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美国证券交易委员会
华盛顿特区，20549
表格10-K
☒根据1934年《证券交易法》第13或15(D)款提交的年度报告
截至本财政年度止12月31日, 2023
或
☐根据1934年《证券交易法》第13或15(D)款提交的过渡报告
委员会文件编号：1-34364
写字楼物业收入信托
(注册人的确切姓名载于其章程)
| | | | | |
| 马里兰州 | 26-4273474 |
| (组织状况) | (国际税务局雇主身分证号码) |
两个牛顿广场, 华盛顿大街255号, 300套房, 牛顿, 体量02458-1634
(主要执行办公室地址)*(邮政编码)
注册人的电话号码，包括区号617-219-1440
根据该法第12(B)节登记的证券：
| | | | | | | | | | | | | | |
| 每个班级的标题 | | 交易代码 | | 注册的每个交易所的名称 |
| 实益权益普通股 | | OPI | | 纳斯达克股市有限责任公司 |
| 优先债券2050年到期，息率6.375 | | OPINL | | 纳斯达克股市有限责任公司 |
根据该法第12(G)节登记的证券：无
用复选标记表示注册人是否为证券法规则第405条所定义的知名经验丰富的发行人。是 ☒*不是。☐
用复选标记表示注册人是否不需要根据该法第13节或第15(D)节提交报告。是☐ 不是 ☒
用复选标记表示注册人是否：(1)在过去12个月内(或注册人被要求提交此类报告的较短期限内)提交了1934年《证券交易法》第13或15(D)节要求提交的所有报告，以及(2)在过去90天内一直遵守此类提交要求。是 ☒*不是。☐
用复选标记表示注册人是否在过去12个月内(或注册人被要求提交此类文件的较短时间内)以电子方式提交了根据S-T规则第405条要求提交的每个互动数据文件。是 ☒*不是。☐
用复选标记表示注册人是大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、较小的报告公司或新兴成长型公司。请参阅《交易法》第12b-2条规则中“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小申报公司”和“新兴成长型公司”的定义。
| | | | | | | | | | | | | | |
| 大型加速文件服务器 | ☐ | | 加速文件管理器 | ☒ |
| 非加速文件服务器 | ☐ | | 规模较小的报告公司 | ☐ |
| 新兴成长型公司 | ☐ | | | |
如果是一家新兴的成长型公司，用复选标记表示注册人是否已选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易所法》第13(A)节提供的任何新的或修订的财务会计准则。☐
用复选标记表示注册人是否提交了一份报告，证明其管理层根据《萨班斯-奥克斯利法案》(《美国联邦法典》第15编，第7262(B)节)第404(B)条对其财务报告的内部控制的有效性进行了评估，该评估是由编制或发布其审计报告的注册会计师事务所进行的。☒
如果证券是根据该法第12(B)条登记的，应用复选标记表示登记人的财务报表是否反映了对以前发布的财务报表的错误更正。☐
用复选标记表示这些错误更正中是否有任何重述需要对注册人的任何执行人员在相关恢复期间根据第240.10D-1(B)条收到的基于激励的补偿进行恢复分析。☐
用复选标记表示注册人是否是空壳公司(如《交易法》第12b-2条所定义)。是☐*不是。☒
非关联公司持有的注册人具有实益权益的具有投票权的普通股的总市值约为0.01美元，或普通股。$366.61000万bas2023年6月30日，纳斯达克股票市场每股普通股收盘价7.70美元。在此计算中，聚合共971,705人由注册人的受托人和高管直接持有的普通股或由注册人的关联公司持有的普通股已计入关联公司持有的普通股数量。
截至2024年2月14日注册人已发行的普通股数量：48,754,546.
除非另有明文规定或文意另有说明，否则本年度报告中提及本公司、OPI、我们、我们或我们的Mean Office Properties Income Trust及其合并附属公司的资料。
以引用方式并入的文件
本10-K表格年度报告第III部分第10、11、12、13和14项所要求的某些信息通过参考我们为2024年股东年会提交的最终委托书而并入，该委托书将在截至2023年12月31日的财年后120天内提交给美国证券交易委员会。
有关前瞻性陈述的警告
这份Form 10-K年度报告包含符合1995年《私人证券诉讼改革法》和其他证券法的前瞻性陈述，这些陈述会受到风险和不确定性的影响。这些表述可能包括“相信”、“预期”、“预期”、“打算”、“计划”、“估计”、“将”、“可能”等词语，以及这些或类似表述的否定或派生词语。这些前瞻性表述包括但不限于：我们的杠杆水平和未来可能的融资；对写字楼的需求；我们未来的租赁活动、承诺和义务；经济和市场状况；我们的流动性需求和来源；我们的资本支出计划和承诺；收购和我们即将进行的或潜在的处置；我们的再开发和建设活动和计划；以及未来分配的金额和时间。
前瞻性表述反映我们当前的预期，基于判断和假设，具有内在的不确定性，受风险、不确定因素和其他因素的影响，这些因素可能会导致我们的实际结果、业绩或成就与那些前瞻性表述中明示或暗示的预期未来结果、业绩或成就大不相同。可能导致我们的实际结果、业绩或成就与前瞻性陈述中明示或暗示的结果、业绩或成就大不相同的一些风险、不确定性和其他因素包括但不限于：
•当债务到期或到期时，我们有能力按要求偿还债务或对债务进行再融资，
•我们保持充足流动性的能力，包括我们循环信贷安排下的借款可用性，以及我们获得新债务融资的能力，以及以其他方式管理杠杆的能力，
•我们遵守债务协议条款和履行金融契约的能力，
•办公空间利用和需求的变化和趋势，包括由于远程工作安排，继续影响我们物业的办公空间需求的程度，
•我们的租户是否会续签或延长租约，而不会根据租约行使提前终止选择权，或者我们将以与我们之前的租约一样有利的条款获得替代租户，
•我们有能力以我们想要的条件增加或维持我们物业的入住率，以及我们有能力在租约到期或续签时提高租金，
•由于高利率、长期高通胀、劳动力市场挑战、供应链中断、公开股票和债务市场以及商业房地产市场的总体和我们经营的行业的波动、地缘政治不稳定和紧张局势、经济低迷或可能的衰退或房地产利用的变化等原因造成的不利市场和商业房地产行业状况对我们和我们的租户的影响，
•我们的租户支付租金或受到持续不利的市场和商业房地产行业状况或政府预算限制的负面影响的可能性，
•我们有效筹集和平衡债务和股权资本使用的能力，
•我们有能力有效地管理我们的资本支出和其他运营成本，并维护和提高我们的物业及其对租户的吸引力，
•我们租户的经济实力，
•我们以目标价格出售房产的能力，
•我们的租户和地理集中度，
•与开发、再开发和重新定位活动的成本和时机有关的风险和不确定性，包括由于长期高通胀、成本超支、供应链挑战、劳动力短缺、施工延误或无法获得必要的许可或商业房地产市场波动造成的风险和不确定性，
•我们收购物业以实现目标回报的能力，
•我们的信用评级，
•我们有能力向股东支付分配，并维持或增加此类分配的金额，
•我们的经理RMR Group LLC或RMR成功管理我们的能力，
•商业地产行业内的竞争，特别是在我们物业所在的市场，
•遵守和变更联邦、州和地方法律法规、会计规则、税法和类似事项；
•任何美国政府关门或未能提高政府债务上限对我们收取租金并及时向股东支付运营费用、债务义务和分配的能力的影响，
•与我们的相关方，包括我们的管理受托人、RMR、Sonesta International Hotels Corporation或Sonesta，以及与他们有关联的其他人，存在实际和潜在的利益冲突，
•由于复杂规则的限制，以及我们满足复杂规则的能力，以保持我们作为房地产投资信托基金或REIT的纳税资格，用于美国联邦所得税目的，
•恐怖主义行为、流行病或其他公共卫生安全事件或状况的爆发或持续、战争或其他敌对行动、供应链的物质或长期中断、全球气候变化或其他非我们所能控制的人为或自然灾害，以及
•其他事项。
这些风险、不确定性和其他因素并不是包罗万象的，应与我们的定期申报文件中包含的其他警示声明一起阅读。本年度报告中的其他部分或我们提交给美国证券交易委员会或美国证券交易委员会的其他文件中包含的信息，包括在“风险因素”标题下包含的信息，或在本文或其中包含的信息，标识了可能导致与我们的前瞻性声明不同的其他重要因素。我们向美国证券交易委员会提交的文件可在美国证券交易委员会网站www.sec.gov上查阅。
您不应过分依赖我们的前瞻性陈述。
除非法律要求，我们不打算因新信息、未来事件或其他原因而更新或改变任何前瞻性陈述。
关于有限责任的声明
2009年6月8日修订并重述的建立Office Properties Income Trust的信托声明经修订后提交给马里兰州评估和税务局，规定Office Properties Income Trust的受托人、高级管理人员、股东、雇员或代理人不应因Office Properties Income Trust的任何义务或对其提出的任何索赔而承担任何个人责任。所有以任何方式处理办公物业收益信托的人士，只可查看办公物业收益信托的资产，以支付任何款项或履行任何义务。
写字楼物业收入信托
2023 Form 10-K年度报告
目录表
| | | | | | | | |
| | |
| | | 页面 |
| | 第I部分 | |
第1项。 | 业务 | 1 |
项目1A. | 风险因素 | 25 |
项目1B。 | 未解决的员工意见 | 43 |
项目1C。 | 网络安全 | 43 |
第二项。 | 属性 | 44 |
第三项。 | 法律诉讼 | 45 |
第四项。 | 煤矿安全信息披露 | 45 |
| | 第II部 | |
第5项。 | 注册人普通股市场、相关股东事项与发行人购买股权证券 | 45 |
第6项。 | [已保留] | 45 |
第7项。 | 管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析 | 45 |
项目7A。 | 关于市场风险的定量和定性披露 | 61 |
第8项。 | 财务报表和补充数据 | 63 |
第9项。 | 会计与财务信息披露的变更与分歧 | 63 |
项目9A。 | 控制和程序 | 63 |
项目9B。 | 其他信息 | 63 |
项目9C。 | 关于妨碍检查的外国司法管辖区的披露 | 64 |
| | 第III部 | |
第10项。 | 董事、高管与公司治理 | 64 |
第11项。 | 高管薪酬 | 64 |
第12项。 | 某些实益拥有人的担保所有权以及管理层和相关股东的事项 | 64 |
第13项。 | 某些关系和相关交易，以及董事的独立性 | 64 |
第14项。 | 首席会计师费用及服务 | 64 |
| | 第IV部 | |
第15项。 | 展品和财务报表附表 | 65 |
第16项。 | 表格10-K摘要 | 67 |
| | 签名 | |
第一部分
第一项：商业活动
我公司
我们是一家房地产投资信托基金，或REIT，成立于2009年，根据马里兰州的法律。截至2023年12月31日，我们的全资物业由152个物业组成，总面积约2,050万平方英尺(本年度报告Form 10-K中包含的所有平方英尺均未经审核)，我们在两个未合并的合资企业中分别拥有51%和50%的非控股所有权权益，这两个合资企业拥有三个物业，总面积约为50万平方英尺。截至2023年12月31日，我们的物业的未折旧账面价值约为41亿美元，折旧账面价值约为34亿美元，不包括归类为持有待售的物业。截至2023年12月31日，我们的物业已租赁给258个不同的租户，加权平均剩余租赁期(基于下文定义的年化租金收入)约为6.4年。美国政府是我们最大的租户，截至2023年12月31日，约占我们年化租金收入的19.5%。此处使用的术语年化租金收入定义为截至2023年12月31日我们的租户根据我们的租赁协议来自我们的租户的年化合同基本租金，加上直线租金调整和估计向我们支付的经常性费用补偿，不包括租赁价值摊销。
我们的主要执行办公室位于马萨诸塞州牛顿02458-1634华盛顿大街255号Suite A300牛顿广场2号，我们的电话号码是(617)219-1440。
我们的业务战略
我们的业务计划是专注于在精选的、以增长为导向的美国市场拥有和租赁高质量的写字楼和综合用途物业。我们寻求使我们的收入基础在不同的地理位置多样化，拥有中央商务区、城市填充区和郊区的所有权。我们的方法强调具有较高进入门槛、质量和特色的物业、市场或地点，以吸引和留住人才和投资，以实现可持续发展。
我们的内部增长战略是增加我们现有物业的租金和相应的现金流，并通过租赁空置空间来增加入住率。为了实现这些增长，我们可以通过现有租户要求的改善来投资于我们的物业，或者在我们现有的租约到期时，或者通过开发、重新开发或重新定位活动，来促成租约续签或新的租户租约。随着租约到期的临近，我们将尝试评估物业的最高和最佳用途，并专注于积极的资产管理，以与现有租户续签租约或与新租户签订租约，以提高长期现金流增长和资产价值。我们与现有租户续约或与新租户签订新租约的能力以及我们能够收取的租金将在很大程度上取决于我们无法控制的市场状况。我们相信，如果原先由单一租户或多数租户占用的物业空置，重建、重建或搬迁物业可能会耗费大量资金和时间，视乎各种因素，包括市场情况而定。
我们的外部增长战略由我们的收购、处置和融资政策定义，如下所述。我们的投资、融资和处置政策和业务战略是由董事会制定的，董事会可以在没有股东批准的情况下随时改变这些政策和战略。
商业地产与资本市场
办公空间利用率的某些变化，包括远程工作安排的增加和租户巩固其房地产足迹，继续影响着市场。写字楼的使用和需求继续面临逆风，目前趋势对我们物业的写字楼需求的持续时间和最终影响仍然不确定，可能会发生变化。因此，我们还不知道这将对我们或我们的租户的业务和运营造成多大程度的影响，也不知道租赁我们物业的长期前景。更高的利率、通胀压力、地缘政治敌对行动和紧张局势，以及对美国经济可能进入经济衰退的担忧，已导致金融市场中断，这些因素可能对我们和我们的租户的财务状况以及我们的租户续签我们的租约或向我们支付租金的能力或意愿产生不利影响。不断恶化的写字楼基本面、高利率和市场对写字楼行业的情绪可能会限制我们获得资金，并可能增加我们的资金成本，并可能导致我们的物业和证券的价值下降。
我们的投资政策
我们的主要投资目标包括增加来自稳定和多样化来源的运营现金流。我们寻求购买物业或投资组合，以增强我们的整体投资组合，并产生比那些
我们可能会出售的房产或投资组合。我们打算收购物业或投资组合，目标是改善我们的资产多元化、我们的地理足迹和我们物业的平均楼龄，并延长我们的加权平均租期和增加租户留存率。为了实现这些目标，我们寻求：(A)投资于机构优质物业，重点是高信用质量的租户；(B)利用出售资产所得资金来管理杠杆水平，并为我们认为合适的额外投资提供资金；(C)在市场条件允许的情况下，通过长期债务或额外股本为债务再融资；以及(D)实施资本分配策略，使我们的运营现金流来自物业、地理位置、行业和租户的多元化投资组合。
收购政策。我们目前打算将投资重点主要放在我们认为具有强大经济基础以支持增长的市场上的美国写字楼、混合用途或类似类型的物业，包括(1)租赁给单一或多数租户的对该租户具有战略意义的物业，其中可能包括按需建造、特殊用途或公司或地区总部的物业，以及租户已投入有意义资本的物业，其最短剩余租期至少为七年；以及(2)具有特殊用途或被视为对用户至关重要的物业。我们还预计将主要寻求对第一代物业的投资，我们认为这些物业续签租户的可能性相当高，而且与较旧的物业相比，我们预计持续资本需求相对较少。
我们希望利用我们经理RMR在全国范围内的广泛资源来定位和管理此类物业的收购。我们预计我们未来收购的大部分将是写字楼物业；然而，我们可能会考虑收购其他类型的物业。我们还预计我们的租金来源将进一步多样化，这将提高我们收入的安全性。
在推行收购策略时，我们会考虑一系列与建议购买物业有关的因素，包括：
•我们的资本成本与我们通过拥有房产可能实现的预期回报进行比较；
•从该物业收到和可能收到的历史租金和预计租金；
•物业已发生和预计将发生的历史和预期经营费用；
•租赁剩余期限(S)在物业和其他租赁条件；
•物业承租人的经验和信用素质(S)；
•可比物业的定价，如最近的公平市场销售所证明的；
•收购或重新开发物业的价格；
•我们的资本存在其他来源、用途或需求，包括我们的债务杠杆；
•物业持续及预期的资本需求；
•为收购或物业开发、重新开发或重新定位提供资金而出售的物业的回报，与我们通过拥有我们将收购或开发、重新开发或重新定位的物业可能实现的预期回报相比较；
•物业的现有或潜在市场位置；
•财产的类型(例如，单租户、多租户、特殊用途等)；
•承租人(S)租赁期满续约的可能性；
•物业的市场位置，以及我们对该市场租金增长的评估；
•承租人(S)所在行业；
•该物业与我们其他物业的战略契合，以及它如何从战略上改进我们投资组合的关键属性，包括与我们的环境、社会和治理原则或ESG原则的一致性；
•租户目前和未来对物业空间的使用情况(S)；
•财产的用途和规模；
•该物业的建筑质量、物理条件、楼龄和设计；
•物业所在市场的增长、税收和监管环境；
•同一街市或邻近街市对同类物业的入住率及需求；及
•该物业的估计重置成本。
其他收购。我们倾向于在费用权益方面进行全资投资。然而，我们可以投资于租赁、合资企业、抵押贷款和其他房地产权益。截至2023年12月31日，我们在两家未合并的合资企业中分别拥有51%和50%的权益。未来，如果我们得出结论认为，通过这样做，我们可能会受益于合资企业的参与，或者我们参与投资的机会取决于使用合资企业结构，或者预先存在的合资企业安排可能是我们希望进行的收购的一部分，则我们可能会投资或加入更多的房地产合资企业。如果我们得出结论认为，如果我们得出结论，通过参与、可转换或其他类型的抵押贷款，我们可以从无法购买的物业的现金流或增值中受益。
我们过去曾考虑，将来亦可能考虑与其他公司合并或策略性合并的可能性。任何此类交易的主要目标都将是增加我们来自运营的现金流，并进一步使我们的收入来源多样化。
我们并无政策明确限制可投资于任何个别物业、任何一类物业、由任何一个实体管理或租赁给任何一个实体的物业、由任何关联实体集团管理或租赁给任何关联实体集团的物业，或投资于一名或多名其他人士的证券的资产百分比。
我们的董事会可以在不经股东投票或通知的情况下改变我们的收购政策。
处置政策。我们预计会不时出售物业，以管理杠杆水平，或将资本循环投入我们认为具有更好长期收益潜力的物业。我们根据多个因素作出处置决定，包括但不限于以下因素：
•我们通过出售房产可能获得的估计销售价格或价值；
•维护财产所需的资金；
•我们对出售财产可能实现的收益的预期用途；
•我们对租户续约的预期或找到(A)替代租户(S)的可能性，如果物业有大量空置或可能变得大量空置；
•我们对物业未来租金相对于租赁成本的评估；
•财产或投资与我们投资组合的其余部分的战略契合度；
•本租约的剩余期限(S)及其其他期限；
•与寻找(A)替代租户(S)相关的潜在成本，包括租户改善、租赁佣金和优惠、空置时的运营成本和建筑改善资本，与我们未来租金的预期回报相比；
•财产的占用情况；
•承租人(S)未来的预期空间利用情况，以及可能对物业占用情况产生的潜在影响；
•房产的承租人(S)是否正在履行其租赁义务(S)；
•我们对房产承租人(S)支付合同租金的能力的评估；
•任何拟议的处置对我们和我们的股东的税务影响；
•我们的财政状况和不时的需要；以及
•存在资本的其他来源、用途或需求，包括我们的债务杠杆。
我们的董事会可以在不经股东投票或通知的情况下改变我们的处置政策。
有关我们投资活动的更多信息，请参阅本年度报告10-K表第二部分第7项中的“管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析”。
我们的融资政策
根据1986年修订的《美国国税法》或IRC，我们必须分配至少90%的年度REIT应纳税所得额(不包括净资本利得)，才有资格作为REIT征税。因此，我们通常将无法保留足够的现金来为我们的运营提供资金，偿还债务，投资于我们的物业，并为收购和开发、重新开发和重新定位努力提供资金。我们预计将偿还债务，投资于我们的物业，并通过我们循环信贷安排下的借款、我们可能发行的债务或股权证券收益、资产出售收益或运营留存现金，为收购和开发、再开发和重新定位努力提供资金，这些收益可能超过我们支付的分配。只要我们获得额外的债务融资，我们可以在无担保或担保的基础上这样做。我们可能寻求获得信贷额度或发行优先于我们普通股的证券，包括可转换为我们普通股的优先股或债务证券，或附带认股权证以购买我们的普通股或寻求合资融资安排。我们也可以通过承担债务或通过发行股权或其他证券来为收购融资。我们的任何融资所得可用于提供营运资金，为现有债务再融资，或为收购或房地产开发、再开发或重新定位或薪酬分配提供资金。
虽然我们的组织文件对我们可能产生的债务类型或金额没有限制，但我们的信贷协议(定义如下)中的契约以及我们的优先票据契约及其补充条款确立的借款限制目前限制了我们产生债务的能力，并要求我们遵守某些财务和其他契约。
有关我们的资金来源和活动的更多信息，请参阅本年度报告表格10-K的第二部分第7项和合并财务报表附注9所载的“管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析”。
一般来说，我们打算以一种方式管理我们的杠杆，使我们能够获得国家公认的评级机构给予的“投资级”评级。然而，我们不能肯定我们未来能够获得投资级评级。
我们的董事会可以随时改变我们的融资政策，而不需要我们的股东投票或通知。
其他信息
员工。我们没有员工。 本应由员工提供的服务，则由RMR及我们的管理委员会和管理人员提供。截至2023年12月31日，RMR在其总部和位于美国各地的地区办事处拥有约1,100名全职员工。
我们的 经理。RMR Group Inc.或RMR Inc.是一家控股公司，其几乎所有业务都由其持有多数股权的子公司RMR进行。我们的董事会主席兼管理受托人之一Adam D.Portnoy是总部基地信托的唯一受托人、高管和控股股东，该公司是RMR Inc.的控股股东、董事会主席、董事董事总经理兼首席执行官总裁以及RMR的高管和员工。我们的另一位董事总经理詹妮弗·B·克拉克也是董事的董事总经理和RMR Inc.的高管以及RMR的高管和雇员，我们的其他高管也是RMR的高管和员工。我们的日常运营由RMR进行。RMR发起并向我们的董事会提供投资和撤资机会，并为我们提供管理和行政服务。RMR公司的主要营业地点是马萨诸塞州牛顿市02458-1634，华盛顿大街255号，Suite300牛顿广场2号，电话号码是(617)796-8390。
RMR是一家专注于商业房地产及相关业务的另类资产管理公司。RMR或其子公司还担任其他上市房地产公司、私人持有的房地产基金和房地产相关运营业务的管理人。截至2024年2月14日，RMR的执行官员有：执行副总裁亚当·D·波特诺、总裁兼首席执行官克里斯托弗·J·比洛托、执行副总裁总裁、总法律顾问兼秘书长詹妮弗·B·克拉克、执行副总裁总裁、首席财务官兼财务主管马修·P·乔丹和执行副总裁总裁·约翰·G·默里。我们的总裁和首席运营官叶埃尔·达菲，以及我们的首席财务官
和财务主管Brian E.Donley是RMR的高级副总裁。Duffy女士、Donley先生和RMR的其他管理人员还担任RMR或其子公司提供管理服务的其他公司的管理人员。
企业可持续发展。我们的经理RMR定期发布其可持续发展报告，其中总结了RMR及其客户公司(包括我们)所采用的环境、社会和治理举措。RMR的可持续发展报告可以在RMR Inc.的网站上获得，网址是：www.rmrgroup.com/corporate-sustainability/default.aspx.RMR Inc.S网站上的信息或可通过该网站获取的信息不会以引用方式并入本Form 10-K年度报告中。
我们相信，企业的可持续发展是我们专注于运营实践的战略组成部分，可以增强我们的竞争地位、发展和再发展努力以及经济表现。我们的可持续发展实践与我们的经理RMR的做法一致-将我们对环境的影响降至最低，拥抱我们运营的社区，并吸引顶级专业人员-是支持我们长期成功的关键要素。
我们认识到我们有责任最大限度地减少我们的业务对环境的影响，并寻求保护自然资源和最大限度地提高效率，以减少我们的财产对地球的影响。我们的环境可持续发展战略和最佳实践有助于减少我们物业的环境足迹，优化运营效率，并增强我们在市场上的竞争力。我们的可持续发展和社区参与战略侧重于一套相辅相成的目标，包括：
•负责任的投资。我们寻求将资本投资于既能改善环境绩效又能提高资产价值的物业。在物业收购尽职调查和年度预算过程中，RMR除其他外，评估环境可持续发展机会以及有形和政策驱动的气候相关风险。
•环境管理。我们寻求改善我们物业的环境足迹，包括减少碳排放、能源消耗和用水，特别是在这样做可能会降低运营成本和受到呼吁征收碳税或其他基于排放的处罚的政策的影响，并增强物业的竞争地位的情况下。我们现有的业务做法旨在与气候相关财务披露工作队在实物和过渡风险和机会方面的框架保持一致。关于我们的开发和重建活动，RMR考虑如何最好地将可持续发展目标作为我们物业任何开发或重建项目总体目标的一部分。2022年，RMR宣布承诺到2050年实现净零排放的目标，承诺到2030年在2019年基线的基础上减少50%，因为这涉及到它直接管理能源的所有物业的范围1和范围2的排放。
我们和我们的经理RMR通过有效地捕获和管理数据，并通过获得环境和能源效率认证和认证，来推动我们物业的价值、管理风险和基准性能。RMR的实时能源监测计划(RTM)促进了先进的数据分析，以检测设备运行中的故障和低效，同时以经济高效和可扩展的方式加强建筑系统控制。RMR的RTM计划涵盖了我们的53处物业，总计约占我们年度电力支出的72%，每年节省约170万美元。
此外，达到可持续发展和能效特定水平的物业可能会获得潜在的环境称号和认证，例如能源和环境设计领域的领先地位或LEED®、称号和/或“能源之星”认证。LEED认证由美国绿色建筑委员会管理。能源之星计划是美国环境保护局和美国能源部的联合计划，专注于推广节能产品和性能。美国政府的“绿色租赁”政策允许政府租户在选择新房产或续签现有房产时要求获得LEED®认证，总务署优先考虑已获得能源之星认证的房产。截至2023年12月31日，我们的LEED认证和能源之星认证如下：
•LEED：49处房产，可出租平方英尺720万平方英尺(分别占总房产和可出租平方英尺的32.2%和35.1%)。
•能源之星：43处房产，可出租面积670万平方英尺(分别占我们合格房产和合格可出租平方英尺的30.5%和35.2%)。
2023年3月，我们连续第六年被评为年度能源之星合作伙伴，并连续第四年获得持续卓越荣誉。
•对人力资本的投资。我们没有员工。我们依赖我们的经理RMR来招聘、培训和发展一支满足我们业务需求、为我们的社会做出积极贡献并帮助减少我们对自然环境的影响的劳动力队伍。
•企业公民身份。我们寻求成为一名负责任的企业公民，并加强我们拥有物业的社区。我们的经理RMR经常鼓励员工参与各种慈善和社区计划，包括参加全公司的服务日和慈善捐赠配对计划。
•多样性和包容性。我们重视不同的背景、经验和观点。截至2023年12月31日，我们的董事会由9名受托人组成，其中7名为独立受托人，4名(约44%)为女性，1名(约11%)为代表性不足社区的成员。RMR是一个机会均等的雇主，所有合格的申请者都会得到就业考虑，而不考虑种族、肤色、宗教、性别、性取向、性别认同、国籍、残疾或受保护的退伍军人身份。
有关更多信息，请参阅“风险因素-与我们的业务相关的风险-可持续发展倡议、要求和市场预期可能会增加成本并使我们面临新的风险。”载于本年度报告表格10-K的第I部分第1A项。
竞争。投资和经营房地产是一个竞争激烈的行业。我们与积极从事这项业务的上市和私人REITs、众多金融机构、个人和公共和私人公司，包括由国内外资本资助的实体展开竞争。我们的一些竞争对手可能拥有比我们更多的财政和其他资源，或者更低的资金成本。此外，我们根据一系列因素竞争投资，包括收购价格、成交条款、承保标准以及我们和RMR的声誉。我们成功竞争的能力也受到我们资金可获得性和成本的实质性影响。我们不认为我们在我们运营的任何一个地理市场上占据主导地位，但我们的一些竞争对手在选定的市场上占据主导地位。我们相信，我们管理层和经理的经验和能力、我们物业的质量、租户的多样性和信用质量以及我们的租约结构可能会为我们提供一些竞争优势，并使我们能够成功运营我们的业务，尽管我们的业务具有竞争性质。有关竞争和与我们业务相关的其他风险的更多信息，请参阅本年度报告第I部分的表格10-K第1A项中的“风险因素”。
租约。我们与包括美国政府、州政府和其他政府租户以及非政府租户在内的政府实体签订了租约。我们的一些租约允许租户在规定的租约期满前腾出出租的物业，而几乎不需要承担任何责任，或者通过行使提前解约权来惩罚租户。有关我们租户提前终止租约的权利的更多信息，请参阅本年度报告第I部分第1A项中的“风险因素-与本公司业务相关的风险-某些租户有权在租约到期日之前终止租约”和本年度报告第II部分第7项中的“管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析-概述-物业运营”。
其他事项。联邦、州和地方各级的立法和监管发展可能会对我们物业的所有权、租赁和运营产生直接或间接的影响。如果我们的租户没有支付这些费用，我们可能需要支出，原因是政府法规的变化，或者此类法规对我们的物业的应用，包括关于遏制、减少或拆除的美国残疾人法案、消防和安全法规、建筑法规、土地使用法规或环境法规。
分部资料。 截至2023年12月31日，我们只有一个运营部门：房地产的直接所有权。更多信息见本年度报告表格10-K第二部分第7项所列“管理层对财务状况和业务成果的讨论和分析”以及本年度报告第四部分第15项所列综合财务报表。
互联网站。我们的网址是www.opireit.com。我们的治理准则、我们的商业行为和道德准则或我们的行为准则以及我们的审计、薪酬、提名和治理委员会的章程都张贴在我们的网站上，也可以通过写信给我们的秘书免费获得，地址是：Office Properties Income Trust，Two牛顿Place，255Washington Street，Suite A300，ton，Massachusetts，02458-1634年。我们也有一项政策，概述了处理有关会计、内部会计控制或审计事项的关切或投诉的程序，以及可在我们的网站上访问的治理热线，股东可以使用该热线来报告有关会计、内部会计控制或审计事项或违反或可能违反我们的行为准则的关切或投诉。我们通过我们网站的“投资者”栏目免费提供我们的Form 10-K年度报告、Form 10-Q季度报告、Form 8-K当前报告以及根据
在这些表格提交给或提交给美国证券交易委员会或美国证券交易委员会后，在合理可行的情况下尽快提交给1934年修订的《证券交易法》或《交易法》第13(A)或15(D)节。我们向美国证券交易委员会备案或向美国证券交易委员会提供的任何材料也会在美国证券交易委员会网站www.sec.gov上维护。证券持有人可以写信给我们的董事会或个人受托人，将通讯发送给通讯收件人，地址为02458-1634年，收件人为办公室物业收入信托基金秘书办公室物业收入信托基金秘书，地址为华盛顿大街255号牛顿广场2号，Suite300，牛顿，马萨诸塞州02458-1634年，或发送电子邮件至ary@opireit.com。我们的网站地址在本年报的10-K表格中多次出现，仅供参考。我们网站上的信息或通过我们网站获取的信息不会通过引用的方式纳入本10-K表格年度报告或我们提交给或提供给美国证券交易委员会的其他文件中。我们打算使用我们的网站作为披露重要的非公开信息的手段，并履行我们在FD法规下的披露义务。这些披露将包括在我们的网站上的“投资者”部分。因此，投资者除了关注我们的新闻稿、美国证券交易委员会备案文件以及公开电话会议和网络广播外，还应该关注我们的网站。
重要的美国联邦所得税考虑因素
以下是美国联邦所得税重要考虑因素的摘要，以现行法律为基础，仅限于将我们的股票作为投资资产而不是作为存货或用于交易或业务的财产拥有的投资者。如果您受联邦所得税法下的特殊规则约束，则摘要不会讨论可能与您相关的所有特定税务考虑因素，例如，如果您是：
•银行、保险公司或其他金融机构；
•受监管的投资公司或房地产投资信托基金；
•第一章S公司；
•证券或外币的经纪、交易商或交易商；
•为美国联邦所得税目的将我们的股票按市价计价的人；
•功能货币不是美元的美国股东(定义见下文)；
•因雇佣或其他服务表现而获得或拥有我们的股份的人；
•缴纳替代性最低税额的人；
•作为跨境、套期保值交易、推定出售交易、推定所有权交易或转换交易的一部分，或作为“合成证券”或其他综合金融交易的一部分，收购或拥有我们的股票的人；
•拥有我们任何类别股票10%或以上(投票或价值，直接或建设性地在IRC下)的人；
•一名美国侨民；
•非美国股东(定义见下文)，其对我们股票的投资实际上与在美国的贸易或业务的开展有关；
•在适用纳税年度内在美国居留183天或以上的非居民外国人；
•“合格股东”(根据IRC第897(K)(3)(A)条的定义)；
•“合格境外养老基金”(定义见“外国投资委员会”第897(L)(2)条)或由一个或多个合格境外养老基金全资拥有的任何实体；
•被动型外国投资公司或受控外国公司的非美国股东；
•因使用适用的财务报表(IRC第451(B)(3)条所指的)而受特别税务会计规则约束的人；或
•信托、遗产、免税单位或者外国人，但下列概要中具体描述的除外。
IRC中管理REIT及其股东的联邦所得税资格和待遇的部分很复杂。本演示文稿汇总了适用的IRC条款、相关规则和条例，以及行政和
司法解释，所有这些都可能发生变化，可能具有追溯力。今后的立法、司法或行政行动或决定也可能影响本摘要所作陈述的准确性。我们尚未收到美国国税局或美国国税局就本摘要中描述的任何事项作出的裁决，我们不能确定国税局或法院是否会同意本摘要中的所有陈述。例如，对于我们的收购、运营、估值、重组或其他事项，美国国税局可能会采取与本摘要中描述的不同的立场，如果法院同意，这可能会导致适用各方承担重大税收责任。此外，本摘要不是所有可能的税务考虑事项的详尽说明，也不讨论任何遗产、赠与、州、地方或外国税务考虑事项。出于所有这些原因，我们敦促您和我们股票的任何持有者或潜在收购者就收购、拥有和处置我们的股票所产生的联邦所得税和其他税收后果咨询税务顾问。本摘要中描述的我们的意图和信念基于我们对自2024年2月14日起生效的适用法律和法规的理解。如果颁布了直接或间接影响我们的新法律或法规，我们可能会改变我们的意图或信念。
你的联邦所得税后果通常会因你是否为“美国股东”而有所不同。就本摘要而言，“美国股东”是指我们股票的实益拥有人，即：
•是美国公民或居民的个人，包括合法的美国永久居民或符合联邦所得税法规定的居留条件的外国人；
•为联邦所得税目的而被视为公司的实体，在美国、其任何州或哥伦比亚特区的法律内或根据该法律创建或组织；
•其收入应缴纳联邦所得税的遗产，无论其来源如何；或
•如果美国境内的法院能够对信托的管理行使主要监督，并且一名或多名美国人有权控制信托的所有实质性决定，或者在财政部条例规定的范围内，控制1996年8月20日存在的已被视为国内信托的信托，则为信托；
其作为美国股东的地位不会被适用的税收条约所取代。相反，“非美国股东”是指我们的股票的实益所有者，该实体(或其他安排)不是联邦所得税目的下的合伙企业，也不是美国股东。
如果出于联邦所得税的目的，任何被视为合伙企业的实体(或其他安排)持有我们的股份，合伙企业中合伙人的税务待遇通常将取决于合伙人的税收状况和合伙企业的活动。出于联邦所得税的目的，任何被视为合伙企业的实体(或其他安排)如果是我们股份的持有者，以及此类合伙企业的合伙人(根据联邦所得税目的而确定)，请咨询他们自己的税务顾问，了解收购、拥有和处置我们的股份的联邦所得税后果和其他税收后果。
作为房地产投资信托基金的税收
我们已选择从2009纳税年度开始，根据IRC第856至860条作为房地产投资信托基金征税。我们的REIT选择假设继续符合当时适用的资格测试，并将在随后的纳税年度继续有效。虽然我们不能确定，但我们相信，从2009纳税年度起和之后，我们一直在组织和运营，并将继续以一种符合我们资格的方式组织和运营，并将继续使我们有资格根据IRC作为REIT纳税。
作为房地产投资信托基金，我们通常不需要为作为股息分配给股东的净收入缴纳联邦所得税。对我们股东的分配通常作为红利计入我们的股东收入中，以我们现有的当期或累积收益和利润为限。我们的股息一般不享受符合条件的股息收入的优惠税率，但我们的部分股息可能被视为资本利得股息或符合条件的股息收入，所有这些都如下所述。此外，对于2026年前开始的纳税年度，根据IRC第199A节的无支出扣除机制，我们的非公司美国股东如果满足指定的持有期要求，通常有资格享受不被视为资本利得股息或合格股息收入的较低有效税率。我们的任何部分的股息都不符合公司股东收到的股息扣除的资格。超过我们当前或累积的收益和利润的分配通常被视为在接受股东对我们股票的基础上的资本回报，并将减少这一基础。我们的当期或累计收益和利润通常首先分配给对我们优先股进行的分配，目前没有未偿还的优先股，然后分配给我们普通股的分配。出于这些目的，我们的
分配包括现金分配、我们可能进行的任何财产实物分配，以及资本市场活动(如一些赎回)产生的推定或推定分配，如下所述。
我们的律师Sullivan&Worcester LLP认为，我们已经组织并有资格在2009至2023纳税年度成为IRC下的REIT，我们目前和预期的投资和运营计划将使我们能够继续满足IRC下REIT的资格和税收要求。吾等律师的意见以下述假设为条件：吾等的租约、吾等的信托声明，以及吾等曾经或曾经是其中一方的所有其他法律文件已经并将会由该等文件的各方遵守、本表格10-K年度报告中所述事实事项的准确性及完整性，以及吾等就与吾等的组织及营运及预期运作方式有关的某些事实事宜向吾等律师作出的陈述。如果这一假设或描述或陈述不准确或不完整，我们的律师的意见可能会受到不利影响，可能不会被依赖。我们律师的意见是基于目前的法律，但法律可能会在未来发生变化，可能具有追溯力。鉴于管理REITs的规则的高度复杂性、事实确定的持续重要性以及我们情况未来发生变化的可能性，Sullivan&Wocester LLP和我们都不能确定我们是否有资格成为REIT或在任何特定年份作为REIT纳税。Sullivan&Worcester LLP对我们作为REIT的资格或税收的任何意见将于发布之日起发表。我们的律师将没有义务就所陈述、陈述或承担的事项的任何后续变化或适用法律的任何后续变化通知我们或我们的股东。此外，我们律师的意见对国税局或法院都没有约束力，两者都可以采取与我们律师所表达的立场不同的立场。
我们作为房地产投资信托基金的持续资格和税收将取决于我们是否符合IRC规定的各种资格测试，并概述如下。虽然我们相信我们已经并将满足这些测试，但我们的律师不会持续审查这些测试的符合性。如果我们在任何一年都没有资格获得REIT的税收资格，那么我们将被缴纳联邦所得税，就像我们是根据IRC C子章征税的公司，或者C公司，我们的股东将像普通C公司的股东一样被征税，这意味着联邦所得税通常将在公司和股东层面上适用。在这种情况下，我们可能会承担巨额的纳税义务，可供分配给我们股东的现金数量可能会减少或取消。
如果我们继续有资格作为房地产投资信托基金纳税，并符合以下描述的测试，那么我们通常不会为我们分配给股东的金额支付联邦所得税。然而，即使我们继续有资格作为房地产投资信托基金纳税，我们在以下情况下仍可能需要缴纳联邦税，如下所述：
•我们将按常规企业所得税税率对任何未分配的“房地产投资信托应纳税所得额”征税，包括未分配的普通收入和净资本利得(如果有的话)。我们可以选择保留并为我们的净资本收益缴纳所得税。此外，如果我们通过及时指定给我们的股东来做出这样的选择，股东将按其在我们未分配资本收益中的比例份额征税，并通常预计将获得抵免或退款，以弥补其在我们支付的税款中的比例份额。
•如果我们有处置“止赎财产”的净收益，如IRC第856(E)节所述，主要是为了在交易或业务的正常过程中出售给客户而持有，或从止赎财产获得的其他不符合资格的收入，我们将按最高的常规企业所得税税率对这些收入征税。
•如果我们有来自“禁止交易”的净收入--即在交易或业务的正常过程中以出售给客户为主的存货或财产的收益而进行的处置，而不是处置丧失抵押品赎回权的财产和法定避风港除外的处置--我们将按100%的税率对这一收入征税。
•如果我们未能达到下文讨论的75%毛收入测试或95%毛收入测试，由于合理原因而非故意疏忽，但由于特定的补救条款而保持了我们作为房地产投资信托基金的纳税资格，我们将按未通过75%毛收入测试或95%毛收入测试的金额(经调整后)乘以旨在反映我们在该纳税年度的盈利的分数，按100%的税率纳税。
•如果我们因合理原因而未能通过以下任何REIT资产测试(5%或10%资产测试的最低限度失败除外)，但由于特定的补救条款而保持了我们作为REIT的纳税资格，我们将缴纳相当于50,000美元或最高正常企业所得税税率乘以导致我们未能通过测试的不合格资产产生的净收入的税款。
•如果我们因合理原因而非故意疏忽而未能符合IRC的任何规定，而该等规定会导致我们不符合REIT的征税资格(违反REIT总收入测试或违反REIT资产测试除外)，我们可保留作为REIT的征税资格，但每一次失败将被罚款50,000美元。
•如果我们未能在任何日历年分配至少85%的该年度REIT普通收入、95%的该年度REIT资本利得净收入以及以往期间任何未分配的应税收入的总和，我们将就所需分配的超出实际分配金额的4%缴纳不可扣除的消费税。
•如果我们收购一项房地产投资信托基金资产，而我们在该资产中的调整税基是参考该资产在C公司手中的调整后税基来确定的，在特定情况下，我们可能需要就该资产的全部或部分固有收益(自该财产不再由C公司拥有之日起计算)缴纳联邦所得税。如果出售资产会导致产生重大的内置所得税负债，我们一般预计不会出售资产；但如果我们确实出售了可能与内置利得税敞口相关的资产，那么我们预计将在我们的财务报表中为相关税收负债做适当的拨备。
•如果我们在一项交易中收购一家公司，而我们继承了该公司的税务属性，为了保持我们作为房地产投资信托基金的纳税资格，我们通常必须在不迟于我们进行收购的纳税年度结束之前分配在该收购中继承的所有C公司收益和利润。然而，如果我们未能做到这一点，宽免条款将允许我们保持作为房地产投资信托基金的征税资格，只要我们分配任何后来发现的C公司收益和利润，并就延迟分配期间支付利息费用。
•我们属于C公司的子公司，包括IRC第856条(L)所定义的“应税房地产投资信托基金子公司”，或TRS，通常将被要求为其收入缴纳联邦企业所得税，并且我们与我们的TRS之间的任何交易都可能被征收100%的税，这不反映公平条款。
如果我们在任何一年都没有资格作为REIT纳税，那么我们将像普通的C公司一样缴纳联邦所得税。此外，作为一家正规的C公司，我们不能扣除对我们股东的分配，IRC也不要求分配。此外，就我们目前和累积的收益和利润而言，对我们股东的所有分配一般都将作为普通股息征税，有可能符合下文“-应纳税美国股东的税收”标题下讨论的优惠税率，并且在IRC的限制下，将有可能有资格获得公司股东收到的股息扣除。最后，在终止我们的房地产投资信托基金地位生效的课税年度之后的四个课税年度内，我们一般将被取消作为房地产投资信托基金的纳税资格。我们甚至在一年内没有资格获得REIT的税收资格，可能会导致我们减少或取消对股东的分配，或者导致我们招致巨额债务或清算大量投资，以支付由此产生的公司级所得税。IRC下的减免条款可能允许我们继续有资格作为REIT纳税，即使我们未能遵守各种REIT要求，所有这些都将在下文更详细地讨论。然而，我们无法说明在任何特定情况下，我们是否有权享受这些救济条款的好处。
REIT资格要求
