在截至2023年3月31日的三个月中，对截至2023年3月31日仍持有的未报告资产净值的私人控股实体的投资损益合计为亏损美元510千，其中包括向上调整，总计 $1.8百万美元以及向下调整和减值总额为 $2.3百万。

截至2024年3月31日和2023年3月31日，与仍持有的投资（不包括按权益法核算的投资）相关的未实现收益或亏损合计为收益47.8百万美元，损失为美元38.3在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月中，分别为百万人。

我们的投资收益为 $43.3截至2024年3月31日的三个月，百万美元还包括美元5.0我们的权益法投资的百万股权收益。

有关更多信息，请参阅我们未经审计的合并财务报表附注2中的 “投资” — “重要会计政策摘要”。

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8。其他资产

下表汇总了截至2024年3月31日和2023年12月31日的其他资产的组成部分（以千计）：

			2024 年 3 月 31 日						2023年12月31日
收购的就地租约			$	426,670					$	461,613
递延补偿计划			42,528						40,365
递延融资成本——无抵押的优先信贷额度			29,005						30,897
存款			26,803						25,863
家具、固定装置和设备			28,380						26,560
直接融资租赁的净投资			40,282						40,097
应收票据			16,487						15,841
经营租赁使用权资产			513,271						516,452
其他资产			103,007						88,453
预付费用			54,574						30,969
不动产、厂房和设备			143,961						144,784
总计			$	1,424,968					$	1,421,894

9。公允价值测量

我们提供有关所有可以估算公允价值的金融工具的公允价值信息。我们使用公允价值层次结构来衡量和披露金融资产和负债的估计公允价值，该层次结构区分了从独立于申报实体的来源获得的数据和申报实体自己对市场参与者假设的假设。该层次结构由三个主要层面组成，如下所示：（i）相同资产或负债在活跃市场的报价（1级），（ii）重要的其他可观测投入（2级），（iii）重要的不可观测投入（3级）。其他重要的可观察输入可能包括活跃市场中类似资产或负债的报价，以及资产或负债可观察到的投入，例如利率、外汇汇率和收益率曲线。重要的不可观察的输入通常基于实体自己的假设，因为相关的市场活动很少（如果有的话）。在公允价值衡量标准的确定基于公允价值层次结构不同层次的输入的情况下，整个公允价值计量所属的公允价值层次结构的级别是基于对整个公允价值计量具有重要意义的最低投入水平。我们对特定投入对整个公允价值计量的重要性的评估需要判断，并考虑资产或负债的特定因素。

经常性以公允价值计量的资产和负债

下表列出了我们在公允价值层次结构中按级别定期按公允价值衡量的资产（以千计）。截至2024年3月31日和2023年12月31日，没有定期按公允价值计量的负债。有 不在截至2024年3月31日的三个月中，定期将按公允价值计量的资产转移到公允价值层次结构中的第三级或从中转出。

												使用公允价值测量
描述						总计						的报价 活跃市场 对于相同的资产 （第 1 级）						意义重大 其他 可观测的输入 （第 2 级）						意义重大 无法观察 输入 （第 3 级）
对上市公司的投资：
截至 2024 年 3 月 31 日						$	174,521					$	174,521					$	—					$	—
截至 2023 年 12 月 31 日						$	159,566					$	159,566					$	—					$	—

我们对上市公司的投资是指公允价值易于确定的投资，按公允价值记账，在合并财务报表中，公允价值的变动归类为投资收益。我们还对私人控股实体进行投资，包括（i）报告资产净值的投资和（ii）未报告资产净值的投资，如下文所述。

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9。公允价值测量（续）

我们对报告资产净值的私人控股实体的投资，例如我们对有限合伙企业的私人控股投资，以公允价值记账，将资产净值作为实际权宜之计，公允价值的变动归类为净收益。截至2024年3月31日和2023年12月31日，对报告资产净值的私人控股实体的投资的账面价值合计美元672.1百万和美元671.5分别为百万。根据公允价值会计准则的要求，这些投资不在上述公允价值层次结构中。我们根据每个有限合伙企业报告的最新资产净值来估算我们在有限合伙企业中的每项投资的公允价值。因此，我们对报告资产净值的私人控股实体的投资的公允价值的确定通常不涉及重大的估计、假设或判断。

非经常性按公允价值计量的资产和负债

下表列出了截至2024年3月31日和2023年12月31日在公允价值层次结构中按非经常性公允价值计量的资产（以千计）。

												使用公允价值测量
描述						账面金额						的报价 活跃市场 对于相同的资产 （第 1 级）						意义重大 其他 可观测的输入 （第 2 级）									意义重大 无法观察 输入 （第 3 级）
持有的待售房地产资产，账面价值调整为公允价值减去出售成本
截至 2024 年 3 月 31 日						$	118,530		(1)			$	—					$	—								$	118,530		(2)
截至 2023 年 12 月 31 日						$	133,885		(1)			$	—					$	—								$	133,885		(2)
对未报告资产净值的私人控股实体的投资
截至 2024 年 3 月 31 日						$	182,596					$	—					$	166,688		(3)						$	15,908		(4)
截至 2023 年 12 月 31 日						$	188,689					$	—					$	174,268		(3)						$	14,421		(4)

(1)这些金额包含在我们归类为待售资产的总余额中，总额为 $179.3百万和美元191.4截至2024年3月31日和2023年12月31日的百万美元分别在附注15中披露，即 “归类为待售资产”，分别代表截至2024年3月31日和2023年12月31日的待售资产，已确认减值。有关更多信息，请参阅我们的合并财务报表附注3—— “房地产投资” 和附注15—— “归类为待售资产”。

(2)表示根据已签订的买卖协议、意向书或第三方房地产经纪人提供的估值对相应公允价值进行调整后持有的待售资产的账面总额减去出售成本。

(3)这些金额代表我们对价格变动可观的私人控股实体的股权投资的总账面金额，这些金额包含在美元的投资余额中1.5十亿和美元1.4截至2024年3月31日和2023年12月31日，我们未经审计的合并资产负债表中分别有10亿美元在未经审计的合并财务报表附注7 “投资” 中披露。

(4)这些金额包含在私人控股实体的投资中，没有可观察到的价格变动，余额总计 $382.4百万和美元368.7截至2024年3月31日和2023年12月31日，分别在我们未经审计的合并财务报表附注7——“ 投资” 中披露。上述余额代表对未报告资产净值的私人控股实体的账面金额，这些实体根据未经审计的合并财务报表附注2（“重要会计政策摘要”）中 “投资” 中描述的计量备选指导方针确认了减值的资产净值。

被归类为待售房地产资产，按公允价值减去出售成本计算

我们的房地产资产被归类为待售资产，按公允价值减去出售成本计量，见上表。这些房产是截至2024年3月31日和2023年12月31日分别归类为待售房地产总资产的一部分。这些房地产资产的公允价值是根据协议销售价格或第三方房地产经纪人提供的估值估算的。有关更多信息，请参阅我们的合并财务报表附注2-“重要会计政策摘要” 中的 “房地产投资” 和附注15-“归类为待售资产”。

对未报告资产净值的私人控股实体的投资

我们对未报告资产净值的私人控股实体的投资按成本计量，并根据可观察到的价格变动和减值进行调整，变动确认净收益。这些投资是根据同一发行人的相同或相似投资的有序交易中可观察到的价格变化进行调整的。在另一笔可观察的交易发生之前，不会进行进一步的调整。因此，我们对未报告资产净值的私人控股实体的投资的公允价值的确定不涉及重大的估计和假设或主观和复杂的判断。

我们还对未报告资产净值的私人控股实体的投资进行减值指标的定性评估。如果存在减值指标，我们需要估算投资的公允价值，并立即确认减值费用，其金额等于超过其估计公允价值的投资账面价值。

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9。公允价值测量（续）

公允价值的估算通常采用估值技术，包括反映贴现现金流分析的收益方法，以及包括对市场参与者产生的收购倍数和定价倍数进行比较分析的市场方法。在某些情况下，我们可能会对特定投资使用多种估值技术，并根据多个估值结果的平均值来估算其公允价值。

有关更多信息，请参阅我们未经审计的合并财务报表附注7—— “投资”。

财务状况表中未按公允价值计量但披露公允价值的资产和负债

我们的应付有担保票据和无抵押优先票据的公允价值，以及我们的无抵押优先信贷额度和商业票据计划的未偿金额，是使用广泛接受的估值技术估算的，包括使用其他重要可观察到的输入进行贴现现金流分析，例如有关折扣和借款利率的可用市场信息、期限和信用评级。由于我们的金融工具的估值基于这些类型的估计，如果我们的估计被证明不准确，我们的金融工具的实际公允价值可能会有重大差异。此外，使用不同的市场假设或估算方法可能会对估计的公允价值金额产生重大影响。

截至2024年3月31日和2023年12月31日，我们的应付有担保票据和无抵押优先票据的账面和估计公允价值以及我们的无抵押优先信贷额度和商业票据计划下的未偿还金额，包括得出估计值的公允价值层次结构中的水平，如下（以千计）：

			2024 年 3 月 31 日
			账面价值						公允价值层次结构																		估计公允价值
									的报价 活跃市场 对于相同的资产 （第 1 级）						意义重大 其他 可观测的输入 （第 2 级）						意义重大 无法观察 输入 （第 3 级）
负债：
有担保的应付票据			$	130,050					$	—					$	129,619					$	—					$	129,619
无抵押优先应付票据			$	12,087,113					$	—					$	10,509,910					$	—					$	10,509,910
无抵押的高级信贷额度			$	—					$	—					$	—					$	—					$	—
商业票据计划			$	—					$	—					$	—					$	—					$	—

			2023年12月31日
			账面价值						公允价值层次结构																		估计公允价值
									的报价 活跃市场 对于相同的资产 （第 1 级）						意义重大 其他 可观测的输入 （第 2 级）						意义重大 无法观察 输入 （第 3 级）
负债：
有担保的应付票据			$	119,662					$	—					$	118,660					$	—					$	118,660
无抵押优先应付票据			$	11,096,028					$	—					$	9,708,930					$	—					$	9,708,930
无抵押的高级信贷额度			$	—					$	—					$	—					$	—					$	—
商业票据计划			$	99,952					$	—					$	99,915					$	—					$	99,915

现金和现金等价物、限制性现金、租户应收账款、存款、应收票据、应付账款、应计费用和其他短期负债的账面价值接近其公允价值。

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10.    有担保和无抵押的优先债务

下表汇总了截至2024年3月31日我们的未偿债务和相应的剩余本金（千美元）：

						陈述 费率						利率(1)						到期日(2)						截至12月31日的期间的剩余本金,																																										未摊销（递延融资成本），（折扣）/溢价
债务																								2024						2025						2026						2027						2028						此后						校长												总计
有担保的应付票据
大波士顿(3)						SOFR+2.70		%				8.37		%				11/19/26						$	—					$	—					$	129,890					$	—					$	—					$	—					$	129,890					$	(459)					$	129,431
旧金山湾区						6.50		%				6.50						7/1/36						32						34						36						38						41						438						619						—						619
有担保债务加权平均利率/小计												8.36												32						34						129,926						38						41						438						130,509						(459)						130,050
无抵押高级信贷额度和商业票据计划(4)						(4)						—			(4)			1/22/28			(4)			—						—						—						—						—						—						—						—						—
无抵押优先应付票据						3.45		%				3.62						4/30/25						—						600,000						—						—						—						—						600,000						(960)						599,040
无抵押优先应付票据						4.30		%				4.50						1/15/26						—						—						300,000						—						—						—						300,000						(900)						299,100
无抵押优先应付票据						3.80		%				3.96						4/15/26						—						—						350,000						—						—						—						350,000						(1,021)						348,979
无抵押优先应付票据						3.95		%				4.13						1/15/27						—						—						—						350,000						—						—						350,000						(1,448)						348,552
无抵押优先应付票据						3.95		%				4.07						1/15/28						—						—						—						—						425,000						—						425,000						(1,628)						423,372
无抵押优先应付票据						4.50		%				4.60						7/30/29						—						—						—						—						—						300,000						300,000						(1,193)						298,807
无抵押优先应付票据						2.75		%				2.87						12/15/29						—						—						—						—						—						400,000						400,000						(2,371)						397,629
无抵押优先应付票据						4.70		%				4.81						7/1/30						—						—						—						—						—						450,000						450,000						(2,333)						447,667
无抵押优先应付票据						4.90		%				5.05						12/15/30						—						—						—						—						—						700,000						700,000						(5,316)						694,684
无抵押优先应付票据						3.375		%				3.48						8/15/31						—						—						—						—						—						750,000						750,000						(4,830)						745,170
无抵押优先应付票据						2.00		%				2.12						5/18/32						—						—						—						—						—						900,000						900,000						(7,657)						892,343
无抵押优先应付票据						1.875		%				1.97						2/1/33						—						—						—						—						—						1,000,000						1,000,000						(7,760)						992,240
无抵押优先应付票据						2.95		%				3.07						3/15/34						—						—						—						—						—						800,000						800,000						(7,801)						792,199
无抵押优先应付票据						4.75		%				4.88						4/15/35						—						—						—						—						—						500,000						500,000						(5,298)						494,702
无抵押优先应付票据						5.25		%				5.38						5/15/36						—						—						—						—						—						400,000						400,000						(4,364)						395,636
无抵押优先应付票据						4.85		%				4.93						4/15/49						—						—						—						—						—						300,000						300,000						(2,958)						297,042
无抵押优先应付票据						4.00		%				3.91						2/1/50						—						—						—						—						—						700,000						700,000						10,080						710,080
无抵押优先应付票据						3.00		%				3.08						5/18/51						—						—						—						—						—						850,000						850,000						(11,513)						838,487
无抵押优先应付票据						3.55		%				3.63						3/15/52						—						—						—						—						—						1,000,000						1,000,000						(14,002)						985,998
无抵押优先应付票据						5.15		%				5.26						4/15/53						—						—						—						—						—						500,000						500,000						(7,757)						492,243
无抵押优先应付票据						5.625		%				5.71						5/15/54						—						—						—						—						—						600,000						600,000						(6,857)						593,143
无抵押债务加权平均利率/小计												3.81												—						600,000						650,000						350,000						425,000						10,150,000						12,175,000						(87,887)						12,087,113
加权平均利率/总利率												3.86		%										$	32					$	600,034					$	779,926					$	350,038					$	425,041					$	10,150,438					$	12,305,509					$	(88,346)					$	12,217,163

(1)表示截至适用期末的加权平均利率，包括贷款费用的摊销、债务溢价的摊销（折扣）和其他银行费用。

(2)反映我们控制的任何扩展选项。

(3)代表我们的合并房地产合资企业为柯立芝大道99号持有的有担保建筑贷款，其中我们拥有一笔担保建筑贷款 75.0% 的利息。截至 2024 年 3 月 31 日，该合资企业 h如同 $65.4根据现有贷款人的承诺，可用资金为百万美元。利率将从 SOFR+ 降低2.70在某些租赁、施工和财务契约里程碑完成后，随着时间的推移，% 至 SOFR +2.10%。

(4)请参阅 “$5.0十亿美元的无抵押优先信贷额度” 和 “美元”2.5十亿商业票据计划” 位于下一页。

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10。有担保和无担保的优先债务（续）

下表汇总了截至2024年3月31日我们的有担保和无抵押优先债务以及无抵押优先信贷额度和商业票据计划下的未偿金额（千美元）：

			固定利率债务						浮动利率债务																		加权平均值
																											利息						剩余任期 （以年为单位）
															总计						百分比						费率(1)
有担保的应付票据			$	619					$	129,431					$	130,050					1.1		%				8.36		%				2.7
无抵押优先应付票据			12,087,113						—						12,087,113						98.9						3.81						13.5
无抵押高级信贷额度和商业票据计划			—						—						—			(2)			—						—			(2)			3.8			(3)
总/加权平均值			$	12,087,732					$	129,431					$	12,217,163					100.0		%				3.86		%				13.4			(3)
占总债务的百分比			98.9		%				1.1		%				100		%

(1)表示截至适用期末的加权平均利率，包括与贷款费用摊销、债务溢价摊销（折扣）和其他银行费用相关的支出/收入。

(2)截至 2024 年 3 月 31 日，我们有 不我们的无抵押优先信贷额度的未清余额以及 不未兑现的商业票据。

(3)我们使用无抵押优先信贷额度的到期日来计算商业票据的加权平均剩余期限。使用我们未偿还的商业票据的到期日，即我们债务的合并加权平均到期日 is 13.4年份。在截至2024年3月31日的三个月中出售的商业票据的加权平均到期收益率为 5.60%，加权平均到期期限为 15天。

无抵押优先应付票据

2024 年 2 月，我们发行了 $1.0数十亿张无抵押优先票据，加权平均利率为 5.48%，加权平均到期日为 23.1年份。无抵押优先票据由美元组成400.0百万的 5.252036年到期的无抵押优先票据百分比和美元600.0百万的 5.6252054年到期的无抵押优先票据百分比。

$5.0十亿美元无抵押高级信贷额度

截至2024年3月31日，我们的无抵押优先信贷额度的总承付额为美元5.0十亿美元，利率为 SOFR + 0.855%。除借款成本外，无抵押的优先信贷额度还需缴纳的年度融资费为 0.145百分比基于未兑现的承付款总额。根据我们实现某些年度可持续发展指标的能力，利率和设施费率也可能会向上或向下调整，调整幅度最高可达 四利率方面的基点，最高可达 一设施费率的基点。

根据根据我们的无抵押优先信贷额度协议条款实现的某些可持续发展指标，借款利率在一年内降低了 二SOFR plus 的基点 0.855%，来自 SOFR plus 0.875％，设施费减少了 0.5基点为 0.145% 来自 0.15%。截至 2024 年 3 月 31 日，我们有 不我们的无抵押信贷额度的未清余额。

$2.5十亿公司商业报纸计划

我们的商业票据计划使我们能够发行高达 $2.5十亿张按短期固定利率计息的商业票据票据，到期日通常为 30天数或更短，最长到期日为 397自发行之日起的天数。我们的商业票据计划由我们的无抵押优先信贷额度支持，我们预计在任何时候都将保留无抵押优先信贷额度下的最低未提取借款能力，相当于根据我们的商业票据计划发行的任何未偿还票据。我们将发行票据的净收益用于一般营运资金和其他一般公司用途。一般公司用途可能包括但不限于偿还其他债务和选择性开发、重建或收购房产。在截至2024年3月31日的三个月中出售的商业票据的加权平均到期收益率为 5.60%，加权平均到期期限为 15天。截至 2024 年 3 月 31 日，我们有 不未兑现的商业票据。

利息支出

下表汇总了截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月的利息支出（以千计）：

			截至3月31日的三个月
			2024						2023
产生的利息			$	122,680					$	100,824
资本化利息			(81,840)						(87,070)
利息支出			$	40,840					$	13,754

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11.     应付账款、应计费用和其他负债

下表汇总了截至2024年3月31日和2023年12月31日的应付账款、应计费用和其他负债的组成部分（以千计）：

			2024 年 3 月 31 日						2023年12月31日
应付账款和应计费用			$	432,296					$	524,439
应计施工			643,456						606,333
收购了低于市场的租约			290,614						322,040
有条件的资产退休义务			55,958						53,083
递延租金负债			13,365						15,183
经营租赁责任			381,578						382,883
未赚取的租金和租户保证金			561,795						548,529
其他负债			124,769						158,453
总计			$	2,503,831					$	2,610,943

截至2024年3月31日和2023年12月31日，我们的有条件资产退休义务负债主要包括与某些房产相关的土壤和地下水修复负债。我们的某些房产可能含有石棉或可能受到其他危险或有毒物质的影响，在某些条件下，这些物质需要修复。我们聘请独立的环境顾问对我们的物业进行第一阶段或类似的环境评估。此类评估通常包括现场视察、访谈和公共记录审查；石棉、铅基涂料和霉菌调查；地下采样；以及其他测试。在可以合理估计有条件资产报废债务（包括石棉）的公允价值的情况下，我们确认负债的公允价值。此外，环境法律法规要求我们的租户（可能包括我们）承担责任，这些责任可能源于租户在物业运营中例行处理危险物质和废物。迄今为止，对我们房产的这些评估和调查尚未发现任何额外的环境责任，我们认为这会对我们的业务和财务报表产生重大不利影响，也没有发现需要在合并财务报表中进行更多披露或确认的额外环境责任。

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12.    每股收益

我们会不时签订远期权益销售协议，未经审计的合并财务报表附注13（“股东权益”）中对此进行了讨论。我们根据每股收益的计算考虑远期股权销售协议可能产生的稀释。从一开始，这些协议对基本每股收益的计算没有影响，因为在结算之前不会交付任何股票。在远期股权销售协议结算时发行的普通股，在普通股流通期间进行加权，计入基本每股收益的分母中。为了确定在结算前一段时间内，远期股权销售协议产生的稀释情况，我们计算了加权平均已发行股票的数量，使用库存股法进行稀释。

我们将包含不可没收股息权的未归属限制性股票奖励列为分红证券，并使用两类方法将这些证券纳入每股收益的计算中。我们的远期股权销售协议不是分红证券，因此不包括在使用两类方法计算每股收益时。在两类股方法下，我们根据每个类别对已申报（或累计）股息的参与权和未分配收益，分别使用每个类别在季度迄今和年初至今已发行的加权平均股票，向普通股股东和未归属限制性股票奖励分配净收益（扣除归属于非控股权益的金额）。

下表汇总了截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月基本和摊薄后每股收益计算的分子和分母（以千计，每股金额除外）：

			截至3月31日的三个月
			2024						2023
净收入			$	219,176					$	121,693
归属于非控股权益的净收益			(48,631)						(43,831)
归因于未归属的限制性股票奖励的净收益			(3,659)						(2,606)
基本和摊薄后每股收益的分子——归属于亚历山大房地产股票公司普通股股东的净收益			$	166,886					$	75,256
基本每股收益的分母——已发行普通股的加权平均值			171,949						170,784
远期股权销售协议的稀释作用			—						—
摊薄后每股收益的分母——已发行普通股的加权平均值			171,949						170,784
归属于亚历山大房地产股票公司普通股股东的每股净收益：
基本			$	0.97					$	0.44
稀释			$	0.97					$	0.44

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13.    股东权益

普通股交易

2024 年 2 月，我们进入了一项新的 ATM 普通股发行计划，该计划允许我们出售总额不超过 $ 的股票1.5我们的十亿股普通股。截至2024年3月31日，全部款项仍可用于未来出售我们的普通股。

分红

在截至2024年3月31日的三个月中，我们宣布了普通股的现金分红，总额为美元222.1百万，或 $1.27每股。2024年4月，我们支付了截至2024年3月31日的三个月中申报的普通股的现金分红。

累计其他综合亏损

在截至2024年3月31日的三个月中，归属于亚历山大房地产股票公司股东的累计其他综合亏损的变化完全是由于未实现净亏损为美元7.9百万美元的外币折算与我们主要在加拿大的业务有关。

普通股、优先股和超额股票授权

我们的章程授权发行 400.0百万股普通股，其中 172.0截至2024年3月31日，已发行和流通100万股股票。我们的章程还授权发行最多 100.0百万股优先股， 无其中已发行且截至2024年3月31日尚未到期。此外， 200.0百万股 “剩余股票”（定义见我们的章程）获得授权， 无其中已发行且截至2024年3月31日尚未到期。

14。非控制性权益

非控股权益代表我们拥有控股权的某些实体的第三方权益。截至 2024 年 3 月 31 日，这些实体拥有 68财产，包含在我们的合并财务报表中。非控股权益根据额外缴款和分配、净收益或亏损的比例以及其他综合收益或亏损进行调整。与这些实体相关的分配、利润和亏损根据相应的运营协议进行分配。在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月中，我们分发了美元59.8百万和美元63.2分别向我们的合并房地产合资伙伴捐赠了100万英镑。

我们的某些非控股权益有权要求我们赎回其在相应实体中的所有权权益。我们将这些实体的所有权权益归类为合并资产负债表中总资产之外的可赎回非控股权益。可赎回的非控股权益根据额外的缴款和分配、净收益或亏损的比例以及其他综合收益或亏损进行了调整。如果可赎回的非控股权益的金额低于资产负债表日的最大赎回价值，则该金额将调整为最大赎回价值。赎回价值的后续下降仅在确认先前增加的范围内予以确认。

有关更多信息，请参阅我们未经审计的合并财务报表附注4— “合并和未合并的房地产合资企业”。

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15。归类为待售资产

截至 2024 年 3 月 31 日，我们广告 七属性汇总 1.0那个 RSF在我们的合并财务报表中被归类为待售资产。有关先前被归类为待售房地产资产销售情况的更多信息，r指附注3中的 “房地产资产销售” ——未经审计的合并财务报表中的 “房地产投资”。

出售被归类为待售房产并不代表战略转变，这种转变对我们的运营或财务业绩产生了重大影响，因此不符合归类为已终止业务的标准。一旦我们的房产归类为待售，我们将停止折旧。有关更多信息，请参阅附注2中的 “房地产销售” — “重要会计政策摘要”。

