附件 4.8
租赁
本租约于2020年5月1日签订
在以下情况之间：
Dalya bzizinsky
Cochav Michael 10
(《房东》)
-和-
| Cannasoft制药有限公司 | ( “租户”) |
15. 房产：考虑到本合同所载的租金、契诺、条件和协议，房东特此将租客、其继承人和受让人出租给租客，租客现从房东手中租借本合同所附附表“A”所述的土地(“财产”)。
2. 租期：本租约的期限为十(10)年(“初始期限”)，从从以色列大麻单位获得许可证开始规划医用大麻种子之日(“开始日期”)开始。 承租人有权自行决定将租期延长一(1)个额外的 十(10)年期(“延期期限”，与初始期限一起称为“期限”)，根据与本租约相同的条款和条件，在本租约当时的期限届满前至少六(6)个月向房东发出书面通知。
3. 租金：
租金 自开业之日起适用。从那时起，租金应按月支付，在期限内的每个月的第一天 (每个“付款日期”)。在合约期内，承租人应向业主支付：(A)在获得艾萨雷尔卫生部(“医用大麻”)医用大麻种植许可证之前， 每月1.00美元的总租金；(B)在获得种植医用大麻许可证后，每月1,100美元，包括增值税(增值税)(“租金”)。
4. 税款：在税务机关就该房产出具的物业税清单规定的到期日或之前，承租人应就该房产缴纳所有应缴房产税。承租人可以采取适当的程序来审查或质疑任何此类物业税的金额或有效性。房东应应租户的要求执行并交付任何合理需要的文件，以使租户能够起诉任何此类诉讼。因此类程序而收到的任何退款应为承租人的利益。每次缴纳房产税时，承租人应向房东提供缴纳房产税的书面证明。
5. 公用事业：承租人应在租期内支付与物业及在租期开始时在物业上存在的任何建筑物和构筑物有关的所有公用事业费用。在初始期限开始时，承租人应立即将物业和设施的所有公用事业设施的供应合同转换为承租人的名称，并应向业主提供书面证据。
6. 用途：承租人应将物业用于规划、开发、建设、拥有、运营和维护 根据《受管制药物和物质法》(加拿大)和附属及相关业务和活动，包括大麻的销售和分销(“业务”)。
7. 转让：承租人在未经房东同意的情况下，拥有随时和不时的绝对权利：(A)将其在本租约和/或设施中的全部或任何部分权利、所有权或权益转让或授予、许可或以其他方式转让给任何个人或实体，但条件是，除非受让人(如果不是承租人的个人或实体)具有与承租人在其最新资产负债表中所反映的基本相似的财务能力，承租人仍应承担本租约项下的责任，否则承租人应自转让结束之日起解除本租约项下的所有义务， ；和/或(B)抵押、抵押、抵押或质押(包括通过抵押、契据或个人财产担保工具)将其在本租约项下的全部或任何部分权利、所有权或权益转让给任何银行或金融机构、机构投资者、养老基金、套期保值对手方或其他个人或实体，这些个人或实体：(I)在本租约或贷款中享有担保权益；或(Ii)为部分或全部贷款、业务或业务提供担保担保或担保融资， 与全部或部分参与此类融资的任何担保或抵押品代理人、契约受托人、贷款受托人或参与或银团贷款的贷款人及其各自的代表、继承人和受让人(各自为“贷款人”) 作为偿还任何债务和/或履行任何义务的担保。
8. 设施：“设施”是指以任何方式与承租人在物业上建造的业务有关的任何东西，和/或包括承租人的个人财产，无论其是否应成为固定装置，包括但不限于建筑物、构筑物、改善、设备、布线、布线、管道、固定装置和构筑物(包括但不限于安全栅栏或装置)。双方同意，承租人有权在 物业的任何部分建造和竖立设施，前提是该设施按照适用法律(定义见下文)完成。为获得更大的确定性， 承租人可对物业进行或导致对物业进行任何改动、增建或改善，并可建造永久性或临时性的建筑物或建筑物，并安装或导致安装任何动产、贸易固定装置、遮阳篷、暖通空调、供水系统、照明、标牌、货架、货架、显示器、柜台、计算机、操作设备、办公设备、电话系统、警报系统、家具、便携式坡道、地板覆盖物、承租人认为合适或合适的室内或室外照明及机械或电气系统，条件是承租人在开始施工前向业主提供有关任何材料改进的图纸。尽管有上述规定，承租人在(A)移走离地面4英尺直径大于6英寸的任何活树和/或(B)对截至本合同日期的任何现有物业上的建筑物进行任何租赁改进之前，应征得业主的同意，为更好地确定，不包括设施，在任何此类情况下， 不得无理扣留或推迟此类同意。
