美国证券交易委员会
华盛顿特区，20549
表格：
(标记一)
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根据第13条提交的年度报告 或15(D) 1934年《证券交易法》 |
截至本财政年度止
或
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根据以下规定提交过渡报告 第13或15（d）条 1934年《证券交易法》 |
从_
委托文件编号：
(注册人的确切姓名载于其章程)
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(述明或其他司法管辖权 公司或组织) |
(税务局雇主 识别号码) |
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(地址或主要执行办公室) |
(邮政编码) |
(
(注册人的电话号码，包括区号)
根据该法第12(B)节登记的证券：
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每个班级的标题 |
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交易代码 |
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注册的每个交易所的名称 |
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Prologis，Inc. |
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普罗吉斯，L.P. |
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普罗吉斯，L.P. |
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普罗吉斯，L.P. |
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普罗吉斯，L.P. |
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普罗吉斯，L.P. |
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普罗吉斯，L.P. |
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根据该法第12(G)节登记的证券：
Prologis，Inc.-无
普罗吉斯，L.P.-无
用复选标记表示注册人是否为证券法规则第405条所定义的知名经验丰富的发行人。
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Prologis，Inc.： |
普洛吉斯，L.P.：美国 |
用复选标记表示注册人是否不需要根据该法第13节或第15(D)节提交报告。
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Prologis，Inc.：回答是☐ |
普洛吉斯，L.P.：是的☐ |
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用复选标记表示注册人是否：(1)在过去12个月内(或注册人被要求提交此类报告的较短期限内)提交了1934年《证券交易法》第13或15(D)节要求提交的所有报告，以及(2)在过去90天内一直遵守此类提交要求。Prologis，Inc.：
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在过去12个月内（或在要求注册人提交此类文件的较短时间内），注册人是否以电子方式提交了根据S—T法规第405条要求提交的每个交互式数据文件。Prologis，Inc.：
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用复选标记表示注册人是大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、较小的报告公司或新兴成长型公司。请参阅《交易法》第12b-2条规则(勾选一项)中的“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小报告公司”和“新兴成长型公司”的定义：
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Prologis，Inc.： |
☑ |
大型加速文件服务器 |
☐ |
加速文件管理器 |
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规模较小的报告公司 |
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☐ |
非加速文件服务器 |
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新兴成长型公司 |
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普洛吉斯，L.P.： |
☐ |
大型加速文件服务器 |
☐ |
加速文件管理器 |
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规模较小的报告公司 |
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☑ |
非加速文件服务器 |
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新兴成长型公司 |
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通过勾选标记确认注册人是否为空壳公司（如1934年《证券交易法》第12b—2条所定义）。
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Prologis，Inc.： 是的 |
Prologis，L.P.： 是的 |
根据Prologis，Inc.的收盘价，于2019年6月30日，Prologis，Inc.的非关联公司持有的投票权普通股的总市值。为$
Prologis，Inc.的股份数量。截至2020年2月5日的普通股，约为
以引用方式并入的文件
本报告第三部分的部分通过引用注册人在2020年股东年会上的最终委托书而纳入，或将在表格10—K/A中提交的修正案中提供。
解释性说明
本报告合并了Prologis，Inc.截至2019年12月31日止年度的表格10—K年度报告。及Prologis，L.P.除非另有说明或上下文另有要求，提及"Prologis，Inc."或“母公司”指Prologis，Inc.及“Prologis，L.P.”之提述；及“Prologis，L.P.”或"经营伙伴关系"或"OP"指Prologis，L.P.，及其合并子公司。“本公司”、“Prologis”、“我们”、“我们的”或“我们”是指母公司和OP的统称。
母公司为房地产投资信托基金于二零一九年十二月三十一日，母公司拥有97.23%的普通合伙权益，以及100%的优先单位。普通有限合伙权益由非关联投资者以及母公司的某些现任和前任董事和高级管理人员拥有。
我们将母公司和运营部作为一个企业进行运营。父级的管理由与OP的管理相同的成员组成。这些成员是OP或其子公司的母公司和雇员。作为唯一的普通合伙人，母公司通过在日常管理中的完全责任和自由裁量权来控制运营，因此，为了财务报告的目的，整合了运营。由于母公司的唯一重要资产是其在运营公司的投资，因此母公司和运营公司的资产和负债在各自的财务报表上是相同的。
我们相信，将家长和OP的10-K表格年度报告合并到这一单一报告中会产生以下好处：
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• |
加强投资者对母公司和运营公司的了解，使投资者能够以与管理层相同的方式来看待企业的整体，并运营企业； |
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• |
消除重复披露，并提供更精简和更具可读性的陈述，因为公司披露的大部分内容同时适用于母公司和运营公司；以及 |
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• |
通过编制一份合并报告而不是两份单独的报告来创造时间和成本效益。 |
了解母公司与OP在我们如何经营本公司的背景下的几点差异是重要的。母公司本身并无经营业务，惟作为经营业务之唯一普通合伙人及不时发行公募股本除外。经营业务直接或间接持有该业务之绝大部分资产。该业务经营业务，并以合伙制架构，并无公开买卖股权。除母公司发行股权所得款项净额（该等款项拨入经营计划以换取合伙单位）外，经营计划透过经营计划的营运、债务的产生及向第三方发行合伙单位产生业务所需的资本。
非控制性权益、股东权益和合伙人资本的列报是母公司合并财务报表与运营公司合并财务报表的主要差异领域。股东权益和合伙人资本列报的差异是由于母公司和运营公司在股权和资本发行方面的差异造成的。
优先股、普通股、追加实缴股本、累计其他综合收益（亏损）及超过母公司净收益的分派，在母公司合并财务报表中作为股东权益列示。该等项目代表母公司在OP中持有的普通及优先普通合伙权益，并在OP的综合财务报表中呈列为合伙人资本内的普通合伙人资本。有限合伙人于OP持有的普通有限合伙权益在母公司综合财务报表中呈列为权益内的非控股权益，并在OP的综合财务报表中呈列为合伙人资本内的有限合伙人资本。
为了突出母公司和运营计划之间的差异，本报告中适用的单独章节分别讨论了母公司和运营计划，包括单独的财务报表和单独的附件31和32证明。在结合披露母公司和OP的部分，本报告将行动或持股称为Prologis的行动或持股。
目录
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项目 |
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描述 |
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页面 |
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第一部分 |
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1. |
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业务 |
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3 |
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“公司”(The Company) |
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3 |
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运营细分市场 |
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5 |
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未来增长 |
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6 |
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道德准则和商业行为准则 |
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9 |
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环境管理、社会责任和治理 |
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9 |
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环境问题 |
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9 |
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政府事务 |
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9 |
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承保范围 |
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9 |
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1A. |
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风险因素 |
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9 |
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1B. |
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未解决的员工意见 |
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18 |
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2. |
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属性 |
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18 |
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地理分布 |
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18 |
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租约期满 |
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21 |
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联合投资企业 |
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22 |
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3. |
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法律诉讼 |
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22 |
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4. |
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煤矿安全信息披露 |
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22 |
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第II部 |
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5. |
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注册人普通股市场、相关股东事项与发行人购买股权证券 |
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23 |
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市场信息和持有者 |
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23 |
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优先股分红 |
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23 |
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出售未经登记的证券 |
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23 |
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根据股权补偿计划获授权发行的证券 |
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24 |
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其他股东事项 |
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24 |
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6. |
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选定的财务数据 |
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24 |
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7. |
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管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析 |
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24 |
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管理层概述 |
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25 |
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经营成果 |
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26 |
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环境问题 |
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34 |
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流动性与资本资源 |
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34 |
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表外安排 |
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38 |
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合同义务 |
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38 |
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关键会计政策 |
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39 |
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新会计公告 |
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40 |
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归属于普通股股东/单位持有人的运营资金 |
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40 |
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7A. |
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关于市场风险的定量和定性披露 |
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42 |
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8. |
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财务报表和补充数据 |
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43 |
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9. |
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会计与财务信息披露的变更与分歧 |
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43 |
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9A. |
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控制和程序 |
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43 |
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9B. |
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其他信息 |
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44 |
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第三部分 |
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10. |
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董事、高管与公司治理 |
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45 |
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11. |
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高管薪酬 |
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45 |
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12. |
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某些实益拥有人的担保所有权以及管理层和相关股东的事项 |
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45 |
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13. |
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某些关系和相关交易，以及董事的独立性 |
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45 |
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14. |
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首席会计费及服务 |
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45 |
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第四部分 |
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15. |
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展品、财务报表和附表 |
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45 |
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16. |
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表格10-K摘要 |
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45 |
2
本报告中不属于历史事实的陈述属于1933年《证券法》第27A条（经修订）和1934年《证券交易法》第21E条（经修订）含义内的前瞻性陈述。这些前瞻性陈述基于我们经营所在行业和市场的当前预期、估计和预测以及管理层的信念和假设。该等陈述涉及可能对我们的财务业绩造成重大影响的不确定性。诸如“预期”、“预期”、“打算”、“计划”、“相信”、“寻求”和“估计”等词语，包括这些词语的变体和类似表述，旨在识别这些前瞻性陈述，这些陈述通常不具有历史性。所有涉及经营业绩、我们预期或预期未来将发生的事件或发展的报表—包括与租金和占用率增长、收购和开发活动、贡献和处置活动、我们经营所在地理区域的一般状况、我们的债务、资本结构和财务状况有关的报表，我们组建新的共同投资企业的能力以及现有或新的共同投资企业的资本可用性均为前瞻性陈述。该等陈述并非对未来表现的保证，且涉及若干难以预测的风险、不确定性及假设。虽然我们相信任何前瞻性陈述中反映的预期是基于合理假设，但我们不能保证我们的预期将实现，因此实际结果和结果可能与该等前瞻性陈述中表达或预测存在重大差异。部分可能影响结果及结果的因素包括但不限于：（i）国家、国际、区域及当地的经济及政治气候；（ii）全球金融市场、利率及外币汇率的变动；（iii）对我们物业的竞争加剧或意料之外；（iv）与收购、处置及开发物业有关的风险；（iii）物业的收购、处置及开发有关的风险；（iii）物业的风险；（iii）物业的收购、处置及发展；（iii）物业的风险；（iii）物业的收购、处置及开发；（iii）物业的风险；（iii）物业的风险；（iii）物业的收购、处置及发展；（iii）物业的风险；（iii）物业的收购、处置及发展；（iii）物业的风险；（iii）物业的风险；（iii）物业的风险；（iii）物业的风险；（iv）物业的收购、处置及发展；（iii）物业的风险；（iii）物业的风险；（iii）物业的收购、处置及发展。（v）维持房地产投资信托基金（“REITs”）地位、税务结构及所得税法例及税率的变动；（vi）融资及资本的可用性、我们维持的债务水平及我们的信贷评级；（vii）与我们于共同投资企业的投资有关的风险，包括我们成立新的共同投资企业的能力；（viii）在国际上开展业务的风险，包括货币风险；（ix）环境不确定性，包括自然灾害风险；（x）在项目1A下讨论的其他因素。本报告中的风险因素。除法律规定外，我们没有责任更新本报告中出现的任何前瞻性陈述。
第一部分
项目1.业务
Prologis，Inc.本公司为一项自我管理及自我管理的REITs，为Prologis，L.P.的唯一普通合伙人，透过Prologis，L.P.持有其绝大部分资产。Prologis，Inc.和Prologis，L.P.作为一个企业，因此，我们的讨论和分析涉及Prologis，Inc.。及其合并附属公司，包括Prologis，L.P.我们通过全资附属公司和其他实体投资房地产，我们通过这些实体与合作伙伴和投资者共同投资。我们于共同投资企业拥有重大所有权，该等企业可能会根据我们对该实体的控制水平而合并或不合并。
Prologis，Inc. 1997年开始作为一家完全整合的房地产公司运营，并选择根据1986年《国内税收法》（“国内税收法”或“IRC”）作为REITs征税。我们相信目前的组织和运作方法将使Prologis，Inc.以保持其作为REITs的地位。Prologis，L.P.成立于1997年。
我们以拥有及管理（“O & M”）基准经营及管理我们的业务，因此评估O & M组合物业的经营表现，包括我们的综合物业及我们的非综合共同投资企业拥有的物业。我们根据我们的整体运营及维护组合作出经营决策，因为我们管理物业，无论所有权如何。我们亦根据营运及维护组合所含各物业的经济拥有比例（“我们的份额”）评估我们的业绩，因为其代表我们于营运及维护组合所占份额的财务业绩。
在我们下面的讨论中包括对运营资金（“FFO”）和净运营收入（“NOI”）的引用，这两个都不是美国公认会计原则（“GAAP”）。见项目7。管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析 归属于普通股股东的净利润在综合收益表中，我们的FFO措施和NOI与营业收入， 最直接的GAAP衡量标准。
我们的公司总部位于Pier 1，Bay 1，San Francisco，California 94111，我们的其他主要办公地点位于阿姆斯特丹、丹佛、卢森堡、墨西哥城、上海、新加坡和东京。
我们的互联网地址是www.prolog.com.所有须向美国证券交易委员会(“美国证券交易委员会”)提交的报告均可查阅，并可通过我们网站的投资者关系部分免费获取。普洛斯公司的普通股在纽约证券交易所上市，代码为“PLD”，是标准普尔500指数(“S”)的成份股。
该公司
作为物流房地产领域的全球领导者，Prologis在四大洲的19个国家拥有业务。我们拥有、管理和开发地理位置优越的高质量物流设施，专注于全球供应链的消费侧。我们的本地团队积极管理我们的投资组合，包括租赁及物业管理、资本调配及机会主义处置，一般而言，我们可以回收资本，以自筹资金发展及收购活动。我们在美国的大部分物业（“美国”）本集团为全资拥有，而我们在美国境外的物业主要由共同投资企业持有，这有利于减轻我们面对的外汇波动风险。
我们的产品组合专注于世界上最具活力的商业中心，我们的规模使我们能够满足客户对这些地区最高品质建筑的需求。随着电子商务日益走向全球供应链的最前沿，
3
推动物流房地产需求关闭 至最终消费者。 久而久之，我们投资了位于n填充和城市地区，全球最大的市场，可直接接触消费者群体；这些是我们的最后一次接触®设施。这定位使我们能够在客户的供应链中为他们提供正确的解决方案那,反过来,使他们能够满足最终消费者的期望。展望物流房地产的未来， 努力创新 通过开发多层物流设施，创建社区劳动力计划以培养熟练劳动力，利用技术投资于数据驱动的运营效率，并就客户需要的常见产品和服务进行更好的定价谈判。我们的客户选择我们，因为他们知道与Prologis的战略合作关系是一个竞争优势。
于2019年12月31日，我们以全资或透过合资企业在以下地区拥有或投资物业（按账面总值及预期投资总额（定义见下文）以十亿美元计，平方英尺以百万美元计）：
于2020年1月8日，我们的两家美国共同投资企业收购Industrial Property Trust Inc.的全资房地产资产。（“IPT”）约40亿美元（我们的投资约为16亿美元）。该组合包括236处物业，总面积为3800万平方英尺。投资组合一般由两个共同投资企业平均分配。
于二零二零年二月四日，我们通过合并交易收购Liberty Property Trust及Liberty Property Limited Partnership（统称“Liberty”），我们称之为“Liberty交易”，详情载于我们的综合财务报表附注20。Liberty投资组合主要由物流房地产资产组成，包括550个工业运营物业，总面积为1.08亿平方英尺，在产品质量、地点和增长潜力方面与我们的美国投资组合高度互补。投资组合亦包括在建项目及未来物流设施及办公室物业之土地。此次收购扩大了我们在利哈伊谷、芝加哥、休斯顿、宾夕法尼亚中部、新泽西和南加州等目标市场的业务。收购总价格约为130亿美元，通过发行基于Prologis普通股价值（使用2020年2月3日收盘价发行）和债务假设的股权。由于紧密配合的组合和类似的业务策略，我们预计整合IPT和Liberty物业，同时增加最低的物业管理开支，并进一步扩大我们的业务。
在整个讨论中，我们反映的金额是美元，我们的报告货币。该等金额包括以外币计值的综合及非综合投资，主要为英镑、欧元及日圆，换算为美元时受汇率波动影响。我们透过共同投资企业在美国境外投资、以综合附属公司的功能货币借贷及使用衍生金融工具，减轻外汇波动风险。
4
运营细分市场
我们的业务包括两个经营分部：房地产运营和战略资本。
以下为过去三年我们分部内的综合活动概要资料（以百万计）：
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(1) |
房地产运营的NOI直接从我们的综合财务报表计算， 租金收入和开发管理和其他收入较少租金费用和其他费用。 |
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(2) |
已开发物业于符合我们对稳定的定义时，即竣工后一年或入住率达到90%（以较早者为准），即进入经营组合。金额指我们的预期总投资（“总投资”），其中包括估计开发成本，包括土地、建筑及租赁成本。 |
不动产业务
租赁. 租赁业务占我们经营分部的最大组成部分，一般占我们综合收入、盈利及经营资金（“FFO”）的85%至90%。我们透过长期经营租赁向客户收取租金，包括偿还大部分物业经营成本。我们预期透过增加租金、维持高入住率及控制开支，带来长期内部增长。我们收入增长的主要推动力将是将现有租约滚动至目前的市场租金，而目前的市场租金在我们的大部分市场都在增加。我们相信，我们积极的投资组合管理，结合我们的物业、租赁、维护、资本、能源、可持续发展和风险管理团队的技能，使我们能够最大限度地提高投资组合的NOI。我们的大部分租金收入、NOI及现金流量来自美国。
发展。鉴于城市中心缺乏现代物流设施，我们的开发业务使我们能够构建客户所需的产品。我们开发物业以满足这些需求，深化我们的市场占有率，并更新我们的物业组合质量。我们相信，由于（i）土地储备的策略性位置；（ii）本地团队的发展专长；及（iii）客户关系的深度，我们拥有竞争优势。成功的开发和重建工作带来了显著的盈利增长，因为项目出租并产生收入，并增加了我们的房地产运营分部的资产净值。根据我们目前的估计，我们的综合土地（包括选择权）有潜力支持94亿美元的TEI新物流空间的发展。一般而言，我们在美国开发物业作长期持有，并在美国境外开发物业，为我们的未合并共同投资企业作出贡献。
战略资本
我们的战略资本部门使我们能够与一些全球最大的机构投资者合作，通过私人资本发展我们的业务。我们还通过两个公开交易的工具获得该领域的资金：Nippon Prologis REIT，Inc.和墨西哥的Fibra Prologis。我们透过持有所有未合并共同投资企业的重大所有权权益（介乎15%至50%），使我们与合作伙伴的权益一致，这一般可让我们减少在美国境外投资的外汇变动风险。
该分部产生稳定、长期的现金流，通常占我们综合收入、盈利和FFO的10%至15%。我们主要透过资产及物业管理服务从未合并共同投资企业产生策略性资本收益。该等收入主要来自开放式或长期企业。我们通过提供租赁、收购、建设、开发、法律和处置服务赚取额外收入。在某些合资企业中，我们也有能力在合资企业存续期间或清算时定期通过奖励费（“促销”或“促销收入”）赚取收入。我们计划透过增加现有或新企业的管理资产，以盈利方式发展此业务。大部分战略资本收入来自美国以外的NOI。该分部的NOI直接从我们的合并财务报表计算， 战略资本收入较少战略资本支出不包括与财产相关的NOI。
5
未来增长
我们相信，我们全球投资组合的质量和规模、团队的专业知识、客户关系的深度和资产负债表的实力，为我们带来了独特的竞争优势，以增加收入、NOI、收益、FFO和现金流。
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(1) |
一般和行政(“G&A”)费用是综合财务报表中的一个项目。调整 并购费用从我们的合并财务报表中计算为G&A费用 和战略资本支出，减去序幕推广计划(PPP)下的费用和合资企业拥有的物业的物业级管理费用. |
|
• |
租金增长。我们预计，在对我们物业的位置和质量的需求的推动下，市场租金在未来几年将继续增长。由于过去几年市场租金增长强劲，我们的就地租赁具有相当大的上行潜力。我们估计，根据我们于2019年12月31日的加权平均拥有权，我们的租赁比当前市场租金低15%以上。因此，即使市场租金增长持平，续租也将转化为未来租金收入的增加，这是在合并的基础上，或者通过我们基于所有权的未合并的共同投资企业确认的收益。自2013年以来，我们每个季度都经历了展期租金的正变化(将新租约的净有效租金(“NER”)与相同空间的先前租约进行比较)。我们预计这一趋势还会持续几年，因为我们目前的本地租金低于市值租金，加上市场租金不断上升。 |
|
• |
从发展中创造价值。一个成功的开发和重建计划包括保持对位置良好和有权获得的土地的控制。我们认为，我们的土地储备的账面价值低于其目前的公允价值。由于我们土地储备的战略性质和我们团队的开发专业知识，我们希望在建设土地储备的过程中创造价值。我们将开发项目的估计价值衡量为超出预期开发成本的利润率。我们通过将投资的估计收益率与承销模型的资本化率进行比较来计算保证金。随着正在开发的物业趋于稳定，我们预计主要通过对未合并的共同投资项目的贡献和我们运营组合的NOI的增加来实现价值创造。 |
|
• |
增长带来的规模经济。我们使用调整后的G&A费用占运营与维护投资组合的百分比来衡量和管理我们的间接成本。我们拥有适当的系统和基础设施，可以用有限的增量G&A费用来扩展我们的整合产品组合和运营与维护产品组合。我们相信，我们可以通过增值开发和收购活动，继续有机地增加NOI和战略资本收入，同时进一步降低G&A在我们房地产投资中的比例。收购Liberty和IPT投资组合就是一个关键的例子，我们将运营和维护投资组合增加了170亿美元，并预计G&A支出的增幅很小。 |
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• |
保持“领先于下一代™”。我们正致力于通过重组客户体验来创造房地产以外的价值，利用我们的规模来简化我们的采购活动，为我们和我们的客户谈判更好的产品和服务定价，以及通过创新和数据分析来增强我们的业务。 |
竞争
房地产所有权高度分散，因此我们面临着来自许多业主和运营商的竞争。价格有竞争力的物流空间可能会影响我们的入住率，并对我们可以收取多少租金产生不利影响，这反过来可能会影响我们的运营业绩。在我们的资本部署活动方面，我们可能面临竞争，包括当地、地区和国家运营商或开发商。在我们的战略资本业务中，我们还面临着来自投资经理对机构资本的竞争。
尽管我们可能面临竞争，但多年来我们的战略重点使我们具有明显的竞争优势，包括：
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• |
一个战略性的物业组合，位于人口密度大、消费不断增长的市场中，通常靠近大型劳动力池和广泛的交通基础设施，包括我们的Last Touch®设施; |
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• |
发展具有可持续设计特色的物流设施，以继续满足客户对高品质建筑的需求； |
6
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• |
与我们经验丰富、反应迅速的本地和地区团队所服务的客户建立关系； |
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• |
能够利用我们的组织规模和结构，为我们的重点客户提供单点联系，通过我们的内部全球客户解决方案团队解决问题并满足他们的需求； |
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• |
投资于环境管理、社会责任及管治（“ESG”）实践，以提升资产价值，同时改善可持续发展绩效； |
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• |
成熟的物业管理和租赁专业知识； |
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• |
与我们战略资本业务中的现有和潜在投资者建立良好的关系和成功的往绩记录； |
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• |
一个地理位置优越的土地储备； |
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• |
具有发展专门知识的本地团队；以及 |
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• |
强大的资产负债表和信用评级，加上大量的流动性。 |
顾客
我们广泛的客户群代表了一系列国际、国家、区域和本地物流用户。于2019年12月31日，在代表综合物业的房地产营运分部中，我们拥有超过2，900名客户，占用362，000平方英尺的物流营运物业。以下为于二零一九年十二月三十一日综合房地产楼宇内的主要货品类型：
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(1) |
净收入乃使用租赁期内将收取的估计现金总额除以租赁期计算，以厘定每年收取的现金租金付款金额。以美元以外货币产生之金额乃按去年之平均汇率换算。 |
7
下表详细介绍了我们综合房地产的前25位客户 属性在…2019年12月31日（平方英尺，百万）：
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顶级客户 |
净入学率百分比 |
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总占用平方英尺 |
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1. 亚马逊 |
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5.8 |
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17 |
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2. 家得宝 |
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1.9 |
|
|
|
7 |
|
|
3. 联邦快递 |
|
1.7 |
|
|
|
4 |
|
|
4. ups |
|
1.3 |
|
|
|
4 |
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|
5. 乔达 |
|
0.9 |
|
|
|
4 |
|
|
6. XPO Logistics |
|
0.8 |
|
|
|
3 |
|
|
7. 美国政府 |
|
0.8 |
|
|
|
1 |
|
|
8. NFI |
|
0.7 |
|
|
|
2 |
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|
9. 沃尔玛 |
|
0.7 |
|
|
|
2 |
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10. DHL |
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0.6 |
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2 |
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十大客户 |
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15.2 |
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46 |
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11.百事公司 |
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0.6 |
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3 |
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12. office Depot |
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0.5 |
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2 |
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13. DSV Air & Sea |
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0.5 |
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2 |
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14. Kimberly—Clark |
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0.5 |
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3 |
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15. Ingram Micro |
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0.4 |
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2 |
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16. Kuehne + Nagel |
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0.4 |
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1 |
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17. apl物流公司 |
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0.4 |
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2 |
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18. Bed Bath & Beyond公司 |
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0.4 |
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2 |
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19. Georgia—Pacific |
