电话-20240131
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和直布罗陀会员2023-11-012024-01-310000794170Tol: ApartmentLiving City Living 和直布罗陀会员2022-11-012023-01-310000794170TOL：向无关联方成员的购地承诺书2024-01-310000794170TOL：向无关联方成员的购地承诺书2023-10-310000794170TOL：向合资企业会员承诺购地2024-01-310000794170TOL：向合资企业会员承诺购地2023-10-310000794170收件人：LandparcelParcelPurse Com2024-01-310000794170收件人：LandparcelParcelPurse Com2023-10-310000794170TOL：承诺获取主页网站会员TOL：土地开发合资企业会员2024-01-31tol: home_sites0000794170TOL：公寓开发用地购买承诺会员2024-01-310000794170TOL：SuretyBond 建设改进会员2024-01-310000794170TOL：suretybond其他义务会员2024-01-310000794170US-GAAP：财务担保成员2024-01-31tol: 豪华住宅0000794170US-GAAP：利率锁定承诺成员US-GAAP：贷款发放承诺成员2024-01-310000794170US-GAAP：利率锁定承诺成员US-GAAP：贷款发放承诺成员2023-10-310000794170TOL：非利率锁定承诺会员会员US-GAAP：贷款发放承诺成员2024-01-310000794170TOL：非利率锁定承诺会员会员US-GAAP：贷款发放承诺成员2023-10-310000794170US-GAAP：贷款发放承诺成员2024-01-310000794170US-GAAP：贷款发放承诺成员2023-10-310000794170美国公认会计准则：应收抵押贷款成员US-GAAP：贷款发放承诺成员2024-01-310000794170美国公认会计准则：应收抵押贷款成员US-GAAP：贷款发放承诺成员2023-10-310000794170TOL：传统房屋建筑会员收件人：北方会员2023-11-012024-01-310000794170TOL：传统房屋建筑会员收件人：北方会员2022-11-012023-01-310000794170TOL：传统房屋建筑会员收件人：大西洋中部会员2023-11-012024-01-310000794170TOL：传统房屋建筑会员收件人：大西洋中部会员2022-11-012023-01-310000794170收件人：南方会员TOL：传统房屋建筑会员2023-11-012024-01-310000794170收件人：南方会员TOL：传统房屋建筑会员2022-11-012023-01-310000794170收件人：山区会员TOL：传统房屋建筑会员2023-11-012024-01-310000794170收件人：山区会员TOL：传统房屋建筑会员2022-11-012023-01-310000794170TOL：传统房屋建筑会员收件人：太平洋会员2023-11-012024-01-310000794170TOL：传统房屋建筑会员收件人：太平洋会员2022-11-012023-01-310000794170US-GAAP：运营部门成员TOL：传统房屋建筑会员2023-11-012024-01-310000794170US-GAAP：运营部门成员TOL：传统房屋建筑会员2022-11-012023-01-310000794170US-GAAP：企业非细分市场成员2023-11-012024-01-310000794170US-GAAP：企业非细分市场成员2022-11-012023-01-310000794170TOL：传统房屋建筑会员收件人：北方会员2024-01-310000794170TOL：传统房屋建筑会员收件人：北方会员2023-10-310000794170TOL：传统房屋建筑会员收件人：大西洋中部会员2024-01-310000794170TOL：传统房屋建筑会员收件人：大西洋中部会员2023-10-310000794170收件人：南方会员TOL：传统房屋建筑会员2024-01-310000794170收件人：南方会员TOL：传统房屋建筑会员2023-10-310000794170收件人：山区会员TOL：传统房屋建筑会员2024-01-310000794170收件人：山区会员TOL：传统房屋建筑会员2023-10-310000794170TOL：传统房屋建筑会员收件人：太平洋会员2024-01-310000794170TOL：传统房屋建筑会员收件人：太平洋会员2023-10-310000794170US-GAAP：运营部门成员TOL：传统房屋建筑会员2024-01-310000794170US-GAAP：运营部门成员TOL：传统房屋建筑会员2023-10-310000794170US-GAAP：企业非细分市场成员2024-01-310000794170US-GAAP：企业非细分市场成员2023-10-310000794170TOL：传统房屋建筑会员2023-11-012024-01-310000794170TOL：传统房屋建筑会员2022-11-012023-01-310000794170US-GAAP：土地和土地改善成员收件人：北方会员2022-11-012023-01-310000794170US-GAAP：土地和土地改善成员收件人：大西洋中部会员2022-11-012023-01-31


美国证券交易委员会
华盛顿特区 20549
表单 10-Q
（Mark One）
☑ 根据1934年《证券交易法》第13条或第15（d）条提交的季度报告
在截至的季度期间 2024年1月31日
要么
☐ 根据1934年《证券交易法》第13条或第15（d）条提交的过渡报告
在过渡期内                     到                     
委员会档案编号 001-09186
Toll Brothers, In
（注册人的确切姓名如其章程所示）
特拉华
 
23-2416878
（州或其他司法管辖区
公司或组织）		 （美国国税局雇主
证件号）
1140 弗吉尼亚大道华盛顿堡
宾夕法尼亚州
19034
（主要行政办公室地址）（邮政编码）
(215) 938-8000
（注册人的电话号码，包括区号）
根据该法第12（b）条注册的证券：
每个班级的标题交易品种注册的每个交易所的名称
普通股，面值每股0.01美元TOL纽约证券交易所
用勾号指明注册人 (1) 是否在过去 12 个月内（或在要求注册人提交此类报告的较短时间内）提交了 1934 年《证券交易法》第 13 条或第 15 (d) 条要求提交的所有报告，以及 (2) 在过去的 90 天内是否受到此类申报要求的约束。 是的þ没有 o
用复选标记表明注册人是否在过去 12 个月内（或者在要求注册人提交此类文件的较短时间内）以电子方式提交了根据第 S-T 法规（本章第 232.405 节）第 405 条要求提交的所有交互式数据文件。 是的þ没有 o
用复选标记指明注册人是大型加速申报人、加速申报人、非加速申报人、小型申报公司还是新兴成长型公司。参见《交易法》第12b-2条中 “大型加速申报人”、“加速申报公司”、“小型申报公司” 和 “新兴成长型公司” 的定义。
大型加速过滤器☑加速过滤器 ☐非加速过滤器 ☐
规模较小的申报公司 ☐新兴成长型公司 ☐
如果是新兴成长型公司，请用复选标记表明注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易法》第13（a）条规定的任何新的或修订后的财务会计准则。 o
用复选标记表明注册人是否为空壳公司（定义见《交易法》第12b-2条）。是的 ☐没有 ☑
注明截至最新可行日期，每类发行人普通股的已发行股票数量：
在 2024 年 2 月 28 日，大约有 104,170,000普通股，面值每股0.01美元，已发行。



TOLL BROTHERS, IN
目录
 页号
  
关于前瞻性信息的声明
1
  
第一部分财务信息
 
  
第 1 项。财务报表
 
  
简明合并资产负债表（未经审计）
2
  
简明合并运营报表和综合收益表（未经审计）
3
简明合并权益变动表（未经审计）
4
简明合并现金流量表（未经审计）
5
  
简明合并财务报表附注（未经审计）
6
  
第 2 项。管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析
24
  
第 3 项。关于市场风险的定量和定性披露
39
  
第 4 项。控制和程序
40
  
第二部分。其他信息
 
  
第 1 项。法律诉讼
41
  
第 1A 项。风险因素
41
  
第 2 项。未注册的股权证券销售和所得款项的使用
41
  
第 6 项。展品
42
  
签名
43



关于前瞻性信息的声明
本报告或我们已经或将要向美国证券交易委员会（“SEC”）提交的其他材料中包含的某些信息（以及口头陈述或其他书面陈述中包含的信息）包含或可能包含经修订的1933年《证券法》第27A条和经修订的1934年《证券交易法》（“交易法”）第21E条所指的前瞻性陈述。人们可以通过以下事实来识别这些陈述：它们与严格的历史或事实性质的事项无关，通常是讨论或涉及未来事件。这些陈述包含诸如 “预期”、“估计”、“期望”、“项目”、“打算”、“计划”、“相信”、“可能”、“可能”、“可能”、“可能”、“应该”、“可能”、“可能”、“可能”、“可能”、“将” 等词语以及其他具有类似含义的词语或短语。此类陈述可能包括但不限于以下方面的信息：市场状况；抵押贷款利率；房屋需求；我们的按单建造和快速入住房屋战略；销售速度和价格；取消购房者的影响；我们的战略重点；增长和扩张；我们的土地征用、土地开发和资本配置优先事项；预期经营业绩；送货上门；财务资源和状况；收入变化；盈利能力变化；盈利能力变化；利润率; 会计处理的变化;收入成本，包括预期的人力和材料成本；劳动力和材料的可用性；销售、一般和管理费用；利息支出；库存减记；房屋保修和建筑缺陷索赔；未确认的税收优惠；预期的退税；我们参与的合资企业；我们对未合并实体的投资的预期结果；我们获得批准和开放新社区的能力；我们的营销、建设和建设能力卖房和财产；我们从积压房屋中交付房屋的能力；我们保护材料和分包商的能力；我们为开展正常业务运营或扩张和利用机会提供必要的流动性和资本的能力；法律诉讼、调查和索赔的结果；以及公共卫生或其他紧急情况的影响。
前瞻性陈述还不时包含在10-K、10-Q和8-K表的其他报告、新闻稿、演示文稿、我们的网站以及向公众发布的其他材料中。这些陈述可能包括有关我们未来业绩的指导，例如我们的预期年收入、送货上门和利润率，代表管理层截至发布之日的估计。指导基于许多假设和估计，这些假设和估计虽然具有数字特异性，但本质上会受到重大的业务、经济和竞争不确定性和突发事件的影响，其中许多不确定性和突发事件是我们无法控制的，是基于对未来业务决策的具体假设，其中一些假设将发生变化。
本报告以及我们发表的任何其他报告或公开声明中包含的任何或全部前瞻性陈述均不能保证未来的表现，并且可能不准确。因此，实际业绩可能与我们的前瞻性陈述中预期的结果存在重大差异。这可能是由于错误的假设造成的，或者是已知或未知的风险和不确定性的结果。因此，我们提醒您不要过分依赖我们的前瞻性陈述。影响我们的业务并可能导致实际业绩与这些前瞻性陈述不同的主要风险和不确定性——以及所做的假设包括但不限于：
•总体经济状况的影响，包括就业率、房屋开工率、利率和抵押贷款利率、住房负担能力、通货膨胀、消费者信心、住房抵押贷款融资的可用性以及美元走强；
•市场对我们产品的需求，这与美国各个业务领域的实力以及美国和国际经济状况有关；
•理想且价格合理的土地的可用性，以及我们控制、购买、持有和开发此类土地的能力；
•以可接受的条件获得充足的资本；
•我们的业务的地理集中度；
•竞争水平；
•木材、其他原材料和家居部件的价格和供应情况；
•劳动力短缺的影响，包括对我们的分包商、供应链和市政当局的影响；
•美国贸易政策的影响，包括对房屋建筑产品征收关税和关税以及其他国家采取的报复措施；
•天气的影响和地震、火山、火灾、洪水、干旱、风暴、飓风、害虫侵扰和其他自然灾害造成的损失风险，以及延误、消费者需求减少、保险不可用以及与此类自然灾害相关的劳动力或材料短缺和价格上涨的风险；
•战争行为、恐怖主义行为或传染病（例如 COVID-19）爆发所产生的风险；
•联邦和州税收政策；
•运输成本；
•土地使用、环境和其他政府法律和法规的影响；
•法律诉讼或争议以及储备金是否充足；
•与负债、未来资本支出、收入、支出、收益、债务、财务状况、亏损和未来前景的任何不可预见的变化或影响有关的风险；
•关键管理人员可能流失的影响；
•会计原则的变化；以及
•与未经授权访问我们的计算机系统、我们和我们的购房者的机密信息被盗或其他形式的网络攻击相关的风险。
前瞻性陈述。包括任何指导，仅代表其发布之日。我们没有义务公开更新任何前瞻性陈述，无论是由于新信息、未来事件还是其他原因。
有关我们认为可能导致我们的实际业绩与预期和历史业绩存在重大差异的因素的进一步讨论，请参阅我们最近向美国证券交易委员会提交的10-K表年度报告和本报告中的 “风险因素” 和 “管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析”。
除非上下文另有要求，否则本报告使用 “我们”、“我们的” 和 “公司” 这两个词时，它们指的是Toll Brothers, Inc.及其子公司。此处提及的财政年度是指截至或截至10月31日的财政年度。


1

第一部分财务信息
第 1 项。财务报表
TOLL BROTHERS, IN
简明的合并资产负债表
（金额以千计）
1月31日
2024		10月31日，
2023
 （未经审计） 
资产
现金和现金等价物$754,793 $1,300,068 
库存 9,581,482 9,057,578 
房地产、建筑和办公设备——净额321,668 323,990 
应收账款、预付费用和其他资产 (1)
702,030 691,256 
按公允价值出售的抵押贷款73,270 110,555 
客户存款存入托管账户92,901 84,530 
对未合并实体的投资 (1)
995,811 959,041 
 $12,521,955 $12,527,018 
负债和权益
负债
应付贷款$1,064,149 $1,164,224 
高级笔记1,596,414 1,596,185 
抵押公司贷款工具63,194 100,058 
客户存款534,367 540,718 
应付账款610,459 597,582 
应计费用1,463,546 1,548,781 
应缴所得税154,181 166,268 
负债总额5,486,310 5,713,816 
公平
股东权益
优先股，未发行— — 
普通股，于2024年1月31日和2023年10月31日发行的112,937股股票1,129 1,129 
额外的实收资本685,941 698,548 
留存收益6,892,821 6,675,719 
库存股，按成本计算——截至2024年1月31日和2023年10月31日，分别为8,627股和9,146股(597,632)(619,150)
累计其他综合收益（“AOCI”）37,012 40,910 
股东权益总额7,019,271 6,797,156 
非控股权益16,374 16,046 
权益总额7,035,645 6,813,202 
 $12,521,955 $12,527,018 
(1) 截至2024年1月31日和2023年10月31日，未合并实体的应收账款、预付费用和其他资产及投资包括美元93.0百万和美元89.6分别为百万与合并可变利息实体（“VIE”）相关的资产。有关VIE的更多信息，请参见附注3 “对未合并实体的投资”。