以下是截至2024年3月31日和2023年12月31日被归类为待售房地产投资的净资产摘要（以千计）：

			2024 年 3 月 31 日						2023年12月31日
总资产			$	200,291					$	194,223
负债总额			(23,207)						(4,750)
累计其他综合收益总额			2,222						1,960
归类为待售资产的净资产			$	179,306					$	191,433

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第 2 项。管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析

前瞻性陈述

本10-Q表季度报告中包含的某些信息和陈述，包括但不限于包含 “预测”、“指导”、“目标”、“项目”、“估计”、“预期”、“相信”、“期望”、“打算”、“可能”、“计划”、“寻求”、“应该” 或 “将来” 等词语的陈述，或这些词语或类似词语的否定词，构成经修订的1933年《证券法》第27A条和经修订的1934年《证券交易法》第21E条所指的 “前瞻性陈述”。前瞻性陈述涉及有关事件、状况和财务趋势的固有风险和不确定性，这些风险和不确定性可能会影响我们未来的运营计划、业务战略、经营业绩和财务状况。许多重要因素可能导致实际业绩与前瞻性陈述中包含或设想的结果存在重大差异，包括但不限于以下因素：

•运营因素，例如与市场预期相比或与竞争对手相比未能成功运营我们的业务，我们无法在需要时获得资本或在需要时为债务到期日再融资，和/或未能出于联邦税收目的维持房地产投资信托基金的地位；

•市场和行业因素，例如与生命科学行业和/或我们的租户有关的不利发展；

•政府因素，例如联邦、州、地方和/或外国政府的政策、法律和/或资金水平造成的任何不利影响；

•全球因素，例如负面的经济、社会、政治、金融、信贷市场、银行状况和/或区域武装敌对行动；以及

•其他因素，例如气候变化、网络入侵和/或法律、法规和财务会计准则的变化。

这份风险和不确定性清单并不详尽。有关可能影响我们的风险因素的其他信息包含在第一部分 “第 1A 项” 中。风险因素”；以及 “第7项。管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析” 载于我们截至2023年12月31日止年度的10-K表年度报告以及本10-Q表季度报告的相应章节。本10-Q表季度报告的读者还应阅读我们向美国证券交易委员会公开提交的其他文件，以进一步讨论这些因素。

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概述

我们是一家成立于1994年10月的马里兰州公司，出于联邦所得税的目的，我们选择作为房地产投资信托基金征税。 亚历山大房地产股票有限公司（纽约证券交易所代码：ARE），一个 标准普尔 500®公司，是一家一流的、以使命为导向的生命科学房地产投资信托基金，对世界产生了积极而持久的影响。自1994年成立以来，亚历山德里亚一直是生命科学房地产利基市场的先驱，是大波士顿、旧金山湾区、圣地亚哥、马里兰州西雅图、三角研究中心和纽约市在内的AAA创新集群协作生命科学大型园区的卓越所有者、运营商和开发商。截至2024年3月31日，亚历山德里亚的总市值为344亿美元，在北美的资产基础为7,410万平方英尺，其中包括4,220万英尺的运营物业、530万俄罗斯卢布的在建A/A+类房产和一个预计将在未来两年内开工的承诺短期项目、250万卢比的优先预期开发和重建项目以及2410万平方英尺的未来开发项目。亚历山德里亚在开发聚集在生命科学巨型园区中的A/A+类房产方面有着长期而良好的记录，这些房产为我们的创新租户提供了高度动态和协作性的环境，增强了他们成功招募和留住世界一流人才的能力，激发了生产力、效率、创造力和成功。亚历山德里亚还通过我们的风险投资平台向变革性生命科学公司提供战略资本。我们相信，我们独特的商业模式和周密的承保确保了高质量和多元化的租户基础，从而提高了入住率、更长的租赁期限、更高的租金收入、更高的回报和更高的长期资产价值。

截至2024年3月31日：

•投资级或公开交易的大盘租户占我们年租金总收入的52％；

•我们约有96％的租约（按年租金收入计算）包含约3.0％的有效年租金上涨，这些租金是固定的，或者是根据消费者价格指数或其他指数进行指数化的；

•我们的租约（按年租金收入计算）中约有94％是三倍净租约，这要求租户除了基本租金外，还要支付几乎所有的房地产税、保险、公用事业、维修和保养、公共区域费用和其他运营费用（包括增加的费用）；以及

•我们约有93％的租约（按年租金收入计算）用于收回资本支出（例如暖通空调维护和/或更换、屋顶更换和停车场重铺路面），我们认为这些支出通常由房东在传统办公租赁中承担。

我们的主要业务目标是在内部和外部增长的多方面平台上最大限度地提高长期资产价值和股东回报。我们战略的一个关键要素是我们对位于AAA创新集群中生命科学协作性大型园区的A/A+类房产的独特关注。这些关键校园位置的特点通常是新房东进入门槛高，租户的退出门槛高，可用空间供应有限。它们通常是生命科学实体非常理想的租赁地点，因为它们靠近专业技能、知识、机构和相关业务的集中地。我们的战略还包括利用我们深厚而广泛的房地产和生命科学关系，以识别和吸引新的和领先的租户，并寻找更多创造价值的房地产。

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执行摘要

经营业绩

			截至3月31日的三个月
			2024						2023
归属于亚历山德里亚普通股股东的净收益——摊薄后：
以百万计			$	166.9					$	75.3
每股			$	0.97					$	0.44
归属于亚历山德里亚普通股股东的运营资金——调整后摊薄：
以百万计			$	403.9					$	373.7
每股			$	2.35					$	2.19

欲了解更多信息，请参阅 “定义与对账” 下的 “归属于亚历山大房地产股票公司普通股股东的运营资金和调整后的运营资金”，以及第2项 “经营业绩” 中这些项目的表格列报。

一家运营卓越、行业领先的房地产投资信托基金，拥有高质量、多元化的客户群，可支持不断增长的收入、稳定的现金流和强劲的利润率

截至2024年3月31日，大型校园的有效年租金收入百分比									74		%
截至2024年3月31日，投资级或公开交易的大盘租户的实际年租金收入百分比									52		%
租户收款持续强劲：
截至2024年3月31日，租户应收账款占租金收入的1.0％									$	7.5		百万
2024 年 4 月截至本报告发布之日收取的租户租金和应收账款									99.7		%
截至本报告发布之日收取的截至2024年3月31日的三个月的租户租金和应收账款									99.9		%
截至 2024 年 3 月 31 日，北美运营物业的占用率									94.6		%
截至2024年3月31日的三个月调整后的息税折旧摊销前利润率									72		%
截至2024年3月31日的加权平均剩余租期：
前 20 名租户									9.7			年份
所有租户									7.5			年份

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强劲的租赁量和租金的上涨

•租金强劲增长，分别增长了33.0％和19.0％（现金基础）。

•截至2024年3月31日的三个月，租赁量强劲，共计110万卢比索。

•在过去的十二个月中，我们77％的租赁活动来自我们现有的租户群。

						截至2024年3月31日的三个月
租赁活动总额 — RSF						1,142,857
开发和重建空间的租赁 — RSF						100,232
续订租约和重新租赁空间：
RSF（包含在上述租赁活动总额中）						994,770
租金上涨						33.0%
租金上涨（现金制）						19.0%

持续稳健的净营业收入和内部增长

•截至2024年3月31日的三个月，总收入为7.691亿美元，增长9.7％，而截至2023年3月31日的三个月为7.08亿美元。

•截至2024年3月31日的三个月，按年计算的净营业收入（现金基础）为19亿美元，与截至2023年3月31日的三个月相比，增长了1.327亿美元，增长了7.6％。有关我们的净收入与净营业收入（现金基础）的对账，请参阅第 2 项 “定义和对账” 下的 “净营业收入、净营业收入（现金基础）和营业利润率”。

•与截至2023年3月31日的三个月相比，截至2024年3月31日的三个月中，同类物业的净营业收入增长了1.0％和4.2％（现金基础）。

•我们 96% 的租约包含合同规定的年租金上涨，约为 3%。

强大而灵活的资产负债表，流动性充足；信用评级在所有公开交易的美国房地产投资信托基金中排名前10％

•截至2024年3月31日，我们的信用评级来自标普全球评级的 gs a而穆迪投资者服务公司是 BBB+和 Baa1 分别排名为 i在那里 在所有公开交易的美国房地产投资信托基金中排名前10％。

•截至2024年3月31日的三个月，净负债和优先股与调整后息税折旧摊销前利润的比率为5.2倍，固定费用覆盖率为4.7倍。

•60亿美元的大量流动性。

•我们总债务的32％将在2049年及以后到期。

•13.4 年加权平均剩余债务期限。

•我们98.9％的债务具有固定利率。

•总债务和优先股占总资产的比例为28％。

•从2024年4月1日至2027年，现有合并房地产合资伙伴的预计资本出资承诺为建设提供13亿美元的资金。

一致的股息策略，重点是在分红后保留来自运营活动的大量净现金流进行再投资

•截至2024年3月31日的三个月，宣布的普通股股息为每股普通股1.27美元，截至2024年3月31日的十二个月中，每股普通股股息共计5.02美元，比截至2023年3月31日的十二个月中上涨24美分，涨幅5％。

•截至2024年3月31日，股息收益率为3.9％。

•截至2024年3月31日的三个月，股息支付率为54％。

•从2020年到截至2024年3月31日的三个月，按年计算，每股平均年股息增长5％。

•扣除用于再投资的股息后，来自经营活动的大量净现金流合计 21 亿美元截至2020年12月31日至2023年的年度，以及我们2024年分红后经营活动提供的净现金指导区间的中点。

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强大的资产负债表管理

截至2024年3月31日止三个月的关键资本指标

2024 年 3 月 31 日

2024年第四季度按年计算的目标

季度按年计算

过去 12 个月

净负债和优先股占调整后息税折旧摊销前利润

5.2x

5.6x

小于或等于 5.1x

固定费用覆盖率

4.7x

4.7x

大于或等于 4.5x

•总市值为344亿美元。

•总股本市值为222亿美元，在所有公开交易的美国房地产投资信托基金中排名前10％。

•截至2024年3月31日，我们的非房地产投资总额为15亿美元：

•我们的合并资产负债表中列报的未实现收益为2.202亿美元，包括总额为3.204亿美元和1.002亿美元的未实现收益和亏损总额。

•我们的合并运营报表中列报的截至2024年3月31日的三个月，投资收益为4,330万美元，其中包括2,880万美元的已实现收益，部分被1,470万美元的减值费用和2920万美元的未实现收益所抵消。

主要资本事件

•2024年2月，我们发行了10亿美元的无抵押优先票据，加权平均利率为5.48％，加权平均到期日为23.1年。无抵押优先票据包括：

•2036年到期的4.0亿美元5.25％无抵押优先票据；以及

•2054年到期的5.625％无抵押优先票据中的6亿加元。

•2024 年 1 月，我们的自动柜员机计划在相关货架注册到期后失效。2024年2月，我们启动了一项新的自动柜员机普通股发行计划，该计划允许我们出售总额高达15亿美元的普通股。截至本报告发布之日，全部款项仍可用于未来出售我们的普通股。

外部增长和房地产投资

从截至2024年3月31日的三个月开始，亚历山德里亚高度租赁的价值创造渠道实现了2600万美元的增量年净营业收入，并将推动未来的年度净营业收入增长，总额为4.8亿美元

•在截至2024年3月31日的三个月中，我们投入了总额为343,445平方英尺的服务开发和重建项目，这些项目100％在多个子市场租用，年净营业收入增量为2600万美元。截至2024年3月31日的三个月期间的交付包括：

•100,624 RSF 位于北灯塔街 500 号，位于我们剑桥/内郊区子市场的查尔斯大型校园内的阿森纳大校区；

•亚历山大中心的 115,598 RSF®先进技术——博塞尔子市场中的蒙特维拉公园大道；以及

•72,846 RSF 位于我们的剑桥/内郊子市场柯立芝大道 99 号。

•在抵消最近交付项目的初始免费租金后，预计年净营业收入（现金基础）将增加1.01亿美元。初始免费租金的加权平均消耗期约为七个月。

•在我们总价值创造渠道中，69% 的 RSF 位于我们的大型校园内。

开发和重建项目						增量 年度净营业收入						RSF									租赁/谈判 百分比
（以百万美元计）
在截至2024年3月31日的三个月内投入使用						$	26					343,445												100		%
预计将投入使用(1):
2024 年第二季度至 2024 年第四季度						$	120		(2)			5,541,380												63		%
2025 财年						109			(3)																		(4)
2026 年第一季度至 2027 年第四季度						251
						$	480

(1)表示通过交付在建项目和预计将在未来两年内开始施工的一个承诺的短期项目，包括未来几年稳定的项目的部分交付，预计投入使用的年度净营业收入将增加。

(2)包括120万个RSF，预计将在2024年稳定下来，其租赁/谈判比例为98％。有关更多详细信息，请参阅项目2中 “新的A/A+级开发和重建物业：当前项目” 下的初始和稳定入住年份。

(3)除了所代表的项目外，我们正在评估一个优先的预期开发项目，该项目可能在2024年开始积极施工，并可能在2025年初步交付。

(4)我们价值创造项目的租赁RSF中有72％来自我们现有的租户群。

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行业和企业责任领导力：催化并引领积极变革，造福人类健康和社会

•2024 年 3 月，亚历山德里亚被评为其中之一 《新闻周刊》根据三个信任接触点：客户信任、投资者信任和员工信任，连续第二年被评为美国最值得信赖的公司。在2024年的榜单上，亚历山德里亚在房地产和住房类别认可的三个标准普尔500指数房地产投资信托基金中名列前茅。

•2024年3月，亚历山德里亚的执行董事长兼创始人乔尔·马库斯被选中获得首届比斯诺生命科学偶像和影响者奖。这一久负盛名的奖项旨在表彰马库斯先生和该公司对生命科学房地产行业和更广泛的生命科学行业的重大贡献和持久影响。马库斯先生将在2024年9月的比斯诺国际生命科学与生物技术会议上代表亚历山德里亚接受该奖项。

•在截至2024年3月31日的三个月中，亚历山德里亚获得了多个奖项，以表彰我们地区在资产管理、租赁、房地产交易和可持续发展方面的卓越运营：

•在我们的大波士顿市场，亚历山德里亚凭借与诺和诺德在亚历山大中心西尔万路60号的租赁获得了两项2023年商业经纪人协会成就奖：年度生命科学交易®用于生命科学—沃尔瑟姆大型校园和年度最佳投资出售—城市投资，以表彰我们战略出售Necco街15号的部分权益。

•在我们的旧金山湾区市场中，亚历山大中心®生命科学——圣卡洛斯大型校区在该地区新的生命科学类别中获得了BOMA（建筑业主和管理者协会）颁发的TOBY（年度杰出建筑）奖。亚历山大还收到了 《旧金山商业时报》我们与临床阶段生物技术公司CARGO Therapeutics的租赁获得了2024年年度房地产交易奖，该公司位于这个大型园区工业路835号。

•在我们的西雅图市场，亚历山德里亚曾是该市场水资源管理类别的获奖者 普吉特海湾业务 日记颁发 2024 年环境与可持续发展奖，以表彰我们在亚历山大中心实施的创新能源区®生命科学——南湖联盟大型园区拥有北美最大的废水热回收系统之一。这种废水热回收系统将为我们的建筑物供暖提供替代能源，提高建筑物的弹性和运行性能，这表明我们继续专注于减少实验室设施的温室气体排放。

•在我们的研究三角市场中，我们获得了美国顶级生命科学/实验室租约 《三角商业杂志》我们与专注于健康的食品和农业公司Pairwise在亚历山大中心亚历山大道西北110号和112号租用了2024年太空大奖®用于可持续技术的大型校园。年度太空奖旨在表彰研究三角的顶级商业房地产开发和交易。

•2024年2月，亚历山德里亚与前国会议员帕特里克·肯尼迪和肯尼迪论坛合作举行了第二届亚历山大峰会®关于华盛顿特区的心理健康。亚历山德里亚召集了各种各样的关键决策者、有影响力的生命科学行业思想领袖、国会议员、监管机构高管和其他关键决策者，以推动新型、有效的精神病疗法的开发，以解决尚未满足的巨大需求。

•在截至2023年12月31日的三个月中，我们取消了2025年环境目标，该目标先前设定的目标是减少碳排放、能源使用和饮用水消耗，并与2015年的基准相比，到2025年改善废物分流情况。我们目前正在考虑制定减少温室气体排放的新目标。

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运营摘要

历史相同房产 净营业收入增长

历史租金增长： 续订/重新租赁的空间

利润(1)

有利的租赁结构(2)

正在运营

调整后 EBITDA

协作生命科学巨型园区的所有者和运营商的战略租赁结构

72%

72%

增加现金流

包含年度租金上涨的租约百分比

96%

稳定的现金流

加权平均租赁期限 已执行的租赁合同(3)

三倍的百分比 净租约

94%

降低资本支出负担

8.8 年

规定收回资本支出的租赁百分比

93%

净负债和优先股 调整后的息税折旧摊销前利润(4)

固定收费覆盖率(4)

有关其他详细信息，请参阅第 2 项中的 “相同属性” 和 “定义和对账”。“定义和对账” 包含 “固定费用覆盖率”、“净负债和优先股与调整后息税折旧摊销前利润的比率” 和 “净营业收入” 的定义，以及它们各自根据公认会计原则列报的最直接可比财务指标的对账。

(1)在截至2024年3月31日的三个月中。

(2)百分比根据我们截至2024年3月31日生效的年租金收入计算得出。

(3)代表2015年12月31日至2024年3月31日10年期间已执行租赁的加权平均租赁期限。

(4)季度按年计算。

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稳定的现金流来自我们的高质量和多样化组合 大约 800 名租户

投资级或公开交易 大盘租户

92%

ARE 前 20 名租户中 年租金收入

52%

ARE 的百分比 年租金收入

ARE 的年度报告 租金收入

在过去10年中，历史入住率稳居96％(3)来自 AAA地区对我们的A/A+级房产的需求历来强劲

巨型校园

关键地点的入住率

ARE 的百分比 年租金收入

截至2024年3月31日。年度租金收入表示截至2024年3月31日的有效金额。有关其他信息，请参阅第 2 项中的 “定义和对账”。

(1)表示当前来自空间的年度租金收入，该空间旨在将来改用实验室空间，包括用于未来开发机会的有盖陆地游乐项目产生的年租金收入的1.0％。这些租赁的加权平均剩余期限为3.6年。

(2)代表 “其他” 租户（包括科技、专业服务、金融、电信和建筑/房地产公司）以及（低于我们年租金收入的1.0％）零售相关租户产生的年租金收入的百分比。

(3)表示截至2015年至2023年以及截至2024年3月31日每年12月31日的运营物业的平均入住率。

(4)有关更多详情，请参阅第 2 项 “北美占用率摘要” 下的脚注 1。

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长期稳定的现金流来自 高质量和多元化的租户
长期租赁条款
9.7 年
前 20 名租户
7.5 年
所有租户
加权平均剩余期限(1)

租户收款持续强劲(2)
99.9%
在已结束的三个月中 2024 年 3 月 31 日
99.7%
2024 年 4 月

(1)基于截至2024年3月31日生效的年度租金收入。

(2)表示截至本报告发布之日收取的每个期间的账单应收款总额中所占的比例。

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租赁

下表汇总了我们在物业的租赁活动：

						三个月已结束																								年终了
						2024 年 3 月 31 日																								2023年12月31日
						包括 直线租金									现金基础																					包括 直线租金						现金基础
（每个 RSF 美元）
租赁活动：
续订/重新租赁的空间(1)
租金变动						33.0%			(2)						19.0%																					(2)			29.4%						15.8%
新费率						$81.17									$78.61																								$52.35						$50.82
即将到期的汇率						$61.01									$66.04																								$40.46						$43.87
RSF						994,770																																	3,046,386
租户改善/租赁佣金						$21.97																																	$26.09
加权平均租赁期限						8.5 年																																	8.7 年
已开发/重建/以前的空置空间已租用(3)
新费率						$76.63									$76.79																								$65.66						$59.74
RSF						148,087																																	1,259,686
加权平均租赁期限						5.6 年																																	13.8 岁
租赁活动摘要（总计）：
新费率						$80.90									$78.50																								$56.09						$53.33
RSF						1,142,857																																	4,306,072
加权平均租赁期限						8.4 年																																	11.3 年
租约到期(1)
即将到期的汇率						$55.76									$59.39																								$43.84						$45.20
RSF						1,412,931			(4)																														5,027,773

租赁活动包括我们投资的北美房地产的100％业绩。

(1)不包括截至2024年3月31日和2023年12月31日总额分别为142,020个RSF和86,092RSF的按月租约。在截至2024年3月31日的过去十二个月中，我们发放了平均每年0.8个月的免费租金优惠。

(2)根据所执行的租赁组合，租金率的变化可能会在每个季度之间出现波动。有关截至2024年12月31日的年度内执行的租赁的预期租金变动，请参阅第2项中的 “预计业绩”。

(3)有关其他信息，包括项目总成本，请参阅第 2 项中的 “新的 A/A+ 级开发和重建物业：管道摘要”。

(4)包括160,053份RSF，这是一项收购的位于剑桥/内郊子市场的阿森纳街311号的就地租约，该子市场在截至2024年3月31日的三个月内开始重建，预计于2027年首次入住。

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合同租赁到期摘要

下表汇总了截至2024年3月31日我们物业合同租赁到期的信息：

年												RSF												的百分比 被占领的 RSF												年租金收入 （根据RSF）(1)												的百分比 年租金收入
			2024			(2)									2,454,461												6.2		%										$	48.04											5.4		%
			2025												4,204,286												10.6		%										$	53.73											10.3		%
			2026												2,308,196												5.8		%										$	52.11											5.5		%
			2027												3,106,423												7.8		%										$	52.39											7.4		%
			2028												4,657,935												11.8		%										$	51.60											10.9		%
			2029												2,649,318												6.7		%										$	50.78											6.1		%
			2030												2,447,767												6.2		%										$	48.68											5.4		%
			2031												3,670,568												9.3		%										$	55.33											9.2		%
			2032												1,157,219												2.9		%										$	59.50											3.1		%
			2033												2,803,731												7.1		%										$	51.78											6.6		%
此后															10,114,906												25.6		%										$	65.43											30.1		%

(1)表示截至 2024 年 3 月 31 日的有效金额。

(2)不包括截至2024年3月31日总额为142,020英镑的按月租约。

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下表按市场列出了截至2024年3月31日我们在2024年剩余时间和2025年全年的北美租约到期信息：

						2024 年合同租赁到期（RSF 格式）
市场						已租用						谈判/ 期待						面向未来 开发/再开发(1)															剩余的 即将到期的租约(2)						总计(3)						年租金收入 （根据RSF）(4)
																		已承诺 近期/ 预计优先级									未来
大波士顿						14,075						32,574						148,393									104,500						308,244						607,786						$	64.26
旧金山湾区						5,998						—						107,250									84,083						367,499						564,830						61.43
圣地亚哥						20,626						—						159,884			(5)						420,137						60,977						661,624						24.17
西雅图						—						2,147						—									—						152,552						154,699						22.01
马里兰州						—						—						—									—						15,819						15,819						25.27
研究三角						—						—						—									—						68,960						68,960						55.16
纽约市						—						—						—									—						360,636			(6)			360,636						55.50
德州						—						—						—									—						—						—						—
加拿大						20,107						—						—									—						—						20,107						26.26
非集群/其他市场						—						—						—									—						—						—						—
总计						60,806						34,721						415,527									608,720						1,334,687						2,454,461						$	48.04
到期租约的百分比						2%						1%						17%									25%						55%						100%
						2025 年合同租赁到期（以 RSF 为单位）																																	年租金收入 （根据RSF）(4)
市场						已租用						谈判/ 期待						面向未来 开发/ 重建(1)									剩余的 即将到期的租约(2)						总计
大波士顿						44,332						140,684						25,312									1,076,112			(7)			1,286,440						$	71.80
旧金山湾区						35,797						118,591						—									488,205						642,593						72.20
圣地亚哥						16,891						—						—									329,258						346,149						42.89
西雅图						—						—						50,552									350,071						400,623						28.00
马里兰州						35,055						—						—									200,156						235,211						28.09
研究三角						—						—						—									327,850						327,850						48.77
纽约市						—						—						—									62,224						62,224						105.76
德州						—						—						198,972									604,382						803,354						36.27
加拿大						—						—						—									88,412						88,412						20.46
非集群/其他市场						—						—						—									11,430						11,430						80.31
总计						132,075						259,275						274,836									3,538,100						4,204,286						$	53.73
到期租约的百分比						3%						6%						7%									84%						100%

