附件10.123

O F F I C E L E A A S E

本协议自21月21日起生效^ST2019年2月1日，在佛罗里达州有限责任公司TGC MS第一阶段North LLC(以下简称“出租人”)和佛罗里达州有限责任公司LA Rosa Realty Group，LLC(以下简称“承租人”)之间。

R T I C L E I

终止， 期限

第 1.0节--遗嘱；期限：

出租人， 考虑到本合同所载承租人的协议，特此将1,234平方英尺的可出租办公空间出租给承租人。^ST位于佛罗里达州迈阿密-戴德县迈阿密湖畔新谷仓路15500号的Laurel 法院办公大楼(下称“大楼”)，自2019年6月1日起，为期五(5)年，截至2024年5月31日(下称“期限”)，保留 将本租约(以下简称“租赁”)中规定的租金租给出租人(下称“租赁”)。

A R T I C L E II

承租人的契约

承租人 特此与出租人订立以下契约：

第 2.0节-租金：

(A)租金 应在每个月的第一天或之前预付，并预付适用的税款如下：

(B) 承租人承认，承租人逾期向出租人支付租金或退还支票将导致出租人产生本租赁没有考虑到的费用 ，此类费用的确切金额极难确定且不切实际。此类成本包括但不限于： 处理和会计费用，以及因出租人逾期支付承租人从承租人的现金流中支付的债务而可能收取的滞纳金或手续费。因此，如果出租人在到期时未收到承租人应支付的任何分期付款或其他所需付款，或者是通过退还的支票支付的，承租人应向出租人支付当前最低月租金的5%(5%)的额外款项，外加所有适用的销售税，作为逾期或退还的支票费用。在逾期付款和退回支票的情况下，将同时收取逾期付款和退回支票的费用(即，双重收费相当于 总计10%)。双方同意，这笔逾期付款和退还的支票费用是对出租人将产生的费用的公平合理的估计。接受滞纳金或退还支票费用不应构成放弃承租人对逾期款项的拖欠，也不妨碍出租人行使出租人可获得的任何其他权利和补救措施。承租人在本租赁项下的所有欠款应被视为租金或额外租金，如果逾期支付，则应按18%(18%)的年利率支付欠款的利息。承租人应支付现在或以后因承租人支付租金而征收的所有销售税、使用税或类似税，无论是联邦、州还是地方，目前为6.7%。

2019年2月14日

第 2.1节-保证金：

本租约签订后，双方确认承租人已向出租人交存一万无/100美元($10,000.00)的保证金，以支票形式支付，但需收取保证金，以保证本租约中承租人的所有契约得以履行。保证金应在本租赁期满(或任何续订或延期)或在无承租方过错的情况下提前终止后三十(30)天退还给承租方，前提是租赁项下出租人应支付的所有款项均已支付，且承租方已充分履行其在租赁项下的义务。承租人转让本租赁物时，承租人授权并指示出租人将上述押金余额支付给该受让人或后续受让人。如果出租人为履行本合同项下承租人或受让人的任何义务而使用上述押金或其任何部分，则承租人或受让人应在接到出租人的通知后立即向出租人存入足额押金，以补充所花费的金额。 承租人不得将押金全部或部分用于支付最后一个月的租金。

第 2.2节--租金支付：

承租人 应提前、不得抵销、扣除或索要本合同中预留的租金，并应在租金到期和应付之日立即支付给位于佛罗里达州迈阿密湖主街33014号的出租人，或按出租人不时指定的地址支付。

第 2.3节-使用：

承租人作为其继承人和受让人，在未经出租人事先书面同意的情况下，应将该房屋专门用于经营住宅房地产销售办公室和供员工和客户停车的停车场，不得用于其他用途。未经出租人事先书面同意，禁止在外部存放，包括但不限于存放卡车和其他车辆。

第 2.4节--转让、转租：

(A)未经出租人书面同意，承租人不得转租房屋或其任何部分，或转让本租赁的任何权益(无论是通过出售资产、合并、合并或其他方式，或通过出售或处置控制权或所有权)。出租人特此同意将本租赁转让给原承租人的全资子公司或母公司，但有一个例外，即承租人无权将房屋的全部或任何部分转租或转让给从事零售、食品服务或医疗保健等主营业务的组织，但此类转让不得免除出让人在本租约项下的任何责任。即使本租约中有任何相反规定，出租人没有义务受理或 考虑承租人提出的关于同意任何拟议的转租或转让房产的请求，除非承租人的每一项请求都附有向出租人支付的250.00美元的不可退还费用，以支付出租人的行政、法律和 其他费用和在处理承租人的每一项请求时产生的费用。承租人的付款或出租人对上述费用的接受均不得被解释为对出租人施加任何义务同意承租人的任何要求。

(B)出租人 有权优先收回要转租或转让的空间。如果由出租人收回，本租约将于收回之日终止，无效，不再具有进一步的效力或效力，且出租人和承租人不再承担本租约第4.20、4.21和4.30节所规定的任何义务或责任，如同租约适用于腾出的空间一样。本租约在出租人未收回的任何空间上继续有效。

(C)如果出租人不行使收回房屋的优先购买权，承租人应可自由地将该空间转租给任何第三方，但上述条件除外，但须符合下列条件：

(1)在任何情况下，不得有超过两名租客(租客及一名或两名分租客)占用上述处所。

(2)任何转租期限不得少于原租约的剩余租期一天。

(3)转租无效，在转租的签立副本交付出租人之前，转租承租人不得接管转租的房产。

(四)转租人无权再转租；

(5)承租人或与承租人有关或关联的任何其他实体因此类转租而直接或间接收到的任何 款项或其他经济代价(因租赁成本摊销而收到的租金或其他付款除外) 除建筑标准承租人对房屋的分租部分所作的改善外，无论分租租约下的租金是否以其他方式计价，超过承租人应承担的总金额(可分配给该分租房屋的该部分)的改善应作为本租赁项下的额外租金支付给出租人 ，而不影响或减少承租人在本租约项下的任何其他义务。在任何情况下，承租人不得将房屋转租，每月租金不得低于本租约的规定。

2019年2月14日

(6)尽管本租约或本租约所附的任何附录或其他条款有任何规定，未经出租人事先书面同意，任何分租人无权拥有建筑标识的任何权利。未经出租人事先书面同意，任何分租人不得在房屋或建筑物内外的任何部分展示、刻字、喷漆或张贴任何标志、广告、通知或其他文字。 如果违反前述规定，出租人可自行选择将其视为违约事件。 此外，出租人可不承担任何责任，并可向承租人和/或转租人收取因此而产生的费用。转租人必须事先获得出租人对所有字体的批准。

(7)无论出租人是否同意，任何转租或转让均不得解除承租人在本合同项下的义务；也不得改变承租人支付租金和履行本合同项下承租人应履行的所有其他义务的主要责任。出租人接受任何其他人的租金，不应被视为出租人放弃本合同的任何规定。如果承租人的任何受让人或承租人的任何继承人违约，出租人可以直接起诉承租人 ，而不需要对该受让人或继承人用尽补救措施。

(8)除非出租人另有书面批准，否则应明确禁止承租人 转租给任何转租承租人，或将其转让给本合同第2.3节所述用途以外的任何一方。

(9)在任何情况下，对转租契约的任何修订，不论出租人是否批准、影响或修改或被视为在任何方面影响或修改本租赁契约，均不得发生。

(10)在 中，出租人不得被视为与转租人存在合同关系，或根据租赁或其他规定对转租人负有任何义务或义务。出租人在租赁合同项下或法律要求的任何有利于承租人或为承租人的利益的义务仅可由承租人执行。

第 2.5节-交出/暂缓：

(A)本租期届满后，承租人将在没有要求的情况下，悄悄及和平地将物业(包括承租人可能作出的任何改善)交付出租人，其状况与收到时一样良好，但普通损耗除外。承租人 同意，如果承租人在本租赁期限结束时或在本租赁期限取消后不向出租人交出上述场所，则承租人将向出租人支付因承租人未能向出租人交出对上述场所的占有而出租人可能遭受的所有损害，并将赔偿出租人因出租人未能将所述场所的占有权交付给 任何后续租户而造成的延误。承租人将向出租人支付所有损害赔偿金，包括但不限于利润损失。

(B)经出租人同意，在本合同期满后保留的任何 应被解释为按书面同意书中规定的租金按月租赁 ，在适用的情况下，应符合本合同规定的条款和条件。这份同意书必须是书面的。在没有任何相反的书面协议的情况下， 如果承租人、任何受让人或分租人在租赁期届满后仍继续使用，则在租期满后仍将继续作为承租人 ，且本租约中适用于此类租赁的所有条款将继续完全有效， 但承租人应支付佛罗里达州法规允许的最高租金。出租人于终止后接受任何租金，并不构成本租约的续期或同意持有租用权，亦不应放弃出租人的回收权或本租约所载或法律规定的任何其他权利。暂缓任何部分月将要求承租人支付全额 月租金。

