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美国证券交易委员会
华盛顿特区，20549
表格10-K
(标记一)
| | | | | |
| ☒ | 根据1934年颁布的《证券交易法》第13或15(D)节提交的年度报告 |
截至本财政年度止12月31日, 2023
或
| | | | | |
| ☐ | 根据1934年《证券交易法》第13或15(D)款提交的过渡报告 |
关于从到的过渡期
委员会文件编号：001-36124
博彩和休闲地产公司
(注册人的确切姓名载于其章程) | | | | | | | | |
| 宾夕法尼亚州 | | 46-2116489 |
(述明或其他司法管辖权
公司或组织) | | (税务局雇主
识别号码) |
845 Berkshire Blvd. Suite 200
怀奥米辛, 帕19610
(主要行政办公室地址)(邮政编码)
注册人的电话号码，包括区号：610 401-2900
根据该法第12(B)节登记的证券：
| | | | | | | | | | | | | | |
| 每个班级的标题 | | 交易代码 | | 注册的每个交易所的名称 |
| 普通股，每股面值0.01美元 | | GLPI | | 纳斯达克 |
根据该法第12(G)节登记的证券：
无
用复选标记表示注册人是否为证券法规则第405条所定义的知名经验丰富的发行人。是☒不，不是。☐
用复选标记表示注册人是否不需要根据该法第13节或第15(D)节提交报告。是☐ 不是☒
用复选标记表示注册人(1)是否在过去12个月内(或注册人被要求提交此类报告的较短期限内)提交了1934年《证券交易法》第13或15(D)节要求提交的所有报告，以及(2)在过去90天内是否符合此类提交要求。是 ☒不，不是。☐
用复选标记表示注册人是否已在过去12个月内(或在注册人被要求提交此类文件的较短时间内)以电子方式提交了根据S-T法规(本章232.405节)第405条规则要求提交的每个交互数据文件。是☒不，不是。☐
用复选标记表示注册人是大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、较小的报告公司或新兴成长型公司。请参阅《交易法》第12b-2条规则中“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小报告公司”和“新兴成长型公司”的定义：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 大型加速文件服务器 | ☒ | 加速的文件管理器 | ☐ | 新兴成长型公司 | ☐ |
| | | | | | |
| 非加速文件服务器 | ☐ | 规模较小的报告公司 | ☐ | | |
如果是一家新兴的成长型公司，用复选标记表示注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易法》第13(A)节提供的任何新的或修订的财务会计准则。☐
用复选标记表示注册人是否提交了一份报告，证明其管理层根据《萨班斯-奥克斯利法案》(《美国法典》第15编第7262(B)节)第404(B)条对编制或发布其审计报告的注册会计师事务所的财务报告内部控制的有效性进行了评估。☒
如果证券是根据该法第12(B)条登记的，应用复选标记表示登记人的财务报表是否反映了对以前发布的财务报表的错误更正。☐
用复选标记表示这些错误更正中是否有任何重述需要对注册人的任何执行人员在相关恢复期间根据第240.10D-1(B)条收到的基于激励的补偿进行恢复分析。☐
用复选标记表示注册人是否是空壳公司(如《交易法》第12b-2条所定义)。是☐不，不是。☒
截至2023年6月30日(注册人最近完成的第二财季的最后一个工作日)，注册人的非关联公司持有的具有投票权的普通股的总市值约为$12.21000亿美元。该总市值是参考纳斯达克全球精选市场2023年6月30日报道的普通股收盘价计算的。
截至2024年2月14日，注册人的已发行普通股数量为271,500,090.
以引用方式并入的文件
注册人为其2024年年度股东大会提交的最终委托书的部分内容将以引用的方式并入本年度报告第III部分的10-K表格。
目录
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| | | 页面 |
第一部分 | |
第1项。 | 生意场 | 3 |
第1A项。 | 风险因素 | 28 |
项目1B。 | 未解决的员工意见 | 39 |
项目1C。 | 网络安全 | 39 |
第二项。 | 特性 | 41 |
第三项。 | 法律程序 | 41 |
第四项。 | 煤矿安全信息披露 | 41 |
第II部 | |
第五项。 | 注册人普通股、相关股东事项和发行人购买股权证券的市场 | 42 |
第六项。 | 已保留 | 42 |
第7项。 | 管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析 | 42 |
第7A项。 | 关于市场风险的定量和定性披露 | 63 |
第八项。 | 财务报表和补充数据 | 65 |
第九项。 | 会计和财务披露方面的变化和与会计师的分歧 | 112 |
第9A项。 | 控制和程序 | 112 |
项目9B。 | 其他信息 | 114 |
项目9C。 | 关于妨碍检查的外国司法管辖区的披露 | 114 |
第三部分 | |
第10项。 | 董事、行政人员和公司治理 | 115 |
第11项。 | 高管薪酬 | 115 |
第12项。 | 某些实益拥有人的担保所有权以及管理层和相关股东的事项 | 115 |
第13项。 | 某些关系和关联交易与董事的独立性 | 115 |
第14项。 | 主要会计费用及服务 | 115 |
第四部分 | |
第15项。 | 展品及财务报表附表 | 116 |
第16项。 | 表格10-K摘要 | 116 |
| 展品索引 | 117 |
| 签名 | 123 |
| | |
与前瞻性陈述有关的重要因素
本文件中的前瞻性陈述会受到已知和未知风险、不确定因素和其他因素的影响，这些风险、不确定因素和其他因素可能会导致博彩休闲地产有限公司(以下简称“GLPI”)及其子公司(与GLPI合称“公司”)的实际结果、表现或成就与此类前瞻性陈述明示或暗示的任何未来结果、表现或成就大不相同。前瞻性陈述包括有关公司业务战略、计划、目标和目的的信息。
本文件中的前瞻性陈述包括但不限于有关我们扩大游戏设施产品组合的能力的陈述。此外，在“相信”、“预期”、“预期”、“打算”、“计划”、“估计”、“计划”、“可能增加”、“可能波动”等词语之前、之后或以其他方式包括“相信”、“预期”、“预期”、“打算”、“计划”、“可能增加”、“可能波动”等词语的陈述，以及类似的表述或未来或条件动词，如“将”、“应该”、“将”、“可能”和“可能”，一般都是前瞻性的，而不是历史事实。您应该明白，以下重要因素可能会影响未来的结果，并可能导致实际结果与这些前瞻性陈述中表达的结果大不相同：
•更高的通货膨胀率和未来经济状况的不确定性可能对可自由支配的消费者支出产生影响，包括我们租户的赌场运营；
•与美国有关的不可预见的后果(“美国”)关于通货膨胀率和经济增长的政府货币政策和刺激方案；
•是否有能力物色合适和有吸引力的收购和发展机会，以及是否有能力以优惠条件收购和租赁有关物业；
•我们竞争的程度和性质；
•获得或延迟获得拥有和/或运营我们物业所需的监管批准的能力，或完成我们计划的收购或项目的其他延误或障碍；
•利率上升和通胀水平上升的影响(俄罗斯和乌克兰之间的武装冲突加剧了这些影响，中东最近的事件可能会进一步影响这些影响)；
•新大流行的可能性，包括它对人们聚集成大团体的能力或愿望的影响(包括在赌场)，这可能影响我们的财务业绩、运营、前景、计划、目标、增长、现金流、流动性和股票价格；
•我们有能力维持我们作为房地产投资信托基金(“REIT”)的地位，因为高度技术性和复杂的“国内收入法典”(“守则”)条款只有有限的司法和行政权力，即使是技术性或无意的违规行为也可能危及REIT资格，并且要求可能部分取决于公司无法控制或仅具有有限影响力的第三方的行为；
•持续满足某些资产、收入、组织、分配、股东所有权等要求，以维持公司的房地产投资信托基金地位；
•我们的租户和其他第三方履行和/或履行他们在与我们的合同安排下的义务的能力和意愿，包括租赁和票据要求，以及在某些情况下，他们的义务，即赔偿、辩护和使我们免受各种索赔、诉讼和责任的伤害；
•我们的租户和经营者有能力保持必要的财务实力和流动性，以履行各自对第三方的义务和债务，包括但不限于，履行其现有信贷安排下的义务和其他债务；
•我们的租户有能力在我们的物业运营中遵守法律、规则和法规，提供高质量的服务，吸引和留住合格的人员，并吸引客户；
•能够产生足够的现金流来偿还我们的未偿债务；
•我们有能力通过债务和股票市场以GLPI可以接受的金额和利率和成本获得资本，包括用于收购或到期再融资；
•信用评级的不利变化；
•合格人员的可获得性以及我们留住关键管理人员的能力；
•美国税法和其他联邦、州或地方法律的变化，无论是否特定于房地产、房地产投资信托基金或博彩、住宿或酒店业；
•会计准则的变更；
•天气或气候事件或条件、自然灾害、恐怖主义行为和其他国际敌对行动、战争(包括目前俄罗斯和乌克兰之间的冲突以及最近的中东冲突)或政治不稳定的影响；
•本文所包括的历史财务报表没有反映GLPI未来的业务、财务状况或经营结果的风险；
•房地产业务固有的其他风险，包括与环境问题有关的潜在责任和房地产投资的流动性不足；以及
•本报告题为“风险因素”和“管理层对财务状况和业务成果的讨论和分析”一节中讨论的其他因素。
其他未知或不可预测的因素也可能导致实际结果与前瞻性陈述预测的结果大相径庭。这些因素中的大多数都很难预测，而且通常不在公司的控制范围之内。
在考虑公司可能作出的任何前瞻性陈述时，您应考虑上述风险领域以及在“风险因素”标题下列出的风险领域。除非法律要求，否则公司不承担公开发布对任何前瞻性陈述的任何修订、报告事件或报告意外事件发生的任何义务。
在本年度报告Form 10-K中，除非上下文另有说明，否则术语“我们”、“公司”和“GLPI”均指博彩休闲地产有限公司及其子公司。
第一部分
第一项：商业银行业务
概述
GLPI是宾夕法尼亚州一家自我管理和自我管理的房地产投资信托基金。该公司于2013年免税剥离宾夕法尼亚州娱乐公司(前身为宾夕法尼亚州国家博彩公司(纳斯达克代码：PEN))的房地产资产，并于2013年2月13日作为宾夕法尼亚州的全资子公司注册成立。2013年11月1日，宾夕法尼亚州立大学通过一系列内部公司重组，将与宾夕法尼亚州立大学房地产权益和房地产开发业务相关的几乎所有资产和负债，以及好莱坞巴吞鲁日赌场和好莱坞卡西诺·佩里维尔赌场(简称TRS Properties)的资产和负债贡献给GLPI，然后以免税分配的方式将GLPI剥离给宾夕法尼亚州立大学普通股和优先股的持有者(剥离)。GLPI的资产和负债是按照财务会计准则委员会(FASB)会计准则编纂(ASC)505-60的规定，在分拆时按各自的历史账面价值记录的-衍生产品和反向衍生产品(“ASC 505”)。
本公司在2014年1月1日开始的纳税年度的美国联邦所得税申报单上选择将其视为房地产投资信托基金，GLPI及其间接全资子公司GLP Holdings，Inc.共同选择将普洛斯控股有限公司、路易斯安那州赌场邮轮公司(d/b/a好莱坞Casino Baton Rouge)和宾夕法尼亚州塞西尔·马里兰州公司(D/b/a好莱坞Casino Perryville)分别视为REIT，从GLPI第一个纳税年度的第一个纳税年度的第一天起生效。关于剥离，宾夕法尼亚州立大学将其累积收益和利润(按美国联邦所得税目的确定)分配给宾夕法尼亚州立大学和GLPI完成剥离之前的时期。在被选为美国联邦所得税的REIT时，GLPI宣布向其股东派发特别股息，以分配与房地产资产有关的任何累积收益和利润，以及任何REIT前年度的应占利润，包括与剥离相关的分配给GLPI的任何收益和利润，以符合某些REIT资格要求。
2021年7月1日，该公司将好莱坞赌场佩里维尔的业务出售给宾夕法尼亚大学，并根据一份独立租约将房地产租赁给宾夕法尼亚大学。2021年12月17日，本公司将好莱坞巴吞鲁日赌场的业务出售给皇后赌场娱乐公司(前身为CQ Holding Company，Inc.)(“赌场皇后”)，并根据如下所述的赌场皇后总租约将房地产出租给赌场皇后。2021年12月17日，GLPI宣布向公司股东派发特别股息，以分配这些销售的累计收益和应占利润。2021年，在出售TRS Properties的业务后，普洛斯控股有限公司合并为经营合伙企业普洛斯资本(“普洛斯资本”)。
于2020年内，本公司及当时持有Tropicana拉斯维加斯赌场酒店度假村房地产的本公司全资附属公司Tropicana LLC选择将Tropicana LV，LLC视为TRS。2022年9月，Bally‘s Corporation(“Bally’s”)从GLPI收购了建筑资产，并收购了Penn在Tropicana拉斯维加斯的未偿还股权。GLPI保留了这块土地的所有权，并与Bally‘s签订了土地租赁合同。在这笔交易中，Tropicana LV，LLC被合并为GLP Capital。GLPI在2023年第一季度支付了每股0.25美元的特别收益和利润股息，与将大楼出售给Bally‘s有关。
作为下文所述与Corish公司(“Corish”)交易的部分对价，普洛斯资本向Corish的联属公司发行了7,366,683个新发行的经营合伙单位(“OP单位”)。在符合某些条款和条件的情况下，OP单位可以一对一的方式交换为公司的普通股。就所得税而言，向Corish发行OP单位以换取其若干房地产资产的贡献，导致GLP Capital被视为合伙企业，GLPI被视为贡献GLP Capital的几乎所有资产和负债，以换取普通合伙企业和有限合伙企业的大部分权益，以及由Corish拥有的少数有限合伙企业权益(“UPREIT交易”)。在UPREIT交易之前，本公司与普洛斯融资II公司共同选择普洛斯融资II公司作为TRS处理，自2021年12月23日起生效。2023年1月3日，公司就收购Bally‘s Hard Rock Hotel&Casino Biloxi(“Bally’s Biloxi”)和Bally‘s Tiverton Casino&Hotel(“Bally’s Tiverton”)向Bally‘s联属公司发出286,643个OP单位。截至2023年12月31日，共有7,653,326个运营单位尚未完成。
GLPI的主要业务包括收购、融资和拥有将以三重净值租赁安排出租给博彩运营商的房地产。三重净值租赁是指承租人向出租人支付租金，以及因使用物业而产生的所有税费、保险费、水电费和维护费。截至2023年12月31日，GLPI的投资组合包括61项博彩及相关设施的权益、与宾夕法尼亚大学运营的34项博彩及相关设施相关的房地产、与凯撒娱乐公司(纳斯达克：CZR)(以下简称“凯撒”)运营的6项博彩及相关设施相关的房地产、由博伊德游戏公司(纽约证券交易所代码：BYD)运营的4项博彩及相关设施相关的房地产、由百利公司(纽约证券交易所代码：BALY)运营的9项博彩及相关设施的房地产、与Corish运营的3个博彩和相关设施相关的房地产、与Casino Queen运营的4个博彩和相关设施相关的房地产以及1个在建的博彩设施，这些设施开业后将由Hard Rock International(“Hard Rock”)的一家子公司管理。这些设施，包括我们的公司总部大楼，在18个州的地理位置多样化，面积约为2870万平方英尺。截至2023年12月31日，我们的物业100%入住率。我们预计将继续扩大我们的投资组合，寻求机会购买更多的游戏设施，并以审慎的条款出租给游戏运营商。
租契
宾夕法尼亚2023年主租约和修订后的宾夕法尼亚主租约
作为分拆的结果，GLPI拥有宾夕法尼亚大学以前的所有房地产资产(截至分拆完成时)，并根据单一总租约(该租约的初始形式，即“原始宾夕法尼亚主租约”)将大部分资产租回给宾夕法尼亚大学供其子公司使用。最初的宾夕法尼亚主租约是三重租赁，租期定于2033年10月31日到期，没有购买选择权，随后是三个剩余的5年续期选择权(可由租户行使)，条款和条件相同。
2022年10月10日，该公司宣布，它同意与宾夕法尼亚大学就宾夕法尼亚大学的七处物业创建新的主租约(“宾夕法尼亚2023主租约”)。两家公司还同意建立一个融资机制，以支持宾夕法尼亚大学在新的主租约中包括的几个物业寻求搬迁和开发机会。
根据该协议，原宾夕法尼亚州立大学主租约经修订(“经修订宾夕法尼亚州立总租约”)，以移走宾夕法尼亚州立大学位于伊利诺伊州奥罗拉及若利埃、俄亥俄州哥伦布及托莱多及内华达州亨德森的物业。从最初的宾夕法尼亚主租约中删除的房产被添加到新的主租约中。此外，位于宾夕法尼亚州梅多斯的好莱坞赌场(“梅多斯租约”)和马里兰州好莱坞赌场佩里维尔(“佩里维尔租约”)的现有租约已终止，该等物业已转让至新的总租约(“宾夕法尼亚2023总租约”)。经修订的宾夕法尼亚总租约及宾夕法尼亚2023年总租约均为三重净值经营租约，于2023年1月1日生效，租期于2033年10月31日届满，没有购买选择权，其后三份为期5年的续期选择权(可由租户行使)按相同的条款及条件生效。
GLPI同意以7.75%的上限费率提供高达2.25亿美元的资金，用于搬迁宾夕法尼亚大学位于奥罗拉的河船赌场，如果宾夕法尼亚大学提出要求，GLPI将提供高达3.5亿美元的资金，用于好莱坞赌场Joliet的搬迁，在好莱坞赌场哥伦布建造一家酒店，以及按当时的市场价格在M Resort Spa赌场建造第二座酒店塔楼。
宾夕法尼亚2023年主租约和修订后的宾夕法尼亚主租约的条款与原宾夕法尼亚主租约基本相似，主要区别如下：
•宾夕法尼亚2023年主租约是交叉违约的，并与修订后的宾夕法尼亚主租约共同终止。
•宾夕法尼亚2023年主租约的租金为232.2-10万美元的基本租金，固定的年涨幅为1.50%，第一次涨幅发生在2023年11月1日。
•经修订的宾夕法尼亚大学主租约租金为284.1元，其中包括208.2元的楼宇基本租金，4,300万元的土地基础租金，以及3,290万元的百分比租金。
修订顶峰大师租赁、博伊德大师租赁和百特拉公园租赁
于2016年4月，本公司以约48亿美元收购Pinnacle Entertainment，Inc.(“Pinnacle”)实质上的全部房地产资产。GLPI最初以统一的三重净租赁方式将这些资产租回给Pinnacle，租期至2031年4月30日到期，没有购买选择权，随后还有四个剩余的5年续订选择权
(可由承租人行使)以相同的条款和条件(“顶峰总租约”)。2018年10月15日，根据宾夕法尼亚州立大学与宾夕法尼亚州立大学于2017年12月17日达成的最终协议和合并计划(“宾夕法尼亚-顶峰合并”)，公司完成了先前宣布的与宾夕法尼亚大学、顶峰公司和博伊德公司的交易，以适应宾夕法尼亚收购顶峰公司大部分业务的需要。在宾夕法尼亚与顶峰合并的同时，本公司修订顶峰总租赁，允许将美国赌场酒店堪萨斯城、美国赌场度假村圣查尔斯及Belterra赌场度假村的营运资产从顶峰出售给博伊德(“经修订顶峰总租赁”)，并与博伊德就该等物业订立新的单一三网总租赁协议(“博伊德总租赁”)，租赁条款与本公司经修订顶峰总租赁类似。博伊德主租约的初始租期为10年(自顶峰主租约原生效日期起计至2026年4月30日届满)，不含购买选择权，其后按相同条款及条件提供五个5年续期选择权(可由租户行使)。本公司亦以250.0元(不包括交易费及税项)向宾夕法尼亚购买Plainbridge Park Casino(“Plainbridge Park”)的房地产资产，并将该物业加入经修订的顶峰大师租约。宾夕法尼亚州立大学在完成宾夕法尼亚大学与顶峰公司的合并时，承担了修订后的顶峰公司总租约。本公司亦与Boyd就Boyd收购Belterra Park博彩娱乐中心(“Belterra Park”)订立按揭贷款协议，据此本公司借给Boyd 5,770万元(“Belterra Park贷款”)。于2020年5月，本公司收购Belterra Park的房地产资产，以偿还Belterra Park贷款，但须与经营该物业的Boyd联属公司签订长期租约(“Belterra Park租约”)。 Belterra Park租约的租金条款与博伊德大师租约一致。 年度租金由一个固定部分和一个基于设施性能的部分组成，其中一部分在达到一定的租金覆盖比率门槛的情况下，每年须缴纳最高2%的自动扶梯费用；另一个部分是基于设施的性能，在某些楼层的情况下，每两年调整一次，数额相当于Belterra Park在超过合同基线的前两年的平均年净收入的4%。
第三次修订和重新修订凯撒主租契
于2018年10月1日，本公司根据Tropicana与普洛斯资本于2018年4月15日订立并于其后于2018年10月1日修订的买卖协议(经修订的“经修订房地产购买协议”)，完成先前宣布的向Tropicana Entertainment Inc.(“Tropicana”)及其若干联属公司收购若干房地产资产的交易。根据经修订房地产购买协议的条款，本公司以现金购买总价964.0,000,000美元(不包括交易费及税项)向Tropicana收购Tropicana Atlantic City、Tropicana Evansville、Tropicana Laughlin、Trop Casino Greenville及Baton Rouge Belle的房地产资产(“普洛斯资产”)。于收购Tropicana的同时，Eldorado Resorts，Inc.(现以Caesars的身分经营业务)根据由Tropicana、普洛斯资本、凯撒及凯撒的全资附属公司于2018年4月15日订立的合并协议及计划，从Tropicana收购该等物业的营运资产，并根据新的单一三网总租约条款向本公司租赁普洛斯资产，租期初始为15年，没有购买选择权，其后按相同条款及条件(“凯撒总租约”)连续四次续期五年(可由承租人行使)。
于二零二零年六月十五日，本公司修订并重述凯撒总租契(经修订及重订的凯撒总租约)，以：(I)将初始租期15年延长至20年，并可由凯撒选择续期最多20年，(Ii)自第三个租约年度起全部取消浮动租金部分，(Iii)于第三个租约年度，增加每年土地基本租金及每年建筑物基本租金，(Iv)提供固定的租金上升百分率，将楼宇基本租金的升幅延迟至第五个租约年度开始，楼宇基本租金在第五和第六个租约年度每年增加1.25%，在第七和第八个租约年度每年增加1.75%，在第九个租约年度和其后每个租约年度分别增加2%；。(V)在某些条件得到满足后，准许凯撒选择以经修订和重新修订的凯撒大师租约下的Tropicana Evansville和/或trop Casino Greenville物业，以Caesars Gaming Scioto Down、The Row in Reno、Ile Casino Ring Pompano Park、Isle Casino Hotel-Black Hawk、幸运女士赌场-黑鹰赌场、滑铁卢赌场滑铁卢赌场、贝当多夫赌场贝当多夫岛或卡普里赌场布恩维尔岛，只要该等新物业个别或集体的总价值至少相等于Tropicana Evansville或Trop Casino Greenville的价值(视何者适用而定)，(Vi)允许凯撒选择出售其在巴吞鲁日百丽的权益，并将其从经修订及重新调整的凯撒主租约(不改变对公司的租金义务)中剥离，但须满足某些条件，及(Vii)在经营、在设施因流行病、政府限制和某些其他不可避免的延误而关闭的情况下，资本支出及其财务契约。经修订及重订的凯撒总租约的有效性须视乎若干博彩监管机构的审核及批准，以及于2020年7月23日符合条件的适用博彩监管提前通知期届满后方可生效。
于二零二零年十二月十八日，本公司及凯撒就竣工事项修订及重述经修订及重订的凯撒总租契(经修订及重述为“第二次经修订及重订的凯撒总租约”)
与Caesars的附属公司订立的交换协议(“交换协议”)，根据该协议，Caesars将滑铁卢及贝当多夫的房地产资产转让予本公司，以换取本公司将Tropicana Evansville的房地产资产转让予Caesars，外加570万美元现金付款。就交换协议而言，每年的建筑物基本租金及每年的土地基本租金均有所增加。
于二零二三年十一月十三日，本公司及凯撒就凯撒向赌场皇后出售其于巴吞鲁日百丽的权益而修订及重述第二份经修订及重订的凯撒总租约(经修订及重述为“第三份经修订及重订的凯撒总租约”)，而对本公司的租金责任并无改变。有关进一步讨论，请参阅附注12。
马蹄形圣路易斯租赁公司
于2018年10月1日，本公司与凯撒就凯撒收购Lumière Place Casino(现称马蹄圣·路易斯)订立贷款协议，借此本公司向凯撒提供246.0元贷款(“CZR贷款”)。CZR贷款的利率为(I)9.09%至2019年10月1日及(Ii)9.27%至到期。在CZR贷款一周年时，马蹄形圣路易斯房产的信托契约证明的抵押贷款终止，贷款成为无抵押贷款。2020年6月24日，公司获得密苏里州博彩委员会的批准，拥有马蹄形圣路易斯地产的房地产资产，以偿还CZR贷款。于二零二零年九月二十九日，交易完成，本公司与凯撒订立新的单一物业三重净额租赁(“马蹄形圣路易斯租赁”)，其初始年期于二零三三年十月三十一日届满，并有四个独立的续期选择权，每个选择权为期五年，可由承租人行使。马蹄形圣路易斯租约的租金条款于2021年12月1日调整，第二至第五个租约年度的自动扶梯年租金现时固定为1.25%，第六及第七个租约年度则增加至1.75%，其后租约余下时间则增加2.0%。
巴利的主人租约
2021年6月3日，本公司完成其先前宣布的交易，据此，Bally‘s的一家子公司收购了目前运营Tropicana Evansville的Caesars子公司的100%股权，本公司从Caesars手中重新收购了Tropicana Evansville的房地产资产，现金收购价约为340.0美元。此外，本公司从Bally‘s手中收购了多佛唐斯酒店和赌场(现为Bally’s Dover Casino Resort)的房地产资产，现金收购价约为144.0美元。该两项设施的房地产资产已加入一份新的三重净值总租约(“Bally‘s Master Lease”)，其年租金会根据消费物价指数(“CPI”)按合约上升，下限为1%，上限为2%，但须受CPI达到0.5%的门槛所规限。Bally的主租约的初始租期为15年，没有购买选择权，然后是四个5年续期选择权(可由租户行使)，条款和条件相同。
2022年4月1日和2023年1月3日，公司分别完成了对Bally‘s Black Hawk、Bally’s Quad Cities、Bally‘s Biloxi和Bally’s Tiverton房地产资产的收购。该等物业已加入现有的Bally‘s Master租约，但每年租金的增加须受上述升级条款的规限。
关于GLPI完成Bally的Biloxi和Bally的Tiverton收购的承诺，公司还同意在Bally的选举中预付高达200.0美元的保证金，这笔资金于2022年9月提供，并于2022年12月31日记录在简明综合资产负债表的其他资产中。这笔款项与2023年1月3日成交时应支付的900万美元交易费一起贷记GLPI。在Bally‘s收到所需同意的情况下，本公司仍有权在2026年12月31日前收购Bally’s Twin River林肯赌场度假村(“Bally‘s Lin”)的房地产资产，购买价为771.0,000,000美元，额外租金为5,880万美元。
特洛皮卡纳拉斯维加斯租赁公司
于2020年4月16日，本公司及其若干附属公司完成其先前宣布的交易，从宾夕法尼亚收购与Tropicana拉斯维加斯酒店相关的房地产，以换取307.5,000,000美元的租金抵免，以抵销双方现有租约于2020年到期的未来租金义务。
2022年9月26日，Bally‘s以约1.45亿美元的现金收购价格收购了GLPI的建筑资产和Penn在Tropicana拉斯维加斯的未偿还股权，扣除费用和支出后的总现金收购价格约为1.45亿美元，导致税前收益6740万美元，税后收益5280万美元。GLPI保留土地所有权，同时签订土地租约，初始租期为50年(包括租户续期选项，最长租期为99年)。所有租金均以消费物价指数为基础，以1%的下限和2%的上限为基础，按合同规定加租。
达到0.5%的门槛。土地租赁由Bally‘s公司担保提供支持，并与Bally’s Master Lease(“特罗皮卡纳拉斯维加斯租赁”)交叉违约。
于2023年5月13日，本公司、Bally‘s的内华达公司及全资附属公司Tropicana拉斯维加斯，Inc.与拥有美国职业棒球大联盟(“MLB”)球队(现称奥克兰田径队(“球队”))的Athletics Holdings LLC(“Athletics”)订立了一份具约束力的意向书(“意向书”)，列明发展一座将用作球队主场的体育场(“体育场”)的条款。预计该体育场将补充我们位于内华达州克拉克县占地35英亩的物业(“Tropicana地盘”)的潜在度假村重建计划，该物业由GLPI通过其间接附属公司Tropicana Land LLC间接拥有，Tropicana Land LLC是一家内华达州有限责任公司，GLPI根据Tropicana拉斯维加斯租约将其租赁给Bally‘s。意向书允许GLPI授予田径队约9英亩的特罗皮卡纳场地的费用所有权，用于建设体育场。意向书规定，在体育场场地转让后，Bally‘s对Tropicana场地剩余部分的租金义务将不会减少或对土地租约进行其他修改，并且只要GLPI根据Tropicana拉斯维加斯租约拥有任何同意或批准权，除非在最终文件中明确进行书面修改，否则此类权利仍可强制执行。Bally‘s和GLPI同意提供体育场场地转让，以换取体育场预计将为Tropicana场地带来的好处。意向书规定，田径队应支付与体育场的设计、开发和建造相关的所有费用，而Bally‘s应支付赌场和酒店度假村设施重新开发的所有费用。GLPI预计将承诺高达1.75亿美元的资金，用于硬建设成本，如拆除和场地准备，以及在使用体育场所需的最低公共空间的基础上建造。意向书规定，在开发期间，租金将按已融资金额的8.5%支付，前提是用于食品、饮料和零售入口广场建设成本的第一笔1,500万美元预付款不得增加租金。在某些情况下，GLPI可能有机会为额外的建设提供资金。此外，意向书规定，这笔交易将受到惯例批准和其他条件的限制，包括但不限于对场地总体规划的批准，以及内华达州博彩控制委员会和内华达州博彩委员会的某些批准。
摩根小镇租赁
2020年10月1日，公司和宾夕法尼亚州完成了之前宣布的交易，GLPI收购了宾夕法尼亚州摩根敦在建的宾夕法尼亚州博彩设施下的土地，以换取宾夕法尼亚州在2020年第四季度使用的3000万美元的租金抵免。该公司将土地租回给宾夕法尼亚的一家附属公司，初始租期为20年，随后租户可行使6个5年续期选择权。在博彩设施开业日期及其后的每一周年日，租金应每年增加1.5%(在博彩设施开业的租赁年的剩余时间内按比例计算)，从开业日期的四周年开始及其后的每一周年，(I)如果任何租赁年的CPI涨幅至少为0.5%，则该租赁年的租金应增加前一租赁年的租金的1.25%，以及(Ii)如果该租赁年的CPI涨幅小于0.5%，则该租赁年度的租金不得增加(“摩根敦租约”)。好莱坞摩根小镇赌场于2021年12月22日开业。
第三次修订和重新修订赌场皇后大师租约
2020年11月25日，本公司达成最终协议，以2,820万美元将旗下好莱坞巴吞鲁日赌场的业务出售给Casino Queen(以下简称“HCBR交易”)。HCBR交易于2021年12月17日完成。本公司保留对好莱坞巴吞鲁日赌场所有房地产资产的拥有权，同时与赌场皇后订立经修订的三重净值总租约，其中包括本公司租赁予赌场皇后及好莱坞巴吞鲁日赌场设施的位于东圣路易斯的赌场皇后物业(“第二份经修订及重订的赌场皇后总租约”)。租约的初始期限为15年，有四个5年续期选项(可由租户行使)，条款和条件相同。首六年的年租金增幅为0.5%。自第七个租赁年起至租赁期结束时，如任何租赁年的消费物价指数上升至少0.25%，则年租金应增加1.25%，如消费物价指数增幅低于0.25%，则该租赁年的租金将维持不变。此外，本公司位于巴吞鲁日皇后赌场的土地开发项目已于2023年8月下旬完成，而赌场皇后主租约的租金于开业时作出调整，以反映GLPI项目成本7,700万元的8.25%收益率。根据第二次修订及重订的赌场皇后总租约的修订，本公司于2023年9月6日以3,272万美元收购赌场皇后马奎特的土地及若干改善设施，而本次收购的年租金增加270万美元。此外，该公司预计将为马奎特赌场的一个陆上开发项目提供不超过1250万美元的某些建设成本。租金将进行调整，以反映所资助项目成本8.25%的收益率。第二份修订及重订赌场皇后总租契其后于2023年11月13日修订及重述(“第三份修订及重订赌场皇后总租契”)。
马里兰现场直播！租约和宾夕法尼亚现场直播！总租约
2021年12月6日，公司宣布同意收购Live！马里兰州赌场和酒店，现场直播！赌场和费城酒店，现场直播！匹兹堡赌场，包括适用的长期地面租赁，从Corish的关联公司获得，总代价约为18.1亿美元，不包括交易宣布时的交易成本。这笔交易还包括一项关于未来Corish赌场开发的具有约束力的合作伙伴关系，以及公司与Corish之间在Corish房地产和运营业务组合的其他领域的潜在融资合作伙伴关系。2021年12月29日，公司完成了对Live！赌场和马里兰州酒店，并为Live签订了单一资产租赁！马里兰州赌场和酒店(《马里兰州直播！租约》)。2022年3月1日，公司完成了对Live！赌场和费城酒店，现场直播！匹兹堡赌场以6.89亿美元收购，并根据与科迪什签订的新的三重净主租约(不时修订的《宾夕法尼亚现场！大师租约》)将房地产租回给科迪什。宾夕法尼亚现场直播！大师租赁和马里兰现场直播！两者的初始租期均为39年，包括租户续约选项在内的最长租期为60年。这两个租约的年租金都有1.75%的固定年自动扶梯，全部租金从租约两周年开始计算。
罗克福德租赁公司
2023年8月29日，本公司以100.0元收购了与伊利诺伊州罗克福德的一个赌场开发项目相关的土地，该项目开业后将由Hard Rock从815娱乐有限责任公司(“815娱乐”)的附属公司手中管理。在收购土地的同时，GLPI与815 Entertainment签订了一份为期99年的土地租约。土地租赁的初始年租金为800万美元，自租约一周年开始并在整个租期内固定每年递增2%(“罗克福德租赁”)。
除Rockford Lease外，公司还承诺通过优先担保延迟提取定期贷款(“Rockford Loan”)提供高达1.5亿美元的开发资金。罗克福德贷款项下的借款利率将为10%。罗克福德贷款的最长未偿还期限为6年(初始期限为5年，可延期1年)。罗克福德的贷款是在伊利诺伊州罗克福德的Hard Rock赌场开业后提前偿还的，预计将于2024年9月开业。罗克福德贷款预付款受典型的建筑贷款条款和条件的约束。截至2023年12月31日，罗克福德贷款项下的预付款和未偿还金额为4000万美元。此外，该公司还获得了伊利诺伊州罗克福德的Hard Rock赌场建筑改善工程的优先购买权，如果将来决定在完工后将其出售的话。
担保
宾夕法尼亚州主租约、修订顶峰主租约和摩根敦租约下的义务由宾夕法尼亚大学担保，就每一租约而言，由占用和运营该租约所涵盖设施的宾夕法尼亚州立大学附属公司共同和个别担保。同样，第三份经修订及重订凯撒总租契、第三份经修订及重订赌场皇后总租契及Bally‘s Master租约项下的责任，分别由占用及营运第三份经修订及重订凯撒总租契、第三份经修订及重订赌场皇后总租契及Bally’s主租契租赁设施的公司母公司及母公司附属公司共同及各别担保。博伊德主租约项下的责任由Bally‘s担保。Boyd Master Lease项下的责任由Boyd的子公司共同及各别担保，而Boyd Master Lease项下的设施则由Boyd Master Lease租用及营运。同样，马里兰州现场直播的义务！租约和宾夕法尼亚现场直播！Master Lease由占用和运营根据各自租约租赁的设施的Corish子公司共同及个别担保，而Rockford Lease项下的责任由815 Entertainment，LLC的子公司共同及个别担保，815 Entertainment，LLC根据Rockford Lease占用和运营设施。
租金
经修订宾夕法尼亚总租约下的租金结构包括固定部分(如达到若干租金覆盖比率门槛，部分每年须缴交最高2%的自动扶梯)，以及根据设施的表现而厘定的部分，该等设施的表现会根据某些楼层(即宾夕法尼亚国家赛马场物业，因宾夕法尼亚开设相竞争的设施而导致)(I)每五年增加一次，金额相等于经修订宾夕法尼亚总租约下所有设施于过去五年超出合约基线的平均净收入的4%。
与经修订宾夕法尼亚总租约类似，经修订顶峰总租约亦包括固定部分(如达到若干租金覆盖比率阈值，部分每年须缴交高达2%的自动扶梯)，以及基于设施表现的部分，该部分会根据设施的表现作出预期调整，并受某些楼层(即博西尔市繁荣城物业，因宾夕法尼亚收购竞争设施Margaritaville Resort Casino所致)的影响，金额相等于经修订顶峰总租赁项下所有设施于前两年超出合约基准的平均净收入的4%。
2023年1月1日生效的宾夕法尼亚2023年主租约的年租金为232.2美元，这是固定的，按年上涨1.50%，第一次上涨是在2023年11月1日开始的租赁年度。除了固定的升级外，按年率计算，2027年11月1日将一次性增加140万美元。来自佩里维尔租赁公司和草地租赁公司(从2023年1月1日起终止，其基础房地产被添加到宾夕法尼亚2023年主租约中)的预付租金和递延收入，以及来自原始宾夕法尼亚主租约的递延收入的分配，以及保证的固定升级和一次性的年度基本租金上涨，将在2033年10月31日到期的初始租赁期内以直线基础确认。
经第三次修订及重订的凯撒总租约大厦基本租金于第五及第六个租约年度上升至1.25%。在第七个和第八个租赁年，利率上升到1.75%，然后在第九个租赁年和之后的每个租赁年，上升到2%。
博伊德总租约包括一个固定部分，其中一部分在达到某些租金覆盖比率阈值的情况下每年须缴纳高达2%的自动扶梯，以及一个基于设施性能的组成部分，该部分每两年调整一次，数额相当于博伊德总租约下所有设施在之前两年超过合同基线的平均年净收入的4%。
于2020年5月，本公司收购Belterra Park的房地产，以偿还Belterra Park贷款，但须受Belterra Park租赁及Boyd联属公司经营该物业的规限。Belterra Park租约的租金条款与博伊德大师租约一致。 年度租金由一个固定部分和一个基于设施性能的部分组成，其中一部分在达到某些租金覆盖比率门槛的情况下，每年须缴纳最高2%的自动扶梯费用；另一个部分是根据设施的性能进行调整的，在某些楼层的情况下，每两年调整一次，数额相当于Belterra Park在之前两年超过合同基线的平均年净收入的4%。
于二零二零年九月二十九日，本公司收购马蹄形圣路易斯房地产以清偿CZR贷款，但须受马蹄形圣路易斯租赁的规限，该贷款的初始年期将于2033年10月31日届满，并可由承租人行使四个独立的续期选择权，每项选择权为期五年。马蹄形圣路易斯租约的租金在第二至第五个租约年度须缴交每年1.25%的自动扶梯，在第六及第七个租约年度则增加至1.75%，其后在租约余下年度则增加2.0%。
摩根敦租约于2020年10月1日生效，据此，本公司租赁宾夕法尼亚博彩设施下的土地，租约第二年和第三年的租金每年增加1.5%(并按比例在博彩设施开业的租赁年剩余时间按比例增加)，及(Ii)自开业日期四周年起及其后每一周年，(A)如任何租赁年的消费物价指数增幅至少为0.5%，则该租赁年的租金须按紧接上一租赁年度的租金增加1.25%，(B)如果该租赁年度的消费物价指数涨幅低于0.5%，则该租赁年度的租金不得增加。好莱坞摩根小镇赌场于2021年12月22日开业。
根据第三次修订及重订的赌场皇后大师租约，租金在租期二至六年每年增加0.5%。自第七个租赁年度起至剩余租期，任何租赁年度，如果CPI上涨至少0.25%，则年租金上涨1.25%，如果CPI涨幅低于0.25%，则该租赁年度租金保持不变。本公司亦完成一项于2023年8月下旬启用的土地发展项目，第三份经修订及重订的赌场皇后总租约的租金已予调整，以反映GLPI项目成本7,700万元的8.25%收益率。此外，2023年9月6日，该公司以3272万美元收购了马奎特赌场的土地和某些改善措施。第三份经修订及重订的赌场皇后大师租约的年租金因是次收购而增加270万美元。最后，该公司预计为赌场皇后马奎特赌场的一个陆上开发项目的某些建设成本提供资金，金额不超过1250万美元。
Bally的主租约于2021年6月3日生效，年租金根据CPI进行合同升级，下限为1%，上限为2%，CPI达到0.5%的门槛。2022年4月1日和2023年1月3日，该公司完成了对Bally‘s对Bally’s赌场各种房地产资产的额外收购。这些物业被添加到现有的Bally‘s Master租约，根据所述的升级条款，每年的租金都会增加
上面。
2021年12月29日，马里兰州现场直播！与科迪什的租约生效。年租金自租约开始两周年起每年增加1.75%。宾夕法尼亚现场直播！与科迪什的主租约于2022年3月1日生效，自租约开始两周年起每年租金上涨1.75%。这些租赁作为租赁投资、融资应收账款入账。有关进一步资料，包括根据该等租约将收取的未来年度现金付款，见附注7。
2022年9月26日，《特罗皮卡纳拉斯维加斯租约》生效。自一周年起及其后每一周年，如任何租赁年度的消费物价指数升幅至少为0.5%，则租金应按上一租赁年度有效租金的1%及消费物价指数升幅中较大者增加，上限为2%。该租赁年度CPI涨幅低于0.5%的，该租赁年度租金不得上涨。
2023年8月29日，本公司从815娱乐公司的一家附属公司手中收购了与伊利诺伊州罗克福德的一个赌场开发项目相关的土地，该项目开业后将由Hard Rock管理。在收购土地的同时，GLPI签订了罗克福德租约，其租金每年固定上涨2%。
此外，如果公司的租户在受限区域内收购或开始运营竞争设施(通常距离与该租户的现有租约规定的物业60英里)，公司的租约与百分比租金一起规定了按上述百分比租金计算的楼层。这些条款提供房东保护，根据承租人收购或首次运营相竞争的设施的前一年该设施的净收入为基础，确定任何受影响设施的最低租金百分比。由于宾夕法尼亚州立大学收购了Margaritaville Resort Casino，博西尔市繁荣城物业触发了修订后的顶峰大师租约的百分比租金下限。此外，宾夕法尼亚州国家赛马场好莱坞赌场因宾夕法尼亚州约克市开设设施而触发了修订后的宾夕法尼亚州主租约的租金下限，该下限于2023年11月1日，也就是最近一次重置的日期生效。
费用
除租金外，作为三重净值承租人，本公司所有租户须支付下列执行费用：(1)所有设施维修费用，(2)与租赁物业及租赁物业业务有关的所有保险，包括业主权益的承保范围，(3)对租赁物业征收或与租赁物业有关的税项及其他征税(出租人收入的税项除外)，及(4)租赁物业及租赁物业业务所需或适当的一切公用事业及其他服务。
租契的终止
我们的租户没有能力在未经本公司同意的情况下，在初始租期届满前终止他们在我们长期租约下的义务。如果我们的长期租约在未经我们同意的情况下在最初到期前终止，我们的租户可能要承担损害赔偿责任，并产生费用，如在租赁期结束前继续支付租金和租赁物业的维护费。我们所有的租户租约都包含有限数量的续订选项，这些选项可以由我们的租户选择行使。
物业特征
下表汇总了截至2023年12月31日我们物业的某些功能：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 位置 | 租户/租赁协议 | | 大约 属性 正方形 素材(1) | | 拥有
种植面积 | | 租赁 种植面积(2) | | 酒店
房间 |
| 租户自住物业 | | | | | | | | | | |
劳伦斯堡好莱坞赌场(3) | Lawrenceburg，IN | 宾夕法尼亚大学/经修订的宾夕法尼亚大学主租约 | | 634,000 | | | 73.1 | | | 32.1 | | | 295 | |
| Alton Hotel奥尔顿 | 伊利诺伊州奥尔顿 | 宾夕法尼亚大学/经修订的宾夕法尼亚大学主租约 | | 124,569 | | | 0.2 | | | 3.6 | | | — | |
| 查尔斯镇的好莱坞赌场赛马 | 西弗吉尼亚州查尔斯镇 | 宾夕法尼亚大学/经修订的宾夕法尼亚大学主租约 | | 511,249 | | | 298.6 | | | — | | | 153 | |
| 宾夕法尼亚国家赛马场的好莱坞赌场 | Grantville，PA | 宾夕法尼亚大学/经修订的宾夕法尼亚大学主租约 | | 451,758 | | | 573.7 | | | — | | | — | |
| 好莱坞赌场班戈 | 缅因州班戈 | 宾夕法尼亚大学/经修订的宾夕法尼亚大学主租约 | | 257,085 | | | 6.4 | | | 37.9 | | | 152 | |
齐亚公园赌场(3) | 新墨西哥州霍布斯 | 宾夕法尼亚大学/经修订的宾夕法尼亚大学主租约 | | 109,067 | | | 317.4 | | | — | | | — | |
| 好莱坞赌场墨西哥湾沿岸 | 圣路易斯，美国 | 宾夕法尼亚大学/经修订的宾夕法尼亚大学主租约 | | 425,920 | | | 578.7 | | | — | | | 291 | |
| Argoy赌场河滨 | 密苏里州河滨 | 宾夕法尼亚大学/经修订的宾夕法尼亚大学主租约 | | 450,397 | | | 37.9 | | — | | | 258 | |
| 好莱坞赌场图尼卡 | 密苏里州图尼卡 | 宾夕法尼亚大学/经修订的宾夕法尼亚大学主租约 | | 315,831 | | | — | | | 67.7 | | | 494 | |
| 新兴城市比洛克西 | 密苏里州比洛克西 | 宾夕法尼亚大学/经修订的宾夕法尼亚大学主租约 | | 134,800 | | | 1.5 | | | 1.0 | | | — | |
| 圣路易斯好莱坞赌场 | 密苏里州马里兰高地 | 宾夕法尼亚大学/经修订的宾夕法尼亚大学主租约 | | 645,270 | | | 220.8 | | | — | | | 502 | |
| 好莱坞赌场Dayton Raceway | 俄亥俄州代顿 | 宾夕法尼亚大学/经修订的宾夕法尼亚大学主租约 | | 191,037 | | | 119.7 | | | — | | | — | |
| Mahoning Valley Race Course附近酒店 | 俄亥俄州扬斯敦 | 宾夕法尼亚大学/经修订的宾夕法尼亚大学主租约 | | 177,448 | | | 193.4 | | | — | | | — | |
| 头奖赌场 | 密苏里州图尼卡 | 宾夕法尼亚大学/经修订的宾夕法尼亚大学主租约 | | 78,941 | | | 52.9 | | | 93.8 | | | — | |
| 托莱多好莱坞赌场 | 俄亥俄州托莱多 | 宾夕法尼亚州立大学/宾夕法尼亚州立大学主租约-新建 | | 285,335 | | | 42.3 | | | — | | | — | |
| 哥伦布好莱坞赌场 | 俄亥俄州哥伦布 | 宾夕法尼亚州立大学/宾夕法尼亚州立大学主租约-新建 | | 354,075 | | | 116.2 | | | — | | | — | |
草地赛马场和赌场(3) | 宾夕法尼亚州华盛顿 | 宾夕法尼亚州立大学/宾夕法尼亚州立大学主租约-新建 | | 417,921 | | | 155.5 | | | — | | | — | |
| 好莱坞赌场佩里维尔 | 马里兰州佩里维尔 | 宾夕法尼亚州立大学/宾夕法尼亚州立大学主租约-新建 | | 97,961 | | | 36.3 | | | — | | | — | |
| 好莱坞赌场极光 | 伊利诺伊州奥罗拉 | 宾夕法尼亚州立大学/宾夕法尼亚州立大学主租约-新建 | | 222,189 | | | 0.4 | | | 1.7 | | | — | |
| 好莱坞赌场Joliet | 伊利诺伊州乔利埃 | 宾夕法尼亚州立大学/宾夕法尼亚州立大学主租约-新建 | | 322,446 | | | 275.6 | | | — | | | 100 | |
| M spa度假 | 内华达州亨德森 | 宾夕法尼亚州立大学/宾夕法尼亚州立大学主租约-新建 | | 910,173 | | | 83.5 | | | — | | | 390 | |
| 美国之星黑鹰 | 科罗拉多州黑鹰 | PENN/修订的Pinnacle主租约 | | 775,744 | | | 105.2 | | | — | | | 536 | |
| 美国之星东芝加哥 | 芝加哥东部，内华达州 | PENN/修订的Pinnacle主租约 | | 509,867 | | | — | | | 21.6 | | | 288 | |
美国议会悬崖(3) | 亚利桑那州议会悬崖 | PENN/修订的Pinnacle主租约 | | 312,047 | | | 36.2 | | | 22.6 | | | 160 | |
| 巴吞鲁日旅馆 | 巴吞鲁日，洛杉矶 | PENN/修订的Pinnacle主租约 | | 436,461 | | | 99.1 | | | — | | | 205 | |
| 新兴城市博西尔城 | 路易斯安那州博西尔市 | PENN/修订的Pinnacle主租约 | | 281,747 | | | 21.8 | | | — | | | 187 | |
| L笔下的奥伯吉湖--查尔斯 | 查尔斯湖，洛杉矶 | PENN/修订的Pinnacle主租约 | | 1,014,497 | | | — | | | 234.5 | | | 995 | |
| 新奥尔良新兴城区 | 路易斯安那州新奥尔良 | PENN/修订的Pinnacle主租约 | | 278,227 | | | 53.6 | | | — | | | 150 | |
| 美国维克斯堡 | 密苏里州维克斯堡 | PENN/修订的Pinnacle主租约 | | 298,006 | | | 74.1 | | | — | | | 148 | |
| 河城赌场和酒店 | 密苏里州圣路易斯 | PENN/修订的Pinnacle主租约 | | 431,226 | | | — | | | 83.4 | | | 200 | |
大奖属性(4) | 内华达州头奖 | PENN/修订的Pinnacle主租约 | | 419,800 | | | 79.5 | | | — | | | 416 | |
| 普莱恩里奇公园赌场 | 马萨诸塞州普莱恩维尔 | PENN/修订的Pinnacle主租约 | | 196,473 | | | 87.9 | | | — | | | — | |
| 好莱坞赌场摩根镇 | Morgantown，PA | 宾夕法尼亚/摩根敦租赁公司 | | — | | | 36.0 | | | — | | | — | |
| 赌场皇后选秀王者 | 伊利诺伊州东圣路易斯 | 赌场皇后/经修订的赌场皇后大师租约 | | 330,502 | | | 67.2 | | | — | | | 157 | |
| 巴吞鲁日女王 | 巴吞鲁日，洛杉矶 | 赌场皇后/经修订的赌场皇后大师租约 | | 103,990 | | | 25.1 | | | — | | | — | |
| 赌场皇后马奎特 | 亚利桑那州马奎特 | 赌场皇后/经修订的赌场皇后大师租约 | | 22,000 | | | 10.4 | | | — | | | — | |
| 巴吞鲁日之美 | 巴吞鲁日，洛杉矶 | 赌场皇后/经修订的赌场皇后大师租约 | | 442,070 | | | 13.9 | | | — | | | 288 | |
| Belterra赌场度假村 | 内华达州佛罗伦萨 | 博伊德/博伊德大师租赁 | | 782,393 | | | 167.1 | | | 148.5 | | | 662 | |
| 美国堪萨斯城 | 密苏里州堪萨斯城 | 博伊德/博伊德大师租赁 | | 763,939 | | | 224.5 | | | 31.4 | | | 184 | |
| 圣查尔斯美国之星 | 密苏里州圣查尔斯 | 博伊德/博伊德大师租赁 | | 1,272,938 | | | 241.2 | | | — | | | 397 | |
| 贝尔泰拉公园博彩娱乐中心 | 俄亥俄州辛辛那提 | Boyd/Belterra公园租赁 | | 372,650 | | | 160.0 | | | — | | | — | |
| 热带大西洋城 | 新泽西州大西洋城 | Caesars/Caesars Master Lease | | 4,232,018 | | | 18.3 | | | — | | | 2,364 | |
| 纯果乐 | 内华达州劳克林 | Caesars/Caesars Master Lease | | 936,453 | | | 93.6 | | | — | | | 1,487 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 贝滕多夫岛赌场酒店 | Bettendorf，IA | Caesars/Caesars Master Lease | | 738,905 | | | 24.6 | | | — | | | 509 | |
| 滑铁卢岛赌场酒店 | 亚利桑那州滑铁卢 | Caesars/Caesars Master Lease | | 287,436 | | | 52.6 | | | — | | | 194 | |
