电话：02312310001398987000135500112-312023财年错误德麦迪逊新泽西973407-200007940Http://fasb.org/us-gaap/2023#OtherNonoperatingIncomeExpenseHttp://fasb.org/us-gaap/2023#CostsAndExpensesHttp://fasb.org/us-gaap/2023#CostsAndExpensesHttp://fasb.org/us-gaap/2023#OtherLiabilitiesCurrentHttp://fasb.org/us-gaap/2023#OtherLiabilitiesCurrentHttp://fasb.org/us-gaap/2023#OtherLiabilitiesNoncurrentHttp://fasb.org/us-gaap/2023#OtherLiabilitiesNoncurrentHttp://fasb.org/us-gaap/2023#CostsAndExpensesHttp://fasb.org/us-gaap/2023#CostsAndExpensesP3YP3YP10YP4YHttp://fasb.org/us-gaap/2023#CostsAndExpensesHttp://fasb.org/us-gaap/2023#CostsAndExpenses00013989872023-01-012023-12-310001398987hous：AnywhereRealEstateGroupLLCMember2023-01-012023-12-3100013989872023-06-30ISO 4217：美元00013989872024-02-15Xbrli：共享ISO 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_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
美国
美国证券交易委员会
华盛顿特区，20549
___________________________
表格10-K
☑ 根据1934年《证券交易法》第13或15(D)条提交的年度报告
截至本财政年度止2023年12月31日
或
☐ 根据1934年《证券交易法》第13或15(D)条提交的过渡报告
由_至_的过渡期
| | | | | |
委托文档号001-35674 | 委托文档号333-148153 |
| 任何地方房地产 | 房地产集团有限公司 |
| (注册人的确切姓名载于其章程) | (注册人的确切姓名载于其章程) |
| 20-8050955 | 20-4381990 |
| (国际税务局雇主身分证号码) | (国际税务局雇主身分证号码) |
___________________________________________________________________________________________________ | | | | | |
| 特拉华州 | 公园大道175号 |
| (注册成立或组织的国家或其他司法管辖区) | 麦迪逊, 新泽西07940 |
(973) 407-2000 | (主要执行机构地址，包括邮政编码) |
| （登记人的电话号码，包括区号） | |
| | | | | | | | | | | |
| 根据该法第12(B)条登记的证券： |
| 每个班级的标题 | 交易代码 | 注册的每个交易所的名称 |
| 任何地方房地产 | 普通股，每股面值0.01美元 | hous | 纽约证券交易所 |
| 房地产集团有限公司 | 无 | 无 | 无 |
根据该法第12(G)条登记的证券：无
___________________________
如果注册人是一个著名的经验丰富的发行人，则通过复选标记进行验证，如《证券法》第405条所定义。
任何地方房地产 是 þ不，不是。¨ 房地产集团有限公司 是的 ¨ 不是 þ
如果注册人不需要根据交易法第13条或第15条（d）款提交报告，则用复选标记进行标记。
任何地方房地产 是的 ¨ 不是 þ 房地产集团有限公司 是 þ不，不是。¨
用复选标记标出注册人是否（1）在过去12个月内（或注册人被要求提交此类报告的较短时间内）提交了1934年证券交易法第13条或第15（d）条要求提交的所有报告，以及（2）在过去90天内是否遵守了此类提交要求。 任何地方房地产 是 þ不，不是。¨ 房地产集团有限公司 是 ¨不，不是。þ
在过去12个月内（或在要求注册人提交此类文件的较短时间内），注册人是否以电子方式提交了根据法规S—T（本章第232.405节）第405条要求提交的每个交互式数据文件。
任何地方房地产 是 þ不，不是。¨ 房地产集团有限公司 是 þ不，不是。¨
通过复选标记来确定注册人是否是大型加速申报人、加速申报人、非加速申报人、小型申报公司或新兴成长型公司。参见《交易法》第12b—2条中对“大型加速申报人”、“加速申报人”、“小型申报公司”和“新兴增长公司”的定义。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 大型加速文件服务器 | | 加速文件管理器 | | 非加速文件服务器 | | 规模较小的报告公司 | | 新兴成长型公司 |
| | | | |
| 任何地方房地产 | þ | | ¨ | | ¨ | | ☐ | | ☐ |
| 房地产集团有限公司 | ¨ | | ¨ | | þ | | ☐ | | ☐ |
如果是一家新兴的成长型公司，用复选标记表示注册人是否已选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易所法》第13(A)节提供的任何新的或修订的财务会计准则。 ¨
用复选标记表示注册人是否提交了一份报告，证明其管理层根据《萨班斯-奥克斯利法案》(《美国联邦法典》第15编，第7262(B)节)第404(B)条对其财务报告的内部控制的有效性进行了评估，该评估是由编制或发布其审计报告的注册会计师事务所进行的。þ
如果证券是根据该法第12(B)条登记的，应用复选标记表示登记人的财务报表是否反映了对以前发布的财务报表的错误更正。☐
用复选标记表示这些错误更正中是否有任何重述需要对注册人的任何执行人员在相关恢复期间根据§240.10D-1(B)收到的基于激励的薪酬进行恢复分析☐
用复选标记表示注册人是否是空壳公司(如《交易法》第12b-2条所定义)。
任何地方房地产 是的 ☐不，不是。þ 房地产集团有限公司 是的 ☐不，不是。þ
截至2023年6月30日收盘时，由非关联公司持有的Anywhere Real Estate Inc.有投票权和无投票权普通股的总市值为$722百万美元。有几个110,488,581普通股股份，$0.01Anywhere Real Estate Inc.截至2024年2月15日的未偿还面值。
Anywhere Real Estate Group LLC符合Form 10-K一般说明I(1)(A)和(B)中规定的条件，因此以适用于Anywhere Real Estate Group LLC的简化披露格式提交本表格。
以引用方式并入的文件
为将于2024年5月2日召开的股东周年大会准备的委托书的部分内容通过引用并入本报告的第三部分。
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| 目录 |
| 页面 |
前瞻性陈述 | 1 |
风险因素摘要 | 2 |
商标和服务标志 | 4 |
市场和行业数据及预测 | 6 |
| | | | | | | | |
| 第一部分 | |
| | |
| 第1项。 | 业务 | 5 |
| 第1A项。 | 风险因素 | 27 |
项目1C。 | 网络安全 | 51 |
| 第二项。 | 属性 | 53 |
| 第三项。 | 法律诉讼 | 54 |
| 第四项。 | 煤矿安全信息披露 | 54 |
| 关于我们的执行官员的信息 | 54 |
| | |
| 第II部 | |
| | |
| 第五项。 | 注册人普通股市场、相关股东事项与发行人购买股权证券 | 56 |
| 第六项。 | [已保留] | 57 |
| 第7项。 | 管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析 | 57 |
| 第7A项。 | 关于市场风险的定量和定性披露 | 74 |
| 第八项。 | 财务报表和补充数据 | 74 |
| 第九项。 | 会计与财务信息披露的变更与分歧 | 75 |
| 第9A项。 | 控制和程序 | 75 |
| 项目9B。 | 其他信息 | 76 |
| | |
| 第三部分 | |
| | |
| 第10项。 | 董事、高管与公司治理 | 78 |
| 第11项。 | 高管薪酬 | 78 |
| 第12项。 | 某些实益拥有人的担保所有权以及管理层和相关股东的事项 | 78 |
| 第13项。 | 某些关系和相关交易，以及董事的独立性 | 79 |
| 第14项。 | 首席会计费及服务 | 79 |
| | |
| 第四部分 | |
| | |
| 第15项。 | 展品、财务报表和附表 | 80 |
| 第16项。 | 表格10-K摘要 | 80 |
| | |
签名 | 81 |
| |
财务报表及附注 | F-1 |
展品索引 | G-1 |
前瞻性陈述
本年度报告中的前瞻性陈述表格10—K（本年度报告）及我们不时作出的其他公开文件或其他公开声明乃基于各种事实，并采用许多重要假设得出，并受已知及未知风险、不确定性及其他可能导致我们实际业绩的因素所影响，预期业绩或成就与该等前瞻性陈述所明示或暗示的任何未来结果、业绩或成就有重大差异。前瞻性陈述包括有关我们未来财务业绩、业务策略、预计计划和目标以及宏观经济和行业趋势预测的信息，这些信息由于影响经济趋势的多种因素而固有地不可靠，任何此类变化可能是重大的。前面、后面或以其他方式包括“相信”、“预期”、“打算”、“项目”、“估计”、“计划”以及类似表达或未来或条件动词如“将”、“应该”、“将”、“可能”和“可能”的陈述在性质上通常是前瞻性的，而不是历史事实。您应该理解，重要因素可能会影响我们未来的业绩，并可能导致实际业绩与前瞻性陈述中所表达的那些重大差异，包括直接在下面“风险因素概要”和“项目1A”中更详细描述的那些。风险因素”和“第7项”中所述的那些。管理层对财务状况及经营业绩的讨论及分析”。这些因素大多难以预料，而且通常超出我们的控制范围。您应在我们和我们的业务可能作出的任何前瞻性声明时考虑这些因素。
本文中所有前瞻性陈述仅限于本报告日期，并由本报告中包含或通过引用纳入本报告的警示性陈述明确限定。除法律另有规定外，吾等明确否认有任何义务公开发布前瞻性陈述的任何修订，以反映本报告日期之后的事件。对于本年度报告、我们的公开文件或其他公开声明中包含的任何前瞻性声明，我们主张1995年私人证券诉讼改革法案中包含的前瞻性声明的安全港保护。
风险因素摘要
以下风险因素总结并非详尽无遗。我们将面临“第1A项”下讨论的其他风险。风险因素”和“项目7。管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析，以及可能在提交给SEC的其他报告中讨论的风险。如上文“前瞻性陈述”所述，这些因素可能会影响我们的未来业绩，并导致实际业绩与我们在前瞻性陈述中所表达的业绩有重大差异。我们敦促投资者和其他读者在评估我们的业务时仔细考虑所有这些风险、不确定性和其他因素。
•住宅房地产市场是周期性的，我们受到不利发展或美国住宅房地产市场缺乏持续改善的负面影响，无论是地区或全国，这可能包括但不限于影响住宅交易量的因素（住宅面积乘以平均住宅价格），例如：
◦长期高按揭利率环境；
◦高通货膨胀率；
◦住房负担能力持续或加速下降，包括但不限于抵押贷款利率上升或高企，房价上涨的影响，工资没有跟上通货膨胀的步伐；
◦消费需求持续或加速下滑；
◦库存持续或加速下降或库存过多；
◦房主保留住房的时间较长，包括由于抵押贷款利率高的环境，导致新住房和现有住房的库存短缺；
◦房屋销售量持续或加速下降，或没有显著增加；以及
◦房价停滞不前或下降；
•我们受到不利事态发展的负面影响，或者全球、国内或当地的宏观经济状况(如商业、经济或政治状况)没有持续改善，这可能包括但不限于：
◦美国经济的收缩、停滞或不确定性；
◦经济不稳定，包括与外国冲突有关的不稳定；
◦通货膨胀率持续或加速上升；
◦由于未能制定债务上限立法，美国政府可能或实际停摆；以及
◦联邦政府及其机构的货币政策，尤其是那些可能导致利率环境发生不利变化的因素;
•未能获得卖方反垄断诉讼和解的最终法院批准，以及当前或未来诉讼中的其他不利发展或结果，特别是悬而未决的集体诉讼和与电话消费者保护法(TCPA)相关的诉讼，可能对我们的业务、运营结果和财务状况造成实质性损害；
•我们受制于与行业结构变化相关的风险，这些风险扰乱了住宅房地产市场的运作，包括诉讼、立法或监管发展的结果，例如经纪人佣金的沟通、谈判或支付方式的改变，包括可能对卖方或挂牌代理向买方代理提出补偿的潜在重大限制或禁令；
•与不断变化的竞争和消费者动态的影响有关的风险，无论是由竞争或监管因素驱动的，还是由行业规则的其他变化驱动的，这可能包括但不限于：
◦平均经纪佣金率(包括买方平均佣金率)有意义的下降；
◦继续侵蚀我们在自售交易产生的佣金收入中所占份额；
◦与传统和非传统竞争对手竞争的能力；
◦我们的业务适应不断变化的消费者偏好的能力；以及
◦住宅房地产经纪行业因上市聚合商市场力量和集中度而进一步中断，包括附属服务；
•倘我们未能执行我们的业务策略，包括倘我们未能成功努力：
◦招聘并保留生产性独立销售代理和团队，以及其他面向代理的人才；
◦在不降低合同特许权使用费率或增加销售奖励的金额和普及的情况下，吸引和保留特许经营者或续签现有特许经营协议；
◦开发或采购支持我们战略计划的产品、服务和技术；
◦成功地将人工智能（AI）和其他机器学习技术整合到我们的产品和服务中；
◦实现或保持成本节约和其他从我们的成本节约举措中获得的好处；
◦为独立销售代理商和特许经营商提供大量高质量的销售线索；以及
◦完成、整合或实现收购和合资企业的预期收益；
•我们的巨额债务，单独或结合其他因素，特别是在行业低迷或更广泛的衰退期间增加，可能（i）不利限制我们的运营，包括我们业务增长的能力，（ii）不利影响我们的流动性，包括但不限于，关于我们的利息义务和债务协议中包含的消极契约限制和/或（iii）对我们的能力产生不利影响，以及我们为再融资、重组或偿还债务或产生额外债务而可能采取的任何行动；
•重大债务协议项下的违约事件将对我们的营运及履行债务责任的能力造成不利影响；
•我们的财务状况及╱或经营业绩可能受到与我们业务结构有关的风险的不利影响，包括但不限于：
◦附属加盟商的经营业绩及其支付加盟费及相关费用的能力；
◦继续整合我们的前250家加盟商；
◦与我们不拥有的两个品牌的所有者有关的挑战；
◦本公司拥有的经纪公司的地域和高端市场集中度；
◦失去我们最大的房地产福利计划客户或多个重要的搬迁客户；
◦第三方供应商或合作伙伴未能按预期履行或我们未能对其进行充分监督；
◦我们依赖资讯科技经营业务及维持竞争力；及
◦关联特许经营商及其独立销售代理或由我们公司拥有的经纪公司聘用的独立销售代理的疏忽或故意行为，这些行为传统上不受我们控制，以及基于替代责任、疏忽、联合经营或联合雇主责任理论对我们产生的任何直接索赔；
•我们面临与法律和监管事项相关的风险，这可能导致我们产生增加的成本和/或对我们造成不利的财务、运营或声誉后果，包括但不限于我们未能或声称未能遵守法律、法规和监管解释，以及上述任何更改或更严格的解释，包括但不限于：（1）反垄断法律和法规，（2）《房地产结算程序法》或其他联邦或州消费者保护或类似法律，（3）要求将独立承包商销售代理重新分类为雇员身份的州或联邦就业法律或法规，（4）《TCPA》和任何限制招揽业务的相关法律，（5）隐私或网络安全法律法规；
•我们面临与网络安全事件相关的声誉、业务连续性以及法律和财务风险；
•我们的商誉和其他长期资产可能会进一步减值，这可能会对我们的盈利产生负面影响；
•如果银行不兑现我们的托管和信托存款，我们可能会遭受重大损失；
•会计准则和管理层假设和估计的变更可能对我们产生负面影响；
•我们面临与高级管理人员或其他关键员工潜在流失有关的风险，以及与我们发展现有员工队伍和招聘人才以推进我们的业务策略的能力有关的风险；
•我们面临与我们的可交换优先票据和可交换票据对冲和权证交易有关的风险；
•我们面临与严重天气事件或自然灾害有关的风险，气候变化可能加剧，并可能导致房主保险费用增加，以及其他灾难性事件，包括 公共卫生危机;
•与企业可持续发展实践相关的审查和不断变化的期望可能会增加我们的成本或使我们面临声誉或其他风险；
•市场预测和估计，包括我们的内部估计，可能被证明是不准确的；
•我们面临与普通股有关的风险，包括普通股价格可能大幅波动。
商标和服务标志
我们拥有或有权使用我们在业务运营中使用的商标、服务标志和商号。本年报中我们拥有或有权使用的一些较重要的商标包括21世纪®科尔韦尔·班克斯®，ERA®Corcoran®，科德威尔银行商业®苏富比国际房地产®更好的家庭和花园®房地产和CARTUS®在美国注册和/或在其他司法管辖区注册或待注册的商标，根据我们相关业务的需要。本年报中出现的任何其他公司的每个商标、商号或服务标记均由该公司拥有。
第一部分
除非另有说明或除非上下文另有要求，术语“我们”、“我们的公司”、“任何地方”和“公司”是指任何地方房地产公司，一家特拉华州公司及其合并子公司，包括特拉华州有限责任公司Anywhere Intermediate Holdings LLC（"Anywhere Intermediate"）和特拉华州有限责任公司Anywhere Real Estate Group LLC（"Anywhere Group"）。Anywhere集团的间接母公司Anywhere和Anywhere Intermediate（Anywhere Group的直接母公司）均不从事任何业务，但其各自对Anywhere集团的直接或间接所有权除外。因此，Anywhere、Anywhere Intermediate及Anywhere集团之综合财务状况、经营业绩及现金流量均相同。
如本年报所述：
•“高级抵押信贷协议”指日期为2013年3月5日的经修订及重列信贷协议，经不时修订、修订及重列、修订或补充，该协议规管高级抵押信贷融资或“高级抵押信贷融资”，包括“循环信贷融资”及“定期贷款B融资”（已于2021年9月悉数支付）；
•“定期贷款A协议”是指日期为2015年10月23日的定期贷款A协议，并不时修订、修订和重述、修改或补充，其中包括“延长定期贷款A”，也称为“定期贷款A融资”；
•“7.00%优先有抵押第二留置权票据”是指2030年到期的7.00%优先有抵押第二留置权票据（于2023年8月发行）；
•“5.75%优先票据”及“5.25%优先票据”分别指二零二九年到期的5.75%优先票据及二零三零年到期的5.25%优先票据，统称为“无抵押票据”；
•“4.875%优先票据”指2023年到期的4.875%优先票据（于二零二二年十一月悉数赎回），“9.375%优先票据”指2027年到期的9.375%优先票据（于二零二二年二月悉数赎回）及“7. 625%优先有抵押第二留置权票据”指我们于二零二五年到期的7. 625%优先有抵押第二留置权票据（于二零二二年二月悉数赎回）；及
•“可交换优先票据”指二零二六年到期的0. 25%可交换优先票据。
项目1. 业务
我公司
作为美国综合住宅房地产服务的领导者，任何地方包括特许经营、经纪、搬迁、产权和结算业务，以及抵押和产权保险承保人合资企业，支持约100万美元c失去了家庭销售方面（无论是"购买"或"出售"的一方，一个家庭销售交易）2023年。多样化的Anywhere品牌组合包括一些房地产领域最知名的品牌：Better Homes and Gardens ®房地产，CENTURY 21 ®科尔德威尔银行家 ®，Coldwell Banker Commercial ®Corcoran ®，ERA ®Sotheby's International Realty ®.通过创新的技术、数据和营销产品、高质量的潜在客户开发计划以及一流的学习和支持服务，Anywhere提高了其在美国的约188，300名独立销售代理以及在其他118个国家和地区的约134，200名独立销售代理的生产力，帮助他们建立更强大的业务并为当今的消费者提供最好的服务。
细分市场概述
我们分三个分部报告我们的业务，每个分部根据为客户提供的服务收取费用：
•Anywhere Brands（“特许经营集团”）—特许经营一系列知名、行业领先的特许经营经纪品牌，包括Better Homes and Gardens® 房地产，21世纪®，Coldwell Banker®，Coldwell Banker Commercial®, Corcoran®，ERA® Sotheby's International Realty®.该部门还包括我们通过Cartus进行的全球搬迁服务业务®通过Anywhere Leads Inc.进行的搬迁服务（"Cartus"）和销售线索生成活动。（“领导小组”）。
•Anywhere Advisors（“自有经纪集团”）—在Coldwell Banker旗下经营全方位房地产经纪业务®、柯克兰®Sotheby's International Realty® 该分部还包括我们在少数股权持有的房地产拍卖合资企业中的股权收益或亏损份额。
•Anywhere集成服务（“标题组”）—向消费者、房地产公司、企业和金融机构提供全面服务的产权、托管和结算服务，主要是支持住宅房地产交易。此分部还包括我们应占的股权收益或亏损，担保利率Affinity，我们的少数股权持有抵押贷款发起合资企业，以及我们的少数股权保险承保合资企业。
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我们的总部位于175 Park Avenue，Madison，New Jersey 07940。我们的电话号码是（973）407—2000。本公司以电子方式向美国证券交易委员会（SEC）提交表格8—K、表格10—Q和表格10—K所需的报告；代理材料；注册声明和其他表格或报告。根据1934年《证券交易法》第16条的要求，公司的某些高级管理人员和董事还向内部人士提交所有权报告。这些材料可以通过SEC的互联网网站（www.example.com）进行电子访问。我们在www.example.com上维护一个互联网网站，并在合理可行的范围内，在我们网站的投资者部分免费提供10—K表格的年度报告、10—Q表格的季度报告、8—K表格的当前报告、第16节报告以及这些报告的任何修订。我们的网站地址作为非活动文本参考提供。本公司网站的内容并不以引用的方式纳入本年报或以其他方式纳入本年报的一部分。
市场和行业数据及预测
本年度报告包括历史数据、预测和从联邦住房贷款抵押公司（Federal Home Loan Mortgage Corporation）等独立来源获得的信息。（“Freddie Mac”）、美国劳工统计局、美国联邦储备委员会、美国全国房地产经纪人协会（“NAR”）、联邦全国抵押贷款协会（“房利美”）、行业协会、行业出版物和调查以及我们可获得的其他信息。部分数据也基于我们的诚信估计，这些估计来自管理层对行业的了解和独立来源。虽然我们认为，本文提供的行业数据来自最广泛认可的美国住宅市场统计数据的来源，但我们警告，此类信息可能会发生变化，并不认可或建议仅依赖这些数据或信息。例如，在2022年，NAR大幅修订了其先前公布的美国现房平均（平均）销售价格（“ASP”）数据，导致我们在提交给SEC的文件中停止使用NAR ASP数据。
有关房屋拥有率、销售价格、房屋销售量以及本年报中描述住房行业的其他指标的预测本质上是不确定的或投机的，任何时期的实际结果都可能存在重大差异。行业出版物、调查和预测通常指出，其中所载的信息是从据信可靠的来源获得的，但这些信息可能不准确或不完整。我们并无独立核实来自第三方来源的任何数据，亦未确定其中所依据的基本经济假设。有关我们市场地位的声明乃基于我们目前可获得的市场数据。虽然我们并不知悉本报告所提供的行业数据有任何错误陈述，但我们的估计涉及风险和不确定性，并可能会根据各种因素（包括在“风险因素”和“前瞻性陈述”标题下讨论的因素）而有所变动。“同样，我们相信我们的内部研究是可靠的，即使这种研究没有任何独立来源的证实。
行业概述
行业定义。 我们主要经营美国住宅房地产行业，我们的所有收入基本上都来自于满足现有房屋买家和卖家的需求，而不是由房屋建筑商制造和销售的新房屋。住宅房地产经纪公司通常以佣金的形式实现收入，该佣金是基于每栋房屋出售价格的百分比。因此，房地产行业普遍受益于不断上涨的房价和不断增加的房屋销售交易（反之则受到价格下跌和房屋销售交易减少的不利影响）。我们认为，现有的房屋销售交易以及与这些交易相关的服务，如抵押贷款发放、所有权服务和搬迁服务，代表了住宅房地产行业最具吸引力的部分之一，原因如下：
•现有的房屋销售市场比新房屋销售市场大得多。在2023年美国约480万套房屋销售中，NAR估计约有410万套为现有房屋销售，约占总销售额的86%。
•现有的房屋销售使我们有机会代表买方或卖方，在某些情况下代表买方和卖方；以及
•我们能够从向客户提供的辅助服务中赚取收入。
我们的商业模式在很大程度上依赖于附属的独立销售代理，他们在我们公司拥有的和特许经纪公司的房屋买卖体验中扮演着关键的面向消费者的角色。根据NAR的数据，虽然几乎所有购房者都是通过互联网开始寻找住房的，但在2023年，大约89%的购房者和卖房者使用了经纪人或经纪人。我们认为，经纪人或经纪人将继续直接参与大多数购房和销售，主要是因为房地产交易具有某些特征，这些特征受益于经纪人或经纪人提供的服务和价值，包括：
•Homesale的平均交易额非常高，通常是一生中最大的一笔交易；
•房屋销售交易很少发生；
•由于每个买家的家庭偏好都是独一无二的，因此迫切需要个人服务；
•鉴于这一过程的复杂性，需要高度的支持，包括具体的营销和技术服务以及对检查过程的协助；
•消费者倾向于亲自参观出售的物业，尽管有网上图片和物业之旅；以及
•根据社区、平面图、建筑、固定装置和户外空间的不同，价格差异很大。
行业的周期性、长期人口结构和季节性。*美国住宅房地产行业表现出周期性，其特点是自2022年年中和2006年至2011年出现低迷时期，随后是复苏和增长阶段，2012年至2021年为例。这些周期通常受到更广泛的经济变化和住宅房地产市场状况的影响，这些因素在很大程度上是我们无法控制的。
我们相信长远的房屋需求和工业的增长受多方面因素影响。其中最主要的是住房可负担性、美国的整体经济福祉、关键的人口趋势，包括代际过渡和美国家庭组成的增加。抵押贷款利率和抵押贷款可获得性、税收优惠、就业市场动态、租房者向购房者的转变以及与拥有住房相关的内在好处等因素进一步推动了该行业的发展轨迹。
虽然美国住宅房地产市场在2022年和2023年经历了大幅下滑，2024年初仍存在不确定性，但我们对住宅房地产市场中长期的增长前景保持乐观。我们的乐观植根于对持久的积极基本面的预期，例如过去十年的美国人口，以及未来十年美国家庭数量的预期增长，特别是千禧一代。此外，新冠肺炎危机期间势头强劲的趋势持续下去，比如对特定地理位置的偏好，以及对混合工作和远程工作的接受程度越来越高，可能会对Homesale的交易产生积极影响。
美国住宅市场也是季节性的。通常，Homesale交易量会在每年的第二季度和第三季度出现。因此，我们的历史数据显示，这些时期的经营业绩和收入更强劲。
与行业结构和经纪佣金有关的不确定性。美国住宅房地产经纪行业目前正处于重大不确定性之中，特别是在经纪人佣金的沟通、谈判或支付方式方面。关于悬而未决的诉讼，特别是此类诉讼可能导致的禁令救济，目前的做法可能会有重大变化，例如对卖方或挂牌代理向买方代理提出赔偿的重大限制或禁令，可能会导致平均经纪人佣金率、平均买方佣金率或我们和我们的特许经营商收到的佣金收入份额显著下降。总体而言，我们和包括行业协会和行业团体在内的其他行业参与者看到，重大诉讼和监管审查总体上有所增加，特别是反垄断和竞争。由于任何反垄断诉讼裁决、美国司法部或联邦贸易委员会或其他联邦、州或地方政府机构发现行业做法或发展具有反竞争效应或被禁止，是否会在传达、谈判或支付佣金的方式上发生重大变化，包括对卖方或挂牌代理人向买方代理提供补偿的重大限制或禁令(以及如果发生有意义的变化，这种变化将以多快的速度发展)，存在重大不确定性。MLS和NAR规则和法律法规的变化可能有利于他们的竞争地位，而不利于历史上的房地产经纪模式，以及竞争动态或消费者偏好的其他变化，包括引入或增长某些竞争模式。更多信息见“项目7.--管理层的讨论和分析--最新发展”和“项目1A.--风险因素--监管和法律风险”。
住宅房地产的多方面参与
我们参与与住宅房地产市场的许多方面相关的服务。我们的互补业务和少数股权合资企业，包括我们的抵押贷款发起和所有权保险承保合资企业，共同努力，使我们能够在住宅房地产交易的不同阶段产生收入，包括购买或出售房屋、企业搬迁、潜在客户服务、结算和所有权服务，以及我们的品牌特许经营。各业务均受益于我们对行业的深刻理解，与房地产经纪人、销售代理和其他房地产专业人士的牢固关系以及整个交易流程的专业知识。与其他只提供一两种服务的行业参与者不同，我们可以为房主、我们的特许经营商以及我们的企业和房地产福利计划客户提供方便和简化房屋购买和销售过程的众多相关服务。这些服务为我们的自有业务和特许经营商的业务提供了进一步的收入机会。我们的所有业务和少数股权合资企业都可以从同一房地产交易中获得收入。
我们的品牌
我们的品牌是房地产行业最知名和最成熟的房地产经纪品牌之一。
与我们的战略合资企业一起，我们的品牌使我们能够利用我们的优势，同时参与房地产行业的多个市场。具体地说，虽然我们所有的品牌都在高端市场上进行了不同程度的竞争，但我们的苏富比国际房地产®和科克伦®品牌尤其处于有利地位，可以从高端市场的增长中受益。同样，虽然我们所有的品牌都通过标题集团使用产品，但我们的公司拥有Coldwell Banker®Brand与我们的产权业务以及我们的抵押贷款发起和产权保险承保人合资企业共享协同效应，使我们能够朝着整合和简化住宅房地产交易的目标前进。此外，我们的全球特许经营品牌包括Better Home和Gardens®房地产，CENTURY 21 ®和 Era®，以及特许经营和 苏富比国际房地产®、柯克兰®和Coldwell Banker®经纪公司，为我们提供了有吸引力的规模，并为我们提供了向特许经营商和消费者提供多样化选择的能力。
下表列出了我们的房地产品牌，其中包括截至2023年12月31日的信息，包括我们的特许经营和公司所有的写字楼：
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品牌 (1) | | | | | | | | | | | |
全球办事处 (2) | 12,000 | | 2,900 | | 1,100 | | 2,400 | | 400 | | 100 |
全球经纪商和 销售代理(2) | 135,000 | | 101,000 | | 26,600 | | 43,400 | | 12,000 | | 4,500 |
美国年度两会 | 233,374 | | 486,273 | | 112,582 | | 71,935 | | 59,782 | | 15,550 |
拥有自有或特许经营业务的国家和地区数量 | 84 | | 40 | | 84 | | 39 | | 6 | | 7 |
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特点 | 50多年的品牌知名度领导者和房地产行业最知名和受人尊敬的品牌
巨大的国际办公室占地面积 | | 房地产118年的遗产 **科尔德威尔银行家全球奢侈品公司®独一无二地营销顶级房源的计划 他是有效广告领域的长期行业领先者 | | 奢侈品的代名词
与拍卖行于1744年建立了牢固的联系
强大的全球影响力
对技术和创新的长期承诺 | | 通过创新、协作、多样性和增长提升绩效
打造灵活品牌的独特机会 | | 强大的品牌认知度
通过与领先媒体公司的品牌许可关系，以独特的方式接触消费者、营销渠道和内容 | | 领先的住宅房地产品牌50年 致力于白手套服务、以客户为中心的品牌和“活出自我”的理念
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(1)提供给Coldwell Banker的信息®包括Coldwell Banker Commercial®.
(2)包括独立拥有的特许经营商向我们报告的信息(包括大约13,300个办事处和大约134,200个相关经纪人和非美国特许经营商和特许经营商的独立销售代理)。
Anywhere Brands-特许经营集团
概述-特许经营业务
特许经营集团由我们的特许经营业务以及我们的领先发电和搬迁服务业务组成。
截至2023年12月31日，我们的房地产特许经营系统和自有品牌在全球拥有约32.25万个独立销售代理，其中包括在美国运营的约188,300个独立销售代理(其中包括约56,700个公司拥有的经纪独立销售代理)。截至2023年12月31日，我们的房地产特许经营系统和自有品牌在北美、南美、欧洲、亚洲、非洲、中东和澳大利亚的119个国家和地区拥有约18,900个办事处，其中包括在美国的约5,600个经纪办事处(其中包括约620个公司拥有的经纪办事处)。
如上表所示，截至2023年12月31日，与2022年12月31日相比，附属于我公司的独立销售代理拥有的经纪公司下降了5%(根据本公司的内部数据)，附属于我们的特许经纪公司的独立销售代理下降了3%(根据我们的关联加盟商提供的信息)。我们认为，这些下降与代理商离开该行业的更广泛的市场趋势是一致的，部分原因是行业交易量较低，而与我们公司拥有的经纪公司有关联的独立销售代理商下降的一半以上归因于2023年最多只有一笔Homesale交易的代理商。
截至2023年12月31日，我们美国特许经营商的平均年限约为22年。我们的特许经营商向我们支付费用，以获得在我们的一个商标下运营的权利，并享受我们的房地产特许经营提供的系统和业务增强工具的好处。除了为我们的特许经营商提供独特产品的极具竞争力的品牌外，我们还为我们的特许经营商提供服务计划、技术、学习和发展以及专门的全国营销计划，以促进我们的特许经营商发展业务。
作为住宅房地产经纪公司的特许经营商，我们的主要目标是保留和扩大现有的特许经营权，销售新的特许经营权，最重要的是，为我们的特许经营商及其独立销售代理提供品牌和支持(包括通过专有和第三方产品和服务)。
运营-特许经营
我们几乎所有的房地产特许经营收入都来自与我们的国内特许经营商和拥有的经纪集团签订的长期特许经营协议下收到的特许权使用费和营销费，以获得在我们的一个商标下运营和利用特许经营系统的好处。特许权使用费是根据特许经营商从关闭的Homesale侧赚取的销售佣金的百分比计算的，我们称之为总佣金收入。
特许经营商(除我公司在自有经纪集团拥有的经纪公司外)的国内年度净特许权使用费收入可表示为：(1)该年受特许经营商参与的已成交房屋销售方(“买入”方和/或“卖出”方)总数乘以(2)这些房屋销售的平均售价乘以(3)这些特许经营商收取的平均经纪佣金率乘以(4)特许经营商集团的净合同特许权使用费费率。特许经营集团的净合同特许权使用费费率是指作为特许权使用费支付给我们的特许经营商佣金收入的平均百分比，扣除所实现的数量奖励(如果适用)，以及给予特许经营商的其他奖励净额。
除了国内特许权使用费收入外，特许经营集团还从营销费用、战略联盟计划、国际附属公司和预付国际费用中赚取收入。
在2023年期间，我们的特许经营商(除Owner Brokerage Group外)创造的收入都没有超过我们房地产特许经营业务总收入的3%。
我们的加盟商(不包括我们公司在Owner Brokerage Group拥有的经纪公司)是独立的商业经营者，我们不对他们的日常运营进行控制。
国内加盟商。特许经营协议对特许经营商的业务和经营规定了某些有限的指导方针，并要求他们遵守每个品牌的政策和程序手册中规定的强制性身份标准。如果特许经营商不遵守这些限制和标准，可能会导致特许经营协议的终止。特许经营商通常不被允许在特许经营协议到期前终止特许经营协议，在确实存在解约权的情况下，终止权利是有限的(例如，如果特许经营商退休、残疾或死亡)。一般来说，新的国内特许经营协议的期限为十年。
这些特许经营商协议通常要求特许经营商向我们支付特许经营商主要办事处的初始特许经营费，外加特许权使用费，特许权使用费是特许经营商赚取的总佣金收入(如果有的话)的一个百分比。加盟商的费用结构可以有多种方式，我们已经并可能继续不时地引入试点计划或重组或修订一个或多个特许品牌使用的模式，包括在费用结构、最低生产要求或其他条款方面。
我们的某些品牌采用基于数量的奖励模式，其特许权使用费费率最初等于加盟商总佣金收入的6%，但会根据数量奖励而减少。在这种模式下，特许经营商有资格在满足某些条件后获得部分特许权使用费的退款。数量奖励是为每个符合条件的特许经营商计算的，是每个历年每个特许经营商的年度毛收入(及时支付)的累进百分比。对于每个特许经营系统，数量激励是不同的。我们为每个符合条件的特许经营商提供了一个详细的表格，其中描述了实现批量激励所需的毛收入门槛和相应的激励金额。我们保留每年增加或减少表格中百分比和/或美元金额的权利，但受某些限制。
某些特许经营商(包括我们一些最大的特许经营商)收取固定百分比的版税。在这种模式下，特许经营商向我们支付佣金收入的固定百分比(一般低于6%)，该百分比在一年内或在特许经营协议期限内不会改变。这种模式的加盟商通常没有资格获得批量激励。
我们更美好的家园和花园®房地产特许经营业务使用上限费用模式，该模式自2019年以来适用于任何新的特许经营商以及选择从目前的特许权使用费结构切换到上限费用模式的现有特许经营商。在这种模式下，加盟商每年向每个独立销售代理支付固定金额的特许权使用费(通常相当于其佣金收入的5%)，但我们有权每年修改或增加独立销售代理的上限。这种模式的加盟商通常没有资格获得批量激励。
我们的柯克兰特许经营业务采用分级特许权使用费模式，在这种模式下，特许经营商向我们支付他们总佣金收入的一定比例作为特许权使用费。特许权使用费的百分比一般设定为6%的初始比率，随着特许经营商的总佣金收入达到一定水平，在每个日历年度内逐步降低至最低4%。同样，我们的Coldwell银行家®住宅特许经营业务于2021年开始提供分层专营权费模式，根据该模式，专营权费的百分比一般订为5. 5%的初始比率，并于历年内逐步递减至最少3%，当特许经营人的佣金收入总额达到若干水平时，特许权费的百分比会逐步递减至最少3%。根据此分层特许权使用费模式，我们保留每年修改或增加佣金收入总额的权利，惟须受若干限制。采用分层特许权使用费模式的特许经营商一般不符合数量奖励的资格。
其他奖励措施可用作吸引新加盟商、扩大加盟商（包括通过招聘独立销售代理）或延长现有加盟协议的考虑。在某些情况下，我们向合资格特许经营者提供的转换票据或其他票据支持资金，以鼓励他们加入品牌、续订特许经营协议或促进他们的增长机会。增长机会包括通过开设额外办事处、整合其他特许经营商的业务，以及通过收购独立销售代理和独立经纪经营的办事处来扩大特许经营商的现有业务。特许经营者亦可使用票据支持资金所得款项更新营销资料或升级技术及网站。票据在完成适当的信用检查和其他尽职调查事项之前，并在我们的其中一个品牌下开业和运营。在满足某些基于收入表现的门槛后，票据一般在特许经营协议的期限内按比例免除。倘未能达到收益表现门槛或特许经营协议终止，特许经营人或须偿还部分未偿还票据。
我们目前的每个特许经营制度要求特许经营商和公司拥有的经纪公司根据适用的特许经营协议每月向每个品牌维持的营销资金作出贡献。这些捐款主要用于开发、实施、制作、放置和支付国家和地区广告、营销、促销、公共关系、经纪人和代理营销工具和产品和/或其他营销相关活动，如销售线索，所有这些都是为了促进和进一步认可每个品牌及其独立特许经营商及其附属独立销售代理。除特许经营人及公司拥有办事处之供款外，特许经营集团于若干情况下可能须向若干营销基金供款，并可酌情向任何营销基金供款（按其选择）。
除了我们的第三方特许经营商拥有和运营的办事处外，截至2023年12月31日，我们通过自有经纪集团拥有和运营着Coldwell Banker旗下的约620个办事处。®苏富比国际不动产®和科克伦®品牌名称来自自有经纪集团之国内特许权使用费收入乃按（i）自营买卖方乘以（ii）平均售价乘以（iii）平均经纪佣金率乘以（iv）其合约特许权使用费率计算。拥有的经纪集团就其经营该等办事处向特许经营集团支付约6%的公司间特许权使用费及市场推广费。该等费用按适用分部层面确认为收入或开支，并于合并业务时对销。拥有的经纪集团不参与数量奖励或其他奖励计划。
国际第三方加盟商.在美国，我们采用直接专营权的模式，与独立业主及经营者签订合约，并直接向其提供服务。我们还在美国境外为苏富比国际房地产公司采用直接特许经营模式®和科克伦®在某些情况下，更好的家园和花园®房地产对于所有其他品牌，我们通常采用美国以外的主特许经营模式，据此，我们与合资格的第三方签订合同，在已授予特许经营权的国家或地区建立特许经营网络。在美国以外的直接和主特许经营模式下，我们通常签订长期特许经营协议（通常为期25年），并收取初步地区开发费和持续的特许权使用费。在主特许经营模式下，我们收取的持续特许权使用费通常是主特许经营人从其合同的特许经营人处收取的特许权使用费的百分比。在直接特许经营模式下，特许经营人在适用国家或地区进行的交易会向我们支付特许权使用费。
知识产权
我们拥有Century 21商标®，Coldwell Banker®，Coldwell Banker Commercial®、柯克兰®，ERA®以及相关商标和标识，而这些商标和标识对属于我们房地产特许经营业务的一部分的业务是重要的。我们的特许经营商和我们的附属公司积极使用这些商标，所有重要商标均已在美国专利商标局以及全球主要国家的相应商标局注册（或正在申请中），这些业务在这些国家拥有重大特许经营业务。
我们拥有拥有、经营和特许经营苏富比国际房地产的独家许可，® 根据与Sotheby's（"Sotheby's"）的子公司SPTC Delaware LLC签订的许可协议，该许可协议将品牌转让给合格的住宅房地产经纪办事处和在合格市场经营的个人。该许可协议为期100年，其中包括截至2054年2月16日的初始50年期限和50年的续约选择权。我们向苏富比支付使用苏富比国际不动产的许可费®名称等于特许经营集团所赚取的特许经营权使用费净额的9.5%，该特许经营权使用费归属于苏富比国际房地产公司的特许经营权使用费净额®品牌，包括我们公司拥有的办公室。如果出现某些情况，苏富比可以在许可期限结束前终止我们的许可协议，包括但不限于：（1）我们试图以任何不允许的方式转让我们在许可协议下的任何权利。
根据许可协议，（2）我们破产或资不抵债，（3）法院发出不可上诉的最终判决，认定我们违反了许可协议，并且我们未能在该判决发出后的60天内纠正该等违约行为，或（4）我们停止使用根据许可协议获得许可的所有商标，为期连续十二个月。
2007年10月，我们签订了一份长期许可协议，拥有、经营和特许经营权Better Homes and Gardens，®Meredith Operations Corporation的房地产品牌，Meredith Corporation（“Meredith Ops”）的继承人。Anywhere和Meredith Ops之间的许可协议为期50年，我们可以选择续约50年。我们向梅雷迪思行动公司支付使用更好家园和花园的许可费，®房地产品牌名称相当于特许经营集团所赚取的特许经营权使用费净额的9.0%，归属于Better Homes and Gardens的特许经营权使用费净额®房地产品牌，需缴纳最低年费。如果出现某些情况，Meredith Ops可在许可期限结束前终止我们的许可协议，包括但不限于：（1）我们试图以许可协议不允许的任何方式转让我们在许可协议下的任何权利，（2）我们破产或破产，或（3）初审法院作出最终判决，认为我们严重违反许可协议，或我们作出的任何陈述或保证在作出时是虚假或重大误导。
业务—其他
Cartus®搬迁服务. Cartus是一家全球搬迁服务提供商，提供广泛的世界级的员工搬迁服务，旨在管理员工搬迁的各个方面，以促进员工和雇主在可能是一个复杂和困难的过程中的平稳过渡。我们提供的广泛服务允许我们的客户将他们的整个搬迁计划外包给我们。我们广泛的服务包括，但不限于，家庭援助，搬迁政策咨询和集体搬迁管理服务，费用处理和搬迁相关的会计，以及签证和移民支持。我们亦安排家居物品搬运服务，并为搬运受让人家居物品的各方面提供支援。
我们主要为企业客户提供员工搬迁服务，包括2023年财富50强企业中的38%。截至2023年12月31日，排名前25位的搬迁客户在我们的平均任期约为22年。我们与搬迁客户签订的所有合同均可随时终止，且非排他性。如果客户根据其合同停止或减少交易量，我们将获得截至交易量停止时所提供的所有服务的补偿，并补偿所有产生的费用。
与搬迁服务有关的收入来源有许多不同。我们从向受让人提供服务的房地产经纪人和家居用品搬运公司赚取佣金。客户还可以为所提供的服务支付交易费用。此外，Cartus继续通过在Leads Group维护的网络中为房地产经纪人和经纪参与者提供潜在机会来提供价值，这为我们的业务带来了下游收入。
销售线索生成.通过Leads Group（特许经营集团的一部分），我们寻求提供高质量的Leads， 独立销售代理，通过房地产福利计划，为贷款人的客户，组织，如信用社和利益团体，已经建立了购买或出售房屋的成员，以及消费者和公司谁表示兴趣的品牌，产品或服务，包括那些由任何地方提供的。我们的房地产福利计划收入高度集中，一个客户导向的房地产福利计划贡献了通过我们的潜在客户产生计划产生的大部分高质量的潜在客户，我们的客户导向计划是非排他性的，并可在客户的选择随时终止。我们还维持公司驱动的房地产福利计划，并可能通过其他战略举措产生额外的线索，包括通过我们可能开发或提供的以消费者为中心的产品和服务。我们预计 需要大量的时间、努力和有意义的投资，以提高人们对这些问题的认识和参与， 计划、合作伙伴关系或产品和服务旨在帮助潜在客户产生，.
战略联盟计划.我们为第三方服务提供商提供机会，通过我们的战略联盟计划，向我们的加盟商及其独立销售代理和客户推销其产品。为参与此计划，服务供应商一般同意向我们的特许经营商及/或其客户或独立销售代理提供优惠价格，并根据我们的特许经营商或独立销售代理对战略联盟供应商的使用情况向我们支付初始接入费、后续营销费及/或佣金。
任何地方顾问拥有的经纪集团
概述
通过自有经纪集团，我们在美国许多最大的大都市区拥有并经营全方位服务的房地产经纪业务。我们的经纪办事处地理位置多样化，在东海岸和西海岸地区，主要是在美国的大都市区，房价普遍较高。我们公司拥有的房地产经纪业务在科德威尔银行®苏富比国际不动产®和科克伦®特许经营品牌。
截至2023年12月31日，我们拥有约620间公司拥有的经纪办事处，以及约56，700名独立销售代理与该等公司拥有的办事处合作。在这些办事处中，我们大约88%的办事处由科德威尔银行家® 品牌名称，约7%的办事处在Sotheby's International Realty® 品牌名称和我们约5%的办事处在Corcoran®品牌名称。
我们打算继续寻求提高公司拥有的经纪办事处的生产力，包括优化效率、简化交易流程和集中后台操作。我们将继续与办事处经理合作，以吸引和留住能够成功吸引和促进新客户和现有客户交易的独立销售代理。有时，我们也可能执行战略性收购。收购完成后，我们倾向于将新收购的业务与现有业务合并，以减少或消除重复成本，并利用现有基础设施支持新附属的独立销售代理。
业务—经纪
本公司拥有的房地产经纪业务收入主要来自于房地产交易结束时担任经纪人所收取的毛佣金收入。截至2023年12月31日止年度，我们的平均家装经纪佣金率为2. 42%，代表家装交易的“买入”方或“卖出”方赚取的平均佣金率。佣金收入毛额也来自房屋租金等非销售交易。拥有的经纪集团（作为特许经营集团的特许经营人）向特许经营集团支付市场推广费及特许经营费，金额为每项房地产交易赚取的佣金收入总额约6%；然而，该等金额已于综合账目中对销。于截至2023年及2022年12月31日止年度，拥有的经纪集团分别向特许经营集团支付315百万元及373百万元的营销费用及特许权使用费。
总佣金收入的剩余部分由经纪人（自有经纪人集团）和独立销售代理人根据其适用的独立承包商协议（该协议规定了向代理人支付的经纪人佣金部分）进行分配，该协议因代理人而异。
此外，作为一家提供全方位服务的房地产经纪公司，我们通过其他部门推广提供的补充服务，包括所有权、托管和结算、抵押贷款发放、房主保险和搬迁服务。我们相信，我们提供的综合服务可提升客户体验。
当我们协助卖方进行房地产交易时，独立销售代理通常会为卖方提供一系列服务，其中可能包括为物业制定直接营销计划、协助卖方为物业定价并准备出售、在多个挂牌服务上挂牌、为物业做广告（包括在网站上），向潜在买家展示房产，协助卖方进行销售谈判，并协助卖方准备完成交易。当我们协助买家进行房地产交易时，独立销售代理通常会帮助买家找到符合买家个人和财务要求的特定物业，向买家展示物业，并协助买家进行谈判（在允许的情况下）和准备完成交易。此外，自有经纪集团与选定主要城市（特别是纽约市）的开发商建立了合作关系，为新开发项目提供营销和经纪服务。
Anywhere集成服务—标题组
概述
标题集团由我们的所有权代理业务组成，该业务提供所有权、托管及结算服务，亦包括本公司应占若干非独家合营企业的股权收益及亏损，其中包括担保利率Affinity（一间抵押贷款发起合营企业）及所有权保险承保人合营企业（参阅下文标题“所有权保险承保人合营企业”以了解更多资料）。我们与少数股权拥有的合营企业（如担保费率Affinity及产权保险承保人合营企业）有关的股权盈利或亏损计入标题集团的财务业绩，但不会呈报为标题集团的收入。
我们的产权代理业务提供产权搜索、审查、清算和保单签发服务，并为贷款人、房地产代理人、律师和房屋建筑商及其客户进行购买交易，以及贷款人及其客户进行再融资交易。
我们打算通过在现有市场招聘成功的产权和托管销售人员，扩大产权、托管和结算服务业务。我们亦将寻求提高自自有经纪集团自售方面所有权业务的捕获率。
运营
产权代理服务；产权、托管和结算服务.我们在43个州和华盛顿特区都有产权代理权，我们在25个州和华盛顿特区都设有办事处。截至2023年12月31日，我们拥有约361个办事处，其中约140个办事处位于我们公司拥有的一个经纪办事处内。除了我们自己的产权、托管和结算服务外，我们还协调全国范围的律师、产权代理人和公证人网络，为金融机构客户提供服务。
我们的产权、托管和结算服务业务提供全方位服务产权、托管和结算（即，（c）为消费者、房地产公司、企业和金融机构提供服务，其中许多服务与公司的房地产经纪和搬迁服务业务有关。我们提供有关房屋购买和房屋贷款再融资的关闭和托管服务。对于再融资交易，我们从整个抵押贷款行业的金融机构和贷款人员获得所有权和托管收入。
我们公司拥有的经纪业务是我们所有权、托管和结算服务业务的主要来源。我们的许多办事处已从我们公司拥有的经纪办事处转租空间，并与我们共同办公。于二零二三年，我们的业权、托管及结算服务业务涉及约40，000宗与自有经纪集团有关的交易。于二零二三年，本集团所有权、托管及结算服务业务从以本公司拥有的经纪为代表的买方或卖方取得的比率约为31%。我们的产权、托管和结算服务的其他来源包括特许经营集团、Leads集团、房屋建筑商和非附属经纪业务。
实际上，所有贷款人都要求借款人在抵押贷款时获得产权保险单。保险条款和条件的不动产将根据标准政策和所有权保险人的程序确定。当我们的产权代理公司出售产权保险时，产权查询（搜索和检索所有有关财产及其所有人的公共记录）可以由产权代理人、承保人或与第三方签订合同，而审查功能（检查所有此类公共记录以寻找产权链中的任何缺陷）始终由代理人执行。产权代理人和保险商平分保险费。保险费“分割”的金额通常由代理商和保险商之间的协议确定，在某些州，由州法律颁布。我们的收入来自房地产交易中就提供上述服务收取的费用、托管和平仓服务收取的费用，以及每份出售的产权保险单的产权费的一定百分比。
我们已与多个承保人订立承保协议，其中列明我们可代表他们签发业权保险单的条件。对于通过我们的代理业务签发的保单，假设我们没有疏忽，我们通常不对这些保单下的损失负责；相反，产权保险人通常对此类损失负责。
其他收入.我们所有权代理业务产生的其他收入包括关闭保护函、所有权搜索、调查业务、税务搜索、电汇费和其他与其服务相关的费用。
合资企业.
抵押贷款的起源。 Guaranteed Rate Affinity，我们与Guaranteed Rate，Inc.的合资企业。（“保证费率”）， 2017年8月开始做生意。担保利率亲和力产生抵押贷款，包括购买和再融资交易，将在二级市场出售。担保利率Affinity向全国各地的房地产经纪人（包括与我们公司拥有和特许经纪人有关联的独立销售代理人）和搬迁公司（包括我们的搬迁业务）以及广泛的消费者群体发起和营销其抵押贷款服务。
许多保证费率Affinity的办事处都从我们公司拥有的经纪办事处转租了空间，并与我们共同办公。截至2023年12月31日止年度，本公司拥有的经纪业务占Guaranteed Rate Affinity购买交易的约一半，以及Guaranteed Affinity抵押贷款发起业务的约一半。
根据标题集团一间附属公司与一间附属公司订立的经营协议（“GRA协议”）， 保证速率 (the由“GRA Member”（“GRA Member”）持有，我们拥有该房屋按揭合资企业49.9%的股权，而保证利率间接拥有余下的50.1%。根据GRA协议，保证利率亲和性是在每个季度结束后根据每个成员的所有权利息百分比向每个公司和保证利率分配可分配净收入。虽然我们拥有若干治理权，但我们并不拥有合营企业的控制性财务或经营权益。担保利率Affinity获授权在50个州和华盛顿特区进行抵押贷款业务。
GRA协议初步为期10年（截至2027年8月），并自动续期额外5年，除非任何一方提前通知终止，惟倘协议第五年后达到若干表现指标，则首个5年延期无须提前通知终止。任何一方均可在发生某些事件时终止GRA协议，包括但不限于另一方成员的控制权发生变化，但有某些例外情况，或另一方成员的实质性违约未在补救期内得到补救。我们拥有某些额外的基于性能的终止权。
GRA协议并不禁止保证利率直接或间接透过与其他方的合营企业经营其独立按揭贷款业务，亦不限制本公司、保证利率或彼等任何一间附属公司在保证利率亲和经营的地点经营非按揭贷款业务。此外，本公司获准与其他按揭贷款发起人建立合资企业，但担保利率有30天的优先购买权，以收购我们拟收购的任何按揭贷款发起业务。
保险公司合资经营。于2022年3月，本公司出售其业权保险承保人TitleResources GuarantyCompany（“该业权承保人”）（先前于Title集团可报告分部呈报），以换取现金及拥有该业权承保人合营企业（“业权承保人合营企业”）之普通单位形式之少数股权。本公司拥有25%股权，其他合营伙伴以附带清算优先权的优先单位形式拥有合营企业的大部分股权。虽然我们拥有若干治理权，但我们并不拥有合营企业的控制性财务或经营权益。
产品、技术和营销
产品和技术—代理。 我们综合业务策略的核心是我们能够为公司拥有和特许经营经纪公司的独立销售代理提供引人注目的数据和技术驱动的产品和服务，使他们更有生产力和业务更有利可图。
独立销售代理向客户提供的营销和技术服务及支持是代理在房屋购买和销售过程中提供的价值的重要元素。我们致力于不断开发和改进我们的营销和技术驱动的产品和服务，这是我们对公司拥有和特许经营的房地产经纪公司、附属独立销售代理及其客户以及我们的其他业务价值主张的一部分。越来越多的人希望这些产品和服务成为一套综合的工具，而不是独立的产品和服务。
我们继续开发产品和营销能力，旨在支持我们的专有工具和第三方产品的持续创建和交付给附属独立销售代理，以提供更全面的平台体验。我们的技术平台旨在为附属的独立销售代理和经纪人提供对专有工具和第三方产品的无缝访问，从而在这些代理和经纪人之间进行选择
来利用最适合他们需求的工具组合。2021年，我们开始推出MoxiWorks®公司拥有和特许经营的经纪公司及其附属的独立销售代理的产品套件。MoxiWorks®产品套件包括业务生产力、市场营销、招聘和代理商和经纪人网站的解决方案，并利用我们的技术平台，利用我们的专有工具，包括Leads Engine，一种产品，使线索路由到附属的独立销售代理商。
我们已投入并预期将继续投入大量时间、资金和其他资源，以确定公司拥有的经纪公司、特许经营商、独立销售代理及其客户的需求，并开发或采购营销、技术和服务产品，以满足附属独立销售代理的需求。
我们的任何地方提供的平台旨在通过以下方式增加对我们的独立销售代理、特许经营商（及其独立销售代理）和消费者的价值主张：
•帮助产生潜在客户，并获得更多的房屋销售交易；
•将附属代理商和经纪人与客户关系管理工具联系起来，以便在交易的所有阶段与消费者建立富有成效的关系；
•通过移动应用程序和网站加强对清单分发的访问；
•向附属代理商通报有价值的客户洞察，以帮助这些代理商提高他们的生产力；
•为消费者提供精简而全面的用户体验，以促进研究房屋、社区和独立销售代理的必要步骤；
•提供关键的后台流程，包括上市和交易管理、报告、营销和代理档案；以及
•提供业务规划工具，使我们的特许经营商能够实时跟踪他们针对关键业务目标的进展情况。
促进远程购房和售房体验的数字和虚拟产品和服务的需求和采用继续加速。我们的品牌和企业可以使用一系列工具来帮助消费者进行虚拟展示、虚拟开放参观以及所有权、第三方托管和结算结算的远程在线公证。
产品和技术-消费者。2022年，我们宣布打算将重点也放在消费者体验上，寻求通过为消费者交易的各个部分创造更轻松、更完整的体验来改善买卖房屋的体验。我们预计将继续投资于产品和技术的开发和/或采购，旨在通过数字渠道在整个拥有住房的生命周期中提供宝贵的能力。
市场营销。我们的每个品牌都管理着一个全面的营销工具系统，可以通过独立的品牌内部网站访问这些工具，以帮助我们公司拥有的经纪公司和附属特许经营商及其各自的独立销售代理成为其上市商品的最佳营销者。广告主要被品牌用来引导关联代理商，提高品牌知名度和认知度，向房地产行业推广我们的网络和产品，并吸引我们的客户群。
我们的每个特许经营品牌都运营着一个营销基金，该基金主要由我们的特许经营商(包括公司拥有的办公室)提供资金，尽管我们可以酌情向任何营销基金捐款，在某些情况下需要向某些营销基金捐款。
同样，我们公司拥有的经纪公司赞助一系列营销计划、材料和机会，以补充我们附属独立销售代理的销售工作，并提高品牌知名度。营销计划的有效性和质量在吸引和留住独立销售代理方面发挥着重要作用。
我们的营销计划、工具和计划主要专注于通过以下方式吸引潜在的新购房买家和卖家到我们公司拥有的经纪公司和关联特许经营商及其各自的关联独立销售代理：
•展示我们的房地产挂牌库存以及作为这些物业的挂牌代理的关联独立销售代理；
•建立和维护品牌知名度和品牌偏好；以及
•提高当地对关联代理商和券商的认可度。
营销程序使用各种媒体执行，包括但不限于社交媒体、广告、直接营销和互联网广告。
列表和网站。互联网是我们行业的主要广告渠道，我们试图在营销技术的使用和应用方面成为提供全方位服务的住宅房地产经纪公司中的领导者。我们将房源发送到各种平台和服务，将我们的房产房源发布在数百个房地产网站上，并运营各种我们自己的网站。我们非常重视向第三方网站分发我们的房地产清单，以扩大购房者获取此类清单的机会，有时还会增强第三方网站上清单的呈现方式，以使清单对消费者更具吸引力。
我们的品牌网站包含地区和国家市场的上市信息、独立销售代理信息、社区概况、房屋买卖建议、搬迁提示和抵押贷款融资信息，以及来自当地代理的独特的房地产和邻里洞察。此外，每个品牌网站都允许独立的销售代理向消费者推销自己。
教育
每个房地产品牌都为特许经营商提供学习、开发和继续教育材料，供其房地产销售业务使用。关联经纪和独立销售代理使用此类材料是自愿和酌情决定的。隶属于公司所有经纪公司的独立销售代理必须完成与公平住房有关的入职培训和合规培训(除了他们的国家许可公平住房义务)。
人力资本资源
员工。 我们的员工对我们的业务战略的成功至关重要。考虑到我们的三个业务部门和公司提供的服务范围广泛，我们的团队包括广泛的专业人士。我们关键员工的广泛技能、经验和行业知识极大地促进了我们的运营和业绩。
在…2023年12月31日，我们大约有最少有7965名全职员工和125名兼职员工-时代公司的员工。在…2023年12月31日，约为阿特利我们有600名员工是位于美国以外，几乎所有人都受雇于Cartus(Cartus的一部分任何地方的品牌).
