附件10.3

合同编号：JS-HGG-201906002

J·树工作中心

租赁合同

出租人：吉数企业营销 和策略有限公司(上海)

承租人：智宝科技(上海) 有限公司(现为智宝科技有限公司)

2019年6月6日

鉴于甲方有权转租本合同项下的房屋，乙方愿意出租本合同项下的房屋，甲、乙方在平等、自愿、公平、诚实信用的基础上，经协商一致， 签订了本合同。

本协议的当事人：

甲方(出租方)：吉数企业营销 和策略有限公司(上海)

营业执照号码：91310110MA1G8DD058

法定代表人：应俊耀

地址：上海市浦东新区吴兴路727弄10号B单元4楼

电话：021-68820888

乙方(承租人)：智宝科技(上海) 有限公司(现为智宝科技有限公司)

营业执照号码：91310000MA1K32U85W

法定代表人：马伯涛

地址：上海市浦东新区良秀路112号Y1座706室

电话：021-58901588

第一条租赁房屋的条件和租赁目的

1.1甲乙双方建立租赁关系，签订本合同。甲方租赁给乙方的房屋地址和建筑面积详见 租约条款(the"房地"）。房地的平面图见 [附件一]在这里。平面图 只能用于确定房地的位置。

1.2甲方承诺根据相关法律法规和原租赁合同 （即甲方与业主签订的租赁合同），取得业主对该房屋租赁的书面同意。甲方在签订本合同时，应向乙方提供甲方有权转租的证明和表明房屋所有人对房屋拥有产权的房产登记文件（见附件七）。租赁期内，若房屋所有人发生变更，甲方应与原房屋所有人及新房屋所有人协商 ，确保本合同及乙方的租赁及使用不会受到 的负面影响。

租赁期内，如果租赁房屋的 所有人发生变更，甲方应督促新所有人出具书面承诺，其中包括甲方有权 转租租赁房屋，且转租期限不得短于本合同约定的（剩余）租赁期限。甲方应在业主变更后10日内向乙方提供上述书面承诺（原件）。

1.3在签署本合同之前， 房屋免押。在租赁期内，甲方应在业主设定抵押权后30天内书面通知乙方。甲方和业主应确保本合同和乙方的租赁和使用不受抵押的负面影响。

1.4乙方确认该房屋的楼层号和单元号没有完全按数字顺序排列。具体的排名方式由甲方确定，甲方的排名方式不得影响乙方及其所属单位的工商登记和日常运营的正常沟通。

1.5乙方声明：在签订本合同前，乙方已对现场进行了检查。乙方在签订本合同前已对该房屋进行现场检查，对该房屋包括但不限于可用空间、房屋内的位置和面积、实际使用情况、共用面积和共用设施等不持异议，并确认该房屋符合乙方的租赁目的。乙方同意在当前条件下接受租赁房屋，不会对租赁房屋的交付提出异议或额外要求。

1.6乙方向甲方承诺出租乙方及其关联公司的办公用房，从事营业执照 范围内的活动，并遵守国家和上海市有关房屋使用和物业管理的规定。

1.7本合同签订后，乙方应向甲方提供有效的营业执照、税务登记证、银行账户等合法经营所需的文件。所有此类文件中的乙方名称必须与签署本合同的乙方的名称一致。在本合同履行期间，乙方如对上述文件内容发生变更，应在变更之日起五(5) 个工作日内报甲方备案。

1.8未经甲方书面同意，乙方应合理地 使用该场所，且未经甲方书面同意，不得改变该场所的用途。未经甲方事先书面同意，乙方不得使用该场所从事或经营下列业务：任何种类的养殖、工业或制造车间、仓库、殡仪馆或销售殡葬用品、佛堂、道观、其他宗教场所、壁龛、宾馆、酒店、床位租赁等，以及未经甲方允许的其他活动。

第二条租赁期限和交付日期

2.1租赁期限详见表格 租约条款.

2.2甲方同意在乙方不违反本合同规定的情况下，给予乙方装修和租赁免租期。具体时间在表格中列出{br租约条款。在免租期内，承租人不支付租金，但应全额支付物业服务费和其他因使用房屋而产生的费用。

2.3租期满后，甲方有权收回房屋并将押金返还给乙方，乙方应如期归还房屋。乙方如需继续租用，应在租期届满前六(6)个月向甲方提出书面续租申请。租赁期内的租金由甲乙双方根据市场情况另行协商，经甲方同意重新签订租赁合同。在向甲方提交书面续租请求时，如双方暂时未能就续租期内的租金达成一致，双方同意在续租期内按第二期租赁期平均月租金的10%收取月租金，直至双方正式就续租期内的租金达成一致为止。甲方有权根据市场租金选择其他第三方承租人进行协商和整体租赁。在整体租赁条件相同的情况下，甲方同意首先选择乙方作为承租人。

2.4本合同期满不解除双方在本合同期满前未履行的义务，除非法律另有规定或者双方另有约定。

2.5表中详细说明了 交货日期租约条款。如果甲方延迟交付房屋，本合同项下的装修免租期的开始日期、租赁期的开始日期和租金开始日期将自动 延长至实际交付日期。如果延迟交付30天以上，甲方应承担乙方及其关联公司租赁的房屋的租金、违约金、滞纳金和因甲方延迟交付而向原出租人支付的罚款，直至甲方成功交付为止。

2.6如果乙方未能在首期付款期限前支付 本合同项下所有应付款项，甲方没有交付 该房屋的义务。甲方在收到全部货款后将该房屋交付给乙方，乙方对该房屋未交付承担全部责任 。尽管有上述规定，在这种情况下，该房屋可被视为已在交付日期以符合要求的方式交付给乙方。本合同项下的装修免租期及合同期限自交付之日起算 ，逾期交付甲方不承担违约责任。

