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成员2023-01-012023-09-30UTR: Rate0001574540美国公认会计准则：销售收入净成员US-GAAP：客户集中度风险成员医生：北区医院成员2023-01-012023-09-300001574540美国公认会计准则：销售收入净成员US-GAAP：客户集中度风险成员文档：UOFL Health LouisvilleInc2023-01-012023-09-300001574540美国公认会计准则：销售收入净成员文档：HonorHealth会员US-GAAP：客户集中度风险成员2023-01-012023-09-300001574540美国公认会计准则：销售收入净成员US-GAAP：客户集中度风险成员文档：美国肿瘤学会员2023-01-012023-09-300001574540doc: 剩余的投资组合成员美国公认会计准则：销售收入净成员US-GAAP：客户集中度风险成员2023-01-012023-09-300001574540美国公认会计准则：销售收入净成员US-GAAP：客户集中度风险成员2023-01-012023-09-300001574540doc: 前五名租户关系会员美国公认会计准则：销售收入净成员US-GAAP：客户集中度风险成员2023-07-012023-09-300001574540文档：ChiPortfolioMember美国公认会计准则：销售收入净成员US-GAAP：客户集中度风险成员2023-07-012023-09-300001574540STPR: TX美国公认会计准则：销售收入净成员US-GAAP：地理集中度风险成员2023-01-012023-09-300001574540美国公认会计准则：销售收入净成员STPR: gaUS-GAAP：地理集中度风险成员2023-01-012023-09-300001574540美国公认会计准则：销售收入净成员stpr: flUS-GAAP：地理集中度风险成员2023-01-012023-09-300001574540stpr: in美国公认会计准则：销售收入净成员US-GAAP：地理集中度风险成员2023-01-012023-09-300001574540美国公认会计准则：销售收入净成员STPR: 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美国
证券交易委员会
华盛顿特区 20549
表单 10-Q
☒根据1934年《证券交易法》第13条或第15（d）条提交的季度报告

在截至的季度期间 2023年9月30日

要么

☐根据1934年《证券交易法》第13条或第15（d）条提交的过渡报告

在从到的过渡期内
 
委员会文件编号： 001-36007
医生房地产信托基金
（其章程中规定的注册人的确切姓名）
马里兰州46-2519850
（组织状况）（国税局雇主识别号）
北水街 309 号，500 号套房53202
密尔沃基，威斯康星
（主要行政办公室地址）（邮政编码）
 
(414) 367-5600
（注册人的电话号码，包括区号）
证券 已注册 根据该法第12 (b) 条：
每个班级的标题交易符号注册的每个交易所的名称
普通股，每股面值0.01美元文档纽约证券交易所

用复选标记表明注册人（1）在过去的12个月中（或注册人需要提交此类报告的较短期限）是否提交了1934年《证券交易法》第13或15（d）条要求提交的所有报告，以及（2）在过去的90天中是否受此类申报要求的约束。是的☒没有 ☐                    

用复选标记表明注册人在过去 12 个月（或注册人必须提交此类文件的较短期限）内是否以电子方式提交了根据 S-T 法规（本章第 232.405 节）第 405 条要求提交的所有交互式数据文件。是的☒没有 ☐        
 
用复选标记指明注册人是大型加速申报人、加速申报人、非加速申报人、小型申报公司还是新兴成长型公司。参见《交易法》第12b-2条中 “大型加速申报人”、“加速申报公司”、“小型申报公司” 和 “新兴成长型公司” 的定义。
大型加速过滤器☒加速文件管理器 ☐非加速过滤器 ☐规模较小的申报公司 ☐ 新兴成长型公司 ☐

如果是新兴成长型公司，请用复选标记表明注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易法》第13（a）条规定的任何新的或修订后的财务会计准则。 ☐

用复选标记表明注册人是否为空壳公司（定义见该法第12b-2条）。是的 ☐没有 ☒        

截至2023年10月27日，Physicians Realty Trust的已发行普通股数量为 238,487,448.


医生房地产信托基金
 
10-Q 表季度报告
截至2023年9月30日的季度
 
目录
 
  页码
第一部分
财务信息
 
 
第 1 项
财务报表（未经审计）
 
 
截至2023年9月30日和2022年12月31日的合并资产负债表
3
 
截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月和九个月的合并收益表
4
截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月和九个月的综合收益合并报表
5
 
截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月和九个月的合并权益表
6
 
截至2023年9月30日和2022年9月30日的九个月合并现金流量表
8
 
合并财务报表附注
9
第 2 项
管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析
25
第 3 项
关于市场风险的定量和定性披露
38
第 4 项
控制和程序
39
   
第二部分
其他信息
 
   
第 1 项
法律诉讼
41
第 1A 项
风险因素
41
第 2 项
未注册的股权证券销售、所得款项的使用和发行人购买股权证券
46
第 5 项
其他信息
46
第 6 项
展品
47
   
签名
48

目录
关于前瞻性陈述的警示性声明

本10-Q表季度报告包含根据1995年《私人证券诉讼改革法》的安全港条款做出的前瞻性陈述。根据联邦证券法，除历史事实陈述以外的所有陈述可能是前瞻性陈述。特别是，与我们的资本资源、房地产业绩和经营业绩有关的陈述包含前瞻性陈述。同样，我们关于运营资金的预期增长以及预期的市场状况、人口统计和经营业绩的所有陈述均为前瞻性陈述。您可以通过使用前瞻性术语来识别前瞻性陈述，例如 “相信”、“期望”、“展望”、“继续”、“项目”、“可能”、“将”、“应该”、“大约”、“打算”、“计划”、“预测” 或 “预期”，或者这些单词和短语或表示未来预测的类似词语或短语的否定值事件或趋势，这些事件或趋势不仅仅与历史问题有关。您还可以通过讨论战略、计划、预期或意图来确定前瞻性陈述。
 
这些前瞻性陈述反映了我们管理层对当前预期和未来事件预测的看法，并基于当前可用信息。这些前瞻性陈述不能保证未来的表现，涉及许多风险和不确定性，您不应将其作为对未来事件的预测。前瞻性陈述取决于假设、数据或方法，这些假设、数据或方法可能不正确或不准确，我们可能无法实现这些假设、数据或方法。我们不保证所描述的交易和事件将按描述发生（或根本不会发生）。除其他外，以下因素可能导致实际业绩和未来事件与前瞻性陈述中列出或设想的结果和未来事件存在重大差异：
 
•总体经济状况，包括通货膨胀和衰退；

•我们的业务或战略的变化；

•与公司合并和合伙企业合并（均定义见下文，统称为 “合并”）相关的风险，包括我们按照拟议条款或预期时间表完成合并的能力，或完全完成合并的能力，与合并相关的意想不到的困难或支出、合并导致员工留住方面的潜在困难、可能导致合并终止的任何事件、变更或其他情况的发生，以及法律诉讼的结果对我们，我们的受托人提起诉讼以及与合并相关的其他内容；

•我们作为上市公司运营的能力；

•不利的经济或房地产发展，无论是在全国还是在我们的物业所在的市场；

•我们在德克萨斯州的地理集中度可能导致我们特别容易受到德克萨斯州经济衰退或德克萨斯州市场状况其他变化的影响；

•我们对医疗保健物业的投资集中；

•网络安全攻击、漏洞和其他事件导致我们的业务中断和机密信息泄露；

•对CommonSpirit Health（“CommonSpirit”）或一个或多个Commonspirit附属租户的业务、财务状况或经营业绩产生的任何不利影响，这些影响了Commonspirit附属租户向我们支付租金的能力；

•我们竞争的程度和性质；

•竞争投资机会;

•难以确定需要收购和完成收购的医疗保健资产；

•与开发、重建或建筑项目相关的风险；

•医疗保健法或政府报销率的变化；

•租金下降或空置率上升；
1
目录

•租户拖欠或不续租约；

•恶劣天气事件和气候变化的潜在影响；

•在遵守合并协议（定义见下文）的限制的前提下，我们未能产生足够的现金流来偿还、偿还债务或对我们的普通股进行再融资；

•利率和运营成本的波动和增加；

•债务和股权资本（包括我们的无抵押循环信贷额度）的可用性、条款和发行，在每种情况下均受合并协议的限制；

•我们普通股市场价格的总体波动性；

•我们依赖无法保证持续服务的关键人员；

•我们未来识别、雇用和留住高素质人员的能力；

•我们在合资企业中的投资所产生的影响，以及将来可能产生的影响；

•我们未来可能与之共同投资的任何合资企业和发展伙伴的财务状况和流动性，或与之发生的争议；

•政府法规或其解释的变化，例如房地产和分区法以及不动产税率的提高、房地产投资信托基金（“REIT”）的税收以及类似事项；

•我们未能维持用于美国联邦所得税目的的房地产投资信托基金资格；

•对我们的业务和我们满足复杂规则的能力施加的限制，以使我们有资格成为美国联邦所得税的房地产投资信托基金；

•美国普遍接受的会计原则（“GAAP”）的变化；

•保险金额不足或金额不足；

•其他普遍影响房地产行业的因素；以及

•可能对我们或普通股的每股交易价格产生重大不利影响的其他因素，包括：
 
•我们可供未来发行或出售的普通股数量；
•我们发行的股票证券或对可能发行此类证券的看法；
•未来的债务；
•证券分析师未能发布有关我们或我们行业的研究或报告；以及
•证券分析师下调了我们的普通股或医疗保健相关房地产板块的评级。

尽管前瞻性陈述反映了我们的诚信信念，但它们并不能保证未来的表现。除非适用法律要求，否则我们没有义务公开更新或修改任何前瞻性陈述以反映本报告发布之日后基本假设或因素、新信息、数据或方法、未来事件或其他变化的变化。您不应过分依赖基于我们或做出前瞻性陈述的第三方目前获得的信息的任何前瞻性陈述。有关这些因素和其他可能影响我们未来业绩、业绩或交易的因素的进一步讨论，请参阅我们于2023年2月24日向美国证券交易委员会（“委员会”）提交的截至2022年12月31日的10-K表年度报告（“2022年年度报告”）第一部分第1A项（风险因素）和本报告第二部分第1A项。

除非上下文另有要求，否则本报告中提及的 “我们”、“我们的” 和 “公司” 是指马里兰州房地产投资信托基金医师房地产信托基金（“信托”）以及特拉华州有限合伙企业和我们开展业务的信托的合并子公司Physicians Realty L.P.（“运营合伙企业”）。
2
目录
第一部分                         财务信息
第 1 项。                             财务报表
医师房地产信托基金
合并资产负债表
（以千计，股票和每股数据除外）
9月30日
2023		十二月三十一日
2022
 （未经审计） 
资产  
投资物业：  
土地和改善$249,468 $241,559 
建筑和改进4,703,606 4,659,780 
在建工程41,722 18,497 
租户改进95,447 88,640 
收购的租赁无形资产509,468 505,335 
 5,599,711 5,513,811 
累计折旧(1,140,208)(996,888)
房地产净值4,459,503 4,516,923 
使用权租赁资产，净额227,967 231,225 
应收房地产贷款，净额79,883 104,973 
对未合并实体的投资72,069 77,716 
房地产投资净额4,839,422 4,930,837 
现金和现金等价物195,772 7,730 
租户应收账款，净额11,131 11,503 
其他资产166,142 146,807 
总资产$5,212,467 $5,096,877 
负债和权益  
负债：  
信贷额度$393,090 $188,328 
应付票据1,451,536 1,465,437 
抵押债务127,630 164,352 
应付账款4,933 4,391 
应付的股息和分配60,928 60,148 
应计费用和其他负债95,637 87,720 
租赁负债104,802 105,011 
收购的租赁无形资产，净额23,170 24,381 
负债总额2,261,726 2,099,768 
可赎回的非控股权益-部分拥有的财产3,066 3,258 
股权：  
普通股，美元0.01面值， 500,000,000普通股授权， 238,482,769和 233,292,030分别截至2023年9月30日和2022年12月31日已发行和流通的普通股
2,385 2,333 
额外的实收资本3,817,545 3,743,876 
累计赤字(1,012,869)(881,672)
累计其他综合收益15,216 5,183 
股东权益总额2,822,277 2,869,720 
非控股权益：  
运营伙伴关系116,079 123,015 
部分拥有的房产9,319 1,116 
非控股权益总额125,398 124,131 
权益总额2,947,675 2,993,851 
负债和权益总额$5,212,467 $5,096,877 
所附附附注是这些合并财务报表的组成部分。
3
目录
医师房地产信托基金
合并收益表
（以千计，股票和每股数据除外）（未经审计）
三个月已结束
9月30日		九个月已结束
9月30日
 2023202220232022
收入：    
租金和相关收入$134,520 $128,636 $397,096 $385,755 
房地产贷款和其他的利息收入4,027 2,877 10,895 8,315 
总收入138,547 131,513 407,991 394,070 
费用：    
利息支出20,050 18,299 59,837 52,356 
一般和行政9,771 10,079 31,133 30,400 
运营费用47,625 43,647 138,094 128,080 
折旧和摊销47,932 47,040 143,555 142,002 
支出总额125,378 119,065 372,619 352,838 
未合并实体的权益（亏损）收益和出售投资物业收益前的收益，净额：13,169 12,448 35,372 41,232 
未合并实体的权益（亏损）收益(278)(62)1,260 (452)
出售投资物业的收益，净额— 53,894 13 57,375 
净收入 12,891 66,280 36,645 98,155 
归属于非控股权益的净收益：    
运营伙伴关系(505)(3,252)(1,443)(4,830)
部分拥有的房产 (1)(51)(70)(121)(384)
归属于普通股股东的净收益$12,335 $62,958 $35,081 $92,941 
每股净收益：    
基本$0.05 $0.28 $0.15 $0.41 
稀释$0.05 $0.28 $0.15 $0.41 
加权平均普通股：    
基本238,480,299 226,529,041 238,124,981 225,743,856 
稀释249,445,312 239,898,462 249,226,913 239,145,383 
每股普通股申报的股息和分配$0.23 $0.23 $0.69 $0.69 
(1)包括归属于可赎回非控股权益的金额。

所附附附注是这些合并财务报表的组成部分。
4
目录
医师房地产信托基金
合并综合收益表
（以千计）（未经审计）
三个月已结束
9月30日		九个月已结束
9月30日
 2023202220232022
净收入$12,891 $66,280 $36,645 $98,155 
其他综合收入：
利率互换协议公允价值的变化，净额7,697 1,753 11,796 6,215 
将利率互换的累计收益重新归类为收益(1,763)— (1,763)— 
其他综合收入总额5,934 1,753 10,033 6,215 
综合收入18,825 68,033 46,678 104,370 
归属于非控股权益的综合收益——运营伙伴关系(739)(3,336)(1,839)(5,137)
归属于非控股权益的综合收益——部分持有的财产(51)(70)(121)(384)
归属于普通股股东的综合收益$18,035 $64,627 $44,718 $98,849 

所附附附注是这些合并财务报表的组成部分。
5
目录
医师房地产信托基金
合并权益表
（以千计） （未经审计）

 标准杆数
价值		额外
已付款
资本		累积的
赤字		累计其他综合收益（亏损）总计
股东
公平		正在运营
伙伴关系
非控制性
利息		部分地
已拥有
房产
非控制性
利息		总计
非控制性
兴趣爱好		总计
公平
截至2022年12月31日的余额$2,333 $3,743,876 $(881,672)$5,183 $2,869,720 $123,015 $1,116 $124,131 $2,993,851 
出售普通股的净收益44 65,769 — — 65,813 — — — 65,813 
限制性股票奖励补助金，净额5 (1,127)(408)— (1,530)— — — (1,530)
OP 单位的转换2 2,417 — — 2,419 (2,419)— (2,419)— 
已申报的股息/分配— — (54,912)— (54,912)(2,263)— (2,263)(57,175)
捐款— — — — — — 7,884 7,884 7,884 
分布— — — — — — (53)(53)(53)
利率互换协议公允价值的变化— — — (1,021)(1,021)— — — (1,021)
运营合伙企业中非控股权益所有权的调整— (431)— — (431)431 — 431 — 
净收入— — 10,202 — 10,202 423 64 487 10,689 
截至2023年3月31日的余额$2,384 $3,810,504 $(926,790)$4,162 $2,890,260 $119,187 $9,011 $128,198 $3,018,458 
出售普通股的净收益— 294 — — 294 — — — 294 
限制性股票奖励补助金，净额1 3,459 (561)— 2,899 — — — 2,899 
购买 OP 单位— — — — — (72)— (72)(72)
已申报的股息/分配— — (54,936)— (54,936)(2,257)— (2,257)(57,193)
捐款— — — — — — 287 287 287 
分布— — — — — — (52)(52)(52)
利率互换协议公允价值的变化— — — 5,120 5,120 — — — 5,120 
运营合伙企业中非控股权益所有权的调整— (393)— — (393)393 — 393 — 
净收入— — 12,544 — 12,544 515 59 574 13,118 
截至2023年6月30日的余额$2,385 $3,813,864 $(969,743)$9,282 $2,855,788 $117,766 $9,305 $127,071 $2,982,859 
限制性股票奖励补助金，净额— 3,746 (523)— 3,223 — — — 3,223 
OP 单位的转换— 350 — — 350 (350)— (350)— 
已申报的股息/分配— — (54,938)— (54,938)(2,257)— (2,257)(57,195)
分布— — — — — — (53)(53)(53)
将利率互换的累计收益重新归类为收益— — — (1,763)(1,763)— — — (1,763)
利率互换协议公允价值的变化— — — 7,697 7,697 — — — 7,697 
运营合伙企业中非控股权益所有权的调整— (415)— — (415)415 — 415 — 
净收入— — 12,335 — 12,335 505 67 572 12,907 
截至2023年9月30日的余额$2,385 $3,817,545 $(1,012,869)$15,216 $2,822,277 $116,079 $9,319 $125,398 $2,947,675 