一般要求。IRC第856(A)条将房地产投资信托基金定义为公司、信托或协会：
(1)由一名或多名受托人或董事管理；
(2)以可转让股份或者可转让实益凭证证明其实益所有权的；
(3)这将是征税的，但根据IRC第856至859条，作为国内C公司；
(4)不受独立审查委员会特别规定约束的金融机构或保险公司；
(5)其实益拥有权为100人或以上；
(6)这并不是“少数人持有”，意思是在每个课税年度的后半年度，不超过50%的流通股价值由五个或五个以下的“个人”直接或间接拥有(根据IRC的定义，包括特定的免税实体)；以及
(7)这符合关于其收入和资产的性质及其分配金额的其他测试，所有这些都如下所述。
《税法》第856(B)条规定，条件(1)至(4)必须在整个纳税年度内满足，条件(5)必须在12个月的纳税年度的至少335天内或在少于12个月的纳税年度的相应部分内满足。虽然我们不能确定，但我们相信，在最近完成的纳税年度结束或之前的每个必要期间内，我们已经满足了条件(1)至(7)，并且我们将在本纳税年度和未来纳税年度继续满足这些条件。为了帮助遵守条件(6)，我们的信托声明限制了我们股票的转让，否则将导致所有权集中。然而，这些限制并不能确保我们以前满足了条件(6)中所述的股份所有权要求，也不能确保我们在所有情况下都能够继续满足这些要求。如果我们遵守适用的财政部法规以确定我们流通股的所有权，并且不知道，或者通过合理的努力不知道我们不符合条件(6)，那么我们将被视为满足条件(6)。因此，我们已经遵守并将继续遵守这些规定，包括每年要求持有我们大量股份的持有人提供有关我们股票所有权的信息。根据我们的信托声明，我们的股东必须对这些提供信息的请求做出回应。根据财政部法规，未能或拒绝遵守这一要求的股东必须提交一份声明，连同其联邦所得税申报单披露其对我们股票和其他信息的实际所有权。
就条件(6)而言，“个人”通常包括自然人、补充失业救济金计划、私人基金会或永久保留或专门用于慈善目的的信托的一部分，但不包括合格的养老金计划或利润分享信托。因此，非“个人”实体所拥有的房地产投资信托基金股份被视为由身为个人的实体的直接和间接拥有人(如定义所述)拥有，而不是由实体本身拥有。同样，符合资格的退休金计划或利润分享信托所持有的REIT股份，按个别受益人在该计划或信托中的精算权益比例，视为直接由个别受益人持有。因此，五个或更少的此类信托可以拥有一个实体50%以上的权益，而不会损害该实体作为房地产投资信托基金的纳税资格。
IRC规定，如果我们不符合条件(1)至(6)，我们不会自动失去作为房地产投资信托基金的纳税资格，只要我们能够确定这种失败是由于合理的原因而不是由于故意疏忽。每一次被原谅的失败都将导致50,000美元的罚款，而不是取消REIT的资格。这一救济规定可适用于适用条件的失败，即使该失败首次发生在发现该失败的纳税年度之前的一年。
我们的全资子公司和我们通过合作伙伴关系进行的投资。除了下文讨论的TRS，IRC第856(I)节规定，任何公司，如果其100%的股票由REIT及其被忽略的子公司持有，则是合格的REIT子公司，不应被视为美国联邦所得税目的的单独公司。符合资格的REIT附属公司的资产、负债以及收入、扣除和信贷项目被视为REIT的。我们相信，我们的每一家直接和间接全资子公司，除了下文讨论的TRS(以及其股权全部或部分由该等TRSS拥有的实体)，将是IRC第856(I)(2)条所指的合格REIT子公司或非法人实体，在联邦所得税方面，根据IRC第7701条发布的财政部法规，该非法人实体不被视为独立于其所有者，每个此类实体被称为QRS。因此，在适用本摘要所述的所有REIT资格要求时，我们的QRS的所有资产、负债和收入、扣除和信贷项目均被视为我们的，我们对该QRS的股票和其他证券的投资将被忽略。
我们已经投资并可能在未来通过一个或多个实体投资房地产，这些实体被视为联邦所得税的合伙企业。如果REITs是合伙企业的合伙人，IRC下的财资法规规定，就下文所述的REITs收入和资产资格要求而言，REITs通常被视为根据各自的资本权益拥有其在合伙企业收入和资产中的比例份额（但就下文所述的10%价值测试而言，REITs在合伙企业资产中的比例份额是基于其在合伙企业发行的股权和特定债务证券中的比例权益）。此外，出于这些目的，REITs手中的合伙企业资产和总收入项目的性质通常保持不变。相比之下，为了满足下面讨论的分配要求，我们必须考虑作为合伙人的我们在合伙企业收入中的份额，该份额是根据IRC第K章中关于合伙人和合伙企业的一般联邦所得税规则确定的。
子公司REITs。我们过去曾通过拟符合REITs征税资格的实体投资于房地产，我们可能会以未来的形式或收购拟符合REITs征税资格的其他实体。当子公司有资格作为独立于其REITs母公司的REITs纳税时，该子公司的股份就下文所述的REITs母公司75%资产测试而言是合格的房地产资产。然而，子公司未能单独
满足本摘要中描述的或其他适用的各种REITs资格要求（以及未能符合适用的减免规定）通常会导致（a）子公司须缴纳上述常规美国企业所得税，及（b）REITs母公司于附属公司的拥有权（i）就75%资产测试而言不再为合资格房地产资产及（ii）成为5%资产测试、10%投票权测试和10%价值测试的对象，每一项测试如下所述，通常适用于REITs在除REITs和TRS之外的公司中的所有权。在这种情况下，REITs母公司自身作为REITs的资格和税收可能会受到影响，因为子公司的失败会波及到REITs母公司，所有这些都将在下面的“资产测试”标题下描述。我们已就我们成立或收购的任何附属REITs作出并预期作出保护性TRS选择，并可能实施其他保护性安排，以避免在我们任何拟成立的附属REITs不符合作为REITs征税资格的情况下发生级联式REITs倒闭，但我们不能确定该等保护性选择或其他安排将有效避免或减轻对我们造成的不利后果。
应税房地产投资信托基金子公司。作为房地产投资信托基金，我们被允许拥有TRS的任何或全部证券，前提是在每个季度结束时，我们对TRS的股票或其他证券的投资不超过我们资产总价值的20%。一般来说，TRS是指REIT以外的附属公司，其中REIT直接或间接持有股票，并与该REIT共同选择被视为TRS。TRS作为普通的C公司征税，独立于任何附属REIT。我们在TRSS中持有的股票和其他证券不受下面讨论的5%资产测试、10%投票权测试和10%价值测试的限制。
此外，任何公司(REIT和QRS除外)，如果TRS直接或间接拥有已发行证券超过35%的投票权或价值，则TRS自动成为TRS(就此而言，不包括某些“直接债务”证券)。根据以下讨论，吾等相信吾等及吾等的每一家TRS已遵守并将继续遵守在附属公司TRS选举计划生效期间的所有TRS地位的规定，而吾等相信我们日后成立或收购的任何TRS亦同样如此。
如下文所述，TRSS可以为我们的租户提供服务，而不会取消我们在下文讨论的75%毛收入测试或95%毛收入测试下从这些租户那里获得的租金。此外，由于我们的TRS是作为独立于我们的C公司征税的，它们的资产、负债以及收入、扣除和信贷项目一般不会就本摘要中描述的REIT资格要求的目的归于我们。因此，我们的TRS通常可能会进行被视为被禁止的交易或如果由我们直接进行将产生不合格收入的活动。
对TRS及其附属REITs施加限制和制裁，以确保TRS将受到适当水平的联邦所得税。例如，如果TRS向其关联REIT支付的利息、租金或其他金额超过与其无关的第三方在公平交易中支付的金额，则REIT通常将被征收相当于支付的超出部分的100%的消费税。此外，如果与公平交易相比，第三方租户向房地产投资信托基金多付了租金，以换取为所提供的服务少付TRS，而如果REIT没有就向第三方租户或代表第三方租户提供的服务向TRS提供足够的补偿，则REIT可能要向TRS征收相当于TRS少补的100%的消费税。如果TRS以至少等于其提供或提供服务的直接成本的150%的税率获得补偿，则适用此消费税的安全港例外。最后，100%消费税也适用于TRS向其附属REIT提供的服务在与REIT租户的服务无关的情况下的低价。我们不能确定涉及我们的TRS的安排不会导致施加一项或多项此类限制或制裁，但我们不相信我们或我们的TRS正在或将受到这些强加。
收入测试。我们必须每年通过两次总收入测试，才能保持我们作为房地产投资信托基金的税务资格。首先，我们在每个课税年度的总收入中，至少有75%必须来自与房地产有关的投资，包括《房地产规则》第856(D)条所指的“房地产租金”、房地产按揭或房地产权益的利息及收益、止赎财产的收入及收益、出售或其他处置房地产的收益(包括根据IRC视为不动产的指定附属个人财产)，或出售或处置其他房地产投资信托基金的股份的股息及收益(但在所有情况下均不包括任何须就禁止交易征收100%税的收益)。当我们获得新资本以换取我们的股票或公开发行我们的五年或更长时间的债务工具时，如果我们在收到新资本后一年内收到或应计的可归因于临时投资于股票或债务工具的新资本的收入，通常也是75%毛收入测试下的合格收入。其次，我们每个课税年度的总收入中，至少有95%必须包括符合75%总收入标准的收入、其他类型的利息和股息、出售或处置股票或证券的收益，或这些收入的任何组合。我们在正常业务过程中主要为出售给客户而持有的物业的销售总收入，明确和及时确定的特定对冲交易的收入和收益，以及回购或解除债务的收入都不包括在分子和分母中。
毛收入测试。此外，在一项或两项总收入测试中，特定的外币收益将被排除在毛收入之外。
为了符合IRC第856(D)节所指的“不动产租金”，必须符合以下几项要求：
•收取的租金一般不能以任何人的收入或利润为基础，而可以以收入或销售额的一个或多个固定百分比为基础。
•如果房地产投资信托基金按投票权或租户的股票价值拥有10%或以上的租金(或租户资产权益或净利润的10%或以上，如果租户不是公司)，无论是直接还是在应用归属规则后，租金通常都不符合资格。我们一般不打算将物业出租给任何一方，如果该物业的租金不符合“不动产租金”的资格，但10%所有权规则的适用取决于复杂的归属规则和可能超出我们控制的情况。我们的信托声明一般不允许直接或通过归属转让或声称收购我们的股票，以保持我们作为IRC房地产投资信托基金的纳税资格所必需的程度。然而，我们不能肯定这些限制将有效地防止我们作为房地产投资信托基金的税收资格在10%关联租户规则下受到威胁。此外，我们不能确定我们将能够监督和执行这些限制，我们的股东也不一定知道根据IRC的归属规则归于他们的我们股票的所有权。
•上述禁止从10%的关联租户那里赚取“房地产租金”的规定有一个有限的例外，即租户是TRS。如果一个物业至少90%的租赁空间租给了TRS以外的租户和10%的关联租户，并且如果TRS就该物业的空间向REIT支付的租金与非关联租户为该物业的类似空间支付的租金实质上相当，则TRS向REIT支付的符合资格的租金不会因为禁止10%关联租户的规则而被取消资格。
•为使租金符合资格，房地产投资信托基金一般不得管理物业，或向物业的租户提供或提供服务，除非透过独立承办商，而该基金并无收入或透过其其中一个信托基金获得收入。这一规则有一个例外，允许房地产投资信托基金执行免税组织可以执行的常规管理和租户服务，而不被视为收到IRC第512(B)(3)节所定义的“非相关企业应纳税所得额”。此外，只要不允许的租户服务的价值不超过物业总收入的1%，向租户提供的非常规服务的最低数额不会取消收入作为“不动产租金”的资格。
•如果与不动产租赁有关的个人财产的租金是根据租约收到的全部租金的15%或更少，则属于个人财产的租金将符合资格为“不动产租金”；如果超过这个15%的门槛，则属于个人财产的租金将不符合这种资格。被视为属于个人财产的租金收入部分是根据个人财产的公平市价与租赁的不动产和个人财产的总公平市价的比率确定的。
•此外，“不动产租金”包括我们就同一地理区域内可比不动产的租金而惯常提供的服务所收取的费用，以及我们就TRS提供的服务所收取的费用(如未另行说明)。房地产投资信托基金收到的非地理习惯服务的费用是否包括在“房地产租金”中，美国国税局在公布的权威机构中没有明确说明；然而，我们的律师Sullivan&Worcester LLP认为，尽管这件事并不是毫无疑问的，但“房地产租金”也包括当我们的TRS提供的服务单独声明费用时我们收到的费用，即使服务不是地理习惯的。因此，我们认为，我们来自TRS提供的服务的收入，无论是否单独说明费用，都符合“房地产租金”的资格，因为服务满足地理习惯标准，因为服务是由TRS提供的，或者出于这两个原因。
我们相信，根据IRC第856条的规定，我们所有或几乎所有的租金和相关服务费都符合并将继续符合“不动产租金”的规定。
如果没有IRC第856(E)条的“止赎财产”规则，房地产投资信托基金从物业获得的活跃的、非租金的毛收入将不符合75%和95%的毛收入测试标准。但作为丧失抵押品赎回权的房产，来自该房产的活跃的、非租金的毛收入将如此符合条件。丧失抵押品赎回权的财产一般是任何不动产，包括不动产上的利益，以及这种不动产附带的任何个人财产：
•由于房地产投资信托基金在丧失抵押品赎回权时对该财产出价，或在该财产发生违约或即将对该财产的租赁违约或该财产所担保的债务发生后，通过协议或法律程序将该财产的所有权或占有权变为所有权或占有权而获得的；
•房地产投资信托基金获得的任何相关贷款是在违约不迫在眉睫或预期不会发生的情况下获得的；以及
•为此，房地产投资信托基金适当地选择将该财产视为丧失抵押品赎回权的财产。
根据IRC第857(B)(4)条的止赎财产所得税规则，房地产投资信托基金在出售作为库存持有的止赎财产或主要用于向客户销售止赎财产时确认的任何收益，加上从止赎财产获得的任何收入，如果没有止赎财产处理，则不符合75%毛收入测试条件，减去与这些收入项的生产直接相关的费用，将按最高的常规企业所得税税率缴纳联邦所得税。因此，如果房地产投资信托基金应该租赁止赎财产，以换取如上所述的“房地产租金”，那么租金收入就不需要缴纳止赎财产所得税。
财产通常在房地产投资信托基金收购财产的纳税年度之后的第三个纳税年度结束时不再是止赎财产，如果从美国国税局获得延期，则不再是止赎财产。然而，这一宽限期终止，止赎财产在第一天不再是止赎财产：
•就该物业订立租约，而该物业按其条款将产生不符合75%毛收入审查(不包括丧失抵押品赎回权的物业的收入)的收入，或根据该日或之后订立的租约，房地产投资信托基金直接或间接收取或应计75%毛收入审查下的任何不符合资格的收入；
•在该物业上进行任何建造，但如某建筑物或任何其他改善工程在违约迫在眉睫前已完成超过10%，则不在此限，亦不包括特别豁免的赡养费或延迟保养；或
•这是在房地产投资信托基金收购该财产之日起90天以上，该财产用于房地产投资信托基金经营的行业或业务，但通过房地产投资信托基金本身并不从中获得或收取任何收入或TRS的独立承办商除外。
除出售丧失抵押品赎回权的财产外，我们在出售作为库存持有的财产或在正常交易或业务过程中主要为出售给客户而持有的其他财产而实现的任何收益，统称为交易商收益，可能被视为来自被禁止交易的收入，应按100%的税率征收惩罚性税。100%的税不适用于通过TRS持有的出售财产的收益，尽管此类收入将在TRS手中按正常的企业所得税税率纳税；因此，我们可能会在交易中使用TRS，否则我们可能会确认交易商收益。财产是作为存货持有还是主要在贸易或业务的正常过程中出售给客户，这是一个事实问题，取决于围绕每一笔特定交易的所有事实和情况。IRC第857(B)(6)(C)和(E)条规定，持有至少两年并满足特定额外要求的房地产的有限销售不会被视为被禁止的交易。然而，对安全港的遵守在实践中并不总是可以实现的。我们试图组织我们的活动，以避免被禁止的交易，或以其他方式通过TRSS进行此类活动；但是，我们不能确定美国国税局是否可能成功地断言，我们对任何特定交易都要缴纳100%的惩罚性税。应缴纳100%罚金税的收益不包括在75%和95%的毛收入测试中，而不是交易商收益或因避风港而免除100%罚金税的房地产收益被视为符合75%和95%毛收入测试的资格毛收入。
我们相信，我们已经确认或将确认的与我们的资产处置和其他交易相关的任何收益，包括通过任何合伙企业，通常都将被视为符合75%和95%毛收入测试的收入，不会是交易商收益，也不会受到100%的惩罚性税收的约束。这是因为我们的总体意图是：(A)拥有我们的投资资产(包括通过合资企业)，以期获得长期收入和资本增值；(B)从事开发、拥有、租赁和管理我们现有物业的业务，以及收购、开发、拥有、租赁和管理新物业；以及(C)偶尔处置我们的资产，以符合我们的长期投资目标。
如果我们在任何课税年度未能符合75%总收入审查或95%总收入审查中的一项或两项，我们仍有资格在该年度作为房地产投资信托基金纳税，但如果我们满足以下要求：(A)我们未能达到该标准
是由于合理原因而非故意疏忽所致；及(B)在我们找出失败原因后，我们提交一份附表，说明我们在该课税年度的75%毛收入测试或95%毛收入测试中所包括的每一项毛收入。即使这一减免条款确实适用，我们也要对未能通过75%毛收入测试的金额或未通过95%毛收入测试的金额中较大的部分征收100%的税，并进行调整，乘以旨在反映我们在纳税年度的盈利能力的部分。这一救济规定可适用于未通过适用的收入审查，即使该未通过首次发生在发现该未通过的纳税年度的前一年。
基于上述讨论，我们相信我们已经并将继续满足上文概述的75%和95%的毛收入测试，从我们作为REIT的第一个纳税年度开始。
资产测试。在每个课税年度的每个日历季度结束时，我们还必须满足以下资产百分比测试，才有资格作为联邦所得税的REIT征税：
•本公司总资产价值的至少75%必须包括“房地产资产”，其定义为不动产(包括不动产权益和不动产抵押权益或不动产权益)、附属个人财产(根据上述规则将此类个人财产的租金视为不动产租金)、现金和现金项目、其他REITs的股份、IRC第562(C)(2)节定义的“公开发售的REITs”发行的债务工具、政府证券和新资本的临时投资(即，吾等持有的任何股票或债务工具，可归因于吾等收到的任何款项(A)交换吾等的股份或(B)公开发售吾等的五年期或更长期的债务工具，但在每种情况下，只限于吾等收到新资本后的一年期间)。
•不超过我们总资产价值的25%可能由证券代表，但那些在前面75%资产测试中被有利计入的证券除外。
•在上述25%资产类别的投资中，我们拥有的任何一个非REIT发行人的证券价值不得超过我们总资产价值的5%。此外，我们不得拥有任何一家非房地产投资信托基金发行人的已发行证券超过10%的投票权或价值，除非该等证券是“直接债务”证券或以下讨论的其他例外情况。我们的股票和其他证券在TRS中不受这5%和10%的资产测试。
•我们总资产价值的不超过20%可由我们TRS的股票或其他证券代表。
•我们总资产的不超过25%可由IRC第856(C)(5)(L)(Ii)条所界定的“非合格公开发售房地产投资信托基金债务工具”代表。
我们的律师Sullivan&Worcester LLP认为，尽管此事不容置疑，但就上述REIT资产测试而言，我们对我们TRS的股权或债务的投资，在符合新资本临时投资资格的范围内，将被视为房地产资产，而不是证券。
上述REIT资产测试必须在每个纳税年度的每个日历季度结束时作为REIT满足。当房地产投资信托基金在任何季度结束时符合资产审查标准后，它不会纯粹因为其资产价值的波动而在随后的任何季度失去作为房地产投资信托基金的纳税资格。对于像我们这样定期收购符合条件和不符合条件的REIT资产的REIT来说，这一祖父式规则的好处可能是有限的。如果由于在一个季度内收购证券或其他财产而导致未能满足上述资产测试，则可以在该季度结束后30天内通过处置足够的不符合条件的资产来纠正该失败。
此外，如果我们在任何季度结束时未能通过5%的资产测试、10%的投票测试或10%的价值测试，而我们没有在该季度结束后30天内纠正此类失败，则如果(A)失败是极小的，以及(B)在我们确定失败的季度的最后一天后的六个月内，我们要么处置导致失败的资产，要么满足5%的资产测试、10%的投票测试和10%的价值测试，则该失败将被原谅。就本救济条款而言，如果导致破产的资产价值不超过(A)相关季度末我们资产总价值的1%或(B)10,000,000美元中的较小者，则破产将是最低限度的。如果我们的失败不是最低限度的，或者如果我们违反了任何其他REIT资产测试，如果(A)我们向美国国税局提供了导致失败的每项资产的描述，(B)失败是由于合理原因而不是故意疏忽，(C)我们缴纳的税款等于(1)50,000美元或(2)在失败期间对导致失败的资产产生的净收入征收的最高常规企业所得税税率，以及(D)在我们确定失败的季度的最后一天后六个月内，我们仍有资格作为REIT纳税。我们要么处置导致失败的资产，要么满足所有REIT资产测试。这些救济规定可适用于适用的资产测试失败，即使该失败首次发生在发现该失败的纳税年度之前的一年。
IRC还为10%的价值测试提供了例外证券安全港，其中包括(A)“直接债务”证券，(B)在随后几年支付的指定租赁协议，(C)任何支付“不动产租金”的义务，(D)由政府实体发行的、完全或部分不依赖于非政府实体的利润或付款的证券，以及(E)由另一家房地产投资信托基金发行的任何证券。此外，为联邦所得税目的而被归类为合伙企业的实体发行的任何债务工具，如果至少有75%的合伙企业总收入(不包括被禁止交易的收入)是符合75%总收益检验标准的收入，则不会被视为10%价值检验中的证券。
我们已经并将继续保存我们的资产价值记录，以证明我们符合上述资产测试的要求，并打算采取可能需要的行动，在任何季度结束后30天内或上述六个月内纠正任何未能满足测试要求的情况。
基于上述讨论，我们相信，我们已经并将继续满足上文概述的REIT资产测试，从我们作为REIT的第一个应纳税年度开始。
年度分配要求。为了符合IRC规定的房地产投资信托基金的纳税资格，我们必须每年向我们的股东分配不同于资本利得股息的股息，其金额至少等于以下金额的超额：
(1)我们的“房地产投资信托应税收入”的90%和我们税后净收入的90%的总和，如果有的话，来自止赎收到的财产，超过
(2)我们的非现金收入(例如，估算的租金收入或无意中未能符合同类交易所资格的交易收入)超过我们的“房地产投资信托应纳税所得额”的5%。
为此，我们的“房地产投资信托应纳税所得额”是根据IRC第857条的定义计算的，不考虑所支付的股息扣减和我们的净资本收益，通常将通过我们支付的特定公司级所得税(例如，对内置收益或丧失抵押品赎回权的财产收入的税收)进行扣减。
除特定的例外情况外，IRC通常将可适当分配给贸易或企业的债务所支付或应计的净利息支出的扣除额限制在“调整后的应税收入”的30%以内。超过限额的任何扣除都将结转，并可在下一年使用，但受当年30%的限额限制。只要纳税人作出选择(这是不可撤销的)，净利息支出扣除的限制不适用于IRC第469(C)(7)(C)条所指的涉及房地产开发、重建、建筑、重建、收购、转换、租赁、运营、管理、租赁或经纪的贸易或业务。财政部条例规定，房地产交易或业务包括由房地产投资信托基金进行的交易或业务。我们已选择被视为房地产交易或企业，因此预计上述利息扣除限制不适用于我们或我们的“房地产投资信托应纳税所得额”的计算。
分配必须在与其相关的纳税年度支付，如果在我们及时提交较早纳税年度的联邦所得税申报单之前申报，并且如果在申报后第一次定期分配付款或之前支付，则必须在下一个纳税年度支付。如果股息是在10月、11月或12月向登记在册的股东宣布的，并在随后的1月份支付，那么为了联邦所得税的目的，这种股息将被视为在上一纳税年度的12月31日支付和收到，但以任何未分配的收益和利润为限。
如果房地产投资信托基金证实其由于先前为满足下文讨论的4%消费税的要求而进行的分配而未能满足90%的分配要求，则美国国税局可免除90%的分配要求。在一定程度上，如果我们没有分配我们所有的净资本收益和所有调整后的“房地产投资信托应税收入”，我们将按未分配金额的常规企业所得税税率缴纳联邦所得税。此外，如果我们未能在一个日历年度内将前一个日历年度的普通收入的85%和资本利得净收入的95%加上上一个日历年度被视为已分配的金额的超额部分(如果有)支付给我们的股东，则我们将被征收4%的不可抵扣消费税。为此，任何日历年的“合计所需分配”一词是指该日历年的应纳税所得额的总和，不考虑所支付股息的扣除和以前年度未被视为已根据该规定进行分配的所有金额。我们将被视为有足够的收入和利润，将我们的任何分配视为股息，最高可达所需分配的金额，以避免征收4%的消费税。
如果我们没有足够的现金或其他流动资产来满足我们的分配要求，或者如果我们这样选择，我们可能会发现有必要或需要安排新的债务或股权融资，为所需的分配提供资金，以便
保持我们作为房地产投资信托基金的税务资格。我们不能确定是否会以优惠的条件为这些目的提供资金，或者根本不能。
我们或许能够通过在晚些时候向股东支付“不足股息”来纠正任何一年未能支付足够股息的情况。这些不足的股息可能会包括在我们对上一年支付的股息的扣除中，但我们将因延迟分配而收取利息费用。虽然就我们的房地产投资信托基金的分派要求及我们已支付的股息扣除而言，不足股息的支付将适用于上一年度，但它将被视为在支付该股息的当年向收到该股息的股东进行的额外分配。
除了上述其他分配要求外，为了保持我们作为房地产投资信托基金的纳税资格，我们必须及时分配我们从被收购公司继承的所有C公司收益和利润，如下所述。
我们可以选择保留而不是分配部分或全部净资本收益，并为这些收益缴纳所得税。此外，如果我们通过及时指定给我们的股东来做出这样的选择，我们的股东将把他们在这种未分配资本收益中的比例份额计入他们的应纳税所得额，他们将因我们为此支付的他们在联邦企业所得税中的份额而获得相应的抵免。然后，我们的股东将通过(A)我们指定的资本利得股息金额和他们的应纳税所得额之间的差额，以及(B)我们代表他们就该资本利得支付的税款之间的差额，增加其股票的调整税基。
收购C公司
我们未来可能会进行收购C公司所有流通股的交易。在这些收购后，除非我们做出适用的TRS选择，否则我们被收购的每个实体及其各种全资拥有的公司和非公司子公司将成为我们的QRS。因此，在该等收购后，就上述各项REIT资格测试而言，被收购及随后被撇除实体的所有资产、负债及收入、扣除及信贷项目将被视为我们的资产、负债及收入、扣除及信贷项目。此外，我们通常将被视为被收购(然后被忽略)实体的联邦所得税属性的继承者，例如这些实体的(A)其资产和折旧计划中的调整税基；以及(B)用于联邦所得税目的的收益和利润(如果有的话)。这些属性的结转产生了REIT的影响，如内置的利得税敞口和额外的分配要求，如下所述。然而，当我们根据IRC第338(G)条就我们收购的公司进行选择时，我们通常不会受到关于在该选择之前存在的属性的此类属性结转的约束。
从C公司获得的内在收益。尽管我们具备房地产投资信托基金的资格和纳税资格，但在特定情况下，如果我们收购一项房地产投资信托基金资产，而我们在该资产上的调整税基是参考C公司拥有的该资产的调整税基确定的，则我们可能需要缴纳企业所得税。例如，如果我们直接或间接地从该C公司获得该资产的结转税基，并且如果我们在该资产不再由该C公司拥有之日起的五年期间内出售该资产，则我们可能需要对C公司拥有该资产的最后一天存在的全部或部分固有收益缴纳联邦所得税。如果我们在一个纳税年度的收入和收益需要缴纳固有的利得税，扣除为这些收入和收益支付的与该纳税年度相关的任何税款，我们在下一年度支付的应税股息有可能有资格按以下标题“--应纳税美国股东的税收”中所述的“合格股息”优惠税率向非公司美国股东征税。如果出售资产会导致产生重大的内置所得税负债，我们一般预计不会出售资产；但如果我们确实出售了可能与内置利得税敞口相关的资产，那么我们预计将在我们的财务报表中为相关税收负债做适当的拨备。
收益和利润。在公司收购后，我们通常必须在交易发生的纳税年度结束前分配所有C公司的收益和在该交易中继承的利润，以保持我们作为房地产投资信托基金的纳税资格。然而，如果我们未能做到这一点，救济条款将允许我们保持作为房地产投资信托基金的纳税资格，前提是我们分配任何后来发现的C公司收益和利润，并就延迟分配期间支付利息费用。一般来说，我们继承的C公司收益和利润是根据优先权规则特别分配给导致继承的事件发生后最早可能的分配，只有在那时，我们的应税年度的收益和利润在我们的分配中分配到尚未根据优先权规则被视为C公司收益和利润的分配的程度。这些C公司收益和利润的分配有可能有资格按“合格股息”的优惠税率向非公司美国股东征税，如下文标题“-应税美国股东的税收”所述。
租赁的折旧和联邦所得税处理
我们资产中的初始税基通常是我们的收购成本。我们一般会在40年内对应计提折旧的不动产进行直线折旧，并在适用的较短时期内对个人财产进行折旧。这些
对于我们通过免税或结转基础收购获得的物业，或者是成本分离分析的对象，折旧表和我们的初始纳税基础可能会有所不同。
只有当我们被视为财产的所有者时，我们才有权从我们的财产中扣除折旧。这意味着，出于美国联邦所得税的目的，我们物业的租赁必须被归类为真正的租赁，而不是作为销售或融资安排，我们相信情况就是如此。
分配给我们的股东
如上所述，我们希望不时地向我们的股东进行分配。这些分配可以包括现金分配、财产实物分配以及资本市场活动产生的推定或推定分配。我们分配的美国联邦所得税待遇将根据接受股东的状况而有所不同，在下文标题“-应税美国股东的税收”、“-免税美国股东的税收”和“-非美国股东的税收”中有更全面的描述。
IRC第302条仅将以现金赎回我们的股票视为根据IRC第301条进行的分配，因此应按我们现有的当期或累积收益和利润作为股息征税，除非赎回满足IRC第302(B)条规定的测试之一，该测试允许将赎回视为出售或交换股票。只有在以下情况下，现金赎回才会被视为出售或交换：(A)相对于放弃的股东在我们的所有权而言，这是“大大不成比例的”；(B)导致放弃的股东在我们的全部股份权益“完全终止”；或(C)对于放弃的股东来说，“本质上不等同于股息”，所有这些都符合IRC第302(B)条的含义。在确定是否符合上述任何一项测试时，股东一般必须考虑由于IRC规定的推定所有权规则而被视为由该股东拥有的股份，以及该股东实际拥有的股份。此外，如果赎回在上述测试下被视为分配，则赎回股份中的股东税基通常将转移到股东在我们的剩余股份(如果有)，如果该股东没有持有我们的其他股份，该税基通常可能会转让给相关人士或可能完全失去。由于确定股东是否符合IRC第302(B)节的任何测试取决于赎回我们股票时的事实和情况，我们敦促您咨询您自己的税务顾问，以确定任何赎回的特定税收待遇。
对应税美国股东的征税
对于非公司美国股东，只要他们的调整后总收入不超过适用的门槛，长期资本利得和大多数公司股息的最高联邦所得税税率通常为15%。对于调整后总收入超过适用门槛的非公司美国股东，长期资本利得和大多数公司股息的最高联邦所得税税率通常为20%。然而，由于我们对分配给股东的“房地产投资信托应税收入”部分一般不缴纳联邦所得税，我们股票上的股息通常没有资格享受这些优惠税率，除了C公司收益和利润的任何分配以及征税的内置收益项目可能有资格享受这些优惠税率。因此，我们的普通股息通常按适用于普通收入的较高联邦所得税税率征税(受制于通过IRC第199A节的无支出扣除机制适用于合格REIT股息的较低有效税率，该机制通常适用于满足2026年前纳税年度指定持有期要求的非公司美国股东)。总而言之，针对长期资本利得和合格股息的联邦所得税优惠税率一般适用于：
(1)长期资本利得，如有，在处置我们的股份时确认；
(2)我们的分配被指定为长期资本利得股息(可归因于房地产折旧重新获得的范围除外，在这种情况下，分配应缴纳最高25%的联邦所得税税率)；
(3)我们从TRSS等C公司获得的可归因于股息收入的股息；
(4)我们的股息来自我们从C公司继承的收益和利润；以及
(5)我们的股息，在一定程度上可归因于我们已支付联邦公司所得税(如丧失抵押品赎回权的财产收入或内置收益的税收)的收入，扣除相应的公司所得税。
只要我们有资格作为REIT纳税，我们一般不指定为资本利得股息的对我们美国股东的分配将被视为普通收入股息，只要我们现有的当期或累积收益和利润(受制于通过IRC第199A节的无支出扣除机制适用于合格REIT股息的较低有效税率，该机制通常适用于符合以下条件的非公司美国股东
2026年前应课税年度的具体持有期要求)。从我们当前或累积的收益和利润中获得的分配，如我们适当地指定为资本利得股息，一般将作为长期资本利得征税，如下所述，只要它们不超过我们在该纳税年度的实际资本利得净额。然而，根据IRC第291条，公司股东可能被要求将任何资本利得股息的高达20%视为普通收入。
如果在任何课税年度，我们为我们的股东指定资本利得股息，那么我们指定的资本利得股息的一部分将按百分比分配给特定类别股票的持有人，该百分比等于该年度向该类别股票持有人支付或提供的总股息金额与该年度向我们所有已发行股票类别的持有人支付或提供的总股息的比率。同样，我们将指定任何股息中将按优惠最高税率(包括任何合格股息收入和任何可归因于房地产折旧重新获得的资本收益，适用最高25%的联邦所得税税率)向非公司美国股东征税的部分，以便这些指定将在我们所有已发行类别的股票中按比例分配。
我们可以选择保留部分或全部净资本收益并缴纳所得税。此外，如果我们通过及时向我们的股东指定来做出这样的选择：
(1)我们的每一位美国股东将按其在我们保留的净资本利得中的指定比例份额征税，就像该金额已分配并指定为资本利得股息一样；
(2)我们的每一位美国股东将获得一笔抵免或退款，用于支付我们缴纳的税款中的指定比例份额；
(3)我们的每一位美国股东将增加其在我们股票中的调整基数，超出其在这些留存净资本利得中的比例份额，超过我们支付的美国股东比例份额的税款；以及
(4)出于联邦所得税的目的，我们和我们的公司股东都将对我们各自的收入和利润进行相应的调整。
超过我们当前或累积收益和利润的分配将不会对美国股东征税，只要它们不超过股东在我们股票中的调整后税基，但会降低股东在此类股票中的基数。如果这些额外分配超过美国股东在这类股票中的调整基础，它们将作为资本收益计入收入，长期收益通常按优惠的最高税率向非公司美国股东征税。任何美国股东不得在其联邦所得税申报单上包括我们的任何净运营亏损或任何资本亏损。此外，我们的任何部分股息都没有资格为公司股东扣除收到的股息。
如果股息是在10月、11月或12月向登记在册的股东宣布的，并在随后的1月份支付，那么为了联邦所得税的目的，股息将被视为在上一纳税年度的12月31日支付和收到。
美国股东一般会确认收益或亏损等于我们出售或交换的股票中实现的金额与股东调整后的基础之间的差额。这一收益或损失将是资本收益或损失，如果股东在我们股票中的持有期超过一年，将是长期资本收益或损失。此外，出售或交换我们所持股份不超过六个月的任何损失，一般将被视为长期资本损失，范围是我们在持有期间为该等股票支付的任何长期资本利得股息。
属于个人、遗产或信托基金的美国股东一般需要为其净投资收入(包括我们股票的股息(不考虑IRC第199A条允许的任何扣减)和出售或以其他方式处置我们股票的收益)缴纳3.8%的联邦医疗保险税，如果是遗产和信托基金，则其未分配的净投资收入在每种情况下的调整后总收入都超过了适用的门槛。美国股东被敦促就3.8%的联邦医疗保险税的适用问题咨询他们的税务顾问。
如果美国股东在处置我们的股份时确认损失金额超过规定的阈值，则可能适用财政部法规中涉及“可报告交易”的规定，从而要求向IRS单独披露产生损失的交易。财政部的这些规定非常宽泛，适用于许多日常和简单的交易。可报告交易目前包括，除其他事项外，出售或交换我们的股份导致的税收损失超过（a）任何一年1000万美元或在规定的纳税年度组合中2000万美元（如果我们的股份由C公司或仅由C公司合伙人持有）或（b）任何一年200万美元或$在规定的纳税年度组合中，
任何其他合伙企业或S公司、信托或个人持有的我们的股份，包括通过实体流向个人的损失。纳税人通过提交IRS 8886表格及其联邦所得税申报表来披露应报告的交易，并且在提交的第一年，必须将8886表格的副本发送给IRS的避税分析办公室。对自然人而言，不披露须申报交易的年度最高罚款一般为10，000美元，对任何其他情况则为50，000美元。
非公司美国股东借入资金以资助其收购我们的股份，可能会受到债务利息扣除额的限制。根据《税务条例》第163（d）条，就因购买或持有作投资用途的财产而招致或继续招致的债务而支付或应计的利息，一般只可扣除投资者的净投资收入。美国股东的净投资收入将包括从我们收到的普通收入股息分配，只有在股东做出适当选择的情况下，才包括从我们收到的资本利得股息分配和合格股息;但是，被视为股东基础的免税回报的分配将不计入净投资收入的计算。
对免税美国股东的征税
管理免税实体的联邦所得税的规则很复杂，以下讨论仅旨在概述与此类投资者相关的我们股票投资的重要考虑因素。如果您是免税股东，我们敦促您咨询自己的税务顾问，以确定联邦、州、地方和外国税法的影响，包括任何纳税申报和其他报告要求，关于您收购或投资我们的股份。
我们预计，作为免税养老金计划、个人退休账户或其他符合条件的免税实体的股东，以及收到（a）我们的分配或（b）出售我们股票的收益的股东，不应将此类金额视为UBTI，前提是在每种情况下（x）股东没有以IRC定义的“收购债务”为其收购我们的股票提供资金，（y）该等股份并无以其他方式用于免税实体的不相关交易或业务，及（z）与我们目前的意图一致，我们并无持有房地产抵押贷款投资渠道的剩余权益或以其他方式持有抵押贷款资产或进行产生“超额包含”收入的抵押贷款证券化活动。
对非美国股东的征税
管理非美国股东的美国联邦所得税的规则很复杂，以下讨论仅旨在概述与此类投资者相关的我们股票投资的重要考虑因素。如果您是非美国股东，我们敦促您咨询自己的税务顾问，以确定美国联邦、州、地方和外国税法的影响，包括任何纳税申报和其他报告要求，关于您收购或投资我们的股份。
我们预计，非美国股东收到的（a）来自我们的分配，以及（b）来自出售我们股票的收益，将不会被视为与美国贸易或业务有效相关的收入，因此非美国股东将不会受到通常更高的联邦税和预扣税率的影响，分支机构利得税以及适用于与美国贸易或业务有效相关的收入的增加的报告和申报要求。这一预期和下面的一些决定是基于我们的股票在美国国家证券交易所上市，如纳斯达克股票市场有限责任公司或纳斯达克。我们的每一类股票都已在美国国家证券交易所上市;然而，我们无法确定我们的股票在未来的纳税年度将继续如此上市，或者我们未来可能发行的任何类别的股票将如此上市。
分配。我们向非美国股东分配的未指定为资本利得股息的股息将被视为普通收入股息，前提是它是从我们的当前或累计收益和利润中产生的。此类分配一般须缴纳美国联邦所得税，并按30%的税率预扣，或如果非美国股东已按照IRS规定的方式向适用的预扣代理人证明其根据税收协定享有的利益，则按较低的税率预扣。由于我们在纳税年度结束前无法确定我们的当前和累计盈利和利润，因此通常会对我们向非美国股东进行的任何分配总额征收30%的法定税率或适用的较低条约税率的预扣税，并且不指定为资本利得股息。尽管对超过我们当前和累计收益和利润的分配可能进行预扣，但这些分配的超额部分在不超过非美国股东在我们股票中的调整基础的范围内属于免税资本回报，并且免税资本回报将减少这些股票的调整基础。如果超过我们当前和累计盈利和利润的分配超过非美国股东在我们股票中的调整基准，则只有在非美国股东因出售或交换这些股票而获得的任何收益（如所讨论的）而纳税的不太可能的情况下，分配才会产生美国联邦所得税负债
下面的标题下“-处置我们的股份”。非美国股东可向美国国税局要求退还超过该股东在我们当前和累积收益和利润中可分配份额的分配款项。
只要我们的一类股票在美国国家证券交易所上市，我们就这些股票向非美国股东宣布和支付的资本收益股息，以及因我们出售或交换IRC第897节或USRPI所指的“美国不动产权益”而向此类非美国股东支付的股息，这些股息将不会被预扣，就好像这些金额实际上与美国贸易或业务有关一样，并且非美国股东将不需要就这些股息提交美国联邦所得税申报表或支付分支机构利得税。相反，该等股息一般将被视为普通股息，并须按上述方式预扣。
税收协定可能会减少对我们的分配的预扣义务。然而，根据一些条约，适用于美国公司普通收入股息的低于30%的税率可能不适用于房地产投资信托基金的普通收入股息，或者只有在房地产投资信托基金满足特定的附加条件时才适用。非美国股东通常必须使用适用的美国国税局表格W-8或基本上类似的表格来申请税收条约福利。如果因分配给非美国股东而预扣的税款超过了该股东与分配有关的美国联邦所得税义务，非美国股东可以向美国国税局申请退还超出的部分。财政部条例还规定了特殊规则，以确定为了确定税收条约的适用性，我们对作为实体的非美国股东的分配是否应被视为支付给该实体或在该实体中拥有权益的人，以及该实体或其所有者是否有权根据该税收条约享受利益。
如果与我们的预期相反，我们的一类股票没有在美国国家证券交易所上市，并且我们对这些股票进行了分配，这些股票可归因于出售或交换USRPI的收益，那么持有这些股票的非美国股东将被征税，就像该分配实际上与该非美国股东在美国进行的交易或业务有关一样。此外，适用的扣缴义务人将被要求扣留对此类非美国股东的分配，并将任何被指定或可能被指定为资本利得股息的分配的最高金额的21%汇给美国国税局。在分配方面，非美国股东一般也将受到与美国股东相同的待遇(对于非居民外国人，受任何适用的替代最低税和特殊替代最低税的约束)，将受到繁琐的美国联邦所得税申报要求的约束，如果是非美国股东，可能需要根据IRC第884条就这些金额缴纳高达30%的分支机构利润税(或更低的适用税收条约税率)。
尽管法律对这一问题并不完全明确，但似乎我们指定为非美国股东持有的股票的未分配资本收益的金额通常应与我们实际分配资本利得股息的方式相同。根据这种方法，非美国股东将能够抵销其由此产生的美国联邦所得税债务，我们为被视为分配给非美国股东的未分配资本利得支付的税款的比例份额，并从美国国税局获得退款，其比例份额的美国国税局支付的税款将超过非美国股东在此类被视为分配的实际美国联邦所得税义务。如果我们将净资本收益的任何部分指定为未分配资本收益，非美国股东应就此类未分配资本收益的征税问题咨询其税务顾问。
出售我们的股份。如果正如预期的那样，我们的股票不是USRPI，那么非美国股东从出售这些股票中获得的收益通常不需要缴纳美国联邦所得税或扣缴。我们预计我们的股票不会是USRPI，因为以下一项或两项豁免将始终可用。
首先，只要我们的一类股票在美国国家证券交易所上市，非美国股东从出售这些股票中获得的收益就不会像出售USRPI一样缴纳美国联邦所得税。其次，如果我们是“国内控制的”房地产投资信托基金，我们的股票将不会构成美国房地产投资信托基金。在对IRC第897(H)(4)(E)节所述的关于我们股票所有权的特定推定后，如果在过去五年中，我们的股票价值(包括我们可能发行的任何未来类别的股票)的50%以下由非美国股东直接或间接持有，我们将成为“国内控制的”REIT。为此，我们相信法定所有权推定适用于确认我们作为“国内控制的”房地产投资信托基金的地位。因此，我们相信，我们现在是，也将继续是“国内控制的”房地产投资信托基金。
如果与我们的预期相反，出售我们股票的收益需要缴纳美国联邦所得税(例如，因为当时没有上述两项豁免，即我们的股票类别当时没有在美国国家证券交易所上市，我们也不是“国内控制的”房地产投资信托基金)，那么(A)非美国股东在其收益方面通常将受到与美国股东相同的待遇(对于非居民外国人，受任何适用的替代最低税和特别替代最低税的约束)，(B)非美国股东也将是
受繁琐的美国联邦所得税申报要求的约束，以及(C)从非美国股东手中购买该类别股票的人可能被要求扣留支付给非美国股东的购买价格的15%，并将扣留的金额汇给美国国税局。
信息报告、备份预扣和外国账户预扣
在下文讨论的情况下，信息报告、备份扣留和外国账户扣留可能适用于支付给我们股东的分配或收益。如果股东受到备用或其他美国联邦所得税预扣，则适用的扣缴义务人将被要求就被视为或推定的分配或实物分配扣缴适当的金额，即使没有足够的现金来履行预扣义务。为了履行这一扣缴义务，适用的扣缴义务人可以通过将股东本来会收到或拥有的财产的足够部分减为现金汇给美国国税局，来收取所需扣缴的美国联邦所得税金额，股东可以承担这一扣缴程序的经纪费用或其他费用。
在备用预扣下预扣的金额通常不是附加税，可以由美国国税局退还或从股东的联邦所得税债务中扣除，前提是这些股东及时向美国国税局申请退款或抵免。美国股东在收到我们股票的分配或出售、交换、赎回、报废或其他处置我们股票的收益时，可能会受到备用扣留的约束，除非美国股东在伪证处罚下正确签署或以前正确签署了美国国税局W-9表格或基本上类似的表格，该表格：