第三条租金、物业服务费、保证金

3.1在本合同期限内， 乙方应按本合同约定及时向甲方支付租金。双方同意，房屋每个租赁期的月租金 见 租约条款每月租金是含税的。

3.2双方同意， 该房屋的当前日租金=当前月租金 * 12个月/365天。按本规定事项发生时的 月租金计算。

3.3物业服务费 包括物业管理费及相关服务费，详见表 租约条款.物业服务 费用含税。

3.4租赁期内（含 装修免租期），乙方应承担乙方在使用该房屋过程中发生的物业服务费、电费、通讯费、车位租赁费等费用。

3.5甲方收取租金、物业服务费等费用时，应按照国家法律法规、 政策和财务会计制度，向乙方开具合法的增值税专用发票。发票应在甲方 收到乙方应付款项后十（10）个工作日内开具给乙方。

3.6双方同意， 在双方签署本合同后五（5）个工作日内，乙方应按本合同约定的金额向甲方支付保证金。保证金为三个月租金和三个月物业服务费之和，金额详见表 租约条款.甲方应在收到保证金后十（10）个工作日内及时向乙方出具付款凭证。租赁关系终止后，甲方应将剩余保证金扣除本合同约定由乙方承担的费用后，无息返还乙方。

3.7本合同期满或 提前终止时，在不影响甲方在本合同项下的其他权利的情况下，在乙方结清本合同项下应付的全部款项 并办理工商注销手续或变更该房屋的注册地址或营业地址等行政许可或审批手续后，如乙方返还的房屋及装修，设备、设施 符合本合同规定的，甲方应在乙方返还该房屋及保证金收据并满足上述条件之日起30日内一次性无息返还乙方。

3.8乙方向甲方支付的保证金 作为乙方履行本合同项下义务的保证金。除非本合同另有约定，甲方不得因乙方违约而没收、挪用 或拒绝退还乙方已支付给甲方的保证金。

3.9如乙方违反本合同规定，甲方有权从保证金中扣除乙方应支付的款项和/或用于赔偿甲方因此遭受的损失，和/或按照本合同规定扣除全部保证金而不 退还乙方。如甲方持有的保证金低于本表中规定的金额， 租约条款由于 该等付款和/或补偿和/或扣除，乙方应在甲方通知后立即向甲方支付差额。 但是，乙方无权使用保证金支付其在本合同项下应支付的任何款项。

第四条付款方式

4.1甲乙双方签订本合同时，乙方应向甲方支付三个月的租金和三个月的物业服务费，作为该房屋的租赁保证金 ，金额详见表 租约条款.乙方向甲方支付首付款时， 租赁保证金自动转为保证金。如果甲、乙双方已签署租赁意向书 ，且乙方在签订本合同前已支付租赁该房屋的保证金，则该保证金应直接转为租赁保证金 。

4.2甲方将该房屋装修达到交付标准并经乙方验收后的五（5）个工作日内 付款。乙方 应提前向甲方支付三个月的租金和三个月的物业费，金额详见 表 租约条款.

4.3除本合同另有约定 外，该房屋的租金及物业服务费按每个收费月支付，先付后用。除租赁开始前 首期预付租金和预付物业服务费外，乙方应在租赁开始前将各期租金、 物业费和其他费用支付至第4.6条和第4.7条规定的账户， [第15次]（如该期间的最后一天为法定节假日，则应延至节假日后的第一个工作日）。 若乙方在日历月内应付的金额少于一整月，则按乙方实际使用的 天数计算， [即实际应付租金=该房屋当月月租金 * 12个月/365天 * 乙方当月实际使用天数；实际应付物业服务费=该房屋当月物业服务费* 12个月/365天 * 乙方当月实际使用天数]

4.5增值服务费 等费用按甲方提供给乙方的月账单收取。

4.6甲方收取租金、增值服务费及其他费用的账户。

4.7物业服务费、能源保证金、水电等费用收取科目

4.8如乙方未能在规定时间内足额支付 上述保证金、预付租金及物业服务费，则每逾期一天，乙方应向甲方支付相当于未付总额千分之一（1 ‰）的滞纳金。如果乙方拖延 付款超过十（10）个工作日，甲方有权书面通知乙方，并要求乙方 在规定期限内付款。如乙方逾期未付款，甲方有权书面通知乙方终止 本合同。

第五条使用要求、维护责任和装修

5.1租赁期内， 乙方应在合理使用和保管该房屋及其附属设施的情况下，如房屋及其附属设施损坏或故障，应及时通知甲方修复该房屋及其附属设施。维修费用由甲方承担，乙方应积极协助配合该房屋及附属设施的维修。因乙方的作为或不作为而不能及时进行维护所产生的后果，由乙方负责 。甲方应在接到乙方通知后72小时内安排 维修。因甲方延误，导致 不能及时进行维修，由此产生的后果由甲方承担。甲方逾期未进行维修 ，乙方代为维修，费用由甲方承担。

5.2在租赁期内，乙方应合理使用和爱护房屋及附属设施。如因乙方使用不当或不合理造成损坏或故障，乙方应负责房屋及附属设施的维护。如果乙方拒绝进行维修，甲方可以代表乙方进行维修，费用由乙方承担。乙方对因乙方的行为或不作为而未能及时进行维修所产生的后果承担责任。

5.3在租赁期内，甲方应确保房屋及附属设施处于正常、可用和安全的状态。甲方应在房屋检查和维护前两(2)个工作日通知乙方。乙方配合做好检查和维护工作。甲方应尽量减少对乙方使用房屋的影响。