第 2.6节-楼层荷载：

承租人不得使地板超载，也不得在二楼或三楼安装任何超过每平方英尺50磅的重型商业机器或任何类型的重型设备。移入房屋的所有重型商业机器或重型设备必须事先获得出租人的书面批准，该同意不会被无理拒绝，但条件是由有执照的熟练操作员搬运，并由承租人负责安装和维护，费用由承租人承担特殊加固和足以吸收 并防止噪音和振动的设置。

2019年2月14日

第 2.7节-更改、添加、改进：

(A)未经出租人事先书面同意，承租人 不得对房屋造成浪费或损害，承租人不得在房屋内外进行任何改动、增加或改善，包括但不限于屋顶上的任何洞或穿透。在承租人希望进行任何此类改变、增加或改善之前，必须给予出租人至少十五(15)天的书面通知。

(B)除办公家具和固定装置应可随时拆卸而不会对物业造成损害外，所有的 增建或改善设施在本租约期满时应为并保持为物业的一部分。

(C)承租人 不得在外墙上安装任何类型的墙面覆盖物。

第 2.8节-承租人的合规情况：

承租人 不会使用或允许将房屋用于任何非法、不道德或不正当的目的，承租人将自费执行和遵守所有现行有效或在任何时间发布的适用于房屋或承租人占用房屋的法律、规则、命令、条例和法规，以及地方、州和联邦政府及其每个部门、局和官员的所有法律、规则、命令、条例和法规，以及任何保险公司的任何火灾保险要求。承租人不得宣传或允许任何在出租人看来倾向于损害建筑物声誉或损害其作为办公大楼的可取性的广告，以供金融机构、保险公司和其他类似性质的企业选址；如出租人发出书面通知，承租人应停止或停止任何此类广告。承租人对房屋的使用和占用必须确保不导致或允许任何嘈杂或不合理的噪音或不合理的骚扰从其发出，并不得干扰、烦扰 或以其他方式干扰租户和访客使用和享受其他空间和公共空间。承租人不得允许将任何垃圾、杂物或垃圾 放置在建筑物的大厅或公共场所，也不得允许其在建筑物内收集或堆积。

第 2.9节--责任：

承租人 同意赔偿并免除出租人在本租赁期内或周围对任何人或财产造成的任何损害、损失或伤害，且出租人对此概不负责，包括(I)因(I)自来水、煤气或下水道或屋顶或雨水管道的破裂、泄漏或堵塞，或任何火灾、喷洒或其他灭火系统，或其他泄漏或溢出或其他原因引起的任何损坏或伤害，(Ii)因任何粗心、疏忽、承租人或承租人的雇员、分租客(如有)、代理人、客人或受邀者在房屋上、房屋内或附近的不当行为；(Iii)因在本租赁期内使用房屋而引起或导致的；或 (Iv)因房屋或其任何部分或部分的形式、性质、结构或状况或因水、雨、火、风暴或事故而出现的任何现有、未来、潜在或其他缺陷而在房屋或房屋周围遭受的不当行为；租金不得因任何此类损失或损害而减少或扣留。本节规定在本租约期满或终止后继续有效。

第2.10节--入场权：

承租人 应允许出租人和出租人的代表和独立承包商在正常营业时间内的任何时间，在不干扰承租人业务运营的情况下(除非出现紧急情况，承租人违约或出租人合理预期违约迫在眉睫，在这种情况下，进入的时间不受限制)，为了安全、舒适或维护建筑物的安全、舒适或维护的目的进入建筑物，或拆除与租约不符的改建或增建。因为某些小猪_pE、管道、管道和公用事业设施(“管道”)穿过承租人的空间，并由架空结构支撑，出租人有权随时进入这些管道，且不会对承租人的业务运营造成不合理的 干扰。出租人有权在租赁期满前九十(90)天内的任何时间展示物业以供出售、租赁、评估或抵押，并在物业上张贴和保留“招租”标志。

第2.11节--律师费：

由于承租人未能遵守和遵守本租赁的各项规定、协议、契诺和条件，承租人 应支付出租人在任何时候合理产生或支付的所有和单独的费用、费用和开支，包括律师和法律助理费用(包括与任何上诉有关的费用)。

2019年2月14日

第2.12节--豁免：

出租人在任何一个或多个情况下未能坚持严格履行本租赁的任何一个或多个契诺、条款和协议，不应被解释为放弃该等契诺、条款或协议，但该等条款将继续完全有效，且出租人在任何情况下不应视为已放弃本租赁的任何条款(通过接受租金或其他方式)，除非该等条款是由出租人以书面表示并签署的，且本租赁条款规定的所有补救措施应为累积的。

第2.13节--房舍状况：

承租人应始终保持房屋内部清洁、整齐、坚固，符合一级写字楼的要求。承租人不得携带任何含有白蚁和其他木材破坏昆虫的家具或固定装置进入房屋。

第2.14节-责任保险：

承租人 应在本租赁期间自费购买人身伤害和财产损失商业一般责任保险，以保护出租人和承租人免受因房屋内或附近发生的任何 类型事故而产生的损害、费用和律师费。责任保险应由出租人可接受的一家或多家公司出具，由出租人指定出租人为附加被保险人，且人身伤害和财产损失的责任限额合计不低于3,000,000.00美元。在租赁期限开始前，应向出租人交付一份证明该保险有效的证书，该证书应在整个租赁期限内与出租人一起保存。该证书应要求保险人向出租人发出取消或减少承保范围的三十(30)天书面通知。

第2.15节--承租人的声明(禁止反言证书)：

自十(10)天前书面通知之日起，承租人及承租人的每一分租户、受让人或占用人应签署、确认并向出租人和出租人的任何指定人提交书面声明，证明：(A)本租约未经修改且完全有效 和效力(或本租约经修改后完全有效并说明修改)；(B)支付租金和其他任何费用的日期；(C)出租人没有违约(或说明任何违约的性质)；(D)通知应发送到的地址；(E)本租约受所有抵押约束和从属；(F)承租人已接受房屋，且所有工程均已完成(或指明未完成的工程)；及(G)出租人可能要求的其他事项。该物业的任何业主、其任何潜在买家、按揭持有人或未来持有人或任何其他人士或实体均可依赖任何该等陈述。如果承租人在上述10天内未能或拒绝交付任何此类证书 ，以及本租赁项下承租人在法律上或衡平法上可获得的所有其他权利和补救措施 承租人在本租赁项下违约时：(I)承租人在此指定出租人为承租人的事实代理人，有全权和授权以承租人的名义签署和交付任何此类证书，以及(Ii)承租人应被视为已接受、同意并证明任何此类证书中所载的每一项陈述。

第2.16节-担保权益：

承租人 特此质押、转让和给予出租人在承租人所有家具、固定装置、货物和动产中的担保权益，这些权益应 或可能被带到或放置在房屋上，作为支付本合同预留租金的担保，承租人同意在上述出租人的选择下，可根据《佛罗里达州统一商法典》以扣押、止赎或其他方式强制执行上述留置权。

第2.17节--房舍损坏：

承租人 应应出租人的要求，立即向出租人赔偿因承租人或承租人的任何行为或疏忽而对房屋或建筑物的管道、电线、灯光、玻璃、墙壁、门、地板、地毯(如果有)或任何固定装置、电器或附属设施造成的任何损坏。

第2.18节--放弃赎回权：

承租人 特此声明，如果承租人因任何原因或因承租人违反本租赁的任何契诺或条件或其他原因而被驱逐或剥夺，或出租人获得房屋所有权，承租人在此明确放弃由或根据任何现行或未来法律授予的任何和所有赎回权利。出租人明确保留在严格违约情况下扣留承租人的权利，除成文法规定外，承租人无权补救。

2019年2月14日

第2.19节--废物处理系统：

在本租赁期内及任何续订期间，承租人应自费遵守迈阿密达德给排水管理局或其后续机构的所有要求，包括但不限于安装任何可由该当局不时指定的替代废物处置或预处理系统，以规范可能排放到为房屋服务的卫生下水道的废物类型和质量。承租人特此同意，对于因承租人未能遵守任何此类要求而产生或产生的任何和所有索赔、费用、责任、损害、罚款、费用或其他费用(包括合理的律师费、上诉律师费、法律助理费和法庭费用)，承租人同意赔偿出租人，并使其不受损害。任何替代废物处置或前处理系统应立即成为并保留出租人房地产和财产的一部分。出租人有权不时要求进行其认为必要的测试，以检测和分析排入房屋废物收集和处理系统的废物和污水。