参见随附的注释。
2

TOLL BROTHERS, IN
简明的合并运营报表和综合收益表
（金额以千计，每股数据除外）
（未经审计）
截至1月31日的三个月
 20242023
收入：
房屋销售$1,931,836 $1,749,422 
土地销售及其他16,012 30,747 
1,947,848 1,780,169 
收入成本：
房屋销售1,399,226 1,300,923 
土地销售及其他10,161 42,435 
1,409,387 1,343,358 
销售、一般和管理230,046 211,497 
运营收入308,415 225,314 
其他：
来自未合并实体的损失(9,172)(4,433)
其他收入——净额11,918 32,915 
所得税前收入311,161 253,796 
所得税条款71,603 62,266 
净收入$239,558 $191,530 
其他综合亏损——扣除税款(3,898)(3,464)
综合收入总额$235,660 $188,066 
每股：
基本收入$2.28 $1.72 
摊薄后收益$2.25 $1.70 
加权平均股票数量：
基本105,122 111,397 
稀释106,265 112,336 








参见随附的注释。
3

TOLL BROTHERS, IN
简明合并权益变动表
（金额以千计）
（未经审计）

在截至 2024 年 1 月 31 日和 2023 年 1 月 31 日的三个月：
常见
股票		添加-
国家的
付费
资本		已保留
收益		财政部
股票		AOCI非控股权益总计
公平
余额，2023 年 10 月 31 日$1,129 $698,548 $6,675,719 $(619,150)$40,910 $16,046 $6,813,202 
净收入239,558 239,558 
购买库存股票
(56)(56)
行使股票期权、股票薪酬发行和员工股票购买计划发行(30,857)21,574 (9,283)
基于股票的薪酬
18,250 18,250 
已申报分红
(22,456)(22,456)
其他综合损失(3,898)(3,898)
归属于非控股权益的损失(202)(202)
资本出资——净额530 530 
余额，2024 年 1 月 31 日$1,129 $685,941 $6,892,821 $(597,632)$37,012 $16,374 $7,035,645 
余额，2022 年 10 月 31 日$1,279 $716,786 $6,166,732 $(916,327)$37,618 $15,752 $6,021,840 
净收入191,530 191,530 
购买库存股票
(9,357)(9,357)
行使股票期权、股票薪酬发行和员工股票购买计划发行(35,055)59,909 24,854 
基于股票的薪酬
14,384 14,384 
已申报分红
(22,688)(22,688)
其他综合损失(3,464)(3,464)
归属于非控股权益的损失(105)(105)
余额，2023 年 1 月 31 日$1,279 $696,115 $6,335,574 $(865,775)$34,154 $15,647 $6,216,994 

参见随附的注释。








4

TOLL BROTHERS, IN
简明的合并现金流量表
（金额以千计）
（未经审计）
截至1月31日的三个月
 20242023
用于经营活动的现金流：
净收入$239,558 $191,530 
对净收入与经营活动中使用的净现金进行对账的调整：
折旧和摊销16,143 15,482 
基于股票的薪酬18,250 14,384 
来自未合并实体的损失9,172 4,433 
未合并实体的收益分配2,737 1,460 
递延所得税准备金1,895 3,307 
减值费用和注销1,471 21,004 
其他(751)1,462 
运营资产和负债的变化： 
库存(499,047)(353,284)
抵押贷款的发放(364,600)(290,474)
出售抵押贷款405,112 399,744 
应收账款、预付费用和其他资产(21,587)25,875 
当期所得税——净额(12,655)(164,463)
客户存款——净额(14,722)(11,975)
应付账款和应计费用(87,958)(216,249)
用于经营活动的净现金(306,982)(357,764)
用于投资活动的现金流：
购买不动产、建筑和办公设备——净额(13,581)(19,738)
对未合并实体的投资(58,925)(74,550)
对未合并实体的投资回报13,142 15,866 
出售资产的收益— 9,041 
用于投资活动的净现金(59,364)(69,381)
用于融资活动的现金流：
应付贷款的收益744,565 703,990 
应付贷款的本金支付(890,178)(829,134)
（付款）与股票福利计划相关的收益——净额(9,279)24,857 
购买库存股票(56)(9,357)
已支付的股息(23,264)(22,878)
与非控股权益相关的收入——净额167 — 
用于融资活动的净现金(178,045)(132,522)
现金、现金等价物和限制性现金的净减少(544,391)(559,667)
现金、现金等价物和限制性现金，期初1,344,341 1,398,550 
期末现金、现金等价物和限制性现金$799,950 $838,883 



参见随附的注释。
5

TOLL BROTHERS, IN
简明合并财务报表附注
（未经审计）
1. 重要会计政策
演示基础
我们的简明合并财务报表包括特拉华州一家公司Toll Brothers, Inc.（“公司”、“我们” 或 “我们的”）及其多数股权子公司的账目。所有重要的公司间账户和交易均已清除。对持股比例不超过50％的合伙企业和关联公司的投资使用权益法进行核算，除非确定我们对实体拥有有效控制权，在这种情况下，我们将合并该实体。
我们未经审计的简明合并财务报表是根据美国证券交易委员会（“SEC”）的中期财务信息规章制度编制的。2023年10月31日的资产负债表金额和披露来自我们2023年10月31日的经审计的财务报表。由于简明合并财务报表不包括美国公认会计原则（“GAAP”）要求的完整财务报表的所有信息和脚注，因此应将其与截至2023年10月31日财年的10-K表年度报告（“2023年10-K表格”）中包含的合并财务报表和附注一起阅读。管理层认为，未经审计的简明合并财务报表包括公允列报我们截至2024年1月31日的财务状况所需的所有经常性调整；截至2024年和2023年1月31日的三个月期间的经营业绩和权益变动；以及截至2024年1月31日和2023年1月31日的三个月期间的现金流量。过渡期的经营业绩不一定代表全年预期的结果。
估算值的使用
根据公认会计原则编制财务报表需要估算和假设，这些估计和假设会影响简明合并财务报表和随附附注中报告的金额。由于各种原因，无论是由于我们的业务面临的风险和不确定性，还是出于其他原因，估计和假设都可能被证明是不正确的。在经济混乱时期，未来经济状况的不确定性加剧，我们的估计和假设会有更大的可变性。实际结果可能与我们的估计和假设有所不同，这种差异可能很大。
收入确认
房屋销售收入：房屋销售收入和成本在每套房屋交付时确认，所有权和所有权移交给买方时。对于我们关闭的大部分房屋，我们在具有约束力的销售协议签署之日起不到一年的时间内履行了交付房屋的履行义务。在我们建造房屋的某些州，我们无法在房屋关闭之前完成某些户外功能。如果这些单独的履约义务在房屋关闭时尚未完成，我们将推迟与这些义务相关的部分房屋销售收入，然后在完成此类义务时确认收入。截至2024年1月31日，我们递延的与这些债务相关的房屋销售收入和相关成本并不重要。我们的合同负债包括从客户那里收到的已售但未交付房屋的押金，总额为美元534.4百万和美元540.7截至 2024 年 1 月 31 日和 2023 年 10 月 31 日，分别为百万人。在截至2023年10月31日持有的未偿客户存款中，我们确认了美元137.2在截至2024年1月31日的三个月中，房屋销售收入为百万美元。在截至2022年10月31日持有的未偿客户存款中，我们确认了美元122.9截至2023年1月31日的三个月中，房屋销售收入为百万美元。
土地销售和其他收入：我们的土地销售收入和其他收入通常包括：（1）向我们保留权益的合资企业出售土地；（2）向总体规划社区内的第三方建筑商出售土地；（3）向第三方批量出售我们决定不再符合开发标准的土地；（4）向第三方出售地块（通常是因为该物业具有优越的经济用途）；以及（5）出售商业和零售物业通常位于我们的高层城市豪华公寓项目中。通常，我们在每笔土地销售中的履约义务都是在土地交付时履行的，这通常与从交易对手那里收到的现金对价相吻合。对于包含回购期权的土地销售交易，收入和相关成本要等到回购期权到期后才能确认。此外，当我们将土地出售给我们保留权益的合资企业时，我们确认的收入或出售收益不超过我们在该合资企业中保留的权益。
2024 年 2 月，我们将一块土地出售给了一家商业开发商，净现金收益为 $180.7百万美元，预计税前收益约为 $175.0在截至2024年4月30日的三个月中，有100万人。
6

没收的客户存款： 在我们确定客户不会完成房屋购买并且我们有权保留存款期间，没收的客户存款将在我们的简明合并运营报表和综合收益报表中的 “房屋销售收入” 中确认。
销售激励措施：为了促进房屋销售，我们可能会为购房者提供销售激励措施。这些激励措施因激励措施的类型和金额而异，因社区和家庭而异。激励措施反映为房屋销售收入的减少。激励措施在向购房者交付房屋时得到认可，我们收到销售收益。
最近的会计公告
2023年11月，财务会计准则委员会（“FASB”）发布了亚利桑那州立大学第2023-07号 “分部报告（主题280）：对应报告的分部披露的改进”（“亚利桑那州立大学2023-07”）。亚利桑那州立大学2023-07要求披露定期向首席运营决策者（“CODM”）提供并包含在每项报告的分部损益衡量标准中的重大分部支出、其他细分市场项目的金额和构成说明，以及该实体CODM的标题和状况。本更新中的修正案还扩大了中期分部的披露要求。亚利桑那州立大学2023-07将在截至2025年10月31日的财年和从2026财年第一季度开始的过渡期内生效。允许提前采用，本更新中的修正案必须追溯适用。我们目前正在审查采用ASU 2023-07可能对我们的合并财务报表和披露产生的影响。
2023年12月，财务会计准则委员会发布了亚利桑那州立大学2023-09年《所得税（主题740）：改进所得税披露》（“亚利桑那州立大学2023-09”），要求扩大对我们所得税税率对账和已缴所得税的披露。亚利桑那州立大学2023-09将在截至2026年10月31日的财政年度内生效，可以追溯或预期适用。我们目前正在评估亚利桑那州立大学2023-09年，预计它不会对我们的合并财务报表和披露产生重大影响。

重新分类
某些前期金额已重新分类，以符合2024财年的列报方式。
2. 库存
截至2024年1月31日和2023年10月31日，库存的主要组成部分是（以千计）：
1月31日
2024		10月31日，
2023
土地存量和未来开发成本$533,512 $549,035 
土地和土地开发成本2,671,521 2,631,147 
与在建房屋相关的土地和土地开发成本3,182,663 2,916,334 
土地和土地开发成本总额6,387,696 6,096,516 
在建房屋2,722,430 2,515,484 
样板房 (1)
471,356 445,578 
$9,581,482 $9,057,578 
(1) 包括与我们的每套运营样板房相关的分配土地和土地开发成本。
下表根据 2024 年 1 月 31 日和 2023 年 10 月 31 日的社区状况（金额以千计）提供了我们的库存构成摘要：
1月31日
2024		10月31日，
2023
为未来社区控制土地$167,697 $173,175 
为未来社区拥有的土地561,866 663,413 
运营社区8,851,919 8,220,990 
$9,581,482 $9,057,578 
运营社区包括提供待售房屋的社区；已出售所有可用房屋但尚未完成房屋交付的社区以及准备开放出售的社区。账面价值归因于
7

运营社区包括在建房屋的成本、土地和土地开发成本、这些社区当前和未来阶段住宅用地的使用成本以及样板房的使用成本。
待办事项包括已签订合同但尚未交付给我们的购房者的房屋（“积压”）。
下表显示了我们为库存减值费用和我们认为无法收回的成本支出提供的金额，这些金额已包含在房屋销售收入成本中（金额以千计）：
 截至1月31日的三个月
 20242023
为未来社区控制土地$1,471 $2,604 
运营社区— 5,400 
$1,471 $8,004 
我们还认可了 $13.0在截至2023年1月31日的三个月期间，待售土地的减值费用包括在土地销售和其他收入成本中。 没有在截至2024年1月31日的三个月期间，确认了类似的金额。
有关土地购买承诺的信息，请参阅附注13 “承诺和意外开支”。
2024年1月31日，我们评估了我们的土地购买合同，包括购置土地用于公寓开发的合同，以确定是否有任何销售实体是可变利益实体（“VIE”），如果是，我们是否是其中任何实体的主要受益人。根据这些土地购买合同，我们不拥有土地的合法所有权；我们的风险通常仅限于向卖方支付的押金和产生的开发前费用；卖方的债权人通常对我们没有追索权。2024 年 1 月 31 日，我们确定 263土地购买合同，总购买价格为美元4.17十亿，我们存入的总存款总额为美元423.3百万个，是VIE，而且我们不是与土地购买合同相关的任何VIE的主要受益者。2023 年 10 月 31 日，我们确定 251土地购买合同，总购买价格为美元3.79十亿，我们存入的总存款总额为美元421.4百万个，是VIE，我们不是与土地购买合同相关的任何VIE的主要受益者。但是，在2024年1月31日和2023年10月31日，某些合同是应计的，因为我们得出结论，我们在经济上被迫购买土地。
所示期间产生的利息、资本化利息和支出利息如下（金额以千计）：
 截至1月31日的三个月
 20242023
利息资本化，期初$190,550 $209,468 
产生的利息33,960 36,854 
计入房屋销售收入成本的利息(23,579)(25,080)
用于土地销售和其他收入成本的利息(294)(3,477)
对未合并实体的投资资本化的利息(2,489)(2,463)
先前资本化的利息转入对未合并实体的投资— (244)
已转入库存的未合并实体投资的先前资本化利息142 139 
利息资本化，期末$198,290 $215,197 

3. 对未合并实体的投资
我们对各种未合并的实体进行了投资，我们在这些投资中的所有权权益范围为 5.0% 至 50%。这些实体结构为合资企业，要么：（i）为合资企业参与者开发土地并出售给外部建筑商（“土地开发合资企业”）；（ii）开发待售房屋（“房屋建筑合资企业”）；（iii）开发豪华出租住宅公寓和独户住宅、商业空间和酒店（“租赁物业合资企业”）；或（iv）向住宅建筑商和开发商提供融资和土地储备土地和住宅用地的购置和开发（“直布罗陀合资企业”）。
8