所附附附注是这些合并财务报表的组成部分。
6
目录
医师房地产信托基金
合并权益表
（以千计） （未经审计）
 标准杆数
价值		额外
已付款
资本		累积的
赤字		累计其他综合收益（亏损）总计
股东
公平		正在运营
伙伴关系
非控制性
利息		部分地
已拥有
房产
非控制性
利息		总计
非控制性
兴趣爱好		总计
公平
2021 年 12 月 31 日的余额$2,247 $3,610,954 $(776,001)$(892)$2,836,308 $150,241 $484 $150,725 $2,987,033 
出售普通股的净收益3 5,029 — — 5,032 — — — 5,032 
限制性股票奖励补助金，净额3 118 (421)— (300)— — — (300)
购买 OP 单位— — — — — (184)— (184)(184)
已申报的股息/分配— — (51,879)— (51,879)(2,740)— (2,740)(54,619)
捐款— — — — — — 569 569 569 
分布— — — — — — (55)(55)(55)
部分持有物业的可赎回非控股权益的市场价值变化— — 717 — 717 — — — 717 
利率互换协议公允价值的变化— — — 1,379 1,379 — — — 1,379 
运营合伙企业中非控股权益所有权的调整— (217)— — (217)217 — 217 — 
净收入— — 13,092 — 13,092 692 82 774 13,866 
截至 2022 年 3 月 31 日的余额$2,253 $3,615,884 $(814,492)$487 $2,804,132 $148,226 $1,080 $149,306 $2,953,438 
出售普通股的净收益9 18,475 — — 18,484 — — — 18,484 
限制性股票奖励补助金，净额1 3,588 (911)— 2,678 — — — 2,678 
已申报的股息/分配— — (52,116)— (52,116)(2,712)— (2,712)(54,828)
分布— — — — — — (61)(61)(61)
部分持有物业的可赎回非控股权益的市场价值变化— — 527 — 527 — — — 527 
利率互换协议公允价值的变化— — — 3,083 3,083 — — — 3,083 
运营合伙企业中非控股权益所有权的调整— (488)— — (488)488 — 488 — 
净收入— — 16,891 — 16,891 886 79 965 17,856 
截至2022年6月30日的余额$2,263 $3,637,459 $(850,101)$3,570 $2,793,191 $146,888 $1,098 $147,986 $2,941,177 
出售普通股的净收益5 7,925 — — 7,930 — — — 7,930 
限制性股票奖励补助金，净额— 4,326 (536)— 3,790 — — — 3,790 
购买 OP 单位— — — — — (2,139)— (2,139)(2,139)
已申报的股息/分配— — (52,563)— (52,563)(2,302)— (2,302)(54,865)
分布— — — — — — (61)(61)(61)
部分持有物业的可赎回非控股权益的市场价值变化— — 1,513 — 1,513 — — — 1,513 
利率互换协议公允价值的变化— — — 1,753 1,753 — — — 1,753 
运营合伙企业中非控股权益所有权的调整— (727)— — (727)727 — 727 — 
净收入— — 62,958 — 62,958 3,252 74 3,326 66,284 
截至2022年9月30日的余额$2,268 $3,648,983 $(838,729)$5,323 $2,817,845 $146,426 $1,111 $147,537 $2,965,382 

所附附附注是这些合并财务报表的组成部分。
7
目录
医师房地产信托基金
合并现金流量表
（以千计）（未经审计）
 九个月已结束
9月30日
20232022
来自经营活动的现金流：
净收入$36,645 $98,155 
为将净收入与经营活动提供的净现金进行对账而进行的调整 
折旧和摊销143,555 142,002 
递延融资成本的摊销2,028 1,739 
租赁激励和高于/低于市场的租赁无形资产的摊销4,055 4,458 
直线租金收入，净额(2,756)(5,359)
摊销无抵押优先票据的折扣824 794 
上述市场假定债务的摊销— (10)
偿还债务的收益 (1,763)— 
出售投资物业的收益，净额(13)(57,375)
未合并实体的权益（收益）亏损(1,260)452 
来自未合并实体的分配5,707 6,077 
衍生品公允价值的变化185 — 
坏账准备金571 269 
非现金股份补偿12,290 12,400 
经营资产和负债的变化：  
租户应收款711 (5,927)
其他资产(3,019)(1,455)
应付账款542 (125)
应计费用和其他负债7,610 6,258 
经营活动提供的净现金205,912 202,353 
来自投资活动的现金流：  
出售投资物业的收益2,553 123,179 
收购投资物业，净额(39,282)(111,587)
对未合并实体的投资，净额(3,671)(13,349)
对未合并实体的投资回报3,737 — 
房地产开发(12,672)— 
托管现金-收购存款/认捐存款— 360 
投资物业的资本支出(31,194)(29,840)
投资应收房地产贷款(22,272)(29,618)
偿还应收房地产贷款41,065 22,441 
租赁佣金(2,588)(2,766)
租赁激励措施(399)(500)
用于投资活动的净现金(64,723)(41,680)
来自融资活动的现金流：  
出售普通股的净收益65,914 31,446 
信贷额度借款的收益513,000 239,000 
偿还信贷额度借款(306,000)(251,000)
偿还优先无抵押票据(15,000)— 
抵押贷款债务的本金还款(36,803)(15,845)
支付债务发行成本(3,911)(67)
已支付的股息-股东(165,491)(156,854)
对非控股权益的分配-运营伙伴关系(6,783)(8,191)
来自非控股权益的出资8,171 569 
对非控股权益的分配-部分拥有的财产(281)(517)
为预扣的股票薪酬股份支付员工税(5,891)(4,255)
购买 OP 单位(72)(2,323)
由（用于）融资活动提供的净现金46,853 (168,037)
现金和现金等价物的净增加（减少）188,042 (7,364)
现金和现金等价物，期初7,730 9,876 
现金和现金等价物，期末$195,772 $2,512 
现金流信息的补充披露——在此期间支付的利息$66,082 $57,977 
非现金活动的补充披露——利率互换协议公允价值的变化$11,796 $6,215 
非现金活动的补充披露——与收购投资物业相关的应收贷款的转换$5,398 $5,700 
所附附附注是这些合并财务报表的组成部分。
8
目录
医师房地产信托基金
合并财务报表附注

除非另有说明或除非上下文另有要求，否则所使用的 “我们”、“我们的” 和 “公司” 一词是指医师房地产信托基金及其合并子公司，包括Physicians Realty L.P.
 
注意事项 1。 组织和业务
 
医师房地产信托基金（“信托基金” 或 “公司”）于2013年4月9日在马里兰州成立。截至2023年9月30日，该信托基金获准最多发行 500,000,000普通股实益权益，面值 $0.01每股。信托基金在S-11表格上就拟议的承销首次公开募股（“IPO”）向委员会提交了注册声明，并于2013年7月24日完成了普通股的首次公开募股并开始运营。
 
该信托基金将首次公开募股的净收益捐赠给了特拉华州有限合伙企业（“运营合伙企业”）Physicians Realty L.P，也是该运营合伙企业的唯一普通合伙人。信托的业务通过运营合伙企业以及运营合伙企业的全资和多数股权子公司进行。信托作为运营合伙企业的普通合伙人，控制运营合伙企业并整合运营合伙企业的资产、负债和经营业绩。
 
该信托基金是一个自我管理的房地产投资信托基金，主要用于收购、有选择地开发、拥有和管理租赁给医生、医院和医疗保健提供系统的医疗保健物业。

自动柜员机计划

2021年5月，信托和运营合伙企业以公司代理人和/或远期卖方的身份与KeyBanc资本市场公司、法国农业信贷证券（美国）有限公司、BMO资本市场公司和雷蒙德·詹姆斯及同业公司签订了场外发行销售协议（“2021年销售协议”），并以公司销售代理人的身份与Stifel、Nicolaus & Company公司（统称为 “” 2021 年代理商”）以及蒙特利尔银行、法国农业信贷银行企业和投资银行、KeyBanc Capital Markets Inc.以及Raymond James & Associates, Inc. 作为公司的远期购买者（“2021年远期购买者”），根据该远期购买者，信托可以不时发行和出售其总发行价最高为美元的普通股500通过2021年代理商（“2021年自动柜员机计划”）获得百万美元。2021年销售协议规定，除了通过2021年代理人发行和出售信托普通股外，信托未来还可能不时与每位2021年远期购买者签订一项或多项远期销售协议。

2023年8月，信托和运营合伙企业与作为公司和/或远期卖方销售代理的BMO资本市场公司、法国农业信贷证券（美国）有限公司、KeyBanc Capital Markets Inc.、Raymond James & Associates, Inc.、Regions Securities, LLC和作为公司和/或远期卖方销售代理的Stifel, Nicolaus & Company, Incorporated签订了场外发行销售协议（“2023年销售协议”）蒙特利尔、法国农业信贷银行企业和投资银行、KeyBanc Capital Markets Inc.、Raymond James & Associates, Inc.、RegionsSecurities LLC和Stifel, Nicolaus & Company, Incorporated（统称为 “2023 年远期购买者”），根据该协议，信托可以不时发行和出售其总发行价最高为美元的普通股600通过2023年代理商（“2023年自动柜员机计划”）获得百万美元。2023年销售协议规定，除了通过2023年代理人发行和出售信托普通股外，信托未来还可能不时与每位2023年远期购买者签订一项或多份远期销售协议。签订2023年销售协议后，我们终止了2021年的自动柜员机计划。

在截至2023年3月31日、2023年6月30日和2023年9月30日的季度中，信托通过2021年自动柜员机计划发行和出售普通股如下（净收益以千计）：
 常见
已售股票		加权平均价格网
收益
截至2023年3月31日的季度
4,400,000 $15.10 $65,776 
截至2023年6月30日的季度
— — — 
截至2023年9月30日的季度
— — — 
年初至今4,400,000 $15.10 $65,776 

9
目录
截至 2023 年 9 月 30 日，该信托基金有 $600.0根据2023年自动柜员机计划，仍有数百万股普通股可用。2023年9月30日之后，根据合并协议，信托基金暂停了2023年自动柜员机计划。

注意事项 2。 重要会计政策摘要
 
随附的未经审计的合并财务报表反映了管理层认为根据10-Q表的指示和第S-X条例第10条公允列报截至2023年9月30日和2022年9月30日的业绩所必需的所有调整。所有这些调整都属于正常的反复性质。根据此类规章制度，通常包含在根据公认会计原则编制的财务报表中的某些信息和脚注披露已被简要或省略。这些财务报表应与信托基金2022年年度报告中包含的经审计的财务报表一起阅读。公司一直将其会计政策适用于这些合并财务报表中列报的所有期间。

非控股权益

公司将其所控制（从而合并）的实体中不拥有的任何股权部分列为非控股权益，并在合并资产负债表上将此类权益归类为合并权益的一部分，与公司股东权益总额分开。
 
运营伙伴关系：公司的非控股权益包括其他投资者持有的运营合伙企业（“OP Units”）的合伙权益。净收益或亏损根据非控股权益（有限合伙人）各自在运营合伙企业中的所有权百分比分配给他们。所有权百分比的计算方法是将非控股权益持有的OP单位数量除以非控股权益和信托持有的OP单位总数。发行额外的普通股和OP单位会改变非控股权益和信托的所有权权益。此类交易及相关收益被视为资本交易。

截至 2023 年 9 月 30 日，该信托基金举行了 96.1运营合作伙伴关系的利息百分比。作为唯一的普通合伙人和多数股权持有人，信托整合营运合伙企业的财务状况和经营业绩。

部分拥有的财产：该信托反映了合并资产负债表中非公司全资拥有的部分合并财产的非控股权益。归属于非控股权益的这些财产的收益或亏损在合并损益表中反映为部分持有物业的非控股权益。

可赎回的非控股权益-部分拥有的财产

在公司收购位于蒙大拿州大瀑布市大瀑布医院园区的门诊医疗机构、门诊手术中心和医院方面，卖方附属医生保留了非控股权益，持有人可以选择在2023年5月1日之后随时兑换。由于赎回条款不在信托的控制范围内，信托将投资归类为合并资产负债表的夹层部分。2022年7月14日，公司出售了这三处房产，并从其合并资产负债表中删除了相关的可赎回非控股权益。

通过与MedProperties Realty Advisors, LLC（“MedProperties”）的合并合资企业，该公司收购了位于纽约布鲁克林的卡尔科医疗中心。作为合资企业的一部分，MedProperties可以在2025年9月9日之后的任何时候选择赎回其利息。由于赎回条款不在公司的控制范围内，公司将非控股权益归类为合并资产负债表的夹层部分。公司以账面价值或赎回价值中较大值记录可赎回非控股权益的账面金额。

股息和分配
 
2023 年 9 月 21 日，信托基金宣布其董事会批准并宣布派发现金分红 $0.23截至2023年9月30日的季度每股普通股。股息于2023年10月17日支付给普通股股东和截至2023年10月3日营业结束时的业务单位登记持有人。
 
10
目录
股息和分配的税收状况

公司用于美国联邦所得税目的的当期和累计收益和利润的分配通常应作为普通收入向股东纳税。超过这些收益和利润的分配通常被视为股东基础的免税减免（非股息分配），然后视为应纳税收益。

出于美国联邦所得税的目的，OP单位持有人就其OP单位获得的任何现金分配通常无需向该OP单位持有人征税，前提是此类分配不超过该OP单位持有人在其OP单位中的基准。相反，任何此类分配都将减少OP单位持有人在其OP单位中的基准（当运营合伙企业获得此类收入时，运营合伙企业向其分配的OP单位的应纳税所得额将纳税，此类收入分配将增加其OP单位持有人在其业务收益单位中的基准）。

公司已为其某些公司子公司选择了应纳税房地产投资信托基金子公司（“TRS”）地位，因此，这些实体在考虑任何净营业亏损后，将对此类实体的任何应纳税所得征收联邦和州所得税。迄今为止，这些所得税微乎其微。

应收房地产贷款，净额
 
应收房地产贷款包括 九夹层贷款， 三定期贷款，以及 二截至 2023 年 9 月 30 日的建筑贷款。通常，每笔夹层贷款都由借款人在相应房地产所有者中的所有权权益抵押，每笔定期贷款都由相关门诊医疗机构的抵押贷款担保，建筑贷款由土地和建成后的改善措施的抵押担保。贷款损失准备金为 $0.4截至2023年9月30日，百万人。

租金和相关收入

在可能可收取的情况下，租金收入在相关租赁条款的基础上按直线方式确认。在直线基础上确认租赁的租金收入可能会导致确认收入的金额大于或少于租户目前应付的金额。确认的超过租户当前应付金额的金额包含在其他资产中，约为美元105.0百万和美元101.3截至2023年9月30日和2022年12月31日，分别为百万人。如果公司确定不可能收取直线租金，则收入确认仅限于收取的现金或按直线计算的租赁收入加上可计时的可变租金，以较低者为准。

根据ASC 842的规定， 租赁，题目842，如果租约的可收性在开始之日之后发生变化，则本应确认的租赁收入与租赁付款之间的任何差额均应确认为对租赁收入的调整。作为租金和相关收入调整而确认的坏账为美元0.9截至2023年9月30日的九个月中为百万美元0.2在截至2022年9月30日的九个月中，为百万美元。

租金收入通过摊销租赁激励和某些租约高于市场或低于市场的租金来调整。租赁激励和高于市场或低于市场的租金将在剩余的租期内按直线分期摊销。租金和相关收入还包括费用回收，这与租户偿还房地产税、保险和其他运营费用有关，这些费用在适用费用发生期间予以确认。报销金额入账，因为这些费用由公司产生并由租户报销。该公司的某些租户拥有绝对净租约。根据这些租赁协议，租户负责运营和建筑费用，公司不确认回收的费用。

衍生工具

当公司拥有衍生工具时，它会将其记录为资产或以公允价值计量的负债，除非它们有资格获得正常购买或正常销售例外情况。当不满足特定的对冲会计标准或公司不选择申请套期保值会计时，公司衍生工具公允价值的变化将在当前收益中确认。如果对冲会计适用于衍生工具，则指定和符合现金流套期保值条件的衍生品公允价值的全部变化将记录在合并资产负债表上的累计其他综合收益（“AOCI”）中，随后在套期保值预测交易影响收益期间重新归类为收益。

11
目录
为了管理其某些浮动利率债务的利率风险，公司使用利率互换作为其风险管理策略的一部分。这些衍生品旨在通过在有限的、预先确定的时间内提供固定利率来降低未来利率上升的风险。指定为现金流套期保值的利率互换涉及从交易对手那里获得浮动利率金额，以换取公司在协议有效期内支付固定利率的款项，而无需交换标的名义金额。 截至2023年9月30日，该公司已经 三被指定为利率风险现金流套期保值的未偿利率互换，以及 一利率互换在截至2023年9月30日的季度中被取消为对冲工具，但仍未兑现。更多细节见附注7（衍生品）。

改叙

随附的2022年合并资产负债表中的某些金额已重新分类，以符合2023年合并财务报表的列报方式。重新分类对总资产或任何资产负债表总额或小计没有影响。

新的会计公告

2020年3月，财务会计准则委员会（“FASB”）发布了ASU 2020-04参考利率改革（主题848） 促进参考利率改革对财务报告的影响，它为将参考利率改革应用于不断变化的参考利率、合同、套期保值关系和其他参考伦敦银行同业拆借利率（“LIBOR”）的交易提供了可选的救济。本更新中的修正案可能适用到2024年12月31日。

2023年3月31日，运营合伙企业作为借款人和作为担保人的信托签署了第三次修订和重述信贷协议的第一修正案，更新了基准条款，将伦敦银行同业拆借利率（“SOFR”）取代伦敦银行同业拆借利率，作为计算协议利息的参考利率。该公司还修改了抵押贷款债务的固定利率互换协议，将参考利率从伦敦银行同业拆借利率更新为SOFR。因此，公司选择运用与未来伦敦银行同业拆借利率指数现金流的概率和有效性评估相关的对冲会计权宜之计，假设未来对冲交易所依据的指数与相应衍生品的指数相匹配。这些权宜之计的应用可以使衍生品的列报与过去的列报保持一致。该亚利桑那州立大学的采用并未对公司的合并财务报表产生重大影响。

