关于前瞻性陈述的警示性说明

本截至2023年12月31日止年度的10-K表年度报告（以下简称 “年度报告”）由毛伊岛置地和菠萝公司向美国证券交易委员会（“SEC”）提交，包含经修订的1933年《证券法》（“证券法”）第27A条和经修订的1934年《证券交易法》（“交易法”）第21E条所指的 “前瞻性陈述””），这些陈述存在相当大的风险和不确定性。前瞻性陈述包括本年度报告中所有非历史事实陈述的陈述，可以用 “预期”、“相信”、“继续” 或 “可能”、“估计”、“预期”、“打算”、“可能”、“可能”、“项目”、“追求”、“将来” 或其否定或其他变体或类似术语来识别。特别是，本年度报告中包含的前瞻性陈述涉及我们的未来事件、未来的财务业绩、经营业绩、战略计划和目标以及最近的会计声明等。我们提醒您，上述清单可能不包括本年度报告中的所有前瞻性陈述。我们所有的前瞻性陈述都包含此类陈述所依据或与之相关的假设，这些假设可能导致实际结果与我们目前的预期存在重大差异，并且会受到各种因素影响的相当大的风险和不确定性，包括但不限于以下因素：

本年度报告中包含的前瞻性陈述基于管理层当前的计划、估计和预期，并根据我们目前掌握的信息，这些陈述受不确定性和情况变化的影响。由于全球、区域或地方政治、经济、商业、竞争、市场、监管和其他因素的变化，实际业绩可能与我们的预期存在重大差异，其中许多因素是我们无法控制的，以及本年度报告中 “风险因素” 部分、我们的10-Q表季度报告以及我们向美国证券交易委员会提交的其他报告中描述的其他因素。

尽管我们认为截至本年度报告发布之日，我们在前瞻性陈述中反映的观点和预期是合理的，但我们无法保证未来的业绩、活动水平、业绩或成就，我们的实际业绩可能与本年度报告中提出的观点和预期存在重大差异。因此，您不应过分依赖任何前瞻性陈述。新的因素不时出现，我们无法预测哪些因素会出现。此外，我们无法评估每个因素对我们业务的影响，也无法评估任何因素或因素组合在多大程度上可能导致实际业绩与任何前瞻性陈述中包含的业绩存在重大差异。此外，任何前瞻性陈述仅代表截至发表之日，除非法律要求，否则我们没有义务公开修改我们的前瞻性陈述以反映本年度报告发布之日之后发生的事件或情况。

第一部分

概述

Maui Land & Pineapple Company, Inc. 是一家特拉华州公司，是 1909 年成立的一家夏威夷公司的继任者。根据2022年7月18日完成的转换计划，公司从夏威夷重新注册到特拉华州。公司的法定股本总额包括4800万股，包括4300万股普通股，面值每股0.0001美元，以及面值每股0.0001美元的5,000,000股优先股。公司普通股在纽约证券交易所（“NYSE”）上市，股票代码为 “MLP”。

视具体情况而定，“公司”、“我们” 和 “我们” 等术语仅指毛伊岛土地和菠萝公司，或统指毛伊岛地和菠萝公司及其子公司。该公司由一家持有土地和运营的母公司组成，拥有主要子公司Kapalua Land Company, Ltd.和某些其他子公司。

我们在夏威夷毛伊岛拥有约22,300英亩的土地和26.8万平方英尺的商业地产，我们通过三个业务领域规划、管理、开发和销售住宅、度假村、商业、农业和工业地产，将其投入生产性用途：

有关上述业务领域的其他信息和经营业绩，请参阅本年度报告第8项中本项目1和财务报表附注13中题为 “业务领域” 的章节。

业务板块

土地开发和销售

我们的土地开发和销售部门包括我们在毛伊岛的所有土地规划、权利、开发和销售活动。我们的主要房地产开发项目是卡帕鲁亚度假村，这是一个总体规划的目的地度假村和住宅社区，位于茂宜岛西部。以下是截至2023年12月31日我们拥有的大约英亩土地的摘要：

我们的房地产板块总收入为160万美元，约占截至2023年12月31日止年度总营业收入的15％。

房地产规划和权利 — 在某些情况下，我们必须获得我们打算开发的土地的适当权利和批准。确保适当的土地权利是一个可能需要县、州和联邦批准的过程，这可能需要数年才能完成，并且会带来各种风险。补助程序要求我们满足与此类政府批准相关的某些条件和限制，除其他外，包括基础设施改善和以学校和公共公园专用土地为形式的影响费、提供交通缓解措施、对土地允许用途的限制以及提供经济适用房。我们积极与社区、监管机构和各级政府的立法机构合作，以获得和管理符合社区需求的必要批准。

土地开发与销售以前被命名为房地产。该细分市场的更名更好地代表了公司的使命、愿景和方向，这与2023年4月的领导层交接保持一致。此次细分名称变更对先前的报告没有影响。

2023年，在新领导层的领导下，我们在该领域的主要活动侧重于所有自有土地的市场研究和总体规划。除了对整个资产组合进行战略规划外，我们在毛伊岛上还有大约1,050英亩的土地，这些土地处于积极规划和开发过程的各个阶段。以下是截至2023年12月31日我们正在进行的开发项目的摘要：

我们正在为我们的开发项目进行规划、许可和授权活动，我们打算在内部和外部因素允许的情况下继续建设和销售以下项目：

在我们开发这些项目和其他战略项目时，我们希望通过营业收入、非战略性土地销售的收益、债务融资、合资伙伴的资本或这些方法的组合来为开发前成本提供资金。

毛伊岛度假村和其他房地产的价格和市场通常是周期性的，受利率、美国大陆其他房地产市场，特别是西海岸（夏威夷是度假和二手房市场的热门地点）、美国和亚洲的总体经济状况以及美元与外币的关系的重大影响。我们的土地开发和销售部门面临着来自毛伊岛以及夏威夷和美国大陆其他地区的其他土地所有者和开发商的竞争。我们在茂宜岛西部拥有的土地非常受欢迎，因为它们靠近海滩和便利设施，而且自然地势可以让大部分土地一览无余的海景。

