附件10.4

房屋 租赁合同

在两者之间

上海 临港奉贤企业服务有限公司，公司

和

阳光保险经纪（上海）有限公司公司

[], [2022]

房屋租赁合同

本房屋租赁合同（本合同） 于 [七月][1], [2022]在中华人民共和国上海临港奉贤公园举行：

出租人： 上海临港奉贤企业服务有限公司，公司

地址： 上海市奉贤区新阳路1800弄

电话： +86 021 38298300

传真： +86 021 58078167

联系人：阳光保险经纪（上海）有限公司，公司

地址： 上海市浦东新区五星路727弄6号201室

电话：021—58901588

传真： 021—58901588

以下，上述各方 单独称为"一方"，统称为"双方"。

根据中华人民共和国所有适用的法律、法规 和规章以及政府部门的相关规定（"中国法律"）， 双方经友好协商，就租赁临港奉贤中心部分房产达成如下协议：

第一章总则

第一条依照《中华人民共和国法律》的有关规定， 《人民合同法》Republic of Chinavt.的.中华人民共和国城市房地产管理法 和上海市住房租赁条例出租人与承租人就租赁上海市奉贤区新阳路1800弄（以下简称“临港奉贤中心”）一事，经协商，签订 本合同。

第二章租赁房屋的条件、用途和租赁期限

第二条出租人出租给承租人的房产为： [311], [3]大厦/楼 [D]在临港奉贤中心（“场地”）。 该房屋的所有者为上海临港奉贤经济发展有限公司，经业主同意，出租人与 承租人建立租赁关系。房屋的平面图见本合同附件一平面图（房屋的平面图 仅用于识别）。

第三条房屋建筑面积为 [128.81]m²，共享区域是 [69.91]m².经友好协商，双方特此 同意， [198]m²须作为租出面积及计算租金及其他收费的基准。

第四条承租人向出租人承诺，该房屋仅用于 [办公室]并遵守中国和上海市 关于上海临港工业区和临港奉贤园区的房屋租赁、物业管理、产业发展和环境保护的有关规定。

第五条承租人保证，在租赁期内，未经出租人书面同意，并按规定征得有关部门批准，不得违反或擅自改变第四条所述房屋的用途和用途。

第六条租赁期限为 [2]年和[/]月，从[十月][1], [2022]至[九月][30], [2024].

第三章租金的支付及有关费用

第七条租金

1.出租率

从…[十月][1], [2022] 至[九月][30], [2024]，人民币[2](in大写 [仅两个]）（含税）按出租面积每平方米每天收取 ，增值税税率为 [九]百分比([9]%）.租赁期内，如果国家调整增值税税率，租金将自动 相应调整。

为支持承租人的 运营，出租人同意有条件地给予承租人一段免租期，即从 [十月][1], [2022]至[十一月][31], [2022].含税租金折扣总额为人民币 [24,090](in大写 [二万四千零九十]）. 免租期内，承租人无需向出租人支付租金，但应承担物业管理费、水电费 及租赁该房屋产生的其他相关费用。在本合同有效期内，如果因承租人原因导致本合同提前终止，承租人除承担本合同项下的违约责任（如有）外，还应在本合同终止之日起五（5）个工作日内按照下列标准向出租人赔偿，即：补偿金额 =免租期内租金折扣总额×剩余天数× 租期内总天数。

在本合同有效期内， 如果本合同因招标人原因提前终止，招标人应承担违约责任。

2.租金应 每三个月（“租期”）支付一次，计算方法如下：

每期应付租金=本期租金率×本期租金面积× 365 ㎡ 12 × 3

租赁期内各 期租金见本合同附件二。

3.双方约定 房屋租金先付后使用。除第一期租金外，承租人应在租赁开始日后的租赁期第一天前，不另行通知地向出租人支付每个租赁期的租金，不得扣除或抵销（出租人书面约定的扣除或抵销除外）。如果 每期租金最后一次支付日为法定节假日，则支付日自动调整为节假日前一个工作日。 承租人应在本合同签订之日起三个工作日内向出租人支付租金含税人民币 [36,135] （大写：人民币 [三万六千一百三十五元整]）从 [十二月][1], [2022]至[二月][28], [2023]作为第一期 租金；否则，出租人有权相应延长交付日期，直至承租人支付 。

4.承租人应按下列时间将租金汇至出租人指定的帐户：

帐户名称：[上海临港 奉贤企业服务有限公司公司]

开户行：中国（上海） 中国农业银行自由贸易试验区临港特区支行]

帐号：[03867300040018848]