R T I C L E III

出租人的契约

出租人 特此与承租人订立以下契约：

第 3.0节-建筑服务和公用事业：

(A)出租人 同意在承租人占用房屋期间以及在承租人没有违约的情况下，在符合本租赁条款的条件下，向承租人提供下列物品，包括与运营费用有关的条款：

(1)水；在大楼内供租户使用的供应点冷藏。

(2)出租人认为标准温度和数量的供暖和冷藏空调应从上午8：00起由出租人提供。周一至周五下午6：00，如承租人要求，应在上午8：00提供。到周六下午1点。 但是，供暖和冷藏空调不得在节假日，即元旦、7月4日、阵亡将士纪念日、劳动节、感恩节、圣诞节提供。只有在承租人提出要求时，方可在节假日和上文未规定的其他时间提供此类服务，承租人应至少提前24小时要求提供此类服务，并承担全部费用。然而，出租人同意，此类供暖或冷藏空调的温度和数量应与佛罗里达州迈阿密-戴德县其他郊区写字楼租户通常获得的温度和数量保持一致。当房屋内使用产生异常热量的机器或设备影响空调系统维持的温度时，出租人有权安装额外的空调为房屋降温 ，其成本，包括安装、运行、使用和维护的费用，以及必要时的更换费用，应由承租人按要求作为额外租金支付给出租人。

(3)第(Br)3.0(A)(2)节规定的在正常营业时间内与其他租户共同进出房屋的电梯服务。

(4)出租人认为合理需要的清洁服务。

(5)第3.0(A)(2)节所述用于照明和其他正常业务用途的电力。

(6)出租人认为合理需要的建筑物公共区域和服务区域的电力照明。

(B)因任何原因而在任何程度上未能提供或停止这些规定的服务(“服务中断”)的 不会使出租人对任何个人、财产或业务承担任何责任，也不会被解释为驱逐承租人或工作 租金减免，也不会解除承租人履行本合同的任何约定或协议。出租人保留权利，在不对承租人承担任何责任和不违反本租赁任何契约的情况下，根据本租赁或法律的要求，或出租人真诚地认为适当的情况下，在必要的时间内，对服务于该场所的建筑物系统或出租人根据本租赁所需的任何其他服务进行维修、改建、 升级、更改或任何其他服务的权利。在每种情况下，出租人应尽合理努力消除因建筑物内条件造成的服务中断的原因，并结束服务中断。出租人应在可行的情况下通知承租人此类服务中断的开始时间和预期持续时间。服务中断的发生不应构成对承租人的实际或推定的全部或部分驱逐，承租人有权根据本租赁获得租金的任何减免、额外租金或任何其他费用，解除或解除承租人在本租赁项下的任何义务，或有权终止本租赁。

2019年2月14日

(C)出租人 可向承租人收取出租人工程师确定的足以满足承租人 要求的照明和供暖或空调的费用，但出租人提供的时间除外。承租人应至少提前24小时要求提供照明和供暖或空调服务 。额外照明和供暖或空调的费用可能是为承租人所在的整个楼层提供此类服务的费用。

(D) 除出租人提供或批准的电流外，不得使用任何电流，除非经出租人书面同意，否则不得将电缆或电线带入房屋。承租人只能使用在建筑物标准电路上运行的办公机器和设备，但在任何情况下不得使承租人从中获得电流的建筑物标准电路超载。任何超过出租人认为正常的、所有租户的正常和习惯的电流消耗，或需要特殊电路或设备(安装费用由承租人承担并经出租人书面批准)的，承租人应根据出租人的需求作为额外租金支付给出租人，金额由出租人根据出租人对该超额电流消耗的估计成本或根据实际成本确定(如果该超额电流消耗单独计量的话)。未经出租人书面同意，承租人不得在房屋内使用任何仪器或装置，包括但不限于电子数据处理机、穿孔机和使用超过120伏的机器，这将增加房屋作为一般办公空间通常配备或供应的电量；也不得连接电流，除非通过房屋内现有的插座、用于使用电流的任何仪器或装置。如果承租人需要的水或电流超过通常提供或供应的用作一般办公空间的水或电流，承租人应首先征得出租人的书面同意，出租人可以拒绝，出租人可以安排在房屋内安装水表或电流表，以测量任何此类用途所消耗的水量和电流。任何此类水表及其安装、维护和维修的费用应由出租人支付，承租人同意应出租人的要求立即向出租人支付上述水表所显示的所有此类水和电流的费用，按提供此类水表的当地公用事业单位为此类服务收取的费率，外加为保持所消耗的水和电流而产生的任何额外费用。如果没有安装单独的电表，这种水和电流的超额费用将通过公用事业公司或电气工程师的估计来确定。

第 3.1节-出租人的维护和维修：

(A)出租人 不应被召唤，也没有义务承担对房屋进行任何修缮、改善或改动的义务，但在本租赁期内，出租人应尽其合理努力使外墙、窗户和外门保持完好，并保持建筑物屋顶防水，这些费用应作为运营费用的一部分； 但出租人对承租人、承租人的雇员、代理人、受邀者、被许可人或客户的疏忽、过失、不当行为或渎职所需的、与之相关的或因其疏忽、过失、不当行为或不当行为而需要的、与之相关的或因该等疏忽、过失、不当行为或不当行为而引起的，出租人不承担或被要求对该房屋进行任何维修或维护，在这种情况下，承租人应对此负责。

(B)出租人对根据本租约任何条款出租人负责的任何瑕疵、维修或保养所负的责任，应仅限于该等维修或保养或修补该瑕疵的费用。

(C)承租人应向出租人提供至少十五(15)天所需维修的书面通知(在紧急情况下通知在这种情况下必须是合理的除外)，出租人在此之后应有合理的 时间开始进行上述维修工作，并且一旦开始，上述工作应继续进行并以合理的进度完成，但出租人不对因不可抗力而未能完成此类维修承担责任。

(D)出租人 不对升级的室内照明设备或灯泡的维修或更换负责。

第 3.2节-安静享受：

在符合本租赁条款和条件的前提下，只要承租人没有违约，承租人可以悄悄地持有和占用物业，而不会受到出租人或通过出租人提出索赔的 人的任何干扰。

2019年2月14日

A R T I C L E IV

相互契约

它 相互约定和商定如下：

第(Br)4.0节--放弃代位权：

出租人和承租人均放弃任何索赔。就财产损失向另一方提出索赔，但此类索赔是为有权提出索赔的一方的利益而投保的有效且可收取的财产保险；此外，条件是，如果该免责声明的实施会使该保险的保单失效，则该免责声明不适用。

第 4.1节--机械师的留置权：

承租人 不得允许或执行任何行为，承租人也未获授权订立任何合同，该合同可能为出租人或任何土地出租人或承租人在建筑物任何部分的任何权益产生任何留置权或其他产权负担或作为其基础。如果由于承租人的任何作为或不作为(或被指控的作为或不作为)，任何用于支付金钱或其他产权负担的机械师或其他留置权、押记或命令应针对出租人和/或任何土地出租人或基础出租人和/或任何抵押权人和/或建筑物的任何部分(无论该留置权、押记、命令或产权负担是否有效或可强制执行)，承租人应自费将其解除记录，担保或转让给佛罗里达州法规规定的其他担保 ，以便在通知承租人后十(10)天内释放对任何所谓的留置权主张的房产的所有权。承租人应赔偿和挽救无害的无害人、所有地面出租人(S)和基础出租人(S)和 所有抵押权人的所有费用、债务、诉讼、罚款、索赔和索偿，包括合理的律师费和由此产生的上诉律师和法律助理费用。如果承租人未能遵守本条款的上述规定，出租人有权选择以付款或其他方式解除或担保任何该等留置权、费用、订单或产权负担，承租人同意按要求立即按18%(18%)的年利率向出租人偿还与此相关的所有费用、开支和其他金额(如额外租金)。出租人可选择在迈阿密-戴德县公共记录中记录本租赁的备忘录，通知所有劳工、机械师和材料工人本节的规定，承租人应根据要求签署并确认该备忘录。

第 4.2节-注意事项：

本租赁项下要求或允许的任何通知应以书面形式发出，如果该通知是给出租人的，如果该通知是给出租人的，如果该通知是给承租人的，则该通知应被视为在指定的地点送达出租人以支付租金。

第 4.3节-拆除固定装置：

承租人 有权安装本租赁所允许的使用所需或方便使用的办公家具、办公设备和设备，所有这些仍为承租人的财产，并可在租赁期限结束时由承租人拆除，但条件是 承租人当时没有违约。但是，如果因安装或拆除该等办公家具、办公固定装置和设备而对房屋造成损坏，承租人应在租赁期届满前自费维修，并在离开房屋后立即进行维修。如果出租人根据第2.7节的要求同意对房屋进行任何改建、增加和改善，则所有该等改建、增加和改善应立即成为并保留为房地产的一部分， 出租人的财产，否则应由承租人拆除并恢复房屋，由出租人选择。