租赁

我们的租赁业务包括土地和财产的商业、工业和农业租赁、注册商标和商品名称的许可、茂宜岛西部和内陆地区的饮用水和非饮用水的销售，以及与管理和保护工作相关的补助金。

我们的租赁板块总收入为850万美元，约占截至2023年12月31日止年度总营业收入的78％。

商业和工业租赁— 我们是约267,747平方英尺的商业、零售和轻工业地产的所有者和出租人，包括餐厅、零售店、办公楼、仓库和卡帕鲁亚度假村活动。以下汇总了截至2023年12月31日与我们的商业和工业租赁相关的信息：

农业租赁 — 我们是茂宜岛西部和内陆地区约11,000英亩的多元化农业、可再生能源、生态旅游和活动用地租赁的出租人。

商标和商品名称许可 — 我们的主要商标和商品名称包括Kapalua、Kapalua蝴蝶徽标和毛伊岛金牌名称及相关的菠萝标志。我们目前与几家不同的公司签订了使用这些商标和商品名称的许可协议，主要与我们的农业、商业和工业租赁一起使用。

饮用水和非饮用水系统 — 我们拥有并经营几口饮用水井、非饮用灌溉水沟、水库和输电系统，为卡帕鲁亚度假村、毛伊岛县以及茂宜岛西部和内陆地区的农业用户提供服务。

管理和保护 — 我们在茂宜岛西部拥有并管理一个占地9,000英亩的自然和流域保护区，该保护区被称为Pu'u Kukui流域保护区。我们的部分管理和保护工作由夏威夷州补贴。

我们的租赁板块业务对包括旅游和消费者支出水平在内的经济状况高度敏感，并面临着来自毛伊岛和整个夏威夷其他房地产所有者的激烈竞争。卡帕鲁亚度假区的降雨量和开发水平也影响了对我们饮用水和非饮用水的需求。2023年毛伊岛野火对西茂宜岛的租赁收入产生了负面影响，并促使我们向某些租户提供租金减免。

度假村便利设施

我们的度假村设施部门包括卡帕鲁亚俱乐部的运营，这是一家私人非股权俱乐部，为会员提供卡帕鲁亚度假村某些设施的特别计划、使用权和其他特权，包括占地30,000平方英尺的全方位服务的水疗和健身中心以及私人池畔用餐海滩俱乐部。

我们度假村设施板块的收入总额为80万美元，约占截至2023年12月31日止年度总营业收入的7％。

卡帕鲁亚俱乐部主要取决于卡帕鲁亚度假村的整体吸引力和成功。该度假村面临着来自毛伊岛和夏威夷其他地区其他度假胜地社区的竞争。

员工

截至2023年12月31日，我们有十名员工，其中七名是全职员工，他们都不是集体谈判小组的成员。

我们通过了《商业行为和道德准则》，适用于我们的所有董事、高级管理人员和员工。我们还使用道德报告电子邮件和语音系统，该系统由董事会审计委员会监督。我们的《商业行为与道德准则》可在我们的网站上查阅 www.mauiland.com 在网站的 “投资者” 部分下。我们将立即在我们的网站上披露适用于任何首席执行官、首席财务官、首席会计官或履行类似职能的人员对我们的《商业行为和道德准则》的任何修订、豁免或默示豁免的性质。

可用信息

我们的互联网地址是 www.mauiland.com。在本年度报告中提及本网站地址并不构成以引用方式纳入网站所含信息。在我们以电子方式向美国证券交易委员会提交此类材料或向美国证券交易委员会提供此类材料后，我们在合理可行的情况下尽快在我们的网站上或通过我们的网站免费提供10-K表格的年度报告、10-Q表的季度报告、8-K表的最新报告以及根据《交易法》第13（a）或15（d）条提交或提供的其他报告。我们还通过我们的网站提供执行官和董事根据《交易法》第16条在表格3、4和5上提交的所有文件。这些文件也可以在美国证券交易委员会的网站上查阅，网址为 www.sec.gov。

我们的短期和长期成功受众多风险和不确定性的影响，其中许多涉及难以预测或我们无法控制的因素。因此，投资我们的普通股涉及重大风险。我们的股东应仔细考虑下述风险和不确定性，以及本年度报告中包含或以引用方式纳入的其他信息，以及我们不时向美国证券交易委员会（“SEC”）提交的其他信息。如果其中任何风险得以实现，我们的业务、财务状况、经营业绩、流动性和前景可能会受到重大不利影响。在这种情况下，我们普通股的价值可能会下降，股东可能会损失全部或部分投资。此外，我们目前尚未意识到或目前认为不重要的其他风险和不确定性可能会对我们的业务产生重大不利影响。本节中的某些陈述构成 “前瞻性陈述”，这些陈述存在许多风险和不确定性，包括本节中描述的风险和不确定性。有关更多信息，请参阅本年度报告中标题为 “关于前瞻性陈述的警示说明” 的章节。

与我们的业务相关的风险

不稳定的宏观经济市场状况可能会对我们的经营业绩产生重大不利影响。

我们的运营和绩效取决于全球经济状况。全球经济状况的不确定性对我们的业务构成风险，因为消费者、游客和房地产投资者推迟或减少支出，以应对信贷市场紧缩、能源成本、负面金融新闻、消费者信心下降和/或收入或资产价值下降，这可能会对我们产品和服务的需求产生重大的负面影响。其他可能影响需求的因素包括燃料成本的上涨、住宅房地产和抵押贷款市场的状况、利率、劳动力成本、以合理条件获得信贷的机会、地缘政治问题以及其他影响消费者支出行为的宏观经济因素。这些和其他经济因素可能会对我们产品和服务的需求以及我们的财务状况和经营业绩产生重大不利影响。

此外，如果当前的股票或信贷市场状况恶化，或者我们的支出意外增加，我们可能需要以债务或股权融资的形式筹集额外资金，或者两者相结合。行业、市场或经济状况的低迷可能会使债务或股权融资变得更加困难、更昂贵，并且就股权融资而言，会进一步削弱我们现有股东的利益。未能及时以优惠条件获得任何必要的融资，可能会对我们执行当前业务战略的能力以及财务业绩和股价产生重大不利影响。

房地产投资面临诸多风险，我们受到房地产市场低迷的负面影响。

我们面临的风险通常与房地产投资有关，因为我们开发、出售和租赁不动产，主要用于住宅用途。毛伊岛和夏威夷的房地产市场通常具有很强的周期性，通常会受到地方、全国和全球条件的许多变化的影响，尤其是经济状况的许多变化，其中许多是我们无法控制的，包括：