5.承租人应按照本合同第七条和附件二的规定支付租金。出租人在收到承租人支付的每期租金后，应开具增值税专用发票。

第八条保证金

1.分包商应在本合同签订之日起五（5）个工作日内支付人民币 [36,135](in大写 [三万六千一百三十万伍 整]）作为保证金，出租人在收到保证金后向承租人出具付款凭证。 出租人收到并持有全部保证金是本合同生效的条件。

2.承租人应将保证金按以下时间汇入出租人指定的账户：

帐户名称：[上海临港 奉贤企业服务有限公司公司]

开户行：中国（上海） 中国工商银行自由贸易试验区临港特区支行]

帐号：[1001727309300015424]

3.出租人有权在整个租赁期内持有押金。出租人持有保证金期间，不向承租人支付保证金利息。

4.保证金是承租人履行本合同义务和责任的保证。为避免歧义，保证金不应视为承租人向出租人支付的保证金，也不应视为承租人违约时向出租人支付的损害赔偿限额。未经出租人书面同意，承租人不得转让或质押保证金，承租人也不得用保证金抵扣任何应付款项(包括但不限于租金、违约金、占有费和承租人根据本合同应支付给出租人的其他损失赔偿费)。

如果承租人 未能履行其在本合同或法律法规下的任何义务、承诺或责任，出租人 可以使用全部或部分保证金来支付承租人拖欠的本合同项下的款项、逾期付款、违约金、赔偿或承租人的责任以及给出租人造成的任何损失。上述有关押金的规定不影响本合同或法律赋予出租人的任何其他权利和救济。根据出租人的要求，承租人应当在出租人扣除押金后十五(15)日内，向出租人补足相应差额，将押金恢复原状。

5.出租人应在本合同终止后五(5)个工作日内将押金返还承租人，承租人根据本合同归还房屋，结清本合同项下应支付的所有款项，并履行本合同项下和本合同产生的所有义务和责任。承租人还应当将押金收据退还出租人。

第九条公用事业费用

承租方应向有关部门申请通信和联网，出租方予以配合。出租人承担安装电表、水表所需的相关费用，承租人承担其他安装所需的相关费用。

2.租赁期内，承租人应享受电力、自来水、垃圾收集、邮政、燃气/天然气等公用设施服务。

第三条本办法第九条第二款所列公用设施服务费，不计入第十条物业管理费，除另有规定外，由承租人支付给物业管理服务商。公用设施服务费按承租人与物业管理公司签订的物业管理合同收取。

4.非出租方过失造成的公用设施服务供应的中断或停止，不应导致租金的降低或本合同的终止。

5、承租人同意： 临港奉贤中心公用部分的自来水只能用于厕所的正常使用，超出正常使用范围的所有额外费用 由承租人按租赁面积分摊。

第十条物业管理

1.临港奉贤中心物业管理服务提供者由业主指定。本合同签订时，临港奉贤中心物业管理服务商为[上海草河京高科技园区物业管理有限公司。]。承租人在签订本合同的同时，应与房屋业主指定的物业管理公司签订物业管理合同。

2.物业管理费单价 为人民币[15](in大写 [只有15个人])(含税)每月每平方米租赁面积，增值税税率为[六]百分比([6]%）.为便于双方的经营管理，双方同意， 承租人根据租金支付年限向出租人支付该房屋相应期限的物业管理服务费，出租人再向物业管理服务商支付。

3.如果承租人根据本合同应支付的物业管理费少于 ，则应支付的物业管理费金额为该日历月租赁期内天数与该日历月总天数的比率乘以 每月物业管理费。物业管理费含增值税，保留小数点后两位。

第十一条停车费

承租人使用的停车位的具体费用和支付方式，以 物业管理委托协议 出租人与物业管理公司签订并实际执行。

第12条税收和保险

1.租赁期内， 各方应支付各自的相关税费。

2.出租人建议， 承租人应自费投保各种保险，并在 租赁期内保持其有效性。

第四章房屋的使用

第十三条房屋的交付和装修

1.出租人应在收到承租人支付的第一期租金之日起两（2）日内，正式出具 房屋交付通知书 （见本协议附件三）交付给承租人，并按照本协议约定将该房屋交付给承租人。

2.一旦接收到 房屋交付通知承租人应及时与出租人一起办理房屋占用和交付手续，并签署 房屋交付确认书(see附件四）。七（7）天后， 房屋交付通知书如果承租人未与出租人一起办理房屋占用和交付手续，则视为出租人交付房屋，并自 次日起立即承担所有费用。