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0.4 |
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1 |
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20. Expeditors International of Washington，Inc. |
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0.3 |
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1 |
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21. C & S批发杂货店 |
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0.3 |
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1 |
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22.Anixter International Inc. |
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0.3 |
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1 |
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23.必胜客 |
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0.3 |
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2 |
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24.国际纸业 |
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0.3 |
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1 |
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25.福特汽车 |
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0.3 |
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1 |
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排名前25位的客户 |
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21.1 |
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71 |
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在我们的战略资本部门，我们将合作伙伴和投资者视为我们的客户。截至2019年12月31日，在我们的联合投资企业中，我们与大约132名投资者建立了合作伙伴关系，其中几家投资者投资了多家企业。
员工
我们相信我们的员工是我们业务中最重要的部分。在吸引、培养和留住人才时，我们寻找拥有不同经验和观点的人，以创造一种包容和多样化的文化和工作场所，使每个员工都能尽其所能，推动我们的集体成功。我们专注于组织每个级别的领导力发展。我们将员工的目标与我们的总体战略方向保持一致，在个人努力和组织的长期成功之间建立明确的联系，然后就他们实现目标的表现提供有效的反馈，以确保他们的成长。我们相信，通过培训、教育机会和指导来致力于员工的学习和发展，对于我们继续创新的能力至关重要。通过绩效计划、人才表彰和个人发展规划，以及奖励方案，我们提升了我们的人才库，创建了一个可持续和长期的企业。
下表汇总了截至2019年12月31日的员工总数：
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地理位置 |
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美国(1) |
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932 |
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其他美洲 |
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139 |
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欧洲 |
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398 |
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亚洲 |
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243 |
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总计 |
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1,712 |
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(1) |
这包括在美国工作的员工，但也支持其他地区的员工。 |
我们根据各自投资组合的面积分配员工成本，为我们的房地产运营和战略资本部门提供物业管理和租赁功能。仅履行战略资本职能的员工成本直接分配给该部门。
我们相信，我们与员工的关系很好。除了在巴西，Prologis的员工不是根据集体谈判协议组织的，尽管欧洲的一些员工由法定的劳资委员会代表，因此从适用的劳动协议中受益。
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道德准则和商业行为准则
本公司维持一套适用于本公司董事会(下称“董事会”)及所有高级职员及雇员的道德及商业行为守则，包括主要行政人员、主要财务人员及主要会计人员，以及其他执行类似职能的人士。我们的道德和商业行为准则副本可在我们的网站上找到，Www.prologis.com。除了可以通过我们的网站访问外，还可以通过书面请求向投资者关系部门免费获取我们的道德和商业行为准则副本，地址为加利福尼亚州旧金山1号码头1号码头，邮编：94111。对我们的道德和商业行为准则的任何修订或豁免，如适用于主要高管、主要财务官、主要会计官或其他执行类似职能的人员，以及与S-K法规第406(B)项所列举的任何事项相关的任何事项，将在我们的网站上披露。
环境管理、社会责任和治理(“ESG”)
ESG的原则与我们的业务战略非常契合。ESG通过加强我们与客户、投资者、员工和我们开展业务的社区的关系，为我们的公司创造价值-在提供战略业务优势的同时对环境产生积极影响。我们利用最先进的技术开发现代化和高效的建筑设计，以保持领先于客户的需求，同时提高结构、交通和能源要求。我们投资于可持续发展的设计特征和实践，例如增加太阳能电池板、凉爽的屋顶、发光二极管(“LED”)照明、电动汽车充电站、废物回收和转用回收以及干燥，从而为我们的客户节省成本和运营效率，减少能源和水资源消耗，并减少我们投资组合和公司业务的温室气体排放。
我们致力于承担社会责任，通过客户伙伴关系、投资者拓展、社区参与、劳动力解决方案以及包容性和多样性倡议，加强对我们业务重要的关系，并通过健康和健康计划以及建筑设计关注我们的员工和客户的员工。例如，通过我们的社区劳动力计划，我们与当地社区组织合作，提供物流培训，帮助我们的客户满足他们的劳动力需求，同时使当地经济受益，并提供新的职业机会。我们强大的治理和监督使我们能够降低风险并保值，通过我们的董事会独立性和多样性、与股东的公开沟通以及支持我们的投资和过程决策的风险管理框架，创造了一种不妥协的诚信文化。我们强大的资产负债表和信用评级、领先于客户需求的能力、通过道德和反腐败培训与员工的互动以及股东的参与，确保了我们组织的长期财务、运营和声誉弹性。如上所述，我们的做法得到了我们的道德和商业行为准则的加强。
环境问题
我们面临各种环境风险，可能导致意想不到的损失，并影响我们的经营业绩和财务状况。无论是以前的业主还是我们都对我们收购的大部分物业进行了环境审查，包括土地。虽然其中一些评估导致了进一步的调查和抽样，但没有一项环境评估显示，环境责任超过了收购的承销规定，我们认为这将对我们的业务、财务状况或运营结果产生重大不利影响。见项目1a中的进一步讨论。合并财务报表的风险因素和附注16.财务报表和补充数据
政府事务
我们在运营所在的国家/地区面临各种监管要求、税收、关税、贸易战和法律的影响，这些项目的意外变化可能会导致意想不到的损失、不利的税收后果，并影响我们的经营业绩和财务状况。此外，由于货币兑换控制规定和转移定价规定，我们可能会受到非美国子公司在子公司之间分红或以其他方式转移现金的能力的影响。区域或国家特定经济不稳定的影响，包括政府停摆或其他内部贸易联盟或协议，也可能对我们的业务、财务状况或运营结果产生重大不利影响。见项目1A中的进一步讨论。风险因素。
承保范围
我们为我们的财产投保保险。我们根据我们认为与我们在特定市场的物业所有权和业务运营相关的风险来确定承保类型、保单规格和限制。这类保险通常包括火灾、风暴、洪水、地震和恐怖主义等危险造成的财产损失和租金损失保险；商业一般责任保险；以及环境保险。保险是通过商业保险、自我保险和全资专属自保实体相结合的方式维持的。为我们的财产投保的费用主要通过客户的报销来支付。我们相信我们的保险范围包含类似物业、商业活动和市场惯常的保单规格和保险限额，我们相信我们的物业已获充分保险。见项目1A中的进一步讨论。风险因素。
项目1A.风险因素
我们的业务和结构涉及各种风险，这些风险可能对我们的业务和财务状况产生不利影响，包括但不限于我们的财务状况、经营结果、现金流、向证券持有人分配和付款的能力以及我们证券的市场价值。这些风险涉及Prologis以及我们对合并和非合并实体的投资，以及
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这些风险包括：(I)一般风险；(Ii)与我们业务有关的风险；(Iii)与融资和资本有关的风险；以及(Iv)所得税风险。
一般风险
作为一家全球性公司，我们在许多国家开展业务都面临着社会、政治和经济风险。
我们在美国以外开展了很大一部分业务，并雇佣了大量员工。2019年，我们从美国以外的业务中创造了约5.99亿美元的收入，占我们收入的18.0%。可能对我们产生负面影响的与国际业务相关的情况和发展包括但不限于以下因素：
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• |
在某些地区配置人员和管理国际业务的困难和费用，包括不同的雇用做法和劳工问题； |
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• |
与我们通常的标准和做法不同的当地商业和文化因素； |
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• |
汇率波动和货币限制，这可能会阻止资本和利润转移到美国； |
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• |
在建立有效的控制和程序以规范不同地区的业务，并监督遵守适用法规，如英国（“英国”）的《反海外腐败法》。《反贿赂法》和其他类似法律； |
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• |
监管要求、税收、关税、贸易战和我们经营所在国家的法律出现意外变化； |
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• |
潜在的不利税务后果; |
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• |
遵守多个和可能相互冲突的法律的责任，例如，有关贪污行为、雇用和发牌的规定； |
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• |
区域或国家特定商业周期和经济不稳定的影响，包括政府关闭，英国的不确定性，或进一步退出欧盟或其他国际贸易联盟或协定； |
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• |
政治不稳定、财产权不确定、内乱、贩毒、政治活动或恐怖分子或帮派活动的持续或升级； |
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• |
在与有关国家开展业务时对外资所有权的限制；以及 |
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• |
在某些地方，获得资本的机会可能会受到更多限制，或者无法以优惠条件获得资金，或者根本无法获得资金。 |
此外，我们可能会受到我们的非美国附属公司股息或以其他方式在我们的附属公司之间转移现金的能力的影响，这是由于汇率管制法规、转让定价法规和潜在的不利税务后果等因素。
全球资本和信贷市场的中断可能会对我们的经营业绩和财务状况产生不利影响。
倘全球金融市场出现动荡，则该动荡可能对（i）我们物业的价值；（ii）我们已或可能使用的融资可用性或融资条款；（iii）我们就任何到期未偿还债务支付本金及利息或再融资的能力；及（iv）客户订立新租赁交易或根据现有租赁支付租金的能力。资本及信贷市场的混乱亦可能对我们证券的市价及我们向证券持有人作出分派及付款的能力造成不利影响。
我们的业务和运营可能会在系统故障或网络安全攻击时受到影响。
尽管我们的内部和托管信息技术系统存在系统冗余、实施安全措施以及存在灾难恢复计划，但我们的系统容易受到来自任何来源的损害，包括能源中断、自然灾害、恐怖主义、战争、电信故障和网络安全攻击，例如计算机病毒或未经授权的访问。任何系统故障或事故导致我们的运营中断，都可能导致我们的业务受到重大影响。我们还可能会承担额外费用来弥补此类中断造成的损害。我们安全的任何损害都可能导致违反适用的隐私和其他法律、未经授权访问我们和其他人的信息、重大的法律和财务风险、损害我们的声誉、丢失或滥用信息以及对我们的安全措施失去信心，这可能损害我们的业务。
与我们依赖关键人员相关的风险。
我们依赖于深厚的行业知识以及我们的行政人员和其他主要员工的努力。我们的员工及其角色可能会不时改变。虽然我们相信我们能够留住我们的关键人才，并找到合适的员工，
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我们的需要，关键人员的流失，他们的角色的任何改变或他们的可用性受到限制，都可能对我们的业务造成不利影响。倘我们无法继续吸引及挽留行政人员，或吸引及挽留关键员工所需的薪酬成本变得更昂贵，则我们的表现及竞争地位可能会受到重大不利影响。
如果我们的披露控制和程序或财务报告的内部控制存在缺陷，我们的业务可能会受到不利影响。
我们对财务报告的披露控制和程序以及内部控制的设计和有效性可能无法防止所有错误、错误陈述或失实陈述。虽然管理层不断审查我们对财务报告的披露控制程序和内部控制的有效性，但不能保证我们对财务报告的内部控制将始终有效地实现所有控制目标。我们对财务报告的内部控制存在缺陷，包括任何重大缺陷，这些缺陷可能会导致我们的财务报表错误陈述或重述，或导致我们证券价格下跌。
在我们有大量投资的国家，外币价值的贬值可能会对我们的经营业绩和财务状况产生不利影响。
我们在美元并非功能货币的国际市场持有大量房地产投资。于2019年12月31日，约74亿美元或本集团总综合资产的18. 5%投资于美元以外的货币，主要为英镑、欧元及日圆。截至2019年12月31日止年度，4.13亿美元或本集团综合分部NOI总额的17. 2%以美元以外的货币计值。因此，由于外币与美元之间的汇率可能波动，我们面临外汇风险。我们有重大投资的一个或多个国家的外币价值发生重大变化，可能会对我们的业务，特别是我们的美元报告财务状况和经营业绩造成重大不利影响。
我们对外汇和利率风险的对冲可能不会有效地限制我们对其他风险的敞口。
我们试图通过借入我们有大量投资的货币来降低我们的风险，从而提供一种天然的对冲。本公司亦可订立指定为净投资对冲的衍生金融工具，因该等金额抵销对本公司境外投资相关净资产的换算调整。我们订立其他外币合约，例如远期合约，以减少外币现金流的波动。与将来的翻译相关收益我们的国际子公司。尽管我们试图减轻外币汇率变化的潜在不利影响，但不能保证这些尝试一定会成功。 套期保值安排涉及风险，例如外币或利率的相对价值波动的风险，以及交易对手可能无法履行这些安排下的义务的风险。结算此类安排所需的资金可能很大，这取决于被对冲的外币的稳定和变动，或标的融资的规模和破裂时的适用利率。未能有效对冲外汇变动或利率变动可能会对我们的业务造成不利影响。
遵守或不遵守监管要求可能会导致巨额成本。
我们被要求遵守不同国家的许多法规，包括(但不限于)《反海外腐败法》、《英国反贿赂法》和类似的法律法规。我们的酒店还受到各种联邦、州和地方监管要求的约束，例如《美国残疾人法》以及州和地方的消防和生命安全要求。不遵守规定可能会导致政府对私人诉讼当事人处以罚款或赔偿损失。虽然我们认为我们目前在实质上遵守了这些法规要求，但这些要求可能会发生变化，或者可能会实施新的要求，这可能需要我们支付大量意想不到的支出。
与我们的业务相关的风险
房地产投资不像某些其他类型的资产那样具有流动性，这可能会降低投资者的经济回报。
房地产投资不像某些其他类型的投资那样具有流动性，这种流动性的缺乏可能会限制我们对经济或其他条件的变化做出迅速反应的能力。当情况导致投资收入减少时，与房地产投资相关的重大支出，如担保抵押债务支付、房地产税和维护成本，通常不会减少。作为房地产投资信托基金，根据IRC，我们只能在正常业务过程中通过应税房地产投资信托基金附属公司持有物业以供出售，以避免因出售该等物业而产生的任何税收收益招致惩罚性税收。我们可能会处置某些为产生流动性而持有的投资房产。如果我们不能满足某些避风港的要求，或者我们认为从销售中获得的任何税收有太大的惩罚性税收风险，我们可能不会进行此类销售。
我们可能会决定将物业出售或贡献给我们某些未合并的共同投资企业，或将物业出售给第三方以产生收益，为我们的资本部署活动提供资金。我们以有利条件出售或贡献物业的能力受到以下因素的影响：(I)试图出售其物业的其他物业业主的竞争；(Ii)市场状况，包括适用于我们物业的资本化率；以及(Iii)我们无法控制的其他因素。如果我们的竞争对手出售的资产与我们打算在相同市场剥离的资产相似，或者以低于我们对可比资产的估值的估值出售，我们可能无法以有利的价格剥离我们的资产，或者根本无法剥离。可能收购我们物业的未合并的共同投资企业或第三方可能需要在私人和公开市场获得债务和股权资本，才能从我们手中收购物业。如果他们以优惠条件有限或无法获得资本，那么处置和出资可能会被推迟。
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如果我们没有足够的现金通过我们的运营、出售或贡献物业或可用信贷安排来继续我们的业务，我们可能需要寻找其他方法来增加我们的流动性。该等替代方案可包括但不限于剥离物业，不论该等物业是否符合我们以低于最佳条款长期保留物业的策略目标、招致债务、以较低或低于最佳条款的租金与新客户签订租约或与我们的现有客户续订租约而不增加租金。然而，不能保证我们会有这样的替代方法来增加我们的流动性。此外，采取这样的措施来增加我们的流动性可能会对我们的业务产生不利影响，特别是我们的可分配现金流和债务契约。
我们的投资集中在物流领域，如果该领域的经济下滑，我们的业务将受到不利影响。
我们对房地产资产的投资集中在物流领域。与我们的商业活动更加多元化相比，这种集中度可能会使我们在更大程度上面临这一部门的经济衰退风险。
影响我们物业地理集中区域的一般经济条件和其他事件或事件可能会影响财务业绩。
我们受到一般经济状况、当地、地区、国家和国际经济状况以及其他影响我们拥有房产的市场的事件和事件的影响。我们的经营业绩进一步受到我们集中物业的特定市场的经济状况的影响。
截至2019年12月31日，我们综合经营物业的35.0%或112亿美元(基于综合账面价值或折旧前投资)位于加州(中央山谷、旧金山湾区和南加州市场)，占我们经营物业总面积的28.6%，占我们NOI的28.4%。我们位于加州的物业的收入和价值可能会受到当地房地产条件(如物流物业供过于求或需求减少)和当地经济环境的影响。企业裁员、裁员、行业放缓、人口结构变化和其他因素可能会对加州的经济环境产生不利影响。由于我们在加州的投资，加州经济或房地产状况的低迷，包括州所得税和财产税法律，可能会对我们的业务产生不利影响。
除加利福尼亚州外，我们还在亚特兰大、宾夕法尼亚州中部和东部、芝加哥、达拉斯/沃斯堡、休斯顿、新泽西/纽约市、西雅图和南佛罗里达州的若干市场持有大量经营物业（定义为折旧前总综合投资的3%以上）。在该等市场中，并无单一市场占我们折旧前综合投资总额的10%以上。倘本集团拥有物业集中之任何市场之条件变得不利，本集团之经营表现可能受到不利影响。物流空间供过于求或物流空间需求减少等因素可能会影响运营条件。物流空间的任何物料供应过剩或物流空间需求的物料减少均可能对我们的整体业务造成不利影响。
我们的O&M投资组合包括我们的全资物业和我们共同投资的物业，这些物业集中在上述相同的市场，以及法国、德国、日本、墨西哥和英国的市场，并受这些市场的经济状况影响。
我们的许多投资，既有全资拥有的，也有通过共同投资企业拥有的，都位于已知易受地震活动影响的地区。位于地震活跃地区的美国物业包括我们在加利福尼亚州和西雅图市场的物业。位于地震活跃地区的国际资产包括日本和墨西哥。我们通常为我们位于历史上易受地震活动影响的地区的物业投保地震保险，如果我们认为这在商业上是合理的，则受承保范围和免赔额的限制。我们根据目前的行业惯例，通过外部顾问准备的分析，每年评估我们的地震保险范围，在某些特定情况下，我们选择根据这一分析自行为我们的地震风险提供保险。基于这一分析，我们决定不为我们在日本的资产投保地震保险。
此外，我们的一些物业位于已知易受飓风或洪水风险影响的地区。我们对我们位于历史上受飓风和洪水灾害影响的地区的所有物业投保飓风和洪水风险保险，如果我们认为这在商业上是合理的，则受承保范围和免赔额的限制。我们根据目前的行业惯例，通过外部顾问准备的分析，每年对我们的保险范围进行评估。
房地产投资面临风险，可能会对我们的业务产生不利影响。
房地产投资面临不同程度的风险。虽然我们寻求通过投资组合的地域多元化、市场研究和资产管理能力将这些风险降至最低，但这些风险是无法消除的。可能影响房地产价值和现金流的因素包括：
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本地情况，如供过于求或需求减少； |
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技术变革，如供应链、自动驾驶汽车、机器人、3D打印或其他技术的重新配置； |
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我们的物业对潜在客户的吸引力以及来自其他可用物业的竞争； |
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增加维护、保险、翻新和改善我们物业的成本； |
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我们有能力修复和重新定位我们的物业，因为我们的客户的业务和物流需求的变化； |
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我们控制租金和变动经营成本的能力；以及 |
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政府法规和环境、分区、使用、税收、关税和其他法律下的相关潜在责任和变化。 |
我们的客户可能无法履行他们的租赁义务，或者我们可能无法在租赁到期时以优惠条件租赁空置空间、续签租赁或重新租赁空间。
如果我们的大量客户无法履行其租赁义务，我们的经营业绩和可分配现金流将受到不利影响。截至2019年12月31日，我们的前十大客户占我们NER的15.2%。如果大量客户违约，我们可能会遇到延误，并在执行我们作为房东的权利时产生大量成本，我们可能无法重新租赁空间。客户的业务可能出现不景气，这可能导致客户流失或其财务状况减弱，导致客户未能按时支付租金或需要进行重组，从而可能减少租赁的现金流。此外，客户可能寻求破产、无力偿债或类似法律的保护，这可能会导致该客户的租约被拒绝和终止，从而导致我们的可用现金流减少。
我们还面临这样的风险，即租赁期满后，现有客户可能不会续约，空间可能不会重新出租给新客户，或者续订或再租赁条款(包括所需的翻新或向客户提供优惠的成本)可能不如当前租赁条款对我们有利。我们的竞争对手可能会以低于当前市场价格或低于我们目前向客户收取的租金的租金提供空间，我们可能会失去潜在客户，我们可能会面临压力，将租金降低到低于目前的水平，以便在租赁到期时留住客户。
我们可能会收购涉及风险的物业，这些风险可能会对我们的业务和财务状况产生不利影响。
我们已经收购了物业，并将继续通过直接收购房地产和收购拥有房地产的实体，以及通过对收购物业的共同投资企业进行额外投资来获得物业。购置财产涉及风险，包括购置的财产不能达到预期效果的风险，以及购置前尽职调查过程中查明的任何修复、重新定位、翻新和改善的实际费用将超过估计的风险。当我们收购物业时，我们可能会面临与缺乏市场知识或对当地经济的了解、在该地区建立新的商业关系以及不熟悉当地政府和许可程序相关的风险。此外，目前存在，预计将继续存在对符合我们投资标准的物业的激烈竞争，以及与获得收购活动融资相关的风险。被收购的财产或实体可能承担债务，包括税务责任，对于未知的债务可能没有任何追索权，也可能只有有限的追索权。因此，如果基于任何这些实体或财产的所有权而对我们提出责任主张，那么我们可能不得不支付大量资金来了结它。
我们可能无法成功地整合Liberty和IPT业务并实现预期的协同效应和其他好处，或者无法在预期的时间框架内做到这一点。
我们将被要求投入大量的管理注意力和资源来整合Liberty和IPT的业务。我们在融合过程中可能遇到的潜在困难包括：
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未能成功整合Liberty和IPT的运营，使我们无法实现这些交易预期的成本节约，这将导致预期的利益无法在当前预期的时间框架内实现或根本无法实现； |
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无法处置我们专业领域之外的非工业资产或业务； |
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与这些交易相关的潜在未知负债和意外增加的费用、延误或监管条件；以及 |
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由于完成这些交易和整合公司业务而转移了管理层的注意力，造成业绩不足。 |
由于所有这些原因，整合过程可能会导致我们的管理分心、我们正在进行的业务中断或我们的运营、服务、标准、控制、程序和政策不一致，其中任何一个都可能对Prologis维持与客户、供应商和员工的关系或实现这些交易的预期好处的能力产生不利影响，或者可能对我们的业务和财务业绩产生不利影响。
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我们的房地产发展战略可能不会成功。
我们的房地产发展战略专注于未来通过发展物流设施将土地货币化，以持有长期投资、出资或出售给联合投资企业或第三方，这取决于市场状况、我们的流动性需求和其他因素。我们可能会增加对开发、翻新和再开发业务的投资，我们预计将完成我们现有开发组合的扩建和租赁。我们也可以在现有或新成立的合资企业中开发、翻新和重新开发物业。房地产开发、改造和再开发业务存在以下重大风险：
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我们可能无法以优惠条件或根本不能获得发展项目融资； |
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我们可以探索可能会被放弃的发展机会，以及相关的投资受损； |
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我们可能无法获得或可能在获得所有必要的分区、土地用途、建筑、占用和其他政府许可和授权方面遇到延误； |
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我们的建设成本可能超过我们的估计，由于缺陷或其他问题，项目可能无法按计划完成、交付或稳定； |
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我们可能无法吸引第三方投资于新开发的联合投资企业或客户对我们的产品有足够的需求； |
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我们可能会有表现低于预期水平的物业，产生低于预算金额的现金流； |
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我们可能寻求出售某些地块，但无法找到第三方来获得这些土地，或者销售价格不允许我们收回投资，从而产生减值费用； |
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我们可能无法以优惠的条件租赁我们开发的物业，或者根本无法租赁； |
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我们可能无法在预期的时间表上或根本不能捕捉到我们的增值物业所创造的预期增加的价值； |
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如果公众或政府反对我们的活动，我们可能会遇到延误(临时或永久)；以及 |
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我们可能会有大量的翻新、新开发和再开发活动，无论它们最终是否成功，都需要管理层投入大量的时间和精力，分散他们对我们日常运营的注意力。 |
我们在组建共同投资企业、投资新的或现有的共同投资企业、吸引第三方投资以及通过共同投资企业管理物业方面存在风险和责任。
截至2019年12月31日，我们对公共和私人联合投资企业进行了投资，这些企业拥有账面总价值约为410亿美元的运营物业。我们的组织文件没有限制我们可以投资于这些合资企业的可用资金数额，我们可能并且目前打算在情况允许的情况下通过共同投资企业和对其他实体的投资来开发和收购物业。然而，我们不能保证我们能够成立新的共同投资企业，或吸引第三方投资，或对新的或现有的企业进行额外投资，以发展或收购物业。此外，不能保证我们能够从这类投资中实现价值。
我们的共同投资项目涉及一些我们本来不会面临的额外风险，包括：
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我们的合作伙伴可以分享代表合资企业做出的重大决策的某些审批权； |
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如果我们的合伙人不能提供他们所需出资份额的资金，那么我们可以选择出资； |
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我们的合作伙伴可能有与我们的商业利益或目标不一致的经济或其他商业利益或目标，这将影响我们经营物业的能力； |
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合资企业或其他管理协议通常限制转让合资企业中的权益，或可能以其他方式限制我们在需要时或以有利条件出售权益的能力； |
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吾等与合作伙伴的关系一般属合约性质，并可根据协议条款终止或解散，在此情况下，吾等可能不会继续管理或投资于该等关系所涉及的资产，从而导致手续费收入减少或透过收购获得物业的直接所有权；及 |
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我们与合作伙伴之间的纠纷可能会导致诉讼或仲裁，这将增加我们的费用，并阻止我们的高级管理人员和董事将他们的时间和精力集中在我们的业务上，并导致适用的共同投资企业拥有的物业面临额外风险。 |
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我们通常寻求对我们的共同投资项目保持足够的影响力，以使我们能够实现我们的业务目标；然而，我们可能不能无限期地继续这样做。我们已经形成了公开交易的投资工具，如NPR和FIBRA Prologis，我们担任这些投资工具的发起人或管理人。我们已经，并可能继续为这些工具贡献资产。存在我们的管理关系可能被终止的风险。
我们面临各种环境风险，这些风险可能会导致意外损失，从而影响我们的业务和财务状况。
根据各种联邦、州和地方法律、条例和条例，房地产的现任或前任业主、开发商或经营者可能需要承担移除或补救某些危险或有毒物质的费用。清除或补救这类物质的费用可能是巨大的。这种法律往往规定责任，而不考虑所有者或经营者是否知道或对这种危险物质的释放或存在负有责任。此外，第三方可以起诉网站的所有者或运营者，要求其赔偿因环境污染而造成的人身伤害、财产损失或其他费用，包括调查和清理费用。
包括美国在内的一些国家的环境法还要求含有石棉的建筑物的业主或运营者妥善管理和维护石棉，充分通知或培训可能接触石棉的人，并采取特别预防措施，包括清除或其他消除措施，以防在建筑物翻新或拆除过程中石棉受到干扰。这些法律可对不遵守这些规定的建筑物业主或经营者施加罚款和惩罚，并可允许第三者就与暴露于石棉有关的人身伤害向业主或经营者寻求赔偿。众所周知，我们的一些特性中含有含石棉的建筑材料。
此外，我们的一些物业被出租或已部分出租给使用、储存或以其他方式处理石油产品或其他危险或有毒物质的企业的所有者和经营者，从而产生了释放此类危险或有毒物质的可能性。此外，我们的某些物业位于、毗邻或靠近曾经或目前含有石油产品或其他危险或有毒物质的其他物业，或其他人已经从事、正在从事或可能从事可能释放此类危险或有毒物质的活动。吾等不时可能在已知不利环境状况下收购物业或物业权益，吾等相信与该等环境状况相关的环境责任是可量化的，而收购将产生经风险调整后的卓越回报。对于某些已剥离的物业，我们已同意继续负责补救或监测物业的某些环境状况，并承担费用。
我们面临着未来气候变化的潜在影响，这可能会导致意外的损失，可能会影响我们的业务和财务状况。
我们还面临着未来可能发生的气候变化带来的潜在物理风险。我们的物流设施可能会受到罕见的灾难性天气事件的影响，例如严重的风暴、火灾或洪水。如果极端天气事件的频率增加，我们对这些事件的暴露可能会增加。我们目前认为自己不会面临与气候变化有关的监管风险，因为我们的建筑物的运营通常不会产生大量温室气体排放。然而，作为房地产开发商，我们未来可能会受到供应链潜在影响或商业建筑行业更严格的能效标准或温室气体法规的不利影响。我们不能保证其他此类情况不存在或未来可能不会发生。未来气候变化对我们房地产的潜在影响可能会对我们出租、开发或出售此类物业或以此类物业作为抵押品进行借款的能力产生不利影响。
我们的保险范围不包括所有潜在的损失。
我们和我们未合并的共同投资公司承保的保险范围包括因某些危险(如火灾和其他危险，如风暴、洪水、地震和恐怖主义)而产生的财产损失和租金损失保险；商业一般责任保险；以及环境保险，视我们每个物业和业务所在的市场而定。保险范围包括通常为类似财产、商业活动和市场承保的保单规格和保险限额。我们相信我们的财产和我们共同投资企业的财产都有足够的保险。但是，某些损失，包括洪水、地震、战争行为、恐怖主义行为或骚乱造成的损失，一般不投保或不完全投保，因为这样做在经济上是不可行的，也不是审慎的。如果我们的一个或多个物业发生未投保的损失或超过投保限额的损失，我们可能会在这些物业的投资资本和未来收入方面遭受重大损失，并可能继续承担与该物业相关的任何追索权债务。
此外，我们不能保证保险公司能够继续以商业合理的价格提供足够的保险产品。如果我们的一个或多个财产遭受未投保或超过保险限额的损失，或者如果保险公司在保险损失的情况下未能履行其对我们的承保承诺，那么我们可能会损失投资于受损财产的资本，以及这些财产的预期未来收入，如果存在追索权债务，我们将继续承担与财产相关的任何抵押债务或其他财务义务。任何此类损失或更高的保险费都可能对我们的业务产生不利影响。
15
与融资和资本相关的风险
我们可能无法为我们的债务进行再融资，或者我们的现金流可能不足以支付所需的债务。
我们受制于通常与债务融资相关的风险，包括我们的现金流不足以支付所需的本金和利息的风险。我们不能保证我们将能够对任何到期债务进行再融资，不能保证此类再融资的条款与到期债务的条款一样优惠，也不能保证我们能够以其他方式通过出售资产或筹集股本来获得资金，以支付到期债务的必要款项。如果我们无法对到期的债务进行再融资或履行付款义务，我们的业务和财务状况将受到负面影响，如果到期的债务得到担保，贷款人可能会取消担保此类债务的财产的抵押品赎回权。我们的信贷安排和某些其他债务以浮动利率计息。根据这些协议，提高利率将增加我们的利息支出。
我们的信贷协议中的契约可能会限制我们的灵活性，而违反这些契约可能会对我们的财务状况产生不利影响。
我们各种信贷协议的条款，包括我们的信贷安排、我们发行优先票据和定期贷款的契约以及其他票据协议，要求我们遵守一些常规的金融契约，例如维持偿债覆盖率、杠杆率、固定费用覆盖率和其他运营契约，包括维持保险覆盖率。这些公约可能会限制我们经营业务的灵活性，而违反这些公约可能会导致适用债务管理文书的违约。如果我们根据公约条款违约，无法治愈违约、为债务进行再融资或履行付款义务，我们的业务和财务状况，尤其是我们的可分配现金流可能会受到不利影响。
我们信用评级的不利变化可能会对我们的融资活动产生负面影响。
截至2019年12月31日，我们的信用评级为穆迪A3级，S A-级，展望均为稳定。证券评级不是购买、出售或持有证券的建议，评级机构可随时修改或撤回。
我们的优先票据和优先股的信用评级是基于我们的经营业绩、流动资金和杠杆率、整体财务状况以及信用评级机构在对我们进行评级分析时采用的其他因素。我们的信用评级可能会影响我们可以获得的资本额，以及我们可能产生的任何债务的条款和定价。我们不能保证我们将能够维持目前的信用评级，如果我们的信用评级被下调，我们可能会产生更高的借贷成本，并可能在获得额外融资方面遇到困难。此外，我们信用评级的下调可能会在我们的信贷安排和其他债务工具下引发额外的付款或其他负面后果。我们信用评级的不利变化可能会对我们的业务产生负面影响，特别是对我们的再融资和其他资本市场活动、我们管理债务到期日的能力、我们未来的增长以及我们的开发和收购活动。
负责监管伦敦银行同业拆息(“LIBOR”)的金融市场行为监管局(“FCA”)宣布，打算在2021年后停止强制银行提交计算LIBOR的利率，这将需要过渡到另一种参考利率，这可能会对我们要求的债务偿付以及我们相关债务和衍生金融工具的价值产生负面影响。
2017年7月，FCA宣布打算在2021年后停止强制银行提交计算LIBOR的利率。因此，在美国，联邦储备委员会和纽约联邦储备银行将有担保的隔夜融资利率确定为其首选的美元LIBOR债务和衍生金融工具替代利率。此外，其他全球监管机构也采取了参考利率改革举措，以确定其他银行间同业拆借利率(Ibor)的首选替代利率。
截至2019年12月31日，我们有20亿美元的可变利率债务，这些债务以LIBOR、CDOR和日元LIBOR为指数(在本文中称为“IBOR指数”)。我们的贷款文件包含的条款设想了在无法获得IBOR指数利率的情况下，确定适用于我们的IBOR指数债务的基本利率的替代方法。此外，如果IBOR指数利率不可用，我们的贷款文件将不会触发强制性预付款或赎回条款。如果合约没有过渡到首选的替代利率，而以IBOR为指数的利率被终止，对我们的债务和衍生品金融工具的影响可能会因合同而异。如果与IBOR挂钩的利率停止，或者如果计算利率的方法发生变化，我们当前或未来债务的利率可能会受到不利影响。虽然我们目前预计IBOR指数利率将在2021年底之前可用，但在此之前它们可能会变得不可用。
我们预计将使用我们的协议中规定的语言并通过可能修改我们的债务和衍生工具来管理向首选替代利率的过渡，然而，未来的市场状况可能不允许立即实施所需的修改，并且我们可能会在这样做的过程中产生重大的相关成本。我们将继续监测和评估对我们的债务偿付以及相关债务和衍生金融工具价值的潜在影响，但我们无法预测与IBOR挂钩的利率何时停止可用。
为了满足房地产投资信托基金的分配要求，我们可能需要获得外部资金来源。
要符合REIT的资格，我们每年必须将至少90%的REIT应纳税所得额(不考虑派息扣减和剔除任何净资本收益)分配给我们的股东，如果我们的应税收入没有完全分配，我们可能需要纳税。从历史上看，我们通过将现金分配给我们的
16
股东然而，我们可以选择支付我们股票分配的一部分。。假设我们继续用现金满足这些分配要求，我们可能无法从运营保留的现金中为未来的所有资本需求提供资金，包括收购和开发活动，可能不得不依赖第三方资本来源。此外，为了维持我们的REIT地位并不必支付联邦所得税和消费税，我们可能需要在短期基础上借入资金，以满足REIT的分配要求，即使当时的市场状况对这些借款不利。这些短期借款需求可能是由于实际收到现金和将收入计入联邦所得税之间的时间差异，或者是不可扣除的资本支出、创建准备金或所需债务或摊销付款的影响。我们能否以有利的条件获得债务和股权资本，或根本不能获得，取决于许多因素，包括一般市场状况、市场对我们增长潜力的看法、我们当前和潜在的未来收益和现金分配，以及我们证券的市场价格。
如果我们在运营中发行额外的普通股或单位，我们的股东可能会经历稀释。
未来任何普通股或OP单位的额外发行都将减少我们普通股和投资者拥有的单位的百分比。在大多数情况下，股东和单位持有人将无权投票决定我们是否发行额外的普通股或单位。此外，根据我们普通股或单位的任何额外发售的条款和定价以及物业的价值，我们的股东和单位持有人的普通股或单位的账面价值和公允价值可能会被稀释。
所得税风险
Prologis，Inc.未能获得REIT资格将产生严重的不利后果。
Prologis，Inc.根据IRC第856至860条，自截至1997年12月31日的应课税年度开始，选择作为REITs征税。Prologis，Inc.已组织和运营符合IRC下的REITs资格，并相信目前的组织和运营方法符合IRC颁布的规则和法规，以使Prologis，Inc.继续符合REIT的资格。然而，我们的组织或运作方式可能不允许Prologis，Inc.。或我们未来的运营可能导致Prologis，Inc.不合格。作为REITs的资格要求我们满足根据IRC高度技术性和复杂的章节制定的多项要求（有些是每年一次的，有些是每季度一次的），而这些条款只有有限的司法和行政解释，并涉及确定不完全在我们控制范围内的各种事实事项和情况。例如，为了符合REITs的资格，Prologis，Inc.任何一年的总收入至少95%来自合资格的来源。此外，Prologis，Inc.必须每年向股东支付股息，总额至少为其应纳税收入的90%（不考虑已支付股息的扣除，并不包括资本利得在内），并且必须每季度通过指定的资产测试。 历史上，我们通过向股东分派现金来满足这些分派要求，但我们可能会选择分派现金或其他财产来满足这些要求，包括在有限的情况下，我们自己的股票。 IRC和适用的财政部法规关于REITs资格的规定对Prologis，Inc.来说更为复杂。因为我们基本上所有的资产都是通过行动计划持有的
如果Prologis，Inc.如果在任何纳税年度未能符合REIT的资格，我们将被要求按常规企业税率就应税收入缴纳联邦所得税（包括2018年之前的纳税年度的任何适用的替代最低税）。除非我们有权根据某些法定条款获得救济，否则Prologis，Inc.在丧失资格的年度之后的四个纳税年度内，将被取消作为REITs的资格，如果在重新选择后的五年内（某些州可能为10年）确认，则将对REITs重新选择时存在的固有收益缴纳公司税。如果Prologis，Inc.失去房地产投资信托基金的地位，我们的净收益将大大减少每年涉及。此外，我们可能需要借入额外资金或清算某些投资以支付任何额外的纳税义务。因此，可用于投资、业务和分配的资金将减少。
此外，我们拥有某些附属REITs的直接或间接权益，这些附属REITs根据IRC第856至860条选择作为REITs征税。只要每家附属REIT都符合REIT的资格，我们在该附属REIT中的权益将被视为符合REIT资产测试条件的房地产资产，而我们从该附属REIT获得的任何股息收入或收益一般将被视为符合REIT 95%和75%毛收入测试条件的收入。若要成为房地产投资信托基金，附属房地产投资信托基金必须独立满足所有房地产投资信托基金的资格要求。如果这样的子公司REIT不符合REIT的资格，并且某些减免条款不适用，它将被视为正常的应税公司，其收入将被缴纳美国联邦所得税。此外，如果附属REIT未能符合REIT的资格，将对Prologis，Inc.遵守REIT收入和资产测试的能力产生不利影响，从而影响其符合REIT的资格。
此外，我们可以通过收购拥有该房地产的房地产投资信托基金实体来获得财产。如卖方或目标公司在该等收购中未以其他方式确认该等资产的收益，而该等实体未能在任何年度符合REIT的要求，则该等实体将在丧失REIT资格的下一年的四个课税年度内被取消视作REIT的资格，而所收购的资产将须就重选REIT时或Prologis收购该等资产时的固有收益缴纳公司税。在5年的认证期内出售此类资产，可能会导致巨额的公司税负担。某些州可能会在10年内出售此类资产。
17
某些财产转让可能会产生被禁止的交易收入，导致对交易收益征收惩罚税。
有时，我们可能会转让或以其他方式处置我们的一些财产，包括通过将财产贡献给我们的联合投资企业。根据IRC，转让我们持有的作为库存或主要用于在正常业务过程中出售给客户的财产所产生的任何收益，将被视为来自被禁止交易的收入，须缴纳100%的惩罚性税。我们不认为我们转让或处置财产或将财产贡献给我们的共同投资企业是被禁止的交易。然而，持有财产是否为投资目的是一个事实问题，取决于与特定交易有关的所有事实和情况。美国国税局(IRS)可能会争辩说，我们对某些财产的转让或处置，或将财产贡献给我们的共同投资企业，是被禁止的交易。虽然我们认为美国国税局不会在任何此类纠纷中获胜，但如果美国国税局成功地辩称财产的转让、处置或贡献构成了被禁止的交易，我们将被要求为从被禁止的交易中分配给我们的任何收益支付100%的惩罚性税。此外，来自被禁止交易的收入可能会对我们通过REIT资格收入测试的能力产生不利影响。
立法或监管行动可能会对我们产生不利影响。
近年来，适用于房地产、房地产投资信托基金、类似实体和投资的美国、州、地方和外国所得税法进行了多次立法、司法和行政方面的修改。未来可能会继续发生更多的变化，无论是在美国国内还是在美国以外，可能会影响我们或我们股东的税收。 纳税义务的任何增加都可能是实质性的，并将减少可用于其他目的的现金量。
遵守REIT的要求可能会限制我们的灵活性或导致我们放弃其他有吸引力的机会。
我们使用应税房地产投资信托基金附属公司(“TRS”)，使我们能够从事非房地产投资信托基金符合资格的业务活动。根据IRC，房地产投资信托基金的资产价值不得超过20%，由一个或多个TRS的证券和其他不符合资格的资产代表。这一限制可能会阻碍我们进行某些有吸引力的投资的能力，包括购买不符合条件的资产、扩大非房地产活动以及对我们TRS将进行的业务的投资，并在一定程度上限制我们的机会。
项目1B：未解决的工作人员意见
没有。
项目2.酒店物业
地理分布
我们主要投资于物流设施。我们的特性通常用于消费品的分销、储存、包装、组装和轻量化制造。我们的绝大多数运营物业被我们的客户用于零售和在线履行以及企业对企业交易。
下表提供了我们的综合经营物业、土地和开发投资组合以及我们的运营与维护组合的详细信息。O&M投资组合包括我们合并的物业和我们未合并的共同投资企业拥有的物业，这些物业以100%的金额反映在合资企业的财务报表中，该金额是根据公认会计准则计算的，而不是我们的比例份额。
18
我们综合经营物业的以下营运物业资料包括382幢建筑物，主要由我们合并的一家共同投资公司拥有，但我们拥有其中不到100%的股权。截至2019年12月31日，除南加州市场外，没有任何个别物业或市场占我们综合总资产的10%或更多，或产生的收入占我们截至2019年12月31日的年度综合总收入的10%或更多。下表中的美元和平方英尺以百万为单位：
|
|
|
合并的运营属性 |
|
|
运营与维护 |
|
||||||||||||||
|
地理位置 |
|
可出租的广场素材 |
|
|
账面总值 |
|
|
累赘 (1) |
|
|
可出租的广场素材 |
|
|
账面总值 |
|
|||||
|
美国： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
亚特兰大 |
|
|
22 |
|
|
$ |
1,319 |
|
|
$ |
14 |
|
|
|
25 |
|
|
$ |
1,488 |
|
|
巴尔的摩/华盛顿特区 |
|
|
6 |
|
|
|
674 |
|
|
|
13 |
|
|
|
10 |
|
|
|
1,044 |
|
|
