附件10.8

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租约签订日期：2015年4月14日

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(由业主填写)

第一条--参考数据

A.SubJECTS涉及：

本租赁中对下列任何主题的每个引用应被解释为包含第1.1节中为该主题陈述的数据：

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建筑物：本协议附件A所述地块上的建筑物。租赁书中提及的“基地建筑”是指建筑外壳，包括基地建筑机械、电气和管道系统（水平配电线、管道或设备除外）；主大厅和一楼的电梯大厅，但不包括建筑内的所有租赁或租赁区域。

地址：9605 Medical Center Drive，Rockville，MD 20850

租户空间的可出租楼面面积：约5，365平方英尺，根据本协议第10.24节测量。

建筑物的总可出租楼面面积：约115，691平方英尺，根据第10.24节测量。

租户设计完成日期：2014年12月31日

计划期开始日期：2015年5月1日

任期届满日期：2020年10月31日

近似年限：5年零6个月

基准年：2015年历年

年度报告：第一个租赁年142，172.50美元（全套服务）（根据第4.1节的规定进行年度调整），计算如下：26.50美元（每平方英尺）× 5，365平方英尺= 142，172.50美元（全套服务）年租金。

保证金：$1，847 77

租户津贴：根据第3.5节，业主为承租人分配了一笔不超过45.00美元的租金补贴，用于设计和建造租赁权改良， 第三条规定（“租客津贴”）。

承租人对业主的改善补偿：如第3.1节所定义。

租户的股份：承租人的份额应等于分数，分数的分子应为承租人空间的可出租建筑面积（根据本租约可以增加或减少），分数的分母应为建筑物的总可出租建筑面积。

允许用途：仅限于办公室，不得用于其他用途。

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租赁年：就本租约的所有目的而言， [“租赁年”是指在本租赁期限内，从开始日期或其周年日开始的任何连续十二个日历月的期间，但如果开始日期不是在一个月的第一天，那么“租赁年”一词指在本租约期限内，自租约生效后的下一个日历月的第一天开始的任何连续十二个日历月的期间，第一个租赁年期亦应包括开始日期至随后历月第一日之间的期间，惟最后一个租赁年期应于租期届满日或可能终止租赁的较早日期终止。

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特别规定：第一个月租金的金额为$11，847.77应在承租人签署本租约时支付（“租金押金”）。如果承租人没有违约，租赁期前六（6）个月到期的年租金的每月分期付款应在租赁开始日期后减少，承租人根据前一句支付的租金押金应由出租人用于第七（7）个月。^这是）按月分期支付的年租金。保证金亦应于承租人签署本租约时到期。

B.EXHIBITS.

本节所列的下列附件以引用方式纳入本租约，并应解释为本租约的一部分：

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第二条--前提和期限

2.1前提。

在本租约及土地租契(定义见下文)有关本租约附件A所述并构成本租约一部分的土地(“地段”)条文的规限下，业主现向承租人出租，并向承租人出租本租约所附附件B所示的业主、租客空间，并于该地段的建筑物二楼作为本租约的一部分，俗称为270号套房，但不包括专供或用作建筑物其他部分的外墙、公用设施区域及屋宇装置固定装置及设备。承租人的空间，包括这样的排除，在下文中被称为“场所”

承租人作为房产的附属者，有权与其他有权享有以下权利的人共同使用：(A)建筑物内或地段上的公用设施，其范围和位置由业主不时指定，以及约翰霍普金斯大学蒙哥马利县校区(“校区”)上的公用设施(如有)，只要该等设施可供大楼的租户使用，以及(B)为建筑物的租户提供服务的屋宇装置及设备。

业主保留不时安装、修理、更换、使用、保养及搬迁至楼宇及楼宇其他部分或楼宇内任何位置的楼宇设施固定装置及设备的权利，而无须向租户发出通知或承担责任，但在进行任何维修或更换后，租户须在楼宇内安装基本相同的固定附着物及设备，以及(B)更改或迁移任何公用设施，但租客须可使用所有公用设施。业主应尽合理努力，尽量减少建筑物内的其他建造和维修活动对租户使用房屋的任何干扰。承租人承认，约翰霍普金斯大学(“JHU”)将在大楼内开设晚间和周末课程，为了容纳这些用户，大楼公共区域将从上午7点开始开放。周一至周五下午1点至上午8点至下午6时，星期六、星期日及假期(可不时调整)。

所提及的“土地租约”指的是房东和约翰霍普金斯大学之间于2003年7月16日签订的特定土地租约(第二阶段)。

2.2TERM。

自(A)预定期限开始日期或(B)第3.2节所规定的物业被视为可供使用的日期及(C)在任何情况下，承租人占用全部或部分物业的日期(以上述日期中适当者为准，以下称为“开始日期”)开始并持有一段期间(“期限”)，并持续至期限届满日期，除非按本租约的规定较早终止。根据房东的要求，房东和租客立即同意以附件H的形式签署租赁开始日期协议，该协议将确定开始日期并成为租赁的一部分。

双方理解并同意，如果业主的工作(定义见第三条)在预定期限开始之日或之前没有由业主按照第三条基本完成，或者如果业主因任何其他原因不能在本租约要求时将房产的占有权交付给租客，则本租约不应无效或可撤销，除非本租约另有明确规定，房东或房东的代理人和员工也不对由此造成的任何损失或损害向租客负责。在这种情况下，开工日期应按第三条规定延长。

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2.3更新选项。

承租人有权在不少于6个月或不超过16个月的期限届满前向业主发出书面通知(“续期通知”)，将整个租约续期一次，期限为五(5)年(“续期期限”)；但在承租人向业主发出续约通知时及在初始租期余下的时间内，(I)承租人并非违约，及(Ii)承租人尚未转让本租约，且转租合共不得超过物业面积的百分之五十(50%)(不论该转让或分租(S)是否已按照本租约获准)。在任何情况下，任何转让人或受让人均无权行使本款规定的续展权利。

如租客行使此续期权利，则租约的所有条款、契诺、条件及条文(包括但不限于与额外租金、营运成本上升及房地产税上升有关的条款、契诺、条件及规定)将在续期期间适用，租约将继续具有十足效力及效力，但以下情况除外：(A)租客须按当时的“原状”占用物业，并不得减收年租，亦不得给予租客任何信贷或津贴，而业主亦无义务对物业或建筑物作出任何改善或改动；(B)物业的年租金须按下文规定调整；及(C)租户无权续订或续期本租约。续期第一年的年租金将等于初始租期届满时与建筑物内物业相当的空间的当时预测市值租金，此后应根据本协议确定的市场条款逐步上升，但在任何情况下，年租金不得超过当时年租金的百分之一百零五(105%)(“最高续期租金”)。

如业主与租客在收到租客续约通知书后30天内，仍未按上述规定就租客于续约期限内支付的年租金达成书面协议，则本续约选择权将立即终止，且不再具效力，而租约将于预定期限届满之日终止。

2.5RIGHT第一次报价。

在符合第2.5节随后规定的条件的情况下，在本租赁初始期限的剩余时间内，承租人对于在本租赁合同附件F所示的、与该房屋相邻的空间(在此称为“首次租赁空间”)的租赁享有一次性的第一要约权利，当该可出租空间可供租赁时(如下文所定义)，前提是：(A)在第一要约空间变为可供租赁时，(I)承租人在本合同附件F中确定的可供租赁的空间(如下所述)不违约时，(Ii)承租人未转让本租约，且转租合计未超过该物业的百分之五十(50%)(不论该转让或转租(S)是否已按照本租约获准)，。(Iii)本租约期限至少剩余三十六(36)个月；。但是，如果本租约的期限已延长至续期，则该三十六(36)个月的要求不适用，并且(B)在任何情况下，任何受让人或分租人均无权行使本款规定的第一要约权。业主并无向任何于本租约签订日期前订立的大厦租约中的任何其他租客提供首次要约空间的第一要约权，亦不会根据大厦的租约向任何未来的租客提供任何该等权利(除非及在该等权利受本即时首次要约权所规限及从属的范围内)。因此，承租人在第一要约空间项下的权利，仅在租赁签立日期前订立的该等空间的任何租赁的租期提前终止时，或根据在租赁执行日期前签订的租约授予承租人的选择权、拒绝权利、要约或谈判而产生，包括所有获准的延期或扩建。就本协议而言，第一要约空间应为“可供租赁”，如果该空间当时或将在此后12个月内空置，且不受在租赁执行日期之前签订的租约下大楼内另一个或多个租户受惠的任何租约、选择权或权利的约束。

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如果第一个要约空间或其任何部分(本文称为“要约空间”)根据前款规定变为可供租赁，则在签订向租客发出书面通知(“房东要约通知”)，与另一人或实体(房东)租赁该面积，即首次要约向租客出租所提供的空间，但其他租客不得对前段所述的空间有优先索取权，并须进一步满足本文所述条件。在收到房东的优惠通知后，租户将拥有在收到业主的报价通知后三十(30)天，以书面形式通知业主租客选择租赁整个提供的空间(“租户的选择通知”)，否则租客根据第2.5条对提供的空间的权利将终止并无效，业主有权自行决定将提供的空间出租给另一方或多方，或以业主选择的条款以其他方式阻碍大楼内的其他新租户或现有租户(S)。

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除第2.5条明确规定外，承租人根据本第2.5条所占用的任何空间，应由承租人以“原样”和“原样”的状态租用，并根据本租约的条款添加到房产中，但房东没有义务招致或向承租人提供本租赁项下提供的任何津贴或租金减免，所提供空间的年租金应按下文所规定的方式确定。根据第2.5节的规定，承租人就承租人租赁的提供空间支付的年租金应等于当时市场租金与市场面积中可比空间的市场优惠租金相同，并应根据市场条款每年递增，但在任何情况下，提供空间的每平方英尺租金不得低于承租人根据本条款应支付的当前每平方英尺租金。如果房东和租客在收到房东的租客选举通知之日起三十(30)天内，不能就本租约的修正案达成协议，在房产中增加提供的空间，包括该空间的租金，房东或租客可以选择按照三经纪人方法确定公平的市场租金和租金上涨。如果房东和房客都不是在上述三十(30)天期限后七(7)个工作日内，向选择使用三经纪人方式的另一方发出通知，承租人根据本合同行使的第一要约权无效，房东有权按房东选择的条款将所提供的空间出租给他人。

第三条--建造

3.1INITIAL建造。

业主应安排在建筑物内安装(A)根据已完成的平面图所需的所有消防和生命安全设备，(B)已完成的平面图所要求的所有消亡隔断，(C)建筑标准窗帘，以及(D)已完成的平面图上所示的电线、电路、面板和管道；并应在受不可抗力(见第10.12节所定义的不可抗力)的限制下，清理为建筑物服务的暖通空调系统，并将其连接到基础建筑暖通空调系统(“业主的工作”)，费用自负。

承租人应根据本合同附件C批准业主建筑师提供的图则，用于建造房屋租赁改建工程的图纸和规格(该等图纸和规格一旦完成并经业主批准，在本文中称为“完整图则”)，所有这些图纸和规格均应由业主选定并经业主批准的建筑师(本文中称为“业主建筑师”)和业主工程师编制，包括但不限于：

a.家具和设备布置图

b.有维度的分区计划

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c.有尺寸的电气和电话插座平面图

d.天花板平面图

e.门和五金表

f.房间装修明细表，包括墙壁、地毯和地砖的颜色

g.电气、机械和结构工程图

h.所有必要的施工细节和规格。

业主和租客在业主建筑师提交并经租客和业主批准后，应在完整的平面图上签字。未经房东批准，承租人不得修改或补充完整的平面图，包括变更令。

承租人的所有建筑、家具安装以及后来的更改或增加应与业主进行的任何工作相协调，以保持和谐的劳动关系，不损害建筑物或地块，或干扰建筑物的建造或相关的改善或建筑物的运营。承租人有权自费安装最多两(2)个电子接入点，只要这些接入点相辅相成且符合建筑物出入系统。除由承租人指示和费用由专门承包商(“承租人承包商”)负责安装家具、安装电话和计算机以及数据处理电缆和布线外，所有完整平面图(“租赁改进”)中描述的工作均应由仲量联行建筑有限公司(“业主承包商”)进行。

建设租赁改进项目的分包商应按以下程序选择。业主承包商应(I)就每个行业征求至少三个分包商的投标(如果适用)，并且在根据本合同附件C所列里程碑4提交最终投标和定价图时，承租人可指定至少一个合格分包商的名称列入业主承包商名单；(Ii)允许承租人在授予工程分包合同之前审查收到的租赁改进投标的结果，但因承租人审查造成的任何延误应被视为承租人延误(如下所述)；以及(Iii)根据上述程序选择及时收到的最低合格投标，但在任何情况下，均不要求业主承包商接受业主承包商认为错误的任何投标，或业主承包商可能合理反对的任何分包商投标。如果承租人选择一个行业不经过上述三个投标程序，房东承包商将从该行业的分包商那里获得价格并将其提交给租户。承租人有权批准该分包商及其价格或拒绝该分包商，在这种情况下，房东的承包商将根据上述三个投标程序选择一个分包商，而因承租人拒绝任何分包商而造成的任何延误应被视为承租人延误(如下所述)。

业主承包商应按上述程序确定的保证费用(包括5%的承包费和业主承包商的一般条件费用)进行租赁改进。业主不得向承租人收取任何施工管理费。业主承包商应获得所有必要的建筑许可证，以建造租赁改建和房屋的初始占用证书。

房东不会批准任何需要非常费用的建筑、改建或增建，以便在租赁终止时将房屋重新调整为正常的办公用途，或增加5.1节要求的建筑、保险或房东服务的成本，除非承租人首先提供房东可以接受的保证，保证此类重新适应将在终止之前进行，而不会向房东支付费用，并为支付此类增加的成本提供房东可以接受的拨备。房东还将不批准租户要求的任何更改或增加，这将推迟房屋或建筑物的完工。所有更改和增加应是建筑的一部分，但

