EX-4.11

第二项修正案(“修正案”)于2023年10月23日由特拉华州有限责任公司(“房东”)Hudson Metro Center LLC和加州公司(“承租人”)APOLLOMICS Inc.制定并生效。

答：房东和租客(前身为CBT PharmPharmticals，Inc.，一家加利福尼亚州公司)是2018年11月13日的特定办公室租赁(由日期为2019年2月5日的特定确认函确认)以及先前由2019年2月25日的特定第一修正案(修订后的第一修正案)修订的租约的当事人。根据该租约，业主已将位于加利福尼亚州福斯特城East Hillsdale Boulevard 989号大楼(“大楼”)二楼目前约有7,608平方英尺可出租平方英尺的空间(“现有物业”)租赁给租户，描述为Suite 220。

B.租约将于2024年2月29日(“现有到期日”)到期。除下文演讲稿C另有规定外，双方均希望根据下列条款和条件延长租约期限。

C.除本合同附件A(“缩减空间”)所示的现有房产中包含约2,516平方英尺可出租平方英尺的部分被描述为本大楼二楼220套房的一部分外，双方希望按照下列条款和条件延长租赁到期日。

因此，考虑到在此引用的上述陈述、本文所载的相互契诺和条件以及其他有价值的对价，房东和租客同意如下：

即使租约有任何相反规定，现有物业于2024年1月及2024年2月各月的基本租金应为每月15,538.64美元。

5.承租人的份数。对于延长租期的剩余房产，租户应承担3.6322%的份额。

6.开支和税项。对于延期期间的剩余房产，承租人应按照租赁条款支付承租人应承担的费用和税款；但对于延期期间的剩余房产，费用和税收的基准年度应为2024年。

7.1.剩余房舍的配置和条件。承租人承认其拥有剩余的房产，并同意按原样接受它们，房东不会就其配置或状况做出任何陈述，房东没有任何义务履行或支付任何更改或改善费用，除非本修正案另有明确规定。

7.2.负责改善剩余房舍。业主应根据本合同附件中作为附件B的减量/延期工作信函，对剩余房屋和减量空间进行改善。

8.申述。承租人声明并保证：(A)承租人是承租人在租约中的所有权益的合法拥有人；(B)承租人没有转租减少空间，或对租约或承租人的权益进行任何处置、转让或转让；(C)承租人不了解任何事实或情况，这些事实或情况会导致因承租人占用减少空间而产生或与之相关的任何索赔、要求、义务、责任、诉讼或诉讼因由；(D)没有任何其他人士或实体在该租约、抵押品或其他方面拥有权益；及。(E)并无未完成的劳工或材料供应合约，亦无在该等土地、土地或土地附近进行或正在进行的工作。

9.1在以下情况下，承租人有权(“加速选项”)将租约的到期日从延长的到期日延长至2027年8月30日(“加速到期日”)(“加速到期日”)，但仅就整个房屋而言：

9.2

如果承租人有效地行使加速期满选择权，则(I)尽管租约有任何相反的规定，但除第9条的条款另有规定外，就整个物业而言，租约期限应在加速期满日届满，其效力和效力与租约条款规定的加速期满日相同；以及(Ii)在不限制前述规定的情况下：(A)承租人应在加速期满日或之前按照租约条款将房产交还业主；(B)租客仍须就租契(经修订)至加速期满日期(包括该日)所应付的所有租金及其他款额负上法律责任，即使该等款项的账单可能在加速期满日期之后发生；。(C)租客的归还责任须如租契(经修订)所述；。(D)如租客未能在加速期满日期或之前交还物业的任何部分，租客的租赁须受租约第16条(经修订)规限；。及(E)业主或租客在租约(经修订)项下的任何其他权利或义务，如在没有提速的情况下，本应在租约的预定到期日(经修订)后仍然有效，则应在提早到期日后继续有效。

9.3如果承租人行使加速选择权，则承租人应(在交付加速通知书的同时)向业主支付相当于88,600.80美元的金额(“加速费”)，作为与加快租约到期日相关的费用，而不是罚款。

9.4如果在向房东发出加速通知后，租户在租约(经修订)下违约(包括但不限于未能及时支付加速费)，房东可选择(I)宣布租户加速选择权无效(在这种情况下，房东应将从租户那里收到的任何加速费退还给租户，但仅在将其用于任何逾期租金之后)，或(Ii)继续尊重租户根据本合同条款行使其加速选择权。