(1)主要是最近为获得未来价值创造机会而收购的资产，我们预计，根据市场状况和租赁情况，这些资产将首次开始从非实验室空间转换为实验室空间，或开始未来的全面开发。截至2024年3月31日，这些将于2024年和2025年到期的租约的年租金收入分别为每RSF39.13美元和每RSF49.71美元。这些将于2024年和2025年到期的租约的加权平均到期日分别为2024年7月25日和2025年1月14日。有关其他详细信息，包括租赁物业中目前包含的价值创造平方英尺，请参阅第 2 项 “定义和对账” 下的 “房地产投资”。

(2)不包括脚注6中描述的到期时间，2024年Mission Bay子市场剩余的最大合同到期时间为97,702RSF，我们正在努力保留当前租户；到2025年，奥斯汀子市场为357,136个RSF，我们正在尽早与现有租户进行续约谈判。

(3)不包括截至2024年3月31日总额为142,020英镑的按月租约。

(4)表示截至 2024 年 3 月 31 日的有效金额。

(5)代表我们大学城中心子市场的4161Campus Point Court的159,884名RSF代表，目标是将来开发成位于Campus Point Court4165的492,570RSF大楼，该大楼的租赁/谈判占51％，预计将在未来两年内开始施工，具体取决于项目的租赁和整体市场状况。

(6)包括位于东42街219号的349,947英镑的RSF，截至2024年3月31日被归类为待售，预计将于2024年出售。

(7)包括剑桥/内郊子市场的966,964个RSF，其中亚历山大科技广场剩余合同到期的最大合同租约总额为171,945个RSF® 巨型校园。

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前 20 名租户

前20名租户的年租金收入中有92％来自投资级

或上市的大盘股租户(1)

我们的房产租赁给高质量和多元化的租户群体，截至2024年3月31日，没有任何个人租户占我们有效年租金收入的5.6％以上。下表根据截至2024年3月31日的有效年租金收入（千美元，平均市值除外），列出了与我们在北美的20个最大租户签订的租赁信息：

												剩余租期(1) （以年为单位）															聚合 RSF									每年 租金 收入(1)												占年租金收入的百分比 (1)									投资级信用评级												平均市值(1) （以十亿计）
						租户																																																			穆迪						标准普尔
1						Moderna, Inc.									13.0												1,370,536									$			124,504									5.6		%							—						—						$	41.1
2						礼来公司									8.9												1,134,349												92,595									4.2									A2						A+						$	529.0
3						百时美施贵宝公司									6.9												999,379												75,757									3.4									A2						A+						$	120.0
4						武田制药株式会社									11.6												549,759												47,899									2.2									Baa2						BBB+						$	47.9
5						罗氏									6.1												770,279												45,933									2.1									Aa2						AA						$	235.7
6						Illumina, Inc.									6.8												955,669												41,588									1.9									Baa3						BBB						$	25.1
7						Alphabet Inc.									3.2												724,223												39,155									1.8									Aa2						AA+						$	1,648.5
8						27senty bio, Inc.(2)									9.4												312,805												33,543									1.5									—						—						$	0.3
9						诺华股份公司									4.3												450,563												31,196									1.4									A1						AA-						$	228.0
10						哈佛大学									6.4												343,858												29,280									1.3									Aaa						AAA						$	—
11						云软件集团有限公司									2.9			(3)									292,013												28,537									1.3									—						—						$	—
12						美国政府									6.3												425,166												27,965									1.3									Aaa						AA+						$	—
13						优步科技公司									58.5			(4)									1,009,188												27,754									1.3									—						—						$	106.1
14						阿斯利康有限公司									5.6												450,848												27,156									1.2									A3						A						$	211.6
15						辉瑞公司									0.9			(5)									524,159												25,249									1.1									A1						A+						$	186.8
16						赛诺菲									6.8												267,278												21,444									1.0									A1						AA						$	129.4
17						默沙东公司									9.3												337,703												21,401									1.0									A1						A+						$	284.2
18						纽约大学									7.9												218,983												21,056									1.0									Aa2						AA-						$	—
19						麻省理工学院									5.2												246,725												20,527									0.9									Aaa						AAA						$	—
20						波士顿儿童医院									12.6												266,857												20,066									0.9									Aa2						AA						$	—
						总计/加权平均值									9.7			(4)									11,650,340									$			802,605									36.4		%

年租金收入和注册退休金包括我们在北美管理的每处房产的100％。有关其他详细信息，包括我们分别计算未合并房地产合资企业的年租金收入和平均市值的方法，请参阅第 2 项 “定义和对账” 下的 “年度租金收入” 和 “投资级或公开交易的大盘股租户”。

(1)基于截至2024年3月31日生效的年度租金收入。

(2)截至2023年12月31日，2seventy bio, Inc.（“2seventy bio”）持有2.17亿美元的现金、现金等价物和有价证券。2024年3月，Regeneron Pharmicals, Inc. 是一家上市生物技术公司，穆迪和标准普尔授予的投资级信用评级分别为Baa1和BBB+，该公司签订了约19.5万卢比的转租，占截至2024年3月31日我们从270份生物中获得的年租金收入的62.7％。此外，2seventy bio产生的年租金收入的90.0％由另一家相关的公共生物技术公司担保。

(3)包括最近收购的一处房产的租约，该物业具有未来的开发和重建机会。与云软件集团有限公司（前身为TIBCO Software, Inc.）的租约是在我们收购该物业时签订的。

(4)包括（i）位于第三街1455号和1515号（两栋建筑物总额为422,980平方英尺）的土地租赁，以及（ii）位于第三街1655号和1725号（两栋建筑物总额为586,208平方英尺）的土地租赁，该子市场由我们的未合并房地产合资企业拥有，所有权为10％。年度租金收入使用合并物业年租金收入的100％以及我们在未合并房地产合资企业的年租金收入中所占份额来列报。有关其他详细信息，请参阅脚注 1。不包括这些地面租约，截至2024年3月31日，我们前20名租户的加权平均剩余租期为7.8年。

(5)主要涉及我们纽约市子市场中的一栋办公楼，总计349,947英镑，合同租赁将于2024年第三季度到期，该办公楼截至2024年3月31日被列为待售，预计将于2024年出售。

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房产的位置

我们的物业位置分散在许多A/A+类资产中，战略性地聚集在AAA创新集群市场的生命科学大型园区中。下表列出了截至2024年3月31日我们在北美每个市场的注册退休金总额、房产数量和年租金收入（以千美元计，每个RSF金额除外）：

						RSF																														房产数量						年租金收入
市场						正在运营						发展						重建						总计						占总数的百分比												总计						占总数的百分比						根据 RSF
大波士顿						10,849,509						801,949						1,464,104			(1)			13,115,562						28		%				72						$	844,713					38		%				$	82.40
旧金山湾区						7,947,899						498,142						282,054						8,728,095						18						67						460,530						21						65.99
圣地亚哥						7,841,080						1,187,796						—						9,028,876						19						90						333,605						15						44.67
西雅图						3,032,918						33,349						34,306						3,100,573						7						43						130,945						6						45.48
马里兰州						3,582,162						510,601						—						4,092,763						9						51						125,237						6						37.08
研究三角						3,843,673						—						—						3,843,673						8						39						120,692						5						32.10
纽约市						922,477						—						—						922,477						2						4						72,325						3						92.89
德州						1,845,159						—						73,298						1,918,457						4						15						57,831						3						32.94
加拿大						909,760						—						163,211						1,072,971						2						12						18,895						1						22.63
非集群/其他市场						347,806						—						—						347,806						1						10						15,446						1						58.90
待售房产						1,035,386						—						—						1,035,386						2						7						32,751						1						不适用
北美						42,157,829						3,031,837						2,016,973						47,206,639						100		%				410						$	2,212,970					100		%				$	56.86
												5,048,810

(1)主要包括我们正在进行的重建项目，总计 716,604 RSF，位于亚历山德里亚中心的西尔万路 40 号、50 号和 60 号以及温特街 840 号®生命科学领域——沃尔瑟姆大型校区，其中 43% 的租金/谈判费用合计。这个大型校园项目预计将吸引我们128号公路子市场的需求。

北美的入住率摘要

下表列出了截至以下日期我们在每个北美市场的运营物业以及运营和重建物业的入住百分比，不包括待售房产：

						操作特性																		运营和重建物业
市场						3/31/24						12/31/23						3/31/23						3/31/24						12/31/23						3/31/23
大波士顿						94.5		%				94.9		%				92.8		%				83.3		%				84.7		%				81.8		%
旧金山湾区						94.4						94.8						95.9						91.2						91.4						92.3
圣地亚哥						95.2						94.1						94.2						95.2						94.1						94.2
西雅图						94.9						95.2						96.0						93.9						90.7						90.4
马里兰州						95.4						95.6						95.7						95.4						95.6						94.2
研究三角						97.8						97.8						92.7						97.8						97.8						92.7
纽约市						84.4			(1)			85.3						89.2						84.4						85.3						89.2
德州						95.1						95.1						89.8						91.5						91.5						83.7
小计						94.9						94.9						93.9						90.6						90.7						89.1
加拿大						91.8						87.1						86.8						77.8						73.0						68.8
非集群/其他市场						75.4						78.5						79.7						75.4						78.5						79.7
北美						94.6		%				94.6		%				93.6		%				90.2		%				90.2		%				88.5		%

(1)亚历山德里亚中心®生命科学领域——截至2024年3月31日，纽约市的大型校园占用率为94.7％。我们纽约市市场的入住率反映了亚历山大中心的空置率®用于生命科学——长岛城的房产，截至2024年3月31日，该物业的占用率为41.7％。

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投资房地产

我们商业模式的一个关键组成部分是我们严格分配资金，用于开发和重建新的A/A+类房产，以及在承保某些收购的房产时确定的房产增值，这些房产位于AAA创新集群的合作生命科学巨型园区。这些项目侧重于提供高质量、通用和可重复使用的空间，以满足各种租户的房地产需求。完成后，每个价值创造项目都有望增加租金收入、净营业收入和现金流。我们的开发和重建项目通常位于高质量实体非常理想的地点，我们认为这会带来更高的入住率、更长的租赁期限、更高的租金收入、更高的回报和更高的长期资产价值。我们的施工前活动旨在为房产的预期用途做好准备，包括权利、许可、设计、场地工作以及开始建造地上建筑改善工程之前的其他活动。

截至2024年3月31日，我们在房地产方面的投资包括以下内容（千美元）：

												开发与重建
												积极和短期施工												未来的机会视情况而定 市场状况和租赁
						正在运营						在建 64% 已租赁/议价						近期承诺 51% 已租赁/谈判(1)						预计优先级						未来						小计						总计
平方英尺
正在运营						41,122,443						—						—						—						—						—						41,122,443
新的 A/A+ 级开发和重建物业						—						5,048,810						492,570						2,919,315						27,176,766						35,637,461						35,637,461
目前租赁物业中包含创造价值的平方英尺(2)						—						—						(159,884)						(457,541)						(3,108,544)						(3,725,969)						(3,725,969)
总平方英尺，不包括待售房产						41,122,443						5,048,810						332,686						2,461,774						24,068,222						31,911,492						73,033,935
待售房产						1,035,386						—						—						—						—						—						1,035,386
总平方英尺						42,157,829						5,048,810						332,686						2,461,774						24,068,222						31,911,492						74,069,321
投资房地产
截至 2024 年 3 月 31 日的账面总价值(3)						$	28,871,315					$	3,713,483					$	50,734					$	765,486					$	4,138,977					$	8,668,680					$	37,539,995

(1)代表一个承诺的短期项目，预计将在2024年3月31日之后的未来两年内开始施工。

(2)有关其他详细信息，包括租赁物业中目前包含的价值创造平方英尺，请参阅第 2 项 “定义和对账” 下的 “房地产投资”。

(3)余额不包括累计折旧以及我们在与未合并房地产合资企业持有的房产相关的成本基础中所占的份额，在合并资产负债表中，合资企业被归类为对未合并房地产合资企业的投资。

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收购

我们的房地产资产收购包括以下内容（以千美元计）：

财产

子市场/市场

购买日期

正在运营 占用率

未来发展 RSF(1)

购买价格

在截至 2024 年 3 月 31 日的三个月内完成：

多切斯特大道 285、299、307 和 345 号（合并合资企业的 60% 权益）(2)

海港创新区/大波士顿

1/30/24

不适用

1,040,000

$

155,321

其他(3)

39,490

194,811

于 2024 年 4 月完成

7,000

待处理的收购受签署的意向书或购买和销售协议的约束

75,350

$

277,161

2024 年指导区间

$250,000 – $750,000

(1)我们预计将在开工后为未来的开发和重建项目提供总估计成本和相关收益。

(2)有关更多详情，请参阅第1项中未经审计的合并财务报表附注4—— “合并和未合并的房地产合资企业”。

(3)根据我们的合作伙伴关于打算行使2023年12月收到并于2024年1月结算的看跌期权的通知，包括支付的3530万美元赎回合作伙伴在位于大波士顿市场的合并房地产合资企业的部分所有权权益。

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部分权益的处置和出售

在截至2024年3月31日的三个月中，截至本报告发布之日，我们已完成的房地产资产部分权益的处置和出售包括以下内容（千美元）：

财产						子市场/市场						发售日期						已售利息									RSF																		销售价格
截至2024年3月31日的三个月：
不是 100% 财产权益的价值收获处置 是我们大型校园不可或缺的一部分
A 街 99 号(1)						海港创新区/大波士顿						3/8/24						100		%							235,000																								$	13,350
其他																																																			3,863
																																																			17,213
受意向书或买卖协议谈判约束的待处理交易																																																			258,095
																																																			$	275,308

(1)我们在截至2024年3月31日的三个月内完成了出售，没有确认任何损益。

59

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新的 A/A+ 级开发和重建物业

请参阅 “定义和对账” 下的 “净营业收入” 有关更多详细信息，包括与根据公认会计原则列报的最直接可比财务指标的对账情况，请参见第2项。

(1)预计主要从24年第二季度到27季度第四季度投入使用的开发和重建项目的年度净营业收入增量中，我们的份额预计为3.8亿美元。

(2)表示通过交付在建项目和预计将在未来两年内开始施工的一个承诺的短期项目，包括未来几年稳定的项目的部分交付，预计投入使用的年度净营业收入将增加。

(3)包括120万个RSF，预计将在2024年稳定下来，其租赁/谈判比例为98％。有关更多详细信息，请参阅项目2中 “新的A/A+级开发和重建物业：当前项目” 下的初始和稳定入住年份。

(4)除了所代表的项目外，我们正在评估一个优先的预期开发项目，该项目可能在2024年开始积极施工，并可能在2025年初步交付。

60

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新的A/A+级开发和重建物业：最近交付的

下表列出了截至2024年3月31日的三个月内投入使用的A/A+类新房产的价值创造开发和重建（千美元）：

增加的年度净营业收入

从 24 年第一季度起，交付总计 2,600 万美元

柯立芝大道 99 号

北灯塔街 500 号和 金斯伯里大道 4 号(1)

盖特威大道 651 号

亚历山德里亚中心® 对于高级 技术 — 蒙特维拉公园大道(2)

大波士顿/ 剑桥/内郊

大波士顿/ 剑桥/内郊

旧金山湾区/ 南旧金山

西雅图/博塞尔

116,414 英尺英尺

100,624 英尺英尺

44,652 英尺英尺

180,684 英尺英尺

100% 入住率

100% 入住率

100% 入住率

100% 入住率

房地产/市场/子市场						1Q24 交货日期(3)						我们的所有权权益						RSF 已投入使用																		占用百分比(4)												项目总数												未实现的收益
																		24 年 1 月 1 日之前						1Q24																																										总计												初始稳定												初始稳定（现金基础）
																																																						RSF						投资
开发项目
99 柯立芝大道/大波士顿/剑桥/内郊						1/29/24						75.0%						43,568						72,846																								116,414									100%									320,809						$	468,000								7.1		%										7.0		%
北灯塔街 500 号和金斯伯里大道 4 号/大波士顿/剑桥/内郊						1/23/24						100%						—						100,624																								100,624									100%									248,018						427,000									6.2												5.5
重建项目
651 Gateway Boulevard/旧金山湾区/南旧金山						1/16/24						50.0%						—						44,652																								44,652									100%									326,706						487,000									5.0												5.1
亚历山德里亚中心®用于先进技术 — 蒙特维拉公园大道/西雅图/博塞尔						1/27/24						100%						65,086						115,598																								180,684									100%									460,934						229,000									6.3												6.2
加拿大						2/28/24						100%						44,862						9,725																								54,587									100%									250,790						113,000									6.4												6.3
加权平均值/总计						1/26/24												153,516						343,445																								496,961																		1,607,257						$	1,724,000								6.1		%										5.9		%

(1)图片显示了位于阿森纳北灯塔街 500 号的查尔斯超级校园内。

(2)图片代表蒙特维拉公园大道 3755 号。

(3)表示截至2024年3月31日的三个月内交付的平均交付日期，经年租金收入加权。

(4)占用率与截至最近交付时投入使用的RSF总数有关。

61

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新的A/A+级开发和重建物业：当前项目

柯立芝大道 99 号

北灯塔街 500 号和 金斯伯里大道 4 号(1)

阿森纳街 311 号

布鲁克林大道 201 号

公园大道 401 号

大波士顿/ 剑桥/内郊

大波士顿/ 剑桥/内郊

大波士顿/ 剑桥/内郊

大波士顿/芬威

大波士顿/芬威

204,395 英尺英尺

147,394 英尺英尺

160,053 英尺英尺

58,149 英尺英尺

133,578 英尺英尺

36% 已租赁

85% 已租赁

59% 已租赁

98% 已租赁

17% 已租赁

公园大道 421 号

西尔万路 40、50 和 60 号(2)

冬街 840 号

欧文斯街 1450 号(3)

盖特威大道 651 号

大波士顿/芬威

大波士顿/128 号公路

大波士顿/128 号公路

旧金山湾区/ 使命湾

旧金山湾区/ 南旧金山

392,011 英尺英尺

576,924 英尺英尺

139,680 英尺

212,796 英尺英尺

282,054 英尺英尺

13% 已租赁

29% 已租赁

100% 已租赁

—% 租赁/谈判

21% 已租赁

(1)图片显示了位于阿森纳北灯塔街 500 号的查尔斯超级校园内。

(2)图片代表西尔万路 60 号。亚历山德里亚中心®生命科学领域——沃尔瑟姆大型校园项目预计将吸引我们128号公路子市场的需求。

(3)图片代表了一个扩展我们现有的亚历山大中心的单租户或多租户项目®科技领域——Mission Bay大型园区，我们的合资合作伙伴将为建筑成本的100％提供资金，直到他们获得75％的所有权权益，之后他们将出资各自的额外资本。我们目前正在销售该租赁空间，并从上市的生物技术和机构租户那里获得了初始利益。

62

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新的A/A+级开发和重建物业：当前项目（续）

230 Harriet Tubman Way

10935、10945 和 10955 亚历山德里亚之路(1)

4135 校园角球场

4155 校园角球场

10075 巴恩斯峡谷路

旧金山湾区/ 南旧金山

圣地亚哥/托里·派恩斯

圣地亚哥/ 大学城中心

圣地亚哥/ 大学城中心

圣地亚哥/索伦托梅萨

285,346 英尺英尺

334,996 英尺

426,927 英尺

171,102 英尺英尺

254,771 英尺

100% 已租赁

100% 已租赁

100% 已租赁

100% 已租赁

69% 已租赁/议价

东湖大道东 1150 号

亚历山德里亚中心® 用于先进技术 — 蒙特维拉公园大道(2)

达恩斯敦路 9810 和 9820 号(3)

9808 医疗中心大道

8800 科技森林广场

西雅图/联合湖

西雅图/博塞尔

马里兰州/罗克维尔

马里兰州/罗克维尔

德克萨斯州/大休斯顿

33,349 英尺英尺

34,306 英尺英尺

442,000 卢布英镑

68,601 英尺英尺

73,298 英尺

100% 已租赁

98% 已租赁/议价

100% 已租赁

60% 已租赁

41% 已租赁

(1)图片代表亚历山大路 10955 号。

(2)图片代表蒙特维拉公园大道 3755 号。

(3)图片代表达恩斯敦路 9810 号。

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新的A/A+级开发和重建物业：当前项目（续）

下表汇总了截至2024年3月31日我们在建的新A/A+类开发和重建物业以及预租赁/谈判的近期项目（千美元）：

房地产/市场/子市场												平方英尺																		百分比																		占用率(1)
						Dev/Redev						服役中						CIP						总计						已租用									租赁/谈判									初始的												稳定了
正在建设中
2024 年稳定
布鲁克林大道/大波士顿/芬威大道 201 号						开发						451,967						58,149						510,116						98		%							98		%										3Q22									4Q24
冬街 840 号/大波士顿/128 号公路						Redev						28,534						139,680						168,214						100									100												4Q24									4Q24
230 Harriet Tubman Way/旧金山湾区/南旧金山						开发						—						285,346						285,346						100									100												4Q24									4Q24
4155 Campus Point Court/圣地亚哥/大学城中心						开发						—						171,102						171,102						100									100												4Q24									4Q24
1150 东湖大道东/西雅图/联合湖						开发						278,282						33,349						311,631						100									100												4Q23									3Q24
亚历山德里亚中心®用于先进技术 — 蒙特维拉公园大道/西雅图/博塞尔						Redev						426,628						34,306						460,934						90									98												1Q23									4Q24
9820 达恩斯敦路/马里兰/罗克维尔						开发						—						250,000						250,000						100									100												4Q24									4Q24
9810 达恩斯敦路/马里兰/罗克维尔						开发						—						192,000						192,000						100									100												2Q24									2Q24
9808 医疗中心大道/马里兰州/罗克维尔						开发						26,460						68,601						95,061						60									60												3Q23									4Q24
												1,211,871						1,232,533						2,444,404						96									98
2025 年稳定
99 柯立芝大道/大波士顿/剑桥/内郊						开发						116,414						204,395						320,809						36									36												4Q23									2025
北灯塔街 500 号和金斯伯里大道 4 号/大波士顿/ 剑桥/内郊						开发						100,624						147,394						248,018						85									85												1Q24									2025
651 Gateway Boulevard/旧金山湾区/南旧金山						Redev						44,652						282,054						326,706						21									21												1Q24									2025
8800 科技森林广场/德克萨斯州/大休斯顿						Redev						50,094						73,298						123,392						41									41												2Q23									2025
加拿大						Redev						87,579						163,211						250,790						73									73												3Q23									2025
												399,363						870,352						1,269,715						49									49			(2)
												1,611,234						2,102,885						3,714,119						80									81
2026 年及以后的稳定期
阿森纳街 311 号/大波士顿/剑桥/内郊						Redev						230,609			(3)			160,053						390,662						59									59												2027									2027
401 公园大道/大波士顿/芬威						Redev						—						133,578						133,578						17									17												2024									2026
公园大道 421 号/大波士顿/芬威						开发						—						392,011						392,011						13									13												2026									2027
西尔文路 40、50 和 60 号/大波士顿/128 号公路						Redev						—						576,924						576,924						29									29												2025									2027
其他/大波士顿						Redev						—						453,869						453,869						—									—												2026									2027
欧文斯街 1450 号/旧金山湾区/米申湾						开发						—						212,796						212,796						—									—			(4)									2025									2026
10935、10945 和 10955 亚历山大路/圣地亚哥/托里·派恩斯						开发						—						334,996						334,996						100									100												2025									2026
4135 Campus Point Court/圣地亚哥/大学城中心						开发						—						426,927						426,927						100									100												2026									2026
10075 巴恩斯峡谷路/圣地亚哥/索伦托梅萨						开发						—						254,771						254,771						19									69												2025									2026
												230,609						2,945,925						3,176,534						40									44			(2)
												1,841,843						5,048,810						6,890,653						62									64
承诺的短期项目预计将在未来两年内开始施工
4165 Campus Point Court/圣地亚哥/大学城中心						开发						—						492,570						492,570						—									51
总计												1,841,843						5,541,380						7,383,223						58		%							63		%
(1)初始入住日期视租赁和/或市场条件而定。稳定的入住率可能因单租户和多租户而异。多租户项目的入住率可能会在一段时间内增加。 (2)代表以邻近物业/校园中现有租户需求为重点的项目，这些项目还将满足其他非亚历山大物业/校园的需求。 (3)我们预计，到2025年下半年，现有租约到期后，将另外173,705个RSF的占用空间重新开发为实验室空间。有关更多信息，请参阅第 2 项 “定义和对账” 下的 “房地产投资”。 (4)代表扩建我们现有的大型园区的单租户或多租户项目，我们的合资合作伙伴将为建筑成本的100％提供资金，直到他们获得75％的所有权权益，之后他们将出资各自的额外资本。我们目前正在销售该租赁空间，并获得了上市生物技术和机构租户的初始兴趣。

