租赁协议
本租赁协议（本"租赁"）于2021年9月8日由ARE_MA REGION NO. 24，LLC（一家特拉华州有限责任公司（"业主"）与斯托克治疗公司（STOKE THERAPEUTICS，INC.）签订，特拉华州公司（“租户”）。
建筑物： 45—47 Wiggins Avenue，Bedford，MA 01730
房地： （i）被称为200套房的建筑物，面积约为23，000平方英尺（“45 Wiggins房产”）和（ii）被称为100套房的建筑物，面积约为15，000平方英尺（“47 Wiggins房产”）的部分，所有这些部分均由业主确定，见附件A。
项目： 建筑物所在的不动产，以及附件B所述的所有改进和附属物。
基本租金： 房地每平方英尺每年52.00美元
45个Wiggins处所的出租面积：23，000平方米。英尺
47个威金斯房产的出租面积：15，000平方米。英尺
建筑面积：38，000平方米。英尺
项目出租面积：171，154平方米。英尺
承租人应占建筑物营运开支：100%（45处Wiggins物业占60.53%，47处Wiggins物业占39.47%）
建筑物占项目运营费用的比例：13.44%
保证金：$494，000.00
租金调整百分比：3%
基准术语： 自45间Wiggins物业的开始日期及47间Wiggins物业的开始日期起，至2024年12月31日止。
允许用途： 研发实验室、相关办公室和其他与项目性质相一致的相关用途，并符合本合同第7条的规定。
缴租地址：业主通知书地址：
P.O.邮箱37526 北欧几里德大道26号
巴尔的摩，马里兰州21297—3526 Pasadena，CA 91101
注意：公司秘书
租户的通知地址
Wiggins Avenue 45，Suite 200
马萨诸塞州贝德福德邮编：01730
收件人：租赁管理员
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以下证物和附录附于本文件，并以此作为参考并入本文：
[X]附件A--房舍说明[X]附件B--项目说明
[]附件C—故意省略 [X]附件D-生效日期
[X]附件E--规则和条例[X]附件F--承租人的个人财产
1.
房地租赁。 根据本协议的所有条款和条件，出租人特此将该房屋出租给承租人，承租人特此将该房屋出租给出租人。 本项目中供本项目租户非专属使用的部分，在此统称为“公共区域”。 业主保留修改公共区域的权利，前提是该等修改不会对承租人使用该房屋作许可用途造成重大不利影响。 业主应尽力至少提前30天向承租人提供有关修改的书面通知。 自45个威金斯房产的开始日期起及之后，以及自47个威金斯房产的开始日期起及之后，直至租期届满，承租人应可每周7天、每天24小时进入该建筑物及房产，惟本租约条款所规定。
2.
交付；房屋的接受；开始日期；47威金斯开始日期。
(a)
45号威金斯房产 “开始日期”为紧接Homology租约（定义见下文）到期后的一天，该日期定于2021年12月14日发生。 业主和承租人承认，承租人根据Homology Medicines，Inc.之间的某些分租协议在开始日期前占用了45处Wiggins房产。根据承租人和Homology之间的分租协议，45处Wiggins房产的当前承租人。
除非本租约另有明确规定：（i）承租人应接受自开始日期起“按现状”的45处威金斯房产；（ii）业主对45处威金斯房产的任何缺陷不承担任何责任；（iii）承租人对45处威金斯房产的占有权应是承租人接受45处威金斯房产的确凿证据。
(b)
47号威金斯房产 业主应尽合理努力于2022年4月1日或之前向租户交付47处威金斯房产。 如果出租人未能及时交付47处威金斯房产，出租人不对由此造成的任何损失或损害负责，本租约除本协议另有规定外，不得无效或无效。 如果业主因不可抗力以外的任何原因，在2022年10月1日前未向租户交付47处威金斯房产（如第34条所定义），承租人可以书面通知房东终止关于47处威金斯房产的本租约，如果承租人终止，则房东和承租人均不享有任何进一步的权利，本租约项下关于47处威金斯房产的职责或义务，但本租约终止后明确有效的条款除外。 如果承租人在2022年10月15日前未选择终止47处Wiggins房产的本租约，则终止47处Wiggins房产的本租约的权利将被放弃，本租约将保持完全有效。 为免生疑问，如果根据本段终止有关47处Wiggins房产的本租约，则本租约对45处Wiggins房产的有效性，且各方应对本租约进行修订，以反映对47处Wiggins房产的本租约的终止。
“47个威金斯房产开始使用日期”应为业主将47个威金斯房产交付给承租人的日期。 “47 Wiggins房产租金开始日期”应为以下两者中较迟的一个：（i）47 Wiggins房产开始日期后30天的日期；（ii）业主工程基本完成的日期。 自47 Wiggins房产开始租赁日期起至紧接47 Wiggins房产租金开始租赁日期前一天的期间在本文中可称为“47 Wiggins拆迁期”。 如本文所用，“业主的工程”是指（i）用新的“物以类聚”单元替换为47处威金斯房产办公室部分的两个RTU，以及（ii）替换为实验室部分的三个MUA
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在47个Wiggins房舍中，有新的“以爱换实物”单位。房东应自费并按照适用的法律要求(如第7节所界定的)履行房东的工作。
除本租约另有明文规定外：(I)承租人应接受47 Wiggins物业开工之日的“现状”；(Ii)业主不对47 Wiggins物业的任何瑕疵负责；及(Iii)承租人接管47 Wiggins物业应为承租人接受47 Wiggins物业的确凿证据。
在47 Wiggins楼房开工日期后的连续30天内，房东应自费对仅为47 Wiggins楼房服务的建筑系统(定义见第13条)所需的任何维修负责，除非承租人或任何承租方对维修原因负责，在这种情况下，承租人应支付费用。
(c)
将军。应业主要求，承租人应签署并交付书面确认，包括开始日期、47个Wiggins房产的开始日期、47个Wiggins房产的租金开始日期和期限届满日期，并以本租约附件所附的“开始日期确认”的形式确定；但是，承租人未能签署并交付此类确认不影响业主在本租约项下的权利。本租约的“期限”应为本租约首页上定义的基本期限和承租人可根据本租约第39条选择的延期期限。
业主与租客签订并交付本租约后，房东应向租客提供每平方英尺租金不超过5.00美元的租客改善津贴(“改善津贴”)。改善津贴可适用于与设计和建造租客希望并为业主合理接受的物业的固定和永久性改善工程(“物业改善工程”)有关的硬成本和软成本。承租人应直接与建筑师和承包商接触，以规划和建造房屋改善，房屋改善的设计、建造和完工应由承租人负责。承租人承认，租赁期满后，房屋装修将成为房东的财产，承租人不得搬走。承租人应向业主支付相当于房屋改善费用的1%的管理费，用于监测和检查房屋改善，管理费应从改善津贴中支付。除改善津贴外，房屋改善的所有费用由租客自行承担。在房屋改善的设计和施工过程中，房东应在收到房东的标准格式的付款请求后30天内，在房东批准付款的范围内，每月向租户偿还不超过一次的租户改善费用，包括支付适用费用的证据和留置权豁免(包括每笔进度付款的有条件留置权解除和前一个月的进度付款的无条件留置权解除)。房舍改善完成后(并在最终支付改善津贴之前)，承租人应向房东提交以下物品：(I)列出所有在房舍改善工程中工作的承包商和分包商的名称的报表，以及所有此类承包商的最终留置权豁免；(Ii)房舍改善工程的“竣工”平面图或标示施工图。房东有权享受与安装在房屋内的设备有关的所有建筑保修和制造商设备保修的好处，作为房屋改善的一部分。尽管如上所述，如果物业改善费用超过改善津贴，租户应被要求在分配当时未支付的改善津贴之前支付超出的部分。承租人无权要求承租人在47 Wiggins房地开工日期后12个月之前支付房地改善费用，但没有根据上述条款要求支付改善津贴的任何部分，前提是在47 Wiggins房地开工日期之后，存在不可抗力事件，限制了马萨诸塞州贝德福德地区的建筑活动，阻碍了房地改善工程的施工，则该12个月期间应按该不可抗力事件阻止承租人建造房地改善工程的每一天推迟1天。
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承租人确认，出租人应要求（i）在47处威金斯房产开始营业日期之后进入部分47处威金斯房产，以完成出租人的工程；（ii）进入部分房产，以进行房产改善。 出租人及其承包商和代理人在合理事先通知承租人后，有权进入47处威金斯房产进行出租人的工程，并进入该房产进行房屋改善，承租人应就上述事宜与出租人合理合作，承租人无需承担任何费用或责任。 承租人承认，业主对业主工程的履行和/或房屋的改善可能会对承租人对房屋的使用和占用造成不利影响。 承租人放弃所有因业主的工程和房屋改善而向业主提出的租金减免索赔。
承租人同意并承认，业主或业主的任何代理人均未就处所或项目的全部或部分状况、及/或处所或项目是否适合承租人的业务作出任何陈述或保证，而承租人放弃对处所或项目适合许可用途的任何默示保证。本租赁构成房东和租客关于本租赁标的的完整协议，并取代本租赁中未包含的任何和所有先前的陈述、诱因、承诺、协议、谅解和谈判。房东在签署本租约时，依据租客的陈述、保证、确认和本租约中包含的协议。
(a)
基本租金。 开始日期发生月份的基本租金（或者，如果开始日期不是在日历月的第一天，则为开始日期后第一个完整日历月的基本租金）和保证金应在承租人向业主交付本租约的签署副本时同时到期并支付。47 Wiggins房产租金开始日期发生月份的基本租金（或，如果47 Wiggins房产租金开始日期并非发生在日历月的第一天，则47 Wiggins房产租金开始日期后第一个完整日历月的基本租金）应于47 Wiggins房产开始日期到期并支付。 承租人应在本合同期限内每个日历月的第一天或之前，就45处威金斯房产而言，以及在47处威金斯房产而言，在47处威金斯房产的租金开始日期之后，以美利坚合众国的合法货币支付基本租金，在业主办公室支付上述租金，或在业主不时书面指定的其他人或其他地点，或根据业主提供的电汇指示通过联邦保险电汇（包括ACH）。 任何部分日历月的基本租金应按比例支付。 承租人向业主支付基本租金和其他款项的义务以及业主在本租约项下的义务是独立的义务。 承租人在任何时候都无权减少、减少或抵消本租约项下到期的任何租金（定义见第5条），除非本租约明确规定的任何减少。
(b)
额外租金。 除基本租金外，承租人同意向业主支付额外租金（“额外租金”）：（i）自有关45处威金斯物业的开始日期起，及于有关47处威金斯物业的47处威金斯物业的开始日期起，承租人应占的「经营开支」，（如第5条所定义），及（ii）承租人根据本租约条款承担或同意支付的任何及所有其他金额，包括但不限于，在任何适用的通知和补救期后，由于承租人的任何违约或承租人未能遵守本租约的协议、条款、契约和条件而可能到期的任何和所有其他款项。
4.
基本租金调整。 基本租金应在开始日期的每个周年纪念日增加（但前提是，如果开始日期发生在日历月的第一天以外的一天，则基本租金须在紧接开始日期后首个完整公历月的第一天的每个周年日增加）（每一个为“调整日期”），以紧接该调整日期前应付的基本租金乘以租金调整百分比，并将所得数额加至紧接该调整日期前应付的基本租金，
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调整日期。 经调整后的基租应按本协议的规定支付。 任何部分日历月的基租调整应按比例分摊。
5.
运营商支付。 出租人应向承租人提交一份本合同期限内每个日历年的运营费用的书面估算（“年度估算”），出租人可在该日历年内不时修订该估算。 自45个威金斯房产的开始日期和47个威金斯房产的开始日期开始，并在该期限内每个月的第一天继续，承租人应向业主支付相当于年度预算中承租人份额的1/12的金额。 任何部分日历月的付款应按比例分摊。
术语“运营费用”是指业主在每个日历年就建筑物发生或应计的所有成本和开支（包括建筑物在业主就本项目产生或应计的所有成本和开支中的份额，这些成本和开支并非针对建筑物或本项目中不包含项目便利设施的任何建筑物）包括，（一）税收（二）费用（包括但不限于，业主可能提供的与项目设施相关的任何商业上合理的补贴）（“项目设施”）在业主或其关联公司（如有）实现项目设施的收入后，（三）运输服务（包括班车服务成本（定义见第41（o）节）），（iv）在10年内摊销的基本维修、改善和更换以及这些基本维修、改善和更换的使用寿命中较短者，以及（v）业主的第三方物业管理人的费用，或，如果没有第三方物业管理人，行政租金为基本租金的3%（前提是在47威金斯废除期间，但是，承租人仍须每月支付相当于承租人在没有47 Wiggins减免的情况下应支付的管理租金的金额的管理租金。期间），仅包括：
(a)
本租赁日期前本项目的原始建设费用和翻修费用，以及纠正原始建设或翻修缺陷的费用；
(c)
利息、抵押本金(定义见第27节)、房东的债务、融资成本以及房东借入的资金的摊销，无论是有担保的还是无担保的；
(d)
项目折旧（除资本改良外，其成本计入运营费用）；
(e)
广告、法律和空间规划费用和租赁佣金，以及为项目采购和向租户租赁空间而发生的其他成本和开支，包括项目中保留的任何租赁办公室、租户的免租金和建筑津贴；
(g)
完成、固定、改善、翻新、粉刷、重新装修或房东为其房屋内的其他租户支付或执行的其他工作，以及纠正此类工作中的缺陷的费用；
(h)
由项目其他租户报销的费用或由租户或项目其他租户直接支付的税款，无论是否实际支付；
(i)
支付给（i）业主或其代理人或承包商的人员（无论其头衔如何），其职位高于项目日常管理责任的人员，或（ii）业主或其关联公司的官员和雇员的工资、工资、福利和其他补偿
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全部或部分与本项目的运营、管理、维护或维修有关；但是，对于没有将其全部工作时间投入项目的任何此类人员，其工资、工资、福利和其他报酬应按比例分配，以反映在与经营、管理、与用于与项目的运行、管理、维护或修理无关的事项所花费的时间相比，维护或修理项目；
(j)
与维持房东存在有关的一般组织、行政和管理费用，无论是作为公司、合伙企业或其他实体，包括一般公司、法律和会计费用；
(k)
因与租客、其他租客或准租客的纠纷而招致的费用(包括律师费及和解、判决及代之以付的费用)，以及与建筑物的雇员、顾问、管理代理人、租赁代理人、买家或承按人进行谈判或发生纠纷而招致的费用及开支，包括律师费；
(l)
业主、其雇员、代理人或承包商或任何承租人违反本项目中任何空间租赁的条款和条件或任何法律要求(如第7条所界定)而产生的费用；
(m)
因房东不能或未能按时缴纳税款和/或提交任何应缴税款或信息申报单，或房东未在拖欠前支付本协议规定房东应缴纳的任何税款而招致的罚款、罚款或利息；
(n)
支付给房东或房东的子公司或关联公司的间接费用和利润增量，用于支付本项目内或向本项目提供的货物和/或服务，但超出非关联第三方在竞争基础上提供的此类货物和/或服务的成本；
(o)
房东的慈善或政治捐款，或在项目中维护的艺术品的费用；
(p)
与服务(包括电力)、物品或其他福利有关的费用，这些服务、物品或其他福利不是项目的标准项目，承租人不能在没有具体费用的情况下获得，但提供给项目的另一租户或占用者，无论该其他租户或占用者是否由业主专门为此收取费用；
(r)
业主或项目任何权益所有人的净所得税、特许权、股本、赠与、遗产或遗产税，或针对项目或其任何部分或其中的权益征收的联邦、州或地方单据税；以及
(s)
任何其他可包括在运营费用中的费用，但以项目租户以外的人根据项目空间租赁实际偿还的范围为限。
此外，尽管本租约中有任何相反的规定，但业主合理预期会减少整体运营费用的任何资本改进，（例如，但不限于，通过减少项目的能源使用）（“节能成本”）应在至少等于（A）10年，（B）该等资本项目的使用寿命，或（C）（i）节能成本之商的年期内摊销，除以（ii）业主合理预期因该等资本改良而节省的年度运营费用。
在每个日历年度结束后的90天内（或合理要求的更长期限），业主应向承租人提交一份报表（“年度报表”），合理详细地说明：（a）上一个日历年度的实际运营费用总额和承租人应占的份额，以及
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(b)承租人在该年度就经营开支支付的总额。 如果承租人应占的该年度实际运营费用超过承租人应支付的该年度运营费用，则承租人应在向承租人提交年度报表后30天内以租金的形式支付超出部分。 如果承租人在该年度支付的经营费用超过承租人在该年度实际经营费用中应占的份额，则出租人应在该年度报表提交后30天内将超出部分支付给承租人，除非在租赁期届满或提前终止或承租人拖欠租金的义务后，出租人应在扣除所有其他应付款后将超出部分支付给承租人。 业主和承租人根据本款规定支付任何超额付款或不足的义务应在本租约到期或提前终止后继续有效。
本年度报表为最终报表，对承租人具有约束力，除非承租人在收到年度报表后120天内，以书面通知出租人，并说明每项争议事项及其理由，对其中的任何事项提出异议。 如果在该120天期限内，承租人合理且善意地质疑或质疑出租人关于承租人应占运营费用的陈述的准确性，则出租人应向承租人提供与项目运营有关的出租人账簿和记录，以及出租人合理确定为回应承租人问题的信息（“承租人信息”）。 如果在承租人审查该等租赁信息后，业主和承租人不能就承租人应占的运营费用的数额达成一致，则承租人应有权选择一家独立的区域或国家认可的会计师事务所，并经业主批准，（不得无理拒绝或拖延批准），根据或有费用以外的费用安排（由租户自行承担成本及开支），审核及╱或审阅有关年度的物业资料（「独立审阅」）。 任何此类独立审查的结果对业主和承租人均具有约束力。 如果独立审查显示承租人在相关日历年实际支付的运营费用超过承租人在该日历年应占的运营费用份额，则出租人应自行选择：（i）将超出部分计入下一批预计运营费用，或（ii）在提交该报表后30天内向承租人支付超出部分，除非在本租约到期或提前终止后，或承租人拖欠租金的义务，出租人应在扣除所有其他应付款后，向承租人支付超出部分的租金。 如果独立审查显示承租人在该日历年的运营费用方面的付款低于承租人在该日历年的运营费用份额，承租人应在提交该报表后30天内向出租人支付差额。 如果独立审查显示承租人在运营费用方面多付5%以上，则业主应向承租人补偿承租人因独立审查而产生的所有费用。 承租人承担分摊费用的义务开始和结束的历年的运营费用应按比例分摊。 尽管本协议有任何相反的规定，但如果在本协议期限的任何一年内，该建筑物的平均占用率不低于95%，则承租人在该年内应占的运营费用份额应按该建筑物在该年内平均占用率为95%计算。
“承租人份额”应是本租约第一页中规定的承租人份额建筑物运营费用的百分比，“建筑物份额”应是第1页中规定的建筑物份额项目运营费用的百分比，每个百分比可由出租人合理调整，以适应随后发生的房屋、建筑物或项目的实际规模变化。 业主可以公平地增加承租人应偿还的任何费用或成本项目，这些费用或费用项目与维修、更换或服务有关，这些项目仅有利于房屋或仅有利于包括房屋的部分项目或随占用或使用而变化。 基本租金、承租人应占的经营费用以及承租人应支付给出租人的所有其他款项在本协议中统称为“租金”。
6.