第 4.4节-不可抗力：

本租赁中使用的术语“不可抗力”应包括天灾、罢工、停工或其他工业骚乱、公敌行为、战争、恐怖主义或生物恐怖主义、封锁、骚乱、武装力量行为、流行病、承运人延误、无法获得材料、公共当局的行为以及任何其他原因，无论是否在本节中列出，这些原因超出了要求履行合同的一方的控制范围。

2019年2月14日

第 4.5节-危险保险：

出租人 应为房屋和建筑物投保财产保险。此类保险可通过一份或多份保单 实施。如果承租人从事任何导致出租人财产成本增加的活动，承租人将在提出要求后三十(30)天内向出租人支付上述增加的费用，并按照第4.20节的规定向出租人偿还承租人应承担的保险费用。出租人保留随时、随时变更保险公司的权利，且此类变更不会解除承租人在本节项下的任何义务。承租人应为承租人的固定装置、设备或承租人或任何其他方的其他个人财产造成的任何损坏，以及水损坏、破坏、恶意破坏或任何其他原因提供自己的保险。出租人对此类保险不承担责任。尽管本协议有任何相反规定，出租人对因任何原因(包括但不限于盗窃、破坏或伤亡)对承租人或任何其他当事人的个人财产或固定装置造成的财产损害，不承担任何性质的责任。

第 4.6节-服务收费：

出租人向承租人收取的任何服务或根据承租人的命令在房屋内完成的工作或本租赁项下以其他方式产生的任何费用应被视为到期租金，并应包括在任何到期和未付租金的留置权中。

第 4.7节--延迟占有：

(A)如果出租人在上述期限开始之日因出租人正在履行 或因其他原因或非承租人造成的任何其他原因或原因组合而延迟完成工作以供承租人占用，出租人无法在上述期限开始之日收回房屋，则在这种情况下应允许承租人减免本合同项下支付的租金，并应按延迟金额延长租赁期。上述租金减免应是出租人对承租人因上述延迟取得房屋占有权而给承租人造成的任何损失或损害的全部责任。出租人不对与利润损失有关的任何损害承担责任。

(B) 如果延迟收回是由承租人的行为造成的，则在可合理确定为因承租人的行为或未采取行动而导致的期间内，不得延迟租期的开始或租金减免。

(C) 如果出租人未能在本租赁期限开始后一百二十(120)天内将物业的占有权交给承租人，则承租人有权在上述一百二十(120)天期限届满后十(Br)(10)天内向出租人发出书面通知，取消本租赁，在取消后，出租人和承租人均应被解除并解除本租赁项下的所有责任。承租人未能在上述期限开始之日或出租人提出占有之日起立即收回房屋，构成承租人违约，使出租人有权在违约情况下获得所有补救措施。

第 4.8节--伤亡损失：

如果房屋(或其一部分)因火灾、恶劣天气、战争行为、恐怖主义或生物恐怖主义、 或其他伤亡损失而无法租用，租金或其合理比例在不可租用时应予以减免。在这种情况下，出租人有权选择在损失发生之日起六(6)个月内(受影响工程的不可抗力造成的延误的影响)，继续本租赁，在此情况下，出租人应在损失发生之日起六(6)个月内修复房屋(承租人所做的任何改进除外)，或者自损失发生之日起取消本租赁。出租人应在损失后通知承租人出租人选择哪一选项。如果出租人选择修复房屋，承租人应修复和/或恢复承租人对房屋进行的任何损坏的改进。

第 4.9节--谴责：

如果房屋或其任何部分被征用或被征用，或为避免或解决征用或征用程序而购买，出租人和承租人同意如下 ：

(A)如该处所的全部或该部分被收回，以致该处所不适合承租人经营业务，则本租约须予取消，而租金自收取之日起即告减租。

(B)在 发生部分接管而该物业不适合承租人经营的情况下，租金的公平和公正比例应自收取之日起减少，出租人有权选择继续本租赁(在此情况下，出租人 应着手修复因该部分收取而对物业造成的损坏)，或自收取之日起取消本租赁， 租金自该日起减少。出租人在取得租赁权后，应通知承租人出租人选择哪一选项。如果发生不可抗力导致维修延迟完成，出租方不对承租方负责。

2019年2月14日

(C)承租人无权分摊或分享因征用房屋或建筑物的任何部分而造成的损害赔偿或判决，但可就因该等征用而对承租人的业务或财产造成的损失或损害寻求其本身的赔偿，但该裁决不得以任何方式减少因该等征用而须支付给出租人的赔偿。

第 4.10节-默认：

如果 发生以下任何一种或多种事件(本文中有时称为“违约事件”)，则 ：

(A)在本合同规定的任何租金到期应付之日发生拖欠，且在出租人向承租人发出书面通知后三(3)天内继续拖欠；或

(B)如承租人在履行或遵守本租约所载的任何契诺、协议、条款或条件(前述(A)项所述除外)时违约，且该违约应在出租人向承租人发出书面通知后七(7) 天内持续。

(C)如果承租人应：(I)一般不偿还到期债务，(Ii)书面承认其无力偿还债务，(Iii)为债权人的利益进行一般转让，(Iv)启动任何案件、程序或其他诉讼，寻求任何重组、安排、组成、调整、清算、工薪阶层的计划、解散或任何与债务人破产、资不抵债、重组或免除有关的现行或未来法律规定的类似救济，(V)寻求或同意或默许任何受托人、接管人、托管人或承租人或承租人全部或任何主要部分资产或转租财产的其他类似官员的委任， 或(Vi)采取任何公司行动，授权第(I)至(V)款所述的任何行动；或

(D) 如果针对承租人的任何案件、法律程序或其他诉讼应当开始，寻求以债务人身份对承租人作出济助令，或寻求根据与债务人破产、破产、重组或救济有关的任何法律对承租人或其债务进行重组、安排、调整、清算、解散或债务重组，或寻求为承租人或其全部或任何主要部分财产指定接管人、受托人、托管人或其他类似的官员，在这种情况下，诉讼或其他行动(I) 导致对其发出救济令，该命令在进入后三十(30)天内未完全搁置，或 (Ii)在九十(90)天内仍未被驳回；或

(E)如果承租人在房产中的权益应根据任何征款、执行、扣押或其他法院程序予以没收，且不得在上诉或其他情况下立即腾出或搁置，或如果承租人在房产中的权益通过司法出售而出售，但在上诉或其他情况下未立即腾出或搁置出售 ；

则 在任何该等情况下，出租人可于其后任何时间终止本租约，并根据司法程序收回占有权，或寻求法律或衡平法规定的任何其他补救措施，但该等违约及当时所有其他违约尚未完全纠正，且出租人因执行本租约而实际产生的所有合理开支及成本，包括合理的律师费，均未悉数支付。任何此类终止应适用于本租约或任何协议中可能包含的承租人的任何权利或选择权，以及租约期限的任何延长或续期。如果本合同项下发生违约，除所有其他补救措施外，出租人有权立即宣布到期并支付在本租赁期限内应支付的全部基本租金和本合同项下的额外租金，该等租金应立即到期并支付，包括所有适用的销售税。本合同所载内容不得解释为阻止出租人履行承租人为维护出租人在物业和本租赁中的权利或权益而可能和需要履行的义务， 即使在本租约规定的宽限期或通知期届满之前，如果在现有的特定情况下，给予该等宽限或发出该通知将损害或危及出租人在本租赁和本租赁中的权利和产业。

2019年2月14日

第4.11节-标志：

未经出租人书面许可，承租人 不得在房屋或建筑物的任何部分(包括但不限于窗户或门的内部或外部)张贴、油漆、竖立或刻字任何标志、投影、遮阳篷、信号或广告。如果发生违反前述规定的情况，出租人可根据其唯一选择，将该违反视为违约事件。此外，出租人 可以不承担任何责任移除此类文字，并可向承租人和/或转租人收取因移除而产生的费用。承租人应在其主要入口附近和位于大堂的建筑目录上提供建筑标准标牌，费用由承租人承担。

第 4.12节-经纪业务：

承租人 声明并保证，承租人或承租人的任何代表、员工或代理人均未就本租赁与任何房地产经纪人进行交易或咨询。在不限制前述条款效力的情况下，承租人同意就任何其他房地产经纪人或代理人声称与承租人或承租人的任何代表、雇员或代理人进行交易或咨询违反前述陈述和保证而提出的任何索赔或要求，赔偿出租人，并使出租人不受损害。