上述任何一项的变化都可能导致住宅或豪华房地产市场的更大幅度下滑，从而对我们的业务产生重大不利影响，这反过来又可能对我们的发展计划、收入和盈利能力产生不利影响。在需求低迷时期，房地产的存放时间可能比预期的要长得多，或者以低于预期的回报率出售，甚至亏损，这可能会损害我们的流动性和开展开发项目的能力，并对我们的经营业绩产生负面影响。我们的发展计划的持续不利变化可能会导致减值费用或递延开发成本的注销，这可能会对我们的财务状况和经营业绩产生重大不利影响。此外，在当前的经济环境下，股票房地产投资可能难以快速出售，我们可能无法根据经济或其他条件快速调整房地产投资组合。

因为我们位于夏威夷‘因此，除美国大陆外，我们的财务业绩对某些经济因素更为敏感，例如旅游支出以及燃料和旅行成本的增加，这些因素可能会对我们的业务、财务状况和经营业绩产生不利影响和重大影响。

我们的业务依赖于吸引游客前往卡帕鲁亚度假村、毛伊岛和整个夏威夷州。影响游客人数、停留时间或支出水平的经济因素将影响我们的财务业绩。全球经济的不确定性和疲软、夏威夷和美国大陆的失业水平、自然灾害、包括燃料成本在内的能源成本的大幅上涨以及航空业可能减少载客量或增加旅行成本的事件等因素可能会减少卡帕鲁亚度假村的游客人数，并对潜在买家对我们未来房地产开发的需求产生负面影响，所有这些都可能对我们的业务、财务状况和业绩产生重大不利影响的操作。此外，美国恐怖活动加剧的威胁或感知威胁，或其他地缘政治事件，或 COVID-19 及其变种等传染病传播的威胁或感知威胁，可能会对潜在游客选择度假目的地或第二故乡产生负面影响，或导致旅行禁令，从而对我们的业务、财务状况和经营业绩产生重大不利影响。

我们之前曾参与过合资企业，可能面临与未来合资关系相关的风险。

我们之前曾参与过伙伴关系、合资企业和其他合资业务关系，并可能启动未来的合资项目。合资企业涉及某些风险，例如：

就我们的合资项目而言，我们可能会被要求为合资企业的义务提供担保，或赔偿与合资企业合同安排有关的第三方。如果我们在此类安排下承担义务或面临与合资关系相关的风险，我们的业务、财务状况和经营业绩可能会受到不利影响。

如果我们无法在预测的时间和预算预期内完成土地开发项目（如果有的话），我们的财务业绩可能会受到负面影响。

考虑到总体经济环境，我们打算在出现适当机会时开发分区、度假村和其他物业。新项目开发存在许多风险，包括与以下相关的风险：

如果任何开发项目没有按时或在预算范围内完成，这可能会对我们的财务业绩产生重大不利影响。

如果我们无法以合理的成本获得所需的土地使用许可，或者根本无法获得所需的土地使用许可，我们的经营业绩将受到不利影响。

我们的土地开发和销售板块的财务业绩取决于我们能否成功获得拟议开发项目的全权和部长级批准。获得开发一块土地的所有必要批准通常既困难又昂贵，并且可能需要几年或更长的时间才能完成。在某些情况下，我们可能无法获得必要的批准来进行房地产开发，或者可能需要修改我们的开发计划。延迟或未能获得这些批准可能会对我们的财务业绩产生重大不利影响。

如果我们无法成功地与毛伊岛的其他房地产开发商竞争，我们的财务业绩可能会受到重大不利影响。

我们的房地产产品面临着来自毛伊岛其他豪华度假村房地产以及夏威夷和美国大陆其他住宅物业的激烈竞争。在许多情况下，我们的竞争对手比我们更大，获得资本的机会也更大。如果我们无法与这些竞争对手竞争，我们的财务业绩可能会受到重大不利影响。

我们可能会受到某些环境法规的约束，根据这些法规，我们可能会承担额外的责任，并承担额外的土地开发费用。

各种联邦、州和地方环境法律、法规和法规对我们的财产进行了规范，并可能要求我们承担清除或清理我们目前拥有或经营或以前拥有或经营的财产上、下方或中的危险或有毒物质的费用。无论我们是否知道危险或有毒物质的存在或应对这些物质负责，这些法律都可能规定赔偿责任。危险或有毒物质的存在，或未能妥善清理此类物质，可能会危及我们开发、使用、出售或出租不动产或使用不动产作为抵押品借款的能力。如果我们安排处置或处理危险或有毒废物，即使我们从未拥有或运营过该设施，我们也可能承担在处置或处理设施中清除或清理废物的费用。某些法律、法令和法规，尤其是管理或保护湿地、沿海地区和受威胁或濒危物种的法律、法令和法规，可能会限制我们开发、使用、出售或出租不动产的能力。

天气状况或自然灾害的变化可能会对我们的业务、财务状况和经营业绩产生不利影响和重大影响。

自然灾害，包括野火、海啸、飓风、地震等，可能会损坏我们的度假村和房地产财产，导致巨额维修或更换成本，达到保险无法承保的程度，财产价值下降或收入损失，每种情况都可能对我们的业务、财务状况和经营业绩产生重大不利影响。我们的竞争对手可能因天气状况或自然灾害的变化而受到不同的影响，具体取决于他们的资产或运营地点。2023 年 8 月的野火摧毁了毛伊岛的拉海纳镇，并对该地区的旅游业和当地经济产生了负面影响。我们预计，野火的后果将继续影响整个毛伊岛的商业活动，毛伊岛需要多长时间才能重建、旅游业恢复到历史水平和经济复苏尚不确定。在商业活动和旅游业恢复正常水平之前，野火的影响可能会继续对运营产生负面影响。

我们的保险范围可能不足以弥补我们蒙受的任何损失。

我们为我们的业务提供各种保险。我们聘请了专家，根据对潜在风险、风险敞口和所涉成本水平的评估，协助我们确定保单条款，包括承保限额和免赔额。在某些灾难性或不可预见的情况下，这可能会导致保险范围可能不足以弥补我们损失的全部价值。此外，如果我们根据保险单提出索赔，确保承保范围可能涉及大量时间、精力、资源，而且保险公司可能拒绝承保或质疑保单下的承保范围的风险。在这种情况下，我们可能无法获得保险收益，或者我们收到的保险收益可能无法完全弥补业务中断或损失，我们的经营业绩、流动性和财务状况可能会受到不利影响。