我们的员工没有工会代表。就业关系a在巴西（截至2023年12月31日，我们在巴西的员工人数不到10人）的职位受管理根据集体谈判协议规定的规则。
婚约. 为了评估和改善员工的留用率和敬业度，我们每年都会在第三方顾问的协助下对员工进行调查，并采取行动，员工反馈的着装区域。于二零二三年，我们取得88%的参与评分及84%的回应率。
培训. 所有员工都必须参加旨在解决对我们业务至关重要的主题的年度培训计划，包括公司的Eth守则，ic.在过去三年，每年近100%的在职员工已完成年度道德守则培训。2023年的《道德守则》培训涵盖了促进道德文化、报告利益冲突以及遵守《道德守则》等主题。2023年的其他强制性培训包括全球信息安全和工作场所的尊严和尊重。于二零二二年，鉴于此议题对我们的业务至关重要，本集团向员工提供有关重视多元化的培训。2022年，员工还被要求完成一个以美国公平住房法案为重点的培训模块。《美国公平住房法》在线模块，以及与当地公平住房法有关的面对面培训课程，也提供给独立的销售代理商与我们的公司有联系和特许经营经纪公司我们还提供了我们的公平住房培训定制的基础上多样性行业合作伙伴，包括西班牙裔房地产专业人士全国协会，美国亚洲房地产协会，少数民族抵押贷款专业人士全国协会和LGBTQ+房地产联盟。每两年一次的反骚扰培训向所有美国人提供—基于雇员，更经常地基于职位或法律要求。 部分员工还接受预防全球现代奴隶制培训和不公平、欺骗或虐待行为或做法培训，并根据员工职位或当地要求提供额外的强制性培训课程。 我们的学习和发展平台为员工提供额外的资源，以继续专业成长，包括通过LinkedIn Learning和职业管理工具获得按需培训。
健康与安全.保护员工的健康和安全是公司的首要任务。在整个COVID—19危机期间，我们致力遵守州及地方监管机构的规定，确保员工的工作环境安全。2022年，我们完成了公司总部向开放式创新中心的转型， 哪一个将总部的占地面积简化到一层楼 该设计每天接待大约200名员工，而不是像传统办公室那样指定在静态空间的大约1000名员工。于2023年12月31日，我们约一半员工全职远程工作；其他员工（尤其是我们公司旗下经纪公司的面向消费者的员工）则在办公室环境中运作；而其他员工则继续采用混合模式。
文化. 自我们成立以来，Anywhere一直专注于创建一个吸引和留住多样化人才的工作场所，并通过整个企业的员工和业务资源小组促进包容性。员工资源小组(“ERG”)在整个组织内促进包容性文化。截至2023年12月31日，我们在整个公司拥有八个活跃的ERG-亚洲和太平洋岛民联盟、ACE(非裔美国人和加勒比人)、ONEVOZ(西班牙裔和拉丁裔)、NextGen、REAL残疾人、RealPride、服务(退伍军人)和妇女。
独立销售代理.正如本年度报告的其他部分所指出的，成功招聘和保留独立的销售代理和独立的销售代理团队对我们公司拥有的经纪业务的业务和财务业绩至关重要。有关隶属于公司所有的经纪公司以及特许经纪公司的独立销售代理以及特许经营商的更多信息，请参阅本项目1.“Anywhere Brands-特许经营集团-概览-特许经营业务”。
竞争
房地产经纪行业.我们的房地产经纪特许经营商和我们公司拥有的经纪业务成功竞争的能力对我们的增长前景非常重要。他们的竞争能力可能会受到以下因素的影响：独立销售代理的招聘、保留和业绩；经纪和代理之间的经济关系(包括代理保留的佣金收入份额和代理向经纪收取或支付的服务费用)；消费者偏好；办事处和目标市场的位置；向独立销售代理提供的服务；与知名品牌的联系；社区声誉；技术和其他因素，包括宏观经济因素，如国家、地区和当地的经济状况。此外，法律和监管环境以及NAR、行业协会和MLSS的规则也会影响竞争。见下文“政府和其他条例”。
我们及其关联特许经营商与国家和地区的独立房地产经纪公司和特许经纪公司、折扣和有限服务经纪公司、非传统市场参与者以及我们品牌的特许经营商竞争消费者业务和独立销售代理。我们在该行业最大的全国性竞争对手包括但不限于：HomeServices of America(伯克希尔·哈撒韦的附属公司)、Howard Hanna Holdings、EXP Realty(EXP World Holdings，Inc.的子公司)、Compass，Inc.、Redfin Corporation、Weichert Realtors和@Property以及几家大型特许经营商，包括RE/Max International，Inc.、Keller Williams Realty，Inc.和HSF附属公司LLC(经营Berkshire Hathaway HomeServices和Real Living Real Estate)。我们和关联特许经营商还与Zillow，Inc.和Realtor.com等领先的列表聚合网站竞争®(新闻集团持有的一家上市聚合网站)以及Homes.com(CoStar Group，Inc.持有的列表聚合网站)。此外，我们及其附属特许经营商还与包括OpenDoor和OfferPad在内的几家iBuyer竞争消费者业务。
争夺独立销售代理的竞争。独立销售代理和独立销售代理团队的成功招聘和保留对传统经纪公司的业务和财务业绩至关重要--无论它们是否隶属于特许经纪公司。在我们的行业中，对富有成效的独立销售代理的竞争非常激烈，而对高生产率的独立销售代理的竞争最为激烈，这些代理在各自的社区中享有很高的声誉。
尽管互联网和其他公司产生的线索的影响力越来越大，但一家经纪公司的大多数房地产挂牌信息都是通过其独立销售代理的势力范围获得的。许多因素会影响招聘和留住人才的努力，包括薪酬(例如支付给独立销售代理的销售佣金百分比和其他财务奖励)、独立销售代理承担的其他费用、独立销售代理从经纪公司获得的线索或商机、独立销售代理对经纪品牌关系价值的看法、经纪公司或特许经纪公司提供的技术和数据以及营销和广告工作、办公室经理、工作人员和他们每天与之合作的其他独立销售代理人员的素质、办公场所的位置和质量、以及继续专业教育，以及经纪公司或特许经纪公司提供的其他服务。
我们相信，近年来各种因素对行业内招聘及挽留独立销售代理人普遍产生负面影响，并对我们招聘及挽留顶级生产代理人的影响日益增加，并对支付予附属独立销售代理人的平均佣金比例造成上升压力。这些因素包括竞争加剧，支付给代理商的佣金水平增加，（包括预付款和股权）、独立销售代理人支出模式的变化（随着越来越多的代理商从其附属经纪商之外的第三方购买服务），更加注重从经纪商为独立销售代理商产生的线索或商机，代理服务或行业产品捆绑的差异化（包括虚拟经纪公司或其他向销售代理提供较少服务，但佣金收入比例较高，或其他补偿，如营销资金和签约或股权奖励），以及独立销售代理团队的增长。竞争也来自较新的模式，包括向代理商和代理商团队提供某些服务的经纪商，但品牌专注于代理商或代理商团队的名称，而不是经纪商品牌。
房地产经纪公司佣金计划竞争. 一些竞争销售代理的公司使用不同的佣金计划，这可能对某些销售代理有吸引力。有几个不同的佣金计划变化，已被房地产经纪人历史上用来补偿他们的独立销售代理。最常见的变化之一是传统的分级佣金模式，独立销售代理收取一定比例的经纪佣金，随着独立销售代理增加他或她的房屋交易量而增加，经纪公司经常为独立销售代理提供广泛的支持产品和物业促销。其他常见的计划包括办公桌租金（有时称为100%佣金计划）、固定交易费佣金计划和上限佣金计划。上限佣金计划通常将传统的分级佣金模式与100%佣金计划相结合。虽然不太常见，一些房地产经纪公司雇用他们的销售代理，在这种情况下，雇员代理可能赚取较小的经纪佣金，以换取其他雇员福利或奖金。大多数经纪公司主要专注于一种类型的佣金计划，尽管有些经纪公司可能会向他们的销售代理提供一种或多种不同的佣金计划。
在许多市场，自有经纪集团提供传统的分级佣金模式，强调我们的价值主张。传统的分级佣金模式在过去几年中经历了市场份额的下降。越来越多的独立销售代理与向代理提供不同服务的经纪公司建立了联系，允许独立销售代理选择他们认为可以保留更大比例的佣金的服务，并根据需要从其他供应商购买服务。
准入门槛低.房地产经纪行业对新参与者的进入门槛最低，包括使用历史房地产经纪模式的参与者和追求这些模式的替代变体的参与者（包括虚拟经纪商和向销售代理提供较少服务但佣金收入比例较高的经纪商）以及非传统的房地产营销方法（如iBuyers）。还有一些市场参与者通过向消费者提供统一的费用、回扣或较低的交易佣金率（往往加上较少的服务）来实现自己的与众不同。美国房地产市场的巨大规模继续吸引外部资本投资于寻求进入该市场的一部分的颠覆性和传统竞争对手。这些竞争对手及其投资者可能追求的是市场份额的增加，而不是利润，从而使竞争格局进一步复杂化。
非传统竞争与行业颠覆.虽然房地产经纪人使用历史房地产经纪模型通常主要基于提供的服务、经纪佣金、声誉、技术利用和个人联系来竞争业务，但参与者追求非传统方法的房地产营销可能会以其他方式竞争，包括那些采用旨在破坏历史房地产经纪模式或最小化或消除经纪人角色的技术的公司，销售代理人在住宅销售交易过程中执行和/或将住宅房地产交易的性质从历史上的消费者到消费者模型转变为公司到消费者模型。
越来越多的公司正在以非传统的方式竞争一部分房屋销售交易产生的佣金毛收入。例如，虚拟经纪等券商向销售代理提供的服务较少，但佣金收入比例较高，业内称之为较高的"分红"（或其他薪酬，如签约或股权奖励），直接与传统经纪模式竞争，可能淡化经纪与代理的关系，增加独立销售代理人才的额外竞争压力。我们认为，某些替代交易模式，如iBuying和房屋互换模式（以及帮助买家作为现金买家竞争的相关模式），会收取大量费用购买房屋，并且对经纪商和销售代理商的依赖程度较低，这可能会对这些经纪商和代理商以及平均房屋经纪商佣金率产生负面影响。这些模型还着眼于捕捉附属房地产服务，如产权和抵押服务以及介绍费。更改
行业规则和（或）颠覆性产品和服务的引入也可能导致不利用独立销售代理服务的交易数量增加，包括由所有者销售的交易。
此外，顶级上市聚合商的集中度和市场实力使他们能够通过各种行动将平台货币化，包括但不限于建立竞争经纪公司和/或扩大其产品以包括产品（如代理工具）和服务 是一部分，或 附属于房地产交易，如所有权，托管和抵押贷款发起服务，这些服务与我们提供的服务竞争，收取大量的转介，上市和展示费用，稀释代理商和经纪人之间以及代理商和消费者之间的关系，将转介与使用他们的产品挂钩，整合和利用数据，对其他行业参与者有利或不利的优惠或排斥行为。这些行为转移和减少了其他行业参与者的收入，包括我们的公司拥有和特许经营的经纪公司。聚合商可能会加强其现有的业务策略或引入可能对我们的业务及业内其他经纪参与者造成重大不利影响的新计划。该等策略可能会进一步增加本公司拥有及特许经纪及附属独立销售代理之盈利压力，减少本公司特许经营人服务收入，并削弱本公司与附属特许经营人之关系及该等特许经营人与附属独立销售代理及房屋买卖双方之关系。
特许经营竞争. 根据NAR的数据，大约39%的个人经纪人和独立销售代理商与特许经营商有关联。全国房地产经纪品牌特许经营商之间的竞争激烈，以发展其特许经营体系。我们相信，在房地产经纪业内，销售专营权的竞争主要是基于特许人所提供的价值，以提高特许人的业务增长能力，以及改善其独立销售代理的招聘、留用和生产力。特许人提供的价值包括许多不同的方面，包括品牌、工具、技术、营销和其他服务的质量、向特许人提供的融资的可用性以及特许人必须支付的费用。特许经营者费用可以多种方式构成，可以包括数量和其他奖励、固定版税和营销费、上限版税和折扣版税和营销费。考虑到竞争因素，我们已并可能继续不时引入试点计划或重组或修订一个或多个特许经营品牌所使用的模式，包括有关费用结构、最低生产要求或其他条款。
搬迁行动。我们企业搬迁业务的竞争基于能力、价格和质量。我们主要与全球外包和区域搬迁服务供应商在企业搬迁业务方面竞争。与我们竞争的大型外包搬迁服务提供商包括SIRVA BGRS Worldwide，Inc.，Weichert Relocation Resources，Inc. Aires and Graebel Companies，Inc.预计竞争将继续加剧，因为搬迁客户的比例越来越高，他们的全球搬迁福利和相关支出减少。
潜在客户业务.经纪公司（无论是公司拥有的还是特许经营的）为其独立销售代理提供高质量线索的能力，对于招聘和保留独立销售代理和销售代理团队以及吸引和保留特许经营者越来越重要。许多营销和销售住宅房地产的公司导致独立销售代理，包括上市聚合商，与我们的房地产福利计划和其他潜在客户产生计划竞争。
产权代理业务. 产权、托管和结算服务业务竞争激烈，各自为政。在我们开展业务的不同领域，竞争公司的数量和规模各不相同。在我国的某些地区，我们的产权代理业务与小型产权代理和律师竞争，而在我国的其他地区，我们的竞争是更大的产权承销商和全国性的供应商管理公司。
综合服务和辅助服务。 越来越多的住宅房地产市场参与者寻求建立更综合的商业模式，包括向消费者提供辅助服务，如产权代理、抵押贷款发放和承保。同样，某些抵押贷款发放提供商试图扩大他们获得住宅房地产交易周围利润池的机会，包括房地产经纪佣金。一些抵押贷款公司已经建立了自己的代理网络，并可能进一步扩展到房地产领域。这些因素给我们的个别业务部门以及整个公司带来了额外的竞争压力。
有关我们的业务面临的竞争风险的更多信息，请参阅“项目1A--风险因素--战略和运营风险”，特别是在“我们、我们的合资企业和我们的特许经营商经营的业务竞争激烈”的标题下。
政府及其他规例
S请参阅本年报其他部分所载综合财务报表附注15“承担及或然事项”，以了解有关本公司法律诉讼的额外资料。有关我们业务面临的相关风险的其他信息，请参阅“项目1A。风险因素"，特别是在标题"下监管和法律风险"， 在本年度报告中。
法律和监管环境。 我们的所有业务、合营企业的业务（如抵押贷款发放、业权保险承保及房地产拍卖）以及特许经营人的业务均受到高度监管，并受公共政策、监管机构及其他政府机关的法定解释及执法重点的转变，以及现行法规及监管指引的修订所影响。同样，针对我们或住宅房地产行业或搬迁行业的其他参与者的诉讼、调查、索赔和监管程序，—或针对其他行业的公司—当这些案件中的裁决或和解涵盖了更广泛的行业或商业社区的常见做法时，可能会影响公司及其附属特许经营商，并可能会引发诉讼或调查。此外，通过我们的子公司、员工和/或附属代理，我们是许多多个上市服务（“MLS”）的参与者，以及某些非NAR控制的MLS的成员拥有者。我们的附属代理商可能是全国房地产经纪人协会（“NAR”）和相应州房地产经纪人协会的成员。这些组织的规则和政策也会因内部政策的变化而发生变化，诉讼、诉讼或其他法律诉讼。NAR和/或任何MLS的规则和政策的变化也可以由成员的变化驱动，包括新的行业参与者的加入和其他行业力量。
有时，某些行业惯例受到联邦或州的审查，或已成为诉讼的主题。该行业目前正经历着联邦和州一级监管机构和其他政府部门的越来越多的审查。我们行业中四个比较活跃的领域是反垄断和竞争，遵守《电话消费者保护法》（“TCPA”）（和类似的州法规）和工人分类。其他例子包括但不限于消费者保护、抵押贷款和债务收集法、联邦和州公平住房法、各种经纪人信托义务、虚假或欺诈索赔法以及限制或禁止诱惑、现金回扣、环境法规和向消费者赠送礼物的州法律。
反垄断、竞争和贿赂法。 我们的业务受我们经营所在的各个司法管辖区的反垄断和竞争法的约束，包括谢尔曼反垄断法、联邦贸易委员会法和克莱顿法以及美国相关的联邦和州反垄断和竞争法。违反反垄断和竞争法的处罚可能非常严厉。这些法律和法规一般禁止竞争者操纵价格、抵制竞争者、分割市场或从事其他不合理限制竞争的行为。
于二零二一年七月，司法部（“司法部”）向NAR递交撤回其二零二零年十一月拟议同意令的同意通知，以解决一宗民事诉讼，司法部指称NAR在房地产行业设立及执行非法限制竞争。司法部还在2021年7月提出自愿驳回民事诉讼，并在同时提交的新闻稿中指出，"[t]该部门确定， [2020年11月]和解将不足以保护该部门调查NAR可能影响房地产市场竞争的其他行为的权利......”司法部在其新闻稿中进一步指出，它“采取这一行动是为了允许对NAR的规则和行为进行更广泛的调查而不受限制地进行。关于上述情况，司法部发布了一项新的全面民事调查要求，即CID，更新了与先前调查有关的要求，并要求提供新的材料类别。2023年1月，美国特区地区法院批准了NAR的申请，撤销新CID。司法部提出上诉，在各方充分听取上诉简报后，于2023年12月在哥伦比亚特区巡回上诉法院就上诉进行口头辩论。2024年2月15日，司法部提交，在诺萨莱克本年报其他部分所载综合财务报表附注15 "承诺及或然事项—诉讼"所述之行动，即一份利益声明，及其对建议修订和解的立场，包括其潜在持续反竞争影响。在法院允许司法部恢复或开始新的调查的范围内，我们预计司法部将继续关注经纪人佣金的沟通、谈判和支付方式，包括对卖方或上市代理人向买方代理人提供补偿的潜在重大限制或禁止，以及其他规则，如明确的合作政策，这是一项NAR授权的政策，要求上市经纪人在向公众推销房产的一个工作日内向MLS提交上市，以便与其他MLS参与者合作。同样，已经发生过而且可能发生过与行业规则和惯例有关的其他诉讼和调查。
除了美国司法部的声明外，联邦贸易委员会(“FTC”)和行政部门的声明和行动也侧重于加强各行业的竞争执法。例如，一位高管
白宫在2021年7月发布的命令确定了需要进一步调查的感兴趣的领域-包括房地产经纪和上市。2023年1月，联邦贸易委员会提出了一项规则，如果通过，将禁止雇主与工人签订不竞争条款，并要求雇主撤销现有的不完整条款。联邦贸易委员会还采取了其他行动，包括于2021年7月废除其普遍适用的2015年反垄断执法原则政策声明，并于2021年9月撤回2020年垂直合并指南。2023年12月，美国司法部和联邦贸易委员会宣布了大幅修订的合并指导方针，这些指导方针要广泛得多，将导致更多潜在的交易受到监管审查。
2018年，美国司法部和联邦贸易委员会举行了一次联合公开研讨会，探讨住宅房地产服务行业的竞争问题，会上提出了各种问题，除了美国司法部2020年11月对NAR提起的民事诉讼中指控的问题外，未来可能会被指控或确定为反竞争问题。
我们的国际业务活动，特别是我们的搬迁运营，必须遵守对不正当支付进行制裁的适用法律和法规，包括美国《反海外腐败法》、英国《反贿赂法》和其他国家的类似法律。
多个上市服务规则。MLSS、NAR和各自的州房地产经纪人协会各自维护规则、政策、数据许可证和服务条款，其中规定了如何在网站和移动应用程序上访问、使用和显示MLS数据和列表。每一个MLS的规则可能差异很大，而且很复杂，还包括关于佣金的展示、报价和谈判的条款。NAR和MLSS规则和政策的变化也可能受到成员变化的推动，包括新的行业参与者的加入，以及其他行业力量的加入，包括在本节标题“法律和监管环境”。
RESPA。RESPA，州房地产经纪法律，州所有权保险法，以及我们开展业务的国家和地区的类似法律限制房地产经纪人、产权代理机构、抵押贷款银行家、抵押贷款经纪人和其他结算服务提供商在出售住宅和推荐结算服务(例如抵押贷款、房主保险、房屋保修和产权保险)方面可能收到或支付的付款。这些法律可能在某种程度上对涉及我们的房地产特许经营权、房地产经纪、所有权代理、潜在客户和搬迁的安排施加限制。运营或者是我们的企业合资企业(包括抵押贷款、业权包销和房地产拍卖)。此外，关于我们的许多业务以及我们的某些公司的业务合资企业、RESPA和类似的州法律一般要求及时披露与房地产结算服务提供商的某些关系或财务利益。一些州当局也主张了执法权。
然而，RESPA和相关法规确实包含一些条款，允许提供商之间支付或分摊费用，包括房地产经纪人、房地产经纪人和代理之间的所有权承销商及其代理人之间的费用分摊，以及提供商品或服务(包括营销服务)的基于市场的费用。此外，RESPA允许在满足特定要求时运营关联业务安排，包括合资企业。我们在开展业务活动时依赖这些条款，并相信我们的安排符合RESPA。然而，在某些管理部门，包括当前的管理部门，RESPA的遵守可能会成为更大的挑战，对于大多数提供结算服务的行业参与者来说，包括抵押贷款公司、所有权公司和经纪公司，因为某些法院和监管机构对RESPA或类似的州法规进行了广泛的解释。类似RESPA的州法规允许的活动可以被更狭隘地解释，州监管当局也可以积极地执行这些法规的程序。REspa还被原告出于各种目的在私人诉讼中援引。一些监管机构和其他各方对RESPA提出了新颖和严格的解释，包括断言，在具有转介的单独但同时进行的交易中，任何有价值的东西的规定都构成了对RESPA的违反，其基础是所有交换的有价值的东西都应被视为是对转介的交换。违反RESPA或类似的州法规可能会导致要求实质性损害赔偿，这可能包括(但不限于)罚款、三倍损害赔偿和律师费。
我们还受到州法律的限制或禁止向消费者提供诱因、现金回扣和礼物，这会影响我们的潜在客户产生业务。
工人分类。尽管住宅房地产经纪人和持证销售代理之间的法律关系在历史上一直是独立承包商之间的法律关系，但州和联邦雇佣法律和法规的较新规则和解释，包括管理我们和其他行业的员工分类和工资和工时规定的规则，可能会通过寻求将持证销售代理重新分类为员工来影响行业实践、我们公司拥有的经纪业务和我们的附属特许经营商。
房地产法律通常允许经纪人聘请销售代理作为独立承包商。联邦和州机构有自己的规则和测试来对独立承包商进行分类，以及确定员工是否符合最低工资和加班法的豁免。这些测试考虑了许多因素，这些因素也因州而异。这些测试继续根据州判例法的决定、法规和立法变化而发展。
例如，在涉及一家竞争对手经纪公司房地产经纪人的工人分类诉讼中，新泽西州最高法院最近发回了一起案件，该案件对一起工资和工时案件实行了严格的分类测试。新泽西州最高法院承认，2022年新泽西州的一项立法修正案澄清，2018年早些时候对《经纪法》的一项修正案，影响了与房地产经纪人相关的工人分类索赔，应追溯适用。关于发回重审，新泽西州上诉法院认为，在确定房地产经纪人的类别时，这一严格的测试并不适用，而且根据2022年的立法修正案，这一决定具有追溯力。尽管有这项裁决，但上诉庭并未因尚待作出的事实裁定而驳回此案，并拒绝就确定房地产经纪人类别时应采用的适当标准发表意见。双方都向新泽西州最高法院提起上诉，理由是上诉部门的裁决没有就如何确定房地产经纪人的分类提供答案。 该案的原告辩称，严格的ABC测试适用，而竞争对手经纪公司则辩称，2022年新泽西州的立法修正案澄清了2018年早些时候的修正案是明确的。 该案于2023年11月在新泽西州最高法院进行了辩论，目前正在等待裁决。 此外，2019年通过的加州工人分类法规的合宪性和可执行性也面临着几个挑战，因为它适用于其他行业，如果被发现违宪，可能会取消该法规适用于加州房地产专业人员的限制性较低的测试。我们继续监测这些问题以及相关的联邦和州事态发展。.
网络安全和数据隐私法规。为了运营我们的业务，我们必须收集、存储和传输有关我们的客户、潜在客户、员工、独立代理人和搬迁转移人的敏感个人信息。与此同时，我们还遵守国内和全球的众多法律、法规和其他要求，要求像我们这样的企业保护个人信息的安全，通知客户和其他个人我们的隐私惯例，并限制个人数据的使用、披露、出售或转让。美国和海外的监管机构继续制定全面的新法律或立法改革，施加重大的隐私和网络安全限制。其结果是，我们受到越来越多的监管审查、企业客户的额外合同要求以及更高的合规成本。例如，在美国，我们必须遵守《Gram—Leach—Bliley法案》，该法案规范消费者金融信息的披露和保护，以及规范隐私和网络安全事宜的州法规，如《加利福尼亚消费者隐私法》（“CCPA”）和纽约金融服务部（“NYDFS”）网络安全法规。
CCPA对收集、出售和披露加州居民和员工个人信息的组织提出了全面的要求。2020年11月，加州通过了24号提案，制定了《加州隐私权法案》（“CPRA”），该法案于2023年1月1日生效。CPRA提供了进一步的要求，这些要求将影响我们业务的合规努力和运营风险，因为CPRA区分了“个人信息”和“敏感信息”，扩大了“销售”一词以包括共享个人信息，并施加了数据最小化和数据保留要求。CPRA还成立了一个新的加州隐私保护局，旨在在执法方面发挥更积极的作用。2023年，更多的州颁布了自己的隐私立法，将在未来18—24个月内生效，要求企业遵守隐私义务的州数量和对个人信息享有隐私权的个人数量增加了一倍以上。
根据NYDFS的网络安全法规，包括Title Group在内的受监管金融机构必须制定并证明详细的网络安全计划。其他州监管机构已经或预计将在全国保险专员协会通过与纽约法规一致的《保险数据安全示范法》后颁布类似的要求。
在国际上，欧盟的《通用数据保护条例》（“GDPR”）赋予了个人（包括雇员和独立代理人）重要的隐私权，并大幅加大了对违规行为的处罚力度。2020年，欧盟法院宣布欧盟—美国隐私盾，是将个人数据传输到美国的方法之一。因此，公司可能不得不依赖标准合同条款或具有约束力的公司规则来传输个人数据，同时等待进一步的指导或监管。2021年，欧盟委员会发布了关于使用标准合同条款的实施决定。2023年，欧盟委员会
通过了欧盟—美国数据隐私框架的充分性决定。 其他国家最近也扩大了其数据隐私法律和法规。
有关我们网络安全的更多信息 风险管理战略和治理框架，请参见"项目1C.—网络安全有关我们业务所面临的网络安全相关风险的其他信息，请参阅“项目1A。风险因素”在本年报中，特别是标题 “网络安全事件可能会扰乱业务运营，导致关键和机密信息丢失，或因该等事件引发的诉讼或索赔，其中任何一项都可能对我们的声誉和经营业绩造成重大不利影响。”
电话消费者保护法。TCPA限制某些类型的电话销售电话和短信，以及使用自动电话拨号系统和人工或预先录制的语音信息。《TCPA》还建立了一个国家拒收电话登记处。TCPA对自动拨号的定义很宽泛，并要求对某些与手机通信的明确书面同意。某些州也已通过或将来可能通过与《TCPA》等同的国家。我们很容易受到集体诉讼消费者提出的索赔，声称我们对特许经营商和/或独立承包商房地产代理商的联系负责。
特许经营条例。 在美国，特许经营权的销售受各州法律以及联邦法律的管辖。联邦贸易委员会要求特许经营人向潜在的特许经营者广泛披露，但不要求登记。一些州要求登记和/或披露与特许经营要约和销售有关的。此外，多个州和美国地区都有“特许经营关系法”或“商机法”，限制特许人终止特许经营协议（包括强制通知或补救期）、在特许经营者之间进行不公平的歧视或拒绝同意这些协议的续签或转让的能力。不遵守这些法律可能导致特许人承担民事责任。虽然我们的特许经营业务并未受到此类现行法规的重大不利影响，但我们无法预测未来任何联邦或州立法或法规的影响。在国际上，许多国家都有类似的法律影响特许经营。
州经纪法。 我们公司拥有的房地产经纪业务还受许多联邦、州和地方法律法规的约束，这些法律法规包含房地产经纪人和销售代理人的行为的一般标准和限制，包括有关经纪人和销售代理人的许可证、信托、代理和法定职责、消费者披露义务、信托基金的管理、佣金的收取，限制与关联公司分享信息、公平住房标准以及广告和消费者披露。根据国家法律，我们公司拥有的房地产经纪人有一定的监督职责，并负责其经纪业务的开展。
我们的公司拥有和特许经营的经纪公司（以及附属于此类经纪公司的独立销售代理）还必须遵守与双重代理相关的州和地方法律（例如，同一家经纪公司同时代表房屋的买方和卖方），对双重代理代理的监管加强可能会限制或降低受影响的经纪公司参与某些房地产交易的能力。
反歧视法。 我们的公司拥有和特许经营的经纪公司，以及附属于这些经纪公司的代理，以及我们的其他业务受联邦和州住房法的约束，这些法律通常规定在住房或经纪服务中歧视受保护的个人类别是非法的。例如，《公平住房法》及其州和地方法律的对应部分，以及美国住房和城市发展部和各州机构颁布的条例，都禁止基于种族或肤色、民族出身、宗教、性别、家庭状况、残疾的住房歧视，在某些州或地方，还禁止基于经济能力、性取向、性别认同、军人身份、或收入来源。司法部通过公平住房测试方案，利用那些没有任何真诚意图出租或购买住房或进入抵押贷款，冒充潜在承租人、买家或借款人的个人，以确定企业是否在根据《公平住房法》从事潜在的非法住房歧视。某些州或地区，如纽约州，已经或正在扩大其法律。
产权保险和结算服务的监管。 几乎所有州都通过其保险部或其他监管机构向产权代理、托管公司和承销商颁发执照和监管。在许多州，所有权保险费率要么由州颁布，要么被要求是，各州由代理人或承保人主导，有些州颁布了代理人和承保人之间产权保险费的分割。各州可根据损失经验和其他相关因素定期降低保险费率。各国还可要求产权代理机构、代管公司和产权承销商满足净值和营运资本的某些最低财务要求。
我们经营的某些州有“受控业务”法规，对我们的产权和托管公司可以从其附属房地产经纪人、抵押贷款人和其他房地产服务提供商那里获得的业务水平施加限制。我们知道一些国家实行这种限制，并监督其他国家，以确保如果他们实施，
如果有这样的限制，我们会准备遵守任何这类规则。"受控企业"通常被定义为由产权代理人控制或直接或间接控制或与产权代理人处于共同控制之下的来源。根据纽约的法规，拥有附属业务的产权代理人必须真诚努力，从所有来源获得产权保险业务，而不仅仅是从附属人员获得，包括在市场上积极竞争，.公司未能遵守这些法规可能导致 支付罚款和罚款或 不更新公司的许可证，以提供所有权，托管和结算服务。我们不仅向我们的关联公司提供服务，还向我们运营所在地区的第三方企业提供服务。因此，我们以遵守任何适用的“受控制业务”法规的方式管理我们的业务，确保我们从我们不控制的来源产生足够的业务。
抵押贷款行业的监管。 We透过我们49.9%的保证利率亲和权参与按揭贷款业务。在美国经营的私人抵押贷款机构受到全面的州和联邦监管，并受到政府赞助实体的重大监督。
环境法规。AS我们不拥有任何重要的不动产我们目前并没有受到环境法规的重大影响。然而，近年来，越来越多的州和联邦法律法规已经颁布或提出，要求披露与气候变化有关的某些信息，包括，例如，加州在2023年第四季度颁布的《气候企业数据责任法案》（CCDAA）和《气候相关金融风险法案》（CRFRA），这将要求我们在2026年之前披露温室气体排放和气候相关风险。
项目1A.评估风险因素。
阁下应审慎考虑以下各项风险因素及本年报所载的所有其他资料。根据我们目前所知的信息，我们认为以下信息识别了影响我们公司和我们普通股的重大风险因素。在我们可能无法准确预测、识别或控制的情况下，这些风险因素中讨论的事件和后果可能会对我们的业务、增长、声誉、前景、财务状况、经营成果、现金流、流动性和股价造成重大不利影响。请注意，过去的财务执行情况可能不是未来执行情况的可靠指标，历史趋势不应用来预测未来的结果或趋势。
与宏观经济状况相关的风险
住宅房地产市场是周期性的，我们受到该市场低迷和中断的负面影响。
住宅房地产市场往往呈周期性，通常受我们无法控制的整体经济及住宅房地产状况变动影响。自二零二二年年中以来，美国住宅房地产市场的大幅下跌对我们的财务业绩造成重大负面影响。倘住宅房地产市场没有改善或衰退，我们的业务、财务状况及流动资金可能会受到重大不利影响，包括我们获取资金及发展业务、投资于策略性措施、减少负债、向股东返还资本以及激励、吸引及挽留员工的能力。
以下任何与房地产行业有关的因素均可能对房地产市场造成负面影响，并导致房屋销售数量缺乏改善或下降及╱或房价停滞或下跌，进而可能对我们的收入及盈利能力造成不利影响：
•长期的高抵押贷款利率环境;
•高通货膨胀率;
•住房负担能力下降，包括但不限于抵押贷款利率上升或高企、房价上涨的影响以及工资上涨与通货膨胀不同步；
•消费需求下降；
•由于按揭利率高企，业主保留居所的时间较长，导致新建和现有房屋的存货短缺；
•按市场或价格点划分的房屋库存水平不足或过高；
•消费者对经济和/或住宅房地产市场的信心下降；
•信用评级较低或无力支付首付的潜在购房者增加；
•严格的抵押贷款标准、抵押贷款融资减少或提高首付要求或其他抵押贷款挑战；
•丧失抵押品赎回权的活动增加；
•将对住宅房地产市场产生不利影响的立法或监管变化(包括监管解释或执行做法的变化)，包括与经纪佣金结构和RESPA有关的变化；
•影响房地产和/或房地产交易的联邦、州和/或地方所得税变化和其他税制改革；
•住宅销售新住房建设减速或缺乏，或新租赁物业建设增加；
•新开发项目关闭时间不定导致自有经纪集团的单位销售额下降；以及
•美国住房拥有率下降，原因包括：
◦缺乏负担能力；
◦与拥有住房有关的费用增加，包括可能因更频繁和更严重的自然灾害和恶劣天气而导致的保险费用上升；
◦改变人们对拥有住房的态度，特别是可能推迟或决定不购买住房的潜在首次购房者；
◦对房主购买替代住房的倾向的限制；或
◦租房与购房偏好的变化。
一般商业和经济状况的不利发展可能会对我们的财务状况和我们的经营业绩产生重大不利影响。
我们的业务和运营以及我们的特许经营商的业务和运营对美国和世界各地的一般商业和经济状况非常敏感。C美国经济的负面影响，包括经济衰退、经济增长缓慢或其他经济因素的恶化，如潜在的消费者、企业或政府违约或拖欠，可能会对我们的业务、财务状况和运营结果产生实质性的不利影响。经济因素的恶化特别影响住宅房地产市场和我们经营的业务部门，无论是广泛的或地理和价格部门的影响，已经并可能继续对我们的运营业绩和财务业绩产生不利影响，这可能是重大的。这些因素包括但不限于：短期和长期利率、通货膨胀、债务和股权资本市场的波动、失业率、工资增长率、消费者信心、经济增长或收缩，美国财政政策（包括政府支出和税收改革）和相关事项（如债务上限谈判）， 以及美国和世界经济的总体状况。
住宅房地产市场还取决于金融机构的实力，这些机构对总体宏观经济环境的变化非常敏感。W资本、信贷和金融市场紧张，金融机构不稳定，和/或缺乏可用信贷或对金融部门缺乏信心，影响我们的业务、财务状况及经营业绩。
许多我们无法控制的因素可能会导致这些条件的波动，包括政治环境、美国的移民政策、一个主要地缘经济区域的破坏（如俄罗斯入侵乌克兰） 以及中东的冲突（如COVID—19危机）、股票或商品市场变动、战争或恐怖主义行为或威胁或持续的内乱、其他地缘政治或经济不稳定或流行病及自然灾害（如COVID—19危机），这些可能导致市场不稳定、供应链中断并影响全球或美国经济，以及上述任何因素均可能对全球或美国经济造成重大不利影响 我们的业务、财务状况和经营业绩.
抵押贷款利率的上升已经导致，并可能继续导致房屋出售交易的下降，以及所有权、抵押和再融资活动的下降。
我们的业务受到联邦政府及其机构的货币政策的重大影响。我们尤其受到美国联邦储备委员会政策的影响。这些政策调节了美国的货币和信贷供应，并通过其对利率（和抵押贷款利率）的影响，以及我们有息负债的成本。美国联邦储备委员会采取了积极行动，旨在控制2022年和2023年的通胀，包括提高联邦基金目标利率和减持抵押贷款支持证券。利率上升通常会导致抵押贷款利率上升，这可能导致住宅房地产出售交易量下降（从过去两年的交易量大幅下降可以看出），或导致房屋建筑商停止或推迟新项目，这可能进一步导致库存紧张和库存短缺，因为房主因抵押贷款利率高企而将房屋保留得更长时间。
不断上升的利率环境对我们业务的多个方面产生了负面影响，在利率环境改善之前，预计将继续对我们业务的多个方面造成负面影响，因为抵押贷款利率的上升（以及长期的高抵押贷款利率）通常会对房屋出售交易量、住房负担能力以及所有权、抵押贷款和再融资量产生不利影响。我们认为，高抵押贷款利率环境是一个关键因素 住宅房地产家装交易量下降由于有意置业者选择维持较低的按揭利率，而不是出售其居所，并支付较高的按揭利率，而有意置业者则选择租住而不是支付较高的按揭利率。 如果现有的房屋销售交易继续处于低迷水平或进一步下降（由于高抵押贷款利率环境或其他原因），我们还预计将继续经历所有权，抵押贷款发放和再融资活动减少。
实施更严格的抵押贷款承销标准（由于政策或其他原因）或替代抵押贷款产品的供应减少，也可能削弱购房者以合理条款进入信贷市场的能力， 对有意置业人士提供置业资金或出售现有居所的能力和意愿造成不利影响。
变化，联邦储备委员会的政策、利率环境和抵押贷款市场超出了我们的控制范围，难以预测，可能会对我们的业务、运营结果和财务状况产生实质性的不利影响。由于上述任何原因，房屋销售交易或所有权、抵押贷款和再融资活动的数量大幅下降将对我们的财务和经营业绩产生不利影响，这可能是重大的。
平均Homesale经纪佣金费率的显著下降，包括行业结构变化的结果，已经并可能继续对我们的财务业绩产生负面影响，或可能越来越负面地影响我们的财务业绩。
扰乱住宅房地产市场运作的行业结构变化，特别是在经纪人佣金的沟通、谈判和支付方式方面，可能会对我们的运营和财务业绩产生重大不利影响。关于悬而未决的诉讼，特别是此类诉讼可能导致的禁令救济，目前的做法可能会有重大变化，例如对卖方或挂牌代理向买方代理提出赔偿的重大限制或禁令，可能会导致平均经纪人佣金率、平均买方佣金率或我们和我们的特许经营商收到的佣金收入份额显著下降。行业结构的变化还可能包括减少购房者或卖房者在其房屋销售交易中使用经纪人或经纪人的比例。此类行业变化可能会对本公司以及其他行业参与者的财务业绩产生重大不利影响，包括大幅降低平均经纪佣金率、平均买方佣金率或我们和我们的特许经营商收到的佣金收入份额。这种行业结构的变化可能是由诉讼和禁令救济、监管或政府行动、市场力量、不断变化的竞争动态或消费者偏好引起的，无论是地方还是整个行业。其他行业结构变化可能包括，挂牌信息的展示方式、待售房屋如何向潜在买家展示、线索如何与独立的销售代理分享、Homesale交易如何与融资或其他产品或服务打包或捆绑在一起，以及减少对传统经纪人和经纪人的依赖，例如，随着房主越来越多地挂牌和出售，或者买家越来越多地购买搜索和购买房屋，而不是与传统的房地产经纪公司签订服务合同。此外，通过我们的子公司、员工和/或关联代理，我们是许多MLSS的参与者，也是某些非NAR控制的MLSS的成员所有者。我们的附属代理商可能是NAR和各自的州房地产经纪人协会的成员。这些组织的规则和政策可能会因内部政策的变化而发生变化，包括成员的变化和新的行业参与者的加入、监管发展或诉讼或其他法律或政府执法行动的结果，此类变化也可能影响行业结构(见标题为“-禁止、限制或不利改变住宅房地产市场运作的政策、做法、规则或法规的行业结构变化可能对我们的运营和财务业绩产生重大不利影响”的风险因素)。
还有许多其他因素可能导致平均Homesale经纪佣金率下降，包括某些竞争性经纪或非传统竞争对手模式的上升，折扣经纪或其他利用固定费用、回扣或较低交易佣金率的受欢迎程度的增加，以及其他竞争因素。平均房屋销售价格和地域组合已经并可能继续导致平均房屋经纪人佣金率下降，因为价格较高的房屋往往有较低的经纪人佣金率。
Homesale交易的平均Homesale经纪人佣金率是我们经纪集团和特许经营集团盈利能力的关键决定因素。平均经纪佣金率的大幅降低可能会对我们的收入、收益和财务业绩产生重大不利影响。
我们在Homesale经纪佣金中所占份额的持续下降已经并可能继续对我们的财务业绩产生负面影响，或者可能越来越负面地影响我们的财务业绩。
除了平均Homesale经纪佣金费率下降外，由于行业结构变化或其他原因，我们对此类Homesale经纪佣金收入份额的持续侵蚀(通常称为我们的‘分成’，因为Homesale经纪佣金根据其适用的独立承包商协议在经纪(自有经纪集团)和独立销售代理之间进行分配)，可能会继续对我们的盈利能力产生负面影响。
代理商的行业竞争激烈，加上我们对招聘及挽留独立销售代理的策略性重视，已对代理佣金开支构成并预期将继续构成上升压力。这一趋势对我们的盈利能力产生了负面影响，并可能继续对我们的盈利能力产生负面影响。其他市场因素，包括但不限于：获得外部资本的竞争对手，追求增加市场份额而非盈利能力，以较低利润率运营的模式，包括虚拟经纪商和以更虚拟的方式运营的经纪商或成本更低的平台，以及上市聚合商集中度，市场力量和扩展到新的辅助产品和服务，并利用其市场力量引导消费者使用这些产品和服务，预计将进一步侵蚀我们在房屋经纪佣金收入中的份额。
如果隶属于我们公司拥有的经纪公司的独立销售代理人支付的佣金的较高比例，或我们从一个房子交易收到的佣金收入水平，
否则，本公司拥有的住宅经纪公司的经营利润率可能会继续受到不利影响。
我们的加盟商面临类似风险，而我们的加盟商保留的房屋经纪佣金收入份额（并不与独立销售代理分开）持续下行压力，可能对我们的加盟商对我们价值主张的看法造成负面影响。因此，我们可能无法吸引新的特许经营者，即将到期的特许经营者可能不会与我们续约，或我们可能需要向新的和现有的特许经营者提供降低特许权使用费或增加奖励安排，所有这些情况都不时发生，其中任何情况都可能导致支付给我们的特许权使用费或其他费用进一步减少。
库存的持续或加速下降可能导致供应不足，这可能继续对房屋交易双方和附属房屋服务，包括所有权和抵押贷款产生负面影响。
多年来，总体住房库存水平一直是全行业持续关注的问题，特别是在某些高度抢手的地区和价格较低的地区。库存水平不足通常对房屋交易方产生负面影响，并可能导致住房负担能力下降，这可能导致一些潜在购房者推迟进入住宅房地产市场。房屋销售方面的下降也对包括所有权和抵押贷款在内的附属房屋销售服务产生了负面影响。额外的库存压力来自于新住房建设缓慢或减速的时期、购买房屋用于出租（而不是转售）的房地产模式以及其他竞争对手。
我们认为，房屋库存水平的限制导致了房屋交易方的下降，这一因素可能继续对特许经营和自有经纪集团（以及附属房屋销售服务，包括所有权和抵押）关闭的房屋交易方的数量产生不利影响，这可能对我们的收入，盈利和财务业绩造成重大不利影响。
战略和运营风险
我们的创造收入和增加盈利的能力，在很大程度上取决于我们和我们的特许经营商吸引和留住有生产力的独立销售代理的能力，以及我们吸引和留住特许经营商的能力。
如果我们和我们的特许经营商（如适用）无法成功地维持和发展我们公司拥有的和特许经营商经纪公司的生产性独立销售代理、独立销售代理团队和其他面向代理人的人才的基础，（或如果我们或他们未能用类似生产力的销售代理取代离职的成功销售代理）或如果我们无法扩大我们的加盟商基础，我们可能无法维持或增加收入或盈利，而我们的经营业绩可能会受到重大不利影响。
多种因素影响我们吸引和保留独立销售代理和特许经营商的能力，包括但不限于来自其他经纪公司的激烈竞争，以及采用旨在颠覆历史房地产经纪模式的技术或替代模式的公司，如房屋互换模式和其他企业对消费者模式，这些模式将代理的作用降至最低；我们为独立销售代理和加盟商开发和提供引人注目的产品和服务的能力；我们为独立销售代理和加盟商创造高质量线索的能力；以及我们采用和实施对代理商（或特许经营商）有吸引力的佣金计划（或定价模式结构）的能力。行业结构的变化，降低了购房者或房屋销售者在其房屋销售交易中使用代理人或经纪人的比例，或改变经纪人佣金结构，这可能是由于诉讼和禁令救济、监管或政府行动、市场力量、不断变化的竞争动态或消费者偏好，地方或整个行业，此外，亦会减少业内独立销售代理的整体数目，进一步加剧对生产性独立销售代理的竞争。
我们的加盟商在招聘及挽留生产性销售代理方面面临相同挑战，以及业界普遍面临的其他市场压力（如利润压缩）。当加盟商无法维持或扩大其附属销售代理基础时，该加盟商产生的家装交易量更有可能下降。该等下降已经并可能继续导致我们的特许权使用费收入下降，这可能是重大的。此外，加盟商已并可能继续寻求较低的专利费率或更高的奖励，以缓和市场压力。这些压力亦促使某些特许经营商不时退出我们的特许经营商制度。如果特许经营商，特别是多个较大的特许经营商，未能续订其特许经营协议（或以其他方式离开我们的特许经营体系），或如果我们通过较低的特许权使用费率或较高的奖励（正如我们不时所做的那样）诱使特许经营商续订该等协议，那么我们的特许权使用费收入可能会减少，盈利能力可能会低于过去。
倘我们未能成功提升我们的价值主张，我们可能无法吸引新的或保留具生产力的独立销售代理或加盟商，导致支付予我们的佣金收入及专利权使用费减少，这将对我们的经营业绩造成重大不利影响。即使我们在招聘及挽留方面取得成功，所产生的任何额外收入可能无法抵销我们产生的相关开支。
我们可能不会成功u利利开发或采购支持我们的策略性措施的产品、服务和技术，这可能对我们的经营业绩造成重大不利影响。
我们未来的成功取决于我们不断开发和改进或采购对独立销售代理、特许经营商和消费者（包括我们辅助服务业务的消费者）具有吸引力的产品、服务和技术的能力。我们已花费并预期将继续花费大量时间、资金和其他资源，以确定我们公司拥有的经纪商、特许经营商、独立销售代理及其客户的需求，并开发产品、服务和技术产品，以满足他们的需求以及那些将进一步补充我们业务的需求。我们将继续优先考虑某些产品，而我们的资源分配决策可能会导致我们未能抓住日后可能被证明具有更大商业潜力的机会。
我们可能会在开发或采购或改进产品、服务和技术时产生不可预见的费用，或可能会在尽快推出新产品时遇到竞争性延误。 我们亦依赖第三方提供或开发我们向附属独立销售代理及经纪商提供的若干关键产品。此类产品的延迟或其他问题可能会对我们的招聘和保留工作产生重大影响。此外，技术人才竞争日益激烈的行业可能会影响我们吸引和留住参与技术开发的员工的能力 产品和服务.
此外，整个行业的技术开发投资和步伐继续加快，这对我们技术的相对时机和吸引力造成了风险 产品和服务， 和t我们无法保证目标最终用户会选择使用我们可能开发的产品、服务或技术，或者他们会发现这些产品、服务和技术具有吸引力。我们可能无法维护和扩展我们产品的基础技术，这可能会对我们服务和技术的安全性和可用性产生负面影响。此外，我们的竞争对手可能开发或提供代理商、特许经营商和/或消费者偏好的产品、服务或技术。此外，使用我们平台的第三方可能无法及时或有效地创建满足代理商和特许经营商需求的工具，或根本无法创建。
此外，我们已经并可能继续对开发我们认为将支持我们策略的产品、服务和技术的公司和合资企业进行战略投资，我们可能无法从该等投资中获得预期收益，或无法收回我们在该等公司和合资企业的投资，我们或可能无法获得或可能会提供给我们的竞争对手。
上述任何情况均可能对我们对联营代理商及特许经营商的价值主张、独立销售代理商的生产力、我们对消费者的吸引力或我们把握与家装交易相关的经济增长的能力造成不利影响，进而可能对我们的竞争地位、业务、财务状况及经营业绩造成不利影响。
我们可能无法为附属独立销售代理及加盟商提供大量高质量的销售线索，这可能会对我们的收入及盈利能力造成重大不利影响。
我们长期策略的一个重要组成部分是专注于为附属独立销售代理和加盟商提供高质量的销售线索。我们预计，将需要大量的时间和精力和有意义的投资，以提高对旨在帮助潜在客户产生的合作伙伴计划或产品和服务的认识和消费者参与。即使我们在这些努力中取得成功，此类合作伙伴计划或产品可能不会产生大量高质量的销售线索，这可能会对我们招聘和留住独立销售代理以及吸引和留住新加盟商的能力产生负面影响，并可能对我们的收入和盈利能力产生重大不利影响，包括由于我们特许经营的下游收入损失，经纪和所有权业务以及我们的少数股权抵押贷款发起和所有权保险承销商合资企业。此外，我们的铅发电业务受到严格监管，受复杂的联邦及州法律（包括联邦法律和类似州法律，以及限制或禁止向消费者提供奖励、现金回扣及礼品的州法律）的约束，并受不断变化的经济及政治影响以及行业结构变化的影响。此类法律的变更、行政、立法或其他政府机构对此类法律的限制性解释、或可能导致潜在客户价值降低的行业结构变化可能对该业务产生重大不利影响。
我们可能无法实现或维持成本节约和其他利益，包括简化和现代化我们的业务。
我们继续致力于业务优化和成本节约计划，重点是最大限度地提高公司各业务的成本结构的效率和效益。这些措施旨在提高每个业务部门的客户服务水平，同时提高公司的盈利能力和增量利润率。我们可能无法在运营或成本结构的效率和效益方面实现这些改善，即使实现了，实现的任何成本节约可能不足以抵消持续的通胀压力，包括与雇员和租赁有关的通胀压力，或者是为了抵消支付给附属独立销售代理商的房屋经纪佣金收入份额增加或行业其他变化带来的持续压力，结构由于我们实施成本节约、简化及现代化措施，我们可能会遇到业务中断，包括代理及加盟商招聘及保留工作，以及大量管理层及员工时间及专注力的转移。为了实现这些节约，我们也可能产生比目前预期更大的成本，我们可能无法在未来保持这些节约成本和其他利益。未能改善成本结构的效率及效益可能会对我们的竞争地位（包括招聘及挽留特许经营商及生产独立销售代理）、业务、财务状况、经营业绩及现金流量造成重大不利影响。
我们的公司拥有的经纪业务受到地域和高端房地产市场风险的影响，这可能对我们的收入和盈利能力造成不利影响。
拥有经纪集团在美国大都会区及其周围经营房地产经纪办事处，那里的独立销售代理竞争激烈， 独立销售 特工队特别紧张。这些地方的地方和区域经济条件有时与该国其他地区的普遍条件有很大不同。截至2023年12月31日止年度，拥有经纪集团该公司约22%的收入来自加利福尼亚州，21%来自纽约都会区，14%来自佛罗里达州，合计约占其收入的57%。住宅房地产市场或经济状况的低迷集中在这些地区，或我们在其他地理集中地区，导致拥有的下降，经纪集团此外，鉴于我们的所有权、托管和结算服务业务与我们的公司拥有的经纪办事处存在重大地域重叠，影响我们的公司拥有的经纪业务的区域性下滑通常对我们的所有权产生不成比例的不利影响，托管和结算服务业务和抵押贷款发起合资企业。该等因素已对我们的财务业绩产生负面影响，并可能继续对我们的财务状况产生负面影响。
拥有的Brokerage Group在美国房地产市场的高端和高税收州也有着显著的交易集中。相应地，某些国家和地方税收改革的效果可能会对我们的公交车产生更深的影响，是的。 交易从高税收州转移到低税收州或在拥有经纪集团从高端到低端和中档住房的房地产交易组合将对自有住房的平均价格产生不利影响，经纪集团已经关门了若交易量不增加，则此转变将对我们的经营业绩造成不利影响。由于拥有经纪集团由于该公司专注于高端房地产，其业务也可能受到外国政府实施的资本管制的不利影响，这些管制限制了公民个人合法转移出境的资本数额。此外，拥有经纪集团由于其在高端房地产市场的突出地位，房地产交易和高业绩独立销售代理继续面临激烈的竞争。
此外，拥有经纪集团此外，我们还与选定主要城市（特别是纽约市）的开发商建立了合作关系，为新开发项目提供市场营销和经纪服务。新开发项目关闭的数量和时间不规则可能导致财务业绩不均衡，而新住宅建设的减速可能导致新开发市场的单位销售下降，这已经并可能继续对拥有的物业产生的收入造成重大不利影响，经纪集团以及我们的盈利能力。
我们、我们的合资企业和我们的特许经营商经营的业务竞争激烈，我们可能无法有效地竞争。
我们在住宅房地产服务业务面临激烈竞争，尤其是在招聘及挽留生产性独立销售代理方面。独立销售代理的激烈竞争继续使自有经纪集团和特许经营集团的招聘和保留工作具有挑战性，
特别是在生产力更高的销售代理商和我们经营所在的人口稠密的大都市地区。竞争环境已对我们的市场份额造成并可能继续造成负面影响，并可能继续对我们及加盟商的经营利润率及财务业绩构成压力。
独立销售代理的竞争压力来自各种来源，包括传统经纪公司以及较新的经纪模式，包括折扣经纪公司、虚拟经纪公司，（以及其他向销售代理提供较少服务，但佣金收入比例较高的经纪公司）以及向代理人和代理人团队提供某些服务的经纪公司，但品牌的重点是经纪人或经纪人团队的名称，而不是经纪人的品牌。
越来越多的独立销售代理与向代理提供不同服务的经纪公司建立了联系，允许独立销售代理选择他们认为可以保留更大比例的佣金的服务，并根据需要从其他供应商购买服务。此外，我们可能无法以合理成本或根本无法获得某些类型的补偿（例如股权奖励）。
该等竞争性市场因素亦影响我们的特许经营商，而该等特许经营商已并可能继续寻求降低特许经营权费安排或其他奖励措施，以抵销该等特许经营商所承受的持续业务压力，该等压力已并可能继续导致支付予我们的特许经营权费或其他相关成本减少。
我们预期竞争激烈的环境将持续下去，因此，倘我们未能以持续改善的价值主张及╱或吸引广泛独立销售代理的佣金计划，以有利可图及有效的方式竞争，我们及我们的附属特许经营商可能无法吸引及挽留独立销售代理。
倘我们或我们的特许经营人未能吸引及挽留具生产力的独立销售代理，或我们或他们未能以具生产力的独立销售代理取代离职成功的独立销售代理，则我们公司拥有的经纪及特许经营所产生的佣金收入总额可能会减少，可能会对我们的业务及财务业绩造成重大不利影响。
我们的特许经营业务也极具竞争力。特许经营协议到期后，特许经营人可以选择与我们的竞争对手之一进行特许经营或作为独立经纪人经营。竞争对手可能会以低于我们收费的价格向特许经营者或潜在特许经营者提供与我们类似的产品和服务，或提供对特许经营者更具吸引力的产品和服务组合。我们还面临着经纪人可能因各种原因而无法与我们签订或续签特许经营协议的风险，包括他们认为他们无需向特许经营人的品牌授权并接受特许经营人提供的服务即可在市场上有效竞争，因为与代理商招聘相关的竞争成本使得与品牌的联系在经济上具有挑战性。或因为他们可能认为，他们的业务将更有吸引力的潜在买家，而没有特许经营关系的存在。区域和地方特许经营者以及提供不同特许经营模式或服务的特许经营者提供了额外的竞争压力。
我们预计，为了吸引、留住和帮助发展某些特许经营者，未来将继续增加奖励的趋势。例如，为保持销售特许经营权的竞争力及保留现有特许经营商，我们已采取并可能继续采取导致成本增加（例如增加特许经营商的销售奖励）或减少向我们支付的特许权使用费（例如减少或上限向特许经营商收取的费用，包括降低特许权使用费率）的行动。考虑到竞争因素，我们不时并可能继续引入试点计划，或重组或修订一个或多个特许经营品牌使用的模式，包括费用结构、最低生产要求或其他条款。如果我们未能成功向特许经营者提供令人信服的价值主张，我们可能无法吸引新的特许经营者，而到期的特许经营者可能不会与我们续约，导致支付给我们的特许经营权使用费减少。上述任何情况可能对我们的盈利和增长机会产生重大不利影响。
诚如以下风险因素所述，我们及加盟商亦面临来自非传统市场参与者的重大竞争。
我们的相关业务及合营企业的业务竞争亦十分激烈。见“第一项。业务竞争”以获取更多信息。
消费者对房屋买卖体验的偏好可能比我们适应业务的速度更快，这可能对我们的经营业绩和财务状况造成重大不利影响，.
