附录 99.1

全民健康房地产收益信托基金

报告2023年第四季度和全年财务业绩

合并经营业绩——截至2023年12月31日和2022年12月31日的三个月期间：

宾夕法尼亚州普鲁士之王——环球健康房地产收益信托基金（纽约证券交易所代码：UHT）今天宣布，截至2023年12月31日的三个月期间，净收益为360万美元，摊薄每股收益为0.26美元，而2022年第四季度为560万美元，摊薄每股收益为0.41美元。

如所附的非公认会计准则补充信息附表（“补充附表”）所反映，我们截至2023年12月31日的三个月期间的财务业绩包括与出售位于德克萨斯州科珀斯克里斯蒂的空置专业设施有关的约23.2万美元，摊薄后每股亏损0.02美元。该融资机制于2023年12月被剥离，净现金收益约为390万美元（如下所述）。调整了我们公布的资产剥离亏损业绩后，截至2023年12月31日的三个月期间，我们调整后的净收益为380万美元，摊薄每股收益为0.28美元，而2022年第四季度为560万美元，摊薄每股收益为0.41美元。

与2022年同期相比，我们在2023年第四季度调整后的净收益减少了180万美元，摊薄每股收益为0.13美元，其中包括以下方面：（i）减少120万美元，摊薄每股收益0.09美元，这是由于我们的平均借款利率和平均未偿还借款的增加导致利息支出增加；（ii）减少125万美元，合0.09美元。摊薄后每股0.9美元，与2022年第四季度签订的一次性结算和发行协议有关位于伊利诺伊州芝加哥的专业设施；部分抵消了：（iii）2022年第四季度与芝加哥设施相关的拆除费用增加332,000美元，摊薄每股收益0.02美元；（iv）增加349,000美元，摊薄每股收益0.03美元，增幅为3.4万美元，摊薄每股收益0.03美元，这是由于各种物业产生的总收入净增长所致。

根据补充附表计算，我们的运营资金（“FFO”）在2023年第四季度为1140万美元，摊薄每股收益为0.82美元，而2022年第四季度为1,240万美元，摊薄每股收益为0.90美元。减少110万美元，摊薄每股收益0.08美元，主要是由于我们在2023年第四季度调整后的净收入与2022年第四季度相比有所减少，但折旧和摊销费用的增加部分抵消了这一下降。

合并经营业绩——截至2023年12月31日和2022年12月31日的十二个月期间：

在截至2023年12月31日的十二个月期间，净收益为1,540万美元，摊薄每股收益为1.11美元，而2022年全年净收益为2,110万美元，摊薄每股收益为1.53美元。

正如补充附表所反映的那样，我们截至2023年12月31日的年度财务业绩包括上述2023年第四季度记录的约23.2万美元的房地产资产剥离亏损。调整了我们公布的资产剥离亏损业绩后，截至2023年12月31日的财年，我们的调整后净收益为1,560万美元，摊薄每股收益为1.13美元，而截至2022年12月31日的年度为2,110万美元，摊薄每股收益为1.53美元。

与2022年同期相比，截至2023年12月31日的年度中，我们的调整后净收益减少了550万美元，摊薄每股收益为0.40美元，主要是由于：(i) 减少620万美元，摊薄每股收益0.45美元，这是由于我们的平均借款利率和平均未偿还借款增加导致利息支出增加；(ii) 减少125万美元，或摊薄后每股0.09美元，与2022年第四季度签署的一次性结算和发行协议有关位于伊利诺伊州芝加哥的专业设施；（iii）净减少80.2万美元，摊薄每股收益0.06美元，这是由于2023年和2022年与芝加哥房产有关的拆除费用增加，但被部分抵消；（iv）净增加280万美元，摊薄每股收益0.20美元，减幅为0.20美元，原因是各种物业的收入总净增加，包括减少76.2万美元，摊薄后每股0.06美元，与该物业相关的非拆除相关运营费用位于伊利诺伊州芝加哥。

根据补充附表计算，在2023年十二个月期间，我们的FFO为4,460万美元，摊薄每股收益为3.23美元，而在2022年十二个月期间，我们的FFO为4,880万美元，摊薄每股收益为3.54美元。减少430万美元，摊薄每股收益为0.31美元，主要是由于我们在2023年十二个月中调整后的净收益与2022年十二个月相比有所减少，但折旧和摊销费用的增加部分抵消了这一下降。