保证金。 承租人应在向业主交付本租约的签署副本后，向业主交付保证金，（“保证金”），用于履行承租人在本租约第1页所述金额的所有义务，该保证金应以无条件和不可撤销的信用证的形式出现，（“信用证”）：（i）以业主满意的形式和内容，（ii）指定业主为受益人，（iii）明确允许业主随时通过向发行人发出通知，业主有权据此提取，（iv）由业主满意的FDIC保险金融机构签发，及（v）可在业主选择的州出示即期汇票赎回。 如果承租人不向业主提供，
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在任何当时的信用证规定的到期日之前至少5天，符合本合同所有要求的替代信用证，房东有权提取当前信用证的全部金额，并将提取的现金资金作为保证金，不计利息。保证金应由业主持有，作为承租人履行本租约义务的保证金。保证金不是预付租金保证金，也不是房东在租户违约情况下的损害赔偿金。每次发生违约(如第20条所定义)时，房东可使用全部或部分保证金来支付本租约规定的拖欠款项、未来租金损害赔偿以及因违约而造成的任何损害、伤害、费用或责任的成本，但不影响本合同规定或法律规定的任何其他补救措施。业主根据本条款第6款使用保证金的权利包括在根据下文第21(C)条终止本租约后使用保证金支付未来租金损害赔偿金的权利。在所有或部分押金被使用后，承租人应按要求向房东支付将押金恢复到本租约第1页所列金额的金额。承租人特此放弃现在或以后生效的任何法律的条款，该法律规定房东只能从保证金中要求支付租金、修复租客造成的损坏或清理房屋所合理需要的款项，双方同意，房东还可以要求合理必要的款项，以补偿房东因租客或租户的任何高级人员、雇员、代理人或受邀者的行为或不作为而造成的任何其他可预见或不可预见的损失或损害。在对承租人提起破产或其他债务人-债权人诉讼时，保证金应被视为首先用于支付房东在提出该等诉讼之前的一段时间内应支付的租金和其他费用。如果承租人应全面履行本租约的每项条款，押金或其任何余额(即在扣除房东根据本租约条款有权获得的所有金额后)应在本租约期满或更早终止后90天内返还给承租人(或根据房东的选择，退还给租户权益的最后受让人)。
如果房东转让其在本项目或本租赁中的权益，房东应(A)将房东当时持有的任何保证金转让给根据本条款第6条承担房东义务的个人或实体，或(B)将房东当时持有并在扣除本条款允许的扣除额后剩余的任何保证金返还给租户。一旦转让给受让人或将押金退还给租客，房东对押金不再负有任何义务，租客退还押金的权利仅适用于房东受让人。保证金不是预付租金保证金，也不是房东在租户违约情况下的损害赔偿金。房东对保证金的义务是债务人的义务，而不是受托人的义务，因此不产生利息。
7.
使用。房产应仅用于本租约第1页基本租赁条款中规定的许可用途，并遵守现在或以后适用于房产及其使用和占用的所有法律、命令、判决、条例、法规、法规、指令、许可证、许可证、契诺和限制，包括但不限于《美国残疾人法》，42 U.S.C.§12101，以及更多。(连同据此颁布的条例，“反兴奋剂机构”)(统称为“法律要求”，每一项均为“法律要求”)。承租人应在房东发出5天的书面通知后，停止任何被任何有管辖权的政府当局(如第9条所界定)宣布为违反法律要求的房产的使用。承租人不得使用或允许将房屋用于任何目的或以任何方式使承租人或房东的保险无效、增加保险风险或导致不允许任何洒水器或其他信用。承租人不得允许房屋的任何部分被用作ADA或任何类似法律要求中所定义的“公共住宿场所”。承租人应应房东的要求，及时补偿因承租人不遵守本节规定或因承租人使用和/或占用房屋而导致的任何此类保险单的任何额外保费。承租人将以谨慎、安全和适当的方式使用房产，不得浪费或允许浪费、使房产的楼面或结构超载、使房产被用于损坏房产或妨碍或干扰业主或其他租户或项目占用者的权利，包括对房产进行拍卖、清算或停业出售或使用或允许将房产用于任何非法目的。承租人应安排在房屋内安装任何设备或机械，以合理地防止房屋发出的声音或振动延伸到公共区域或项目中的其他空间。承租人不得
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未经业主事先书面同意，在房屋内或房屋内放置任何可能使地板超载的机械或设备，或在项目公共区域或项目电梯内运输或移动此类物品。 未经业主事先书面同意，承租人不得以任何方式使用该房屋，要求通风、换气、供暖、燃气、蒸汽、电力或水超出本项目现有容量，按通常为许可用途提供的承租人份额按比例分配给该房屋。
自开工日期起，业主应负责项目公共区域符合法律要求（包括ADA），费用由业主承担。 在开始日期之后，业主应作为经营代理人，（在该法律要求一般适用于项目所在地区的类似建筑物的范围内），费用由承租人承担（如果该法律要求是由于承租人（与项目其他承租人相比）对该房屋的特定用途而触发的，（房屋改善或租户改建）对公共区域或建筑物外部进行法律要求要求的任何变更或修改。 除非前两句中另有明确规定，否则承租人应自行承担费用，对承租人使用或占用房产相关的法律要求要求（包括但不限于房产符合ADA）对房产内部进行任何更改或修改。 尽管本协议有任何其他相反的规定，承租人应负责任何及所有要求、索赔、责任、损失、成本、开支、诉讼、诉因、损害赔偿或判决，以及在调查或抵制上述要求时产生的所有合理费用。（包括但不限于合理的律师费、收费和支出以及诉讼费用）（统称为"索赔"）因与承租人对该房屋的特定使用或占用、该房屋的改善或承租人的改建有关的法律要求而引起或与之相关的，承租人应赔偿，抗辩，保护并保护业主免受因该房屋未遵守与承租人有关的任何法律要求而引起的或与之有关的任何及所有索赔，承租人对该物业的特定用途或占用或承租人的改建。
承租人承认，出租人可以，但没有义务，寻求获得能源和环境设计领导（LEED），WELL建筑标准，或其他类似的“绿色”认证，承租人同意合理地与出租人合作，并提供出租人合理要求的信息和/或文件，与此相关。
8.
等待。 如果，经出租人明确书面同意，承租人在租赁期限终止后保留对该房屋的所有权，（i）除非在该书面同意中另有约定，该等所有权应随时由出租人立即终止，（ii）本租约的所有其他条款和规定（包括但不限于，根据本条例第4条调整基本租金）应保持完全有效及作用（不包括任何扩展或续购权或其他类似权利或购权）在该持有期内，㈢承租人应继续支付基本租金，金额为本租约到期或提前终止之日，或出租人可能支付的其他金额。在业主的唯一和绝对酌情权，在该书面同意中表明，和（iv）所有其他付款应继续根据本租约的条款。 如果承租人在租赁期届满或提前终止后，未经业主明确书面同意，承租人应根据本租赁条款成为承租人，但月租金应等于租赁期最后30天内有效租金的150%，以及（B）如果承租人的持有持续超过30天，承租人应负责出租人因承租人的扣留而遭受的所有损害，包括间接损害；但如果承租人在租赁期限届满或提前终止前30天内向出租人提交书面查询，则出租人应通知承租人是否存在间接损害的可能性。 除非另有明确规定，承租人的任何扣留，无论是否得到业主的同意，均不得用于延长本租约，且本第8条不应解释为同意承租人保留对房屋的占有权。 租赁期限届满或本租约提前终止后，出租人接受租金不得导致本租约的续期或恢复。
9.
税 作为运营费用的一部分，出租人应支付所有税收、征费、费用、评估和任何形式的政府收费，
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颁布任何联邦、州、地区、市、地方或其他政府机关或机构（包括但不限于准公共机构）征收的税（统称为“税”）（统称“政府权力”），包括但不限于所有税收：（i）全部或部分根据须缴付的租金而施加，或由该租金量度，或以该租金为基础。（或）业主根据本租约收到的总收入和/或业主出租项目或其任何部分的租金，或（ii）根据平方英尺，任何类型的房产或项目的评估价值或其他措施或评估，或（iii）由房产或项目的任何部分的运营或维护（包括停车）评估或施加，或（iv）由任何政府机构颁布的法律要求或其解释评估或施加，或在其指示下或由其产生，或（v）作为许可证或其他费用、收费、税款或评估征收的业主业务或占用项目租赁空间。 业主可以通过适当的法律程序对任何税收或税收留置权的数额、有效性或适用提出异议。 税费不应包括向出租人征收的任何净所得税，除非该净所得税可替代本协议项下的任何应付税款。 如果任何该等税款直接向承租人征收或评估，承租人应负责并按讼费当局要求的时间和方式缴纳。 在拖欠之前，承租人应支付对承租人放置在该房屋内的任何个人财产或商业固定装置征收或评估的任何及所有税款，无论是对业主或承租人征收或评估的。 如果对承租人的个人财产或商业固定物征收任何税款，或如果项目的评估估价因对该物业的改善或改建而增加，无论该物业为业主或承租人所有，也无论该物业是否附着于该物业而成为该物业的一部分，高于业主不时向本项目所有租户分配税款的基础估价，业主应有权（但无义务）支付该等税款。 业主对任何超额估价的确定应具有约束力和决定性，不得有明显错误。 出租人支付的任何此类款项应构成承租人应立即向出租人支付的额外租金。
10.
停车场 在记录在案的情况下，（定义见下文第19条）以及出租人行使其在本协议项下的权利，承租人有权在本协议期限内不收取额外费用。（包括延长期），与项目的其他租户共同根据该房屋的可出租面积和该等其他租户占用的项目可出租面积按比例分配，以先到先得的方式在指定为非预留停车位的区域停车，每种情况均须遵守业主的规则和条例。 承租人按比例所占泊车位的份额为每1，000平方英尺可出租2.5个泊车位。 业主不应负责对任何第三方（包括本项目的其他租户）强制执行租户的停车权。 出租人有权在本合同期限内随时向承租人发出通知，将本合同项下提供给承租人的全部或部分停车位搬迁至距本项目约2分钟步行路程的另一个地点；但任何重新分配应在承租人和本项目的其他承租人之间公平、相称地进行。
(a)
将军 根据本第11条的条款，业主应提供水、电、热、光、电、下水道和其他公用设施（包括燃气和消防喷淋装置，如果项目有管道，则应提供此类服务），并就项目公共区域而言，提供垃圾和垃圾收集和清洁服务（统称为“公用设施”）。 业主应支付（作为运营费用或承租人的偿还义务）在房屋内使用的所有公用事业、承租人应分摊的公用事业维护费、任何政府机构或公用事业供应商征收的任何雨水下水道费或其他类似费用，以及承租人应分摊的任何税款、罚款、附加费或类似费用。 承租人应在拖欠之前，直接向公用事业供应商支付在本期限内可能提供给承租人或房屋的任何单独计量的公用事业和服务。 承租人应根据出租人合理确定的消耗量，支付其分摊的所有联合计量公用事业费用，作为运营费用的一部分。 除业主的重大过失或故意不当行为外，任何因任何原因导致的公用事业中断或故障均不得导致租户被驱逐或推定驱逐、本租约终止或租金减少。 承租人同意将公用区域的水和下水道的使用限制在正常的洗手间内。 房舍应每周7天、每天24小时提供水电，但紧急情况除外，
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由于法律要求、任何公用设施供应商未能提供该等公用设施、业主或任何公用设施供应商进行任何安装、维护或修理或任何其他临时中断。 承租人应负责获得和支付其自身为该房屋提供的清洁服务。
承租人同意每月向承租人提供承租人的用水和/或能源使用数据，方式包括向承租人的可计量在线门户网站提供承租人的适用公用事业登录凭证，或通过承租人和承租人合理同意的其他交付方式。 业主因接收和分析该等用水和/或能源使用数据而产生的成本和费用（包括但不限于根据适用法律要求可能要求的费用）应包括在运营费用中。
(b)
生成器. 业主向承租人提供应急发电机或提供应急备用电源的唯一义务是：（i）提供的应急发电机的容量不低于截至开工日期建筑物内应急发电机的容量，以及（ii）与第三方签订合同，根据制造商的标准维护指南维护应急发电机。 业主无义务向承租人提供可操作的应急发电机或备用电源，也无义务监督、监督或确认维护应急发电机的第三方按照制造商的标准指南或其他方式维护发电机。 在应急发电机无法运行时，更换、修理或维护应急发电机的任何期间，包括由于无法获得部件或更换设备而导致的任何延误，业主没有义务向承租人提供备用发电机或备用电源。 承租人明确承认并同意，业主不保证此类应急发电机将在任何时候运行，或在需要时向房屋提供应急电源。
(c)
装载码头。 承租人可使用装载码头，每天24小时，每周7天，专门为房地服务，但需停机维修和维修。
12.
