美国

美国证券交易委员会

华盛顿特区，20549

表格10-K

截至本财政年度止12月31日, 2023

或

由_至_的过渡期

委托文件编号：001-41597

First Seacoast Bancorp公司

(注册人的确切姓名载于其章程)

(603) 742-4680

(注册人的电话号码，包括区号)

根据该法第12(B)条登记的证券：

根据该法第12(G)条登记的证券：无

如果注册人是一个著名的经验丰富的发行人，则通过复选标记进行注册，如《证券法》第405条所定义。 是的  不是 

用复选标记表示注册人是否不需要根据该法第13条或第15条(D)提交报告。是 不是 

通过复选标记确认注册人是否：（1）在过去12个月内（或注册人被要求提交报告的较短时间内）提交了1934年证券交易法第13条或第15（d）条要求提交的所有报告，以及（2）在过去90天内一直遵守此类提交要求。 是 不是

在过去12个月（或要求注册人提交此类文件的较短期限）内，注册人是否以电子方式提交了根据法规S—T（本章第232.405节）第405条要求提交的所有交互式数据文件。 是 不是

用复选标记表示注册人是大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、较小的报告公司或新兴成长型公司。请参阅《交易法》第12b-2条规则中“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小申报公司”和“新兴成长型公司”的定义。

如果是一家新兴的成长型公司，用复选标记表示注册人是否已选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易所法》第13(A)节提供的任何新的或修订的财务会计准则。

通过复选标记检查注册人是否已提交报告并证明其管理层根据《萨班斯—奥克斯利法案》第404（b）条对财务报告内部控制有效性的评估（15 U.S.C. 7262（b））由编制或出具审计报告的注册会计师事务所执行。 □

检查注册人是否为空壳公司（如交易法第12b—2条所定义）。 是的 不是

如果证券是根据该法第12(B)条登记的，应用复选标记表示登记人的财务报表是否反映了对以前发布的财务报表的错误更正。 ☐

用复选标记表示这些错误更正中是否有任何重述需要对注册人的任何ffiCER高管在相关恢复期内根据§240.10D-1(B)收到的基于激励的补偿进行恢复分析。☐

截至2023年6月30日，注册人非关联公司持有的有表决权和无表决权普通股的总市值为美元。39.4百万美元。

截至2024年3月22日，有5,077,164注册人普通股的流通股。

以引用方式并入的文件

目录

部分 I

除文意另有所指外，凡提及“本公司”、“本公司”、“本公司”及“本公司”，均指第一海岸银行及其附属银行第一海岸银行。

前瞻性陈述

本报告包含1995年《私人证券诉讼改革法》所界定的前瞻性陈述。这类关于公司及其行业的前瞻性陈述包含大量风险和不确定因素。除有关当前或历史事实的陈述外，包括有关公司未来财务状况、经营结果、业务计划、流动性、现金流、预计成本以及适用于公司的任何法律或法规的影响的陈述均为前瞻性陈述。“估计”、“项目”、“相信”、“打算”、“预期”、“假设”、“计划”、“寻求”、“预期”、“将会”、“可能”、“应该”、“表明”、“将会”、“考虑”、“继续”、“潜在”、“目标”以及其他类似表述旨在识别这些前瞻性表述。此类陈述受可能导致实际结果与预期结果大相径庭的因素的影响。这些因素包括但不限于以下因素：

这些前瞻性陈述基于我们管理层目前的信念和预期，固有地受到重大商业、经济和竞争不确定性和意外事件的影响，其中许多不是我们所能控制的。此外，这些前瞻性陈述受到有关未来业务战略和决策的假设的影响，这些假设可能会发生变化。因此，你不应该过分依赖这样的陈述。我们没有义务也没有义务在本年度报告发布之日之后更新任何前瞻性陈述。

除其他因素外，下列因素可能导致实际结果与前瞻性陈述中表达的预期结果或其他期望大相径庭：

由于这些以及各种各样的其他不确定性，我们未来的实际结果可能与这些前瞻性陈述所表明的结果大不相同。除适用法律或法规另有要求外，我们不承诺、也特别不承担任何义务，公开发布可能对任何前瞻性陈述进行的任何修订的结果，以反映陈述日期之后的事件或情况，或反映预期或意外事件的发生。

第1项。 业务

First Seacoast Bancorp公司

第一海岸银行股份有限公司(连同其银行附属公司，除文意另有所指外，以下简称“公司”)为第一海岸银行(下称“银行”)的储蓄及贷款控股公司。该公司主要通过其全资子公司第一海岸银行开展业务。