第 4.13节-完整协议：

本租赁包含出租人和承租人之间关于房屋的完整协议，并终止了之前与 就此进行的所有谈判。本合同的任何修改，除非是由出租人和承租人双方共同签署的书面形式，否则无效。

第4.14节--效果和构造：

本租约的条款适用于本租约双方及其各自的继承人和受让人，并对其具有约束力。带下划线的章节标题仅供参考，不应被视为限制或扩展本租赁的任何条款。

第4.15节--抵押从属；委托：

(A)本租约应自动从属于出租人给予的任何第一抵押(每一项均为“抵押”)， 根据该租赁支付或将支付的任何预付款，以及上述第一抵押留置权的任何续期、延期、修改或替换。承租人承诺执行抵押权人要求的任何协议，以证明本节的协议。

(B) 如果包含该房产的财产(“该财产”)在抵押项下的止赎销售中出售，或者该财产是以代替止赎的契据转让的，承租人应委托该按揭的持有人(“贷款人”)或 该财产的任何买方，并且在本租约其他条款的规限下，租赁应继续按照其 条款在承租人与贷款人或该买方(以下有时称为“贷款人或该买方”)之间继续。在这种情况下，后续出租人不对(A)任何先前出租人(包括出租人)的任何行为或不作为负责，(B)对后续出租人没有实际收到的任何押金的退还负责，(C)受承租人可能对任何先前出租人(包括出租人)进行的任何补偿或抗辩的约束，(D)受承租人向出租人预付租金或额外租金的约束，但适用于当月的租金或附加租金除外，除非此类预付款 已由继任出租人实际收到。(E)在未经贷款人书面同意的情况下对租约进行任何修订或修改，或(F)对承租人占用该房屋的任何建筑的履行或付款承担责任。

第4.16节--关于破产的特别规定：

(A) 如果承租人根据《破产法》的规定承担本租约并提议转让，则见《美国法典》第11编第101条及其后的规定。(《破产法》)向本应以承租人可接受的条款作出真诚要约接受本租约转让的任何个人或实体发出转让通知，列明(I)该 人的姓名和地址，(Ii)该要约的所有条款和条件，以及(Iii)出租人将为该 人在该租约下的未来履约提供的充分担保，包括但不限于，《破产法》第365(B)(3)节所指的担保，应由承租人在不迟于承租人收到后二十(20)天内交给出租人，但无论如何不得迟于承租人向有管辖权的法院申请授权并批准进行此类转让和假设的日期前十(10)天，因此出租人应有优先权利和选择权，在该提议转让生效日期之前的任何时间向承租人发出通知，以相同的条款和条件以相同的代价接受本租赁的转让 。作为该人士提出的真诚要约，减去该人士在转让本租约时须支付的代价中可能支付的任何经纪佣金。

2019年2月14日

(B)根据《破产法》第11篇《美国法典》第101条及其后的规定受让本租约的任何 个人或实体，应视为 在转让之日及之后无需进一步行动或行为而承担了本租约项下的所有债务。 任何此类受让人应应要求签立并向出租人交付确认该假设的文书。

(C)尽管本租约有任何相反规定，承租人根据本租约应支付给出租人或其代表的所有款项，不论是否明文规定为租金，就《破产法》第502(B)(7)节而言，应构成租金，美国法典第11编第502(B)(7)条。

第 节4.17-名称“迈阿密湖”：

承租人 承认“迈阿密湖”这个名称是出租人的财产，承租人同意在本租赁期内的任何时间不得在承租人的商业名称、商号或公司名称中使用该名称，除非得到出租人的书面同意。

第 4.18节-规章制度：

出租人 保留制定适用于房屋所属建筑物内所有承租人的合理规则和法规(附件“A”)的权利，该等规则和条例根据出租人的判断，对于房屋的安全、保护、护理和清洁，以及建筑物内所有承租人的舒适度和最大利益而言，是不时必要的，而如此制定的规则和规则应对承租人和承租人的员工具有约束力。承租人和承租人的员工应始终遵守、履行和遵守上述规章制度。

第 4.19节-出租人增加：

同意出租人有权利和特权对该房屋所属的建筑物进行增建，并 对承租人认为不属于承租人的建筑物部分进行该等改建和维修，出租人可认为明智和可取，而不对承租人承担任何责任。

第 4.20节--运营费用：

(A)就本节而言，下列定义适用：

(一)“公用设施”是指水、下水道、电力、燃油、天然气和垃圾清除。

(2)“营运费用”指出租人因建筑物(包括办公园区内的公用地方)的拥有权和/或营运或与该建筑物的拥有权和/或营运有关而须支付或有义务支付的所有费用、成本和各种性质的支出，但不包括更换资本投资项目和新的资本改善，但以下(G)和(H)段所述除外。作为解释和澄清的方式，但不限于此，这些业务费用将包括：

(A)从事大楼和办公园区公共区域运营和维护的所有员工的工资和薪金；雇主的社会保障税、失业税或保险，以及可能对这些工资和薪金征收的任何其他税；伤残费用和住院保险、养老金或退休福利，以及该等员工的任何其他附带福利。

(B)办公大楼和办公园区公共区域运行和维护所用的所有用品和材料。

(C) 大楼使用的水电、燃油、天然气、下水道和水等公用事业费用，不直接向另一个租户收取 。

(D)常规建筑管理和办公园区管理的费用；清洁服务；垃圾和垃圾清除；所有系统和设备的服务和维护，包括但不限于电梯、管道、供暖、空调、通风、照明、电力、安全、火警、消防泵、灭火器、水龙带橱柜、草坪喷头、警卫服务、油漆、填缝、建筑物外部的压力或蒸汽清洁、屋顶维修、窗户清洁以及环境美化和园艺。

(E)适用于大楼和办公园区以及与此相关的出租人个人财产的意外伤害和责任保险的费用。

(F)由该地区或分区共有的任何业主协会评估的针对建筑物或底层土地的所有 费用。

2019年2月14日

(G)根据公认会计原则被视为递延费用的资本改善支出和法律规定的资本支出，在这两种情况下，其成本应计入发生费用的日历年度或以后年度的运营费用，并以直线方式适当地分配到这些年度，条件是此类项目 在使用年限内或在适当的期间内摊销，但在任何情况下不得超过十年，并增加合理的利息因数，以补偿出租人最初发生的上述支出；

(H) 如果出租人购买任何资本设备或进行任何旨在节省或减少运营费用任何要素的资本支出，则此类资本设备或资本支出的成本应包括在发生成本的当年或以后年度的“运营费用”的定义中。 按直线法对该等年度进行适当分配，条件是该等项目在可合理估计的期间内摊销，该等节省或减少的营运开支预期等于出租人在该等资本设备或资本开支方面的 成本，并加上合理的利息因数以补偿出租人最初招致上述开支的 。如果出租人租赁旨在节省或减少运营费用的任何此类资本设备，则根据此类租赁支付的租金和其他成本应计入发生当年的运营费用 。

(3)“承租人的比例份额”的定义如下：

(A)在涉及整个建筑物的费用(例如停车场照明和维修)的情况下，承租人的比例份额应为承租人的可出租面积与建筑物的可出租总面积的比率，以及

(B)在仅与该房屋有关的经营费用(例如但不限于该房屋的管理费和清洁服务)的情况下，承租人的比例应为100%。

(四)“费用报表”是指出租人列明营业费用的报表。

(B) 承租人应在租赁期内每个月的第一(1)天，支付目前估计为863.80美元的营业费用中承租人按比例分摊的额外租金，外加现在或以后对承租人支付租金征收的所有销售税、使用税或类似税， 目前为6.77%或57.87美元，每月总计921.67美元。此后，出租人应在每个日历年度向承租人提供一份费用报表，合理详细地显示出租人在上一个日历年度发生的营业费用和下一个日历年度的预计营业费用。如果承租人的实际比例份额大于汇给出租人的预计运营费用，承租人应在收到此类通知后三十(30)天内向出租人支付差额，以及现在或以后因承租人支付租金而征收的所有销售税、使用税或类似税，无论是联邦、州还是地方政府。如果承租人的预计营业费用支付超过了承租人在营业费用中的实际比例份额，则超出部分将计入下一年度的预计付款。如果本租赁在日历年度结束前终止，将根据承租人占用该房屋的年份的百分比付款。 费用报表还将包括出租人估计的金额，即承租人在本日历年度的营业费用中按比例分摊的金额。承租人应在本日历年度内分12个月平均按月向出租人支付新的估计金额。对于承租人根据上一年的估计付款的本日历年度的任何月份，追溯调整将追溯到本日历年初 。如果新估计的每月金额较大，承租人应在收到通知后三十(30)天内将差额汇给出租人。如果新的 每月预估金额较少，则超出的付款将计入本年度的预估付款。如果本租约 在日历年度结束前终止，付款将根据承租人占用该房屋的年份的百分比计算。