改造和承租人的财产。 承租人或代表承租人对该房屋进行的任何更改、增加或改善，包括在该房屋内的任何门窗上安装任何种类或性质的额外锁或螺栓，但不包括安装，家具系统的拆除或调整（业主拥有或支付费用的家具系统除外）不涉及结构或连接的任何修改（普通插头或插座除外）连接至建筑系统（定义见第13条）（“变更”）应事先征得业主的书面同意，如果任何此类变更影响到建筑物或建筑系统，业主可自行决定给予或拒绝同意，不得以其他方式不合理的方式拒绝、限制或延迟。 承租人可在不经业主事先批准的情况下，在任何12个月内所有此类工程的总成本不超过$30，000.00，（“仅通知变更”），前提是承租人以书面形式通知出租人，且该通知应随附图则、规格，工程合同以及业主可能合理要求的有关仅需通知变更的性质和成本的其他信息，通知和随附材料应在任何拟议施工前至少15个工作日交付给业主。 如果出租人批准任何变更，则出租人可根据其唯一和绝对酌情权，就该等变更的开始、履行和完成向承租人施加租赁条件。 任何批准申请应以书面形式提出，并在任何拟议施工前不少于15个工作日送达，并附上计划、规范、投标书、工作合同以及业主合理要求的有关改建性质和费用的其他信息，包括所有执行工程或提供材料的人员的身份和邮寄地址。 出租人审查计划和规范以及监督施工的权利应完全出于其自身利益，出租人没有义务确保该等计划和规范或施工符合适用的法律要求。 承租人应自行承担费用，使所有变更符合保险要求和法律要求，并应自行承担费用，实施因任何变更而引起的法律要求所要求的任何变更或修改。 承租人应根据要求向出租人支付相当于出租人就每一项改建所产生的合理自付费用的额外租金。
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在承租人开始进行任何变更之前，业主可以根据适用法律在房屋周围张贴不承担责任的通知。 承租人应向出租人偿还因承租人或其承包商的工作失误、因该等工作造成的延误或清理不当而导致的任何费用，并赔偿并使其免受损害。
承租人应提供担保或作出其他令业主满意的安排，以确保支付完成所有改建工程的费用，并应提供（并促使每个承包商或分包商提供）工人的保险证书，赔偿和其他保险，金额和业主满意，保险公司保护业主免受人身伤害或财产损失的责任，建设 任何变更完成后，承租人应向业主提交：（i）宣誓声明，列明所有承包商和分包商的姓名，以及所有承包商和分包商的最终留置权放弃；（ii）任何此类变更的“竣工”计划。
除租赁设施（定义见下文）外，所有设施（定义见下文）在租赁期限内以及租赁期限届满或提前终止后均为出租人的财产，承租人不得在租赁期限内任何时候移动，应保留在租赁房屋内并与租赁房屋一并移交。 尽管有上述规定，出租人在请求批准任何此类装置时，或在收到通知变更通知时，或在收到通知变更通知时，可以通知承租人，出租人要求承租人在租赁期限届满或提前终止时拆除此类装置，在这种情况下，承租人应按照紧接的下一句拆除该装置。 在本期限届满或提前终止时，承租人应拆除（i）承租人在房屋或建筑物内安装的所有电线、电缆或类似设备，（ii）业主根据前一句的规定向承租人发出拆除通知的任何装置，以及（iii）承租人的所有财产承租人应修复和修复因上述拆除而造成或损坏的任何损坏，包括但不限于将房屋墙壁后面的所有此类连接封上，并修复任何孔洞。 在租期届满或提前终止之后的任何恢复期内，承租人应按照本协议的规定向出租人支付租金，如同承租人占用该空间。 如果承租人或任何出借人、出租人或声称拥有承租人财产权益的其他个人或实体要求出租人放弃出租人对承租人财产可能拥有的任何留置权，且出租人同意该等放弃，则出租人应有权要求承租人偿还其在准备和协商每项留置权放弃时产生的实际、合理的实付费用。
就本租约而言，（x）“租赁设施”是指本租约附件F中列出的任何项目，以及业主书面同意将来包括在附件F中的任何项目，（y）“承租人财产”是指租赁设施，以及除该设施外，承租人的任何个人财产或设备，可以在不对房屋造成实质性损害的情况下移除，及（z）"设施"是指业主支付的任何种类的所有财产，所有改建、所有固定装置和所有隔墙、硬件、内置机械、内置机箱和橱柜以及其他类似的附加物、设备、财产和装修，以成为房屋不可分割的一部分，包括但不限于，贯穿屋顶或通风区的通风柜、内置冷藏室、内置暖室、步入式冷藏室、步入式暖室、去离子水系统、玻璃清洗设备、高压釜、冷却器、内置水管、机电设备和系统，以及任何发电机和转换开关。
13.
房东的修理 业主作为运营商，应维护本项目的所有结构、外部、停车场和其他公共区域，包括HVAC、管道、消防喷淋装置、电梯和所有其他建筑系统，（“建筑系统”），维修良好，合理磨损和由承租人，或承租人的任何受让人，分租人，被许可人、代理人、受雇人、雇员、受邀人和承包人（或任何承租人的受让人、分租人和/或被许可人各自的代理人、受雇人、雇员、受邀人和承包人）（统称为“承租人”）除外。 由承租人或任何承租人造成的损失和损坏，在保险范围内，应由承租人自行修复，费用由承租人自行承担。 业主保留停止建筑系统的权利
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如有需要(I)因意外或紧急情况，或(Ii)业主认为合宜或必须进行的有计划的维修、改建或改善，直至上述维修、改建或改善完成为止。业主对在任何此类中断期间未能提供建筑系统服务不承担任何责任或法律责任；但除紧急情况外，业主应尽商业上合理的努力，提前48小时通知租户任何计划停止建筑系统服务以进行例行维护、维修、改动或改善的情况。业主应尽合理努力，在此类建筑系统有计划的停工期间尽量减少对承租人在房屋内的操作的干扰。承租人应立即向业主书面通知业主根据本节要求进行的任何维修，之后业主应在合理的时间内(考虑到维修或保养的性质)作出商业上合理的努力进行维修。房东对任何未能进行任何维修或保养的情况概不负责，除非在租客书面通知需要进行该等维修或保养后，该等故障仍会持续一段不合理的时间(考虑到维修或保养的性质)。承租人放弃根据任何州或地方法律终止本租赁或进行此类维修的权利，费用由房东承担，并同意双方就此类事项各自享有的权利应仅限于本文所述。因火灾、地震、洪水、破坏、战争或类似原因造成的损坏或破坏而需要进行的维修应受第18条的控制。
14.
租户的维修。根据本合同第13条的规定，承租人应自费维修、更换和维护房屋的所有部分，包括但不限于入口、门、天花板、内窗、内墙和外墙的内侧。这种维修和更换可能包括资本支出和受益可能超出期限的维修。如果承租人没有进行任何这样的维修或更换，或者没有对房屋进行维护，房东应该通知承租人这种失败。如果租客没有在业主通知后10天内开始补救，并在此后努力进行补救直至完成，房东可以进行该工作，并应在提出要求后10天内由租客报销；但如果租客的不履行造成或可能造成紧急情况，业主可以立即开始补救，此后有权向租客追回补救费用。除第17和18条另有规定外，承租人应承担因承租人或任何承租方造成的损坏而对项目任何部分进行的任何维修或更换的全部未投保费用，以及任何仅对房产有利的维修。
15.
机械师的留置权。承租人须在提交后10天内，以保证书或其他方式解除针对处所或工程项目而提出的任何技工留置权，而该等留置权是指声称已为承租人完成的工作或声称已向承租人提供的材料，并须由承租人自行承担，并须以其他方式使处所及工程项目不受因所进行的工作、所提供的材料或承租人承担的义务而产生的任何留置权所影响。如果承租人未能履行本协议所述的任何留置权，业主有权但无义务支付该索赔或保证金或以其他方式提供担保，以消除作为对项目所有权的索赔的留置权，其费用应立即作为额外租金由承租人支付。如果承租人租赁或融资购买办公设备、家具或承租人在经营业务中使用的其他可拆卸个人财产，承租人保证任何出租人或承租人债权人作为公开记录提交的任何统一商法典融资声明将在其表面或通过其证物表明该融资声明仅适用于位于房产内的承租人的可拆卸个人财产。在任何情况下，不得在声明中提供项目地址，但不得使用限定语言说明留置权仅适用于位于承租人持有的已确定套间中的可拆卸个人财产。
16.
赔偿。承租人特此赔偿并同意为业主、其高级职员、董事、雇员、经理、代理人、分代理人、组成实体和租约签字人(统称“业主受保障方”)辩护、保护并使其免受因承租人或任何承租人因使用或占用处所或项目而直接或间接引起的任何或所有人员伤亡或财产损坏的索赔(包括但不限于任何行为)。承租人或任何承租人在处所或周围或项目内的遗漏或疏忽)或承租人在履行本合同项下的任何义务时的违约或过失，但因业主故意不当或疏忽而造成的除外
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赔偿方。 业主不对承租人承担个人财产损坏的所有风险（包括但不限于在房屋内保存的记录丢失），承租人应承担所有风险。 承租人进一步放弃任何及所有因任何此类损害或个人财产破坏（包括但不限于任何记录丢失）而导致承租人业务损害或收入损失的索赔。 业主赔偿方不对因项目中的任何租户或任何其他第三方或租户方的任何作为、不作为或疏忽而引起的任何损害负责。 尽管有上述规定，在任何情况下，承租人都不需要就任何业主赔偿方的疏忽或故意不当行为引起的索赔向任何业主赔偿方进行赔偿。
17.
保险 业主应保留所有风险财产，如适用，应保留包括项目全部重置费用的洒水器损坏保险。 业主应进一步购买和维护商业一般责任保险，单次损失限额不低于2，000，000美元，用于与项目有关的人身伤害和财产损失。 业主可以，但没有义务，维护其认为必要的其他保险和额外保险，包括，但不限于洪水，环境危害和地震，建筑设备的损失或故障，错误和遗漏，维修或重建期间的租金损失，工人为受雇于执行服务的雇员提供补偿保险和忠诚保证金，以及为租户安装的任何改善或除了业主通常提供的标准改进，而不考虑此类改进是否属于项目的一部分。 所有此类保险应包括在运营费用中。 项目可包含在一揽子保单中（在这种情况下，可分配给项目的此类保险费用将由业主根据保险公司的成本计算确定）。 承租人还应补偿出租人因承租人使用该房屋而增加的保险费或额外保险费。
承租人应在本协议期限内自行承担一切费用，包括业务中断和额外费用的一切风险财产保险，包括承租人在该房屋内安装或放置的所有财产和装修的全部重置费用，费用由承租人承担；工人补偿保险，不低于法律规定的最低限额；雇主责任保险，雇主责任限额为每名雇员意外受伤1，000，000元，因疾病受伤1，000，000元，及因疾病受伤1，000，000元；以及商业一般责任保险，每次事故的最低限额不低于3 000 000美元，与房地有关的人身伤害和财产损失。 承租人维护的商业一般责任保险应指定Alexandria Real Estate Equities，Inc.，及业主、其管理人员、董事、雇员、经理、代理人、分代理人、组成实体及租约签署人（统称为“业主被保险方”），作为附加被保险人；根据事故投保而非索赔；由保险公司出具，其评级不低于投保人评级为A级，财务类别评级至少为X级；除非保险人提前10天书面通知业主，否则不得因未支付保险费而取消；不包含敌意火灾排除条款；包含合同责任背书；并向业主被保险方提供主要保险（向业主被保险方发出的任何保险单提供重复或类似的保险单应被视为超出承租人的保险单，无论限额如何）。 承租人应（i）在承租人向承租人交付承租人签署的本租约副本的同时，以及（ii）在每次续保之前，向承租人交付保险单，并表明承租人为额外被保险人的保险证书，以及在适用期间内支付保险费的合理证据。 承租人的保单可以是"一揽子保单"，每个地点都有一个总的背书，其中明确规定保险金额不应受到保单承保的其他损失的影响。 承租人应至少在该等保单到期前5天向业主提供续期证明。
在保险将出租人指定为附加投保人的情况下，承租人应在出租人书面要求下指定并提供证明，以证明出租人为附加投保人：（i）持有本项目或其任何部分担保权益的业主的任何贷款人；（ii）根据任何租约，业主是本项目所在不动产的承租人，如果业主的利益是或将成为土地或其他基础租赁下的承租人的利益，而不是费用所有人的利益，和/或（iii）业主聘请的管理公司管理项目。
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房东和租客获得的财产保险应包括保险人放弃代位权，以及根据被保险人的转让，对房东或租客及其各自的高级管理人员、董事、雇员、经理、代理人、受邀者和承包商(“关联方”)就由此投保的任何损失或损害享有的所有权利。任何一方或其各自的关联方都不对另一方因本协议要求维持的财产保险项下的任何风险而造成的损失或损害承担责任，双方均放弃就此类损失或损坏向另一方及其各自的关联方索赔。一方当事人未能为其财产投保不应使本豁免无效。房东及其关联方对租客或通过租客索赔的任何人因任何原因在房产或项目内或之上发生的任何事故或事件而造成的业务中断和损失，不承担责任，租户特此放弃向该等各方提出的所有索赔。如果上述豁免违反任何与免责协议有关的法律，则房东或租客的责任不应被视为免除，而应次于对方的保险人。
业主可能要求提高保险单限额，以符合业主贷款人的要求和/或将保险限额提高到项目内新租户通常要求的水平；但前提是增加的保险额与租户占用类似面积的房屋的类似项目的机构业主当时所要求的保险额一致，项目定位。
18.
修复。 如果在本合同期限内的任何时候，项目或房屋因火灾或其他人员伤亡而损坏或摧毁，则出租人应在发现此类损坏后60天内通知承租人，出租人合理估计恢复项目或房屋所需的时间（如适用）（“恢复期”）。 如果恢复期估计超过12个月（“最长恢复期”），业主可在通知中选择终止本租约，终止日期为发现此类损坏或破坏之日后75天；然而，前提是，尽管房东选择恢复，承租人可在收到业主通知后5个工作日内向业主发出书面通知，以终止本租约。估计房产的恢复期长于最长恢复期或（ii）表明最长恢复期将在期限的最后9个月结束。 除非业主或承租人选择终止本租约，否则业主应在收到足够保险金后，（任何免赔额将被视为当前运营费用），立即恢复房产（不包括承租人或业主安装并由承租人支付的装修），但因收取保险金而引起的延误，因不可抗力事件或需要获得任何许可证、许可证或其他任何类型的授权，以进入和恢复房产，这些许可证、许可证或其他授权由对使用、储存、处理、生成、释放、处置，危险材料的清除或修复（定义见第30条）在房地内、之上或周围（以下统称为“危险材料清除”）；但是，如果在最长恢复期结束时，该房屋的修复或恢复尚未基本完成，或者，如果更长，则为恢复期，出租人可自行决定不进行此类维修和恢复，或者承租人可在最长恢复期或如果更长的恢复期到期后5个工作日内向出租人发出书面通知，选择终止本租约，在这种情况下，业主应被免除进行此类维修或修复的义务，本租约应在下列日期后75天终止：（i）发现此类损坏或破坏，或（ii）获得所有所需危险材料清理的日期，但在业主或承租人作出上述选择之前，业主应保留已支付的任何租金和承租人应支付的任何租金的权利。
承租人应自行承担费用，但因保险金的收取、不可抗力（定义见第34条）事件或为获得危险材料许可而造成的延误，并应立即重新进入该房屋并根据本租约开始经营。 尽管有上述规定，但如果在租赁期的最后一年内房屋受损，且出租人合理估计修复损坏需要2个月以上的时间，则出租人或承租人均可书面通知对方终止本租约；但前提是该通知须在业主向承租人提供预计恢复期的书面通知之日起10个工作日内送达。
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尽管本合同中有任何相反的规定，如果无法获得保险金，则业主也有权终止本租约。 自取得所有所需的危险材料许可证之日起，直至房屋得到维修和恢复，租金应按照房屋不可供承租人使用的面积（如有）占房屋总面积的比例减少，除非在维修期间，业主向承租人提供适合临时经营承租人业务的其他空间。 此类减免应是承租人的唯一补救办法，除本第18条另有规定外，承租人放弃因损害或伤亡损失而终止租赁的任何权利。
本租约的规定，包括本第18条，构成业主和承租人之间关于房屋的全部或任何部分或项目的任何其他部分的任何和所有损坏或破坏的明确协议，任何现在或以后生效的法令或法规均不适用于本租约，也不适用于对本租约的全部或任何部分造成的任何损坏或破坏。房屋或项目的任何其他部分，双方明确同意，本第18条规定了他们对此类事项的全部理解和协议。
19.