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双方在批准时以书面形式约定的物品，应在本租赁终止时由承租人移除，或由承租人自费移除，或由承租人选择。

承租人约定支付承租人或承租人承包商完成的所有工作，承租人应申请与该工作相关的所有许可和许可证，并应支付与此相关的所有到期费用。承租人应向房东提供所有此类许可证和许可证的原件，而在该等工程实质上完成后，如有需要，须向业主交付该处所的占用证明书。无论是否由房东支付费用，该等修缮工程及任何其他附贴于物业的修缮工程均属业主所有，并一直为业主所有。在执行任何工作期间，承租人必须提供房东证据，证明承租人或其承包商有(I)在建筑商的风险未报告表格上投保“一切有形损失风险”的保险单，有重置成本和商定的金额背书，(Ii)商业一般责任，基础保险总额不低于500万美元(500万美元)，每份此类保险单将房东和房东的贷款人列为额外被保险人(以及作为商业一般责任保险以外的保险单的损失收款人)，并采用房东合理接受的形式)。该承包商还必须提供证据，证明其已按法定要求的金额和形式提供了工人补偿保险。在不以任何方式限制房东在本租约规定的任何其他赔偿下的权利和租客的义务的情况下，承租人应在房东合理接受的律师的指导下，为房东辩护，使其免受(A)承租人承包商或通过承租人承包商或在承租人承包商之下索赔的任何人的索赔或要求，以及(B)对任何人或财产的伤害、损失、事故或损害的责任，包括但不限于身体伤害和/或死亡，以及因承租人、其代理人、员工、承包商或分包商，在执行任何建筑、改建或重新装修时。

房东同意根据房东建筑师的完整平面图提供交钥匙的建筑，如附件C所示。承租人应向房东支付额外租金，并向房东(在此也称为“TIR”)支付租户改进补偿。如果需要进行额外的工作，承租人超出或超出竣工计划范围，且费用超过L条款规定的承租人津贴的，此类额外工程的费用应由承租人在施工前由业主承包商书面批准。向房东支付的租户改善补偿金额应等于(A)房东因租约改善而产生的所有费用，包括房东支付的租户建筑师或房东工程师的任何费用和费用，以及房东承包商向房东收取的超过(B)本条款第1节第1款规定的租户津贴(如果有)的费用和费用。承租人应在租赁改进工程开始建设之前向业主支付三分之一(1/3)的TIR，当租赁改进工程建设完成50%时支付三分之一(1/3)的TIR，其余部分在租赁改进工程基本完成后支付；在每一种情况下，业主向租户提交一份关于TIR的声明。承租人应在收到房东的结算单后30天内向房东支付相当于未支付的TIR余额(如有)的款项。除支付上述规定的TIR外，承租人还应支付房东因租客和房东签署的任何影响完整平面图的变更令而产生的所有费用，包括房东承包商就此类变更单向房东收取的成本和费用。与上述变更令有关的到期和应付金额应包括在上述与TIR有关的报表中，承租人应在三十(30)天内按照每份报表付款，在任何情况下均应在生效日期之前付款。

3.2准备房舍以供使用。

出租人同意尽合理努力在预定租期开始日期前基本完成租赁改善，但该日期应延长一段时间，该时间应等于出租人因不可抗力（定义见第10.12节）或承租人延迟而导致的任何延误。在出租人承包商建造的租赁改善（如有）（统称为“出租人工程”）基本完工之日，该房屋应被视为已准备入住

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业主建筑师向承租人书面证明，但可在六十（60）天内完全完工而不会对承租人造成实质性干扰的次要项目除外，以及由于季节、天气或项目性质等原因，当时无法完成的其他项目，前提是上述项目中没有任何一个项目可以使该房屋用于许可用途；然而，进一步规定，如果业主因项目前期较长而无法完成业主工程的施工，（定义见下文）包括在完整计划中，或承租人或其代理人、雇员、承包商的任何作为或不作为，被邀请人或被许可人或由于承租人延迟遵守本租约第3.1条的规定（在此有时称为“承租人延迟”），则除非发生该等承租人延迟，否则该房屋应被视为在不迟于业主工程和租赁物业改善已基本完成之日之前入住。就本合同而言，“长期项目”指的是包含在完整计划中或承租人要求的任何变更单中的、不能按照业主施工进度表完成的任何工程项目（不加班或加速工作），如果房东，承包商在施工开始前通知承租人，该项目是一个长期的项目，但不迟于预定期限开始日期。

业主应允许承租人在租赁期前在该房屋内安装远程/数据设备和系统设施，前提是该建筑物或租赁物改善的剩余部分的完工不会受到实质性干扰。

如果承租人未能遵守第3条的规定。或提交信息或提交最终投标和定价文件或业主根据本合同要求批准的完整计划，如果承租人在收到出租人书面通知后三十（30）天内未能纠正上述错误，则出租人可自行选择，在通知承租人的日期终止本租约，在此终止后，如果承租人违约，业主应享有本租约第九条规定的所有权利。

3.3适用于建筑的一般规定。

本租约要求或允许的所有施工工作应以良好和熟练的方式进行，并遵守所有适用法律和所有合法条例、法规、命令、许可证和政府机构和建筑物保险公司的批准。任何一方可在合理时间检查另一方的工作，并应及时通知观察到的缺陷，在承租人入住该房屋之前，承租人和业主应就未完成的租赁物改进的完整清单达成一致；但是，本协议中的任何内容不得被视为或解释为阻止承租人在入住后报告租赁物改进的潜在缺陷。第3条规定的业主义务。当承租人开始占用该房屋的任何部分作许可用途时，应视为已履行，但与租赁改善有关的项目不完整或不符合第3.1节要求，承租人应在任何情况下在该开始前向业主发出书面通知。如果承租人在根据第3.2条的规定被视为可入住后的30天内仍未开始入住该房屋，则由注册建筑师或注册工程师出具的竣工证书应作为业主已履行所有该等义务的确凿证据，但该证书中所述项目不完整或不符合该等要求。

3.4REPRESENTATIVES.

经业主代表（如为业主）或承租人代表（如为承租人）或任何指定的人员（如为承租人）的批准和其他行动，各方授权另一方在本第III条项下各自的权利和义务。

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3.5租户津贴。

出租人应按照第1.1节中规定的金额提供分配的租户补贴，用于出租人建造租赁改善，租赁改善是根据双方商定的空间平面图（附件B），使用建筑标准材料和饰面，在房屋内建造的交钥匙建筑。出租人应使用承租人津贴支付出租人因该等工程而产生的所有费用，包括建筑和工程费、许可费、总承包商成本、施工管理以及与房屋建设相关的任何其他费用。

3.6请付出代价。

如果承租人（i）在租赁开始日期之前违约，并且未能纠正，在任何适用的通知和补救期间、日期，或(Ii)未能支付在生效日期(如果适用)到期的任何年租金或额外租金，或在第一个月的年租金和额外租金没有根据本合同第一条减少的日期违约，则在任何情况下，除了房东根据本租约或法律或衡平法可能享有的任何其他权利和补救措施外，承租人应应要求立即向房东偿还，自业主根据本租约交付物业之日起至租客支付该金额为止(“前期费用”)，租客津贴连同其按违约率计算的利息。

第四条--租金

4.1RENT。

自开始日期起至剩余时间内，承租人同意在租期内每个日历月的第一天，向房东预付相当于年租金1/12的租金，不作任何补偿或减免；而于租期开始或结束时的任何日历月的任何部分，应按该部分的比例预付，但第一期年租金应根据本协议第一条所载的特别规定到期并应根据本协议第一条所载的特别规定支付，只要承租人没有拖欠本协议项下的规定，三期年租金应在生效日期后根据本协议第1.1节的特别规定予以减免。

这里所用的“年租金”是指第1.1节规定的金额。在第二个租赁年度的第一天，以及随后每个租赁年度的第一天，或者在初始期限内的每个租赁年度的第一天，年租金的数额应当增加如下：

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“额外租金”一词系指承租人根据本租约条款须支付的经营成本上升部分(定义见下文)、房地产税增加部分(定义见下文)，以及承租人根据本租赁条款须支付的除年租金外的所有其他成本、收费及征用。

4.2运营成本。

自开工之日起至剩余期限内，承租人应在收到房东的经营成本报表(定义如下)后的第三十天或之前，向房东支付承租人的份额(定义如下)，作为额外租金。在租期内结束的每个财政年度结束后一百八十(180)天内和租赁终止后一百二十(120)天内，业主应提交一份合理详细的报表(“业主运营成本报表”)，并按照通常的会计惯例，经业主证明，并显示上一财年或上一财年的零头(视情况而定)的业主运营成本(“运营成本”)，该报表应：

(i)根据任何土地租契或相关租契支付的地租或其他租金，或因任何贷款而支付的本金、利息、滞纳金、罚款或其他费用；

(Ii)根据公认会计原则对建筑物进行改进或更换的费用，除非明确列入本协议第(B)部分下的运营成本，否则将其资本化

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第4.2节(“基本建设改善”)；

(Iii)租赁佣金、法律、空间规划、建筑和为大楼招揽租户所发生的其他费用；

(Iv)仅为另一承租人、准承租人或居住者的利益而进行的油漆、重新装修或其他工作的费用；

(v)支付给业主或者物业经理高级副总裁以上级别的管理人员或者管理人员的薪金、工资或者其他报酬；

(Vi)支付给业主或其物业经理的雇员的薪金、工资或其他补偿或福利，但该雇员并非被指派负责该建筑物或校园的营运、管理、保养或维修工作；如任何非现场雇员或其他雇员并非全职负责该建筑物或校园的营运、管理、保养或维修工作，则业主须将支付予该等雇员的工资、薪金或其他补偿或福利的补偿，在该等雇员所获分配的物业中合理地分配，而营运成本应不包括该等补偿中不合理地分配给该建筑物或校园的部分；

(Vii)因房东违反任何政府规定或权力而招致的罚款或处罚；

(Viii)房东实际从保险、赔偿或任何其他来源获得补偿的任何费用，包括大楼的其他租户，如果向这些租户特别收取，而不是作为运营成本、房地产税或电费成本；

(Ix)超出适用保单的维修、恢复、更换或其他工程的免赔额的费用，由以下原因引起：(A)本合同要求业主投保的火灾、风暴或其他伤亡事故(无论是全部或部分破坏)和(B)政府当局行使征用权；

(x)与大楼的租户、其他租户或准租户，或与顾问、管理代理人、租赁代理人、买家或抵押权人的纠纷有关的律师费、费用和诉讼费用；业主因业主违反本租约条款而产生的费用，如果不是这样的违反，业主本不会产生的费用；

(Xi)与该建筑物的原有建造或与该建筑物建造的其他改善有关的费用；

(Xii)与另一租客或占用人的空间有关的费用：(A)因向该租客提供业主不需要提供的任何服务或利益而招致的费用，或(B)超出业主根据本条例规定须向租客提供的服务的费用，或(B)以其他方式超出业主当时向建筑物内所有租客或其他占用人提供的建筑物标准服务的费用，不论该另一租客或占用人是否实际为此而收取费用；

(Xiv)与建筑物和/或地段的收购或销售、融资、再融资、按揭、出售或所有权变更有关的费用，包括但不限于律师费、业权保险费和记录费用；v因逾期支付贷款、税款和水电费而招致的罚款、利息、罚款、法律费用或诉讼费用；

(Xv)房东或其物业经理的一般家庭办公室管理费用；

(十六)制造商、物质师、供应商或承包商保修范围内的任何项目所发生的成本；

(Xvii)非现金项目，如楼房和楼房设备折旧和摊销的扣除(除非明确列入本第4.2节(B)部分的业务费用)；投资资本的利息；坏账损失；租金损失和此类损失准备金；

(Xviii)与业主拥有、经营或补贴的任何大堂商店或自助餐厅的经营有关的费用(任何自助餐厅的非资本成本除外，根据本条款第4.2节(B)部分明确计入经营成本)；

(Xix)业主与组成业主的法人实体的业务运营有关的费用是独立的，不包括建筑物的运营成本，包括法人实体组建和维护费用；

(Xx)支付给业主的任何附属公司或附属公司的所有金额，如果此类商品或服务的成本超过市场价格，则应包括在运营成本中

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在华盛顿大都会地区按公平合同提供类似的服务；

(XXI)租赁通常被认为是资本性质的电梯或其他设备所发生的租金和其他相关费用；

(b)但包括但不限于：建筑物内所有租户均可享用的任何食堂或健身室的保养及维修费用；任何一财政年度或不足一财政年度的房地产税减免诉讼及评税的费用；保险费；因审计经营成本而须支付予第三者的费用，但该等费用须不是因业主向租客收取过高的经营成本而招致；合理的法律费用及因寻求减低房地产税而须支付的费用及与楼宇服务合约有关的费用；业主向所有从事建筑物和地段的操作、维护或清洁的人员支付的补偿和所有附带福利、工人补偿保险费和工资税，只要这些支付的金额与类似建筑物和物业的此类服务的通常和惯例相同；房东或公用事业公司不直接向租户收取的所有电费、水费和其他公用事业费用；根据清洁、操作、管理、保养、修理或测试建筑物和地段的服务合同，向业主的物业管理人和其他独立承包人(包括但不限于业主的附属公司)支付的款项，只要这些付款的数额与类似建筑物和财产的此类服务的通常和惯例相同；管理代理人支付的租金或相当于业主市场租金损失的推算成本，用于向管理代理人提供大楼底层或以上办公室的空间(不超过1000可出租平方英尺)；以及与拥有、管理、清洁、运营、管理、维护和维修建筑物和地段相关的所有其他成本和开支，或其中之一，以及建筑物按比例分摊的适用于拥有、管理、清洁、运营、管理、维护和维修校园公共区域的所有此类成本和支出，包括但不限于公共区域租金和适用于树荫森林生命科学中心的其他费用，如果业主安装或建造新的或替换资本项目以降低运营成本或遵守在本租约签订日期未生效的法律要求，则其成本，按照公认的会计原则摊销，应计入房东的经营成本。