下表按合资企业类别（千美元金额）提供了截至2024年1月31日我们投资的活跃合资企业的信息：
 土地
发展
合资企业		房屋建筑
合资企业		出租房产
合资企业		直布罗陀
合资企业		总计
未合并的实体数量
16243364
对未合并实体的投资 (1)
$362,881 $63,448 $558,132 $11,350 $995,811 
公司承诺提供资金的未合并实体数量
7—221 30
公司对未合并实体的剩余资金承诺 (2)
$170,925 $— $159,911 $9,404 $340,240 
(1) 我们的总投资包括美元139.9与之相关的百万个 11与未合并的合资企业相关的VIE可变权益，而我们与这些VIE相关的最大亏损敞口约为$373.8截至2024年1月31日，百万美元，其中包括我们对这些合资企业的投资。我们在此类未合并的合资企业VIE中的所有权范围包括 25% 至 50%.
(2) 我们剩余的资金承诺包括大约 $131.6百万美元与我们未合并的合资企业相关的VIE可变权益有关。
下表按合资企业类别（千美元金额）提供了截至2023年10月31日我们投资的活跃合资企业的信息：
 土地
发展
合资企业		房屋建筑
合资企业		出租房产
合资企业		直布罗陀
合资企业		总计
未合并的实体数量
16243364
对未合并实体的投资 (1)
$351,154 $65,285 $531,823 $10,779 $959,041 
公司承诺提供资金的未合并实体数量
9—191 29
公司对未合并实体的剩余资金承诺 (2)
$204,438 $— $184,266 $12,066 $400,770 
(1) 我们的总投资包括美元121.6与之相关的百万个 11与未合并的合资企业相关的VIE可变权益，而我们与这些VIE相关的最大亏损敞口约为$329.3截至2023年10月31日，百万美元，其中包括我们对合资企业的投资。我们在此类未合并的合资企业VIE中的所有权范围包括 25% 至 50%.
(2) 我们剩余的资金承诺包括大约 $105.4百万美元与我们未合并的合资企业相关的VIE可变权益有关。
我们投资的某些合资企业获得了债务融资，为其部分活动提供资金。下表提供了截至2024年1月31日的有关按类别获得的债务融资的信息（以千美元计）：
 土地
发展
合资企业		房屋建筑
合资企业		出租房产
合资企业		总计
提供债务融资的合资企业数量
1124154
贷款承诺总额$590,236 $219,650 $3,731,195 $4,541,081 
根据贷款承诺借入的金额
$403,803 $162,760 $2,357,652 $2,924,215 
下表提供了截至2023年10月31日的有关按类别获得的债务融资的信息（金额以千美元计）：
 土地
发展
合资企业		房屋建筑
合资企业		出租房产
合资企业		总计
提供债务融资的合资企业数量
1224256
贷款承诺总额$610,758 $219,650 $3,731,847 $4,562,255 
根据贷款承诺借入的金额$445,506 $135,723 $2,152,872 $2,734,101 
下文提供了有关我们对这些实体的投资、预付款和未来承诺的更具体和/或最新信息。
9

新的合资企业
在截至2024年1月31日的三个月中，没有成立新的合资企业。下表提供了截至2023年1月31日的三个月内成立的合资企业的信息（金额以千美元计）：
土地开发合资企业租赁物业合资企业
在此期间成立的未合并合资企业的数量11 
2023 年 1 月 31 日的投资余额$8,676 $3,215 
经营业绩和实体内部交易
在2024和2023财年的第一季度，我们从未合并的实体购买了土地，主要与我们从土地开发合资企业收购土地有关，总额为美元26.9百万和美元16.7分别为百万。在每个时期，我们从收购的拍品中获得的收入份额都微不足道。我们向未合并的实体出售土地, 这主要涉及向我们的出租物业合资企业出售土地, 总计 $8.2我们在2023财年的第一季度有百万美元。该金额包含在我们简明合并运营和综合收益报表的 “土地销售和其他收入” 中，并按我们的成本计算出售。有 不我们在2024财年第一季度向未合并的实体出售了类似的土地。
担保
我们投资的未合并实体通常通过合伙人股权和债务融资相结合的方式为其活动融资。在某些情况下，我们为未合并实体的部分债务提供了担保。这些担保可能包括以下任何或全部：（i）项目完成担保，包括任何成本超支；（ii）还款担保，通常涵盖未偿贷款的一定百分比；（iii）附带成本担保，涵盖利息、房地产税和保险等费用；（iv）向贷款人提供的环境赔偿，使贷款人免受财产中排放危险物质和不遵守规定所造成的损失适用的环境法；以及 (v) 对环境的赔偿来自未合并实体或其合伙人的 “坏孩子行为” 的贷款人。
在某些情况下，我们和我们的合资伙伴为向未合并实体提供的贷款提供了连带担保。在这种情况下，我们通常会寻求与合作伙伴实施报销协议，规定任何一方都不承担超过其相应份额或商定份额的担保；但是，我们并不总是成功的。此外，如果合资伙伴没有足够的财务资源来履行此类报销协议规定的义务，则我们承担的责任可能超过我们的比例份额。
我们认为，自2024年1月31日起，如果由于触发事件，我们有法律义务在担保下履行未合并实体的债务，则该实体的抵押品应足以偿还该债务的很大一部分。如果不是，我们和我们的合作伙伴将需要向该合资企业提供额外的资金。
有关公司某些未合并实体的未偿债务、贷款承诺和我们的相关担保的信息如下（金额以千美元计）：
2024年1月31日2023 年 10 月 31 日
贷款承诺总额$3,341,700 $3,341,700 
如果借入了全部债务，我们在还款和套期成本担保下的最大估计风险敞口 (1)
$688,000 $688,000 
借入的债务总额$1,871,600 $1,643,600 
我们对所借债务的还款和利息成本担保下的最大估计敞口$571,700 $544,100 
我们提供的与债务和其他债务有关的担保的估计公允价值$19,500 $19,500 
担保条款
2 个月 -
3.8 年
1 个月 -
4.0 年
(1) 截至2024年1月31日和2023年10月31日，我们在还款和持有成本担保下的最大估计风险敞口包括约美元102.3百万美元与我们未合并的合资企业VIE有关。
.
10

上面提出的最大风险敞口估算值没有考虑到从基础抵押品中追回的任何款项或我们的合作伙伴的任何补偿，也不包括与项目完成担保或上述不可估算的赔偿相关的任何潜在风险。我们没有根据任何未付的担保付款，也没有被要求这样做。
可变利息实体

我们在VIE中既有未合并的合资企业相关的可变权益，也有与合并后的合资企业相关的可变权益。有关我们在VIE中参与未合并的合资企业相关可变权益的信息，已在上述信息中披露。

下表提供了截至2024年1月31日和2023年10月31日的有关我们在VIE中与合并合资企业相关的可变权益（金额以千美元计）的信息：
资产负债表分类1月31日
2024		10月31日，
2023
公司作为主要受益人并合并的合资企业VIE数量
5 5 
合并VIE资产的账面价值应收账款、预付费用和其他资产以及对未合并实体的投资$93,000 $89,600 
我们的合作伙伴对合并VIE的兴趣非控股权益$10,300 $10,200 
我们在上述合并后的合资企业VIE中的所有权范围为 82% 至 98%.
如上所示，我们是某些VIE的主要受益者，因为我们在这些企业中拥有控股财务权益，因为我们有权指导对合资企业业绩影响最大的活动，并且有义务吸收预期损失或从合资企业中获得收益。这些VIE的资产只能用于清算VIE的债务。此外，在某些合资企业中，如果在将来接纳任何其他投资者之前需要向合资企业提供额外捐款，我们将为此类出资的100％提供资金，包括我们合作伙伴的按比例分摊的股份，我们预计该份额将通过计息贷款提供资金。对于其他VIE，我们不是主要受益者，因为指导此类VIE对其业绩影响最大的活动的权力要么由我们和该VIE的其他合作伙伴共享，要么由我们的合作伙伴控制。对于共享指导重大活动的权力的 VIE，业务计划、预算和其他重大决策必须得到所有合作伙伴的一致批准。我们赚取的管理费和其他费用是名义上的，据信按市场利率计算，我们与其他合作伙伴之间没有明显的经济不成比例。

11

合资企业简明合并财务信息
以下是我们投资的未合并实体的截至所示日期的简明合并资产负债表和所示期间的简明合并运营报表（以千计）：
简明合并资产负债表：
 1月31日
2024		10月31日，
2023
现金和现金等价物$158,875 $161,274 
库存1,430,178 1,425,145 
应收贷款——净额16,567 17,024 
出租房产2,234,035 1,907,604 
正在开发的出租物业1,714,685 1,804,664 
其他资产422,036 385,197 
总资产$5,976,376 $5,700,908 
债务-扣除递延融资成本$2,903,724 $2,711,986 
其他负债511,857 498,866 
合伙人的股权2,560,795 2,490,056 
负债和权益总额$5,976,376 $5,700,908 
公司对未合并实体的净投资 (1)
$995,811 $959,041 
(1) 我们在未合并实体净资产中的基础权益比我们在未合并实体的净投资少1美元57.7百万和美元40.9截至2024年1月31日和2023年10月31日，分别为百万元，这些差异主要是由于我们投资的利息资本化；向合资企业提供的担保的估计公允价值；超过我们净投资账面金额的实体分配；我们保留的合资权益的未实现收益；我们确认的临时减值除外；以及出售所有权权益所确认的收益。
简明的合并运营报表：
 截至1月31日的三个月
 20242023
收入$157,195 $109,270 
收入成本85,282 59,353 
其他开支67,323 63,074 
支出总额152,605 122,427 
运营收入（亏损）4,590 (13,157)
其他损失(1,961)(1,356)
所得税前收入（亏损）2,629 (14,513)
所得税优惠(280)(18)
净收益（亏损）2,909 (14,495)
公司因未合并实体而蒙受的损失 (2)
$(9,172)$(4,433)
(2) 我们在未合并实体的亏损与我们在实体基础净收益（亏损）中所占百分比的利息之间的差异通常是以下因素造成的：实体的分配超过我们投资的账面金额；增加合资企业确认的收益和促进现金流分配的收益所得；我们确认的临时减值除外；收回先前产生的费用；我们保留的合资企业权益的未实现收益；出售投资所确认的收益走到我们身边风险合作伙伴；我们在实体中与购买住宅用地相关的利润份额，这降低了我们收购住宅用地的成本基础；以及摊销其他基础差异。
12

4. 应收账款、预付费用和其他资产
截至2024年1月31日和2023年10月31日，应收账款、预付费用和其他资产包括以下内容（金额以千计）：
2024年1月31日2023 年 10 月 31 日
预计从保险公司和其他机构获得的赔偿$96,504 $94,987 
应收改善费用42,492 40,992 
我们的全资自有产权公司持有的托管现金43,507 44,273 
持有的用于出租公寓和商业开发的房产241,226 225,261 
预付费用37,561 43,763 
使用权资产102,868 102,787 
衍生资产27,061 41,612 
其他110,811 97,581 
 $702,030 $691,256 