未经授权使用我们的商标可能会对我们的业务产生负面影响。

我们已经在美国和几个国外注册了多个商标。如果我们对这些商标的独家使用受到质疑，我们打算大力捍卫我们的权利。如果我们未能成功捍卫自己的权利，我们的业务可能会受到不利影响。

资产价值和利率的市场波动会影响我们的固定福利养老金计划的资金状况，在某些情况下，可能会对我们的财务状况产生重大不利影响。

我们有一个固定福利养老金计划，该计划在2011年因福利和参与者的增加而被冻结。除其他外，利率变化、计划资产投资回报以及包括计划参与者的预期寿命在内的精算假设等因素影响了资金状况和我们履行计划未来义务的能力。如果我们无法为该计划提供充足的资金或履行未来义务，我们的业务、财务状况和经营业绩可能会受到不利影响。

美国会计准则的变化可能会对我们产生不利影响。

制定美国财务会计准则和信息披露的监管委员会和政府机构，包括财务会计准则委员会（“FASB”）和国际会计准则理事会（“IASB”）（统称为 “董事会”）和美国证券交易委员会，不断更改和更新我们必须遵循的财务会计准则。

在实施会计原则变更方面的任何困难，包括修改我们的会计制度和更新我们的政策、程序、信息系统和财务报告内部控制的能力，都可能导致财务报表严重不准确，这反过来又可能损害我们的经营业绩或导致我们未能履行报告义务。新会计准则的采用还可能影响我们的信贷额度契约的计算。我们无法保证我们将能够与贷款人合作修改我们的信贷额度契约，以应对会计准则的变化。

通过网络攻击、网络入侵或其他方法发生的安全事件可能会破坏我们的信息技术网络和相关系统，造成资产损失或数据丢失，导致补救或其他费用，使我们面临联邦和州法律规定的责任，并使我们面临诉讼和调查，这可能导致重大的声誉损失，并对我们的业务、财务状况、经营业绩、现金流和普通股的市场价格产生重大和不利影响。

信息技术、通信网络和相关系统对我们的业务运营至关重要。我们使用这些系统来管理我们的租户、供应商和客户关系、内部通信、会计和记录保存系统以及我们业务的许多其他关键方面。我们的运营依赖于在计算机系统和网络中安全地处理、存储和传输机密和其他信息，这也取决于我们程序的强度和内部控制的有效性。

安全事件可能通过物理入侵、未经授权方入侵我们的安全网络、软件漏洞、恶意软件、计算机病毒、电子邮件附件、员工盗窃或滥用、社会工程或安全控制措施使用不当而发生。外部各方可能试图通过非法的电子垃圾邮件、网络钓鱼、欺骗或其他手段欺诈性诱使我们的员工披露敏感信息或转移资金。此外，网络攻击者可以开发和部署恶意软件、凭据盗窃或猜测工具以及其他恶意软件程序，以获取对敏感数据的访问权限或以欺诈手段获取我们持有的资产。

我们已经实施了安全措施来保护我们的系统和数据并管理网络安全风险。我们监控和开发我们的信息技术网络和基础设施，并投资于开发和加强我们的控制措施，旨在预防、检测、处理和降低未经授权的访问、滥用、计算机病毒和其他可能造成安全影响的事件的风险。我们定期对员工进行安全意识培训，教育他们如何识别网络钓鱼电子邮件、欺诈或操纵的电子通信以及其他关键安全威胁并向管理层发出警报。我们围绕财务职能实施了内部控制，包括加强付款授权程序、对新供应商设置和供应商信息变更的核查要求，并加强了外出付款通知流程和账户对账程序。

尽管迄今为止，我们还不知道发生了重大安全事件或网络攻击，但无法保证我们旨在防止、检测或应对入侵；限制数据访问；防止丢失、破坏、更改或泄露业务信息；或限制此类攻击的负面影响的行动、安全措施和控制措施能够提供绝对的安全，以防范安全事件。

我们无法提供针对安全事件的绝对保护的一个主要原因是，由于网络攻击中使用的技术频繁变化（这种变化可能要等到发起时才能被识别），以及网络攻击可能来源多种多样，因此我们可能无法预测、检测或识别系统面临的威胁，也无法针对所有安全事件实施有效的预防措施。我们可能无法立即处理因网络攻击而导致的安全事件的后果。

特定网络攻击的范围以及我们为调查该攻击可能需要采取的步骤可能尚不清楚。因此，如果发生攻击，可能需要很长时间才能完成此类调查。在调查期间，我们不一定知道损失的程度或如何最好地进行补救，而且某些错误或行为在被发现和补救之前可能会重复或复杂，这可能会进一步增加网络攻击的成本和后果。

即使我们不是直接攻击目标，对美国政府、金融市场、金融机构或其他企业（包括我们的租户、供应商、软件创作者、云提供商以及与我们有业务往来的其他第三方）的网络攻击也可能会破坏我们的正常业务运营和网络。

我们维持保险，以保护自己免受因发生安全事件或信息系统中断而造成的某些损失。但是，我们无法确定承保范围是否足以补偿我们可能造成的所有损失。此外，我们无法确定将来是否会以商业上合理的条件向我们提供此类保险，或者根本无法确定。

与债务相关的风险

我们已经与一家银行签订了1 500万美元循环信贷额度的信贷协议。该信贷额度的到期日为2025年12月31日，其条款包括某些财务和运营契约，如果我们未能履行这些契约，可能会加速我们的还款义务，并对我们的运营和财务业绩产生不利影响。

我们的信贷额度的条款包括契约，除其他外，要求至少有200万美元的流动性（按定义）、最高4,500万美元的总负债以及限制新债务。我们能否继续通过信贷额度借款为我们的业务计划提供资金，取决于我们遵守这些契约的能力。

我们在未来十二个月的业务举措包括投资我们的运营基础设施，以及继续对我们的土地开发和销售项目进行规划和预开发。有时，这可能需要根据我们的信贷额度或其他债务进行借款，偿还这些债务可能取决于在简短的时间范围内以可接受的价格出售我们的房地产资产。