9. 财产所有权：所有个人财产，包括但不限于承租人或代表承租人在房东土地上、房东土地上、房东土地上或房东土地下操作的建筑物、装修、设备、存货和动产(统称为“承租人的财产”)，包括但不限于设施，在任何时候都应属于承租人的财产，无论是否有任何法律或衡平法。承租人的财产始终属于承租人的个人和动产，不会成为固定财产，尽管承租人财产的任何部分在任何程度上或以任何方式依附于承租人财产。 承租人的财产，包括但不限于承租人携带到房东土地上并在承租人业务过程中使用的任何设备，不得因承租人、其员工或代理人的任何违约 而受到房东或其代理人的扣押或扣押。房东承诺采取一切必要步骤，以确保该物业的任何贷款人或其他产权负担人 以租客可接受的形式和实质向租户(及其贷款人)书面确认该等费用或产权负担不适用于租户的财产或租客在租期内使用该财产的权利，房东 不得对租客的财产或租客在本租约项下的任何财产或租客权利进行抵押或以其他方式对其进行抵押或许可。承租人应享有不受限制的权利，在租期及其任何延长期间，对承租人的财产或财产进行任何改动或改进，和/或从财产中移除承租人的全部或任何部分财产和附属物 。
10. 拆除设施：如果承租人不再需要设施，或者如果承租人交出财产，或者承租人终止了本租约，承租人可以在实际可行的情况下尽快拆除、拆除和拆除设施，并修复因此而造成的任何损坏。在这种完全退还或终止的情况下，房东应提供租户合理需要的通道，以加快搬家速度。承租人有权在整个租期内的任何时间将设施或承租人的任何或全部财产从物业中移走。
11. 安全措施：应允许承租人自费采取一切措施保护物业并防止未经授权进入物业，除本租约的限制外，此类进入应遵守所有适用的 法律，包括MCU。此外，承租人可自费采取其认为必要的行动，以确保设施和/或承租人的财产不被未经授权进入设施的人篡改、破坏、损坏、破坏或进入。 具体而言，承租人可自费采取其认为必要的行动，以遵守 MCU中规定的安全措施。尽管本合同另有规定，承租人应在24小时书面通知后，允许房东进入设施或物业的任何部分，但须遵守适用法律和承租人的安全政策和协议。
12. 陈述和保证：
房东特此声明并向租客保证下列陈述真实、正确和完整，房东承认并同意该等声明和保证(以及本租约中包含的房东的任何其他声明、保证和证明)可由以下各方最终依赖：(I)租客；(Ii)租客的任何现有或拟议的分租客或受让人；(Iii)任何贷款人；以及(Iv)任何拟向租客或任何受让人、分租客或贷款人发放所有权保险的业权公司：
| a) | (I) 本租约构成有效且具有约束力的协议，可根据其条款对房东强制执行；(Ii)不需要任何其他个人(包括任何配偶)或实体签订本租约，以使本租约对业主土地和物业的所有权益具有充分的强制执行力。(Iii)业主不是任何破产、无力偿债或遗嘱认证程序的标的；及。(Iv)除业主及在此设立的租客外，任何人士或实体在该财产中除向约格·约翰尼斯·恩德莱恩抵押外，并无任何其他权益；。 |
| b) | 没有正在进行的、未决的诉讼，据房东所知，没有任何诉讼、索赔或其他法律或行政程序悬而未决、受到威胁或预期 涉及或可能影响：业主或租客的财产或权益 ； | |
| c) | (I) 业主、其业务、本租约和物业在所有重要方面均完全符合所有适用的联邦、省和地方法律、法规、法令、命令、规则和条例(每一项均为“法律”)；(Ii)本租约并无违反业主作为一方的任何合约、协议、文书、判决或命令，或影响物业的任何合约、协议、文书、判决或命令；以及(Iii)房东没有与任何影响物业或其任何部分的政府机构或公共或私人公用事业机构作出任何承诺或达成任何协议，而该等承诺或协议并未由房东以书面向租客披露； | |
| d) | 与任何第三方(包括但不限于任何其他租赁、使用或占用协议、地役权、许可证或其他占有权或使用权、销售 或上述任何选项)不存在可能干扰、冲突、禁止或限制承租人或承租人的任何受让人进入和使用本租约所设想的财产的能力； | |