宾夕法尼亚州中部和东部 |
|
|
18 |
|
|
|
1,282 |
|
|
|
- |
|
|
|
20 |
|
|
|
1,501 |
|
|
中央山谷 |
|
|
15 |
|
|
|
1,046 |
|
|
|
10 |
|
|
|
16 |
|
|
|
1,159 |
|
|
芝加哥 |
|
|
37 |
|
|
|
2,848 |
|
|
|
9 |
|
|
|
47 |
|
|
|
3,648 |
|
|
达拉斯/沃斯堡 |
|
|
25 |
|
|
|
1,574 |
|
|
|
8 |
|
|
|
32 |
|
|
|
2,091 |
|
|
休斯敦 |
|
|
12 |
|
|
|
1,025 |
|
|
|
10 |
|
|
|
19 |
|
|
|
1,528 |
|
|
新泽西州/纽约市 |
|
|
27 |
|
|
|
2,827 |
|
|
|
45 |
|
|
|
35 |
|
|
|
3,853 |
|
|
旧金山湾区 |
|
|
19 |
|
|
|
2,600 |
|
|
|
25 |
|
|
|
23 |
|
|
|
3,070 |
|
|
西雅图 |
|
|
13 |
|
|
|
1,793 |
|
|
* |
|
|
|
20 |
|
|
|
2,457 |
|
|
|
南佛罗里达州 |
|
|
11 |
|
|
|
1,315 |
|
|
|
29 |
|
|
|
16 |
|
|
|
1,856 |
|
|
南加州 |
|
|
68 |
|
|
|
7,318 |
|
|
|
18 |
|
|
|
86 |
|
|
|
9,338 |
|
|
剩余市场-美国(16个市场) (2) |
|
|
64 |
|
|
|
3,970 |
|
|
|
42 |
|
|
|
85 |
|
|
|
5,360 |
|
|
美国小计 |
|
|
337 |
|
|
|
29,591 |
|
|
|
223 |
|
|
|
434 |
|
|
|
38,393 |
|
|
其他美洲： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
巴西 |
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
10 |
|
|
|
627 |
|
|
加拿大 |
|
|
10 |
|
|
|
866 |
|
|
|
150 |
|
|
|
10 |
|
|
|
866 |
|
|
墨西哥 |
|
|
4 |
|
|
|
258 |
|
|
|
- |
|
|
|
39 |
|
|
|
2,356 |
|
|
其他美洲小计 |
|
|
14 |
|
|
|
1,124 |
|
|
|
150 |
|
|
|
59 |
|
|
|
3,849 |
|
|
欧洲： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
法国 |
|
|
1 |
|
|
|
67 |
|
|
|
- |
|
|
|
31 |
|
|
|
2,486 |
|
|
德国 |
|
|
1 |
|
|
|
78 |
|
|
|
- |
|
|
|
24 |
|
|
|
2,021 |
|
|
荷兰 |
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
22 |
|
|
|
1,990 |
|
|
英国 |
|
* |
|
|
|
69 |
|
|
|
- |
|
|
|
25 |
|
|
|
3,733 |
|
|
|
剩余国家-欧洲（8个国家） (3) |
|
|
3 |
|
|
|
141 |
|
|
|
- |
|
|
|
78 |
|
|
|
5,566 |
|
|
欧洲小计 |
|
|
5 |
|
|
|
355 |
|
|
|
- |
|
|
|
180 |
|
|
|
15,796 |
|
|
亚洲： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
中国 |
|
* |
|
|
|
10 |
|
|
|
- |
|
|
|
27 |
|
|
|
1,993 |
|
|
|
日本 |
|
|
2 |
|
|
|
275 |
|
|
|
157 |
|
|
|
34 |
|
|
|
6,255 |
|
|
新加坡 |
|
|
1 |
|
|
|
141 |
|
|
|
- |
|
|
|
1 |
|
|
|
141 |
|
|
亚洲小计 |
|
|
3 |
|
|
|
426 |
|
|
|
157 |
|
|
|
62 |
|
|
|
8,389 |
|
|
业务组合共计 (4) |
|
|
359 |
|
|
|
31,496 |
|
|
|
530 |
|
|
|
735 |
|
|
|
66,427 |
|
|
增值物业 (5) |
|
|
3 |
|
|
|
397 |
|
|
|
- |
|
|
|
5 |
|
|
|
565 |
|
|
经营财产共计 |
|
|
362 |
|
|
$ |
31,893 |
|
|
$ |
530 |
|
|
|
740 |
|
|
$ |
66,992 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
以“*”号标注的项目表示小于一百万的金额，四舍五入为零。 |
|
|||||||||||||||||||
19
|
|
|
综合-土地投资 |
|
|
综合-开发组合 |
|
||||||||||||||
|
地理位置 |
|
英亩 |
|
|
估计的建设潜力 (平方英尺) (6) |
|
|
当前投资 |
|
|
竣工后可出租的广场素材 |
|
|
特伊 (7) |
|
|||||
|
美国： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
亚特兰大 |
|
|
203 |
|
|
|
2 |
|
|
$ |
23 |
|
|
* |
|
|
$ |
15 |
|
|
|
巴尔的摩/华盛顿特区 |
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
* |
|
|
|
10 |
|
|
|
宾夕法尼亚州中部和东部 |
|
|
29 |
|
|
* |
|
|
|
8 |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
中央山谷 |
|
|
948 |
|
|
|
19 |
|
|
|
145 |
|
|
|
2 |
|
|
|
148 |
|
|
芝加哥 |
|
|
100 |
|
|
|
2 |
|
|
|
13 |
|
|
|
1 |
|
|
|
72 |
|
|
达拉斯/沃斯堡 |
|
|
8 |
|
|
|
1 |
|
|
|
2 |
|
|
|
1 |
|
|
|
91 |
|
|
休斯敦 |
|
|
177 |
|
|
|
3 |
|
|
|
33 |
|
|
* |
|
|
|
13 |
|
|
|
新泽西州/纽约市 |
|
|
20 |
|
|
* |
|
|
|
11 |
|
|
|
1 |
|
|
|
105 |
|
|
|
旧金山湾区 |
|
|
13 |
|
|
* |
|
|
* |
|
|
|
1 |
|
|
|
200 |
|
||
|
西雅图 |
|
|
9 |
|
|
* |
|
|
|
14 |
|
|
|
1 |
|
|
|
71 |
|
|
|
南佛罗里达州 |
|
|
70 |
|
|
|
1 |
|
|
|
61 |
|
|
* |
|
|
|
48 |
|
|
|
南加州 |
|
|
79 |
|
|
|
1 |
|
|
|
74 |
|
|
|
2 |
|
|
|
232 |
|
|
剩余市场-美国(16个市场) |
|
|
385 |
|
|
|
7 |
|
|
|
100 |
|
|
|
8 |
|
|
|
744 |
|
|
美国小计 |
|
|
2,041 |
|
|
|
36 |
|
|
|
484 |
|
|
|
17 |
|
|
|
1,749 |
|
|
其他美洲： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
巴西 |
|
|
196 |
|
|
|
4 |
|
|
|
20 |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
加拿大 |
|
|
167 |
|
|
|
3 |
|
|
|
88 |
|
|
|
1 |
|
|
|
49 |
|
|
墨西哥 |
|
|
449 |
|
|
|
8 |
|
|
|
83 |
|
|
|
1 |
|
|
|
87 |
|
|
其他美洲小计 |
|
|
812 |
|
|
|
15 |
|
|
|
191 |
|
|
|
2 |
|
|
|
136 |
|
|
欧洲： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
法国 |
|
|
230 |
|
|
|
4 |
|
|
|
28 |
|
|
|
1 |
|
|
|
86 |
|
|
德国 |
|
|
36 |
|
|
|
1 |
|
|
|
20 |
|
|
|
1 |
|
|
|
114 |
|
|
荷兰 |
|
|
10 |
|
|
* |
|
|
|
9 |
|
|
|
2 |
|
|
|
157 |
|
|
|
英国 |
|
|
138 |
|
|
|
2 |
|
|
|
86 |
|
|
|
2 |
|
|
|
354 |
|
|
剩余国家-欧洲（8个国家） |
|
|
1,066 |
|
|
|
22 |
|
|
|
181 |
|
|
|
5 |
|
|
|
355 |
|
|
欧洲小计 |
|
|
1,480 |
|
|
|
29 |
|
|
|
324 |
|
|
|
11 |
|
|
|
1,066 |
|
|
亚洲： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
日本 |
|
|
78 |
|
|
|
4 |
|
|
|
103 |
|
|
|
6 |
|
|
|
1,019 |
|
|
亚洲小计 |
|
|
78 |
|
|
|
4 |
|
|
|
103 |
|
|
|
6 |
|
|
|
1,019 |
|
|
总土地和发展组合 |
|
|
4,411 |
|
|
|
84 |
|
|
$ |
1,102 |
|
|
|
36 |
|
|
$ |
3,970 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
以“*”号标注的项目表示小于一百万的金额，四舍五入为零。 |
|
|||||||||||||||||||
|
(1) |
我们的某些合并物业被抵押为抵押抵押债务和评估债券的担保。就本表而言，由一组财产担保的债务发行的本金余额总额是根据每项财产的投资余额在该财产池中的财产之间分配的。除了这里反映的金额，我们还有3800万美元的产权负担，与一个预先稳定的物业和一个开发中的物业有关，不包括在综合运营物业中。 |
|
(2) |
在美国境内没有剩余的市场占合并经营物业总账面价值的2%以上。 |
|
(3) |
欧洲境内没有一个国家的营业物业的账面总价值超过2%。 |
|
(4) |
包括在我们的综合经营资产中的是我们认为为贡献而持有的资产，并在持有以供出售或出资的资产在综合资产负债表中。我们将这些物业纳入我们的运营组合，因为它们将被贡献给我们的共同投资项目，并保留在我们的运营和维护投资组合中。截至2019年12月31日，我们在房地产上的投资预计将贡献给我们未合并的共同投资项目，总额为6.05亿美元，总面积为800万平方英尺。见合并财务报表附注6第8项。财务报表和补充数据持有以供出售或出资的资产。 |
|
(5) |
增值物业是我们以折扣价收购并相信我们可以在稳定后提供更大回报的物业，或者是我们希望重新用于更高和更好用途的物业。 |
|
(6) |
表示在现有地块上的建筑完工后可供租赁的预计完工平方英尺。 |
|
(7) |
TEI是基于目前的预测，可能会发生变化。如下表所示，我们目前的投资为19亿美元，剩下大约21亿美元的额外需要投资。于2019年12月31日，根据TEI，发展组合中约23%的物业已落成但尚未稳定，而发展组合中约64%的发展中物业预计于2020年12月31日前落成。我们正在开发的其余物业预计将于2021年12月前完工。 |
20
下表汇总了截至2019年12月31日我们对合并房地产的投资(单位：百万)：
|
|
|
折旧前投资 |
|
|
|
经营性财产，不包括为出售或分担而持有的资产 |
|
$ |
31,288 |
|
|
开发组合，包括土地成本 |
|
|
1,868 |
|
|
土地 |
|
|
1,102 |
|
|
其他房地产投资(1) |
|
|
966 |
|
|
合并后的房地产资产总额 |
|
$ |
35,224 |
|
|
(1) |
其他房地产投资包括：(I)非物流房地产；(Ii)出租给第三方的地块；(Iii)我们的公司总部；(Iv)与未来开发项目相关的成本，包括购买土地的选择权；(V)与潜在收购相关的保证金；以及(Vi)与我们代表他人开发的项目相关的基础设施成本。 |
租赁期
我们一般按长期基准租赁物业（于二零一九年开始的租赁平均年期为66个月）。下表概述于二零一九年十二月三十一日已订立租赁的综合经营组合的租赁收益（美元及平方英尺，单位为百万美元）：
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
纳 |
|
|||||||||
|
|
|
租约数目 |
|
|
占用平方英尺 |
|
|
美元 |
|
|
占总数的百分比 |
|
|
每平方英尺美元 (1) |
|
|||||
|
2020 |
|
|
635 |
|
|
|
36 |
|
|
$ |
210 |
|
|
|
10.0 |
% |
|
$ |
5.83 |
|
|
2021 |
|
|
800 |
|
|
|
54 |
|
|
|
299 |
|
|
|
14.2 |
% |
|
|
5.54 |
|
|
2022 |
|
|
749 |
|
|
|
56 |
|
|
|
321 |
|
|
|
15.3 |
% |
|
|
5.73 |
|
|
2023 |
|
|
618 |
|
|
|
46 |
|
|
|
276 |
|
|
|
13.1 |
% |
|
|
6.00 |
|
|
2024 |
|
|
609 |
|
|
|
47 |
|
|
|
298 |
|
|
|
14.2 |
% |
|
|
6.34 |
|
|
2025 |
|
|
219 |
|
|
|
24 |
|
|
|
154 |
|
|
|
7.3 |
% |
|
|
6.42 |
|
|
2026 |
|
|
120 |
|
|
|
19 |
|
|
|
118 |
|
|
|
5.6 |
% |
|
|
6.21 |
|
|
2027 |
|
|
95 |
|
|
|
13 |
|
|
|
80 |
|
|
|
3.8 |
% |
|
|
6.15 |
|
|
2028 |
|
|
70 |
|
|
|
12 |
|
|
|
82 |
|
|
|
3.9 |
% |
|
|
6.83 |
|
|
2029 |
|
|
89 |
|
|
|
17 |
|
|
|
119 |
|
|
|
5.7 |
% |
|
|
7.00 |
|
|
此后 |
|
|
62 |
|
|
|
19 |
|
|
|
144 |
|
|
|
6.9 |
% |
|
|
7.58 |
|
|
|
|
|
4,066 |
|
|
|
343 |
|
|
$ |
2,101 |
|
|
|
100.0 |
% |
|
$ |
6.13 |
|
|
逐月 |
|
|
69 |
|
|
|
3 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
合并总数 |
|
|
4,135 |
|
|
|
346 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
(1) |
每平方英尺美元的计算方法是净收入除以租赁占用的平方英尺。 |
21
共同投资企业
我们的运营及维护组合包括持有房地产投资（主要是我们亦管理的物流设施）的合并及未合并共同投资企业。我们的未合并共同投资企业按权益法入账。未合并企业的金额按企业财务报表中的金额的100%反映，按公认会计原则计算，而非我们的比例份额。下表概述我们于二零一九年十二月三十一日的合并及未合并共同投资企业（以百万计）：
|
|
|
运营属性 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||
|
|
|
平方英尺 |
|
|
毛收入 账面价值 |
|
|
投资 土地 |
|
|
开发组合-TEI |
|
||||
|
联合共同投资合资企业 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
美国： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Prologis美国物流合资企业(USLV) |
|
|
65 |
|
|
$ |
6,142 |
|
|
$ |
12 |
|
|
$ |
76 |
|
|
总计 |
|
|
65 |
|
|
$ |
6,142 |
|
|
$ |
12 |
|
|
$ |
76 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
未合并的共同投资风险企业 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
美国： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Prologis以美国物流基金(USLF)为目标 |
|
|
99 |
|
|
$ |
8,920 |
|
|
$ |
- |
|
|
$ |
- |
|
|
其他美洲： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
FIBRA前言 |
|
|
35 |
|
|
|
2,102 |
|
|
|
6 |
|
|
|
6 |
|
|
Prologis巴西物流合资企业(“PBLV”)和其他合资企业 中国投资了新的合资企业。 |
|
|
10 |
|
|
|
627 |
|
|
|
116 |
|
|
|
64 |
|
|
其他美洲小计 |
|
|
45 |
|
|
|
2,729 |
|
|
|
122 |
|
|
|
70 |
|
|
欧洲： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Prologis欧洲物流基金(“PERF”) |
|
|
120 |
|
|
|
10,838 |
|
|
|
6 |
|
|
|
44 |
|
|
Prologis欧洲物流合作伙伴Sàrl（"PELP"） |
|
|
52 |
|
|
|
3,972 |
|
|
|
23 |
|
|
|
33 |
|
|
Prologis UK Logistics Venture（"UKLV"） |
|
|
4 |
|
|
|
677 |
|
|
|
102 |
|
|
|
122 |
|
|
欧洲小计 |
|
|
176 |
|
|
|
15,487 |
|
|
|
131 |
|
|
|
199 |
|
|
亚洲： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
日本房地产投资信托基金(“NPR”) |
|
|
32 |
|
|
|
5,980 |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
普洛斯中国核心物流基金（“PCCLF”） (1) |
|
|
21 |
|
|
|
1,741 |
|
|
|
- |
|
|
|
8 |
|
|
普洛斯中国物流创业公司 (1) |
|
|
5 |
|
|
|
242 |
|
|
|
30 |
|
|
|
1,223 |
|
|
亚洲小计 |
|
|
58 |
|
|
|
7,963 |
|
|
|
30 |
|
|
|
1,231 |
|
|
总计 |
|
|
378 |
|
|
$ |
35,099 |
|
|
$ |
283 |
|
|
$ |
1,500 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
(1) |
2019年12月，我们与八名合伙人成立了PCCLF，这是一家在中国投资物业的非合并共同投资企业。当时，我们及我们于Prologis China Logistics Venture I，LP的现有合伙人就现有资产组合（包括79项物业，合共2，200万平方呎）的贡献而获得PCCLF的股权。七名新合伙人出资现金，用以赎回现有合伙人于PCCLF的部分投资。我们于出资后维持该等资产的所有权百分比，因此并无确认收益。 |
有关我们未合并和合并的共同投资项目的更多信息，请参阅合并财务报表附注5和附注11项目8.财务报表和补充数据。
第三项：法律诉讼
我们及我们的共同投资企业不时参与日常业务过程中产生的各种法律诉讼。
关于Liberty交易，已提出六项诉讼，要求赔偿和/或撤销等。任何诉讼的不利决定都可能对我们的财务业绩造成不利影响。见第8项合并财务报表附注20。财务报表和补充数据以了解自由交易的更多信息。
吾等认为，最终处置吾等目前所参与之任何额外事项不会对吾等之业务、财务状况或经营业绩造成重大不利影响。
项目4.矿山安全披露
不适用。
22
第II部
项目5.注册人普通股市场、相关股东事项及发行人购买权益证券
市场信息和持有者
我们的普通股在纽约证券交易所上市，代码为"PLD"。
股票表现图表
以下折线图比较了Prologis，Inc.的变化。从2014年12月31日到2019年12月31日，从标准普尔500股票指数和金融时报和证券交易所NAREIT股票REITs指数的累计总回报。该图假设在2014年12月31日对我们的普通股和每个指数的初始投资为100美元，并按照SEC的要求，对所有股息进行再投资。图中所示的回报率不一定反映未来的业绩。
本图表和附文不是“征集材料”，不被视为已在美国证券交易委员会备案，也不会以引用的方式纳入公司根据1933年证券法(修订本)或1934年证券法(修订本)提交的任何文件，无论是在本文件日期之前或之后作出的，也不考虑任何此类文件中的一般合并语言。
优先股股息
于2019年及2018年12月31日，我们拥有140万股Q系列优先股，清盘优先股为每股50美元，可于2026年11月13日或之后赎回。截至二零一九年及二零一八年十二月三十一日止年度，应付股息每股4. 27元。
有关股息的更多资料，请参阅第8项合并财务报表附注9。财务报表和补充数据。
出售未登记财产
于二零一九年，我们发行了120万股Prologis，Inc.普通股。有关Prologis，L.P.的普通股的赎回。普通股股份是根据1933年证券法第4（a）（2）条所规定的注册要求豁免而发行的。
23
根据股权补偿计划获授权发行的证券
有关根据股权补偿计划授权发行的证券的资料，请参阅第8项综合财务报表附注9及12。财务报表和补充数据。
其他股东事项
普通股计划
有关我们股权薪酬计划的更多信息将在我们的2020年委托书或在表格10—K/A中提交的修订中提供。
第6项：精选财务数据
下表概述了Prologis，Inc.的历史财务状况和经营业绩相关的选定财务数据。及Prologis，L.P.（以百万计，每股及单位金额除外）：
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2017 |
|
|
2016 |
|
|
2015 |
|
|||||
|
运营数据： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
总收入 |
$ |
3,331 |
|
|
$ |
2,804 |
|
|
$ |
2,618 |
|
|
$ |
2,533 |
|
|
$ |
2,197 |
|
|
处置开发财产和土地的收益，净额 |
$ |
468 |
|
|
$ |
470 |
|
|
$ |
328 |
|
|
$ |
334 |
|
|
$ |
258 |
|
|
房地产投资的其他处置收益，净额 |
$ |
390 |
|
|
$ |
371 |
|
|
$ |
855 |
|
|
$ |
423 |
|
|
$ |
501 |
|
|
合并净收益 |
$ |
1,702 |
|
|
$ |
1,823 |
|
|
$ |
1,761 |
|
|
$ |
1,293 |
|
|
$ |
926 |
|
|
每股净收益/归属于普通股股东的单位 基金单位持有人—基本 |
$ |
2.48 |
|
|
$ |
2.90 |
|
|
$ |
3.10 |
|
|
$ |
2.29 |
|
|
$ |
1.66 |
|
|
每股净收益/归属于普通股股东的单位 基金单位持有人—稀释 |
$ |
2.46 |
|
|
$ |
2.87 |
|
|
$ |
3.06 |
|
|
$ |
2.27 |
|
|
$ |
1.64 |
|
|
每股普通股股息和每股普通股分派 |
$ |
2.12 |
|
|
$ |
1.92 |
|
|
$ |
1.76 |
|
|
$ |
1.68 |
|
|
$ |
1.52 |
|
|
综合资产负债表数据： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
总资产 |
$ |
40,032 |
|
|
$ |
38,418 |
|
|
$ |
29,481 |
|
|
$ |
30,250 |
|
|
$ |
31,395 |
|
|
债务总额 |
$ |
11,906 |
|
|
$ |
11,090 |
|
|
$ |
9,413 |
|
|
$ |
10,608 |
|
|
$ |
11,627 |
|
|
归属于普通股股东/基金单位持有人的FFO (1): |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
净利润与FFO对账： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
普通股股东应占净收益 |
$ |
1,567 |
|
|
$ |
1,643 |
|
|
$ |
1,642 |
|
|
$ |
1,203 |
|
|
$ |
863 |
|
|
NAREIT界定调整共计 |
|
950 |
|
|
|
707 |
|
|
|
101 |
|
|
|
534 |
|
|
|
461 |
|
|
我们修改的调整总数 |
|
74 |
|
|
|
(118 |
) |
|
|
52 |
|
|
|
(35 |
) |
|
|
(15 |
) |
|
FFO，经普罗吉斯修改后归属于普通股股东/ 基金单位 (1) |
$ |
2,591 |
|
|
$ |
2,232 |
|
|
$ |
1,795 |
|
|
$ |
1,702 |
|
|
$ |
1,309 |
|
|
核心界定调整共计 |
|
(427 |
) |
|
|
(444 |
) |
|
|
(244 |
) |
|
|
(302 |
) |
|
|
(128 |
) |
|
归属于普通股股东/基金单位持有人的核心FFO (1) |
$ |
2,164 |
|
|
$ |
1,788 |
|
|
$ |
1,551 |
|
|
$ |
1,400 |
|
|
$ |
1,181 |
|
|
(1) |
FFO；FFO，经Prologis修改；和核心FFO归属于普通股股东/单位持有人是非公认会计原则的措施。见项目7。管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析，用于我们的FFO措施的定义和净利润的完整对账。 |
项目7.管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析
以下讨论应结合项目8所列的合并财务报表一并阅读。本报告的财务报表和补充数据以及项目1A所述事项。危险因素
下文呈列有关二零一九年财务状况及经营业绩与二零一八年比较的讨论。有关2017年的资料仅包含在图表中，以显示我们经营业绩的年同比趋势。我们2017年的财务状况以及2017年及2018年的经营业绩与2017年的比较见第7项。管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析，通过引用纳入本公司的年度报告， 表格10-K截至2018年12月31日的财年，于2019年2月13日向SEC提交，可在SEC网站www.example.com和我们的投资者关系网站www.ir.prologis.com上查阅。
24
管理层概述
2019年纪要
在截至2019年12月31日的一年中，我们的运营与维护投资组合的运营基本面依然强劲。我们的入住率从2018年12月31日的97.5%下降到2019年12月31日的96.5%，这是因为我们专注于租金增长，2019年我们的运营和维护投资组合的加权平均净有效租金变化为23.7%。
2019年，我们完成了合并财务报表附注所述的以下重要活动：
|
• |
今年1月，我们与一名合伙人成立了PBLV，这是一家巴西未合并的共同投资企业。我们向PBLV贡献了最初的房地产投资组合，包括14个运营物业，总计700万平方英尺和371英亩土地。我们总共获得了6.2亿美元的收益，包括现金和单位，这相当于20%的股权。 |
|
• |
不包括对PBLV的贡献，我们产生了24亿美元的净收益，实现了7.19亿美元的净收益，主要来自对我们在欧洲、日本和美国的未合并共同投资项目的房地产贡献。 |
|
• |
今年2月，我们赎回了我们在一家欧洲未合并的共同投资企业中的一部分投资，获得了2.78亿欧元(3.13亿美元)的收益。 |
|
• |
去年12月，我们成立了盈科拓展基金，这是一家未合并的联合投资公司，投资于中国的房地产，有八个合伙人。当时，我们和我们在Prologis中国物流合资公司的现有合作伙伴获得了盈科拓展基金的股权，因为该公司现有的资产组合由79个物业组成，总面积达2,200万平方英尺。这七个新合伙人贡献了现金，用于赎回我们现有合伙人在PCCLF的部分投资。在出资后，我们维持了我们在这些资产中的所有权百分比，因此没有确认收益。 |
|
• |
我们的促销收入总计1.81亿美元(扣除相关费用后净额1.21亿美元)，其中1.66亿美元记录在战略资本收入，主要来自PERF，1500万美元记录在归属于非控制性权益的净收益。 |
|
• |
我们完成了以下融资活动，导致我们的债务到期日延长至7.8年，并将我们的有效利率降至2.2%，两者均在2019年12月31日的加权平均基础上。 |
|
|
• |
今年1月，我们将全球高级信贷安排上调至35亿美元，将于2023年1月到期。 |
|
|
• |
今年1月，我们还签订了两笔无担保日元定期贷款，总额为人民币150亿元(1.37亿美元)，利息为日元LIBOR加0.5%至0.6%，分别于2028年1月和2030年1月到期。 |
|
|
• |
今年3月，我们签订了一项无担保日元定期贷款协议(“2019年3月日元定期贷款”)，根据该协议，我们可以提取总额不超过人民币850亿元(于2019年12月31日为7.83亿美元)的日元。2019年3月的日元定期贷款以日元LIBOR加0.4%的利率计息，2026年3月到期。我们用所得资金偿还了2016年日元定期贷款的大部分未偿还余额人民币1000亿元(合8.97亿美元)。 |
|
|
• |
今年3月，我们还完成了100亿元人民币(合9100万美元)的优先票据的私募，利率为1.2%，将于2039年3月到期。 |
|
|
• |
今年9月，我们发行了三个系列的优先票据，总金额为18亿欧元(20亿美元)，加权平均固定利率为0.7%，2027年9月至2049年到期。我们用所得资金偿还了6亿欧元(6.56亿美元)的优先票据，利率为1.4%，于2020年10月到期，并支付了4.99亿美元的多货币定期贷款。 |
|
|
• |
截至2019年12月31日，我们的信贷安排下有37亿美元的可用借款能力，总流动性为48亿美元，包括无限制的现金余额。 |
年终后，我们在2020年完成了以下交易：
|
• |
1月3日研发，我们赎回了4亿欧元（合4.46亿美元）的优先票据，浮动利率为， Euribor加上百分之零点三。 |
|
• |
1月8日这是我们的两家美国联合投资企业以约40亿美元收购了IPT的全资房地产资产（我们的投资约为16亿美元）。见附注5和11 请参阅我们的合并财务报表以了解有关此交易的更多信息。 |
|
• |
on February 4这是我们通过发行股权和承担债务，以约130亿美元完成了Liberty交易。有关此交易的更多信息，请参阅我们的综合财务报表附注20。 |
25
行动的结果
我们根据房地产运营和战略资本两个经营分部的NOI评估我们的业务运营。按部门划分的NOI是一种非GAAP绩效衡量标准，使用直接来自我们财务报表的收入和支出计算。我们认为按分部划分的NOI是衡量我们表现的适当补充措施，因为它有助于管理层和投资者了解我们的经营业绩。
以下是我们按部门划分的NOI对账， 营业收入合并财务报表（百万）。每个分部的NOI与以下各自分部讨论中的合并财务报表中的一个项目进行对账。
|
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
||
|
房地产运营—NOI |
|
$ |
2,091 |
|
|
$ |
1,784 |
|
|
战略资本—NOI |
|
|
307 |
|
|
|
249 |
|
|
一般和行政费用 |
|
|
(266 |
) |
|
|
(239 |
) |
|
折旧及摊销费用 |
|
|
(1,140 |
) |
|
|
(947 |
) |
|
扣除房地产交易收益前的营业收入，净额 |
|
|
992 |
|
|
|
847 |
|
|
处置开发财产和土地的收益，净额 |
|
|
468 |
|
|
|
470 |
|
|
房地产投资的其他处置收益，净额 |
|
|
390 |
|
|
|
371 |
|
|
营业收入 |
|
$ |
1,850 |
|
|
$ |
1,688 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
见合并财务报表附注17，以了解有关各业务部门的更多信息以及各业务部门的NOI与营业收入和所得税前收入。
不动产业务
此经营分部主要包括自综合物业确认的租金收入及租金开支。我们将物业管理和租赁职能的成本分配至房地产运营部门， 租金费用和战略资本部分， 战略资本支出根据相关文件夹的面积我们经营所在市场的经营基本面持续强劲，导致租金增加，占用率居高不下。此外，该分部受我们的开发、收购和处置活动的影响。
以下是直接来自综合财务报表的房地产业务收入、支出和NOI（单位：百万）的组成部分。
|
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
||
|
租金收入(1) |
|
$ |
2,832 |
|
|
$ |
2,389 |
|
|
开发管理和其他收入 |
|
|
6 |
|
|
|
9 |
|
|
租金费用 |
|
|
(734 |
) |
|
|
(601 |
) |
|
其他费用 |
|
|
(13 |
) |
|
|
(13 |
) |
|
房地产运营—NOI |
|
$ |
2,091 |
|
|
$ |
1,784 |
|
|
(1) |
诚如综合财务报表附注2所披露，根据新租赁准则，吾等采纳可行权宜方法，将租金收入和租金回收作为单一组成部分， 租金收入在我们的综合损益表中。 |
二零一九年房地产营运NOI较二零一八年的变动受以下项目（百万美元）影响：
|
(1) |
二零一九年的收购活动较二零一八年有所增加，主要由于收购DCT Industrial Trust Inc.。以及DCT Industrial Operating Partnership LP（统称“DCT”），于2018年8月22日以85亿美元完成（“DCT交易”）。 |
26
|
(2) |
于两个年度，我们的租金率均呈正增长。租金增长（或租金变动）是指现有租约转租至更高租金及现有租约合约租金增加的组合。倘租赁的合约租金增加由租赁开始时未知的指标（例如消费物价指数或类似指标）驱动，则租金增加不包括在租金水平内，因此影响我们确认的租金收入。我们的净入住率变动由二零一八年的29. 4%上升至二零一九年的32. 8%，惟同期平均入住率下降0. 6%而轻微减少。有关合并经营组合的租期及入住率的主要指标，请参阅下文。 |
|
(3) |
我们通过比较2018年1月1日或之后至2019年12月31日完成的开发项目池产生的NOI变化，计算开发项目完成期与期间的NOI变化。 |
|
(4) |
其他活动于二零一九年的NOI较二零一八年减少，主要由于与租赁活动有关的内部成本2，500万美元，部分因二零一九年不可收回开支减少及外币汇率变动而减少。自二零一九年起，自采纳新租赁会计准则后，我们不再将与租赁活动有关的内部成本资本化。 |
以下是我们综合经营组合的主要经营指标。
|
(1) |
2018年8月，我们完成DCT交易并收购了一个 物流房地产资产组合总面积达6800万平方英尺。 |
|
(2) |
对于初始租期为一年或以上的租赁，计算已开始租赁的合并平方英尺和加权平均实际租金变动净额。 |
发展活动
下表汇总了综合发展活动(以百万美元和平方英尺为单位)：
|
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
||
|
开始： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
本报告所述期间新的发展项目数目 |
|
|
74 |
|
|
|
67 |
|
|
平方英尺 |
|
|
25 |
|
|
|
26 |
|
|
特伊 |
|
$ |
2,741 |
|
|
$ |
2,408 |
|
|
基于TEI的构建到套装的百分比 |
|
|
44.0 |
% |
|
|
40.8 |
% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
稳定化： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
本报告所述期间发展项目数目稳定 |
|
|
72 |
|
|
|
60 |
|
|
平方英尺 |
|
|
26 |
|
|
|
21 |
|
|
特伊 |
|
$ |
2,422 |
|
|
$ |
1,824 |
|
|
加权平均稳定收益率(1) |
|
|
6.3 |
% |
|
|
6.5 |
% |
|
竣工时的估计价值 |
|
$ |
3,313 |
|
|
$ |
2,459 |
|
|
估计加权平均差值 |
|
|
36.8 |
% |
|
|
34.8 |
% |
|
(1) |
假设稳定占有率除以TEI，我们将加权平均稳定收益率计算为估计的NOI。 |
于2019年12月31日，我们的综合发展项目组合（包括发展中物业及预稳定物业）已出租50. 0%，预计于2021年12月前完成。有关我们截至2019年12月31日的开发组合的更多信息，请参见项目2。特性.
27
资本支出
我们将翻新及改善营运物业所产生的成本资本化，作为投资基准的一部分或其他资产。下图概述我们每年的总资本开支（不包括开发成本）及综合经营物业平均每平方英尺的物业装修：
|
(1) |
于二零一九年，资本开支总额增加，主要由于投资组合扩大，以及以较高租金及较长租期出租营运物业所致。 |
战略资本
此经营分部包括来自资产及物业管理之收益、其他服务费用及自未合并实体赚取之推广收益。与策略资本分部相关的收益因收购及出售组合规模、物业公平值及其他交易活动（包括外币汇率及促销时间）变动而波动。该等收益乃扣除与资产有关的直接成本及该等企业所拥有物业的物业管理开支。我们将物业管理和租赁职能的成本分配至战略资本部门， 战略资本支出以及房地产运营部门， 租金费用根据相关文件夹的面积
以下是直接来自综合财务报表的战略资本收入、支出和NOI的组成部分（单位：百万）：
|
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
||
|
战略资本收入 |
|
$ |
492 |
|
|
$ |
406 |
|
|
战略资本支出 |
|
|
(185 |
) |
|
|
(157 |
) |
|
战略资本—NOI |
|
$ |
307 |
|
|
$ |
249 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
以下是我们的战略资本收入、支出和NOI（单位：百万）的更多详细信息：
|
|
|
美国(1) |
其他美洲 |
欧洲 |
亚洲 |
总计 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
||||||||||
|
战略资本收入（美元） |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
经常性费用 (2) |
|
|
75 |
|
|
|
65 |
|
|
|
31 |
|
|
|
23 |
|
|
|
106 |
|
|
|
95 |
|
|
|
56 |
|
|
|
48 |
|
|
|
268 |
|
|
|
231 |
|
|
|
的交易费用 (3) |
|
|
11 |
|
|
|
9 |
|
|
|
5 |
|
|
|
3 |
|
|
|
17 |
|
|
|
23 |
|
|
|
25 |
|
|
|
22 |
|
|
|
58 |
|
|
|
57 |
|
|
|
促进收入 (4) |
|
|
- |
|
|
|
1 |
|
|
|
5 |
|
|
|
6 |
|
|
|
161 |
|
|
|
57 |
|
|
|
- |
|
|
|
54 |
|
|
|
166 |
|
|
|
118 |
|
|
|
战略资本收入总额（美元） |
|
|
86 |
|
|
|
75 |
|
|
|
41 |
|
|
|
32 |
|
|
|
284 |
|
|
|
175 |
|
|
|
81 |
|
|
|
124 |
|
|
|
492 |
|
|
|
406 |
|
|
|
战略资本支出（美元） |
|
|
(97 |
) |
|
|
(70 |
) |
|
|
(14 |
) |
|
|
(12 |
) |
|
|
(38 |
) |
|
|
(39 |
) |
|
|
(36 |
) |
|
|
(36 |
) |
|
|
(185 |
) |
|
|
(157 |
) |
|
|
战略资本—NOI（$） |
|
|
(11 |
) |
|
|
5 |
|
|
|
27 |
|
|
|
20 |
|
|
|
246 |
|
|
|
136 |
|
|
|
45 |
|
|
|
88 |
|
|
|
307 |
|
|
|
249 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
(1) |
美国开支包括薪酬、人事成本和PPP奖励，这些雇员在美国工作，但也支持其他地区。 |
|
(2) |
经常性费用包括资产及物业管理费。 |
|
(3) |
转让费包括租赁佣金、收购、开发及其他费用。 |
|
(4) |
我们通常直接从共同投资的第三方投资者赚取推广收入，偶尔也从合资企业赚取推广收入。促销通常基于三年期间的累积回报。在任何一种结构下，当促销活动被赚取时，我们承认第三方投资者在促销活动中的份额。根据公私营伙伴关系的条款，我们赚取的约40%的晋升将以现金和股票奖励的组合形式支付给我们的员工，并通过以下方式支销： 战略资本支出， 作为既得利益者。 |
28
根据于十二月三十一日的历史成本（美元及平方英尺，单位为百万美元），透过我们的未合并共同投资企业持有以下房地产投资：
|
|
|
美国 |
其他美洲 |
欧洲 |
亚洲 |
总计 |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2019 (1) |
|
|
2018 |
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2019 (2) |
|
|
2018 |
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
||||||||||
|
风险投资 |
|
|
1 |
|
|
|
1 |
|
|
|
2 |
|
|
|
2 |
|
|
|
3 |
|
|
|
3 |
|
|
|
3 |
|
|
|
2 |
|
|
|
9 |
|
|
|
8 |
|
|
运营特性 |
|
|
605 |
|
|
|
566 |
|
|
|
214 |
|
|
|
209 |
|
|
|
731 |
|
|
|
669 |
|
|
|
144 |
|
|
|
125 |
|
|
|
1,694 |
|
|
|
1,569 |
|
|
平方英尺 |
|
|
99 |
|
|
|
91 |
|
|
|
44 |
|
|
|
39 |
|
|
|
176 |
|
|
|
159 |
|
|
|
59 |
|
|
|
51 |
|
|
|
378 |
|
|
|
340 |
|
|
总资产(美元) |
|
|
8,408 |
|
|
|
7,303 |
|
|
|
2,707 |
|
|
|
2,137 |
|
|
|
14,677 |
|
|
|
13,028 |
|
|
|
8,758 |
|
|
|
7,089 |
|
|
|
34,550 |
|
|
|
29,557 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
(1) |
在本表格中，PBLV和我们的其他巴西合资企业被合并为一家合资企业。 |
|
(2) |
12月，我们与八名合伙人成立了PCCLF，这是一家非合并共同投资企业，在中国投资物业。当时，我们及我们在普洛斯中国物流风险投资有限公司的现有合作伙伴向PCCLF提供现有资产组合。 |
有关我们未合并共同投资企业的额外资料，请参阅综合财务报表附注5。
G&A费用
2019年及2018年的G & A开支分别为2.66亿美元及2.39亿美元。二零一九年的G & A开支较二零一八年有所增加，主要是由于本集团股价上升导致补偿开支增加所致。
我们资本化若干与我们的开发活动直接相关的内部成本，包括薪金及相关开支。我们之前将与内部租赁活动相关的G & A资本化，然而，从2019年1月1日开始，这些成本被列为支出并记录为： 租金费用在综合损益表中。
下表概述了资本化的G & A金额（百万美元）：
|
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
||
|
建筑和土地开发活动 |
|
$ |
68 |
|
|
$ |
63 |
|
|
租赁活动 |
|
|
- |
|
|
|
21 |
|
|
进行建筑物改善和其他 |
|
|
20 |
|
|
|
16 |
|
|
资本化一般事务和行政费用共计 |
|
$ |
88 |
|
|
$ |
100 |
|
|
资本化薪金和相关费用占薪金和相关费用总额的百分比 |
|
|
19.5 |
% |
|
|
24.5 |
% |
折旧及摊销费用
2019年及2018年的折旧及摊销费用分别为11亿美元及9.47亿美元。
下表概述二零一九年折旧及摊销开支与二零一八年相比的主要变动（百万美元）：
|
(1) |
收购物业主要包括DCT交易，我们于二零一八年第三季度透过该交易收购营运物业及相关无形资产。有关DCT交易的更多资料，请参阅综合财务报表附注3。 |
29
房地产交易净收益
下表概述我们 处置发展物业及土地的收益净额和其他处置房地产投资收益净额截至十二月三十一日止年度，包括销售非开发物业（主要为营运物业）及其他房地产交易（以百万计）：
|
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
||
|
处置开发财产和土地的收益，净额 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
对未合并实体的缴款 |
|
$ |
403 |
|
|
$ |
423 |
|
|
对第三方的处置 |
|
|
65 |
|
|
|
47 |
|
|
处置发展物业和土地收益总额，净额 |
|
$ |
468 |
|
|
$ |
470 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
房地产投资的其他处置收益，净额 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
对未合并实体的缴款 |
|
$ |
98 |
|
|
$ |
36 |
|
|
对第三方的处置 |
|
|
157 |
|
|
|
335 |
|
|
捐款和处置收益共计，净额 |
|
$ |
255 |
|
|
$ |
371 |
|
|
部分赎回未合并共同投资企业投资的收益 |
|
|
135 |
|
|
|
- |
|
|
其他处置房地产投资收益共计，净额 |
|
$ |
390 |
|
|
$ |
371 |
|
我们将该等交易所得款项主要用于两个期间的资本投资。有关该等交易的进一步资料，请参阅综合财务报表附注4。
我们的自有和管理(“O&M”)运营组合
我们管理我们的业务，并以运营及维护为基准检讨我们的营运基本面，当中包括我们全资拥有或我们其中一家共同投资企业拥有的物业。我们相信，以这种方式审查基本面可让管理层了解对财务报表的整体影响，因为这将影响房地产运营和战略资本分部，以及我们根据所有权从未合并共同投资企业确认的净利润。就公认会计原则而言，吾等并不控制未合并共同投资企业，且该等企业经营资料的呈列并不代表法律申索。
我们的运营及维护业务组合不包括我们的发展组合、增值物业、非工业物业或持作出售予第三方的物业，于十二月三十一日如下（平方英尺，单位：百万平方英尺）：
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
||||||||||||||||||
