租赁协议

VENALE TENANT，LLC饰演Landlord

和

PRECISION BIOSCIENCES，INC.，作为租户

目录

部分 1 定义的术语 3

部分 2 独奏会 7

部分 3 处所 8

部分 4 term 8

部分 5 租金 9

部分 6 业务费用 9

部分 7 公用设施和服务 10

部分 8 直接租户费用 11

部分 9 保证金 12

部分 10 维护和修理 12

部分 11 改变 13

部分 12 分包和转租 14

部分 13 保险 15

部分 14 谴责 17

部分 15 默认 18

部分 16 保留和终止 20

部分 17 遵守法律 20

部分 18 检查 21

部分 19 租户性质 22

部分 20 [故意删除] 22

部分 21 规章制度 23

部分 22 比房东 23

部分 23 平静受益 23

部分 24 责任 23

部分 25 抵押贷款 24

部分 26 迹象 24

部分 27 钥匙和锁 24

部分 28 经纪人 25

部分 29 通知 25

部分 30 杂项 25

展品

表现出 一 土地描述

表现出 B 房屋平面图

附件C房舍规格

附件D工作信函

附件D-1初步计划

附件D-2最终计划

附件E规则和条例

附件F租户安全程序

附件G有害物质一览表

净可出租面积--8,274(8,274)平方英尺，根据BOMA的测量标准。

(一)保险费、免赔额和其他保险费；

(2)房地产税；

(3)管理费和人事费(包括所有附带福利、工伤保险费和工资税)；

(4)服务、访问控制和维护合同的成本；

(五)保养、修理、更换费用和用品；

(6)如果房东合理估计(和文件)每年减少的运营费用将超过该折旧，或符合法律、保险或政府的要求(或租赁中的维修/维护要求)，业主为减少运营费用而进行的资本维修或支出的折旧/摊销；

(7)清洁工、橱窗、日用搬运工、清洁服务和用品的费用；

(8)房东应缴纳的营业税、专业税或职业许可税或其他税费或附加费(或由政府实体在税收、执照或费用之外或代替税收、执照或费用而征收、征收或评估的替代付款或费用)；

(9)根据本租约将被视为运营费用的此类更换、维修和或有事件的合理准备金；

(十)因购买有形的个人财产和劳务而应缴纳的销售税、使用税和个人财产税；

(11)与确定经营费用(以及承租人在其中所占比例)和编制承租人租约要求的报表有关的会计和审计费用以及法律费用(以下规定除外)；

(十二)与礼宾服务有关的费用；

(十三)任何管理处的租金价值；

(14)特别评估、费用、收费、征费、罚款、服务费、附加费、评估费和过境费用、过境鼓励交通减少计划或任何类似目的；

(15)任何公共区域的操作、维护、修理和更换改进的所有费用；以及

(16)业主因维护、维修或经营该建筑物或工程项目而实际招致的任何其他合理开支。

以下费用和开支将不包括在大楼和项目的运营费用中：

(一)与建筑物的结构维修或重大改变有关的费用；

(二)与房屋、建筑物或项目其他租户或占用人的房屋的改建或改善有关的费用，或因翻新或以其他方式改善、装饰、粉刷或重新装饰建筑物或项目的租户或其他占用人的空置空间而发生的费用，包括许可证、许可证和检查费；

(三)建筑物、工程、固定装置、设备折旧；

(4)抵押的利息、点数、手续费和本金，以及其他债务费用(如有的话)，或任何抵押或任何其他债务工具的摊销，这些债务工具对建筑物或项目或土地构成负担；

(五)房东保险承运人、承租人、承租人、担保人或其他第三者赔偿的费用，但不包括免赔额；

(六)因向其他建筑物或项目租户收取租金或其他义务而产生的坏账损失、租金损失、坏账准备或租金损失，以及法律费用；

(7)除向所有建筑物或项目租户提供服务外，向建筑物或项目的某些租户提供服务的成本，以及业主因违反建筑物或项目的其他租约而招致的费用；

(8)与构成业主的个人或实体的业务运作有关的成本，有别于建筑物或项目的运作成本，包括会计及法律事宜、与任何承按人的诉讼抗辩费用、出售、辛迪加、融资、按揭或抵押业主在建筑物或项目的任何权益的费用、业主与其雇员之间的任何纠纷的费用、业主与建筑物或项目管理层的纠纷，以及因与其他租客及物业经理以上的薪金、工资或其他补偿有关的纠纷而支付的外间费用；

(九)根据正常会计准则应视为资本支出的任何支出，但用于资本修缮的折旧/摊销或业主为减少上述建筑物或项目的运营费用而支出的支出除外；

(10)因任何公共或准公共当局行使任何谴责权利而造成的维修或更换费用；

(11)慈善和政治捐款、广告、营销和宣传支出，包括举办特别活动的费用(除非为所有租户或整个大楼或项目的利益而申请，或按需要按照一流的标准提供服务，例如每年大楼或项目假日派对的费用)；

(12)与建筑物或项目的现有或未来租户或其他占用者进行的租赁、转租和/或转让谈判及交易所产生的营销成本和其他成本及开支；

(十三)物业管理费超过租金总收入的百分之四；

(14)支付给业主关联公司的服务或材料的费用，超过在没有这种关系的情况下应支付的金额；以及

(15)因房东违反任何适用法律而产生的任何费用、罚款或处罚。

该大楼是该项目的一部分，共有85,622(85,622)平方英尺的可出租面积，其中51,667(51,667)平方英尺的面积可出租。业主特此声明并向租户保证，上述关于可出租平方英尺的陈述与根据建筑物业主和经理协会标准计算的可出租面积的定义是一致的。本房屋的建筑平面图附于本文件，并作为附件B。作为本房屋的附属设施，承租人、其员工和受邀者将拥有使用本建筑公共区域的非专有权利。

在开工之日起五个工作日内，承租人应业主的要求，签署并向业主交付一份房屋交付验收函(受外观检查不易发现的潜在缺陷和已确定的“清单”项目制约，业主应在合理时间内修复)，确认本租约的开始和终止日期。

除从租户改善津贴中支付费用的任何项目外，房东应自费完成本合同附件C中详细说明的所有工作。房屋的翻修将由业主根据本工作书中的房屋规格进行，如适用，应作为本附件和附件D的一部分。

根据业主不时规定的合理规则和规定，以及项目其他租户的进出权利，租户及其受邀者将有权非独家使用二十(20)个停车位。房东将不负责执行租客的停车权，以对抗任何第三方。

承租人被授予与项目的其他承租人和用户一样使用所有公共区域的非独占权利。房东对公共区域负有专有控制和管理责任。业主可不时更改公共区域，在公共区域内安装亭子、花盆、喷泉、雕塑、标志和其他构筑物，但任何此类更改不得对租户使用或享受房产造成重大不利影响，或减少租户的停车位。房东有权建立、修改和执行有关公共区域的合理规章制度，并授予个别租户在公共区域内进行零售销售的权利。房东对公共区域的大小不作任何陈述或保证，并可在未来合理地酌情减少公共区域的大小，但这种减少不得对租户的使用或享受造成实质性和不利的干扰，并应导致租户比例的相应减少。

根据下列条款和条件，业主授予承租人持续的优先租赁权，可以租用大楼内的空置和可用的空间(“额外空间”)：

(I)从属于项目中已有的优先拒租权的其他租户，只要租户在任何适用的宽限期和/或救助期之后没有违约事件，房东将在其拥有全部或部分额外租赁空间给第三方(“第三方”)时通知租户，以及它愿意租赁该空间的条款和条件(“房东通知”)。

(Ii)承租人应在收到业主通知后五(5)个工作日内，向业主提供关于承租人是否决定出租额外空间的书面通知。如果租客确实向房东提供了租赁额外空间的通知，房东和租客将在房东收到租户的租赁意向通知后二十(20)天内签署租约修正案，以向第三方提供所有相同的条款，为房屋增加额外空间。如果租客在收到房东的通知后五(5)个工作日内没有向房东发出书面通知，房客将被视为放弃了租赁额外空间的权利，房东可以自由地与第三方签订租约。如其后全部或部分额外空间空置，承租人仍有权享有本条款规定的优先购买权。

(Iii)本节提供给承租人的权利是承租人的个人权利，不得因本租约的转让、房产的转租或其他原因而转让，但任何获准受让人(如下文所界定)除外。

只要在行使该等权利或开始续期时，承租人并无违约或违约事件，承租人将有权选择将本租赁期限延长两(2)个续期期限，每三(3)个租赁年续期一次，方法是在当前租期结束前至少180天向房东发出书面通知，表明其希望延长本租赁期限。续租期的开始日期为当时租期届满的翌日(除非按本协议规定较早终止)。本租赁的所有条款和条件将在续约期内有效，但(I)基本年租金将是(A)达勒姆市中心可比实验室空间的当时市场利率的95%(95%)，根据本第4条确定，或(B)CPI的下限为2.5%(2.5%)，最高为3%(3%)，但在任何情况下，基本年租金不得低于上一租赁年度支付的租金，以及(Ii)在行使本合同项下的续期权利时，承租人的权利

续订或延长本合同的期限将失效。承租人如不严格遵守本款的规定，将使本款中承租人的权利无效。本分段授予租客的权利是租客的个人权利，不会使租客的任何继承人或受让人受益，但任何获准的受让人除外。

市场租金应指公平的市场基准租金，不扣除免费租金和租赁改进的现金价值，续期、非股权租户随后将收到与北卡罗来纳州达勒姆地区类似空间的租赁相关的现金价值。房东收到租客的续约通知后，应立即通知租客房东合理地认为代表续约期间市场价格的金额。在该通知发出后十五(15)天内，(A)如果租户同意，租户应通知房东，租户同意其中提供的基本年租金构成市场租金，或(B)如果租户不同意，租户应具体说明基本年租金构成市场费率，或(C)如果租户不回应，应视为租户同意。如果租户同意，则房东通知中规定的基本年租金应被视为市场租金。如果承租人不同意上述(B)款的规定，在确定市场价格时应使用以下程序：双方应在上述十五(15)天后的七(7)个工作日内尽职调查，试图就市场价格达成一致，但如果他们不同意，则应应任何一方向另一方提出的请求(“初始请求”)，双方应共同选择一名房地产经纪人(该经纪人应具有至少十(10)年北卡罗来纳州达勒姆地区商业写字楼租赁经纪人的经验)，并且未受雇于任何一方。其决定为终局决定，并具约束力。如果双方未就该第三方经纪达成协议并在最初请求的七(7)个工作日内以书面形式通知另一方，则各方应在六(6)个额外工作日内选择一家房地产经纪(具有上述资质)并以书面形式通知另一方，该等房地产经纪关于市场利率的共同决定为最终且具有约束力(或，若未作出该通知，或如作出选择，则未能在该六(6)个额外营业日期限内通知另一方，则及时选择并通知的一家房地产经纪的决定为最终且具有约束力)。如果及时选择并注意到的两(2)家房地产经纪人在上述被选择的六(6)个工作日结束后七(7)个工作日内没有达成一致，则他们应在五(5)个工作日内选择第三个此类房地产经纪人(具有上述资质)，该第三个房地产经纪人关于市场费率的决定为最终且具有约束力。

自开工日期后的下一年1月1日起，房东将向租客提交租户的经营费用预测。承租人将在租期内每个日历月的第一天支付相当于承租人预计运营费用的十二分之一(1/12)的金额作为额外租金，不得扣除、抵销或反索赔，否则将以与基本年租金相同的方式支付。在任何日历年中，房东可不时修订租户的经营费用预测，并调整房客的每月付款，以反映房东的此类修订。在本租约完全签订(并将其副本交付给承租人)后，承租人应立即向房东支付本租约规定的第一个月租金。

尽管有上述规定，且在本协议下租户并无违约或违约事件的情况下，基本年租金(但不包括营运开支)将于生效日期后首五(5)个月(“租金减免”)根据本协议予以减免。承租人将负责其按比例分摊的大楼运营费用以及公用事业和清洁服务。

如果建筑物可出租面积的平均入住率在任何历年将低于95%(95%)，或者如果任何租户单独支付(或不需要)向其处所提供的电费、清洁工或其他服务，则为了计算运营费用，该期间的运营费用将因建筑物或项目的入住率的不同而增加，增加的额外成本和费用是业主合理估计的，如果该期间的平均入住率为95%(95%)。在任何情况下，项目租户将不会被要求支付任何日历年建筑物或项目实际运营费用的合计超过100%，租户将不被要求支付超过其在该日历年实际产生的运营支出总增量的100%(100%)的比例，该等实际运营费用有待确定，并通过上述过程进行对账。应租户的书面要求，房东将提供足够的信息，以披露或量化对根据本节规定增加的每一类运营费用所作的调整。就本节而言，“建筑物”一词应视为包括建筑物的屋顶及其任何延伸部分、庭院、人行道、环境美化，以及与上述任何一项有关的所有其他区域、设施、改善和附属设施；但是，建筑物的运营费用不包括项目的运营费用。

在每一历年结束后120天内，房东将向租客提交一份报表，说明(I)上一历年发生的营业费用超过租户预计营业费用的实际承租人比例；(Ii)

租户支付的金额；(三)到期余额或多付金额。如有到期余额，承租人应在收到该结算单后三十(30)天内支付到期的余额作为额外租金。如果报表显示多付房款，则房东将根据本节的规定将多付的净额贷记到租户(S)的下一次预估付款中，或者如果在租期结束时将多付的款项退还给租户。承租人或其指定代表有权在租期内每历年一次自费审计房东与上一历年运营费用有关的账簿和记录。审计必须在双方同意的日期，在合理的办公时间内，在上述地址的业主办公室进行，并且只有在租户至少提前十四(14)个日历天书面通知业主希望开始审计的日期和时间后进行。如果承租人选择审计房东的账簿和记录，承租人将有权对前两(2)个日历年的运营费用进行审计，审计应由业主合理批准的信誉良好的会计师事务所进行。如果任何此类审计发现房东的错误导致向租户收取过高的费用，房东将立即补偿租户错误向租户收取的金额。同样，如果任何此类审计发现错误导致租户少收费用，租户将立即补偿房东的欠款。如果承租人进行的任何审计发现总运营费用被夸大超过5%(5%)，房东将支付和/或补偿承租人不超过2500美元(2500.00美元)的审计费用。