9.5如果租户有效行使加速选择权，房东应准备一份反映该选项的修正案(“加速修正案”)。房东应在收到加速通知后15天内将加速修正案送达租户，租户应在收到加速修正案后15天内执行并将加速修正案退还给房东。在房东的选择下，加速选择权的其他有效行使应完全有效，无论加速修正案是否执行。

9.6尽管租约有任何相反的规定(经修订)，但自租客向业主发出加速通知书之日起及之后，(A)租客未行使的续订或延长租约(经修订)或扩建处所的任何权利或选择权(不论是以扩展选择权、第一要约权或拒绝权或任何其他类似权利的形式)，以及截至该日期租客未按照租约(经修订)申索和适当使用的任何尚未支付的租客改善津贴或其他津贴，应立即视为终止，不再可用或不再有任何进一步的权利

(B)承租人不得在加速期满日期后的任何期间内分租全部或任何部分房产。

11. 其他相关条款。业主和承租人同意，自本修订之日起生效（除非本节特别提及不同的生效日期），租赁应在以下方面进行修订：

11.1. 停车场自减少生效日期起，租赁第1. 9条中“23个未预留停车位”的提述现予修订，并重列为“16个未预留停车位”。

11.2. 房东通知地址本租约第1.11条所载的业主通知地址特此全部删除，并由以下内容取代：

即使经修订的租约中有任何相反规定，租金仍应支付给实体，并寄往业主指定的地址，并应以有效和足够的支票或业主可接受的其他方式支付。

11.3.删除。本租约附件F第2节(“延期选择权”)不再具有效力和效力。

11.4.暴露于病原体；释放和放弃。承租人特此承认并同意：(A)存在接触病原体(包括但不限于新型冠状病毒SARS-CoV-2及其突变、适应或变异)(统称为(“传染”))的风险；(B)任何预防措施，包括业主和/或第三方(例如，疾病预防控制中心和适用的政府机构)实施的预防措施，都不能完全消除感染风险；(C)政府为应对感染的潜在或实际存在而对房产的使用和/或占用进行的限制，不应被视为根据租约第11条的伤亡，也不应被视为根据租约第13条的征用。因此，通过进入项目，承租人和所有承租人当事人在知情的情况下自愿承担接触传染病的风险。承租人代表自己，并在适用法律允许的最大限度内，在适用法律允许的范围内，特此放弃因暴露在项目感染中而向房东和任何其他房东提出的所有索赔，包括但不限于因疾病、短期或长期不利健康影响、残疾和/或死亡而造成的任何损害(“已公布的索赔”)。对于已公布的索赔，承租人明确放弃加州民法典第1542条的规定，该条款规定：

一般免除不包括债权人或解除当事人在签立免除时并不知道或怀疑其存在，并且如果他或她知道，

承租人承认其已收到关于上述豁免的法律顾问的建议，并理解其中的条款。

12.1.本修正案及其附件包含在本修正案中，并作为本修正案的一部分，阐述了双方就本修正案所述事项达成的完整协议。目前还没有其他口头或书面陈述或协议。除本修订另有明文规定外，承租人无权就订立本修订而享有承租人因订立租约而可能享有的任何免费租金、津贴、改建、改善或类似的经济奖励。

12.2.除在此修改或修订外，本租赁的条款、条件和条款应保持不变，并具有全部效力和作用。

12.3.如果租赁条款与本修正案的规定有任何不一致之处，应以本修正案的条款为准。

12.4.房东提交本修正案并不是要签订本修正案，而是征集租户的这一要约。在房东签署并交付给租客之前，房东不受本修正案的约束。

12.5。本协议的每一方及其各自的继承人和受让人应被授权依赖通过传真、PDF或DocuSign(或类似文件)交付的所有各方的签名，以构成本协议正式授权的、不可撤销的、实际的、当前的交付以及每个人和实体的原始墨迹签名。本修正案可一式两份执行，每一份应视为原协议的一部分，所有副本共同构成一份协议。

12.6.使用但未在本修正案中定义的大写术语应具有租赁中给出的含义。

12.7.承租人应向业主、其受托人、成员、委托人、受益人、合伙人、高级管理人员、董事、雇员、抵押权人(S)和代理人，以及任何该等代理人的各自负责人和成员赔偿并使其免受任何声称曾代表承租人与本修订有关的任何经纪(S5咨询除外)的所有索赔。房东应赔偿租客、其受托人、成员、委托人、受益人、合伙人、高级管理人员、董事、雇员和代理人，以及任何此类代理人各自的委托人和成员，使其免受任何声称代表房东的经纪人就本修正案提出的所有索赔。承租人承认，房东的任何附属公司的任何代理人或雇员就本修正案提供的任何协助，仅作为代表房东完成交易的对承租人的通融，而不是作为承租人的代理人。