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新的A/A+级开发和重建物业：当前项目（续）

						我们的所有权权益									在 100%																								未实现的收益
房地产/市场/子市场															服役中						CIP						完成成本						总计为 完成						初始稳定												初始稳定（现金基础）
正在建设中
2024 年稳定
布鲁克林大道/大波士顿/芬威大道 201 号						99.0		%							$	662,979					$	86,657					$	25,364					$	775,000								7.2		%										6.5		%
冬街 840 号/大波士顿/128 号公路						100		%							13,649						170,501						23,850						208,000									7.5		%										6.5		%
230 Harriet Tubman Way/旧金山湾区/南旧金山						47.4		%							—						273,434						236,566						510,000									7.4		%										6.4		%
4155 Campus Point Court/圣地亚哥/大学城中心						55.0		%							—						109,061						63,939						173,000									7.4		%										6.5		%
1150 东湖大道东/西雅图/联合湖						100		%							371,166						40,332						31,502						443,000									6.6		%										6.7		%
亚历山德里亚中心®用于先进技术 — 蒙特维拉公园大道/西雅图/博塞尔						100		%							192,995						10,956						25,049						229,000									6.3		%										6.2		%
9820 达恩斯敦路/马里兰/罗克维尔						100		%							—						156,118						20,882						177,000									6.3		%										5.6		%
9810 达恩斯敦路/马里兰/罗克维尔						100		%							—						112,603						20,397						133,000									6.9		%										6.2		%
9808 医疗中心大道/马里兰州/罗克维尔						100		%							35,208						68,984						8,808						113,000									5.5		%										5.5		%
															1,275,997						1,028,646
2025 年稳定
99 柯立芝大道/大波士顿/剑桥/内郊						75.0		%							135,536						173,314						159,150						468,000									7.1		%										7.0		%
北灯塔街 500 号和金斯伯里大道 4 号/大波士顿/ 剑桥/内郊						100		%							159,702						201,424						65,874						427,000									6.2		%										5.5		%
651 Gateway Boulevard/旧金山湾区/南旧金山						50.0		%							58,391						265,563						163,046						487,000									5.0		%										5.1		%
8800 科技森林广场/德克萨斯州/大休斯顿						100		%							44,797						58,761						8,442						112,000									6.3		%										6.0		%
加拿大						100		%							34,952						52,446						25,602						113,000									6.4		%										6.3		%
															433,378						751,508
2026 年及以后的稳定期(1)
阿森纳街 311 号/大波士顿/剑桥/内郊						100		%							163,136						121,406						待定
401 公园大道/大波士顿/芬威						100		%							—						148,439
公园大道 421 号/大波士顿/芬威						99.7		%							—						327,424
西尔文路 40、50 和 60 号/大波士顿/128 号公路						100		%							—						411,537
其他/大波士顿						100		%							—						139,663
欧文斯街 1450 号/旧金山湾区/米申湾						27.2		%							—						220,899
10935、10945 和 10955 亚历山大路/圣地亚哥/托里·派恩斯						100		%							—						230,484						272,516						503,000									6.2		%										5.8		%
4135 Campus Point Court/圣地亚哥/大学城中心						55.0		%							—						184,659						待定
10075 巴恩斯峡谷路/圣地亚哥/索伦托梅萨						50.0		%							—						148,818
															163,136						1,933,329
															1,872,511						3,713,483
承诺的短期项目预计将在未来两年内开始施工
4165 Campus Point Court/圣地亚哥/大学城中心						55.0		%							—						50,734						待定
总计															$	1,872,511					$	3,764,217					$	4,090,000		(2)			$	9,730,000		(2)
我们的投资份额(2)(3)															$	1,800,000					$	3,060,000					$	3,230,000					$	8,090,000
有关更多信息，请参阅第 2 项 “定义和对账” 下的 “初始稳定收益率（未计利息）”。 (1)我们预计将为每个项目提供总估计成本和相关收益，预计将在2026年及以后在未来几个季度内保持稳定。 (2)表示四舍五入至最接近的1,000万美元金额，包括列为待定项目的初步估计金额。 (3)代表我们在开发或重建项目完成后根据所有权百分比计算的投资份额。

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新的A/A+级开发和重建物业：管道摘要

我们总价值创造渠道的69％（RSF）位于我们的大型校园内

下表汇总了截至2024年3月31日我们在北美的所有开发和重建项目的关键信息（千美元）：

市场 房地产/子市场						我们的所有权权益									账面价值						平方英尺
																					开发与重建																								总计(1)
																					积极和短期施工												未来的机会视情况而定 市场状况和租赁
																					正在建设中						近期承诺						预计优先级						未来
大波士顿
超级校园：查尔斯/剑桥/内郊的阿森纳						100		%							$	334,152					307,447						—						173,705						34,157						515,309
阿森纳街 311 号、北灯塔街 500 号和金斯伯里大道 4 号
99 柯立芝大道/剑桥/内郊						75.0		%							173,314						204,395						—						—						—						204,395
超级校园：亚历山大中心®生命科学专用 — 芬威/芬威						(2)									562,520						583,738						—						—						—						583,738
布鲁克林大道 201 号以及 401 号和 421 号公园大道
超级校园：亚历山大中心®生命科学专用 — 沃尔瑟姆/128 号公路						100		%							643,372						716,604						—						—						515,000						1,231,604
西尔文路 40、50 和 60 号、盖特豪斯大道 35 号和 Winter Street 840 号
超级校园：亚历山大中心®在肯德尔广场/剑桥						100		%							119,609						—						—						—						216,455						216,455
埃德温·H·兰德大道 100 号
超级校园：亚历山大科技广场®/剑桥						100		%							7,881						—						—						—						100,000						100,000
超级校园：阿森纳大道 480 号和 446、458、500 和 550 号阿森纳街/剑桥/内郊						100		%							84,444						—						—						—						902,000						902,000
阿森纳街 446、458、500 和 550 号
巨型校区：285、299、307 和 345 多切斯特大道/海港创新区						60.0		%							280,390						—						—						—						1,040,000						1,040,000
内科街 10 号/海港创新区						100		%							104,649						—						—						—						175,000						175,000
巨型校园：一条摩登之路/128 号公路						100		%							26,469						—						—						—						1,100,000						1,100,000
总统大道 215 号/128 号公路						100		%							6,816						—						—						—						112,000						112,000
其他价值创造项目						(3)									290,775						453,869						—						—						1,323,541						1,777,410
															$	2,634,391					2,266,053						—						173,705						5,518,153						7,957,911
有关更多信息，请参阅第 2 项 “定义和对账” 下的 “超级校园”。 (1)表示一处或多处新的A/A+类房产的开发或重建完成后的总平方英尺。提供的平方英尺包括目前在运营的物业的RSF，这些物业还有未来开发或重建机会。现有的就地租约到期后，我们打算拆除或重建现有房产。有关其他信息，包括租赁物业中目前包含的创造价值的平方英尺，请参阅第 2 项 “定义和对账” 下的 “房地产投资”。 (2)我们在布鲁克林大道201号拥有99.0％的权益，总计58,149英镑的权益，总计133,578个RSF的401公园大道的100％权益，总计392,011个RSF的公园大道421号的99.7％的权益。 (3)包括我们通过房地产合资企业拥有部分权益的房产。有关更多详情，请参阅第1项中未经审计的合并财务报表附注4—— “合并和未合并的房地产合资企业”。

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新的A/A+级开发和重建物业：管道摘要（续）

市场 房地产/子市场						我们的所有权权益									账面价值						平方英尺
																					开发与重建																								总计(1)
																					积极和短期施工												未来的机会视情况而定 市场状况和租赁
																					正在建设中						近期承诺						预计优先级						未来
旧金山湾区
超级校园：亚历山大中心®科学和技术专用 — 使命湾/米申湾						27.2		%							$	220,899					212,796						—						—						—						212,796
欧文斯街 1450 号
亚历山德里亚中心®生命科学专用 — 米尔布雷/南旧金山						47.4		%							427,652						285,346						—						198,188						150,213						633,747
哈丽雅特·塔布曼路 230 号、阿德里安路 201 号和 231 号，以及罗林斯路 6 号和 30 号
超级校园：亚历山大技术中心®— Gateway/南旧金山						50.0		%							292,111						282,054						—						—						291,000						573,054
盖特威大道 651 号
超级校园：亚历山大中心®用于先进技术 — Tanforan/南旧金山						100		%							383,068						—						—						150,000						1,780,000						1,930,000
1122、1150 和 1178 El Camino Real
超级校园：亚历山大中心®适用于先进技术 — 南旧金山/南旧金山						100		%							6,655						—						—						107,250						90,000						197,250
211(2)和东格兰德大道 269 号
超级校园：亚历山大中心® 生命科学专业 — 圣卡洛斯/大斯坦福大学						100		%							429,330						—						—						105,000						1,392,830						1,497,830
工业路 960 号、商业街 987 号和 1075 号以及布兰斯滕路 888 号
3825 和 3875 Fabian Way/大斯坦福大学						100		%							149,526						—						—						—						478,000						478,000
Geng Road 2100、2200、2300 和 2400 号/大斯坦福大学						100		%							—						—						—						—						240,000						240,000
加利福尼亚大道 901 号/大斯坦福大学						100		%							17,563						—						—						—						56,924						56,924
超级校园：布鲁克索姆街 88 号/SOMA						100		%							383,393						—						—						—						1,070,925						1,070,925
其他价值创造项目						100		%							—						—						—						—						25,000						25,000
															$	2,310,197					780,196						—						560,438						5,574,892						6,915,526
有关更多信息，请参阅第 2 项 “定义和对账” 下的 “超级校园”。 (1)表示一处或多处新的A/A+类房产的开发或重建完成后的总平方英尺。提供的平方英尺包括目前在运营的物业的RSF，这些物业还有未来开发或重建机会。现有的就地租约到期后，我们打算拆除或重建现有房产。有关其他信息，包括租赁物业中目前包含的创造价值的平方英尺，请参阅第 2 项 “定义和对账” 下的 “房地产投资”。 (2)我们通过房地产合资企业拥有该物业的部分权益。有关更多详情，请参阅第1项中未经审计的合并财务报表附注4—— “合并和未合并的房地产合资企业”。

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新的A/A+级开发和重建物业：管道摘要（续）

市场 房地产/子市场						我们的所有权权益									账面价值						平方英尺
																					开发与重建																								总计(1)
																					积极和短期施工												未来的机会视情况而定 市场状况和租赁
																					正在建设中						近期承诺						预计优先级						未来
圣地亚哥
巨型校园：亚历山大广场一号/托里·派恩斯						100		%							$	286,291					334,996						—						—						125,280						460,276
10935、10945 和 10955 亚历山大路以及 10975 和 10995 号托雷亚纳路
超级校园：亚历山德里亚校区/大学城中心旁的校园点						55.0		%							495,923						598,029						492,570						—						650,000						1,740,599
10010(2), 10140(2)，以及 10260 Campus Point Drive 和 4135、4155、4161、4165 和 4275(2)校园角球场
超级校园：亚历山大/索伦托·梅萨的 SD 科技						50.0		%							264,936						254,771						—						250,000						243,845						748,616
斯克兰顿路 9805 号以及 10065 号和 10075 号巴恩斯峡谷路
11255 和 11355 北托里派恩斯路/托里派恩斯						100		%							145,328						—						—						153,000						62,000						215,000
ARE 城镇中心/大学城中心						100		%							27,153						—						—						230,000						—						230,000
9363、9373 和 9393 镇中心大道
亚历山德里亚/大学城中心旁的佛得角海岸						100		%							133,383						—						—						—						537,000						537,000
杰纳西大道 8410-8750 号和 4282 滨海法院
超级校园：5200 Illumina Way/大学城中心						51.0		%							17,456						—						—						—						451,832						451,832
9625 镇中心大道/大学城中心						30.0		%							837						—						—						—						100,000						100,000
超级校园：亚历山大/索伦托·梅萨的序列区						100		%							46,300						—						—						—						1,798,915						1,798,915
6260、6290、6310、6340、6350 和 6450 序列驱动器
亚历山大/索伦托·梅萨的斯克里普斯科学园						100		%							116,869						—						—						—						598,349						598,349
10048、10219、10256 和 10260 Meanley Drive 以及 10277 斯克里普斯牧场大道
太平洋科技园/索伦托梅萨						50.0		%							23,807						—						—						—						149,000						149,000
华普斯街 9444 号
4025、4031、4045 和 4075 索伦托谷大道/索伦托谷						100		%							41,194						—						—						—						247,000						247,000
其他价值创造项目						100		%							73,515						—						—						—						475,000						475,000
															$	1,672,992					1,187,796						492,570						633,000						5,438,221						7,751,587
有关更多信息，请参阅第 2 项 “定义和对账” 下的 “超级校园”。 (1)表示一处或多处新的A/A+类房产的开发或重建完成后的总平方英尺。提供的平方英尺包括目前在运营的物业的RSF，这些物业还有未来开发或重建机会。现有的就地租约到期后，我们打算拆除或重建现有房产。有关其他信息，包括租赁物业中目前包含的创造价值的平方英尺，请参阅第 2 项 “定义和对账” 下的 “房地产投资”。 (2)我们对该物业拥有 100% 的权益。

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新的A/A+级开发和重建物业：管道摘要（续）

市场 房地产/子市场						我们的所有权权益									账面价值						平方英尺
																					开发与重建																								总计(1)
																					积极和短期施工												未来的机会视情况而定 市场状况和租赁
																					正在建设中						近期承诺						预计优先级						未来
西雅图
超级校园：亚历山大中心® 生命科学专用 — Eastlake/Lake Union						100		%							$	40,332					33,349						—						—						—						33,349
东湖大道东 1150 号
亚历山德里亚中心®用于先进技术 — 蒙特维拉公园大道/博塞尔						100		%							10,956						34,306						—						50,552						—						84,858
3301 蒙特维拉公园大道
超级校园：亚历山大中心®生命科学专用 — 南湖联盟/联合湖						(2)									443,273						—						—						1,095,586						188,400						1,283,986
德克斯特大道北 601 号和 701 号以及默瑟街 800 号
南第四大道 830 和 1010 号/索多						100		%							57,849						—						—						—						597,313						597,313
超级校园：亚历山大中心®用于先进技术 — 峡谷公园/博塞尔						100		%							16,270						—						—						—						230,000						230,000
东南第 20 大道 21660 号
其他价值创造项目						100		%							138,062						—						—						—						706,087						706,087
															706,742						67,655						—						1,146,138						1,721,800						2,935,593
马里兰州
超级校园：亚历山大中心®生命科学专用 — Shady Grove/Rockville						100		%							358,634						510,601						—						—						296,000						806,601
医疗中心大道 9808 号和达恩斯敦路 9810、9820 和 9830 号
															358,634						510,601						—						—						296,000						806,601
研究三角
超级校园：亚历山大中心®适用于先进技术 — 研究三角/研究三角形						100		%							98,895						—						—						180,000						990,000						1,170,000
戴维斯大道 4 号和 12 号
超级校园：亚历山大中心®适用于下一代医学/研究三角区						100		%							105,675						—						—						100,000						955,000						1,055,000
东康沃利斯路 3029 号
超级校园：亚历山大中心®生命科学专用 — 达勒姆/研究三角						100		%							$	173,877					—						—						—						2,210,000						2,210,000
摩尔大道 41 号
有关更多信息，请参阅第 2 项 “定义和对账” 下的 “超级校园”。 (1)表示一处或多处新的A/A+类房产的开发或重建完成后的总平方英尺。提供的平方英尺包括目前在运营的物业的RSF，这些物业还有未来开发或重建机会。现有的就地租约到期后，我们打算拆除或重建现有房产。有关其他信息，包括租赁物业中目前包含的创造价值的平方英尺，请参阅第 2 项 “定义和对账” 下的 “房地产投资”。 (2)我们在德克斯特大道北601号和701号拥有100％的权益，总计414,986英镑，在默瑟街800号的优先预期开发项目中拥有60％的权益，总额为869,000英镑。

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新的A/A+级开发和重建物业：管道摘要（续）

市场 房地产/子市场						我们的所有权权益									账面价值						平方英尺
																					开发与重建																								总计(1)
																					积极和短期施工												未来的机会视情况而定 市场状况和租赁
																					正在建设中						近期承诺						预计优先级						未来
研究三角（续）
超级校园：亚历山大中心®促进可持续技术/研究三角区						100		%							$	52,601					—						—						—						750,000						750,000
120 TW Alexander Drive、2752 东北卡罗来纳州 54 号高速公路和 10 号南三角大道/研究三角
100 Capitola Drive/研究三角区						100		%							—						—						—						—						65,965						65,965
其他价值创造项目						100		%							4,185						—						—						—						76,262						76,262
															435,233						—						—						280,000						5,047,227						5,327,227
纽约市
超级校园：亚历山大中心®生命科学专用 — 纽约市/纽约市						100		%							158,579						—						—						—						550,000			(2)			550,000
															158,579						—						—						—						550,000						550,000
德州
亚历山德里亚中心®在伍德兰兹/大休斯敦寻找先进技术						100		%							78,484						73,298						—						—						116,405						189,703
8800 科技森林广场
三一街 1001 号和红河街 1020 号/奥斯汀						100		%							9,569						—						—						126,034						123,976						250,010
其他价值创造项目						100		%							134,557						—						—						—						1,694,000						1,694,000
															222,610						73,298						—						126,034						1,934,381						2,133,713
加拿大						100		%							52,446						163,211						—						—						371,743						534,954
其他价值创造项目						100		%							116,856						—						—						—						724,349						724,349
截至 2024 年 3 月 31 日的管道总数															$	8,668,680		(3)			5,048,810						492,570						2,919,315						27,176,766						35,637,461

有关更多信息，请参阅第 2 项 “定义和对账” 下的 “超级校园”。

(1)总平方英尺包括目前正在运营的3,725,969 RSF建筑物，我们预计将在这些建筑物中拆除或重建并开始未来施工。有关其他信息，包括租赁物业中目前包含的创造价值的平方英尺，请参阅第 2 项 “定义和对账” 下的 “房地产投资”。

(2)根据期权协议，我们目前正在与纽约市谈判长期土地租约，以购买总面积约为55万平方英尺的新建筑的未来用地。

(3)包括目前在建的37亿美元项目，其中 64% 的项目已租赁/谈判。我们还预计，在2024年3月31日之后的未来两年内，将开始建设一个总额为5,070万美元的承诺短期项目，其中51％是租赁/谈判的。

70

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操作结果

我们以表格形式比较项目，无论是收益还是亏损，这可能有助于对我们的业绩进行高层次的理解，并为截至2023年12月31日止年度的10-K表年度报告和随后的10-Q表季度报告中包含的披露提供背景信息。我们认为，这种表格列报有助于投资者更好地了解公司层面做出的决策和开展的活动，这些决策和活动对我们不同时期的经营业绩比较产生了重大影响。我们还认为，该表格陈述将补充投资者对我们的披露和房地产经营业绩的理解。房地产销售的收益或亏损以及归类为待售资产的减值与公司层面的房地产处置决策有关。提前清偿债务的收益或损失与以我们的资本结构战略为重点的公司层面的融资决策有关。非房地产投资的重大已实现和未实现收益或亏损、房地产和非房地产投资减值以及执行官辞职导致的股票薪酬支出加速与我们的房地产资产的经营业绩无关，因为它们源于公司层面的战略非房地产投资决策和外部市场状况。非房地产投资的减值与我们房地产的经营业绩无关，因为它们代表非房地产投资的公允价值因总体市场变化或我们无法控制的其他条件而降至其各自账面价值以下时的减值。本项目2进一步详细描述了本期表格披露中包含的重要项目，无论是收益还是亏损。截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月，归属于亚历山德里亚普通股股东的净收益中包含的关键项目以及相关的每股金额如下（以百万计，每股金额除外）：

			截至3月31日的三个月
			2024						2023						2024						2023
			金额												每股——摊薄
非房地产投资的未实现收益（亏损）			$	29.2					$	(65.9)					$	0.17					$	(0.39)
房地产销售收益			0.4						—						—						—
非房地产投资减值			(14.7)						—						(0.09)						—
总计			$	14.9					$	(65.9)					$	0.08					$	(0.39)

有关更多信息，请参阅第1项中未经审计的合并财务报表附注3—— “房地产投资” 和附注7—— “投资”。

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同样的属性

除了对经营业绩的评估外，我们还对某些物业（称为 “相同房产”）的经营业绩进行评估。有关确定我们相同物业投资组合的更多信息，请参阅第2项 “定义和对账” 下的 “相同财产比较”。下表显示了截至2024年3月31日的三个月中有关我们相同房产的信息：

						截至2024年3月31日的三个月
同期净营业收入与上年相比的百分比变化						1.0%
同期净营业收入（现金基础）与去年相比的百分比变化						4.2%
营业利润率						70%
相同房产的数量						347
RSF						34,698,081
入住率 — 本期平均值						94.5%
入住率 — 上年同期平均值						94.9%

下表对截至2024年3月31日的三个月中相同房产的数量与房产总数进行了对比：

开发中 — 正在建设中						属性
布鲁克林大道 201 号						1
东湖大道东 1150 号						1
达恩斯敦路 9810 和 9820 号						2
柯立芝大道 99 号						1
北灯塔街 500 号和金斯伯里大道 4 号						2
9808 医疗中心大道						1
欧文斯街 1450 号						1
230 Harriet Tubman Way						1
4155 校园角球场						1
10935、10945 和 10955 亚历山大路						3
10075 巴恩斯峡谷路						1
公园大道 421 号						1
4135 校园角球场						1
						17
开发 — 2023 年 1 月 1 日后投入使用						属性
盖特威大道 751 号						1
内科街 15 号						1
宾尼街 325 号						1
6040 乔治·沃茨·希尔大道						1
						4
重建-正在建设中						属性
冬街 840 号						1
西尔万路 40、50 和 60 号						3
亚历山德里亚中心®用于先进技术 — 蒙特维拉公园大道						6
盖特威大道 651 号						1
公园大道 401 号						1
8800 科技森林广场						1
阿森纳街 311 号						1
加拿大						4
其他						2
						20

重建 — 之后投入使用 2023年1月1日						属性
20400 世纪大道						1
第一街 140 号						1
埃利斯路 2400 号、摩尔大道 40 号和 TW 亚历山大道 14 号						3
9601 和 9603 医疗中心大道						2
						7
2023 年 1 月 1 日之后的收购						属性
其他						4
						4
未合并的房地产合资企业						4
待售房产						7
从 “相同属性” 中排除的房产总数						63
相同的属性						347
截至 2024 年 3 月 31 日，北美的房产总数						410

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截至2024年3月31日的三个月业绩与截至2023年3月31日的三个月业绩比较

下表比较了截至2024年3月31日的三个月，我们相同房产和非相同物业的净营业收入组成部分与截至2023年3月31日的三个月（以千美元计）。有关 “租户回收率” 和 “净营业收入” 的定义，以及它们与根据公认会计原则列报的最直接可比财务指标、租金收入和净收入的对账情况，请参阅第 2 项中的 “定义和对账”。

						截至3月31日的三个月
						2024						2023						$ Change						% 变化
租金收入：
相同的属性						$	452,992					$	445,043					$	7,949					1.8		%
不相同的属性						128,408						73,259						55,149						75.3
租金收入						581,400						518,302						63,098						12.2
相同的属性						157,402						152,073						5,329						3.5
不相同的属性						16,749						17,574						(825)						(4.7)
租户追回款项						174,151						169,647						4,504						2.7
租金收入						755,551						687,949						67,602						9.8
相同的属性						338						437						(99)						(22.7)
不相同的属性						13,219						12,409						810						6.5
其他收入						13,557						12,846						711						5.5
相同的属性						610,732						597,553						13,179						2.2
不相同的属性						158,376						103,242						55,134						53.4
总收入						769,108						700,795						68,313						9.7
相同的属性						183,466						174,580						8,886						5.1
不相同的属性						34,848						32,353						2,495						7.7
租赁业务						218,314						206,933						11,381						5.5
相同的属性						427,266						422,973						4,293						1.0
不相同的属性						123,528						70,889						52,639						74.3
净营业收入						$	550,794					$	493,862					$	56,932					11.5		%
净营业收入——相同房产						$	427,266					$	422,973					$	4,293					1.0		%
直线租金收入						(14,954)						(26,489)						11,535						(43.5)
收购的低于市场价格的租约的摊销						(15,497)						(15,647)						150						(1.0)
净营业收入——相同房产（现金基础）						$	396,815					$	380,837					$	15,978					4.2		%

73

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租金收入

截至2024年3月31日的三个月，租金总收入增长了6,760万美元，达到7.556亿美元，增幅9.8％，而截至2023年3月31日的三个月为6.879亿美元，这要归因于租金收入和租户回收的增加，如下文所述。

租金收入

截至2024年3月31日的三个月，总租金收入增长了6,310万美元，达到5.814亿美元，增长了12.2％，而截至2023年3月31日的三个月为5.183亿美元。增长的主要原因是我们的非相同物业的租金收入增加，这些房产涉及2023年4月1日之后投入使用的290万卢比索开发和重建项目，以及2023年4月1日之后收购的四处运营物业，总额为716,153英镑。