5.4除以下者外[附件 III]在此，乙方如需追加装修或增设附属设施、设备，应事先征得甲方书面同意，如需经有关部门批准，应报经有关部门批准后方可进行。增加的附属设施和设备由乙方拥有并负责维护，费用由乙方承担。

5.5租赁期内，政府有关部门或相关消防检查机构有权在甲方陪同下进入房屋进行检查，包括但不限于消防安全检查，乙方应予以配合。

5.6装修前，乙方应按照甲方或甲方指定的物业管理公司的要求提出书面申请；未经甲方或甲方指定的物业管理公司书面同意，乙方不得对房屋进行装修。

5.7如果乙方打算对房屋进行任何装修工程(包括但不限于乙方在房屋内的装修、分割、施工或安装，更换设备和装置)，乙方应签署一份装修服务协议装修前向甲方或甲方指定的物业管理公司支付相关费用(包括但不限于装修保证金等)甲方按照要求，征得甲方同意后，在完成交付手续后，在装修免租期内实际进行现场装修。乙方应将房屋装修设计方案提交甲方审批。如果乙方的实际装修工程不符合上述经甲方事先批准的图纸，甲方有权要求乙方按照图纸进行整改。 由此产生的一切后果由乙方承担。

5.8乙方对房屋的装修只能在房屋内进行。乙方不得进行任何可能影响外墙或房屋结构及工程公共区域的工程。

5.9乙方不得因进行装修工程而影响本项目其他承租人的正常经营活动。乙方必须确保其聘用的承包商符合甲方或甲方指定的物业管理公司的所有管理制度及其他与装修有关的法规和标准。

5.10乙方在装修免租期内向物业管理公司交纳装修保证金及其他费用的时间为交货日或之前(详见装修规范)。因乙方装修造成损失的，甲方有权要求乙方赔偿损失。

5.11如果乙方在免租期内需要占用办公大楼内房屋以外的其他部分进行装修，应事先征得甲方和/或物业管理公司的书面同意，并对其他部分的财产和设施进行保管。如果乙方造成其他被占用部分的财产损失，甲方有权要求乙方和/或聘请的承包商立即修复或赔偿全部损失。如在施工过程中发生人员伤亡，乙方及受雇承包商应承担全部赔偿责任。

5.12乙方有责任 保持甲方提供的房屋及装修、设施和设备处于良好和可用的状态(自然损耗除外)。乙方应自费更换或增加消耗品(如灯泡)。 乙方应采取一切合理的预防措施，以保护房屋免受暴风雨、暴雨、大雪或类似恶劣天气的影响。 在上述恶劣气候条件下，特别需要确保所有外部门窗关闭或合理保护。

第六条房屋的交付和归还

6.1甲方向乙方提供的房屋装修精致。甲方提供的装修、配置、设施设备清单详见[附件III]。租赁期满后，乙方应保证将甲方提供的所有设施和设备完好无损地归还给甲方(正常损耗除外)。

6.2装修免租期 内，乙方只可装修该房屋，不得将该房屋用作其他用途（如果乙方提前完成装修， 并通过本合同约定的所有验收，则乙方可提前迁入该房屋办公，但须 事先征得甲方书面同意）。装修免租期内，除 租金外，乙方应承担装修免租期内发生的全部物业管理费、水、电、煤等水电费、通讯费等公用事业费及其他费用 ，并应遵守承租人在本合同项下的其他义务。在 装修免租期内，乙方应按照本合同约定的程序和条件对租赁房屋进行装修，并在装修免租期届满前完成装修。如果乙方未能在 期限内完成装修，则装修免租期不得延长。

6.3如乙方未能在交付日期或 中规定的交付日期到物业管理办公室办理该房屋交付手续， 入境通知或未支付本合同项下应支付的款项，乙方应向甲方支付租金、物业管理费及其他费用 [如果有]从交付日期或交付日期指定， 交付通知至实际完成交付手续之日 ，以及装修免租期 [如果有]合同期限不得相应延长。在此前提下，本合同仍应履行。

6.4乙方应在甲方规定的交付 日期到该房屋所在地办理该房屋的交付手续，并按甲方要求签署 交付证明。如乙方未能在本 合同约定的交付日期或甲方另行书面给予的交付日期完成交付手续（或乙方提交的办理交付手续的材料不完整 ），视为甲方已将该房屋交付给乙方。

6.5乙方应最迟在本合同期满之日或提前终止之日（“返还期”），根据本条向甲方返还 房屋。未经甲方书面同意或 未与甲方书面约定续租或续租，逾期一日，乙方应向甲方支付占用费 [入住费为本合同规定的现行日租金的两倍]，并承担房屋使用期间的物业服务费及其他相关费用。如果乙方逾期未搬离该房屋 ，给甲方造成其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。

6.6房屋 返还甲方前，乙方应将乙方增加的装修及设施，包括但不限于隔墙、 固定家具、背景墙标识、墙贴、玻璃膜等（如有）进行拆除、清理，并恢复改造后的装修及设施，并自费清理 房屋，使房屋完好可出租，除非经甲方书面同意。如果乙方按照本合同的规定对该房屋进行装修、增建或改建工程，应 按照本合同的要求，在归还期内将该房屋恢复原状，并承担由此产生的全部费用。如果甲方随后以书面形式自行决定，乙方不需要将该房屋 恢复原状，则甲方没有义务就乙方对该房屋和/或装修、设备和设施进行的任何新增或改建 进行任何补偿和/或赔偿。