房地产经纪行业对新参与者的进入壁垒最小，越来越多的公司正在以非传统方式竞争一部分由房屋销售交易产生的佣金毛收入，包括新进入者采用旨在破坏历史房地产经纪模式的技术，最大限度地减少或消除经纪人和销售代理在房屋销售交易过程中的作用，和/或将住宅房地产交易的性质从历史上的消费者对消费者模型转变为公司对消费者模型。
其中一些模式可能较少承受销售代理在销售代理商的佣金收入中所占份额持续上升的风险，因为它们对代理服务的依赖程度较低，或者可能在虚拟或折扣经纪商等较低的成本结构下运作。行业规则的变化和/或颠覆性产品和服务的引入也可能导致不利用销售代理服务的交易数量增加，包括由所有者销售的交易。
美国房地产市场的巨大规模继续吸引外部资本投资于寻求进入该市场的一部分的破坏性竞争对手，这已经并可能继续促进竞争环境。倘我们未能及时推出对消费者更具吸引力的竞争产品及服务，则该等替代模式及╱或引入其他行业颠覆性竞争对手，可能会对我们的市场份额造成不利影响，并减少家居销售及配套交易量。市场份额损失或交易量减少可能对我们的经营和财务表现造成重大不利影响。
上市聚合商集中度及市场力量对住宅房地产经纪行业造成并预期将继续造成干扰，可能对我们的经营业绩及财务状况造成重大不利影响。
顶级列表聚合商的集中度和市场实力使他们能够通过各种行动将平台货币化，包括扩展到经纪业务，收取大量的推荐费，收取上市和展示费，稀释代理商和经纪商之间以及代理商和消费者之间的关系，将推荐与使用其产品挂钩，整合和利用数据，对其他行业参与者有利或不利的优惠或排斥行为。这些行为转移和减少了其他行业参与者的收入，包括我们的公司拥有和特许经营的经纪公司。
聚合商可能会扩大其现有业务策略或引入可能对我们的业务和业内其他经纪参与者造成重大不利影响的新计划，包括但不限于：
•建立相互竞争的经纪公司和/或企业，这可能包括获取房产清单， 将转介给与他们分享收入的代理商和经纪商，或招聘， 代理商或加盟商;
•继续扩大他们的产品（包括代理工具）和服务，作为房地产交易的一部分或附属，如所有权，托管和抵押贷款发起服务，这些服务与我们提供的服务竞争；
•将其上市服务与该等附属产品捆绑销售；
•扩大和/或增加其向经纪人和/或其附属销售代理收取费用的计划的费用，包括推荐、上市、展示、广告和相关费用，或为新的或现有的服务引入新的费用；
•不包括我们或我们的特许经营商在其网站上的列表；
•控制重要的库存和代理商转介，捆绑转介使用其产品，和/或从事优惠或排斥做法，以有利于或不利于其他行业参与者；
•利用他们的地位迫使他们独家使用他们的平台，这可能包括要求披露竞争敏感信息；
•整合其上市网站和辅助服务的消费者数据，以获得竞争优势；
•制定压迫性合同条款，包括数据共享要求；
•解除我们与附属特许经营商和独立销售代理的关系；和/或
•消除销售代理与房屋买卖双方之间的关系，包括通过推广旨在取代销售代理在买卖双方交易中的角色的产品或服务。
这些策略可能会进一步增加本公司拥有及特许经营经纪及附属独立销售代理的盈利能力的压力，减少本公司的市场份额，减少本公司的特许经营服务收入，并削弱本公司与特许经营商、独立销售代理及消费者的关系，与附属独立销售代理和消费者的关系。
我们的财务业绩受特许经营商的经营业绩影响。
特许经营集团以特许权使用费的形式收取收入，该等收入乃按特许经营人赚取的佣金总收入的一定百分比计算。因此，特许经营集团的财务业绩取决于我们特许经营商（尤其是我们最大的特许经营商）的经营及财务成功。倘行业趋势或经济状况恶化或没有改善，或倘一家或多家表现最佳的特许经营商竞争力下降或离开特许经营体系，特许经营集团的财务业绩可能会恶化，特许经营权使用费收入可能会下降，这可能会对我们的收入及盈利能力造成重大不利影响。此外，我们不得不不时增加坏账及票据储备，包括我们向合资格特许经营者提供的转换票据或其他票据支持资金，在特许经营协议期限内，当符合若干收入表现的门槛后，一般可按比例免除该等款项。我们也可能因未付款而终止加盟商。此外，一些大型特许经营商的所有权模式已转向由私人投资者集团控制，这些投资者集团更有可能拥有更高比例的债务，并且可能与历史特许经营商拥有者有不同的优先权，这增加了特许经营商流动性、终止和不续期风险，以及我们可能不得不损害我们已经或可能向这些特许经营商发放的部分或全部转换票据的风险，这可能会对我们的财务业绩造成重大不利影响。
我们前250家特许经营商之间的合并可能会导致我们的特许权使用费收入的增长速度低于家庭销售交易量。
特许经营集团的绝大部分收入来自我们的前250家特许经营商，这些特许经营商近年来通过有机增长和市场整合，增长速度超过我们的其他特许经营商。我们在前250家特许经营商中的日益集中，对我们以优惠条款续订或谈判特许经营协议的能力造成了压力，包括合同特许权使用费率、销售奖励和覆盖地区。此外，该集中增加了与特许经营人财务健康有关的风险，以及特许经营人不续或终止有关的风险。如果我们的前250家特许经营商产生的毛佣金收入继续以相对于我们的其他特许经营商更快的速度增长，我们预计特许经营权使用费收入将面临压力，我们预计特许经营权使用费收入将继续增长，但由于增加数量奖励，降低谈判费率和其他奖励，所有这些都直接影响到我们的版税收入。
我们的加盟商及其独立销售代理的疏忽或故意行为可能会损害我们的业务。
我们的加盟商 （除本公司拥有的经纪公司外） 我们是独立的业务经营者，我们不会控制他们的日常运作。我们的加盟商可能无法以符合行业标准的方式成功经营房地产经纪业务，或可能无法与有效的独立销售代理或雇员建立关联。如果我们的加盟商或他们的独立销售代理商， 从事疏忽或故意不当行为， 如果我们向客户提供服务质量下降，我们的形象和声誉可能会受到重大影响，从而可能对我们的经营业绩造成不利影响。涉及我们的特许经营商或主特许经营商的疏忽或不当行为，包括与独立销售代理、客户和员工的关系，已经导致并可能在未来导致基于替代责任、疏忽、联合经营和联合雇主责任理论的对我们的直接索赔，如果确定不利，可能会增加成本。对我们特许经营商的业务前景造成负面影响，并使我们对他们的行为承担递增责任。
此外，特许经营商及其独立销售代理（包括为我们搬迁处理物业的代理） 运营）可能从事或被指控从事非法或侵权行为，或未能根据联邦和州法律作出必要的披露。此类行为或对此类行为的指控可能损害我们品牌的形象、声誉和商誉，或损害我们的搬迁。 行动的与客户的关系。此外，对于某些类型的索赔，例如反垄断法下的索赔，我们特许经营商的销售额计入责任计算，并可能大幅增加我们在该等行动中可能面临的潜在责任的程度。
疏忽或故意的行为我们公司拥有的经纪公司聘请的独立销售代理可能会对我们的声誉造成实质性的不利影响，并使我们承担责任。
我们公司拥有的经纪业务依赖于独立销售代理的业绩。如果独立销售代理向我们的客户提供较低质量的服务或从事疏忽或故意的不当行为，我们的形象和声誉可能会受到重大不利影响。此外，我们还可能因其经纪或辅助服务的表现而受到诉讼和监管机构的索赔，如果做出不利决定，可能会对我们产生重大和不利的影响。
我们不拥有我们的两个品牌，业务中的困难或品牌所有者许可策略的变化，或者我们与品牌所有者之间的分歧或复杂关系可能会扰乱我们的业务和/或对品牌和品牌价值产生负面影响。
苏富比国际地产®更好的家园和花园®房地产品牌归创立这些品牌的公司所有。根据单独的长期许可协议，我们是获得许可经营这些品牌下的住宅房地产经纪服务的独家一方，无论是通过我们的特许经营商还是通过我们公司拥有的业务。我们未来在这些品牌方面的运营和业绩需要成功地保护这些品牌。与我们的关系中的任何分歧或复杂情况，或业务中的困难，或许可策略的变化， 品牌所有者可能会扰乱我们的业务和/或对品牌和品牌价值产生负面影响。有关更多信息，请参阅“项目1。—业务—特许经营集团—知识产权“。
全球搬迁服务支出的减少，包括雇主愿意为员工搬迁分配的金额，以及多个重要搬迁客户产生的业务量停止或减少，或者失去我们最大的房地产福利计划客户，都可能对我们的收入和盈利能力产生不利影响。
许多影响我们从房屋销售中获得收入的业务的一般住宅趋势也影响到我们的搬迁服务业务。此外，全球企业在搬迁服务上的支出继续转向成本较低的搬迁福利，因为企业客户参与了成本削减计划和/或重组计划，以及就业搬迁趋势的转变，包括统一费率搬迁津贴的增加趋势。由于服务组合的转变和每次搬迁提供的服务数量以及数量的下降，我们的搬迁运营一直受到竞争日益激烈的定价环境和每次搬迁的平均收入下降的影响，这对我们搬迁的运营结果产生了负面影响运营。此外，更多地接受远程工作安排和转向统一标准的搬家津贴可能会对搬迁量产生负面影响。
与我们的房地产福利计划和搬迁客户的合同通常可以随时由客户选择终止，不要求这些客户与我们保持任何级别的业务，并且是非排他性的。。我们的房地产福利计划收入高度集中。如果我们最大的房地产福利计划客户或多个重要的搬迁客户停止或减少他们与我们合同下的交易量，无论是由于市场变化、对此类客户产生负面影响的公众争议，还是其他原因，我们的收入(包括特许经营、自有经纪和业权集团的下游收入)和盈利能力已经并可能在未来受到重大不利影响。
网络安全事件可能会扰乱业务运营，并导致关键和机密信息的丢失或此类事件引发的诉讼或索赔，任何此类事件都可能对我们的声誉和运营结果产生重大不利影响。
我们面临着与我们的运营、我们的数据和客户、加盟商、员工和独立销售代理数据的网络安全威胁相关的日益增长的风险和成本，包括但不限于：
•由于各种原因导致我们的运营失败或严重中断，包括人为错误、计算机恶意软件、勒索软件、不安全软件、零日威胁、对提供关键服务的合资合作伙伴或第三方供应商的威胁或中断，或与我们的关键信息技术和系统相关的其他事件；
•网络安全攻击的级别和复杂性不断增加，包括分布式拒绝服务攻击、数据盗窃、欺诈或值得信赖的内部人员的恶意或疏忽行为、社会工程或其他非法策略，旨在危害我们的业务、高级管理人员、员工、特许经纪公司和公司拥有的独立销售代理及其客户的系统和数据(包括通过不由我们直接控制的系统，例如由我们的特许经营商、关联独立销售代理、合资合作伙伴和第三方服务提供商维护的系统，包括我们的第三方搬迁服务提供商)；以及
•与数据丢失或重大数据泄露(包括未经授权访问我们的专有业务信息或客户、员工和独立销售代理的个人信息)、传播计算机恶意软件、网络攻击或挪用Homesale交易完成资金相关的声誉、业务连续性和财务风险。
在我们的正常业务过程中，我们和我们的第三方服务提供商、我们的加盟商和公司拥有的经纪独立销售代理以及我们的搬迁业务收集、存储和传输敏感数据，包括我们的专有业务信息和知识产权以及我们的员工、客户和我们的加盟商和公司拥有的经纪销售代理的个人信息、敏感财务信息和其他机密信息。
第三方，包括为我们的全球业务提供基本服务的供应商或供应商，如果他们自己的安全系统和基础设施发生故障，也可能成为我们安全风险的来源。我们越来越依赖第三方数据处理、存储提供商和关键基础设施服务，包括但不限于云解决方案提供商。这些信息的安全处理、维护和传输对我们的运营至关重要，对于我们的第三方服务提供商收集和存储的信息，我们依赖他们的安全程序，这些程序可能不如我们自己的程序强大。影响我们的第三方服务提供商或合作伙伴的漏洞或攻击可能会损害我们的业务，即使我们无法控制被攻击的服务。
此外，房地产行业也是网络攻击者针对房地产服务交易参与者进行电子欺诈活动的积极目标。这些攻击一旦成功，可能会导致欺诈，包括与转移房屋销售交易资金有关的电信欺诈或其他损害，这可能会对我们、我们的品牌、特许经营商和独立销售代理造成重大索赔和声誉损害，还可能导致我们的运营成本大幅增加。此外，这些对我们业务的威胁可能完全或部分超出我们的控制范围，因为我们的加盟商以及我们的客户、加盟商和公司所有的经纪公司独立销售代理及其客户、合资伙伴和第三方服务提供商可能会使用我们安全控制环境之外的电子邮件、计算机、智能手机和其他设备和系统。此外，房地产交易涉及房地产买家和卖家的资金转移，消费者或消费者选择的其他服务提供商可能成为直接网络攻击的目标，导致资金被欺诈性转移，尽管我们已就这些风险对消费者进行了教育。
网络安全事件，视其性质和范围而定，除其他外，可能导致关键系统、数据和机密或专有信息(我们自己的或第三方的，包括个人信息和财务信息)被挪用、破坏、腐败或不可用，以及业务运作中断。重大网络安全事件的潜在后果包括违反适用的美国和国际隐私和其他法律的监管规定、声誉损害、市场价值损失、与第三方的诉讼(这可能导致我们面临重大的民事或刑事责任)、我们向客户提供的服务的价值缩水以及网络安全保护和补救成本的增加(可能包括对被盗资产或信息的责任)，这反过来可能对我们的竞争力和运营结果产生实质性的不利影响。
我们的安全系统和IT基础设施可能无法充分防范所有潜在的安全漏洞、网络攻击或其他未经授权访问个人信息的行为，包括勒索软件事件。我们、我们的第三方服务提供商、加盟商、加盟商和公司拥有的经纪独立销售代理以及合资伙伴已经并预计将继续经历此类威胁和事件。网络攻击已经并可能继续导致我们在预防、调查、缓解、防范和补救这些事件和风险以及任何相关的未遂或实际欺诈方面增加成本。我们的公司错误和遗漏以及网络安全漏洞保险，或适用的第三方的保险，可能不足以赔偿我们可能发生的损失。
此外，我们被要求遵守美国和我们开展业务的其他国家日益增长的法律和法规，这些法律和法规规范着网络安全、隐私和相关事项。随着我们业务中虚拟业务的比例增加，潜在违反这些不断扩大的法律和法规的风险也增加了。任何严重违反此类法律和法规的行为都可能导致新的或现有业务的损失、诉讼、监管调查、支付罚款和/或罚款(这些可能不在网络安全违规保险的覆盖范围内)，并损害我们的声誉。上述任何一项都可能对我们的业务、财务状况和经营结果产生重大不利影响。
第三方供应商或合作伙伴的失败可能会损害我们的声誉，并对我们的业务和运营结果产生实质性的不利影响.
我们以各种方式与第三方供应商和合作伙伴接触，从战略协作、合资企业和产品开发到运行关键的内部运营流程和关键的客户系统。在许多情况下，这些第三方与我们的客户直接联系，以便代表我们提供服务或履行他们在适用协作中的角色。在某些情况下，这些第三方可能掌握我们客户或员工的个人信息。在其他情况下，这些第三方可能在开发对我们的业务战略至关重要的产品和服务方面发挥关键作用。例如，我们与战略第三方合作，向关联代理、经纪公司和特许经营商提供我们的产品套件，这些产品构成了我们对这些方价值主张的重要组成部分。此外，我们还与另一家战略第三方合作伙伴进行了关键的软件开发项目，并与其他第三方建立了其他战略项目。我们的第三方供应商和合作伙伴可能在提供所需交付成果方面遇到困难，或可能无法为我们提供及时的服务，这可能会推迟我们的项目，还可能做出可能损害我们或违背我们的最佳利益的决定，包括寻求适用公司项目或计划之外的机会，从而损害该项目或计划。
如果我们的第三方合作伙伴或如果DORS未能达到我们的预期，未能适当地管理风险，向我们的客户提供的服务减少或延迟，遇到运营或流动性问题(无论是与市场低迷或其他因素有关)，或面临他们的信息技术系统的网络安全漏洞，或者如果我们未能充分监控他们的表现，我们的运营和声誉可能会受到重大不利影响，特别是与提供或开发关键产品相关的任何此类故障。根据涉及的功能，供应商或第三方应用程序故障或错误可能会导致成本增加、业务中断、分散管理注意力、处理效率低下这些损失包括因安全漏洞或其他原因造成的知识产权或敏感数据的损失或损害、对财务报告的影响、客户的流失、对我们声誉的损害、或诉讼、监管索赔和/或补救费用(包括基于违约理论、替代责任、疏忽或不遵守法律法规的索赔)。第三方供应商和合作伙伴也可能无法维持或保持足够的保险水平，这可能会给我们造成损失或使我们面临诉讼。此外，尽管我们有供应商行为准则，但我们可能会受到供应商员工的欺诈、贿赂或不当行为的影响，这可能会导致重大的财务或声誉损害。我们的第三方供应商和独立第三方开发商的行为超出了我们的控制范围。我们面临着与第三方供应商和合作伙伴可能聘用的分包商相同的风险。
我们依赖资讯科技来经营业务和保持竞争力。
我们利用技术和数据规模的能力对我们的长期战略至关重要。我们的业务，包括我们吸引员工和独立销售代理的能力，越来越依赖于使用复杂的信息技术和系统，包括用于通信、营销、生产力工具、培训、潜在客户生成、交易记录、业务记录(雇佣、会计、税务等)、采购、呼叫中心运营和管理系统的技术和系统(云解决方案、移动和其他)。这些技术和系统的运行依赖于第三方技术、系统和服务，对于这些技术、系统和服务，不能保证持续或不间断地提供，并由适用的第三方供应商以商业合理的条款提供支持。我们也不能保证我们将能够继续有效地运作和维护我们的信息技术和系统。此外，预计我们的信息技术和系统将需要不断改进和加强，我们预计将继续引入先进的新技术和系统。我们可能无法获得这样的新技术和系统，或者无法像我们的竞争对手那样迅速或以具有成本效益的方式更换或引入新技术和系统。此外，我们可能无法从任何新技术或系统中获得预期或所需的好处，并且我们可能无法在未来将财政资源投入到新技术和系统中。
我们的人工智能举措可能不会成功，这可能会对我们的业务和运营业绩产生不利影响。
为了提高效率、改善质量、改善代理和客户体验并降低风险，我们正在内部业务流程以及我们的产品和服务中使用创新技术、流程和技术，包括人工智能。
我们未来的成功在一定程度上取决于我们开发产品和服务的能力，这些产品和服务能够预测和有效应对技术发展带来的威胁和机会，包括基于人工智能的技术，
机器学习、产生式人工智能和大型语言模型。如果我们不能在我们的产品和服务中有效利用这些技术，可能会对我们对关联代理和特许经营商的价值主张、独立销售代理的生产率、我们对消费者的吸引力或我们获取与Homesale交易相关的更高经济效益的能力产生不利影响，这反过来可能对我们的竞争地位、业务、财务状况和运营结果产生不利影响。
我们还必须在我们的员工中开发和实施技术解决方案和技术专长，以预测并跟上技术、行业标准、客户偏好和内部控制标准的快速和持续变化的步伐。我们可能无法及时、经济高效地预测或响应这些发展，这可能会对我们的成本节约计划产生负面影响，包括精简和现代化我们的业务。如果不能提高我们成本结构的效率和效力，可能会对我们的竞争地位(包括招聘和保留生产独立销售代理和特许经营商)、业务、财务状况、运营结果和现金流产生重大不利影响。
最后，人工智能技术是复杂和快速发展的，我们面临着不断发展的监管格局。这些举措可能会导致新的或加强的政府或监管审查、诉讼、伦理担忧或其他复杂问题，包括与用于自动化流程的技术的设计和开发中的潜在缺陷、技术的误用、对可能被证明不充分的数据、规则或假设的依赖、信息安全漏洞以及未能满足客户预期等相关的问题。此外，人工智能可能会引发诉讼风险，包括潜在的知识产权或隐私责任。这些因素中的任何一个都可能导致我们遭受品牌或声誉损害、竞争损害、法律责任、新的或加强的政府或监管审查，并产生解决此类问题的额外成本。
我们可能无法从现有或未来的合资企业或战略伙伴关系中实现预期的好处。
我们已经与第三方合作伙伴建立了几个重要的战略合资企业。在其中一些合资企业中，如保证费率亲和力和我们的所有权保险承保人合资企业，我们持有少数股权，虽然我们有一定的治理权，我们没有财务或经营控制权。.
合资企业存在固有的风险，包括如果我们的战略重点与合作伙伴的战略重点不一致可能会出现的执行风险。T这不能保证这样的合资企业(或由这样的合资企业提供的产品)会成功或将按预期运作。我们目前或未来的合资伙伴可能会做出可能损害合资企业或违背我们最大利益的决定，包括通过在合资企业以外寻找机会。我们的合资企业通常不是排他性的，我们的合资伙伴可能会扩大与竞争对手的现有关系，或寻求与其他竞争对手的关系，这对我们不利。
此外，即使我们持有合营企业的少数权益，合营企业或合营企业合作伙伴的不当行为也可能导致基于替代责任、疏忽、共同经营和共同雇主责任理论对我们提出直接索赔，如果裁定不利，可能会增加成本，对我们的声誉造成负面影响，并使我们对他们的行为承担责任。
我们现有的合资企业都面临风险，特别是他们的业务，以及，包括监管变化，诉讼消费者趋势和偏好以及其他市场条件。例如，我们的按揭贷款合营企业受到按揭利率上升、竞争激烈、经营利润率下降及销售利润率下降等重大不利影响。
此外，我们的合营企业或合营伙伴可能因市场低迷或其他因素（如可能出现的诉讼或监管调查）而面临营运或流动性风险。上述任何情况都可能对我们的收益和股息产生重大不利影响， 适用的合资企业或我们的经营业绩.
未能成功完成收购及合营企业或将其整合至现有业务，或未能完成或有效管理资产剥离或再特许经营，可能会对我们的业务、财务状况或经营业绩造成不利影响。
我们定期检讨我们的业务组合，并评估潜在收购、合资企业、资产剥离、再特许经营及其他策略性交易。与这些活动相关的潜在问题包括，除其他外，我们是否有能力以商业上有利的条款完成或有效管理这些交易；我们是否有能力在交易中实现预期回报、利益、成本节约或协同效应，
预计的时间框架，或根本没有；以及转移管理层的注意力从日常运作上。此外，我们可能采取的任何未来收购策略的成功将取决于我们是否有能力为该等收购提供资金，考虑到我们的总未偿债务，以有利的条款找到合适的收购候选人，以及目标公司是否认为我们的收购建议比其他竞争对手更有利。倘收购或由多数股权持有的合营企业未能成功完成或整合至我们现有业务（包括我们的内部监控及合规环境），或倘资产剥离或重新特许经营未能成功完成或管理，或未能带来我们预期的利益或成本节省，则我们的业务、财务状况或经营业绩可能受到不利影响。
与我们的负债有关的风险
我们的流动资金已经并预期将继续受到我们债务责任的重大利息开支的负面影响。
我们我们的债务负担很大。截至2023年12月31日，我们的总债务（不包括我们的证券化债务）为25.67亿美元（未生效的信用证）。因此， 我们的营运现金流量的大部分必须专用于支付债务利息和强制债务摊销，因此不能用于其他用途，包括我们的营运，资本开支，技术，酌情偿还本金债务或公开市场债务回购，股份回购，股息或未来商机。 我们的流动资金状况一直受到债务负担的重大利息开支的负面影响，并预期将继续受到。此外，我们部分利息开支来自浮动利率债务，倘利率上升，有关开支可能大幅增加。在行业低迷或更广泛的衰退期间，与我们债务相关的风险会加剧，导致我们的收入、盈利和运营现金流减少。
我们的重大债务及利息责任可能妨碍我们履行债务工具项下的责任，并可能对我们为营运提供资金、投资于业务或寻求增长机会、应对经济或行业变化的能力造成不利影响，或根据现有融资额产生额外借贷。
我们的影响力可能会产生重要影响，包括以下几点：
•它可能导致我们无法遵守我们的高级担保信贷融资和定期贷款A融资项下的高级担保杠杆比率契约；
•它可能导致我们无法满足债务协议下的偿债要求或履行我们的其他财务义务；
•它可能限制我们根据现有融资（包括循环信贷融资）产生额外借贷的能力，以再融资或重组我们的债务，或为营运资金、资本开支、业务发展、偿债要求、收购或一般企业或其他目的获取额外债务或股权融资；
•这可能会限制我们适应不断变化的市场条件的能力，并使我们与没有债务或债务较少的竞争对手相比处于竞争劣势；
•它可能导致我们的债务和长期公司评级下调；
•这可能会限制我们购回股份或宣派股息的能力；
•它可能会限制我们吸引收购候选人或完成未来收购的能力；
•它可能会使我们更容易受到负增长或缓慢增长的时期，整体经济或我们业务的增长，或可能导致我们无法投资于对我们的增长至关重要的战略举措；以及
•它可能会限制我们激励、吸引和留住关键人员的能力。
我们产生EBITDA的能力大幅下降，根据管理高级担保信贷安排的高级担保信贷协议中的定义，我们产生EBITDA的能力大幅下降，可能导致我们未能遵守我们的高级担保信贷安排(包括循环信贷安排)和定期贷款A安排下的高级担保杠杆率契约，这将导致违约事件，如果我们未能按照适用债务安排的规定补救或避免违约。
由于竞争压力或行业结构变化降低了利润率和自由现金流，我们的债务风险也可能增加。如果我们按形式计算的EBITDA下降和/或我们产生额外的第一留置权优先担保债务(包括循环信贷安排下的借款)，我们借入
循环信贷机制下的全部能力(不将有担保债务再融资为无担保债务)可能会受到限制，因为我们必须遵守高级担保信贷协议下的优先担保杠杆率。任何无法借到足够资金来运营我们的业务的情况都可能对我们的业务、运营结果和流动性产生实质性的不利影响。
我们的高级担保信贷工具、定期贷款A工具以及管理无担保票据和7.00%高级担保第二留置权票据的契约可能会限制我们的运作方式。
我们的高级担保信贷工具、定期贷款A工具以及管理无担保票据和7.00%高级担保第二留置权票据的契约包含，以及我们未来可能产生的任何债务，这些契约限制了我们的能力，其中包括：
•产生或担保额外债务，或发行不合格股票或优先股；
•向股东支付股利或进行分配；
•回购或赎回股本；
•进行投资或收购；
•从我们的某些子公司获得股息或其他付款；
•与关联公司进行交易；
•设立留置权；
•与其他公司合并或合并，或转让我们的全部或几乎所有资产；
•转让或出售资产，包括子公司的股本；以及
•提前偿还、赎回或回购某些债务。
由于这些公约，我们的经营方式受到限制，我们可能无法从事有利的商业活动，或为未来的运营或资本需求提供资金。
根据我们的高级抵押信贷融资、定期贷款A融资或指数违约事件，管理我们其他重大债务的债务的规则将对我们的营运及履行债务责任的能力造成不利影响。
倘吾等未能遵守高级有抵押信贷融资或定期贷款A融资项下的高级有抵押杠杆比率契诺，因吾等按备考基准（定义见高级有抵押信贷协议）或其他方式计算的EBITDA的能力大幅下降， 或者，如果我们无法遵守， 根据该等协定或 印度监管我们的无抵押票据的条件 及7.00%高级担保第二留置权票据而我们未能按照适用债务安排所允许的补救或避免违约，则在该安排下会出现"违约事件"。
其他违约事件包括（但不限于）未支付本金或利息、重大失实陈述、无力偿债、破产、若干重大判断、控制权变动、重大债务违约交叉事件，以及（根据优先有抵押信贷融资及定期贷款A融资）未能于任何财政年度结束后90天内取得无保留审计意见。于优先有抵押信贷融资及定期贷款A融资发生任何违约事件后，贷款人：
•不会被要求借给我们任何额外的金额；
•可选择宣布所有未偿还借贷连同应计利息及费用即时到期应付；
•可能需要我们动用所有可用现金来偿还这些借款；或
•可能阻止我们就无担保票据付款，其中任何一项都可能导致根据管辖该等票据的契约或我们的Apple Ridge Funding LLC证券化计划违约。
倘吾等未能偿还吾等之高级有抵押信贷融资或定期贷款A融资项下之未偿还款项，则该等债务之放款人及持有人将最后，可就已获授的抵押品，以保证该等债务安排。我们已抵押大部分资产作为抵押品，以担保该等债务。倘该等债务安排下的贷款人加快偿还借贷，则吾等可能没有足够资产偿还优先有抵押信贷融资或定期贷款A融资及吾等其他债务，或无法借入足够资金以再融资或重组该等债务。当我们的无抵押票据的契约发生违约事件时，
受托人或持有25%未偿还适用票据的持有人可选择宣布该等票据的本金，溢价（如有）及应计但未付利息到期应付。上述任何情况将对我们的业务、财务状况及经营业绩造成重大不利影响。
可交换票据对冲和权证交易可能会影响我们普通股的价值。
在发售可交换优先票据的同时，我们与若干交易对手（“期权交易对手”）订立可交换票据对冲交易及认股权证交易。预期可交换票据对冲交易一般可减少票据交换时的潜在摊薄及╱或抵销我们须作出的超出已交换票据本金额的任何现金付款（视乎情况而定）。然而，认股权证交易可能单独对我们的普通股产生摊薄影响，惟每股普通股市价超过认股权证的行使价。
期权对手方或其各自的联营公司可于可交换优先票据到期前于二级市场交易中订立或解除与本公司普通股有关的各种衍生工具及/或买入或出售吾等普通股或其他证券，以调整其对冲头寸(并可能在与票据交换有关的任何观察期内这样做)。这一活动可能导致或避免我们普通股的市场价格上升或下降。
我们面临可交换票据对冲交易的交易对手风险。
期权交易对手为金融机构或金融机构的关联公司，我们面临其中一个或多个期权交易对手可能在可交换票据对冲交易项下违约的风险。我们对期权交易对手的信用风险敞口没有任何抵押品作担保。如果任何期权交易对手受到破产程序的约束，我们将成为该程序中的无担保债权人，其债权相当于我们当时在可交换票据对冲交易下的风险敞口。我们的风险敞口将取决于许多因素，但一般来说，我们风险敞口的增加将与我们普通股市场价格的增加和我们普通股市场价格的波动性相关。此外，一旦期权交易对手违约，我们可能遭受不利的税收后果和普通股稀释。我们不能对任何期权交易对手的财务稳定性或生存能力提供任何保证。
我们有大量的债务，我们可能无法以与目前未偿债务一样优惠的条件对任何此类债务进行再融资或重组，或者根本无法。
我们一贯评估与我们的债务有关的潜在再融资和融资交易，包括重组我们的债务或偿还或再融资我们的债务的某些部分，并延长到期日，以及其他潜在的选择。我们不能保证，我们可能会选择这些替代方案中的哪一个，因为任何替代方案的选择将取决于许多因素，如市场状况、我们的财务表现以及我们现有融资协议下适用于该等交易的限制和最惠国条款，以及我们可能需要根据相关文件获得的同意。对于像我们这样债务状况的公司来说，高收益市场可能无法进入，而且我们可能无法获得这样或其他融资选择商业上合理条款，我们可以接受的条款，或者根本不能接受的条款。未来的债务可能会对我们施加各种额外的限制和公约，限制我们对市场状况的反应、进行资本投资或把握商机的能力。以更高的成本对债务进行再融资或重组将影响我们的经营业绩。我们还可以公开或非公开配售我们的普通股或优先股或可转换票据，其中任何一种都可能稀释我们目前的股东，并对我们普通股的市场价格产生实质性和不利的影响。
评级机构对我们的评级下调、暂停或撤销，或我们的负债，可能会使我们在未来更难对债务进行再融资或重组，或获得额外的债务融资。
我们的债务已经被国家认可的评级机构评级，未来可能会被更多的评级机构评级。我们不能向您保证，分配给我们的任何评级或我们的债务在任何给定的时间段内都将保持，或者如果评级机构认为与评级基础有关的情况(如我们业务的不利变化)有必要的话，该评级机构不会完全下调或撤销评级。评级机构的任何降级(包括2023年的降级)、暂停或撤回评级(或任何预期的降级、暂停或撤回)，以及评级机构对负面前景的任何实际或预期评级，都可能使我们在未来对债务进行再融资或重组或获得额外债务融资的难度或成本更高。
可变利率负债使我们面临利率风险，这可能会导致我们的偿债义务增加。
在…2023年12月31日，我们的循环信贷安排和定期贷款A项下的4.91亿美元借款是以浮动利率进行的，因此使我们面临利率风险。如果利率上升，我们的浮动利率债务的偿债义务将增加，即使借款金额保持不变，我们的净收入也会减少。
我们可能无法继续将Cartus的某些搬迁资产证券化，这可能会对我们的流动性产生不利影响。
在…2023年12月31日，1.15亿美元的证券化债务通过特殊目的实体在一个贷款安排下将Cartus的某些资产货币化。我们已提供履约保证，保证Cartus及其子公司作为Apple Ridge证券化计划下的发起人和服务商的义务。我们的巨额债务可能会限制我们在现有证券化安排下产生额外借款的能力。证券化市场已经经历，并可能再次经历重大中断，这可能会增加我们的融资成本或减少我们未来进入这些市场的机会。
此外，Apple Ridge证券化融资机制包含条款，一旦触发，可能导致终止或限制该融资机制下的新资金或现有融资，和/或可能导致要求所有资产收款用于偿还该融资机制下的未偿还金额。如果我们因任何原因无法获得证券化融资，我们可能被要求根据循环信贷安排借款，这将对我们的流动性产生不利影响，或者我们可能被要求寻找其他资金来源，这些资金来源的条款可能不太优惠，或者可能根本无法获得。
监管和法律风险
在针对我们或关联代理商、特许经营商或我们的合资企业提起的诉讼中，不利的事态发展或解决方案可能会对我们的业务、经营结果和财务状况造成实质性损害。
如本年报其他部分所载本公司综合财务报表附注15“承诺及或有事项-诉讼”(“附注15”)所述，吾等是反垄断、TCPA及工人分类等领域的重大诉讼(包括经证明及推定的集体诉讼)的一方。我们不能保证本次诉讼或其他诉讼的结果不会对我们的业务、运营结果或财务状况产生实质性的不利影响，无论是个别的还是总体的。
诉讼和其他纠纷本质上是不可预测的，并受到重大不确定性的影响，可能会出现不利的事态发展和解决方案，即使是我们提起的案件也可能涉及针对我们的反索赔。此外，诉讼和其他法律问题，包括集体诉讼和挑战具有广泛影响的做法的监管程序，辩护成本可能很高，而且根据班级规模和索赔的不同，和解成本可能很高。
保险承保范围可能不适用于某些类型的索赔(包括反垄断和TCPA诉讼)，即使在可用的情况下，保险公司也可能会因为各种原因(包括辩护费用)而对承保范围提出异议。此外，每种情况都有免赔额，这种保险可能不足以弥补公司产生的损失。
同样，我们不能肯定地预测我们已经或可能对我们或对我们的关联独立销售代理或特许经营商或我们的合资企业提起的或可能提起的其他诉讼和诉讼的辩护成本、起诉成本、保险覆盖范围或最终结果，以及不利的发展和结果可能对我们的业务和财务状况造成实质性损害。此类诉讼和其他诉讼可能包括但不限于：
•反垄断和反竞争诉讼；
•TCPA索赔；
•指控违反RESPA、州消费者欺诈法规、联邦消费者保护法规或其他州房地产法律的索赔；
•就业法索赔，包括质疑将独立销售代理归类为独立承包人的索赔以及联合雇主、工资和工时索赔、报复性索赔以及关于竞业禁止、竞业禁止和限制性公约的索赔；
•信息安全索赔，包括根据与保护客户、员工或第三方信息有关的新的和正在形成的数据隐私法提出的索赔；
•网络犯罪索赔，包括与Homesale交易结算资金挪用有关的索赔；
•根据共同雇主索赔或其他实际或表面代理理论，基于传统上不受我们控制的个人或实体(包括特许经营商和独立销售代理)的行为而提出的替代或连带责任索赔；
•现任或前任特许经营商提出的违反特许经营协议的索赔，包括不当终止；
•对公司拥有的经纪业务提出的与房地产经纪或其他专业服务的表现有关的疏忽、失实陈述或违反受托责任的索赔，以及与上市信息和物业历史有关的其他经纪索赔；
•与知识产权或版权法有关的索赔，包括指控在未经版权所有者同意的情况下在网站或营销材料上不当使用受版权保护的照片的侵权诉讼，或挑战我们商标的索赔；
•关于违反向残疾消费者提供网站和其他服务的义务的索赔；
•对所有权代理人提出的索赔，主张代理人知道或本应知道交易是欺诈性的，或者代理人在处理所有权瑕疵或进行和解方面疏忽；
•与信息披露或违反证券法以及衍生品诉讼有关的索赔；
•欺诈、挪用公款或不当行为的指控。
如注15所进一步描述的，Anywhere和其他行业参与者目前也在集体诉讼和其他法律诉讼中被点名，这些诉讼挑战了住宅房地产行业关于卖方支付买方经纪佣金的规则和惯例。虽然我们已就卖方反垄断集体诉讼达成全国性和解，并获得法院初步批准，但无法保证我们将获得该和解的最终批准。此外，针对我们的买方反垄断诉讼仍然悬而未决，无法保证我们将在该诉讼中达成令人满意的结果或和解。
针对与我们或整个房地产行业无关的公司的诉讼或监管行动的不利决定可能会影响我们及加盟商的业务常规，从而对我们的财务状况及经营业绩造成不利影响。
总体而言，我们及其他行业参与者的重大诉讼及监管审查整体增加，而针对行业参与者（包括行业协会及贸易团体）的不利结果及禁令救济可能对我们造成重大不利影响。针对住宅房地产或搬迁行业的其他参与者的诉讼、调查、索赔和监管程序可能会影响本公司及其附属特许经营者，当该等案件的裁决或和解涵盖更广泛的行业或商界的共同做法，并可能会为本公司带来诉讼或调查。这方面的例子可能包括反垄断法、工人分类、反垄断和反竞争索赔等。例如，如注15所述，我们已在 伯内特反垄断集体诉讼（和解仍需法院最终批准）。虽然该行动目前就任何地方暂停，但于二零二三年十一月一日对不和解被告作出判决，除不和解被告判给原告的重大金钱损害赔偿外，（包括几个公司被告和NAR），法官还可以命令禁令救济，这是更广泛的地方解决，但在更广泛的禁令救济禁止、限制或改变现有行业政策、惯例或行为的范围内，可能对任何地方造成不利影响。还有许多其他有待解决的行动对同样的做法提出挑战，其结果也可能对该行业的运作方式产生不利影响。同样，公司可能会受到针对其他行业公司的诉讼和其他索赔的影响，包括涉及工人分类的诉讼。如果原告在此类诉讼事项中取得成功，而我们或我们的特许经营商无法区分我们或他们的惯例（或我们的行业惯例），我们和我们的特许经营商可能面临重大责任，并可能被要求修改某些业务关系和/或惯例，其中任何一种都可能对我们的财务状况和经营业绩造成重大不利影响。
禁止、限制或不利改变规管住宅房地产市场运作的政策、常规、规则或规例的行业结构变动，可能会对我们的营运及财务业绩造成重大不利影响。
如下文所述，“项目1。“商业—政府和其他法规”，我们在一个高度监管的行业运营。此外，某些行业惯例不时受到联邦或州的审查，或已成为诉讼的主题。我们不能向您保证，法律、法规、解释或
监管指导、执法优先级、诉讼或NAR和/或任何MLS的规则和政策不会对我们的业务造成额外的限制或限制，或以其他方式对我们造成不利影响。
该行业目前正经历着联邦和州一级监管机构和其他政府部门的越来越多的审查，特别关注反垄断和竞争。无法保证政策、监管或政府行为，或任何由此产生的竞争动态或消费者偏好的变化，无论单独或与未决诉讼一起，不会对行业结构产生重大不利影响，包括通过改变经纪人佣金结构，包括对要约的潜在重大限制，卖方或上市代理商向买方代理商协商或支付补偿，此外，不能保证该等变动不会对本公司及/或其他行业参与者的财务业绩造成重大不利影响，包括大幅降低平均经纪佣金率、平均买方佣金率或我们和我们的加盟商所收到的佣金收入份额。
无法保证司法部或联邦贸易委员会、州或联邦法院或其他联邦、州或地方政府机构是否会确定任何行业惯例或发展对行业具有反竞争影响或被禁止。任何该等决定均可能导致行业调查、执法行动、法例、法规、诠释或监管指引的变更或其他立法或监管行动或其他行动，其中任何一项行动均可能导致我们的业务受到额外限制或限制、对我们的业务造成重大干扰、导致判决、和解、处罚或罚款（可能是重大的），或以其他方式对我们造成不利影响。
此外，我们相信，某些行业参与者，包括上市聚合商和追求非传统房地产营销方法的参与者，正在寻求修改MLS和NAR规则和法律法规，旨在有利于他们的竞争地位，而不利于传统房地产经纪模式。对MLS或NAR规则和法规的此类变化可以减少购房者、房屋销售者和房地产经纪人可获得的替代解决方案的进入壁垒，这可能会加快房屋交易创新的总体步伐（例如，在美国以外的某些市场中更常见的房屋拍卖）。
行业运营或结构的有意义的变化（包括平均经纪人佣金率、平均买方佣金率或我们和我们的特许经营人收到的佣金收入份额的有意义的下降，或对要约的潜在重大限制，卖方或上市代理商向买方代理商协商或支付补偿）由于上述任何情况或其他政府压力、竞争动态或消费者偏好的变化，（包括导致房屋购买者或房屋销售者在其房屋销售交易中使用代理人或经纪人的百分比减少的变化），某些竞争模式的引入或增长，或以其他方式可能对我们的运营、收入、盈利和财务业绩产生重大不利影响。
我们的业务及合营企业及联营特许经营商的业务均受到严格监管，任何未能遵守该等法规或该等法规的解释或执行的任何变动均可能对我们的业务造成不利影响。
我们的所有业务、合营企业的业务以及特许经营商的业务均受到高度监管，并受公共政策、监管机构和其他政府机关的法定解释及执法优先次序的转变，以及现行法规及监管指引的修订，以及最低限度贷款限额及╱或非上市公司规则及政策的变动所影响。我们必须遵守国内外众多法律法规。见“第一项。《商业—政府及其他条例》，以了解更多信息， 影响我们业务的法律法规其中包括反垄断法、竞争法和贿赂法、反垄断法、工人分类法和TCPA等。
我们的各项业务均可能受到现行法律、法规或诠释的不利影响，而更具限制性的法律、法规或诠释可能会增加对客户、特许经营商及其他各方的责任及义务，并令合规变得更困难或成本更高。现行法律的变更可能会对我们的业务造成不利影响。此外，监管解释、规则和法律的任何不利变化可能会对关联交易施加额外限制或限制，可能会产生限制或限制我们业务之间的合作的效果。我们无法向您保证，未来法律、法规或诠释的变动不会对我们的业务运营造成不利影响。
监管当局在授予、更新和撤销许可证和批准以及执行条例方面也有相对广泛的酌处权。因此，如果我们的财务状况或我们的惯例被发现不符合规定，该等监管机构可阻止或暂时中止我们的部分或全部活动，或以其他方式处罚我们
符合当时现行的监管或发牌规定或监管机构对该等规定的任何解释。我们未能遵守任何该等规定或诠释可能会限制我们续延现有特许经营商或签署新特许经营商的能力，或对我们的营运造成重大不利影响。
我们的合规努力可能会导致开支增加、管理层的时间分散或我们经营业务的方式发生变化。我们未能遵守法律和法规可能会导致我们面临罚款、处罚、禁令和/或潜在的刑事违规行为。这些有什么变化吗 法律、法规或解释或任何新的法律或法规可能使我们的业务更难经营。同样地，上述所有 可能对我们合资企业或特许经营者的业务造成不利影响。上述任何情况均可能对我们的营运造成重大不利影响。
倘独立销售代理重新分类为雇员，则可能会对我们及我们的特许经营商造成不利的财务及营运后果。
虽然住宅房地产经纪人和持牌销售代理人之间的法律关系在历史上一直是独立承包商，新的规则和州和联邦就业法律和法规的解释，包括那些管理员工分类和工资和小时规定在我们和其他行业，可能会影响行业惯例，我们公司拥有的经纪业务，以及我们的附属加盟商，寻求将持牌销售代理重新分类为雇员。例如，2024年1月，美国劳工部发布了其最终规则，修订了其对根据《公平劳动标准法》谁有资格成为独立承包商的解释。某些司法管辖区已采纳或正在考虑采纳比以往在工资及工时个案中使用的标准更具限制性的标准，这可能会对我们的业务及经营业绩造成重大不利影响。见“第一项。《商业—政府及其他条例》，请参阅本年报。
在缺乏最低工资或加班法豁免的情况下，重大决定将销售代理重新分类为雇员，包括过往期间的损害赔偿及罚款（如评估），可能会扰乱我们的业务，限制我们在若干司法管辖区的营运，并可能对本公司的营运及财务表现造成重大不利影响。
如果我们未能保护客户或员工的隐私和个人信息，我们可能会受到法律索赔、政府行动和损害我们的声誉。
美国和海外的监管机构继续制定全面的新法律或立法改革，施加重大的隐私和网络安全限制。结果是，我们受到越来越多的监管审查，企业客户的额外合同要求，以及由于国内和全球的众多法律、法规和其他要求，要求像我们这样的企业保护个人信息的安全，通知客户和其他个人我们的隐私做法，并限制使用，披露，销售，或个人数据的转移。隐私和网络安全法律的持续变化也可能使我们的业务运营更加困难，并可能对我们的运营造成重大不利影响。例如，我们必须遵守欧盟的GDPR，在美国，我们必须遵守多项联邦和州法规，如CCPA、CPRA和NYDFS网络安全法规。更多的州已经制定了自己的隐私法，许多其他州可能会在短期内实施自己的隐私法。见“第一项。《商业—政府及其他法规—网络安全及数据隐私法规》载于本年报，以获取更多信息。
倘法例或法规扩大至要求更改我们的业务常规，或倘管辖司法区解释或实施其法例或法规对我们的业务、经营业绩或财务状况造成负面影响，则我们亦可能受到不利影响。隐私和网络安全法律的持续变化也可能使我们的业务运营更加困难，并可能对我们的运营造成重大不利影响。
任何严重违反隐私和网络安全法律法规的行为（包括涉及合资企业或我们的第三方供应商或合作伙伴的）可能导致新业务或现有业务的损失（包括潜在购房者或卖家、我们的企业搬迁或房地产福利计划客户、其员工或成员、特许经营者、独立销售代理和贷款渠道客户）、诉讼、监管调查，支付罚款、损害赔偿、罚款以及损害我们的声誉，其中任何一项都可能对我们的业务、财务状况和经营业绩产生重大不利影响。随着我们的业务以虚拟方式进行的比例增加，潜在违反不断扩大的隐私和网络安全法律法规的风险也随之增加。
此外，虽然我们在网站上发布的隐私声明中披露了我们的信息收集和传播做法，我们可能会不时修改这些声明，但如果我们的行为或被视为与我们的隐私声明的条款、客户期望或州、国家和国际法规不一致，我们可能会受到法律索赔、政府行动和我们的声誉损害。
于任何特定期间发生超出我们保险范围的重大索偿，均可能对我们期内的财务状况及经营业绩造成重大不利影响。
我们的知识产权削弱或不可用可能会对我们的业务造成不利影响，包括我们授权的知识产权损失。
我们的商标、商号、域名和其他知识产权对我们的品牌和特许经营业务至关重要。我们为获取、维护和保护我们的知识产权而采取的步骤可能并不充分，特别是，我们可能不拥有所有必要的知识产权注册。我们提交的知识产权注册申请可能不会获得相应监管机构的批准。我们的知识产权在未来可能无法成功维护，或可能被无效、规避或挑战。我们可能无法阻止第三方未经我们授权使用我们的知识产权，或独立开发与我们类似的技术。此外，第三方可能拥有类似商标的权利。第三方（包括现有或以前的加盟商或独立销售代理）未经授权或不当使用我们的知识产权，可能会降低我们的竞争优势或以其他方式损害我们的业务和品牌。如果我们不得不提起诉讼来保护这些权利，任何诉讼都可能耗资巨大，我们可能无法胜诉。我们的知识产权（包括我们的商标）可能无法在美国和没有或没有强制执行强大知识产权的外国司法管辖区为我们提供显著的竞争优势。我们可能会不时更新我们业务中使用的知识产权（例如我们的名称变更为Anywhere Real Estate Inc.）。2022年），这造成了过渡和增加的费用。
我们无法确定我们的知识产权不会也不会侵犯他人已发布的知识产权。我们在日常业务过程中可能会受到法律诉讼和索赔，包括声称侵犯第三方专利、商标和其他知识产权的索赔。任何这类索赔，无论是否有价值，都可能导致高昂的诉讼费用。知识产权诉讼及程序的不利结果可能包括我们业务中使用的重大知识产权的取消、失效或其他损失，以及禁止我们使用受第三方专利或其他第三方知识产权约束的知识产权的禁令。我们可能会被要求签订许可协议或同意协议（如果有可接受的条款或全部），或支付损害赔偿金或版税，或停止使用某些服务商标、商标、技术或其他知识产权。
我们把我们的品牌特许经营给特许经营商。虽然我们尽力确保所有加盟商都能维持我们品牌的质量，但我们不能保证这些加盟商不会采取损害我们品牌价值或声誉的行动。此外，我们使用苏富比国际房地产的许可协议®更好的家园和花园®倘出现若干情况，而失去该等牌照可能对我们的业务及经营业绩造成重大不利影响，则有关牌照方可于牌照期届满前终止房地产品牌。
其他业务风险
我们的商誉及其他长期资产可能受到潜在减值影响，这可能对我们的盈利产生负面影响。
我们的大部分资产包括商誉及其他长期资产，倘我们厘定该等资产减值，其账面值可能会减少。如果实际结果与商誉和长期资产估值计算中使用的假设和估计不同（由于本年报或其他方面反映的风险），我们可能会在过去产生减值费用（包括与管理层有关持续房地产市场低迷对我们业务的潜在影响的估计相关），这将对我们的收益产生负面影响。吾等已确认重大非现金减值支出，且吾等日后可能须承担额外的该等支出，这可能属重大。
如果银行不兑现我们的托管和信托存款，我们可能会遭受重大损失。
我们公司拥有经纪业务和我们的所有权，托管和结算服务业务作为托管代理为众多客户。作为托管代理，我们从客户那里收到资金，以保持直到满足某些条件。在满足这些条件后，我们将资金发放给适当的一方。我们将这笔钱存入多家银行，虽然这些存款并非本公司的资产（因此不包括在我们的综合结余中，
因此，我们仍有责任处置该等存款。截至2023年12月31日，这些托管和信托存款总额为5.64亿美元。银行持有的这些存款可能超过联邦存款保险限额。如果我们的任何存托银行无法兑现我们的任何部分存款，客户可以要求我们对该等金额负责，如果客户胜诉，我们可能会遭受重大损失。
管理层就复杂会计事项所采用之会计准则、主观假设及估计之变动可能对经营业绩造成不利影响。
美国公认会计原则及有关收入确认、租赁会计、股票补偿、资产减值、估值储备、所得税及公平值会计等广泛事项的相关会计公告、实施指引及诠释，均高度复杂，涉及管理层作出的许多主观假设、估计及判断。该等规则或其诠释的变动，或管理层作出的相关假设、估计或判断的变动，均可能对我们的报告业绩造成重大影响。
我们的国际业务面临着我们的美国业务通常没有经历过的风险。
我们的搬迁服务业务遍及全球，我们拥有其他国际业务和关系，包括但不限于国际特许经营商和主特许经营商。该等业务及关系面临我们美国业务一般不会经历的风险，并可能导致我们未投保的损失，并对我们的盈利能力产生负面影响。这些风险包括但不限于对当地经济状况和当地法律法规（包括与员工、隐私和数据存储有关的法律法规，以及其他合规问题，包括制裁计划）的风险增加，外汇汇率波动，以及外国政治稳定性或与美国外交关系的潜在不利变化。在美国以外的特许经营者和主特许经营者的活动更难监控，并且不当活动或管理不善可能更难发现。
我们的高级行政人员或其他主要雇员的流失或流失，以及我们无法发展现有员工队伍及招聘顶尖人才，可能会对我们的财务表现造成不利影响。
我们的成功在很大程度上取决于我们的行政人员和其他关键员工的努力和能力， 我们培养员工技能和才能的能力，以及招聘、留住和激励顶尖人才的能力。人才管理一直是并将继续是我们的战略重点，我们能否招聘和留住我们的高管和关键员工，包括那些在住宅房地产市场拥有丰富经验的人，受到许多因素的影响，包括我们支付的薪酬和福利。我们的招聘和留住工作可能会受到当前或未来重组或成本节约举措的阻碍。房地产市场的持续低迷以及因诉讼和/或监管行动导致的行业结构变化的不确定性可能会限制我们提供有竞争力的薪酬的能力，再加上更广泛的不确定性和更广泛的房地产市场的潜在不利因素，可能会阻碍我们招聘和留住员工的努力，或者使我们更难激励现有员工。虚拟和远程工作安排的日益普遍增加了对关键人才的竞争。此外，各州以及联邦贸易委员会最近采取的行动，如果通过，将禁止雇主与工人签订非竞争条款，并要求雇主撤销现有的非竞争条款，可能会对我们的业务产生不利影响。如果我们无法在内部培养或聘用有技能的高管和其他关键职位，无法成功规划担任关键管理职位的员工的继任，或者如果我们遇到与变革管理相关的挑战，或者我们的高管和其他关键员工实际实现的薪酬竞争力，我们继续执行或发展我们战略的能力可能会受到损害，我们的业务可能会受到不利影响。
恶劣天气事件或自然或人为灾难，包括由于气候变化或其他原因导致的此类事件的严重性或频率增加，或其他灾难性事件(包括公共卫生危机)可能会扰乱我们的业务，并对Homesale活动产生不利影响。
Owner Brokerage Group的写字楼和交易相当集中在房价处于美国房地产市场高端的地理区域，特别是东西海岸。包括加利福尼亚州和佛罗里达州在内的沿海地区特别容易受到恶劣天气事件(包括飓风和洪水)和自然灾害的影响。西部的野火越来越难以控制和覆盖大片地区。
恶劣天气事件或天灾人祸的发生可能会降低房屋库存的水平和质量，并对受影响地区的房屋需求产生负面影响，这可能会扰乱当地或地区的房地产
这会推迟房屋销售交易的结束，并对房价、房屋销售交易量、搬迁交易和产权成交单位产生不利影响。如果与受影响地区的住房所有权有关的税收或保险费高于平均水平，或者这种保险费随着天气事件或其他灾害的频率和严重程度的增加而大幅增加，这些影响可能会加剧。
此外，我们可能会因恶劣天气事件或自然灾害而对我们的办公地点造成重大损害，而我们的保险可能不足以弥补此类损失。气候变化的影响，如更频繁和更恶劣的天气事件和/或气候模式的长期变化，加剧了这些风险。同样，我们的业务和经营业绩可能会受到其他灾难性事件的影响，包括大流行和流行病等公共卫生危机。例如，新冠肺炎危机导致2021年搬迁量大幅减少，房屋销售交易量大幅波动.