截至2024年3月31日的三个月，我们相同物业的租金收入增长了790万美元，达到4.530亿美元，增长了1.8％，而截至2023年3月31日的三个月为4.45亿美元。增长主要是由于自2023年4月1日以来续租和空间再租赁的租金上涨。

租户追回款项

截至2024年3月31日的三个月，租户回收额增加了450万美元，达到1.742亿美元，增长了2.7％，而截至2023年3月31日的三个月为1.696亿美元。增长的主要原因是我们的相同房产与租户从较高的运营费用中收回的款项有关，如下所述。

截至2024年3月31日的三个月，Same Properties的租户回收额增加了530万美元，至1.574亿美元，增长了3.5％，而截至2023年3月31日的三个月为1.521亿美元，这主要是由于截至2024年3月31日的三个月中运营支出增加，如下文 “租赁业务” 所述。截至2024年3月31日，我们的租约（按年租金收入计算）中有94％是三倍净租赁，这要求租户除了基本租金外，还要支付几乎所有的房地产税、保险、公用事业、维修和保养、公共区域费用和其他运营费用（包括增加的费用）。

其他收入

截至2024年3月31日的三个月，其他收入增长了71.1万美元，增长了5.5％，达到1,360万美元，而截至2023年3月31日的三个月为1,280万美元。其他收入的增加主要是由于在截至2024年3月31日的三个月中，从我们的货币市场账户中获得的平均利率提高到5.0％以上，利息收入增加，而截至2023年3月31日的三个月中这一比例不到4.1％。

租赁业务

截至2024年3月31日的三个月，租金运营支出总额增加了1140万美元，达到2.183亿美元，增长了5.5％，而截至2023年3月31日的三个月为2.069亿美元。增长主要是由于与我们的相同物业相关的增量支出，如下所述。

在截至2024年3月31日的三个月中，Same Properties的租金运营支出增加了890万美元，达到1.835亿美元，增长了5.1％，而截至2023年3月31日的三个月为1.746亿美元。增长的主要原因是：（i）财产税总额增加340万美元，这主要是由于施工和物业改善导致我们一些房产的评估价值增加；（ii）合同成本总额为190万美元，主要是由于费率的提高；（iii）财产保险费用总额为150万美元，这主要是由于加利福尼亚州保险费的增加。

折旧和摊销

截至2024年3月31日的三个月，折旧和摊销费用增加了2,230万美元，达到2.876亿美元，增长了8.4％，而截至2023年3月31日的三个月为2.653亿美元。增长的主要原因是投入使用的开发和重建项目以及收购的房产产生的额外折旧，如上文 “租金收入” 部分所述。

74

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利息支出

截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月的利息支出包括以下内容（千美元）：

						截至3月31日的三个月
组件						2024						2023						改变
利息总额						$	122,680					$	100,824					$	21,856
资本化利息						(81,840)						(87,070)						5,230
利息支出						$	40,840					$	13,754					$	27,086
平均未偿债务余额(1)						$	12,056,184					$	10,791,039					$	1,265,145
加权平均年利率(2)						4.1		%				3.7		%				0.4		%

(1)代表相应时期的平均未偿债务余额。

(2)表示产生的年化总利息除以相应时期的平均未偿债务余额。

与截至2023年3月31日的三个月相比，截至2024年3月31日的三个月中利息支出的净变化源于以下因素（千美元）：

组件						利率(1)												生效日期						改变
利息增加的原因是：
债务发行：
2053年到期的5亿美元无抵押优先票据									5.26		%							2023 年 2 月						$	3,225
2035年到期的5亿美元无抵押优先票据									4.88		%							2023 年 2 月						2,981
2054年到期的6亿美元无抵押优先票据									5.71		%							2024 年 2 月						4,314
2036年到期的4亿美元无抵押优先票据									5.38		%							2024 年 2 月						2,690
建筑业借款和有担保应付票据的利率增加									8.37		%													1,386
提高商业票据计划下的借款和无抵押的优先信贷额度的借款利率																								1,000
商业票据计划和无抵押优先信贷额度下的平均未偿余额增加																								5,420
其他利息增加																								840
增幅总额																								21,856
资本化利息减少																								5,230
利息支出变动总额																								$	27,086

(1)表示截至适用期末的加权平均利率，包括贷款费用的摊销、债务溢价的摊销（折扣）和其他银行费用。

投资收益

在截至2024年3月31日的三个月中，我们确认的投资收益总额为4,330万美元。该收入包括未实现收益和2920万美元的重新分类，这主要是由于上市实体的估值增长了5,710万美元，以及将前期确认的2790万美元未实现收益重新归类为截至2024年3月31日的三个月中出售投资的已实现收益。投资收益还包括2880万美元的已实现收益，部分被1470万美元的减值费用所抵消，该减值费用主要与对未报告资产净值的私人控股实体的一项非房地产投资有关。

在截至2023年3月31日的三个月中，我们确认的投资亏损总额为4510万美元，其中包括6,590万美元的未实现亏损和2,070万美元的已实现收益。

有关我们投资的更多信息，请参阅第1项中未经审计的合并财务报表附注7—— “投资”。有关我们的减值会计政策，请参阅第1项合并财务报表附注2中的 “投资” — “重要会计政策摘要”。

其他综合损失

截至2024年3月31日的三个月，其他综合亏损总额减少了820万美元，未实现亏损净额为790万美元，而截至2023年3月31日的三个月，未实现净收益为27.6万美元，主要与我们在加拿大的业务相关的外币折算有关。

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资本支出摘要

截至2024年3月31日的三个月，我们的建筑支出和截至2024年12月31日的年度的预计支出包括以下内容（以千计）：

						截至2024年3月31日的三个月												截至2024年12月31日的年度的预计中点
A/A+ 级房产的构造：
活跃的建筑项目
在建项目和已承诺的近期项目(1)项目预计将于2024年开始积极施工(2)						$			487,891									$			1,778,000
未来的管道施工前
主要是大型校园扩建前的施工前工作（授权、设计和现场施工）									131,456												652,000
增加收入和不增加收入的资本支出									37,068												250,000
建筑支出（扣除非控股权益出资）									656,415												2,680,000
来自非控股权益（合并房地产合资企业）的出资									(92,863)												(430,000)						(3)
建筑支出总额						$			563,552									$			2,250,000
2024 年指导区间																		$1,950,000 – $2,550,000

(1)包括总额为500万卢比的在建项目和一个承诺的短期项目，总额为492,570英镑，预计将在2024年3月31日之后的未来两年内开始施工，这些项目占63％的租赁/谈判中，预计将产生4.8亿美元的年净营业收入增量，主要从2024年第二季度到2027年第四季度。

(2)包括三个预计优先开发和重建项目，预计将于2024年开始积极施工，具体视市场状况和租赁情况而定。有关其他详细信息，包括租赁物业中目前包含的价值创造平方英尺，请参阅第 2 项 “定义和对账” 下的 “房地产投资”。

(3)代表现有合并房地产合资企业预计为施工提供资金的合同资本承诺。

合并房地产合资企业合作伙伴为建设提供资金的预计资本出资

下表汇总了截至2027年，我们现有合并合资企业中合作伙伴为建设提供资金的预计资本出资（以千计）：

预计时机						金额(1)
2024 年 4 月 1 日至 2024 年 12 月 31 日						$	337,137
2025 年到 2027 年						913,146
总计						$	1,250,283

(1)这意味着我们的合并建筑支出有所减少。

利息资本化

我们的建筑支出包括资本化利息。下表列出了截至2024年3月31日的三个月中资本化利息的关键类别：

						截至2024年3月31日的三个月																		施工完成后
						资本化平均房地产基础						占资本化利息总额的百分比												RSF						潜在增长 操作 RSF
A/A+ 级房产的构造：
活跃的建筑项目
在建项目和已承诺的近期项目						$	2,779,559								34		%							5,541,380						78%
未来的管道施工前
预期的优先项目						623,098			(1)						8									2,919,315
主要是大型校园扩建前的施工前工作（授权、设计和现场施工）						3,578,177			(1)						44									27,176,766
较小的重建和资本项目的重新定位						1,182,455									14									不适用
						$	8,163,289								100		%							35,637,461

(1)与我们未来管道建设前相关的平均房地产资本基础包括来自大型园区中四个关键活跃和未来价值创造项目的32％。

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预计结果

根据我们目前对截至2024年12月31日的年度现有市场状况和其他假设的看法，我们根据我们目前对截至2024年12月31日止年度的现有市场状况和其他假设的看法，对归属于亚历山德里亚普通股股东的每股收益——摊薄后的每股运营资金——以及归属于亚历山德里亚普通股股东的每股运营资金——进行了调整后的最新指导方针，如下表所示。下表还提供了归属于亚历山德里亚普通股股东的每股收益——摊薄后是根据公认会计原则列报的最直接可比的财务指标，与调整后的每股运营资金、非公认会计准则指标以及截至2024年12月31日的年度最新指引中包含的其他关键假设的对账情况。无法保证实际金额不会大大高于或低于这些预期。请参阅本项目2开头对 “前瞻性陈述” 的讨论。

预计的2024年每股收益和归属于亚历山德里亚普通股股东的每股运营资金——摊薄后

每股收益(1)

3.60 美元到 3.72 美元

房地产资产的折旧和摊销

5.95

未归属限制性股票奖励的分配

(0.06)

每股运营资金(2)

9.49 美元到 9.61 美元

非房地产投资的未实现收益

(0.17)

非房地产投资减值

0.09

调整后的每股运营资金(2)

9.41 美元到 9.53 美元

中点

$9.47

(1)不包括2024年3月31日之后的非房地产投资的未实现收益或亏损，这些收益或亏损需要在收益中确认，不包括在调整后的每股运营资金中。

(2)有关其他信息，请参阅第 2 项中的 “定义和对账”。

关键假设(1) （百万美元）						2024 年指导方针
						低						高
截至 2024 年 12 月 31 日，北美运营物业的入住率百分比						94.6%						95.6%
续订租约和重新租赁空间：
租金上涨						11.0%						19.0%
租金上涨（现金收付制）						5.0%						13.0%
相同的物业表现：
净营业收入增加						0.5%						2.5%
净营业收入增加（现金制）						3.0%						5.0%
直线租金收入						$	169					$	184
一般和管理费用						$	181					$	191
利息资本化						$	325					$	355
利息支出						$	154					$	184
非房地产投资的已实现收益(2)						$	95					$	125

(1)我们在上表中提出的假设受许多变量和不确定性的影响，包括第一部分 “第1A项” 下作为 “前瞻性陈述” 讨论的那些变量和不确定性。风险因素”；以及 “第7项。管理层对截至2023年12月31日止年度的10-K表年度报告以及 “第1A项” 中的财务状况和经营业绩的讨论和分析。风险因素” 位于本10-Q表季度报告的 “第二部分——其他信息” 中。如果我们的全年收益指引在年内更新，我们将提供额外的披露支持该指引的任何重大变更的理由。

(2)代表每股运营资金中包含的已实现收益和亏损——调整后摊薄，不包括非房地产投资的重大减值（如果有）。有关更多详情，请参阅第1项中我们的合并财务报表附注7 — “投资”。

关键信贷指标目标(1)

净负债和优先股占调整后息税折旧摊销前利润——2024年第四季度按年计算

小于或等于 5.1x

固定费用覆盖率——2024年第四季度按年计算

大于或等于 4.5x

(1)有关其他信息，请参阅第 2 项中的 “定义和对账”。

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合并和未合并的房地产合资企业

我们提供合并房地产合资企业的非控股权益份额以及我们在未合并房地产合资企业中的投资份额的资产负债表和经营业绩信息的组成部分，以帮助投资者估算与我们的部分控股实体相关的资产负债表和经营业绩信息。这些金额是通过计算我们在财务报表中合并的每家合资企业的每个财务项目的非控股权益百分比来估算的，得出所列每个组成部分的累计非控股权益份额。此外，对于我们无法控制和不合并的房地产合资企业，我们将我们的经济所有权百分比应用于未合并的房地产合资企业，以得出我们在所列每个组成部分中的比例份额。有关进一步讨论，请参阅第1项中未经审计的合并财务报表附注4—— “合并和未合并的房地产合资企业”。

合并房地产合资企业
房地产/市场/子市场						非控制性(1) 利息分成												操作 RSF 在 100%
宾尼街 50 和 60 号/大波士顿/剑桥/内郊									66.0		%										532,395
75/125 宾尼街/大波士顿/剑桥/内郊									60.0		%										388,269
宾尼街 100 号和 225 号以及第三街 300 号/大波士顿/剑桥/内郊									70.0		%										870,106
99 柯立芝大道/大波士顿/剑桥/内郊									25.0		%										116,414			(2)
内科街/大波士顿/海港创新区 15 号									43.3		%										345,996
285、299、307 和 345 多切斯特大道/大波士顿/海港创新区									40.0		%										—			(2)
亚历山德里亚中心®科学与技术 — 使命湾/旧金山湾区/米申湾(3)									75.0		%										999,979
欧文斯街 1450 号/旧金山湾区/米申湾									72.8		%	(4)									—			(2)
601, 611, 651(2)、681、685 和 701 Gateway Boulevard/旧金山湾区/ 南旧金山									50.0		%										831,318
751 Gateway Boulevard/旧金山湾区/南旧金山									49.0		%										230,592
211(2)和 213 东格兰德大道/旧金山湾区/南旧金山									70.0		%										300,930
福布斯大道500强/旧金山湾区/南旧金山									90.0		%										155,685
亚历山德里亚中心®生命科学专业 — 米尔布雷/旧金山湾区/南旧金山									52.6		%										—			(2)
3215 梅里菲尔德路/圣地亚哥/托里·派恩斯									70.0		%										170,523
亚历山德里亚/圣地亚哥/大学城中心旁的校园点(5)									45.0		%										1,342,164
5200 Illumina Way/圣地亚哥/大学城中心									49.0		%										792,687
9625 镇中心大道/圣地亚哥/大学城中心									70.0		%										163,648
亚历山大/圣地亚哥/索伦托梅萨的 SD Tech(6)									50.0		%										884,266
太平洋科技园/圣地亚哥/索伦托梅萨									50.0		%										544,352
萨默斯岭科学园/圣地亚哥/索伦托梅萨(7)									70.0		%										316,531
东湖大道东 1201 和 1208 号和东布莱恩街 199 号/西雅图/联合湖									70.0		%										321,115
400 德克斯特大道北部/西雅图/联合湖									70.0		%										290,754
800 默瑟街/西雅图/联合湖									40.0		%										—			(2)
未合并的房地产合资企业
房地产/市场/子市场						我们的所有权份额(8)												操作 RSF 在 100%
第 1655 和 1725 号第三街/旧金山湾区/米申湾									10.0		%										586,208
1401/1413 研究大道/马里兰/罗克维尔									65.0		%	(9)									(10)
1450 研究大道/马里兰/罗克维尔									73.2		%	(9)									42,679
西迪克曼街 101 号/马里兰州/贝尔茨维尔									57.9		%	(9)									135,423

有关其他详细信息，请参阅第 2 项 “定义和对账” 下的 “合资企业财务信息”。

(1)除了上市的合并房地产合资企业外，各种合资伙伴在北美其他四家房地产合资企业中持有微不足道的非控股权益。

(2)代表目前在建或正在进行价值创造的房产。有关其他详细信息，请参阅第 2 项中的 “新的 A/A+ 级开发和重建物业”。

(3)包括伊利诺伊街409号和499号、欧文斯街1500号和1700号以及米申湾大道南455号。

(4)在截至2024年3月31日的三个月中，我们的股权所有权从40.6％下降到27.2％，这要归因于我们的合资伙伴持续为施工成本提供资金，以及我们向合资伙伴重新分配了3,020万美元的股权。由于我们的合伙人出资额外的股权为项目建设提供资金，我们的合资伙伴的非控股权益份额预计将增加到75％，我们的非控股权益份额将降至25％。

(5)包括 10210、10260、10290 和 10300 Campus Point Drive 以及 4110、4135、4155、4161、4161、4165、4165、4224 和 4242 Campus Point Court。

(6)包括 9605、9645、9675、9685、9725、9735、9805、9808、9855 和 9868 斯克兰顿路，以及 10055、10065 和 10075 巴恩斯峡谷路。

(7)包括 9965、9975、9985 和 9995 萨默斯岭路。

(8)除了上市的未合并房地产合资企业外，我们还持有北美另一家微不足道的未合并房地产合资企业的权益。

(9)代表与当地房地产运营商的合资企业，我们的合资伙伴管理着对合资企业经济表现产生重大影响的日常活动。

(10)代表与一家知名零售房地产开发商合资经营一家零售购物中心，总额为84,837 RSF。

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下表列出了截至2024年3月31日与我们未合并的房地产合资企业的担保贷款（千美元）相关的关键条款：

						到期日												规定的费率						利率(1)						在 100%												我们的份额
未合并的合资企业																														汇总承诺						债务余额(2)
1401/1413 研究大道									12/23/24									2.70%						3.31		%				$	28,500					$	28,374					65.0%
第三街 1655 和 1725 号									3/10/25									4.50%						4.57		%				600,000						599,612						10.0%
西迪克曼街 101 号									11/10/26									SOFR +1.95%			(3)			7.37		%				26,750						17,749						57.9%
研究大道 1450 号									12/10/26									SOFR +1.95%			(3)			7.43		%				13,000						8,509						73.2%
																														$	668,250					$	654,244

(1)包括利息支出和贷款费用摊销。

(2)代表截至2024年3月31日的未偿本金，扣除未摊销的递延融资成本。

(3)这笔贷款的固定SOFR下限为0.75％。

下表显示了截至2024年3月31日的三个月中我们合并和未合并的房地产合资企业的经营业绩和财务状况的相关信息（以千计）：

			截至2024年3月31日的三个月
			合并后的非控股权益份额 房地产合资企业						我们在未合并中的份额 房地产合资企业
总收入			$	111,097											$	3,175
租赁业务			(30,869)												(1,024)
			80,228												2,151
一般和行政			(678)												(40)
利息			(216)												(922)
房地产资产的折旧和摊销			(30,904)												(1,034)
分配给可赎回的非控股权益的固定回报(1)			201												—
			$	48,631											$	155
直线租金和低于市场的租赁收入			$	9,309											$	282
运营资金(2)			$	79,535											$	1,189

有关其他详细信息，请参阅第 2 项 “定义和对账” 下的 “合资企业财务信息”。

(1)代表将合资企业收益分配给主要位于我们南旧金山子市场中一处房产的可赎回非控股权益。这些可赎回的非控股权益可获得固定的投资回报，而不是参与物业的经营业绩。

(2)有关定义及其根据公认会计原则列报的最直接可比财务指标的对账情况，请参阅第2项 “定义和对账” 下的 “归属于亚历山大房地产股票公司普通股股东的运营资金和经调整后的运营资金”。

			截至 2024 年 3 月 31 日
			合并后的非控股权益份额 房地产合资企业						我们在未合并中的份额 房地产合资企业
投资房地产			$	4,098,889					$	124,102
现金、现金等价物和限制性现金			117,844						6,397
其他资产			427,374						12,491
有担保应付票据			(32,358)						(94,920)
其他负债			(268,426)						(7,434)
可赎回的非控制性权益			(16,620)						—
			$	4,326,703					$	40,636

在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月中，我们的合并房地产合资企业分别向合资伙伴共分配了5,980万美元和6,320万美元。有关更多信息，请参阅我们的合并现金流量表和第1项中未经审计的合并财务报表附注4—— “合并和未合并的房地产合资企业”。

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投资

我们对主要参与生命科学行业的上市公司和私人控股实体进行投资。下表汇总了我们的投资收益（亏损）和非房地产投资（以千计）的组成部分。有关更多信息，请参阅第1项中未经审计的合并财务报表附注7— “投资”。

						截至2024年3月31日的三个月									截至2023年12月31日的年度
已实现的收益						$	14,126		(1)															$	6,078		(2)
未实现收益（亏损）						29,158			(3)															(201,475)			(4)
投资收益（亏损）						$	43,284																	$	(195,397)

						2024 年 3 月 31 日																								2023年12月31日
投资						成本						未实现收益						未实现的亏损						账面金额						账面金额
上市公司						$	187,775					$	57,761					$	(71,015)					$	174,521					$	159,566
报告 NAV 的实体						511,039						189,044						(27,954)						672,129						671,532
未报告资产净值的实体：
价格变动明显的实体						94,283						73,629						(1,224)						166,688						174,268
没有明显价格变动的实体						382,408						—						—						382,408						368,654
按权益法核算的投资						不适用						不适用						不适用						115,842						75,498
2024 年 3 月 31 日						$	1,175,505		(5)			$	320,434					$	(100,193)					$	1,511,588					$	1,449,518
2023年12月31日						$	1,177,072					$	320,445					$	(123,497)					$	1,449,518

公共/私人组合（成本）						租户/非租户组合（成本）

(1)包括2,880万美元的已实现收益，部分被截至2024年3月31日的三个月中的1,470万美元减值费用所抵消。

(2)包括8,060万美元的已实现收益，由截至2023年12月31日止年度的7,460万美元的减值费用所抵消。

(3)包括主要来自上市实体估值提高的5,710万美元未实现收益和2790万美元将前期确认的未实现收益会计重新归类为截至2024年3月31日的三个月实现投资后的已实现收益。

(4)包括1.116亿美元的未实现亏损，这主要是由于我们对报告资产净值的私人控股实体的投资的公允价值下降所致，以及在截至2023年12月31日的年度中，将前期确认的未实现收益会计重新归类为出售投资的已实现收益而产生的8,990万美元。

(5)截至2024年3月31日，占总资产的2.7％。有关其他详细信息，请参阅第 2 项 “定义和对账” 下的 “总资产” 的定义。

80

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流动性

流动性									未偿还的借款最少，可用性很高 无抵押的高级信贷额度
$6.0B									（单位：百万）
（以百万计）
我们的无抵押优先信贷额度下的可用性，扣除商业票据计划下的未偿还金额			$	5,000
现金、现金等价物和限制性现金			732
我们的有担保建筑贷款下的可用性			65
对上市公司的投资			175
截至 2024 年 3 月 31 日的流动性			$	5,972

我们预计将满足某些长期流动性要求，例如开发、重建、其他建设项目、资本改善、租户改善、物业收购、租赁成本、非增收资本支出、预定债务到期日、非控股权益分配，以及通过经营活动提供的净现金、定期资产出售、战略房地产合资企业、长期有担保和无抵押债务、无抵押高级贷款下的借款支付股息信贷、根据我们的商业票据计划发行以及额外债务和/或股权证券的发行。

正如本节进一步详述的那样，我们还预计将继续通过营运资金和运营活动提供的净现金来满足我们的短期流动性和资本需求。我们认为，经营活动提供的净现金将继续足以使我们能够进行必要的分配，以继续获得房地产投资信托基金的资格。

有关我们与合同义务和承诺相关的流动性要求的更多信息，请参阅第1项中未经审计的合并财务报表附注5—— “租赁” 和附注10—— “有担保和无抵押优先债务”。

在接下来的几年中，我们的资产负债表、资本结构和流动性目标如下：

•在向非控股权益支付股息和分配用于开发和重建项目和/或收购的投资后，保留经营活动产生的现金流；

•保持大量的资产负债表流动性；

•改善信贷状况和相对的长期资本成本；

•维持多样化的资本来源，包括经营活动提供的净现金来源、无抵押债务、有担保债务、选择性房地产资产销售、战略房地产合资企业、非房地产投资销售和普通股；

•维持对长期资本的承诺，为增长提供资金；

•保持谨慎的债务到期日阶梯；

•保持稳健的信用指标；

•谨慎管理浮动利率债务敞口；

•维持庞大的未支配资产池，以提供财务灵活性；

•从经营活动提供的净现金中为普通股股息和非控股权益的分配提供资金；

•严格管理价值创造项目占房地产总资产的百分比；以及

•在价值创造项目中保持较高的预租赁水平和租赁百分比。

81

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下表列出了截至2024年3月31日我们无抵押优先信贷额度的可用性，扣除商业票据计划下的未偿还金额；现金、现金等价物和限制性现金；有担保建筑贷款下的可用性；以及截至2024年3月31日对上市公司的投资（以千计）：

描述						规定的费率						聚合 承诺						杰出 平衡(1)						剩余承诺/流动性
我们的无抵押优先信贷额度下的可用性，扣除商业票据计划下的未偿还金额						SOFR +0.855%						$	5,000,000					$	—					$	5,000,000
现金、现金等价物和限制性现金																								731,695
建筑贷款						SOFR +2.70%						$	195,300					$	129,431					65,410
对上市公司的投资																								174,521
截至 2024 年 3 月 31 日的流动性																								$	5,971,626