| 特罗普·格林维尔赌场 | 密苏里州格林维尔 | Caesars/Caesars Master Lease | | 94,017 | | | — | | | 7.4 | | | — | |
| 马蹄形圣路易斯 | 密苏里州圣路易斯 | 凯撒/马蹄形圣路易斯租赁公司 | | 807,407 | | | 18.5 | | | — | | | 494 | |
| Bally‘s Dover赌场度假村 | 德州多佛市 | 巴利的主人租约 | | 212,500 | | | 69.6 | | | — | | | 500 | |
| 特罗皮卡纳·埃文斯维尔 | 伊万斯维尔，In | 巴利的主人租约 | | 754,833 | | | 18.4 | | | 10.2 | | | 338 | |
巴利的黑鹰 (5) | 科罗拉多州黑鹰 | 巴利的主人租约 | | 118,552 | | | 3.2 | | | — | | | — | |
| Bally‘s Quad Cities赌场酒店 | 伊利诺伊州罗克岛 | 巴利的主人租约 | | 390,285 | | | 119.9 | | | — | | | 205 | |
| 比洛克西硬石酒店和赌场 | 密苏里州比洛克西 | 巴利的主人租约 | | 736,180 | | | 8.6 | | | — | | | 479 | |
| Bally‘s Tiverton Hotel&Casino | 密苏里州蒂弗顿 | 巴利的主人租约 | | 139,773 | | | 46.6 | | | — | | | 84 | |
| 拉斯维加斯赌场 | 拉斯维加斯，NV | Bally‘s/Tropicana拉斯维加斯租赁公司 | | — | | | 35.1 | | | — | | | — | |
活着!马里兰州赌场和酒店(6) | 马里兰州汉诺威 | 科迪什/马里兰现场直播！租赁 | | 2,280,591 | | | — | | | 36.4 | | | 310 | |
活着!匹兹堡赌场 (6) | 宾夕法尼亚州格林斯堡 | 科迪什/宾夕法尼亚现场直播！总租约 | | 129,552 | | | — | | | 1.8 | | | — | |
活着!赌场和费城酒店(6) | 宾夕法尼亚州费城 | 科迪什/宾夕法尼亚现场直播！总租约 | | 685,000 | | | 9.6 | | | — | | | 208 | |
硬石赌场罗克福德(6) | 伊利诺伊州罗克福德 | 815娱乐/罗克福德租赁 | | — | | | 26.4 | | | — | | | — | |
| | | | 28,705,551 | | | 5,231.9 | | | 835.6 | | | 14,780 | |
| | | | | | | | | | |
| 其他属性 | | | | | | | | | | |
其他拥有的建筑物和土地(7) | 多种多样 | 不适用 | | 23,400 | | | 24.5 | | | — | | | — | |
| | | | | | | | | | |
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| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| 总计 | | | | 28,728,951 | | | 5,256.4 | | | 835.6 | | | 14,780 | |
(1)面积包括空调空间，不包括停车库和谷仓。
(2)租赁面积反映须与第三方租赁的土地，包括某些现有设施和辅助设施所在的土地，以及停车场和访问权。
(3) 这些物业包括不属于本公司所有的酒店。与不属于GLPI的物业相关联的面积和房间不包括在上表中。
(4) 包括内华达州的两家游戏公司：仙人掌皮特和马树。
(5)它包括科罗拉多州黑鹰的三个游戏属性：黑鹰北部、黑鹰东部和黑鹰西部。
(6)据报道，这些物业作为融资租赁入账，不包括在房地产投资中。详情见合并财务报表附注7。
(7)**这包括我们的公司总部大楼和公司在租户自住物业以外的地点拥有的未开发土地。
竞争
我们与其他REITs竞争额外的房地产投资，包括专注于博彩业的上市REIT、Vici Properties Inc.、投资公司、私募股权和对冲基金投资者、主权基金、贷款人、博彩公司和其他投资者。我们的一些竞争对手比我们大得多，拥有比我们更多的财务资源和更低的资本成本，这使得我们更难找到并成功利用符合我们投资目标的收购机会。
此外，适用于我们某些租约的租金收入百分比取决于我们的博彩租户与其他博彩运营商竞争的能力。博彩业的特点是大量参与者之间的竞争日益激烈，包括河船赌场、码头赌场、陆上赌场、视频彩票、抽奖和非赌场的扑克机、美洲原住民博彩、新兴的互联网游戏、体育博彩和其他形式的游戏。从更广泛的意义上说，我们的博彩租户和运营商面临着来自各种休闲和娱乐活动的竞争，包括购物、体育赛事、电视和电影、音乐会和旅游。目前，美国各地、加拿大的几个省份以及为美国和加拿大某些印第安人的利益而托管的各种土地上，都允许赌博合法化。此外，老牌游戏
司法管辖区可以发放额外的博彩牌照，或者允许扩大或搬迁现有的博彩业务。其他方的新的、搬迁的或扩大的业务可能会增加我们的博彩租户的竞争，并可能对我们的博彩租户和我们作为房东的我们产生实质性的不利影响。最后，禁烟令的实施和/或更高的博彩税税率对我们的博彩租户与附近司法管辖区设施竞争的能力产生了重大影响。
细分市场
由于于2021年出售好莱坞赌场Perryville和好莱坞Casino Baton Rouge的业务，本公司的业务仅包括对房地产的投资，所有该等房地产物业彼此相似，包括目的地和休闲物业及相关产品，其租户提供赌场博彩、酒店、会议、餐饮、娱乐和零售设施，具有类似的经济特征，并受三重净值经营租赁管辖。公司房地产投资的经营结果由首席经营决策者进行总体审查(这一术语在ASC 280-分部报告中有定义)。因此，截至2022年1月1日，该公司有一个可报告的部门。
关于我们的执行官员的信息
| | | | | | | | | | | |
| 名字 | 年龄 | | 职位 |
| Peter M. Carlino | 77 | | | 董事会主席兼首席执行官 |
| 布兰登·J·摩尔 | 49 | | | 首席运营官、总法律顾问兼秘书 |
| 德西蕾·A伯克 | 58 | | | 首席财务官兼财务主管 |
| 马修河德姆奇克 | 42 | | | 高级副总裁、首席投资官 |
| Steven L.拉达尼 | 43 | | | 高级副总裁兼首席开发官 |
Peter M.卡利诺 Carlino先生自2013年11月公司成立以来一直担任公司董事长兼首席执行官。 Carlino先生是PENN的创始人，并于1994年至2013年10月担任其首席执行官。 Carlino先生还于1994年4月至2019年5月28日期间担任PENN董事会主席。 Carlino先生继续担任PENN董事会的名誉主席，自2019年6月以来一直担任该职位。 Carlino先生曾担任董事会主席和首席执行官的PENN，现在的公司，集体超过25年。
布兰登·J·摩尔。 Moore先生是我们的首席运营官、总法律顾问兼秘书。Moore先生于2022年10月晋升为首席运营官，并于2014年1月加入本公司。在此之前，他从2010年3月起担任PENN的副总裁兼高级企业法律顾问，是负责各种交易、监管和一般法律事务的法律团队成员。在加入PENN之前，Moore先生在Ballard Spahr LLP工作，为客户提供包括并购交易、债务和股权融资以及其他各种事务的高级法律顾问。
德西蕾·A伯克 Burke女士是我们的首席财务官和财务主管。 彼于2022年10月晋升为首席财务官，并于2014年4月加入本公司担任高级副总裁兼首席会计官。此前，Burke女士自2009年11月起担任PENN副总裁兼首席会计官。此外，她还于2005年11月至2009年10月担任宾夕法尼亚州副总裁兼公司财务总监。在加入宾夕法尼亚大学之前，Burke女士是MBNA America Bank，N.A.的执行副总裁/财务报告和控制总监。她于1994年加入MBNA，任职期间在财务部门担任职务。伯克女士是个注册会计师
马修河德姆奇克 Demchyk先生于2021年1月成为我们的高级副总裁兼首席投资官，领导公司的投资策略并负责资本分配。 Demchyk先生于2019年2月加入公司，担任投资高级副总裁。此前，他曾在Millennium Partners担任房地产证券投资组合经理九年。在加入Millennium Partners之前，他在Carlson Capital管理一个REIT股权证券投资组合，并在CenterSquare Investment Management（一家领先的REIT专用资产管理公司）担任助理投资组合经理。Demchyk先生是CFA特许持有人。
Steven L. Ladany. Ladany先生于2021年1月成为我们的高级副总裁兼首席开发官，并领导公司正在进行的合并，收购和发展工作。 Ladany先生于2014年9月加入公司，担任财务副总裁，并担任该职位直至2019年3月，当时他晋升为财务高级副总裁。 在加入本公司之前，Ladany先生曾担任Revel Casino Hotel（一家区域博彩酒店，目前称为Ocean Casino Resort）的副总裁，并担任J. P. Morgan投资银行部门银团和杠杆融资集团的副总裁。
税务方面的考虑
我们打算继续以一种使我们有资格成为房地产投资信托基金的方式进行组织和运作。作为房地产投资信托基金的资格和税收取决于我们是否有能力通过实际经营业绩、分配水平和股权的多样性，持续满足《守则》对房地产投资信托基金施加的各种资格要求。我们有资格作为房地产投资信托基金纳税的能力还要求我们满足某些测试，其中一些测试取决于我们直接或间接拥有的资产的公平市场价值。材料鉴定要求总结如下。这些值可能无法精确确定。因此，不能保证我们于任何课税年度的实际经营业绩将符合房地产投资信托基金的资格及税务规定。此外，虽然我们打算继续经营，以便我们有资格作为房地产投资信托基金纳税，但不能保证国内税务局（“国税局”）不会质疑我们的资格，或者我们将来能够按照房地产投资信托基金的要求经营。
房地产投资信托基金的一般征税问题
作为一个房地产投资信托基金，通常我们将有权扣除我们支付的股息，因此将不受美国联邦企业所得税的净房地产投资信托基金应税收入，目前分配给我们的股东。这种处理办法基本上消除了在公司和股东一级的“双重征税”，而这种双重征税一般是由于在C类公司投资而产生的。“C公司”是一家通常需要在公司层面纳税的公司。双重征税是指在公司一级赚取收入时征税一次，在股东一级将净收入和利润作为股息分配时再次征税。一般而言，我们产生的收入仅在向股东分配股息时在股东层面征税。在以下情况下，我们仍需缴纳美国联邦税：
•我们将对任何未分配的应纳税净收入（包括未分配的净资本收益）按常规公司税率征税。
•如果我们有来自禁止交易的净收入，这些交易通常是在正常业务过程中出售或以其他方式处置主要用于向客户出售的库存或财产，而不是止赎财产，则此类收入将被征收100%的税。
•如果我们选择将我们因抵押贷款止赎或某些租赁终止而获得的财产视为“止赎财产”，我们可能因此避免对该财产转售收益征收100%的税（如该出售会构成被禁止的交易），但出售或经营该物业所得的收入可能须按最高适用税率（目前为21%）缴纳企业所得税。
•如果我们未能满足75%的总收入测试和/或95%的总收入测试（如下所述），但由于我们满足其他要求而仍然保持我们作为REITs的资格，我们将根据失败的程度对金额征收100%的税，并进行调整以反映与我们的总收入相关的利润率。
•如果我们违反了资产测试（某些最低限度的违规行为除外）或适用于REITs的其他要求（如下所述），但由于存在合理的失败原因且符合其他适用要求而保持了我们作为REITs的资格，则我们可能会被征收罚款税。在这种情况下，每次失败的罚款金额至少为50，000美元，并且在某些资产测试失败的情况下，如果每次失败的金额超过50，000美元，则将被确定为不合格资产产生的净收入乘以最高公司税率（目前为21%）。
•如果我们未能在每个日历年至少分配（i）该年度普通收入的85%，（ii）该年度资本利得净收入的95%和（iii）以前期间任何未分配的应纳税净收入，我们将对超过（a）项所需分配额的部分征收不可抵扣的4%消费税。我们实际分配的金额和（b）我们保留的金额以及我们在公司层面缴纳所得税的金额。
•在某些情况下，我们可能需要向IRS支付罚款，包括如果我们未能满足记录保存要求，以监督我们遵守与REITs股东组成相关的规则。
•我们和TRS之间的交易可能会被征收100%的税，这些交易不反映公平交易条款。
•若吾等在一项交易中从非房地产投资信托基金的公司(即根据守则第C分章应课税的公司)取得增值资产，而在该交易中，吾等手中的资产的经调整计税基准是参考第C分章公司手中的资产的经调整课税基础厘定的，则如果吾等随后确认从第C分章公司收购任何该等资产后的五年期间处置任何该等资产的收益，则吾等可能须就该项增值按当时适用的最高企业所得税率缴税。
•我们TRS的收入通常要缴纳美国联邦、州和公司所得税，我们将被要求将从TRS收到的任何股息包括在我们的分配测试中。
此外，我们和我们的子公司可能需要缴纳各种税，包括工资税以及州、地方和外国收入、财产、毛收入和其他有关我们的资产和业务的税。我们也可能在目前没有考虑到的情况下和交易中纳税。
资格要求--总则
该守则将房地产投资信托基金定义为公司、信托或协会：
(一)由一名或者数名受托人、董事管理的；
(2)以可转让股份或可转让证书证明其实益所有权的
实益权益；
(3)如果不是其当选为房地产投资信托基金(REIT)，则作为国内公司应纳税；
(四)既不是金融机构，也不是保险公司，符合《守则》具体规定的；
(五)有一百人以上的实益所有权；
(6)在每一课税年度的后半年度内，已发行股票价值不超过50%的
由五个或五个以下的“个人”直接或间接拥有(如守则所界定，包括指明的税项-
豁免实体)；以及
(7)符合下文所述的其他测试，包括其收入和资产的性质。
《守则》规定，第(1)至(4)项条件必须在整个纳税年度内满足，第(5)项条件必须在12个月的纳税年度的至少335天内或在较短的纳税年度的按比例部分期间满足。在公司作为房地产投资信托基金的初始纳税年度(在我们的案例中，是2014年)期间，不需要满足第(5)和(6)项条件。我们的章程规定了对我们股票的所有权和转让的限制，旨在帮助我们满足上文第(5)和(6)项条件中描述的股票所有权要求。然而，这些限制可能不能确保我们在所有情况下都能够满足上文第(5)和(6)项条件中描述的股份所有权要求。如果我们未能满足这些股权要求，除下一句规定外，我们作为房地产投资信托基金的地位将终止。然而，如果吾等遵守适用的库务规例所载的规则，该等规则要求吾等确定吾等股份的实际拥有权，而吾等并不知道或透过合理努力不会知道吾等未能符合上述条件第(6)款所述的要求，则吾等将被视为已符合此要求。
为了监督股票所有权要求的遵守情况，我们通常被要求保存有关股票实际所有权的记录。要做到这一点，我们必须每年要求持有我们股票很大比例的记录持有人提交书面声明，根据这些声明，记录持有人必须披露股票的实际所有者(即要求将我们的股息计入其毛收入的人)。我们必须保存一份未能或拒绝遵守这一要求的人员名单，作为我们记录的一部分。如果我们不遵守这些记录保存要求，我们可能会受到罚款。如果股东在公司的要求下未能或拒绝遵守要求，财政部法规将要求该股东提交一份声明和其纳税申报单，披露我们股票的实际所有权和其他信息。
合资格房地产投资信托基金附属公司
守则规定，属“合资格房地产投资信托基金附属公司”的公司不得被视为独立的公司，而“合资格房地产投资信托基金附属公司”的所有资产、负债及收入、扣除及信贷项目，应视作房地产投资信托基金的资产、负债及收入、扣除及信贷项目。“合资格房地产投资信托基金附属公司”是指其所有股本由房地产投资信托基金拥有，但并未选择成为“应课税房地产投资信托基金附属公司”的公司(将在下文讨论)。在适用本文所述要求时，我们所有的“合格REIT子公司”将被忽略，所有资产、负债
这些子公司的收入、扣除和信贷项目将作为我们的资产、负债和收入、扣除和信贷项目处理。因此，这些子公司将不受联邦公司所得税的影响，尽管它们可能受到州和地方税收的影响。在2021年期间，我们有一家符合条件的REIT子公司，该子公司于2021年12月选择成为TRS。
应税房地产投资信托基金子公司
一般而言，我们可与一间附属公司(不论是否全资拥有)共同选择将该附属公司视为TRS。以投票权或价值衡量，我们一般不能拥有一家应税公司超过10%的证券，除非我们和该公司选择将该公司视为TRS。为了美国联邦所得税的目的，TRS的单独存在并不被忽视。因此，TRS通常要为其收益缴纳企业所得税，这可能会减少我们和我们的子公司产生的总体现金流，并可能降低我们向股东进行分配的能力。
我们不被视为持有TRS的资产，也不被视为获得TRS所赚取的任何收入。相反，TRS发行给我们的股票是我们手中的资产，我们将支付给我们的股息视为收入。这种处理方式可能会影响我们的收入和资产测试计算，如下所述。由于我们在确定遵守REIT要求时不包括TRS的资产和收入，因此我们可能会使用该等实体间接从事REIT规则可能禁止我们直接或通过直通子公司进行的活动。例如，我们可以使用TRS来执行服务或进行产生某些类别收入的活动，或者进行如果由我们直接进行的活动，在我们手中将被视为被禁止的交易。
TRS规则对TRS与其母公司REIT或REIT的租户之间的交易征收100%的消费税，这些交易不是以独立的方式进行的。我们打算与我们的TRS进行的所有交易，如果有的话，都将在保持距离的基础上进行。
房地产投资信托基金对合伙企业权益的所有权
作为合伙企业合伙人的房地产投资信托基金被视为拥有其在合伙企业资产中所占的比例份额，并被视为获得可归于该份额的合伙企业收入。此外，合伙企业的资产和总收入的性质在房地产投资信托基金手中保持相同的性质(不同的是，就下文所述的10%资产价值测试而言，我们在合伙企业资产中的比例份额是基于我们在合伙企业发行的股权和某些债务证券中的比例权益，如守则所述)。因此，为了适用本文所述的要求，我们在OP的资产、负债和收入项目中的比例份额(定义如下)被视为我们的资产、负债和收入项目。我们拥有对OP的控制权，并打算以符合GLPI作为REIT资格的要求的方式运营它。
收入测试
作为房地产投资信托基金，我们每年必须满足两个毛收入要求。首先，我们每个课税年度至少75%的总收入，不包括出售库存或交易商财产的“禁止交易”、债务清偿和某些套期保值交易的总收入，一般必须来自“房地产租金”、出售房地产资产的收益(但不包括不以房地产抵押的公开发售的REITs的某些债务工具)、来自房地产抵押贷款的利息收入(包括某些类型的抵押支持证券)、从其他REITs获得的股息，以及来自临时投资的特定收入。其次，我们每个课税年度的总收入中，至少有95%必须来自符合上述75%总收入标准的收入，以及其他股息、利息和出售或处置股票或证券的收益的某种组合，这些收入不包括来自被禁止的交易、债务清偿和某些对冲交易的毛收入，这些收入不一定与房地产有任何关系。在75%和95%的总收入测试中，来自某些对冲交易的收入和收益将被排除在分子和分母之外。
只有在满足上述总收入要求的情况下，房地产投资信托基金收到的租金才有资格成为“房地产租金”。
•租金的数额不得全部或部分以任何人的收入或利润为基础。然而，一般情况下，收到或应计的金额不会仅仅因为收入或销售总额的一个或多个固定百分比而被排除在“不动产租金”一词之外。
•如果房地产投资信托基金或直接或间接拥有房地产投资信托基金10%或以上股权的直接或间接拥有人(“关联方租户”)直接或以建设性方式拥有该租户10%或以上的股份，则从该租户收到的租金在满足总收入测试时将不符合“房地产租金”的资格。然而，从TRS支付的租金将被视为来自房地产的租金
如果我们拥有TRS总价值或综合投票权的10%以上，条件是(I)至少90%的物业出租给无关租户，并且TRS支付的租金与无关租户就类似空间所支付的租金基本相当，或者(Ii)租赁的物业是守则第856(D)(9)(D)节所定义的“合格住宿设施”，或守则第856(E)(6)(D)(I)节所定义的“合格医疗保健物业”，并且满足某些其他条件。
•与不动产租赁有关的租赁个人财产的租金，如果超过根据租约收到的全部租金的15%，则不符合“不动产租金”的条件。
•房地产投资信托基金一般不得经营或管理物业，或向租户提供或提供服务，除非透过获得足够补偿且房地产投资信托基金并无收入的“独立承办商”，或透过TRS。然而，“独立承包人”的要求不适用于房地产投资信托基金提供的服务“通常或习惯上”仅与租用空间有关的范围，并且在其他方面不被视为“提供给居住者”。此外，最低限度规则适用于非习惯服务。具体地说，如果与物业有关的非习惯性服务收入的价值(价值不低于执行此类服务的直接成本的150%)是从该物业获得的总收入的1%或更少，则除非习惯性服务收入外的所有租金收入都将符合“不动产租金”的资格。TRS可以向REIT的租户提供服务(包括非常规服务)，而不会“玷污”REIT获得的任何租金收入，并将能够为第三方管理或运营物业，并通常从事其他与房地产无关的活动。
我们预计不会收到全部或部分基于任何人的收入或利润的租金(除非基于符合上述规则的固定百分比或毛收入或销售额的百分比)。我们的前母公司宾夕法尼亚州在分拆前收到了美国国税局的一封私人信件，裁定宾夕法尼亚州主租约下的某些租金公式不会导致根据宾夕法尼亚州主租约收到的任何金额被视为房地产租金以外的其他金额。虽然我们预计不会就我们签订的条款与宾夕法尼亚大师级租约基本相似的其他租约寻求类似的裁决，但我们打算处理根据这些租约收到的金额与裁决中的结论一致，尽管不能保证美国国税局不会对这种待遇提出质疑。吾等亦预计从任何关联方承租人收取的租金不会超过最低数额，或与不动产有关的租赁个人物业的租金将不会超过就该等不动产收到的租金总额的15%。我们可能会获得某些类型的收入，而这些收入不符合75%或95%的总收入测试标准。特别是，从TRS收到的股息将不符合75%的测试条件。然而，我们相信，在任何课税年度内，这类项目和其他不符合资格的收入的总额不会导致GLPI超过75%或95%毛收入测试下的不符合资格的收入限额。
我们可能直接或间接从非REITs或合格REIT子公司的TRS或其他公司获得分配。根据分销公司的收益和利润，这些分配通常被视为股息收入。就95%毛收入测试而言，这种分配通常构成合格收入，但对于75%毛收入测试而言，则不是。然而，我们从另一家REIT或合格REIT子公司获得的任何股息，都将是95%和75%毛收入测试的合格收入。
我们相信，我们已经并将继续遵守这些总收入测试。如果我们未能在任何课税年度符合75%或95%总收入测试中的一项或两项，我们仍有资格在该年度作为房地产投资信托基金缴税，而我们根据守则的适用条文有权获得宽免。在以下情况下，这些宽免条款将普遍可用：(I)如果我们未能达到这些标准是由于合理的原因，而不是由于故意疏忽，以及(Ii)在我们确定未能达到任何课税年度的75%或95%毛收入测试后，我们向美国国税局提交了一份附表，列出了按照财政部法规进行该纳税年度75%或95%毛收入测试的每一项毛收入项目。我们不可能说明我们是否有权在所有情况下享受这些救济条款的好处。如果这些宽免条款不适用于特定情况，我们将没有资格作为房地产投资信托基金征税。即使这些宽免条款适用，而我们仍保持房地产投资信托基金的地位，守则仍会根据我们未能达到特定总收入测试的金额征收税款。
资产测试
在每个日历季度结束时，我们还必须满足与我们资产性质有关的五项测试。首先，我们总资产价值的至少75%必须由“房地产资产”、现金、现金项目、美国政府证券以及在某些情况下用新资本购买的股票或债务工具的某种组合表示。为此，不动产资产包括不动产权益(例如土地、建筑物、不动产租赁权益，以及自2016年1月1日或之后开始的课税年度，如可归于不动产的租金在上述入息审查下为不动产租金)、不动产按揭权益或
关于不动产权益、其他符合资格的REITs的股份、持有一年以下的股票或债务工具，以及用发行我们的股票或某些债务的收益购买的股票或债务工具，对于2016年1月1日或之后开始的纳税年度，是指由公开发售的REITs发行的债务工具。不符合75%资产测试目的的资产将接受下文所述的额外资产测试。
其次，我们持有的任何一家发行人的证券价值不得超过我们总资产价值的5%。
第三，以投票权或价值衡量，我们持有任何一家发行人已发行证券的比例不得超过10%。5%和10%的资产测试不适用于TRSS和合格REIT附属公司的证券，10%的资产测试不适用于具有特定特征的“直接债务”和下文所述的某些其他证券。仅就10%的资产测试而言，吾等在拥有权益的合伙企业或有限责任公司的资产中的权益将根据吾等在该合伙企业或有限责任公司发行的任何证券中的比例权益而厘定，为此，不包括守则所述的某些证券。就10%的价值限制而言，不考虑某些类型的证券的避风港包括：(1)直接债务证券(包括规定某些或有付款的直接债务证券)；(2)对个人或财产的任何贷款；(3)《守则》第467节所述的任何租赁协议，但“相关人士”除外；(4)任何从房地产支付租金的义务；(5)由一个州或其任何行政区或波多黎各联邦发行的某些证券；(6)由房地产投资信托基金发行的任何证券；以及(7)由财政部长决定不受证券定义约束的任何其他安排。此外，就应用10%的价值限制而言，(A)房地产投资信托基金作为合伙人在合伙企业中的权益不被视为证券；(B)如果合伙企业发行的任何债务工具至少有75%的总收入来自符合75%房地产投资信托基金总收益测试资格的来源，则不被视为证券；及(C)就房地产投资信托基金作为合伙人的权益而言，由合伙企业发行的任何债务工具不被视为证券。
第四，我们持有的所有TRS证券以及其他非合格资产(如家具和设备或其他有形个人财产或非房地产证券)的总价值不得超过我们总资产价值的20%。
第五，不超过总资产价值的25%可由公开发售的房地产投资信托基金的债务工具代表，而这些债务工具不是以不动产抵押或不动产权益为抵押的。
然而，某些救济条款允许房地产投资信托基金满足资产要求或维持房地产投资信托基金的资格，尽管存在某些违反资产和其他要求的行为。例如，如果我们在一个日历季度末未能通过资产测试，如果我们(I)在上一个日历季度结束时通过了资产测试，(Ii)我们的资产价值与资产要求之间的差异不完全或部分是由于收购了不符合资格的资产，而是我们资产的相对市值发生了变化，则该失败不会导致我们失去REIT资格。如未能符合第(Ii)项所述的条件，我们仍可在出现任何差异的日历季度结束后30天内消除任何差异，或利用上述豁免条款，以避免取消资格。
在.的情况下极小的在违反10%和5%资产测试的情况下，如果(I)导致违规的资产价值不超过房地产投资信托基金总资产的1%和1000万美元，以及(Ii)房地产投资信托基金在其发现失败的季度的最后一天后六个月内处置导致失败的资产，或在该时间框架内以其他方式通过相关测试，则房地产投资信托基金仍可维持其资格。
即使我们没有资格获得上述救济条款，一项额外的条款允许符合一项或多项资产要求的房地产投资信托基金仍然保持其房地产投资信托基金资格，条件是：(I)房地产投资信托基金向美国国税局提供导致失败的每项资产的描述；(Ii)失败是由于合理原因而不是故意疏忽，(Iii)如果房地产投资信托基金支付的税款等于(A)至每宗破产50,000元与(B)导致破产的资产所产生的净收入乘以适用的最高公司税率(目前为21%)的乘积，以及(Iv)房地产投资信托基金在其确定破产的季度的最后一天后六个月内处置导致破产的资产，或在该时间框架内满足相关的资产测试，两者中的较大者。
我们相信，我们已经并将继续遵守上述资产测试。
年度分配要求
为了有资格作为房地产投资信托基金征税，我们被要求向我们的股东分配除资本利得股息以外的股息，金额至少等于：
(i)总和
(A)我们的房地产投资信托基金应纳税所得额的90%以上，在计算时不考虑我们的净资本利得和支付的股息扣除；以及
(B)取消我们税后净收入的90%，如果有的话，来自止赎财产(如下所述)；减去
(Ii)指定非现金收入的总和超过我们的REIT应纳税所得额的5%，计算时不考虑我们的净资本收益和支付的股息扣除。
一般情况下，我们必须在相关的课税年度进行这些分配，如果在我们及时提交该年度的纳税申报表之前进行申报，并且在申报后第一次定期股息支付或之前支付，则必须在下一个课税年度进行分配。这些分配将被视为在支付当年由我们的股东收到。为了将分配计算为满足REITs的年度分配要求，并为我们提供REIT级别的税收减免，分配不得是“优惠股息”。如果股息是(I)在特定类别的所有已发行股票中按比例分配，以及(Ii)按照我们组织文件中规定的不同类别股票之间的任何偏好进行分配，则股息不是优先股息。鉴于我们是“公开发售房地产投资信托基金”(按守则的定义)，优惠股息规则不适用于2014年12月31日后开始的课税年度。
在我们分配调整后的REIT应纳税所得额的至少90%但低于100%的范围内，我们将按普通公司税率对保留部分征税。我们可能会选择保留、而不是分配部分或全部长期净资本收益，并为这些收益缴税。在这种情况下，我们可以选择让我们的股东将他们在这种未分配的长期资本收益中的比例份额计入收入，并就他们在我们缴纳的税款中的份额获得相应的抵免。然后，我们的股东将通过(I)我们指定的资本利得股息金额与他们的应纳税所得额减去(Ii)我们代表他们就该收入支付的税款之间的差额来增加其股票的调整基数。
在未来我们可能会有以前纳税年度结转的可用净营业亏损，这些亏损可能会减少我们必须进行的分派金额，以符合REIT的分配要求。
如果我们未能在每个日历年度内分配至少(I)该年度普通收入的85%，(Ii)该年度资本利得净收入的95%，以及(Iii)以前期间任何未分配的应税收入净额的总和，我们将被征收不可抵扣的4%消费税，超过(A)实际分配的金额，加上(B)我们保留并已缴纳企业所得税的收入的总和。
我们预计我们的REIT应税收入将少于我们的现金流，因为折旧和其他非现金费用包括在计算REIT应税收入中。因此，我们预计我们通常将拥有足够的现金或流动资产，使我们能够满足上述分配要求。然而，我们有时可能没有足够的现金或其他流动资产来满足这些分配要求，这是由于实际收到收入和实际支付可扣除费用之间的时间差异，以及在确定我们的应纳税所得额时包括收入和扣除费用。此外，我们可能决定保留我们的现金，而不是分配它，以偿还债务、获得资产或出于其他原因。如果出现这些时间差异，我们可能会借入资金支付股息，或通过分配其他财产(包括我们的股票)来支付股息，以满足分配要求，同时保留我们的现金。
如果我们在某一年的应纳税所得额后来被确定为少报了，我们可能能够通过在较晚的一年向股东支付“不足股息”来纠正因此而未能满足一年的分配要求的情况，这可能会包括在我们对较早一年支付的股息的扣除中。在这种情况下，我们可能能够避免失去房地产投资信托基金资格或为作为亏空股息分配的金额征税，但须缴纳上述4%的消费税。我们将被要求根据扣除不足股息的金额支付利息。
就上述90%分派要求及消费税而言，任何分派必须在其相关的课税年度支付，或如该等分派是在该课税年度的10月、11月或12月申报的，则须于任何该等月份的指定日期支付予登记在册的股东，并须于下一年1月底前实际支付。这些分派被视为由我们支付，并在宣布分派的当年12月31日由我们的股东收到。
此外，在我们的选择中，我们可以在我们及时提交该年度的纳税申报表之前申报该年度的分配，只要我们在申报后首次定期支付股息时或之前支付该分配，并且该分配是在该纳税年度结束后的12个月期间内支付的。此类分派应在支付当年向我们的股东纳税，即使这些分派与我们上一个纳税年度有关(就90%的分派要求而言)。
我们相信，我们已满足截至2023年12月31日止年度的年度分销要求。尽管我们打算满足年度分配要求，以便在截至2024年12月31日的年度内继续符合REIT的资格，但经济、市场、法律、税收或其他考虑因素可能会限制我们满足这些要求的能力。
未能取得资格
如果我们未能符合除入息或资产审查以外的一项或多项REIT资格要求，而我们的失败是由于合理原因而非故意疏忽所致，则我们可避免丧失REIT资格，并为每项失败支付50,000元罚款。如上所述，收入审查和资产审查的失败也可获得救济条款。收入测试“和”资产测试."
如果我们在任何课税年度没有资格作为房地产投资信托基金纳税，并且上述减免条款不适用，我们将按常规公司税率对我们的应税收入征税，包括任何适用的替代最低税。我们不能在我们不是REIT的任何一年扣除对股东的分配，也不会被要求在这样的一年进行分配。在这种情况下，根据当前和累积的收益和利润(根据美国联邦所得税的目的确定)，分配给股东的股息将作为常规公司股息征税。支付给美国股东的此类股息为个人、信托和遗产，可能需要按符合条件的股息的优惠所得税税率(即目前20%的美国联邦最高税率)纳税。此外，在守则的限制下，公司分配者可能有资格获得所收到的股息扣除。除非我们根据特定的法定条文有权获得宽免，否则我们亦会被取消资格，在丧失资格的年度后的四个课税年度内，重新选择以房地产投资信托基金的身份缴税。我们不可能说明在任何情况下，我们是否都有权获得这项法定济助。
2021年普洛斯控股公司经营资产销售、TRS合并和E&P清洗分销
2021年12月17日，我们完成了将路易斯安那赌场邮轮有限责任公司的会员权益出售给第三方运营商和租户的交易，在此之前，我们从一家C公司转型并将房地产资产转让给普洛斯控股公司。2021年7月，我们完成了与宾夕法尼亚大学的类似交易，涉及宾夕法尼亚州立大学马里兰州有限责任公司的会员权益。2021年12月23日，普洛斯控股公司与普洛斯资本有限公司合并，这笔交易旨在被视为TRS旗下普洛斯控股公司进入房地产投资信托基金的免税清算。该等交易的结果旨在让普洛斯控股有限公司在应课税出售营运资产后清盘，并让房地产投资信托基金在完成下文讨论的UPREIT交易前，为所得税目的而以结转方式收取房地产资产。由于这笔交易是免税的，房地产投资信托基金继承了普洛斯控股有限公司S C公司的全部收益和在其担任TRS期间获得的利润。根据守则第857条，在课税年度结束时，房地产投资信托基金不得拥有任何非房地产投资信托基金年度累积的收益和利润，因此房地产投资信托基金须分配普洛斯控股有限公司在与普洛斯资本合并前积累的任何收益和利润。该公司董事会宣布于2022年1月7日向2021年12月27日登记在册的股东支付普通股每股0.24美元的特别收益和利润现金股息。吾等相信，根据守则第857(B)(9)条，该等股息将被视为已由REIT于2021年12月31日或之前支付，并由REIT股东于2021年12月31日或之前收取，只要该股息被视为符合REIT从非REIT年度清除任何收益及利润的要求。
2021年UPREIT交易
2021年12月29日，我们与科迪什完成了一项交易，根据该交易，他们将某些房地产资产贡献给普洛斯资本(我们的运营合伙企业，或“OP”)，以换取新发行的合伙企业在OP中的权益。由于这笔捐款，UPREIT交易完成。在UPREIT交易之前，OP由REIT和由REIT全资拥有的另一实体拥有，出于所得税的目的而不予考虑，因此OP被视为独立于REIT。交易的结构旨在允许房地产投资信托基金仍可在直通的基础上从OP收取不动产租金，并将通过拥有OP合伙权益作为其唯一资产继续拥有不动产权益，如下所述。基于此，我们认为UPREIT交易不会影响我们满足上述REIT资产、收入和分配测试要求的能力。
经营合伙企业投资的税收问题
出于美国联邦所得税的目的，我们可能会通过被归类为合伙企业的实体持有投资，包括我们在OP中的权益。一般来说，合伙企业是不缴纳美国联邦所得税的直通实体。相反，合伙人被分配到合伙企业的收入、收益、损失、扣除和信贷项目中的比例份额，并对这些项目征税，而不考虑合伙人是否从合伙企业获得分配。我们将在我们的收入中包括我们在OP的这些合伙项目中的比例份额，以用于各种REIT收入
测试和计算我们的REIT应纳税所得额。此外，为了进行REIT资产测试，我们将包括我们在OP持有的资产中所占的比例份额。
我们对OP的投资涉及特殊的税收考虑，包括美国国税局可能会挑战OP作为合伙企业的地位，而不是作为公司征税的协会，以达到美国联邦所得税的目的。如果出于美国联邦所得税的目的，OP被视为一个协会，它将作为一个公司征税，因此，它的收入可能需要缴纳实体级税。
财政部条例规定，未以其他方式组织为公司的国内商业实体可以选择被视为合伙企业或被视为美国联邦所得税目的被忽视的实体。一般来说，为了美国联邦所得税的目的，一个实体将被归类为合伙企业或被忽视的实体(取决于其所有者的数量)，除非它另行选择。根据这些财政部规定，OP打算被归类为合伙企业。我们没有也不打算要求美国国税局做出裁决，将OP归类为符合美国联邦所得税目的的合伙企业。
要成为符合美国联邦所得税目的的合伙企业，合伙企业一般不能是“公开交易的合伙企业”。上市合伙企业是指其权益在已建立的证券市场上交易或随时可以在二级市场(或实质上的等价物)上交易的合伙企业。就美国联邦所得税而言，上市合伙企业通常被视为公司，但如果在1987年12月31日之后被归类为上市合伙企业的每个课税年度，合伙企业总收入的至少90%由特定的被动收入组成，包括不动产租金(包括按75%的总收入标准而言符合资格的租金，经过某些修改，使租金更容易符合90%的被动收入例外)、出售或以其他方式处置不动产的收益、利息、和红利(90%被动收入例外)。
财政部的监管规定提供了有限的避风港，使其免受上市合伙企业的待遇。我们预计，OP将落入合伙企业的“安全港”之一，以避免被归类为公开交易的合伙企业。然而，不能保证OP是否有能力满足其中一些避风港的要求，因此不能保证OP不会被视为公开交易的合伙企业。即使OP未能满足其中一个安全港，如果它有资格获得上文刚刚讨论的90%被动收入例外，它通常也不会被视为公司。
伙伴关系分配
虽然合伙协议一般将确定合伙人之间的收入和亏损分配，但如果这种分配不符合《守则》第704(B)节的规定和据此颁布的《财政条例》的规定，则出于税务目的，这种分配将被不予考虑，后者要求合伙企业的分配尊重合伙人的经济安排。如果分配没有被确认为美国联邦所得税的目的，受分配的项目将根据合作伙伴在合伙企业中的利益重新分配，这将考虑到与合作伙伴关于该项目的经济安排有关的所有事实和情况。业务方案对应税收入和损失的分配旨在符合《守则》第704(B)节及其颁布的《财政部条例》的要求。
根据《守则》第704(C)节，为换取合伙企业的权益而向合伙企业提供的增值或折旧财产的收入、收益、损失和扣除项目，必须按美国联邦所得税的目的分配，以便供款人在出资时从与该财产相关的未实现收益或未实现亏损中计入或受益。该等未实现收益或未实现亏损的金额一般等于出资时该财产的公平市场价值与该财产在出资时的调整计税基础之间的差额。此类分配仅用于美国联邦所得税目的，不影响合作伙伴之间的其他经济或法律安排。
我们的OP已经进行了涉及增值财产对OP的贡献的交易，OP未来可能会进行这样的交易。OP的合伙协议要求对可归因于贡献财产的收入、收益、损失和扣除的分配方式与《守则》第704(C)节一致。根据第704(C)条发布的财政部条例规定，合伙企业可以选择几种方法来分配与贡献财产有关的应税收入(与财产对OP的贡献有关的税收保护协议要求使用某种方法)。根据所使用的方法，(1)我们对这些物业的税收折旧扣减可能低于我们的OP以现金方式收购这些物业的情况，以及(2)在出售此类物业的情况下，我们可能会获得超过相应经济或账面收益的分配收益。这些分配可能导致我们确认超过我们收到的现金收益的应税收入，这可能
对我们遵守REIT分配要求的能力造成不利影响，或导致我们的股东在不增加分配的情况下确认额外的股息收入。
在免税交易中向合伙企业提供的资产，其折旧方法和回收期限通常与向合伙企业提供资产的合伙人所拥有的相同。因此，OP对其不动产的大量折旧扣除是根据这些财产在对OP作出贡献之前的历史纳税折旧表计算的。
操作权益的基础
在我们拥有权益(包括OP)的合伙企业中，我们的调整后的税基一般(1)将等于我们向该合伙企业贡献的现金和任何其他财产的基础，(2)将增加(A)我们在该合伙企业的收入中的可分配份额，(B)我们在该合伙企业任何债务中的可分配份额，以及(3)将减少，但不低于零，根据我们在(A)该合伙公司的亏损中的可分配份额和(B)分配给我们的任何财产的现金金额和税基，以及通过减少我们在该合伙公司中的债务份额而产生的推定分配。
如果我们在任何合伙企业中拥有权益的亏损(或部分亏损)的可分配份额将使我们在该合伙企业中的合伙权益的调整税基降至零以下，则该等亏损的确认将推迟到确认此类亏损(或部分亏损)不会使我们的调整税基降至零以下的时间。如果合伙企业对我们的分配，或我们在合伙企业无追索权债务中所占份额的任何减少(每个此类减少被视为对合伙人的建设性现金分配)，将使我们的调整后税基降至零以下，此类分配(包括此类建设性分配)将构成我们的应税收入。如果我们在这种合伙关系中的权益持有时间超过长期资本收益持有期(目前为12个月)，则此类分配和推定分配通常将被描述为长期资本收益。
出售合伙财产
一般而言，合伙企业出售其持有超过12个月的财产所实现的任何收益都将是长期资本收益，但此类收益中被视为折旧或重新收回成本的部分除外。然而，根据守则适用于REITs的要求，作为合伙人的我们在出售作为库存持有的任何财产或主要在交易或业务过程中出售给客户的其他财产时，作为合伙人分享的任何收益将被视为来自被禁止交易的收入，并应缴纳100%的惩罚性税。
影响REITs和伙伴关系的立法或其他行动
目前美国联邦所得税对REITs的处理方式可以随时通过立法、司法或行政行动进行修改，并可能具有追溯力。参与立法程序的人员以及国税局和财政部不断审查房地产投资信托基金的规则，这可能导致法律上的变化以及对条例和解释的修订。美国联邦税法及其解释的变化可能会对我们普通股的投资产生不利影响。
2017年12月22日，根据同时通过的2018财政年度预算决议(“减税和就业法案”)第二和第五章规定对账的H.R.1签署成为法律。减税和就业法案对美国联邦政府对个人和公司征收的所得税做出了重大改变，通常在2017年12月31日之后的纳税年度生效。除了降低企业和个人所得税税率外，《减税和就业法案》还取消或限制了各种扣除，这些扣除与其他条款一起，可能会改变我们计算REIT应纳税所得额和TRS应纳税所得额的方式。投资者应该知道的减税和就业法案的重要条款包括：(I)将企业所得税税率降至21%，(Ii)向非企业纳税人提供通过合伙企业和REITs获得的某些收入的最高20%的扣除，(Iii)将净营业亏损扣除限制在应税收入的80%，其中应纳税所得额的确定不考虑净营业亏损扣除本身，通常消除净营业亏损结转，并允许无限期结转未使用的净营业亏损。(Iv)扩大企业在购买房产的当年扣除某些房产投资成本的能力，以及(V)普遍降低个人和其他非公司纳税人的税率，同时限制诸如杂项分项扣除以及州和地方税扣除等扣除。此外，减税和就业法案将企业发生的净利息支出的扣除额限制在纳税人“调整后的应纳税所得额”的30%。“冠状病毒援助、救济和经济稳定法案”将2019年和2020年开始的纳税年度的“调整后应纳税所得额”的限制提高到50%。利息支出扣除的限制不适用于某些小型企业纳税人或选择房地产行业或企业，如任何房地产开发、重建、建筑、
改建、收购、改建、出租、经营、管理、租赁或者经纪贸易、经营业务。选择被视为房地产行业或企业，要求选择房地产行业或企业使用替代折旧制度在较长时间内对非住宅房地产、住宅租赁物业和符合条件的改善物业进行折旧。我们还没有选择取消新的利息支出限制。
2015年两党预算法(BBA)修订了适用于合伙企业(如OP)的联邦所得税审计以及任何此类审计或其他税务程序产生的任何税收征收的规则，通常是从2017年12月31日之后的纳税年度开始。根据适用的规则，无论在审计年度和调整年度之间合伙人的组成(或其相对所有权)是否发生变化，合伙企业本身都可能需要缴纳一笔税款，该税款是根据审计年度和调整当年的合伙企业税目调整所导致的合伙人税额(包括利息和罚款)的假设增加而计算的。规则还包括一种可选的替代方法，根据该方法，对受影响的合作伙伴评估因调整而产生的额外税款，但须适用高于其他情况下的利率。虽然不确定这些规则将如何实施，但它们可能会导致我们直接或间接投资的合伙企业因审计调整而被要求支付额外的税款、利息和罚款，而我们作为该等合伙企业的直接或间接合作伙伴可能被要求承担这些税收、利息和罚款的经济负担，即使我们作为房地产投资信托基金，可能不会因相关的审计调整而被要求支付额外的公司级税款。这些规则带来的变化是全面的，在某些方面，取决于美国财政部未来法规或其他指导方针的颁布。
敦促股东就减税和就业法案、英国银行家协会和其他立法可能对他们的投资产生的影响、立法、监管或行政发展和建议的现状以及他们对我们股票的投资的潜在影响咨询他们自己的税务顾问。
补充美国联邦所得税的考虑因素
以下讨论是对我们于2022年8月12日提交给美国证券交易委员会的S-3表格登记说明书中“某些美国联邦所得税考虑事项”项下披露的补充和更新。本文中未另作定义的大写术语的含义应与该等披露(经补充)中使用的相同。
2022年12月29日，美国国税局根据《国税法》第897、1441、1445和1446条颁布了最终的财政部条例，部分目的是协调针对非美国股东的各种扣缴制度。新的财政部条例为合格的外国养老基金提供了指导，并在很大程度上与先前发布的拟议的财政部条例一致。
因此，标题下第一段的最后两句“某些美国联邦所得税考虑因素--股东的税收及其投资普通股或优先股的潜在税收后果--非美国股东的税收--合格的外国养老基金“现将其删除，代之以下列内容：
根据财政部条例，根据下文关于“合格持有人”的讨论，就FIRPTA而言，“合格受控实体”通常也不被视为外国人。合格受控实体通常包括根据外国法律成立的信托或公司，其所有利益由一个或多个合格外国养恤基金直接或间接通过一个或多个合格受控实体持有。
此外，在标题下第一段之后增加以下两段：“某些美国联邦所得税考虑因素--股东的税收及其投资普通股或优先股的潜在税收后果--非美国股东的税收--合格的外国养老基金”:
财政部法规进一步要求，合格的外国养老基金或合格的受控实体在处置美国房地产权益或可归因于其的REIT分配方面不会免于FIRPTA的约束，除非该合格的外国养老基金或合格的受控实体是“合格持有人”。要成为合格持有人，合格的外国养老基金或合格的受控实体必须在处置美国房地产权益或REIT分配时满足两项替代测试之一。根据第一个标准，合格的外国养老基金或合格的受控实体，如果在其有资格成为合格的外国养老基金或合格的受控实体的处置或分配之日结束的不间断期间内，在最早的日期没有拥有美国房地产权益，就是合格的持有人。或者，如果一家合格的外国养老基金或合格的受控实体在上一句所述的期间内最早持有美国房地产权益，只有在满足某些测试期要求的情况下，它才能成为合格的持有人。
财政部条例还规定，所有权益由合格持有人持有的外国合伙企业，包括通过一家或多家合伙企业，可以证明其身份，并且不会被视为外国人，以根据《外国投资者权利法》扣缴。
监管
博彩和赛马设施的所有权、运营和管理，以及向其提供某些产品和服务，都受到普遍的监管。博彩法通常基于旨在保护博彩消费者以及博彩业的生存能力和完整性的公共政策声明。博彩法的设计也可能是为了保护和最大化通过对博彩业参与者征收的税收和许可费获得的州和地方收入，以及促进经济发展和旅游业。为了实现这些公共政策目标，博彩法建立了程序，以确保博彩业的参与者，包括房东和其他向博彩运营商提供产品和服务的供应商，符合某些性格标准和持有博彩许可证的适宜性。此外，博彩法要求博彩业参与者：
•确保不适当的个人和组织在资产所有权和/或博彩资产的运营中没有任何作用，在那些需要土地所有者许可证的司法管辖区，房地产的所有权；
•通过定期报告某些事件来确保透明度，包括所有权和控制权水平，并为监管机构认为必要的事件发放许可证；
•建立旨在防止作弊和欺诈行为的程序；
•建立和维护负责任的会计惯例和程序；
•保持对其财务做法的有效控制，包括为内部财务事务和保护资产和收入制定最低限度的程序；
•维护可靠的记录保存系统；
•确保合同和金融交易在商业上是合理的，反映公平的市场价值，是公平的交易；以及
•制定计划，促进负责任的游戏。
这些规定会影响我们的业务，例如我们拥有房地产和我们的博彩租户经营所在司法管辖区的博彩和赛马监管机构要求GLPI及其关联公司保持许可证或发现适合作为关键业务实体、主要附属公司、业务实体、资格者、运营商或供应商的许可证，因为它是房东。我们目前在以下司法管辖区获得博彩和赛马监管机构的许可：科罗拉多州、特拉华州、伊利诺伊州、印第安纳州、路易斯安那州、马里兰州、马萨诸塞州、密西西比州、密苏里州、新泽西州、俄亥俄州、罗德岛州和宾夕法尼亚州。
我们的企业和我们的租户经营的企业受各种联邦、州和地方法律法规的约束，包括博彩法规。这些法律和法规包括但不限于关于酒精饮料、环境问题、员工、医疗保健、货币交易、税收、分区和建筑法规以及营销和广告的限制和条件。这样的法律法规可能会改变，或者未来可能会有不同的解释，或者可能会颁布新的法律法规。重大变化、新的法律或法规，或者法院或政府当局在解释上的重大差异，都可能对我们的经营业绩产生不利影响。
保险
我们为我们的业务提供全面的一般责任、商业财产、受托责任、董事和高级管理人员责任以及业务中断保险。对于受三重净值租赁约束的物业，这些租赁协议要求我们的租户购买并维护他们自己的全面一般责任、商业财产和业务中断保险，包括法律规定的所有保险，包括对我们作为房东的可保险利益的保护。
环境问题
我们的物业受美国联邦、州和地方环境法的管辖和监管，其中包括空气排放、废水排放和废物(包括医疗废物)的处理和处置，以及所需的行动和应对措施。我们拥有的某些物业利用或已经利用上方或地下储油罐储存石油和某些燃料，供物业使用。其他物业是在含有石棉的建筑材料被常规安装在住宅和商业结构中的时候建造的。GLPI拥有的某些房地产资产是在经过修复的旧商业和工业用地上开发和建设的。 关于我们不动产资产的所有权，我们可能被认定负有法律责任，承担与在此类财产中或从此类财产中排放危险物质或其他受管制材料有关的环境责任或费用。
根据适用的环境法和条例，可要求不动产的现任或前任所有人或经营者调查、清除和/或补救危险物质或其他受管制物质在这种财产上或从这些财产中释放出来的情况。此外，在某些情况下，这些不动产所有人或经营者可能被要求对这种释放造成或引起的财产损害、人身伤害和/或自然资源损害承担责任。这些法律中的某些法律被解释为规定连带责任，除非损害是可分割的，并且有合理的责任分配基础。根据这些法律的某些规定，我们还可能对在我们拥有物业之前或在我们或我们的租户将废物送来处置的地点发生的损害承担责任。
就吾等所属的大部分三重净值租约而言，业务及营运所产生的环境责任由租户保留，租户须就该等环境责任所引起或有关的任何索偿、损失、订单或罚款向GLPI(及其附属公司、董事、高级管理人员、雇员、代理及若干其他关联方)作出赔偿。此外，我们的三网租约要求我们的租户遵守适用的环境法律和法规。我们预计，未来与新方的租约和与现有租户的续约将包括相同的条款。租户不遵守规定可能会导致罚款和处罚，或要求采取纠正行动，这可能会给租户带来巨额成本，从而对他们履行对我们的义务的能力造成不利影响。
作为公司在收购房地产资产之前的尽职调查过程的一部分，我们经常委托进行环境评估，以评估此类责任的可能性。我们不知道有任何环境问题、潜在的诉讼或公认的环境条件预计会对我们的任何物业的运营产生重大影响，或将对我们对该等房地产资产的所有权产生重大影响。
企业责任与环境、社会、治理(ESG)
我们相信，企业责任，包括环境和社区管理，是作为一个负责任的企业公民不可或缺的组成部分。 考虑到这一点，我们继续整合ESG实践，并将社会和可持续发展战略和倡议纳入我们的整体业务战略，旨在为我们的股东、员工和其他利益相关者创造长期价值。
ESG机会、风险和战略由公司的管理团队与公司跨职能的ESG指导委员会合作开发和管理。 公司提名和公司治理委员会监督与ESG相关的公司事务，包括监督公司与人力资本管理、企业文化以及多元化、股权和包容性有关的政策和战略，委员会对这些政策和战略进行了认真的讨论，并向我们的董事会报告。 ESG指导委员会定期开会，每季度向提名和公司治理委员会报告，并根据需要更频繁地报告。
环境可持续性
我们致力于以环保的方式开展业务。 我们努力维持一个培养社区感和幸福感的企业环境，鼓励我们的员工专注于他们的长期成功以及公司的长期成功。 我们在整个组织内推广可持续的实践和环境管理，特别强调能源效率、回收利用、室内环境质量和环境意识。
除了我们的公司总部外，我们的物业根据三网租赁协议出租给博彩运营商，这意味着每个运营商都负责业务运营、维护、保险、税收、公用事业和
其他与财产有关的费用，包括与所有ESG战略有关的费用。监督和控制所有能源和水的使用和消费以及与运营相关的可持续发展战略是我们租户的唯一责任。 因此，与我们的租户建立强大的沟通渠道是我们物业环境可持续性发展的重要组成部分，建立长期、成功的关系是我们业务成功的关键。T通过我们正式的租户合作计划，我们讨论了收集和共享公用事业数据的重要性。为了加强我们在这些领域对租户的承诺和支持，我们为他们提供了访问权限，并免费使用第三方平台来帮助汇总、汇编和报告公用事业数据，以鼓励提高透明度，并帮助确定我们物业的温室气体排放量。截至2023年12月31日，我们从租户那里获得了100%的协议，为这些物业提供公用事业数据。我们致力于在数据共享和可持续发展领域为我们的租户提供持续支持。 我们还实施了某些绿色租赁条款，其中包括在我们的许多租赁中收集数据的义务。
我们正在评估与气候有关的风险和机会，以便纳入我们的近期和长期环境战略。我们在2022年发布了第一份独立的ESG TearSheet，并预计在2024年第一季度发布我们的首份独立的企业责任报告，其中包含更新的指标和环境数据。我们还通过与第三方供应商合作，改进了范围1和范围2排放数据收集和报告的流程。
我们业务的增长往往涉及从第三方收购房地产资产。 为了促进我们对环境可持续性的承诺，我们经常聘请国家认可和认证的环境工程师进行第一阶段环境现场评估，作为我们收购过程的一部分，并要求未来的租户确保遵守所有环境法律，包括任何必要的测试、补救和/或监测。