在企业可持续发展实践和报告方面，加强政府监管和投资者、客户和监管机构的审查，可能会给我们带来额外成本，或使我们面临声誉或其他风险。
某些投资者、监管机构和其他利益相关者越来越关注企业责任，特别是与环境、社会和治理(ESG)因素有关的责任。近年来，越来越多的州和联邦法律法规被颁布或提出，以应对气候变化对环境的影响，包括扩大强制性和自愿性报告、尽职调查和披露气候变化、人力资本、劳工和风险监督等主题，这可能会扩大我们需要控制、评估和报告的事项的性质、范围和复杂性。例如，2023年第四季度，加州颁布了《气候企业数据责任法案》(CCDAA)和《气候相关金融风险法案》(CRFRA)--加州气候责任一揽子计划，这是第一部要求某些在加州有业务的公司披露温室气体排放和气候相关风险的美国法律。现有和拟议的ESG相关法规可能会增加持续的合规成本，并对我们的运营结果和现金流产生不利影响。如果我们不能充分解决此类ESG问题，或未能遵守所有法律、法规、政策和相关解释，可能会对我们的声誉和业务业绩造成负面影响。
此外，我们还公布了有关ESG倡议的某些信息，我们可能会面临与这些活动相关的更严格的审查，包括如果我们不能及时在这些领域取得进展(如果有的话)。我们也可能因此类倡议或目标的范围而受到批评。
一些投资者可能会使用ESG因素来指导他们的投资策略，在某些情况下，如果他们认为我们的相关政策不够充分，他们可能会选择不投资我们。此外，某些客户可能要求我们实施某些额外的ESG程序或标准，以便继续与我们开展业务。满足这些不断变化的期望可能代价高昂，未能满足投资者、客户、消费者或其他利益相关者的期望和标准，也可能对我们的业务和品牌造成声誉损害。
市场预测和估计，包括我们的内部估计，可能被证明是不准确的，即使实现了，我们的业务也可能无法以类似的速度增长。
我们使用各种行业来源(包括NAR、Fannie Mae和其他独立来源)的预测和数据，以及管理层对行业知识得出的善意估计，为我们自己对关键市场趋势的预测和估计提供信息。对住房自有率、销售价格中值、房屋销售量和其他住房行业指标的预测本质上是不确定或投机性的，任何时期的实际结果都可能大相径庭。即使我们竞争的市场实现了NAR或Fannie Mae等行业来源预测的增长，我们的业务也可能无法以类似的速度增长，如果有的话。
我们可能会因遗留的养老金计划而产生大量和意想不到的债务。
我们有一个固定收益养老金计划，其参与自1997年7月1日起被冻结；然而，该计划受到最低资金要求的限制。尽管到目前为止，公司已经达到了其最低资金要求，但养老金计划是我们资产负债表上的一项负债，将继续要求我们支付现金，根据不断变化的市场状况，未来几年的现金贡献可能会超出我们的预期。此外，利率、死亡率、医疗保健成本、提前退休比率、投资回报和计划资产市值的变化可能会影响我们养老金计划的资金状况，并导致该计划未来资金需求的波动。
我们对Cendant的某些或有债务和其他公司债务负有责任。
虽然我们已解决各种Cendant或有及其他公司负债，并已就我们所知的大部分剩余未解决索赔建立了准备金，但根据Cendant，Anywhere Group于2006年7月27日签署的分离和分配协议，温德姆全球和Travelport在任何特定报告期内可能对我们的盈利或现金流构成重大影响。
与投资我们普通股相关的风险
我们普通股的价格可能会有很大波动。
我们普通股的市价可能因各种原因而大幅波动，其中许多原因超出我们的控制范围，包括但不限于上文及以下所述者：
•本公司或本行业其他公司的季度或年度收益；
•我们的业务和/或财务指导，对该指导的任何修订和/或未能实现与该指导一致的结果；
•我们的经营和财务业绩及前景；
•未来在公开市场上出售大量我们的普通股；
•发生额外债务或与我们债务有关的其他不利变化；
•针对本公司或行业的法律或监管程序的新的、不利的决议或发展；
•公众对有关我们或我们竞争对手业务的公告的反应；
•证券分析师对我们股票的收益估计发生变化，或者证券分析师停止发表或发表对我们业务不利的研究；
•评级机构对我们债务的评级变动或评论；
•行业预测者或其他房地产市场参与者的新闻稿或其他评论；
•市场和行业对我们在执行业务战略方面的成功或不足的看法；
•法律、法规以及法律和法规解释的实际或潜在变化；
•住房或抵押贷款融资市场或其他住房基本面的变化，包括利率和抵押贷款利率的变化；
•会计准则、政策、指引、解释或原则的变更；
•关键人员的到达和离开；
•当前或潜在股东（包括单独或共同行动的活跃分子或几名顶级股东）可能导致暂时或投机性市场看法的行为，包括市场谣言和我们股票的卖空活动；以及
•美国和全球经济或金融市场的总体市场、经济和政治状况的变化。
如果发生上述任何情况，可能导致我们的股价下跌或经历波动，并可能使我们面临诉讼，包括集体诉讼，即使不成功，辩护成本可能高昂，并分散管理层。
股票回购计划可能会影响我们普通股的价格，并可能随时暂停或终止。
根据董事会于2022年第一季度授权的股份回购计划，我们获授权回购我们的普通股。该计划没有到期日，我们没有义务回购指定数量或美元价值的股份。购回股份的实际时间、数目及价值将由吾等厘定，并可能根据多项因素而波动，包括但不限于吾等使用现金的优先次序、价格、市场及经济状况、法律规定及合约规定（包括遵守吾等债务协议的条款）。股份回购计划可随时暂停或终止。
根据股份回购计划进行的回购可能会影响我们的股价并增加其波动性。股票回购计划的存在也可能导致我们的股价高于没有该计划的情况，并可能减少我们的现金储备。即使这样的股份回购计划被全面实施，它可能不会增加长期股东价值。我们不能保证我们将以优惠价格回购股份（如果有的话）。
特拉华州的法律和我们的组织文件可能会阻碍或阻止收购，这可能会剥夺我们的投资者获得股票溢价的机会。
我们是一家特拉华州的公司，特拉华州法律的反收购条款对第三方获得对我们的控制权的能力施加了各种障碍，即使控制权的变更将有利于我们的现有股东。此外，本公司经修订及重述的公司注册证书及经修订及重述的附例的规定，可能会使我们更难或阻止第三方在未经本公司董事会批准的情况下取得对本公司的控制权。除其他外，这些条款包括：
•不允许在董事选举中进行累积投票，否则将允许不到多数股东投票选举董事候选人；
•将确定董事人数的权力下放给董事会过半数成员；
•赋予我们的董事会权力，以填补董事会的任何空缺，无论该空缺是由于董事人数增加还是其他原因而发生的；
•授权发行“空白支票”优先股，无需股东采取任何行动；
•取消股东召开股东特别会议的能力；
•禁止股东在书面同意下行事；以及
•为提名我们的董事会成员或提出可由股东在股东大会上采取行动的事项规定事先通知的要求。
上述因素可能会阻碍合并、收购或其他业务合并，或阻止潜在投资者对我们的普通股提出收购要约，在某些情况下，这可能会降低我们普通股的市值和我们的投资者实现任何潜在控制权变更溢价的能力。
我们未来可能会发行优先股，这可能会使另一家公司难以收购我们，或者可能会对我们普通股的持有者产生不利影响，这可能会压低我们普通股的价格。
我们修订和重述的公司证书授权我们发行一个或多个系列的优先股。我们的董事会将有权决定优先股的优先、限制和相对权利，并确定构成任何系列的股票数量和该系列的指定，而不需要我们的股东进一步投票或采取任何行动。我们的优先股可以发行，具有投票权、清算权、股息和其他高于普通股权利的权利。优先股的潜在发行可能会推迟或阻止我们控制权的改变，阻止以高于市场价格的价格收购我们的普通股，并对市场价格和我们普通股持有人的投票权和其他权利产生重大和不利的影响。
项目1C：关于网络安全的问题
董事会和管理层认为，网络安全对于保护专有和机密信息、公司运营以及维护客户、代理商、特许经营商和员工的信任至关重要。该公司拥有网络安全风险管理战略和治理框架，以评估、识别和管理来自网络安全威胁的重大风险。如下文所述，该公司利用内部和外部资源作为其网络安全计划的一部分。
风险管理和战略
Anywhere通过包括预防、检测和响应在内的多管齐下的镜头来看待其网络安全战略，以确保对计划和我们的环境进行全面覆盖。
预防。 我们的网络安全计划从预防开始，包括风险评估和识别，并利用这些信息设计有效的控制层作为基线。
我们的网络安全计划包括强大的风险评估和识别流程，这些流程与我们的整体企业风险管理(ERM)计划保持一致。作为年度综合风险评估过程的一部分，网络安全团队与机构风险管理、内部审计和我们的法律合规职能合作，评估和确定网络安全和我们业务面临的相关风险。然后，这些风险将酌情列入最新的机构风险管理概况，并在网络安全年度计划中处理最大风险。作为这一过程的一部分，我们利用内部和第三方资源来识别风险。此外，内部审计定期对网络安全流程进行业务审计。
在评估第三方构成的风险时，我们的网络安全计划还包括专门的第三方风险管理功能，该功能负责监督与外包给第三方供应商和服务提供商相关的风险的识别和缓解，尤其关注处理个人信息、知识产权或其他敏感信息的供应商。
最后，关于合规风险，我们利用第三方公司来帮助我们确定是否符合行业标准和法规。我们还维护数据隐私指导委员会，该委员会是由内部法律、风险和IT专业人员组成的小组，以协助管理层履行适用的数据隐私法规。
为了保护我们的资产，我们利用多层防御策略来控制谁登录到我们的网络并使用我们的计算机和其他设备。我们实施了多因素身份验证，实施了防火墙，并部署了VPN替代解决方案，为访问我们的网络和资源提供了零信任模式。我们还通过使用定期更新的安全软件、对静态和传输中的敏感数据进行加密以及进行定期数据备份来保护我们的数据。我们有安全处置电子文件和旧设备的正式政策，我们每年都会对所有员工进行关于网络安全及其在保护公司资产中的关键作用的培训。
侦测。我们的网络安全计划包括强大的工具和流程，旨在检测入侵和其他网络安全事件，以及未经授权的访问和异常网络活动。我们利用由内部和第三方全天候监控的安全运营计划，其中包括各种检测工具。我们还利用后备检测和预防措施，如恶意软件检测。
回应。我们的网络安全事件响应计划(“响应计划”)提供了公司用来识别和应对网络安全事件的方法。《应对计划》作为指南，促进对网络安全事件作出一致和系统的反应，旨在：(A)防止或尽量减少对关键信息系统的破坏；(B)最大限度地减少敏感信息和/或资金的丢失或被盗；(C)迅速和有效地补救、报告(包括任何公开或内部公司通信或规定的报告)，并从网络安全事件中恢复；以及(D)提供一个集中的企业调查程序。《应对计划》还规定纳入事后吸取的经验教训，以防止今后发生同样性质的违规行为。
我们利用内部和外部资源来评估我们网络安全计划的有效性和成熟度。我们定期进行渗透和漏洞测试。我们每年进行桌面演习，以测试和重复我们的响应计划，同时还为响应计划工作组提供培训。此外，我们还为员工提供合规培训和定期网络钓鱼评估。
到目前为止，我们没有经历过任何对我们的业务战略、运营结果或财务状况产生重大影响或合理地可能产生重大影响的网络安全事件。可能对任何地方产生重大影响的网络安全风险，包括我们的业务战略、经营成果或财务状况，在“项目1A--风险因素”中列出。
治理
有效的风险管理对任何地方实现其战略的能力都至关重要。董事会监督管理层履行其管理风险的责任，考虑我们的政策、程序和流程框架，以预测、识别、评估、确定和缓解整个公司的风险。
我们的审计委员会与全体董事会共同监督我们的信息安全和技术风险，包括网络安全。Anywhere的首席信息安全官(CISO)每季度向审计委员会报告网络安全计划，每年向董事会全体成员报告一次，包括公司的网络风险和威胁、加强公司信息安全系统的项目状况、对公司安全计划的评估以及新出现的威胁情况。两名审计委员会成员在网络安全风险方面拥有丰富的商业经验，即委员会主席，他负责监督信息安全和数据隐私
财富500强上市公司的企业风险官，以及财富500强上市公司的首席产品数据、分析和技术官的成员。
董事会和各委员会监督我们的风险管理，而我们的首席执行官和其他高级管理层成员(包括风险管理委员会)主要负责日常风险管理分析和缓解，并就风险管理向董事会全体成员或相关委员会报告。我们认为，这种责任分工是解决我们风险管理问题的最有效方法。
我们的CISO领导着一个专门的内部全球信息安全(“地理信息系统”)团队，负责领导企业范围的信息网络安全战略、政策、标准、体系结构和流程，所有这些都旨在预防、检测和应对信息安全威胁，如“-网络安全战略“上图。CISO的经验包括在多个高风险行业(包括关键基础设施部门)的安全和欺诈专业工作20多年，并担任过各种网络安全领导职务和近7年的CISO。她是一名认证信息系统安全专业人员(CISSP)，拥有信息系统管理硕士学位。
为支持GIS团队，CISO领导信息安全指导委员会，这是一组内部安全领导职位，确保公司的信息安全计划与公司目标之间的一致性。
我们的风险管理委员会负责监督整个企业的风险管理，该委员会由我们的总法律顾问担任主席，并由我们的行政管理团队的主要成员组成，包括首席信息安全官。风险管理委员会定期举行会议，并在识别、监控、缓解和管理公司面临的风险方面发挥核心作用，并监督我们的企业风险管理框架，包括网络安全和数据保护/隐私。
通过这一动态风险评估和治理过程，风险管理委员会和董事会持续评估风险环境，并调整公司的风险状况，包括网络安全和数据隐私风险，并根据需要集中精力应对行业和宏观经济变化，保护公司。
项目2.管理物业。
我们几乎所有的物业都是租赁的商业空间；我们不拥有任何重要的不动产。由2022年12月31日至2023年12月31日，我们的租赁办公室占地面积由约500万平方英尺减少至约430万平方英尺，其中截至2023年12月31日，约50万平方英尺已减值或重组。
公司总部；特许经营和自有经纪集团。 我们的公司总部位于新泽西州麦迪逊，租期将于2029年12月到期。该办公室也是Franchise Group的主要运营场所，也是自有经纪集团的公司总部（和一个地区总部）。该空间约为270，000平方英尺，我们的业务目前使用了约30%。
其他经纪人集团。 截至2023年12月31日，拥有经纪集团根据约835份租约，租用约340万平方呎的住宅办公空间。截至2023年12月31日，拥有经纪集团根据796份租约租赁了39个用作地方行政、培训设施或仓库的设施，以及大约620个经纪销售办事处。该等销售办事处一般位于购物中心及小型写字楼园区，租期一般为一至五年。包括在340万 约30万平方英尺平方英尺的空置和/或分租空间，主要与经纪销售办事处合并有关。
标题组。 根据一份于二零二六年八月到期的租约，我们的业权代理业务于新泽西州Mount Laurel的租赁设施经营其主要业务。截至2023年12月31日，该业务还在25个州和华盛顿特区租赁了区域和分支机构。
我们相信我们所有的物业和设施都得到了良好的维护。
第三项：提起法律诉讼。
有关本公司法律诉讼的其他资料，请参阅本年报综合财务报表附注15“承诺及或然事项—诉讼”。 本公司对附注15所载各项标题事项中针对其的指控提出异议，认为其对原告的索赔有实质性抗辩，并积极为这些诉讼辩护（尽管法院已暂停其抗辩， 伯内特和默赫尔作为解决附注15所述案件的一部分）。
见“第一项。业务—政府及其他规例“请参阅本年报，以获取有关影响我们业务的重要法律及监管事宜的更多信息，包括当前法律及监管环境的摘要。
针对住宅房地产行业或搬迁行业的其他参与者的诉讼、调查、索赔和监管程序—或针对其他行业的公司—可能会影响公司及其附属特许经营商，如果这些案件的裁决或和解涵盖了更广泛的行业或商业社区的共同做法，（例如在工人分类、反垄断和竞争等领域），并可能会为公司带来诉讼或调查。参见“项目1A。风险因素”和“第7项。管理层对财务状况及经营业绩的讨论及分析”，以补充有关潜在行业结构变动的披露。
第四项：披露煤矿安全信息。
没有。
关于我们的执行官员的信息
以下提供了截至2024年2月15日担任Anywhere Group和Anywhere执行官的个人信息。我们的行政人员亦担任我们若干其他附属公司或少数股权合资企业的高级管理人员或董事。下面列出的每个人的年龄是2024年2月15日。
瑞安·M·施耐德现年54岁，自2017年12月31日起担任本公司首席执行官兼总裁，并自2017年10月20日起担任董事。从2017年10月23日起，直到他被任命为首席执行官兼总裁，施耐德先生担任公司总裁兼首席运营官。在加入本公司之前，施耐德先生于2007年12月至2016年11月担任Capital One Financial Corporation（“Capital One”）的Card总裁，负责Capital One在美国、英国和加拿大的所有消费者和小企业信用卡业务。2001年12月至2007年12月，施耐德先生在Capital One担任多个其他职位，包括执行副总裁兼汽车金融总裁和执行副总裁，美国卡。2016年11月至2017年4月，他担任Capital One的高级顾问。根据雇佣协议的条款，施耐德先生担任Anywhere董事会成员。彼亦为Elevance Health，Inc.董事会成员。
唐纳德·J·凯西现年62岁，自2002年4月以来一直担任Anywhere Integrated Services LLC的总裁兼首席执行官。于2022年12月，彼承担本公司自有经纪及所有权业务的若干营运、代理服务交付及消费者体验方面的责任，并于2023年1月，彼担任Cartus的领导。1995年至2002年4月，他担任PHH抵押贷款品牌高级副总裁。1993年至1995年，Casey先生担任Cendant抵押贷款政府业务副总裁。从1989年到1993年，Casey先生担任PHH抵押贷款服务的二级市场分析师（在被Cendant收购之前）。
Timothy B.古斯塔夫森，55岁，自2015年3月起担任我们的首席财务官、财务总监和高级副总裁。除此职位外，从2018年11月至2019年3月，古斯塔夫森先生还担任我们的临时首席财务官兼财务主管。从2008年到2015年3月，他担任我们的助理公司总监和财务副总裁。Gustavson先生于2006年加入本公司，担任外部报告部副总裁总裁，在加入本公司之前，Gustavson先生在毕马威会计师事务所从事公共会计工作达16年之久。古斯塔夫森是一名注册会计师。
梅丽莎·K·麦克雪莉现年51岁，自2022年2月起担任我们的执行副总裁、首席运营官总裁。在加入本公司之前，麦克雪莉女士于2016年至2022年2月在跨国金融服务公司Visa，Inc.担任风险和身份解决方案全球主管高级副总裁。在Visa工作期间，麦克雪莉女士领导了一项
由大约500人组成的跨职能团队，涵盖产品、工程、销售、数据科学、客户成功、运营和产品营销等领域。从2014年到2016年，麦克雪莉女士创立并担任Firinne的首席执行官，为首席执行官、所有者和董事会提供战略和执行方面的建议。2002年至2014年，麦克雪莉女士还在第一资本金融公司任职，最近一次是在2010年至2014年担任信用卡合伙公司的高级副总裁。McSherry女士已宣布她决定从2024年2月26日起卸任，并将担任公司的战略顾问至2024年4月1日。
Tanya Reu-Narvaez现年47岁的总裁自2021年1月以来一直担任我们的执行副总裁首席人事官，自2018年以来一直担任我们的人力资源部高级副总裁，负责监督负责支持自有经纪集团和特许经营集团的团队。2009年至2018年，她在公司公司和特许经营集团事业部担任人力资源部高级副总裁。罗-纳瓦兹女士于2002年加入盛德公司，她在公司最后一次担任人力资源部副总裁的职务是在2006年公司从盛德公司剥离出来时担任的相同职位。她是全美拉美裔房地产专业人士协会(NAHREP)公司董事会的成员和前主席。
夏洛特·西蒙内利现年52岁，自2019年3月以来一直担任我们的执行副总裁总裁，首席财务官兼财务主管。紧接加入本公司之前，Simonelli女士于2017年9月起被强生聘为医疗器械部副总裁兼首席财务官，在此之前，她于2016年1月起受聘为企业供应链部副总裁兼首席财务官。此前，她曾在多个品牌的大型全球性组织担任过各种财务职务，包括跨国消费品公司利洁时(Reckitt Benckier Inc.)、卡夫食品公司(Kraft Foods Inc.)(现为亿滋)和百事公司(PepsiCo，Inc.)。2011年至2015年，西蒙内利曾在利洁时担任财务副总裁总裁(2014年7月至2015年9月)；2012年1月至2014年7月，高级副总裁担任北美财务副总裁；2011年4月至2011年12月，担任全美航空财务总监高级副总裁(北美、澳大利亚和新西兰等区域)。西蒙内利在联合利华美国公司开始了她的职业生涯，专注于财务规划和分析。她也是NielsenIQ的董事会成员，并担任他们的审计委员会主席。
玛丽莲·J·瓦瑟现年68岁，自2007年5月起担任执行副总裁总裁、总法律顾问兼公司秘书。2005年5月至2007年5月，Wasser女士担任电信软件和服务提供商Telcordia Technologies的执行副总裁总裁，总法律顾问兼公司秘书。1983年至2005年，Wasser女士在AT&T公司和AT&T无线服务部担任了多个责任不断增加的职位，最终于2002年9月至2005年2月担任AT&T无线服务部助理总法律顾问兼企业秘书总裁，并在此之前于1995年至2002年担任AT&T法律、企业秘书兼首席合规官执行副总裁总裁。
鲁迪·沃尔夫斯现年56岁，已被宣布为我们的首席技术官，自2024年2月22日起生效。最近，沃尔夫斯先生与该公司签订了一份简短的咨询协议。在此之前，他指导和支持了一家领先的数字初创公司。2012年2月至2020年10月，Wolff先生在Capital One担任高级转型技术职位，包括担任信用卡和小企业高级副总裁兼首席信息官。从2000年到2012年，他在ING Direct USA担任技术和营销领导职位，最后担任首席营销官和首席信息官。作为一名狂热的技术创新者，沃尔夫斯一毕业就创立了一家商业系统软件公司，在他的职业生涯中，他创办了许多初创企业，并对其进行了投资和咨询。
苏珊·扬纳科内现年48岁，自2020年11月以来担任Anywhere Brands LLC执行副总裁总裁、总裁兼首席执行官，自2022年12月以来担任Anywhere Advisors LLC总裁兼首席执行官。她之前曾担任Anywhere Advisors LLC的区域执行副总裁总裁，在2018年3月至2020年11月期间负责该品牌旗下经纪业务Coldwell Banker Realty的东部沿海和中西部地区。Yannacone女士于2015年加入公司，于2015年7月至2016年9月担任年代煤机首席运营官，并于2016年9月至2018年3月担任年代煤机总裁兼首席执行官。在此之前，她于2013年至2015年7月担任HSF附属公司网络服务部高级副总裁，2010年至2012年担任真实生活运营副总裁总裁。
第II部
第五项登记人普通股市场、相关股东事项和发行人购买股权证券的市场。
我们的普通股在纽约证券交易所(“NYSE”)上市，代码为“HOUS”。截至2024年2月15日，登记在册的股东数量为49人。
股份回购计划
截至2023年12月31日的季度，该公司没有回购普通股。
购回之股份已予报废，且不会于综合财务报表中单独列示为库存股票。购回及报废股份之面值自普通股中扣除，而购买价超出面值之部分首先自任何可用额外实缴股本扣除，余额则自保留盈利扣除。购回股份所产生之直接成本计入股份总成本。
该公司董事会于2022年2月批准了一项高达3亿美元的公司普通股股份回购计划。尽管截至2023年12月31日，根据股份回购计划，仍有2.03亿美元可供回购，公司不得根据管理其无担保票据和7.00%的契约，优先担保第二留置权票据，直到公司的综合杠杆比率低于4.00至1.00，然后仅限于可用的累计杠杆比率信用，如适用的契约所定义。
股份回购计划没有时间限制，可随时暂停或终止。根据规则10b5—1的交易计划或通过私下协商的交易，管理层可酌情在公开市场上不时进行回购。任何回购的规模和时间将取决于价格、市场和经济状况、法律和合同要求（包括遵守我们债务协议的条款）以及其他因素。
股票表现图表
以下所列股票表现图不被视为已提交给美国证券交易委员会，也不应被视为通过引用纳入我们先前或将来提交给美国证券交易委员会的任何文件中。
下图假设在2018年12月31日投资100美元，并将所有股息再投资于标准普尔中型股400指数和标准普尔住宅建筑商精选行业指数，或XHB指数（其中包括代表住宅建筑，建筑产品，家具和家电的多元化持股组）。我们2021年、2022年及2023年长期激励薪酬奖励的一部分与截至2023年、2024年及2025年12月31日止三年期间的总股东回报率相对表现挂钩。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 累计总回报 |
| 十二月三十一日， |
| 2018 | | 2019 | | 2020 | | 2021 | | 2022 | | 2023 |
| 任何地方房地产 | $ | 100.00 | | | $ | 68.14 | | | $ | 92.36 | | | $ | 118.33 | | | $ | 44.98 | | | $ | 57.08 | |
| SPDR标准普尔房屋建筑物ETF（XHB）指数 | $ | 100.00 | | | $ | 150.80 | | | $ | 187.72 | | | $ | 282.25 | | | $ | 227.91 | | | $ | 396.71 | |
| 标准普尔中型股400指数 | $ | 100.00 | | | $ | 126.2 | | | $ | 143.44 | | | $ | 178.95 | | | $ | 155.58 | | | $ | 181.15 | |
项目6.合作伙伴关系[已保留]
第七项：管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析。
以下讨论及分析应与本报告其他地方所载之综合财务报表及其随附附注一并阅读。除非另有说明，表中所有美元数额均以百万计。本管理层对财务状况及经营成果的讨论及分析包含前瞻性陈述。见“前瞻性声明”和“项目1A。风险因素"，以讨论与这些声明相关的不确定性、风险和假设。实际结果可能与任何前瞻性陈述中所载者有重大差异。
下节概述我们截至2023年12月31日止年度与截至2022年12月31日止年度的财务状况及经营业绩。有关我们截至2022年12月31日止年度的财务状况和经营业绩与2021年12月31日相比的讨论载于我们于2023年2月24日向SEC提交的截至2022年12月31日止年度的10—K表格年度报告的第7项。
最近的发展
诉讼最新进展
总的来说，我们和其他行业参与者，包括行业协会和贸易团体，都看到了重大诉讼和监管审查的整体增加，特别关注反垄断和竞争以及经纪人佣金结构和做法。例如，如综合财务报表附注15“承担及或然事项”所进一步描述，我们已于 伯内特 反垄断卖方集体诉讼（和解仍需最终法院批准，定于2024年5月9日举行法庭听证会）。尽管目前有关Anywhere的诉讼被搁置，但已于二零二三年十一月一日对不和解被告作出判决，除法院命令的任何潜在禁令救济外，不和解被告（包括若干公司被告及NAR）已在共同及个别的基础上向原告裁定重大金钱损害赔偿。自2023年10月下旬以来，约有20起针对各种房地产经纪公司、NAR、MLS和/或州和地方房地产经纪人协会的卖方反垄断诉讼，其中约一半涉及Anywhere、其附属公司或特许经营人；在这些案件中，原告通常同意驳回或搁置针对Anywhere、其附属公司或特许经营人的诉讼。此外，针对我们提起的买方集体反垄断诉讼仍然悬而未决，无法保证我们将在该诉讼中达成满意的结果或和解。
当前业务和行业趋势
二零二二年，住宅房地产市场明显低迷，并于下半年加剧。特许经营集团及自有经纪集团的合并房屋交易量（按已成交房屋交易双方乘以平均房屋价格计算）较去年下跌14%。疲弱的市场持续至2023年，特许经营及自有经纪集团的房屋销售交易量按年下跌19%，主要是由于房屋销售交易减少所致。
根据NAR的数据，2023年的房屋销售交易总额为409万笔，而2022年为503万笔，创下1995年以来的最低水平。根据他们最近发布的预测，房利美预计2024年现有的房屋销售交易将增长3%，达到424万。
几个市场因素导致房屋销售交易大幅下降，以及购买和再融资单位活动和抵押贷款发放量减少。这些因素包括自2022年3月开始的抵押贷款利率快速上升、过去两年持续高通胀、住房负担能力下降、住房库存低以及更广泛的宏观经济担忧。低住房库存环境不仅导致关闭的房屋面积减少，而且在过去两年中也导致平均房屋价格的上涨。
下表载列特许经营集团及自有经纪集团截至2023年12月31日止年度的房屋销售交易量、已成交房屋销售方（房屋销售交易）及平均房屋销售价格（综合及个别基准）与2022年比较的变动：
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| | 截至的年度 2023年12月31日 |
| 任何地方组合 | | |
| 家居交易量 * | | (19)% |
| 封闭的homesale侧面 | | (20)% |
| 平均房屋价格 | | 1% |
| Anywhere Brands—特许经营集团 | | |
| 家居交易量 * | | (20)% |
| 封闭的homesale侧面 | | (21)% |
| 平均房屋价格 | | 2% |
| Anywhere顾问—自有经纪集团 | | |
| 家居交易量 * | | (19)% |
| 封闭的homesale侧面 | | (19)% |
| 平均房屋价格 | | —% |
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* 家庭销售交易量是用平均家庭销售价格乘以封闭家庭销售面来衡量的。
下图显示本公司于二零二二年及二零二三年按季度合并的家装交易量跌幅较去年同期有所放缓：
此外，于截至2023年12月31日止年度，标题集团的再融资业权及已平仓单位较2022年下跌52%，而购买业权及已平仓单位下跌23%，乃由于高利率环境及与我们有合营关系的机构购房者减少购房量所致。
节约成本和运营效率。 自2022年第三季度开始，并持续至2023年底，我们采取额外的成本节约行动，以部分抵销预期的自售交易量下降，包括短期内减少若干可变及半可变开支的开支，以及精简行政支援成本结构。2023年，公司实现成本节约约2. 2亿美元，其中约一半与特定重组活动有关。
我们相信，行业动态和客户需求需要简化、更加集成和数字化的产品、系统和支持。提供公司的业务模式更数字化是改善消费者体验和我们持续的成本关注的一部分。公司预计将继续优先投资，以支持我们的独立销售代理，特许经营商和消费者。这包括对技术和创新产品的投资、潜在客户的创造和加盟商的支持。
抵押贷款利率。 根据房地美的数据，30年期常规固定利率抵押贷款的平均抵押贷款利率在2022年增长了一倍多，2023年第四季度达到7.79%，为2000年以来的最高水平。差饷由二零二二年十二月的平均6. 36%上升至二零二三年十二月的6. 82%，较十年平均4. 23%高出约260个基点。2024年初，抵押贷款利率开始下降。根据房地美的数据，截至2024年2月15日的一周，30年期固定利率抵押贷款的抵押贷款利率平均为6.77%。
各种各样的因素都可能影响抵押贷款利率，包括联邦利率、美国国债收益率、通货膨胀、需求、消费者收入、失业率、止赎率以及财政和货币政策，仅举几例。自二零二二年三月以来，美国联邦储备委员会（“美联储”）已采取积极行动，试图控制通胀，包括于二零二二年将目标联邦基金利率上调逾400个基点，并于二零二三年再上调100个基点。尽管这些行动对经济产生了喜忧参半的结果，但美联储自2023年7月以来一直维持利率不变。在2024年1月的最新新闻稿中，他们传达了他们的
预计通胀将逐渐与目标一致，促使利率下调，可能不早于2024年第二季度。截至2023年12月31日和2022年12月31日，10年期美国国债的收益率均为3.88%。
不断上升的利率环境对我们业务的多个方面造成负面影响。抵押贷款利率的上升通常与房屋交易量减少、住房负担能力下降以及购买和再融资单位以及抵押贷款发放活动减少有关。我们预期，我们的业务将继续受到当前高按揭利率环境的不利影响，直至利率环境改善为止。例如，我们认为高抵押贷款利率环境正在导致出售房屋交易量下降，因为潜在的房屋卖家选择保持较低的抵押贷款利率，而不是出售其房屋并支付较高的抵押贷款利率购买另一个房屋，而潜在的房屋买家选择租房而不是支付较高的抵押贷款利率。
通胀 当前的通胀环境影响了美国消费者，其影响可能持续。根据美国劳工统计局采用的所有城市消费者消费价格指数（CPI），截至2023年12月31日的12个月期间增长了3.4%（未经季节性调整）。CPI是衡量城市消费者在各种消费品和服务中支付价格平均波动的指标。宏观经济形势，包括俄罗斯入侵乌克兰和中东持续冲突造成的破坏，给通货膨胀的动态增加了一层复杂性。这些地缘政治破坏有可能加剧通货膨胀压力，助长更广泛的经济环境中出现的动荡。随着消费者在这一充满挑战的环境中航行，其购买力可能受到持续影响仍然是一个重要的考虑因素。
可负担性.上文强调的较高的抵押贷款利率和通货膨胀率对住房负担能力产生了不利影响。由于库存限制，住房价格大幅上涨，这一影响进一步加剧。住房负担能力在未来时期可能受到持续的通货膨胀压力、抵押贷款利率可能进一步上涨、房屋价格上涨、房主和洪水保险费用、住房库存进一步下降、工资停滞或下降以及其他经济挑战的进一步不利影响。
库存和周转.库存持续或加速下降已经并可能继续导致供应不足以满足需求。多年来，总体住房库存水平一直是全行业持续关注的问题，特别是在某些高度抢手的地区和价格较低的地区。额外的库存压力来自于新住房建设缓慢或减速的时期，潜在的房屋销售者选择保持较低的抵押贷款利率而不是出售房屋，购买房屋用于出租（而不是转售）的房地产投资公司，以及其他竞争对手，如iBuying模式。这些压力导致平均销售价格在过去两年大幅上升，我们相信这导致存货在较低价位进一步恶化。
招聘和保留独立销售代理；佣金收入。 招聘及保留独立销售代理及独立销售代理团队对经纪业务及财务业绩至关重要，包括本公司拥有的经纪业务及附属特许经营商经营的经纪业务。截至2023年12月31日，与2022年相比，附属于本公司拥有的经纪公司的独立销售代理下降了5%，而根据该等加盟商的资料，附属于本公司美国加盟商的独立销售代理也下降了3%。我们相信，这些下降与代理商离开行业的更广泛市场趋势一致，而与我们公司拥有的经纪商有关联的独立销售代理商的下降中，超过一半是由于代理商在2023年最多有一笔房屋销售交易。
独立销售代理于此行业的激烈竞争继续使特许经营集团及自有经纪集团的招聘及挽留工作面临挑战，尤其是在更有生产力的销售代理方面，并已并可能继续对我们的市场份额产生负面影响。这些竞争性的市场因素以及其他趋势（如独立销售代理人的消费模式的变化，随着更多代理人从其附属经纪人以外的第三方购买服务）预计将继续对独立销售代理人赚取的平均佣金份额造成上升压力。倘附属于本公司拥有的经纪公司的独立销售代理所收取的佣金比例较高，或本公司从本公司拥有的经纪公司获得的佣金收入水平以其他方式减少，本公司拥有的经纪公司的经营利润率可能会继续受到不利影响。同样地，特许经营人已并可能继续向我们寻求降低专利权费安排或其他奖励，以抵销该等特许经营人持续承受的业务压力，从而导致支付予我们的专利权费减少。
竞争与行业颠覆. 见第一部分，"项目1.—本年报“业务竞争”，以讨论当前的竞争环境，包括独立销售代理和特许经营商的竞争，以及非传统竞争和行业颠覆。
法律和监管环境。 有关涉及本公司的重大诉讼的讨论见第一部分，"项目3—本年报综合财务报表附注15“承担及或然事项—诉讼”。
关于当前法律和监管环境的讨论以及这种环境可能如何影响我们，见第一部分，"项目1.—企业—政府和其他条例"和第一部分，"项目1A—“风险因素”在本年度报告中。
未决诉讼。有关涉及本公司的重大诉讼的讨论见第一部分，"项目3—本年报其他部分所载综合财务报表附注15“承担及或然事项—诉讼”。该等事项的不利结果（个别或整体），包括延迟或未能获得任何相关和解的法院批准，可能对我们的业务、经营业绩及财务状况（包括我们的流动资金）造成重大不利影响。
我们业务的主要驱动力
在特许经营集团及自有经纪集团内，我们对经营表现的评估依赖于以下主要经营指标：
•封闭家庭销售侧：这个指标捕捉代表家庭销售交易的“购买”或“出售”侧的交易数量。
•平均房屋销售价格：该指标反映了已完成的房屋销售交易的平均销售价格。
•平均家庭销售经纪人佣金率：这个指标表明平均佣金率赚取的无论是"购买"或"出售"一方的家庭销售交易。
对于特许经营集团，使用了一个额外的指标，即每边净版税。该指标代表每个家庭销售交易方向特许经营集团支付的特许权使用费，包括特许权使用费率、家庭销售价格、平均家庭销售经纪人佣金率、数量奖励和其他奖励。每侧净版税是一个综合的衡量标准，它考虑了平均房屋销售价格和所有激励措施的变化，并代表了每一个增量侧的版税收入的影响。
对于自有经纪集团，我们还使用每一方的毛佣金收入来衡量业绩。这一指标是通过将总佣金收入(包括来自房屋销售交易和其他活动的佣金，主要是租赁交易)除以已关闭的房屋销售各方得出的。自有经纪集团作为特许经营集团的特许经营商，向特许经营集团支付每笔交易约6%的特许权使用费。剩余的总佣金收入根据经纪人(自有经纪集团)和独立销售代理各自的独立承包商协议在经纪人(自有经纪集团)和独立销售代理之间分配，指定经纪人在经纪人佣金中的份额。
对于标题集团，我们对经营业绩的评估集中在与所有权和成交单位相关的关键指标上，区分购买所有权和成交单位(因购房而产生)以及对所有权和成交单位进行再融资(源于房主对其住房贷款进行再融资)。每成交单位平均费用指标代表购买和再融资所有权双方赚取的平均费用。
下表列出了截至2023年12月31日、2022年和2021年的年度驱动因素。有关这些驱动因素如何在本报告所述期间影响我们业务的讨论，请参阅下面的“运营结果”。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： | | 更改百分比 | | 截至十二月三十一日止的年度： | | 更改百分比 |
| 2023 | | 2022 | | | 2022 | | 2021 | |
Anywhere Brands-特许经营集团(A) | | | | | | | | | | | |
封闭的homesale侧面 | 720,853 | | | 911,077 | | | (21) | % | | 911,077 | | | 1,163,036 | | | (22) | % |
平均房屋价格 | $ | 462,277 | | | $ | 454,864 | | | 2 | % | | $ | 454,864 | | | $ | 424,436 | | | 7 | % |
房屋经纪平均佣金率 | 2.45 | % | | 2.43 | % | | 2 | 10bps | | 2.43 | % | | 2.45 | % | | (2) | 10bps |
每边净版税 | $ | 431 | | | $ | 425 | | | 1 | % | | $ | 425 | | | $ | 406 | | | 5 | % |
| Anywhere顾问—自有经纪集团 | | | | | | | | | | | |
封闭的homesale侧面 | 258,643 | | | 317,600 | | | (19) | % | | 317,600 | | | 371,135 | | | (14) | % |
平均房屋价格 | $ | 696,992 | | | $ | 699,016 | | | — | % | | $ | 699,016 | | | $ | 657,307 | | | 6 | % |
房屋经纪平均佣金率 | 2.42 | % | | 2.40 | % | | 2 | 10bps | | 2.40 | % | | 2.42 | % | | (2) | 10bps |
每边佣金收入毛额 | $ | 17,668 | | | $ | 17,435 | | | 1 | % | | $ | 17,435 | | | $ | 16,486 | | | 6 | % |
| Anywhere集成服务—Title Group | | | | | | | | | | | |
采购所有权和结算单位 | 102,967 | | | 133,055 | | | (23) | % | | 133,055 | | | 163,187 | | | (18) | % |
再融资所有权和关闭单位 | 8,850 | | | 18,470 | | | (52) | % | | 18,470 | | | 56,675 | | | (67) | % |
每个成交单位平均费用 | $ | 3,185 | | | $ | 3,146 | | | 1 | % | | $ | 3,146 | | | $ | 2,709 | | | 16 | % |
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(a)包括所有加盟商，除自有经纪集团外。
已关闭的房屋买卖方数目减少及╱或平均房屋买卖价格下跌对我们的经营业绩产生不利影响，原因如下：（i）减少我们从特许经营人处收取的特许权使用费，（ii）减少我们公司拥有的经纪业务赚取的佣金，以及（iii）减少对通过Title Group提供的服务的需求，包括所有权、托管和结算服务或我们的抵押贷款发放服务，所有权保险，或其他合资企业。此外，关闭的家庭销售方下降和/或平均家庭销售价格下降增加了特许经营商违约的风险，由于家庭销售量下降。此外，我们的业绩已经并可能继续受到经纪收取的佣金率下降、向独立销售代理支付的佣金增加、特许经营者的特许权使用费率下降或向特许经营者支付的其他奖励增加等因素的负面影响。
特许权使用费乃根据相关特许经营协议之条款向所有特许经营人收取，特许经营人可获得各房地产品牌特许经营权披露文件所述之数量奖励。其他奖励措施也可用作吸引新加盟商、扩大加盟商（包括通过独立销售代理招聘）或延长现有加盟协议的考虑，尽管与数量奖励相反，大多数其他奖励措施并不以家庭销售交易为基础。见第一部分，"项目1.—Business—Anywhere Brands—Franchise Group—Operations—Franchising "以了解更多信息。
过去数年，我们的前250名特许经营商通过有机增长和市场整合的方式，增长速度超过我们的其他特许经营商，由于其规模和规模，这已经并可能继续对我们续约或谈判条款优惠的特许经营协议的能力造成压力，这已经并可能对我们的特许权使用费收入造成不利影响。
我们面临来自其他全国性房地产经纪品牌特许经营商的重大竞争，我们预计未来将继续增加奖励的趋势，以吸引、留住和帮助发展某些特许经营商。考虑到竞争因素，我们不时并可能继续引入试点计划，或重组或修订一个或多个特许经营品牌使用的模式，包括费用结构、最低生产要求或其他条款。我们预计每方净特许权使用费将面临压力，主要是由于上述竞争性市场因素的影响，以及我们的前250家特许经营商继续集中。
拥有的Brokerage Group在房价处于美国房地产市场高端的地理区域，特别是东海岸和西海岸，拥有大量的房地产经纪办事处和交易，而Franchise Group的特许经营办事处更广泛地分布在美国各地。因此，自有经纪集团和特许经营集团之间的经营业绩和销售统计数据可能会根据每个地理区域的地理存在和相应的销售活动而有所不同。此外，独立销售代理赚取的佣金份额直接影响自有经纪集团赚取的利润率。独立销售代理所赚取的佣金比例因地区而异，而佣金计划一般为累进式，以鼓励销售代理达到更高的生产水平。
行动的结果
下文讨论我们的综合经营业绩及我们各可报告分部的经营业绩。所呈列之可报告分部指我们保存独立财务资料之分部，并由我们的主要营运决策者定期使用以评估表现及分配资源。可呈报分部之分类亦考虑各分部所提供服务之独特性质。管理层对个别可报告分部业绩的评估集中在两个关键指标上：收入和经营EBITDA。经营EBITDA是一个非GAAP财务指标，定义为净收入（亏损）调整折旧和摊销，利息支出，净额（不包括证券化资产和证券化债务的搬迁服务利息），所得税和某些非核心项目。非核心项目包括重组支出、前母公司遗留项目、提前清偿债务的收益或亏损、减值以及终止经营业务或出售业务、投资或其他资产的收益或亏损。我们的经营EBITDA的列报可能与其他实体采用的类似措施不一致。由于计算中是否包括或排除特定项目以及非核心要素的解释存在差异，可能会产生差异。有关更多信息，请参见下文标题“财务状况、流动性和资本资源—非公认会计准则财务措施”。
截至2023年12月31日的年度与截至2022年12月31日的年度
我们的综合业绩包括以下各项： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十二月三十一日止的年度： |
| | 2023 | | 2022 | | 变化 |
| 净收入 | $ | 5,636 | | | $ | 6,908 | | | $ | (1,272) | |
| 总费用 | 5,758 | | | 7,231 | | | (1,473) | |
所得税前亏损、权益(收益)亏损和非控股权益 | (122) | | | (323) | | | 201 | |
所得税优惠 | (15) | | | (68) | | | 53 | |
未合并实体的权益(收益)亏损 | (9) | | | 28 | | | (37) | |
净亏损 | (98) | | | (283) | | | 185 | |
减去：可归因于非控股权益的净亏损(收益) | 1 | | | (4) | | | 5 | |
Anywhere Anywhere集团应占净亏损 | $ | (97) | | | $ | (287) | | | $ | 190 | |
与截至2022年12月31日的年度相比，截至2023年12月31日的年度净收入减少12.72亿美元，降幅为18%，主要是由于Homesale交易量下降，所属经纪集团和特许经营集团的Homesale交易量下降。此外，由于2022年第一季度末出售标题保险承保人导致标题集团没有收入，净收入减少了8000万美元.
与2022年相比，截至2023年12月31日的年度总支出减少了14.73亿美元，降幅为20%，主要原因是：
•佣金和其他与销售代理相关的成本减少7.51亿美元，主要是由于Homesale交易量下降；
•2023年减值支出6500万美元，其中包括特许经营集团减值费用2500万美元，与Cartus相关的商誉减值费用2500万美元，特许经营商标减值费用2500万美元，租赁和其他资产减值费用1500万美元，相比之下，2022年期间的减值支出为4.83亿美元，其中包括 与自有经纪集团和特许经营集团商誉有关的减值费用分别为2.8亿美元和1.14亿美元，与特许经营商标有关的减值费用为7600万美元，与租赁和包括投资在内的其他资产有关的减值费用为1300万美元；
•2023年第三季度发生的债务交换交易和公开市场回购导致的提前清偿债务收益1.69亿美元，而2022年再融资交易提前清偿债务造成的损失9600万美元；
•营运及一般及行政开支减少1.96亿美元，主要原因是节省成本措施导致员工相关及其他营运成本下降，但因员工激励应计项目增加而部分抵销，以及2022年第一季末出售业权承销商导致承销商成本减少7,400万美元；及
•由于成本节约举措，营销成本减少了3700万美元，
部分偏移量：
•其他收入减少1.4亿美元，主要原因是2023年没有标题集团记录的与2022年出售标题承销商有关的收益；
•利息支出净增加3800万美元，主要原因是2023年期间没有确认2022年期间确认的与利率互换按市值计价调整的公允价值调整有关的4000万美元收益(该收益于2022年第四季度到期)；
•2023年期间重组费用比2022年增加1,700万美元，主要是由于额外的成本节约举措；以及
•前母公司遗产成本增加1700万美元，主要与2023年第一季度遗产税务事宜的发展有关。
截至2023年12月31日止年度的权益收益为900万美元，而2022年同期的亏损为2800万美元。截至2023年12月31日止年度的权益收益包括产权保险承销商合资企业的400万美元收益、我们其他产权相关权益法投资的300万美元收益以及我们经纪相关权益法投资的200万美元收益。截至2022年12月31日止年度的权益亏损包括担保利率亲和性的22，000万美元亏损及经纪相关权益法投资的17，000万美元亏损，部分被产权保险承销商合资企业的600万美元盈利及我们其他产权相关权益法投资的500万美元盈利所抵销。
于2022年，我们开始采取额外的成本节约行动，以部分抵销预期的家装交易量下降，包括短期内减少若干可变及半可变开支开支，以及精简行政支援成本结构。因此，我们实施了一项重组计划（“运营效果计划”），据此，我们于截至2023年12月31日止年度产生了4，300万美元的成本，包括2，200万美元的设施相关成本及2，100万美元的人员相关成本，而2022年的成本则为2，000万美元。根据运营效益计划，预计总重组成本目前为8900万美元，截至2023年12月31日，迄今已产生6300万美元。2023年，公司实现成本节约约2. 2亿美元，其中约一半与特定重组活动有关。此外，就过往重组计划而言，截至2023年12月31日止年度，我们产生600万美元的成本，而2022年则为1200万美元，主要与公司总部的转型有关。有关额外资料，请参阅综合财务报表附注14“重组成本”。
截至2023年12月31日止年度的所得税拨备为1，500万美元的收益，而截至2022年12月31日止年度的收益为6，800万美元。截至二零二三年及二零二二年十二月三十一日止年度，我们的实际税率分别为13%及19%。请参阅综合财务报表附注12“所得税”以了解更多信息和公司实际所得税率的对账。
下表反映截至2023年及2022年12月31日止年度，Anywhere及Anywhere集团应占亏损净额与经营EBITDA及我们各可报告分部业绩的对账：
| | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： |
| 2023 | | 2022 |
Anywhere Anywhere集团应占净亏损 | $ | (97) | | | $ | (287) | |
所得税优惠 | (15) | | | (68) | |
所得税前亏损 | (112) | | | (355) | |
| 加：折旧和摊销 | 196 | | | 214 | |
| 利息支出，净额 | 151 | | | 113 | |
| 重组费用净额（a） | 49 | | | 32 | |
| 损害（b） | 65 | | | 483 | |
| 原母公司遗产费用净额（c） | 18 | | | 1 | |
提前清偿债务的（收益）损失（c） | (169) | | | 96 | |
出售业务、投资或其他资产之亏损（收益）净额（d） | 2 | | | (135) | |
| 营业EBITDA | $ | 200 | | | $ | 449 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 收入（e） | | $Change | | %
变化 | | 营业EBITDA | | $Change | | 更改百分比 | | 营业EBITDA利润率 | | 变化 |
| 2023 | | 2022 | | | | 2023 | | 2022 | | | | 2023 | | 2022 | |
| 特许经营集团 | $ | 983 | | | $ | 1,145 | | | $ | (162) | | | (14)% | | $ | 527 | | | $ | 670 | | | $ | (143) | | | (21)% | | 54 | % | | 59% | | (5) | |
| 拥有经纪集团 | 4,628 | | | 5,606 | | | (978) | | | (17) | | (144) | | | (86) | | | (58) | | | (67) | | (3) | | | (2) | | (1) | |
标题组 | 340 | | | 530 | | | (190) | | | (36) | | (17) | | | 9 | | | (26) | | | (289) | | (5) | | | 2 | | (7) | |
| 公司和其他 | (315) | | | (373) | | | 58 | | | (e) | | (166) | | | (144) | | | (22) | | | (15) | | | | | | |
| 公司总数 | $ | 5,636 | | | $ | 6,908 | | | $ | (1,272) | | | (18)% | | $ | 200 | | | $ | 449 | | | $ | (249) | | | (55)% | | 4 | % | | 6% | | (2) | |
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(a)截至2023年12月31日止年度发生的重组费用包括Franchise Group的1100万美元、自有经纪集团的2500万美元、Title Group的400万美元以及企业及其他的900万美元。截至2022年12月31日止年度产生的重组费用包括Franchise Group的100万美元、自有经纪集团的1900万美元以及企业及其他的1200万美元。
(b)截至2023年12月31日止年度的非现金减值包括Franchise Group的2500万美元用于减少与Cartus相关的商誉、2500万美元用于特许经营商标以及1500万美元用于租赁和其他资产。截至2022年12月31日止年度的非现金减值包括分别与自有经纪集团和特许经营集团的商誉有关的2.80亿美元和1.14亿美元，与特许经营商标有关的7600万美元，以及与租赁和其他资产（包括一项投资）有关的1300万美元。
(c)前母公司遗留项目及提前清偿债务的（收益）亏损于公司及其他入账。二零二三年前母公司遗产成本与二零二三年第一季度遗产税务事宜的发展有关。于二零二三年提早清偿债务之收益与二零二三年第三季度发生之债务交换交易及公开市场回购有关。于二零二二年提早清偿债务之亏损主要与二零二二年第一季度发生之再融资交易有关。
(d)2022年出售业务、投资或其他资产的亏损（收益）净额记录在标题集团，并与出售标题承保人以及随后出售本公司在标题保险承保人合资企业的部分所有权有关。
(e)收入包括抵销分部之间的交易，包括截至2023年和2022年12月31日止年度由自有经纪集团支付的公司间特许权使用费和营销费分别为3.15亿美元和3.73亿美元，并通过公司和其他项目抵销。
诚如上表所述，截至2023年12月31日止年度，“总公司”的经营EBITDA利润率（以收入的百分比表示）较2022年同期下降2个百分点。特许经营集团的利润率下降5个百分点，主要是由于特许权使用费收入减少和雇员奖励应计费用增加，部分被成本节约措施所抵消。自营经纪集团的利润率下降1个百分点，主要是由于收入下降，员工奖励应计费用增加，以及独立销售代理收取的销售佣金部分增加，部分被成本节约措施所抵消。标题集团的利润率下降了7个百分点，其中10个百分点与采购和再融资收入下降有关，部分被成本节约举措导致的成本相关和其他运营成本下降所抵消。
截至2023年12月31日止年度的企业及其他经营EBITDA下降2200万美元至亏损1.66亿美元，主要原因是员工奖励应计费用增加，部分被法律应计费用减少和成本节约计划相关费用减少所抵消。
Anywhere Brands-特许经营集团
截至2023年12月31日止年度，收入减少1. 62亿元至9. 83亿元，经营EBITDA减少1. 43亿元至5. 27亿元。
收入减少1.62亿美元，主要是由于特许经营集团的家庭销售交易量减少20%，其中包括现有家庭销售交易减少21%，部分被平均家庭销售价格增加2%所抵消，以及从自有经纪集团获得的公司间特许权使用费减少了5700万美元。此外，我们的搬迁业务和铅生成业务的收入由于销量下降而减少了3400万美元。此外，品牌营销基金收益及相关开支减少7，000，000元，主要由于二零二三年广告成本较二零二二年减少所致。
特许经营集团的收入包括截至2023年12月31日及2022年12月31日止年度分别从自有经纪集团收取的公司间特许权使用费3.01亿美元及3.58亿美元，该等费用已于合并时与自有经纪集团业绩反映的费用抵销。
经营性息税前利润减少1.43亿美元，主要是由于上述收入减少1.62亿美元，部分被上述品牌营销基金支出减少700万美元和其他营销支出减少600万美元，主要是由于成本节约措施。此外，与退休有关的费用和其他业务费用减少了600万美元，主要是由于采取了节约成本的举措，但部分被雇员奖励应计费用增加所抵消。
任何地方顾问拥有的经纪集团
截至2023年12月31日止年度，收入减少9. 78亿元至46. 28亿元，经营EBITDA减少5，800万元至亏损1. 44亿元。
收入减少9.78亿元，主要是由于自有经纪集团的房屋销售交易量减少19%，主要是由于现有房屋销售交易减少及平均房屋销售价格持平所致。
经营性息税前利润减少5，800万美元，主要是由于上述收入减少9.78亿美元，部分被以下因素抵消：
•支付给独立销售代理商的佣金开支减少7.51亿美元，主要是由于住宅销售交易量减少；
•其他业务费用减少6 600万美元，主要是由于采取节约成本举措导致员工人数减少，但部分被员工奖励应计费用增加所抵消；
•支付给特许经营集团的特许经营权使用费减少了5700万美元，与上述房屋销售交易量下降有关；
•推行节约成本措施，市场推广开支减少2，700万元；及
•2023年净利润由截至2022年12月31日止年度的1700万美元亏损改善至2023年净利润200万美元，主要与以前的投资有关。
Anywhere集成服务—标题组
截至2023年12月31日止年度，收入减少1. 9亿元至3. 4亿元，经营EBITDA减少2，600万元至亏损1，700万元。
截至2023年12月31日止年度，收入较2022年减少1.9亿美元，主要由于购买及再融资收入减少，以及2022年第一季度末出售所有权承销商导致承销商收入减少8000万美元。p采购收入下降 88百万美元由于交易减少， 主要是由于利率高企，以及与我们有合资关系的机构置业人士减少置业量所致。此外，再融资收入减少1 900万美元，原因是平均抵押贷款利率在过去18个月大幅上升，导致活动减少。
经营EBITDA减少2600万美元，主要是由于上文讨论的购买和再融资收入减少1.07亿美元，以及出售所有权承销商的净减少600万美元。上述经营EBITDA的减少部分被7200万美元的支出相关和其他经营成本减少所抵消，主要是由于成本节约举措和可变经营成本下降，由于数量减少和1800万美元的权益改善，在截至12月31日的年度，1100万美元的亏损，2022年至2023年盈利700万美元。
财务状况、流动资金和资金来源
财务状况 | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2023年12月31日 | | 2022年12月31日 | | 变化 |
| 总资产 | $ | 5,839 | | | $ | 6,383 | | | $ | (544) | |
| 总负债 | 4,158 | | | 4,616 | | | (458) | |
| 总股本 | 1,681 | | | 1,767 | | | (86) | |
截至2023年12月31日止年度，总资产减少5.44亿美元，主要由于：
•贸易和搬迁应收款净减少1.68亿美元，主要原因是时间安排；
•现金及现金等价物减少1.08亿美元，详情见下文"现金流量"一栏；
•特许经营协议和其他可摊销无形资产净减少9 000万美元，主要由于摊销；
•其他流动和非流动资产净减少5 900万美元，主要原因是独立销售代理奖励和预付合同；
•经营租赁资产净减少4 200万美元；
•财产和设备项下净减少3700万美元；
•由于2023年第四季度确认的特许经营商标名称减值，商标减少2500万美元；以及
•商誉净减少2400万美元，主要是由于Franchise Group为减少2023年第四季度确认的与Cartus相关的商誉而计提的2500万美元减值费用。
总负债减少4.58亿美元，主要原因是：
•公司债务净减少3.07亿美元，主要与2023年第三季度发生的债务交换交易和公开市场回购以及截至2023年12月31日的循环信贷额度下的借款减少有关（更多详情见综合财务报表附注9“短期和长期债务”）；
•证券化债务减少4800万美元；
•经营租赁负债减少4 700万美元；
•其他非流动负债减少4 200万美元，主要原因是支付长期合同；
•递延税项负债减少3200万美元，
应付账款和应计费用及其他流动负债净增加1 800万美元，部分抵销。
总权益减少8600万美元，原因是净亏损9700万美元，部分被截至2023年12月31日止年度与公司股票薪酬活动相关的额外实缴资本增加800万美元所抵消。
流动性与资本资源
现金来自我们未合并的合资企业的经营和分配的流动资金，加上我们的循环信贷融资和Apple Ridge证券化融资下可用的资金，是我们的主要流动资金来源。
我们的流动资金主要用途包括营运资金、业务投资和资本支出，以及偿债。我们已使用并可能使用未来现金流回购或赎回未偿还债务，并根据我们的股份回购计划收购股票。
业务投资可能包括对战略计划的投资，包括我们现有或未来的合资企业、旨在简化房屋买卖交易的产品和服务、独立销售代理招聘和保留以及特许经营系统的增长和收购。
债务还本付息包括合约摊销及利息支付。
我们不时寻求偿还、再融资或重组我们的全部或部分债务，或通过（如适用）投标要约、交换要约、公开市场购买、私下谈判交易或其他方式回购我们的未偿债务。此类交易（如有的话）将视乎多项因素而定，包括当时的市场，
条件、我们的流动性要求和合同要求（包括遵守我们的债务协议的条款）等因素。
管理层于2023年继续专注于改善公司的债务状况，通过债务交换交易、公开市场回购和减少我们的未偿还循环资金余额，将债务本金额减少3.08亿美元。债务交换交易使债务本金总额减少约1. 6亿元，同时产生极低的增量利息开支，并保留我们的灵活性和长期到期日。我们在公开市场上的机会性回购2029年到期的优先票据及2030年到期的优先票据，使我们获得约2000万美元的折扣，进一步减少债务本金约7000万美元。我们还将循环信贷安排下的未偿数额减少了6 500万美元。除此之外，我们在2020年至2022年期间的债务状况有所改善，当时我们将债务本金额减少了6亿美元，延长了到期日，将债务从主要有担保债务转移到无担保债务，并减少了利息支出。见综合财务报表附注9“短期及长期债务”。
于2023年10月6日，我们公布了该公司已订立的和解协议的条款，以解决对其提出的所有索赔或可能在2023年10月6日对其提出的索赔。 伯内特和默赫尔反垄断集体诉讼根据拟议的全国和解协议的条款，该协议有待法院最终批准，我们同意提供8350万美元的货币减免，其中1000万美元已于2023年12月支付，以及禁令减免。和解协议于2023年11月获得法院初步批准，预计于2024年年中获得最终批准。有关更多资料，请参阅综合财务报表附注15“承担及或然事项”。
截至2023年12月31日，我们对已知合约及其他责任的重大现金需求如下：
债务（包括利息支付）.截至2023年12月31日，我们的短期和长期债务总额为25.67亿美元，其中包括：
•20.76亿元的固定利率债务，加权平均利率为4.96%；
•我们的定期贷款A融资项下的2.06亿美元浮动利率债务；以及
•2.85亿美元的浮动利率债务根据我们的循环信贷安排。
于2023年12月31日，我们的循环信贷融资及定期贷款A融资项下的未偿还金额的利率为7. 21%。循环信贷融资及定期贷款A融资之利率乃根据定期SOFR加10个基点信贷息差调整，加额外利润率（可根据我们目前的高级有抵押杠杆比率作出调整）计算。本公司可能不时利用利率掉期安排管理我们面对的与浮动利率债务有关的利率变动风险，但截至2023年12月31日，并无该等安排。
根据我们截至2023年12月31日的债务状况，我们预计于2024年支付约1.4亿美元的现金利息，以偿还我们的固定和可变利率债务，该债务将根据当时适用的利率和未偿还金额而波动。2200万美元的长期贷款A的摊销付款将于2024年到期，而长期贷款A的余额将于2025年2月8日到期，这是我们未偿债务的最近到期日。循环信贷融资之到期日为二零二七年七月二十七日，并可能提前至以下较早日期：（i）如于2026年3月16日或之前，0.25%可交换优先票据尚未延期、再融资或更换至2027年10月26日之后到期日（或于二零二六年三月十六日前并无以其他方式解除、失效或偿还），循环信贷融资的到期日将为二零二六年三月十六日及（ii）倘于当日或之前， 于二零二四年十一月九日，由于定期贷款A协议项下的“定期贷款A”并无延期、再融资或取代至二零二七年十月二十六日之后到期（或不会于二零二四年十一月九日前偿还），循环信贷融资的到期日将为二零二四年十一月九日。 截至2023年12月31日，除上文所述的延长期限贷款A摊销付款外，我们的债务概无于2024年到期偿还。有关我们债务的其他资料，请参阅综合财务报表附注9“短期及长期债务”。
租契.截至2023年12月31日，我们有约5.23亿美元的未来租赁付款，其中1.35亿美元的付款将于2024年到期。有关租赁责任的额外资料，请参阅综合财务报表附注6“租赁”。
购买承诺.截至2023年12月31日，我们有5500万美元与2024年到期的购买承诺有关，其后有2.38亿美元，其中约90%与我们需要支付的最低许可费有关。
这两个品牌的所有者，我们不拥有50年的许可协议。有关购买责任的其他资料，请参阅综合财务报表附注15“承担及或然事项”。
少数民族拥有的合资企业.我们有多个未合并合营企业，与未合并合营企业财务业绩相关的盈利或亏损权益记录在随附的合并经营报表中未合并实体的（盈利）亏损权益中（并相应地影响经营EBITDA），但不报告为收入。我们可能不时选择或承诺投资于现有及未来未合并合营企业。有关我们未合并合营企业的额外资料，请参阅综合财务报表附注4“权益法投资”。
其他可能影响我们流动性的重大因素包括但不限于以下各项：
市场和宏观经济条件.我们的收入在过去的12个月里大幅下降。此下降乃由住宅房地产市场迅速下滑所带动，并导致我们的净债务杠杆比率大幅上升。倘住宅房地产市场或整体经济没有改善或进一步走弱，我们的业务、财务状况及流动资金可能会继续受到不利影响。特别是，我们可能会因收益下降及╱或循环信贷额度下借贷增加而经历更高的杠杆率，而我们获取资本、发展业务及向股东返还资本的能力可能会受到不利影响.
