附件10.30

租赁协议第二修正案

请注意：某些信息以[***]此文档已从本展览中省略，因为它既不是实质性的，也是(Ii)如果公开披露会对竞争造成有害的。

租赁协议的第二修正案(“第二修正案”)的日期为2021年7月8日(“第二修正案生效日期”)，由特拉华州有限责任公司Are-708Quince Orchard，LLC(地址为加利福尼亚州帕萨迪纳北欧几里德大道26号，加利福尼亚州91101(“房东”))和自适应噬菌体治疗公司(特拉华州公司，地址为20878马里兰州盖瑟斯堡昆斯果园路708号Suit150,708 Quince Orchard Road，Gaithersburg，20878)确定。

独奏会

A.房东和租客已签订了日期为2019年8月9日的特定租赁协议(“原始租赁”)，并经日期为2019年8月7日的特定信函协议、日期为2020年10月28日的特定信函协议以及日期为2020年10月28日的某些第一次租赁协议修正案(“第一修正案”；连同原始租赁，信函协议和第一修正案，即“租赁”)修订，其中房东将某些房产出租给租户，其中[***]位于马里兰州盖瑟斯堡乌节路150708Quince Orchard Road，Gaithersburg，20878的可出租平方英尺(“现有房产”)，如租约中更详细地描述。

B.房东和租客希望修改租约，除其他事项外，将现有房产扩大一处[***]分两个阶段出租平方英尺，延长租期，提供一定的改善津贴，并授予某些标语权，所有这些都是在本第二修正案中规定的条款和条件下进行的。

协议书

因此，现在，考虑到前述内容，考虑到双方在此所作的承诺和条件，以及其他良好和有价值的对价，房东和租客同意将本租约修订如下：

1.定义；独奏会。本第二修正案中使用但未另有定义的术语应具有本租约中规定的含义。朗诵构成本第二修正案不可分割的一部分，在此引用作为参考。

2.额外扩建处所。现有房产将扩大到包括大楼内的以下区域，最终承租人将100%租用大楼：(A)自第一层扩建房产开始日期(如下文第4节定义的 )起，现有房产应再扩大约[***]可出租平方英尺 (“一楼扩建房产”)，以及(B)自二楼扩建房产开工之日起生效 (定义见下文第四节)，现有房产应额外扩大约[***]可出租平方英尺(“第二层扩建物业”；第一层扩建物业、第二层扩建物业及现有的物业在此统称为“物业”，一楼扩建物业及第二楼层扩建物业统称为“额外扩建物业”)。附件A和A-1将现有房舍描绘为阴影区域，描绘了现有房舍。附件中的附件A-2将一层扩展场所描述为阴影区域，应作为附件A-2添加到租约中。附件中的附件A-3将二层扩展场所描述为阴影区域，应将其作为附件A-3添加到租赁中。

A.额外的扩展场所租户改进。承租人应按照本合同附件C所附《工作通知书》中所述对新增扩建房屋进行改善，业主应向承租人提供《工作通知书》中所述的额外扩建房屋TI津贴。

B.第二个延期期限。第一次延期期限将于2031年9月30日午夜到期。本基本年期于第二层扩建物业开始日期起计(“第二续展期”)再续延至第二层扩建物业开始日期起计的期间(“第二续展期”)，除非较早前根据租约条款及条件终止或延长，否则将于第二层扩建物业开始日期后129个月届满。就本租赁而言，“期限”应统称为基本期限、第一次延期和第二次延期。

3. 或有事件。[***]

4. 一楼扩建房屋开工日期；二楼扩建房屋开工日期。[***]

5.交付个额外的扩建房舍。在符合第3条(或有事项)的情况下，房东应(I)在第一层扩建房屋开始使用扫帚清洁的日期，将第一层扩建房屋交付给租户，“按”条件，免费且没有先前居住者的财产，以及(Ii)将第二层扩建房屋交付给二楼的租户，扩建房屋开始使用扫帚清洁，“按”状况，免费，且没有先前住户的财产(每个，一个“交付”，“交付”，或“交付”)。如果房东未能及时交付第一层扩建房屋或第二层扩建房屋(视情况而定)，房东不对租户由此造成的任何损失或损害承担责任，本第二修正案和与额外扩建房屋有关的租约不得无效或不可撤销。

