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最大成员2020-12-310000822416US-GAAP：后续活动成员PHM：A5500将于2026年3月到期的无担保高级票据和将于2027年1月到期的高级定期贷款成员2021-01-310000822416美国公认会计准则：信用额度成员PHM：金融服务会员2018-06-220000822416PHM: 循环信贷机制手风琴功能会员2018-06-220000822416US-GAAP：循环信贷机制成员2020-01-012020-12-310000822416US-GAAP：循环信贷机制成员2020-12-310000822416美国公认会计准则：无担保债务成员2020-12-310000822416美国公认会计准则：无担保债务成员2019-12-310000822416美国公认会计准则：信用额度成员PHM：金融服务会员2020-12-310000822416美国公认会计准则：信用额度成员PHM：金融服务会员SRT: 最低成员2020-12-310000822416美国公认会计准则：信用额度成员PHM：金融服务会员SRT: 最大成员2020-12-310000822416美国公认会计准则：信用额度成员PHM：金融服务会员2019-12-310000822416PHM：股票回购计划会员2020-01-012020-12-310000822416PHM：股票回购计划会员2019-01-012019-12-310000822416PHM：股票回购计划会员2018-01-012018-12-310000822416PHM：股票回购计划会员2020-12-310000822416PHM：持有 toPayTaxes 会员的股份2020-01-012020-12-310000822416PHM：持有 toPayTaxes 会员的股份2019-01-012019-12-310000822416PHM：持有 toPayTaxes 会员的股份2018-01-012018-12-310000822416US-GAAP：员工股权会员2020-01-012020-12-310000822416PHM：限制性股票绩效股票和限制性股票单位 SRSUS 成员2020-01-012020-12-310000822416PHM：限制性股票绩效股票和限制性股票单位 SRSUS 成员2019-01-012019-12-310000822416PHM：限制性股票绩效股票和限制性股票单位 SRSUS 成员2018-01-012018-12-310000822416US-GAAP：延期薪酬基于股份的付款会员2020-01-012020-12-310000822416US-GAAP：延期薪酬基于股份的付款会员2019-01-012019-12-310000822416US-GAAP：延期薪酬基于股份的付款会员2018-01-012018-12-310000822416US-GAAP：员工股权会员2019-12-310000822416US-GAAP：员工股权会员2018-12-310000822416US-GAAP：员工股权会员2017-12-310000822416US-GAAP：员工股权会员2019-01-012019-12-310000822416US-GAAP：员工股权会员2018-01-012018-12-310000822416US-GAAP：员工股权会员2020-12-310000822416PHM：限制性股票绩效股票和限制性股票单位 SRSUS 成员2019-12-310000822416PHM：限制性股票绩效股票和限制性股票单位 SRSUS 成员2018-12-310000822416PHM：限制性股票绩效股票和限制性股票单位 SRSUS 成员2017-12-310000822416PHM：限制性股票绩效股票和限制性股票单位 SRSUS 成员2020-12-310000822416US-GAAP：限制性股票单位 RSU 成员2020-12-310000822416PHM：现场长期薪酬计划成员2020-01-012020-12-310000822416PHM：高级管理层长期薪酬计划成员2020-01-012020-12-310000822416SRT: 最大成员2020-01-012020-12-310000822416US-GAAP：州和地方司法管辖区成员PHM：净营业亏损无到期期限范围一个会员2020-12-310000822416PHM：净营业亏损无到期时间区间TwoMemberUS-GAAP：州和地方司法管辖区成员2020-12-310000822416US-GAAP：公允价值输入二级会员US-GAAP：公允价值计量常任成员美国公认会计准则：住宅抵押贷款成员2020-12-310000822416US-GAAP：公允价值输入二级会员US-GAAP：公允价值计量常任成员美国公认会计准则：住宅抵押贷款成员2019-12-310000822416US-GAAP：公允价值输入二级会员US-GAAP：公允价值计量常任成员US-GAAP：利率锁定承诺成员2020-12-310000822416US-GAAP：公允价值输入二级会员US-GAAP：公允价值计量常任成员US-GAAP：利率锁定承诺成员2019-12-310000822416US-GAAP：公允价值输入二级会员US-GAAP：公允价值计量常任成员美国公认会计准则：远期合约成员2020-12-310000822416US-GAAP：公允价值输入二级会员US-GAAP：公允价值计量常任成员美国公认会计准则：远期合约成员2019-12-310000822416US-GAAP：公允价值输入二级会员US-GAAP：公允价值计量常任成员US-GAAP：贷款购买承诺会员2020-12-310000822416US-GAAP：公允价值输入二级会员US-GAAP：公允价值计量常任成员US-GAAP：贷款购买承诺会员2019-12-310000822416美国通用会计准则：LandmemberUS-GAAP：公允价值输入三级会员US-GAAP：公允价值计量非经常性会员2020-12-310000822416美国通用会计准则：LandmemberUS-GAAP：公允价值输入三级会员US-GAAP：公允价值计量非经常性会员2019-12-310000822416PHM: 待售房产会员US-GAAP：公允价值输入二级会员US-GAAP：公允价值计量非经常性会员2020-12-310000822416PHM: 待售房产会员US-GAAP：公允价值输入二级会员US-GAAP：公允价值计量非经常性会员2019-12-310000822416US-GAAP：公允价值输入 1 级会员2020-12-310000822416US-GAAP：公允价值输入 1 级会员2019-12-310000822416US-GAAP：公允价值输入二级会员2020-12-310000822416US-GAAP：公允价值输入二级会员2019-12-310000822416美国公认会计准则：SeniorNotes会员2020-12-310000822416美国公认会计准则：SeniorNotes会员2019-12-31phm: 索赔0000822416PHM: 房屋建筑总会员2020-01-012020-03-310000822416PHM: 房屋建筑总会员2020-04-012020-06-300000822416PHM: 房屋建筑总会员2020-07-012020-09-300000822416PHM: 房屋建筑总会员2020-10-012020-12-3100008224162020-04-012020-06-3000008224162020-07-012020-09-3000008224162020-10-012020-12-310000822416美国公认会计准则：金融服务成员2020-01-012020-03-310000822416美国公认会计准则：金融服务成员2020-04-012020-06-300000822416美国公认会计准则：金融服务成员2020-07-012020-09-300000822416美国公认会计准则：金融服务成员2020-10-012020-12-310000822416PHM: 房屋建筑总会员2019-01-012019-03-310000822416PHM: 房屋建筑总会员2019-04-012019-06-300000822416PHM: 房屋建筑总会员2019-07-012019-09-300000822416PHM: 房屋建筑总会员2019-10-012019-12-3100008224162019-01-012019-03-3100008224162019-04-012019-06-3000008224162019-07-012019-09-3000008224162019-10-012019-12-310000822416美国公认会计准则：金融服务成员2019-01-012019-03-310000822416美国公认会计准则：金融服务成员2019-04-012019-06-300000822416美国公认会计准则：金融服务成员2019-07-012019-09-300000822416美国公认会计准则：金融服务成员2019-10-012019-12-31

美国证券交易委员会
华盛顿特区 20549
表单 10-K
☒
根据1934年《证券交易法》第13条或第15（d）条提交的年度报告

在截至的财政年度 12 月 31 日, 2020
或者
☐
 根据1934年《证券交易法》第13条或第15（d）条提交的过渡报告
委员会档案编号 1-9804 
_______________________________________________________________________
PULTEGROUP, INC.
（注册人的确切姓名如其章程所示） 
密歇根 38-2766606
（公司或组织的州或其他司法管辖区） （美国国税局雇主识别号）
东北桃树路 3350 号，150 号套房
亚特兰大，格鲁吉亚30326
（主要行政办公室地址）（邮政编码）
注册人的电话号码，包括区号：404978-6400
根据该法第12（b）条注册的证券：
每个班级的标题交易符号注册的每个交易所的名称
普通股，面值0.01美元PHM纽约证券交易所
A轮初级参与优先股购买权纽约证券交易所
根据该法第12（g）条注册的证券：
没有
按照《证券法》第405条的定义，用复选标记表明注册人是否是经验丰富的知名发行人。是的  ☒没有☐
根据该法第 13 条或第 15 (d) 条，用复选标记表明注册人是否无需提交报告。是的☐ 没有  ☒ 
用勾号指明注册人 (1) 是否在过去 12 个月内（或在要求注册人提交此类报告的较短时间内）提交了 1934 年《证券交易法》第 13 条或第 15 (d) 条要求提交的所有报告，以及 (2) 在过去的 90 天内是否受到此类申报要求的约束。是的  ☒没有☐
用勾号指明注册人是否在过去 12 个月（或在要求注册人提交此类文件的较短时间内）以电子方式提交了根据第 S-T 法规 405（本章第 232.405 节）要求提交的所有交互式数据文件。是的  ☒没有☐
用复选标记指明注册人是大型加速申报人、加速申报人、非加速申报人、小型申报公司还是新兴成长型公司。参见《交易法》第12b-2条中 “大型加速申报人”、“加速申报人”、“小型申报公司” 和 “新兴成长型公司” 的定义
大型加速过滤器加速过滤器非加速过滤器规模较小的申报公司新兴成长型公司
☒
☐
☐
☐
☐
如果是新兴成长型公司，请用复选标记表明注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易法》第13（a）条规定的任何新的或修订后的财务会计准则。 []
用复选标记表示注册人是否已就其管理层对编制或发布审计报告的注册会计师事务所根据《萨班斯-奥克斯利法案》（15 U.S.C. 7262（b））第404（b）条对财务报告进行内部控制的有效性提交了报告和证明。 ☑
用勾号指明注册人是否为空壳公司（定义见《交易法》第 12b-2 条）。是的☐ 没有☒
根据纽约证券交易所当日公布的每股收盘销售价格，截至2020年6月30日，注册人的非关联公司持有的注册人有表决权股份的总市值为美元9,077,356,567。截至 2021 年 1 月 21 日，注册人已经 265,894,240已发行普通股。
以引用方式纳入的文档
2021年年度股东大会委托书的适用部分以引用方式纳入本表格的第三部分。


PULTEGROUP, INC.
目录
 
物品
没有。
 
页面
没有。
 
第一部分
 
1
商业
3
1A
风险因素
8
1B
未解决的员工评论
16
2
属性
16
3
法律诉讼
17
4
矿山安全披露
17
4A
有关我们执行官的信息
17
 
第二部分
 
5
注册人普通股市场、相关股东事务和发行人购买股权证券
18
6
精选财务数据
20
7
管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析
22
7A
关于市场风险的定量和定性披露
41
8
财务报表和补充数据
44
9
会计师在会计和财务披露方面的变化和分歧
79
9A
控制和程序
79
9B
其他信息
81
第三部分
10
董事、执行官和公司治理
81
11
高管薪酬
81
12
某些受益所有人的担保所有权以及管理层和相关股东事务
81
13
某些关系和关联交易及董事独立性
81
14
首席会计师费用和服务
81
第四部分
15
附录和财务报表附表
82
16
10-K 表格摘要
85
签名
86
 



2

第一部分

项目 I. 业务

PulteGroup, Inc. 是一家成立于1956年的密歇根州公司。我们是美国（“美国”）最大的房屋建筑商之一，我们的普通股被纳入标准普尔500指数，并在纽约证券交易所交易，股票代码为 “PHM”。除非上下文另有要求，否则此处使用的 “PulteGroup”、“公司”、“我们” 和 “我们的” 等术语是指 PulteGroup, Inc. 及其子公司。虽然我们的子公司主要从事房屋建筑业务，但我们也有金融服务业务，包括抵押贷款银行，主要通过Pulte Mortgage LLC（“Pulte Mortgage”）、产权和保险经纪业务进行。

房屋建筑是我们的核心业务，包括在美国境内收购和开发主要用于住宅目的的土地以及在这类土地上建造住房，在2020年创造了110亿美元合并收入的97％，在2019年和2018年分别创造了102亿美元合并收入的98％。

可用信息

我们向美国证券交易委员会（“SEC”）提交年度、季度和当前报告、委托书和其他信息。这些文件可在美国证券交易委员会的网站www.sec.gov上查阅。我们的互联网网站地址是 www.pultegroupinc.com。我们的10-K表年度报告、10-Q表的季度报告、8-K表的最新报告以及对根据《证券交易法》第13（a）或15（d）条提交或提供的报告的修正案，在我们以电子方式向美国证券交易委员会提交或提供这些报告后，将在合理可行的情况下尽快通过我们的网站免费提供。我们的主要官员道德守则、商业行为道德准则、公司治理准则以及董事会审计、薪酬和管理发展、提名和治理以及财务和投资委员会的章程也发布在我们网站上，并可应要求免费提供印刷版。

房屋建筑业务

我们在美国境内的房屋建筑业务地域多元化。截至2020年12月31日，我们在23个州的40个市场的874个活跃社区中开展业务。我们提供广泛的产品线，以满足目标市场中购房者的需求。通过我们的品牌，包括Centex、Pulte Homes、Del Webb、Divosta Homes、John Wieland Homes and Neighbords和American West，我们以不同的价格、不同级别的选择和便利设施为主要客户群提供各种家居设计：首次入住、搬家和活跃的成年人。2020年，我们共关闭了24,624套住房，而2019年为23,232套住房，2018年为23,107套住房。纵观我们的历史，我们已经交付了近75万套住房。

我们主要出售单户独立式住宅，占我们2020年、2019年和2018年房屋关闭量的85％。其余单元由附属房屋组成，例如联排别墅、公寓和复式公寓。2020年关闭房屋的销售价格从大约15万美元到超过250万美元不等，其中92％跌幅在20万美元至75万美元之间。2020年的平均单位销售价格为43万美元，而2019年为42.7万美元，2018年为42.5万美元。

策略

我们认为，与当地建筑商相比，国家上市建筑商具有竞争优势，因为他们能够：通过资本市场获得更可靠、成本更低的融资；控制和授权大片土地；更好地获得稀缺劳动力资源；实现更大的地域和产品多样化。在我们的全国上市同行群体中，我们认为，在任何市场条件下，具有广泛地域和产品多样性以及可持续资本状况的建筑商都将受益于这种规模和多元化。我们提高股东价值的战略以以下运营目标为中心：

•推动运营收益和资产效率，以支持住房周期的高回报；
•缩短我们自有土地管道的期限，以提高回报率和降低风险，包括将自有和可选土地的供应量设定为长期平衡（总共供应约六年）；
•保持严格的业务惯例，以最大限度地提高投资回报；
•通过适当扩大主要买家群体的市场份额，扩大现有市场的规模：初次购买、续购和活跃的成年人；
3

•专注于按单建造，同时保持投机性房屋的适当平衡；以及
•按照我们既定的优先事项管理公司的资本：投资业务，为股息提供资金，将长期债务资本比率维持在30.0％至40.0％的目标范围内，并定期通过股票回购将多余的资金返还给股东。

土地征用和开发

我们购置土地主要用于建造待售房屋。我们在完成可行性研究后，选择房屋建筑社区发展的地点，该研究包括土壤测试、独立环境研究和其他工程工作、对必要的分区和其他政府权利的评估，以及广泛的市场研究，使我们能够将地点与我们的产品供应相匹配，以满足消费者的需求。我们会考虑诸如与发达地区的距离、人口和就业增长模式以及估计的开发成本（如果适用）等因素。我们经常通过使用土地期权协议来管理控制土地状况的部分风险，这使我们能够推迟收购土地卖方拥有的部分房产，直到我们确定是否以及何时行使期权。我们对土地期权协议的使用可以提高我们的土地投资的预期回报，并降低与长期持有土地相关的财务风险。我们购置土地的目的通常是在社区开放之日起的24至36个月内完成住房单元的销售，但某些Del Webb活跃的成人开发项目和其他大型总体规划项目除外，这些项目需要更长的时间才能完成社区建设。尽管我们在某些市场的受控土地的总供应量超过了我们的短期需求，但我们控制的部分土地由长期头寸组成，这些头寸在短期内不会转换为房屋销售。因此，我们继续积极寻求新的土地投资。我们还会定期将精选地块出售给第三方用于商业或其他开发，或者如果我们确定此类地块不再符合我们的战略运营计划。

土地通常是在分区开发或准备开发之后购买的，用于我们的预期用途。在我们开发土地时，我们直接参与开发过程的许多阶段，包括：土地和场地规划；获得环境和其他监管部门的批准；以及建造道路、下水道、排水设施和社区设施，例如公园、游泳池和会所。我们使用员工以及独立工程师和顾问的服务来开展土地开发活动。土地开发工作主要由独立承包商进行，必要时还由地方政府当局承担，他们在某些地区建造下水道和供水系统。截至2020年12月31日，我们控制了180,352块土地，其中91,363块是自有的，88,989块是根据土地期权协议拥有的。

销售和营销

我们致力于通过创新的建筑和社区设计来提高房屋的质量和价值。通过分析通过广泛的市场研究获得的各种定性和定量数据，我们将潜在客户分为明确的购房者群体。这种分层为了解每个市场中所有消费群体的商机和风险提供了一种方法。一旦了解了潜在购房者的需求，我们就会将我们的房屋设计和社区开发工作与每个消费者群体的特定生活方式联系起来。通过对每个消费者群体的理解，我们力求提供更能满足每个购房者需求和愿望的房屋。

我们针对首次购房者的房屋往往较小，产品供应的目标是降低平均售价和更高的密度。搬家购房者往往更加看重位置和便利设施。这些社区通常以更高的价位提供更大的房屋。通过我们的Del Webb品牌，我们满足活跃成年人的需求。这些活跃的成人社区中有许多都仅限于五十五岁及以上的购房者，并且设施齐全，提供各种功能，包括运动设施、娱乐中心和教育课程，以促进购房者保持积极的生活方式。为了让个人房主负担得起这些高度便利的社区的成本，德尔·韦伯社区的规模往往比首次购房者或搬家购房者社区的规模更大。2020年，在我们关闭的房屋中，分别有31％、45％和24％是首次入住、向上搬家和活跃的成年客户，这反映了自2019年以来首次购房者的略有增加，这与我们在服务首次购房者方面的持续投资保持一致。

我们相信我们是家居设计的创新者，我们将设计能力视为我们营销策略不可分割的一部分。我们的内部架构服务团队在外部顾问的协助下，遵循严格的产品开发流程，根据客户验证的数据推出新功能和技术。遵循这一严格的流程会产生独特的设计特征，包括外立面和内部选项和功能。我们通常为每个社区提供各种房屋平面图和海拔高度，包括潜在的选项和升级，例如不同的地面、台面、固定装置和电器选择，并设计我们的基地房屋和选项套餐以满足我们的需求
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通过严格的市场研究定义客户。与现有房屋相比，能源效率是新房的重要价值来源，也是我们家居设计的关键关注领域，包括高效供暖、通风和空调系统和隔热材料、低发射率窗户、某些地区的太阳能以及其他节能功能。

我们通过互联网清单和链接投放信息、移动应用程序、媒体广告、插图手册和其他广告展示向潜在购房者推销房屋。我们对工具和业务实践进行了重大改进，以使我们的销售工作适应当今以技术为导向的客户。这包括我们的网站（www.centex.com、www.pulte.com、www.delwebb.com， www.divosta.com、www.americanwesthomes.com 和 www.jwhomes.com），它提供的工具可以帮助用户找到满足其需求的房屋，研究融资方案，沟通搬家计划，维护房屋，了解有关我们的更多信息，并直接与我们沟通。

我们的销售团队主要由委托的员工组成，我们的大多数房屋关闭也涉及独立的第三方销售经纪人。我们的销售顾问负责指导客户完成销售流程，包括选择社区、房屋平面图和满足客户需求的选项。我们致力于通过各种质量举措提供行业领先的客户服务，包括我们的客户服务计划，该计划旨在确保购房者在流程的每个阶段都参与并感到满意。位于我们社区的设施齐全的景观样板房，利用我们的室内设计师的专业知识，通常用于展示我们的房屋及其独特的设计特色。我们还在某些社区推出了房屋平面图的虚拟现实浏览功能，为潜在购房者提供更具成本效益的方式，让他们能够真实地了解我们的房屋。

我们的大部分房屋都是按订单建造的方式出售的，在与客户签订合同之前，我们不会开始建造房屋。但是，我们也在大多数社区建造投机（“规格”）房屋，这使我们能够更有效地与市场上的现有房屋竞争，特别是对于需要在短时间内购房的购房者而言。我们会根据当地市场因素确定每个社区的规格房屋策略，并根据我们当前和计划的销售速度以及社区的施工节奏来维持一定的规格房屋库存水平。
我们与客户签订的销售合同通常要求在签订合同时支付押金，有时还要求在为他们的房屋选择某些选项或升级功能时支付额外的押金。我们的销售合同通常还包括一项应急融资，如果客户无法在指定期限内获得特定利率的抵押贷款融资，则他们有权取消贷款。我们的合同还可能包括其他突发事件，例如出售现有房屋。积压量是指尚未关闭的房屋的订单，截至2020年12月31日为68亿美元（15158套），截至2019年12月31日为45亿美元（10,507套）。对于待处理的订单，我们已收到签订的客户合同和客户押金，在某些情况下可以退款。在截至2020年12月31日的积压订单中，几乎所有订单都计划于2021年关闭，尽管所有订单都有可能取消或与客户进行最终谈判。如果合同取消，我们的大多数销售合同都规定我们有权保留客户的押金，尽管在某些情况下我们可能会选择退还押金。
施工

我们的房屋建设是在我们的现场施工现场经理的监督下进行的。实际上，我们所有的施工工作都是由独立分包商根据合同进行的，这些合同以商定的价格确定了具体的工作范围。我们采用选择性流程，与我们认为的主要分包商和供应商保持一致，在房屋施工过程的各个方面提供高质量的服务。此外，我们的施工现场经理和客户服务人员在整个施工过程中与购房者互动，并指导购房者在收盘后进行房屋维护。

房屋施工过程的持续改进是一个关键的关注领域。我们力求通过使用来自各种来源的标准材料和组件以及遵循行业和公司特定的施工惯例，在保持高效施工运营的同时，建造质量上乘的房屋。我们通过以下计划保持高质量的产品供应和生产流程：

•对房屋计划进行共同管理，以提供客户最看重的房屋设计，并且能够以最高质量和有效的成本建造；
•价值工程我们的房屋计划在材料含量和施工便利性方面优化房屋设计，同时仍为客户提供明确的价值；
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•利用我们专有的施工标准和惯例，培训我们的现场领导和施工人员，与供应商沟通，并通过聘请内部和第三方施工专家来审核我们的合规情况；以及
•使用数据驱动的协作方法与供应商合作，降低施工成本。

通常，我们运营中使用的建筑材料很容易从多种来源获得。但是，某些建筑材料的成本，尤其是木材、钢铁、混凝土、铜和石油基材料，受到全球大宗商品价格、国家关税和其他外贸因素变化的影响。此外，由于劳动力供应的增长跟不上建筑需求的步伐，持续以合理的价格采购合格劳动力的能力仍然具有挑战性。为了防止施工成本的变化，劳动力和材料成本通常是在与客户签订相关销售合同之前或附近确定的。此外，我们利用我们的规模，在国家或地区基础上积极谈判某些材料，以最大限度地降低成本。我们还在努力建立一个更加集成的系统，该系统可以有效地将供应商、承包商和生产计划联系起来。但是，我们无法确定未来在多大程度上能以合理的价格提供必要的建筑材料和劳动力。

竞争

美国的住房行业分散且竞争激烈。虽然我们是美国最大的房屋建筑商之一，但我们的全国市场份额仅占2020年美国新屋销售的3％左右。在我们的每个当地市场中，都有许多国家、地区和当地的房屋建筑商与我们竞争。此外，传统上，新屋销售占美国房屋总销售额（新房和现有房屋）的不到15％。因此，我们还与现有房屋库存的销售以及任何待售或出租房屋的提供商（包括公寓运营商）竞争。我们的竞争主要基于位置、价格、质量、声誉、设计、社区设施以及客户的整体销售和房屋所有权体验。

季节性

尽管过去市场状况的重大变化影响了我们的季节性模式，而且可能会再次受到影响，但由于房屋建筑行业的季节性质，我们的季度运营业绩历来存在差异。根据房屋关闭的时机，我们通常会在第四季度看到收入和运营现金流的增加。这种季节性活动增加了我们在第三和第四季度的营运资金需求，以支持我们的房屋生产和贷款发放量。由于我们运营的季节性，我们的季度经营业绩不一定代表全年可能的预期业绩。此外，鉴于 COVID-19 疫情导致的经济活动中断，我们2020年的季度业绩不一定代表未来可能取得的业绩。

监管和环境问题

我们的业务受各联邦、州和地方管理机构实施和执行的广泛法规的约束。这些法规很复杂，包括建筑法规、土地分区和其他权利限制、健康和安全法规、劳动惯例、营销和销售惯例、环境法规、与抵押贷款融资和产权业务有关的规章制度以及其他各种法律、规章和法规。总的来说，这些法规对我们社区的选址和发展；我们的房屋设计和施工技术；我们与客户、员工、供应商和分包商的关系；以及我们业务的许多其他方面产生了重大影响。在我们运营的大多数城市中，适用的管理机构在管理这些法规时通常拥有广泛的自由裁量权，包括在与客户关闭房屋之前对我们的房屋进行检查。此外，我们获得市政当局或其他政府机构所需批准的时间可能会延长，这可能会推迟我们在社区中预期的开发和建设活动。
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金融服务运营

我们通过Pulte Mortgage和其他子公司开展金融服务业务，包括抵押贷款银行、产权和保险经纪业务。Pulte Mortgage通过发放抵押贷款来安排融资，主要是为了我们的购房者的利益。我们是一家经联邦住房管理局（“FHA”）和退伍军人事务部（“VA”）批准的贷款机构，是经政府全国抵押贷款协会（“Ginnie Mae”）、联邦全国抵押贷款协会（“房利美”）、联邦住房贷款抵押贷款公司（“房地美”）和其他投资者批准的销售商/服务商。在我们的传统抵押贷款活动中，我们遵循房利美、房地美和私人投资者制定的承保准则。我们相信，客户使用我们的内部抵押贷款和产权业务为我们提供了竞争优势，可以更好地控制客户的整体购房过程的质量，同时也帮助我们根据客户的融资需求调整房屋建造过程的时间安排。

通过旨在支持房屋建筑业务的专属业务模式运营，我们的金融服务业务的业务水平与房屋建筑高度相关。我们的房屋建筑客户仍然占我们贷款总额的几乎所有份额。我们为2020年关闭的房屋中有73％发放了抵押贷款，2019年为67％，2018年为62％。其他房屋关闭通过现金（通常约占房屋关闭量的20％）或第三方贷款机构进行结算。

在发起抵押贷款中，我们最初使用自有资金，包括根据与第三方签订的信贷协议提供的资金，然后在二级市场向第三方投资者出售此类抵押贷款。实际上，我们发放的所有贷款都是在发放后的短时间内（通常在30天内）在二级市场上出售的。我们还出售通过固定价格还本付息销售合同发放的贷款的还本付息权，以降低偿还贷款所固有的风险和成本。这种策略导致仅在短时间内拥有贷款和相关服务权。

美国的抵押贷款行业竞争激烈。我们与其他抵押贷款公司和金融机构竞争，为购房者提供有吸引力的抵押贷款融资。我们利用集中履行中心来开展抵押贷款业务，履行承保、处理和结算职能。我们认为，集中发放和发放贷款可以提高抵押贷款业务的速度、效率和质量，提高我们的盈利能力，使我们能够专注于为客户提供有吸引力的抵押贷款融资机会。

在发放和偿还抵押贷款时，我们要遵守政府赞助的投资者和其他购买我们发放贷款的投资者的规章制度，以及对政府赞助的投资者或美国消费者贷款规则进行监督的其他政府机构的规章制度。除了受到这些计划变化的影响外，我们的抵押贷款银行业务还受到许多影响房屋建筑业务的相同因素的影响。

如果我们对贷款符合某些要求的陈述和担保（包括对承保标准、初级抵押贷款的存在以及与贷款相关的某些借款人陈述的有效性）出现错误或遗漏，我们的抵押贷款业务可能对与发放和出售给投资者的抵押贷款相关的损失负责。如果确定贷款存在缺陷，我们要么赔偿投资者未来的潜在损失，要么向投资者回购贷款，要么偿还投资者的实际损失。

我们的子公司产权保险公司在特定市场充当产权保险代理人和承保人，为我们出售的房屋的买家提供产权保险单以及审查和结算服务。从历史上看，我们没有遇到过与产权业务相关的重大索赔。

我们的保险经纪业务是特定市场的房屋、汽车和其他个人保险的经纪人，向我们出售房屋的买家提供房屋、汽车和其他个人保单。所有此类保险单均由第三方保险公司保管。

人力资本资源

公司的关键人力资本管理目标是吸引、培养和留住行业顶尖人才，以反映我们所建设社区的多样性。为了支持这一目标，公司的人力资源计划旨在培养人才，为未来的关键职位和领导职位做好准备；通过具有竞争力的行业薪酬、福利和其他计划奖励员工；灌输以多元化和道德行为为重点的公司文化；通过投资当前的技术、工具和培训来提高员工的绩效，使我们的员工能够以良好的方式工作
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高水平。该公司对上述目标的承诺体现在其被认证为最佳工作场所® 以及最近成立的全国多元化委员会。