3.承租人必须先征得出租人同意该房屋的装修方案。如果涉及侵权人拥有的一部分，应征得侵权人的同意，而不影响其正常使用。如有任何违规行为，业主应负责清除障碍物， 恢复原状并承担一切费用。

4.承租人为该房屋装修而发生的费用 ，包括但不限于设计费、材料费和人工费，由承租人承担 ，与出租人无关。

5.临港 奉贤中心承租人签字由出租人签字。承租人应向出租人支付相关费用。此外，承租人不得 在该房屋外或临港奉贤中心的任何其他部分附加任何标志、广告、告示或标记，但 房屋内及出租人书面批准的位置、规格、颜色和样式除外；否则，出租人 有权将其移除，承租人应承担出租人因移除而产生的一切费用。

第十四条使用要求

1.当涉及易燃、易爆、 噪声、废气、废水、废渣时，承包商应事先报告，并经出租人及 有关部门批准，达到安全标准和排放标准后方可生产。承包商在进行二次装修前，应征得出租人同意 并经政府消防部门批准。

2.除另有说明外， 此处所称配套设施包括：供电、供水、通讯、雨水排放与污水排放管道接口、空调及停车位、区域内道路、电梯、楼梯等，业主不得以任何方式损坏 配套设施。如有损坏，承租人应立即修复，承担一切费用，并赔偿出租人的经济损失。

3.承租人不得在房屋的外墙和屋顶上任意建造任何额外的建（构）筑物。 房地公共部分的管理和区域内的环境管理应受 物业管理委托协议. 在使用房产时，承租人还必须遵守 物业管理委托协议出租人与 物业管理公司签订。

4.承租人不得在房屋内放置 违禁物品或易燃、易爆、有毒及其他危险物品。

5.租赁期内，承租人所有的财产由承租人管理。如果需要向保险公司投保，保险费 应由投保人承担。

第15条赡养责任

1.租赁期内， 出租人应保证该房屋及其附属设备、设施处于正常、可用和安全状态。出租人 及出租人委托的物业管理公司可对该房屋进行检查和维护，监理人应在检查和维护过程中给予积极的 协助和配合。出租人应尽量减少对承租人使用房屋的影响。因承包商妨碍检查和维修而造成的后果，承包商应承担责任。

2.租赁期内， 承租人发现房屋及其附属设备、设施自然损坏的，应及时通知 出租人委托的物业管理公司进行维修。承包商应在房地及其附属设备和设施的维护方面提供积极的协助和合作 。因承租人的作为或不作为而未能及时进行维护而产生的任何后果，承租人应承担责任。

3.租赁期内， 承租人应合理使用和保管该房屋及其附属设备和设施。业主 应承担非自然损害的维护费用。

第五章转租和交换

第十六条未经出租人事先书面同意，承租人不得转租该房屋或其任何部分。承租人应事先征得出租人书面 同意其关联企业在该房屋内开展经营活动或设置铭牌。

第17条承租人应 在任何时候全部负责支付租金和履行本合同项下的其他义务（无论是否得到出租人的同意），无论是否发生任何转租。

第十八条租赁期内，承租人将该房屋转让给临港奉贤中心其他承租人或与临港奉贤中心其他承租人的租赁房屋交换，应征得出租人的书面同意。转让或交换后，租赁房屋的 受让人或交换人应与出租人签订租赁标的变更协议，本合同 继续履行。

第六章转让、抵押、续期和再租赁

第十九条出租人 有权将该房屋的所有权转让给任何第三方，在此情况下，承租人明确放弃其对该房屋的转让享有的任何形式的优先购买权 。房屋所有权转让前， 出租人应通知承租人。房屋所有权转让后，出租人在本 合同项下的权利和义务自动转让给房屋买受人，出租人不再受本合同约束。承租人在本合同项下的 权利和义务不因 房屋所有权的转移而受到实质性影响，承租人应配合签订相关租赁标的变更协议并办理其他相关 手续。

第二十条承租人确认出租人有权在任何时候抵押该房屋，而无需承租人同意。承租人进一步确认， 其同意抵押人可根据相关抵押协议处置该房屋，而无需征求承租人的 购买该房屋的意向或征得承租人的同意。承租人特此放弃其可能对任何抵押人和/或房屋买方就该等处置而拥有的任何优先购买权、赔偿要求、索赔或抗辩权。

第二十一条承租人要求延长租赁期限的，应当在租赁期限届满前两个月书面通知出租人。 如果承租人在租赁期内能够全面履行本合同，且出租人同意续租，双方应 签订续租合同或重新签订 房屋租赁合同基于标准版本的 房屋租赁合同 在租赁期届满前一个月，出租人新提供的。出租人有权 调整续租合同项下的租金及其他条款。