A.验收。除本第二修正案所述外，如果适用：(I)承租人应接受其截至第一楼层扩建场所开工之日的“原状”中的第一层扩建处所；(Ii)承租人应接受第二楼层扩建处所开工之日的“原状”中的第二楼层；(Iii)业主不对新增扩建物业的任何瑕疵负任何责任，及(Iii)承租人接管新增扩建物业应为承租人接受新增扩建物业的确凿证据，且新增扩建物业于取得物业时状况良好，包括但不限于所有橱柜及橱柜、不间断供电系统、电力浪涌保护器、应急发电机、通讯系统、保安系统、化学烟囱及其他固定设备，以及在该等物品存在的范围内。尽管有本段前述规定，承租人应在第一层扩展场所开工日期和第二层扩展场所开工日期(视情况而定)后的60天内，以书面形式合理地确定第一层扩展场所和第二层扩展场所的机械、电气和管道系统以及结构部件中的任何潜在缺陷。就本款而言，“潜在缺陷”是指此类系统和/或部件中无法通过合格技术人员对此类系统或部件进行合理检查而发现或发现的重大缺陷。房东将立即修复此类已识别的潜在缺陷(前提是房东合理确认此类缺陷实际上是潜在缺陷)。

B.房东的工作。业主应自负费用和费用，以熟练的方式进行以下工作：(I)更换额外扩建房屋内损坏的或颜色错误的天花板瓷砖，(Ii)在走廊、公共空间、卫生间和建筑物入口的公共区域墙壁上涂上建筑标准油漆(第(I)和(Ii)款中描述的工作统称为“入住前工作”)，以及(Iii)专业清洁额外扩建房屋内的地板 (“入住后工作”)；连同入住前的工作，“房东的工作”)。房东应尽商业上合理的努力，在房东执行房东工作期间，尽量减少对租客正常业务运作的任何干扰。房东应与租客协调房东履行工作的时间，但(A)房东应在2022年4月1日之前完成预住工作(受不可抗力延误的影响)，以及(B)房东应在一层扩建房屋开工日期和二楼扩建房屋开工日期后不晚于30天内完成预住工作(受不可抗力延误的影响)。

C.条件。房东或其任何代理人均未就新增扩建物业的全部或任何部分的状况和/或新增扩建物业是否适合承租人的业务作出任何陈述或保证，承租人及承租人均不对新增扩建物业适合许可用途作出任何默示担保。承租人应按照租约第7节的规定，将额外的扩建场地仅用于租约下的许可用途。

D.许可证。除上文第5.b节和第5.e节的规定外，房东没有义务在大楼内进行与租户占用额外扩建房产有关的任何工作，也没有义务获得与租户对额外扩建房产的具体使用或租户在其中的业务运营有关的任何许可证、批准或权利。承租人应负责获得新增扩建房屋的入住证。

E.停用二楼扩建楼房。在不迟于二楼扩建房屋开工日期之前，业主应在不向租户支付任何费用的情况下，(I)按照适用的法律要求安排二楼扩建房屋退役， (Ii)向租户(在收到租户以房东及其环境顾问合理接受的形式和内容发出的非信赖信函后)提交业主获得的与二楼扩建房屋退役有关的退役报告。及(Iii)于二楼扩建物业开工日期向租户交付位于二楼扩建物业内的系统及设备，并处于良好运作状态。

6.额外扩建场所的基本租金 (A)承租人应继续按租约规定的费率就现有物业支付基本租金，(B)自一楼扩建物业开始日期起但须受一楼扩建物业基本租金抵减(定义见下文)起计，一楼扩建物业基本租金按每月53,912.50元的费率支付，及(C)自第二层扩建物业开始日期起但以第二层扩建物业为限基本租金抵减(定义如下)，二楼扩建物业的基本租金将按每月18,368.75美元的费率支付。

A. 基本租金调整。

I.首个楼层扩建场所。于合约期内，首层扩建物业的基本租金将于首层扩建物业开始生效日期(该日期构成调整日期)的每周年增加，方法为将紧接该调整日期前应付的首层扩建物业的每月基本租金乘以租金调整百分比(即 3%)，并将所得金额加至紧接该调整日期之前的每月应付基本租金。按此调整后的基本租金此后应按租约第4节的规定支付。

二、第二个楼层扩展场所。于合约期内，二楼扩建物业的基本租金将于二楼扩建物业开始生效日期(该日期构成调整日期)的每周年增加，方法为将紧接该调整日期前应付的二楼扩建物业的每月基本租金乘以租金调整百分比(即 3%)，并将所得金额加至紧接该调整日期之前的每月应付基本租金。按此调整后的基本租金此后应按租约第4节的规定支付。

三、基本租金新增一楼扩建单位租户改善津贴调整。如果承租人以书面形式选择使用额外的一层扩展房屋租户改善津贴，则自承租人使用额外的一层扩展房屋租户改善津贴之日起，第一层额外扩展房屋的基本租金也应增加(根据承租人使用的额外第一层扩展房屋租户改善津贴的金额计算，该金额将根据年利率9%的基本期限摊销；由此产生的摊销金额应计入现有物业的每月基本租金分期付款(至一楼扩建物业开工日期为止)或一楼额外扩建物业的每月基本租金分期付款 (自一楼扩建物业开工日期起及之后)。因使用额外的一楼租户改善津贴而增加的租金，在任何情况下不得于调整日按租金调整百分比增加。