谴责。如果根据政府法律、条例或法规，或通过征用权，或以私人购买的方式，将房屋或项目的全部或任何实质性部分用于任何公共或准公共用途(“征用”或“征用”)，而根据业主的合理判断，这种征用将严重干扰或损害业主对项目的所有权或运营，或在业主和租客的合理判断下，将阻止或实质性干扰租户对房产的使用(已解决，如果双方不能达成一致，由具有适当资格和经验的单一仲裁员进行仲裁，并根据美国仲裁协会的规则并根据该单一仲裁员制定的快速程序和时间表行事)，则在房东或租客书面通知另一方后，本租赁应终止，租金应自终止之日起分摊。房东和租客同意，没收超过50%的房产将构成对租客使用房产的实质性干预。如果物业的一部分将被租用，而本租约并未按上述规定终止，业主应尽快在商业上合理的情况下，将物业和项目恢复到部分租用前的状态，并将建筑物的可出租面积、物业的可出租面积、承租人应承担的运营费用以及在剩余期限内根据本合同应支付的租金减少到在该情况下公平合理的程度。在任何此类征用后，房东有权从任何此类征用中获得全部价格或奖励，而无需向租户支付任何费用，租户特此转让房东租客在该奖励中的权益(如果有的话)。承租人有权在不减少房东的赔偿的范围内，就搬家费用和租户的行业固定装置损坏向判决当局(但房东除外)单独提出索赔，要求赔偿租户可能单独判给或可追回的赔偿，如果该等物品单独判给租户的话。承租人特此放弃根据州法律的任何规定，在部分占用房产或项目时终止本租约的任何和所有权利。
20.
违约事件。以下每一种情况均为本租赁下承租人的违约(“违约”)：
(a)
付款默认设置。租客到期时不得支付租金的任何分期付款或本合同项下的任何其他付款；但房东将在任何12个月期间内给予租客不多于一次的通知和机会，在通知后5天内纠正任何不交租金的情况，并同意该通知应取代法律规定的任何通知，而不是对法律规定的任何通知的补充或被视为法律规定的通知。
(b)
保险。根据本租赁要求承租人维持的任何保险应被取消或终止，或到期，或应减少或重大改变，或房东将收到任何此类保险的不续期通知，承租人将无法在当前承保期限届满前获得替代保险。
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(c)
遗弃。承租人应放弃该房屋。如果承租人在迁出前向房东提供了合理的提前通知，并且在迁出房屋时，(I)承租人按照第28条完成了《退役和危险物质关闭计划》下承租人的义务，(Ii)承租人已获得解除所有有害物质清理的权利，并且房屋不受承租人危险物质作业的任何残余影响，并向房东提供了合理详细的文件来确认此类事项，则承租人不应被视为已放弃房产，(Iii)承租人已就剩余期限内的房产安全与房东做出合理安排，及(Iv)承租人在剩余期限内继续履行及履行本租约项下到期的所有承租人义务。
(d)
不正当的转移。承租人应转让、转租或以其他方式转让或试图转让承租人在本租约或房产中的全部或任何部分权益，除非明确允许，否则承租人在本租约中的权益应被扣押、执行或以其他方式司法扣押，而此类诉讼不得在诉讼后90天内解除。
(e)
留置权。承租人不得在收到通知后10天内解除(以其他方式担保)或以其他方式获得解除违反本租约而对该房屋施加的任何留置权。
(f)
破产事件。租客或承租人的任何担保人或担保人须：(A)为债权人的利益作出一般转让；(B)展开任何案件、法律程序或其他诉讼，寻求以债务人身分代表租客作出济助令，或裁定租客破产或无力偿债，或寻求将租客或其债务重组、安排、调整、清盘、解散或债务重整，或寻求为租客或其全部或大部分财产委任接管人、受托人、保管人或其他类似的官员(统称为“济助法律程序”)；(C)成为任何救济程序的标的，但在提交或登记后90天内未被撤销；或(D)死亡或遭受法律上的无行为能力(如果租户、担保人或担保人是个人)或被解散或以其他方式未能维持其合法存在(如果租户、担保人或担保人是公司、合伙企业或其他实体)。
(g)
禁止反言证书或从属协议。承租人在第二次发出要求提供文件的通知后10天内，没有签立第23或27条规定承租人提供的任何文件。
(h)
其他默认设置。承租人不应遵守本租约第20条中明确提及的以外的任何规定，除本合同另有明确规定外，房东向承租人发出书面通知后，这种不遵守应持续30天。
根据本合同第20（h）条发出的任何通知应：（i）具体说明所称的违约行为，（ii）要求承租人纠正该违约行为，（iii）代替而不是补充或应被视为适用法律任何条款所要求的任何通知，以及（iv）除非业主在该通知中另行选择，否则不得被视为本租约的没收或终止；但如果承租人根据第20（h）条的违约性质无法通过支付款项予以纠正，并且合理地需要超过30天的时间来纠正，则承租人不应被视为违约，如果承租人在上述30天期限内开始纠正，并随后努力起诉完成该纠正；但是，这种补救应在业主通知之日起的45天内完成。
(a)
业主支付；利息。 如果承租人在本协议项下违约，出租人可以在不放弃或解除承租人在本协议项下的任何义务的情况下支付该等款项或履行该等行为。 出租人支付或承担的所有款项，连同自支付或承担该等款项之日起的利息，按等于每年12%的年利率或法律允许的最高利率（“违约利率”）（以较低者为准），应按要求支付给出租人作为额外租金。
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(b)
迟交租金。 承租人逾期向业主支付租金和其他应付款项将导致业主承担本租约未考虑的费用，具体金额将非常困难且难以确定。 该等费用包括但不限于处理和会计费用以及根据涉及该房产的任何抵押可能向业主征收的逾期费用。 因此，如果出租人未在到期付款之日起5天内收到任何租金，则承租人应向出租人支付逾期租金的6%作为逾期费用。 尽管有上述规定，在任何日历年内首次评估逾期收费之前，业主应向承租人书面通知拖欠情况，并放弃承租人在其后5天内支付拖欠款项的权利。 双方同意，该迟交费用代表了对业主因承租人迟交费用而产生的费用的公平合理估计。 除迟缴费用外，逾期未付的租金须自到期日后第五天起按违约利率计息，直至已付为止。
(c)
补救办法 违约发生后，业主可自行选择，无需另行通知或要求承租人，除本租约规定的所有其他权利和补救措施外，根据法律或衡平法，有权寻求任何一项或多项以下补救措施，每项补救措施应是累积的且非排他性的，在没有任何通知或要求的情况下（第21（c）（v）条中关于业主一笔总付选举另有明确规定的除外）。 在业主采取了除通知承租人有关违约行为以寻求本协议规定的任何补救措施以外的任何行动后，承租人无法对该违约行为进行全部或部分补救（包括聘请律师提起诉讼或以其他方式寻求任何补救措施）将以任何方式影响出租人寻求此类补救措施或出租人在本协议或法律或衡平法规定的任何其他补救措施的权利，除非出租人自行决定，选择放弃这种违约。
(i)
本租约及其授予的期限和财产受以下限制：无论何时发生违约行为并继续存在，业主应有权选择在任何违约行为继续存在期间或之后，尽管业主可能在本协议项下或法律或衡平法上享有其他补救措施，在通知书中规定的日期，向承租人发出书面通知，说明出租人打算终止本租约，该日期不得少于发出通知后5天，并在通知书中规定的日期，本租约及据此授予的遗产应到期和终止，其效力与通知中规定的日期为上文所确定的本租约到期日期相同，承租人在本租约项下的所有权利应到期和终止，承租人应按照下文第21（c）节的规定承担责任。 如果发出任何该等通知，出租人应有权在指定的日期重新进入和占有该房屋，并有权将所有人员和财产从该房屋中转移，并将该等财产存放在仓库或其他地方，风险和费用由承租人承担。 如果出租人选择按本协议规定重新进入，或者出租人根据法律程序或法律规定的任何通知取得占有权，则在遵守第21（c）（ii）条的前提下，出租人可不时以出租人认为合适的期限、租金和条款和条件重新出租该房屋或其任何部分，有权对房地进行商业上合理的改动和修缮。
(Ii)
业主应被视为已履行任何义务，以减轻其损害，雇用一个有经验的商业房地产经纪人，以市场的处所，并指示该经纪人广告和展示的处所，以准租户。
(Iii)
如果本租约按照本第21条的规定或根据法律或衡平法的要求或允许终止，承租人应立即退出并将该房屋交还给出租人，出租人可在不另行通知的情况下，通过简易程序、驱逐或其他方式进入、重新进入、占有和重新占有该房屋，并再次拥有、重新占有和享有该房屋，而不受承租人的任何权利的限制。在任何此类情况下，承租人以及任何凭借任何法律或任何法院命令通过承租人或在承租人之下提出索赔的人均无权占有或继续占有该房屋。
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(Iv)
如果本租约终止，或如果出租人如前所述重新进入该房屋，或如果本租约终止，或由于承租人违约而导致任何法律程序或诉讼或任何法律规定下的重新进入，承租人承诺并同意立即在本租约最初规定的付款日期付款并承担责任，如果本租约未终止，或如果业主未进入或重新进入（如前所述），且无论房屋全部或部分重新出租或空置，根据本租约的条款，基本租金和所有额外租金的分期付款金额均应到期，但如果出租人将房屋转租，承租人有权获得扣除出租人在出租房屋时发生的所有费用后出租人在出租房屋时收到的租金和其他费用净额的抵免（包括但不限于租户装修、出租和改建成本、经纪费等），并以下列方式收取与此相关的租金：出租人在出租后收到的款项（如有）应首先用于支付出租人的费用，直到收回该等费用，在收回该等费用之前，承租人应支付：自本租约项下付款到期之日起，承租人根据本租约条款有义务支付的金额（承租人在任何此类租赁之前的责任以及业主的此类追偿责任不得因此类租赁的租金可能高于本租约规定的租金而以任何方式减少）;如果出租人已完全收回该等费用，则出租人收到的先前未使用的预付款应在本租约项下的付款到期之日起计入承租人的债务，承租人仅应支付其净额。 此外，承租人无权在本租赁期限根据其条款计划到期之日后的任何期间获得任何种类的任何信贷。
业主可随时选择提起诉讼、法律程序或诉讼，以收回本租约或其任何分期付款项下的损害赔偿金（无论是违约赔偿金还是其他损害赔偿金），且本租约中的任何内容均不得被视为要求业主将诉讼推迟至本租约到期之日（如果本租约未根据本租约终止）。
(v)
此外，无论本租约有任何其他规定，业主应有权在本租约终止后的任何时间通过书面通知承租人（“一次性选择”）向承租人索取一笔一次性付款，作为违约赔偿金，该笔付款相当于在业主发出一次性选择书面通知时的金额：
(A)
如果本租约没有终止，则在业主的一次总付选择之后的剩余期限内，根据本租约应支付的未付基本租金和额外租金的现值（根据公认的财务惯例，使用下文规定的美国国库券到期收益率作为贴现率计算），以及
(B)
业主因违反本租约任何条款而遭受的所有其他损害和费用（包括律师费和费用），如有；减去
(C)
当时现值（按照公认的财务惯例，使用下文所述美国国库债券到期收益率作为贴现率计算）（如果低于根据本租约应支付的基本租金和额外租金的当时现值），一次总付选择，自业主一次总付选择之日计算，并考虑到重新出租任何当时空置部分的未来成本的合理估计（承租人根据本第21条实际支付了该等成本的范围），以计算业主在本期限剩余时间内可能预期为该等物业获得的净租金收入。
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房东在其一次总付选择中的追回应是租客在房东整笔选择日期之前支付基本租金和额外租金的义务以及所产生的费用的补充，并取代在房东整笔选择日期及之后根据本条款本应应支付的任何基本租金和额外租金。到期日期最接近本租赁期限最后一天的美国国库券的到期收益率，如《华尔街日报》或类似出版物所报道，如果停止公布此类收益率，应用于计算房东一次性支付选举的现值。就本节而言，如果房东根据本节的规定选择一次性支付违约金，则额外租金总额应基于房东对租户在本租期剩余时间内的每12个月期间的运营费用份额的合理估计以及在剩余期限结束时的任何部分的其他额外租金计算，但在任何情况下不得低于十二(12)个日历月(或如果自本租约日期起已过去不到十二(12)个日历月)的应付金额。部分年份)紧接业主一次过选举日期之前。租户在租期开始时或在租期剩余时间结束时的任何部分年度的运营费用份额和任何其他额外租金的金额应按比例计算。
(Vi)
本协议所载的任何规定，均不限制或损害业主在任何破产或破产程序中，证明并取得相等于任何破产或无力偿债程序所允许的最高数额的违约金的权利，或证明并取得相等于任何法规或法律规则所允许的最高数额的数额作为违约金的权利，而不论该数额是大于或小于上述超出额。
(Vii)
第21条的任何规定均不应被视为影响任何一方根据本租赁获得赔偿的权利。
(Viii)
如果房东因违约而终止本租约，租客将退出并将房产交还给房东或其代理人，房东可在不另行通知的情况下，通过简易程序、驱逐或其他方式进入、重新进入和收回房产。“进入”、“重新进入”和“重新进入”三个词并不局限于它们的技术法律含义。
(Ix)
如果任何一方未能遵守或履行本租赁的任何条款，并应提起强制执行诉讼，以确定该一方存在违约，则违约一方应向另一方支付因此而或与此相关的所有合理的、自掏腰包的费用、成本和其他费用，包括合理的律师费和开支。
(x)
如承租人在遵守、遵守或履行本文所载的任何契诺、协议、条款、规定或条件时发生失责，业主可在不因此而放弃该失责的情况下，立即或在其后的任何时间，并只给予在紧急情况下或在该失责会导致违反任何法律或保险规定的情况下切实可行的通知(如有的话)，或对未解除的全部或任何部分的房产或工程项目施加任何留置权，而代为履行该等失责，并由承租人承担费用。(B)在任何其他情况下，如果在第20条规定的任何适用的通知和补救期限之后，此类违约仍然存在。房东为房客履行任何此类义务而产生的所有合理费用和开支，以及所有合理费用和开支，包括房东为履行本租约规定的租客义务而提起的任何诉讼或程序(包括任何简易处分程序)中发生的律师费和支出，以及/或房东在房产内或对房产的权利，应在房客提出要求后10天内支付给房东。
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(Xi)
无论房东根据本条例或适用法律行使任何其他补救措施，房东均可按照第30(D)条的一般规定对房屋进行环境测试。
(Xii)
如果承租人在本租约项下违约或违约，无论房东是否行使其终止租约的权利或任何其他补救措施，承租人应应要求偿还房东因本第21(C)条规定的任何此类违约或违约而可能产生的任何自付费用和费用。此类费用应包括法律费用和谈判和解、行使权利或其他方面发生的费用。承租人还应赔偿房东，使其免受房东的一切费用、开支、要求和责任的损害，包括但不限于，如果房东成为或成为承租人对任何第三方、任何第三方对承租人或通过承租人许可或与其协议持有房产下或使用房产的任何权益的人提起的任何索赔或诉讼的一方，房东将招致的法律费用和费用。