如本附件B(本《缩减/延期工作信函》)所用，下列术语应具有以下含义：

2.2

消亡的工作。即使本协议有任何相反的规定，根据房东的善意判断，平面图应包括对现有建筑物或建筑物的任何改动，以将减少的空间与剩余的建筑物分开，或使减少的空间或剩余的建筑物的任何部分导致(A)无法合理进入多租户走廊或电梯大堂，(B)违反任何法律，或(C)在任何方面无法销售。

2.4

其他编程信息。承租人应以书面形式向业主提交与批准的空间平面图相结合时足以完成建筑图纸的所有信息(包括所有内部和特殊装修)，以及与批准的空间平面图相结合将足以完成工程图纸(在下文第3.2.1节中定义)的所有信息(包括所有电气要求、电话要求、特殊暖通空调要求和管道要求)(就本附件B而言，统称为“附加规划信息”)。附加规划信息不应增加租户改善工程的成本(由业主合理估计)，并且应(A)与批准的空间计划一致，(B)与业主为避免与建筑物其余部分的设计和功能发生美学、工程或其他冲突的要求(就本附件B而言，统称为“业主要求”)一致，以及(C)在其他方面须经业主的合理批准。房东应在房东收到或双方签署和交付本协议后五(5)个工作日内向租户发出批准或合理不批准附加节目信息的通知。如果业主不批准附加节目信息，业主的不批准通知应合理详细地说明不批准的依据，租户应修改附加节目信息并重新提交业主批准。必要时应重复该程序，直到业主批准附加节目信息为止。此类经批准的附加节目信息在本文中应被称为“经批准的附加节目信息”。如果承租人提出要求，业主可全权酌情协助承租人，或安排建筑师和/或业主的其他承包商或顾问协助承租人编制全部或部分附加节目信息；但前提是，无论附加节目信息是否在此类协助下编制，承租人应独自负责及时编制和交付附加节目信息及其所有要素。

2.5

建筑图纸。在批准附加规划信息后，业主应促使建筑师编制并向承租人交付承租人改进工程的最终建筑(和结构)施工图，其形式为：(A)当与任何未明确纳入此类施工图的经批准的附加规划信息相结合时，将足以使承包商(在下文第3.1节中定义)及其分包商能够对承租人改进工程进行投标，以及(B)当与满足工程要求(在下文第3.2.1节中定义)的任何工程图纸相结合时，将足以获得许可证(在下文第3.3节中定义)(对于本附件B，“建筑图纸”的目的)。建筑图纸应符合批准的空间平面图和批准的附加规划信息。建筑师应在业主批准附加规划信息或双方签署和交付本协议后15个工作日内编制和交付建筑图纸。承租人应通过通知业主批准或不批准建筑图纸。如果承租人不同意建筑图纸，承租人的不同意通知书应注明承租人希望在建筑图纸上进行的任何修改。收到不批准通知后，业主应考虑承租人不同意的原因，促使建筑师修改建筑图纸并重新提交给承租人；但房东不得要求建筑师对建筑图纸进行任何修改，以(A)增加租户改进工程的成本(房东合理估计)，(B)与批准的空间平面图或业主要求相冲突，或(C)业主以其他方式合理地不批准。此类修订和重新提交应在房东收到租户不同意通知或双方签署和交付本协议后五(5)个工作日内进行，如果此类修订不是实质性的，则应在合理需要的较长时间内(但如果此类修订是实质性的，不得超过后者的15个工作日)内进行。必要时应重复该程序，直到承租人批准建筑图纸为止。经批准的建筑图样在本文中称为“经批准的建筑图样”。

2.7.1

批准的建筑图纸。如果承租人要求对批准的建筑图纸进行任何修改，房东应向承租人提供批准或合理不批准该修改的通知；如果房东批准该修改，业主应在业主收到该请求后10个工作日内，或在双方签署和交付本协议后10个工作日内，如果该修改是实质性的，则在合理需要的较长时间内(但不得超过收到该修改或执行和交付后的15个工作日)，将该修改和与承租人改善工程相关的估计总成本的任何变化通知给承租人。因此，承租人应在一(1)个工作日内通知房东是否希望进行该修改。如果房东已经开始进行租户改进工作，那么，在没有这种授权的情况下，房东有权选择继续这样的表现，而不考虑这种修改。未经承租人同意，业主不得修改已批准的建筑图纸，不得无理扣留或附加条件。承租人应在收到业主的批准请求后两(2)个工作日内批准或合理地不批准(并说明其合理详细的不批准的理由)对批准的建筑图纸的任何修改。就本办法而言，任何影响经批准的建筑图的变更令应视为对经批准的建筑图的修订。