(C) 如果承租人没有拖欠本租赁，承租人有权合理审查费用报表中承租人声称不正确的任何部分的支持数据。为使承租人行使本款规定的权利，承租人应在任何此类费用报表发出后六十(60)天内向出租人发出书面通知，说明费用报表中声称不正确的部分 。对于任何费用报表，本款规定的权利只能行使一次，如果承租人 未能满足上述任何条件作为行使该权利的先决条件，则应视为放弃了承租人根据本款对特定费用报表的权利。根据本款进行的任何审查应由承租人承担全部费用，并应由具有国家地位的独立注册会计师事务所进行。承租人确认并同意，根据本款审查的任何记录构成出租人的保密信息，除进行审查的会计师和收到审查结果的承租人负责人外，不得向其他任何人披露。根据本款审查记录时披露的任何错误应及时更正，但出租人有权要求具有国家地位的独立注册会计师事务所对记录进行再次审查。如果两家会计师事务所之间存在分歧，披露与费用表偏差最小的审查应被视为正确。如果审查结果显示承租人多付了其债务，多付的金额应计入承租人随后的分期付款义务中，以支付其应承担的预计经营费用份额。如果该结果显示承租人少付了其债务，承租人应将少付的金额支付给出租人，并 承担下一笔预计经营费用的分期付款。

2019年2月14日

(D)尽管 租约内有任何看似相反的条款，如该建筑物于租赁期内的任何历年内并未全部入伙，则实际“营运开支”应视乎该建筑物于该年度内已全部入伙而厘定。就本租约而言，“全部占用”指占建筑物可出租净面积的95%。

第 4.21节-房地产税：

(A) 承租人应在租赁期内每个月的第一天(1)向承租人按比例支付估计的一般和具体房地产税(“房地产税”)份额。承租人应支付给出租人， 作为额外租金，金额相当于承租人估计的房地产税比例的十二分之一(1/12)，该估计由出租人根据上一年度的房地产税使用11月份的折扣做出，该折扣针对每个日历年度进行了调整。最初，估价为226.23美元，外加现在或以后对承租人支付租金征收的所有销售税、使用税或类似税，无论是联邦、州或地方租赁税，目前为6.7%或15.16美元，快速纳税年度每月总计241.39美元。承租人在任何税收中的份额应等于该税的一小部分，分子 应为本租约第1页所列房屋的总楼面面积，其分母应为所有要征税的可出租空间的总楼面面积。此类税额应自期限开始日期和终止日期 起按比例计算。承租人应负责支付与房屋有关的所有个人财产税。

(B) 出租人收到并按照《房地产税单》计算应向承租人缴纳的比例税，并将承租人的实际比例份额通知承租人。如果承租人的实际比例份额大于汇给出租人的估计税额，承租人应在收到通知后五(5)天内向出租人支付差额，外加承租人现在或以后因承租人支付租金而征收的所有销售税、使用税或类似税，无论是联邦、州还是地方政府。如果承租人预计缴纳的房地产税超过承租人实际应缴房地产税的比例，则表示 超出部分将计入下一年度的估计付款。

(C)出租人 可根据其唯一选择，选择上诉或结清适用于该房地的评税。如果它选择这样做，它有权从承租人那里获得任何律师费和其他专业费用以及上诉或结算评估所产生的费用的比例份额的补偿。这些费用和成本应由出租人从任何税务申诉或和解可能获得的任何按比例节省的税款中扣除。如果所述节税不足以收回该年度的费用和成本，则应将所述费用和成本计入随后年度按比例节省的税款中，直至全部收回为止。如果有剩余的税收节省，应从承租人欠出租人的任何未付款项中扣除。剩余税款的余额将由出租人直接支付给承租人。在任何情况下，承租人均不承担超出任何节税额度的任何费用和成本。

第 4.22节--可分割性：

如果 本租约的任何条款、契诺或条件或其对任何人或情况的适用在任何程度上无效 或不可执行，则本租约的其余部分，或该条款、契诺或条件对除其被认为无效或不可执行的人或情况以外的人或情况的适用，不应因此而受到影响，并且每个其他条款， 本租约的契约和条件应在法律允许的最大范围内有效并得到执行。

2019年2月14日

第 4.23节-重新安置收件箱的权利：

出租人 明确保留由出租人自行承担费用的权利，将承租人迁出房屋，并将承租人重新安置在出租人选择的尺寸和大小大致相同的其他空间，其他空间应由出租人装饰，费用由出租人承担。出租人有权自行决定使用现有房屋的装饰和材料、 或其他材料，以使承租人搬迁的空间在室内设计和装修方面与承租人迁出的房屋相媲美；但如果出租人选择将承租人迁出并搬迁到当时以较高租金出租的其他空间，则承租人不需要支付该房屋的租金与承租人搬迁的空间的较高租金之间的差额；此外，如果承租人被移走并搬迁到其他空间，而该空间的租赁租金低于该房屋的租金，则租金应降至当时对承租人已搬迁的空间收取的租金。本租约所载内容不得解释为免除承租人或暗示承租人因本租约所载条款而须支付任何额外租金的责任获解除，而本租约的条款适用于承租人迁入或迁出的地方。承租人同意，出租人行使其搬迁和搬迁承租人的选择权，不应终止本租约或解除承租人在本租赁期内全部或部分支付租金和履行本合同项下的契诺和协议的义务。

第 4.24节-提前入住：

如果承租人按照第1.0节的规定，在出租人同意的情况下，在租期开始前占用该房屋，则本租约的所有条款应在该租期开始时完全有效，且该期间的租金应予以减免。这种提前入住不应改变租赁期限。

第 节4.25-时间：

在本租赁的所有条款、条款、契诺和条件中，时间 至关重要。

第4.26节--出租人对公共区域和车库设施的控制：

(A)出租人 应以非排他性的方式向承租人提供未覆盖的地面停车位，供承租人、其代理人、员工、承包商、客人和受邀者使用，费率自租赁签订之日起按迈阿密湖区发展法规的要求计算。 承租人、其代理人、雇员、承包商、客人和受邀者的所有停车位必须不在街道上，并且位于建筑物的两侧或后面。

(B)出租人提供的所有汽车停车区、车道、出入口和其他设施，包括人行道、坡道、园林区、楼梯、走廊、公共区域和其他区域，以及出租人为租户、其高级人员、代理人、雇员、佣人、受邀者、被许可人、访客、顾客和客户提供的公共用途的改善，应始终处于出租人的专有控制和管理之下，出租人有权不时建立、 修改和执行与所有设施和区域及改善有关的合理规章制度，并对其进行监督；不时更改本协议所指停车区和其他设施的面积、水平、位置和布置；保留向使用停车区的人收取停车费的严格限制(但出租人有权向租户提供停车优惠并与租户签订有效停车协议)，限制租户、其高级人员、代理人、受邀者、员工、佣人、被许可人、访客、赞助人和客户停车；以出租人的律师认为在法律上足以防止任何人或公众享有上述区域或出入口的全部或任何部分；暂时关闭所有或任何部分公共区域；并在上述范围及改善方面作出及执行出租人自行判断为合宜的其他行动及改善，以期改善租户、其高级人员、代理人、雇员、佣人、受邀者、访客、顾客、持牌人及客户的方便及使用情况。出租人将以出租人不时确定的合理方式运营和维护公共区域和其他设施。在不限制自由裁量权范围的情况下，出租人有完全的权利和权力指定停车设施和/或公共区域及其他设施的管理人员，此人有完全的权力制定和执行有关使用这些设施的规则和规定，或雇用所有人员，并制定和执行与停车区域和/或公共区域和其他设施的正常运行和维护有关的和必要的所有规则和规定。 本节中提及的停车区和/或设施不得解释为授予承租人与该停车区和/或设施有关的权利和/或特权，除非该权利和/或特权在本租赁中有明确规定。

第4.27节-承租人的建筑改进：

(A) 承租人接受“原样”的房舍。承租人自费约定并同意基本上按照《附件B》中所列的出租人和承租人之间商定的条款和条件建造房屋。

2019年2月14日

(B)承租人应由承租人承担全部费用和费用，负责选择有执照和保险的承包商安装正压送风等级的语音和数据系统电缆和布线。迈阿密湖区目前要求上述承包商获得安装和施工许可证。所有语音和数据工作都必须在承租人改善工作和发放入住证的最终检查之前完成，并由迈阿密湖城进行检查和批准。因承租人供应商的电缆和布线安装延误而导致的租用证书发放延误应被视为承租人延误，不得 延误租赁的开始。本租赁期满后，承租人应自行承担费用，拆除房屋内的所有语音和数据系统电缆和布线。如果承租人不拆除上述电缆和线路，承租人同意出租人可以拆除，并从保证金中扣除拆除的费用。