|
|
物业数量 |
|
|
正方形 脚 |
|
|
占用百分比 |
|
|
物业数量 |
|
|
正方形 脚 |
|
|
占用百分比 |
|
||||||
|
已整合 |
|
1,882 |
|
|
|
359 |
|
|
|
96.1 |
% |
|
|
1,835 |
|
|
|
348 |
|
|
|
97.2 |
% |
|
未整合 |
|
1,676 |
|
|
|
376 |
|
|
|
96.8 |
% |
|
|
1,561 |
|
|
|
339 |
|
|
|
97.8 |
% |
|
总计 |
|
3,558 |
|
|
|
735 |
|
|
|
96.5 |
% |
|
|
3,396 |
|
|
|
687 |
|
|
|
97.5 |
% |
以下是概述我们运营及维护业务组合租赁活动的主要运营指标。
|
(1) |
初步租期为一年或以上之租赁计算已开始之租赁平方英尺及加权平均实际租金变动净额。我们每年保留超过70%的客户（按已开始租赁的总平方英尺计算）。 |
|
(2) |
营业额成本定义为租赁佣金及租户装修，并指就超过一年之租赁开始而产生之责任。2019年和2018年，每平方英尺的周转成本 |
30
|
但是，由于长期，以及更高的租金在已开始的租赁中，成本占租赁价值的百分比较低。 |
同店分析
我们相同的门店指标是非GAAP财务指标，通常用于房地产行业，并期望从金融界，无论是净有效还是现金基础。我们使用“同店”分析评估我们拥有及管理的经营物业的表现，因为该分析中的物业数量在不同时期内一致，这让我们和投资者能够分析我们的持续业务运营。我们就物业NOI厘定相同的店铺指标，乃根据我们的拥有权权益，就合并及未合并物业而言，同一店铺人口中适用物业的租金收入减租金开支计算，详情如下。
我们将截至2019年12月31日止三个月的相同店铺数量定义为运营及维护经营组合中的物业，包括综合物业及非综合共同投资企业于2018年1月1日拥有的物业的物业NOI，以及于2018年及2019年同一三个月期间拥有的物业。我们相信，综合投资组合的物业NOI驱动因素与我们投资的企业所拥有的物业大致相同，因此，我们根据Prologis于物业的所有权评估运营及维护组合的相同店铺指标（“Prologis股份”）。同一店铺数量不包括持作出售予第三方之物业，以及于期初（二零一八年一月一日）未稳定之发展物业及期内收购或出售予第三方之物业。为得出期间经营表现的适当衡量标准，我们通过使用报告的期末汇率将两个期间的当地货币换算为美元，消除外币汇率变动的影响。
作为非GAAP财务指标，相同的商店指标作为分析工具有一定的局限性，可能因房地产公司而异。因此，我们提供了一个调和， 租金收入较少租金费用(“物业NOI”)(从我们根据美国公认会计原则编制的综合财务报表)到我们相同的商店物业NOI衡量标准。
我们每季度评估同一店铺组合的业绩。以下为二零一九年及二零一八年各季度之综合租金收入、租金开支及物业NOI与全年之对账（诚如综合收益表及综合财务报表附注19所载），以及截至十二月三十一日止三个月之同店组合分析中各自金额（百万美元）：
|
|
|
截至三个月 |
|
|
|
|
|
|||||||||||||
|
|
|
3月31日， |
|
|
6月30日， |
|
|
9月30日， |
|
|
十二月三十一日， |
|
|
全年 |
|
|||||
|
2019 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
租金收入 |
|
$ |
697 |
|
|
$ |
701 |
|
|
$ |
711 |
|
|
$ |
723 |
|
|
$ |
2,832 |
|
|
租金费用 |
|
|
(188 |
) |
|
|
(181 |
) |
|
|
(181 |
) |
|
|
(184 |
) |
|
|
(734 |
) |
|
物业NOI |
|
$ |
509 |
|
|
$ |
520 |
|
|
$ |
530 |
|
|
$ |
539 |
|
|
$ |
2,098 |
|
|
2018 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
租金收入 |
|
$ |
556 |
|
|
$ |
545 |
|
|
$ |
609 |
|
|
$ |
679 |
|
|
$ |
2,389 |
|
|
租金费用 |
|
|
(143 |
) |
|
|
(133 |
) |
|
|
(147 |
) |
|
|
(178 |
) |
|
|
(601 |
) |
|
物业NOI |
|
$ |
413 |
|
|
$ |
412 |
|
|
$ |
462 |
|
|
$ |
501 |
|
|
$ |
1,788 |
|
31
|
|
截至三个月 十二月三十一日， |
|
|
|
|
|
|||||
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
更改百分比 |
|
|||
|
合并物业NOI与同一门店物业NOI措施的对账： |
|
||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
租金收入 |
$ |
723 |
|
|
$ |
679 |
|
|
|
|
|
|
租金费用 |
|
(184 |
) |
|
|
(178 |
) |
|
|
|
|
|
合并物业噪音 |
$ |
539 |
|
|
$ |
501 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
调整以获得相同的商店结果： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
物业NOI来自不包括在同一商店投资组合中的合并物业和 其他调整 (1)(2) |
|
(157 |
) |
|
|
(128 |
) |
|
|
|
|
|
来自未合并共同投资企业的物业NOI包括在同一店铺 投资组合 (1)(2) |
|
452 |
|
|
|
434 |
|
|
|
|
|
|
第三方从同一商店组合中包括的物业中获得的物业NOI份额(1)(2) |
|
(364 |
) |
|
|
(355 |
) |
|
|
|
|
|
同一门店物业序号份额NOI-Net生效 (2) |
$ |
470 |
|
|
$ |
452 |
|
|
|
4.0 |
% |
|
综合物业直线租金和公允价值租赁调整 在同一家商店的产品组合中包括了这些产品(3) |
|
(3 |
) |
|
|
(5 |
) |
|
|
|
|
|
非合并合营企业直线租金和公允价值租赁 **包括在同一家门店投资组合中的调整 (3) |
|
(5 |
) |
|
|
(5 |
) |
|
|
|
|
|
第三方在直线租金和公允价值租赁调整中的份额包括 他们在同一家商店的投资组合中 (2)(3) |
|
4 |
|
|
|
4 |
|
|
|
|
|
|
同一门店物业的序幕份额-现金 (2)(3) |
$ |
466 |
|
|
$ |
446 |
|
|
|
4.6 |
% |
|
|
(1) |
我们不包括为出售给第三方而持有的物业，以及在期初未稳定的开发物业，以及在期内收购或出售给第三方的物业。我们还剔除了净终止和重新谈判费用，以便我们能够评估每个物业租金收入的增长或下降，而不考虑不能表明物业经常性经营业绩的一次性项目。净终止和重新谈判费用是指为允许客户终止或重新谈判其租赁而谈判的总费用，但被因调整租赁期内的直线租金而记录的资产注销所抵消。根据向每个物业提供的物业管理服务(一般是根据收入的百分比)，对同一商店物业NOI进行调整，以包括我们综合物业的物业管理费用分配。在合并时，这些金额将被扣除，提供物业管理服务的实际成本被确认为我们合并租金支出的一部分。 |
|
|
(2) |
我们根据我们对基础物业的投资，包括合并物业和共同投资企业拥有的物业的同一商店投资组合的物业NOI。为了从我们拥有少于100%股份的共同投资项目中计算我们在同一门店物业NOI中的份额，我们使用共同投资项目的基础物业NOI作为同一门店投资组合的基础物业NOI，并将我们于2019年12月31日的所有权百分比应用于两个时期的物业NOI，包括在此期间贡献的物业。我们通过减去第三方在合并和未合并的共同投资企业中的份额来调整共同投资企业的同一门店投资组合的总财产NOI. |
在本报告所述期间，某些全资拥有的物业被贡献给一家共同投资企业，并包括在同一商店投资组合中。无论是我们的综合业绩，还是共同投资企业的综合业绩，当单独来看时，都不能在相同的存储基础上进行比较，这是因为各自投资组合的构成在不同时期发生了变化(例如，出资物业的结果根据我们在期末的所有权权益，计入我们截至出资日期的综合业绩，以及在出资日期之后的合资企业业绩)。因此，只有标记为“Prologis Share of Same Store Property NOI”的行项目在一段时间内是可比较的。
|
|
(3) |
我们进一步剔除了根据美国公认会计原则编制的财务报表中包含的某些非现金项目(直线租金和公允价值租赁调整的摊销)，以反映相同的Store Property NOI-Cash衡量标准。 |
我们管理我们的业务，并根据我们的运营与维护投资组合的相同商店结果100%补偿我们的高管，因为我们在所有权盲目的基础上管理我们的投资组合。我们通过将100%的物业包括在我们的同一商店投资组合中来计算这些结果。
收入(费用)的其他组成部分
来自未合并实体的净收益
我们确认了使用权益法核算的未合并实体的净收益，2019年和2018年分别为2亿美元和2.98亿美元。收益同比下降的主要原因是2018年确认的欧洲房地产处置的重大收益。我们确认的收益可能受到以下因素的影响：(I)每个企业的收入和支出的差异；(Ii)每个企业拥有的物业组合的规模和入住率；(Iii)物业处置和债务清偿的收益或损失；(Iv)我们在每个企业的所有权权益；以及(V)用于将我们在净收益中的份额换算成美元的外币汇率波动。
32
有关我们在已确认净收益中所占份额的进一步细分，请参阅上文战略资本部分讨论和合并财务报表附注5中关于我们的未合并实体的讨论。
利息支出
下表详细说明了我们的净利息支出(百万美元)：
|
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
||
|
总利息支出 |
|
$ |
271 |
|
|
$ |
269 |
|
|
债务贴现摊销和债务发行成本净额 |
|
|
17 |
|
|
|
12 |
|
|
资本化金额 |
|
|
(48 |
) |
|
|
(52 |
) |
|
净利息支出 |
|
$ |
240 |
|
|
$ |
229 |
|
|
年内加权平均实际利率 |
|
|
2.4 |
% |
|
|
3.0 |
% |
利息开支净额增加11，000，000元，主要由于二零一九年的平均债务结余较二零一八年增加所致。债务同比增加乃由于2018年8月DCT交易中承担债务，该债务大部分以较低利率的债务再融资。此外，我们于二零一八年就加拿大定期贷款的利率掉期结算确认收益。
有关债务及借贷成本的进一步讨论，请参阅综合财务报表附注8及流动资金及资本资源一节。
外币及衍生产品收益（亏损），净额
我们面对与海外投资及收益有关的外汇风险。我们可能使用衍生金融工具管理外币汇率风险。我们确认未指定衍生工具合约之公平值变动为未变现损益。在结算该等交易时，我们确认已实现收益或亏损。
本集团主要透过以本集团所投资之货币借贷对冲外币风险，从而提供自然对冲。我们亦可能以与借款实体不同的功能货币发行债务，我们一般将债务指定为非衍生净投资对冲。 我们确认债务中未对冲部分的重新计量和结算以及未实现损益中的应计利息。吾等亦确认任何未指定衍生工具合约之公平值变动及结算，以对冲该等以外币支付之借贷之最终付款于未变现收益或亏损。
下表详列本集团之外币及衍生收益（亏损）净额，计入盈利（以百万计）：
|
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
||
|
已实现外币及衍生工具收益（亏损）净额： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
结算未指定衍生工具的收益（亏损） |
|
$ |
28 |
|
|
$ |
(3 |
) |
|
与第三方的交易结算收益 |
|
|
1 |
|
|
|
- |
|
|
已实现外币和衍生产品收益（损失）共计，净额 |
|
|
29 |
|
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
未实现外币和衍生工具收益(损失)，净额： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
未指定衍生工具和未对冲债务的公允价值变动损益 |
|
|
(74 |
) |
|
|
125 |
|
|
重新计量某些资产和负债的收益（亏损） |
|
|
3 |
|
|
|
(5 |
) |
|
未实现外币和衍生工具收益(损失)合计，净额 |
|
|
(71 |
) |
|
|
120 |
|
|
外币和衍生工具收益(损失)合计，净额 |
|
$ |
(42 |
) |
|
$ |
117 |
|
有关我们的外币和衍生金融工具政策的更多信息，请参阅综合财务报表附注2；有关我们的衍生和非衍生交易的更多信息，请参阅综合财务报表附注15。
债务提前终止损失，净额
我们于二零一九年及二零一八年分别于债务清偿时确认亏损1，600万元及300万元。通过二零一九年及二零一八年的融资活动，我们降低了实际利率，并延长了债务的到期日。有关我们债务回购的更多资料，请参阅综合财务报表附注8及流动资金及资本资源一节。
所得税费用
我们确认与应课税REITs附属公司以及我们经营所在的若干地方、州和海外司法管辖区有关的所得税开支。我们的当期所得税开支主要根据我们应课税收入的时间而不同时期波动。
33
递延所得税费用（收益）一般是本期暂时性差异和以前确认为应课税附属公司递延所得税资产的以往年度产生的净经营亏损的利用率的函数。
下表汇总了我们的所得税支出(福利)(单位：百万)：
|
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
||
|
当期所得税支出： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
所得税费用 |
|
$ |
48 |
|
|
$ |
44 |
|
|
处置所得税支出 |
|
|
15 |
|
|
|
17 |
|
|
与收购所得税负债有关的处置所得税开支 |
|
|
- |
|
|
|
1 |
|
|
当期所得税支出总额 |
|
|
63 |
|
|
|
62 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
递延所得税费用(福利)： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
所得税费用 |
|
|
12 |
|
|
|
2 |
|
|
与获得性税收负债相关的处置的所得税优惠 |
|
|
- |
|
|
|
(1 |
) |
|
递延所得税支出总额 |
|
|
12 |
|
|
|
1 |
|
|
所得税总支出 |
|
$ |
75 |
|
|
$ |
63 |
|
我们的所得税在综合财务报表附注13中有更详细的讨论。
可归因于非控股权益的净收益
这一数额是指第三方投资者在我们不拥有100%股权的合并实体产生的收益中所占的份额，减去应支付给我们的第三方费用或推广份额，并在此期间赚取。 我们于二零一九年及二零一八年的非控股权益应占净盈利分别为1. 29亿元及1. 74亿元。该等金额包括于二零一九年及二零一八年分别为Prologis，L. P.的普通有限合伙单位持有人应占净盈利4，700万元及4，900万元。
有关我们非控股权益的进一步信息，请参阅合并财务报表附注11。
其他全面收益(亏损)
有关外币及衍生金融工具政策的详情，请参阅综合财务报表附注2；有关衍生及非衍生交易及其他全面收益(亏损)的详情，请参阅综合财务报表附注15。
环境问题
有关环境负债的进一步资料，见合并财务报表附注16。
流动资金和资本资源
概述
我们认为，我们从经营活动、我们共同投资企业的分配、财产的贡献和处置以及可用的融资来源中产生现金的能力足以满足我们预期的未来开发、收购、运营、偿债、股息和分配需求。
近期本金现金来源及用途
除股息及分派外，我们预计我们的主要现金需求可能包括以下各项：
|
• |
完成我们综合开发组合中物业的开发及租赁（于2019年12月31日，我们开发组合中的105项物业已租赁50.0%，现时投资为19亿元，完成及租赁时的TEI为40亿元，余下21亿元估计额外所需投资）； |
|
• |
开发我们可能持有作长期投资或随后向非合并共同投资企业注资的新物业，包括在某些市场收购土地； |
|
• |
我们经营组合中物业的资本支出和租赁成本； |
|
• |
2020年偿还债务及预定本金5.36亿美元，其中4.46亿美元优先票据已于2020年1月赎回； |
|
• |
对当前未合并实体的额外投资或对未来未合并实体的新投资； |
34
|
• |
收购经营性物业或经营性物业组合，包括收购上述IPT（视市场及其他情况而定），以直接长期投资于我们的综合组合（这可能包括收购我们的共同投资企业）；及 |
|
• |
通过现金购买、公开市场购买、私下谈判交易、要约收购或其他方式回购我们的未偿还债务或股本证券（视乎当时的市况、我们的流动性、合同限制和其他因素而定）。 |
我们预计我们的现金需求主要来自以下来源(视市场情况而定)：
|
• |
可用无限制现金余额（2019年12月31日为11亿美元）； |
|
• |
财产业务的现金流量净额； |
|
• |
代表共同投资企业提供的服务所赚取的费用，包括促销； |
|
• |
从共同投资企业收到的分派； |
|
• |
向第三方出售财产、地块或其他投资所得； |
|
• |
向当前或未来的共同投资企业提供财产的收益； |
|
• |
出售我们在共同投资企业的部分投资以实现长期所有权目标的所得款项； |
|
• |
我们现有信贷融资安排、其他融资或借贷安排下的借贷能力（截至2019年12月31日可用37亿美元）；及 |
|
• |
发行债券所得收益。 |
我们亦可能会根据市况从发行股本证券产生所得款项。2020年2月，我们通过发行股权以约130亿美元完成Liberty交易 承担债务。
债务
下表汇总了截至12月31日按货币划分的合并债务的信息（百万美元）：
|
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
||||||||||||||||||
|
|
|
加权平均 利率 |
|
|
金额 杰出的 |
|
|
占总数的百分比 |
|
|
加权平均 利率 |
|
|
金额 杰出的 |
|
|
占总数的百分比 |
|
||||||
|
英镑，英镑 |
|
|
2.3 |
% |
|
$ |
657 |
|
|
|
5.5 |
% |
|
|
2.3 |
% |
|
$ |
636 |
|
|
|
5.8 |
% |
|
加元 |
|
|
3.4 |
% |
|
|
280 |
|
|
|
2.3 |
% |
|
|
3.6 |
% |
|
|
266 |
|
|
|
2.4 |
% |
|
欧元 |
|
|
1.9 |
% |
|
|
6,129 |
|
|
|
51.5 |
% |
|
|
2.2 |
% |
|
|
4,894 |
|
|
|
44.1 |
% |
|
日元 |
|
|
0.7 |
% |
|
|
2,329 |
|
|
|
19.6 |
% |
|
|
0.9 |
% |
|
|
1,952 |
|
|
|
17.6 |
% |
|
美元 |
|
|
4.4 |
% |
|
|
2,511 |
|
|
|
21.1 |
% |
|
|
4.5 |
% |
|
|
3,342 |
|
|
|
30.1 |
% |
|
债务总额(1) |
|
|
2.2 |
% |
|
$ |
11,906 |
|
|
|
|
|
|
|
2.7 |
% |
|
$ |
11,090 |
|
|
|
|
|
|
(1) |
于二零一九年及二零一八年十二月三十一日，未偿还债务总额的加权平均到期日分别为94及76个月。 |
于二零一九年十二月三十一日，我们的信用评级为穆迪A3及标准普尔A—，展望稳定。这些评级使我们能够以有利的利率借款。 我们的信贷评级的不利变动可能会对我们的业务造成负面影响，特别是我们的再融资及其他资本市场活动、我们管理债务到期日的能力、我们的未来增长以及我们的开发和收购活动。 证券评级不是买入、卖出或持有证券的建议，评级机构可随时修改或撤销。
于二零一九年十二月三十一日，我们遵守所有金融债务契约。该等契约包括有关总债务、担保债务和固定押记覆盖率的常规财务契约。
有关我们债务的进一步讨论，请参阅合并财务报表附注8。
与某些共同投资企业有关的股权承诺
若干共同投资企业有我们和我们的合资伙伴的股权承诺。我们的合资伙伴以现金履行其股权承诺。我们可能会透过物业或现金出资履行股权承诺。
35
下表概述了截至2009年12月30日止的剩余股权承担。 十二月 31, 2019(单位：百万)：
|
|
|
股权承诺 |
|
|
|
|
|
|||||||||
|
|
|
序曲 |
|
|
风险投资伙伴 |
|
|
总计 |
|
|
汇率，汇率 |
|
到期日 |
|||
|
Prologis瞄准美国物流基金 |
|
$ |
- |
|
|
$ |
1,919 |
|
|
$ |
1,919 |
|
|
不适用 |
|
2022 |
|
Prologis欧洲物流基金 |
|
|
- |
|
|
|
747 |
|
|
|
747 |
|
|
1.12美元/ 1欧元 |
|
2022 |
|
Prologis英国物流风险投资 |
|
|
11 |
|
|
|
59 |
|
|
|
70 |
|
|
1.32美元/ 1英镑 |
|
2021 |
|
中国核心物流基金前言 (1) |
|
|
- |
|
|
|
311 |
|
|
|
311 |
|
|
0.14美元/ 1人民币 |
|
2022 |
|
普洛斯中国物流创业公司 (1) |
|
|
321 |
|
|
|
1,818 |
|
|
|
2,139 |
|
|
不适用 |
|
2020 – 2024 |
|
Prologis巴西物流合资企业 |
|
|
48 |
|
|
|
193 |
|
|
|
241 |
|
|
0.25美元/ 1巴西雷亚尔 |
|
2026 |
|
总计 |
|
$ |
380 |
|
|
$ |
5,047 |
|
|
$ |
5,427 |
|
|
|
|
|
|
(1) |
如上文所述，我们于2019年12月与8名合资伙伴成立了PCCLF，初步股权承诺为46. 22亿日元（6. 57亿美元）。当时，我们及我们于普洛斯中国物流风险投资有限公司的现有合作伙伴向PCCLF提供房地产组合，以换取股权。七名新合伙人的供款已用于赎回现有合伙人于PCCLF的部分投资。 |
有关我们于共同投资企业的投资活动的更多信息，请参阅下文现金流量概要。
现金流摘要
下表汇总了我们的现金流活动(单位：百万)：
|
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
||
|
经营活动提供的净现金 |
|
$ |
2,264 |
|
|
$ |
1,804 |
|
|
用于投资活动的现金净额 |
|
$ |
(685 |
) |
|
$ |
(664 |
) |
|
用于融资活动的现金净额 |
|
$ |
(840 |
) |
|
$ |
(1,232 |
) |
|
现金及现金等价物净增加（减少），包括外国 货币汇率 |
|
$ |
745 |
|
|
$ |
(103 |
) |
经营活动
经营活动提供的现金（不包括应收款项及应付款项变动）受下列重大活动影响：
|
• |
房地产业务。 我们的大部分经营现金来自房地产运营部门的净收入。有关我们房地产运营分部的进一步解释，请参阅上文的经营业绩部分。该分部的收入包括直线租金的非现金调整，以及2019年及2018年的高于及低于市场租赁的摊销分别为9800万美元及6700万美元。 |
|
• |
战略资本。 我们亦透过策略资本分部向未合并共同投资企业提供资产及物业管理及其他服务，产生经营现金。有关战略资本分部净收入的主要驱动因素，请参阅上文的经营业绩部分。列入 战略资本收入是指第三方投资者因费用和促销而欠下的份额，在收到现金的期间内在经营活动中确认。 |
|
• |
并购费用和基于股权的薪酬奖励。我们于二零一九年及二零一八年分别产生2.66亿美元及2.39亿美元的G & A成本。这些金额包括2019年和2018年的基于股权的非现金补偿费用分别为9800万美元和7600万美元，这些费用记录为： 租金费用在房地产运营部门， 战略资本支出在战略资本部分， 并购费用。 |
|
• |
来自未合并实体的营业分配。 于二零一九年及二零一八年，我们分别从未合并实体收到3. 47亿美元及3. 50亿美元的分派。某些未合并的共同投资企业分配总促销，包括我们的份额，记录为， 对未合并实体的投资及垫款并在收到现金期间计入经营活动。 |
|
• |
支付利息和所得税的现金净额。 我们于二零一九年及二零一八年支付的利息及所得税合并金额（扣除已收金额）分别为2. 77亿元及2. 66亿元。有关此活动的进一步资料，请参阅综合财务报表附注8及附注13。 |
投资活动
36
投资活动提供的现金来自捐助和处置房地产的收益，包括最初物业组合对PBLV的贡献，.投资活动所用现金主要由我们的 资本部署活动 投资英房地产开发、收购和资本支出。有关该等活动的进一步资料，请参阅综合财务报表附注4。此外，以下重大交易亦影响我们投资活动提供或使用的现金：
|
|
|
• |
DCT交易，扣除收购现金。我们于2018年支付现金净额4600万美元以完成DCT交易，主要由于交易成本。该收购乃透过发行股本及承担债务融资。有关DCT交易的更多详情，请参阅综合财务报表附注3及18。 |
|
• |
投资及垫款。2019年及2018年，我们将现金投资于未合并实体，占我们的比例份额分别为2.76亿美元及1.60亿美元。该等合营企业将该等资金用于收购物业、发展及偿还债务。有关我们未合并共同投资企业的更多详情，请参阅综合财务报表附注5。 |
|
• |
投资回报。 于二零一九年及二零一八年，我们分别收到来自未合并实体的分派作为投资回报3. 89亿美元及3. 60亿美元。该等金额包括来自企业活动的分派，包括物业销售所得款项、债务再融资及赎回我们于若干未合并实体的投资。 |
|
• |
以房地产为抵押的应收票据偿还所得款项。 我们收到了3400万美元，用于偿还2018年向第三方出售房地产的票据. |
|
• |
净投资套期保值结算.于二零一九年及二零一八年，我们分别支付净现金700万美元，并从结算净投资对冲中收取1800万美元。有关衍生工具交易的进一步资料，请参阅综合财务报表附注15。 |
融资活动
融资活动提供及使用的现金主要来自信贷融资及其他债务的所得款项及付款，以及就普通股及优先股支付的股息以及非控股权益供款及分派。
我们的债务回购和付款以及发行债务所得包括以下活动(以百万计)：
|
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
||
|
债务的购回及偿付（包括清偿费用） (1) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
定期计划的债务本金支付和到期付款 |
|
$ |
29 |
|
|
$ |
201 |
|
|
有担保的抵押债务 |
|
|
433 |
|
|
|
508 |
|
|
高级笔记 |
|
|
669 |
|
|
|
973 |
|
|
定期贷款 |
|
|
2,171 |
|
|
|
2,484 |
|
|
总计 |
|
$ |
3,302 |
|
|
$ |
4,166 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
发行债券所得款项 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
有担保的抵押债务 |
|
$ |
250 |
|
|
$ |
229 |
|
|
高级笔记 |
|
|
2,053 |
|
|
|
2,493 |
|
|
定期贷款 |
|
|
1,674 |
|
|
|
2,178 |
|
|
总计 |
|
$ |
3,977 |
|
|
$ |
4,900 |
|
|
(1) |
我们于2018年完成DCT交易，并承担了19亿美元的债务，其中18亿美元用发行优先票据所得款项偿还。19亿美元债务的假设未列入上表。 |
37
表外安排
未合并的共同投资风险债务
于2019年12月31日，我们对未合并共同投资企业的投资及垫款为59亿美元。截至2019年12月31日，以下所列企业的第三方债务总额为94亿美元。我们的某些企业没有第三方债务，因此被排除在外。该债务对Prologis及其他共同投资企业投资者无追索权，到期日及于2019年12月31日计息如下（百万美元）：
|
|
|
总计(1) |
|
|
加权平均利率 |
|
|
账面总值 (1) |
|
|
所有权百分比 |
|
||||
|
Prologis瞄准美国物流基金 |
|
$ |
2,130 |
|
|
3.8% |
|
|
$ |
8,920 |
|
|
27.3% |
|
||
|
FIBRA前言 |
|
|
769 |
|
|
4.6% |
|
|
|
2,112 |
|
|
47.1% |
|
||
|
Prologis欧洲物流基金 |
|
|
2,749 |
|
|
2.1% |
|
|
|
10,854 |
|
|
24.1% |
|
||
|
Prologis英国物流风险投资 |
|
|
464 |
|
|
3.3% |
|
|
|
862 |
|
|
15.0% |
|
||
|
日本房地产投资信托基金 |
|
|
2,199 |
|
|
0.7% |
|
|
|
5,980 |
|
|
15.1% |
|
||
|
中国核心物流基金前言 |
|
|
597 |
|
|
6.0% |
|
|
|
1,749 |
|
|
15.6% |
|
||
|
中国物流合资企业序幕 |
|
|
500 |
|
|
3.8% |
|
|
|
948 |
|
|
15.0% |
|
||
|
总计 |
|
$ |
9,408 |
|
|
|
|
|
|
$ |
31,425 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
(1) |
于二零一九年十二月三十一日，所有未合并共同投资企业的加权平均贷款价值比率为26. 0%。贷款与价值是一种非公认会计原则的衡量标准，计算为第三方债务总额占每个企业房地产账面总值的百分比，并根据所有未合并共同投资企业的累计账面总值加权。 |
于二零一九年十二月三十一日，我们并无就未合并共同投资企业的任何第三方债务提供担保。作为管理人或发起人，我们与共同投资企业合作，以保持充足的流动性，并为其到期债务再融资。无法保证共同投资企业将能够按与到期债务同等优惠的条款为任何到期债务再融资，或根本无法保证。倘企业无法以新发行的债务为到期债务再融资，彼等或可透过我们及我们的合作伙伴的自愿出资或出售资产获得资金。我们的若干企业亦拥有信贷融资或无抵押财产，两者均可用于获取资金。
合同义务
长期合同义务
下表概述我们于2019年12月31日的长期合约责任（单位：百万）：
|
|
按期间到期的付款 |
|
|||||||||||||||||
|
|
不到1年 |
|
|
1至3年 |
|
|
3至5年 |
|
|
5年以上 |
|
|
总计 |
|
|||||
|
债务，除信贷安排外 |
$ |
536 |
|
|
$ |
1,680 |
|
|
$ |
2,064 |
|
|
$ |
7,530 |
|
|
$ |
11,810 |
|
|
债务利息，信贷设施除外 |
|
257 |
|
|
|
468 |
|
|
|
345 |
|
|
|
867 |
|
|
|
1,937 |
|
|
发展组合的无资金承付款 (1) |
|
1,647 |
|
|
|
454 |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
2,101 |
|
|
经营和融资租赁付款 (2) |
|
44 |
|
|
|
88 |
|
|
|
75 |
|
|
|
776 |
|
|
|
983 |
|
|
总计 |
$ |
2,484 |
|
|
$ |
2,690 |
|
|
$ |
2,484 |
|
|
$ |
9,173 |
|
|
$ |
16,831 |
|
|
(1) |
于2019年12月31日，我们的综合开发组合（已完成及发展中）拥有物业，TEI为40亿元。所呈列的无资金承担不仅包括我们根据建筑合同有义务支付的成本，还包括将物业投入使用所需的所有成本，包括我们预期在租赁物业时产生的租户装修估计成本、市场推广及租赁成本。 |
|
(2) |
自2019年1月1日起，作为承租人，我们须根据未来最低租赁付款额的现值记录地面及办公空间租赁的使用权资产及租赁负债。有关其他资料，请参阅综合财务报表附注2。 |
分派及派息规定
我们对普通股的股息政策是分配我们现金流的一定比例，以确保我们将满足IRC的股息要求，相对于保持我们的REIT地位，同时仍允许我们保留现金，为资本改善和其他投资活动提供资金。
根据IRC，REITs可能需要对我们未分配的应税收入征收某些联邦所得税和消费税。
2019年和2018年，我们分别支付了每股普通股0.53美元和0.48美元的季度现金股息。我们未来的普通股股息，如果宣布的话，可能会有所不同，并将由董事会根据当时的情况决定，
38
包括我们的财务状况、经营业绩及房地产投资信托基金的分配要求，董事会可于年内酌情作出调整。
我们对已发行的普通有限合伙单位按与我们的普通股股息相同的单位金额进行分配。作业中的A类单位有权获得相当于每单位0.64665美元的季度分配，只要普通单位的季度分配至少为每单位0.4美元。在2019年和2018年，我们为每个A类单位支付了0.64665美元的季度分配。
截至2019年12月31日，我们有140万股Q系列优先股流通股，清算优先权为每股50美元。年度股息率为每股8.54%，股息按季度拖欠支付。根据我们优先股的条款，我们被限制宣布或支付关于我们普通股的任何股息，除非和直到所有关于优先股的累计股息已经支付，并且已经为关于优先股的相关股息期间宣布的股息预留了足够的资金。
其他承诺
我们一直在就收购或处置个别物业或物业组合进行不同阶段的谈判。
关键会计政策
关键会计政策是一项涉及主观估计或假设的政策，需要管理层对本质上不确定且对实体的财务状况和经营结果具有实质性影响的事项的影响做出判断。管理层的最佳判断考虑了历史和当前的经济状况以及对未来的预期。估计的变化可能会影响我们的财务状况和经营业绩中的特定项目，股东、潜在投资者、行业分析师和贷款人在评估我们的业绩时会使用这些项目。在综合财务报表附注2所述的重要会计政策中，下文所述的政策已被吾等确认为符合被视为关键会计政策的准则。有关这些关键会计政策的更多信息，请参阅附注2。
收购
我们一般将单一物业或物业组合的收购视为资产收购。通过资产收购获得的房地产资产按其成本或交换的总代价计量，任何额外的对价或讨价还价购买金额按相对公允价值分配给房地产，但不包括那些被确认为待售的房地产。
我们于收购日作出估计，作为对假设资产及负债估值的一部分。收购的组成部分通常包括与所收购租赁相关的建筑物、土地、装修、无形资产或负债、债务、递延税项资产和负债以及其他假定资产和负债。购买价格分配基于物业的预期未来现金流和物业所在市场的各种特征，采用收益法方法，可以是贴现现金流分析或将资本化率应用于物业的估计NOI。主要假设包括市场租金、增长率、折扣率和资本化率。对未来现金流的估计基于一系列因素，包括历史经营业绩、已知趋势以及市场和经济状况。我们根据最近的交易和其他市场数据，按市场确定折扣率和资本化率。土地的公允价值通常基于相关的市场数据，例如将目标地块与最近出售或目前在市场上出售的类似地块进行比较。使用不同的假设对收购物业和无形资产及假设负债进行估值，可能会影响我们在估计剩余使用年限或租赁期内确认的未来收入和支出。
房地产资产的可回收性
每当事件或环境变化显示我们的长期资产的账面价值可能无法完全收回时，我们就评估该等资产的账面价值。
房地产资产之可收回性乃按资产账面值与估计未来未贴现现金流量之比较计量。为检讨房地产资产的可收回性，我们会考虑当前市况及物业层面的经营业绩，以及我们持有或出售该资产的意向。我们对相关资产的意向可能会随市况改变而改变。公平值乃透过各种估值方法厘定，包括贴现现金流量模型、对物业之估计NOI应用资本化率、所报市价及第三方评估（如有需要）。预测未来现金流量的使用乃基于与我们对未来预期的估计及我们管理相关业务所使用的策略计划一致的假设。倘我们的分析显示我们预期持有的物业的账面值无法按未贴现现金流量基准收回，则我们会就账面值超出该物业当前估计公平值的金额确认减值支出。就未来现金流量（包括市场租金、贴现率及资本化率）之可收回性分析所采用之假设及估计均为复杂及主观。于减值分析后发生的经济及经营状况或我们对投资的意向变动可能会影响该等假设并导致未来减值。
39
新账户丁氏公告
见合并财务报表附注2。
归属于普通股东/非股东的业务资金（“FFO”）
FFO是一种非公认会计准则的财务指标，通常用于房地产行业。与FFO最直接可比的GAAP指标是净收益。
美国全国房地产投资信托协会（“NAREIT”）将FFO定义为根据公认会计原则计算的收益，不包括历史成本折旧和以前折旧的物业的销售收益和损失，以及减值费用。我们亦不包括收购控股权益时重估股本投资的收益及出售部分投资所确认的收益，因为该等收益与出售过往折旧物业的收益相似。我们不包括我们的未合并实体及第三方应占我们合并共同投资企业的类似调整。
我们的FFO措施
我们的FFO衡量标准始于NAREIT的定义，我们进行了一定的调整，以反映我们的业务以及管理层计划和执行我们的业务战略的方式。虽然并非罕见或不寻常，但我们在计算时调整的附加项目FFO，由Prologis修改和核心FFO，两者定义如下，于不同期间会有重大波动。尽管这些项目可能对我们的经营产生重大影响，并反映在我们的财务报表中，但删除这些项目的影响使我们能够更好地了解我们物业的长期核心经营业绩。这些项目对我们的经营业绩有正面和负面的短期影响，其方向不一致且不可预测，与我们的长期前景无关。
我们根据我们在未合并和合并企业中的所有权份额比例计算我们的FFO措施，定义如下。我们通过将本期间的平均所有权百分比应用于每个实体基准的适用对账项目，反映我们对未合并企业的FFO措施的份额。我们反映我们对并非拥有100%股权的合并企业的份额，方法是根据我们于适用期间的平均所有权百分比调整我们的FFO措施，以移除适用对账项目中的非控股权益份额。
这些FFO指标被管理层用作经营业绩的补充财务指标，我们认为股东、潜在投资者和财务分析师了解管理层使用的指标是很重要的。我们不使用我们的FFO指标作为，也不应该被认为是，根据GAAP计算的净利润的替代品，作为我们经营业绩的指标，作为根据GAAP计算的经营活动现金的替代品，或者作为我们为现金需求提供资金的能力的指标。
我们主要通过房地产的租金收入和战略资本业务的收入（扣除运营、行政和融资费用）来分析我们的经营业绩。该收入流不会直接受到我们在房地产或债务证券投资的市场价值波动的影响。
FFO，由Prologis修改，归属于普通股股东/单位持有人（“FFO，由Prologis修改”）
到达 FFO，由Prologis修改，我们调整NAREIT定义的FFO指标，以排除外币相关项目和递延税项的影响，具体而言：
|
• |
子公司确认的递延所得税利益和递延所得税费用; |
|
• |
与在收购中记录为递延所得税负债的收购所得税负债相关的当期所得税费用，只要该费用与我们定义的FFO措施中排除的收益中的递延所得税利益相抵消;以及 |
|
• |
因（i）我们与我们的海外实体之间的债务交易，（ii）用于对冲我们于海外实体的投资的第三方债务，（iii）与任何该等债务交易有关的衍生金融工具，及（iv）与其他衍生金融工具相关的按市价计值调整而产生的外汇汇兑收益及亏损。 |
我们用FFO，由Prologis修改，以便管理层、分析师和投资者能够将我们的业绩与其他没有类似业务或在美国以外司法管辖区没有类似业务的REITs进行比较。
归属于普通股股东/单位持有人的核心FFO（“核心FFO”）
除了……之外FFO，由Prologis修改，我们还使用 核心FFO。到达 核心FFO，我们调整FFO，由Prologis修改，不包括以下我们直接确认的经常性和非经常性项目， FFO，由Prologis修改:
|
• |
处置旨在出资或者出售的土地和开发物业的损益； |
|
• |
与出售房地产投资有关的所得税费用； |
40
|
• |
确认与我们的房地产投资有关的减值支出，一般是由于我们改变了出资或出售该等物业的意向； |
|
• |
提前清偿债务以及赎回和回购优先股产生的收益或损失；以及 |
|
• |
与自然灾害有关的费用。 |
我们用核心FFO(I)与其他房地产公司相比，评估我们的经营业绩；(Ii)对照以往期间的预期结果和结果，评估我们的业绩和物业的表现；(Iii)评估我们管理层的业绩；(Iv)预算和预测未来业绩，以协助资源分配；(V)为金融市场提供指引，以了解我们的预期经营业绩；及(Vi)评估特定潜在投资将如何影响我们未来的业绩。
对使用我们的FFO措施的限制
虽然我们认为我们修改后的FFO指标是重要的补充指标，但NAREIT和我们的FFO指标都不应单独使用，因为它们排除了根据GAAP计算的净收益的重要经济组成部分，因此作为分析工具的作用有限。因此，这些只是我们在分析业务时使用的众多衡量标准中的一小部分。其中一些限制是：
|
• |
不包括在我们修改后的FFO措施中的当前所得税费用代表应支付的税款和交易成本。 |
|
• |
房地产资产的折旧和摊销是不包括在FFO之外的经济成本。FFO是有限的，因为它没有反映未来替换房地产资产可能需要的现金需求。此外，维持物流设施运营业绩所需的资本支出摊销和租赁费用没有反映在FFO中。 |
|
• |
非发展物业处置的损益及与预期处置有关的减值费用代表物业价值的变动。通过剔除这些损益，FFO不计入因市场状况变化而产生的已处置财产价值的已实现变化。 |
|
• |
从我们修改后的FFO措施中剔除的递延所得税收益和费用是由于产生了递延所得税资产或负债，可能必须在未来某个时候结清。我们修改后的FFO措施目前不反映此类和解可能产生的任何收入或费用。 |
|
• |
我们修改后的FFO措施不包括的外币汇兑损益一般是根据外币汇率在特定时间点的变动情况确认的。我们的外币净资产的最终结算在时间和金额上都是无限期的。我们的FFO指标是有限的，因为它们没有反映这些净资产因周期性的外币汇率变动而产生的当期变化。 |
|
• |
我们从核心FFO中排除的债务或优先股清偿的收益和损失可能会为我们提供收益或成本，因为我们可能会以低于或高于未来债务的价格来清偿债务。 |
|
• |
我们从Core FFO中剔除的自然灾害费用是我们已经发生的成本。 |
41
我们在作出决策时，只将我们的FFO指标与根据GAAP计算的净收益结合使用，以弥补这些限制。这些信息应与我们根据公认会计原则编制的完整合并财务报表一起阅读。为了帮助投资者弥补这些限制，我们将修改后的FFO指标与根据公认会计准则计算的净收益进行调整如下(单位：百万):
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2019 |
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2018 |
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||
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普通股股东/单位持有人应占净收益与FFO措施的对账： |
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|
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普通股股东应占净收益 |
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$ |
1,567 |
|
|
$ |
1,643 |
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添加(减去)NAREIT定义的调整： |
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与房地产相关的折旧和摊销 |
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1,102 |
|
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913 |
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|
房地产投资的其他处置收益，净额 |
|
|
(390 |
) |
|
|
(371 |
) |
|
与非控制性权益相关的项目对账 |
|
|
(8 |
) |
|
|
23 |
|
|
我们在与未合并实体相关的收益中所占的对账项目份额 |
|
|
246 |
|
|
|
142 |
|
|
NAREIT定义了归属于普通股股东/单位持有人的FFO |
|
|
2,517 |
|
|
|
2,350 |
|
|
|
|
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|
|
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|
加上(扣除)我们修改后的调整： |
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|
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|
未实现外币和衍生工具损失(收益)，净额 |
|
|
69 |
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(120 |
) |
|
递延所得税费用 |
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12 |
|
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1 |
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|
与获得税负债相关的处置的当期所得税支出 |
|
|
- |
|
|
|
1 |
|
|
我们在与未合并实体相关的收益中所占的对账项目份额 |
|
|
(7 |
) |
|
|
- |
|
|
FFO，经序言修改，归因于普通股股东/单位持有人 |
|
|
2,591 |
|
|
|
2,232 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
调整以达到核心FFO： |
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|
|
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处置开发财产和土地的收益，净额 |
|
|
(468 |
) |
|
|
(470 |
) |
|
资产处置当期所得税支出 |
|
|
15 |
|
|
|
17 |
|
|
提前偿还债务损失，净额 |
|
|
16 |
|
|
|
3 |
|
|
与非控制性权益相关的项目对账 |
|
|
- |
|
|
|
6 |
|
|
我们在与未合并实体相关的收益中所占的对账项目份额 |
|
|
10 |
|
|
|
- |
|
|
可归因于普通股股东/单位持有人的核心FFO |
|
$ |
2,164 |
|
|
$ |
1,788 |
|
第7A项。关于市场风险的定量和定性披露
我们面临与外汇相关的波动和收益波动对我们的外国投资和利率变化的影响。请参阅第1A项中的风险因素。风险因素，具体地说：在我们有大量投资的国家，外币贬值可能会对我们的经营业绩和财务状况产生不利影响和我们可能无法为我们的债务进行再融资，或者我们的现金流可能不足以支付所需的债务。另见综合财务报表第8项“财务报表及补充数据”附注2及附注15，以了解有关本公司海外业务及衍生金融工具的更多资料。
我们使用敏感度分析监控市场风险。我们的敏感度分析假设于二零一九年十二月三十一日的外币汇率或利率出现10%的不利变动，估计市场风险敏感工具的风险。敏感度分析的结果概述于以下章节。敏感性分析的预测价值有限。因此，有关外币汇率及利率波动的收入及开支以及最终实现损益将取决于未来期间产生的风险、当时的对冲策略以及现行外币汇率及利率。
外币风险
我们面临与海外投资及收益有关的外汇汇率变动风险。外汇市场风险指我们的经营业绩或财务状况可能因外汇汇率变动而较计划好或差的可能性。本集团主要透过以本集团所投资之货币借贷对冲外币风险，从而提供自然对冲。我们亦可能以与借款实体不同的功能货币发行债务，我们一般将债务指定为非衍生净投资对冲。此外，我们透过订立我们指定为净投资对冲的衍生金融工具对冲我们的外汇风险，因为该等金额抵销了我们海外投资相关净资产的换算调整。于2019年12月31日，经考虑我们以所投资的外币借贷能力以及综合财务报表附注15所讨论的衍生及非衍生金融工具后，我们以美元以外的货币计值的净权益极少。
截至2019年12月31日止年度，5. 45亿元或占综合总收入的16. 4%以外币计值。我们签订其他外汇合约，如远期合约，以减少外汇波动 与我们国际子公司未来盈利的换算有关。我们 本集团拥有未指定为对冲的远期合约，主要以英镑、加拿大元、欧元、日圆及瑞典克朗计值，名义总额为11亿美元，以减低与换算以这些货币计值的附属公司未来盈利相关的风险。尽管对净利润的影响通过这些货币的换算美元收益增加而减轻，
42
a美元对这些c的疲软增加10% c会导致一个$111百万在结算这些合同时支付的现金.
