附录 99.1

全民健康房地产收益信托基金

报告2023年第二季度财务业绩

合并经营业绩——截至2023年6月30日和2022年6月30日的三个月期间：

宾夕法尼亚州普鲁士之王——环球健康房地产收益信托基金（纽约证券交易所代码：UHT）今天宣布，截至2023年6月30日的三个月期间，净收益为350万美元，摊薄每股收益为0.25美元，而2022年第二季度为520万美元，摊薄每股收益为0.38美元。

与2022年同期相比，我们在2023年第二季度的净收益减少了170万美元，摊薄每股收益为0.13美元，其中包括以下方面：（i）减少180万美元，摊薄每股收益0.13美元，这是由于我们的平均借款利率和平均未偿还借款增加导致利息支出增加；（ii）减少86.2万美元，合0.06美元摊薄后的每股收益，来自2023年第二季度与伊利诺伊州芝加哥一处房产相关的拆除费用，部分抵消了上述费用；(iii) 增加929,000美元，摊薄每股收益0.06美元，这是由于各种物业产生的收入总净增加，包括与位于芝加哥的房产相关的支出减少227,000美元，摊薄每股收益0.02美元。

根据所附的非公认会计准则补充信息附表（“补充附表”）计算，2023年第二季度我们的运营资金（“FFO”）为1,060万美元，摊薄每股收益0.77美元，而2022年第二季度为1,220万美元，摊薄每股收益0.88美元。减少160万美元，摊薄每股收益0.11美元，主要是由于上述170万美元，摊薄每股收益与2022年第二季度相比，我们在2023年第二季度的净收入减少了1.3美元，但折旧和摊销费用的增加部分抵消了这一减少。

合并经营业绩——截至2023年6月30日和2022年6月30日的六个月期间：

在截至2023年6月30日的六个月期间，净收益为790万美元，摊薄每股收益为0.57美元，而2022年前六个月的净收益为1,060万美元，摊薄每股收益为0.77美元。

与2022年同期相比，我们在2023年前六个月的净收益减少了270万美元，摊薄每股收益为0.20美元，主要是由于：（i）减少330万美元，摊薄每股收益0.24美元，这是由于我们的平均借款利率和平均未偿还借款的增加导致利息支出增加；（ii）减少110万美元，合1.0万美元，即0.24美元摊薄后每股0.8美元，来自2023年前六个月与伊利诺伊州芝加哥一处房产相关的拆除费用，部分抵消了以下费用；(iii) 净增加170万美元，摊薄每股收益0.12美元，这是由于各种物业产生的收入总净增加，包括

与位于芝加哥的房产相关的费用减少568,000美元，摊薄每股0.04美元。

根据所附补充附表计算，我们在2023年前六个月的FFO为2,200万美元，摊薄每股收益为1.59美元，而2022年同期为2460万美元，摊薄每股收益为1.78美元。减少260万美元，摊薄每股收益0.19美元，主要是由于上述270万美元，即摊薄每股收益0.20美元，与2022年前六个月相比，我们在2023年前六个月的净收入减少了，但折旧和摊销费用的增加部分抵消了这一减少。

股息信息：

第二季度股息为每股0.72美元，合计1,000万美元，于2023年6月7日宣布，并于2023年6月30日支付。

资本资源信息：

截至2023年6月30日，根据我们的3.75亿美元循环信贷协议的条款，我们有3.114亿美元的未偿借款和截至该日的6,050万美元可用借款能力，扣除未偿借款和信用证。

新建项目-塞拉医疗广场 I:

2023年3月，位于内华达州里诺的占地86,000平方英尺的医疗办公大楼（“MOB”）Sierra Medical Plaza I的施工基本完成。该暴民位于内华达州北部山脉医疗中心的校园内，该医院由UHS的全资子公司拥有和运营，于2022年4月建成并开放。与该建筑相关的弹性租赁主协议于2023年3月开始，为期十年，计划于2033年3月31日到期，涵盖了MOB可出租平方英尺的大约68％，初始最低年租金为130万美元，外加按比例分摊的公共区域维护费用。根据第三方租赁的执行，本弹性租赁主协议可能会有所减少。暴徒的总成本估计约为3500万美元，其中约2400万美元是截至2023年6月30日产生的。

空置的专业设施：

位于伊利诺伊州芝加哥的前专科医院的拆除工作已基本完成。拆除费用总额约为150万美元，所有这些费用都是截至2023年6月30日产生的。这些拆除费用包含在以下时期的合并收益表中的其他运营费用中：2022年第四季度为33.2万美元，2023年第一季度为26.5万美元，2023年第二季度为86.2万美元。

包括截至2023年6月30日的三个月和六个月中产生的上述拆除费用，在截至2023年6月30日的三个月和六个月中，我们与位于伊利诺伊州芝加哥的房产相关的运营费用分别为98.3万美元和140万美元（在截至2023年6月30日的三个月和六个月中分别为12万美元和27.2万美元，不包括拆除费用），而在截至2023年6月30日的三个月和六个月中分别为12万美元和27.2万美元，不包括拆除费用），而在截至2023年6月30日的三个月和六个月中分别为34.7万美元和84万美元分别于2022年6月30日结束的三个月和六个月期限。

此外，在截至2023年6月30日和2022年6月30日的三个月期间，位于印第安纳州埃文斯维尔和德克萨斯州科珀斯克里斯蒂的两个空置专业设施的总运营支出分别约为202,000美元和197,000美元，在截至2023年6月30日和2022年6月30日的六个月期间，分别约为38.9万美元和37.3万美元。