认识到可持续发展是一段旅程，我们致力于不断改进，并将努力就我们的ESG管理工作与我们的关键利益相关者进行接触和沟通。 此外，我们致力于制定措施，解决和缓解我们控制范围内的环境风险，并支持我们的租户也这样做。2023年，我们完成了对公司所有租赁房地产的投资组合范围的检查，其中还包括全面的ESG和气候评估部分。
人力资本管理
截至2023年12月31日，我们有18名全职员工。我们的员工是宝贵的资产，是公司成功不可或缺的一部分。 我们努力优先考虑员工的教育、发展、成长和福祉。 我们热衷于发展我们的人才。我们提供学费报销，专业发展报销和绩效评估。 我们致力于继续制定以员工成长、发展和福祉为重点的战略。
高级管理层定期举行员工会议和社交活动，以创建一个开放的学习论坛并促进反馈。
每位员工每年都会获得GLPI限制性股票，这些股票在三年内授予。 该计划是由我们的董事长兼首席执行官提出并制定的，旨在吸引和留住组织各级人才，并确保每位员工都与公司的持续增长和成功息息相关。
我们提供具有竞争力和平衡的福利，包括旨在确保健康的工作与生活平衡的灵活工作政策以及灵活的夏季工作时间。 我们的一系列其他福利和福利包括401（k）计划与雇主匹配，家庭假，健康和健身设施在企业园区和员工援助计划（EAP），以及其他非工资福利。该公司还提供带薪休假，用于志愿服务和社区参与。
我们对人力资本管理的看法不仅限于我们的员工，还包括我们的供应商和与我们有业务往来的其他第三方。我们采用《供应商行为准则》的目的是确保我们与致力于员工健康和福祉的个人和企业合作。
多样性、公平性和包容性(DEI)
GLPI专注于培养多元化和包容性的文化，让我们的员工可以自由地将不同的观点和不同的经验带到工作场所。 我们重视多元化的代表、背景和观点，并相信它们有助于加强我们的长期业务主张。
在我们的招聘和招聘过程中，我们坚持平等就业政策，并致力于在扩大董事会或填补任何空缺时优先考虑多元化。我们遵守我们的包容性工作场所政策，并要求所有员工（包括董事会）完成有关多元化和包容性的年度培训，以及有关各种GLPI政策（包括我们的商业行为准则）的其他培训。
截至2023年12月31日，我们50%的员工为女性。
租户参与
自租户伙伴计划正式实施以来，我们继续与租户沟通，至少每年一次，但在必要时会更频繁地沟通，以处理和讨论环境、社会及管治相关事宜，例如环境数据收集、可持续发展策略及社区参与机会。我们很荣幸地报告，2023年的参与度再次达到100%。 我们继续促进这些关系，并寻找社区参与伙伴关系的机会。我们相信，协调、分享和致力于类似的可持续发展目标将继续让我们的公司和租户利益相关者产生更大的集体影响，同时在我们拥有房地产和开展业务的社区建立长期、成功的关系。
社区参与
我们积极支持社区，与当地和国家组织合作，管理慈善捐款，提供社区服务，并组织捐赠物品以帮助当地有需要的家庭。我们努力扩大我们的影响力，并逐年扩大我们的影响力。我们的员工在食品银行担任志愿者，并参与其他慈善活动。我们完成了我们的第二个年度服务日，以支持帮助收获的伯克斯县分支机构在战胜饥饿。89%的员工参与了这项旨在帮助当地社区的计划。 该公司还为宾夕法尼亚州伯克斯县的一个妇女和儿童收容所的建设做出了贡献，并承诺进行多年捐赠。 该公司自豪地进一步扩大了其当地社区参与的努力，与我们拥有房地产的州的某些租户合作。 例如，于2023年，本公司与其租户合作赞助圣查尔斯县市长慈善舞会，使密苏里州圣查尔斯地区的慈善机构受益。 其他值得注意的伙伴关系和社区外联及参与包括天使树、树木为部队、救世军和人类家园。
可用信息
欲了解更多有关我们的信息，请访问我们的网站：www.glproinc.com。我们网站的内容不是本年度报告Form 10-K的一部分。我们向美国证券交易委员会提交的电子档案(包括Form 10-K和Form 10-K/A的所有年度报告、Form 10-Q和Form 10-Q/A的季度报告、Form 8-K的当前报告以及对这些报告的任何修订)，包括展品，在我们以电子方式存档或提供给美国证券交易委员会后，可在合理可行的范围内尽快通过我们的网站免费获取。
项目1A. 危险因素
与我们业务相关的风险因素
在我们进一步实现投资组合多元化之前，我们的大部分收入都依赖于宾夕法尼亚州立大学及其子公司。任何对宾夕法尼亚州立大学的业务、财务状况或经营结果产生重大不利影响的事件都可能对我们的业务、财务状况或经营结果产生重大不利影响。
我们的大部分收入是基于我们与宾夕法尼亚大学子公司的主租约获得的收入。由于这些主租约是三重净值租约，我们依赖宾夕法尼亚大学以一种产生足够收入的方式运营我们拥有的物业，以使宾夕法尼亚大学能够履行其对我们的义务，包括支付租金和所有保险、税收、水电费以及维护和维修费用，并就与其业务相关的各种索赔、诉讼和责任对我们进行赔偿、辩护和使我们不受损害。不能保证宾夕法尼亚州立大学将拥有足够的资产、收入或融资渠道，使其能够履行根据总租约向我们支付的义务。宾夕法尼亚州立大学履行其义务的能力在一定程度上取决于其博彩业务的整体盈利能力，除了作为房东为我们提供的有限合同保护外，我们对宾夕法尼亚州立大学或其业务没有控制权。宾夕法尼亚州立大学无法或不愿意履行其附属公司在总租约下的租金义务及其他义务，可能会对我们的业务、财务状况或经营业绩产生重大不利影响，包括我们向股东支付股息的能力。
由于我们依赖宾夕法尼亚大学支付的租金作为重要的收入来源，我们在执行总租约下的权利方面的能力可能会受到限制。如果宾夕法尼亚州立大学不遵守主租约的条款或租赁物业所受的博彩法规，我们可能需要为这些租赁物业找到另一个承租人。在这种情况下，我们可能无法以类似的租金找到合适的承租人，甚至根本找不到合适的承租人，这将导致我们的租金收入减少。同样，如果宾夕法尼亚州立大学在主租约到期时未能续签或延长任何主租约，并且我们无法以经济上有利的条款租赁或重新租赁我们的物业，我们的财务状况可能会受到严重削弱。
任何对宾夕法尼亚州立大学的业务、财务状况或经营结果产生重大不利影响的事件都可能对我们的业务、财务状况或经营结果产生重大不利影响。此外，博彩业的持续整合将增加我们对现有租户的依赖，并可能使我们越来越难以为我们的物业找到替代租户。
如果我们的任何租户破产或资不抵债，可能会导致租户终止租约，并给我们造成重大损失。
如果我们的任何租户破产或资不抵债，我们从该租户的租约中获得的收入可能会减少。如果租户破产或资不抵债，联邦法律可能禁止我们仅因此类破产或无力偿债而驱逐该租户。此外，破产或资不抵债的租户可能被授权拒绝和终止与我们的一个或多个租约。任何针对该破产租户的未付未来租金的索赔将受到法律限制，这可能会导致我们收到的租金收入大大低于根据一份或多份租约欠我们的合同规定的租金。此外，我们对过去未付租金的任何索赔，如果有的话，可能不会全额支付。我们也可能无法重新租赁已终止或被拒绝的空间，或无法以类似或更优惠的条款重新租赁。此外，考虑申请破产保护的租户可以要求修改他们的主租契，将他们根据该等主租契出租的某些物业从我们手中移走。我们不能保证我们将能够出售或转租该等物业，或为换取该等释放而收取的租赁终止费用(如有)将足以弥补因该等租赁修订而损失的租金收入。
我们对其他物业的投资、收购或开发可能不会成功，或达不到我们的预期。
我们在竞争激烈的行业中运营，并面临来自其他房地产投资信托基金（包括其他专注于游戏的房地产投资信托基金）、投资公司、私募股权和对冲基金投资者、主权基金、贷款人、游戏公司和其他投资者的竞争，其中一些投资者规模更大，拥有更多资源和更低的资金成本。竞争加剧可能使识别并成功利用符合我们投资目标的收购机会更具挑战性。如果我们无法以有利的价格识别和购买足够数量的投资物业，或者如果我们无法以商业上有利的条款为收购提供资金，我们的业务、财务状况或经营业绩可能会受到重大不利影响。 此外，我们必须分配90%的应纳税净收入以保持我们作为REITs的资格，这一事实可能会限制我们依赖租赁物业或随后收购的物业的租金支付为收购提供资金的能力。因此，如果无法以可接受的条件获得债务或股权融资，则进一步的收购可能会受到限制或缩减，并且完成拟议的收购可能会对公司造成不利影响。
受影响 此外，我们普通股价格的波动可能会影响我们通过发行普通股为额外收购提供资金的能力和/或导致重大稀释。
投资和收购博彩物业及我们可能寻求收购的其他物业会带来与房地产投资相关的风险，包括投资业绩未能达到预期或租户、运营商或管理者表现不佳。房地产开发项目还存在其他风险，包括施工延误或成本超支导致费用增加，无法及时获得所需的分区、占用和其他政府批准和许可，以及在项目完成前产生重大开发成本。
我们依赖博彩业，并可能受到与博彩业相关的风险影响，这可能对我们的业务、财务状况或经营业绩造成重大不利影响。
作为博彩设施的业主，我们受到博彩业相关风险的影响。因此，我们的成功在一定程度上取决于博彩业，而博彩业可能会受到整体经济状况、消费趋势及偏好的变化以及我们的租户无法控制的其他因素的不利影响。由于我们须承受于单一行业进行重大投资所固有的风险，博彩业务减少对我们收入的不利影响可能较我们拥有更多元化的房地产组合为大，特别是由于我们租赁项下租金的一部分随时间推移乃基于租户经营的博彩设施的收入。 由于整体经济状况疲软，例如但不限于高失业率、所得税增加、消费者信心下降、房地产市场疲软、文化和人口结构变化以及股市波动加剧，可自由支配的消费支出减少，可能会对我们的收入和经营现金流产生负面影响。
游戏产业的特征在于越来越多的游戏设施，在大量参与者之间具有越来越高的竞争程度，包括内河船娱乐场、码头娱乐场、陆基娱乐场、视频彩票、不在娱乐场中的抽奖和扑克机、美洲原住民游戏和美国的其他形式的游戏。抽奖、社交游戏产品、每日梦幻体育和其他互联网投注游戏服务、在线体育投注或技能游戏，这些游戏允许客户在娱乐场模式之外进行投注，例如远程家庭游戏或非娱乐场设置，可能会转移客户对我们物业的注意力，从而对我们的租户产生不利影响，并间接影响我们的业务。限制授权游戏形式或在适用司法管辖区提供游戏的竞争对手数量的现行州或联邦法律可能会发生变化，并可能增加影响我们租户业务的竞争，并间接影响我们的业务。目前，有提案将合法化的几种形式的互联网游戏和其他替代投注产品在一些国家。此外，一些州已经批准了州内互联网游戏和体育博彩。在其他司法管辖区扩展互联网博彩及体育博彩业务可能会与我们的传统业务构成竞争，从而可能对我们的业务及经营业绩造成不利影响。
我们的若干租户经营及管理的设施位于经历极端天气状况的地区，对气候变化的不利影响更为敏感。
我们租赁设施的租户的营运可能因恶劣天气状况、气候变化、自然灾害及其他伤亡事件而中断或减少乘客量。由于我们的许多设施位于水体之上或附近，因此除了与陆地设施相关的风险外，它们还面临着风险，包括由于人员伤亡、自然力、机械故障、长期或特殊维护、洪水、飓风或其他恶劣天气和气候条件而导致的服务损失。我们的租赁租金的一个组成部分是基于，随着时间的推移，由PENN和博伊德在我们的财产经营的博彩设施的收入;因此，导致我们的租赁期限延长的赌场设施的使用损失的伤亡可能会对我们的收入产生负面影响。
公司无法预测气候条件变化将对公司的业务、财务状况、经营结果或现金流产生的影响。与天气有关的间接影响可能会以各种方式影响租户设施的游客数量，例如因水浸而堵塞的通道、因财产损坏而限制的通道，或租户设施的目的地吸引力下降。这些设施可能会受到基础设施受损或运营中断的影响。本公司在收购物业及评估投资组合风险时，会考虑天气及气候变化的潜在影响。
我们面临着来自游戏和其他监管机构的广泛监管。
博彩和赛马设施的所有权、运营和管理受到普遍的监管。这些规定对GLPI和我们的博彩租户的运营都有影响。在我们的租户所在的司法管辖区，许多博彩和赛马监管机构要求GLPI、其关联公司和某些高管和董事保持作为关键业务实体、主要关联公司、业务实体资格认证、运营商、供应商或关键人物的许可证，因为GLPI是房东。为使GLPI保持此类执照的良好状态，GLPI的某些高级管理人员和董事还必须保持执照或找到合适的证明。
许多司法管辖区亦要求任何人士取得在该司法管辖区获发牌的公司超过某一特定百分比的证券的实益拥有权(通常为5%)，须向博彩管理机构报告收购事宜，博彩管理当局可要求该等持有人申请资格或裁定是否适合，但只为被动投资目的而持有公司有投票权证券的“机构投资者”除外。一些司法管辖区还可能限制个人可以持有所有权或控股权的博彩许可证或博彩设施的数量。在某些法规和行政诉讼要求的约束下，博彩监管机构有权拒绝任何申请或限制、条件、限制、吊销或暂停任何许可证、登记、发现适合或批准的人，或对任何获得许可、登记或发现适合或批准的人处以罚款，理由是博彩当局认为合理。
此外，我们和我们子公司的所有重大贷款、重大收购、租赁、证券销售和类似的融资交易都必须在交易前向博彩当局报告，在某些情况下还必须得到博彩当局的批准。未经某些博彩管理机构的事先批准，我们或我们的任何子公司都不得公开发行证券。通过合并、合并、股票或资产收购、管理或咨询协议或其他方式进行的控制权变更须事先获得某些博彩管理机构的批准。寻求获得GLPI或其子公司控制权的实体在获得控制权之前，必须满足博彩当局关于各种严格的许可标准的要求。
所需的监管批准可能会推迟或禁止我们的博彩物业的转让，这可能导致我们无法收到此类物业的租金。
我们博彩物业的租户是博彩设施的运营商，必须根据适用的州法律获得许可。在转让包括控股权在内的博彩设施之前，新的所有者或运营商通常必须根据适用的州法律获得许可。如果我们签订的任何当前租赁或未来租赁协议终止或到期，并发现新租户，新租户在获得适用州政府机构的监管批准方面的任何延误，或无法获得此类批准，可能会延长我们无法收取适用租金的期限。
我们寻求的与游戏行业无关的战略收购可能不会成功，或者无法达到我们的预期。
我们可能会寻求对与博彩业无关的房地产资产进行战略性收购，包括可能与我们现有的博彩资产相辅相成的收购。我们的管理层在适用于非博彩资产的动态和市场条件方面没有相同水平的专业知识，这可能会对我们向其他资产类别扩张的结果产生不利影响。此外，我们在新的或相邻的资产类别的投资可能无法实现预期的回报。
新冠肺炎已经并可能继续对租户的财务状况和运营产生重大影响。
2019年12月，中国报告了一种新型冠状病毒新株新冠肺炎，此后不久便在全球传播。这场全球大流行疫情导致联邦、州和地方官员做出了前所未有的反应。某些回应包括当局要求暂时关闭或对许多企业的经营施加限制，以试图减少感染的传播。结果，失业率急剧上升，经济活动水平急剧下降。美国政府实施了各种重要的援助计划，以支持经济和信贷市场，以应对这些下降。
我们的TRS Properties和我们的租户的赌场业务被迫在2020年3月中旬临时关闭，时间从2020年5月和6月的不同日期开始。尽管我们的大部分物业重新开始运营，取得了令人鼓舞的业绩，包括某些地点的收益高于新冠肺炎之前的同期，但这些强劲的业绩是否会在未来持续下去仍是个未知数。
我们租赁的租金覆盖率超过COVID-19前的水平，商业和社会生活基本恢复正常。 然而，COVID-19及其变种对我们的最终影响尚不确定，并可能发生变化，并将取决于未来的发展，而这些发展无法准确预测，包括COVID-19新菌株的持续出现、疫苗和治疗方法随时间推移对当前和未来COVID-19菌株的有效性、额外或修改的政府行动，有关COVID-19的严重性和影响以及为遏制COVID-19或解决其短期和长期影响而采取的行动等新信息。
我们的章程限制了我们已发行股票的所有权和转让，这可能会延迟、推迟或阻止交易或公司控制权的变更。
为了使我们有资格作为房地产投资信托基金征税，在GLPI选择有资格作为房地产投资信托基金征税的第一年（2014年）之后的每个纳税年度的最后半年内，五个或更少的个人实际或建设性地拥有不超过50%的已发行股票价值。此外，至少100人必须在一个纳税年度的至少335天内实益拥有GLPI股票（GLPI选择作为REIT纳税的第一个纳税年度除外）。GLPI的章程，除某些例外情况外，授权董事会采取必要和可取的行动，以保持GLPI作为REITs的资格。GLPI的章程还规定，除董事会批准的某些例外情况外，任何人都不得实益或建设性地拥有GLPI所有类别和系列股票的流通股的7%以上的价值或数量，以限制性较大的为准。推定所有权规则很复杂，可能导致一群相关个人或实体直接或推定拥有的股份被一个人或实体推定拥有。这些所有权限制可能会延迟或阻止GLPI控制权的交易或变更，这些交易或变更可能涉及GLPI股票的溢价或以其他方式符合GLPI股东的最佳利益。个人或实体收购不到7%的已发行股票可能会导致该个人或实体受益或建设性地拥有超过7%的已发行股票价值，从而违反我们的章程的所有权限制。我们的章程禁止任何人拥有我们的股票，这将导致我们根据第856（h）节被“紧密持有”。任何违反这些限制而试图拥有或转让我们股票的行为都可能导致转让自动无效。GLPI的章程还规定，GLPI的股本中超过所有权限额的股份将转让给指定慈善受益人的信托，任何人士如违反所有权限制而购入GLPI股本股份，将无权就该等股份收取任何股息，亦无权就该等股份投票，或从其后的出售中收取任何收益（二）公司章程规定的股东大会决议的表决程序; GLPI或其指定人将有权按此计算价格向受托人购买股份。在某些情况下，违反限制转让GLPI股本的股份可能无效。GLPI的7%所有权限制可能会延迟、推迟或阻止GLPI控制权的变化，包括可能为GLPI股东提供溢价的特殊交易（如合并、要约收购或出售我们的全部或绝大部分资产）。为协助GLPI遵守适用的博彩法例，我们的章程亦规定，由不适当人士或不适当人士的联属公司拥有或控制的GLPI股本，将转让予一个信托，以使指定的慈善受益人受益，且任何该等不适当人士或联属公司将无权享有股份的任何股息或有权投票表决股份或收取任何随后出售股份的收益超过不合适的人或关联公司为股份支付的价格或出售实现的金额中的较低者，在每种情况下，减去由我们的董事会唯一和绝对酌情决定的百分比（最高100%）的折扣。此外，GLPI可从合法可用于赎回的资金中赎回股份，赎回价格等于以下两者中的较低者：（i）赎回通知日期的市价，（ii）赎回日期的市价，或（iii）股份拥有人就该等股份支付的实际金额，在各情况下，减去由董事会全权酌情厘定的折让百分比（最多100%）。
宾夕法尼亚州的法律和我们的章程和细则中的规定可能会延迟或阻止第三方的收购企图，因此会阻止我们的股东实现其股票的溢价。
除了宾夕法尼亚州的法律外，我们的章程和章程还包含一些条款，旨在阻止强制性收购行为和不充分的收购要约，并鼓励潜在收购者与我们的董事会谈判，而不是试图进行敌意收购。我们的章程和细则，其中包括：(I)允许董事会在不采取进一步股东行动的情况下发行和确定优先股的条款，优先股可能具有优先于普通股的权利；(Ii)为股东提案建立一定的提前通知程序，并要求所有董事候选人在提名和公司治理委员会肯定确定这些被提名人很可能符合任何对我们具有管辖权的联邦、州或地方监管机构的适用要求后由董事会提名和公司治理委员会推荐；(Iii)规定董事只有在股东以75%有投票权的股份投票后方可由股东罢免；。(Iv)规定股东或股东团体必须拥有本公司已发行普通股的3%或以上，才能推荐一名人士直接获提名进入董事会，并纳入本公司的代表委任材料内；。(V)要求股东实益拥有本公司最少1%的已发行普通股，才能推荐一名获提名进入董事会的人士，或提交股东建议，以便在股东大会上采取行动。以及(Vi)为修改或废除本公司章程中的某些条款以及批准对本公司章程中未经董事会提议的任何条款的修订或废除提供绝对多数批准要求。
此外，宾夕法尼亚州法律中的具体反收购条款可能会使第三方更难尝试敌意收购。这些规定要求：(I)获得潜在收购者所持股份以外的多数有表决权股票批准某些交易；(Ii)以“公允价值”收购并非由收购者持有的20%或以上的所有流通股；(Iii)五年内暂停与“有利害关系的股东”的某些“业务合并”交易；(Iv)防止有利害关系的股东丧失对“控制权股份”的投票权；(V)返还利润。
由有利害关系的股东通过出售我们的股份变现；以及(Vi)向某些员工支付遣散费，并禁止终止某些劳动合同。
我们相信，这些条款将通过要求潜在收购者与我们的董事会进行谈判，并为我们的董事会提供更多时间来评估任何收购提议，从而保护我们的股东免受强制性或其他不公平收购策略的影响。这些规定并不是为了使GLPI免受收购或阻止交易发生。然而，即使收购要约可能被一些股东认为是有益的，并可能推迟或阻止我们的董事会认为不符合GLPI最佳利益的收购，这些条款仍将适用。这些规定还可能阻止或阻止罢免和更换现任董事的尝试。
我们可能会遇到未投保或投保不足的损失，这可能会导致我们在物业上投资的资本的重大损失，减少预期的未来收入，或导致我们产生意想不到的费用。
虽然我们的租约要求租户必须投保全面保险及危险保险，而新的租赁协议亦预期会要求租户承保全面保险及危险保险，但租户如不遵守规定，可能会导致未投保或投保不足的损失，亦不能保证我们能够向该租户追讨该等未投保或投保不足的金额。此外，某些类型的损失，通常是灾难性的，如地震、飓风和洪水，可能无法投保或在经济上无法投保。保险覆盖范围可能不足以支付损失的全部当前市场价值或当前重置成本。通货膨胀、建筑法规和条例的改变、环境考虑以及其他因素也可能使财产在损坏或被毁后使用保险收益来取代财产是不可行的。在这种情况下，收到的保险收益可能不足以恢复这种财产的经济地位。
如果我们或我们的租户遭遇未投保的损失，或超过我们或我们的租户的保单承保范围，我们可能会损失投资于受损物业的资本以及这些物业预期的未来现金流。此外，如果受损财产受到追索权债务的影响，即使这些财产受到不可挽回的损害，我们也可以继续对债务承担责任。
此外，即使我们的财产损坏在保险范围内，意外事故造成的我们或我们的租户的业务中断也可能导致业务或租户的损失。我们的租户投保的业务中断保险可能不能完全补偿我们的租户因意外事件造成的中断而造成的业务损失。
金融市场的混乱可能会使评估保险公司的稳定性、净资产和资本，以及任何保险公司履行其理赔义务的能力变得更加困难。如果保险公司未能在保单承保的损失事件中向我们或我们的租户支付款项，可能会对我们的业务、财务状况和经营业绩造成不利影响。
我们普通股的市场价格可能会波动，如果我们普通股的市场价格下跌，我们普通股的持有者可能会损失很大一部分投资。
我们普通股的市场价格可能会波动，由于普通股市场价格的波动，包括与我们的业绩或前景无关的因素导致的价格变化，股东可能无法按照或高于他们购买普通股的价格转售我们普通股的股票。
可能对我们普通股的市场价格产生重大影响的具体因素包括：
•关于我们的普通股或其他可比REITs的股票分析师建议或收益预期的变化；
•我们收入来源或未来前景的实际或预期波动；
•我们或我们的竞争对手采取的战略行动，如收购；
•我们未能完成尚未完成的收购；
•我们未能像金融或行业分析师预期的那样迅速或在一定程度上实现我们收购的预期收益，包括财务业绩；
•适用于我们的业务和运营或博彩业的新法律或法规或对现有法律或法规的新解释；
•税务或会计准则、政策、指导方针、解释或原则的变化；
•利率环境的变化和/或通胀上升的影响；
•金融市场的不利状况或美国或国际总体经济状况，包括战争、恐怖主义事件和对此类事件的反应所造成的情况；以及
•我们的管理团队成员或其他大股东出售我们的普通股。
环境合规成本和与我们拥有的房地产相关的负债可能会对这些投资的价值造成重大损害。
作为不动产的所有者，我们受各种联邦、州和地方环境、健康和安全法律法规的约束。虽然我们并不经营或管理我们的大部分物业，但我们可能须负主要或连带责任，负责调查及清理任何曾被释放或威胁释放受管制物质的物业，以及其他受影响的物业，不论我们是否知悉或导致该释放。
除了这些费用，通常不受法律或法规的限制，可能会超过财产的价值，我们还可能对某些其他费用负责，包括政府罚款和对人员、财产或自然资源的伤害。此外，一些环境法规定了对受污染场地的留置权，以支持政府赔偿损害和政府因此类污染而产生的费用。
尽管我们要求我们的经营者和租户承诺赔偿我们的某些环境责任，包括他们造成的环境责任，但此类负债的金额可能超过租户或经营者赔偿我们的经济能力。污染的存在或未能补救污染可能会对我们出售或租赁房地产或以房地产作为抵押品借款的能力产生不利影响。
美国联邦所得税法的变化可能会对我们和我们的股东造成实质性的不利影响。
减税和就业法案根据该法对个人和公司的联邦所得税进行了重大变化，通常在2017年12月31日之后的纳税年度生效。除了降低企业和个人所得税税率外，《减税和就业法案》还取消或限制了各种扣除，这些扣除与其他条款一起，可能会改变我们计算REIT应纳税所得额和TRS应纳税所得额的方式。投资者应该知道的减税和就业法案的重要条款包括：(I)将企业所得税税率降至21%，(Ii)向非企业纳税人提供通过合伙企业和REITs赚取的某些收入的最高20%的扣除，(Iii)将净营业亏损扣除限制在应税收入的80%，其中应纳税所得额的确定不考虑净营业亏损扣除本身，通常消除净营业亏损结转，并允许无限期结转未使用的净营业亏损。(Iv)扩大企业在购买物业的当年扣除某些物业投资的成本的能力；(V)普遍降低个人和其他非公司纳税人的税率，同时限制杂项分项扣除、州和地方税扣除等扣减项目；及(Vi)将企业发生的净利息支出的扣除额限制在纳税人“调整后的应纳税所得额”的30%，但不适用于某些小型企业纳税人或选定的房地产行业或企业，包括房地产投资信托基金。这些变化以及其他许多变化的影响是高度不确定的，无论是它们对我们普通股持有者的税收的直接影响，还是它们对我们资产价值或市场状况的间接影响。此外，未来税法的变化，包括拜登政府提出的拟议税收议程或税收裁决，可能会影响我们的有效税率、我们股票股东的税率，以及我们保持REIT地位的整体利益。例如，减税和就业法案导致的企业所得税税率的降低可以减少或取消，个人税率可能会提高，对REIT股息的§199A扣减可以逐步取消。
我们面临着与通过网络攻击、网络入侵或其他方式的安全漏洞相关的风险，以及我们的信息技术(IT)网络和相关系统的其他重大中断。
我们面临着与安全漏洞相关的风险，无论是通过网络攻击或互联网上的网络入侵、恶意软件、计算机病毒、电子邮件附件、我们组织内部的人或可以访问我们组织内部系统的人，以及我们的IT网络和相关系统的其他重大中断。安全漏洞或破坏的风险，特别是通过网络攻击或网络入侵，包括计算机黑客、外国政府和网络入侵
随着来自世界各地的未遂袭击和入侵的数量、强度和复杂性增加，恐怖分子受到的威胁普遍增加。我们的IT网络和相关系统对我们的业务运营和我们执行日常运营的能力至关重要。尽管我们努力维护这些类型的IT网络和相关系统的安全和完整性，并实施了各种措施来管理安全漏洞或中断的风险，但不能保证我们的安全努力和措施将有效，也不能保证企图的安全漏洞或中断不会成功或造成破坏。涉及我们的IT网络和相关系统的安全漏洞或其他重大中断可能会扰乱我们的网络和系统的正常运行；导致错误陈述的财务报告、违反贷款契约和/或错过预期报告截止日期；导致我们无法监控我们遵守有关我们作为REIT资格的规则和法规的情况；导致未经授权访问并销毁、丢失、被盗、挪用或发布我们或其他人的专有、机密、敏感或其他有价值的信息，其他人可能利用这些信息与我们竞争或用于破坏性、破坏性或其他有害目的和结果；需要管理层高度关注和资源来补救由此造成的任何损害；使我们面临违约、损害、信用、罚款或终止某些协议的索赔；或损害我们在租户和投资者中的声誉。
如果我们的租户没有发现欺诈或盗窃，包括租户的用户和员工，我们的租户以及我们的声誉可能会受到损害，这可能会损害我们的租户，从而损害我们的品牌和声誉，并对我们的租户产生负面影响，从而影响我们的业务、财务状况和运营结果，并可能使我们受到调查和诉讼.
我们的租户可能会因各种类型的财务欺诈而蒙受损失，包括使用被盗或欺诈性的信用卡数据、用户未经授权付款的索赔以及资金不足的用户试图付款。不良行为者使用日益复杂的方法从事涉及个人信息的非法活动，例如未经授权使用他人的身份、账户信息或支付信息，以及未经授权获取或使用信用卡或借记卡详细信息、银行账户信息和手机号码和账户。在目前的信用卡做法下，我们的租户可能会对使用欺诈性信用卡数据的产品上的资金负责，即使关联的金融机构批准了信用卡交易。欺诈行为可能涉及各种策略，包括串通。成功利用我们租户的系统可能会对他们的产品提供、服务和用户体验产生负面影响，并可能损害他们的声誉。如果不能及时发现这种行为或计划，可能会对它们的业务造成损害。此外，与此类计划相关的负面宣传可能会对其声誉产生不利影响，可能会对我们的业务、财务状况、运营业绩和前景造成重大不利影响。我们不能保证我们的租户为检测和减少我们产品上的欺诈或其他恶意活动的发生而采取的任何措施都将是有效的，或者将随着我们的租户业务而有效地扩展。如果我们的租户未能充分发现或阻止欺诈性交易，可能会损害我们的租户，从而损害我们的声誉或品牌，导致诉讼或监管行动，并导致可能对我们的租户产生不利影响的费用，从而影响我们的业务、财务状况和运营结果。
与香港房地产投资信托基金地位有关的风险因素
如果我们没有资格作为REIT纳税，或未能保持REIT的资格，我们将作为普通公司缴纳美国联邦所得税，并可能面临巨额纳税义务，这可能会减少可用于分配给我们股东的现金数量。
我们在2014年的美国联邦所得税申报单上选择将其视为REIT，并打算继续以允许我们符合REIT资格的方式进行组织和运营。我们目前并打算继续以这样的方式运营，使我们能够继续有资格作为美国联邦所得税目的的REIT纳税。我们从我们的特别税务顾问Wachtell、Lipton、Rosen&Katz和KPMG&LLP(统称为“特别税务顾问”)那里收到了关于我们作为REIT的资格与剥离相关的意见。顾问的意见对国税局或任何法院都没有约束力。特别税务顾问的意见仅代表特别税务顾问基于对现行法律的审阅及分析，以及我们就事实事项及契诺所作的若干陈述(包括有关我们的资产价值及收入来源的陈述)而提出的意见。本意见自发布之日起施行。特别税务顾问没有义务就所述、陈述或承担的事项的任何后续变化或适用法律的任何后续变化向我们或普通股持有人提供建议。此外，特别税务顾问意见的有效性和我们作为房地产投资信托基金的资格将取决于我们对某些资产、收入、组织、分配、股东所有权和其他要求的持续满足，这些要求的结果不受特别税务顾问的监督。我们满足资产测试的能力取决于我们对我们资产的特性和公平市场价值的分析，其中一些不受准确确定的影响，因此我们将无法获得独立的评估。
宾夕法尼亚大学收到了美国国税局就与我们作为房地产投资信托基金资格相关的某些问题做出的私人信函裁决。一般而言，裁决规定，在符合其中所载条款及条件的情况下，(1)分拆后吾等将持有的若干资产及(2)吾等根据
宾夕法尼亚大师租赁不会对我们作为房地产投资信托基金的资格产生不利影响。不能保证国税局不会基于裁决范围以外的其他问题或事实挑战我们作为房地产投资信托基金的资格。
如果我们在任何课税年度没有资格作为REIT纳税，我们将按常规公司税率对我们的应税收入缴纳美国联邦所得税，包括任何适用的替代最低税，我们向股东支付的股息将不能在计算我们的应税收入时扣除。任何由此产生的公司债务都可能是巨大的，并将减少可供分配给我们股东的现金数量，这反过来可能对我们普通股的价值产生不利影响。除非我们根据某些守则条文有权获得宽免，否则我们亦会被取消在未能符合资格作为房地产投资信托基金课税的年度后的四个课税年度内重新选择作为房地产投资信托基金课税的资格。
作为房地产投资信托基金的资格涉及守则中高度技术性和复杂的条款，违反这些条款可能会危及我们的房地产投资信托基金资格。
作为房地产投资信托基金的资格涉及到应用高度技术性和复杂的法典条款，而这些条款只有有限的司法和行政当局。即使是技术上或无意中的违规行为也可能危及我们的REIT资格。我们作为房地产投资信托基金的资格取决于我们对某些资产、收入、组织、分配、股东所有权和其他要求的持续满足。此外，我们是否有能力满足作为房地产投资信托基金征税的要求，可能在一定程度上取决于我们无法控制或仅有有限影响力的第三方的行动。
如果我们从租户或他们的子公司获得的收入不被视为合格收入，我们可能没有资格被视为房地产投资信托基金。
根据守则的适用条文，我们将不会被视为房地产投资信托基金，除非我们符合各项要求，包括与我们的毛收入来源有关的要求。如果我们的租赁不被视为美国联邦所得税的真实租赁，而是被视为服务合同、合资企业或其他类型的安排，则我们从我们的租户或其子公司收到或积累的租金将不会被视为符合这些要求的租金。如果任何租赁在美国联邦所得税方面不被视为真正的租赁，我们可能没有资格作为REIT纳税。此外，我们作为房地产投资信托基金的资格将取决于我们对某些资产、收入、组织、分配、股东所有权和其他要求的持续满足。我们满足资产测试的能力取决于我们对我们资产的特性和公平市场价值的分析，其中一些不受准确确定的影响，因此我们将无法获得独立的评估。
此外，除某些例外情况外，若吾等或持有吾等10%或以上股份的实际或推定拥有人实际或推定拥有所有类别有权投票的该等承租人股份的总投票权的10%或以上，或该等承租人股份总值的10%或以上，则吾等从承租人收到或累积的租金不会被视为符合此等规定的租金。我们的章程规定了对我们股票的所有权和转让的限制，包括对导致我们从租户那里收到或应计的租金的所有权或转让的限制，就REIT毛收入要求而言，该限制被视为不符合条件的租金。然而，不能保证这些限制将有效地确保我们从我们的租户或其子公司收到或累积的租金不会被视为符合REIT资格要求的合格租金。
房地产投资信托基金的应付股息不符合某些股息的降低税率。
适用于美国公司支付给美国股东的“合格股息”收入的美国联邦所得税最高税率目前为20%。然而，REITs支付的普通股息通常不符合降低利率的条件。然而，对于2017年12月31日之后至2026年1月1日之前的纳税年度：(I)通常适用于个人、信托和遗产的普通收入的美国联邦所得税税级已被修改(税率普遍降低)，(Ii)作为个人、信托或遗产的股东通常有权扣除从房地产投资信托基金收到的普通收入股息总额的20%(不包括符合条件的股息，符合适用于“合格股息收入”或视为资本利得股息的降低税率的股息)，但受某些限制。
适用于常规公司有条件股息的较优惠比率可能会导致个人、信托或遗产投资者认为投资于REITs的吸引力相对低于投资于支付股息的非REIT公司的股票，这可能对REITs股票的价值产生不利影响，包括我们的股票，即使考虑到2017年12月31日之后至2026年1月1日之前的纳税年度普通所得税的37%最高税率较低，以及普通REIT股息的20%扣减。
房地产投资信托基金的分销要求可能会对我们执行业务计划的能力产生不利影响。
我们通常必须每年分配至少90%的REIT应纳税所得额，而不考虑所支付的股息扣减和不包括任何净资本利得，才有资格作为REIT纳税(假设某些其他要求也得到满足)，因此美国联邦公司所得税不适用于我们分配的收益。如果我们满足这一分配要求并有资格作为REIT纳税，但分配的应税收入少于我们REIT应税收入的100%，而不考虑所支付的股息扣减并包括任何净资本利得，我们将就未分配的应税净收入缴纳美国联邦公司所得税。此外，如果我们在一个日历年度分配给股东的实际金额低于美国联邦所得税法规定的最低金额，我们将被征收4%的不可抵扣消费税。我们打算向我们的股东进行分配，以符合准则的REIT要求，并避免征收公司所得税或4%的消费税。
有时，由于确认应税收入和实际收到现金之间的时间差异，或由于不可扣除的资本支出、建立准备金或所需债务或摊销付款的影响，我们可能会产生比我们的现金流更多的应税收入。如果我们在这些情况下没有其他资金可用，我们可能被要求以不利的条件借入资金，以不利的价格出售资产，分配原本投资于未来收购的金额，或以应税实物财产分配的形式支付股息，可能包括我们普通股的股份，以使分配足以使我们能够支付足够的应税收入，以满足REIT的分配要求，并避免公司所得税和特定年度4%的消费税。这些替代方案可能会增加我们的成本或减少我们的股本。因此，遵守REIT要求可能会阻碍我们的增长能力，这可能会对我们的股票价值产生不利影响。对我们负债的限制，包括对我们产生额外债务或进行某些分配的能力的限制，可能会阻止我们满足90%的分配要求。由于收购物业的无融资支出或普通股流通股数量增加而导致的运营资金减少，而运营资金却没有相应增加，这些都将对我们维持对股东的分配的能力产生不利影响。此外，宾夕法尼亚州立大学未能根据租约支付租金，将严重削弱我们进行分配的能力。因此，不能保证我们将能够以预期的分配率或任何其他比率进行分配。
即使我们仍然有资格成为房地产投资信托基金，我们也可能面临其他减少现金流的纳税义务。
即使我们仍然有资格作为REIT纳税，我们的收入和资产可能需要缴纳某些美国联邦、州和地方税，包括任何未分配收入和州或地方收入、财产税和转移税。例如，我们可能通过TRS子公司持有我们的某些资产并进行相关活动，这些子公司像普通C公司一样需要缴纳联邦、州和地方公司级所得税，以及州和地方博彩税。此外，如果与TRS的交易不是以独立的方式进行的，我们可能会对这些交易征收100%的消费税。这些税收中的任何一项都会减少可用于分配给我们股东的现金。
遵守REIT的要求可能会导致我们放弃其他有吸引力的收购机会或清算其他有吸引力的投资。
为了符合美国联邦所得税的REIT纳税资格，我们必须确保在每个日历季度结束时，我们的资产价值中至少有75%由现金、现金项目、政府证券和“房地产资产”(根据准则的定义)组成，包括某些抵押贷款和证券。我们的其余投资(政府证券、合格房地产资产和由TRS发行的证券除外)通常不能超过任何一个发行人的未偿还有投票权证券的10%或任何一个发行人的未偿还证券总价值的10%。此外，一般而言，我们的总资产(政府证券、合格房地产资产和TRS发行的证券除外)价值的5%可以由任何一个发行人的证券组成，一个或多个TRS的证券可以代表我们总资产价值的20%。最后，上市REITs的无担保债务不能超过我们总资产价值的25%。如果我们在任何日历季度结束时未能遵守这些要求，我们必须在日历季度结束后30天内纠正不符合要求的情况，或有资格获得某些法定救济条款，以避免失去我们的REIT资格和遭受不利的税收后果。因此，我们可能被要求清算或放弃其他有吸引力的投资。这些行动可能会减少我们的收入和可分配给股东的金额。
除了上述资产测试外，为了有资格作为房地产投资信托基金征税，我们必须不断满足有关我们的收入来源、我们分配给股东的金额和我们股票所有权的测试。我们可能无法进行对我们有利的投资，以满足符合REIT资格的收入来源或资产多元化要求。因此，遵守REIT的要求可能会阻碍我们进行某些有吸引力的投资的能力。
遵守房地产投资信托基金的要求可能会限制我们有效对冲的能力，并可能导致我们承担纳税义务。
守则中的房地产投资信托基金条款大大限制了我们对冲资产和负债的能力。就适用于REITs的75%或95%毛收入测试而言，我们可能进行的某些对冲交易的收入(包括终止此类交易的收益)不构成适用于REITs的75%或95%毛收入测试的“毛收入”，前提是我们可能进行某些交易，以管理与房地产投资信托基金收购或携带房地产资产有关的借款的利率变化风险，或管理任何符合REIT毛收入测试的收入或收益项目的汇率波动风险。如果我们进行其他类型的套期保值交易或未能正确识别此类交易为套期保值交易，则收入很可能在两个毛收入测试中都被视为不符合资格的收入。作为这些规则的结果，我们可能被要求限制我们对有利对冲技术的使用，或者通过TRS实施这些对冲。这可能会增加我们对冲活动的成本，因为TRS可能需要对收益征税，或者让我们面临与利率变化相关的更大风险，而不是我们本来想要承担的风险。此外，TRS中的亏损一般不会提供任何税收优惠，除非理论上此类亏损可以从TRS中过去或未来的应纳税所得额中结转或结转。
与我们的资本结构相关的风险
我们可能有未来的资本需求，可能无法以可接受的条件获得额外融资。
截至2023年12月31日，扣除未摊销债务发行成本、债券溢价和原始发行折扣后，我们的长期债务约为66亿美元，包括：
•60.75亿美元的未偿还优先无担保票据；
•6.0亿美元的定期贷款，以及
•大约40万美元的融资租赁负债与某些资产有关。
我们未来可能会产生额外的债务，为我们现有的债务进行再融资，或者为新购买的物业提供资金。任何重大的额外债务可能需要我们的现金流中的很大一部分来支付我们债务的到期利息和本金。对我们现金资源的更大需求可能会减少我们可用于支付股息、进行资本支出和收购或执行我们业务战略的其他方面的资金。债务增加也可能限制我们快速适应不断变化的市场状况的能力，使我们更容易受到普遍不利的经济和行业状况的影响，并与债务水平和/或借款成本相对较低的其他公司相比，为我们创造竞争劣势。未来偿债义务的增加可能会限制我们的运营灵活性，包括我们收购物业、为我们的物业提供融资或再融资、向合资企业贡献物业或根据需要出售物业的能力。如果我们承担了额外的债务或其他债务，与我们的杠杆相关的风险可能会增加，包括我们可能无法偿还债务。
我们可能无法获得额外的融资或以优惠的条款融资，或者我们的营运现金流可能不足以偿还我们不时未偿还的债务(如果有)下的财务义务。如果在需要时无法获得融资，或以不利的条款获得融资，我们可能无法开发新的或增强我们的现有物业、完成收购或以其他方式利用商机或应对竞争压力，其中任何一项都可能对我们的业务、财务状况和运营业绩产生重大不利影响。
我们有大量债务，这可能会对我们的业务产生重大影响，包括：
•它可能会限制我们获得额外债务或股权融资的能力，用于营运资本、资本支出、收购、偿债要求和一般公司或其他目的；
•我们现金流的很大一部分将用于支付债务的本金和利息，包括我们未来可能发生的债务，不能用于其他目的，包括进行收购；
•它可能会限制我们计划或应对业务和我们所在行业变化的灵活性，并使我们与负债较少或杠杆率较低的竞争对手相比处于竞争劣势；
•它可能会使我们更容易受到总体经济或行业状况或业务下滑的影响，或者阻止我们开展对我们的增长至关重要的活动；
•如果利率普遍上升，可能会增加我们的利息支出，因为我们在修订信贷安排下的债务按浮动利率计息；
•它可能会限制我们利用战略商机的能力；
•这可能会使我们更难履行与我们的债务有关的义务。任何未能履行我们任何债务工具的义务可能会导致违约事件，如果不能补救或免除，可能会导致我们在修订信贷安排下的债务和其他未偿债务加速；以及
•这可能会影响我们向股东支付股息的能力。
我们不能向您保证，我们的业务将从运营中产生足够的现金流，或根据我们的修订信贷安排或其他债务融资机制，我们未来将获得足够的借款，金额足以支付我们的债务或满足我们的其他流动性需求。如果我们不能从运营中产生足够的现金流来偿还我们的偿债义务，我们可能不得不进行替代融资计划，例如对我们的债务进行再融资或重组，出售资产或寻求筹集额外资本，包括通过发行股本证券或可转换为股本证券的证券。我们对债务进行重组或再融资或获得新债务的能力，将取决于当时的资本和信贷市场以及我们的财务状况。对我们的债务进行任何再融资可能会以更高的利率进行，并可能要求我们遵守更繁琐的公约，这可能会进一步限制我们的业务运营。我们无法产生足够的现金流来满足我们的偿债要求或以商业上合理的条款对我们的义务进行再融资可能会产生不利影响，这可能对我们的业务、财务状况或运营结果产生重大影响。
我们的股东可能会因增发股权证券而受到严重稀释。
如果通过发行股票证券筹集更多资金，包括根据我们与普通股或未来收购相关的“在市场”发售计划，我们的股东可能会经历严重的稀释。此外，在公开市场上出售大量我们的普通股，或认为这种出售可能发生的看法，可能会对我们普通股的市场价格产生不利影响，使我们的股东更难以他们认为合适的时间和价格出售他们的GLPI普通股，并削弱我们未来通过发行我们的股权证券筹集资金的能力。
信用评级的不利变化可能会影响我们的借款能力和借款条件。
我们的未偿债务由国家公认的信用评级机构定期进行评级。信贷评级基于我们的经营业绩、流动资金和杠杆率、整体财务状况，以及信用评级机构认为与我们的行业和经济前景相关的其他因素。我们的信用评级可能会影响我们可以获得的资本数量，以及我们获得的任何融资的条款。由于我们在一定程度上依赖债务融资来为增长提供资金，因此缺乏投资级信用评级或任何信用评级下调可能会对我们未来的增长产生负面影响。
如果我们不能获得额外的资本，我们的增长可能会受到限制。
如上所述，为了符合和保持我们每年作为REIT的资格，我们被要求将至少90%的REIT应税收入分配给我们的股东，不包括净资本收益。因此，我们可用于为收购、开发或其他资本支出提供资金的留存收益是名义上的，我们依赖额外的债务或股权资本为这些活动提供资金。收购或发展是我们战略的重要组成部分，如果我们不能获得额外的债务融资或筹集股本，我们通过收购或发展实现增长的长期能力可能会受到限制。市场状况可能使我们难以获得债务融资或筹集股权资本，我们不能向您保证我们将能够获得额外的债务或股权融资，或我们将能够以有利的条件获得此类资本。
市场利率的上升可能会增加我们现有和未来债务的利息成本，并可能对我们的股票价格产生不利影响。
如果利率上升，我们的任何新债务和可变利率债务的利息成本也会上升。这一增加的成本可能会使任何收购的融资成本更高，并降低我们的本期收益。利率上升可能会限制我们在现有债务到期时进行再融资的能力，或者导致我们在再融资时支付更高的利率。此外，利率上升可能会减少第三方获得信贷的机会，从而降低他们愿意为我们的资产支付的金额，从而限制我们迅速调整投资组合以应对经济或其他条件变化的能力。
此外，我们普通股的股息收益率占该普通股价格的百分比，可能会影响该普通股的价格。因此，市场利率的提高可能会导致我们普通股的潜在购买者预期更高的股息收益率，这可能会对我们普通股的市场价格产生不利影响。
我们的大部分债务是固定利率的，而我们对浮动利率的敞口目前仅限于我们17.5亿美元循环信贷安排(“初始循环信贷安排”)和我们的定期贷款信贷安排下的未偿还债务(如果有的话)。这些债务工具以有担保的隔夜融资利率(“SOFR”)为指标。截至2023年12月31日，我们的浮动利率债务总额约占我们总债务的9%。
我们的债务协议中的契约可能会限制我们的运营灵活性，而违约或违约可能会对我们的业务、财务状况或运营结果造成重大不利影响。
管理我们负债的协议包含惯例契约，包括对我们授予资产留置权、产生债务、出售资产、进行投资、进行收购、合并或合并以及支付某些股息和其他受限制付款的能力的限制。具体地说，我们的债务协议包含以下财务契约：最高总债务与总资产价值的比率为60%(在与某些收购相关的特定时期内可增加至65%)，最低固定抵押覆盖比率为1.5比1，最高优先担保债务与总资产价值的比率为40%，以及无担保债务与无担保资产价值的最高比率为60%。这些限制可能会限制我们的操作灵活性。限制我们经营灵活性的契约，以及我们债务工具下的违约，可能会对我们的业务、财务状况或经营业绩产生重大不利影响。
与我们收购Pinnacle和Tropicana的游戏资产有关的风险因素
我们对Tropicana的追索权是有限的，包括根据经修订的房地产购买协议或Tropicana合并协议的任何违规行为。
按照并购交易中上市公司目标的惯例，纯果乐没有义务就任何违反其在纯果乐合并协议和经修订的房地产购买协议中的陈述和保证或承诺的行为，或任何交易前的负债或索赔，向我们或Caesars作出赔偿。 虽然我们与Caesars就某些有限的交割前负债达成了某些安排，但如果在交割后出现任何问题（第三次修订和重述的Caesars主租赁中规定的问题除外），我们可能无权从纯果乐或Caesars获得足够或任何赔偿或追索权，这可能对我们的业务和经营业绩产生重大不利影响。
PENN有合同义务赔偿我们的某些责任, 包括作为Pinnacle权益继承人的负债。 但是，不能保证这些赔偿将足以为我们提供全额此类负债的保险，也不能保证PENN履行其和Pinnacle赔偿义务的能力在未来不会受到损害。
PENN有合同义务为我们的某些责任进行赔偿，包括作为Pinnacle利益继承人的责任。然而，第三方可能会要求我们对PENN和Pinnacle同意保留的任何责任负责，并且不能保证PENN将能够完全履行其赔偿义务。此外，即使我们最终成功地从PENN收回我们应承担责任的任何款项，我们在寻求从PENN收回款项时可能暂时需要承担这些损失，而这种收回可能会对PENN的财务状况以及支付PENN 2023年主租赁、经修订的PENN主租赁和/或经修订的Pinnacle主租赁项下到期租金的能力产生重大不利影响。
项目1B：处理未解决的工作人员意见
没有。
项目1C：关于网络安全的问题
该公司拥有一个网络风险计划，作为其企业风险管理计划的一部分，该计划旨在识别、评估、缓解和管理网络风险。本公司信息技术副总裁总裁负责管理本公司的网络风险计划，向高级管理层通报网络安全事件的预防、检测、缓解和补救工作，并监督协助这些工作的第三方。公司信息技术副总裁总裁在信息技术行业拥有20年的工作经验，非常重视网络安全，其专业经验以网络运营和
安全和丰富的实践经验，在该领域。总裁副局长长期从事信息技术工作，反映了他在当今充满活力的网络环境中保护数字基础设施方面的深厚专业知识。
公司有关于网络安全事务的政策和程序，其中包括与网络安全直接或间接相关的政策，如与加密标准、防病毒保护、远程访问、多因素身份验证、机密信息以及互联网、社交媒体、电子邮件和无线设备的使用有关的政策。公司所有员工都必须完成年度网络安全培训计划。
本公司聘请第三方供应商定期测试、监测和维护本公司网络风险计划的性能和有效性。此外，2023年，该公司参与了一项全面的第三方网络风险审查，作为其年度保险续保流程的一部分，并考虑了网络风险覆盖范围。
董事会审计与合规委员会负责监督公司的网络安全风险计划以及监控和缓解网络安全风险的流程。管理团队成员定期向审计与合规委员会通报公司网络风险管理计划的最新情况。此外，作为公司正在进行的企业风险管理计划的一部分，董事会还对网络安全风险进行审查。
作为一家三重净值REIT，没有重大消费者面临基础设施或风险敞口，本公司面临与业务运营相关的有限数量的网络安全风险。到目前为止，网络安全威胁的风险尚未对公司产生重大影响，也不太可能对公司产生重大影响，包括公司的业务战略、经营业绩或财务状况。除了普遍影响企业的广泛威胁外，本公司的数据或系统未受到威胁或入侵，包括恶意软件和计算机病毒攻击。有关公司面临的网络安全风险的更多信息，请参阅题为“我们面临着与通过网络攻击、网络入侵或其他方式破坏安全有关的风险，以及我们的信息技术网络和相关系统受到其他重大破坏“在第1A项--风险因素中。
项目2.管理所有财产
出租物业
截至2023年12月31日，本公司拥有61处租赁物业，包括与宾夕法尼亚大学运营的34个博彩及相关设施相关的房地产、与凯撒运营的6个博彩及相关设施相关的房地产、与博伊德运营的4个博彩及相关设施相关的房地产、与Corish公司运营的3个博彩及相关设施相关的房地产、与Casino Queen运营的4个博彩及相关设施相关的房地产、由Bally‘s运营的9个博彩及相关设施以及开业后拟由Hard Rock管理的在建博彩设施。所有出租物业均须以三重净值长期租约。关于我们的租户租赁和我们的出租物业的其他信息，请参见第(1)项。
公司办公室
该公司的总部大楼位于宾夕法尼亚州的怀奥米辛，由该公司所有。
项目3.开展法律诉讼
本公司须接受与人身伤害、雇佣事宜、商业交易及其他在正常业务过程中产生的事宜有关的各种法律及行政程序。本公司认为，这些事项的财务结果不会对本公司的综合财务状况或经营结果产生重大不利影响。此外，公司维持其认为足够的保险范围，以进一步降低此类诉讼的风险，并要求其租户购买保险，并就任何索赔或责任为公司提供辩护和赔偿。然而，此类诉讼可能成本高昂、耗时长且不可预测，因此不能保证此类诉讼的最终结果可能不会对公司的综合财务状况或经营结果产生重大影响。此外，亦不能保证该公司或其租户所承保的现有保险的金额或范围足以弥补因该等事宜而引致的损失。
项目4.披露煤矿安全情况
不适用。
第II部
第五项：注册人普通股、相关股东事项和发行人购买股权证券的市场
市场信息
我们的普通股在纳斯达克全球精选市场上市，代码为“GLPI”。截至2024年2月14日，我们普通股的登记持有者约有687人。
股利政策
本公司的年度股息大于或等于其每年REIT应纳税所得额的至少90%，不考虑已支付的股息扣除和不包括任何净资本利得。美国联邦所得税法一般要求房地产投资信托基金每年至少分配其应纳税所得额的90%，而不考虑支付的股息扣除和不包括净资本利得，并要求其在任何纳税年度分配少于100%的应纳税所得额的任何未分配收入按常规公司税率纳税。
可分配给GLPI股东的现金来自房地产收入。所有分派将由GLPI董事会酌情决定，并将取决于GLPI董事会认为相关的财务状况、运营结果、现金流、资本要求、债务契约、适用法律和其他因素。有关股息的进一步详情，请参阅合并财务报表附注16。
项目6.保留的资金
项目7.管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析
我们的运营
GLPI是宾夕法尼亚州一家自我管理和自我管理的房地产投资信托基金。该公司于2013年免税剥离宾夕法尼亚州的房地产资产而成立，并于2013年2月13日在宾夕法尼亚州注册成立，成为宾夕法尼亚州的全资子公司。2013年11月1日，宾夕法尼亚州立大学通过一系列内部公司重组，将几乎所有与宾夕法尼亚州立大学的房地产权益和房地产开发业务相关的资产和负债以及TRS Properties的资产和负债贡献给GLPI，然后在剥离中将GLPI剥离给宾夕法尼亚州立大学的普通股和优先股持有人。GLPI的资产和负债按分拆时各自的历史账面价值入账。
本公司在2014年1月1日开始的纳税年度的美国联邦所得税申报单上选择将其视为房地产投资信托基金，本公司及其间接全资子公司普洛斯控股有限公司共同选择将普洛斯控股有限公司、路易斯安那州赌场邮轮公司(d/b/a好莱坞巴吞鲁日赌场)和宾夕法尼亚州塞西尔马里兰州公司(d/b/a好莱坞赌场佩里维尔)视为房地产投资信托基金，自GLPI第一个纳税年度的第一个纳税年度的第一天起生效。关于剥离，宾夕法尼亚州立大学将其累积收益和利润(按美国联邦所得税目的确定)分配给宾夕法尼亚州立大学和GLPI完成剥离之前的时期。在被选为美国联邦所得税的REIT时，GLPI宣布向其股东派发特别股息，以分配与房地产资产有关的任何累积收益和利润，以及任何REIT前年度的应占利润，包括与剥离相关的分配给GLPI的任何收益和利润，以符合某些REIT资格要求。