该公司是第一海岸银行(一家联邦公司)的继任者。自2023年1月19日起，公司接替第一海岸银行(一家联邦公司)成为第一海岸银行的控股公司，这与第一海岸银行的前身为第一海岸银行的联邦共同控股公司MHC从共同形式转变为股票形式有关。截至2023年12月31日，公司总合并资产为5.71亿美元，贷款为4.3亿美元，存款为4.048亿美元，股东权益为6660万美元。

公司的执行办公室位于新罕布夏州多佛市中央大道633号，邮编：03820，电话号码是(603742-4680)。我们的网站地址是Www.firstseacoastbank.com。我们网站上的信息不是也不应该被视为本年度报告的一部分。本公司须接受美国联邦储备系统理事会(以下简称“美联储理事会”)的全面监管和审查。

第一海岸银行

第一海岸银行是一家总部设在新罕布夏州多佛市的联邦特许储蓄银行，自1890年以来一直为新罕布夏州海岸地区的居民提供服务。我们的业务主要包括吸收公众存款，并将这些存款与联邦住房贷款银行运营和借款产生的资金一起投资于一户至四户住宅房地产贷款、商业房地产和多户房地产贷款、收购、开发和土地贷款、商业和工业贷款、房屋净值贷款以及信用额度和消费贷款。近年来，我们按照我们认为保守的承保标准，加大了对高收益商业房地产以及商业和工业贷款的关注。

我们的经营业绩在很大程度上取决于净利息收入，即贷款和证券赚取的利息与存款和借款支付的利息之间的差额，以及主要来自客户服务费的非利息收入。经营结果还受到经营费用水平、信贷损失准备金、联邦和州所得税的影响、利率的相对水平以及地方和国家经济活动的影响。

投资管理服务通过FSB财富管理公司提供。FSB财富管理公司是第一海岸银行的一个部门。该部门目前由两名财务顾问组成，他们位于新罕布夏州多佛市中央大道629号，毗邻我们的总办事处。FSB Wealth Management为我们主要市场地区的个人提供非FDIC保险产品的渠道，包括退休计划、投资组合管理、投资和保险战略、企业退休计划和大学规划。这些投资和服务是通过第三方注册经纪交易商和投资顾问提供的。FSB财富管理公司从咨询服务和客户购买的个人投资和保险产品的佣金中收取费用。

为财富管理客户持有的资产不是本公司的资产，因此不反映在本公司的综合资产负债表中。截至2023年12月31日和2022年12月31日，公司管理的资产总额分别约为1.235亿美元和9600万美元。2021年8月17日，银行与一家投资咨询和财富管理公司(“卖方”)达成了一项最终协议，购买其某些客户账户和客户关系，最终调整后的购买价为324,000美元(包括2023年12月31日和2022年12月31日的其他资产，扣除摊销后)，其中172,000美元在成交时支付。每个客户账户都被分配了一个价值，当每个客户转账到银行时，这个价值的85%支付给了卖家。2023年6月，完成了客户账户的转移，并将购买价格的余额支付给了卖家。截至2023年12月31日和2022年12月31日，分别约有2570万美元和2300万美元的购买客户账户包括在管理的总资产中。购买的客户账户被记录为客户清单无形资产。应摊销的可确认无形资产将至少每年根据其公允价值进行减值审查。任何减值将被确认为收益的费用，无形资产的调整后账面金额将成为其新的会计基础。无形资产的剩余使用年限也将在每个报告期进行评估，以确定事件和情况是否需要修订剩余的摊销期限。该公司正在以直线方式在十年内摊销客户名单无形资产。在截至2023年12月31日和2022年12月31日的一年中，分别记录了30,000美元和34,000美元的摊销费用。

第一海岸银行在我们服务的社区中很活跃。世行对社区发展贷款和低收入住房投资进行投资，所有这些都努力改善我们所服务的社区。2019年，第一海岸银行(一家联邦公司)成立了第一海岸社区基金会，Inc.，这是一个致力于支持在世行当地社区运营的慈善组织的慈善基金会。

第一海岸银行受到其主要联邦监管机构--货币监理署的全面监管和审查。

可用信息

美国证券交易委员会(“美国证券交易委员会”)设有互联网网站，网址为Www.sec.gov其中包含以电子方式向美国证券交易委员会提交的报告、委托书和信息声明以及其他有关发行人的信息。

我们的互联网网站是Www.firstseacoastbank.com.您可以在我们以电子方式向美国证券交易委员会提交报告或向美国证券交易委员会提交报告后，在合理可行的范围内尽快在我们的网站上免费获取我们的年度报告(Form 10-K)、季度报告(Form 10-Q)、当前的Form 8-K报告以及对这些报告的任何修订。我们的互联网网站及其包含或连接的信息不打算纳入本Form 10-K年度报告。