首席执行官兼总裁艾伦·米勒表示：“尽管与2022年相比，2023年是充满挑战的一年，部分原因是与我们在伊利诺伊州芝加哥的房产相关的非经常性项目，但我为我们强大的医疗保健物业投资组合感到自豪。”“我们乐观地展望2024年，我们将努力在现有房地产投资组合中增加高质量的投资，同时保持为股东提供安全可靠的股息流的基本目标。”

资产剥离：

2023年12月，我们出售了位于德克萨斯州科珀斯克里斯蒂的空置专业设施，扣除交易成本后的收益约为390万美元。此次剥离造成了约23.2万美元的亏损，这已包含在我们截至2023年12月31日的三个月和十二个月期间的合并收益表中。由于此次剥离，我们将不再承担与该设施相关的记录运营费用，在截至2023年12月31日和2022年12月31日的十二个月期间，运营费用分别为25.4万美元和30.2万美元。

财产收购：

2023年8月，我们收购了麦卡伦医生中心，这是一座位于德克萨斯州麦卡伦的医疗办公大楼（“MOB”），收购价格约为760万美元，包括交易成本。该建筑的可出租面积约为79,500平方英尺，100％主租给UHS的全资子公司麦卡伦医院有限责任公司。三网主租约为期十二年，是

计划于 2035 年 8 月 31 日到期。麦卡伦医院有限责任公司可以选择连续三次续订租期，为期十年。最初的年基本租金约为624,000美元。

建设项目-塞拉利昂医疗广场 I:

2023年3月，位于内华达州里诺的占地86,000平方英尺的暴民Sierra Medical Plaza I的施工基本完成。该暴民位于内华达州北部山脉医疗中心的校园内，该医院由UHS的全资子公司拥有和运营，于2022年4月建成并开放。与该建筑相关的弹性租赁主协议于2023年3月开始，为期十年，计划于2033年3月31日到期，涵盖了MOB可出租平方英尺的大约68％，初始最低年租金为130万美元，外加按比例分摊的公共区域维护费用。根据第三方租赁的执行，本弹性租赁主协议可能会有所减少。暴徒的总成本估计约为3500万美元，其中约2900万美元是截至2023年12月31日产生的。

股息信息：

第四季度股息为每股0.725美元，合计1,000万美元，于2023年12月7日宣布，并于2023年12月29日支付。

资本资源信息：

截至2023年12月31日，根据我们的3.75亿美元循环信贷协议条款，扣除未偿借款和信用证后，我们有3.266亿美元的未偿借款和4,530万美元的可用借款能力。

空置土地/专业设施：

位于伊利诺伊州芝加哥的前专科医院的拆除工作已于2023年完成。拆除成本包含在合并收益表中的其他运营费用中，总额约为150万美元（其中110万美元发生在2023年第一和第二季度，33.2万美元发生在2022年第四季度）。

包括截至2023年12月31日的十二个月期间产生的拆除费用，在截至2023年12月31日的三个月和十二个月期间，我们与该物业相关的运营费用分别为12.8万美元和170万美元。不包括拆除费用，在截至2023年12月31日的三个月和十二个月期间，与该物业相关的运营费用分别为12.8万美元和529,000美元。包括截至2022年12月31日的三个月和十二个月期间产生的拆除费用，在截至2022年12月31日的三个月期间，我们与该物业相关的运营费用为53.7万美元（不包括拆除费用为20.5万美元），2022年全年约160万美元（不包括拆除费用约为130万美元）。此外，如上所述，我们在截至2022年12月31日的三个月和十二个月期间的净收入中包括与该物业有关的一次性结算和解除协议相关的125万美元收入。

此外，在截至2023年12月31日和2022年12月31日的三个月期间，位于印第安纳州埃文斯维尔和德克萨斯州科珀斯克里斯蒂的两个空置专业设施（于2023年12月剥离）的总运营支出分别约为83,000美元和12.3万美元，在截至2023年12月31日和2022年12月31日的十二个月期间，分别约为65.5万美元和66.2万美元。

我们将继续向第三方推销上述剩余的两处空置房产。与这些房产相关的未来运营费用将由我们在它们保持所有权和未使用期间支付。

一般信息、前瞻性陈述和风险因素以及非公认会计准则财务指标：

Universal Health Realty Income Trust是一家房地产投资信托基金，投资于医疗保健和公共服务相关设施，包括急诊医院、行为保健医院、专科设施、医疗/办公大楼、独立急诊室和儿童保育中心。我们对位于二十一个州的七十六处房产进行了投资或承诺。