(A)房东应为每一公用事业设施提供与房屋的连接，包括表C所列的电力、水、下水道和电话。房东不对因建筑物的任何公用事业中断而对人身、财产或其他方面造成的损害负责，也不应解释为驱逐租客，也不应解释为减租，也不解除租客履行本合同的任何契约或协议，也不产生租客的任何权利或补救措施，除非是由于房东的严重疏忽或故意不当行为造成的。房东应在房屋内提供电话和数据的管道和盒子。承租人自负费用，负责从分界柜(电话柜)拉出电话线和数据线，并提供线缆和插座。

(B)业主须为建筑物的公用地方提供下列服务：

(I)公共区域清洁(M、W、T、F)：(洗手间、大厅、楼梯、大堂、电梯和入口)：

清洁和补充一楼和二楼的洗手间

清洁电梯

清扫楼梯间和现场拖把防止溢油

真空地毯

用尘土拖把擦硬地板和现场拖把以清除油污

清洁的入口玻璃门和窗台

清理保安桌和大堂家具的灰尘；以及

每周一次：灰尘和潮湿擦拭楼梯间栏杆。

(Ii)整个工作日公共区域的灯光，以及每晚照明的停车场

(Iii)星期一至星期五八时至五时护卫员当值

(4)暖通空调在每个工作日对公共区域进行调节，超过下班时间(暖通空调年度服务合同包括在业务费用中)

(V)每隔7-10天进行美化，并提供日间搬运工服务，每周三次巡逻、除草和清理场地

(6)全天候监测火灾警报和受控出入门系统(合同由业务费用支付)

(Vii)电梯预防性维修合同和服务；以及

(Viii)公共区域的例行维护，包括但不限于更换灯泡、门调节、暖通空调调节、水管维修等。

如果房东根据本租约转让房东的权益，房东应向房东的承租人发放保证金或其先前未使用的任何部分(在不适用于承租人在本租约项下的任何违约的范围内)，如果获得释放，承租人同意仅向承租人寻求根据租约的适当申请和返还，前提是承租人收到此类转让的书面通知。承租人同意承租人不会转让，

房东及其继承人和受让人不受保证金的任何此类转让、产权负担或质押、转让未遂、质押未遂或抵押物未遂的约束。

任何抵押权人或土地出租人将不对承租人退还或申请保证金负责，无论其是否继承了本协议规定的房东地位，除非该抵押权人或土地出租人已收到保证金。

业主或租客在本条款下任何未履行的义务，无论出于何种原因，在本租约终止后，或在本租约的任何延期或续期后仍继续有效。

尽管如上所述，且只要租户没有违约或违约事件(或如果租户在任何十二(12)个月期间内违约或违约事件超过一(1)次，则无论其是否已经治愈)，房东应在租赁期内每三(3)个月减少一(1)个月基本年租金的保证金，12,307 58/100美元(12,307.58美元)，从(I)Precision BioSciences，Inc.于2010年1月8日的资产负债表中报告的令人满意的租户贷款偿还开始，或(Ii)2011年12月31日，直至相当于一(1)个月基本年租金的12,307 58/100美元(12,307.58美元)作为保证金。第三次减少保证金时，如按上述方式支付，房东应将保证金应计的净利息汇给租客。房东应向承租人发出任何减少保证金的书面通知，并在此后五(5)个工作日内，承租人将负责在每次保证金有资格减少时重新签发经批准的信用证，直到承租人提供重新签发的信用证为止，房东有权使用和使用当前提供的信用证。

承租人将自费维护、维修和更换整个房屋(房东根据本租约条款明确负责的除外)，使其保持在收到的良好状态(正常损耗除外)，并迅速进行所有必要的维修和更换，包括但不限于供暖、通风、冷却、管道、电信、电气和任何其他系统(以下简称系统)、照明设备、镇流器和灯泡、窗户和窗户处理、窗户、玻璃和平板玻璃、门、任何特殊办公室入口、内墙、完工工程、地板和地板

在房屋内或为房屋提供服务的覆盖物，除非任何此类损坏是由租户或租户一方以外的各方造成的。业主应确保系统在开工之日处于良好的工作状态和状况。房东应将所有合法转让的保修转让给租户，如果不可转让，房东应与租户合作执行此类保修。房东同意在合法可转让的范围内，将任何和所有制造商对承租人改进的保修直接转让给承租人，保修应包括但不限于对系统的保修，这应是制造商提供的标准保修。此外，房东承认并同意，对任何系统或其任何重要部件进行的任何更换(在当时的租赁期限的最后24个月内)应由房东进行，并在其使用寿命内摊销，并根据运营费用公式作为资本费用计入。

在遵守本租约中包含的任何通知和补救权利条款的前提下，如果承租人未能履行本节规定的义务，房东可以按要求进入建筑物或房产区域履行承租人的义务，并有权获得承租人在履行该义务时的实际费用和开支的补偿。如房东提出要求，租客将立即向房东退还实际费用和费用。本节的规定不会被解释为房东有义务履行租客的义务。

承租人不会损坏建筑物的任何临终墙，或破坏任何临终墙提供的完整性和支撑，并将自费迅速修复因承租人或任何租户一方造成的任何临终墙的损坏或伤害。

承租人所建造的任何及所有改建、增建、改善、隔断及固定装置，均为业主的财产，并于租约终止或提早腾出时留在物业内。承租人安装的所有货架、货箱、机械、贸易固定装置和其他内部非结构改进将保留为承租人的个人财产，并可在本租约终止前由承租人移走，但该移走可在不损害本分段所述承租人无法修复的房屋或建筑物的情况下完成。在腾出房屋之前，承租人应修复因房屋的任何改建、增建、改善或维修，或因承租人或任何承租方拆除个人财产或贸易固定装置而对房屋或建筑物造成的任何损坏。如果承租人未能在房东书面通知后十(10)天内进行任何此类维修，房东可自行选择进行维修，承租人将按要求向房东支付房东因迅速进行此类维修而产生的实际费用和费用。

承租人无权以任何明示或默示的方式创建或施加任何类型或性质的任何留置权或产权负担，或以任何方式约束房东在物业中的权益，或就任何与承租人打交道的人(包括那些可能为任何建筑或维修提供材料或劳务的人)收取根据本协议应支付的租金，而每项此类索赔将影响，且每项此类留置权将仅附加于本文书授予承租人的租赁权益。承租人与承租人订立契约，并同意支付或导致支付因应承租人的要求在物业内进行的任何工作所进行的任何劳动或所提供的任何材料而到期或应支付的所有款项，而任何留置权是或可以有效及合法地主张抵销其在物业中的租赁权益或其上的改善，并将使业主免受基于或产生于针对承租权产业或业主对物业或本租赁条款下的业主权利、所有权及权益的主张或留置权而产生的任何及所有损失、成本或开支。

在任何情况下，本租赁不得通过任何法律的实施转让，除非按照本租赁的规定，承租人在本租赁下的权利可能不会成为、也不会被承租人列为任何破产、资不抵债或重组程序下的资产。承租人不是，可能不会，也永远不会表示自己是房东的代理人，承租人承认房东的所有权是至高无上的，它不能做任何影响或损害房东的所有权的事情。

如果租户将本租约转让或将房屋或其任何部分以超过本合同规定支付给房东的租金的租金转租，则超出部分的65%(65%)(扣除租户因转让或转租而产生的任何费用)将在租户实际收到租金后应支付给房东。

如果承租人希望分租全部或部分物业，或转让其在本租约中的权益，业主有权选择将租客建议转租的空间排除在物业之外，或在建议转让的情况下，将整个物业排除在外。业主的这种排除或收回将自转租或转让的拟议开始日期起生效。房东可在收到租客同意转租或转让的请求后十(10)个工作日内向租客发出书面通知，以行使上述选择权。如果房东行使上述选择权，承租人将在排除或重新收回该空间的生效日期将该空间的占有权交还给房东，双方均不会在本租赁项下对该空间未来享有任何权利或承担任何责任。自根据本段剔除本租约所涵盖物业的任何部分之日起生效，(I)基本年租金将按扣除后的物业部分所含的可出租净面积与紧接剔除前的物业所含的可出租净面积相同的比例递减；及(Ii)就本租约的所有目的而言，该物业的可出租净面积将减去所剔除的部分所含的可出租净面积。

房东和租客承认并同意上述条款是双方自由协商的，房东不会在没有得到租客同意的情况下签订本租约。

如果房屋因房东根据本节规定提供的保险范围内的任何危险而损坏或被毁，租户应立即以书面形式通知房东。本租约不会终止(除非在此明确规定)，房东将自负费用和费用，立即进行合理的努力，重建和修复房屋，使其基本恢复到损坏前的状态，但房东不需要重建、维修或更换租户可能在房产内、上或周围放置的隔断、固定装置、增建或其他改善设施的任何部分(租户改造除外)。如果房屋在损坏后无法全部或部分正常经营承租人的业务，则在不可租用期间应支付的租金将按比例减少。如果此类维修工程在事故发生后一百八十(180)天内仍未完成，且租户在本合同项下没有违约或违约事件(或如果租户在任何十二(12)个月期间内不止一(1)次违约或违约事件，则无论该违约或违约事件是否已治愈)，则承租人有权在书面通知房东后(在上述工作实际完成之前)终止本租赁。

房东应维持合同和全面的一般责任保险，包括公共责任和财产损失，对于在建筑物和处所内或周围发生的人员人身伤害或死亡，最低综合单一责任限额为200万美元(2,000,000.00美元)。

即使本协议有任何相反规定，如果房屋抵押或信托契约担保的任何债务的持有人要求将保险收益用于该债务，并且房东无法按照房东对租户的书面确认进行重建，则房东或租户中的任何一方都有权在该要求提出后十五(15)天内通过向另一方递交书面终止通知来终止本租约，此后产生的所有权利和义务将随之终止。

业主与租客均放弃就根据本租约须各自承保的保险所涵盖的任何因由所引致的任何损失或损害，向彼此或向建筑物的任何其他租客或占用人，或向彼此的高级人员、董事、股东、合伙人、合营公司、雇员、代理人、客户、受邀者或商务访客追讨的一切权利。房东和租客将促使各自的保险公司对与建筑物或房产或其中任何一项内容相关的所有保险单出具放弃代位权批注，而出具此类批注的任何费用将由原始被保险人根据该等保单承担。

本节规定的房东修复和修复房屋和建筑物的义务不包括房东修复承租人的固定装置、设备或个人财产的义务，承租人将为其利益投保，承租人有义务在发生人员伤亡或其他损失时进行修复和修复。

由于不可抗力造成的延误，修缮和翻修房舍的期限将延长。

承租人将自费购买及维持(I)特别形式的财产保险，承保承租人的个人财产、设备、固定装置及承租人在物业内进行的任何改善工程(特别不包括承租人的改善工程)的特殊损失原因；及(Ii)适用于承租人经营及使用物业的一份或多份商业一般责任保险保单，规定每次事故的最低限额为1,000,000.00美元及合共2,000,000.00美元，并指定业主及业主的物业经理为额外承保人。承租人将维持上述保险，自生效日期和承租人接管物业日期两者中较早者起生效，直至租期结束。

本节规定的保险要求独立于本租赁项下的放弃、赔偿和其他义务，不会以任何方式被解释或解释为限制、限制或修改放弃、赔偿和其他义务，或以任何方式限制任何一方在本租赁项下的责任。除本节规定的要求外，(I)本租约要求承租人投保的保险必须由保险公司出具，该保险公司的评级必须不低于现行《最佳保险指南》中的A-VIII级，或者房东在其他方面合理地接受该保险，以及(Ii)投保公司必须获得授权在建筑物所在的州开展保险业务；(Iii)保险必须是所有索赔的主要保险，并规定房东、房东物业经理和房东贷款人投保的任何责任保险严格来说是超额的、次要的，与租户承保的任何保险无关；(Iv)租户必须确保其保险公司至少提前三十(30)天向房东和房东贷款人提供取消或不续订保单的书面通知；以及(V)租户在收到取消或不续订保单的通知后，应立即向房东提供一份副本。承租人应在承租人首次占用物业任何部分之日或之前、保单到期前至少十(10)天以及保单续期之日之前，就承租人按照本租约规定的义务购买的所有保单向房东交付可依法强制执行的保险证书。房东将有权批准承租人保单下的所有免赔额和自保保留，批准不会被无理扣留或拖延。

如根据任何政府法律、条例或规例，或以征用权或以私人购买的方式，将物业的一部分用作任何公共或半公共用途，而合理厘定的物业对租客的使用并无重大干扰，则本租约对余下的物业部分将保持十足效力及作用，但租金将按物业的占用楼面面积占物业总楼面面积的比例下调。

在任何此类征用或私人购买的情况下，房东将有权获得和保留在任何谴责程序中可能做出的所有裁决，租户在此明确放弃所有索赔，但特别授予租户的个人财产、业务损失和搬家费用除外。

(A)承租人将未能在到期后五(5)天内支付本租约预留租金的任何分期付款，或支付本租约项下的税款，或本租约要求向房东支付的任何其他付款或补偿；但在本租赁期限的每个日历年度内，如果承租人在收到房东的书面通知后五(5)天内全额付款，则不属于违约事件。

(B)承租人将资不抵债，或将因欺诈债权人而转让，或将为债权人的利益而转让。

(C)承租人将根据经修订的《破产改革法》的任何章节或章节，或根据美国或其任何州的任何类似法律或法规提交请愿书；或承租人将在根据该法案对承租人提起的诉讼中被判定破产或无力偿债。

(D)将为承租人的全部或基本上所有资产委任一名接管人或受托人。

(E)租客将放弃或腾出全部或部分房产，并停止支付房产的租金。

(F)本租约终止后，承租人将不能立即将房产交还业主。

(G)承租人将不遵守本租约的任何条款、条款或契诺(除第(15)款(A)、(B)、(C)、(D)、(E)和(F)项的规定外)，并且不会在向承租人发出书面通知后三十(30)天内或在房东合理给予的额外时间内(如果承租人本着诚信和努力完成补救)进行补救。

一旦发生上述条款中的任何违约事件，房东将有权选择在法律或衡平法上寻求任何补救措施，包括但不限于以下一种或多种补救措施，而无需任何单独的通知或要求：

(A)终止本租约，在此情况下，租客将立即将房产交还业主，如果租客不这样做，业主可在不影响其可能因管有或拖欠租金而获得的任何其他补救措施的情况下，进入并接管房产，并通过任何必要的法律手段驱逐和驱逐租客和任何其他可能占用房产或其任何部分的人，而不必因此承担起诉或任何损害索赔的责任；确保房产不被未经授权进入；租户同意应要求向业主支付业主可能遭受的一切损失和损害的金额