市场面积

我们在新罕布夏州斯特拉福德县的四个全方位服务银行办事处和位于新罕布夏州罗金汉县的一个全方位服务银行办事处开展业务，罗金汉县位于该州东南部，沿新汉普郡海岸。我们认为我们的主要贷款市场区域是新罕布夏州的斯特拉福德和罗金汉县，以及缅因州南部的约克县。

新汉普郡和缅因州南部沿海地区的经济相当多元化，就业领域包括教育、医疗保健、政府、服务、零售和制造业。我们在斯特拉福德郡的分支机构位于新罕布夏州的多佛市、达勒姆市、巴林顿市和罗切斯特市。斯特拉福德县的顶级就业部门包括医疗保健、政府、教育、保险、零售和纺织制造业。我们的罗金汉县分公司位于新罕布夏州的朴茨茅斯市。罗金汉县的顶级就业部门包括医疗保健、政府、保险、制药和生物技术。此外，尽管我们在缅因州约克县没有分支机构，但我们的许多客户在毗邻斯特拉福德县的约克县工作和居住。我们的多佛总部距离波士顿约65英里，距离曼彻斯特、新汉普郡和缅因州波特兰均不到50英里，交通便利。

我们将大海岸地区视为增长的主要地区，考虑到其有利的人口特征，例如一些相对富裕的市场的人口增长。与此同时，区内吸引人的特点为金融服务供应商营造了一个竞争激烈的环境。

竞争

金融服务业竞争激烈。本公司与其他商业银行、储蓄贷款协会、证券经纪公司、抵押贷款公司、保险公司、财务公司、货币市场基金、信用社等非银行金融服务提供商在吸收存款、发放贷款和吸引财富管理客户方面面临着激烈的竞争。相互竞争的主要商业银行拥有更多的资源，这些资源可能会为它们提供竞争优势，使它们能够维持众多分支机构并开展广泛的广告活动。竞争日益激烈的环境是法规变化、技术和产品交付系统变化、增加金融服务提供商以及金融服务提供商之间整合步伐加快的结果。

由于立法、监管和技术方面的变化以及持续的整合，金融服务业的竞争变得更加激烈。银行、证券公司和保险公司可以在金融控股公司的保护伞下合并，金融控股公司几乎可以提供任何类型的金融服务，包括银行、证券承销、保险(包括代理和承销)和商业银行。此外，技术降低了进入门槛，使非银行机构能够提供传统上由银行提供的产品和服务，如自动转账和自动支付系统。

该公司的一些非银行竞争对手的监管限制较少，可能具有较低的成本结构。此外，公司的一些竞争对手拥有比公司更高的资产、资本和贷款限额，更多地进入资本市场，提供比公司更广泛的产品和服务。这些机构可能有能力为广泛的广告活动提供资金，也可能能够提供比公司所能提供的更低的贷款利率和更高的存款利率。

各种州内的市场竞争对手和州外的银行继续进入或宣布计划进入或扩大他们在公司目前经营的市场领域的存在。随着我们市场中新的银行业务的增加，公司预计对贷款、存款和其他金融产品和服务的竞争将会加剧。我们对贷款的竞争主要来自我们市场领域的金融机构。我们近年来的经验是，我们市场领域的许多金融机构，特别是寻求大幅扩大其商业贷款组合的社区银行，以及位于新汉普郡和缅因州较低增长地区的银行，一直愿意积极为商业贷款定价，以获得市场份额。

公司将继续依靠当地的促销活动、高级管理人员、董事和员工与客户建立的个人关系，以及为满足所服务社区的需求而量身定做的专门服务。管理层相信，由于对当地市场的了解、当地的决策和对客户需求的认识，它能够有效地竞争。

借贷活动

从历史上看，我们的贷款活动一直强调一到四户住宅房地产贷款，这类贷款仍然是我们贷款组合中最大的部分。其他贷款领域包括商业房地产贷款和多户房地产贷款、收购、开发和土地贷款、商业和工业贷款、房屋净值贷款以及信用额度和消费贷款。根据市场状况和我们的资产负债分析，我们预计将继续加强对商业房地产和商业和工业贷款的关注，以努力使我们的整体贷款组合多样化，并提高我们的贷款的整体收益。我们通过提供高质量的个性化服务、提供便利和灵活性、对贷款申请提供及时响应以及通过提供具有竞争力的贷款产品定价来竞争贷款。

作为一家金融服务提供商，我们经常参与各种存在表外风险的金融工具，例如承诺发放信贷和未使用的信贷额度。虽然这些合同义务代表着我们未来潜在的现金需求，但很大一部分信贷承诺可能会到期而不被动用。此类承诺须遵守与我们发放贷款相同的信贷政策和审批程序。欲了解更多信息，请参阅本年度报告综合财务报表附注16。