除其他外，我们的债务可能会增加我们对总体不利经济和行业状况的敞口，限制我们规划或应对业务和行业变化的灵活性，并限制我们借入额外资金的能力。

与我们的股票相关的风险

我们的股价一直受到剧烈波动的影响。

在截至2023年12月31日的年度中，我们普通股的低价和最高股价从8.66美元到16.09美元不等。我们的股价一直并且可能继续受到大幅波动的影响。除其他外，包括本年度报告中讨论的风险和不确定性，以下因素可能导致我们普通股的市场价格继续波动，其中一些因素是我们无法控制的：

特别是毛伊岛的经济和其他状况，或整个金融市场的状况，也可能加剧我们普通股价格的波动。

我们的关联公司的股份所有权使第三方更难收购我们或进行可能被其他股东看好的控制权变更。

截至2023年12月31日，我们公司的关联公司共拥有大部分已发行股份。因此，如果这些关联公司反对第三方对公司的收购提案或控制权变更，则即使其他股东支持此类出售或控制权变更，这些关联公司也可能拥有足够的投票权，能够阻止或至少推迟此类收购或控制权变更的发生。

在过去的十二个月中，我们的股票交易受到限制，因此投资者可能无法按现行价格出售尽可能多的股票。

截至2023年12月31日的财年，我们普通股的平均每日交易量约为26,000股。如果我们的股票继续有限交易，投资者可能很难在任何给定时间以现行价格在公开市场上出售股票。此外，由于普通股的交易量相对较低，我们普通股的市场价格可能会更加波动。当交易量低时，相对较少数量的股票的交易可能会导致价格大幅波动。我们普通股的波动可能导致股东蒙受巨额损失。

我们预计不会宣布普通股的任何现金分红。

我们尚未申报或支付普通股的定期现金分红。我们目前的政策是保留所有资金和任何收益，用于业务的运营和扩张。我们支付的现金分红受我们的信贷额度的限制，该信贷额度包含禁止我们在未经贷款人事先批准的情况下支付任何现金分红的契约。如果我们不支付股息，我们的股票对您的价值可能会降低，因为只有当我们的股价升值时，您的投资才会获得回报。

如果我们不符合持续上市的要求 纽约证券交易所，我们的普通股可能会被退市。

我们的普通股目前在纽约证券交易所上市。如果我们无法维持对纽约证券交易所持续上市标准的遵守，纽约证券交易所可能会采取行动将我们的普通股退市。退市可能会通过降低普通股的流动性和市场价格、减少愿意持有或收购普通股的投资者数量以及限制我们未来发行额外证券或获得额外融资的能力等方式对我们产生负面影响，并可能对我们的声誉乃至我们的业务产生负面影响。此外，如果我们的普通股退市，将违反我们的信贷额度契约。

我们可能需要额外的资金，如果有的话，这些资金可能会导致股东大幅稀释，拥有普通股的优先权利，并包含限制我们运营的契约。

如果出现意想不到的突发事件或其他不可预见的情况，我们可能需要通过公开、私募股权或债务融资筹集额外资金。我们无法肯定地说我们能够以合理的条件获得所需的额外资金，或者根本无法肯定地说我们能够获得所需的额外资金。如果我们通过发行普通股或可转换或可行使成普通股的证券来筹集资金，我们的现有股东可能会遭受重大稀释。如果我们发行优先股或债务证券，这些证券的权利可能优于普通股持有人，并且可能包含限制我们运营的契约。如果通过银行信贷机制或发行债务证券筹集额外资金，则此类债务的持有人的权利将优先于股东的权利，此类债务的条款可能会限制我们的业务。

不适用。

风险管理和策略

我们已经实施并维护了各种信息安全流程，旨在识别、评估和管理关键计算机网络、第三方托管服务、通信系统、硬件和软件的网络安全威胁以及我们的关键数据，包括知识产权、专有、战略或竞争性机密信息、客户数据以及我们员工的个人信息（统称为 “信息系统和数据”）的重大风险。

我们的 IT 经理以及我们聘请的信息安全和技术顾问帮助识别、评估和管理我们的网络安全威胁和风险。他们通过使用各种方法监控和评估威胁环境，包括手动和自动化工具、订阅识别网络安全威胁的报告和服务、评估我们和我们行业的风险状况、进行审计和威胁评估、进行漏洞评估和外部威胁情报，从而识别和评估网络安全威胁带来的风险。

根据环境、系统和数据，我们会实施和维护某些技术和组织措施、流程、标准和政策，旨在管理和缓解信息系统和数据面临的网络安全威胁带来的重大风险，例如：事件响应程序、漏洞管理流程、灾难恢复/业务连续性计划、加密、网络安全控制、包括多因素身份验证和基于角色的访问在内的用户访问控制、数据隔离、资产管理、系统监控、供应商风险管理计划、员工培训、渗透测试和网络安全保险。

我们对来自网络安全威胁的重大风险的评估和管理已纳入我们的整体风险管理流程，包括确定风险管理流程的优先顺序和缓解更有可能对我们的业务造成重大影响的网络安全威胁。

我们会不时使用第三方服务提供商来协助我们识别、评估和管理来自网络安全威胁的重大风险，例如，包括专业服务公司、网络安全顾问、托管网络安全服务提供商、渗透测试公司和需要的取证调查人员。

我们还使用第三方服务提供商在整个业务中履行各种职能，例如应用程序提供商、托管公司和各种供应链资源。我们有供应商管理计划来管理与使用这些提供商相关的网络安全风险，根据供应商的不同，该计划包括所提供服务的性质以及相关信息系统和数据的敏感性：旨在帮助识别与供应商相关的网络安全风险的不同级别的评估、安全问卷、安全评估审查以及与网络安全相关的合同义务的实施。

正如第 1A 项 “风险因素” 下的 “与我们的业务相关的风险” 标题下进一步讨论的那样，我们面临的网络安全威胁可能会对我们的经营业绩、财务状况和流动性产生重大不利影响。迄今为止，我们没有遇到过任何对我们的业务、经营业绩或财务状况造成重大影响或合理可能产生重大影响的网络安全威胁或事件。