因上述终止而蒙受损失，不论是由于不能以令人满意的条款重新出租该处所或其他原因。

(B)进入和接管该处所，并以任何必要的法律手段驱逐或移走租客和任何其他占用该处所或其任何部分的人，而无须负上被检控的法律责任，并收取该处所的租金；确保该处所免受未经授权的进入；存放位于该处所内的任何财产，费用由该处所的业主承担；以及租客同意应要求向业主支付因重新出租而可能出现的任何不足之处。如果房东成功地以超过租客根据本租约条款同意支付的租金重新出租房屋，房东和租客双方同意，在任何情况下，房客都无权获得该等超额租金，租户特此明确放弃对该等超额租金的任何索赔。

(C)以任何必要的法律手段进入物业，而无须承担被起诉或任何损害赔偿的责任，确保物业不会未经授权进入，移走租客的所有财产并由租客自费储存，并根据本租约条款承担租客的任何义务；租客同意应要求补偿房东因履行租客在本租约下的义务而可能产生的任何费用，并且租客还同意，房东将不对此类行为对租客造成的任何损害负责，无论是由于房东的疏忽或其他原因。

(D)在业主根据适用法律有义务减轻其损害赔偿的情况下，加速并要求支付在本租契期限内根据本合同到期和应支付的所有租金和其他费用，其数额等于终止时相当于本租约未终止的情况下在终止日期后本应支付的总租金现值的超额部分(如有的话)，包括但不限于业主预计作为租期剩余时间的租金的款额，超过当时该处所在租赁期剩余时间的公平租金总和现值，该等现值将于每种情况下以下列两者中较小者为准计算：(I)到期日等于租赁终止日期的美国国库券利率，或(Ii)在本租赁未终止的情况下根据本合同应支付租金的相应日期的年利率折扣5%(5%)。

房东在收到租客的书面通知后，在三十(30)天或合理必要的额外时间(如有)后未能履行或遵守其任何租赁义务，以迅速和努力地纠正违约，属于房东违约。通知应合理详细说明违约的性质和程度，并确定包含该义务的租赁条款(S)(S)。如果房东违约，租户可以寻求本租约或适用法律规定的任何补救措施。

寻求任何前述补救措施不排除寻求本协议规定的任何其他补救措施或法律或衡平法规定的任何其他补救措施，也不排除没收或免除本协议规定的任何租金或因违反任何条款而产生的对房东的损害。

本协议所载条款和契诺。业主或其代理人在本合同授予的期限内所做的任何行为或事情，均不视为终止本租约或接受退还房产，除非业主以书面形式签署，否则终止本租约或接受退还房产的协议无效。房东或租客对任何违反或违反本协议所载条款、条款和契诺的放弃，将被视为或解释为放弃任何其他违反或违反本协议所载条款、条款和契诺的行为。除非房东以书面形式通知租客，否则房东在违约事件发生后接受本合同项下的租金或其他付款不会被解释为放弃违约，并且在本租约终止后、任何通知送达后、在任何诉讼开始后或在对房产的占有权作出最终判决后，房东从租客那里收到的任何款项都不会恢复、继续或延长本租约的期限或影响任何此类终止、通知、诉讼或判决，除非房东以书面形式通知租客。房东或租客在发生违约时不执行本合同规定的一项或多项补救措施，不会被视为或解释为放弃该违约或该当事人就该违约或任何后续违约执行任何该等补救措施的权利。

尽管本租约中有任何相反的规定，如果任何一方因违反本合同所载任何规定而对另一方提起任何法律诉讼，并在诉讼中获胜，该另一方应向胜诉方偿还胜诉方的费用，包括但不限于按标准和合理费率实际产生的合理律师费。

本租约终止后，承租人应立即迁出，并立即将物业交还房东，扫帚清洁干净，并已完成承租人在本租约项下所需的所有维修及保养工作，但一般损耗除外，承租人将根据本租约将其个人财产迁出。如果租户的任何个人财产或行业固定装置在终止日期后仍留在房产内，则所有该等财产将被

被视为被租客遗弃，房东可将其移走，费用和费用由租客承担，因此不对租户承担任何责任，租户特此免除房东的一切责任。

承租人同意不会在房屋、建筑物或土地上、建筑物或土地上释放、排放、放置、持有或处置任何有害物质，并且不会使用

场所、建筑物、土地或其任何其他部分，作为处理、储存(除非根据本第17条)或处置(无论是永久性或临时性的)任何危险物质的场所。承租人进一步同意，不会导致或允许在承租人对处所或建筑物进行的任何改善或更改中加入任何石棉。

承租人特此同意向房东赔偿、辩护(由房东合理批准的律师)，并使房东免受任何和所有损失、责任、损害、伤害、费用、费用和任何种类的索赔(包括但不限于，法庭费用和各级审裁处的律师费)，这些损失、责任、损害、伤害、费用和索赔可能在任何时间和不时支付、招致或遭受或针对房东提出，或因承租人违反或违约第17条的任何规定而直接或间接造成的。本条款的规定及承诺和赔偿在本租约终止或期满后仍将继续存在，并将继续是承租人的责任、义务和赔偿，对承租人永远具有约束力。本租约中任何不一致的条款，均以上一句的规定为准。

承租人应在执行本租约的同时，向房东提供在房屋内释放、排放、放置、持有或处置的任何和所有有害物质的清单，并向房东证明其遵守所有适用的法律，本租约应附于本租约并作为附件G，此后在房东提出要求后十(10)个工作日内(房东在任何日历年度内不得提出超过四次的要求)。

业主特此声明并保证，尽业主实际所知，除业主获得的建筑物第一阶段环境现场评估(“报告”)中披露的情况外，自开工之日起，建筑物上、楼下、内或周围均不存在任何有害物质。租客在书面通知房东后，有权到房东办公室审阅该报告。房东应赔偿租客，为其辩护，并使其不受任何索赔的影响，只要这些索赔不是由于租户或租户一方的作为或不作为而引起的，而这些索赔是在开始日期之前或在本租约终止后，由于任何有害物质在房产、建筑物或项目内、上或下的存在而直接或间接造成的，则在任何时间，承租人可能会支付、招致、遭受或评估针对该等索赔。

房东不会对租客或任何租客一方或任何其他任何人因任何原因对租户或任何其他人的房产或其周围财产造成的任何损坏负责，除非是由于房东的严重疏忽或故意或故意的不当行为。

承租人特此承诺并同意，其将在任何时候向业主(包括但不限于其受托人和受益人，如果房东是信托公司，则包括但不限于其受托人和受益人)和业主双方因承租人的疏忽或不当行为、承租人违反本租赁条款或承租人在大楼内的业务行为而招致的任何损失、责任、索赔、诉讼、费用、开支，包括但不限于合理的律师费和损害(包括但不限于合理的律师费和损害，包括但不限于因承租人的疏忽或不当行为、承租人违反本租约任何规定或承租人在大楼内的业务行为而引起的损失、责任、索赔、诉讼、费用、开支，包括但不限于合理的律师费和损害)进行赔偿、辩护(与业主合理批准的律师一起)，并使业主和业主当事人免受任何损失、责任、索赔、诉讼、费用和开支。

房东在此约定并同意，它将在任何时候赔偿、辩护(在得到租户合理批准的律师的帮助下)并使租户和租户双方免受任何损失、责任、索赔、诉讼、费用、开支，包括但不限于合理的律师费和损害，包括但不限于合理的律师费和损害，包括但不限于因建筑物的房东的经营、房东的疏忽或不当行为或房东违反本租约任何规定而引起的租户或租户一方的损失、责任、索赔、诉讼、费用和费用。

(A)本合同规定租客必须向业主支付的所有租金和其他款项应按以下地址或业主指定的其他地址支付给业主。

不时藉按照本协议交付的书面通知指明。承租人根据本租约条款向房东支付租金和任何其他金额的义务，在房东实际收到该等租金和其他金额之前，不得被视为已履行。

(B)根据本协议要求或允许递送的任何通知或文件在实际收到或拒绝时将被视为已送达，并且应：(I)通过标准的商业隔夜递送服务，如联邦快递，或(Ii)通过挂号或挂号邮寄，要求退回收据，预付邮资，并按下文规定的各自地址或迄今根据本协议递送的书面通知指定的其他地址寄给本协议各方。

房东：

VEnable租户有限责任公司

C/O Science Properties，LLC

芒格姆街280号，340套房

北卡罗来纳州达勒姆，邮编：27701

租户：

精密生物科学公司

T·W·亚历山大大道104号

宝箱12292

研究三角公园，北卡罗来纳州27709

注意：首席财务官/首席运营官托德·梅尔比

将副本复制到：

史密斯，安德森，布朗特，多塞特，

Mitchell&Jernigan，L.L.P.

邮政信箱2611号

北卡罗来纳州罗利市，27602-2611年

注意：迈克尔·P·萨伯，Esq.

隔夜送货地址：

美联银行国会中心2500

费耶特维尔街150号

北卡罗来纳州罗利，邮编：27601

(A)本租约中使用的任何性别的词语将被保留并被解释为包括任何其他性别，除非上下文另有要求，否则单数中的词语将被视为包括复数。

(B)本租约中包含的条款、条款、契诺和条件将适用于本租约双方及其各自的继承人、法定代表人、继承人和允许受让人，并对其利益具有约束力，除非本租约另有明确规定。房东将有权转让其在本协议项下的任何权利和义务

租借。每一方同意应要求迅速向另一方提供决议或其他适当的文件，以证明该方已获得签订本租赁的适当授权。

(C)本租约中插入的说明仅为方便起见，不以任何方式定义、限制或以其他方式描述本租约的范围或意图，或本租约的任何条款，或以任何方式影响本租约的解释。

(D)承租人在房东提出要求后十(10)个工作日内，不时同意向房东或房东指定人递交一份禁止反言证书，说明本租约在实际情况下完全有效、支付租金的日期、本租约的未满期限以及房东可能合理要求的与本租约有关的其他事项。双方理解并同意，承租人有义务及时提供此类禁止反言证书，这是房东履行本租约的物质诱因。

(E)除经双方签署的书面文件外，本租约不得更改、变更或修订。

(F)在本租赁期限期满或提前终止时，房东和租客在本合同项下的所有义务仍未完全履行，包括但不限于与房屋状况有关的所有付款义务和本合同第5节规定的承租人的所有义务。

(G)在本租契日期之前已存在的按揭或信托契据的止赎或代替止赎契据的情况下，如业主转让其在该物业的权益，业主将获免除在该转让日期后根据本租契条款而产生的所有义务及法律责任。如果受让人同意在转让日期前承担租约项下业主的义务和责任，房东将被免除租约项下的所有义务和责任。

(H)如果本租约的任何条款或条款在本租约有效期内有效的现行或未来法律下是非法、无效或不可执行的，则在此情况下，本租约各方的意图是本租约的其余部分不会因此而受到影响，本租约各方的意图也是为了取代本租约中非法、无效或不可执行的每个条款或规定，在本租约中添加一个可能合法、有效且可执行的类似于该等非法、无效或不可执行条款或规定的条款或规定。

(J)本租约中对“本租约日期”或类似内容的所有提及将被视为指本租约各方签署本租约的最后一个时间点日期。

(K)时间是本租约的关键。

(L)房东不会违约，除非房东在租客书面通知房东后三十(30)天内未能履行该等责任或义务(或纠正任何该等失责行为所合理需要的额外时间)，并明确说明房东未能履行该等责任或义务。如果房屋内的人身或财产受到迫在眉睫的损害威胁，或承租人不能在

房东应尽一切合理努力，在合理的时间内采取补救措施。如果房东收到租客关于该违约的书面通知后十(10)个工作日内房东仍未采取补救措施，则房客有权采取补救措施。除本租约另有明文规定外，房东将不对租客或任何通过租客、通过租客或在租客之下提出索赔的任何人因任何原因造成的任何附带或后果性损害负责。

(M)本租约并不构成业主与租客之间的合伙或合营关系。

(N)北卡罗来纳州的法律将管辖本租约的解释、有效性、履行和执行。

(O)(I)如租客是一个法团，则以下签署的租客管理人员特此向业主保证并证明租客是一个信誉良好并根据北卡罗来纳州法律妥为组织的法团，或如在北卡罗来纳州以外的州特许经营，则是一个信誉良好且根据该州法律妥为组织的法团，并获授权在北卡罗来纳州经营业务。以下签署的承租人进一步向房东保证并证明，该人通过在此签字，有权并有权约束公司遵守本租约条款；(Ii)如租客是普通合伙或有限责任合伙，则以下签署的租客普通合伙人现向业主保证并证明租客是根据北卡罗来纳州法律有效存在的普通合伙或有限责任合伙(视属何情况而定)，或如在北卡罗来纳州以外的州成立，则是根据该州法律有效存在的普通合伙或有限责任合伙，并获授权在北卡罗来纳州经营业务。以下签署的承租人普通合伙人进一步向房东保证并证明，通过该普通合伙人的签署，该普通合伙人被授权并有权约束租户遵守本租约的条款。(Iii)房东确认，代表房东签署下列文件的人士已获正式授权签署。

(P)此处引用的任何证物的规定，不论是否附于本文件，均以引用方式并入本租约，并成为本租约的一部分。

(Q)尽管本租约的印刷条款是由业主起草的，但这一事实不会导致本租约被解释为对业主或租户有利或不利。

(R)本租约不得记录。应租户要求，房东将签署一份适合记录的本租约备忘录，该备忘录将省略本租约中的财务条款，但将指明租约的房产、当事人和租期。本租约期满后，业主或其权益继承人为此目的签署的文件可取消本租约的记录备忘录。

(S)承租人应在其会计年度结束后九十(90)天内，并在房东提出合理要求后十(10个工作日)内向业主提供由承租人首席财务官核证的承租人财务报表(包括损益表、资产负债表和现金流量表)，但在承租人的任何违约或违约事件不适用的情况下除外。

(T)本协议赋予的任何补救措施均不排除任何其他补救措施，每一项补救措施都将是累积的，并将作为法律、衡平法、法规或其他法律或衡平法规定的、现在或今后存在的所有其他补救措施之外的补充。