利率风险
我们亦面临利率变动对未来盈利及现金流量的影响。为减低该风险，我们一般以定息债务借贷，并可能使用衍生工具固定浮息债务的利率。于2019年12月31日，我们的100亿美元债务按固定利率计息，因此该等工具的公允价值受到市场利率变动的影响。截至2019年12月31日，我们的20亿美元债务按浮动利率计息。下表概述了截至2019年12月31日的未来债务偿还和计划本金支付（百万美元）：
|
|
2020 |
|
|
2021 |
|
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2022 |
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|
2023 |
|
|
此后 |
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|
总计 |
|
|
公允价值 |
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|||||||
|
固定利率债务 |
$ |
19 |
|
|
$ |
818 |
|
|
$ |
798 |
|
|
$ |
884 |
|
|
$ |
7,437 |
|
|
$ |
9,956 |
|
|
$ |
10,487 |
|
|
加权平均利率(1) |
|
6.0 |
% |
|
|
1.7 |
% |
|
|
3.2 |
% |
|
|
4.4 |
% |
|
|
2.3 |
% |
|
|
2.6 |
% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
|
|
可变利率债务 |
|
|
|
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|
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|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
信贷安排 |
$ |
- |
|
|
$ |
184 |
|
|
$ |
- |
|
|
$ |
- |
|
|
$ |
- |
|
|
$ |
184 |
|
|
$ |
184 |
|
|
定期贷款 |
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
131 |
|
|
|
1,013 |
|
|
|
1,144 |
|
|
|
1,147 |
|
|
高级笔记 |
|
449 |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
449 |
|
|
|
449 |
|
|
有担保的抵押债务 |
|
68 |
|
|
|
64 |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
130 |
|
|
|
262 |
|
|
|
261 |
|
|
浮动利率债务总额 |
$ |
517 |
|
|
$ |
248 |
|
|
$ |
- |
|
|
$ |
131 |
|
|
$ |
1,143 |
|
|
$ |
2,039 |
|
|
$ |
2,041 |
|
|
(1) |
利率指未偿债务于2019年12月31日的实际利率（包括债务发行成本摊销及非现金溢价及贴现）. |
于二零一九年十二月三十一日，我们浮息债务的加权平均实际利率为0. 6%。利率变动可能导致我们浮息债务的利息开支波动。根据我们的敏感度分析，平均未偿还浮息债务结余的利率上升10%将导致截至2019年12月31日止年度的额外年度利息开支100万美元，相当于平均未偿还浮息债务结余的利率变动8个基点，平均债务组合总结余的利率变动1个基点。
项目8.财务报表和补充数据
Prologis，Inc.合并资产负债表及Prologis，L.P.于二零一九年及二零一八年十二月三十一日，Prologis，Inc.的综合收益表。Prologis，L.P.，Prologis，Inc.的综合全面收益表。Prologis，L.P.，Prologis，Inc.的合并权益表，Prologis，L.P.的合并资本报表和Prologis，Inc.的合并现金流量报表。截至2019年12月31日止三年期间各年之财务报表附注及附表三—房地产及累计折旧，连同独立注册会计师事务所毕马威会计师事务所（KPMG LLP）之报告载于本报告第15项，并以引用方式纳入本报告。选定未经审核季度财务数据载于综合财务报表附注19。
项目9.会计和财务披露方面的变更和分歧
没有。
项目9A.控制和程序
控制和程序（家长）
Prologis，Inc.在管理层（包括首席执行官和首席财务官）的监督下，并于2019年12月31日对披露控制和程序（定义见1934年证券交易法（“交易法”）的规则13a—15（e）的有效性进行了评估。基于此评估，首席执行官和首席财务官得出结论，披露控制和程序有效，以确保我们根据《交易法》提交或提交的报告中要求披露的信息在SEC规则和表格规定的时间内被记录、处理、汇总和报告。于二零一九年十二月三十一日后，内部监控或其他可能对该等监控产生重大影响的因素并无重大变动，包括就重大缺陷及重大弱点采取的任何纠正行动。
财务报告内部控制的变化
在截至2019年12月31日的季度，我们对财务报告的内部控制（该术语定义见《交易法》第13a—15（f）条和第15（d）—15（f）条）没有发生任何变化，这些变化对我们对财务报告的内部控制产生重大影响或合理可能对我们的财务报告的内部控制产生重大影响。
43
管理层财务报告内部控制年度报告
我们负责根据《交易法》第13a—15（f）条和第15d—15（f）条的规定，建立和维护对财务报告的充分内部控制。
在管理层（包括首席执行官及首席财务官）的监督及参与下，于二零一九年十二月三十一日，根据Treadway Commission发布的“内部监控—综合框架”（二零一三年）所述标准，对财务报告内部监控的有效性进行评估。基于此评估，管理层厘定于二零一九年十二月三十一日，财务报告之内部监控有效。
我们于2019年12月31日对财务报告的内部控制已由独立注册会计师事务所毕马威会计师事务所（KPMG LLP）审计，详情载于本报告所述。
控制措施有效性的局限性
管理层的评估包括对财务报告内部控制设计的评价，以及对财务报告内部控制运作效力的测试。对财务报告的内部控制是一个过程，目的是为财务报告的可靠性提供合理的保证，并根据公认会计原则为外部目的编制财务报表。由于其固有的局限性，财务报告的内部控制可能无法防止或发现错报。此外，对未来期间的任何有效性评估的预测都存在风险，即控制措施可能因情况变化而变得不充分，或遵守政策或程序的程度可能恶化。
控制和程序（OP）
Prologis，L.P.于2019年12月31日在管理层（包括首席执行官和首席财务官）的监督和参与下，对披露控制和程序的有效性进行了评估（定义见《交易法》第13a—15（e）条）。基于此评估，首席执行官和首席财务官得出结论，披露控制和程序有效，以确保我们根据《交易法》提交或提交的报告中要求披露的信息在SEC规则和表格规定的时间内被记录、处理、汇总和报告。于二零一九年十二月三十一日后，内部监控或其他可能对该等监控产生重大影响的因素并无重大变动，包括就重大缺陷及重大弱点采取的任何纠正行动。
财务报告内部控制的变化
在截至2019年12月31日的季度，我们对财务报告的内部控制（该术语定义见《交易法》第13a—15（f）条和第15（d）—15（f）条）没有发生任何变化，这些变化对我们对财务报告的内部控制产生重大影响或合理可能对我们的财务报告的内部控制产生重大影响。
管理层财务报告内部控制年度报告
我们负责根据《交易法》第13a—15（f）条和第15d—15（f）条的规定，建立和维护对财务报告的充分内部控制。
在管理层（包括首席执行官及首席财务官）的监督及参与下，于二零一九年十二月三十一日，根据Treadway Commission发布的“内部监控—综合框架”（二零一三年）所述标准，对财务报告内部监控的有效性进行评估。基于此评估，管理层厘定于二零一九年十二月三十一日，财务报告之内部监控有效。
控制措施有效性的局限性
管理层的评估包括对财务报告内部控制设计的评价，以及对财务报告内部控制运作效力的测试。对财务报告的内部控制是一个过程，目的是为财务报告的可靠性提供合理的保证，并根据公认会计原则为外部目的编制财务报表。由于其固有的局限性，财务报告的内部控制可能无法防止或发现错报。此外，对未来期间的任何有效性评估的预测都存在风险，即控制措施可能因情况变化而变得不充分，或遵守政策或程序的程度可能恶化。
第9B项：其他资料
没有。
44
部分第三章
项目10.董事、高管和公司治理
本项目所需的信息以引用的方式纳入本协议，包括我们2020年委托书中的相关章节，标题为董事会和公司治理；行政人员；行政人员薪酬；董事薪酬；证券所有权；股权补偿计划和其他信息，或将在表格10—K/A中提交的修订中提供。
项目11.高级管理人员薪酬
本项目所需的资料已通过参考我们2020年委托书的相关章节纳入本协议，标题为“董事会及企业管治；行政人员；行政人员薪酬及董事薪酬”，或将在表格10—K/A中提交的修订中提供。
项目12.若干实益拥有人及管理层的证券所有权及相关股东事宜
本项目所需的信息通过引用我们2020年委托书中的相关章节纳入本文，标题为“证券所有权和股权补偿计划”，或将在表格10—K/A中提交的修正案中提供。
项目13.若干关系及关联交易及董事独立性
本项目所要求的信息通过引用我们2020年委托书中的相关章节纳入本文，标题为“董事会和企业管治”，或将在表格10—K/A中提交的修订中提供。
项目14.主要会计费和服务费
本项目所要求的资料载于本报告中，参考我们2020年委托书的相关章节，标题为“审计事项”，或将在表格10—K/A中提交的修订中提供。
第IV部
项目15.附件、财务报表和附表
以下文件作为本报告的一部分提交：
(a)财务报表和附表：
1.财务报表：
请参阅本报告第46页之综合财务报表索引及附表三，以引用方式并入本报告。
2.财务报表附表：
附表三—不动产及累计折旧
由于所需信息已在合并财务报表和相关附注中列报或不适用，因此省略了所有其他附表。
(b)展品：法规S—K第601项要求的附件列于本报告第98—105页的附件索引中，该索引通过引用并入本文。
(c)财务报表：请参阅本报告第46页之综合财务报表索引及附表三，以引用方式并入本报告。
项目16.表格10—K摘要
不适用。
45
综合财务报表索引和附表三
|
|
页码 |
|
Prologis，Inc.和Prologis，L.P. |
|
|
独立注册会计师事务所报告 |
47 |
|
Prologis，Inc.： |
|
|
合并资产负债表 |
50 |
|
合并损益表 |
51 |
|
综合全面收益表 |
52 |
|
合并权益表 |
53 |
|
合并现金流量表 |
54 |
|
普洛吉斯，L.P.： |
|
|
合并资产负债表 |
55 |
|
合并损益表 |
56 |
|
综合全面收益表 |
57 |
|
合并资本报表 |
58 |
|
合并现金流量表 |
59 |
|
Prologis，Inc.和Prologis，L.P. |
|
|
合并财务报表附注 |
60 |
|
注1.业务描述 |
60 |
|
附注2.主要会计政策摘要 |
60 |
|
说明3. DCT交易 |
67 |
|
注4.房地产 |
68 |
|
注5.未合并实体 |
70 |
|
附注6.持有以供出售或分担的资产 |
73 |
|
附注7.其他资产和其他负债 |
73 |
|
注8.债务 |
74 |
|
注9.Prologis，Inc.的股东权益 |
77 |
|
注10.Prologis合伙人资本，L.P. |
78 |
|
附注11.非控股权益 |
79 |
|
附注12.长期薪酬 |
79 |
|
注13.所得税 |
82 |
|
附注14.普通股或单位每股收益 |
84 |
|
附注15.金融工具和公允价值计量 |
85 |
|
附注16.承付款和或有事项 |
88 |
|
注17.业务细分 |
89 |
|
附注18.补充现金流量信息 |
91 |
|
注19.选定的季度财务数据(未经审计) |
93 |
|
附注20.后续事件 |
94 |
|
附表三—不动产及累计折旧 |
95 |
46
独立注册会计师事务所报告
致股东和董事会
Prologis，Inc.：
对合并财务报表的几点看法
我们已审核随附Prologis，Inc.的综合资产负债表。于二零一九年及二零一八年十二月三十一日止三年期间各年度之相关综合收益表、全面收益表、权益表及现金流量表及相关附注及财务报表附表 （统称为综合财务报表）。我们认为，综合财务报表在所有重大方面均公允列报贵公司于二零一九年及二零一八年十二月三十一日的财务状况，以及截至二零一九年十二月三十一日止三年期间各年度的经营业绩及现金流量，符合美国公认会计原则。
我们还根据上市公司会计监督委员会（美国）（PCAOB）的标准，审计了公司截至2019年12月31日的财务报告内部控制，根据《美国上市公司会计监督委员会（PCAOB）》确立的标准。 内部控制--综合框架(2013)本公司于2020年2月10日发布的报告对公司财务报告内部控制的有效性发表了无保留意见。
会计原则的变化
如综合财务报表附注2所述，由于采用会计准则编撰主题842，本公司已于2019年1月1日更改其租赁会计方法，租契.
意见基础
这些合并财务报表由公司管理层负责。我们的责任是根据我们的审计对这些合并财务报表发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和法规，我们必须与公司保持独立。
我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些准则要求我们计划和执行审计，以获得关于合并财务报表是否没有重大错报的合理保证，无论是由于错误还是舞弊。我们的审计包括执行评估合并财务报表重大错报风险的程序，无论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查关于合并财务报表中的金额和披露的证据。我们的审计还包括评价管理层使用的会计原则和作出的重大估计，以及评价合并财务报表的整体列报。我们相信，我们的审计为我们的观点提供了合理的基础。
关键审计事项
下文所述的关键审计事项是指向审计委员会传达或要求传达给审计委员会的当期综合财务报表审计所产生的事项：(1)涉及对综合财务报表具有重大意义的账目或披露；(2)涉及我们特别具有挑战性、主观性或复杂性的判断。关键审计事项的传达不会以任何方式改变我们对综合财务报表的整体意见，我们不会通过传达下面的关键审计事项来就关键审计事项或与之相关的账目或披露提供单独的意见。
评估公司对经营性物业和土地的预计持有期的评估
如附注2及4所述，截至2019年12月31日，本公司拥有312. 88亿美元的营运物业及11. 02亿美元的土地。本公司会测试经营物业及土地之可收回性，倘发生事件或情况变动（包括缩短该等资产之预期持有期）显示该等资产之账面值可能无法收回时。
我们将评估公司对经营性物业和土地的预期持有期的评估确定为关键审计事项。本公司用以评估其预期持有期的相关事件或情况变动时，须作出主观核数师判断。预期持有期缩短可能显示潜在减值。
我们为处理此关键审计事项而执行的主要程序包括以下各项。我们测试了有关本公司营运物业及土地处理可收回性的若干内部监控，包括有关厘定预期持有期及任何相关变动的监控。我们通过询问管理层有关预期持有期、考虑当前经济环境、阅读公司董事会会议记录、阅读与投资者和分析师的外部沟通以及分析公司准备的关于拟议房地产交易和潜在触发事件的文件，评估了公司的预期持有期。
/s/毕马威律师事务所
自2002年以来，我们一直担任该公司的审计师。
科罗拉多州丹佛市
2020年2月10
47
独立注册会计师事务所报告
致Prologis，L.P.合伙人和Prologis，Inc.董事会：
对合并财务报表的几点看法
我们已经审计了Prologis，L.P.及其子公司(本公司)截至2019年12月31日和2018年12月31日的合并资产负债表，截至2019年12月31日的三年期间各年度的相关综合收益表、全面收益表、资本和现金流量表以及相关附注和财务报表附表 （统称为综合财务报表）。我们认为，综合财务报表在所有重大方面均公允列报贵公司于二零一九年及二零一八年十二月三十一日的财务状况，以及截至二零一九年十二月三十一日止三年期间各年度的经营业绩及现金流量，符合美国公认会计原则。
会计原则的变化
如综合财务报表附注2所述，由于采用会计准则编撰主题842，本公司已于2019年1月1日更改其租赁会计方法，租契.
意见基础
这些合并财务报表由公司管理层负责。我们的责任是根据我们的审计对这些合并财务报表发表意见。我们是一家在美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和法规，我们必须与公司保持独立。
我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些准则要求我们计划和执行审计，以获得关于合并财务报表是否没有重大错报的合理保证，无论是由于错误还是舞弊。我们的审计包括执行评估合并财务报表重大错报风险的程序，无论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查关于合并财务报表中的金额和披露的证据。我们的审计还包括评价管理层使用的会计原则和作出的重大估计，以及评价合并财务报表的整体列报。我们相信，我们的审计为我们的观点提供了合理的基础。
关键审计事项
下文所述的关键审计事项是指向审计委员会传达或要求传达给审计委员会的当期综合财务报表审计所产生的事项：(1)涉及对综合财务报表具有重大意义的账目或披露；(2)涉及我们特别具有挑战性、主观性或复杂性的判断。关键审计事项的传达不会以任何方式改变我们对综合财务报表的整体意见，我们不会通过传达下面的关键审计事项来就关键审计事项或与之相关的账目或披露提供单独的意见。
评估公司对经营性物业和土地的预计持有期的评估
如附注2及4所述，截至2019年12月31日，本公司拥有312. 88亿美元的营运物业及11. 02亿美元的土地。本公司会测试经营物业及土地之可收回性，倘发生事件或情况变动（包括缩短该等资产之预期持有期）显示该等资产之账面值可能无法收回时。
我们将公司对经营物业和土地的预期持有期的评估确定为一项重要的审计事项。本公司用以评估其预期持有期的相关事件或环境变化，须由核数师作出主观判断。预期持有期的缩短可能意味着潜在的减值。
我们为解决这一关键审计问题而执行的主要程序包括以下内容。我们测试了对公司经营物业和土地程序的可回收性的某些内部控制，包括与确定预期持有期和任何相关变化有关的控制。我们通过向管理层询问预期持有期、考虑到当前的经济环境、阅读公司董事会会议纪要、阅读与投资者和分析师的对外沟通以及分析公司准备的关于拟议房地产交易和潜在触发事件的文件来评估公司的预期持有期。
/s/毕马威律师事务所
自2002年以来，我们一直担任该公司的审计师。
科罗拉多州丹佛市
2020年2月10
48
独立注册会计师事务所报告
致股东和董事会
Prologis，Inc.：
财务报告内部控制之我见
我们审计了Prologis，Inc.截至2019年12月31日，内部控制--综合框架(2013)由特雷德韦委员会赞助组织委员会发布。我们认为，截至2019年12月31日，公司根据《财务报告准则》确立的标准，在所有重大方面维持了对财务报告的有效内部控制。 内部控制--综合框架(2013)由特雷德韦委员会赞助组织委员会发布。
我们还根据上市公司会计监督委员会的标准进行了审计，（美国）（PCAOB），本公司截至2019年和2018年12月31日的合并资产负债表，截至2019年12月31日止三年期间各年度的相关合并收益表、全面收益表、权益表和现金流量表，及相关附注及财务报表附表三（统称为综合财务报表），以及我们日期为2020年2月10日的报告对该等综合财务报表发表无保留意见。
意见基础
我们已经审计了Prologis，Inc.截至2019年12月31日，公司及附属公司（本公司）对财务报告的内部控制，基于《内部控制--综合框架(2013)由特雷德韦委员会赞助组织委员会发布。我们认为，截至2019年12月31日，公司根据《财务报告准则》确立的标准，在所有重大方面维持了对财务报告的有效内部控制。 内部控制--综合框架(2013)由特雷德韦委员会赞助组织委员会发布。
我们还根据上市公司会计监督委员会的标准进行了审计，（美国）（PCAOB），本公司截至2019年和2018年12月31日的合并资产负债表，截至2019年12月31日止三年期间各年度的相关合并收益表、全面收益表、权益表和现金流量表，及相关附注及财务报表附表三（统称为综合财务报表），以及我们日期为2020年2月10日的报告对该等综合财务报表发表无保留意见。
财务报告内部控制的定义及局限性
公司对财务报告的内部控制是一个程序，旨在根据公认的会计原则，为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理保证。公司对财务报告的内部控制包括下列政策和程序：(1)与保存合理详细、准确和公平地反映公司资产的交易和处置的记录有关的政策和程序；(2)提供合理的保证，即交易被记录为必要的，以便按照公认的会计原则编制财务报表，公司的收入和支出仅根据公司管理层和董事的授权进行；(三)防止或及时发现可能对财务报表产生重大影响的未经授权收购、使用或处置公司资产的行为，提供合理保证。
由于其固有的局限性，财务报告的内部控制可能无法防止或发现错误陈述。此外，对未来期间进行任何有效性评估的预测都有可能因条件的变化而出现控制不足的风险，或者政策或程序的遵守程度可能会恶化。
/s/毕马威律师事务所
科罗拉多州丹佛市
2020年2月10
49
Prologis，Inc.
合并资产负债表
(单位为千，每股数据除外)
|
|
十二月三十一日， |
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2019 |
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|
2018 |
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资产 |
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房地产投资 |
$ |
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$ |
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减去累计折旧 |
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房地产投资净额 |
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对未合并实体的投资和垫款 |
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持有以供出售或分担的资产 |
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房地产净投资 |
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租赁使用权资产 |
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现金和现金等价物 |
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其他资产 |
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总资产 |
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$ |
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|
负债和权益 |
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负债： |
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|
债务 |
$ |
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|
|
$ |
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|
租赁负债 |
|
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|
|
|
|
应付账款和应计费用 |
|
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|
|
|
其他负债 |
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|
总负债 |
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股本： |
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|
Prologis，Inc.股东权益： |
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|
|
Q系列优先股，规定清算优先股为$ 已发行及发行在外的股份， 2018 |
|
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|
普通股；美元 2018年， |
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额外实收资本 |
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累计其他综合损失 |
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) |
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超过净收益的分配 |
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( |
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Total Prologis，Inc.股东权益 |
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非控制性权益 |
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总股本 |
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|
|
|
|
负债和权益总额 |
$ |
|
|
|
$ |
|
|
附注是这些综合财务报表不可分割的一部分。
50
Prologis，Inc.
合并损益表
(以千为单位，每股除外)
|
|
|
截至十二月三十一日止的年度， |
|
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|
|
|
2019 |
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|
2018 |
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2017 |
|
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|
收入： |
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租赁 |
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$ |
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$ |
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战略资本 |
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开发管理和其他 |
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总收入 |
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费用： |
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租赁 |
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|
|
战略资本 |
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|
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|
|
一般和行政 |
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|
折旧及摊销 |
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其他 |
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总费用 |
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扣除房地产交易收益前的营业收入，净额 |
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处置开发财产和土地的收益，净额 |
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|
房地产投资的其他处置收益，净额 |
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营业收入 |
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其他收入(支出)： |
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来自未合并实体的净收益 |
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利息支出 |
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) |
|
利息和其他收入，净额 |
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外汇和衍生产品收益（损失）净额 |
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( |
) |
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( |
) |
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提前偿还债务损失，净额 |
|
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
|
其他收入(费用)合计 |
|
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( |
) |
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( |
) |
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所得税前收益 |
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所得税总支出 |
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合并净收益 |
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|
可归因于非控股权益的净收益减少 |
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|
可归因于控股权益的净收益 |
|
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优先股股息减少 |
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优先股回购损失 |
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普通股股东应占净收益 |
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$ |
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|
加权平均已发行普通股-基本 |
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|
|
加权平均已发行普通股-稀释 |
|
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普通股股东每股净收益--基本 |
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$ |
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$ |
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普通股股东应占每股净收益-稀释后 |
|
$ |
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|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
附注是这些综合财务报表不可分割的一部分。
51
Prologis，Inc.
综合全面收益表
(单位：千)
|
|
|
截至十二月三十一日止的年度， |
|
|||||||||
|
|
|
2019 |
|
|
2018 |
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2017 |
|
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|
合并净收益 |
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$ |
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$ |
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$ |
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|
其他全面收益(亏损)： |
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外币换算收益（损失）净额 |
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( |
) |
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|
衍生工具合约的未实现收益(亏损)，净额 |
|
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( |
) |
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( |
) |
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|
综合收益 |
|
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|
可归因于非控股权益的净收益 |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
|
可归因于非控股权益的其他综合损失(收益) |
|
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( |
) |
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( |
) |
|
普通股股东应占综合收益 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
附注是这些综合财务报表不可分割的一部分。
52
Prologis，Inc.
合并权益表
(单位：千)
|
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|
普通股 |
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累计 |
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分配 |
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数 |
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|
其他内容 |
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|
其他 |
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|
超过 |
|
|
非- |
|
|
|
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|
择优 |
|
|
的 |
|
|
帕尔 |
|
|
已缴费 |
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全面 |
|
|
网络 |
|
|
控管 |
|
|
总计 |
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|
库存 |
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股票 |
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价值 |
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|
资本 |
|
|
收入(亏损) |
|
|
收益 |
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利益 |
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权益 |
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2017年1月1日余额 |
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合并净收益 |
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股权补偿计划的效力 |
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出资 |
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优先股回购 |
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购买非控股权益 |
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转换非控制性权益 |
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外币折算收益，净额 |
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衍生产品的未实现收益 提供更多合同，净额 |
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股权重新分配 |
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股息(美元) 及其他分派 |
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- |
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2017年12月31日余额 |
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合并净收益 |
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股权补偿计划的效力 |
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DCT交易，扣除发行净额 成本 |
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出资 |
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赎回非控制性权益 |
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外币折算 亏损净额 |
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衍生产品未实现损失 提供更多合同，净额 |
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股权重新分配 |
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股息(美元) 及其他分派 |
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2018年12月31日的余额 |
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合并净收益 |
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股权补偿计划的效力 |
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出资 |
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购买非控股权益 |
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赎回非控制性权益 |
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( |
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对巴西合资企业的贡献 |
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外币折算 收益净额 |
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- |
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- |
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衍生产品未实现损失 提供更多合同，净额 |
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- |
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- |
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( |
) |
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- |
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( |
) |
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( |
) |
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股权重新分配 |
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- |
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( |
) |
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- |
|
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- |
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- |
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股息(美元) 及其他分派 |
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- |
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- |
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- |
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( |
) |
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|
- |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
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2019年12月31日的余额 |
$ |
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$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
( |
) |
|
$ |
( |
) |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
附注是这些综合财务报表不可分割的一部分。
53
Prologis，Inc.
合并现金流量表
(单位：千)
|
|
|
截至十二月三十一日止的年度， |
|
|||||||||
|
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2017 |
|
|||
|
经营活动： |
|
|
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|
合并净收益 |
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$ |
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$ |
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$ |
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将净收益与经营活动提供的现金净额进行调整： |
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直线式租金和高于和低于市值租赁的摊销 |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
|
基于股权的薪酬奖励 |
|
|
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|
折旧及摊销 |
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|
来自未合并实体的净收益 |
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( |
) |
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( |
) |
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|
( |
) |
|
来自未合并实体的营业分配 |
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
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|
|
来自未合并实体的营业应收账款减少(增加) |
|
|
|
|
|
|
( |
) |
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|
( |
) |
|
债务折价摊销和债务发行成本净额 |
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
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|
处置开发财产和土地的收益，净额 |
|
|
( |
) |
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( |
) |
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|
( |
) |
|
房地产投资的其他处置收益，净额 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
未实现外币和衍生工具损失(收益)，净额 |
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
提前偿还债务损失，净额 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
递延所得税支出(福利) |
|
|
|
|
|
|
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( |
) |
|
应收账款、租赁使用权资产和其他资产减少(增加) |
|
|
( |
) |
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|
( |
) |
|
|
|
|
|
应付账款和应计费用、租赁负债和其他负债增加 |
|
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|
经营活动提供的净现金 |
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投资活动： |
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房地产开发 |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
|
DCT交易，扣除获得的现金后的净额 |
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( |
) |
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|
房地产收购 |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
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租户改善和先前租赁空间的租赁佣金 |
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( |
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( |
) |
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( |
) |
|
物业改善 |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
|
不动产处分和出资所得 |
|
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|
|
对未合并实体的投资和垫款 |
|
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
|
收购未合并实体的控股权，扣除收到的现金 |
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( |
) |
|
未合并实体的投资回报 |
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|
|
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|
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|
|
|
|
偿还房地产支持的应收票据的收益 |
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|
|
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|
|
|
|
净投资套期保值结算收益 |
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|
|
净投资套期保值结算的付款 |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
|
投资活动提供(用于)的现金净额 |
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( |
) |
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( |
) |
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|
融资活动： |
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|
发行普通股所得款项 |
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|
普通股和优先股支付的股息 |
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( |
) |
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( |
) |
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|
( |
) |
|
优先股回购 |
|
|
|
|
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|
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|
( |
) |
|
非控股权益供款 |
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|
|
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|
|
非控制性利益分配 |
|
|
( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
|
非控制性权益的结算 |
|
|
( |
) |
|
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( |
) |
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( |
) |
|
为代扣代缴的股票缴纳的税款 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
已支付的债务和股权发行成本 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
信贷净收益(支付) |
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
债务的回购和偿付 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
发行债券所得款项 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
用于融资活动的现金净额 |
|
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( |
) |
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( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
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|
|
|
|
外币汇率变动对现金的影响 |
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
现金及现金等价物净增(减) |
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
现金和现金等价物，年初 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
现金和现金等价物，年终 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
关于非现金投资和融资活动的信息以及其他信息，见附注18。
附注是这些综合财务报表不可分割的一部分。
54
普罗吉斯，L.P.
合并资产负债表
(单位：千)
|
|
十二月三十一日， |
|
|||||
|
|
2019 |
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|
2018 |
|
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|
资产 |
|
|
|
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|
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|
房地产投资 |
$ |
|
|
|
$ |
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|
|
减去累计折旧 |
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房地产投资净额 |
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|
对未合并实体的投资和垫款 |
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|
持有以供出售或分担的资产 |
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|
房地产净投资 |
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|
租赁使用权资产 |
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|
现金和现金等价物 |
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其他资产 |
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|
总资产 |
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
负债和资本 |
|
|
|
|
|
|
|
|
负债： |
|
|
|
|
|
|
|
|
债务 |
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
租赁负债 |
|
|
|
|
|
|
|
|
应付账款和应计费用 |
|
|
|
|
|
|
|
|
其他负债 |
|
|
|
|
|
|
|
|
总负债 |
|
|
|
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|
|
|
|
|
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|
|
|
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|
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|
资本： |
|
|
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|
合伙人资本： |
|
|
|
|
|
|
|
|
普通合伙人-优先考虑 |
|
|
|
|
|
|
|
|
普通合伙人-普通合伙人 |
|
|
|
|
|
|
|
|
有限责任合伙人-共同 |
|
|
|
|
|
|
|
|
有限责任合伙人-A类普通股 |
|
|
|
|
|
|
|
|
合伙人资本总额 |
|
|
|
|
|
|
|
|
非控制性权益 |
|
|
|
|
|
|
|
|
总资本 |
|
|
|
|
|
|
|
|
总负债和资本总额 |
$ |
|
|
|
$ |
|
|
附注是这些综合财务报表不可分割的一部分。
55
普罗吉斯，L.P.
合并损益表
(除按单位金额外，以千计)
|
|
|
截至十二月三十一日止的年度， |
|
|||||||||
|
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2017 |
|
|||
|
收入： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
租赁 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
战略资本 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
开发管理和其他 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
总收入 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
费用： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
租赁 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
战略资本 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
一般和行政 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
折旧及摊销 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
其他 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
总费用 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
扣除房地产交易收益前的营业收入，净额 |
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
|
|
|
处置开发财产和土地的收益，净额 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
房地产投资的其他处置收益，净额 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
营业收入 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
|
|
|
其他收入(支出)： |
|
|
|
|
|
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|
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|
来自未合并实体的净收益 |
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|
|
|
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|
|
|
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|
|
|
利息支出 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
利息和其他收入，净额 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
外汇和衍生产品收益（损失）净额 |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
提前偿还债务损失，净额 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
其他收入(费用)合计 |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
所得税前收益 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
所得税总支出 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
合并净收益 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
可归因于非控股权益的净收益减少 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
可归因于控股权益的净收益 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
不太受欢迎的单位分布 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
优先单位回购损失 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
普通股持有人应占净收益 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
加权平均未清偿公共单位--基本单位 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
加权平均未清偿公用事业单位--稀释 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
可归因于普通单位持有人的单位净收益--基本 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
可归因于普通单位持有人的单位净收益-摊薄 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
附注是这些综合财务报表不可分割的一部分。
56
普罗吉斯，L.P.
综合全面收益表
(单位：千)
|
|
|
截至十二月三十一日止的年度， |
|
|||||||||
|
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2017 |
|
|||
|
合并净收益 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
其他全面收益(亏损)： |
|
|
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|
|
|
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|
|
外币换算收益（损失）净额 |
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
衍生工具合约的未实现收益(亏损)，净额 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
综合收益 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
可归因于非控股权益的净收益 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
可归因于非控股权益的其他综合损失(收益) |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
共同单位持有人的全面收入 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
附注是这些综合财务报表不可分割的一部分。
57
普罗吉斯，L.P.
合并资本报表
(单位：千)
|
|
普通合伙人 |
|
|
有限合伙人 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||
|
|
择优 |
|
|
普普通通 |
|
|
普普通通 |
|
|
A类常见 |
|
|
非控制性 |
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||
|
|
单位 |
|
|
金额 |
|
|
单位 |
|
|
金额 |
|
|
单位 |
|
|
金额 |
|
|
单位 |
|
|
金额 |
|
|
利益 |
|
|
总计 |
|
||||||||||
|
2017年1月1日余额 |
|
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
合并净收益 |
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
|
|
|
|
- |
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股权补偿计划的效力 |
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出资 |
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优先回购单位 |
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购买非控股权益 |
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赎回有限合伙单位 |
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有限合伙人单位的改划 |
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外币折算收益，净额 |
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衍生工具合约的未实现收益，净额 |
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资本再配置 |
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分发($ 和其他 |
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2017年12月31日余额 |
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合并净收益 |
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股权补偿计划的效力 |
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DCT交易，扣除发行费用 |
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出资 |
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优先回购单位 |
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赎回有限合伙单位 |
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( |
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外币换算损失净额 |
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( |
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衍生产品未实现损失 提供更多合同，净额 |
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( |
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资本再配置 |
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分发($ 和其他 |
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2018年12月31日的余额 |
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合并净收益 |
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股权补偿计划的效力 |
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出资 |
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购买非控股权益 |
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赎回非控制性权益 |
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赎回有限合伙单位 |
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( |
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对巴西合资企业的贡献 |
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外币折算收益，净额 |
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衍生产品未实现损失 提供更多合同，净额 |
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- |
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( |
) |
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资本再配置 |
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( |
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|
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|
|
- |
|
|
分发($ 和其他 |
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
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( |
) |
|
|
- |
|
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( |
) |
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|
- |
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( |
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( |
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( |
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2019年12月31日的余额 |
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$ |
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$ |
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$ |
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$ |
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|
附注是这些综合财务报表不可分割的一部分。
58
普罗吉斯，L.P.
合并现金流量表
(单位：千)
|
|
|
截至十二月三十一日止的年度， |
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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经营活动： |
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合并净收益 |
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将净收益与经营活动提供的现金净额进行调整： |
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直线式租金和高于和低于市值租赁的摊销 |
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( |
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( |
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( |
) |
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基于股权的薪酬奖励 |
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折旧及摊销 |
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来自未合并实体的净收益 |
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( |
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来自未合并实体的营业分配 |
|
|
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|
来自未合并实体的营业应收账款减少(增加) |
|
|
|
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( |
) |
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( |
) |
|
债务折价摊销和债务发行成本净额 |
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处置开发财产和土地的收益，净额 |
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( |
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( |
) |
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( |
) |
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房地产投资的其他处置收益，净额 |
|
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( |
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( |
) |
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( |
) |
|
未实现外币和衍生工具损失(收益)，净额 |
|
|
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( |
) |
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|
提前偿还债务损失，净额 |
|
|
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递延所得税支出(福利) |
|
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( |
) |
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应收账款、租赁使用权资产和其他资产减少(增加) |
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( |
) |
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( |
) |
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应付账款和应计费用、租赁负债和其他负债增加 |
|
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经营活动提供的净现金 |
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投资活动： |
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房地产开发 |
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DCT交易，扣除获得的现金后的净额 |
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房地产收购 |
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) |
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( |
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( |
) |
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租户改善和先前租赁空间的租赁佣金 |
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( |
) |
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( |
) |
|
|
( |
) |
|
物业改善 |
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( |
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( |
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不动产处分和出资所得 |
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对未合并实体的投资和垫款 |
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( |
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( |
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|
收购未合并实体的控股权，扣除收到的现金 |
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( |
) |
|
未合并实体的投资回报 |
|
|
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|
偿还房地产支持的应收票据的收益 |
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|
净投资套期保值结算收益 |
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净投资套期保值结算的付款 |
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( |
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( |
) |
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( |
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投资活动提供(用于)的现金净额 |
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( |
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) |
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融资活动： |
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|
发行共同伙伴关系单位的收益以换取 Prologis，Inc. |
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|
|
按普通单位和优先单位支付的分配 |
|
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
|
优先回购单位 |
|
|
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( |
) |
|
非控股权益供款 |
|
|
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|
|
非控制性利益分配 |
|
|
( |
) |
|
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( |
) |
|
|
( |
) |
|
非控制性权益的结算 |
|
|
( |
) |
|
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( |
) |
|
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( |
) |
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赎回共同有限合伙单位 |
|
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( |
) |
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( |
) |
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( |
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为母公司股份支付的税款预扣 |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
|
已支付的债务和股权发行成本 |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
|
信贷净收益(支付) |
|
|
|
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|
( |
) |
|
|
|
|
|
债务的回购和偿付 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
发行债券所得款项 |
|
|
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用于融资活动的现金净额 |
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( |
) |
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|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
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|
|
|
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|
|
|
外币汇率变动对现金的影响 |
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
现金及现金等价物净增(减) |
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
现金和现金等价物，年初 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
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现金和现金等价物，年终 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
关于非现金投资和融资活动的信息以及其他信息，见附注18。
附注是这些综合财务报表不可分割的一部分。
59
Prologis，Inc.和Prologis，L.P.
合并财务报表附注
注1.业务描述
Prologis，Inc.(或“母公司”)于1997年开始作为一家完全综合的房地产公司运营，根据修订后的1986年国内税法(“国内税法”或“IRC”)选择作为房地产投资信托基金(“REIT”)征税，并相信目前的组织和运营方法将使其能够保持其作为房地产投资信托基金的地位。母公司是Prologis，L.P.(或“运营合伙企业”或“OP”)的普通合伙人。通过OP，我们致力于物流设施的所有权、收购、开发和管理，重点放在四大洲19个国家的关键市场。我们通过全资子公司和其他实体投资房地产，我们通过这些实体与合作伙伴和投资者共同投资。我们在这些合资企业中保持着相当大的所有权水平，根据我们对实体的控制水平，这些合资企业可能是合并的，也可能是非合并的。我们目前的业务战略包括
对于母公司发行的每一股优先股或普通股，OP将视情况向母公司发行相应的优先股或普通股单位，以换取股票发行收益的贡献。在2019年12月31日，母公司拥有一家
作为OP的唯一普通合伙人，母公司在OP的日常管理和控制方面拥有完全的责任和自由裁量权，我们将母公司和OP作为一个企业进行运营。父级的管理由与OP的管理相同的成员组成。这些成员是OP或其子公司的母公司和雇员。作为控制OP的普通合伙人，母公司是主要受益者，因此巩固了OP。由于母公司的唯一重要资产是其在运营公司的投资，因此母公司和运营公司的资产和负债在各自的财务报表上是相同的。
关于面积、建筑物数量和土地面积的信息未经审计。
附注2.主要会计政策摘要
陈述的基础。*随附的综合财务报表根据美国(“美国”)和公认会计原则(“GAAP”)编制，并以我们的报告货币美元列报。与合并实体进行的所有重大公司间交易均已取消。
整合。我们合并所有全资拥有的实体和我们拥有的实体
对于未被定义为VIE的实体，我们首先考虑我们是普通合伙人还是有限合伙人（或非合伙企业投资中的等同合伙人）。我们将我们作为普通合伙人的实体合并，而该等实体的有限合伙人并不拥有可能排除控制权的权利。对于我们为普通合伙人但由于其他合伙人持有实质参与权或踢出权而不控制该实体的实体，我们应用权益会计法，因为我们作为普通合伙人有能力对合营企业的经营及财务政策施加重大影响。对于我们为有限合伙人的企业，或我们投资于结构并非类似于合伙企业的企业，我们会考虑合伙人的所有权权益、投票控制权、决策权以及合同和实质参与权等因素。倘有关因素显示吾等于合营企业拥有控股财务权益，吾等将该实体合并。
重新分类。于采纳新租赁准则后，二零一七年及二零一八年之租金收回已重新分类至 租金收入于综合收益表中，以符合二零一九年财务报表的列报方式。
估计的使用。公认会计原则要求我们作出影响资产和负债报告金额、财务报表日期或有资产和负债的披露以及报告期内的收入和支出的估计和假设。尽管吾等相信吾等作出的假设及估计属合理及适当，惟吾等已于适用
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在综合财务报表各章节中，不同的假设和估计可能会对我们的报告业绩造成重大影响。
对外行动部。 美元是我们在美国和墨西哥经营的合并附属公司和非合并实体以及我们作为外国投资控股公司经营的若干合并附属公司的功能货币。我们的综合附属公司及在其他国家经营的非综合实体的功能货币为该实体资产、负债、收入及开支的主要货币，可能与注册成立国家或该实体经营所在地的当地货币不同。美国和墨西哥以外实体的功能货币一般包括巴西雷亚尔、英镑、加拿大元、人民币、欧元、日元、新加坡元和瑞典克朗。我们参与以该等货币及我们经营所在地的其他当地货币计值的商业交易。
对于功能货币并非美元的综合附属公司，我们在综合该等附属公司的财务报表时将其财务报表换算为美元。资产及负债一般按结算日之汇率换算。由此产生的换算调整包括在 累计其他综合收益(亏损)(“发稿：青西/L”合并资产负债表。某些资产负债表项目，主要是与权益和资本有关的账户，按历史汇率反映。收益表账目按本期平均汇率换算，而代表重大非经常性交易的收益表账目则按交易当日的有效汇率换算。本核数师按期内平均汇率换算应占未综合入账实体之净收入或亏损，而未综合入账实体之重大非经常性交易则按交易日期之有效汇率换算。
我们和我们的某些合并子公司有公司间和第三方债务，这些债务不是以实体的本位币计价的。当债务相对于实体的功能货币进行重新计量时，可能会产生收益或损失。由此产生的调整反映在外币及衍生产品收益（亏损），净额在合并损益表中，除非公司间债务被视为长期性质，或第三方债务被指定为非衍生净投资对冲，则调整反映为累计换算调整， 发稿：青西/L.