6.7本合同期满或 提前终止时，甲方在乙方返还该房屋时发现， [附件III]本合同中的任何物品如有损坏或丢失（正常磨损、自然磨损及非乙方原因除外），甲方有权向乙方索赔，并从保证金中扣除损失。如果 保证金不足以弥补甲方损失，甲方有权向乙方索赔。如果乙方 未按约定拆除自己购买的不动产，则甲方应代表乙方完成相应的拆除工作，除经甲方书面同意外，所有费用由乙方承担。

6.8如乙方取得相关 执照、批文或许可证（包括但不限于营业执照、税务登记证等，为开展和经营其业务，乙方应 在本合同期满或提前终止之日起30天内完成该等许可证、批准或许可证的注销或变更登记。如乙方未在上述期限内办理注销或变更登记手续，逾期一日，乙方应向甲方支付相当于最后一期日租金一（1） 的违约金。乙方逾期未办理上述注销或变更手续 ，给甲方造成损失的，乙方还应承担赔偿责任。

6.9本合同到期或提前 终止时，甲方不负责 保管乙方留在该房屋内的不属于甲方的任何财产。如乙方在甲方书面通知后五个工作日内未迁出，视为乙方放弃，甲方可视情况自行处置。由此产生的一切费用 由乙方承担。

6.10租赁期开始后五（5）年内，乙方可提前三（3）个月书面向甲方申请提前终止租赁，甲方应同意乙方在不违反本合同其他条款且正常履行义务的情况下，免除终止租赁的义务 。

第七条甲方的权利和义务

7.1在乙方不违反支付租赁房屋的义务的前提下，甲方应按照法律法规向政府有关部门缴纳出租人因租赁房屋而应缴纳的全部税费。

7.2甲方应按照本合同约定的条件，为乙方提供能够正常使用的房屋。

7.3在租赁期内，甲方如欲对房屋或邻近区域进行改建、增建或装修工程，须事先征得乙方同意，乙方不得无理拒绝。乙方承认甲方有权随时根据乙方的意愿对房屋的任何部分和设施(乙方在房屋内的设施除外)进行重新装修和增加。

7.4除行使本合同规定的甲方权利外，甲方不得干扰或阻碍乙方正常、合理地使用房屋。

7.5甲方有权在房屋的任何公共部分举行或允许他人组织任何仪式、展览或展示商品，包括在公共通道、窗户、外墙或顶部展示、竖立、粘贴或悬挂任何标志、文字、海报、旗帜、广告牌或告示。除非乙方能合理证明甲方或甲方允许的第三方的上述行为已经或将不可避免地给乙方造成经济损失，否则乙方应予以同意和配合。

7.5除乙方及其关联公司因自身原因不能完成相关手续外，甲方应确保 乙方及其关联公司能够在本租赁地址办理商业登记、银监会执照登记(备案)等相关手续。

7.6甲方应保证 乙方及其关联公司对房屋的租赁和使用不受业主变更、房屋抵押或乙方以外的其他因素的影响。应乙方的要求，甲方应与乙方的关联公司另行签订租赁协议，协助乙方的关联公司按照法律、法规和法规的规定办理相关的许可证、登记或申报手续。该单独租赁协议不应改变本合同约定的合同价格、权利和义务。

7.8甲方应按本合同约定及时履行维修责任，承担维修费用。

第八条乙方的责任、义务和承诺

8.1乙方应遵守 所有法律、法规和规章。乙方在接到政府机构或有关部门关于该房屋的通知后，应立即通知甲方。

8.2乙方应按本合同规定，按时足额支付乙方应支付的押金、租金、物业服务费等相关费用。

8.3乙方不得在房屋内造成任何噪音或剧烈震动；乙方不得在房屋内从事任何可能扰乱邻接者的行为。

8.4乙方不得在楼梯、走廊或其他公共场所放置任何物品。如因上述原因造成阻碍，甲方有权 自行处理，不承担任何责任。乙方因上述行为而产生的一切费用由乙方承担。

8.5乙方应遵守物业服务手册甲方和物业管理公司制定的前提和不定期修改的内容 。乙方违反本手册，给甲方造成损失的，乙方应全额赔偿甲方。

8.6因乙方原因，或因水、火、烟等外溢或扩散，造成损失的，乙方应承担赔偿责任，并赔偿甲方因此而产生的索赔及法律费用。

8.7当租期满而未续租或因乙方违约而提前终止或解除本合同时，如果乙方未能在十(10)个工作日内将房屋内的物品搬走或清理干净，视为乙方已遗弃该等物品，甲方有权自行承担清理费用。甲方不对乙方发生的所有装修费用进行补偿。

8.8在租赁期内，乙方不得允许任何人在房屋内停留，不得在房屋内饲养任何动物或宠物。

8.9甲方或甲方的 关联公司或甲方委托的第三方，因项目整体运作，可将乙方的名称/标识/商标/商号用于宣传或其他 适当用途。乙方承诺不收取任何费用，并按甲方要求及时提供矢量、 因子图等资料。

8.10乙方同意甲方或该建筑物的物业管理公司及相关政府部门在适当的时间 和合理的情况下进入该房屋进行消防和安全检查活动，检查该房屋的维修和保养状况 ，记录甲方房产的附属设施，进行保养、维修和清洁工作，并进行例行检查。