(1)代表截至2024年3月31日的未偿本金，扣除未摊销的递延融资成本。

现金、现金等价物和限制性现金

截至2024年3月31日和2023年12月31日，我们分别拥有7.317亿美元和6.608亿美元的现金、现金等价物和限制性现金。我们预计，现有现金、现金等价物和限制性现金、经营活动提供的净现金、房地产资产出售收益、出售部分权益、战略房地产合资企业、非房地产投资销售、无抵押优先信贷额度下的借款、根据我们的商业票据计划发行、无抵押优先应付票据的发行、有担保建筑贷款下的借款以及普通股的发行将继续足以为我们的提供资金经营活动和投资现金承诺以及融资活动，例如定期的季度分红、对非控股权益的分配、定期债务偿还、收购和某些资本支出，包括与建筑活动相关的支出。

现金流

我们根据经营活动、投资活动和融资活动报告和分析现金流。下表汇总了截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月中我们现金流的变化（以千计）：

			截至3月31日的三个月
			2024						2023						改变
经营活动提供的净现金			$	341,157					$	305,570					$	35,587
用于投资活动的净现金			$	(894,854)					$	(1,039,665)					$	144,811
融资活动提供的净现金			$	624,429					$	1,174,810					$	(550,381)

经营活动

运营活动提供的现金流主要取决于我们资产基础的占用率、租赁的租金率、租金的可收取性和向租户收回的运营费用、开发和重建项目的完成时间以及收购和处置运营物业的时机。截至2024年3月31日的三个月，经营活动提供的净现金增加了3560万美元，达到3.412亿美元，而截至2023年3月31日的三个月为3.056亿美元。增长主要归因于自2023年1月1日以来的以下几点：（i）我们最近投入使用的高度租赁的开发和重建项目产生的现金流；（ii）创收收购；（iii）续租和空间再租赁的租金上涨。

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投资活动

截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月，用于投资活动的现金包括以下内容（以千计）：

			截至3月31日的三个月												增加（减少）
			2024						2023
来自投资活动的现金来源：
出售房地产的收益			$	16,670					$	—					$	16,670
非房地产投资的销售和分配			40,550						49,385						(8,835)
托管存款的变化			—						9,366						(9,366)
			57,220						58,751						(1,531)
现金用于投资活动：
购买房地产			194,002						177,543						16,459
增加房地产			693,268						873,366						(180,098)
托管存款的变化			1,008						—						1,008
对未合并的房地产合资企业的投资			3,224						106						3,118
增加非房地产投资			60,572						47,401						13,171
			952,074						1,098,416						(146,342)
用于投资活动的净现金			$	894,854					$	1,039,665					$	(144,811)

与截至2023年3月31日的三个月相比，截至2024年3月31日的三个月中，用于投资活动的净现金有所减少，这主要是由于用于增建房地产的现金减少。有关更多信息，请参阅第1项中未经审计的合并财务报表附注3— “房地产投资”。

筹资活动

截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月，融资活动提供的现金流包括以下内容（以千计）：

			截至3月31日的三个月
			2024						2023						改变
应付有担保票据下的借款			$	10,216					$	14,428					$	(4,212)
发行无担保优先票据的应付收益			998,806						996,205						2,601
无抵押高级信贷额度下的借款			—						375,000						(375,000)
在无抵押的优先信贷额度下偿还借款			—						(375,000)						375,000
根据商业票据计划发行的收益			3,170,000						775,000						2,395,000
根据商业票据计划偿还借款			(3,270,000)						(400,000)						(2,870,000)
贷款费的支付			(10,118)						(9,989)						(129)
与债务有关的变化			898,904						1,375,644						(476,740)
来自非控股权益的出资和出售			82,853						79,337						3,516
向非控股权益的分配和收购			(111,540)						(63,186)						(48,354)
普通股股息			(221,824)						(209,131)						(12,693)
与股权奖励净结算相关的已缴税款			(23,964)						(7,854)						(16,110)
融资活动提供的净现金			$	624,429					$	1,174,810					$	(550,381)

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资本资源

我们预计，截至2024年12月31日的年度本金流动性需求将由以下多种资本来源来满足，如下表所示。无法保证我们的资本来源和用途不会大大高于或低于这些预期。

资本的主要来源和用途 （以百万计）						2024 年指导方针
						范围												中点
资本来源：
增量债务						$	900					$	900					$	900
分红后经营活动提供的净现金						400						500						450
处置、出售部分权益和普通股(1)						900						1,900						1,400
资本来源总额						$	2,200					$	3,300					$	2,750
资本的用途：
施工						$	1,950					$	2,550					$	2,250
收购						250						750						500
资本的总用途						$	2,200					$	3,300					$	2,750
增量债务（包括上文）：
发行无抵押优先应付票据(2)						$	1,000					$	1,000					$	1,000
无抵押优先信贷额度、商业票据计划等						(100)						(100)						(100)
增量债务						$	900					$	900					$	900

(1)有关更多详细信息，请参阅第 2 项中的 “部分权益的处置和出售”。我们预计将继续推行我们的战略，通过处置和出售部分权益来为截至2024年12月31日的年度资本需求的很大一部分提供资金，并正在积极寻求多项处置和部分利息出售机会。2024年2月，我们启动了一项新的ATM普通股发行计划，该计划允许我们出售总额高达15亿美元的普通股。截至本报告发布之日，全部款项仍可用于未来出售我们的普通股。

(2)2024年2月，我们发行了10亿美元的无抵押优先票据，加权平均利率为5.48％，加权平均到期日为23.1年。无抵押优先票据包括4亿美元的2036年到期的5.25％无抵押优先票据和2054年到期的6.0亿美元5.625％的无抵押优先票据。我们在2024年发行无抵押优先票据的指导方针假设我们在2025年发行新的无抵押优先票据，为偿还2025年4月30日到期的6亿美元无抵押优先票据提供资金。视市场情况而定，我们可能会在2024年寻找机会，通过发行额外的无抵押应付优先票据，为2025年到期债务的偿还提供资金。

上表中资本来源和用途背后的关键假设包括有利的房地产交易和资本市场环境、我们核心运营物业的表现、当前和未来开发和重建项目的租赁和交付以及租赁活动。我们预期的资本来源和用途受许多变量和不确定性的影响，包括第一部分 “第1A项” 下作为 “前瞻性陈述” 讨论的变量和不确定性。风险因素”；以及 “第7项。管理层对截至2023年12月31日止年度的10-K表年度报告以及 “第1A项” 中的财务状况和经营业绩的讨论和分析。风险因素” 位于本10-Q表季度报告的 “第二部分——其他信息” 中。我们预计将每季度更新对主要资本来源和用途的预测。

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资本来源

分红后经营活动提供的净现金

我们预计，在截至2024年12月31日的年度中，在支付普通股股息和分配非控股权益后，将保留4亿至5亿美元的经营活动净现金流。出于本计算的目的，不包括运营资产和负债的变化，因为它们代表时间差异。在截至2024年12月31日的财年中，我们预计，我们最近交付的项目、预计将交付的高额预租价值创造项目、来自相同地产的捐款以及最近收购的创收物业将促进租金收入、净营业收入和现金流的增加。我们预计，近期合同年净营业收入（现金基础）将增长1.01亿美元，这与最近交付使用、初始免费租金期即将结束的项目的合同租金开始有关。有关截至2024年3月31日的三个月中经营活动提供的现金流量的讨论，请参阅第2项中的 “现金流量”。

债务

我们预计，2024年的部分资本需求将来自商业票据计划下的发行、无抵押优先应付票据的发行、无抵押优先信贷额度的借款以及有担保的建筑贷款下的借款。

截至2024年3月31日，我们的无抵押优先信贷额度总额为50亿美元，利率为SOFR加0.855％。除借贷成本外，无抵押优先信贷额度还需根据未偿承诺总额缴纳0.145％的年度贷款费。根据我们实现某些年度可持续发展目标的能力，利率和设施费率也可能向上或向下调整，利率最多四个基点，设施费率最多一个基点。

根据根据我们的无抵押优先信贷额度协议条款实现的某些可持续发展指标，为期一年的借款利率从SOFR加0.875％下调了两个基点至SOFR加0.855％，贷款费用从0.15％降低了0.5个基点至0.145％。截至2024年3月31日，我们的无抵押信贷额度没有未清余额。

我们的商业票据计划使我们能够发行高达25亿美元的商业票据，这些票据的到期日通常为30天或更短，自发行之日起最长到期日为397天。我们的商业票据计划由我们的无抵押优先信贷额度支持，我们预计在任何时候都将保留无抵押优先信贷额度下的最低未提取借款能力，相当于我们的商业票据计划下的任何未偿余额。我们使用该计划下的借款来为短期资本需求提供资金。根据我们的商业票据计划发行的票据按惯例在商业票据市场上出售。它们通常以低于面值的折扣发行，即到期收益率由发行时的市场状况决定。如果我们无法以等于或更优惠的条件发行商业票据或对未偿还的商业票据进行再融资，我们预计将在无抵押优先信贷额度下借款。在截至2024年3月31日的三个月中出售的商业票据发行的加权平均到期收益率为5.60％。截至2024年3月31日，我们没有未偿还的商业票据。

2024年2月，我们发行了10亿美元的无抵押优先票据，加权平均利率为5.48％，加权平均到期日为23.1年。无抵押优先票据包括4亿美元的2036年到期的5.25％无抵押优先票据和2054年到期的6.0亿美元5.625％的无抵押优先票据。

下表显示了截至2024年3月31日的三个月中我们的平均未偿债务和加权平均利率（千美元）：

						截至2024年3月31日的三个月
						平均未偿债务						加权平均利率
长期固定利率债务						$	11,683,004											3.71		%
短期浮动利率无担保优先信贷额度和商业票据计划 债务						531,445												5.76
混合平均利率						12,214,449												3.80
与无抵押优先信贷额度相关的贷款费用摊销和年度融资费						不适用												0.12
总/加权平均值						$	12,214,449											3.92		%

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房地产处置、部分权益的出售和普通股的发行

我们预计将继续专注于严格执行精选房地产的销售。未来的销售将提供重要的资本来源，为部分待处理和最近完成的收购以及我们高度租赁的价值创造开发和重建项目提供资金，还将为增长提供大量资本。此外，我们还可能考虑额外出售核心A/A+类物业和/或开发项目的部分权益。在截至2024年12月31日的财年中，我们预计房地产处置、部分权益的出售和普通股的发行将在9亿美元至19亿美元之间。满足我们预测的资本来源所需的资产出售金额将根据与出售资产相关的息税折旧摊销前利润金额而有所不同。

有关我们的房地产处置和部分权益出售的更多信息，请参阅附注3—— “房地产投资”、附注4—— “合并和未合并的房地产合资企业” 以及第1项中未经审计的合并财务报表附注13—— “股东权益” 以及第2项中的 “部分权益的处置和出售”。

作为房地产投资信托基金，我们通常对美国国税局将其描述为 “违禁交易” 的房地产资产销售净收入征收100％的税。我们预计我们的销售不会被归类为违禁交易。但是，除非我们满足某些 “安全港” 要求，否则房地产资产出售是否属于 “违禁交易” 将取决于出售的事实和情况。我们的房地产资产销售可能并不总是能满足这种 “安全港” 的要求。请参阅 “第 1A 项。我们截至2023年12月31日止年度的10-K表年度报告中的 “风险因素”，其中提供了有关 “违禁交易” 税的更多信息。

普通股交易

2024年2月，我们启动了一项新的自动柜员机普通股发行计划，该计划允许我们出售总额高达15亿美元的普通股。截至2024年3月31日，全部款项仍可用于未来出售我们的普通股。

其他来源

作为知名的经验丰富的发行人，我们可能会根据我们的需求和市场状况不时自行决定发行证券，包括在必要时平衡我们对增量债务资本的使用。

此外，我们与合资伙伴一起持有房地产合资企业的权益，这些权益已合并到财务报表中。这些现有的合资企业提供了大量的股权资本，为我们未来的部分建筑支出提供资金，我们的合资伙伴也可能向这些实体出资股权，用于融资相关活动。从2024年4月1日至2027年12月31日，我们预计将从现有的合并房地产合资伙伴那里获得总额为13亿美元的资本出资，用于资助建设。在截至2024年12月31日的年度中，来自现有合资企业合作伙伴的非控股权益的出资总额预计为4.3亿美元。

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资本的用途

资本支出摘要

我们资本的主要用途之一与物业的开发、重建、预建和建设有关。目前，我们的价值创造项目正在筹建中，总计530万卢比的A/A+类房产正在建设中，还有一个承诺的近期项目预计将在未来两年内开工，250万卢比的优先预期开发和重建项目，以及2410万平方英尺的北美未来开发项目。我们承担与开发、重建、施工前和其他施工活动相关的资本化施工成本。在准备资产用于预期用途的必要活动进行期间，我们还会产生额外的资本化项目成本，包括利息、财产税、保险和其他与项目的开发、重建、施工前或施工直接相关且必不可少的费用。有关我们资本支出的更多信息，请参阅项目2中的 “新的A/A+类开发和重建物业：当前项目” 和 “资本支出摘要”。

我们仅在资产准备所需活动进行期间将利息成本资本化为项目成本，前提是资产已支出且产生了利息成本。截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月，资本化利息分别为8180万美元和8,710万美元，在我们的合并资产负债表中归类为房地产投资。资本化利息的减少与截至2024年3月31日的三个月，加权平均资本化成本基础较低，为82亿美元，而截至2023年3月31日的三个月为93亿美元，但部分被用于资本化利息的加权平均利率从截至2023年3月31日的三个月的3.69％上升至2024年3月31日的三个月的3.92％有关。

财产税、房地产保险和间接项目成本，例如明显与在建或在建项目相关的建筑、行政管理、律师费和办公费用，在资产为其预定用途做好准备的活动期间产生的资本化。在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月中，我们将与开发、重建、施工前和施工项目相关的工资和其他间接成本进行了资本化，总额为2630万美元和2360万美元，财产税、房地产保险和间接项目成本分别为3,270万美元和2980万美元。

与2023年同期相比，截至2024年3月31日的三个月，我们的资本化成本保持一致，这主要是由于我们在这些时期价值创造渠道的规模相对稳定。施工前活动包括应享待遇、许可、设计、现场工作以及开始施工地上建筑改善工程之前的其他活动。施工前工作的进展侧重于缩短向潜在租户交付项目所需的时间。这些关键活动为未来的基础开发增加了显著的价值，是建筑物垂直施工所必需的。如果我们停止必要的活动，为资产的预期用途做好准备，则与该资产相关的利息、税款、保险和某些其他直接和间接的项目成本将在发生时记作支出。维修和保养支出按发生时列为支出。

我们的开发、重建和施工活动的波动可能会导致总支出和净收入的重大变化。例如，如果我们的开发、重建和施工活动减少了10％，而包括利息和工资在内的间接项目成本没有相应减少，那么在截至2024年3月31日的三个月中，总支出将增加约1410万美元。

我们使用第三方经纪人来协助我们的租赁活动，租赁成功后，第三方经纪人将视情况向他们付款。我们需要将与成功的租赁交易相关的初始直接成本资本化，这些成本直接来自租赁交易并对租赁交易至关重要，如果租赁交易未成功执行，本来不会产生这种成本。在截至2024年3月31日的三个月中，我们将初始直接租赁总成本资本化为2940万美元。无论结果如何，我们在谈判或安排租赁时产生的成本，例如固定员工薪酬、税收或谈判租赁条款的法律咨询以及其他费用，均按发生的费用记作支出。

收购

在截至2024年3月31日的三个月中，我们完成的收购价格总计为1.948亿美元。截至2024年3月31日，根据已执行的意向书或收购和销售协议，我们预计于2024年完成的待处理收购的总收购价格共计8,240万美元。在截至2024年12月31日的年度中，我们预计房地产收购将从2.5亿美元到7.5亿美元不等。

有关我们收购的信息，请参阅附注3中的 “收购” — “房地产投资” 和第1项中未经审计的合并财务报表附注4—— “合并和未合并的房地产合资企业”，以及第2项中的 “收购”。

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分红

在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月中，我们分别支付了2.218亿美元和2.091亿美元的普通股股息。与截至2023年3月31日的三个月相比，在截至2024年3月31日的三个月中，我们的普通股股息增加了1,270万美元，这主要是由于已结算的远期股权销售协议导致2023年1月1日之后的已发行普通股数量增加，以及在截至2024年3月31日的三个月中支付的相关股息从2024年3月31日的每股普通股1.21美元增加到1.27美元截至 2023 年 3 月 31 日的三个月。

有担保的应付票据

截至2024年3月31日的应付有担保票据由两处房产担保的三张票据组成。我们的应付担保票据通常需要每月支付本金和利息，加权平均利率约为8.36％。截至2024年3月31日，我们在房地产担保债务方面的投资总账面价值约为3.454亿美元。截至2024年3月31日，我们的有担保应付票据，包括未摊销的折扣和递延融资成本，分别包括约61.9万美元和1.294亿美元的固定利率债务和未对冲浮动利率债务。

无抵押优先应付票据和无抵押优先信贷额度

截至2024年3月31日，我们应付的无抵押优先票据下的关键财务契约的要求和实际业绩如下：

契约比率(1)

要求

2024 年 3 月 31 日

总债务占总资产的比例

小于或等于 60%

29%

有担保债务占总资产的比例

小于或等于 40%

0.3%

合并税折旧摊销前利润(2)至利息支出

大于或等于 1.5 倍

14.1x

未支配总资产价值占无抵押债务

大于或等于 150%

330%

(1)所有契约比率所有权均使用相应债务协议中定义的条款。

(2)合并息税折旧摊销前利润的计算基于我们的贷款协议中包含的定义，与第47226号交易法案中描述的息税折旧摊销前利润的计算无法直接比较。

此外，契约条款除其他外，限制了公司、Alexandria Real Estate Equities, L.P. 和公司子公司（i）完成合并，或合并或出售公司全部或几乎所有资产，以及（ii）承担某些有担保或无抵押债务的能力。

截至2024年3月31日，我们的无抵押优先信贷额度下的关键财务契约的要求和实际业绩如下：

契约比率(1)

要求

2024 年 3 月 31 日

杠杆比率

小于或等于 60.0%

28.5%

有担保债务比率

小于或等于 45.0%

0.2%

固定收费覆盖率

大于或等于 1.50x

4.06x

无抵押利息覆盖率

大于或等于 1.75 倍

20.57x

(1)所有契约比率标题均使用信贷协议中定义的条款。

预计的利息支付额

我们的固定利率债务的预计利息支付额是根据合同利率计算的，包括利息支付日期和预定到期日。截至2024年3月31日，我们的债务中有98.9％是固定利率债务。有关我们债务的更多信息，请参阅第1项中未经审计的合并财务报表附注10—— “有担保和无抵押优先债务”。

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地面租赁义务

截至2024年3月31日，地面租赁义务包括我们36处房产的租约，约占我们房产总数的9％。不包括一份将于2036年到期的地面租约，该地租与截至2024年3月31日账面净值为580万美元的一处运营物业有关，我们的地面租赁义务的剩余租赁期从大约30年到98年不等，包括我们有理由肯定会行使的可用延期期权。

在许多情况下，我们寻求在预定合同到期之前延长地面租约。如果我们成功地延长了地面租约，我们可能会看到向地面出租人支付的大量预付款或增加未来经常性付款和/或增加地面租赁费用，这可能要求我们增加资本资金需求。

经营租赁协议

截至2024年3月31日，我们作为承租人的地面和办公室租赁协议下的剩余合同付款总额分别为8.156亿美元和2790万美元。我们必须确认使用权资产和相关负债，以抵消我们作为承租人的经营租赁安排下的未来债务。经营租赁负债是根据剩余租赁付款的现值来衡量的，包括根据我们的延期期权在期限内我们有理由肯定会行使的付款。使用权资产等于相应的经营租赁负债，根据初始直接租赁成本和租赁开始前与房东交换的任何其他对价进行了调整，并进行了调整，以反映收购租赁与收购时的市场条件相比的有利或不利条件。截至2024年3月31日，根据我们的经营租赁协议，包括我们合理确定会行使的延期期权，其剩余合同付款总额为8.435亿美元，在合并资产负债表中归类为应付账款、应计费用和其他负债。截至2024年3月31日，我们作为承租人的经营租赁的加权平均剩余租赁期约为41年，加权平均折扣率为4.6％。根据初始直接租赁成本和租赁开始前与房东交换的其他对价进行调整，我们相应的经营租赁使用权资产总额为5.133亿美元。我们在合并资产负债表中将其他资产中的使用权资产归类。有关更多信息，请参阅第1项中未经审计的合并财务报表附注2中的 “租赁会计” — “重要会计政策摘要”。

承诺

截至2024年3月31日，根据租赁条款建造正在开发、重建和改善的房产的合同剩余总成本约为17亿美元。此外，根据一项协议，我们的交易对手可以选择根据双方同意的条款执行未来的租赁协议，我们可能需要承担与未来开发项目相关的建筑成本，总额为643,331 RSF。我们预计，这些债务将在一到三年内支付，但会不时进行资本规划调整。我们可能有能力停止某些项目的建设，这将导致我们的承诺减少。

截至2024年3月31日，我们根据已执行的意向书或买卖协议进行的待处理收购的总收购价格共计8,240万美元，这些收购与预计将于2024年完成的收购有关。此外，我们还汇总了信用证和履约义务 2950 万美元主要与预计在2024年之后完成的收购有关。

我们承诺为与我们的非房地产投资相关的约4.091亿美元提供资金。这些融资承诺主要与我们对私人控股实体的投资有关，这些实体报告资产净值并在未来12年的不同日期到期，截至2024年3月31日，加权平均到期时间为8.3年。

环境负债风险

在收购我们的所有物业方面，我们已经获得了第一阶段的环境评估，以确定是否存在任何环境责任或其他问题。我们物业的第一阶段环境评估没有发现任何我们认为会对我们的财务状况或整体经营业绩产生重大不利影响的环境责任，我们也没有发现自第一阶段环境评估完成以来发生的任何重大环境责任。此外，我们还有一项污染法律责任保险单，涵盖我们几乎所有财产遭受的某些环境损失。

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外币折算收益和损失

下表显示了截至2024年3月31日的三个月中归属于亚历山德里亚房地产股票公司股东的累计其他综合亏损的变化，这主要是由于我们在加拿大房地产投资的外汇汇率变化（以千计）所致。在处置这些资产时，我们将未实现的外币折算损益重新归类为净收益。

						总计
截至 2023 年 12 月 31 日的余额						$	(15,896)
重新分类前的其他综合损失						(7,919)
其他综合亏损净额						(7,919)
截至 2024 年 3 月 31 日的余额						$	(23,815)

通胀

截至2024年3月31日，我们约有94％的租约（按年租金收入计算）是三倍净租赁，这要求租户除了基本租金外，还要支付几乎所有的房地产税、保险、公用事业、维修和保养、公共区域费用和其他运营费用（包括增加的费用）。我们约有96％的租约（按年租金收入计算）包含有效的年度租金上涨，这些租金要么是固定的（通常在3.0％至3.5％之间），要么是根据消费者物价指数或其他指数进行指数化的。因此，我们认为我们的现金流或房地产业务收益不会受到通货膨胀的重大风险。但是，一段时间的通货膨胀可能会导致我们的浮动利率借款成本增加，包括我们的无抵押优先信贷额度和商业票据计划下的借款、无抵押优先应付票据的发行、有担保建筑贷款下的借款以及未合并的房地产合资企业持有的担保贷款。

此外，请参阅 “第 1A 项。本10-Q表季度报告中 “第二部分——其他信息” 中的 “风险因素”，用于讨论通货膨胀可能直接或间接对我们的业务构成的风险。

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发行人和担保子公司财务信息摘要

亚历山大房地产股票有限公司（“发行人”）已出售了根据经修订的1933年《证券法》注册的某些债务证券，这些债务证券由发行人间接拥有100％股权的子公司亚历山大房地产股票有限责任公司（“有限合伙企业” 或 “担保子公司”）提供全额无条件担保。发行人的其他子公司，包括但不限于拥有其几乎所有房地产的子公司（统称为 “合并后的非担保子公司”），将不为此类证券提供担保，包括有限合伙企业部分或100％持有的子公司。以下汇总的财务信息综合列出了截至2024年3月31日和2023年12月31日的资产负债表信息，以及发行人和担保子公司截至2024年3月31日的三个月和截至2023年12月31日的年度的经营业绩和综合收益。下文提供的信息不包括为综合得出信息所必需的扣除。在提交汇总财务报表时，权益会计法适用于（i）发行人在担保子公司的权益，（ii）担保子公司在合并后的非担保子公司的权益，（iii）合并后的非担保子公司在担保子公司的权益（如果适用），尽管所有这些子公司都符合GAAP的合并要求。所有资产和负债通常根据法人实体所有权分配给发行人和担保子公司。

下表列出了截至2024年3月31日和2023年12月31日、截至2024年3月31日的三个月以及发行人和担保子公司截至2023年12月31日止年度的合并汇总财务信息。提供的金额不代表我们的合并总金额（以千计）：