收购。 我们应用筛选测试评估所收购物业的绝大部分公平值是否集中于单一可识别资产或一组类似可识别资产，以厘定交易是否入账为资产收购或业务合并。由于我们的大部分房地产收购集中于单一或一组类似可识别资产，我们的房地产交易一般按资产收购入账，允许交易成本资本化至所收购物业的基准。 吾等按成本或交换总代价计量透过资产收购所收购的房地产资产，而任何额外代价或议价购买金额按相对公平值基准分配至房地产物业（不包括被识别为持作出售的物业）.所收购之其他货币资产及所承担之负债（包括债务）乃按公平值入账。业务合并之采购价分配按公平值入账。
当吾等取得未合并实体的控制权，而收购符合业务合并的资格时，吾等将按照分阶段实现的业务合并的指引对收购进行会计处理。我们按收购日的公允价值重新计量我们之前持有的未合并实体的权益，并确认任何由此产生的收益收益或亏损。
我们主要使用第2级及第3级输入数据（进一步定义见下文公平值计量）分配购买价，详情如下：
房地产投资。我们将营运物业视为空置。我们采用收入法方法，使用贴现现金流量分析或对物业的估计净经营收入（“NOI”）应用资本化率，估计公平值。主要假设包括市场租金、增长率、贴现率和资本化率。未来现金流量之估计乃基于多项因素，包括过往经营业绩、已知趋势及市场及经济状况。我们根据近期交易及其他市场数据按市场厘定贴现率或资本化率。土地之公平值一般基于相关市场数据，例如将标的地盘与近期出售或目前在市场上出售之同类地块之比较。
租赁无形资产.吾等厘定与无形资产及负债有关的部分购买价如下：
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高于和低于市值租约.我们根据我们对适用市场当前市场租金的估计，就具有有利或不利租金的收购到位租赁确认资产或负债。该值记录在 其他资产或其他负债（视情况而定），并于各租赁年期内摊销（包括任何议价续租选择权）至租金收入。 |
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放弃租金.我们计算在合理租赁期内放弃的收益价值及成本收回，犹如该空间在各个适用市场内空置。数值记录在 其他资产并在各自租约的剩余寿命内摊销，作为摊销费用。 |
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租赁佣金。我们根据我们对适用市场租赁空间成本的估计，于收购现有租赁时确认租赁佣金资产。价值记录在 其他资产并在各自租约的剩余寿命内摊销，作为摊销费用。 |
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债务.吾等根据合约未来现金流量贴现，使用借贷息差及吾等就发行类似条款及剩余期限债务可获得的市场利率，估计债务的公平值。就公开买卖债务而言，我们根据可用市场数据估计公允价值。本金额之任何折让或溢价计入账面值，并按相关债务之剩余年期以实际利率法摊销至利息开支。
非控制性权益。我们根据合并净资产(主要是房地产和债务)的公允价值估计第三方拥有的净资产的公允价值部分。
营运资金.吾等根据可得之最佳资料估计其他已收购资产及所承担负债之公平值。
公允价值计量。 公平值的目的是厘定市场参与者于计量日期进行有序交易时出售资产所收取的价格或转让负债所支付的价格（退出价格）。吾等使用可得之市场资料及吾等认为适用于该等目的之估值方法估计公平值。编制该等估计涉及相当大的判断和高度的主观性，因此，该等估计不一定指示我们在处置时将变现的金额。公平值架构包括三个主要层级：
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第一层—实体可于计量日期取得的相同资产或负债于活跃市场的报价（未经调整）。 |
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第二级—可直接或间接观察资产或负债之输入（第一级所包括之报价除外）。 |
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第3层—资产或负债不可观察的输入数据。 |
以经常性为基础的公允价值计量。 吾等使用可得之市场资料及吾等认为适用于该等目的之估值方法估计吾等金融工具之公平值。
我们使用广泛接受的估值技术（包括对各衍生工具的预期现金流量进行贴现现金流量分析）厘定衍生金融工具的公平值。此分析反映衍生工具之合约条款（包括至到期日之期间），并使用可观察市场输入数据（包括利率曲线、汇率及隐含波动率）。我们使用市场标准方法厘定利率掉期的公平值，即扣除贴现未来固定现金收入或付款以及贴现预期可变现金付款。我们根据可观察市场利率曲线得出的对未来利率或远期曲线的预期计算可变现金付款。我们的净投资对冲的公平值乃基于期末即期汇率与开始时的行使价的变动。
我们在公允价值计量中纳入信贷估值调整，以适当反映我们及各交易对手的不履约风险。在就不履约风险的影响调整我们的衍生工具合约的公允价值时，我们考虑净额结算及任何适用的信贷增强措施（例如抵押品过帐、门槛、相互认沽及担保）的影响。
吾等已确定，用于估值衍生工具的大部分输入数据属于公允值架构的第二级。尽管与我们的衍生工具相关的信贷估值调整使用第三级输入数据，例如估计当前信贷息差以评估我们和我们的交易对手违约的可能性，但我们评估信贷估值调整对我们的衍生工具头寸整体估值的影响的重要性，并确定信贷估值调整对我们的衍生工具的整体估值并不重大。
非经常性基础上的公允价值计量。 按非经常性基准按公平值计量的资产一般包括房地产资产及于未综合实体的投资，该等投资须就出售投资的意向变更及透过下文所述的可收回性分析而作出减值支出。我们根据市场上的预期销售价格（第2层）或采用贴现现金流量分析（第3层）应用收入法方法估计公平值。
金融工具的公允价值。吾等根据相同（第1级）或类似（第2级）发行的市场报价（当有当前市场报价时）估计优先票据的公平值以作披露用途。我们通过使用我们目前可用的利率及借贷息差贴现未来现金流量，估计我们的信贷融资、定期贷款、有抵押按揭债务及评估债券的公平值（第三级）。
房地产资产。 房地产资产按折旧成本列账。我们将开发、翻新、修复和改善房地产资产所产生的成本资本化，作为投资基础的一部分。我们将维修及保养费用支出。
折旧和摊销。 我们按直线法于相关估计可使用年期内将房地产资产的可折旧部分计入折旧开支。
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在估计剩余租赁期内摊销。我们的加权平均值租契年期开始2001年期间，9根据所有租约的平方英尺计算，
成本资本化。在合资格项目的土地开发及建设期间，我们将利息成本、保险、房地产税以及进行开发、翻新及修复的人员的一般及行政成本资本化；倘该等成本为增量且可识别于特定活动，以使资产投入其拟定用途。我们将与收购土地作未来发展及符合资产收购资格的经营物业有关的交易成本资本化。我们将成功订立租赁而产生的增量成本资本化，该增量成本直接因取得租赁而产生，且倘没有取得租赁则不会产生。随着二零一九年一月一日采纳新租赁准则，我们不再将与租赁活动相关的内部成本资本化。采纳前资本化的金额不予调整，并继续根据先前适用的指引摊销。符合资本化要求的租赁成本列报为下列各项的组成部分： 其他资产其他所有资本化成本均计入房地产资产的投资基础。
房地产资产的可回收性当事件或情况变动显示该等资产的账面值可能无法全数收回时，我们会评估该等资产的账面值。我们通过比较资产账面值与估计未来未贴现现金流量来计量资产的可收回性。倘我们的分析显示房地产的账面值不可按未贴现现金流量基准收回，则我们会就账面值超出房地产当前估计公平值的金额确认减值支出。
我们根据以下意向估计未来未贴现现金流量及公平值：
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对于我们拟长期持有的房地产；包括持作发展的土地、目前发展中的物业及营运物业；可收回性乃根据营运物业的估计未贴现未来净租金收入及最终价值（包括预期开发成本）评估； |
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对于我们拟出售的房地产，包括目前正在开发的物业和经营的物业；可收回性根据出售所得款项评估，该等款项根据物业的未来净租金收入、预期市值资本化率和预期开发成本估计； |
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对于我们打算出售的土地，我们会根据出售所得的估计收益评估可收回的程度；以及 |
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就与潜在收购土地、经营物业或发展房地产有关的成本而言，可收回性乃根据收购或发展于计量日期可能发生的可能性评估。 |
持有以供出售或出资的资产。我们根据公认会计原则，当符合某些标准时，将物业分类为持作出售或贡献。分类为持作出售之资产预期出售予第三方，而分类为持作出资之资产一般为我们拟于十二个月内向非合并共同投资企业出资之新开发资产。当符合该等标准时，相关资产及负债于综合资产负债表中分开呈列，而不再确认折旧。持作出售或出资资产按其账面值或其估计公平值减出售成本两者之较低者呈报。
对未合并实体的投资。我们根据权益法列报我们对某些实体的投资。当我们有能力对合资企业的经营和财务政策施加重大影响，但不能控制实体时，我们就使用权益法。根据权益法，我们初步确认这些投资(包括垫款)在资产负债表中的成本，包括形成成本和物业贡献的递延收益净额(如适用)。与权益法投资形成相关的交易成本也被资本化。我们随后调整账目，以反映我们在已确认和累计的净收益或亏损中所占的比例、其他全面收益或亏损、收到的分配、已作出的贡献和某些其他适当的调整。当情况显示股权投资的价值可能有所减少时，我们会评估价值损失是否是暂时的。如果我们得出结论认为它不是暂时的，我们确认减值费用以按公允价值反映股权投资。
关于来自非合并实体的分配，我们选择了分配方法的性质，因为我们可以获得信息来确定产生分配的基本活动的性质。根据分派方法的性质，未合并实体经营产生的现金流量被分类为投资回报(经营活动产生的现金流入)，而物业销售、债务再融资或我们投资的销售和赎回产生的现金流量被归类为投资回报(投资活动产生的现金流入)。
现金和现金等价物。我们将所有手头现金、金融机构活期存款以及原始到期日为三个月或以下的短期高流动性投资视为现金等价物。我们的现金和现金等价物是面临集中信用风险的金融工具。我们将现金投资于高信用质量的机构。现金余额可以投资于没有保险的货币市场账户。我们没有意识到此类现金投资或账户的任何损失，并相信我们不会面临任何重大的信用风险。
衍生金融工具。我们主要通过借入我们投资的货币来对冲外汇风险。一般来说，我们借入的是合并子公司的本位币。我们可以使用衍生金融工具，如外币远期合约和期权合约，来管理与我们的海外投资有关的外币汇率风险。
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以及相关收益。此外，我们偶尔会使用利率掉期和远期合约来管理利率风险，并限制未来利率变化对收益和现金流的影响，主要是通过可变利率债务。
我们不将衍生金融工具用于交易或投机目的。每笔衍生品交易都是定制的，不是交易所交易的。我们以公允价值确认项目内的所有衍生产品。其他资产或其他负债.就资产负债表呈列及披露而言，我们不会按交易对手计算衍生工具头寸净额。管理层定期检讨我们的衍生工具持仓、整体风险管理策略及对冲计划。我们只进行我们认为能有效抵销潜在风险的交易。我们使用衍生工具涉及交易对手可能违约的风险，因此，我们：（i）为每个交易对手设定风险限额，以尽量减少此风险并提供交易对手多元化;（ii）与具有单A或更高长期信贷评级的交易对手订立合约;（iii）订立主协议，一般允许对某些风险进行净额结算;（iv）与其他交易对手订立合约，以确保交易对手的风险得到最大程度的分散。从而大幅减少交易对手未能履行其合约责任时可能产生的实际损失;及（iv）设定最低信贷标准，并随衍生金融工具的期限增加而变得更严格。基于该等因素，我们认为交易对手违约的风险极低。
指定衍生品 我们可以选择将我们的衍生金融工具，通常是外币远期指定为海外业务的净投资对冲，或将利率掉期或外币远期指定为现金流对冲。于交易开始时，吾等将衍生金融工具正式指定及记录为特定标的风险、风险管理目标及进行对冲交易的策略的对冲工具。我们在开始时以及之后至少每季度正式评估我们对冲交易的有效性。由于对冲工具与被对冲的相关风险之间的高度有效性，衍生金融工具价值的波动一般将被被对冲的基础风险的现金流或公允价值的变化所抵消。
在境外业务中被指定为净投资对冲和现金流量对冲的衍生品的公允价值变动记录在发稿：青西/L。对于净投资套期保值，这些数额抵消了我们外国投资基础净资产的换算调整，我们也记录在发稿：青西/L。衍生金融工具的公允价值变动的无效部分，如果有的话，立即在项目内的收益中确认外币和衍生工具收益(损失)净额合并损益表。对于现金流量对冲，我们报告收益或损失的有效部分，作为以下组成部分： AOCI/L，并将其重新分类为合并损益表中适用的行项目，一般利息支出，在相关对冲项目的相应期间内。衍生金融工具公允价值变动的无效部分一般在收益中确认， 利息支出在无效发生的时候。如果与我们的利率互换和远期相关的对冲债务提前偿还，我们将在 发稿：青西/L并确认金额， 利息支出在综合损益表中。
除上述净投资对冲外，吾等可能以与借款实体不同的功能货币发行债务，以对冲吾等于国际实体的净投资。我们可能指定债务及相关应计利息为非衍生投资净额对冲，以抵销与该等实体相关的汇兑及经济风险。于期末对冲的债务及应计利息部分的外币变动确认为累计换算调整， 发稿：青西/L.倘债务及相关应计利息超过于该等实体之净投资，期内债务未对冲部分之外币重新计量确认为 外币及衍生产品收益（亏损）净额。
未指定的衍生品。我们亦使用并非指定为对冲的衍生工具（如外汇远期及期权合约），以管理与换算经营业绩有关的外币汇率风险。未指定或不符合资格作为对冲工具的该等衍生工具的公允价值变动即时在项目内的收益中确认 外币及衍生产品收益（亏损），净额.该等收益或亏损一般被因按汇率换算与我们预期不同而减少或增加的盈利所抵销。
此外，我们可能选择不指定利率互换和远期合约。如果互换或远期合约未被指定为套期保值，则这些工具的公允价值变动立即确认为项目的收益， 利息支出在综合损益表中.
非控制性利益。 非控股权益指第三方拥有之合并实体之份额。我们确认各非控股股东各自应占资产净值于成立或收购日期的估计公允价值。非控股权益其后就非控股持有人应占额外供款、分派及彼等应占各相关合并实体之净盈利或亏损作出调整。我们根据期内加权平均所有权权益将净收入分配至非控股权益。不属于我们的净收入反映在 可归因于非控股权益的净收益.吾等不确认与并非吾等拥有之综合实体进行交易之收益或亏损
某些有限合伙权益，包括OP单位，可转换为我们的普通股。在交换持有人的非控股权益时发行的普通股按放弃的有限合伙权益的账面价值入账，而账面价值与发行的普通股的公允价值之间的差额记录为额外的实收资本。
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收入确认。
租金收入和回收。 我们根据分类为经营租赁的协议将经营物业出租予客户。我们于租期内以直线法确认根据租赁计提的最低租赁付款总额。一般而言，根据我们的租赁条款，我们的大部分租金开支均从客户处收回，包括公共区域维护、房地产税和保险。透过向客户收取的补偿而收回的租金开支于下列日期确认： 租金收入合并损益表。我们将客户报销的金额记录为产生适用费用期间的收入。由于向承租人转让租金收入及相关租金收回的时间及直线模式相同，且我们的租赁符合经营租赁的资格，我们将租金收入及租金收回作为单一组成部分入账及呈列， 租金收入.我们在签订租赁前对客户进行信贷分析，并持续进行该等分析，以确保租金收入的可收回性。我们确认收入，以确定为可收回的金额为限。
战略资本收入。战略资本收入包括我们向未合并实体提供管理服务所赚取的收入。该等费用乃根据各项安排的特定条款厘定，并可能包括经常性费用，例如物业及资产管理费或提供租赁、收购、开发、建筑、融资、法律及税务服务的交易费。我们在提供服务时确认这些费用，或在开发费用的成本基础上确认。
我们亦可能根据企业在某段时间内的累积回报赚取奖励回报（“促销”或“促销收入”），回报由企业的经营表现和房地产估值决定，包括资本化率、市场租金、利率和外币汇率等高度可变的输入数据。由于该等关键输入数据高度波动且超出我们的控制范围，而该等波动性会对我们的推广期产生重大影响，因此我们于业绩期末或接近业绩期末确认推广收入。我们通常直接从共同投资的第三方投资者赚取推广收入，偶尔也从合资企业赚取推广收入。我们将第三方投资者的促销份额包括在内， 战略资本收入。
我们还从我们整合的企业中赚取费用。在合并后，这些费用将从我们的收益中消除，第三方投资者在这些费用中的份额将被确认为 归属于非控股权益的净利润。
发展管理和其他收入。 开发管理及其他收入主要包括在我们提供服务时或按成本基准确认的开发及建设管理费。
房地产交易净收益。
T通过综合财务报表附注， 房地产交易净收益 集体地 指处置开发物业和土地的收益，净额和房地产投资的其他处置收益，净额.
当符合确认标准时，我们确认出售房地产的收益，一般是在风险、回报及所有权已转移时，且我们不再实质性地继续参与出售房地产。我们确认因处置房地产而产生的损失。
自2018年1月1日采用新的收入确认指引以来，我们确认了房地产对未合并实体的贡献所带来的全部收益。我们先前只在收购物业的未合并实体的第三方所有权范围内确认出资收益，并通过减少我们在适用未合并实体的投资来递延与我们的所有权相关的部分收益。我们调整了我们在未来期间确认的净收益或亏损的比例，以反映实体记录的折旧费用，就像它是根据我们在贡献财产中较低的基础而不是实体的基础计算的一样。 就采纳前记录的部分销售递延收益而言，吾等继续于相关房地产的年期内或出售予第三方时确认该等收益。倘吾等于未合并实体之所有权权益减少，且该减少预期为永久性，吾等确认与先前递延收益有关之金额，以与吾等新拥有权权益一致。
出售发展物业及土地的收益，净额。 我们根据出售或贡献的房地产类型单独呈列收益。我们将向第三方销售或向未合并实体作出贡献的收益呈列， 处置开发物业和土地的收益，净额当该物业已纳入我们的土地组合或当我们在出售或出资前在我们的发展组合内开发该物业时。
房地产投资的其他处置收益，净额。 我们将向第三方销售或向我们的未合并实体提供非开发物业（主要是经营物业）及其他房地产交易的所有其他收益呈列， 房地产投资的其他处置收益，净额.一般而言，于出售或贡献前已折旧之任何营运物业均于此项目内呈列。吾等亦包括于收购控股权益及交易被视为收购业务时重新计量股本投资至公平值之收益或亏损，以及吾等于非综合实体之部分投资时之收益或亏损。
房租费用。 租金开支主要包括物业管理人员、水电费、维修及保养、物业保险、房地产税及管理物业的其他成本。
战略资本支出。 战略资本开支一般包括与分配至战略资本分部的员工提供的共同投资企业资产管理相关的直接开支，以及根据赚取的促销额计算的Prologis促销计划的成本。此外，为了实现效率和规模经济，我们所有的
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物业管理职能由物业管理人员提供，他们被分配到我们的房地产运营部门。该等人士对我们拥有及管理的投资组合中的物业进行物业层面的管理，当中包括我们合并及我们管理的由未合并共同投资企业拥有的物业。我们将物业管理成本分配至我们合并的物业（包括 租金费用)和未合并的共同投资企业拥有的财产(包括战略资本支出)使用各自投资组合拥有的平方英尺。
基于股权的薪酬。 我们按授出日期奖励的公平值计量雇员服务成本，以换取权益工具奖励。我们于雇员须提供服务以换取奖励的期间（一般为归属期）以直线法确认奖励成本。
所得税。根据IRC，REITs通常不需要支付联邦所得税，
我们已经为我们的一些合并子公司选择了应税房地产投资信托基金子公司(“TRS”)的地位。这使我们能够提供原本被认为是REITs不允许的服务。我们开展业务的许多外国国家不承认房地产投资信托基金，或者没有根据各自的税法将房地产投资信托基金的地位授予在其管辖范围内运营的我们实体。在美国，我们在某些经营业务的州征税。因此，我们确认由我们的TRS产生的联邦和州所得税的所得税费用、某些州和外国司法管辖区发生的税收以及与我们未确认的税收优惠债务相关的利息和罚款。
我们根据所得税不确定性会计处理之诠释，评估综合财务报表所采用之税务状况。根据此评估，仅当税务机关审查税务状况较有可能维持不变时，吾等方可确认来自不确定税务状况的税务利益。
我们确认若干应课税实体的递延所得税。出于联邦所得税的目的，某些收购被视为免税交易，导致资产和负债的结转基础。就财务报告而言，根据采购会计，吾等按收购日期的估计公平值记录所有收购资产及所承担负债，如上文所述。就我们的应课税附属公司（包括若干国际司法权区）而言，我们确认递延所得税负债，其代表结转的税基与有形及无形资产于收购日期的公平值之间的差额的税务影响。递延所得税负债的任何其后增加或减少均反映在盈利中。
若该等附属公司产生应课税收入，我们确认因冲销先前于收购日期记录的递延所得税负债而产生的收益收益，并记录代表全部当期所得税负债的当期所得税开支。如果递延所得税负债的冲销是由于出售或贡献资产而产生的，则冲销到综合收益表的分类是基于交易的应税程度。如果出售或贡献的是房地产资产，并导致了一项应纳税交易，则冲销记录为递延所得税利益。如果出售或贡献是对拥有资产的实体的处置，则通过收益记录冲销。
递延所得税支出一般是由于该期间的暂时性差异(为税务目的而与财务报告目的不同地处理的项目)以及对以前年度产生的以前已确认为递延所得税资产的税项净营业亏损(“NOL”)的利用的函数。如果我们认为递延所得税资产的全部或部分可能无法变现，我们将为递延所得税资产计提估值拨备。因环境变化而导致相关递延所得税资产变现的估计能力发生变化而导致的估值准备的任何增加或减少计入递延税项支出。
环境成本。我们产生了某些环境补救成本，包括清理成本、环境研究和调查的咨询费、监测成本以及与清理、诉讼辩护和追究责任第三方有关的法律成本。我们支出与经营性物业和以前出售的物业相关的费用。我们将与未开发土地相关的成本资本化为开发成本，并计入收购时任何预期的未来环境责任。吾等对因未开发土地、营运物业及先前出售物业而预计将产生的环境补救估计成本负上责任，吾等会在获得资料后作出适当调整。
新的会计公告。
采用新的会计准则
租约。 2016年2月，财务会计准则委员会(“FASB”)发布了会计准则更新(“ASU”)，为租赁的确认、计量、列报和披露提供了原则。指导意见修订了现行会计准则，包括一项新要求，即承租人在综合资产负债表中确认期限超过12个月的租赁的使用权资产和租赁负债。2016年2月的补充指导和有针对性的改进
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ASU于2018年7月、2018年12月和2019年3月通过发行补充华硕进行。我们把这三个华硕统称为“新租赁标准”。
我们于2019年1月1日采用了新的租赁标准，并将其应用于生效日期生效的租赁。从2019年1月1日开始的报告期的结果根据新的租赁标准列出。
我们选择了一揽子实际的权宜之计，在通过时不需要重新评估以下事项：(I)到期或现有合同是否符合租赁的定义；(Ii)2019年1月1日现有租赁的租赁分类；以及(Iii)以前作为初始直接成本资本化的租赁成本是否将继续摊销。这使我们能够继续将现有的土地和办公空间租赁视为经营租赁，然而，2019年1月1日之后的任何新的或续订的土地租赁可能被归类为融资租赁，除非它们满足某些条件，被视为涉及政府单位或当局拥有的土地的租赁。在采纳时，由于选择了这些实际的权宜之计，我们没有对留存收益的期初余额进行调整。
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作为出租人。新的租赁标准要求出租人在已发生的基础上支付某些初始直接成本，这些成本在谈判租赁时不是递增的。初始直接成本包括直接从事租赁活动的员工的工资和相关成本。在2019年1月1日之前，这些成本可在其他资产因此，新的租赁标准导致这些成本中的某些费用通过租金费用。在截至2018年12月31日和2017年12月31日的年度内，我们将 |
我们采取了实际的权宜之计，允许我们在满足某些标准的情况下，不将客户报销的费用(“追回租金”)与相关的租金收入分开。我们评估这些准则后得出的结论是，向承租人转移租金收入和相关租金收回的时间和直线模式是相同的，由于我们的租约符合经营租赁的资格，我们将租金收入和租金收回作为一个单独的组成部分入账和列报。租金收入在截至2019年12月31日的年度综合收益表中。由于我们采用了这一实用的权宜之计，我们还提供了$
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作为承租人。在2019年1月1日，我们认可了租赁使用权(“ROU”)资产和租赁负债，主要用于我们的土地和办公空间租赁，我们是承租人。 |
有关我们采用新租赁标准的进一步披露，请参阅附注4。
衍生工具和套期保值。2017年8月，FASB发布了一份ASU，简化了对冲会计准则在当前GAAP中的应用，并改进了对冲关系的报告，以更好地在其合并财务报表中描绘实体风险管理活动的经济结果。在简化更新中，ASU取消了当前GAAP中单独确认定期对冲无效的要求。套期保值项目和套期保值工具的价值变动之间仍可能发生不匹配，但不再单独报告。ASU要求在报告被套期保值项目的收益影响的同一个损益表项目中列报套期保值工具的收益影响。我们于2019年1月1日在修改后的追溯基础上采用了ASU，留存收益的期初余额没有调整。
注3.DCT交易
WE收购了DCT Industrial Trust Inc.和DCT Industrial Operating Partnership LP(统称为DCT)
DCT交易以$完成。
通过DCT交易，我们获得了一个物流房地产资产组合，其中包括
总股本对价约为$
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2018年8月21日DCT股票及单位转换发行序数 |
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乘以2018年8月21日Prologis的普通股价格 |
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Prologis股份及已发行单位之公平值 |
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我们将DCT交易作为资产收购入账，因此交易成本为#美元。
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在购置会计项下，购买总价根据其相对公允价值分配给收购的DCT有形和可识别无形资产以及承担的负债，具体如下(以百万为单位)：
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房地产净投资 |
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无形资产，扣除无形负债的净额 |
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现金和其他资产 |
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债务 |
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( |
) |
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应付账款、应计费用和其他负债 |
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( |
) |
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非控制性权益 |
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( |
) |
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包括交易费用在内的总购买价格 |
$ |
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说明4.房地产
截至12月31日，对房地产的投资包括以下内容(美元和平方英尺，以千计)：
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平方英尺 |
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建筑物数目 |
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2019 |
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2018 (1) |
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2019 |
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|
2018 (1) |
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2019 |
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|
2018 (1) |
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||||||
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操作属性： |
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建筑物和改善措施 |
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$ |
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$ |
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改善土地 |
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开发组合，包括土地成本： |
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预稳 |
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正在开发的物业 |
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土地(2) |
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其他房地产投资(3) |
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房地产投资总额 |
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减去累计折旧 |
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房地产投资净额 |
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$ |
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|
$ |
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(1) |
DCT交易中收购的投资组合，不包括 |
|
(2) |
在2019年和2018年12月31日，我们的土地由 |
|
(3) |
其他房地产投资包括：(I)非物流房地产；(Ii)出租给第三方的地块；(Iii)我们的公司总部；(Iv)与未来开发项目相关的成本，包括购买土地的选择权；(V)与潜在收购相关的保证金；以及(Vi)与我们代表他人开发的项目相关的基础设施成本。 |
于2019年12月31日，我们拥有美国及其他美洲（巴西、加拿大及墨西哥）、欧洲（比利时、捷克共和国、法国、德国、匈牙利、意大利、荷兰、波兰、斯洛伐克、西班牙、瑞典及英国（“英国”））的房地产资产。亚洲（中国、日本和新加坡）。
收购
下表概述我们截至12月31日止年度的房地产收购活动（不包括附注3所述的DCT交易）（美元及平方英尺，单位为千元）：
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2019 |
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2018 |
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2017 (2) |
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运营物业的数量 |
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平方英尺 |
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英亩土地 |
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房地产净投资购置成本 (1) |
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$ |
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$ |
|
|
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$ |
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|
(1) |
包括其他房地产投资项下的物业购置成本， |
|
(2) |
2017年8月，我们收购了合作伙伴在巴西的若干合资企业的权益，总价为R $。 |
于二零二零年二月四日，我们完成收购Liberty Property Trust及Liberty Property Limited Partnership（统称“Liberty”或“Liberty交易”）。Liberty交易以大约$
68
股权根据Prologis发行的普通股的价值， 使用2020年2月3日收盘价及承担债务. 自由组合曾经是主要由物流房地产资产组成，包括
性情
下表汇总了截至12月31日的年度的房地产交易收益(以千美元和平方英尺为单位)：
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2017 |
|
|||
|
处置开发财产和土地的收益，净额 |
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对未合并实体的缴款 |
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物业数量 |
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平方英尺 |
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净收益 |
$ |
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$ |
|
|
|
$ |
|
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|
捐款收益，净额 (1) |
$ |
|
|
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$ |
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|
$ |
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对第三方的处置 |
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物业数量 |
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平方英尺 |
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净收益 |
$ |
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$ |
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|
$ |
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|
处置收益，净额 |
$ |
|
|
|
$ |
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|
|
$ |
|
|
|
处置发展物业和土地收益总额，净额 |
$ |
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|
$ |
|
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|
$ |
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|
房地产投资的其他处置收益，净额 |
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|
对未合并实体的缴款(2)(3) |
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物业数量 |
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平方英尺 |
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净收益 |
$ |
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|
$ |
|
|
|
$ |
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|
捐款收益，净额 (1) |
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
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对第三方的处置 |
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物业数量 |
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平方英尺 |
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净收益(4) |
$ |
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$ |
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|
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$ |
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|
|
处置收益净额 (4) |
$ |
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|
|
$ |
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$ |
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|
收购控股权益后股本投资重估收益 |
$ |
|
|
|
$ |
|
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|
$ |
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|
部分赎回未合并共同投资企业投资的收益 (5) |
$ |
|
|
|
$ |
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|
$ |
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其他处置房地产投资收益共计，净额 |
$ |
|
|
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$ |
|
|
|
$ |
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|
|
(1) |
二零一九年及二零一八年之金额反映采纳新收益确认准则，据此，我们确认房地产物业对未综合实体之贡献应占之全部收益。二零一七年的金额反映我们先前确认的收益，以收购该物业的第三方拥有权为限，并递延部分与我们拥有权有关的收益。 |
|
(2) |
2017年，我们贡献了 |
|
(3) |
于二零一九年，我们与一名合伙人成立Prologis Brazil Logistics Venture（“PBLV”），为巴西非合并联合投资企业。我们向PBLV提供了最初的房地产投资组合，包括 |
|
(4) |
2017年，我们出售了对欧洲物流风险投资1的投资。 |
|
(5) |
于二零一九年，我们赎回部分于一间欧洲未合并共同投资企业的投资。 |
69
租契
作为出租人
我们根据分类为经营租赁的协议将经营物业出租予客户。我们于租期内以直线法确认根据租赁计提的最低租赁付款总额。我们的加权平均剩余租期为50年，
下表概述于12月31日，我们的营运物业、预稳定及发展中物业、受土地租赁限制的土地租赁以及持作出售或供款资产的原租期超过一年的租赁应收客户的最低租赁付款（以千计）：
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2019 |
|
|
|
|
2018 |
|
||
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2020 |
|
$ |
|
|
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2019 |
|
$ |
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|
|
2021 |
|
|
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|
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2020 |
|
|
|
|
|
2022 |
|
|
|
|
|
2021 |
|
|
|
|
|
2023 |
|
|
|
|
|
2022 |
|
|
|
|
|
2024 |
|
|
|
|
|
2023 |
|
|
|
|
|
此后 |
|
|
|
|
|
此后 |
|
|
|
|
|
总计 |
|
$ |
|
|
|
总计 |
|
$ |
|
|
这些数额不反映从续租或更换现有租约中获得的未来租金收入，不包括偿还业务费用和不固定的租金增加额。
作为承租人
我们有大约
下表概述了租赁于12月31日开始的固定、未来最低租金付款（不包括可变成本）ST，2019年的金额按我们的增量借款利率贴现以计算我们租赁的租赁负债（千）：
|
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2019 |
|
|
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|
2018 |
|
||
|
2020 |
|
$ |
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|
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2019 |
|
$ |
|
|
|
2021 |
|
|
|
|
|
2020 |
|
|
|
|
|
2022 |
|
|
|
|
|
2021 |
|
|
|
|
|
2023 |
|
|
|
|
|
2022 |
|
|
|
|
|
2024 |
|
|
|
|
|
2023 |
|
|
|
|
|
此后 |
|
|
|
|
|
此后 |
|
|
|
|
|
未贴现的租金付款总额 |
|
|
|
|
|
未贴现的租金付款总额 |
|
$ |
|
|
|
扣除计入的利息 |
|
|
|
|
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|
|
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|
租赁总负债 |
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$ |
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|
|
|
|
|
|
|
该等租赁的加权平均剩余租期为33个，
说明5.非合并实体
投资摘要
我们通过各种合资企业对实体进行投资。我们与合作伙伴及投资者共同投资于拥有多项物业的实体，并向该等实体提供资产及物业管理服务，我们称之为共同投资企业。这些实体可以合并或不合并，具体取决于结构、我们合作伙伴的参与和其他权利以及我们对实体的控制水平。本附注详述我们于未综合入账共同投资企业（为关连方，并采用权益会计法入账）的投资。有关我们非全资拥有的综合投资的更多详情，请参阅附注11。
我们亦于其他企业进行投资，通常与一名并非我们管理的合伙人进行投资，我们使用权益法入账。吾等将吾等于未综合入账共同投资企业及其他企业的投资统称为未综合入账实体。
70
下表汇总了截至12月31日我们对未合并实体的投资和预付款(单位：千)：
|
|
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2019 |
|
|
2018 |
|
||
|
未合并的联合投资企业 |
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$ |
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|
$ |
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其他风险投资 |
|
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|
|
总计 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
未合并的共同投资风险企业
下表概述了我们于12月31日在个别共同投资企业的投资（千美元）：
|
|
|
所有权 百分比 |
|
|
投资于 及垫款 |
|
||||||||||
|
共同投资企业 |
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
||||
|
Prologis定向美国物流基金（“USLF”） |
|
|
|
% |
|
|
|
% |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
斐波那契 (1) |
|
|
|
% |
|
|
|
% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Prologis欧洲物流合作伙伴Sàrl（"PELP"） (2) |
|
|
|
% |
|
|
|
% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Prologis欧洲物流基金(“PERF”) |
|
|
|
% |
|
|
|
% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Prologis UK Logistics Venture（"UKLV"） (2) |
|
|
|
% |
|
|
|
% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Nippon Prologis REIT，Inc.（“NPR”） (3) |
|
|
|
% |
|
|
|
% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Prologis China Core Logistics Fund，LP（“PCCLF”） (4) |
|
|
|
% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Prologis China Logistics Venture I，LP，II，LP and III，LP （"普洛斯中国物流创业"） (2)(4) |
|
|
|
% |
|
|
|
% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Prologis Brazil Logistics Venture（“PBLV”）及其他合营企业 (2)(5) |
|
|
|
% |
|
|
|
% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
总计 |
|
|
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|
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|
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|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
(1) |
2019年12月31日，我们拥有 |
|
(2) |
我们在每个共同投资项目中都有一个合作伙伴。 |
|
(3) |
2019年12月31日，我们拥有 |
于2019年及2018年12月31日，我们应收NPR的款项为美元。
|
(4) |
2019年，我们与八名合伙人成立了PCCLF，这是一家在中国投资物业的非合并共同投资企业。当时，我们及我们在普洛斯中国物流风险投资有限公司的现有合作伙伴获得PCCLF的股权，作为现有资产组合的贡献，包括 |
|
(5) |
2019年，我们成立了PBLV，并持有 |
中确认的金额战略资本收入和来自未合并实体的净收益本集团将根据未合并的共同投资企业的规模和运营、通过促销和交易费用赚取收入的时间、以及外汇汇率的波动和我们的所有权权益。我们认识到 战略资本支出与该等企业资产管理有关的直接成本及该等企业拥有的物业的分配物业层面管理成本。
下表汇总了战略资本收入我们在综合收益表中确认与我们的未合并共同投资企业有关的（千）：
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2019 |
|
|
2018 |
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|
2017 |
|
|||
|
经常性费用 |
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$ |
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|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
交易费 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
促进收入增长(1) |
|
|
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|
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|
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|
|
未合并的共同投资企业的战略资本收入总额(2) |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
71
|
(1) |
|
|
(2) |
|
下表概述我们的未综合入账共同投资企业的主要物业资料、财务状况及经营资料（非我们的比例份额），以及我们于12月31日及截至12月31日止年度在综合财务报表中确认的与我们的未综合入账共同投资企业有关的金额（美元及平方英尺，单位为百万美元）：
|
|
美国 |
其他美洲 |
欧洲 |
亚洲 |
总计 |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||
|
截止日期： |
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2019 (1) |
|
|
2018 |
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2019 (2) |
|
|
2018 |
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
||||||||||
|
关键属性信息： |
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|
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风险投资 |
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运营特性 |
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平方英尺 |
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财务状况： |
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总资产(美元) |
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第三方债务(美元) |
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总负债(美元) |
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我们的投资余额(美元) (3) |
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我们的加权平均所有权 (4) |
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|
% |
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|
% |
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|
% |
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% |
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% |
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% |
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% |
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% |
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% |
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% |
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美国 |
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其他美洲 |
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欧洲 |
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亚洲 |
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总计 |
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运营信息： |
2019 |
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2018 |
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2017 |
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2019 (1) |
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2018 |
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2017 |
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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截至以下年度： |
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总收入(美元) |
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净收益(美元) |
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我们的非合并收益 共同投资企业，净额（美元） |
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(1) |
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(2) |
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(3) |
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(4) |
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于二零二零年一月，美富基金收购一项投资组合，
与某些未合并的共同投资合资企业有关的股权承诺
某些未合并的联合投资企业拥有我们和我们的风险合作伙伴的股权承诺。我们的合资伙伴用现金履行他们的股权承诺。我们可以通过出资财产或现金来履行我们的股权承诺。股权出资一般用于购置或开发物业，但也可用于偿还债务或其他一般用途。该合资企业可能获得用于购买财产的融资，因此，该合资企业可能进行的额外投资的收购价格可能超过股权承诺。视市场情况、合营公司的投资目标、我们的流动资金需求及其他因素而定，吾等可在余下的承诺期内向该等合营公司作出额外的物业出资或额外的现金投资。
截至2019年12月31日，我们的剩余股权承诺为
72
附注6.持有以供出售或分担的资产
我们对某些房地产的投资符合2019年12月31日和2018年12月31日被归类为持有出售或出资的标准。在分类时，这些物业预计将出售给第三方或最近稳定下来，并预计在12个月内贡献给未合并的共同投资企业。其中包含的金额持有以供出售或出资的资产代表房地产投资余额以及每项财产的相关资产和负债。
截至12月31日，持有的待出售或捐赠的资产包括以下资产(美元和平方英尺，以千计)：
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2019 |
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2018 |
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运营物业的数量 |
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平方英尺 |
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|
持有以供出售或分担的总资产 |
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$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
与持有以待出售或出资的资产有关的总负债--包括其他负债 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
附注7.其他资产和其他负债
下表汇总了截至12月31日我们的其他资产，如果适用，扣除摊销和折旧后的净额(单位：千)：
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2019 |
|
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2018 |
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||
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租金拉平 |
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$ |
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|
|
$ |
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|
经纪佣金 |
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|
已获得的租赁无形资产 |
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应收增值税 |
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预付资产 |
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固定资产 |
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应收账款 |
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其他应收票据 |
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管理合同 |
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衍生资产 |
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|
递延所得税 |
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其他 |
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|
|
|
|
总计 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
下表概述了我们于12月31日的其他负债，扣除摊销（如适用）（单位：千）：
|
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
||
|
租户保证金 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
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未得租金 |
|
|
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|
|
所得税负债 |
|
|
|
|
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|
|
环境责任 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
已获得的租赁无形资产 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
与持有以供出售或分担的资产有关的负债 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
赔偿责任 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
衍生负债 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
递延收入 |
|
|
|
|
|
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|
|
|
应缴增值税 |
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|
|
|
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|
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其他 |
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|
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|
总计 |
|
$ |
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$ |
|
|
下表概述租赁佣金及放弃租金（计入已收购租赁无形资产）至摊销费用及以上及以下市场租赁（计入已收购租赁无形资产）及租金平平净资产至租金收入的预期未来摊销，均基于于2019年12月31日的结余（千）：
|
|
|
摊销费用 |
|
|
净减少（增加）至 租金收入 |
|
||
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2020 |
|
$ |
|
|
|
$ |
( |
) |
|
2021 |
|
|
|
|
|
|
|
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2022 |
|
|
|
|
|
|
|
|
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2023 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2024 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
此后 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
总计 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
73
说明8.债务
所有债务均由经营业务或其合并附属公司产生。
下表概述了我们截至12月31日的债务（千美元）：
|
|
2019 |
|
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2018 |
|
||||||||||
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|
加权平均利率 (1) |
|
|
金额 杰出的(2) |
|
|
加权平均利率(1) |
|
|
金额 杰出的(2) |
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||||
|
信贷安排 |
|
|
% |
|
$ |
|
|
|
|
|
% |
|
$ |
|
|
|
高级笔记(3) |
|
|
% |
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|
|
|
|
% |
|
|
|
|
|
定期贷款和无抵押其他 |
|
|
% |
|
|
|
|
|
|
|
% |
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|
|
|
|
担保抵押贷款(4) |
|
|
% |
|
|
|
|
|
|
|
% |
|
|
|
|
|
总计 |
|
|
% |
|
$ |
|
|
|
|
|
% |
|
$ |
|
|
|
(1) |
所呈列之利率指未偿还债务于期末之实际利率（包括债务发行成本摊销及非现金溢价或折价）。 |
|
(2) |
我们借入我们所投资国家的功能货币。截至12月31日的未偿余额中包括以下列货币计价的借款： |
|
|
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
||||||||||
|
|
|
|
未清偿金额 |
|
|
占总数的百分比 |
|
|
未清偿金额 |
|
|
占总数的百分比 |
|
||||
|
|
英镑，英镑 |
|
$ |
|
|
|
|
|
% |
|
$ |
|
|
|
|
|
% |
|
|
加元 |
|
|
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% |
|
|
|
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|
|
|
% |
|
|
欧元 |
|
|
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|
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|
|
% |
|
|
|
|
|
|
|
% |
|
|
日元 |
|
|
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|
|
|
|
% |
|
|
|
|
|
|
|
% |
|
|
美元 |
|
|
|
|
|
|
|
% |
|
|
|
|
|
|
|
% |
|
|
总计 |
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
(3) |
高级笔记应于 |
|
(4) |
有担保的抵押贷款债务由 |
信贷安排
于二零一九年，我们重订全球高级信贷融资（“全球融资”），据此，我们可按循环基准提取英镑、加拿大元、欧元、日圆、墨西哥比索及美元，最多可达美元。
我们也有日元左轮手枪（“左轮手枪”），可用日元
我们将全球融资和Revolver统称为我们的“信贷融资”。
74
下表概述了有关我们信贷融资的信息（百万美元）：
|
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2017 |
|
|||
|
截至12月31日止年度： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
加权平均日利率 |
|
|
|
% |
|
|
|
% |
|
|
|
% |
|
加权平均每日借款 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
任何月底未偿借款最高限额 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
12月31日： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
贷款人承付款总额 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
更少： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
未偿还借款 |
|
|
|
|
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|
|
|
|
|
未偿信用证 |
|
|
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|
|
|
|
|
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|
|
|
当前可用性 |
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$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
|
|
|
|
|
高级附注
优先票据是无抵押的，我们的债务在某些方面实际上从属于我们通过不动产留置权担保的任何债务，但以该不动产的价值为限。优先票据要求每季度、每半年或每年支付利息。大部分优先票据可随时按我们的选择赎回，但须受一定的提前还款惩罚。此类回购和其他条款受契约协议、各种票据购买协议或信托契约的规定管辖。
下表概述二零一九年发行的优先票据（本金额以千计）：
|
初始借款日期 |
|
本金 (1) |
|
|
规定利率 |
|
|
到期日 |
||||||
|
|
|
借入货币 |
|
|
美元 |
|
|
|
|
|
|
|
||
|
|
|
¥ |
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
€ |
|
|
|
$ |
|
|
|
0.3% – 1.5% |
|
|
|
|
|
(1) |
用于计算成美元的汇率为结算日的即期汇率。 |
定期贷款
下表汇总了截至12月31日的未偿还定期贷款(美元和借款货币，以千为单位)：
|
定期贷款 |
借入货币 |
|
初始借款日期 |
|
2019年承诺 |
|
|
截至2019年的未偿金额 |
|
|
截至2018年的未缴款项 |
|
|
利率 |
|
|
到期日 |
|||||||
|
|
|
|
|
|
借入货币 |
|
美元 |
|
|
美元 |
|
|
美元 |
|
|
|
|
|
|
|
||||
|
2017年定期贷款 (1) |
美元、欧元、 日元和英镑 |
|
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2015年加拿大 定期贷款 |
计算机辅助设计 |
|
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2016日元 贷款 (2) |
日元 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2017年03月归档 定期贷款 |
日元 |
|
|
|
¥ |
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
0.9%和1.0% |
|
|
|
|
|
2017年10月归档 定期贷款 |
日元 |
|
|
|
¥ |
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
0.9% |
|
|
|
|
|
2018年12月日元 定期贷款 |
日元 |
|
|
|
¥ |
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2019年1月日元 定期贷款 |
日元 |
|
|
|
¥ |
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2019年3月日元 定期贷款 (2) |
日元 |
|
|
|
¥ |
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
小计 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
债务发行成本，净额 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
定期贷款总额 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
(1) |
我们可能会增加2017年定期贷款的借贷，最多达$ |
75
|
(2) |
2019年，我们 偿还 杰出的日元余额 |
长期债务到期日
截至2024年12月31日止期间及其后各年到期的债务计划本金付款如下（千）：
|
|
不安全 |
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||
|
|
|
信用 |
|
|
高年级 |
|
|
定期贷款 |
|
|
安全 |
|
|
|
|
|
||||
|
成熟性 |
|
设施 |
|
|
备注 |
|
|
以及其他 |
|
|
抵押贷款 |
|
|
总计 |
|
|||||
|
2020 (1) |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
2021 (2) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2022 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2023 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2024 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
此后 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
小计 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
保费(折扣)，净额 |
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
债务发行成本，净额 |
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
总计 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
(1) |
如上所述，于二零二零年一月，我们赎回 € |
|
(2) |
2021年到期日包括可延长至2022年的Revolver。 |
利息支出
下表汇总了截至12月31日的年度的利息支出构成(单位：千)：
|
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2017 |
|
|||
|
总利息支出 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
债务折价(保费)摊销净额 |
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
债务发行成本摊销净额 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
资本化前利息支出 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
资本化金额 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
净利息支出 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
支付利息的现金总额，扣除收款和资本化数额 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
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提前清偿债务
在过去三年中，我们在到期日前回购或偿还了若干债务，以降低我们的借贷成本并延长我们的债务到期日。因此，已记录债务（包括溢价、贴现及相关债务发行成本）与我们为偿还债务而支付的代价（包括费用）之间的差额确认为收益或亏损。与符合修改标准的债务重组相关的费用，连同现有未摊销溢价或折价以及债务发行成本，在新债务的期限内摊销，.