除第21条另有规定外，本条款赋予或保留给房东的任何权利或补救措施均不排除任何其他权利或补救措施，每项权利和补救措施都应是累积的，并且是根据本条款赋予或现在或今后存在的任何其他法律或衡平法权利或补救措施之外的累积权利和补救措施。除非房东以书面形式明确放弃本租约的任何条款，否则房东不会放弃本租约的任何条款。在法律允许的范围内，业主有权在违反、企图或威胁违反本租约任何条款的情况下寻求禁令救济，或寻求强制遵守或履行本租约任何条款的法令，或寻求任何其他法律或公平补救措施。
(a)
一般禁酒令 未经业主事先书面同意，承租人不得直接或间接、自愿或通过法律的实施，转让本租约，或转租该房屋或其任何部分，或抵押、质押或质押其租赁权益，或授予该房屋内的任何特许权或许可证，任何企图作出上述任何规定，均属无效及无效。 如果承租人是一家公司、合伙企业或有限责任公司，其股份或其他所有权权益在证券交易所或场外市场上不活跃交易，转让或一系列转让，其中50%或以上的已发行和流通股份或其他所有权权益，或投票控制权，转移（但个人所有者死亡后的转让除外）从签署本租约时为其所有者的一个或多个人或多个实体转让给非公司股份或其他所有权权益所有者的个人或实体，在本租约执行时，合伙或有限责任公司应被视为本租约的转让，需要根据本第22条的规定获得业主的同意。
(b)
允许的传输。 如果承租人希望转让、转租、质押或以其他方式转让本租约或转租该房屋，（定义见下文），则承租人希望转让或分租生效前至少15个工作日，但不超过45个工作日（“转让日期”），承租人应通知业主。（"转让通知"），其中载有关于拟议受让人或分租人的此类信息，包括该房地的拟议用途和拟议使用的任何危险材料，该物业的储存、处理、产生、释放或处置、转让日期、承租人与拟议受让人或分租人之间的任何关系、以及拟议转让或分租的所有重要条款和条件，包括拟议转让或分租最终形式的副本，以及业主认为合理必要或适当的其他信息，以考虑是否同意。 业主可在收到转让通知后的15个工作日内向承租人发出书面通知：（i）授予该同意（但业主应进一步有权在任何此类分租生效日期之前审查和批准或不批准拟议的分租形式），（ii）以其合理的酌情权拒绝此类同意；或（iii）在转让日期终止转让通知书中所描述的空间（a）。
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“转让终止”）。 除其他原因外，出租人在以下任何情况下拒绝同意是合理的：（1）拟议受让人或分租人是政府机构；（2）根据出租人的合理判断，拟议受让人或分租人使用该房屋将导致任何可能降低该房屋租赁物改善价值的变更，或需要出租人增加服务；（3）根据业主的合理判断，拟议受让人或分租人从事的是有争议的科学研究或其他商业活动；（4）根据业主的合理判断，拟议受让人或分租人缺乏信用，以支持其在拟议转让或分租下将承担的财务责任；（5）根据业主的合理判断，拟议受让人或分租人的性格、声誉或业务与项目中所期望的租户组合或其他租约的质量不一致，或与建筑物的类型和质量不一致；（6）业主已收到任何前业主向拟议受让人或分租人提供的负面报告，该前业主与拟议受让人或分租人的经验；（7）业主曾经历拟议受让人或分租人先前的违约或与拟议受让人或分租人诉讼；（8）拟议受让人或分租人使用该房屋将违反任何适用的法律要求；（9）拟议受让人或分租人，或直接或间接控制、受拟议受让人或分租人控制或与拟议受让人或分租人共同控制的任何实体，即为该项目的占有者；（10）拟议受让人或分租人是与业主协商租赁该项目空间的实体；或（11）出租人的出借人禁止转让或分租。 如果出租人发出其选择行使终止转让的通知，承租人应有权在出租人选择行使终止转让的通知后5个工作日内以书面通知出租人撤回转让通知。 如果承租人撤回转让通知书，本租约将继续完全有效。 如果承租人不撤回该转让通知书，本租约及其授予的期限和遗产，应在转让日期终止，该转让通知书中所述空间。 出租人未能行使任何此类选择权终止本租约，或未能及时发出通知以回应转让通知，不得视为出租人同意拟议的转让、分租或其他转让。 承租人应向业主支付相当于二千五百美元（$2，500）的费用，用于其考虑任何转让通知和/或其准备或审查任何同意文件。 尽管有上述规定，但不需要业主同意本租约的转让或将该房屋的任何部分转租给任何控制、受承租人控制或与承租人共同控制的实体（“控制许可转让”），前提是业主有权批准任何此类转租或转让的形式。 此外，承租人应有权在事先10天书面通知出租人，但未经出租人事先书面同意，以合并、合并或公司重组的方式，将本租约转让给承租人利益继承人的公司或其他实体，或通过购买承租人的全部或绝大部分资产或所有权权益，前提是（i）该等合并或合并，或该等收购或收购，（ii）根据具体情况而定，是出于良好的商业目的，而不是主要用于转让本租约，以及（ii）净值（根据公认会计原则（“公认会计原则”）确定）受让人不少于净资产中较大者（根据公认会计原则确定）承租人在（A）开始日期，或（B）承租人最新季度或年度财务报表日期，以及（iii）受让人应书面同意承担所有条款，本租约的契约和条件（“公司许可转让”）。 控制许可证和公司许可证以下简称为“许可证”。
(c)
附加条件。作为任何此类转让或转租的条件，无论是否需要业主同意，业主均可要求：
(i)
任何受让人或分租客在转让或转租时以书面形式同意，如果房东向该方发出本租约规定承租人违约的通知，房东应直接向房东支付所有应由租客支付的款项，房东将不承担任何责任收到这些款项，但不承担任何责任；如果本租约因任何原因终止，任何第三方应同意委托房东或其继承人和受让人代理；但在任何情况下，房东或其继承人或受让人都没有义务接受此类委托；以及
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(Ii)
经建议的受让人或分租人证明属实的危险材料清单，建议的受让人或分租人打算在场所内使用、储存、处理、处理、产生或释放或处置的，以及与提议的受让人或分租人在提议的转让或转租之前在房地或项目上使用、储存、搬运、处理、产生、释放或处置危险材料有关的所有文件的副本，包括但不限于：许可证；批准；报告和通信；储存和管理计划；与安装在项目内或项目下的任何储罐有关的计划(前提是，只有在业主书面同意后才允许安装储罐，业主可凭唯一和绝对的酌情决定权拒绝同意)；以及任何和所有联邦、州和地方政府当局为关闭项目内、项目上或项目下安装的任何储罐所要求的所有关闭计划或任何其他文件。然而，承租人或任何此类拟议的受让人或分承租人都不需要向房东提供此类文件的任何部分(S)，这些文件包含专有性质的信息，本身并不包含任何危险材料或危险活动的引用。
(d)
不释放租户，分摊超额租金。 尽管有任何转让或转租，承租人和承租人在本租约项下义务的任何担保人或保证人应始终对租金的支付和承租人在本租约项下的所有其他义务承担全部和主要责任。 如果承租人或受让人到期应付的租金，（或根据该分租或转让应支付的租金加上任何奖金或其他代价或任何形式的附带费用的组合）超过根据本租约就该房产适用部分应支付的租金总额，（但不包括根据本条应支付的任何租金）和实际和合理的经纪费，法律费用以及与任何该等分租契条款直接相关并要求的任何设计或建造费用（“超额租金”），则承租人应在承租人收到额外租金后10天内向承租人支付额外租金的50%，作为额外租金。 如果承租人将该房屋或其任何部分转租，承租人特此立即且可撤销地将任何该等转租所得的所有租金转让给出租人，作为承租人和承租人的实际代理人，或根据出租人的申请指定的承租人，可收取该等租金，并将其用于承租人在本租约项下的义务；但在违约发生之前，承租人有权收取该等租金。
(e)
没有弃权书。业主同意转让或转租，并不解除租客或本租约的任何受让人或物业的任何分租人就任何进一步转让或转租取得业主的同意，亦不免除租客或任何承租人或租客的分租人在本租约项下的全部及主要责任。接受本租约项下的租金，或接受任何其他个人或实体的任何其他条款、契诺或条件的履行，不应被视为放弃本租约的任何条款，或同意转租、转让或以其他方式转让房产。
(f)
建议受让人的先前行为。尽管本第22条有任何其他规定，如果(I)任何先前的房东、贷款人或政府当局已要求承租人或承租人的拟议受让人或分承租人就污染财产的危险材料采取补救行动，而污染是由该当事人的行为或使用有关财产造成的，(Ii)拟议的受让人或分租人受任何政府当局就危险材料的使用、储存、搬运、处理、产生、释放或处置的强制执行命令的约束(包括但不限于与未向任何政府当局作出必要报告有关的任何命令)，或(Iii)由于项目附近或其下存在先前存在的环境状况，业主作为与补救该先前存在的环境状况相关的责任方的风险将因建议的受让人或分租人使用危险材料而大大增加或加剧，业主应有绝对权利拒绝同意将任何转让或转租给任何此类当事人。
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23.
禁止反言证书。 承租人应在收到业主书面通知后的10个工作日内，签署、确认并交付拟议贷款人或买方合理要求的任何形式的书面声明，（i）证明本租约未经修改且完全有效（或者，如果修改，说明该修改的性质，并证明经修改的本租约完全有效）以及预付租金和其他费用的日期（如有），（ii）确认业主在本协议项下没有任何未解决的违约行为，或指明此类违约行为（如有），及（iii）列出有关本租约或处所状况的进一步资料。 所有或任何部分房产的潜在购买者或代理人均可依赖任何此类声明。 承租人在收到业主第二份书面通知后5天内未能提交该声明（第二份书面通知不得在初始通知日期后10个工作日内送达），根据业主的选择，构成本租约项下的违约，并且，在任何情况下，应向承租人证明本租约完全有效，且未经修改，除非出租人在由出租人准备并交付给承租人执行的任何证明书中陈述。
24.
安静的享受。只要承租人在本租约下没有违约，承租人在租期内的任何时间，在符合本租约条款的情况下，应与任何通过、通过或在业主之下提出索赔的人相比，享有和平和宁静的物业享受。
25.
按比例分配。根据本条例规定或允许进行的所有按比例计算，应以一年360天和每月30天为基础。
26.
规章制度 承租人应在本合同期限及其任何延期期间，随时遵守出租人在任何时候或不时制定的所有合理的规则和规章，涵盖房屋和项目的使用。 该等规则和条例可包括但不限于与项目设施的使用有关的规则和条例和/或旨在鼓励社交距离的项目公共区域的规则和条例，在项目中促进和保护健康和身体福祉，和/或旨在限制传染病的传播，和/或或任何种类或性质的病毒，比季节性流感更致命（统称为“传染病”）。 现行规则和条例作为附件E附于本协议。 如上述规章制度与本租约其他条款有任何冲突，应以本租约条款为准。 业主对本项目中其他租户违反任何规章制度不承担任何责任或义务，不得以歧视性方式执行该等规章制度。
27.
从属关系。本租约及承租人在本租约项下的权益及权利于此订立，并在任何时间均受任何现有或日后在工程项目或物业上设立的任何按揭的留置权所规限及从属，以及其所有修订、重述、续期、修订、合并、再融资、转让及扩展，而租客无须另行订立任何文书或作为；但只要本租约并无失责，承租人对房产的占有权不受任何该等按揭持有人的干扰。承租人在选择任何该等按揭的持有人时，同意委托任何该等持有人。承租人同意应要求签署、确认和交付确认从属关系的文书，以及任何此类持有人所要求的授权书，前提是任何此类文书包含适当的不扰乱条款，以确保承租人安静地享受本条例第24节所述的场所。尽管有上述规定，任何该等持有人可于任何时间向承租人发出书面通知，将其按揭附属于本租约，而不论其各自的签立、交付或记录日期，本租约应被视为先于该按揭，在此情况下，该持有人应就本租约拥有与本租约相同的权利，一如本租约是在签立、交付及记录该按揭之前签立，并已转让予该持有人。本租约中使用的“抵押”一词应被视为包括信托契约、担保转让和任何其他产权负担，任何对抵押的“持有人”的提及应被视为包括信托契据下的受益人。
45/47 Wiggins—Suites 100 & 200/Stoke—第25页
28.
投降吧。租客的占有权期满或提前终止时，承租人应在房屋装修基本完成后的相同条件下将房屋交还给业主，但须经业主允许的任何改动或装置，不得由业主或业主的雇员、代理人和承包商以外的任何人带来、保存、使用、储存、处理、处理、产生或释放或处置，以及释放所有危险物质、扫帚清洁、第18及19条所涵盖的普通损耗及伤亡损失及判罚除外。在房屋交还前至少3个月或租户可以选择停止经营的较早日期，租户应向业主提交一份叙述性说明，说明租户为在租期届满或更早终止时交出房产(包括业主允许留在房产内的任何设施)而建议采取的行动(或任何政府当局要求采取的行动)，不受租户危险作业的任何残余影响，并以其他方式不受限制地使用和占用(“解除使用和关闭危险物质计划”)。此类退役和危险物质关闭计划应附有(I)任何承租方或其代表持有的与该场所有关的所有危险材料许可证和许可证的最新清单，以及(Ii)从该场所使用、储存、处理、处理、产生、释放或处置的所有危险材料，并须经业主环境顾问审查和批准。在审查和批准退役和危险源关闭计划时，应业主要求，承租人应向业主或其顾问提交业主要求的有关租户危险源运营的额外非专有信息。在退回时或之前，承租人应向业主提交证据，证明已批准的退役和危险物质关闭计划已圆满完成，业主有权安排业主的环境顾问检查物业并执行合理必要的额外程序，以确认自退还或提前终止本租约的生效日期起，物业不受承租人危险物质作业的任何残余影响。承租人应补偿房东的实际自付费用，作为额外租金，房东的环境顾问用于审查和批准退役和危险物质关闭计划，并视察和核实该计划的满意完成情况，费用不超过5,000美元。业主有权不受限制地提交退役和危险物质关闭计划以及业主环境顾问关于将房产移交给第三方的任何报告。
如果租户没有准备或提交业主批准的退役和危险物质关闭计划，或者如果租户没有完成批准的退役和危险物质关闭计划，或者如果无论房东是否批准，如果这种退役和危险物质关闭计划不能充分解决租户在房屋内、房屋上或周围的任何剩余影响，房东有权采取房东认为合理或适当的措施，以确保房屋和项目不受租户危险材料作业的任何残余影响，这些行动的费用应作为额外租金由租户报销。不考虑本第28条第一款规定的限制。
承租人应立即将提供给承租人或以其他方式获得的所有停车场、项目、洗手间或全部或部分房产的钥匙和/或通行卡归还房东。如果任何这样的门禁卡或钥匙丢失，承租人应向房东支付更换丢失的门禁卡或钥匙的合理费用，或重新编程使用该门禁卡的门禁安全系统或更换由丢失的钥匙打开的一把或多把锁的合理费用。任何租客的财产、改建以及租客没有按照本条例允许或要求的方式移走的财产应被视为被遗弃，房东可以储存、搬走和处置，费用由房客承担，房客放弃就房东保留和/或处置这些财产造成的任何损害向房东索赔。承租人在本合同终止时尚未完全履行的所有义务，包括本合同第30条规定的承租人的义务，应在合同期满或提前终止后继续存在，包括但不限于赔偿义务、租金支付义务以及与房屋状况和维修有关的义务。
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29.