8.11如果乙方未按本协议约定与甲方续租该房屋，甲方及其员工有权在本协议期限届满前三（3）个月将该房屋的潜在客户 带入该房屋，而不影响乙方的正常工作。

8.12租赁期内， 乙方有权根据实际需要和业务管理调整，调整租赁场地内关联公司及其员工的具体办公面积、座位安排和楼层调整。

第九条转租和交换

9.1在本合同履行期间，未经甲方书面同意，乙方不得以任何形式转租或放弃占用该房屋。 无论甲方是否知道或应知道乙方有该等行为，甲方均有权在租赁期内随时行使甲方对该等行为的 相关权利，包括但不限于要求终止本合同 及要求乙方承担本合同约定的相应违约责任。

9.2在本合同履行过程中，未经甲方书面同意，乙方不得将本合同项下的权利和义务转让给他人，也不得将该房屋与他人租赁的房屋进行交换。

第十条本合同的解除条件

10.1双方同意， 租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方均不承担任何责任。 甲方应将保证金无息返还给乙方，双方按本协议约定的其他费用， 乙方支付的租金超过实际使用金额的，甲方应将未使用的已付金额无息返还。 乙方应在规定时间内搬出该房屋。因乙方延迟迁出而造成的损失由乙方承担 。

①依法提前收回该房屋占用区域内的土地使用权；

②因公共利益而依法征用该房屋的；

③因城市建设需要，依法允许拆迁的；

10.2双方同意， 有下列情形之一的，任何一方可以书面通知另一方解除本合同。违约方 应依法承担违约责任，赔偿非违约方因违约方 违约造成的经济损失。

①甲方未按时交付 房屋，且在乙方书面通知后30日内仍未交付房屋的；

②甲方交付的房屋存在严重缺陷 ，危及乙方人身安全；

③未经甲方书面同意，擅自改变房屋用途，造成房屋损坏的；

乙方拖延 支付乙方应付款项（包括但不限于租金、物业服务费等）累计超过15天 或累计超过3次；

⑦乙方的经营行为 违反国家有关法律法规和上海市人民政府有关强制性规定， 从事违法行为；

⑧乙方未经甲方书面同意或超出甲方书面同意范围，对房屋、装修、附属设施设备进行装修、改建、增建工程，占用公共区域、逃生通道，不遵守有关环保、消防安全法律法规，在接到甲方书面通知后10个工作日内未恢复或整改的；

⑨符合本合同约定的交接情况和条件的，一方未在另一方书面通知后30天内办理交接手续的。

10.3如果甲方在本合同规定的任何情况下行使解除本合同的权利，甲方有权要求乙方按照上述规定支付违约金，乙方无权要求甲方赔偿房屋内的装修和附加附属设施，也无权要求甲方购买装修或设施。乙方在按照本合同约定将房屋恢复原状后，应将房屋归还给甲方(除非甲方书面同意乙方无需将房屋恢复到原始状态)。

10.4乙方承诺在本合同规定的第一个租赁期内不提前解除本合同。租约条款。乙方提前解除本合同的，视为违反本合同。违约条款见本合同第11.2条。在第二个租赁期内，甲乙双方经友好协商同意，在不损害甲方利益的情况下，乙方要求提前退租的，有权将租赁的房屋全部或部分转租，甲方也可以配合乙方将租赁的房屋转租。房屋租赁合同由甲方与第三方直接签订。转租成功后，乙方在第二租期内提前退租的， 不视为违约，乙方不承担违约责任。如果乙方在第二租赁期内继续履行其在本合同项下的权利和义务 ，乙方的部分关联公司在租赁期内退出租赁房屋的行为不视为乙方的投降和违约。

10.5如有第10.4条所述情形，乙方还应支付房屋成功转租前乙方原承担的租金、物业费、水电费等费用。此外，乙方还承担房屋转租成功后发生的第三方中介服务费用，包括但不限于中介服务费和咨询费。

第十一条违约责任

11.1在租赁期内，如甲方未及时履行本合同约定的维修保养义务，因房屋损坏给乙方造成财产损失或人身伤害的，应承担赔偿责任。

11.2房屋交付后，乙方未按本合同规定擅自交出的，构成乙方严重违约。在此情况下，甲方有权提前解除或同意乙方解除本合同。如果甲方解除本合同或同意乙方提前解除本合同，甲方有权没收乙方的押金，乙方承担免租期内免除的全部租金。如果乙方支付的违约金不足以弥补甲方的损失，乙方还应赔偿由此造成的损失与违约金的差额。

11.3乙方未经甲方书面同意或超出甲方书面同意范围和要求对房屋进行装修或增加附属设施的，甲方有权要求乙方改正，并赔偿甲方造成的损失。

11.4在不影响甲方在本合同项下的其他权利的情况下，在本合同履行期间，如果乙方违反本合同项下的任何付款义务，并延迟付款超过15天，甲方有权切断房屋的水、电供应或其他服务 或采取其他法律措施和行动，直至乙方违反付款义务的行为得到纠正。在上述停水、停电或其他服务期间，乙方仍应按照本合同规定缴纳租金和物业服务费，并承担由此产生的其他后果和一切费用(包括重新接水、通电的费用)。甲方不对乙方在此期间的损失承担责任。

11.5乙方应在本合同终止或提前解除后30天内，以登记地址或营业地址办理工商注销或变更手续，直至该地址不再使用为止；否则，乙方应向甲方支付相当于本合同最后一日日租金的一(1)倍的违约金 。

11.6如果乙方未按照本合同约定支付 乙方发生的租金、保证金、物业服务费等费用，甲方应 书面通知乙方在规定期限内支付。逾期10天以上，每逾期一天， 乙方应支付相当于逾期金额千分之一（1 ‰）的违约金。

11.7甲方应负责 按照本协议约定对该房屋及其附属设施进行维修和维护。但如果因乙方的故意、过失、 错误或/和过失造成该房屋的损坏，从而影响该房屋甚至办公楼的正常运作， 乙方承诺自费修复损坏或赔偿甲方的实际损失。