2021年7月1日，该公司将好莱坞赌场佩里维尔的业务出售给宾夕法尼亚大学，并根据一份独立租约将房地产租赁给宾夕法尼亚大学。2021年12月17日，本公司将好莱坞巴吞鲁日赌场的业务出售给赌场皇后，并根据如下所述的赌场皇后主租约将房地产租赁给赌场皇后。2021年12月17日，GLPI宣布向公司股东派发特别股息，以分配这些销售的累计收益和应占利润。2021年，在出售好莱坞赌场佩里维尔和好莱坞巴吞鲁日赌场的业务后，普洛斯控股公司合并为普洛斯资本。
2020年，本公司和当时持有拉斯维加斯Tropicana酒店房地产的公司全资子公司Tropicana LLC选择将Tropicana LV，LLC视为TRS。2022年9月，Bally‘s从GLPI手中收购了建筑资产，并收购了Penn在Tropicana拉斯维加斯的未偿还股权。GLPI保留了这块土地的所有权，并与Bally‘s签订了土地租约。在这笔交易中，Tropicana LV，LLC合并
进入普洛斯资本。GLPI在2023年第一季度支付了每股0.25美元的特别收益和利润股息，与将大楼出售给Bally‘s有关。
在UPREIT与Corish的交易中，普洛斯资本向Corish的附属公司发行了7,366,683个新发行的OP单位。在符合某些条款和条件的情况下，OP单位可以一对一的方式交换为公司的普通股。就所得税而言，向Corish发行OP单位以换取其若干房地产资产的贡献导致GLP Capital被视为合伙企业，GLPI被视为贡献GLP Capital的几乎所有资产和负债，以换取普通合伙企业和有限合伙企业的大部分权益，而少数有限合伙企业权益由Corish拥有。在UPREIT交易之前，本公司与普洛斯融资II公司共同选择普洛斯融资II公司作为TRS处理，自2021年12月23日起生效。2023年1月3日，该公司就收购Bally‘s Biloxi和Bally’s Tiverton向Bally‘s关联公司发放了286,643个OP单位。截至2023年12月31日，共有7,653,326个运营单位尚未完成。
GLPI的主要业务包括收购，融资和拥有房地产物业，以三重租赁安排出租给博彩运营商。截至2023年12月31日，GLPI的投资组合包括61个博彩及相关设施的权益，其中包括与PENN运营的34个博彩及相关设施相关的不动产，与Caesars运营的6个博彩及相关设施相关的不动产，与Boyd运营的4个博彩及相关设施相关的不动产，与Bally's经营的9个博彩及相关设施相关的不动产、与Cordish经营的3个博彩及相关设施相关的不动产、与Casino Queen经营的4个博彩及相关设施相关的不动产以及开业后拟由Hard Rock管理的1个在建博彩设施。这些设施，包括我们的公司总部大楼，在18个州的地理位置多样化，占地约2870万平方英尺。截至2023年12月31日，我们的物业已100%占用。 我们预期透过寻求机会收购额外博彩设施以按审慎条款租赁予博彩营运商，继续扩大我们的组合。
宾夕法尼亚2023年主租约和修订后的宾夕法尼亚主租约
作为分拆的结果，GLPI拥有宾夕法尼亚大学以前的所有房地产资产(在分拆完成时)，并根据最初的宾夕法尼亚州主租约将大部分资产租回给宾夕法尼亚大学供其子公司使用。最初的宾夕法尼亚主租约是一份三重净值经营租约，租期定于2033年10月31日到期，没有购买选择权，随后是三个剩余的5年续期选择权(可由租户行使)，条款和条件相同。
2022年10月10日，该公司宣布同意为宾夕法尼亚大学的七处房产创建宾夕法尼亚2023年主租约。两家公司还同意建立一个融资机制，以支持宾夕法尼亚大学在新的主租约中包括的几个物业寻求搬迁和开发机会。宾夕法尼亚2023年主租约于2023年1月1日生效。
根据这项协议，修订后的宾夕法尼亚大学主租约也被创建，以移除宾夕法尼亚大学在伊利诺伊州的奥罗拉和乔利埃特，俄亥俄州的哥伦布和托莱多，以及内华达州的亨德森的房产。从最初的宾夕法尼亚主租约中删除的房产被添加到宾夕法尼亚2023主租约中。此外，梅多斯租约和佩里维尔租约被终止，这些物业被转移到宾夕法尼亚2023主租约。经修订的宾夕法尼亚总租约及宾夕法尼亚2023年总租约均为三重净额经营租约，租期将于2033年10月31日届满，没有购买选择权，其后三份余下的5年续期选择权(可由租户行使)按相同条款及条件到期。
GLPI同意出资2.25亿美元，以7.75%的上限费率搬迁宾夕法尼亚大学位于奥罗拉的河船赌场，如果宾夕法尼亚大学提出要求，GLPI将出资3.5亿美元，用于好莱坞赌场Joliet的搬迁、在好莱坞赌场哥伦布建造一座酒店，以及按当时的市场价格在M Resort Spa赌场建造第二座酒店塔楼。
宾夕法尼亚2023年主租约和修订后的宾夕法尼亚主租约的条款与原宾夕法尼亚主租约基本相似，主要区别如下：
•宾夕法尼亚2023年主租约是交叉违约的，并与修订后的宾夕法尼亚主租约共同终止。
•宾夕法尼亚2023年主租约的租金为232.2-10万美元的基本租金，固定的年涨幅为1.50%，第一次涨幅发生在2023年11月1日。
•修订后的2023年宾夕法尼亚大师租约的租金调整为284.1美元，其中包括208.2美元的建筑基本租金，4,300万美元的土地基础租金，以及3,290万美元的百分比租金。
修订顶峰大师租赁、博伊德大师租赁和百特拉公园租赁
于2016年4月，本公司以约48亿美元收购顶峰的几乎全部房地产资产。GLPI最初根据Pinnacle Master Lease将这些资产租回给Pinnacle，租期于2031年4月30日到期，没有购买选择权，随后是四个剩余的5年续订选择权(可由租户行使)，条款和条件相同。2018年10月15日，根据宾夕法尼亚州立大学和顶峰集团于2017年12月17日达成的最终协议和合并计划，公司完成了之前宣布的宾夕法尼亚州立大学与顶峰集团的合并，以适应宾夕法尼亚州立大学收购顶峰集团大部分业务的需要。在宾夕法尼亚-顶峰合并的同时，本公司修订了顶峰总租约，允许将堪萨斯城ameristar赌场酒店、ameristar Casino Resort Spa St.Charles和Belterra Casino Resort的运营资产从Pinnacle出售给Boyd，并按与本公司经修订Pinnail Master租约类似的条款就这些物业签订Boyd主租赁合同。博伊德主租约的初始租期为10年(自顶峰主租约原生效日期起计至2026年4月30日届满)，不含购买选择权，其后按相同条款及条件提供五个5年续期选择权(可由租户行使)。该公司还以2.5亿美元从宾夕法尼亚大学购买了Plainbridge Park的房地产资产，不包括交易费和税收，并将这一物业添加到修订后的顶峰大师租赁中。宾夕法尼亚州立大学在完成宾夕法尼亚大学与顶峰公司的合并时，承担了修订后的顶峰公司总租约。公司还就博伊德收购Belterra Park一事与Boyd签订了Belterra Park贷款。于2020年5月，本公司收购Belterra Park的房地产，以偿还Belterra Park贷款，但须受Belterra Park租赁及Boyd联属公司经营该物业的规限。 Belterra Park租约的租金条款与博伊德大师租约一致。年度租金由一个固定部分和一个基于设施性能的部分组成，其中一部分在达到一定的租金覆盖比率门槛的情况下，每年须缴纳最高2%的自动扶梯费用；另一个部分是基于设施的性能，在某些楼层的情况下，每两年调整一次，数额相当于Belterra Park在超过合同基线的前两年的平均年净收入的4%。
第三次修订和重新修订凯撒主租契
2018年10月1日，本公司根据经修订的《房地产购买协议》完成了先前宣布的从Tropicana及其若干联属公司收购若干房地产资产的交易。根据经修订的房地产购买协议的条款，公司从Tropicana以总计9.64亿美元的现金收购了Tropicana Atlantic City、Tropicana Evansville、Tropicana Laughlin、Trop Casino Greenville和Baton Rouge Belle的房地产资产，不包括交易费和税费。在收购Tropicana的同时，Eldorado Resorts，Inc.(现以Caesars的身份经营业务)根据由Tropicana、普洛斯资本、凯撒和凯撒的全资附属公司于2018年4月15日订立的合并协议和计划，从Tropicana收购该等物业的营运资产，并根据凯撒总租约的条款向本公司租赁普洛斯资产。
于二零二零年六月十五日，本公司订立经修订及重订之凯撒总租契，以(I)将初始租期15年延长至20年，并可由凯撒选择续期最多20年，(Ii)自第三租年度起全面取消浮动租金部分，(Iii)于第三租年度增加每年土地基本租金及每年楼宇基本租金，(Iv)提供固定上升百分率以延迟楼宇基本租金上升至第五个租赁年度开始，而楼宇基本租金于第五及第六个租赁年度每年增加1.25%，(V)在符合若干条件的情况下，准许凯撒选择以经修订及重订的凯撒主租约下的Tropicana Evansville及/或Trop Casino Greenville物业，以凯撒博彩·肖托庄园、里诺岛赌场赛车公园、黑鹰岛赌场酒店、Lady Luck Casino-黑鹰、滑铁卢赌场、贝当多夫赌场或卡普里赌场Boonville的一项或多项新物业的合计价值取代(Vi)允许Caesars选择出售其在Baton Rouge Belle的权益，并将其从经修订及重订的Caesars Master租约(不改变对本公司的租金责任)中剥离，但须满足若干条件，及(Vii)在因流行病、政府限制及若干其他不可避免延误而导致设施关闭的情况下，根据其项下的营运、资本开支及财务契诺提供若干宽免。经修订及重订的凯撒总租约的效力须视乎若干博彩监管机构的审核及于二零二零年七月二十三日收到的适用博彩监管提前通知期届满而定。
于二零二零年十二月十八日，本公司与Caesars就完成与Caesars附属公司的交换协议订立第二份经修订及重订的Caesars主租约，根据该协议，Caesars将滑铁卢及贝当多夫的房地产资产转让予本公司，以换取本公司将Tropicana Evansville的房地产资产转让予Caesars，外加支付570万美元现金。在交换协议方面，每年的建筑物基本租金和每年的土地部分都有所增加。
于2023年11月13日，本公司与Caesars就Caesars出售其于Baton Rouge Belle的权益予Casino Queen订立第三份经修订及重订的Caesars Master租约，而对本公司的租金责任并无改变。有关进一步讨论，请参阅附注12。
马蹄形圣路易斯租赁公司
2018年10月1日，该公司与Caesars就Caesars收购Horseshoe St. Louis达成贷款协议，据此，该公司根据CZR贷款向Caesars提供资金。 在CZR贷款一周年之际，由马蹄圣路易斯财产信托契据证明的抵押贷款终止，贷款成为无担保。2020年6月24日，公司获得密苏里州博彩委员会的批准，拥有马蹄圣路易斯物业的房地产资产，以偿还CZR贷款。 2020年9月29日，交易结束，我们签订了马蹄圣路易斯租约，其初始期限将于2033年10月31日到期，有四个单独的续约选择权，每个选择权为期五年，可由租户选择行使。 马蹄圣路易斯租赁的租金条款已于2021年12月1日作出调整，以致第二至第五个租赁年度的年度自动扶梯现固定为1. 25%，第六及第七个租赁年度增加至1. 75%，其后于余下租赁期间增加2. 0%。
巴利的主人租约
于2021年6月3日，本公司完成其先前宣布的交易，据此，Bally's的附属公司收购Caesars附属公司（目前经营Tropicana Evansville）的100%股权，而本公司以现金购买价约3.4亿美元从Caesars重新收购Tropicana Evansville的房地产资产。 此外，该公司以约1.44亿美元的现金收购价从Bally's购买了Dover Downs Hotel & Casino（现为Bally's Dover Casino Resort）的房地产资产。 这两个设施的房地产资产被添加到Bally的主租约中，该租约的初始期限为15年，没有购买选择权，随后有四个五年的续约选择权（可由租户行使），条款和条件相同。 根据Bally的主租约，租金根据CPI进行合同升级，最低1%，最高2%，CPI达到0.5%的门槛。
2022年4月1日和2023年1月3日，公司完成了对Bally's Biloxi，Bally's Tiverton，Bally's Black Hawk和Bally's Quad Cities的房地产资产的收购。 这些物业被添加到现有的Bally的主租约中，每年的租金上涨受上述上涨条款的约束。
就GLPI完成收购Bally’s Biloxi及Bally’s Tiverton的承诺而言，GLPI于2022年9月提供的2亿元按金连同900万元交易费已退还本公司，交易费已记入所收购资产的购买价。 在关闭的同时，GLPI根据其先前结构化的延迟提款定期贷款借入了6亿美元。 该公司继续有权在收到Bally's所需的同意书后，在2026年12月31日之前以7.71亿美元的购买价和5880万美元的额外租金收购Bally's Twin River Lincoln Casino Resort的房地产资产。
拉斯维加斯赌场
于2020年4月16日，本公司及其若干附属公司完成其先前宣布的交易，以从PENN收购与Tropicana Las Vegas相关的房地产，以换取3.075亿美元的租金抵免，用于支付2020年双方现有租赁下到期的未来租金义务。
2022年9月26日，Bally's收购了GLPI的建筑资产和PENN在Tropicana Las Vegas的未偿还股权，总现金收购价格（扣除费用和支出）约为1.45亿美元，这导致税前收益6740万美元，税后5280万美元。GLPI保留该土地的业权，并同时订立初步为期50年（最长为期99年，包括租户续约选择权）的地面租约，租金视乎合约根据消费物价指数的增幅而定，最低为1%，最高为2%，视乎消费物价指数而定
达到0.5%的阈值。地面租赁由Bally公司担保支持，并与Bally主租赁交叉违约。
2023年5月13日，公司、Bally‘s的全资子公司、内华达州公司Tropicana拉斯维加斯，Inc.和拥有球队的Athletics签署了意向书，列出了开发体育场的条款。预计该体育场将补充我们35英亩的Tropicana地块的潜在度假村重建设想，该地块由GLPI通过其间接子公司Tropicana Land LLC间接拥有，Tropicana Land LLC是一家内华达州有限责任公司，GLPI根据Tropicana拉斯维加斯租约将其租赁给Bally‘s。意向书允许GLPI授予田径队约9英亩的特罗皮卡纳场地的费用所有权，用于建设体育场。意向书规定，在体育场场地转让后，Bally‘s对Tropicana场地剩余部分的租金义务将不会减少或对土地租约进行其他修改，并且只要GLPI根据Tropicana拉斯维加斯租约拥有任何同意或批准权，除非在最终文件中明确进行书面修改，否则此类权利仍可强制执行。Bally‘s和GLPI同意提供体育场场地转让，以换取体育场预计将为Tropicana场地带来的好处。意向书规定，田径队应支付与体育场的设计、开发和建造相关的所有费用，而Bally‘s应支付赌场和酒店度假村设施重新开发的所有费用。GLPI预计将承诺高达1.75亿美元的资金，用于硬建设成本，如拆除和场地准备，以及在使用体育场所需的最低公共空间的基础上建造。意向书规定，在开发期间，租金将按已融资金额的8.5%支付，前提是用于食品、饮料和零售入口广场建设成本的第一笔1,500万美元预付款不得增加租金。在某些情况下，GLPI可能有机会为额外的建设提供资金。此外，意向书规定，这笔交易将受到惯例批准和其他条件的限制，包括但不限于对场地总体规划的批准，以及内华达州博彩控制委员会和内华达州博彩委员会的某些批准。
摩根城租赁
2020年10月1日，公司和宾夕法尼亚州完成了之前宣布的交易，GLPI收购了宾夕法尼亚州摩根敦在建的宾夕法尼亚州博彩设施下的土地，以换取宾夕法尼亚州2020年第四季度使用的3,000万美元租金抵免。 根据摩根敦租约，本公司将该土地租回予宾夕法尼亚的一间联属公司，初始租期为20年，其后租户可行使六项为期5年的续期选择权。在第二个和第三个租赁年中，(I)如果任何租赁年的CPI涨幅至少为0.5%，则该租赁年的租金应增加前一个租赁年的租金的1.25%，(Ii)如果该租赁年的CPI涨幅低于0.5%，则该租赁年的租金应按比例增加1.5%(并按比例在开放博彩设施的租赁年的剩余时间内)，则该租赁年度的租金不得增加。好莱坞摩根小镇赌场于2021年12月22日开业。
第三次修订和重新修订赌场皇后大师租约
2020年11月25日，该公司就HCBR交易达成了一项最终协议。HCBR交易于2021年12月17日完成。本公司保留对好莱坞巴吞鲁日赌场所有房地产资产的所有权，并同时签订第二份经修订及重订的赌场皇后总租约。租约的初始期限为15年，租户可按相同的条款和条件行使四个5年续期选择权。关于此类续签选择的讨论见附注12。首六年的年租金增幅为0.5%。自第七个租赁年起至租赁期结束时，如任何租赁年的消费物价指数上升至少0.25%，则年租金应增加1.25%，如消费物价指数增幅低于0.25%，则该租赁年的租金将维持不变。此外，本公司位于巴吞鲁日皇后赌场的土地开发项目已于2023年8月下旬完成，第二份修订及重订赌场皇后主租约的租金于开业时调整，以反映GLPI项目成本7,700万元的8.25%收益率。该公司随后于2023年9月6日以3,272万美元对第二份修订和重订的赌场皇后总租约进行了修订，涉及收购赌场皇后马奎特的土地和某些改善工程。第二份经修订及重订的赌场皇后主租约的年租金因是次收购而增加270万美元。此外，该公司预计为马奎特赌场的一个陆地开发项目的某些建设成本提供资金，金额不超过1250万美元。租金将进行调整，以反映所资助项目成本8.25%的收益率。本公司于2023年11月13日签订第三份经修订及重订的赌场皇后主租约。
马里兰现场直播！租约和宾夕法尼亚现场直播！总租约
2021年12月6日，公司宣布同意收购Live！马里兰州赌场和酒店，现场直播！赌场和费城酒店，现场直播！匹兹堡赌场，包括适用的长期场地
租赁，从Cordish的关联公司，总代价约为18.1亿美元，不包括交易成本，在交易宣布。 该交易还包括对未来Cordish赌场发展的具有约束力的合作伙伴关系，以及公司与Cordish在Cordish房地产和运营业务组合的其他领域的潜在融资合作伙伴关系。2021年12月29日，GLPI完成对Live！马里兰赌场酒店和GLPI进入马里兰现场！租赁。 2022年3月1日，GLPI完成了对Live！费城赌场酒店和现场！赌场匹兹堡和出租回房地产科迪什根据宾夕法尼亚州现场！主租赁。 宾夕法尼亚直播！主租赁和马里兰州生活！每项租约的初始租期为39年，最长租期为60年，包括租户续约选择权。 两项租约的年租金自租约第二周年起按租金总额的1. 75%固定递增。
罗克福德租赁公司
于2023年8月29日，本公司从815 Entertainment的附属公司收购与伊利诺伊州罗克福德的一个开发项目相关的土地，该项目开业后拟由Hard Rock管理。 在收购土地的同时，GLPI与815娱乐公司签订了罗克福德租约。 罗克福德租约的初始年租金自租约第一周年起至整个租期内每年递增2%。
除了罗克福德租赁，该公司还承诺通过罗克福德贷款提供高达1.5亿美元的开发资金。 Rockford贷款项下的任何借款将按10%的利率计息。 罗克福德贷款的最长未偿还期限为6年（初始期限为5年，可延期1年）。 罗克福德贷款可于伊利诺伊州罗克福德的Hard Rock娱乐场（预期于二零二四年九月开业）后免罚款预付。 Rockford贷款垫款须遵守典型的建筑贷款条款及条件。 截至2023年12月31日，Rockford贷款项下已预付及未偿还4，000万美元。 此外，该公司还获得了对位于伊利诺伊州罗克福德的硬石赌场的建筑改造的优先购买权，如果将来决定在完工后出售的话。
我们的大部分收入是我们从与PENN、Boyd、Bally's、Cordish、Casino Queen和Caesars的三重净主租赁中获得的收入。除租金外，租户还需支付以下执行费用：（1）所有设施维护;（2）与租赁财产和在租赁财产上进行的业务有关的所有保险，包括房东利益的保险，（三）对租赁财产征收的税款（出租人所得税除外）及（4）租赁物业及在租赁物业上进行的业务所必需或适当的所有公用设施及其他服务。
此外，根据会计准则编码（“ASC 842”），我们在综合收益表中记录租户支付的土地租赁租金的收入，并在土地权利和土地租赁费用中抵销费用，因为我们认为作为承租人，我们是土地租赁的主要义务人。我们将这些土地租约转租给租户，租户负责直接向房东付款。
TRS Properties（我们于2021年出售其业务）的博彩收益主要来自角子机博彩，其次为桌上游戏及扑克收益，其高度取决于TRS Properties的客户数量及消费水平。TRS物业的其他收入来自餐饮、零售及若干其他辅助活动。
我们的竞争优势
我们相信以下竞争优势将对我们的成功作出重大贡献：
地理上多样化的物业组合
截至2023年12月31日，我们的物业组合包括61间博彩及相关设施。我们的投资组合，包括我们的公司总部大楼，包括约2870万平方英尺和约5,200英亩的土地，并广泛分散在18个州的位置。我们预计，我们的地域多元化将限制任何一个区域市场的下滑对我们整体业绩的影响。
财务安全的租户
该公司的五个租户，PENN，Caesars，Boyd，Cordish和Bally's，是领先的，多元化的，多司法管辖区的所有者和管理者的游戏和同注分彩财产和建立游戏供应商与强大的财务业绩。除Cordish外，上述所有租户均为上市公司，须遵守经修订的1934年《证券交易法》的信息备案要求，并须向美国证券交易委员会（“SEC”）提交10-K表和10-Q表的定期报告以及8-K表的当前报告。读者可以直接访问PENN、Caesar、Boyd和Bally各自的网站，了解这些公司的进一步财务信息。
长期、三重网络租赁结构
我们的房地产物业根据长期三重净租赁进行租赁，由我们的租户担保，据此，租户负责所有设施维护、与租赁物业相关的保险以及在租赁物业上开展的业务，包括业主利益的保障，对租赁物业征收的或与租赁物业有关的税款（对我们收入征收的税款除外）以及租赁物业和在租赁物业上开展的业务所必需或适当的所有公用事业和其他服务。
恢复力强的区域博弈特征
我们认为，新冠肺炎疫情造成的经济衰退表明了地区博彩市场的弹性。尽管我们所有的物业在2020年3月中旬被迫关闭，但公司收取了2020年到期的所有合同租金，包括租金抵免。此外，我们的租户自重新开业以来的业绩一直很强劲，在某些情况下甚至好于新冠肺炎之前，这是因为他们更加关注成本效益，以及减少和/或消除低利润率的便利设施。例如，截至2019年12月31日，与新冠肺炎之前的水平相比，我们所有租约的租金覆盖率都有所提高。虽然我们无法预测这些结果是否会持续下去，但我们相信，我们的资产应该会在未来为我们和我们的租户带来可观的现金流。
灵活的升级结构
我们通过伞式合伙经营，通常称为UPREIT结构，在该结构中，我们几乎所有的财产和资产都由普洛斯资本或普洛斯资本的子公司持有。通过普洛斯资本开展业务使我们在构建和收购物业的方式上具有灵活性。特别是，UPREIT结构使我们能够从卖家那里获得更多物业，以换取有限合伙单位，这为业主提供了推迟向我们出售其不动产和其他资产所产生的税收后果的机会。因此，这种结构可能有助于我们以更有效的方式收购资产，并可能允许我们收购所有者因税务考虑而不愿出售的资产。我们相信，这种灵活性将为我们在寻求未来收购方面提供优势。
经验丰富、尽职尽责的管理团队
我们的管理团队拥有丰富的游戏和房地产经验。我们的首席执行官彼得·M·卡利诺在收购和开发博彩设施和其他房地产项目方面拥有30多年的经验。通过多年的上市公司经验，我们的管理团队还拥有丰富的进入债务和股权资本市场的经验，为增长提供资金并保持灵活的资本结构。
细分市场信息
由于出售TRS Properties的业务，本公司的业务仅包括对房地产的投资，所有该等房地产物业彼此相似，包括目的地和休闲物业及相关产品，其租户提供赌场博彩、酒店、会议、餐饮、娱乐及零售设施，具有类似的经济特征，并受三重净额经营租约管辖。因此，截至2022年1月1日，该公司有一个可报告的部门。作为首席运营决策者的首席执行官使用公司的综合财务报表对公司房地产投资的经营结果进行总体审查(这一术语在ASC 280-分部报告中定义)。
执行摘要
财务亮点
截至2023年12月31日的年度，我们的总收入和运营收入分别为14.404亿美元和10.687亿美元，而截至2022年12月31日的年度分别为13.117亿美元和10.299亿美元。与截至2022年12月31日的年度相比，影响我们截至2023年12月31日的年度业绩的主要因素如下：
•截至2023年12月31日和2022年12月31日的年度，房地产总收入分别为14.404亿美元和13.117亿美元。截至2023年12月31日的一年，房地产总收入比截至2022年12月31日的一年增加了1.287亿美元。目前的成绩得益于Bally的大师租约宾夕法尼亚现场的增加和/或全年的影响！大师租赁、Tropicana租赁、第三次修订和重新启用的赌场皇后大师租赁以及罗克福德租赁和罗克福德贷款，这些贷款总共增加了7,420万美元的现金收入。本年度业绩还受益于我们租约的升级，收益为1530万美元。与上一年同期相比，该公司还确认了3560万美元的有利直线租金调整，以及其租赁投资和融资应收账款增加了360万美元。最后，本公司的地租收入较高，达130万美元，主要是由于Bally的主租约增加所致。部分抵消了这些有利差异的是，百分比租金下降了130万美元。
•截至2023年12月31日的一年，总运营费用比上一年增加了8990万美元。增加的原因是由于2022年将拉斯维加斯的Tropicana大楼出售给Bally‘s而导致的财产处置收益比上一年减少了6750万美元，我们最近的收购导致折旧费用增加了2420万美元，一般和行政费用增加了510万美元，这主要是由于不符合资本化条件的交易相关成本，以及由于公司股权奖励的估值较高而导致的基于股票的补偿费用增加。与2022年330万美元的减值费用相比，本年度的物业转让税收回220万美元，以及90万美元的土地权和土地租赁支出以及40万美元的信贷损失拨备，部分抵消了这些增长。
•与前一年相比，截至2023年12月31日的一年中，其他费用净额增加了180万美元。这一增长是由于较高的借款水平，这部分为我们最近的收购提供了资金，但部分被利息收入的增加所抵消。
•在截至2023年12月31日的一年中，所得税支出比上一年减少了1510万美元。减少的原因主要是2022年出售拉斯维加斯Tropicana大楼的收益所产生的税收。
•与前一年相比，截至2023年12月31日的年度净收入增加了5,210万美元，这主要是由于上文解释的差异。
关键会计估计
我们在编制综合财务报表时运用会计原则时，会作出某些判断，并使用某些估计和假设。估计和假设的性质是实质性的，这是因为解释高度不确定因素或这些因素对变化的敏感性所需的主观性和判断力的程度。我们已将租赁、租赁投资、融资应收账款、净额、信贷损失准备、所得税和房地产投资的会计确定为关键会计估计，因为它们对我们的财务报表列报最重要，需要做出困难、主观和复杂的判断。
我们认为，目前用于估计我们综合财务报表中反映的金额的假设和其他考虑因素是适当的。然而，如果实际经验与我们在估计综合财务报表中反映的金额时使用的假设和其他考虑因素不同，由此产生的变化可能会对我们的综合经营结果产生重大不利影响，在某些情况下，可能会对我们的综合财务状况产生重大不利影响。
租契
作为一家房地产投资信托基金，我们的大部分收入来自根据长期三重净值租赁从租户那里收到的租金。目前，我们与宾夕法尼亚、凯撒、Bally‘s、Boyd、Corish和Casino Queen签订了主租约。我们还分别与宾夕法尼亚大学、凯撒大学、博伊德大学、科迪什大学和815娱乐公司签订了单独的物业租约。ASC 842项下的会计指导是复杂的，需要管理层使用判断和假设来确定租赁的适当会计处理。我们在进入任何新的租户租约或修改租约时执行租约分类测试，以确定我们是否将该租约计入经营型或销售型租约。在经营租赁和销售类型租赁下，收入确认模式和财务报表的列报方式有很大不同。
在经营租赁模式下，作为出租人，我们拥有和出租给租户的资产仍作为房地产投资留在我们的资产负债表上，我们在租赁期内以直线方式记录租金收入。这包括在整个租赁期内以直线方式确认租赁开始日固定和可确定的百分比租金，从而在我们的综合资产负债表上确认递延租金收入。递延租金收入于租赁期内按直线摊销至租金收入。租赁期包括初始不可撤销租赁期和任何合理保证的续约期。或有租金收入在租赁开始时不是固定和可确定的，只有当承租人实现指定目标时才予以确认。
然而，在销售型租赁模式下，在租赁开始时，我们将在综合资产负债表上记录租赁投资、融资应收账款，而不是记录我们拥有的实际资产。此外，我们从租户那里收到的现金租金不被记录为租金收入，而是一部分被记录为使用实际收益的利息收入，一部分被记录为租赁投资、融资应收账款的减少。根据ASC 842，对于同时包含土地和建筑组成部分的租约，租约可以分为经营型租约和销售型租约。为了确定我们的房地产租赁是否触发了全部或部分销售类型的租赁待遇，我们进行了下面ASC 842中概述的五项租赁测试。如果租赁满足以下五个标准中的任何一个，则将其计入销售型租赁。
1) 所有权转让--租赁在租赁期结束时将标的资产的所有权转让给承租人。在租赁协议规定在租赁期结束时或之后不久转让所有权，以换取支付象征性费用的情况下，符合这一标准，例如，法定条例要求转让所有权的最低费用。
2) 低价购买选择权--租约包含讨价还价购买选择权，这是一项条款，允许承租人根据其选择权，以充分低于可行使选择权之日物业的预期公允价值的价格购买租赁财产，并合理地确定将行使该选择权。
3) 租期-租赁期限为标的资产剩余经济寿命的主要部分。但是，如果开始日期是在标的资产的经济寿命结束或接近经济寿命结束时，则不应使用这一标准对租赁进行分类。
4) 最低租赁费-租赁付款和承租人担保的尚未反映在租赁付款中的任何剩余价值之和的现值基本上等于或超过基础资产的全部公允价值。
5) 专业性-标的资产具有如此特殊的性质，预计在租赁期结束时将没有出租人的替代用途。
上述测试以及由此产生的计算需要主观判断，例如在租赁开始时确定相关租赁资产的公允价值、租赁期结束时资产的剩余价值、租户行使部分或全部续期选择权(以确定租赁期限)的可能性、租赁资产的估计剩余经济寿命，以及根据我们的主租赁收到的租金收入对基础租赁资产的分配。估计或判断的微小变化可能会导致财务报表列报和收益确认方法发生重大变化。
租赁投资、融资应收账款、净额
根据ASC 842，对于我们签订合同收购资产并根据销售型租赁将其租回给卖方的交易(即销售回租交易)，公司必须确定该资产的控制权是否已转移给我们。在控制权未转移至本公司的情况下，我们不确认相关资产，而是根据ASC 310“应收账款”确认金融资产。融资应收账款的会计处理
应收账款310项下的投资与应收账款842项下的租赁-销售类投资的会计处理大体一致。我们的结论是，我们的某些租赁需要根据ASC 310在我们的综合资产负债表上作为租赁投资-融资应收账款入账，因为根据公认会计原则，标的资产的控制权并未被视为已转移给本公司。
信贷损失准备
本公司遵循ASC 326“信贷损失”(“ASC 326”)，其中要求本公司计量和记录当前预期信贷损失(“CECL”)，其范围包括本公司在租赁方面的投资--融资应收账款、净额以及本公司的房地产贷款。
我们选择使用计量经济学的违约率和损失率模型来估计信贷损失拨备，或CECL拨备。这个模型要求我们计算和输入租赁和物业特定的信用和业绩指标，这些指标与前瞻性经济预测相结合，在租赁或贷款的生命周期内估计信贷损失。然后，该公司根据预期损失率乘以未偿还投资入账CECL津贴。
我们的现金流量内的预期亏损乃透过估计受CECL规限的工具的违约概率（“违约概率”）及违约损失率（“违约损失率”）厘定。我们已聘请一家全国认可的数据分析公司协助我们估计PD和LGD。违约概率及违约损失率乃于受CECL规限的工具的初始年期内估计。违约概率及违约损失率估计乃使用当前财务状况预测编制。PD和LGD预测模型分别使用平均历史违约率和历史损失率开发，这些贷款可追溯到1998年，与公司受CECL约束的工具相关的房地产具有类似的信用状况或特征。管理层将定期获取适用租金及利息覆盖率，以监察受CECL规限的工具相关的信贷风险。 本公司亦监察法例变动，以评估其会否对租户的基本表现造成影响。 我们无法使用我们的历史数据来估计损失，因为该公司迄今为止在其租赁组合中没有损失记录。
我们须按季度更新我们的CECL拨备，并将所产生的变动记录于相关期间的综合收益表。最后，每当公司对受ASC 326约束的资产进行新投资时，我们将被要求记录该资产的初始CECL拨备，这将导致相关期间的综合收益表中的非现金费用。 经济状况及╱或我们入账列作应收融资的租赁内所载物业的相关表现的变动会影响CECL储备估计所用的假设。 我们假设的变化可能导致未来期间的非现金拨备或收回，这可能对我们的经营业绩产生重大影响。
所得税-REITs资格
我们在2014年1月1日开始的纳税年度的美国联邦所得税申报表上选择被视为房地产投资信托基金，我们连同本公司的间接全资附属公司GLP Holdings，Inc.，共同选举处理GLP Holdings，Inc.，路易斯安那州赌场游轮公司和Penn Cecil Maryland，Inc.在GLPI作为REIT的第一个纳税年度的第一天生效。此外，于二零二零年，本公司及TropicanaLV，LLC（本公司全资附属公司，持有TropicanaLas Vegas的房地产）选择将TropicanaLV，LLC视为TRS。 最后，在UPREIT交易之前，本公司与GLP Financing II共同选择GLP Financing II，Inc.将被视为TRS，于2021年12月23日生效。 我们打算继续以一种使我们有资格成为房地产投资信托基金的方式进行组织和运作。为符合成为房地产投资信托基金的资格，我们必须符合若干组织及营运规定，包括须将每年房地产投资信托基金应课税收入的至少90%分派予股东（不计已付股息扣减及不包括任何资本收益净额），并须符合守则就经营业绩、资产持有、分派水平、和股权的多样性。
作为一个房地产投资信托基金，我们通常不会受到联邦所得税的收入，我们作为股息分配给我们的股东。如果我们在任何纳税年度不符合房地产投资信托基金的资格，我们将按常规企业所得税税率就我们的应纳税收入缴纳美国联邦所得税，包括任何适用的替代最低税，并且我们在计算应纳税收入时不能扣除支付给我们股东的股息。任何由此产生的公司负债可能是巨大的，并可能对我们的净收入和可供分配给股东的净现金产生重大不利影响。除非我们有权根据某些守则条文获得宽免，否则我们亦将丧失资格在我们未能符合作为房地产投资信托基金缴税资格的年度后的四个课税年度内重新选择作为房地产投资信托基金缴税。我们无法说明我们是否在所有情况下都有权获得这项法定救济。
我们的TRS能够从事产生收入的活动，而这些收入不符合REITs的资格。因此，在我们的TRS内发生的公司的某些活动需要缴纳联邦和州所得税。
房地产投资
房地产投资主要指租赁给公司租户的土地和建筑物。我们收到的与分拆有关的房地产投资是按PENN的历史账面价值向我们提供的。我们以公允价值记录房地产收购，包括收购和成交成本。GLPI所发展物业之成本包括建筑成本、物业税、利息及于发展期间产生之其他杂项成本，直至项目大致完成及可供使用为止。我们考虑资产的未来利益期以厘定适当的可使用年期。折旧按楼宇及楼宇装修之估计可使用年期以直线法计算。 如果我们使用较短或较长的估计可使用年期，可能会对我们的经营业绩产生重大影响。
我们持续监控可能显示房地产投资账面值可能无法收回或变现的事件及情况。公司在进行这些评估时考虑的因素包括评估租户是否正在支付租金、租户的租金覆盖率、租户及其母公司的财务稳定性以及任何其他相关因素。当潜在减值迹象显示房地产投资的账面值可能无法收回时，我们厘定相关租赁的估计未贴现现金流量是否超过房地产投资的账面值。如果我们确定估计的未贴现现金流低于资产的账面价值，则我们将确认相当于将资产的账面价值减少到其估计公允价值所需金额的减值费用，根据美国公认会计原则（“GAAP”）计算。在评估减值时，我们将房地产投资按租赁分类，租赁是可识别现金流量的最低水平。 在评估账面价值的可收回性时，本公司必须就未来现金流量及其他因素作出假设。 本公司在进行评估时考虑的因素包括当前经营业绩、市场及其他适用趋势和剩余价值，以及过时、需求、竞争和其他因素的影响。 倘该等估计或相关假设于未来发生变动，本公司或须记录减值亏损。
经营成果
以下为影响或可能影响我们经营业绩的最重要因素及趋势：
•近年来，我们已宣布或完成多项交易，并预期透过寻求机会收购额外博彩设施以按审慎条款租赁予博彩营运商，继续扩大我们的投资组合。
•PENN的几家全资子公司租赁了我们大量的物业，占我们收入的很大一部分。
•与经济状况有关的风险，包括银行业的压力、高通胀水平（受到俄罗斯与乌克兰之间的武装冲突以及中东冲突的负面影响）以及该等情况对消费者休闲及博彩活动开支的影响，这可能会对我们的博彩租户和运营商以及我们从租户收到的可变租金和某些年租金自动扶梯产生负面影响，如长期三重-与这些租户的净租赁。
•能够以有吸引力的条款为我们的重大债务再融资，并获得与未来商业机会有关的有利资金。
•事实上，美国联邦所得税的规则和条例不断受到立法者，国税局和美国财政部的审查。税法或其解释的变化，无论是否追溯适用，都可能对GLPI的投资者或GLPI产生重大不利影响。
•我们的租赁包含可变租金，根据租赁的不同时间表进行重置。 2023年，本公司可调整的租金百分比为现金租金总额的5.3%，而2022年为11.7%。
截至二零二三年及二零二二年十二月三十一日止年度的综合经营业绩概述如下：
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| 截至十二月三十一日止的年度： | | |
| 2023 | | 2022 | | |
| | (单位：万人) | | |
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| 总收入 | $ | 1,440,392 | | | $ | 1,311,685 | | | |
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| 总运营费用 | 371,688 | | | 281,770 | | | |
| 营业收入 | 1,068,704 | | | 1,029,915 | | | |
| 其他费用合计 | (311,337) | | | (309,575) | | | |
| 所得税前收入 | 757,367 | | | 720,340 | | | |
| 所得税费用 | 1,997 | | | 17,055 | | | |
| 净收入 | 755,370 | | | 703,285 | | | |
| 可归因于经营合伙企业非控股权益的净收入 | (21,087) | | | (18,632) | | | |
| 普通股股东应占净收益 | $ | 734,283 | | | $ | 684,653 | | | |
本公司在其截至2023年12月31日的10-K表格年度报告中省略了将其截至2022年12月31日的年度经营业绩与截至2021年12月31日的年度经营业绩进行比较的讨论。有关这些披露，读者请参阅公司截至2022年12月31日的年度报告10-K表格中的第7项。
FFO、AFFO和调整后的EBITDA
营运资金(“FFO”)、经调整营运资金(“AFFO”)及经调整EBITDA为非公认会计准则财务指标，本公司将其用作与本公司同业比较的业绩指标，以及用作作为奖金指标的业务经营业绩的内部指标。这些指标是在假设有限合伙单位完全转换为普通股的情况下列报的，因此在非控股权益对损益表的影响之前。公司相信，FFO、AFFO和调整后的EBITDA为公司当前业务的基本经营业绩提供了一个有意义的视角。这一点尤其正确，因为这些衡量标准排除了房地产折旧，我们认为房地产价值会根据市场状况波动，而不是随着时间的推移按比例直线贬值。
FFO、AFFO和调整后EBITDA是非GAAP财务措施，被认为是房地产行业的补充措施，是GAAP措施的补充。全美房地产投资信托协会将FFO定义为净收入(根据GAAP计算)，不包括财产处置、税收和房地产折旧的净收益或损失。我们将AFFO定义为FFO，如适用于特定期间，不包括基于股票的补偿费用；债务发行成本的摊销；债券溢价和原始发行折扣；其他折旧；土地权摊销；租赁投资的增加；融资应收账款；融资租赁负债的非现金调整；财产转让税回收和减值费用；直线租金调整；债务清偿损失；以及扣除资本维护支出后的信贷损失拨备(利益)。最后，我们将经调整EBITDA定义为净收益，不包括(如适用于特定期间)利息净额；所得税费用；房地产折旧；其他折旧；(收益)或财产处置的损失，税后净额；股票补偿费用；直线租金调整；土地权摊销；租赁投资增加；融资应收账款；融资租赁负债的非现金调整；财产转让税回收；减值费用；债务清偿损失；以及信贷损失准备金(利益)净额。
FFO、AFFO和调整后的EBITDA不是公认会计准则下的术语。这些非GAAP财务计量：(I)不代表GAAP定义的经营现金流量；(Ii)不应被视为衡量经营业绩的净收入或营运、投资和融资活动现金流量的替代指标；以及(Iii)不应被视为衡量流动性的现金流量的替代品。此外，这些措施不应被视为我们有能力为我们的现金需求提供资金，包括向我们的股东分配现金，为资本改善提供资金，或为我们的债务支付利息。投资者还被提醒，由于并非所有房地产公司都使用相同的定义，因此FFO、AFFO和调整后的EBITDA可能无法与包括REITs在内的其他房地产公司报告的类似名称的措施相媲美。我们对这些措施的列报并不取代根据公认会计准则列报我们的财务结果。
截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的年度，公司按公认会计原则计算的净收入与FFO、AFFO和调整后EBITDA的对账如下：
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| 截至十二月三十一日止的年度： |
| 2023 | | 2022 | | |
| (单位：千) |
| 净收入 | $ | 755,370 | | | $ | 703,285 | | | |
| 财产处置的(收益)或损失，税后净额 | (22) | | | (52,844) | | | |
| 房地产折旧 | 260,440 | | | 236,809 | | | |
| 运营资金 | $ | 1,015,788 | | | $ | 887,250 | | | |
| 直线式租金调整 | (39,881) | | | (4,294) | | | |
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| 其他折旧 | 2,430 | | | 1,879 | | | |
| 土地权摊销 | 13,554 | | | 15,859 | | | |
债务发行成本、债券溢价和原始发行折扣的摊销(1) | 9,857 | | | 9,975 | | | |
| 租赁投资增值、融资应收账款 | (23,056) | | | (19,442) | | | |
| 融资租赁负债的非现金调整 | 469 | | | 483 | | | |
| 基于股票的薪酬 | 22,873 | | | 20,427 | | | |
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| 债务清偿损失 | 556 | | | 2,189 | | | |
| 物业转让税退回及减值费用 | (2,187) | | | 3,298 | | | |
| 信贷损失准备，净额 | 6,461 | | | 6,898 | | | |
| 资本维护支出 | (67) | | | (159) | | | |
| 调整后的运营资金 | $ | 1,006,797 | | | $ | 924,363 | | | |
利息，净额(2) | 308,090 | | | 304,703 | | | |
| 所得税费用 | 1,997 | | | 2,418 | | | |
| 资本维护支出 | 67 | | | 159 | | | |
债务发行成本、债券溢价和原始发行折扣的摊销(1) | (9,857) | | | (9,975) | | | |
| 调整后的EBITDA | $ | 1,307,094 | | | $ | 1,221,668 | | | |
(1) 这种摊销是包括在利息净额中的非现金部分。
(2) 金额不包括与马里兰现场直播的土地租赁相关的非现金利息支出总额！财产。
截至2023年12月31日的一年，净收入、FFO、AFFO和调整后EBITDA分别为7.554亿美元、10.158亿美元、10.68亿美元和13.071亿美元。相比之下，截至2022年12月31日的财年，净收益FFO、AFFO和调整后EBITDA分别为7.033亿美元、8.873亿美元、9.244亿美元和12.217亿美元。净收入增加的主要原因是房地产收入增加1.287亿美元，如下所述。这部分被下文讨论的8,990万美元的较高业务费用所抵消。在截至2023年12月31日的一年中，该公司还产生了1510万美元的较低所得税支出，这主要是由于2022年将Tropicana拉斯维加斯大楼出售给Bally‘s。
截至2023年12月31日的年度的FFO增加是由于上述项目，不包括财产处置和房地产折旧的收益。AFFO和调整后EBITDA的增加是由于上述项目减去上表中提到的调整。调整后的EBITDA也比上一年有所增加，原因是上述解释以及上表所述的调整。
收入
截至2023年12月31日、2023年和2022年的年度收入如下(单位：千)：
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| | | 截至十二月三十一日止的年度： | | | | 百分比 |
| | 2023 | | 2022 | | 方差 | | 方差 |
租金收入 | | $ | 1,286,358 | | | $ | 1,173,376 | | | $ | 112,982 | | | 9.6 | % |
| 租赁投资收益、融资应收账款 | | 152,990 | | | 138,309 | | | 14,681 | | | 10.6 | % |
房地产贷款利息收入 | | 1,044 | | | — | | | 1,044 | | | 不适用 |
| | | | | | | | |
| 房地产收入共计 | | 1,440,392 | | | 1,311,685 | | | 128,707 | | | 9.8 | % |
| | | | | | | | |
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房地产收入共计
截至2023年12月31日的一年，房地产总收入比截至2022年12月31日的一年增加了1.287亿美元，增幅为9.8%。目前的成绩得益于Bally的大师租约宾夕法尼亚现场的增加和/或全年的影响！总租赁、Tropicana租赁、第三次修订和重订赌场皇后总租赁以及罗克福德租赁和罗克福德贷款合计增加了7,420万美元的现金收入。本年度业绩还受益于我们租约的升级，收益为1530万美元。与上一年同期相比，该公司还确认了3560万美元的有利直线租金调整，以及其租赁投资和融资应收账款增加了360万美元。最后，本公司的地租收入较高，达130万美元，主要是由于Bally的主租约增加所致。部分抵消了这些有利差异的是，百分比租金下降了130万美元。
本公司截至2023年12月31日及2022年12月31日止年度的房地产收入详情如下(单位：千)：
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| 截至2023年12月31日的年度 | 楼盘租金 | | 土地基租 | | 租金和其他租金收入的百分比 | | 房地产贷款利息收入 | 现金收入总额 | | 直线式租金调整 | 收入中的地租 | 融资租赁的增值 | | 房地产收入共计 |
| 经修订的宾夕法尼亚大学主租约 | $ | 208,889 | | | $ | 43,035 | | | $ | 29,977 | | | $ | — | | $ | 281,901 | | | $ | (7,610) | | $ | 2,304 | | $ | — | | | $ | 276,595 | |
| 宾夕法尼亚2023主租约 | 232,750 | | | — | | | (312) | | | — | | 232,438 | | | 25,388 | | — | | — | | | 257,826 | |
| 修订顶峰大师租约 | 239,532 | | | 71,256 | | | 28,655 | | | — | | 339,443 | | | 7,432 | | 8,255 | | — | | | 355,130 | |
| 宾夕法尼亚摩根敦租赁公司 | — | | | 3,092 | | | — | | | — | | 3,092 | | | — | | — | | — | | | 3,092 | |
| 凯撒大师租约 | 63,493 | | | 23,729 | | | — | | | — | | 87,222 | | | 9,378 | | 1,449 | | — | | | 98,049 | |
| 马蹄形圣路易斯租赁公司 | 23,451 | | | — | | | — | | | — | | 23,451 | | | 1,813 | | — | | — | | | 25,264 | |
| 博伊德大师租赁公司 | 79,748 | | | 11,786 | | | 10,263 | | | — | | 101,797 | | | 2,296 | | 1,729 | | — | | | 105,822 | |
| 博伊德·贝尔特拉租借公司 | 2,819 | | | 1,894 | | | 1,889 | | | — | | 6,602 | | | 605 | | — | | — | | | 7,207 | |
| 巴利的主人租约 | 102,438 | | | — | | | — | | | — | | 102,438 | | | — | | 10,964 | | — | | | 113,402 | |
| 马里兰现场直播！租赁 | 75,000 | | | — | | | — | | | — | | 75,000 | | | — | | 8,450 | | 13,503 | | | 96,953 | |
| 宾夕法尼亚现场直播！总租约 | 50,000 | | | — | | | — | | | — | | 50,000 | | | — | | 1,237 | | 8,908 | | | 60,145 | |
| 赌场皇后大师租约 | 25,373 | | | — | | | — | | | — | | 25,373 | | | 579 | | — | | — | | | 25,952 | |
| 特洛皮卡纳拉斯维加斯租赁公司 | — | | | 10,555 | | | — | | | — | | 10,555 | | | — | | — | | — | | | 10,555 | |
| 罗克福德租赁公司 | — | | | 2,711 | | | — | | | — | | 2,711 | | | — | | — | | 645 | | | 3,356 | |
| 罗克福德贷款 | — | | | — | | | — | | | 1,044 | | 1,044 | | | — | | — | | — | | | 1,044 | |
| 总计 | $ | 1,103,493 | | | $ | 168,058 | | | $ | 70,472 | | | $ | 1,044 | | $ | 1,343,067 | | | $ | 39,881 | | $ | 34,388 | | $ | 23,056 | | | $ | 1,440,392 | |
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| 截至2022年12月31日的年度 | 楼盘租金 | | 土地基租 | | 租金百分率 | | 现金收入总额 | 直线租金 | | 收入中的地租 | 融资租赁的增值 | 其他租金收入 | | 房地产收入共计 | |
| 宾夕法尼亚大师租约 | $ | 285,944 | | | $ | 93,969 | | | $ | 97,423 | | | $ | 477,336 | | $ | (11,700) | | | $ | 2,495 | | $ | — | | $ | — | | | $ | 468,131 | | |
| 修订顶峰大师租约 | 234,835 | | | 71,256 | | | 28,030 | | | 334,121 | | (1,494) | | | 8,173 | | — | | — | | | 340,800 | | |
| 宾夕法尼亚草场租赁公司 | 15,811 | | | — | | | 8,824 | | | 24,635 | | 2,289 | | | — | | — | | 589 | | | 27,513 | | |
| 宾夕法尼亚摩根敦租赁公司 | — | | | 3,047 | | | — | | | 3,047 | | — | | | — | | — | | — | | | 3,047 | | |
| 宾夕法尼亚佩里维尔租赁公司 | 5,871 | | | 1,943 | | | — | | | 7,814 | | 196 | | | — | | — | | — | | | 8,010 | | |