放弃陪审团审判。在法律允许的范围内，租客和房东放弃任何由陪审团审判的权利或让陪审团参与解决房东和租客之间因本租约或与本合同或相关交易而签署或交付的任何其他文书、文件或协议而产生的任何纠纷，无论是合同纠纷、侵权纠纷或其他纠纷。
(a)
禁止/遵守/赔偿。 承租人不得违反承租人或任何承租人的适用环境要求（见下文定义），致使或允许将任何危险材料（见下文定义）带入、保存、使用、储存、处理、处理、产生、释放或处置该房屋、建筑物或项目。 如果承租人违反上一句中所述的义务，或者如果在租赁期内，承租人占用该房屋的任何扣留或任何其他期间导致该房屋、建筑物或项目或任何邻近财产受到污染，或者如果该房屋、建筑物或项目或任何邻近财产被带入、保存、使用、储存的危险材料污染，除业主和业主的雇员、代理人和承包商以外的任何人处理、处理、产生、释放或处置该房屋，否则在租赁期内、任何扣留或承租人占用该房屋的任何其他期间发生，承租人特此赔偿并应为业主、其高级职员、董事、雇员，代理商和承包商免受任何和所有行为（包括但不限于任何种类的补救或强制执行行动、行政或司法程序以及由此引起或导致的命令或判决）、费用、索赔、损害赔偿（包括但不限于惩罚性赔偿金和基于房产或项目价值减少，或房产或项目任何部分使用的损失或限制的赔偿金），费用（包括但不限于律师费、顾问费和专家费、法庭费用以及为解决任何索赔或诉讼而支付的金额）、罚款、没收或其他民事、行政或刑事处罚、禁令或其他救济（无论是否基于人身伤害、财产损失、环境污染或对环境造成不利影响，地下水位或自然资源）、因承租人违反本第30条规定的义务而在本期限内或之后产生的责任或损失。 承租人对业主的赔偿包括但不限于与现场条件的任何相关调查或任何联邦、州或地方政府机构要求的任何清理、处理、补救、移除或恢复工作有关的费用，因为房屋上方、上方或下方的空气、土壤或地下水中存在有害物质。 在不限制前述规定的情况下，如果承租人或任何承租人方导致或允许的房屋、建筑物、项目或任何相邻财产上存在任何危险物质，导致房屋、项目或任何相邻财产受到污染，承租人应立即采取一切必要行动，费用由其承担，并根据适用的环境要求，以归还房屋、建筑物、项目或任何相邻财产。项目或任何邻近财产的污染发生前的状况，前提是应首先获得业主的批准，只要该等行动不会对该房屋、建筑物或项目造成任何潜在的长期或短期不利影响，不得无理地拒绝、限制或拖延批准。 尽管本第30条中有任何相反的规定，承租人不承担责任，本段中规定的赔偿和保护义务不适用于：（i）承租人能够证明并使出租人合理满意的承租人在承租人占用该房屋之前就存在于该房屋中的污染，或（ii）承租人能够证明并使业主合理满意的承租人能够证明从承租人外部迁移到承租人的任何危险材料，除非在任何一种情况下，（x）由于承租人违反本租约项下的任何义务，或（y）由承租人或任何承租人方造成、促成或加剧该等危险材料的存在。
(b)
业务 业主确认本第30条的意图并非禁止承租人将该房屋用于许可用途。 承租人可根据审慎的行业惯例经营其业务，只要根据所有当时适用的环境要求严格和适当地监控有害材料的使用或存在。 作为业主允许承租人在其业务中使用危险材料的重要诱因，承租人同意，
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在开工日期之前，向出租人提交一份清单，列出将被带入、保存、使用、储存、处理、产生或释放或处置的每种危险材料，并列出与存在、使用、储存、处理、产生，在该场所内或从该场所释放或处置此类危险材料（“危险材料清单”）。 应业主的要求，或承租人被要求向任何政府机构提交危险材料清单的任何时间（例如，消防部门），承租人应向业主提交一份危险物品清单。 承租人应向业主提交下列文件的真实和正确的副本在生效日期之前，或在收到或向政府机构提交的同时，与使用、储存、处理、处理、生成、释放或处置危险材料有关的（“危险垫文件”）：许可证；批准；报告和信函；储存和管理计划，违反任何法律要求的通知；与将在项目内或项目下安装的任何储罐的安装有关的计划（前提是，只有在业主书面同意承租人这样做后，才允许安装上述水箱，业主可以完全和绝对酌情决定不同意）；任何和所有联邦、州和地方政府当局要求的所有关闭计划或任何其他文件，用于关闭安装在项目内、之上或之下的任何储罐；以及退役和危险品关闭计划（如果根据第28条的规定不能在3个月内完成移交）。 然而，承租人无需向业主提供包含专有性质信息的危险垫文件的任何部分，而这些信息本身并不包含任何危险材料或危险活动的参考。 本节的目的不是向业主提供可能对承租人业务不利的信息，如果这些信息被承租人的竞争对手所拥有。
(c)
承租人陈述和保证。 承租人特此向业主声明并保证：（i）任何先前的业主、贷款人或政府当局从未要求承租人或其任何法定前身在任何时候采取与危险物质污染有关的补救措施，该污染是承租人许可的，或由于承租人或该前身的行为或使用有关财产而导致的，及（ii）承租人不受任何政府机关发出的与使用、储存、处理、处理、产生、释放或处置危险材料有关的任何强制执行命令（包括但不限于与未向任何政府机关作出所需报告有关的任何命令）的约束。 如果出租人认定该陈述和保证在本租约日期不真实，则出租人应有权全权决定终止本租约。
(d)
试验. 业主应有权对该房屋进行年度测试，以确定是否因承租人的使用而对该房屋或该项目造成污染。 如果存在违反本第30条规定的情况，或者如果发现承租人根据本第30条应负责的污染，则承租人应支付该房屋年度测试的费用；但前提是，如果承租人使用第三方承包商和业主合理接受的测试程序进行自己的测试，且测试程序经业主认证，业主应接受此类测试，以代替租户支付的年度测试。 此外，在租赁期限届满或提前终止之前，业主应有权随时对该房屋和项目进行适当的测试，以确定是否因承租人使用该房屋而发生污染。 与此类测试有关，应出租人要求，承租人应向出租人或其顾问提供有关承租人或任何承租人方在该房屋内或其周围使用危险材料的非专有信息。 如果发生污染，承租人应根据本第30条承担责任，承租人应支付进行此类测试的所有费用。 如果未发现此类污染，业主应支付此类测试的费用（不构成操作费用）。 出租人应向承租人提供一份由出租人或其代表在租赁期限内对该房屋进行的所有第三方、非机密性报告和测试的副本，且不作任何陈述或保证，并受保密协议的约束。 承租人应自行承担费用，根据所有环境要求，及时并满意地纠正通过此类测试确定的任何环境条件。 业主收到或满意任何环境评估，并不意味着业主放弃对承租人的任何权利。
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(e)
控制区。 应允许承租人在适用建筑规范指定的任何控制区域或区域（位于房地内）内使用其按比例份额的危险材料库存，用于化学品使用或储存。 如前一句所述，承租人在房地内的任何控制区或区域的按比例份额应根据承租人在适用控制区或区域内租赁的可出租平方英尺来确定。 仅为举例，如控制区或地带内有10，000平方呎可出租平方呎，而租户的楼宇有2，000平方呎可出租平方呎位于该控制区或地带内（而该楼宇整体上有5，000平方呎可出租平方呎），则适用租户在该控制区内所占的比例为20%。
(f)
储存罐。 如果承租人使用或随后将存放危险材料的储罐放置在承租人或承租人放置在承租人或承租人的房屋或项目上，承租人应安装、使用、监控、操作、维护、升级和管理此类储罐，保持适当的记录，获得并保持适当的保险，执行报告程序，适当关闭任何储罐，并采取或促使采取适用的州和联邦法律要求所必需或要求的所有其他行动，如现有的或今后可能通过或修订的，与安装、使用、维护、管理、操作、升级和关闭此类储罐有关。 尽管本协议有任何相反规定，承租人无权在本项目内使用或安装任何地下储罐。 承租人无权在工程项目内使用或安装任何地下或其他储油罐。
(g)
租户的义务。 承租人在第30条下的义务应在租赁期满或提前终止后继续有效。 在本租约到期或提前终止后，承租人或业主要求完成从房屋中移除任何危险材料的任何时间内，（包括但不限于，发放和终止限制使用房产的任何许可证或许可证，以及完成批准的退役和HazMat关闭计划），承租人应继续按照本租约的规定支付全部租金，租金应按日按比例分摊。
(h)
定义。本文所使用的术语“环境要求”是指任何政府当局目前和未来适用的所有法规、法规、条例、规则、法规、判决、命令或其他类似的法令，这些法规、法规、条例、条例、规则、法规、判决、命令或其他类似的法令，规范或关于场所、项目或环境的健康、安全或环境条件，包括但不限于以下内容：《综合环境响应、补偿和责任法》；《资源保护和恢复法》；以及所有州和地方对应法律，以及在其下颁布或发布的任何法规或政策。本文所用术语“危险材料”是指并包括任何物质、材料、废物、污染物或污染物，被列入或定义为危险或有毒的，或因其对人类、动物和/或环境的影响或潜在影响而根据任何环境要求加以管制的、石棉和石油，包括原油或其任何馏分、天然气液体、液化天然气或可用作燃料的合成气体(或天然气和此类合成气体的混合物)。根据《环境要求》中的定义，承租人是并应被视为承租人“设施”的“运营者”，以及承租人或任何承租方带来的所有危险物质以及由此产生、产生或产生的废物、副产品或残留物的“所有者”。
31.
承租人的补救措施/责任限制。 除非出租人在承租人发出书面通知后30天内未能履行其在本协议项下的任何义务，否则出租人不应违约（除非由于义务的性质，履行义务需要超过30天的时间，则只要出租人在合理必要的时间之后继续采取合理努力履行义务）。 如果业主有任何违约行为，承租人应通过挂号信或挂号信向涉及该房屋的抵押权的任何持有人和该房屋所在地的任何财产租赁的任何业主发出通知，承租人应向该持有人和/或业主提供合理的机会来纠正违约行为，包括通过销售权或司法行动取得项目所有权的时间（如果证明有必要）；前提是，业主应书面向承租人提供所有接收此类通知的人员的姓名和地址。 业主在本协议项下的所有义务应被解释为契约，而非条件；
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除本租约另有明确规定外，承租人不得因违反业主在本租约项下的义务而终止本租约。
房东在本租约项下的所有义务仅在房东拥有房产期间对房东具有约束力，而不是在此之后。本租约中的“房东”一词仅指房屋的当时所有人。在该拥有人将其在该处所的权益转让后，该拥有人即获解除及解除该拥有人其后产生的业主的一切义务，但该等义务在该拥有人拥有期间对每名新拥有人具有约束力。
32.
检查和访问。 在遵守本第32条的条款和条件的前提下，业主及其代理人、代表和承包商可在任何合理的时间进入该房屋，并根据本租约的规定或允许进行维修，以及出于任何其他商业目的。 业主和业主代表可在不少于48小时的提前书面通知的情况下，（除非在紧急情况下，在这种情况下，无需发出通知，且可随时作出登记），以便进行任何该等维修、检查该房产、向潜在买家展示该房产，以及在本协议期限的最后一年，或任何其他商业用途。 业主可（i）在房产上竖立适当的标志，说明房产在期限的最后9个月内可出租；（ii）在项目上竖立适当的标志，说明项目可供出售。 业主可授予地役权、公开奉献、指定公共区域并对该房屋或有关该房屋进行限制，前提是该等地役权、奉献、指定或限制不得对承租人使用或占用该房屋作许可用途造成重大不利影响。 应业主的要求，承租人应签署必要的文件，以进行地役权、专用权或限制。 除非紧急情况，否则承租人应有权在任何时候护送出租人或其代理人、代表、承包商或客人，前提是此类护送不得对出租人在本协议项下的访问权造成重大不利影响。 在出租人进入该房屋期间，出租人应尽合理努力遵守承租人的合理安全和安保要求；但前提是承租人在出租人进入该房屋之前已将该等安全和安保要求通知出租人。
33.
保安。承租人承认并同意，旨在阻止犯罪的安全设备和服务(如果有的话)在特定情况下可能无法防止盗窃或其他犯罪行为，并且房东不为该房产提供任何安全服务。承租人同意，房东不对承租人因任何未经授权进入房屋或任何其他违反房屋安全的行为而遭受的任何盗窃损失或任何其他损害向房东索赔，并放弃向房东提出的任何索赔。承租人应对承租人的高级职员、雇员、代理人、承包商、客人和被邀请者的人身安全负全部责任，而此等人员在场所和/或项目内或附近。承租人应在承租人希望针对此类犯罪行为提供保护的范围内获得保险，费用由承租人承担。
34.
不可抗力 对于因下述任一情况而导致的，包括但不限于自然灾害、罢工或骚乱、罢工或骚乱、物质短缺或定量配给、暴动、罢工或其他设施故障或严重伤亡事故等，致使您延迟履行本协议的，中国机械网不对您承担任何责任。无法获得劳动力或材料（或其合理替代品）以合理的费用或未能或无法获得履行所需的公用事业、政府限制、命令、限制、规章或控制、国家紧急情况、地方、区域或国家流行病或流行病、许可证的发放或撤销延误，敌方或敌对政府行为、恐怖主义、暴动、内乱或骚乱、火灾或其他伤亡，以及超出其合理控制范围的其他原因或事件（“不可抗力”）。
35.
经纪人。房东及租客各自声明并保证，除仲量联行及世邦魏理仕外，并无与任何经纪、代理人或其他人士(统称“经纪”)进行交易，亦无任何经纪促成此项交易。房东和租客在此同意赔偿并使对方不受任何经纪人、其他人的任何索赔
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仲量联行和世邦魏理仕，凭借与租户或业主(视情况而定)就本次租赁交易达成的交易，要求获得佣金或其他形式的赔偿。
36.
房东责任的限制。尽管本协议或业主与租客之间的任何其他协议有相反规定：(A)房东不对租客或任何其他人承担损失、损坏或伤害的所有风险(租客和其他人承担一切风险)，不论是实际的还是由此产生的：租客的各种个人财产，包括但不限于贸易装置、设备、库存、科学研究、科学实验、实验室动物、产品、标本、样本和/或保存在房产内的各种科学、商业、会计和其他记录，以及由此产生的任何和所有收入；(B)对于在该处所之内、上或附近发生的任何行为或事故，或因本租约或业主与租客之间就本租约标的事项订立的任何其他协议而以任何方式引起的任何作为或事故，业主个人无权追索，而业主根据本租约承担的任何法律责任须严格限于业主在该项目中的权益或出售或谴责该项目所得的任何收益，以及就业主在该项目中的权益或与任何该等损失有关的任何保险收益而须支付的任何保险收益；(C)在任何情况下，不得就本租约向业主主张任何个人责任，也不得对业主或业主的任何高级职员、董事、雇员、代理人或承包商的任何其他财产或资产有任何追索权。在任何情况下，房东或房东的任何高级职员、董事、雇员、代理人或承包商对租户业务的损害或由此造成的任何收入或利润的损失不承担任何责任。
承租人承认并同意，在项目中实施的旨在鼓励社会距离、促进和保护健康和身体健康和/或旨在限制传染病传播的措施和/或服务(如果有)可能无法阻止此类传染病的传播。对于(X)房东或任何房东保障方实施或未能实施本项目旨在鼓励社会疏远、促进和保护健康和身体健康和/或旨在限制传染病传播的任何措施和/或服务，或(Y)本项目实施的任何措施和/或服务(如有)，房东和任何房东保障方均不承担任何责任，租客不会就(X)旨在鼓励社会疏远、促进和保护健康和身体健康和/或旨在限制传染病传播的任何措施和/或服务向房东和房东保障方索赔。
37.
可分割性。如果本租约的任何条款或条款在现行或未来法律下是非法、无效或不可执行的，则在这种情况下，本租约的其余部分不受影响。此外，本租约各方的意图是，在本租约的每个非法、无效或不可强制执行的条款或条款中，增加一个与合法、有效和可强制执行的非法、无效或不可强制执行的条款或条款类似的条款或条款，作为本租约的一部分。
38.
