附件10.11
租赁协议
与%1达成的协议ST 2022年4月的一天
魅力视觉控股有限公司(HolderHKID
编号新界荃湾横龙街32-40号休斯顿工业大厦11楼D室BR 66486329)香港
(通讯地址)One Part and J-Long Ltd.的香港特别行政区(下称“业主”，在文意所允许的情况下，该词须包括当其时有权在本协议订立的期限
届满后立即享有复归权利的人)(香港身分证持有人不是的。Br 10115370)香港新界荃湾香港特别行政区横龙街39-40号休斯顿工业大厦8楼F室(通讯地址)
(以下称为“承租人” 在上下文允许的情况下，该词句应包括其业权继承人)
据此，双方同意如下：
| 1. | 房东应出租，租客应将新界荃湾横龙街32-40号休斯顿工业大厦8楼E室全部租出。香港(下称“上述处所”)在本协议所载的条款及条件下。 |
| 2. | 租期为2年，从1月1日起计算。ST于2022年4月(生效日期 )，并将于租期最后一天自动终止(除非根据本条款第17或18条提早终止)，而无须通知 。 |
| 3. | 该房屋应用于工业用途。 |
| 4. | 上述物业的租金为每月港币31,335.00元(港币31,335.00元)
，包括地租、差饷及管理费。 |
仅供参考
年租金-每年数字
上述物业的租金为每年港币376，020.00元（港币376，020.00元），包括地租、差饷及管理费，须按年缴付，并须于每公历年3月31日到期缴付。在本合同有效期内任何时期的租金支付，如果少于 1年，则应按年租金的比例支付。
| 5. | 出租人应支付该房屋的应缴物业税。 |
| 6. | 承租人应向出租人支付保证金港币31，335.00元（HK $31，335.00） ，作为承租人遵守和履行本协议所载条款和条件的保证金， 该保证金应由出租人在本协议有效期内持有。若承租人未事先违反本合同中的任何条款和条件，出租人应在出租人交空该房屋之日起 14天内将保证金无息退还给承租人，或结清承租人欠出租人的任何欠款，以较晚者为准。如果承租人 违反本租约所载的任何条款，本协议应立即终止，根据本条款支付的保证金 应完全没收给业主，作为违约赔偿金（但不是作为惩罚）和权利 本条款给予出租人的补救措施不得损害出租人就承租人违约行为采取的任何其他行动权或任何补救措施。 |
承租人应在租赁期内每月_。如果承租人在 到期日起7天后仍未支付租金，则出租人有权采取适当行动收回租金，且出租人因该等行动而产生的所有成本、费用和其他支出 应视为承租人欠出租人的债务，并应由出租人全额收回。
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| 7. | 未经出租人事先书面同意，承租人不得对房屋进行任何变更和/或扩建，出租人不得无理拒绝同意。 |
| 8. | 承租人不得将该物业或其任何部分转让、转让、转租或放弃对该物业或其任何部分的占有。本租约应属于本租约所列一方。 |
| 9. | 承租人须遵守香港所有条例、规例及规则，并须遵守及 履行与该物业有关的公契及附属公契（如有）的契诺、条款及条件。 承租人不得违反政府租契所载的任何负面或限制性约定。 |
| 10. | 承租人应在租赁期内支付该房屋的所有水、电、气、电话费及其他类似费用。 |
| 11. | 承租人应在租赁期内保持该房屋内部良好和可出租 修理和条件（正常磨损和损坏造成的固有缺陷除外），并应交付空置占有 租赁期满或提前终止时，该房屋仍处于相同的维修和状况。 |
| 12. | 如果承租人已按照本合同规定的日期和方式支付租金和其他支出，并遵守和履行本合同所载的条款和条件，承租人应遵守和履行本合同所载的条款和条件，则 承租人应在租赁期内和平地持有和享有该房屋，而不受出租人的任何干扰。 |
| 13. | (a)根据下文第（b）款，业主应保持和维护 房屋的结构部件和主要排水管，管道和电缆处于适当的维修状态，但业主不应承担责任 ，除非和直到书面通知任何缺陷或需要维修 承租人向出租人发出的任何通知，而出租人在该通知送达之日起的合理时间过后未能采取合理措施进行维修和补救。 |
(b)尽管有 上述任何规定，承租人应负责清洁或清理该房屋厨房和/或卫生间内任何排水管、管道或污水的所有费用。
| 14. | 本协议的印花税应由业主和承租人平均分担。 承租人有权享受免租期，免租期由_ |
| 15. | 尽管本协议中有任何规定，但如果出租人未根据本协议第18条行使选择权，双方同意，自生效日期起12个月届满后，承租人可随时行使选择权终止租赁，但应提前 个月向出租人发出书面通知，或支付 个月的租金代替通知。租赁期不得少于_个月，包括个月的书面通知。 |
| 16. | 尽管本协议中有任何规定，但如果承租人未根据本协议第17条行使选择权，双方同意，自生效日期起满12个月后，出租人可随时行使选择权终止租赁，但应提前 个月向承租人发出书面通知，或支付 个月租金以代替通知。租赁期不得少于_个月，包括 个月的书面通知。 |
| 17. | 本协议取代双方 之前的所有协商、陈述、谅解和协议。 |
| 18. | 本协议中、英文版本如有冲突，以英文版本为准。 |
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| 确认收到保证金 | 已确认收到 | |
| HK$31，335.00 由 房东 | 承租人的房地 | |
| /s/骏景控股有限公司 | /S/金龙有限公司 | |
| HKID/B.R.第66486329号 | HKID/B.R.第10115370号 | |
| 业主确认并接受本合同中包含的所有条款和条件 | 承租人已确认及接受本租约所载之所有条款及细则 | |
| /s/骏景控股有限公司 | /S/金龙有限公司 | |
| HKID/B.R.第66486329号 | HKID/B.R.第10115370号 | |
| 见证人： |
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