| 凯撒大师租约 | 62,709 | | | 23,729 | | | — | | | 86,438 | | 10,162 | | | 1,512 | | — | | — | | | 98,112 | | |
| 马蹄形圣路易斯租赁公司 | 23,161 | | | — | | | — | | | 23,161 | | 2,103 | | | — | | — | | — | | | 25,264 | | |
| 博伊德大师租赁公司 | 78,184 | | | 11,785 | | | 10,124 | | | 100,093 | | 2,296 | | | 1,729 | | — | | — | | | 104,118 | | |
| 博伊德·贝尔特拉租借公司 | 2,764 | | | 1,894 | | | 1,865 | | | 6,523 | | — | | | — | | — | | — | | | 6,523 | | |
| 巴利的主人租约 | 49,598 | | | — | | | — | | | 49,598 | | — | | | 9,603 | | — | | — | | | 59,201 | | |
| 马里兰现场直播！租赁 | 75,000 | | | — | | | — | | | 75,000 | | — | | | 8,521 | | 12,569 | | — | | | 96,090 | | |
| 宾夕法尼亚现场直播！总租约 | 41,667 | | | — | | | — | | | 41,667 | | — | | | 1,001 | | 6,873 | | — | | | 49,541 | | |
| 赌场皇后大师租约 | 22,122 | | | — | | | — | | | 22,122 | | 442 | | | — | | — | | — | | | 22,564 | | |
| 特洛皮卡纳拉斯维加斯租赁公司 | — | | | 2,771 | | | — | | | 2,771 | | — | | | — | | — | | — | | | 2,771 | | |
| 总计 | $ | 897,666 | | | $ | 210,394 | | | $ | 146,266 | | | $ | 1,254,326 | | $ | 4,294 | | | $ | 33,034 | | $ | 19,442 | | $ | 589 | | | $ | 1,311,685 | | |
根据ASC 842，本公司将租户支付的土地租赁租金的收入与土地权利支出及土地租赁支出一起记录在综合收益表中，因为本公司得出结论认为，作为承租人，本公司是土地租赁的主要债务人。该公司将这些土地租约转租回其租户，租户负责直接向房东付款。
本公司根据租赁隐含贴现率的实际收益率法确认租赁投资收益，即融资应收账款。上表中标有融资租赁增值的数额是指在本期间收到的现金之外确认的收益。
运营费用
截至2023年12月31日、2023年和2022年12月31日止年度的营业费用如下(单位：千)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | 截至十二月三十一日止的年度： | | | | 百分比 |
| | 2023 | | 2022 | | 方差 | | 方差 |
| | | | | | | | |
| | | | | | | | |
| 土地权和土地租赁费 | | $ | 48,116 | | | $ | 49,048 | | | $ | (932) | | | (1.9) | % |
| 一般和行政 | | 56,450 | | | 51,319 | | | 5,131 | | | 10.0 | % |
| 处置财产的收益 | | (22) | | | (67,481) | | | 67,459 | | | (100.0) | % |
| 物业转让税退还及减值费用 | | (2,187) | | | 3,298 | | | (5,485) | | | (166.3) | % |
| 折旧 | | 262,870 | | | 238,688 | | | 24,182 | | | 10.1 | % |
| 信贷损失准备，净额 | | 6,461 | | | 6,898 | | | (437) | | | (6.3) | % |
| | | | | | | | |
| | | | | | | | |
| 总运营费用 | | $ | 371,688 | | | $ | 281,770 | | | $ | 89,918 | | | 31.9 | % |
土地权和土地租赁费
土地权和土地租赁费用包括与公司长期土地租赁有关的土地权摊销和租金费用。截至2023年12月31日止年度，土地权利及土地租赁开支较截至2022年12月31日止年度减少90万美元或1.9%。截至2022年12月31日的一年，由于部分捐赠租赁土地，加速冲销了270万美元，但由于收购了更多拥有土地租赁的房地产资产，租金支出增加，部分抵消了这一加速冲销。
一般和行政费用
一般和行政费用包括补偿费用(包括基于股票的补偿奖励)、专业服务和与发展活动有关的费用等项目。与截至2022年12月31日的年度相比，截至2023年12月31日的年度一般和行政费用增加了510万美元，或10.0%。增加的原因主要是由于不符合资本化条件的交易相关成本，以及由于公司股权奖励的估值较高而产生的基于股票的补偿费用增加。
财产处分收益
在截至2022年12月31日的一年中，处置财产的收益总计6750万美元，这是将Tropicana拉斯维加斯大楼出售给Bally‘s的6740万美元税前收益的结果。
物业转让税退还及减值费用
截至2023年12月31日止年度，本公司因承租人上诉成功而录得220万美元的物业转让税退还。于上一年同期，本公司以约350万美元完成出售账面价值为680万美元的额外土地，因此本公司于截至2022年12月31日止年度计入减值费用。
折旧费用
与截至2022年12月31日的年度相比，截至2023年12月31日的年度的折旧支出增加2,420万美元或10.1%，至2.629亿美元，这主要是由于公司在过去一年的收购。
信贷损失准备，净额
在截至2023年12月31日的一年中，公司记录了650万美元的信贷损失准备金，而去年同期的准备金为690万美元。本年度拨备经费的主要原因与罗克福德租赁和罗克福德贷款及相关贷款承诺的620万美元的初步拨备有关。在2022年期间，该公司在宾夕法尼亚现场直播上记录了3230万美元的初始拨备！主租约是
起源于2022年3月1日。然而，这一初步拨备被部分抵消，原因是业绩改善以及租户对组成马里兰Live！的物业的更新收益预测！租约和宾夕法尼亚现场直播！师傅租约。这导致其准备金计算中的租金覆盖率有所提高，从而导致两种融资应收款所需准备金的减少。有关更多信息，请参见注释7。
其他收入(费用)
截至2022年12月31日、2023年和2022年三个年度的其他收入(支出)如下(单位：千)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | 截至十二月三十一日止的年度： | | | | 百分比 |
| | 2023 | | 2022 | | 方差 | | 方差 |
| 利息支出 | | $ | (323,388) | | | $ | (309,291) | | | $ | (14,097) | | | 4.6 | % |
| 利息收入 | | 12,607 | | | 1,905 | | | 10,702 | | | 561.8 | % |
| | | | | | | | |
| 债务清偿损失 | | (556) | | | (2,189) | | | 1,633 | | | (74.6) | % |
| 其他费用合计 | | $ | (311,337) | | | $ | (309,575) | | | $ | (1,762) | | | 0.6 | % |
利息支出
在截至2023年12月31日的一年中，公司的利息支出比上一年同期增加了1410万美元。这一增长是由于较高的借款水平，为我们最近的收购提供了部分资金。有关更多信息，请参见注释10。
利息收入
由于本年度现金余额和市场利率上升，截至2023年12月31日的年度利息收入增加1,070万美元。
税费
与截至2022年12月31日的财年相比，截至2023年12月31日的财年，我们的所得税支出减少了1510万美元。在截至2023年12月31日的年度内，我们的所得税支出约为200万美元，而截至2022年12月31日的年度的所得税支出为1710万美元。减少的原因主要是2022年出售拉斯维加斯Tropicana大楼的收益所产生的税收。
可归因于经营合伙企业非控股权益的净收入
作为某些房地产收购的部分对价，该公司的经营合伙企业已发行了OP单位。在符合某些条款和条件的情况下，OP单位可以一对一的方式交换为公司的普通股。经营合伙企业是可变利益实体(VIE)，公司是其中的主要受益者，因为它有权指导VIE的活动，这些活动对合伙企业的经济表现有最大影响，并有义务吸收VIE可能对VIE产生重大潜在影响的损失，并有权从VIE获得可能对VIE产生重大利益的利益。因此，本公司合并经营合伙企业的账目，并在综合资产负债表中将第三方对该实体的所有权反映为非控制性权益，并在综合收益表中分配净收入与非控制性权益的比例。
流动性与资本资源
我们的流动资金和资本资源的主要来源是来自运营的现金流、从银行借款，以及发行债务和股票证券的收益。
在截至2023年12月31日和2022年12月31日的年度内，经营活动提供的净现金分别为10.94亿美元和9.201亿美元。截至2023年12月31日的一年，经营活动提供的现金净额比上年增加8920万美元，主要是由于来自客户的现金收入增加8810万美元，而支付的税款减少1930万美元，利息收入增加1070万美元，但分别被支付利息的现金增加2390万美元和支付运营费用的现金增加550万美元所部分抵消。截至2023年12月31日止年度，向客户收取的现金收入较上一年同期有所增加，这是由于Bally‘s Master Lease的增加及/或全年的影响，
第三个修订和重新定义的赌场女王大师租约，宾夕法尼亚现场！大师级租赁、罗克福德租赁和罗克福德贷款以及Tropicana租赁以及我们的租赁产生的升级。
截至2023年12月31日及2022年12月31日止年度，投资活动使用的现金净额分别为6.508亿美元及3.545亿美元。于截至2023年12月31日的年度内，投资活动使用的现金净额主要包括4.123亿美元用于收购Bally‘s Tiverton，RI及Hard Rock Biloxi的房地产资产(扣除前一年支付的2亿美元定金)，3,270万美元及180万美元用于收购赌场皇后马奎特的房地产资产。在第三份修订和重新修订的赌场皇后总租约中，分别增加了位于巴吞鲁日百丽宫的IA和两个建筑资产，以及分别价值760万美元和870万美元的伊利诺伊州若利埃和伊利诺拉奥罗拉的土地。该公司还为好莱坞巴吞鲁日赌场开发项目产生了相当于4740万美元的资本支出。本公司还以1.002亿美元收购了与Rockford Lease相关的土地，该土地作为租赁投资、融资应收账款和Rockford贷款的4,000万美元资金入账。在截至2022年12月31日的年度内，用于投资活动的现金净额主要包括1.29亿美元用于收购宾夕法尼亚现场直播中包括的房地产资产！Bally‘s Tiverton，RI和Hard Rock Biloxi的融资应收账款，2亿美元用于支付Bally’s Tiverton，RI和Hard Rock Biloxi之前讨论的房地产收购的押金，1.501亿美元用于收购Bally‘s Black Hawk，CO和Rock Island的房地产资产，以及2,400万美元的资本支出，相当于2,400万美元的资本支出，部分被出售公司在拉斯维加斯Tropicana的大楼和以350万美元出售多余土地所得的1.452亿美元所抵销。
在截至2023年12月31日的年度内，融资活动提供了8,640万美元的现金净额，在截至2022年12月31日的年度内使用了10.512亿美元的现金净额。在截至2023年12月31日的一年中，融资活动提供的净现金来自发行长期债务的10.778亿美元收益和发行普通股的4.692亿美元净收益。这被5.851亿美元的长期债务偿还、8.34亿美元的股息支付、2410万美元的非控股权益分配、400万美元的融资成本以及1340万美元的限制性股票奖励投资预留股份相关税款所抵消。在截至2022年12月31日的一年中，融资活动中使用的净现金来自偿还12.711亿美元的长期债务、7.709亿美元的股息支付、2070万美元的非控股权益分配、1190万美元的融资成本以及1190万美元的与为限制性股票奖励投资而扣留的股票相关的税款。这些项目被发行长期债务的4.24亿美元收益和发行普通股的净收益6.113亿美元部分抵消。
资本支出
资本支出计入资本项目支出或资本维护(替换)支出。资本项目支出是用于增加固定资产，以扩大现有设施或创建新设施。本公司所开发物业的成本包括建筑成本、物业税、利息及在项目基本建成及可供使用前的开发期间发生的其他杂项成本。资本维护支出是指更换使用年限超过一年、陈旧、破旧或不再具有成本效益的现有固定资产的支出。
在截至2023年12月31日和2022年12月31日的年度内，我们分别花费了约10万美元和20万美元用于资本维护支出。我们的租户负责我们租赁物业的资本维护费用。然而，在截至2023年和2022年12月31日的年度内，我们分别产生了4740万美元和2390万美元的资本项目支出，这些支出与好莱坞巴吞鲁日赌场的一个陆上开发项目有关。
如附注11所述，本公司于未来数年与Penn、Bally‘s及Casino Queen作出多项融资承诺，以开发新的赌场项目或改善该等租户租用的现有设施。这些承诺的确切金额和时间无法准确确定，但公司预计将提供高达5.75亿美元的资金，用于开发或加强根据宾夕法尼亚2023年总租约租赁给宾夕法尼亚的设施，其中包括2.25亿美元用于以7.75%的上限费率搬迁宾夕法尼亚州奥罗拉的内河船，如果宾夕法尼亚提出要求，最高可达3.5亿美元，用于搬迁好莱坞Casino Joliet以及在好莱坞Casino Columbus建造酒店和在M Resort Spa Casino按当前市场价格建造第二座酒店塔楼(如果资金是Penn要求的话)。此外，预计该公司将承诺高达1.75亿美元的资金，用于与在Tropicana场地设想的潜在赌场度假村重新开发相关的硬建设成本，那里的体育场旨在为田径而建。该公司还承诺通过罗克福德贷款提供高达1.5亿美元的开发资金(截至2023年12月31日，其中4000万美元为开发资金)。最后，该公司承诺为马奎特赌场的一个陆地开发项目的某些建设成本提供资金，金额不超过1,250万美元。
债务
定期贷款信贷协议
于2022年9月2日，普洛斯资本与作为行政代理(“定期贷款代理”)的富国银行(National Association)及其他代理及贷款方不时订立定期贷款信贷协议(“定期贷款信贷协议”)，提供一项到期日为2027年9月2日的6亿美元延迟提取信贷安排(“定期贷款信贷安排”)。定期贷款信贷安排由GLPI提供担保。
定期贷款信贷安排下的贷款的可获得性受制于惯例条件，包括形式上遵守财务契约，以及定期贷款代理接受Bally‘s对定期贷款信贷安排的有条件担保，但须强制执行针对普洛斯资本、GLPI和除Bally’s以外的所有来源的所有补救措施。定期贷款信贷安排下的贷款只能用于为在一次或一系列相关交易中收购Bally‘s的一个或多个指定物业(“收购”)的购买价格的一部分提供资金，并支付与此相关的费用、成本和支出。该公司于2023年1月3日因Bally‘s Biloxi和Bally’s Tiverton的关闭而动用了全部6亿美元的定期贷款信贷安排。
在符合惯例条件(包括形式上遵守财务契约)的情况下，普洛斯资本可根据定期贷款信贷协议获得额外的定期贷款承诺及产生增量定期贷款，只要定期贷款信贷安排项下所有未偿还定期贷款的本金总额不超过12亿美元，外加与收购相关的最多6000万美元的交易费用和成本。目前没有关于这种增量贷款和承诺的承诺。
利率和费用
根据定期贷款信贷安排，适用于贷款的年利率由普洛斯资本选择，等于基于SOFR的利率或基本利率加适用保证金，对于SOFR贷款，年利率从0.85%到1.7%不等，对于基本利率贷款，年利率从0.0%到0.7%不等，具体取决于分配给定期贷款信贷安排的信用评级。SOFR贷款的现行适用保证金为1.30%，基本利率贷款的适用保证金为0.30%。此外，普洛斯资本将就定期贷款信贷安排下未使用的承担支付承诺费，年利率由0.125厘至0.3厘不等，视乎信贷安排不时获分配的信贷评级而定。目前的承诺费费率为0.25%。
摊销和预付款
定期贷款信贷安排不受中期摊销的限制。GLP Capital须以发行由GLPI无条件担保及由Bally‘s有条件担保的其他债务(“另类收购债务”)所得款项净额的100%预付未偿还定期贷款，该等债务由GLPI、GLP Capital或其任何附属公司于定期贷款融资日期后收到(定期贷款信贷协议下的任何新增定期贷款及桥梁循环融资(定义见下文)项下的贷款除外)，惟该等现金收益净额须用于偿还桥梁循环融资项下的未偿还贷款。普洛斯资本无需在到期前偿还定期贷款信贷安排项下的任何贷款。普洛斯资本可在到期前预付定期贷款信贷安排下的全部或任何部分贷款，而无需支付溢价或罚款，但须偿还贷款人的任何SOFR违约成本，并可再借入已偿还的贷款。定期贷款信贷安排下的未使用承诺于2023年8月31日自动终止。
某些违约的契诺和事件
定期贷款信贷安排载有惯例契诺，除某些例外情况外，限制GLPI及其附属公司(包括普洛斯资本)就其资产授予留置权、产生债务、出售资产、进行收购、合并或合并，或支付若干股息及作出其他受限制付款的能力。这些财务契约包括以下内容，这些条款是在过去四个季度的基础上按季度计量的：(1)最高总债务与总资产价值的比率；(2)最高优先担保债务与总资产价值的比率；(3)某些有追索权的债务与未担保资产价值的最高比率；以及(4)最低固定费用覆盖率。GLPI被要求维持其REIT的地位，并获准按需要向其股东支付股息以维持REIT的地位。GLPI还被允许进行其他股息和分配，条件是形式上遵守财务契约和没有违约。定期贷款信贷机制还包括某些惯常的平权契约和违约事件。违约事件的发生和持续，其中包括不支付本金或利息，
陈述的重大不准确和不遵守公约，将使贷款人能够加速贷款并终止其下的承诺。
高级无担保信贷协议和经修订的信贷协议
2022年5月13日，普洛斯资本签订了一项信贷协议(“信贷协议”)，规定于2026年5月到期的初始循环信贷安排，以及由普洛斯资本选择的两次为期六个月的延期。普洛斯资本是信贷协议的主要债务人，该协议由普洛斯国际担保。
于二零二二年九月二日，普洛斯资本与作为行政代理(“代理”)的普洛斯资本、富国银行、国民协会及数间银行及其他金融机构或实体订立信贷协议(经修订，“经修订信贷协议”)的第1号修订(“修订”)。根据经修订信贷协议，普洛斯资本有权在2024年12月31日之前的任何时间选择将经修订信贷协议项下高达7亿美元的现有循环承诺额重新分配至新的循环信贷安排(“桥循环信贷安排”及与初始循环信贷安排合称为“Revolver”)。
桥梁循环贷款的年摊销比例为1%。根据桥梁循环融资偿还的款项不能再借入，相应的承付款将根据经修订的信贷协议自动重新分配给现有的循环融资。普洛斯资本须以GLPI、普洛斯资本或其任何附属公司(定期贷款信贷协议项下的任何定期贷款及桥梁循环贷款项下的任何贷款除外)发行另类收购债务所得的现金净额100%预付桥梁循环融资项下的贷款。截至2024年12月31日尚未借入的桥梁循环安排下的任何未偿还承付款，将根据经修订的信贷协议自动重新分配至现有循环安排。
普洛斯资本根据桥梁循环融资借款的能力受制于某些条件，包括形式上遵守普洛斯资本的财务契约，以及代理接受Bally‘s对桥梁循环融资项下贷款的有条件担保，但须强制执行针对普洛斯资本、GLPI和除Bally以外的所有来源的所有补救措施。桥梁循环融资项下的贷款将不会与现有循环信贷融资项下的贷款按比例处理。
于2023年12月31日，经修订信贷协议并无未清偿款项。此外，于2023年12月31日，本公司根据经修订信贷协议发出的信用证承担或有债务，面值总额约为40万美元，导致截至2023年12月31日经修订信贷协议的可用借款能力为17.496亿美元。
按普洛斯资本的选择，根据转盘而借入的贷款的应付利率为基于SOFR的利率或基本利率加适用保证金，SOFR贷款的年利率为0.725%至1.40%，基本利率贷款的年利率为0.0%至0.4%，两者均取决于分配给经修订信贷协议的信用评级。SOFR贷款的现行适用保证金为1.05%，基本利率贷款的适用保证金为0.05%。尽管有上述规定，基本利率在任何情况下都不得低于1.00%。此外，普洛斯资本将就循环贷款项下的承诺支付融资费，不论用途为何，年利率由0.125%至0.3%不等，视乎不时分配予经修订信贷协议的信贷评级而定。目前的设施费率为0.25%。经修订的信贷协议不受中期摊销的影响，但桥梁循环贷款除外。普洛斯资本无须在到期前偿还经修订信贷协议项下的任何贷款，但上文有关桥梁循环融资的规定除外。普洛斯资本可在到期前预付经修订信贷协议项下的全部或任何部分贷款，无须支付溢价或罚款，但须偿还贷款人的任何SOFR违约成本，并可再借入其已偿还的贷款。
经修订信贷协议载有惯例契诺，除若干例外情况外，限制GLPI及其附属公司就其资产授予留置权、产生债务、出售资产、作出投资、进行收购、合并或合并或支付若干股息及作出其他受限制付款的能力。经修订的信贷协议包括以下财务契约，这些契约是按季度顺延四个季度计算的：最高总债务与总资产价值的比率、最高优先担保债务与总资产价值的比率、某些有追索权的债务与未担保资产价值的最高比率以及最低固定押记覆盖率。GLPI获准根据需要向其股东支付股息，以维持REIT的地位，但须受不支付款项或破产违约的限制。GLPI还被允许在形式上遵守财务契约和没有违约的情况下进行其他股息和分配。经修订的信贷协议亦载有若干惯常的平权契诺及违约事件，包括发生控制权变更及终止经修订的宾夕法尼亚总租约(须受若干替代权利规限)。经修订信贷协议项下违约事件的发生及持续，将使经修订信贷协议项下的贷款人可加速贷款及终止其项下的承诺。于2023年12月31日，本公司遵守经修订信贷协议所规定的所有财务契诺。
高级无担保票据
于2023年12月31日，本公司的未偿还优先无抵押票据(“高级票据”)余额为60.75亿美元。
2023年11月22日，公司发行了4亿美元的6.75%优先无担保票据，2033年12月到期，发行价相当于本金的98.196%。本公司计划将所得款项净额用作营运资金及一般企业用途，包括收购、发展及改善物业、偿还债务、资本开支及其他一般业务用途。
本公司可随时赎回任何系列的优先债券，并可不时赎回，赎回价格为优先债券本金的100%，另加优先债券契约所述的“全部”赎回溢价，连同赎回日(但不包括)的应计及未付利息，惟如某系列的优先债券于到期日前90天或以下赎回，赎回价格将为优先债券本金的100%，连同赎回日(但不包括该日)的应计及未付利息。如果GLPI发生控制权变更，并伴随着某一系列高级债券的信用评级下降，公司将被要求给予该系列高级债券持有人机会，以相当于该系列高级债券本金金额101%的价格出售其持有的该系列优先债券，连同回购日的应计和未付利息(但不包括在内)。高级债券还须遵守博彩法律和法规规定的强制性赎回要求。
优先票据由普洛斯资本及普洛斯融资II有限公司(“发行人”)发行，普洛斯资本及普洛斯融资II是普洛斯国际的两间合并附属公司，并由普洛斯国际以优先无抵押方式提供担保。GLPI的担保是完全和无条件的。优先债券是发行人的优先无抵押债务和排名平价通行证发行人所有优先债务（包括经修订信贷协议）的付款权，以及发行人所有后偿债务的优先付款权，而不使抵押品安排生效。 GLPI透过股息或贷款向其附属公司取得资金或转让该等附属公司资产之能力，并无受到任何重大或重大限制，惟适用法律及下文所列契诺所规定者除外。
优先票据包含限制公司以下能力的契约：承担额外债务并使用其资产担保债务;与另一家公司合并或合并;以及对PENN主租赁进行某些修订。优先票据亦要求本公司维持无抵押资产与无抵押债务之指定比率。这些契约受到一些重要和重要的限制、条件和例外情况的约束。
GLPI拥有GLP Capital的所有资产，并通过运营伙伴关系开展其所有业务。 根据美国证券交易委员会于2021年1月4日发布的S-X规则第3-10条的修订，我们注意到，由于GLPI全面及无条件地担保发行人的债务证券并合并两个发行人，我们无需为发行人和GLPI提供单独的财务报表，因为它们已合并到GLPI中，GLPI担保是“全面及无条件的”。
此外，在《上市规则》第13-01（a）（4）（vi）条允许下，吾等不包括发行人的财务资料概要，原因是发行人及GLPI的资产、负债及经营业绩与GLPI综合财务报表中的相应金额并无重大差异，且吾等相信该等财务资料概要将属重复，且不会为投资者提供增值。
于2023年12月31日，本公司已遵守其优先票据项下的所有规定财务契诺。
分配要求
我们通常必须每年分配至少90%的REITs应纳税收入，不考虑已支付股息的扣除，不包括任何净资本收益，以符合作为REITs征税的资格（假设还满足某些其他要求），因此美国联邦企业所得税不适用于我们分配的收益。如果满足某些要求，这种分配通常可以用现金和/或现金与公司普通股的组合进行。 如果我们满足此分配要求并符合作为REITs征税的资格，但分配少于100%的REITs应纳税收入（不考虑已付股息扣除并包括任何净资本收益），则我们将就未分配的应纳税净收入缴纳美国联邦企业所得税。此外，如果我们在一个日历年内分配给股东的实际金额低于美国联邦所得税法规定的最低金额，我们将缴纳4%的不可抵扣消费税。我们拟向股东作出分派，以符合守则的房地产投资信托基金规定。 如果公司的任何应纳税收入以前没有分配，公司将根据《守则》第858（a）（1）节进行股息申报，允许公司将在纳税年度结束后分配的某些股息视为在纳税年度内支付。
展望
根据我们目前的运营水平和预期收益，我们相信，运营产生的现金和手头现金，加上我们修订后的17.5亿美元信贷协议项下的可用金额以及我们筹集股权收益的能力，将足以满足我们预期的偿债要求、资本支出、营运资金需求和股息需求。
于2022年12月底，本公司将其自动柜员机容量更新至10亿元（“2022自动柜员机计划”）。 截至2023年12月31日，公司在2022年ATM计划下尚有5.936亿美元可供发行。
我们预计未来的大部分增长将来自收购博彩及其他物业以出租予第三方。 如果我们在未来完成重大收购，我们的现金需求可能会大幅增加，我们可能需要通过普通股（包括我们的2022年ATM计划），发行额外的OP单位和/或债券发行的组合来筹集额外的收益。此外，本公司拟赎回其于二零二四年九月到期之3. 350%票据。 我们未来的经营业绩以及我们偿还债务或为债务再融资的能力将受未来经济状况以及财务、业务和其他因素的影响，其中许多因素是我们无法控制的。 有关我们资本结构相关风险的讨论，请参阅本年报10-K表格的“风险因素-与我们资本结构相关的风险”。
第7A项。关于市场风险的定量和定性披露
我们面临利率风险形式的市场风险。这些市场风险来自我们的债务。我们没有国际业务。我们所承受的外币波动风险对我们的财务状况或经营业绩并不重大。
GLPI的主要市场风险敞口是利率风险，涉及其截至2023年12月31日的66.754亿美元债务。此外，我们的债务中有60.75亿美元是固定利率的优先无担保票据，到期日从不到一年到十年不等。利率上升可能会使GLPI任何收购的融资成本更高，并增加其可变利率债务债券的成本。利率上升也可能限制GLPI在债务到期时进行再融资的能力，或导致GLPI在再融资时支付更高的利率，并增加再融资债务的利息支出。GLPI可通过利率互换协议管理或对冲与其借款相关的利率风险。GLPI还预计，通过对其债务保持固定和可变利率的组合，来管理其对利率风险的敞口。然而，守则适用于REITs的规定大大限制了GLPI对冲其资产和负债的能力。
下表提供了2023年12月31日有关我们对利率变化敏感的金融工具的信息。关于债务，该表列出了每个财政年度到期的名义金额和按到期日分列的相关加权平均利率。名义金额用于计算将在到期日之前交换的合同付款，加权平均利率基于2023年12月31日的隐含远期SOFR利率。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 1/01/24- 12/31/24 | | 1/01/25- 12/31/25 | | 1/01/26- 12/31/26 | | 1/01/27- 12/31/27 | | 1/01/28- 12/31/28 | | 此后 | | 总计 | | 公允价值于2023年12月31日 |
| | (单位：万人) |
| 长期债务： | | | | | | | | | | | | | | | |
| 固定费率 | $ | 400,000 | | | $ | 850,000 | | | $ | 975,000 | | | $ | — | | | $ | 500,000 | | | $ | 3,350,000 | | | $ | 6,075,000 | | | $ | 5,816,919 | |
| 平均利率 | 3.35 | % | | 5.25 | % | | 5.38 | % | | — | % | | 5.75 | % | | 4.44 | % | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | |
| 可变利率 | $ | — | | | $ | — | | | $ | — | | | $ | 600,000 | | | $ | — | | | $ | — | | | $ | 600,000 | | | $ | 600,000 | |
平均利率(1) | | | | | | | 4.56 | % | | | | | | | | |
(1) 估计利率，反映远期SOFR加上SOFR的利差，适用于本公司基于其信贷协议条款的可变利率借款。上述利率包括信贷协议项下承诺的融资费，不论用途为何，年利率由0.125%至0.3%不等，视乎不时分配予信贷协议的信贷评级而定。目前的设施费率为0.25%。
项目8.编制财务报表和补充数据
独立注册会计师事务所报告
致本公司股东及董事会
博彩休闲地产公司及其子公司
对财务报表的几点看法
我们已审计所附博彩休闲地产股份有限公司及其附属公司(“贵公司”)于2023年12月31日、2023年及2022年12月31日的综合资产负债表、截至2023年12月31日止三个年度各年度的相关综合收益表、权益变动表及现金流量表，以及列于指数第15项的相关附注及附表(统称为“财务报表”)。我们认为，财务报表在所有重要方面都公平地反映了本公司截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的财务状况，以及截至2023年12月31日的三个年度的经营结果和现金流量，符合美国公认的会计原则。
我们还按照美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准审计了公司截至2023年12月31日的财务报告内部控制，依据内部控制-- 综合框架(2013)特雷德韦委员会赞助组织委员会发布的报告和我们2024年2月27日的报告，对公司财务报告的内部控制表达了无保留意见。
意见基础
这些财务报表由公司管理层负责。我们的责任是根据我们的审计对公司的财务报表发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和法规，我们必须与公司保持独立。
我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些标准要求我们计划和执行审计，以获得关于财务报表是否没有重大错报的合理保证，无论是由于错误还是舞弊。我们的审计包括执行评估财务报表重大错报风险的程序，无论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查与财务报表中的数额和披露有关的证据。我们的审计还包括评价管理层使用的会计原则和作出的重大估计，以及评价财务报表的整体列报。我们相信，我们的审计为我们的观点提供了合理的基础。
关键审计事项
下文所述的关键审计事项是指在对财务报表进行当期审计时产生的事项，该事项已传达或要求传达给审计委员会，并且(1)涉及对财务报表具有重大意义的账目或披露，(2)涉及我们特别具有挑战性的、主观的或复杂的判断。关键审计事项的传达不会以任何方式改变我们对财务报表的整体意见，我们也不会通过传达下面的关键审计事项，就关键审计事项或与之相关的账目或披露提供单独的意见。
租赁分类-租赁期限-见合并财务报表附注12
关键审计事项说明
本公司在签订任何新租户租约或修订或修改现有租户租约时进行租约分类测试，以确定该租约是否将被计入经营租赁、销售类型租赁或直接融资租赁。ASC 842项下的会计指导是复杂的，需要管理层使用判断和假设来确定租赁的适当会计处理。租赁分类测试和由此产生的计算需要主观判断，例如确定租户行使所有续订选项的可能性，以确定租赁期限。估计或判断的细微变化可能会导致财务报表列报的重大差异。
鉴于管理层为决定预期租赁期而作出的重大判断，我们执行了审计程序以评估该等判断的合理性，这需要核数师高度的判断力。
如何在审计中处理关键审计事项
我们与任何新的、修改或修订的租约的租期确定相关的判断相关的审计程序包括以下内容：
•我们测试了管理层对租户行使所有续约选项的可能性进行评估的控制措施的有效性。
•我们评估了管理层为确定预期租赁期而做出的重要判断，方法是：
◦通过检查现有信息，包括租户的财务报表，评估租赁资产对租户运营的重要性。
◦通过审查确凿和矛盾的证据，评估公司修改租约和修改租约的历史模式。
◦审查租赁协议，以审查管理层在分析中考虑的材料租赁条款。
/s/德勤律师事务所
纽约，纽约
2024年2月27日
自2016年以来，我们一直担任本公司的审计师。
博彩休闲地产公司及其子公司
合并资产负债表
(除共享数据外，以千计)
| | | | | | | | | | | |
| 2023年12月31日 | | 2022年12月31日 |
| | | |
| 资产 | | | |
| 房地产投资净额 | $ | 8,168,792 | | | $ | 7,707,935 | |
| 租赁投资、融资应收账款、净额 | 2,023,606 | | | 1,903,195 | |
| 房地产贷款，净额 | 39,036 | | | — | |
| | | |
| | | |
| | | |
| 使用权资产和土地权 | 835,524 | | | 834,067 | |
| 现金和现金等价物 | 683,983 | | | 239,083 | |
| | | |
| | | |
| | | |
| | | |
| | | |
| 其他资产 | 55,717 | | | 246,106 | |
| 总资产 | $ | 11,806,658 | | | $ | 10,930,386 | |
| | | |
| 负债 | | | |
| 应付账款和应计费用 | $ | 7,011 | | | $ | 6,561 | |
| | | |
| 应计利息 | 83,112 | | | 82,297 | |
| 应计薪金和工资 | 7,452 | | | 6,742 | |
| 经营租赁负债 | 196,853 | | | 181,965 | |
| 融资租赁责任 | 54,261 | | | 53,792 | |
| 长期债务，扣除未摊销债务发行成本、债券溢价和原始发行折扣后的净额 | 6,627,550 | | | 6,128,468 | |
| 递延租金收入 | 284,893 | | | 324,774 | |
| | | |
| 其他负债 | 36,572 | | | 27,691 | |
| 总负债 | 7,297,704 | | | 6,812,290 | |
| | | |
| 承付款和或有事项(附注11) | | | |
| | | |
| 权益 | | | |
| | | |
优先股($.01面值，50,000,000授权股份，不是于2023年12月31日及2022年12月31日已发行或已发行的股份) | — | | | — | |
普通股($.01面值，500,000,000授权股份，270,922,719和260,727,030已发行和流通股分别为2023年12月31日和2022年12月31日) | 2,709 | | | 2,607 | |
| 额外实收资本 | 6,052,109 | | | 5,573,567 | |
| 累计赤字 | (1,897,913) | | | (1,798,216) | |
| 博彩及休闲物业应占股本总额 | 4,156,905 | | | 3,777,958 | |
GLPI运营合伙企业的非控股权益(7,653,326单位和7,366,683分别于2023年12月31日及2022年12月31日的未偿还单位 | 352,049 | | | 340,138 | |
| 总股本 | 4,508,954 | | | 4,118,096 | |
| 负债和权益总额 | $ | 11,806,658 | | | $ | 10,930,386 | |
见合并财务报表附注。
博彩休闲地产公司及其子公司
合并损益表
(单位为千，每股数据除外)
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| Year ended December 31, | | 2023 | | 2022 | | 2021 | | | |
| | | | | | | | | |
| 收入 | | | | | | | | | |
| 租金收入 | | $ | 1,286,358 | | | $ | 1,173,376 | | | $ | 1,106,658 | | | | |
| 租赁投资收入、应收融资 | | 152,990 | | | 138,309 | | | — | | | | |
| 房地产贷款利息收入 | | 1,044 | | | — | | | — | | | | |
| | | | | | | | | |
| 房地产收入共计 | | 1,440,392 | | | 1,311,685 | | | 1,106,658 | | | | |
| 博彩、食品、饮料和其他，净 | | — | | | — | | | 109,693 | | | | |
| 总收入 | | 1,440,392 | | | 1,311,685 | | | 1,216,351 | | | | |
| | | | | | | | | |
| 运营费用 | | | | | | | | | |
| 博彩、食品、饮料和其他 | | — | | | — | | | 53,039 | | | | |
| | | | | | | | | |
| 土地权和土地租赁费 | | 48,116 | | | 49,048 | | | 37,390 | | | | |
| 一般和行政 | | 56,450 | | | 51,319 | | | 61,245 | | | | |
| 财产处分收益 | | (22) | | | (67,481) | | | (21,751) | | | | |
| 物业转让税退还及减值费用 | | (2,187) | | | 3,298 | | | — | | | | |
| 折旧 | | 262,870 | | | 238,688 | | | 236,434 | | | | |
| 信贷损失准备，净额 | | 6,461 | | | 6,898 | | | 8,226 | | | | |
| | | | | | | | | |
| 总运营费用 | | 371,688 | | | 281,770 | | | 374,583 | | | | |
| 营业收入 | | 1,068,704 | | | 1,029,915 | | | 841,768 | | | | |
| | | | | | | | | |
| 其他收入(费用) | | | | | | | | | |
| 利息支出 | | (323,388) | | | (309,291) | | | (283,037) | | | | |
| 利息收入 | | 12,607 | | | 1,905 | | | 197 | | | | |
| 保险收益 | | — | | | — | | | 3,500 | | | | |
| *减少债务清偿的损失 | | (556) | | | (2,189) | | | — | | | | |
| 其他费用合计 | | (311,337) | | | (309,575) | | | (279,340) | | | | |
| | | | | | | | | |
| 所得税前收入 | | 757,367 | | | 720,340 | | | 562,428 | | | | |
| 所得税费用 | | 1,997 | | | 17,055 | | | 28,342 | | | | |
| 净收入 | | $ | 755,370 | | | $ | 703,285 | | | $ | 534,086 | | | | |
| 可归因于经营合伙企业非控股权益的净收入 | | (21,087) | | | (18,632) | | | (39) | | | | |
| 普通股股东应占净收益 | | $ | 734,283 | | | $ | 684,653 | | | $ | 534,047 | | | | |
| | | | | | | | | |
| 普通股每股收益： | | | | | | | | | |
| 普通股股东应占基本收益 | | $ | 2.78 | | | $ | 2.71 | | | $ | 2.27 | | | | |
| 普通股股东应占摊薄收益 | | $ | 2.77 | | | $ | 2.70 | | | $ | 2.26 | | | | |
见合并财务报表附注。
博彩休闲地产公司及其子公司
合并权益变动表
(单位：千，共享数据除外)
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 普通股 | | 其他内容
已缴费
资本 | | 累计
赤字 | | 非控股权益经营合伙企业 | | 总计
权益 |
| | 股票 | | 金额 | | | | |
| 平衡，2020年12月31日 | 232,452,220 | | | $ | 2,325 | | | $ | 4,284,789 | | | $ | (1,612,096) | | | — | | | $ | 2,675,018 | |
| 发行普通股，扣除成本 | 14,394,709 | | | 144 | | | 662,194 | | | — | | | — | | | 662,338 | |
| | | | | | | | | | | |
| 限制性股票活动 | 360,008 | | | 3 | | | 6,960 | | | — | | | — | | | 6,963 | |
已支付股息($2.900每股普通股) | — | | | — | | | — | | | (693,353) | | | — | | | (693,353) | |
| 发放经营伙伴关系单位 | — | | | — | | | — | | | — | | | 205,088 | | | 205,088 | |
| 净收入 | — | | | — | | | — | | | 534,047 | | | 39 | | | 534,086 | |
| 平衡，2021年12月31日 | 247,206,937 | | | 2,472 | | | 4,953,943 | | | (1,771,402) | | | 205,127 | | | 3,390,140 | |
| 发行普通股，扣除成本 | 13,141,499 | | | 131 | | | 611,125 | | | — | | | — | | | 611,256 | |
| 限制性股票活动 | 378,594 | | | 4 | | | 8,499 | | | — | | | — | | | 8,503 | |
已支付股息($2.805每股普通股) | — | | | — | | | — | | | (711,467) | | | — | | | (711,467) | |
| 发放经营伙伴关系单位 | — | | | — | | | — | | | — | | | 137,043 | | | 137,043 | |
| 对非控股权益的分配 | — | | | — | | | — | | | | | (20,664) | | | (20,664) | |
| 净收入 | — | | | — | | | — | | | 684,653 | | | 18,632 | | | 703,285 | |
| 平衡，2022年12月31日 | 260,727,030 | | | 2,607 | | | 5,573,567 | | | (1,798,216) | | | 340,138 | | | 4,118,096 | |
| 发行普通股，扣除成本 | 9,817,430 | | | 98 | | | 469,115 | | | — | | | — | | | 469,213 | |
| | | | | | | | | | | |
| 限制性股票活动 | 378,259 | | | 4 | | | 9,427 | | | — | | | — | | | 9,431 | |
已支付股息($3.150每股普通股) | — | | | — | | | — | | | (833,980) | | | — | | | (833,980) | |
| 发放经营伙伴关系单位 | — | | | — | | | — | | | — | | | 14,931 | | | 14,931 | |
| 对非控股权益的分配 | — | | | — | | | — | | | — | | | (24,107) | | | (24,107) | |
| 净收入 | — | | | — | | | — | | | 734,283 | | | 21,087 | | | 755,370 | |
| 平衡，2023年12月31日 | 270,922,719 | | | $ | 2,709 | | | $ | 6,052,109 | | | $ | (1,897,913) | | | $ | 352,049 | | | $ | 4,508,954 | |
见合并财务报表附注。
博彩休闲地产公司及其子公司
合并现金流量表
(单位：千)
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| Year ended December 31, | | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 经营活动 | | | | | | |
| 净收入 | | $ | 755,370 | | | $ | 703,285 | | | $ | 534,086 | |
| 将净收入与经营活动提供的现金净额进行调整： | | | | | | |
| 折旧及摊销 | | 276,424 | | | 254,547 | | | 252,049 | |
| 债务发行成本、溢价和贴现摊销 | | 9,857 | | | 9,975 | | | 9,929 | |
| 融资应收账款的增加和租赁负债的调整 | | (22,587) | | | (18,959) | | | — | |
| | | | | | |
| 财产处分收益 | | (22) | | | (67,481) | | | (21,751) | |
| 递延所得税 | | — | | | — | | | 5,326 | |
| 基于股票的薪酬 | | 22,873 | | | 20,427 | | | 16,831 | |
| 直线式租金调整 | | (39,881) | | | (4,294) | | | (3,993) | |
| | | | | | |
| 减值费用和债务清偿损失 | | 556 | | | 5,487 | | | — | |
| 信贷损失准备，净额 | | 6,461 | | | 6,898 | | | 8,226 | |
| (增加)减少， | | | | | | |
| 其他资产 | | (7,947) | | | 11,777 | | | 1,903 | |
| (减少)，增加 | | | | | | |
| 股息和应付帐款、应计薪金、工资和费用 | | 1,222 | | | (251) | | | (3,412) | |
| 应计利息 | | 815 | | | 10,487 | | | (475) | |
| | | | | | |
| 其他负债 | | 6,231 | | | (11,772) | | | 5,059 | |
| | | | | | |
| | | | | | |
| 经营活动提供的净现金 | | 1,009,372 | | | 920,126 | | | 803,778 | |
| 投资活动 | | | | | | |
| 基本建设项目支出 | | (47,370) | | | (23,865) | | | (13,926) | |
| 资本维护支出 | | (67) | | | (159) | | | (2,270) | |
| 持有的待售资产以及财产和设备的收益，扣除成本 | | — | | | 148,709 | | | 2,087 | |
| 出售业务所得收益，扣除交易成本 | | — | | | — | | | 58,993 | |
| | | | | | |
| 追回贷款损失 | | — | | | — | | | 4,000 | |
| 购置房地产资产和支付保证金 | | (463,186) | | | (350,126) | | | (487,475) | |
| | | | | | |
| 房地产贷款的来源 | | (40,000) | | | — | | | — | |
| 租赁投资、融资应收账款 | | (100,202) | | | (129,047) | | | (592,243) | |
| | | | | | |
| 用于投资活动的现金净额 | | (650,825) | | | (354,488) | | | (1,030,834) | |
| 融资活动 | | | | | | |
| 已支付的股息 | | (833,980) | | | (770,858) | | | (633,901) | |
| 非控制性利益分配 | | (24,107) | | | (20,664) | | | — | |
| 与为股票奖励投资所扣缴的股票相关的税款 | | (13,442) | | | (11,924) | | | (9,867) | |
| 发行普通股所得款项净额 | | 469,213 | | | 611,256 | | | 662,338 | |
| 发行长期债券的收益，扣除优先票据折扣后的净额 | | 1,077,784 | | | 424,000 | | | 795,008 | |
| 融资费用及投标优先无抵押票据时支付的费用 | | (3,966) | | | (11,907) | | | (7,118) | |
| 偿还长期债务 | | (585,149) | | | (1,271,053) | | | (363,391) | |
| | | | | | |
| 融资活动提供(用于)的现金净额 | | 86,353 | | | (1,051,150) | | | 443,069 | |
| 现金和现金等价物净增长，包括在待售资产内归类的现金 | | 444,900 | | | (485,512) | | | 216,013 | |
| 持有待售资产内归类的现金减少 | | — | | | — | | | 22,131 | |
| 现金及现金等价物净增加情况 | | 444,900 | | | (485,512) | | | 238,144 | |
| 期初现金及现金等价物 | | 239,083 | | | 724,595 | | | 486,451 | |
| 期末现金及现金等价物 | | $ | 683,983 | | | $ | 239,083 | | | $ | 724,595 | |
关于补充现金流量信息和非现金投资和融资活动，请参阅合并财务报表附注和附注17。
博彩和休闲地产公司
合并财务报表附注
1. 业务和演示基础
游戏和休闲地产公司(GLPI)是宾夕法尼亚州一家自我管理和自我管理的房地产投资信托基金(REIT)。纳斯达克(及其子公司)于2013年2月13日成立，是宾夕法尼亚娱乐公司(前身为宾夕法尼亚国家游戏公司)(支付宝股票代码：PEN)(简称：宾夕法尼亚)的全资子公司。2013年11月1日，宾夕法尼亚州立大学通过一系列内部公司重组，几乎所有与宾夕法尼亚州立大学房地产权益和房地产开发业务相关的资产和负债，以及好莱坞巴吞鲁日赌场和好莱坞赌场佩里维尔赌场(称为TRS Properties)的资产和负债，贡献给GLPI，然后以免税分配的方式将GLPI剥离给宾夕法尼亚州立大学普通股和优先股的持有人(剥离)。GLPI的资产和负债是按照财务会计准则委员会(FASB)会计准则编纂(ASC)505-60的规定，在分拆时按各自的历史账面价值记录的-衍生产品和反向衍生产品(“ASC 505“).