“承租人在经营成本上升中的份额”应等于(A)房东经营成本表中显示的经营成本减去基准年度的经营成本乘以(B)“承租人份额”的乘积。

业主的经营成本表还应显示上一个财政年度或其部分占用的建筑物的平均平方英尺。如果在本协议的任何全年或部分年度内，建筑物的净应租面积不足百分之九十五（95%），（包括基准年），则该年度的实际运营成本应调整至如果占用该建筑物的净应租面积的95%，则根据业主的合理判断，然而，经调整后经营成本不得超过业主在建筑物被占用百分之九十五（95%）的情况下所产生的实际成本。

如果向租户提供的特殊服务，但没有在可比的基础上提供给所有区域，可分配给该房屋的比例应与承租人空间的可出租建筑面积相同，（根据本租约可增加或减少）对如此提供服务的总可出租楼面面积的影响（后者的面积以与建筑物的总应出租楼面面积相同的方式厘定）。

尽管本第4.2条有任何其他规定，如果期限届满或终止的日期不是一个财政年度的最后一天，则在期限结束时，承租人根据本第4.2条向出租人支付的最后一笔款项应按比例分配，并以出租人对出租人所列项目的合理最佳估计为基础。的运营成本报表，应在合同到期或终止后一百二十（120）天内交付给承租人。

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10日或之前，业主将该估价交付给承租人。

承租人应在该财政年度的每个月的第一天以及其后的每个财政年度支付“估计每月付款”，作为额外租金，该“估计每月付款”等于各自财政年度估计运营成本上涨的承租人份额的1/12，并在业主的运营成本报表交付给承租人后支付适当的额外付款或贷记。如果承租人支付的估计运营成本上涨份额低于承租人在实际运营成本上涨中的份额，承租人同意向业主支付差额作为额外租金。如果承租人支付的估计运营成本份额超过承租人在实际运营成本上涨中的份额，则出租人应将该超出部分计入承租人在运营成本上涨中的随后每月付款（视情况而定），直至该超出部分用尽。业主可在一个财政年度内随时调整该估计每月付款（但每个财政年度不得超过两次），承租人应在收到业主通知后的每个月第一天支付调整后的估计每月付款，作为额外租金。出租人根据租赁提供的每份出租人运营成本报表均为最终结果，对承租人具有约束力，除非承租人在收到报表后九十（90）天内通知出租人希望审计出租人上一年度的运营成本。如果承租人及时发出通知，要求权利， 为审查或审计业主上一年度与运营成本有关的账簿和记录，业主应在正常工作时间内向承租人提交与该审查相关的运营成本报表后六（6）个月内，在保留该等记录的业主管理代理的办公室，向承租人提供检查或审计，业主管理代理人拥有的有关该财政年度业主运营成本的账簿和记录。在业主运营成本报表的任何此类争议解决之前，承租人应支付调整，包括承租人运营成本报表规定的运营成本上涨份额的任何少付，但不影响承租人的状况，如本文所述。如果争议以承租人为受益人的方式解决，业主应将承租人多付的款项贷记或支付给承租人（如上文所述）。

如果出租人未能向承租人提供出租人关于承租人在任何财政年度应分摊的运营成本增长的任何估计报表，或者如果出租人应在该财政年度开始后提供该估计，则直至向承租人提供该估计的月份的次月的第一天，承租人应在每月的第一天向出租人支付相当于承租人根据本第4.2条应就上一财政年度最后一个月向出租人支付的每月金额的金额。

4.3房地产税。

从开始日期开始，并持续到本期限的剩余时间，承租人应在承租人收到出租人房地产税报表（定义见下文）后的第三十天或之前，向出租人支付承租人的房地产税增值（定义见下文）份额（如有）作为额外租金。在租赁期限内结束的每个财政年度结束后的一百八十（180）天内，出租人应提交一份经出租人认证的报表（“出租人房地产税报表”），并注明上一个财政年度或部分财政年度（视情况而定）的房地产税，并附上相关税单副本。

“承租人在房地产税递增中的份额”应等于(A)房东房地产税表中显示的房地产税减去基准年度的房地产税乘以(B)承租人的份额的乘积。

上述术语“房地产税”，是指任何政府当局对该地段、该建筑物和/或该建筑物，或对受益于该地段的任何地役权，或因该地段、该建筑物和/或该建筑物的所有权、租赁和经营或两者的所有权、租赁和经营而有义务缴纳的所有种类和性质的税；分期付款和

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公共改善或公共改善评估的利息；特别评估、费用、收费、征费、罚款、服务费、附加费、评估、收费、交通费用、交通鼓励、交通减少计划或任何其他目的；由任何政府实体、政府当局或任何具有直接或间接征税权力的任何类型的政府实体、政府当局或任何种类的改善或评估区对建筑物或地段或业主在其中的任何法律或衡平法上的权益征收或征收的任何种类或性质的征税或征税，无论是现在或以后征收的，也无论各方在本租赁之日考虑的习惯如何，只要该等房地产税不是业主疏忽的结果；在符合下列条件的前提下：房东、消费税、特许经营税和遗产、继承税的净收入为基础的所有联邦州税或地方税应不包括在房地产税中，但如果在任期内的任何时间改变现行的房地产从价税制，以取代全部或部分房地产从价税，对房东征收资本税或其他与地块、建筑和改善或两者兼而有之的租金税，或联邦、州、县、市或其他地方收入、特许经营权、消费税、销售、利润或类似的税项、评估、征税或收费(与现行有效的任何税项、评估、征税或收费不同)由任何该等租金全部或部分衡量或以任何该等租金计算，则任何及所有该等税项、评估、征税或收费，在如此衡量或依据的范围内，应被视为包括在“房地产税”一词内。承租人承认，如果房地产税因非营利实体占用大楼而减少，则此类承租人缴纳的房地产税份额应进行结构调整，以使被给予减税的免税承租人(S)获得(S)房产税豁免的全部好处。

尽管第4.3节有任何其他规定，但如果租期期满或终止的日期不是财政年度的最后一天，则在该财年期末的某一部分，房东根据第4.3节向房东支付的最后一笔款项应根据房东对房东房地产纳税报表中其他可包括项目的合理最佳估计按比例分摊和支付，房东房地产税报表应在期限届满或终止后120天内交付给租户，并应在房东向租户交付评估后10天或之前支付。在最终确定租户预估付款期间的房地产税之日起三十(30)日内，租户或房东(视属何情况而定)应分别向对方支付租户应少付或多付的房地产税升级份额的余额。本款在本租约期满或提前终止后继续有效。

承租人应在该财政年度及其后每个财政年度的每个月的第一天支付相当于承租人在各自财政年度的估计房地产税递增份额的1/12的估计每月房地产税，作为额外租金，并在房东的房地产税表交付给承租人后支付适当的额外付款或抵免。如果承租人为估计的房地产税上调支付的租户份额少于承租人在实际房地产税升级中的份额，承租人同意向房东支付差额作为额外租金。如果承租人为估计的房地产税升级支付的租户份额超过了租户在实际房地产税升级中的份额，则房东应酌情将超出的部分计入租户随后支付的房产税升级份额，直到超出部分用完为止。房东可在一个财政年度内不时及随时调整该估计每月房地产税额(但每个财政年度不得超过两次)，租客应在收到房东通知后的每个月第一天支付调整后的估计每月房地产税额作为额外租金。房东根据租约作出的每一份房东房地产税声明均为决定性的，并对租户具有约束力，除非在收到该声明后九十(90)天内，承租人通知房东，它希望审计房东上一年与房东房地产税有关的账簿和记录。如果租客及时发出通知，要求有权审查或审计房东的与房东房地产税有关的账簿和记录，房东应在正常营业时间内，在保存这些记录的房东管理代理办公室向租客提供房东管理代理拥有的关于房东房地产的账簿和记录，以供检查或审计

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有关财政年度的遗产税。在有关房东房地产税报表的任何争议得到解决之前，承租人将支付房东房地产税报表规定的调整，包括房东房地产税报表中规定的承租人在房地产税升级中所占份额的任何少付，但不影响承租人的地位，如本文所述。如果争议以对租客有利的方式解决，房东应将租客多付的款项贷记或支付给租客(如上文规定)。

如果目前用于计算建筑物和/或地块的评估市场价值的方法被马里兰州停止使用或修订，则根据第4.3节增加的房地产税的确定应由房东此后根据一个公式和程序确定，根据房东的合理判断，该公式和程序最接近于上文所述的确定方法，如果现在或将来对租户使用或占用房产征收的任何营业税、租金或其他税，因租客占用物业而对租客的业务或对业主征收任何该等税项，以向业主征收任何该等税项，或如该等税项的征收方式改变，以致由房东负责征收或支付该等税项，则任何及所有该等税项应被视为房地产税的一部分，而租客须向业主全数支付所有该等税项，或如该等税项与大楼内所有租客有关，则租客应承担该等税项的全部份额。

如果房东没有向租客提供房东对房客在任何财政年度中租客应承担的房地产税升级份额的任何估计，或者如果房东在本财政年度生效后的任何财年提供该估计，则在向租客提供该估计的月份的下一个月的第一天之前，租客应在每个月的第一天向房东支付相当于根据本第4.3条就上一财年的最后一个月应向房东支付的月度金额。

4.4REFUNDS。

承租人有权在房东收到的任何房地产税退还中按比例获得其份额，扣除房东为获得此类退款而产生的合理成本，不得超过承租人就该退款所涉及的纳税年度支付的房地产税(应理解为，承租人在任何纳税年度支付的房地产税可分为两个独立的会计年度，只要该纳税年度与该会计年度不同)。

4.5INTENTIONALY已省略。

4.6财年的变化。

业主有权随时将第4.2条和第4.3条规定的会计期间更改为除历年以外的任何年度期间，并且在任何此类更改后，应对第4.2条和第4.3条所述的所有项目进行适当的分摊。在根据第4.2条或第4.3条提交的所有房东报表(包括经营成本报表或房地产税报表)中，应适当分摊部分在会计期间内和部分在会计期间外的期间的金额，任何在房东报表时无法确定的项目应在房东估算的基础上计入，房东应在确定后立即提交补充房东报表，并根据其进行适当的调整。所有房东报表应按权责发生制会计原则编制。

4.7年薪。

所有的年租金和额外租金应支付给管理代理人，或房东不时指定的其他人或地点。如果年租金或额外租金的任何分期付款或由于TIR而没有在到期日期后五(5)天内在业主选择时支付，(A)应按不时确定的平均最优惠商业利率计息

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由华盛顿特区的三家最大的国家银行支付的利息加上从到期日起每年2%(2%)的违约率，该利息应立即到期并作为额外租金支付，以及(B)租户还应支付相当于延迟分期付款的3%(3%)的滞纳金。

第五条·地主契约

5.1LANDLORD在任期内的契约。

任期内的业主契诺：

5.1.1建筑服务公司。-房东应通过房东的雇员或独立承包商提供附件D和整个租约中所列的服务。

5.1.2额外的屋宇装备。-房东应应租户的合理提前要求，通过房东的雇员或独立承包商，以房东不时确定的公平费率提供合理的额外建筑运营服务，由租户支付。自开工之日起，业主在非正常营业时间补充供暖和空调的费用为每层两(2)个区域每小时25.00美元。房东保留在整个租期内随时提高此费用的权利，但需事先书面通知租客。

5.1.3 修理。--除第七条另有规定外，业主竖井在第4.2节允许的范围内，对建筑物的屋顶、外墙、楼板、其他结构部件和公共设施进行必要的维修，以保持其正常使用状态，费用自负，但需进行回收。

5.1.4房东约定房东有权签订本租约，而租客在支付租金并履行本租约项下的义务时，在整个租期内应和平、安静地拥有、持有和享受房产，不受房东或房东下索赔的任何人的任何形式的阻碍或骚扰，但须遵守本租约的所有条款和规定。

5.1.5访问/安全。-承租人每周7天、每天24小时均可进入房舍；但须遵守大楼主入口和副楼门的门卡出入系统(承租人将免费获得二十(20)张门卡，但主门和副门可在上午7点保持不上锁)。至下午1点周一至周五和上午8点下午6点。但是，如果业主不对所述门禁系统的充分性、完整性或完整性作出任何陈述或保证，且该门禁系统的故障不应修改或影响业主在本租赁项下的责任限制，

5.1.6故意遗漏的。

5.1.7故意遗漏的。

5.1.8租户的成本。-房东应支付所有费用，包括但不限于租户因成功执行房东的任何义务或本租约下的租户补救措施而产生的合理律师费。

5.1.9大堂名录。-房东应在大楼大堂的大楼目录上安装租户名称和套房编号，费用由房东承担。建筑标准套房标牌应由业主自费提供，但标牌的任何更改仅可根据本租约的条款进行，且该等更改应由租户承担费用。

5.1.10合规性。房东应负责大楼与公共区域(包括但不限于核心区卫生间)有关的《美国残疾人法》的全面遵守，但因租户对大楼的特殊用途(一般办公用途除外)而需要进行任何改善或翻新的情况除外。如本部分所用，美国人

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《残疾人法》系指《1991年美国残疾人法》，载于《美国最高法院判例汇编》第42卷，S 12.1 01及其后。以及自本协议之日起颁布的适用于本协议的所有法规(统称为《反兴奋剂机构》)。生效日期后，承租人应有责任遵守美国反兴奋剂机构在P出租中的要求。

5.1.11保险。-业主应在本租约期限内购买并维持一份或多份保险单，费用由业主自行承担(但须符合第4.2条的规定)，以使该建筑物及该地段的任何其他改善工程按土地租约所要求的金额及承保范围投保，一份符合土地租约条款的商业一般责任保险单，以及土地租约或建筑物任何按揭的持有人可能要求的其他保险或更高限额。本第5.1 1节规定的任何保险可通过一份或多份一揽子保险单的方式维持，涵盖额外的物品或地点或被保险人，但房东和任何此类其他利害关系人的承保范围不会因使用这种一揽子保险单而减少或减少。