注意事项 3。 投资和处置活动

在截至2023年9月30日的九个月中，公司执行了与美元相关的合同承诺40.5百万美元的开发项目，12.7到目前为止，已在建工程上花费了数百万美元，完成了收购 三门诊医疗设施和 三投资额为美元的医疗公寓单元38.5百万和 二与现有门诊医疗设施相邻的地块，投资额为 $1.7百万，并支付了美元2.2数百万美元的额外收购对价 六盈利协议。该公司也以美元收盘35.8百万建筑贷款，资金 $10.7迄今为止已达一百万此外，该公司总共出资了 $13.2百万美元的新定期贷款、先前宣布的贷款承诺和其他投资，包括美元1.3向IJRI Properties, LLC投资了百万美元，该公司是一家在印第安纳州建造和运营门诊医疗机构的实体。公司出资 $2.0向与戴维斯医疗投资有限责任公司的合资企业（“戴维斯合资企业”）注资100万美元，为与该合资企业收购相关的额外收购对价提供资金。投资活动总额约为 $81.0在截至2023年9月30日的九个月中，有百万美元。作为这些投资的一部分, 公司花费了大约 $2.0百万的资本化收购成本。

截至2023年9月30日的三个月的投资活动包括收购 一门诊医疗设施和一块毗邻我们现有房产的土地，总购买价格为 $3.5百万。此外，该公司总共出资了 $5.9百万以下 二收益协议、先前宣布的贷款承诺和其他投资，包括美元1.3向IJRI Properties, LLC投资了百万美元，该公司是一家在印第安纳州建造和运营门诊医疗机构的实体。该公司还为在建工程提供了资金 $7.4百万，总投资活动约为 $16.8截至2023年9月30日，百万人。

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目录
下表汇总了收购资产和承担的负债的收购日期公允价值，以及截至2023年9月30日的九个月内的后续资本化成本，公司使用二级和三级投入（以千计）确定了这些成本：
第一季度第二季度第三季度总计
土地$1,356 $6,016 $1,345 $8,717 
建筑和改进1,294 28,353 2,459 32,106 
就地租赁无形资产— 3,491 919 4,410 
低于市价的就地租赁无形资产— — (553)(553)
收购的净资产$2,650 $37,860 $4,170 $44,680 
应收房地产贷款的清偿— (5,398)— (5,398)
用于收购投资物业的现金$2,650 $32,462 $4,170 $39,282 

处置

在截至2023年9月30日的九个月中，公司出售了 一门诊医疗设施费用约为 $2.6百万，实现了微不足道的收益。

注意事项 4。 无形资产
 
以下是截至2023年9月30日和2022年12月31日的无形资产和负债账面金额摘要（以千计）：
 2023年9月30日2022年12月31日
 成本累积的
摊销		网成本累积的
摊销		网
资产      
就地租赁$449,716 $(272,643)$177,073 $445,583 $(241,643)$203,940 
高于市场的租约$59,752 $(34,282)$25,470 $59,752 $(30,096)$29,656 
负债      
低于市场的租赁$36,962 $(13,792)$23,170 $37,002 $(12,621)$24,381 

以下是截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月和九个月的收购租赁无形摊销摘要（以千计）：
 三个月已结束
9月30日		九个月已结束
9月30日
 2023202220232022
与就地租赁相关的摊销费用$10,204 $10,629 $31,278 $32,814 
与高于市场的租赁相关的租金收入减少1,373 1,384 4,187 4,390 
与低于市场的租赁相关的租金收入增加594 556 1,764 1,522 

截至2023年9月30日，收购的租赁无形资产的未来净摊销总额如下（以千计）：
 净减少（增加）
在收入中		净增长
开支
2023$748 $9,642 
20242,887 35,184 
20252,316 29,663 
20261,161 23,548 
2027994 20,625 
此后(5,806)58,411 
总计$2,300 $177,073 

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目录
截至2023年9月30日，剩余摊还期的加权平均值为 7就地和高于市价的无形资产租赁年限，以及 15低于市场的无形资产租赁期限为多年。

注意事项 5。 其他资产
 
截至2023年9月30日和2022年12月31日，其他资产包括以下资产（以千计）：
9月30日
2023		十二月三十一日
2022
直线应收租金，净额$104,991 $101,306 
利率互换14,731 2,045 
租赁佣金，净额14,043 13,231 
预付费用14,013 11,009 
租赁激励措施，净额7,577 7,894 
托管1,574 1,565 
应收票据，净额363 370 
其他8,850 9,387 
总计$166,142 $146,807 
 
注意事项 6。 债务

以下是截至2023年9月30日和2022年12月31日的债务摘要（以千计）：
9月30日
2023		十二月三十一日
2022
固定利息抵押贷款票据 (1)$23,330 $59,776 
可变利息抵押贷款票据 (2)104,797 105,153 
抵押贷款债务总额128,127 164,929 
$1.02025年9月到期的十亿美元无抵押循环信贷额度 (3)
— 193,000 
$400百万美元无抵押定期借款，固定利息为 4.693%，2028 年 5 月到期 (4)
400,000 — 
$400百万张优先无抵押票据，其固定利息为 4.30%，2027 年 3 月到期
400,000 400,000 
$350百万张优先无抵押票据，其固定利息为 3.95%，2028 年 1 月到期
350,000 350,000 
$500百万张优先无抵押票据，其固定利息为 2.625%，到期 2031 年 11 月
500,000 500,000 
$135百万张优先无抵押票据，其固定利息为 4.43% 至 4.74%，2026 年 1 月至 2031 年到期
135,000 150,000 
$75百万张优先无抵押票据，其固定利息为 4.09% 至 4.24%，2025 年 8 月至 2027 年到期
75,000 75,000 
本金总额1,988,127 1,832,929 
未摊销的递延融资成本(9,336)(7,453)
未摊销的折扣(6,535)(7,359)
债务总额$1,972,256 $1,818,117 
(1)截至2023年9月30日， 一固定利息抵押贷款票据的利息为4.63%，将于 2024 年到期，抵押方为 一账面净值为 $ 的房产37.2百万。截至2022年12月31日，固定利息抵押贷款票据的利息为 3.33% 至 4.63%，将于2024年到期，加权平均利率为 3.85%。这些票据由以下机构抵押 二账面净值为 $ 的房产94.9百万。 一抵押贷款票据的利息为伦敦银行同业拆借利率 1.90%，信托基金签订了固定固定收益浮动利率互换，将可变部分固定为 1.43截至2022年12月31日的百分比。
(2)可变利息抵押贷款票据的浮动利息为SOFR plus 1.85% 和 PRIME plus 2.75% 表示加权平均利率为 7.35截至 2023 年 9 月 30 日的百分比。可变利息抵押贷款票据的浮动利息为SOFR plus 1.85％和伦敦银行同业拆借利率+ 2.75% 表示加权平均利率为 6.20截至2022年12月31日的百分比。这些票据将于2026年和2028年到期，抵押方为 四账面净值为 $ 的房产284.4截至 2023 年 9 月 30 日的百万美元和美元295.5截至2022年12月31日，为百万。
(3)无抵押循环信贷额度的可变利息息为SOFR plus 0.95%，包括 0.10截至2023年9月30日的SOFR指数调整百分比和伦敦银行同业拆借利率+ 0.85截至2022年12月31日的百分比。
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目录
(4)公司根据信贷协议（定义见下文）的定期贷款功能的借款的利率等于 1.10%，包括 0.10根据公司当前的信用评级，SOFR指数调整百分比，加上截至2023年9月30日的每日简单SOFR。公司对全部借款金额进行了固定利率换浮动利率，将该利率的SOFR部分固定为 3.59%，当前的全额固定利率为 4.69%.

2021年9月24日，运营合伙企业作为借款人和作为担保人的信托签署了第三份经修订和重述的信贷协议（经修订的 “信贷协议”），该协议将信贷协议下的循环信贷额度的到期日延长至2025年9月24日，并降低了适用于借款的利率利率。信贷协议包括美元的无抵押循环信贷额度1.0十亿美元，并包含美元的定期贷款特征250.0百万，使总借款能力达到美元1.25十亿。信贷协议还包括最高金额的摇摆贷款承诺 10最大本金额的百分比，并提供手风琴功能，允许运营合作伙伴关系将借款能力最多额外增加美元500.0百万，受习惯条款和条件的约束，因此最大借款能力为美元1.75十亿。信贷协议下的循环信贷额度还包括 二六个月扩展选项。

2023年3月31日，作为借款人的运营合伙企业和作为担保人的信托基金签署了信贷协议的第一修正案，该修正案扩大了手风琴功能，允许运营合伙企业将借款能力最多再增加1美元500.0百万，并将适用于信贷协议下借款的基于伦敦银行同业拆借的基准利率取代了基于SOFR的基准利率以及SOFR指数调整后的基准利率 0.10%.

2023年5月24日，作为借款人的运营合伙企业和作为担保人的信托基金执行了信贷协议第二修正案，该修正案增加了新的美元400.0百万笔无抵押定期贷款，预定到期日为2028年5月24日，并扩展了手风琴功能，允许运营合作伙伴关系将信贷协议下的借款能力最多再增加1美元500.0百万，但须遵守惯例条款和条件，信贷协议下所有循环承诺和定期贷款的最大本金总额为美元1.9十亿。同一天，运营合伙企业借了美元400.0根据信贷协议的定期贷款功能，百万美元。信贷协议的定期贷款功能下的借款对未偿还的本金收取利息，利率等于 1.10%，包括 0.10SOFR指数调整百分比，加上信贷协议中定义的每日简单SOFR。公司同时对定期贷款下的全部借款金额进行了固定利率换浮动利率互换，将借款利率中的每日简单SOFR部分固定为 3.593%，当前的全额固定利率为 4.693%。借款和固定浮动利率互换的到期日均为2028年5月24日。

截至2023年9月30日，借款人的投资评级为标准普尔BBB，穆迪的投资评级为Baa2。因此，信贷协议循环信贷额度下的借款按SOFR+的利率累计未偿本金的利息 0.95%，包括 0.10% SOFR 指数调整。信贷协议包括等于的设施费 0.20每年百分比，这也由借款人的投资等级评级决定。

根据借款人的投资等级评级，基准利率贷款、调整后的SOFR贷款和信用证（均定义见信贷协议）将按利率计费，具体如下：
信用评级循环贷款的适用利润：SOFR贷款
和信用证费		循环贷款的适用利润：基准利率贷款定期贷款的适用利润：SOFR贷款定期贷款的适用利润：基准利率贷款
至少 A-或 A3
SOFR + 0.725%
— %
SOFR + 0.85%
— %
至少 BBB+ 或 Baa1
SOFR + 0.775%
— %
SOFR + 0.90%
— %
至少 BBB 或 Baa2
SOFR + 0.85%
— %
SOFR + 1.00%
— %
至少 BBB-或 Baa3
SOFR + 1.05%
0.05 %
SOFR + 1.25%
0.25 %
低于 BBB-或 Baa3
SOFR + 1.40%
0.40 %
SOFR + 1.65%
0.65 %

信贷协议包含财务契约，除其他外，要求遵守杠杆率和承保比率，维持最低有形净资产，以及可能限制信托和运营合伙企业承担额外债务、授予留置权或进行分配的能力的契约。在遵守合并协议限制的前提下，公司可以自愿全部或部分预付信贷协议下的任何循环或定期贷款，无需支付溢价或罚款。截至2023年9月30日，公司遵守了与信贷协议相关的所有财务契约。
 
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目录
信贷协议包括信托和运营合伙企业的惯例陈述和担保，并对运营合伙企业和信托施加了惯例契约。信贷协议还包含惯常的违约事件，如果违约事件发生并持续下去，则运营合伙企业将受到行政代理人的某些制裁，包括但不限于加速偿还信贷协议下的所有未清款项。
 
截至2023年9月30日，该公司没有任何低于其美元的未偿还借款1.0十亿美元无抵押循环信贷额度功能500.0信贷协议中有百万个手风琴的特色并且有 $400.0根据信贷协议的定期贷款功能，未偿还的数百万笔借款。

应付票据

截至2023年9月30日，该公司拥有美元1.5运营合伙企业发行和未偿还的优先票据本金总额为10亿美元，包括美元25.0百万美元将于2025年到期，美元70.0百万美元将于 2026 年到期，美元425.0百万美元将于 2027 年到期，美元395.0百万美元将于2028年到期，以及美元545.0百万将在2031年到期。

某些财产由包含财务契约的抵押贷款担保。截至2023年9月30日，该信托遵守了所有抵押贷款债务财务契约。

截至2023年9月30日，合并债务的预定本金还款额如下（以千计）：
2023$255 
202423,669 
202525,476 
2026170,476 
2027425,476 
此后1,342,775 
付款总额$1,988,127 
 
截至2023年9月30日，该公司的合并负债总额约为美元2.0十亿。合并负债的加权平均利率为 4.07%（基于 30 天 SOFR 利率为 5.31% 和 PRIME 利率为 8.50截至 2023 年 9 月 30 日的百分比）。截至 2023 年 9 月 30 日，我们大约有 5.0% 和 0.2我们未偿长期债务的百分比分别受到SOFR和PRIME波动的影响。

在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月中，公司的债务利息支出为美元，不包括递延融资成本摊销21.0百万和美元17.7分别为百万。在截至2023年9月30日和2022年9月30日的九个月期间，公司的债务利息支出为美元，不包括递延融资成本摊销59.6百万和美元50.6分别是百万。
 
注意事项 7。 衍生品

在正常业务过程中，使用各种金融工具来管理或对冲利率风险。当不满足特定的套期保值会计标准时，衍生品公允价值的变化将在当前收益中确认。如果公司衍生工具不符合套期保值会计资格，或者公司没有选择申请套期保值，则公司衍生工具公允市场价值的变化将记录在合并损益表中。由于公司自2019年1月1日起采用亚利桑那州立大学2017-12年度，我们指定和符合现金流套期保值条件的衍生品的公允价值的变化计入合并资产负债表上的累计其他综合收益，随后被重新归类为套期保值预测交易影响收益期间的收益。在截至2023年9月30日的三个月中，公司取消了偿还相关债务工具的利率互换，并对美元进行了重新归类1.8百万美元从其他综合收益中累计收益转化为收益。该衍生工具的公允价值为美元1.6截至2023年9月30日，百万美元，归类为其他资产。该衍生工具将于2024年10月31日到期，其未来价值变化将直接记录在收益中。

截至2023年9月30日，该公司已经 三未偿利率互换被指定为利率风险的现金流套期保值。有关我们衍生品的进一步讨论，请参阅附注2（重要会计政策摘要）。在
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目录
此外，公司确认其在与未合并实体持有的衍生工具相关的其他综合收益中所占的份额。

下表列出了截至2023年9月30日公司衍生金融工具的公允价值及其在公司合并资产负债表上的分类（以千计）：

衍生工具到期日仪器数量名义总金额利率资产负债表地点公允价值
现金流对冲利率互换5/24/20283$400,000 3.59 %其他资产$13,152 
利率互换10/31/2024136,050 1.37 %其他资产1,579 
总计4$436,050 $14,731 

下表汇总了利率互换对公司随附的截至2023年9月30日和2022年9月30日的九个月合并收益表和综合收益表的影响（金额以千计）：
截至的衍生工具
2023年9月30日
到期日OCI 中确认的衍生品收益/（亏损）金额收益/（亏损）从累计OCI重新分类为收入的位置从累计OCI重新分类为收入的收益/（亏损）金额
现金流对冲利率互换5/24/2028$13,152 利息支出$— 
利率互换10/31/2024— 利息支出1,763 
总计$13,152 $1,763 

截至的衍生工具
2022年9月30日
到期日OCI 中确认的衍生品收益/（亏损）金额收益/（亏损）从累计OCI重新分类为收入的位置从累计OCI重新分类为收入的收益/（亏损）金额
利率互换10/31/2024$2,523 利息支出$— 

注意事项 8。 应计费用和其他负债

截至2023年9月30日和2022年12月31日，应计费用和其他负债包括以下内容（以千计）：
9月30日
2023		十二月三十一日
2022
应付房地产税$30,893 $23,303 
预付租金23,537 21,062 
应计利息11,683 18,196 
应计费用7,841 7,920 
应计激励补偿5,342 2,700 
保证金4,586 4,338 
租户改善补贴1,853 1,831 
其他9,902 8,370 
总计$95,637 $87,720 

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注意事项 9。 股票薪酬
 
该公司遵循ASC 718标准， 补偿 -股票补偿（“ASC 718”），以考虑其基于股份的付款。该指南要求根据员工股票奖励的授予日公允价值来衡量为换取股票薪酬而获得的员工服务的成本。该费用按比例确认为员工所需服务期内的薪酬支出。在补助日期之后对补助金进行后续修改所产生的增量补偿费用必须在发生时予以确认。归类为负债奖励的基于股份的付款在每个报告期均按公允价值计值。根据公司的激励性股权薪酬和员工股票购买计划发行的任何普通股都将导致运营合伙企业以一对一的方式向信托基金发行OP单位，运营合伙企业将获得此类发行的净现金收益。
 
公司的某些员工股票奖励仅在实现绩效目标时发放。ASC 718要求仅在认为可能达到绩效条件时才确认薪酬成本。因此，公司对股票薪酬支出金额的确定需要在估算实现这些绩效目标的可能性时做出判断。对实际经验的后续变化进行监测，并在获得信息后更新估计数。

在首次公开募股方面，该信托采用了医师房地产信托基金2013年股权激励计划，该计划为参与者提供股票奖励（“2013年计划”）。在2023年5月3日举行的公司年度股东大会上，股东批准了经修订和重述的医师房地产信托基金2013年股权激励计划（“经修订和重述的2013年计划”）。经修订和重述的2013年计划将批准发行的普通股总数增加到总数为 11,000,000。除其他变化外，经修订和重述的2013年计划还将该计划的期限从2029年延长至2033年。

限制性普通股

根据2013年计划授予的限制性普通股有资格获得股息和投票权。在截至2023年9月30日的九个月中，该信托基金共授予了 342,939限制性普通股，总价值为美元5.0向其官员和某些雇员发放百万美元，其归属期为 一到 三年。2023年1月，根据2013年计划，公司根据工资延期计划向其某些高管授予了限制性普通股，其中一部分将在之后归属 一年，其余部分将在之后归属 两年.