贷款组合构成。下表列出了贷款组合在指定日期的构成。

贷款组合到期日。下表载列我们总贷款组合于二零二三年十二月三十一日的合约到期日。 活期贷款、并无指定还款时间表或到期日的贷款及透支贷款均按一年或以下到期日呈报。 实际到期日可能有所不同。

固定利率与可调利率贷款。下表载列我们于2023年12月31日按合约于2024年12月31日后到期的定息及可调整利率贷款。

一至四户住宅房地产贷款.我们的一至四户住宅贷款组合包括抵押贷款，使借款人能够购买或再融资现有住房，基本上所有这些贷款都以借款人的主要住所为抵押。截至2023年12月31日，我们以一户至四户住宅房地产为抵押的贷款总额为2.689亿美元，占我们总贷款组合的62.5%。一般来说，我们所有的一到四户住宅房地产贷款都是以位于新汉普郡和缅因州南部海岸地区的房产为抵押的。购买的贷款以位于大波士顿市场的毗邻州的物业为担保。

我们的一户至四户住宅房地产贷款的期限长达30年，通常根据联邦住房贷款抵押公司(FHLMC)或房地美(Freddie Mac)的指导方针承销，金额最高可达Freddie Mac设定的最高符合贷款限额。我们将符合这类准则的贷款称为“符合贷款”。我们还发放超过合规限额的贷款，这被称为“巨型贷款”。我们通常以类似于符合条件的贷款的方式承销巨额贷款。

截至2023年12月31日，我们一户至四户住宅房地产贷款中，96.1%是固息贷款。我们出售一部分固定利率符合要求的贷款，这些贷款是在留存利息的基础上发放的。购买我们贷款的二级市场投资者可能包括房地美、新汉普郡住房金融局和其他投资者。

截至2023年12月31日，我们的一至四户住宅房地产贷款中有3.9%是可调利率贷款。我们的可调整利率抵押贷款的初始重新定价期限为一年、三年或五年。在最初的重新定价期限之后，此类贷款每年都会根据贷款期限的余额进行调整。可调利率抵押贷款与一年期美国国债固定到期日利率外加保证金挂钩。大部分这类贷款的年利率调整上限为2.0%，终身调整上限为4.0%至6.0%。我们通常在投资组合中持有利率可调的一至四户住宅房地产贷款。

贷款与价值比率由抵押品类型和入住率决定。我们一般将没有私人按揭保险的按揭贷款的按揭成数限制在80%。借款人获得私人抵押保险的贷款，可以根据保险提供者设定的要求，超过这一限额。

我们不为一户到四户的永久性住宅房地产贷款提供“仅限利息”的抵押贷款(借款人在最初一段时间内支付利息，之后贷款转换为全额摊销贷款)。我们也不提供规定本金负摊销的贷款，如“期权臂”贷款，即借款人支付的利息低于贷款所欠利息，从而导致贷款有效期内本金余额增加。我们没有针对一到四户家庭的住宅房地产贷款(即通常针对信用记录较弱的借款人的贷款)的“次级贷款”计划。

一般来说，我们发放的住宅按揭贷款包括“出售时到期”条款，该条款赋予我们权利，在借款人出售或以其他方式处置受抵押约束的房地产而贷款未偿还的情况下，我们有权宣布贷款立即到期和应付。为了第一海岸银行的利益，所有借款人都必须获得所有权保险。我们还要求为获得房地产贷款的财产提供适当的保险。

商业房地产与多户房地产贷款.与我们多样化贷款组合和提高收益的战略一致，我们专注于商业房地产和多户房地产贷款的发起。截至2023年12月31日，我们有9410万美元的商业房地产和多户房地产贷款，占我们总贷款组合的21.9%。其中，业主自住型商业房地产贷款5430万美元，非业主自住型商业房地产贷款3220万美元，多户住宅贷款760万美元。

我们的商业房地产贷款以我们主要市场区域的各种物业为抵押，包括零售空间、配送中心、写字楼、制造和仓库物业、便利店和其他当地企业，而不是任何物业类型的实质性集中。我们的多户房地产贷款是以我们市场区域内由五个或五个以上出租单位组成的物业为抵押的，包括公寓楼和学生公寓。

与一户到四户住宅房地产贷款相比，商业和多户房地产贷款的余额一般更高，信用风险也更大。由产生收入的物业担保的贷款的偿还通常取决于物业的成功运营，因为贷款的偿还通常在很大程度上取决于物业是否有足够的收入来支付运营费用和偿债。不受借款人或贷款人控制的经济状况的变化可能会影响贷款抵押品的价值或财产未来的现金流。此外，房地产价值的任何下降可能对商业和多户房地产比住宅更明显。如果我们取消商业或多户家庭房地产贷款的抵押品赎回权，将房地产资产转换为现金的营销和清算期可能是一个漫长的过程，拥有大量的持有成本。此外，空置、延迟维护、维修和市场污名可能会导致潜在买家期待销售价格优惠，以抵消他们在物业恢复盈利所需的时间内的实际或预期经济损失。根据个别情况，商业和多户房地产贷款的初始冲销和随后的损失可能是不可预测的和巨大的。