•提供美国股东的正确纳税人识别码；
•证明美国股东免于备用预扣，因为(A)它属于列举的豁免类别，(B)它没有被美国国税局通知它受到备用预扣的限制，或者(C)它已经被国税局通知它不再受到备用预扣的限制；以及
•证明其为美国公民或其他美国人。
如果美国股东没有提供也没有在美国国税局W-9表格或基本上类似的表格上提供正确的纳税人识别码和适当的证明，它可能会受到美国国税局的处罚，适用的扣缴义务人可能不得不扣留支付给该美国股东的任何分配或收益的一部分。除非美国股东已在适当签署的美国国税局W-9表格或实质上类似的表格上确定其属于列举的豁免类别，否则在日历年度向其支付的我们股票的分配或收益以及预扣税款(如果有)将向其和美国国税局报告。
我们在每个日历年向非美国股东分配的股票和扣缴的税款(如果有)通常将报告给非美国股东和美国国税局。这一信息报告要求适用于无论非美国股东是否需要对我们股票的分配进行预扣，或者预扣是否被适用的税收条约减少或取消。此外，支付给我们股票的非美国股东的分配通常将受到备用扣缴的约束，除非非美国股东在适用的美国国税局表格W-8或实质上类似的表格上向适用的扣缴代理人适当证明其非美国股东身份。信息报告和备用扣缴将不适用于非美国股东在出售、交换、赎回、报废或以其他方式处置我们的股票时获得的收益，前提是非美国股东在适用的美国国税局表格W-8或基本上类似的表格上向适用的扣缴代理人适当地证明其非美国股东身份。然而，即使没有签署适用的美国国税局表格W-8或基本上类似的表格，在某些情况下，如果非美国股东通过经纪商的外国办事处获得这些收益，信息报告和备份扣缴也不适用于非美国股东在出售、交换、赎回、报废或以其他方式处置我们的股票时获得的收益。
非美国金融机构和其他非美国实体必须遵守尽职调查和报告要求，以确定美国人直接或间接持有的账户和投资。如果不遵守这些附加信息报告、认证和其他要求，可能会导致向非美国人支付的适用款项被征收30%的美国预扣税，尽管所得税条约中有任何其他适用的条款。特别是，作为受上述调查和报告要求约束的外国金融机构的受款人，必须与美国财政部达成协议，除其他事项外，要求财政部承诺识别“特定的美国人”或“美国拥有的外国实体”(每个都在IRC及其行政指导下的定义)持有的账户，每年报告有关此类账户的信息，并扣留向不符合规定的外国金融机构和账户持有人支付30%的适用款项。设在与美国就这些要求有政府间协定的法域内的外国金融机构可能受不同的规则约束。上述扣缴制度一般适用于支付我们股票的股息。一般来说，为了避免扣留，任何
通过非美国中介持有我们股票的股东必须遵守前述制度，非美国股东必须提供具体的文件(通常是适用的美国国税局表格W-8)，其中包含有关其身份、地位的信息，如果需要，还必须提供其直接和间接美国所有者的信息。鼓励非美国股东和通过非美国中介持有我们股票的股东就外国账户税务合规问题咨询他们自己的税务顾问。
其他税务考虑因素
我们的税务待遇和我们股东的税务待遇可能会随时通过立法、司法或行政行动而改变，这些行动可能具有追溯力。涉及联邦所得税的规则不断受到美国国会、美国国税局和美国财政部的审查，经常发布法规修改、新法规、对现有法规的修订和对既定概念的修订解释。同样，关于美国联邦所得税以外的其他税收的规则也可能被修改。无法预测通过新税法或其他条款的可能性，或对我们和我们的股东的直接或间接影响。税法的修订和对这些法律的解释可能会对我们作为房地产投资信托基金的资格和纳税能力以及对我们股票的投资的税收或其他后果产生不利影响。我们和我们的股东也可能受到州、地方或其他司法管辖区的征税，包括我们或我们的股东进行业务交易或居住的司法管辖区。这些税收后果可能无法与上述美国联邦所得税后果相提并论。
ERISA计划、Keogh计划和个人退休账户
一般信托义务
经修订的1974年《雇员退休收入保障法》、《雇员退休收入保障法》、《雇员退休收入保障法》及下文所述的类似规定，根据适用的外国或州法律，个别或集体地对受托托管受《雇员退休收入保障法》第一章规限的任何雇员福利计划、或雇员退休保障计划、个人退休账户或年金、个人退休账户、罗斯个人退休账户、税收优惠账户(如Archer MSA、Coverdell教育储蓄账户或健康储蓄账户)、Keogh计划或不受《雇员退休保障条例》第一标题约束的其他合格退休计划的人员施加某些责任。根据ERISA和IRC，任何人对ERISA计划或非ERISA计划的行政、管理或资产处置行使任何自由裁量权或控制权，或向ERISA计划或非ERISA计划提供费用或其他补偿的投资建议，通常被视为ERISA计划或非ERISA计划的受托人。
ERISA计划的受托人必须考虑是否：
•他们对我们的股票或其他证券的投资符合ERISA的多元化要求；
•考虑到我们股票的可销售性可能受到的限制，这项投资是谨慎的；
•他们有权根据适用的管理文书和ERISA第一章收购我们的股票或其他证券；以及
•在其他方面，这笔投资与他们的受托责任一致。
ERISA计划的受托人可能因违反其受托责任而对ERISA计划遭受的任何损失承担个人责任。此外，这些受托人可能因违规行为而被处以最高为ERISA计划追回的任何金额20%的民事罚款。任何非ERISA计划的受托人应考虑到，非ERISA计划只能进行经适当的管理文书和适用法律授权的投资。
考虑投资我们证券的受托人如果对投资是否符合上述标准或其他方面是否合适有任何顾虑，应咨询他们自己的法律顾问。吾等向ERISA计划或非ERISA计划出售吾等证券，并不代表吾等或任何证券承销商表示该项投资符合有关安排或任何特定安排所作投资的所有相关法律要求，或该项投资适用于一般安排或任何特定安排。
被禁止的交易
ERISA计划的受托人和为非ERISA计划作出投资决定的人在作出投资决定时，应考虑适用ERISA和IRC的禁止交易条款。ERISA计划或非ERISA计划与被取消资格的人或利害关系方之间的销售和其他交易(视情况而定)是被禁止的交易，并在没有豁免的情况下导致不利后果。关于…的特殊事实
ERISA计划或非ERISA计划的赞助、业务和其他投资可能导致广泛的人被视为不符合资格的人或与该计划有关的利害关系方。非豁免的禁止交易，除了向ERISA计划受托人施加潜在的个人责任外，还可能导致根据IRC征收消费税或根据ERISA对被取消资格的个人或利害关系方处以罚款。如果参与交易的被取消资格的人是代表个人(或其受益人)维持IRA、Roth IRA或其他税收优惠账户的个人，IRA、Roth IRA或其他税收优惠账户可能会失去其免税地位，其资产可能被视为因非免税禁止交易而在应税分配中分配给该个人，但不征收消费税。考虑投资我们证券的受托人应咨询他们自己的法律顾问，以确定我们证券的所有权是否涉及非豁免的被禁止交易。
“计划资产”考虑因素
美国劳工部发布了一项规定，对“计划资产”进行了定义。经ERISA后来修改的该条例一般规定，当ERISA计划或非ERISA计划以其他方式受ERISA第一标题和/或内部审查委员会第4975条约束时，如果一个实体的权益既不是“公开发售的证券”，也不是根据1940年《投资公司法》(经修订)登记的投资公司发行的证券，则ERISA计划或非ERISA计划的资产既包括该实体的股权，也包括该实体每项相关资产的不可分割权益，除非已确定该实体是一家经营公司，或者福利计划投资者在该实体中的股权参与度不高。我们不是根据1940年修订的《投资公司法》注册的投资公司。
我们的每一类股权(即我们的普通股和我们可能发行的任何其他类别的股权)必须分别进行分析，以确定它是否是公开发行的证券。该法规将公开发行的证券定义为“广泛持有”、“可自由转让”的证券，是根据《交易法》登记的某类证券的一部分，或根据修订后的《1933年证券法》或《证券法》的有效登记声明出售的证券，前提是这些证券是在发行人发生发行的财政年度结束后120天内根据《交易法》登记的。我们的每一类流通股都已在满足上述条件的必要时间框架内根据《交易法》登记。
该法规规定，只有当一种证券是由100名或更多投资者拥有的、独立于发行人和彼此独立的证券类别的一部分时，该证券才是“广泛持有的”。然而，由于发行人无法控制的事件，在首次公开发行(IPO)后，独立投资者的数量降至100人以下，因此证券不会不被“广泛持有”。尽管我们不能确定，但我们相信我们的普通股已经并将继续广泛持有，我们预计未来我们可能发行的任何类别的股票也将如此。
该条例规定，担保是否“可自由转让”是一个事实问题，应根据所有相关事实和情况确定。该规定进一步规定，如果证券是最低投资额为10,000美元或以下的发行的一部分，对转让的某些限制通常不会单独或合并影响对这些证券可以自由转让的认定。条例中列举的不影响调查结果的转让限制包括：
•对任何转让或转让的限制或禁止，这些转让或转让将导致联邦或州税收目的的终止或重新分类，或以其他方式违反任何州或联邦法律或法院命令；
•任何要求将转让或转让事先通知发行人的任何要求，以及任何要求转让人或受让人或两者都签署文件，说明遵守本条例中列举的不影响自由转让的任何转让限制的任何要求，包括本句前一款所述的限制；
•确定生效日期的任何行政程序，或在此之前转让或转让不会生效的事件；以及
•不是由发行人或代表发行人行事的人对转让或转让施加的任何限制或限制。
我们相信，根据我们的信托声明对股份转让施加的限制并不会导致我们的股份无法“自由转让”。此外，吾等相信，除法规所列举的不影响股份自由转让的事实或情况外，并无其他事实或情况限制本公司股份的可转让。此外，我们预计或不打算在未来对转让施加任何限制或限制，或允许任何人代表我们对转让施加任何不在所列举的可允许限制或限制之列的限制或限制。
假设我们的每一类股票将被“广泛持有”，并且不存在限制这些股票可转让的其他事实和情况，我们的律师Sullivan&Worcester LLP认为，出于法规的目的，我们的股票不会因为我们信托声明中对我们股票转让的限制而无法“自由转让”，并且根据法规，我们目前已发行的每一类股票都是公开发售的，我们的资产不会被视为在公开发行中收购我们股票的任何ERISA计划或非ERISA计划的“计划资产”。这一意见是以某些假设和陈述为条件的，如上文标题“重要的美国联邦所得税考虑--作为房地产投资信托基金的征税”所讨论的那样。
第1A项。风险因素
风险因素摘要
我们的业务受到许多风险和不确定性的影响。以下是本节中描述的主要风险因素的摘要：
•我们有大量的债务，我们受到与债务相关的风险的影响，包括我们为到期债务进行再融资的能力和任何此类再融资债务的成本，我们降低债务杠杆的能力，债务杠杆可能在无限期内保持在或高于当前水平，我们债务协议中包含的契约和条件可能通过增加我们的利息支出和限制我们对物业的投资、出售为我们的债务提供担保的物业并向我们的股东支付分派的能力来限制我们的运营，可能下调我们的信用评级，以及我们以合理成本或根本不能获得资本的能力的其他限制，包括一般写字楼REITs可用债务资本的有限；
•我们有大量的预定租约在2024年及以后到期，我们可能无法在租约到期时续签我们的租约，或者在不降低租金或产生重大成本的情况下将我们的物业出租给新租户；此外，我们的一些租户有权在规定的租约到期日之前终止租约；
•远程和其他替代工作安排以及空间利用和其他业务做法的变化可能会继续减少对办公室租赁的需求；
•我们集中投资于租赁给私营部门单一或多数租户和美国政府的物业，以及位于华盛顿特区大都会地区的物业，可能会使我们面临与破产、资不抵债、业务下滑或此类单一或多数租户的租赁终止相关的风险，政府预算压力、优先事项和趋势以及其他财政压力以及经济状况的下滑或可能的衰退；
•由于高利率、长期高通胀、劳动力市场挑战、供应链中断、公开股票和债务市场以及商业房地产市场的波动等因素造成的不利市场和商业房地产行业状况，一般来说，政府为履行义务而减少的支出、流行病、地缘政治不稳定和紧张局势、经济衰退或可能的衰退、房地产利用的变化和其他我们无法控制的条件，可能会对我们和我们的租户的经营业绩和财务状况产生实质性的不利影响，我们的租户可能无法履行他们对我们的租赁义务；
•由于竞争、持续的市场和经济状况，包括资本市场中断、高利率、长期高通胀或其他原因，我们的发展或重建项目，或未来潜在的销售或收购，或发展或重建项目，可能不会成功，或可能不会按我们预期的条款或时间执行；
•我们受制于与我们作为REIT的税务资格相关的风险，包括REIT的分配要求；
•房地产所有权受制于环境风险和责任，以及不利天气、自然灾害和全球气候变化不利影响的风险；
•保险可能不足以弥补我们的损失，保险成本可能会继续增加；
•我们依赖RMR来实施我们的业务战略和管理我们的日常运营，因此受到相关风险的影响；
•我们面临与RMR信息技术安全相关的风险；
•我们的管理结构和与RMR的协议，以及我们与关联方的关系，包括我们的管理受托人、RMR和与他们有关联的其他人，可能会产生利益冲突；
•可持续发展倡议、要求和市场预期可能会增加成本，并使我们面临新的风险；
•我们的信托声明、章程和其他协议中的条款以及马里兰州法律的某些条款可能会阻止、推迟或阻止我们控制权或主动收购提议的变更，限制我们的权利和我们股东对我们的受托人和高级管理人员采取行动的权利，或者限制我们的股东就某些纠纷获得有利的司法裁决的能力；
•未经股东批准，可变更经营、融资和投资政策；以及
•我们对股东的分配可能在一段时间内保持在每股普通股0.01美元的水平，或者被取消，支付方式可能会改变。
下面描述的风险可能不是我们面临的唯一风险，但我们认为这些风险目前可能是实质性的。我们尚未意识到或我们目前认为不重大的其他风险也可能对我们的业务运营或财务业绩产生重大不利影响。如果发生下列任何事件或情况，我们的业务、财务状况、流动性、经营结果或向股东支付分派的能力可能会受到不利影响，对我们证券的投资价值可能会下降。投资者和潜在投资者在决定是否投资我们的证券之前，应考虑以下描述的风险，以及本年度报告Form 10-K中“有关前瞻性陈述的警告”标题下以及其他部分包含的信息。我们可能会在未来的定期报告中更新这些风险因素。
与我们的业务相关的风险
我们有大量的债务，并受到与我们的债务相关的风险的影响，包括我们为到期债务进行再融资的能力以及任何此类再融资债务的成本。
截至2023年12月31日，我们的合并债务为26亿美元。
我们面临许多与债务相关的风险，包括我们为即将到期的债务进行再融资的能力和任何再融资的成本，我们的流动性可能仍然不足以支付所需款项的风险，以及与高利率相关的风险。例如，我们目前没有足够的流动资金来源来偿还2025年到期的6.5亿美元优先无担保票据，虽然我们相信我们有可能获得新的债务融资，但我们不能肯定我们会成功做到这一点。我们已经聘请了一名财务顾问来帮助评估我们解决即将到来的债务到期日的选择。不能保证我们的顾问会成功地帮助我们解决债务到期问题。我们的组织文件对我们可能产生的债务数额也没有限制，而且，如果我们的债务协议有任何限制，我们可能会产生额外的债务。我们的债务可能会增加我们在不利市场和经济条件下的脆弱性，限制我们在规划业务变化方面的灵活性，并使我们相对于债务水平较低的竞争对手处于劣势。我们的债务可能会增加我们的资本成本，限制我们未来产生额外债务的能力，并增加我们对浮动利率的敞口，或者根据债务工具包含的契约，使我们面临潜在的违约事件(如果不能治愈或免除)，这可能会对我们的业务、财务状况和经营业绩产生实质性的不利影响。高利率显著增加了我们的借贷成本。虽然我们有权在支付费用和满足其他条件后延长某些债务的到期日，但可能无法满足适用的条件，我们可能被要求以较不优惠的条件用新债务偿还现有债务或为其再融资。过度或昂贵的债务可能会减少可供融资的现金流，或限制我们为租赁义务、营运资本、资本支出、再融资、收购、开发或重新开发项目或其他目的获得融资的能力，并阻碍我们向股东支付分派的能力。
如果我们在任何债务义务下违约，我们可能会在我们的其他债务协议下违约，这些债务协议有交叉违约条款，包括我们的信用协议和我们的优先票据契约及其补充条款。在这种情况下，我们的贷款人或票据持有人可以要求立即支付任何未偿债务，并可以要求附属担保人根据我们的信贷协议或我们2029年到期的9.000%优先担保票据或2029年票据寻求出售某些子公司的任何质押股权或某些质押子公司拥有的抵押财产，或者我们可能被迫以低于我们将在更有序的过程中获得的价值的价格清算我们的资产。
我们有大量的预定租约在2024年及之后到期，当我们的租约到期时，我们可能无法租赁我们的物业。
约占我们年度租金收入15.5%和10.6%的租约将分别于2024年和2025年到期。尽管我们通常会在租户租约到期时寻求与租户续签或延长租约期限，但我们不能肯定我们会成功做到这一点。空间利用率的某些变化，包括远程和其他替代工作安排的增加，以及持续的市场和经济状况，包括高利率、长期的高通胀和政府支出和预算优先事项，可能会导致我们的租户在租约到期时不续签或延长租约，或者寻求以低于目前占用的空间续签租约。如果我们无法延长或续签租约，或者我们为了减少空间而续签租约，那么将其中一些房产转租给新租户可能既耗时又昂贵。
远程和其他替代工作安排以及空间利用和其他业务做法的变化可能会继续减少对办公室租赁的需求。
办公空间利用方面的某些变化，包括更多的远程和其他替代工作安排以及租户巩固其房地产足迹，继续影响私营部门和政府租户的市场。目前还不确定这种远程或其他替代工作安排可能会持续到什么程度和持续多久。此外，混合工作安排可能会继续或增加，例如共享工作空间或办公空间旅馆。如果这些做法成为永久性的或进一步增加，对办公空间的需求，包括我们的物业，可能会下降。由于这些因素，我们的租户保留率可能会下降，我们可能会在未来的新租约或续签租约中经历租金下降或成本增加。
我们的一些物业的全部或大部分租金收入依赖私营部门的单一或多数租户；因此，我们的财务状况，包括我们向股东支付分配的能力，可能会受到破产或无力偿债、业务低迷或此类单一或多数租户的租赁终止的不利影响。
截至2023年12月31日，我们年化租金收入的44.4%来自出租给私营部门单身租户或大多数自住租户的物业。租予该等租户的物业价值主要取决于他们在各自租约下的表现。这些租户面临行业内的竞争以及其他因素，这些因素可能会降低他们根据市场和经济状况支付我们租金的能力，例如高利率、长期的高通胀、供应链挑战和经济低迷或可能的经济衰退。单一或多数租户的违约、担保人未能履行其义务或以其他方式提前终止对该租户的租约，或该租户选择在租约到期时不延长租约，都可能对我们的财务状况、经营业绩、流动资金和向我们的股东支付分派的能力产生不利影响。
我们目前集中在华盛顿特区的大都会市场地区，并受到该地区市场状况变化的影响。
截至2023年12月31日，我们年化租金收入的约22.2%来自我们位于华盛顿特区大都会市场区域的综合物业。此外，我们拥有51%和50%权益的两家合资企业拥有的三处房产也位于华盛顿特区的大都市市场区域。这一地区经济状况的下滑或可能出现的经济衰退，包括长期的高通胀或其他原因，可能会导致租户对我们物业的需求减少，当我们的租约到期时，我们这一地区的租户愿意支付的租金减少，以及增加新租约和续约的租赁优惠。此外，美国政府在华盛顿特区大都会市场地区对新租赁空间的需求有所减少，这可能会加剧对政府租户的竞争，并对我们在租约到期后留住政府租户的能力产生不利影响。因此，华盛顿特区大都会市场地区的不利发展和/或条件可能会减少对空间的需求，影响我们租户的信誉或迫使我们的租户缩减运营，这可能会削弱他们履行对我们的租金义务的能力，并因此可能对我们的财务状况、运营结果、流动性和向我们的股东支付分配的能力产生不利影响。
不利的市场和行业条件可能会对我们的经营结果、财务状况和向股东支付分配的能力产生实质性的不利影响。
我们的业务和运营可能会受到美国和全球经济、商业房地产行业和/或我们物业所在市场的当地经济所经历的市场和经济波动的不利影响。不利的经济和行业条件可能是由于高利率、长期高通胀、劳动力市场挑战、供应链中断、公共股票和债务市场的波动、流行病、地缘政治不稳定和紧张局势、经济衰退或可能的衰退、房地产利用的变化和其他因素造成的。
我们无法控制的情况。由于美国的经济状况可能会影响对办公空间、房地产价值、入住率和财产收入的需求，美国目前和未来的经济状况，包括增长放缓或可能出现的衰退，以及资本市场的波动或中断，可能会对我们的收入和财务状况产生重大不利影响。经济状况可能受到许多因素的影响，包括但不限于：经济增长速度和/或衰退担忧、通货膨胀、失业率上升、能源价格、政府财政和税收政策的不确定性、地缘政治事件、监管环境、信贷和利率的可获得性。目前的情况对我们向股东支付分红的能力产生了负面影响，这些或其他条件可能在未来继续对我们的运营结果和财务状况产生类似的影响。
我们可能会遇到租金下降的情况，或者在与现有租户续约或将我们的物业出租给新租户时产生巨额成本，此外，任何租金的增加，都不能超过我们可能招致的成本增加。
当我们与现有租户续约或租赁给新租户时，我们可能会经历租金下降，我们可能不得不花费大量资金改善租户状况、支付租赁佣金或其他租户激励措施。此外，我们的许多物业都是专门为租户的特定业务而设计的；如果这些物业的现有租约终止或不续期，我们可能需要以高昂的成本翻新这些物业，降低我们收取的租金或提供其他优惠，以便将这些物业出租给新租户。此外，我们实现的任何租金上涨可能不会超过与现有租户续约或将我们的物业租赁给新租户的相关成本，这些成本因高利率、长期高通胀和供应链挑战等原因而增加。 此外，我们有些长期租约的租金调整，可能跟不上通胀的步伐。
我们的业务依赖于我们的租户履行他们对我们的租赁义务，对于我们的私营部门租户来说，这在很大程度上取决于这些租户成功经营业务的能力，对于我们的政府租户来说，这取决于联邦、州和地方政府的可自由支配资金。
我们的业务依赖于我们的租户履行他们的租赁义务。私营部门租户支付租金的财政能力将取决于他们成功经营业务的能力，这可能会受到我们和他们无法控制的因素的不利影响，包括市场和经济状况，如高利率、长期的高通胀、供应链挑战和经济衰退或可能的衰退。如果我们的私营部门租户和任何适用的母公司担保人未能履行他们对我们的租赁义务，无论是由于他们的业务低迷或其他原因，都可能对我们造成重大和不利的影响。
此外，我们的政府租户可酌情从联邦、州和地方政府获得资金。联邦政府的项目要经过国会的年度预算授权和拨款程序，州和地方政府的项目通常也要经过类似的程序。对于许多联邦计划，国会在财政年度的基础上拨款，即使计划的实施期可能会延长几年。联邦、州和地方政府通过的与预算压力和不确定性有关的法律和计划、优先事项和支出水平的潜在变化、自动减支、拨款程序和允许的债务上限，可能会对我们的政府租户的资金产生不利影响。预算环境和围绕拨款程序的不确定性仍然是重大的长期风险，因为预算削减可能会对我们的政府租户支付租金的能力产生不利影响。
政府预算压力以及政府雇佣和办公室租赁方面的优先事项和趋势，包括远程办公和其他空间利用趋势，可能会对我们的业务产生不利影响。
我们认为，最近政府预算和支出的优先事项以及技术方面的改进导致了雇员使用政府办公室的减少。此外，在过去几年，政府租户减少了每名雇员的空间使用量，并将政府租户合并为现有的政府拥有的物业。这一活动减少了对政府租赁空间的需求。根据我们过往的经验，我们所拥有的这类物业，大部分租给政府租户，政府租户一般都会续约，以避免搬迁业务可能带来的成本和干扰。然而，管理空间使用率的努力可能会导致我们的租户根据租约行使提前解约权，在租约到期时腾出我们的物业，以便搬迁到政府所有的物业或整合市场内的租赁空间，或以低于当前占用空间的方式续签租约。此外，我们的政府租户希望重新配置办公空间，以管理每位员工的使用情况，这可能需要我们花费大量资金来改善租户状况，在这种情况下，租户搬迁往往更为普遍。在某些情况下，政府机构预算和实施搬迁、合并和重新配置的资金方面的不确定性增加，导致一些政府租户推迟做出决定，并更多地关注短期租约续签。考虑到重大的不确定性，包括远程或替代工作安排可能继续或增加的程度，我们无法合理地预测财务状况
市场状况或不断变化的政府环境将对我们物业的租赁空间需求和我们未来时期的财务业绩产生影响。
美国政府长期停摆可能会对我们的运营、财务业绩和流动性产生不利影响。
根据我们与美国政府的租约，租户每月向我们支付拖欠的租金。如果美国政府经历了长时间的停摆，这些租户可能不会在停摆期间向我们支付租金。尽管我们预计这些租户将在关闭结束后向我们支付任何未偿还的租金，但在我们没有收到这些租户的租金期间，我们的可用现金和杠杆目标可能会受到不利影响。在政府关门期间，如果不能收到租金，可能会削弱我们为运营和投资提供资金、偿还债务、进行资本支出和向股东支付分配的能力。此外，政府长时间停摆对政府人力资源的影响可能会阻碍我们续签即将到期的租约或启动或完成受影响物业的翻新、建设和其他资本维护的能力。此外，我们的一些租户是依赖政府业务的政府承包商。如果政府关门导致我们的政府承包商租户无法支付我们的租金，那么政府关门对我们的负面影响可能会加剧。
我们可能无法成功出售我们确定要出售的物业，我们完成销售可能获得的任何收益可能低于预期，我们可能会因任何此类销售而蒙受损失。
我们计划不时有选择地出售某些物业，以降低我们的杠杆率，为资本支出提供资金，并从战略上更新、重新平衡和重新定位我们的投资组合，目标是(1)通过物业类型多样化改善我们投资组合的资产质量，通过降低我们物业的平均年限，延长我们租约的加权平均租期，增加留住租户的可能性，以及(2)增加我们可用于分配的现金。我们出售物业的能力，以及我们在任何此类销售中可能获得的价格，可能会受到各种因素的影响。特别是，这些因素可能是由以下因素引起的：
•我们可能确定要出售的物业的薄弱环节或缺乏成熟的市场；
•以合理条件向潜在购买者提供融资；
•物业的潜在购买者和租户的财务状况发生变化；
•某些物业与租户的租约条款；
•物业的特点、租户用途、质素及前景；
•潜在购买者的数量；
•市场上可供竞争的物业数目；
•不利的当地、国家或国际经济状况，如高利率、劳动力市场挑战、长期高通胀、供应链挑战和经济衰退或可能出现的衰退；以及
•物业所在司法管辖区法律、法规或财政政策的变化。
例如，目前的市场状况已经并可能继续导致资本化率上升，再加上高利率，导致商业房地产交易量下降，这种状况可能会继续或恶化。我们可能不会成功出售物业，任何销售可能会延迟或不会发生，或者，如果确实发生销售，条款可能不符合我们的预期，我们可能会因任何销售而蒙受损失。如果我们无法从出售资产中获得足够的收益，使我们能够将杠杆率降低到我们或评级机构或可能的融资来源认为合适的水平，我们可能无法为资本支出或未来的收购提供资金，以发展我们的业务。此外，我们可能会选择改变或放弃我们的战略，放弃或放弃出售财产或其他资产。
我们面临与房地产开发、重建和重新定位相关的风险，这些风险可能会对我们产生不利影响，包括我们的财务状况和经营业绩。
我们目前有物业正在开发中，未来我们可能会就我们的物业进行额外的开发、重新开发和重新定位活动，因此，我们面临一定的风险。这些风险包括由于天气条件、通货膨胀、劳动力或材料短缺或延迟获得许可或其他政府批准，以及以优惠条款或根本不能获得融资的可获得性和定价而导致的成本超支和建设过早完成。全球经济继续经历大宗商品定价和其他通胀，
包括影响工资和员工福利的通胀。虽然最近通货膨胀率有所下降，但通货膨胀率是进一步下降、保持相对稳定还是上升还不确定，但一些市场预测表明，通货膨胀率可能会在较长一段时间内保持在较高水平。这些情况增加了包括建筑材料在内的材料、其他货物和劳动力的成本，并造成了一些建筑活动的延误，这些情况可能会继续下去并恶化。这些价格上涨，以及劳动力成本的增加，可能会导致大量意想不到的延误和开发和翻新成本的增加，并可能阻止开发、重新开发或重新定位活动的启动或完成。此外，由于远程和其他替代工作安排的持续增加以及空间利用的变化，以及当前的经济状况和商业房地产市场的波动，办公空间需求的变化和空置率的增加，通常可能导致这些物业的租赁延迟或可能失去租约，并对我们从这些物业产生现金流以满足或超过我们的投资成本的能力产生负面影响。与我们目前或未来的发展、再开发和重新定位活动相关的任何这些风险都可能对我们的业务、财务状况和运营结果产生重大不利影响。
我们可能无法通过收购更多的物业来发展我们的业务，我们可能会遇到与我们收购的物业相关的意想不到的困难和支出。
我们的商业计划包括购买更多的房产。我们进行有利可图的收购的能力受到风险的影响，包括但不限于与以下方面相关的风险：
•我们债务杠杆的程度；
•债务和股权资本的可获得性、条款和成本；
•来自其他投资者的竞争；以及
•我们收购协议中的或有事项。
这些风险可能会限制我们通过收购更多物业来增长业务的能力。此外，我们可能会遇到与我们收购的物业相关的意想不到的困难和支出。例如：
•尽管我们在收购前进行了尽职调查，但我们可能会收购包含未披露的设计或施工缺陷或未知债务(包括与未披露的环境污染有关的债务)的物业，或者我们对物业的分析和假设可能被证明是不正确的，或者由于租户空置、经济状况变化或其他原因，我们可能在收购物业获得的租金收入低于我们的预期；
•收购的财产可能位于一个新的市场，在那里我们可能面临与投资于一个陌生市场相关的风险；
•被收购物业所在的市场可能会出现意想不到的变化，对物业价值产生不利影响；以及
•我们收购的物业的物业运营成本可能高于预期，我们收购的物业可能无法产生预期的回报。
由于这些原因，我们可能无法实现我们收购的预期收益，我们收购更多物业的业务计划可能不会成功，或者可能导致我们遭受损失。
REITs的分销要求以及对我们以合理成本获得资本的能力的限制或根本可能对我们执行业务计划的能力产生不利影响。
为维持我们作为房地产投资信托基金的资格，我们须符合房地产投资信托基金实施的分派规定。请参见本年度报告第一部分第1项中的“美国联邦所得税重要考虑因素-REITs资格证明-年度分配要求”（表格10-K）。因此，我们可能无法保留足够现金以资助我们的营运、偿还债务、投资于我们的物业或资助我们的收购或发展、重建或重新定位工作。因此，我们的业务策略部分取决于我们以合理成本筹集额外资金的能力。我们也可能无法以合理的成本筹集资金，或者由于与我们的业务、市场对我们前景的看法、我们的债务条款、我们的杠杆程度有关的原因，或者由于我们无法控制的原因，例如资本市场波动、高利率和其他市场条件。例如，由于远程和其他替代工作安排的持续增加以及空间利用率的变化，租赁空间需求减少，空缺增加，以及当前的经济状况，对办公室REITs的债务资本的可用性产生了负面影响。因为我们被允许保留的收入受到规则的限制
根据房地产投资信托基金资格和税收的监管规定，如果我们无法筹集价格合理的资本，我们可能无法执行我们的业务计划。
我们面临着激烈的竞争。
我们的物业面临租户竞争。一些竞争物业可能更新，位置更好或对租户更具吸引力。竞争物业的入住率可能低于我们的物业，这可能导致竞争业主以低于我们物业的租金提供可用空间。开发活动可能会增加我们拥有物业的租赁市场中我们拥有的物业类型的供应，并增加我们面临的竞争。竞争可能令我们难以吸引及挽留租户，并可能降低我们可收取的租金及物业的价值。
我们还面临着来自其他投资者的收购机会的激烈竞争，包括公开交易和私人房地产投资信托基金，众多金融机构，个人，外国投资者以及其他公共和私人公司。我们的部分竞争对手可能拥有比我们更大的财务及其他资源，并可能能够承受我们无法审慎管理的风险，包括与租户及承租人的信誉有关的风险，以及其资本结构所使用的杠杆程度。由于收购的竞争，我们可能无法获得理想的物业，或者我们可能会支付更高的价格，并实现比我们希望从收购中实现的更低的净现金流。
有些租户有权在租约到期日之前终止租约。
我们的部分租约允许租户在租约的规定期限届满前腾空租赁物业，而承担很少或没有责任。特别是：
•于二零二三年十二月三十一日，十二名租户占我们可出租平方呎约4. 0%，并占我们年化租金收入约4. 1%，他们现时拥有可行使权利，可于租赁期届满前终止租赁。
•截至2023年12月31日，根据与我们八名租户的租约，倘其各自的立法机关或其他拨款机构不于其各自的年度预算中拨出租金金额，则该等租户有权终止其租约。截至2023年12月31日，该八名租户占我们可出租平方英尺的约4. 2%及占我们年化租金收入的4. 4%。
出于各种原因，我们的部分或全部租户可能会决定行使我们租约项下的提前终止权或在我们的租约到期时腾空我们的物业。如果我们的大量租赁根据这些终止权终止，我们的收入和现金流可能会大幅下降，我们向股东支付分派的能力可能会受到负面影响，我们的物业价值可能会下降。
我们可能无法遵守债务协议的条款，这可能会对我们的业务产生不利影响，并禁止我们向股东支付股息。
我们的债务协议包括各种条件、契约和违约事件。我们可能无法满足所有这些条件，或可能由于各种原因（包括我们无法控制的原因）而违反其中一些契诺。如果这些债务协议中的任何契约被违反，并且没有在适用的补救期内补救，我们可能被要求立即偿还债务，即使没有付款违约，或者被阻止对到期债务进行再融资。遵守这些契约可能会限制我们采取可能对我们和我们的证券持有人有利的行动的能力。
我们的信贷协议和优先票据契约及其补充要求我们遵守某些财务和其他契约。这些契约可能会限制我们的运营灵活性以及收购和处置活动。我们遵守该等契诺的能力将取决于我们从物业收取的租金收入净额。如果我们物业的入住率下降或租金下降，我们可能无法根据我们的循环信贷融资借款。我们的循环信贷融资以若干物业作抵押，而该融资项下的借贷的可用性取决于该等物业的最低表现及价值水平。 如果我们无法在我们的循环信贷安排下借款，我们的流动性将受到负面影响，我们可能无法履行我们的义务或通过购买更多物业或其他方式增长我们的业务。如果吾等根据吾等的信贷协议违约，吾等的贷款人可要求立即付款，并可根据吾等的信贷协议或2029年票据向附属担保人要求付款、寻求出售某些附属公司的任何质押股权或该等质押附属公司所拥有的按揭物业，或可选择不为未来的借款提供资金。在我们的信贷协议下发生任何违约事件的持续期间，我们可能会受到限制，或者在某些情况下，被禁止向我们的股东支付分红。我们信用协议下的任何违约都会导致我们的
偿还未偿债务的义务或我们不再被允许根据我们的循环信贷安排借款的义务，可能会对我们产生严重的不利后果，并可能导致我们证券的价值下降。
将来，我们可能会获得更多债务融资，适用于这些债务的契约和条件可能比我们现有债务协议中包含的契约和条件更具限制性。
担保债务使我们面临丧失抵押品赎回权的可能性，这可能导致我们在某些子公司或在担保该债务的一处或一组财产或其他资产上的投资损失。
我们有大量债务是以我们拥有的财产或我们某些子公司的股权质押为担保的。担保债务，包括抵押债务，增加了我们的资产和财产损失的风险，因为我们的资产担保的债务违约可能会导致贷款人发起止赎行动，并最终导致我们的财产或其他资产的损失，以确保我们违约的任何贷款。抵押财产或一组财产的任何止赎都可能对我们的财产组合的整体价值产生实质性的不利影响，更广泛地说，对我们造成不利影响。出于税收目的，我们任何财产的止赎将被视为以等于抵押贷款担保债务的未偿还余额的购买价格出售财产。如果抵押贷款担保的未偿还债务余额超过我们在物业中的纳税基础，我们将在丧失抵押品赎回权时确认应税收入，但不会收到任何现金收益，这可能会对我们造成实质性的不利影响。
高利率大大增加了我们的利息支出，否则可能会对我们产生实质性的负面影响。
为了应对通胀大幅和长期上升，美国联邦储备委员会自2022年初以来多次加息，这大大增加了我们的利息支出。尽管美国联邦储备委员会已表示可能在2024年降息，但我们不能肯定它会这样做，利率可能会继续上升。高利率可能在几个方面对我们产生实质性的负面影响，包括：
•在决定是否购买或出售我们的普通股时，投资者通常认为重要的因素之一是我们普通股相对于现行利率的分配率，我们普通股的季度现金分配率目前为每股普通股0.01美元，以增强我们的流动性，直到我们的杠杆状况有所改善。在目前的利率水平下，投资者可能预期分配率高于我们的支付能力，这可能会增加我们的资金成本，或者他们可能会出售我们的普通股，寻求分配率更高的替代投资。出售我们的普通股可能会导致我们普通股的市场价格下降；
•根据我们的循环信贷安排，未偿还的金额需要按浮动利率支付利息。高利率显著增加了我们的借贷成本，这对我们的现金流、我们支付债务本金和利息的能力、我们在固定利率债务到期时进行再融资的成本以及我们向股东支付分配的能力产生了不利影响。此外，如果我们选择对冲利率风险，我们不能确定对冲将是有效的，或者我们的对冲交易对手将履行对我们的义务；
•我们有大量的固定利率债务将在未来几年到期。我们为这笔债务再融资的能力和任何此类再融资的成本将取决于市场状况、我们的财务状况和经营业绩以及我们的信用评级；以及
•物业价值通常部分是根据租金收入的资本化公式确定的。当利率很高时，就像目前这样，由于借贷成本增加，房地产交易量放缓，房地产投资者往往要求更高的资本化率，这会导致房地产价值下降。因此，高利率可能会降低我们的财产价值，并导致我们的证券价值下降。
信用评级的进一步下调可能会增加我们的资金成本，否则可能会对我们的业务和财务状况产生重大不利影响。
在确定我们的信用评级时，评级机构考虑了许多定量和定性因素，包括收益、固定费用、现金流、未偿债务总额、担保债务总额、表外债务、总资本和根据这些因素计算的各种比率。评级机构还考虑现金流、业务战略、合资活动、房地产开发风险、行业状况和或有事项的可预测性。评级机构下调我们目前的信用评级可能会对我们的成本以及获得流动性和资金来源的机会产生不利影响，对我们未来获得无担保债务或以有竞争力的条款为我们的无担保债务进行再融资的能力产生不利影响，或要求我们采取某些行动来支持我们的债务，任何这些都将对我们的业务和财务状况产生不利影响。
房地产所有权受到环境风险和责任的影响。
房地产的所有权受到与环境危害相关的风险的影响。根据各种法律，房地产的所有者和租户可能被要求调查和清理或清除其拥有、租赁或经营的房产中存在或迁出的有害物质，并可能被要求对危险物质造成的财产损失或人身伤害负责。这些法律还使我们面临这样的可能性，即我们可能对政府机构或第三方承担与危险物质有关的费用和损害。环境危害可能产生的成本和损害可能是巨大的，很难评估和估计，原因有很多，包括对污染程度的不确定性、可能采用的替代处理方法、使其受到不同当地法律和法规及其解释的财产所在位置，以及补救污染可能需要的时间。此外，这些法律亦就物业的营运和维修，以及与环境事宜有关的纪录保存和报告规定，规定我们或物业的租户须承担费用，以符合这些规定。
虽然我们与非政府租户的租约一般要求我们的租户遵守适用的法律进行经营，并赔偿我们因他们在我们物业上的活动而产生的任何环境责任，但适用的法律可能会因我们的所有权利益而使我们承担严格的法律责任。此外，我们的租户可能没有足够的财务资源来履行我们租约下的赔偿义务，或者他们可能会抵制这样做。美国政府不需要为他们在我们酒店造成的环境危害赔偿我们，因此可以要求我们对他们在我们酒店造成的环境危害负责，而我们对他们没有追索权。我们可能会在环境问题上承担大量的责任和成本。
我们受到不利天气、自然灾害和全球气候变化不利影响的风险，我们在这些问题上产生了巨大的成本和投资。
我们面临风险，并可能面临不利天气、自然灾害和全球气候变化的不利影响带来的额外成本。例如，我们的财产可能会因特殊的极端天气事件(如洪水、风暴和野火)或气候条件的长期影响(如降水频率、天气不稳定和海平面上升)而受到严重破坏或摧毁。如果我们或他们因此类事件造成的损害而无法经营我们或他们的业务，此类事件也可能对我们或我们物业的租户造成不利影响。保险可能不足以覆盖我们或我们物业的租户遭受的所有损失。如果我们没有为此类事件做好充分的准备，我们的收入、运营结果和财务状况可能会受到影响。此外，我们可能会在为未来可能的气候变化做准备或回应租户对此类投资的要求时产生巨额成本，并且我们可能无法实现这些投资的理想回报。
RMR依赖信息技术和系统向我们提供服务，该技术或系统的任何重大故障、不足、中断或安全漏洞都可能对我们造成重大伤害。
RMR依靠信息技术和系统，包括互联网和基于云的基础设施和服务、商用软件及其内部开发的应用程序来处理、传输、存储和保护信息，并管理或支持其各种业务流程(包括管理我们的建筑系统)，包括财务交易和记录维护，其中可能包括员工、租户和担保人的个人身份信息以及租赁数据。如果我们或我们的第三方供应商在我们或他们的信息技术系统中遇到物质安全或其他故障、不足或中断，我们可能会招致物质成本和损失，我们的运营可能会中断。RMR采取各种行动，以维持和保护信息技术和系统的运作和安全，包括这些系统中维护的数据，并产生巨额费用。然而，这些措施可能无法防止系统不正常运行或在发生网络攻击或不当披露个人身份信息时对安全造成损害。
安全漏洞、计算机病毒、黑客攻击、在线欺诈计划和类似的漏洞造成并可能造成严重的系统中断、关闭、欺诈性资产转移或未经授权泄露机密信息。随着来自世界各地的未遂攻击和入侵的强度和复杂性增加，安全漏洞或破坏的风险普遍增加，特别是通过网络攻击或网络入侵，包括计算机黑客、外国政府和网络恐怖分子。我们或我们的第三方供应商面临的网络安全风险因面临的威胁的演变性质、计算机能力的进步、密码学领域的新发现以及用于实施非法或欺诈活动的新的和日益复杂的方法而加剧，包括网络攻击、电子邮件或电信欺诈以及利用RMR或其他第三方的信息技术网络和系统或运营中的安全漏洞的其他攻击。虽然RMR的大多数工作人员在大流行期间返回了办公室，但灵活的工作安排导致远程工作的程度比大流行之前更高。这一和其他可能改变的工作做法已经产生了不利影响，并可能在未来
由于其雇员的远程工作可能使其技术资源紧张，并带来操作风险，包括网络安全风险增加，因此RMR维持其信息技术和系统的安全、适当功能和可用性的能力将产生不利影响。远程工作环境可能不那么安全，更容易受到黑客攻击，包括试图利用远程工作环境的网络钓鱼和社交工程尝试。此外，RMR的数据安全、数据隐私、投资者报告和业务连续性流程可能会受到第三方无法在远程工作环境中执行或其信息系统和技术发生故障或受到攻击的影响。RMR或其他第三方供应商未能维护其各自信息技术和系统的安全性、正常功能和可用性可能会导致财务损失、中断我们的运营、损害我们的声誉、导致我们违约并使我们面临责任索赔或监管处罚，其中任何一项都可能对我们的业务和证券价值造成重大和不利影响。
可持续发展倡议、要求和市场预期可能会带来额外成本，并使我们面临新的风险。
监管机构、投资者、租户(包括总务管理局)和其他利益攸关方对公司可持续性的关注继续增加。美国证券交易委员会正在考虑气候变化相关法规，某些州已经颁布了专注于气候变化的公开法，我们可能会因为遵守这些规则而产生巨大的成本。一些投资者可能会使用ESG因素来指导他们的投资策略，在某些情况下，如果他们认为我们或RMR关于企业可持续发展的政策不够充分，他们可能会选择不投资于我们，或以其他方式与我们做生意。提供公司可持续性评级和公司报告的第三方供应商的数量有所增加，导致标准各不相同，在某些情况下甚至不一致。此外，评估公司可持续发展实践的标准正在演变，这可能会导致对我们和RMR的更高期望，并导致我们和RMR采取代价高昂的举措来满足这些新标准。或者，如果我们或RMR选择不满足或不能满足这些新标准，或不符合特定第三方提供商的标准，一些投资者可能会得出结论，我们或RMR关于企业可持续发展的政策不充分。根据RMR的零排放目标，RMR承诺到2050年将其范围1和范围2的排放量减少到净零，并承诺到2030年在2019年基线的基础上减少50%。如果我们或他们的企业可持续发展程序或标准不符合我们或RMR设定的目标或不同群体设定的标准，我们和RMR可能面临声誉损害。如果我们和RMR未能遵守ESG相关法规，未能满足投资者、我们的租户和其他利益相关者的期望，或者我们或RMR宣布的目标和其他计划没有按计划执行，我们和RMR的声誉可能会受到不利影响，我们的收入、运营结果和业务增长能力可能会受到负面影响。此外，我们可能会在尝试遵守法规要求、ESG政策或第三方期望或要求时产生重大成本。
保险可能不足以弥补我们的损失，保险成本可能会继续增加。
我们或我们的租户通常负责为我们的财产和对其进行的操作支付的保险费用，包括意外伤害、责任、火灾、扩大保险范围和租金或业务中断损失保险。将来，我们可能会购买由我们负责保险费用的物业。在过去的几年里，保险费用大幅增加，这些增加的费用对我们和我们的某些租户产生了不利影响。增加的保险费可能会对我们适用的租户支付租金的能力造成不利影响，或者导致我们可以根据新的或续签的租约收取的租金面临下行压力。灾难性的损失，如飓风、洪水、火山喷发和地震造成的损失，或由于大流行病或恐怖主义行为的爆发造成的损失，可能由保险单承保，但有限制，如我们或负责任的租户可能无法支付的大额免赔额或共同付款。保险收益可能不足以将受影响的财产恢复到损失前的状态，也不足以补偿我们的损失，包括收入损失或其他成本。某些损失，例如我们可能因下列原因而蒙受的损失 已知或未知的环境条件不在我们的保险范围内。市场状况或我们的损失历史可能会限制我们或我们适用的租户在经济条件下可获得的保险或承保范围。如果我们确定发生了未投保的损失或超过投保限额的损失，并且如果我们不能向适用的承租人追回某些损失的金额，我们可能不得不招致未投保的费用。为了减少这样的损失或损失全部或部分投资于某一物业的资本，以及该物业的预期未来收入。