治理

作为公司总体监督职能的一部分，我们的董事会监督公司的网络安全风险管理。审计委员会负责监督我们的网络安全风险管理流程，包括监督降低网络安全威胁带来的风险。

我们的网络安全风险评估和管理流程由某些公司管理层实施和维护，包括拥有二十五年经验的IT经理。

我们的大部分土地是在1911年至1932年期间收购的，因此其基础相对较低。以下是截至2023年12月31日我们持有土地的大致面积摘要：

我们在茂宜岛西部拥有的土地由几块基本上是连续的地块组成，这些地块从大海一直延伸到毛伊岛第二大山的山顶，海拔约为5,700英尺。它包括占地3,000英亩的卡帕鲁亚度假村内约900英亩的合法土地。租赁收入来自餐厅、零售店、办公楼、仓库和其他度假活动。剩下的土地包括以前的菠萝田、峡谷、未开发的沿海和森林地区以及我们占地9,000英亩的流域保护区。这些物业通过农业和工业租赁、供水系统的管理、饮用水和非饮用水的销售以及管理和保护补助金获得租赁收入。

我们的毛伊岛内陆土地位于海拔 1,000 到 2,000 英尺之间，位于哈雷阿卡拉山坡上。哈雷阿卡拉是岛上火山形成的山峰，海拔超过 10,000 英尺。这些物业通过商业、工业和农业租赁产生租赁收入。

我们已承诺将我们在卡帕鲁亚度假村的某些房地产作为信贷额度下的借款担保。

我们的公司办公室位于毛伊岛西部的卡帕鲁亚度假村。我们认为，我们的设施适合我们的业务，并且有足够的容量来满足当前使用或打算使用的目的。有关更多信息，请参阅本年度报告中标题为 “业务” 的章节。

2018年12月31日，夏威夷州卫生部（“DOH”）针对涉嫌与毛伊岛内陆污水处理设施相关的废水违规行为发布了通知和违规裁定书（“命令”）。该设施建于20世纪60年代，为我们以前的农业企业的工人开发的大约200套独户住宅提供服务。该设施由两个 1.5 英亩的废水稳定池和周围的处置渗滤场组成。除其他要求外，该命令还包括支付23万美元的行政罚款和改善污水处理厂。

卫生部同意推迟该命令，因为我们将继续努力通过批准的纠正行动计划解决和修复该设施的废水问题。其他渗滤场的建造和地面曝气器、污泥清除系统和使用水厂的天然池塘覆盖物的安装已经完成。废水监测的测试结果表明，污水浓度在允许范围内。编写并提交了一份可行性研究报告，确定了为解决该命令可以采取的各种技术解决方案。我们提交了解决该订单的计划和解决方案。该计划包括再安装一个池塘，该池塘将在池塘内衬并安装曝气器。现有的一个池塘将在必要时进行衬里和翻新，如果需要，另一个池塘将下线并用作备用池塘。在提交10-K表格时，公司正在等待夏威夷州的评论、反馈和批准。

截至2023年12月31日，我们已经累积了与行政罚款相关的约23,000美元。我们目前无法估算与该命令相关的任何可能负债（如果有）的剩余金额或金额范围，也没有在随附的财务报表中编列任何额外款项。

我们不时成为正常业务过程中出现的各种法律诉讼、争议和其他索赔的当事方。尽管无法肯定地预测这些普通诉讼事项的结果，但我们认为，这些普通诉讼程序的最终结果，无论是个人还是总体而言，都不会对我们的业务、财务状况或现金流产生重大不利影响。

不适用。

第二部分

我们的普通股在纽约证券交易所上市，股票代码为 “MLP”。截至2024年3月21日，我们共有224名登记在册的普通股股东，其中不包括以各种证券经纪商、交易商和注册清算机构的名义持有普通股的受益所有人。

股息政策

自2001年3月以来，我们没有申报或支付过任何普通股的现金分红。我们目前预计不会申报或支付任何现金分红。

股权证券的未注册销售

没有。

回购

没有。

以下对我们的10-K表年度报告以及经审计的合并财务报表和相关附注的讨论和分析是截至2023年12月31日的年度。以下讨论包含涉及风险和不确定性的前瞻性陈述。我们的实际业绩可能与以下前瞻性陈述所表达或暗示的业绩存在重大差异。可能导致或促成我们实际业绩差异的因素包括但不限于下文讨论的因素以及本年度报告其他地方，特别是在标题为” 的章节中讨论的因素关于前瞻性陈述的警示说明。” 视具体情况而定，“公司”、“我们” 和 “我们” 等术语仅指毛伊岛土地和菠萝公司，或统指毛伊岛地和菠萝公司及其子公司。

概述

Maui Land & Pineapple Company, Inc. 是一家特拉华州公司，是 1909 年成立的一家夏威夷公司的继任者。根据2022年7月18日完成的转换计划，公司从夏威夷重新注册到特拉华州。公司的法定股本总额包括4800万股，包括4300万股普通股，面值每股0.0001美元，以及面值每股0.0001美元的5,000,000股优先股。公司普通股在纽约证券交易所（“NYSE”）上市，股票代码为 “MLP”。

我们是一家位于毛伊岛的传统公司，受全球最佳实践和当地价值观的推动。该公司在夏威夷毛伊岛拥有并管理约22,300英亩的土地以及约26.8万平方英尺的商业地产。我们的重点是激活我们的资产，使其发挥最高效的用途，以满足关键需求并为子孙后代保留地域感。我们已经确定了关键需求，包括增加住房库存、创造就业机会、水和粮食安全，以及恢复与人、地方和文化的联系。

领导层交接始于2023年4月，增加了首席执行官和董事会主席，他们在房地产规划、开发和资产管理方面都具有丰富的经验。4月至12月期间，过渡仍在继续，增加了三名具有规划、社区发展和土地管理经验的团队成员。在 Maui Land & Pineapple Company 的新篇章中，我们将建立一个由内部专家和外部合作伙伴组成的有能力的多学科团队，成为一个体贴周到的思想领袖，可以将愿景变为现实。我们的目标是通过与利益相关者、社区和其他合作伙伴的持续互动，建立信任并加深关系。这将使我们能够通过精益团队实施可扩展、严格的业务流程，周到地管理不断增长的项目。

作为新领导团队的第一步，我们对管理的资产进行了审计，可供租赁和开发。本次审查的初步结果确定了提高运营资产利用率、入住率和稳定收入的机会。

截至2023年12月31日，我们的商业地产和土地的占用水平如下：

为了提高商业地产的稳定运营收入，我们更新了物业的租赁计划，重点是市中心的空间营造。除其他外，这些计划包括旨在改善占用率的租户改善，重新定位空间和按市场租金租赁的土地。随着这些计划的实施，我们预计我们现有土地和商业房地产投资组合的占用率将增加。