B. 额外扩建场所的基本租金减免。

I. 一楼扩建单位基本租金减免。[***]

二、二层扩建楼盘基本租金减免。[***]

7.将更改为定义的术语。自下列日期起生效，现对《基本租赁条款》中包含的定义作出以下修改。

A.自第一层扩建房舍开始使用之日起，定义的“房舍”一词应全部删除，代之以：

“处所：

项目的该部分，包含大约[***]可出租平方英尺，由房东确定，包括(I)大约[***]可出租平方英尺的空间，如附件A中的阴影面积所示(“现有房产”)，(Ii)大约[***]可出租平方英尺的空间，如附件A-1中的阴影面积所示(“扩展场所”)，以及(Iii)大约[***]可出租平方英尺，如附件A-2所示的影线面积(“一楼扩建物业”；连同现有物业及扩建物业，称为“物业”)。业主建筑师EwingCole根据建筑物业主和管理者协会(ANSI/BOMA Z65.1-1996)采用的1996年办公楼建筑面积测量标准方法(“BOMA标准”)测量了房屋的面积。承租人确认收到该测量结果，并且该测量结果应为房屋面积的最终结果。

A.生效自二楼扩建房舍开工之日起，定义的“房舍”一词应全部删除，代之以：

“处所：

项目的该部分，包含大约[***]可出租平方英尺，由房东确定，包括(I)大约[***]可出租平方英尺的空间，如附件A中的阴影面积所示(“现有房产”)，(Ii)大约[***]可出租平方英尺的空间，如附件A-1中的阴影面积所示(“扩展场所”)，(Iii)大约[***]可出租平方英尺，如附件A-2中的阴影面积所示(“一楼扩展场所”)，以及(Iv)大约[***]可出租平方英尺，如附件A-3所示的影线面积(“二楼扩建物业”；连同现有物业、扩建物业及一楼扩建物业，称为“物业”)。业主建筑师EwingCole根据建筑物业主和管理者协会(ANSI/BOMA Z65.1-1996)采用的1996年办公楼建筑面积测量标准方法(“BOMA标准”)测量了房屋的面积。承租人确认收到该测量结果，并且该测量结果应为房屋面积的最终结果。

B.生效自一楼扩建房屋开工之日起，定义的“房屋可出租面积”一词约指 [***]可出租的平方英尺。

C.生效自二层扩建房屋开工之日起，定义的“房屋可出租面积”一词约指 [***]可出租的平方英尺。

D.生效自一楼扩建房屋开工之日起，定义的术语“承租人的营业费用份额”应为[***]%.

E.生效自二层扩建房屋开工之日起，定义的术语“承租人承担的运营费用” 应为[***]%.

8.第7(C)节(装卸坞)修正案现对租约第7(C)条作出修订，自第二层扩建物业开始生效之日起生效，将该条款全部删除，代之以以下新的第7(C)条：

(C)装货码头。大楼内有一个装货码头(“装货码头”)。承租人应根据法律要求和本款条款和条件，享有每周7天、每天24小时使用装货码头的专有权。在装货码头不能使用的任何更换、维修或维护期间，房东没有义务为承租人提供替代、补充、临时或备用装货码头。房东不对装货码头作出任何形式的明示或默示的担保，房东也不作任何此类担保。在不限制上述规定的情况下，承租人明确承认并同意房东不保证或保证装货码头将始终处于运行状态、具有足够的容量以适应承租人的使用、无危险的材料、或将充分发挥作用或发挥作用，并且房东不对因装货码头故障而造成的任何损害负责。尽管装货码头不是房屋的一部分，但本租赁条款(I)管理租户对房屋的使用、运营和享用，(Ii)对租户施加义务，以处理在房屋内、在房屋内、或与房屋有关的事项，或因使用或占用房屋而引起的事项(包括但不限于与保险、赔偿、有害物质清除和环境要求有关的义务)，或(Iii)限制房东的责任，应同样适用于承租人对装货码头的使用。本款条款和条款在本租赁期满或提前终止后继续有效。

9.第10条(泊车)的修订。自第一次扩建房屋开工之日起生效，现对租约第10节进行修订，在其末尾增加以下内容：[***]

10.修订第38(A)条(古迹标志)及第38(B)条(识别标志)。自第二修正案生效之日起生效，现对租约第 38节进行修订，将第38(A)和38(B)节全部删除，代之以下列第 38(A)和38(B)节：