本新闻稿包含基于当前管理层预期的前瞻性陈述。许多因素，包括此处披露的因素，以及我们每位租户的运营和财务业绩，与医疗保健行业趋势相关的因素，以及我们向美国证券交易委员会提交的文件中详述的因素（见第1A项风险因素和截至2023年12月31日的10-K表中的第7项——前瞻性陈述），都可能导致业绩与前瞻性陈述中的预期存在重大差异。读者不应过分依赖此类前瞻性陈述，这些陈述仅反映管理层截至本文发布之日的观点。无论是由于新信息、未来事件还是其他原因，我们都没有义务修改或更新任何前瞻性陈述，也没有义务做出任何其他前瞻性陈述。

许多可能影响我们未来业绩的因素是我们无法控制或预测的，包括 COVID-19 疫情的影响。租户乃至我们的未来运营和财务业绩可能会受到各种事态发展的重大影响，包括但不限于由于全国护士和其他临床工作人员和支持人员短缺而导致的人员可用性减少以及租户工资支出的相关增加；政府和行政监管对医疗保健行业的影响；宏观经济状况恶化导致的患者数量下降和付款人组合的不利变化（包括由于企业关闭和裁员，未投保和投保不足的患者人数增加）；与租户员工和患者所需供应有关的潜在中断；以及其他支出可能增加。

此外，利率的提高大大增加了我们的借款成本，降低了我们以优惠条件进入资本市场的能力。进一步提高利率可能会对我们未来的经营业绩产生重大的不利影响，由此对资本市场的影响可能会对我们执行战略的能力产生不利影响。

我们认为，在适用的情况下，调整后的净收益和调整后的摊薄后每股净收益（如补充附表所示）是非公认会计准则财务指标（“GAAP” 是美利坚合众国的公认会计原则），作为衡量我们经营业绩的指标，对我们的投资者很有帮助。此外，我们认为，在适用的情况下，根据这些衡量标准比较和讨论我们的财务业绩，对我们的投资者很有帮助，因为它可以抵消每年非经常性或非运营性质的重大项目的影响，包括但不限于交易收益等项目。

运营资金（“FFO”）是衡量房地产投资信托基金（“REIT”）业绩的公认指标。我们认为，FFO和摊薄后每股FFO是非公认会计准则的财务指标，作为衡量我们经营业绩的指标，对我们的投资者很有帮助。如所附补充附表所示，我们根据全国房地产投资信托基金协会（“NAREIT”）制定的标准计算FFO，该标准可能无法与其他房地产投资信托基金报告的FFO进行比较，后者未根据NAREIT定义计算FFO，或者对NAREIT定义的解释与我们对定义的解释不同。FFO 会针对

某些项目的影响，例如对报告期内发生的交易的收益或损失。FFO不代表根据公认会计原则从经营活动中产生的现金，不应被视为根据公认会计原则确定的净收益的替代方案。此外，FFO不应用作：（i）我们根据公认会计原则确定的财务业绩的指标；（ii）根据公认会计原则确定的经营活动现金流的替代方案；（iii）衡量我们流动性的指标，或；（iv）衡量我们现金需求的可用资金的指标，包括我们向股东分配现金的能力。我们报告的净收入与FFO的对账反映在以下补充附表中。

为了全面了解我们的财务业绩，应将这些指标与净收益联系起来进行审查，这些指标根据公认会计原则确定，载于本报告的简明合并财务报表及其附注，或我们向美国证券交易委员会提交的其他文件，包括截至2023年12月31日的10-K表报告。由于这些指标中包含或排除的项目是理解和评估GAAP下财务业绩的重要组成部分，因此不应将这些指标视为衡量我们经营业绩或盈利能力的净收入的替代方案。由于所提出的这些指标不是根据公认会计原则确定的，因此容易受到不同计算的影响，因此它们可能无法与其他公司的其他类似标题的指标进行比较。鼓励投资者在评估我们的财务业绩时使用公认会计原则衡量标准。

（更多）

环球健康房地产收入信托基金

合并收益表

在截至2023年12月31日和2022年12月31日的三个月和十二个月中

（金额以千计，股票信息除外）

（未经审计）

环球健康房地产收入信托基金

非公认会计准则补充信息表（“补充附表”）

截至2023年12月31日和2022年12月31日的三个月

（金额以千计，股票信息除外）

（未经审计）

调整后净收益的计算

运营资金（“FFO”）的计算

环球健康房地产收入信托基金

非公认会计准则补充信息表（“补充附表”）

在截至2023年12月31日和2022年12月31日的十二个月中

（金额以千计，股票信息除外）

（未经审计）

调整后净收益的计算

运营资金（“FFO”）的计算

环球健康房地产收入信托基金

合并资产负债表

（金额以千计，股票信息除外）

（未经审计）