我们的商业地产位于三个区域，周围环绕着我们的土地。Kapalua Village Center是一座混合用途的豪华海滨地产，在卡帕鲁亚度假村的核心地带提供便利、幸福、冒险和文化的空间。哈利迈尔镇中心毗邻马卡瓦奥镇，这里汇聚了各种当地企业、艺术画廊和创客空间，还有一家著名的夏威夷地区美食餐厅和毛伊岛蒸馏厂。最后，'Alaeloa商业中心是农业与冒险相遇的地方，这里的前菠萝基地的租户主要管理茂宜岛西部的土地和自然资源。

为了制定和执行我们的土地利用战略，我们打算对内部和外部团队进行投资，以确保我们具备必要的能力、市场研究、规划、工程和其他顾问服务。我们的主要目标是制定可执行的战略，将土地从目前的用途转变为满足社区的长期需求，包括在供应受限的市场中提供农业和住房用地。我们还打算确定待售的非战略性土地和战略性土地开发以推进完工。

我们拥有的土地包括住宅、农业和保护区。住宅用地包括 Kapalua 度假区内的 83 英亩土地，划为更高密度的混合用途，允许 700 多个住宅单元、酒店和商业用途。卡帕鲁亚度假村还包括800英亩的土地，用于约650户家庭的低密度住宅用途。农业区划的地块总面积为9,500英亩，位于茂宜岛西部的山坡上，另有1,400英亩位于茂宜岛内陆地区的山坡上。所有永久保护的10,350英亩土地都位于毛伊岛西海岸线沿线，其中包括夏威夷最大的私人自然保护区，其重点是确保在原始原始森林中捕获降雨以补充含水层。

操作结果

截至 2023 年 12 月 31 日和 2022 年 12 月 31 日的年度比较

合并

土地开发和销售

房地产营业收入包括我们房地产库存的销售。与截至2022年12月31日的年度相比，我们截至2023年12月31日的年度合并营业收入有所下降，这归因于该年度的房地产库存销售减少。

2023年12月，我们在毛伊岛上城向BRE2 LLC捐赠了大约30英亩的土地，价值160万美元。BRE2 LLC是该公司与Stone Properties的合资企业，用于开发和销售牧场。该交易没有收益，因为该土地是对合资企业的股权出资，被确认为房地产营业收入。我们预计牧场地块的销售额约为410万美元，其中约220万美元是我们的销售收益份额，我们预计将在2024年底至2025年中期出现。

2023 年 8 月，我们收到了一笔金额为 20,000 美元的限制性现金返还，这笔资金作为包裹销售交易的一部分存放在托管中，该交易未完成，并于 2023 年 4 月终止。20,000美元现金的返还已包含在营业收入中。

在截至2023年12月31日和2022年12月31日的年度中，分别没有大量的房地产开发支出。

房地产开发和销售是周期性的，取决于多个因素。因此，一个时期的业绩不一定代表该业务领域的未来业绩趋势。在2023年8月8日毛伊岛发生野火之前，毛伊岛的主要住房供应短缺。尽管在野火发生之前，提供土地以建造初级住房和增加就业机会是我们的优先事项，但在拉海纳野火中，我们失去了2,000多所房屋和3,000多个工作岗位，这加快了我们为满足这些关键需求而将土地投入生产性用途的努力。

租赁

截至2023年12月31日的财年，租赁活动的营业收入包括590万美元的商业、工业和农业租赁、80万美元的注册商标和商品名称许可费、150万美元的饮用水和非饮用水系统销售以及来自夏威夷州的30万美元赠款收入，用于普乌库伊流域保护管理的30万美元补助收入，而商业、工业和农业租赁、我们注册商标的100万美元许可费以及截至2022年12月31日的年度，商品名称，100万美元来自饮用水和非饮用水系统的销售，40万美元来自夏威夷州的保护管理补助收入。

某些租金收入取决于租户的销售额超过规定的门槛，并在达到这些门槛后确认为销售额的百分比。随着 COVID-19 疫情的减弱，毛伊岛的游客流量正在增加，这些百分比的租金、总体租赁收入和冒险旅游租户的土地许可已恢复到疫情前的水平，直到 2023 年 8 月 8 日，即毁灭性的毛伊岛野火发生之日。野火直接严重影响了西茂宜岛，并对旅游业租户的租金和许可收入百分比造成了损失。2023年从租金和土地许可百分比中确认的收入为220万美元，而2022年为290万美元，由于野火的直接影响，减少了70万美元。野火过后，游客流量再次开始增加，因此，预计2024年至2025年，租金百分比将恢复到野火前的水平。

与截至2022年12月31日的年度相比，截至2023年12月31日止年度的租赁运营成本和支出增加，这主要是由于我们的商业租赁投资组合物业的房地产维护成本增加，以及聘请了一家物业管理和租赁公司来扩大我们的租赁组合以及相关的启动成本和费用。

我们的租赁业务面临着来自毛伊岛和夏威夷其他房地产所有者的激烈竞争。

度假村设施

我们的度假村设施部门包括卡帕鲁亚俱乐部的运营，这是一家私人非股权俱乐部，为会员提供卡帕鲁亚度假村某些设施的特别计划、使用权和其他特权，包括一个占地30,000平方英尺的全方位服务的水疗和健身中心、一个私人池畔用餐海滩俱乐部和两个18洞锦标赛高尔夫球场。Kapalua 俱乐部不拥有或运营任何度假设施，收取的会员会费主要用于支付合同费用，为其会员提供使用水疗中心、海滩俱乐部和其他度假设施的机会。

与截至2022年12月31日的年度相比，截至2023年12月31日的年度营业收入有所下降，这是由于俱乐部业务暂时关闭，在2023年8月8日毛伊岛野火后的两个月内退还了会员费。

与截至2022年12月31日的年度相比，截至2023年12月31日的年度的合同费用支出有所增加。但是，随着上述俱乐部设施的关闭，便利费也被暂停，导致2023年的运营成本与2022年相比净下降。

俱乐部在2023年进行了重组，并实施了修订后的政策和做法，以减少便利费的影响，并更好地将俱乐部会费与俱乐部开支相匹配。从2023年底开始，俱乐部已开始接受新的会员申请。