(u) [故意删除的。]

(5)承租人、其雇员和受邀者应有权一天二十四(24)小时、每周七(7)天进入房舍。

(W)承租人、其代理人、雇员、管理人员以及法律和税务顾问将对本租约的条款和有关业主的任何信息，包括其施工过程、所使用的材料和标准保密。

(X)承租人应对其个人财产的所有从价税和租赁改进的价值负责，但此类改进不构成固定装置或不动产的附加或改进(如房东合理记录的)。承租人在收到发票后三十(30)天内，还应向房东支付所有由北卡罗来纳州或任何其他政府机构或机构征收或征收的销售税或使用税或消费税(如有)，以抵扣本协议要求承租人向房东支付的任何租金或任何其他费用或付款。

(Y)本租约并不授予对邻近物业采光、观景或空气的任何权利，而任何可在建筑物附近建造的构筑物对光线、视景或空气的任何减弱或关闭，均不影响本租约或向业主施加任何义务或法律责任。

(Z)在总承包商和业主施工经理的协调下，并遵循为他们所需的程序，应允许租户在开工日期之前合理进入房产，以便进行测量、制定平面图则、安装行业固定装置，以及进行适当或适宜的其他工作，使租户能够接管和在房产内运营；但是，只要这种通道不会不合理地干扰或延误在房产上的建筑工程，如果租户不合理地干扰或延误在房产上的建筑工程，业主有权拒绝租户进入房产。在任何此类进入之前，承租人应遵守租约的所有保险条款。本租约的所有免责条款和赔偿条款应在租户进入房屋时适用。

[签名页面如下]

兹证明，双方已于上述日期正式签署本租约。

房东：

VEnable租户，LLC

出处：科学属性，有限责任公司

作者：S/芭芭拉·罗斯柴尔德日期：7/6/10

Barbra Rothschild，经理

租户：

精密生物科学公司。

作者：S/托德·梅尔比日期：4-2-10

首席财务官/首席运营官托德·梅尔比

附件A

这片土地

从小矮生街西侧道路右侧的现有PK钉子(公共右100o)和罗克斯伯罗街东侧道路右侧的现有PK钉子开始，沿所述西侧道路右侧沿半径为2125.0英尺、弦长52.03英尺的圆形曲线的弧线向南延伸，并由承接S 42°37‘26“E的弦线覆盖，弧长为52.04英尺至现有的铁管，然后沿所述路权沿半径为2125.0英尺、弦长124.74英尺的圆形曲线的弧线继续，由一根带有S 40？30‘08“E的弦线覆盖，弧长为124.76英尺至现有的PK钉子，为达勒姆铸造厂和机器物业的西北角，从那里沿着所述属性S45？24’44”W到现有铁管175.48英尺的距离，从那里继续所述属性S41‘05’06“E到铁管组71.0英尺的距离，然后继续所述属性N47：22‘04”E到铁管组的距离30.62英尺，从那里继续所述属性S41：29‘07“E到铁管组60.52英尺的距离，从那里继续所述属性N52：25’05”E到小石头街西侧右路的现有PK钉133.09英尺的距离，从那里沿着所述路权沿着半径为2125.0英尺的圆形曲线的弧线运行，弦长81.56英尺，由承接S33‘40’35“E的弦线支撑，弧长为81.57英尺到现有的铁管，然后运行S50：19‘45“W到现有铁管151.69英尺，然后运行S41？34’48E 79.86英尺到现有铁管，然后沿着亨德里克汽车集团S35：06‘35”W沿西部30英尺入口/出口地役权运行119.31英尺到铁管组，然后与格林斯伯勒的托马斯和霍华德的北部地产线N42：54’51“运行距离48.93英尺到铁管组，然后继续所述物业N64：41‘55”W到现有铁杆246.14英尺的距离，从那里继续沿着所述财产N64：35‘38“西经94.86英尺到罗克斯伯罗街东部公共通道中的现有铁棒，然后沿着所述道路N26：54’18”E到现有铁棒99.65英尺的距离，从那里继续沿着所述道路N26：35‘12“E到现有铁管39.07英尺的距离，从那里继续沿着所述道路N29：23’01”到现有的PK钉子的距离96.73英尺，从那里继续沿着所述的通行权N28：09‘00“东经207.93英尺到一套铁管，再从N81：39’58”东经到现有的PK钉子14.62英尺的距离，主要地块的起点和地点，包含117,484平方英尺或2.697英亩，或多或少，是West Property的所有主要地块，如标题“West Property，Pettirowth Street Partners，L.L.C.”的说明所示。

从小石头街西侧右手边的一根铁管(100‘公共r/w)和West Property’Main Part‘的东北角开始，再沿小石头街右手边沿半径为2125.00英尺的圆弧延伸，弧长为117.20英尺的三角角为03°09’36“，以一根东经30°59‘49”的弦连接现有的铁管，然后沿亨德里克汽车集团物业52°56’13“西侧52°56‘13”延伸至一组铁管，然后沿着西侧30英尺的亨德里克汽车集团入口/出口地役权N45：46‘23“向西行驶30.37英尺至现有的铁管，然后沿西侧物业N41：34’48”的主地块的地产线运行79.86英尺至现有的铁管，从那里继续沿所述地产线N50：19‘45“东经151.69英尺至现有的铁管，该地块的起点和位置包括15,963平方英尺或0.366英亩，或多或少，并且是整个西区物业，如图所示，标题为“小矮人街合伙公司West Property的竣工调查”。

附件B

平面图

附件C

楼层

现有的地板由松木地板和或3/4英寸的地板组成，以便于管道和电气设备进入。为适应租户改善所需的额外分地板应由租户改善津贴提供资金。

为配合租户改善而需拆卸的现有地板，须由租户改善津贴支付。

墙、门和窗

公共区域的墙应由中空金属框架、单格玻璃和石膏组件(油漆或墙面覆盖)组成，这是整个Vable校园的典型特征。

所有的砖石建筑/维修都是按照批准的喷砂和透明面层封口方法进行的。如有需要，将使用现有的回收砖或与现有砖匹配的新砖进行维修或更换砖。新的迫击炮是与现有的相匹配的。

根据校园标准，通向公共区域的室内走廊门将采用染色的桦木贴面门。房东保留替代商业级材料的权利。所有门锁将根据建筑要求进行编码和/或设置钥匙。代码和/或钥匙应交付给经过适当测试和/或标记的承租人。

外周窗将是1/2英寸的隔热透明玻璃，采用黑色中空金属和钢框。

房东应规定拆除任何现有的内墙。

天花板

天花板是现存的、历史悠久的、天然的心松。任何露出的天花板都将由房东按照最佳做法进行密封。

水暖

承租人改善工程内的所有管道和固定装置应由承租人改善津贴提供资金。房东应提供来往于该空间的水和标准的DWV。任何额外的管道(特种水或废水)应从租户改善空间安装到最近的来源/下水道，该管道将由租户改善津贴提供资金。

暖通空调

房舍将通过额定的垂直通道(仅限较低的楼层)通过屋顶天桥(或类似的)分区系统来调节办公负荷标准。所有屋顶单元应包括预期办公室负荷占用水平的最低新风设置。暖通空调控制位于租户空间内，具有单一区域分布。额外的降温或通风需求将由租户改善津贴提供资金。在租户空间和附加控制区内的暖通空调分配应由租户改善津贴提供资金。

根据典型办公需求，基本建筑的建筑负荷约为每平方英尺2瓦，可用租户空间的建筑负荷约为每平方英尺2瓦。应为租户空间内的配电盘提供电气服务和电表。子配电盘、电路配线(导线和走道)和固定装置应由租户改善津贴提供资金。语音和数据管道将在内墙内提供，资金将来自租户改善津贴。承租人应直接与语音/数据承包商签订合同，该承包商将提供电缆并将电缆拉至大楼电信室。承租人的语音/数据承包商将提供并终止设备和相关设备。语音/数据承包商和任何安保工作不应由租户改善津贴提供资金。

火

湿式管道喷水灭火系统按NFPA 13标准设计，采用直立式喷头。

针对租户改善而调整的喷头应由租户改善津贴提供资金。

应安装建筑物标准火灾警报和安全系统，并由租户改善津贴提供资金。

[附件C结尾处]

附件D

工作信函

本附件D规定了业主和租客在建造图则所述的房屋改善工程(“租户改善工程”)方面的权利和义务。本展品预期将进行以下工作，如本文进一步所述，所有工作均须经业主事先审查和批准：(I)建筑师编制空间平面图；(Ii)建筑师进行最终设计和工程，并编制平面图、规格和施工图(统称为“平面图”)；(Iii)由业主总承包商(“总承包商”)编制承租人改善工程的费用概算；(Iv)向有关政府当局提交并批准计划；以及(V)业主根据开工日期或之前的计划建造和安装承租人改进，但受不可抗力和任何承租人延误的限制。

1.建筑费用的津贴/支付。

(A)业主须按照里程碑式的进度表(“进度表”)建造承租人的改建工程，在承租人改建工程开始施工前，应向租客提供一份该进度表的副本，以供租户合理批准。房东和租客应编制并相互合理地批准承租人改建工程的建造费用预算(“建造费用”)，该预算应作为附件D-3附于本文件。预算不包括家具、固定装置(照明除外)、设备、语音/数据系统或租户的个人财产的任何数额，这些项目将由租户单独支付，费用由租户承担。预算包括施工应急费用，占施工成本的5%。任何未支出的或有施工费用将由承租人承担。变更单(定义如下)的资金应来自合同(定义如下)的增加。业主同意通过提供租户改善津贴来支付部分建设费用。租户改善津贴应用于预算中明确列出并经业主和租户双方同意的项目。承租人改善津贴应仅用于与作为承租人改善一部分的建筑物的固定改善相关的建设、设计和管理费用。租客改善津贴不得用来抵销租客欠业主的任何租金。因承租人延误而产生的任何费用应从承租人改善津贴中扣除；但是，在从承租人改善津贴中收取任何费用之前，应给予承租人两(2)天的通知和机会来补救任何承租人延误(包括承租人支付与该补救措施相关的任何费用，如更高的运费)。房东和租客承认并同意，建设费用将超过租户改善津贴，超过租户改善津贴的所有租户改善费用应由租户承担。因此，承租人同意将一笔相当于预算中规定的建设成本减去预算中规定的费用存入与房东保持的托管账户(“托管账户”)中

租户改善津贴(“租户改善超额津贴”)。房东应在FDIC保险机构设立代管账户，作为一个单独的计息账户。如下所述，房东有权定期从代管账户中扣除建设费用，在房东向总承包商发出继续施工通知之前，代管账户应由承租人全额出资。承租人在房东根据本合同提出要求后五(5)个工作日内未将承租人改善超额款项存入托管账户，将被视为承租人延误和拖欠本合同项下的付款。承租人应收到代管账户下的所有利息。

(B)房东应在满足下列先决条件后支付租户改善津贴和租户改善超额费用：(I)房东应已收到建筑师证明的付款申请，并附上所有此类工程的平面图、发票和已付收据中已完成的租户改善部分的证据，以及提供此类工程的人员签立的留置权豁免副本；以及(Ii)向房东提供的所有信息和文件的格式和实质必须得到房东的合理批准。应承租人的要求，房东应向承租人提供审查此类信息和文件的机会。

(C)在满足上述条件的情况下，业主应根据设计和施工计费周期按月支付工程费。每笔建设费用按月支付如下：50%(50%)应从承租人改善津贴中支付，其余50%(50%)应通过托管账户从承租人改善超额费用中支付。在开工日期后三十(30)天内，房东应准备并向租户提交一份最终报表，说明建造租户改善工程的总成本，以及代管账户和租户改善津贴中每个租户改善超额部分的已支付和剩余金额。如果该声明表明房东支付的金额少于租户改善津贴的总额，则房东应在该声明发布之日起十(10)日内向租客支付相当于租客改善津贴减去房东之前支付的总金额的金额。如果该报表反映承租人作为承租人改善超额收入存入托管账户的金额大于承租人需要支付的金额，则承租人有权立即退还任何此类金额。

(D)除图则另有规定外，用于改善该建筑物的承租人的材料须为优质、全新及惯用的材料，以配合本租约所考虑的装修类型，以及与该建筑物相若的设施，并在建筑物所在的市场随时可得，均由业主合理厘定。

(E)在承租人改善工程施工期间，业主应每周向承租人提供必要的书面进度报告，以供承租人审查与承租人改善工程施工有关的工作时间表、成本、费用和施工问题。双方将在双方商定的时间和地点定期举行会议，讨论租户改建工程的进展情况。总承包商将在承租人改善工程施工期间每两周提供更新的预算、进度和RFI日志。总承包商和业主保留纠正进度计划中自己造成的延误的权利。

(F)如果承租人在生效日期之前发生违约或违约事件，房东有权停止承租人改进的所有施工，并寻求其在本合同项下的所有权利和补救措施，或因任何此类违约或违约事件而在法律或衡平法上可获得的权利和补救措施。

2.空间规划、设计和施工图。承租人应聘请综合设计公司(“建筑师”)编制图则。本租约签订后，承租人可要求向承租人改善津贴退还支付给建筑师的费用。建筑师的费用应在收到并经业主批准的发票和工程留置权豁免后，由业主从租户改善津贴中支付。Belk建筑公司或其他具有历史税收抵免专业知识的建筑师(“房东的建筑师”)应审查计划，以确保符合州和联邦法律对历史税收抵免的要求，审查的所有费用应由房东承担。如果业主的建筑师确定了仅为符合历史税收抵免要求而必须对平面图进行的任何更改，只要与附件D-1所附的平面图没有实质性偏差，则设计和建造此类更改的费用应由业主承担。承租人应在建筑师或房东提出要求后五(5)个工作日内审查并回应任何要求批准计划草案或最终计划的请求(通过美国邮寄、传真或电子邮件)。承租人对图则的任何修改都应在修改图则之前进行审查，并经业主批准。承租人就承租人的改进向房东进行的所有沟通应以书面形式进行。承租人应指定一名授权代表与房东就承租人的改进工作进行合作，房东没有义务对除承租人授权代表以外的任何声称代表承租人行事的人的任何指示、批准、变更或其他通信做出回应。业主对计划的审查和批准不应被解释为业主对计划是否符合适用法律的任何声明。