我们的商业和多户房地产贷款通常是10年期气球贷款，五年后重新定价，20年后摊销。这类贷款的利率通常与联邦住房贷款银行五年期常规经典利率加上保证金挂钩。我们的商业和多户房地产贷款的最高按揭成数通常是获得贷款的物业的购买价格或评估价值较低的80%，一般要求最低偿债覆盖率为1.2倍。

在发起商业和多户房地产贷款时，我们考虑了许多因素。除偿债覆盖率外，我们还评估贷款目的、抵押品质量以及借款人的资格、经验、信用记录、现金流和财务报表以及还款来源。个人担保通常从少数人持股公司的负责人那里获得。我们收集与商业物业相关的环境风险信息，并要求为获得房地产贷款的物业提供适当的保险。此外，对借款人和担保人的财务信息进行持续监测，要求定期更新财务报表。我们也从其他金融机构购买和参与商业和多户房地产贷款。此类贷款须遵守适用于第一海岸银行发起贷款的相同承销标准和贷款审批要求。

截至2023年12月31日，商业房地产贷款组合中的平均未偿还贷款余额为47.1万美元，未偿还的最大个人商业房地产贷款是由两个商业地产担保的480万美元贷款。这笔贷款在2023年12月31日按照最初的偿还条款履行。截至2023年12月31日，多户房地产贷款组合中的平均未偿还贷款余额为75.8万美元，未偿还的最大个人多户房地产贷款是由一个204个单位的物业担保的450万美元的参与贷款。这笔贷款在2023年12月31日按照最初的偿还条款履行。

收购、开发和土地贷款。截至2023年12月31日，收购、开发和土地贷款为1,750万美元，占我们总贷款组合的4.1%。这些贷款包括住宅建设贷款、商业和多户房地产建设贷款和土地贷款。截至2023年12月31日，收购、发展和土地贷款组合的平均未偿还贷款余额为388,000美元。

我们向主要位于我们市场区域的潜在房主发放贷款，为业主自住的一至四户住宅物业的建设或修复提供资金。在建设完成后，这些贷款将转换为永久抵押贷款。截至2023年12月31日，住宅建设贷款余额为490万美元，占我们总贷款组合的1.1%，另外还有840万美元可供借款人垫付。住宅建设贷款的结构一般为只收利息，期限为9个月，贷款与价值比率一般不超过已完成基础上的评估价值的80%或贷款与完成成本的80%，两者以较低者为准。不过，如果购买私人按揭保险，我们会考虑最高达97%的按揭成数。我们与第三方建筑管理公司合作，在我们批准贷款之前对每个项目进行审查，并在支付款项时继续在建设阶段对项目进行监测和检查。一旦建筑项目令人满意地完成，通常在9个月内，贷款将在贷款的剩余期限内转换为永久性分期偿还抵押贷款，贷款期限通常最长为30年，对于制造的房屋，最长为15年。利率可以是固定的，也可以是可调的。截至2023年12月31日，我们最大的个人住宅建设贷款余额为774,000美元，其表现符合最初的偿还条款。

我们还发起贷款，为商业物业的建设提供资金，主要是位于我们市场区域的业主自住物业。建设完成后，这类贷款一般会转换为永久性商业抵押贷款。截至2023年12月31日，商业建筑贷款余额总计1,140万美元，占我们总贷款组合的2.7%，另外还有760万美元可供借款人垫付。商业地产建设贷款一般为最长18个月的纯利息结构，完成后的贷款与价值之比为评估价值的80%，或贷款与完工成本之比最高为85%。我们还可以发起商业建筑贷款，初始贷款与价值比率为90%，与美国小企业管理局504贷款计划相结合。我们与第三方建筑管理公司合作，在我们批准贷款之前对每个项目进行审查，并在支付款项时继续在建设阶段对项目进行监测和检查。一旦建设项目令人满意地完成，通常在18个月内，贷款将在贷款的剩余期限内转换为永久性分期偿还抵押贷款，通常最长可达20年(包括建设阶段)。利率可以是固定的，也可以是可调的。截至2023年12月31日，我们最大的一笔商业地产建设贷款有200万美元的未偿还余额，它正在按照原来的偿还条件履行。

建筑贷款通常比为改善的房地产融资涉及更大的信用风险，因为资金是在项目安全的基础上垫付的，而在项目完成之前，资金的价值是不确定的。建筑贷款的损失风险还取决于建筑竣工时对财产价值的初步估计相对于建筑估计成本(包括利息)和其他假设的准确性。由于估计建设成本的内在不确定性，以及已完成项目的市场价值和政府对房地产调控的影响，准确评估完成一个项目所需的总资金和