5.2国际规则。

房东不对租客因不便或烦扰或因停电或短缺引起的业务损失，或因房东为本租约授权的任何目的而进入房产，或修复房产或建筑物或地块的任何部分，或因房东根据第5.1条提供的服务的中断或终止(由于房东无法控制的任何原因，包括但不限于失去任何适用的许可证或政府批准)而对租户承担任何赔偿或减租责任，如果房东被阻止或延误进行任何维修、更改或改善，则不承担任何责任。或提供任何服务或履行任何其他由房东履行的契诺或义务，由于任何合理地超出房东控制的原因，房东不对租客承担任何责任，除非第VII条另有明确规定，否则租客无权因此而获得任何租金减免，也不会导致以租客为受益人的索赔，称这种不履行构成实际或推定的、全部或部分的驱逐。

房东保留在必要时、因意外或紧急情况或在必要的维修完成之前停止任何服务或公用事业系统的权利，除非发生紧急维修，否则房东将合理地提前通知租户任何打算停止的服务或公用设施系统，并将尽合理努力避免因此而给租户带来不必要的不便。

房东还保留为节约或保存能源或能源服务，或为遵守适用的法规、规则、法规或标准而制定必要、必要或有利的政策、计划和措施的权利。

尽管本第5.2节的前述规定和本租约的任何其他规定有相反规定，但如果服务中断(S)是由于建筑物或地段并非合理超出房东控制范围的原因造成的，或者是由于房东或其代理人或其员工的疏忽或故意行为或不作为造成的，并且由于这种中断，房屋或其实质部分在连续十(10)个工作日内不能用于承租人的业务，并且在此期间承租人不使用或占用受影响的空间。承租人根据本协议应支付的年租金和承租人因此而无法租用和未使用的部分的额外租金，自该连续第十(10)个营业日的次日起至中断服务(S)恢复之日止。

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第六条·承租人契诺

6.1TENANT在任期内的契约。

租户契诺：

6.1.1承租人的付款。租户应在到期时支付：(A)所有年租金和额外租金；(B)对租户个人财产征收的所有税款(包括但不限于租户的固定装置和设备)，无论评估对象是谁；(C)公用事业向房屋提供的电话和其他公用事业服务(包括为此进行的服务检查)的所有费用；(D)根据本合同第5.1.2节的规定，向房东免费提供且不与要求房东免费提供的任何服务相关的所有公用事业费用；以及(D)作为额外租金向房东收取的所有费用。

6.1.2修理和屈服。除第七条第5.1.3节和第10.11节另有规定外，承租人应使房屋处于良好的状态、维修和状况、房东保险所要求的合理损耗和伤亡损失，以及仅因损坏而造成的损失；并在本租约期满或终止时，和平地交出房屋及其所有变化和增建，使之符合以下定义的秩序、维修和状况，且不含任何和所有危险材料(如下所述)，首先移除承租人的所有货物和物品，以及根据协议要求或本合同中规定在承租人选择时移除的任何物品，并修复因移除而造成的所有损坏，如果需要，按照本条款的要求恢复房产，并保持其清洁和整洁。

6.1.3占用率和使用率。承租人只可使用及占用该处所作准许用途；承租人不得使用或准许该处所或其任何部分作任何禁止用途(定义见下文)或任何被禁止人士(定义见土地租约第14.4节(见本协议第10.26节)。承租人不得损坏或污损处所、建筑物或地段，亦不得容许动物、实验室或其他气味、噪音或排放物从处所发出；并不得准许在处所内使用任何不当、令人反感、违反法律或条例的用途，或可能造成滋扰，或使建筑物或其内容的任何保险的保费失效或增加，或有法律责任使建筑物有需要进行任何改动或增建。(A)“禁止使用”是指(1)制造或销售经联邦或马里兰州政府当局认定危害人类健康的消费品(如但不限于酒精饮料、烟草产品或武器，但不包括在柜台上销售的药品或按医疗处方销售的药品)；(2)出版、制造、销售、分发、宣传或提供色情材料，或(3)赌博；(B)任何人的“受控附属机构”是指任何人控制、控制或与其共同控制的任何人；及(C)就“受控联属公司”的定义而言，“受控”一词(包括“受控”、“控制”、“受控”及“受共同控制”等术语)指直接或间接拥有以下权力：(Y)在该人的股份或其他所有权权益公开交易的情况下，有权(Y)对该人的未清偿有表决权证券或其他所有权权益投百分之十(10%)或以上的表决权，如不是，则有权对其未清偿有表决权证券的50%(50%)以上投表决权，或(Z)以其他方式通过合同或其他方式指导该人的管理政策。这里所说的“人”，是指任何个人、合伙企业、公司、有限责任公司、非法人团体、信托、财产或者其他法人单位。尽管有上述规定，任何联邦、州或地方政府实体、机构或当局(学院或大学除外)都不是本租约中的“违禁者”。

6.1.4规则和规定-承租人应遵守附件E中所列的规则和规定，以及业主此后制定的其他合理的规章制度(与本租约的条款不相抵触)，承租人已收到关于维护和使用建筑物和地段及其设施和途径的通知，但有一项理解是，对于建筑物内其他租户未能遵守该等规章制度，业主不应对承租人负责。

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6.1.5安全设备和许可证。承租人应因承租人的任何使用而使房屋配备法律或条例或任何公共当局的任何其他规定所要求的所有安全设备，并应获得因此类使用而需要的所有许可证和许可证，如果房东要求，承租人应因此类使用而进行任何必要的工作，但应理解，上述规定不得被解释为以任何方式扩大承租人的许可用途。

6.1.6 转让和转租。未经业主事先书面同意，承租人不得自愿或通过法律实施，转让、转租或允许租户以外的任何人占用本租约或其任何部分，只要租户当时未违反本租约，不得无理地拒绝、限制或推迟同意。作为额外租金，租客应及时补偿房东因房客请求转让或转租而产生的合理的法律和其他费用(每次请求的总金额不超过11000美元)。任何转让或转租均不影响承租人的持续主要责任(在转让后，承租人应与受让人连带承担)。在特定情况下，对上述任何一项的同意不应在任何后续情况下被视为弃权。任何建议的转让或分租均须征得业主同意，包括转让条款、建议承让人或分租客的信誉，以及建议承让人或分租客的业务与大厦内其他用途及租客的业务是否一致。如承租人或分租客向承租人支付任何款项(扣除承租人就该等转租或转让而向承租人支付的合理律师费、中介费、改善、津贴或租金优惠的费用后)，超过按本合同规定当时应支付的年租金和额外租金，或按每平方英尺按比例支付的部分，承租人应在承租人收到时立即向业主支付超出部分的50%(50%)。如果承租人请求业主同意转让本租约或分租房屋的一部分，房东应有权在收到请求后20天内向租客发出书面通知，选择(A)在转让的情况下完全终止本租约，或(B)在通知中规定的日期终止本租约，该日期不得早于通知日期后30天，也不得超过通知日期后60天。

如果在本租期内的任何时间，承租人是：(I)公司或信托(不论是否拥有实益权益)，而当时有权参与选举或委任董事、受托人或其他行使类似职能和管理承租人事务的人的身份将发生任何直接或间接的变化；或(Ii)合伙或社团或以其他方式不是自然人(且不是法团或信托)，而当时身为该合伙或社团的成员或构成租客的任何人士的身分如有任何直接或间接的改变，租客应通知业主，而业主可藉以下方式终止本租约如果房东合理判断，租户的信用因此受损，应在90天内通知租户。

如果承租人在本租约期限内的任何一个或多个时间有意转让本租约或转租全部或部分房产，租户应就此向业主发出书面通知，该通知应附有：(A)建议的转让或分租的一致或复印件，其生效或开始日期应至少在发出通知后六十(60)天；(B)合理详细地列出建议的受让人或分租客的身份、其业务性质及其建议的房产用途的声明；(C)有关建议的受让人或分租客的最新财务资料，包括但不限于其最近的财务报告和任何销售合同(如果承租人出售其业务)，以及(D)该分租客或受让人的书面确认，说明其不是“被禁止的人”(定义见本文)。该通知应被视为租客向业主发出的要约，业主(或业主指定的人)可根据其选择：(I)同意该转让或分租；。(Ii)按有关条款及条件向承租人分租该等空间；。(Iii)如超过物业面积的50%，终止本租约，并直接与建议的分租人或承让人订立新租约，而无须对承租人负任何责任；或。(Iv)拒绝同意。房东可在通知发出后20天内随时向租客发出通知，行使上述选择权

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20天内，承租人不得将本租约转让给任何人或将该空间转租给任何人。

出租人同意将全部或部分房屋转租给承租人的关联公司（定义见下文），该关联公司的财务状况在转让日期等于或优于承租人的财务状况时，无需事先征得出租人的批准，前提是承租人向承租人提供承租人的该关联公司的财务状况的书面确认，定义见下文，并遵守上一段的所有条款和条件，而且任何该等分租客必须将该房屋用作许可用途，并且不是被禁止的人。就本协议而言，术语“承租人关联公司”应指（i）承租人控制的任何实体，是承租人的子公司，与承租人处于共同控制之下或控制承租人的实体，（ii）承租人合并或合并的继承人，前提是继承人的净资产不低于承租人截至合并之日的净资产。除非“受控关联公司”一词（如第6.1.3节所用），术语“控制”（包括术语“控制”，在本租约中使用的"和"在共同控制之下"，指所有合伙企业权益的50%以上的所有权（包括所有普通合伙权益的50%以上）合伙或所有类别股票的50%以上（包括所有有表决权股份的50%以上）或共同人寿保险公司所有有表决权股权的50%以上。任何套房入口门标志，以及套房入口门、分租人或承租人的标志的变更，应由承租人自行承担费用，并经业主事先批准。

6.1.7赔偿承租人应在业主批准的律师的情况下，为针对业主、业主的任何合伙人、成员、受托人、股东、管理人员、经理、董事、雇员或受益人、房屋或房屋及地段担保的抵押权持有人以及在房屋中拥有权益的任何其他方的所有诉讼进行辩护（“弥偿方”）在法律允许的范围内，就任何及所有责任、损失、损害、费用，向所有弥偿方支付、保护、弥偿并使其免受损害，（a）任何受偿方因其在建筑物、地段或房产中的产业或权益而受其约束的费用（包括合理的律师费和开支）、诉讼、索赔、要求或任何性质的判决；或（b）因（i）任何人受伤或死亡而引起的，或 房屋内或与使用、保养或占用有关的财产的损坏或损失，除非由于业主的疏忽或故意不当行为，（ii）承租人违反本租约，或（iii）承租人或其代理人、雇员、承包商、被许可人、分租人或被邀请人（有时在此称为“承租人的被邀请人”）的任何作为、不作为、过失、过失或不当行为。

6.1.8租客保险承租人应在该房屋上投保商业一般责任保险，包括广泛形式的合同责任背书，为承租人投保，并指定业主、其抵押人和物业管理代理人作为附加保险 指定的被保险人就以下所有索赔和要求：（i）在该房屋或相邻的人行道、街道或道路上，或与承租人或承租人的受邀人使用、保养或占用有关的任何场所，除非是由业主的疏忽造成的，（ii）承租人违反本租约，（iii）任何行为、过失或疏忽，承租人的被邀请人的其他不当行为，（iv）承租人在本租约项下的任何和所有赔偿义务，包括但不限于本租约第6.1.7条和第10.19条，其金额在本租约开始时至少等于第1.1条规定的限额，以及在本租约期间不时地，应适用于房产所在地区与房产相似并用于类似用途的房产上的惯常较高限额（如有），并应按“发生基础”书写，并包括主酒责任保险，并向业主提供有关证书，并为所有着火物体和其他着火压力容器提供足够金额的锅炉和机械保险，为房舍服务的系统（如有）。如果着火物体和其他压力容器及其可能造成或导致的损害不在承租人的延伸承保范围内，则此类保险的金额应不低于250，000美元，并按重置费用支付。承租人还应购买保险，保险范围包括承租人租赁改善、由承租人维护的供暖、通风和空调设备、不时在该房屋内、之上或之上的贸易固定装置、商品和个人财产，以及承租人进行的改建、增加或变更，保险金额不低于

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在保期内不定期提供其全部折旧价值的100%(100%)的保险，提供针对“一切险”火灾和意外伤害保险单标准形式中包括的危险的保护，以及针对喷头损坏、破坏和恶意伤害的保险。此类保险的任何保单收益应由承租人的保险公司托管，用于修复、建造、恢复或更换损坏或被摧毁的财产，除非本租赁应根据本租赁的规定停止和终止。根据本节规定，承租人必须获得的保险单应由具有公认责任的保险公司出具，在当前的“Best‘s Insurance Reports”中评级为“A-X”或更好，并被业主合理地接受，获得在建筑物所在司法管辖区经营的许可，并应作为主要保单承保范围，不得超过或超过房东或任何抵押权人或管理代理人可能承保的任何保险范围。根据本租约，承租人必须维护的所有保单应包含适当的条款或批注，根据这些条款或批注，(I)在未提前三十(30)天通知业主的情况下，不得对保单进行重大更改、修改、取消或失效，(Ii)承租人的任何作为或不作为不得影响或限制承保人对业主的义务，(Iji)承租人应独自负责支付所有保费，即使业主是任何此类保单下的额外被保险人，以及(Iv)房东、其抵押权人和物业管理代理被指定为此类保单下的额外保险人。第6.1.8节规定的任何保险可以通过一份或多份一揽子保险单的方式维持，涵盖额外的物品或地点或被保险人，但房东和任何此类利益相关方的承保范围不会因使用这种一揽子保险单而减少或减少。本租约所要求的任何保险单的签发，以及本租约中规定的承租人保险范围的最低限额，均不应被视为以任何方式限制或限制承租人在本租约项下或与本租约有关的责任。租客因任何理由占用处所任何部分之时或之前，包括安装电缆或系统家具，在任何情况下，在生效日期之前，以及至少在承租人根据本节提供的任何保险单或证书到期前三十(30)天，承租人应向房东交付租客根据租约要求保存的所有保险单的副本，或证明已签发此类保单的适当证明，以及所有适用保费的支付证据。