材料诉讼.吾等为综合财务报表附注15“承担及或然事项—诉讼”所述若干重大诉讼的一方。吾等就每项该等事宜对本公司的指控提出异议，相信吾等对原告的申索有实质抗辩，并正积极抗辩该等诉讼，惟无法预测诉讼的最终结果。在这些问题上产生的不利后果，或未能获得最后批准讨论的法律解决，综合财务报表附注15“承担及或然事项—诉讼”，可能个别或整体对我们的业务、经营业绩及财务状况（尤其是流动资金方面）造成重大不利影响。
季节性. 从历史上看，我们所有业务的经营业绩和收入在历年的第二季度和第三季度都是最强劲的。 我们在房地产经纪业务中产生的大部分开支与营销活动及佣金有关，因此属可变。 然而，我们的许多其他开支，如利息支付、设施成本及若干人事相关成本，均为固定开支，无法在业务季节性波动期间减少。 因此，我们 需要在循环信贷机制下借款， Debt余额，e一般于每年第一季度末或前后处于最高水平，但住宅房地产市场持续低迷或影响我们流动资金的其他因素可能需要我们根据循环信贷融资产生额外借贷。
我们相信，我们将继续通过上述来源满足未来十二个月的现金流需求。如果我们的流动性假设发生变化，我们可能会探索额外的债务融资、私募或公开发行债务或普通股，或考虑出售资产。
现金流
截至二零二三年十二月三十一日止年度与截至二零二二年十二月三十一日止年度
于2023年12月31日，我们拥有1.19亿美元的现金、现金等价物及受限制现金，较2022年12月31日的2.18亿美元结余减少了99亿美元。下表概述我们截至二零二三年及二零二二年十二月三十一日止年度的现金流量：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十二月三十一日止的年度： |
| | 2023 | | 2022 | | 变化 |
现金提供方(使用于)： | | | | | |
| 经营活动 | $ | 187 | | | $ | (92) | | | $ | 279 | |
| 投资活动 | (59) | | | (55) | | | (4) | |
| 融资活动 | (227) | | | (376) | | | 149 | |
| 汇率变动对现金、现金等价物和限制性现金的影响 | — | | | (2) | | | 2 | |
| 现金、现金等价物和限制性现金净变化 | $ | (99) | | | $ | (525) | | | $ | 426 | |
截至2023年12月31日止年度，经营活动提供的现金较2022年同期增加2. 79亿美元，主要由于：
•搬迁和贸易应收款因时间原因的净变动增加了3.2亿美元的现金；
•1.48亿美元减去用于应付账款、应计费用和其他负债的现金，主要与2023年第一季度支付较低的员工奖励金有关；
•1.18亿美元减去用于其他资产的现金，主要是由于2022年独立销售代理招聘和保留以及特许经营系统增长奖励以及预付合同的摊销；
•1 100万美元减去用于其他业务活动的现金，
部分被用于经营业绩的现金增加3.23亿美元所抵销。
截至2023年12月31日止年度，投资活动所用现金较2022年同期增加400万美元，主要由于：
•5500万美元减去出售主要与2022年第一季度出售所有权承销商有关的业务所得现金；
•1600万美元减去其他投资活动的现金，主要与2023年没有从产权保险承保人合资企业收到的1200万美元股息有关；以及
•700万美元减去投资所得现金，
部分偏移量：
•3 700万美元减去用于增加财产和设备的现金；
•2 100万美元减去用于投资的现金；
•减少了1600万美元用于收购的现金
截至2023年12月31日止年度，融资活动使用现金2. 27亿美元，而2022年同期融资活动使用现金3. 76亿美元。截至2023年12月31日止年度，2. 27亿美元现金用于融资活动如下：
•偿还循环信贷机制下的6500万美元借款；
•2023年第三季度与债务交换交易和公开市场购买有关的支付现金净额为6300万美元；
•证券化贷款净减少4800万美元；
•3 100万美元其他融资付款，主要与融资租赁和合同有关；
•1600万美元定期贷款的季度分期付款。
截至2022年12月31日止年度，3. 76亿美元现金用于融资活动如下：
•2.61亿美元现金净额，原因是：
◦于2022年第一季度发行5.25%优先票据及赎回9.375%优先票据及7.625%优先有抵押第二留置权票据；及
◦于二零二二年第四季度赎回及购回4. 875%优先票据及循环信贷融资项下的借贷因赎回而增加；
•9700万美元用于回购我们的普通股
•3 600万美元其他融资付款，主要与融资租赁和合同有关；
•与股票薪酬的净股份结算有关的1600万美元税款；以及
•1000万美元的季度分期偿还款，
部分因证券化借贷净增加4，400万元而抵销。
财务义务
有关本公司截至2023年12月31日的债务的更多信息，请参阅合并财务报表附注9“短期和长期债务”。
Libor过渡
提交和公布美元伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)的停止日期为2023年年中。在美国，伦敦银行间同业拆借利率被一个由短期回购协议计算的新指数所取代，该指数由美国国债支持：有担保的隔夜融资利率，或“SOFR”。
根据2022年7月的高级担保信贷安排修正案和2023年5月的定期贷款A协议修正案，我们分别以期限SOFR加10个基点的信用利差调整作为循环信贷安排和定期贷款A安排的适用基准，取代了LIBOR。SOFR可能不会完全复制LIBOR，如果基于SOFR的未来利率高于目前确定的LIBOR利率，可能会导致我们浮动利率负债的成本增加，并可能对我们的财务状况和运营业绩产生不利影响。
我们的主要利率风险是利率波动，这是由于高级担保信贷安排(对于我们的循环信贷安排)和定期贷款A安排对我们的可变利率借款的影响。
高级担保信贷安排、定期贷款A安排和契约下的契诺；违约事件
高级担保信贷协议、定期贷款A协议以及管理无担保票据和7.00%高级担保第二留置权票据的契约包含各种契约，限制(除某些例外情况外)Anywhere Group的能力，其中包括：
•承担或担保额外债务或发行不合格股票或优先股;
•向Anywhere Group的股东支付股息或进行分配，包括Anywhere；
•回购或赎回股本；
•贷款、投资或收购；
•Anywhere Group的某些子公司向Anywhere Group支付股息或其他付款的能力受到限制；
•与关联公司进行交易；
•设立留置权；
•与其他公司合并或合并，或将全部或基本上全部转移到任何地方集团及其重要子公司的资产；
•转让或出售资产，包括子公司的股本；以及
•提前偿还、赎回或回购次级债务。
由于我们仍然受到契约的约束，我们的经营方式受到限制，我们可能无法从事有利的商业活动，或为未来的运营或资本需求提供资金。此外，高级担保信贷协议和定期贷款A协议要求我们保持优先担保杠杆率。
适用于我们的高级担保信贷融资和定期贷款A融资的高级担保杠杆比率
高级担保杠杆比率每季度进行测试，不得超过4.75至1.00。高级担保杠杆率的计算方法是将Anywhere Group的高级担保净债务总额除以按备考基准计算的12个月的息税前利润，这些条款在高级S中定义，信用协议。优先担保净债务总额不包括除了7.00%高级担保第二留置权票据，无担保债务，包括无担保票据和可交换优先票据，或证券化债务。按高级担保信贷协议的定义，按备考基准计算的息税前利润包括重组调整，养护、保留和处置 成本、前母公司遗留成本（利益）项目、净额、提前清偿债务的损失（收益）、股票补偿费用、非现金费用、非常、非经常性或不寻常项目和增量证券化利息成本，以及重组举措的预计成本节约、业务优化举措的预计效果以及收购和新特许经营者的预计效果，每种情况均在十二个月期间开始时计算。本公司于2023年12月31日遵守优先担保杠杆比率契诺。
有关其他资料，请参阅综合财务报表附注9“短期及长期债务—无抵押票据”。
违约事件
若干事件将构成优先有抵押信贷融资或定期贷款A融资以及规管7. 00%优先有抵押第二留置权票据、无抵押票据及可交换优先票据的契约项下的违约事件。该等违约事件包括但不限于拖欠本金或利息、无力偿债、破产、拖欠若干重大判决、控制权变动、重大债务违约交叉事件，以及优先有抵押信贷融资及定期贷款A融资项下的重大失实陈述，未能遵守高级担保杠杆比率契约，以及未能在任何财政年度结束后90天内获得无保留审计意见。倘发生有关违约事件，而本公司未能取得适用贷款人或7. 00%优先有抵押第二留置权票据、无抵押票据或可交换优先票据持有人的豁免，本集团的财务状况、经营业绩及业务将受到重大不利影响。
非公认会计准则财务指标
SEC已经通过了规则来规范向SEC提交的文件和公开披露“非GAAP财务指标”的使用，如运营EBITDA。这些措施是根据公认会计原则以外的方法得出的。
经营EBITDA定义为净收入（亏损）调整折旧和摊销，利息支出，净额（不包括证券化资产和证券化债务的搬迁服务利息），所得税和某些非核心项目。非核心项目包括重组支出、前母公司遗留项目、提前清偿债务的收益或亏损、减值以及终止经营业务或出售业务、投资或其他资产的收益或亏损。经营EBITDA是我们的主要非GAAP指标。
我们提出经营EBITDA是因为我们相信，它可以作为评估我们经营业务表现的补充措施，并为我们的经营业绩提供更大的透明度。我们的管理层（包括我们的主要经营决策者）使用经营EBITDA作为评估我们业务表现的一个因素。经营EBITDA不应孤立地考虑或作为净利润或其他根据公认会计原则编制的经营报表数据的替代品。
我们相信，经营性息税前利润通过抵消由资本结构变化引起的潜在差异，（影响净利息支出）、税收、设施的年龄和账面折旧（影响相对折旧费用）和无形资产摊销，以及其他对公司经营活动不核心的项目，如重组费用，提前清偿债务的收益或亏损、前母公司遗留项目、减值、终止经营的收益或亏损以及出售业务、投资或其他资产的收益或亏损，这些收益或亏损可能因不同公司与经营业绩无关的原因而有所不同。我们进一步认为，证券分析师、投资者和其他利益相关方在评估公司时经常使用经营性EBITDA，其中许多公司在报告业绩时都会使用经营性EBITDA。
经营EBITDA作为一种分析工具有其局限性，您不应考虑经营EBITDA，无论是孤立的，也不应将其作为根据公认会计原则报告的分析结果的替代品。其中一些限制是：
•此计量并不反映营运资金需求的变动或所需现金；
•此计量并不反映我们的利息支出（与我们的证券化债务有关的利息除外），或偿还债务利息或本金所需的现金需求；
•此措施并不反映我们的所得税开支或支付税款的现金需求；
•这一计量办法不反映历史现金支出或未来对资本支出或合同承诺的需求；
•虽然折旧和摊销是非现金费用，但折旧和摊销的资产往往需要在将来更换，而这一计量办法并不反映这种更换所需的现金；
•其他公司可能会以不同的方式计算此量度，因此它们可能无法比较。
关键会计估计
我们根据美国公认会计原则（“公认会计原则”）编制综合财务报表要求我们作出影响综合财务报表及相关附注所呈报金额的重大估计及假设。吾等须作出之若干估计及假设与未来事件有关，而该等估计及假设与固有不确定之事项有关。我们在计量该等估计时使用最佳判断，并定期审阅我们的会计政策及假设。然而，实际结果可能与我们的估计及假设有所不同，任何该等差异可能对我们的综合财务报表构成重大。吾等认为以下关键会计估计涉及主观及复杂的判断，可能会影响呈报业绩。有关我们所有主要会计政策的讨论，请参阅综合财务报表附注2“主要会计政策概要”。
商誉和其他无限期无形资产的减值
商誉及其他无限期无形资产须于10月1日每年进行减值评估，或于事件或情况变动显示账面值可能无法全数收回时进行减值评估。减值评估乃于报告单位层面进行，并将各报告单位之账面值及各其他无限期无形资产之账面值与其各自之公平值作比较，倘适用，账面值会减至公平值，而超出部分之减值支出则于综合经营报表内单独一行入账。
于测试商誉时，各报告单位之公平值乃采用收益法（即贴现现金流量法）估计。就其他无限期无形资产而言，公平值乃采用豁免特许权使用费法估计。管理层利用长期现金流预测和公司的年度运营计划，并根据最终价值假设进行调整。本公司报告单位和其他无限期无形资产的公允价值是利用对未来收入的最佳估计、包括佣金费用在内的运营费用、市场和总体经济状况、行业趋势以及管理层认为市场参与者将使用的假设确定的。这些假设包括基于公司对加权平均资本成本的最佳估计的贴现率、基于公司对终端增长率的最佳估计的长期增长率以及通过审查与第三方的类似商标协议而确定的商标使用费率。
尽管管理层认为假设合理，但实际结果可能有重大差异。该等减值评估涉及使用会计估计及假设，倘实际结果与该等估计及假设不同，则有关变动可能对我们的财务状况或经营表现造成重大影响。此外，重大负面行业或经济趋势、业务中断、资产用途的意外重大变动或计划变动、业务业绩下降、增长率低于假设、资产剥离以及股价及市值持续下跌，均可能对公允价值及关键估值假设造成负面影响。该等变动可能导致我们对公允价值的估计发生变动，以及商誉或其他无限期无形资产的重大减值。为解决此不确定性，本集团就主要估计及假设进行敏感度分析。
于二零二三年第四季度，本公司对商誉及其他无限期无形资产进行年度减值评估。评估后，发现与Cartus报告单位相关的商誉减值2500万美元，特许经营商标减值2500万美元。年度减值评估表明，本公司其他报告单位或其他无限期无形资产无需计提减值费用。有关本公司年度减值评估的额外资料，请参阅综合财务报表附注2“商誉、无形资产及其他长期资产减值”标题下的“主要会计政策概要”。
在评估将各通过报告单位及其他无限期无形资产的估计公平值减少10%的潜在影响时，管理层认为，除本公司商标外，2023年不会确认商誉或无限期无形资产减值。商标之公平值乃采用宽免特许权使用费法厘定，该法对预测收益变动表现出敏感度。至于其余未减值的商品名（包括Title Group及Cartus），其公平值超出账面值约3%。
所得税
递延税项资产及负债乃根据财务报表与资产及负债之税基间之差额厘定，而该等差额预期可拨回之年度生效之已颁布税率。我们的所得税拨备乃根据我们经营所在司法权区的国内及国际法定所得税率厘定。厘定所得税拨备以及递延税项资产及负债结余时，须作出重大判断，包括估计估值拨备及评估税务状况。
递延税项资产及负债净额主要包括暂时性差异、经营亏损净额结转及可用作减少未来期间应课税收入之税项抵免结转。厘定递延税项资产估值拨备金额涉及有关（1）拨回应课税暂时差额之时间及金额、（2）预期未来应课税收入及（3）税务筹划策略之影响之估计。
厘定所得税拨备及评估税务状况时须作出重大判断。当我们相信税务状况完全可支持，但仍有若干状况不符合最低确认门槛时，我们会就所得税设立额外储备。评估若干及不确定税务状况之方法由权威指引界定，而该指引于适用税务机关审查后厘定税务状况较有可能维持的时间。在正常业务过程中，本公司及其子公司接受联邦、州和外国税务机关的审查。我们定期评估该等检查的潜在结果以及本年度或过往年度的任何未来检查，以确定我们的所得税拨备是否充足。吾等持续评估潜在调整之可能性及金额，并于已知导致修订之事实期间调整所得税拨备、即期税项负债及递延税项。
近期发布的会计公告
有关最近颁布的财务会计准则委员会会计公告的讨论，请参阅综合财务报表附注2“主要会计政策概要”。
项目7A. 关于市场风险的定量和定性披露。
我们主要透过我们的优先担保债务承受利率变动的市场风险。于2023年12月31日，我们的主要利率风险为利率波动（特别是SOFR），原因是利率波动对我们的循环信贷融资及定期贷款A融资项下的借贷造成影响。我们并无承受重大外汇风险，预期于可见将来亦不会承受重大外汇风险。
我们使用敏感度分析根据利率变动评估市场风险。敏感度分析根据利率之假设变动（增加及减少）计量对盈利、公平值及现金流量之潜在影响。吾等不包括搬迁应收款项及垫款以及证券化借贷的公平值，乃由于吾等相信该等资产及负债的利率风险已减轻，原因为吾等就搬迁应收款项及垫款赚取的利率与吾等就证券化借贷所产生的利率乃基于类似的可变指数。
于2023年5月，我们订立定期贷款协议的修订，以定期SOFR加10个基点的信贷息差调整取代LIBOR，作为定期贷款A融资的适用基准（定期贷款A融资的适用保证金维持不变）。
于2023年12月31日，我们的循环信贷融资及定期贷款A融资项下的浮息债务为4. 91亿美元。于二零二三年十二月三十一日，循环信贷融资及定期贷款A融资的利率为7. 21%，乃根据定期SOFR加10个基点的信贷息差调整，加上可根据现行高级有抵押杠杆比率调整的额外利润率计算。根据2023年12月31日的高级担保杠杆比率，该保证金为1. 75%。于2023年12月31日，一个月的SOFR为5. 36%；因此，我们估计SOFR增加0. 25%将对我们的年度利息开支产生约100万美元的影响。
第八项：财务报表及补充数据。
见F—1页"财务报表索引"。
第九条报告会计和财务信息披露与会计人员的变更和分歧。
不适用。
项目9A包括控制措施和程序。
任何地方房地产公司的控制和程序。
(a)任何地方房地产（“任何地方”）保持披露控制和程序，旨在确保根据1934年《证券交易法》（“交易法”）（经修订）要求在其提交文件中披露的信息被记录，处理，在证券交易委员会的规则和格式规定的期限内汇总和报告，并收集和传达给其管理层，包括首席执行官和首席财务官（视情况而定），以便及时就所需披露作出决定。任何地方的管理层，包括首席执行官和首席财务官，认识到任何一套控制和程序，无论设计和运作如何良好，都只能为实现预期控制目标提供合理的保证。
(b)截至本表格10—K年度报告所涵盖期间结束时，Anywhere已在其管理层（包括其首席执行官和首席财务官）的监督和参与下，对其披露控制和程序的设计和运作的有效性进行评估。根据这一评价，首席执行官和首席财务官得出结论，任何地方的披露控制和程序在"合理保证"的水平上是有效的。
(c)在本表格10—K年度报告所涵盖的期间内，任何地方对财务报告的内部控制没有任何变化，该变化对财务报告的内部控制产生重大影响，或合理可能对财务报告的内部控制产生重大影响。
管理层关于Anywhere Real Estate Inc.财务报告内部控制的报告。
任何地方的管理层负责根据《交易法》第13a—15（f）条和第15d—15（f）条的规定，建立和维持对财务报告的适当内部控制。任何地方对财务报告的内部控制是一个程序，旨在为财务报告的可靠性和根据公认会计原则为外部目的编制财务报表提供合理保证。任何地方对财务报告的内部控制包括以下政策和程序：
i.与维护记录有关，这些记录以合理的细节、准确和公平地反映任何地方的资产的交易和处置；
二、提供合理的保证，即交易记录是必要的，以便根据公认的会计原则编制财务报表，并且公司的收入和支出仅根据任何地方的管理层和董事的授权进行；以及
三、提供合理保证，防止或及时发现可能对财务报表产生重大影响的未经授权获取、使用或处置任何地方的资产。
由于其固有的局限性，财务报告的内部控制可能无法防止或发现错误陈述。此外，对未来期间进行任何有效性评估的预测都有可能因条件的变化而出现控制不足的风险，或者政策或程序的遵守程度可能会恶化。
管理层评估了截至2023年12月31日Anywhere对财务报告的内部控制的有效性。在进行这项评估时，管理层使用了特雷德韦委员会赞助组织委员会在其2013年内部控制-综合框架中提出的标准。基于这一评估，管理层确定，Anywhere自2023年12月31日起对财务报告保持有效的内部控制。
关于Anywhere Real Estate Inc.S财务报告内部控制有效性的审计报告
审计本年度报告中财务报表的独立注册会计师事务所普华永道会计师事务所发布了一份关于Anywhere对财务报告的内部控制有效性的证明报告，该报告包含在F-2页的审计意见中。
* * *
Anywhere Real Estate Group LLC的控制和程序
(a)Anywhere Real Estate Group LLC(“Anywhere Group”)维持披露控制和程序，旨在确保根据1934年证券交易法(经修订)(“交易法”)提交的文件中要求披露的信息在美国证券交易委员会的规则和表格规定的期限内得到记录、处理、汇总和报告，并积累这些信息并将其传达给管理层，包括其首席执行官和首席财务官(视情况而定)，以便及时就要求披露做出决定。Anywhere Group的管理层，包括首席执行官和首席财务官，都认识到任何一套控制和程序，无论设计和操作多么良好，都只能为实现预期的控制目标提供合理的保证。
(b)截至本Form 10-K年度报告所涉期间结束时，Anywhere Group已在包括其首席执行官和首席财务官在内的管理层的监督和参与下，对其披露控制和程序的设计和运作的有效性进行了评估。根据这一评估，首席执行官和首席财务官得出结论，Anywhere集团的披露控制和程序在“合理保证”的水平上是有效的。
(c)在本Form 10-K年报所涵盖期间，Anywhere Group对财务报告的内部控制并无任何重大影响或合理地可能对其财务报告内部控制产生重大影响的变化。
Anywhere房地产集团有限责任公司财务报告内部控制管理层报告
Anywhere Group管理层负责根据《交易所法案》第13a-15(F)和15d-15(F)条的规定，建立和维持对财务报告的充分内部控制。Anywhere Group对财务报告的内部控制是一个旨在为财务报告的可靠性提供合理保证的过程，并根据公认的会计原则为外部目的编制财务报表。Anywhere Group对财务报告的内部控制包括以下政策和程序：
(i)与维护合理详细、准确和公平地反映Anywhere Group资产的交易和处置的记录有关；
(Ii)提供必要的交易记录，以便根据公认的会计原则编制财务报表，并且公司的收入和支出仅根据Anywhere集团管理层和董事的授权进行；以及
(Iii)就防止或及时发现可能对财务报表产生重大影响的Anywhere Group资产的未经授权获取、使用或处置提供合理保证。
由于其固有的局限性，财务报告的内部控制可能无法防止或发现错误陈述。此外，对未来期间进行任何有效性评估的预测都有可能因条件的变化而出现控制不足的风险，或者政策或程序的遵守程度可能会恶化。
管理层评估了Anywhere Group截至2023年12月31日的财务报告内部控制的有效性。在进行这项评估时，管理层使用了特雷德韦委员会赞助组织委员会在其2013年内部控制-综合框架中提出的标准。基于这一评估，管理层确定Anywhere集团截至2023年12月31日对财务报告保持有效的内部控制。
关于Anywhere Real Estate Group LLC财务报告内部控制有效性的审计报告
普华永道会计师事务所（PricewaterhouseCoopers LLP）是一家独立注册会计师事务所，负责审计本年报中财务报表的财务报表，已就Anywhere集团对财务报告的内部控制的有效性发布了一份证明报告，该证明报告包含在第F—5页的审计意见中。
项目9 B. 其他信息.
2024年2月16日，公司董事会薪酬和人才管理委员会（以下简称“委员会”）向执行副总裁、总法律顾问兼公司秘书Wasser女士颁发了100万美元的特别成就奖，以表彰她在全国范围内解决卖方方面的开创性领导作用。
2023年，她继续专注于风险和负债管理，包括就或有负债规划提供战略咨询，管理董事会特设特别委员会，并建立跨职能团队以支持委员会，以及应对与行业结构变化相关的潜在风险。
2024年2月16日，委员会还批准了一项特别表现和保留奖（“奖励”）为执行副总裁、首席财务官兼财务总监Simonelli女士，包括公司第二次修订和重列的2018年长期激励计划下的两个奖励工具，一个275，000美元现金奖励和275，000美元现金结算限制性股票单位奖励。根据委员会的一般惯例，每项交易将于本年报提交后的第三个交易日批出。在授予该奖项时，委员会考虑了Simonelli女士在管理公司资产负债表和资本结构以及实现公司2024年成本节约目标方面的持续领导作用的关键性。
该奖项包括一项服务要求，根据该要求，Simonelli女士必须在公司工作至2026年2月28日。（“服务期限”）以及实现（i）截至2024年12月31日止年度的已实现成本节约的预定水平的性能要求；及（ii）于2024年11月9日或之前成功延长、再融资、替换或偿还我们的A期贷款融资。
在成功达到绩效要求后，奖励将于2025年初支付，但如果Simonelli女士在服务期结束前自愿离开公司（非出于良好原因），则需偿还。
该裁决载有惯例终止和收回条款。
董事及高级管理人员的证券交易计划
在.期间截至的三个月2023年12月31日，有几个不是本公司任何董事或高级职员采纳、修改或终止规则10b5—1计划或非规则10b5—1交易安排。
第三部分
项目10.董事、高管和公司治理。
董事的识别
本项目所需资料载于委托书内，标题为“建议1：董事选举”，并以引用方式并入本年报。
确定执行干事
本项目要求提供的有关执行干事的资料载于本文件第一部分，标题为“关于我们的执行干事的资料”。
道德守则
本项目所要求的信息包含在委托书“商业行为和道德守则”的标题下，并以引用的方式并入本年度报告。
公司治理
本项目所要求的信息包括在委托书的“公司治理”标题下，并以引用方式并入本年度报告。
第11项：增加高管薪酬。
本项目所需资料载于委托书“公司管治-独立董事薪酬”、“公司管治-董事会委员会”及“行政人员薪酬”三个标题下，并以引用方式并入本年报。
第12项：某些实益所有人和管理层的担保所有权及相关股东事项。
根据股权补偿计划获授权发行的证券
下表提供了在行使期权时可能发行的普通股的信息，根据限制性股票单位、绩效股票单位的奖励可能授予的普通股，或者根据截至2023年12月31日我们所有现有股权补偿计划的递延股票单位可能发行的普通股的信息。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 计划类别 | | 行使或归属未偿还期权、认股权证及权利时须发行的证券数目 | | 未偿还期权、权证和权利的加权平均行权价 | | 股权补偿计划下未来可供发行的证券数量 | |
股东批准的股权补偿计划 | | 9,432,462 | (1) | $21.49 | (2) | 5,072,568 | (3) |
| 未经股东批准的股权补偿计划 | | 261,234 | (4) | $32.80 | | — | |
_______________
(1)包括1,437,665个未偿还期权、2,407,288个以股票结算的限制性股票单位、5,225,788个绩效股票单位和361,721个可发行的递延股票单位。表中所列金额假设未归属业绩份额单位奖励项下的最高派息。根据未归属的绩效股票单位奖励将发行的股票数量(如果有)将根据业绩目标的实现程度确定。
(2)尚未行使购股权之加权平均剩余年期为3. 5年。其他尚未偿还的授出并无行使价，因此不包括在本栏内。
(3)包括可供日后授出之股份。
(4)包括于2017年10月23日授予施耐德先生的期权，作为他进入我们的就业机会的诱因，这些期权已由我们的薪酬和人才管理委员会批准，并在新闻稿中披露。根据适用的纽约证券交易所上市规则，奖励奖励不受证券持有人批准的限制。该奖励的条款与根据第二次经修订及重列二零一八年长期奖励计划作出的奖励条款实质上一致。的选项
于授出日期起计十年届满，并于授出日期的每个周年日以相等的每年分期方式归属四年。
有关第二次经修订及重列二零一八年长期奖励计划的额外资料，请参阅综合财务报表附注13“以股票为基础的薪酬”。
本项目所要求的其余信息包含在“公司治理—我们普通股的所有权”标题下的委托声明中，并通过引用纳入本年度报告。
项目13. 某些关系和关联交易，以及董事独立性。
本项目所要求的资料载于“企业管治—董事独立性及—关连人士交易”标题下的委托声明内，并以参考本年报的方式纳入本报告。
项目14.主要会计费和服务费。
本项目所要求的资料载于“建议3：批准委任独立注册会计师事务所”一节标题为“费用披露”及“审核及非审核服务的预先批准”的委托声明内，并以参考本年报的方式纳入本年报。
第四部分
项目15. 附件、财务报表和附表。
（A）（1）和（2）财务报表
F—1页“财务报表索引”所列登记人的综合财务报表，连同普华永道会计师事务所（PCAOB ID）的报告， 238），独立核数师，作为本年度报告的一部分提交。
（A）（3）展品
参见展览索引。
作为本年报附件所载或以引用方式纳入的协议包含适用协议各方的声明和保证。该等陈述和保证仅为适用协议的其他各方的利益而作出，且（i）无意被视为明确的事实陈述，而是在该等陈述被证明不准确时将风险分配给其中一方；（ii）在该协议中可能因向另一方作出的与谈判适用协议有关的披露而受到限制；（iii）可应用与适用证券法下的“重要性”不同的“重要性”合约标准；及（iv）仅于适用协议日期或协议中可能指明的其他日期订立。吾等确认，尽管载有上述警示性声明，吾等仍有责任考虑是否需要额外披露有关重大合约条文的重大资料，以使本年报中的陈述不具误导性。
（A）（4）综合财务报表附表
附表二—截至2023年、2022年及2021年12月31日止年度的估值及合资格账目： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| (单位：百万) | | | 加法 | | | | |
| 描述 | 平衡点：
开始日期：
期间 | | 被收费至
成本和
费用 | | 被收费至
其他
帐目 | | 扣除额 | | 平衡点：
结束
期间 |
坏账准备 (a) |
截至2023年12月31日的年度 | $ | 12 | | | $ | 8 | | | $ | — | | | $ | (2) | | | $ | 18 | |
截至2022年12月31日的年度 | 11 | | | 2 | | | — | | | (1) | | | 12 | |
截至2021年12月31日的年度 | 13 | | | 2 | | | — | | | (4) | | | 11 | |
| | | | | | | | | |
| 递延税项资产估值准备 |
截至2023年12月31日的年度 | $ | 20 | | | $ | 5 | | | $ | — | | | $ | — | | | $ | 25 | |
截至2022年12月31日的年度 | 20 | | | — | | | — | | | — | | | 20 | |
截至2021年12月31日的年度 | 21 | | | (1) | | | — | | | — | | | 20 | |
_______________
(a)扣除一栏代表综合资产负债表中注销的未收回账款，扣除从贸易应收款收回的款项。
项目16.表格10-K摘要。
没有。
签名
根据1934年《证券交易法》第15（d）节的要求，注册人已于2024年2月20日正式授权的下列签署人代表其签署10—K表格的年度报告。
REAL ESTATE INC.
和
任何地方房地产集团有限责任公司
(注册人)
发信人：/s/RYAN M.施耐德
产品名称： 瑞安M.施耐德
职务：中国移动首席执行官兼总裁
授权委托书
通过这些礼物知道所有人，每个人的签名出现在下面，构成和任命 瑞安·M·施耐德, 夏洛特C. Simonelli和玛丽莲·J·瓦瑟，以及他们中的每一个人各自，他或她的真实和合法的实际代理人，有权替换和重新替换，以任何和所有身份签署该代理人根据1934年证券交易法和任何规则认为必要或可取的任何和所有事情，并签署任何和所有文书，美国证券交易委员会关于10—K表格年度报告及其任何及所有修订的法规和要求，尽可能充分地和所有意图和目的，因为他或她可能或可以亲自做，并特此批准和确认所有上述事实律师和代理人，每一个单独行动的人及其替代者，可以凭借本协议合法地作出或安排作出。
根据1934年《证券交易法》的要求，本年度报告由下列人士以下列身份和日期代表各注册人签署。
| | | | | | | | | | | | | | |
| 名字 | | 标题 | | 日期 |
| | | | |
| /s/RYAN M.施耐德 | | 总裁和董事首席执行官
(首席行政主任) | | 2024年2月20日 |
| 瑞安·M·施耐德 | | | | |
| | | | |
| /s/Charlotte C. Simonelli | | 执行副总裁总裁，首席财务官
和司库
(首席财务官) | | 2024年2月20日 |
| 夏洛特C. Simonelli | | | | |
| | | | |
| /S/蒂莫西·B·古斯塔夫森 | | 首席会计官高级副总裁
和控制器
(首席会计主任) | | 2024年2月20日 |
| 蒂莫西·B·古斯塔夫森 | | | | |
| | | | |
| /S/迈克尔·J·威廉姆斯 | | Anywhere房地产公司董事会主席兼Anywhere房地产集团有限责任公司经理 | | 2024年2月20日 |
| 迈克尔·J·威廉姆斯 | | | | |
| | | | |
| /S/菲奥娜·P·迪亚斯 | | Anywhere房地产公司的董事和
Anywhere房地产集团有限责任公司经理 | | 2024年2月20日 |
| 菲奥娜·P·迪亚斯 | | | | |
| | | | |
| | | | | | | | | | | | | | |
| /S/马修·J·埃斯佩 | | Anywhere房地产公司的董事和
Anywhere房地产集团有限责任公司经理 | | 2024年2月20日 |
| 马修·J·埃斯佩 | | | | |
| | | | |
| 文/S/V.Ann Hailey | | Anywhere房地产公司的董事和
Anywhere房地产集团有限责任公司经理 | | 2024年2月20日 |
| V.Ann Hailey | | | | |
| | | | |
| 撰稿S/布莱森·克勒 | | Anywhere房地产公司的董事和
Anywhere房地产集团有限责任公司经理 | | 2024年2月20日 |
| 布莱森·克勒 | | | | |
| | | | |
/发稿S/约瑟夫·伦茨 | | Anywhere房地产公司的董事和
Anywhere房地产集团有限责任公司经理 | | 2024年2月20日 |
约瑟夫·伦茨 | | | | |
| | | | |
| 撰稿S/邓肯·L·尼德奥尔 | | Anywhere房地产公司的董事和
Anywhere房地产集团有限责任公司经理 | | 2024年2月20日 |
| 邓肯·L·尼德奥尔 | | | | |
| | | | |
| /S/埃格伯特L.J.佩里 | | Anywhere房地产公司的董事和
Anywhere房地产集团有限责任公司经理 | | 2024年2月20日 |
| 埃格伯特·L·J·佩里 | | | | |
| | | | |
| /S/恩里克·席尔瓦 | | Anywhere房地产公司的董事和
Anywhere房地产集团有限责任公司经理 | | 2024年2月20日 |
| 恩里克·席尔瓦 | | | | |
| | | | |
| /S/雪莉·M·史密斯 | | Anywhere房地产公司的董事和
Anywhere房地产集团有限责任公司经理 | | 2024年2月20日 |
| 雪莉·M·史密斯 | | | | |
| | | | |
/S/克里斯托弗·S·特里尔 | | Anywhere房地产公司的董事和
Anywhere房地产集团有限责任公司经理 | | 2024年2月20日 |
Christopher S.特里尔却 | | | | |
| | | | |
| /s/Felicia Williams | | Anywhere房地产公司的董事和
Anywhere房地产集团有限责任公司经理 | | 2024年2月20日 |
| 费利西亚·威廉姆斯 | | | | |
财务报表索引 | | | | | |
| 页面 |
独立注册会计师事务所Anywhere Real Estate Inc. | F-2 |
关于Anywhere Real Estate Group LLC的独立注册会计师事务所 | F-5 |
截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度的综合业务报表 | F-8 |
截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度的综合全面(亏损)收益表 | F-9 |
截至2023年12月31日和2022年12月31日的合并资产负债表 | F-10 |
截至2023年、2022年和2021年12月31日终了年度的合并现金流量表 | F-11 |
截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度的综合权益报表 | F-13 |
合并财务报表附注 | F-14 |
独立注册会计师事务所报告
致Anywhere房地产公司董事会和股东。
关于财务报表与财务报告内部控制的几点看法
吾等已审核随附的Anywhere Real Estate Inc.合并资产负债表。及其附属公司本公司（“本公司”）于二零二三年及二零二二年十二月三十一日止三年各年之相关综合经营报表、全面（亏损）收益表、权益表及现金流量表，包括截至12月31日止期间三年中每年的相关附注和估值附表以及合格账目，于项目15（A）（4）项下列示的二零二三年财务报表（统称“综合财务报表”）。我们还审计了截至2023年12月31日的公司财务报告内部控制，根据Treadway委员会（COSO）发起组织委员会发布的内部控制—综合框架（2013）中确立的标准。
我们认为，上述综合财务报表在所有重要方面都公平地反映了本公司截至2023年12月31日的财务状况 本公司于2023年12月31日止三年内每年的经营业绩及现金流量均符合美国公认会计原则。我们还认为，截至2023年12月31日，公司根据《财务报告准则》确立的标准，在所有重大方面维持了对财务报告的有效内部控制。 内部控制--综合框架(2013)由COSO发布。
意见基础
本公司管理层负责编制这些综合财务报表，维持对财务报告的有效内部控制，并对财务报告内部控制的有效性进行评估，包括 管理层关于Anywhere Real Estate Inc.财务报告内部控制的报告。在项目9A下。我们的责任是根据我们的审计对公司的合并财务报表和公司对财务报告的内部控制发表意见。我们是一家在上市公司会计监督委员会（美国）（PCAOB）注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会（SEC）和PCAOB的适用规则和法规，我们必须对公司保持独立性。
我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些准则要求我们计划和执行审计，以获得合理的保证，以确定合并财务报表是否没有重大错报，无论是由于错误还是欺诈，以及是否在所有重大方面保持了对财务报告的有效内部控制。
我们对合并财务报表的审计包括执行评估合并财务报表重大错报风险的程序，无论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查关于合并财务报表中的金额和披露的证据。我们的审计还包括评价管理层使用的会计原则和作出的重大估计，以及评价合并财务报表的整体列报。我们对财务报告的内部控制的审计包括了解财务报告的内部控制，评估存在重大弱点的风险，以及根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和运作有效性。我们的审计还包括执行我们认为在这种情况下必要的其他程序。我们相信，我们的审计为我们的意见提供了合理的基础。
财务报告内部控制的定义及局限性
公司对财务报告的内部控制是一个程序，旨在根据公认的会计原则，为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理保证。公司对财务报告的内部控制包括下列政策和程序：(1)与保持合理详细、准确和公平地反映公司资产的交易和处置的记录有关的政策和程序；(2)提供合理的保证，即交易被记录为必要的，以便按照公认的会计原则编制财务报表，并且公司的收入和支出仅根据公司管理层和董事的授权进行；以及(Iii)就防止或及时发现可能对财务报表产生重大影响的未经授权收购、使用或处置公司资产提供合理保证。
由于其固有的局限性，财务报告的内部控制可能无法防止或发现错误陈述。此外，对未来期间进行任何有效性评估的预测都有可能因条件的变化而出现控制不足的风险，或者政策或程序的遵守程度可能会恶化。
关键审计事项
下文所述的关键审计事项是指已向审计委员会传达或要求传达给审计委员会的本期综合财务报表审计产生的事项，且(I)涉及对综合财务报表具有重大意义的账目或披露，以及(Ii)涉及我们特别具有挑战性的、主观的或复杂的判断。关键审计事项的传达不会以任何方式改变我们对综合财务报表的整体意见，我们也不会通过传达下面的关键审计事项来就关键审计事项或与其相关的账目或披露提供单独的意见。
年度商誉减值评估—Cartus报告单位
如综合财务报表附注2和附注7所述，截至2023年12月31日，公司的综合商誉余额为24.99亿美元，其中一部分与特许经营集团部门内的Cartus报告单位有关。管理层自十月一日起每年进行减值评估，或当事件或情况变化显示账面值可能无法全数收回时。该评估将各报告单位的账面价值与其各自的公允价值进行比较，并在适当时将账面价值减至公允价值。各报告单位的公允价值采用损益法下的贴现现金流量法估计。公司报告单位的公允价值是利用对未来收入、运营费用、市场和一般经济状况、行业趋势以及管理层认为市场参与者将利用的假设(包括贴现率、资本成本和长期增长率)的最佳估计来确定的。从2023年第四季度开始，公司在特许经营集团部门内重组了内部报告结构。作为这项重组的结果，本公司将资产和负债重新分配给适用的报告单位，并使用相对公允价值方法分配商誉。管理层在重组前和重组后对受影响的报告单位进行了年度减值评估。重组后的评估导致确认特许经营集团部门与Cartus报告单位有关的商誉减值2500万美元。
我们确定与Cartus报告单位的年度商誉减值评估相关的执行程序是一项关键审计事项的主要考虑因素是：(I)管理层在制定报告单位的公允价值估计时的重大判断；(Ii)审计师在执行程序和评估管理层关于未来收入、某些运营费用和贴现率的重大假设时的高度判断、主观性和努力；以及(Iii)审计工作涉及使用具有专业技能和知识的专业人员。
处理这一问题涉及执行程序和评估审计证据，以形成我们对合并财务报表的总体意见。这些程序包括测试与管理层年度商誉减值评估有关的控制措施的有效性，包括对Cartus报告单位的估值进行控制。这些程序还包括(I)测试管理层制定Cartus报告单位公允价值估计的程序；(Ii)评估管理层使用的贴现现金流量法的适当性；(Iii)测试管理层在贴现现金流量法中使用的基础数据的完整性和准确性；以及(Iv)评估管理层使用的与未来收入、某些运营费用和贴现率有关的重大假设。评估管理层对未来收入及某些营运开支的假设涉及评估管理层所采用的假设是否合理，并考虑(I)报告单位现时及过往的表现；(Ii)与外部市场及行业数据的一致性；及(Iii)与审计其他领域所得证据的一致性。具有专门技能和知识的专业人员被用来协助评估(1)贴现现金流量法的适当性和(2)贴现率假设的合理性。
年度无限期-长期资产减值评估-特许经营商标无形资产
如综合财务报表附注2和附注7所述，截至2023年12月31日，公司的合并无限无形资产余额为6.14亿美元，其中包括5.86亿美元的商标无形资产，其中很大一部分与特许经营商标无形资产有关。管理层自十月一日起每年进行减值评估，或当事件或情况变化显示账面值可能无法全数收回时。本评估将其他每项不确定的已活无形资产的账面价值与其各自的公允价值进行比较，并在适当时将账面价值减至公允价值。每种股票的公允价值
无限寿命无形资产采用特许权使用费减免法进行评估。该公司无限存活的无形资产的公允价值是根据对未来收入、市场和一般经济状况、行业趋势以及管理层认为市场参与者将利用的假设(包括贴现率、资本成本、商标使用费和长期增长率)的最佳估计来确定的。于2023年第四季度，本公司对无限期无形资产进行了年度减值评估。这项评估的结果是确认了2500万美元的特许经营商标无形资产减值。
吾等厘定执行与特许经营商标无形资产减值评估有关的程序为关键审计事项的主要考虑因素为（i）管理层于制定特许经营商标无形资产公允价值估计时作出的重大判断；（ii）审计师的判断、主观性高，（iii）审计工作涉及使用具有专门技能和知识的专业人员。
处理该事项涉及就吾等对综合财务报表形成整体意见执行程序及评估审核凭证。该等程序包括测试与管理层年度商标无形资产减值评估有关的控制措施的有效性，包括对特许经营商标无形资产估值的控制。该等程序亦包括（其中包括）（i）测试管理层制定特许权商标无形资产公平值估计的程序；（ii）评估管理层所采用的宽免专利权使用费方法的适当性；（iii）测试管理层在宽免专利权使用费方法中所使用的相关数据的完整性及准确性；及（iv）评估管理层就未来收益及贴现率所采用的重大假设。评估管理层对未来收入的假设涉及评估管理层所采用的假设是否合理，考虑以下因素：（i）与商标相关业务的当前和过去表现；（ii）与外部市场和行业数据的一致性；及（iii）与审计其他领域所获得的证据的一致性。本集团聘请具备专业技能及知识的专业人士协助评估（i）豁免特许权使用费方法的适当性及（ii）贴现率假设的合理性。
/s/ 普华永道会计师事务所
弗洛拉姆公园，新泽西州
2024年2月20日
自2009年以来，我们一直担任本公司的审计师。
独立注册会计师事务所报告
致Anywhere Real Estate Group LLC董事会和股东
关于财务报表与财务报告内部控制的几点看法
我们审计了随附的Anywhere Real Estate Group LLC及其子公司的合并资产负债表，本公司（“本公司”）于二零二三年及二零二二年十二月三十一日止三个年度各年之综合经营报表，以及相关综合经营报表，包括第15（A）（4）项下所列截至2023年12月31日止三个年度各年度之相关附注及估值附表及合资格账目（统称为“综合财务报表”）。我们还审计了截至2023年12月31日的公司财务报告内部控制，根据Treadway委员会（COSO）发起组织委员会发布的内部控制—综合框架（2013）中确立的标准。
我们认为，上述综合财务报表在所有重要方面都公平地反映了本公司截至2023年12月31日的财务状况 本公司于2023年12月31日止三年内每年的经营业绩及现金流量均符合美国公认会计原则。我们还认为，截至2023年12月31日，公司根据《财务报告准则》确立的标准，在所有重大方面维持了对财务报告的有效内部控制。 内部控制--综合框架(2013)由COSO发布。
意见基础
本公司管理层负责编制这些综合财务报表，维持对财务报告的有效内部控制，并对财务报告内部控制的有效性进行评估，包括 第9A项下的管理层关于任何地方房地产集团有限责任公司财务报告内部控制的报告。我们的责任是根据我们的审计对公司的合并财务报表和公司对财务报告的内部控制发表意见。我们是一家在上市公司会计监督委员会（美国）（PCAOB）注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会（SEC）和PCAOB的适用规则和法规，我们必须对公司保持独立性。
我们根据PCAOB的标准和美利坚合众国公认的标准进行审计。该等准则要求吾等规划及进行审核，以合理确定综合财务报表是否不存在由于错误或欺诈而导致的重大错误陈述，以及财务报告是否在所有重大方面维持有效的内部控制。
我们对合并财务报表的审计包括执行评估合并财务报表重大错报风险的程序，无论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查关于合并财务报表中的金额和披露的证据。我们的审计还包括评价管理层使用的会计原则和作出的重大估计，以及评价合并财务报表的整体列报。我们对财务报告的内部控制的审计包括了解财务报告的内部控制，评估存在重大弱点的风险，以及根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和运作有效性。我们的审计还包括执行我们认为在这种情况下必要的其他程序。我们相信，我们的审计为我们的意见提供了合理的基础。
财务报告内部控制的定义及局限性
公司对财务报告的内部控制是一个程序，旨在根据公认的会计原则，为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理保证。公司对财务报告的内部控制包括下列政策和程序：(1)与保持合理详细、准确和公平地反映公司资产的交易和处置的记录有关的政策和程序；(2)提供合理的保证，即交易被记录为必要的，以便按照公认的会计原则编制财务报表，并且公司的收入和支出仅根据公司管理层和董事的授权进行；以及(Iii)就防止或及时发现可能对财务报表产生重大影响的未经授权收购、使用或处置公司资产提供合理保证。
由于其固有的局限性，财务报告的内部控制可能无法防止或发现错误陈述。此外，对未来期间进行任何有效性评估的预测都有可能因条件的变化而出现控制不足的风险，或者政策或程序的遵守程度可能会恶化。
关键审计事项
下文所述之关键审核事项乃因本期审核综合财务报表而产生并已知会或须知会审核委员会之事项，且（i）与对综合财务报表属重大之账目或披露资料有关及（ii）涉及我们作出特别具挑战性、主观或复杂之判断。传达关键审计事项并不以任何方式改变我们对综合财务报表整体的意见，而我们在下文传达关键审计事项，并非对关键审计事项或与之相关的账目或披露提供单独意见。
年度商誉减值评估—Cartus报告单位
如综合财务报表附注2和附注7所述，截至2023年12月31日，公司的综合商誉余额为24.99亿美元，其中一部分与特许经营集团部门内的Cartus报告单位有关。管理层自十月一日起每年进行减值评估，或当事件或情况变化显示账面值可能无法全数收回时。该评估将各报告单位的账面价值与其各自的公允价值进行比较，并在适当时将账面价值减至公允价值。各报告单位的公允价值采用损益法下的贴现现金流量法估计。公司报告单位的公允价值是利用对未来收入、运营费用、市场和一般经济状况、行业趋势以及管理层认为市场参与者将利用的假设(包括贴现率、资本成本和长期增长率)的最佳估计来确定的。从2023年第四季度开始，公司在特许经营集团部门内重组了内部报告结构。作为这项重组的结果，本公司将资产和负债重新分配给适用的报告单位，并使用相对公允价值方法分配商誉。管理层在重组前和重组后对受影响的报告单位进行了年度减值评估。重组后的评估导致确认特许经营集团部门与Cartus报告单位有关的商誉减值2500万美元。
我们确定与Cartus报告单位的年度商誉减值评估相关的执行程序是一项关键审计事项的主要考虑因素是：(I)管理层在制定报告单位的公允价值估计时的重大判断；(Ii)审计师在执行程序和评估管理层关于未来收入、某些运营费用和贴现率的重大假设时的高度判断、主观性和努力；以及(Iii)审计工作涉及使用具有专业技能和知识的专业人员。
处理这一问题涉及执行程序和评估审计证据，以形成我们对合并财务报表的总体意见。这些程序包括测试与管理层年度商誉减值评估有关的控制措施的有效性，包括对Cartus报告单位的估值进行控制。这些程序还包括(I)测试管理层制定Cartus报告单位公允价值估计的程序；(Ii)评估管理层使用的贴现现金流量法的适当性；(Iii)测试管理层在贴现现金流量法中使用的基础数据的完整性和准确性；以及(Iv)评估管理层使用的与未来收入、某些运营费用和贴现率有关的重大假设。评估管理层对未来收入及某些营运开支的假设涉及评估管理层所采用的假设是否合理，并考虑(I)报告单位现时及过往的表现；(Ii)与外部市场及行业数据的一致性；及(Iii)与审计其他领域所得证据的一致性。具有专门技能和知识的专业人员被用来协助评估(1)贴现现金流量法的适当性和(2)贴现率假设的合理性。
年度无限期-长期资产减值评估-特许经营商标无形资产
如综合财务报表附注2和附注7所述，截至2023年12月31日，公司的合并无限无形资产余额为6.14亿美元，其中包括5.86亿美元的商标无形资产，其中很大一部分与特许经营商标无形资产有关。管理层自十月一日起每年进行减值评估，或当事件或情况变化显示账面值可能无法全数收回时。本评估将其他每项不确定的已活无形资产的账面价值与其各自的公允价值进行比较，并在适当时将账面价值减至公允价值。每种股票的公允价值
无限寿命无形资产采用特许权使用费减免法进行评估。该公司无限存活的无形资产的公允价值是根据对未来收入、市场和一般经济状况、行业趋势以及管理层认为市场参与者将利用的假设(包括贴现率、资本成本、商标使用费和长期增长率)的最佳估计来确定的。于2023年第四季度，本公司对无限期无形资产进行了年度减值评估。这项评估的结果是确认了2500万美元的特许经营商标无形资产减值。
吾等厘定执行与特许经营商标无形资产减值评估有关的程序为关键审计事项的主要考虑因素为（i）管理层于制定特许经营商标无形资产公允价值估计时作出的重大判断；（ii）审计师的判断、主观性高，（iii）审计工作涉及使用具有专门技能和知识的专业人员。
处理该事项涉及就吾等对综合财务报表形成整体意见执行程序及评估审核凭证。该等程序包括测试与管理层年度商标无形资产减值评估有关的控制措施的有效性，包括对特许经营商标无形资产估值的控制。该等程序亦包括（其中包括）（i）测试管理层制定特许权商标无形资产公平值估计的程序；（ii）评估管理层所采用的宽免专利权使用费方法的适当性；（iii）测试管理层在宽免专利权使用费方法中所使用的相关数据的完整性及准确性；及（iv）评估管理层就未来收益及贴现率所采用的重大假设。评估管理层对未来收入的假设涉及评估管理层所采用的假设是否合理，考虑以下因素：（i）与商标相关业务的当前和过去表现；（ii）与外部市场和行业数据的一致性；及（iii）与审计其他领域所获得的证据的一致性。本集团聘请具备专业技能及知识的专业人士协助评估（i）豁免特许权使用费方法的适当性及（ii）贴现率假设的合理性。
/s/ 普华永道会计师事务所
弗洛拉姆公园，新泽西州
2024年2月20日
自2009年以来，我们一直担任本公司的审计师。
Anywhere房地产公司。和Anywhere房地产集团LLC
合并业务报表
(单位：百万，不包括每股数据) | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至2013年12月31日止的年度， |
| | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 收入 | | | | | |
| 佣金总收入 | $ | 4,570 | | | $ | 5,538 | | | $ | 6,118 | |
| 服务收入 | 569 | | | 793 | | | 1,180 | |
| 特许经营费 | 351 | | | 417 | | | 521 | |
| 其他 | 146 | | | 160 | | | 164 | |
| 净收入 | 5,636 | | | 6,908 | | | 7,983 | |
| 费用 | | | | | |
| 佣金和其他与代理有关的费用 | 3,664 | | | 4,415 | | | 4,753 | |
| 运营中 | 1,147 | | | 1,377 | | | 1,669 | |
| 营销 | 215 | | | 252 | | | 263 | |
| 一般和行政 | 422 | | | 388 | | | 441 | |
| 前母公司遗产费用净额 | 18 | | | 1 | | | 1 | |
| 重组成本，净额 | 49 | | | 32 | | | 17 | |
| 减值 | 65 | | | 483 | | | 4 | |
| 折旧及摊销 | 196 | | | 214 | | | 204 | |
| 利息支出，净额 | 151 | | | 113 | | | 190 | |
提前清偿债务的（收益）损失 | (169) | | | 96 | | | 21 | |
| 其他收入，净额 | — | | | (140) | | | (15) | |
| 总费用 | 5,758 | | | 7,231 | | | 7,548 | |
除所得税前（亏损）收入、（盈利）亏损权益及非控股权益 | (122) | | | (323) | | | 435 | |
| 所得税(福利)费用 | (15) | | | (68) | | | 133 | |
未合并实体的权益(收益)亏损 | (9) | | | 28 | | | (48) | |
| 净(亏损)收益 | (98) | | | (283) | | | 350 | |
减去：可归因于非控股权益的净亏损(收益) | 1 | | | (4) | | | (7) | |
| 归属于Anywhere and Anywhere集团的净（亏损）收入 | $ | (97) | | | $ | (287) | | | $ | 343 | |
| | | | | |
| 任何地方股东应占每股收益（亏损）： | | | | | |
| 每股基本(亏损)收益 | $ | (0.88) | | | $ | (2.52) | | | $ | 2.95 | |
| 稀释(亏损)每股收益 | $ | (0.88) | | | $ | (2.52) | | | $ | 2.85 | |
任何地方发行在外的加权平均普通股及普通股等值： |
| 基本信息 | 110.3 | | | 113.8 | | | 116.4 | |
| 稀释 | 110.3 | | | 113.8 | | | 120.2 | |
Anywhere房地产公司。和Anywhere房地产集团LLC
综合全面(亏损)收益表
(单位：百万) | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 净(亏损)收益 | $ | (98) | | | $ | (283) | | | $ | 350 | |
| 货币换算调整 | — | | | — | | | (1) | |
确定的福利计划： | | | | | |
计划的精算收益 | 2 | | | 1 | | | 10 | |
| 减：精算收益（损失）摊销至定期养恤金费用 | (3) | | | (2) | | | (3) | |
| 固定福利计划 | 5 | | | 3 | | | 13 | |
其他税前综合收益 | 5 | | | 3 | | | 12 | |
与其他综合所得项目相关的所得税费用 | 1 | | | 1 | | | 3 | |
其他综合收益，税后净额 | 4 | | | 2 | | | 9 | |
| 综合(亏损)收益 | (94) | | | (281) | | | 359 | |
减：非控股权益应占全面亏损（收入） | 1 | | | (4) | | | (7) | |
归属于Anywhere and Anywhere集团的综合（亏损）收入 | $ | (93) | | | $ | (285) | | | $ | 352 | |
Anywhere房地产公司。和Anywhere房地产集团LLC
合并资产负债表
(单位：百万，共享数据除外) | | | | | | | | | | | |
| | 12月31日， |
| | 2023 | | 2022 |
| 资产 | | | |
| 流动资产： | | | |
| 现金和现金等价物 | $ | 106 | | | $ | 214 | |
| 受限现金 | 13 | | | 4 | |
贸易应收款（扣除可疑账款备抵2000美元）18及$12) | 105 | | | 201 | |
| 搬迁应收款 | 138 | | | 210 | |
| 其他流动资产 | 218 | | | 205 | |
| 流动资产总额 | 580 | | | 834 | |
| 财产和设备，净额 | 280 | | | 317 | |
| 经营租赁资产，净额 | 380 | | | 422 | |
| 商誉 | 2,499 | | | 2,523 | |
| 商标 | 586 | | | 611 | |
| 特许经营协议，净额 | 887 | | | 954 | |
| 其他无形资产，净额 | 127 | | | 150 | |
| 其他非流动资产 | 500 | | | 572 | |
| 总资产 | $ | 5,839 | | | $ | 6,383 | |
| 负债和权益 | | | |
| 流动负债： | | | |
| 应付帐款 | $ | 99 | | | $ | 184 | |
| 证券化义务 | 115 | | | 163 | |
| 长期债务的当期部分 | 307 | | | 366 | |
| 经营租赁负债的当期部分 | 113 | | | 122 | |
| 应计费用和其他流动负债 | 573 | | | 470 | |
| 流动负债总额 | 1,207 | | | 1,305 | |
| 长期债务 | 2,235 | | | 2,483 | |
| 长期经营租赁负债 | 333 | | | 371 | |
| 递延所得税 | 207 | | | 239 | |
| 其他非流动负债 | 176 | | | 218 | |
| 总负债 | 4,158 | | | 4,616 | |
| 承付款和或有事项(附注15) | | | |
| 股本： | | | |
任何地方优先股：$0.01票面价值；50,000,000授权股份，无于2023年12月31日及2022年12月31日已发行及尚未偿还 | — | | | — | |
任何地方普通股：$0.01票面价值；400,000,000授权股份，110,488,093于2023年12月31日发行及发行的股份及109,480,357于2022年12月31日发行及发行的股份 | 1 | | | 1 | |
| 额外实收资本 | 4,813 | | | 4,805 | |
| 累计赤字 | (3,091) | | | (2,994) | |
| 累计其他综合损失 | (44) | | | (48) | |
| 股东权益总额 | 1,679 | | | 1,764 | |
| 非控制性权益 | 2 | | | 3 | |
| 总股本 | 1,681 | | | 1,767 | |
| 负债和权益总额 | $ | 5,839 | | | $ | 6,383 | |
Anywhere房地产公司。和Anywhere房地产集团LLC
合并现金流量表
(单位：百万) | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至2013年12月31日止的年度， |
| | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 经营活动 | | | | | |
| 净(亏损)收益 | $ | (98) | | | $ | (283) | | | $ | 350 | |
| 将净(亏损)收入与经营活动提供(用于)的现金净额进行调整： |
| 折旧及摊销 | 196 | | | 214 | | | 204 | |
| 递延所得税 | (33) | | | (96) | | | 72 | |
| 减值 | 65 | | | 483 | | | 4 | |
| 递延融资成本摊销及债务折价（溢价） | 8 | | | 9 | | | 18 | |