截至2020年12月31日，我们雇用了5,249名员工，其中945人受雇于我们的金融服务业务。在我们的房屋建筑员工中，282人参与土地征用和开发职能，1,752人参与建筑和收盘后的客户服务职能；1,189人参与销售职能；1,081人参与采购、公司和其他职能。我们的员工不由任何工会代表。但是，合同工作可以由工会承包商执行。我们认为我们的员工关系良好。

我们为员工提供广泛的公司支付的福利，我们相信我们的薪酬待遇和福利与业内其他人相比具有竞争力。

我们的管理团队支持从现有员工队伍中培养未来领导者的文化，使我们能够从内部晋升许多领导职位。我们认为，这为我们的运营提供了长期的关注和连续性，同时也为员工的成长和进步提供了机会。我们的高管、地区和部门管理团队的服务年限体现了我们对留住人才的关注。我们的高管团队和房屋建筑领域总裁的平均任期为20年，房屋建筑部门总裁的平均任期为15年。

我们致力于招聘、发展和支持多元化和包容性的工作场所。我们的管理团队应在工作场所表现和提倡诚实、合乎道德和相互尊重的行为。我们所有的员工都必须遵守为适当的道德行为设定标准的行为准则。

第 1A 项。风险因素

本10-K表年度报告中对我们业务和运营的讨论应与下文列出的风险因素一起阅读。它们描述了我们面临或可能成为的各种风险和不确定性。这些风险和不确定性，以及本报告其他地方描述的其他因素，有可能以重大和不利的方式影响我们的业务、财务状况、经营业绩、现金流、战略或前景。

与 COVID-19 疫情相关的风险

本次 COVID-19 的疫情和全球传播对我们的业务造成了重大和不利的干扰，另一种流行病或疫情、类似的公共威胁、对此类事件的担忧，以及国际、联邦、州和地方政府、机构、执法和/或卫生当局为应对该问题而采取的措施，可能会对我们的业务造成重大和不利的干扰。

疫情、疫情或类似的严重公共卫生问题，以及政府当局为解决该问题而采取的措施，可能会在很长一段时间内严重干扰或阻止我们的正常业务运营，因此，和/或任何相关的经济和/或社会不稳定或困境，对我们的合并财务报表产生重大不利影响。

2020 年 3 月 11 日，世界卫生组织将 COVID-19 的疫情描述为全球大流行，并建议在全球范围内采取遏制和缓解措施。2020 年 3 月 13 日，美国宣布与 COVID-19 疫情相关的全国紧急状态，此后不久，许多州和市也宣布了突发公共卫生事件。除了这些声明外，国际、联邦、州和地方公共卫生和政府当局还采取了非同寻常和广泛的行动，以遏制和抗击 COVID-19 在美国和世界各地的疫情和传播，包括隔离、“就地避难” 命令和类似的命令，要求许多人严格限制日常活动，以及要求许多企业缩减或停止正常运营。 例如，我们的业务受到旅行限制、无法保持销售中心对客户面对面互动的开放、我们继续建造房屋的能力受到限制以及调整许多其他业务流程以限制直接互动的影响。

根据 “就地避难所” 命令的范围和公共卫生状况，这些限制的严重程度及其对我们业务的影响程度因市场而异。尽管鉴于 COVID-19 疫情，上述所有步骤都是必要和适当的，但它们影响了我们以普通和传统方式经营业务的能力。这些限制，加上市政和私人服务的可用性、容量和效率的降低
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这是推进土地开发、房屋建造、抵押贷款发放和房屋销售所必需的，每种情况都因市场而异，具体取决于地方当局制定的限制范围，这抑制了我们的销售步伐，推迟了房屋的建造和交付。从2020年第二季度停止正常活动中复苏的步伐不一致，影响了我们在该季度的房屋开工能力，这影响了截至本报告发布之日我们在某些市场以典型速度提高产量的能力。

尽管我们的业务现已全面运作，但要遵守我们为保护员工、贸易承包商和客户而制定的监管限制和安全限制，但当前COVID大流行在我们运营的关键领域卷土重来可能要求我们对运营实施限制。 为遏制和抗击 COVID-19 传播而开展的前所未有的公共卫生举措对商业和经济造成的潜在影响程度或持续时间尚不确定，可能包括金融市场的巨大波动等。COVID-19 公共卫生工作可能会得到加强，以至于我们将无法无限期地在我们服务的某些市场开展任何业务运营，或者根本无法开展任何业务运营。此外，地方政府和机构努力取消对个人日常活动和企业正常运营的限制，可能会导致 COVID-19 等疫情或流行病卷土重来，并有可能延长和加剧危机的影响。尽管针对COVID-19 的物理影响开发了疫苗和更有效的治疗方法，但尚无可靠的估计 COVID-19 疫情将持续多长时间，因此，当前经济和公共卫生状况的不可预测性将继续演变。

我们的业务也受到我们建造房屋所依赖的劳动力和供应链限制的影响。持续的疫情导致我们的员工和贸易伙伴的员工因疾病或隔离而错过工作日。此外，我们的供应链也受到了类似的劳动力中断的影响，这些中断减缓了生产能力，以及部分原因是COVID大流行导致的对原材料的需求增加。这些因素的结合可能导致成本增加和生产时间缩短。

如果与 COVID-19 相关的中断总体上降低消费者信心或购房信心；引发内乱；引发长期经济衰退和/或失业率持续上升或工资增长放缓，其中任何一种情况都可能降低对我们产品的需求，损害我们以典型方式或根本无法出售和建造房屋的能力，创造收入和现金流，和/或获得资本或贷款市场（或显著增加贷款成本这样做是必要的，以维持我们的业务；增加成本或减少建筑材料供应或分包商和其他人才的可用性，包括感染或医疗上必要或建议的自我隔离，或政府要求指导生产活动以支持公共卫生工作；和/或导致我们在未来时期确认与我们的库存减值或土地期权合同放弃相关的费用，这些费用可能是重大的，或两者兼而有之当前库存资产。由于快速变化的政府指令、公共卫生挑战和进展、宏观经济后果以及市场对此的反应，围绕 COVID-19 的前所未有的不确定性也使我们的管理层更难估算业务的未来业绩和制定战略以促进增长或实现2021年及以后的目标。

如果出现上述不利影响（或目前未知的其他不利影响），无论是个人影响还是集体影响，我们预计将出现积压房屋的取消率上升以及净订单、交付房屋、收入和盈利能力的下降等情况，正如我们在2020年第二季度前几周所经历的那样。 此类影响可能对我们未来报告期的合并财务报表产生重大影响。 我们还可能被迫降低平均销售价格，以产生消费者需求或应对竞争压力。此外，如果 COVID-19 公共卫生措施和政府为应对疫情而采取的限制措施加剧到我们无法在大部分或全部所服务的市场开展业务的程度，那么在适用期内，我们可能会很少或根本没有订单，交付的房屋也很少（如果有的话），这种情况可能会延长。如果政府长期限制我们的业务和客户，和/或经济持续衰退，那么取消购房合同的人数可能会增加，我们可能无法产生足够的收入和现金流来开展业务；履行债务义务下的契约和其他要求；无法偿还未偿债务；偿还未偿债务；或向股东支付任何股息。除其他外，这种情况可能会耗尽我们的可用流动性（以及获得流动性来源的能力）和/或触发加速偿还当时未偿债务的很大一部分或全部债务，而我们可能无法这样做。

尽管根据《冠状病毒援助、救济和经济安全法》（CARES）、《2021年合并拨款法》或其他类似的 COVID-19 相关联邦和州计划提供的财政援助可能会降低 COVID-19 的经济影响，但此类计划可能不足以对我们的业务产生积极影响。
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与我们的行业相关的风险

房屋建筑行业是周期性的，行业状况的恶化或总体经济或其他商业状况的向下变化可能会对我们的业务或财务业绩产生不利影响。

住宅建筑行业对经济状况的变化和其他因素很敏感，例如就业水平、消费者信心、消费者收入、融资可用性和利率水平。总体而言，这些条件或我们运营所在市场的负面变化都可能降低这些地区对新房的需求和价格，或者导致客户取消待处理的合同，这可能会对我们的送货上门数量产生不利影响，或者降低我们可以收取的房屋价格，这两种情况都可能导致我们的收入和收益大幅下降，从而对我们的财务状况产生重大不利影响。

例如，从2006年开始，一直持续到2011年，美国房地产市场受到新屋销售严重疲软的不利影响，这归因于消费者信心疲软、抵押贷款标准收紧、大量止赎活动、更具挑战性的评估环境、高于正常的失业水平以及全球经济的巨大不确定性。在此期间，我们蒙受了重大损失，包括土地库存和某些其他资产的减值，房地产行业的某些方面尚未恢复到2007年之前的产量水平。

未来利率的提高、抵押贷款可用性的减少或拥有房屋的实际成本的其他增加可能会阻止潜在客户购买我们的房屋，并对我们的业务和财务业绩产生不利影响。

我们的绝大多数客户通过抵押贷款为购房融资，其中许多人通过Pulte Mortgage为购房融资。近年来，抵押贷款利率一直处于或接近历史最低水平，从而使新房更实惠。利率的提高或抵押贷款融资供应的减少可能会对新房市场产生不利影响。潜在的购房者可能不太愿意或没有能力支付因利率上升而增加的每月费用或获得抵押贷款融资。贷款人可以提高抵押贷款所需的资格或调整其条款以应对任何增加的信用风险。即使潜在客户不需要融资，利率和抵押贷款可用性的变化也可能使他们更难将当前房屋出售给需要融资的潜在买家。这些因素可能会对我们房屋的销售或定价产生不利影响，也可能减少我们金融服务业务的数量或利润率。我们的金融服务业务也可能受到影响，因为我们无法匹配利率和通过采用的各种套期保值策略承诺发放的贷款金额。这些发展已经并将继续对新住房的总体需求产生重大不利影响，从而对我们的业务经营业绩产生了重大不利影响。 例如，从2018年5月抵押贷款利率上升开始，我们的注册流量转化率低于预期，尤其是在首次购房者和续租买家中。

房利美和房地美向抵押贷款行业提供的流动性对房地产市场也至关重要。联邦政府对房利美和房地美的保护对新住房的短期和长期需求的影响尚不清楚。对这些机构融资供应的任何限制或限制都可能对利率、抵押贷款融资以及我们新房和抵押贷款的销售产生不利影响。此外，联邦住房管理局和弗吉尼亚州抵押贷款的可用性是推销我们一些房屋的重要因素。

抵押贷款利息支出和房地产税是房屋所有权的巨大成本，从历史上看，这两者通常都可以扣除个人的联邦所得税，在某些情况下还可以扣除州所得税。2017年12月，颁布了一项俗称《减税和就业法》（“税法”）的法律。尽管《税法》降低了适用于许多企业和个人的税率，但除其他外，它还限制了联邦政府对抵押贷款利息的减免，使其仅适用于新抵押贷款的前75万美元（相比之下，先前的税法为100万美元）；（ii）对包括房地产税在内的州和地方税的联邦减免额设定了1万美元的上限；（iii）取消了联邦政府对某些房屋净值利息的扣除贷款。《税收法》还增加了个人的标准扣除额。因此，预计逐项列出所得税减免的人数将减少，这将减少这些人与房屋所有权相关的所得税优惠。所得税法的任何进一步变化，取消或进一步减少与房屋所有权相关的所得税优惠，都可能对我们的业务产生不利影响。
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通货膨胀可能导致成本增加，我们可能无法收回。

通货膨胀会增加土地、材料和劳动力成本，从而对我们产生不利影响。此外，大幅通货膨胀通常伴随着更高的利率，这可能会对我们的房屋需求产生负面影响。在通货膨胀环境中，经济状况和其他市场因素可能使我们难以将房价提高到足以跟上通货膨胀率的水平，这将降低我们的利润率。尽管在过去几年中，通货膨胀率一直处于历史最低水平，但我们目前的劳动力和某些材料价格的上涨超过了总体通货膨胀率。

我们的成功取决于我们是否有能力根据我们的土地投资标准获得适合住宅建筑的土地。

房屋建筑行业在寻找合适的土地方面竞争激烈。符合我们内部标准的已完工和部分完工的已开发地块和未开发土地的供应情况取决于我们无法控制的许多因素，包括总体土地供应情况、与其他房屋建筑商和土地购买者争夺理想房产的竞争、地价上涨、分区、允许的住房密度和其他监管要求。如果合适的土地或土地变得更少，我们可能能够建造和出售的房屋数量可能会减少，土地成本可能会增加，甚至可能大幅增加，这可能会对我们的经营业绩产生不利影响。

我们建造房屋的长期能力取决于我们在想要建造的地点以合理的价格获得适合住宅建筑的土地。由于许多市场的土地限制，我们在寻找合适的土地方面面临着激烈的竞争。随着对合适土地的竞争加剧，随着可用土地的开发，购置合适的剩余土地的成本可能会上升，以可接受的价格获得的合适土地的供应可能会下降。任何土地短缺或以合理价格供应的适当土地的任何减少都可能限制我们开发新社区的能力或导致土地成本增加。我们可能无法将任何增加的土地成本转嫁给客户，这可能会对我们的收入、收益和利润率产生不利影响。

如果我们土地的市场价值大幅下降，我们的利润可能会减少，并导致我们所拥有土地的账面价值减记。

由于市场条件的变化，土地的市场价值可能会大幅波动，我们为管理库存风险而采取的措施可能不足以使我们的业务免受库存价值严重下降的影响。我们收购土地是为了向新市场扩张，更换土地库存并在当前市场内进行扩张。如果住房需求降至低于我们在购置库存时的预期，我们可能无法获得与过去相似的利润，我们的利润可能低于预期，和/或我们在出售和建造房屋时可能无法收回成本。当市场条件使土地价值不升值时，先前达成的土地期权安排可能变得不那么理想，届时我们可以选择放弃存款和收购前成本，终止协议。面对不利的市场条件，我们可能有可观的库存账面成本，我们可能不得不按公允价值减记库存，和/或我们可能不得不亏本出售土地或房屋。有时，我们被要求记录大量减记土地库存的账面价值，而且我们选择不行使购买土地的期权，尽管这要求我们没收押金并注销收购前成本。例如，我们在2020年、2019年和2018年分别产生了总额为2,030万美元、2710万美元和9,940万美元的土地相关费用。如果未来市场状况恶化，我们可能再次被要求大幅减记土地库存，这将减少资产负债表上反映的资产价值，并对我们的收益和股东权益产生重大不利影响。

供应短缺以及与熟练劳动力和建筑材料需求相关的其他风险可能会增加成本并延迟交付。

房屋建筑行业在熟练劳动力方面竞争激烈。近年来，随着供应链适应行业增长，我们某些市场的劳动力短缺变得更加严重。此外，某些建筑材料，尤其是木材、钢铁、混凝土、铜和石油基材料的成本，受到当地和全球大宗商品价格变化以及政府监管（例如政府征收的关税或对钢铁和木材等供应的贸易限制）的影响。在2020年和2019年期间，我们遇到了供应链的限制，一些建筑材料的价格上涨以及某些领域的熟练劳动力短缺。成本增加或熟练劳动力和/或材料短缺会导致施工成本增加和/或可能导致施工延迟。我们可能无法转嫁施工的增加
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成本由客户承担，而且通常无法将任何增加的费用转嫁给已经签订销售合同的客户，因为这些销售合同通常在合同签订时确定房屋的价格，这可能比房屋建造早得多。随着时间的推移，建筑成本的持续上涨可能会侵蚀我们的利润率，而定价竞争可能会限制我们转嫁任何此类额外成本的能力，从而降低我们的利润率。

购房者的竞争可能会减少我们的交付量或降低我们的盈利能力。

美国住房行业竞争激烈。房屋建筑商根据位置、价格、质量、声誉、设计、社区设施以及客户的整体销售和房屋所有权经验，在我们的每个市场上与众多国家、地区和当地房屋建筑商竞争购房者。与其他房屋建筑商的竞争可能会减少我们交付的房屋数量，或者导致我们接受利润率下降以维持销量。

我们还与现有或丧失抵押品赎回权的房屋、住房投机者和可用的出租房屋的转售竞争。在我们经营的地区，住宅转售或租赁市场竞争条件的增加可能会减少对新房的需求或对新房的定价产生不利影响。

政府监管可能会增加开发和房屋建筑项目的成本并限制其可用性，或者影响我们的相关金融服务业务，并对我们的业务或财务业绩产生不利影响。

我们的运营受各联邦、州和地方管理机构实施和执行的建筑、安全、环境和其他法规的约束。新的住房开发项目还可能需要接受学校、公园、街道和其他公共改善的各种评估。近年来，随着其他筹资机制的减少，导致地方政府当局向房屋建筑商寻求更多捐款，这些评估有所增加。 所有这些因素都可能导致我们房屋的有效成本增加。

我们还受有关健康、安全和环境保护的各种地方、州和联邦法律法规的约束。环境法的影响因建筑工地或邻近物业的先前用途而异，在供应较少、未开发土地或理想替代品较少的地区，环境法的影响可能会更大。这些问题可能会导致延误，可能导致我们承担大量的合规、补救和其他费用，并可能禁止或严格限制环境敏感地区或地区的开发和房屋建筑活动。未来可能会对房屋建筑商和开发商施加更严格的要求，从而增加合规成本。

我们的金融服务业务还受众多联邦、州和地方法律法规的约束。其中包括参与联邦贷款计划的资格要求和对消费者贷款的遵守以及类似要求，例如披露要求、禁止歧视和房地产结算程序。它们还要求我们的业务接受相关机构的审查，根据这些审查，这些机构可能会限制我们向房屋潜在购买者提供抵押贷款融资或产权服务的能力。为了使我们的房屋有资格获得联邦住房管理局或弗吉尼亚州抵押贷款，我们必须满足这些机构的估值标准以及场地、材料和施工要求。

在正常业务过程中，房屋建筑受保修和其他可能重大索赔的约束。

作为房屋建筑商，我们受房屋保修、施工缺陷和正常业务过程中产生的其他索赔的约束。我们依靠分包商来进行房屋的实际建造，在某些情况下，还依赖分包商来选择和获取建筑材料。尽管我们有详细的规格和质量控制程序，但在某些情况下，分包商可能会使用不当的施工流程或有缺陷的材料。在这种情况下，可能导致需要对大量房屋进行大规模维修。我们根据市场的历史经验以及我们对与所建房屋类型相关的定性风险的判断，记录与所售房屋相关的保修和其他储备金。

我们拥有并要求我们的分包商购买一般责任、财产、错误和遗漏、工伤补偿和其他商业保险。这些保险单保护我们免受部分索赔损失风险，但每次发生时都要遵守一定的自保额和总保留额、免赔额和可用的保单限额。在某些情况下，我们可能会为我们的分包商提供通过我们的自保子公司购买保险或参与我们提供的特定项目保险计划的机会。我们的自保子公司发行的保单代表我们对这些风险的自保。我们会根据对历史索赔的分析（包括对所产生的索赔的估计），为支付这些保单下的自保金额和免赔额以及任何索赔和诉讼费用进行储备
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但尚未报告。我们的保险范围、分包商安排和储备金可能不足以解决我们未来所有的保修和施工缺陷索赔。合同赔偿可能难以执行，我们可能对适用的自保保留负责，某些类型的索赔可能不在保险范围之内或可能超过适用的承保限额。此外，目前建筑缺陷一般责任保险提供的承保范围和可用性既昂贵又有限。我们通过增加自保额度来应对保险费用和承保范围限制的增加。无法保证保险不会受到进一步限制或变得更加昂贵。此外，我们面临与分包商、保险公司和分包商的保险公司相关的交易对手违约风险。

我们可能因我们无法控制的人的不当行为或试图向我们施加第三方的责任或义务而受到伤害。

尽管我们希望我们的所有分包商、员工、高级职员和董事始终遵守所有适用的法律、规章和法规，但在某些情况下，分包商或我们开展业务的其他人可能会采取不符合适用法律、法规或政府指导方针的行为。当我们得知存在不符合适用法律或法规的行为，包括与我们建造或融资的房屋、建筑物或多户住宅有关的做法时，我们会尽快停止违规行为，并对知道违规行为但没有采取措施解决这些问题（在某些情况下包括解雇）的分包商和员工采取纪律处分。但是，无论我们在得知不符合适用法律或法规的做法后采取什么措施，在某些情况下，我们都可能因这些做法的发生而受到罚款或其他政府处罚，我们的声誉也可能受到损害。

我们出售的房屋由分包商和其他合同方的员工建造。我们无法控制这些合同方向其员工或分包商支付的工资，也无法控制他们对员工或分包商施加的工作规则。但是，各种政府机构正试图追究像我们这样的合同方对员工从事合同服务的公司违反工资和工时法以及其他与工作相关的法律的责任。在我们无法控制的情况下，要求我们对分包商的劳动行为负责的政府裁决或州或地方法的变更可能会给我们带来巨大的风险。

自然灾害、恶劣天气条件和不断变化的气候模式可能会延迟交付，增加成本，并减少受影响地区对新房的需求。

我们的房屋建筑业务位于许多遭受自然灾害和恶劣天气影响的地区。自然灾害或恶劣天气条件的发生可能会延迟新房送货上门，通过破坏库存来增加成本，减少材料的可用性，并对受影响地区对新房的需求产生负面影响。例如，在2019年和2018年，几次飓风干扰了我们的东南沿海市场，但没有对我们的经营业绩造成实质性影响。 此外，尽管它们在2020年或2019年也没有对我们的业务产生重大影响，但西方市场森林火灾的发生率上升，导致我们的销售业务中断和开发延迟。 此外，如果我们的保险不能完全涵盖这些事件造成的业务中断或损失，我们的收益、流动性或资本资源可能会受到不利影响。

旨在减少温室气体排放或潜在气候变化影响的政府限制、标准或法规可能会限制某些地区的土地开发，并可能增加能源、交通或原材料成本，这可能会降低我们的住房毛利率并对我们的经营业绩产生不利影响。例如，随着沿海和其他洪水多发地区洪水风险的增加，地方政府可能会提高对新建房屋建筑商的分区批准要求，并限制可以建造新房的区域，从而增加开发成本，加剧对更理想地块的竞争。此外，由于要求地方政府当局和公用事业公司花费越来越多的资源来应对和修复与天气和气候有关的事件，他们向新的住房社区提供批准和服务的能力可能会受到损害。


13

与我们的商业模式和资本结构相关的风险

不利的资本和信贷市场条件可能会严重影响我们获得资本的机会和资本成本。

资本和信贷市场可能会经历巨大的波动。我们可能需要与信贷相关的流动性来满足业务的未来发展和其他资本需求。如果没有足够的流动性，我们可能无法购买额外的土地或开发土地，这可能会对我们的财务业绩产生不利影响。截至2020年12月31日，我们的现金、现金等价物和限制性现金为26亿美元，循环信贷额度（“循环信贷额度”）下有7.503亿美元的可用现金、现金等价物和限制性现金，减去根据信贷额度条款签发的任何未偿还信用证。但是，我们的内部流动性和循环信贷额度可能不足，在这种情况下，我们可能无法按照我们可接受的条件成功获得额外融资，或者根本无法获得额外的融资。

另一个流动性来源包括我们使用与某些业绩相关义务相关的信用证和担保债券以及作为某些土地期权协议和保险计划的担保的能力。这些信用证和担保债券中的大多数用于支持我们向各市政当局、其他政府机构和公用事业公司承担的与道路、下水道和其他基础设施建设相关的土地开发和建设义务。截至2020年12月31日，我们未偿还的信用证和担保债券总额分别为2.497亿美元和15亿美元。这些信用证通常通过我们的无抵押循环信贷额度发行，其中包含某些财务契约和其他限制。如果我们无法在需要时获得信用证或担保债券，或者发行人施加的条件显著增加，我们的流动性可能会受到不利影响。

如果税务机关成功主张的立场与我们的解释和相关储备金（如果有）背道而驰，我们的所得税准备金和税收储备金可能不足。

在确定我们的所得税准备金以及联邦、州和地方税储备金时，需要做出重大判断。在正常的业务过程中，可能有些问题的最终结果尚不确定。我们对税务事务的评估基于多种因素，包括相关事实和情况、适用的税法、审计过程中与税务机关的通信以及审计问题的有效解决。尽管我们认为我们确定此类项目税收待遇的方法是适当的，但无法保证税务机关的最终审查不会与我们的所得税条款和相关税收储备中反映的审查有实质性区别。这种差异可能会对我们在做出此类决定期间的所得税准备产生重大不利影响，从而对我们的财务状况、现金流或净收入产生重大不利影响。

我们定期接受各联邦、州和地方当局的税务审计。我们目前的审计处于不同的完成阶段；但是，在审计、上诉以及在某些情况下，诉讼程序结束之前，无法确定特定审计的结果。每次审计结束后，调整数（如果有）都记录在所确定期间的财务报表中。为了应对潜在的税收风险，我们会考虑各种因素，包括相关事实和情况、适用的税法、与税务机关的通信以及审计问题的有效解决。如果审计完成后这些储备金不足，可能会对我们的财务状况、现金流和经营业绩产生不利影响。

我们可能无法变现我们的递延所得税资产。

截至2020年12月31日，扣除递延所得税负债后，我们的递延所得税资产为1.025亿美元，其中我们提供的估值补贴为6,980万美元。我们的递延所得税资产的最终实现取决于未来的应纳税所得额的产生。虽然我们已经记录了某些递延所得税资产的估值补贴，但随着事实和情况的变化，估值补贴可能会发生变化。

如果我们要进行《美国国税法》（“IRC”）第382条所指的 “所有权变更”，那么我们利用净营业亏损（“NOL”）、内在亏损（“BIL”）和税收抵免结转来抵消未来的应纳税所得税或所得税的能力将受到限制。通常，每当 “5％股东”（根据IRC第382条的定义）拥有的公司的股票百分比在测试期间的任何时候比这些 “5％股东” 拥有的该公司股票的最低百分比增加50个百分点时，就会发生 “所有权变更”。

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根据IRC第382条进行的所有权变更将对NOL、BIL和税收抵免结转金额设定年度限额，我们可以用来抵消任何一年的应纳税所得税或所得税。这些限制的适用可能会阻止归因于我们的NOL、BIL和税收抵免结转的递延所得税资产的充分利用。为了保持我们在未来不受第382条限制的情况下使用NOL、BIL和其他税收优惠的能力，我们通过了一项股东权利计划，该计划是在我们的证券的某些转让时触发的，并修订了章程，禁止对我们的证券进行某些转让。我们经修订的股东权利计划将于2022年6月1日到期，除非我们的董事会和股东批准延长之前的期限的修正案。尽管采取了上述措施，但无法保证我们不会发生第 382 条所指的所有权变更。

我们的递延所得税资产和负债的价值还取决于变现时预计生效的税率。我们主要司法管辖区颁布的公司税率的变化，尤其是美国联邦公司税率的变化，将改变我们的递延税的价值，这可能是实质性的。

除非我们愿意成为我们发放贷款的长期投资者，否则我们无法向二级市场出售抵押贷款可能会大大降低我们出售房屋的能力。

我们在短时间内出售我们在二级抵押贷款市场发放的几乎所有住宅抵押贷款。 如果我们无法向二级抵押贷款市场出售贷款或直接向房利美和房地美出售贷款，我们将必须（a）减少住宅抵押贷款的发放，除其他外，这可能会大大降低我们出售房屋的能力，或者（b）将自有资金用于抵押贷款的长期投资，这除了要求我们部署大量自有资金外，还可能推迟我们确认的时间我们的运营报表上的房屋销售收入。

我们面临与我们在二级抵押贷款市场出售的抵押贷款相关的索赔，这些索赔可能很大。

如果我们对贷款符合某些要求的某些陈述和担保（包括对承保标准、抵押品类型、初级抵押贷款的存在以及与贷款相关的某些借款人陈述的有效性）出现错误或遗漏，我们的抵押贷款业务可能对与发放和出售给投资者的抵押贷款相关的索赔承担责任。迄今为止，投资者针对我们的抵押贷款业务提出的绝大多数索赔都与2009年之前发放的贷款有关，在此期间，本质上风险较高的贷款产品在发放市场中变得越来越普遍。如果承销商购买了我们于2009年收购的Centex Corporation（“Centex”）的前子公司发放的贷款，并将其证券化，我们也可能被要求赔偿承销商，以补偿投资者因类似的违反陈述和担保而蒙受的损失。

解决与涉嫌违反这些陈述和担保有关的索赔以及回购索赔可能会对我们的财务状况、现金流和经营业绩产生重大不利影响。鉴于这些索赔的未解决性质、基础抵押品价值随时间推移的变化以及这些索赔最终解决办法的其他不确定性，实际成本可能与我们目前的估计有所不同。因此，无法保证将来不需要增加此类储备。