6.1.9承租人工伤保险。承租人应将在工伤保险承保的房屋内工作的所有承租人员工的法定金额保持在不低于50万美元的水平，并向房东提供证明。

6.1.10房东的入场权。-租客应允许房东和房东代理人进入：在事先通知的情况下，在合理的时间检查房产(但在紧急情况下不需要通知)，如果房东选择进行维修或更换(但应理解，房东应尽商业上合理的努力将对租客业务的干扰降至最低)；拆除未经房东书面同意的任何更改、增建、标志、窗帘、百叶窗、遮阳篷、天线、旗杆等，费用由租户承担；并在租期届满前12个月内向准租客展示该房产，并在所有合理时间向准买家和承按人展示该房产。

6.1.11装载。-承租人不得将第6.1.13节所定义的承租人财产放置在房产上，以超过100磅的有效负荷率和20磅的有效负荷率承租人不得以每平方英尺磅的静载，不得将任何安全设备、保险库或其他重型设备移入、移出或移入、移出或移出，除非方式及时间均获业主批准；租户的业务机器及机械设备，如引起振动或噪音，可传递至楼宇结构或楼宇内任何其他租赁空间，租户应放置及保养软木、橡胶、弹簧或其他类型的消振器，以足以消除该等震动或噪音。

6.1.12 房东的费用。-如果房东被列为由租客或针对租客或由或针对租客提起的任何诉讼的一方，或由或针对根据租客提出索赔的任何管有房产或其任何部分的任何一方而提起的诉讼，则租客应支付所有费用，作为额外租金，包括但不限于房东因该诉讼而招致或向其收取的合理律师费，以及作为额外费用

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租金，并支付房东因成功执行本租约规定的承租人义务或房东补救措施而产生的所有费用和费用。

6.1.13 房客的财产。-所有家具、固定附着物、设备、物件及各类财产，如属租客及所有经由租客、透过租客或在租客之下提出申索的人的性质及类别，而在本租契有效期内，或在租客或任何在租客下提出申索的人占用处所期间，可能在处所内或建筑物内其他地方或地段内的，则由租客独自承担风险及危险，如全部或任何部分因火、水或其他原因或水管、蒸汽管或其他喉管渗漏或爆裂、盗窃或任何其他因由而被摧毁或损坏，上述损失或损害的任何部分不得由房东承担，除非房东或其代理人或其雇员的严重疏忽所致。

6.1.14劳力或物力的留置权。-承租人应在到期时及时支付承租人、其代理人、员工或承包商在房屋内完成的任何工作或安装的材料的全部费用；不得导致或允许任何与此相关的劳动力或材料的留置权；建筑物或地块；并应对可能如此附加或导致其在三十(30)天内解除的任何此类留置权进行担保。

6.1.15更改或添加。-承租人不得对未经业主事先书面同意的房屋，但如果业主合理地认为工程师(S)对该等变更或改进的审查是适当的，则承租人应向业主偿还所有与此相关的工程费用和支出，并且，承租人应独自负责确保所有该等变更或增加符合适用的法律法规，并且为了保护建筑物的功能完整性，所有该等变更和增建应由从业主编制并经租户批准的认可承包商名单中挑选的承包商进行，不得无理扣留或拖延批准。

6. 1..16租客应向业主支付(A)业主最终厘定的当时公平市价租金或(B)租客于租约终止前12个月期间应支付的年租金总额及租客应支付的额外租金，按本租约终止后的每个月或不足一个月计算，两者以较大者为准；租客应保留对物业或其任何部分的占有权，不论是否以时间推移或其他方式，并须支付业主因此而蒙受的所有直接损害。本款的规定不得作为业主放弃本租约规定的回收权。在继续持有期间，业主通过向租户发出书面通知行使选择权，这种持有应构成本租约按照本条款第6.1.16节第一句中规定的经济条件延长一年。

6.1.17财务报表。承租人应在租户的每个会计年度结束后九十(90)天内，向房东提交由独立注册会计师审计的承租人当时的当前财务报表，如果该当前经审计的报表尚未向美国证券交易委员会提交，并且已由承租人的首席财务官以其他方式证明为真实、正确和完整的话。

6.1.18合规性。承租人应自费(I)遵守联邦、州、县和市政当局对房屋拥有管辖权的所有法律、命令、法令和法规(统称为“法律”)以及适用于承租人使用该房屋的所有许可证和许可(统称为“许可证”)，(Ii)遵守2003年7月18日JHU作为声明人(“校园CCR”)发布的契诺、限制和地役权声明、2003年7月18日JHU与马里兰州蒙哥马利县之间签订的禁止反言证书豁免和同意书转让(“禁止反言”)，以及适用于承租人事先书面通知的地段或建筑物的其他保护性契诺、限制，以及在通知租客任何此类修订后可不时修订的土地契约的所有规定；(Iii)遵守任何公职人员依法作出的要求减少任何妨扰的任何指令、命令或传票，或对业主或租客施加任何

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承租人因占用或使用物业而产生的责任或义务，或因承租人或应承租人的要求或坚持而创造的条件，或因违反承租人在本合同项下或因承租人的其他过失而产生的义务或义务；(Iv)遵守适用于物业的所有保险要求；及(V)向政府当局提供法律或许可所要求的所有数据和信息的副本，并向房东提供副本。如果承租人收到任何此类指令、命令、传票或任何违反任何法律、命令、条例、法规或任何保险要求的通知，或任何承租人如有违反契诺或限制的行为，应立即书面通知业主，并向业主提供该通知的副本。如果房东收到关于租客或房产的任何此类指示、命令、传票、违反任何法律、条例、法规、保险要求或保护契诺或限制的通知，房东应立即以书面形式通知租客，并向租客提供该通知的副本。

6.1.19实验室。-如果承租人将房屋或其任何部分用作实验室，承租人应自费负责实验室区域的日常清洁和垃圾清除服务，以及实验室区域的其他生物危害处置服务(如果有的话)，如有的话，应在房屋内或在房屋内使用的其他空间内进行根据第10.18节允许的危险物质的产生、使用、储存、处理、释放或处置，或动物的饲养、护理、储存或处理(统称为“危险物质设施”)。此类服务应由业主合理接受的承包商在充分的基础上进行，以确保场所的实验室和其他危险物质设施始终保持整洁、清洁，没有垃圾、有害物质和生物危害，除非装在业主合理批准并符合适用法律的适当、特殊标记的容器中。承租人不得致使或允许在建筑物内使用、安置或储存动物、动物粪便、食物或与动物有关的供应品，或在建筑物内运输。在开工前及租期内，如业主提出书面要求，承租人应自行承担费用并聘请一名业主合理接受的合格环境工程师或顾问来检查厂房内的所有实验室和其他危险物质设施，并在向业主提交的书面报告中确认所有这些实验室和危险物质设施符合适用法律。如果该工程师或顾问因实验室和危险物质设施不符合适用法律而不能出具该报告，承租人应立即采取一切必要行动，使该实验室和危险物质设施符合此类法律，费用和费用由承租人承担。

6.2BANKRUPTCY。

承租人承认本租约为非住宅不动产的租赁，因此同意承租人作为占有债务人或承租人的受托人(统称“受托人”)，不得寻求或要求延长承租人或承租人(统称为“受托人”)根据经修订的美国破产法第11章或任何其他类似的联邦或州法规(统称为“破产法”)提起的任何诉讼的时间，以承接或拒绝本租约，或履行本租约因救济令而产生或之后产生的任何义务。

如受托人拟将本租约承租或转让，或将该处所(或其任何部分)分租予任何人，而该人本应作出真诚要约，以受托人可接受的条款接受本租约的转让或分租，则受托人须在接获该要约后20天内，向业主、出租人及承押人(租客已获通知)发出书面通知，列明该人的姓名、地址及要约的条款及条件，但在任何情况下，不得迟於受托人向破产法院申请授权及批准作出该等承担、转让或分租的日期前10天。业主有权在该建议转让或分租生效日期前的任何时间，以书面通知受托人的方式，以与该人提出的真诚要约相同的条款及条件，以相同的代价(如有的话)，减去该人就转让或分租本租约而须支付的代价所支付的任何经纪佣金，而有权接受本租约的转让或分租。

只有在下列情况下，受托人才有权承担承租人在本租约项下的权利和义务

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受托人：(I)迅速纠正或充分保证受托人将迅速纠正本租约项下的任何违约；(Ii)赔偿或充分保证受托人将迅速赔偿房东因租户违约而造成的任何实际金钱损失；以及(Iii)为本租约下未来的履约提供充分保证。对拟议受让人未来履约的充分保证应至少包括：(A)本租约的受托人或任何拟议受让人应向房东交付一笔保证金，保证金的金额至少相当于本租约应累算的3个月租金；(B)本租约的任何建议受让人须向业主提供一份经审计的财务报表，其日期不得迟于该项建议转让或分租生效日期前6个月，而截至生效日期，该财务报表并无重大变动，该财务报表须显示建议受让人的净资产至少相等于根据本租约应累算的12个月租金，或建议受让人须为该建议受让人在本租约下的义务提供担保人，而担保人须提供符合本条(B)项上述规定的经审计财务报表，并以业主可接受的形式及实质签立担保协议并交付业主；以及(C)任何建议的受让人应授予房东对该建议的受让人在房产内使用的所有家具、固定装置和其他个人财产的担保权益，使房东受益。就破产法第11章而言，本租约要求承租人支付的所有租金，无论是否在本租约中明文规定为租金，均应构成租金。

双方同意，就《破产法》而言，关于(I)受托人有义务提供足够的保证，受托人将“迅速”纠正违约并赔偿房东的实际经济损失，“迅速”一词应指违约的补救和赔偿将不迟于提交任何动议或申请后60天发生；和(Ii)受托人赔偿或提供充分保证的义务，受托人将迅速赔偿房东的“实际金钱损失”，“实际金钱损失”一词是指，除本协议中有关房东违约损害赔偿的任何其他规定外，还指支付租金，包括所有未付租金的年利率超过最低利率4%的利息、因任何租客违约和租户破产程序而产生的所有律师费和房东的相关费用。

根据破产法条文获转让本租契的任何人士或实体，应被视为已于转让当日及之后承担本租契及本租契各项条件及条文项下的所有责任，而无须进一步的作为或作为。任何此类受让人应应房东的要求，立即签署并向房东交付一份形式和实质均为房东接受的文书，以确认这一假设。

第七条--伤亡和伤亡

7.1CASUALTY和TRANSE。

A.损害赔偿的修复。如果建筑物或处所因火灾、伤亡或其他破坏而受损，从而导致建筑物或处所完全或部分无法进入或无法使用，业主应在此类损害发生后三十(30)天内，自行承担费用，合理确定(考虑到与所涉保险公司达成满意和解、清除瓦砾、制定图则和发出所有必要的政府许可证所需的时间)，需要多长时间才能将受损区域恢复到火灾或其他伤亡之前的基本状况(“伤亡意见”)。如果业主的意外事故意见书认为，无法在自损坏之日起一百八十(180)天内按照适用的分区和其他适用法律、许可证、批准和法规将建筑物和处所的状况恢复到事故发生之日之前的状况，则本租约应在业主发出意外事故意见书后三十(30)天内以书面通知租户的方式终止，该通知应注明终止的生效日期，该通知不得超过该通知的日期后六十(60)天，也不得少于该通知日期后的30天。如果在任何这种情况下，房屋完全或部分无法进入或无法使用，而房东没有这样选择终止本租约，房东应在

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房东的费用在房东可获得的保险净额允许的范围内，修复此类损坏；提供。然而，房东没有义务修复或更换租户个人财产的任何损坏。除本合同另有规定外，如果整个房屋的全部或大部分因下列原因而无法承租如承保火灾、伤亡或其他损毁，则每年租金及额外租金的分期付款，须按因此而变得无法租用的处所的面积占处所总面积的比例，在一段期间内减少；此外，如在该等维修完成前，受损坏的处所的任何部分须转为可供租赁，而贝壳则由租客或任何透过租客或由租客提出申索的人使用或占用，则应减少的年租及额外租金的款额，须在任何该等使用或占用日期至该等维修完成之日这段期间公平地分摊。此外，如果房屋或建筑物在租期的最后一年内遭到损坏或摧毁，并且这种损坏导致至少50%(50%)的房产无法使用或无法进入，或者根据房东的意外伤害意见，实质性维修和恢复此类损坏所需的时间超过剩余期限的六分之一(从损坏之日起计算)，则本租约应在房东意外伤害意见发布之日终止，当时适用的年租金和额外租金应在该日期分摊，包括上文规定的任何租金减免。

B.租客终止合同。尽管如上所述，在本租赁期限之前或期间，由于火灾、意外事故或其他破坏导致物业完全或部分无法进入或无法使用，并且(1)根据业主的意外事故意见，不可能在损坏之日起一百八十(180)天内恢复到火灾或其他事故发生前的基本状况，或(2)业主或租户均未终止本租赁，如因不可抗力(根据本条例第10.12节)而延长，则承租人可在收到业主通知后三十(30)天内，或在业主意外事故意见书中规定的预计完工日期后三十(30)天内，(视情况而定)十(10)天通知终止本租约，在发出该通知的情况下，本租约将于该十(10)天届满时终止(不论租期是否已开始)(前提是业主尚未按本租约要求较早完成修复)，而当时适用的年租金将于该日期分摊，包括上文所规定的任何租金减免。