11.8 在履行本合同过程中，双方应严格遵守本合同规定的义务和责任。如果任何一方违反 本合同，应赔偿另一方因此而造成的损失。本合同对违约责任 和违约方损失赔偿责任另有规定的，以其规定为准。

11.9甲方应切实 配合乙方及其关联公司办理许可证、登记或备案手续。应乙方的要求，甲方应与该等关联机构单独签订租赁协议，协助该等关联机构办理 上述手续，但租赁协议不得改变本协议内容，不得对乙方及其关联机构附加本协议约定以外的其他义务 和付款。甲方违反本规定的，应 承担违约责任。

11.10如果甲方的转租权利受到产权人变更、抵押、诉讼等潜在影响，致使本合同难以 继续履行或对乙方租赁、使用造成重大不利影响的，甲方应应乙方要求在规定的 期限内予以更正。如果甲方未在规定期限内改正，或经改正后仍不能满足本合同约定的正常租赁和使用，乙方有权书面解除本合同，甲方应 承担相当于保证金一（1）倍的违约金。

第12条权利放弃、部分有效 和非排他性补救

12.1甲方得知乙方违约并接受租金的，不视为甲方放弃追究乙方违约责任的权利。如果 乙方支付的租金或其他金额低于本合同约定的金额，或甲方接受该租金或其他金额不足 ，不视为甲方同意乙方少付租金或其他金额， 也不影响甲方收回拖欠租金的权利及本合同及法律规定的其他权利。此外，甲方未能或延迟行使其在本合同项下的任何权利，不构成对该权利的放弃。甲方对任何权利的放弃 ，应以甲方签署的明确书面声明为准。

12.2如果本 合同的任何条款在任何方面无效或不合法，则不应影响本合同其他条款的合法性或有效性。

12.3本协议规定的甲方和乙方的权利和补救措施 不得排除或取代双方依法享有的权利和补救措施。

第13条豁免

13.1由于本合同项下的义务， 房屋或相邻房屋或公共区域的维护，或房屋或相邻房屋或公共区域的装饰、增建或重建，导致公用设施的使用暂时停止，或导致 房屋的水、电、电话、传真或其他相关服务或供应暂时中断，从而给乙方或其雇员、代理人或来访者造成损失。

13.2房屋内电梯、自动扶梯、消防和保安设施、中央空调系统或其他设备的任何故障、缺陷、损坏，或 电力、水、煤气、电信和电话服务及其他公共设施的供应不足，故障、破裂、变化、 干扰或停止是由甲方无法预防或预见的事件引起的，从而导致乙方或任何其他人 遭受任何个人或经济损失、损失、破坏或任何业务损失或任何干扰或不便。

13.3乙方遭受的损失 原因并非由甲方造成，包括台风、地震、煤气、火灾、烟雾或任何其他物质泄漏、水溢出、房屋或邻近房屋的震动、雨水和海水的渗透、老鼠、白蚁和其他害虫的滋生、行为、对乙方或任何其他人造成 的任何人身或经济损失、损失、破坏或任何业务损失，该房屋其他部分的使用者的疏忽或疏忽 、该房屋及甲方的装置和配件或其任何部分的缺陷、该房屋内的任何物体掉落 、该房屋内发生爆炸、盗窃或抢劫。

13.4甲方不对该房屋或其中人员和财产的安全和安全负责 。提供保安人员、管理人员、任何性质的机械和电子防盗系统 [如果有]甲方或物业管理公司对该房屋或该房屋内人员、财产的安全不构成甲方的责任。乙方应在任何时候 对该房屋及其人员和财产的安全负责。

13.5乙方不得因 甲方或物业管理公司对该房屋的公共部位或设施进行正常维护、重装或维修而导致空调、天线、 电梯、自动扶梯等设施停止使用而减少 或停止支付租金、物业服务费或其他费用。

第十四条争议解决

14.1 因履行本合同而发生的任何争议应协商解决。协商不成的， 双方同意向房屋所在地人民法院提起诉讼。

第十五条通知

15.1双方根据本合同或与本合同有关的任何通知或通信 应以书面形式发送给指定联系人，地址如下。

第十六条其他

16.1本合同自双方签字之日起 生效。

16.2本合同的补充条款、附件和补充协议构成本合同不可分割的组成部分。 本合同的补充条款和补充协议与正文不一致的，以补充条款和补充协议 为准。

16.3 甲、乙双方在签订本合同时，明确了解各自的权利、义务和责任，愿意严格履行 本合同。如果任何一方违反本合同，另一方有权根据本合同要求赔偿。

16.4本合同（含 附则及附件）一式四份，甲方执两份，乙方执两份 。

补充规定

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经平等协商， 甲、乙双方同意订立以下补充条款，作为对本合同正文的修改和补充 J·Tree 工作中心租赁合同(the《租赁合同》）。根据租赁合同第16.2条，补充条款 与正文不一致的，以补充条款为准。因此，甲方在此提示乙方 仔细阅读本补充条款。

1. 房屋所有室内区域（包括室内公共走道、厕所和电梯轿厢内区域、消防梯等部分）均为禁烟区， 建筑物设有专门的吸烟区和专门的吸烟区标志。乙方应并应指导其员工、代理人、 承包商和乙方邀请的访客自愿遵守有关 公共场所吸烟控制的法律法规。如有违规行为，甲方及/或管理公司有权采取 照片或录像的方式收集相关证据，并要求乙方改正。