一般风险因素

信息技术故障或数据安全漏洞可能会损害我们的业务。

我们使用信息技术和其他计算机资源来开展重要的业务活动并维护我们的业务记录。我们的计算机系统，包括我们的备份系统，可能会因停电、计算机和电信故障、计算机病毒、安全漏洞（通过计算机黑客和复杂组织的网络攻击）、火灾、龙卷风和飓风等灾难性事件、员工的使用错误或有权访问我们或客户机密数据的第三方供应商的网络攻击或错误而受到损坏或中断。尽管据我们所知，我们没有经历过重大的网络攻击，但我们一直在努力改善我们的信息技术系统，为员工提供有关网络钓鱼、恶意软件和其他网络风险的意识培训，以尽可能提高我们对网络风险和安全漏洞的保护水平，并进行监控以预防、检测、处理和降低未经授权的访问、滥用、计算机病毒和其他可能影响我们业务的事件的风险，无法保证会取得进展在电脑里能力、新技术、方法或其他发展将检测或防止安全漏洞，保护对专有或机密信息的访问。这个
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去年，对公司的网络攻击的频率和复杂性有所增加，大规模的勒索软件攻击和外国对著名计算机软件系统的攻击影响了各种各样的公司和行业。 如果我们的计算机系统和备份系统损坏、遭到破坏或停止正常运行，或者电网或通信系统等关键基础设施遭到入侵或故障，我们的运营可能会长时间中断，或者无意中允许盗用专有或机密信息（包括有关我们的员工、购房者和业务合作伙伴的信息）。任何此类干扰都可能损害我们的声誉，导致市值下降，导致受影响的第三方对我们提起法律诉讼，导致罚款或罚款，并要求我们承担巨额费用来补救或以其他方式解决这些问题。

负面宣传可能会对销售产生负面影响，这可能导致我们的收入或经营业绩下降。

我们的业务战略在很大程度上依赖于我们的声誉和品牌，这对于我们的成功至关重要。与我们的行业、公司、品牌、营销、人员、运营、业务业绩或前景相关的不利媒体或投资者和分析师报告可能会影响我们的股价和业务表现，无论其准确性或不准确性如何。此外，通过使用电子通信，包括社交媒体、网站和其他数字平台，负面宣传的传播速度已大大提高。我们在维护和提升品牌方面的成功取决于我们适应这种快速变化的媒体环境的能力。任何媒体的负面宣传或负面评论都可能损害我们的声誉并减少对房屋的需求，这将对我们的业务产生不利影响。

此外，我们可能会受到与所开发社区居民关系不佳的影响，因为我们为解决可能出现的与社区的运营或发展有关或与房主协会过渡有关的问题或争议所做的努力可能会被受影响的居民视为不令人满意，这些居民随后的行动可能会对销售或我们的声誉产生不利影响。此外，我们可以决定或被要求为解决此类问题或争端开支支出，这可能会对我们的经营业绩产生不利影响。

我们的高级管理层成员或大量运营员工的服务流失可能会对我们的业务产生负面影响。

我们的成功取决于我们高级管理层的技能、经验和积极参与，他们中的许多人已经在公司工作了很多年。如果我们失去高级管理层成员，我们可能无法及时找到合适的替代者，我们的运营可能会受到负面影响。此外，在我们无法雇用合格替代人员的关键职位或地区失去大量运营员工，这可能会对我们的业务产生重大不利影响。

我们有大量的无形资产。如果这些资产减值，那么我们的利润和股东权益可能会减少。

我们拥有与企业合并相关的大量无形资产。如果无形资产的账面价值被视为减值，则账面价值减记为公允价值。这将导致我们的收入被扣除。如果管理层对未来业绩和现金流的预期大幅下降，则剩余无形资产可能会出现减值。

第 1B 项。未解决的工作人员评论

没有。
第 2 项。属性

我们的房屋建筑和公司总部位于乔治亚州亚特兰大市桃树路东北3350号150号租赁办公设施内，30326室。Pulte Mortgage租赁了其位于科罗拉多州恩格尔伍德的主要办公设施。我们还在亚利桑那州坦佩的租赁设施中维护各种支持职能。我们的房屋建筑部门和金融服务分支机构在其开展日常业务的地理位置租赁办公空间。在整个组织中，我们总共租赁了大约 110 万平方英尺的办公空间。该公司认为其房产适合其当前的业务运营。

由于我们房屋建筑业务的性质，大量财产在正常过程中被视为库存。此类属性不包含在本商品的回复中。
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第 3 项。法律诉讼

我们参与了与持续业务运营相关的各种法律和政府诉讼，其中许多涉及与某些施工缺陷有关的索赔。这些问题的后果目前尚无法确定，但我们认为，在与法律顾问协商并考虑到保险和储备金之后，预计最终责任不会对我们的经营业绩、财务状况或现金流产生重大不利影响。但是，如果任何问题的最终解决所产生的责任超过我们在与此类问题有关的入账准备金中所反映的估计，我们可能会产生可能巨额的额外费用。

第 4 项。矿山安全披露

此商品不适用。

第 4A 项。有关我们执行官的信息

以下是有关我们执行官的某些信息。
姓名年龄位置
年份变成了
一位执行官
瑞安 R. 马歇尔46总裁兼首席执行官2012
约翰·查德威克59执行副总裁兼首席运营官2019
罗伯特 T. 奥肖内西55执行副总裁兼首席财务官2011
托德·N·谢尔顿53执行副总裁、总法律顾问兼公司秘书2017
米歇尔·海尔斯顿44人力资源高级副总裁2018
Brien P. O'Meara48副总裁兼财务总监2020
以下是每位官员在过去五年中的业务经验的简要介绍：
马歇尔先生于2016年9月被任命为首席执行官。此前，他自2016年2月起担任总裁，自2014年5月起担任房屋建筑运营执行副总裁。
查德威克先生于2019年4月被任命为执行副总裁兼首席运营官，此前自2012年起担任各个地域市场的区域总裁。
奥肖尼西先生于2011年5月被任命为执行副总裁兼首席财务官。
谢尔登先生于2017年3月被任命为执行副总裁、总法律顾问兼公司秘书。在加入我们公司之前，他在2013年6月至2017年3月期间担任Americold Realty Trust的执行副总裁、总法律顾问兼秘书。
海尔斯顿女士于2018年4月被任命为人力资源高级副总裁，此前自2015年5月起担任东部和中西部地区人力资源副总裁，在2015年5月至2016年9月期间担任人力资源和人才招聘副总裁。
奥米拉先生于2017年2月被任命为副总裁兼财务总监，此前自2013年1月起担任助理财务总监一职。
任何警官之间都没有家庭关系。每位官员都按照董事会的意愿任职。

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第二部分
 
第 5 项。注册人的普通股市场、相关股东事务和发行人购买股权证券

我们的普通股在纽约证券交易所上市（代码：PHM）。截至 2021 年 1 月 21 日，登记在册的股东有 2,110 名。

发行人购买股票证券

总数
的股份
已购买 (1)
平均值
已付的价格
每股
的总数
购买的股票
作为公开活动的一部分
宣布的计划
或程序
大约美元
股票的价值
那可能还是
在下方购买
计划或
节目
（省略了 000 美元）
2020 年 10 月 1 日至 2020 年 10 月 31 日347,737 $46.38 347,737 $413,744 (2)
2020 年 11 月 1 日至 2020 年 11 月 30 日746,242 42.96 746,242 $381,684 (2)
2020 年 12 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日622,773 43.05 622,773 $354,873 (2)
总计1,716,752 $43.69 1,716,752 
 

(1)2020年，在归属或行使先前授予的基于股份的薪酬奖励时，参与者交出30万股以支付最低纳税义务。此类股票并未作为我们公开宣布的股票回购计划的一部分进行回购，因此不在上表中。

(2)董事会于2018年1月批准了总额为5亿美元的股票回购授权，并于2019年5月批准了5亿美元的股票回购授权。该计划没有到期日，截至2020年12月31日，该计划仍有3.549亿美元的可用资金。2020年，我们根据该计划回购了450万股股票，总额为1.707亿美元。

本项目要求的有关股权薪酬计划的信息载于下文 第 12 项本年度报告采用10-K表格，并以引用方式纳入此处。
18

性能图

以下折线图将普尔特集团普通股截至2016年12月31日、2017年、2018年、2019年和2020年12月31日的财年累计股东总回报率（即股价变动加上累计股息金额，假设股息再投资除以初始股价，以百分比表示）与（b）标准普尔500指数的累计总回报率和（c）进行了比较）道琼斯美国精选房屋建筑指数。道琼斯美国精选房屋建筑指数是一个广泛认可的指数，主要由大型全国房屋建筑商组成。我们认为，将我们的股东回报率与该指数进行比较对投资者来说是一项有意义的分析。

五年累计总回报的比较*
位于 PULTEGROUP, INC.、标准普尔500指数和同行指数中
截至2020年12月31日的财年

phm-20201231_g1.jpg


201520162017201820192020
PULTEGROUP, INC.$100.00 $105.12 $192.81 $152.78 $231.20 $260.44 
标普500指数——总回报100.00 111.96 136.40 130.42 171.49 203.04 
道琼斯美国精选房屋建筑
索引		100.00 102.22 163.71 113.40 169.65 215.44 

* 假设在2015年12月31日投资了100美元，并对股息进行了再投资。
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第 6 项。精选财务数据

下文列出了过去五个财政年度的精选合并财务数据。选定的财务数据应与管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析以及本报告其他地方包含的合并财务报表及其附注一起阅读。
 截至12月31日的年份
（省略了 000 个，每股数据除外）
 20202019201820172016
操作数据：
房屋建筑：
收入$10,673,913 $9,978,526 $9,982,949 $8,385,526 $7,495,404 
所得税前收入$1,542,057 $1,236,261 $1,288,804 $865,332 $860,766 
金融服务：
收入$362,169 $234,431 $205,382 $192,160 $181,126 
所得税前收入$186,637 $103,315 $58,736 $73,496 $73,084 
合并业绩：
收入$11,036,082 $10,212,957 $10,188,331 $8,577,686 $7,676,530 
所得税前收入$1,728,694 $1,339,576 $1,347,540 $938,828 $933,850 
所得税支出(321,855)(322,876)(325,517)(491,607)(331,147)
净收入$1,406,839 $1,016,700 $1,022,023 $447,221 $602,703 
每股数据：
每股净收益：
基本$5.19 $3.67 $3.56 $1.45 $1.76 
稀释$5.18 $3.66 $3.55 $1.44 $1.75 
计算中使用的股票数量：
基本268,553 274,495 283,578 305,089 339,747 
稀释性证券的影响861 802 1,287 1,725 2,376 
稀释269,414 275,297 284,865 306,814 342,123 
股东权益$24.66 $20.20 $17.39 $14.60 $13.63 
宣布的现金分红$0.50 $0.45 $0.38 $0.36 $0.36 


20

 十二月三十一日
（省略了 000 美元）
 20202019201820172016
资产负债表数据：
房屋和土地清单$7,721,798 $7,680,614 $7,253,353 $7,147,130 $6,770,655 
总资产12,205,498 10,715,597 10,172,976 9,686,649 10,178,200 
应付票据2,752,302 2,765,040 3,028,066 3,006,967 3,129,298 
股东权益6,569,989 5,458,180 4,817,782 4,154,026 4,659,363 
 截至12月31日的年份
 20202019201820172016
其他数据：
市场，年底40 42 44 47 49 
平均活跃社区874 863 832 779 705 
收盘价（单位）24,624 23,232 23,107 21,052 19,951 
净新订单（单位）29,275 24,977 22,833 22,626 20,326 
年底的积压（单位）15,158 10,507 8,722 8,996 7,422 
平均销售价格（每单位）$430,000 $427,000 $425,000 $395,000 $373,000 


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第 7 项。管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析

概述

2020年，我们经历了市场状况的巨大波动。我们在需求强劲的环境中结束了2019年并从2020年开始了。但是，2020年3月11日，世界卫生组织宣布 COVID-19 为全球大流行病，全球和美国的政府和机构采取的各种遏制和缓解措施开始对经济产生严重影响，包括导致美国陷入持续到本报告发布之日的经济衰退。

为了应对 COVID-19 疫情以及各种州和地方命令，我们在三月份采取了以下行动：

•对我们员工的商务旅行施加了限制；
•对公众关闭了我们的销售中心、样板房和设计中心，并在允许的情况下转为仅限预约的客户互动，在与客户面对面会面时遵循建议的保持距离和其他健康和安全规程；
•增强了我们的虚拟销售工具，使客户能够在线购买新房；
•关闭了我们便利中心的公共聚会空间以及社区游泳池和体育设施；
•修改了我们的公司和分部办公室职能，允许所有员工远程办公，但基本的基本操作只能在办公室环境中完成；
•取消了客户家中的非紧急保修工作；
•将我们围绕抵押贷款发放和结算流程的许多客户互动修改为虚拟互动，最大限度地减少了面对面的互动；以及
•修改了我们的施工业务，以加强有关社交距离、卫生和健康筛查的安全规程。

这些限制的严重程度以及我们恢复更正常运营的日期因市场而异，这要归因于 “就地避难” 命令下限制的减少和公共卫生状况的改善。尽管鉴于 COVID-19 疫情，上述所有步骤都是必要和适当的，有些措施仍然是必要和适当的，但它们影响了我们按普通和传统方式经营业务的能力。但是，在我们几乎所有的市场中，住宅建筑和金融服务都被指定为基本服务，这使我们得以继续运营。

由于 COVID-19 疫情，我们的净新订单在3月下旬至4月大幅下降。随着疫情的蔓延以及政府和企业应对措施的扩大，我们专注于保护我们的流动性并密切管理我们的现金流，包括通过以下行动：

•在可行的情况下，推迟收购某些地块，减缓土地开发；
•限制我们在房屋建筑方面的投资，包括严格限制新的未售出 “投机” 房屋的生产，以及在开始建造已售房屋之前联系积压的客户重新确认身份；
•作为预防措施，在3月份主动从循环信贷额度下提取7亿美元；
•暂停根据我们的股票回购计划回购股份；以及
•减少员工人数和其他管理费用。

但是，需求在5月份开始稳定，然后在6月份大幅反弹，截至本报告发布之日一直保持强劲。这导致2020年全年的净新订单比2019年增长了17％，其中包括2020年第四季度的净新订单比2019年第四季度增长了24％。我们认为，需求的复苏反映了多种因素，包括抵押贷款利率处于历史最低水平，新旧房屋库存供应有限，对房屋所有权和单户生活的吸引力增加，以及一些买家希望退出人口更稠密的城市中心。除了需求的改善外，我们的所有业务现在都在有效满负荷运转，但须遵守持续的大流行所必需的健康和安全规程。但是，我们的供应链周期性中断，包括随着行业需求的增加，熟练劳动力的可用性，这延长了某些市场的生产周期。我们还面临着与劳动力和材料，尤其是木材有关的成本压力，尽管我们相信我们将能够提高价格以抵消大部分此类成本上涨。

尽管2020年出现波动，但需求的复苏导致了我们历史上第二高的年度税前收入和最高的年终积压（以美元计算）。这些财务业绩，加上良好的前景，使我们能够：
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•全额偿还从循环信贷额度中提取的7亿澳元；
•恢复我们的股票回购计划，包括在2020年第四季度回购7,500万美元的股票；
•在2020年第四季度，将我们的季度股息增加17％，至每股0.14美元；
•宣布我们计划于2026年和2027年到期的3亿美元优先票据的收购要约，预计将于2021年3月完成；
•通过征地和开发支出增加对新社区的投资；以及
•截至2020年12月31日，我们的可用流动性提高至34亿美元，其中包括26亿美元的现金及现金等价物以及循环信贷额度下的7.503亿美元可用资金。

下表和相关讨论列出了截至2020年12月31日和2019年12月31日的财政年度的房屋建筑和金融服务业务的关键运营和财务数据。有关类似的运营和财务数据以及对2019财年业绩与2018财年业绩的讨论，请参阅我们于2020年1月30日向美国证券交易委员会提交的截至2019年12月31日财年的10-K表年度报告第二部分中的第7项 “管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析”。

以下是我们按业务领域划分的经营业绩摘要（省略了000美元，每股数据除外）：
 截至12月31日的年份
 20202019
所得税前收入：
房屋建造$1,542,057 $1,236,261 
金融服务186,637 103,315 
所得税前收入1,728,694 1,339,576 
所得税支出(321,855)(322,876)
净收入$1,406,839 $1,016,700 
每股数据——假设摊薄：
净收入$5.18 $3.66 

•2020年，所得税前的房屋建筑收入增长了25％，这主要是由于收入增加，毛利率提高和管理费用强劲。房屋建筑业绩还包括2020年2,020万美元的商誉减值费用（见 注意事项 1）以及2020年和2019年与保险相关的净优惠调整总额分别为7,570万美元和2680万美元（见 注意事项 11).

•与2019年相比，2020年金融服务收入的增长主要是房屋建筑量的增长、房屋建筑业务中购房者的获取率提高以及低抵押贷款利率环境的结果。2020年，抵押贷款利率继续保持或接近历史最低水平，这导致二级市场抵押贷款销售的收益增加。2640万美元的抵押贷款回购准备金费用部分抵消了这些改善（见 注意事项 11 ).

•2020年和2019年，我们的有效税率分别为18.6％和24.1％。2020年较低的有效税率主要是由于联邦节能房屋抵免的延期（见 注意事项 8).
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房屋建筑业务

以下是我们的房屋建筑业务所得税前收入摘要（省略000美元）：
 截至12月31日的年份
 20202020 财年与 2019 财年对比2019
房屋销售收入$10,579,896 7 %$9,915,705 
土地销售和其他收入94,017 50 %62,821 
房屋建筑总收入10,673,913 7 %9,978,526 
房屋销售收入成本 (a)
(8,004,823)5 %(7,628,700)
土地出售和其他收入成本 (b)
(77,626)38 %(56,098)
销售、一般和管理费用（“SG&A”） (c)
(1,011,442)(3)%(1,044,337)
商誉减值(20,190)(d)— 
其他费用，净额 (e)
(17,775)35 %(13,130)
所得税前收入$1,542,057 25 %$1,236,261 
补充数据：
房屋销售毛利率 (a)
24.3 %120 个基点23.1 %
SG&A 占房屋销售收入的百分比 (c)
9.6 %(90) bps10.5 %
收盘价（单位）24,624 6 %23,232 
平均售价$430 1 %$427 
净新订单：
单位29,275 17 %24,977 
美元$12,837,272 21 %$10,615,363 
取消率14 %14 %
平均活跃社区874 1 %863 
截至 12 月 31 日的待办事项：
单位15,158 44 %10,507 
美元$6,793,182 50 %$4,535,805 

(a)包括资本化利息的摊销；土地库存减值700万美元和2020年的860万美元 还有 2019, 分别参见 注意事项 2），以及1480万美元的保修费 与 2019 年的封闭社区有关（参见 注意事项 11).
(b)包括2019年已售或待售土地的净可变现价值调整为540万美元（见 注意事项 2).
(c)包括2020年的9,340万美元和4,940万美元的保险准备金撤销 和 2019年分别被2020年和2019年分别为1,780万美元和2,260万美元的应收保险应收账款准备金部分抵消（见 注意事项 11).
(d)百分比没有意义。
(e)有关重要项目的汇总表，请参见 “其他支出，净额”（见注意事项 1).

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房屋销售收入

2020年的房屋销售收入比2019年增加了6.642亿美元，增长了7％。增长归因于成交量增长了6％，平均销售价格上涨了1％。成交量的增加主要是由于从2019年开始一直持续到2020年第一季度的有利需求条件的结果，尤其是首次购房者，这提供了大量积压的订单，因此尽管受到 COVID-19 疫情的干扰，生产仍可以持续到2020年。平均销售价格的上涨反映了从第三季度开始为应对需求的显著改善而对所有客户群采取的有利定价行动，但首次购房者的房屋组合的增加部分抵消了这一点，而首次购房者的销售价格通常较低。

房屋销售毛利率

2020年的房屋销售毛利率为24.3％，而2019年为23.1％。我们在2020年和2019年的业绩包括上述土地库存减值的影响，总额分别为700万美元和860万美元。不包括此类减值，2020年和2019年的毛利率相对于历史水平均保持强劲，这反映了多种因素，包括社区结构的变化以及上述2019年与东南部封闭社区相关的1480万美元保修费。低抵押贷款利率环境加上新旧住房库存供应有限，增强了我们在大多数市场维持或提高定价的能力，这使我们能够有效地管理房屋和土地成本的压力并扩大利润率。2020年的摊销利息成本以美元计算与2019年大致持平，但占收入的百分比略有下降至2020年的1.7％，而2019年为1.8％。

土地销售和其他收入

如果这些资产不再符合我们的战略运营计划或划为商业或其他开发区，我们会定期选择将这些土地出售给第三方。土地销售和其他收入及其相关收益或损失在不同时期之间有所不同，具体取决于土地出售的时间和我们的战略运营决策。2020年和2019年，土地销售和其他收入分别带来了1,640万美元和670万美元的收入。

SG&A

2020年和2019年，销售和收购占房屋销售收入的百分比分别为9.6％和10.5％。与2019年相比，我们的销售和收购总额在2020年减少了3,290万美元，下降了3％，反映了2020年和2019年分别总额为7,570万美元（占收入的0.7％）和2680万美元（占收入的0.3％）的净有利保险相关调整。这些调整是由于有利的保险准备金调整被保险应收账款准备金部分抵消。2020年第二季度记录的1,030万美元遣散费部分抵消了销售和收购总额的减少，这些遣散费与因 COVID-19 疫情而采取的各种管理费用以及更高的激励性薪酬支出有关。

商誉减值

由于我们在2020年1月收购创新建筑集团（“ICG”）至2020年3月31日期间股票市场估值大幅下降，我们确定对ICG商誉进行事件驱动的商誉减值测试是适当的，这导致2020年第一季度减值总额为2,020万美元。这种减值不是ICG运营特有的任何独特因素造成的，而是反映了从收购到2020年3月31日估值之日之间的短时间内，上市建筑公司的市值普遍下降。
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其他费用，净额

其他费用，净额包括以下内容（省略000美元）：
20202019
注销存款和购置前成本 （注二）
$(12,390)$(13,116)
债务退休损失 (注意事项 5)
— (4,927)
无形资产的摊销 （注一）
(19,685)(14,200)
利息收入6,837 16,739 
利息支出(4,248)(584)
未合并实体的收益（亏损）权益（注意事项 4)
1,880 747 
其他，净额9,831 2,211 
其他支出总额，净额$(17,775)$(13,130)

2020年更高的无形资产摊销额反映了2020年1月对ICG的收购。2020年的利息收入减少是由于较低的利率环境所致，而较高的利息支出反映了循环信贷额度下的上述短期借款。

净新订单

与2019年相比，2020年的单位净新订单增长了17％，而以美元计算的净新订单与2019年相比增长了21％。尽管在 COVID-19 疫情第二季度对需求产生了影响，但新订单的增加源于全年对新住房的强劲需求，我们将其归因于多种因素，包括历史最低的抵押贷款利率、新旧房屋库存供应的限制、对房屋所有权和单户生活的吸引力增加以及一些买家希望退出人口更稠密的城市中心。尽管2020年的年度取消率（该期间的取消订单除以该期间的新订单总额）与2019年持平，为14％，但由于COVID-19 疫情爆发引发的需求下降，取消率在3月中旬至5月期间飙升，然后趋于稳定，然后下降，第四季度取消率为12％。

由于 COVID-19 疫情造成的中断以及需求激增导致的供应链挑战，我们有意识地调整了某些社区的销售步伐，以更好地平衡定价、销售步伐、批量可用性和生产能力。这使我们能够提高大多数社区的价格。尽管有所缓和，但与2019年12月31日相比，截至2020年12月31日，已结束的积压住房（代表尚未关闭的房屋的订单）按单位计算增长了44％，按美元计算增长了50％。这是我们历史上最高的年终积压（以美元计算）。

在建房屋

以下是我们截至2020年12月31日和2019年12月31日在产房屋的摘要：
20202019
已售出10,421 7,423 
未售出
正在建设中1,694 2,672 
已完成255 685 
1,949 3,357 
模型1,287 1,342 
总计13,657 12,122 

截至2020年12月31日，在产房屋数量与2019年12月31日相比增长了13％。在建房屋的增加主要是由于积压房屋的增加。自2020年6月需求加速以来，新的住房供应链在某些材料和劳动力以及获得当地市政当局的必要批准、许可和检查方面都出现了延误。结果，我们的生产周期有所延长，
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也促成了生产房屋数量的增加。未售或 “投机” 房屋的数量显著减少，因为我们将生产重点放在完成已售房屋上，这与上文讨论的某些社区的销售步伐放缓一致。

受控批次

以下是截至2020年12月31日和2019年12月31日我们在控拍品的摘要：
2020年12月31日2019年12月31日
已拥有可选受控的已拥有可选受控的
东北4,956 4,001 8,957 4,999 4,240 9,239 
东南15,051 18,248 33,299 16,174 12,802 28,976 
佛罗里达20,737 24,396 45,133 20,281 17,802 38,083 
中西部9,728 14,734 24,462 10,016 12,027 22,043 
德州15,923 17,841 33,764 16,256 10,573 26,829 
西方24,968 9,769 34,737 25,633 7,459 33,092 
总计91,363 88,989 180,352 93,359 64,903 158,262 
已开发 (%)43 %16 %30 %39 %22 %32 %

在我们控制的土地中，截至2020年12月31日和2019年12月31日，分别拥有91,363块和93,359块土地，88,989块和64,903块属于土地期权协议。尽管对位置优越的土地的竞争非常激烈，但我们将继续进行战略性土地投资，我们认为这些投资可以实现适当的风险调整后投资资本回报。截至2020年12月31日，我们的土地期权协议下的剩余收购价格总额为38亿美元。这些土地期权协议通常可以由我们自行决定取消，在某些情况下会延期数年。截至2020年12月31日，我们与这些土地期权协议有关的最大风险敞口通常仅限于我们的存款和收购前成本，总额为2.919亿美元，其中1,620万美元可退还。

房屋建筑板块运营

我们的房屋建筑业务代表着我们的核心业务。房屋建筑提供广泛的产品线，以满足目标市场中购房者的需求。截至2020年12月31日，我们在23个州的40个市场开展业务。出于报告目的，我们的房屋建筑业务分为六个可报告的部分：

 
东北：  康涅狄格、马里兰州、马萨诸塞州、新泽西州、宾夕法尼亚州
东南：  乔治亚、北卡罗来纳州、南卡罗来纳州、田纳西州
佛罗里达州：佛罗里达
中西部：伊利诺伊州、印第安纳州、肯塔基州、密歇根州、明
得克萨斯州：德州
西方：  亚利桑那州、加利福尼亚州、内华达州、新墨西哥州、华盛顿州

我们的金融服务业务还有一个可申报的细分市场，主要包括抵押贷款银行业务和产权业务。金融服务板块通常与房屋建筑板块在相同的市场中运营。
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下表列出了我们应报告的房屋建筑板块的精选财务信息：
 
按细分市场划分的运营数据（省略000美元）
 截至12月31日的年份
 20202020 财年与 2019 财年对比2019
房屋销售收入：
东北$845,853 10 %$771,349 
东南1,687,139 1 %1,673,670 
佛罗里达2,274,113 10 %2,068,422 
中西部1,507,450 1 %1,485,370 
德州1,447,715 5 %1,384,533 
西方2,817,626 11 %2,532,361 
$10,579,896 7 %$9,915,705 
所得税前收入 (a):
东北$136,985 18 %$116,221 
东南 (b)
258,794 47 %175,763 
佛罗里达362,276 17 %309,596 
中西部213,017 15 %184,438 
德州242,383 24 %195,751 
西方424,803 10 %386,361 
其他房屋建筑 (c)
(96,201)27 %(131,869)
$1,542,057 25 %$1,236,261 
收盘时间（单位）：
东北1,522 5 %1,443 
东南4,108 3 %3,982 
佛罗里达5,496 9 %5,045 
中西部3,553 (1)%3,583 
德州4,747 5 %4,528 
西方5,198 12 %4,651 
24,624 6 %$23,232 
平均售价：
东北$556 4 %$535 
东南411 (2)%420 
佛罗里达414 1 %410 
中西部424 2 %415 
德州305 — %306 
西方542 — %544 
$430 1 %$427 

(a)包括以下土地相关费用表中汇总的与土地相关的费用（参见 注意事项 2).
(b)东南地区包括1480万美元的保修费 2019 年与封闭社区有关（参见 注意事项 11).
(c)其他房屋建筑包括无形资产的摊销、资本化利息的摊销以及其他未分配给运营部门的项目。还包括：与2020年和2019年解决某些保险事项相关的分别为1,780万美元和2,260万美元的应收保险应收账款准备金；以及2020年9,340万美元和4,940万美元的保险准备金撤销 和 分别是 2019 年（见 注意事项 11).
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下表列出了我们应报告的房屋建筑细分市场的更多精选财务信息：