(C) 租房后三十(30)天内，承租人应通过迈阿密湖区取得一份使用证，并向出租人提供一份副本。此外，承租人应负责从迈阿密湖区获得营业税收据。

第4.28节-单数/复数：

如本租约中所用，在上下文要求时，每个数字(单数或复数)应包括所有数字，每个性别应包括所有性别；除非上下文另有要求，否则“个人”一词应包括“公司、公司或 协会”。

第 4.29节-安全系统：

(A)出租人可根据其全权酌情决定权、决定权和选择权订立合同，或以其他方式提供或安排提供保安服务系统，其中可能包括保安和/或电子设备。如果出租人选择购买此类一个或多个安全系统，承租人应支付其按比例分摊的费用。承租人在费用中的比例份额应通过以下方式确定：以承租人的房屋总面积为分子，除以该安保系统服务的建筑物的总面积为分母，然后乘以服务或系统的年度成本。 承租人应按月支付其比例份额及其租金。

(B)出租人 不是保险人，对保安义务的履行不负任何责任，承租人特此免除出租人对提供保安服务的任何性质的索赔，以及因疏忽履行或不履行保安服务而造成的任何损失 。承租人应购买任何类型损失的保险(如有)。承租人进一步承认，如果上述服务是在疏忽的基础上提供的，其唯一和排他性的补救办法应是向保安服务公司寻求赔偿。

第4.30节--关于遵守环境法和遵守危险废物的契约、陈述和保证：

承租人 特此与出租人订立契约，并向出租人作出如下陈述和担保：

(A)承租人 将自费严格遵守任何和所有适用的联邦、州和地方环境法律、规则、条例、影响房屋和在房屋内进行的商业运营的许可证和命令，无论是现在有效的还是以后可能颁布的，以及可能不时修订的(下称“环境法”)，承租人将以自负费用获得并严格遵守所有联邦、与承租人使用和占用房屋有关的州和地方许可以及其他政府批准。承租人承认，出租人未就 承租人可获得或可能获得任何必要的许可或批准在房屋内开展业务运营作出任何明示或暗示的陈述。

(B) 在不限制本节(A)段一般性的情况下，承租人将严格遵守与房屋内任何“危险材料”(定义见下文)的产生、回收、再使用、销售、储存、搬运、运输、处置和 相关的任何 和所有适用的环境法律，作为其唯一的成本和支出。本节中使用的术语“危险物质(S)”是指根据任何适用的环境法，在“危险物质”、“危险废物”、“危险材料”、“有毒物质”、“污染物”或其他污染的定义中定义或包括的任何物质。尽管本合同有任何相反规定，出租人同意承租人采取的任何行动并不解除承租人遵守本节所有规定的义务。承租人将不允许或允许，并将采取一切必要措施，以避免因建筑或使用房屋而导致的危险物质泄漏、释放或排放。承租人应在得知以下情况后立即以书面形式通知出租人：(I)因对房屋的任何建造或使用而在房屋内或房屋外发生的任何泄漏、释放或排放的有害物质，以及任何现有的或威胁要违反本条款的行为；(Ii)任何和 任何政府当局根据任何适用的环境法不时对该财产提起、完成或威胁的所有执法、清理、清除或其他政府或监管行动；(Iii)任何非政府组织对承租人或因任何有害材料或任何违反适用环境法的行为而对承租人或财产提出或威胁的任何或所有索赔 ；以及(Iv)承租人发现任何可能导致财产或其任何部分受到任何环境法规定的所有权、占有权、可转让性或使用权限制的事件或状况以及与财产毗邻或紧邻的任何不动产。承租人 承认其已检查该房屋，并已按照良好的商业惯例对该房屋的当前和过去用途进行了所有适当的调查，以最大限度地减少违反任何和所有环境法的潜在责任。

2019年2月14日

(C)未经出租人事先书面同意，承租人不得就以下定义的任何“环境索赔(S)”达成任何和解、同意或妥协，但如果有管辖权的法院下令承租人采取任何补救行动，则承租人不需要取得出租人的事先同意，或者如果房产中存在有害物质对任何需要立即采取补救措施的个人的健康、安全或福利构成直接、 重大威胁。本节所用的“环境索赔(S)”是指因承租人或房屋未能遵守有关有害物质、工业卫生或环境条件的任何环境法而引起的任何索赔(S)或诉讼原因(S)。 无论如何，承租人应将所采取的任何行动及时通知出租人。

(D)在不限制本租赁期内任何时间本节(A)段的一般性的情况下，承租人应自行承担费用和费用，遵守任何和所有适用的法律、法规、条例、许可和命令，这些法律、法规、条例、许可和命令规定可排放到房屋卫生下水道系统中的废物的类型和数量，包括但不限于迈阿密戴德给水和下水道管理局或其后续机构的所有规则、法规、许可和命令。

(E)承租人 同意出租人和出租人的代理人和独立承包商可随时进入并检查房屋，并可不时 核实承租人在房屋上的运营不违反本节的任何规定，并符合任何 和所有适用的环境法。出租人可不时获得具有环境调查经验的注册专业工程师或其他环境科学家的报告，并可能要求承租人允许该注册专业工程师或其他环境科学家对房屋进行全面和彻底的现场检查，包括但不限于对土壤、地表水、地下水和空气进行采样和分析，以确定承租人是否遵守本条款和所有环境法的规定。承租人及其代理人应配合出租人及其代理人进行此类调查。如果此类调查显示承租人违反了本节的规定，承租人应应出租人的要求立即 向出租人偿还调查的所有费用和开支；此外，出租人可根据其选择采取其认为必要的步骤来纠正该违约并使房屋符合本节的条款，承租人应应要求立即向出租人偿还在纠正此类违约和使房屋符合本节条款方面产生的所有费用和开支。

(F)承租人应赔偿出租人，并使出租人免受下列直接或间接引起或以任何方式相关的索赔、要求、损害赔偿、损失、留置权、债务、罚款、诉讼和其他诉讼、费用和开支(包括但不限于合理的律师费和审判及所有上诉级别的费用)：(I)房屋内任何有害物质的存在或使用、产生、处理、在房屋内、建筑物下或其周围销售或储存，无论是否得到出租人 书面或其他方式明确批准；(Ii)违反或涉嫌违反任何环境法，包括但不限于违反《1980年联邦综合环境响应补偿和责任法》及其颁布的法规，因为 该法可能会不时修订；(Iii)根据任何环境法对房屋进行任何必要的检查、审计、清理或除毒的费用，以及准备和实施任何关闭、补救或其他所需计划、同意令、许可证申请或类似事项的费用；或(Iv)承租人根据本节规定的任何违约。出租人因本合同项下的任何环境索赔或任何其他赔偿事项而支付的所有款项和产生的费用，应由承租人在提出要求后立即到期支付。 如果在提出要求后承租人未能支付根据本赔偿而到期的任何款项，则该等款项应按适用法律当时允许的最高利率计息，自出租人支付或发生之日起至出租人得到承租人的补偿为止。本合同所载的赔偿在本合同所设立的租赁地产终止以及出租人转让其在本租赁项下的任何权利后继续有效。

(G) 任何违反本节中包含的契诺、陈述或保证的行为，包括但不限于发生任何环境索赔、违反环境法，或在房屋或其周围泄漏、释放或排放有害物质，均构成本租约项下的违约行为，出租人有权立即终止本租约。对违反本条款任何规定的放弃不应构成对之前或之后违反本条款或本条款任何其他规定的放弃。

第 4.31节-责任限制：

尽管 本租约有任何相反规定，但如果出租人发生违约或违约(包括出租人的任何抵押权人 继承出租人的权益)，承租人应仅关注出租人(或出租人的任何继承人)在房屋和建筑物中的利益，以收取任何判决(或要求出租人支付 钱的任何其他司法程序)，出租人的任何其他财产或资产不得被征收、执行或其他程序，以满足承租人的补救措施。

第4.32节--陪审团审判的意义：

经出租人和承租人双方同意，在任何一方就因本租赁引起的或以任何方式与本租赁有关的任何事项对另一方提起的任何诉讼、诉讼或反索赔中，本合同双方应并特此放弃陪审团审判。

2019年2月14日

第4.33节--氡气体披露声明：

氡是一种自然产生的放射性气体，当它在建筑物中积累足够数量时，可能会对长期接触它的人造成健康风险。在佛罗里达州的建筑物中发现了超过联邦和州标准的氡水平。有关氡和氡测试的其他信息，可从您所在的县公共卫生单位获得。

自上述日期起签署，其中任何一份均视为原件，但均仅构成一份文书。

2019年2月14日

附件 “A”