5. 应付贷款、优先票据和抵押贷款公司贷款额度
应付贷款
截至2024年1月31日和2023年10月31日，应付贷款包括以下内容（金额以千计）：
1月31日
2024		10月31日，
2023
高级无抵押定期贷款$650,000 $650,000 
应付贷款-其他417,038 517,378 
延期发行成本(2,889)(3,154)
$1,064,149 $1,164,224 
高级无抵押定期贷款
我们是 $ 的派对650.0向银行集团提供的百万美元优先无抵押定期贷款额度（“定期贷款额度”），其中 $487.5百万美元于 2028 年 2 月 14 日到期，美元60.9百万美元将于 2026 年 11 月 1 日到期，剩余的 $101.6百万份将于2025年11月1日到期。有 不需要在规定的到期日之前付款。截至2024年1月31日，定期贷款机制的利率为 6.21% 每年。Toll Brothers, Inc. 及其几乎所有公司 100%自有房屋建筑子公司是定期贷款机制下的担保人。定期贷款机制包含的财务契约与下文所述的循环信贷额度基本相同。
2020 年 11 月，我们进入了 五利率互换交易以对冲美元400.0百万美元的定期贷款机制。利率互换有效地固定了美元的利息成本400.0百万在 0.369％加上截至2025年10月的定期贷款机制定价表中规定的利差。2024 年 1 月 31 日的价差为 0.90%。这些利率互换被指定为现金流套期保值。
循环信贷额度
2024 年 1 月 31 日，我们有一美元1.905向银行集团提供的十亿美元优先无抵押循环信贷额度（“循环信贷额度”），计划于2028年2月14日到期。循环信贷额度为我们提供了美元的承诺借款能力1.905十亿，我们有能力将其增加到美元3.00经贷款人同意后为十亿美元。Toll Brothers, Inc. 及其几乎所有公司 100%自有房屋建筑子公司是借款人在循环信贷额度下的义务的担保人。
根据循环信贷额度的条款，截至2024年1月31日，我们的最大杠杆比率（如定义）不得超过 1.75至1.00，并且我们被要求将定义的最低有形净资产维持在不少于约$的水平4.07十亿。根据循环信贷额度的条款，截至2024年1月31日，我们的杠杆率约为 0.32到 1.00，我们的有形净资产约为 $6.97十亿。根据循环信贷额度的条款，我们回购普通股的能力仅限于约美元3.85截至 2024 年 1 月 31 日，已达十亿。此外, 根据循环信贷额度的规定, 我们支付现金分红的能力仅限于约美元2.89截至 2024 年 1 月 31 日，已达十亿。
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2024 年 1 月 31 日，我们有 不循环信贷额度下的未偿借款，约为 $146.1根据循环信贷额度签发的百万份未清信用证。截至2024年1月31日，循环信贷额度下未偿借款的利率将为 6.51每年%。
应付贷款-其他
“应付贷款——其他” 主要指我们收购的由卖方融资的房产的购房抵押贷款、项目级融资，以及政府实体代表我们发行的各种收入债券，用于为社区基础设施和我们的制造设施提供资金。2024年1月31日，“应付贷款——其他” 的加权平均利率为 5.38每年%。
高级票据
2024 年 1 月 31 日，我们有 四发行本金总额为美元的未偿还优先票据1.60十亿。
抵押公司贷款设施
我们的全资抵押贷款子公司Toll Brothers抵押贷款公司（“TBMC”）与一家银行签订了抵押贷款仓储协议（“仓储协议”），该协议不时修订，为TBMC发放抵押贷款提供资金。根据ASC 860 “转让和服务”，仓储协议被列为有担保借款。仓储协议规定购买不超过$的贷款75.0百万，但须遵守某些子限额。此外, 仓储协议规定了手风琴功能，根据该功能，TBMC可以要求将仓储协议下的总承付款额增加到不超过美元150.0短时间内百万美元。仓储协议下的借款在BSBY plus上计息 1.75年百分比（BSBY 下限为 0.50%)。仓储协议于 2024 年 1 月终止。
2023年12月5日，TBMC与一家银行签订了新的仓储协议（“新仓储协议”），该协议规定购买不超过$的贷款75.0百万，但须遵守某些子限额。此外, 新仓储协议, 规定了手风琴功能，根据该功能，TBMC可以要求将新仓储协议下的总承付款额增加到不超过美元的金额150.0在短时间内达到一百万。根据ASC 860 “转账和服务”，新仓储协议被列为有担保借款。根据新仓储协议的定义，TMBC还将根据未清余额收取少量使用费。新仓储协议定于2024年12月3日到期，利息为SOFR plus 1.75每年百分比（SOFR 下限为 2.50%)。2024年1月31日，新仓储协议的利率为 7.10每年%。
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6. 应计费用
截至2024年1月31日和2023年10月31日的应计支出包括以下内容（金额以千计）：
1月31日
2024		10月31日，
2023
土地、土地开发和建筑$529,185 $555,146 
薪酬和员工福利159,617 212,684 
与我们的全资自有产权公司相关的托管责任41,905 42,451 
自我保险231,574 230,688 
质保202,920 206,171 
租赁负债123,414 123,866 
递延收益54,776 52,907 
利息31,302 30,044 
对未合并实体的承付款32,099 29,212 
其他56,754 65,612 
$1,463,546 $1,548,781 
下表提供了所示期限内保修应计额变化的对账表（金额以千计）：
 截至1月31日的三个月
 20242023
期初余额$206,171 $164,409 
新增——在此期间关闭的房屋5,822 7,186 
前几年已关闭房屋的应计额变化——净额2,801 2,096 
产生的费用(11,874)(16,796)
期末余额$202,920 $156,895 
自2014财年以来，我们收到了自2002年以来在宾夕法尼亚州和特拉华州（位于我们的北部地区）社区建造的房屋所有者的水侵入索赔。我们记录的解决这些索赔的估计维修费用约为 $40.72024 年 1 月 31 日的百万美元和美元41.1截至 2023 年 10 月 31 日，百万美元。除其他外，我们将继续执行审查程序，以评估受影响房屋的数量、是否可能需要维修以及此类维修的程度等。
我们的审查过程每季度进行一次，包括分析许多因素，以确定是否有可能收到索赔以及解决任何此类索赔的估计成本，包括：房屋的截止日期；收到的索赔数量；我们对房屋的检查；对我们预计要修复的房屋数量的估计；每个社区已进行的维修的类型和成本；修复待处理和未来索赔的估计费用；预计从我们的索赔中恢复的费用保险公司和供应商；以及先前记录的与这些索赔有关的金额。我们还监测与此类索赔相关的法律发展，并审查诉讼或仲裁中索赔的数量、相对案情和裁决。我们的审查过程包括许多基于假设的估计，结果不确定。由于进行这些估算所需的判断程度以及潜在结果固有的不确定性，我们的实际成本和回收率有可能与记录的有所不同。但是，根据目前已知的事实和情况，我们认为任何此类差异都不会是实质性的。
7. 所得税
我们记录的所得税准备金为美元71.6百万和美元62.3截至2024年1月31日和2023年1月31日的三个月，分别为百万美元。有效税率为 23.0截至2024年1月31日的三个月的百分比，相比之下 24.5截至2023年1月31日的三个月的百分比。所有时期的所得税条款包括州所得税准备金、预期税收评估的应计利息、与股票薪酬相关的超额税收优惠、联邦节能房屋抵免和其他永久差额。
在我们经营的司法管辖区，我们需要缴纳州税。我们根据个别税务机关的法规、按税收管辖区对收入的估算以及我们使用某些节税策略的能力来估算我们的州纳税义务。根据我们对不同税收管辖区之间收入或损失分配的估计，以及税收法规的变化
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以及它们对我们税收策略的影响，我们估计，我们2024财年的州所得税税率将约为 5.8%。我们2023年整个财年的州所得税税率为 6.2%.
2024 年 1 月 31 日，我们有 $11.1百万未确认的税收优惠总额，包括利息和罚款。如果将来这些未确认的税收优惠被撤销，它们将对我们当时的有效税率产生有利影响。在接下来的12个月中，我们未确认的税收优惠有可能发生变化，但我们无法提供一系列此类变化。可能的变化主要是由于税收法规的到期、与税收司法管辖区的和解、由于采取新的税收状况而导致的增加以及估计的利息和罚款的应计。
8. 基于股票的福利计划
我们向员工和非雇员董事授予各种类型的限制性股票单位。在2023财年之前，我们还向某些员工和非雇员董事授予了股票期权。此外，我们还有一项员工股票购买计划，允许员工以折扣价购买我们的股票。 有关我们在所示期间确认的股票薪酬支出和税收优惠总额的信息如下（金额以千计）：
截至1月31日的三个月
20242023
确认的股票薪酬支出总额$18,250 $14,384 
所得税优惠得到承认$4,210 $3,638 
截至2024年1月31日和2023年10月31日，未归属股票薪酬奖励的未摊销总价值约为美元33.5百万和美元23.2分别是百万。
9. 股东权益
股票回购计划
自2017财年以来，我们董事会不时延长其回购授权，最高可达 20我们在公开市场交易、私下协商交易（包括加速股票回购）、发行人要约或其他财务安排或交易中发行的百万股普通股。2023 年 12 月 13 日，我们董事会续订了回购授权 20我们的普通股的百万股。股票可以回购用于一般公司用途，包括为公司的股权奖励和其他员工福利计划获得股票。该授权终止了自2022年5月17日起生效的现有授权，自2023年12月13日起生效。董事会没有确定该回购计划的任何到期日期。
下表提供了有关我们所示期限的股票回购计划的信息：
 截至1月31日的三个月
 20242023
购买的股票数量（以千计）1 187 
每股平均价格 (1)
$88.70 $49.95 
截至1月31日的剩余授权（以千计）20,000 14,389 
(1) 每股平均价格包括与购买相关的成本，包括根据2022年《通货膨胀降低法》，我们的股票回购应计的消费税（如适用）。
现金分红
在截至2024年1月31日和2023年1月31日的三个月中，我们宣布并支付了美元的现金分红0.21和 $0.20每股分别向我们的股东提供。
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累计其他综合收益
在所述期间，累计其他综合收益（“AOCI”）各组成部分的变化如下（金额以千计）：
截至1月31日的三个月
20242023
员工退休计划
期初余额$3,080 $2,475 
（收益）亏损从AOCI重新归类为净收益 (1)
(113)23 
减去：税收支出（福利） (2)
29 (6)
净亏损（收益）从AOCI重新归类为净收益(84)17 
其他综合（亏损）收入——扣除税款(84)17 
期末余额$2,996 $2,492 
衍生工具
期初余额$37,830 $35,143 
衍生工具的损失(3,568)(4,297)
减去：税收优惠905 1,086 
衍生工具的净亏损(2,663)(3,211)
收益从AOCI重新归类为净收益 (3)
(1,543)(362)
减去：税收支出 (2)
392 92 
净收益从AOCI重新归类为净收益(1,151)(270)
其他综合亏损——扣除税款(3,814)(3,481)
期末余额$34,016 $31,662 
AOCI 期末余额总额$37,012 $34,154 
(1) 重新归类为 “其他收入——净额”
(2) 重新归类为 “所得税准备金”
(3) 重新归类为 “收入成本——房屋销售”
10. 每股收益信息
下表提供了与所示期间每股收益、普通股等价物、加权平均抗稀释期权数量和已发行股票（金额以千计）的计算有关的信息：
 截至1月31日的三个月
 20242023
分子：
报告的净收入$239,558 $191,530 
分母：
基本加权平均股票105,122 111,397 
普通股等价物 (1)
1,143 939 
摊薄后的加权平均股106,265 112,336 
其他信息：
抗稀释期权和限制性股票单位的加权平均数量 (2)
137 501 
根据股票激励和员工股票购买计划发行的股票520 1,334 
(1) 普通股等价物代表了使用库存股法的未偿还的价内股票期权以及根据我们的股权奖励计划转换限制性股票单位预计将发行的股票的稀释效应。
(2) 反稀释期权和限制性股票单位的加权平均数量基于该期间我们在纽约证券交易所普通股的平均收盘价。
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11. 公允价值披露
金融工具
下表提供了截至所示日期的与我们的金融工具相关的资产/（负债）汇总，这些资产/（负债）按经常性公允价值计量（金额以千计）：
  公允价值
金融工具公允价值
等级制度		1月31日
2024		2023 年 10 月 31 日
待售抵押贷款第 2 级$73,270 $110,555 
远期贷款承诺—待售抵押贷款第 2 级$(241)$2,234 
利率锁定承诺（“IRLC”）第 2 级$587 $(4,135)
远期贷款承诺 — IRLC第 2 级$(587)$4,135 
利率互换合约第 2 级$26,474 $35,243 
截至2024年1月31日和2023年10月31日，现金及现金等价物、我们全资自有产权公司持有的托管现金以及以托管方式持有的客户存款的账面价值约为公允价值。
利率互换合约的公允价值包含在我们的简明合并资产负债表中的 “应收账款、预付费用和其他资产” 中，并使用广泛接受的估值技术确定，包括基于每份互换合约的预期现金流的贴现现金流分析。尽管公司已确定用于估值利率互换合约的重要投入，例如利息收益率曲线和贴现率，属于公允价值层次结构的二级，但与我们的交易对手和我们自己的信用风险相关的信用估值调整使用了三级输入，例如对当前信用利差的估计，来评估我们和交易对手违约的可能性。但是，截至2024年1月31日，我们已经评估了信用估值调整对我们利率互换合约头寸总体估值的影响，并确定信用估值调整对我们的利率互换合约的整体估值并不重要。因此，我们确定我们的利率互换合约估值全部归类为公允价值层次结构的第二级。
待售抵押贷款
在报告期结束时，我们使用市场方法确定待售抵押贷款的公允价值和我们签订的远期贷款承诺，以对冲抵押贷款和承诺的利率风险，以此来对冲抵押贷款和承诺的利率风险。
下表提供了截至所示日期的待售抵押贷款的未偿本金和公允价值总额（金额以千计）：
未付总额
本金余额		公允价值公允价值
大于（小于）本金余额
2023 年 1 月 31 日$74,324 $73,270 $(1,054)
2023 年 10 月 31 日$114,835 $110,555 $(4,280)
库存
我们根据评估时库存账面价值与其公允价值的差异来确认库存减值费用和土地减值费用。上述库存的公允价值是使用第三级标准确定的。估计的公允价值主要通过折扣每个社区的预计未来现金流来确定。在确定与土地减值相关的公允价值时，我们会考虑最近收到的报价、近期可比销售交易中的土地价格以及其他因素。我们在土地销售和其他收入成本中记录了与计划出售给第三方的地块相关的土地减值情况。有关我们确定公允价值的方法的更多信息，请参阅 2023 年 10-K 表格中的附注 1 “重要会计政策——库存”。在截至2024年1月31日和2023年1月31日的三个月中，库存减值微不足道，因此，我们没有透露用于确定这些受损运营社区公允价值的某些不可观测定量投入的范围。
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债务
下表提供了截至指定日期的账面价值，不包括任何债券折扣、溢价和延期发行成本，以及我们债务的估计公允价值（以千计）：
 2024年1月31日2023 年 10 月 31 日
 公允价值
等级制度		账面价值估计的
公允价值		账面价值估计的
公允价值
应付贷款 (1)
第 2 级$1,067,038 $1,051,792 $1,167,378 $1,150,704 
高级笔记 (2)
第 1 级1,600,000 1,558,345 1,600,000 1,481,220 
抵押贷款公司贷款便利 (3)
第 2 级63,194 63,194 100,058 100,058 
$2,730,232 $2,673,331 $2,867,436 $2,731,982 
(1) 应付贷款的估计公允价值基于按利率贴现的合同现金流，我们认为截至适用的估值日，条件相似且剩余到期日可供我们使用的利率贴现。
(2) 我们优先票据的估计公允价值基于截至适用估值日的市场价格。
(3) 我们认为，我们的抵押贷款公司贷款借款的账面价值接近其公允价值。
12. 其他收入 –网
下表列出了其他收入的重要组成部分——净额（以千计）：
截至1月31日的三个月
20242023
利息收入$10,468 $7,318 
辅助业务的收入（亏损）840 (2,949)
房屋建筑运营获得的管理费收入
1,149 1,403 
诉讼和解收益——净额
— 27,683 
其他(539)(540)
其他收入总额——净额
$11,918 $32,915 
辅助业务的收入（亏损）来自我们的抵押贷款、所有权、园林绿化、智能家居技术、直布罗陀、公寓生活、城市生活以及高尔夫球场和乡村俱乐部的运营。 下表列出了我们辅助业务在所述期间的收入和支出（金额以千计）：
 截至1月31日的三个月
 20242023
收入$32,300 $27,907 
开支$31,460 $30,856 
在截至2024年1月31日和2023年1月31日的三个月中，来自辅助业务的收入包括我们的公寓租赁开发项目、高层城市豪华公寓以及直布罗陀未合并实体和业务的管理费，总额为美元7.6百万和美元8.6分别是百万。
13. 承付款和或有开支
法律诉讼
我们参与各种索赔和诉讼，这些索赔和诉讼主要是在正常业务过程中产生的。我们认为，已经为解决所有当前索赔和未决诉讼做出了充分的准备，这些事项的处置不会对我们的经营业绩和流动性或财务状况产生重大不利影响。
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土地购买合同
通常，我们收购地块的协议不要求我们购买这些地块，尽管在某些情况下，如果我们终止协议，我们会没收任何未偿还的存款余额。 截至所示日期，有关我们的土地购买合同的信息如下表所示（金额以千计）：
2024年1月31日2023 年 10 月 31 日
总购买价格：
无关方$4,483,327 $4,191,160 
公司投资的未合并实体31,040 31,477 
总计$4,514,367 $4,222,637 
按总购买价格存款$445,819 $449,925 
购置土地所需的额外现金4,068,548 3,772,712 
总计
$4,514,367 $4,222,637 
应计费用中包含购置土地所需的额外现金金额$241,376 $254,030 
此外，我们预计将购买大约 8,600多年来，我们有权益的几家合资企业将增加住宅用地；这些住宅用地的购买价格将在将来确定。
2024年1月31日，我们还签订了购买合同，为公寓开发项目购置土地，金额约为美元267.0百万，其中我们的未偿存款金额为美元13.3百万。我们打算将来通过与非关联方的合资企业收购和开发这些项目。
我们还有其他土地可供选择，这些地块已被排除在总购买价格之外，因为我们认为我们不会完成这些地块的购买，也不需要我们提供额外的资金来终止这些合同。
对未合并实体的投资
截至2024年1月31日，我们对一些未合并的实体进行了投资，承诺投资或预付额外资金，并为这些实体的部分债务和/或贷款承诺提供了担保。有关我们对这些实体的承诺的更多信息，请参阅附注3 “对未合并实体的投资”。
担保债券和信用证
截至2024年1月31日，我们的未偿担保债券总额为美元891.2百万，主要用于我们对政府实体承担的改善社区的义务。我们估计大约 $340.6在这些改进方面还有数百万个工作要做。我们还有额外 $315.7数百万笔未偿还的担保债券，用于担保其他债务。我们认为不可能动用任何未偿还的债券。
截至2024年1月31日，我们的未清信用证为美元146.1我们的循环信贷额度为百万美元。签发这些信用证是为了担保各种财务义务，包括保险单免赔额和其他索赔、土地存款和担保，以完成我们运营所在社区的改善。我们认为，不太可能提取任何未清的信用证。
截至2024年1月31日，我们提供了美元的财务担保25.7百万美元与前置信用证有关，用于担保与我们的某些保险单免赔额和其他索赔相关的债务。
待办事项
截至 2024 年 1 月 31 日，我们的销售协议尚未交付 6,693总销售价值为 $ 的房屋7.08十亿。
20