| e) | (I) 除化粪池外，现在没有地下水箱，或过去任何时候都没有地下水箱位于该物业或其任何部分；(Ii)未产生、制造、运输、生产、使用、制造、运输、生产、使用现在或以后被任何法律归类或管制为危险或有毒的含石棉材料、石油、炸药或其他物质、材料或废物。处理、 储存、释放、处置或以其他方式存放在或之上或允许从 财产或其任何部分发出，但所有健康、安全和其他法律(每个、《环境法》)管辖该环境法或对其适用的《环境法》；以及(Iii)该物业或其任何部分内、之上或散发出的任何其他物质、材料或条件，均不能支持根据任何环境法提出的要求或诉讼因由。房东未收到任何政府当局的通知或其他通讯，声称该财产或其任何部分违反了任何环境法；以及 | |
| f) | 没有记录或未记录的留置权、产权负担、抵押、契诺、条件、保留、限制、地役权、租赁、转租、占用、租约、水权、选择权、优先购买权或其他影响、与财产的财产或其任何部分的财产有关或存在产权负担 影响财产的 。业主和物业完全遵守影响物业的所有产权负担 。房东已向租户交付了所有证明产权负担的文件的真实、完整的副本。 |
13. 违约：如果任何一方违反任何担保或未能履行本租赁条款要求履行的任何契约、协议或义务，本租赁不得终止，但违约一方有义务在非违约方向其发出书面通知后十五(15)天内纠正任何此类违约。条件是违约方应在十五(15)天之后有可能需要的延长期，如果修复的性质合理地需要超过十五(15)天，且违约方在十五(15)天内开始修复，并且此后持续 并努力进行修复直至完成。违约方约定，在收到上述通知后，将努力补救此类违约。
14. 未能履行义务：如果任何一方违反任何保证或未能履行根据本租赁条款要求履行的任何契约、协议或义务，并且这种违反或不履行应在另一方发出书面通知后持续十五(15)天(紧急情况下，没有通知或在情况下合理的较短通知期就足够了)，则非违反一方除其任何其他权利外，还可以补救另一方在本合同项下的任何违约或违反保证。并履行另一方未能履行的任何契约、协议或义务。非违约方在纠正此类违约或违反保修或履行此类契约方面花费的任何金额 应由另一方在十五(15)天的书面通知后支付，外加实际成本的15%的管理费，如果房东是违约方，则承租人可以选择将应付给它的一笔或多笔金额(包括 管理费)从租金支付中抵消；如果违约或意外事故不能在该十五(15)天内通过尽职调查 得到补救，且当事人已开始补救该违约或意外事故，并以合理的速度勤奋地着手补救该违约或意外事故，则该方应有权获得合理必要的较长时间来补救该违约或意外事故。
15. 终止：发生下列情况之一时，房东可以通知租客终止本租约：(A) 租客在收到房东的通知后三十(30)天内未支付本合同规定的租金； (B)房客在收到房东的通知后四十五(45)天内没有履行任何其他物质契约；但是，如果承租人已在该四十五(45)天期限内开始善意地进行整改，并且应以合理的努力进行起诉直至完成，则不应视为存在该等不履约情况；(C)承租人的破产或破产。在承租人就10-MM0053号向加拿大卫生部提出的许可生产者许可证申请获得许可之前 期间，承租人可在不少于60天前向房东发出书面通知，随时终止本租约，并在终止后 任何一方均不再享有本租约项下的任何其他权利或义务，但终止前所产生的、明确声明在本租约到期或终止后仍继续有效的权利或义务除外。
16. 物业状况：根据本协议的条款，包括房东的陈述和担保，承租人确认并同意其签订本租约并按“原样”取得物业的所有权 房东未就物业是否适合承租人的业务向承租人作出任何陈述或担保，除非本协议另有规定。
17. 通知：本合同项下的所有通知均应通过电子邮件发送至下列地址。如需向承租人发出通知，通知应提供给：
Dalya bzizinsky Moshav Cochav Michael 10
在向业主发出通知的情况下，通知应提供给：
Yftah[br]Ben Yaackov Palmacj 3 Ashkelon
或 收到书面通知的一方最后应通知发出通知的一方的其他地址。