2.7.2

批准的附加编程信息。如果承租人要求房东批准对已批准的附加节目信息的任何修订，房东应在房东收到请求或双方签署和交付本协议后五(5)个工作日内，向租户提供批准或合理不批准该修订的通知，以及与租户改善工程相关的估计总成本的任何由此产生的变化的通知，因此，承租人应在一(1)个工作日内通知房东是否希望继续进行该修订。如果房东已经开始进行租户改进工作，那么，在没有这种授权的情况下，房东有权选择继续这样的表现，而不考虑这种修改。未经租户同意，房东不得修改批准的附加节目信息，不得无理扣留或附加条件。承租人应在收到业主的批准请求后两(2)个工作日内批准或合理地不批准(并说明其合理详细的不批准的理由)对已批准的附加计划信息的任何修订。

租户改进工程，在房东收到此类请求或双方签署并交付本协议后五(5)个工作日内，租户应在一(1)个工作日内通知房东是否希望进行该修改。如果房东已经开始进行租户改进工作，那么，在没有这种授权的情况下，房东有权选择继续这样的表现，而不考虑这种修改。未经承租人同意，业主不得修改已批准的空间平面图，不得无理扣留或附加条件。承租人应在收到房东的批准请求后两(2)个工作日内批准或合理地不批准(并说明其合理详细的不批准的理由)对已批准的空间计划的任何修改。

2.7.4

修改的费用。承租人应应要求立即向业主补偿因承租人要求的经批准的建筑图纸的任何修订、承租人对经批准的额外规划信息进行的任何修订、或承租人要求或作出的对经批准的空间平面图的任何修订而导致的与承租人改善工程相关的总费用的任何增加，包括在每种情况下准备或审查此类修订的任何费用。

2.8

租户的审批截止日期。承租人应在承租人批准截止日期(定义见下文)之日或之前，按照上文第2.5节的规定批准建筑图纸。在本减量/延期工作函中，“承租人的审批截止日期”是指双方签署和交付本协议后35个工作日内的日期；但是，如果承租人的批准截止日期因房东未能履行其在本第2节项下的义务而导致承租人根据上述第2.5节对建筑图纸的批准被推迟，则承租人的批准截止日期应延长一(1)天。

3.2.1

准备好了。业主应安排(A)由建筑师、承包商或业主选择和/或聘用的一名或多名建筑师、承包商和/或工程师或其他顾问编制房屋内的机械、电气、管道、火灾警报和消防喷水工程的工程施工图(本附件B中的“工程图纸”)，以及(B)符合经批准的空间平面图、经批准的附加规划信息、下文第4节的第一句话和任何当时经批准的建筑图纸(就本附件B而言，统称为“工程要求”)。

交付和批准。工程图纸应在承租人根据上述第2.5节批准建筑图纸或双方签署和交付本协议后15个工作日内交付给承租人。承租人应在（a）承租人收到工程图纸后，（b）承租人批准建筑图纸后，或（c）双方签署和交付本协议后，两（2）个工作日内批准或合理不批准工程图纸（并合理详细说明其不批准的理由）。在收到任何合理不同意的通知后，出租人应促使承包商修改工程图纸并重新提交给承租人，同时考虑到承租人不同意的原因；但是，不得要求出租人对工程图纸进行任何与工程要求或出租人要求相冲突的修改，或以其他方式被出租人合理不同意的修改。如有必要，应重复该程序，直至承租人合理批准工程图纸。此类经批准的工程图纸在本文中称为“经批准的工程图纸”。

修订版。如果承租人要求对批准的工程图纸进行任何修改，业主应向承租人提供批准或合理不批准该修改的通知，如果房东批准该修改，业主应在业主收到请求或双方签署和交付本协议后五(5)个工作日内进行修改并将其提交给承租人，并将与承租人改善工程相关的估计总成本的任何由此产生的变化连同通知一起提交给承租人。在合理需要的较长时间内(但不得超过收到或签署并交付后10个工作日)，如果该修订是实质性的，则承租人应在一(1)个工作日内通知房东是否希望进行该修订。如果业主已经开始进行租户改善工作，则在没有授权的情况下，业主有权选择

在不考虑这种修改的情况下继续这样的表演。未经承租人同意，业主不得修改批准的工程图纸，不得无理扣留或附加条件。承租人应在收到业主的批准请求后两(2)个工作日内批准或合理地不批准(并说明其合理详细的不批准的理由)对已批准的工程图的任何修改。任何影响批准的工程图纸的变更令应视为对批准的工程图纸的修订。承租人应应要求立即向业主补偿因承租人要求对批准的工程图纸进行任何修订而导致的与承租人改善工程相关的总费用的任何增加，包括准备该修订的费用。