相关的贷款与价值比率。如果建筑成本的估计不准确，我们可能需要在最初承诺的金额之外预支额外资金，以保护物业的价值。此外，如果已完成项目的估计价值不准确，借款人可能持有的物业的价值不足以保证在出售该物业时全额偿还建设贷款。建筑贷款还存在建筑不能按照规格和预计成本按时完工的风险。

我们还发起贷款，为土地的收购和开发提供资金。土地发展贷款一般以位于一手市场并正在改善中的空置土地作抵押。截至2023年12月31日，土地开发贷款余额为120万美元，占我们总贷款组合的0.3%。我们一般以高达70%的贷款与价值比率发放商业土地发展贷款，如所有改善的批准及许可已到位，则高达50%的批准及许可尚未到位。住宅发展物业的最长建筑期一般为9个月，商业发展物业的最长建筑期为18个月。截至2023年12月31日，我们最大的土地贷款有563,000美元的未偿还余额，而且它的表现符合原来的偿还条款。

与开发房地产的长期融资相比，土地开发贷款通常涉及更大的信用风险。如果贷款是在尚未批准用于规划开发的物业上发放的，则存在必要的批准将不会获得或将被推迟的风险。土地开发贷款的损失风险还取决于对建筑竣工时物业价值的初步估计相对于建筑估计成本(包括利息)和其他假设的准确性。如果对开发成本的估计不准确，我们可能需要预支超出最初承诺金额的额外资金，以保护物业的价值。此外，如果已完成项目的估计价值不准确，借款人可能持有的物业的价值不足以保证在出售该物业时全额偿还建设贷款。土地开发贷款还存在不能按照规格和预计成本按时完成改善的风险。此外，这些贷款的偿还可能取决于将房产出售给第三方，而房产的最终出售或租赁可能不会像预期的那样发生。

商业和工业贷款.截至2023年12月31日，我们有2550万美元的商业和工业贷款，占我们总贷款组合的5.9%。截至2023年12月31日，商业和工业贷款组合中的平均未偿还贷款余额为201,000美元，未偿还的最大个人商业和工业贷款是以有价证券担保的250万美元。这笔贷款在2023年12月31日按照最初的偿还条款履行。

我们发起商业和工业贷款，包括设备贷款和企业收购贷款，以及为在我们当地市场地区运营的企业提供的信用额度。我们的商业和工业贷款一般由借款人用于营运资金或购买设备、库存或家具。借款人包括专业组织、家族企业和非营利性企业。这些贷款通常由非房地产业务和个人资产担保，包括设备、库存、应收账款和有价证券，尽管我们可以通过对建筑物和设备等不动产的留置权来支持这种抵押品。我们通常要求我们的商业借款人在我们这里保留他们的主要存款账户，这提高了我们的整体利差和盈利能力。

我们的商业和工业贷款包括定期贷款和循环信贷额度，并以浮动利率或固定利率发放。可变利率与《华尔街日报》上发表的最优惠利率挂钩，外加一个利润率。与商业房地产贷款相比，商业和工业贷款通常期限更短，利率更高。

在发放商业和工业贷款时，我们会考虑借款人的财务记录、借款人和其他担保人的偿债能力和现金流，以及相关抵押品的价值。当个人资产是联名的，或者委托人的净资产不足以支持贷款时，我们通常要求委托人以及其他适当的担保人提供个人担保。商业和工业贷款的贷款与价值比率最高可达担保贷款抵押品价值的80%。

为了帮助小企业满足营运资金、设备和新房地产建设或采购方面的信贷需求，我们根据小企业管理局7(A)和快速担保计划发起商业和工业贷款。通常，7(A)贷款包括75%的担保，Express贷款包括美国政府50%的担保。截至2023年12月31日，我们有五笔贷款未偿还，本金余额总计220万美元，小企业管理局7(A)担保总额为170万美元，还有三笔小企业管理局快递贷款，本金余额总计7.5万美元，担保总额3.8万美元。

2023年，我们通过加入国家社区银行贷款计划，购买了两笔商业和工业贷款的200万美元参与权益。贷款通常提供给息税前利润约为1,000-7,500万美元的中端市场企业。高级信贷安排的规模通常在2500万至2.5亿美元之间，主要是

以企业的几乎所有资产作为担保。这些贷款的期限一般为5至7年，利率浮动。截至2023年12月31日和2022年12月31日，我们在这些商业和工业贷款中的未偿还参与权益总额分别为200万美元和-0美元。