18. 处置：房东在此向租户保证，在未经买方、受让人或受让人就业主在本协议项下的所有义务签订假设协议之前，不得出售、转让、转让或以其他方式处置其在物业中的权益，否则，该权利的转让将不对租客强制执行。承租人应在本租约转让之日起及之后解除承租人的义务，条件是本租约的受让人承担承租人在本租约项下的义务。在本租约的任何受让人承担房东在本租约项下的义务的范围内，自本租约转让之日起及之后，房东应被免除其义务。
19. 损坏和破坏：如果设施或承租人的财产发生意外事故，导致设施或承租人财产的全部或任何实质性部分被毁，承租人可在上述事故发生后九十(90)天内向房东发出书面通知，自行决定修复或重建设施或承租人财产，或终止和取消本租约。在这种情况下，承租人不应因终止而承担任何责任，除了支付当时当前期限的剩余部分的租金外，任何一方都不再具有本合同项下的任何其他权利或义务，但终止前产生的、明确规定可在本租约期满或终止后继续存在的权利或义务除外。为了更好地确定，承租人应有权不受限制地在任何此类终止时将承租人的全部或任何部分财产和附属设施从财产中移走。
20. 排他性：房东不允许除租客以外的任何人进入、占用或使用房产的任何部分。
21. 不扰民：不迟于本租约签订之日起三十(30)天内，房东应向物业的每个抵押权人(如果有的话)以附表 “B”所附的形式或以租客合理行事可接受的替代形式，获得已签署的不扰民协议，费用由租户承担。房东应将这些协议交付给租客。如果有任何后续抵押登记在该物业上，房东应在该抵押登记之前，从每个该等后续抵押权人处获得并交付以这种形式签署的非干扰协议给租户。
22.[br}安静占有：承租人在租期内享有财产的安静享受和专有所有权。
23. 非展览：房东承认承租人的业务和物业的预期用途受到严格监管， 在认识到承租人的预期用途和承租人的安全和隐私要求后，除非符合适用的法律和承租人的安全程序和协议，否则房东不会 进入物业或在合同期间的任何时间展示物业以供出售或出租。
24. 不放弃：对违反本租约任何契约的放弃不得解释为放弃任何后续 违反相同或任何其他契约的行为。
25. 非合伙关系：除房东和租客之间的关系外，本租约中包含的任何内容或本租约各方的任何行为均不得被视为在双方之间建立任何关系。
26.遵守法律：租户和房东应遵守适用法律的所有规定，包括但不限制上述联邦和省级立法、建筑附则和其他政府或市政法规的一般性，这些法规和法规与物业的隔断、设备、运营和使用，或与物业的任何维修、更换、改建、增建、变更、替代或改进有关，并将遵守任何政府实施的所有警察、消防和卫生、 和管制物质法律和法规。由省级或市级当局或由火灾保险承保人进行，并将遵守和遵守政府和市政法规以及有关在物业或其任何部分开展任何业务的其他要求 。房东和租客将采取一切必要措施，确保遵守MCU的所有法律、规则和程序。
27. 完整协议：本租约及其所附的附表构成双方之间关于本协议标的的完整协议，该协议取代双方之间所有先前和其他同时达成的协议、谅解、谈判以及双方之间的口头或书面讨论。合同双方之间不存在与本合同标的相关的陈述、担保、抵押协议、条件或其他协议，除非本合同另有明确规定。 除非以书面形式作出，否则对本合同的任何修改均不具约束力。对本租赁任何条款的放弃不应构成对任何其他条款的放弃，除非本合同另有明确规定，否则此类放弃不构成持续放弃。
28. 不可抗力：如果任何一方因罢工、停工、劳工问题、无法采购材料、停电、限制性政府法律或法规、暴乱、叛乱、战争或其他类似性质的原因而延误、阻碍或阻止履行本合同所要求的任何 行为，但不是由于延迟履行本租赁条款所要求的工作或行为的一方的过错，则履行此种行为应在延期期间免除，履行此种行为的期间应延长相当于拖延期间的一段时期。本款规定不得免除承租人立即支付本合同规定承租人应支付的任何款项的责任。
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| Dalya bzizinsky | 佳纳索夫特制药有限公司 |
本 协议已由双方在上文首次写明的日期签署。
附表 "A"
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