该公司在其美国(“美国”)选举从2014年1月1日开始的纳税年度的联邦所得税申报单被视为REIT，GLPI及其间接全资子公司GLP Holdings，Inc.共同选择将GLP Holdings，Inc.(D/b/a好莱坞Casino Baton Rouge)和Penn Cecil Marland，Inc.(D/b/a好莱坞Casino Perryville)视为“应税REIT子公司”(TRS)，自GLPI第一个纳税年度的第一个纳税年度的第一天起生效。关于剥离，宾夕法尼亚州立大学将其累积收益和利润(按美国联邦所得税目的确定)分配给宾夕法尼亚州立大学和GLPI完成剥离之前的时期。在被选为美国联邦所得税的REIT时，GLPI宣布向其股东派发特别股息，以分配与房地产资产有关的任何累积收益和利润，以及任何REIT前年度的应占利润，包括与剥离相关的分配给GLPI的任何收益和利润，以符合某些REIT资格要求。
2021年7月1日，该公司将好莱坞赌场佩里维尔的业务出售给宾夕法尼亚大学，并根据一份独立租约将房地产租赁给宾夕法尼亚大学。于2021年12月17日，本公司将好莱坞巴吞鲁日赌场的业务出售给皇后赌场娱乐有限公司(前身为CQ控股公司(“赌场皇后”))，并根据下文所述的第二次修订及重订赌场皇后总租约将该物业出租予赌场皇后。2021年12月17日，GLPI宣布向公司股东派发特别股息，以分配这些销售的累计收益和应占利润。2021年，在出售TRS Properties的业务后，普洛斯控股有限公司被合并为普洛斯资本，L.P.，普洛斯资本(“普洛斯资本”)的经营合伙企业。
于2020年内，本公司及当时持有Tropicana拉斯维加斯赌场酒店度假村房地产的本公司全资附属公司Tropicana LLC选择将Tropicana LV，LLC视为TRS。2022年9月，Bally‘s Corporation(纽约证券交易所股票代码：BALY)(“Bally’s”)收购了GLPI的建筑资产和Penn在Tropicana拉斯维加斯的未偿还股权。GLPI保留了这块土地的所有权，并与Bally‘s签订了土地租赁合同。在这笔交易中，Tropicana LV，LLC被合并为GLP Capital。GLPI在2023年第一季度支付了每股0.25美元的特别收益和利润股息，与将大楼出售给Bally‘s有关。
作为下文所述与The Cordish Companies（“Cordish”）交易的部分代价，GLP Capital向Cordish的联属公司发行7，366，683个新发行的经营合伙单位（“经营合伙单位”）。 可换股债券单位可按一对一基准兑换为本公司普通股，惟须受若干条款及条件所规限。 向Cordish发行OP单位以换取其对某些不动产资产的贡献，导致GLP Capital在所得税方面被视为合伙企业，GLPI被视为贡献GLP Capital的几乎所有资产和负债，以换取普通合伙企业和大部分有限合伙企业权益，以及Cordish拥有的少数有限合伙权益（“UPREIT交易”）。 在UPREIT交易之前，本公司与GLP Financing II，Inc.共同当选为GLP Financing II，Inc.将被视为TRS，于2021年12月23日生效。 于2023年1月3日，本公司就收购Bally's Hard Rock Hotel & Casino Biloxi（“Bally's Biloxi”）及Bally's Tiverton Casino & Hotel（“Bally's Tiverton”）向Bally's附属公司发行286，643个OP单位。 有 7,653,326截至2023年12月31日尚未偿还的OP单位。
GLPI的主要业务包括收购，融资和拥有房地产物业，以三重租赁安排出租给博彩运营商。截至2023年12月31日，GLPI的投资组合包括以下权益 61博彩及相关设施、与博彩及相关设施相关的不动产 34由PENN经营的博彩及相关设施，与 6凯撒娱乐公司（纳斯达克股票代码：CZR）（“凯撒”）经营的博彩及相关设施，与 4Boyd Gaming Corporation（纽约证券交易所代码：BYD）（“Boyd”）经营的博彩及相关设施， 9Bally's Corporation（NYSE：BALY）（“Bally's”）经营的博彩及相关设施， 3由Cordish经营的博彩及相关设施，
使用4由Casino Queen经营的博彩及相关设施， 1兴建中的博彩设施，开业后拟由Hard Rock International（“Hard Rock”）的附属公司管理。这些设施，包括我们的公司总部大楼，在地理上分散在 18国家和包含大约 28.7百万平方英尺截至2023年12月31日，本公司的物业 100%占用。GLPI预期透过寻求机会收购额外博彩设施以按审慎条款租赁予博彩营运商，继续扩大其组合。
宾夕法尼亚2023年主租约和修订后的宾夕法尼亚主租约
由于分拆，GLPI拥有PENN以前几乎所有的房地产资产（截至分拆完成时），并根据单一主租赁（此类租赁的初始形式为“原PENN主租赁”）将这些资产的大部分租回给PENN供其子公司使用。 最初的PENN主租赁是一个三重净租赁，其期限定于2033年10月31日到期，没有购买选择权，随后是三个剩余的5年续约选择权（可由租户行使），条款和条件相同。
2022年10月10日，公司宣布同意与PENN就PENN的七个物业创建新的主租赁（“PENN 2023主租赁”）。 两家公司还同意建立一个融资机制，以支持PENN在新的主租约中包括的几处房产上寻求搬迁和发展机会。PENN二零二三年总租约于二零二三年一月一日生效。
根据该协议，对原PENN主租约进行了修订（“修订后的PENN主租约”），以删除PENN在伊利诺伊州奥罗拉和乔利埃特、俄亥俄州哥伦布和托莱多以及内华达州亨德森的财产。 从原PENN主租赁中删除的属性已添加到新的主租赁中。此外，位于宾夕法尼亚州The Meadows的Hollywood Casino（“Meadows租约”）及位于马里兰州的Hollywood Casino Perryville（“Perryville租约”）的现有租约已终止，而该等物业已转入宾夕法尼亚州二零二三年总租约。 修订后的PENN主租赁和PENN 2023主租赁都是三重净经营租赁，其期限将于2033年10月31日到期，没有购买选择权，随后是三个剩余的5年续约选择权（可由租户行使），条款和条件相同。
GLPI同意提供至多$225100万美元，用于宾夕法尼亚大学位于奥罗拉的河船赌场的搬迁7.75%上限税率，如果宾夕法尼亚州立大学提出要求，将提供最高$350为好莱坞赌场Joliet搬迁，在好莱坞赌场哥伦布建造一座酒店，以及在M Resort Spa Casino以当时的市场价格建造第二座酒店塔楼。
宾夕法尼亚2023年主租约和修订后的宾夕法尼亚主租约的条款与原宾夕法尼亚主租约基本相似，主要区别如下：
•宾夕法尼亚2023年主租约是交叉违约的，并与修订后的宾夕法尼亚主租约共同终止。
•宾夕法尼亚2023主租约的租金是$232.23百万基本租金，每年固定递增1.50%，第一次升级发生在2023年11月1日。
•经修订的宾夕法尼亚大学主租约的租金为$284.12000万美元，其中包括美元208.21000万美元的建筑基本租金，美元43.01000万美元的土地基础租金，以及$32.9按百分比租金的1000万英镑。
修订顶峰大师租赁、博伊德大师租赁和百特拉公园租赁
于二零一六年四月，本公司以约$收购顶峰娱乐公司(“顶峰”)的几乎全部房地产资产。4.81000亿美元。GLPI最初以单一的三重净租方式将这些资产租回给Pinnacle，租期至2031年4月30日到期，没有购买选择权，随后是剩余的四个5年期按相同条款及条件(“顶峰总租约”)的续期选择权(可由租户行使)。2018年10月15日，根据宾夕法尼亚州立大学与宾夕法尼亚州立大学于2017年12月17日达成的最终协议和合并计划(“宾夕法尼亚-顶峰合并”)，公司完成了先前宣布的与宾夕法尼亚大学、顶峰公司和博伊德公司的交易，以适应宾夕法尼亚收购顶峰公司大部分业务的需要。在宾夕法尼亚与顶峰合并的同时，本公司修订顶峰总租赁，允许将美国赌场酒店堪萨斯城、美国赌场度假村圣查尔斯及Belterra赌场度假村的营运资产从顶峰出售给博伊德(“经修订顶峰总租赁”)，并与博伊德就该等物业订立新的单一三网总租赁协议(“博伊德总租赁”)，租赁条款与本公司经修订顶峰总租赁类似。博伊德大师租约的初始租期为10年数(自顶峰主租约原定2016年4月开始日期起至2026年4月30日届满)，没有购买选择权，其次是五5年期续期选择权(可由租户行使)，条款和条件相同。该公司还购买了
宾夕法尼亚平原公园赌场(“平原公园”)的房地产资产，价格为#美元250.01000万美元，不包括交易费和税，并将这一物业添加到修订后的顶峰大师租赁中。宾夕法尼亚州立大学在完成宾夕法尼亚大学与顶峰公司的合并时，承担了修订后的顶峰公司总租约。本公司亦与Boyd就Boyd收购Belterra Park Gaming&Entertainment Center(“Belterra Park”)订立按揭贷款协议，借给Boyd$57.72000万欧元(“Belterra Park贷款”)。于2020年5月，本公司收购Belterra Park房地产以偿还Belterra Park贷款，但须与经营该物业的Boyd联属公司签订长期租约(“Belterra Park租赁”)。 Belterra Park租约的租金条款与博伊德大师租约一致。 年租金由固定部分组成，其中一部分受年租金最高可达2%如果达到了特定的租金覆盖率阈值，并且根据设施的性能进行调整的组件，受某些下限的限制，每隔两年达到相当于4百乐达公园前一年平均年净收入的百分比两年超过合同基准线。
第三次修订和重新修订凯撒主租契
于2018年10月1日，本公司根据Tropicana与普洛斯资本于2018年4月15日订立并于其后于2018年10月1日修订的买卖协议(经修订的“经修订房地产购买协议”)，完成先前宣布的向Tropicana Entertainment Inc.(“Tropicana”)及其若干联属公司收购若干房地产资产的交易。根据经修订房地产购买协议的条款，本公司以现金购买总价#美元从Tropicana收购了Tropicana Atlantic City、Tropicana Evansville、Tropicana Laughlin、Trop Casino Greenville和Baton Rouge Belle的房地产资产(“普洛斯资产”)。964.01.6亿美元，不包括交易费和税(“Tropicana收购”)。在收购Tropicana的同时，Eldorado Resorts，Inc.(现以凯撒的身份经营业务)根据2018年4月15日由Tropicana、普洛斯资本、凯撒和凯撒的全资子公司之间的合并协议和计划从Tropicana收购了这些物业的运营资产，并根据新的单一三网总租约的条款从公司租赁了普洛斯资产，初始期限为15年，没有购买选项，紧随其后的是四连续的5年期续期期限(可由租户行使)，以相同的条款和条件(“凯撒总租约”)。
于二零二零年六月十五日，本公司修订并重述凯撒总租契(经修订及重订的凯撒总租约)，以：(I)延长15几年前20年，续订最高可多一次20根据凯撒的选择，(Ii)从第三个租约年度开始全部取消浮动租金部分；(Iii)在第三个租约年度，增加每年的土地基本租金和每年的建筑物基本租金；(Iv)提供固定的上升百分率，将楼宇基本租金的上升延迟至第五个租约年度开始，而楼宇基本租金每年增加1.25在第五和第六个租赁年中的%，1.75在第七和第八个租约年中为%2%于第九个租赁年及其后每个租赁年，(V)在满足若干条件的情况下，准许凯撒选择以经修订及重订的凯撒主租约下的Tropicana Evansville及/或Trop Casino Greenville物业，以一项或多项Caesars Gaming Scioto Down、The Row in Reno、Isle Casino Ring Pompano Park、Isle Casino Hotel-Black Hawk、Lady Luck Casino-Black Hawk、Isle Casino Waterloo(以下简称“滑铁卢”)、Isle Casino Bettendorf(“Bettendorf”)或Isle of Capri Casino Boonville的一项或多项新物业取代，惟该等新物业的个别或集体合计价值(Vi)允许Caesars选择出售其在Baton Rouge Belle的权益，并将其从经修订及重订的Caesars Master租约(不改变对本公司的租金责任)中剥离，但须满足若干条件，及(Vii)在因流行病、政府限制及若干其他不可避免延误而导致设施关闭的情况下，根据其项下的营运、资本开支及财务契诺提供若干宽免。经修订及重订的凯撒总租约的有效性须视乎若干博彩监管机构的审核及批准，以及于2020年7月23日符合条件的适用博彩监管提前通知期届满后方可生效。
于二零二零年十二月十八日，本公司与凯撒就完成与凯撒附属公司的交换协议(“交换协议”)而修订及重述经修订及重述的凯撒主租约(经修订及重述为“经修订及重述的凯撒主租约”)，根据该协议，凯撒将滑铁卢及贝当多夫的房地产资产转让予本公司，以换取本公司将Tropicana Evansville的房地产资产转让予Caesars，外加现金支付$。5.71000万美元。就交换协议而言，每年的建筑物基本租金及每年的土地基本租金均有所增加。
于2023年11月13日，本公司及凯撒就凯撒向赌场皇后出售其于巴吞鲁日百丽的权益而修订及重述第二份经修订及重订的凯撒总租契(经修订及重述为“第三份经修订及重订的凯撒总租约”)，而对本公司的租金责任并无改变。
马蹄形圣路易斯租赁公司
于2018年10月1日，本公司与凯撒就凯撒收购Lumière Place Casino(现称马蹄圣路易斯赌场)订立贷款协议，据此，本公司借给凯撒$246.02000万(CZR贷款)。CZR贷款的利息等于(I)9.09截至2019年10月1日的百分比和(Ii)9.27%，直至到期。在CZR贷款一周年时，马蹄形圣路易斯房产的信托契约证明的抵押贷款终止，贷款成为无抵押贷款。2020年6月24日，公司获得密苏里州博彩委员会的批准，拥有马蹄形圣路易斯地产的房地产资产，以偿还CZR贷款。交易于二零二零年九月二十九日完成，本公司与凯撒订立新的单一物业三重净租约(“马蹄形圣路易斯租约”)，初始租期于2033年10月31日届满，并有四个独立的续期选择权：五年每一项，可由租户选择行使。马蹄形圣路易斯租赁公司的租金条款在2021年12月1日进行了调整，现在每年的自动扶梯固定在1.25%，用于第二至第五个租赁年，增加到1.75租约第六及第七年的百分率及其后增加2.0对于租约的剩余部分，为%。
巴利的主人租约
2021年6月3日，本公司完成先前宣布的交易，据此，Bally‘s的一家子公司收购了目前运营Tropicana Evansville的Caesars子公司的100%股权，本公司从Caesars手中重新收购了Tropicana Evansville的房地产资产，现金收购价约为$340.01000万美元。此外，公司从Bally‘s手中购买了多佛唐斯酒店和赌场(现为Bally’s Dover Casino Resort)的房地产资产，现金收购价约为#美元。144.01000万美元。这两个设施的房地产资产被添加到一份新的三重净总租约(“Bally‘s Master Lease”)中，其年租金根据消费物价指数(“CPI”)与1%下限和a2%上限，以CPI会议a为准0.5%阈值。Bally的主租约的初始租期为15年，没有购买选项，紧随其后的是四5年续约选择权(可由租户行使)，条款和条件相同。
2022年4月1日和2023年1月3日，公司分别完成了对Bally‘s Black Hawk、Bally’s Quad Cities、Bally‘s Biloxi和Bally’s Tiverton房地产资产的收购。该等物业已加入现有的Bally‘s Master租约，但每年租金的增加须受上述升级条款的规限。
关于GLPI完成Bally的Biloxi和Bally的Tiverton收购的承诺，该公司还同意在Bally的选举中预先提供高达$200.02022年9月获得资金，并于2022年12月31日在简明综合资产负债表上记录在其他资产中。这笔款项与2023年1月3日成交时应支付的900万美元交易费一起贷记GLPI。在Bally‘s收到所需同意的情况下，公司仍有权在2026年12月31日前收购Bally’s Twin River林肯赌场度假村(“Bally‘s Lin”)的房地产资产，购买价格为$771.01000万美元和额外租金$58.81000万美元。
特洛皮卡纳拉斯维加斯租赁公司
2020年4月16日，本公司及其若干附属公司完成了先前宣布的交易，即以1美元的价格从宾夕法尼亚收购与Tropicana拉斯维加斯酒店相关的房地产307.5根据双方现有租约在2020年内应支付的未来租金义务抵扣的租金抵免。
2022年9月26日，Bally‘s收购了GLPI的建筑资产和Penn在Tropicana拉斯维加斯的未偿还股权，扣除费用和支出后的现金收购总价约为$1452000万美元，这导致税前收益为$67.41000万，$52.8税后为1.2亿美元。GLPI保留了土地的所有权，并同时签订了一份土地租约，初始租期为50年(最长期限为99包括租户续约选项在内的年份)。所有租金都会根据消费物价指数的合同价格上涨，其中1下限百分比和2%上限，以CPI会议a为准0.5%阈值。土地租赁由Bally‘s公司担保提供支持，并与Bally’s Master Lease(“特罗皮卡纳拉斯维加斯租赁”)交叉违约。
于2023年5月13日，本公司、Bally‘s的内华达公司及全资附属公司Tropicana拉斯维加斯，Inc.与拥有美国职业棒球大联盟(“MLB”)球队(现称奥克兰田径队(“球队”))的Athletics Holdings LLC(“Athletics”)订立了一份具约束力的意向书(“意向书”)，列明发展一座将用作球队主场的体育场(“体育场”)的条款。预计大球场将补充我们的度假村重建计划。35-位于内华达州克拉克县的英亩物业(“Tropicana地盘”)，由GLPI透过其间接附属公司Tropicana Land LLC(一家内华达州的有限责任公司)间接拥有，并由GLPI根据Tropicana拉斯维加斯租赁租赁予Bally‘s。意向书允许GLPI授予田径队大约9几英亩的特罗皮卡纳场地，用于建设体育场。意向书规定，在体育场场地转让后，Bally‘s对Tropicana场地剩余部分的租金义务将不会减少或对土地租约进行其他修改，并且只要GLPI根据Tropicana拉斯维加斯租约拥有任何同意或批准权，除非在最终文件中明确进行书面修改，否则此类权利仍可强制执行。Bally‘s和GLPI同意提供体育场场地转让，以换取体育场预计将为Tropicana场地带来的好处。意向书规定，田径队应支付与体育场的设计、开发和建造相关的所有费用，而Bally‘s应支付赌场和酒店度假村设施重新开发的所有费用。GLPI预计将承诺高达$175.0为拆除和场地准备以及利用体育场所需的最低限度的公共空间建设等硬建设费用提供了数百万美元的资金。意向书规定，在发展期间，租金将按8.5已资助的资金的%，前提是第一笔$15.0食品、饮料和零售入口广场的建设费用预付100万美元，不受租金增加的影响。在某些情况下，GLPI可能有机会为额外的建设提供资金。此外，意向书规定，这笔交易将受到惯例批准和其他条件的限制，包括但不限于对场地总体规划的批准，以及内华达州博彩控制委员会和内华达州博彩委员会的某些批准。
摩根小镇租赁
2020年10月1日，公司和宾夕法尼亚州完成了之前宣布的交易，GLPI收购了宾夕法尼亚州摩根敦在建的宾夕法尼亚州博彩设施下的土地，以换取美元30.0宾夕法尼亚州立大学在2020年第四季度使用了1.8亿英镑的租金抵免。该公司将土地租回给宾夕法尼亚大学的一家附属公司，初始租期为20几年，然后是六5年期租户可行使的续订选择权。在租赁的第二年和第三年，租金增加了1.5每年%(并按比例在开放博彩设施的租赁年度的剩余时间内)，并从开业日期的四周年开始，此后每一周年：(I)如果CPI涨幅至少为0.5%对于任何租赁年度，该租赁年度的租金按1.25上一租赁年度租金的百分比；及(Ii)消费物价指数升幅小于0.5%，则该租赁年度的租金不应增加(“摩根敦租赁”)。好莱坞摩根小镇赌场于2021年12月22日开业。
第三次修订和重新修订赌场皇后大师租约
2020年11月25日，该公司达成一项最终协议，将其好莱坞巴吞鲁日赌场的业务以美元的价格出售给赌场女王28.22000万美元(“HCBR交易”)。HCBR交易于2021年12月17日完成。本公司保留对好莱坞巴吞鲁日赌场所有房地产资产的所有权，并同时与赌场皇后订立三重净值总租约，其中包括本公司租赁予赌场皇后及好莱坞巴吞鲁日赌场设施的位于东圣路易斯的赌场皇后物业(“第二次修订及重订赌场皇后总租约”)。该租约的初始期限为15几年来，四5年期续期选择权(可由租户行使)，条款和条件相同。年租金增加了0.5头六年为%。从第七个租赁年开始，到租赁期的剩余时间，如果CPI上涨至少0.25对于任何租赁年度，则年租金应增加1.25%，如果CPI涨幅小于0.25%，则租金在该租赁年度内将保持不变。此外，本公司位于巴吞鲁日皇后赌场的土地发展项目已于2023年8月底完成，而第二份经修订及重订的赌场皇后总租约的租金于开业时作出调整，以反映收益8.25GLPI项目成本为7,700万美元的提成。此外，根据第二份修订及重订的赌场皇后总租约修正案，本公司以#元购得赌场皇后马奎特的土地及若干改善设施。32.72截至2023年9月6日，年租金增加了100万美元2.7这笔收购的费用为100万美元。此外，公司预计为某些建筑费用提供不超过#美元的资金。12.5100万美元，用于马奎特赌场的一个陆上开发项目。租金将进行调整，以反映收益率为8.25用于资助项目成本的%。第二份修订及重订的赌场总租契其后于2023年11月13日修订及重述(“第三份经修订及重订的赌场皇后总租契”)。
马里兰现场直播！租约和宾夕法尼亚现场直播！总租约
2021年12月6日，公司宣布同意收购Live！马里兰州赌场和酒店，现场直播！赌场和费城酒店，现场直播！匹兹堡赌场，包括Corish附属公司的适用长期地面租约，总代价约为$1.81100亿美元，不包括交易宣布时的交易成本。这笔交易还包括一项关于未来Corish赌场开发的具有约束力的合作伙伴关系，以及公司与Corish之间在Corish房地产和运营业务组合的其他领域的潜在融资合作伙伴关系。2021年12月29日，公司完成了对Live！赌场和马里兰州酒店，并为Live签订了单一资产租赁！马里兰州赌场和酒店(《马里兰州直播！租约》)。2022年3月1日，公司完成了对Live！赌场和费城酒店，现场直播！匹兹堡赌场，1美元689并根据与Corish签订的新的三重网总租约(经不时修订的“宾夕法尼亚现场！大师租约”)，将房地产租回给Corish。宾夕法尼亚现场直播！大师租赁和马里兰现场直播！这两种租赁的初始租赁条款都是39年，最长期限为60包括租户续订选项在内的年份。这两个租约的年租金都是1.75%固定每年自动扶梯的租金，从租约两周年开始计算。
罗克福德租赁公司
2023年8月29日，本公司从815娱乐有限责任公司(合称“815娱乐”)的附属公司手中收购了与伊利诺伊州罗克福德的一个赌场开发项目相关的土地，该项目开业后将由Hard Rock管理。100.01000万美元。在收购土地的同时，GLPI与815 Entertainment签订了一份土地租约，99一年的期限。土地租约的初始年租金为$。8.01000万美元，以固定价格为准2从租约一周年起和整个租期(“罗克福德租约”)开始的年递增百分比。
除了罗克福德租赁公司外，该公司还承诺提供高达$150通过优先担保的延迟提取定期贷款(“罗克福德贷款”)提供100万美元的发展资金。罗克福德贷款项下的借款利率为10%。罗克福德贷款的最长未偿还期限为6年份(5年期初始项包含一年制分机)。罗克福德的贷款是在伊利诺伊州罗克福德的Hard Rock赌场开业后提前偿还的，预计将于2024年9月开业。罗克福德贷款预付款受典型的建筑贷款条款和条件的约束。截至2023年12月31日，美元40.0根据罗克福德的贷款，700万美元是预付款和未偿还的。此外，该公司还获得了伊利诺伊州罗克福德的Hard Rock赌场建筑改善工程的优先购买权，如果将来决定在完工后将其出售的话。
2. 重要会计政策摘要
陈述的基础
根据美国公认会计原则(“GAAP”)编制财务报表时，管理层须作出估计及假设，以影响于财务报表日期的资产及负债额及或有资产及负债的披露，以及报告期内的收入及开支。实际结果可能与这些估计不同。
合并原则和非控股利益原则
综合财务报表包括GLPI及其子公司的账目以及本公司的经营合伙企业，该经营合伙企业是一个可变利益实体(VIE)，本公司是该实体的主要受益人。本公司呈列非控股权益，并将该等权益分类为独立于GLPI股东权益的权益组成部分，以及在综合损益表中归属于非控股权益的净收入。经营合伙企业是VIE的主要受益者，因为它有权指导VIE的活动，这些活动对合伙企业的经济表现有最重大的影响，并有义务吸收VIE可能对VIE产生重大潜在影响的损失，并有权从VIE获得可能对VIE产生重大影响的利益。因此，本公司合并经营合伙企业的账目，并将该实体的第三方所有权作为非控股权益反映在综合资产负债表中。在合并中，所有公司间账户和交易都已取消。
房地产投资
房地产投资主要是指出租给公司租户的土地和建筑物。本公司按公允价值计入房地产资产收购，包括收购和成交成本。本公司所开发物业的成本包括建筑成本、物业税、利息及在项目基本建成及可供使用前的开发期间发生的其他杂项成本。本公司考虑资产的未来受益期，以确定适当的使用年限。折旧是以直线法计算建筑物的估计使用年限及建筑物改善工程的估计使用年限，一般在10至31好几年了。
本公司持续监控可能显示其房地产投资的账面价值可能无法收回或变现的事件和情况。本公司在进行该等评估时所考虑的因素包括评估租户是否即时支付租金、租户的租金覆盖率、租户及其母公司的财务稳定性，以及任何其他相关因素。当潜在减值指标显示房地产投资的账面价值可能无法收回时，本公司会厘定相关租赁的未贴现现金流是否超过房地产投资的账面价值。如果吾等确定估计未贴现现金流量少于资产的账面价值，则本公司将确认减值费用，相当于按照公认会计原则计算的将资产的账面价值减少至其估计公允价值所需的金额。在评估减值时，公司通过租赁将其房地产投资组合在一起，租赁是可识别现金流的最低水平。在评估账面价值的可回收性时，公司必须对未来的现金流和其他因素做出假设。公司在进行这项评估时考虑的因素包括当前的经营业绩、市场和其他适用的趋势和剩余价值，以及过时、需求、竞争和其他因素的影响。如果这些估计或相关假设在未来发生变化，本公司可能被要求记录减值损失。
租赁投资--融资应收账款
根据ASC 842-租契根据ASC 842(“ASC 842”)，就本公司订立收购资产合约并根据销售式租赁将其租回卖方的交易(即售后回租交易)而言，本公司必须确定该资产的控制权是否已转让给本公司。在控制权未转移至本公司的情况下，我们不确认相关资产，而是根据ASC 310“应收账款”确认金融资产。应收融资账款在ASC 310项下的会计处理与我们在ASC 842项下租赁-销售类投资的会计处理大体一致。本公司按实际收益率法确认租赁投资利息收入--融资应收账款。一般来说，只要租户拖欠租金不超过90天，我们就会确认利息收入。根据美国会计准则第310条的规定，本公司的某些租赁必须作为租赁投资--综合资产负债表上的应收融资入账，因为根据美国通用会计准则，鉴于每个租赁的重要初始期限，标的资产的控制权并未被视为已转移给本公司。
房地产贷款
本公司可以定期向赌场业主和经营者提供贷款，用于购买或建设与博彩相关的房地产。用于建造或购买博彩相关物业的房地产资产的贷款在本公司的综合资产负债表中被归类为房地产贷款。与房地产贷款相关的利息收入在本公司当期综合收益表中计入房地产贷款利息收入。一般来说，只要贷款拖欠不超过90天，我们就会确认利息收入。
租赁资产和租赁负债
公司在合同一开始就确定合同是租约还是包含租约。租赁被定义为在一段时间内控制已确定的财产、厂房或设备的使用以换取对价的权利。对于本公司作为承租人的租赁，使用权资产和租赁负债于租赁开始日记入本公司的综合资产负债表。使用权资产代表公司在租赁期内使用标的资产的权利，租赁负债代表公司在租赁协议下的未来义务。使用权资产及租赁负债于租赁开始日按租赁付款的估计现值确认。由于本公司租赁(本公司作为承租人)所隐含的利率不能轻易确定，本公司使用自己的估计递增借款利率来确定其租赁付款的现值。在厘定本公司租赁的递增借款利率时，已考虑本公司最近的债务发行，以及具有类似特征的工具的公开可得数据，包括期限。
本公司包括在合理确定本公司将行使该等续期选择权时，在其租赁期内延长租约的选择权。就本公司与其租户自住物业相关的土地租约而言，本公司已在租赁期内包括所有可供选择的续期选择，因为该等租约拟无限期续期。这个
公司将其所有类别标的资产的租赁和非租赁组成部分(视需要)作为单一租赁组成部分进行会计处理。租期为12个月或以下的租约不计入本公司的综合资产负债表。
土地权，净额代表本公司受长期土地租约约束的土地权利。该公司通过收购其几个出租物业获得了土地租赁权，并立即将土地分租给其租户。该等土地权利代表相关土地租约的低于市价。鉴于收购日的市场状况，公司对收购的土地租赁进行评估，以确定租赁条款是有利还是不利。由于根据本公司的三重净值租约应收取的市值租金高于根据收购的土地租约应支付的租金，本公司得出结论认为，土地租约低于市价，因此需要在其账面上作为确定的真实资产(土地权)入账。
使用ASC 360中的减值模型，以与公司房地产资产大致相同的方式监控使用权资产和土地权的潜在减值-物业、厂房及设备。如本公司确定使用权资产或土地权的账面价值不可收回，则会确认一笔减值费用，相当于按公认会计原则计算的资产账面价值减至其估计公允价值所需的金额。
现金和现金等价物
公司认为所有现金余额和原始到期日为三个月或更少的现金和现金等价物。
O其他资产
其他资产主要包括应收账款和递延补偿计划资产(递延补偿计划详情见附注11)。其他资产还包括在使用货物或接受服务之前预付的货物或服务支出。这些款项在收益实现时递延并计入营业费用，主要包括保险、财产税和其他合同的预付款，这些合同将在下一年支出。截至2022年12月31日的其他资产包括2002022年9月预付给Bally‘s的100万押金。这笔款项与2023年1月3日收购Bally‘s Biloxi和Bally’s Tiverton房地产资产有关。有关详细信息，请参阅注释6。
债券发行成本、债券溢价和贴现
本公司因发行债务而产生的债务发行成本递延，并在相关债务的合同期限内摊销为利息支出。根据ASU 2015-03，利息--计入利息(分专题835-30)：简化债务发行费用的列报，该公司在其综合资产负债表上记录了扣除未摊销债务发行成本后的长期债务净额。同样，该公司在其综合资产负债表上记录了扣除任何未摊销债券溢价和原始发行折扣后的长期债务净额。任何原始发行折扣或债券溢价也将在相关债务的合同期限内摊销为利息支出。
金融资产和负债的公允价值
公允价值被定义为在计量日期在市场参与者之间有序交易中出售资产或转移负债所收到的价格。按公允价值记录的资产和负债根据与用于计量其公允价值的投入相关的判断水平进行分类。ASC 820-公允价值计量和披露(“ASC 820”)建立了一个层次结构，根据用于各种估值技术(市场法、收益法和成本法)的投入类型确定公允价值计量的优先顺序。与评估投入的主观性有关的层次级别描述如下：
•第1级：可观察的投入，如相同资产或负债在活跃市场的报价。
•第二级：资产或负债可直接或间接观察到的报价以外的投入；这包括活跃市场中类似资产或负债的报价，如按通常报价间隔可观察到的利率和收益率曲线。
•第三级：反映报告实体自身假设的不可观察的投入，因为几乎没有相关的市场活动。
报告称，公司对公允价值计量的特定投入的重要性的评估需要判断，并可能影响资产和负债的估值及其在公允价值层次中的放置。.
收入确认
根据ASC 842，本公司负责我们在租赁中的投资。在租赁开始或租赁修改时，我们评估租赁分类，以确定租赁是否应被分类为销售型租赁、直接融资租赁或经营性租赁。根据ASC 842的要求，我们分别评估物业的土地和建筑组成部分，以确定每个组成部分的分类。如果租赁部分被确定为销售型租赁或直接融资租赁，我们将记录租赁净投资，等于应收租赁和未担保剩余资产的总和，按租赁中隐含的利率贴现。资产公允价值与租赁投资净额之间的任何差额被视为出售损益，并在租赁签立时确认或在租赁期限内递延确认，具体取决于租赁的分类。由于吾等购买物业并同时直接与租户订立新租约，租约的净投资一般等于资产的购买价格，而由于我们租约的长期性质，投资的土地及楼宇部分一般具有相同的租约类别。
本公司于适用租赁期内以恒定利率确认融资应收账款的相关收入。因此，在融资应收款项下收到的现金付款将不等于为会计目的确认的收入。相反，公司将收到的现金租金的一部分记录为利息收入，其余部分记录为融资应收账款的变动。与订立融资应收账款有关的初始直接成本计入融资应收账款余额。该等款项将按实际利率法确认为租赁期内融资应收账款利息收入的减少额。无论租约是否签署，本应发生的费用，如律师费和某些其他第三方费用，都在发生时计入费用。
本公司于相关租期内按ASC 842以直线方式确认租户租金收入，包括租金减免、租赁优惠及因经营租赁而产生的合约固定增长，以确保可收回款项。此外，在租赁开始日固定和可确定的百分比租金在租赁期内以直线方式记录，导致递延租金收入在公司的综合资产负债表中确认。递延租金收入于租赁期内按直线摊销至租金收入。租赁期包括初始不可撤销租赁期和任何合理保证的可续期。或有租金收入在租赁开始时不是固定和可确定的，只有当承租人实现指定目标时才予以确认。当设施的控制权移交给租户时，租金收入开始确认。
此外，根据ASC 842，本公司将租户支付的土地租赁租金的收入与土地权利和土地租赁支出的抵销费用一起记录在综合收益表中，因为本公司得出结论，作为承租人，其是土地租赁的主要债务人。公司将这些土地租约转租给租户，租户负责直接向房东付款。
本公司可以定期向赌场业主和经营者提供贷款，用于购买与博彩相关的房地产。与房地产贷款有关的利息收入在本公司所赚取期间的综合收益表中作为房地产收入入账。
TRS Properties产生的博彩收入主要包括老虎机收入，其次是桌上游戏和扑克收入。老虎机的博彩收入是指博彩赢利和亏损之间的合计净差额，包括客户在博彩发生前存入的资金、客户拥有的“入场、出票”优惠券以及与累进大奖预期支出相关的应计项目负债。渐进式老虎机包含基本大奖，根据所玩的硬币数量以累进的速度增加，随着大奖金额的增加而计入收入。桌游游戏收入是根据桌上筹码库存的变化而调整的桌上游戏收入的总和。表下降是指货币、硬币、筹码、代币、未偿还的柜台支票(记号)和从现场游戏桌上移走的前置货币的总金额。博彩收入是根据ASC 606确认的某些销售激励措施的净额，包括促销津贴-与客户签订合同的收入。该公司还将在玩游戏时从客户(参与基于积分的忠诚度计划)获得的收入的一部分推迟到稍后积分被兑换或没收时再支付。TRS Properties的其他收入来自物业的餐饮、零售和某些其他辅助活动，这些活动的收入在提供服务时确认。自2021年12月31日起，本公司不再经营博彩资产，因此不再记录博彩收入。
信贷损失准备
本公司遵循ASC 326“信贷损失”(“ASC 326”)，其中要求本公司计量和记录当前预期信贷损失(“CECL”)，其范围包括我们在租赁方面的投资--融资应收账款和房地产贷款。
我们选择使用计量经济学的违约率和损失率模型来估计信贷损失拨备，或CECL拨备。这个模型要求我们计算和输入租赁和物业特定的信用和业绩指标，这些指标与前瞻性经济预测相结合，在租赁或贷款的生命周期内估计信贷损失。然后，该公司根据预期损失率乘以未偿还投资入账CECL津贴。
我们现金流中的预期亏损是通过估计受CECL约束的投资的违约概率(“PD”)和违约损失(“LGD”)确定的。我们聘请了一家国家认可的数据分析公司来帮助我们估计PD和LGD。PD和LGD是在受CECL约束的文书的初始期限内估计的。PD和LGD估计是根据当前的财务状况预测编制的。PD和LGD预测模型分别使用追溯到1998年的100,000多笔商业房地产贷款的平均历史违约率和历史损失率，这些贷款的信用状况或特征与公司受CECL约束的相关工具的房地产相似。管理层将通过定期获取适用的租金和利息覆盖范围，监测与其受CECL约束的工具相关的信用风险。该公司还监测立法变化，以评估是否会对其租户或借款人的潜在业绩产生影响。我们无法使用我们的历史数据来估计损失，因为到目前为止，该公司的租赁组合没有亏损历史。截至2023年12月31日，我们的租户和借款人的所有债务都是最新的。
CECL津贴在我们的综合资产负债表上作为租赁净投资--融资应收账款和房地产贷款的减值计入。我们需要每季度更新我们的CECL津贴，由此产生的变化被记录在相关期间的综合收益表中的信贷损失准备金净额中。最后，每当本公司对受ASC 326约束的资产进行新投资时，本公司将被要求就该资产记录初步CECL拨备，这将导致相关期间的综合收益表产生非现金费用。有关详细信息，请参阅注7。
在被认为无法收回的期间，从备抵中扣除冲销。以前注销的回收在收到时被记录下来。该公司在截至2021年12月31日的一年中收回了400万美元，用于偿还之前注销给Casino Queen的一笔贷款。
基于股票的薪酬
本公司经修订的2013年长期激励薪酬计划(“2013计划”)规定，公司可向员工发放限制性股票奖励，包括基于业绩的限制性股票奖励，以及其他基于股权或现金的奖励。任何董事、员工或顾问都有资格获得此类奖项。
本公司根据ASC 718对股票薪酬进行核算-薪酬--股票薪酬这要求公司根据授予日的公允价值，支付为换取股权工具而收到的员工服务的成本。这项费用在授予之日之后的必要服务期内按比例确认。该公司基于时间的限制性股票奖励的公允价值相当于授予前一天的收盘价。本公司利用第三方估值公司，采用蒙特卡罗模型计量授权日基于业绩的限制性股票奖励的公允价值。
与限制性股票奖励和基于业绩的限制性股票奖励相关的未确认补偿成本在奖励的剩余归属期间确认为费用。有关股票薪酬的更多信息，请参见附注13。
所得税
该公司的TRS能够从事产生的收入不符合REIT资格的收入的活动。因此，公司在其TRS内发生的某些活动需缴纳联邦和州所得税。
本公司按照ASC 740的规定核算所得税-所得税(“ASC 740”)。根据美国会计准则第740条，递延税项资产及负债乃根据财务报表账面值与现有资产及负债的税基之间的差额厘定，并按结算或变现该等差额时生效的现行颁布税率计量。ASC 740还要求递延税项资产在下列情况下减去估值津贴
更有可能的是部分或全部递延税项资产不会变现。递延税项资产的变现能力通过评估估值拨备和必要时调整拨备金额(如有)来评估。用于评估实现可能性的因素是对未来应纳税所得额的预测。
ASC 740还创建了一个单一模型来解决税务状况的不确定性，并通过规定税务状况在企业财务报表中确认之前所需达到的最低确认门槛，澄清了企业财务报表中确认的所得税的不确定性的会计处理。它还就取消确认、计量、分类、利息和处罚、过渡期会计、披露和过渡提供指导。截至2023年12月31日止三个年度，本公司并无任何不确定的税务状况。
根据《会计准则》第740条，本公司须披露其将利息及罚款分类的会计政策、每期计入开支的利息及罚款金额，以及在综合资产负债表中记录的累计金额。如果发生这种情况，本公司将把任何与所得税相关的罚款和与未确认税收优惠相关的应计利息归入综合收益表内的所得税。于截至2023年、2023年、2022年及2021年12月31日止年度，本公司确认不是扣除递延所得税后的罚金和利息。
本公司将继续以一种使本公司符合REIT资格的方式进行组织和运营。要符合REIT的资格，公司必须满足某些组织和运营要求，包括至少分发90将其年度REIT应纳税所得额的%分配给股东。作为房地产投资信托基金，公司作为股息分配给股东的收入通常不需要缴纳联邦、州或地方所得税，除非在那些不允许对此类分配进行扣除的司法管辖区。如果本公司在任何课税年度未能符合REIT的资格，其应纳税所得额将按正常的企业所得税税率缴纳美国联邦、州和地方所得税，包括任何适用的替代最低税，并且支付给其股东的股息将不能在计算应纳税所得额时扣除。由此产生的任何公司负债可能是巨大的，并可能对公司的净收益和可供分配给股东的净现金产生重大不利影响。除非本公司根据某些国内税法规定有权获得宽免，否则本公司也将丧失重新选择作为房地产投资信托基金征税的资格。四不符合作为房地产投资信托基金纳税资格的年度后的课税年度.
每股收益
公司按照ASC 260计算每股收益(“EPS”)-每股收益。基本每股收益的计算方法为：适用于普通股股东的净收入除以期内已发行普通股的加权平均数量，不包括参与证券的净收入(非既得限制性股票奖励)。摊薄每股收益反映所有潜在摊薄证券的额外摊薄，例如股票期权、未归属的限制性股份、未归属的以业绩为基础的限制性股份，以及附注16所述的本公司远期出售协议的摊薄影响。将经营合伙单位转换为普通股的影响不计入基本和摊薄每股收益的计算，因为非控股权益持有人的所有净收入被记录为非控股权益应占收入，因此不计入普通股股东可获得的净收入。有关该公司每股盈利计算的进一步详情，请参阅附注15。
细分市场信息
如附注1所述，由于于2021年出售好莱坞赌场佩里维尔及好莱坞巴吞鲁日赌场的业务，本公司的业务仅包括对房地产的投资，所有该等房地产物业彼此相似，包括目的地及休闲物业及相关产品，其租户提供赌场博彩、酒店、会议、餐饮、娱乐及零售设施，具有类似的经济特征，并受三重净值经营租约管限。因此，截至2022年1月1日，该公司有一个可报告的部门。公司房地产投资的经营结果使用公司的综合财务报表，由作为首席运营决策者的公司首席执行官(该术语在ASC 280-分部报告中定义)进行总体审查。
信用风险集中
当若干与本公司投资相关的经营者、租户或债务人从事类似的业务活动，或在同一地理区域从事活动，或具有类似的经济特征，导致其履行合同义务的能力(包括对本公司的义务)受到经济状况变化的类似影响时，就会出现信贷风险集中。此外，当公司的收入来自少数租户时，可能会出现信贷风险集中的情况。截至2023年12月31日，该公司的几乎所有房地产都租赁给了宾夕法尼亚州科迪什、凯撒，巴利是个D·博伊德于截至2023年12月31日止年度，本公司来自房地产的集体收入约有62%、11%、9%、9%及8%分别来自与Penn、Corish、Caesars、Bally‘s及Boyd的租户租赁。Penn、Caesars、Bally‘s和Boyd是上市公司，受1934年修订的《证券交易法》的信息备案要求约束，并被要求向美国证券交易委员会(“美国证券交易委员会”)提交Form 10-K和Form 10-Q的定期报告以及当前的Form 8-K报告。读者可直接访问宾夕法尼亚大学、凯撒大学、Bally‘s和Boyd各自的网站，了解有关这些公司的更多财务信息。除本公司的租户集中外，管理层认为本公司的投资组合因地理位置而合理分散，并不包含任何其他重大的信贷风险集中。截至2023年12月31日，公司的投资组合为61物业因位置不同而多样化18各州。
使公司面临信用风险的金融工具包括现金和现金等价物、租赁投资、融资应收账款和房地产贷款。本公司的政策是限制对任何一家金融机构的信贷风险，并将投资于被评估为有信用的金融机构，或投资于利率和信用风险最低的短期货币市场和免税债券基金。有时，该公司的银行存款和隔夜回购协议超过了联邦保险的限额.
3. 新会计公告
待定会计公告
2023年11月，FASB发布了ASU 2023-07《分部报告--对可报告分部披露的改进》。ASU 2023-07改进了有关公共实体可报告部门的披露，并解决了投资者对有关可报告部门费用的更多、更详细信息的要求。这项修正案中的规定适用于所有公共实体，甚至包括那些只有一个可报告部分的公共实体。该标准在2023年12月15日之后的财年生效，并允许提前采用。公司继续评估该指导意见的影响，但预计ASU 2023-07的采用不会对公司的财务报表和披露产生实质性影响。
2022年通过的会计公告
2022年3月，FASB发布了ASU 2022-02号，金融工具--信贷损失其中取消了对问题债务重组的会计指导，并要求各实体披露应收账款融资和租赁净投资在ASC 326-20范围内按起源年度分列的当期注销总额，金融工具--信贷损失--计量和摊销成本。由于本公司在租赁净投资方面没有TDR、注销或修改要披露，因此本公司较早地采纳了本次更新中的修订，该修订对其财务报表或相关披露没有影响。
4. 房地产投资
房地产投资净额是指租赁物业和公司总部大楼的投资(不包括我们在交易中的投资，这些投资分别作为房地产贷款和租赁投资，融资应收账款分别在附注5和6中描述)，摘要如下：
| | | | | | | | | | | |
| 十二月三十一日，
2023 | | 十二月三十一日，
2022 |
| | (单位：万人) |
| 土地和改善措施 | $ | 3,559,851 | | | $ | 3,189,141 | |
| 建筑和改善 | 6,787,464 | | | 6,407,313 | |
| 在建工程 | — | | | 29,564 | |
| 房地产投资总额 | 10,347,315 | | | 9,626,018 | |
| 减去累计折旧 | (2,178,523) | | | (1,918,083) | |
| 房地产投资净额 | $ | 8,168,792 | | | $ | 7,707,935 | |
该公司在巴吞鲁日皇后赌场的陆上开发项目于2023年8月下旬完成。2023年，该公司还收购了Bally‘s Biloxi、Bally’s Tiverton和Casino Queen Marquette的土地和某些房地产资产，以及伊利诺伊州Joliet和Aurora的土地，用于Penn的开发项目。
.
于二零二二年，本公司订立协议并完成出售账面价值为680万美元的超额土地约350万美元，因此本公司计入减值费用#美元。3.3在截至2022年12月31日的一年中，
5.房地产贷款，净额
如附注1所述，本公司于截至2023年12月31日止年度订立罗克福德贷款及40.0美元中的1000万美元150截至2023年12月31日，共提取了100万份承诺。罗克福德的贷款有一个10利率和最长未偿还期限最长为6年份(5年期初始项包含一年制分机)。以下是公司房地产贷款余额的摘要，净额。
| | | | | |
| 十二月三十一日，
2023 |
| (单位：千) |
| 房地产贷款 | $ | 40,000 | |
| 减去：信贷损失准备金 | (964) | |
| 房地产贷款，净额 | $ | 39,036 | |
本公司房地产贷款信贷损失准备的变动情况如下(单位：千)：
| | | | | |
| 罗克福德贷款 |
2022年12月31日的余额 | $ | — | |
| 更改免税额 | (964) | |
截至2023年12月31日的期末余额 | $ | (964) | |
Rockford贷款受CECL约束，如附注7所述。该公司记录了#美元的信贷损失准备金。1.01000万美元和300万美元2.6在罗克福德贷款和相关的美元110在截至2023年12月31日的一年中，分别作出了100万笔无资金支持的贷款承诺。无资金来源的贷款承付款准备金记在综合资产负债表的其他负债中。截至2023年12月31日，借款人正在履行其贷款义务。
6. 收购
本公司根据ASC 805将其房地产资产收购入账为资产收购-企业合并。在资产购置会计项下，购买资产所产生的交易成本也计入资产成本。
本年度收购
2023年1月3日，该公司完成了之前宣布的从Bally‘s收购Bally’s Biloxi和Bally‘s Tiverton的土地和房地产资产的交易。这些房产被添加到Bally的主租约中，年租金增加了$48.51000万美元。这些资产在收购日根据其公允价值进行的购买价格分配摘要如下(以千计)。
| | | | | |
| 土地和改善措施 | $ | 321,155 | |
| 建筑和改善 | 306,100 | |
| 购买总价 | $ | 627,255 | |
在结束时，该公司贷记其先前提供的资金#美元。200截至2022年12月31日记录在其他资产中的900万美元保证金，以及针对收购价格记录的900万美元交易费。如果Bally‘s收到所需的同意，公司仍有权在2026年12月31日之前收购Bally的林肯的房地产资产，购买价为$771.01000万美元和额外的年租金$58.81000万美元。
2023年8月29日，该公司从815娱乐有限责任公司的一家附属公司手中收购了与伊利诺伊州罗克福德的一个开发项目相关的土地，该项目在开业后将由Hard Rock管理。在征用土地的同时，GLPI签订了罗克福德租约。这笔交易被记为失败的销售回租，因此，购买价格被分配给租赁投资、融资应收账款#美元。100.21000万美元。
2023年9月6日，该公司以#美元收购了马奎特赌场的土地和某些改善设施。32.721000万美元。该物业被添加到第三次修订和重新签署的赌场皇后大师租约中，年租金增加了$2.71000万美元。这些资产在收购日根据其公允价值进行的购买价格分配摘要如下(以千计)。
| | | | | |
| 土地和改善措施 | $ | 32,032 | |
| 建筑和改善 | 690 | |
| 购买总价 | $ | 32,722 | |
前一年的收购
2022年3月1日，该公司完成了之前宣布的与Corish收购Live！房地产资产的交易。赌场和费城酒店，现场直播！匹兹堡赌场，同时进入宾夕法尼亚现场直播！师傅租赁，让科迪什继续运营设施。该公司已经得出结论，宾夕法尼亚现场直播！根据ASC 310，主租赁必须作为租赁投资、融资应收账款在我们的简明综合资产负债表上入账，因为根据美国通用会计准则，鉴于宾夕法尼亚现场直播的重要初始租期，标的资产的控制权并未被视为已转移给本公司！主租期为39年。购买价格为$689.01000万美元记录在租赁投资、融资应收账款净额中。
于2021年4月13日，本公司宣布已与Bally‘s订立具约束力的条款说明书，收购Bally’s在科罗拉多州黑鹰的赌场物业及其最近在伊利诺伊州罗克岛收购的物业，交易尚待监管机构批准。这笔交易于2022年4月1日完成，收购的总对价为$1501000万美元。双方以#美元的递增租金将房产添加到Bally的主租约中12.0百万美元。
此外，Bally‘s已授予GLPI优先购买权，通过一项或多项售后回租或类似交易，为与密歇根、马里兰州、纽约和弗吉尼亚州的任何和所有潜在未来交易相关的房地产收购或开发项目成本提供资金，为期七年。
收购黑鹰和岩岛房地产资产的收购价如下(单位：千)：
| | | | | |
| 土地 | $ | 54,386 | |
| 建筑和改善 | 95,740 | |
| 房地产投资净额 | $ | 150,126 | |
7. 租赁投资、融资应收账款、净额
本公司的若干租赁被记录为租赁投资、融资应收账款、净额，因为由于租赁的重大初始租赁条款，销售回租交易被计入失败的销售回租。以下是该公司在租赁、融资应收账款方面的投资余额摘要(单位：千)。
| | | | | | | | | | |
| 十二月三十一日，
2023 | 十二月三十一日，
2022 | | |
| 最低应收租赁款 | $ | 9,088,298 | | $ | 6,676,528 | | | |
| 租赁财产的估计剩余价值(无担保) | 1,041,087 | | 940,885 | | | |
| 租赁、融资应收账款的总投资 | 10,129,385 | | 7,617,413 | | | |
| | | | |
| 减去：非劳动收入 | (8,083,808) | | (5,695,094) | | | |
| 减去：信贷损失准备金 | (21,971) | | (19,124) | | | |
| 租赁净投资、融资应收账款 | $ | 2,023,606 | | $ | 1,903,195 | | | |
于2023年12月31日的应收租赁付款净投资现值及未担保剩余价值分别为19.914亿美元及5,420万美元，而于2022年12月31日的净投资分别为18.715亿美元及5,080万美元。
截至2023年12月31日，本公司在融资应收账款项下连续五年每年欠本公司的最低租赁付款如下(以千计)：
| | | | | |
| 截至2011年12月31日止的一年， | 未来最低租赁付款 |
| 2024 | $ | 137,339 | |
| 2025 | 139,746 | |
| 2026 | 142,195 | |
| 2027 | 144,687 | |
| 2028 | 147,223 | |
| 此后 | 8,377,107 | |
| 总计 | $ | 9,088,298 | |
本公司融资应收账款信贷损失准备的变化情况如下(以千计)：
| | | | | | | | | | | | | | |
| 罗克福德租赁公司 | 马里兰现场直播！租赁 | 宾夕法尼亚现场直播！总租约 | 总计 |
| 2021年12月31日的余额 | $ | — | | $ | 12,226 | | $ | — | | $ | 12,226 | |
| 本期投资的初始备抵 | — | | — | | 32,277 | | 32,277 | |
| 信贷津贴本期变动 | — | | (8,131) | | (17,248) | | $ | (25,379) | |
| 截至2022年12月31日的期末余额 | $ | — | | $ | 4,095 | | $ | 15,029 | | $ | 19,124 | |
| 本期投资的初始备抵 | 3,867 | | — | | — | | 3,867 | |
| 信贷津贴本期变动 | (1,193) | | 1,566 | | (1,393) | | (1,020) | |
| 截至2023年12月31日的期末余额 | $ | 2,674 | | $ | 5,661 | | $ | 13,636 | | $ | 21,971 | |
截至2023年12月31日，公司租赁、融资应收账款投资的摊余成本基础如下(单位：千)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 起源年份 | | |
| 2023 | 2022 | | 2021 | | 总计 |
| 租赁投资、融资应收账款 | $ | 100,847 | | $ | 704,763 | | | $ | 1,239,967 | | | $ | 2,045,577 | |
| 信贷损失准备 | (2,674) | | (13,636) | | | (5,661) | | | (21,971) | |
| 以2023年12月31日为摊销成本基础 | $ | 98,173 | | $ | 691,127 | | | $ | 1,234,306 | | | $ | 2,023,606 | |
| | | | | | |
| 应收未付融资的拨备百分比 | (2.65) | % | (1.93) | % | | (0.46) | % | | (1.07) | % |
在截至2023年12月31日的年度内，本公司计入信贷损失准备金，净额为#美元。6.51000万美元。
本年度拨备的主要原因与罗克福德租赁和罗克福德贷款及相关贷款承诺有关(进一步讨论见附注5)。
在截至2022年12月31日的年度内，公司计入信贷损失准备金，净额为#美元。6.91000万美元。
这是由于宾夕法尼亚现场直播最初为信贷损失准备的3230万美元！主租约创始于2022年3月1日。然而，这一初步拨备被部分抵消，原因是业绩改善以及租户更新了对马里兰州Live！租约和宾夕法尼亚现场直播！师傅租约。这提高了准备金计算中的租金覆盖率，从而减少了两种融资应收款所需准备金。
信贷损失拨备占年内未偿还租赁投资的百分比较高的原因
罗克福德租借公司和宾夕法尼亚现场直播！大师租赁与马里兰州现场直播相比！租赁的主要原因是马里兰现场直播的租金覆盖率要高得多！租约与宾夕法尼亚现场直播相比！总租约和罗克福德租约的预期覆盖率。未来经济概率因素的变化、我们房地产估计价值的变化以及基础设施的收益假设可能会导致未来期间的非现金拨备或回收，这可能会对我们的经营业绩产生重大影响。
8. 租赁资产和租赁负债
租赁资产
作为房地产及设备的承租人，本公司须遵守各种营运租约，其中大部分为与本公司根据三重净值营运租约出租予其租户的物业有关的土地租约。这些土地租约可能包括固定租金，以及基于个人物业表现或CPI等指数变化的浮动租金，到期日期从2028年到2108年不等，在考虑所有续签选项时。对于某些土地租约，公司的租户负责直接向第三方房东付款。根据ASC 842，由于公司被视为主要租约，公司必须对这些土地租约的综合财务报表进行汇总
债务人。随着ASU 2016-02于2019年1月1日通过，本公司在其综合资产负债表中记录了使用权资产和相关租赁负债，以分别代表其使用基础租赁资产的权利和未来的租赁义务，包括由我们的租户直接支付的土地租赁。由于使用权资产部分涉及导致本公司在其综合资产负债表上记录土地权资产的租约，以及本公司在收购相关土地和建筑物资产时假设的低于市价的租赁，因此本公司必须在综合资产负债表上报告总计的使用权资产和土地权。
土地权，净额代表本公司受长期土地租约约束的土地权利。该公司通过收购其几个出租物业获得了土地租赁权，并立即将土地分租给其租户。该等土地权利代表相关土地租约的低于市价。鉴于收购日的市场状况，公司对收购的土地租赁进行评估，以确定租赁条款是有利还是不利。由于根据本公司的三重净值租约应收取的市值租金高于根据收购的土地租约应支付的租金，本公司得出结论认为，土地租约低于市价，因此需要在其账面上作为确定的真实资产(土地权)入账。
公司使用权资产和土地权的组成部分，净额详述如下(以千计)：
| | | | | | | | | | | |
| 2023年12月31日 | | 2022年12月31日 |
使用权资产--经营租赁(1) | $ | 196,254 | | | $ | 181,243 | |
| 土地权，净值 | 639,270 | | | 652,824 | |
| 使用权资产和土地权净额 | $ | 835,524 | | | $ | 834,067 | |
(1) 在截至2023年12月31日的年度内，本公司收购了位于巴吞鲁日的Belle的某些房地产资产，并注销了之前记录的与该物业的土地租赁相关的使用权资产和相关累计摊销，总额为40万美元。
土地权
土地权按相关土地租契的个别租期摊销，包括所有续期选择，范围由10几年前92按各自的收购日期计算。土地权网，由以下部分组成：
| | | | | | | | | | | |
| 十二月三十一日，
2023 | | 十二月三十一日，
2022 |
| (单位：万人) |
土地权(2) | $ | 727,114 | | | $ | 727,796 | |
累计摊销较少(2) | (87,844) | | | (74,972) | |
| 土地权，净值 | $ | 639,270 | | | $ | 652,824 | |
(2) 于截至2023年12月31日止年度内，本公司收购了位于巴吞鲁日的Belle的若干房地产资产，而先前记录的土地权利及与该物业的土地租赁有关的相关累计摊销合共70万美元已注销。
在截至2022年12月31日的年度内，由于捐赠了土地租约的一部分土地，该公司记录了270万美元的加速土地权摊销。
截至2023年12月31日，预计本财年与公司土地权相关的未来摊销费用如下(以千为单位)：
| | | | | |
| 截至2011年12月31日止的一年， | |
| 2024 | $ | 13,104 | |
| 2025 | 13,104 | |
| 2026 | 13,104 | |
| 2027 | 13,104 | |
| 2028 | 13,104 | |
| 此后 | 573,750 | |
| 总计 | $ | 639,270 | |
经营租赁负债
截至2023年12月31日，公司的经营租赁负债到期日如下(以千计)：
| | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： | |
| 2024 | $ | 14,566 | |
| 2025 | 14,510 | |
| 2026 | 14,512 | |
| 2027 | 14,038 | |
| 2028 | 13,920 | |
| 此后 | 642,022 | |
| 租赁付款总额 | $ | 713,568 | |
| 减去：利息 | (516,715) | |
| 租赁负债现值 | $ | 196,853 | |
.