我们继续扩大我们的商业和工业贷款活动，以使我们的贷款组合多样化，提高我们的收益率，并向我们的商业客户提供全方位的产品。然而，这些贷款比一至四户住宅房地产贷款的信用风险更大。我们的商业和工业贷款主要基于借款人的历史和预计现金流、借款人的经验和稳定性以及借款人提供的基础抵押品的价值和适销性。然而，借款人的现金流可能不会像预测的那样实现，获得贷款的抵押品可能会因为经济或个人业绩因素而价值波动。因此，是否有资金偿还工商业贷款，在很大程度上可能视乎企业本身的成功程度，以及香港市场的整体经济环境而定。此外，商业和工业贷款往往导致单个借款人或相关借款人群体的未偿还余额增加，而且通常还需要更多的评估和监督工作。因此，财务信息是从借款人那里获得的，以评估现金流的充分性，并在贷款期限内定期更新。

房屋净值贷款和信用额度。 我们提供房屋净值贷款和信用额度，这是一种多用途贷款，用于满足各种住房或个人需求，其中一至四户家庭的主要或次要住房作为抵押品，通常在我们的一级市场范围内。截至2023年12月31日，房屋净值贷款和信用额度的未偿还余额总计1410万美元，占我们总贷款组合的3.3%，信用额度还有2780万美元可供提取。

房屋净值贷款起源于固定利率定期贷款。房屋净值信用额度与《华尔街日报》公布的最优惠利率挂钩，期限最长为25年，提款期为10年，还款期为15年。一般来说，我们的房屋净值贷款和信用额度的贷款与价值比率高达80%，包括现有的物业留置权。

消费贷款。 我们向在我们市场区域居住或工作的个人提供消费贷款。对我们来说，消费贷款历来是贷款多元化的一个次要领域。消费贷款，而不是以制造住房为抵押的消费贷款，通常包括直接发放给借款人的分期付款贷款。这些贷款通常期限较短，这减少了我们对利率变化的风险敞口。此外，管理层相信，通过增加客户关系和提供交叉营销机会，提供消费贷款产品有助于扩大和建立与我们现有客户基础的更牢固的联系。预计我们消费贷款组合中这一部分的增长将是有限的，此类贷款主要发放给先前存在的第一海岸银行客户。

此外，我们购买由制造住房物业担保的消费贷款，以补充我们的消费贷款发起努力。我们在2023年和2022年分别购买了150万美元和240万美元的此类贷款。这些贷款是由位于大海岸地区的物业担保的。截至2023年12月31日，这些贷款组合的未偿还本金余额总计为660万美元，表现符合其原始偿还条件。我们预计未来消费贷款组合中这一部分的增长将继续增加。截至2023年12月31日，消费贷款总额为980万美元，占我们总贷款组合的2.3%，其中71.6万美元为无担保贷款。

贷款的产生、销售和购买

我们的贷款是由我们的贷款人员在我们的银行办公地点操作产生的。住宅房地产贷款是由我们的抵押贷款官员通过房地产经纪人、建筑商、临时客户、在线申请、参加当地房屋展览、与当地房地产经纪人的活动、在当地社区的联系人和转介来产生的。商业房地产以及商业和工业贷款是通过我们的商业贷款人发起的，通过以前的贷款关系、转介、直接征集和参与特定行业的协会。此外，小型企业贷款关系是通过我们的业务发展官员产生的。消费贷款主要发放给现有客户和无需预约的客户。贷款产生得到了我们的广告活动的支持。

虽然我们同时提供固定利率和可调利率贷款，但我们产生每种类型贷款的能力取决于相对的借款人需求，以及竞争银行、储蓄机构、信用合作社和抵押银行公司在当地市场上设定的定价水平。我们的房地产贷款发放量受市场利率的影响很大，因此，我们的房地产贷款发放量可能会因时期而异。

我们根据盈利能力和风险管理考虑，持续考虑我们的资产负债表以及市场状况，决定是持有我们投资组合中的一至四户住宅房地产贷款用于投资，还是将此类贷款出售给投资者。我们出售精选的符合条件的、15年和30年期的固定利率一至四户住宅房地产贷款，这些贷款是我们在有能力的情况下以留存利息的方式发放的。

从战略上保留不符合条件的固定利率和可调利率一至四户住宅房地产贷款，以管理我们一至四户住宅贷款组合的期限和重新定价的时间。在截至2023年12月31日和2022年12月31日的一年中，我们分别售出了41.7万美元和63.7万美元的一户至四户住宅房地产贷款。