3.承租人改善工程的施工。房东应获得建造承租人改善设施和承租人占用房屋所需的所有州和地方许可证、许可和批准(无论是政府的还是非政府的)。房东应为承租人改善工程施工总承包商提供通道，如果这种通道需要从其他租户占用的空间进入，则房东应自费提供这种通道。经承租人合理批准，业主应聘请总承包商(“总承包商”)建造承租人的改建工程。总承包商应按照计划建造和安装承租人改善设施，费用应从承租人改善津贴中扣除。承租人的改进应通过相关总承包商保证的最高价格合同(“合同”)以及付款和履约保证金的方式交付，合同规定的基本完工日期超过合同规定的日期的每一天，每延迟一天支付500.00美元的违约金和履约保证金。支付给房东的任何违约金(减去收取费用)应由房客承担，但因房客延误而支付的违约金应由房东承担。总承包商应至少获得三(3)份对该场所所有主要贸易工作的投标。业主将与总承包商合作，在开工日期前完成租户的改善工作。与供应商和分包商签订的承租人改建工程的所有合同将由总承包商谈判。在中执行的所有工作

应根据所有适用的法律和最终批准的计划，以良好和熟练的方式进行与房舍建设有关的工作。如果材料不容易获得，需要快速支付运费，或需要替代，承租人将收到通知，并有机会选择替代材料。业主应确保建筑师对施工进度进行定期审查(至少每两周一次)，以确保符合计划。经业主同意，承租人可不时以书面要求更改图则(“更改令”)，但不得无理扣留。业主应促使承包商提供对施工成本和/或进度计划的任何更改的估计。承租人有权在收到估价后五(5)个工作日内选择是否继续办理变更单。经租户批准后，或房东确认变更令不会导致成本和/或进度发生任何变化后，房东应将变更令作为租户改进的一部分执行。

承租人确认下列项目可能会导致预算和/或计划发生变化：

(I)市政或其他政府检查员要求对房舍进行改变，如遵守守则的改变。在这种情况下，房东将通知租户所需的更改，但此类更改增加的费用(如果有)以及与更改相关的任何延误应由租户负责。

(Ii)经租客批准的更改令。因此类批准的变更单而增加的成本和延误应由承租人负责。该等经批准的变更单所造成的任何延误，不应延迟租赁的开始日期。房东不得就任何变更令向租客收取任何行政费用。承租人应有五(5)个工作日的时间来审查和批准所有变更单，承租人的任何额外审查时间都将是承租人的延误。

(Iii)如果材料不是现成的，需要迅速支付船费，或需要替换，但房东应在计划最终批准后十(10)天内确定任何此类材料，在任何情况下，承租人都将收到通知，并有机会选择替代材料。

(Iv)租户的任何延误。

4.修理及改正。业主应要求总承包商和承租人的任何分包商对该工程进行至少一年的快速维修和/或更换保修。所有制造商和建筑商对承租人改进的保证应在可能和必要的范围内转让给承租人，以帮助承租人履行租约项下的任何承租人维修义务，而无需向房东求助。房东同意为承租人的利益执行与承租人改善工程相关的任何保证或保证。承租人应修理或纠正承租人或总承包商以外的任何承包商(总承包商雇用的分包商除外)安装的任何有缺陷的工程或材料，或因承租人或任何承租方的任何作为或不作为而证明有缺陷的任何工程或材料，但承租人选择材料不是此类行为或不作为，并且进一步规定

总承包商或其供应商和分包商完成或安装的工作和材料不是这种行为或不作为。就本节而言，房东不会被视为承租人的代理人、被邀请者、被许可人、转租人、客户、客户或客人。

5.关键字清单。当房东认为租户的改善工作已基本完成时，房东应向租户发出书面通知。通知送达后，租户代表和业主代表应立即联合检查租户的改善情况，房东和租户应相互合理地准备一份关于需要维修或完成的租户改善措施的剩余项目清单(“清单”)。根据与业主签订的合同，总承包商应在收到清单后四十五(45)天内(因不可抗力和任何承租人延误而延期)完成清单上列出的与承租人改进有关的所有维修和完工，总承包商为延迟完成清单而支付的任何违约金应计入承租人的利益。房东承认并表示，合同将包括最终完工延迟(包括清单项目的完成)的违约金，金额至少为每日历日150.00美元，延迟完成清单维修的时间超过本段规定的时间。

6.租客迁入。租户在占用房屋的任何部分之前，应与房东安排搬进房屋的时间。

7.租户代表。当房东或任何负责租户改善的承包商需要就租户改善相关事宜(包括变更单)与租户沟通时，房东或该承包商应联系托德·梅尔比：todd.melby@precisionbiosciences.com或(330)329-4015。

8.业主代表。当承租人或任何负责承租人改善的承包商需要就承租人改善相关事宜(包括变更单)与房东沟通时，承租人或该承包商应联系Steven Hess，电子邮件：steven.hess@Science ficProperties.com，或(919)600-3435。

附件D-2

最终计划

[经房东和租客相互合理批准后附呈]
 

附件E

规章制度

当上述规则与承租人根据本租约规定的任何权利或义务发生冲突时，以本租约的规定为准。房东不会对租客负责，也不会对其他租客不遵守或违反这些规章制度承担任何责任。

附件F

租户安全程序

精密生物科学安全协议：

嘉宾：

受邀嘉宾欢迎光临精密生物科学。所有客人在进入酒店时都必须在前台的客人日志上签字。他们将收到行政助理颁发的访客通行证，该通行证将在房舍内随时展示。

在参观期间，客人必须一直有人护送。在实验室区域，所有客人都必须穿上实验室大衣，戴上安全眼镜。除非得到员工的许可，否则不允许拍摄照片或视频。手机的使用应限制在实验室以外的区域，最好是在办公室或会议室。

离开时，客人必须签字离开并交还访客通行证。

附件G

危险物品清单

材料

对租赁协议的第一次修改

租赁协议的第一项修订(“修订”)于二零一一年八月十九日由北卡罗来纳州有限责任公司(“业主”)Vable Tenant，LLC及特拉华州公司(“承租人”)Precision Biosciences，Inc.作出及签订。

见证人：

鉴于，根据业主与租客于二零一零年四月五日订立的若干租赁协议(“该租赁”)，承租人租用了位于北卡罗来纳州达勒姆东佩蒂格罗街302号的Dibrell A仓库大楼(“该大楼”)内的若干物业(“该大楼”)，该等物业包括约8,274平方英尺的可出租单位，详情见该租赁(“该物业”)；及

鉴于，双方希望按照本合同的规定修改本租约。

因此，考虑到手头已付的现金以及本租约中的承诺和条款，以及其他良好和有价值的对价，房东和租客同意对本租约进行如下修改和修改：

[签名页面如下]
 

兹证明，本修正案双方已于上述第一年签署本修正案。

房东：

VEnable租户，LLC

出处：科学属性，有限责任公司

作者：S/芭芭拉·B·罗斯柴尔德

Barbra B.Rothschild，经理

租户：

精密生物科学公司。

作者：S/托德·梅尔比

印刷品名称：托德·梅尔比

ITS：首席财务官/首席运营官

租赁协议的第二次修改

租赁协议的第二项修正案(“修正案”)于2015年7月13日由北卡罗来纳州有限责任公司Vable Tenant LLC(“房东”)和特拉华州精密生物科学公司(“承租人”)共同制定和签订。

见证人：

鉴于，根据经2011年8月19日的《租赁协议第一修正案》修订的2010年4月5日的某些租赁协议，由业主和租客之间以及业主与租客之间租用了北卡罗来纳州达勒姆市东佩蒂格罗街302号的Dibrell A大楼内称为100号套房的某些物业(该租赁协议及其所有修订在本文中统称为“租赁”)；以及

鉴于承租人已提出要求，且房东已同意按照本合同的规定修改租约。

因此，考虑到手头已付的现金以及本合同所载的承诺和规定，以及其他良好和有价值的对价，房东和租客同意如下：

1.术语的定义。此处包含的所有大写术语以及未另行定义的术语均应按照本租赁的规定进行定义。

2.术语。

(A)该租约的年期目前将于2016年2月28日届满。房东已同意将租期延长六十五(65)个月(“延长期”)，修订后的终止日期为2021年7月31日。

(B)在延长的租期内，除非本合同另有明确规定，房屋应由租户按“原样”出租，并受房东的持续租赁义务(如维修和保养)的约束。

3.处所。

(A)承租人已要求并经业主同意扩建物业(统称为“扩展空间”)，以包括(I)在称为200套房的大楼的二楼增加约8,427平方英尺的可出租面积，及(Ii)在称为接待室的大楼内增加约2,863平方英尺的可出租面积，称为套房30。现将扩展空间的平面图附于本文件，并作为附件A。

(B)扩展空间的租赁期应自扩展空间基本完工之日(由达勒姆市签发的占用证书和建筑师对基本完工的证明)开始，预计将于2015年9月1日(“扩展开始日期”)结束，并应于修订的终止日期终止。关于扩建动工日期，术语

本租约下的“房屋”应包括扩建房屋，而“建筑物”一词应视为包括接待室建筑物。尽管有上述规定，在承租人提出要求后，在合理的时间范围内，业主应告知承租人在扩建空间全部建成之前，是否有一部分扩建空间(“早期部分”)可供承租人使用，而承租人如果希望占用早期部分，则应告知业主。早期租住不应触发扩展开始日期或扩展租金减免(如本文定义)，对于这种占用，承租人应根据当时的房产现行费率支付基本租金的公平部分，以及早期部分的任何其他费用(包括根据增加的租户比例增加的运营费用)，房东和租客合理和真诚地谈判，根据早期部分的面积和租户在实际扩展开始日期之前占用早期部分开展业务的天数来确定此类费用。承租人应支付房东通知中规定的基本租金(如本文所述)。

(C)自扩建动工之日起，Dibrell A仓库大楼的承租人比例份额为32.32431%，接待室/贵宾大楼的承租人比例份额为8.41119%，项目承租人比例份额为22.82741%。

4.扩展空间的升级。房东应向租户提供用于扩建空间装修的补贴，金额最高为250,000美元(“装修补贴”)。装修津贴可由承租人用于许可、建设、建筑和工程成本，包括电缆和信息技术成本。提供装修津贴的方式和扩建空间装修的施工细节应按照本合同所附工作信函的条款进行，并作为本合同附件B的一部分。

5.基本租金。

(A)自扩建开始日期起，(I)Dibrell大楼(A-100和A-200套房)内约16,539平方英尺的可租单位(A-100和A-200套房)的基本租金应按每三层可出租平方英尺18.50美元的费率到期应付，基本年租金每年递增2.75%；及(Ii)接待室大楼(Suite RR-30)约2,863平方英尺的可出租平方英尺(套间RR-30)按每可出租平方英尺21.25美元的费率全服务到期应付，基本年租金每租赁年度递增2.75%。

(B)于当时生效的租约下并无违约事件，则自扩展开始日期起，租约下的基本租金将获宽减五个月(“扩展租金减免”)。

6.基准年。用于计算可归因于30号套房接待室运营费用增加的额外租金的基准年度应为2016年。

7.运营费用。在延长的租期内，承租人应继续支付租约中规定的承租人按比例分摊的运营费用，并据此进行修订

位于Dibrell大楼的扩展空间的一部分。在2015年和2016基准年期间，租户将不支付可归因于套间RR-30的运营费用，因为接待室空间的基本租金是带有2016基本停靠点的全面服务费率。在随后的租赁年度，承租人将就套装RR-30在2016年基准年度及以上应占运营费用的增加收取费用。

8.租户直接开支。承租人将安排提供服务，并应直接向每个服务提供商支付以下所有费用：

A.A-100和A-200套房：所有电力、天然气和其他公用设施；办公场所使用的看门人、电话和互联网/数据，以及与之相关的任何税收、罚款、附加费或类似费用

B.套间RR-30：在房产上或从房产中使用的所有电话和互联网/数据，以及与之相关的任何税收、罚款、附加费或类似费用

9.保证金。现删除本租约第9条，代之以新的第9条：

在全面执行本修订后(并向承租人交付副本)，承租人应立即存入增加租约保证金所需的金额至123,269.08美元，即扩建开始日物业的四个月基本租金。倘若租户并无违约或违约事件，押金将减至(I)扩建开始日期一周年时的三个月基本租金及(Ii)扩建开始日期两周年时的一个月基本租金。房东不会被要求就租户的任何特定违规或违约应用全部或任何部分保证金，但房东可对租户在本合同项下的任何违规、违约或违约适用全部或部分保证金(按合理要求)。房东有权将保证金存入房东开立的账户，用于房东所有租客的押金。对该账户支付的任何利息将成为保证金的一部分，对承租人有利(减去维护该账户的任何惯常银行手续费或手续费)，并在本租约终止时交付给承租人，前提是房东尚未将保证金及其利息用于本租约项下的违约事件。承租人将在房东书面通知房东后，立即向房东偿还房东就租客违反、违约或违约而不时适用的保证金部分。本租约终止后三十(30)天内，房东未按本条款规定拨付的押金将退还给租户。

如果房东根据本租约转让房东的权益，房东应向房东的承租人发放保证金或其先前未使用的任何部分(在不适用于承租人在本租约项下的任何违约的范围内)，如果获得释放，承租人同意仅向承租人寻求根据租约的适当申请和返还，前提是承租人收到此类转让的书面通知。承租人同意承租人不会转让，房东及其继承人和受让人也不会

受证券保证金的任何此类转让、产权负担或质押、未遂转让、未遂质押或未遂产权负担的约束。

任何抵押权人或土地出租人将不对承租人退还或申请保证金负责，无论其是否继承了本协议规定的房东地位，除非该抵押权人或土地出租人已收到保证金。

业主或租客在本条款下任何未履行的义务，无论出于何种原因，在本租约终止后，或在本租约的任何延期或续期后仍继续有效。

10.拒绝的权利。根据下列条款和条件，房东特此授予租户一次优先承租权，以租赁项目内的空间(“拒绝空间”)：

(I)只要租约下没有违约(超过任何适用的宽限期和/或补救期限)或租客违约的情况，房东将通知租客其已将全部或部分拒绝出租的空间提供给第三方(“第三方”)，以及房东愿意出租该空间的条款和条件(“房东通知”)。