标志；外表。未经业主事先书面同意，承租人不得：(I)将任何遮篷、外灯、装饰物、气球、旗帜、旗帜、横幅、油漆或其他突出物固定在项目的任何外墙上；(Ii)使用业主标准窗帘以外的任何窗帘、百叶窗、百叶窗或屏风；(Iii)在任何窗户的内外涂上涂层或以其他方式遮阳；(Iv)将任何瓶子、包裹或其他物品放置在窗台上；(V)放置任何设备；任何外部阳台上的家具或其他个人财产，或(Vi)在物业或工程项目的任何部分油漆、贴上或展示可从物业外部看到的任何类型的招牌、告示、窗或门字、标语牌、装饰品或广告媒体。门上的室内标志和指南牌应由房东为租户题写、油漆或粘贴，费用由租户承担，大小、颜色和类型应为房东可接受的。不得将任何物品放置在走廊墙壁或
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楼道门不是房东的标准字样。目录板应专用于显示租户的名称和位置。
承租人有权在房东和承租人合理接受的建筑物立面上的一个(1)位置展示一(1)个标有承租人名称和/或标志的标志(每个标志为“建筑标志”)，费用和费用由承租人承担。尽管有上述规定，承租人承认并同意，建筑标志，包括但不限于大小、颜色和类型，应经业主事先书面批准，不得无理扣留、限制或拖延，应与业主在项目中的标志计划一致，并应受到任何和所有其他所需批准和适用法律要求的约束。房东应与承租人合作，不向房东支付任何费用，以使承租人努力从适用的政府当局获得承租人建筑标志的批准。承租人应负责维护建筑标志、在本租约期满或更早终止时拆除建筑标志以及修复因拆除而造成的所有损坏，费用和费用由承租人自行承担。大楼标志应是斯托克治疗公司的个人标志，但此类权利可与任何允许的转让相关转让。
承租人应拥有非专属权利，在建筑物服务项目的纪念碑标志上展示承租人的姓名（“纪念碑标志”）。 承租人确认并同意，承租人在纪念性标志上的标志，包括但不限于位置、尺寸、颜色和类型，应事先获得出租人的书面批准，该批准不得无理拒绝，并应符合出租人在项目中的标志计划和适用的法律要求。 承租人应负责维护纪念碑标志上的承租人标志，在本租约到期或提前终止时从纪念碑标志上拆除承租人标志，并修复因拆除造成的所有损坏，费用由承租人自行承担。 业主同意，承租人在本租赁日期注册和使用的公司标识、图形和颜色已得到业主的批准，用于承租人在项目的标牌上。
39.
延长期限的权利。 承租人有权根据以下条款和条件延长租赁期：
(a)
扩展右侧。 在符合下文第39条（g）款的规定的情况下，承租人有1项权利（“延长权”）将本租约的期限延长2年（“延长期限”），条款与条件与本租约相同（基本租金除外）通过在到期前至少15个月且不超过18个月向业主发出书面通知其选择行使延期权，租赁的基本期限。
在延长期开始时，基本租金应按市场价格（定义见下文）支付。 此后，基本租金应在该延长期开始的每个周年日按业主和租户在确定市场租金时商定的百分比进行调整。 如本文所用，“市场利率”是指可比建筑物的可比业主在当前非股权交易中接受的利率（即，不提供建筑物的股权）和具有类似财政实力的非附属租户，（包括改建及其他改善）及贝德福德地区实验室/办公楼的楼面高度，厘定市场价格时应考虑所有相关因素，包括租户吸引力、实验室和办公空间的百分比、景观、项目便利设施、停车费、租赁佣金、津贴或优惠，如有。 尽管本协议有任何相反规定，在任何情况下，延长期首年的市场租金均不得低于紧接延长期开始前一日的应付基本租金。
如果在本租赁基本期限届满前240天之日或之前，承租人在善意协商后不同意出租人确定的市场价格和延长期内租金上涨，承租人应被视为选择了第39条（b）所述的仲裁。 承租人确认并同意，如果承租人选择行使，
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承租人有权按照本第39条第（a）款的要求向出租人发出通知，此后承租人无权取消或选择不延长租赁期。
(i)
在承租人通知业主其选择（或视为选择）仲裁市场价格和价格上涨的10天内，各方应向另一方提交一份包含提交方认为正确的市场价格和价格上涨的建议书（“延期建议书”）。 如果任何一方未能及时提交延期建议书，另一方提交的建议书应确定延期期的基本租金和加薪。 如果双方均提交延期建议书，则业主和承租人应在最后一份延期建议书交付后7天内会面，并真诚地尝试共同任命一名代理人（定义如下），以确定市场价格和价格上涨。 如果业主和承租人不能就一个承包人达成一致，则双方应在会议结束后10天内以书面通知对方，选定承包人。 如果任何一方未能及时通知其选择承租人，另一方提交的建议书应确定延长期的基本租金。 获如此委任的2名委任人须在获委任后5个营业日内委任第三名委任人。 如果选定的2名担保人不能在上述规定的时间内就第三名担保人的选择达成一致，则任何一方可以代表双方，在提前10天书面通知另一方的情况下，向房产所在地的任何具有一般管辖权的州法院提出申请，请求任命第三名担保人。
(Ii)
仲裁员(S)应在指定一名仲裁员或第三名仲裁员(视情况而定)后30天内作出决定。单一仲裁员的裁决是终局的，对双方都有约束力。三个仲裁员小组中最接近的两名仲裁员的平均数是终局的，对双方都有约束力。每一方当事人均应支付由该方当事人或其代表指定的仲裁员的费用，第三名仲裁员的费用应由双方平分承担。如于续期首日仍未厘定市值租金及租金上升，则承租人须支付相当于紧接续期前生效的基本租金并按租金调整百分率增加的款额的业主基本租金，直至厘定为止。在确定市场价格和升级后，双方应对承租人支付的此类付款进行任何必要的调整。然后，房东和租客应执行一项修正案，承认延长期限的市场费率和升级。
(Iii)
“仲裁员”应是由任何一方或代表任何一方或根据本条例的规定任命的任何人，并且：(I)应为(A)美国房地产估价师协会的成员，在评估大列克星敦、贝德福德和沃尔瑟姆大都市区的改善写字楼和高科技工业房地产方面具有不少于10年的经验，或(B)持牌商业房地产经纪人，在大列克星敦、贝德福德和沃尔瑟姆大都市区的高科技或生命科学空间租赁方面具有不少于15年的经验，(Ii)于获委任时将大部分时间投入专业评估或经纪工作(视何者适用而定)；及。(Iii)在各方面均公正及不偏不倚。任何仲裁员在过去五(5)年中以任何身份为房东或租客工作的，根据本第39(B)条，应被取消担任仲裁员的资格。
(c)
个人权利。延展权是租客的个人权利，未经房东同意不得转让，房东可单独决定是否授予或不授予房东同意，除非房东同意转让租客在租约中的权益，但可与本租约的任何许可转让相关。
(d)
例外。尽管上文有任何相反规定，但房东可选择延期权利无效，承租人不得行使延期权利：
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(i)
在任何一段时间内，该承租人根据本租约的任何规定违约；或
(Ii)
如果承租人在紧接承租人打算行使延期权利的日期之前的12个月期间，根据本租约任何条款违约3次或更多次，无论违约是否得到纠正。
(e)
没有延期。不得因承租人不能行使延期权利而延长或者延长延期权利的行使期限。
(f)
终止。如(I)承租人未能在本租约下的任何违约行为得到及时补救；或(Ii)承租人自行使延期权利之日起至延期期限开始之日止期间内违约3次或以上，则业主可自行选择终止延期权利，即使在租客适当及及时行使延期权利后，亦不再具有任何效力或效力。
(g)
下属。根据上文第39(A)条授予的租户延展权是并将继续受制于根据房东和同源方之间的单独协议租赁物业的同源权。
40.
提前解约权。在符合本第40条规定的情况下，只有当租户与业主或业主的关联公司(“关联公司”)签订了新的租赁合同，根据该合同，承租人应按照各自可由业主(或业主关联公司)和租客各自自行决定(“新租赁”)可接受的条款和条件，从马萨诸塞州的业主或业主关联公司租赁不少于40,000平方英尺的可出租平方英尺的空间(“新物业”)，则承租人有权在提前终止之日起终止本租赁，而无需支付终止费。在业主(或业主的附属公司)和租客签订新租约之日或之前，同时或之前向业主递交书面通知(“终止通知”)。若租客与业主(或业主关联公司)签订新租约，而租客如上所述向业主递交终止通知，则房东与租客应在签订新租约的同时，对本租约作出修订，规定自业主与租客同意的日期(“提前终止日期”)起提前终止本租约。承租人承认，本租约中包含的任何内容都不会以任何方式迫使房东或房东关联公司签订新租约，也不会被解释为授予租户在房东或任何房东关联公司拥有的另一处物业中租赁任何空间的任何选择权或权利。
(a)
通知。双方之间的所有通知或其他通信均应以书面形式发出，如由收件人亲自交付或拒绝接受交付，则应视为已妥为发出；如果由信誉良好的隔夜担保快递交付，则应视为在实际收到通知或其他通信时正式发出，并按以上规定的地址发送给各方。房东和租客可以不时向对方发出书面通知，指定另一个地址接收未来的通知。
(b)
连带责任。如本文书中所使用的“承租人”一词包括在内，则有一个以上的个人或实体，每个人或实体均应对承租人的义务承担连带责任。
(c)
财经资讯。承租人应向业主提供下列各项的真实而完整的副本：(I)应房东每年的书面要求，提供租户最近一次经审计的年度财务报表，但不得要求租户在租期内每个财政年度结束后90天之前向房东提交任何特定年度的年度财务报表；(Ii)应房东的书面要求，按季度提供租户最近一次未经审计的季度财务报表；但不应要求租户向业主提交
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房东应(I)应房东不时提出的书面要求，(3)应房东不时提出的书面要求，更新业务计划，包括现金流量预测及/或预计资产负债表及损益表，所有这些均应被房东视为租客的机密资料；(4)应房东不时提出的书面要求，(4)应房东不时提出的书面要求，由租客编制供潜在投资者使用的公司小册子及/或简介；及(V)应房东不时提出的书面要求，承租人通常向其贷款人或股东提供的任何其他财务信息或摘要。尽管本租约中有任何相反的规定，房东根据第41(C)条要求提供财务信息的书面要求仍可通过电子邮件发送给租户。只要承租人是一家“上市公司”，其财务信息是公开的，则本第41(C)条的前述交付要求不适用。
房东同意将根据本节提供的财务报表和其他财务信息保密，保密程度至少与房东用来保护其类似性质的机密信息的程度相同；但条件是，房东可以在房东的正常经营过程中向房东的审计师、律师、顾问、贷款人、附属公司、潜在买家和投资者以及其他合理需要的第三方披露这些信息，但房东应要求这些各方将这些信息视为机密。本协议项下的保密义务不适用于在向房东披露时属于公有领域的信息、在非房东过错情况下向房东披露之后进入公有领域的信息、或在没有任何保密限制的情况下由承租人向第三方披露的信息。此外，在以下情况下，房东可以在不违反本节的情况下披露此类信息：(X)房东在本租约下执行其权利或为自己辩护；(Y)向任何州或联邦监管机构提交必要的材料；或(Z)为了遵守法院或其他有管辖权的政府机构的有效命令，或任何法律、法规或法规，但除非在紧急情况下，否则在披露此类信息之前，房东应提前5个工作日通知租户，允许租户获得保护令或其他司法救济。
(d)
录音。承租人或其代表不得在任何公共记录中存档本租约或租约备忘录。房东可以准备并提交一份租赁备忘录，如果房东提出要求，租客将签署一份租赁备忘录。
(e)
口译。在解释本租约或任何证物或对本租约的任何修改时，不得采用通常的解释规则，即任何含糊之处都不应对起草方予以解决。除文意另有所指外，本租赁中使用的任何性别的词语均应保留并解释为包括任何其他性别，而单数中的词语应包括复数。本租约中插入的标题仅为方便起见，不以任何方式定义、限制或以其他方式描述本租约的范围或意图，或本租约的任何条款，或以任何方式影响本租约的解释。
(f)
在执行之前不具有约束力。在双方签署本租约之前，业主向租客提交的本租约不具有约束力或效力，不构成租赁房产的选择权，也不赋予任何一方任何权利或施加任何义务。
(g)
对利息的限制。房东和租客明确表示，在任何时候都要遵守适用的法律，该法律规定了本租赁或与本租赁相关的任何应付利息的最高利率或金额。如果适用法律曾被司法解释为使本租赁项下要求的或与本租赁有关的任何合同、收费、收取、保留或收到的任何利息被高利贷，则房东和租客明确表示，房东迄今收取的所有超额金额应计入适用的义务(或者，如果该义务已经或将得到全额支付，则退还给租户)，本租赁的条款应立即被视为已改革，此后根据本租赁可收取的金额应减少，而无需执行任何新的文件，以符合适用的法律，但可全数追讨本条例所规定的最高款额。
45/47威金斯-套房100和200/斯托克-第35页
(h)
法律的选择。本租约的构造和解释应受房屋所在州的国内法律管辖，不包括任何法律冲突原则。
(i)
时间到了。对于承租人履行本租约项下的义务而言，时间至关重要。
(j)
OFAC。承租人和承租人的所有实益所有人目前(A)遵守并应在本租赁期限内始终遵守美国财政部外国资产管制办公室(OFAC)的规定以及与之相关的任何法规、行政命令或规定(统称为OFAC规则)，(B)没有也不得在本租赁期限内列入特别指定国民和封锁人员名单、逃避外国制裁者名单或部门制裁识别名单，均由OFAC保存和/或在OFAC或其他政府当局根据任何授权法规、行政命令或法规维护的任何其他类似名单上，并且(C)不是根据OFAC规则禁止美国人与其进行业务往来的个人或实体。
(k)
以引用方式成立为法团。本合同附件中的所有展品和附件均纳入本租约，并成为本租约的一部分。如该等展品或附件与本租约的条款有任何冲突，以该等展品或附件为准。
(l)
整个协议。本租约，包括随附的展品，构成业主和租客之间关于本租赁标的的完整协议，并取代双方之前和当时的所有协议、谅解、意向书、谈判和讨论，无论是口头的还是书面的，除本文特别规定外，另一方不向任何一方作出与本租赁标的相关的担保、陈述或其他协议，明示或默示的。
(m)
没有一致和满意。除最早规定的基本租金和附加租金外，租客支付或业主收取少于每月基本租金分期付款或任何额外租金的金额，也不会是对支付任何基本租金或附加租金支票或信件上的任何背书或声明。房东可以接受这种支票或付款，但不影响房东收回租金余额或寻求本租约规定的任何其他补救措施的权利。
(n)
危险活动。尽管本租约有任何其他规定，房东及其雇员、代理人和承包商有权拒绝在房屋的任何部分进行任何维修或服务，根据承租人的常规安全指南、惯例或习惯或谨慎的行业惯例，需要除安全眼镜以外的任何形式的防护服或设备。在任何情况下，承租人应在房东的合理酌情权下，与房东可接受的各方签订所有此类维修和服务的合同，房东应在必要的范围内公平调整承租人在该等维修或服务方面的运营费用份额，以反映房东没有向租户提供此类维修或服务。
(o)
班车服务。业主及业主关联公司计划为项目及项目附近由业主关联公司拥有的其他建筑物提供校园班车服务(“班车服务”)；但房东或业主的任何关联公司均无义务提供班车服务(或在班车服务开始后，在任何特定时间段内继续提供班车服务)或促使班车服务遵循任何特定路线、进行任何特定停靠或遵守任何特定时间表或运营时间。如果业主及其关联公司实际开始运营班车服务，(I)房东应以书面形式通知承租人开始运营的日期(“班车服务开始日期”)以及计划的路线、站点、时间表和运营时间，(Ii)房东应允许在项目中实际受雇的承租人员工使用班车服务，以及(Iii)无论承租人的员工是否使用班车服务，从(X)班车服务开始日期或开始日期的较晚日期开始，以期限届满或房东永久停止提供班车服务的日期较早者为准，运营费用应包括
45/47威金斯-套房100和200/斯托克-第36页
提供班车服务的费用(“班车服务费用”)。承租人确认并同意房东并未就穿梭服务的开始或持续提供作出任何陈述或保证，承租人订立本租约并不是期望穿梭服务在整个租期内开始或继续向承租人提供。
(p)
对应者。本租约可签署2份或2份以上副本，每份副本应视为正本，但所有副本一起构成一份相同的文书。副本可通过传真、电子邮件(包括pdf或符合美国联邦2000年ESIGN法案的任何电子签名过程)或其他传输方式交付，因此交付的任何副本应被视为已正式且有效地交付，并且在任何目的下都是有效的。就本租赁及与之相关的所有事项而言，电子签名应被视为原始签名，此类电子签名与原始签名具有同等法律效力。
[下一页上的签名]
45/47威金斯-套房100和200/斯托克-第37页
房东和租客已于上述第一年签署本租约，特此为证。
租户：
斯托克治疗公司，
特拉华州的一家公司
作者：/s/Edward M. Kaye
姓名：Edward M. Kaye
ITS：首席执行官
作者：/s/Huw M.纳什
Name：huw M.纳什
其：COO & CBO
房东：
ARE—MA REGION NO.24，LLC，
特拉华州一家有限责任公司
作者：Alexandria Real Estate Equities，L.P.