| 提前清偿债务的（收益）损失 | (169) | | | 96 | | | 21 | |
| 出售业务、投资或其他资产的损失（收益）净额 | 2 | | | (135) | | | (11) | |
| 未合并实体的权益(收益)亏损 | (9) | | | 28 | | | (48) | |
| 基于股票的薪酬 | 12 | | | 22 | | | 29 | |
| 衍生产品按市价计值调整 | — | | | (40) | | | (14) | |
| 净（损失）收入的其他调整 | (6) | | | (7) | | | (3) | |
| 资产和负债净变化，不包括收购和处置的影响： |
| 应收贸易账款 | 97 | | | (55) | | | 4 | |
| 搬迁应收款 | 72 | | | (96) | | | — | |
| 其他资产 | 105 | | | (13) | | | (10) | |
| 应付账款、应计费用和其他负债 | (47) | | | (195) | | | 17 | |
| 从未合并实体收到的股息 | 8 | | | 3 | | | 51 | |
| 其他，净额 | (16) | | | (27) | | | (41) | |
| 经营活动提供(用于)的现金净额 | 187 | | | (92) | | | 643 | |
| 投资活动 | | | | | |
| 物业和设备附加费 | (72) | | | (109) | | | (101) | |
| 收购付款，扣除所获得的现金 | (1) | | | (17) | | | (26) | |
| 出售企业所得净额 | 8 | | | 63 | | | 15 | |
| 未合并实体投资 | (1) | | | (22) | | | (39) | |
| 出售未合并实体投资所得款项 | 6 | | | 13 | | | — | |
| 其他，净额 | 1 | | | 17 | | | 4 | |
| 用于投资活动的现金净额 | (59) | | | (55) | | | (147) | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至2013年12月31日止的年度， |
| | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 融资活动 | | | | | |
| 循环信贷机制净变动 | (65) | | | 350 | | | — | |
| 定期贷款A融资和定期贷款B融资的偿还 | — | | | — | | | (1,490) | |
| 发行高级抵押第二留置权票据所得款项 | 640 | | | — | | | — | |
| 发行优先债券所得款项 | — | | | 1,000 | | | 905 | |
| 赎回高级抵押第二留置权票据 | — | | | (550) | | | — | |
| 优先债券的赎回及购回 | (688) | | | (956) | | | — | |
| 发行可交换优先债券所得款项 | — | | | — | | | 403 | |
| 购买可交换高级票据对冲交易的付款 | — | | | — | | | (67) | |
| 发行可交换优先票据认股权证交易所得款项 | — | | | — | | | 46 | |
| 定期贷款安排的摊销付款 | (16) | | | (10) | | | (10) | |
| 证券化债务净变化 | (48) | | | 44 | | | 12 | |
| 发债成本 | (13) | | | (22) | | | (20) | |
| 为与提前清偿债务相关的费用支付的现金 | (2) | | | (83) | | | (11) | |
| 普通股回购 | — | | | (97) | | | — | |
| 与股票薪酬净额结算相关的税款 | (4) | | | (16) | | | (9) | |
| 其他，净额 | (31) | | | (36) | | | (34) | |
| 用于融资活动的现金净额 | (227) | | | (376) | | | (275) | |
| 汇率变动对现金、现金等价物和限制性现金的影响 | — | | | (2) | | | (1) | |
| 现金、现金等价物和限制性现金净(减)增 | (99) | | | (525) | | | 220 | |
| 期初现金、现金等价物和限制性现金 | 218 | | | 743 | | | 523 | |
| 现金、现金等价物和受限现金，期末 | $ | 119 | | | $ | 218 | | | $ | 743 | |
| | | | | |
| 现金流量信息的补充披露 | | | | | |
支付利息(包括证券化利息#美元)12, $7及$4分别) | $ | 168 | | | $ | 164 | | | $ | 188 | |
| 所得税支付，净额 | 14 | | | 62 | | | 64 | |
Anywhere房地产公司。
合并权益表
(单位：百万) | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 任何地方的股东权益 | | | | |
| | 普通股 | | 其他内容
已缴费
资本 | | 累计
赤字 | | 累计
其他
全面
损失 | | 非-
控管
利益 | | 总计
权益 |
|
|
| 股票 | | 金额 | |
2021年1月1日的余额 | 115.5 | | | $ | 1 | | | $ | 4,876 | | | $ | (3,055) | | | $ | (59) | | | $ | 4 | | | $ | 1,767 | |
净收入 | — | | | — | | | — | | | 343 | | | — | | | 7 | | | 350 | |
其他综合收益 | — | | | — | | | — | | | — | | | 9 | | | — | | | 9 | |
| 可交换优先票据发行的权益部分，净额 | — | | | — | | | 53 | | | — | | | — | | | — | | | 53 | |
| 购买可交换优先票据票据对冲交易 | — | | | — | | | (67) | | | — | | | — | | | — | | | (67) | |
| 与购买可交换优先票据对冲交易有关的税务优惠 | — | | | — | | | 18 | | | — | | | — | | | — | | | 18 | |
| 发行可交换优先票据权证交易 | — | | | — | | | 46 | | | — | | | — | | | — | | | 46 | |
| 股票期权的行使 | 0.1 | | | — | | | 1 | | | — | | | — | | | — | | | 1 | |
基于股票的薪酬 | — | | | — | | | 29 | | | — | | | — | | | — | | | 29 | |
发行股份以归属股权奖励 | 1.5 | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | |
股权奖励税款预扣股份 | (0.5) | | | — | | | (9) | | | — | | | — | | | — | | | (9) | |
| 分红 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | (5) | | | (5) | |
2021年12月31日的余额 | 116.6 | | | $ | 1 | | | $ | 4,947 | | | $ | (2,712) | | | $ | (50) | | | $ | 6 | | | $ | 2,192 | |
| 由于采用ASU 2020—06而产生的累积影响调整 | — | | | — | | | (53) | | | 5 | | | — | | | — | | | (48) | |
净(亏损)收益 | — | | | — | | | — | | | (287) | | | — | | | 4 | | | (283) | |
其他综合收益 | — | | | — | | | — | | | — | | | 2 | | | — | | | 2 | |
| 普通股回购 | (8.8) | | | — | | | (97) | | | — | | | — | | | — | | | (97) | |
| 股票期权的行使 | 0.1 | | | — | | | 2 | | | — | | | — | | | — | | | 2 | |
基于股票的薪酬 | — | | | — | | | 22 | | | — | | | — | | | — | | | 22 | |
发行股份以归属股权奖励 | 2.4 | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | |
股权奖励税款预扣股份 | (0.8) | | | — | | | (16) | | | — | | | — | | | — | | | (16) | |
分红 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | (8) | | | (8) | |
| 非控股权益的贡献 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 1 | | | 1 | |
2022年12月31日的余额 | 109.5 | | | $ | 1 | | | $ | 4,805 | | | $ | (2,994) | | | $ | (48) | | | $ | 3 | | | $ | 1,767 | |
净亏损 | — | | | — | | | — | | | (97) | | | — | | | (1) | | | (98) | |
其他综合收益 | — | | | — | | | — | | | — | | | 4 | | | — | | | 4 | |
基于股票的薪酬 | — | | | — | | | 12 | | | — | | | — | | | — | | | 12 | |
发行股份以归属股权奖励 | 1.6 | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | |
股权奖励税款预扣股份 | (0.6) | | | — | | | (4) | | | — | | | — | | | — | | | (4) | |
分红 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | (1) | | | (1) | |
| 非控股权益的贡献 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 1 | | | 1 | |
2023年12月31日的余额 | 110.5 | | | $ | 1 | | | $ | 4,813 | | | $ | (3,091) | | | $ | (44) | | | $ | 2 | | | $ | 1,681 | |
Anywhere房地产公司。和Anywhere房地产集团LLC
合并财务报表附注
(除非另有说明，否则除每股金额外，所有金额均以百万计)
1. 陈述的基础
Anywhere房地产公司(“Anywhere”或“公司”)是其合并子公司的控股公司，包括Anywhere Intermediate Holdings LLC(“Anywhere Intermediate”)和Anywhere Real Estate Group LLC(“Anywhere Group”)及其合并子公司。Anywhere通过其子公司是一家全球住宅房地产服务提供商。Anywhere Group的间接母公司Anywhere或Anywhere Group的直接母公司Anywhere Intermediate均不从事任何业务，但其各自对Anywhere Group的直接或间接所有权除外。因此，Anywhere、Anywhere Intermediate和Anywhere Group的综合财务状况、经营业绩、综合(亏损)收入和现金流是相同的。
随附的综合财务报表包括Anywhere Anywhere Group的财务报表。Anywhere的唯一资产是对Anywhere Intermediate普通股的投资，Anywhere Intermediate的唯一资产是对Anywhere Group的投资。Anywhere的唯一义务是对Anywhere Group的某些借款和某些特许经营义务的担保。Anywhere和Anywhere Intermediate产生的所有费用均为Anywhere集团的利益，并已反映在Anywhere集团的合并财务报表中。本公司的综合财务报表乃根据美国公认的会计原则编制。所有公司间余额和交易均已注销。
业务描述
该公司报告了以下三个业务部门的经营情况(办事处和代理商的数量未经审计)：
•Anywhere Brands（“特许经营集团”）—特许经营一系列知名、行业领先的特许经营经纪品牌，包括Better Homes and Gardens®房地产，21世纪®，Coldwell Banker®，Coldwell Banker Commercial®、柯克兰®，ERA®Sotheby's International Realty®。截至2023年12月31日，公司的房地产特许经营体系和自有品牌约有322,500全球独立销售代理，包括大约188,300在美国运营的独立销售代理(其中包括大约56,700公司拥有经纪业务、独立销售代理)。截至2023年12月31日，公司的房地产特许经营体系和自有品牌约有18,900全球办事处设在119国家和地区，包括大约5,600在美国的经纪办事处(其中包括大约620公司拥有的经纪办公室)。该部门还包括该公司通过Cartus的全球搬迁服务业务®通过Anywhere Leads Inc.进行的搬迁服务（"Cartus"）和销售线索生成活动。（“领导小组”）。
•随时随地的顾问 (“自营经纪集团”)-经营全方位服务的房地产经纪业务，约有620拥有和运营的经纪公司约有56,700Coldwell Banker旗下的独立销售代理®、柯克兰®和苏富比国际房地产®这部分还包括公司在公司少数人拥有的房地产拍卖合资企业的权益收益或亏损中所占份额。
•Anywhere集成服务（“标题组”）-主要为支持住宅房地产交易的消费者、房地产公司、公司和金融机构提供全方位的产权、托管和结算服务。这一部分还包括公司在保证率联营公司(公司的少数股权抵押贷款发起合资企业)和公司的少数股权保险承保人合资企业中的权益收益或亏损份额。
出售业权保险承销商
2022年3月29日，本公司将其产权保险承保人--标题资源担保公司(以下简称“标题承保人”)(此前在标题组可报告部分中报道)以$出售给Centerbridge的一家关联公司。210百万美元(扣除费用和税前)和30在拥有所有权承销商的产权保险合资企业(“产权保险承销商合资企业”)中，以普通单位的形式拥有的股权的百分比。交易完成后，公司收到了#美元。208百万美元的现金，并记录了90与ITS相关的投资达100万30所有权保险承保人合资企业的%股权。由于该交易，本公司出售美元，166百万美元的净资产，包括美元152所有权承销商作为法定储备金持有的百万美元现金和美元321000万美元的商誉，并确认收益131百万（扣除费用后，计入综合经营报表其他收入净额）。
2022年第二季度，本公司将其于产权保险承保人合营企业的部分权益出售给第三方，使本公司的股权从 30%至26%，并导致收益$4万于2023年第一季度，本公司向第三方出售其在产权保险承保人合资企业的额外部分权益，使本公司的股权从 26%至25%，并导致收益$1 万有关产权保险承保人合营企业的其他资料，请参阅附注4“权益法投资”。
2.报告重要会计政策摘要
预算的使用
于呈列综合财务报表时，管理层作出影响呈报金额及相关披露之估计及假设。按性质而言，估计乃根据判断及可得资料作出。因此，实际结果可能与该等估计有重大差异。
整合
本公司将其为主要受益人的任何可变权益实体（“可变权益实体”）与控股财务权益合并。此外，本公司合并不被视为VIE的实体，如果其所有权，直接或间接， 50（一个实体的已发行有表决权股份的%和/或其有能力通过其投票权、董事会代表权或其他类似权利控制财务或经营政策。就本公司并无控股财务或经营权益之实体而言，于该等实体之投资乃采用权益法或按公平值入账，而公平值变动则于净收益中确认（视乎情况而定）。有关讨论见附注4“权益法投资”。
收入确认
有关讨论见附注3 "收入确认"。
现金和现金等价物
本公司认为剩余期限不超过 三个月在购买日期为现金等价物。
受限现金
受限制现金主要涉及专门指定为偿还本公司证券化融资项下未偿还借款的抵押品的金额。这些数额约为美元13百万美元和美元4分别在2023年、2023年和2022年12月31日达到100万。
坏账准备
本公司估计为无法收回的应收账款拨备所需的拨备。估计数乃根据过往经验，结合对当前状况的审查及未来亏损的预测，并包括不可能付款的特定账户。本公司计算拨备之过程始于个别业务单位，其中主要根据应收款项之账龄及特定付款事项，结合合理及有支持之未来亏损预测，识别及保留特定问题账目。
债务发行成本
债务发行成本包括与获得债务和延长现有债务有关的成本。该等融资成本于资产负债表呈列为相关债务负债账面值的直接扣减，与呈列债务贴现一致，惟与循环信贷融资及证券化责任有关的债务发行成本除外，该等债务发行成本分类为其他资产中的递延融资资产。债券发行成本采用实际利率法摊销，摊销期为相关债务的年期。
衍生工具
本公司于资产负债表按其各自之公平值记录衍生工具及对冲活动。本公司过往使用利率掉期来管理与其浮息借贷有关的未来利率波动风险，然而，本公司于2023年12月31日并无尚未偿还的利率掉期。有关过往年度持有之利率掉期之进一步讨论，请参阅附注18“风险管理及金融工具之公平值”。
财产和设备
不动产和设备（包括租赁物业装修）最初按成本扣除累计折旧和摊销后入账。折旧（于综合经营报表内列作折旧及摊销之一部分）乃按相关资产之估计可使用年期以直线法计算。租赁物业装修的摊销，也记作折旧和摊销的一个组成部分，按相关资产的估计受益期或租期（如较短）采用直线法计算。可使用年期 30建筑物的年数， 20租赁物改良的年，以及从 3至7家具、固定装置和设备的使用年限。
该公司将在项目开发阶段开始为内部使用而开发的软件的成本资本化。该公司以直线方式摊销为内部使用而开发或获得的软件，通常为1至5几年后，这样的软件就可以使用了。为内部使用而开发或获得的软件账面净值为#美元。134百万美元和美元140分别在2023年、2023年和2022年12月31日达到100万。
租契
见附注6，“租赁”，供讨论。
商誉、无形资产和其他长期资产的减值
商誉是指收购成本超过在企业合并中收购的有形资产净值和可识别无形资产的公允价值的部分。其他寿命不定的无形资产主要由在企业合并中获得的商标组成。商誉和其他无限期寿命资产不摊销，但需要进行减值测试。我们的商誉和其他无限期无形资产的账面价值总计为$2,499百万美元和美元614分别于2023年12月31日，或当事件或情况变化显示账面值可能无法完全收回时，每年须于10月1日或当事件或情况变化时进行减值评估。
在测试商誉时，每个报告单位的公允价值是使用收益法(一种贴现现金流量法)估计的。对于其他不确定的已存在无形资产，公允价值采用特许权使用费宽免法进行估计。管理层利用长期现金流预测和根据终端价值假设调整的公司年度运营计划。公司报告单位和其他不确定的无形资产的公允价值是根据对未来收入的最佳估计、包括佣金支出在内的运营费用、市场和一般经济状况、行业趋势以及管理层认为市场参与者将利用的假设来确定的，这些假设包括折扣率、资本成本、商标使用费和长期增长率。商标使用费哇塞S通过审查与第三方达成的类似商标协议确定。
减值评估按报告单位水平进行，并将各报告单位的账面价值及其他不确定的已活无形资产的账面价值与其各自的公允价值进行比较，并在适当时将账面价值减至公允价值，并将超出部分的减值费用记录在随附的综合经营报表的“减值”项下。
从2023年第四季度开始，公司在特许经营集团部门内重组了内部报告结构。公司的可报告部门没有变化，这些部门继续以自有经纪集团、特许经营组和标题组的形式识别和列报，因为公司的首席运营决策者为这些可报告部门中的每一个维护和定期使用单独的财务信息，因为它与业绩评估和资源分配有关。
然而，重组改变了特许经营集团可报告部门内现有报告单位的组成，其中包括特许经营服务报告单位和Cartus/Leads报告单位。重组后，领导产生业务被纳入特许经营服务报告单位，从而产生拥有的经纪集团、特许经营服务、所有权集团和Cartus报告单位。
作为这项重组的结果，本公司将资产和负债重新分配给适用的报告单位，并使用相对公允价值方法分配商誉。本公司在重组前和重组后对受影响的报告单位进行年度减值评估(或过渡评估)。
作为重组前减值评估的一部分，本公司采用收益法下的贴现现金流量法估计重组前报告单位截至2023年10月1日的公允价值。这项评估不会导致减值。然后，本公司对重组后报告单位再次进行了截至2023年10月1日的减值评估，采用收益法下的贴现现金流量法估计其报告单位的公允价值。这项评估导致商誉减值#美元。25在Cartus报告单位有100万美元。此外，作为公司年度减值评估的一部分，发现特许经营商标减值#美元。2500万。年度减值评估显示，公司的其他报告单位或其他无限期无形资产不需要减值费用。
在评估每个过往报告单位和其他无限期无形资产的估计公允价值减少10%的潜在影响时，管理层得出结论，不包括本公司的商标，2023年将不会确认商誉减值或无限期无形资产。商标的公允价值是使用特许权使用费减免方法确定的，这种方法对预计收入的变化很敏感。至于其余未减值的商号，包括TITLE GROUP和CARTUS，公允价值较账面值高出约3%.
在2022年第四季度，本公司对商誉和其他无限期无形资产进行了年度减值评估。2022年交易量的下降主要是由于抵押贷款利率迅速上升、高通胀、可负担性降低以及更广泛的宏观经济担忧导致经纪和特许经营业务的Homesale交易量下降，以及潜在客户产生业务的转介量下降。这些市场状况以及加权平均资本成本的增加导致自有经纪集团报告单位确认商誉减值#美元。280百万，特许经营集团部门的商誉减值为$114与Cartus/Leads Group报告部门相关的100万美元，以及特许经营商标减值#美元7600万。本公司的年度减值评估结果显示，其他报告单位或其他无限期无形资产不需要其他减值费用。管理层评估了将每个过往报告单位和无限期无形资产的估计公允价值下调10%的效果，并确定2022年的这项评估将不会确认商誉减值或无限期无形资产，但所有权商标除外。商标的公允价值是使用特许权使用费减免方法确定的，这种方法对预计收入的波动很敏感。
于截至2021年12月31日止年度内，并无商誉减值或其他无限期存在的无形资产。管理层评估了将每个报告单位的估计公允价值降低10%的效果，并确定2021年的这项评估不会确认商誉减值。
减值费用在随附的综合经营报表中单独列账，属非现金性质。
如情况显示可能已发生减值，本公司会评估其其他长期资产，包括可摊销无形资产的可收回程度。此项评估乃按未贴现基准，将有关资产的账面价值与该等资产将产生的当前及预期未来现金流量作一比较。如该等评估显示该等资产的账面价值不可收回，则该等资产的账面价值将透过计入本公司的综合经营报表而减至公允价值。
广告费
广告费用一般在所发生的期间内支出。在公司综合业务报表的“营销”费用项目中记录的广告费用约为#美元。140百万，$175百万美元和美元192截至2023年、2022年和2021年12月31日的年度分别为100万美元。
所得税
本公司的所得税拨备采用资产负债法确定，递延所得税资产和负债是根据财务报表与资产和负债所得税基数之间的差额，采用现行税率计算的。该等差异乃基于本公司资产及负债账面及税项基准之估计差异。本公司的若干税务资产和负债可能会随着所得税审计的完成而调整。
当根据现有证据的权重，所有或部分记录的递延税项余额很有可能在未来期间无法实现时，本公司的递延税项资产记录为扣除估值备抵。估值备抵的减少记录为公司所得税准备的减少，而估值备抵的增加则导致所得税准备的增加。
基于股票的薪酬
本公司向若干高级管理人员、雇员及董事授出股票奖励，包括受限制股票单位和业绩股份单位.之公平值 不具备市场条件的限制性股票单位和业绩股单位，按授予日本公司普通股的收盘价计量，并在授予的服务期内确认为费用， 或者当必要的性能指标或里程碑可能实现时，.有市况之奖励之公平值乃采用蒙特卡洛模拟法估计，而开支乃于奖励之所需服务期内以直线法确认。 公司在发生没收行为时予以确认。
最近发布的会计公告
本公司系统地审查和评估所有会计准则更新的相关性和影响。虽然最近发布的准则没有明确列出以下，但它们被认为不适用或预计对公司的综合财务状况或经营业绩的影响微乎其微。
FASB发布了一项新的标准， 对可报告分部披露的改进.该准则并无改变本公司识别其经营分部、合计该等经营分部或应用量化阈值以厘定其可报告分部所采用的方法。相反，新准则增加了有关主要营运决策者（“主要营运决策者”）定期提供的资料或容易计算的重大分部开支的规定披露，并包括在本公司呈报的分部溢利或亏损计量内，以及若干其他披露。新准则亦允许披露分部盈利能力的多项计量，倘该等计量乃用于分配资源及评估主要决策者表现。此外，将要求按中期基准作出若干年度披露。新准则于2024年及2025年中期对所有历年年终公司生效，并允许提早采纳。除非不切实可行，否则应追溯采纳新指引。本公司目前正在评估新指引对其财务报表披露的影响。
FASB发布了一项新的标准， 改进所得税披露.该准则包括加强所得税披露，主要与实际税率对账及年度期间支付所得税有关。新准则于2025年及2026年中期对所有历年年终公司生效，并允许提早采纳。新的指导应在前瞻性基础上采用，并允许追溯适用。本公司目前正在评估新指引对其财务报表披露的影响。
3中国提高了收入认可度。
收入于承诺服务的控制权转移予客户时确认，金额反映本公司根据收入会计准则预期就交换该等服务收取的代价。 本公司的收入按综合经营报表中的主要收入类别分类，并按业务分部进一步分类如下： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截止年份2023年12月31日vs 2022年12月31日 |
| |
特许经营集团 | | 拥有经纪
集团化 | |
标题组 | | 公司和
其他 | | 总计
公司 |
| 2023 | | 2022 | | 2023 | | 2022 | | 2023 | | 2022 | | 2023 | | 2022 | | 2023 | | 2022 |
| 佣金收入毛额（a） | $ | — | | | $ | — | | | $ | 4,570 | | | $ | 5,538 | | | $ | — | | | $ | — | | | $ | — | | | $ | — | | | $ | 4,570 | | | $ | 5,538 | |
| 服务收入（b） | 223 | | | 260 | | | 21 | | | 22 | | | 325 | | | 511 | | | — | | | — | | | 569 | | | 793 | |
| 特许经营费（c） | 652 | | | 775 | | | — | | | — | | | — | | | — | | | (301) | | | (358) | | | 351 | | | 417 | |
| 其他(D) | 108 | | | 110 | | | 37 | | | 46 | | | 15 | | | 19 | | | (14) | | | (15) | | | 146 | | | 160 | |
| 净收入 | $ | 983 | | | $ | 1,145 | | | $ | 4,628 | | | $ | 5,606 | | | $ | 340 | | | $ | 530 | | | $ | (315) | | | $ | (373) | | | $ | 5,636 | | | $ | 6,908 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截止年份2022年12月31日vs 2021年12月31日 |
| |
特许经营集团 | | 拥有经纪
集团化 | |
标题组 | | 公司和
其他 | | 总计
公司 |
| 2022 | | 2021 | | 2022 | | 2021 | | 2022 | | 2021 | | 2022 | | 2021 | | 2022 | | 2021 |
| 佣金收入毛额（a） | $ | — | | | $ | — | | | $ | 5,538 | | | $ | 6,118 | | | $ | — | | | $ | — | | | $ | — | | | $ | — | | | $ | 5,538 | | | $ | 6,118 | |
| 服务收入（b） | 260 | | | 227 | | | 22 | | | 29 | | | 511 | | | 924 | | | — | | | — | | | 793 | | | 1,180 | |
| 特许经营费（c） | 775 | | | 914 | | | — | | | — | | | — | | | — | | | (358) | | | (393) | | | 417 | | | 521 | |
| 其他(D) | 110 | | | 108 | | | 46 | | | 42 | | | 19 | | | 28 | | | (15) | | | (14) | | | 160 | | | 164 | |
| 净收入 | $ | 1,145 | | | $ | 1,249 | | | $ | 5,606 | | | $ | 6,189 | | | $ | 530 | | | $ | 952 | | | $ | (373) | | | $ | (407) | | | $ | 6,908 | | | $ | 7,983 | |
_______________
(a)自有经纪集团的佣金收入总额于出售房屋交易结束时的某个时间点确认。
(b)服务收入主要包括标题集团的所有权和托管费，并在一个家庭销售交易结束的某个时间点确认。特许经营集团的服务收入包括搬迁费，其于相关履约责任获履行时确认为收入，视乎所提供的服务类型而定；以及与销售线索及相关服务有关的费用，其于出售交易结束或相关服务完成时的某个时间点确认。
(c)特许经营集团的特许经营费主要包括国内特许经营权使用费，其于赚取相关特许经营者收入的某个时间点（在出售房屋交易完成时）确认。
(d)其他收入包括自特许经营集团特许经营商收取的品牌营销资金及所有业务分部的其他杂项收入。
本公司的收入来源按业务分部进一步讨论如下：
特许经营集团
国内加盟商
在美国，本公司采用直接特许经营模式，将其房地产品牌特许经营给独立拥有和经营的房地产经纪业务。特许经营收入主要包括本公司特许经营者的特许经营权使用费和营销费。所收取的特许权使用费主要基于特许经营人佣金收入的总百分比。特许权使用费按特许经营者收入赚取时记录（在出售房屋交易结束时）。向若干特许经营者提供特许权使用费的年度数量奖励记录为收入减少，并按相关特许经营总收入确认的相对比例累计。其他销售奖励一般于相关表现期间或自发出日期起至相关特许经营协议剩余年期按比例入账为收入减少。特许经营收入亦包括国内初始特许经营费，该等费用一般不可退还，并由本公司在执行或开设新特许经营人办事处时确认为收入，以支付与开设任何Anywhere品牌下的特许经营人业务相关的前期成本。
本公司亦向其加盟商赚取营销费用，并利用该等费用代表其加盟商为营销活动提供资金。因此，品牌营销基金费用在收到和确认时记录为递延收入
当这些资金用于营销活动时，就会转化为收入。递延品牌营销基金费用余额从#美元减少到#美元。262023年1月1日时为百万美元至19截至2023年12月31日，主要是由于确认为收入匹配营销活动费用的金额，被截至2023年12月31日的年度从特许经营商收到的额外费用所抵消。
国际特许经营商
该公司在美国以外的苏富比国际房地产公司采用直接特许经营模式®和科克伦®在某些情况下，更好的家园和花园®房地产。对于所有其他品牌，该公司通常在美国以外采用主特许经营模式，即与合格的第三方签订合同，在已授予特许经营权的国家或地区建立特许经营网络。在美国以外的直接特许经营模式和主特许经营模式下，公司签订长期特许经营协议(通常25持续的特许权使用费通常是主特许人从与其签订合同的特许人那里收到的特许权使用费的一个百分比，并在主特许人收到资金后记录下来。在直接特许经营模式下，公司在适用的国家或地区的特许经营商进行的交易中向公司支付特许权使用费。本公司收取的ADF于收到时记为递延收入，并根据收入确认的预期时间在综合资产负债表中分类为流动或非流动负债。ADF被确认为特许经营收入高于平均水平25相关特许经营协议的有效期，作为获得和受益于Anywhere品牌的权利的对价。如果ADF协议在其期限结束前终止，未摊销递延收入余额将在终止后立即确认为收入。递延ADF余额从#美元减少到#美元。402023年1月1日时为百万美元至392023年12月31日，由于美元42023年12月31日终了年度确认的收入中，在期初列入递延收入余额的百万美元，由#美元部分抵销3在截至2023年12月31日的一年中，有100万份ADF收到了贷款。
此外，公司确认在出售新特许经营权时支付给Anywhere特许经营销售员工的佣金的递延资产，因为这些佣金被认为是与客户签订合同的成本，预计将为公司提供超过一年的好处。本公司根据支出确认的预期时间，在综合资产负债表中将预付佣金归类为流动资产或非流动资产。佣金金额按新特许经营人或亚洲发展基金的预期佣金收入总额的百分比计算，并摊销30国内特许经营协议的年限或国际特许经营协议的协议期限(一般25年)。预付佣金数额为#美元。29百万美元和美元28分别在2023年、2023年和2022年12月31日达到100万。
特许经营其他
通过Cartus，公司为客户提供广泛的员工搬迁服务，旨在管理员工转移的所有方面（“被转移者”），并通过为房地产经纪人和经纪参与者创造商机提供价值。这些服务包括，但不限于，家庭援助，搬迁政策咨询和集体搬迁管理服务，费用处理和搬迁相关的会计，以及签证和移民支持。本公司亦安排家居用品搬运服务，并为搬运受让人家居用品的各方面提供支援。与搬迁服务有关的收入来源有多个不同，包括向受让人提供服务的房地产经纪及家居货物搬运公司赚取的费用，该等费用于服务完成时的某个时间点确认。本公司根据客户的具体需要，从向客户收取的外包管理费中赚取收入，这些费用可能涵盖上述几项搬迁服务。外包管理费在记账时（通常在搬迁开始时）被记录为递延收入，并在完成受让人搬迁所需的平均时间内确认为收入，或该费用所涵盖的搬迁阶段，这通常是 3至6几个月，取决于移动类型。递延外包管理费余额从2000美元42023年1月1日时为百万美元至32023年12月31日，由于美元43年内确认为履行履约义务的收入中的百万美元，被1美元抵消422000万美元的增长主要与公司在履行履约义务之前在新搬迁档案上收取的管理费增加有关。
通过Leads Group，公司向独立销售代理提供高质量的线索，通过房地产福利计划，为贷款人的客户提供房屋购买和出售援助，组织如信用合作社和利益集团已经建立了成员谁购买或出售房屋，以及消费者和公司谁表示了兴趣的某个品牌，产品或服务（如搬迁服务），包括Anywhere提供的产品或服务。Leads Group还指导公司的经纪人对经纪人业务，该业务产生的线索，
经纪商隶属于其网络经纪公司之一，包括Anywhere Leads Network。这些网络包括房地产经纪人，包括公司拥有的经纪业务，以及特许经营者和独立房地产经纪人，他们已获准成为一个或多个网络的成员。网络的成员经纪人从公司的房地产福利计划（包括通过Cartus）和对方获得线索，以换取支付给线索组的费用。网络费用于会员期内每月以直线法计入收入。递延网络费余额从 零2023年1月1日至$2截至2023年12月31日，由于美元6新网络费用增加1000万美元，被美元抵消4本年度确认的收入中的百万元，在期初计入递延收入余额。
拥有经纪集团
作为房地产经纪公司的业主兼经营者，本公司协助房屋买卖者上市、营销、销售和寻找房屋。本公司房地产经纪业务赚取的房地产佣金记录为收入的时间点是房地产交易结束时（即，购买或出售房屋）。这些收入称为佣金收入毛额。本公司向房地产代理支付的佣金与相关收入同时确认，并于随附的综合经营报表中呈列为“佣金及其他代理相关成本”项目。
该公司与选定主要城市（特别是纽约市）的开发商建立了关系，为新开发项目提供营销和经纪服务。新开发项目关闭通常有一个开发期， 18和24从合同日期到关闭的几个月。在某些情况下，本公司收取预付佣金，该佣金在收到时记录为递延收入，并在新开发项目内的单位关闭时确认为收入。与发展有关的预付佣金余额从2000美元增加到2000美元，112023年1月1日时为百万美元至12截至2023年12月31日，由于美元6增加1000万美元，原因是新开发项目收到了额外的佣金，被1美元抵消5由于已关闭单位确认收入，因此减少100万美元。
标题组
该公司为消费者、房地产公司、公司和金融机构提供所有权、托管和结算服务，其中许多服务与公司的房地产经纪和搬迁服务业务有关。这些服务涉及住房购买的结束和住房贷款的再融资，因此，所有权收入和所有权和结束服务费是在出售房屋交易或再融资结束时发生的时间点记录的。
递延收入
下表列示截至2023年12月31日止年度本公司按可报告分部划分的与收入合约有关的合约负债的总变动（详情见上文）： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至2023年12月31日的年度 |
| | 2023年1月1日期初余额 | | 期内的新增人数 | | 本期确认为收入 | | 2023年12月31日期末结余 |
| 特许经营集团（a） | $ | 80 | | | $ | 154 | | | $ | (165) | | | $ | 69 | |
| 拥有经纪集团 | 14 | | | 9 | | | (8) | | | 15 | |
| 总计 | $ | 94 | | | $ | 163 | | | $ | (173) | | | $ | 84 | |
_______________
(a)已确认收入包括自有经纪集团支付的公司间营销费用。
本公司的大部分合约属交易性质或期限为一年或以下。因此，本公司不披露原预计期限为一年或以下的合约未履行履约责任的价值。
4. 权益法投资
本公司对经营及财务决策具有重大影响力但缺乏控股权益的企业投资，采用权益法进行会计处理。本公司于综合经营报表中“未合并实体之权益（盈利）亏损”一栏中按比例应占该等权益法投资之净盈利或亏损。不受权益法约束的投资按公平市价估值，调整计入净收入。倘公平值不易厘定，则该等投资按成本减减值（如有），加或减反映相同或类似投资有序交易中可观察价格变动之变动计量。
本公司有各种权益法投资分类为综合资产负债表其他非流动资产。尽管本公司持有若干治理权，但其在该等投资中缺乏控制性财务或经营权益。该等投资应占的股权盈利或亏损计入标题集团和拥有的经纪集团可报告分部的财务业绩。 本公司于2023年及2022年12月31日的权益法投资结余如下：
| | | | | | | | | | | |
| 十二月三十一日， |
| | 2023 | | 2022 |
保证速率亲和性（1） | $ | 67 | | | $ | 72 | |
保险承保人合资企业（2） | 74 | | | 75 | |
其他标题集团权益法投资（3） | 11 | | | 10 | |
集团权益法投资 | 152 | | | 157 | |
自有经纪集团股权法投资（4） | 26 | | | 27 | |
| 权益法投资总额 | $ | 178 | | | $ | 184 | |
_______________(1)保证费率亲和性是公司的 49.9%与Guaranteed Rate，Inc.成立的少数股权抵押贷款发起合资企业，该公司发起和营销其抵押贷款服务，该公司的房地产经纪公司以及全国各地的其他房地产经纪公司。公司收到$5于截至2023年12月31日止年度，来自保证利率Affinity的现金股息为百万。
(2)包括公司的 25于二零二二年三月因出售本公司的产权承保人而成立的产权保险承保人合营企业的%股权。见附注1，"列报基准—所有权保险承保人的销售”，有关出售所有权保险承保人和随后出售公司在所有权保险承保人合资企业的部分所有权的其他信息。
(3)包括标题集团的各种其他股权法投资。公司投资了额外的美元1100万美元，并收到美元3截至2023年12月31日止年度，与该等投资有关的现金股息为百万美元。
(4)包括公司的 50%拥有与苏富比的非合并房地产拍卖合资企业， 80Sotheby's Constitute Auctions的%股权，该公司是一家全球奢侈品房地产拍卖市场，与房地产代理商合作，为客户举办奢侈品在线拍卖。 49于RealSure的%投资（业务已于二零二二年第四季度停止）及其他经纪相关投资。公司录得$3截至2023年12月31日止年度，出售一项经纪相关投资的亏损为百万美元。
本公司将其权益法投资的权益（盈利）亏损入账如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十二月三十一日止的年度： |
| | | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 保证速率亲和性 | | $ | — | | | $ | 22 | | | $ | (49) | |
| 保险保险公司合资企业 | | (4) | | | (6) | | | — | |
其他标题集团权益法投资 | | (3) | | | (5) | | | (6) | |
| 拥有经纪集团股权法投资 | | (2) | | | 17 | | | 7 | |
| 未合并实体的权益(收益)亏损 | | $ | (9) | | | $ | 28 | | | $ | (48) | |
5. 物业及设备，净
财产和设备，净额包括： | | | | | | | | | | | |
| | 十二月三十一日， |
| | 2023 | | 2022 |
| 家具、固定装置和设备 | $ | 146 | | | $ | 174 | |
| 大写软件 | 530 | | | 492 | |
| 融资租赁资产 | 81 | | | 85 | |
| 建筑和租赁的改进 | 285 | | | 290 | |
| 土地 | 2 | | | 3 | |
| 总财产和设备 | 1,044 | | | 1,044 | |
| 减去：累计折旧 | (764) | | | (727) | |
| 财产和设备，净额 | $ | 280 | | | $ | 317 | |
公司记录了与财产和设备有关的折旧费用#美元。106百万，$118百万美元和美元110截至2023年、2022年和2021年12月31日的年度分别为100万美元。
6. 租契
该公司的租赁组合主要包括办公空间和设备。公司拥有约 1,100房地产租赁的租期从以下， 1年份至17年，包括公司的经纪销售办事处、区域和分支机构所有权和搬迁业务，公司总部，区域总部，以及作为当地管理，培训和仓储的设施。本公司的经纪销售办事处通常位于购物中心和小型办公园区，通常租赁期为 1年份至5年此外，本公司有设备租赁，主要包括家具、电脑及其他办公室设备。
使用权资产指本公司在租赁期内使用相关资产的权利，而租赁负债指本公司支付因租赁产生的租赁付款的责任。于租赁开始时，本公司记录按未来租赁付款现值计量的租赁责任负债及等于租赁负债的使用权资产，并就预付款项及租赁优惠作出调整。本公司使用其抵押增量借款利率计算租赁负债的现值，原因是其大部分租赁并无提供易于厘定的隐含利率。本公司不会就初始年期为 12一些房地产租赁包括一个或多个续订或终止租赁的选项。续租或终止租赁选择权的行使于租赁开始时评估，并仅在本公司合理确定将行使该选择权的情况下反映于租赁期。本公司的租赁协议包含租赁及非租赁部分，如公共区域维护费，并已作出政策选择，将固定租赁及非租赁部分合并为其所有租赁的总租金。经营租赁之租金于租期内以直线法确认。融资租赁资产按相关资产估计可使用年期或租期（以较短者为准）以直线法摊销。融资租赁之利息部分计入利息开支，并于租期内采用实际利率法确认。
本公司确认与若干房地产经营租赁退出及分租有关的减值费用。作为本公司计划的一部分，以减少其办公占地成本和集中其运营支持结构的某些方面，如附注14，“重组成本”所述，本公司将产生使用权资产减值。
有关本公司租赁的补充资产负债表资料如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | 12月31日， |
| 租赁类型 | | 资产负债表分类 | | 2023 | | 2022 |
| 资产： | | | | | | |
| 经营性租赁资产 | | 经营租赁资产，净额 | | $ | 380 | | | $ | 422 | |
| 融资租赁资产(A) | | 财产和设备，净额 | | 29 | | | 34 | |
| 租赁资产净额共计 | | $ | 409 | | | $ | 456 | |
| 负债： | | | | | | |
| 当前： | | | | | | |
| 经营租赁负债 | | 经营租赁负债的当期部分 | | $ | 113 | | | $ | 122 | |
| 融资租赁负债 | | 应计费用和其他流动负债 | | 9 | | | 11 | |
| 非当前： | | | | | | |
| 经营租赁负债 | | 长期经营租赁负债 | | 333 | | | 371 | |
| 融资租赁负债 | | 其他非流动负债 | | 12 | | | 14 | |
| 租赁总负债 | | $ | 467 | | | $ | 518 | |
| | | | | | |
| 加权平均租赁期限和贴现率 | | | | |
| 加权平均剩余租赁年限(年)： | | | | |
| 经营租约 | | 5.0 | | 5.3 |
| 融资租赁 | | 3.0 | | 2.9 |
| | | | | | |
| 加权平均贴现率： | | | | |
| 经营租约 | | 4.6 | % | | 4.3 | % |
| 融资租赁 | | 4.8 | % | | 3.9 | % |
_______________
(a)融资租赁资产记入累计摊销净额#美元。52百万美元和美元50百万美元分别于二零二三年及二零二二年十二月三十一日。
于2023年12月31日，按财政年度划分的租赁负债到期日如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 租赁负债到期日 | | 经营租约 | | 融资租赁 | | 总计 |
| 2024 | | $ | 126 | | | $ | 9 | | | $ | 135 | |
| 2025 | | 113 | | | 6 | | | 119 | |
| 2026 | | 86 | | | 5 | | | 91 | |
| 2027 | | 62 | | | 2 | | | 64 | |
| 2028 | | 42 | | | — | | | 42 | |
| 此后 | | 72 | | | — | | | 72 | |
| 租赁付款总额 | | 501 | | | 22 | | | 523 | |
| 减：利息 | | 55 | | | 1 | | | 56 | |
| 租赁负债现值 | | $ | 446 | | | $ | 21 | | | $ | 467 | |
有关本公司租赁的补充收益表资料如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十二月三十一日止的年度： |
| 租赁费 | | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 经营租赁成本 | | $ | 132 | | | $ | 140 | | | $ | 141 | |
| 融资租赁成本： | | | | | | |
| 租赁资产摊销 | | 12 | | | 12 | | | 12 | |
| 租赁负债利息 | | 1 | | | 1 | | | 1 | |
| 其他租赁费用（a） | | 23 | | | 23 | | | 24 | |
| 减值(B) | | 11 | | | 6 | | | 2 | |
减：分租收入毛额 | | 2 | | | 2 | | | 2 | |
| 净租赁成本 | | $ | 177 | | | $ | 180 | | | $ | 178 | |
_______________
(a)主要包括的可变租赁成本。
(b)减值开支与若干房地产经营租赁的退出及分租有关。
与租赁有关的补充现金流量信息如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十二月三十一日止的年度： |
| | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 补充现金流信息： | | | | | | |
| 来自经营租赁的经营现金流 | | $ | 148 | | | $ | 162 | | | $ | 162 | |
| 融资租赁的营运现金流 | | 1 | | | 1 | | | 1 | |
| 融资租赁产生的现金流 | | 13 | | | 13 | | | 13 | |
| | | | | | |
| 补充非现金信息： | | | | | | |
| 以租赁义务换取的租赁资产： | | | | | | |
| 经营租约 | | $ | 92 | | | $ | 92 | | | $ | 134 | |
| 融资租赁 | | 7 | | | 14 | | | 6 | |
7. 商誉和无形资产
商誉和其他无限期无形资产的减值
2023年第四季度，本公司对商誉和其他无限期无形资产进行了减值评估。作为评估的结果，特许经营集团与Cartus报告单位相关的商誉因$25百万和特许经营商标被减损了$2500万。本公司的年度减值评估结果显示，其他报告单位或其他无限期无形资产不需要减值费用。更多信息见附注2，“重要会计政策摘要--商誉、无形资产和其他长期资产的减值”。
商誉
按应报告分部分列的商誉账面金额和累计减值损失变动情况如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 特许经营集团 | | 拥有经纪集团 | | 标题 集团化 | | 公司总数 |
| 2021年12月31日的商誉（毛） | $ | 3,953 | | | $ | 1,067 | | | $ | 482 | | | $ | 5,502 | |
| 所取得的商誉（a） | — | | | 21 | | | 5 | | | 26 | |
| 商誉减少（b） | — | | | — | | | (32) | | | (32) | |
| 2022年12月31日的商誉（毛） | 3,953 | | | 1,088 | | | 455 | | | 5,496 | |
| | | | | | | |
| 2021年12月31日累计减值亏损 | (1,447) | | | (808) | | | (324) | | | (2,579) | |
| 商誉减值 | (114) | | | (280) | | | — | | | (394) | |
| 2022年12月31日累计减值亏损 | (1,561) | | | (1,088) | | | (324) | | | (2,973) | |
| | | | | | | |
| 2022年12月31日的商誉（净额） | $ | 2,392 | | | $ | — | | | $ | 131 | | | $ | 2,523 | |
| | | | | | | |
| 2022年12月31日的商誉（毛） | $ | 3,953 | | | $ | 1,088 | | | $ | 455 | | | $ | 5,496 | |
| 收购的商誉（c） | — | | | 1 | | | — | | | 1 | |
| 商誉减少 | — | | | — | | | — | | | — | |
| 2023年12月31日的商誉（毛） | 3,953 | | | 1,089 | | | 455 | | | 5,497 | |
| | | | | | | |
| 2022年12月31日累计减值亏损 | (1,561) | | | (1,088) | | | (324) | | | (2,973) | |
| 商誉减值 | (25) | | | — | | | — | | | (25) | |
| 于二零二三年十二月三十一日之累计减值亏损（d） | (1,586) | | | (1,088) | | | (324) | | | (2,998) | |
| | | | | | | |
| 2023年12月31日的商誉（净额） | $ | 2,367 | | | $ | 1 | | | $ | 131 | | | $ | 2,499 | |
_______________
(a)截至2022年12月31日止年度收购的商誉涉及收购 四房地产经纪业务， 二所有权和结算业务。
(b)截至2022年12月31日止年度的商誉减少与2022年第一季度出售所有权承销商有关（有关交易的描述，请参阅附注1“呈列基准”）。
(c)截至2023年12月31日止年度收购的商誉涉及收购 一房地产经纪业务。
(d)包括减值费用，使商誉减少美元252023年，百万美元3942022年，百万美元5402020年，百万美元2532019年，百万美元1,2792008年期间，100万美元，5072007年，百万。
经纪收购
没有任何收购事项对公司的经营业绩、财务状况或现金流量单独或总体而言均不重大。
截至2022年12月31日止年度，本公司收购四透过其全资附属公司拥有的经纪集团进行房地产经纪业务，总现金代价为美元16100万美元，建立了美元11百万的或有考虑。该等收购产生商誉，21其他无形资产6100万美元，其他资产26亿美元和其他负债26百万美元。
无形资产
无形资产如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至2023年12月31日 | | 截至2022年12月31日 |
| | 毛收入
携带
金额 | | 累计
摊销 | | 网络
携带
金额 | | 毛收入
携带
金额 | | 累计
摊销 | | 网络
携带
金额 |
| 可摊销特许经营协议(A) | $ | 2,010 | | | $ | 1,123 | | | $ | 887 | | | $ | 2,010 | | | $ | 1,056 | | | $ | 954 | |
| 无限生命-商标(B) | $ | 586 | | | | | $ | 586 | | | $ | 611 | | | | | $ | 611 | |
| 其他无形资产 | | | | | | | | | | | |
| 可摊销许可协议(C) | $ | 45 | | | $ | 16 | | | $ | 29 | | | $ | 45 | | | $ | 15 | | | $ | 30 | |
| 可摊销--客户关系(D) | 454 | | | 385 | | | 69 | | | 456 | | | 366 | | | 90 | |
| 无限期终身产权-植物股票(E) | 28 | | | | | 28 | | | 28 | | | | | 28 | |
| 可摊销--其他(F) | 7 | | | 6 | | | 1 | | | 11 | | | 9 | | | 2 | |
| 其他无形资产合计 | $ | 534 | | | $ | 407 | | | $ | 127 | | | $ | 540 | | | $ | 390 | | | $ | 150 | |
_______________
(a)一般在一段时间内摊销30好几年了。
(b)主要涉及房地产特许经营权、所有权和搬迁商标，预计这些商标将在未来一段时间内产生无限期的现金流。特许经营商标被减损了$2500万2023年第四季度，由于公司年度减值评估.
(c)关于Sotheby's International Realty®更好的家园和花园®正在摊销的房地产协议 50年（许可协议的合同期限）。
(d)与在一段时间内摊销的客户关系有关， 10至20好几年了。
(e)在某些州，所有权工厂的所有权是必须进行产权保险的。本公司预期将在无限期内产生未来现金流量。
(f)包括按合约年期摊销的不竞争契诺和其他无形资产，一般按以下期间摊销： 3至5好几年了。
无形资产摊销费用如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至12月31日止年度， |
| | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 特许经营协议 | $ | 67 | | | $ | 67 | | | $ | 67 | |
| 许可协议 | 1 | | | 1 | | | 1 | |
| 客户关系 | 21 | | | 21 | | | 22 | |
| 其他 | 1 | | | 7 | | | 4 | |
| 总计 | $ | 90 | | | $ | 96 | | | $ | 94 | |
根据本公司截至2023年12月31日的可摊销无形资产，本公司预计相关摊销费用约为美元，89百万，$89百万，$89百万，$74百万，$68百万美元和美元5772024年、2025年、2026年、2027年、2028年及其后，
8. 其他流动资产和已计费用及其他流动负债
其他流动资产包括： | | | | | | | | | | | |
| | 十二月三十一日， |
| | 2023 | | 2022 |
| 预付合同和其他预付费用 | $ | 78 | | | $ | 81 | |
| 预付费代理商奖励 | 49 | | | 55 | |
| 加盟商销售奖励 | 30 | | | 30 | |
| 其他 | 61 | | | 39 | |
| 其他流动资产总额 | $ | 218 | | | $ | 205 | |
应计费用和其他流动负债包括： | | | | | | | | | | | |
| | 十二月三十一日， |
| | 2023 | | 2022 |
| 应计薪金和有关雇员费用 | $ | 158 | | | $ | 110 | |
| 客户预付款 | 29 | | | 15 | |
| 应计数量奖励 | 28 | | | 39 | |
| 累算佣金 | 34 | | | 44 | |
| 重组应计项目 | 14 | | | 14 | |
| 递延收入 | 53 | | | 62 | |
| 应计利息 | 34 | | | 40 | |
| 融资租赁负债的当期部分 | 9 | | | 11 | |
| 由于以前的父母 | 38 | | | 20 | |
| 其他 | 176 | | | 115 | |
| 应计费用和其他流动负债总额 | $ | 573 | | | $ | 470 | |
9. 短期和长期债务
负债总额如下： | | | | | | | | | | | |
| | 十二月三十一日， |
| | 2023 | | 2022 |
循环信贷安排 | $ | 285 | | | $ | 350 | |
定期贷款A类贷款 | 206 | | | 221 | |
| 7.00%高级担保第二留置权票据 | 627 | | | — | |
| 5.75%优先票据 | 576 | | | 899 | |
| 5.25%高级债券 | 451 | | | 985 | |
| 0.25%可兑换高级票据 | 397 | | | 394 | |
| 短期和长期债务总额 | $ | 2,542 | | | $ | 2,849 | |
| 证券化义务： | | | |
| Apple Ridge Funding LLC | $ | 115 | | | $ | 163 | |
负债表
截至2023年12月31日，公司的借款安排如下： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 利息
费率 | | 期满
日期 | | 本金金额 | | 未摊销保费和债务发行成本 | | 净额 |
| 循环信贷安排(1) | (2) | | 2027年7月(2) | | $ | 285 | | | $ * | | $ | 285 | |
定期贷款A类贷款 | (2) | | 2025年2月 | | 206 | | | — | | | 206 | |
高级担保第二留置权票据(3) | 7.00% | | 2030年4月 | | 640 | | | 13 | | | 627 | |
高级注释(3)(4) | 5.75% | | 2029年1月 | | 576 | | | — | | | 576 | |
高级注释(3)(4) | 5.25% | | 2030年4月 | | 457 | | | 6 | | | 451 | |
可交换高级债券(5) | 0.25% | | 2026年6月 | | 403 | | | 6 | | | 397 | |
| 短期和长期债务总额 | $ | 2,567 | | | $ | 25 | | | $ | 2,542 | |
证券化义务：(6) | | | | | | | | | |
| Apple Ridge Funding LLC | | 2024年5月 | | $ | 115 | | | $ * | | $ | 115 | |
_______________
*与我们的循环信贷安排和证券化债务相关的债务发行成本被归类为其他资产中的递延融资资产。
(1)截至2023年12月31日，该公司拥有1,100其循环信贷安排下的百万借款能力。截至2023年12月31日，有美元285循环信贷机制下的百万未偿还借款和美元33百万未开立的未开立信用证。2024年2月14日，公司拥有美元383循环信贷机制下的百万未偿还借款和美元33百万未开立的未开立信用证。
(2)更多信息见下文标题“高级担保信贷协议和定期贷款协议”。
(3)有关债务交换交易的额外资料，见下文“债务交换交易”及“7.00%高级担保第二留置权债券”标题，以及有关2023年第三季公开市场回购的额外资料，见标题“公开市场回购5.75%及5.25%优先债券”。
(4)更多信息见下文“不担保票据”标题下。
(5)更多信息见下文“可交换高级票据”标题下.