除了购买由制造业住房担保的消费贷款外，我们还购买一到四户的大型住宅房地产贷款，以补充我们自己的发起努力。在2023年和2022年期间，我们分别购买了78万美元和130万美元的一户至四户大型住宅房地产贷款，这些贷款是由位于大波士顿市场的房产担保的。截至2023年12月31日，购买的住宅房地产贷款组合的未偿还本金余额为2,470万美元，并按照其原始偿还条件表现良好。我们还购买商业和多家庭房地产贷款的参与权，而我们不是这些贷款的主要发起人。截至2023年12月31日和2022年12月31日，我们的未偿还参与权益总额分别为1,530万美元和1,650万美元。所有贷款购买和参贷利息都必须遵守适用于我们为投资组合发起的贷款的相同承保标准和贷款审批。物业由我们的信贷员独立评估，并接受实地检查。如上所述，在2023年期间，我们还通过加入国家社区银行贷款计划，购买了两笔商业和工业贷款的200万美元参与权益。贷款通常提供给息税前利润约为1,000-7,500万美元的中端市场企业。高级信贷安排的规模通常在2500万至2.5亿美元之间，主要由企业的几乎所有资产担保。这些贷款的期限一般为5至7年，利率浮动。

贷款审批程序和权限

我们的贷款活动遵循董事会和管理层制定的书面、非歧视性的承销标准和贷款发放程序。对贷款申请的决定是根据潜在借款人提交的详细信息、我们获得的信用记录和物业估值做出的。我们的董事会已经成立了信贷员审查委员会来监督贷款审批。信贷员评审委员会的投票成员包括我们的总裁和首席执行官，执行副总裁总裁-首席财务官，高级副总裁-高级商业贷款官，高级副总裁-高级零售贷款官，高级副总裁-银行行政和风险管理官，以及副总裁-零售贷款生产官。

董事会已根据官员的资历、贷款类型和基础担保，向某些官员授予不超过规定限额的贷款审批权。我们的总裁和首席执行官拥有每个关系高达800,000美元的总批准权。个人信贷员一般可以批准最高10万美元的担保商业贷款和最高65万美元的住宅房地产贷款。一般情况下，超过个别人员贷款限额的贷款，可由另一名信贷员批准，他是信贷员检讨委员会的投票成员，但有抵押商业贷款的额外订明限额为50万元，住宅地产贷款的限额则为100万元。超过这些额外限额的贷款需要得到信贷员审查委员会全体成员的批准。信贷员审查委员会一般可以批准高达150万美元的担保商业贷款，而不考虑现有的非商业贷款敞口。任何超过150万美元的关系都必须得到董事会的批准。

有时，贷款申请人可能不符合贷款政策或贷款计划的一项或多项要求，这通常会导致贷款申请被拒绝。信贷员可以代表申请人寻求例外。在政策例外情况下发放的任何贷款都需要额外一级的批准，但需要信贷员审查委员会或董事会批准的贷款则不受额外批准的要求。

一对一借款人

根据联邦法律，我们被允许向任何一个借款人或一组相关借款人发放的贷款总额通常被限制在我们未减损资本和盈余的15%以内(如果超过15%的金额是由“随时可销售的抵押品”担保的，则为25%，或者对于某些住宅开发贷款，为30%)。截至2023年12月31日，基于15%的限制，我们对一个借款人的贷款限制约为840万美元。在2023年12月31日，我们与一个借款人的最大贷款关系是670万美元。这些贷款主要由商业房地产担保，这些房地产的表现符合其原来的还款条件。

拖欠贷款和不良资产

我们的住宅抵押贷款收集程序通常遵循房地美的收集指南，特别是为其他人提供的住宅抵押贷款的指南。当住宅房地产或消费贷款的付款逾期超过15天时，会自动向客户发送通知。信件寄出后，我们开始通过电话或其他适当的信件与客户联系。在贷款逾期90天之前，我们会将贷款置于非应计状态，并通常将贷款提交给止赎程序，除非管理层确定与借款人进一步合作安排锻炼计划符合第一海岸银行的最佳利益。丧失抵押品赎回权的程序通常会开始

当贷款拖欠120天我们不追求多个收集过程，例如考虑修改或锻炼，同时进行止赎。

当商业贷款或商业房地产贷款逾期10天时，我们会通过邮寄逾期通知与客户联系。分配给账户的贷款人员也可以联系借款人。如贷款继续逾期，贷款专员将继续联络借款人，以确定逾期付款的原因并安排付款。如果贷款付款逾期30天，贷款官员审查委员会将对其进行审查，以制定一项计划，使逾期付款及时到期，并确定是否有可能偿还。贷款还将被评估是否改变风险评级。如有需要，我们将聘请律师进行进一步的收集工作。

拖欠贷款.下表载列我们于所示日期的贷款拖欠情况。

不良资产 不良资产包括逾期90天或以上或非应计状态的贷款，以及通过止赎和收回获得的房地产和其他贷款抵押品。

下表载列有关我们于所示日期的不良资产的资料。