3.2.3

设计投标建设。如果业主根据上述第2.5条的规定，在建筑图纸首次交付给承租人之日或之前将工程图纸交付给承租人，则（a）上述第3.2.2条不适用；（b）承租人对下列事项的审查和批准以及任何修订：工程图纸应受上述第2.5和2.7节的约束，如同工程图纸是建筑图纸的一部分一样；及（c）经承租人根据上文第2.5节批准的工程图纸，在此称为“批准工程图纸”。

3.4.2

承包商的合同。承租人放弃所有与承租人改善工程中的任何缺陷有关的索赔；但前提是，如果在承租人改善工程基本完成后30天内，承租人向业主通知承租人改善工程中存在的任何非潜在缺陷，或者如果在承租人改善工程基本完成后11个月内，承租人向出租人提供关于承租人改善的任何潜在缺陷的通知，然后出租人应立即纠正该缺陷。

符合法律；适合承租人使用。业主应(A)使建筑图纸和工程图纸(承租人修订除外)符合法律，(B)使建筑师或承包商(如适用)使用所需的谨慎程度(定义见下文)，使任何承租人修订符合法律；但业主不对因(A)房屋的任何特定用途(区别于一般办公用途)或(B)任何经批准的附加规划信息不符合法律而导致的任何违法行为负责。此处所用的“承租人修订”是指承租人对经批准的空间平面图或经批准的施工图作出或要求的任何修订。如本文所用，“所要求的关注水平”是指声誉良好的建筑师和工程师通常用来使建筑和工程计划、图纸和规范符合法律规定的关注水平，这些计划、图纸和规范是为质量与建筑质量相当的建筑中的空间准备的。除上述第4节规定外，承租人应负责确保批准的空间平面图、附加规划信息、建筑图纸和工程图纸(就本附件B而言，统称为“平面图”)适合承租人使用并符合法律规定，业主顾问编制的平面图或业主对平面图的批准均不解除承租人的这一责任。在任何一方(在本附件B中，“责任方”)根据本第4条对促使计划合规负有责任的范围内，责任方可以真诚地对任何被指控的违反法律的行为提出异议，包括寻求放弃或推迟遵守，主张法律允许的任何抗辩，并行使任何上诉权(前提是另一方不因此类争执而承担任何责任，并且在完成争执后，责任方对计划进行任何修改或对场地进行任何必要的改动，以遵守任何最终命令或判决)。

完成了。承租人确认并同意，承租人的改善工作可以在大楼暖通空调系统延期之前或之后的几个小时内进行。房东和租客应相互配合，以便在合理可能的情况下，使租户改进工作能够及时进行，并尽可能减少对租户业务运营的不便。尽管本协议有任何相反的规定，但租户在进行租户改善工作期间遇到的任何延误或不便，不应延误延期日期，也不会使房东对由此造成的任何损失或损害承担任何责任，也不会使租户有权获得任何抵扣、减免或调整租金或根据租约支付的其他款项。

其他的。尽管本协议有任何相反的规定，但如果承租人在租户改善工作完成之前在本协议下违约，房东应免除本减少/延期工作函项下的义务，直至该违约行为得到纠正，承租人应对因此而导致的租户改善工作完成的任何延误负责。本缩减/延期工作书不适用于房屋以外的任何空间。


延长期	每平方英尺的年利率(四舍五入到最接近的1美元的第100位)	月度基本租金
3/1/24 - 3/31/24	$64.44	$27,344.04
4/1/24 – 2/28/25	$ 45.00	$ 19,095.00
3/1/25 – 2/28/26	$46.80	$19,858.80
3/1/26 – 2/28/27	$ 48.00	$ 20,368.00
3/1/27 – 2/29/28	$ 49.20	$ 20,887.20
3/1/28 – 2/28/29	$ 51.00	$ 21,641.00


	房东：

	哈德逊地铁中心有限责任公司，特拉华州有限责任公司执行人：哈德逊太平洋地产有限公司一家马里兰州有限合伙企业，它的唯一成员执行人：哈德逊太平洋地产公司，一家马里兰州的公司其普通合伙人执行人： __________________________ 产品名称： __________________________ 标题： __________________________



	租户：
	APOLLOMICS INC.，一家加州公司执行人： _____________________________ 产品名称： _____________________________ 标题： _____________________________