7.2TAKING。

本租约应在其所有权根据判决(如下文定义)归于政府或准政府当局之日终止，租金应为(A)如整幢楼宇或整幢楼宇的占用被任何政府或半政府当局接管或谴责，或在这种接管或谴责(统称为“谴责”或“谴责”)的威胁下出售给政府或半政府当局，(B)在业主选择时，以书面通知租客，如果超过30%的房产因任何谴责而变得完全不可用或无法进入或以其他方式无法租用，或(C)在业主选择时，以书面通知租客，如果这种谴责导致建筑物的面积减少超过20%或建筑物的公平市场价值减少超过20%。此外，根据第7.2条第(B)或(C)款所述的谴责，或根据导致超过30%的房屋建筑面积被谴责的谴责，所有权归属于政府或准政府当局的日期，本租约也可在租户选择后三十(30)天内以书面通知房东的方式终止，除非房东在该三十(30)天内提出将受影响的部分搬迁到大楼内与被谴责面积相当且基本上相同的另一个位置。房东或租户可行使本合同赋予其的任何选择权终止本租约，但租户或房东(视情况而定)必须在所有权归属政府或准政府当局的日期前三十(30)天内向其他业主或房客发出书面通知。如果发生了不自动发生的谴责

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根据第7.2节的规定导致本租约终止，且房东和租客均无权或及时行使本租约的选择权终止本租约，则本租约将对未被谴责的部分继续有效，但自所有权授予该当局之日起，承租人不应被要求就被谴责的部分支付租金(包括但不限于暂时被谴责的任何部分，在这种情况下，承租人不应被要求支付分期付款的年租金，在该期间内该处所该部分的额外租金或任何其他款项。

7.3裁决的撤销。

房东保留因行使征用权或因依据公共或其他权力合法行事而产生的对房屋、建筑物或地块以及由此产生的租赁权或其中任何一个或多个造成损害的任何和所有赔偿的权利。承租人特此解除并转让所有承租人获得该等奖励的权利，以及交付房东可能不时要求的进一步转让及其保证的权利，并在此不可撤销地指定和指定房东其事实代理人以租户的名义和代表签立和交付所有该等进一步转让。然而，双方同意并理解，房东不为自己保留、也不向房东分配因以下情况而应支付的任何损害赔偿：(I)承租人或根据承租人提出索赔的任何人安装的可移动贸易装置、(它)承租人的其他个人财产、(Iii)客户商誉的损失、或(Iv)承租人可通过单独的诉讼向有关当局追回的搬家和搬迁费用。

第八条--抵押权人的权利

8.1租赁权。

本租契现在或以后继续受制于业主在取得该地段或建筑物的业权时或其后所设定的涵盖该地段或建筑物或两者(“按揭处所”)的任何按揭，并从属于该按揭，以及其后根据该按揭而作出的任何及所有垫款，以及受制于该地段或建筑物的一名或多名持有人的权益，或两者的权益。本租约还应受制于以下条款下的土地租约(及其所有修改和扩展哪个房东获得了该地块的权益。本租约所属的任何该等按揭或土地租赁可包含持有人或土地出租人认为惯常或惯常的条款、规定及条件。

尽管如上所述，房东同意从任何抵押的当前持有人那里获得一份不干扰和委托协议，该协议基本上以附件J的形式，或上述抵押权人所要求的其他商业合理形式，确认本租约的从属关系，并据此，只要承租人当时没有违约，该持有人将同意，承认承租人在本租约项下的权利，并在持有人(或第三方)通过止赎程序或其他方式获得所有权的情况下，接受承租人作为物业的承租人，承租人将同意在这种情况下承认抵押贷款的持有人或购买者为业主，该协议应明确约束和约束承租人和受让人以及持有人的利益，并在任何止赎销售或其他情况下购买业主在抵押物业中的权益。该抵押的持有人有权选择将该抵押从属于本租赁下承租人的权利和利益，并可通过向适当的记录办公室提交该选择的通知来行使，因此承租人在本租赁项下的权利和利益应优先于该抵押或信托契约。此外，房东同意使用商业上合理的努力，从土地租约项下的土地出租人那里获得基本上以附件K所示形式的不干扰和委托协议。

本租赁中使用的“抵押”一词包括抵押、信托契据或其他证明其他自愿留置权或产权负担的类似文书，以及它们的修改、合并、延期、续期、替换和替代。“持有人”一词应指抵押权人，以及抵押的任何一个或多个随后的持有人。

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8.2抵押权人的权利：抵押权人的责任限制。

在按揭持有人为止赎而进入及接管物业之前，以及直至土地出租人于土地租约终止后进入及接管物业为止，该持有人或土地出租人只享有维持本租约完整性所需的业主权利作为抵押。在为止赎的目的而进入和接管该处所时，或在土地租契终止后，该持有人或土地出租人管有该处所的业主享有业主的一切权利。即使本租约有任何其他相反的规定，包括但不限于第10.4条，按揭或土地出租人的持有人，无论作为抵押权人、土地出租人或受让人，均无责任履行或因未能履行业主的任何义务而承担损害赔偿责任，除非及直至该持有人或土地出租人在土地租赁终止后或出于止赎的目的进入并接管物业。在任何此类进入时，持有者或土地出租人应在第10.4节的规定下和在第10.4节的规定下，履行业主在进入后产生的所有义务，但终止任何止赎程序或设立新的或替代的土地租约，应被视为根据上述规定向房产的股权所有者或土地承租人转让。就本租约而言，“丧失抵押品赎回权”一词应包括受托人根据信托契约的条款进行的出售，以及为执行任何其他自愿留置权或产权负担而进行的出售。

8.3 INTENTIONALY已省略。

8.4不得提前还款或修改等。

承租人不应在到期前十(10)天前支付年租金、预计每月付款、估计每月房地产税、承租人的年度电费、其他额外租金或任何其他费用，不预付年度租金、额外租金或其他费用，不转让本租约，也不同意修改本租约以降低租金、更改条款或以其他方式大幅改变业主在本租约下的权利，或解除租客在本租约下的任何义务或责任，除非得到业主记录在案的抵押人的书面同意。

8.5不得释放或终止。

房东的行为或不作为使租客根据本租约条款或法律有权解除租客在本租约项下的义务或终止本租约，不得导致该等义务的解除或终止或本租约的终止，除非(I)承租人应首先就房东的作为或不采取行动的记录(如果有)发出书面通知，说明房东的行为或不作为可以或将成为租客依据的行为或不作为(Ii)该等抵押权人在收到该通知后，未能或拒绝在其后一段合理时间内纠正或治愈所投诉的情况，但第8.5条所载的任何规定均不得视为对任何该等抵押权人施加任何义务以纠正或治愈任何该等情况。上述所用的“合理时间”指的是取得对抵押房产的占有权的合理时间(如果抵押权人选择这样做的话)，以及如果确定存在这种情况则纠正或治愈这种状况的合理时间，总计不超过一百二十(120)天。

8.6持续要约。

本租约所载有关按揭持有人的权利、权力及利益的契诺及协议(尤其是但不限于第VII条所载的契诺及协议)构成对任何人士、公司或其他实体的持续要约，而任何人士、公司或其他实体因接受或要求转让本租约或进入或丧失抵押品赎回权而承担本租约中所载的义务；该持有人在此被视为本租约的一方，犹如其名称在本章程下所载一样；而该持有人应有权以其本身名义执行该等规定。承租人应房东的要求同意签约并交付

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为实施本条第六条的规定，可合理地认为是必要的任何协议。

8.7MORTGAGEE的批准。

如果房东为房东的融资提供担保而设立的任何抵押贷款的持有人收购基础建筑的地块或建筑，应要求修改本租约的条款和条款，作为为上述收购或建设提供融资的条件，或任何贷款人要求修改，作为为基础建筑发放新抵押贷款的条件，如果承租人拒绝签署本租约，并在房东提出要求后30天内向房东提交将此类修改纳入本租约的书面协议，房东有权取消本租约；但所需修改不得导致承租人根据本合同应支付的租金或额外租金增加，或以其他方式大幅增加承租人的义务或大幅减少承租人在本合同项下的权利。

第九条--违约

9.1EVENTS违约。

如果承租人未能向房东支付年租金、额外租金、承租人改善补偿或其任何分期付款，或任何其他金钱义务，包括但不限于未能按照本协议规定向房东交付根据本协议应支付的租金或保证金的任何金额或信用证，且在书面通知超过5个工作日后仍未履行；或如果承租人试图或声称转让、转让或扣押本租约，或在未遵守本条款6.1.6节的情况下转租或授予房产的使用权或占有权；或如租客的任何其他违约应发生并在发出通知后超过30天后继续发生，并在发出通知后超过30天并在发出通知后90天内努力补救的额外计时器(如有的话)(合计不超过90天)是纠正违约所合理所需的，而违约的性质是不能在30天内合理治愈的，并且在发出通知后90天内努力补救；或如果承租人资不抵债，未能在到期时偿还债务，根据美国破产法1 1 U.S.C.101及以下经修订的任何章节提交请愿书(或根据任何司法管辖区的任何破产法提出任何类似的请愿书)，或如果此类请愿书是针对承租人提出的，且未在六十(60)天内被驳回；或承租人提出解散、清算、债务重整、财务重组或与债权人进行资本重组，为债权人的利益进行转让或信托抵押，或就承租人的任何财产指定或接管接管人、受托人、托管人或类似代理人；或在针对承租人的任何诉讼中，在执行或其他法律程序中订立租赁权；然后，在任何这种情况下(这里有时称为“违约事件”)，房东和房东的代理人和佣人可以立即或在此后的任何时间行使州或联邦法律允许的任何和所有补救措施，作为对任何先前违反契约的补救措施的补充，而不是减损。在发生任何此类情况时房东亦有权在终止或不终止本租约的情况下，以简易程序或任何其他法律诉讼、衡平法或其他方式，重新进入及接管物业的全部或任何部分，并驱逐租客及透过租客或承租人提出申索的人士，而不被视为非法侵入，亦不影响房东因违反本租约而采取的任何其他补救措施。租客特此放弃所有可合法放弃的赎回权利，房东可在不通知租客的情况下储存租客的财物和通过租客或在租客下提出索赔的任何人的财物，费用和风险由租客承担。如果房东选择这样做，则可在公开拍卖或私下出售这些财物，并将净收益用于支付租客欠房东的所有款项(如有)，并将余额(如有)支付给租客。

9.2 TENANT终止后的义务。

如果本租赁根据第9.1节中包含的任何规定终止，或因违反承租人的任何义务而终止。租户约定立即向房东支付剩余租期预留的总租金超过上述剩余租期租金价值的部分，作为补偿。在计算预留租金时，应包括在

​

除年租金和所有额外租金外，租户同意为上述剩余部分支付或履行的所有其他代价的价值。作为终止租约后的一项额外累积义务，承租人须按时向业主支付本租约中承租人契诺所规定的所有款项及履行所有义务，并以相同方式、相同程度及同时履行，犹如本租约并未终止一样。在计算承租人根据下一个前述契约应支付的金额时，承租人应记入本第9.2节第一句中规定作为补偿支付给房东的任何金额，以及房东通过重新出租房屋而获得的任何租金的净收益，扣除房东与重新出租有关的所有费用，包括但不限于所有收回成本、经纪佣金、法律服务费和准备重新出租房屋的费用，经租客同意，业主可(I)按一项或多於一项条款将该处所或其任何部分出租，而该等条款或该等条款可由业主自行选择，相等于或短於或超过该期间，并可给予业主认为适宜或必需的优惠及免收租金，以供出租；(Ii)对处所进行业主认为适宜或必需的改建、修葺及装饰，及(Iii)保持物业空置，直至业主能够按不逊于本租赁条款的条款，将物业出租给至少与租客在本租约日期时同样合宜及具财务责任的租客。业主根据前述规定而采取的行动，或未能重租或收取重租租金的行为，不得作为或解释为免除或减轻上述租客的法律责任。

然而，本租约中包含的任何内容不得限制或损害业主因本租约终止而在破产或无力偿债程序中证明和获得相当于在证明损害赔偿时有效的任何法规或法律规则所允许的最高金额的权利，无论该金额是否大于、等于或小于上述损失或损害赔偿的数额。

第十条--杂项

10.1非租赁合同。

承租人同意不会记录本租约。根据任何一方的要求，双方应在租期开始后以适合记录或登记的形式签署并交付本租约的简短格式，如果本租约在期限届满前终止，则应以该格式签署并交付一份确认终止日期的文书。与本租赁简短形式的任何此类记录相关的所有费用、记录和转让税应由记录该文书的一方支付。

10.2RLOCATION。

业主有权通过事先书面通知租户将房屋搬迁到大楼内的类似空间或大楼所在项目的其他地方。如果房东和租客在收到通知后90天内没有就房屋的搬迁空间和搬迁时间达成一致，房东可以在该日期，即通知送达后90天，以书面通知的方式终止本租约，而无需承担进一步的责任或义务。如果房东和租客同意，自搬迁之日起生效，本租约应予以修订，删除对原有房产的描述，代之以对该可比空间的描述。房东同意支付将租客搬到其他地方的合理费用。

10.3一方当事人对另一方当事人的通知。

本协议要求或允许的所有通知、同意、批准和其他通信应以书面形式进行，如果是给租户，则应寄往租户地址或租户最后以书面通知方式指定的其他地址；如果以书面通知房东，则应以房东地址或房东最后以书面通知房客指定的其他地址为地址。任何通知应被视为

​

当面以专人或隔夜递送至该地址时妥为给予由一家全国认可的航空信使。

10.4BIND和INUILE。

本租约的义务与土地有关，本租约对双方及其各自的继承人和受让人的利益具有约束力并符合其利益，但此处所述的业主以及该建筑物和地段的每一位继任业主或土地承租人只对其拥有该建筑物和地段或其中的土地租赁权期间所产生的义务负有法律责任。业主的义务应具有约束力，追索权仅限于业主对建筑物和地块的租赁权益。业主的个人合伙人、成员、受托人、股东、高管、董事、雇员或受益人在本租赁下不承担个人责任，租户在发生业主违约事件时，应仅考虑业主在建筑物和地段中的上述权益以寻求补救，业主个人合伙人、成员、受托人、股东、高管、员工或受益人的资产不应受到征收、执行或其他强制执行程序的约束，以满足租户的补救措施。即使本租约有任何相反规定，如果本租约的任何条款规定房东有义务不无理地拒绝或推迟其同意或批准，要求宣告性判决或具体履行的诉讼应是承租人在任何关于房东是否违反规定的争议中的唯一权利和补救措施这样的义务。