截至2023年9月30日，信托的非归属限制性普通股状况以及截至当时的九个月期间的变化摘要如下：
 普通股加权
平均补助金
日期公允价值
截至 2022 年 12 月 31 日为非既得272,898 $16.69 
已授予342,939 14.57 
既得(239,602)16.54 
被没收(364)17.45 
截至 2023 年 9 月 30 日，未归属375,871 $14.84 
 
对于所有服务奖励，公司在规定的服务期内以直线方式记录整个奖励的薪酬支出。在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月中，公司确认的非现金股票薪酬为美元1.2百万和美元1.0分别为百万。在截至2023年9月30日和2022年9月30日的九个月期间，公司确认的非现金股票薪酬为美元3.5百万和美元2.9分别为百万。2023 年 9 月 30 日未确认的薪酬支出为 $2.9百万。

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限制性股份单位

2023 年 1 月，根据2013年计划，公司批准了 11,274将股份单位限制为其某些受托人，以代替该受托人2023年现金储备金的全部或部分。这些单位受特定的时序条件的约束，并且 一年服务期限。每个限制性股票单位包含 一等值股息。每位收款人将累积奖励股份单位的股息等价物，等于在分红记录日期授予的股份单位为已发行和流通普通股的情况下本应支付的现金分红。关于2023年1月补助金的绩效和时间条件，授予日的公允价值为美元14.47每单位以授予之日的股价为基础。

2023年3月，根据2013年计划，公司授予了限制性股票单位，目标水平为 355,388致其官员和某些员工，以及 62,586致其受托人。根据公司2013年计划向高级职员和某些员工发放的单位受一定的业绩和市场条件的约束，以及 三年服务期限。授予受托人的单位受一定的时间条件的约束，并且 两年完全解锁的服务期。每个限制性股票单位包含 一等值股息。每位收款人将累积奖励股份单位的股息等价物，等于在分红记录日期授予的股份单位为已发行和流通普通股的情况下本应支付的现金分红。

大约 30根据公司的2013年计划，在2023年向高级管理人员和某些员工发行的限制性股票中，有百分比是根据特定的市场条件归属的。包含市场状况的奖励是在独立估值专家的协助下估值的。 该公司使用蒙特卡罗模拟计算了加权平均授予日公允价值为 $18.71使用以下假设计算2023年3月补助金的每单位：
 
波动率23.4 %
股息假设再投资
预期期限（年）2.83年份
无风险利率4.70 %
股价（每股）$14.70 
 
剩下的 70根据公司2013年计划向高级管理人员和某些员工发行的限制性股票单位的百分比，以及 100向受托人发行的其他限制性股票单位的百分比根据特定的业绩或时间条件归属。关于2023年3月补助金的绩效和时间条件，授予日的公允价值为美元14.70每单位以授予之日的股价为基础。2023年3月向高级管理人员和某些员工发行的限制性股票单位的合并加权平均授予日公允价值为美元15.90每单位。

以下是截至2023年9月30日的九个月中信托限制性股票单位的活动摘要：
高管奖受托人奖
 限制共享
单位		加权
平均补助金
日期公允价值		限制共享
单位		加权
平均补助金
日期公允价值
截至 2022 年 12 月 31 日为非既得1,046,940 $21.41 77,992 $16.60 
已授予355,388 15.90 73,860 14.66 
既得(223,579)(1)24.36 (49,890)16.74 
截至 2023 年 9 月 30 日，未归属1,178,749 $19.19 101,962 $15.13 
(1)2023 年公司高管授予的限制性单位导致发行了 652,851普通股，减去 290,380为支付最低预扣税义务而预扣的普通股。

在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月中，公司确认的非现金股票薪酬为美元2.6百万和美元3.3分别为百万。在截至2023年9月30日和2022年9月30日的九个月期间，公司确认的非现金股票薪酬为美元8.6百万和美元9.4分别为百万。2023 年 9 月 30 日未确认的薪酬支出为 $11.5百万。

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注意事项 10。 公允价值测量

ASC 话题 820， 公允价值测量（“ASC 820”）要求在财务报表中按公允价值报告和/或披露某些资产和负债，并为确定该公允价值提供了框架。确定公允价值的框架基于层次结构，该层次结构优先考虑用于衡量公允价值的估值技术和投入。
 
通常，由一级投入确定的公允价值使用活跃市场的报价，用于公司有能力获得的相同资产或负债。由 2 级输入确定的公允值使用其他可直接或间接观测的输入。这些二级输入包括活跃市场中类似资产和负债的报价，以及在常用报价间隔内可观察到的其他输入，例如利率和收益率曲线。
 
第 3 级输入是不可观察的输入，包括在相关资产市场活动很少（如果有）的情况下可用的输入。这些三级公允价值衡量标准主要基于管理层自己的估计，使用定价模型、贴现现金流方法或考虑到资产或负债特征的类似技术。在用于衡量公允价值的投入属于公允价值层次结构的不同层次的情况下，整个公允价值衡量标准将根据对估值具有重要意义的最低级别输入进行分类。评估特定投入对这些公允价值衡量标准的重要性需要判断，并考虑每项资产或负债的特定因素。作为公司收购过程的一部分，三级输入用于衡量所收购资产和承担的负债的公允价值。
 
截至2023年9月30日，该公司的衍生工具包括 四利率互换，其中 三被指定为利率风险的现金流套期保值，详见本报告附注7（衍生品）和附注2（重要会计政策摘要）的衍生工具部分。

利率互换不在交易所交易。公司的衍生资产和负债根据各种可观察的输入按公允价值入账，包括合同条款、利率曲线、收益率曲线、波动率衡量标准以及此类投入的相关性。该公司定期按公允价值衡量其衍生品。公允价值基于上述二级输入。在评估其衍生品的公允价值时，公司会考虑自己的信用风险以及交易对手的信用风险。
 
公司的资产在某些条件下必须按公允价值进行非经常性计量。这通常包括可能减值的资产。有 不截至2023年9月30日，此类资产按公允价值计量。
 
现金和现金等价物、租户应收账款、应付账款和应计利息的账面金额是公允价值的合理估计，因为这些工具的到期日很短。应收房地产贷款和抵押贷款债务的公允价值是根据目前期限相似的类似工具的现行利率估算的，主要基于二级投入。

下表列出了公司金融工具的公允价值（以千计）：
2023年9月30日2022年12月31日
 携带
金额		公平
价值		携带
金额		公平
价值
资产：
应收房地产贷款，净额$79,884 $76,935 $104,973 $102,162 
应收票据，净额$363 $363 $370 $370 
衍生资产$14,731 $14,731 $2,045 $2,045 
负债：
信贷额度$(400,000)$(400,000)$(193,000)$(193,000)
应付票据$(1,460,000)$(1,261,390)$(1,475,000)$(1,302,767)
抵押债务$(128,127)$(127,628)$(164,929)$(163,129)

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注意 11。 租户经营租约
 
该公司是门诊医疗设施和其他医疗保健设施的出租人。租约的有效期为2023年至2042年。 截至2023年9月30日，不可取消租赁的未来最低租金支付额如下（以千计），不包括费用回收和归类为待售资产的最低租金支付（如果适用）：
2023$92,037 
2024363,106 
2025346,518 
2026289,162 
2027237,149 
此后818,876 
总计$2,146,848 

在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月中，公司确认了美元134.5百万和美元128.6与我们的经营租赁相关的租金和其他租赁相关收入分别为百万美元，其中美元39.8百万和美元36.6分别为百万美元为可变租赁付款。在截至2023年9月30日和2022年9月30日的九个月期间，公司确认了美元397.1百万和美元385.8与我们的经营租赁相关的租金和其他租赁相关收入分别为百万美元，其中美元115.2百万和美元107.5分别为百万美元为可变租赁付款。
 
注意事项 12。 租金费用
 
该公司将停车结构的使用权出租至 二它的特性，空气 一占用的财产以及其上的土地 97根据单独的租约，其财产来自第三方土地所有者。此外，该公司还有 九公司租赁，主要用于办公空间。

该公司的租赁包括固定租金和可变租金，还可能包括升级条款和续订选项。这些租约的条款最多为 92剩余年份，不包括延期选项，加权平均剩余期限为 43年份。

在新租约开始时，公司确定运营或融资租赁资产以及运营或融资租赁负债，以未来最低租赁付款的现值计算。由于公司的租赁不提供隐含利率，公司计算的贴现率与租赁开始时可用的增量借款利率相似，以确定未来最低租赁付款额的现值。近似的加权平均折扣率为 4.4截至 2023 年 9 月 30 日的百分比。尚未开始的任何运营或融资租赁都不会对公司的合并资产负债表产生重大影响。

截至2023年9月30日，不可取消的停车、空中、地面和公司租赁下的未来最低租赁义务如下（以千计）：
2023$1,261 
20245,129 
20255,101 
20265,090 
20275,092 
此后248,386 
未贴现的租赁付款总额$270,059 
减去：利息(165,257)
租赁负债的现值$104,802 
 
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截至2023年9月30日的九个月的租赁成本包括以下内容（以千计）：
固定租赁成本$2,480 
可变租赁成本1,007 
总租赁成本$3,487 

注意 13。 信贷集中度

该公司使用年化基本租金（“ABR”）作为其信贷集中度指标。ABR的计算方法是将截至2023年9月30日的合同基本租金乘以12，其中不包括优惠和直线租金的影响。 下表汇总了截至2023年9月30日公司前五名租户信贷集中的某些信息（以千计）：
租户总ABRABR 的百分比
CommonSpirit-CHI-内$18,666 5.1 %
北边医院16,553 4.5 %
UofL Health-路易斯维尔公司14,656 4.0 %
荣誉健康11,287 3.1 %
美国肿瘤学11,047 3.0 %
剩余投资组合295,897 80.3 %
总计$368,106 100.0 %

从公司前五名租户关系中收集的ABR包括 19.7截至2023年9月30日，占其总ABR的百分比。Commonspirit 附属租户的 ABR 总计 14.9%，包括上述披露的关联公司。


下表汇总了截至2023年9月30日有关公司前五大地理集中度的某些信息：
州总ABRABR 的百分比
德州$49,405 13.4 %
格鲁吉亚27,099 7.4 %
佛罗里达25,495 6.9 %
印第安纳州23,529 6.4 %
亚利桑那州21,817 5.9 %
其他220,761 60.0 %
总计$368,106 100.0 %

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注意 14。 每股收益
 
下表显示了用于计算信托基本和摊薄后每股收益的金额（以千计，股票和每股数据除外）：
 三个月已结束
9月30日		九个月已结束
9月30日
 2023202220232022
每股收益分子 - 基本的：
    
净收入$12,891 $66,280 $36,645 $98,155 
归属于非控股权益的净收益：
运营伙伴关系(505)(3,252)(1,443)(4,830)
部分拥有的房产(51)(70)(121)(384)
每股收益分子-基本$12,335 $62,958 $35,081 $92,941 
每股收益分子-摊薄后：
每股收益分子-基本$12,335 $62,958 $35,081 $92,941 
非控股权益-运营合伙企业收入505 3,252 1,443 4,830 
每股收益分子-摊薄后$12,840 $66,210 $36,524 $97,771 
每股收益的分母 - 基本和稀释后：
加权平均已发行股票数量——基本238,480,299 226,529,041 238,124,981 225,743,856 
稀释性证券的影响：   
非控股权益-运营伙伴关系单位9,814,296 11,791,685 9,831,470 11,872,328 
限制性普通股123,801 100,790 127,715 105,170 
限制性股票单位1,026,916 1,476,946 1,142,747 1,424,029 
每股收益的分母——摊薄后：249,445,312 239,898,462 249,226,913 239,145,383 
每股收益-基本$0.05 $0.28 $0.15 $0.41 
每股收益——摊薄$0.05 $0.28 $0.15 $0.41 

注意 15。 后续事件

2023年10月29日，信托与运营合伙企业在信托、运营合伙企业、Healthpeak Properties, Inc.（“Healthpeak”）、Alpine Sub, LLC（“Alpine Sub”）和Alpine OP Sub, LLC（“Alpine OP Sub”）（“Alpine OP Sub”）之间签订了协议和合并计划（“合并协议”）。合并协议规定（a）信托与Alpine Sub合并（“公司合并”），Alpine Sub作为Healthpeak（“公司幸存实体”）的全资子公司幸存下来，（b）在公司合并生效后，Healthpeak立即向Healthpeak OP, LLC（“Healthpeak OP”）出资，以及公司尚存实体的所有未偿股权（“出资”）) 以及 (c) 在出资之后，立即将运营合作伙伴关系与 Alpine OP Sub 合并（“合伙合并”），Alpine OP Sub作为Healthpeak OP（“伙伴关系幸存实体”）的子公司幸存下来。合并的完成取决于某些成交条件的满足或豁免，包括信托基金和Healthpeak股东的批准。

根据合并协议的条款和条件，在公司合并生效之日和时间（“公司合并生效时间”），信托的每股普通股（根据合并协议取消的普通股除外）将自动转换为收款权 0.674（“交换比率”）有效发行、已全额支付和不可估税的Healthpeak普通股，面值美元1.00每股（“Healthpeak 普通股”）（“合并对价”），不计利息，但须缴纳适用税法规定的任何预扣税。信托普通股的持有人将获得现金来代替Healthpeak普通股的部分股份。根据合并协议的条款和条件，在出资后立即以及合伙企业合并生效的日期和时间（“合伙企业合并生效时间”），在合伙企业合并生效时间前夕发行和未偿还的每个 OP 单位将根据合并协议中规定的条款和条件自动转换为合伙幸存实体中等于交换比率的多个单位。

合并协议包含Healthpeak和信托基金各自的惯例陈述和保证。信托已同意按惯例订立的预收契约，包括作出商业上合理努力来履行其协议的承诺
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按照以往的惯例，在所有重要方面开展业务，未经Healthpeak同意，不得采取某些行动。Healthpeak已同意按惯例签订交易前契约，包括一系列更为有限的契约，即未经信托同意不得采取某些行动，并按照过去的惯例，在正常情况下采取商业上合理的努力在所有重要方面开展业务。各方已同意其他契约，包括与以下内容相关的契约：（i）信托有义务召集股东会议批准公司合并；（ii）Healthpeak召集股东会议以批准Healthpeak普通股发行（定义见合并协议）和《母公司章程修正案》（定义见合并协议）以及（iii）双方的非招标义务：替代收购提案。Healthpeak的董事会和信托基金的董事会均一致批准了合并协议。合并预计将在2024年上半年完成。

与合并协议有关，信托基金暂停了2023年自动柜员机计划。
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第 2 项。                                 管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析
 
以下讨论应与我们未经审计的合并财务报表（包括本报告第一部分第1项中包含的这些报表的附注）以及本报告中题为 “关于前瞻性陈述的警示声明” 的部分一起阅读。正如 “关于前瞻性陈述的警示声明” 一节中更详细地讨论的那样，本讨论包含前瞻性陈述，涉及风险和不确定性。我们的实际业绩可能与前瞻性陈述中讨论的结果存在重大差异。可能导致这些差异的因素包括我们《2022年年度报告》第一部分第1项（业务）和第一部分第1A项（风险因素）以及本报告第二部分第1A项中讨论的因素。

第三季度亮点：

•2023年第三季度报告的总收入为1.385亿美元，比上年同期增长5.3％。
•截至2023年9月30日的季度报告净收益为1,290万美元，比上年同期下降80.6％，按全面摊薄计算，第三季度每股净收益为0.05美元。2022年第三季度的净收入包括出售投资物业的净收益5,390万美元。
•在全面摊薄的基础上，第三季度正常化运营资金（“正常化FFO”）为每股0.25美元。
•完成了1,680万美元的投资，包括为先前的贷款承诺提供资金。
•第三季度门诊医疗同店现金净营业收入同比增长1.5％。
•宣布2023年第三季度每股0.23美元的季度股息和运营单位，于2023年10月17日支付。

概述

我们是一家自我管理的医疗保健房地产公司，成立于2013年4月，旨在收购、有选择地开发、拥有和管理租赁给医生、医院和医疗保健提供系统的医疗保健物业。我们投资房地产，这是提供高质量医疗保健服务不可或缺的一部分。我们的物业通常位于有医院或其他医疗保健设施的校园内，或者战略性地隶属于医院或其他医疗保健机构。我们认为，政府计划的影响和医疗保健行业的持续趋势为我们投资医疗保健相关房地产创造了有吸引力的机会。特别是，我们认为，由于人口老龄化，对医疗保健的需求将继续增加，因为老年人使用医疗保健服务的速度通常远远超过年轻人。我们的管理团队拥有丰富的公共医疗保健房地产投资信托基金经验，并与医生、医院和医疗保健提供系统决策者建立了长期的关系，我们认为这将提供优质的投资和增长机会。我们的主要投资包括门诊医疗设施、门诊治疗设施以及医疗保健提供者不可或缺的其他房地产。近年来，我们看到医疗保健物业的竞争加剧，我们预计这种趋势将继续下去。我们力求通过稳定和不断增加的股息以及房地产和普通股价值的潜在长期升值相结合，为股东创造有吸引力的风险调整后回报。