与我们与RMR关系相关的风险
我们依赖RMR来管理我们的业务和实施我们的增长战略。
我们没有员工。我们需要的人员和服务由RMR根据我们与RMR的管理协议提供给我们。我们实现业务目标的能力取决于RMR及其有效管理我们的物业、适当识别和完成我们的收购和处置以及执行我们的增长战略的能力。因此，我们的业务依赖于RMR的业务联系、成功招聘、培训、监督和管理其人员的能力以及维护其操作系统的能力。如果我们失去RMR或其关键人员提供的服务，我们的业务和增长前景可能会下降。我们可能无法复制管理的质量和深度
我们可以通过成为内部管理人员或聘请另一位经理来使用。如果RMR不愿意或无法继续提供管理对于我们的服务，我们获得替代服务的成本可能高于我们根据管理协议向RMR支付的费用，因此我们的费用可能会增加。
RMR在经营我们的日常业务方面拥有广泛的自由裁量权。
我们的经理RMR被授权遵循广泛的运营和投资指导方针，因此有权酌情确定适合我们进行投资的物业，以及我们的个人运营和投资决策。我们的董事会定期审查我们的运营和投资指导方针以及我们的运营活动和投资，但它并不审查或批准RMR代表我们做出的每一项决定。此外，在进行定期审查时，我们的董事会主要依赖RMR向其提供的信息。RMR可以行使其自由裁量权，从而导致投资回报大大低于预期或导致亏损。
我们的管理结构和协议以及与RMR和RMR的关系及其控股股东与其他人的关系可能会造成利益冲突或对此类冲突的看法，并可能限制我们的投资活动。
RMR是RMR Inc.的多数股权子公司。我们的董事会主席兼董事总经理Adam Portnoy是总部基地信托的唯一受托人、高管和控股股东，该信托是RMR Inc.的控股股东、董事会主席、董事的董事总经理兼RMR Inc.的首席执行官兼首席执行官兼RMR的高管和员工。RMR或其附属公司亦担任若干其他纳斯达克上市公司及私人公司的经理，而Portnoy先生则担任董事的管理董事、董事总经理、董事或(如适用)该等公司的受托人，以及担任该等纳斯达克上市公司的董事会主席(如适用)。
我们的另一位董事总经理詹妮弗·克拉克，雅尔·达菲，我们的总裁兼首席运营官，以及我们的首席财务官兼财务主管布莱恩·唐利也是RMR的高级管理人员和员工。杜菲女士也是工业物流物业信托基金(ILPT)的总裁兼首席运营官，唐利先生也是服务物业信托基金(SVC)的首席财务官和财务主管。波特诺伊先生和唐利女士。克拉克和达菲对RMR负有责任，达菲女士对ILPT负有责任，唐利先生对SVC以及我们负有责任，我们没有他们一心一意的关注。他们和其他RMR人员在我们与RMR及其子公司提供服务的其他公司之间分配他们的时间和资源时可能会发生冲突。我们的一些独立受托人还担任RMR或其子公司为其提供管理服务的其他上市公司的独立受托人。
此外，我们可能在未来与RMR、其联属公司或由其或其子公司管理的实体订立额外交易。除了他在RMR Inc.的投资外，Portnoy先生持有RMR或其附属公司提供管理服务的其他公司的股权投资，其中一些公司拥有重大的交叉所有权权益。我们的行政人员亦于RMR或其附属公司提供管理服务的其他公司拥有股本投资。这些多重责任、关系和交叉所有权可能会导致利益冲突，或在涉及我们、RMR Inc.、RMR、我们的管理受托人、RMR或其附属公司提供管理服务的其他公司及其关联方。利益冲突或对利益冲突的感知可能对我们的声誉、业务以及我们普通股和其他证券的市场价格产生重大不利影响，因此我们可能面临更大的诉讼风险。
在我们与RMR签订的管理协议中，我们确认RMR可从事其他活动或业务，并担任任何其他人士或实体（包括其他房地产投资信托基金）的管理人，即使该人士或实体的投资政策及目标与我们的政策及目标相似，且我们无权从RMR获得信息、建议及其他服务方面的优惠待遇。因此，我们可能失去投资机会，并可能与RMR或其附属公司管理的其他业务竞争租户。我们无法确定我们的行为准则或我们的治理准则或我们采用的其他程序保护措施是否足以使我们识别、充分解决或减轻实际或据称的利益冲突，或确保我们与相关人士的交易条款至少与我们与非相关人士的交易条款一样有利。
我们与RMR的管理协议并非在公平基础上协商，其费用和开支结构可能不会为RMR创造适当的激励，这可能会增加投资于我们普通股的风险。
由于我们与RMR及其现任和前任控股股东的关系，我们与RMR的管理协议并非在无关联方之间按公平原则协商，因此，尽管该等协议是通过特别委员会和无利益关系的受托人协商达成的，但该等协议的条款，包括应付RMR的费用，可能有别于无关连人士之间按公平原则磋商的协议。我们的物业管理
费用是根据我们收到的租金计算的，我们还就RMR监督和管理的物业的建设支付RMR建设监督费，我们的基本业务管理费是根据我们房地产投资的历史成本和我们的市值中的较低者计算的。无论我们的财务业绩如何，我们都向RMR支付大量的基本管理费。这些费用安排可能会激励RMR进行收购、资本交易、租赁和建设项目，或避免出售我们的资产，以增加或维持其管理费，并可能降低RMR投入时间和精力寻求为我们提供有吸引力回报的投资的动机。如果我们不能有效地管理我们的投资、处置和资本交易以及租赁、建筑和其他物业管理活动，我们可能会支付更多的管理费，而不会给我们带来相应的利益。此外，根据我们的管理协议，我们有义务向RMR偿付被指派专门或部分在我们的物业工作的RMR员工的雇佣和相关费用、我们应占的RMR集中会计人员的工资、福利和其他相关成本、我们应占的RMR提供我们的内部审计职能的成本以及其他约定的成本。我们还需要支付与我们有关的第三方费用。我们有义务偿还RMR的某些成本并支付第三方成本，这可能会降低RMR有效管理这些成本的动机，从而可能增加我们的成本。
终止我们与RMR的管理协议可能需要我们支付一笔可观的终止费，包括因表现不佳而终止的情况，这可能会限制我们终止与RMR关系的能力。
我们与RMR的管理协议的条款在每年的12月31日自动延期，因此这些条款此后将在延期之日的20周年时终止。我们有权随时终止这些协议：(1)为方便起见，在60天内发出书面通知；(2)根据协议的规定，立即发出书面原因通知；(3)根据协议的规定，在任何适用日历年度结束后60天内发出书面通知；以及(4)根据协议的规定，在经理变更控制权后12个月内发出书面通知。然而，若吾等为方便而终止管理协议，或RMR根据该协议的定义以充分理由终止与吾等的管理协议，吾等有责任向RMR支付一笔终止费用，金额相等于适用协议所界定的未来每月费用现值的总和，而终止期限则视乎终止时间而定，在终止前的期间内须支付予RMR。此外，如果我们因业绩原因终止管理协议，如协议中所定义，我们有义务向RMR支付如上所述计算的终止费，但假设剩余期限为10年。这些条款大大增加了我们无故终止管理协议的成本，这可能会限制我们终止与RMR作为经理的关系的能力。支付终止费可能会对我们的财务状况产生实质性的不利影响，包括我们向股东支付分红的能力。
我们与RMR的管理安排可能会阻止我们改变对我们的控制。
我们与RMR的管理协议持续20年，每年续签一次。如前面的风险因素所述，如果我们因其他原因或经理控制权变更而终止上述任何一项管理协议，我们有义务向RMR支付一笔可观的解约费。出于这些原因，我们与RMR的管理协议可能会阻止我们控制权的变化，包括可能导致为我们的普通股支付溢价的控制权变化。
我们是与关联方的交易的一方，这些交易可能会增加被指控为利益冲突的风险。
我们参与与关联方的交易，包括与Adam Portnoy控制的实体或RMR或其子公司提供管理服务的实体的交易。我们与关联方的协议或与关联方之间的交易的协议可能不会像在无关各方之间谈判时那样以对我们有利的条款达成。我们的股东或RMR Inc.的股东或其他关联方可以挑战任何此类关联方交易。如果对关联方交易的任何挑战取得成功，我们可能无法实现被挑战交易的预期好处。此外，任何此类挑战都可能导致巨额成本和转移我们管理层的注意力，可能对我们的声誉、业务和增长产生重大不利影响，并可能对我们实现交易预期收益的能力产生不利影响，无论指控是否属实或是否属实。
由于我们的管理结构和关系产生的利益冲突，我们可能面临持不同政见的股东活动的风险增加。
与相关人士和实体有业务往来的公司可能更多地成为持不同政见的股东受托人提名、持不同政见的股东提案和指控其业务往来中存在利益冲突的股东诉讼的目标。上面提到的各种关系可能会促成这种活动。对上市公司股东的投票有重大影响的某些代理咨询公司过去曾建议，将来也可能建议，股东不投票选举我们的现任受托人，投票反对我们对薪酬投票或其他管理层提议的发言权，或投票支持我们反对的股东提议。这些由代理咨询提供的建议
未来的公司可能会影响未来董事会选举的结果，以及对我们在薪酬或其他股东投票上的发言权的投票，这可能会增加股东的行动主义和诉讼。如果针对我们发起这些活动，可能会导致大量成本和转移我们管理层的注意力，并可能对我们的声誉和业务产生实质性的不利影响。
与我们的组织和结构有关的风险
我们可能会在没有股东批准的情况下改变我们的运营、融资和投资政策。
我们的董事会决定我们的运营、融资和投资政策，并可能修改或修订我们的政策，包括我们打算保持作为REIT、收购、处置、增长、运营、负债、资本化和分配的税收资格的政策，或批准与这些政策背道而驰的交易，而无需投票或通知我们的股东。政策变化可能会对我们普通股的市场价格和我们向股东支付分配的能力产生不利影响。此外，我们的组织文件没有限制我们可能产生的债务的数额或百分比，无论是资金还是其他方面；但是，我们债务协议中的条款可能会限制我们招致额外的债务。我们的董事会可以在没有股东批准的情况下随时改变或取消我们目前的借款政策。此外，我们投资政策的改变，包括我们在投资组合中分配资源的方式或我们寻求投资的资产类型，可能会增加我们对利率风险、房地产市场波动和流动性风险的敞口。
所有权限制和我们的信托声明、章程和协议中的某些条款，以及马里兰州法律中的某些条款，可能会阻止、推迟或阻止我们控制权或主动收购提案的变更。
我们的信托声明禁止任何股东，除RMR及其附属公司(根据马里兰州法律的定义)和某些获得我们董事会豁免的人士，直接或通过归属拥有超过9.8%的股份数量或价值(以限制性较强者为准)，包括我们的普通股。我们的信托声明的这一条款旨在除其他目的外，帮助我们的REIT遵守IRC的规定，并以其他方式促进我们的有序治理。然而，这一条款也可能阻止收购我们的大量股份，并可能阻止、推迟或阻止股东可能认为有利的对我们的控制权变更或主动收购提议。此外，我们的信托声明和附例中或马里兰州法律中的条款可能会产生类似的影响，例如，包括以下条款：
•对未经董事会批准的某些行动的股东投票权的限制；
•我们的董事会，而不是我们的股东，有权通过、修改或废除我们的章程，并填补我们董事会的空缺；
•股东投票标准，需要获得绝对多数股份才能批准某些行动；
•事实上，只有我们的董事会，或者，如果没有受托人，我们的高级管理人员可以召集股东大会，股东在没有会议的情况下无权行事；
•个人担任受托人所需的资格，并要求我们的某些受托人为“管理受托人”，其他受托人为“独立受托人”，这在我们的管理文件中有定义；
•限制我们的股东提名被提名为受托人的人选，并建议其他业务在我们的股东大会上审议；
•对股东罢免受托人的能力的限制；
•我们的董事会有权创建和发行新的类别或系列股票(包括具有投票权和其他权利和特权的股票，这些权利和特权可能会阻止控制权的变化)，并发行额外的普通股；
•对我们与有利害关系的股东之间的业务合并的限制，这些业务合并没有首先得到我们的董事会的批准(包括与有利害关系的股东无关的大多数受托人)；以及
•我们的董事会有权在没有股东批准的情况下实施某些收购防御措施。
随着公司治理政策市场的变化，上述规定可能会改变、删除或添加新的规定。
我们的权利和我们股东对我们的受托人和高级管理人员采取行动的权利是有限的。
我们的信托声明在马里兰州法律允许的最大范围内限制了我们的受托人和高级管理人员对我们和我们的股东的金钱损害的责任。根据马里兰州现行法律，我们的受托人和高级管理人员不会对我们和我们的股东承担任何金钱损害责任，但以下责任除外：
•在金钱、财产或服务方面实际收受不正当利益或利润；或
•受托人或官员主动和故意的不诚实行为，被最终判决确定为对所判决的诉讼原因具有重大意义的行为。
我们的信托声明授权我们，我们的章程和赔偿协议要求我们在马里兰州法律允许的最大范围内，赔偿因担任这些或某些其他身份而被任命或威胁成为诉讼当事人的任何现任或前任受托人或官员。此外，我们可能有义务支付或偿还我们现任和前任受托人和高级职员所发生的费用，而不需要初步确定他们最终有权获得赔偿。由于对责任和赔偿义务的这些限制，我们和我们的股东对我们现任和前任受托人和高级管理人员的权利可能比其他公司更有限，这可能会限制股东在一些股东可能认为不符合我们最佳利益的情况下的追索权。
股东对吾等或吾等的受托人、高级管理人员、经理或其他代理人提起的诉讼可提交强制性仲裁程序，其程序与法庭诉讼不同，对股东主张诉讼的限制可能比法庭诉讼更大。
我们的股东同意，通过成为股东，他们受我们的管理文件的约束，包括我们的信托声明和章程中的仲裁条款，这些条款可能会不时修改。我们的管理文件规定，如果我们或该争议的任何其他一方，包括我们的任何受托人、高级管理人员、经理或其他代理人单方面提出要求，我们的一个或多个股东针对我们或我们的任何受托人、高级管理人员、经理或其他代理人的某些行动(争议或其任何部分)，涉及我们的信托声明或细则的任何条款的含义、解释或有效性，将被提交强制性的、具有约束力的最终仲裁程序。因此，如果我们或我们的任何受托人、高级管理人员、经理或其他代理人单方面要求通过仲裁解决问题，我们或我们的股东将无法在州法院或联邦法院对我们或我们的受托人、高级管理人员、经理或其他代理人提起诉讼，例如包括指控违反联邦证券法或违反马里兰州法律下的受托责任或类似的董事或高级职员责任的索赔。相反，我们的股东将被要求通过具有约束力的最终仲裁来寻求此类索赔。
我们的管理文件规定，此类仲裁程序将按照美国仲裁协会商业仲裁规则的程序进行，该规则已在我们的附则中进行了修改。与联邦或州法院的诉讼相比，这些程序可能会为我们的股东提供更有限的权利。例如，根据这些程序进行的仲裁不包括陪审团审判的机会、文件披露有限、仲裁听证会一般不向公众开放、在仲裁听证会之前没有证人证词以及仲裁员可能具有与法官不同的资格或经验。此外，尽管我们的管理文件的仲裁条款规定，仲裁可以代表或代表我们的一类股东提出，但管辖此类代表或类别仲裁的规则可能不同于管辖法院代表或集体诉讼的规则，也不利于股东。我们的管辖文件一般还规定，此类仲裁的每一方当事人都必须在仲裁中承担自己的费用，包括律师费，仲裁员不得做出包括转移此类费用的裁决，或者在衍生或类诉讼中，将我们裁决的任何部分判给任何股东或股东的律师。我们管理文件中的仲裁条款可能会阻止我们的股东对我们或我们的受托人、高级管理人员、经理或其他代理人提起诉讼，并阻止律师同意代表我们的股东提起诉讼。我们与RMR的协议中有类似于我们管理文件中的仲裁条款。
我们相信，我们管辖文件中的仲裁条款可根据州和联邦法律执行，包括联邦证券法索赔。我们是马里兰州的一家房地产投资信托基金，马里兰州法院支持仲裁附例的可执行性。此外，美国最高法院一再支持对其他联邦法定索赔进行仲裁的协议，包括那些涉及重要联邦政策的索赔。然而，一些学者、法律从业者和其他人认为，授权仲裁的宪章或附则条款对于联邦证券法索赔是不可执行的。我们的管理文件中的仲裁条款有可能最终被确定为不可执行。
通过同意我们管理文件中的仲裁条款，股东不会被视为放弃了我们对联邦证券法及其下的规则和条例的遵守。
我们的章程指定马里兰州巴尔的摩市巡回法院为我们股东可能发起的某些行动和诉讼的唯一和独家论坛，这可能限制我们的股东在与我们或我们的受托人、高级管理人员、经理或其他代理人发生纠纷时获得有利的司法论坛的能力。
我们的章程目前规定，除非争议已提交有约束力的仲裁，否则马里兰州巴尔的摩市巡回法院将是以下方面的唯一和独家论坛：(1)代表我们提起的任何派生诉讼或诉讼；(2)任何声称违反我们任何受托人、高级管理人员、经理或其他代理人对我们或我们股东的受托责任的诉讼；(3)根据马里兰州法律、我们的信托声明或附例，由股东本身、代表吾等或由吾等的股东代表吾等或本公司的任何一系列或类别的实益权益股份对吾等或吾等的任何受托人、高级职员、经理或其他代理人提出申索的任何诉讼，包括与吾等的信托声明或附例的含义、释义、效力、有效性、表现或执行有关的任何争议、索偿或争议；或(4)针对我们或我们的任何受托人、高级管理人员、经理或其他受马里兰州内部事务原则管辖的代理人提出索赔的任何诉讼。我们的章程目前还规定，马里兰州巴尔的摩市巡回法院将是有关我们的信托声明或章程任何条款的含义、解释或有效性的任何争议或其部分的唯一和排他性论坛。本公司章程的独家法庭条款不适用于马里兰州巴尔的摩市巡回法院没有管辖权的任何诉讼，也不适用于根据本公司章程提交具有约束力的仲裁的纠纷。如果联邦法院有排他性或同时管辖权，我们章程的独家法院条款不会在马里兰州巴尔的摩市巡回法院对根据《证券法》、《交易法》或其他联邦证券法提出的索赔确立独家管辖权。任何人士或实体购买或以其他方式收购或持有本公司实益权益股份的任何权益，应被视为已知悉并同意本公司章程的这些规定，这些规定可能会不时修订。本公司章程的仲裁和专属法庭条款可能会限制股东在司法法庭上提出其认为有利于与我们或我们的受托人、高级管理人员、经理或其他代理人发生纠纷的索赔的能力，这可能会阻止针对我们和我们的受托人、高级管理人员、经理或其他代理人的诉讼。
与RMR的纠纷可提交强制性仲裁程序，该程序遵循与法庭诉讼不同的程序，对那些主张索赔的人可能比法庭诉讼更具限制性。
我们与RMR的协议规定，如果我们或该争议的任何其他一方单方面提出要求，根据该协议产生的任何争议将提交强制性的、具有约束力的和最终的仲裁程序。因此，如果我们或被索赔的任何其他各方单方面要求通过仲裁解决问题，我们和我们的股东将无法在州或联邦法院对RMR提起诉讼。此外，在仲裁程序中收取律师费或其他损害赔偿的能力可能受到限制，这可能会阻碍律师同意代表希望提起此类诉讼的各方。
与我们的税收相关的风险
作为IRC下的房地产投资信托基金，我们如果不能保持纳税资格，可能会产生严重的不利后果。
作为房地产投资信托基金，我们通常不支付联邦或大多数州的所得税，只要我们分配我们所有的房地产投资信托基金应税收入，并满足IRC规定的其他资格。然而，作为IRC下的房地产投资信托基金，税务的实际资格取决于我们是否满足复杂的法律要求，而对这些要求，只有有限的司法和行政解释。我们相信，我们已经组织和运营，并将继续组织和运营，以一种合格的方式，并将继续使我们有资格作为IRC下的REIT纳税。然而，我们不能确定美国国税局在审查或审计后是否会同意这一结论。此外，我们不能确定联邦政府、任何州或其他税务当局是否会继续向REITs及其股东提供优惠的所得税待遇。
根据IRC，要保持我们作为房地产投资信托基金的税务资格，我们将需要继续满足有关我们的资产性质、收入来源和我们分配给股东的金额等方面的测试。为了满足这些要求，我们可能有必要出售或放弃有吸引力的投资。
如果我们不再符合IRC规定的REIT征税资格，那么我们筹集资本的能力可能会受到不利影响，我们将违反我们的信贷协议，我们可能需要缴纳大量的联邦和州所得税，我们可用于分配给股东的现金可能会减少，我们普通股的市场价格可能会下降。此外，如果我们在一个课税年度失去或取消我们在IRC下作为REIT的纳税资格，我们通常将被阻止在未来四个纳税年度重新获得REIT的纳税资格。
对股东的分配通常不符合适用于“合格股息”的降低税率的条件。
美国公司支付给非公司股东的股息，如个人、信托和遗产，通常有资格享受适用于“合格股息”的降低的联邦所得税税率。根据IRC，REITs支付的分配一般不被视为“合格股息”，适用于此类股息的降低利率通常不适用。然而，从2026年前开始的纳税年度，支付给非公司股东的REIT股息通常按低于适用普通所得税税率的实际税率征税，这是因为根据IRC可以对来自直通实体的特定形式的收入进行扣除。然而，更优惠的利率将继续适用于常规的公司“合格”股息，这可能会导致一些投资者认为投资于房地产投资信托基金不如投资于支付股息的非房地产投资信托基金实体，从而降低对我们普通股的需求和市场价格。
REIT的分配要求可能会对我们和我们的股东产生不利影响。
一般情况下，我们必须每年分配至少90%的REIT应税收入，受特定调整的限制，不包括任何净资本收益，以保持我们作为IRC下的REIT的纳税资格。在我们满足这一分配要求的范围内，联邦公司所得税将不适用于我们分配的收入，但如果我们分配的应纳税所得额低于REIT应税收入的100%，则我们将对未分配的应税收入缴纳联邦公司所得税。我们打算向我们的股东支付分红，以符合IRC的REIT要求。此外，如果我们在一个日历年度向股东支付的实际金额低于联邦税法规定的最低金额，我们将被征收4%的不可抵扣消费税。
在根据美国公认会计原则或GAAP编制的财务报告中，我们可能不时产生的应税收入大于我们的收入，或者在确认应税收入和实际收到现金之间的时间上可能会出现差异。如果我们在这些情况下没有其他资金可用，我们可能会以不利的条款借入资金，以不利的价格出售投资，或分配原本投资于未来收购的金额，以便支付足够的分配，使我们能够分配足够的应税收入，以满足REIT的分配要求，并在特定年度避免企业所得税和4%的消费税。这些替代方案可能会增加我们的成本或减少我们的股东权益。因此，遵守REIT分配要求可能会阻碍我们的增长能力，这可能会导致我们普通股的市场价格下降。
即使我们仍然有资格根据IRC作为REIT纳税，我们可能会面临其他税收负债，减少我们的现金流。
即使我们仍然有资格在IRC下作为REIT纳税，我们的收入和资产可能需要缴纳联邦、州和地方税，包括任何未分配收入的税、消费税、州或地方所得税、财产税和转移税以及其他税。此外，一些司法管辖区未来可能会限制或取消优惠的所得税减免，包括支付的股息减免，这可能会增加我们的所得税支出。此外，为了符合IRC规定的REIT资格和税务要求，防止确认特定类型的非现金收入，或避免对REIT从交易商财产或库存中获得的特定收益征收100%的税，我们可能会持有或处置我们的部分资产，并通过我们的TRS或其他子公司开展一些业务，这些公司将按常规税率缴纳公司级所得税。此外，虽然我们打算与我们的TRS进行交易时保持一定的距离，但如果美国国税局或法院认定我们的交易不是在一定范围内进行的，我们可能需要缴纳100%的消费税。这些税收中的任何一项都会减少可用于分配给我们股东的现金。
影响REITs的立法或其他行动可能会对我们和我们的股东造成重大不利影响。
涉及美国联邦、州和地方税收的规则不断受到参与立法过程的人员以及美国国税局、美国财政部和其他税务当局的审查。税法的变化，无论是否具有追溯力，都可能对我们和我们的股东造成实质性的不利影响。我们无法预测税法的变化可能会如何影响我们或我们的股东。新的立法、财政部法规、行政解释或法院裁决可能会对我们作为房地产投资信托基金保持纳税资格的能力产生重大和负面影响，或者这种资格对我们和我们的股东造成的税务后果。
与我们的证券相关的风险
我们普通股的季度现金分配率目前为每股普通股0.01美元，未来的分配率可能会在一段时间内保持在这个水平，或者被取消，支付方式可能会改变。
从2024年第一季度开始，我们已将普通股的季度现金分配率降至每股0.01美元，以增加我们的流动性和财务灵活性，以应对未来的租赁成本、资本
支出和债务到期日。根据适用的REIT税收要求，我们打算在无限期内继续以这一比率向我们的股东支付季度分配；然而：
•如果发生本10-K表格年度报告中描述的任何风险，包括当前市场和经济状况对我们的业务、运营结果和流动性造成的任何负面影响，例如高利率、长期的高通胀和经济低迷或可能的衰退，我们向股东支付分派或维持分配率的能力可能会继续受到不利影响；
•我们的信贷协议要求我们必须获得贷款人的批准，才能将我们的分发率提高到当前水平以上；以及
•任何分派的时间和金额将由我们的董事会酌情决定，并将取决于我们的董事会认为相关的各种因素，包括但不限于我们的历史和预期收入、标准化运营资金或标准化FFO、可用于分配的现金或CAD、当时用于支付我们的债务和为我们的投资提供资金的现金的当前和预期需求和可用性、保持我们作为房地产投资信托基金资格的要求、我们债务协议中的限制以及我们董事会认为相关的其他因素。
由于这些原因，我们的分配率可能在一段时间内不会无限期增加，或者我们可能停止向我们的股东支付分红。
此外，为了保持流动性，我们可以选择在适用税务规则允许的情况下，以现金以外的形式向我们的股东支付部分分配，例如向我们的股东发行额外的普通股。
债券和担保在结构上从属于支付我们子公司不为2029年债券提供担保的所有债务和其他负债。
我们是我们的未偿还优先无抵押票据、2029年票据和我们未来可能发行的任何票据或其他债务证券的唯一债务人，或连同我们的未偿还优先无担保票据和2029年票据一起发行的票据。我们为2029年票据提供担保的子公司是此类票据担保的唯一义务人。为2029年债券提供担保的子公司目前不为我们任何其他债券提供担保。我们的非担保人附属公司是独立和不同的法人实体，并无义务(或有或有)支付票据或担保的任何到期金额，或提供任何资金，无论是通过股息、分派、贷款或其他付款方式。票据持有人从我们的非担保人子公司的任何资产中获益的权利取决于我们的非担保人子公司的债权人的债权的优先清偿。因此，除未来的票据由我们的附属公司担保外，票据及担保在结构上将从属于我们的附属公司所有不担保2029年票据的债务及其他负债，包括对我们的其他负债、租赁协议项下的付款责任、贸易应付款项及优先股权益的担保或质押。截至2023年12月31日，我们的非担保人子公司的债务和其他负债(不包括担保和其他存款及担保)总额为2.708亿美元(包括对其他债务和贸易应付款的担保，但不包括对我们或附属担保人的负债)，在结构上高于2029年票据。
该等债券(2029年债券或无抵押债券除外)为无抵押债券，在担保该等债务的资产价值的范围内，实际上从属于我们及我们的附属担保人的所有现有及未来的有担保债务。
未偿还的无抵押票据没有抵押，我们未来可能发行的任何无抵押票据也可能没有抵押。在破产、清盘、重组或与吾等或吾等财产有关的类似程序中向吾等债权人作出任何分配后，吾等有担保债务的持有人，包括吾等信贷协议项下的债务、2029年票据及吾等总计1.773亿美元的按揭票据本金(以该等债务仍未清偿及当时仍有抵押的范围为限)，将有权行使有担保贷款人根据适用法律及根据管辖该等债务的文书可获得的补救，并在就非以该等资产作担保的无抵押票据支付任何款项之前，从担保该有担保债务的资产中获得全数偿付。在此情况下，由于该等无抵押票据将不会以我们的任何资产作抵押，因此有可能不会有任何资产可用来清偿该等无抵押票据持有人的债权，或如有任何剩余资产，则剩余资产将不足以悉数清偿该等债权。若该等剩余资产的价值少于该等无抵押票据的未偿还本金总额、应计利息及所有未来债务与该等无抵押票据的平均排名，吾等将无法完全履行该等无抵押票据项下的责任。此外，如果我们未能根据我们的担保债务履行我们的付款或其他义务，该担保债务的持有人将有权取消我们担保该担保债务的资产的抵押品赎回权，并清算这些资产。因此，我们可能没有足够的资金来支付此类无担保票据的到期金额。因此，票据持有者可能会损失部分或全部价值
对这种无担保票据的投资。此外，未偿还无抵押票据的条款以及我们未来可能发行的任何无抵押票据的条款可能允许我们在遵守某些债务比率的情况下产生额外的有担保债务。无抵押票据实际上将从属于任何此类额外的有担保债务。截至2024年2月14日，我们的担保债务包括根据我们的信贷协议、2029年票据和抵押票据本金总额1.773亿美元的未偿还借款。
联邦和州法律允许法院在特定情况下撤销担保，并要求票据持有人退还从担保人那里收到的付款。
根据联邦破产法和州欺诈性转让法的类似规定，担保和相关留置权（或由我们的子公司担保的任何未来票据）可能无效，或有关担保的索赔和相关留置权可能从属于该担保人的所有其他债务，如果（其中包括）担保人，在其发生由其担保和相关留置权证明的债务时：
•因该担保的发生或授予该留置权而收到的价值或公平对价低于合理等值;
•无力偿债或因上述情况而变得无力偿债;
•从事一项业务或交易，而对该业务或交易而言，担保人的剩余资产构成不合理的小额资本；或
•意图招致或相信会招致超出其偿还到期债务能力的债务。
此外，该担保人根据其担保而作出的任何付款可能无效，并须退还予担保人，或退还予为我们的债权人或担保人的债权人的利益而设的基金。
就这些欺诈性转让法律而言，破产措施将因确定是否发生欺诈性转让的任何程序所适用的法律而异。但一般来说，担保人在下列情况下将被视为破产：
•其债务总额，包括或有负债，大于其所有资产的公平可出售价值;
•其资产目前的公允可出售价值低于在其现有债务(包括或有负债)变为绝对和到期时支付其可能负债所需的数额；或
•它无法偿还到期债务。
我们无法确定法院在作出这些决定时会采用什么标准。此外，每一份担保书均包含，且任何未来担保书均可能包含一项规定，旨在将担保人的责任限制在其可能招致的最高金额，而不会导致其担保下的义务的发生成为欺诈性转移。本规定可能无法有效保护担保或任何未来担保免受欺诈性转让法律的无效影响，或可能消除担保人的义务或将担保人的义务减少到实际上使担保毫无价值的金额。
若干票据可能并无公开市场，且可能不会发展、维持或具流动性。
吾等并无申请将若干票据于任何证券交易所上市或于任何交易商自动报价系统报价，且吾等日后可能不会就所发行票据申请上市或于任何交易商自动报价系统报价。我们无法确定该等票据可能发展的任何市场的流动性、任何持有人出售该等票据的能力或持有人出售该等票据的价格。如果此类票据的市场没有发展，持有人可能无法在较长时间内转售此类票据（如果有的话）。如果此类债券的市场确实发展起来，它可能不会持续下去，或者可能没有足够的流动性允许持有人转售此类债券。因此，票据持有人未必能即时变现其投资，而贷款人亦未必会即时接纳该等票据作为贷款的抵押品。
票据可按其初步发行价或本金额折让买卖，视乎多项因素而定，包括现行利率、评级机构给予的评级、类似证券的市场及其他因素，包括整体经济状况及我们的财务状况、表现及前景。市场价格的任何下跌，不论原因为何，均可能对票据的流动性及交易市场造成不利影响。
部分或全部担保可能会自动解除。
附属担保人可于若干情况下解除其担保。有关解除可于（其中包括）出售附属担保人的全部或绝大部分资产或股本或出售或解除该附属担保人直接或间接拥有作为二零二九年票据抵押品的物业（在各情况下均符合规管二零二九年票据的契约条文）时随时发生。因此，二零二九年票据未必于任何时候均由部分或全部于二零二九年票据首次发行日期担保二零二九年票据的附属公司担保。
项目1B.未解决的工作人员意见
没有。
项目1C.网络安全
我们依靠我们的经理RMR维护的信息技术和系统，并依靠我们的经理来识别和管理来自网络安全威胁的重大风险。RMR采取各种行动，以维持和保护信息技术和系统的运作和安全，包括这些系统中维护的数据，并产生巨额费用。我们的审计委员会监督网络安全事务，包括与之相关的重大风险，并定期收到RMR首席信息官关于其网络安全战略的发展和推进以及相关风险的最新情况。在发生网络安全事件时，RMR制定了详细的事件响应计划，以联系当局并通知关键利益相关者，包括我们的管理层。我们没有受到实质性的影响，也不认为我们有合理的可能受到网络安全威胁的任何风险的实质性影响，包括由于以前的事件。
项目2.酒店物业
截至2023年12月31日，我们的全资物业由分布在30个州和哥伦比亚特区的152个物业组成，可出租平方英尺约为2050万平方英尺，我们在两家未合并的合资企业中分别拥有51%和50%的非控股所有权权益，这两家合资企业拥有三处物业，总计约468,000平方英尺。下表提供了截至2023年12月31日我们全资拥有的物业的某些信息(以千美元为单位)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 状态 | | | | 数量
属性 | | 未折旧账面价值(1) | | 折旧账面价值(1) | | 年化租金收入 |
| 阿拉巴马州 | | | | 3 | | $ | 27,017 | | | $ | 20,752 | | | $ | 4,271 | |
| 亚利桑那州 | | | | 4 | | 26,720 | | | 22,160 | | | 2,630 | |
| 加利福尼亚 | | | | 22 | | 424,607 | | | 352,203 | | | 60,272 | |
| 科罗拉多州 | | | | 6 | | 88,574 | | | 61,857 | | | 13,677 | |
| 哥伦比亚特区 | | | | 7 | | 760,978 | | | 653,526 | | | 47,905 | |
| 佛罗里达州 | | | | 3 | | 74,828 | | | 60,086 | | | 9,650 | |
| 佐治亚州 | | | | 11 | | 375,945 | | | 306,316 | | | 43,134 | |
| | | | | | | | | | |
| 爱达荷州 | | | | 3 | | 33,662 | | | 24,999 | | | 4,476 | |
| 伊利诺伊州 | | | | 3 | | 370,027 | | | 336,367 | | | 42,383 | |
| 印第安纳州 | | | | 5 | | 103,874 | | | 75,841 | | | 14,006 | |
| 爱荷华州 | | | | 1 | | 10,646 | | | 9,538 | | | 3,283 | |
| 肯塔基州 | | | | 1 | | 13,713 | | | 10,364 | | | 3,070 | |
| 马里兰州 | | | | 12 | | 242,057 | | | 196,051 | | | 30,249 | |
| 马萨诸塞州 | | | | 7 | | 143,320 | | | 116,813 | | | 15,714 | |
| 密西根 | | | | 2 | | 27,705 | | | 20,669 | | | 4,058 | |
| 明尼苏达州 | | | | 1 | | 7,536 | | | 3,619 | | | 1,126 | |
| 密西西比州 | | | | 1 | | 27,469 | | | 19,969 | | | 4,824 | |
| 密苏里 | | | | 3 | | 88,754 | | | 71,396 | | | 23,593 | |
| 内布拉斯加州 | | | | 2 | | 21,846 | | | 20,113 | | | 4,861 | |
| 新泽西 | | | | 3 | | 50,870 | | | 45,669 | | | 10,502 | |
| 纽约 | | | | 2 | | 11,379 | | | 8,966 | | | 2,097 | |
| 北卡罗来纳州 | | | | 2 | | 24,631 | | | 21,082 | | | 7,127 | |
| 俄亥俄州 | | | | 1 | | 1,511 | | | 1,348 | | | 498 | |
| | | | | | | | | | |
| 宾夕法尼亚州 | | | | 1 | | 34,281 | | | 30,623 | | | 6,960 | |
| 南卡罗来纳州 | | | | 2 | | 31,467 | | | 29,340 | | | 3,794 | |
| 德克萨斯州 | | | | 15 | | 249,491 | | | 213,638 | | | 44,887 | |
| 犹他州 | | | | 3 | | 77,703 | | | 69,004 | | | 16,557 | |
| 佛蒙特州 | | | | 1 | | 9,264 | | | 6,305 | | | 1,232 | |
| 维吉尼亚 | | | | 18 | | 445,665 | | | 374,278 | | | 59,658 | |
| 华盛顿 | | | | 5 | | 247,605 | | | 226,325 | | | 11,666 | |
| 怀俄明州 | | | | 1 | | 12,534 | | | 6,283 | | | 2,737 | |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| 小计 | | | | 151 | | 4,065,679 | | | 3,415,500 | | | 500,897 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| 持有待售物业 | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
伊利诺伊州 | | | | 1 | | 29,331 | | | 26,301 | | | 11,954 | |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| 小计 | | | | 1 | | 29,331 | | | 26,301 | | | 11,954 | |
| | | | | | | | | | |
| *总计 | | | | 152 | | $ | 4,095,010 | | | $ | 3,441,801 | | | $ | 512,851 | |
(1)不包括分配给房地产无形资产的购买价格分配。
截至2023年12月31日，我们有七处未折旧账面价值为226.3美元的物业受到抵押贷款的担保，本金余额总计为177.3美元。截至2023年12月31日，我们拥有51%和50%权益的两家未合并合资企业拥有的三处物业由两笔总计8200万美元的抵押贷款担保。2024年1月，我们签订了修订和重述的信贷协议，或我们的信贷协议，我们的某些子公司质押了它们在某些直接和间接拥有物业的子公司的所有股权，质押子公司为截至2023年12月31日未折旧账面价值为7.586亿美元的19处物业提供了第一抵押留置权。2024年2月，我们发行了2029年钞票。2029年债券由我们的某些子公司以联名、多个和高级担保的方式提供全面和无条件的担保
并以附属担保人的所有股权和截至2023年12月31日未折旧账面价值为5.03亿美元的17处物业的第一按揭留置权的质押为抵押。有关我们的抵押贷款、我们的两家未合并合资企业、我们的信贷协议和2029年票据的更多信息，请参阅本年度报告Form 10-K第四部分第15项中的合并财务报表附注4和附注9。
第三项：法律诉讼
有时，我们可能会卷入日常业务过程中附带的诉讼事宜。虽然我们无法确切预测任何诉讼的最终结果，但我们目前并不参与任何我们预期会对我们的业务产生重大不利影响的诉讼。
第二项第四项：煤矿安全披露
不适用。
第II部
第五项：注册人普通股市场、相关股东事项和发行人购买股权证券
我们的普通股在纳斯达克(代码：opi)交易。
截至2024年2月8日，我们的普通股共有1813名登记在册的股东。
发行人购买股权证券。下表提供了截至2023年12月31日的季度内我们购买的股权证券的信息：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 日历月 | | 购入的股份数量(1) | | 每股平均支付价格 | | 作为公开宣布的计划或计划的一部分购买的股票总数 | | 根据计划或计划可能尚未购买的股票的最大近似美元价值 |
| 2023年12月1日-2023年12月31日 | | 471 | | | $ | 5.91 | | | — | | | $ | — | |
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| | | | | | | | |
(1)这些普通股预扣和购买是为了满足RMR一名前雇员与先前授予他们的普通股相关的预扣和支付义务。我们根据我们的普通股在购买日期在纳斯达克上的交易价格，按照其公平市场价值扣留并购买了这些股票。
我们目前对普通股股东的现金分配率为每股每季度0.01美元，或每股每年0.04美元。然而，未来分派的时间、金额和形式将由我们的董事会酌情决定，并将取决于我们董事会认为相关的各种因素，包括但不限于我们的历史和预期收入、正常化FFO、CAD、当时当前和预期的现金需求和现金供应，以支付我们的债务和为我们的投资提供资金，保持我们作为REIT的资格的要求，我们的债务协议中的限制，包括我们的信贷协议，要求我们的分配率提高到当前水平以上必须获得贷款人的批准，以及我们的董事会认为相关的其他因素。因此，我们不能确定我们未来将继续支付分配，或者我们支付的任何分配的金额不会减少。
第6项。[已保留]
项目7.管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析
以下信息应与我们的合并财务报表和附注一起阅读，这些附注包括在本年度报告第10-K表格第IV部分第15项中。
概述(千美元，每股和每平方英尺数据除外)
我们是根据马里兰州法律组织的房地产投资信托基金。截至2023年12月31日，我们的全资物业由152个物业组成，我们在两家未合并的合资企业中分别拥有51%和50%的非控股所有权权益，这两家合资企业拥有三项物业，面积约为468,000平方英尺。截至2023年12月31日，我们的物业位于30个州和哥伦比亚特区，约有20,541,000平方英尺可出租。截至2023年12月31日，我们的物业租赁给了258个不同的租户，加权平均剩余租期(基于年化租金
收入)约为6.4年。美国政府是我们最大的租户，截至2023年12月31日，约占我们年化租金收入的19.5%。
占我们年度租金收入约15.5%和10.6%的租约将分别于2024年和2025年到期，我们可能无法续签租约或找到替代租户。办公空间利用率的某些变化，包括远程工作安排的增加和租户巩固其房地产足迹，继续影响着市场。写字楼的使用和需求继续面临逆风，目前趋势对我们物业的写字楼需求的持续时间和最终影响仍然不确定，可能会发生变化。因此，我们还不知道这将对我们或我们的租户的业务和运营或租赁我们物业的长期前景造成多大程度的影响。更高的利率、通胀压力、地缘政治敌对行动和紧张局势，以及对美国经济可能进入经济衰退的担忧，已导致金融市场中断，这些因素可能对我们和我们的租户的财务状况以及我们的租户续签我们的租约或向我们支付租金的能力或意愿产生不利影响。我们有大量债务将在未来12个月内到期。写字楼基本面恶化、高利率和市场对写字楼行业的情绪可能会限制我们获得资金，并可能增加我们的资金成本，因为我们寻求为债务进行再融资。
欲了解与这些动态和状况相关的风险及其对我们和我们业务的影响的更多信息，请参阅本年度报告Form 10-K中的其他部分，包括“关于前瞻性陈述的警告”和第一部分第1A项“风险因素”。
物业营运
除非另有说明，本部分提供的数据包括截至2023年12月31日归类为持有待售的物业，不包括截至2023年12月31日我们拥有51%和50%权益的两家未合并合资企业拥有的三项物业。有关我们被归类为待售物业和我们两家未合并的合资企业的更多信息，请参阅本年度报告第四部分第15项表格10-K中综合财务报表附注4。
截至2023年12月31日、2023年和2022年，我们酒店的入住率数据如下(以千平方英尺为单位)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | 所有属性 (1) | | 可比较的属性(2) |
| | | 十二月三十一日， | | 十二月三十一日， |
| | | 2023 | | 2022 | | 2023 | | 2022 |
| 总属性 | | 152 | | | 160 | | | 146 | | | 146 | |
合计可出租平方英尺(3) | | 20,541 | | | 20,969 | | | 19,290 | | | 19,310 | |