						2024年3月31日						2023年12月31日
资产：
现金、现金等价物和限制性现金						$	380,040					$	210,755
其他资产						118,464						115,373
总资产						$	498,504					$	326,128
负债：
无抵押优先应付票据						$	12,087,113					$	11,096,028
无抵押的优先信贷额度和商业票据						—						99,952
其他负债						493,253						504,659
负债总额						$	12,580,366					$	11,700,639

						截至2024年3月31日的三个月						截至2023年12月31日的年度
总收入						$	16,359					$	54,230
支出总额						(87,121)						(273,990)
净亏损						(70,762)						(219,760)
归因于未归属的限制性股票奖励的净收益						(3,659)						(11,195)
归属于亚历山大房地产股票公司普通股股东的净亏损						$	(74,421)					$	(230,955)

截至2024年3月31日，我们的410处房产中有395处由房地产投资信托基金的全资合并子公司亚历山德里亚房地产股票有限责任公司间接持有。

关键会计估计

有关我们与所购房地产确认、长期资产减值、非房地产投资减值和租户信贷质量监控相关的重要会计估算，请参阅我们截至2023年12月31日止年度的10-K表年度报告。

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定义和对账

本节包含有关某些非公认会计准则财务指标的更多信息，包括与根据公认会计原则计算和列报的最直接可比财务指标的对账，以及我们使用这些补充业绩指标并认为它们为投资者提供有用信息的原因，以及本报告中使用的其他术语的定义。

运营资金和调整后运营资金归属于亚历山大房地产股票公司的普通股股东

以公认会计原则为基础的房地产资产会计利用历史成本会计，并假设房地产价值会随着时间的推移而下降。为了克服房地产价值与房地产资产历史成本核算之间的差异，纳雷特理事会设立了运营基金，作为一种改进的衡量工具。自推出以来，运营资金已成为股票房地产投资信托基金中广泛使用的非公认会计准则财务指标。我们认为，运营资金作为衡量股票房地产投资信托基金表现的额外指标，对投资者有帮助。此外，我们认为，经调整后的运营资金使投资者能够持续地将我们的业绩与其他房地产公司的业绩进行比较，而不必考虑因房地产收购和处置决策、融资决策、资本结构、资本市场交易、我们无法控制的市场条件波动所产生的差异或其他可能无法代表我们房地产运营业绩的公司活动而确认的差异。

纳雷特理事会发布的2018年白皮书（“纳雷特白皮书”）将运营资金定义为净收益（根据公认会计原则计算），不包括房地产销售的损益和房地产减值，加上运营房地产资产的折旧和摊销，以及我们在合并和未合并合伙企业和房地产合资企业中所占份额调整后的净收益。减值是指在可收回期内的公允价值由于总体市场状况变化而低于账面价值时减记资产，不一定反映该物业在相应期间的经营业绩。

经调整后，我们将运营资金计算为根据纳雷特白皮书计算的运营资金，不包括非房地产投资的重大收益、亏损和减值、非房地产投资的未实现收益或亏损、提前清偿债务的收益或损失、巨额解雇费、因执行官辞职而增加的股票薪酬支出、交易成本、与此类项目相关的所得税影响以及金额此类物品可分配给我们的未归属限制性股票奖励。我们使用两类方法计算可分配给未归属限制性股票奖励的金额。根据两类方法，我们将净收益（扣除归属于非控股权益的金额）分配给普通股股东和未归属的限制性股票奖励，方法是应用每个季度迄今和年初至今的相应加权平均已发行股份。这可能会导致季度迄今金额和年初至今金额的总和出现差异。经调整后，运营资金和运营资金均不应被视为衡量财务业绩的净收益（根据公认会计原则确定）的替代方案，也不得将经营活动产生的现金流（根据公认会计原则确定）视为流动性的衡量标准，也不能表明有资金可用于满足我们的现金需求，包括我们的分配能力。

下表核对了截至2024年3月31日的三个月中归属于非控股权益的合并房地产合资企业份额和我们在未合并房地产合资企业中所占份额的净收入与运营资金（以千计）：

			截至2024年3月31日的三个月
			合并房地产合资企业的非控股权益份额						我们在未合并中的份额 房地产合资企业
净收入			$	48,631											$	155
房地产资产的折旧和摊销			30,904												1,034
运营资金			$	79,535											$	1,189

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下表显示了归属于亚历山大房地产股票公司普通股股东的净收益的对账情况，这是根据公认会计原则列报的最直接可比的财务指标，包括我们在合并和未合并房地产合资企业的金额中所占份额、归属于亚历山大房地产股票公司普通股股东的运营资金（摊薄）和调整后归属于亚历山大房地产股票公司普通股股东的运营资金，以及相关的截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月的每股金额（以千计，每股金额除外）。由于四舍五入，每股金额可能不相加。

						截至3月31日的三个月
						2024						2023
归属于亚历山德里亚房地产股票公司普通股股东的净收益——基本收益和摊薄后净收益						$	166,886					$	75,256
房地产资产的折旧和摊销						284,950						262,124
合并房地产合资企业折旧和摊销中的非控制性份额						(30,904)						(28,178)
我们在未合并房地产合资企业的折旧和摊销中所占份额						1,034						859
房地产销售收益						(392)						—
未归属限制性股票奖励的分配						(3,469)						(1,359)
归属于亚历山大房地产股票公司普通股股东的业务资金——摊薄后(1)						418,105						308,702
非房地产投资的未实现（收益）损失						(29,158)						65,855
非房地产投资减值						14,698			(2)			—
分配给未归属的限制性股票奖励						247						(867)
归属于亚历山大房地产股票公司普通股股东的运营资金——调整后摊薄						$	403,892					$	373,690

(1)根据纳雷特理事会制定的标准计算。

(2)与对未报告资产净值的私人控股实体的非房地产投资有关。有关更多信息，请参阅第1项中我们未经审计的合并财务报表附注7 — “投资”。

						截至3月31日的三个月
（每股）						2024						2023
归属于亚历山大房地产股票公司普通股股东的每股净收益——摊薄后						$	0.97					$	0.44
房地产资产的折旧和摊销						1.48						1.38
分配给未归属的限制性股票奖励						(0.02)						(0.01)
归属于亚历山大房地产股票公司普通股股东的每股运营资金——摊薄后						2.43						1.81
非房地产投资的未实现（收益）损失						(0.17)						0.39
非房地产投资减值						0.09						—
分配给未归属的限制性股票奖励						—						(0.01)
归属于亚历山大房地产股票公司普通股股东的每股运营资金——调整后摊薄						$	2.35					$	2.19
已发行普通股的加权平均值——摊薄后(1)						171,949						170,784

(1)有关更多信息，请参阅本节中的 “已发行普通股的加权平均值——摊薄”。

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调整后的息税折旧摊销前利润率和调整后的息税折旧摊销前

我们使用调整后的息税折旧摊销前利润作为我们运营的补充业绩衡量标准，用于财务和运营决策，并作为持续评估各期比较的补充手段。调整后的息税折旧摊销前利润按扣除利息、税项、折旧和摊销前的收益（“息税折旧摊销前利润”）计算，不包括股票补偿支出、提前清偿债务的损益、房地产销售的损益、房地产减值和巨额终止费。调整后的息税折旧摊销前利润还不包括我们的非房地产投资产生的未实现收益或亏损以及重大已实现收益或亏损和减值。这些非房地产投资金额被归入我们的合并运营报表，不包括总收入。

我们认为，调整后的息税折旧摊销前利润为投资者提供了相关而有用的信息，因为它使投资者能够评估我们业务活动的经营业绩，而不必考虑因与我们的房地产和非房地产投资、资本结构、资本市场交易相关的投资和融资决策以及我们无法控制的市场条件波动所产生的差异而确认的差异。例如，我们不包括提前清偿债务的收益或损失，以使投资者能够独立于我们的债务和资本结构来衡量我们的业绩。我们认为，调整减值和损益对房地产销售的影响、非房地产投资的重大减值和已实现收益或亏损以及巨额终止费使投资者能够持续评估各个时期的业绩，而不必考虑因与我们的房地产和非房地产投资或其他可能无法代表我们房地产运营业绩的公司活动相关的投资和融资决策而确认的差异。

此外，我们认为，排除与股票补偿和未实现收益或亏损相关的费用有助于投资者比较我们各个时期的业务活动，而不会出现我们无法控制的市场力量所造成的波动。调整后的息税折旧摊销前利润在衡量我们的业绩方面存在局限性。调整后的息税折旧摊销前利润不反映我们的历史支出或未来资本支出要求或合同承诺。尽管调整后的息税折旧摊销前利润是衡量业绩的相关指标，但它并不代表根据公认会计原则计算和列报的净收益（亏损）或运营现金流，在评估业绩或流动性时，不应将其视为这些指标的替代方案。

为了计算调整后的息税折旧摊销前利润率，我们将调整后的息税折旧摊销前利润除以合并运营报表中列报的总收入。我们认为，这项补充业绩指标为投资者提供了有关我们经营活动盈利能力的更多有用信息。

如果没有不合理的努力，我们就无法预测第四季度的净收入，因此无法前瞻性地提供调整后息税折旧摊销前利润的对账表。这是因为很难预测取决于我们无法控制的市场状况的项目的时间和/或金额，包括处置时间、资本事件和融资决策，以及房地产销售收益、非房地产投资的未实现收益或亏损、房地产减值和非房地产投资减值等季度组成部分。我们试图预测这些金额可能会得出重要但不准确的估计，这可能会误导我们的投资者。

    

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下表将净收益（亏损）（根据公认会计原则计算和列报的最直接可比的财务指标）与调整后的息税折旧摊销前利润进行了对账，并计算了截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月的调整后息税折旧摊销前利润率（千美元）：

			截至3月31日的三个月
			2024						2023
净收入			$	219,176					$	121,693
利息支出			40,840						13,754
所得税			1,764						1,131
折旧和摊销			287,554						265,302
股票补偿费用			17,125						16,486
房地产销售收益			(392)						—
非房地产投资的未实现（收益）损失			(29,158)						65,855
非房地产投资减值			14,698						—
调整后 EBITDA			$	551,607					$	484,221
总收入			$	769,108					$	700,795
调整后息折旧摊销前利润率			72%						69%

年租金收入

 

年租金收入是指根据公认会计原则计算的截至期末有效的与我们的运营RSF相关的租赁的年化固定基础租金债务。年度租金收入使用合并物业年租金收入的100％以及我们在未合并房地产合资企业的年租金收入中所占的份额列报。每个 RSF 的年租金收入的计算方法是，将年度租金收入除以我们合并物业的 RSF 的 100% 和我们在未合并房地产合资企业中持有的房产的 RSF 份额的总和。截至2024年3月31日，我们约有94％的租约（按年租金收入计算）是三倍净租赁，这要求租户除了基本租金外，还要支付几乎所有的房地产税、保险、公用事业、维修和保养、公共区域费用和其他运营费用（包括增加的费用）。年度租金收入不包括从租户那里收回的这些运营费用。在我们的合并运营报表中，向租户收回的与这些运营费用相关的金额以及基本租金被归类为租金收入。

资本化率

资本化率是根据物业出售之日前一个季度的稳定运营资产的净营业收入和年化净营业收入（现金基础）或短期预期净营业收入计算得出的，其中不包括租赁终止费。

资本化利息

我们将利息成本资本化为项目成本，在此期间，开发、重新开发或重新定位项目以实现其预期用途所需的活动正在进行期间，前提是该资产已支出并且产生了利息成本。开发、重建或重新定位项目所必需的活动包括施工前活动，例如应享权利、许可、设计、场地工作以及地上建筑物改善工程开始施工之前的其他活动。施工前工作的进展侧重于缩短向潜在租户交付项目所需的时间。这些关键活动为未来的基础开发增加了显著的价值，是建筑物垂直建造所必需的。如果我们停止为项目预定用途做准备所必需的活动，则与该项目相关的利息费用按发生的支出记作支出。

现金利息

现金利息等于根据公认会计原则计算的利息支出加上资本化利息，减去贷款费用和债务溢价（折扣）的摊销。有关利息支出（根据公认会计原则计算和列报的最直接可比的财务指标）与现金利息的对账，请参阅本节中的 “固定费用覆盖率”。

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A/A+ 类房产和 AAA 级地点

A/A+ 类物业是聚集在 AAA 地点的物业，为创新型租户提供高度动态和协作的环境，增强他们成功招募和留住世界一流人才的能力，激发生产力、效率、创造力和成功。A/A+类房产的年租金通常高于其他类别的类似房产。

AAA 办公地点与专业技能、知识、机构和相关业务的集中地非常接近。此类地点的特点通常是新房东的进入门槛高，租户的退出壁垒高，可用空间供应有限。

开发、重建和施工前

我们商业模式的一个关键组成部分是我们严格分配资金，用于开发和重建新的A/A+类房产，以及在承保某些收购的房产时确定的房产增值，这些房产位于AAA创新集群的合作生命科学巨型园区。这些项目通常侧重于提供高质量、通用和可重复使用的空间，以满足各种租户的房地产需求。完成后，每个价值创造项目都有望增加租金收入、净营业收入和现金流。我们的开发和重建项目通常位于高质量实体非常理想的地点，我们认为这会带来更高的入住率、更长的租赁期限、更高的租金收入、更高的回报和更高的长期资产价值。

开发项目通常包括从头开始开发通用和可重复使用的实验室设施。重建项目包括将收购的办公室、仓库或空壳空间的用途永久改为实验室空间。除非市场对高质量A/A+类房产的需求旺盛，否则我们通常不会启动新的A/A+级实验室空间的地上建设的开发项目，除非市场对此类空间的大量预租赁。

预计的优先项目是那些最有可能在未来其他项目之前开始未来从非实验室空间开始开发或首次从非实验室空间改建为实验室空间的项目，这些项目尚待市场条件和租赁谈判。

施工前活动包括应享权利、许可、设计、现场工作以及地上建筑改善施工开始之前的其他活动。施工前工作的推进侧重于缩短向潜在租户交付项目所需的时间。这些关键活动为未来的基础开发增加了重要价值，是建筑物的垂直建造所必需的。最终，这些项目将提供高质量的设施，并有望产生可观的收入和现金流。

开发、重建和施工前支出还包括以下成本：（i）使某些收购的房产达到市场标准的金额和/或收购过程中（通常在收购后的两年内）确定的其他成本的金额；（ii）将空间永久改建为高度灵活、可随时入驻的实验室空间，以促进有前景的早期和成长阶段生命科学公司的发展。

增收和重新定位资本支出是指用于重新定位或显著改变房地产用途的支出，包括将资产质量从B类提高到A/A+类。

非增收资本支出是维持稳定物业当前收入所需的成本，包括更新和再租赁空间的相关成本。

股息支付率（普通股）

股息支付率（普通股）是我们的普通股（在相应记录日期已发行的普通股乘以每股相关股息）的绝对美元股息与归属于亚历山德里亚普通股股东的运营资金的比率——经调整后摊薄。

股息收益率

该季度的股息收益率是按年计算的季度股息除以该季度末的普通股收盘价。

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固定费用覆盖率

固定费用覆盖率是一项非公认会计准则财务指标，代表调整后的息税折旧摊销前利润与现金利息和固定费用的比率。我们认为，该比率对投资者有用，可以作为衡量我们履行固定融资义务和优先股股息能力的补充指标。现金利息等于根据公认会计原则计算的利息支出加上资本化利息，减去贷款费用和债务溢价（折扣）的摊销。

下表将利息支出（根据公认会计原则计算和列报的最直接可比的财务指标）与现金利息进行了对账，并计算了截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月的固定费用覆盖率（千美元）：

						截至3月31日的三个月
						2024						2023
调整后 EBITDA						$	551,607					$	484,221
利息支出						$	40,840					$	13,754
资本化利息						81,840						87,070
贷款费用的摊销						(4,142)						(3,639)
债务折扣的摊销						(318)						(288)
现金利息和固定费用						$	118,220					$	96,897
固定收费覆盖率：
— 按年计算的季度						4.7x						5.0x
— 过去 12 个月						4.7x						5.0x

如果没有不合理的努力，我们就无法预测第四季度的净收入，因此无法在前瞻性基础上提供固定费用覆盖率的对账表。这是因为很难预测取决于我们无法控制的市场状况的项目的时间和/或金额，包括处置时间、资本事件和融资决策，以及房地产销售收益、非房地产投资的未实现收益或亏损、房地产减值和非房地产投资减值等季度组成部分。我们试图预测这些金额可能会得出重要但不准确的估计，这可能会误导我们的投资者。

总资产

总资产按截至2024年3月31日和2023年12月31日的总资产加上累计折旧（以千计）计算：

			2024年3月31日						2023年12月31日
总资产			$	37,699,046					$	36,771,402
累计折旧			5,216,857						4,985,019
总资产			$	42,915,903					$	41,756,421

初始稳定收益率（未分配）

初始稳定收益率的计算方法是稳定时的净营业收入的估计金额除以我们在该物业中的投资。我们的初始稳定收益率不包括杠杆的好处。由于合同年度租金上涨，我们与价值创造项目相关的现金租金通常会随着时间的推移而增加。我们对初始稳定收益率、初始稳定收益率（现金基础）和竣工总成本的估计代表了我们在项目开始时的初步估计。我们预计将在项目完成后更新这些信息，如果预期的项目收益率或成本发生重大变化，则更快地更新这些信息。

•初始稳定收益率反映租金收入，包括合同租金上涨和租赁期限内的任何租金优惠，按直线计算。

•初始稳定收益率（现金基础）反映了初始租金优惠（如果有）到期后的稳定日期的现金租金，以及我们对该物业的总现金投资。

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投资级或上市的大盘股租户

彭博专业服务报告称，投资级或上市的大盘股租户是指投资级评级或上市公司的租户，在截至2024年3月31日的十二个月中，平均每日市值超过100亿美元。穆迪投资者服务和标普全球评级的信用评级反映了租户母实体的信用评级，并且无法保证租户的母实体在该租户违约时会履行租户的租赁义务。我们监控租户的信贷质量和相关的实质性变化。导致租户市值降至100亿美元以下的重大变化可能会导致他们被排除在该指标之外，这些变化并未立即反映在十二个月的平均水平中。

投资房地产

下表列出了截至2024年3月31日我们新的A/A+类开发和重建项目的价值创造渠道，不包括待售房产，占总资产的百分比：

						的百分比 总资产
在建项目和一个承诺的近期项目预计将在未来两年内开始施工（63% 已租赁/谈判中）									9%
创收/潜在现金流/有盖土地开发(1)									7%
土地									4%

(1)包括拥有现有建筑物的项目，这些项目正在产生或可以产生运营现金流。还包括与现有运营园区相关的开发权。截至2024年3月31日，这些项目总计占年租金收入的1.0％，并已纳入我们的行业结构图，以应对未来用途的变化。有关其他信息，请参阅第 2 项中的 “高质量和多样化的客户群”。

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下表中显示的平方英尺被归类为截至2024年3月31日的营业面积。这些租约到期或最近收购的房产中的空置空间代表着未来的机会，视市场状况和租赁情况而定，我们打算首次开始从非实验室空间改建为实验室空间，或者开始未来的全面开发：

						Dev/Redev						租约到期的 RSF 目标是 开发与重建
房地产/子市场												2024						2025						此后(1)						总计
承诺的近期项目：
4161 校园点法院/大学城中心						开发						159,884						—						—						159,884
预期优先项目：
311 阿森纳街/剑桥/内郊区						Redev						148,393						25,312						—						173,705
东格兰德大道 269 号/南旧金山						Redev						107,250						—						—						107,250
3301 蒙特维拉 Parkway/Bothell						Redev						—						50,552						—						50,552
1020 红河街/奥斯汀						Redev						—						126,034						—						126,034
												255,643						201,898						—						457,541
未来的项目：
100 Edwin H. Land Boulevard/剑桥						开发						104,500						—						—						104,500
446、458、500 和 550 阿森纳街/剑桥/内郊区						开发						—						—						376,698						376,698
其他/大波士顿						Redev						—						—						167,549						167,549
1122 和 1150 El Camino Real/南旧金山						开发						—						—						375,232						375,232
3875 Fabian Way/大斯坦福						开发						—						—						228,000						228,000
Geng Road 2100、2200、2300 和 2400 号/大斯坦福大学						开发						84,083						—						78,501						162,584
工业路960号/大斯坦福						开发						—						—						112,590						112,590
10975 和 10995 Torreyana Road/Torrey Pines						开发						84,829						—						—						84,829
亚历山大/大学城中心 Campus Point by						开发						335,308						—						—						335,308
亚历山大/索伦托·梅萨的序列区						Dev/Redev						—						—						686,290						686,290
第 4 大道南 830 号/SODO						开发						—						—						42,380						42,380
其他/西雅图						开发						—						—						77,376						77,376
100 Capitola Drive/研究三角区						开发						—						—						34,527						34,527
1001 三一街/奥斯汀						开发						—						72,938						—						72,938
加拿大						Redev						—						—						247,743						247,743
												608,720						72,938						2,426,886						3,108,544
												1,024,247						274,836						2,426,886						3,725,969

(1)包括截至2024年3月31日的空置面积。

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合资企业财务信息

我们提供与房地产合资企业相关的资产负债表和经营业绩信息的组成部分，这些信息未按照公认会计原则列报或不打算列报。我们将某些财务细列项目的比例份额列示如下：（i）对于我们在财务报表中合并的每家房地产合资企业，这些合资企业由我们通过合同权或多数表决权控制，但我们拥有的比例低于100％，我们对每个财务项目适用非控股权益经济所有权百分比，得出每个组成部分的累计非控股权益份额金额；（ii）对于我们的每家房地产合资企业不要控制，也不要整合，以及取而代之的是，由我们的合资伙伴通过合同权或多数投票权共同控制或由我们的合资伙伴控制，我们将我们的经济所有权百分比应用于每个金融项目，以得出我们在所呈现的每个组成部分中的比例份额。

与我们的房地产合资企业相关的资产负债表和经营业绩信息的组成部分并不代表我们对这些项目的法律主张。对于我们并非完全拥有的每个实体，合资协议通常决定股东在资本事件（例如出售或再融资）或清算时可以获得的收益。通常，只有在偿还或满足所有负债、优先权分配和索赔后，股权持有人才有权获得合资企业任何剩余现金的各自合法所有权。

我们认为，这些信息可以帮助投资者估算与我们的部分持股实体相关的资产负债表和经营业绩信息。提供这些信息提供了合并财务报表中无法立即获得的视角，并且可以补充对合并业绩中包含的合资企业资产、负债、收入和支出的理解。

与我们的房地产合资企业相关的资产负债表和经营业绩信息的组成部分作为分析工具是有限的，因为总体经济所有权权益并不代表我们对每家合资企业的资产、负债或经营业绩的法律主张。此外，合资企业财务信息可能包括与我们无法控制的未合并房地产合资企业相关的财务信息。我们认为，为了便于投资者清楚地了解我们的经营业绩和总资产负债，应结合我们的合并经营报表和资产负债表来审查合资企业的财务信息。不应将合资企业财务信息视为我们合并财务报表的替代方案，合并财务报表是根据公认会计原则列报和编制的。

超级校园

大型校区是指由大约 100 万个 RSF 或以上的集群校园，包括运营中、正在进行的开发/重建，以及预计将拆除的 RSF 减去运营的 RSF 的土地。下表汇总了截至2024年3月31日的年度租金收入和价值创造渠道RSF（千美元）：

						年租金收入						价值创造管道 RSF
超级校园						$	1,637,733					21,958,936
非巨型校园						575,237						9,952,556
总计						$	2,212,970					31,911,492
大型校园占年租金收入和总价值创造渠道的百分比 RSF						74		%				69		%

分红后经营活动提供的净现金

扣除分红后的经营活动提供的净现金包括向非控股权益分配的扣除额。出于计算目的，运营资产和负债的变化不包括在内，因为它们代表时间差异。

净负债和优先股占调整后息税折旧摊销前利润

净负债和优先股占调整后息税折旧摊销前利润的比例是一项非公认会计准则财务指标，我们认为它作为评估资产负债表杠杆率的补充指标对投资者很有用。净负债和优先股等于合并负债总额减去现金、现金等价物和限制性现金，加上截至期末的已发行优先股。 有关调整后息税折旧摊销前利润计算的更多信息，请参阅本节中的 “调整后息税折旧摊销前利润率和调整后息税折旧摊销前利润率”。

100

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如果没有不合理的努力，我们就无法预测第四季度的净收入，因此不提供前瞻性净负债和优先股与调整后息税折旧摊销前利润的对账表。这是因为很难预测取决于我们无法控制的市场状况的项目的时间和/或金额，包括处置时间、资本事件和融资决策，以及房地产销售收益、非房地产投资的未实现收益或亏损、房地产减值和非房地产投资减值等季度组成部分。我们试图预测这些金额可能会得出重要但不准确的估计，这可能会误导我们的投资者。