抵押贷款承诺
我们的抵押贷款子公司为我们出售的部分房屋提供抵押贷款。对于我们的抵押贷款子公司向其提供抵押贷款的购房者，我们会根据购房者和其他来源提供的信息来确定购房者是否有资格获得抵押贷款。对于符合条件的购房者，我们的抵押贷款子公司向购房者提供抵押贷款承诺，该承诺根据当时的市场状况规定了拟议抵押贷款的条款和条件。在实际关闭房屋和为抵押贷款提供资金之前，购房者将根据承诺条款锁定利率。在锁定利率时，我们的抵押贷款子公司同意将拟议的抵押贷款出售给愿意遵守向购房者承诺的条款和条件（包括利率）的几家外部认可的抵押贷款融资机构（“投资者”）之一。我们认为，这些投资者有足够的财务资源来兑现对我们抵押贷款子公司的承诺。
抵押贷款出售给投资者，其追索权条款源自相关协议中的行业标准陈述和担保。这些陈述和担保主要涉及借款人或其他各方没有虚假陈述、贷款的适当承保，在某些情况下，还涉及借款人必须支付的最低还款次数。公司通常不保留与在二级市场出售的抵押贷款相关的任何其他持续利息。
截至指定日期，有关我们抵押贷款承诺的信息如下表所示（金额以千计）：
1月31日
2024		2023 年 10 月 31 日
抵押贷款承诺总额：
IRLCs$296,301 $354,716 
非 IRLC1,811,464 1,818,486 
总计$2,107,765 $2,173,202 
投资者购买承诺：
IRLCs$296,301 $354,716 
持有待售抵押贷款64,424 104,703 
总计$360,725 $459,419 
14. 细分市场信息
我们在以下五个地理区域开展业务，目前的业务通常位于以下各州：
东部地区：
•这个 北方地区：康涅狄格、特拉华、伊利诺伊州、马萨诸塞州、密歇根州、新泽西州、纽约州和宾夕法尼亚州；
•这个 大西洋中部地区：乔治亚州、马里兰州、北卡罗来纳州、田纳西州和弗吉尼亚州；
•这个 南方地区：佛罗里达州、南卡罗来纳州和德克萨斯州；
西部地区：
•这个 山地区：亚利桑那、科罗拉多、爱达荷、内华达和犹他州；
•这个 太平洋地区：加利福尼亚州、俄勒冈州和华盛顿州。
我们的地理报告部门与我们的首席运营决策者评估运营业绩和分配资本的方式一致。
21

在所示期间，我们每个细分市场的收入和所得税前收入（亏损）如下（金额以千计）：
 截至1月31日的三个月
 20242023
收入：
北方$272,657 $322,794 
大西洋中部264,154 189,117 
南方532,886 392,881 
山453,381 480,212 
太平洋408,991 364,768 
房屋建筑总数1,932,069 1,749,772 
企业和其他(233)(350)
1,931,836 1,749,422 
土地销售和其他收入16,012 30,747 
合并总计$1,947,848 $1,780,169 
所得税前收入（亏损）：
北方$33,021 $36,634 
大西洋中部49,518 22,923 
南方98,430 52,446 
山80,164 87,304 
太平洋103,653 78,978 
房屋建筑总数364,786 278,285 
企业和其他(53,625)(24,489)
合并总计$311,161 $253,796 
“公司及其他” 主要包括一般公司费用，例如我们的行政办公室；公司财务、会计、审计、税务、人力资源、风险管理、信息技术、营销和法律团体；利息收入；某些辅助业务的收入，包括我们的公寓租赁开发业务和高层城市豪华公寓业务，以及我们的出租物业合资企业和直布罗陀合资企业的收入。
截至所示日期，我们每个分部的总资产如下表所示（金额以千计）：
1月31日
2024		10月31日，
2023
北方$1,292,864 $1,281,479 
大西洋中部1,381,599 1,323,381 
南方2,526,180 2,399,055 
山2,869,825 2,666,874 
太平洋2,309,586 2,175,776 
房屋建筑总数10,380,054 9,846,565 
企业和其他2,141,901 2,680,453 
合并总计$12,521,955 $12,527,018 
“企业和其他” 主要包括现金和现金等价物、限制性现金、对租赁物业合资企业的投资、保险公司和供应商的预期收益、我们在直布罗陀的投资和业务、制造设施、我们的公寓租赁开发和高层城市豪华公寓业务以及我们的抵押贷款和产权子公司。
22

我们在上述期间为库存减值费用和我们认为无法收回的成本支出预留的金额（包含在房屋销售收入成本中）如下（金额以千计）：
 截至1月31日的三个月
 20242023
北方$495 $141 
大西洋中部192 1,240 
南方80 451 
山674 131 
太平洋30 6,041 
合并总计$1,471 $8,004 
我们还认出了 $13.0在截至2023年1月31日的三个月期间，土地销售和其他收入成本中包含了数百万美元的土地减值费用，其中$2.7百万和美元10.3分别有100万人位于我们的北大西洋和中大西洋段。 没有在截至2024年1月31日的三个月期间，确认了类似的费用。
15. 简明合并现金流量表的补充披露
以下是对所示期间的简明合并现金流量表的补充披露（金额以千计）：
截至1月31日的三个月
20242023
现金流信息：
缴纳的所得税——净额$81,636 $223,424 
非现金活动：
通过卖方融资、市政债券购买或包含在应计费用中的库存成本——净额$26,759 $33,086 
向不动产、建筑和办公设备转移的其他资产——净额$— $10,518 
衍生品的未实现亏损$(8,769)$(8,103)
1月31日，
20242023
现金、现金等价物和限制性现金
现金和现金等价物$754,793 $791,609 
应收账款、预付费用和其他资产中包含的限制性现金45,157 47,274 
简明合并现金流量表中显示的总现金、现金等价物和限制性现金$799,950 $838,883 

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第 2 项。管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析（“MD&A”）
本讨论和分析基于随附的未经审计的简明合并财务报表和相关附注，以及我们的合并财务报表、其附注以及截至2023年10月31日财年的10-K表年度报告（“2023年10-K表格”）中包含的相关MD&A，应与之一起阅读，并对其进行全面限定。还应将其与本报告和我们的2023年10-K表格中 “前瞻性信息声明” 和 “风险因素” 下的披露一起阅读。
除非本报告另有说明，否则已签署的净合同的数字或价值等于相关时期内签署的房屋销售合同的总数或价值，减去相关时期内取消的合同数量或价值（无论合同是在相关时期还是在前一时期签订的）。待办事项包括已签订合同但尚未交付给我们的购房者的房屋（“积压”）。积压房屋转换是指期初从积压房屋中交付的房屋的百分比（“积压改造”）。
概述
我们的商业环境和当前展望
自2023年1月以来，随着抵押贷款利率在2022年日历年度急剧快速上升之后，房地产市场适应了新的环境，我们的房屋需求一直稳健。最近几个月，新房市场继续受益于健康的就业市场、消费者信心的改善以及转售库存的持续低水平。在截至2024年1月31日的三个月中，我们签署了2,042份净合同，总价值为20.6亿美元，而在截至2023年1月31日的三个月中，我们签署了1461份净合约，总价值为14.5亿美元。2024财年第一季度，净签订的合同单位数同比增长39.8％，以美元计算增长42.0％。净签订合同数量和价值的增加反映了自2023财年第一季度最后一个月以来对新房的需求环境的改善。尽管利率和抵押贷款利率、消费者信心和整体经济的短期走势难以预测，但从长远来看，我们仍然认为，新房市场将受益于强劲的房地产市场基本面，包括有利的人口趋势、现有住房存量的老龄化以及房屋相对于家庭结构持续生产不足导致的供需失衡。
在截至2024年1月31日的三个月中，房屋销售收入与截至2023年1月31日的三个月相比增长了10％。在本季度，我们交付了1,927套住房，平均交付价格为1,002,500美元，而2023财年第一季度交付的房屋为1,826套，平均交付价格为958,100美元。交付房屋数量的增加部分是由于我们的周期有所改善，因为疫情引发的供应链和劳动力中断已基本消退，我们在2024财年第一季度运营的社区数量同比增加，以及积压转化率的提高。尽管我们的大多数房屋都是按订单建造的，在与客户签订合同之前我们不会开始建造房屋，但最近几个季度，我们的库存中快速入住的房屋（或 “规格” 房屋）的数量有所增加，这些房屋是在没有与客户签署协议的情况下开工的。这些房屋使我们能够更有效地与市场上的现有房屋竞争，特别是对于需要在短时间内购房的购房者而言。我们出售处于不同施工阶段的规格房屋，并根据当地市场因素、我们当前和计划中的销售速度以及社区的施工节奏来确定每个社区提供多少此类房屋。
财务和运营要点
在截至2024年1月31日的三个月期间，我们确认了19.5亿美元的收入，包括19.3亿美元的房屋销售收入和1,600万美元的土地销售和其他收入，净收入为2.396亿美元，而收入为17.8亿美元，包括17.5亿美元的房屋销售收入和3,070万美元的土地销售和其他收入，以及截至1月31日的三个月期间的净收入为1.915亿美元，2023。
在截至2024年1月31日和2023年1月31日的三个月期间，签订的净合同价值分别为20.6亿美元（2,042套住房）和14.5亿美元（1,461套住房）。
截至2024年1月31日，我们的积压价值为70.8亿美元（6,693套住房），而截至2023年1月31日，我们的积压量为85.8亿美元（7,733套住房）。截至2023年10月31日，我们的积压量为69.5亿美元（6,578套住房），而截至2022年10月31日，我们的积压量为88.7亿美元（8,098套住房）。
截至2024年1月31日，我们手头有7.548亿美元的现金及现金等价物，19.05亿美元的优先无抵押循环信贷额度（“循环信贷额度”）下有约17.6亿美元的可用资金。2024 年 1 月 31 日，我们
24

没有借款，在19.05亿美元的循环信贷额度下，我们有大约1.461亿美元的未偿信用证。
截至2024年1月31日，我们通过期权拥有或控制了约70,400个住宅用地，而截至2023年10月31日约为70,700个；截至2022年10月31日，我们拥有或控制了约76,000个住宅用地。截至2024年1月31日，我们通过期权拥有或控制的总共约70,400个住宅用地中，我们拥有约36,000个，通过期权控制了约34,400个。在拥有的36,000处住宅用地中，约有18,400处得到了实质性改善。此外，截至2024年1月31日，我们预计将在几年内从我们有利益的某些合资企业手中再购买约8,600块住宅用地，价格待定。
截至2024年1月31日，我们的销售来自377个社区，而2023年10月31日为370个，2023年1月31日为328个。
截至2024年1月31日，我们的总股东权益和债务与总资本的比率分别为70.2亿美元和0.28比1.00。

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运营结果 — 概述
下表比较了截至2024年1月31日和2023年1月31日的三个月的简明合并运营和综合收益报表以及其他补充信息中的某些项目（除非另有说明，否则金额以百万美元计）。有关各分部经营业绩的更多信息，请参阅本MD&A中的 “细分市场”。
 截至1月31日的三个月
 20242023% 变化
收入：
房屋销售$1,931.8 $1,749.4 10 %
土地销售及其他16.0 30.7 (48)%
1,947.8 1,780.2 9 %
收入成本：
房屋销售1,399.2 1,300.98 %
土地销售及其他10.2 42.4 (76)%
1,409.4 1,343.4 5 %
销售、一般和管理230.0 211.5 9 %
运营收入308.4 225.3 37 %
其他  
来自未合并实体的损失(9.2)(4.4)109 %
其他收入——净额11.9 32.9 (64)%
所得税前收入311.2 253.8 23 %
所得税准备金 71.6 62.3 15 %
净收入$239.6 $191.5 25 %
补充信息：
房屋销售成本收入占房屋销售收入的百分比72.4 %74.4 %
土地销售和其他收入成本占土地销售和其他收入的百分比63.5 %138.0 %
销售和收购占房屋销售收入的百分比11.9 %12.1 %
有效税率23.0 %24.5 %
配送-单位1,927 1,826 6 %
配送 — 平均交付价格（以 000 年代为单位）$1,002.5 $958.1 5 %
已签署的净合约——价值$2,064.8 $1,454.3 42 %
已签署的净合同——单位2,042 1,461 40 %
签订的净合约——平均合约价格（千年）$1,011.2 $995.4 2 %
1月31日，
20242023%
改变
待办事项-价值$7,081.1 $8,584.8 (18)%
待办事项-单元6,693 7,733 (13)%
待办事项——平均合约价格（以 000 年代为单位）$1,058.0 $1,110.2 (5)%
注意：由于四舍五入，金额可能不相加。上文列出的已签合同净额信息不包括该期间发生的所有取消合同。“签订的净合约——价值” 包括在此期间签署的每份具有约束力的销售协议的价值，加上在此期间选择的所有期权的价值，无论与此类期权相关的初始销售协议何时签署。