我们将继续向第三方销售上述三处房产。与这些物业相关的未来运营费用，估计约为130万美元

2023年全年（不包括与伊利诺伊州芝加哥的房产相关的拆除费用）的总额，将由我们在其保留所有权和未使用期间支付。如果这些房产在很长一段时间内继续保持所有权和闲置状态，或者我们为了使这些房产适合其他运营商/租户/买家而承担巨额翻新或额外的拆除费用，那么我们未来的运营业绩可能会受到重大不利影响。

一般信息、前瞻性陈述和风险因素以及非公认会计准则财务指标：

Universal Health Realty Income Trust是一家房地产投资信托基金，投资于医疗保健和公共服务相关设施，包括急诊医院、行为保健医院、专科设施、医疗/办公大楼、独立急诊室和儿童保育中心。我们对位于二十一个州的七十六处房产进行了投资或承诺。

本新闻稿包含基于当前管理层预期的前瞻性陈述。许多因素，包括此处披露的因素，以及我们每位租户的运营和财务业绩，与医疗保健行业趋势相关的因素，以及我们向美国证券交易委员会提交的文件中详述的因素（见第1A项风险因素和截至2022年12月31日的10-K表中的第7项——前瞻性陈述和截至3月31日的季度10-Q表中的前瞻性陈述和某些风险因素）2023），可能会导致结果与预期的结果存在重大差异在前瞻性陈述中。读者不应过分依赖此类前瞻性陈述，这些陈述仅反映管理层截至本文发布之日的观点。无论是由于新信息、未来事件还是其他原因，我们都没有义务修改或更新任何前瞻性陈述，也没有义务做出任何其他前瞻性陈述。

许多可能影响我们未来业绩的因素是我们无法控制或预测的，包括 COVID-19 疫情的影响。租户乃至我们的未来运营和财务业绩可能会受到各种事态发展的重大影响，包括但不限于由于全国护士和其他临床工作人员和支持人员短缺而导致的人员可用性减少以及租户工资支出的相关增加；政府和行政监管对医疗保健行业的影响；宏观经济状况恶化导致的患者数量下降和付款人组合的不利变化（包括由于企业关闭和裁员，未投保和投保不足的患者人数增加）；与租户员工和患者所需供应有关的潜在中断；以及其他支出可能增加。

此外，利率的提高大大增加了我们的借款成本，降低了我们以优惠条件进入资本市场的能力。进一步提高利率可能会对我们未来的经营业绩产生重大的不利影响，由此对资本市场的影响可能会对我们执行战略的能力产生不利影响。

我们认为，在适用的情况下，调整后的净收益和调整后的摊薄后每股净收益（如补充附表所示）是非公认会计准则财务指标（“GAAP” 是美利坚合众国的公认会计原则），作为衡量我们经营业绩的指标，对我们的投资者很有帮助。此外，我们认为，在适用的情况下，根据这些衡量标准比较和讨论我们的财务业绩，对我们的投资者很有帮助，因为它可以抵消每年非经常性或非运营性质的重大项目的影响，包括但不限于交易收益等项目。

运营资金（“FFO”）是衡量房地产投资信托基金（“REIT”）业绩的公认指标。我们认为，FFO和摊薄后每股FFO是非公认会计准则的财务指标，作为衡量我们经营业绩的指标，对我们的投资者很有帮助。我们计算

FFO，如所附补充附表所示，根据全国房地产投资信托基金协会（“NAREIT”）制定的标准，该标准可能无法与其他房地产投资信托基金报告的FFO进行比较，后者未根据NAREIT定义计算FFO，或者对NAREIT定义的解释与我们对定义的解释不同。FFO 会根据某些项目的影响进行调整，例如在报告期内发生的交易收益。FFO不代表根据公认会计原则从经营活动中产生的现金，不应被视为根据公认会计原则确定的净收益的替代方案。此外，FFO不应用作：（i）我们根据公认会计原则确定的财务业绩的指标；（ii）根据公认会计原则确定的经营活动现金流的替代方案；（iii）衡量我们流动性的指标，或；（iv）衡量我们现金需求的可用资金的指标，包括我们向股东分配现金的能力。我们报告的净收入与FFO的对账反映在以下补充附表中。

为了全面了解我们的财务业绩，应根据公认会计原则将这些指标与净收益联系起来进行审查，这些指标载于本报告的简明合并财务报表及其附注，或我们向美国证券交易委员会提交的其他文件，包括截至2022年12月31日的10-K表报告和截至2023年3月31日的季度10-Q表报告。由于这些指标中包含或排除的项目是理解和评估GAAP下财务业绩的重要组成部分，因此不应将这些指标视为衡量我们经营业绩或盈利能力的净收入的替代方案。由于所提出的这些指标不是根据公认会计原则确定的，因此容易受到不同计算的影响，因此它们可能无法与其他公司的其他类似标题的指标进行比较。鼓励投资者在评估我们的财务业绩时使用公认会计原则衡量标准。

（更多）

环球健康房地产收入信托基金

合并收益表

在截至2023年6月30日和2022年6月30日的三个月和六个月中

（金额以千计，股票信息除外）

（未经审计）

环球健康房地产收入信托基金

非公认会计准则补充信息表（“补充附表”）

截至2023年6月30日和2022年6月30日的三个月

（金额以千计，股票信息除外）

（未经审计）

调整后净收益的计算

运营资金（“FFO”）的计算

环球健康房地产收入信托基金

非公认会计准则补充信息表（“补充附表”）

在截至2023年6月30日和2022年6月30日的六个月中

（金额以千计，股票信息除外）

（未经审计）

调整后净收益的计算

运营资金（“FFO”）的计算

环球健康房地产收入信托基金

合并资产负债表

（金额以千计，股票信息除外）

（未经审计）