(6)更多信息见下文“证券化债务”标题下。
到期表
截至2023年12月31日，以下每项长期借款的综合到期日总额五年如下所示：
| | | | | | | | |
| 年 | | 金额 |
2024 (a) | | $ | 307 | |
| 2025 | | 184 | |
| 2026 | | 403 | |
| 2027 | | — | |
| 2028 | | — | |
_______________
(a)长期债务的流动部分美元307综合资产负债表所示的百万美元包括美元285截至2023年12月31日，循环信贷工具项下的未偿还借款，以及2024年四个季度的摊销付款总额为美元22100万元用于定期贷款。循环信贷融资项下的未偿还借贷因融资之循环性质及条款及条件而于资产负债表分类为流动。
高级担保信贷协议和定期贷款协议
本公司于2013年3月5日修订并重列的信贷协议（经不时修订、修订及重述、修改或补充，「高级抵押信贷协议」）规管其高级抵押循环信贷融资，（“循环信贷融资”）及于二零二一年九月悉数偿还前，其定期贷款B融资（“定期贷款B融资”，并与循环信贷融资统称为“高级担保信贷融资”）和公司的定期贷款A协议日期为2015年10月23日（经修订，修订和重述，
根据本公司不时修订或补充的“定期贷款A协议”），其优先有抵押定期贷款A信贷融资（“定期贷款A融资”）。
循环信贷融资之到期日为二零二七年七月二十七日，并可提前至以下较早日期：（i）倘于二零二六年三月十六日或之前， 0.25%可交换优先票据尚未延期、再融资或更换至2027年10月26日之后到期（或于二零二六年三月十六日前并无以其他方式解除、失效或偿还），循环信贷融资的到期日将为二零二六年三月十六日及（ii）倘于二零二四年十一月九日或之前，如果定期贷款A协议项下的“定期贷款A”尚未延期、再融资或更换至2027年10月26日之后到期（或未于2024年11月9日前偿还），则循环信贷融资的到期日将为2024年11月9日。
高级担保信贷安排
高级担保信贷设施包括$1,100百万美元的循环信贷额度，其中包括150百万信用证子设施。
循环信贷工具项下循环贷款的利率根据Anywhere Group的选择， 软性加上10个基点的信贷利差调整或摩根大通银行，N.A.最优惠利率（"ABR”），加上（在每种情况下）额外保证金，但须根据公司当时的高级担保杠杆比率作出以下调整：
| | | | | | | | | | | | | | |
| 高级担保杠杆比率 | | 适用SOFR保证金 | | 适用ABR保证金 |
| 大于3.50至1.00 | | 2.50% | | 1.50% |
小于或等于3.50至1.00但大于或等于2.50至1.00 | | 2.25% | | 1.25% |
| 小于2.50至1.00但大于或等于2.00至1.00 | | 2.00% | | 1.00% |
| 少于2.00至1.00 | | 1.75% | | 0.75% |
根据上一季度的高级担保杠杆比率， 软性利润率为 1.75%，ABR界值为 0.75截至2023年12月31日止三个月。
高级担保信贷协议项下的债务在法律允许的范围内以Anywhere Group、Anywhere Intermediate及其所有国内附属公司（若干除外附属公司除外）的绝大部分资产作抵押，惟若干例外情况除外。
高级担保信贷协议包含财务、肯定和否定契约，以及一项财务契约，其中Anywhere集团维持（只要循环信贷融资下的承诺尚未履行）最高允许高级担保杠杆比率，不得超过 4.75至1.00.杠杆比率每季度进行测试，而不论于测试日期根据循环信贷融资发出之未偿还借贷金额及信用证。优先担保净债务总额不包括Apple Ridge证券化债务或我们的无抵押债务，包括无抵押票据和可交换优先票据。于2023年12月31日，Anywhere集团遵守优先担保杠杆比率契诺。
定期贷款A类贷款
定期贷款A融资包括于二零二五年二月到期之定期贷款A融资（“延期贷款A”）项下的未偿还贷款。直至其于二零二一年九月悉数偿还为止，定期贷款A融资亦包括于二零二三年二月到期之非延期贷款A。长期贷款A规定按原本金额$的百分比进行季度摊销，237于2021年6月30日开始，详情如下： 0.6252021年6月30日至2022年3月31日期间的季度%； 1.252022年6月30日至2023年3月31日期间的季度%； 1.8752023年6月30日至2024年3月31日期间的季度百分比；以及 2.50于2024年6月30日或之后结束的期间的季度利率为%，而延期贷款A的余额于2025年2月8日到期。
于二零二三年五月，本公司订立定期贷款协议之修订，以定期SOFR加10个基点信贷息差调整取代伦敦银行同业拆息（“伦敦银行同业拆息”），作为定期贷款A融资之适用基准（定期贷款A融资之适用保证金维持不变）。有关延长期限贷款A项下未偿还借款的利率是根据本公司的选择， 软性加
10个基点的信贷利差调整， ABR，加上（在每种情况下）额外的保证金，可根据公司当时的高级担保杠杆比率作出调整：
| | | | | | | | | | | | | | |
| 高级担保杠杆比率 | | 适用SOFR保证金 | | 适用ABR保证金 |
| 大于3.50至1.00 | | 2.50% | | 1.50% |
小于或等于3.50至1.00但大于或等于2.50至1.00 | | 2.25% | | 1.25% |
| 小于2.50至1.00但大于或等于2.00至1.00 | | 2.00% | | 1.00% |
| 少于2.00至1.00 | | 1.75% | | 0.75% |
基于上一季度的高级担保杠杆率，SOFR利润率为1.75%，ABR界值为 0.75截至2023年12月31日止三个月。
定期贷款协议包含的契约与高级担保信贷协议中的契约基本相似。
债务交换交易记录
2023年8月24日，公司根据证券法第4(A)(2)节完成债务交换交易，根据该交易，公司发行了美元640百万美元7.002030年到期的高级担保第二留置权票据百分比，换取$298百万美元的5.752029年到期的优先债券百分比和$503百万美元的5.252030年到期的优先债券百分比，其中包括：
•$218百万美元7.00%高级担保第二留置权票据，2030年到期，发行给特拉华州有限合伙企业Angelo，Gordon&Co.，L.P.(“Angelo Gordon”)管理的基金，以换取$2732029年到期的高级票据和2030年到期的高级票据(包括$55百万美元的5.752029年到期的优先债券百分比和$218百万美元的5.25根据Anywhere与Angelo Gordon于2023年7月25日签订的交换协议，2030年到期的优先票据百分比)；以及
•$422百万美元7.002030年到期的高级担保第二留置权票据百分比，换取$243百万美元的5.752029年到期的优先债券百分比和$285百万美元的5.25根据交换要约(“交换要约”)，将于2030年到期的优先票据的条款与重要票据持有人交换的条款大致相同。
公开市场回购5.75%及5.25%高级债券
在交换要约于2023年8月下旬及2023年9月1日到期后，本公司回购了$26百万美元的5.75高级票据百分比和$40百万美元的5.25%公开市场购买的优先票据，总买入价为$48百万美元，外加相应回购日期的应计利息。
7.00%高级担保第二留置权票据
这个7.00%高级担保第二留置权票据于2030年4月15日到期，利息每半年支付一次，从2023年10月15日开始，每年4月15日和10月15日支付一次。
这个7.00%高级担保第二留置权票据由Anywhere Intermediate和Anywhere Intermediate及Anywhere的每一家国内直接或间接受限附属公司(若干除外实体除外，即其高级担保信贷安排及定期贷款A安排及其若干未偿还债务证券的担保人)以优先担保的第二优先基准提供担保。这个7.00%高级担保第二留置权票据也由任何地方以无担保的高级从属基础担保。这个7.00%高级担保第二留置权票据的抵押品与Anywhere集团在其高级担保信贷安排和定期贷款A安排下的现有第一留置权债务的抵押品基本相同。
管理的契约7.00%高级担保第二留置权票据包含各种契约，这些契约限制Anywhere Intermediate、Anywhere Group和Anywhere Group的受限子公司采取某些行动的能力，这些契约受许多重要的例外和限制。这些契诺实质上与契约中管限5.752029年到期的优先债券百分比和5.252030年到期的优先票据百分比，见下文“无抵押票据”标题下所述。
无担保票据
这个5.75高级附注和百分比5.25%优先票据(统称为“无抵押票据”)为Anywhere Group的无抵押优先债务。这个5.75高级债券将于2029年1月15日到期，该等债券的利息每半年支付一次，分别于1月15日和7月15日支付。5.25高级票据将于2030年4月15日到期，该等票据的利息每半年于4月15日及10月15日支付一次，自2022年4月15日开始。
本公司可赎回全部或部分5.75高级备注百分比或5.25%优先票据，赎回价格载于适用于该等票据的契约所载的赎回价格，分别由2024年1月15日及2025年4月15日起生效。在该日期之前，公司可选择全部或部分赎回适用票据，赎回价格相当于100赎回该等票据的本金的%，另加适用于该等票据的契约所载的“完整”溢价。此外，在上述日期之前，公司最多可赎回40适用于该等票据的契约所载的若干股票发行所得款项的%。
无抵押票据由Anywhere Group的每一家国内附属公司以无抵押优先基准提供担保，而Anywhere集团的每一家国内附属公司均为高级抵押信贷安排、定期贷款A贷款及Anywhere集团的未偿还债务证券的担保人，并由Anywhere Holdings以无抵押优先从属基准提供担保。
管理无抵押票据的契约包含各种负面契约，限制Anywhere Group及其受限制的子公司采取某些行动的能力，这些契约受许多重要的例外情况和限制。这些条款包括对Anywhere Group及其受限子公司以下能力的限制：(A)产生或担保额外债务，或发行不合格股票或优先股，(B)向股东支付股息或分配，(C)回购或赎回股本，(D)进行投资或收购，(E)限制某些子公司向Anywhere集团支付股息或其他付款的能力，(F)与关联公司达成交易，(G)创建留置权，(H)与其他公司合并或合并，或转让其全部或几乎所有资产，(I)转让或出售资产，包括附属公司的股本及(J)预付、赎回或回购在偿付权上从属于无抵押票据的债务。
特别是在无抵押票据项下：
•当综合杠杆率等于或大于时，累积信贷篮子不能用于回购股份。4.0至1.0以备考方式进行回购；
•综合杠杆率必须低于 3.0至1.0使用无限制的一般限制付款篮子；以及
•有限制的付款篮子可供选择，最高可达$45每个日历年的百万股息（任何实际股息从可用累计信贷篮子中扣除）。
综合杠杆率的计算方法是将Anywhere Group的净债务总额（不包括证券化）除以12个月的息税前利润。EBITDA（定义见规管无抵押票据的适用契约）与按备考基准计算的EBITDA大致相似，因为该等条款在高级抵押信贷协议中定义。规管无抵押票据的附注项下的净债务为Anywhere集团的总债务（不包括证券化）减去（i）超出受限制现金的现金及现金等价物及（ii）美元200在3月1日至5月31日期间的某个日期测量比率时，允许进行百万次季节性调整。
可交换高级债券
2021年6月，Anywhere集团发行美元403百万美元0.25%可兑换优先票据到期日期为2026年。发售所得款项净额用于支付下文所述可交换票据对冲交易的成本（部分被下文所述权证交易所得款项抵销）。可交换优先票据于2026年6月15日到期，并于6月15日及12月15日每半年支付利息。
可交换优先票据由Anywhere集团的各国内附属公司以无抵押优先基准作担保，该等附属公司为优先有抵押信贷融资、定期贷款A融资及Anywhere集团未偿还债务证券项下的担保人，并由Anywhere以无抵押优先后偿基准作担保。
票据持有人有权于2026年3月15日前于发生若干事件（如规管票据的附注所述）及于2026年3月15日或之后（可选择）交换其可交换优先票据，直至紧接票据到期日前第二个预定交易日营业时间结束为止。在交换时，Anywhere集团将支付现金，最高达到交换的本金额，并支付或交付现金，股票，
公司的普通股或两者的组合，由公司选择用于交换义务超过所交换本金总额的部分。
可交换优先票据的初始汇率为 40.8397公司普通股每$1股1,000票据本金额（即初始交换价约为美元，24.49每股）。汇率及汇率可于若干事件发生时按惯例作出调整，并可于出现“整体基本变动”（定义见可交换优先票据的附注）时在指定期间内上调。最初，最大值约为 23,013,139本公司普通股股份可以在交换可交换优先票据时发行，基于初始最高汇率， 57.1755公司普通股每$1股1,000票据本金额，须遵守惯例反稀释调整条文。
可交换优先票据可全部或部分赎回，在2024年6月20日和到期日之间，如果公司的普通股超过， 130至少为交换价格的%20可交换优先票据之现金赎回价为可交换优先票据之本金额加应计及未付利息。此外，赎回任何可交换优先票据将构成整体基本变动，在某些情况下，可能会提高适用于该票据交换的汇率。此外，倘发生若干构成“根本变动”（定义见可交换优先票据之附注）之公司事件，则票据持有人可要求本公司按相等于将购回票据本金额加应计及未付利息之现金购回价购回其可交换优先票据。规管可交换优先票据的附注亦就违约事件作出规定，倘发生任何违约事件，则可交换优先票据的本金及应计利息变为或将宣布到期应付。
于二零二一年六月发行时，根据适用的会计指引，本公司分配美元。319债务负债为1000万美元，53100万元，以追加资本支付。可交换优先票据本金额与负债部分（包括发行成本）之间的差额指债务折让，本公司按可交换优先票据的有效利率摊销至利息开支。 4.375%.因此，本公司确认非现金利息支出为美元，8于二零二一年，有关可交换优先票据之金额为百万。于2022年1月1日采纳ASU 2020—06后，本公司终止确认与其可交换优先票据相关的未摊销债务贴现和相关权益部分，导致长期债务增加美元，65百万美元，减少额外实缴资本美元53 扣除税项，并减少递延税项负债17 万本公司录得采纳调整之累计影响，5于二零二二年一月一日，本集团就其可交换优先票据自发行以来的债务贴现摊销确认的累计利息开支拨回，以减少2022年1月1日的累计赤字。
可交换票据对冲和权证交易
就可交换优先票据之定价及初步买方行使购买更多票据之行为而言，本公司与若干交易对手（“期权交易对手”）进行可交换票据对冲交易。这些交易，总共花费了美元，671000万美元，以保护票据基础的公司普通股的潜在摊薄，调整类似于适用于可交换优先票据的调整。
同时，作为该等交易的一部分，本公司与期权对手方订立认股权证交易，出售认股权证以购买相同数量的本公司普通股股份，但须按惯例调整。认股权证的初步行使价为美元，30.6075每股，公司收到美元46从这些交易中获得了百万现金。
收购可交换票据对冲及出售认股权证的综合影响旨在减轻交换可交换优先票据时的潜在摊薄及╱或现金支付，有效地提高整体交换价格，24.49至$30.6075每股。
发行后，本公司录得递延税项负债为美元，20与可交换优先票据债务贴现及递延税项资产$18与可交换票据对冲交易有关。该等已扣除并计入综合资产负债表内的递延所得税。与可交换优先票据债务贴现有关的递延税项负债已于2022年1月1日拨回，如上文所讨论，采纳ASU 2020—06。
证券化义务
Anywhere集团已通过Apple Ridge Funding LLC根据一项于2024年5月到期的证券化计划担保债务。证券化计划包括一项季节性增加条款，允许临时增加到美元，215 从2023年7月17日到10月15日，借贷能力增加了1000万美元，当时它恢复到美元200 百万的借贷能力。截至2023年12月31日，本公司拥有美元200Apple Ridge Funding LLC证券化计划下的百万借贷能力，1151000万美元被使用，剩下的是美元85100万美元的可用容量，但须维持足够的搬迁相关资产，以抵押证券化债务。
Apple Ridge实体为综合特别目的实体，用于将搬迁应收款项及相关资产证券化。这些资产来自代表Anywhere集团搬迁业务的客户预付资金，以促进其员工的搬迁。这些特殊目的实体的资产不可用于支付Anywhere Group的一般债务。根据Apple Ridge计划，倘并无发生终止或摊销事件，则根据指定搬迁管理协议产生的任何新应收款项均出售至证券化计划，而随着新合资格搬迁管理协议的订立，新协议将指定至该计划。
Apple Ridge计划有限制性契约和触发事件，其发生可能会限制我们在此设施下获取新的或现有资金的能力，或导致设施终止，其中任何一种都会对公司搬迁服务的运营产生不利影响。
Anywhere集团从搬迁应收款及相关资产中获得的若干资金须用于偿还证券化债务。这些债务以美元作抵押146百万美元和美元206于二零二三年及二零二二年十二月三十一日，相关搬迁应收款项及其他相关搬迁资产分别为百万元。绝大部分搬迁相关资产均于交易日期起计十二个月内变现。因此，Anywhere集团的所有证券化债务在随附的合并资产负债表中被分类为流动债务。
与该融资项下借贷有关的利息为美元12百万美元和美元7截至2023年及2022年12月31日止年度，分别为百万美元。该利息记录在随附的综合经营报表中的净收入中，因为相关借款用于为Anywhere集团的搬迁业务提供资金，而这些资产通常赚取利息。证券化债务指平均加权利率为 7.5%和4.2截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日止年度分别为2%。
提前清偿债务和注销融资成本的损益
截至2023年12月31日止年度，本公司录得提前清偿债务的收益总额为美元，169百万美元，其中包括$151由于债务交换交易，18由于上文所述于二零二三年第三季度进行的公开市场回购，导致亏损1000万美元。
截至二零二二年十二月三十一日止年度，本公司录得提前清偿债务之亏损港币1，000，000元。962022年再融资交易，其中包括美元802000万元，是与提前赎回有关的保险费有关的 7.625%高级担保第二留置权票据及 9.375高级注释百分比。
于截至二零二一年十二月三十一日止年度，本公司录得提前清偿债务之亏损为美元。21亿美元，并注销若干融资费用1于二零二一年一月及二月进行的再融资交易导致的利息开支减少，150于二零二一年四月，定期贷款B融资项下的未偿还借贷中的百万元，以及于二零二一年九月偿还非延期贷款A及定期贷款B融资。
10. 特许经营及营销活动
国内特许经营人协议一般要求特许经营人向公司支付特许经营人主要办事处的初始特许经营费，加上特许经营人赚取的佣金总收入的百分比（如有）。特许经营者的费用可以以多种方式构成。本公司采用多种特许经营费模式，包括：（i）基于数量的奖励（ii）固定百分比的专利费（根据该规定，专营公司须支付其佣金收入的固定百分比）；（iii）有上限的费用（根据该规定，特许经营人每年支付一笔特许权使用费，上限为每名独立销售代理人的固定金额）；及（iv）分级专营权费（根据该等特许经营人支付其总佣金收入的某个百分比作为专营权费）。目前有效的数量奖励因各合资格特许经营商而有所不同，本公司提供详细表格，说明实现数量奖励所需的总收入门槛及相应奖励金额，并可能会有所变动。
国内初始特许经营费和国际区域开发费为美元5百万，$4百万美元和美元5截至2023年、2022年及2021年12月31日止年度各年的净利润分别为百万美元。特许经营权使用费收入扣除每年向房地产特许经营者提供的数量奖励，43百万，$61百万美元和美元87截至2023年、2022年及2021年12月31日止年度的净资产分别为百万美元。
该公司的全资房地产经纪服务部门，拥有的经纪集团，支付特许权使用费给该公司的特许经营业务；然而，这些金额在合并中被抵销。拥有的经纪集团支付特许权使用费给特许经营集团$301百万，$358百万美元和美元393截至2023年、2022年和2021年12月31日的年度分别为100万美元。
营销费用一般由本公司的房地产特许经营商支付，一般根据房地产交易所赚取的总成交佣金的指定百分比计算，并可能受到某些最低和最高付款。品牌营销基金收入为美元82百万，$89百万美元和美元92截至2023年、2022年及2021年12月31日止年度，分别为百万美元，其中包括自自有经纪集团向特许经营集团支付的营销费用，14百万，$15百万美元和美元14截至2023年、2022年及2021年12月31日止年度的净资产分别为百万美元。根据特许经营协议的规定，一般由公司酌情决定，所有这些费用将用于营销目的。
现有的专营及公司拥有办事处数目如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | (未经审计) 截至2013年12月31日， |
| | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 特许经营（国内和国际）： | | | | | |
Century 21® | 11,972 | | | 13,611 | | | 14,246 | |
新纪元® | 2,395 | | | 2,407 | | | 2,355 | |
Coldwell Banker® | 2,140 | | | 2,100 | | | 2,071 | |
Coldwell Banker商业® | 189 | | | 171 | | | 164 | |
Sotheby's International Realty® | 1,071 | | | 1,035 | | | 986 | |
Better Homes and Gardens®房地产 | 440 | | | 418 | | | 411 | |
Corcoran® | 96 | | | 82 | | | 122 | |
| 总特许经营 | 18,303 | | | 19,824 | | | 20,355 | |
| 公司拥有： | | | | | |
Coldwell Banker® | 551 | | | 606 | | | 605 | |
Sotheby's International Realty® | 44 | | | 44 | | | 41 | |
Corcoran® | 28 | | | 29 | | | 29 | |
| 所属公司共计 | 623 | | | 679 | | | 675 | |
专营及公司拥有的办事处数目（合计）变动如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | (未经审计) 截至2011年12月31日的第一年， |
| | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 特许经营（国内和国际）： | | | | | |
| 期初余额 | 19,824 | | | 20,355 | | | 19,386 | |
| 加法 | 571 | | | 548 | | | 1,583 | |
| 终止合同 | (2,092) | | | (1,079) | | | (614) | |
| 期末余额 | 18,303 | | | 19,824 | | | 20,355 | |
| 公司拥有： | | | | | |
| 期初余额 | 679 | | | 675 | | | 673 | |
| 加法 | 5 | | | 46 | | | 25 | |
| 闭包 | (61) | | | (42) | | | (23) | |
| 期末余额 | 623 | | | 679 | | | 675 | |
截至2023年12月31日，已签署的特许经营协议为数不多，但办事处尚未运作。此外，截至2023年12月31日，尚未终止的特许经营协议数量不多。
为协助特许经营者转换为本公司的一个品牌或作为奖励续订其特许经营协议，本公司可酌情提供奖励，主要以转换票据或其他票据支持资金的形式。倘专营权人在票据有效期内符合若干最低年度收入限额，并符合专营权协议的条款，则一般在专营权协议有效期内，每年可按相等的应课差饷款额宽免该票据的款额。倘未能达到收益表现门槛或特许经营协议终止，特许经营人或须偿还部分未偿还票据。该等特许经营人转换票据或其他票据支持资金的金额为美元，174百万美元和美元182于2023年12月31日及2022年12月31日分别为百万美元。该等票据主要分类为本公司综合资产负债表中的其他非流动资产。该公司在经营报表中记录了与这些票据的免除和减值有关的反收入，以及其他销售奖励措施为美元，34百万，$45百万美元和美元32截至2023年、2022年和2021年12月31日的年度分别为100万美元。
11. 员工福利计划
界定福利退休金计划
该公司的固定福利养老金计划于1997年7月1日停止对新参与者开放，现有参与者不应累积任何额外福利。2023年的定期养恤金费用净额为美元3100万美元，包括利息成本约为美元，52000万美元的精算净损失摊销3100万美元，由1美元的效益抵消5100万美元的资产预期回报率。2022年的定期养恤金福利净额为美元1100万美元，包括利息成本约为美元，42000万美元的精算净损失摊销2100万美元，由1美元的效益抵消7100万美元的资产预期回报率。
于2023年及2022年12月31日，本计划的累计福利责任为美元，100百万美元和美元107该计划资产的公允价值为美元86百万美元和美元902000万美元，导致累积养恤金债务未供资14百万美元和美元17于综合资产负债表内的其他流动及非流动负债中入账。
截至2023年12月31日，该计划的未来福利支付估计如下：
| | | | | | | | |
| 年 | | 金额 |
| 2024 | | $ | 9 | |
| 2025 | | 9 | |
| 2026 | | 9 | |
| 2027 | | 9 | |
| 2028 | | 8 | |
| 2029至2033年 | | 39 | |
2024年期间所需的最低资金估计为#美元。3百万美元。
下表列出了截至2023年12月31日按类别划分的计划资产的公允价值：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 资产类别 | | 相同资产在活跃市场的报价
(第I级) | | 重要的其他可观察到的投入
（二级） | | 无法观察到的重要输入
(三级) | | 总计 |
| 现金和现金等价物 | | $ | 3 | | | $ | — | | | $ | — | | | $ | 3 | |
| 股权证券 | | — | | | — | | | — | | | — | |
| 固定收益证券 | | — | | | 35 | | | — | | | 35 | |
| 总计 | | $ | 3 | | | $ | 35 | | | $ | — | | | $ | 38 | |
按资产净值(“资产净值”)计量的计划资产(1) | | | | | | | | 48 | |
计划总资产 | | | | | | | | $ | 86 | |
_______________(1)这些计划资产的公允价值是使用资产净值作为实际权宜之计来确定的，因此没有在公允价值等级中进行分类。
下表列出了截至2022年12月31日按类别划分的计划资产的公允价值：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 资产类别 | | 相同资产在活跃市场的报价
(第I级) | | 重要的其他可观察到的投入
（二级） | | 无法观察到的重要输入
(三级) | | 总计 |
| 现金和现金等价物 | | $ | 1 | | | $ | — | | | $ | — | | | $ | 1 | |
| 股权证券 | | — | | | 50 | | | — | | | 50 | |
| 固定收益证券 | | — | | | 39 | | | — | | | 39 | |
| 计划总资产 | | $ | 1 | | | $ | 89 | | | $ | — | | | $ | 90 | |
其他员工福利计划
该公司还为某些子公司维持退休后的健康和福利计划，并为某些个人维持一个不合格的养老金计划。这些计划在公司综合资产负债表上应计的相关预计福利债务(主要在其他非流动负债中)为#美元。32023年12月31日和2022年12月31日均为100万。
固定缴款储蓄计划
该公司发起了一项固定缴款储蓄计划，该计划为某些符合条件的员工提供了为退休积累资金的机会，并让公司与参与计划的员工的部分缴款相匹配。本公司为该计划缴款的费用为#美元。21百万，$22百万美元和美元20截至2023年、2022年和2021年12月31日的年度分别为100万美元。
12. 所得税
国内和国外业务的税前(亏损)收入构成如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十二月三十一日止的年度： |
| | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 国内 | $ | (119) | | | $ | (368) | | | $ | 486 | |
| 外国 | 6 | | | 17 | | | (3) | |
| 税前(亏损)收入 | $ | (113) | | | $ | (351) | | | $ | 483 | |
所得税(福利)费用的构成如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十二月三十一日止的年度： |
| | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 当前： | | | | | |
| 联邦制 | $ | 9 | | | $ | 24 | | | $ | 29 | |
| 状态 | 5 | | | — | | | 30 | |
| 外国 | 4 | | | 4 | | | 2 | |
| 总电流 | 18 | | | 28 | | | 61 | |
| 延期： | | | | | |
| 联邦制 | (31) | | | (78) | | | 70 | |
| 状态 | (2) | | | (18) | | | 2 | |
| 外国 | — | | | — | | | — | |
| 延期合计 | (33) | | | (96) | | | 72 | |
| 所得税(福利)费用 | $ | (15) | | | $ | (68) | | | $ | 133 | |
本公司的有效所得税率与美国联邦法定税率相一致21实际费用的百分比如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十二月三十一日止的年度： |
| | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 联邦法定利率 | 21 | % | | 21 | % | | 21 | % |
| 州和地方所得税，扣除联邦税收优惠后的净额 | 1 | | | 3 | | | 6 | |
| | | | | |
| 不可扣除的股权薪酬 | (1) | | | — | | | 1 | |
| 不可扣除的高管薪酬 | (4) | | | (1) | | | 1 | |
| 商誉减值 | (5) | | | (8) | | | — | |
| | | | | |
| 不确定的税收状况 | — | | | (1) | | | — | |
税收抵免（a） | 6 | | | 7 | | | — | |
| 估值免税额净变动 | (5) | | | — | | | — | |
| 其他永久性差异 | — | | | (2) | | | (1) | |
| 实际税率 | 13 | % | | 19 | % | | 28 | % |
_______________
(a)2022年的这一项目包括与完成2016至2022年纳税年度的研究税收抵免研究有关的福利。
递延所得税是指为财务报告和税务目的确认的资产和负债额之间的暂时性差异。递延所得税资产和负债的组成部分如下：
| | | | | | | | | | | |
| 十二月三十一日， |
| 2023 | | 2022 |
| 递延所得税资产： | | | |
| 净营业亏损结转 | $ | 36 | | | $ | 39 | |
| 税收抵免结转 | 28 | | | 27 | |
| 应计负债和递延收入 | 117 | | | 86 | |
| 利息支出限额结转 | 5 | | | 41 | |
| 经营租约 | 120 | | | 133 | |
| 最低养恤金义务 | 13 | | | 14 | |
| 坏账准备 | 10 | | | 9 | |
| 未确认税收优惠的负债 | 2 | | | 1 | |
| 其他 | — | | | 1 | |
| 递延税项资产总额 | 331 | | | 351 | |
| 减去：估值免税额 | (25) | | | (20) | |
| 扣除估值拨备后递延所得税资产总额 | 306 | | | 331 | |
| 递延所得税负债： | | | |
| 折旧及摊销 | 384 | | | 433 | |
| 经营租约 | 99 | | | 111 | |
| 预付费用 | 9 | | | 9 | |
| 合营企业投资基准差 | 21 | | | 17 | |
| | | |
| 递延税项负债总额 | 513 | | | 570 | |
| 递延所得税净负债 | $ | (207) | | | $ | (239) | |
截至2023年12月31日，本公司的净经营亏损结转递延税项资产主要与2025年至2034年到期的若干州净经营亏损结转相关。本公司的递延税项资产结转的税收抵免主要与2023年至2033年到期的外国税收抵免有关。本公司的利息支出限额结转从未到期。
所得税中的不确定性会计
本公司采用FASB关于所得税不确定性的会计准则，该准则规定了确认门槛和计量属性，用于确认和计量在纳税申报单中采取或预期采取的税收状况的财务报表。该公司在综合经营报表中反映了作为所得税支出的未确认税收优惠负债的变化。截至2023年12月31日，公司未确认税收优惠的总负债为$20100万美元，其中18如果确认，100万欧元将影响公司的实际税率。该公司预计其未确认的税收优惠在未来12个月内不会发生重大变化。
本公司在具有不同限制法规的司法管辖区提交美国、州和外国所得税申报单。2006年至2023年纳税年度的纳税申报单仍须由联邦和某些州税务机关审查。*在重要的外国司法管辖区，2017至2023年纳税年度的纳税申报单通常仍须由其各自的税务机关审查。本公司认为，其未确认的税收优惠总额有合理可能减少$1在某些征税管辖区，诉讼时效将在未来12个月内到期。
本公司分别在利息支出和营业费用中确认与未确认税收优惠相关的应计利息和罚金。公司确认利息支出增加#美元。1截至2023年12月31日的年度为百万美元，利息支出增加$1截至2022年12月31日的年度不是截至2021年12月31日的年度利息变动支出。
下表汇总了未确认税收优惠的结转情况：
| | | | | |
| 未确认的税收优惠-2021年1月1日 | $ | 19 | |
| 聚落 | (1) | |
| 因诉讼时效失效而减少 | (1) | |
| 未确认的税收优惠-2021年12月31日 | 17 | |
| 毛收入增长--前期税收状况 | 3 | |
| 毛减--前期税务头寸 | (1) | |
| 增加总额--本期税收状况 | 1 | |
| |
| |
| 未确认的税收优惠-2022年12月31日 | 20 | |
| |
| 毛减--前期税务头寸 | (1) | |
| 增加总额--本期税收状况 | 1 | |
| |
| |
| 未确认的税收优惠-2023年12月31日 | $ | 20 | |
该公司在美国和几个外国司法管辖区需缴纳所得税。在确定全球所得税拨备并记录相关资产和负债时，需要作出重大判断。在正常的业务过程中，有许多交易和计算最终确定的税收是不确定的。本公司定期接受税务机关的审计，因此审计结果不确定。该公司相信，对其纳税申报单上的立场有适当的支持。已记录负债代表对某些仓位的可能亏损的最佳估计，并基于对许多因素的评估，包括过去的经验和对适用于每一事项事实的税法的解释，对所有开放年度是足够的。然而，税务审计的结果本质上是不确定的。
分税制协议
根据与Cendant、Wyndham Worldwide和Travelport的税收分享协议，公司一般负责62.5为解决2006年12月31日或之前结束的纳税申索而支付的税款的百分比，涉及对Cendant及其某些子公司征收的所得税，Cendant认定这些子公司的业务(或以前的业务)与Anywhere、Wyndham Worldwide、Avis Budget或Travelport的各自业务没有具体关系。关于任何剩余的遗留Cendant纳税义务，本公司及其前母公司认为，对Cendant纳税申报单的立场有适当的支持。然而，税务审计及任何相关诉讼，包括税务分享协议下各方之间的税务责任分配纠纷或诉讼，可能会为本公司带来与本公司历史财务报表所反映的结果不同的结果。
13. 基于股票的薪酬
“公司”(The Company)授予某些高级管理成员、雇员和董事以股票为基础的薪酬奖励，包括非限制性股票期权、限制性股票单位(“RSU”)和绩效股票单位(“PSU”)。
在2023年5月3日召开的2023年股东年会上，公司股东批准了第二次修订和重新修订的2018年长期激励计划(《2018年计划》)。根据2018年计划，共有14100万股被授权发行，截至2023年12月31日，大约有5.1百万股可用于未来的授予。
股权奖励协议的形式包括一项股权奖励的退休条款，该条款规定，一旦雇员达到#岁，就继续授予奖励。65年数，或55年龄或以上加上至少十年在公司任职期间，只要他们受雇于公司或为公司提供服务一年在授予日或履约期开始后。
过往，每年授出之股权奖励一般包括受限制股份单位、受限制股份单位及购股权组合。然而，于二零二零年，本公司不再向一小群行政人员授出购股权、有限股权奖励，而向其他主要雇员授出现金奖励，包括现金受限制股份单位。
授予的受限制单位归属 三几年，与33.33于授出日期各周年之归属百分比。受限制股份单位之公平值等于本公司普通股于授出日期之收市价。于二零二三年，本公司授予
限制性股票单位奖励， 1.8百万股，加权平均授出日期公平值为美元5.81其中包括于二零二三年二月授予若干行政人员及于二零二三年五月授予董事的股份。有 2.8于2023年12月31日尚未行使的以股份结算的相关受限制股份单位，加权平均授出日期公允价值为美元9.36.
PSU是根据公司在一年内的财务业绩奖励受让人的激励措施， 三—年绩效期，从授出年度的1月1日开始，至授出年度后第三年的12月31日结束。这些奖项是根据以下各项衡量的： 二指标：一个是基于任何地方普通股的总股东回报相对于标准普尔中型股400指数（"RTSR"）的总股东回报，另一个是基于累积自由现金流目标（"CFCF"）的实现。每个PSU奖励项下的支出是可变的，并基于绩效期间实现绩效目标的程度（支出范围为 0%至175RTSR奖励目标的百分比， 0%至200于业绩期末后的第一季度派发。PSU奖励的公平值不受市场条件的影响，等于本公司普通股于授出日期的收市价，RTSR奖励的公平值使用蒙特卡洛模拟法于授出日期估计。
2023年2月，本公司授予业绩股票单位奖励， 1.5百万股，加权平均授出日期公平值为美元4.76一些高管。有 2.8于2023年12月31日发行在外的股份，加权平均授出日期公允价值为美元9.24.
股票期权的最长期限为十年复一年 四几年，与25于授出日期的每个周年日归属%。购股权的行使价等于本公司普通股于授出日期的收市价。购股权之公平值乃于授出日期采用柏力克—舒尔斯购股权定价模式估计。有 1.7于2023年12月31日尚未行使的购股权，加权平均行使价为美元23.23其中， 1.7以内在价值为 零及加权平均剩余合约年期 3.5年本公司自二零一九年起并无授出购股权，截至二零二三年十二月三十一日止年度，没收及行使活动并不重大。
基于股票的薪酬费用
截至2023年12月31日，根据当前业绩预期，15与计划项下的奖励股权奖励有关的未确认补偿成本，这些补偿成本将在未来期间记录为剩余加权平均期间的补偿费用， 1.7年本公司录得与激励股权奖励有关的股票补偿开支，12百万，$22百万美元和美元29截至2023年、2022年和2021年12月31日的年度分别为100万美元。
14. 重组成本
截至二零二三年、二零二二年及二零二一年十二月三十一日止年度的重组费用为美元49百万，$32百万美元和美元17分别为100万美元。截至2023年、2022年及2021年12月31日止年度的重组费用组成部分如下： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至12月31日的年份， |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 与人事有关的费用（1） | $ | 21 | | | $ | 16 | | | $ | 6 | |
| 设施相关费用（2） | 28 | | | 16 | | | 11 | |
| 重组费用共计（3） | $ | 49 | | | $ | 32 | | | $ | 17 | |
_______________ (1)人事相关成本包括向被解雇雇员提供的遣散费。
(2)设施相关成本包括与计划关闭设施相关的成本，如合同终止成本、租赁资产摊销（根据合同将在剩余期限内继续产生而对本公司没有经济利益）、资产处置加速折旧以及其他设施和员工搬迁相关成本。
(3)截至2023年12月31日止年度的重组费用包括美元43与业务效益计划有关的费用，以及6与之前的重组计划有关的费用。截至2022年12月31日止年度的重组费用包括美元20与业务效益计划有关的费用，以及12与之前的重组计划有关的费用。截至2021年12月31日止年度的重组费用与过往重组计划有关。
运营效果计划
自2022年第三季度开始，本公司启动了一项战略计划（“该计划”），以优化运营效率、降低办公室占地成本、集中运营支持架构的若干方面，并从营销和技术角度推动其为附属独立销售代理以及消费者提供服务的方式发生变化。此外，于二零二三年一月，本公司因二零二二年开始的房地产市场恶化趋势而进行了有意义的裁员。该公司预计2024年将产生额外成本，主要与设施关闭有关，这些设施是继续执行该计划的一部分。这些行动建立在其他多项降低成本和重新安排支出优先次序的举措之上，例如简化和更加集成和数字化的产品、系统和支持。提供公司的业务模式更数字化是改善消费者体验和公司持续的成本重点的一部分。该公司预计将继续优先投资于支持其独立销售代理、特许经营商和消费者，其中包括对技术和创新产品的投资，领先一代和特许经营商支持。
以下为与该计划有关的期初及期末储备结余对账： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 与人事有关的成本 | | 设施相关费用 | | 总计 |
| 2022年12月31日的余额 | $ | 10 | | | $ | 2 | | | $ | 12 | |
| 重组费用（1） | 21 | | | 22 | | | 43 | |
| 已支付或以其他方式解决的费用 | (21) | | | (20) | | | (41) | |
| 2023年12月31日的余额 | $ | 10 | | | $ | 4 | | | 14 | |
_______________ (1)此外，本公司承担了美元11截至2023年12月31日止年度，与该计划有关的租赁资产减值的设施相关成本。
下表按与该计划有关的费用类别列出目前预计将发生的费用总额： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 预计发生的总额 | | 发生额
到目前为止 | | 待发生的剩余金额共计 |
| 与人事有关的成本 | $ | 38 | | | $ | 35 | | | $ | 3 | |
| 与设施相关的成本 | 51 | | | 28 | | | 23 | |
| 总计 | $ | 89 | | | $ | 63 | | | $ | 26 | |
下表显示了与该计划相关的可报告部分目前预计发生的总成本：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 预计发生的总额 | | 发生额
到目前为止 | | 待发生的剩余金额共计 |
| 特许经营集团 | $ | 13 | | | $ | 13 | | | $ | — | |
| 拥有经纪集团 | 64 | | | 39 | | | 25 | |
| 标题组 | 5 | | | 4 | | | 1 | |
| 公司和其他 | 7 | | | 7 | | | — | |
| 总计 | $ | 89 | | | $ | 63 | | | $ | 26 | |
先前的重组计划
在2019年，公司采取了各种战略举措来降低成本，并提高运营和设施相关效率，以推动盈利。在2020年间，由于新冠肺炎疫情，公司几乎所有员工都过渡到远程工作环境，这使公司能够重新评估其办公空间需求。因此，确定并实施了更多的设施和运营效率，包括将其位于新泽西州麦迪逊的公司总部改造为开放式创新中心。截至2022年12月31日，与这些计划相关的剩余负债为$12百万美元。在截至2023年12月31日的年度内，本公司产生了6百万元的讼费，并已支付或结算$9百万美元的成本，产生剩余的应计项目$92023年12月31日为100万人。剩余的应计项目#美元9百万元，尚待招致的总款额为$20百万美元主要用于公司总部的改造。
15. 承付款和或有事项
诉讼
本公司涉及与指称的商业惯例、知识产权事宜、商业、雇佣、监管和税务事宜以及合同纠纷有关的索赔、法律诉讼、替代争议解决和政府查询或监管行动，包括下文所述事项。
本公司相信已就适当的法律事项计提足够的计提。本公司在有可能产生负债且损失金额能够合理估计时，记录法律事项的应计诉讼费用。如果可能损失的合理估计是一个范围，本公司在其财务报表中记录最可能的损失估计，或如果没有一个最佳估计，范围的低端。对于合理可能造成损失的其他诉讼，本公司无法估计合理可能造成的损失范围。
诉讼及其他争议本身不可预测，并受重大不确定性影响，可能出现不利发展及解决方案，即使我们提起的案件也可能涉及对我们提出的反诉。即使在我们并非指定一方的事项上，监管调查和其他诉讼也可能对公司产生重大影响，特别是涉及行业协会或MLS的诉讼，因为其规则和惯例的变更可能直接影响我们。此外，诉讼和其他法律事项，包括集体诉讼、多方诉讼和监管程序，挑战具有广泛影响的惯例，辩护费用可能很高，取决于班级规模和索赔，解决费用可能很高。某些类型的索赔（包括反垄断和电话消费者保护法（“TCPA”）诉讼）可能无法获得保险，即使在有保险的情况下，保险公司也可能因各种原因（包括辩护费用）而对保险范围提出异议，每个此类案件都有免赔额，并且此类保险可能不足以弥补公司遭受的损失。
即使本公司认为其有重大抗辩，但仍会考虑基于各种情况进行诉讼和解。
由于上述因素以及下文所述因素，本公司可能会根据未来事件或事态发展产生费用或判决，或达成索赔解决，而负债数额大大超过应计金额，这些判决或解决可能对本公司的财务状况、经营业绩或任何特定期间的现金流量产生重大不利影响。因此，在任何报告期内，一项或多项该等事项的应计费用的增加可能会对该期间本公司的经营业绩和现金流量产生重大不利影响。
以下标题事项处理涉及本公司的若干现行诉讼。本文所述事项涉及不断演变、复杂的诉讼，本公司会考虑诉讼程序阶段及发展，持续评估其应计费用。
本公司在每一项这些事项中对它的指控提出异议，认为它对原告的索赔有实质性的抗辩，并正在积极为这些诉讼辩护（尽管法院已暂停其辩护， 伯内特和默赫尔作为最近解决下文所述这些案件的一部分）。
所有这些事项均按当前标题列出，但如本年度报告其他地方所述，Realogy控股公司已更名为Anywhere Real Estate Inc.。
反垄断诉讼
本标题下的案件，反垄断诉讼，是集体诉讼，挑战住宅房地产行业支付买方经纪佣金的规则和惯例以及某些指称的相关惯例。这些案件提出的问题在多个司法管辖区悬而未决，处于诉讼的不同阶段，声称涵盖了很长的时间，涉及关于责任和损害赔偿的不同主张，包括联邦和某些州法律索赔，涉及许多不同的当事方，并且—鉴于反垄断法一般规定了共同和个别责任和三倍损害—可能导致广泛的结果，这使得难以预测可能的损害，也难以预测法律、事实和损害问题将如何解决。
尽管本公司已就若干该等案件达成和解（但对于非和解被告而言，该等案件仍在进行中），由于该等案件处于不同阶段，且将涉及尚未由相关法院裁定的禁令救济（包括针对行业商会的禁令救济），我们可能会受到行业惯例及规则的更广泛变化的影响。
自2023年10月下旬以来，约有20起针对各种房地产经纪公司、NAR、MLS和/或州和地方房地产经纪人协会的诉讼，其中约一半涉及Anywhere、其附属公司或特许经营人；在这些案件中，原告通常同意驳回或搁置针对Anywhere、其附属公司或特许经营人的诉讼。2023年12月27日，原告律师提交了一项动议，将这些不同的卖方反垄断诉讼指定为多区诉讼，并在单一法院之前将其合并为行政目的。 莫尔诉讼，以及 诺萨莱克诉讼已搁置，以待该动议有结果。口头辩论定于2024年3月28日举行，预计2024年5月将作出裁决。本公司认为，可能会在已经提起的范围之外提起额外的反垄断诉讼。
伯内特，亨德里克森，布莱特，Trupiano，和基尔诉全国房地产经纪人协会，Realogy控股公司，美国家庭服务公司，BHH Affiliates LLC、HSF Affiliates，LLC、RE/MAX LLC和Keller Williams Realty，Inc. (U.S.密苏里州西区地区法院（District Court for Western District of Missouri）。这是一份现已认证的集体诉讼投诉，于2019年4月29日提交，并于2019年6月21日、2021年6月30日和2022年5月6日修订，并于2023年10月31日以陪审团裁决（前标题为 锡策).