下表概述2019年及2017年与回购债务有关的活动及提前偿还债务的净亏损（以百万计）：
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2019 |
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2017 |
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高级笔记： |
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原本金额 |
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现金收购价 |
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抵押贷款债务： |
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提前清偿债务造成的损失 |
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76
2018年，我们确认了$
金融债务契约
我们有$
财务附属债务的担保
2018年，我们在欧洲（Prologis Euro Finance LLC）、日本（Prologis Yen Finance LLC）及英国成立了财务附属公司，作为其业务的一部分。（Prologis Sterling Finance LLC）。
该等实体
说明9. PROLOGIS，INC.
授权的股份
于二零一九年十二月三十一日，
普通股
2018年8月22日，我们发布了
于二零一九年、二零一八年及二零一七年，我们并无根据上市计划发行任何普通股。我们有一份股权分配协议，允许我们出售最多1000美元
根据2012年长期激励计划，我们的某些员工和外部董事能够参与基于股权的薪酬计划。有关股权薪酬计划的其他资料，请参阅附注12。
优先股
截至2019年12月31日和2018年12月31日，我们的Q系列已发行优先股的股息率为
所有权限制
对于我们来说，有资格成为房地产投资信托基金，五个或更少的个人拥有的财产可能不超过
一个人或一群人持有的股票超过这些限制，我们将进行赎回。如果董事会大多数成员在确定我们作为REIT的联邦所得税目的不会受到损害后，根据其唯一和绝对的酌情决定权放弃此类限制，则本条款不适用。
分红
为了符合IRC的REIT要求，我们通常被要求向我们的股东发放普通股和优先股股息(资本收益分配除外)，其金额加起来至少等于(I)和(A)之和。
77
收入“计算时不考虑已支付的股息扣除和净资本利得，以及(B)取消抵押品赎回权财产的净收入(税后)的90%减去(Ii)某些超额非现金收入。我们的共同股票分配政策是分配我们现金流的一定比例，以确保我们将满足IRC这使得我们还可以保留现金，以满足其他需求，如资本改善和其他投资活动。
我们截至2019年12月31日的年度纳税申报单尚未提交。为我们2019年支付的股息提供的应税信息是基于管理层的估计。除附注13所述的报税表外，我们未经美国国税局审核的开放课税年度的报税表。因此，股息的应课税可能会发生变化。
2019年、2018年和2017年，我们所有的分红都是以现金支付的。
以下汇总了截至12月31日的年度的普通股和优先股股息的应税情况：
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2019 (1) |
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2018 |
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2017 |
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普通股： |
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普通收入 |
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资本利得 |
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优先股-系列问题： |
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普通收入 |
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合格股息 |
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资本利得 |
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(1) |
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就联邦所得税而言，普通股股息的特征是普通收入、合格股息、资本利得、免税资本回报或这四种股息的组合。普通股股利超过我们当前和累积的收益和利润(出于纳税目的计算)，构成资本回报而不是股息，通常会减少普通股的股东基础。如果股息超过当前和累积的收益和利润以及股东在普通股中的基础，它通常将被视为出售或交换该股东的普通股的收益。每年年初，我们都会通知股东上一年支付的普通股股息的纳税情况。
根据我们优先股的条款，我们被限制宣布或支付关于我们普通股的任何股息，除非和直到所有关于优先股的累计股息已经支付，并且已经为关于优先股的相关股息期间宣布的股息预留了足够的资金。
说明10. PROLOGIS合伙人资本
对普通有限合伙企业单位支付的股息，以及这些分配的应纳税义务，类似于上文披露的母公司普通股支付的股息。
2018年8月22日，我们发布了
2015年，我们通过收购一个物业组合，在OP中发布了A类单位。A类单位通常与OP现有的普通有限合伙单位具有相同的权利，但A类单位有权获得等同于#美元的季度分配。
78
附注11.非控股权益
普罗吉斯，L.P.
我们报告了与我们合并的几个实体相关的非控股权益，但我们并不拥有这些实体100%的股权。这些实体包括两家房地产合伙企业，它们向第三方发行了有限合伙单位。根据具体的合伙协议，这些有限合伙单位可以赎回为现金，或根据我们的选择，赎回为母公司普通股的股票，通常按
如附注1所述，家长有完全的责任、权力和自由裁量权来管理作业的日常管理。母公司通过其多数股权，有权从运营中获得利益并遭受损失。此外，OP既没有实质性的清算权，也没有实质性的无缘无故的踢出权，也没有可以由简单多数非控制性利益行使的实质性参与权。这种权利的缺乏使运营成为一种VIE。因此，父母是主要受益者，因此合并了业务操作。
Prologis，Inc.
母公司的非控制性权益包括上述针对OP的非控制性权益，以及OP中不属于母公司所有的有限合伙单位。根据适用的合伙协议条款，未偿还的有限合伙单位将获得相当于我们普通股支付的季度股息的季度现金分配。
下表汇总了截至12月31日我们的所有权百分比和非控股权益以及合并实体的总资产和总负债(以千美元为单位)：
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我们的拥有率 |
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非控制性权益 |
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总资产 |
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总负债 |
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2019 |
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2018 |
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2019 |
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2018 |
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2019 |
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2018 |
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2019 |
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2018 |
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Prologis美国物流合资企业 |
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其他合并实体 (1) |
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普罗吉斯，L.P. |
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Prologis，L.P.有限合伙人(2)(3) |
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Prologis，Inc. |
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(1) |
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(2) |
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(3) |
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2020年1月，USLV收购了一个投资组合，
说明12.长期补偿
二零一二年长期奖励计划（“二零一二年长期奖励计划”）规定向母公司或其附属公司的高级职员、董事、雇员及顾问授出奖励。奖励的形式有：全额奖励、股票增值权、股票期权（非合格期权和激励股票期权）和现金奖励。全额奖励一般包括：（i）普通股；（ii）受限制股票单位（“受限制股票单位”）；（iii）OP长期奖励单位（“长期奖励单位”）及（iv）Prologis卓越表现计划（“POP”）OP长期奖励单位（“POP长期奖励单位”）。
二零一二年长期奖励计划项下的奖励已于二零一九年十二月三十一日根据我们以股权为基础的薪酬计划及计划的以下组成部分发出：（i）POP；（ii）Prologis推广计划（“PPP”）；（iii）年度长期奖励（“长期奖励”）股权奖励计划（“年度长期奖励”）；及（iv）年度花红交换计划。在所有这些组成部分下，某些雇员可选择以受限制股份单位或母公司其他股权或OP的长期奖励单位的形式收取其股权奖励。
我们有
79
基于股权的薪酬计划和方案
Prologis卓越表现计划（“POP”）
我们会分配参与积分或某个百分比的补偿金予参加者， 绩效期间从每年1月1日开始。奖励的公允价值在授予日期计量，并在奖励授予日期至奖励授予日期之间的期间摊销，范围为
2016—2018年和2017—2019年演出期间，奖项（“初始奖”）总计高达$
从2018—2020年业绩期和其后的业绩期开始，该计划要求的绝对最高上限为美元。
每个参与者都有资格根据分配给其参与者的参与点数获得总报酬的一定百分比，或就我们的近地天体而言，获得一定百分比的报酬。如符合表现标准，则参与者的积分或薪酬池百分比将按参与者选择的普通股或POP LTIP单位的形式支付。每年，参加者可将其参与积分或补偿池百分比兑换POP LTIP单位。如未能符合表现标准，参赛者的积分、补偿池百分比及POP长期奖励计划单位将被没收。
截至2019年12月31日，所有奖项均为股权分类。我们使用蒙特卡罗估值模型来评估在民意研究计划下分配的参与点数。
下表详细说明了根据赠款发放的年份(以千美元为单位)对每笔赠款所采用的假设：
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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无风险利率 |
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预期波动率 |
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公允价值合计 |
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$ |
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$ |
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截至2019年12月31日，与民意调查相关的剩余薪酬成本总额为$
在初始阶段结束时，达到了2017-2019年、2016-2018年和2015-2017年业绩期间的业绩标准业绩期间，导致分别于2020年1月、2019年和2018年以普通股和POP LTIP单位的形式获得奖项。有关这些业绩周期的详细信息，请参阅下面的内容(单位为千美元，平均价格除外)：
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2017 – 2019 |
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2016 – 2018 (1) |
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2015 – 2017 |
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性能池 |
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普通股 |
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POP LTIP单元和LTIP单元 |
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用于确定获奖数量的平均价格 |
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80
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(1) |
2016年 – 2018年绩效期间包括截至2019年12月31日与薪酬池相关的超出初始奖励的金额和奖励。 |
其他基于股权的薪酬计划和方案
根据以下基于股权的补偿计划和计划，奖励可在参与者选举时以RSU或LTIP单位的形式颁发。RSU和LTIP单位根据授予日母公司普通股的市场价格进行估值，授予日的价值计入服务期内的补偿费用。从2018年2月的补助金开始，服务期从
序幕推广计划(“PPP”)
在购买力平价计划下，我们为某些雇员设立了一个薪酬池，最高可达
LTI年度股权奖励计划(“年度LTI奖”)
年度LTI奖规定，根据我们与最近一年业绩相关的基准指数，向某些员工提供奖励。
年度奖金交换计划
根据我们的奖金交换计划，我们的所有员工通常可以选择以股权形式获得全部或部分年度现金奖金。通过红利交换授予的股权奖励的估值一般高于三年内交换和授予的现金红利，不包括近地天体。由于我们的近地天体不会因参与红利交换计划而获得红利交换溢价，因此它们在交换现金红利时获得的股权没有转让期。
奖励活动摘要
RSU
每个RSU代表有权获得母公司的一股普通股。
下表汇总了截至2019年12月31日的年度的RSU活动(单位为千)：
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未归属的RSU |
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加权平均授予日期公允价值 |
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2019年1月1日的余额 |
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授与 |
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授予和分发 |
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) |
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被没收 |
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) |
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2019年12月31日的余额 |
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$ |
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已授出及归属的股票奖励的公平值为$
截至2019年12月31日，与未偿还的受限制单位有关的剩余赔偿成本总额为$
LTIP单位
在归属并满足某些条件后，LTIP单位可交换为OP中的普通有限合伙单位，然后赎回一股普通股（或我们选择的现金）。
81
下表概述了截至二零一九年十二月三十一日止年度的LTIP单位活动（单位，千单位）：
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归属的LTIP单位 |
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未归属的LTIP单位 |
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未归属加权平均授出日期公允价值 |
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2019年1月1日的余额 |
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授与 |
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被没收 |
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归属的LTIP单位 |
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套装POP LTIP单位 (1) |
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不适用 |
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未投入的POP LTIP单位 (1) |
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转为普通有限合伙单位 |
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( |
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- |
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不适用 |
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2019年12月31日的余额 |
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(1) |
已归属及未归属基金单位乃根据二零一六年至二零一八年表现期间所符合的POP表现标准而厘定，并代表已赚取的奖励金额。已归属及未归属单位均载于上述持久性有机污染物奖励表内。 |
授出及归属的股票奖励（不包括POP奖励）的公平值为美元。
截至2019年12月31日，与长期投资计划单位（不包括POP）相关的剩余赔偿成本总额为$
股票期权
我们有
其他计划
序号401(K)计划(“401(K)计划”)规定雇主缴纳等额缴费#美元。
我们有一个非合格储蓄计划，允许高薪员工有机会推迟收取超过401(K)计划所允许金额的一定比例的薪酬并缴纳所得税。在截至2019年12月31日的三年期间，该计划内没有匹配的雇主。
注13.所得税
所得税前收益的组成部分
下表概述截至12月31日止年度的除所得税前盈利的组成部分（单位：千）：
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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国内 |
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国际 |
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所得税前收益 |
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82
当期所得税和递延所得税汇总表
下表汇总了12月31日终了年度所得税准备金的构成部分(单位：千)：
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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当期所得税支出： |
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美国联邦政府 |
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国际 |
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州和地方 |
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当期所得税支出总额 |
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递延所得税费用(福利)： |
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美国联邦政府 |
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( |
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国际 |
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递延所得税支出(福利)合计 |
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) |
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所得税总支出 |
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现行所得税
于过去三年，于国际司法权区产生之即期所得税开支乃由于就下列各项收取税项：（i）房地产物业对我们未合并共同投资企业之贡献及向第三方销售；（ii）赚取之经常性及交易费用；及（iii）来自未合并共同投资企业之应课税盈利。
截至二零一九年、二零一八年及二零一七年十二月三十一日止年度，我们已
截至2019年、2018年及2017年12月31日止年度，所得税支付的现金（扣除退款）为美元。
递延所得税
于二零一九年及二零一八年确认之递延所得税开支乃由于暂时性差异变动及使用非经营收益所致。于二零一七年确认之递延所得税利益主要由于来自贡献及出售物业之递延税项负债拨回所致。
下表概述于十二月三十一日的递延所得税资产及负债（千）：
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2019 |
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2018 |
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递延所得税总资产： |
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不结转 |
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基差-房地产 |
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基差--股权投资 |
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基础差异—无形资产 |
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第163(J)条权益限制 |
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资本损失结转 |
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其他--暂时性差异 |
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递延所得税总资产总额 |
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估值免税额 |
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( |
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递延所得税总资产，扣除估值免税额 |
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递延所得税负债总额： |
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基差-房地产 |
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基差--股权投资 |
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其他--暂时性差异 |
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递延所得税总负债总额 |
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递延所得税净负债 |
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$ |
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|
$ |
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截至2019年12月31日，我们的NOL结转情况如下(单位：千)：
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美国 |
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欧洲 |
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墨西哥 |
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|
日本 |
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其他 |
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净额结转总额 |
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$ |
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$ |
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$ |
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受税务影响的NOL结转 |
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估值免税额 |
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( |
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递延税项净资产-NOL结转 |
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有效期 |
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83
截至2019年12月31日的递延税项资产估值拨备足以将递延税项资产总额减少至我们估计更有可能实现的金额。
对不确定税务状况的责任
于截至2019年12月31日、2018年及2017年12月31日止年度内，我们相信已遵守房地产投资信托基金的要求。我们的纳税申报单的诉讼时效一般为三年。因此，我们仍须审查的报税表主要是2016年及以后的报税表。
不确定税务状况的负债为#美元。
注14.普通股或单位每股收益
我们根据期间内已发行的普通股或单位的加权平均数来确定每股或单位的基本收益。我们根据已发行股份或单位的加权平均数，加上所有已发行的潜在摊薄工具的递增加权平均效应，计算每股或单位摊薄收益。
截至12月31日的年度，我们的每股和单位基本收益和摊薄收益计算如下(单位为千，不包括每股和单位金额)：
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Prologis，Inc. |
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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普通股股东应占净收益--基本 |
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$ |
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$ |
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$ |
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可交换有限合伙单位的净收益(1) |
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调整后普通股股东应占净收益-摊薄 |
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$ |
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$ |
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加权平均已发行普通股-基本 |
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有限合伙单位交换的增量加权平均效应(1) |
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|
股权奖励的增量加权平均效应 |
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加权平均已发行普通股-稀释(2) |
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普通股股东每股净收益： |
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基本信息 |
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$ |
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$ |
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|
$ |
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|
稀释 |
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$ |
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|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
普罗吉斯，L.P. |
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2019 |
|
|
2018 |
|
|
2017 |
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|
普通股持有人应占净收益 |
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$ |
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$ |
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|
|
$ |
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|
|
A类单位应占净收益 |
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( |
) |
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( |
) |
|
|
( |
) |
|
普通股持有人应占净收益--基本 |
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|
|
A类单位应占净收益 |
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|
|
|
可交换的其他有限合伙单位的净收益 |
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|
调整后普通股持有人应占净收益-摊薄 |
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$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
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未偿还的加权平均普通合伙单位--基本单位 |
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|
增量式加权平均对A类机组交易的影响 |
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|
|
对其他有限合伙单位交换的递增加权平均影响 |
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Prologis，Inc.股权奖励的增量加权平均效应。 |
|
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|
加权平均未清偿公用事业单位--稀释 (2) |
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可归因于普通单位持有人的单位净收益： |
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基本信息 |
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$ |
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$ |
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稀释 |
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$ |
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$ |
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|
$ |
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(1) |
可交换有限合伙单位包括附注11所述单位。分配至并非由母公司持有的可交换可换股单位的盈利已计入分子内，而可换股普通单位则计入分母内，以计算所有期间的每股摊薄盈利，原因为每股及单位金额相同。 |
84
|
(2) |
截至十二月三十一日止年度，我们的加权平均潜在摊薄股份及已发行单位总数包括以下各项： |
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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|
甲类单位 |
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其他有限合伙单位 |
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股权奖励 |
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普罗吉斯，L.P. |
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共同有限合伙单位 |
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Prologis，Inc. |
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说明15.金融工具和公允价值计量
衍生金融工具
在正常的业务过程中，我们的业务面临市场风险，包括外币汇率和利率变化的影响。我们可以订立衍生金融工具，以抵销这些潜在的市场风险。有关我们的衍生金融工具政策，请参阅注2。
下表显示我们确认的衍生金融工具的公允价值。其他资产和其他负债于12月31日的综合资产负债表（千）：
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2019 |
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2018 |
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资产 |
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负债 |
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资产 |
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负债 |
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未指定衍生工具 |
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外币合同 |
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向前 |
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巴西雷亚尔 |
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英镑为 |
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加元 |
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中国人民币 |
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欧元 |
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日元 |
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墨西哥比索 |
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瑞典克朗 |
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利率互换 |
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美元 |
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指定衍生工具 |
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外币合同 |
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*增加净投资对冲 |
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巴西雷亚尔 |
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英镑为 |
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加元 |
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利率互换 |
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**现金流对冲 |
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欧元 |
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衍生工具公允价值总额 |
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$ |
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|
|
$ |
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85
未指定的衍生金融工具
外币合同
下表汇总了截至12月31日的年度中我们的非指定外币合约的活动情况(单位：百万，但不包括加权平均远期汇率和有效合约数量)：
|
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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|
计算机辅助设计 |
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欧元 |
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英镑 |
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日元 |
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塞克 |
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其他 |
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总计 |
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|
计算机辅助设计 |
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欧元 |
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英镑 |
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日元 |
|
其他 |
|
总计 |
|
|
计算机辅助设计 |
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欧元 |
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英镑 |
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日元 |
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总计 |
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1月1日的名义金额 |
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新合同 |
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到期、过期或结算 *合约 |
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) |
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( |
) |
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) |
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名义金额为 日期：12月31日 |
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加权平均远期 *利率为12月31日 |
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有效合同数量为 日期：12月31日 |
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下表概述于二零一零年行使之未指定衍生金融工具及相关已变现及未变现收益（亏损）。 外币和衍生工具收益(损失)净额截至12月31日止年度的综合收益表中（以百万计，已行使合约数量除外）：
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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行使合同 |
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到期、到期或结算合同的已实现收益(亏损) |
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未实现合同公允价值变动的未实现收益(损失) |
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指定衍生金融工具
外币合同
下表汇总了我们指定为净投资对冲的外币合约的活动。截至十二月三十一日止的年度(单位：百万，不包括加权平均远期汇率和有效合同数)：
|
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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BRL |
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计算机辅助设计 |
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欧元 |
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英镑 |
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总计 |
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BRL |
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计算机辅助设计 |
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欧元 |
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英镑 |
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总计 |
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计算机辅助设计 |
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英镑 |
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总计 |
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1月1日的名义金额 |
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新合同 |
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到期、过期或已结算的合同 |
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( |
) |
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( |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
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截至12月31日的名义金额 |
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加权平均远期汇率 12月31日 |
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截至12月31日的活跃合约 |
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利率互换
下表概述了我们指定为现金流对冲的利率互换活动 截至十二月三十一日止的年度(单位：百万)：
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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欧元 |
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计算机辅助设计 |
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欧元 |
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美元 |
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总计 |
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计算机辅助设计 |
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1月1日的名义金额 |
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新合同(1) |
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到期、过期或已结算的合同 (1)(2) |
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( |
) |
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截至12月31日的名义金额 |
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$ |
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$ |
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(1) |
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(2) |
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86
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指定非衍生金融工具
下表概述了我们的债务和应计利息，指定为我们于12月31日在国际子公司的净投资的对冲（以百万计）：
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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英镑，英镑 |
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$ |
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$ |
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$ |
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欧元 |
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|
$ |
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|
$ |
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下表汇总了2010年未实现收益（亏损）。 外币和衍生工具收益(损失)净额重新计量截至12月31日止年度的债务未对冲部分及应计利息（以百万计）：
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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未套期保值部分的未实现收益（损失） |
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$ |
( |
) |
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$ |
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$ |
( |
) |
其他全面收益(亏损)
中国经济的变化其他全面收益(亏损)于呈列期间，综合全面收益表中出现的汇兑差额乃由于功能货币并非美元的综合附属公司的财务报表综合换算为美元所致。我们已指定为净投资对冲及现金流量对冲的衍生金融工具有效部分的公允价值变动以及上文所讨论的非衍生金融工具的换算亦包括在 其他综合收益（亏损）。
下表列出了这些变化， 其他全面收益(亏损)截至12月31日的年度(以千计)：
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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衍生净投资套期保值 |
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( |
) |
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$ |
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$ |
( |
) |
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非衍生投资净套期 |
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( |
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累计平移调整 |
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( |
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外币换算收益（损失）共计，净额 |
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现金流对冲 (1) |
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$ |
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$ |
( |
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$ |
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我们从未合并的共同投资项目中获得的衍生品份额 |
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( |
) |
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衍生合同未实现收益（损失）共计，净额 |
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$ |
( |
) |
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$ |
( |
) |
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$ |
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其他全面收益（亏损）变动总额： |
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$ |
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$ |
( |
) |
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$ |
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(1) |
我们估计额外费用为#美元。 |
公允价值计量
我们已使用我们认为适合这些目的的现有市场信息和估值方法来估计我们金融工具的公允价值。在制定这些估计时，涉及到相当大的判断和高度的主观性，因此，它们不一定表明我们在处置时将实现的金额。有关我们的公允价值计量政策的更多信息，请参阅附注2。
公允价值经常性计量
于二零一九年及二零一八年十二月三十一日，除上文所讨论的衍生工具外，我们并无任何重大金融资产或金融负债在综合财务报表中按经常性基准按公平值计量。我们于二零一九年及二零一八年十二月三十一日持有的所有衍生工具均分类为公平值层级的第二级。
公允价值非经常性计量
我们预期出售或出资的已收购物业及资产为符合按非经常性基准按公平值计量的标准的重大非金融资产，详情载于附注2的会计政策。于二零一九年及二零一八年十二月三十一日，我们使用公平值架构中的第二级或第三级输入数据估计物业的公平值。有关我们所收购物业的更多资料，请参阅附注3及4，而持作出售或出资资产的更多资料，请参阅附注6。
87
金融工具的公允价值
于二零一九年及二零一八年十二月三十一日，若干金融工具（包括现金及现金等价物、应收账款及票据、应付账款及应计费用）的账面值代表其公平值。
下表所示债务公允值与账面值的差异是由于我们于二零一九年及二零一八年十二月三十一日可获得的利率或借贷息差与发行或承担债务时的有效利率或借贷息差差异所致，包括因我们的信贷评级改善而导致借贷息差减少。优先票据和许多有担保抵押债务的发行包含预付罚款或收益率维持条款，可能使以较低利率再融资债务的成本超过这样做所带来的好处。
下表反映我们于十二月三十一日的债务账面值及估计公平值（以千计）：
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2019 |
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2018 |
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账面价值 |
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公允价值 |
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账面价值 |
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公允价值 |
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信贷安排 |
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高级笔记 |
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定期贷款和无抵押其他 |
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有抵押按揭 |
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总计 |
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$ |
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$ |
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于二零一九年及二零一八年十二月三十一日尚未偿还优先票据的公平值有所增加，原因是若干发行的利率高于市场上可获得的整体债券收益率，带动债务公平值逐年增加。
说明16.承付款和意外开支
环境问题
我们收购的大部分物业（包括土地）均须接受我们或前业主的环境审查。此外，我们可能会产生与我们就土地开发而收购的若干地块相关的环境补救成本。我们已收购若干物业，该等物业可能已出租予排放有害物质的公司或先前由排放有害物质的公司拥有。我们于收购时设立负债以弥补有关成本，并于获得额外资料时对负债作出适当调整。我们将环境负债记录在 其他负债.我们购买各种环境保险，以减轻环境责任风险。我们并不知悉有任何环境负债会对我们的业务、财务状况或经营业绩造成重大不利影响。
赔偿协议
我们可能会订立协议，据此，我们对美国境外的某些共同投资企业或我们的企业合作伙伴就我们向这些企业出资的某些物业可能征收的税款进行赔偿。我们对该等企业的出资一般为拥有房地产资产的公司的股份出资。因此，就税务目的而言，与相关房地产资产价值上升有关的资本收益递延并按供款转让。我们一般已对该等风险投资进行评估，以确保该等风险投资：（i）因直接出售不动产资产而招致资本收益或预扣税，（ii）转让或出售拥有房地产资产的公司股份的交易；由于企业将嵌入式资本利得税负债转让给买方，要求根据股份转让交易向买方提供折扣在交易中的股份。该协议将我们就每一项财产赔偿的金额限制为：
这些协议下的结果是不确定的，因为这取决于相关合资企业解散的方法和时间或该合资企业处置任何财产的方式和时间。我们将与赔偿协议有关的责任记录在其他负债.我们继续监察该等协议及出售资产的可能性，以导致确认，并将根据事实和情况在未来调整潜在负债。
表外负债
我们已就若干发展项目发出履约及保证保证金及备用信用证。公共机构通常要求房地产开发商提供履约保证金和保证金。履约及担保债券可续期，并于改善及基础设施完成后到期。于2019年12月31日及2018年，我们有$
吾等可能须根据资本承诺作出资本承诺，或吾等可选择向若干未合并实体作出额外资本出资，代表吾等按比例拥有权益，
88
开发或收购成本、偿还债务或运营艾尔不足。看到 注5以进一步讨论有关我们未合并的股权承诺 共同投资企业。
诉讼
我们不时地参与在日常业务过程中出现的各种法律程序。我们相信，就我们目前参与的任何该等事宜而言，任何该等事宜的最终处置将不会对我们的业务、财务状况或经营业绩造成重大不利影响。
注17.业务细分
我们目前的业务战略包括
|
• |
房地产业务部。这一运营部门代表着运营物业的所有权和发展，是我们收入和收益的最大组成部分。我们通过运营租赁向客户收取租金，包括报销大部分物业运营成本。每项营运物业均被视为具有相似经济特征的个别营运分部；该等物业根据地理位置合并于可申报业务分部内。我们的房地产业务部门还包括导致租赁业务的开发活动，包括为开发而持有的土地和目前正在开发的物业。在这项业务中，我们利用了以下几点：(I)我们的土地储备；(Ii)我们当地团队的开发专业知识；以及(Iii)我们的客户关系。我们根据土地租赁拥有并出租给客户的土地，以及我们租赁的土地和建筑物，也包括在这一部分。 |
|
• |
战略资本。这一经营部门代表对未合并的共同投资企业的管理。我们主要通过资产管理和物业管理服务从我们未合并的共同投资项目中获得战略资本收入，并通过提供租赁、收购、建设、开发、融资、法律和处置服务获得额外收入。根据合资企业的结构和提供给合作伙伴的回报，我们还可以在合资企业的生命周期内或在清算时通过定期推广来赚取收入。我们管理的每个未合并的共同投资合资企业被视为具有相似经济特征的单独运营部门；这些合资企业根据地理位置合并在可报告的业务部门内。 |
对账如下：(1)将每个可报告业务部门从外部客户的收入总收入；(Ii)将每个可报告业务部门的净营业收入从外部客户转移到营业收入和所得税前收益；及(Iii)将每个须报告业务分部的资产总资产。我们的首席运营决策者主要依靠净营业收入和类似的衡量标准来做出关于分配资源和评估部门业绩的决定。的适用组件总收入、营业收入、所得税前收益和总资产分配给每个可报告业务部门的收入、净营业收入和资产。不能直接分配到一个部门的项目，如某些公司收入和支出，不分配，但反映为对账项目。
89
以下对账以千元为单位：
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截至十二月三十一日止的年度， |
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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收入： |
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房地产运营部门： |
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美国 |
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其他美洲 |
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欧洲 |
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亚洲 |
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整体房地产运营部门 |
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战略资本细分市场： |
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美国 |
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其他美洲 |
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欧洲 |
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亚洲 |
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战略资本部分合计 |
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总收入 |
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部门净营业收入： |
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房地产运营部门： |
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美国(1) |
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其他美洲 |
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欧洲 |
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亚洲 |
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整体房地产运营部门 |
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战略资本细分市场： |
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美国(1) |
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其他美洲 |
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欧洲 |
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亚洲 |
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战略资本部分合计 |
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总部门净营业收入 |
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对帐项目： |
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一般和行政费用 |
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折旧及摊销费用 |
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( |
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处置开发财产和土地的收益，净额 |
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房地产投资的其他处置收益，净额 |
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营业收入 |
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来自未合并实体的净收益 |
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利息支出 |
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利息和其他收入，净额 |
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外汇和衍生产品收益（损失）净额 |
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( |
) |
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( |
) |
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提前偿还债务损失，净额 |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
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所得税前收益 |
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$ |
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$ |
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$ |
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90
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十二月三十一日， |
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2019 |
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2018 |
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细分资产： |
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房地产运营部门： |
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美国 |
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其他美洲 |
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欧洲 |
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亚洲 |
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整体房地产运营部门 |
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战略资本部分 (2): |
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美国 |
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欧洲 |
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亚洲 |
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战略资本部分合计 |
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部门总资产 |
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对帐项目： |
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对未合并实体的投资和垫款 |
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持有以供出售或分担的资产 |
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租赁使用权资产 |
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现金和现金等价物 |
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其他资产 |
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对账项目合计 |
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总资产 |
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$ |
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(1) |
这包括位于美国但也支持其他地区的员工的薪酬、人事成本和购买力平价奖励。 |
|
(2) |
代表与战略资本分部相关的业务合并所记录的管理合同和商誉。商誉是$ |
附注18.补充现金流量信息
截至2019年12月31日、2018年和2017年12月31日的年度，我们的重要非现金投资和融资活动包括：
|
• |
WE被认可租赁ROU资产和租赁负债在综合资产负债表上，包括2019年1月1日之后的任何新租赁、续签、修改和终止 |
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• |
我们将美元大写 |
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• |
我们收到了$ |
|
• |
欧洲一家未合并的联合投资企业宣布分配2000美元， |
|
• |
我们及我们于普洛斯中国物流风险投资有限公司（Prologis China Logistics Venture I，LP）的现有合伙人于二零一九年就现有资产组合的贡献而获得PCCLF的股权。我们在PCCLF的持股比例为 |
|
• |
我们以美元的价格出售一项经营性财产， |
|
• |
我们发布了 |
|
• |
我们于2018年8月22日以美元完成DCT交易 |
91
|
• |
我们于二零一七年将NAIF拥有的经营物业供入USLF。结果，我们收到了$ |
|
• |
我们收到了$ |
92
注19.选定季度财务数据（未经审计）
下表详细列出了我们选定的季度财务数据（以千计，每股和单位数据除外）：
|
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|
截至三个月 |
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Prologis，Inc. |
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3月31日， |
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6月30日， |
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9月30日， |
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十二月三十一日， |
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2019: |
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租金收入 |
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总收入 |
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租金费用 |
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( |
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( |
) |
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( |
) |
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处置开发财产和土地的收益，净额 |
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房地产投资的其他处置收益，净额 |
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营业收入 |
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合并净收益 |
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普通股股东应占净收益 |
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普通股应占每股净收益 股东—基本 (1) |
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$ |
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普通股应占每股净收益 股东—稀释 (1)(2) |
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$ |
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$ |
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$ |
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2018: |
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租金收入 |
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总收入 |
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租金费用 |
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( |
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( |
) |
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$ |
( |
) |
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处置开发财产和土地的收益，净额 |
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$ |
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$ |
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$ |
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房地产投资的其他处置收益，净额 |
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营业收入 |
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合并净收益 |
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普通股股东应占净收益 |
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普通股应占每股净收益 股东—基本 (1) |
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普通股应占每股净收益 股东—稀释 (1)(2) |
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普罗吉斯，L.P. |
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2019: |
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租金费用 |
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处置开发财产和土地的收益，净额 |
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房地产投资的其他处置收益，净额 |
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营业收入 |
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合并净收益 |
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普通股持有人应占净收益 |
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可归因于普通单位持有人的单位净收益- *基础版(1) |
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可归因于普通单位持有人的单位净收益- *稀释后(1)(2) |
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2018: |
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租金收入 |
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总收入 |
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租金费用 |
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处置开发财产和土地的收益，净额 |
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房地产投资的其他处置收益，净额 |
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营业收入 |
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合并净收益 |
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普通股持有人应占净收益 |
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可归因于普通单位持有人的单位净收益- *基础版 (1) |
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可归因于普通单位持有人的单位净收益- *稀释后 (1)(2) |
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(1) |
每股普通股的季度收益或单位金额的总和可能不等于在计算基本和稀释后的股份或单位时因四舍五入和加权平均普通股或已发行单位数量的变化而产生的年度总额。 |
93
|
(2) |
分配给非母公司持有的可交换运营单位的收入已计入分子，可交换运营单位已计入分母，以计算所有期间的稀释每股收益，因为每股和单位相同。 |
注20.后续事件
收购Liberty Property Trust
2020年2月4日，Liberty、Liberty OP和New Liberty Holdco与Prologis，Inc.，Prologis L.P.，Prologis Merge Sub和Prologis OP Merge Sub合并，据此，(I)Liberty的间接全资子公司与Liberty合并并并入Liberty，Liberty继续作为尚存实体和新Liberty Holdco的间接全资子公司(“公司合并”)，(Ii)此后，New Liberty Holdco与Prologis Merge Sub合并，Prologis Merge Sub继续作为生存实体并保留为Prologis，Inc.的全资子公司(“Topco合并”)，(Iii)此后，Prologis，Inc.及其适用子公司和Prologis Merge Sub导致Liberty的所有未偿还股权被贡献给Prologis L.P.，以换取Prologis L.P.向Prologis，Inc.的其他子公司发行Prologis L.P.普通股，(Iv)此后，Prologis L.P.Merge Sub与Liberty OP合并并并入Liberty OP，Liberty OP继续作为Prologis L.P.的尚存实体和全资子公司(“合伙合并”，与公司合并和Topco合并统称为“合并”)。总收购价格约为1美元。
在交易方面，在Topco合并生效时，在紧接公司合并之前的每股已发行和已发行的Liberty普通股被自动转换为收受权利
与合并有关，2019年11月27日，Liberty和Liberty的董事会(“Liberty Board”)在一项可能的集体诉讼中被起诉。斯坦向美国马里兰州地区法院提起的诉讼，涉及Liberty拟议与Prologis的合并和S-4的相关表格。2019年12月5日，Liberty，Liberty OP，Liberty Board，Prologis，Inc.，Prologis L.P.，Prologis Merge Sub，Prologis OP Merge Sub和New Liberty Holdco在另一起可能的集体诉讼中被起诉。汤普森该诉讼也向美国特拉华州地区法院提起，也与Liberty提出的与Prologis和相关表格S-4的合并有关。2019年12月16日，Liberty和Liberty Board在第三起可能的集体诉讼中被起诉。伯林格：向美国马里兰州地区法院提起的诉讼，也与Liberty拟议的与Prologis和相关表格S-4的合并有关。2019年12月16日，Prologis、Liberty和Liberty Board在第四起推定的集体诉讼中被起诉，加菲尔德 在宾夕法尼亚州Dauphin县普通上诉法院提起的诉讼，也与Liberty公司与Prologis合并的提议以及相关的S—4表格有关。2020年1月，原告在 加菲尔德 诉讼同意驳回他的诉讼，但对他自己也不损害所声称的阶级的其余部分。2019年12月19日，Liberty和Liberty Board在第五起推定的集体诉讼中被起诉， 麦克多诺 向新泽西地区美国地方法院提出的诉讼，也涉及Liberty与Prologis合并的提议以及相关的S—4表格。2019年12月20日，Liberty和Liberty Board在第六起推定的集体诉讼中被起诉， 哈格蒂 向纽约南区美国地方法院提出的诉讼，也涉及Liberty与Prologis合并的提议以及相关的S—4表格。2020年1月7日，Liberty和Liberty Board在第七起推定的集体诉讼中被起诉， 永丘克 在美国马里兰地区地区法院提起诉讼，涉及Liberty与Prologis的合并以及相关的S—4表格。
在《公约》中的投诉 斯坦行动， Berlinger 行动， 麦克多诺 行动， 哈格蒂 行动和 永丘克诉讼指控自由和自由委员会违反了联邦证券法，遗漏了表格S—4中的重要信息，使表格S—4存在重大缺陷。申诉进行 汤普森诉讼指控自由，自由OP和自由董事会违反了联邦证券法，从表格S—4中省略，并在表格S—4中歪曲了重要信息，使表格S—4存在重大缺陷。
在所有六项未决诉讼中，原告要求，除其他事项外，（i）撤销交易和/或（ii）损害赔偿，以及（iii）与这些诉讼有关的律师费和费用。虽然诉讼的最终结果无法确切预测，但我们相信该等诉讼并无理据，并有意就该等诉讼作出有力抗辩。
94
Prologis，Inc.和Prologis，L.P.