2.乙方同意其 业务不涉及未在当地金融办审核备案的P2P业务、私募基金或未在中国资产管理协会备案的其他违法 金融业务；否则，一旦被甲方发现 或第三方举报并核实，乙方视为严重违约，甲方有权 立即解除租赁合同，并可没收全部保证金而不退还乙方。给对方造成损失 ，支付的违约金不足以弥补对方损失的，还应当赔偿 由此造成的损失与违约金之间的差额。

3.由于乙方为定制装修客户 ，本合同单价已包含该房屋租金、定制装修价格及附件五所述的所有装修费用 ，除本合同另有约定外，乙方在支付单价后无需支付定制装修价格及 附件五所述的所有装修费用。

4.甲方应根据乙方的要求提供定制 装修。定制装修项目应包括双方签署的 设计文件和设计图纸（指定人员和/或指定印章见附件七）和双方商定的补充协议等，交付标准仅包括硬装修部分和电器，不包括软装修、家具和 打印机。如乙方要求变更经双方确认且已 施工或已完工的装修项目，甲方有权不变更。

5.如乙方根据双方确定的定制装修设计图纸进行修改或增加 项目（无论是否开始施工），甲方 有权收取修改或增加费用。如双方未能达成一致意见，甲方有权 拒绝乙方提出的已确认图纸以外的变更，乙方无权追究甲方责任。

6.乙方应在租赁关系终止之日返还租赁房屋及其附属设施设备。乙方应将租赁房屋及附属设施设备在正常使用后的状态下返还。甲方同意乙方不得将租赁标的物恢复原状。乙方不恢复原状的，甲方有权处置乙方的设施和装修、新建建筑物、构筑物和租赁标的物的新增物。租赁期内因乙方违约或转租而导致甲方与乙方租赁关系终止的，乙方应不折旧向甲方支付定制装修折旧费。在任何情况下，如果乙方实际使用该房屋超过5年，乙方不需要支付任何折旧费。总折旧费按甲方装修总成本计算 ，折旧年限为5年，按直线法计算 ，即：不含折旧的折旧费=（装修总费用—乙方支付的租金 * 10%—装修剩余价值）*（5年—乙方使用年限）/5年。

7、甲方同意，乙方及其关联公司(包括与乙方有股权关系的公司，乙方的法人投资、控股、参股，乙方的法人挂职管理)可在该场所登记注册，但须符合工商行政管理机关的要求。在租赁场所登记需要甲方合作的公司包括乙方及其关联公司(阳光保险经纪(上海) 有限公司、上海安逸网络科技有限公司、上海GBG企业管理咨询有限公司、上海申宝企业管理中心(有限合伙)、阳光保险经纪(上海)有限公司上海分公司、上海鑫和保险 代理有限公司)。以及乙方在租赁期内向甲方书面报告的符合本合同的任何其他公司。 甲方承诺出租的场地可用作公司的商业登记地址，并向乙方提供工商行政管理部门要求的包括本合同或甲方签署的租赁协议在内的商业登记所需的相关材料，但提供相关材料不改变本合同中约定的权利、义务和条款。如果乙方提前交出或双方终止本合同，乙方及其关联公司应在本合同期满或提前终止之日起30日内完成许可证、批文或许可证的注销或变更登记手续，否则视为乙方违反了主合同规定的规定。

甲方同意乙方及其关联公司(阳光保险经纪(上海)有限公司、上海安逸网络科技有限公司、上海GBG企业管理咨询有限公司、上海申宝企业管理中心(有限合伙)、阳光保险经纪(上海)有限公司上海分公司、上海鑫和保险代理有限公司及其他任何关联公司在租赁期内根据本合同向甲方书面报告)可共同入住租赁房屋。乙方及其关联公司的员工有权在租赁的房屋内工作和使用甲方提供的租赁房屋及配套设施、装修、设备和物业管理服务，除本合同明确约定由乙方支付的相关费用外，乙方及其关联公司不得支付该关联公司及其人员占用租赁的房屋、使用租赁的房屋、设施和装饰设备的任何其他费用。

9.双方同意， 乙方在本合同中的租金及物业费支付时间表见附件六。甲方收到乙方在附件 六中支付的款项后，应向相应公司开具与付款金额相对应的发票。乙方如需变更（包括 增加、更换或减少）附件六中的支付公司，应事先书面向甲方提出申请，双方 另行签订补充协议。乙方对附件六所列公司支付的款项造成的违约责任。

附件一

楼层平面

二楼平面示意图：

三楼平面示意图：

注：以上计划仅供参考。 实际施工和交付以乙方确认的设计图纸为准。

附件二

房屋共用部分的使用范围、条件和要求

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（Stick here）（Seal here）

承诺书

致：集舒企业营销与策略有限公司 （上海），融合大厦经理

本人/吾等/本公司为「融大厦」（「园区」）6号楼二楼及三楼（「单位」）之承租人。 为维护本公园各单元业主/权利人的权益，促进本公园的管理，本人/我们/本公司同意并声明如下：

我/我们/本公司确认， 我/我们/本公司已阅读了集数企业营销和 策略有限公司（上海）和湖北汇诚物业管理有限公司关于管理位于五星路727弄的融合大厦的公约，本函涵盖了将来不时取代、修正和补充公约条款的相关文件。