10.5不投降。

向业主的任何雇员或业主的代理人或其任何雇员交付钥匙，并不构成本租约的终止或物业的退回。

10.6不得放弃等。

业主或租客未能就违反本租约的任何契约或条件寻求补救，或未能坚持严格履行本租约或第6.1.4节所述的任何规则和规定，无论是在此之前或之后由业主采纳，均不应被视为放弃此类违反行为，也不应阻止最初构成违反的后续行为具有最初违反的所有效力和效果，业主未对大楼内的任何其他租户执行上述任何规则和规定也不得被视为放弃任何此类规则或规定。业主在明知违反本租赁契约的情况下收取年租金或额外租金，不应被视为放弃业主的违约行为，除非该放弃是以书面形式并由业主签署的。业主或租客对违反任何协议或责任的任何明示或默示的同意或放弃，不得解释为对任何其他违反相同或任何其他协议或责任的行为的放弃或同意。

10.7不一致和不满意。

房东接受少于年租金和当时到期的额外租金的金额，不得被视为不是由于该租金的最早到期分期付款，也不得被视为在任何支票或随附任何支票或付款的信件上的任何背书或声明，作为租金，房东可以接受该支票或付款，但不损害房东收回该分期付款余额或在本租约中寻求任何其他补救措施的权利。

10.8CUMULATIVE补救措施。

房东根据本租约条款可诉诸的具体补救措施是累积性的，并不排除在租户违反或威胁违反本租约任何条款的情况下其可能合法享有的任何其他补救措施或补救手段。除本租约中规定的其他补救措施外，房东和租客均有权通过强制令对违反、企图或威胁违反任何契诺、条件或

​

本租约的条款或强制具体履行任何此类契诺、条件或条款的法令。

10.9 RIGHT需要治愈。

如果承租人在履行本租约项下的任何义务时，在适用的通知和补救期限之后的任何时间违约，房东有权但没有义务进入房产并履行该义务，即使本租约中没有针对此类违约由房东代为履行义务的具体规定。在履行该义务时，房东可以支付任何款项或实施其他任何行为。业主如此支付的所有款项(连同违约率利息，以及与业主履行任何此类行为相关的所有必要的附带费用和费用)应被视为本租约项下的额外租金，并应应要求立即支付给业主。房东可行使上述权利，但不放弃任何其他权利或免除承租人在本租约项下的任何义务。

10.10ESTOPPEL证书。

承租人应房东不少于15天的事先书面要求，不时同意，签署、确认并向房东提交书面声明，证明：本租约未经修改且完全有效；承租人对其支付年租金和额外租金的义务没有抗辩、抵销或反诉，也没有针对承租人履行本租约项下其他契诺的义务的抗辩；本租约下房东或租客没有未解决的违约行为(或者，如果有修改，本租约是完全有效的，并说明修改，如果有任何抗辩、抵销、反诉或违约，请合理详细地列出)；以及每年租金、额外租金和其他费用的支付日期以及业主合理要求的其他事项或事实。根据本条款第10.10条交付的任何此类声明应采用本文件附件中作为附件G的格式，或业主或本租约下业主权益的任何潜在买家或该房产的按揭持有人可能合理要求的其他格式，包括房产或任何该等持有人的任何潜在受让人，并可由任何该等潜在买家、按揭持有人或其受让人所依赖。

10.11代位求偿权的实现。

任何一方就房屋和财产或其上的事故投保的任何保险，应包括一项条款或背书，以被保险人在伤害或损失发生前放弃的权利为限，拒绝保险人对另一方的代位求偿权。尽管本租约有任何相反的规定，双方特此放弃就包含该条款或背书的保险所涵盖的伤害或损失向另一方索赔的任何权利，但不得超过根据该条款或背书获得的赔偿，或该当事人在该保险下本应获得的赔偿的范围，如果该一方维持了本合同规定其必须维持的所有保险的话。

10.12故意遗漏的。

10.13因不可抗力。

如果任何一方因下列任何原因而延迟履行本租赁项下的任何义务，除支付年租金或额外租金的义务或本合同项下应支付的任何其他款项外，履行义务的时间应延长相当于该延迟的一段时间，如果此类延迟或违约是由于下列任何一项或多项原因(在此称为“不可抗力”)：战争；叛乱；内乱；异常恶劣天气；恐怖主义；罢工；停工；暴乱；洪水；地震；火灾；伤亡；天灾；流行病；检疫限制；货运禁运；合理不可预见的劳工、设备或材料短缺；蒙哥马利县或任何其他公共或政府机构或实体的行为或不采取行动；继续非法占用拥有地段或建筑物的人或任何其他合理的

​

与本租赁有关的原因超出控制范围或没有要求延长履行时间的一方的过错。

10.14BROKERAGE

承租人声明并保证，除马里兰州高纬物业和Scheer Partners，Inc.外，它没有与任何与本次交易有关的经纪人打交道，并同意在房东批准的律师的协助下，就除马里兰州高纬物业和Scheer Partners，Inc.以外的经纪人或代理人就承租人与本租赁相关的交易而要求的任何和所有补偿、佣金或收费的任何和所有费用、费用或费用，向房东进行辩护并免除其责任。

10.15订阅不是要约。

提交本租约的草稿或部分或全部条款摘要并不构成租赁或出租房产的要约，双方理解并同意，业主和租客在租赁房产方面不受法律约束，除非业主和租客双方签署了本租约，并已向他们各自交付了一份完整的签约副本。

除本文明确规定外，房东或房东代理人或经纪人均未就该房产、大楼、停车设施、地块或项目的任何其他部分作出任何陈述或承诺。对于物业是否适合租户的特定用途，或租户是否遵守适用的法律、法规和适用的土地记录所载的限制，并无作出任何陈述。对任何陈述或承诺的所有信赖完全基于本文中所包含的内容。承租人在本租约项下不以暗示或其他方式获得任何权利、地役权或许可证，除非在本租约中明确规定。

10.17不合并所有权。

由于同一人士或实体可能拥有或持有(I)本租契所产生的租赁产业或该租赁产业的任何权益及(Ii)该地段的收费产业或该收费产业的任何权益，因此不得将本租契所产生的租赁产业与该地段的收费产业合并；除非及直至于(I)本租赁所产生的租赁产业或(Ii)该地段的收费产业拥有任何权益的所有人士(包括承租人)加入影响该合并的书面文件并将其正式记录，否则不得进行该等合并。

10.18陪审团对特雷尔的指控。

本协议中的任何一方对另一方提出的任何诉讼、诉讼或反诉，如涉及本协议、业主与承租人的关系、承租人对房屋的使用和占用和/或任何伤害或损害索赔，双方应放弃陪审团的审判。如果业主根据本租约的规定对未支付任何金额提起诉讼，承租人承诺在任何诉讼中不介入任何性质或描述的反诉（强制反诉除外）。然而，这不应被视为承租人放弃在承租人提出的任何单独诉讼中主张任何此类索赔的权利。

10.19危险材料。

如本租约中所用，术语“危险材料”是指危险废物，“根据资源的定义。

​

《1976年保护和恢复法》，经不时修订的《美国联邦法典》第42编第69001条及以后，以及根据该法令通过的条例和颁布的出版物；(Ii)《综合环境反应、补偿和责任法1980》、《第42美国法典》第9061条及以后的定义所界定的“危险物质”，以及根据该法令通过的法规和颁布的出版物；(Iii)《有毒物质控制法》所界定的“有毒物质”，经不时修订的《美国联邦法典》第15篇第2601条及以下各节，以及根据该法令通过的条例和颁布的出版物；(Iv)《危险材料运输法》所界定的，经不时修订的《危险材料运输法》第49篇《美国联邦法典》第1802条及以下各节所界定的《危险材料》，以及根据该法令通过的条例和出版物；(V)石油或其他石油产品；(Vi)依据《清洁水法》第31 1条被指定为“危险物质”的任何材料、废物或物质，或依据《清洁水法》第307条所列的任何材料、废物或物质；。(Vii)氯氟烃、放射性物质、任何形式的易碎或易碎的石棉、尿素甲醛、多氯联苯和氡气；。(Viii)根据任何适用的联邦、州或地方法律或法规，被定义为“危险物质”、“危险废物”、“受限危险废物”、“有毒物质”、“有毒污染物”、“生物危害”、“生物废物”、“医疗废物”或类似进口词语的任何其他化学品、生物制剂、微生物、病毒、细菌、材料或物质；或(Ix)任何其他易燃、易燃或易爆的液体或材料。“危险材料”不包括通常用于运营和维护办公室和教室空间的产品，包括清洁化合物等，前提是此类产品是按照适用的法律法规销售和用于预期目的的。

承租人不得导致或允许承租人或承租人将任何有害物质产生、生产、携带、使用、储存、处理、排放、释放、泄漏或处置在房屋、建筑物或地块内、上、下或周围；但条件是，承租人可在场所内使用和储存合理数量的标准办公用品产品和本合同附件一所列产品的类型和数量，用于进行许可用途，但条件是：(I)承租人按照审慎的行业惯例开展业务；(Ii)对危险材料的使用和存在进行严格的监管，并根据当时适用于危险材料的产生、使用、储存、处理、释放、泄漏、排放或处置的所有法律(本文有时称为“环境法”)对财产进行监控和报告；(Iii)承租人遵守与危险材料的产生、使用、储存、处理、释放、泄漏、排放或处置，包括但不限于所有此类环境法。作为对房东的物质诱因，承租人已向房东提交了作为附件I的清单，该清单列出了每种类型和数量的危险材料，这些材料将被带入、保存、使用、储存、处理、产生、或释放、排放或处置出房屋，并列出在房屋内外使用、储存、处理、产生、释放或处置该等危险材料所需的任何和所有政府批准或许可(“危险材料清单”)。承租人应至少每年一次向业主提交最新的危险材料清单，并应在任何新的危险材料被带进、保存、使用、储存、处理、产生、或释放或处置之前，提交一份最新的清单。承租人应在开工日期前向业主提交与危险材料的使用、储存、处理、生成、释放或处置有关的下列文件(“危险物质文件”)的真实而正确的副本，如果当时无法获得，则应在收到或提交给政府当局的同时提交：许可证；批准；报告和通信；储存和管理计划，违反任何法律的通知；与安装在房屋内的任何储罐有关的计划(前提是，上述安装储罐只有在房东获得租户的书面同意后才允许安装，房东可以完全和绝对的酌情权拒绝同意)；任何和所有联邦、州和地方政府当局为关闭任何此类储罐而要求的所有关闭计划或任何其他文件；以及移交计划(根据6.1.2节的移交不能在3个月内完成)。然而，承租人不需要向房东提供包含专有信息的危险物质文件的任何部分(S)，这些信息本身并不包含任何危险物质或危险活动的引用。不在

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以任何方式限制房东在本租约规定的任何其他赔偿下的权利和租客的义务，承租人应在房东合理批准的律师的协助下赔偿、辩护并扣留房东对任何和所有行动(包括但不限于任何种类的补救或强制执行行动、行政或司法程序以及由此引起或产生的命令或判决)无害费用、索赔、损害赔偿(包括但不限于惩罚性损害赔偿)、费用(包括但不限于合理的律师费、顾问费和专家费、法院费用和为解决任何索赔或诉讼而支付的金额)、罚款、没收或其他民事、行政或刑事处罚、禁令或其他救济(无论是否基于人身伤害、财产损坏、地下水或自然资源的污染或不利影响)、因以下原因引起的责任或损失：(I)承租人或承租人受邀者违反本条例第10.18条或第6条，1.2；或(Ii)承租人或承租人对有害物质的使用、储存、处理、排放、释放、溢出或处置。

业主有权对该房屋进行年度检验，以确定该房屋、建筑物或地段是否因租客的使用而受到污染。承租人应支付这种年度测试的费用；但是，如果承租人使用第三方承包商和业主可接受的测试程序对建筑物或地块进行自己的测试，则测试是向房东认证的，房东应接受此类测试，以代替每年由租户支付的测试费用。此外，在租期届满或提前终止之前的任何时间，业主有权对房产、建筑物和地段进行适当的测试，以确定是否因租户使用房产而造成污染。根据业主的要求，承租人应向业主或其顾问提供有关承租人或承租人在房屋内或附近使用危险材料的非专有信息。如果发生污染，承租人应根据本节承担责任，承租人应支付进行此类测试的所有费用。如果未发现此类污染，业主应按照第4.2节的规定支付此类测试的费用。房东应向租户提供一份由房东或其代表在租期内对房屋进行的所有第三方非机密报告和测试的复印件，无需代表或担保，并受保密协议的约束。承租人应自负费用，根据所有环境法，迅速、令人满意地补救此类测试所确定的任何环境状况。房东收到或满意任何环境评估，绝不会放弃房东可能与租客发生的任何争执。

如果在房屋内储存危险物质的储罐由承租人使用或此后由承租人放置在房屋内，承租人应安装、使用、监控、操作、维护、升级和管理该等储罐，保持适当的记录，获得并维护适当的保险，执行报告程序，妥善关闭任何储罐，并采取或促使采取与安装、使用、维护、管理、操作、升级和关闭该等储罐相关的所有其他必要或适用法律要求的行动，如该等储罐的安装、使用、维护、管理、操作、升级和关闭。

在本租约到期或提前终止后的任何一段时间内，承租人或房东要求完成将任何有害材料移出房产、建筑物或地段(包括但不限于任何限制房产使用的许可证或许可的发放和终止，以及完成经批准的退租计划)，承租人应继续按照本租约为房东自行决定重新出租的任何部分支付全额年租金和额外租金，年租金和额外租金应按日按比例计算。如果在场所上、场所内或场所下发现有害物质，并且任何对房屋有管辖权的政府机构或实体要求清除此类有害物质，承租人应负责清除因承租人使用或占用房屋或承租人或承租人的行为或不作为而产生的或与之相关的有害物质。尽管有上述规定，在未事先通知业主租客有意采取补救行动并给予业主机会保护业主利益的情况下，承租人不得在房产、建筑物或建筑物所在土地内或周围采取任何补救行动。租客