租赁费
经营租赁成本是指在综合资产负债表上记录的经营租赁确认的全部费用。可变租赁成本不计入租赁负债的计量，包括与物业表现挂钩的租赁付款以及在租赁开始时无法确定的指数变化，而短期租赁成本为12个月或以下的经营租约的成本。
租赁费用的构成如下：
| | | | | | | | | | | |
| 截至2023年12月31日的年度 | | 截至2022年12月31日的年度 |
| (单位：千) |
| 经营租赁成本 | $ | 14,805 | | | $ | 13,477 | |
可变租赁成本 | 19,757 | | | 19,755 | |
| 短期租赁成本 | — | | | 2 | |
| 土地权资产摊销 | 13,554 | | | 15,859 | |
| 总租赁成本 | $ | 48,116 | | | $ | 49,093 | |
与土地权无形资产有关的摊销费用，以及可变租赁成本和本公司大部分经营租赁成本在综合收益表的土地权和土地租赁费用中入账。公司的短期租赁成本以及一小部分经营租赁成本在综合收益表中同时计入博彩、食品、饮料和其他费用以及一般和行政费用。
与经营租赁有关的补充披露
与本公司经营租赁相关的补充资产负债表信息如下：
| | | | | |
| 2023年12月31日 |
| 加权平均剩余租赁期限--经营租赁 | 50.71年份 |
| 加权平均贴现率--经营租赁 | 6.57% |
与公司经营租赁有关的补充现金流量信息如下：
| | | | | | | | | | | |
| 截至2023年12月31日的年度 | | 截至2022年12月31日的年度 |
| (单位：千) |
| 为计量租赁负债所包括的金额支付的现金： | | | |
来自经营租赁的经营现金流量 (1) | $ | 1,618 | | | $ | 1,617 | |
| | | |
| | | |
| | | |
(1) 公司为经营租赁支付的现金显著低于同期的租赁成本，原因是公司的大部分地面租赁租金由公司的租户直接支付给房东。虽然GLPI没有花费与这些租赁相关的现金，但根据ASC 842，这些租赁必须在公司的财务报表中增加。
融资租赁负债
收购Live！的不动产资产。Casino & Hotel Maryland，该公司获得了土地权，但长期土地租赁将于2111年6月6日到期。 马里兰Live！租赁作为租赁投资、应收融资入账，相关地面租赁作为综合资产负债表租赁负债内的融资租赁责任入账。 根据ASC 842，本公司记录其租户支付的土地租赁租金的收入，并在利息费用中抵消费用，因为本公司认为，作为承租人，它是土地租赁的主要义务人。场地租赁包含根据该设施产生的博彩收益的百分比计算的可变租赁付款，并有固定的最低年度付款。 本公司按5. 0%贴现固定最低年度付款以达致初步租赁承担。 于2023年12月31日，该融资租赁的到期日如下（以千计）：
| | | | | |
| 截至2011年12月31日止的一年， | |
| 2024 | $ | 2,244 | |
| 2025 | 2,267 | |
| 2026 | 2,289 | |
| 2027 | 2,313 | |
| 2028 | 2,335 | |
| 此后 | 299,723 | |
| 租赁付款总额 | $ | 311,171 | |
| 减去：利息 | (256,910) | |
| 融资租赁负债现值 | $ | 54,261 | |
9. 金融资产和负债的公允价值
按公允价值经常性计量的资产和负债
以下方法和假设用于估计每一类金融工具的公允价值，对其进行估计是可行的：
现金和现金等价物
由于现金等价物的到期日较短，公司现金和现金等价物的公允价值接近公司现金和现金等价物的账面价值。
租赁投资、融资应收账款、净额
本公司租赁净投资、融资应收账款的公允价值是基于标的
该公司拥有与马里兰现场直播相关的房地产！租借，宾夕法尼亚现场直播！主人租赁公司和罗克福德租赁公司。最初的公允价值是公司为收购房地产而支付的价格。初始公允价值随后根据商业房地产价格指数的变化进行调整，因此是ASC 820定义的第三级计量。
递延薪酬计划资产
公司的递延补偿计划资产由不限成员名额的共同基金组成，因此，资产的公允价值计量被视为ASC 820定义的第1级计量。递延薪酬计划资产计入综合资产负债表中的其他资产。
房地产贷款，净额
房地产贷款的公允价值接近本公司房地产贷款的账面总价值，如
对未偿还贷款余额的收取是合理的，而且贷款是最近按市场条款发放的。
房地产贷款的公允价值计量被认为是ASC 820中定义的第三级计量。
长期债务
高级票据的公允价值是根据活跃市场的报价估计的，因此也是ASC 820定义的第一级计量。我们修订的信贷协议中债务的公允价值是基于市场信息的指示性定价(第2级投入)。
该公司金融工具的估计公允价值如下(以千计)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2023年12月31日 | | 2022年12月31日 |
| | 携带
金额 | | 公平
价值 | | 携带
金额 | | 公平
价值 |
| 金融资产： | | | | | | | |
| 现金和现金等价物 | $ | 683,983 | | | $ | 683,983 | | | $ | 239,083 | | | $ | 239,083 | |
| 租赁投资、融资应收账款、净额 | 2,023,606 | | | 1,969,326 | | | 1,903,195 | | | 1,900,971 | |
| 房地产贷款，净额 | 39,036 | | | 40,299 | | | — | | | — | |
递延薪酬计划资产 | 32,894 | | | 32,894 | | | 27,387 | | | 27,387 | |
| | | | | | | |
| 财务负债： | | | | | | | |
长期债务： | | | | | | | |
| 信贷协议和定期贷款信贷安排 | 600,000 | | | 600,000 | | | — | | | — | |
| 优先无担保票据 | 6,075,000 | | | 5,816,919 | | | 6,175,000 | | | 5,715,963 | |
按公允价值非经常性基础计量的资产和负债
在截至2023年12月31日和2022年12月31日的年度内，没有按公允价值在非经常性基础上计量的资产或负债。
10. 长期债务
长期债务，扣除当前到期日和未摊销债务发行成本的净额如下：
| | | | | | | | | | | |
| 十二月三十一日，
2023 | | 十二月三十一日，
2022 |
| | (单位：万人) |
| 无担保的17.5亿美元左轮手枪 | $ | — | | | $ | — | |
| | | |
| | | |
| | | |
| | | |
| 2027年9月到期的定期贷款信贷安排 | 600,000 | | | — | |
$500百万5.3752023年11月到期的优先无担保票据百分比 | — | | | 500,000 | |
$400百万3.3502024年9月到期的优先无担保票据百分比 | 400,000 | | | 400,000 | |
$850百万5.2502025年6月到期的优先无担保票据百分比 | 850,000 | | | 850,000 | |
$975百万5.3752026年4月到期的优先无担保票据百分比 | 975,000 | | | 975,000 | |
$500百万5.7502028年6月到期的优先无担保票据百分比 | 500,000 | | | 500,000 | |
$750百万5.3002029年1月到期的优先无担保票据百分比 | 750,000 | | | 750,000 | |
$700百万4.0002030年1月到期的优先无担保票据百分比 | 700,000 | | | 700,000 | |
$700百万4.0002031年1月到期的优先无担保票据百分比 | 700,000 | | | 700,000 | |
$800百万3.2502032年1月到期的优先无担保票据百分比 | 800,000 | | | 800,000 | |
$400百万6.7502033年12月到期的优先无担保票据百分比 | 400,000 | | | — | |
| 其他 | 434 | | | 583 | |
| 长期债务总额 | $ | 6,675,434 | | | $ | 6,175,583 | |
| 减去：未摊销债务发行成本、债券溢价和原始发行折扣 | (47,884) | | | (47,115) | |
长期债务总额，扣除未摊销债务发行成本、债券溢价和原始发行折扣后的净额 | $ | 6,627,550 | | | $ | 6,128,468 | |
以下为截至2023年12月31日的长期债务未来最低偿还额时间表(单位：千)：
| | | | | |
| 2024 | $ | 400,156 | |
| 2025 | 850,164 | |
| 2026 | 975,114 | |
| 2027 | 600,000 | |
| 2028 | 500,000 | |
| 超过5年 | 3,350,000 | |
| 最低付款总额 | $ | 6,675,434 | |
定期贷款信贷协议
于2022年9月2日，普洛斯资本与作为行政代理(“定期贷款代理”)的美国富国银行协会及其他代理及贷款方订立定期贷款信贷协议(“定期贷款信贷协议”)，提供$6001,000,000延迟提取信贷安排，到期日为2027年9月2日(“定期贷款信贷安排”)。定期贷款信贷安排由GLPI提供担保。
定期贷款信贷安排下的贷款的可获得性受制于惯例条件，包括形式上遵守财务契约，以及定期贷款代理接受Bally‘s对定期贷款信贷安排的有条件担保，但须强制执行针对普洛斯资本、GLPI和除Bally’s以外的所有来源的所有补救措施。定期贷款信贷安排下的贷款只能用于为在一次或一系列相关交易中收购Bally‘s的一个或多个指定物业(“收购”)的购买价格的一部分提供资金，并支付与此相关的费用、成本和支出。该公司于2023年1月3日动用全部6亿美元定期贷款信贷安排，与收购Bally‘s Biloxi和Bally’s Tiverton的房地产资产有关。
在符合惯例条件下，包括形式上遵守财务契约，普洛斯资本可以根据定期贷款信贷协议获得额外的定期贷款承诺和产生增量定期贷款，只要
定期贷款信贷安排项下所有未偿还定期贷款的本金总额不超过12亿美元，外加与收购相关的最多6000万美元的交易费用和成本。目前没有关于这种增量贷款和承诺的承诺。
利率和费用
根据GLP Capital的选择，适用于定期贷款信贷融资项下贷款的年利率等于基于担保隔夜融资利率（“SOFR”）的利率或基本利率加上适用的利润率，其范围为 0.85%至1.7SOFR贷款年利率和0.0%至0.7对于基本利率贷款，每年的利率为%，在每种情况下，取决于定期贷款信贷额度的信用评级。目前适用的保证金为 1.30SOFR贷款和0.30%的基础利率贷款。此外，GLP Capital将根据定期贷款信贷安排支付未使用承诺的承诺费，费率范围为 0.125%至0.3%，视乎信贷融资不时获赋予的信贷评级而定。目前的承诺费率为 0.25%.于二零二三年十二月三十一日，定期贷款信贷融资项下的加权平均利率为6. 76%。
摊销和预付款
定期贷款信贷融资不受中期摊销的影响。GLP Capital须以发行其他债务所得现金净额的100%预付未偿还定期贷款，该等债务由GLPI无条件担保及由Bally's有条件担保。（“替代收购债务”），由GLPI收到，GLP Capital或其任何子公司在定期贷款融资的融资日期后（定期贷款信贷协议项下的任何增量定期贷款及过渡循环融资（定义见下文）项下的贷款除外），惟该等现金所得款项净额用于偿还过渡循环融资项下的未偿还贷款除外。GLP Capital毋须于到期前偿还定期贷款信贷融资项下之任何贷款。GLP Capital可于到期前预付定期贷款信贷融资项下之全部或任何部分贷款，而毋须支付溢价或罚款，惟须偿付贷款人之任何SOFR破损成本，并可重新借入其已偿还之贷款。定期贷款信贷融资项下未使用的承诺于2023年8月31日自动终止。
某些违约的契诺和事件
定期贷款信贷融资包含惯例契约，除其他事项外，限制GLPI及其附属公司（包括GLP Capital）授予其资产留置权、产生债务、出售资产、进行收购、合并或整合或支付若干股息及作出其他受限制付款的能力，惟若干例外情况除外。财务契约包括以下内容，以过去四个季度为基础按季度计量：（i）最高总债务与总资产价值比率，（ii）最高优先担保债务与总资产价值比率，（iii）某些追索债务与未担保资产价值的最高比率，以及（iv）最低固定费用覆盖率。GLPI须维持其作为房地产投资信托基金的地位，并获准按需要向其股东派付股息，以维持房地产投资信托基金的地位。GLPI亦获准作出其他股息及分派，惟须符合备考财务契诺及并无违约。定期贷款信贷融资还包含某些习惯的肯定契约和违约事件。违约事件的发生及持续，包括（其中包括）未能支付本金或利息、陈述存在重大不准确及未能遵守契诺，将使贷款人能够加快贷款及终止其项下的承诺。
高级无担保信贷协议和经修订的信贷协议
于2022年5月13日，GLP Capital订立信贷协议（“信贷协议”），提供于2026年5月到期的17.5亿美元循环信贷融资（“初始循环信贷融资”），以及GLP Capital选择的两次六个月延期。我们的大部分债务为固定利率，我们的浮动利率风险目前仅限于初始循环信贷融资和定期贷款信贷协议项下的未偿还债务（如有）。 GLP Capital为信贷协议项下之主要债务人，并由GLPI担保。
于二零二二年九月二日，GLP Capital与GLP Capital、Wells Fargo Bank、National Association（作为行政代理人（“代理人”））及若干银行及其他金融机构或实体订立信贷协议修订本（经有关修订修订之信贷协议，“经修订信贷协议”）。根据经修订信贷协议，GLP Capital有权于2024年12月31日前随时选择将经修订信贷协议项下现有循环承诺中最多7亿美元重新分配至新循环信贷融资（“过渡循环融资”，连同初始循环信贷融资统称为“循环融资”）。
桥梁循环贷款的年摊销比例为1%。根据桥梁循环融资偿还的款项不能再借入，相应的承付款将根据经修订的信贷协议自动重新分配给现有的循环融资。普洛斯资本须以GLPI、普洛斯资本或其任何附属公司(定期贷款信贷协议项下的任何定期贷款及桥梁循环贷款项下的任何贷款除外)发行另类收购债务所得的现金净额100%预付桥梁循环融资项下的贷款。截至2024年12月31日尚未借入的桥梁循环安排下的任何未偿还承付款，将根据经修订的信贷协议自动重新分配至现有循环安排。
GLP Capital根据Bridge Revolving Facility借款的能力受到某些条件的限制，包括
符合GLP Capital财务契约的形式，以及代理人收到的
Bally‘s在桥梁循环贷款项下的次级贷款，但须强制执行针对普洛斯的所有补救措施
资本、GLPI和除Bally之外的所有来源。桥梁循环融资下的贷款将不按比例处理
在现有循环信贷安排下的贷款。
于2023年12月31日，经修订信贷协议并无未偿还款项。此外，于2023年12月31日，本公司根据经修订的信贷协议签发的信用证承担或有债务，面值合计约为$0.4百万美元，结果是$1,749.6截至2023年12月31日，修订后的信贷协议下的可用借款能力为1.8亿欧元。
根据Revolver借入的贷款的应付利率由普洛斯资本选择，等于
基于SOFR的比率或基本比率加上适用的边际，范围为0.725%至1.40SOFR贷款年利率和0.0%至0.4基本利率贷款的年利率，在每种情况下，取决于分配给经修订的信贷协议的信用评级。目前适用的保证金为1.05SOFR贷款和0.05基本利率贷款的利率为%。尽管有上述规定，基本利率在任何情况下都不得低于1.00%。此外，普洛斯资本将就循环融资下的承诺支付融资手续费，无论使用情况如何，费率范围为0.125%至0.3年利率，取决于不时分配给经修订的信贷协议的信用评级。目前的设施费率为0.25%。经修订的信贷协议不受中期摊销的影响，但桥梁循环贷款除外。普洛斯资本无须在到期前偿还经修订信贷协议项下的任何贷款，但上文有关桥梁循环融资的规定除外。普洛斯资本可在到期前预付经修订信贷协议项下的全部或任何部分贷款，无须支付溢价或罚款，但须偿还贷款人的任何SOFR违约成本，并可再借入其已偿还的贷款。
经修订信贷协议载有惯例契诺，除若干例外情况外，限制GLPI及其附属公司就其资产授予留置权、产生债务、出售资产、作出投资、进行收购、合并或合并或支付若干股息及作出其他受限制付款的能力。经修订的信贷协议包括以下财务契约，这些契约是按季度顺延四个季度计算的：最高总债务与总资产价值的比率、最高优先担保债务与总资产价值的比率、某些有追索权的债务与未担保资产价值的最高比率以及最低固定押记覆盖率。GLPI获准根据需要向其股东支付股息，以维持REIT的地位，但须受不支付款项或破产违约的限制。GLPI还被允许在形式上遵守财务契约和没有违约的情况下进行其他股息和分配。经修订的信贷协议亦载有若干惯常的平权契诺及违约事件，包括发生控制权变更及终止经修订的宾夕法尼亚总租约(须受若干替代权利规限)。经修订信贷协议项下违约事件的发生及持续，将使经修订信贷协议项下的贷款人可加速贷款及终止其项下的承诺。于2023年12月31日，本公司遵守经修订信贷协议所规定的所有财务契诺。
高级无担保票据
截至2023年12月31日，公司拥有6,075.0百万未偿还优先无抵押票据(“高级票据”)。公司的每一份高级票据都包含限制公司以下能力的契诺：产生额外债务和利用其资产担保债务；与另一家公司合并或合并；以及对修订后的宾夕法尼亚总租约进行某些修订。高级票据还要求该公司保持规定的未担保资产与无担保债务的比率。这些公约受到一些重要和重大的限制、限制和例外。
2023年11月22日，公司发行了美元4001000万美元6.752033年12月到期的优先无担保票据，发行价相当于98.196本金的%。公司计划将所得款项净额用作营运资金及
一般公司用途，可包括购置、发展及改善物业、偿还债务、资本开支及其他一般业务用途。
公司可随时赎回任何系列的高级债券，赎回价格不时为100优先债券赎回本金的%，另加优先债券契约所述的“全部”赎回溢价，连同赎回日的应计利息及未付利息(但不包括赎回日在内)，但如赎回一系列优先债券，则属例外90或在到期前几天赎回，赎回价格将为100优先债券赎回本金的百分比，连同赎回日(但不包括赎回日)的应计及未付利息。如果GLPI发生控制权变更，并伴随着某一系列高级债券的信用评级下降，公司将被要求给予该系列高级债券的持有人机会，以相当于以下价格出售其持有的该系列高级债券101该系列优先债券本金的百分比，连同回购日(但不包括回购日)的应计及未付利息。高级债券还须遵守博彩法律和法规规定的强制性赎回要求。
优先债券由普洛斯资本及普洛斯融资II有限公司(以下简称“发行人”)发行。二GLPI的合并子公司，并由GLPI以优先无担保基础提供担保。GLPI的担保是完全和无条件的。优先债券是发行人的优先无抵押债务和排名平价通行证享有对发行人所有优先债务(包括经修订信贷协议)的偿还权，以及对发行人所有次级债务的优先偿还权，而不实施抵押品安排。
优先票据包含限制公司以下能力的契约：承担额外债务并使用其资产担保债务;与另一家公司合并或合并;以及对PENN主租赁进行某些修订。优先票据亦要求本公司维持无抵押资产与无抵押债务之指定比率。这些契约受到一些重要和重要的限制、条件和例外情况的约束。
2023年1月13日，公司宣布赎回所有美元500.0300万，5.375较高级的百分比
于2023年到期的票据(以下简称“票据”)。本公司于2023年2月12日(“赎回日期”)赎回所有债券
$507.5100,000,000英镑，相当于债券本金的100%，另加通过赎回应计的利息
日期，因提前清偿债务蒙受损失#美元0.61000万美元，主要与债务发行注销有关。GLPI
赎回债券的资金主要来自手头的现金以及通过结算远期销售协议
这发生在2023年2月，导致发布了1,284,556募集净收益为#美元的股票64.61000万美元。
有关其他讨论，请参见附注16。
于2023年12月31日，本公司已遵守其优先票据项下的所有规定财务契诺。
11. 承付款和或有事项
诉讼
本公司须接受与人身伤害、雇佣事宜、商业交易及其他在正常业务过程中出现的事宜有关的各种法律及行政程序。本公司认为，这些事项的最终结果不会对本公司的综合财务状况或经营结果产生重大不利影响。此外，该公司维持其认为足够的保险范围，以进一步降低此类诉讼的风险。然而，此类诉讼可能成本高昂、耗时长且不可预测，因此不能保证此类诉讼的最终结果可能不会对公司的财务状况或运营结果产生重大影响。此外，不能保证现有保险的承保金额或范围将足以弥补因这类问题而产生的损失。
资金承诺
该公司已同意建立一个资金机制，以支持宾夕法尼亚大学寻求搬迁和发展
宾夕法尼亚2023年主租约中包括的几处物业的机会。GLPI同意提供至多$2251000万美元用于
宾夕法尼亚州立大学位于奥罗拉的河船赌场的搬迁7.75%上限税率，如果宾夕法尼亚州立大学要求，将提供最高
$350100万美元用于好莱坞赌场Joliet的搬迁，在好莱坞赌场建造一家酒店
哥伦布和在M Resort Spa赌场以当时的市场价格建造第二座酒店塔楼。资金承诺将于2026年1月1日到期。
请参阅附注1，以了解有关该公司可能有的未来融资承诺的讨论
未来可能与巴利和田径队在特罗皮卡纳的交易。
如附注1所述，该公司还承诺提供高达#美元的1501000万美元(其中40 万
截至2023年12月31日)通过罗克福德贷款提供的发展资金。Rockford贷款项下的任何借款
将受到利率为10%。罗克福德的贷款有最高未偿还额度
最长期限为6年份(5-首个学期为一年一年制分机)。罗克福德的贷款是提前偿还的，不会被罚款
在伊利诺伊州罗克福德的Hard Rock赌场开业后，预计将于2024年9月开业。罗克福德贷款
预付款受制于典型的建筑贷款条款和条件。
最后，该公司已同意并预计为一个陆上开发项目的某些建设成本提供资金
在赌场马奎特赌场，金额不超过$12.51000万美元。
员工福利计划
本公司根据修订后的1986年《国内收入法》第401(K)节的规定，维持一项固定缴款计划，涵盖所有符合条件的员工。该计划允许参与计划的员工将部分工资和/或年度奖金推迟到由公司管理的退休基金中。在2023年1月1日之前，公司酌情缴纳了50员工选择性延期工资的百分比，最高可达6符合条件的员工薪酬的百分比。2023年1月1日，公司将其固定缴费计划修改为国内税法定义的非选择性安全港计划。自2023年1月1日起，本公司提供相当于每位参与者补偿3%的避风港非选择性捐款，此类捐款在任何时候都是完全既得且不可没收的。确定缴款计划的匹配缴款为#美元。0.1截至2023年12月31日和2022年12月31日的年度和0.3在截至2021年12月31日的一年中，
该公司维持着一项非限定递延薪酬计划，涵盖大多数管理层和其他高薪员工。该计划允许参与者在税前基础上递延其基本年薪和/或年度奖金的一部分，并从这些递延中赚取递延纳税收益。该计划还规定了与公司缴费相匹配的五年制句号。本公司设立了一个信托基金，并定期向该信托基金转移一笔必要的款项，以支付其各自在参与者延期付款和公司供款方面的未来负债。本公司于截至2023年、2023年、2022年及2021年12月31日止各年度的非限定递延补偿计划的相应供款为$0.5百万美元。公司的递延补偿负债已列入综合资产负债表内的其他负债#美元。32.91000万美元和300万美元25.8截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日，分别为2.5亿美元。信托基金持有的资产为$31.81000万美元和300万美元27.4分别于2023年12月31日、2023年12月31日及2022年12月31日止，并计入综合资产负债表内的其他资产。
12. 收入确认
来自房地产的收入
截至2023年12月31日，14根据经修订的宾夕法尼亚总租约，本公司的房地产投资物业已出租予宾夕法尼亚的一间附属公司，7根据宾夕法尼亚2023年总租约，公司的房地产投资物业租赁给了一家子公司，另一家12根据经修订的顶峰总租约，本公司的房地产投资物业已出租给宾夕法尼亚大学的一家子公司，5本公司的房地产投资物业根据第三次修订和重新修订的凯撒总租约出租给凯撒的一家子公司，3本公司的房地产投资物业根据博伊德主租赁出租给博伊德的子公司， 8本公司的房地产投资物业根据Bally's主租赁出租给Bally's的子公司， 2该公司的房地产投资物业出租给Cordish的子公司根据宾夕法尼亚州生活！主租约及 4本公司的房地产物业出租给赌场女王的子公司根据第三次修订和重述赌场女王主租赁。 此外，宾夕法尼亚州的好莱坞赌场摩根敦下的土地是受摩根敦租赁。 最后，该公司有单一的财产三重净租赁与凯撒根据马蹄圣路易斯租赁，博伊德根据贝尔特拉公园租赁，巴利的根据纯果乐租赁和科迪什根据马里兰州生活！租赁和815娱乐根据罗克福德租赁。
担保
经修订的PENN主租赁、PENN 2023主租赁、经修订的Pinnacle主租赁和Morgantown租赁项下的义务由PENN担保，就各项租赁而言，由占用和经营该租赁所涵盖设施的PENN子公司共同和单独担保。同样，第三次经修订及重列Caesars主租约、第三次经修订及重列Casino Queen主租约及Bally's主租约项下之责任由母公司及占用及经营租赁设施之附属公司共同及个别担保。的
博伊德主租约下的义务马里兰现场！《宾夕法尼亚现场》Pennsylvania Live！租赁及Rockford租赁由占用及经营该等设施的附属公司共同及个别担保。
租金
根据PENN 2023主租约的租金是固定的，每年的租金总额增加 1.5每年11月1日。 经修订的PENN总租约下的租金结构包括一个固定部分，其中一部分受年度租金限制。 2%自动扶梯，如果满足某些租金覆盖率阈值，以及基于设施收入的组成部分，该组成部分将进行前瞻性调整，但受某些楼层（即宾夕法尼亚州国家赛马场的好莱坞赌场，由于宾夕法尼亚州开设了竞争性设施）的影响， 五年 数额相当于 4修订后的PENN主租约下的所有设施在上一个 五年超过了合同规定的底线。
与经修订的PENN主租约类似，经修订的Pinnacle主租约也包括一个固定部分，其中一部分须每年进行一次修订。 2%自动扶梯，如果满足某些租金覆盖率阈值，以及基于设施收入的组成部分，该组成部分将进行前瞻性调整，但受某些楼层（即由于PENN收购竞争性设施Margaritaville Resort Casino而导致的Bossier City Boomtown物业）的影响， 两年达到相当于4修订顶峰总租约下所有设施于上一年的平均净收入的百分比两年超过了合同规定的底线。
于二零二零年十二月十八日及二零二三年十一月十三日，经修订及重订的凯撒总租契及第二次经修订及重订的总租契分别生效，详情载于附注1。该等修订分别作为一份新租约入账，本公司认为该新租约继续符合经营租约处理的准则。因此，修订时的现有递延收入将在经修订及重订的凯撒总租约新的初始租期(将于2038年9月届满)中确认。该公司达成了最多额外的续订选项20租户可以选择的租期并不能合理地确定是否会被行使，因为不续期不会对租户造成重大处罚。在第五个和第六个租赁年中，建筑物的基本租金上涨到1.25%。在第七个和第八个租赁年，它会升级到1.75%，然后在2在第九个租赁年及之后的每个租赁年。此外，在新的初始租赁期内保证的固定升级是按直线基础确认的。
博伊德大师租约包括一个固定部分，其中一部分须每年支付2%自动扶梯，如果达到了特定的租金覆盖率阈值，则为基于设施收入的组件，该组件每隔两年达到相当于4前一年博伊德主租约下所有设施的年平均净收入的百分比两年超过合同基准线。
于2020年5月，本公司收购Belterra Park的房地产，以偿还Belterra Park贷款，但须受Belterra Park租赁及Boyd联属公司经营该物业的规限。 Belterra Park租约的租金条款与博伊德大师租约一致。 年租金由固定部分组成，其中一部分受年租金最高可达2%如果达到了一定的租金覆盖率门槛，并且根据设施的收入每两年调整一次，数额等于4Belterra Park前两年超过合同基准线的年平均净收入的%。
2020年9月29日，本公司收购了马蹄圣路易斯的房地产，以偿还CZR贷款，但须遵守马蹄圣路易斯租赁协议，该协议的初始期限将于2033年10月31日到期，有4个单独的续约选择权， 5年，可由租户选择行使。 马蹄圣路易斯租赁的租金条款于2021年12月1日进行了调整，因此年度自动扶梯现在固定为 1.25%，用于第二至第五个租赁年，增加到1.75租约第六及第七年的百分率及其后增加2.0对于租约的剩余部分，为%。
Meadows租约包含一个固定的组成部分，取决于每年的自动扶梯，以及一个基于设施收入的组成部分，该组成部分每 两年（i）根据第（1）款作出的决定; 4%乘以（ii）该融资在其后两年期间的平均每年净收入。Meadows租约包含年度自动扶梯拨备， 5基本租金的百分比，如果达到一定的租金覆盖率阈值， 5%，直至 十年或总租金为$的年份31.0百万，在这一点上，自动扶梯将减少到 2%，此后每年。 Meadows租赁于二零二三年终止，而与该物业相关的房地产成为PENN二零二三年主租赁的一部分。
Morgantown租约于2020年10月1日生效，据此，本公司将租赁宾夕法尼亚州正在建设中的博彩设施下的土地，初始现金租金为100美元。3.0 （一）在第二个和第三个租赁年度， 1.5%每年（及按比例基准于博彩设施于租赁年度之余下时间
（ii）由开始日期的第四周年起计，以及其后的每一周年，（a）如消费物价指数的增幅最少 0.5%对于任何租赁年度，该租赁年度的租金按1.25(B)如消费物价指数升幅小于0.5%，则该租赁年度的租金不得增加。
第三份修订及重订赌场皇后总租契的租金按年增加0.5%租期为两年至六年。从第七个租赁年开始，到租赁期的剩余时间，如果CPI上涨至少0.25对于任何租赁年度，则年租金应增加1.25%，如果CPI涨幅小于0.25%，则租金在该租赁年度内将保持不变。此外，公司位于巴吞鲁日皇后赌场的陆地开发项目已于2023年8月下旬完成，租金在开业时进行了调整，以反映收益8.25GLPI项目成本为7,700万美元的提成。该公司还以#美元收购了马奎特赌场的土地和某些改善设施。32.72截至2023年9月6日。第三份经修订及重订的赌场皇后总租契的年租增加了$2.7这笔收购的费用为100万美元。此外，公司预计为某些建筑费用提供不超过#美元的资金。12.5100万美元，用于马奎特赌场的一个陆上开发项目，预计将于2024年12月31日完工。租金将进行调整，以反映收益率为8.25用于资助项目成本的%。
2021年7月1日生效的佩里维尔租约受升级条款的约束，从第二个租赁年开始到第四个租赁年，并增加到1.50%，然后按1.25剩余租赁期为%。自第五个租赁年度开始的上调拨备须受上一个租赁年度的消费物价指数至少为0.5%的限制。佩里维尔租约于2023年终止，与该房产相关的房地产成为宾夕法尼亚2023年主租约的一部分。
Bally的主租约于2021年6月3日生效，租金根据CPI进行合同升级，1下限百分比和2%上限，以CPI会议a为准0.5%阈值。2022年4月1日和2023年1月3日，该公司完成了对Bally‘s Biloxi、Bally’s Tiverton、Bally‘s Black Hawk和Bally’s Quad Cities的房地产资产的收购。该等物业已加入现有的Bally‘s Master租约，并按上述升级条款的规定按年加租。
2021年12月29日，马里兰州现场直播！与科迪什的租约生效，年租金上涨1.75%在租赁开始两周年时。宾夕法尼亚现场直播！与科迪什的主租约于2022年3月1日生效，年租金也增加了1.75%在租赁开始两周年时。这些租赁作为租赁投资、融资应收账款入账。有关进一步资料，包括根据该等租约将收取的未来年度现金付款，见附注7。
2022年9月26日，《特罗皮卡纳拉斯维加斯租约》生效。自一周年起及其后每一周年，如CPI涨幅至少为0.5%对于任何租赁年度，租金应增加较大者1上一个租赁年度的有效租金和消费物价指数涨幅的百分比，上限为2%。如果CPI涨幅低于0.5%，则该租赁年度的租金不得增加。
2023年8月29日，该公司收购了与伊利诺伊州罗克福德的一个开发项目相关的土地。在征用土地的同时，GLPI进入了罗克福德租赁公司，该公司拥有99租期及初始年租金以固定租金为准。2从租约一周年起和整个租期内的年递增百分比。
此外，公司包含可变租金的主租约规定，如果公司的租户在限制区域内收购或开始运营竞争设施(通常60距离与该租户签订的现有主租约下的物业数英里)。这些条款提供房东保护，根据承租人收购或首次运营相竞争的设施的前一年该设施的净收入为基础，确定任何受影响设施的最低租金百分比。由于宾夕法尼亚大学收购了Margaritaville Resort Casino，博西尔市繁荣城物业的修订顶峰大师租约触发了百分比租金下限。 此外，修订后的宾夕法尼亚州主租约的租金下限是在宾夕法尼亚州约克市的宾夕法尼亚州好莱坞赌场触发的，与宾夕法尼亚州约克市开设设施有关，该设施于2023年11月1日重置生效。
费用
除租金外，作为三重净值承租人，本公司所有租户须支付下列执行费用：(1)所有设施维修费用；(2)与租赁物业和租赁物业业务相关的所有保险，包括业主权益的承保范围；(3)对租赁物业征收的税款
(四)租赁物业及在租赁物业上进行的业务所必需或适当的一切公用事业及其他服务。
租赁条款
根据ASC 842，本公司须于租约开始时(及如适用，则于租约重估日期)厘定租约期限。 这需要得出结论，是否合理地保证我们的租户将行使租约中包含的续期选择权。 初始租赁期限是在租赁分类测试中用来确定租赁是经营性租赁、销售型租赁还是直接融资租赁的关键判断。我们目前没有将租户续约选项计入我们确定的初始租期。吾等根据多项因素评估是否在计算租期时计入租户续期选择，这些因素包括但不限于租户的租约是否代表租户的大部分收入及收入、租户以公允价值出售租赁业务的能力，以及租约的初始期限是否相当长。自本公司于2013年11月1日成立以来，本公司已修订或重新评估其14份现有租约中的7份。 所有这些重新评估都是重大租约修订的结果，并在最初的租约条款期间和在任何续期选择之前完成。 此外，顶峰公司以公允价值将其业务出售给宾夕法尼亚州立大学，宾夕法尼亚州立大学赌场业务的基础房地产是从该公司租赁的。 以下是我们就最近的租约重估事件或在租约开始时就本公司的某些租户租约进行的租赁期评估。
修订后的宾夕法尼亚州主租约和宾夕法尼亚州2023年主租约于2023年1月1日生效。 本公司的结论是，这两份租约的租期应在当前租约到期日2033年10月31日结束，不包括任何三剩余续期期限为5由于上文所述的因素，每一年都是如此。 本公司的结论是，经修订的宾夕法尼亚总租约和宾夕法尼亚2023年总租约内的每个个别租赁部分均符合经营租约的定义。 两个主租约于2023年1月1日的递延租金和合同固定最低租赁付款将以直线基础在2033年10月31日的初始租期到期日确认。
此外，在2022年期间，最初的宾夕法尼亚总租约需要进行会计重新评估，因为出于会计目的，租约修改导致了租约修改。 该公司的结论是，租赁期应在当前租赁到期日2033年10月31日结束，不包括剩余的三个续约期中的任何一个，每个续约期为5年。 这是由于上述因素，以及宾夕法尼亚大学自最初的宾夕法尼亚主租约成立以来已使其收入来源显著多元化的事实，使得原来宾夕法尼亚州主租约中的租赁业务不再基本上代表宾夕法尼亚大学的所有收入和收益。 吾等相信，所有这些因素令本公司无法在原宾夕法尼亚总租约中合理保证行使所有续期期限。应当指出，2013年租赁开始时，其中几个因素并不存在，因此导致确定租赁期的方式发生了变化。
第二份修订和重新签署的赌场皇后大师租约于2021年12月17日生效，由于租金和租赁条款的变化，需要重新进行会计评估。 该公司得出的结论是，租赁期仅限于最初的15一年的期限。 这是由于上述因素以及租约中物业的区域市场出现了以前没有的其他竞争威胁，特别是在伊利诺伊州，来自视频游戏终端的额外竞争压力，这些终端从陆上赌场夺取了市场份额。 应当指出，2013年租赁开始时，其中几个因素并不存在，因此导致确定租赁期的方式发生了变化。
本公司截至2023年12月31日止年度租金收入详情如下(单位：千)：
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| 截至2023年12月31日的年度 |
| 楼盘租金 | 1,103,493 | |
| 土地基租 | 168,058 | |
| 租金和其他租金收入的百分比 | 70,472 | |
| 房地产贷款利息收入 | 1,044 | |
| 现金收入总额 | $ | 1,343,067 | |
| 直线式租金调整 | 39,881 | |
| 收入中的地租 | 34,388 | |
| 融资应收账款的增值 | 23,056 | |
| 房地产收入共计 | $ | 1,440,392 | |
(1)楼宇基本租金按上述自动扶梯的年租金计算。
截至2023年12月31日，本公司不可撤销经营租约下的租赁物业未来最低租金收入(包括任何合理保证的续期)如下(以千计)：
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| 截至2011年12月31日止的一年， | 未来应收租金付款 | | 直线式租金调整 | | 未来基地租金应收 | | 未来应确认的与经营租赁有关的收入 |
| 2024 | $ | 1,202,763 | | | $ | 62,493 | | | $ | 13,001 | | | $ | 1,278,257 | |
| 2025 | 1,194,550 | | | 57,338 | | | 13,001 | | | 1,264,889 | |
| 2026 | 1,135,624 | | | 50,039 | | | 12,174 | | | 1,197,837 | |
| 2027 | 1,109,182 | | | 43,250 | | | 11,296 | | | 1,163,728 | |
| 2028 | 1,111,327 | | | 36,361 | | | 11,178 | | | 1,158,866 | |
| 此后 | 5,880,255 | | | 35,412 | | | 55,976 | | | 5,971,643 | |
| 总计 | $ | 11,633,701 | | | $ | 284,893 | | | $ | 116,626 | | | $ | 12,035,220 | |
上表显示了公司预期从租户那里获得的现金租金，但被在租赁期内以直线方式确认这一租金的调整所抵消。本公司亦包括预期将于上表确认的租户已付土地租约固定部分的未来非现金收入。有关这些租户已付地契的进一步详情，请参阅附注8。
公司可以定期向赌场业主和经营者提供资金，用于购买房地产。与房地产贷款有关的利息收入在本公司所赚取期间的综合收益表中作为房地产收入入账。有关详细信息，请参阅注5。
游戏、食品、饮料和其他收入
在2021年出售TRS Properties的业务之前，TRS Properties的博彩收入主要来自老虎机的收入，其次是桌上游戏和扑克的收入。博彩收入是根据ASC 606确认的扣除某些销售激励措施(包括促销津贴)后的净额。该公司还将在游戏期间从客户(参与基于积分的忠诚度计划)获得的收入的一部分推迟到稍后积分被兑换或没收时。我们TRS Properties的其他收入来自我们的餐饮、零售和某些其他辅助活动。在截至2021年12月31日的年度内，公司确认游戏、食品、饮料和其他收入为109.71000万美元。
13. 基于股票的薪酬
截至2023年12月31日，公司拥有1,934,142根据经修订的二零一三年长期激励薪酬计划(“二零一三年计划”)，未来可供发行的股份。2013年计划规定公司向员工发放限制性股票奖励，包括基于业绩的限制性股票奖励和其他基于股权或现金的奖励。任何董事、员工或顾问都有资格获得此类奖项。该公司发行新的授权普通股，以满足股票期权的行使和限制性股票奖励的发布。
截至2023年12月31日，有1美元4.4将在授予的剩余加权平均归属期间内确认的限制性股票奖励的未确认补偿总成本的百万美元1.69好几年了。截至2023年、2023年、2022年及2021年12月31日止年度，本公司确认8.5百万，$7.9百万美元和美元7.2分别为与这些奖励相关的补偿费用。在截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的年度内公布的奖项的公允价值总额为#美元。11.3百万，$12.0百万美元和美元9.9分别为100万美元。
下表包含截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的年度限制性股票奖励活动的信息：
| | | | | | | | | | | |
| | 数量
授奖
股票 | | 加权平均授予日期公允价值 |
| 截至2021年12月31日的未偿还债务 | 254,664 | | | $ | 41.10 | |
| 授与 | 238,013 | | | $ | 35.58 | |
| 已释放 | (244,426) | | | $ | 31.06 | |
| 取消 | (1,200) | | | $ | 45.64 | |
| 在2022年12月31日未偿还 | 247,051 | | | $ | 45.68 | |
| 授与 | 243,291 | | | $ | 38.01 | |
| 已释放 | (220,413) | | | $ | 32.54 | |
| | | |
| 截至2023年12月31日的未偿还债务 | 269,929 | | | $ | 49.49 | |
基于业绩的限制性股票奖励有一个三年制悬崖归属与在结束时归属的限制性股票的金额三年制根据本公司相对于其同业的表现而厘定的期间。更具体而言，于衡量期间结束时归属股份的百分比将以本公司三年股东回报总额为基准。三年制纳入MSCI美国REIT指数的公司的总股东回报和公司的股票表现在一组三重净值REIT同行公司中的排名。截至2023年12月31日，有1美元16.2基于业绩的限制性股票奖励的未确认薪酬总成本的百万美元，将在奖励的剩余加权平均归属期间确认1.69截至2023年、2023年、2022年及2021年12月31日止年度，本公司确认14.4百万，$12.5百万美元和美元9.6分别为与这些奖励相关的补偿费用。在截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的年度内发布的基于业绩的股票奖励的公允价值总额为$21.7百万，$18.5百万美元，以及$14.9分别为百万美元。
下表包含截至2023年12月31日和2022年12月31日的年度基于业绩的限制性股票奖励活动的信息：
| | | | | | | | | | | |
| 基于业绩的奖励股票数量： | | 加权平均授予日期公允价值 |
| 截至2021年12月31日的未偿还债务 | 1,305,106 | | | $ | 22.27 | |
| 授与 | 500,000 | | | $ | 30.59 | |
| 已释放 | (380,070) | | | $ | 17.85 | |
| 取消 | (30,816) | | | $ | 17.85 | |
| 在2022年12月31日未偿还 | 1,394,220 | | | 26.55 | |
| 授与 | 514,000 | | | $ | 32.32 | |
| 已释放 | (416,220) | | | $ | 23.62 | |
| | | |
| 截至2023年12月31日的未偿还债务 | 1,492,000 | | | 29.36 | |
14. 所得税
本公司在2014年1月1日开始的纳税年度的美国联邦所得税申报单上选择将其视为REIT，GLPI及其间接全资子公司GLP Holdings，Inc.共同选择将GLP Holdings，Inc.路易斯安那赌场邮轮公司(d/b/a好莱坞巴吞鲁日赌场)和宾夕法尼亚州塞西尔马里兰州公司(d/b/a好莱坞Casino Perryville)视为TRS，自GLPI第一个纳税年度的第一个纳税年度的第一天起生效。拟转换的房地产投资信托基金对本公司的税项拨备和实际所得税率的好处见下表。递延税项资产和负债是就资产或负债的计税基础与其在综合资产负债表中报告的金额之间的暂时性差异的影响而计提的。这些暂时性的差异导致了未来几年的应税或可扣除金额。作为减税和就业法案的结果，公司税率从之前35%的最高税率永久下调至21%，在包括2018年1月1日或从2018年1月1日开始的纳税年度生效。截至2022年12月31日，该公司在其TRS中不再有活动，也不再有递延税项资产。
截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日终了年度的业务所得税准备金如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至2013年12月31日止的年度， | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| | (单位：千) |
| 当期税费 | | | | | |
| 联邦制 | $ | — | | | $ | 14,653 | | | $ | 16,363 | |
| 状态 | 1,997 | | | 2,402 | | | 6,653 | |
| 总电流 | 1,997 | | | 17,055 | | | 23,016 | |
| 递延税金(福利)费用 | | | | | |
| 联邦制 | — | | | — | | | 3,534 | |
| 状态 | — | | | — | | | 1,792 | |
| 延期合计 | — | | | — | | | 5,326 | |
| 拨备总额 | $ | 1,997 | | | $ | 17,055 | | | $ | 28,342 | |
下表将法定联邦所得税税率与截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日止年度的实际有效所得税税率进行了核对：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至2013年12月31日止的年度， | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 税前收入的百分比 | | | | | |
| 美国联邦法定所得税率 | 21.0 | % | | 21.0 | % | | 21.0 | % |
| TRS免税清算的递延纳税影响 | — | % | | — | % | | 2.3 | % |
| 州和地方所得税 | 0.3 | % | | 0.4 | % | | 0.7 | % |
| 估值免税额 | — | % | | (0.5) | % | | 0.3 | % |
| | | | | |
| REIT转换收益 | (21.0) | % | | (19.2) | % | | (19.3) | % |
| 永久性差异 | — | % | | 0.7 | % | | — | % |
| 其他杂项物品 | — | % | | — | % | | — | % |
| 0.3 | % | | 2.4 | % | | 5.0 | % |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至2013年12月31日止的年度， | 2023 | | 2022 | | 2021 | |
| | (单位：千) | |
| 以税前收入为基础的金额 | | | | | | |
| 美国联邦法定所得税 | $ | 159,047 | | | $ | 151,271 | | | $ | 118,110 | | |
| TRS免税清算的递延纳税影响 | — | | | — | | | 13,036 | | |
| 州和地方所得税 | 1,997 | | | 2,402 | | | 3,763 | | |
| 估值免税额 | — | | | (3,489) | | | 1,758 | | |
| | | | | | |
| REIT转换收益 | (159,047) | | | (138,151) | | | (108,315) | | |
| | | | | | |
| 永久性差异 | — | | | 5,006 | | | 11 | | |
| 其他杂项物品 | — | | | 16 | | | (21) | | |
| $ | 1,997 | | | $ | 17,055 | | | $ | 28,342 | | |
本公司在截至2020年12月31日及以后的年度仍须接受联邦所得税审查。
15. 每股收益
下表对计算基本每股收益时使用的已发行加权平均普通股与截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日止年度计算稀释每股收益时使用的已发行加权平均普通股进行了核对：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十二月三十一日止的年度： |
| | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| | (单位：千) |
| 股份的厘定： | | | | | |
| 加权平均已发行普通股 | 264,053 | | | 252,716 | | | 235,472 | |
| | | | | |
| 假定转换限制性股票奖励 | 156 | | | 159 | | | 153 | |
假定基于业绩的限制性股票奖励的转换 | 784 | | | 971 | | | 606 | |
| 稀释加权平均已发行普通股 | 264,993 | | | 253,846 | | | 236,231 | |
下表列出了截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的年度公司普通股的基本每股收益和稀释每股收益的计算：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十二月三十一日止的年度： |
| | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| | (单位为千，每股数据除外) |
| 基本每股收益的计算： | | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| 普通股股东应占净收益 | $ | 734,283 | | | $ | 684,653 | | | $ | 534,047 | |
| 减去：分配给参与证券的净收入 | (434) | | | (432) | | | (346) | |
| 按每股收益计算的净收益 | $ | 733,849 | | | $ | 684,221 | | | $ | 533,701 | |
| 加权平均已发行普通股 | 264,053 | | | 252,716 | | | 235,472 | |
| 基本每股收益 | $ | 2.78 | | | $ | 2.71 | | | $ | 2.27 | |
| | | | | |
| 稀释每股收益的计算： | | | | | |
| 普通股股东应占净收益 | $ | 734,283 | | | $ | 684,653 | | | $ | 534,047 | |
| 稀释加权平均已发行普通股 | 264,993 | | | 253,846 | | | 236,231 | |
| 稀释每股收益 | $ | 2.77 | | | $ | 2.70 | | | $ | 2.26 | |
| | | | | |
| 不计入稀释后每股收益计算的反摊薄证券 | 103 | | | — | | | 70 | |
16. 权益
普通股
2022年12月21日，公司开始了一项持续的股权发行计划，根据这项计划，公司可以不时通过“在市场上”发行(“2022年自动取款机计划”)的销售代理出售总额高达10亿美元的普通股。实际销售将取决于各种因素，包括市场状况、公司普通股的交易价格以及适当资金来源的确定。公司可以出售股份的金额和时间由公司决定，但没有义务出售2022年自动取款机计划中的任何股份。2022年自动取款机计划还允许公司签订远期销售协议。在任何情况下，根据2022年自动柜员机计划出售的股票总数(无论是根据任何远期销售协议还是通过销售代理)的总销售价格都不会超过10亿美元。本公司预期，如订立远期销售合约，将于本公司于该特定远期销售协议到期日前指定的一个或多个日期与远期购买者进行实物结算，在此情况下，结算时的现金收益净额总额将等于该特定远期销售协议相关股份数目乘以相关远期销售价格。然而，本公司亦可选择现金结算或股份净额结算一项特定的远期销售协议，在此情况下，可能会收到或不会收到收益，或可能欠远期买家现金。
关于2022年自动取款机计划，公司聘请了一名销售代理，他可以获得高达所售股票销售总价2%的补偿。同样，如果本公司订立远期销售协议，将向相关远期卖方支付在远期销售协议适用销售期内出售的所有普通股借入股份的销售价格的最高2%的佣金。于截至2023年12月31日止年度内，本公司出售8.5根据2022年自动取款机计划，其普通股为2000万股，净收益为#美元。404.71000万美元。截至2023年12月31日，该公司拥有593.62022年自动取款机计划下剩余的400万美元待发行。
2019年8月14日，公司开始了持续的股权发行，在此基础上，公司可以出售总额高达$600百万股其普通股不时通过销售代理在“在市场”的产品(“2019年自动柜员机计划”)。
于2022年8月，本公司根据本公司于2023年2月结算的2019年自动柜员机计划订立远期销售协议，发行1,284,556普通股和净收益为$64.61000万美元。
在截至2022年12月31日的年度内，GLPI出售了5,206,499其普通股的平均价格为1美元。50.32根据2019年自动取款机计划，每股产生约#美元的净收益260.81000万美元。2022年11月，公司在2019年自动取款机计划下耗尽了运力。
2022年7月1日，公司发布7,935,000普通股，净收益约为
$350.81000万美元。
在2021年第四季度，公司发布了8.9百万股，价格为1美元44.24每股普通股，以部分资助Corish交易所需的资金。有关详细信息，请参阅注释6。
非控制性权益
作为2023年1月3日发生的Bally‘s Master Lease项下房地产资产关闭的部分代价，本公司的经营合伙企业发行了286,643新发放给Bally‘s附属公司的行动单位，价值#美元14.91000万美元。在前一年，作为关闭宾夕法尼亚现场直播下房地产资产的部分代价！于2022年3月1日发生的总租约，公司的经营合伙企业发布3,017,909新发放给Corish附属公司的行动单位，价值#美元137.01000万美元。在符合某些条款和条件的情况下，OP单位可以一对一的方式交换为公司的普通股。截至2023年12月31日，公司持有97.3%控制经营合伙企业的财务权益。经营合伙企业是VIE的主要受益者，因为它有权指导VIE的活动，这些活动对合伙企业的经济表现有最重大的影响，并有义务吸收VIE可能对VIE产生重大潜在影响的损失，并有权从VIE获得可能对VIE产生重大影响的利益。因此，本公司合并了经营合伙企业的账目，并将该实体的第三方所有权作为非控股权益反映在合并综合资产负债表中。该公司支付了$24.11000万美元和300万美元20.7于截至2023年12月31日及2022年12月31日止年度内，分别向非控股权益持有人派发股息及向本公司普通股股东派发股息。
分红
下表列出了本公司在截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日止年度宣派的定期股息：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 申报日期 | | 股东登记日期 | | 证券课 | | 每股股息 | | 所涵盖的期间 | | 分发日期 | | 股息额度 |
| | | | | | | | | | | | (单位：千) |
| 2023 | | | | | | | | | | | | |
| 2023年2月22日 | | 2023年3月10日 | | 普通股 | | $ | 0.72 | | | 2023年第一季度 | | 2023年3月24日 | | $ | 188,896 | |
| 2023年2月22日 | | 2023年3月10日 | | 普通股 | | $ | 0.25 | | | 2023年第一季度 | | 2023年3月24日(1) | | $ | 65,588 | |
| 2023年6月1日 | | 2023年6月16日 | | 普通股 | | $ | 0.72 | | | 2023年第二季度 | | 2023年6月30日 | | $ | 189,095 | |
| 2023年8月30日 | | 2023年9月15日 | | 普通股 | | $ | 0.73 | | | 2023年第三季度 | | 2023年9月29日 | | $ | 192,085 | |
| 2023年11月22日 | | 2023年12月8日 | | 普通股 | | $ | 0.73 | | | 2023年第四季度 | | 2023年12月22日 | | $ | 197,384 | |
| | | | | | | | | | | | |
| 2022 | | | | | | | | | | | | |
| 2022年2月24日 | | 2022年3月11日 | | 普通股 | | $ | 0.69 | | | 2022年第一季度 | | 2022年3月25日 | | $ | 170,805 | |
| 2022年5月9日 | | 2022年6月10日 | | 普通股 | | $ | 0.705 | | | 2022年第二季度 | | 2022年6月24日 | | $ | 174,519 | |
| 2022年8月31日 | | 2022年9月16日 | | 普通股 | | $ | 0.705 | | | 2022年第三季度 | | 2022年9月30日 | | $ | 181,549 | |
| 2022年11月23日 | | 2022年12月9日 | | 普通股 | | $ | 0.705 | | | 2022年第四季度 | | 2022年12月23日 | | $ | 183,813 | |
| | | | | | | | | | | | |
| 2021 | | | | | | | | | | | | |
| 2021年2月22日 | | 2021年3月9日 | | 普通股 | | $ | 0.65 | | | 2021年第一季度 | | 2021年3月23日 | | $ | 151,308 | |
| 2021年5月20日 | | 2021年6月11日 | | 普通股 | | $ | 0.67 | | | 2021年第二季度 | | 2021年6月25日 | | $ | 156,876 | |
| 2021年8月27日 | | 2021年9月10日 | | 普通股 | | $ | 0.67 | | | 2021年第三季度 | | 2021年9月24日 | | $ | 159,426 | |
| 2021年11月29日 | | 2021年12月9日 | | 普通股 | | $ | 0.67 | | | 2021年第四季度 | | 2021年12月23日 | | $ | 165,628 | |
| 2021年12月17日 | | 2021年12月27日 | | 普通股 | | $ | 0.24 | | | 2021年第四季度 | | 2022年1月7日(2) | | $ | 59,330 | |
(1)2023年2月22日，公司宣布第一季度股息为$0.72除与出售特罗皮卡纳拉斯维加斯大楼有关的特别收益和利润股息外，每股收益为1美元0.25公司普通股的每股收益。
(2)2021年12月17日，公司宣布与出售好莱坞赌场佩里维尔和好莱坞巴吞鲁日赌场业务有关的特别收益和利润股息为$0.24公司普通股的每股收益。股息于2021年应计，并于2022年1月7日支付。此外，还向GLPI限制性股票奖励持有人支付了6.1万美元的股息。
此外，在截至2023年、2023年、2022年和2021年12月31日的年度，向GLPI限制性股票奖励持有人支付了股息，金额为，$0.9百万，$0.8百万美元和美元0.7分别为2.5亿美元和2.5亿美元。
截至2023年、2023年、2022年和2021年12月31日止年度的公司应课税普通股分配摘要如下(未经审计)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| (以每股美元计) |
| 合格股息 | $ | — | | | $ | — | | | $ | 0.22552 | |
| 非限制性股息 | 3.0215 | | | 2.5686 | | | 2.58944 | |
| 资本利得 | 0.0004 | | | 0.2773 | | | 0.01199 | |
| 资本的免税回报 | 0.1281 | | | — | | | 0.03215 | |
普通股每股分派总额(1) | $ | 3.15 | | | $ | 2.85 | | | $ | 2.86 | |
| | | | | |
| 归类为合格股息的百分比 | — | % | | — | % | | 7.89 | % |
被归类为非限定股息的百分比 | 95.92 | % | | 90.26 | % | | 90.57 | % |
| 归类为资本利得的百分比 | 0.01 | % | | 9.74 | % | | 0.42 | % |
归类为免税资本回报率的百分比 | 4.07 | % | | — | % | | 1.12 | % |
| 100.00 | % | | 100.00 | % | | 100.00 | % |
(1)美元的一部分0.242021年12月27日宣布并于2022年1月7日支付的股息被视为2022年分配，出于联邦所得税目的，部分股息被视为2021年分配。
17. 现金流量信息和非现金活动的补充披露
现金流量信息的补充披露如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| Year ended December 31, | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| (单位：千) |
| 已支付所得税的现金，扣除已收到的退款 | $ | 1,845 | | | $ | 21,189 | | | $ | 17,499 | |
| 支付利息的现金 | 309,924 | | | 286,043 | | | 273,482 | |
非现金投融资活动
2023年1月3日，作为对Bally‘s Biloxi和Bally’s土地和房地产资产的部分代价
蒂弗顿，公司发行了286,643提供给Bally‘s附属公司的行动单位，价值为$14.91000万美元用于会计
结案时的目的。该公司还确认了一项使用权资产和负债#美元。37.1100万美元的土地租赁，后来由于重新谈判而重新计量，并将使用权资产和租赁负债减少到#美元。18.4在截至2023年12月31日的一年中，2022年3月1日，作为根据宾夕法尼亚现场直播获得的房地产资产的部分对价！总租约，本公司发行3,017,909行动单位价值为#美元137.02000万美元，并承担债务$422.9成交后偿还的100万美元，抵销了租赁投资、融资应收账款净额的增长。
2021年12月29日，作为对Live房地产资产的部分对价！赌场和马里兰州酒店，该公司发行4.351000万个运营单位，价值约为205.12000万美元，并承担债务$363.3成交后偿还的100万美元。该公司还记录了一美元53.3与土地租赁相关的使用权负债增加1百万美元，租赁投资增加，与交易相关的融资应收账款增加。与2021年6月3日与Bally‘s的交易有关，该公司记录了1美元36.4与土地租赁相关的使用权负债的使用权资产和土地权、净负债和租赁负债增加百万美元。
如附注1所述，于截至2021年12月31日止年度，本公司出售好莱坞赌场佩里维尔及好莱坞巴吞鲁日赌场的业务，并将相关物业租赁予第三方营运商。这导致#美元的改叙。67.1在综合资产负债表上，净资产从用于运营的财产、厂房和设备到房地产投资的净额为百万美元。
如前所述，公司于2021年12月27日宣布派息，总额为$59.3100万美元，这是在2022年1月7日支付的，并在2021年12月31日累计。最后，关于2020年分配的股票股利的说明见附注16。本公司于截至2023年、2023年、2022年及2021年12月31日止年度并无从事任何其他非现金投融资活动。
18. 后续事件