我/我们/本公司承诺：

1.按照公约规定的用途正确使用公园的占用部分 ，按照规定使用公共场所和公共设施。

2.不得改变房屋的结构 ，如承重墙；不得改变房屋的外观，不得在房屋的外墙上安装任何雕塑、窗帘、 灯罩、花架、天线、旗杆、灯箱和/或任何其他突起；

3.负责所用房屋内部的 清洁，保持排水系统畅通、完好（如发现排水系统有问题， 应及时通知甲方进行维修），避免溢水后给房屋其他使用者造成损失；

4.不得干扰房屋公共部位的水、电、空调等供应及排水渠道、涵洞、弯管、电缆固定装置等设施；

5.不得将其用于非法 或不道德的目的，不得在物业内做任何可能妨碍或打扰建筑物其他使用者的事情；

6.不得在建筑物内饲养家禽、牲畜 或任何宠物；

7.不得在建筑物内举行葬礼、宗教 仪式或其他类似活动和类似目的；

8.不得在建筑物内进行 任何可能导致在建筑物内购买的保险单全部或部分失效或增加 保费的行为；

9.不得在建筑物内存放易燃易爆物品；

10.不妨碍他人 合法使用公共场所和公共设施，不在公共场所晾晒衣物、丢弃垃圾；

11.未经 管理处报告并经批准，不得擅自改变、转移、增加用电负荷和用水总量；

12.如有违反 公约规定或对建筑物造成任何损害，本人/我们/公司将承担由此造成的损失并依法支付相关费用 。

本承诺书自本人/我们/公司签订租赁合同之日起生效 。

附件III

交付标准

现有装修、附属设施设备 情况及乙方委托甲方装修、增设附属设施

甲方应按乙方要求，按照双方同意的设计图纸进行定制装修(详见设计图纸)。发货标准 仅包括硬装饰部分和电器，不包括软装饰、家具和打印机。现有装修、附属设施和设备的状态和具体数量应以交付房屋时的现场情况为准。

附件四

停车费和水电费

附件五

装修费用

注：以上费用以物业客服中心最终公示为准。

由于该单元是在 精装修的条件下交付的(详见补充规定第五条)，以下费用包括附件 V中所列的费用。

附件六

支付物业费、租赁面积和租金的公司信息

主合同中租赁费和物业费的支付金额由下列公司分摊，甲方按下列公司名称分别向下列 公司开具增值税专用发票。

担保：以上2-7号公司(2.上海鑫和保险代理有限公司，3.阳光保险经纪(上海)有限公司，4.上海安逸网络科技有限公司，5.上海GBG企业管理咨询有限公司，6.阳光保险经纪(上海)有限公司上海分公司， 7.上海申宝企业管理中心(有限合伙))和智宝科技(上海)有限公司在各自分摊的金额范围内承担连带责任。如公司未能按时支付其分摊的款项，智宝科技(上海)有限公司应承担违约责任和最终付款责任。

在租赁期内，乙方有权增加或更改分摊租赁费的公司名单，并调整关联公司的分摊金额，但乙方不得改变甲方在本合同项下可收取的租金金额和收取时间。

附件七

双方指定人员签字盖章

甲方(盖章)

吉树企业营销与策略有限公司 （上海）运营部

[此处贴上印章]

指定人员（签名）：

/s/程立新

乙方（盖章）

智宝科技(上海)有限公司

[此处贴上印章]

/s/马伯涛

指定人员（签名）：

/s/吕海平

签名页

房屋租赁合同变更补充协议

甲方：吉树企业营销策略有限公司（上海）

乙方：智宝科技（上海）有限公司（现称智宝科技有限公司，Ltd.）

租赁合同（“租赁合同”） 编号：JS—HGG—201905002，租赁物业地址：（以下简称“地址”）：上海市浦东新区五星路727弄6号楼2&3层（以下简称“租赁单元二楼”、“租赁单元三楼”）， ，房屋建筑面积：2195.49米² （租赁单元二层：1052.17米²；租赁三层 单元：1143.32m²).

租赁合同期限：2019年10月1日至2025年10月31日（含免租期3个月）。

经友好协商，甲方同意 乙方于2022年5月11日提前向甲方移交租赁单元二层，双方达成如下 协议：

① 本租赁合同项下乙方应支付的租赁单元二层租金至2022年5月11日止，物业费至2022年6月30日止（详见附表）。

②修改后的三楼租赁条件如下：

租赁单元三层： 租赁期限：2019年10月1日至2025年10月31日（含免租期3个月），面积：1143.32米²、 租金：173，960.57元/月（本单位原租赁条款不变）。此外，本合同项下的金额 应由以下公司支付（智宝科技（上海）有限公司\上海信和保险代理有限公司，公司简介阳光保险经纪（上海）有限公司公司简介上海安易网络科技有限公司公司简介上海格百格企业管理咨询有限公司Ltd.）。甲方向上述公司开具发票。

③对于 提前交还租赁单元二层，乙方承诺履行租赁合同第2.4条（未履行的义务）；第6.4条和 第6.5条（返还）；第6.6条（注销或变更登记程序）；第6.7条（乙方 财产的移走），其他具体条款详见租赁合同。

因乙方违反租赁合同提前返还租赁单元二层，甲方有权没收该单元的全部保证金 （即，人民币536，599.17元）。此外，乙方未在本租赁合同项下全部租赁期内租赁该房屋，但 享受免租期，则乙方应向甲方支付免租期内的全部租金（即：133，280.73元）根据租赁合同第11.2条。

结算详情见附表。

由于在签订本协议时，乙方尚未将租赁房屋归还甲方，因此，如果乙方有任何应付和/或未支付的款项和/或赔偿，租赁合同的终止并不终止乙方的付款义务。甲方有权向乙方索赔损失。

日程安排：

6号楼二层面积（已交） ：1052.17m²;

6号楼三层面积（未 提前交稿）：1143.32m².

由于房屋 及家具的状况尚未在现场确认，上表结算数据及本项目未确定项目仅供 参考，后续补充更新。

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