(Ii)承租人应在收到业主通知后十(10)个工作日内向业主发出书面通知，说明承租人是否决定租赁拒绝出租空间。如果承租人确实向房东提供了租赁拒绝空间的通知，房东和租客将在房东收到租户的租赁意向通知后十(10)个工作日内，按照向第三方提供的所有相同条款，真诚地就租赁修正案达成一致，以增加拒绝空间。如果承租人在收到房东的通知后十(10)个工作日内没有向业主发出书面通知，承租人将被视为已放弃租赁拒绝出租空间的权利，房东应自由与第三方签订租约(条款和条件与房东通知中列出的基本相同)，承租人在项目范围内对该特定拒绝租用空间没有进一步的权利。

本节中提供给承租人的权利(I)受制于附件C中所述的大楼其他承租人先前存在的权利，并且(Ii)不适用于全部或部分房产的任何分租户的利益。

11.延长期限的选择。承租人有权选择将租期延长一段为期五年的租期(“续租期”)，但承租人应在当前租期结束前至少180天向业主发出书面通知，表明其希望行使续租期的权利；否则，承租人在本条款下的权利无效，且不再具有进一步的效力和效力。在续期期间，

租赁将继续具有十足效力，包括基本租金将因基本租金上升而继续增加。在续期期间，房屋应由承租人按“原样”出租，但须遵守房东的持续租赁义务(如维修和保养)。

12.泊车。承租人租赁扩建空间后，将拥有使用该项目最多四十五(45)个停车位的非专有权利。

13.处所的钥匙。承租人应为其每一名员工(现在或将来受雇)提供一把钥匙和/或卡片，供其在房屋内使用。房东有权收取合理的费用更换遗失的钥匙或卡片。

14.经纪业务。租户及业主均向对方保证及声明，除戴德梁行(“租户经纪”)外，并无与任何与本租约有关的房地产经纪或代理进行任何交易，而业主同意根据单独的书面协议向租户经纪支付费用。

15.可分割性。如果本修正案的任何条款、契诺或条件或其任何修订在任何程度上无效或不可执行，其余条款、契诺或条件将不受影响，每个条款、契诺或条件应在法律允许的最大范围内有效和可强制执行。

16.继承人及受让人。除本修正案另有规定外，本修正案应适用于本协议各方及其各自的继承人、法定代表人、继承人和允许的受让人，并使其受益，并对其具有约束力。

17.各方的权限。本协议的每一方特此证明，其有权签署本修正案，代表其签署本修正案的人员也有权签署本修正案。

18.十足效力及效力。除非在此修改，本租约保持不变，并具有全部效力和效力。

19.依法治国。本修正案受北卡罗来纳州法律管辖，并按该州法律解释。

20.相互承认不存在申索。除本合同另有规定外，房东和租客承认并同意，截至本合同生效之日，根据修订后的《租赁协议》，双方均未因各自作为房东和租客的关系而对另一方提出索赔。

21.生效日期。本修正案的规定自上文第一次写明的日期起生效。

22.租客的权利。除本修正案明确规定外，承租人无权选择续订或延长租赁期限、扩建房屋的权利或拒绝的权利。

[签名页面如下]
 

兹证明，本修正案双方已于上述第一年签署本修正案。

租户：

精密生物科学公司。

作者：/s/Matthew Kane

印刷体名称： 马修·凯恩

职务：CEO

日期：2015年6月20日

房东：

VEnable租户，LLC

出处：科学属性，有限责任公司

By：/s/Barbra Rothschild

Barbra Rothschild，经理

日期：2015年6月20日
 

附件A

平面图

套房A—200

接待室套房—30

附件B

工作信函

本附件B阐述了业主和租户在建造图则所述的扩展空间房地改建工程(“租户改建工程”)方面的权利和义务。本展品预期将进行以下工作，如本文进一步所述，所有工作均须经业主事先审查和批准：(I)建筑师编制空间平面图；(Ii)建筑师进行最终设计和工程，并编制平面图、规格和施工图(统称为“平面图”)；(Iii)由业主总承包商(“总承包商”)编制承租人改善工程的费用概算；(Iv)向有关政府当局提交并批准计划；及(V)根据开工日期或之前的计划建造及安装承租人改善工程，但须受不可抗力及任何承租人延误的影响。

1.建筑费用的津贴/支付。

(A)房东和租客应相互批准并选择一名总承包商，按照里程碑式的进度计划(“进度计划”)施工承租人的改建工程，其副本应在承租人改建工程开始之前得到房东和租客的合理批准。房东承认并同意，如果承租人选择的话，Clancy&Theys被认为是被批准的潜在承包商。房东和租客应编制并相互合理地批准一份预算(“预算”)，用于建造租户改善工程的成本(“建设成本”)。预算不包括家具、固定装置(照明除外)、设备或租户的个人财产的任何金额，这些项目将由租户单独支付，费用由租户承担。预算应包括施工应急费用，占施工成本的5%。任何未支出的或有施工费用将由承租人承担。变更单(定义如下)的资金应来自合同(定义如下)的增加。房东同意通过提供250,000美元的装修津贴来资助部分建筑成本。装修津贴应用于预算中明确列出并经房东和租客双方同意的项目。装修津贴应仅用于与作为租户改进一部分的建筑物的固定改善相关的建设、设计和管理费用。装修津贴不得用来抵销租客欠业主的租金。因租户延误而产生的任何费用应从装修津贴中扣除；但是，在从装修津贴中收取任何费用之前，应给予租户两(2)天的通知和机会来补救任何租户延误(包括承租人支付与该补救措施相关的任何费用，如较高的运费)。房东和租客承认并同意，建设成本将超过装修津贴，所有超出装修津贴的租户改善费用应由租户承担。因此，承租人同意将预算中规定的建筑费减去装修津贴(“承租人改善超额费用”)存入与房东保持的托管账户(“托管账户”)。房东应在FDIC保险机构设立代管账户，作为一个单独的计息账户。如下所述，房东有权定期从代管账户中扣除建设费用，在房东向总承包商发出继续施工通知之前，代管账户应由承租人全额出资。承租人未能在五(5)个工作日内将承租人改善超额款项存入托管账户

房东根据本协议提出要求后，将导致租客延期并拖欠本协议规定的款项。承租人应收到代管账户下的所有利息。

(B)房东应在满足下列先决条件后支付装修津贴和租户改善超额费用：(I)房东应已收到建筑师证明的付款申请，并附上所有此类工程的平面图、发票和已付款收据中租户已完成部分的证据，以及提供此类工程的人员签署的留置权豁免副本；以及(Ii)向房东提供的所有信息和文件的格式和实质必须得到房东的合理批准。应承租人的要求，房东应向承租人提供审查此类信息和文件的机会。

(C)在满足上述条件的情况下，业主应根据设计和施工计费周期按月支付工程费。每笔每月支付的建设费用如下：50%(50%)应从装修津贴中支付，其余50%(50%)应通过第三方托管账户从承租人改善超额费用中支付。在开工之日起三十(30)天内，房东应准备并向租户提交一份最终报表，说明承租人改建工程的总成本，以及代管账户中持有的每笔承租人改善工程超额部分的已支付金额和剩余金额，以及修缮津贴。如果该声明表明房东支付的金额少于整修津贴的总额，则房东应在该声明发布之日起十(10)日内向租户支付相当于整修津贴减去房东之前支付的总金额的金额。如果该报表反映承租人作为承租人改善超额收入存入托管账户的金额大于承租人需要支付的金额，则承租人有权立即退还任何此类金额。

(D)除图则另有规定外，用于改善该建筑物的承租人的材料须为优质、全新及惯用的材料，以配合本租约所考虑的装修类型，以及与该建筑物相若的设施，并在建筑物所在的市场随时可得，均由业主合理厘定。

(E)在承租人改建工程施工期间，业主和租客或其代理人应每周审查与承租人改建工程施工有关的施工时间表、成本、费用和施工问题。双方将在双方商定的时间和地点定期举行会议，讨论租户改建工程的进展情况。总承包商将在承租人改善工程施工期间每两周提供更新的预算、进度和RFI日志。总承包商和业主保留纠正进度计划中自己造成的延误的权利。

(F)如果承租人在生效日期之前发生违约或违约事件，房东有权停止承租人改进的所有施工，并寻求其在本合同项下的所有权利和补救措施，或因任何此类违约或违约事件而在法律或衡平法上可获得的权利和补救措施。

2.空间规划、设计和施工图。承租人应聘请综合设计公司(“建筑师”)编制图则。承租人可以将以前支付给建筑师的费用包括在批准的预算中。任何建筑师的费用从装修中退还给租户

房东收到发票并经房东批准后，应从装修津贴中支付津贴，并免除所做工作的留置权。如果承租人使用的建筑师在符合历史税收抵免法律、法规和法规方面不合格，Belk建筑公司或其他具有历史税收抵免专业知识的建筑师应审查计划，以确保符合州和联邦法律对历史税收抵免的要求，审查的所有费用应由房东承担。承租人应在建筑师或房东提出要求后五(5)个工作日内审查并回应任何要求批准计划草案或最终计划的请求(通过美国邮寄、传真或电子邮件)。承租人对图则的任何修改都应在修改图则之前进行审查，并经业主批准。承租人就承租人的改进向房东进行的所有沟通应以书面形式进行。承租人应指定一名授权代表与房东就承租人的改进工作进行合作，房东没有义务对除承租人授权代表以外的任何声称代表承租人行事的人的任何指示、批准、变更或其他通信做出回应。业主对计划的审查和批准不应被解释为业主对计划是否符合适用法律的任何声明。

3.承租人改善工程的施工。房东应通过总承包商获得建造承租人改善设施和承租人占用扩展空间所需的所有州和地方许可证、许可和批准(无论是政府还是非政府部门)。房东应为承租人改善工程施工总承包商提供通道，如果这种通道需要从其他租户占用的空间进入，则房东应自费提供这种通道。经承租人合理批准，业主应聘请总承包商(“总承包商”)建造承租人的改建工程。总承包商应按照计划建造和安装承租人改建工程，费用应从装修津贴中扣除。承租人的改进应通过相关总承包商保证的最高价格合同(“合同”)、每天500.00美元的违约金以及付款和履约保证金的方式交付。支付给房东的任何违约金(减去收取费用)应由房客承担，但因房客延误而支付的违约金应由房东承担。总承包商应至少获得三(3)份对扩建空间所有主要贸易工作的投标。业主将与总承包商合作，在开工日期前完成租户的改善工作。与供应商和分包商签订的承租人改建工程的所有合同将由总承包商谈判。根据所有适用的法律和最终批准的计划，与扩建空间建设有关的所有工作应以良好和熟练的方式进行。如果材料不容易获得，需要快速支付运费，或需要替代，承租人将收到通知，并有机会选择替代材料。业主应确保建筑师对施工进度进行定期审查(至少每两周一次)，以确保符合计划。经业主同意，承租人可不时以书面要求更改图则(“更改令”)，但不得无理扣留。业主应促使承包商提供对施工成本和/或进度计划的任何更改的估计。承租人有权在收到估价后五(5)个工作日内选择是否继续办理变更单。经租客批准或房东确认变更令不会导致成本和/或进度发生任何变化后，房东

应将变更单作为租户改进的一部分执行。业主承认，承租人可以雇佣总承包商和/或任何分包商，在承租人进行改造的同时，在原有房屋内进行其他工程(根据租约的条款和条件)，前提是这些工程不需要改变时间表。

承租人确认下列项目可能会导致预算和/或计划发生变化：

(I)市政或其他政府检查员要求对扩展空间进行更改，如代码合规性更改。在这种情况下，房东将通知租户所需的更改，但此类更改增加的费用(如果有)以及与更改相关的任何延误应由租户负责。

(Ii)经租客批准的更改令。因此类批准的变更单而增加的成本和延误应由承租人负责。该等经批准的变更单所造成的任何延误，不应延迟租赁的开始日期。房东不得就任何变更令向租客收取任何行政费用。承租人应有五(5)个工作日的时间来审查和批准所有变更单，承租人的任何额外审查时间都将是承租人的延误。

(Iii)如果材料不是现成的，需要迅速支付船费，或需要替换，但房东应在计划最终批准后十(10)天内确定任何此类材料，在任何情况下，承租人都将收到通知，并有机会选择替代材料。

(Iv)租户的任何延误。

4.修理及改正。业主应要求总承包商和承租人的任何分包商对该工程进行至少一年的快速维修和/或更换保修。所有制造商和建筑商对承租人改进的保证应在可能和必要的范围内转让给承租人，以帮助承租人履行租约项下的任何承租人维修义务，而无需向房东求助。房东同意为承租人的利益执行与承租人改善工程相关的任何保证或保证。承租人应修复或纠正承租人或总承包商以外的任何承包商(总承包商雇用的分包商除外)安装的任何有缺陷的工程或材料，或因承租人或任何承租方的任何行为或不作为而证明有缺陷的任何工程或材料，但承租人选择材料不是这种行为或不作为，而且总承包商或其供应商和分包商完成或安装的工作和材料不是这样的行为或不作为。就本节而言，房东不会被视为承租人的代理人、被邀请者、被许可人、转租人、客户、客户或客人。

5.关键字清单。当房东认为租户的改善工作已基本完成时，房东应向租户发出书面通知。通知送达后，租户代表和业主代表应立即联合检查租户的改进情况，业主和租户应相互合理地

根据与业主签订的合同，总承包商应在收到清单后四十五(45)天内(因不可抗力和任何承租人延误而延期)完成清单上列出的与承租人改进有关的所有维修和完工，并支付总承包商为延迟完成清单而支付的任何违约金，以造福于承租人。

6.租客迁入。租户在占用扩展空间的任何部分之前，应与房东安排搬进扩展空间的时间表。

7.租户代表。当房东或任何负责租户改善的承包商需要就租户改善相关事宜(包括变更单)与租户沟通时，房东或该承包商应联系托德·梅尔比：todd.melby@precisionbiosciences.com或(330)329-4015。

8.业主代表。当承租人或任何负责承租人改善的承包商需要就承租人改善相关事宜(包括变更单)与房东进行沟通时，承租人或该承包商应联系David.Green@Science ficProperties.com或(919)605-0804。
 

附件C

拥有优先拒绝承租权的租户

租赁协议第三修正案

租赁协议的第三项修订(“修订”)于2016年1月12日由北卡罗来纳州有限责任公司Vable Tenant LLC(“业主”)与特拉华州精密生物科学公司(“承租人”)订立及签订。