 
按细分市场划分的运营数据（省略000美元）
截至12月31日的年份
20202020 财年与 2019 财年对比2019
净新订单-单位：
东北1,886 21 %1,562 
东南4,583 8 %4,237 
佛罗里达6,844 25 %5,462 
中西部4,212 13 %3,721 
德州5,950 22 %4,886 
西方5,800 14 %5,109 
29,275 17 %24,977 
净新订单-美元：
东北$1,059,479 23 %$861,234 
东南1,934,579 10 %1,758,110 
佛罗里达2,923,718 30 %2,246,631 
中西部1,846,109 19 %1,548,927 
德州1,837,939 23 %1,489,188 
西方3,235,448 19 %2,711,273 
$12,837,272 21 %$10,615,363 
取消率：
东北10 %11 %
东南10 %11 %
佛罗里达13 %12 %
中西部11 %12 %
德州18 %17 %
西方18 %16 %
14 %14 %
单位待办事项：
东北953 62 %589 
东南2,340 25 %1,865 
佛罗里达3,654 58 %2,306 
中西部2,199 43 %1,540 
德州3,053 65 %1,850 
西方2,959 26 %2,357 
15,158 44 %10,507 
积压金额：
东北$561,323 61 %$347,696 
东南1,030,910 32 %783,469 
佛罗里达1,627,865 66 %978,261 
中西部990,635 52 %651,977 
德州981,091 66 %590,868 
西方1,601,358 35 %1,183,534 
$6,793,182 50 %$4,535,805 

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下表列出了我们应报告的房屋建筑细分市场的其他精选财务信息：
按细分市场划分的运营数据（省略000美元）
截至12月31日的年份
20202019
与土地相关的费用*：
东北$5,301 $1,122 
东南3,815 15,697 
佛罗里达1,395 2,811 
中西部2,390 2,581 
德州4,588 1,151 
西方1,936 2,568 
其他房屋建筑880 1,171 
$20,305 $27,101 

* 与土地相关的费用包括土地减值、待售土地的可变现净值调整以及存款和收购前成本的注销。其他房屋建筑主要包括注销土地相关费用产生的资本化利息。参见 注意事项 2和 3转到合并财务报表，进一步讨论这些费用。

东北：

2020年，东北房屋销售收入与2019年相比增长了10％，这是由于成交量增长了5％，平均销售价格上涨了4％。关闭量的增加主要归因于大西洋中部，而平均销售价格的上涨主要归因于东北走廊。所得税前收入的增加主要是由于所有市场的收入增加。净新订单增长了21％，这主要归因于大西洋中部。

东南：

2020年，东南地区的房屋销售收入与2019年相比增长了1％，这是由于成交量增长了3％，但平均销售价格下降了2％，部分抵消了这一点。除佐治亚州和田纳西州外，所有市场的收盘量均有所增加，而大多数市场的平均销售价格均有所下降。所得税前收入增长了47％，这主要是由于收入增加、毛利率提高和管理费用管理的改善（这在大多数市场都如此），以及与2019年封闭社区完成维修的估计成本相关的费用。净新订单增长了8％，这归因于我们的大部分市场。

佛罗里达州：

2020年，佛罗里达州的房屋销售收入与2019年相比增长了10％，这是由于成交量增长了9％，平均销售价格上涨了1％。大多数市场的收盘价和平均销售价格上涨。2020年所得税前收入的增加主要是由于大多数市场的收入增加和毛利率的提高。净新订单增长了25％，这归因于我们所有的市场。

中西部：

2020年，中西部房屋销售收入与上年同期相比增长了1％，这是由于平均销售价格上涨了2％，部分被成交量下降1％所抵消。所有市场的平均销售价格均有所上涨，而收盘价的下降主要发生在密歇根州。所得税前收入增长了15％，这主要是由于管理费用管理和毛利率的改善。净新订单增长了13％，这归因于大多数市场。

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得克萨斯州：

2020年，得克萨斯州的房屋销售收入与上年同期相比增长了5％，这是由于成交量增长了5％，但平均销售价格略有下降部分抵消了这一点。除达拉斯以外的所有市场的收盘量均有所增加，而除奥斯汀以外的所有市场的平均销售价格均有所下降。所得税前收入的增加主要是由于收入增加、管理费用管理和毛利率的改善。净新订单增长了22％，这归因于我们所有的市场。

西方：

2020年，西部房屋销售收入与上年同期相比增长了11％，这是由于成交量增长了12％，但平均销售价格略有下降部分抵消了这一点。大多数市场的收盘价均有所上涨，拉斯维加斯受益于2019年对美国西部的收购。但是，北加州的收入明显减少，这主要是由于前一时期几个表现良好的社区已完工或接近完工，以及该市场的需求总体放缓。各市场平均销售价格的下降喜忧参半。所得税前收入增长了10％，这主要是由于大多数市场的收入增加和毛利率的提高。净新订单增长了14％，这可归因于除亚利桑那州以外的所有市场。

金融服务运营

我们通过Pulte Mortgage和其他子公司开展金融服务业务，包括抵押贷款银行、产权和保险经纪业务。在发起抵押贷款中，我们最初使用自有资金，包括根据与第三方签订的信贷协议提供的资金。实际上，我们发放的所有贷款都是在发放后的短时间内（通常在30天内）在二级市场上出售的。我们还出售通过固定价格还本付息销售合同发放的贷款的还本付息权，以降低偿还贷款所固有的风险和成本。这种策略导致仅在短时间内拥有贷款和相关服务权。作为一种主要旨在支持房屋建筑业务的专属业务模式运营，我们的金融服务业务的业务水平与房屋建筑高度相关。我们的房屋建筑客户仍然占几乎所有的贷款产量。我们认为，我们的获取率，即房屋建筑业务发放的贷款占房屋建筑业务总贷款机会的百分比，不包括现金结算，是评估我们专属抵押贷款业务模式有效性的重要指标。下表列出了我们金融服务业务的部分财务信息（省略000美元）：
 
 截至12月31日的年份
 20202020 财年与 2019 财年对比2019
抵押贷款收入$293,099 72 %$169,917 
产权服务收入57,023 10 %51,836 
保险经纪佣金12,047 (5)%12,678 
金融服务总收入362,169 54 %234,431 
开支(175,481)34 %(130,770)
其他收入，净额(51)(85)%(346)
所得税前收入$186,637 81 %$103,315 
总起源：
贷款18,433 17 %15,821 
校长$6,075,132 22 %$4,976,973 


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 截至12月31日的年份
 20202019
补充数据：
捕获率86.4 %82.4 %
FICO 平均分数751 751 
资金发放明细：
政府（联邦住房管理局、弗吉尼亚州、美国农业部）21 %20 %
其他机构71 %71 %
总代理商92 %90 %
非机构8 %10 %
资助的发放总额100 %100 %
收入

与2019年相比，2020年的金融服务总收入增长了54％。这一增长主要是房屋建筑量的增长以及低抵押贷款利率环境的结果。2020年，抵押贷款利率继续保持或接近历史最低水平，这导致二级市场抵押贷款销售的收益增加，也促进了回收率的提高。

所得税前收入

与2019年相比，2020年所得税前收入的增加主要是由于交易量的增加，每笔贷款的收入增加以及支出杠杆率的提高。2640万美元的抵押贷款回购准备金费用部分抵消了这些改善（见 注意事项 11).

所得税

2020年和2019年，我们的有效税率分别为18.6％和24.1％。2020年较低的有效税率主要是由于联邦节能房屋抵免的延期（见 注意事项 8).

流动性和资本资源

我们使用内部产生的资金，辅之以与第三方的信贷安排和资本市场融资，为我们的土地征用、开发和建设活动以及金融服务运营提供资金。我们定期监控当前和预期的运营要求和金融市场状况，以评估可获得的融资来源，包括循环银行信贷和证券发行。

截至2020年12月31日，我们的非限制性现金及等价物为26亿美元，限制性现金余额为5,000万美元，循环信贷额度下的可用资金为7.503亿美元。我们对现金及等价物采取多元化投资方法，通过我们的关系银行集团内广泛的银行投资组合，维持此类基金，提供高质量、高流动性的短期存款和投资。

我们在2020年和2019年分别偿还了总额为6,530万美元和3.1亿美元的未偿债务。截至2020年12月31日，我们的债务与总资本的比率（不包括金融服务债务）为29.5％，略低于我们30.0％至40.0％的目标长期区间。

无抵押的优先票据

2019年，我们完成了赎回将于2021年到期的3.1亿美元无抵押优先票据的要约。截至2020年12月31日，我们有27亿美元的未偿还无抵押优先票据，直到2021年3月才到期，届时4.26亿美元的票据计划到期。2021年1月，公司宣布了对计划于2026年和2027年到期的高达3亿美元的优先票据的要约收购，预计将于2021年2月完成。

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其他应付票据

我们的某些本地房屋建筑业务是向第三方支付的无追索权和有限追索权抵押票据的当事方，截至2020年12月31日，这些票据总额为4,010万美元。这些票据的到期日最长为三年，由相应的土地状况担保，不追索任何其他资产，归类为应付票据。

循环信贷额度

我们维持循环信贷额度，该额度将于2023年6月到期，其最大借款能力为10亿美元，并包含未承诺的手风琴功能，可将容量增加到15亿美元，但须视某些条件和额外银行承诺的可用性而定。循环信贷额度还规定发行信用证，以减少循环信贷额度下的可用借款能力，截至2020年12月31日，其次级限额为5亿美元。循环信贷额度下的借款利率可以基于伦敦银行同业拆借利率（“LIBOR”），也可以根据其中定义的基准利率加上适用的利润。如果伦敦银行同业拆借利率不再广泛可用，该协议将考虑过渡到双方都能同意的替代性广泛可用的市场利率。作为在 COVID-19 疫情初期的预防措施，我们于 2020 年 3 月决定在循环信贷额度下提取7亿美元。2020年6月，我们全额偿还了7亿美元的未清余额。截至2020年12月31日和2019年12月31日，我们没有未偿还的借款，根据循环信贷额度分别发行了2.497亿美元和2.628亿美元的信用证。

循环信贷额度包含财务契约，要求我们维持最低有形净资产、最低利息覆盖率和最大债务资本比率（每个期限在循环信贷额度中定义）。截至2020年12月31日，我们遵守了所有契约。循环信贷额度下的未清余额由我们的某些全资子公司提供担保。截至2020年12月31日和2019年12月31日，我们在循环信贷额度下的可用和未使用借款，扣除未偿信用证，分别为7.503亿美元和7.372亿美元。

金融服务债务

Pulte Mortgage利用自有资金和根据与第三方签订的信贷协议提供的资金，为我们的大部分房屋关闭提供抵押贷款融资。Pulte Mortgage使用这些资源为其贷款活动提供资金，直到贷款在二级市场出售，二级市场通常在30天内出售。

Pulte Mortgage与第三方贷款机构签订了主回购协议（“回购协议”），该协议将于2021年7月到期。在2020年12月28日至2021年1月15日的季节性高额借款期内，最高总承诺额为4.2亿美元。在所有其他时候，最高承付总额从2.30亿美元到3.75亿美元不等。协议期内容量变化的目的是在抵押贷款发放活动的季节性较低时期降低相关费用。回购协议下的借款由可供出售的住宅抵押贷款担保。回购协议包含适用于Pulte Mortgage的各种肯定和否定契约，包括与净资产、净收入和流动性相关的量化门槛。截至2020年12月31日和2019年12月31日，根据回购协议，Pulte Mortgage的未偿还额分别为4.118亿美元和3.266亿美元，截至该日已遵守其契约和要求。

股票回购计划

根据该计划，我们在2020年和2019年分别回购了450万股和840万股股票，在2020年和2019年分别回购了总额为1.707亿美元和2.743亿美元。2018 年，我们董事会批准了 5 亿美元的股票回购计划，并于 2019 年 5 月批准了增持 5 亿澳元的股票回购计划。为应对 COVID-19 疫情，股票回购于 2020 年 3 月暂停，并于 2020 年 10 月恢复。截至2020年12月31日，我们还有回购3.549亿美元普通股的剩余授权。

分红

2020年和2019年，我们宣布的季度现金分红总额分别为1.351亿美元和1.244亿美元。

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现金流

经营活动

我们在2020年通过经营活动提供的净现金为18亿美元，而2019年经营活动提供的净现金为11亿美元。通常，我们运营现金流的主要驱动因素是盈利能力以及库存水平和可供出售的住宅抵押贷款的变化，每种贷款都经历季节性波动。我们2020年的正运营现金流主要归因于我们的14亿美元净收入，其中包括各种非现金项目，包括2,030万美元的土地相关费用和1.376亿美元的递延所得税支出。可供出售的住宅抵押贷款增加5,670万美元部分抵消了这些因素。

我们2019年的正运营现金流主要归因于我们的10亿美元净收入，其中包括2710万美元的非现金土地相关费用和1.054亿美元的递延所得税支出。库存净增加2.377亿美元和可供出售住宅抵押贷款增加4,830万澳元，部分抵消了这些因素。

投资活动

2020年用于投资活动的净现金总额为1.079亿美元，而2019年为2.247亿美元。2020年的现金流出主要反映了我们在2020年1月以8,330万美元的价格收购了ICG，以及与我们在新社区和某些信息技术应用程序上的持续投资相关的5,840万美元的资本支出。2019年在投资活动中使用现金的主要原因是我们在2019年4月以1.637亿美元的价格收购了美国西部，并收购了5,810万美元的资本支出。

筹资活动

2020年用于融资活动的净现金为2.956亿美元，而2019年为7.336亿美元。2020年用于融资活动的净现金主要来自根据我们的回购授权以1.707亿美元的价格回购450万股普通股，偿还6,530万美元的债务以及1.302亿美元的现金分红。

2019年用于融资活动的净现金主要来自根据我们的回购授权以2.743亿美元的价格回购840万股普通股、偿还3.1亿美元的债务以及1.224亿美元的现金分红。

通胀

在通货膨胀时期，由于土地和建筑成本上涨，我们乃至整个房屋建筑行业可能会受到不利影响。通货膨胀也可能增加我们的融资成本。此外，较高的抵押贷款利率会影响潜在购房者对我们产品的负担能力。虽然我们试图通过提高销售价格将成本的增加转嫁给客户，但市场力量可能会限制我们这样做的能力。如果我们无法将销售价格提高到足以弥补更高的成本，或者如果抵押贷款利率大幅提高，我们的收入、毛利率和净收入可能会受到不利影响。

季节性

尽管过去市场状况的重大变化影响了我们的季节性模式，而且可能会再次受到影响，但由于房屋建筑行业的季节性质，我们的季度运营业绩历来存在差异。根据房屋关闭的时机，我们通常会在第四季度看到收入和运营现金流的增加。这种季节性活动增加了我们在第三和第四季度的营运资金需求，以支持我们的房屋生产和贷款发放量。由于我们运营的季节性，我们的季度经营业绩不一定代表全年可能的预期业绩。此外，鉴于
COVID-19 疫情导致经济活动中断，我们2020年的季度业绩不一定是指示性的
未来可能取得的成果。

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合同义务和商业承诺

下表汇总了截至2020年12月31日我们根据合同义务支付的款项：
 
 按期到期的付款
（省略了 000 美元）
 20212022-20232024-20252025 年之后总计
合同义务：
应付票据 (a)
$596,928 $285,766 $271,250 $2,881,229 $4,035,173 
经营租赁义务21,154 42,746 23,335 19,432 106,667 
合同义务总额 (b)
$618,082 $328,512 $294,585 $2,900,661 $4,141,840 

(a)代表与我们的优先票据和有限追索权抵押融资安排相关的本金和利息支付。
(b)我们没有与资本租赁或长期购买义务相关的任何到期付款。

我们目前正在接受各个税收司法管辖区的审查，并预计在未来十二个月内完成对某些司法管辖区的审查。这些考试的最终结果尚无法确定。我们主要税务管辖区的诉讼时效在2016至2020纳税年度仍有待审查。截至2020年12月31日，我们有3,090万美元的未确认税收优惠总额和280万美元的相关应计利息和罚款，未包括在上表中。

我们在日常业务中与签订购买、开发和销售房地产的合同（包括土地期权合同）相关的某些义务的约束。购买土地的期权合同使我们能够推迟收购第三方和未合并实体拥有的部分房产，直到我们决定是否行使期权，这可能有助于降低我们与长期持有土地相关的财务风险。截至2020年12月31日，我们有2.919亿美元的存款和收购前成本，其中1,620万美元可退还，这与收购88,989手的期权协议有关，其余收购价为38亿美元。我们预计将在未来三年内收购大部分此类土地。

下表汇总了我们截至2020年12月31日的其他商业承诺：
 按期划分的承诺到期金额
（省略了 000 美元）
 20212022-20232024-20252025 年之后总计
其他商业承诺：
循环信贷额度 (a)
$— $1,000,000 $— $— $1,000,000 
回购协议 (b)
420,000 — — — 420,000 
商业承诺总额 (c)
$420,000 $1,000,000 $— $— $1,420,000 

(a)2022-2023年的10亿美元代表了我们的循环信贷额度的容量，在该额度下，没有未偿还的借款，截至2020年12月31日，已签发2.497亿美元的信用证。
(b)代表回购协议的产能，截至2020年12月31日，该协议的未偿还额为4.118亿美元。4.2亿美元的产能有效期至2021年1月15日，之后在2021年7月到期之前，产能从2.30亿美元到3.75亿美元不等。
(c)上表不包括总额为15亿美元的担保债券，这些债券通常没有规定的到期日。

担保人补充财务信息

截至2020年12月31日，PulteGroup, Inc.的未偿还本金为27亿美元的无抵押优先票据，截止日期为2021年3月至2035年2月，其循环信贷额度中没有未偿还金额。

我们所有的无抵押优先票据和循环信贷额度均由PulteGroup, Inc. 的某些子公司（“担保人” 或 “担保子公司”）在联合和多项基础上提供全面和无条件的担保。每位担保人
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子公司由 PulteGroup, Inc. 100% 直接或间接拥有。我们与金融服务业务相关的子公司和某些其他子公司不为无抵押优先票据或循环信贷额度（统称为 “非担保子公司”）提供担保。担保是每个担保人的优先无担保债务，等级等于该担保人所有现有和未来的优先债务，优先于该担保人的所有次级债务。担保实际上从属于此类担保人的任何有担保债务，但以担保此类债务的资产价值为限。

如果任何担保人的现有或未来债权人成功地证实该担保人：

(a) 为阻碍、拖延或欺诈债权人而承担担保；或

(b) 收到的款项低于合理等值价值或公平对价，以换取获得担保，如果是担保，则以下任何一项在担保时也是正确的：

•该担保人因签发担保书而破产或破产;
•担保的发生使该担保人拥有少量资本或资产来开展业务；
•该担保人打算或认为会承担超出其到期偿付能力的债务；
•该担保人是金钱损害赔偿诉讼中的被告，或者如果最终判决后判决未得到满足，则已将金钱损害赔偿判决移交给该担保人。

为确定是否发生欺诈性运输而采取的破产措施将因相关法域的法律以及法院适用的估值假设和方法而异。但是，一般而言，在以下情况下，法院会认为公司破产：

•其债务总额，包括或有负债和未清负债，大于其所有资产的公允可出售价值；
•其资产目前的公允可销售价值低于其在现有债务（包括或有负债）变为绝对和到期时偿还其可能负债所需的金额；或
•它无法偿还到期的债务。

优先票据的担保包含一项条款，将每位担保人的责任限制在其可能承担的最大金额内，而不会导致其担保义务的发生是欺诈性转账。但是，根据最近的判例法，该条款可能无法有效保护此类担保免于因欺诈性转让法而失效或以其他方式被认定为不可执行。如果法院认定担保的产生是欺诈性转移或转让，法院可以宣布该担保下的付款义务无效，可以将该担保置于担保人目前和未来的债务之后，也可以要求优先票据的持有人偿还与该担保有关的任何款项。如果发现存在欺诈性转账或转让行为，您可能无法获得任何优先票据的还款。

最后，作为衡平法院，如果破产法院确定 (1) 优先票据的持有人从事某种不公平的行为，(2) 不公平行为导致我们的其他债权人受到伤害或给优先票据持有人带来不公平的优势，以及 (3) 公平从属关系并不矛盾，则破产法院可以根据公平从属原则将有关担保的索赔置于针对我们的其他索赔的次要地位符合《破产法》的规定。

根据历史财务信息、经营历史和其他因素，我们认为，每位担保人在发放此类担保时实施担保后，并未破产，没有为其所从事的业务拥有不合理的小额资本，过去和现在都没有发生超出其偿还债务到期能力的债务。但是，我们无法向你保证法院在做出这些裁决时将采用什么标准，也无法向你保证法院会同意我们在这方面的结论。
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下表汇总了PulteGroup, Inc.和担保子公司在取消公司间交易和余额后，PulteGroup, Inc.和担保子公司的合并财务信息，以及它们对非担保子公司的投资和收益权益（遗漏000美元）：

PulteGroup, Inc. 和担保子公司
资产负债表数据汇总
资产2020年12月31日
现金、现金等价物和限制性现金$2,429,639
房屋和土地清单7,600,542 
总资产11,028,911 
负债
应付账款、客户存款、
应计负债和其他负债		$2,101,427
应付票据2,752,302 
应付给非担保子公司的款项12,208 
负债总额4,948,275 


截至该年度
运营报表数据汇总2020年12月31日
收入$10,368,616
收入成本7,839,807 
销售费用、一般费用和管理费用966,662 
所得税前收入1,510,185 

资产负债表外安排

我们使用信用证和担保债券来担保我们在各种合同下的履约，主要是与房屋建筑项目开发有关的合同。信用证合同的到期日与相关房屋建筑项目的预计完工日期一致。如果与项目有关的债务仍在履行中，信用证的年度延期通常是逐年批准的。截至2020年12月31日，我们的未清信用证为2.497亿美元。我们的担保债券通常没有规定的到期日；相反，我们会在合同履行完成后从债券中解除债券。截至2020年12月31日，这些债券约为15亿美元，其未偿还期通常约为三到五年。由于已经完成了与适用项目相关的重大建设和开发工作，但尚未得到相应交易对手的最终认可，因此未偿担保债券的总金额超过了剩余待完成工作的预计成本。

在正常业务过程中，我们签订了土地选择协议，以便为将来建造房屋采购土地。截至2020年12月31日，这些协议的总剩余收购价格为38亿美元。根据这些土地期权协议，我们向卖方提供押金，作为在未来不同时间（通常以预先确定的价格购买土地）的权利的对价。

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关键会计政策与估计

随附的合并财务报表是根据美国公认的会计原则编制的。当多个会计原则或其应用方法被普遍接受时，我们会选择适合我们具体情况的原则或方法（参见 注意事项 1到我们的合并财务报表）。应用这些会计原则要求我们对现有不确定性的未来解决办法做出估计；因此，实际结果可能与这些估计有所不同。在编制这些合并财务报表时，我们对合并财务报表中包含的金额和披露内容做出了最佳的估计和判断，同时适当考虑了重要性。

收入确认

房屋销售收入-房屋销售收入和相关利润通常在房屋截止日期转让给买家时予以确认。确认此类收入几乎不涉及任何估计。

土地销售和其他收入-如果这些资产不再符合我们的战略运营计划或划为商业或其他开发区，我们会定期选择将这些土地出售给第三方。土地销售通常是指特定地块的直接出售，现金对价在截止日期到期，通常是履行义务的时候。与我们的建筑服务业务相关的收入通常在交付材料和提供安装服务时确认。
    
金融服务收入-贷款发放费、承诺费和直接贷款发放成本按实际发生确认。出售住宅抵押贷款及其相关还本付息权的预期收益和损失包含在书面贷款承诺的衡量中，这些贷款承诺在承诺时按公允价值计入金融服务收入。确定其中某些金融工具的公允价值需要使用估计值和管理层的判断。这些贷款公允价值的后续变化会反映在金融服务收入中。利息收入自抵押贷款发放之日起累计，直至贷款出售。抵押贷款服务费是指为各种投资者提供贷款所赚取的费用。服务费根据未清本金余额的合同百分比计算，对于某些次级服务安排，则按合同规定的固定费用计算，并在收到相关抵押贷款付款或赚取次级服务费时记入收入。

与我们的产权业务相关的收入在提供结算服务和发放产权保险单时被确认，这两者通常都是在每个房屋关闭时发生的。保险经纪佣金涉及通过各种代理渠道向第三方承运人支付的房屋和其他保险单的佣金。截至2020年12月31日，我们的保单续期佣金的履约义务被视为已兑现，预计未来续保佣金的相关合同资产包含在其他资产中，总额为3,850万美元。由于估算过程中的不确定性以及续保政策的期限较长（可能会延续数年），因此实际结果可能与此类估计有所不同。

库存和收入成本

除非确定账面价值不可收回，否则库存按成本列报，在这种情况下，受影响的库存按公允价值减记。成本包括土地购置、土地开发和房屋建筑成本，包括利息、房地产税以及与开发和建筑相关的某些直接和间接管理费用。对于那些建筑和开发活动处于闲置状态的社区，适用的利息税和房地产税在发生时记作支出。土地购置和开发成本是根据预期的土地购置和开发总成本以及社区预计房屋关闭总量确定的，将土地购置和开发成本分配给各个地块。特定的识别方法用于累积房屋建筑成本。

我们将利息成本资本化为房屋建筑库存。每层资本化利息的摊销期约相当于在建社区的平均寿命。利息支出根据房屋关闭的时间在此期间进行分配。

收入成本包括建筑成本、平均地块成本、估计的保修成本和适用于房屋的结算成本。销售佣金分为销售费用、一般费用和管理费用。房屋的建筑成本包括在房屋截止日期之前支付的金额，以及根据对预算建筑成本的分析产生的但尚未支付的应计费用。根据结算后的实际付款与应计金额的比较，对该应计金额进行审查，以确定其准确性，并在需要时进行调整。社区土地征用和开发总额
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费用是根据对预算费用与迄今发生的实际费用和待完成的估计数进行比较的分析得出的。对于某些总体规划社区，我们社区的开发周期从不到一年到超过十年不等。对社区土地购置和开发总成本估算的调整会影响社区剩余地块的成本金额。

当事件和情况表明社区估计产生的未贴现现金流可能低于其账面金额时，我们会对库存进行减值测试。这些指标包括毛利率或销售速度大大低于预期、建筑成本或土地开发成本大大超过预算金额、社区计划开发的重大延迟或变化以及其他已知的定性因素。通过将社区的预期未贴现现金流与其账面价值进行比较，对显示出潜在减值指标的社区进行减值测试。对于账面价值超过预期未贴现现金流的社区，我们确定社区的公允价值，如果社区库存的公允价值低于其账面价值，则记录减值费用。

我们通常使用折扣现金流模型和市场可比交易（如果有）的组合来确定每个社区的公允价值。这些估计的现金流受到与预期平均销售价格、预期销售速度、预期的土地开发和施工时间表以及预期的土地开发、施工和管理费用相关的估计的重大影响。贴现现金流模型中使用的假设是每个社区所特有的。由于估算过程中的不确定性、新住房需求的巨大波动、许多社区的长生命周期以及我们与某些社区相关的战略的潜在变化，实际结果可能与此类估计有很大差异。

通常，社区的预计毛利率百分比必须处于中等个位数或更低，才有可能无法通过未贴现的现金流步骤并进入公允价值步骤。我们在2020年实现的总毛利率和截至2020年12月31日的平均待办事项毛利率均超过20％，而且我们只有少数社区的毛利率低于10％。但是，如果经济持续放缓导致某些地域或买方子市场的新房价格适度或大幅下跌，我们可能会有更多的社区开始接近这些水平，因此需要进行更详细的减值分析，由此产生的减值可能是重大的。此外，截至2020年12月31日，我们有2.919亿美元的存款和收购前成本，与收购额外土地的期权协议有关。如果经济持续放缓，我们可以选择取消此类土地期权协议的很大一部分，这通常会导致相关存款和收购前成本的注销。

可供出售的住宅抵押贷款

根据会计准则编纂（“ASC”）825，“金融工具”（“ASC 825”），我们对可供出售的住宅抵押贷款使用公允价值期权。选择可供出售的住宅抵押贷款的公允价值期权可以更好地抵消贷款和用于经济套期保值的衍生工具公允价值的变化，而不必适用复杂的对冲会计条款。这些贷款公允价值的变化反映在收入中。

保修津贴

购房者可获得针对某些建筑缺陷的有限担保，包括为期一年的全面有限保修以及对房屋建筑和操作系统的某些其他方面的保障，保修期最长可达10年（在有限情况下甚至超过10年）。我们会估算根据这些担保产生的成本，并在确认收入时以此类成本的金额记录负债。影响我们保修责任的因素包括已售房屋数量、历史和预期的保修索赔率以及预计的索赔成本。我们会定期评估我们运营所在地的每个地域市场的记录保修责任是否充分，并在必要时调整金额。未来的实际保修成本可能与我们的估计有所不同。

所得税

我们每个时期都会评估递延所得税资产，根据递延所得税资产的某些部分是否 “更有可能” 无法变现，来确定是否需要估值补贴。这些递延所得税资产的最终实现取决于未来时期是否有足够的应纳税所得额。我们通过考虑所有可用的正面和负面证据来进行评估。除其他因素外，该评估考虑了历史经营业绩、对未来盈利能力的预测、法定结转期的期限以及美国住房的前景
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工业和更广泛的经济。递延税的核算基于对未来业绩的估计。估计业绩和实际业绩之间的差异可能会导致递延所得税资产估值的变化，这可能会对我们的合并经营业绩或财务状况产生重大影响。随着时间的推移，现行税法的变化还可能影响实际税收业绩和递延所得税资产的变现。
未确认的税收优惠是指纳税申报表中采取或预计将采取的纳税状况与财务报表中确认的税收优惠之间的差额。我们遵循ASC 740 “所得税”（“ASC 740”）的规定，该条款规定了纳税状况在财务报表中确认之前必须达到的最低确认门槛。评估不确定的税收状况需要做出重大判断。我们对税收状况的评估考虑了多种因素，包括相关事实和情况、适用的税法、与税务机关的通信以及审计问题的有效解决。对不确定税收状况的确认或衡量方式的变化可能会导致变更期间所得税支出（收益）的实质性增加或减少。与所得税和未确认的税收优惠相关的利息和罚款被确认为所得税支出（福利）的组成部分。