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房屋销售收入和房屋销售收入成本
与截至2023年1月31日的三个月相比，截至2024年1月31日的三个月，房屋销售收入的增长主要归因于交付房屋数量增长了6％，交付房屋的平均价格上涨了5％。在截至2024年1月31日的三个月中，交付房屋数量的增加主要是由于与截至2023年1月31日的三个月相比，标准房屋的交付量增加，以及积压的转换量增加。与2022年10月31日积压房屋数量相比，截至2023年10月31日的积压房屋数量减少，部分抵消了这些因素，最明显的是山区和太平洋地区。平均交付房屋价格的上涨主要是由于销售价格的上涨，以及在更昂贵的地理区域，尤其是太平洋地区交付的房屋的增加。
与截至2023年1月31日的三个月相比，截至2024年1月31日的三个月房屋销售收入占房屋销售收入的百分比下降的主要原因是 收入组合向更高的利润率转变产品/区域， 销售价格的上涨速度超过了本季度交付房屋的成本增长，但有所下降库存减值费用， 并降低了利息支出占房屋销售收入的百分比2024 财年期间。在截至2024年1月31日和2023年1月31日的三个月中，利息支出占房屋销售收入的百分比分别为1.2％和1.4％，房屋销售收入成本中包含的库存减值分别为150万美元和800万美元。
土地销售和其他收入以及土地销售和其他收入成本
我们的土地销售和其他收入通常包括以下内容：（1）向我们保留权益的合资企业出售土地；（2）向总体规划社区内的第三方建筑商出售土地；（3）向第三方批量出售我们决定不再符合开发标准的土地；（4）向第三方出售地块（通常是因为该物业具有优越的经济用途）；以及（5）出售商业和零售物业通常位于我们的城市豪华公寓社区。向我们保留权益的合资企业出售土地通常以我们的土地为基础出售，因此这些销售几乎没有毛利率。土地销售和其他收入成本占土地销售和其他收入的百分比下降主要是由于在土地销售和其他收入中确认的1,300万美元的减值费用 截至2023年1月31日的三个月，与计划出售土地有关。在截至2024年1月31日的三个月中，没有确认类似的减值费用。
2024年2月，我们将一块土地出售给一家商业开发商，净现金收益为1.807亿美元，预计在截至2024年4月30日的三个月中，这将带来约1.75亿美元的税前收益。
销售、一般和管理费用（“SG&A”）
与2023财年的三个月期相比，销售和收购支出在2024财年的三个月期间增加了1,850万美元。按房屋销售收入的百分比计算，销售和收购在2024财年为11.9％，而2023财年为12.1％。销售和收购的美元增长主要是由于房屋销售收入增加所产生的佣金增加。销售和收购占收入的百分比下降是由于2024财年收入同比增长10％，而销售和收购支出增长了9％。
来自未合并实体的收入
我们对合资企业进行了投资，以（i）为合资企业参与者开发土地并出售给外部建筑商（“土地开发合资企业”）；（ii）开发待售房屋（“房屋建筑合资企业”）；（iii）开发豪华出租住宅公寓和独户住宅、商业空间和酒店（“租赁物业合资企业”）；（iv）投资不良贷款和房地产并提供融资和土地银行向住宅建筑商和开发商收购和开发土地和住宅用地（“直布罗陀”）合资企业”）。
我们确认我们在这些未合并实体的收益和亏损中所占的比例份额。我们的许多未合并实体是土地开发项目、高层/中层公寓建设项目，或出租公寓和出租单户住宅项目，这些项目在房地产开发期间多年没有产生收入和收益。一旦高层/中层公寓建设项目的开发完成，这些未合并的实体通常将在相对较短的时间内产生收入和收益，直到该实体的所有资产被出售。此外，一旦出租公寓和出租单户住宅项目完成并稳定下来，我们可能会通过资本重组或出售我们在合资企业中的全部或部分所有权来将其中一部分项目货币化，这通常会导致创收活动。由于与这些实体相关的发展周期较长，这些实体的确认收益可能因季度和年度而异。
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在截至2024年1月31日的三个月期间，我们确认未合并实体的亏损为920万美元，而去年同期的亏损为440万美元。亏损增加的主要原因是目前处于开发或租赁阶段的各种出租物业合资企业的亏损增加，两家房屋建筑合资企业的亏损增加，以及2024财年土地销售减少导致土地开发合资企业的收益减少。
其他收入——净额
下表列出了所示期间的 “其他收入——净额” 的组成部分（以千计）：
截至1月31日的三个月
20242023
利息收入$10,468 $7,318 
辅助业务的收入（亏损）840 (2,949)
房屋建筑运营获得的管理费收入
1,149 1,403 
诉讼和解收益——净额
— 27,683 
其他(539)(540)
其他收入总额——净额
$11,918 $32,915 
利息收入的增加 在截至2024年1月31日的三个月期间，主要是由于更高的利率。
在截至2024年1月31日的三个月中，辅助业务收入的增长主要是由于2024财年受益于我们的抵押贷款和产权业务收入增加，交易量增加。
在截至2024年1月31日的三个月期间，我们的房屋建筑业务获得的管理费收入减少主要与我们的某些租赁物业合资企业的费用减少有关。
诉讼和解的收益——2023财年期间的净收益主要与未结保险索赔的结算有关。在2024财年期间没有出现类似的收益。
所得税前收入
在截至2024年1月31日的三个月期间，我们报告的所得税前收入为3.112亿美元，而截至2023年1月31日的三个月期间为2.538亿美元。
所得税准备金
在截至2024年1月31日和2023年1月31日的三个月期间，我们确认的所得税准备金分别为7,160万美元和6,230万美元。根据2024和2023财年21.0％的联邦法定税率，在截至2024年1月31日和2023年1月31日的三个月期间，我们的联邦税收准备金分别为6,530万美元和5,330万美元。确认的税收条款与基于联邦法定税率的税收准备金之间的差异主要是由于州所得税的准备金，但与股票薪酬相关的超额税收优惠在一定程度上抵消了这一点。
合同
在截至2024年1月31日和2023年1月31日的三个月期间，签订的净合同价值分别为20.6亿美元（2,042套住房）和14.5亿美元（1,461套住房）。与截至2023年1月31日的三个月期相比，截至2024年1月31日的三个月期间，签订的净合同总价值增加了6.105亿美元，增长了42.0％。签订的净合约总价值的增加是由于签订的净合约数量增加了39.8％，而每份签订的合同的平均价值增加了1.6％。每份签订合同的平均价值的增加主要是由于签订的合同数量转移到更昂贵的地区和/或产品以及更高的销售价格。
待办事项
截至2024年1月31日，我们的积压价值下降了18％，至70.8亿美元（6,693套住房），而截至2023年1月31日的积压价值为85.8亿美元（7,733套住房）。截至2023年10月31日和2022年10月31日，我们的积压量分别为69.5亿美元（6,578套住房）和88.7亿美元（8,098套住房）。
有关按细分市场划分的经营业绩的更多信息，请参阅本 MD&A 中的 “细分”。
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资本资源和流动性
我们业务的资金一直并将继续主要由库存增加之前的经营活动产生的现金流、与第三方的信贷安排以及公共资本市场提供。
我们的运营现金流通常为我们提供重要的流动性来源。我们通过经营活动提供的现金流，再加上我们的短期借款和长期债务，足以为我们的运营提供资金，同时使我们能够投资于支持公司长期增长的活动。我们现金的主要用途包括以土地收购和存款的形式增加库存，以获得对土地的控制权、土地开发、为日常运营提供资金的营运资金以及对现有和未来未合并合资企业的投资。我们还可能使用现金为资本支出提供资金，例如对我们信息技术系统的投资。我们不时使用部分或全部剩余的可用现金流来偿还债务，为普通股的股票回购和分红提供资金。我们认为，在可预见的将来，我们的现金和流动性来源将继续足以为运营提供资金，为我们的战略运营计划提供资金，偿还债务，为股票回购提供资金和支付股息。
截至2024年1月31日，我们手头有7.548亿美元的现金及现金等价物，循环信贷额度下约有17.6亿美元可供借款。循环信贷额度为我们提供了19.05亿美元的承诺借款能力，经贷款人同意，我们有能力将其增加到30亿美元，计划于2028年2月14日到期。Toll Brothers, Inc.及其几乎所有100％拥有的房屋建筑子公司都是借款人在循环信贷额度下的义务的担保人。我们也是6.5亿美元无抵押定期贷款额度的当事方，其中4.875亿美元将于2028年2月14日到期，6,090万美元将于2026年11月1日到期，其余1.016亿美元将于2025年11月1日到期。
短期流动性和资本资源
我们预计，至少在接下来的十二个月中，我们的主要资金需求将是增加库存（以土地征用、土地开发、房屋建筑成本和控制土地的存款的形式）、运营费用，包括我们的一般和管理费用、资本改善的投资和资金、对现有和未来未合并合资企业的投资、社区级借款的偿还、普通股回购和股息支付。资金需求包括当前和未来债务融资的利息和本金支付。我们预计将主要通过手头现金和现金等价物以及运营提供的净现金流来满足我们的短期流动性需求。其他资金来源包括来自我们未合并合资企业的分配、循环信贷额度下的借款能力以及向银行和其他贷款机构提供的其他借款。此外，2024财年第二季度来自运营活动的现金流将包括与向商业开发商出售一块土地相关的约1.81亿美元。
我们相信，在接下来的十二个月中，我们将有足够的流动性来及时为我们的业务需求、承诺和合同义务提供资金。但是，我们可能会寻求额外的融资来为未来的增长提供资金或通过债务资本市场为现有债务再融资，但我们无法保证此类融资将以优惠条件提供，或者根本无法保证。
长期流动性和资本资源
在接下来的十二个月中，我们对资金的主要需求将是在长期债务到期或到期时支付本金、购买土地和增加业务所需的库存、长期资本投资和对未合并合资企业的投资、普通股回购以及股息支付。
从长远来看，如果上述资本来源不足以满足我们的需求，我们还可以进行额外的证券公开发行，为债务再融资或处置某些资产，为我们的运营活动和还本付息提供资金。我们预计，这些资源将足以为我们正在进行的运营活动提供资金，并为投资未来的土地购买和相关开发活动以及未来的合资企业提供资金。
物质现金需求
我们是许多协议的当事方，这些协议包括合同义务和向第三方付款的承诺。这些债务影响我们的短期和长期流动性和资本资源需求。截至2024年1月31日，某些合同义务反映在简明合并资产负债表中，而其他合同义务则被视为未来承诺。我们的合同义务主要包括长期债务和相关利息支付、抵押贷款公司贷款额度的到期付款、与购买协议和土地开发协议（其中许多协议由信用证或担保债券担保）下的预期土地收购相关的购买义务、经营租赁、递延薪酬计划下的债务以及补充高管退休计划下的债务。我们还签订了某些短期租赁承诺，承诺为我们现有或未来的未合并合资企业提供资金，信函
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正常业务过程中的信贷和其他购买义务。有关我们主要债务的更多信息，请参阅简明合并财务报表附注5 “应付贷款、优先票据和抵押贷款公司贷款额度” 和附注13 “承诺和意外开支”，了解截至2024年1月31日的未偿还金额，分别涉及债务和承付款和意外开支。
我们还通过一些合资企业开展业务，并根据这些安排作出了各种承诺。截至2024年1月31日，我们对这些实体的投资为9.958亿美元，如果这些实体需要额外资金，我们承诺向这些实体额外投资或预付最多3.402亿美元。2024年1月31日，我们已经商定了从五家合资企业收购360个住宅用地的条款，估计总收购价为3,100万美元。此外，我们预计将在几年内从我们感兴趣的几家合资企业中再购买约8,600块住宅用地。这些住宅用地的购买价格将在未来的某个日期确定。
我们投资的未合并合资企业通常通过合伙人股权和债务融资相结合的方式为其活动融资。在某些情况下，我们和我们的合资伙伴为未合并实体的债务提供了担保。这些担保可能包括以下任何或全部：（i）项目完成担保，包括任何成本超支；（ii）还款担保，通常涵盖未偿贷款的一定百分比；（iii）附带成本担保，涵盖利息、房地产税和保险等费用；（iv）向贷款人提供的环境赔偿，使贷款人免受财产中排放危险物质和不遵守规定所造成的损失适用的环境法；以及 (v) 对环境的赔偿来自未合并实体的 “坏孩子行为” 的贷款人。
在我们与合资伙伴有联合担保和多项担保的情况下，我们通常会寻求与合作伙伴签订补偿协议，规定任何一方承担的责任均不超过其相应份额或商定的担保份额；但是，我们并不总是成功的。此外，如果合资伙伴没有足够的财务资源来履行此类补偿协议下的义务，我们可能要承担的责任超过我们的应得份额。我们认为，自2024年1月31日起，如果由于触发事件，我们有法律义务在担保下履行未合并实体的义务，则该实体的抵押品应足以偿还全部或很大一部分债务。如果不是，我们和我们的合作伙伴将需要向该实体提供额外的资本。截至2024年1月31日，我们已经为某些未合并实体的债务提供了担保，这些实体的贷款承诺总额为33.4亿美元，如果全部借入债务，我们估计与还款和持仓成本担保有关的最大风险敞口为6.88亿美元。截至2024年1月31日，未合并实体共借款18.7亿美元，我们估计其中5.717亿美元是我们与还款和持仓成本担保有关的最大敞口。这些担保的期限通常从2个月到3.8年不等。这些最大风险敞口估算值不考虑从基础抵押品中追回的任何款项或合作伙伴的任何补偿，也不包括与项目完成担保或上述不可估算的赔偿相关的任何潜在风险。
有关这些合资企业的更多信息，请参阅简明合并财务报表附注中的附注3 “对未合并实体的投资”。

还本付息要求
我们的融资策略是确保流动性和资本市场的准入，保持债务到期日的平衡，并管理我们对浮动利率波动的敞口。
在正常运营过程之外，我们的主要流动性需求之一是支付未偿债务的本金和利息。某些贷款文件的条款要求我们满足某些契约，例如财务比率和报告要求。截至2024年1月31日，我们遵守了有关定期贷款、信贷额度和其他应付贷款的所有此类契约和要求。请参阅简明合并财务报表附注中的附注5 “应付贷款、优先票据和抵押公司贷款额度”。

