附件10.4
写字楼租赁协议
房东和租客于2022年1月1日签订的协议，详见附表I。
房东应出租，租客应按附表I中更详细描述的期限和租金租用，双方同意遵守 并履行下列条款和条件：-
| 1. | 租户应在租期内每个日历月的第一天向房东预付租金。如果租户未能在到期日起15天内支付租金，房东有权提起适当的诉讼，追回租金和所有费用。房东因此而产生的费用和其他支出应是租客欠房东的债务，房东可全额收回。 |
| 2. | 承租人须遵守香港所有条例、规例及规则，并须遵守及执行公契及公契(如有)中与该处所有关的契诺、条款及条件。承租人不得违反政府租契(S)所载的任何负面或限制性契诺，而根据该契诺 该处所是由政府持有的。 |
| 3. | 承租人应在租期内支付并解除与水、电、气和电话有关的所有费用，以及应就该房屋支付的其他类似费用。 |
| 4. | 在租期内，承租人应保持房屋内部处于良好和可租赁的维修和状况(正常损耗和因固有缺陷造成的损坏除外)，并应在本协议期满或更早的时候交出处于相同维修和状况的房屋的空置占有权。 |
| 5. | 只要承租人按本合同规定的日期和方式支付租金和其他支出，并遵守和履行本合同所载条款和条件以及承租人应遵守和履行的条款和条件，承租人在租期内应在不受房东任何干扰的情况下和平持有和享用房产。 |
| 6. | 业主应保持和维护房屋的结构部件，包括主要排水管、管道和电缆处于适当的维修状态，但业主不承担责任，除非租户向业主发出关于任何缺陷或缺少维修的书面通知，并且业主在自通知送达之日起 起的一段合理时间后，未采取合理步骤进行维修和补救。 |
| 7. | 房东和租客同意不提出任何索赔 或将放弃任何索赔和/或索赔权利的物业的使用和/或租金和该等其他费用 与物业有关的费用在本协议的日期之前发生的另一方。 |
| 8. | 本协议应缴纳的印花税一式两份由房东和租客平分承担。 |
| 9. | 本协议受香港法律管辖，并根据香港法律进行解释。双方均服从香港法院的专属司法管辖权。 |
| 房东： | 租户： | |||
| 为并代表 | 为并代表 | |||
| 新益（集团）有限公司 | 新概念国际有限公司 有限公司 | |||
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| 姓名： | 萧玉贤，伊娃 | 姓名： | 萧玉贤，伊娃 | |
| 标题： | 董事 | 标题： | 董事 | |
附表I
| 该处所 | : | 香港九月官塘海滨道139 -141号海景中心10楼 |
| 房东 | : | 新概念 （控股）有限公司，注册办事处位于西九龙官塘海滨道139 -141号海景中心10楼 香港 |
| 房客 | : | 新概念 国际有限公司，注册办事处位于旺角海滨道139 -141号海景中心10楼 香港九龙 |
| 术语 | : | 自本协议签订之日起两年 |
| 租金 | : | 港元 每月6万 |