租赁百分比(4) | | 86.9 | % | | 90.6 | % | | 89.5 | % | | 94.6 | % |
(1)基于我们分别在2023年12月31日、2023年12月31日和2022年拥有的房产。
(2)基于我们自2022年1月1日以来连续拥有的物业；不包括一项被归类为待售物业、五项正在进行重大重新开发的物业以及两家未合并的合资企业拥有的三项物业，截至2023年12月31日，我们分别拥有这两家合资企业51%和50%的权益。
(3)当为租户重新测量或重新配置空间时，可能会发生变化。
(4)租赁百分比包括(I)根据吾等的租赁协议(如有)为租户而装修的空间，以及(Ii)截至计量日期租户(如有)租出但未被租户占用或正向租户提供转租的空间。
截至2023年12月31日、2023年和2022年12月31日的年度，我们物业的平均每平方英尺有效租金如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | 截至十二月三十一日止的年度： |
每平方英尺平均有效租金(1): | | | | | | 2023 | | 2022 |
*所有财产(2) | | | | | | $ | 29.41 | | | $ | 29.03 | |
*可比较的物业(3) | | | | | | $ | 28.99 | | | $ | 28.51 | |
(1)每平方英尺的平均有效租金是指指定期间的总租金收入除以指定期间租赁的平均可出租平方英尺。
(2)基于我们分别在2023年12月31日、2023年12月31日和2022年拥有的房产。
(3)基于我们自2022年1月1日以来连续拥有的物业；不包括一项被归类为待售物业、五项正在进行重大重新开发的物业以及两家未合并的合资企业拥有的三项物业，截至2023年12月31日，我们分别拥有这两家合资企业51%和50%的权益。
在截至2023年12月31日的一年中，我们物业出租和可供租赁的可出租平方英尺的变化如下(平方英尺以千计)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | 截至2023年12月31日的年度 |
| | | | | | | | | 租赁 | | 可用
为您提供租赁 | | 总计 |
| 年初 | | | | | | | | 19,004 | | | 1,965 | | | 20,969 | |
| 由以下原因引起的更改： | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | |
| 财产的处置 | | | | | | | | (168) | | | (385) | | | (553) | |
| 租约期满 | | | | | | | | (2,686) | | | 2,686 | | | — | |
重建扩建(1) | | | | | | | | — | | | 87 | | | 87 | |
租约续签(2) | | | | | | | | 1,296 | | | (1,296) | | | — | |
新租约(2) | | | | | | | | 402 | | | (402) | | | — | |
重新测量(3) | | | | | | | | — | | | 38 | | | 38 | |
| 年终 | | | | | | | | 17,848 | | | 2,693 | | | 20,541 | |
(1)代表华盛顿特区一处房产于2023年6月竣工的重新开发项目产生的额外可出租平方英尺。
(2)根据截至2023年12月31日止年度订立的租约。
(3)当重新测量或重新配置租户的空间时，可出租的平方英尺可能会发生变化。
在截至2023年12月31日的年度内，我们签订了新的和续签的租约，概述如下表(平方英尺)：
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| | 截至2023年12月31日的年度 |
| | 新租约 | | 续订 | | 总计 |
| 可租平方英尺 | | 402 | | | 1,296 | | | 1,698 | |
| 加权平均租金变化（按可出租平方英尺计算） | | (1.7 | %) | | (2.9 | %) | | (2.6 | %) |
租户租赁费用和特许权承诺 (1) | | $ | 35,425 | | | $ | 46,777 | | | $ | 82,202 | |
每可出租平方英尺的租户租赁成本和特许权承诺 (1) | | $ | 88.35 | | | $ | 36.10 | | | $ | 48.45 | |
| 加权（平方英尺）平均租赁期（年） | | 8.6 | | | 8.4 | | | 8.5 | |
每年每可出租平方英尺的租赁费用和特许权承诺总额 (1) | | $ | 10.22 | | | $ | 4.28 | | | $ | 5.71 | |
(1)包括为租赁支出和特许权所作的承付款，如租户装修、租赁佣金、租户偿还款和免租金。
于截至2023年12月31日止年度，我们物业于截至2023年12月31日止年度开始的新租约及租约续期所达致的每平方呎实际租金与相同空间（不包括已收购空置空间）过往实际每平方呎租金相比的变动如下（以千平方呎计）：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | 截至2023年12月31日的年度 |
| | | | | | | | | 旧有效 租金每 平方英尺 (1) | | 新的有效 租金每 平方英尺 (1) | | 可出租
平方英尺 |
| 新租约 | | | | | | | | $ | 28.91 | | | $ | 29.56 | | | 584 | |
| 租约续签 | | | | | | | | $ | 31.33 | | | $ | 30.41 | | | 1,550 | |
| 租赁活动总额 | | | | | | | | $ | 30.66 | | | $ | 30.18 | | | 2,134 | |
(1)有效租金包括根据我们的租赁协议从我们的租户那里获得的合同基本租金，加上直线租金调整和向我们支付的估计费用补偿，不包括租赁价值摊销。
在截至2023年12月31日、2023年和2022年12月31日的年度内，我们物业的资本化金额为与租赁相关的成本、建筑改善和发展、重新开发和其他活动如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | 截至十二月三十一日止的年度： |
| | | | | | | 2023 | | 2022 |
| | | | | | | | |
| | | | | | | | |
与租赁相关的成本(1) | | | | | | $ | 75,467 | | | $ | 66,868 | |
建筑改进 (2) | | | | | | 29,330 | | | 33,393 | |
| 经常性资本支出 | | | | | | 104,797 | | | 100,261 | |
开发、再开发和其他活动(3) | | | | | | 137,603 | | | 159,189 | |
| 资本支出总额 | | | | | | $ | 242,400 | | | $ | 259,450 | |
(1)租赁相关成本一般包括用于改善租户空间的资本支出或直接支付给租户以改善其空间的金额以及与租赁相关的成本，如经纪佣金和其他租户诱因。
(2)建筑改进一般包括更换陈旧建筑部件的支出和延长现有资产使用寿命的支出。
(3)开发、再开发和其他活动通常包括重新定位物业或产生新收入来源的资本支出项目。包括终了年度的资本化利息和其他业务费用10 159美元和7 456美元 2023年12月31日 和2022年。
除上述资本开支外，于截至2023年12月31日、2023年12月31日及2022年12月31日止年度，我们分别向一间未合并的合资公司出资5,213美元及3,851美元。此外，截至2023年12月31日，我们估计未支出的租赁相关债务为109,309美元，其中我们预计将在未来12个月花费67,705美元。
截至2023年12月31日，我们物业的租赁总额约为2983,000平方英尺，计划于2024年到期。截至2024年2月14日，我们预计租户的租赁总额约为1，881，000 r本集团将于2024年到期的可租用面积（不包括已重新出租的空间及我们正就重新出租进行深入磋商的空间）、到期后不再续租或缩减其租赁空间，且我们无法确定其他租户是否会于到期后续租。然而，我们继续积极与现有租户接触，并专注于整体租户保留。我们磋商及订立租约或续订租约时的现行市况及租户需求通常将决定我们物业的租金及租赁空间需求，所有因素均超出我们的控制范围。每当我们就物业续订或订立新租约时，我们拟寻求相等于或高于我们就相同物业的历史租金的租金;然而，我们维持或增加现有物业租金的能力将在很大程度上取决于市场状况，而市场状况并非我们所能控制。我们无法确定我们正在进行的关于续租或任何新的或续租的谈判将导致的租金。此外，我们可能会因租约重订或提早终止而出现空置或因租约重续或重订而出现较低租金而导致租金收入大幅下跌。此外，我们可能会产生重大成本并作出重大让步，以与现有租户续约或将我们的物业出租给新租户。
截至2023年12月31日，我们按年度划分的租赁面积如下（以千平方英尺计）：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
年(1) | | 即将到期的租契数目 | | 租赁平方英尺到期 (2) | | 占总数的百分比 | | 累计占总数的百分比 | | 年租金收入到期 | | 占总数的百分比 | | 累计占总数的百分比 |
| 2024 | | 66 | | 2,983 | | | 16.7% | | 16.7% | | $ | 79,245 | | | 15.5% | | 15.5% |
| 2025 | | 40 | | 2,131 | | | 11.9% | | 28.6% | | 54,208 | | | 10.6% | | 26.1% |
| 2026 | | 37 | | 1,445 | | | 8.1% | | 36.7% | | 40,974 | | | 8.0% | | 34.1% |
| 2027 | | 36 | | 2,059 | | | 11.5% | | 48.2% | | 52,316 | | | 10.2% | | 44.3% |
| 2028 | | 18 | | 659 | | | 3.7% | | 51.9% | | 30,219 | | | 5.9% | | 50.2% |
| 2029 | | 31 | | 1,122 | | | 6.3% | | 58.2% | | 31,761 | | | 6.2% | | 56.4% |
| 2030 | | 28 | | 940 | | | 5.3% | | 63.5% | | 27,043 | | | 5.3% | | 61.7% |
| 2031 | | 20 | | 1,038 | | | 5.8% | | 69.3% | | 29,828 | | | 5.8% | | 67.5% |
| 2032 | | 11 | | 325 | | | 1.8% | | 71.1% | | 12,165 | | | 2.4% | | 69.9% |
| 2033年及以后 | | 50 | | 5,146 | | | 28.9% | | 100.0% | | 155,092 | | | 30.1% | | 100.0% |
| 总计 | | 337 | | 17,848 | | | 100.0% | | | | $ | 512,851 | | | 100.0% | | |
| | | | | | | | | | | | | | |
| 加权平均剩余租赁年限(年) | | | | 6.0 | | | | | | | 6.4 | | | | | |
(1)租赁到期年度乃根据现行合约条款厘定。我们的部分租赁允许租户在租赁到期前搬出租赁场所，而承担很少或根本没有责任。于2023年12月31日，租户占用我们约4. 0%的可出租平方英尺，并占我们于2023年12月31日的年化租金收入约4. 1%，拥有可行使权利在其租赁的规定期限届满前终止其租赁。此外，于2024年、2025年、2026年、2027年、2028年、2029年、2030年、2031年、2032年、2034年、2035年、2036年、分别占我们可出租平方呎的0.8%、1.4%、0.6%、0.3%、0.2%、0.9%、0.1%、0.1%及0.3%，并额外贡献约2.2%、5.2%、2.2%、1.7%、4.6%、1.4%、2.0%、0.6%、0.5%、0.6%、1.2%，截至2023年12月31日，我们的年化租金收入分别为0.3%、0.2%和0.4%。此外，截至2023年12月31日，根据与我们的八名租户的租约，倘其各自的立法机关或其他拨款机构不于其各自的年度预算中拨出租金金额，则该等租户有权终止其租约。截至2023年12月31日，该八名租户占我们可出租平方英尺约4. 2%，并贡献我们年化租金收入约4. 4%。
(2)租赁平方英尺是根据截至2023年12月31日存在的租赁，包括（i）根据我们的租赁协议（如有）为租户占用而装修的空间，以及（ii）已出租但未被租户占用或提供分租的空间（如有）。当空间被重新测量或为新租户重新配置时，平方英尺的测量可能会发生变化。
我们一般会在租约届满时寻求与租户续约或延长租约年期。然而，市场和经济因素，以及远程工作的增加，空间利用率和政府支出和预算优先级的变化可能会导致我们的租户在租约到期时不再续约或延长租约，或者寻求以比目前占用的空间更少的空间续约。如果我们无法延长或续订租约，或者我们为减少的空间续订租约，则重新出租其中一些物业可能既耗时又昂贵。
截至2023年12月31日，我们的年化租金收入的22.2%来自位于华盛顿特区大都市市场区域的物业，其中包括华盛顿特区，弗吉尼亚北部和马里兰郊区。该地区目前的经济状况或可能出现的经济衰退，包括由于目前的通货膨胀状况或其他原因，可能会减少租户对我们物业的需求，减少我们在该地区的租户在我们的租约到期时愿意支付的租金，并增加新租约和续约的租赁优惠。此外，美国政府对新租赁办公空间的需求有所减少，包括在华盛顿特区大都市市场地区，这可能会增加对政府租户的竞争，并对我们在租赁到期时留住政府租户或维持或增加租金的能力产生不利影响。
我们的经理RMR为我们采用了租户审查流程。RMR根据各种适用的信用标准对租户进行个别评估。一般来说，根据事实和情况，RMR根据租户提供的关于租户的信息评估租户的信誉，在某些情况下，还根据可公开获得的或从第三方来源获得的信息来评估租户的信誉。我们认为投资级租户包括：(A)具有投资级评级的租户；(B)具有投资级评级的父实体、为租户的租赁义务提供担保的租户；及/或(C)具有投资级评级的父实体、不为租户的租赁义务提供担保的租户。截至2023年12月31日，贡献年化租金收入54.0%的租户被评为投资级(或其支付义务由投资级评级的母公司担保)，贡献额外9.7%年化租金收入的租户是投资级母公司的子公司(尽管这些母实体不承担支付租金的责任)。
截至2023年12月31日，占我们年化租金收入总额1%或以上的租户如下(平方英尺)： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 租客 | | 信用评级 | | SQ。英国“金融时报” | | 租赁面积的百分比英国“金融时报” | | 年化
租金收入 | | 年化租金收入总额的百分比 |
| 1 | | 美国政府 | | 投资级 | | 3,534 | | | 19.8 | % | | $ | 99,876 | | | 19.5 | % |
| 2 | | Alphabet(Sequoia Capital Inc.) | | 投资级 | | 386 | | | 2.2 | % | | 22,119 | | | 4.3 | % |
| 3 | | Shaok，Hardy&Bacon L.L.P. | | 未定级 | | 596 | | | 3.3 | % | | 19,216 | | | 3.7 | % |
| 4 | | 美国银行 | | 投资级 | | 577 | | | 3.2 | % | | 18,159 | | | 3.5 | % |
| 5 | | IG Investments Holdings LLC | | 未定级 | | 339 | | | 1.9 | % | | 17,303 | | | 3.4 | % |
| 6 | | 加利福尼亚州 | | 投资级 | | 467 | | | 2.6 | % | | 14,021 | | | 2.7 | % |
| 7 | | 泰森食品公司 (1) | | 投资级 | | 248 | | | 1.4 | % | | 11,954 | | | 2.3 | % |
| 8 | | 诺斯罗普·格鲁曼公司 | | 投资级 | | 337 | | | 1.9 | % | | 10,795 | | | 2.1 | % |
| 9 | | 索内斯塔国际酒店公司 | | 未定级 | | 234 | | | 1.3 | % | | 9,778 | | | 1.9 | % |
| 10 | | Micro Focus国际公司 | | 非投资级 | | 215 | | | 1.2 | % | | 7,915 | | | 1.5 | % |
| 11 | | 索诺马生物治疗公司(2) | | 未定级 | | 107 | | | 0.6 | % | | 7,634 | | | 1.5 | % |
| 12 | | 佐治亚州 | | 投资级 | | 308 | | | 1.7 | % | | 7,345 | | | 1.4 | % |
| 13 | | 马萨诸塞联邦 | | 投资级 | | 212 | | | 1.2 | % | | 7,269 | | | 1.4 | % |
| 14 | | CommScope Holding Company Inc. | | 非投资级 | | 162 | | | 0.9 | % | | 7,199 | | | 1.4 | % |
| 15 | | PNC银行 | | 投资级 | | 441 | | | 2.5 | % | | 6,960 | | | 1.4 | % |
| 16 | | 指南针集团 | | 投资级 | | 267 | | | 1.5 | % | | 6,697 | | | 1.3 | % |
| 17 | | ServiceNow，Inc. | | 投资级 | | 149 | | | 0.8 | % | | 6,675 | | | 1.3 | % |
| 18 | | 好事达保险公司 | | 投资级 | | 468 | | | 2.6 | % | | 6,484 | | | 1.3 | % |
| 19 | | 自动数据处理公司 | | 投资级 | | 289 | | | 1.6 | % | | 6,079 | | | 1.2 | % |
| 20 | | 丘奇与德怀特公司 | | 投资级 | | 250 | | | 1.4 | % | | 6,043 | | | 1.2 | % |
| 21 | | Leidos Holdings Inc. | | 投资级 | | 159 | | | 0.9 | % | | 5,950 | | | 1.2 | % |
| 22 | | Primerica公司 | | 投资级 | | 344 | | | 1.9 | % | | 5,737 | | | 1.1 | % |
| 23 | | 科学应用国际公司 | | 非投资级 | | 159 | | | 0.9 | % | | 5,228 | | | 1.0 | % |
| | | | | 10,248 | | | 57.3 | % | | $ | 316,436 | | | 61.6 | % |
(1)2023年7月，我们收到泰森食品公司的通知，行使其选择权终止了我们在伊利诺伊州芝加哥拥有的一处物业的租赁，自2025年1月起生效，租赁到期日为2028年1月31日。由于这一提前终止，我们将在2025年1月之前每季度摊销约1,400美元的终止费。
(2)2022年8月，我们与Sonoma BioTreateutics，Inc.签订了一份约10年的租约，租约位于我们在华盛顿州西雅图拥有的一处房产，目前正在进行重新开发。租期预计于2024年第一季度开始。
收购活动
在截至2023年12月31日的年度内，我们以2,750美元的收购价收购了一块毗邻我们拥有的办公园区的空置地块，其中不包括收购相关成本。
处置活动
在截至2023年12月31日的年度内，我们出售了八处物业，总价为44,874美元，不包括成交成本，可出租平方英尺约为553,000平方英尺。这些出售所得款项净额用于偿还我们之前的750,000美元无担保循环信贷安排或我们之前的循环信贷安排下的未偿还金额。
WE继续评估我们的投资组合，目前正处于销售我们的某些物业的不同阶段，我们可能会寻求在未来出售更多的物业。然而，我们不能确定我们会以高于账面价值或其他方式的价格出售我们正在营销的任何物业。截至2024年2月14日，我们已达成协议，以3.9万美元的销售价格出售一处约有248,000平方英尺的可出租物业，不包括成交成本。我们不能确定我们是否会以高于账面价值的价格出售我们正在销售的任何房产。此外，我们即将进行的销售是有条件的；因此，我们不能确定我们将完成这笔交易，或者这笔交易不会被推迟，或者条款不会改变。
有关我们处置活动的更多信息，请参阅本年度报告第I部分表格10-K第1项中的“业务处置政策”和本年度报告表格10-K第IV部分第15项中的合并财务报表附注4。
融资活动
按揭票据还款
2023年6月，我们用手头的现金和我们先前循环信贷安排下的借款，在到期时偿还了一笔抵押票据，以一处物业为抵押，未偿还本金余额为50,000美元，年利率为3.70%。
按揭票据发行
在截至2023年12月31日的年度内，我们发行了6笔固定利率、只加息的按揭票据，本金总额为177,320美元，加权平均利率为7.8%。这些按揭贷款的净收益被用于偿还我们之前的循环信贷安排下的未偿还金额。
修订和重新签署的信贷协议
2024年1月，我们签订了信贷协议，管理一项新的325,000美元有担保循环信贷安排和100,000美元有担保定期贷款。我们的信贷协议取代了之前的循环信贷安排，后者的到期日为2024年1月31日。作为我们信贷协议下所有贷款和其他义务的抵押品，我们的某些子公司质押了它们在某些直接和间接拥有财产的子公司中的所有股权，我们质押的子公司为截至2023年12月31日未折旧账面价值为941,937美元的19处物业提供了第一抵押留置权，包括租赁无形资产、其他资产和其他负债。我们可以在我们的循环信贷安排下借入、偿还和再借入资金，直到到期，而根据我们的信用协议，借款的本金在到期之前不会到期。我们信贷协议的到期日是2027年1月29日，在支付延期费用和满足某些其他要求的情况下，我们可以将我们循环信贷安排的规定到期日延长一年。我们的信贷协议包含许多契约，包括要求我们维持某些财务比率的契约，限制我们产生超过计算金额的额外债务的能力，以及在协议到期日之前，除有限的例外情况外，限制我们将分派率提高到每普通股每季度0.01美元的当前水平并进行股票回购的能力。我们的信贷协议下的借款可获得性取决于19个抵押品物业的持续最低表现和市场价值，我们满足某些金融契约和其他信贷安排条件。根据我们的信贷协议，借款的应付利息为有担保隔夜融资利率，或SOFR，外加350个基点的保证金。2024年1月29日，我们借入了全部定期贷款和循环信贷安排下的132,000美元。我们利用这些借款所得款项偿还我们之前的循环信贷安排下的所有未偿还借款，为与我们的信贷协议相关的交易成本提供资金，并用于一般业务目的。
高级担保票据发行
2024年2月，我们发行了30万美元的2029年债券。扣除初始购买者折扣和其他估计发售费用后，此次发售的净收益总额为271,500美元。2029年票据由我们的若干附属公司以联名、数项及优先抵押方式提供全面及无条件担保，并以附属担保人的所有各自股权及截至2023年12月31日未折旧账面价值(包括租赁无形资产、其他资产及其他负债)的第一按揭留置权的质押作为抵押。这些票据只需要每半年支付一次利息，并在2028年3月31日之后按面值加应计利息提前支付。
优先无抵押票据赎回
2024年2月，我们发布了提前赎回通知，按面值加应计利息提前赎回2024年5月到期的全部350,000美元4.25%优先无担保票据。赎回预计将于2024年3月进行，赎回将使用发行2029年债券所得款项净额和我们循环信贷安排下的借款，而赎回条件是我们根据循环信贷安排借入一笔款项，连同发行2029年票据所得款项净额，足以在赎回日或之前支付赎回价格。
有关我们融资活动的更多信息，请参阅本年度报告第I部分10-K表格第1项中的“业务-我们的融资政策”，以及本年度报告第10-K表格第IV部分第15项中综合财务报表附注9。
细分市场信息
我们只经营一个业务部门：房地产所有权。
行动结果：(以千计，每股除外)
截至2023年12月31日的年度与截至2022年12月31日的年度比较
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 可比资产(1)公布结果 截至2013年12月31日止的年度， | | 不可比地产-截至2013年12月31日的年度业绩， | | 合并后的结果
截至2013年12月31日止的年度， |
| | 2023 | | 2022 | | $
变化 | | %
变化 | | 2023 | | 2022 | | 2023 | | 2022 | | $
变化 | | %
变化 |
| 租金收入 | | $ | 512,595 | | | $ | 508,719 | | | $ | 3,876 | | | 0.8 | % | | $ | 20,958 | | | $ | 45,556 | | | $ | 533,553 | | | $ | 554,275 | | | $ | (20,722) | | | (3.7 | %) |
| 运营费用： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 房地产税 | | 59,143 | | | 49,941 | | | 9,202 | | | 18.4 | % | | 3,688 | | | 7,903 | | | 62,831 | | | 57,844 | | | 4,987 | | | 8.6 | % |
| 公用事业费用 | | 25,690 | | | 24,409 | | | 1,281 | | | 5.2 | % | | 1,088 | | | 2,596 | | | 26,778 | | | 27,005 | | | (227) | | | (0.8 | %) |
其他运营费用 | | 104,717 | | | 99,627 | | | 5,090 | | | 5.1 | % | | 5,166 | | | 10,739 | | | 109,883 | | | 110,366 | | | (483) | | | (0.4 | %) |
总运营费用 | | 189,550 | | | 173,977 | | | 15,573 | | | 9.0 | % | | 9,942 | | | 21,238 | | | 199,492 | | | 195,215 | | | 4,277 | | | 2.2 | % |
净营业收入(亏损)(2) | | $ | 323,045 | | | $ | 334,742 | | | $ | (11,697) | | | (3.5 | %) | | $ | 11,016 | | | $ | 24,318 | | | 334,061 | | | 359,060 | | | (24,999) | | | (7.0 | %) |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 其他费用： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 折旧及摊销 | | 209,254 | | | 222,564 | | | (13,310) | | | (6.0 | %) |
| 不动产减值损失 | | 11,299 | | | 21,820 | | | (10,521) | | | (48.2 | %) |
| 与购置和交易有关的费用 | | 31,816 | | | 292 | | | 31,524 | | | N/m |
| 一般和行政 | | 22,731 | | | 25,134 | | | (2,403) | | | (9.6 | %) |
| 其他费用合计 | | 275,100 | | | 269,810 | | | 5,290 | | | 2.0 | % |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 房地产销售收益 | | 3,780 | | | 11,001 | | | (7,221) | | | (65.6 | %) |
| | | | | | | | |
| | | | | | | | |
| 利息和其他收入 | | 1,039 | | | 217 | | | 822 | | | N/m |
| 利息支出 | | (110,647) | | | (103,480) | | | (7,167) | | | 6.9 | % |
| 提前清偿债务的收益 | | — | | | 682 | | | (682) | | | N/m |
| 除所得税开支前亏损及被投资公司净亏损权益 | | (46,867) | | | (2,330) | | | (44,537) | | | N/m |
| 所得税费用 | | (351) | | | (270) | | | (81) | | | 30.0 | % |
| 被投资单位净亏损权益 | | (3,031) | | | (3,509) | | | 478 | | | (13.6 | %) |
| 权益法投资减值损失 | | (19,183) | | | — | | | (19,183) | | | N/m |
| | | | | | | | |
| | | | | | | | |
| | | | | | | | |
| | | | | | | | |
| 净亏损 | | $ | (69,432) | | | $ | (6,109) | | | $ | (63,323) | | | N/m |
| | | | | | | | |
| 加权平均已发行普通股(基本和稀释后) | | 48,389 | | | 48,278 | | | 111 | | | 0.2 | % |
| | | | | | | | |
| | | | | | | | |
| 每股普通股金额(基本和稀释后)： | | | | | | | | |
| | | | | | | | |
| | | | | | | | |
| 净亏损 | | $ | (1.44) | | | $ | (0.14) | | | $ | (1.30) | | | N/m |
| | | | | | | | |
N/M-没有意义
(1)可比物业包括我们于2023年12月31日拥有的146项物业，以及自2022年1月1日以来持续拥有的物业，其中不包括一项归类为待售物业、五项正在进行重大重建的物业，以及两家未合并的合资企业拥有的三项物业，截至2023年12月31日，我们分别拥有该等合资企业51%和50%的权益。
(2)我们对净营业收入或NOI的定义，以及我们对净亏损与NOI的对账，都包括在下面的标题“非GAAP财务衡量标准”下。
下面提到的收入和费用类别的变化涉及到截至2023年12月31日的年度与截至2022年12月31日的年度的综合结果的比较。关于截至2022年12月31日的年度与截至2021年12月31日的年度的综合业绩的比较，请参阅我们截至2022年12月31日的财政年度Form 10-K年度报告中的第二部分，第7项，“管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析”。
租金收入。与我们的物业处置活动相关的不可比物业的租金收入下降了22,210美元，由于2022年终止费收入和空置率增加，正在进行重大重建的物业的租金收入下降了2,388美元。
在2022年2月开始重新开发项目的一处物业，部分被我们大众大道20号的租赁所抵消。2022年期间，由于房地产税上诉和相关报销收入的影响，可比物业的租金收入增加了3,876美元，但部分被2023年我们某些物业空置增加和终止费收入下降所抵消。租金收入包括2023年总计26194美元的非现金直线租金调整和2022年总计10830美元的非现金直线租金调整，以及2023年收购的房地产租赁和承担的房地产租赁债务的摊销总计252美元和2022年的975美元。
房地产税。与我们的财产处置活动相关的不可比物业的房地产税下降了3,876美元，由于正在进行重大重建的某些物业的税收上诉成功，房地产税下降了339美元，但由于2022年记录的房地产税上诉的有利影响，可比物业的房地产税上诉增加了9,202美元，部分抵消了这一下降。
水电费。由于我们的物业处置活动，非可比物业的公用事业开支下降了1,842美元，但由于相关物业的出租而进行重大重建的物业增加了334美元，部分抵消了这一下降。可比物业的公用事业费用增加了1,281美元，主要是由于2023年通胀的影响，以及以前由我们的某些租户直接支付的公用事业费用，现在由我们支付。
其他经营费用。与我们的物业处置活动相关的不可比物业的其他运营费用下降了6,148美元，但由于我们的20 MassAve出租，正在进行重大重新开发的物业增加了575美元，部分抵消了这一下降。可比物业的其他营运开支增加5,090美元，原因是维修及保养成本上升及保险成本上升，以及以前由我们的某些租户直接支付的其他营运开支，现在则由我们支付。
折旧和摊销。折旧和摊销的下降反映了可比物业减少12,043美元，这是由于某些租赁相关资产自2022年1月1日以来完全折旧，但部分被我们自2022年1月1日以来对某些物业进行的折旧和摊销所抵消。由于我们的财产处置活动，不可比财产的折旧和摊销减少了1,889美元，但由于我们的20大众大道基本完工，正在进行重大重新开发的财产增加了622美元，部分抵消了这一下降。华盛顿特区的重建项目。
不动产减值损失。我们在2023年记录了11,299美元的房地产减值亏损，以将一个物业的账面价值降低到其估计的公允价值减去销售成本。我们在2022年记录了21,820美元的房地产减值亏损，以将7个物业的账面价值减去销售成本后的估计公允价值。
与收购和交易相关的成本。2023年的收购和交易相关成本主要与我们终止与多元化医疗信托基金(DHC)的合并以及相关交易有关。有关我们终止与DHC合并的更多信息，请参阅本年度报告第四部分第15项Form 10-K中的合并财务报表附注7。
一般的和行政的。一般和行政费用减少的主要原因是，与2022年相比，2023年平均总市值下降和基于股票的薪酬减少，导致基本业务管理费下降，但2022年收到的国家特许经营退税部分抵消了这一影响。
房地产销售收益。2023年，我们通过出售8处房产录得3,780美元的房地产销售净收益。我们在2022年的房地产销售中录得11,001美元的净收益，因为我们出售了18处房产，其中包括一块可出租的地块。
利息和其他收入。利息和其他收入增加的主要原因是，与2022年相比，2023年投资的现金余额产生了更高的利率。
国际最贵的费用。这是*利息开支增加，反映我们先前的循环信贷安排下的平均未偿还金额及借款平均利率上升，以及于2023年发行六笔按揭票据，本金总额为177,320美元，加权平均利率为7.8%，但因赎回本金总额为300,000美元的优先无抵押票据，利率为4.0%，2023年资本化利息上升，以及自2022年1月1日以来偿还三笔按揭票据，本金总额为98,000美元，加权平均利率为4.1%，部分抵销了利息开支的增长。
继续前进早些时候债务的清偿我们在2022年因提前清偿债务而录得净收益682美元，原因是提前偿还2023年到期的抵押贷款票据，本金贴现，以及注销未摊销的
部分保费、折扣和债务发行成本，由本抵押票据的预付款和2022年6月赎回2022年7月到期的优先无担保票据而产生。
所得税支出。所得税支出主要是在我们需要缴纳州所得税的司法管辖区赚取的营业收入的结果，可能会根据我们的收入时间波动，包括由于出售房地产的收益或损失。
被投资人净亏损中的权益。被投资方净亏损中的权益代表我们在两个未合并的合资企业中的权益法投资亏损的比例份额。
权益法投资减值损失。我们在2023年记录了19,183美元的权益法投资减值亏损，以完全注销我们一家未合并的合资企业的账面价值。有关详情，请参阅本年度报告第四部分第15项表格10-K所载合并财务报表附注4。
净亏损。与2022年相比，2023年基本普通股和稀释后普通股的净亏损和净亏损均有所增加，这主要是上述变化的结果。
非公认会计准则财务指标
我们提出了适用的美国证券交易委员会规则所指的某些“非公认会计准则财务指标”，包括以下对NOI、运营资金或FFO以及标准化FFO的计算。这些衡量标准并不代表符合公认会计原则的经营活动产生的现金，也不应被视为净亏损的替代方案，作为我们经营业绩的指标或我们流动性的衡量标准。这些措施应与我们的综合全面收益(损失表)中所列的净亏损一并考虑。我们认为这些非公认会计原则的衡量标准可以作为衡量REIT经营业绩以及净亏损的适当补充指标。我们相信这些指标为投资者提供有用的信息，因为剔除某些历史金额的影响，如折旧和摊销费用，它们可能有助于比较我们不同时期的经营业绩以及与其他REITs的经营业绩，就NOI而言，仅反映在物业层面产生和产生的收入和支出项目可能有助于投资者和管理层了解我们物业的运营。
净营业收入
NOI的计算不包括净亏损的某些组成部分，以便提供与我们的财产水平的运营结果更密切相关的结果。我们计算NOI如下所示。我们将NOI定义为我们的房地产租金收入减去我们的物业运营费用。NOI不包括资本化租户改善成本和租赁佣金的摊销，我们将其记录为折旧和摊销费用。我们使用NOI来评估个人和整个公司的物业水平表现。其他房地产公司和REITs计算NOI的方式可能与我们不同。
下表列出了截至2023年12月31日和2022年12月31日的年度净亏损与NOI的对账情况：
| | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至2013年12月31日止的年度， |
| | 2023 | | 2022 |
| 净亏损 | | $ | (69,432) | | | $ | (6,109) | |
| | | | |
| | | | |
| | | | |
| | | | |
| 被投资单位净亏损权益 | | 3,031 | | | 3,509 | |
| 权益法投资减值损失 | | 19,183 | | | — | |
| 所得税费用 | | 351 | | | 270 | |
| 被投资人净亏损中未计所得税费用和权益的亏损 | | (46,867) | | | (2,330) | |
| 提前清偿债务的收益 | | — | | | (682) | |
| 利息支出 | | 110,647 | | | 103,480 | |
| 利息和其他收入 | | (1,039) | | | (217) | |
| | | | |
| | | | |
| 房地产销售收益 | | (3,780) | | | (11,001) | |
| 一般和行政 | | 22,731 | | | 25,134 | |
| 与购置和交易有关的费用 | | 31,816 | | | 292 | |
| 不动产减值损失 | | 11,299 | | | 21,820 | |
| 折旧及摊销 | | 209,254 | | | 222,564 | |
| 噪音 | | $ | 334,061 | | | $ | 359,060 | |
运营资金和标准化运营资金
我们计算FFO和归一化FFO如下所示。FFO是根据全美房地产投资信托协会定义的基准计算的，即按照公认会计原则计算的净亏损，加上综合物业的房地产折旧和摊销，以及我们在未合并合资物业的房地产折旧和摊销中的比例份额，但不包括房地产资产的减值费用和房地产销售的任何损益，以及目前不适用于我们的某些其他调整。在计算归一化FFO时，我们对如下所示的其他项目进行了调整。FFO和标准化FFO是董事会在确定分配给股东的金额时考虑的因素之一。其他因素包括但不限于维持我们作为房地产投资信托基金的税务资格的要求、我们的信贷协议和公共债务契约的限制、我们能否获得债务和股权资本、我们对未来资本需求和经营业绩的预期，以及我们对偿还债务的预期需求和现金的可用性。其他房地产公司和REITs计算FFO和标准化FFO的方式可能与我们不同。
下表列出了截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的年度净亏损与FFO和标准化FFO的对账情况：
| | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至2013年12月31日止的年度， |
| | 2023 | | 2022 |
| 净亏损 | | $ | (69,432) | | | $ | (6,109) | |
| 加(减)：折旧和摊销： | | | | |
| 合并属性 | | 209,254 | | | 222,564 | |
| 未合并的合资物业 | | 3,395 | | | 3,058 | |
| | | | |
| 不动产减值损失 | | 11,299 | | | 21,820 | |
| 权益法投资减值损失 | | 19,183 | | | — | |
| | | | |
| | | | |
| 房地产销售收益 | | (3,780) | | | (11,001) | |
| | | | |
| FFO | | 169,919 | | | 230,332 | |
| 加(减)：与收购和交易相关的成本 | | 31,816 | | | 292 | |
| | | | |
| 提前清偿债务的收益 | | — | | | (682) | |
| | | | |
| | | | |
| | | | |
| | | | |
| | | | |
| 归一化FFO | | $ | 201,735 | | | $ | 229,942 | |
| | | | |
| 加权平均已发行普通股(基本和稀释后) | | 48,389 | | | 48,278 | |
| | | | |
| 每股普通股FFO(基本和稀释后) | | $ | 3.51 | | | $ | 4.77 | |
| | | | |
| 普通股正常化FFO(基本和稀释) | | $ | 4.17 | | | $ | 4.76 | |
流动资金和资本资源
我们的运营流动资金和资源(千美元，每股除外)
我们用于支付运营和资本支出、支付偿债义务和向股东进行分配的主要资金来源是我们从物业产生的运营现金流、物业销售净收益和我们循环信贷安排下的借款。我们相信，这些资金来源将足以支付我们的运营和资本支出，支付偿债义务，并在未来12个月和此后可预见的未来向我们的股东进行分配。我们未来来自经营活动的现金流将主要取决于：
•我们向租户收取租金的能力；
•我们有能力维持或提高我们物业的入住率和租金；
•我们有能力控制我们酒店的运营和资本支出；
•我们成功地出售我们出售的物业的能力；
•我们有能力发展、重新发展或重新定位物业，以产生超过资本成本和物业营运及资本开支的现金流；以及
•我们有能力购买额外的物业，这些物业产生的现金流超过了我们的收购资本和物业运营和资本支出的成本。