第二十二条承租人在租赁期满前两个月未向出租人提出续租书面申请的，视为承租人自愿放弃该房屋的优先租赁权。

第二十三条承租人未按照前款规定申请续租的，或者双方未能达成新的协议的， 房屋租赁 合同出租人有权，包括但不限于：

第七章房屋的移交和返还

第二十四条本合同终止 时，除双方另有书面约定外，承租人应将该房屋恢复至租赁前的原状 。拆迁人拆除新增设备设施时，不得损坏房屋结构。

第二十五条除出租人同意承租人续租并签订续租合同外，承租人应在租赁期限届满或本合同因任何原因终止后七（7）日内，与出租人及物业管理公司办理交收、移交及相关手续，并将恢复的房屋返还出租人。移交时，双方 应共同检查房屋及设备设施是否完好。如果有正常 磨损以外的任何损坏，则承包商应按价格赔偿。

第二十六条房屋返还出租人后，承租人遗留在该房屋内的任何物品、设施、设备，均视为承租人的遗弃财产。承租人同意出租人可以自由处置。

第二十七条承租人同意 承租人未在十五日内恢复并归还该房屋的，出租人有权自行进入该房屋，并视为承租人自动放弃对该房屋未拆除或拆除的装饰、设施、设备及其他物品的所有权或使用权，包括被视为由分包商拥有的设备和物品（无论属于分包商还是第三方）。出租人有权自行处置。承租人应承担出租人修复的费用。出租人进入该房屋时，该房屋即视为收回。

第二十八条承租人 根据本合同约定返还房屋或出租人收回房屋时，承租人不得以任何理由要求出租人赔偿装修费、购置各种设备和物品、支付手续费等。

第二十九条出租人根据上述第二十五条、第二十六条的规定处置该房屋内的物品、设备、设施，造成第三方损失的，由承租人承担。如果第三方向出租人提出索赔，承租人应全额赔偿出租人因此遭受的经济损失 。

第八章

第三十条出租人不对承租人（包括承租人的雇员、劳动者、承包人、代理人、访客等）承担任何法律责任。或任何第三方因并非由出租人的疏忽或故意造成的事件（包括下列事件）引起的任何后果：

1.临港奉贤中心（含该场所）机电系统、电梯、扶梯、给排水系统的泄漏、故障或故障 ；

2.因 临港奉贤中心任何部分（包括该场地）的烟花爆竹、水浸或漏水、漏电而造成的后果；

3.临港奉贤中心（含该场所）高层单位因烟头 、玻璃碎片等杂物坠落致人伤害；

4.房产内财产的损失或损坏 ；

5.超出出租人管辖范围，或超出出租人合理经营、控制和预防措施的 ，或因租赁临港奉贤中心其他部分，或发生事故而造成的其他财产损失 或人员伤亡。

第三十一条出租人可根据需要在临港奉贤中心（含该房屋）范围内进行维修、改建、修缮和装饰工程。 如果此类工程需要关闭或变更公共通道，承租人不得以此类工程及其后果可能对承租人造成干扰或不便为理由向出租人索赔，但出租人应 提前以书面形式通知承租人，并尽量减少对承租人使用该房屋 的可能干扰和不便。

第三十二条房屋所有人保留临港奉贤中心的命名权，有权提前一个月书面通知业主，变更临港奉贤中心（含该房屋）的名称、房屋的楼层号和单元号。 相关政府部门也有权以任何理由更改临港奉贤中心相关道路名称和门牌号。

第九章本合同的解除条件

第三十三条甲、乙双方同意，有下列情形之一的，本合同终止，双方均不承担任何责任。

1. 该房屋占用范围内的土地使用权由政府按照有关程序收回；

2.该房屋是为公共利益依法征用的；

3.因城市建设需要，依法允许拆迁的；

4.由于非双方的原因，房舍损坏、丢失或被认定为危险。

第三十四条双方同意，有下列情形之一的，出租人可以书面通知承租人终止本合同。承租人应 向出租人支付相当于月（30天）租金二（2）倍的违约金。如果给出租人造成损失，且支付的 违约金不足以弥补损失，承租人还应赔偿由此造成的损失 与违约金之间的差额：