(A)纪念碑标志。业主应自费在本项目现有的纪念碑标牌上安装和维护作为运营费用承租人名称的一部分。承租人在本款项下的权利为承租人所独有。

(B)标识标牌。自《第二修正案》生效之日起及之后(如《业主与租客租赁第二修正案》所述)，承租人有权根据其唯一选择、费用和费用，并遵守所有适用的法律要求，按照承租人的意愿，在建筑物的正面安装并张贴单一的背光照明标志，且符合适用法律要求(以及相关的电气连接和设备)，标明当时的名称和承租人的公司标志(“识别标志”)。此类权利应为自适应阶段治疗公司的个人权利，除非获得许可。房东特此批准本合同所附标识标牌作为本合同附件D的一部分，承租人应自费维护标识标牌的良好状态并进行维修，并有权不时更换、翻新和/或更新标识标牌，但须经房东批准，不得无理扣留、拖延或限制批准。在合同期满或更早终止时，承租人应自负费用：(I)按照所有适用法律要求，以良好和熟练的方式拆除标识标牌；(Ii)修复因安装、更换、翻新、更新和/或移除标识标牌、正常磨损和因意外事故造成的损坏而对建筑物正面或外观造成的任何损坏。

11.第39款(搬迁到另一个项目)修正案 [***]

12.删除第41条(扩张权)。[***]

13.前台。[***]

14.不可扰乱。自《第二修正案》生效之日起，本项目不受房东订立的任何按揭、信托契据或土地租约的约束。尽管本协议或租约中有任何相反规定，承租人没有任何义务将租约置于任何按揭、信托契据或土地租约的留置权之后(且租约不得从属于)，除非该等按揭或信托契据的持有人或土地出租人(视情况而定)订立从属、不扰民、以及与承租人签订的委托协议，其格式为承租人和此等当事人都能合理接受的形式。

15.外部维修。[***]

16.资本预算在每个日历年的12月1日或之前，房东应向租户提供一份业主对下一个日历年建筑物的资本预算，该资本预算应合理详细地列出房东打算在下一个日历年对建筑物进行的资本改善。如果承租人合理地认为资本预算不包括应在适用日历年内进行的任何资本改善，则在承租人提出书面请求后30天内，房东和承租人应会面并真诚讨论承租人的关切。然而，在任何情况下，房东应保留是否对大楼进行任何资本改善的唯一权力和酌处权。

17. 其他。

A.完整的协议。经本第二修正案修订的《租赁》是双方之间关于本租赁标的的完整协议，并取代所有先前和当时的口头和书面协议和讨论。经本第二修正案修订的租赁只能通过双方签署的书面协议进行修订。

B.绑定效果。本第二修正案对双方、其各自的代理人、员工、成员、代表、高级管理人员、董事、分公司、子公司、关联公司、受让人、继承人、利益继承人和股东具有约束力，并符合他们的利益。

C.经纪人。房东和租客各自声明并保证，其没有与任何经纪人、代理人或其他人(统称为经纪人) 就第二修正案进行交易，除世邦魏理仕公司(以下简称世邦魏理仕)外，没有任何经纪人促成本次交易。根据房东和世邦魏理仕之间的单独协议，房东应向世邦魏理仕支付房租。房东和租客在此同意赔偿，并使对方不受任何经纪人(世邦魏理仕除外)因与租户或房东(如适用)就本第二修正案进行交易而要求佣金或其他形式赔偿的索赔而受到损害。

D.批准；冲突。除经本第二修正案修订及/或修改外，本租约现予批准及确认，而本租约的所有其他条款将保持完全效力，不受本第二修正案更改及改变。如果本第二修正案的规定与本租赁的规定有任何冲突，应以本第二修正案的规定为准。无论本第二修正案是否明确修订，本租赁的所有条款和条款均在必要的范围内进行修改，以实现本第二修正案的目的和意图。

E.对应人员/电子签名。本《第二修正案》可签署2份或2份以上副本，每份副本应被视为原件，但所有副本应共同构成一份相同的文书。副本可通过传真、电子邮件(包括pdf 或符合2000年美国联邦ESIGN法案的任何电子签名过程，如DocuSign)或其他传输方式进行交付，因此交付的任何副本应被视为已正式且有效地交付，并且对所有目的均有效。就本第二修正案及其所有相关事项而言，电子签名应被视为原始签名，此类电子签名与原始签名具有同等的法律效力。

[签名显示在下一页]

特此证明，本协议双方已于上文第一所述日期和年份签署本第二次修订并加盖印章。

	租户：

	自适应噬菌体治疗公司
	特拉华州的一家公司

	发信人：	/s/Greg Merril
	姓名：	格雷格·梅里尔
	标题：	首席执行官

	房东：

	是-708昆斯果园有限责任公司，
	特拉华州一家有限责任公司

	发信人：	ARE—GP 708 Quince Orchard QRS CORP.，一家马里兰州的公司，管理成员

	发信人：	/s/ 格雷戈里·凯
	姓名：	格雷戈里·凯
	标题：	房地产法律事务副总裁