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应立即书面通知业主：(I)在房屋、建筑物或地块或其任何部分之内、之上或之下的任何危险物质的泄漏、释放、排放或处置，(Ii)根据与危险材料有关的任何适用法律、规则或法规而提起、考虑或威胁采取的任何执法、清理、清除或其他政府或监管行动；(Iii)任何人对承租人、处所、建筑物或建筑物所在土地提出或威胁的任何与任何危险材料所造成或声称造成的损害、贡献、成本、回收、补偿、损失或伤害有关的申索；及(Iv)向任何政府机构或实体作出的任何报告，包括任何投诉、通知、警告、报告或声称的违规行为，或与建筑物、建筑物或建筑物所在土地之内、之上、之下或周围或移走的危险材料有关的任何报告。承租人还应尽快向业主提供所有索赔、报告、投诉、通知、警告或以任何方式与建筑物、地段或处所或租客对其使用或占用有关的所有索赔、报告、投诉、通知、警告或声称的违规行为的副本，无论如何，在租户首次收到或发送后5个工作日内。

10.20定价。

根据本租约和校园CCR，租户可在业主根据土地租赁和校园CCR不时指定的校园内的一个或多个地点使用不超过3.5个停车位，每1,000可出租平方英尺的楼面面积使用不超过3.5个停车位，该等位置应与其他租户共同使用，并受其他租户的权利限制，先到先得；但所有该等停车位应受地面租赁和校园CCR条款的约束，租户不得为该等停车收取任何费用。所有此类停车位的使用应遵守(A)房东、(B)所有政府机构和(C)校园CCR规定的所有规则、法规和限制。如果违规停放的车辆是由于员工、被许可人、被邀请者或承租人的客人不当使用此类空间而导致的，则承租人应赔偿房东拖车费用；如有书面要求，承租人应向房东支付相当于校园CCR规定的罚款的两倍的罚款(目前为25美元)，任何已确定的员工、被邀请人、被许可人或承租人的客人违反该等规章制度和限制。业主有权随时(I)安装闸门以控制停车设施的出入，或(Ii)更改或迁移停车设施，包括将停车设施迁往或移出停车场的权利，而无须向租客发出通知或承担责任。如果为大楼的利益而建立了停车结构，业主无权收取市场停车费，所有租户的停车应保持免费。

10.21SURVIVAL。

承租人在本租约到期后或更早终止任何适用的诉讼时效期间，对根据本租约及第3.1、6.1 7、10.13和10.18节所述的契诺和赔偿的条款和条件以及第5.1.7节所述的业主契诺和赔偿的条款和条件而到期的款项的责任应继续有效。

10.22适用法律和建筑。

本租约应受马里兰州法律管辖并按照该州法律解释(不包括其法律选择规则)。若本租约的任何条款、契诺、条件或规定或其适用于任何人士或任何情况，须由具司法管辖权并具最终覆核的法院作出最终裁决而宣布无效或不可强制执行，则本租约的其余条款、契诺、条件及规定及其对人士或情况的适用不会因此而受影响，并应继续强制执行及被承认为当事人的有效协议，取代该等无效或不可强制执行的规定，而代之以与上述法院的裁决相符并在大部分情况下可达至当事人的原意的类似但有效及可强制执行的规定。

本租约包括本租约的展品和参观者，包含双方的完整协议。

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业主与租客之间并无任何口头或书面协议影响本租约。只有房东和租客签署的书面文件才能修改本租约，并且可以放弃或修改本租约的条款。

本租约中包含的几篇文章和章节的标题仅为方便起见，不得在解释本租约时考虑。

除非与上下文相抵触，否则本租约中出现的“房东”和“租客”一词应被解释为指以上所述的人及其各自的继承人、遗嘱执行人、管理人、继承人和受让人，以及通过或通过他们提出索赔的人。如果有一个以上的承租人，本租赁对承租人的义务应是连带的，

“营业日”或“营业日”指星期六、星期日或美国政府在马里兰州的办公室因节假日(“法定假日”)而关闭的任何日子。任何以日为单位的期间表述，如果没有明确规定是指营业日，则应视为日历日。任何时间段将在星期六、星期日或法定节假日的某一天届满，或者如果该期间是以营业日而非营业日来衡量的，则该期间应被视为延至不是该日的下一日。

10.23一致性。

本租约的条款是保密的，仅供业主和租客使用。双方应对本租约的条款和与本租约相关的任何谈判或协议严格保密，不得向任何其他个人或实体披露，但以下情况除外：(I)参与本交易的律师、代理人或雇员已同意对本租约中规定的所有信息保密，(Ii)双方另有明确约定，(Iii)任何有管辖权的法院或政府机构或任何监管或政府机构的命令要求保密，包括承租人向美国证券交易委员会提交的文件，或(Iv)土地租赁项下土地出租人的律师、代理人或雇员以及所有贷款人，参与任何与土地及建筑物的出售或融资或其中的任何权益或业主的任何权益有关的交易的投资者或购买者。

10.24测量方法。

房舍和大楼的可出租楼面面积是按照国际建筑物业主和管理者协会修订的“办公建筑物标准面积计量方法”(1996年)及其准则(“BOMA”)计算的，其中规定房舍的可出租楼面面积应等于(1)按照BOMA和(2)1.15计算的“房地可用面积”的乘积。如果房东或租客通过不迟于开工日期向另一方发出书面通知做出这样的选择，房东的建筑师应准备一份房产的测量报告(费用由提出测量要求的一方承担)，如果房产的可用平方英尺被确定为大于或小于房东在确定租户空间的可出租楼面面积时所使用的可用平方英尺，则在任何一种情况下，本租约应以书面形式修改。根据本租约第1.1节及第4.1节就所有目的调整租户空间的指定可出租楼面面积及计算年租金，该等修订应反映在租赁开始日期协议中。尽管本租约有任何相反规定，除非业主或租客及时进行上述重新测量，并修订本租约以反映本租约规定的重新测量结果，否则房东和租客同意，就本租约项下的所有目的而言，该房屋的可出租楼面面积为5,365平方英尺。

10.25APPROVALS。

如果业主批准本租赁项下的任何用途的平面图、规格、合同、承包商、转租人或受让人、转租或转让，此类批准应仅用于确认

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计划、规格、合同、承包商、转租、转让、再承租人或受让人遵守或未能遵守本租约的条款和条件以及适用于本租约的业主的规则和规定(对于承包商、受让人或再承租人，其业务、声誉、信用记录和财务状况是否令业主满意)。在任何情况下，这种批准都不构成对图则、规格、承包商、合同、分租人或受让人、转租或转让出于任何其他原因或目的的批准，业主在任何情况下都不对此承担任何责任或义务。

10.26大额租赁拨备。

承租人承认，土地契约包含以下条款，并在此引用作为参考(仅在以下三段中使用，“房东”是指JHU作为土地契约下的土地业主，“承租人”是指MCC3，LLC，作为土地契约下的土地租户，“分租户”是指建筑物的租户，“本租约”是指建筑物内的空间租赁，“MCC Land”是指JHU的蒙哥马利县校区，而“租约备忘录”是指与土地契约有关的土地契约备忘录，将在马里兰州蒙哥马利县的土地记录中存档)：

“14.2准许分租契。承租人应提前十(10)天书面通知房东任何拟转租租客的身份，然后才能与该转租人签订转租合同。承租人有权在未经房东事先批准的情况下将所有或任何部分改善措施转租给一个或多个分租户，但条件是：(I)分租人不是被禁止的人，并且(Ii)转租给该分租人的用途符合适用的分区和土地使用条例和法规、契诺、条件和记录限制的要求，包括但不限于，自本条例生效之日起有效的土地使用限制，除非后续的土地使用条例和法规具有更多的限制性，在这种情况下，更具限制性的土地使用条例和法规将适用于本租约允许的用途，但须受允许的豁免和允许继续现有用途的旧条款的限制。‘如果在此日期之后，土地使用条例和法规对许可用途变得更加许可，则在房东和租客明确书面同意适用更许可的土地使用条例和法规之前，这种更加许可的土地使用条例和法规不适用于本租约下的许可用途。承租人应在签约后三十(30)个工作日内将每份已签约转租的复印件交给房东。

14.3业主批准。如果租客想要确定房东是否会反对如果房东认为分租人是被禁止的人，房东认为该人是被禁止的人，则承租人可以事先向房东发出书面通知，告知租客打算与之签订转租合同的人的身份，并提供关于该人的合理详细信息，足以根据第XIV条评估该人是否是被禁止的人。租客向业主发出的通知应在信封正面和第一页顶部用大写字母注明以下内容：

“蒙哥马利县校区第14.3阶段土地租约第14.3节规定的禁止人员通知。如果在收到本通知后十(10)个工作日内未以书面形式提出反对意见，则视为批准。然后，房东将在十(10)个工作日内以书面形式通知租户是否反对提议的分租客，并合理详细地说明房东反对的理由。除非房东在前述期间内将房东的反对意见通知承租人，否则提交给房东的建议分租合同下的每一分租客应视为已获批准。如果房东及时书面反对本合同规定的任何建议的分租客，而租客不同意房东的反对意见，则房东和租客的代表应开会讨论房东反对的理由和为什么租客认为这种反对是不合理的。

14.4居留者。就本条例而言，“被禁止人士”是指：(A)即

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为公众所熟知的直接从事：(I)制造或销售被联邦或马里兰州政府当局确认为危害人类健康的消费品(例如但不限于酒精饮料、烟草产品或武器，但不包括在柜台或以医疗处方出售的药品)；(Ii)出版、制造、销售、分发、推广或提供色情材料，或(3)赌博或(B)在本租赁日期前十(10)年内被定罪的任何人或谁(包括受雇于某一实体的执行管理层的任何成员)违反任何构成重罪的法律；或(C)并非业主的大学或学院(或其任何附属机构)或业主附属机构的学院或大学；或(D)从事可能涉及在MCC土地上的活动的任务，而这些活动本身是扰乱MCC土地上的活动或直接威胁MCC土地上的人员或财产的人身安全。尽管有上述规定，任何联邦、州或地方政府实体、机构或当局(学院或大学除外)都不是本租约中的“违禁者”。第14.1、14.2、14.3及14.4条构成与土地有关的契诺，并须包括在租契备忘录内。第14.2、14.3和14.4条应并入每份转租合同和与该等转租合同有关的不干扰和委托协议中。每份分租契均须说明，根据分租契的规定，将受该分租契规限的处所用作任何被禁活动属违约行为。也是驱逐的理由。

物品--保证金

房东收到第1款所述金额的租客保证金后，房东将持有保证金，作为租期及租期内的无息抵押，房东应在本租约终止后，在房东提交最后一个会计年度或其期限内的部分报表时，将押金退还给租客，前提是租户应支付的全部年租金和额外租金已经支付，且租户的任何承诺不存在违约。如果“保证金”或保证金的任何部分适用于承租人在本合同项下的义务，承租人应应房东的要求立即将保证金恢复到其原始金额。承租人无权要求房东使用全部或部分保证金来补救任何违约或履行承租人的任何义务，但这种使用应完全由房东自行决定。房东将其在本租约项下的权益转让后，保证金可由房东交付给房东的承租人或受让人。在任何此类交付后，承租人特此免除本合同中指定的房东对保证金、保证金的申请和返还的任何和所有责任，承租人同意仅向承租人或受让人寻求退还保证金。另有一项理解是，本规定也应适用于后续受让人和受让人。

承租人应有权向出租人交付无条件、不可撤销的信用证（“信用证”），以代替现金保证金，但须遵守以下条款和条件。该信用证应（a）形式和内容符合业主自行决定的要求；（b）在任何时候都符合保证金的金额，并应允许多次提款；（c）由业主不时合理接受的商业银行签发，并位于华盛顿特区大都会区；（d）须支付予建筑物的所有人，并明确可无偿转让和转让，或由业主选择，任何抵押的持有人（该项转让/转让须只以签立与转让有关的书面文件为条件）；（e）向发行人的当地分支机构出示简单即期汇票即付；（f）期限不少于一年；（g）在该信用证当时的有效期前至少60天（1）续期（或自动无条件延长）至租赁期届满后第九十（90）天，或（2）以保证金金额的现金代替。尽管本租约中有任何相反的规定，本租约中规定的任何补救或宽限期均不适用于上述任何条款，特别是，如果承租人未能及时遵守上述第（g）款的要求，则出租人应有权在不通知承租人的情况下立即提取信用证。如果承租人在租赁合同项下发生任何违约，业主可以提取全部或部分信用证，如果提取金额的任何部分用于承租人的债务，承租人应立即将信用证恢复到其原始金额。每份信用证应由具有以下信用等级的商业银行签发：

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穆迪投资者服务公司的存款单、短期存款或至少P—2（或同等）的商业票据，或至少标准普尔公司的A—2（或同等），业主应自行全权决定接受。如果发行人的信用评级被穆迪投资者服务公司降低到P—2（或同等级别）以下，A—2以下标准普尔公司的信用证（或同等信用证），或如果该发行人的财务状况发生任何其他重大不利变化，则业主应有权要求承租人从其他发行人处获得在所有方面符合本节要求的替代信用证，承租人未能在业主提出书面要求后10天内取得替代信用证，（没有其他通知或补救或宽限期适用于其，无论本租约中有任何相反的规定），业主有权立即从当时存在的全部或部分信用证中提取，而无需通知承租人。如果业主持有的任何信用证的签发人被联邦存款保险公司或任何继承人或类似实体置于接管或接管之下，则自接管或接管之日起，该信用证应被视为不符合本节的要求，并在发生之日起10天内，承租人应全权决定以出租人可接受的其他担保物替换该信用证（而承租人不这样做，尽管本租约有任何相反的规定，构成违约事件，除上述十（10）天外，不得另行通知或宽限期或补救期。如开证人未能兑现或拒绝兑现信用证，则承租人应自行承担风险，不得免除承租人在本协议项下有关保证金的义务。

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作为密封文书在上述日期和年份的两份或两份以上副本执行。

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