我们的房地产投资组合总额从2013年7月首次公开募股时的约1.24亿美元增长到约59亿美元 截至 2023 年 9 月 30 日。截至2023年9月30日，我们的合并投资组合由位于32个州的278处医疗保健物业组成，净可租赁面积约为15,644,254平方英尺，租赁面积约为95％，加权平均剩余租赁期约为5.3年。截至2023年9月30日，我们投资组合中约有91％的净可租赁平方英尺位于医院园区内或战略性地隶属于卫生系统。

根据我们的租约，我们从医疗保健提供者那里获得现金租赁流。截至2023年9月30日，我们物业的年化基本租金中约有93％来自绝对净租约和三净租赁，根据这些租约，租户负责运营费用，但须遵守与房产相关的特定租赁条款，包括但不限于房地产税、公用事业、财产保险、日常维护和维修以及物业管理。这种结构有助于使我们免受某些运营费用增加的影响，并提供更可预测的现金流。截至2023年9月30日，我们物业的ABR付款中约有6％来自修改后的总租约，这使我们能够将未来运营支出的某些增加部分（例如财产税和保险）转嫁给租户进行报销，从而保护我们免受此类运营费用增加的影响。

我们寻求结构化我们的三网租约，以产生可观的长期回报。我们的租赁初始期限通常为5至15年，包括约1.5％至4.0％的年租金自动扶梯，年加权平均租金约为2.4％。但是，该公司的某些租约包含年租自动扶梯，该自动扶梯与消费者价格指数（“CPI”）的变化挂钩，通常有下限或上限。截至2023年9月30日，公司年租自动扶梯中约有5.8％有消费者价格指数条款。我们的经营业绩在很大程度上取决于我们的能力
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租户支付所需的租金。我们相信，我们的门诊医疗机构和其他医疗保健机构投资组合将使我们能够随着时间的推移产生稳定的现金流，这是因为我们的租户多元化，租约到期时间错开，长期租赁以及租户违约的历史最低发生率。截至2023年9月30日，约占租赁平方英尺1.0％、5.6％和6.9％的租约将分别于2023年、2024年和2025年到期。

在遵守合并协议限制的前提下，我们打算扩大租赁给医生、医院、医疗保健提供系统和其他医疗保健提供商的高质量门诊医疗设施组合，主要是通过收购现有医疗机构，以提供稳定的收入增长和可预测的长期现金流。根据合并协议的限制，我们还可以选择性地通过与医疗保健房地产开发商或卫生系统开发专业人员的合资企业或费用安排为新医疗机构的开发或重建提供资金。通常，当大约80％或更多的开发物业在施工开始前已预租时，我们预计会对新的开发物业进行投资。我们寻求投资房产，在那里我们可以与财务状况良好的医疗保健提供商和医疗保健提供系统建立战略联盟，在可持续的医疗保健市场中提供基于需求的医疗保健服务。我们将投资活动重点放在门诊医疗设施和门诊手术中心上。

我们认为，消费者偏好转移、医院空间有限、患者和医疗保健提供者希望限制医院环境中提供的非必要服务以及成本考虑等趋势继续推动该行业在门诊设施中进行比医院环境更多的手术。随着这些趋势的继续，我们认为，对远离医院环境和位于患者便利地点的门诊医疗设施和类似医疗保健物业的需求将继续增加。我们打算利用这一趋势，寻找符合我们投资理念和策略的门诊物业。

虽然不是我们的重点，但我们可以选择机会性地投资生命科学设施、老年人住房、熟练护理设施、专科医院、行为健康设施和治疗中心。根据我们作为房地产投资信托基金的资格，我们还可以机会性地投资于提供医疗保健服务的公司，以及与运营伙伴合资的合资实体，其结构符合2007年《房地产投资信托基金投资多元化法》。

该信托基金是马里兰州的一家房地产投资信托基金，出于美国联邦所得税的目的，被选为房地产投资信托基金征税。我们通过UPREIT结构开展业务，在这种结构中，我们的财产由我们的运营合伙企业直接或通过有限合伙企业、有限责任公司或其他子公司拥有。该信托基金是我们运营合作伙伴关系的唯一普通合伙人，截至2023年9月30日，该信托基金拥有约96.1％的运营单位。截至2023年10月27日，共有238,487,448股已发行普通股。

2023年第三季度的主要交易

投资活动

在截至2023年9月30日的第三季度中，公司完成了对一家门诊医疗设施和一块毗邻我们现有房产的土地的收购，总收购价为350万美元。此外，该公司根据两项收益协议、先前宣布的贷款承诺和其他投资，共筹集了590万澳元的资金，其中包括对IJRI Properties, LLC的130万美元投资，该公司是一家在印第安纳州建造和运营门诊医疗设施的实体。该公司还为在建工程提供了740万澳元的资金，截至2023年9月30日，总投资活动约为1,680万美元。

最近的事态发展

季度分配

2023年9月21日，我们宣布，我们的董事会批准并宣布截至2023年9月30日的季度中每股普通股的现金分配为0.23美元。股息于2023年10月17日支付给截至2023年10月3日营业结束时的普通股股东和登记在册的运营单位持有人。
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最近的事件

2023年10月29日，信托基金和运营合作伙伴关系签订了信托、运营合伙企业、Healthpeak、Alpine Sub和Alpine OP Sub之间的合并协议。合并协议规定（a）公司合并，（b）在公司合并生效后立即进行出资，以及（c）在出资后立即进行合伙合并。合并的完成取决于某些成交条件的满足或豁免，包括信托基金和Healthpeak股东的批准。

根据合并协议的条款和条件，在公司合并生效时，信托的每股普通股（根据合并协议取消的普通股除外）将自动转换为获得合并对价的权利，不计利息，但须缴纳适用税法规定的任何预扣税。信托普通股的持有人将获得现金来代替Healthpeak普通股的部分股份。根据合并协议的条款和条件，在合伙企业合并生效之时，在合伙企业合并生效时间之前发行和未偿还的每个 OP 单位将自动转换为合伙企业幸存实体中等于交换比率的多个单位，但须遵守合并协议中规定的条款和条件。

合并协议包含Healthpeak和信托基金各自的惯例陈述和保证。信托基金已同意按惯例签订交易前契约，包括承诺按照过去的惯例，在所有重要方面采取商业上合理的努力在所有重要方面开展业务，以及在未经Healthpeak同意的情况下不采取某些行动。Healthpeak已同意按惯例签订交易前契约，包括一系列更为有限的契约，即未经信托同意不得采取某些行动，并按照过去的惯例，在正常情况下采取商业上合理的努力在所有重要方面开展业务。各方已同意其他契约，包括与以下内容相关的契约：（i）信托有义务召集股东会议批准公司合并；（ii）Healthpeak召集股东会议以批准Healthpeak普通股发行和母公司章程修正案的义务；（iii）双方与另类收购提案相关的非招标义务。Healthpeak的董事会和信托基金的董事会均一致批准了合并协议。合并预计将在2024年上半年完成。

与合并协议有关，信托基金暂停了2023年自动柜员机计划。

运营结果

截至2023年9月30日的三个月，而截至2022年9月30日的三个月。

下表汇总了我们截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月的经营业绩（以千计）：
20232022改变%
收入：    
租金和相关收入$134,520 $128,636 $5,884 4.6 %
房地产贷款和其他的利息收入4,027 2,877 1,150 40.0 %
总收入138,547 131,513 7,034 5.3 %
费用：    
利息支出20,050 18,299 1,751 9.6 %
一般和行政9,771 10,079 (308)(3.1)%
运营费用47,625 43,647 3,978 9.1 %
折旧和摊销47,932 47,040 892 1.9 %
支出总额125,378 119,065 6,313 5.3 %
未合并实体亏损中的权益前收益和出售投资物业的收益，净额：13,169 12,448 721 5.8 %
未合并实体的亏损权益(278)(62)(216)348.4 %
出售投资物业的收益，净额— 53,894 (53,894)NM
净收入$12,891 $66,280 $(53,389)(80.6)%
NM = 没有意义
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收入
 
与截至2022年9月30日的三个月相比，截至2023年9月30日的三个月，总收入增加了700万美元，增长了5.3％。以下是对选定收入的分析。
 
租金和相关收入。与截至2022年9月30日的三个月相比，截至2023年9月30日的三个月，租金及相关收入增加了590万美元，增长了4.6％。根据合同账单条款（以千计），租金和相关收入包括以下内容：
20232022改变%
租金收入$94,744 $92,073 $2,671 2.9 %
费用回收39,776 36,563 3,213 8.8 %
租金和相关收入$134,520 $128,636 $5,884 4.6 %

与截至2022年9月30日的三个月相比，截至2023年9月30日的三个月，租金收入增加了270万美元，增长了2.9％。2023年和2022年收购的房产的租金收入增加了190万美元，现有投资组合的租金收入增加了100万美元。与2023年和2022年出售的房产相关的30万美元减少部分抵消了这一增长。

与截至2022年9月30日的三个月相比，截至2023年9月30日的三个月，费用回收增加了320万美元，增长了8.8％。由于我们现有投资组合的可报销运营费用增加，支出回收额增加了240万美元，2023年和2022年收购的房产增加了80万美元。

房地产贷款和其他的利息收入。与截至2022年9月30日的三个月相比，截至2023年9月30日的三个月，房地产贷款和其他贷款的利息收入增加了120万美元，增长了40.0％。房地产贷款和其他贷款的利息收入增加了230万美元，这是由于我们在2023年第二季度发放的4亿美元定期贷款中剩余的2.14亿美元收益中获得了利息。与2022年相比，2023年房地产贷款平均余额减少了90万美元，以及利率互换公允价值的20万美元非现金变动，部分抵消了这一增长。

开支
 
与截至2022年9月30日的三个月相比，截至2023年9月30日的三个月，总支出增加了630万美元，增长了5.3％。以下是对选定开支的分析。
 
利息支出。与截至2022年9月30日的三个月相比，截至2023年9月30日的三个月的利息支出增加了180万美元，增长了9.6％。利息支出比2023年5月24日执行的4亿美元定期贷款增加了650万美元，而我们的可变抵押贷款债务利率提高则增加了60万美元。这一增长被因取消确认利率互换而减少的180万美元、公司未偿利率互换的170万美元收益以及由于我们的信贷额度债务余额减少而减少的170万美元部分抵消了这一增长。

一般和行政。与截至2022年9月30日的三个月相比，截至2023年9月30日的三个月中，一般和管理费用减少了30万美元，下降了3.1％。减少的主要原因是差旅费用减少了30万美元。

运营费用。与截至2022年9月30日的三个月相比，截至2023年9月30日的三个月的运营支出增加了400万美元，增长了9.1％。现有投资组合的运营支出增加了310万美元，同比增长7.1％，这主要是由于维护成本增加到170万美元，房地产税增加了120万美元。2023年和2022年收购的房产的运营费用增加了100万美元。

折旧和摊销。与截至2022年9月30日的三个月相比，截至2023年9月30日的三个月的折旧和摊销增加了90万美元，增长了1.9％。2023年和2022年购买的房产的折旧和摊销额增加了90万美元。

未合并实体的亏损权益。截至2023年9月30日的三个月，未合并实体的亏损权益与截至2022年9月30日的三个月相比增加了20万美元，这是由于与未合并合资企业投资组合中财产处置相关的收入减少以及运营费用增加。
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目录

出售投资物业的净收益。 在截至2022年9月30日的三个月中，我们以约1.163亿美元的价格出售了三家相关设施，其中包括位于蒙大拿州大瀑布市的两家门诊医疗设施和一所医院，占地185,085平方英尺，总净收益约为5,390万美元。

截至2023年9月30日的九个月与截至2022年9月30日的九个月相比。

下表汇总了我们截至2023年9月30日和2022年9月30日的九个月的经营业绩（以千计）：
 20232022改变%
收入：    
租金和相关收入$397,096 $385,755 $11,341 2.9 %
房地产贷款和其他的利息收入10,895 8,315 2,580 31.0 %
总收入407,991 394,070 13,921 3.5 %
费用：    
利息支出59,837 52,356 7,481 14.3 %
一般和行政31,133 30,400 733 2.4 %
运营费用138,094 128,080 10,014 7.8 %
折旧和摊销143,555 142,002 1,553 1.1 %
支出总额372,619 352,838 19,781 5.6 %
未合并实体的权益收益（亏损）和出售投资物业的收益前的收益，净额：35,372 41,232 (5,860)(14.2)%
未合并实体的收益（亏损）权益1,260 (452)1,712 378.8 %
出售投资物业的收益，净额13 57,375 (57,362)NM
净收入$36,645 $98,155 $(61,510)(62.7)%
 
收入

与截至2022年9月30日的九个月相比，截至2023年9月30日的九个月中，总收入增加了1,390万美元，增长了3.5％。以下是对选定收入的分析。
 
租金和相关收入。与截至2022年9月30日的九个月相比，截至2023年9月30日的九个月中，租金及相关收入增加了1,130万美元，增长了2.9％。根据合同账单条款（以千计），租金和相关收入包括以下内容：
20232022改变%
租金收入$281,901 $278,230 $3,671 1.3 %
费用回收115,195 107,525 7,670 7.1 %
租金和相关收入$397,096 $385,755 $11,341 2.9 %

与截至2022年9月30日的九个月相比，截至2023年9月30日的九个月的租金收入增加了370万美元，增长了1.3％。2023年和2022年收购的房产的租金收入增加了520万美元，现有投资组合的租金收入增加了180万美元。与2022年出售的房产相关的320万美元减少部分抵消了这一增长。

与截至2022年9月30日的九个月相比，截至2023年9月30日的九个月中，费用回收增加了770万美元，增长7.1％。由于我们现有投资组合中可报销的运营费用增加，费用回收额增加了540万美元，2023年和2022年收购的房产增加了240万美元。
 
房地产贷款和其他的利息收入。与截至2022年9月30日的九个月相比，截至2023年9月30日的九个月中，房地产贷款和其他贷款的利息收入增加了260万美元，增长了31.0％。房地产贷款和其他贷款的利息收入增加了330万美元，这要归因于我们新的4亿美元定期贷款的2.14亿美元剩余收益的利息。这被减少的60万美元所抵消，这是由于2023年平均房地产贷款余额与2022年相比有所下降。
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目录

开支
 
与截至2022年9月30日的九个月相比，截至2023年9月30日的九个月中，总支出增加了1,980万美元，增长了5.6％。以下是对选定开支的分析。
 
利息支出。与截至2022年9月30日的九个月相比，截至2023年9月30日的九个月的利息支出增加了750万美元，增长了14.3％。利息支出较2023年5月24日执行的4亿美元定期贷款增加了910万美元，而可变抵押贷款债务利率提高则增加了320万美元。这些增长被我们的利率互换的有利影响部分抵消，其中包括因取消利率互换而产生的180万美元。

一般和行政。与截至2022年9月30日的九个月相比，截至2023年9月30日的九个月中，一般和管理费用增加了70万美元，增长了2.4％。增加的主要原因是专业费用增加了80万美元。
 
运营费用。与截至2022年9月30日的九个月相比，截至2023年9月30日的九个月的运营支出增加了1,000万美元，增长了7.8％。现有投资组合的运营支出增加了750万美元，同比增长了5.9％，这主要是由于额外的建筑物维护成本430万美元，财产管理成本为130万美元，保险费用为110万美元，公用事业费用为60万美元。2023年和2022年收购的房产的净运营支出也增加了260万美元。

折旧和摊销。与截至2022年9月30日的九个月相比，截至2023年9月30日的九个月的折旧和摊销增加了160万美元，增长了1.1％。2023年和2022年购买的房产的折旧和摊销额增加了330万美元。这些增长被2023年和2022年出售的100万美元房产以及我们现有投资组合的60万美元部分抵消，这主要是由于已全部摊销的租赁无形资产。

未合并实体的收益（亏损）权益。截至2023年9月30日的九个月中，未合并实体的权益收益（亏损）与截至2022年9月30日的九个月相比发生了170万美元的变化，这主要是由于我们在出售未合并合资投资组合中持有的两项资产中的份额获得了180万美元的收益。

出售投资物业的净收益。在截至2023年9月30日的九个月中，我们以约260万美元的价格出售了宾夕法尼亚州一处占地30,000平方英尺的房产，但收益微不足道。在截至2022年9月30日的九个月中，我们以约1.247亿美元的价格出售了位于三个州的五处房产，净可租赁平方英尺为212,295平方英尺，净收益为5,740万美元。

现金流
 
截至2023年9月30日的九个月，而截至2022年9月30日的九个月（以千计）。
 20232022
经营活动提供的现金$205,912 $202,353 
用于投资活动的现金(64,723)(41,680)
由（用于）融资活动提供的现金46,853 (168,037)
现金和现金等价物的增加（减少）$188,042 $(7,364)
 
来自经营活动的现金流。在截至2023年9月30日的九个月中，经营活动提供的现金流为2.059亿美元，而截至2022年9月30日的九个月中为2.024亿美元，增加了360万美元。经营活动提供的现金增加主要是由于我们的租户应收账款、应计费用和其他负债的付款时间安排。

来自投资活动的现金流。在截至2023年9月30日的九个月中，用于投资活动的现金流为6,470万美元，而截至2022年9月30日的九个月中为4,170万美元，增加了2300万美元。投资活动中使用的现金的变化主要是由于出售投资物业的收益减少了1.206亿美元，用于房地产开发的净现金和资本支出增加了1,400万美元。收购投资所花费的现金减少了8,160万美元，我们对未合并实体的投资获得了370万美元的额外回报，以及净房地产贷款回报，使现金增加了2600万美元，部分抵消了这一点。
30
目录