2024年2月6日，本公司宣布，已从美国赛车娱乐有限责任公司(“美国赛车”)手中收购了位于纽约尼科尔斯的蒂奥加唐斯赌场度假村(“蒂奥加唐斯”)的房地产资产。175.01000万美元。在收购的同时，GLPI和美国赛车公司签订了一份三网主租赁协议，初步30一年的期限。最初的年租金是$14.5亿美元，并受到年度固定升级的限制1.75%从一周年开始，增加到2从租约第十五年开始至租期剩余时间为止的%。租赁的初始年化租金覆盖率预计将超过2.3倍。
Tioga Down拥有32,600平方英尺的博彩地板，有895个老虎机和29个桌上游戏，一个2,500平方英尺的FanDuel体育书籍，一个160间客房的酒店，5/8英里长的马具跑道，7个食品和饮料店，以及一个单独的18洞锦标赛高尔夫球场。这处房产经历了一次$130在被纽约州授予三级赌场牌照后，该公司从2016年开始扩建。
附表III
房地产资产与累计折旧
2023年12月31日
(单位：千)
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | 公司的初始成本 | | | | 收购后的净资本化成本(报废) | | 期末结转的总金额 | | | | | | | | 生命在继续
哪一个
折旧
最新消息
收入
语句为
计算 |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | 原创
日期
建筑业/
翻新 | | | |
| 描述 | | 位置 | | 累赘 | | 土地和改善措施 | | 建筑物和
改进 | | | | | 土地和改善措施 | | 建筑物和
改进 | | 总计(8) | | 累计
折旧 | | | 日期获取d | |
| 出租物业： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 劳伦斯堡好莱坞赌场 | | Lawrenceburg，IN | | $ | — | | | $ | 15,251 | | | $ | 342,393 | | | | | $ | (30) | | | $ | 15,221 | | | $ | 342,393 | | | $ | 357,614 | | | $ | 202,387 | | | 1997/2009 | | 11/1/2013 | | 31 |
好莱坞赌场极光(1) | | 伊利诺伊州奥罗拉 | | — | | | 4,937 | | | 98,378 | | | | | 8,311 | | | 13,630 | | | 97,996 | | | 111,626 | | | 87,848 | | | 1993/2002/ 2012 | | 11/1/2013 | | 22 |
好莱坞赌场Joliet(1) | | 伊利诺伊州乔利埃 | | — | | | 19,214 | | | 101,104 | | | | | 7,610 | | | 26,824 | | | 101,104 | | | 127,928 | | | 84,585 | | | 1992/2003/ 2010 | | 11/1/2013 | | 20 |
| Alton Hotel奥尔顿 | | 伊利诺伊州奥尔顿 | | — | | | — | | | 6,462 | | | | | — | | | — | | | 6,462 | | | 6,462 | | | 5,167 | | | 1991/1999 | | 11/1/2013 | | 31 |
| 托莱多好莱坞赌场 | | 俄亥俄州托莱多 | | — | | | 12,003 | | | 144,093 | | | | | (201) | | | 11,802 | | | 144,093 | | | 155,895 | | | 61,186 | | | 2012 | | 11/1/2013 | | 31 |
| 哥伦布好莱坞赌场 | | 俄亥俄州哥伦布 | | — | | | 38,240 | | | 188,543 | | | | | 105 | | | 38,266 | | | 188,622 | | | 226,888 | | | 82,386 | | | 2012 | | 11/1/2013 | | 31 |
查尔斯镇的好莱坞赌场赛马 | | 西弗吉尼亚州查尔斯镇 | | — | | | 35,102 | | | 233,069 | | | | | — | | | 35,102 | | | 233,069 | | | 268,171 | | | 169,725 | | | 1997/2010 | | 11/1/2013 | | 31 |
宾夕法尼亚国家赛马场的好莱坞赌场 | | Grantville，PA | | — | | | 25,500 | | | 161,810 | | | | | — | | | 25,500 | | | 161,810 | | | 187,310 | | | 107,120 | | | 2008/2010 | | 11/1/2013 | | 31 |
| M spa度假 | | 南卡罗来纳州亨德森 | | — | | | 66,104 | | | 126,689 | | | | | (436) | | | 65,668 | | | 126,689 | | | 192,357 | | | 59,320 | | | 2009/2012 | | 11/1/2013 | | 30 |
| 好莱坞赌场班戈 | | 缅因州班戈 | | — | | | 12,883 | | | 84,257 | | | | | — | | | 12,883 | | | 84,257 | | | 97,140 | | | 47,148 | | | 2008/2012 | | 11/1/2013 | | 31 |
| 齐亚公园赌场 | | 新墨西哥州霍布斯 | | — | | | 9,313 | | | 38,947 | | | | | — | | | 9,313 | | | 38,947 | | | 48,260 | | | 27,653 | | | 2005 | | 11/1/2013 | | 31 |
| 好莱坞赌场墨西哥湾沿岸 | | 圣路易斯，美国 | | — | | | 59,388 | | | 87,352 | | | | | (229) | | | 59,176 | | | 87,335 | | | 146,511 | | | 64,284 | | | 1992/2006/ 2011 | | 11/1/2013 | | 40 |
| Argoy赌场河滨 | | 密苏里州河滨 | | — | | | 23,468 | | | 143,301 | | | | | (77) | | | 23,391 | | | 143,301 | | | 166,692 | | | 85,742 | | | 1994/2007 | | 11/1/2013 | | 37 |
| 好莱坞赌场图尼卡 | | 密苏里州图尼卡 | | — | | | 4,634 | | | 42,031 | | | | | — | | | 4,634 | | | 42,031 | | | 46,665 | | | 33,496 | | | 1994/2012 | | 11/1/2013 | | 31 |
| 新兴城市比洛克西 | | 密苏里州比洛克西 | | — | | | 3,423 | | | 63,083 | | | | | (137) | | | 3,286 | | | 63,083 | | | 66,369 | | | 56,507 | | | 1994/2006 | | 11/1/2013 | | 15 |
| 圣路易斯好莱坞赌场 | | 密苏里州马里兰高地 | | — | | | 44,198 | | | 177,063 | | | | | (3,239) | | | 40,959 | | | 177,063 | | | 218,022 | | | 134,225 | | | 1997/2013 | | 11/1/2013 | | 13 |
| 代顿赛道的好莱坞赌场 | | 俄亥俄州代顿 | | — | | | 3,211 | | | — | | | | | 86,288 | | | 3,211 | | | 86,288 | | | 89,499 | | | 26,082 | | | 2014 | | 11/1/2013 | | 31 |
| 位于马宏宁山谷赛马场的好莱坞赌场 | | 俄亥俄州扬斯敦 | | — | | | 5,683 | | | — | | | | | 94,314 | | | 5,833 | | | 94,164 | | | 99,997 | | | 28,256 | | | 2014 | | 11/1/2013 | | 31 |
| 度假村赌场图尼卡 | | 密苏里州图尼卡 | | — | | | — | | | 12,860 | | | | | (12,860) | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 1994/1996/ 2005/2014 | | 5/1/2017 | | 不适用 |
1ST头奖赌场 | | 密苏里州图尼卡 | | — | | | 161 | | | 10,100 | | | | | — | | | 161 | | | 10,100 | | | 10,261 | | | 2,478 | | | 1995 | | 5/1/2017 | | 31 |
| 美国黑鹰 | | 科罗拉多州黑鹰 | | — | | | 243,092 | | | 334,024 | | | | | 25 | | | 243,117 | | | 334,024 | | | 577,141 | | | 58,694 | | | 2000 | | 4/28/2016 | | 31 |
| 美国之星东芝加哥 | | 芝加哥东部，内华达州 | | — | | | 4,198 | | | 123,430 | | | | | — | | | 4,198 | | | 123,430 | | | 127,628 | | | 24,784 | | | 1997 | | 4/28/2016 | | 31 |
| Belterra赌场度假村 | | 内华达州佛罗伦萨 | | — | | | 63,420 | | | 172,876 | | | | | — | | | 63,420 | | | 172,876 | | | 236,296 | | | 34,388 | | | 2000 | | 4/28/2016 | | 31 |
| 美国议会悬崖 | | 亚利桑那州议会悬崖 | | — | | | 84,009 | | | 109,027 | | | | | — | | | 84,009 | | | 109,027 | | | 193,036 | | | 21,430 | | | 1996 | | 4/28/2016 | | 31 |
| L的奥贝日·巴吞鲁日 | | 巴吞鲁日，洛杉矶 | | — | | | 205,274 | | | 178,426 | | | | | — | | | 205,274 | | | 178,426 | | | 383,700 | | | 33,392 | | | 2012 | | 4/28/2016 | | 31 |
| 新兴城市博西尔城 | | 路易斯安那州博西尔市 | | — | | | 79,022 | | | 107,067 | | | | | — | | | 79,022 | | | 107,067 | | | 186,089 | | | 19,785 | | | 2002 | | 4/28/2016 | | 31 |
| L笔下的奥伯吉湖--查尔斯 | | 查尔斯湖，洛杉矶 | | — | | | 14,831 | | | 310,877 | | | | | (92) | | | 14,739 | | | 310,877 | | | 325,616 | | | 62,244 | | | 2005 | | 4/28/2016 | | 31 |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 新奥尔良新兴城区 | | 路易斯安那州新城 | | — | | | 46,019 | | | 58,258 | | | | | — | | | 46,019 | | | 58,258 | | | 104,277 | | | 12,259 | | | 1994 | | 4/28/2016 | | 31 |
| 美国维克斯堡 | | 密苏里州维克斯堡 | | — | | | 128,068 | | | 96,106 | | | | | — | | | 128,068 | | | 96,106 | | | 224,174 | | | 24,270 | | | 1994 | | 4/28/2016 | | 31 |
| 河城赌场和酒店 | | 密苏里州圣路易斯 | | — | | | 8,117 | | | 221,038 | | | | | — | | | 8,117 | | | 221,038 | | | 229,155 | | | 42,777 | | | 2010 | | 4/28/2016 | | 31 |
| 美国堪萨斯城 | | 密苏里州堪萨斯城 | | — | | | 239,111 | | | 271,598 | | | | | — | | | 239,111 | | | 271,598 | | | 510,709 | | | 58,709 | | | 1997 | | 4/28/2016 | | 31 |
| 美国圣查尔斯 | | 密苏里州圣查尔斯 | | — | | | 375,597 | | | 437,908 | | | | | — | | | 375,596 | | | 437,908 | | | 813,504 | | | 78,537 | | | 1994 | | 4/28/2016 | | 31 |
| 大奖属性 | | 内华达州头奖 | | — | | | 48,784 | | | 61,550 | | | | | — | | | 48,784 | | | 61,550 | | | 110,334 | | | 14,648 | | | 1954 | | 4/28/2016 | | 31 |
普莱恩里奇公园赌场 | | 马萨诸塞州普莱恩里奇 | | — | | | 127,068 | | | 123,850 | | | | | — | | | 127,068 | | | 123,850 | | | 250,918 | | | 20,808 | | | 2015 | | 10/15/2018 | | 31 |
Belterra Park博彩娱乐中心(2) | | 俄亥俄州辛辛那提 | | — | | | 11,689 | | | 45,995 | | | | | — | | | 11,689 | | | 45,995 | | | 57,684 | | | 8,128 | | | 2013 | | 5/6/2020 | | 31 |
草地赛马场和赌场 | | 宾夕法尼亚州华盛顿 | | — | | | 181,532 | | | 141,370 | | | | | (2,864) | | | 179,598 | | | 140,440 | | | 320,038 | | | 40,388 | | | 2006 | | 9/9/2016 | | 31 |
| 赌场皇后的DraftKings | | 伊利诺伊州东圣路易斯 | | — | | | 70,716 | | | 70,014 | | | | | 8,700 | | | 70,716 | | | 78,714 | | | 149,430 | | | 26,255 | | | 1999 | | 1/23/2014 | | 31 |
热带大西洋城 | | 新泽西州大西洋城 | | — | | | 166,974 | | | 392,923 | | | | | — | | | 166,974 | | | 392,923 | | | 559,897 | | | 66,086 | | | 1981 | | 10/1/2018 | | 31 |
特罗皮卡纳·埃文斯维尔(3) | | 伊万斯维尔，In | | — | | | 47,439 | | | 146,930 | | | | | (194,369) | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 1995 | | 10/1/2018 | | 不适用 |
| 特罗皮卡纳·埃文斯维尔--巴利 | | 伊万斯维尔，In | | — | | | 120,473 | | | 153,130 | | | | | — | | | 120,473 | | | 153,130 | | | 273,603 | | | 13,135 | | | 1995 | | 6/3/2021 | | 31 |
纯果乐 | | 内华达州劳克林 | | — | | | 20,671 | | | 80,530 | | | | | — | | | 20,671 | | | 80,530 | | | 101,201 | | | 15,160 | | | 1988 | | 10/1/2018 | | 27 |
特罗普·格林维尔赌场 | | 密苏里州格林维尔 | | — | | | — | | | 21,680 | | | | | — | | | — | | | 21,680 | | | 21,680 | | | 3,642 | | | 2012 | | 10/1/2018 | | 31 |
巴吞鲁日之美 | | 巴吞鲁日，洛杉矶 | | — | | | 11,873 | | | 52,400 | | | | | 1,819 | | | 13,072 | | | 53,020 | | | 66,092 | | | 10,396 | | | 1994 | | 10/1/2018 | | 31 |
小岛赌场滑铁卢 (3) | | 亚利桑那州滑铁卢 | | — | | | 64,263 | | | 77,958 | | | | | — | | | 64,263 | | | 77,958 | | | 142,221 | | | 7,649 | | | 2005 | | 12/18/2020 | | 31 |
贝登多夫岛赌场(3) | | Bettendorf，IA | | — | | | 29,636 | | | 85,150 | | | | | — | | | 29,636 | | | 85,150 | | | 114,786 | | | 8,355 | | | 2015 | | 12/18/2020 | | 31 |
马蹄形圣路易斯(2) | | 密苏里州圣路易斯 | | — | | | 26,930 | | | 219,070 | | | | | — | | | 26,930 | | | 219,070 | | | 246,000 | | | 24,277 | | | 2005 | | 10/1/2020 | | 31 |
好莱坞赌场摩根敦 (4) | | Morgantown，PA | | — | | | 30,253 | | | — | | | | | — | | | 30,253 | | | — | | | 30,253 | | | — | | | 2020 | | 10/1/2020 | | 不适用 |
| 好莱坞赌场佩里维尔 | | 马里兰州佩里维尔 | | — | | | 23,266 | | | 31,079 | | | | | — | | | 23,266 | | | 31,079 | | | 54,345 | | | 19,403 | | | 2010 | | 07/1/2021 | | 31 |
| Bally‘s Dover赌场度假村 | | 德州多佛市 | | — | | | 99,106 | | | 48,300 | | | | | — | | | 99,106 | | | 48,300 | | | 147,406 | | | 15,625 | | | 1995 | | 06/3/2021 | | 31 |
| 赌场皇后巴吞鲁日 | | 巴吞鲁日，洛杉矶 | | — | | | 7,320 | | | 40,812 | | | | | 72,683 | | | 7,320 | | | 113,495 | | | 120,815 | | | 27,820 | | | 1994 | | 12/17/2021 | | 31 |
特罗皮卡纳拉斯维加斯(7) | | 内华达州拉斯维加斯 | | — | | | 226,160 | | | — | | | | | — | | | 226,160 | | | — | | | 226,160 | | | — | | | 1955 | | 04/16/2020 | | 不适用 |
| 巴利的黑鹰 | | 科罗拉多州黑鹰 | | — | | | 17,537 | | | 13,730 | | | | | — | | | 17,537 | | | 13,730 | | | 31,267 | | | 915 | | | 1991 | | 04/01/2022 | | 27 |
| Bally‘s Quad Cities赌场酒店 | | 伊利诺伊州罗克岛 | | — | | | 36,848 | | | 82,010 | | | | | — | | | 36,848 | | | 82,010 | | | 118,858 | | | 6,113 | | | 2007 | | 04/01/2022 | | 31 |
| 硬石酒店和赌场 | | 密苏里州比洛克西 | | — | | | 204,533 | | | 195,950 | | | | | — | | | 204,533 | | | 195,950 | | | 400,483 | | | 6,461 | | | 2005 | | 01/03/2023 | | 31 |
| Bally‘s Tiverton Hotel&Casino | | 密苏里州蒂弗顿 | | — | | | 116,622 | | | 110,150 | | | | | — | | | 116,622 | | | 110,150 | | | 226,772 | | | 4,073 | | | 2017 | | 01/03/2023 | | 31 |
| 赌场皇后马奎特 | | 亚利桑那州马奎特 | | — | | | 32,032 | | | 690 | | | | | — | | | 32,032 | | | 690 | | | 32,722 | | | 56 | | | 2000 | | 09/06/2023 | | 6 |
| | | | — | | | 3,595,196 | | | 6,677,441 | | | | | 65,321 | | | 3,559,101 | | | 6,778,856 | | | 10,337,957 | | | 2,176,257 | | | | | | | |
| 总部物业： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
GLPI公司办公室(5) | | Wyomissing，PA | | — | | | 750 | | | 8,465 | | | | | 142 | | | 750 | | | 8,608 | | | 9,358 | | | 2,266 | | | 2014/2015 | | 9/19/2014 | | 31 |
| 其他属性 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
其他拥有的土地(6) | | 多种多样 | | — | | | 6,798 | | | — | | | | | (6,798) | | | — | | | — | | | — | | | — | | | | | | | |
| | | | $ | — | | | $ | 3,602,744 | | | $ | 6,685,906 | | | | | $ | 58,665 | | | $ | 3,559,851 | | | $ | 6,787,464 | | | $ | 10,347,315 | | | $ | 2,178,523 | | | | | | | |
(1) 根据与宾夕法尼亚大学达成的资金协议，正在开发新的设施，以搬迁宾夕法尼亚大学位于奥罗拉的河船赌场，宾夕法尼亚大学也在搬迁其好莱坞赌场Joliet业务。该公司加快了其在两个现有地点的折旧资产的使用寿命，以配合新设施的预期开业日期。
(2) 于二零二零年，本公司分别以Belterra Park Lease及Horsehoe St.Louis Lease的形式收购该两项物业的房地产，以清偿先前的未偿还贷款。
(3) 2020年12月18日，凯撒选择用贝当多夫岛赌场和滑铁卢赌场取代特罗皮卡纳·埃文斯维尔，这是凯撒第三次修订和恢复主租约所允许的。
(4) 2020年10月1日，公司和宾夕法尼亚州完成了之前宣布的交易，GLPI收购了宾夕法尼亚州摩根敦在建的宾夕法尼亚州博彩设施下的土地，以换取3,000万美元的租金抵免，宾夕法尼亚州在2020年第四季度充分利用了这些抵免。根据摩根敦租约，公司将土地租回给宾夕法尼亚的一家附属公司，初始年租金为300万美元，但须遵守物业开业后的逐步升级条款。
(5) 公司总部大楼于2015年10月竣工。这块土地是在2014年9月19日购买的，大楼的建设一直持续到2015年10月。
(6) 这包括公司在租户自住物业以外的地点拥有的未开发土地。这块未开发的土地于2022年8月9日出售。
(7) 2021年4月13日，Bally‘s同意收购GLPI的非土地房地产资产和Penn在Tropicana拉斯维加斯酒店和
Casino，Inc.这笔交易于2022年9月26日完成。
(8) 截至2023年12月31日，上述物业的联邦所得税总成本为99.亿美元。这一金额不包括融资租赁投资净额中的房地产部分。
截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日止年度的房地产活动和累计折旧摘要如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 房地产： | (单位：千) |
| 期初余额 | $ | 9,626,018 | | | $ | 9,458,918 | | | $ | 8,698,098 | |
| 收购 | 678,130 | | | 150,126 | | | 749,671 | |
| 在建工程 | — | | | 23,864 | | | 5,699 | |
| 资本支出和投入使用的资产 | 43,167 | | | — | | | 8,700 | |
| 性情 | — | | | (6,890) | | | (3,250) | |
| 期末余额 | $ | 10,347,315 | | | $ | 9,626,018 | | | $ | 9,458,918 | |
| 累计折旧： | | | | | |
| 期初余额 | $ | (1,918,083) | | | $ | (1,681,367) | | | $ | (1,410,940) | |
| 折旧费用 | (260,440) | | | (236,809) | | | (230,941) | |
加法(1) | — | | | — | | | (39,909) | |
| 性情 | — | | | 93 | | | 423 | |
| 期末余额 | $ | (2,178,523) | | | $ | (1,918,083) | | | $ | (1,681,367) | |
(1)代表好莱坞赌场佩里维尔和好莱坞巴吞鲁日赌场在2021年租赁给第三方的房地产资产的累计折旧。进一步资料见合并财务报表附注6。
项目9.与会计人员在会计和财务披露方面的变更和分歧
没有。
项目9A：管理控制和程序
信息披露控制和程序的评估
本公司管理层在主要行政人员及财务总监的参与下，于2023年12月31日(即本年度报告所涵盖的10-K表格所涵盖的期间结束)，在主要行政人员及财务总监的参与下，对本公司的披露控制及程序的有效性进行评估，该等控制及程序乃根据1934年经修订的《证券交易法》(下称《交易法》)颁布的规则第13a-15(E)条所界定。在设计和评估披露控制和程序时，管理层认识到，任何控制和程序，无论设计和操作多么完善，都只能为实现预期的控制目标提供合理的保证，管理层必须在评估可能的控制和程序的成本效益关系时运用其判断。基于这一评估，我们的首席执行官和首席财务官得出的结论是，截至2023年12月31日，公司的披露控制和程序有效，以确保公司根据交易法提交或提交的报告中要求披露的信息：(I)在美国证券交易委员会的规则和表格指定的时间段内记录、处理、汇总、评估和报告(视情况适用)，以及(Ii)积累并酌情传达给公司管理层，包括公司的主要高管和首席财务官，以便及时就所需披露做出决定。
管理层关于财务报告内部控制的报告
公司管理层负责建立和维护交易法第13a-15(F)和15d-15(F)条规定的财务报告内部控制制度。公司管理层对公司财务报告的内部控制进行了评估，并得出结论，该内部控制于2023年12月31日生效。在进行这项评估时，管理层使用了#年特雷德韦委员会赞助组织委员会制定的标准。内部控制--综合框架(2013).
德勤律师事务所(PCAOB ID No.34)，本公司独立注册会计师事务所出具了一份关于截至2023年12月31日本公司财务报告内部控制有效性的审计报告，该报告载于本年度报告的下一页Form 10-K。
财务报告内部控制的变化
在截至2023年12月31日的财政季度内，公司对财务报告的内部控制(定义见交易法规则13a-15(F)和15d-15(F))没有发生重大影响或合理地可能对公司财务报告内部控制产生重大影响的变化。
独立注册会计师事务所报告
致本公司股东及董事会
博彩休闲地产公司及其子公司
财务报告内部控制之我见
我们已审计Gaming and Leisure Properties，Inc.财务报告的内部控制。及附属公司（“本公司”）截至二零二三年十二月三十一日，根据 内部控制-- 综合框架(2013)由特雷德韦委员会(COSO)赞助组织委员会发布。我们认为，截至2023年12月31日，本公司在所有实质性方面都保持了对财务报告的有效内部控制，其依据是内部控制 综合框架(2013)由COSO发布。
我们还根据美国上市公司会计监督委员会（PCAOB）的标准，审计了该公司截至2023年12月31日及截至2023年12月31日止年度的合并财务报表和财务报表附表，我们于2024年2月27日的报告对这些财务报表发表了无保留意见。
意见基础
本公司管理层负责维持有效的财务报告内部控制，并负责评估财务报告内部控制的有效性，包括在随附的《财务报告内部控制管理层报告》中。我们的责任是根据审计结果，对贵公司财务报告的内部控制发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及证券交易委员会和PCAOB的适用规则和法规，我们必须独立于公司。
我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些标准要求我们计划和执行审计，以获得合理的保证，以确定财务报告的有效内部控制是否在所有重要方面都得到了维护。我们的审计包括了解财务报告的内部控制，评估存在重大弱点的风险，根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和运作有效性，以及执行我们认为在情况下必要的其他程序。我们相信，我们的审计为我们的观点提供了合理的基础。
财务报告内部控制的定义及局限性
公司对财务报告的内部控制是一个程序，旨在根据公认的会计原则，为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理保证。公司对财务报告的内部控制包括下列政策和程序：(1)关于保存合理详细、准确和公平地反映公司资产的交易和处置的记录；(2)提供合理的保证，即交易被记录为必要的，以便按照公认的会计原则编制财务报表，公司的收入和支出仅根据公司管理层和董事的授权进行；(三)提供合理保证，防止或及时发现可能对财务报表产生重大影响的未经授权收购、使用或处置公司资产。
由于其固有的局限性，财务报告的内部控制可能无法防止或发现错误陈述。此外，对未来期间进行任何有效性评估的预测都有可能因条件的变化而出现控制不足的风险，或者政策或程序的遵守程度可能会恶化。
/s/ 德勤律师事务所
纽约，纽约
2024年2月27日
项目9B：提供其他资料
没有。
项目9C。关于妨碍检查的外国司法管辖区的披露
没有。
第三部分
项目10.董事会、高管和公司治理
本项目所要求的有关董事的信息在此并入本公司2024年年度股东大会的最终委托书(“2024年委托书”)，该委托书将于2023年12月31日后120天内根据修订后的1934年证券交易法第14A条提交给美国证券交易委员会。本项目所要求的有关高管的信息包括在本年度报告的表格10-K的第I部分中。
项目11.增加高管薪酬
本项目所要求的信息在此通过引用2024年委托书并入。
项目12.讨论某些实益所有人和管理层及相关股东的担保所有权事项
本项目所要求的信息在此通过引用2024年委托书并入。
第十三项：建立某些关系和关联交易，以及董事的独立性
本项目所要求的信息在此通过引用2024年委托书并入。
项目14. 主要会计费用和服务
本项目所要求的信息在此通过引用2024年委托书并入。
第四部分
项目15.公开展示和财务报表明细表
(A)财务报表：1.财务报表以下是本公司及其子公司的合并财务报表一览表以及作为本协议第(8)项的补充资料：
独立注册会计师事务所报告
截至2023年12月31日和2022年12月的合并资产负债表
截至2023年、2023年、2022年和2021年12月31日止年度的综合收益表
截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日止年度的综合权益变动表
截至2023年、2023年、2022年和2021年12月31日的合并现金流量表
第二季度财务报表明细表：
图表三.截至2023年12月31日的房地产和累计折旧
3.展品，包括通过引用成立的展品。
本报告的所有展品均列在所附的展品索引中，并以引用的方式并入本报告或作为本年度报告的一部分以Form 10-K形式提交。
项目16.表格10-K摘要
没有。
展品索引 | | | | | | | | |
| 展品 | | 展品说明 |
| 2.1 | | | 分离和分销协议，日期为2013年11月1日，由Penn National Gaming，Inc.和Gaming and Leasking Properties，Inc.签订(通过参考2013年11月7日提交的公司当前8-K报表的附件2.1并入)。 |
| | |
| 2.2 | | | 分离和分销协议，日期为2016年4月28日，由PNK Entertainment，Inc.、Pinnacle Entertainment，Inc.签订，仅涉及第VIII条，游戏和休闲地产，Inc.(通过参考2016年4月28日提交的公司当前8-K报表的附件2.4并入)。 |
| | |
| 3.1 | | | 修订和重新修订了博彩休闲地产有限公司的公司章程(通过引用附件3.1并入公司于2018年6月15日提交的当前8-K表格报告中)。 |
| | |
| 3.2 | | | 第二次修订和重新修订《博彩休闲地产公司章程》(通过引用附件3.1并入本公司于2023年12月13日提交的当前8-K表格报告中)。 |
| | |
| 4.1 | | | 债券，日期为2013年10月30日，发行人为普洛斯资本公司和普洛斯融资II公司，家长担保人为游戏和休闲地产公司，受托人为全国协会富国银行。(通过引用附件4.1并入公司于2013年11月1日提交的当前8-K表格报告中)。 |
| | |
| 4.2 | | | 第一补充契约，日期为2016年3月28日，由普洛斯资本，L.P.和普洛斯融资II，Inc.作为发行人，富国银行全国协会作为受托人。(通过引用本公司于2016年3月28日提交的8-K表格的当前报告的附件4.1并入)。 |
| | |
| 4.3 | | | 第二补充公司，日期为2016年4月28日，发行人为普洛斯资本，L.P.和普洛斯融资II，Inc.，家长担保人为游戏和休闲地产公司，受托人为全国富国银行。(通过引用本公司于2016年4月28日提交的8-K表格当前报告的附件4.3并入)。 |
| | |
| 4.4 | | | 第三补充公司，日期为2016年4月28日，由普洛斯资本，L.P.和普洛斯融资II公司作为发行人，游戏和休闲地产公司作为母担保人，富国银行全国协会作为受托人。(通过引用本公司于2016年4月28日提交的8-K表格的当前报告的附件4.4并入)。 |
| | |
| 4.5 | | | 第四次补充债券，日期为2018年5月21日，发行人为普洛斯资本，L.P.和普洛斯融资II，Inc.，游戏和休闲地产公司作为父担保人，富国银行全国协会作为受托人，涉及发行人2018年到期的4.375%优先债券。(通过引用本公司于2018年5月22日提交的8-K表格的当前报告的附件4.3并入)。 |
| | |
| 4.6 | | | 第五期补充公司，日期为2018年5月21日，发行人为普洛斯资本，L.P.和普洛斯融资II，Inc.，游戏和休闲地产公司为母担保人，富国银行全国协会为受托人，涉及发行人2025年到期的5.250%优先债券。(通过引用本公司于2018年5月22日提交的8-K表格的当前报告的附件4.4并入)。 |
| | |
| 4.7 | | | 第六份补充契约，日期为2018年5月21日，由GLP Capital，L. P.和GLP Financing II，Inc.作为发行人，游戏和休闲地产公司，作为母公司担保人，富国银行，全国协会，作为受托人，有关发行人的5.750%优先票据到期2028年。（参考公司于2018年5月22日提交的表格8-K的当前报告的附件4.5）。 |
| | |
| 4.8 | | | 第七份补充契约，日期为2018年9月26日，由GLP Capital，L. P.和GLP Financing II，Inc.作为发行人，游戏和休闲地产公司，作为母公司担保人，富国银行，全国协会，作为受托人，有关发行人的5.300%优先票据到期2029年。（参考2018年9月26日提交的公司当前报告表格8-K的附件4.4）。 |
| | |
| 4.9 | | | 第八份补充契约，日期为2019年8月29日，由GLP Capital，L. P.和GLP Financing II，Inc.，作为发行人，博彩和休闲地产公司，作为母公司担保人，富国银行，全国协会，作为受托人，有关发行人的3.350%优先票据2024年到期。（参考公司于2019年9月5日提交的表格8-K当前报告的附件4.3）。 |
| | |
| | | | | | | | |
| 4.10 | | | 第九份补充契约，日期为2019年8月29日，由GLP Capital，L. P.和GLP Financing II，Inc.，作为发行人，博彩和休闲地产公司，作为母公司担保人，富国银行，全国协会，作为受托人，有关发行人的4.000%优先票据到期2030年。（参考公司于2019年9月5日提交的表格8-K当前报告的附件4.4）。 |
| | |
| 4.11 | | | GLP Capital，L. P.和GLP Financing II，Inc.之间于2020年6月25日签订的第十份补充契约，作为发行人，游戏和休闲地产公司，作为母担保人，富国银行，全国协会，作为受托人（通过参考2020年7月1日提交的表格8-K的公司当前报告的附件4.3合并）。 |
| | |
| 4.12 | | | GLP Capital，L. P.和GLP Financing II，Inc.之间的第十一份补充契约，日期为2021年12月13日，作为发行人，博彩和休闲地产公司。及Computershare Trust Company，N.A.作为富国银行的继任者，国家协会，作为受托人。（参考公司于2021年12月17日提交的表格8-K当前报告的附件4.3）。 |
| | |
| 4.13 | | | GLP Capital，L. P.和GLP Financing II，Inc.之间于2023年11月22日签订的第十二份补充契约，作为发行人，游戏和休闲地产公司，及Computershare Trust Company，N.A.作为富国银行的继任者，国家协会，作为受托人（通过参考2023年11月28日提交的表格8-K的公司当前报告的附件4.3注册成立）。 |
| | |
| 4.14 | | | 2026年票据表格（参考附件4.4合并，并包含在公司于2016年4月28日提交的表格8-K的当前报告的附件4.4中）。 |
| | |
| 4.15 | | | 2025年票据表格（参考附件4.6合并，并包含在公司于2018年5月22日提交的表格8-K的当前报告的附件4.4中）。 |
| | |
| 4.16 | | | 2028年票据表格（参考附件4.7合并，并包含在公司于2018年5月22日提交的表格8-K的当前报告的附件4.5中）。 |
| | |
| 4.17 | | | 2029年票据表格（参考附件4.8合并，并包含在公司于2018年9月26日提交的表格8-K的当前报告的附件4.4中）。 |
| | |
| 4.18 | | | 2024笔记本（通过引用附件4.9合并，并包含在公司于2019年9月5日提交的表格8-K的当前报告的附件4.3中）。 |
| | |
| 4.19 | | | 2030年票据表格（参考附件4.10合并，并包含在公司于2019年9月5日提交的表格8-K的当前报告的附件4.4中）。 |
| | |
| 4.20 | | | 2031年票据表格（参考附件4.11合并，并包含在公司于2020年8月18日提交的表格8-K的当前报告的附件4.3中）。 |
| | |
| 4.21 | | | 2032年票据表格（参考附件4.12合并，并包含在公司于2021年12月17日提交的表格8-K的当前报告的附件4.3中）。 |
| | |
| 4.22 | | | 2033年票据表格（参考附件4.13合并，并包含在公司于2023年11月28日提交的表格8-K的当前报告的附件4.3中）。 |
| | |
| 4.23* | | 根据1934年证券交易法第12条注册的证券的描述。 |
| | |
| 10.1 | | | 2013年10月28日，GLP Capital，L. P.作为GLP Financing，LLC、各贷方不时的一方和JPMorgan Chase Bank，N.A.的合并继承人，作为行政代理人。（参考公司于2013年11月1日提交的表格8-K的当前报告的附件10.4）。 |
| | |
| 10.2 | | | GLP Capital，L. P.于2013年10月28日签署的信贷协议的1号修正案（日期为2015年7月31日），该等协议之订约方之数家银行及其他金融机构，JPMorgan Chase Bank，N.A.，作为行政代理人和其他各方。（参考2015年8月28日提交的公司S-4注册声明附件10.2）。 |
| | |
| | | | | | | | |
| 10.3 | | | GLP Capital，L. P.于2013年10月28日签署的信贷协议的第一次修订（日期为2016年3月25日），对第1次修订（日期为2015年7月31日），该等协议之订约方之数家银行及其他金融机构，JPMorgan Chase Bank，N.A.，作为行政代理人和其他各方。（参考公司于2016年3月28日提交的表格8-K的当前报告的附件10.1）。 |
| | |
| 10.4 | | | 日期为2018年5月21日的GLP Capital，L.P.、数家银行及其他金融机构、行政代理摩根大通银行及其他各方于2013年10月28日订立的信贷协议的第2号修正案。(通过引用本公司于2018年5月22日提交的8-K表格的当前报告的附件10.1而并入)。 |
| | |
| 10.5 | | | 日期为2018年10月10日的GLP Capital，L.P.、数家银行及其他金融机构、行政代理摩根大通银行及其他各方于二零一三年十月二十八日订立的信贷协议的第3号修正案。(参考本公司于2018年11月1日提交的Form 10-Q季度报告的附件10.5)。 |
| | |
| 10.6 | | | GLP Capital，L.P.、几家银行和其他金融机构、作为行政代理的JPMorgan Chase Bank，N.A.和其他各方于2013年10月28日签署的信贷协议的第5号修正案(通过参考公司于2020年5月1日提交的Form 10-Q季度报告的附件4.1注册成立)。 |
| | |
| 10.7 | | | GLP Capital，L.P.、几家银行和其他金融机构之间于2013年10月28日签署的信贷协议第6号修正案，日期为2020年6月25日，作为行政代理的摩根大通银行，N.A.作为行政代理(通过参考本公司于2020年7月1日提交的当前8-K表格报告的附件10.1合并)。 |
| | |
| 10.8 | | | 大师租赁，日期为2013年11月1日，由普洛斯资本有限责任公司和宾夕法尼亚租户有限责任公司共同签署。(通过引用附件10.1并入公司2013年11月7日提交的当前报告Form 8-K)。 |
| | |
| 10.9 | | | GLP Capital L.P.和Penn Tenant，LLC之间的总租赁协议第一修正案，日期为2014年3月5日。(参考本公司于2014年5月12日提交的Form 10-Q季度报告的附件10.1)。 |
| | |
| 10.10 | | | GLP Capital L.P.和Penn Tenant，LLC之间的总租赁协议第二修正案，日期为2014年4月18日。(参考本公司2014年8月1日提交的Form 10-Q季度报告的附件10.1)。 |
| | |
| 10.11 | | | GLP Capital L.P.和Penn Tenant，LLC之间的总租赁协议第三修正案，日期为2016年9月20日。(参考本公司于2016年11月9日提交的Form 10-Q季度报告的附件10.2)。 |
| | |
| 10.12 | | | GLP Capital L.P.和Penn Tenant，LLC之间的总租赁协议第四修正案，日期为2017年5月1日。(参考本公司于2017年5月3日提交的Form 10-Q季度报告的附件10.2)。 |
| | |
| 10.13 | | | GLP Capital L.P.和Penn Tenant，LLC之间的总租赁协议第五修正案，日期为2018年6月19日。(参考本公司于2018年8月1日提交的Form 10-Q季度报告的附件10.3)。 |
| | |
| 10.14 | | | GLP Capital L.P.和Penn Tenant，LLC之间的总租赁协议第六修正案，日期为2018年8月8日。(参考本公司于2018年11月1日提交的Form 10-Q季度报告的附件10.1)。 |
| | |
| 10.15 | | | GLP Capital L.P.和Penn Tenant，LLC之间的总租赁协议第七修正案，日期为2018年10月31日。(参考本公司于2019年2月13日提交的Form 10-K年度报告中的附件10.16)。 |
| | |
| 10.16 | | | GLP Capital L.P.和Penn Tenant，LLC之间的总租赁协议第八修正案，日期为2018年11月20日。(参考本公司于2019年2月13日提交的Form 10-K年度报告中的附件10.17)。 |
| | |
| | | | | | | | |
| 10.17 | | GLP Capital，L.P.和Penn Tenant，LLC之间于2022年1月14日对总租赁协议进行的第九次修订(注册成立于2023年2月23日提交的公司年度报告Form 10-K的附件10.18)。 |
| | |
| 10.18 | | | GLP Capital，L.P.和Penn Tenant，LLC之间于2023年2月21日修订和重订的总租约(根据公司于2023年2月23日提交的Form 10-K年报附件10.19成立为法团)。 |
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| 10.19 | | | 总租约，日期为2023年2月21日，由普洛斯资本公司、宾夕法尼亚租户有限责任公司、宾夕法尼亚州塞西尔马里兰州有限责任公司和PNK Development 33，LLC(通过参考公司于2023年2月23日提交的Form 10-K年报附件10.20合并而成)。 |
| | |
| 10.20 | | | 主租约，日期为2016年4月28日，由Gold Merge Sub，LLC(作为Pinnacle Entertainment，Inc.的继任者)签署和Pinnacle MLS，LLC。(通过参考2016年4月28日提交的公司当前8-K表的附件2.3来合并)。 |
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| 10.21 | | | 总租约的第一修正案，日期为2016年8月29日，由Gold Merge Sub，LLC(作为Pinnacle Entertainment，Inc.的继任者)和Pinnacle MLS，LLC。(参考本公司于2016年11月9日提交的Form 10-Q季度报告的附件10.1)。 |
| | |
| 10.22 | | | 主租约第二修正案，日期为2016年10月25日，由Gold Merge Sub，LLC(作为Pinnacle Entertainment，Inc.的继任者)和Pinnacle MLS，LLC。(参考本公司于2017年2月22日提交的Form 10-K年度报告中的附件10.13)。 |
| | |
| 10.23 | | | 对总租约的第三次修订，日期为2017年3月24日，由Gold Merge Sub，LLC(作为Pinnacle Entertainment，Inc.的继任者)和Pinnacle MLS，LLC。(参考本公司于2017年5月3日提交的Form 10-Q季度报告的附件10.1)。 |
| | |
| 10.24 | | | 总租约第四修正案，日期为2018年10月15日，由Gold Merge Sub，LLC(作为Pinnacle Entertainment，Inc.的继任者)和Pinnacle MLS，LLC。(通过引用本公司于2018年10月16日提交的8-K表格的当前报告的附件10.1并入)。 |
| | |
| 10.25 | | 对总租约的第五次修订，日期为2022年1月14日，由Gold Merge Sub，LLC(顶峰娱乐公司的继任者)和Pinnacle MLS，LLC(通过参考公司于2023年2月23日提交的Form 10-K年报附件10.26注册成立)。 |
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| 10.26 | | | 总租赁协议，日期为2018年10月15日，由Gold Merger Sub，LLC和Boyd TCIV，LLC之间签订。(通过引用本公司于2018年10月16日提交的8-K表格的当前报告的附件10.2而并入)。 |
| | |
| 10.27 | | | 税收事项协议，日期为2013年11月1日，由Penn National Gaming，Inc.和Gaming and休闲地产，Inc.签订(通过引用附件10.2并入公司于2013年11月7日提交的当前8-K表格报告)。 |
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| 10.28 | | | 税收事项协议，日期为2015年7月20日，由PinnacleEntertainment，Inc.与游戏和休闲地产公司签订(通过参考2015年7月22日提交的公司当前报告表格T8-K的附件10.1并入)。 |
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| 10.29 # | | 博彩休闲地产股份有限公司S第二次修订并重订2013年长期激励薪酬计划(本公司于2020年4月29日提交的附表14A最终委托书附录A中注册成立)。 |
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| 10.30 # | | 2020年1月1日后发布的博彩休闲地产公司2013年度长期激励薪酬计划下的限制性股票奖励表格。(参考本公司于2022年2月24日提交的Form 10-K年度报告中的附件10.30)。 |
| | |
| 10.31 # | | 博彩休闲地产股份有限公司限制性股票奖励表格。2021年1月1日后发布的2013年长期激励奖励薪酬计划第二次修订和重新启动。(参考本公司于2022年2月24日提交的Form 10-K年度报告中的附件10.31)。 |
| | |
| 10.32 # | | 董事限制性股票奖励形式，在博彩休闲地产公司2013年长期激励薪酬计划下季度归属于2020年1月1日后发布的奖励。(参考本公司于2022年2月24日提交的Form 10-K年度报告中的附件10.32)。 |
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| 10.33 # | | 博彩休闲地产股份有限公司董事限制性股票奖励表格。2022年1月1日后发布的2013年长期激励薪酬计划第二次修订和重新发布。(参考本公司于2022年2月24日提交的Form 10-K年度报告中的附件10.33)。 |
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| 10.34 # | | 于2020年1月1日后发出的博彩及休闲地产公司2013年度长期激励薪酬计划下的限制性股票表现奖MSCI的表格。(参考本公司于2022年2月24日提交的Form 10-K年度报告中的附件10.34)。 |
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| 10.35 # | | 博彩休闲地产有限公司MSCI限制性股票表现奖励表格第二次修订和重新发布于2021年1月1日后发布的2013年长期激励薪酬计划。(参考本公司于2022年2月24日提交的Form 10-K年度报告的附件10.35)。 |
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| 10.36 # | | 2020年发布的博彩休闲地产股份有限公司2013年度长期激励薪酬计划下的限制性股票业绩奖励NNN的表格。(参考本公司于2022年2月24日提交的Form 10-K年度报告中的附件10.36)。 |
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| 10.37 # | | 博彩休闲地产有限公司限制性股票业绩奖励NNN表格第二次修订和重新制定了于2021年发布的2013年奖励长期激励薪酬计划。(参照本公司于2022年2月24日提交的Form 10-K年度报告中的附件10.37)。 |
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| 10.38 # | | 博彩休闲地产有限公司限制性股票业绩奖励NNN表格第二次修订和重新制定了于2022年发布的2013年奖励长期激励薪酬计划。(参照本公司于2022年2月24日提交的Form 10-K年度报告中的附件10.38)。 |
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| 10.39* | | 博彩休闲地产有限公司限制性股票业绩奖励NNN表格第二次修订和重新制定了于2023年发布的2013年奖励长期激励薪酬计划。 |
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| 10.40 # | | 博彩和休闲地产公司管理层变更控制和分红计划。(通过引用本公司于2019年2月4日提交的8-K表格的当前报告的附件10.1并入)。 |
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| 10.41 | | | GLP Capital，L.P.作为房东，Tropicana Entertainment，Inc.，IOC Black Hawk Country，Inc.和Isle of Capri Bettendorf，L.L.C.作为租户，于2020年12月18日对主租约进行了第二次修订和重新签署。(参照本公司于2022年2月24日提交的Form 10-K年度报告中的附件10.40)。 |
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| 10.42 | | | 本公司与Steven T.Snyder之间于2020年7月27日签订的分居协议(根据本公司于2020年7月29日提交的当前8-K报表附件10.1注册成立)。 |
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| 10.43 | | | GLP Capital，L.P.修订和重新签署的有限合伙协议，日期为2021年12月29日(注册成立于2021年12月29日提交的公司当前报告8-K表的附件10.1)。 |
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| 10.44 | | GLP Capital，L.P.、Wells Fargo Bank、National Association作为行政代理，以及其他代理和贷款人不时签署的日期为2022年5月13日的信贷协议(通过参考2022年7月28日提交的公司10-Q季度报告的附件10.1合并)。 |
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| 10.45 | | 定期贷款信贷协议，日期为2022年9月2日，由普洛斯资本，L.P.，富国银行，作为行政代理的全国协会和贷款方之间签订(合并通过参考公司2022年9月8日提交的8-K表格的附件10.1)。 |
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| 10.46 | | 信贷协议第1号修正案，日期为2022年9月2日，由普洛斯资本公司、富国银行、作为行政代理的富国银行全国协会及其贷款人之间签署(通过参考2022年9月8日提交的公司8-K表格的附件10.2合并)。 |
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| 19.1* | | 博彩休闲地产公司关于公司证券交易的政策声明 |
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| 21* | | 注册人的子公司。 |
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| 22.1* | | 担保证券附属发行人名单。 |
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| 23* | | 德勤会计师事务所（Deloitte & Touche LLP），独立注册公共会计师事务所。 |
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| | | | | | | | |
| 31.1* | | 根据1934年《证券交易法》规则13a-14(A)或15d-14(A)颁发的首席执行官证书。 |
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| 31.2* | | 根据1934年《证券交易法》第13a-14(A)或15d-14(A)条颁发的首席财务官证书。 |
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| 32.1* | | 根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第906节通过的《美国法典》第18编第1350节规定的首席执行官认证。 |
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| 32.2* | | 根据《美国法典》第18编第1350节，根据《2022年萨班斯-奥克斯利法案》第906节通过的首席财务官证书。 |
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| 97.1* | | 博彩休闲地产公司关于强制追讨赔偿的政策 |
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| 101 | | | 以下财务信息来自博彩休闲地产股份有限公司的S截至2023年12月31日止年度的Form 10-K年报，格式为Inline XBRL：(I)综合资产负债表，ii)综合收益表，(Iii)综合权益变动表，(Iv)综合现金流量表及(V)综合财务报表附注。 |
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| 104 | | | 公司截至2023年12月31日的年度报告Form 10-K的封面，采用内联XBRL格式，包含在附件101中。 |
#制定高管和其他人的薪酬计划和安排。
*在此提交的文件。
签名
根据1934年《证券交易法》第13或15(D)节的要求，注册人已正式授权下列签署人代表其签署本报告。
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| | | 博彩和休闲地产，Inc. |
| | | 发信人： | | /S/首席执行官彼得·M·卡里诺 |
| | | | Peter M. Carlino 董事会主席和 首席执行官 |
日期：2024年2月27日
根据1934年《证券交易法》的要求，本报告已由以下人员以登记人的身份在指定日期签署。
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| 签名 | | 标题 | | 日期 |
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/S/首席执行官彼得·M·卡里诺 | | 董事会主席兼首席执行官(首席执行官) | | 2024年2月27日 |
| Peter M. Carlino | | | | |
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| /S/戴西瑞·A·伯克 | | 首席财务官兼财务主管(首席财务官和首席会计官) | | 2024年2月27日 |
| 德西蕾·A伯克 | | | | |
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/S/卡罗尔·林顿 | | 董事 | | 2024年2月27日 |
| 卡罗尔·林顿 | | | | |
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/S/约瑟夫·W·马歇尔 | | 董事 | | 2024年2月27日 |
约瑟夫·W·马歇尔 | | | | |
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/S/詹姆斯·B·佩里 | | 董事 | | 2024年2月27日 |
詹姆斯·B·佩里 | | | | |
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/S/巴里·F·施瓦茨 | | 董事 | | 2024年2月27日 |
巴里·F·施瓦茨 | | | | |
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/S/尚克斯伯爵 | | 董事 | | 2024年2月27日 |
尚克斯伯爵 | | | | |
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/S/E·斯科特·乌尔当 | | 董事 | | 2024年2月27日 |
| E·斯科特·乌尔当 | | | | |
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