下表对债务与净负债和优先股进行了对账，并计算了截至2024年3月31日和2023年12月31日与调整后息税折旧摊销前利润的比率（以千美元计）：

			2024 年 3 月 31 日						2023年12月31日
有担保的应付票据			$	130,050					$	119,662
无抵押优先应付票据			12,087,113						11,096,028
无抵押的优先信贷额度和商业票据			—						99,952
未摊销的递延融资成本			84,198						76,329
现金和现金等价物			(722,176)						(618,190)
受限制的现金			(9,519)						(42,581)
优先股			—						—
净负债和优先股			$	11,569,666					$	10,731,200
调整后的息税折旧摊销前利润
— 按年计算的季度			$	2,206,428					$	2,094,988
— 过去 12 个月			$	2,064,904					$	1,997,518
净负债和优先股占调整后息税折旧摊销前利润的比例：
— 按年计算的季度			5.2		x				5.1		x
— 过去 12 个月			5.6		x				5.4		x

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净营业收入、净营业收入（现金基础）和营业利润率

下表对净收入与净营业收入和净营业收入（现金基础）进行了对账，并计算了截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月的营业利润率（千美元）：

						截至3月31日的三个月
						2024						2023
净收入						$	219,176					$	121,693
未合并房地产合资企业的收益权益						(155)						(194)
一般和管理费用						47,055						48,196
利息支出						40,840						13,754
折旧和摊销						287,554						265,302
房地产销售收益						(392)						—
投资（收益）损失						(43,284)						45,111
净营业收入						550,794						493,862
直线租金收入						(48,251)						(33,191)
收购的低于市场价格的租约的摊销						(30,340)						(21,636)
净营业收入（现金基础）						$	472,203					$	439,035
净营业收入（现金基础）——按年计算						$	1,888,812					$	1,756,140
净营业收入（来自上方）						$	550,794					$	493,862
总收入						$	769,108					$	700,795
营业利润率						72%						70%

净营业收入是一种以净收益（亏损）计算的非公认会计准则财务指标，是根据公认会计原则计算和列报的最直接可比的财务指标，不包括未合并房地产合资企业收益中的权益、一般和管理费用、利息支出、折旧和摊销、房地产减值、提前清偿债务的收益或亏损、房地产销售的收益或亏损以及投资收益或损失。我们认为，净营业收入为投资者提供了有关我们的财务状况和经营业绩的有用信息，因为它主要反映了房地产层面产生的收入和支出项目。因此，我们认为净营业收入是投资者评估我们合并房地产资产经营业绩的有用指标。按现金计算的净营业收入是经调整的净营业收入，其中不包括GAAP要求的直线租金和摊销高于和低于市场的租赁收入调整的影响。我们认为，以现金为基础的净营业收入作为衡量经营业绩的另一项指标对投资者很有帮助，因为它消除了直线租金收入以及收购的市上和低于市场租赁的摊销。

102

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此外，我们认为，净营业收入对投资者很有用，可以用来衡量我们合并物业的业绩，因为与不同时期相比，净营业收入反映了入住率、租金和运营成本的趋势，而这些趋势从净收益或亏损中看不出来。净营业收入可用于衡量我们房产的初始稳定收益率，方法是计算房产产生的净营业收入除以我们在该物业中的投资。净营业收入不包括净收入中的某些组成部分，以便提供与我们的物业经营业绩更密切相关的业绩。例如，利息支出不一定与房地产资产的经营业绩挂钩，通常发生在公司层面，而不是房地产层面。此外，由于历史成本核算和使用寿命估计，折旧和摊销可能会扭曲财产层面经营业绩的可比性。房地产减值被排除在净营业收入中，因为我们不认为房地产减值是物业层面的运营支出。房地产减值与我们资产价值的变化有关，并不反映当前在相关收入或支出方面的经营业绩。我们的房地产减值是指将资产价值减记为估计的公允价值减去出售成本。这些减值是由投资决策或市场状况恶化造成的。我们还不包括已实现和未实现的投资收益或损失，这些收益或损失源于在公司层面作出的与上市公司和某些私人控股实体的非房地产投资相关的投资决策。因此，我们不认为这些活动表明我们的房地产资产在房地产层面的经营业绩。我们对净营业收入的计算还不包括因某些融资决策的变更而产生的费用，例如提前清偿债务的损失，因为这些费用通常与公司战略有关。确定净营业收入时包含的房地产运营费用主要包括与我们的运营物业相关的成本，例如公用事业、维修和维护；与地面租赁相关的租赁费用；合同服务，例如门卫、工程和园林绿化；财产税和保险；以及物业级别的工资。一般和管理费用主要包括会计和公司薪酬、公司保险、专业费用、租金和作为公司办公室管理的一部分产生的物资。我们通过净营业收入除以总收入来计算营业利润率。

我们认为，为了便于投资者清楚地了解我们的经营业绩，应将净营业收入与合并运营报表中列报的净收益或亏损一起审查。不应将净营业收入视为净收入或亏损的替代方案，以此来衡量我们的业绩，也不应将其视为衡量我们流动性或分配能力的现金流的替代方案。

运营统计

我们提供了与我们的物业相关的某些运营统计数据，包括房产数量、RSF、入住率、租赁活动以及截至期末的合同租赁到期情况。我们认为这些措施对投资者很有用，因为它们有助于了解我们房地产的某些趋势。我们计算，我们投资的所有房产（包括合并和未合并的房地产合资企业拥有的房产）的房产数量、RSF、入住率、租赁活动和合同租赁到期日均为100％。有关基于年租金收入的运营指标，请参阅本节中的 “年度租金收入”。

相同属性的比较

由于在所列比较期内，我们的房地产投资组合总额发生了变化，包括收购或出售的资产、用于开发或重建的房产以及最近投入使用的开发或重建物业的变化，合并的租金总收入以及经营业绩中的租金运营支出可能会在不同时期显示出重大变化。为了补充对给定季度或年度期间经营业绩的评估，我们分析了在整个比较期内全面运营的所有合并物业（称为相同房产）的经营业绩。我们分别公布季度和年初至今相同的房地产业绩，以符合美国证券交易委员会在管理层讨论和分析我们的财务状况和经营业绩时要求的中期财务信息。对这些相同房产的分析与在最早的可比季度或年初至今第一天之后收购的房产、比较期内任何时候进行开发或重建的房产、未合并的房地产合资企业、归类为待售的房产以及不在相同房地产业绩中的公司实体（履行一般和管理职能的法律实体）分开分析。此外，解雇费（如果有）不包括在同一房产的业绩中。有关其他信息，请参阅第 2 项中的 “相同属性”。

稳定的入住日期

稳定的入住率表示该项目预计占用率达到 95% 或以上的预计日期。

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租户追回款项

租户回收款是指包括房地产税、保险、公用事业、维修和保养、公共区域费用和其他运营费用报销在内的收入，以及在发生适用费用和租户有义务向我们偿还费用期间赚取的收入。

我们将租赁房地产资产产生的租金收入和租户回收归类为合并运营报表中的租金收入中的租金收入。我们在第2项的 “截至2024年3月31日的三个月业绩与截至2023年3月31日的三个月业绩比较” 中为投资者单独列报了租金收入和租户回收情况，因为我们认为这可以促进投资者对我们经营业绩的理解。我们认为，列报租户回收情况对投资者很有用，可以补充衡量我们在三重净租约下收回运营支出的能力，包括公用事业、维修和保养、保险、财产税、公共区域支出和其他运营支出的回收情况，以及我们是否有能力减轻运营费用组成部分的任何重大变异对净收入的影响。

下表对截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月（以千计）的租金收入与租户回收额进行了对账：

						截至3月31日的三个月
						2024						2023
租金收入						$	755,551					$	687,949
租金收入						(581,400)						(518,302)
租户追回款项						$	174,151					$	169,647

总股本资本

总股本等于普通股的已发行股票乘以每个时段结束时最后一个交易日的收盘价。

总市值

总市值等于总股本资本和总负债的总和。

未支配净营业收入占总净营业收入的百分比

 

未支配净营业收入占总净营业收入的百分比是一项非公认会计准则财务指标，我们认为它可以作为衡量我们未支配房地产资产经营业绩的业绩表现对投资者有用，因为它反映了在未支配财产层面产生的收入和支出项目。未支配的净营业收入来自归类为持续经营业务的资产，截至收入列报期间，这些资产不受任何抵押贷款、信托契约、留置权或其他担保权益的约束。

下表汇总了截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月（千美元）未支配净营业收入占总净营业收入的百分比：

			截至3月31日的三个月
			2024						2023
未支配的净营业收入			$	546,830					$	492,860
抵押的净营业收入			3,964						1,002
净营业收入总额			$	550,794					$	493,862
未支配净营业收入占总净营业收入的百分比			99.3%						99.8%

已发行普通股的加权平均值——摊薄后

我们不时进行资本市场交易，包括远期股权销售协议（“远期协议”），为收购提供资金，为高度租赁的开发和重建项目的建设提供资金，以及用于一般营运资金的目的。在远期协议尚未执行期间，我们必须考虑库存股法下的远期协议的潜在稀释作用。截至2024年3月31日，我们没有未兑现的远期协议。有关更多信息，请参阅第1项中未经审计的合并财务报表附注13 — “股东权益”。

104

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经调整后，用于计算截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月每股收益——摊薄、每股运营资金——摊薄后和每股运营资金——的加权平均已发行普通股的计算方法如下。还显示了与限制性股票奖励相关的加权平均未归属股票，用于计算下文列出的每个时期内可分配给未归属股票奖励持有人的金额（以千计）：

			截至3月31日的三个月
			2024						2023
每股收益的基础股票			171,949						170,784
远期协议			—						—
摊薄后的每股收益			171,949						170,784
调整后的每股运营资金和每股运营资金的基本份额			171,949						170,784
远期协议			—						—
调整后的每股运营资金和每股运营资金的摊薄股份			171,949						170,784
用于计算调整后净收益、运营资金和运营资金分配的未归属限制性股票的加权平均值			2,987						2,277

105

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第 3 项。关于市场风险的定量和定性披露

利率风险

我们认为我们可能面临的主要市场风险是利率风险，这可能是由许多因素造成的，包括政府的货币和税收政策、国内和国际经济和政治考虑以及其他我们无法控制的因素。

为了修改和管理未偿债务的利率特征并限制利率风险对我们运营的影响，我们可以使用各种金融工具，包括利率对冲协议、上限、下限和其他利率汇率合约。使用这些类型的工具来对冲我们受利率变动影响的部分风险可能会带来额外的风险，例如交易对手信用风险和对冲协议的法律可执行性。截至2024年3月31日，我们没有任何未兑现的利率对冲协议。

我们的未来收益和与未偿债务相关的公允价值主要取决于现行市场利率。下表说明了截至2024年3月31日，假设利率下限为零，利率变动1％对我们的固定和浮动利率债务的影响（以千计）：

浮动利率债务对未来收益的年化影响：
利率提高了1％			$	(1,299)
费率下降了1％			$	1,299
对合并债务总额公允价值的影响：
利率提高了1％			$	(813,025)
费率下降了1％			$	932,533

这些金额是通过考虑截至2024年3月31日的假设利率对我们借款的影响来确定的。这些分析没有考虑在这种环境中可能存在的总体经济活动水平下降的影响。此外，如果发生如此大规模的变化，我们将考虑采取行动进一步减少我们面临的变化。由于将要采取的具体行动及其可能产生的不确定性，敏感性分析假设我们的资本结构没有变化。

股票价格风险

我们面临股票价格市场风险，因为我们持有上市公司和私人控股实体的股权投资。我们对活跃交易的上市公司的所有投资都反映在按公允价值计算的合并资产负债表中。我们对报告每股资产净值的私人控股实体的投资以公允价值计量，使用资产净值作为衡量公允价值的实际权宜之计。我们对未报告每股资产净值的私人控股实体的股权投资是按成本减去减值来衡量的，并根据该期间可观察到的价格变化进行了调整。在我们的合并运营报表中，公共投资公允价值的变化、私人控股实体报告的每股资产净值的变化以及未报告每股资产净值的私人控股实体的可观察到的价格变化被归类为投资收益。无法保证未来的价值下跌不会对我们未来的经营业绩产生重大不利影响。下表说明了截至2024年3月31日，我们的股票投资价值变动10％将对收益产生的影响（以千计）：

股票价格风险：
公允价值增长10％			$	151,159
公允价值下降10％			$	(151,159)

106

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外币汇率风险

我们面临与在加拿大运营的子公司相关的外币汇率风险。我们的外国子公司的本位货币是每个国家/地区的当地货币。我们的外国子公司资产负债表和运营报表的折算产生的收益或亏损作为总权益的单独组成部分归类为累计其他综合收益（亏损），不包括在净收益（亏损）中。当我们出售或部分出售这些业务的投资时，或者投资的全部或基本完成清算时，收益或亏损将反映在我们的合并运营报表中。下表说明了根据截至2024年3月31日我们在美国境外的流动运营资产，外币汇率相对于美元的10％变动将对我们的潜在未来收益以及对外国子公司的净投资公允价值产生的影响（以千计）：

外币汇率对潜在未来收益的影响：
费率提高了10％			$	62
费率下降了10％			$	(62)
外币汇率对外国子公司净投资公允价值的影响：
费率提高了10％			$	39,505
费率下降了10％			$	(39,505)

灵敏度分析假设所有外币汇率相对于美元都会出现平行变化；但是，外币汇率通常不会以这种方式变动，实际结果可能存在重大差异。

截至2024年3月31日的三个月，我们的市场风险因素敞口与上述风险要素一致，包括利率、股票价格和外币汇率变动的影响。

第 4 项。控制和程序

评估披露控制和程序

截至2024年3月31日，我们在首席执行官和首席财务官的监督下，对披露控制和程序的设计和运作的有效性进行了评估。这些控制和程序旨在确保在规定的时限内记录、处理、汇总和报告披露所需的信息。根据我们的评估，首席执行官和首席财务官得出结论，我们的披露控制和程序自2024年3月31日起生效。

财务报告内部控制的变化

在截至2024年3月31日的三个月中，我们对财务报告的内部控制没有任何对我们的财务报告内部控制产生重大影响或合理可能产生重大影响的变化。

107

---

第二部分 — 其他信息

第 1A 项。风险因素

除了本季度报告中关于10-Q表的信息外，还应仔细审查和考虑我们向美国证券交易委员会提交的其他报告和定期文件中包含的信息，包括但不限于 “第1A项” 标题下包含的信息。风险因素” 载于我们截至2023年12月31日止年度的10-K表年度报告。这些风险因素可能会对我们的业务、财务状况和经营业绩产生重大影响。我们在公开文件中描述的风险并不是我们面临的唯一风险。我们目前不知道或我们目前认为不重要的其他风险和不确定性也可能对我们的业务、财务状况和经营业绩产生重大不利影响。

与 “第1A项” 标题下披露的风险因素相比，我们的风险因素没有实质性变化。我们截至2023年12月31日止年度的10-K表年度报告中的 “风险因素”，以下更新除外：

人工智能的使用带来了风险和挑战，可能会对我们的业务和运营业绩或租户和供应商的业务和运营业绩产生不利影响，也可能对整个生命科学实验室空间的要求和需求产生不利影响。

我们可能会采用生成式人工智能和机器学习（统称为 “AI”）工具并将其集成到我们的运营中，以提高效率并简化现有系统。但是，人工智能工具的部署和维护可能会带来重大风险。尽管与许多技术创新一样，这些工具有望优化流程和提高效率，但它们也构成了固有的风险。其中包括但不限于潜在的不准确、偏见、知识产权侵权或挪用，以及对数据隐私和网络安全的担忧。

此外，人工智能的使用可能会带来不易察觉的错误或不足。用于人工智能训练的数据或人工智能应用程序生成的内容、分析或建议中的缺陷、不准确或偏见可能会对我们的业务、财务状况和经营业绩产生不利影响。围绕人工智能的法律格局正在演变，仍然不确定。目前尚不清楚该领域法律的制定将如何影响我们的业务以及我们行使专有权利或保护这些权利免受侵犯的能力。

我们的租户使用人工智能的潜在风险

整合 生命科学行业的人工智能技术既带来了巨大的机遇，也带来了固有的风险。人工智能预测模型有可能提高仿真模型的准确性和实用性，并可在药物研发的各个阶段广泛使用。但是，人工智能的采用也带来了与上述类似的复杂风险格局，必须谨慎行事。

此外，我们的租户采用人工智能可能会导致我们的建筑物目前无法满足的基础设施要求，例如高性能计算导致的电力需求增加。基础设施升级可能需要大量的资本支出，并可能影响我们建筑运营的环境足迹。

我们的投资者、分析师和其他市场参与者使用人工智能带来的潜在风险

投资者、分析师和其他市场参与者越来越多地使用人工智能来处理、总结和解释财务和其他信息，包括我们的10-K表年度报告、10-Q表季度报告和其他公开披露中的信息，这构成了潜在的风险。虽然人工智能可以提高数据分析的效率，但由于算法限制或对复杂财务概念的误解，人工智能也可能不准确地解释或汇总信息。人工智能可能会忽略各个报告章节中的额外披露，例如我们在10-K表年度报告和/或10-Q表季度报告中管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析或风险因素部分，这可能会进一步加剧这些误解。

我们作为房地产投资信托基金的地位引入了独特的财务指标，例如调整后的运营资金和运营资金，这些指标代表了股票房地产投资信托基金广泛使用的非公认会计准则财务业绩指标。在我们行业特有方面的人工智能培训不足可能会导致对这些财务指标的解释不准确，尤其是在将我们的业绩与非房地产投资信托基金实体的业绩进行比较时。此外，要求房地产投资信托基金向股东分配至少90％的房地产投资信托基金应纳税收入的规章制度导致房地产投资信托基金严重依赖房地产投资信托基金的债务和股权融资。如果没有足够的培训，人工智能可能无法正确解释这些独特方面，并可能导致对我们的财务指标的误解，例如净负债和优先股占调整后息税折旧摊销前利润，从而得出不准确的结论和误导性的投资建议。

此外，目前上市公司在使用、计算和列报非公认会计准则指标方面的不一致可能导致人工智能对这些指标的解释和比较不准确。如果不对这些差异进行适当的调整，人工智能可能会与同行公司进行错误的比较，从而扭曲我们对运营业绩和盈利能力的看法，这可能会导致投资者对我们在其他公司中的竞争地位得出错误的结论。

108

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与使用人工智能相关的其他挑战可能包括：

•对房地产市场细微差别（包括地理和房地产类型差异以及房地产质量）的解释不足。

•过分强调定量数据，忽略了管理层的专业知识、背景和任期；以及公司战略、信用评级、往绩和市场声誉等定性因素。

•依赖历史数据，这些数据可能无法可靠地预测动态房地产行业的未来表现。

•目前，人工智能做出细致判断的能力有限，特别是在理解市场趋势、不确定性和投资者情绪方面。

我们致力于在公开披露中实现最高水平的透明度、诚信和问责制。但是，我们无法控制第三方 AI 工具对这些信息的处理或解释。不正确的人工智能解释可能会对投资决策产生重大影响，这可能会对我们的股价、投资者信心和声誉产生不利影响。此外，解决和纠正公众误解所需的时间和资源可能会分散我们对业务活动的注意力，这可能会进一步加剧潜在的负面影响。

供应商使用人工智能的潜在风险

我们的供应商可能会在我们不知情的情况下将人工智能工具整合到他们的产品或服务中，而这些工具的提供商可能不符合有关隐私和数据保护的现有或快速变化的监管或行业标准。因此，这可能会抑制我们或我们的供应商维持适当水平的服务、数据隐私和整体体验的能力。世界各地的不良行为者使用越来越复杂的方法，包括使用人工智能，从事涉及盗窃和滥用个人信息、机密信息和知识产权的非法活动。如果我们、我们的供应商或与我们开展业务的其他第三方因使用人工智能而遭遇实际或感知的侵犯隐私或安全事件，我们可能会受到不利影响，丢失宝贵的知识产权或机密信息，并损害我们的声誉和公众对我们安全措施有效性的看法。

上述任何风险的实现都可能对我们的收入、净营业收入、经营业绩、运营资金、营业利润率、占用率、每股收益和FFO、我们的整体业务以及普通股的市场价值产生重大不利影响。上述任何结果都可能对我们、我们的租户和供应商造成损失，并对我们的业务或租户和供应商的业务产生不利影响。此外，这些风险，加上不确定的监管环境，可能会对我们的业务运营造成声誉损害、法律责任、政府或监管机构的审查或其他不利后果。

第 5 项。其他信息

披露10b5-1计划

没有在截至2024年3月31日的三个月中，我们的高级管理人员或董事有任何旨在满足第10b5-1（c）条或任何 “非规则10b5-1交易安排” 的肯定辩护条件的购买或出售证券的合同、指示或书面计划。

109

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第 6 项。展品

展览 数字

展览标题

以引用方式纳入：

提交日期

3.1*

1997年5月21日的公司修订和重述条款

10-Q 表格

1997年8月14日

3.2*

1997 年 6 月 20 日的公司更正证书

10-Q 表格

1997年8月14日

3.3*

本公司修订章程，自2017年5月10日起生效

8-K 表格

2017年5月12日

3.4*

本公司修订章程，自2022年5月18日起生效

8-K 表格

2022年5月19日

3.5*

1999年6月9日与9.50％的A系列累积可赎回优先股有关的补充文章

10-Q 表格

1999年8月13日

3.6*

2000 年 2 月 10 日关于选举受《马里兰州通用公司法》第 3 章第 8 小节约束的补充条款

8-K 表格

2000 年 2 月 10 日

3.7*

2000年2月10日与A系列初级参与优先股有关的补充文章

8-K 表格

2000 年 2 月 10 日

3.8*

2002年1月18日与9.10％的B系列累积可赎回优先股有关的补充条款

表格 8-A

2002 年 1 月 18 日

3.9*

2004年6月22日与8.375％的C系列累积可赎回优先股有关的补充文章

表格 8-A

2004年6月28日

3.10*

2008年3月25日与7.00％的D系列累积可转换优先股有关的补充条款

8-K 表格

2008 年 3 月 25 日

3.11*

2012年3月12日与6.45％的E系列累积可赎回优先股有关的补充文章

8-K 表格

2012年3月14日

3.12*

与重新分类的优先股有关的补充条款，自2017年5月10日起生效

8-K 表格

2017年5月12日

3.13*

经修订和重述的公司章程（2023 年 9 月 21 日修订）

8-K 表格

2023年9月21日

4.1*

契约，截至2017年3月3日，本公司作为发行人，亚历山大房地产股票有限责任公司作为担保人，信托银行（前身为分行银行和信托公司）作为受托人

8-K 表格

2017 年 3 月 3 日

4.2*

本公司作为发行人、作为担保人的亚历山大房地产股票有限责任公司和作为受托人的信托银行于2024年2月15日签订的第20号补充契约

8-K 表格

2024年2月15日

4.3*

2036年到期的5.250％优先票据的表格（包含在上文附录4.2中）

8-K 表格

2024年2月15日

4.4*

本公司作为发行人、作为担保人的亚历山大房地产股票有限责任公司和作为受托人的信托银行于2024年2月15日签订的第21号补充契约

8-K 表格

2024年2月15日

4.5*

2054年到期的5.625％优先票据的表格（包含在上文附录4.4中）

8-K 表格

2024年2月15日

22.1

本公司担保子公司名单

不适用

随函提交

31.1

根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条对首席执行官进行认证

不适用

随函提交

31.2

根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条对首席执行官进行认证

不适用

随函提交

31.3

根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条对首席财务官进行认证

不适用

随函提交

32.0

根据根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第906条通过的《美国法典》第18章第1350条对首席执行官和首席财务官进行认证

不适用

随函提交

101.1

公司截至2024年3月31日的季度期10-Q表季度报告中的以下材料，格式为ixBRL（在线可扩展业务报告语言）：（i）截至2024年3月31日和2023年12月31日的合并资产负债表（未经审计），（ii）截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月的合并运营报表（未经审计），（iii）截至3月31日的三个月综合收益表 31、2024 年和 2023 年（未经审计），（iv）股东权益变动综合报表和截至2024年3月31日和2023年3月31日的三个月的非控股权益（未经审计），（v）截至2024年和2023年3月31日的三个月的合并现金流量表（未经审计），以及（vi）合并财务报表附注（未经审计）

不适用

随函提交

104

封面交互式数据文件——截至2024年3月31日的季度10-Q表季度报告的封面采用Inline XBRL格式，包含在附录101.1中

不适用

随函提交

(*) 以引用方式纳入。

110

---

签名

根据1934年《证券交易法》的要求，注册人已于2024年4月22日正式促成下列签署人代表其签署本报告，并获得正式授权。

			亚历山大房地产股票公司
			/s/ 乔尔·马库斯
			乔尔·S·马库斯 执行主席 （首席执行官）
			/s/ Peter M. Moglia
			彼得 M. 莫利亚 首席执行官兼首席投资官 （首席执行官）
			/s/ Marc E. Binda
			Marc E. Binda 首席财务官兼财务主管 （首席财务官）

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