我们计划不时有选择地出售某些物业，以管理杠杆水平，并改善我们的资产多元化、我们的地理足迹和我们物业的平均年限，延长我们的租约加权平均期限，并增加租户保留率。在截至2023年12月31日的年度内，我们出售了8处物业，销售总价为44,874美元，不包括G结账成本。我们继续评估我们的投资组合，目前正处于销售我们的某些物业的不同阶段。截至2024年2月14日，我们已达成协议，以3.9万美元的销售价格出售一处约有248,000平方英尺的可出租物业，不包括成交成本。我们不能确定我们是否会以高于账面价值的价格出售我们正在销售的任何房产。此外，我们即将进行的销售是有条件的；因此，我们不能确定我们将完成这笔交易，或者这笔交易不会被推迟，或者条款不会改变。
以下是我们综合现金流量表中所反映的各期现金流量的来源和用途的摘要：
| | | | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： | | |
| 2023 | | 2022 | | |
| 期初现金、现金等价物和限制性现金 | $ | 12,249 | | | $ | 84,515 | | | |
| 提供的现金净额(用于)： | | | | | |
| 经营活动 | 141,726 | | | 192,614 | | | |
| 投资活动 | (194,821) | | | (4,624) | | | |
| 融资活动 | 67,560 | | | (260,256) | | | |
| 期末现金、现金等价物和限制性现金 | $ | 26,714 | | | $ | 12,249 | | | |
与2022年相比，2023年经营活动提供的现金减少，主要是由于物业处置导致2023年NOI减少，我们某些物业的占用空间减少，以及与DHC终止合并和相关交易产生的成本增加。与2022年相比，2023年用于投资活动的现金增加，主要是由于2023年物业销售收入减少，以及2023年与我们的重新开发活动相关的资本支出增加。2022年用于融资活动的现金流转变为2023年融资活动提供的现金流，主要是由于我们在2022年赎回了300,000美元的优先无担保票据，而2023年我们发行了177,320美元的抵押票据，并减少了对我们普通股股东的分配。
我们的投融资流动资金和资源(千美元，每股除外)
为了满足我们希望或需要进行分配或支付运营或资本费用或为收购提供资金而可能产生的现金需求，我们维持一项受我们的信贷协议约束的循环信贷安排。我们的信贷协议取代了之前的循环信贷安排，后者的到期日为2024年1月31日。我们在信贷协议下的义务以我们的某些子公司质押其在某些直接和间接拥有财产的子公司的所有股权和质押子公司拥有的19处物业的第一抵押留置权为抵押，截至2023年12月31日，包括租赁无形资产、其他资产和其他负债在内的未折旧账面价值为941,937美元。我们可以在我们的循环信贷安排下借入、偿还和再借入资金，直到到期，而在到期之前没有本金偿还。我们信贷协议的到期日是2027年1月29日，在支付延期费用和满足某些其他要求的情况下，我们可以将我们循环信贷安排的规定到期日延长一年。我们的信贷协议包含许多契约，包括要求我们维持某些财务比率的契约，限制我们产生超过计算金额的额外债务的能力，以及除有限的例外情况外，限制我们将分派率提高到每普通股每季度0.01美元的当前水平和进行股票回购的能力。我们的信贷协议下的借款可获得性取决于19个抵押品物业的持续最低表现和市场价值，我们满足某些金融契约和其他信贷安排条件。
根据我们的信用协议，借款的应付利息是以SOFR加350个基点的保证金为基础的。我们还需要为贷款承诺总额支付一笔未使用的融资费，截至2024年2月14日，这笔费用为每年35个基点。截至2024年2月14日，根据我们的信贷协议，借款的年利率为8.8%。截至2024年2月14日，在我们的循环信贷安排下，我们有132,000美元未偿还，在我们的定期贷款下，有100,000美元未偿还，在我们的循环信贷安排下，有193,000美元可供借款。
优先循环信贷安排
根据我们先前的循环信贷安排，我们须就先前循环信贷安排下的未偿还金额支付SOFR利率加溢价(于2023年12月31日为每年145个基点)的利息，以及贷款承诺总额的融资费(于2023年12月31日为每年30个基点)。截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日，我们之前的循环信贷安排下的借款年利率分别为6.9%和5.4%。截至2023年、2022年、2022年和2021年12月31日止年度，我们先前循环信贷安排下的借款加权平均年利率分别为0.6.5%、4.0%和1.2%。截至2023年12月31日，我们之前的循环信贷安排下有205,000美元未偿还。
按揭票据发行
在截至2023年12月31日的年度内，我们发行了6笔按揭票据，本金总额为177,320美元，加权平均利率为7.8%。这些抵押票据的净收益用于偿还我们之前的循环信贷安排下的未偿还金额。有关按揭票据发行的更多资料，请参阅本年报第IV部分第15项表格10-K的综合财务报表附注9。
按揭票据还款
2023年6月，我们在到期时偿还了一笔抵押票据，该票据以一处物业为抵押，未偿还本金余额50,000美元，年利率3.7%，使用手头现金和我们先前循环信贷安排下的借款。
截至2023年12月31日，我们的债务到期日(不包括我们之前的循环信贷安排)，包括优先无担保票据和抵押票据，如下：
| | | | | | | | | |
| 年 | | 债务到期日 | |
| 2024 | | $ | 350,000 | | |
| 2025 | | 650,000 | | |
| 2026 | | 300,000 | | |
| 2027 | | 350,000 | | |
| 2028 | | 123,487 | | |
| 此后 | | 615,833 | | |
| 总计 | | $ | 2,389,320 | | |
高级担保票据发行
2024年2月，我们发行了30万美元的2029年债券。扣除初始购买者折扣和其他估计发售费用后，此次发售的净收益总额为271,500美元。2029年票据由我们的若干附属公司以联名、数项及优先抵押方式提供全面及无条件担保，并以附属担保人的所有各自股权及截至2023年12月31日未折旧账面价值(包括租赁无形资产、其他资产及其他负债)的第一按揭留置权的质押作为抵押。2029年发行的债券只需要每半年支付一次利息，并在2028年3月31日之后按面值加应计利息提前支付。
优先无抵押票据赎回
2024年2月，我们发布了提前赎回通知，按面值加应计利息提前赎回2024年到期的全部350,000美元4.25%优先无担保票据。赎回预计将于2024年3月进行，赎回将使用发行2029年债券所得款项净额和我们循环信贷安排下的借款，而赎回条件是我们根据循环信贷安排借入一笔款项，连同发行2029年票据所得款项净额，足以在赎回日或之前支付赎回价格。
我们的无担保债务都不需要在到期日之前支付偿债基金。我们的抵押票据目前只要求每月支付利息；然而，我们的某些抵押票据将要求在指定日期之后通过到期日支付本金和利息。
除了我们的债务外，截至2023年12月31日，我们估计未支出的租赁相关债务为109,309美元，其中我们预计将在未来12个月花费67,705美元。
我们目前正在重新开发位于华盛顿州西雅图的一个有三处房产的园区，面积约为300,000平方英尺。该项目包括将两处房产从办公室重新定位到生命科学，并将第三处房产维护为办公用途。我们目前估计，与重建有关的项目总成本约为162,000元，重建工作将于2024年第一季度完成。截至2023年12月31日，我们与此项目相关的费用已达133,270美元。2022年8月，我们签订了一份为期约10年的租约，租赁其中一处生命科学物业约84,000平方英尺的可出租面积，租金较之前相同空间的租金高出约109.0%，使重建项目预租了28%。
我们目前预计将使用现金余额、我们循环信贷安排下的借款、物业销售的净收益、抵押贷款债务的产生或假设以及发行债务或股权证券的净收益来为我们未来的运营、资本支出、向股东的分配和财产收购提供资金。当根据我们的信贷协议或我们的债务方法的到期日有大量未偿还金额时，我们预计将探索再融资替代方案。这些替代方案可能包括产生定期债务、发行债务或股权和证券、延长我们循环信贷安排的到期日以及进入新的信贷安排。我们可能会承担与收购相关的额外抵押债务，或者选择对我们拥有的物业进行新的抵押贷款，作为融资来源。我们还可能寻求参与其他合资企业或其他安排，这些可能会为我们提供更多的资金来源。虽然我们不能确定我们将成功完成任何特定类型的融资，但我们相信我们将能够获得融资，如债务和股权发行，为资本支出提供资金，并支付我们的债务或为未来的收购提供资金。我们目前有一个有效的货架登记声明，允许我们加快发行公共证券，但它不能保证会有此类证券的买家。
我们目前没有足够的流动性来源来偿还2025年到期的650,000美元优先无担保票据，并正在评估基于市场的替代方案以获得债务融资。基于我们投资组合中大量的未担保物业、我们获得新债务融资的成功历史以及我们目前的融资指标，我们相信我们很可能获得新的债务融资，使我们能够在2025年无担保票据到期时满足它们。我们还聘请了Moelis&Company LLC作为我们的财务顾问，帮助评估我们解决即将到来的债务到期日的选择。
我们获得未来债务融资的能力和成本将主要取决于信贷市场状况和我们的信誉。我们无法控制市场状况。潜在投资者和贷款人可能会评估我们向股东支付股息的能力，通过审查我们的商业惯例和计划来为所需的债务服务提供资金，并在债务到期时偿还债务，以平衡我们对债务和股权资本的使用，以便我们的财务状况和杠杆比率为我们提供灵活性，以承受任何合理预期的不利变化。同样，我们未来筹集股本的能力将主要取决于股本市场状况以及我们开展业务以维持和增加经营现金流的能力。我们打算以合理的方式开展业务，为我们的投资和融资活动提供资金，但我们不能确定我们是否能够成功实现这一意图。例如，通货膨胀压力、持续的高利率或任何经济衰退的最终影响将是什么，这是不确定的。长期和广泛的经济衰退或资本市场持续或加剧的混乱可能会限制我们从公共来源获得融资，并可能增加我们的资本成本。
在截至2023年12月31日的年度内，我们使用手头现金和之前循环信贷融资下的借款向股东支付了季度现金分配，总额为63，187美元。2024年1月11日，我们宣布向2024年1月22日记录的股东支付季度现金分配，每股0.01美元，约490美元。我们预计将于2024年2月15日或前后使用手头现金和循环信贷融资下的借款支付此分配。我们根据信贷协议的限制、预期资本支出、经营现金流和债务支付来确定分配支付比率。有关我们于2023年支付的分派的更多资料，请参阅本年度报告表格10-K第四部分第15项所载综合财务报表附注的附注11。
于2023年12月31日，我们拥有两间未综合入账合营企业的51%及50%权益，该两间合营企业拥有三项物业。于2023年12月31日，该等合营企业拥有的物业由本金总额为82，000元的按揭债务抵押，当中概无对我们的追索权。于2023年7月，以我们拥有50%权益的合营企业西北H街1750号所拥有的一项物业作抵押的按揭贷款的到期日按相同利率延长三年。于2023年10月，我们于西北H街1750号合营企业拥有50%股权的合营企业伙伴未能为600元的资本催缴提供资金，并于2023年12月31日违反合营企业协议。于2023年12月31日，我们并无控制对该等合营企业而言最重要的活动，因此，我们按权益会计法将于该等合营企业的投资入账。我们目前正在与该合资企业的贷款人就该物业进行讨论。截至2023年12月31日止年度，我们录得减值支出19，183元，以将我们于该合营企业的权益法投资的账面值减至其估计公平值。有关这些合资企业的财务状况和经营业绩的更多信息，请参见本年度报告表格10-K第四部分第15项中的合并财务报表附注的附注4。除该等合营企业外，截至2023年12月31日，我们并无对我们的财务状况、财务状况变动、收入或开支、经营业绩、流动资金、资本开支或资本资源产生或预期合理可能产生重大影响的资产负债表外安排。
债务总额（千美元）
我们于2023年12月31日的主要债务责任包括我们先前循环信贷融资项下的未偿还借款205，000元、公开发行的优先票据及按揭票据的未偿还本金结余2，212，000元（未偿还本金结余为177，320元）。此外，于2023年12月31日，我们拥有51%及50%权益的两间合营企业拥有的三项物业已抵押两份额外按揭票据。我们公开发行的优先票据受契约及其补充条款的约束。我们的信贷协议及我们的优先票据契约及其补充协议规定，倘发生及持续若干违约事件（例如，就我们的信贷协议而言，我们的控制权变动，包括RMR不再担任我们的业务及物业管理人），则须加速支付所有未偿还款项。我们的信贷协议和我们的优先票据契约及其补充协议还包含一些契约，包括限制我们产生债务（包括由我们的物业抵押担保的债务）的能力的契约，超过计算金额，要求我们遵守某些财务契约，并且在我们的信贷协议中，限制我们将分配率提高到目前每季度每股普通股0.01美元以上的能力。于2023年12月31日，我们相信我们已遵守信贷协议及优先票据契约及其补充协议项下各自契诺的条款及条件。我们的按揭票据为无追索权，惟若干有限例外情况除外，且不包含任何重大财务契诺。
无论是我们的信用协议，还是我们的高级票据、债券及其补充协议，都不包含可能由我们的信用评级触发的加速条款。然而，在我们之前的循环信贷安排下，我们的最高高级信用评级被用来确定我们支付的费用和利率。因此，如果信用评级被下调，我们先前循环信贷安排下的利息支出和相关成本将会增加。由于2023年3月穆迪投资者服务公司和S全球评级公司下调评级，我们之前的循环信贷安排下的利率溢价增加了35个基点，自2023年4月1日起生效。2024年2月13日，S标普对我们2029年债券的评级为B-。截至2024年2月14日，我们的优先无担保债务评级分别为穆迪和S的CAA1和CCC。
我们的信用协议和我们的优先票据、契约及其补充条款包含对超过25,000美元(在某些情况下超过50,000美元)的任何其他债务的交叉违约条款。
关联人交易
我们与RMR、RMR Inc.以及与它们相关的其他公司都有关系以及历史上和持续的交易。有关这些和其他此类关系以及关联人交易的更多信息，请参见本年度报告第10-K表第四部分第15项中的合并财务报表附注6和7，它们以引用方式并入本文，以及我们提交给美国证券交易委员会的其他文件，包括我们2024年股东周年大会的最终委托书，或我们将在截至2023年12月31日的财政年度后120天内提交给美国证券交易委员会的最终委托书。有关这些和其他相关人士的交易和关系可能产生的风险的更多信息，请参阅本年度报告中10-K表格的其他部分，包括“关于前瞻性陈述的警告”，第一部分，第1项，“业务”和第一部分，第1A项，“风险因素”。我们可能会与相关人士进行额外交易，包括RMR或其附属公司提供管理服务的业务。
关键会计估计
我们的关键会计政策是那些将对我们的财务状况和经营结果的报告产生最大影响的政策，以及那些需要做出重大判断和估计的政策。我们相信，我们的判断和估计已经并将得到一致的应用，所产生的财务信息能够公平地反映我们的经营结果。我们最关键的会计政策涉及我们对房地产的投资。这些政策影响我们的：
•不同资产类别之间购买价格的分配，包括对高于和低于市值租赁的分配，以及对确认租金收入和折旧及摊销费用的相关影响；
•评估长期资产的账面价值和减值。
我们根据公允价值将每项物业投资的购置成本分配给土地、建筑物和改善及无形资产等各种物业组成部分，而每个组成部分一般都有不同的使用年限。对于收购的房地产，我们按公允价值记录土地、建筑物和装修，如适用，原地租约的价值、高于或低于市场租约的公平市场价值以及租户关系。对于符合企业合并资格的交易，我们将超过收购资产公允价值的对价部分分配给商誉。我们根据我们的估计进行购买价格分配和确定使用年限，在某些情况下，独立房地产评估师进行研究以提供市场信息和评估，其中可能涉及基于许多因素的估计现金流，包括资本化率和贴现率等，这些因素与我们的购买价格分配和确定使用寿命相关；然而，我们的管理层对购买价格分配和确定使用寿命负有最终责任。
我们使用直线法计算折旧费用，建筑物和装修的估计使用年限长达40年，个人财产的估计使用年限长达7年。我们不对分配的土地成本进行折旧。我们以高于市值租赁价值摊销作为各自租赁条款中租金收入的减少额。我们以低于市值租赁价值摊销，作为各自租赁条款下租金收入的增加。我们将收购的原地租赁的价值(不包括收购租赁的高于市价和低于市价的价值)摊销至各自租赁期的费用。如果租赁在规定的到期日之前终止，与该租赁相关的所有未摊销金额都将被注销。购买价格分配要求我们做出某些假设和估计。不正确的假设和估计可能导致未来期间不准确的折旧和摊销费用。
我们定期对我们的财产进行减值评估。减值指标可能包括租户入住率下降、我们对租户财务状况的担忧(房租拖欠或我们注意到的其他信息可能会危及租户的财务状况)或我们决定在资产的预计使用年限和法律结束前处置资产，以及可能永久降低物业价值的市场或行业变化。如果存在减值指标，我们通过将相关财产的账面价值与该财产将产生的预期未来未贴现现金流量进行比较来评估该财产的账面价值。如果这些预期未来现金流的总和低于账面价值，我们就将物业的账面净值减少到其公允价值。这种分析要求我们判断是否存在减值指标，并估计未来可能的现金流。未来的未贴现净现金流是主观的，部分是基于关于持有期、市场租金和终端资本化率的假设。如果吾等误判或估计错误，或如果未来租户经营、市场或行业因素与吾等的预期不同，吾等可能会记录不适当的减值费用或未能记录本应记录的费用，或任何该等费用的金额可能不准确。
这些会计政策涉及根据我们的经验以及我们管理层和董事会的经验作出的重大判断，包括对当前估值、最终可变现价值、估计可用年限、残值或剩余价值、租户履行对我们义务的能力和意愿、当前和未来经济状况以及我们物业所在市场的竞争因素的判断。竞争、经济状况、政府优先事项的变化和其他因素可能会导致未来入住率下降。未来，我们可能需要修订我们的账面价值评估，以纳入目前未知的信息，此类修订可能会增加或减少与我们拥有的物业相关的折旧费用，或降低我们资产的账面价值。
气候变化的影响
对气候变化的担忧导致了旨在限制碳排放和解决其他环境问题的各种条约、法律和法规。这些法律和其他法律可能会导致我们酒店的能源或其他成本增加。我们预计这些增加的直接影响不会对我们的经营业绩产生重大影响，因为增加的成本将直接由我们的租户负责，或者从长远来看，由我们物业的租户转嫁和支付。尽管我们认为在可预见的未来不太可能发生这种情况，但为缓解气候变化而制定的法律可能会使
我们的一些物业过时或导致我们对物业进行重大投资，这可能会对我们的财务状况或租户的财务状况以及他们向我们支付租金的能力产生重大和不利的影响。
为了努力减少未来能源成本增加的影响，我们不断研究如何提高我们所有酒店的能效。我们的经理RMR是能源之星计划的成员，该计划是美国环境保护局和美国能源部的联合计划，旨在通过其“能源之星”计划促进商业物业的能效，也是美国绿色建筑委员会的成员，美国绿色建筑委员会是一个非营利性组织，致力于通过其LEED®绿色建筑计划促进商业物业的能效。RMR的年度可持续发展报告总结了RMR及其客户(包括我们)采用的环境、社会和治理倡议。RMR的可持续发展报告可在RMR Inc.的S网站上访问，网址为：www.rmrgroup.com/corporate-sustainability/default.aspx.RMR Inc.S网站上的信息或可通过该网站获取的信息不会以引用方式并入本Form 10-K年度报告中。有关更多信息，请参阅本年度报告表格10-K第I部分第1项中的“企业--企业可持续性”。
一些观察家认为，过去几年世界不同地区的恶劣天气是全球气候变化的证据。恶劣天气可能会对我们拥有的某些房产产生不利影响。海平面上升可能会导致我们的一些房产发生洪水，这可能会对我们拥有的个别房产产生不利影响。我们通过购买或要求我们的租户购买我们认为足以保护我们免受气候变化造成的损失的物质损害和损失的保险来减轻这些风险。然而，我们不能确定我们的缓解努力是否足够，或者未来的风暴、海平面上升或未来气候变化可能发生的其他变化不会对我们的财务业绩产生实质性的不利影响。
项目 7A.关于市场风险的定量和定性披露 (美元金额以千为单位，每股数据除外)
我们面临着与市场利率变化相关的风险。我们通过监控可用的融资替代方案来管理我们对这一市场风险的敞口。除下文所述外，我们目前预计在不久的将来，我们对利率波动的风险敞口或我们管理这种风险敞口的方式不会有任何重大变化。
固定利率债务
截至2023年12月31日，我们的未偿还固定利率债务包括以下内容：
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| 债务 | | 本金余额(1) | | 年利率(1) | | 年度利息支出 | | 成熟性 | | 到期利息支付 |
优先无担保票据 (2) | | $ | 350,000 | | | 4.250% | | $ | 14,875 | | | 2024 | | 每半年一次 |
| 优先无担保票据 | | 650,000 | | | 4.500% | | 29,250 | | | 2025 | | 每半年一次 |
| 优先无担保票据 | | 300,000 | | | 2.650% | | 7,950 | | | 2026 | | 每半年一次 |
| 优先无担保票据 | | 350,000 | | | 2.400% | | 8,400 | | | 2027 | | 每半年一次 |
| 按揭票据(一处物业) | | 26,340 | | | 8.139% | | 2,144 | | | 2028 | | 每月 |
| 按揭票据(一处物业) | | 42,700 | | | 8.272% | | 3,532 | | | 2028 | | 每月 |
| 按揭票据(两处物业) | | 54,300 | | | 7.671% | | 4,165 | | | 2028 | | 每月 |
| 优先无担保票据 | | 400,000 | | | 3.450% | | 13,800 | | | 2031 | | 每半年一次 |
| 按揭票据(一处物业) | | 30,680 | | | 7.210% | | 2,212 | | | 2033 | | 每月 |
| 按揭票据(一处物业) | | 8,400 | | | 7.305% | | 614 | | | 2033 | | 每月 |
| 按揭票据(一处物业) | | 14,900 | | | 7.717% | | 1,150 | | | 2033 | | 每月 |
| 优先无担保票据 | | 162,000 | | | 6.375% | | 10,328 | | | 2050 | | 季刊 |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| 总计 | | $ | 2,389,320 | | | | | $ | 98,420 | | | | | |
(1)本金余额和年利率是适用合同中规定的金额。根据公认会计原则，由于我们发行或承担这些债务时的市场状况，我们的账面价值和已记录的利息支出可能与这些金额不同。有关更多信息，请参阅本年度报告第10-K表格第IV部分第15项中的合并财务报表附注9和10。
(2)2024年2月，我们在发行2029年债券的同时，发布了提前赎回这些优先无抵押票据的通知，按面值加应计利息计算。有关详情，请参阅本年度报告第IV部分第15项表格10-K所载的合并财务报表附注9
我们的优先票据要求每半年或每季度支付一次到期利息。我们的抵押票据只要求按月支付利息，或在到期时支付本金和利息。由于这些债务需要以固定利率支付利息，因此在这些债务期限内市场利率的变化不会影响我们的利息义务。如果这些
如果债务再融资的利率比上述利率高或低一个百分点，我们的年利息成本将增加或减少约23,893美元。
市场利率变动亦会影响我们定息债务的公平值;市场利率上升会减少我们定息债务的公平值，而市场利率下降会增加我们定息债务的公平值。为应对通胀大幅及长期上升，美国联邦储备局自2022年初以来已多次加息。尽管美联储表示可能在2024年降低利率，但我们不能确定它会这样做，利率可能会保持在目前的高水平或继续提高。根据于2023年12月31日的未偿还结余及各到期日的贴现现金流量分析，并假设可能影响我们固定利率债务责任的公平值的因素并无其他变动，假设利率即时上升一个百分点将使该等责任的公平值变动约63，573元。
我们的定息债务安排可让我们于指定到期日前还款。在某些情况下，我们不允许在截止日期之前提前还款，并且我们通常只允许以等于全额支付的溢价进行提前还款，正如所定义的那样，这通常是为了保持票据持有人的既定收益率。该等提前还款权可为我们提供机会，透过于到期前再融资，以减低到期时以较高利率为债务再融资的风险。
除上表所呈列的定息债务外，于2023年12月31日，我们于两间未综合入账的合营企业拥有51%及50%的非控股拥有权权益，该等合营企业拥有三项物业，该等物业由定息债务作抵押，包括以下按揭票据：
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| 债务 | | 我们的合资企业所有权权益 | | 本金余额 (1)(2) | | 年利率 (1) | | 年度利息支出 | | 成熟性 | | 到期利息支付 |
| 按揭笔记 | | 51% | | $ | 50,000 | | | 4.090 | % | | $ | 2,045 | | | 2029 | | 每月 |
按揭笔记 (3) | | 50% | | 32,000 | | | 3.690 | % | | 1,181 | | | 2027 | | 每月 |
| 总计 | | | | $ | 82,000 | | | | | $ | 3,226 | | | | | |
(1)本金结余及年利率为适用合约所列金额。根据公认会计原则，合资企业记录的利息支出可能与这些金额不同，因为它们产生债务时的市场条件不同。
(2)反映以该等物业作抵押之债务之全部结余，且并无作出调整以反映我们并无拥有之合营企业权益。这笔债务我们无追索权。
(3)于二零二三年七月，该按揭贷款之到期日按相同利率延长三年。
浮动利率债务
截至2023年12月31日，我们的浮动利率债务包括我们之前的循环信贷融资下未偿还的205，000美元。
2024年1月，我们签订了信贷协议，管理一项新的325,000美元有担保循环信贷安排和100,000美元有担保定期贷款。我们的信贷协议取代了之前的循环信贷安排，后者的到期日为2024年1月31日。根据我们的信贷协议，借款以美元计价，需要按SOFR加350个基点的保证金利率支付利息。因此，我们很容易受到以美元为基础的短期利率变化的影响，特别是SOFR。一般来说，利率的变动不会影响浮动利率债务的价值，但会影响我们的经营业绩。
下表显示了截至2023年12月31日，加息一个百分点对我们的年度浮动利率支出的影响：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | 中国利率上调的影响 |
| | | 年利率(1) | | 未偿债务 | | 每年的利息支出总额 | | 年度每股收益受影响(2) |
| 2023年12月31日 | | 8.9 | % | | $ | 205,000 | | | $ | 18,245 | | | $ | 0.38 | |
| 上调1个百分点 | | 9.9 | % | | $ | 205,000 | | | $ | 20,295 | | | $ | 0.42 | |
(1)反映了根据我们的信贷协议，根据我们的循环信贷安排和定期贷款应支付的借款利率，假设该协议于2023年12月31日生效，即SOFR加每年350个基点的保证金。
(2)以截至2023年12月31日止年度之加权平均已发行(摊薄)股份计算。
下表列出了截至2023年12月31日，如果我们完全动用循环信贷安排和定期贷款，利率每提高一个百分点将对我们的年度浮动利率支出产生的影响：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | 中国利率上调的影响 |
| | | 年利率(1) | | 未偿债务(2) | | 每年的利息支出总额 | | 年度每股收益受影响(3) |
| 2023年12月31日 | | 8.9 | % | | $ | 425,000 | | | $ | 37,825 | | | $ | 0.78 | |
| 上调1个百分点 | | 9.9 | % | | $ | 425,000 | | | $ | 42,075 | | | $ | 0.87 | |
(1)反映了根据我们的信贷协议，根据我们的循环信贷安排和定期贷款应支付的借款利率，假设该协议于2023年12月31日生效，即SOFR加每年350个基点的保证金。
(2)代表我们的循环信贷安排和定期贷款的最高可用金额。
(3)以截至2023年12月31日止年度之加权平均已发行(摊薄)股份计算。
以上表格显示了截至2023年12月31日，立即上调浮动利率的影响。如果利率随着时间的推移逐渐增加，影响将随着时间的推移而分散。我们对浮动利率波动的风险在未来将随着循环信贷安排、定期贷款或其他浮动利率债务项下未偿还金额的增加或减少而增加或减少。虽然我们目前没有这样做的计划，但我们将来可能会不时订立对冲安排，以减轻我们受利率变动影响的风险。
项目8.财务报表和补充数据
本项目所要求的资料载于本年度报告表格10-K的第15项。
第9项会计和财务披露方面与会计师的变更和分歧
没有。
项目9A.控制和程序
于本Form 10-K年度报告所涵盖期间结束时，本公司管理层在本公司董事总经理总裁、本公司首席营运官及本公司首席财务官兼财务主管的监督下，根据交易所法案第13a-15及15d-15条规则，对本公司披露控制及程序的有效性进行评估。基于这一评估，我们的董事总经理、总裁和首席运营官以及我们的首席财务官和财务主管得出结论，我们的披露控制和程序是有效的。
在截至2023年12月31日的季度内，我们对财务报告的内部控制没有发生任何变化，这些变化已经或合理地可能对我们的财务报告内部控制产生重大影响。
财务报告内部控制评价管理报告
我们有责任建立和维持对财务报告的充分内部控制。我们的内部控制系统旨在向我们的管理层和董事会提供合理的保证，确保已公布财务报表的编制和公平列报。所有的内部控制系统，无论设计得多么好，都有其固有的局限性。因此，即使是那些被确定为有效的系统，也只能在编制和列报财务报表方面提供合理的保证。
我们的管理层评估了截至2023年12月31日的财务报告内部控制的有效性。在进行这项评估时，它使用了特雷德韦委员会赞助组织委员会(2013年框架)于#年提出的标准。内部控制--综合框架。基于这一评估，我们认为，截至2023年12月31日，我们对财务报告的内部控制是有效的。
德勤会计师事务所是一家独立注册会计师事务所，审计了本年度报告第IV部分15项中包含的2023年合并财务报表，该公司发布了一份关于我们财务报告内部控制的认证报告。它的报告出现在本文的其他地方。
第9B项：其他资料
在截至2023年12月31日的三个月内，董事或公司高管通过或已终止“规则10b5-1交易安排”或“非规则10b5-1交易安排”，每个术语在S-K条例第408(A)项中定义。
项目9.C.披露妨碍检查的外国司法管辖区
不适用。
第三部分
项目10.董事、高管和公司治理
我们有适用于我们的高级管理人员和受托人的行为准则。我们的行为准则发布在我们的网站www.opireit.com上。任何人士如欲索取《行为守则》的印本，均可向我们的秘书索要，邮编：02458-1634，邮编：02458-1634，邮编：A300，牛顿，华盛顿大街255号，牛顿广场2号。我们打算满足Form 8-K第5.05项下的要求，即在我们的网站上披露适用于我们的主要高管、首席财务官、首席会计官或财务总监或执行类似职能的人员对我们的行为准则的任何修订或豁免。
第(10)项要求的其余信息通过参考我们的最终委托书并入。
项目11.高级管理人员薪酬
第(11)项所要求的信息通过参考我们的最终委托书而并入。
第12项：某些实益所有人和管理层的担保所有权及相关股东事项
股权薪酬计划信息。我们可以根据我们修订和重新修订的2009年激励股票奖励计划，或2009年计划，向我们的高级管理人员和RMR的其他员工授予普通股。此外，我们的每位受托人将获得普通股，作为其担任受托人的年度薪酬的一部分，该等股份是根据2009年计划授予的。根据2009年计划作出的奖励条款由我们董事会的薪酬委员会在奖励时决定。下表是截至2023年12月31日的数据。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 计划类别 | | 须提供的证券数目
在行使未偿还期权时发行，
认股权证及权利 | | 加权平均
行权价格
未偿还期权、认股权证及权利 | | 剩余证券数量 可用 为 股权补偿计划下的未来发行 (不包括证券 反映在(A)栏) |
| | (a) | | (b) | | (c) |
证券持有人批准的股权补偿计划-2009计划 | | 没有。 | | 没有。 | | 657,860 (1) |
| 未经证券持有人批准的股权补偿计划 | | 没有。 | | 没有。 | | 没有。 |
总计 | | 没有。 | | 没有。 | | 657,860 (1) |
(1)包括根据2009年计划条款可供发行的普通股。根据2009计划可供发行的普通股将增加回购或没收的普通股奖励。
我们向RMR员工支付的款项在本年度报告第10-K表格第IV部分第15项合并财务报表附注的附注7和11中进行了描述。第(12)项要求的其余信息以参考我们的最终委托书的方式并入。
第13项：建立某些关系和关联交易，以及董事独立性
第(13)项所要求的信息通过参考我们的最终委托书而并入。
项目9.14.首席会计师费用和服务
第(14)项所要求的信息通过参考我们的最终委托书而并入。
第四部分
项目15.各种展品和财务报表附表
(a) 财务报表和财务报表明细表索引
以下是Office Properties Income Trust的合并财务报表和财务报表附表：
| | | | | |
独立注册会计师事务所报告(PCAOB ID号34) | F-1 |
| |
截至2023年12月31日和2022年12月31日的合并资产负债表 | F-4 |
截至2023年12月31日止三个年度各年的综合全面收益（亏损）表 | F-5 |
截至2023年12月31日止三个年度的股东权益综合报表 | F-6 |
截至2023年12月31日止期间三个年度各年的合并现金流量表 | F-7 |
合并财务报表附注 | F-9 |
附表三--房地产和累计折旧 | S-1 |
美国证券交易委员会相关会计条例对其作出规定的所有其他附表，在相关说明中并无要求，或不适用，因此已被省略。
(b) 陈列品
| | | | | |
展品 数 | 描述 |
| 3.1 | 2009年6月8日修订和重新签署的信托声明的综合副本，现已修订。(参考公司截至2020年6月30日的季度报告Form 10-Q并入本文。) |
| 3.2 | 2023年6月13日通过的第二次修订和重新制定的公司章程。(通过参考公司于2023年6月13日提交的最新8-K表格报告而合并。) |
| 4.1 | 普通股证书格式。(参考公司截至2018年12月31日的10-K表格年度报告合并。) |
| 4.2 | 本公司与美国银行信托公司全国协会(作为美国银行全国协会的权益继承人)之间的契约，日期为2017年7月20日。(通过参考公司于2017年7月21日提交的当前8-K表格报告而合并。) |
| 4.3 | 第二份补充契约，日期为2020年6月23日，由公司与美国银行信托公司全国协会(作为美国银行协会的利息继承人)签订，涉及公司2050年到期的6.375%优先债券，包括其格式。(参考公司于2020年6月23日提交的表格8-A的注册说明书而注册成立。) |
| 4.4 | 第三次补充契约，日期为2021年5月18日，由公司与美国银行信托公司全国协会(作为美国银行全国协会的利息继承人)签订，涉及公司2026年到期的2.650%优先债券，包括其格式。(参考公司截至2021年6月30日的季度报告Form 10-Q并入本文。) |
| 4.5 | 第四次补充契约，日期为2021年8月13日，由公司与美国银行信托公司全国协会(作为美国银行全国协会的利息继承人)签订，涉及公司2027年到期的2.400%优先债券，包括其格式。(参考公司截至2021年9月30日的季度报告Form 10-Q并入本文。) |
| 4.6 | 第五次补充契约，日期为2021年9月28日，由公司与美国银行信托公司全国协会(作为美国银行全国协会的利息继承人)签订，涉及公司2031年到期的3.450%优先债券，包括其格式。(参考公司截至2021年9月30日的季度报告Form 10-Q并入本文。) |
| 4.7 | 本公司(作为Select Income REIT的继承人)与美国银行信托公司全国协会(作为美国银行全国协会的利息继承人)之间的契约，日期为2015年2月3日。(参考Select Income REIT于2015年2月3日提交的当前8-K表格报告合并。) |
| | | | | |
| 4.8 | 第一补充契约，日期为2015年2月3日，由公司(作为Select Income REIT的继承人)和美国银行信托公司，National Association(作为美国银行协会的利息继承人)之间发行，包括2025年到期的4.50%优先票据的形式。(参考Select Income REIT于2015年2月3日提交的当前8-K表格报告合并。) |
| 4.9 | 第二份补充契约，日期为2017年5月15日，由本公司(作为精选收益房地产投资信托基金的继承人)与美国银行信托公司全国协会(作为美国银行全国协会的利息继承人)之间发行，包括2024年到期的4.250%优先票据的形式。(合并内容参考精选收益REIT于2017年7月25日提交的Form 10-Q截至2017年6月30日的季度报告。) |
| 4.10 | 第三份补充契约，日期为2018年12月31日，在Select Income REIT、本公司和美国银行信托公司，全国协会(作为美国银行全国协会的利息继承人)中。(通过参考公司于2018年12月31日提交的当前Form 8-K报告而合并。) |
| 4.11 | 截至2020年9月24日，该公司向美国银行全国协会(作为美国银行全国协会的利息继承人)发出的认证订单，涉及该公司2025年到期的4.50%优先票据。(参考公司截至2020年9月30日的季度报告Form 10-Q并入本文。) |
| 4.12 | 契约，日期为2024年2月12日，在公司、其中指定的某些子公司和全美银行信托公司之间签订。(通过参考公司于2024年2月12日提交的最新8-K表格报告而合并。) |
| 4.13 | 公司、总部基地信托(f/k/a Reit Management&Research Trust)和Adam D.Portnoy之间的注册权和锁定协议，日期为2015年6月5日。(通过参考公司于2015年6月8日提交的最新8-K表格报告而合并。) |
| 4.14 | 证券说明。(参考公司截至2021年12月31日的Form 10-K年度报告合并。) |
| 8.1 | Sullivan&Wocester LLP对某些税务问题的意见。(现送交存档。) |
| 10.1 | 第二次修订和重述的业务管理协议，日期为2015年6月5日，公司与RMR集团有限责任公司（f/k/a房地产投资信托基金管理和研究有限责任公司）。（+）（参考公司于2015年6月8日提交的表格8-K的当前报告合并。 |
| 10.2 | 本公司与The RMR Group LLC于2018年12月31日签订的第二份经修订和重述的业务管理协议的修订。（+）（参考公司于2018年12月31日提交的表格8-K的当前报告合并。 |
| 10.3 | 本公司与The RMR Group LLC订立的第二份经修订及重列的业务管理协议的第二次修订，自2021年8月1日起生效。（+）（参考公司截至2021年9月30日的10-Q表格季度报告合并。 |
| 10.4 | 第二次修订和重述物业管理协议，日期为2015年6月5日，公司和RMR集团有限责任公司。（+）（参考公司于2015年6月8日提交的表格8-K的当前报告合并。 |
| 10.5 | 修订和重述办公室物业收入信托2009年激励股份奖励计划。（+）（参考公司于2020年5月28日提交的表格8-K的当前报告合并。 |
| |
| |
| |
| 10.6 | 股份奖励协议的形式。（+）（参考公司截至2020年9月30日的10-Q表格季度报告合并。 |
| |
| |
| 10.7 | 股份奖励协议的形式。（+）（参考公司截至2023年9月30日的10-Q表格季度报告合并。 |
| 10.8 | 赔偿协议的形式。（+）（随附文件） |
| 10.9 | 第二次修订和重述的信贷协议，日期为2024年1月29日，在公司，其中命名的公司的某些子公司，富国银行，国家协会，作为行政代理，以及其他金融机构最初签署。（参考公司于2024年1月30日提交的表格8-K的当前报告。 |
| 10.10 | 质押协议，日期为2024年1月29日，其中本公司的某些子公司党和富国银行，全国协会，作为抵押代理。（参考公司于2024年1月30日提交的表格8-K的当前报告。 |
| 10.11 | 质押协议，日期为2024年1月29日，公司和富国银行，全国协会，作为抵押代理。（参考公司于2024年1月30日提交的表格8-K的当前报告。 |
| |
| | | | | |
| 21.1 | 本公司之附属公司。（随函附上） |
| 23.1 | Deloitte & Touche LLP的同意。（随函附上） |
| 23.2 | Sullivan & Worcester LLP律师事务所（见图表8.1） |
| 31.1 | 规则13 a-14（a）核证。（随函附上） |
| 31.2 | 规则13 a-14（a）核证。（随函附上） |
| 31.3 | 规则13 a-14（a）核证。（随函附上） |
| 31.4 | 规则13 a-14（a）核证。（随函附上） |
| 32.1 | 第1350节：我的天（随函附上） |
| 97.1 | 追回政策。(现送交存档。) |
| 99.1 | 截至2017年10月2日，公司与RMR Group LLC就第二次修订和重新签署的物业管理协议发出的信函。(+)(参考公司截至2017年9月30日的季度报告Form 10-Q成立为法团。) |
| 99.2 | 本公司与RMR Group LLC于2023年5月25日就第二次修订及重新签署的物业管理协议订立的函件协议。(+)(参考公司截至2023年6月30日的季度报告Form 10-Q成立为法团。) |
| 101.INS | XBRL实例文档-实例文档不显示在交互数据文件中，因为它的XBRL标记嵌入在内联XBRL文档中。 |
| 101.SCH | XBRL分类扩展架构文档。(现送交存档。) |
| 101.CAL | XBRL分类扩展计算链接库文档。(现送交存档。) |
| 101.DEF | XBRL分类扩展定义Linkbase文档。(现送交存档。) |
| 101.LAB | XBRL分类扩展标签Linkbase文档。(现送交存档。) |
| 101.PRE | XBRL分类扩展演示文稿Linkbase文档。(现送交存档。) |
| 104 | 封面交互数据文件。(格式为内联XBRL，包含在附件101中。) |
(+)管理合同或补偿计划或安排。
第16项：表格10-K摘要
没有。
独立注册会计师事务所报告
致写字楼物业收入信托公司董事会和股东
对财务报表的几点看法
本核数师已审核Office Properties Income Trust(“贵公司”)截至2023年12月31日及2022年12月31日的综合资产负债表，截至2023年12月31日止三个年度各年度的相关综合全面收益(亏损)表、股东权益及现金流量表，以及指数第15(A)项所载的相关附注及附表(统称“财务报表”)。我们认为，这些财务报表按照美国公认的会计原则，在所有重要方面公平地反映了本公司截至2023年12月31日和2022年12月31日的财务状况，以及截至2023年12月31日的三个年度的经营结果和现金流量.