见证人：

鉴于，根据业主与租客于二零一零年四月五日订立并经二零一一年八月十九日该租约第一修正案修订的若干租约，租客租用北卡罗来纳州达勒姆市东佩蒂格罗街302号Dibrell A大楼内名为100室的若干物业(该租约及其所有修订在此统称为“租约”)；及

鉴于，业主和租客已于2015年7月13日通过《租赁协议第二修正案》(以下简称《第二修正案》)修订了《租赁协议》；

因此，考虑到手头已付的现金以及本合同所载的承诺和规定，以及其他良好和有价值的对价，房东和租客同意如下：

1.术语的定义。此处包含的所有大写术语以及未另行定义的术语均应按照本租赁的规定进行定义。

2.租金减免付款。房东和租客同意，考虑到房东向租客支付的51,023.00美元，租户特此放弃并免除租户就第二修正案中所述的位于项目Dibrell大楼A-100套房的部分房产可能享有的任何进一步租金减免的任何权利(房东已经免除了租户2016年1月的租金义务)。为清楚起见，房东和租客承认并同意扩建开始日期(该术语在第二修正案中定义)为2016年1月1日。

3.Dibrell大楼。尽管第二修正案中有任何相反的规定，房东和租客在此确认并同意，租户在Dibrell大楼租赁的总可出租平方英尺为16,701平方英尺，包括A-100套房8,274平方英尺和A-200套房8,427平方英尺。

4.经纪业务。租户和房东都向对方保证并声明，它与任何房地产经纪人或代理人没有任何与本修正案有关的交易。承租人和房东各自约定，就任何房地产经纪人或代理人就本修正案或其谈判提出的任何补偿、佣金、费用或收费而产生的任何和所有费用、开支、债务(包括合理的律师费)、诉讼因由、索赔或诉讼，向对方支付、保持无害并赔偿对方。

4.可分割性。如果本修正案、租约或其任何修正案的任何条款、契诺或条件在任何程度上无效或不可强制执行，其余的

不得因此而受影响，每一条款、契诺或条件应在法律允许的最大范围内有效和可强制执行。

5.继承人和受让人。除本修正案另有规定外，本修正案应适用于本协议各方及其各自的继承人、法定代表人、继承人和允许的受让人，并使其受益，并对其具有约束力。

6.各方的权威。本协议的每一方特此证明，其有权签署本修正案，代表其签署本修正案的人员也有权签署本修正案。

7.全力以赴。除非在此修改，本租约保持不变，并具有全部效力和效力。

8.依法治国。本修正案受北卡罗来纳州法律管辖，并按该州法律解释。

9.相互承认不存在申索。除本合同另有规定外，房东和租客承认并同意，截至本合同生效之日，根据修订后的《租赁协议》，双方均未因各自作为房东和租客的关系而对另一方提出索赔。

10.生效日期。本修正案的规定自上文第一次写明的日期起生效。

[签名页面如下]
 

兹证明，本修正案双方已于上述第一年签署本修正案。

租户：

精密生物科学公司。

作者：S/托德·梅尔比

印刷品名称：托德·梅尔比

职务：首席财务官/首席运营官

日期：2016年1月18日

房东：

VEnable租户，LLC

出处：Science Properties，LLC，

它的管理成员

作者：S/加里尔·库伯

Garril Kueber，有限经理/首席执行官

日期：2016年1月18日

租赁协议第四修正案

租赁协议的第四项修正案(本修正案)于2016年9月30日由北卡罗来纳州有限责任公司(房东)Vable Center，LLC和特拉华州公司(租户)Precision Biosciences，Inc.就以下演奏会进行：

因此，考虑到本协议所载的共同契约，以及其他良好且有价值的对价，并特此确认，业主和承租人达成如下协议：

业主和承租人同意合理地记录（通过电子邮件或其他书面形式）每个扩建场地的相关扩建日期，以避免混淆或误解。

*DB第一层扩展处所及DB第二层扩展处所的基本租金只会自适用于每个该等空间的各自的扩展日期起开始累算。自适用于每个该等空间的各个扩展日期起及之后，基本租金应按上述各表所载金额支付(而上述各表所载于该等扩展日期之前期间有效的任何租金金额，仅与厘定该等扩展日期及之后应支付的适用逐步增加的租金金额有关)。从适用于RR扩展物业及PR第二层扩展物业的扩展日期起计算上述表格内的期间，目的是使就DB第一层扩展物业不时生效的每可租平方尺基本租金与每可租平方尺基本租金相同

就RR扩展物业而言，不时生效的每平方尺基本租金将与就PR第二层扩展物业不时生效的每平方英尺可租基本租金相同。

尽管前述有任何相反规定，但只要租赁项下当时不存在违约事件，房东同意减免租户就每个扩建物业应支付的基本租金，金额如本文所述。至于RR扩建物业及PR第二层扩建物业，租金优惠为基本租金的五(5)个月分期付款。就每个扩建日期迟于2017年2月1日的扩建物业(RR扩建物业及PR第二层扩建物业除外)而言，租金减免应为(I)五(5)个月基本租金分期付款乘以(Ii)分数，分子为适用于该等扩建物业的扩展日期在本租约期限内剩余的完整历月数目，其分母为八十九(89)。这项减免适用于自2018年1月开始的月份应支付的每月基本租金分期付款；但对于任何扩建日期晚于2018年1月1日的扩建物业，减免期应为适用于该扩建物业的扩建日期后的第一个完整和部分日历月。

*根据RR扩建场地扩建日期后的月数进行升级，与本修正案第3条一致。

*根据RR扩建场地扩建日期后的月数进行升级，与本修正案第3条一致。

上文所述有关RR扩建物业及DB首层扩建物业的基本租金为三重净额租金，租户须就每个该等扩建物业支付其在开始及之后的所有营运开支的比例。

扩建日期适用于每个此类扩建场所。上文所述有关PR二楼扩建物业及DB二楼扩建物业的基本租金为“全面服务”租金，租户须于2018年1月1日及以后就每项该等扩建物业支付其营运开支增幅与2017历年所产生营运开支的比例份额。

对于RR扩建楼房和PR二楼扩建楼房，改善津贴应为上表所列的基本金额。对于每个扩建日期晚于2017年2月1日的扩建物业(RR扩建物业和PR第二层扩建物业除外)，改善津贴应为(I)上表所列基本金额乘以(Ii)分数的乘积，分数的分子是适用于该扩建物业的扩展日期在本租约期限内剩余的完整历月数，其分母为八十九(89)。

改善津贴应用于承租人希望在扩建物业内进行的任何改建工程的设计和施工费用，以及承租人对该扩建物业的首次入住率。任何部分的改善津贴可用于支付建筑师和工程师以及承租人雇用的任何项目经理的费用，以及任何许可证费用和费用。

租户在每个扩建物业的改建费用应首先从适用的改善津贴中支付，直至改善津贴用完为止。承租人应每月向业主提交不超过一次的本合同项下工程的发票以及业主合理要求的任何其他证明文件。如果租约项下当时不存在违约事件，改善津贴(或其部分)应在承租人向房东提交与承租人在扩建场所进行的更改相关的支付发票后三十(30)天内支付给承租人，并附有所有受雇承包商的留置权豁免

承租人为执行该等工作而支付的费用。如租户改建扩建物业的费用超过适用的改善津贴，则超出的款额须在改善津贴用完后由租户支付。尽管有上述规定，与任何特定扩建物业相关的改善津贴可由承租人在与该改善津贴相关的扩建物业及/或与该等改善津贴相关的扩建物业交付日期同时或之后交付予承租人的任何其他扩建物业内使用。当新的改善津贴可用时，租户也可以提交现有或已完成的扩建楼房项目的发票。

改善津贴的任何部分，如在最后一次扩建日期后十二(12)个月仍未使用(如本修正案第2节所述)，应归还给房东。

在任何情况下，不得将改善津贴的任何部分用于在现有房舍内进行的改建或翻新。

(A)发电机和油箱及相关线路应由承包商以良好和熟练的方式安装，并应按照业主的合理指示进行安装。承租人和/或其承包商应为此类安装提供所有适当的保险。承租人应向业主提交发电机和储罐的详细计划和规格(包括发电机和储罐的拟议位置)和承租人安装发电机和储罐的合同副本，该合同的计划和规格以及合同和发电机和储罐的位置应得到业主的合理批准。如果业主认为合适，承租人应以业主合理接受的方式对发电机和水箱所在的空间进行筛选。

(B)承租人应支付发电机和水箱的设计、安装、操作、使用、更换、维护和拆除的所有费用，包括(但不限于)连接发电机和水箱所需的任何管道的费用。因安装或维护发电机和水箱而对业主或任何其他承租人造成的项目或其他财产的任何损坏，应及时修复，费用和费用由承租人承担。

(C)租户约定不会以不合理地干扰业主和/或任何当前或未来租户使用项目的方式使用其发电机或水箱。

(D)承租人应负责购买安装、使用或运行发电机和储罐所需的所有许可证和许可证。

(E)发电机和油箱的设计、建造、安装、维护和运行应严格遵守所有适用的环境法律。

(F)业主对发电机及水箱的任何损坏或由其造成的任何损害概不负责。承租人特此赔偿并同意使房东免受房东可能遭受的与发电机和油箱有关的任何损失或损害，包括与就此提出的任何索赔或诉讼及其辩护相关的所有债务、费用或任何类型或性质的费用。

(G)在此授予承租人非独家地役权和许可证，以(I)使用安装发电机电线所需的任何竖井；以及(Ii)在所有合理时间和紧急情况下进入发电机和水箱。发电机应通过电线连接到房屋，安装应由承租人承包商进行，费用由承租人自理。

(H)应业主要求，承租人在本合同项下安装的发电机和水箱及相关布线和管道以及围绕发电机和水箱的任何屏蔽物应由承租人、业主合理预先批准的承包商以良好和

租赁期满或提前终止时，由承租人自行承担成本和费用。

(A)业主须于2017年9月1日或前后(公关首层扩建物业A目标日期)，向租客交付130套及140套共约3,162平方尺的可出租单位(“公关首层扩建物业A”)。房东将尽商业上合理的努力，以满足公关一楼扩建楼盘A的目标日期。如果房东因现有租客未能腾出该空间或房东无法合理控制的任何其他原因而未能将公关一楼扩建物业A的占有权交付给公关一楼扩建物业A的租客，房东将不对租客承担任何责任，租客租赁公关第一楼层扩建物业A的义务不应被取消，前提是房东应采取商业上合理的努力，在公关第一楼层扩建物业A目标日期之后尽快将公关第一楼层扩建物业A的占有权交付给租客。公关一楼扩建物业A的扩建日期应为业主将公关一楼扩建物业A的所有权交付给租客之日后的第30天(完好且可租用，扫帚干净，所有系统均处于良好运行状态)。租金应按与公关二楼扩建物业相同的条款(按每平方英尺计算)支付，承租人应按每平方英尺计算获得与公关二楼扩建物业相同的改善津贴，并根据本修正案第7条按比例分配。

(B)业主须于2018年11月1日或前后(“公关首层扩建物业B目标日期”)，向租客交付约2,722平方尺的110及120套房(“公关首层扩建物业B”)。房东将尽商业上合理的努力，以满足PR第一层扩建物业B的目标日期。

如果房东因现有租客未能腾出公关第一层扩建物业B的空间或房东无法合理控制的任何其他原因而无法在公关第一层扩建物业B目标日期将公关第一层扩建物业B的占有权交付给租客，房东将不对租客承担任何责任，租客租赁公关第一层扩建物业B的义务不应被废止，前提是房东应采取商业上合理的努力，在公关第一楼层扩建物业B目标日期之后尽快将公关第一楼层扩建物业B的所有权交付给租户。公关一楼扩建物业B的扩建日期应为业主将公关一楼扩建物业B的所有权交付给租客之日后的第30天(状态良好且可租用，扫帚干净，所有系统均处于良好运行状态)。租金应按与公关二楼扩建物业相同的条款(按每平方英尺计算)支付，承租人应按每平方英尺计算获得与公关二楼扩建物业相同的改善津贴，并根据本修正案第7条按比例分配。在将公关第一层扩建物业B添加到房屋后，房东同意租户可以将先前共享的“公共空间”添加到其安全区域，房东和租户将真诚地相互签订租约修正案。

(C)尽管上文第14(B)段有任何规定，租户承认110号套房的现有租户有权选择将租期再延长三(3)年。如果当前租户及时行使其续订选择权，房东应在房东收到110套房通知后十五(15)个工作日内以书面形式通知租户。如果房东没有在当前租户续签截止日期的十五(15)个工作日内向租户发送Suite 110通知(就本修正案而言，房东所代表的续签截止日期为2018年4月30日)，房东应最终被视为已表示当前Suite 110租户不再拥有任何有效的续签权利，房东应迅速、勤奋地开始工作，以满足PR第一层扩建物业B的目标日期。在承租人收到110套房通知后三十(30)天内，承租人可通过书面通知房东选择将110套房从受本第14款规定约束的扩展空间中删除，在这种情况下，房东没有义务随时将110套房的所有权移交给租户，租户也没有义务随时向房东出租110套房。如果租户没有及时行使其根据本第14款从扩展空间中删除Suite 110的权利，则Suite 110的交付日期应延长至当前租户三年续约期限的最后一天。承租人根据上文第14(B)段将公用地方改建为有保安地方的权利并不适用，除非及直至110号套房(以及公关第一层扩展物业B的其余部分)成为租客出租物业的一部分。

房东和租客已于上述第一年签署并交付本修正案，特此为证。

附件A

扩建楼面平面图

附件B

租赁协议第五修正案

租赁协议的第五项修正案(本修正案)于2018年1月24日由北卡罗来纳州有限责任公司(房东)Vable Center，LLC和特拉华州公司(租户)Precision Biosciences，Inc.就以下演奏会进行：

因此，考虑到本协议所载的共同契约，以及其他良好且有价值的对价，并特此确认，业主和承租人达成如下协议：

尽管前述有任何相反规定，但倘若租赁项下当时并无违约事件发生，业主同意宽免租客就三楼扩建物业应付的基本租金，金额相当于63,065.73美元。这种减免应适用于第三层扩建房舍的第一笔月度基本租金分期付款。