运营活动
截至2024年1月31日和2023年10月31日，我们分别拥有7.548亿美元和13.0亿美元的现金和现金等价物。在截至2024年1月31日的三个月期间，用于经营活动的现金为3.070亿美元。2024财年期间用于经营活动的现金主要与库存增加；应付账款和应计费用、当期所得税（净额和客户存款）的减少以及应收账款、预付费用和其他资产的增加有关。净收益（经股票薪酬、折旧和摊销、未合并实体的收入和收益分配、递延税和减值调整后）以及扣除抵押贷款后出售的抵押贷款，部分抵消了这一活动。
30

截至2023年1月31日和2022年10月31日，我们分别拥有7.916亿美元和13.5亿美元的现金和现金等价物。在截至2023年1月31日的三个月期间，用于经营活动的现金为3.578亿美元。2023财年期间用于经营活动的现金主要与库存增加、应付账款和应计费用的减少、当期所得税（净额）减少以及客户存款减少净额有关。净收益（经股票薪酬、减值、折旧和摊销、未合并实体的收入和收益分配以及递延税收调整后）；扣除抵押贷款后出售的抵押贷款；以及应收账款、预付费用和其他资产的减少部分抵消了这一活动。
投资活动
在截至2024年1月31日的三个月期间，用于投资活动的现金为5,940万美元，这主要与用于资助我们对未合并实体的投资的5,890万美元以及用于购买不动产和设备的1,360万美元有关。我们对未合并实体的投资所获得的1,310万美元现金回报部分抵消了这一活动。
在截至2023年1月31日的三个月期间，用于投资活动的现金为6,940万美元，这主要与用于资助我们对未合并实体的投资的7,460万美元以及用于购买不动产和设备的1,970万美元有关。我们对未合并实体的投资所获得的1,590万美元现金回报以及出售资产的900万美元现金收益部分抵消了这一活动。
融资活动
在截至2024年1月31日的三个月期间，我们在融资活动中使用了1.756亿美元的现金，主要用于支付1.456亿美元的应付贷款，扣除借款，支付2330万美元的普通股股息以及与股票福利计划相关的930万美元净付款。
在截至2023年1月31日的三个月期间，我们在融资活动中使用了1.351亿美元的现金，主要用于支付1.251亿美元的应付贷款，扣除借款，支付2,290万美元的普通股股息以及回购940万美元的普通股。与股票福利计划相关的2490万美元净收益部分抵消了这一活动。
关键会计估计
正如我们在2023年10-K表格中披露的那样，我们最重要的会计估算与库存、收入确认成本、保修和自保以及对未合并实体的投资有关。自2023年10月31日以来，这些关键会计估算没有实质性变化。
补充担保人信息
截至2024年1月31日，我们拥有100％股权的子公司Toll Brothers Finance Corp.（“子发行人”）已发行和流通总额为16亿美元的优先票据，这些票据将在2025年11月15日至2029年11月1日的不同日期到期（“优先票据”）。有关优先票据的更多信息，请参阅我们的合并简明财务报表附注5，标题为 “优先票据”。
子公司发行人支付本金、保费（如果有）和利息的义务由Toll Brothers, Inc.及其几乎所有100％持股的房屋建筑子公司（“担保子公司”，以及与我们一起的 “担保人”）共同或单独担保。担保是全额和无条件的，子公司发行人和每家担保子公司都是Toll Brothers, Inc.的合并子公司。我们的非房屋建筑子公司和我们的几家房屋建筑子公司（合称 “非担保子公司”）不为优先票据提供担保。除了通过借出公债发行的收益（包括优先票据）为我们的其他子公司融资外，子公司发行人不产生任何营业收入，也没有任何独立业务。我们的房屋建筑业务几乎完全通过担保子公司进行。因此，子公司发行人的现金流和偿还优先票据的能力取决于公司子公司的收益以及这些收益以股息、贷款或其他方式分配给子公司发行人的情况。优先票据的持有人只能对子公司发行人和担保人提出直接索赔。担保人在其担保下的义务将在必要时受到限制，以承认担保人根据适用法律通常可以采取的某些抗辩措施（包括与欺诈性转让或转让、可撤销的优先权或一般影响债权人权利的类似法律有关的抗辩权）。
发行优先票据时所依据的契约规定，我们为循环信贷额度下的义务提供担保的任何子公司都将为优先票据提供担保。契约进一步规定，任何担保子公司的担保均可解除担保，前提是：(i) 不存在违约或因发放此类担保而导致的违约或违约事件；(ii) 截至我们最近一个财政季度末，所发行的担保子公司的合并净资产低于公司合并净资产的5％；(iii) 担保子公司解除担保
31

截至我们最近一个财季末，他们在任何财政年度的担保总额均低于我们合并净资产的10％（如果和在允许纠正违约的必要范围内，则为15％）；（iv）此类释放不会对我们和子公司的房屋建筑业务产生重大不利影响；（v）担保子公司解除循环信贷额度下的担保。如果循环信贷额度下没有担保人，则契约下的所有担保子公司都将解除担保。
以下汇总了Toll Brothers, Inc.、子公司发行人和担保子公司之间的公司间交易和余额，以及它们对非担保子公司的投资和收益权益，之后合并列出了Toll Brothers, Inc.、子发行人和担保子公司的财务信息。
资产负债表汇总数据（金额以百万计）：
2024年1月31日
资产
现金$592.9 
库存$9,445.5 
非担保子公司应付的款项$781.1 
总资产$11,577.9 
负债和股东权益
应付贷款$978.1 
高级笔记$1,596.4 
负债总额$4,916.9 
股东权益$6,661.0 
运营报表汇总数据（金额以百万计）：
在截至2024年1月31日的三个月中
收入$1,904.0 
收入成本$1,376.3 
销售、一般和管理$227.1 
所得税前收入$305.0 
净收入$234.8 


32


区段
我们在以下五个地理区域开展业务，目前的业务通常位于以下各州：
•这个 北方地区：康涅狄格、特拉华、伊利诺伊州、马萨诸塞州、密歇根州、新泽西州、纽约州和宾夕法尼亚州；
•这个 大西洋中部地区：乔治亚州、马里兰州、北卡罗来纳州、田纳西州和弗吉尼亚州；
•这个 南方地区：佛罗里达州、南卡罗来纳州和德克萨斯州；
•这个 山地区：亚利桑那、科罗拉多、爱达荷州、内华达州和犹他州；以及
•这个 太平洋地区：加利福尼亚州、俄勒冈州和华盛顿州。
下表汇总了截至指定日期按部门分列的与交付的单位和收入、签订的净合同和所得税前收入（亏损）相关的信息，以及按细分市场分列的与积压相关的信息。
已交付的商品数量和收入：
截至1月31日的三个月
 收入
（百万美元）		已配送的商品平均交货价格
（以千美元计）
20242023% 变化20242023% 变化20242023% 变化
北方$272.6 $322.8 (16)%289 357 (19)%$943.5 $904.2 4 %
大西洋中部264.1 189.1 40 %277 166 67 %$953.6 $1,139.1 (16)%
南方532.9 392.9 36 %631 489 29 %$844.5 $803.5 5 %
山453.4 480.2 (6)%485 548 (11)%$934.8 $876.3 7 %
太平洋409.0 364.8 12 %245 266 (8)%$1,669.4 $1,371.3 22 %
房屋建筑总数1,932.0 1,749.8 10 %1,927 1,826 6 %$1,002.6 $958.3 5 %
其他(0.2)(0.4)
房屋销售总收入1,931.8 1,749.4 10 %1,927 1,826 6 %$1,002.5 $958.0 5 %
土地销售和其他收入16.0 30.7 
总收入$1,947.8 $1,780.1 

已签署的净合约：
 截至1月31日的三个月
合约净值
（百万美元）		合约单位净额平均合约价格
（以千美元计）
20242023% 变化20242023% 变化20242023% 变化
北方$328.8 $315.2 4 %325 328 (1)%$1,011.7 $961.0 5 %
大西洋中部238.6 264.1 (10)%246 251 (2)%$970.0 $1,052.2 (8)%
南方469.9 328.5 43 %575 415 39 %$817.2 $791.6 3 %
山498.9 263.9 89 %541 299 81 %$922.2 $882.6 4 %
太平洋528.6 282.6 87 %355 168 111 %$1,488.9 $1,681.8 (11)%
合并总计 $2,064.8 $1,454.3 42 %2,042 1,461 40 %$1,011.2 $995.4 2 %

33

待办事项：
 1月31日，
待办事项价值
（百万美元）		待办事项单元待办事项平均价格
（以千美元计）
20242023% 变化20242023% 变化20242023% 变化
北方$1,020.5 $1,112.5 (8)%992 1,093 (9)%$1,028.7 $1,017.9 1 %
大西洋中部928.1 1,035.9 (10)%914 927 (1)%$1,015.4 $1,117.5 (9)%
南方2,030.8 2,289.7 (11)%2,256 2,449 (8)%$900.2 $934.9 (4)%
山1,624.2 2,383.7 (32)%1,633 2,275 (28)%$994.6 $1,047.8 (5)%
太平洋1,477.5 1,763.0 (16)%898 989 (9)%$1,645.3 $1,782.6 (8)%
合并总计$7,081.1 $8,584.8 (18)%6,693 7,733 (13)%$1,058.0 $1,110.2 (5)%

截至10月31日，
待办事项价值
（百万美元）		待办事项单元待办事项平均价格
（以千美元计）
20232022% 变化20232022% 变化20232022% 变化
北方$964.1 $1,119.5 (14)%956 1,122 (15)%$1,008.5 $997.8 1 %
大西洋中部953.0 960.5 (1)%945 842 12 %$1,008.4 $1,140.7 (12)%
南方2,093.4 2,352.5 (11)%2,312 2,523 (8)%$905.5 $932.4 (3)%
山1,577.7 2,597.3 (39)%1,577 2,524 (38)%$1,000.5 $1,029.0 (3)%
太平洋1,357.1 1,844.3 (26)%788 1,087 (28)%$1,722.2 $1,696.7 2 %
合并总计$6,945.3 $8,874.1 (22)%6,578 8,098 (19)%$1,055.8 $1,095.8 (4)%

所得税前收入（亏损）（以百万美元计）：
 截至1月31日的三个月
 20242023% 变化
北方$33.0 $36.6 (10)%
大西洋中部49.5 22.9 116 %
南方98.4 52.4 88 %
山80.2 87.3 (8)%
太平洋103.7 79.1 31 %
房屋建筑总数364.8 278.3 31 %
企业和其他(53.6)(24.5)(119)%
合并总计$311.2 $253.8 23 %

“公司及其他” 主要包括一般公司费用，例如我们的行政办公室；公司财务、会计、审计、税务、人力资源、风险管理、信息技术、营销和法律团体；利息收入；某些辅助业务的收入，包括我们的公寓租赁开发业务和高层城市豪华公寓业务；以及我们的出租物业合资企业和直布罗陀合资企业的收入。

34

2024 财年与 2023 财年比较
北方
截至1月31日的三个月
20242023改变
已交付的商品数量和收入：
房屋销售收入（百万美元）$272.6 $322.8 (16)%
已交付的商品289 357 (19)%
平均交付价格（千美元）
$943.5 $904.2 4 %
已签署的净合约：
合约净值（百万美元）$328.8 $315.2 4 %
合同单位净额325 328 (1)%
平均合同价格（千美元）
$1,011.7 $961.0 5 %
房屋销售成本收入占房屋销售收入的百分比
78.0 %78.4 %
所得税前收入（百万美元）
$33.0 $36.6 (10)%
截至1月31日的销售社区数量，40 49 (18)%
2024财年交付房屋数量的减少主要是由于与截至2022年10月31日的积压房屋数量相比，截至2023年10月31日的积压房屋数量有所减少，以及积压转换率的降低，但部分抵消了已交付标准房屋数量的增加。2024财年交付房屋平均价格的上涨主要是由于销售价格上涨以及交付到更昂贵地区和/或产品的房屋数量的变化。
与上一财年相比，2024财年签署的净合同数量基本持平，需求的增加被平均销售社区数量的减少所抵消。2024财年期间签署的每份合同的平均价值的增加主要是由于签订的合同数量转移到更昂贵的领域和/或产品以及销售激励措施的减少。
2024财年所得税前收入的下降归因于收入减少带来的收益减少，但部分抵消了房屋销售收入占房屋销售收入百分比的降低以及销售和收购成本的降低。在2024财年三个月期间，房屋销售成本收入占房屋销售收入的百分比下降主要是由于产品组合/领域向利润率更高的领域转移以及利息支出占房屋销售收入的百分比降低。此外，我们在2023财年确认了与计划出售土地有关的270万美元土地减值费用。在2024年期间，没有发现类似的指控。
35

大西洋中部
截至1月31日的三个月
20242023改变
已交付的商品数量和收入：
房屋销售收入（百万美元）$264.1 $189.1 40 %
已交付的商品277 166 67 %
平均交付价格（千美元）
$953.6 $1,139.1 (16)%
已签署的净合约：
合约净值（百万美元）$238.6 $264.1 (10)%
合同单位净额246 251 (2)%
平均合同价格（千美元）
$970.0 $1,052.2 (8)%
房屋销售成本收入占房屋销售收入的百分比
72.8 %72.9 %
所得税前收入（百万美元）
$49.5 $22.9 116 %
截至1月31日的销售社区数量，40 39 3 %
2024财年三个月期间交付房屋数量的增加主要是由于与截至2022年10月31日的积压房屋数量相比，截至2023年10月31日的积压房屋数量增加、积压转换率的提高以及已交付的规格房屋的增加。2024财年交付房屋平均价格的下降主要是由于交付到较便宜地区和/或产品的房屋数量发生了变化。
与上一财年相比，2024财年签署的净合同数量基本持平。2024财年期间签署的每份合同的平均价值下降主要是由于签订的合同数量转移到较便宜的领域和/或产品。
2024财年三个月期间所得税前收入的增长主要是由于收入增加带来的收益增加，房屋销售成本占房屋销售收入百分比的降低，但销售和收购成本的增加在一定程度上抵消了这一点。在2024财年期间，房屋销售收入成本占房屋销售收入的百分比下降主要是由于产品组合/领域向利润率更高的领域转移。此外，我们确认了2023财年期间与计划出售土地相关的1,030万美元土地减值费用，其中包括土地销售和其他收入成本。在2024财年期间，没有确认任何类似的费用。
南方
截至1月31日的三个月
20242023改变
已交付的商品数量和收入：
房屋销售收入（百万美元）$532.9 $392.9 36 %
已交付的商品631 489 29 %
平均交付价格（千美元）
$844.5 $803.5 5 %
已签署的净合约：
合约净值（百万美元）$469.9 $328.5 43 %
合同单位净额575 415 39 %
平均合同价格（千美元）
$817.2 $791.6 3 %
房屋销售成本收入占房屋销售收入的百分比
72.3 %76.9 %
所得税前收入（百万美元）
$98.4 $52.4 88 %
截至1月31日的销售社区数量，127 98 30 %
2024财年交付房屋数量的增加主要是由于已交付的标准房屋数量增加和积压转换率的增加，但与2022年10月31日积压房屋数量相比，截至2023年10月31日积压房屋数量的减少在一定程度上抵消了这一点。美国交付房屋的平均价格上涨
36