自保风险

在任何时候，我们都在管理1,000多起与一般责任、财产、错误和遗漏、工伤补偿和其他商业保险相关的个人索赔。我们在确认每笔房屋关闭的产品收入时，以未贴现的方式为与此类索赔相关的成本（包括预期的理赔管理费用）进行储备，并根据对历史索赔的精算分析定期评估记录的负债。精算分析计算所有未付损失的最终成本估计数，包括已发生但未报告的损失的估计数（“IBNR”）。IBNR代表与已发生但尚未报告的索赔相关的损失加上已报告索赔的进展情况。

截至2020年12月31日和2019年12月31日，我们针对所有此类索赔的记录准备金分别为6.418亿美元和7.098亿美元，其中绝大多数与一般责任索赔有关。入账的储备金包括与 (一) 现有索赔和相关索赔费用以及 (二) IBNR和相关的索赔费用有关的损失估计数。截至2020年12月31日和2019年12月31日，与IBNR和相关索赔费用相关的负债约占一般负债准备金总额的68％。确定储备金中IBNR部分的精算分析考虑了多种因素，包括损失的频率和严重程度，这些因素基于我们的历史索赔经验并辅之以行业数据。储备金的精算分析还考虑了第三方的历史回收率和索赔管理费用。由于估算与这些索赔有关的未来损失固有的不确定性，实际费用可能与估计费用有很大差异。根据所进行的精算分析，我们认为与这些索赔有关的合理可能的损失范围为5.5亿美元至7.5亿美元。尽管这个范围代表了我们对与这些索赔有关的最终责任的最佳估计，但由于包括上述因素在内的各种因素，无法保证我们实现的最终成本将在该范围内。

全国和地方住房市场状况的波动都会影响建筑缺陷索赔的频率和成本。此外，IBNR的估计占我们负债的大部分，并且由于各种因素而存在高度的不确定性，包括索赔报告和解决模式、第三方追偿、保险行业惯例、监管环境和法律先例的变化。各州的法规各不相同，但施工缺陷索赔的举报和解决期通常超过十年。报告索赔的频率和时间以及对具体索赔价值的估计值的变化会影响精算分析中使用的基本输入和趋势，这可能会对记录的储备金产生重大影响。此外，每个保单期可用的保险金额也会影响我们记录的储备金。由于估算未来损失以及与这些索赔相关的损失发生时间方面固有的不确定性，实际费用可能与估计费用有很大差异。

储备金的调整在估计值发生变动的时期内记录。在2020年和2019年，我们将一般负债准备金分别减少了9,340万美元和4,940万美元，这是由于观察到的实际索赔经验低于先前精算预测的预期，导致估计值发生变化。精算估值的变化是由实际索赔经验的变化推动的，这反过来又影响了对未来潜在索赔的精算估计。精算估值的这些变化不涉及精算方法的任何变化，但确实影响了未来时期估计值的发展，这导致我们记录负债中IBNR部分的调整。对个人索赔未作实质性调整。相反，这些调整反映了近年来与施工缺陷索赔相关的总体损失水平低于我们以往的经验。我们将这种良好的体验归因于多种因素，包括建筑技术的改进、房屋价值的上涨以及我们的分包商越来越多地参与解决索赔。

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在某些情况下，我们可以根据各种保险单或从分包商或其他第三方那里收回部分费用。如果认为有可能收回，则记录此类金额的估计数。截至2020年12月31日和2019年12月31日，我们从保险公司收取的应收账款总额分别为6,950万美元和1.184亿美元。应收保险款涉及为进行纠正性维修、与客户理赔而产生或将要发生的费用，以及与我们认为与先前关闭的房屋相关的已知和预期未来建筑缺陷索赔的持续进展相关的其他费用。我们认为，收取这些应收保险账款可能是基于各种因素的，包括法律顾问审查后的立场的法律依据、迄今为止收到的有利法律裁决、我们承运人的信贷质量，以及我们在与类似索赔相关的类似保险单下收取大量保险报销的悠久历史，包括上述承运人根据不同保单提供的大量资金。

尽管无法肯定地预测这些问题的结果，但我们认为这些问题的解决不会对我们的经营业绩、财务状况或现金流产生重大的不利影响。

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第 7A 项。有关市场风险的定量和定性披露

我们的债务工具面临市场风险的主要原因是利率的波动。我们同时使用固定利率和浮动利率债务。对于固定利率债务，利率的变化通常会影响债务工具的公允价值，但不会影响我们的收益或现金流。相反，对于浮动利率债务，利率的变化通常不会影响债务工具的公允价值，但可能会影响我们的收益和现金流。除非在非常有限的情况下，否则我们没有义务在到期前预付债务。因此，在我们被要求或选择为固定利率债务进行再融资或回购之前，利率风险和公允价值的变化不应对我们的固定利率债务产生重大影响。

下表按预定到期日、加权平均利率和截至2020年12月31日和2019年12月31日债务的估计公允价值列出了本金现金流（省略000美元）。
 截至2020年12月31日
截至12月31日的年份
 20212022202320242025此后总计公平
价值
利率敏感负债：
固定利率债务$451,596 $14,456 $— $— $— $2,300,000 $2,766,052 $3,415,662 
平均利率4.10 %0.28 %— %— %— %5.90 %5.57 %
可变利率债务 (a)
$411,821 $— $— $— $— $— $411,821 $411,821 
平均利率2.55 %— %— %— %— %— %2.55 %
 截至2019年12月31日
截至12月31日的年份
 20202021202220232024此后总计公平
价值
利率敏感负债：
固定利率债务$21,327 $447,712 $10,295 $— $— $2,300,000 $2,779,334 $3,152,046 
平均利率2.09 %4.17 %0.39 %— %— %5.90 %5.57 %
可变利率债务 (a)
$326,573 $— $— $— $— $— $326,573 $326,573 
平均利率3.59 %— %— %— %— %— %3.59 %

(a) 包括《普尔特抵押贷款回购协议》。截至2020年12月31日或2019年12月31日，我们的循环信贷额度下均没有未偿还的借款。

衍生工具和套期保值活动

Pulte Mortgage面临市场风险，包括贷款承诺、利率变动以及取消或修改贷款承诺。以特定利率贷款的承诺（利率锁定承诺）是一种衍生金融工具（利率锁定于借款人）。利率风险一直持续到贷款到期为止，直到贷款出售给投资者。我们通常不会在大约60天内受到衍生工具现金流波动的影响。在利率上升时期，风险敞口时间通常会增加，这是因为客户可以更快地锁定利率，而不是让利率浮动。在利率较低或下降的时期，由于客户希望在利率上升之前锁定，风险敞口的时间通常也会增加。

为了降低这些风险，我们使用其他衍生金融工具，主要是抵押贷款支持证券的现金远期配售合约和全部贷款投资者的承诺，以经济地对冲利率锁定承诺。我们通常在接受利率锁定承诺后订立上述衍生金融工具之一。利率锁定承诺和其他衍生金融工具公允价值的变化在金融服务收入中确认。我们不将任何衍生金融工具用于交易目的。

截至2020年12月31日和2019年12月31日，可供出售的住宅抵押贷款的总公允价值分别为5.65亿美元和5.09亿美元。截至2020年12月31日和2019年12月31日，我们的利率锁定承诺总额分别为3.672亿美元和2.553亿美元，这些承诺源自承诺之日的现行利率。截至2020年12月31日和2019年12月31日，未到期的远期合约总额分别为6.864亿美元和5.182亿美元，截至该日期，投资者的全部贷款承诺总额分别为1.696亿美元和2.07亿美元。由于我们的金融工具公允价值变动具有抵消性质，长期抵押贷款利率的立即平行变化所产生的金融工具公允价值的假设变化不会对我们的财务业绩产生实质性影响。
42

关于前瞻性陈述的特别说明

谨提醒一下，除此处包含的历史信息外，第7项中讨论的某些事项， 管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析，以及第 7A 项， 关于市场风险的定量和定性披露，是1995年《私人证券诉讼改革法》所指的 “前瞻性” 陈述。此类前瞻性陈述受许多风险、不确定性和其他因素的影响，这些因素可能导致我们的实际业绩、业绩、前景或机会，以及我们所服务或打算服务的市场，与这些陈述中所表达或暗示的结果存在重大差异。您可以通过以下事实来识别这些陈述：它们与严格的事实或历史性质的事项无关，通常是讨论或涉及对未来事件的预测、估计或其他预期。通常，“相信”、“期望”、“打算”、“估计”、“预测”、“计划”、“项目”、“可能”、“可能”、“可能”、“应该”、“将” 等词语指向前瞻性陈述，包括与任何潜在减值费用及其影响或影响、预期经营和业绩、计划交易、管理计划目标、未来或状况有关的陈述在我们参与的行业中，以及其他可能影响我们业务的趋势、发展和不确定性未来。

此类风险、不确定性和其他因素包括：利率变化和抵押贷款融资的可得性；我们经营的行业内部的竞争；我们在房屋建筑业务中使用的土地和其他原材料的可用性和成本；我们应对该行业周期性质的任何战略变化的影响，包括我们的土地状况和土地支出水平的任何变化；涵盖与我们的风险相关的保险的可用性和成本企业；短缺和劳动力成本；与天气相关的放缓；缓慢增长举措和/或暂停地方建筑；针对或影响房地产市场、房屋建筑行业或建筑活动的政府监管；抵押贷款行业的不确定性，包括与出售抵押贷款相关的承保标准和回购要求的修订；税收、劳动和环境法的解释或修改，这些法律可能会对我们的有效税率或递延税的价值产生更大影响资产超出我们的预期；全国或当地市场的经济变化，包括通货膨胀、通货紧缩、消费者信心和偏好的变化以及总体房屋市场状况；法律或监管程序或索赔；我们产生足够现金流以成功实施资本配置优先事项的能力；必要的会计变动；恐怖行为和其他战争行为；COVID-19 疫情对我们财务状况和继续提供房屋建筑或金融服务的能力的负面影响在受影响地区处于正常水平或全部水平的活动；COVID-19 疫情的持续时间、影响和严重程度；政府当局为应对 COVID-19 疫情而采取的措施，这些措施可能会引发或加剧上述一种或多种风险并严重干扰或阻碍我们在较长时间内正常经营业务；以及国家、区域和全球规模的其他因素，包括政治、经济、商业和竞争性质的因素e.参见 第 1A 项 — 风险因素以进一步讨论这些以及适用于我们业务的其他风险和不确定性。我们没有义务更新任何前瞻性陈述，无论是由于新信息、未来事件还是我们的预期变化所致。
43

第 8 项。财务报表和补充数据

PULTEGROUP, INC.
合并资产负债表
2020 年12月31日和 2019 年 12 月 31 日
（省略了000美元，每股数据除外）
 

20202019
资产
现金及等价物$2,582,205 $1,217,913 
限制性现金50,030 33,543 
现金、现金等价物和限制性现金总额2,632,235 1,251,456 
房屋和土地清单7,721,798 7,680,614 
待售土地27,962 24,009 
可供出售的住宅抵押贷款564,979 508,967 
对未合并实体的投资35,562 59,766 
其他资产923,270 895,686 
无形资产163,425 124,992 
递延所得税资产136,267 170,107 
$12,205,498 $10,715,597 
负债和股东权益
负债：
应付账款，包括账面透支美元84,505和 $51,827分别于 2020 年 12 月 31 日和 2019 年 12 月 31 日
$511,321 $435,916 
客户存款449,474 294,427 
递延所得税负债103,548 — 
应计负债和其他负债
1,407,043 1,435,461 
金融服务债务411,821 326,573 
应付票据2,752,302 2,765,040 
负债总额5,635,509 5,257,417 
股东权益：
优先股，$0.01面值； 25,000,000授权股份， 无发行的
$— $— 
普通股，美元0.01面值； 500,000,000授权股份， 266,464,063和 270,235,297分别于2020年12月31日和2019年12月31日已发行和流通的股份
2,665 2,702 
额外的实收资本3,261,412 3,235,149 
累计其他综合亏损(145)(245)
留存收益3,306,057 2,220,574 
股东权益总额6,569,989 5,458,180 
$12,205,498 $10,715,597 




参见合并财务报表附注。

44

PULTEGROUP, INC.
合并运营报表
截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度
（省略了 000 个，每股数据除外）
 
202020192018
收入：
房屋建造
房屋销售收入$10,579,896 $9,915,705 $9,818,445 
土地销售和其他收入94,017 62,821 164,504 
10,673,913 9,978,526 9,982,949 
金融服务362,169 234,431 205,382 
总收入11,036,082 10,212,957 10,188,331 
房屋建筑收入成本：
房屋销售收入成本(8,004,823)(7,628,700)(7,540,937)
土地出售和其他收入成本(77,626)(56,098)(126,560)
(8,082,449)(7,684,798)(7,667,497)
金融服务费用(175,481)(130,770)(147,422)
销售费用、一般费用和管理费用(1,011,442)(1,044,337)(1,012,023)
商誉减值(20,190)— — 
其他费用，净额(17,826)(13,476)(13,849)
所得税前收入1,728,694 1,339,576 1,347,540 
所得税支出(321,855)(322,876)(325,517)
净收入$1,406,839 $1,016,700 $1,022,023 
每股净收益：
基本$5.19 $3.67 $3.56 
稀释$5.18 $3.66 $3.55 
宣布的现金分红$0.50 $0.45 $0.38 
计算中使用的股票数量：
基本268,553 274,495 283,578 
稀释性证券的影响861 802 1,287 
稀释269,414 275,297 284,865 




参见合并财务报表附注。
45

PULTEGROUP, INC.
综合收益合并报表
截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度
（省略了 000 美元）
 

202020192018
净收入$1,406,839 $1,016,700 $1,022,023 
扣除税款的其他综合收入：
衍生品价值的变化 100 100 100 
其他综合收入100 100 100 
综合收入$1,406,939 $1,016,800 $1,022,123 




参见合并财务报表附注。

46

PULTEGROUP, INC.
股东权益综合报表
截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度
（省略了 000 个）

 普通股额外
付费
资本		累积的
其他
全面
收入
（损失）		已保留
收益		总计
股份$
股东权益，2017 年 12 月 31 日286,752 $2,868 $3,171,542 $(445)$980,061 $4,154,026 
会计变更的累积影响（见 注意事项 1)
— — — — 22,411 22,411 
股票期权练习605 6 6,549 — — 6,555 
股票发行1,210 12 3,475 — — 3,487 
已申报分红— — — — (108,489)(108,489)
股票回购(11,457)(115)— — (294,451)(294,566)
为扣缴税款的股份支付的现金— — (284)— (7,626)(7,910)
基于股份的薪酬— — 20,145 — — 20,145 
净收入— — — — 1,022,023 1,022,023 
其他综合收入— — — 100 — 100 
股东权益，2018 年 12 月 31 日277,110 $2,771 $3,201,427 $(345)$1,613,929 $4,817,782 
股票期权练习547 5 6,394 — — 6,399 
股票发行1,013 10 5,790 — — 5,800 
已申报分红— — — — (124,356)(124,356)
股票回购(8,435)(84)— — (274,249)(274,333)
为扣缴税款的股份支付的现金— — — — (11,450)(11,450)
基于股份的薪酬— — 21,538 — — 21,538 
净收入— — — — 1,016,700 1,016,700 
其他综合收入— — — 100 — 100 
股东权益，2019 年 12 月 31 日270,235 $2,702 $3,235,149 $(245)$2,220,574 $5,458,180 
会计变更的累积影响（见 注意事项 1)
— — — — (735)(735)
股票期权练习15 1 110 — — 111 
股票发行756 8 4,088 — — 4,096 
已申报分红— — — — (135,138)(135,138)
股票回购(4,542)(46)— — (170,630)(170,676)
为扣缴税款的股份支付的现金— — — — (14,853)(14,853)
基于股份的薪酬— — 22,065 — — 22,065 
净收入— — — — 1,406,839 1,406,839 
其他综合收入— — — 100 — 100 
股东权益，2020 年 12 月 31 日266,464 $2,665 $3,261,412 $(145)$3,306,057 $6,569,989 
参见合并财务报表附注。
47

PULTEGROUP, INC.
合并现金流量表
截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度
（省略了 000 美元）
202020192018
来自经营活动的现金流：
净收入$1,406,839 $1,016,700 $1,022,023 
为核对净收益与经营活动净现金而进行的调整：
递延所得税支出137,598 105,438 362,777 
与土地相关的费用20,305 27,101 99,446 
商誉减值20,190 — — 
折旧和摊销66,081 53,999 49,429 
基于股份的薪酬支出32,843 28,368 28,290 
债务清偿损失— 4,927 76 
其他，净额(1,112)1,155 (3,688)
现金增加（减少）的原因是：
库存2,988 (237,741)(50,362)
可供出售的住宅抵押贷款(56,732)(48,261)107,330 
其他资产(46,307)(16,668)(65,641)
应付账款、应计负债和其他负债201,649 140,984 (101,400)
经营活动提供的净现金1,784,342 1,076,002 1,448,280 
来自投资活动的现金流：
资本支出(58,354)(58,119)(59,039)
对未合并实体的投资(753)(9,515)(1,000)
未合并实体的资本分配27,939 214 11,275 
业务收购(83,251)(163,724)— 
其他投资活动，净额6,472 6,458 8,289 
用于投资活动的净现金(107,947)(224,686)(40,475)
来自融资活动的现金流：
债务发行成本— — (8,164)
应付票据的还款(65,267)(309,985)(82,775)
循环信贷额度下的借款700,000 — 1,566,000 
循环信贷额度下的还款(700,000)— (1,566,000)
金融服务借款（还款），净额85,248 (21,841)(89,393)
股票期权练习111 6,399 6,555 
股票回购(170,676)(274,333)(294,566)
为扣缴税款的股份支付的现金(14,853)(11,450)(7,910)
已支付的股息(130,179)(122,350)(104,020)
用于融资活动的净现金(295,616)(733,560)(580,273)
净增额1,380,779 117,756 827,532 
期初的现金、现金等价物和限制性现金1,251,456 1,133,700 306,168 
期末现金、现金等价物和限制性现金$2,632,235 $1,251,456 $1,133,700 
补充现金流信息：
已付利息（资本化），净额$3,057 $5,605 $557 
已缴所得税，净额$264,248 $137,119 $89,204 

参见合并财务报表附注。
48

PULTEGROUP, INC.
合并财务报表附注 
1. 重要会计政策摘要

列报依据

PulteGroup, Inc. 是美国最大的房屋建筑商之一，我们的普通股在纽约证券交易所上市，股票代码为 “PHM”。除非上下文另有要求，否则此处使用的 “PulteGroup”、“公司”、“我们” 和 “我们的” 等术语是指 PulteGroup, Inc. 及其子公司。虽然我们的子公司主要从事房屋建筑业务，但我们也有抵押贷款银行业务，主要通过Pulte Mortgage LLC（“Pulte Mortgage”）以及产权和保险经纪业务。

合并财务报表是根据美国公认的会计原则编制的，包括PulteGroup, Inc.及其所有直接和间接子公司以及PulteGroup, Inc.被视为主要受益人的可变权益实体的账目。所有重要的公司间往来账户、交易和余额均已在合并中清除。

业务收购

2019年4月23日，我们以美元的价格收购了位于内华达州拉斯维加斯的美国西部的某些资产163.7百万。收购的资产大约包括1,200成品批次和控制权约为 2,300通过土地选择协议增加地块。收购的资产按其估计的公允价值入账, 包括 $12.0百万美元与美国西部商标有关，分期摊款额为20 年使用寿命。收购这些资产对我们的经营业绩或财务状况并不重要。

2020年1月24日，我们以美元的价格收购了位于佛罗里达州杰克逊维尔的异地建筑框架公司创新建筑集团（“ICG”）的业务104.0百万，其中 $83.32020年1月支付了百万美元，另外还支付了美元10.4百万美元将分别在2021年和2022年结算。收购的净资产按其估计的公允价值入账，包括无形资产 $27.8与客户关系相关的百万美元和 $1.8与ICG商号相关的百万美元，正在摊销 七-和 五年分别是使用寿命。此次收购还带来了 $48.7百万的免税商誉。收购这些资产对我们的经营业绩或财务状况无关紧要。

估计数的使用

编制符合美国公认会计原则的财务报表要求管理层作出影响财务报表及其附注中报告的金额的估计和假设。实际结果可能与这些估计值不同。

改叙

某些前期金额已重新分类，以符合本年度的列报方式。

后续事件

我们对截至向美国证券交易委员会（“SEC”）提交财务报表之前的后续事件进行了评估。

现金及等价物

现金及等价物包括机构货币市场投资和收购时到期日为三个月或更短的定期存款。截至2020年12月31日和2019年12月31日的现金及等价物还包括美元6.1百万和美元6.2为了我们的利益，在托管中分别存放了100万英镑的房屋结账现金，期限通常少于五天，被视为过境存款。


限制性现金
49

PULTEGROUP, INC.
合并财务报表附注（续）


我们维持某些仅限于使用的现金余额，包括客户的房屋销售存款，在所有权转让给购房者之前，这些存款暂时受到某些州的监管要求的限制。总现金、现金等价物和限制性现金包括限制性现金余额（美元）50.0百万和美元33.5截至2020年12月31日和2019年12月31日分别为百万人。

对未合并实体的投资

我们与独立第三方投资了许多未合并的实体，包括合资企业。权益会计法适用于我们具有重大影响力的未合并实体；通常，这意味着至少20％且不超过50％的所有权权益。根据权益会计法，我们确认我们在这些实体收益和亏损中所占的比例份额。其中一些实体向我们出售土地。我们将此类活动所得利润的确认推迟到我们最终出售相关土地时再进行确认。

我们根据ASC 323 “投资——股权法和合资企业”（“ASC 323”）评估对未合并实体的投资的可收回性。如果我们确定投资价值损失不是暂时性的，我们会将投资减记为其估计的公允价值。任何此类亏损都记入未合并实体的权益（收益）亏损，净额反映在其他支出中。由于估算过程中的不确定性以及新住房需求的巨大波动，实际结果可能与此类估计有很大差异。参见 注意事项 4.

无形资产

商誉，即收购企业的成本超过收购之日此类企业净资产的公允价值，总额为 $68.9百万和美元40.4截至2020年12月31日和2019年12月31日分别为百万人。我们每年在第四季度对商誉进行减值评估，如果事件或情况变化表明账面金额可能无法收回。

根据ASC 350，管理层通过将公司申报单位的账面价值与其公允价值进行比较来评估商誉的可收回性。公允价值是使用公认的估值方法确定的，包括使用贴现现金流，辅之以基于市场的公允价值评估。由于我们在2020年1月收购ICG至2020年3月31日期间股票市场估值大幅下降，我们确定事件驱动的商誉减值测试适用于ICG商誉，这导致减值总额为美元20.22020年第一季度为百万美元。这种减值不是ICG运营特有的任何独特因素造成的，而是反映了从收购到2020年3月31日估值之日之间的短时间内，上市建筑公司的市值普遍下降。

无形资产还包括与收购相关的商号和客户关系，总计 $94.5百万美元，扣除累计摊销额224.1百万美元，截至2020年12月31日，以及美元84.6百万美元，扣除累计摊销额204.4截至2019年12月31日，百万美元。此类商标通常会被摊销 20 年生命。我们的客户关系无形资产源于ICG的收购，正在摊销 七年。摊销费用总计 $19.7百万，美元14.2百万，以及 $13.82020年、2019年和2018年分别为百万人，预计将达到 是 $16.52021 年为百万，美元11.12022 年为百万，美元10.52023 年为百万，美元10.02024 年为百万美元，以及 $9.32025 年将达到 100 万。这些资产的最终变现取决于我们预计使用这些资产所产生的未来现金流和收益。如果事件或情况变化表明账面金额可能无法收回，我们将对无形资产进行减值评估。

财产和设备

财产和设备按成本入账。维护和维修费用在发生时记作支出。折旧是根据估计的使用寿命通过直线法计算的, 如下所示:办公家具和设备- 3到 10年；租赁权益改善——租赁期限；软件和硬件—— 3到 5年份；模范公园的改造和陈设- 1到 5年份。财产和设备包含在其他资产中，总额为 $131.7扣除累计折旧 $ 后的百万美元228.8截至 2020 年 12 月 31 日的百万美元和111.7扣除累计折旧 $ 后的百万美元218.9截至2019年12月31日为百万人。折旧费用总计 $46.4百万，美元39.8百万，以及 $35.62020 年、2019 年和 2018 年分别为 100 万人。


广告费用
50

PULTEGROUP, INC.
合并财务报表附注（续）


广告费用按实际发生时计入销售、一般和管理费用，总额为美元40.3百万，美元53.9百万，以及 $51.02020年、2019年和2018年分别为百万人。

雇员福利

我们维持固定缴款退休计划，该计划几乎涵盖所有员工。公司对该计划的缴款总额为 $20.4百万，美元19.1百万，以及 $17.92020 年、2019 年和 2018 年分别为 100 万人。

其他费用，净额

其他费用，净额包括以下内容（省略000美元）： 
202020192018
注销存款和购置前成本 （注二）
$(12,390)$(13,116)$(16,992)
无形资产的摊销 （注一）
(19,685)(14,200)(13,800)
债务退休损失 (注意事项 5)
— (4,927)(76)
利息收入6,837 16,739 7,593 
利息支出(4,248)(584)(618)
未合并实体的收益权益（注意事项 4)
1,880 747 2,690 
其他，净额9,780 1,865 7,354 
其他支出总额，净额$(17,826)$(13,476)$(13,849)

每股收益

每股基本收益的计算方法是将该期间普通股股东的可用收入（“分母”）除以经未归属股份调整后的普通股加权平均数（“分母”）。计算摊薄后的每股收益与计算每股基本收益类似，不同之处在于分母已增加，以包括股票期权、未归属的限制性股票单位和其他潜在的稀释工具的稀释效应。任何行使价高于我们普通股平均市场价格的股票期权都被视为反稀释，不包括在摊薄后的每股收益计算中。在2020年、2019年和2018年，反稀释股票并不重要。

根据ASC 260 “每股收益”（“ASC 260”），两类方法根据收益分配公式确定每类普通股和参与证券的每股收益，该公式调整了分红或股息等价物以及未分配收益的参与权。包含不可没收的股息或股息等价物权的未归股权的基于股份的支付奖励属于参与证券，因此根据两类方法计算每股收益时包括在内。我们的已发行限制性股票单位和递延股票被视为参与证券. 下表显示了我们在计算普通股每股收益时使用的分子的对账情况（省略000美元）：
2020年12月31日2019年12月31日2018年12月31日
分子：
净收入$1,406,839 $1,016,700 $1,022,023 
减去：分配给参与证券的收益(1,106)(1,228)(1,208)
减去：分配给参与证券的未分配收益(11,348)(9,143)(9,984)
每股基本收益分子$1,394,385 $1,006,329 $1,010,831 
添加：分配给参与证券的未分配收益11,348 9,143 9,984 
减去：未分配收益重新分配给参与证券(11,312)(9,117)(9,939)
摊薄后每股收益的分子$1,394,421 $1,006,355 $1,010,876 
 基于股份的薪酬
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我们在授予日衡量基于股份的薪酬的薪酬成本。限制性股票单位的公允价值是根据授予日我们普通股的报价确定的。我们确认限制性股票单位的薪酬支出, 其中大部分在年底归于悬崖归属 三年，理所当然已经过了归属期。对于包含绩效条件的股份奖励，在可能实现既定绩效目标的情况下，我们在归属期内按比例确认薪酬支出，并在估算值变动期间记录累计调整。与我们的股票奖励相关的薪酬支出包含在销售、一般和管理费用中，金融服务费用中确认的一小部分除外。参见 注意事项 7.

所得税

所得税准备金使用资产负债法计算，根据该方法，通过确定因税收和会计目的不同处理项目而产生的临时差异，确认递延所得税资产和负债。在评估递延所得税资产的可变现性时，我们会考虑递延所得税资产的部分或全部变现的可能性是否更大。递延所得税资产的最终实现主要取决于未来应纳税所得额的产生。在确定财务报表或纳税申报表中确认的事件的未来税收后果时，需要作出判断。估计业绩和实际业绩之间的差异可能会导致递延所得税资产估值的变化，这可能会对我们的合并经营业绩或财务状况产生重大影响。现行税法的变化还可能影响实际税收业绩，包括递延所得税资产和负债的估值和变现。
    
未确认的税收优惠是指纳税申报表中采取或预计将采取的纳税状况与财务报表中确认的税收优惠之间的差额。我们遵循ASC 740的规定，该条款规定了纳税状况在财务报表中确认之前必须达到的最低确认门槛。评估不确定的税收状况需要做出重大判断。我们对税收状况的评估考虑了多种因素，包括相关事实和情况、适用的税法、与税务机关的通信以及审计问题的有效解决。对不确定税收状况的确认或衡量方式的变化可能会导致变更期间所得税支出（收益）的实质性增加或减少。与所得税和未确认的税收优惠相关的利息和罚款被确认为所得税支出（福利）的组成部分。参见 注意事项 8.