原告声称，被告参与了持续的合同、合并或阴谋，违反了谢尔曼法案第1条，不合理地限制贸易和商业，因为被告NAR据称为多个上市服务及其成员制定了强制性的反竞争政策和规则，要求在上市时提供买方经纪人补偿。原告的专家认为，“如果没有”受到质疑的NAR政策和规则，这些买方—经纪人补偿的提议将不会被提出，原告寻求收回支付给买方经纪人的全部佣金，在相关地理区域的经纪和特许经营业务。
原告进一步声称，佣金分享，规定代表卖方的经纪人分享或支付一部分佣金给代表买方的经纪人，是反竞争的，违反了谢尔曼法案，经纪人/特许经营人被告合谋与NAR，要求他们各自的经纪人/特许经营人遵守NAR的政策，规则和道德守则，并从事其他涉嫌反竞争行为，包括但不限于指导和代理人教育，据称促进支付买方—经纪人补偿的做法，并阻止佣金谈判。原告的专家对被告的论点提出异议，即提供和支付买方—经纪人补偿的做法是基于自然和合法的经济激励和利益，而无论受到质疑的NAR政策和规则如何，原告还认为国际惯例是可比的基准。
《反垄断法》中的反垄断主张 伯内特诉讼仅限于寻求指控和救济的房屋卖家谁从2015年4月29日，至今使用一个上市经纪人附属于一个经纪/特许经营人被告在四个多重上市服务（“MLS”），主要服务于密苏里州，据称违反联邦和密苏里州反垄断法。原告还寻求禁令救济，禁止被告要求房屋销售者支付买方经纪人佣金或以其他方式限制经纪人之间的竞争，裁定赔偿金和/或赔偿损失，律师费和诉讼费用。原告声称承担连带责任，并要求三倍的损害赔偿。
此外，原告仅代表密苏里州居民提出了一项指控违反密苏里州商业化实践法（MMPA）的诉讼事由，自2014年4月29日开始，但在2023年10月，法院批准了原告驳回该诉讼事由和密苏里州反垄断索赔的动议。
于二零一九年九月，司法部（“司法部”）就此事提交利益及出庭陈述书，并于二零二零年七月及二零二一年七月要求本公司向其提供就此事制作的所有材料。
法院于2022年4月22日批准了类别认证，根据原告的说法，包括超过250，000笔交易，原告正在寻求全额退还买方经纪佣金。本公司与原告进行了多次调解，最近一次调解于二零二三年八月底举行，导致对Anywhere的诉讼达成和解（另一名公司被告于二零二三年九月达成独立和解）。
2023年9月5日，本公司通知法院，已与本公司达成全国和解。 伯内特和默赫尔 与原告达成协议，并在双方最终达成长形式的书面和解协议（“任何地方和解”）时，获得了与本公司有关的所有诉讼程序的中止。2023年10月5日，原告提出初步动议，
批准任何地点的和解和与另一公司被告的和解。法院于2023年11月21日初步批准了Anywhere和解协议。通知是在2024年2月1日发出的。2024年2月1日，第三人与被抚养人订立和解协议，同日法院初步核准。所有三项和解协议的最终批准听证会定于2024年5月9日举行。
根据拟议的全国性Anywhere和解协议(仍有待法院最终批准)的条款，Anywhere已同意提供1美元的货币救济。83.5百万美元，以及禁令救济。拟议的和解在全国范围内解决了所有声称或本可以针对世界上任何地方提出的索赔伯内特 和默赫尔案子。具体地说，Anywhere和解协议解除了本公司、所有子公司、品牌、关联代理商和特许经营商的所有索赔，这些索赔是或可能由所有出售在美国任何地方的多重挂牌服务上挂牌的房屋的人提出的，在该服务中，任何经纪公司都已就相关类别期间的房屋销售向任何经纪公司支付了佣金。拟议的和解并不是承认责任，也不承认或确认针对任何地方提出的任何索赔。
根据拟议的和解条款，Anywhere已同意将$存入和解基金(I)10在法院初步批准后14个工作日内(已于2023年12月支付)；。(Ii)$20在法院批准费用和费用后14个工作日内，通常在最终批准后批准；以及(Iii)在法院最终批准后21个工作日内剩余余额和所有上诉权利用尽。
拟议的Anywhere和解协议包括在法院最终批准后五年内的禁令救济，要求本公司拥有的经纪业务改变做法，本公司建议并鼓励对其独立拥有和运营的特许经营网络进行同样的做法改变。禁令救济包括但不限于，提醒公司拥有的经纪公司、特许经纪公司及其各自的代理，任何地方都没有规则要求禁止向买方经纪人提供补偿；禁止公司所有的经纪公司(并向特许经纪公司推荐)和代理商使用技术(或人工)根据补偿方案对挂牌信息进行分类，除非客户提出要求；取消公司所有的经纪公司的任何最低客户佣金；并避免采用任何要求公司所有的经纪公司、特许经纪公司或其各自的代理人属于NAR或遵循NAR的道德守则或MLS手册的要求。
O2023年11月1日，经过几周的审判，判决对未和解的被告不利，并裁定未和解的被告向原告支付17.85亿美元的损害赔偿金，然后增加两倍。而陪审团发现所有被点名的被告都违反了根据《谢尔曼法》第1节，判决不改变任何地点的和解或其他公司被告的和解。法院尚未在这起诉讼中确定禁制令救济。
Moehrl，Cole，Darnell，Ramey，Umpa和Reh诉全国房地产经纪人协会，Realology Holdings Corp.，HomeServices of America，Inc.，BHH Affiliates，LLC，The Long&Foster Companies，Inc.，RE/Max LLC，以及Keller Williams Realty，Inc.(美国伊利诺伊州北区地区法院)这份于2019年3月6日提出的申诉包含指控，并要求进行救济，与伯内特打官司。这个默赫尔原告寻求损害赔偿和禁令救济。与之相对的是伯内特原告、默赫尔原告承认，卖方向买方提供赔偿是有经济原因的(因此，不寻求追回支付给买方经纪人的所有佣金)，尽管原告声称，由于适用的NAR政策和规则的强制性，买方经纪人的报酬过高。
2023年3月29日，法院在这起诉讼中证明了两个等级--损害赔偿金等级和禁令等级。损害赔偿金类别包括在2015年3月6日至2020年12月31日期间向与公司被告有关联的经纪公司支付佣金的住宅房地产卖家，涉及全国各地的20个与伯内特大规模杀伤性武器，其中包括该国十大大规模杀伤性武器中大约五个。禁令类别涵盖住宅房地产的当前和未来卖家(某些例外情况)，他们目前正在或未来将在20家MLSS中的一家挂牌出售其房屋。这个默赫尔损害赔偿类别涵盖约350万笔交易，大大超过伯内特 (如上所述，这包括超过250,000笔交易)，尽管如上所述，与伯内特原告、默赫尔原告不寻求追回支付给买家经纪人的所有佣金。
2023年4月12日，该公司和其他被告向美国第七巡回上诉法院(“第七巡回上诉法院”)提交了一份请愿书，要求对关于等级认证的决定提出中间上诉；第七巡回上诉法院于2023年5月24日驳回了这一决定。该案中的优秀专家发现正在进行中。
如上所述，伯内特有关事宜，本公司已就默赫尔2023年9月12日，法院暂停了针对该公司的所有诉讼程序。如果Anywhere解决方案的最终批准由伯内特法院，这将解决默赫尔与本公司有关的事宜。
巴顿、博尔顿、布雷斯、金、詹姆斯、穆利斯、比斯比科斯和帕森斯诉全国房地产经纪人协会、Realology Holdings Corp.、HomeServices of America，Inc.、BHH Affiliates、LLC、HSF Affiliates、LLC、The Long&Foster Companies，Inc.、RE/Max LLC和Keller Williams Realty，Inc.(美国伊利诺伊州东区北区地区法院)。在2021年1月25日提起的这起推定的全国性集体诉讼中(以前标题为利德)，原告对某些NAR政策提出异议，包括与在默赫尔和伯内特问题，以及美国司法部和NAR在2020年达成的和解协议中存在争议的问题，但声称所谓的阴谋伤害了买家(而不是卖家)。原告声称，被告违反了《谢尔曼法》，达成协议并合谋限制贸易，获得了不公正的财富，并寻求永久禁令，禁止NAR在未来建立与诉讼中受到质疑的规则、政策或做法相同或类似的规则、政策或做法，并判给损害赔偿和/或恢复原状、利息和合理的律师费和开支。
2022年7月6日，原告提交了一份修改后的起诉书，取代了八名新点名的原告，并包含了与原始起诉书基本相似的指控，但也增加了州反垄断法规和消费者保护法规下的某些索赔。驳回的动议仍悬而未决，证据开示尚未开始。
该公司对此案中对其的指控提出异议，认为其对原告的索赔拥有坚实的抗辩能力，并正在积极为这起诉讼辩护。
Nosalek，Hirschorn和Hirschorn诉MLS Property Information Network，Inc.，Realology Holdings Corp.，HomeServices of America，Inc.，BHH Affiliates，LLC，HSF Affiliates，LLC，RE/Max LLC，and Keller Williams Realty，Inc.。(美国马萨诸塞州地区法院)。这是2020年12月17日提交的推定的集体诉讼(以前的标题为鲍曼），其中原告对类似于《 默赫尔和伯内特问题，但而不是反对国家政策和规则公布的NAR，本诉讼特别反对所谓的政策和规则的多个上市服务（MLS财产信息网络，公司，.）由房地产经纪人拥有，包括部分由本公司旗下的经纪公司之一拥有。原告声称，被告违反《谢尔曼法》达成协议并参与了限制贸易的阴谋，并寻求永久禁令，禁止被告继续从事被确定为非法的行为，并要求赔偿损失和/或归还、利息以及合理的律师费和开支。于2021年12月10日，法院驳回了本公司（连同投诉中所列的其他被告）于2021年3月提出的驳回动议，并于2022年1月，原告提交了第二份经修订的投诉，其中包括重新界定覆盖面积为仅限于马萨诸塞州的房屋销售（移除新罕布什尔州及罗德岛州）。该诉讼旨在代表一类卖家，他们支付了与出售MLS财产信息网络公司中列出的财产有关的经纪人佣金。2023年1月23日，MLS物业信息网络公司，Home Services of America，Inc. BHH Affiliates，LLC，HSF Affiliates，LLC，RE/MAX LLC和Keller Williams Realty，Inc.对第二次修订的投诉作出答复。任何地方被告于2023年2月21日提交了对第二次修订投诉的答复，.案件的调查已经开始。
2023年9月5日，继其初步动议寻求初步批准已于2023年6月30日提交的和解协议以及于2023年8月9日举行的法庭听证会后，MLS Property Information Network，Inc.提交了一项动议，要求初步批准一项修订的和解协议，涵盖卖方支付，和/或卖方的经纪人代表，买方经纪人支付的佣金在和解类期间与出售集中上市数据库的住宅房地产有关的交易。公司被告，包括任何地方，不是动议或和解的一方。如果最终获得法院批准，该解决方案要求MLS财产信息网络公司取消卖方必须向买方经纪人提供赔偿的要求，并改变各种其他规则，以向卖方提供与买方经纪人赔偿谈判有关的各种通知和规则。除上述禁令救济外，MLS Property Information Network，Inc.已同意支付美元，32023年9月7日，法院批准了和解协议的初步批准，并将听证日期定为2024年1月4日，以便最终批准，法院随后将听证日期改为2024年3月7日，以回应司法部提交的利益声明和延长动议，以便评估拟议的和解协议及其竞争力。2024年2月14日，法院暂停此案，等待原告律师于2023年12月27日在 莫尔诉讼，以指定自判决进入以来已提起的各种卖方反垄断诉讼， 伯内特诉讼作为多区诉讼，并将其合并为单一法院的行政目的。
鉴于目前还没有一个班级获得认证， 诺萨莱克诉讼，预计所谓的集体成员， 诺萨莱克诉讼将被包括在全国范围内由法院认证的类别中，以满足任何地方和解的目的，和最终批准的任何地方和解将相应地解决， 诺萨莱克公司的诉讼。2023年10月27日， 诺萨莱克法院批准了原告和任何地方提出的联合动议， 诺萨莱克对本公司提起诉讼30天（如有必要可延期）。
电话消费者保护法诉讼
Bumpus等人诉Realogy Holdings Corp.，等人(U.S.加利福尼亚州北区地区法院旧金山分庭。在2019年6月11日提起的集体诉讼中，针对Anywhere Real Estate Inc.。（f/k/a Realogy Holdings Corp.），Anywhere Intermediate Holdings LLC（f/k/a Realogy Intermediate Holdings LLC），Anywhere Real Estate Group LLC（f/k/a Realalogy Group LLC），Anywhere Real Estate Services Group LLC（f/k/a Realogy Services Group LLC）和Anywhere Advisors LLC（f/k/a Realogy Brokerage Group LLC和NRT LLC）和Mojo Dialing Solutions，LLC，原告声称，隶属于Anywhere Advisors LLC的独立销售代理使用Mojo和其他公司提供的拨号器违反了1991年《电话消费者保护法》（TCPA）。原告代表全国请勿来电注册类、内部请勿来电类和人工或预录邮件类寻求救济。
于2022年3月，法院批准原告就Anywhere被告人而不批准共同被告Mojo就上述类别作出类别认证的动议，并将Mojo从案件中除名。原告人及任何地方被告人的简易判决交叉动议于二零二二年五月十一日被驳回，并无任何偏见。本公司向第九巡回上诉法院提出的要求就类别认证提出上诉的申请被驳回，原告的类别通知计划于2022年5月26日获得批准。
原告声称，大约120万个请勿致电和大约265，000个预录制信息符合资格列入课程，但在2023年3月29日，原告提交了一项动议，将课程范围缩小到大约321，000个请勿致电和大约165，000个预录制信息。于2023年4月12日，本公司反对原告修改课程的动议，并寻求取消其认证。法院取消了2024年1月29日陪审团审判日期（此前曾多次重新安排），目前将于2024年5月23日举行听证会。原告的动议，以缩小类别，公司的反对寻求取消类别，以及其他预审动议，正在等待。
本公司对本案中针对其的指控提出异议，认为其对原告的责任索赔和损害主张都有实质性抗辩，并积极为这一诉讼辩护。
其他
涉及本公司的其他法律事项的例子可能包括但不限于：
•反垄断和反竞争诉讼；
•TCPA索赔；
•指控违反RESPA、州消费者欺诈法规、联邦消费者保护法规或其他州房地产法律的索赔；
•雇佣法索赔，包括声称我们公司拥有的经纪公司或附属特许经营商雇用的独立住宅房地产销售代理人—根据某些州或联邦法律—可能是雇员而不是独立承包商，因此他们或监管机构可能会对我们的自有经纪集团提出索赔违反合同，工资和工时分类索赔，错误解雇，失业和工人补偿，并可能寻求福利、拖欠工资、加班费、赔偿、与分类做法有关的处罚和向雇员提供的费用报销，或向特许经营集团提出类似索赔，作为一家附属特许经营商的独立销售代理的所谓联合雇主；
•其他雇佣法事项，包括其他类型的工人分类索赔以及工资和工时索赔和报复索赔；
•关于不竞争、不招揽和限制性契约的索赔，以及关于侵权干预和其他不当招聘行为的索赔；
•信息安全索赔，包括根据与保护客户、员工或第三方信息有关的新的和正在形成的数据隐私法提出的索赔；
•网络犯罪索赔，包括与转移住房交易结束资金有关的索赔；
•根据共同雇主索赔或其他实际或表面代理理论，基于传统上不受我们控制的个人或实体(包括特许经营商和独立销售代理)的行为而提出的替代或连带责任索赔；
•现任或前任特许经营商提出的违反特许经营协议的索赔，包括不当终止；
•对公司拥有的经纪业务提出的与房地产经纪或其他专业服务的表现有关的疏忽、失实陈述或违反受托责任的索赔，以及与上市信息和物业历史有关的其他经纪索赔；
•与知识产权或版权法有关的索赔，包括指控在未经版权所有者同意的情况下在网站或营销材料上不当使用受版权保护的照片的侵权诉讼，或挑战我们商标的索赔；
•关于违反向残疾消费者提供网站和其他服务的义务的索赔；
•对业权代理人提出的申索，声称代理人知道或应该知道某项交易是欺诈性的，或代理人在解决业权缺陷或进行和解方面疏忽；
•与信息披露或违反证券法以及衍生品诉讼有关的索赔；
•欺诈、挪用公款或不当行为的指控。
其他可能不时产生的普通法律诉讼包括与商业安排、赔偿、（根据合同或普通法），特许经营安排，经纪人的受托责任，标准的经纪纠纷，如未能披露准确的平方英尺或隐藏的缺陷，如模具，根据虚假索赔法索赔，（或类似的州法律）、消费者借贷和债务回收法索赔、州拍卖法，以及违反我们在全球经营所在国家的类似法律的行为。此外，随着政府法律法规对数据泄露通知以及数据隐私和保护义务的要求不断增加，与这些法律相关的索赔可能会变得更加普遍。虽然大多数诉讼涉及针对本公司的申索，但本公司不时提起诉讼，包括针对前雇员、特许经营商及竞争对手的诉讼，当其指称该等人士或实体违反协议或从事其他不法行为时。
* * *
Cendant公司负债及对Cendant及其关联公司的担保
Anywhere集团（当时的Realalogy Corporation）于2006年7月31日与Cendant分离（“分离”），根据Cendant（现称为Avis Budget Group，Inc.）的一项计划。将业务分成四个独立的公司——Cendant的每个业务单位——房地产服务（Anywhere Group，以前称为Realalogy Group）、旅游分销服务（"Travelport"）、酒店服务（包括分时度假村）（"Wyndham Worldwide"）和车辆租赁（"Avis Budget Group"）。根据Cendant、Anywhere Group、Wyndham Worldwide及Travelport于二零零六年七月二十七日订立之分拆及分销协议（“分拆及分销协议”），Anywhere Group、Wyndham Worldwide及Travelport各自承担若干或然及其他公司负债（及相关成本及开支），主要与彼等各自业务有关。此外，Anywhere Group还假定 62.5Wyndham Worldwide认为 37.5Cendant的某些或有及其他公司负债（及相关成本及开支）的百分比。应付前父母余额为美元38百万美元和美元20于2023年12月31日及2022年12月31日分别为百万美元。应付前母公司结余包括本公司的以下部分：（i）Cendant的剩余或有税务负债，（ii）与Cendant的终止或剥离业务相关的潜在负债，以及（iii）与Cendant业务应计费用剩余部分相关的潜在负债。
于二零二二年十二月，与加州税务上诉办公室（“OTA”）就涉及Avis Budget Group的Cendant遗产税务事宜举行聆讯，该事宜涉及1999年交易。该案涉及两个问题：（i）加州特许经营税局发出的建议评税通知书是否被时效法所禁止；及（ii）Avis Budget Group在1999税务年度进行的交易是否构成《国内税收法典》下的免税重组。2023年3月，OTA决定在这两个问题上支持加州特许经营税委员会。因此，该公司在2023年第一季度增加了该遗留税务事项的应计，截至2023年12月31日，应计为美元，38万OTA的意见并非最终意见，公司已提交重审请愿书，并继续大力追查此事。如果复审被拒绝，即使寻求司法救济，也将支付评税。
税务事宜
该公司在美国和几个外国司法管辖区需缴纳所得税。在确定全球所得税拨备并记录相关资产和负债时，需要作出重大判断。在正常的业务过程中，有许多交易和计算最终确定的税收是不确定的。本公司定期接受税务机关的审计，因此审计结果不确定。该公司相信，对其纳税申报单上的立场有适当的支持。已记录负债代表对某些仓位的可能亏损的最佳估计，并基于对许多因素的评估，包括过去的经验和对适用于每一事项事实的税法的解释，对所有开放年度是足够的。然而，税务审计的结果本质上是不确定的。
托管和信托存款
作为对其客户的一项服务，该公司管理托管和信托存款，这些存款是为结算房地产交易而收到的未支付金额。FDIC保险机构的存款保险金额最高可达$250,000。这些托管和信托存款总额约为#美元。564于2023年12月31日，该等存款已达100万元，虽然该等存款并非本公司的资产(因此不包括在随附的综合资产负债表内)，但本公司仍须对处置该等存款负上或有责任。
购买承诺和最低许可费
在正常业务过程中，公司作出从特定供应商购买商品或服务的各种承诺，包括与资本支出有关的承诺。截至2023年12月31日，公司作出的购买承诺约为76百万美元。
该公司被要求向苏富比支付最低许可费，该费用从2009年开始，一直持续到2054年。每年的最低许可费约为$2每年1000万美元。该公司还被要求在2009至2058年期间向Meredith运营公司支付最低许可费，以获得Better Home and Gardens的许可®房地产品牌。每年的最低费用约为#美元。42023年为2.5亿美元，此后大体保持不变。
截至2023年12月31日，这些购买承诺的未来最低付款和最低许可费如下：
| | | | | | | | |
| 年 | | 金额 |
| 2024 | | $ | 55 | |
| 2025 | | 25 | |
| 2026 | | 11 | |
| 2027 | | 10 | |
| 2028 | | 7 | |
| 此后 | | 185 | |
| 总计 | | $ | 293 | |
标准担保/赔偿
在正常业务过程中，本公司签订了许多包含标准担保和赔偿的协议，根据这些协议，本公司赔偿另一方违反陈述和保证的行为。此外，这些当事人中的许多人还因基础协议中预期的交易而产生的任何第三方索赔而得到赔偿。此类担保或赔偿是根据各种协议授予的，包括以下协议：(I)资产或业务的购买、销售或外包，(Ii)房地产的租赁和销售，(Iii)商标许可，(Iv)衍生品的使用，以及(V)债务证券的发行。(I)买卖协议中的买方和买方；(Ii)租赁合同中的业主；(Iii)许可协议中的特许经营商；(Iv)衍生合约中的金融机构；以及(V)证券发行中的承销商。虽然其中一些担保仅在基本协议期间有效，但许多担保在协议期满后仍然有效或永久有效(除非受到法定诉讼时效的限制)。根据这些担保，公司可能被要求支付的未来最高潜在金额没有具体限制，公司也无法对未来最高潜在金额进行估计
由于触发事件不受可预测性的影响，将根据这些担保支付款项。关于上述某些担保，如业主因使用公司租赁的房地产而向第三方索赔时的赔偿，公司维持保险范围，以减轻任何可能支付的费用。
其他担保/赔偿
在正常的业务过程中，该公司为其特许经营商协调众多活动，因此保留了一些具有一定最低保障的场地，如会议中心当地酒店的房间租赁。然而，这样的房间租金是由每个特许经营商支付的。如果加盟商没有达到最低保证金，公司有义务履行最低保证费。根据这种担保，该公司未来可能需要支付的最高金额约为#美元。5百万美元。只有在没有特许经营者出席预定场地的计划活动时，该公司才需要支付这一最高金额。从历史上看，根据这些担保，本公司并未被要求支付重大款项。
保险与自我保险
综合资产负债表包括与以下各项有关的负债：(I)在自有经纪集团的日常业务过程中产生的错误及遗漏的自保风险及其他法律事宜；及(Ii)本公司的业权包销业务的保费及索偿准备金。本公司还可能因处理第三方托管交易和结算而受到法律索赔。Owner Brokerage Group为房地产结算过程中出现的错误和遗漏投保，金额为$15总计100万美元，但免赔额为#美元1.5每次发生一百万次。此外，公司还为Anywhere Real Estate Inc.及其子公司购买了一份额外的错误和遗漏保险单，保险金额不超过$45总计100万美元，但免赔额为#美元2.5每次发生一百万次。这项政策还为自有经纪集团提供超额保险，总限额为$60百万，以自有经纪集团的免赔额$为准1.5每次发生一百万次。
该公司通过其在TITLE Group内获得适当许可的子公司，在房地产交易中充当所有权代理，并帮助向抵押贷款人和房地产买家提供房地产保险。当标题集团内的子公司充当代表保险人签发保单的所有权代理人时，假设所有权代理人没有疏忽，该子公司不对这些保单项下的损失承担责任，而所有权保险人通常对此类损失承担责任。
员工的欺诈、挪用公款和不当行为也是企业固有的风险。本公司是客户存入的现金的托管人，并有具体指示从托管、信托和账户服务档案中支付现金。该公司继续为资金损失或被盗提供高达$的忠实保险30每次发生百万美元，但免赔额为$1每次发生一百万次。
除了向公司员工提供的其他福利外，公司还维持与健康和福利、工人补偿、汽车和一般责任有关的自我保险安排。这些自我保险安排的应计项目总额约为#美元。12百万美元和美元13分别为2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日。
16. 股权
累计其他全面亏损变动情况
累计其他综合损失的构成如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 货币折算调整(1) | | 最低养老金负债调整 | | 累计其他综合损失(2) |
| 2021年1月1日的余额 | $ | (8) | | | $ | (51) | | | $ | (59) | |
改叙前的其他综合(亏损)收入 | (1) | | | 10 | | | 9 | |
| 从累计其他全面亏损中重新分类的金额 | — | | | 3 | | (3) | 3 | |
所得税费用 | — | | | (3) | | | (3) | |
| 本期变动 | (1) | | | 10 | | | 9 | |
| 2021年12月31日的余额 | (9) | | | (41) | | | (50) | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 货币折算调整(1) | | 最低养老金负债调整 | | 累计其他综合损失(2) |
改叙前的其他全面收入 | — | | | 1 | | | 1 | |
| 从累计其他全面亏损中重新分类的金额 | — | | | 2 | | (3) | 2 | |
| 所得税费用 | — | | | (1) | | | (1) | |
| 本期变动 | — | | | 2 | | | 2 | |
| 2022年12月31日的余额 | (9) | | | (39) | | | (48) | |
| 改叙前的其他全面收入 | — | | | 2 | | | 2 | |
| 从累计其他全面亏损中重新分类的金额 | — | | | 3 | | (3) | 3 | |
| 所得税费用 | — | | | (1) | | | (1) | |
| 本期变动 | — | | | 4 | | | 4 | |
| 2023年12月31日余额 | $ | (9) | | | $ | (35) | | | $ | (44) | |
_______________
(1)拥有非美元功能货币的外国子公司的资产和负债在资产负债表日按汇率换算，权益账户按历史即期汇率换算。收入和支出按列报期间的平均汇率换算。将外币财务报表折算成美元产生的损益计入累计其他综合收益(亏损)。外币交易产生的损益计入综合经营报表。
(2)截至2023年12月31日，本公司没有任何可归因于非控股权益的累计其他综合亏损的税后组成部分。
(3)这些数额是将精算收益(损失)摊销至定期养恤金费用，并从累计的其他全面损失重新归类到综合业务报表的一般和行政费用项下。
Anywhere集团截至2023年12月31日、2022年12月31日及2021年12月31日止年度的权益报表
Anywhere Group的总股本与Anywhere相同，但组成部分、普通股和额外实收资本不同。下表列出了Anywhere集团截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的三个年度的普通股和额外实收资本的余额和变化情况。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | Anywhere Group股东权益 | | | | |
| 普通股 | | 其他内容
已缴费
资本 | | 累计
赤字 | | 累计其他综合损失 | | 非-
控管
利益 | | 总计
权益 |
| 股票 | | 金额 | |
2021年1月1日的余额 | — | | | $ | — | | | $ | 4,877 | | | $ | (3,055) | | | $ | (59) | | | $ | 4 | | | $ | 1,767 | |
净收入 | — | | | — | | | — | | | 343 | | | — | | | 7 | | | 350 | |
其他综合收益 | — | | | — | | | — | | | — | | | 9 | | | — | | | 9 | |
| 任何地方的贡献 | — | | | — | | | 51 | | | — | | | — | | | — | | | 51 | |
| 基于股票的薪酬 | — | | | — | | | 20 | | | — | | | — | | | — | | | 20 | |
| 分红 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | (5) | | | (5) | |
2021年12月31日的余额 | — | | | $ | — | | | $ | 4,948 | | | $ | (2,712) | | | $ | (50) | | | $ | 6 | | | $ | 2,192 | |
| 由于采用ASU 2020—06而产生的累积影响调整 | — | | | — | | | (53) | | | 5 | | | — | | | — | | | (48) | |
净(亏损)收益 | — | | | — | | | — | | | (287) | | | — | | | 4 | | | (283) | |
| 其他综合收益 | — | | | — | | | — | | | — | | | 2 | | | — | | | 2 | |
| 普通股回购 | — | | | — | | | (97) | | | — | | | — | | | — | | | (97) | |
| 任何地方的贡献 | — | | | — | | | 2 | | | — | | | — | | | — | | | 2 | |
| 基于股票的薪酬 | — | | | — | | | 6 | | | — | | | — | | | — | | | 6 | |
| 分红 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | (8) | | | (8) | |
| 非控股权益的贡献 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 1 | | | 1 | |
2022年12月31日的余额 | — | | | $ | — | | | $ | 4,806 | | | $ | (2,994) | | | $ | (48) | | | $ | 3 | | | $ | 1,767 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | Anywhere Group股东权益 | | | | |
| 普通股 | | 其他内容
已缴费
资本 | | 累计
赤字 | | 累计其他综合损失 | | 非-
控管
利益 | | 总计
权益 |
| 股票 | | 金额 | |
净亏损 | — | | | — | | | — | | | (97) | | | — | | | (1) | | | (98) | |
| 其他综合收益 | — | | | — | | | — | | | — | | | 4 | | | — | | | 4 | |
| | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | |
| 基于股票的薪酬 | — | | | — | | | 8 | | | — | | | — | | | — | | | 8 | |
| 分红 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | (1) | | | (1) | |
| 非控股权益的贡献 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 1 | | | 1 | |
2023年12月31日余额 | — | | | $ | — | | | $ | 4,814 | | | $ | (3,091) | | | $ | (44) | | | $ | 2 | | | $ | 1,681 | |
17. 每股收益(亏损)
归属于Anywhere的每股收益（亏损）
每股普通股基本收益（亏损）是根据归属于任何地方股东的净收益（亏损）除以该期间已发行普通股加权平均数计算的。每股普通股摊薄盈利（亏损）的计算方法与基本计算方法加上期内已发行在外的潜在摊薄普通股的影响一致。具摊薄作用的潜在普通股包括本公司可能有责任从其可交换优先票据及认股权证（如具摊薄作用）发行的股份（见附注9“短期及长期债务”，以进一步讨论）及尚未偿还的以股票为基础的补偿奖励（见附注13“以股票为基础的补偿”，以进一步讨论）。为计算每股普通股摊薄收益（亏损），加权平均普通股不包括潜在摊薄普通股，如果其影响是反摊薄的。因此，如果行使价或可交换价超过普通股的平均市价，则本公司可能有义务从其购股权、认股权证和可交换优先票据中发行的股份不包括在每股盈利（亏损）计算中。
本公司采用库存股票法计算未偿还股票报酬的摊薄影响。倘具摊薄影响，本公司采用倘转换法计算其可交换优先票据之摊薄影响。当公司普通股的平均市价超过初始交易价格时，24.49每股可交换优先票据于2023年12月31日并无摊薄作用，原因是本公司普通股于2023年12月31日的收市价低于初始交换价。
下表列出了每股基本收益和摊薄(亏损)收益的计算方法：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： |
| (单位：百万，不包括每股数据) | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 分子： | | | | | |
归属于Anywhere股东的净（亏损）收入 | $ | (97) | | | $ | (287) | | | $ | 343 | |
| 分母： | | | | | |
| 加权平均发行在外普通股（计算每股基本（亏损）收益的分母） | 110.3 | | | 113.8 | | | 116.4 | |
基于股票的赔偿金的稀释效应（a） | — | | | — | | | 3.8 | |
| 可交换优先票据及认股权证之摊薄效应（b） | — | | | — | | | — | |
| 加权平均发行在外普通股（计算每股摊薄（亏损）收益的分母） | 110.3 | | | 113.8 | | | 120.2 | |
任何地方股东应占每股收益（亏损）： | | | | | |
每股基本(亏损)收益 | $ | (0.88) | | | $ | (2.52) | | | $ | 2.95 | |
稀释(亏损)每股收益 | $ | (0.88) | | | $ | (2.52) | | | $ | 2.85 | |
_______________
(a)截至二零二三年及二零二二年十二月三十一日止年度，本公司处于净亏损状况，因此，由于计入奖励股权奖励的影响将具有反摊薄作用，故计算每股摊薄亏损时不包括在内。截至二零二一年十二月三十一日止年度不包括 3.7 为激励股权奖励而发行的1000万股普通股，
包括基于实现目标金额而计算的业绩份额单位，该单位对每股摊薄盈利的计算具有反摊薄作用。
(b)从与发行可交换优先票据同时购买的可交换票据对冲交易向本公司提供的股份具有反摊薄作用，因此不会被视为其摊薄股份的减少。
公司可以根据董事会的授权回购其普通股股份。购回之股份已予报废，且不会于综合财务报表中单独列示为库存股票。购回及报废股份之面值自普通股中扣除，而购买价超出面值之部分首先自任何可用额外实缴股本扣除，余额则自保留盈利扣除。购回股份所产生之直接成本计入股份总成本。
该公司董事会授权了一项最高为美元的股份回购计划，3002022年2月，公司发行了1000万股普通股。自授权之日起至2023年12月31日，公司回购并退役 8.82000万股普通股，价格为1美元97万自二零二二年以来，本公司并无根据股份回购计划回购任何股份。截至2023年12月31日，$203根据股份回购计划，根据本计划购买股份会减少计算每股基本盈利时已发行股份的加权平均数。本公司受股份回购限制，其中包括遵守我们债务协议的条款。
18. 风险管理与金融工具的公允价值
风险 管理
以下是本公司风险管理政策的描述。
利率风险
本公司主要透过优先担保债务承受利率变动之市场风险。于2023年12月31日，本公司的主要利率风险为利率波动，特别是SOFR，原因是利率波动对我们根据循环信贷融资及定期贷款A融资的借贷造成影响。就二零二三年五月定期贷款协议修订本而言，伦敦银行同业拆息已由定期SOFR加10个基点的信贷息差调整取代，作为定期贷款A融资的适用基准（定期贷款A融资的适用保证金维持不变）。
截至2023年12月31日，本公司有来自定期贷款A融资项下未偿还金额的浮动利率长期债务，206亿美元和循环信贷额度285百万美元，两者均基于SOFR，不包括美元115百万证券化债务。
信用风险和风险敞口
倘交易对手不履行各项协议及销售交易，本公司须面对交易对手信贷风险。本公司透过评估该等交易对手的财务状况及信誉，以及在提供融资的情况下要求抵押品来管理该等风险。本公司透过监察与该等合约各对手方的风险金额、定期评估对手方信誉及财务状况，以及在可能情况下将风险分散于多个对手方，以减轻与衍生合约相关的对手方信贷风险。
于2023年12月31日，概无任何个别交易对手或一组交易对手存在重大集中信贷风险。本公司积极监控与本公司应收款项相关的信贷风险。
市场风险敞口
拥有的经纪集团在美国的大型都会区及其周围经营着房地产经纪办事处。拥有的经纪集团在加利福尼亚州、佛罗里达州和纽约都会区拥有更多的办事处，实现了比美国其他任何地区更多的收入。截至2023年12月31日止年度，自有经纪集团产生约 22%的收入来自加利福尼亚州， 21%来自纽约都会区， 14%来自佛罗里达州。截至2022年12月31日止年度，自有经纪集团产生约 23%的收入来自加利福尼亚州， 21%来自纽约都会区， 13%来自佛罗里达州。截至二零二一年十二月三十一日止年度，自有经纪集团产生约 25%的收入来自加利福尼亚州， 21%来自纽约都会区， 13%来自佛罗里达州。
衍生工具
本公司于资产负债表中按其各自的公平值记录衍生工具及对冲活动。本公司剩余的利率掉期已于2022年到期，截至2023年12月31日，本公司无利率掉期。该等掉期有助保护本公司未偿还浮息借贷免受未来利率波动影响。本公司并未选择就该等利率掉期采用套期会计处理，因此，公允价值的任何变动均记录在综合经营报表中。利率掉期合约确认收益为美元40百万美元和美元14截至2022年和2021年12月31日止年度的利息支出，分别记入所附综合业务报表的“利息支出，净额”一栏。
公允价值计量
下表为本公司按公允价值经常性计量并按公允价值分级分类的资产和负债。根据用于确定公允价值的投入的可靠性，公允价值等级有三个等级。
| | | | | | | | |
| 第一级输入： | | 输入定义： |
I级 | | 在计量日期，投入是活跃市场上相同资产或负债的未经调整的报价。 |
| |
II级 | | 通过与计量日期的市场数据进行核实而可观察到的资产或负债的第一级报价以外的其他投入。 |
| |
第三级 | | 不可观察的输入，反映管理层对市场参与者在计量日期将使用什么对资产或负债进行定价的最佳估计。 |
可观察到的投入的可获得性可能因资产而异，并受到多种因素的影响，例如，资产的类型、资产是否是新的和尚未在市场上建立，以及交易特有的其他特征。在某种程度上，估值是基于在市场上较难观察到或无法观察到的模型或投入，公允价值的确定需要更多的判断。因此，本公司在厘定公允价值时所作出的判断，对分类为第III级的工具的判断程度最高。在某些情况下，用于计量公允价值的投入可能属于公允价值体系的不同水平。在这种情况下，为进行披露，公允价值计量整体所属的公允价值体系中的水平是根据对整个公允价值计量体系具有重大意义的最低水平的投入来确定的。
金融工具的公允价值一般参照所报市场价值确定。如无所报市价，则公允价值以使用现值或其他估值技术(视乎情况而定)的估计为基础。利率互换的公允价值是根据贴现现金流量法确定的。
该公司按公允价值经常性计量金融工具，并在导致转移的环境发生变化的会计季度末确认公允价值层次内的转移。
下表汇总了2023年12月31日按水平对按公允价值经常性计量的资产和负债的公允价值计量：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 第I级 | | 第II级 | | 第三级 | | 总计 |
| 递延薪酬计划资产(包括在其他非流动资产中) | $ | 1 | | | $ | — | | | $ | — | | | $ | 1 | |
或有收购对价(计入应计费用和其他流动负债及其他非流动负债) | — | | | — | | | 4 | | | 4 | |
下表汇总了2022年12月31日按水平对按公允价值经常性计量的资产和负债的公允价值计量：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 第I级 | | 第II级 | | 第三级 | | 总计 |
| 递延薪酬计划资产(包括在其他非流动资产中) | $ | 1 | | | $ | — | | | $ | — | | | $ | 1 | |
或有收购对价(计入应计费用和其他流动负债及其他非流动负债) | — | | | — | | | 12 | | | 12 | |
公司收购的或有代价的公允价值是使用概率加权平均贴现率来计量的，以根据实现未来经营业绩的可能性估计未来现金流。
个别收购。这些假设被视为不可观察到的投入，因此，公司的或有对价被归类于估值层次的第三级。本公司按季度重新评估或有代价负债的公允价值。
下表列出了按公允价值经常性计量的三级财务负债的变动情况：
| | | | | | | | |
| | 第三级 |
| 或有对价于2022年12月31日的公允价值 | | $ | 12 | |
| 追加：与期内完成的收购有关的或有对价 | | — | |
减额：或有对价的支付 | | (4) | |
| 公允价值变动(反映在一般和行政费用中) | | (4) | |
| 2023年12月31日或有对价的公允价值 | | $ | 4 | |
下表汇总了该公司的债务本金与估计公允价值的比较，估计公允价值主要由报价的市场价值确定，在：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2023年12月31日 | | 2022年12月31日 |
| 债务 | 本金金额 | | 估计数
公允价值（a） | | 本金金额 | | 估计数
公允价值（a） |
| 循环信贷安排 | $ | 285 | | | $ | 285 | | | $ | 350 | | | $ | 350 | |
定期贷款A类贷款 | 206 | | | 205 | | | 222 | | | 216 | |
7.00%高级担保第二留置权票据 | 640 | | | 590 | | | — | | | — | |
| 5.75%优先票据 | 576 | | | 448 | | | 900 | | | 680 | |
| 5.25%高级债券 | 457 | | | 336 | | | 1,000 | | | 729 | |
| 0.25%可兑换高级票据 | 403 | | | 314 | | | 403 | | | 280 | |
_______________
(a)本公司债务的公允价值被分类为第二级。
19. 细分市场信息
呈列之可呈报分部指本公司保存独立财务资料之分部，并由其主要营运决策者定期采用以评估表现及分配资源。可呈报分部之分类亦考虑各分部所提供服务之独特性质。
管理层对个别可报告分部业绩的评估集中在两个关键指标上：收入和经营EBITDA。经营EBITDA定义为净收入（亏损）调整折旧和摊销，利息支出，净额（不包括证券化资产和证券化债务的搬迁服务利息），所得税和某些非核心项目。非核心项目包括重组支出、前母公司遗留项目、提前清偿债务的收益或亏损、减值以及终止经营业务或出售业务、投资或其他资产的收益或亏损。
本公司的经营EBITDA的列报可能与其他实体采用的类似措施不一致。由于计算中是否包括或排除特定项目以及非核心要素的解释存在差异，可能会产生差异。本披露提供了深入了解公司的分类报告方法和关键的指标，其战略决策过程。
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 收入(A) |
| | 截至十二月三十一日止的年度： |
| | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 特许经营集团 | $ | 983 | | | $ | 1,145 | | | $ | 1,249 | |
| 拥有经纪集团 | 4,628 | | | 5,606 | | | 6,189 | |
| 标题组 | 340 | | | 530 | | | 952 | |
| 公司及其他(B) | (315) | | | (373) | | | (407) | |
| 公司总数 | $ | 5,636 | | | $ | 6,908 | | | $ | 7,983 | |
_______________
(a)部门之间的交易在合并中被取消。特许经营集团的收入包括自有经纪集团支付的公司间特许权使用费和营销费用#美元。315百万，$373百万美元和美元407截至2023年、2022年和2021年12月31日的年度分别为100万美元。这些金额通过公司和其他行抵销。
(b)包括消除部门之间的交易。
下表列出了按可报告部门列出的营业EBITDA，以及与Anywhere Anywhere Group截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的年度可归因于Anywhere Anywhere Group的净(亏损)收入的对账：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 营业EBITDA |
| | 截至十二月三十一日止的年度： |
| | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 特许经营集团 | $ | 527 | | | $ | 670 | | | $ | 751 | |
| 拥有经纪集团 | (144) | | | (86) | | | 109 | |
| 标题组 | (17) | | | 9 | | | 200 | |
| 公司及其他(A)(D) | (166) | | | (144) | | | (158) | |
| 公司总数 | 200 | | | 449 | | | 902 | |
| 减：折旧和摊销 | 196 | | | 214 | | | 204 | |
| 利息支出，净额 | 151 | | | 113 | | | 190 | |
所得税(福利)费用 | (15) | | | (68) | | | 133 | |
| 重组费用净额（b） | 49 | | | 32 | | | 17 | |
| 损害（c） | 65 | | | 483 | | | 4 | |
| 原母公司遗产费用净额（d） | 18 | | | 1 | | | 1 | |
提前清偿债务的（收益）损失（d） | (169) | | | 96 | | | 21 | |
出售业务、投资或其他资产之亏损（收益）净额（e）。 | 2 | | | (135) | | | (11) | |
| 归属于Anywhere and Anywhere集团的净（亏损）收入 | $ | (97) | | | $ | (287) | | | $ | 343 | |
______________
(a)包括消除部门之间的交易。
(b)截至2023年12月31日止年度包括重组费用$11Franchise Group的百万美元25100万美元在自有经纪集团，美元4在标题组和$9公司和其他公司
截至2022年12月31日止年度包括重组费用$1Franchise Group的百万美元19100万美元在自有经纪集团和美元12公司和其他公司
截至2021年12月31日的年度包括重组费用$5Franchise Group的百万美元7100万美元在自有经纪集团和美元5公司和其他公司
(c)截至2023年12月31日的年度非现金减值包括美元25特许经营集团减少与Cartus相关的商誉，100万美元2500万与特许经营商标和$15与租赁和其他资产相关的百万美元。
截至2022年12月31日的年度非现金减值包括美元280百万美元和美元114与自有经纪集团和特许经纪集团的商誉相关的百万美元，分别为7600万与特许经营商标和$13与租赁和包括投资在内的其他资产相关的百万美元。
截至2021年12月31日的年度非现金减值主要与租赁和其他资产有关。
(d)前母公司遗留项目及提前清偿债务的（收益）亏损于公司及其他入账。二零二三年前母公司遗产成本与二零二三年第一季度遗产税务事宜的发展有关。于二零二三年提早清偿债务之收益与二零二三年第三季度发生之债务交换交易及公开市场回购有关。于二零二二年提早清偿债务之亏损主要与二零二二年第一季度发生之再融资交易有关。
(e)2022年出售业务、投资或其他资产的亏损（收益）净额记录在标题集团，并与出售标题承保人以及随后出售本公司在标题保险承保人合资企业的部分所有权有关。
折旧及摊销 | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十二月三十一日止的年度： |
| | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 特许经营集团 | $ | 114 | | | $ | 119 | | | $ | 112 | |
| 拥有经纪集团 | 52 | | | 63 | | | 56 | |
| 标题组 | 12 | | | 11 | | | 11 | |
| 公司和其他 | 18 | | | 21 | | | 25 | |
| 公司总数 | $ | 196 | | | $ | 214 | | | $ | 204 | |
细分资产 | | | | | | | | | | | |
| | 截至12月31日， |
| | 2023 | | 2022 |
| 特许经营集团 | $ | 4,430 | | | $ | 4,730 | |
| 拥有经纪集团 | 630 | | | 741 | |
| 标题组 | 531 | | | 562 | |
| 公司和其他 | 248 | | | 350 | |
| 公司总数 | $ | 5,839 | | | $ | 6,383 | |
资本支出 | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十二月三十一日止的年度： |
| | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 特许经营集团 | $ | 28 | | | $ | 42 | | | $ | 29 | |
| 拥有经纪集团 | 24 | | | 40 | | | 43 | |
| 标题组 | 7 | | | 11 | | | 13 | |
| 公司和其他 | 13 | | | 16 | | | 16 | |
| 公司总数 | $ | 72 | | | $ | 109 | | | $ | 101 | |
下文提供的地理分部资料乃根据本公司附属公司的地理位置分类。
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 美联航
州政府 | | 所有其他
各国 | | 总计 |
截至2023年12月31日止年度 | | | | | |
| 净收入 | $ | 5,562 | | | $ | 74 | | | $ | 5,636 | |
| 总资产 | 5,784 | | | 55 | | | 5,839 | |
| 净资产和设备 | 279 | | | 1 | | | 280 | |
截至二零二二年十二月三十一日止年度或截至二零二二年十二月三十一日止年度 | | | | | |
| 净收入 | $ | 6,829 | | | $ | 79 | | | $ | 6,908 | |
| 总资产 | 6,309 | | | 74 | | | 6,383 | |
| 净资产和设备 | 316 | | | 1 | | | 317 | |
截至二零二一年十二月三十一日止年度或截至二零二一年十二月三十一日止年度 | | | | | |
| 净收入 | $ | 7,919 | | | $ | 64 | | | $ | 7,983 | |
| 总资产 | 7,157 | | | 53 | | | 7,210 | |
| 净资产和设备 | 309 | | | 1 | | | 310 | |
展品索引
展品 描述：*
2.1 Cendant Corporation、Anywhere Real Estate Group LLC(f/k/a Realology Corporation)、Wyndham Worldwide Corporation和Travelport Inc.于2006年7月27日签订的分离和分销协议(合并内容参考2006年7月31日提交的Exhibit 2.1 to Anywhere Real Estate Group LLC当前的Form 8-K报告)。
2.2 2006年8月23日的信件协议，涉及Anywhere Real Estate Group LLC(f/k/a Realology Corporation)、Cendant Corporation、Wyndham Worldwide Corporation和Travelport Inc.于2006年7月27日达成的分离和分销协议(合并内容参考2006年8月23日提交的附件2.1 to Anywhere Real Estate Group LLC当前的Form 8-K报告)。
3.1 第七次修订和重新注册的公司注册证书(通过参考2023年5月3日提交的注册人当前报告表格8-K的附件3.1注册成立)。
3.2 董事会通过的《Anywhere Real Estate Inc.第六次修订和重新制定的章程》，于2022年6月9日生效(通过参考2022年6月9日提交的注册人当前8-K表格的附件3.2合并而成)。
3.3 Anywhere Real Estate Group LLC修订证书(于2022年6月9日提交的注册人当前报告表格8-K的附件3.3成立为法团)。
3.4 修订和重新签署的Anywhere Real Estate Group LLC有限责任公司协议(注册成立于2022年6月9日提交的注册人当前报告表格8-K的附件3.4)。
4.1 契约，日期为2021年1月11日，由Anywhere Real Estate Group LLC(f/k/a Realology Group LLC)、Anywhere Co-Issuer Corp.(F/k/a Realology Co-Issuer Corp.)、Anywhere Real Estate Inc.(F/k/a Realology Holdings Corp.)、票据担保人(定义如下)和纽约银行梅隆信托公司(Bank of New York Mellon Trust Company，N.A.)作为受托人，管理2029年到期的5.75%优先票据(“5.75%高级票据契约”)(以参考注册人于2021年1月11日提交的当前8-K表格报告的附件4.1并入)。
4.2 2029年到期的5.75%高级票据的表格(包括于2021年1月11日提交的5.75%高级票据契约，作为注册人当前报告的8-K表格的附件4.1)。
4.3 日期为2021年2月4日的第1号补充契约至5.75%高级票据契约(根据注册人于2021年2月4日提交的表格8-K的现行报告附件4.2成立为法团).
4.4 日期为2021年11月1日的第2号补充契约至5.75%高级票据契约(以截至2021年12月31日止年度注册人表格10-K附件4.12为法团)。
4.5 截至2022年5月10日的第3号补充印记至5.75%高级票据印记 (参考2023年5月3日提交的注册人季度报告10-Q表的附件3.1)。
4.6 契约，日期为2021年6月2日，Anywhere Real Estate Group LLC(f/k/a Realology Group LLC)，Anywhere发行人，Anywhere Co-Issuer Corp.(f/k/a Realology Co-Issuer Corp.)，作为共同发行人，担保人(如其中定义)和纽约梅隆银行信托公司(N.A.)作为受托人，管理2026年到期的0.25%可交换优先票据(“0.25%可交换高级票据契约”)(通过参考Exhibit 4.1注册人于6月3日提交的当前报告8-K成立为法团，2021年)。
4.7 2026年到期的0.25%可交换高级票据的格式(包括在2021年6月3日提交的注册人当前8-K表格报告的附件4.1中的0.25%可交换高级票据契约)。
4.8 截至2021年11月1日的第1号补充契约至0.25%可交换高级票据契约(在截至2021年12月31日的年度注册人表格10-K中参考附件4.14成立为法团)。
4.9 截至2022年5月10日的第2号补充契约至0.25%的可交换高级票据契约(通过参考2023年5月3日提交的注册人季度报告10-Q表格的附件3.1成立为法团)。
4.10 契约，日期为2022年1月10日，由Anywhere Real Estate Group LLC(f/k/a Realology Group LLC)、Anywhere Co-Issuer Corp.(F/k/a Realology Co-Issuer Corp.)、Anywhere Real Estate Inc.(F/k/a Realology Holdings Corp.)、票据担保人(定义如下)和纽约银行梅隆信托公司(Bank of New York Mellon Trust Company，N.A.)作为受托人，管理2030年到期的5.250厘优先票据(“5.250厘高级票据契约”)(注册人于2022年1月10日提交的现行8-K表格报告附件4.1成立为法团)。
4.11 2030年到期的5.250%优先票据表格（包含在注册人于2022年1月10日提交的当前报告中，作为附件4.1提交的5.250%优先票据契约中）。
4.12 2022年5月10日对5.25%高级票据契约的补充契约1号（通过参考2023年5月3日提交的注册人季度报告10—Q表格附件3.1纳入）。
4.13 普通股证书样本（通过参考附件3.1纳入2023年5月3日提交的注册人季度报告的表格10—Q）。
4.14 契约，日期为2023年8月24日，由和之间的任何地方房地产集团有限责任公司，任何地方联合发行公司，任何地方房地产公司，任何地方中间控股有限责任公司，其子公司担保方和纽约梅隆信托公司银行，N.A.，作为受托人和抵押代理人，监管2030年到期的7.000%第二留置权优先担保票据 （参考附件4.1纳入2023年8月25日提交的注册人当前表格8—K报告）。
4.15 2030年到期的7.000%第二留置权高级担保票据（作为附件A至附件4.1，包括于2023年8月25日提交的注册人当前报告中的表格8—K）。
4.16 根据1934年《证券交易法》第12条注册的注册人证券的描述（通过参考2023年5月3日提交的注册人当前报告的附件4.1纳入）
10.1 任何地方房地产集团有限责任公司（f/k/a Realalogy Corporation），Cendant Corporation，Wyndham Worldwide Corporation和Travelport Inc.之间的税收分享协议。截至2006年7月28日（“税收分享协议”）（通过引用附件10.1纳入Anywhere Real Estate Group LLC截至2009年6月30日的10—Q表格季度报告）。
10.2 2008年7月8日执行并于2006年7月26日生效的《税收分享协议》修订案（通过参考附件10.2并入截至2008年6月30日的Anywhere Real Estate Group LLC的10—Q表格）。
10.3 修订和重申的信贷协议，日期为2013年3月5日，由Anywhere中间控股有限责任公司（f/k/a Realalogy中间控股有限责任公司），Anywhere Real Estate Group LLC（f/k/a Realalogy Group LLC），不时的贷款方，摩根大通银行，N.A.，作为贷款人及其其他金融机构的行政代理人（“经修订和重述的信贷协议”）（通过参考登记人表格10—Q附件10.4纳入截至2013年3月31日的期间）。
10.4 第一次修订，日期为2014年3月10日，修订和重述的信贷协议（通过参考2014年3月10日提交的注册人当前表格8—K报告的附件10.1合并）。
10.5 2015年10月23日修订并重述的信贷协议的第二次修订（通过参考2015年10月28日提交的注册人当前表格8—K报告的附件10.1合并）。
10.6 第三次修订，日期为2016年7月20日，修订并重述的信贷协议（通过参考2016年7月22日提交的注册人当前表格8—K报告的附件10.2合并）。
10.7 第四次修订，日期为2017年1月23日，修订和重述的信贷协议（通过参考2017年1月23日提交的注册人当前表格8—K报告的附件10.1合并）。
10.8 第五次修订，日期为2018年2月8日，修订和重述的信贷协议（通过参考2018年2月8日提交的注册人当前表格8—K报告的附件10.1合并）。
10.9 第六次修订，日期为2018年2月8日，修订并重述的信贷协议（通过参考2018年2月8日提交的注册人当前表格8—K报告的附件10.2合并）。
10.10 第八次修订，日期为2019年8月2日，修订和重述的信贷协议（通过参考截至2019年6月30日期间的10—Q表格注册人季度报告附件10.2纳入）。
10.11 第九次修订，日期为2020年7月24日，修订和重述的信贷协议（通过参考2020年7月30日提交的注册人当前表格8—K报告的附件10.1纳入）。
10.12 第十修正案，日期为2021年1月27日，修订和重新签署的信贷协议(通过参考注册人于2021年1月27日提交的8-K表格当前报告的附件10.1成立为法团)。
10.13 第十一项修正案，日期为2022年7月27日，修订和重新签署的信贷协议(通过参考注册人于2022年7月28日提交的8-K表格当前报告的附件10.1成立为法团)。
10.14 递增假设协议，日期为2017年1月23日，由Anywhere Intermediate Holdings LLC(f/k/a Realology Intermediate Holdings LLC)、Anywhere Real Estate Group LLC(f/k/a Realology Group LLC)(金融机构方)和作为行政代理的摩根大通银行(JPMorgan Chase Bank，N.A.)签订(合并通过参考注册人于2017年1月23日提交的当前8-K表格报告的附件10.2)。
10.15 2019年增量假设协议，日期为2019年3月27日，由Anywhere Intermediate Holdings LLC(f/k/a Realology Intermediate Holdings LLC)、Anywhere Real Estate Group LLC(f/k/a Realology Group LLC)、金融机构方和作为行政代理的摩根大通银行(JPMorgan Chase Bank，N.A.)签署(通过参考2019年3月29日提交的注册人当前8-K报表附件10.1合并)。
10.16 修订及重订的担保及抵押品协议，日期为二零一三年三月五日，由Anywhere Intermediate Holdings LLC(f/k/a Realology Intermediate Holdings LLC)、Anywhere Real Estate Group LLC(f/k/a Realology Group LLC)、其附属贷款方及作为行政及抵押品代理的摩根大通银行(JPMorgan Chase Bank，N.A.)订立(合并内容参考注册人于二零一三年三月八日提交的8-K表格现行报告附件10.2)。
10.17 定期贷款协议，日期为2015年10月23日，由Anywhere Intermediate Holdings LLC(f/k/a Realology Intermediate Holdings LLC)、Anywhere Real Estate Group LLC(f/k/a Realology Group LLC)、贷款人不时与作为贷款人行政代理的摩根大通银行(JPMorgan Chase Bank，N.A.)签订的协议(“定期贷款协议”)(通过参考2015年10月28日提交的注册人当前8-K表格报告附件10.2合并而成)。
10.18 定期贷款A协议的第一修正案，日期为2016年7月20日(通过参考注册人于2016年7月22日提交的当前表格8-K报告的附件10.1而合并)。
10.19 第二修正案，日期为2018年2月8日，定期贷款A协议(通过参考2018年2月8日提交的注册人当前报告表格8-K的附件10.3合并而成)。
10.20 第三修正案，日期为2020年7月24日，定期贷款A协议(通过参考2020年7月30日提交的注册人当前报告8-K表的附件10.2合并而成)。
10.21 定期贷款A协议的第四修正案，日期为2021年1月27日(通过参考注册人于2021年1月27日提交的当前表格8-K报告的附件10.2而合并)。
10.22 截至2023年5月11日的定期贷款协议第五修正案，日期为2015年10月23日(经不时修订、补充或以其他方式修改)，其中包括Anywhere Intermediate Holdings LLC(f/k/a Realology Intermediate Holdings LLC)、Anywhere Real Estate Group LLC(f/k/a Realology Group LLC)、不时与之有关的几个贷款人、作为贷款人行政代理的摩根大通银行及其其他代理方(通过参考2023年5月12日提交的注册人当前报告中的附件10.1成立为法团)。
10.23 定期贷款一份担保及抵押品协议，日期为2015年10月23日，由Anywhere Intermediate Holdings LLC(f/k/a Realology Intermediate Holdings LLC)、Anywhere Real Estate Group LLC(f/k/a Realology Group LLC)、其附属贷款当事人及作为行政及抵押品代理人的摩根大通银行(JPMorgan Chase Bank，N.A.)签订(合并于2015年10月28日提交的注册人现行8-K表格报告附件10.3)。
10.24 第一优先债权人间协议，日期为2012年2月2日，由Anywhere Real Estate Group LLC(f/k/a Realology Corporation)、其他不时授予人(定义见此协议)、摩根大通银行(JPMorgan Chase Bank，N.A.)、作为信贷协议担保各方(定义见此)的抵押品代理人及信贷协议担保各方授权代表、纽约银行、梅隆信托公司、作为初始额外第一留置权优先票据担保方(定义见本文件)的抵押品代理人和授权代表(作为截至2011年12月31日止年度注册人表格10-K的附件10.13成立为法团)。
10.25 与摩根大通银行及其其他各方于2012年2月2日签订的第一份留置权优先债权人间协议(根据注册人于2015年10月28日提交的8-K表格当前报告的附件10.4合并而成)的第一份于2015年10月23日生效的第1号协议。
10.26 截至2023年7月25日，由Anywhere Real Estate Group LLC、Anywhere Co-Issuer Corp.、Anywhere Real Estate Inc.、Anywhere Intermediate Holdings LLC、其附属担保方以及Angelo Gordon&Co.，L.P.管理的基金签署的交换协议(通过引用2023年7月26日提交的注册人当前报告8-K/A的附件10.1并入)。
10.27 第一留置权/第二留置权债权人间协议，日期为2023年8月24日，由发行人和不时作为第一留置权优先代表人的北卡罗来纳州摩根大通银行、作为初始第二留置权优先代表人的抵押品代理以及不时增加的每一名第一留置权优先代表人和额外的第二留置权优先代表人签署(在注册人于2023年8月25日提交的8-K表格的当前报告中引用附件10.1)
10.28 日期为2023年8月24日的担保协议，由发行人、中间控股公司和附属担保人（作为授予人）与纽约梅隆信托公司（N.A.）之间，作为抵押代理人 （通过引用2023年8月25日提交的注册人当前表格8—K报告的附件10.2合并）。
10.29 商标许可协议，日期为2004年2月17日，由SPTC特拉华有限责任公司（作为SPTC，Inc.的受让人），苏富比（作为苏富比控股公司的继承人），Cendant Corporation和Sotheby's International Realty Licensant Corporation（f/k/a Monticello Licensant Corporation）（以下简称“商标许可协议”）（通过引用附件10.12并入Anywhere Real Estate Group LLC（f/k/a Realalogy Corporation）表格10（文件号：001—32852）的注册声明）。
10.30 商标许可协议第1号修正案，日期为2005年5月2日（通过引用附件10.12（a）纳入Anywhere Real Estate Group LLC（f/k/a Realalogy Corporation）表格10的注册声明（文件编号001—32852））。
10.31 商标许可协议第2号修正案，日期为2005年5月2日（通过引用附件10.12（b）纳入Anywhere Real Estate Group LLC（f/k/a Realalogy Corporation）表格10的注册声明（文件编号001—32852））。
10.32 SPTC Delaware LLC，Sotheby's（作为Sotheby's Holdings，Inc.的继承人）的同意书和Sotheby's International Realty License Corporation（参照Anywhere Real Estate Group LLC（f/k/a Realalogy Corporation）表格10上的注册声明（文件编号001—32852）第5号修正案附件10.12（c）而成立）。
10.33 2005年1月1日，SPTC Delaware LLC、Sotheby's（作为Sotheby's Holdings，Inc.的继承人），和Cendant Corporation和Sotheby's International Realty Licensant Corporation（根据附件10.11注册成立）（截至2009年6月30日止的10—Q表格季度报告）。
10.34 2011年1月14日的商标许可协议第3号修正案（通过参考附件10.49并入到截至2010年12月31日止年度的Anywhere Real Estate Group LLC（f/k/a Realalogy Corporation）表格10—K中）。
10.35 175 Park Avenue，LLC和Anywhere Real Estate Operations LLC（f/k/a Realalogy Operations LLC）于2011年11月23日签订的租赁协议（根据截至2011年12月31日止年度注册人表格10—K的附件10.57合并）。
10.36 2013年4月29日，175 Park Avenue，LLC和Anywhere Real Estate Operations LLC（f/k/a Realalogy Operations LLC）之间的租赁第一次修订，修订日期为2011年11月23日的租赁（通过参考截至2013年3月31日的注册人表格10—Q的附件10.3纳入）。
10.37 2011年11月23日，Anywhere Real Estate Group LLC（f/k/a Realalogy Corporation）向175 Park Avenue，LLC（根据截至2011年12月31日止年度注册人表格10—K的附件10.58注册成立）提供担保。
10.38 赔偿协议的形式（参照附件10.79并入Anywhere Real Estate Inc.（f/k/a Realogy Holdings Corp.）表格S—1上的登记声明（档案编号：333—181988）。
10.39 附注对冲确认表（通过引用2021年6月3日提交的注册人当前表格8—K报告的附件10.1合并）。
10.40 认股权证确认表（通过引用2021年6月3日提交的注册人当前表格8—K报告的附件10.2合并
10.41** 修订和重申Realalogy Holdings Corp.（现称为Anywhere Real Estate Inc.）2012年长期激励计划（通过参考2016年5月5日提交的注册人当前表格8—K报告的附件10.1纳入）。
10.42** 修订和重述Realogy Holdings Corp.（现称为Anywhere Real Estate Inc.）2012年长期激励计划（通过参考截至2017年9月30日的注册人表格10—Q的附件10.5纳入）。
10.43** 根据经修订和重列的2012年长期激励计划的股票期权协议格式（参考截至2016年12月31日止年度的注册人表格10—K的附件10.50纳入）。
10.44** 董事受限制股票单位授出通知书及受限制股票单位协议的表格（于截至2021年6月30日止六个月期间参考注册人表格10—Q的附件10. 2纳入）。
10.45** 任何地方房地产修订和重申的2018年长期激励计划（通过参考附件10.1并入Anywhere Real Estate Inc.于2021年5月5日提交的表格8—K的当前报告）。
10.46** 2018年长期激励计划下的授出通知书及股票期权协议表格（截至2018年12月31日止年度，通过引用注册人表格10—K的附件10. 67纳入）。
10.47** 根据经修订和重列的2018年长期激励计划授予通知和限制性股票单位协议（通过参考截至2022年3月31日止期间的注册人表格10—Q季度报告的附件10. 1纳入）。
10.48** 根据经修订和重列的2018年长期激励计划授予通知和绩效股份单位协议（通过参考截至2022年3月31日止期间的注册人10—Q表格季度报告附件10. 2纳入）。
10.49** 2018年长期奖励计划下的授出通知书及现金结算限制性股票单位协议表格（参考截至2019年12月31日止年度的注册人10—K表格年报附件10. 71）。
10.50** 2018年长期奖励计划下的授予通知书和长期绩效奖励协议表格（参考截至2019年12月31日止年度的注册人10—K表格年报的附件10. 72）。
10.51** 2018年长期奖励计划下的授出通知书及时间现金奖励协议表格（参考截至2019年12月31日止年度的注册人10—K表格年报的附件10. 73）。
10.52** 第二次修订和重申的2018年长期激励计划（通过参考2023年5月3日提交的注册人当前报告的表格8—K中的附件10.1纳入）。
10.53** 2023年11月20日，Anywhere Real Estate Inc.之间的特别业绩奖励通知。Ryan M.施耐德（参照2023年11月22日提交的注册人当前表格8—K报告附件10.1合并）。
10.54** 任何地方房地产（f/k/a Realogy Holdings Corp.）高管离职薪酬计划（通过参考2018年11月6日提交的注册人当前表格8—K报告的附件10.1纳入）。
10.55** 任何地方房地产（f/k/a Realogy Holdings Corp.）行政人员离职薪酬计划的第一修正案（参考截至2022年12月31日止年度的注册人表格10—K附件10. 52纳入）。
10.56** 任何地方房地产（f/k/a Realogy Holdings Corp.）管理人员控制计划变更（通过参考2018年11月6日提交的注册人当前表格8—K报告的附件10.2合并）。
10.57** 任何地方房地产（f/k/a Realogy Holdings Corp.）行政限制性契约协议（通过参考2018年11月6日提交的注册人当前表格8—K报告的附件10.3合并）。
10.58** 修订和重申的Realogy Group LLC（现称为Anywhere Real Estate Group LLC）高管递延薪酬计划（“修订和重申的高管递延薪酬计划”）（参考2013年4月9日提交的注册人当前报告的附件10.1纳入）。
10.59** 2014年11月4日修订并重述的行政人员递延薪酬计划第1号修正案（通过参考截至2014年12月31日止年度注册人表格10—K的附件10.26纳入）。
10.60** 2014年12月11日的第2号修正案，即经修订和重述的高管递延薪酬计划（通过参考截至2014年12月31日的年度注册人表格10—K的附件10.27纳入）。
10.61** 2017年12月15日修订并重述的高管递延薪酬计划第3号修正案（通过参考2017年12月15日提交的注册人当前表格8—K报告的附件10.1纳入）。
10.62** 任何地方房地产（f/k/a Realogy Holdings Corp.）董事递延薪酬计划（“董事递延薪酬计划”）（参照截至2013年3月31日的注册人表格10—Q附件10. 2纳入）。
10.63** 2014年11月4日，董事递延薪酬计划的第1号修正案（通过参考截至2014年12月31日止年度的注册人表格10—K的附件10.29纳入）。
10.64** 2014年12月11日，董事递延薪酬计划（通过参考截至2014年12月31日止年度注册人表格10—K的附件10.30合并）的第2号修正案。
10.65** 经修订和重申的雇佣协议，日期为2022年8月4日，Anywhere Real Estate Inc. Ryan M.施耐德（根据2022年8月5日提交的截至2022年6月30日的注册人季度报告表10—Q附件10. 2合并）。
10.66** 2019年2月28日，Anywhere Real Estate Inc.（f/k/a Realogy Holdings Corp.）和Charlotte Simonelli（通过参考2019年3月11日提交的注册人当前表格8—K报告的附件10.1合并）。
10.67** 2019年2月26日，Anywhere Real Estate Inc.（f/k/a Realogy Holdings Corp.）和Marilyn J. Wasser（通过参考截至2019年3月31日止期间的注册人表格10—Q季度报告附件10. 4合并）。
10.68** 2020年11月30日，Anywhere Real Estate Inc.（f/k/a Realogy Holdings Corp.）和Susan Yannaccone（通过参考2023年5月3日提交的注册人季度报告10—Q表格的附件10.1合并）。
10.69** 2022年2月11日，Anywhere Real Estate Inc.（f/k/a Realogy Holdings Corp.）饰Melissa McSherry（通过引用2023年5月3日提交的注册人季度报告表格10—Q中的附件10.2合并）。
21.1* 公司名称：Anywhere Real Estate Inc. Anywhere Real Estate Group LLC
23.1* 普华永道会计师事务所同意。
24.1* 董事及注册人高级人员的授权书（包括在本表格10—K的签署页）。
31.1* Anywhere Real Estate Inc.首席执行官的认证根据1934年《证券交易法》颁布的第13（a）—14（a）条和第15（d）—14（a）条，经修订。
31.2* Anywhere Real Estate Inc.的首席财务官认证根据1934年《证券交易法》颁布的第13（a）—14（a）条和第15（d）—14（a）条，经修订。
31.3* 根据1934年《证券交易法》（经修订）颁布的第13（a）—14（a）条和第15（d）—14（a）条，任何地方房地产集团有限责任公司首席执行官的认证。
31.4* 根据1934年《证券交易法》（经修订）颁布的第13（a）—14（a）条和第15（d）—14（a）条，任何地方房地产集团有限责任公司首席财务官的认证。
32.1* Anywhere Real Estate Inc.根据18 u.s.c.根据2002年《萨班斯—奥克斯利法案》第906条通过的第1350条。
32.2* 任何地方房地产集团有限责任公司根据18 U.S.C.根据2002年《萨班斯—奥克斯利法案》第906条通过的第1350条。
97.1* 执行官强制性薪酬回扣政策.
101 以下信息来自Anywhere的截至2023年12月31日的财年表格10—K年度报告，格式为iXBRL（内联可扩展业务报告语言）：（i）截至2023年及2022年12月31日的合并资产负债表；（ii）截至2023年、2022年及2021年12月31日止年度的合并经营报表；（iii）截至二零二三年、二零二二年及二零二一年十二月三十一日止年度的综合全面（亏损）收益表；（iv）截至二零二三年、二零二二年及二零二一年十二月三十一日止年度的综合股东权益（亏损）表；（v）截至二零二三年、二零二二年及二零二一年十二月三十一日止年度的综合现金流量表；及（vi）综合财务报表附注。
104 封面互动资料档案（格式为iXBRL，并包含在附件101中）。
_______________
*在此提交的文件。
* * 补偿计划或安排