1.承包商未支付 任何应付金额超过十五（15）天；

2.承租人未经出租人书面同意擅自改变房屋用途的；

3. 房屋主体结构因爆炸而受损；

4.承包商对房屋造成损坏并拒绝维修的；

5.承租人擅自将该房屋转租、转让租赁权或以他人租赁房屋调换的；

6.承租人未经出租人许可，占用房屋外的部分 且拒不改正的；

7.业主在该场地内的活动 对场地周围环境和临港奉贤公园内的环境造成污染；

8.在房屋内放置 违禁物品或危险物品，拒不改正的；

9.承包商利用该房产进行非法活动；

10.承租人违反本合同，且在收到出租人要求其补救违约的书面通知后三十（30）天内未能完全补救违约。

第十章违约责任

第三十五条租赁期内，出租人未及时履行本合同约定的维修义务，造成房屋损坏，承租人无法继续使用租赁房屋的，承租人有权终止本合同。如果承租人遭受财产损失或人身伤害，出租人应赔偿其直接损失。

第三十六条出租人未事先通知承租人在该房屋内作业，造成承租人机械设备损坏的，应当承担赔偿责任。

第三十七条承租人逾期支付租金、保证金（含待补保证金）及其他费用的，逾期一日，应向出租人支付相当于未付金额0.5%的违约金。

第三十八条未经出租人同意逾期归还房屋的，承租人应向出租人支付该房屋占用期间的占有费，逾期一日按日租金的二倍支付。

第三十九条承租人未经出租人书面同意或者超出书面同意和出租人要求的范围，擅自装修房屋、增设附属设施、设备的，出租人可以要求承租人将房屋恢复原状并赔偿损失。

第四十条任何一方未按时支付违约金及其他损失赔偿金的，视为逾期未付。每逾期一天， 违约方应向非违约方支付相当于未付金额0.5%的逾期费。

第四十一条承租人违反本合同，出租人根据本合同有关规定决定提前终止本合同的，承租人除承担本合同规定的责任外，向出租人支付相当于本合同项下两（2）个月租金的违约金 （以当时适用的租金标准为准）和相当于本合同项下保证金总额的违约金 。

第Xi章杂项

第四十二条如果由于战争（无论是否宣布）、地震、台风、洪水、火灾等不可抗力，致使合同任何一方不能履行，受不可抗力影响的一方应立即书面通知另一方，并在十五 （15）天内向另一方提供不可抗力的详细情况、未能履行或需要延迟履行本合同的原因以及有效的证明文件和其他书面材料。

第四十三条双方可根据不可抗力对本合同履行的影响，协商决定终止本合同、部分免除本合同的履行或延期履行本合同。

第44条通信手段

1.双方之间的所有通知和通信 应以书面形式发出，并以专人、快递或传真方式发送至以下地址：

2.通知应被视为 已送达：

3.任何一方的公司名称、法定代表人（或委托代理人）、地址或邮政编码发生变更时，应及时 书面通知另一方。

第四十五条本合同的订立、 有效、履行、争议解决和解释，应遵守中国法律、行政法规 、上海市地方性法律、法规以及上海临港工业区和临港奉贤园区的有关规定。就本合同而言，不包括香港特别行政区、澳门特别行政区和 台湾的法律，也不包括法律冲突规则。

第四十六条因履行本合同而发生的与本合同有关的任何争议，应由出租人与承租人友好协商解决。 如协商不成，双方同意向房屋所在地法院诉讼解决。

第四十七条本合同可由甲、乙双方协商补充或修改。对本合同的任何补充或修改，只有 以书面形式作出并经双方法定代表人或委托代理人签字后方能生效。

第四十八条本合同经双方法定代表人或委托代理人签字盖章后生效。

第四十九条本合同的所有部分和附件 特此并入本合同并成为本合同的一部分。附件：

第五十条本合同一式四份，双方各执两份，具有同等法律效力。

(End正文）

签名页

出租人：上海临港奉贤企业 服务有限公司公司

[此处贴上印章]

法定代表人或授权人签名： /s/邹林坤

联系人：阳光保险经纪（上海）有限公司，公司

[此处贴上印章]

法定代表人或授权人签字：

日期：[], [2022]

附件

附件一

楼层平面

附件二

租赁时间表

单位：人民币

附件二

物业管理费明细表

单位：人民币

附件III

房屋交付通知书

可能关系到谁，

根据贵公司与我公司签订的房屋租赁合同(合同号：_)，我方将于_请务必在预定时间派代表来取货。

上海临港奉贤企业服务有限公司

日期：_

附件四

房屋交付确认书

否：

经双方代表共同检查 ，确认该场地符合交付标准，可以移交。

(This确认一式三份， 出租人、承租人、物业管理公司各执一份。）

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