其他收入

在截至2023年12月31日和2022年12月31日的年度中，我们的货币市场和债券投资组合分别获得了约50万美元和10万美元的投资收益

2023年7月，我们从卡帕鲁亚湾控股有限责任公司（“KBH”）的合伙权益的所有者控制的保险计划中收到了20万美元的现金抵押品。此前，该投资在2009年被减记为零。

养老金支出

最初于2023年8月31日发出的合格计划的终止通知已修订至2023年11月30日。时间变更要求公司在2024年第三或第四季度一次性付款，总额将由参与者选举决定，并在2025年第一或第二季度对计划参与者进行最终年金化。在最终年金化和计划终止时，预计将在700万至800万美元之间确认和解费用（GAAP支出）。

2022年11月，我们与一家保险公司签署了购买协议，将某些计划参与者的定期养老金支付年金年化。从计划资产中为集团年金合同支付了约1450万美元。由于购买年金，截至2022年12月31日止年度的养老金支出中确认了750万美元的和解费用。

基于股份的薪酬计划

公司根据授予日的公允价值，在合并财务报表中将基于股份的薪酬，包括授予限制性普通股和购买普通股的期权，列为相应归属期内的薪酬支出。在确认的费用中估算并考虑了在归属之前可能发生的没收的影响。

利息支出

截至2023年12月31日和2022年12月31日，我们在银行的信贷额度中没有未偿还的借款。2023年12月31日和2022年12月31日，我们的信贷额度的利率分别为7.38％和6.38％。

流动性和资本资源

截至2023年12月31日和2022年12月31日，我们的手头现金分别为570万美元和850万美元。我们在夏威夷的几家当地银行开设存款账户。每家机构的账户均由联邦存款保险公司提供高达25万美元的保险。我们依赖这些银行的财务实力和稳定性，没有理由相信我们的存款会按需提供。

我们的投资包括截至2025年6月的不同日期到期的公司债券证券。截至2023年12月31日，我们投资的公允价值为310万美元。我们打算将债券投资持有至到期。

截至2023年12月31日和2022年12月31日，我们在第一夏威夷银行（“银行”）（“信贷额度”）下的循环信贷额度（“信贷额度”）还分别获得了1,500万美元的可用信贷。2021年，我们执行了第四份贷款修改协议和第二份经修订和重述的信贷协议（统称为 “协议”），将信贷额度的到期日延长至2025年12月31日。这些协议提供循环或定期贷款借款选项。循环借款的利息是根据银行的最优惠利率减去1.125个百分点计算的。定期贷款借款的利息固定在银行的商业贷款利率上，并提供利率互换选项。我们已承诺在卡帕鲁亚度假村提供约30,000平方英尺的商业租赁空间作为信贷额度的担保。出售任何抵押品的净收益都必须偿还未偿还的借款，这将永久减少信贷额度的循环承诺金额。信贷额度的未使用部分不收取任何承诺费。信贷额度的条款包括此类融资中常见的各种陈述、担保、肯定、否定和财务承诺和违约事件。财务承诺包括200万美元的最低流动性（按定义）、最高4,500万美元的总负债以及对新债务的限制。

截至2023年12月31日，我们遵守了信贷额度下的契约。

现金流

截至2023年12月31日和2022年12月31日止年度，（用于）我们的经营活动提供的净现金流总额分别为140万美元和630万美元。

在截至2023年12月31日的年度中，我们的固定福利养老金计划不需要最低资金缴款。在截至2022年12月31日的年度中，自愿捐款为570万美元。2024 年没有最低资金捐款要求。

在截至2023年12月31日和2022年12月31日的年度中，我们的投资组合的利息收入分别为50万美元和10万美元。截至2023年12月31日和2022年12月31日，我们的债券投资总收益率分别约为5.7％和5.0％。

未来的现金流入和流出

该公司与总部位于夏威夷的有限责任公司Stone Properties成立了合资企业BRE2 LLC，在夏威夷哈利迈尔开发和销售牧场。我们预计牧场地块的销售额为410万美元，其中220万美元是我们的销售收益份额，将在2024年底至2025年中期进行。

2024年，待资本化的土地开发成本预算为90万美元，公司运营资产的维护和资本支出预算为130万美元，公司水资产和基础设施的资本支出预算为340万美元。

我们的业务举措包括投资我们的运营基础设施，以及对我们的开发项目进行持续的规划和补助工作。有时，这可能需要根据我们的信贷额度或其他债务进行借款，偿还这些债务可能取决于在简短的时间范围内以可接受的价格出售我们的房地产资产。我们认为，我们的现金和投资余额、持续经营活动中提供的现金以及循环信贷额度下的可用借款，将提供足够的流动性，使我们能够满足未来12个月和可预见的长期的营运资金需求、合同义务并及时偿还债务。

除其他外，我们的债务可能会增加我们对总体不利经济和行业状况的敞口，限制我们规划或应对业务和行业变化的灵活性，并限制我们借入额外资金的能力。

关键会计政策和估计

本年度报告第8项所列财务报表附注1描述了我们的会计政策。根据美国普遍接受的会计原则编制财务报表需要使用会计估计数。其中一些估计和假设涉及高度的主观性和判断力，因此，这些估计和假设变化的影响可能会对我们的财务报表中报告的金额产生重大影响。我们确定对我们的财务报表至关重要的会计政策和估计如下：

通货膨胀和价格变动的影响

我们拥有的大多数土地都是在1911年至1932年期间收购的，是按成本计算的。在卡帕鲁亚度假村，一些固定资产是在20世纪70年代中后期建造并投入使用的。如果按当前重置成本列报固定资产，折旧费用将大大增加。

资产负债表外的安排

根据S-K法规第303（a）（4）（ii）项的定义，截至2023年12月31日，我们没有任何重大的资产负债表外安排。

根据S-K法规第10（f）（1）项的定义，我们是一家规模较小的申报公司，无需提供本项目所要求的信息。

毛伊岛和菠萝公司及子公司

合并资产负债表

参见合并财务报表附注

毛伊岛和菠萝公司及子公司

合并运营报表

和综合收益（亏损）

参见合并财务报表附注

毛伊岛和菠萝公司及子公司

股东权益变动合并报表

截至2023年12月31日和2022年12月31日的年度

（以千计）

参见合并财务报表附注

毛伊岛和菠萝公司及子公司

合并现金流量表

参见合并财务报表附注。

毛伊岛和菠萝公司及子公司

合并财务报表附注

截至2023年12月31日和2022年12月31日的年度