来自融资活动的现金流。在截至2023年9月30日的九个月中，融资活动提供的现金流为4,690万美元，而在截至2022年9月30日的九个月中，用于融资活动的现金流为1.68亿美元，变动2.149亿美元。融资活动提供的现金变化主要是由于信贷额度借款收益增加了2.740亿美元，根据自动柜员机计划出售的普通股增加了3,450万美元，非控股权益的出资增加了760万美元，非控股权益的分配减少了140万美元，业务单位的购买减少了230万美元。这些现金来源被信贷额度下5,500万美元的还款额增加、3,600万美元的优先无抵押票据和抵押贷款债务的偿还、向股东支付的股息增加860万美元、发行债券成本增加380万美元以及为股票薪酬预扣的员工税款增加了160万美元，部分抵消了这些现金来源。

非公认会计准则财务指标
 
本报告包括运营资金（“FFO”）、标准化FFO、可供分配的正常化资金（“FAD”）、净营业收入（“NOI”）、现金NOI、门诊医疗同店现金NOI、房地产未计利息、税项、折旧和摊销前的收益（“息税折旧摊销前利润”）回复”) 和调整后的息税折旧摊销前利润回复，这是非公认会计准则财务指标。就根据《证券法》颁布的S-K法规第10（e）项而言，非公认会计准则财务指标是对公司历史或未来财务业绩、财务状况或现金流量的数字衡量标准，不包括运营表、资产负债表或现金流量表（或等值物）中根据公认会计原则计算和列报的最直接可比财务指标中包含的金额，或可能进行调整，其效果是排除金额公司的声明），或包括金额，或须进行调整，其效果是包括数额，但不包括在如此计算和列报的最直接可比的财务衡量标准之内。在本报告中，GAAP是指美利坚合众国公认的会计原则。根据经修订的1933年《证券法》（《证券法》）颁布的S-K法规第10（e）项的要求，我们提供了非公认会计准则财务指标与最直接可比的GAAP财务指标的对账表。

FFO 和标准化 FFO
 
我们认为，有关FFO的信息对股东和潜在投资者有帮助，因为它有助于了解我们物业的经营业绩，而不会影响房地产折旧和摊销，房地产折旧和摊销假设房地产资产的价值会随着时间的推移急剧下降。我们根据全国房地产投资信托协会（“Nareit”）制定的标准计算FFO。Nareit将FFO定义为OP单位持有人的非控股权益前的净收益或亏损（根据公认会计原则计算），不包括优先分配、折旧经营物业销售的收益（或亏损）、折旧资产的减值减记以及与房地产相关的折旧和摊销（不包括递延融资成本的摊销）。我们的FFO计算包括我们在未合并合资企业的必要调整中所占的份额，可能无法与其他房地产投资信托基金报告的FFO进行比较，这些房地产投资信托基金没有根据纳雷特的定义计算FFO，或者对Nareit定义的解释与我们有所不同。我们认为与FFO（净收益）最直接可比的GAAP指标包括折旧和摊销费用、房地产销售损益、减值和非控股权益。在计算FFO时，我们删除了这些项目，因为在我们看来，它们并不能代表我们物业的运营结果。为了便于清晰地了解我们的历史经营业绩，应将FFO与财务报表中列报的净收益（根据公认会计原则确定）一起进行审查。FFO不代表根据公认会计原则从经营活动中产生的现金，不应将其视为衡量我们流动性的净收益或亏损（根据公认会计原则确定）的替代方案，也不表示可用于满足我们现金需求的资金，包括我们向股东分配现金的能力。

我们使用标准化FFO，其中不包括衍生金融工具公允价值的净变化、递延融资成本的加速增长、或有对价公允价值的净变化、债务清偿收益和其他正常化项目。我们的标准化FFO计算包括我们在未合并的合资企业中所需的调整份额，我们对标准化FFO一词的使用可能无法与其他房地产公司的标准化FFO相提并论，因为它们可能采用不同的方法来计算该金额。正常化FFO不应被视为净收益或亏损（根据公认会计原则计算）的替代方案，不应被视为我们的财务业绩或经营活动现金流的指标（根据公认会计原则计算），也不应被视为我们流动性的指标，也不表示有资金可用于满足我们的现金需求，包括我们的分配能力。应结合其他公认会计原则衡量标准对标准化FFO进行审查。

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目录
以下是净收益（根据公认会计原则计算和列报的最直接的财务指标）与FFO和标准化FFO（以千计，每股数据除外）的对账表：
 三个月已结束
9月30日		九个月已结束
9月30日
 2023202220232022
净收入$12,891 $66,280 $36,645 $98,155 
每股收益——摊薄$0.05 $0.28 $0.15 $0.41 
净收入$12,891 $66,280 $36,645 $98,155 
归属于非控股权益的净收益——部分持有的财产(51)(70)(121)(384)
折旧和摊销费用47,843 46,939 143,237 141,677 
折旧和摊销费用——部分拥有的财产(132)(101)(410)(241)
出售投资物业的收益，净额— (53,894)(13)(57,375)
未合并合资企业调整的比例份额2,271 2,298 4,999 7,031 
适用于普通股的FFO$62,822 $61,452 $184,337 $188,863 
衍生品公允价值的净变动185 — 185 — 
偿还债务的收益 (1,763)— (1,763)— 
未合并合资企业调整的比例份额— (82)— (360)
适用于普通股的标准化FFO$61,244 $61,370 $182,759 $188,503 
普通股每股FFO-摊薄后$0.25 $0.26 $0.74 $0.79 
普通股每股标准化FFO-摊薄后$0.25 $0.26 $0.73 $0.79 
已发行普通股的加权平均值——摊薄249,445,312 239,898,462 249,226,913 239,145,383 

标准化时尚

我们定义了标准化FAD，这是一种非公认会计准则衡量标准，其中不包括正常化的FFO非现金股份薪酬支出、直线租金调整、收购的高于市场或低于市场的租赁和假定债务的摊销、租赁激励的摊销、递延融资成本的摊销和贷款准备金调整，包括我们在未合并合资企业的所有必要调整中所占的份额。我们还调整了与建筑物、场地和租户改善、租赁佣金、卖方主租赁的现金支付和租金减免付款相关的经常性资本支出，包括我们在未合并合资企业所有必要调整中所占的份额。其他房地产投资信托基金或房地产公司可能使用不同的方法来计算标准化FAD，因此，我们的计算可能无法与其他房地产投资信托基金报告的计算相提并论。尽管我们对标准化FAD的计算可能无法与其他房地产投资信托基金的计算相提并论，但我们认为，由于分析师、投资者和其他利益相关方经常使用标准化FAD来评估我们作为房地产投资信托基金的业绩，因此标准化FAD为衡量我们的业绩提供了有意义的补充指标。不应将正常化的FAD视为可归因于控股权的净收益或亏损（根据公认会计原则计算）的替代方案，也不应被视为我们财务业绩的指标。应结合其他GAAP衡量标准对标准化FAD进行审查。

32
目录
以下是净收益（根据公认会计原则计算和列报的最直接的财务指标）与标准化FAD（以千计）的对账表：
 三个月已结束
9月30日		九个月已结束
9月30日
 2023202220232022
净收入$12,891 $66,280 $36,645 $98,155 
适用于普通股的标准化FFO$61,244 $61,370 $182,759 $188,503 
适用于普通股的标准化FFO$61,244 $61,370 $182,759 $188,503 
非现金股份薪酬支出3,968 4,349 12,290 12,400 
直线租金调整(820)(1,478)(2,756)(5,359)
收购的高于/低于市场的租赁/假定债务的摊销1,084 1,133 3,338 3,773 
租赁激励的摊销246 225 717 675 
递延融资成本的摊销763 581 2,028 1,739 
经常性资本支出和租赁佣金(5,745)(4,129)(17,321)(16,660)
贷款准备金调整265 152 275 159 
未合并合资企业调整的比例份额(939)(403)(1,384)(900)
适用于普通股的标准化FAD$60,066 $61,800 $179,946 $184,330 

NOI、Cash NOI 和门诊医疗同店现金 NOI
 
NOI是一项非公认会计准则财务指标，其定义为根据公认会计原则计算的净收益或亏损，来自我们的房地产和其他投资组合，扣除一般和管理费用、折旧和摊销费用、利息支出、公司高收益利息收入、互换收益、衍生金融工具公允价值的净变动、出售投资物业的损益和减值损失，包括我们在未合并后的所有必要调整中所占的份额合资企业。我们认为，NOI可以准确衡量我们运营资产的经营业绩，因为NOI不包括某些与物业管理无关的项目。我们对NOI一词的使用可能无法与其他房地产公司相提并论，因为他们可能有不同的方法来计算这一金额。
 
Cash NOI是一项非公认会计准则财务指标，不包括NOI的直线租金调整、收购的高于和低于市场租赁的摊销以及其他非现金和正常化项目，包括我们在未合并合资企业所有必要调整中所占的份额。其他非现金和正常化项目包括租赁激励的摊销、贷款准备金调整、从卖方主租赁和租金减免中收到的款项以及或有对价公允价值的变动等项目。我们认为，Cash NOI可以准确衡量我们运营资产的经营业绩，因为它不包括某些与物业管理无关的项目。此外，我们认为，Cash NOI是衡量房地产界比较经营业绩的广泛接受的指标。我们对Cash NOI一词的使用可能无法与其他房地产公司相提并论，因此其他公司可能采用不同的方法来计算该金额。

门诊医疗 同店现金净资产净值是一项非公认会计准则财务指标，不包括前五个季度未持有的Cash NOI资产、非门诊医疗机构资产以及其他与同店房地产投资组合无特别关系的正常化项目。管理层将门诊医疗同店现金净收益视为补充衡量标准，因为它允许投资者、分析师和公司管理层衡量未计入的物业层面的经营业绩。我们对门诊医疗同店现金净利率一词的使用可能无法与其他房地产公司相提并论，因为其他公司可能采用不同的方法来计算该金额。

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目录
以下是信托净收入（根据公认会计原则计算和列报的最直接的财务指标）与NOI、Cash NOI和门诊医疗同店现金NOI（以千计）的对账表：
 三个月已结束
9月30日		九个月已结束
9月30日
 2023202220232022
净收入$12,891 $66,280 $36,645 $98,155 
一般和行政9,771 10,079 31,133 30,400 
折旧和摊销费用47,932 47,040 143,555 142,002 
利息支出20,050 18,299 59,837 52,356 
企业高收益利息收入(2,307)— (3,284)— 
互换收入(244)— (244)— 
衍生品公允价值的净变动185 — 185 — 
出售投资物业的收益，净额— (53,894)(13)(57,375)
未合并合资企业调整的比例份额3,542 3,463 8,944 10,289 
NOI$91,820 $91,267 $276,758 $275,827 
NOI$91,820 $91,267 $276,758 $275,827 
直线租金调整(820)(1,478)(2,756)(5,359)
收购的高于/低于市场价格的租约的摊销1,084 1,133 3,338 3,783 
租赁激励的摊销246 225 717 675 
贷款准备金调整265 152 275 159 
未合并合资企业调整的比例份额(101)(176)(293)(346)
Cash NOI$92,494 $91,123 $278,039 $274,739 
Cash NOI$92,494 $91,123 
并非所有时期都持有资产(1,516)(478)
非门诊医疗设施(2,816)(2,775)
租赁终止费— 13 
房地产贷款的利息收入(1,572)(2,517)
合资企业和其他收入(3,581)(3,618)
门诊医疗同店现金 NOI$83,009 $81,748 

息税折旧摊销前利润（ebitdare）
 
我们计算息税折旧摊销前利润回复根据纳雷特制定的标准并定义息税折旧摊销前利润回复根据公认会计原则计算的净收益或亏损加上折旧和摊销、利息支出、公司高收益利息收入、掉期收益、出售投资物业的损益和减值亏损，包括我们在未合并合资企业所有必要调整中所占的份额。我们定义调整后的息税折旧摊销前利润回复， 其中不包括息税折旧摊销前利润回复非现金股份薪酬支出、公允价值的非现金变动、追踪成本、非现金无形资产摊销、公司高收益利息收入、投资活动的预计影响以及其他正常化项目。我们考虑息税折旧摊销前利润回复和调整后的息税折旧摊销前利回复重要的衡量标准，因为它们提供了更多信息，使管理层、投资者以及我们当前和潜在的债权人能够评估和比较我们的核心经营业绩和偿债能力。

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目录
以下是信托净收益（根据公认会计原则计算和列报的最直接的财务指标）与息税折旧摊销前利润的对账回复和调整后的息税折旧摊销前利回复（以千计）：
 三个月已结束
9月30日
 20232022
净收入$12,891 $66,280 
折旧和摊销费用47,932 47,040 
利息支出20,050 18,299 
企业高收益利息收入(2,307)— 
互换收入(244)— 
出售投资物业的收益，净额— (53,894)
未合并合资企业调整的比例份额3,526 3,545 
EBITDA回复
$81,848 $81,270 
非现金股份薪酬支出3,968 4,349 
公允价值的非现金变动185 — 
追捕成本241 149 
非现金无形摊销1,330 1,358 
未合并合资企业调整的比例份额— (82)
投资活动的预计调整45 871 
调整后 EBITDA回复
$87,617 $87,915 
 
流动性和资本资源

我们的短期流动性要求主要包括运营和利息支出以及与我们的房产直接相关的其他支出，包括：
 
•财产开支；
•未偿债务的利息支出和定期本金支付；
•一般和管理费用；以及
•租户改善和租赁佣金的资本支出。
 
此外，我们将需要资金用于未来的分配，预计将支付给运营合作伙伴关系中的普通股股东和OP单位持有人。
 
截至2023年9月30日，我们的无抵押循环信贷额度共有1.958亿美元的现金及现金等价物和10亿美元的近期可用资金。我们的主要现金来源包括我们向租户收取的租金、无抵押信贷额度的借款以及债务和股权证券的融资。我们认为，我们现有的现金和现金等价物、经营活动产生的现金流以及无抵押循环信贷额度下的可用借款将足以为明年之前购买房产的任何现有合同义务和其他债务提供资金。但是，由于《美国国税法》规定的房地产投资信托基金税收规则规定了90％的分配要求，因此我们可能无法从运营中留存的现金中为未来的所有资本需求提供资金，包括进行投资以及履行或再融资到期债务所需的资本。因此，我们预计将依靠外部资本来源，包括债务和股权融资，为未来的资本需求提供资金。如果我们无法以令人满意的条件或根本无法获得所需的资本，则我们可能无法进行扩展业务或履行到期的义务和承诺所需的投资。我们将依靠外部资本来源为未来的资本需求提供资金，如果我们在获得此类资本时遇到困难，我们可能无法在未来进行必要的收购来发展业务或履行到期债务。

我们的长期流动性需求主要包括支付收购所需的资金、经常性和非经常性资本支出以及预定债务到期日。我们期望通过运营现金流、无抵押借款、发行股权和债务证券、部分财产处置和合资交易的收益，以及与收购更多房产相关的发行运营合伙企业运营单位来满足我们的长期流动性需求。

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目录
我们及时获得资本的能力对于我们业务战略的成功至关重要，因为这会影响我们履行现有义务的能力，包括偿还到期债务，以及进行未来投资和收购的能力。总体市场状况、利率、债务和股权证券的信用评级、对未来潜在收益和现金分配的预期以及普通股的市场价格等因素都会影响我们的资本准入和成本，这些因素都超出了我们的控制范围，并且会随着时间的推移而变化或波动。特别是，在利率持续上升的范围内，我们的普通股交易价格可能会继续下跌，这可能会影响我们为筹资目的进行股票发行的决定。随着利率的上升，我们已经经历过并将继续经历更高的借贷成本，这也可能影响我们承担额外债务或进行可能需要通过借贷融资的交易的决定。我们预计将继续利用股权和债务融资来支持我们未来的增长和投资活动。

我们还不断评估为未来投资融资的机会。新投资的资金通常来自我们的主要无抵押信贷额度下的临时借款以及上文讨论的融资交易的收益。我们的投资从净营业收入和应收贷款的本金支付中产生现金。未来投资的永久融资通常取代根据我们的主要无抵押信贷额度提取的资金，历来是通过发行债务和股权证券以及产生或承担有担保债务相结合的方式提供的。
 
我们打算在出现适当机会和有充足的融资来源时投资更多房产。我们目前正在评估符合我们正常业务流程的其他潜在投资。无法保证这些投资的任何部分是否或何时完成。我们完成投资的能力受许多风险和变量的影响，包括我们与卖方谈判双方同意的条款的能力以及我们为投资融资的能力。我们可能无法成功地识别和完善合适的收购或投资机会，这可能会阻碍我们的增长并对我们的经营业绩产生负面影响，并可能导致管理层的大量资源被使用。我们预计，未来的房地产投资将取决于我们现有的现金、借款（包括我们的无抵押循环信贷额度）或额外发行股权或债务证券的收益，并将由这些资金的全部或部分融资。

尽管将来我们可能会这样做，但我们目前预计不会出售任何房产以满足我们的流动性需求。

我们目前遵守了关于未偿债务的所有债务契约。

上述关于公司流动性和资本资源的讨论受合并协议中的适用限制的约束。

信贷额度

2021年9月24日，运营合伙企业作为借款人和作为担保人的信托签署了信贷协议，该协议将信贷协议下的循环信贷额度的到期日延长至2025年9月24日，并降低了适用于借款的利率利率。信贷协议包括10亿美元的无抵押循环信贷额度，并包含2.5亿美元的定期贷款特征，公司借用了这笔贷款，使总借款能力达到12.5亿美元。信贷协议还包括最高本金的10％的摇摆贷款承诺，并提供手风琴功能，允许信托基金在遵守惯例条款和条件的前提下再增加最多5亿美元的借贷能力，从而使最大借款能力达到17.5亿美元。2021年10月13日，公司还清了信贷协议中的2.5亿美元定期贷款功能，公司不再提供定期贷款功能。信贷协议下的循环信贷额度还包括两个六个月的延期选项。

2023年3月31日，运营合伙企业作为借款人和作为担保人的信托签署了信贷协议的第一修正案，该修正案扩大了手风琴功能，允许运营合伙企业将借款能力最多再增加5亿美元，使最大借款能力达到22.5亿美元，并将适用于经修订的信贷协议下借款的基于伦敦银行同业拆借利率的基准利率替换为基于SOFR的基准利率。