附表三--房地产和累计折旧
2019年12月31日
(如适用，以千美元为单位)
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|
的初始成本 序曲 |
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费用 大写 |
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结转的总金额 2019年12月31日 |
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描述 |
不是的。BLDGS的。 |
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|
Encum- 布朗斯 |
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土地 |
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|
建筑和 改进 |
|
|
后续 至 采办 |
|
|
土地 |
|
|
建筑和 改进 |
|
|
总计 (a、b) |
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|
累计 折旧 (c) |
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日期 建筑业/ 采办 |
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经营性质(D) |
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美国市场 |
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亚特兰大 |
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(d) |
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( |
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奥斯汀 |
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( |
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巴尔的摩/华盛顿特区 |
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(d) |
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( |
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宾夕法尼亚州中部和东部 |
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( |
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中央山谷 |
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(d) |
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( |
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夏洛特 |
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(d) |
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( |
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芝加哥 |
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(d) |
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( |
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辛辛那提 |
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(d) |
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( |
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哥伦布 |
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(d) |
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( |
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达拉斯/沃斯堡 |
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(d) |
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( |
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|
丹佛 |
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( |
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|
休斯敦 |
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(d) |
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( |
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印第安纳波利斯 |
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|
( |
) |
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|
杰克逊维尔 |
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( |
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堪萨斯城 |
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( |
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拉斯维加斯 |
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( |
) |
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|
路易斯维尔 |
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( |
) |
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|
纳什维尔 |
|
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( |
) |
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|
新泽西州/纽约市 |
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(d) |
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( |
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奥兰多 |
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凤凰城 |
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波特兰 |
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(e) |
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( |
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里诺 |
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(d) |
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( |
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圣安东尼奥 |
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(d) |
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( |
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旧金山湾区 |
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(d) |
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( |
) |
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|
西雅图 |
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|
(e) |
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( |
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南佛罗里达州 |
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(d) |
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( |
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|
南加州 |
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|
|
(D)(E) |
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( |
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美国市场小计： |
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( |
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其他美洲市场 |
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|
加拿大 |
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|
|
(d) |
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( |
) |
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墨西哥 |
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( |
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其他美洲市场小计： |
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( |
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欧洲股市 |
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法国 |
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( |
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德国 |
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西班牙 |
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( |
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英国 |
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欧洲市场小计： |
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亚洲市场 |
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中国 |
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日本 |
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(d) |
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新加坡 |
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亚洲市场小计： |
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总运营属性 |
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( |
) |
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95
Prologis，Inc.和Prologis，L.P.
附表三--房地产和累计折旧
2019年12月31日
(如适用，以千美元为单位)
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的初始成本 序曲 |
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费用 大写 |
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结转的总金额 2019年12月31日 |
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日期 |
|||||||||||||||
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描述 |
不是的。BLDGS的。 |
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Encum- 布朗斯 |
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土地 |
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建筑和 改进 |
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后续 至 采办 |
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土地 |
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|
建筑和 改进 |
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总计 (a、b) |
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累计 折旧 (c) |
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建筑业/ 采办 (f) |
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开发组合 |
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美国市场 |
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亚特兰大 |
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巴尔的摩/华盛顿特区 |
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中央山谷 |
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芝加哥 |
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辛辛那提 |
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达拉斯/沃斯堡 |
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丹佛 |
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休斯敦 |
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印第安纳波利斯 |
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拉斯维加斯 |
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路易斯维尔 |
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纳什维尔 |
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新泽西州/纽约市 |
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(d) |
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奥兰多 |
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凤凰城 |
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波特兰 |
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里诺 |
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旧金山湾区 |
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西雅图 |
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南佛罗里达州 |
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南加州 |
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美国市场小计： |
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其他美洲市场 |
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加拿大 |
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墨西哥 |
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其他美洲市场小计： |
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欧洲股市 |
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捷克共和国 |
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法国 |
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德国 |
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意大利 |
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荷兰 |
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波兰 |
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斯洛伐克 |
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西班牙 |
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瑞典 |
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英国 |
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欧洲市场小计： |
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亚洲市场 |
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日本 |
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(d) |
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亚洲市场小计： |
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总开发组合 |
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总计 |
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|
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( |
) |
|
|
附表III-脚注
|
(a) |
下表对合并资产负债表第8项.截至2019年12月31日的财务报表和补充数据中的房地产资产进行了核对(单位：千)： |
|
|
附表III中的总经营物业和开发项目组合 |
|
$ |
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|
(g) |
|
|
土地 |
|
|
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|
其他房地产投资 |
|
|
|
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|
|
|
每个合并资产负债表的合计 |
|
$ |
|
|
|
|
(b) |
截至2019年12月31日，我们房地产资产的联邦税收总成本约为$ |
|
(c) |
房地产资产(不包括土地余额)在其预计使用年限内折旧。这些有用的寿命一般为5到5 |
96
|
改进，25至 |
下表核对了综合资产负债表第8项.截至2019年12月31日的财务报表和补充数据中附表三的累计折旧(单位：千)：
|
按附表III累计折旧合计 |
|
$ |
|
|
(g) |
|
其他房地产投资累计折旧 |
|
|
|
|
|
|
每个合并资产负债表的合计 |
|
$ |
|
|
|
|
(d) |
未折旧总成本为#美元的物业 |
|
(e) |
评估债券：#美元 |
|
(f) |
建设日期是为开发组合中已完成但尚未稳定的物业提供的。 |
|
(g) |
下表汇总了截至12月31日的年度我们的房地产资产和附表三中的累计折旧(单位：千)： |
|
|
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2017 |
|
|||
|
|
房地产资产： |
|
|
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年初余额 |
|
$ |
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|
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$ |
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$ |
|
|
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收购和改善经营性物业，开发 外汇和其他 |
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|
被处置的经营性质的基础 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
发展组合余额的变化，包括收购 性能 |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
转移至持有以供出售和分担的资产 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
年终余额 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
累计折旧： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
年初余额 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
|
折旧费用 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
处置经营财产时报废的余额和净影响 外汇汇率和其他 |
|
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( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
转移至持有以供出售和分担的资产 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
年终余额 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
97
以下某些文件随函提交。以下某些其他文件先前已提交给美国证券交易委员会，并根据第12b—32条的规定，通过引用并入本文。
|
2.1a |
|
修订和重申的合并协议和计划，日期为2019年8月20日，工业产权信托公司，Prologis，L.P.和Rockies Acquisition LLC。（通过引用Prologis 2019年8月23日提交的8—K/A当前报告的附件2.2合并）。
|
|
2.2a |
|
2019年7月15日由Prologis，L.P.签署的合并协议和计划，Rockies Acquisition LLC和Industrial Property Trust Inc.（通过引用Prologis于2019年7月15日提交的8—K当前报告的附件2.1并入）。
|
|
2.3a |
|
Prologis双方和Liberty双方于2019年10月27日签署的合并协议和计划。（通过引用于2019年10月27日提交的Prologis当前报告表8—K的附件2.1合并）。
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3.1 |
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Prologis的公司章程（通过引用Prologis在1997年9月18日提交的表格S—11（编号333—35915）上的注册声明的附件3.1合并）。
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3.2 |
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条款补充建立和确定普罗吉斯Q系列累积可赎回优先股的权利和优先权（通过引用Prologis于2011年6月2日提交的表格8—A的注册声明的附件3. 4纳入）。
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3.3 |
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新南瓜公司合并的文章，马里兰州的一家公司，与普罗吉斯公司合作，马里兰州的一家公司，将"AMB财产公司"的名称改为"Prologis，Inc."，2011年6月2日提交给马里兰州国家评估和税务部，2011年6月3日生效（通过引用Prologis 2011年6月8日提交的表格8—K当前报告的附件3.1）。
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3.4 |
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修正条款(参考2012年5月8日提交的Prologis当前报告8-K表的附件3.1并入)。
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3.5 |
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经营合伙企业有限合伙企业的第十三份经修订和重述的协议（通过引用Prologis于2011年6月8日提交的表格8—K当前报告的附件3.6纳入）。
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3.6 |
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2014年2月27日修订和重新签署的《Prologis，L.P.有限合伙协议第十三修正案》(通过引用2014年2月27日提交的Prologis当前报告的表格8-K的附件3.1并入)。
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3.7 |
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2015年10月7日《Prologis，L.P.有限合伙企业第十三次修订和重新签署的协议》第二修正案(通过引用Prologis于2015年10月13日提交的当前8-K表格报告的附件3.1并入)。
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3.8 |
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经修订和重述的经营合伙企业的有限合伙企业证书（通过参考Prologis 2011年6月8日提交的表格8—K当前报告的附件3.7纳入）。
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3.9 |
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2014年4月3日的补充条款(通过引用2014年4月3日提交的Prologis当前报告的8-K表的附件3.1并入)。
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3.10 |
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Prologis，Inc.第八条修订及重述的附例（通过引用Prologis于2016年9月23日提交的表格8—K当前报告的附件3.1并入）。
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3.11 |
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第十三次修订和重新签署的Prologis，L.P.有限合伙协议的第三修正案(通过引用Prologis于2020年2月4日提交的Form 8-K当前报告的附件3.1并入)。
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4.1† |
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根据1934年《证券交易法》第12条登记的注册人证券说明。 |
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4.2 |
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Prologis普通股证书格式（通过引用Prologis于2011年4月12日提交的表格S—4/A（编号333—172741）注册声明的附件4.1合并）。
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4.3 |
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Prologis Q系列累计可赎回优先股证书格式(参考2011年4月28日提交的Prologis注册说明书S-4/A表格(第333-172741号)附件4.2)。
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4.4 |
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2011年6月8日，由运营合伙企业（作为发行人）、Prologis（作为担保人）和美国银行全国协会（作为受托人）签订的契约（通过引用Prologis于2011年9月30日提交的表格S—3（编号333—177112）中的附件4.2合并）。
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4.5 |
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第五补充契约，日期为2013年8月15日，由Prologis，Inc.、Prologis，L.P.和美国银行全国协会(通过引用Prologis于2013年8月15日提交的Form 8-K当前报告的附件4.1合并而成)。
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98
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4.6 |
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Prologis，Inc.，Prologis，L.P.、Elavon Financial Services Limited、英国分行、Elavon Financial Services Limited和美国银行全国协会之间的第六份补充契约表格(通过参考Prologis于2013年12月2日提交的Form 8-K当前报告的附件4.1并入)。
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4.7 |
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Prologis，Inc.之间的第七补充契约的格式，Prologis，L.P.，Elavon Financial Services Limited，UK Branch，Elavon Financial Services Limited and U.S. Bank National Association（通过引用Prologis 2014年2月18日提交的表格8—K当前报告的附件4.1合并）。
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4.8 |
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Prologis，Inc.，Prologis，L.P.，U.S.Bank National Association和Elevon Financial Services DAC英国分行之间的第八份补充契约表格(通过参考Prologis于2017年6月6日提交的当前报告Form 8-K的附件4.1并入)。
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4.9 |
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Prologis Euro Finance LLC、Prologis，L.P.和美国银行全国协会作为受托人于2018年8月1日签署的契约(通过参考Prologis于2018年8月1日提交的Form 8-K/A表格注册声明的附件4.1合并)。
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4.10 |
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Prologis Euro Finance LLC，Prologis，L.P.，U.S.Bank National Association，作为受托人、转让代理和证券登记员，以及Elavon Financial Services DAC英国分行作为支付代理，于2018年8月1日签署的第一份补充契约(通过参考2018年8月1日提交的Prologis的8-K/A表格注册声明的附件4.2合并)。
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4.11 |
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Prologis Yen Finance LLC、Prologis，L.P.和作为受托人的美国银行全国协会(Prologis Yen Finance LLC，Prologis，L.P.和美国银行全国协会(U.S.Bank National Association)作为受托人)截至2018年9月25日的假牙表格(通过引用Prologis于2018年9月24日提交的当前报告Form 8-K/A的附件4.9合并)。
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4.12 |
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美国银行全国协会Prologis Yen Finance LLC，Prologis，L.P.截至2018年9月25日的第一份补充契约表格，作为受托人、转让代理、支付代理和证券登记员(通过参考Prologis于2018年9月24日提交的当前报告Form 8-K/A的附件4.10并入)。
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4.13 |
|
Prologis Yen Finance LLC、Prologis，L.P.和美国银行全国协会作为受托人、转让代理人、付款代理人和证券注册商于2019年3月26日签署的第二份补充契约（通过引用Prologis于2019年4月23日提交的当前报告表8—K的附件4.1纳入）。 |
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4.14 |
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2019年到期的2.750%票据（通过引用Prologis 2013年8月15日提交的当前8—K表报告的附件4.4纳入）。
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4.15 |
|
2023年到期的4.250%票据格式（通过参考Prologis 2013年8月15日提交的当前8—K格式报告的附件4.5）。
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4.16 |
|
2021年到期的3.350%票据（通过引用Prologis 2013年11月1日提交的表格8—K当前报告的附件4.2纳入）。
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4.17 |
|
2022年到期的3.000%票据格式（通过引用Prologis于2013年12月2日提交的关于表格8—K的当前报告的附件4.2）。
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4.18 |
|
2024年到期的3.375%票据（通过引用Prologis 2014年2月18日提交的关于8—K的当前报告的附件4.3）。
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4.19 |
|
2026年到期的3.00%票据的表格(通过参考2014年5月28日提交的Prologis当前报告的8-K表格的附件4.2并入)。
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4.20 |
|
2020年到期的1.375%票据（通过引用Prologis于2014年10月6日提交的当前8—K表报告的附件4.2纳入）。
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4.21 |
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2021年到期的1.375%票据格式（通过引用于2015年5月12日提交的Prologis关于表格8—K的当前报告的附件4.2）。
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4.22 |
|
2025年到期的3.750%票据格式（通过引用于2015年10月30日提交的Prologis关于表格8—K的当前报告的附件4.2）。
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4.23 |
|
2020年到期的浮动利率票据格式（通过引用Prologis于2018年1月26日提交的当前报告表8—K的附件4.2纳入）。
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4.24 |
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2029年到期的2.250%票据表格(通过引用2017年6月6日提交的Prologis当前报告表格8-K的附件4.3并入)。
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99
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4.25 |
|
2020年到期的浮动利率票据格式（通过引用Prologis于2018年1月26日提交的当前报告表8—K的附件4.2纳入）。
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4.26 |
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2028年到期的3.875%票据的表格(通过参考2018年6月20日提交的Prologis当前报告表格8-K的附件4.1并入)。
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|
4.27 |
|
2048年到期的4.375%票据表格(通过引用2018年6月20日提交的Prologis当前报告表格8-K的附件4.2并入)。
|
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4.28 |
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2029年到期的1.875%票据表格(通过参考2018年7月31日提交的Prologis当前报告表格8-K的附件4.4并入)。
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4.29 |
|
2025年到期的0.652%票据的表格(通过参考2018年9月24日提交的Prologis当前报告表格8-K/A的附件4.1并入)。
|
|
4.30 |
|
2028年到期的0.972%票据的表格(通过参考2018年9月24日提交的Prologis当前报告表格8-K/A的附件4.2并入)。
|
|
4.31 |
|
2030年到期的1.077%票据的表格(通过参考2018年9月24日提交的Prologis当前报告表格8-K/A的附件4.3并入)。
|
|
4.32 |
|
2038年到期的1.470%票据的表格(通过参考2018年9月24日提交的Prologis当前报告表格8-K/A的附件4.4并入)。
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|
4.33 |
|
2039年到期的1.15%票据表格(通过参考2019年4月23日提交的Prologis当前报告表格10-Q的附件4.2并入)。 |
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4.34 |
|
2027年到期的0.250%票据的格式9，通过引用Prologis于2019年9月10日提交的注册声明8—A12B的附件4.1纳入）。 |
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4.35 |
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2031年到期的0.625%债券的表格(通过参考2019年9月10日提交的Prologis注册声明8-A12b的附件4.4并入)。 |
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4.36 |
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2049年到期的1.500%债券的表格(通过参考2019年9月10日提交的Prologis注册声明8-A12b的附件4.6并入)。 |
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4.37 |
|
与2024年到期的3.375%票据相关的高级官员证书表格（通过引用Prologis 2014年2月18日提交的关于表格8—K的当前报告的附件4.2纳入）。
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|
4.38 |
|
与2026年到期的3.00%债券有关的高级船员证书格式(通过参考2014年5月28日提交的Prologis当前报告的表格8-K的附件4.1并入)。
|
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4.39 |
|
与2020年到期的1.375%票据相关的高级证书表格（通过引用Prologis于2014年10月6日提交的关于表格8—K的当前报告的附件4.1纳入）。
|
|
4.40 |
|
与2021年到期的1.375%票据相关的高级官员证书表格（通过引用于2015年5月12日提交的Prologis当前报告的附件4.1）。
|
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4.41 |
|
与2025年到期的3.750%票据相关的高级官员证书表格（通过引用Prologis于2015年10月30日提交的关于表格8—K的当前报告的附件4.1纳入）。
|
|
4.42 |
|
与2029年到期的2.250%债券相关的高级船员证书表格(通过参考2017年6月6日提交的Prologis当前报告表格8-K的附件4.2并入)。
|
|
4.43 |
|
与2020年到期的浮动利率票据相关的高级官员证书表格（通过引用于2018年1月26日提交的Prologis当前报告表格8—K的附件4.1纳入。
|
|
4.44 |
与2028年到期的3.875%票据相关的高级船员证书表格(通过参考2018年6月20日提交的Prologis当前报告表格8-K/A的附件4.3并入)。
|
|
|
4.45 |
与2048年到期的4.375%债券相关的高级船员证书表格(通过参考2018年6月20日提交的Prologis当前报告表格8-K/A的附件4.4并入)。
|
|
|
4.46 |
与2025年到期的0.652%债券相关的高级船员证书表格(通过参考2018年9月24日提交的Prologis当前报告表格8-K/A的附件4.5并入)。
|
|
100
|
4.47 |
与2028年到期的0.972%债券相关的高级船员证书表格(通过参考2018年9月24日提交的Prologis当前报告表格8-K/A的附件4.6并入)。
|
|
|
4.48 |
与2030年到期的1.077%债券相关的高级船员证书格式(参考2018年9月24日提交的Prologis当前报告表格8-K/A的附件4.7).
|
|
|
4.49 |
与2038年到期的1.470%债券相关的高级船员证书格式(参考2018年9月24日提交的Prologis当前报告表格8-K/A附件4.8).
|
|
|
4.50 |
与2029年到期的1.875%票据相关的高级证书表格（通过引用Prologis于2018年8月1日提交的表格8—K/A注册声明的附件4.3纳入）。
|
|
|
4.51 |
与2039年到期的1.15%债券相关的高级船员证书格式(通过参考2019年4月23日提交的Prologis当前报告表格10-Q的附件4.3并入)。
|
|
|
4.52 |
与2027年到期的0.250%债券相关的高级船员证书格式(通过参考2019年9月10日提交的Prologis注册声明8-A12B的附件4.1并入)。
|
|
|
4.53 |
与2031年到期的0.625%债券相关的高级船员证书格式(通过参考2019年9月10日提交的Prologis注册声明8-A12B的附件4.3并入)。
|
|
|
4.54 |
与2049年到期的1.500%债券相关的高级船员证书格式(通过参考2019年9月10日提交的Prologis注册声明8-A12B的附件4.5并入)。
|
|
其他债务工具根据注册S-K第601（b）（4）（iii）（A）项省略。此类文书的副本将应要求提供给证券交易委员会。
|
10.1 |
|
ProLogis Fraser，L.P.有限合伙企业的修订和重申协议截至2004年8月4日（通过参考截至2004年9月30日季度信托表10—Q季度报告的附件10.1）。
|
|
10.2 |
|
Prologis 2，L.P.有限合伙企业第十五次修订和重述协议，（f/k/a AMB Property II，L.P.）日期为2010年2月19日（通过引用Prologis截至2009年12月31日的年度表格10—K年度报告的附件10.6）。
|
|
10.3* |
|
修订和重申的2002年非合格递延补偿计划（通过引用Prologis 2006年10月4日提交的当前报告表8—K和也通过引用并入2006年10月4日提交的经营合伙企业的表格8-K当前报告的附件10.2）。
|
|
10.4* |
|
AMB Property Corporation和AMB Property，L. P.的2002年股票期权和激励计划的修订和重述（通过参考2007年5月15日提交的Prologis表格8-K的当前报告附件10.1合并和也通过引用并入2007年5月15日提交的经营合伙企业的表格8-K当前报告的附件10.1）。
|
|
10.5* |
|
Prologis卓越表现计划（通过引用Prologis 2011年12月22日提交的表格8—K当前报告的附件10.1）。
|
|
10.6* |
|
Prologis公司2016年超额业绩计划（通过引用纳入Prologis于2016年8月16日提交的表格8-K当前报告的附件10.1）。
|
|
10.7* |
|
Prologis，Inc. 2016年卓越绩效计划LTIP单位奖励协议（通过引用纳入Prologis于2016年8月16日提交的表格8-K当前报告的附件10.2）。
|
|
10.8* |
|
参与积分表和LTIP单位奖励协议（通过引用纳入Prologis于2014年2月27日提交的表格8-K的当前报告的附件10.1）。
|
|
10.9* |
|
第二次修订和重新修订的序言促进计划(通过参考2014年8月1日提交的序言的当前报告表格8-K的附件10.1并入)。
|
|
10.10* |
|
Prologis，Inc.第二次修订和重新修订的Prologis促进计划LTIP单位奖励协议(通过引用Prologis于2014年8月18日提交的Form 8-K当前报告的附件10.1并入)。
|
|
10.11* |
|
Prologis，Inc.长期激励计划LTIP单位奖励协议(一般)的表格(通过引用Prologis截至2014年9月30日的Form 10-Q季度报告的附件10.3并入)。
|
|
10.12* |
|
Prologis，Inc.2012年长期激励计划限制性股票单位协议(LTIP单位选举)(通过引用Prologis截至2015年12月31日的Form 10-K年度报告的附件10.27并入)。
|
101
|
10.13* |
|
Prologis，Inc.2012年长期激励计划限制性股票单位协议的表格(通过引用Prologis截至2014年9月30日的Form 10-Q季度报告的附件10.5并入)。
|
|
10.14* |
|
Prologis，Inc.2012年长期激励计划限制性股票单位协议(奖金交换)(通过引用Prologis截至2014年9月30日的Form 10-Q季度报告的附件10.6并入)。
|
|
10.15* |
|
普洛斯2006年长期激励计划（参考2006年6月2日提交的信托基金当前报告表8—K）。
|
|
10.16* |
|
普洛斯2006年长期激励计划的第一修正案（通过参考截至2010年3月31日季度的信托表10—Q季度报告的附件10.1纳入）。
|
|
10.17* |
|
普洛斯2006年长期激励计划的第二修正案（通过参考2010年5月19日提交的信托基金当前报告的表格8—K中的附件10.1纳入）。
|
|
10.18* |
|
普洛斯2006年长期激励计划的第三次修正案（参考截至2010年9月30日季度信托表10—Q季度报告的附件10.1）。
|
|
10.19* |
|
非合格购股权奖励条款的表格；信托2006年长期激励计划（参考截至2009年12月31日止年度的信托10—K表格年度报告的附件10. 25）。
|
|
10.20* |
|
限制性股份奖励条款的格式；普洛斯2006年长期激励计划（参考截至2009年12月31日止年度的10—K表格的信托年度报告的附件10.27）。
|
|
10.21* |
|
绩效股份奖励条款的形式；普洛斯2006年长期激励计划（通过参考截至2009年12月31日止年度的10—K表信托年度报告的附件10.26）。
|
|
10.22* |
|
Prologis 2000-面向外部受托人的股票期权计划(经修订并于2008年12月31日重新生效)(通过参考ProLogis截至2008年12月31日的10-K表格中的附件10.13并入)。
|
|
10.23* |
|
Prologis受托人递延费用计划(经修订并于2010年5月14日生效)(通过参考2010年5月19日提交的ProLogis Form 8-K中的附件10.3并入)。
|
|
10.24* |
|
ProLogis与某些董事和高管之间的赔偿协议表(通过引用2011年6月8日提交的Prologis当前报告的附件10.1并入Prologis的8-K表格)。
|
|
10.25* |
|
限制性股票单位协议表；Prologis，Inc.2012年长期激励计划(通过参考Prologis截至2012年9月30日的Form 10-Q季度报告的附件10.1并入)。
|
|
10.26* |
|
Prologis，Inc.2012年长期激励计划(通过引用Prologis公司2012年5月8日提交的Form 8-K当前报告的附件10.1并入)。
|
|
10.27* |
|
董事递延股票股奖励条款表格(合并内容参考Prologis于2012年5月8日提交的当前8-K表格报告的附件10.2)。
|
|
10.28* |
|
Prologis，Inc.及其高管之间的控制变更和竞业禁止协议表(通过参考Prologis于2013年8月16日提交的Form 8-K当前报告的附件10.2并入)。
|
|
10.29* |
|
Prologis，Inc.长期激励计划LTIP单位奖励协议表格(一般表格2015)(通过引用Prologis截至2014年12月31日的年度报告Form 10-K的附件10.57并入)。
|
|
10.30* |
|
Prologis，Inc.长期激励计划LTIP单位奖励协议(奖金交换)的表格(通过引用Prologis截至2015年3月31日的Form 10-Q季度报告的附件10.2并入)。
|
|
10.31* |
|
Prologis，Inc.长期激励计划长期激励计划单位奖励协议(一般表格2016)(通过引用Prologis截至2015年12月31日的年度报告Form 10-K的附件10.48并入)。
|
|
10.32* |
|
Prologis，Inc.卓越表现计划LTIP单位交换奖励协议的表格(通过引用Prologis截至2014年12月31日的Form 10-K年度报告的附件10.58并入)。
|
|
10.33* |
|
Prologis，Inc.长期激励计划股权交换要约LTIP单位奖励协议的表格(通过引用Prologis截至2014年12月31日的Form 10-K年度报告的附件10.59并入)。
|
|
10.34* |
|
修订和重述Prologis，Inc.2011年名义账户递延补偿计划(通过引用Prologis截至2014年12月31日的Form 10-K年度报告的附件10.60并入)。
|
102
|
10.35* |
|
修订和重申了Prologis，Inc.非限定递延补偿计划(通过引用Prologis截至2014年12月31日的Form 10-K年度报告的附件10.61并入)。
|
|
10.36* |
|
第二次修订和重新修订Prologis 2005非限定递延补偿计划(通过引用Prologis截至2014年12月31日的Form 10-K年度报告的附件10.62并入)。
|
|
10.37* |
|
Prologis，Inc.2018年优异表现计划(通过引用于2018年1月18日提交的Prologis当前报告表格8-K的附件10.1并入)。
|
|
10.38* |
|
Prologis，Inc.修订和重新发布了2018年的卓越表现计划(通过参考2018年3月27日提交的Prologis当前报告表格8-K的附件10.1并入)。
|
|
10.39* |
|
Prologis，Inc.2018年表现优于计划LTIP单位奖励协议修正案(通过引用2018年3月27日提交的Prologis当前报告表格8-K的附件10.2并入)。
|
|
10.40* |
|
修改和重新启动了董事递延股票奖励条款(通过引用Prologis于2018年5月7日提交的当前8-K表格报告的附件10.1并入)。
|
|
10.41 |
|
哈米德·莫哈达姆分时协议表(参考2018年10月22日提交的Prologis当前报告10-Q表的附件10.1)。
|
|
10.42* |
|
Prologis，Inc.第二次修订和重申2018年表现优异计划(通过引用附件10.1并入Prologis于2018年8月28日提交的当前报告表8-K)。
|
|
10.43* |
|
优胜者计划LTIP单位奖励协议表格(通过引用于2018年8月28日提交的Prologis当前报告表格8-K的附件10.2并入)。
|
|
10.44* |
|
LTIP单位奖励协议表(奖金交换)(通过参考2018年8月28日提交的Prologis当前报告表格8-K的附件10.3并入)。
|
|
10.45* |
|
LTIP单位奖励协议表(Omnibus)(通过引用于2018年8月28日提交的Prologis当前报告表格8-K的附件10.4并入)。
|
|
10.46* |
|
RSU协议表(全球)(通过引用于2018年8月28日提交的Prologis当前报告表8-K的附件10.5并入)。
|
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10.47* |
|
RSU协议表(LTIP单位选举)(通过引用于2018年8月28日提交的Prologis当前报告表格8-K的附件10.6并入)。
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|
10.48* |
|
NEO退休资格豁免表（通过引用Prologis 2018年8月28日提交的当前报告表8—K的附件10.7合并）。
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10.49 |
|
Prologis GK Holdings Y.K.于2016年8月18日签订的定期贷款协议，作为借款人，Prologis，Inc. Prologis，L.P.，作为担保人，其签名页上列出的银行，以及作为行政代理人的三井住友银行（通过引用Prologis于2016年8月22日提交的表格8—K当前报告的附件10.1合并）。
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10.50 |
|
Prologis，Inc.于2016年8月18日签署的付款保证书。Prologis，L.P.，作为担保人，三井住友银行（Sumitomo Mitsui Banking Corporation）作为行政代理人，这些银行是2016年8月18日定期贷款协议的不时当事方（通过参考Prologis于2016年8月22日提交的表格8—K的当前报告的附件10.2纳入）。
|
|
10.51 |
|
Prologis，Inc.和Hamid R.Moghadam之间于2017年2月3日签署的信函协议(通过引用Prologis于2017年2月3日提交的当前报告表格8-K的附件10.1并入)。
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|
10.52 |
|
第五份经修订及重列的循环信贷协议，日期为2017年2月16日，由Prologis Marunouchi Finance Investment Limited Partnership（作为初始借款人，Prologis，Inc.）签订。Prologis，L.P.，作为担保人，其签名页上列出的贷款人，以及作为行政代理人的三井住友银行公司（通过参考Prologis 2017年2月21日提交的当前报告表8—K的附件10.1合并）。
|
|
10.53 |
|
支付保证，日期为2017年2月16日，由Prologis，Inc. Prologis，L.P.，作为担保人，三井住友银行（Sumitomo Mitsui Banking Corporation）作为行政代理人，为不时成为2017年2月16日签署的第五次修订和重述循环信贷协议（通过引用于2017年2月22日提交的Prologis的8—K表格的附件10.2合并）当事方的银行。
|
103
|
10.54 |
|
Prologis，Inc.于2017年5月4日签署的经修订和重订的高级定期贷款协议，Prologis，L.P.，Prologis，L.P.的各个分支机构各种贷款机构和美国银行，N.A.，作为行政代理人（通过引用Prologis 2017年5月8日的当前报告表8—K的附件10.1纳入）。
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|
10.55 |
|
第二份经修订及重订的全球高级信贷协议，日期为2019年1月16日，由Prologis，Inc.，Prologis，L.P.，Prologis，L.P.的各个分支机构各种贷款机构和美国银行，N.A.，作为全球行政代理（通过引用Prologis 2019年1月16日的当前报告表8—K的附件10.1合并）。
|
|
10.56 |
|
Prologis GK Holdings Y.K.(作为借款人)、Prologis，L.P.(作为担保人)和三井住友银行(作为行政代理)于2019年3月4日签订的定期贷款协议(通过参考Prologis于2019年3月6日提交的当前报告Form 8-K的附件10.1并入)。
|
|
10.57 |
|
作为担保人的Prologis L.P.和作为行政代理的三井住友银行之间于2019年3月4日为贷款人提供的截至2019年3月4日的付款担保(通过引用Prologis于2019年3月6日提交的当前报告表格8-K的附件10.2并入)。 |
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|
10.58 |
|
修订并重新签署了Prologis，Inc.与Hamid R.Moghadam于2019年4月30日签订的《变更控制和竞业禁止协议》(通过引用Prologis于2019年5月3日提交的8-K的当前报告的附件10.1并入)。 |
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|
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10.59 |
|
Hamid Moghadam的退休资格豁免修正案表格（通过引用Prologis于2019年12月10日提交的当前报告表8—K的附件10.1合并）。 |
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10.60 |
|
指定高管（Hamid Moghadam除外）退休资格豁免修正案表格（通过引用Prologis于2019年12月10日提交的当前报告表8—K的附件10.2纳入）。 |
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|
|
21.1† |
|
Prologis，Inc.和Prologis，L.P.的子公司
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23.1† |
|
毕马威有限责任公司同意Prologis，Inc.
|
|
23.2† |
|
毕马威有限责任公司同意Prologis，L.P.
|
|
24.1† |
|
Prologis，Inc.的授权书(包括在本年度报告的签名页中)。
|
|
24.2† |
|
Prologis，L.P.的授权书(包括在本年度报告的签名页内)。
|
|
31.1† |
|
Prologis，Inc.首席执行官证书
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|
31.2† |
|
Prologis，Inc.首席财务官证书
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31.3† |
|
Prologis首席执行官证书，L.P.
|
|
31.4† |
|
Prologis，L.P.首席财务官证书
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|
32.1† |
|
根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第906条，对Prologis公司的首席执行官和首席财务官进行认证。
|
|
32.2† |
|
根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第906条，对Prologis，L.P.的首席执行官和首席财务官进行认证。
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|
99.1 |
|
补充美国联邦所得税考虑因素（通过引用Prologis 2016年6月20日提交的表格8—K当前报告的附件99.1纳入）。
|
|
99.2 |
|
向Prologis的董事及执行人员提供禁止经营通知。（通过引用Prologis 2019年11月22日提交的表格8—K当前报告的附件99.1并入）。
|
|
101.INS† |
|
内联XBRL实例文档—实例文档不会出现在交互式数据文件中，因为它的XBRL标记嵌入了内联XBRL文档中。
|
|
101. SCH † |
|
内联XBRL分类扩展架构
|
|
101. CAL † |
|
内联XBRL分类扩展计算链接库
|
|
101. DEF † |
|
内联XBRL分类扩展定义Linkbase
|
104
|
101. LAB † |
|
内联XBRL分类扩展标签Linkbase
|
|
101. PRE † |
|
内联XBRL分类扩展演示链接库 |
|
|
|
|
|
104 |
|
封面页 交互式数据文件(格式为内联XBRL，包含在附件101中)。 |
|
* |
管理合同或补偿计划或安排 |
|
† |
随函存档 |
|
a |
Prologis已根据第S—K条第601（b）（2）项遗漏了某些附表和证物，并应SEC要求，向SEC提供任何遗漏附表和证物的副本。 |
105
签名
根据1934年《证券交易法》第13或15(D)节的要求，注册人已正式授权下列签署人代表其签署本报告。
|
Prologis，Inc. |
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|
|
|
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|
发信人： |
|
哈米德河Moghadam |
|
|
|
哈米德河Moghadam |
|
|
|
首席执行官 |
日期：2020年2月10日
授权委托书
特此通知所有人，我们，以下签名的官员和董事，Prologis，Inc.，兹分别构成哈米德·R。Moghadam，Thomas S. Olinger和Edward S. Nekritz，以及他们中的每一位，我们的真实合法律师，以及他们中的每一位，全权代表我们并以我们的名义以下述身份签署在此提交的表格10—K以及对所述表格10—K的任何和所有修订，并一般以我们的名义，并以我们作为高级管理人员和董事的身份进行所有此类事情，以使Prologis，Inc.为了遵守1934年《证券交易法》的规定，以及美国证券交易委员会的所有要求，特此批准并确认我们在上述10—K表格及其任何及所有修正案上的签名。
根据1934年《证券交易法》的要求，本报告已由以下人员以登记人的身份在指定日期签署。
|
签名 |
|
标题 |
|
日期 |
|
|
|
|
|
|
|
哈米德河Moghadam |
|
董事会主席兼首席执行官 |
|
2020年2月10 |
|
哈米德河Moghadam |
|
|
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|
|
|
|
|
|
|
/s/Thomas S.奥林格 |
|
首席财务官 |
|
2020年2月10 |
|
Thomas S.奥林格 |
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
/S/洛里·A·帕拉佐洛 |
|
董事董事总经理兼首席财务官 |
|
2020年2月10 |
|
洛里·A·帕拉佐洛 |
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
/S/克里斯蒂娜·G·比塔 |
|
董事 |
|
2020年2月10 |
|
克里斯蒂娜·G·比塔 |
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
/S/乔治·L·福蒂亚兹 |
|
董事 |
|
2020年2月10 |
|
George L.福蒂亚德斯 |
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
/S/莉迪亚·H·肯纳德 |
|
董事 |
|
2020年2月10 |
|
莉迪亚·H·肯纳德 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
/S/J.迈克尔·洛什 |
|
董事 |
|
2020年2月10 |
|
J·迈克尔·洛什 |
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
/S/欧文·F·里昂三世 |
|
董事 |
|
2020年2月10 |
|
欧文·F·里昂三世 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
/S/David P.O‘Connor |
|
董事 |
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2020年2月10 |
|
David·P·奥康纳 |
|
|
|
|
|
|
|
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|
|
/S/奥利维尔·皮亚尼 |
|
董事 |
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2020年2月10 |
|
奥利维尔·皮亚尼 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
/S/杰弗里·L·斯凯尔顿 |
|
董事 |
|
2020年2月10 |
|
杰弗里·L·斯凯尔顿 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
/S/卡尔·B·韦伯 |
|
董事 |
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2020年2月10 |
|
卡尔·B·韦伯 |
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|
|
|
|
|
/S/威廉·D·佐拉斯 |
|
董事 |
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2020年2月10 |
|
威廉·D·佐拉斯 |
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|
106
签名
根据1934年《证券交易法》第13或15(D)节的要求，注册人已正式授权下列签署人代表其签署本报告。
|
普罗吉斯，L.P. |
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|
发信人： |
|
Prologis，Inc.，其普通合伙人 |
|
|
|
|
|
发信人： |
|
哈米德河Moghadam |
|
|
|
哈米德河Moghadam |
|
|
|
首席执行官 |
日期：2020年2月10日
授权委托书
特此通知所有人，我们，以下签名的高级职员和董事，兹分别构成哈米德·R。Moghadam，Thomas S. Olinger和Edward S. Nekritz，以及他们中的每一位，我们的真实合法律师，以及他们中的每一位，以我们的名义，以下面所述的身份，在此提交的表格10—K以及对所述表格10—K的任何和所有修订，并以我们的名义，以我们作为高级管理人员和董事的身份，进行所有这些事情，以使Prologis，L.P.遵守1934年《证券交易法》的规定以及美国证券交易委员会的所有要求，特此批准并确认我们的签名，因为他们可能由我们的上述律师或他们中的任何人签署，对上述10—K表格及其任何和所有修订。
根据1934年《证券交易法》的要求，本报告已由以下人员以登记人的身份在指定日期签署。
|
签名 |
|
标题 |
|
日期 |
|
|
|
|
|
|
|
哈米德河Moghadam |
|
董事会主席兼首席执行官 |
|
2020年2月10 |
|
哈米德河Moghadam |
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
/s/Thomas S.奥林格 |
|
首席财务官 |
|
2020年2月10 |
|
Thomas S.奥林格 |
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
/S/洛里·A·帕拉佐洛 |
|
董事董事总经理兼首席财务官 |
|
2020年2月10 |
|
洛里·A·帕拉佐洛 |
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
/S/克里斯蒂娜·G·比塔 |
|
董事 |
|
2020年2月10 |
|
克里斯蒂娜·G·比塔 |
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
/S/乔治·L·福蒂亚兹 |
|
董事 |
|
2020年2月10 |
|
George L.福蒂亚德斯 |
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
/S/莉迪亚·H·肯纳德 |
|
董事 |
|
2020年2月10 |
|
莉迪亚·H·肯纳德 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
/S/J.迈克尔·洛什 |
|
董事 |
|
2020年2月10 |
|
J·迈克尔·洛什 |
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
/S/欧文·F·里昂三世 |
|
董事 |
|
2020年2月10 |
|
欧文·F·里昂三世 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
/S/David P.O‘Connor |
|
董事 |
|
2020年2月10 |
|
David·P·奥康纳 |
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
/S/奥利维尔·皮亚尼 |
|
董事 |
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2020年2月10 |
|
奥利维尔·皮亚尼 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
/S/杰弗里·L·斯凯尔顿 |
|
董事 |
|
2020年2月10 |
|
杰弗里·L·斯凯尔顿 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
/S/卡尔·B·韦伯 |
|
董事 |
|
2020年2月10 |
|
卡尔·B·韦伯 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
/S/威廉·D·佐拉斯 |
|
董事 |
|
2020年2月10 |
|
威廉·D·佐拉斯 |
|
|
|
|
107