我们还按照美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准，根据下列标准审计了公司截至2023年12月31日的财务报告内部控制内部控制--综合框架(2013)特雷德韦委员会赞助组织委员会发布的报告和我们2024年2月15日的报告，对公司财务报告的内部控制表达了无保留意见。
意见基础
这些财务报表由公司管理层负责。我们的责任是根据我们的审计对公司的财务报表发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和法规，我们必须与公司保持独立。
我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些标准要求我们计划和执行审计，以获得关于财务报表是否没有重大错报的合理保证，无论是由于错误还是舞弊。我们的审计包括执行评估财务报表重大错报风险的程序，无论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查与财务报表中的数额和披露有关的证据。我们的审计还包括评价管理层使用的会计原则和作出的重大估计，以及评价财务报表的整体列报。我们相信，我们的审计为我们的观点提供了合理的基础。
关键审计事项
下文所述的关键审计事项是指在对财务报表进行当期审计时产生的事项，该事项已传达或要求传达给审计委员会，并且(1)涉及对财务报表具有重大意义的账目或披露，(2)涉及我们特别具有挑战性的、主观的或复杂的判断。关键审计事项的传达不会以任何方式改变我们对财务报表的整体意见，我们也不会通过传达下面的关键审计事项，就关键审计事项或与之相关的账目或披露提供单独的意见。
房地产减值--见财务报表附注2和附注4
关键审计事项说明
该公司在房地产上的投资为34亿美元，扣除截至2023年12月31日的累计折旧6.5亿美元。这些房地产定期或当事件或情况变化表明房地产的账面价值可能无法收回时，评估其减值。减值指标可能包括租户或居民入住率下降、物业盈利能力疲弱或下降、租户现金流或流动资金减少、公司决定在物业预计使用年限结束前处置物业，以及可能永久降低物业价值的立法、市场或行业变化。如发现任何房地产的减值指标，本公司通过比较该房地产在本公司预期剩余持有期内预期产生的未贴现未来现金流量与各自的账面金额来评估该房地产的可回收性。公司未贴现的未来现金流分析要求管理层对预期剩余持有期、市场租金和终端资本化率做出重大估计和假设。
我们认为房地产减值是一项重要的审计事项，因为管理层在评估房地产的可回收性时做出了重大的估计和假设。这需要高度的审计人员。
在执行审计程序以评估管理层对未来市场或行业因素敏感的未贴现未来现金流分析中与预期剩余持有期、市场租金和终端资本化率相关的重大估计和假设的合理性时，需要做出更大的判断和更大的努力。
如何在审计中处理关键审计事项
我们的审计程序涉及对每个或一组有减值指标的房地产进行未贴现现金流分析，其中包括：
•我们测试了对管理层评估房地产可回收性的控制的有效性，包括用于估计未贴现的未来现金流的关键假设。
•我们通过(1)评估管理层使用的来源信息和假设，以及(2)将管理层的预测与外部市场来源和我们审计其他领域获得的证据进行比较，评估未贴现现金流分析，包括对每个房地产或具有减值指标的物业或物业组的预期剩余持有期、市场租金和终端资本化率的估计。
•我们评估管理层未贴现未来现金流量分析的合理性，方法是根据第三方市场数据对未来未贴现现金流量进行独立预期，并将该独立估计与具有减值指标的房地产或物业组的账面价值进行比较。我们将我们对房地产或一组房地产的可回收性的分析与本公司的分析进行了比较。
•我们向管理层询问了潜在交易的现状和管理层的判断，以了解未来事件的可能性，这些事件可能会影响物业的预期剩余持有期和其他现金流假设。
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/s/ 德勤律师事务所 | |
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| 波士顿，马萨诸塞州 | |
| 2024年2月15日 | |
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| 自2020年以来，我们一直担任本公司的审计师。 | |
独立注册会计师事务所报告
致写字楼物业收入信托公司董事会和股东
财务报告内部控制之我见
本公司已审计办公物业收入信托基金(“本公司”)截至2023年12月31日之财务报告内部控制，并以内部控制--综合框架(2013)由特雷德韦委员会(COSO)赞助组织委员会发布。我们认为，截至2023年12月31日，本公司在所有重要方面都保持了对财务报告的有效内部控制，其依据是内部控制--综合框架(2013)由COSO发布。
我们还按照美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准审计了本公司截至2023年12月31日及截至2023年12月31日年度的综合财务报表以及我们2024年2月15日的报告，对该等财务报表表达了无保留意见。
意见基础
本公司管理层负责维持有效的财务报告内部控制，并负责评估财务报告内部控制的有效性，包括在随附的《财务报告内部控制评估管理报告》中。我们的责任是根据我们的审计，对公司财务报告的内部控制发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和法规，我们必须与公司保持独立。
我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些标准要求我们计划和执行审计，以获得合理的保证，以确定财务报告的有效内部控制是否在所有重要方面都得到了维护。我们的审计包括了解财务报告的内部控制，评估存在重大弱点的风险，根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和运作有效性，以及执行我们认为在情况下必要的其他程序。我们相信，我们的审计为我们的观点提供了合理的基础。
财务报告内部控制的定义及局限性
公司对财务报告的内部控制是一个过程，旨在合理保证财务报告的可靠性，并根据公认会计原则编制供外部使用的财务报表。公司对财务报告的内部控制包括以下政策和程序：（1）与保持记录有关的政策和程序，这些记录以合理的细节准确和公正地反映公司资产的交易和处置;（2）提供合理的保证，即交易在必要时被记录，以便根据公认会计原则编制财务报表，公司的收入和支出仅根据公司管理层和受托人的授权进行;以及（3）提供合理保证，防止或及时发现未经授权的收购、使用或处置公司资产，这可能对财务报表产生重大影响。
由于其固有的局限性，财务报告的内部控制可能无法防止或发现错误陈述。此外，对未来期间进行任何有效性评估的预测都有可能因条件的变化而出现控制不足的风险，或者政策或程序的遵守程度可能会恶化。
| | | | | |
| /s/德勤律师事务所 | |
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| 波士顿，马萨诸塞州 | |
| 2024年2月15日 | |
| |
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目录表
写字楼物业收入信托
合并资产负债表
(千美元，每股数据除外)
| | | | | | | | | | | | |
| 十二月三十一日， | |
| 2023 | | 2022 | |
| 资产 | | | | |
| 房地产物业： | | | | |
| 土地 | $ | 786,310 | | | $ | 821,238 | | |
| 建筑物和改善措施 | 3,279,369 | | | 3,114,836 | | |
| 不动产共计，毛额 | 4,065,679 | | | 3,936,074 | | |
| 累计折旧 | (650,179) | | | (561,458) | | |
| 不动产共计，净额 | 3,415,500 | | | 3,374,616 | | |
| 持有待售物业的资产 | 37,310 | | | 2,516 | | |
| 对未合并的合资企业的投资 | 18,128 | | | 35,129 | | |
| 获得的房地产租赁，净额 | 263,498 | | | 369,333 | | |
| 现金和现金等价物 | 12,315 | | | 12,249 | | |
| 受限现金 | 14,399 | | | — | | |
| 应收租金 | 133,264 | | | 105,639 | | |
| | | | |
| 递延租赁成本，净额 | 86,971 | | | 73,098 | | |
| 其他资产，净额 | 8,284 | | | 7,397 | | |
| 总资产 | $ | 3,989,669 | | | $ | 3,979,977 | | |
| | | | |
| 负债和股东权益 | | | | |
| 无担保循环信贷安排 | $ | 205,000 | | | $ | 195,000 | | |
| 高级无担保票据，净额 | 2,195,478 | | | 2,187,875 | | |
| 应付抵押票据，净额 | 172,131 | | | 49,917 | | |
| 持有待售财产的法律责任 | 2,525 | | | 73 | | |
| 应付帐款和其他负债 | 140,166 | | | 140,151 | | |
| 致相关人士 | 7,025 | | | 6,469 | | |
| 承担的房地产租赁债务，净额 | 11,665 | | | 14,157 | | |
| 总负债 | 2,733,990 | | | 2,593,642 | | |
| | | | |
| 承付款和或有事项 | | | | |
| | | | |
| 股东权益： | | | | |
实益权益普通股，$.01面值：200,000,000授权股份，48,755,415和48,565,644分别发行和发行的股份 | 488 | | | 486 | | |
| 额外实收资本 | 2,621,493 | | | 2,619,532 | | |
| 累计净收入 | 100,174 | | | 169,606 | | |
| | | | |
| 累积共同分布 | (1,466,476) | | | (1,403,289) | | |
| 股东权益总额 | 1,255,679 | | | 1,386,335 | | |
| 总负债和股东权益 | $ | 3,989,669 | | | $ | 3,979,977 | | |
附注是这些合并财务报表的组成部分。
目录表
写字楼物业收入信托
综合损益表(损益表)
(金额以千为单位，每股数据除外)
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| | | | | |
| 租金和收入： | $ | 533,553 | | | $ | 554,275 | | | $ | 576,482 | |
| | | | | |
| 费用： | | | | | |
| 房地产税 | 62,831 | | | 57,844 | | | 71,970 | |
| 公用事业费用 | 26,778 | | | 27,005 | | | 25,251 | |
| 其他运营费用 | 109,883 | | | 110,366 | | | 105,825 | |
| 折旧及摊销 | 209,254 | | | 222,564 | | | 241,494 | |
| 不动产减值损失 | 11,299 | | | 21,820 | | | 62,420 | |
| 与购置和交易有关的费用 | 31,816 | | | 292 | | | — | |
| 一般和行政 | 22,731 | | | 25,134 | | | 26,858 | |
| 总费用 | 474,592 | | | 465,025 | | | 533,818 | |
| | | | | |
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| 房地产销售收益 | 3,780 | | | 11,001 | | | 78,354 | |
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| 利息和其他收入 | 1,039 | | | 217 | | | 7 | |
利息支出(包括债务溢价、折扣和发行成本的净摊销#美元9,209, $9,134及$9,771，分别) | (110,647) | | | (103,480) | | | (112,385) | |
| 提前清偿债务的收益(损失) | — | | | 682 | | | (14,068) | |
| | | | | |
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| 除所得税开支前亏损及被投资公司净亏损权益 | (46,867) | | | (2,330) | | | (5,428) | |
| 所得税费用 | (351) | | | (270) | | | (251) | |
| 被投资单位净亏损权益 | (3,031) | | | (3,509) | | | (2,501) | |
| 权益法投资减值损失 | (19,183) | | | — | | | — | |
| | | | | |
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| 净亏损 | (69,432) | | | (6,109) | | | (8,180) | |
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| 加权平均已发行普通股(基本和稀释后) | 48,389 | | | 48,278 | | | 48,195 | |
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| 每股普通股金额(基本和稀释后)： | | | | | |
| 净亏损 | $ | (1.44) | | | $ | (0.14) | | | $ | (0.17) | |
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附注是这些合并财务报表的组成部分。
目录表
写字楼物业收入信托
股东权益合并报表
(美元以千为单位)
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| | 股份数量 | | 普通股 | | 额外实收资本 | | 累计
网络
收入 | | | | 累计
普普通通
分配 | | 总计 |
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| 2020年12月31日余额 | 48,318,366 | | | $ | 483 | | | $ | 2,615,305 | | | $ | 183,895 | | | | | $ | (1,190,291) | | | $ | 1,609,392 | |
| 普通股授予 | 145,800 | | | 1 | | | 2,872 | | | — | | | | | — | | | 2,873 | |
| 普通股没收和回购 | (38,501) | | | — | | | (1,008) | | | — | | | | | — | | | (1,008) | |
| 净亏损 | — | | | — | | | — | | | (8,180) | | | | | — | | | (8,180) | |
| 向普通股股东分派 | — | | | — | | | — | | | — | | | | | (106,368) | | | (106,368) | |
| 2021年12月31日的余额 | 48,425,665 | | | 484 | | | 2,617,169 | | | 175,715 | | | | | (1,296,659) | | | 1,496,709 | |
| 普通股授予 | 172,700 | | | 2 | | | 2,914 | | | — | | | | | — | | | 2,916 | |
| 普通股没收和回购 | (32,721) | | | — | | | (551) | | | — | | | | | — | | | (551) | |
| 净亏损 | — | | | — | | | — | | | (6,109) | | | | | — | | | (6,109) | |
| 向普通股股东分派 | — | | | — | | | — | | | — | | | | | (106,630) | | | (106,630) | |
| 2022年12月31日的余额 | 48,565,644 | | | 486 | | | 2,619,532 | | | 169,606 | | | | | (1,403,289) | | | 1,386,335 | |
| 普通股授予 | 241,800 | | | 2 | | | 2,266 | | | — | | | | | — | | | 2,268 | |
| 普通股没收和回购 | (52,029) | | | — | | | (305) | | | — | | | | | — | | | (305) | |
| 净亏损 | — | | | — | | | — | | | (69,432) | | | | | — | | | (69,432) | |
| 向普通股股东分派 | — | | | — | | | — | | | — | | | | | (63,187) | | | (63,187) | |
| 2023年12月31日的余额 | 48,755,415 | | | $ | 488 | | | $ | 2,621,493 | | | $ | 100,174 | | | | | $ | (1,466,476) | | | $ | 1,255,679 | |
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附注是这些合并财务报表的组成部分。
目录表
写字楼物业收入信托
企业现金流量表合并报表
(美元以千为单位)
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| 截至十二月三十一日止的年度： |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 经营活动的现金流： | | | | | |
| 净亏损 | $ | (69,432) | | | $ | (6,109) | | | $ | (8,180) | |
| 将净亏损调整为经营活动提供的现金净额： | | | | | |
| 折旧 | 107,460 | | | 96,966 | | | 92,266 | |
| 债务溢价、贴现和发行成本的净摊销 | 9,209 | | | 9,134 | | | 9,771 | |
| 已取得的房地产租赁摊销和承担的房地产租赁债务净额 | 92,805 | | | 119,703 | | | 144,826 | |
| 递延租赁费用摊销 | 10,063 | | | 7,994 | | | 7,878 | |
| 房地产销售收益 | (3,780) | | | (11,001) | | | (78,354) | |
| 不动产减值损失 | 11,299 | | | 21,820 | | | 62,420 | |
| 提前清偿债务的损失(收益) | — | | | (682) | | | 9,694 | |
| 直线租金收入 | (26,194) | | | (10,830) | | | (15,368) | |
| 其他非现金费用，净额 | 1,168 | | | 1,818 | | | 1,782 | |
| | | | | |
| | | | | |
| 被投资单位净亏损权益 | 3,031 | | | 3,509 | | | 2,501 | |
| 权益法投资减值损失 | 19,183 | | | — | | | — | |
| | | | | |
| | | | | |
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| 资产和负债变动情况： | | | | | |
| | | | | |
| 应收租金 | (2,376) | | | 10,961 | | | 2,663 | |
| 递延租赁成本 | (23,510) | | | (31,621) | | | (19,769) | |
| 其他资产 | (1,495) | | | 484 | | | 1,538 | |
| 应付帐款和其他负债 | 13,739 | | | (19,214) | | | 7,151 | |
| 致相关人士 | 556 | | | (318) | | | 673 | |
| 经营活动提供的净现金 | 141,726 | | | 192,614 | | | 221,492 | |
| | | | | |
| 投资活动产生的现金流： | | | | | |
| 房地产收购 | (2,785) | | | — | | | (563,447) | |
| 房地产改善 | (229,004) | | | (204,104) | | | (100,141) | |
| | | | | |
| 来自未合并合营企业的超过收益的分配 | — | | | 51 | | | 612 | |
| 超过附属保险公司收入的分配 | — | | | — | | | 11 | |
| 出售物业所得款项，净额 | 42,181 | | | 203,280 | | | 219,980 | |
| 对未合并的合资企业的贡献 | (5,213) | | | (3,851) | | | — | |
| | | | | |
| | | | | |
| 用于投资活动的现金净额 | (194,821) | | | (4,624) | | | (442,985) | |
| | | | | |
| 融资活动的现金流： | | | | | |
| 偿还应付按揭票据 | (50,000) | | | (47,617) | | | (72,541) | |
| 发行应付按揭票据所得款项 | 177,320 | | | — | | | — | |
| 优先无抵押票据的偿还 | — | | | (300,000) | | | (610,000) | |
| | | | | |
| 发行优先无担保票据所得款项，净额 | — | | | — | | | 1,041,809 | |
| 无抵押循环信贷融资借款 | 240,000 | | | 385,000 | | | 755,000 | |
| 偿还无担保循环信贷 | (230,000) | | | (190,000) | | | (755,000) | |
| 支付债务发行成本 | (6,279) | | | (469) | | | (2,744) | |
| 普通股回购 | (294) | | | (540) | | | (1,003) | |
| | | | | |
| | | | | |
| 向普通股股东分派 | (63,187) | | | (106,630) | | | (106,368) | |
| 融资活动提供(用于)的现金净额 | 67,560 | | | (260,256) | | | 249,153 | |
| | | | | |
| 增加(减少)现金、现金等价物和限制性现金 | 14,465 | | | (72,266) | | | 27,660 | |
| 期初现金、现金等价物和限制性现金 | 12,249 | | | 84,515 | | | 56,855 | |
| 期末现金、现金等价物和限制性现金 | $ | 26,714 | | | $ | 12,249 | | | $ | 84,515 | |
附注是这些合并财务报表的组成部分。
目录表
写字楼物业收入信托
合并现金流量表(续)
(美元以千为单位)
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 补充现金流信息： | | | | | |
| 支付的利息 | $ | 107,645 | | | $ | 104,174 | | | $ | 103,200 | |
| 已缴纳的所得税 | $ | 478 | | | $ | 352 | | | $ | 299 | |
| | | | | |
| 非现金投资活动： | | | | | |
| 房地产改善是应计的，而不是支付的 | $ | 32,231 | | | $ | 42,772 | | | $ | 18,492 | |
| | | | | |
| 房地产收购 | $ | — | | | $ | — | | | $ | (13,031) | |
| 资本化利息 | $ | 7,634 | | | $ | 4,578 | | | $ | 795 | |
| | | | | |
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| 补充披露现金、现金等价物和限制性现金： |
| | | | | | |
下表将合并资产负债表内报告的现金、现金等价物和限制性现金与合并现金流量表中显示的金额进行对账： |
| | | | | | |
| | 截至12月31日， |
| | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 现金和现金等价物 | | $ | 12,315 | | | $ | 12,249 | | | $ | 83,026 | |
| 受限现金 | | 14,399 | | | — | | | 1,489 | |
| 合并现金流量表中显示的现金、现金等价物和限制性现金总额 | | $ | 26,714 | | | $ | 12,249 | | | $ | 84,515 | |
附注是这些合并财务报表的组成部分。
目录表
写字楼物业收入信托
合并财务报表附注
(千美元，每股除外)
注：1.组织
写字楼物业收入信托基金，或OPI，我们，我们或我们的，是一家房地产投资信托基金，或REIT，成立于2009年，根据马里兰州法律。
截至2023年12月31日，我们的全资物业包括152属性包含大约20,541,000可出租的平方英尺，我们拥有以下非控股所有权权益51%和50%in二未合并的合资企业拥有三房产总数约为468,000可出租的平方英尺。
注：2.重要会计政策摘要
陈述的基础。该等综合财务报表包括本公司及其附属公司的账目，全部由本公司直接或间接全资拥有。我们与合并子公司之间或合并子公司之间的所有公司间交易和余额均已取消。
房地产。我们以成本记录我们的财产，并在估计的使用年限内直线提供房地产投资的折旧，通常范围为7至40好几年了。在某些情况下，我们聘请独立的房地产评估公司提供与我们的购买价格分配和使用年限确定相关的市场信息和评估；然而，我们对购买价格分配和使用寿命的确定负有最终责任。
我们根据物业的相对公允价值(假设物业空置)的厘定，将物业的收购价分配给土地、楼宇及改善物业。我们使用与独立评估师使用的方法类似的方法来确定每个物业的公允价值，该方法可能涉及基于多个因素的估计现金流，包括资本化率和贴现率等。吾等根据(I)根据收购的原地租赁须支付的合约金额及(Ii)吾等估计的相应租赁的公平市场租赁率之间的差额(如有)的现值(使用反映吾等收购各物业时收购的原地租赁的相关风险的利率)，将部分物业的购买价格分配至高于市价及低于市价的租赁。我们根据市场估计将购买价格的一部分分配给收购的原地租赁和租户关系，以根据购买时的租赁将物业出租出去。我们根据我们对每个租户租赁的具体特征的评估，在收购的原地租约价值和租户关系之间分配这一合计价值。然而，我们并未将租户关系的价值与收购的原地租赁的价值分开，因为该等价值及相关摊销费用对随附的综合财务报表并不重要。于作出此等分配时，吾等会考虑预期租赁期内的估计账面成本等因素，包括房地产税、保险及其他营运收入及开支及成本，例如租赁佣金、法律及其他相关开支，以在吾等收购物业时在当前市况下执行类似租约。如果租户关系的价值在未来变得重要，我们可以单独分配这些金额，并在关系的估计寿命内摊销分配的金额。对于符合企业合并资格的交易，我们将超过收购资产公允价值的对价部分(如果有)分配给商誉。
我们将高于市场租赁价值(计入已收购的房地产租赁，在我们的综合资产负债表中的净额)和低于市场租赁价值(作为假设的房地产租赁债务，在我们的综合资产负债表中的净额)的资本化摊销，分别作为相关租赁条款的租金收入的减少或增加。这种摊销导致租金收入净增加#美元。252在截至2023年12月31日的年度内，租金收入净减少至$975及$2,288分别于截至2022年及2021年12月31日止年度内。我们按相关租赁条款摊销收购的原地租赁的价值(包括在收购的房地产租赁中，在我们的综合资产负债表中的净值)，不包括收购的现场租赁的高于市场和低于市场的价值。这种摊销包括在折旧和摊销费用中，数额为#美元。93,057, $118,728及$142,538分别于截至2023年、2022年及2021年12月31日止年度内。如果租约在规定的到期日之前终止，我们将注销与该租约相关的未摊销金额。
目录表
写字楼物业收入信托
合并财务报表附注(续)
(千美元，每股除外)
截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日，我们的收购房地产租赁和承担的房地产租赁义务(不包括分类为持有待售的物业)如下： | | | | | | | | | | | |
| 十二月三十一日， |
| 2023 | | 2022 |
| 获得的房地产租赁： | | | |
| 高于市值租赁价值的资本化 | $ | 14,758 | | | $ | 15,792 | |
| 减去：累计摊销 | (10,876) | | | (9,672) | |
| 资本化高于市场租赁价值，净额 | 3,882 | | | 6,120 | |
| | | |
| 租赁始发价 | 572,766 | | | 728,773 | |
| 减去：累计摊销 | (313,150) | | | (365,560) | |
| 租赁起始值，净额 | 259,616 | | | 363,213 | |
| 获得的房地产租赁，净额 | $ | 263,498 | | | $ | 369,333 | |
| | | |
| 承担的房地产租赁义务： | | | |
| 资本化低于市场租赁价值 | $ | 25,678 | | | $ | 27,033 | |
| 减去：累计摊销 | (14,013) | | | (12,876) | |
| 承担的房地产租赁债务，净额 | $ | 11,665 | | | $ | 14,157 | |
截至2023年12月31日，资本化高于市值租赁、租赁起源价值和资本化低于市值租赁价值的加权平均摊销期限为3.4几年来，6.5年和11.0分别是几年。未来摊销无形租赁净资产和负债，将于2023年12月31日按相关租赁的现行条款确认，估计为#美元。67,6922024年，48,8382025年，35,0682026年，$26,8332027年，14,1232028年和$59,279之后。
我们定期评估是否发生了可能表明长期资产价值减值的事件或情况变化。减值指标可能包括租户入住率下降、释放空置空间缺乏进展、租户破产、物业业绩改善的长期前景较低、租户盈利能力、现金流或流动资金疲软或下降、我们决定在资产的估计使用年限结束前处置资产，以及可能永久降低物业价值的立法、市场或行业变化。如有迹象显示某项资产的账面价值不可收回，我们会估计预计的未贴现现金流量，以决定是否应确认减值亏损。未来的未贴现净现金流是主观的，部分是基于关于持有期、市场租金和终端资本化率的假设。我们通过比较历史账面价值和估计公允价值来确定任何减值损失的金额。我们通过使用标准行业估值技术对近期财务业绩和预计的贴现现金流进行评估来估计公允价值。除了考虑上述事件或情况变化的减值外，我们还定期评估我们长期资产的剩余使用寿命。如果我们改变对剩余可用年限的估计，我们将受影响资产的账面价值分配到其修订后的剩余可用年限。
现金和现金等价物。我们认为在购买之日原始到期日为三个月或以下的高流动性投资被视为现金等价物。
受限现金。限制性现金包括为未来的房地产税、保险、租赁成本、资本支出和偿债而代管的金额，这是我们某些抵押债务所要求的。
递延租赁成本。递延租赁成本包括经纪成本和与我们进入租赁相关的诱因。我们按各自租赁条款按直线原则摊销了已计入折旧及摊销费用的递延租赁成本以及计入租金收入减少额的诱因。与执行租约相关的法律成本在发生时计入综合全面收益表(损益表)中的一般和行政费用。我们记录了延期租赁成本的摊销费用#美元。8,737, $6,869及$6,691，以及与摊销奖励有关的租金收入减少#美元。1,326, $1,124及$1,187截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日止年度。递延租赁费用，不包括归类为待售财产，总额为#美元。113,433及$94,680分别于2023年、2023年和2022年12月31日，累计摊销递延
目录表
写字楼物业收入信托
合并财务报表附注(续)
(千美元，每股除外)
租赁成本总计为$26,462及$21,582分别为2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日。在我们截至2023年12月31日的现有租约的当前期限内，将确认的递延租赁成本的未来摊销估计为$11,8072024年，10,5492025年，9,9122026年，8,9192027年，8,1162028年和$37,668之后。
发债成本。与发行或承担债务有关的成本被资本化并摊销为各自贷款条款的利息支出。债务发行成本，扣除累计摊销后，为我们之前的$750,000无担保循环信贷安排，或我们之前的循环信贷安排，包括在我们综合资产负债表的其他资产中。截至2023年12月31日、2023年12月和2022年12月，我们之前循环信贷安排的债务发行成本为$5,328及$4,593，而我们先前循环信贷安排的债务发行成本累计摊销成本为#美元。5,240及$4,072，分别为。我们的优先无担保票据和应付按揭票据的债务发行成本，扣除累计摊销后的净额，在我们的综合资产负债表中直接从相关债务负债中扣除。截至2023年12月31日、2023年12月和2022年12月31日，我们的优先无担保票据和应付抵押票据的债务发行成本(扣除累计摊销后)总计为$16,623及$13,589，分别为。关于我们之前的循环信贷安排、优先无担保票据和截至2023年12月31日的应付抵押票据，未来将确认的债务发行成本估计为$3,1472024年，2,5732025年，2,2392026年，1,4992027年，1,2312028年和$6,022之后。
权益法投资。截至2023年12月31日，我们拥有以下非控股所有权权益51%和50%in二未合并的合资企业拥有三属性。这些合资企业拥有的财产的担保总额为#美元。82,000抵押贷款负债的问题。我们没有控制对这些合资企业最重要的活动，因此，我们按照权益会计方法对我们在这些合资企业的投资进行了核算。有关我们未合并的合资企业的更多信息，请参见附注4。
当事件或环境变化显示投资的账面金额可能无法收回时，我们会定期评估我们的权益法投资，以寻找除临时减值以外的其他可能指标。这些指标可能包括我们投资的市值低于账面价值的时间长度和程度、我们被投资人的财务状况、我们作为投资长期持有者的意图和能力以及其他考虑因素。如果公允价值的下降被判断为非暂时性的，我们将计入减值费用，以将投资基础调整为其估计公允价值。
收入确认。我们是商业写字楼物业的出租人。我们的租约为我们的租户提供了合同规定的使用权，并从租约中指定的所有物理空间中获得经济利益；因此，我们决定将我们的租约作为租赁安排进行评估。
我们的租约规定支付基本租金，此外还可能包括可变付款。营运租赁的租金收入，包括以指数或市价指数计算的任何付款，于吾等确定基本上所有租赁付款均可收回时，按直线法于租赁期内确认。我们的一些租约有延长或终止租约的选项，租户可以选择延长或终止租约，在确定租约期限时会考虑这些选项。坏账准备被确认为租金收入的直接减少。
我们的某些租赁包含非租赁部分，如物业运营费用和租户报销的资本支出以及其他所需的租赁付款。我们作出政策选择，不将租赁和非租赁组成部分分开，因为(I)租赁组成部分是经营性租赁，以及(Ii)非租赁组成部分的确认时间和模式与租赁组成部分相同。我们适用会计准则编码842，租契，添加到组合组件。租赁所得收入在综合全面收益表(亏损)中计入租金收入。
某些租户有义务直接支付其租约规定的保险、房地产税和某些其他费用。该等已由租户根据各自租约条款承担的责任，并未反映在我们的综合财务报表内。如果任何承租人对适用租约项下的任何该等责任负有责任，或该承租人被认为可能无法支付该等责任，吾等将为该等责任记录责任。有关我们租赁的更多信息，请参见附注5。
目录表
写字楼物业收入信托
合并财务报表附注(续)
(千美元，每股除外)
所得税。我们已选择根据1986年美国国内税收法（经修订）作为REITs纳税，因此，只要我们分配应纳税收入并满足某些其他要求以符合REITs的纳税资格，我们通常不需要缴纳联邦所得税。但是，我们要缴纳某些州和地方税。
每股普通股金额。我们使用两类方法计算普通股每股基本收益。我们使用两类方法或库藏股方法中更具稀释性的方法计算稀释每股收益。计算每股摊薄盈利时，会考虑未归属股份奖励及其他潜在摊薄普通股，连同对盈利的相关影响。
估计的使用。编制符合公认会计原则的财务报表要求我们作出可能影响这些合并财务报表和相关附注中报告的金额的估计和假设。实际结果可能与该等估计不同。综合财务报表中的重大估计包括购买价格分配、固定资产的可使用年期以及房地产和相关无形资产的减值评估。
分部报告。我们的业务是在一业务分部：直接拥有房地产物业。
新会计公告。 O2023年11月27日，财务会计准则委员会发布了会计准则更新第2023-07号，分部报告（主题280）：可报告分部披露的改进，或ASU No.2023 -07，要求公共实体：（i）提供重大分部开支及其他分部项目的披露（如定期向主要营运决策者提供），或主要经营决策者，并包括在每一个报告的衡量分部利润或损失;（ii）提供所有年度披露有关一个报告分部的利润或损失和资产目前所要求的会计准则编码280，分部报告，或ASC 280，在中期期间;及（iii）披露主要营运决策者的职衔及职位，以及解释主要营运决策者如何使用呈报计量及其他披露资料。具有单一可报告分部的公共实体必须适用ASU No. 2023-07的所有披露要求，以及ASC 280下的所有现有分部披露。ASU第2023-07号的修订是ASC 280要求的增量，并且不会改变公共实体识别其经营分部、汇总这些经营分部或应用量化阈值来确定其可报告分部的方式。会计准则第2023-07号应追溯应用于财务报表中列报的所有过往期间，并对2023年12月15日之后开始的财政年度以及2024年12月15日之后开始的财政年度内的中期期间生效，并允许提前采用。我们目前正在评估会计准则第2023-07号将对我们的综合财务报表和披露产生的影响。
注3.每股普通股金额
每股基本及摊薄盈利之计算如下（金额以千元计，每股金额除外）：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 分子： | | | | | |
| 净亏损 | $ | (69,432) | | | $ | (6,109) | | | $ | (8,180) | |
| 归属于未归属参与证券的收入 | (305) | | | (427) | | | — | |
| 用于计算每股收益的净亏损 | $ | (69,737) | | | $ | (6,536) | | | $ | (8,180) | |
| | | | | |
| 分母： | | | | | |
加权平均已发行普通股-基本普通股和稀释普通股(1) | 48,389 | | | 48,278 | | | 48,195 | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| 普通股每股净亏损--基本亏损和摊薄亏损 | $ | (1.44) | | | $ | (0.14) | | | $ | (0.17) | |
| | | | | |
(1)截至二零二三年、二零二二年及二零二一年十二月三十一日止年度，概无摊薄普通股。截至二零二一年十二月三十一日止年度， 34未归属的普通股不包括在每股摊薄收益的计算中，因为这样做会产生反摊薄作用。
注：4.房地产物业
截至2023年12月31日，我们的全资物业包括152属性包含大约20,541,000可出租平方英尺，未折旧账面价值为美元4,095,010，包括$29,331分类为持作出售。我们还拥有非控股所有者权益， 51%和50%in二未合并的合资企业拥有三属性包含大约468,000可出租的平方英尺。我们通常以毛额租赁的方式在我们的房产中租赁空间，
目录表
写字楼物业收入信托
合并财务报表附注(续)
(千美元，每股除外)
根据2024年至2053年期间到期的固定期限合同，经修订的租赁总额或租赁净额基准。我们的部分租赁一般要求我们支付全部或部分物业运营费用，并提供全部或大部分物业管理服务。截至2023年12月31日止年度，我们订立了 75租赁约 1,698,000可出租平方英尺，加权平均租赁期为 8.5年，我们作出了承诺，82,202租赁相关费用。截至2023年12月31日，我们估计未使用的租赁相关责任为$109,309.
收购活动
2023收购活动
于2023年12月，我们以美元收购位于德克萨斯州欧文市的一处物业毗邻的一幅空置土地，2,750，不包括收购相关成本。
2022收购活动
截至二零二二年十二月三十一日止年度，我们并无收购任何物业。
2021年收购活动
于截至二零二一年十二月三十一日止年度，我们收购了 三属性包含大约926,000可出租平方英尺，购买总价为$576,478，包括净购进价格调整数美元1,761以及与收购相关的成本为$1,264。这些收购被计入资产收购。我们根据收购资产和承担的负债的相对估计公允价值分配了这些收购的收购价格如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 收购日期 | | | | 位置 | | 物业数量 | | 可出租平方英尺 | | 购进价格 | | 土地 | | 建筑物和改善措施 | | 获得的房地产租约 | | 承担的房地产租赁义务 | | | | |
| 2021年6月 | | | | 伊利诺伊州芝加哥(1) | | 1 | | 531,000 | | | $ | 368,331 | | | $ | 42,935 | | | $ | 258,348 | | | $ | 76,136 | | | $ | (9,088) | | | | | |
| 2021年6月 | | | | 佐治亚州亚特兰大 | | 1 | | 346,000 | | | 180,602 | | | 13,040 | | | 135,459 | | | 32,103 | | | — | | | | | |
| 2021年8月 | | | | 马萨诸塞州波士顿 | | 1 | | 49,000 | | | 27,545 | | | 16,103 | | | 10,217 | | | 1,225 | | | — | | | | | |
| | | | | | 3 | | 926,000 | | $ | 576,478 | | | $ | 72,078 | | | $ | 404,024 | | | $ | 109,464 | | | $ | (9,088) | | | | | |
(1)购买价格包括调整共$13,031 tO记录截至购置日的估计房地产纳税义务。
处置活动
在截至2023年12月31日、2023年、2022年和2021年12月31日的年度内完成的销售额，如下表所示，并不代表个别或整体的重大处置，也不代表我们业务的战略转变。因此，这些物业的经营结果在我们的综合全面收益表(损失表)中计入持续经营至销售之日。
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合并财务报表附注(续)
(千美元，每股除外)
2023年处置活动
在截至2023年12月31日的年度内，我们出售了八属性包含大约553,000可出租平方英尺，销售总价为$44,874，不包括结账成本。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 销售日期 | | 物业数量 | | 位置 | | 可出租平方英尺 | | 毛收入 销售价格：(1) | | 房地产销售损益 | | |
| 2023年1月 | | 3 | | 弗吉尼亚州里士满(2) | | 89,000 | | | $ | 5,350 | | | $ | 2,548 | | | |
| 2023年4月 | | 1 | | 菲尼克斯，AZ | | 107,000 | | | 4,900 | | | 511 | | | |
| 2023年6月 | | 1 | | 伊利诺伊州弗农山 | | 100,000 | | | 2,825 | | | (2,816) | | | |
| 2023年9月 | | 1 | | 马里兰州温莎米尔 | | 80,000 | | | 10,500 | | | 244 | | | |
| 2023年10月 | | 1 | | 加利福尼亚州圣克拉拉 | | 66,000 | | | 16,049 | | | 705 | | | |
| 2023年11月 | | 1 | | 马萨诸塞州切姆斯福德 | | 111,000 | | | 5,250 | | | 2,588 | | | |
| | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | |
| | 8 | | | | 553,000 | | | $ | 44,874 | | | $ | 3,780 | | | |
(1)销售总价是合同总价，不包括成交成本。
(2)截至2022年12月31日，房产被归类为持有待售房产。
截至2023年12月31日，我们拥有 一位于伊利诺伊州芝加哥的房产，包含大约248,000在我们的综合资产负债表中归类为持有待售的可出租平方英尺。我们记录了一美元11,299房地产减值损失将该房产的账面价值降至2023年12月31日的估计公允价值减去出售成本。截至2024年2月14日，我们已达成协议，以美元的售价出售这处房产。39,000，不包括结账成本。此次待售是有条件的；因此，我们不能确定我们是否能完成这笔交易，或者这笔交易不会被推迟，或者条款不会改变。
2022年处置活动
在截至2022年12月31日的年度内，我们出售了18属性包含大约2,326,000可出租平方英尺，销售总价为$211,020，不包括结账成本。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 销售日期 | | 物业数量 | | 位置 | | 可出租平方英尺 | | 毛收入 销售价格：(1) | | 房地产销售损益 | | 房地产减值准备损失 |
| 2022年1月 | | 1 | | 马里兰州罗克维尔(2) | | 129,000 | | | $ | 6,750 | | | $ | (72) | | | $ | — | |
| 2022年2月 | | 2 | | 弗吉尼亚州切萨皮克(2) | | 172,000 | | | 18,945 | | | 2,296 | | | — | |
| 2022年3月 | | 1 | | 威斯康星州密尔沃基(2) | | 29,000 | | | 3,775 | | | (75) | | | — | |
| 2022年5月 | | 1 | | 纽约州霍尔茨维尔 | | 264,000 | | | 28,500 | | | 1,900 | | | — | |
| 2022年6月 | | 1 | | 弗吉尼亚州费尔法克斯 | | 184,000 | | | 19,750 | | | (13,537) | | | — | |
| 2022年7月 | | 1 | | 德克萨斯州休斯顿 | | 206,000 | | | 9,800 | | | (135) | | | 15,278 | |
| 2022年8月 | | 3 | | 亚拉巴马州伯明翰 | | 448,000 | | | 16,050 | | | (265) | | | 3,709 | |
| 2022年8月 | | 1 | | 肯塔基州厄兰格 | | 86,000 | | | 2,600 | | | 135 | | | 2,184 | |
| 2022年9月 | | 2 | | 弗吉尼亚州切萨皮克 | | 214,000 | | | 24,000 | | | 62 | | 649 |
| 2022年9月 | | 2 | | 华盛顿州埃弗雷特 | | 112,000 | | | 31,500 | | | 11,959 | | — |
| 2022年9月 | | 1 | | 塞勒姆，或 | | 233,000 | | | 34,250 | | | 5,369 | | — |
| 2022年11月 | | 1 | | 卡波雷，HI(3) | | 109,000 | | | 4,000 | | | 2,504 | | — |
| 2022年11月 | | 1 | | 科罗拉多州恩格尔伍德 | | 140,000 | | | 11,100 | | | 860 | | — |
| | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | |
| | 18 | | | | 2,326,000 | | $ | 211,020 | | | $ | 11,001 | | | $ | 21,820 | |
| | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | |
(1)销售总价是合同总价，不包括成交成本。
(2)截至2021年12月31日，房产被归类为持有待售房产。
(3)房地产是一块可出租的地块。
目录表
写字楼物业收入信托
合并财务报表附注(续)
(千美元，每股除外)
2021年处置活动
在截至2021年12月31日的年度内，我们出售了六物业、仓库设施和二空置地块包含大约2,565,000可出租平方英尺，销售总价为$226,915，不包括结账成本。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 销售日期 | | | | 物业数量 | | 位置 | | 可出租平方英尺 | | 毛收入 销售价格：(1) | | 房地产销售损益 | | 房地产减值准备损失 | | |
| 2021年1月 | | | | — | | 密苏里州堪萨斯城 (2)(3) | | 10,000 | | | $ | 845 | | | $ | (63) | | | $ | — | | | |
| 2021年1月 | | | | 1 | | 弗吉尼亚州里士满(2) | | 311,000 | | | 130,000 | | | 54,181 | | | — | | | |
| 2021年4月 | | | | 1 | | 亚拉巴马州亨茨维尔 | | 1,371,000 | | | 39,000 | | | — | | | 5,383 | | | |
| 2021年7月 | | | | 1 | | 加利福尼亚州弗雷斯诺 | | 532,000 | | | 6,000 | | | — | | | 33,902 | | | |
| 2021年7月 | | | | 1 | | 纽约州利物浦 | | 38,000 | | | 650 | | | 31 | | | — | | | |
| 2021年8月 | | | | 1 | | 田纳西州孟菲斯 | | 205,000 | | | 15,270 | | | 287 | | | — | | | |
| 2021年9月 | | | | 1 | | 马萨诸塞州斯通汉姆 | | 98,000 | | | 6,650 | | | (282) | | | 5,911 | | | |
| 2021年10月 | | | | — | | 弗吉尼亚州斯特林(4) | | — | | | 28,500 | | | 24,200 | | | — | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | 6 | | | | 2,565,000 | | | $ | 226,915 | | | $ | 78,354 | | | $ | 45,196 | | | |
(1)销售总价是合同总价，不包括成交成本。
(2)截至2020年12月31日，房产被归类为持有待售房产。
(3)由一个仓库设施组成。
(4)由以下内容组成二空置的地块。
我们还记录了一美元10,658房地产减值损失以降低资产的账面价值三截至2021年9月30日，被归类为持有待售的房产，其估计公允价值减去出售成本。随后，由于销售计划的改变，我们将这些物业从待售状态中删除，并记录了#美元的减值调整。425将这些物业的账面价值增加到2021年12月31日的估计公允价值。此外，我们还记录了一美元6,991房地产减值损失以降低资产的账面价值二截至2021年12月31日被归类为持有待售，随后于2022年出售的房产。
未合并的合资企业
截至2023年12月31日，我们拥有二拥有的合资企业三特性.我们根据权益会计法将该等投资入账。 于2023年及2022年12月31日，我们于未综合入账合营企业的投资包括以下各项：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | OPI所有权 | | 截至12月31日的OPI投资账面价值， | | 物业数量 | | 位置 | | 可出租平方英尺 | | |
| 合资企业 | | | 2023 | | 2022 | | | |
| 新鸿基都会广场 | | 51% | | $ | 18,128 | | | $ | 19,237 | | | 2 | | 弗吉尼亚州费尔法克斯 | | 346,000 | | |
| 1750 H Street，NW | | 50% | | — | | | 15,892 | | | 1 | | 华盛顿特区。 | | 122,000 | | |
| 总计 | | | | $ | 18,128 | | | $ | 35,129 | | | 3 | | | | 468,000 | | |
2023年10月，我们在西北H街1750号合资企业的合资伙伴未能提供$600于二零二三年十二月三十一日，本公司并无履行资本催缴及违反合营协议。在我们对权益法投资进行减值的定期评估期间，我们确定我们于西北H街1750号合营企业的投资的估计公平值低于我们的账面值，且基于当前市况及我们的合营企业伙伴的违约，该下降并非暂时性的。因此，我们录得权益法投资减值亏损$19,183于截至2023年12月31日止年度，本集团已将其账面值全数撇销。
目录表
写字楼物业收入信托
合并财务报表附注(续)
(千美元，每股除外)
下表为本行的按揭债务摘要二未合并的合资企业：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
合资企业 | | 利率(1) | | 到期日 | | 2023年12月31日和2022年12月31日的本金余额(2) |
| 新鸿基都会广场 | | 4.09% | | 12/1/2029 | | $ | 50,000 | |
西北H街1750号(3) | | 3.69% | | 8/1/2027 | | 32,000 | |
| 加权平均/总计 | | 3.93% | | | | $ | 82,000 | |
(1)包括按市价计价采购会计的影响。
(2)反映以该等物业作抵押之债务之全部结余，且并无作出调整以反映我们并无拥有之合营企业权益。这笔债务我们无追索权。
(3)2023年7月，这笔按揭贷款的到期日延长了三年以相同的利率。
截至2023年12月31日，我们的繁荣新城广场合资企业的未摊销基差$701主要由于吾等为购买吾等于该合资企业的权益而支付的金额(包括交易成本)与该合资企业的资产净值的历史账面值之间的差额所致。这一差额将在相关财产的剩余使用年限内摊销，由此产生的摊销费用计入综合全面收益(亏损)表中被投资人的净亏损中的权益。截至2023年12月31日，我们位于西北H街1750号的合资企业没有未摊销基差。
注：5.租契
营运租赁的租金收入，包括按指数或以市场为基础的指数所得的付款，于吾等确定基本上所有租赁付款均可收回时，按直线法于租赁期内确认。我们的租金收入增加了$26,194, $10,830及$15,368分别在截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的年度内直线记录收入。应收租金，不包括被归类为待售的物业，包括#美元112,440及$86,305分别为2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的直线应收租金。
吾等在计量应收租赁款项时，并不计入若干变动付款，包括由租赁开始后指数或市场指数变动所厘定的付款、若干租户报销及其他收入，直至触发变动付款的特定事件发生为止。这类付款总额为#美元。88,173, $83,103及$85,107截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的年度，其中租户补偿总额为#美元82,885, $78,388及$81,295，分别为。
以下运营租赁到期日分析显示了截至2023年12月31日我们将收到的未来合同租赁付款：
| | | | | | | | |
| 年 | | 金额 |
| 2024 | | $ | 378,748 | |
| 2025 | | 339,500 | |
| 2026 | | 310,205 | |
| 2027 | | 281,109 | |
| 2028 | | 243,928 | |
| 此后 | | 1,428,379 | |
| 总计 | | $ | 2,981,869 | |
截至2023年12月31日，代表大约1.8本公司总经营租赁到期日的百分比拥有可行使权利在其租赁条款到期前终止其租赁。在2024年、2025年、2026年、2027年、2028年、2029年、2030年、2031年、2032年、2034年、2035年、2036年、2037年和2040年，提前解约权可以由代表额外近似的其他租户行使y 1.4%, 2.5%, 2.4%, 2.0%, 6.1%, 2.0%, 2.6%, 1.0%, 0.8%, 1.4%, 4.4%, 0.6%, 0.6%和2.3%我们的员工总经营租赁到期日分别为。在某些情况下，如果立法机构或其他拨款当局没有拨给承租人履行其租赁义务所需的资金，某些租约赋予租户终止租约的权利；我们已确定这些租约的固定不可撤销租期为租约的完整期限，因为我们认为，根据我们的历史经验和我们对单独租约取消租约可能性的评估，提前终止的情况是一种遥远的意外情况。截至2023年12月31日，八我们的租户中
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(千美元，每股除外)
如果有关立法机构或其他供资当局没有拨付承租人履行其义务所需的资金，则有权终止其租约。这些八租户代表大约3.9占我们截至2023年12月31日的总运营租赁到期日的百分比。
在我们是承租人的地方租赁。我们作为承租人的地方有一份租约，于2021年1月31日到期。我们转租了一部分空间，转租也于2021年1月31日到期。根据租约产生的租金支出，扣除分租收入后为#美元。79截至2021年12月31日的年度。
注：6.与RMR签订的商业和物业管理协议
我们有不是员工。我们运营业务所需的人员和各种服务由RMR Group LLC或RMR为我们提供。我们有二与RMR签订的管理服务协议：(1)业务管理协议，一般与我们的业务有关；(2)物业管理协议，与我们的物业层面运营有关。
与RMR签订的管理协议。我们与RMR的管理协议规定，除其他条款外，每年基础管理费、年度奖励管理费以及物业管理和建设监理费以现金支付：
•基地管理费。在每个适用期间，我们应向RMR支付的年度基本管理费等于以下两者中的较小者：
•(A)的总和0.5从RMR向其提供业务管理或物业管理服务的REIT获得的房地产资产或转让资产的平均历史总成本的百分比，加上(B)0.7我们的房地产投资的平均总历史成本的百分比，不包括转移的资产，不超过$250,000，加(C)0.5房地产投资的平均历史总成本的百分比，不包括转让的资产超过$250,000及
•(A)的总和0.7本公司普通股于该期间在联交所的平均收市价，乘以该期间已发行普通股的平均数目，再加上该期间已发行各类优先股的每日加权平均清盘优先权，再加上该期间我们的综合债务本金总额的每日加权平均数，或我们的平均市值，最高可达$250,000，加上(B)0.5超过美元的平均市值的%250,000.