收入确认

房屋销售收入-房屋销售收入和相关利润通常在房屋截止日期转让给买家时予以确认。我们交付约定房屋的履行义务通常在房屋截止日期得到满足。房屋销售合同资产包括以托管方式存放的房屋结算所得的现金，期限通常少于五天，这些资产被视为在途存款，归类为现金。合同负债包括与已售但未交付的房屋相关的客户存款负债，总额为美元449.5百万和美元294.4截至2020年12月31日和2019年12月31日分别为百万人。实际上，我们所有的房屋销售都计划在收到客户存款之日起一年内关闭并计入收入。参见 注意事项 11以获取有关担保和相关义务的信息。

土地销售和其他收入-如果这些资产不再符合我们的战略运营计划或划为商业或其他开发区，我们会定期选择将这些土地出售给第三方。土地销售通常是指特定地块的直接出售，现金对价在截止日期到期，通常是履行义务的时候。与我们的建筑服务业务相关的其他收入通常在交付材料和提供安装服务时确认。

金融服务收入-贷款发放费、承诺费和直接贷款发放成本按实际发生确认。出售住宅抵押贷款及其相关还本付息权的预期收益和损失包含在书面贷款承诺的衡量中，这些贷款承诺在承诺时按公允价值计入金融服务收入。这些贷款公允价值的后续变化会反映在金融服务收入中。利息收入自抵押贷款发放之日起累计，直至贷款出售。抵押贷款服务费是指为各种投资者提供贷款所赚取的费用。服务费根据未清本金余额的合同百分比计算，在收到相关抵押贷款付款或赚取次级服务费时记入收入。

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与我们的产权业务相关的收入在提供结算服务和发放产权保险单时被确认，这两者通常都是在每个房屋关闭时发生的。保险经纪佣金涉及通过各种代理渠道向第三方承运人支付的房屋和其他保险单的佣金。我们的保单续期佣金的履约义务在初始保单发行时被视为已履行，而估算的未来续保佣金的相关合约资产包含在其他资产中，总额为美元38.5百万和美元35.1截至2020年12月31日和2019年12月31日分别为百万人。合约资产总计 $27.72018年1月1日，在采用会计准则编纂法（“ASC”）606即 “客户合同收入”（“ASC 606”）的同时，确认了100万英镑。请参阅”新的会计声明”之内注意事项 1以供进一步讨论。

销售激励措施

当销售激励措施涉及房屋销售价格的折扣时，我们会将折扣记录为房屋关闭时收入的减少。如果销售激励措施要求我们向客户提供免费产品或服务，则免费产品或服务的成本在房屋关闭时记为收入成本。

库存和收入成本

除非确定账面价值不可收回，否则库存按成本列报，在这种情况下，受影响的库存按公允价值减记。成本包括土地购置、土地开发和房屋建筑成本，包括利息、房地产税以及与开发和建筑相关的某些直接和间接管理费用。对于那些建筑和开发活动处于闲置状态的社区，适用的利息税和房地产税在发生时记作支出。土地购置和开发成本是根据预期的土地购置和开发总成本以及社区预计房屋关闭总量确定的，将土地购置和开发成本分配给各个地块。特定的识别方法用于累积房屋建筑成本。

我们将利息成本资本化为房屋建筑库存。每层资本化利息的摊销期约相当于在建社区的平均寿命。利息支出根据房屋关闭的时间在此期间进行分配。

收入成本包括建筑成本、平均地块成本、估计的保修成本和适用于房屋的结算成本。销售佣金分为销售费用、一般费用和管理费用。房屋的建筑成本包括在房屋截止日期之前支付的金额，以及已发生但尚未支付的应计费用。社区土地购置和开发总成本是基于对预算成本的分析，比较迄今产生的实际成本和预计完成的估计数。对于某些总体规划社区，我们社区的开发周期从不到一年到超过十年不等。对社区土地购置和开发总成本估算的调整会影响社区剩余地块的成本金额。
    
当事件和情况表明社区估计产生的未贴现现金流可能低于其账面金额时，我们会对库存进行减值测试。这些指标包括毛利率或销售速度大大低于预期、建筑成本或土地开发成本大大超过预算金额、社区计划开发或战略的重大延迟或变化以及其他已知的定性因素。通过将社区的预期未贴现现金流与其账面价值进行比较，对显示出潜在减值指标的社区进行减值测试。对于账面价值超过预期未贴现现金流的社区，我们估算社区的公允价值，如果社区库存的公允价值低于其账面价值，则记录减值费用。参见注意事项 2.

 待售土地

如果这些资产不再符合我们的战略运营计划或划为商业或其他开发区，我们会定期选择将这些土地出售给第三方。待售土地按成本或公允价值减去出售成本中较低者进行记录。在确定待售土地的价值时，我们会考虑最近收到的报价、近期可比销售交易中的土地价格以及其他因素。我们在房屋建筑用地销售收入成本中记录待售土地的净可变现价值调整。参见 注意事项 2.

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土地期权协议

我们签订土地选择协议，以便为将来建造房屋购买土地。根据这些土地期权协议，我们通常向卖方提供押金，作为在未来不同时间购买土地的权利的对价，通常是按预先确定的价格购买土地。此类合同使我们能够推迟收购第三方或未合并实体拥有的部分房产，直到我们确定是否以及何时行使期权，这可能有助于降低我们与长期持有土地相关的财务风险。如果期权存款和收购前成本（例如环境测试、调查、工程和权益成本）可以直接与期权下的土地相识别，则将资本化，如果我们拥有土地，则成本将资本化，并且收购该物业是可能的。此类成本反映在其他资产中，并在取得土地所有权后重新归类为库存。当我们可能无法推进项目或收回资本化成本时，我们会注销存款和收购前成本。此类决定考虑了当地市场条件的变化、所需土地购买的时机、必要增量资本的可得性和最佳使用以及其他因素。我们将任何此类存款和收购前成本的注销记入其他支出净额。参见 注意事项 2.

如果持有期权土地的实体是可变权益实体（“VIE”），则我们的存款代表该实体的可变权益。 没有VIE需要在2020年12月31日或2019年12月31日进行合并，因为我们确定我们不是主要受益人。根据适用的土地期权协议，我们与这些VIE相关的最大损失风险通常仅限于我们的存款和收购前成本。以下概述了我们在土地期权协议中的利益（省略000美元）：
 
 2020年12月31日2019年12月31日
 存款和
收购前
成本		剩余购买量
价格		存款和
收购前
成本		剩余购买量
价格
VIE 的土地期权$126,900 $1,586,551 $123,775 $1,466,585 
其他土地选择164,964 2,187,017 175,662 1,755,377 
$291,864 $3,773,568 $299,437 $3,221,962 

保修责任

购房者可获得针对某些建筑缺陷的有限担保，包括为期一年的全面有限保修以及对房屋建筑和操作系统的某些其他方面的保障，保修期最长可达10年（在有限情况下甚至超过10年）。我们会估算根据这些担保产生的成本，并在确认收入时以此类成本的金额记录负债（参见 注意事项 11).

自保风险

我们维持一般责任保险，包括某些施工缺陷的保险，并要求我们的大多数分包商维持这种保险。我们还维护建筑商的风险、财产、错误和遗漏、工人补偿和其他商业保险。这些保险单保护我们免受部分索赔损失风险，但每次发生时都要遵守一定的自保额和总保留额、免赔额和可用的保单限额。但是，我们保留了此类索赔总体风险的很大一部分。我们在确认每套房屋关闭的收入时以未贴现的方式为这些成本进行储备，并根据对历史索赔的精算分析（包括对已发生但尚未报告的索赔的估计）对记录的负债进行评估。对估计储备量的调整记录在估计值发生变化的时间段内。在某些情况下，我们可以根据各种保险单或从我们的分包商或其他第三方那里收回部分费用。如果认为有可能收回，则记录此类金额的估计数。参见 注意事项 11.

可供出售的住宅抵押贷款

几乎所有由我们发放的贷款及其相关的服务权都将在发放后的短时间内（通常在30天内）在二级抵押贷款市场上出售。根据ASC 825 “金融工具”（“ASC 825”），我们使用公允价值期权来记录可供出售的住宅抵押贷款。为这些贷款选择公允价值期权可以更好地抵消贷款和用于经济的衍生工具公允价值的变化
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无需适用复杂的套期保值会计条款即可对其进行套期保值。我们不将任何衍生工具指定为套期保值或适用ASC 815 “衍生品和套期保值”（“ASC 815”）的对冲会计条款。参见 注意事项 11用于讨论与抵押贷款发放相关的保留风险。 

出售住宅抵押贷款及其相关还本付息权的预期收益和亏损包含在书面贷款承诺的衡量中，书面贷款承诺在承诺时通过金融服务收入按公允价值核算。这些贷款公允价值的后续变化会反映在金融服务收入中。截至2020年12月31日和2019年12月31日，可供出售的住宅抵押贷款的总公允价值为美元565.0百万和美元509.0分别为百万美元，未偿本金余额总额为美元539.1百万和美元494.1分别为百万。这些贷款公允价值变动产生的净收益（亏损）总额为美元（1.2) 百万，美元 (0.6) 百万美元和 $0.7截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度分别为百万美元。相应套期保值工具公允价值的变化在很大程度上抵消了这些公允价值的变化。在2020年、2019年和2018年期间，出售抵押贷款的净收益为美元247.3百万，美元129.4百万，以及 $111.3分别为百万，并已包含在金融服务收入中。

抵押贷款服务权

我们通过固定价格还本付息销售合同出售我们发放的贷款的还本付息权，以降低偿还贷款所固有的风险和成本。这种策略导致仅在短时间内拥有服务权。服务销售合同规定，如果贷款在规定的期限内（通常在售后90至120天内）预付，则偿还买方支付的款项。我们在记录销售时为该风险敞口建立储备金。截至2020年12月31日和2019年12月31日，此类储备并不重要。

抵押贷款的利息收入

抵押贷款的利息收入记录在金融服务收入中, 从抵押贷款发放之日起累计，直到贷款出售为止, 总计 $9.2百万，美元9.7百万，以及 $11.32020 年、2019 年和 2018 年分别为 100 万人。一旦贷款金额大于，贷款即处于非应计状态 90合同条款已经过期了几天。随后收到的款项将根据贷款的合同条款支付。抵押贷款折扣不作为利息收入摊销，因为贷款在出售给第三方投资者之前的期限很短.

衍生工具和套期保值活动

我们是抵押贷款发放业务产生的客户的利率锁定承诺（“IRLC”）的当事方。截至2020年12月31日和2019年12月31日，我们的IRLC总额为美元367.2百万和美元255.3分别为百万美元, 其起源于承诺之日的现行利率.由于如果借款人不遵守合同条款，我们可以终止贷款承诺，而且某些贷款承诺可能会在不提取的情况下到期，因此这些承诺不一定代表未来的现金需求。我们通过正常的信贷政策来评估这些交易的信誉。

我们使用抵押贷款支持证券的远期合约（即承诺在指定的未来日期以特定价格购买或出售特定金融工具）对冲与可供出售的住宅抵押贷款和IRLC相关的利率市场风险敞口，以及全部贷款投资者的承诺，即投资者在指定时间段内以特定价格购买贷款的义务。从我们延长对贷款申请人的利率锁定到向投资者出售贷款这段时间内，抵押贷款支持证券的远期合约是我们用来最大限度地降低市场风险的主要衍生金融工具。截至2020年12月31日和2019年12月31日，我们的未到期远期合约为美元686.4百万和美元518.2分别为百万美元，投资者的全部贷款承诺额为美元169.6百万和美元200.7分别为百万。IRLC和其他衍生金融工具公允价值的变化在金融服务收入中确认，公允价值反映在其他资产或其他负债中（视情况而定）。

我们的衍生协议中没有与信用风险相关的或有特征，交易对手的风险被认为微乎其微。抵押贷款支持证券远期合约和全部贷款投资者承诺的相应收益或损失在很大程度上抵消了IRLC的收益和亏损。我们受衍生工具现金流波动影响的时间通常不会超过大约 60天。 

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衍生工具的公允价值及其在合并资产负债表中的位置汇总如下（省略000美元）：
 
 2020年12月31日2019年12月31日
 其他资产其他负债其他资产其他负债
利率锁定承诺$16,179 $18 $8,351 $149 
远期合约501 5,937 299 1,372 
全部贷款承诺168 666 880 284 
$16,848 $6,621 $9,530 $1,805 

信用损失

我们主要通过供应商和保险公司遭受信用损失。我们通过考虑合同条款和条件、交易对手的财务状况、宏观经济因素和业务战略，评估和监控每个交易对手支付欠款的能力。

截至2020年12月31日，我们报告了美元176.2根据会计准则编纂第326号 “金融工具——信贷损失”（“ASC 326”），范围内的数百万项资产。这些资产主要包括保险应收账款、与保险经纪佣金相关的合同资产和供应商应收回扣款。与这些资产相关的交易对手的评级通常很高。截至2020年12月31日，上述范围内资产的准备金不大。

新的会计公告
    
2018 年 1 月 1 日，我们采用了 ASC 606，这是一种全面的新收入确认模式，要求收入的确认方式是描述商品或服务的转让以及向客户履行义务的情况，其金额应反映为换取这些商品或服务而预期收到的对价。我们将修改后的回顾方法应用于截至2018年1月1日尚未完成的合同。2018年1月1日之后开始的报告期的业绩根据ASC 606列报，而前一期间的金额未进行调整，将继续根据先前的会计准则进行报告。我们的开盘留存收益净增长了美元22.4截至2018年1月1日，扣除税款后的百万美元，这是由于采用ASC 606的累积影响，其影响主要与确认用于续订保险经纪佣金的合同资产有关。应用ASC 606没有对收入产生重大影响，我们的业务流程、系统或内部控制也没有因实施该标准而发生重大变化。
    
2019年1月1日，我们采用修改后的回顾性方法通过了会计准则更新（“亚利桑那州立大学”）第2016-02号 “租赁（主题842）”（“亚利桑那州立大学2016-02”）和相关修正案，生效日期自2019年1月1日起。亚利桑那州立大学2016-02年要求将期限超过12个月的租赁记录在我们的合并财务报表中的资产负债表中。根据新准则，上一年的财务报表无需重制，因此，我们的合并财务报表中并未按原样反映出来。我们选择了一揽子过渡实用权宜之计，这使我们能够继续进行对（1）合同是否是或包含租赁、（2）租赁分类以及（3）初始直接成本的历史评估。亚利桑那州立大学2016-02年的采用对留存收益没有影响。参见注意事项 11“租赁” 以获取有关此次采用的更多信息。

2020年1月1日，我们采用了ASC 326，它将大多数金融资产和某些其他工具的减值模型从 “已发生亏损” 方法改为新的 “预期信用损失” 方法。我们使用修改后的回顾性过渡方法采用了ASC 326。该修正案要求各实体考虑更广泛的信息来估算预期的信贷损失，这可能会导致损失提前确认。我们采用 ASC 326 的结果是0.7截至2020年1月1日，留存收益减少了百万美元。

2017年1月，财务会计准则委员会发布了亚利桑那州立大学第2017-04号《无形资产——商誉及其他（主题350）：简化商誉减值会计》，取消了为衡量商誉减值而进行假设收购价格分配的要求。根据新标准，商誉减值是通过评估申报单位账面价值超过其公允价值的金额来确定的，但不超过商誉账面金额。我们采用了自2020年1月1日起的年度和中期标准，前面提到的ICG商誉评估遵循了该标准。
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2019年12月，财务会计准则委员会发布了亚利桑那州立大学第2019-12号 “所得税（主题740）：简化所得税会计”（“亚利桑那州立大学2019-12”），旨在简化与所得税会计相关的各个方面。ASU 2019-12删除了主题740中一般原则的某些例外情况，还澄清和修订了现有指南，以提高应用的一致性。ASU 2019-12年度自2021年1月1日起对公司生效。我们预计亚利桑那州立大学2019-12年度不会对我们的财务报表产生重大影响。

2. 库存和待售土地

截至2020年12月31日和2019年12月31日，库存的主要组成部分是（省略000美元）：
20202019
在建房屋$3,086,740 $2,899,016 
正在开发的土地4,137,318 4,347,107 
原始土地497,740 434,491 
$7,721,798 $7,680,614 

在本报告所述的所有期限中，我们将所有房屋建筑的利息成本资本化为库存，因为我们的活跃库存水平超过了债务水平. 与存货利息资本化相关的活动如下（省略000美元）：
 截至12月31日的年份
 202020192018
期初库存利息$210,383 $227,495 $226,611 
利息资本化159,575 164,114 172,809 
利息已支出(176,549)(181,226)(171,925)
存货利息，期末$193,409 $210,383 $227,495 

与土地相关的费用

我们 记录了以下与土地相关的费用（省略了000美元）：
运营报表分类202020192018
净可变现价值调整（“NRV”）-待售土地土地出售和其他收入成本$871 $5,368 $11,489 
土地减值房屋销售收入成本7,044 8,617 70,965 
注销存款和购置前成本其他费用，净额12,390 13,116 16,992 
与土地相关的费用总额$20,305 $27,101 $99,446 

自2012年美国住房复苏开始以来，与土地相关的收费一直不是一个具有广泛基础的重大问题。但是，在2018年，我们经历了与特定社区有关的事实和情况的变化，从而提高了此类指控。

土地减损涉及活跃的社区或我们打算最终开放和扩建的社区。我们每季度审查每块土地的潜在减值指标，并对显示潜在减值指标的社区进行详细的减值计算。

•在2020年和2019年，我们记录的减值费用为美元7.0百万和美元8.6分别为百万个，与我们的销售步伐放缓和平均销售价格下降的许多社区有关。

•2018年，我们收到了不利的决定，原因是我们的一个社区在追求福利金时一直处于闲置状态 10年份。这种不利的决定导致批次数显著减少，
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需要对预期的产品供应和土地开发进行某些调整，再加上成本上涨和适用的当地市场需求疲软，导致美元减值59.2百万。2018年所有其他社区的减值总额为美元11.8百万。

我们使用折扣现金流模型和市场可比交易（如果有）的组合来确定社区库存的公允价值。这些估计的现金流受到与预期平均销售价格、预期销售速度、预期的土地开发和施工时间表以及预期的土地开发、施工和管理费用相关的估计的重大影响。现金流模型中使用的假设是每个社区所特有的，通常不假设短期内市场状况会有所改善。用于确定每个社区公允价值的贴现率取决于社区的发展阶段以及其他增加或减少与社区现金流相关的固有风险的具体因素。因此，确定社区库存的公允价值涉及许多变量，其中许多变量是相互关联的。 下表汇总了用于确定受损社区公允价值的某些不可观察的定量投入（省略000美元）：

 
受损社区减值后的社区公允价值，扣除减值费用减值费用平均销售价格季度销售速度（房屋）折扣率
20203 $15,641 $7,044 
$305到 $878
2到 6
13% 至 17%
20195 $10,702 $8,617 
$284到 $550
1到 6
12% 至 14%
20188 $24,062 $70,695 
$287到 $586
2到 11
12% 至 22%

我们的减值评估基于我们对社区未来现金流的最佳估计。由于估算过程中的不确定性、新住房需求的巨大波动、我们某些社区的长生命周期以及我们与某些社区相关的战略的潜在变化，实际结果可能与此类估计有很大差异。
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3. 区段信息

我们的房屋建筑业务主要是在美国境内收购和开发主要用于住宅目的的土地，并在这些土地上建造住房。独立式和附属住宅的房屋销售收入为美元8.9十亿和美元1.62020 年将达到 10 亿美元8.3十亿和美元1.62019 年为 10 亿美元，以及8.2十亿和美元1.62018年分别为10亿美元。出于报告目的，我们的房屋建筑业务汇总为 六可报告的细分市场：
东北：康涅狄格、马里兰州、马萨诸塞州、新泽西州、宾夕法尼亚州
东南：乔治亚、北卡罗来纳州、南卡罗来纳州、田纳西州
佛罗里达州：佛罗里达
中西部：伊利诺伊州、印第安纳州、肯塔基州、密歇根州、明
得克萨斯州：德州
西方：亚利桑那州、加利福尼亚州、内华达州、新墨西哥州、华盛顿州

我们的金融服务业务还有一个可报告的细分市场，主要包括抵押贷款银行、产权和保险经纪业务。金融服务板块通常与房屋建筑板块在相同的市场中运营。对细分市场绩效的评估通常基于所得税前的收入。每个应报告的分部通常遵循中描述的相同会计政策 注意事项 1.
 按细分市场划分的运营数据（省略000美元）
截至12月31日的年份
 202020192018
收入：
东北$846,337 $797,963 $839,700 
东南1,691,822 1,684,655 1,746,161 
佛罗里达2,350,055 2,074,194 1,944,170 
中西部1,514,132 1,495,037 1,497,389 
德州1,451,104 1,389,211 1,301,004 
西方2,820,463 2,537,466 2,654,525 
10,673,913 9,978,526 9,982,949 
金融服务362,169 234,431 205,382 
合并收入$11,036,082 $10,212,957 $10,188,331 
所得税前收入 (a):
东北$136,985 $116,221 $29,629 
东南 (b)
258,794 175,763 202,639 
佛罗里达 (c)
362,276 309,596 289,418 
中西部213,017 184,438 179,568 
德州242,383 195,751 193,946 
西方 (d)
424,803 386,361 511,828 
其他房屋建筑 (e)
(96,201)(131,869)(118,224)
1,542,057 1,236,261 1,288,804 
金融服务186,637 103,315 58,736 
所得税前的合并收入$1,728,694 $1,339,576 $1,347,540 

(a)包括某些与土地相关的费用（见下表和 注意事项 2).
(b)包括总计 $ 的保修费14.82019 年有百万美元与东南部的一个封闭社区有关（见 注意事项 11).
(c)包括总额为美元的商誉减值费用20.2百万（见 注意事项 1).
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(d)韦斯特包括2018年与加利福尼亚两笔土地出售交易相关的2640万美元收益。
(e)其他房屋建筑包括无形资产的摊销、资本化利息的摊销以及其他未分配给运营部门的项目。还包括与解决某些保险事项相关的应收保险账款的注销，总额为 $22.62019 年为百万（见 注意事项 11），以及美元的一般责任保险准备金逆转93.4百万，美元49.4百万，以及 $35.92020 年、2019 年和 2018 年分别为 100 万（见 注意事项 11).
按细分市场划分的运营数据（省略000美元）
截至12月31日的年份
202020192018
与土地相关的费用*：
东北$5,301 $1,122 $74,488 
东南3,815 15,697 8,140 
佛罗里达1,395 2,811 1,166 
中西部2,390 2,581 7,361 
德州4,588 1,151 1,204 
西方1,936 2,568 5,159 
其他房屋建筑880 1,171 1,928 
$20,305 $27,101 $99,446 

* 与土地相关的费用包括土地减值、待售土地的NRV调整，以及我们选择不执行的土地期权合同的押金和购置前成本的注销。其他房屋建筑主要包括注销与此类土地相关费用相关的资本化利息。参见 注意事项 2以便进一步讨论这些指控。

 按细分市场划分的运营数据（省略000美元）
截至12月31日的年份
 202020192018
折旧和摊销：
东北$2,454 $1,962 $2,093 
东南4,308 4,448 5,231 
佛罗里达7,478 5,775 4,893 
中西部5,329 4,417 4,271 
德州3,631 3,423 3,082 
西方11,450 9,317 6,758 
其他房屋建筑 (a)
26,459 19,553 18,908 
61,109 48,895 45,236 
金融服务4,972 5,104 4,193 
$66,081 $53,999 $49,429 

(a)其他房屋建筑包括无形资产的摊销.

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 按细分市场划分的运营数据
（省略了 000 美元）
2020年12月31日
 地下房屋
施工		地下之地
发展		原始土地总计
库存		总计
资产
东北$342,737 $203,561 $68,865 $615,163 $712,205 
东南 (a)
465,950 645,408 69,937 1,181,295 1,296,382 
佛罗里达 (b)
638,394 921,962 116,709 1,677,065 1,967,788 
中西部364,839 424,169 18,173 807,181 911,984 
德州354,256 458,893 66,024 879,173 955,436 
西方874,673 1,212,730 142,380 2,229,783 2,519,724 
其他房屋建筑 (c)
45,891 270,595 15,652 332,138 3,149,871 
3,086,740 4,137,318 497,740 7,721,798 11,513,390 
金融服务— — — — 692,108 
$3,086,740 $4,137,318 $497,740 $7,721,798 $12,205,498 
 2019年12月31日
 地下房屋
施工		地下之地
发展		原始土地总计
库存		总计
资产
东北$345,644 $242,666 $25,098 $613,408 $698,661 
东南 (a)
430,008 724,258 72,804 1,227,070 1,354,086 
佛罗里达539,895 894,716 99,228 1,533,839 1,700,198 
中西部315,822 464,733 31,881 812,436 886,889 
德州343,230 447,707 84,926 875,863 949,236 
西方881,551 1,289,255 105,606 2,276,412 2,538,803 
其他房屋建筑 (c)
42,866 283,772 14,948 341,586 1,953,440 
2,899,016 4,347,107 434,491 7,680,614 10,081,313 
金融服务— — — — 634,284 
$2,899,016 $4,347,107 $434,491 $7,680,614 $10,715,597 
 
(a)东南地区包括美元的商誉40.4截至2020年12月31日和2019年12月31日为百万人。
(b)佛罗里达州包括商誉 $28.6截至2020年12月31日的百万美元，扣除商誉减值费用为 $20.2百万录制于 2020 年。
(c)其他房屋建筑主要包括现金及等价物、资本化利息、无形资产、递延所得税资产和其他未分配给运营部门的公司项目。

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4. 对未合并实体的投资

我们参与了许多与独立第三方的合资企业和其他投资。这些实体通常购买、开发和出售土地，包括向我们出售土地以用于房屋建筑业务。我们在这些实体的投资总额为 $35.6百万和美元59.8截至2020年12月31日和2019年12月31日分别为百万人。在2020年、2019年和2018年，我们确认未合并合资企业的收益为美元1.9百万，美元0.7百万，以及 $2.7分别为百万。我们从未合并的合资企业获得了 $ 的分配27.9百万，美元5.1百万，以及 $12.12020年、2019年和2018年分别为百万人。我们向未合并的合资企业出资 $0.8百万，美元9.5百万，以及 $1.02020 年、2019 年和 2018 年分别为 100 万人。

与合资企业和任何相关的融资协议相关的现金流的时间因协议而异。如果需要额外的资本出资并获得合资企业的批准，我们将需要按比例缴纳这些资本需求的部分，以免削弱我们在合资企业中的所有权。尽管未来可能需要资本出资，但我们认为此类出资的总额将是有限的。我们与合资企业有关的最大财务风险敞口不太可能超过合并投资和有限追索权担保总额。

5。债务

我们的应付票据汇总如下（省略000美元）：
 十二月三十一日
 20202019
4.2502021年3月到期的无抵押优先票据百分比 (a)
$425,954 $425,954 
5.5002026年3月到期的无抵押优先票据百分比 (a)
700,000 700,000 
5.0002027 年 1 月到期的无抵押优先票据百分比 (a)
600,000 600,000 
7.8752032年6月到期的无抵押优先票据百分比 (a)
300,000 300,000 
6.3752033年5月到期的无抵押优先票据百分比 (a)
400,000 400,000 
6.0002035年2月到期的无抵押优先票据百分比 (a)
300,000 300,000 
净保费、折扣和发行成本 (b)
(13,750)(14,295)
优先票据总额$2,712,204 $2,711,659 
其他应付票据40,098 53,381 
应付票据$2,752,302 $2,765,040 
估计的公允价值$3,415,662 $3,152,046 

(a)可在到期前兑换；由某些全资子公司提供优先担保。
(b)优先票据的账面价值反映了保费、折扣和发行成本的影响，这些保费、折扣和发行成本在优先票据的相应条款内摊销为利息成本.

优先票据的契约对额外债务的产生施加了某些限制以及其他限制。截至2020年12月31日，我们遵守了优先票据下的所有契约和要求。

其他应付票据包括与第三方签订的无追索权和有限追索权抵押票据，总额为美元40.1百万和美元53.4截至2020年12月31日和2019年12月31日分别为百万人。这些票据的到期日不等 三年，由与之相关的适用土地地位担保，无权追索任何其他资产。这些票据的规定利率范围为 5.17%.