租户在三楼扩建房屋内的改建费用应首先从三楼改善津贴中支付，直至三楼改善津贴用完为止。承租人应每月向业主提交不超过一次的本合同项下工程的发票以及业主合理要求的任何其他证明文件。如果租赁项下当时不存在违约事件，三楼改善津贴(或其部分)应在承租人向房东提交与承租人在三楼扩建场所进行的更改相关的付款发票后三十(30)天内支付给承租人，并附有承租人为执行该等工程而雇用的所有承包商所执行的留置权豁免。如果承租人在三楼扩建房屋内的改建费用超过三楼

改善津贴，超出的部分由租户在三楼改善津贴用完后支付。

三楼改善津贴的任何部分，在三楼扩建日期后十二(12)个月内仍未使用的，应归还房东。

上述租金时间表假设Dibrell扩建日期不早于2020年4月1日。如果Dibrell扩展日期早于2020年4月1日，则(I)每年

在2018年4月1日至2019年3月31日期间就Dibrell扩建物业支付租金的任何期间的基本租金应根据每可出租平方英尺19.78美元的年费率计算，以及(Ii)在2019年4月1日至2020年3月31日期间就Dibrell扩建物业应支付租金的任何期间的年度基本租金应根据每可出租平方英尺20.32美元的年费率计算。

尽管前述有任何相反规定，但只要租赁项下当时并无违约事件，业主同意给予租客减免Dibrell扩建物业的基本租金，金额相当于(I)最初适用于Dibrell扩展物业的基本租金的五(5)个月分期付款乘以(Ii)分数，分子是截至Dibrell扩展日期租赁期限内剩余的完整历月数，其分母为八十九(89)。此类减免应适用于Dibrell扩建楼房的第一笔每月基本租金分期付款。

租户在Dibrell扩建物业的改建费用应首先从Dibrell改善津贴中支付，直到Dibrell改善津贴用完为止。承租人应每月向业主提交不超过一次的本合同项下工程的发票以及业主合理要求的任何其他证明文件。如果租赁项下当时不存在违约事件，Dibrell改善津贴(或其部分)应在承租人向房东提交与承租人在Dibrell扩建场所进行的更改相关的付款发票后三十(30)天内支付给承租人，并附有承租人为执行该等工程而雇用的所有承包商执行的留置权豁免。如果租户在Dibrell扩建物业内的改建费用超过Dibrell改善津贴的金额，则超出的部分应在Dibrell改善津贴用完后由租户支付。

Dibrell改善津贴的任何部分在Dibrell扩建日期后十二(12)个月内仍未使用，应返还给房东。

房东和租客已于上述第一年签署并交付本修正案，特此为证。

附件A

三楼扩建楼面平面图(套房300和套房340)

附件B

Dibrell扩建楼房平面图

租赁协议第六修正案

租赁协议的第六项修正案(本修正案)于2018年8月6日由北卡罗来纳州有限责任公司(房东)VC Owner LLC和特拉华州公司(租户)Precision Biosciences，Inc.就以下演奏会进行：

答：根据经2011年8月19日的《租赁协议第一修正案》、2015年7月13日的《租赁协议第二修正案》、2016年1月12日的《租赁协议第三修正案》、2016年9月30日的《租赁协议第四修正案》以及2018年1月24日的《租赁协议第五修正案》修订的《租赁协议》(统称为《租赁》)，业主(作为Vable承租人有限责任公司的继承者)将位于达勒姆东佩蒂格罗街302号的相互关联的建筑群中的某些办公空间租赁给承租人。北卡罗来纳州统称为“Vable Center”(“项目”)，在租约中有更详细的描述；

B.房东和租客同意为租约下出售的房屋增加一定的空间，并对租约进行如下所述的某些其他修改；

C.本修正案中使用的所有未在本修正案中另行定义的大写术语应具有本租赁中该等术语的含义。

因此，考虑到本协议所载的共同契约，以及其他良好且有价值的对价，并特此确认，业主和承租人达成如下协议：

房东和租客已于上述第一年签署并交付本修正案，特此为证。

附件A

C-185套房楼层平面图

修订并重述租赁协议的第七项修正案

本次修订并重述的租赁协议第七修正案(本《修正案》)于2019年2月_日(“生效日期”)由特拉华州有限责任公司(“房东”)VC Owner LLC和特拉华州一家公司(“承租人”)Precision Biosciences，Inc.就以下陈述作出：

因此，考虑到本协议所载的共同契约，以及其他良好且有价值的对价，并特此确认，业主和承租人达成如下协议：

于生效日期，WB100套房物业及WB200套房物业由Hutson Law Office，P.A.(“Hutson Law”)及Richard M.Hutson II，第13章常设受托人(“第13章”)共同占用，而Hutson Law占用于生效日期称为Suite B-260的物业内的Suite WB200物业的一部分，而第13章占用Suite WB100物业及Suite WB200物业的一部分，于生效日期称为Suite B-140。为清楚起见，自第七修正案生效之日起，自生效日期起被指定为B-140套房和B-260套房的套房将不再具有此类名称，此类房地应重新配置，此后称为套房WB100房地和套房WB200房地。此外，为清楚起见，在第四修正案中，套房WB100处所称为DB第一层扩展处所，而Suite WB200处所在第四修正案中称为DB第二层扩展处所。

从100租金开始之日起，租户只需按照以下租金表支付WB100套房物业的基本租金：

*100租金生效日期。

**尽管租约中有任何相反规定(并特别删除了第四修正案第3条中关于减免DB一楼扩建物业基本租金的提法)，但房东将仅在100租金生效日期后的前三(3)个月和100租金生效日期后第四(4)个月的部分时间内承担租户支付基本租金的义务，总额为39,831.14美元(“Suite WB100减免付款”)。

(B)WB200套房舍。除第2(C)节所述外，自Suite WB200物业第七次修订生效日期起至其后第30天(“200租金生效日期”)止，承租人在进行Suite WB200物业的租客改善工程时，无义务支付与Suite WB200物业有关的基本租金或营运费用。从200租金开始之日起，租户只需按照以下租金表支付WB200套房物业的基本租金：

*200租金生效日期

**尽管租约中有任何相反的规定(并特别删除了第四修正案第3条中关于减免DB第二层扩建物业基本租金的提法)，但房东将仅在200租金生效日期后的前三(3)个月和200租金生效日期后第四(4)个月的部分时间内承担租户支付基本租金的义务，总额为52,078.65美元(“Suite WB200减免付款”)。

(C)作为租户愿意激励《哈特逊法》和《S》第13章提前终止物业以便于租户自己租赁物业的意愿的一部分，承租人已同意向业主支付部分根据《哈特逊法》和《破产法》第13章所欠的租金。尽管租约中有任何相反的规定，房东和租客在此确认并同意，租客应在以下日期或之前向房东支付以下租金：

付款到期日到期金额

2019年3月1日12,557.76美元

2019年4月1日12,557.76美元

2019年5月1日28,866.78美元

2019年6月1日28,866.78美元

(A)WB100套房舍。自100租金开始之日起，承租人须根据租约第6节支付有关WB100套房物业的额外租金。仅就套房WB100物业而言，承租人的比例为(I)14.36179%，即该大楼的7,416(该套房WB100物业的可租面积)与51,637(该建筑物的可租用面积)的比率；及(Ii)8.66436%，即该项目的7,416(该套房WB100物业的可租用面积)与85,592(该项目的可租用面积)的比率。尽管租约中有任何相反规定，但仅就套房WB100物业而言，基本租金为“三重净额”租金，承租人应按比例支付自套房WB100物业第七次修订生效之日起及之后的所有营运费用。为清楚起见，现将《第四修正案》第6节表格中关于承租人在建筑物中的比例份额和承租人在DB第一层扩建楼房项目中的比例份额的百分比全部删除。

(B)WB200套房舍。自200租金开始之日起，承租人须根据租约第6节支付有关WB200套房物业的额外租金。至于Suite WB200物业(只限)，租户的比例为(I)14.36179，即7,416(Suite WB200物业的可租面积)与51,637(可租楼面)的比率

(Ii)8.66436%，即项目的7,416(套间WB200物业的可租用面积)与85,592(项目的可租用面积)的比率。尽管租约中有任何相反规定，但仅就套房WB200物业而言，基本租金是经修订的“全方位”租金，自套房WB200物业第七次修订生效日期起，承租人须支付其在2017历年发生的营运开支中按比例增加的营运开支。为清楚起见，现将《第四修正案》第6节表格中规定的承租人在建筑物中的比例份额和承租人在DB第二层扩建楼房项目中的比例份额全部删除。

在套房WB100物业第七次修订生效之日起十二(12)个月之前，(I)套房WB100授予的免税额的任何部分未按上述方式申请(或签约申请)，应归还房东，租户对此不再有任何权利；及(Ii)套房WB200授予的免税额未按上述方式申请(或签约申请)

自Suite WB200物业第七次修订生效之日起十二(12)个月后的日期应归房东所有，承租人对此不再有任何权利。

房东：VC Owner，LLC

教堂街440号，800号套房

北卡罗来纳州夏洛特市28202

注意：资产经理

复印件：Long Leaf Law Partners

北卡罗来纳州罗利，邮编27607

注意：L.Penn Clarke

有关付款信息，请访问：

房东：VC Owner，LLC

C/O TP三角形

3020 Carrington Mill Blvd.，425套房

北卡罗来纳州莫里斯维尔，邮编27560

2019年1月1日-2019年1月31日：3,708.62美元(减税21%)

2019年2月1日至2019年3月31日：每月4,694.45美元

4/1/2019-3/31/2020：每月4,822.61美元。

从2020年4月1日开始，Dibrell扩建楼房的基本租金应遵循第五修正案第7节的现有表格。

[本页的其余部分特意留空]

房东和租客已于上述第一年签署并交付本修正案，特此为证。

附件A-1

WB100套房楼层平面图

附件A-2

WB200套房楼层平面图

租赁协议第八修正案

第八项租赁协议修正案(本修正案)由特拉华州有限责任公司(房东)VC Owner LLC和特拉华州公司(承租人)Precision Biosciences，Inc.于2020年3月3日(生效日期)作出，涉及以下演奏会：

因此，考虑到本协议所载的共同契约，以及其他良好且有价值的对价，并特此确认，业主和承租人达成如下协议：

根据《第四修正案》第14节的规定，110套房舍是“必带”扩建房舍。然而，为清楚起见，由于Weinstein提前终止了对Suite 110房产的占用(如下所述)，以便租户自己租赁Suite 110房产，双方承认并同意，第四修正案第14节的“必须采取的条款”不适用于租户对Suite 110房产的租赁，而应适用本第八修正案的条款和条件。

(A)110套房舍。自第八修正案生效之日起及之后，承租人只须按下表所列租金支付110套房物业的基本租金：

*第八条修订生效日期。

(B)承租人愿意鼓励温斯坦提早终止110号套房物业，以便租户自己租赁110号套房物业，作为这项意愿的一部分，承租人已同意支付温斯坦欠业主的110号套房物业租金的一部分。尽管租约中有任何相反的规定，房东和租客在此确认并同意，租客应在以下日期或之前向房东支付以下租金：19,000.00美元，即生效日期后十(10)天。

如果租赁项下当时不存在违约事件，授予的津贴(或其部分)应在租户向房东提交与租户在Suite 110房屋内进行的更改相关的支付发票后三十(30)天内支付给租户，并附有承租人为执行该等工作而雇用的所有承包商执行的留置权豁免。如果110号套房的租户改建费用超过津贴金额，超出的部分将在津贴用完后由租户支付。的任何部分

在第八修正案生效日期后十二(12)个月内，未按上述规定方式应用(或约定应用)的已授予津贴应归还房东，租户不再享有任何权利。

[本页的其余部分特意留空]

房东和租客已于上述第一年签署并交付本修正案，特此为证。

附件A

110套房楼层平面图
 

附件B

停车场
 

租赁协议第九修正案

租赁协议的第九项修正案(本《修正案》)于2020年8月31日(“生效日期”)由特拉华州有限责任公司(“房东”)Vable历史性有限责任公司和特拉华州公司(“承租人”)Precision Biosciences，Inc.就以下演奏会作出：

因此，考虑到本协议所载的共同契约，以及其他良好且有价值的对价，并特此确认，业主和承租人达成如下协议：

*套房100租金生效日期。

[本页的其余部分特意留空]

房东和租客已于上述第一年签署并交付本修正案，特此为证。

附件A

100套房的平面图

附件B

房东通知及付款地址

通知信息

房东： Venable Historic，LLC

Jordan Park Group LLC

100 Pine Street，Suite 2600

加利福尼亚州旧金山，邮编：94111

注意：法律和合规

电子邮件：www.example.com

以及： Trinity Capital Advisors，LLC

440 South Church Street，Suite 800

北卡罗来纳州夏洛特市28202

收件人：Jeff Sheehan

电子邮件：www.example.com

以及： 由SLI Capital，LLC

424 Six Forks Rd，Suite 820

罗利，NC 27609

收件人：Bryan Kane

电子邮件：www.example.com

抄送至： Sidley Austin LLP

第七大道484号

纽约州纽约市，邮编：10019

收件人：Steven C.科佩尔

电子邮件：www.example.com

抄送至： Troutman Pepper Hamilton Sanders LLP

301 South College Street，Suite 3400

北卡罗来纳州夏洛特市28202

收件人：Patrick L. Ridinger

电子邮件：patrick. ridinger @ www.example.com

有关付款信息，请访问：

房东： Venable Historic，LLC

C/O TP Triangle，LLC

3020 Carrington Mill Blvd，Suite 425

北卡罗来纳州莫里斯维尔，邮编27560

对于ACH付款：

摩根大通银行，N.A.

麦迪逊大道383号

纽约，纽约10017

ABA编号—021000021

账号—758985498

版权所有：VENABLE HISTORIC，LLC

租赁协议第十修正案

租赁协议的第十项修正案(本《第十修正案》)自2023年10月16日(“生效日期”)起，由特拉华州有限责任公司(“房东”)Vable History，LLC和特拉华州公司(“承租人”)Precision Biosciences，Inc.就以下演奏会作出：

(以上(A)至(M)节合计为租约所界定的处所)。

因此，考虑到本协议所载的共同契约，以及其他良好且有价值的对价，并特此确认，业主和承租人达成如下协议：

[本页的其余部分特意留空]

以昭信守，业主和承租人已于上文第一条所述日期和年份签署并交付本第十条修正案。