2023年5月24日，作为借款人的运营合伙企业和作为担保人的信托基金执行了信贷协议第二修正案，该修正案增加了新的4亿美元无抵押定期贷款，预定到期日为2028年5月24日，扩大了手风琴功能，并允许运营合伙企业将信贷协议下的借款能力再增加多达5亿美元，但须遵守惯例条款和条件，最大总和
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信贷协议下所有循环承诺和定期贷款的本金为19亿美元。同一天，运营合伙企业根据信贷协议的五年期定期贷款功能借入了4亿美元。信贷协议中定期贷款特征下的借款对未偿本金计息，利率由信托的信用评级确定，目前等于1.10％，包括0.10％的SOFR指数调整以及每日简单SOFR。公司同时对定期贷款下的全部借款额进行了固定利率换浮动利率，将借款利率中的每日简单SOFR（定义见信贷协议）部分定为3.593％，全额固定利率为4.693％。借款和固定浮动利率互换的到期日均为2028年5月24日。定期贷款的部分收益用于偿还无抵押循环信贷额度的所有未偿还款项。

截至2023年9月30日，该公司在其10亿美元的无抵押循环信贷额度或信贷协议规定的5亿美元手风琴功能下没有任何未偿借款。截至2023年9月30日，在信贷协议下可用的总额19亿美元中，该公司在定期贷款功能下有4亿美元的未偿借款。有关我们信贷额度的进一步讨论，请参阅我们随附的合并财务报表附注6（债务）。

高级票据

截至2023年9月30日，运营合伙企业发行和未偿还的优先票据本金总额为15亿美元，其中包括2025年到期的2500万美元，2026年到期的7,000万美元，2027年到期的4.25亿美元，2028年到期的3.95亿美元，2031年到期的5.45亿美元。有关我们优先票据的进一步讨论，请参阅我们随附的合并财务报表附注6（债务）。

自动柜员机计划
 
2021年5月，公司签订了2021年销售协议，根据该协议，信托可以不时发行和出售其总发行价不超过5亿美元的普通股。根据2021年销售协议，信托可以不时地通过2021年代理人以任何被视为《证券法》第415条定义的 “市场发行” 的方式发行和出售其普通股，其中包括直接在纽约证券交易所或其他现有交易市场进行的销售，或向做市商或通过做市商进行的销售。

2023年8月，公司签订了2023年销售协议，根据该协议，信托可以不时发行和出售其总发行价不超过6亿美元的普通股。根据2023年销售协议，信托可以不时通过2023年代理商以经修订的1933年《证券法》第415条定义的 “市场发行” 的任何方式发行和出售其普通股，其中包括直接在纽约证券交易所或其他现有交易市场进行的销售，或向做市商或通过做市商进行的销售。在签订2023年销售协议后，公司终止了2021年的自动柜员机计划。截至2023年9月30日，该信托基金在2023年自动柜员机计划下还有6亿美元的可用资金。2023年9月30日之后，根据合并协议，信托基金暂停了2023年自动柜员机计划。

股息再投资和股票购买计划
 
2014年12月，公司通过了股息再投资和股票购买计划（“DRIP”）。在 DRIP 下：

•现有股东可以通过将支付的全部或部分普通股股息进行再投资以及每月支付不少于50美元、最高不超过10,000美元的可选现金来购买额外的普通股；
•新投资者可以通过进行不少于1,000美元和最高10,000美元的初始投资来加入DRIP；以及
•一旦注册了DRIP，参与者可以授权从其银行账户中进行电子扣款，以支付可选的现金付款，以购买额外的股票。
 
DRIP由我们的过户代理机构北卡罗来纳州Computershare信托公司管理。正如DRIP中进一步描述的那样，我们在DRIP下出售的普通股是在公开市场上新发行或购买的。截至2023年9月30日，该公司自成立以来已根据DRIP发行了231,183股普通股。

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关键会计政策
 
本报告第一部分第1项中包含的合并财务报表是根据财务会计准则委员会发布的ASC中期财务信息的GAAP编制的，这些信息要求我们对影响合并财务报表发布之日的资产负债报告金额和或有资产负债的披露以及报告期内报告的收入和支出金额的未来事件做出估算和假设。实际结果可能与这些估计有所不同。我们根据我们的经验和假设得出这些估计，我们认为在当时情况下是合理的。但是，如果我们对与各种交易或其他事项有关的事实和情况的判断或解释不同，我们可能采用了不同的会计处理方式，从而导致财务报表的列报方式有所不同。我们会定期重新评估我们的估计和假设，如果事实证明它们与实际结果不同，我们会在随后的时期进行调整，以反映对本质上不确定性的问题的最新估计和假设。请参阅我们的2022年年度报告，了解有关影响我们在编制合并财务报表时使用的更重要的估计和判断的关键会计政策的更多信息，这些估算和判断载于本报告第一部分第1项。
 
房地产投资信托基金资格要求
 
我们需要遵守一些必要的运营和组织要求，才能获得和维持我们的房地产投资信托基金资格。如果我们在任何应纳税年度没有房地产投资信托基金的资格或未能保持房地产投资信托基金的资格，我们的收入将按正常公司税率缴纳联邦所得税，并可能增加州和地方税，并且我们可能会承担巨额的纳税义务，这可能会对我们的经营业绩、流动性和股东分配产生不利影响。

资产负债表外安排
 
截至2023年9月30日，我们投资了两家未合并的合资企业，所有权分别为46.5％和12.3％。这些企业产生的账面债务总额，包括我们和合作伙伴的份额，约为7.662亿美元（其中我们的比例份额约为1.415亿美元）。有关更多信息，请参阅我们截至2022年12月31日财年的2022年年度报告第二部分第8项（财务报表和补充数据）的附注2（重要会计政策摘要）。我们预计没有其他会对我们的流动性和资本资源产生重大影响的资产负债表外安排。

第 3 项。                                 关于市场风险的定量和定性披露
 
我们的未来收入、现金流和与金融工具相关的公允价值取决于现行市场利率。市场风险是指因市场价格和利率的不利变化而造成的损失风险。我们使用某些衍生金融工具来管理或对冲与借款相关的利率风险。我们不将衍生品用于交易或投机目的，仅根据主要金融机构的信用评级和其他因素与其签订合同。我们的衍生工具包括四种利率互换，其中三种被指定为利率风险的现金流套期保值。有关利率互换的更多详情，请参阅本报告第一部分第1项中的附注7（衍生品）和附注2（重要会计政策摘要）。

利率风险金额是我们管理层的估计，是通过考虑假设利率对合并金融工具的影响来确定的。这些分析没有考虑在该环境中可能发生的总体经济活动变化的影响。此外，如果发生如此大的变化，我们可能会采取行动进一步减少我们面临的变化。但是，由于将要采取的具体行动及其可能产生的不确定性，这些分析假设我们的财务结构没有变化。

固定利率债务

截至2023年9月30日，我们的合并固定利率债务总额为15亿美元，占合并债务总额的74.6％，不包括利率互换的影响。我们对4亿美元定期贷款的全部借款额进行了固定利率换浮动利率，将借款利率中的每日简单SOFR（定义见信贷协议）部分定为3.593％，截至2023年9月30日，全额固定利率为4.693％。借款和固定浮动利率互换的到期日均为2028年5月24日。

假设我们的利率互换协议产生影响，我们的固定利率债务将占合并债务总额的94.7％。我们的固定利率债务的利率波动通常不会影响我们的未来收益或
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现金流量，除非此类工具到期或以其他方式终止。但是，利率变化可能会影响我们固定利率债务的公允价值。

截至2023年9月30日，我们的合并固定利率债务的公允价值和账面价值分别约为13亿美元和15亿美元。我们的固定利率债务的公允价值估算是使用贴现现金流分析估算的，如果贷款发放于2023年9月30日，我们预计将为类似类型的债务和剩余到期日支付的利率。由于我们预计将根据债务工具的基础结构持有固定利率债务工具直至到期，并且此类工具下的到期金额仅限于未偿本金余额以及任何应计和未付利息，因此我们预计利率的市场波动以及由此产生的固定利率债务工具公允价值的变化不会对我们的运营现金流产生重大影响。

浮动利率债务

截至2023年9月30日，我们的合并浮动利率债务总额为5.048亿美元，占合并债务总额的25.4％。假设我们的利率互换协议产生影响，我们的浮动利率债务将占合并债务总额的5.3％。我们的浮动利率债务的利率变化可能会影响我们未来的收益和现金流，但不会对此类债务的公允价值产生重大影响。截至2023年9月30日，我们面临与1.048亿美元合并借款利率波动相关的市场风险。假设我们的浮动利率债务金额没有增加，如果PRIME和SOFR变动100个基点，那么截至2023年9月30日，我们的浮动利率债务的总利息支出每年将变化约100万美元。

衍生工具

截至2023年9月30日，我们有四笔未偿利率互换，其中三笔被指定为利率风险的现金流套期保值，名义总额为4.361亿美元。有关利率互换的更多详情，请参阅合并财务报表中的附注7（衍生品）。如果不履行协议条款，我们将面临利率互换协议交易对手的信用风险。如果我们在交易对手不履行义务的情况下无法替换掉期，则通过使用互换来固定债务下未偿金额的利率将受到波动的影响。
 
债务
 
截至2023年9月30日，我们的合并负债总额约为20亿美元。我们合并负债的加权平均利率为4.07％（基于截至2023年9月30日的5.31％的30天SOFR利率和8.50％的优惠利率）。截至2023年9月30日，我们的未偿长期债务中约有1.048亿美元，约占5.3％，受到短期利率波动的影响。有关截至2023年9月30日的债务摘要，请参阅本报告第一部分第1项中包含的合并财务报表附注6（债务）。

第 4 项。                                 控制和程序
 
评估披露控制和程序

截至本报告所涉期末，信托管理层在其首席执行官兼首席财务官的参与下，评估了信托披露控制和程序（定义见经修订的1934年《证券交易法》（“交易法”）第13a-15（e）条和第15d-15（e）条）的有效性。根据此类评估，信托首席执行官兼首席财务官得出结论，截至2023年9月30日，信托的披露控制和程序设计在合理的保证水平上，可以有效合理地保证其在根据《交易法》提交或提交的报告中披露的信息将在美国证券交易委员会规则和表格规定的时限内记录、处理、汇总和报告，并将此类信息收集并传达给信托基金的管理层，酌情包括其首席执行官和首席财务官，以便及时就所需的披露做出决定。

财务报告内部控制的变化
 
在截至2023年9月30日的季度中，信托的财务报告内部控制体系没有发生对信托财务报告内部控制产生重大影响或合理可能产生重大影响的变化。

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对控制和程序有效性的限制

在设计和评估披露控制和程序以及信托对财务报告的内部控制时，管理层认识到，任何控制和程序，无论设计和运作多好，都只能为实现预期的控制目标提供合理的保证。此外，披露控制和程序的设计以及信托对财务报告的内部控制必须反映资源限制这一事实，管理层在评估可能的控制和程序相对于成本的好处时必须做出判断。

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第二部分。其他信息

第 1 项。                                 法律诉讼

我们不时参与我们正常业务过程中出现的各种诉讼、索赔和其他法律诉讼。作为原告或被告，我们目前不是任何法律诉讼的当事方，如果对我们作出不利的决定，这些诉讼的个人或总体上预计会对我们的业务、财务状况或经营业绩产生重大影响。
 
第 1A 项。                       风险因素

有关风险因素的信息可以在我们的2022年年度报告第一部分第1A项（风险因素）中找到。与我们先前在《2022年年度报告》中披露的风险因素相比，没有实质性变化，与下述合并和合并协议相关的风险除外。

与合并相关的风险

汇率是固定的，如果Healthpeak或信托的股价发生任何变化，将不会进行调整。

公司合并结束后，信托的每股已发行普通股（根据合并协议取消的普通股除外）将转换为获得0.674股Healthpeak普通股的权利，不计利息，但须缴纳适用的税法规定的任何预扣税，并以现金代替任何部分股份。汇兑率在合并协议中是固定的，除因Healthpeak或信托资本变动而进行的某些调整外，不会根据Healthpeak普通股或信托普通股市场价格的变化进行调整。公司合并结束前Healthpeak普通股市场价格的变化将影响信托股东在公司合并完成后有权获得的合并对价的市场价值。股价变动可能由多种因素引起（其中许多因素是Healthpeak或信托基金无法控制的），包括以下因素：

•市场对合并公告的反应以及合并后的公司的前景；
•Healthpeak、信托基金或合并后的公司各自的业务、运营、资产、负债和前景的变化；
•对Healthpeak、信托基金或合并后公司的业务、运营、财务状况和前景的市场评估的变化；
•对合并完成的可能性的市场评估；
•利率（包括利率的变化或预期变化）、总体市场和经济状况以及其他普遍影响Healthpeak普通股和信托普通股市场价格的因素；
•联邦、州和地方立法、政府法规和Healthpeak或信托所经营企业的法律发展；以及
•Healthpeak或信托无法控制的其他因素，包括本 “风险因素” 部分其他地方描述或提及的因素。

合并结束时Healthpeak普通股的市场价格可能与合并协议执行之日、联合委托书/招股说明书之日、Healthpeak特别会议之日和信托特别会议之日的价格有所不同。

如果在合并协议签署之日、联合委托书/招股说明书日期、Healthpeak特别会议之日或信托特别会议之日以及合并结束之日这段时间内，Healthpeak普通股的市场价格上涨，则信托股东可以获得合并完成时市值大于根据交易所计算的此类股票市值的Healthpeak普通股股票合并协议签署之日的比率，日期分别为联合委托书/招股说明书、Healthpeak特别会议的日期或信托特别会议的日期。相反，如果在合并协议签署之日、联合委托书/招股说明书日期、Healthpeak特别会议日期或信托特别会议召开之日以及合并结束之日这段时间内，Healthpeak普通股的市场价格下跌，则信托股东可以获得在合并结束时市值小于此类股票市值计算得出的Healthpeak普通股股票合并协议签署之日的汇率比率，分别是联合委托书/招股说明书、Healthpeak特别会议的日期或信托特别会议的日期。此外，在Healthpeak特别会议和信托特别会议上，Healthpeak股东和信托股东将无法确定信托股东在合并完成后将获得的Healthpeak普通股的价值。
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因此，尽管每股信托普通股将发行的Healthpeak普通股数量是固定的，但Healthpeak的股东和信托股东无法确定信托股东在合并结束时将获得的合并对价的市场价值。

合并的完成受许多条件的约束，如果不满足或免除这些条件，合并将无法完成，这可能会导致信托需要支付一定的终止费。

合并的完成取决于某些条件，包括（i）收到信托股东的批准；（ii）收到Healthpeak股东的批准；（iii）各方就合并协议所考虑的交易向委员会提交的S-4表格注册声明的有效性；（iv）批准Healthpeak普通股在纽约证券交易所上市在合并中发行或留待与之相关的发行；(v) 否临时限制令、初步或永久禁令或其他命令、法令或判决正在生效的禁令、防止、限制、定为非法或以其他方式禁止完成合并；(vii) 任何政府机构没有颁布、发布、签署、颁布或执行任何具有禁止、防止、限制、将合并定为非法或以其他方式禁止完成合并的效力的法律；(vii) 每项法律的准确性当事方的陈述，在大多数情况下受实质性影响或重大不利影响（定义见合并协议）资格；（viii）双方契约的实质性遵守情况；（ix）对Healthpeak或信托没有重大不利影响；（x）Healthpeak和信托双方都收到一份意见，大意是公司合并将符合《美国国税法》第368（a）条所指的 “重组”，以及（xi）Healthpeak的收据认为该信托基金符合《守则》规定的房地产投资信托基金资格，信托基金收到了关于Healthpeak的意见符合《美国国税法》规定的房地产投资信托基金资格。

无法保证完成合并的条件会得到满足或免除，也无法保证合并会完成。未能完成合并可能会对公司的经营业绩和业务前景产生不利影响，原因包括：（i）无论拟议的合并是否完成，公司都已经产生并将承担一定的交易成本，这可能会对我们的财务状况、经营业绩和向股东进行分配的能力产生不利影响；（ii）拟议的合并，无论是否结束，都将转移公司某些管理层的注意力以及其他正在进行的关键员工业务活动，包括寻求可能对公司有利的其他机会。此外，信托基金或Healthpeak可以在某些情况下终止合并协议，包括除其他原因外，如果合并未在2024年7月31日之前完成。

如果合并协议在合并协议中规定的某些情况下终止合并协议，则信托可能需要向Healthpeak支付1.11亿美元的终止费，或在不导致Healthpeak未能满足当年房地产投资信托基金要求的情况下可以向Healthpeak支付的最高金额，和/或报销Healthpeak的交易费用，最高金额为2000万美元，或者 Healthpeak 可能需要向信托支付3.65亿美元的终止费，或者在不导致Healthpeak无法满足其要求的情况下可以向其支付的最大金额该年度的房地产投资信托基金要求，和/或报销信托的交易费用，金额不超过2000万美元。如果合并未完成，信托普通股的价格可能会下跌。

未能完成合并可能会对信托的股票价格以及未来的业务和财务业绩产生负面影响。

如果合并未完成，信托的持续业务可能会受到重大不利影响，如果不实现完成合并的任何好处，信托将面临与未能完成合并相关的各种风险，包括：

•信托普通股的市场价格可能会下跌；
•在某些情况下，信托基金必须视情况向Healthpeak支付1.11亿美元的解雇费和/或报销Healthpeak的合理开支，最高为2000万美元（视情况而定）；
•如果合并协议终止，董事会寻求另一项业务合并，则信托股东无法确定信托能否找到愿意以与Healthpeak和信托在合并协议中商定的条款相同或更具吸引力的条件进行交易的一方；
•信托可能会受到金融市场或其租户、物业经理或员工的负面反应；
•无论合并是否完成，信托都必须支付与合并相关的某些费用，例如法律、会计、财务顾问、备案、印刷和邮寄费用；以及
•在努力实施合并的同时，将公司的管理重点和资源从运营事务和其他战略机会上转移出来。