我们偿还了总额为美元的未偿债务65.3百万，美元310.0百万，以及 $82.82020 年、2019 年和 2018 年分别为 100 万人。2019年的退休包括退休要约 $274.0我们的无抵押优先票据中有100万张将于2021年到期，导致亏损美元4.9百万，其中包括债务发行成本的注销、未摊销的折扣和溢价以及与回购债务相关的交易费用，并反映在其他支出净额中。2021年1月，该公司宣布了一项招标要约，预计将于2021年2月完成，价格最高为美元300我们的数百万张优先票据计划于2026年和2027年到期。

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循环信贷额度

我们维持循环信贷额度（“循环信贷额度”），该额度将于2023年6月到期，最大借款能力为美元1.0十亿，并包含未承诺的手风琴功能，可以将容量增加到美元1.5十亿美元，但须视某些条件和额外银行承诺的可用性而定。循环信贷额度还规定发放信用证，以减少循环信贷额度下的可用借款能力，次级限额为美元500.0截至 2020 年 12 月 31 日，为百万人。循环信贷额度下的借款利率可以基于伦敦银行同业拆借利率（“LIBOR”），也可以根据其中定义的基准利率加上适用的利润。如果伦敦银行同业拆借利率不再广泛可用，该协议考虑过渡到双方同意的替代性广泛可用的市场利率。作为在 COVID-19 疫情初期的预防措施，我们在 2020 年 3 月决定提取美元700.0循环信贷额度下的百万美元。2020年6月，我们全额偿还了未清余额700.0百万。我们有 不未偿借款和 $249.7百万和美元262.8截至2020年12月31日和2019年12月31日，根据循环信贷额度分别签发了数百万张信用证。

循环信贷额度包含财务契约，要求我们维持最低有形净资产、最低利息覆盖率和最大债务资本比率（每个期限在循环信贷额度中定义）。截至2020年12月31日，我们遵守了所有契约。循环信贷额度下的未清余额由我们的某些全资子公司担保。扣除未偿信用证后，我们在循环信贷额度下的可用和未使用借款共计 $750.3百万和美元737.2截至2020年12月31日和2019年12月31日，分别为百万人。

金融服务债务

Pulte Mortgage与第三方贷款机构签订了主回购协议（“回购协议”），该协议将于2021年7月到期。最大总承付额为 $420.0在2020年12月28日至2021年1月15日的季节性高额借款期内，借款额为百万美元。在所有其他时间，最高合计承诺范围为 $230.0百万到美元375.0百万。协议期内容量变化的目的是在抵押贷款发放活动的季节性较低时期降低相关费用。回购协议下的借款由可供出售的住宅抵押贷款担保。回购协议包含适用于Pulte Mortgage的各种肯定和否定契约，包括与净资产、净收入和流动性相关的量化门槛。Pulte Mortgage 有 $411.8百万和美元326.6截至2020年12月31日和2019年12月31日，根据回购协议的未偿还额分别为100万英镑，截至该日已遵守其契约和要求。

以下是我们抵押贷款业务的汇总借款信息（省略000美元）：
 
十二月三十一日
20202019
可用信贷额度$420,000 $375,000 
未使用的信贷额度$8,179 $48,427 
加权平均利率2.55 %4.16 %

6. 股东权益

我们宣布的季度现金分红总额为 $135.1百万，美元124.4百万，以及 $108.52020 年、2019 年和 2018 年分别为 100 万人。根据董事会批准的股票回购计划，我们回购了 4.5百万， 8.4百万，以及 10.92020年、2019年和2018年分别持有百万股股票，总额为美元170.7百万，美元274.3百万，以及 $294.62020 年、2019 年和 2018 年分别为 100 万人。截至2020年12月31日，我们还有回购美元的剩余授权354.9百万股普通股。

根据我们的股票薪酬计划，在与股票期权行使以及限制性股票和股票单位的归属相关的某些条件下，我们接受股票作为付款，通常与纳税义务的支付有关。在 2020 年、2019 年和 2018 年期间，员工交出了价值为 $ 的股票14.9百万，美元11.5百万，以及 $7.9根据这些计划，分别为100万人。此类股票交易不包括在上述股票回购授权中。
63

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7. 股票补偿计划

我们为员工和非雇员董事制定股票奖励计划。该计划规定向关键员工（由董事会薪酬与管理发展委员会决定）授予各种股权奖励，包括期权（通常为非合格期权）、限制性股票单位（“RSU”）和绩效股份，期限不超过 十年。非雇员董事每年获得普通股分配。授予员工的期权通常会逐步归属 四年并且通常可以行使于 十年从背心之日起.RSU代表获得相同数量的普通股并在分配时转换为普通股的权利。RSU 通常在悬崖背心之后 三年。RSU 持有人在归属期内获得现金分红。绩效股份在达到规定的绩效目标和最低服务要求后归属，并在分配时转换为普通股。截至 2020 年 12 月 31 日，有 23.1根据该计划，仍有百万股可供授予。 我们的股票补偿费用如下所示（省略000美元）：
202020192018
限制性股票单位和绩效份额$22,065 $21,538 $20,145 
长期激励计划10,778 6,830 8,145 
$32,843 $28,368 $28,290 
股票期权

股票期权活动摘要如下（省略了000个，每股数据除外）：
 202020192018
 股份加权-
平均值
每股
运动
价格		股份加权-
平均值
每股
运动
价格		股份加权-
平均值
每股
运动
价格
杰出，年初16 $8 563 $12 1,168 $11 
已授予 — — — — — — 
已锻炼(15)8 (547)12 (605)11 
被没收— — — — — — 
杰出，年底1 $8 16 $8 563 $12 
年底可行使的期权1 $8 16 $8 563 $12 

在2020年、2019年或2018年期间，我们没有发行任何股票期权。结果，有 不截至2020年12月31日，与股票期权奖励相关的未确认的薪酬成本。股票期权的内在价值是标的股票的市场价值超过期权行使价的金额。在2020年、2019年和2018年期间行使的股票期权的总内在价值为美元0.4百万，美元10.5百万，以及 $11.7分别是百万。

限制性股票单位和绩效份额

RSU和绩效份额摘要如下所示（除每股数据外，省略了000个）：
64

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 202020192018
 股份加权-
平均值
每股
授予日期
公允价值		股份加权-
平均值
每股
授予日期
公允价值		股份加权-
平均值
每股
授予日期
公允价值
太棒了，刚开始
年		2,681 $26 3,074 $23 3,271 $19 
已授予625 43 932 27 833 31 
分布式(952)21 (1,181)17 (786)22 
被没收(169)33 (144)26 (244)22 
杰出，年底2,185 $32 2,681 $26 3,074 $23 
已归属，年底184 $24 153 $20 129 $21 

在2020年、2019年和2018年期间，该年度归属股票的公允价值总额为美元20.4百万，美元20.0百万，以及 $17.1分别为百万。与限制性股票奖励相关的未摊销薪酬成本为美元20.6截至 2020 年 12 月 31 日，为百万人。这些费用将在大约的加权平均时间内计费 2年份。此外，还有 0.2截至2020年12月31日，100万个未偿还的RSU已归属，但由于持有人推迟了支付日期，因此尚未支付。

长期激励计划

我们为高级管理层和其他员工维持长期激励计划，根据既定绩效目标的实现情况提供奖励 三年时期。奖励以美元列报，但根据业绩期末的股价以普通股结算。如果股价跌至下限美元以下5.00在业绩期结束时每股，或者在结算时我们的股票激励计划下没有足够数量的可用股份，则每项奖励的一部分将以现金支付。我们根据每个报告期实现既定绩效目标的可能性调整负债并确认与奖励相关的费用。这些赔偿的负债总额为 $19.1百万和美元15.0截至2020年12月31日和2019年12月31日分别为百万人。

8. 所得税

当期和递延所得税支出（收益）的组成部分如下（省略000美元）：
 
202020192018
当期支出（福利）
联邦$159,677 $196,186 $(44,462)
州和其他24,580 21,252 7,202 
$184,257 $217,438 $(37,260)
递延费用（福利）
联邦$116,484 $74,700 $271,544 
州和其他21,114 30,738 91,233 
$137,598 $105,438 $362,777 
所得税支出（福利）$321,855 $322,876 $325,517 

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下表将法定联邦所得税税率与有效所得税税率进行了对账：
 
202020192018
按联邦法定税率计算的所得税21.0 %21.0 %21.0 %
州和地方所得税，扣除联邦税3.3 3.7 4.0 
税务会计方法变更— — (2.5)
联邦税收抵免(4.8)(0.2)(0.4)
税法的变化，包括《税法》— 0.2 1.0 
递延所得税资产估值补贴(0.8)(0.4)0.9 
其他(0.1)(0.2)0.2 
有效费率18.6 %24.1 %24.2 %

2020年的有效税率与联邦法定税率的不同主要是由于与联邦节能房屋抵免相关的福利以及与某些州净营业亏损（“NOL”）结转额的预计使用相关的估值补贴的变化，部分被本年度收益的州所得税支出所抵消。2020年的所得税支出包括$的福利82.0百万美元与延长联邦节能家庭信贷额度有关，其中包括 $56.8百万与前一个开放纳税年度关闭的房屋有关。该条款此前已于2017年到期，现已扩展到适用于2021年12月31日之前关闭的房屋。2019年的有效税率与联邦法定税率的不同主要是由于本年度收入的州所得税支出、与某些州NOL结转额的预计使用相关的估值补贴的变化以及州税法的变化。2018年的有效税率与联邦法定税率的不同主要是由于本年度收入的州所得税支出、美国国税局（“IRS”）接受适用于2017纳税年度的纳税会计方法变更而产生的税收优惠、与某些NOL结转额的预计使用相关的估值补贴以及州税法的变化。纳税会计方法变更的接受提供了房屋销售利润的延期，由于《税法》中降低了税率，这导致了2018年有利的调整。

递延所得税资产和负债反映了因税收和会计目的对项目的不同处理而产生的暂时差异。 我们的递延所得税净资产的组成部分如下（省略000美元）：
 
 截至12月31日，
 20202019
递延所得税资产：
应计保险$135,703 $142,515 
库存估值储备78,518 97,585 
其他58,686 64,373 
NOL 结转金额：
联邦— 12,962 
州184,046 200,710 
税收抵免5,344 8,648 
462,297 526,793 
递延所得税负债：
递延收益(313,170)(228,186)
无形资产及其他(46,595)(44,547)
(359,765)(272,733)
估值补贴(69,813)(83,953)
递延所得税资产净额$32,719 $170,107 
 
我们在不同的司法管辖区都有州NOL，通常可以延续到 20年份，视司法管辖区而定。如果在不同日期未使用，我们的州NOL结转递延所得税资产将过期，如下所示:$36.4从 2021 年到 2025 年的百万美元和 $147.6从 2026 年及以后一直保持百万美元。

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我们每个时期都会评估递延所得税资产，根据递延所得税资产的某些部分是否 “更有可能” 无法变现，来确定是否需要估值补贴。这些递延所得税资产的最终实现取决于未来时期是否有足够的应纳税所得额。我们通过考虑所有可用的正面和负面证据来进行评估。除其他因素外，该评估考虑了历史经营业绩、对未来盈利能力的预测、法定结转期的期限以及美国房地产行业和整个经济的前景。
递延税的核算基于对未来业绩的估计。估计业绩和实际业绩之间的差异可能会导致递延所得税资产估值的变化，这可能会对我们的合并经营业绩或财务状况产生重大影响。随着时间的推移，现行税法的变化还可能影响实际税收业绩和递延所得税资产的变现。
未确认的税收优惠是指纳税申报表中采取或预计将采取的纳税状况与财务报表中确认的税收优惠之间的差额。我们有 $30.9百万和美元40.3截至2020年12月31日和2019年12月31日，未确认的税收优惠总额分别为100万英镑。如果被识别，$24.4百万和美元21.6这些金额中分别有100万将影响我们的有效税率。此外，我们的应计利息和罚款为美元2.8百万和美元6.5截至2020年12月31日和2019年12月31日分别为百万人。

我们预计，在未来十二个月内，未确认的税收优惠总额不会大幅增加或减少。 未确认的税收优惠变化的对账情况如下（省略000美元）：

 
202020192018
未确认的税收优惠，期初$40,300 $30,554 $48,604 
与前一期间的职位有关的增加— 2,376 5,389 
与前一时期持有的职位有关的减少(12,981)(7,918)(31,850)
与本期所设职位有关的增加11,001 16,332 8,411 
与税务当局达成和解有关的减少(7,465)(1,044)— 
未确认的税收优惠，期末$30,855 $40,300 $30,554 

我们将继续参与美国国税局的合规保证流程（“CAP”），作为传统国税局审查流程的替代方案。通过CAP计划，我们与国税局合作，通过在提交纳税申报表之前解决问题来实现税收合规。我们目前也在接受州税收司法管辖区的审查，预计将在未来十二个月内完成某些审查。这些检查的结果尚无法确定，而且我们不知道有未记录的负债。我们主要税务管辖区的诉讼时效在2016至2020纳税年度仍有待审查。

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9. 公允价值披露

ASC 820，“公允价值衡量和披露”，为根据公认的会计原则衡量公允价值提供了框架，并建立了公允价值层次结构，要求实体在衡量公允价值时最大限度地使用可观察的投入，并最大限度地减少不可观察投入的使用。公允价值层次结构可以归纳如下： 
第 1 级公允价值根据活跃市场中相同资产或负债的报价确定。
第 2 级公允价值使用可观测的重要投入确定，通常要么是活跃市场的类似资产或负债的报价，要么是非活跃市场的报价。
第 3 级使用大量不可观察的投入来确定公允价值，例如定价模型、贴现现金流或类似技术

我们按公允价值计量或披露的资产和负债汇总如下（省略000美元）： 
金融工具公允价值
等级制度		公允价值
十二月三十一日
2020		十二月三十一日
2019
定期按公允价值计量：
可供出售的住宅抵押贷款第 2 级$564,979 $508,967 
利率锁定承诺第 2 级16,161 8,202 
远期合约第 2 级(5,436)(1,073)
全部贷款承诺第 2 级(498)596 
按非经常性公允价值计量：
房屋和土地清单第 3 级$582 $8,092 
待售土地第 2 级— 4,193 
按公允价值披露：
现金及等价物（包括限制性现金）第 1 级$2,632,235 $1,251,456 
金融服务债务第 2 级411,821 326,573 
优先应付票据第 2 级3,375,564 3,098,665 
其他应付票据第 2 级40,098 53,381 

可供出售的机构住宅抵押贷款的公允价值是根据同类工具的报价市场价格确定的。可供出售的非机构住宅抵押贷款的公允价值是根据全部贷款投资者的购买承诺以及管理层获得的其他相关市场信息确定的。利率锁定承诺的公允价值，包括还本付息权的价值，以及抵押贷款支持证券的远期合约是根据类似工具的市场价格估值的。全部贷款承诺的公允价值基于特定整笔贷款投资者的类似工具的市场价格。

当事件和情况表明账面价值可能无法收回时，某些资产必须非经常性地按公允价值入账。上表中包含的非经常性公允价值仅代表截至相应资产负债表日期的季度期间账面价值调整为公允价值的资产。参见 注意事项 1以便更详细地讨论库存品估值方法.

由于其短期性质和浮动利率条款，现金及等价物、金融服务债务、其他应付票据和循环信贷额度的账面金额接近其公允价值。优先应付票据的公允价值根据市场报价（如果有）计算。如果没有报价的市场价格，则公允价值以类似发行的报价为基础。应付优先票据的账面价值为美元2.7截至2020年12月31日和2019年12月31日均为亿英镑。
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10. 其他资产、应计负债和其他负债

其他资产如下所示（省略000美元）：
 
 十二月三十一日
20202019
应收账款和票据：
保险应收账款 （注十一）
$69,491 $118,366 
其他应收账款140,726 129,781 
210,217 248,147 
预付费用128,472 123,220 
存款和收购前成本 （注一）
291,864 299,437 
财产和设备，净额 （注一）
131,744 111,713 
使用权资产 (注意事项 11)
71,273 70,029 
应收所得税59,827 2,285 
其他29,873 40,855 
$923,270 $895,686 


我们记录正常业务过程中来自各方的应收账款，包括保险公司应付的款项（见 注意事项 11）和市政当局。在某些情况下，我们可能会以应收票据的形式接受土地出售或其他交易的对价.

应计负债和其他负债列示如下（省略000美元）：
 
 十二月三十一日
 20202019
自保负债 （注十一）
$641,779 $709,798 
与薪酬相关的负债218,013 180,305 
租赁负债 (注意事项 11)
91,365 91,408 
保修责任 （注十一）
82,744 91,389 
应计利息50,950 48,483 
贷款发放负债 （注十一）
11,969 25,159 
其他310,223 288,919 
$1,407,043 $1,435,461 
 


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11. 承付款和意外开支

贷款发放负债

如果我们对贷款符合某些要求的陈述和担保（包括对承保标准、初级抵押贷款的存在以及与贷款相关的某些借款人陈述的有效性）出现错误或遗漏，我们的抵押贷款业务可能对与发放和出售给投资者的抵押贷款相关的损失负责。如果确定贷款存在缺陷，我们要么赔偿投资者未来的潜在损失，要么向投资者回购贷款，要么偿还投资者的实际损失。此外，某些受托人和投资者继续试图根据2009年之前发放的贷款的损失收取赔偿金。

估算这些潜在损失所需的责任需要大量的管理判断。在2020年和2018年期间，我们将贷款发放负债增加了美元26.4百万和美元16.1根据与2009年之前发放的贷款相关的多项索赔的结算，分别为百万美元。提供（已释放）的储备金反映在金融服务支出中。C这些负债的变化如下（省略000美元）：

 
202020192018
负债，期初$25,159 $50,282 $34,641 
提供（已释放）的储备金，净额26,410 (225)16,130 
付款(39,600)(24,898)(489)
负债，期末$11,969 $25,159 $50,282 
鉴于未结清的索赔、标的抵押品价值随时间推移而发生的变化，以及有关已知和潜在索赔最终解决办法的其他不确定性，实际成本可能与我们目前的估计有所不同。

社区发展和其他特殊地区义务

社区发展区（“CDD”）或类似的开发管理局是根据各州法规设立的地方政府单位，它利用出售债券的收益为开发项目的基础设施资产的建设或收购提供资金。与债券相关的部分负债，包括本金和利息，分配给开发项目中的每块土地。这笔债务通常由CDD随后向土地所有者征收的特别摊款来支付。通常，我们仅负责在我们作为适用地块的土地所有者期间支付特别摊款，并将我们的估计债务反映在土地开发预算中。

信用证和担保债券

在正常业务过程中，我们会根据某些与业绩相关的义务、某些土地期权协议的担保以及各种保险计划发布信用证和担保债券。这些信用证和担保债券中的大多数用于支持我们向各市政当局、其他政府机构和公用事业公司承担的与道路、下水道和其他基础设施建设相关的土地开发和建设义务。我们有未偿还的信用证和担保债券总额为 $249.7百万和美元1.5截至2020年12月31日，分别为10亿美元和美元262.8百万和美元1.4截至2019年12月31日，分别为10亿。如果提取任何此类信用证或担保债券，我们将有义务向信用证或担保债券的发行人偿还款项。我们认为不会提取大量的信用证或担保债券（如果有的话）。我们的担保债券通常没有规定的到期日；相反，我们在基本合同履行完成后即解除担保债券。由于已经完成了与适用项目相关的重大建设和开发工作，但尚未得到相应交易对手的最终认可，因此未偿担保债券的总金额超过了剩余待完成工作的预计成本。

诉讼和监管事宜

我们在正常业务运营过程中参与各种诉讼和法律索赔，包括代表各类索赔人提起的诉讼。我们还受与土地开发活动、房屋建筑标准、销售惯例、抵押贷款业务、就业相关的各种地方、州和联邦法律法规的约束
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做法和环境保护.因此，管理这些法律和法规的各政府机构定期对我们进行审查或询问。

当法律索赔和监管事项都可能发生且任何潜在损失可以合理估计时，我们会确定此类事项的责任。我们会根据每个事项的具体事实和情况对此类事项进行累计，并随着事态的发展对这些估计进行修改。在这种情况下，可能存在超过目前应计金额的损失风险。鉴于预测这些法律和监管事项的结果固有的困难，我们通常无法预测悬而未决事项的最终解决、相关时机或最终的损失。尽管无法肯定地预测此类突发事件的结果，但我们认为此类问题的解决不会对我们的经营业绩、财务状况或现金流产生重大不利影响。但是，如果任何问题的最终解决所产生的责任超过与此类问题有关的入账准备金中反映的估计，我们可能会产生可能巨额的额外费用。

保修责任

影响我们保修责任的因素包括已售房屋数量、历史和预期的保修索赔率以及预计的索赔成本。我们会定期评估我们运营所在地的每个地域市场的保修责任是否充足，并在必要时调整金额。未来的实际保修成本可能与目前的估计有所不同。 保修负债的变化如下（省略了000美元）：

 
202020192018
保修负债，期初$91,389 $79,154 $72,709 
提供的储备金64,492 60,818 65,567 
付款(70,869)(75,635)(64,525)
其他调整 (a)
(2,268)27,052 5,403 
保修责任，期末$82,744 $91,389 $79,154 

(a)包括总计 $ 的费用14.82019年有100万与东南部的一个封闭社区有关。

自保风险

我们维持一般责任保险，并要求我们的分包商维持一般责任保险。我们还维护建筑商的风险、财产、错误和遗漏、工人补偿和其他商业保险。这些保险单保护我们免受部分索赔损失风险。但是，我们保留此类索赔总体风险的很大一部分，要么是通过我们的专属保险子公司签发的保单，要么是通过我们自己的每次发生的自我保险，以及总留存额、免赔额和超过可用保险单限额的索赔。
我们的一般责任保险包括对某些施工缺陷的保障。虽然施工缺陷索赔可能涉及各种情况，但我们的大多数索赔与所谓的侧板、窗户、屋顶和地基问题有关。房屋建筑行业及其分包商的一般责任保险的可用性变得越来越有限，现有的保险单要求公司保持可观的每起事件和总留存率。在某些情况下，我们可能会为我们的分包商提供通过我们的自保子公司购买保险或参与我们提供的特定项目保险计划的机会。自保子公司发行的保单代表我们对这些风险的自保。这种自保风险受我们购买的再保险单的限制。房屋建筑行业的一般责任保险很复杂，我们的承保范围因保单年度而异。我们的保险范围要求每次发生的免赔额不超过总留存水平。从第一美元开始，为满足受保索赔而支付的金额适用于我们的每次事件和总留存义务。任何超出发生率或总留存水平的金额均由保险承保，最高不超过我们购买的保险水平。我们的保险单，包括专属保险子公司的再保险保单，由评级高的承销商维持，我们认为这些承销商的交易对手违约风险并不大。

在任何时候，我们都在管理 1,000与一般责任、财产、错误和遗漏、工伤赔偿和其他商业保险有关的个人索赔。我们在确认每套房屋关闭的收入时以未贴现的方式为与此类索赔相关的成本（包括预期的理赔管理费用）进行储备，并根据对历史索赔的精算分析对记录的负债进行评估。精算分析计算估计值
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所有未付损失的最终净成本，包括已发生但未报告的损失的估计数 (“IBNR”)。IBNR代表与已发生但尚未报告的索赔相关的损失加上已报告索赔的进展情况。

我们为所有此类索赔记录的储备金总额为 $641.8百万和美元709.8截至2020年12月31日和2019年12月31日分别为百万英镑，其中绝大多数与一般责任索赔有关。入账的储备金包括与 (一) 现有索赔和相关索赔费用以及 (二) IBNR和相关的索赔费用有关的损失估计数。与IBNR和相关的索赔费用相关的负债约为 68截至2020年12月31日和2019年12月31日的一般负债准备金总额的百分比。确定储备金中IBNR部分的精算分析考虑了多种因素，包括损失的频率和严重程度，这些因素基于我们的历史索赔经验并辅之以行业数据。储备金的精算分析还考虑了第三方的历史回收率和索赔管理费用。

全国和地方住房市场状况的波动都会影响建筑缺陷索赔的频率和成本。此外，IBNR的估计占我们负债的大部分，并且由于各种因素而存在高度的不确定性，包括索赔报告和解决模式、第三方追偿、保险行业惯例、监管环境和法律先例的变化。各州的法规各不相同，但施工缺陷索赔的举报和解决期通常超过十年。报告索赔的频率和时间以及对具体索赔价值的估计值的变化会影响精算分析中使用的基本输入和趋势，这可能会对记录的储备金产生重大影响。此外，每个保单期可用的保险金额也会影响我们记录的储备金。由于估算未来损失以及与这些索赔相关的损失发生时间方面固有的不确定性，实际费用可能与估计费用有很大差异。

储备金的调整在估计值发生变动的时期内记录。在2020年、2019年和2018年期间，我们将准备金（主要是一般负债准备金）减少了美元93.4百万，美元49.4百万，以及 $35.9分别为百万美元，这是由于观察到的实际索赔经验低于先前精算预测的预期而导致估计数发生变化。精算估值的变化是由实际索赔经验的变化推动的，这反过来又影响了对未来潜在索赔的精算估计。精算估值的这些变化并未涉及精算方法的任何重大变化，但确实影响了未来时期估计值的发展，这导致我们记录负债中IBNR部分的调整。对个人索赔未作实质性调整。相反，这些调整反映了近年来与施工缺陷索赔相关的总体损失水平低于我们以往的经验。我们将这种良好的体验归因于多种因素，包括建筑技术的改进、房屋价值的上涨以及我们的分包商越来越多地参与解决索赔。与我们的保险计划相关的成本分为销售费用、一般费用和管理费用。 这些负债的变化如下（省略了000美元）：
202020192018
期初余额$709,798 $737,013 $758,812 
提供的储备金83,912 83,209 93,156 
对先前记录的储备金的调整(93,431)(49,437)(35,873)
付款，净额 (a)
(58,500)(60,987)(79,082)
期末余额$641,779 $709,798 $737,013 

(a)包括预计将从我们的保险公司收回的金额的净变动，这些金额记录在其他资产中（见下文）。

在某些情况下，我们可以根据各种保险单或从分包商或其他第三方那里收回部分费用。如果认为有可能收回，则记录此类金额的估计数。正如所反映的那样 注意事项 10，我们从保险公司收取的应收账款总额为美元69.5百万和美元118.4截至2020年12月31日和2019年12月31日分别为百万人。应收保险款涉及为进行纠正性维修、与客户理赔而产生或将要发生的费用，以及与我们认为与先前关闭的房屋相关的已知和预期未来建筑缺陷索赔的持续进展相关的其他费用。如上所述，鉴于解决房屋建筑行业施工缺陷索赔固有的复杂性，我们的索赔支付与适用保险公司的报销之间通常存在显著的滞后。此外，房屋建筑商和承运人之间关于建筑缺陷索赔的保险立场的争议也很常见。与承运人解决索赔涉及交换大量信息，通常涉及法律诉讼。

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在2020年和2019年，我们记录的应收保险储备金为美元17.8百万和美元22.6分别为百万美元，用于与我们的某些航空公司的政策解决谈判。我们认为，收取记录在案的保险应收账款可能是基于我们在法律顾问审查后的立场的法律依据、承运人的高信用评级以及我们在与类似索赔相关的类似保险单下收取大量保险报销的长期历史。尽管无法肯定地预测这些问题的结果，但我们认为这些问题的解决不会对我们的经营业绩、财务状况或现金流产生重大的不利影响。

租赁

我们租赁某些办公空间和设备用于我们的业务。我们在租赁期内以直线方式确认这些租赁的租赁费用，并将所有租赁的租赁和非租赁部分合并在一起。所有预期期限至少为一年的租赁的使用权（“ROU”）资产和租赁负债均记录在资产负债表上。一些租约包括一个或多个续订选项。租约续订选项的行使通常由我们自行决定。ROU 资产的折旧寿命和租赁权益改善仅限于预期的租赁期限。我们的某些租赁协议包括根据出租人运营成本的比例支付租金，这些成本本质上是可变的。我们的租赁协议不包含任何剩余价值担保或重大限制性契约。
    
ROU 资产分为 其他资产在资产负债表上，而租赁负债则归类在 应计负债和其他负债。初始期限为12个月或更短的租赁不记录在资产负债表上。ROU 资产和租赁负债为 $71.3百万和美元91.4截至2020年12月31日，分别为百万和美元70.0百万和美元91.4截至2019年12月31日，分别为百万人。我们额外记录了 $13.0百万和美元17.6在2020年和2019年期间，运营租赁项下的租赁负债分别为百万美元。2020年和2019年期间的租赁负债付款，总额为美元19.8百万和美元23.4分别是百万。

租赁费用包括期限超过一年的租赁以及期限少于一年的短期租赁的成本。我们的总租赁费用为 $38.2百万，美元36.4百万，以及 $33.62020 年、2019 年和 2018 年分别为 100 万人。我们在2020年和2019年的总租赁费用包括美元的可变租赁成本6.2百万和美元6.7分别为百万美元，短期租赁成本为美元10.2百万和美元9.6分别为百万。转租收入微乎其微。 截至2020年12月31日，我们的租赁要求的未来最低租赁付款额如下（省略000美元）：

截至12月31日的年份
2021$21,154 
202222,412 
202320,334 
202414,032 
20259,303 
此后19,432 
租赁付款总额 (a)
106,667 
减去：利息 (b)
15,302 
租赁负债的现值 (c)
$91,365 

(a) 租赁付款包括延长租赁期限的期权，这些期限可以合理确定已行使，但不包括美元1.7截至2020年12月31日，已签署但尚未开始的租赁的具有法律约束力的最低租赁付款额为100万英镑。
(b) 我们的租赁不提供易于确定的隐含利率。因此，我们必须估算此类租赁的贴现率，以确定租赁开始之日租赁付款的现值。
(c) 计算我们的租赁负债时使用的加权平均剩余租赁期限和加权平均贴现率为 5.4年和 5.4截至2020年12月31日，分别为百分比。
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12. 季度业绩（未经审计）
未经审计的季度信息
（省略了 000 个，每股数据除外）
第 1 名
季度		第 2 名
季度		第 3 名
季度		第 4 名
季度
总计 (a)
2020
房屋建筑：
收入$2,240,430 $2,498,979 $2,848,086 $3,086,418 $10,673,913 
收入成本(1,709,879)(1,900,250)(2,152,243)(2,320,077)(8,082,449)
所得税前收入 (b)
244,218 396,585 420,103 481,151 1,542,057 
金融服务：
收入$54,550 $94,802 $106,871 $105,945 $362,169 
所得税前收入 (c)
19,551 60,424 64,064 42,599 186,637 
合并业绩：
收入$2,294,980 $2,593,781 $2,954,957 $3,192,363 $11,036,082 
所得税前收入263,769 457,009 484,167 523,750 1,728,694 
所得税支出 (d)
(60,058)(108,389)(67,769)(85,639)(321,855)
净收入$203,711 $348,620 $416,398 $438,111 $1,406,839 
每股净收益：
基本$0.75 $1.29 $1.54 $1.62 $5.19 
稀释$0.74 $1.29 $1.54 $1.62 $5.18 
计算中使用的股票数量：
基本270,000 268,324 268,363 267,561 268,553 
稀释性证券的影响1,218 701 598 666 861 
稀释271,218 269,025 268,961 268,227 269,414 

(a)由于四舍五入，季度业绩总和可能不等于该年度的总和。此外，每股金额的季度和年初至今的计算是独立进行的。
(b)所得税前的房屋建筑收入包括商誉减值费用 $20.2第一季度为百万美元（见 注意事项 1); 美元保险准备金逆转93.4百万，其中 $60.7百万和美元34.1第二和第四季度分别发生百万起（见 注意事项 11）；以及应收保险应收账款的储备金（美元）17.8第四季度为百万美元。
(c)所得税前的金融服务收入包括 $26.4百万美元的抵押贷款回购准备金费用，其中 $22.0第四季度发生百万起（见 注意事项 11).
(d)所得税支出包括节能房屋税收抵免 $82.0百万，其中 $53.2百万和美元24.0第三和第四季度分别发生百万起（见 注意事项 8).
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未经审计的季度信息
（省略了 000 个，每股数据除外）
第 1 名
季度		第 2 名
季度		第 3 名
季度		第 4 名
季度
总计 (a)
2019
房屋建筑：
收入$1,952,831 $2,433,028 $2,645,550 $2,947,116 $9,978,526 
收入成本 (b)
(1,494,841)(1,874,369)(2,035,972)(2,279,615)(7,684,798)
所得税前收入 (c)
204,294 295,698 333,862 402,407 1,236,261 
金融服务：
收入$43,862 $55,957 $64,815 $69,797 $234,431 
所得税前收入12,409 25,078 32,284 33,544 103,315 
合并业绩：
收入$1,996,693 $2,488,985 $2,710,365 $3,016,913 $10,212,957 
所得税前收入216,703 320,776 366,146 435,951 1,339,576 
所得税支出(49,946)(79,735)(93,042)(100,153)(322,876)
净收入$166,757 $241,041 $273,104 $335,798 $1,016,700 
每股净收益：
基本$0.59 $0.86 $0.99 $1.23 $3.67 
稀释$0.59 $0.86 $0.99 $1.22 $3.66 
计算中使用的股票数量：
基本277,637 276,652 272,992 270,843 274,495 
稀释性证券的影响1,003 932 640 632 802 
稀释278,640 277,584 273,632 271,475 275,297 

(a)由于四舍五入，季度业绩总和可能不等于该年度的总和。此外，每股金额的季度和年初至今的计算是独立进行的。
(b)收入成本包括与封闭社区相关的保修费 $14.8百万，其中 $9.0第三季度发生百万起（见 注意事项 11).
(c)所得税前的房屋建筑收入包括$的保险准备金逆转12.8百万和美元31.1第二和第四季度分别为百万美元；以及注销的应收保险账款为美元11.6百万和美元12.6第一和第二季度分别为百万美元（见 注意事项 11).