规则 和规章

2019年2月14日

2019年2月14日

附件 “B”

施工工单

1.本 施工工作函构成出租人与招标人之间关于装修施工的完整协议，该装修位于佛罗里达州迈阿密湖33014年New Barn Road 15500，Suite 105， ，并对双方具有约束力。除非出租人和承租人双方签署书面形式，否则本合同的任何修改均无效。

2. “授权代表”是指代表特定一方的人，该方有权使该方受本 协议及其任何修改（包括变更令）约束。

3.[br}承租人约定并同意基本上按照本合同商定的条款和条件建造房屋。承租人应在改建工程完成后向出租人提供以下文件：总承包商提供的承租人工作的最终释放和放弃留置权，以及最终承包商的宣誓书，表明所有从事劳动或提供服务或材料的各方已全额支付(或就任何提交的留置权而言，相同的 已解除并完全担保)，主要分包商和供应商的最终释放留置权的副本，入住证复印件、改建工程竣工平面图和规范复印件(包括建筑和MEP CAD最终文件以及火警和消防喷头平面图，如果适用)、消防局批准的火警平面图复印件、因承租人的工作而对房屋或物业不存在留置权或不存在留置权(且未完全解除记录)的合理证据，以及没有开放或过期的许可证的证明。

承租人 承认，针对房屋或物业提出的留置权将导致出租人产生本租赁未考虑到的费用，此类费用的确切 数额极其难以确定且不切实际。因此，如果因承租人的工作而对房屋或财产申请留置权，承租人同意向出租人支付每项留置权250.00美元的费用。费用将在收到发票和出租人的留置权证明后支付。这笔费用不应免除承租人的义务，即在通知承租人提交申请后十(10)天内，解除登记、担保或转让给佛罗里达州法规规定的其他担保，以解除对房屋的所有权 任何所谓的留置权主张。

4.承租人 必须提供工作计划和规格，供出租人事先批准。出租人应尽最大努力在承租人提交初步计划后十(10)天内取得承租人初步计划的批准。承租人的租户改善工作必须符合出租人的最低标准，由出租人自行决定。对壳牌建筑的任何修改，包括但不限于电梯、大堂、窗户处理等，都必须得到出租人的批准。

5.承租人同意让其承包商与出租人的建筑和物业管理人员会面，召开施工前会议，以确定承租人施工的物流。

6. 非出租人标准材料的任何改进的维修、更换和维护应由承租人负责。承租人不得在建筑外墙上安装任何类型的墙面。

7.承租人同意按照其工作计划和规范，按照所有尽职调查，开始并迅速完成其施工工作和夹具安装工作。如果承租人忽视、未能或拒绝立即开始前述工作，并且此后 忽视、未能或拒绝勤奋地进行和完成其工作，则出租人可立即(A)由承租人承担费用完成承租人的工作，并立即开始本租赁期限，(B)开始本租赁期限和 承租人在本合同项下的所有付款义务，尽管承租人的工作尚未完成，(C)宣布本租赁被取消， 不再具有任何效力。或(D)宣布本租约违约，并加速本租约下保留的所有租金。

8. 我们理解并同意，承租人完成的所有工作符合迈阿密湖区建筑和分区法规，承租人应向出租人提供承租人或代表承租人完成的工作的所有证书和批准，这些证书和批准可能需要 任何机构提供，包括入住证。出租人对承租人安装或留在房屋内的任何装修、固定装置或设备造成的任何损失或损坏不承担任何责任或责任。

2019年2月14日

9.承租人 在本租约生效前进入和占用房屋应受本租约的所有条款、契诺和条件的约束，但要求支付最低租金和其他费用的条款除外。

10.在本租赁期开始前的施工期间和整个租赁期内，承租人同意保护和免除出租人在本租赁期内和延长或更新期间对承租人或任何其他人造成的任何人、财产或影响的任何损害、财产或影响的任何和所有责任，包括屋顶或雨水管道的水、煤气、下水道或管道的破损、渗漏或堵塞，或房屋内部或周围的其他泄漏或溢出或其他情况，或任何疏忽，承租人或承租人的雇员或代理人在房屋或毗邻的公共区域(如有)上、之内或附近的疏忽或不当行为，以及出租人对因房屋或房屋或其任何部分或部分的现有、未来、潜在或其他缺陷，或因水、雨、火、风暴或事故而对承租人或任何其他人的人身、财产或财物造成的任何损害、损失或伤害，概不负责。租金不得因任何该等损失或损害而减少或扣留。

承租人用来完成承租人工作的任何承包商、建筑师、工程师或设计师，必须首先得到出租人的书面批准。 出租人应根据候选人的财务状况和以高质量开展工作的能力以及出租人可能随时采用的其他标准，自行决定批准与否。承租人及其承包商在开始任何施工之前，必须遵守《出租人施工指南》(附件B-1)，并签署《承担因施工造成的损害责任的宣誓书》(附件B-2)。

12.承租人应在其租户改善工程完成后对空调进行测试和平衡，费用由承租人承担。承租人同意 使用出租人批准的公司完成测试和平衡。

13.承租人应由承租人承担全部费用和费用，负责选择有执照和保险的承包商为语音和数据系统安装正压送风等级的电缆和布线。迈阿密湖区目前要求上述承包商获得安装和施工许可证。所有语音和数据工作都必须在租户改善工作和入住证颁发的最终检查之前完成，并由迈阿密湖城进行检查和批准。因承租人供应商的电缆和布线安装延误而导致的租用证书发放延误应被视为承租人延误，不得 延误租赁的开始。

14.承租人应尽最大努力确保承包商努力争取获得建造改善工程所需的所有建筑许可证(S)。

15.工作完成后，出租人和承租人应在工作现场会面，并准备一份打孔单。上述会议应在承包商通知其完成工作后不迟于五(5)个工作日举行。如果检查清单项目不完整或工艺有缺陷，出租人保留扣留足以纠正缺陷的资金的权利。

2019年2月14日

展品 “B-1”

承包商 施工指南

文档：

承包商应在开工前提交以下材料：

证书持有人：

正在构建 访问权限：

您 将收到一套洗手间、机电间的钥匙。立即复制以避免更换 的每个密钥20美元的费用。

垃圾箱：

在预先批准的位置找到 。每天打扫卫生。保护人行道和人行道。

保护：

保护所有门：在项目期间，用硬纸板包裹套房入口门面，并用高清粘合剂包裹边缘。

使用保护垫保护 电梯墙壁。也要保护电梯入口外壳。

保护电梯地板：在重型运输的日子里，将旧地毯放在电梯地板上。24小时通知TGC物业经理安装电梯垫。

保护路缘、铺路和人行道：将胶合板放置在垃圾箱和送货卡车液压稳定器垫下。

保护所有暖通空调系统：在所有RA管道上安装马毛过滤器，并在施工期间用塑料袋保护现有的烟雾探测器。

2019年2月14日

送货量：

与TGC施工经理协调所有交付的时间安排和访问路线。在特定区域或建筑物内使用电梯和正常工作时间可能受到限制。

标牌：

项目或广告牌必须在安装前获得TGC的批准。

安全：

拆卸：

建筑：

噪音：

噪音过大(高速针枪、千斤顶锤子等)在受影响租户的正常工作时间内是禁止的。

2019年2月14日

停车：

工人 必须允许租户和一般公众优先考虑建筑物附近的停车。材料和设备的运送不得 中断交通。

吸烟：

在我们的任何建筑内，任何时候都不允许吸烟。

火灾 警报：

物业 必须在响起警报前24小时通知经理，以便通知所有租户。拨打(305)817-4018呼叫TGC维护部门，以便在测试前将警报静音。世界安全局电话：(305)477-9640负责警报系统的维护。总承包商有责任在施工期间保护所有现有设备和面板。

完成 后，提交：

消防 防护：

提前24小时拨打(305)817-4018呼叫 TGC维修部，将系统耗尽并使警报静音。

项目 完成：

联系人 信息：

修订： 07-03-21

2019年2月14日

展品 “B-2”

承担损害赔偿责任的宣誓书
施工造成

LESSEE 应对所有员工、分包商 及其员工、材料和设备供应商交付及其员工因施工活动而对现有设施、场所和财产造成的所有直接和附带损害负责。

LESSEE 还应与Graham Companies的 建筑/物业经理一起承担保护和协调其他租户中断的所有责任。

LESSEE 还同意尽一切努力最大限度地减少所有施工相关活动对所有邻近租户的影响 。

LESSEE 承认已收到日期为2007年3月21日的“承包商施工指南”副本。

承租人：

LA ROSA REALTY GROUP，LLC，佛罗里达州的一家有限责任公司

2019年2月14日

26