2024财年主要是由于销售价格上涨以及交付到更昂贵地区的房屋数量的变化。
2024财年期间签订的净合同数量的增加主要是由于需求的改善和销售社区数量的增加。2024财年期间签署的每份合同的平均价值的增加主要是由于签订的合同数量转移到更昂贵的领域或产品类型以及销售激励措施的减少。
2024财年所得税前收入的增加主要是由于收入的增加和房屋销售成本的降低，占房屋销售收入的百分比的降低，但销售和收购成本的增加在一定程度上抵消了这一点。在2024财年期间，房屋销售收入成本占房屋销售收入的百分比下降主要是由于产品组合/区域向利润率更高的领域转移，销售价格上涨以及利息支出占房屋销售收入的百分比降低。
山
截至1月31日的三个月
20242023改变
已交付的商品数量和收入：
房屋销售收入（百万美元）$453.4 $480.2 (6)%
已交付的商品485 548 (11)%
平均交付价格（千美元）
$934.8 $876.3 7 %
已签署的净合约：
合约净值（百万美元）$498.9 $263.9 89 %
合同单位净额541 299 81 %
平均合同价格（千美元）
$922.2 $882.6 4 %
房屋销售成本收入占房屋销售收入的百分比
74.3 %73.2 %
所得税前收入（百万美元）
$80.2 $87.3 (8)%
截至1月31日的销售社区数量，124 103 20 %
2024财年交付房屋数量的减少主要是由于与截至2022年10月31日的积压房屋数量相比，截至2023年10月31日的积压房屋数量有所减少，但部分被积压转换率的增加和2024财年交付的规格房屋的增加所抵消。2024财年交付房屋平均价格的上涨主要是由于签订的合同数量转移到更昂贵的地区或产品类型以及销售激励措施的减少。
2024财年期间签订的净合同数量的增加主要是由于需求的改善和销售社区数量的增加。2024财年期间签署的每份合同的平均价值的增加主要是由于签订的合同数量转移到更昂贵的领域或产品类型以及销售激励措施的减少。
2024财年所得税前收入的下降主要是由于2024财年收入减少带来的收益减少，以及房屋销售收入占房屋销售收入的百分比增加。在2024财年期间，房屋销售成本占房屋销售收入的百分比的增加主要是由于产品组合/领域向利润率较低的领域转移。

37

太平洋
截至1月31日的三个月
20242023改变
已交付的商品数量和收入：
房屋销售收入（百万美元）$409.0 $364.8 12 %
已交付的商品245 266 (8)%
平均交付价格（千美元）
$1,669.4 $1,371.3 22 %
已签署的净合约：
合约净值（百万美元）$528.6 $282.6 87 %
合同单位净额355 168 111 %
平均合同价格（千美元）
$1,488.9 $1,681.8 (11)%
房屋销售成本收入占房屋销售收入的百分比
66.2 %70.0 %
所得税前收入（百万美元）
$103.7 $79.1 31 %
截至1月31日的销售社区数量，46 39 18 %
2024财年交付房屋数量的减少主要是由于与截至2022年10月31日的积压房屋数量相比，截至2023年10月31日的积压房屋数量减少，但部分抵消了积压转换率的增加和已交付规格房屋的增加。2024财年交付房屋平均价格的上涨主要是由于交付到更昂贵地区的房屋数量和/或产品数量的变化以及销售价格的上涨。
2024财年三个月期间签订的净合同数量的增加主要是由于需求的改善和销售社区数量的增加。在2024财年三个月期间签署的每份合同的平均价值下降主要是由于签订的合同数量转移到较便宜的领域和/或产品类型。
2024财年三个月期间所得税前收入的增长主要是由于2024财年收入增加带来的收益增加，房屋销售收入占房屋销售收入百分比的降低，但部分被销售和收购成本的上涨所抵消。在2024财年期间，房屋销售收入成本占房屋销售收入的百分比下降主要是由于产品组合/区域向利润率更高的地区转移以及销售价格的上涨。
企业和其他
在截至2024年1月31日和2023年1月31日的三个月中，所得税前亏损分别为5,360万美元和2450万美元。2024财年所得税前亏损的增加主要是由于诉讼和解产生的2770万美元净收益，在2023财年期间确认，在2024年期间没有再次发生，以及销售和收购成本的增加，但部分被利息收入的增加所抵消。2024财年销售和收购成本的增加主要是由于薪酬和福利的增加。
可用信息
我们的主要互联网地址是www.tollbrothers.com，我们的投资者关系网站位于investors.tollbrothers.com。在我们以电子方式向美国证券交易委员会提交此类材料或将其提供给美国证券交易委员会之后，我们将在合理可行的情况下尽快通过我们的投资者关系网站免费提供10-K表的年度报告、10-Q表的季度报告、8-K表的当前报告以及根据《交易法》第13（a）或15（d）条提交或提供的报告的任何修正案。
我们在投资者关系网站上提供有关我们的业务和财务业绩的信息，包括我们的公司概况。此外，我们在投资者关系网站上网络直播了我们的财报电话会议以及我们与投资界成员一起参与的某些活动。公司治理信息，包括我们的道德守则、公司治理准则和董事会委员会章程，也可在我们的投资者关系网站上查阅。我们网站的内容并未以引用方式纳入本10-Q表季度报告或我们向美国证券交易委员会提交的任何其他报告或文件中，对我们网站的任何引用仅作为非活跃的文字引用。
38

第 3 项。关于市场风险的定量和定性披露
我们面临的市场风险主要是由于利率的波动。我们同时使用固定利率和浮动利率债务。对于固定利率债务，利率的变化通常会影响债务工具的公允市场价值，但不会影响我们的收益或现金流。相反，对于浮动利率债务，利率的变化通常不会影响债务工具的公允价值，但会影响我们的收益和现金流。我们通常没有义务在到期前预付固定利率债务，因此，在我们被要求或选择为固定利率债务再融资之前，利率风险和公允价值的变化不应对我们的固定利率债务产生重大影响。
下表列出了截至2024年1月31日我们按预定到期日、加权平均利率和估计公允价值（以千计）分列的债务负债：
 固定利率债务
浮动利率债务 (a)、(b)
到期会计年度金额加权-
平均的
利率		金额加权-
平均的
利率
2024$104,978 5.34%$63,194 7.10%
2025128,718 5.52%— 
2026442,124 5.21%101,562 6.20%
2027470,572 4.84%60,938 6.20%
2028408,033 4.30%— 
此后462,612 3.75%487,500 6.20%
债券折扣、溢价和延期发行成本——净额(6,474)— 
总计$2,010,563 4.66%$713,194 6.28%
截至2024年1月31日的公允价值$1,960,137  $713,194  
(a) 基于截至2024年1月31日的未偿浮动利率债务金额，并保持浮动利率债务余额不变，利率每提高1％，我们每年产生的利息将增加约710万美元，不考虑公司的利率互换交易。
(b) 2020 年 11 月，我们签订了 五利率互换交易以对冲美元400.0百万美元650.0百万 定期贷款额度，包含在上表的可变利率债务列中。利率互换有效地固定了美元的利息成本400.0百万在 0.369% 加上截至2025年10月的定期贷款机制定价表中规定的利差。点差是 0.90截至 2024 年 1 月 31 日的百分比。这些利率互换被指定为现金流套期保值。

39

第 4 项。控制和程序
任何控制和程序，无论构思和操作多么精良，都只能为实现控制系统的目标提供合理而非绝对的保证。此外，控制系统的设计必须反映资源有限这一事实，并且必须将控制的好处与成本相比加以考虑。由于所有控制系统都存在固有的局限性，因此任何对控制措施的评估都无法绝对保证公司内部的所有控制问题和欺诈事件（如果有）都已被发现。由于具有成本效益的控制系统存在固有的局限性，可能会出现因错误或欺诈而导致的错误陈述而无法被发现；但是，我们的披露控制和程序旨在为实现其目标提供合理的保证。
我们的首席执行官兼首席财务官在管理层的协助下，评估了截至本报告所涉期末（“评估日期”）《交易法》第13a-15（e）条和第15d-15（e）条所定义的披露控制和程序的有效性。根据该评估，我们的首席执行官兼首席财务官得出结论，截至评估日，我们的披露控制和程序是有效的，可以合理地保证，根据《交易法》要求我们在报告中披露的信息是在美国证券交易委员会规则和表格规定的期限内记录、处理、汇总和报告的，并且此类信息会被收集并酌情传达给管理层，包括我们的首席执行官和首席财务官，以允许及时就要求的披露做出决定。
在截至2024年1月31日的季度中，我们对财务报告的内部控制（该术语的定义见《交易法》第13a-15（f）条和第15d-15（f）条）没有任何变化，这些变化对我们的财务报告内部控制产生了重大影响或合理可能产生重大影响。
40

第二部分。其他信息
第 1 项。法律诉讼
我们参与各种索赔和诉讼，这些索赔和诉讼主要是在正常业务过程中产生的。我们认为，已经为解决所有当前索赔和未决诉讼做出了充分的准备，这些事项的处置不会对我们的经营业绩和流动性或财务状况产生重大不利影响。
第 1A 项。风险因素
正如我们之前在2023年10-K表格第一部分第1A项 “风险因素” 中披露的那样，我们的风险因素没有重大变化。
第 2 项。未注册的股权证券销售和所得款项的使用
发行人购买股票证券
在截至2024年1月31日的三个月期间，我们回购了以下普通股：
时期
总数
购买的股票 (a)
平均值
价格
每股支付 (b)
作为公开宣布的计划或计划的一部分购买的股票总数 (c)
最大值
股票数量
那可能还是
根据计划或计划购买 (c)
  （以千计）
2023 年 11 月 1 日至 2023 年 11 月 30 日103 $70.23 103 6,716 
2023 年 12 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日411 $89.32 411 20,000 
2024 年 1 月 1 日至 2024 年 1 月 31 日114 $103.12 114 20,000 
总计628 628 
(a) 我们的股票激励计划允许我们在分配时从原本将向基于业绩的限制性股票单位接受者或限制性股票单位接受者发行的股票总数中扣留分配时公允价值等于应缴的适用所得税预扣额的股份，并将剩余股份汇给接受者。在截至2024年1月31日的三个月中，我们预扣了165,113股受业绩限制性股票单位和/或限制性股票单位约束的股票，以支付约1,500万美元的所得税预扣额，并将剩余的335,983股股票发行给收款人。预扣的股份不包括在上表中购买的股票总数中。
我们的股票激励计划还允许参与者使用 “净行使” 方法行使不合格股票期权。在净行使中，我们通常从行使股票期权时本应向参与者发行的股票总数中扣留行使时公允市场价值等于期权行使价和适用的所得税预扣的股份，并将剩余股份汇给参与者。在截至2024年1月31日的三个月期间，未使用净行使法行使期权。
(b) 每股支付的平均价格包括与收购相关的成本，但不包括根据2022年《通货膨胀降低法》我们在股票回购中应计的任何消费税。
(c) 2023年12月13日，我们董事会批准通过公开市场交易、私下协商交易（包括加速股票回购）、发行人要约或其他财务安排或一般公司目的的交易回购2,000万股普通股，包括为公司的股权奖励和其他员工福利计划获得股份。该授权终止了自2022年5月17日起生效的现有授权，自2023年12月13日起生效。我们的董事会没有确定当前股票回购计划的任何到期日期。
除上述情况外，在截至的三个月期间，我们没有回购任何股票证券
2024 年 1 月 31 日。

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分红
在截至2024年1月31日的三个月中，我们向股东支付了每股0.21美元的现金分红。股息的支付由董事会自行决定，未来支付股息的任何决定都将取决于对许多因素的评估，包括我们的经营业绩、资本要求、运营和财务状况以及当时生效的任何合同限制。我们的循环信贷协议和定期贷款协议均要求我们维持最低有形净资产（定义见适用协议），这限制了我们可能支付的股息金额。到2024年1月31日，根据我们的银行信贷协议，我们本可以支付高达约28.9亿美元的现金分红。

第 5 项。其他信息

董事和执行官的证券交易计划

在本10-Q表季度报告所涵盖的时期内， 本公司的董事或高级管理人员均未采用或终止S-K法规第408（a）项中每个术语定义的 “第10b5-1条交易安排” 或 “非规则10b5-1交易安排”.
第 6 项。展品
31.1*
根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条对小道格拉斯·耶尔利进行认证
31.2*
根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条对马丁·康纳进行认证
32.1*
根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第906条对小道格拉斯·耶尔利进行认证
32.2*
根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第906条对马丁·康纳进行认证
101
Toll Brothers, Inc.于2024年3月1日提交的截至2024年1月31日的季度10-Q表季度报告的以下财务报表，格式为ixBRL（在线可扩展业务报告语言）：（i）简明合并资产负债表，（ii）简明合并运营和综合收益表，（iii）简明合并现金流量表，以及（v）简明合并财务报表附注
101.INSXBRL 实例文档-实例文档未出现在交互式数据文件中，因为其 XBRL 标签嵌入在行内 XBRL 文档中
*随函以电子方式提交。

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签名
根据1934年《证券交易法》的要求，注册人已正式促使经正式授权的下列签署人代表其签署本报告。
 TOLL BROTHERS, IN
 （注册人）
   
日期：2024年3月1日来自：/s/ 马丁·P·康纳
马丁·P·康纳
高级副总裁兼首席财务官
官员（首席财务官）
   
日期：2024年3月1日来自：/s/ 迈克尔 ·J· 格拉布
迈克尔·J·格拉布
高级副总裁兼首席会计师
官员（首席会计官）

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