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独立注册会计师事务所的报告

致股东和董事会 PulteGroup, Inc. 旗下

对财务报表的意见

我们审计了随附的截至2020年12月31日和2019年12月31日的PulteGroup, Inc.（以下简称 “公司”）的合并资产负债表、截至2020年12月31日的三年中每年的相关合并运营报表、综合收益、股东权益和现金流以及相关附注（统称为 “合并财务报表”）。我们认为，合并财务报表按照美国公认会计原则，在所有重大方面公允列报了公司截至2020年12月31日和2019年12月31日的财务状况，以及截至2020年12月31日的三年中每年的经营业绩和现金流量。

我们还根据上市公司会计监督委员会（美国）（PCAOB）的标准，根据特雷德韦委员会赞助组织委员会发布的内部控制综合框架（2013年框架）中制定的标准，对公司截至2020年12月31日的财务报告内部控制进行了审计，并于2021年2月2日对此发表了无保留意见。

意见依据

这些财务报表由公司管理层负责。我们的责任是根据我们的审计对公司的财务报表发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和条例，我们必须在公司方面保持独立。

我们根据PCAOB的标准进行了审计。这些准则要求我们计划和进行审计，以便合理地确定财务报表是否存在因错误或欺诈造成的重大错报。我们的审计包括执行评估财务报表重大错报风险的程序，无论是错误还是欺诈所致，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查有关财务报表中数额和披露的证据。我们的审计还包括评估管理层采用的会计原则和作出的重大估计，以及评估财务报表的总体列报情况。我们认为，我们的审计为我们的意见提供了合理的依据。

关键审计事项
下文传达的关键审计事项是本期对已告知或要求向审计委员会通报的财务报表的审计中产生的事项，并且：(1) 涉及对财务报表至关重要的账目或披露，(2) 涉及我们特别具有挑战性、主观或复杂的判断。关键审计事项的沟通不会以任何方式改变我们对合并财务报表的整体看法，我们也不会通过在下文中传达关键审计事项就关键审计事项或与之相关的账目或披露提供单独意见。

76


自保风险
此事的描述截至2020年12月31日，该公司的自保风险准备金总额为6.418亿美元，其中大部分与先前出售的房屋建筑缺陷风险相关的已发生但未报告（“IBNR”）损失有关。正如合并财务报表附注1和11所讨论的那样，公司根据对公司历史索赔活动的精算分析，为与施工缺陷索赔相关的费用（包括IBNR损失和预期的索赔管理费用）储备金。确定IBNR储备金的精算分析考虑了多种因素，其中主要包括损失的频率和严重程度。

由于估算、各种精算方法的使用以及管理层对重大判断的运用相关的测量不确定性很大，审计公司的IBNR建筑缺陷储备金非常复杂。此外，储备金估算对重要的管理假设很敏感，包括计算IBNR储备金和已报告索赔的损失发展系数时使用的频率和严重程度假设。
我们在审计中是如何解决这个问题的
我们了解了情况，评估了设计，并测试了公司控制措施的运营有效性，这些控制措施旨在应对与IBNR储备金的计量和估值相关的重大错报风险。例如，我们测试了管理层对重要精算假设的审查以及管理层在估算IBNR损失时使用的数据输入的控制措施。

为了测试与施工缺陷风险相关的IBNR储备金，我们的审计程序包括测试管理层估算中使用的基础索赔数据的完整性和准确性，以及按保单年度审查公司的再保险合同，以评估公司的自保保留额、免赔额和承保限额，这些都是精算模型的输入。此外，我们聘请了精算专家来协助我们评估管理层估算IBNR储备金所使用的方法。我们将公司的自保准备金（包括IBNR估计）与我们的精算专家根据独立选择的假设制定的区间进行了比较。
77


土地减值
此事的描述截至2020年12月31日，该公司的房屋和土地库存为77亿美元。正如合并财务报表附注1和2中更全面地描述的那样，公司对每个社区进行评估，以确定潜在减值指标。确定潜在减值指标后，公司通过将社区的预期未贴现现金流与其账面价值进行比较来评估社区的可收回性。对于账面价值超过预期未贴现现金流的任何社区，公司都会估算社区的公允价值，如果社区的账面价值超过其公允价值，则记录减值费用。公司确认截至2020年12月31日止年度的减值费用为700万美元。

对公司未来社区预计的未贴现现金流进行审计涉及主观性，因为此类现金流的估计会受到诸如预期平均销售价格以及每个社区特定的预期土地开发和房屋建设成本等重要假设的敏感性。

我们在审计中是如何解决这个问题的
我们了解了情况，评估了设计，并测试了公司流程控制措施的运营有效性，这些控制措施用于估算社区的未贴现现金流，并附有潜在减值指标。例如，我们测试了对假设的适当性以及管理层在未贴现现金流模型中使用的数据的完整性和准确性的控制措施。

除其他审计程序外，我们对公司未贴现现金流模型的测试包括评估所使用的方法，评估管理层在分析中使用的数据的完整性和准确性，以及评估管理层在预测未来现金流时使用的重要假设。我们还将社区数据与公司的会计记录进行了比较，并重新计算了公司预计的未来现金流。


//安永会计师事务所

自1973年以来，我们一直担任公司的审计师。

乔治亚州亚特兰大
2021 年 2 月 2 日
78

第 9 项。会计师在会计和财务披露方面的变化和分歧

此商品不适用。

第 9A 项。控制和程序

披露控制和程序

截至2020年12月31日，包括我们的总裁兼首席执行官以及执行副总裁兼首席财务官在内的管理层评估了我们的披露控制和程序的设计和运营的有效性。根据评估之日，我们的总裁兼首席执行官兼执行副总裁兼首席财务官得出结论，披露控制和程序自2020年12月31日起生效。

财务报告的内部控制

(a)管理层关于财务报告内部控制的年度报告

管理层负责编制和公允列报本年度报告中包含的合并财务报表。合并财务报表是根据美国公认的会计原则编制的，反映了管理层对入账或披露的事件和交易的判断和估计。

管理层还负责建立和维持对财务报告的有效内部控制，如《交易法》第13a-15 (f) 条所定义的那样。管理层认识到，任何内部控制的有效性都有固有的局限性，对财务报告的有效内部控制只能为财务报表的编制提供合理的保证。此外，由于条件的变化，对财务报告的内部控制的有效性可能会随时间而变化。

为了确保公司对财务报告的内部控制有效，管理层定期评估此类控制措施，最近一次评估了截至2020年12月31日的财务报告。管理层的评估基于特雷德韦委员会赞助组织委员会发布的《内部控制——综合框架》（2013年框架）中描述的对财务报告的有效内部控制标准。根据这一评估，管理层断言，截至2020年12月31日，公司对财务报告保持了有效的内部控制。2020年1月24日，公司收购了创新建筑集团的业务。经美国证券交易委员会允许，截至2020年12月31日，管理层将此类业务排除在对财务报告内部控制的评估范围之外。截至2020年12月31日，此类业务占公司合并总资产的不到1％，占截至该日止年度公司合并总收入的不到1％。

安永会计师事务所（Ernst & Young LLP）是一家独立注册会计师事务所，负责审计本年度报告中包含的公司合并财务报表，该会计师事务所已发布了截至2020年12月31日的公司内部控制财务报告有效性的报告。
79

(b)独立注册会计师事务所的报告

致 PulteGroup, Inc. 的股东和董事会

关于财务报告内部控制的意见

根据特雷德韦委员会赞助组织委员会发布的《内部控制——综合框架》（2013年框架）（COSO标准）中制定的标准，我们对PulteGroup, Inc.截至2020年12月31日的财务报告内部控制进行了审计。我们认为，根据COSO标准，截至2020年12月31日，PulteGroup, Inc.（以下简称 “公司”）在所有重大方面都对财务报告进行了有效的内部控制。

正如随附的管理层财务报告内部控制年度报告所示，管理层对财务报告内部控制有效性的评估和结论不包括创新建筑集团的内部控制。创新建筑集团包含在公司2020年合并财务报表中，截至2020年12月31日，占合并总资产的不到1％，占截至该日止年度的合并总收入的不到1％。我们对公司财务报告内部控制的审计也没有包括对创新建筑集团财务报告内部控制的评估。

我们还根据上市公司会计监督委员会（美国）（PCAOB）的标准，审计了截至2020年12月31日和2019年12月31日的公司合并资产负债表、截至2020年12月31日的三年中每年的相关合并运营报表、综合收益、股东权益和现金流以及相关附注和我们2021年2月2日的报告对此发表了无保留意见。

意见依据

公司管理层负责维持对财务报告的有效内部控制，并负责评估随附的管理层《财务报告内部控制年度报告》中包含的财务报告内部控制的有效性。我们的责任是根据我们的审计，就公司对财务报告的内部控制发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及证券交易委员会和PCAOB的适用规则和条例，我们必须独立于公司。

我们根据PCAOB的标准进行了审计。这些标准要求我们计划和进行审计，以合理地确定是否在所有重大方面对财务报告进行了有效的内部控制。

我们的审计包括了解财务报告的内部控制，评估存在重大缺陷的风险，根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和运作有效性，以及在这种情况下执行我们认为必要的其他程序。我们认为，我们的审计为我们的意见提供了合理的依据。

财务报告内部控制的定义和限制

公司对财务报告的内部控制旨在为财务报告的可靠性提供合理的保证，并根据公认的会计原则为外部目的编制财务报表提供合理的保证。公司对财务报告的内部控制包括：(1) 与保存记录有关的政策和程序，这些记录应以合理的详细程度准确、公允地反映公司资产的交易和处置；(2) 提供合理的保证，即在必要时记录交易以允许根据公认的会计原则编制财务报表，并且公司的收支只能根据管理层的授权进行公司董事；以及 (3) 就防止或及时发现可能对财务报表产生重大影响的未经授权收购、使用或处置公司资产提供合理的保证。

由于其固有的局限性，对财务报告的内部控制可能无法防止或发现错误陈述。此外，对未来时期任何有效性评估的预测都可能因条件变化而导致控制不足，或者对政策或程序的遵守程度可能恶化。
80

//安永会计师事务所

乔治亚州亚特兰大
2021 年 2 月 2 日

(c)财务报告内部控制的变化

在截至2020年12月31日的季度中，我们对财务报告的内部控制没有发生重大影响或合理可能对我们的财务报告内部控制产生重大影响的变化。

第 9B 项。其他信息

此商品不适用。
第三部分

第 10 项。董事、执行官和公司治理

本项目要求的有关我们执行官的信息载于本10-K表年度报告的第4A项。本项目要求的有关我们董事会成员和我们审计委员会的信息将包含在 2021 年年度股东大会委托声明（“2021 年委托声明”）中，该委托书将在 2020 年 12 月 31 日之后的 120 天内提交，标题为 “董事选举” 和 “董事会委员会——审计委员会”，并纳入披露审计委员会成员资格的图表根据这个参考。本项目要求的有关遵守1934年《证券交易法》第16（a）条的信息将包含在2021年委托书中，标题为 “违规第16（a）条报告”，并以此引用纳入此处。本项目要求的有关我们道德准则的信息将包含在2021年委托书中，标题为 “公司治理——治理指南；商业行为道德守则；道德守则”，并通过本引用纳入此处。

我们的主要官员道德守则、商业行为道德准则、公司治理准则以及董事会审计、薪酬和管理发展、提名和治理以及财务和投资委员会的章程也发布在我们网站上，并可应要求免费提供印刷版。

第 11 项。高管薪酬

本项目要求的信息将包含在 2021 年委托书中，标题为 “2020 年高管薪酬” 和 “2020 年董事薪酬”，并以此引用纳入此处，前提是薪酬与管理发展委员会报告不应被视为与本10-K表年度报告一起 “提交”。

项目 12。某些受益所有人的担保所有权以及管理及相关股东事宜

本项目要求的信息将包含在2021年委托书中，标题为 “受益证券所有权” 和 “股权补偿计划信息”，并以此引用纳入此处。

项目 13。某些关系和关联交易以及董事独立性

本项目要求的信息将包含在 2021 年委托书中，标题为 “某些关系和相关交易” 和 “董事会信息”，并通过本引用纳入此处。

第 14 项。首席会计师费用和服务

本项目要求的信息将包含在2021年委托书中，标题为 “审计和非审计费用” 和 “审计委员会预批准政策”，并以引用方式纳入此处。
81

第四部分

第 15 项。证物和财务报表附表
 (a)    T以下文件作为本10-K表年度报告的一部分提交：
(1) 财务报表
截至2020年12月31日和2019年12月31日的合并资产负债表
44
截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日止年度的合并运营报表
45
截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日止年度的综合收益表
46
截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日止年度的合并股东权益表
47
截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日止年度的合并现金流量表
48
合并财务报表附注
49
 
(2)财务报表附表
之所以省略所有附表，是因为所需资料不存在，所列数额不足以要求提交附表，或者财务报表或其附注中载有所需信息。
(3) 展品
以下证物在本10-K表年度报告中提交，或以引用方式纳入此处：
展品编号和描述
(3)(a)
PulteGroup, Inc. 的重述公司章程（参照我们于2009年8月18日向美国证券交易委员会提交的当前8-K表报告的附录3.1编入）
(b)
公司章程修正证书，日期为2010年3月18日（参照我们截至2010年3月31日的季度10-Q表季度报告附录3（b）纳入）
(c)
2010年5月21日的公司章程修正证书（参照我们截至2010年9月30日的季度10-Q表季度报告附录3（c）纳入）
(d)
经修订和重述的 PulteGroup, Inc. 章程（参照我们于2020年5月11日向美国证券交易委员会提交的当前8-K表报告的附录3.2）
(e)
日期为2009年8月6日的A系列初级参与优先股指定证书（参照我们于2009年8月18日向美国证券交易委员会提交的表格8-A注册声明附录3（b）纳入其中）
(4)(a)任何与长期债务有关的文书，如果根据长期债务授权的证券不超过PulteGroup, Inc.及其子公司总资产的10％，均未提交。公司同意应要求向美国证券交易委员会提供此类文书的副本。
(b)
经修订和重述了PulteGroup, Inc.与作为版权代理人的北卡罗来纳州计算机信托公司于2010年3月18日签订的第382条权利协议，其中包括权利证书表格作为其附录B（参照PulteGroup, Inc.于2010年3月23日向美国证券交易委员会提交的表格8-A/A注册声明附录4并入）
(c)
PulteGroup, Inc.与作为版权代理人的北卡罗来纳州Computershare信托公司于2013年3月14日签订的经修订和重述的第382条权利协议的第一修正案（参照PulteGroup, Inc.于2013年3月15日向美国证券交易委员会提交的关于8-K表的最新报告附录4.1编入）
82

(d)
PulteGroup, Inc.与作为版权代理人的北卡罗来纳州Computershare信托公司于2016年3月10日签订的经修订和重述的第382条权利协议的第二修正案（参照PulteGroup, Inc.于2016年3月10日向美国证券交易委员会提交的关于8-K表的最新报告附录4.1编入）
(e)
PulteGroup, Inc.与作为版权代理人的北卡罗来纳州Computershare信托公司于2019年3月7日签订的经修订和重述的第382条权利协议的第三修正案（参照PulteGroup, Inc.于2019年3月7日向美国证券交易委员会提交的关于8-K表的最新报告附录4.1编入）
(f)
PulteGroup, Inc.与作为版权代理人的北卡罗来纳州计算机共享信托公司于2020年5月8日生效的经修订和重述的第382条权利协议的第四修正案（参照PulteGroup, Inc.于2020年5月11日向美国证券交易委员会提交的关于8-K表的最新报告附录4.1纳入其中）
(g)
注册人证券的描述（随函提交）
(10)(a)
PulteGroup, Inc. 401 (k) 计划（参照我们 S-8 表格注册声明附录 4.3 编号333-115570）*
(b)
PulteGroup, Inc. 2002 年股票激励计划（参考我们 2002 年 4 月 3 日的委托书以及我们 S-8 表格注册声明附录 4.3，编号为 333-123223）*
(c)
PulteGroup, Inc. 2013 年高级管理层激励计划（参照我们于 2013 年 5 月 13 日向美国证券交易委员会提交的 8-K 表最新报告附录 10.2 纳入）*
(d)
PulteGroup, Inc. 2019 年高级管理层激励计划（参照我们于 2019 年 2 月 8 日向美国证券交易委员会提交的 8-K 表最新报告附录 10.1 纳入）*
(e)
PulteGroup, Inc. 长期激励计划（参照我们于 2008 年 5 月 20 日向美国证券交易委员会提交的 8-K 表最新报告附录 10.2 纳入）*
(f)
PulteGroup, Inc. 长期激励奖励协议的表格（参照我们于2008年5月20日向美国证券交易委员会提交的当前8-K表报告的附录10.3纳入其中）*
(g)
PulteGroup, Inc. 2008-2010 年拨款接受协议表——公司业绩衡量标准（参照我们于 2008 年 5 月 20 日向美国证券交易委员会提交的 8-K 表最新报告附录 10.4 纳入其中）*
(h)
PulteGroup, Inc. 2008-2010 年拨款接受协议表格——个人绩效指标（参照我们于 2008 年 5 月 20 日向美国证券交易委员会提交的 8-K 表最新报告附录 10.5 纳入其中）*
(i)
PulteGroup, Inc. 2013 年股票激励计划（参照我们于 2013 年 5 月 13 日向美国证券交易委员会提交的 8-K 表最新报告的附录 10.1 纳入其中）*
(j)
2017年2月10日对PulteGroup, Inc. 2013年股票激励计划的第一号修正案（参照我们截至2017年3月31日的季度10-Q表季度报告附录10并入）*
(k)
2020年12月3日PulteGroup, Inc. 2013年股票激励计划的第二号修正案（随函提交）*
(l)
PulteGroup, Inc. 2004 年股票激励计划（截至2009年7月9日修订和重述）（参照我们截至2009年9月30日的季度10-Q表季度报告附录10（a）纳入）*
(m)
PulteGroup, Inc. 2013年股票激励计划下的限制性股票单位奖励协议（经修订）表格（参照我们截至2017年12月31日止年度的10-K表年度报告附录10（k）纳入）*
(n)
PulteGroup, Inc. 2002 年和 2004 年股票激励计划下的股票期权协议表格（参照我们截至2007年12月31日止年度的10-K表年度报告附录10（s）纳入）*
(o)
PulteGroup, Inc. 2002 年和 2004 年股票激励计划下的股票期权协议表格（经修订）（参照我们截至2007年12月31日止年度的10-K表年度报告附录10（t）纳入）*
83

(p)  
PulteGroup, Inc. 长期薪酬延期计划（经修订和重述，自2004年1月1日起生效）（参照我们截至2006年3月31日的季度10-Q表季度报告附录10（a）纳入）*
(q)  
PulteGroup, Inc. 非雇员董事递延薪酬计划，经修订和重述，自2017年1月1日起生效（参照我们截至2017年9月30日的季度10-Q表季度报告附录10（b）纳入）*
(r)  
PulteGroup, Inc. 2008年高级管理层激励计划下的绩效奖励协议表格（参照我们截至2012年3月31日的季度10-Q表季度报告附录10（a）纳入其中）*
(s)
PulteGroup, Inc. 高管遣散费政策（参照我们于2013年2月12日向美国证券交易委员会提交的当前8-K表报告的附录10.1纳入其中）*
(t)  
PulteGroup, Inc. 修订后的退休政策（自2017年11月30日起生效）（参照我们截至2017年12月31日止年度的10-K表年度报告附录10（u）纳入）*
(u)
作为借款人的PulteGroup, Inc.、作为行政代理人的美国银行及其其他贷款方于2018年6月22日签订的第二份经修订和重述的信贷协议（参照PulteGroup, Inc.附录10.1）s 有关8-K表的最新报告，于2018年6月22日向美国证券交易委员会提交）
(v)
经修订和重述的2015年9月4日由作为代理人、牵头安排人和买方的Comerica银行、本协议的另一方和作为卖方的Pulte Mortgage LLC于2015年9月4日签订的主回购协议（参照我们于2015年9月8日向美国证券交易委员会提交的当前8-K表报告附录10.1纳入）
(w)
2016年6月24日经修订和重述的主回购协议第二修正案（参照PulteGroup, Inc.附录10.1纳入）s 有关8-K表的最新报告，于2016年6月29日向美国证券交易委员会提交）
(x)
2016年8月15日对经修订和重述的主回购协议的第三次修正案（参照PulteGroup, Inc.附录10.1纳入）s 关于表格 8-K 的最新报告，于 2016 年 8 月 17 日向美国证券交易委员会提交）
(y)
2016年12月27日经修订和重述的主回购协议第四修正案（参照PulteGroup, Inc.附录10.1纳入）s 有关8-K表的最新报告，于2016年12月29日向美国证券交易委员会提交）
(z)
2017年8月14日经修订和重述的主回购协议第五修正案（参照PulteGroup, Inc.附录10.1纳入）s 有关8-K表的最新报告，于2017年8月15日向美国证券交易委员会提交）
(aa)
2018年8月3日经修订和重述的主回购协议第六修正案（参照PulteGroup, Inc.附录10.1纳入）s 有关8-K表的最新报告，于2018年8月9日向美国证券交易委员会提交）
(ab)
2019年8月1日经修订和重述的主回购协议第九修正案（参照PulteGroup, Inc.附录10.1纳入）s 有关8-K表的最新报告，于2019年8月5日向美国证券交易委员会提交）
（交流电）
2019年8月7日对经修订和重述的主回购协议的第十次修正案（参照PulteGroup, Inc.附录10.1纳入）s 有关8-K表的最新报告，于2019年8月9日向美国证券交易委员会提交）
（广告）
作为代理人、牵头安排人和买方的Comerica银行、本协议的另一方以及作为卖方的Pulte Mortgage LLC于2020年7月30日签订的第二份经修订和重述的主回购协议（参照我们于2020年8月3日向美国证券交易委员会提交的当前8-K表报告的附录10.1纳入）
(ae)
威廉·普尔特（创始人的孙子）、威廉·普尔特（创始人）、威廉·普尔特信托基金 dtd 01/26/90、Joan B. Pulte Trust dtd dtd 01/26/90 和 PulteGroup, Inc. 于 2016 年 9 月 8 日签订的信函协议（参考 PulteGroup, Inc. 附录 10.1s 关于表格 8-K 的最新报告，于 2016 年 9 月 8 日向美国证券交易委员会提交）
（对焦）
截至2020年5月8日，PulteGroup, Inc.和Stephen Schlageter签订的发布、禁止竞争、禁止招揽和保密协议（参照PulteGroup Inc.附录10.1纳入）s 有关8-K表的最新报告，于2020年5月11日向美国证券交易委员会提交）*
84

(21)
注册人的子公司（随函提交）
(22)
担保子公司名单
(23)
独立注册会计师事务所的同意（随函提交）
(24)
委托书（随函提交）
(31)(a)
第 13a-14 (a) 条由总裁兼首席执行官瑞安·马歇尔认证（随函提交）
(b)
执行副总裁兼首席财务官罗伯特·奥肖内西的第 13a-14 (a) 条认证（随函提交）
(32)
根据美国法典第 18 节 § 1350 和 1934 年《证券交易法》第 13a-14 (b) 条进行认证（随函提供）
101.INS内联 XBRL 实例文档-该实例文档不出现在交互式数据文件中，因为其 XBRL 标签嵌入在内联 XBRL 文档中。
101.SCH内联 XBRL 分类扩展架构文档
101.CAL内联 XBRL 分类扩展计算链接库文档
101.DEFInlinexBRL 分类扩展定义 Linkbase 文档
101.LAB内联 XBRL 分类法扩展标签 Linkbase 文档
101.PRE内联 XBRL 分类扩展演示链接库文档
104封面交互式数据文件（嵌入在行内 XBRL 文档中）
* 表示管理合同或补偿计划或安排


第 16 项。表单 10-K 摘要

没有。
85


签名
根据1934年《证券交易法》第13条或第15（d）条的要求，注册人已正式促使经正式授权的下列签署人代表其签署本报告。
PULTEGROUP, INC.
（注册人）
 
2021年2月2日来自：/s/ 罗伯特 ·T· 奥肖内西
罗伯特 T. 奥肖内西
执行副总裁兼首席财务官
根据1934年《证券交易法》的要求，以下人员以注册人的身份和日期在下文签署了本报告：
 
2021年2月2日
/s/ 瑞安 R. 马歇尔/s/ 罗伯特 ·T· 奥肖内西/s/ Brien P. O'Meara
瑞安 R. 马歇尔
罗伯特 T. 奥肖内西
Brien P. O'Meara
总裁兼首席执行官
（首席执行官）兼董事会成员		执行副总裁和
首席财务官
（首席财务官）		副总裁兼财务总监
（首席会计官）
布莱恩·安德森董事会成员}
布莱斯·布莱尔董事会非执行主席}
理查德·W·德雷林董事会成员}
托马斯·J·福利亚德董事会成员}/s/ 罗伯特 ·T· 奥肖内西
谢丽尔·W·格里塞董事会成员}
罗伯特 T. 奥肖内西
安德烈·哈沃克斯董事会成员}执行副总裁和
首席财务官
J. Phillip Holloman董事会成员}
约翰·R·佩什金董事会成员}
斯科特·F·鲍尔斯董事会成员}
莉拉·斯奈德董事会成员}

86