特拉华州的有限合伙企业，
管理成员
作者：Are-QRS Corp.，
一家马里兰州的公司
普通合伙人
By：/s/Allison Grochola
其：高级副总裁—房地产法律事务
租契的第一项修订
本第一份租赁修正案（以下简称“修订案”）于2023年12月12日（以下简称“生效日期”）由XENON PROPERTIES，LLC（一家特拉华州有限责任公司（以下简称“业主”）作为ARE—MA Region No. 24，LLC的权益继承人）与STOKE THERAPEUTICS，INC.签订，特拉华州公司（“租户”）。
见证人：
A.
兹提述日期为二零二一年九月八日的若干租赁协议，（“租约”），由ARE—MA Region No.43，LLC（以下简称“原业主”）（作为业主）及租客（作为租客），就若干可出租面积约为38，000平方呎的处所，（“房产”），包括被称为和编号为45—47 Wiggins Avenue，Bedford，Massachusetts（“建筑”）的整栋建筑。
B.
业主是该建筑物的现有拥有人，也是业主在租赁项下权益的现有持有人。
D.
双方希望：（i）将租赁期限延长两年，自2025年1月1日起至2026年12月31日止，及（ii）在某些其他方面修订租赁，所有内容如下。 本文未定义的大写术语应具有与租赁中该等术语相同的含义。
因此，考虑到本协议所载的相互契约和条件以及其他良好且有价值的对价，双方同意如下：
协议
1.
附加基本条件。租赁期特此延长至二零二四年十二月三十一日之后，为期两（2）年，自二零二五年一月一日（“额外基准期开始日期”）起至二零二六年十二月三十一日止（“额外基准期”）。 本租赁项下所有提及的“期限”均指基本期限和附加基本期限，根据本租赁条款（经修订），可根据延长权（定义见下文）的延长期限进一步延长。 本租约的所有条款和规定（经修订）应适用于承租人在额外基本期限内租赁该房屋，除非本协议另有明确规定。
2.
房地的条件。 该房屋以当时的“现状”条件在额外的基本期限内出租给承租人，业主没有任何声明或保证，也没有任何义务提供任何建筑或承租人改善津贴，或在其中进行任何建筑或以其他方式为承租人入住做准备；但前提是，自生效日期起，业主同意每月至少与承租人会面一次，就与建筑物和/或房屋有关的任何维修和维护事项进行协商，并且，如果要求，该会议应包括一名业主代表和一名业主聘请的管理公司代表，以管理本项目。 此外，自生效日期起，只要承租人是建筑物的唯一承租人，业主应允许并向承租人提供建筑物HVAC控制系统的访问，以调整房屋内的温度设定值。 承租人将访问的HVAC控制系统将包括所有FP、VAV和CAV以及仅针对45和47办公区域的RTU。 对于办公区域内的温度设定点（包括承租人对办公区域内温度设定点的任何调整），业主不承担任何责任或义务
区域），亦不承担任何责任或责任，有关其对承租人实验室运作的任何影响。 为免生疑问，上述条款不得改变、修改或影响出租人根据租约对建筑系统进行正常维修和维护的责任，但须将相关费用计入运营费用，并须遵守租约的其他条款和规定。
(q)
房东 自生效日期起，“业主”一词特此修订为“Xenon Property，LLC，特拉华州有限责任公司”。
(r)
房东通知地址 自生效日期起，租赁的引言部分中，定义“业主通知地址”的小节特此修改如下：
房东通知地址：
Xenon Property，LLC
TPG Real Estate
345 California Street，Suite 300
加利福尼亚州旧金山，邮编：94104
收件人：Jacob Muller，校长
将发给业主的通知副本发送至：
地址：Anchor Line Partners，LLC
邮政局广场一号36楼
马萨诸塞州波士顿，邮编：02109
收件人：Andrew J. Maher
并执行以下操作：
Nutter，McClennen & Fish，LLP
西海港
海港大道155号
马萨诸塞州波士顿，邮编：02210
收件人：Michael F.伯克先生
(s)
房租支付地址。 自生效日期起，在租赁的导言部分，其中定义“租金支付地址”的小节特此修改如下：
租金支付地址：
P.O.包装箱：
Xenon Property，LLC
P.O.邮箱411343
波士顿，MA 02241—1343
或
银行电汇：
美国银行
ABA编号：026009593
账号：4451719182
用户名：Xenon Property，LLC
(t)
基本租金。 自附加基本期限开始日期起，在租赁的导言部分，其中定义了术语“基本租金”的小节，特此针对附加基本期限修改如下：
|
|
|
|
期间 |
年基本租金 |
基本租金按月分期付款 |
从… |
穿过 |
|
1/1/25 |
12/31/25 |
$2,489,000.00 |
$207,416.67 |
1/1/26 |
12/31/26 |
$2,563,670.00 |
$213,639.17 |
为免生疑问，自附加基本期限生效日期起，租赁第4条（基本租金调整）不适用，且基本租金的调整应受本修订第3条（d）款的约束。
(u)
额外租金。 在额外基本期限内，承租人应继续支付所有额外租金，包括但不限于租赁中规定的运营费用和水电费。
(v)
扩展选项。 自生效日期起，租赁第39条（延长期限的权利）应被删除，且不再具有任何效力。 承租人应有权根据本协议附件A中规定的条款和条件，将租赁期限延长至额外基本期限以外，再延长五（5）年。
4.
杂项。 承租人特此确认，截至生效日期，（a）出租人在租赁下没有未履行的义务，即对该房屋进行任何工程或改善，或根据租赁提供任何承租人改善补贴，（b）承租人没有对出租人全面执行租赁进行补偿或抗辩，（c）承租人没有转让，转让或抵押租赁或其中的任何权益，并且目前没有转租所有或任何部分房产，以及（d）据承租人所知，业主没有违约。
5.
券商 业主和承租人特此声明并保证，除仲量联行（下称“经纪人”）外，双方均未就本修订案的采购与任何房地产经纪人或代理人进行交易。 任何房地产经纪人或代理人（经纪人除外）因赔偿方的任何行为或声明而要求获得本修订案的任何赔偿、佣金或费用，各方同意赔偿并使另一方免受任何成本、费用或责任（包括诉讼费用和合理的律师费）。 业主应负责根据单独协议支付与本租赁第一次修订有关的任何佣金。
6.
外国资产管制处。 承租人和业主目前（a）遵守并在租赁期内始终遵守美国财政部外国资产控制办公室（“OFAC”）的规定以及任何相关法规、行政命令或法规（统称为“外国资产管制处规则”），（b）不在特别指定的国民和被封锁人员名单上，也不得在租赁期内被列入特别指定的国民和被封锁人员名单，外国制裁逃避者名单，或部门制裁识别清单，这些清单均由外国资产管制处保存，和/或外国资产管制处或其他政府机构根据任何授权法令、行政命令或条例保存的任何其他类似清单上，以及（c）根据外国资产管制处规则禁止美国人与之开展业务的个人或实体。
7.
生效日期 双方同意，本修订应自生效日期起生效，而非生效日期之前的任何时间段。 在本修正案中，
（c）在生效日期之前的一段时间内，旨在修改租约的语言，该语言仅用于澄清目的，不应被视为改变双方在此方面的义务。 在任何情况下，本修订均不得解释为在业主拥有该物业之前的任何时间段内对业主施加任何责任。
8.
批准租赁条款。 除本修订另有明确修订、修改和规定外，承租人特此批准租赁的所有条款、契约和条件，且该等条款、契约和条件应被视为纳入本修订并成为本修订的一部分，并应继续具有充分效力。
9.
整个修正案。 本修订包含双方就本协议标的达成的所有协议，并取代双方先前就该标的达成的所有交易。
10.
有约束力的修正案。 本修正案对本协议各方及其各自的继承人和受让人具有约束力，并应符合双方的利益。
11.
治国理政。本修正案受马萨诸塞州联邦法律管辖。
12.
权威。房东和租客双方都向对方保证，代表其执行本修正案的一人或多人有权这样做，并且这种执行完全有义务和约束该当事人遵守本修正案的所有条款和条款。
13.
可分割性。如果根据适用于本修正案条款的任何现行或未来法律，本修正案的任何条款或条款被或应当被认定为非法、无效或不可执行，则在这种情况下，本修正案的其余部分不应受此影响，并且代替本修正案中非法、无效或不可执行的每个此类条款或条款，该条款或条款应被司法解释和解释为与其上下文合理建议的非法、无效或不可执行的条款或条款在实质和内容上相似，以便此后合法、有效和可执行。
14.
没有预订。提交本修正案供审查或签署并不构成保留、选择或要约，本修正案在各方签署和提交之前不生效。
15.
对应者。本修正案可同时签署两份或两份以上副本，每份副本应被视为原件，但所有副本一起构成一份相同的文书。此外，可以使用电子邮件签名来代替本修正案中的原始签名。房东和租客打算受电子邮件文件上的签名的约束，知道对方将依赖电子邮件签名，特此放弃基于签名形式执行本修正案条款的任何抗辩。
[以下页面上的签名]
房东和租客自上述日期起执行本修正案，特此为证。
|
|
|
房东：
Xenon Property，LLC，特拉华州有限责任公司 作者：马萨诸塞州有限责任公司ALP TPG II Manager，LLC，其指定代表 作者：_/S/布莱恩·查森_
姓名：_Brian Chaisson_
标题：授权签字人 |
|
|
|
租户：
斯托克治疗公司，特拉华州的一家公司 作者：S/爱德华·M·凯_
姓名：爱德华·M·凯
头衔：首席执行官 作者：_/S/休·M·纳什_
姓名：休·M·纳什
标题： COO & CBO |
附件A
扩展选项
承租人应有一（1）个选择权（“延长选择权”），从额外基本期限（“延长期限”）到期日起，延长期限一（1）个五（5）年。 延长期限的任何延长应适用于整个房地。 如承租人未能及时行使延期选择权，承租人在本协议项下不再享有延期权。 如果承租人及时行使下述规定的延期选择权，则租期应在延期期内延长，承租人应根据租赁第3条的条款和条件支付延期期内房屋的基本租金，基本租金率等于公平市价租金率的95%（定义如下）根据下文所述本节规定确定的延长期限的场所。 对于承租人及时行使此处规定的延期选择权而言，时间是至关重要的。 任何行使延期选择权的通知必须为无条件及不可撤销，方能有效。 除本协议另有规定外，承租人在延长期内租赁该物业的所有条款和条件应适用于该等延长期之前对该物业有效的所有条款和条件，但承租人在延长期结束后没有进一步选择延长该租赁期。
承租人行使延期选择权的程序，以及厘定适用于延期期的延期租金率（定义见下文）的程序如下：
(a)
租户的行使通知。 如果承租人希望行使延期选择权，承租人应在额外基本期限预定到期前至少九（9）个月通知出租人。 承租人未能根据本款（a）项及时发出通知，即构成承租人不可撤销地放弃延长期限的权利。
(b)
房东的回应。 如果承租人及时根据上述第（a）款发出通知，则出租人应在出租人收到通知后三十（30）天内向承租人提供出租人估计的基本租金率，该基本租金率等于该房屋在延长期内的公平市场租金率的95%（一旦根据以下条款和规定确定，即“延长租金率”）。 在出租人根据上一句向承租人公布其对延期租金的估计后三十（30）天内，承租人应通过向出租人发出书面通知，（i）通知出租人接受出租人对适用延期期的延期租金的估计，或（ii）通知出租人对适用延期租金的估计提出异议，根据第（ii）款发出的通知应说明承租人对适用的延长租金率的估计。 未能及时发出通知，质疑出租人对该适用的延长租金率的估计，即构成出租人对该适用的延长租金率的确定。
(c)
arbitration. 如果承租人对出租人根据上述第（b）（ii）项确定的延期租金率提出异议，双方应在发出争议通知后的三十（30）天内，以善意的方式解决该争议。 如果在上述三十（30）天期限后，有关延长租金率的争议仍未解决，则任何一方均可通过向另一方发出提交仲裁通知，按照下文规定将公平市场租金率问题提交仲裁。 业主和租户各20
(20)在接到提交仲裁的通知后的几天内，应指定一名商业房地产经纪人为仲裁员，该经纪人至少有十(10)年在包括马萨诸塞州贝德福德在内的大波士顿郊区实验室市场担任实验室空间经纪人的经验，并应将该任命通知另一方。如果房东或租户中的任何一方未能及时指定仲裁员，另一方可在向违约方发出未能及时指定仲裁员的通知后五(5)个工作日向美国仲裁协会波士顿办事处(“AAA”)申请指定仲裁员。两名仲裁员应在指定第二名仲裁员后五(5)个工作日内指定第三名仲裁员，该第三名仲裁员应具有同等资格。如果两名仲裁员不能及时就第三名仲裁员的选择达成一致，则任一名仲裁员均可代表双方向AAA波士顿办事处请求指定第三名仲裁员。仲裁应按照AAA的商业仲裁规则进行，只要该规则不与本租约的规定相抵触(在这种情况下，应以本租约的规定为准)。应要求仲裁员在指定第三名仲裁员后三十(30)天内，按照公平市场租金标准作出多数书面裁决；但条件是：(I)仲裁员制定的公平市场租金不得高于房东提出的延期租金费率，或低于租户在仲裁开始前提出的业主延期租金费率的反建议；以及(Ii)如果仲裁员无法达成上述多数决定，则除前款第1(C)(I)款另有规定外，公平市场租金费率应被视为三名仲裁员作出并同时做出的两项最接近决定的平均值。仲裁员没有权力或管辖权对该金额作出任何其他决定。每一方应承担其指定的仲裁员的费用；否则，仲裁费用(不包括双方当事人应支付的证人和律师费)应由各方平分承担。如果AAA应停止为波士顿的商业纠纷提供仲裁，则第二名或第三名仲裁员应由提供实质上相同服务的任何后续组织指定，如果没有这样的组织，则应由具有管辖权的法院根据马萨诸塞州联邦仲裁法指定。在本合同项下适用的延期租金费率有争议的任何期间内，承租人应按照附加基本期限最后一年的现行费率支付适用延期租金，双方应在仲裁员宣布决定后三十(30)天内调整多付或少付的金额。
(d)
公平市值租金。续期期间的“公平市值租金”应指与本租约条款下适用的续期期限相同期限的物业的每平方英尺的年度公平市值租金，犹如该物业处于当时的状况或处于根据本租约需要维护的该等空间的较佳状况。在作出这一决定时，应参考马萨诸塞州贝德福德可比实验室建筑中可比实验室空间的租赁交易，并应针对任何相关因素对该等可比交易中的租金进行适当调整，包括但不限于交易的时间、空间的位置和状况、建筑的质量以及任何免费租金、租户改善或其他租户优惠(或缺乏)。
(e)
确认性工具。如果承租人应根据本节的规定行使延期选择权，本节的规定应自行执行，但在确定延期期限的延期租金费率后，如任何一方提出要求，双方应签署一份协议，规定延期期限的延期租金费率，并确认延期。
(f)
将军。即使本节有任何相反的规定，在以下情况下，在业主选择时，续期选择权无效：(I)租客在任何适用的通知和补救期限届满后，在租客选择延长租期时，或在租客选择延长租期时，或在租户行使续期选择权时，超过50%(50%)的房产被转租(根据许可转让除外)，或租约转让(与许可转让相关的转让除外)当时完全有效。
DOCPROPERTY“CUS_DOCIDChunk0”6185347.10