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如果合并未完成，这些风险可能会对信托普通股的业务、财务业绩和价格产生重大影响。此外，如果合并未完成，信托可能会因未能完成合并或为履行合并协议下的义务而启动的任何执法程序而对信托提起的诉讼。任何这些风险的实现都可能对公司的持续业务产生不利影响。

合并的悬而未决可能会对公司的业务和运营产生不利影响。

在合并生效之前，公司的某些租户、潜在租户或物业经理可能会推迟或推迟决定，无论合并是否完成，这都可能对公司的收入、收益、现金流和支出产生负面影响。此外，根据我们的地面租约，某些医院或卫生系统可以对受地租约束的房产的出售行使购买权以及首次要约和优先拒绝权。同样，合并后，公司的现任和潜在员工在合并后公司的未来角色可能会遇到不确定性，这可能会对公司在合并待定期间吸引和留住关键人员的能力产生重大不利影响。此外，由于合并协议中的运营限制，在合并待决期间，公司可能无法进行战略交易、开展重大资本项目、进行某些重大融资交易以及以其他方式采取其他行动，即使此类行动被证明是有益的。

合并协议包含的条款可能使第三方难以在合并之前收购信托的全部或很大一部分股份。

根据合并协议，信托已同意不（i）征求与某些替代交易有关的提案，（ii）参与讨论或谈判或提供与第三方任何替代交易提案有关的非公开信息，或（iii）在每种情况下批准或签订任何规定任何此类替代交易的协议，但有某些例外情况，包括允许董事会成员履行适用法律规定的职责。尽管有这些 “禁止购物” 的限制，但在获得信托股东批准之前，在特定情况下，董事会可以更改其交易建议，信托基金也可以在支付下述终止费后终止合并协议，接受上级提议。

合并协议规定，在特定情况下终止合并协议时，信托可能需要向Healthpeak支付1.11亿美元的终止费和/或偿还Healthpeak的交易费用，金额不超过2000万美元。这些条款可能会阻止可能有兴趣收购信托全部或大部分股份的潜在竞争收购方考虑或提议进行此类收购，即使潜在的竞争收购方准备以高于合并中拟议获得或变现的价值的每股价值支付对价，也可能导致潜在的竞争收购方提议支付的每股价值低于其原本可能支付的费用可能的解雇费根据合并协议，在某些情况下应付款。

如果合并协议终止，信托决定寻求另一项业务合并，则信托可能无法以与合并协议所设想的合并条款相当或更好的条件与另一方谈判交易。

如果合并未在2024年7月31日之前完成，则Healthpeak或信托基金均可终止合并协议。

如果合并在2024年7月31日之前尚未完成，则Healthpeak或信托基金均可终止合并协议。但是，如果对合并协议任何条款的重大违反是导致或导致合并未能在2024年7月31日当天或之前进行的主要原因，则该一方将不享有此终止权。

如果公司合并不符合重组资格，则可能会产生不利的税收后果。

公司合并旨在符合《守则》第368（a）条所指的重组资格。合并完成的条件是Healthpeak和信托基金收到各自法律顾问的书面意见，大意是公司合并符合该守则第368（a）条所指的重组资格。但是，上述意见仅限于Healthpeak和信托基金向律师提供的事实陈述以及其中提出的假设，不能保证公司合并实际上符合重组资格。此外，此类意见对国税局没有约束力。信托基金和Healthpeak都没有要求或计划要求美国国税局裁定公司合并符合重组资格。如果公司合并不符合重组资格，则每位美国信托普通股持有人在适用的情况下将确认的收益或损失等于 (i) Healthpeak普通股的公允市场价值总和以现金代替该持有人在公司合并中获得的Healthpeak普通股的部分股份；以及 (ii) 该持有人在其信托普通股中调整后的纳税基础之间的差额。

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与合并协议或其中所考虑的交易有关的任何诉讼或其他法律诉讼的不利结果都可能对公司的业务或其完成合并协议所设想的交易的能力产生重大不利影响。

诸如合并之类的交易经常成为诉讼、股东要求或其他法律诉讼的主题，包括指控任何一方董事会通过签订合并协议、未能为股东或其他股东在交易中获得更大价值或其他方式，违反了各自对股东或其他股东的义务的诉讼，或因合并或与之相关的交易而产生的任何其他索赔（合同或其他索赔）。此类事项的不利结果，以及即使成功的辩护成本和努力，可能会对双方及时完成合并的能力或根本完成合并的能力或各自的业务、经营业绩或财务状况产生重大不利影响，包括可能转移任何一家公司的资源或分散关键人员的注意力。

合并后与合并后的公司相关的风险

合并后的公司预计将承担与合并相关的大量费用。

合并后的公司预计，在完成合并以及将信托的运营和系统与Healthpeak的运营和系统整合方面，将产生大量费用。有许多因素可能会影响合并后公司与完成合并和合并后公司运营相关的支出总额或时间。就其性质而言，目前很难准确估计将产生的许多费用。因此，与合并相关的费用可能会减少合并后公司通过消除重复开支、实现规模经济和节省与合并完成后信托运营整合相关的成本节约所预期节省的开支，尤其是在短期内。

合并后，合并后的公司可能无法成功整合Healthpeak和公司的业务，也无法在预期的时间范围内实现合并的预期协同效应和其他收益。

合并涉及两家目前作为独立上市公司运营的公司及其各自的运营合作伙伴关系的合并。预计合并后的公司将受益于消除与支持上市公司平台相关的重复成本。但是，合并后的公司将被要求在整合Healthpeak和信托基金的运营方面投入大量的管理精力和资源。合并后的公司在整合过程中可能遇到的潜在困难包括：

•无法成功合并Healthpeak和信托的业务，包括整合员工、客户和租户记录，使合并后的公司能够实现预期的协同效应，这将导致合并的预期收益无法在目前预期的时间范围内实现或根本无法实现；
•无法处置合并后公司希望处置的前公司资产或业务；
•与在不同地点管理合并后的业务以及整合两家公司的人员相关的复杂性；
•未能留住两家公司中任何一家的关键员工；
•与合并相关的潜在未知负债和不可预见的支出增加、延误或监管条件；以及
•业绩不佳是由于完成合并和整合公司运营导致管理层的注意力转移而导致的。

出于所有这些原因，整合过程可能会分散合并公司管理层的注意力，干扰合并后的公司的持续业务，或者合并后公司的运营、服务、标准、控制、程序和政策不一致，所有这些都可能对合并后的公司维持与租户、物业经理和员工的关系或实现合并预期收益的能力产生不利影响，或者可能对业务产生不利影响金融合并后的公司的业绩。

合并后的公司普通股的市场价格和交易量可能会波动或因合并而下降。

合并后的公司普通股的价格和交易量可能会出现显著的波动，合并后公司普通股的投资者的股票价值可能会下降，包括与合并后公司的经营业绩或前景无关的下跌。我们无法向您保证，合并后的公司普通股的市场价格将来不会大幅波动或下跌。

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此外，合并完成后，Healthpeak的股东和信托股东将拥有合并后的公司的权益，该公司的业务扩大，其财产、风险和负债组合各不相同。当前的Healthpeak股东和信托股东可能不希望继续投资合并后的公司，或者出于其他原因可能希望出售合并后公司普通股的部分或全部股份。如果在公司合并生效后出售大量合并后的公司普通股，则合并后的公司普通股的价格可能会下跌。

如果Healthpeak或信托未能或不符合美国联邦所得税目的的房地产投资信托基金资格，则合并后的公司可能会产生不利的税收后果。

根据该守则，该信托基金的运作方式使其有资格成为用于美国联邦所得税目的的房地产投资信托基金，并打算分别在截止日期或公司合并生效时间之前继续这样做。合并后的公司打算在合并后继续以这种方式运营。合并的完成取决于Healthpeak收到信托律师的意见，其大意是，从信托截至2015年12月31日的应纳税年度开始，直到公司合并生效时间，信托的组建和运作均符合《守则》规定的房地产投资信托基金资格和税收要求，以及信托收到Healthpeak律师的意见，大意是随着Healthpeak的应纳税年度截至2015年12月31日，Healthpeak已经组织起来运营符合《守则》规定的房地产投资信托基金资格和税收要求，Healthpeak提议的运营方法将使其能够继续满足包括公司合并生效时间和未来纳税年度的应纳税年度《守则》规定的房地产投资信托基金资格和税收要求。但是，上述房地产投资信托基金意见仅限于Healthpeak和信托向律师提供的事实陈述以及其中提出的假设，不能保证Healthpeak或信托基金事实上有资格成为房地产投资信托基金，也不能保证合并后的公司将继续符合房地产投资信托基金的资格。此外，此类意见对美国国税局没有约束力，Healthpeak和信托基金都没有要求或计划要求美国国税局裁定其或合并后的公司有资格成为房地产投资信托基金。房地产投资信托基金的资格涉及高度技术性和复杂的《守则》条款的适用，对这些条款的司法和行政解释有限。就Healthpeak和信托等通过合伙企业持有资产的房地产投资信托基金而言，这些条款以及美国财政部根据该守则实施的适用法规（不时生效）的复杂性更大。对不完全属于Healthpeak和信托基金控制范围的各种事实和情况的确定可能会影响其获得房地产投资信托基金资格的能力。

为了获得房地产投资信托基金的资格，Healthpeak和信托基金都必须满足许多要求，包括有关其股票所有权及其总收入和资产构成的要求。此外，房地产投资信托基金每年向股东的分配总额必须等于其净应纳税所得额的至少90％，该分配不考虑已支付的股息扣除额，也不包括任何净资本收益。

如果Healthpeak或信托（或合并后，合并后的公司）失去房地产投资信托基金地位，或者被确定在前一年失去了房地产投资信托基金地位，它将面临重大的税收后果，这将大大减少其可用于分配的现金，包括可用于向股东支付股息的现金，因为：

•在没有资格作为房地产投资信托基金征税的年份，它将对其按公司正常税率计算的净收入缴纳美国联邦所得税（并且在这样的年份中，不允许在计算应纳税所得额时扣除向股东支付的股息）；
•在此期间，它可能需要缴纳联邦替代性最低税，并可能增加州和地方税；
•除非它有权根据适用的法律条款获得救济，否则它和任何 “继任” 公司（可能包括合并后的公司）都不能选择作为房地产投资信托基金征税，直到其被取消资格的年度之后的第五个纳税年度；以及
•在房地产投资信托基金地位连任后的五年内，在对重新当选时拥有的资产进行应纳税处置后，对于连任时此类资产固有的任何内在收益，其可能需要缴纳公司级税。

即使Healthpeak（或合并后，合并后的公司）保留其房地产投资信托基金地位，如果信托被确定在截至公司合并或之前的应纳税年度内失去了房地产投资信托基金资格，则信托将面临与上述类似的不利税收后果。这可能会大大减少合并后的公司可供分配的现金，包括可用于向股东支付股息的现金，因为假设合并后的公司以其他方式维持其房地产投资信托基金资格：

•如果合并后的公司在公司合并后的五年内处置信托资产，则合并后的公司通常需要就公司合并时存在的每项资产的内在收益缴纳公司级税；
•合并后的公司将继承信托基金在应纳税期内累积的其不符合房地产投资信托基金资格的任何收益和利润，合并后的公司必须支付特别股息和/或雇用适用的员工
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目录
亏损分红程序（包括向美国国税局支付利息），以消除此类收益和利润（或者，如果合并后的公司不及时分配这些收益和利润，合并后的公司可能没有资格成为房地产投资信托基金）；以及
•如果信托在公司合并之前产生了任何未缴纳的纳税负债，则这些纳税义务将由于公司合并而转移到合并后的公司。

如果对信托的应纳税所得额或已支付的股息扣除额进行调整，则合并后的公司可以选择使用赤字分红程序来维持信托的房地产投资信托基金地位。这种赤字分红程序可能要求合并后的公司向其股东进行大量分配，并向美国国税局支付巨额利息。

由于所有这些因素，Healthpeak或信托（或合并后的公司）未能获得房地产投资信托基金的资格，可能会损害合并后的公司扩大业务和筹集资金的能力，并将对其资本存量的价值产生重大不利影响。

第 2 项。                       未经登记的股权证券销售、所得款项的使用和发行人购买股权证券

近期未注册证券的销售

根据第二修订和重述的有限合伙协议的要求，运营合伙企业不时向信托发行OP单位，以反映信托发行的额外普通股并保持公平所有权比率。

2023年7月3日，我们依据《证券法》第4（a）（2）条规定的注册豁免，在赎回OP单位持有人持有的OP单位时发行了25,000股普通股。

发行人及关联买家购买股权证券

下表列出了截至2023年9月30日的三个月内回购我们的实益权益普通股和OP单位的相关信息：

发行人购买股票证券
时期(a) 购买的股票（或单位）总数(b) 每股（或单位）的平均支付价格(c) 作为公开宣布的计划或计划的一部分购买的股票（或单位）总数(d) 根据计划或计划可能购买的股份（或单位）的最大数量（或近似美元价值）
2023 年 7 月 1 日至 2023 年 7 月 31 日25,000 (1)$13.99 不适用不适用
2023 年 8 月 1 日至 2023 年 8 月 31 日— — 不适用不适用
2023 年 9 月 1 日至 2023 年 9 月 30 日— — 不适用不适用
总计25,000 $13.99 — — 
(1)代表持有人为换取公司普通股而兑换的OP单位。

第 5 项。                       其他信息

规则 10b5-1 交易安排

开启 2023年8月14日, 约翰·托马斯, 总裁兼首席执行官信托基金的 已输入转化为预先安排的交易计划（“10b5-1计划”），该计划旨在满足第10b5-1（c）条中对最多出售商品的肯定抗辩 50,000普通股，但须遵守该计划设定的价格和交易门槛。10b5-1计划于2023年11月13日开始，并在所有股票出售时或2024年8月14日（以较早者为准）到期。
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目录
第 6 项。                                 展品
展品编号 描述
2.1
(1)
Healthpeak Properties, Inc.、Alpine Sub, LLC、Alpine OP Sub, LLC、Physicians Realty Trust和Physicians Realty L.P. 于2023年10月29日签订
3.1
(1)
经修订至2023年10月28日的《医师房地产信托基金章程》
10.1
(2)
信托基金与约翰·托马斯签订的截至2023年10月20日的雇佣协议
10.2
(2)
信托基金与 Jeffrey N. Theiler 于 2023 年 10 月 20 日签订的雇佣协议
10.3
(2)
信托基金与D. Deeni Taylor签订的截至2023年10月20日的雇佣协议
10.4
(2)
信托基金与 Mark D. Theine 签订的截至 2023 年 10 月 20 日的雇佣协议
10.5
(2)
信托基金与 John W. Lucey 签订的截至 2023 年 10 月 20 日的雇佣协议
10.6
(2)
信托基金与布拉德利·佩奇签订的截至2023年10月20日的雇佣协议
10.7
(2)
信托基金与 Daniel M. Klein 签订的截至 2023 年 10 月 20 日的雇佣协议
10.8
(2)
信托基金与 Laurie P. Becker 签订的截至 2023 年 10 月 20 日的雇佣协议
10.9
(2)
信托基金与 Amy M. Hall 签订的截至 2023 年 10 月 20 日的雇佣协议
10.10
(2)
信托基金与马克·杜克斯签订的截至2023年10月20日的雇佣协议
10.11
限制性股份单位奖励协议（绩效单位）的表格**
10.12
限制性股票奖励协议表格-高管（时间归属）**
10.13
限制性股份单位奖励协议表格-受托人（时间归属）**
10.14
限制性股份单位奖励协议表格-受托人（代替现金储备）**
10.15
限制性股票奖励协议表格-高管（延期）**
22.1
附属发行人及担保证券名单**
31.1
 
根据医师房地产信托基金2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条对约翰·托马斯的认证**
31.2
根据医师房地产信托基金2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条对杰弗里·泰勒的认证**
32.1
 
根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第906条（《美国法典》第18编第63章第1350条（a）和（b）小节）对约翰·托马斯和杰弗里·泰勒的认证**
101.INS 此实例文档未出现在交互式数据文件中，因为 XBRL 标签嵌入在内联 XBRL 文档中。
101.SCH 内联 XBRL 扩展架构文档 (+)
101.CAL 内联 XBRL 分类扩展计算链接库文档 (+)
101.DEF 内联 XBRL 分类扩展定义链接库文档 (+)
101.LAB 内联 XBRL 分类扩展标签 Linkbase 文档 (+)
101.PRE 内联 XBRL 分类扩展演示文稿链接库文档 (+)
104封面交互式数据文件（格式为 Inline XBRL，包含在附录 101 中）。
** 随函提交

(+) 根据S-T法规第406T条，告知这些数据的用户，就《证券法》第11或12条而言，该交互式数据文件被视为未提交或是注册声明的一部分，根据《交易法》第18条被视为未提交，否则不受这些条款规定的责任。

(1)参照信托基金于2023年10月30日向美国证券交易委员会提交的关于8-K表的最新报告（文件编号001-36007）纳入本公司

(2)参照信托基金于2023年10月20日向美国证券交易委员会提交的关于8-K表的最新报告（文件编号001-36007）纳入本公司



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目录
签名
 
根据1934年《证券交易法》的要求，注册人已正式促使经正式授权的下列签署人代表其签署本报告。
 
 
 医生房地产信托基金
  
  
日期：2023 年 10 月 30 日/s/ 约翰 ·T· 托马斯
 约翰·托马斯
 总裁兼首席执行官
 （首席执行官）
  
  
日期：2023 年 10 月 30 日/s/ 杰弗里·N·泰勒
 杰弗里·N·泰勒
 执行副总裁兼首席财务官
 （首席财务官）

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