我们房地产投资的平均历史总成本包括我们直接或间接投资于与该等房地产相关的房地产和个人财产的权益或贷款的综合资产(包括收购相关成本和可能分配给无形资产或未分配的成本)，均未计提折旧、摊销、减值费用或坏账或其他类似的非现金储备。
•激励性管理费。RMR每年可赚取的奖励管理费计算如下：
•以我们已发行普通股价值为上限的金额，等于：12下列产品的%：
•我们的股票市值在紧接相关交易前一年的最后一个交易日。三年测算期，以及
•我们的普通股股东的每股总回报(即股价增值加股息)超出相关计量期间适用指数的总股东回报或基准每股回报的金额(以百分比表示)，如业务管理协议所界定并于下文进一步描述。摩根士丹利资本国际美国房地产投资信托基金/房地产投资信托基金办公室指数是2021年8月1日及以后的基准指数，SNL美国房地产投资信托基金办公室指数是2021年8月1日之前的基准指数。
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就我们普通股股东的每股总回报而言，测算期内的股价增值是通过以下方法确定的：(1)紧接适用测算期第一年前一年的最后一个交易日我们的普通股在纳斯达克股票市场(纳斯达克)的收盘价，或初始股价从(2)我们普通股在当日的平均收盘价中减去。10连续几个交易日的平均收盘价在最后一个交易日最高30在测算期的最后一年中的所有交易日。
•在衡量期间，如果我们发行或回购我们的普通股，或者如果我们的普通股被没收，激励管理费的计算(包括我们股权市值、初始股价和我们普通股股东每股总回报的确定)可能会受到调整。
•除非我们在测算期内的每股总回报为正数，否则我们不需要支付奖励管理费。
•测算期为三年以计算奖励管理费的年度结束的期间。
•如果我们的每股总回报率超过5%12在任何衡量期间，基准每股回报将调整为该衡量期间适用指数的总股东回报中的较小者。12%，或调整后的基准每股回报率。在调整后的基准每股回报适用的情况下，如果我们的每股总回报在以下范围内，则奖励管理费将减少200基点和500在任何一年，以业务管理协议中定义的低回报系数比适用指数低一个基点，如果在这些情况下，我们的每股总回报超过500在任何一年中低于适用指数的基点，以累积方式确定(即200基点和500每年基点乘以测算期内的年数并低于适用的市场指数)。
•奖励管理费是有上限的。上限等于我们的普通股数量的价值，在发行后，这将代表。1.5我们当时已发行的普通股数量的%乘以我们普通股的平均收盘价。10连续几个交易日的平均收盘价在最后一个交易日最高30相关测算期的10个交易日。
•本公司于任何期间向RMR支付的奖励管理费，如因RMR的恶意、欺诈、故意不当行为或严重疏忽而导致重大违反证券法的任何财务报告要求而重报该期间的财务报表，而我们支付的奖励管理费金额大于根据重述财务报表我们应支付的金额，则本行支付的奖励管理费可能会受到“追回”的影响。
根据我们与RMR的业务管理协议，我们确认了净业务管理费8美元。14,751, $17,376及$18,637截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日止年度。我们确认的业务管理费净额计入综合全面收益(损失表)中的一般和行政费用。截至2023年、2023年、2022年和2021年12月31日止年度，我们确认的业务管理费净额反映减少了美元。603，用于摊销我们之前对RMR Inc.的投资记录的债务。根据我们的业务管理协议，我们在截至2023年12月31日、2022年或2021年12月31日的年度内没有产生任何奖励管理费。
•物业管理费和建设监理费。我们在每个适用期间向RMR支付的物业管理费相当于：3.0在每个适用期间，我们向RMR支付的租金总额和工程监理费的百分比等于：5.0建筑成本的30%。根据我们与RMR的物业管理协议，我们确认的物业管理和建设监理费净额合计为美元。23,280, $25,756及$21,103分别为2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日止的年度。我们确认的截至2023年、2023年、2022年和2021年12月31日止年度的物业管理和建设监理费净额反映减少了$484在截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的年度中，对于我们记录的与我们在RMR Inc.的先前投资有关的负债的摊销，每年为$14,890, $15,839及$16,507物业管理费和建筑监理费净额分别在综合损益表(损益表)和工程监理费总额中列作其他营运开支。8,390, $9,917及$4,596,
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分别作为我们综合资产负债表的建筑改进进行了资本化。资本化金额在相关资本资产的估计可用年限内折旧。
•费用报销。我们一般对我们的所有运营费用负责，包括RMR代表我们发生或安排的某些费用。我们一般不负责支付RMR为我们提供管理服务而产生的雇佣、办公室或行政费用，但被指派专门或部分在我们的物业工作的RMR员工的雇佣和相关费用、我们在RMR中央会计人员的工资、福利和其他相关成本中的份额、我们在RMR提供内部审计职能的成本中的份额以及另有约定的费用除外。我们的物业营运开支一般计入向租户收取的租金，包括RMR所产生的某些薪酬及相关成本。我们向RMR报销了$25,872, $24,371及$24,766截至12月31日、2023年、2022年和2021年的每一年的这些费用和成本。我们将这些金额计入这些期间的其他运营费用以及一般和行政费用(视情况而定)。
•术语。我们与RMR的管理协议的期限将于2043年12月31日结束，并于每年的12月31日自动延期一年，因此，此后我们的管理协议的条款将在延期日期的20周年时终止。
•终止权。我们有权终止我们与RMR的一项或两项管理协议：(I)在任何时候60为方便起见而发出的书面通知，(Ii)如文中所界定的因由发出书面通知时，立即发出；(Iii)在60适用日历年结束后的天数，如其中所定义的业绩原因，以及(Iv)在12在RMR控制权变更后的几个月，如其中所定义的。RMR有权在有充分理由的情况下终止管理协议，如其中所述。
•终止费。如果我们出于方便与RMR终止我们的一项或两项管理协议，或者如果RMR出于充分理由终止我们的一项或两项管理协议，我们已同意向RMR支付一笔终止费，金额相当于终止前剩余期限内已终止的管理协议(S)的每月未来费用现值的总和，这将取决于终止的时间。19和20好几年了。如果我们出于业绩原因终止与RMR的一项或两项管理协议，我们同意向RMR支付如上所述计算的终止费，但假设10--终止前剩余的年限。如果我们因RMR的控制权变更或因此而终止我们与RMR的管理协议，我们不需要支付任何终止费用。
•过渡服务。RMR已同意为我们提供某些过渡服务120在吾等发出适用的终止通知或RMR发出终止通知后数日内，包括与吾等合作及作出商业上合理的努力，以促进根据吾等的业务管理协议提供的管理及房地产投资服务的有序移交，以及促进吾等物业管理协议项下的受管理物业的管理的有序移交。
•卖主。根据我们与RMR的管理协议，RMR可不时代表我们与某些第三方供应商和供应商进行谈判，为我们采购商品和服务。作为这项安排的一部分，吾等可与RMR或其附属公司提供管理服务的RMR及其他公司订立协议，以期从该等供应商及供应商取得更优惠的条款。
•投资机会。根据吾等与RMR的业务管理协议，吾等承认RMR可从事其他活动或业务，并担任任何其他人士或实体(包括其他REITs)的管理人，即使该等人士或实体的投资政策及目标与吾等相似，而吾等在接受RMR提供的资料、建议及其他服务时无权享有优惠待遇。
我们的合资企业与RMR之间的管理协议。RMR为我们两家未合并的合资企业提供管理服务。根据我们与RMR签订的管理协议，我们没有义务就RMR提供的有关合资企业的服务向RMR支付管理费。合资企业直接向RMR支付管理费。
注：7.关联人交易
我们与RMR、RMR Inc.以及与之相关的其他公司，包括RMR或其子公司向其提供管理服务的其他公司，其中一些公司的受托人、董事或高级管理人员也是我们的受托人或高级管理人员，都有关系以及历史上和持续的交易。RMR是RMR Inc.的多数股权子公司。我们的
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总部基地信托是总部基地信托的唯一受托人、高管和控股股东，总部基地信托是RMR Inc.的控股股东，也是RMR Inc.的董事会主席、董事董事总经理、RMR Inc.的总裁兼首席执行官以及RMR的高管和员工。我们的另一位董事总经理詹妮弗·克拉克是董事的董事总经理，总裁是RMR Inc.的总法律顾问兼秘书，RMR的高管和员工以及总部基地信托的高管。我们的每一位官员也是RMR的一名官员和雇员。我们的一些独立受托人还担任RMR或其子公司为其提供管理服务的其他上市公司的独立受托人。波特诺伊担任这些上市公司的董事会主席和执行董事。RMR的其他管理人员，包括克拉克女士，担任其中某些公司的管理受托人或管理人员。
我们的经理，RMR。我们有二与RMR达成协议，为我们提供管理服务。RMR还为我们未合并的合资企业提供管理服务。有关我们和我们未合并的合资企业与RMR的管理协议的更多信息，请参见附注6。
与RMR签订租约。我们将我们某些物业的办公空间出租给RMR，作为RMR的物业管理办公室。根据我们与RMR的租赁协议，我们确认来自RMR的租赁办公空间租金收入为8美元。851, $1,126和1美元1,138分别为2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日止年度。如果我们与RMR的管理协议终止，我们与RMR的写字楼租约可由RMR终止。
向RMR员工颁发股票奖励。如附注11所述，我们每年向RMR的高级职员及其他雇员授予股份。一般来说，这些奖项中的五分之一在授予日授予，五分之一的获奖者在下一天各授予五分之一。四授予日的周年纪念日。在某些情况下，我们可以加快授予裁决的速度，例如与获奖者作为我们的官员或RMR的官员或雇员的退休有关。这些对RMR员工的奖励是对我们的管理受托人的股票奖励、作为受托人薪酬以及我们向RMR支付的费用的补充。关于我们的股票奖励和活动以及我们与股票奖励获得者履行归属股票奖励的预扣税义务相关的某些股票购买的更多信息，请参阅附注11。
索内斯塔。2021年6月，我们进入了一个30-与Sonesta国际酒店公司(Sonesta International Hotels Corporation，简称Sonesta)的一家子公司签订了一份为期一年的租赁协议，将我们在华盛顿特区拥有的一处写字楼物业重新开发为综合用途物业。Sonesta的租约于2023年8月开始，是针对该物业的全方位服务酒店部分，包括大约230,000可出租的平方英尺，相当于大约55重建完成后总面积的百分比。索内斯塔已经二延长期限的选项10一年一年。根据租赁协议，Sonesta将向我们支付每年约#美元的基本租金6,436起头18租约开始后的几个月。每年的基本租金将增加10百分比每五年在整个学期中。Sonesta还有义务按比例支付该物业的运营成本。截至2023年12月31日，我们已支付了大约66,000根据租赁协议，承租人根据租赁协议建造酒店空间的改善成本。波特诺伊是董事的控股股东，克拉克是索尼斯塔的董事股东。RMR的另一名高管和员工是董事的总裁和索内斯塔的首席执行官。
终止与DHC的合并协议。于2023年4月11日，吾等与多元化医疗信托基金(DHC)订立合并协议及计划，或合并协议，根据该协议，吾等与DHC同意DHC将与吾等合并并并入吾等，作为合并中尚存的实体，但须受合并协议的条款及条件规限。2023年9月1日，我们和DHC共同同意终止合并协议，并签订了终止协议，即终止协议。双方终止合并协议是由OUR和DHC各自的董事会特别委员会分别建议的，并得到OUR和DHC各自的董事会的批准。吾等及DHC并无因双方决定终止合并协议而须支付任何终止费用。根据合并协议的条款，吾等及DHC承担吾等及其各自与合并协议及拟进行的交易有关的成本及开支。我们记录了$31,491于截至2023年12月31日止年度内，与DHC潜在合并有关的开支已计入本公司综合全面收益(亏损)表内的收购及交易相关成本。
在签署合并协议的同时，于2023年4月11日，吾等与我们的经理RMR签订了第三份经修订及重新签署的物业管理协议，或经修订的物业管理协议。经修订的物业管理协议的效力以完成合并为条件。由于合并未完成，经修订的物业管理协议并未生效，而吾等与RMR之间的第二份经修订及重新订立的物业管理协议仍然有效。
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注8。浓度
租户和信贷集中
截至2023年12月31日、2022年和2021年，美国政府以及某些州和其他政府租户加在一起，负责大约27.5%, 28.5%和28.9分别占我们年化租金收入的1%。按年化租金收入计算，美国政府是我们最大的租户，19.5%, 19.7%，以及19.5分别占我们截至2023年、2022年和2021年12月31日年化租金收入的比例。我们将年化租金收入定义为截至计量日期根据我们的租赁协议从我们的租户那里获得的年化合同基础租金，加上直线租金调整和预计支付给我们的经常性费用补偿，不包括租赁价值摊销。
地理集中度
截至2023年12月31日，我们的152全资拥有的物业位于30各州和哥伦比亚特区。位于加利福尼亚州、弗吉尼亚州、伊利诺伊州、哥伦比亚特区和德克萨斯州的物业负责大约11.8%, 11.6%, 10.6%, 9.3%，以及8.8分别为我们截至2023年12月31日的年化租金收入的%。
注9.负债
截至2023年12月31日、2023年12月和2022年12月31日，我们的未偿债务包括：
| | | | | | | | | | | | | | |
| | 十二月三十一日， |
| | 2023 | | 2022 |
| 循环信贷安排，2024年到期 | | $ | 205,000 | | | $ | 195,000 | |
| | | | |
| | | | |
应付按揭票据，3.700利率，2023年到期(1) | | — | | | 50,000 | |
高级无担保票据，4.250利率，2024年到期 | | 350,000 | | | 350,000 | |
高级无担保票据，4.500利率，2025年到期 | | 650,000 | | | 650,000 | |
高级无担保票据，2.650利率，2026年到期 | | 300,000 | | | 300,000 | |
高级无担保票据，2.400利率，2027年到期 | | 350,000 | | | 350,000 | |
应付按揭票据，8.272利率，2028年到期 | | 42,700 | | | — | |
应付按揭票据，8.139利率，2028年到期 | | 26,340 | | | — | |
应付按揭票据，7.671利率，2028年到期 | | 54,300 | | | — | |
高级无担保票据，3.450利率，2031年到期 | | 400,000 | | | 400,000 | |
应付按揭票据，7.210利率，2033年到期 | | 30,680 | | | — | |
应付按揭票据，7.305利率，2033年到期 | | 8,400 | | | — | |
应付按揭票据，7.717利率，2033年到期 | | 14,900 | | | — | |
高级无担保票据，6.375利率，2050年到期 | | 162,000 | | | 162,000 | |
| | | | |
| | | | |
| | | | |
| | | | |
| | 2,594,320 | | | 2,457,000 | |
| 未摊销债务溢价、贴现和发行成本 | | (21,711) | | | (24,208) | |
| | $ | 2,572,609 | | | $ | 2,432,792 | |
(1)这张抵押票据于2023年6月到期偿还。
2024年1月，我们签订了一份修订和重述的信贷协议，或我们的信贷协议，管理一笔新的美元325,000有担保的循环信贷安排和#美元100,000担保定期贷款。我们的信贷协议取代了之前的循环信贷安排，后者的到期日为2024年1月31日。作为我们信贷协议下所有贷款和其他债务的抵押品，我们的某些子公司质押了它们在某些直接和间接拥有财产的子公司中的所有股权，我们质押的子公司提供了第一按揭留置权。19未折旧账面价值为#美元的财产，包括租赁无形资产、其他资产和其他负债941,937截至2023年12月31日。我们可以根据我们的循环信贷安排借入、偿还和再借入资金，直到到期，而根据我们的信贷协议，借款的本金在到期之前不会到期。我们信贷协议的到期日是2027年1月29日，在支付延期费用和满足某些其他要求的情况下，我们可以将我们循环信贷安排的规定到期日延长一年。我们的信贷协议包含许多契约，包括要求我们保持某些财务比率的契约，限制我们产生超过计算金额的额外债务的能力，以及
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除有限的例外情况外，限制我们将我们的分销率提高到目前$0.01每季度每股普通股，并进行股份回购。我们信贷协议下的借款可获得性取决于持续的最低表现和19抵押品财产，我们满足某些金融契约和其他信贷安排条件。
根据我们的信贷协议，借款应付利息的利率为有担保隔夜融资利率，或SOFR，外加350基点。我们还被要求就贷款承诺总额支付未使用的融资费，这是35截至2024年2月14日，年利率为基点。截至2024年2月14日，我们拥有132,000在我们的循环信贷安排下，未偿还金额为$100,000我们定期贷款项下的未偿还款项和$193,000可在我们的循环信贷安排下借款。
优先循环信贷安排
根据我们以前的循环信贷安排，我们必须按SOFR加溢价的利率支付利息，这是145截至2023年12月31日，我们先前循环信贷安排下的未偿还金额，以及贷款承诺总额的融资费，每年增加基点30截至2023年12月31日，年利率为基点。截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日，我们之前的循环信贷安排下的借款应付年利率为6.9%和5.4%。我们之前的循环信贷安排下的借款加权平均年利率为。6.5%, 4.0%和1.2截至2023年12月31日、2022年12月31日及2021年12月31日止年度分别为2%。截至2023年12月31日，我们拥有205,000在我们之前的循环信贷安排下未偿还。
我们的循环信贷安排由与机构贷款人组成的银团达成的信贷协议管理。我们的信用协议和优先票据契约及其补充条款规定，在发生和继续发生某些违约事件时，加快支付根据该条款应支付的所有金额，例如，在我们的信用协议中，改变对我们的控制权，其中包括RMR停止担任我们的业务和物业经理。我们的信用协议和优先票据契约及其补充条款还包含契约，以及我们先前包含的循环信贷安排，包括限制我们产生债务能力的契约，要求我们遵守某些财务契约，并在我们的信用协议的情况下，限制我们将分发率提高到目前$以上的能力。0.01我们相信我们遵守了我们信贷协议下各自契约的条款和条件，以及我们于2023年12月31日的优先票据、契约及其补充条款。
按揭票据发行
在截至2023年12月31日的年度内，我们发出六固定利率、只计息的按揭票据如下表所示：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 发行日期 | | 由以下方面保证 | | 本金余额(1) | | 利率 | | 成熟性 | | 截至2023年12月31日的抵押品账面净值 |
2023年5月 (2) | | 一物业 | | $ | 30,680 | | | 7.210% | | 7/1/2033 | | $ | 36,807 | |
| 2023年6月 | | 一物业 | | 26,340 | | | 8.139% | | 7/1/2028 | | 52,342 | |
| 2023年6月 | | 一物业 | | 42,700 | | | 8.272% | | 7/1/2028 | | 42,834 | |
| 2023年6月 | | 一物业 | | 8,400 | | | 7.305% | | 7/1/2033 | | 19,035 | |
| 2023年8月 | | 一物业 | | 14,900 | | | 7.717% | | 9/1/2033 | | 23,908 | |
| 2023年9月 | | 二属性 | | 54,300 | | | 7.671% | | 10/6/2028 | | 64,828 | |
| 总计/加权平均数 | | | | $ | 177,320 | | | 7.792% | | | | $ | 239,754 | |
| | | | | | | | | | |
(1)我们的抵押票据是无追索权的，除了某些有限的例外情况外，也不包含任何实质性的金融契约。
(2)要求在2028年5月之前只支付利息，届时本金和利息按月支付，直至到期日。
按揭票据还款
2023年6月，我们在到期时偿还了一笔抵押票据，该票据以一处物业为抵押，未偿还本金余额为#美元。50,000，年利率为3.70%.
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高级担保票据发行
2024年2月，我们发行了美元300,000的9.0002029年到期的优先担保票据，或2029年到期的票据。发行2029年期债券的净收益总额为271,500，在初始购买者折扣和其他估计发售费用后。2029年债券由若干附属公司以联名、数项及优先抵押方式作全面及无条件担保，并以附属担保人的全部股权质押及第一按揭留置权作抵押。17未折旧账面价值的财产，包括租赁无形资产、其他资产和其他负债#美元574,291截至2023年12月31日。2029年发行的债券只需要每半年支付一次利息，并在2028年3月31日之后按面值加应计利息提前支付。
优先无抵押票据赎回
2024年2月，我们发出提前赎回通知，按面值加应计利息，赎回我们所有的美元350,000的4.252024年到期的优先无担保票据的百分比。赎回预计将于2024年3月进行，条件是我们根据循环信贷安排借入一笔款项，连同发行2029年债券所得款项净额，足以在赎回日期或之前支付赎回价格。
截至2023年12月31日，在我们所有未偿合并债务项下，未来五年及其后应支付的本金如下：
| | | | | | | | | | | |
| 年 | | 本金支付 | |
| | | |
| 2024 | | $ | 555,000 | | |
| 2025 | | 650,000 | | |
| 2026 | | 300,000 | | |
| 2027 | | 350,000 | | |
| 2028 | | 123,487 | | |
| 此后 | | 615,833 | | |
| 总计 | | $ | 2,594,320 | | (1) |
| | | |
(1)截至2023年12月31日的未偿还合并债务总额，扣除未摊销保费、折扣和发行成本总计$21,711，是$2,572,609.
我们的无担保债务都不需要在到期日之前支付本金或偿债基金。
我们目前没有足够的流动性来源来偿还我们的美元650,000优先无担保票据将于2025年到期，并正在评估以市场为基础的替代方案，以获得债务融资。基于我们投资组合中大量的未担保物业、我们获得债务融资的成功历史以及我们目前的融资指标，我们相信我们很可能获得新的债务融资，使我们能够在2025年无担保票据到期时满足它们。我们还聘请了Moelis&Company LLC作为我们的财务顾问，帮助评估我们解决即将到来的债务到期日的选择。
目录表
写字楼物业收入信托
合并财务报表附注(续)
(千美元，每股除外)
注10.资产和负债的公允价值
下表列出了我们在2023年12月31日按公允价值计量的某些资产，按GAAP公允价值层次结构中定义的投入水平分类，用于每项资产的估值：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | 报告日期的公允价值使用 |
| 描述 | | 总计 | | 相同资产的活跃市场报价(第1级) | | 重要的其他可观察到的投入(第2级) | | 无法观察到的重要输入(3级) |
| 非经常性公允价值计量资产 | | | | | | | | |
持有待售物业的资产(1) | | $ | 39,000 | | | $ | — | | | $ | 39,000 | | | $ | — | |
| | | | | | | | |
| | | | | | | | |
| | | | | | | | |
| | | | | | | | |
(1)我们记录了一笔减值费用#美元。11,299将我们综合资产负债表中一项物业的账面价值减至其估计公允价值减去估计出售成本$1,777，基于与第三方买家商定的销售价格(根据公认会计准则下的公允价值层次结构定义的第二级输入)。有关更多信息，请参见注释4。
我们记录了一笔减值费用#美元。19,183完全注销我们在1750 H NW合资公司的权益法投资，基于我们对投资的公允价值的估计，该公允价值反映了基于与该合资企业的贷款人正在进行的关于该物业的谈判而进行的隐含定价(根据GAAP下的公允价值层次定义的3级投入)。有关更多信息，请参见注释4。
除上述资产外，我们的金融工具包括现金及现金等价物、受限现金、应收租金、应付账款、循环信贷安排、优先票据、应付按揭票据、应付相关人士款项、其他应计开支及保证金。在2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日，由于我们的金融工具的短期性质或浮动利率，我们的金融工具的公允价值接近其在合并财务报表中的账面价值，但以下情况除外：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | 截至2023年12月31日 | | 截至2022年12月31日 |
| 金融工具 | | 账面价值(1) | | 公允价值 | | 账面价值(1) | | 公允价值 |
| | | | | | | | |
高级无担保票据，4.25利率，2024年到期 | | $ | 349,144 | | | $ | 331,510 | | | $ | 346,863 | | | $ | 331,601 | |
高级无担保票据，4.50利率，2025年到期 | | 646,266 | | | 510,445 | | | 642,818 | | | 589,388 | |
高级无担保票据，2.650利率，2026年到期 | | 298,464 | | | 185,934 | | | 297,839 | | | 232,770 | |
高级无担保票据，2.400利率，2027年到期 | | 348,086 | | | 196,147 | | | 347,466 | | | 256,606 | |
高级无担保票据，3.450利率，2031年到期 | | 396,614 | | | 199,060 | | | 396,178 | | | 268,004 | |
高级无担保票据，6.375利率，2050年到期 | | 156,904 | | | 83,916 | | | 156,711 | | | 113,075 | |
应付按揭票据 (2)(3) | | 172,131 | | | 179,813 | | | 49,917 | | | 49,099 | |
| 总计 | | $ | 2,367,609 | | | $ | 1,686,825 | | | $ | 2,237,792 | | | $ | 1,840,543 | |
(1)包括未摊销债务溢价、折扣和发行成本，共计#美元21,711及$24,208分别截至2023年、2023年和2022年12月31日。
(2)截至2022年12月31日的余额包括由以下公司担保的抵押票据一未偿还本金余额为#美元的财产50,000这笔钱已于2023年6月偿还。
(3)截至2023年12月31日的余额包括六截至2023年12月31日止年度内发行的按揭票据，本金总额为$177,320.
我们估计优先无抵押票据(2050年到期的优先无担保票据除外)的公允价值，使用的是截至计量日期票据的买入和卖价平均值(公允价值层次结构中定义的GAAP公允价值层次中的第2级投入)。我们根据纳斯达克的收盘价(根据公认会计准则下的公允价值层次定义的1级投入)估计了2050年到期的优先无担保票据的公允价值。我们使用贴现现金流分析和当前市场利率(根据公认会计原则下的公允价值层次定义的第3级投入)估计了截至计量日期的应付按揭票据的公允价值。由于第三级投入不可观察，我们的估计公允价值可能与实际公允价值大不相同。
目录表
写字楼物业收入信托
合并财务报表附注(续)
(千美元，每股除外)
注11.股东权益
股票大奖
根据我们修订和重新修订的2009年激励股票奖励计划或2009计划的条款，我们有普通股可供发行。在截至2023年、2023年、2022年和2021年12月31日的年度内，我们向我们的高级职员和其他RMR员工颁发了210,300, 141,200和117,800我们的普通股，分别价值$1,211, $2,470及$2,994，合计起来分别是。我们还给每个人颁发了我们当时的树被使用人3,500我们在2023年、2022年和2021年各自持有的普通股作为其年度薪酬的一部分。这些奖项的总价值为#美元。249 ($28每名受托人），$593 ($66 per受托人）和$837 ($1052023年、2022年及2021年分别为每名受托人计算的净利润。股份奖励的价值是基于我们的普通股在纳斯达克交易的收盘价在奖励日期。授予我们的管理人员和RMR的某些其他员工的普通股归属于 五自授标之日起每年分期支付等额款项。授予我们受托人的普通股立即归属。我们于股份没收发生时确认，并于归属期内按比例将奖励股份的价值计入一般及行政开支。
截至2023年、2022年及2021年12月31日止年度，根据2009年计划的条款奖励、没收、归属及未归属的股份概要如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| | 股份数量 | | 加权平均授予日期公允价值 | | 股份数量 | | 加权平均授予日期公允价值 | | 股份数量 | | 加权平均授予日期公允价值 |
| 年初未归属 | | 231,301 | | | $ | 21.47 | | | 182,224 | | | $ | 26.23 | | | 157,521 | | | $ | 29.26 | |
| 获奖 | | 241,800 | | | $ | 6.04 | | | 172,700 | | | $ | 17.74 | | | 145,800 | | | $ | 26.28 | |
| 被没收 | | (3,700) | | | $ | 17.31 | | | (1,900) | | | $ | 25.97 | | | (700) | | | $ | 25.97 | |
| 既得 | | (180,720) | | | $ | 16.00 | | | (121,723) | | | $ | 23.24 | | | (120,397) | | | $ | 30.24 | |
| 年终未归属 | | 288,681 | | | $ | 12.01 | | | 231,301 | | | $ | 21.47 | | | 182,224 | | | $ | 26.23 | |
这个288,681截至2023年12月31日尚未归属的股份计划归属如下： 98,2412024年的股票， 83,6202025年的股票，65,1602026年和41,6602027年的股票。截至2023年12月31日，估计未归属股份的未来补偿费用为$3,042。将记录补偿费用的加权平均期间约为23月份。在截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的年度内，我们录得2,257, $2,905及$2,868分别为与2009计划相关的补偿费用。截至2023年12月31日，657,860根据2009年计划，我们的普通股仍可供发行。
购股
在截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的年度内，wE已购买48,329, 30,821和37,801对象的数量我们的普通股，分别以加权平均sh.价格是美元吗？6.08, $17.54及$26.55每个cRMR的若干现任及前任受托人及高级职员，以及若干现任及前任高级职员及雇员的普通股，以履行与授予我们普通股有关的预扣及支付税款的义务。
分配
在截至2023年、2023年、2022年和2021年12月31日的年度内，我们就普通股支付的分配如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 年度每股分配 | | 总发行量 | | 关于分布的刻画 |
| 年 | | | | 资本的回归 | | 普通收入 | | 合格股息 |
| 2023 | | $ | 1.30 | | | $ | 63,187 | | | 100.00% | | —% | | —% |
| 2022 | | $ | 2.20 | | | $ | 106,630 | | | 62.68% | | 37.32% | | —% |
| 2021 | | $ | 2.20 | | | $ | 106,368 | | | —% | | 100.00% | | —% |
2024年1月11日，我们宣布于2024年1月22日向登记在册的普通股股东支付季度现金分配，金额为美元0.01每股，或约为$490。我们预计在2024年2月15日左右支付这笔分配。
目录表
写字楼物业收入信托
附表III
房地产与累计折旧
2023年12月31日
(千美元)
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | 公司的初始成本 | | 收购后资本化的成本 | | | | 期末结转的成本额 | | | | | | |
| 属性 | | 位置 | | 物业数量 | | 产权负担 (1) | | 土地 | | 建筑物
和
装备 | | | 减值/
减记 | | 土地 | | 建筑物
和
装备 | | 总计(2) | | 累计
折旧(3) | | 日期
后天 | | 原创
施工
日期 |
| Jan Davis大道445号 | | 亚利桑那州亨茨维尔 | | 1 | | $ | — | | | $ | 1,501 | | | $ | 1,492 | | | $ | — | | | $ | — | | | $ | 1,501 | | | $ | 1,492 | | | $ | 2,993 | | | $ | (199) | | | 12/31/2018 | | 2007 |
| 克莱顿街131号 | | 亚利桑那州蒙哥马利 | | 1 | | — | | | 920 | | | 9,084 | | | 417 | | | — | | | 920 | | | 9,501 | | | 10,421 | | | (2,957) | | | 6/22/2011 | | 2007 |
| 卡麦客路4344号 | | 亚利桑那州蒙哥马利 | | 1 | | — | | | 1,374 | | | 11,658 | | | 571 | | | — | | | 1,374 | | | 12,229 | | | 13,603 | | | (3,109) | | | 12/17/2013 | | 2009 |
| 北28大道15451号 | | 亚利桑那州凤凰城 | | 1 | | — | | | 1,917 | | | 7,416 | | | 1,239 | | | — | | | 1,917 | | | 8,655 | | | 10,572 | | | (2,016) | | | 9/10/2014 | | 1996 |
| S十四大道711号 | | 亚利桑那州萨福德 | | 1 | | — | | | 460 | | | 11,708 | | | 903 | | | (4,440) | | | 364 | | | 8,267 | | | 8,631 | | | (1,703) | | | 6/16/2010 | | 1992 |
| 摄政中心 | | 亚利桑那州坦佩 | | 2 | | — | | | 4,121 | | | 3,042 | | | 354 | | | — | | | 4,121 | | | 3,396 | | | 7,517 | | | (841) | | | 12/31/2018 | | 1988 |
| 坎贝尔广场 | | 加利福尼亚州卡尔斯巴德 | | 2 | | — | | | 5,769 | | | 3,871 | | | 7,595 | | | — | | | 5,769 | | | 11,466 | | | 17,235 | | | (3,407) | | | 12/31/2018 | | 2007 |
| 福尔索姆企业中心(5) | | 加利福尼亚州福尔瑟姆 | | 1 | | — | | | 2,904 | | | 5,583 | | | 1,587 | | | — | | | 2,904 | | | 7,170 | | | 10,074 | | | (1,238) | | | 12/31/2018 | | 2008 |
| 贝赛德科技园 | | 加利福尼亚州弗里蒙特 | | 1 | | — | | | 10,784 | | | 648 | | | 255 | | | — | | | 10,784 | | | 903 | | | 11,687 | | | (154) | | | 12/31/2018 | | 1990 |
| 马瑟大道北10949号 | | 加利福尼亚州兰乔科尔多瓦 | | 1 | | — | | | 562 | | | 16,923 | | | 1,052 | | | — | | | 562 | | | 17,975 | | | 18,537 | | | (4,675) | | | 10/30/2013 | | 2012 |
| 太阳中心大道11020号 | | 加利福尼亚州兰乔科尔多瓦 | | 1 | | — | | | 1,466 | | | 8,797 | | | 1,543 | | | — | | | 1,466 | | | 10,340 | | | 11,806 | | | (2,174) | | | 12/20/2016 | | 1983 |
| 红杉海岸公园大道100号 | | 加利福尼亚州红杉市 | | 1 | | — | | | 14,454 | | | 7,721 | | | — | | | — | | | 14,454 | | | 7,721 | | | 22,175 | | | (1,071) | | | 12/31/2018 | | 1993 |
| 亚瑟顿道3875号 | | 加利福尼亚州罗克林 | | 1 | | — | | | 177 | | | 853 | | | 479 | | | — | | | 177 | | | 1,332 | | | 1,509 | | | (140) | | | 12/31/2018 | | 1991 |
| K街801号 | | 加利福尼亚州萨克拉门托 | | 1 | | — | | | 4,688 | | | 61,994 | | | 10,472 | | | — | | | 4,688 | | | 72,466 | | | 77,154 | | | (15,524) | | | 1/29/2016 | | 1989 |
| 歌德大道9815号 | | 加利福尼亚州萨克拉门托 | | 1 | | — | | | 1,450 | | | 9,465 | | | 2,181 | | | — | | | 1,450 | | | 11,646 | | | 13,096 | | | (3,400) | | | 9/14/2011 | | 1992 |
| 国会大厦广场 | | 加利福尼亚州萨克拉门托 | | 1 | | — | | | 2,290 | | | 35,891 | | | 8,674 | | | — | | | 2,290 | | | 44,565 | | | 46,855 | | | (15,686) | | | 12/17/2009 | | 1988 |
| 观景岭路4560号(5) | | 加利福尼亚州圣地亚哥 | | 1 | | — | | | 4,269 | | | 18,316 | | | 5,294 | | | — | | | 4,347 | | | 23,532 | | | 27,879 | | | (14,798) | | | 3/31/1997 | | 1996 |
| 欧内尔路2115号 | | 加利福尼亚州圣何塞 | | 1 | | — | | | 12,305 | | | 5,062 | | | 385 | | | — | | | 12,305 | | | 5,447 | | | 17,752 | | | (765) | | | 12/31/2018 | | 1984 |
| 北第一街 | | 加利福尼亚州圣何塞 | | 1 | | — | | | 8,311 | | | 4,003 | | | 443 | | | — | | | 8,311 | | | 4,446 | | | 12,757 | | | (729) | | | 12/31/2018 | | 1984 |
| 里约罗伯斯大道 | | 加利福尼亚州圣何塞 | | 3 | | 8,064 | | | 23,687 | | | 13,698 | | | 17,061 | | | — | | | 23,687 | | | 30,759 | | | 54,446 | | | (3,779) | | | 12/31/2018 | | 1984 |
| 沃尔什大道2500号 | | 加利福尼亚州圣克拉拉 | | 1 | | — | | | 6,687 | | | 8,326 | | | 280 | | | — | | | 6,687 | | | 8,606 | | | 15,293 | | | (1,181) | | | 12/31/2018 | | 1982 |
| 杰街3250号和3260号 | | 加利福尼亚州圣克拉拉 | | 2 | | — | | | 19,899 | | | 14,051 | | | 114 | | | — | | | 19,899 | | | 14,165 | | | 34,064 | | | (1,949) | | | 12/31/2018 | | 1982 |
| 圣胡安大道603号 | | 加利福尼亚州斯托克顿 | | 1 | | — | | | 563 | | | 5,470 | | | 206 | | | — | | | 563 | | | 5,676 | | | 6,239 | | | (1,586) | | | 7/20/2012 | | 2012 |
| 西爪哇大道350号 | | 加利福尼亚州桑尼维尔 | | 1 | | — | | | 24,609 | | | 462 | | | 978 | | | — | | | 24,609 | | | 1,440 | | | 26,049 | | | (148) | | | 12/31/2018 | | 1984 |
| 南切斯特街7958号 | | 科罗拉多州百年纪念 | | 1 | | — | | | 6,682 | | | 7,153 | | | 1,801 | | | — | | | 6,682 | | | 8,954 | | | 15,636 | | | (1,265) | | | 12/31/2018 | | 2000 |
| 350频谱环路 | | 科罗拉多州科罗拉多州斯普林斯 | | 1 | | — | | | 3,650 | | | 7,732 | | | 594 | | | — | | | 3,650 | | | 8,326 | | | 11,976 | | | (1,205) | | | 12/31/2018 | | 2000 |
| 阿拉米达西大道12795号 | | 科罗拉多州莱克伍德 | | 1 | | — | | | 2,640 | | | 23,777 | | | 1,508 | | | — | | | 2,640 | | | 25,285 | | | 27,925 | | | (8,849) | | | 1/15/2010 | | 1988 |
| 企业中心 | | 科罗拉多州莱克伍德 | | 3 | | — | | | 2,887 | | | 27,537 | | | 2,613 | | | — | | | 2,887 | | | 30,150 | | | 33,037 | | | (15,398) | | | 10/11/2002 | | 1980 |
| 西北杜邦环岛11号 | | 华盛顿特区 | | 1 | | — | | | 28,255 | | | 44,743 | | | 19,249 | | | — | | | 28,255 | | | 63,992 | | | 92,247 | | | (12,479) | | | 10/2/2017 | | 1974 |
目录表
写字楼物业收入信托
附表III
房地产和累计折旧(续)
2023年12月31日
(千美元)
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | 公司的初始成本 | | 收购后资本化的成本 | | | | 期末结转的成本额 | | | | | | |
| 属性 | | 位置 | | 物业数量 | | 产权负担 (1) | | 土地 | | 建筑物
和
装备 | | | 减值/
减记 | | 土地 | | 建筑物
和
装备 | | 总计(2) | | 累计
折旧(3) | | 日期
后天 | | 原创
施工
日期 |
| 西北康涅狄格大道1211号 | | 华盛顿特区 | | 1 | | — | | | 30,388 | | | 24,667 | | | 4,855 | | | — | | | 30,388 | | | 29,522 | | | 59,910 | | | (5,821) | | | 10/2/2017 | | 1967 |
| 西北K街1401号 | | 华盛顿特区 | | 1 | | — | | | 29,215 | | | 34,656 | | | 8,485 | | | — | | | 29,215 | | | 43,141 | | | 72,356 | | | (9,458) | | | 10/2/2017 | | 1929 |
| 马萨诸塞州大道20号 | | 华盛顿特区 | | 1 | | — | | | 12,009 | | | 51,527 | | | 221,203 | | | — | | | 12,231 | | | 272,508 | | | 284,739 | | | (48,475) | | | 3/31/1997 | | 1996 |
| 西北第一街440号(5) | | 华盛顿特区 | | 1 | | — | | | 27,903 | | | 38,624 | | | 2,169 | | | — | | | 27,903 | | | 40,793 | | | 68,696 | | | (6,341) | | | 10/2/2017 | | 1982 |
| 印第安纳大道625号 | | 华盛顿特区 | | 1 | | — | | | 26,000 | | | 25,955 | | | 12,158 | | | — | | | 26,000 | | | 38,113 | | | 64,113 | | | (12,464) | | | 8/17/2010 | | 1989 |
| 内华达州第一街840号 | | 华盛顿特区 | | 1 | | — | | | 42,727 | | | 73,278 | | | 2,912 | | | — | | | 42,727 | | | 76,190 | | | 118,917 | | | (12,414) | | | 10/2/2017 | | 2003 |
| 西北112大道10350号 | | 佛罗里达州迈阿密 | | 1 | | — | | | 4,798 | | | 2,757 | | | 2,354 | | | — | | | 4,798 | | | 5,111 | | | 9,909 | | | (684) | | | 12/31/2018 | | 2002 |
| 7850西南六院 | | 佛罗里达州普兰特 | | 1 | | — | | | 4,800 | | | 30,592 | | | 14,993 | | | — | | | 4,800 | | | 45,585 | | | 50,385 | | | (9,839) | | | 5/12/2011 | | 1999 |
| 8900大橡树圈 | | 佛罗里达州坦帕市 | | 1 | | — | | | 1,100 | | | 11,773 | | | 1,661 | | | — | | | 1,100 | | | 13,434 | | | 14,534 | | | (4,219) | | | 10/15/2010 | | 1994 |
| 180Ted Turner Drive SW(5) | | 佐治亚州亚特兰大 | | 1 | | — | | | 5,717 | | | 20,017 | | | 1,390 | | | — | | | 5,717 | | | 21,407 | | | 27,124 | | | (5,989) | | | 7/25/2012 | | 2007 |
| 哈蒙德大道1224号 | | 佐治亚州亚特兰大 | | 1 | | — | | | 13,040 | | | 135,459 | | | 11,583 | | | — | | | 13,040 | | | 147,042 | | | 160,082 | | | (10,789) | | | 6/25/2021 | | 2020 |
| 企业广场 | | 佐治亚州亚特兰大 | | 5 | | — | | | 3,996 | | | 29,763 | | | 26,570 | | | — | | | 3,996 | | | 56,333 | | | 60,329 | | | (21,009) | | | 7/16/2004 | | 1967 |
| 行政公园 | | 佐治亚州亚特兰大 | | 1 | | — | | | 1,521 | | | 11,826 | | | 4,123 | | | — | | | 1,521 | | | 15,949 | | | 17,470 | | | (9,089) | | | 7/16/2004 | | 1972 |
| 佐治亚州中心一号(5) | | 佐治亚州亚特兰大 | | 1 | | — | | | 10,250 | | | 27,933 | | | 20,903 | | | — | | | 10,250 | | | 48,836 | | | 59,086 | | | (13,865) | | | 9/30/2011 | | 1968 |
| One Primerica Parkway (4) | | 佐治亚州德卢斯 | | 1 | | 25,904 | | | 6,927 | | | 22,951 | | | 40 | | | — | | | 6,927 | | | 22,991 | | | 29,918 | | | (3,181) | | | 12/31/2018 | | 2013 |
| 南公园大道4712号 | | 佐治亚州埃伦伍德 | | 1 | | — | | | 1,390 | | | 19,635 | | | 911 | | | — | | | 1,390 | | | 20,546 | | | 21,936 | | | (5,707) | | | 7/25/2012 | | 2005 |
| 62号大道西北8305号 | | 亚利桑那州约翰斯顿 | | 1 | | — | | | 2,649 | | | 7,997 | | | — | | | — | | | 2,649 | | | 7,997 | | | 10,646 | | | (1,108) | | | 12/31/2018 | | 2011 |
| 1185、1249和1387 S.Vinnell路 | | 密苏里州博伊西 | | 3 | | — | | | 3,390 | | | 29,026 | | | 1,246 | | | — | | | 3,390 | | | 30,272 | | | 33,662 | | | (8,663) | | | 9/11/2012 | | 1996; 1997; 2002 |
| 2020年S.阿灵顿高地(5) | | 伊利诺伊州阿灵顿高地 | | 1 | | — | | | 1,450 | | | 13,588 | | | 2,129 | | | — | | | 1,450 | | | 15,717 | | | 17,167 | | | (5,138) | | | 12/29/2009 | | 1988 |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 1000 W.富尔顿 (5) | | 伊利诺伊州芝加哥 | | 1 | | — | | | 42,935 | | | 252,914 | | | 528 | | | — | | | 42,935 | | | 253,442 | | | 296,377 | | | (21,274) | | | 6/24/2021 | | 2015 |
| 集线器1415 | | 伊利诺伊州内珀维尔 | | 1 | | — | | | 12,333 | | | 20,586 | | | 23,564 | | | — | | | 12,333 | | | 44,150 | | | 56,483 | | | (7,248) | | | 12/31/2018 | | 2001 |
| 7601和7635交互方式 | | 印第安纳波利斯，In | | 2 | | — | | | 3,337 | | | 14,522 | | | 34 | | | — | | | 3,337 | | | 14,556 | | | 17,893 | | | (1,900) | | | 12/31/2018 | | 2003 |
| Intech园区 | | 印第安纳波利斯，In | | 3 | | — | | | 4,170 | | | 69,759 | | | 12,052 | | | — | | | 4,170 | | | 81,811 | | | 85,981 | | | (26,133) | | | 10/14/2011 | | 2000; 2001; 2008 |
| 工业路7125号 | | 肯塔基州佛罗伦萨 | | 1 | | — | | | 1,698 | | | 11,722 | | | 293 | | | — | | | 1,698 | | | 12,015 | | | 13,713 | | | (3,349) | | | 12/31/2012 | | 1980 |
| 高士威街251号 | | 马萨诸塞州波士顿 | | 3 | | — | | | 26,851 | | | 36,756 | | | 5,296 | | | — | | | 26,851 | | | 42,052 | | | 68,903 | | | (9,174) | | | 8/17/2010 | | 1987 |
| 比勒里卡路330号 | | 马萨诸塞州切姆斯福德 | | 1 | | — | | | 2,477 | | | — | | | 10,246 | | | — | | | 2,477 | | | 10,246 | | | 12,723 | | | (1,924) | | | 12/31/2018 | | 1984 |
| 欢乐街75号 | | 马萨诸塞州马尔登 | | 1 | | — | | | 1,050 | | | 31,086 | | | 275 | | | — | | | 1,050 | | | 31,361 | | | 32,411 | | | (10,636) | | | 5/24/2010 | | 2008 |
| 新港大道25号 | | 马萨诸塞州昆西 | | 1 | | — | | | 2,700 | | | 9,199 | | | 3,106 | | | — | | | 2,700 | | | 12,305 | | | 15,005 | | | (3,572) | | | 2/16/2011 | | 1985 |
目录表
写字楼物业收入信托
附表III
房地产和累计折旧(续)
2023年12月31日
(千美元)
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | 公司的初始成本 | | 收购后资本化的成本 | | | | 期末结转的成本额 | | | | | | |
| 属性 | | 位置 | | 物业数量 | | 产权负担 (1) | | 土地 | | 建筑物
和
装备 | | | 减值/
减记 | | 土地 | | 建筑物
和
装备 | | 总计(2) | | 累计
折旧(3) | | 日期
后天 | | 原创
施工
日期 |
| 利特尔顿道314号 | | 马萨诸塞州韦斯特福德 | | 1 | | — | | | 5,691 | | | 8,487 | | | 100 | | | — | | | 5,691 | | | 8,587 | | | 14,278 | | | (1,201) | | | 12/31/2018 | | 2007 |
| 安纳波利斯商业中心 | | 马里兰州安纳波利斯 | | 2 | | — | | | 4,057 | | | 7,665 | | | 4,806 | | | — | | | 4,057 | | | 12,471 | | | 16,528 | | | (2,241) | | | 10/2/2017 | | 1989 |
| 帕特森大道4201号 | | 马里兰州巴尔的摩 | | 1 | | — | | | 901 | | | 8,097 | | | 4,134 | | | (85) | | | 893 | | | 12,154 | | | 13,047 | | | (7,198) | | | 10/15/1998 | | 1989 |
| 哥伦比亚大道7001号 | | 马里兰州哥伦比亚市 | | 1 | | — | | | 5,642 | | | 10,352 | | | 3,444 | | | — | | | 5,642 | | | 13,796 | | | 19,438 | | | (1,605) | | | 12/31/2018 | | 2008 |
| 山坡中心 | | 马里兰州哥伦比亚市 | | 2 | | — | | | 3,437 | | | 4,228 | | | 1,015 | | | — | | | 3,437 | | | 5,243 | | | 8,680 | | | (1,098) | | | 10/2/2017 | | 2001 |
| Ten3ree20 | | 马里兰州哥伦比亚市 | | 1 | | — | | | 3,126 | | | 16,361 | | | 4,011 | | | — | | | 3,126 | | | 20,372 | | | 23,498 | | | (3,418) | | | 10/2/2017 | | 1982 |
| 第75大道3300号 | | 马里兰州兰多弗 | | 1 | | 29,537 | | | 4,110 | | | 36,371 | | | 3,730 | | | — | | | 4,110 | | | 40,101 | | | 44,211 | | | (13,789) | | | 2/26/2010 | | 1985 |
| 红地520/530 | | 马里兰州罗克维尔 | | 3 | | — | | | 12,714 | | | 61,377 | | | 8,002 | | | — | | | 12,714 | | | 69,379 | | | 82,093 | | | (11,313) | | | 10/2/2017 | | 2008 |
| 红地540 | | 马里兰州罗克维尔 | | 1 | | — | | | 10,740 | | | 17,714 | | | 6,108 | | | — | | | 10,740 | | | 23,822 | | | 34,562 | | | (5,344) | | | 10/2/2017 | | 2003 |
| 绿色球场3550号 | | 密歇根州安娜堡 | | 1 | | — | | | 3,630 | | | 4,857 | | | — | | | — | | | 3,630 | | | 4,857 | | | 8,487 | | | (714) | | | 12/31/2018 | | 1998 |
| 杰斐逊大道东11411号 | | 密歇根州底特律 | | 1 | | — | | | 630 | | | 18,002 | | | 586 | | | — | | | 630 | | | 18,588 | | | 19,218 | | | (6,322) | | | 4/23/2010 | | 2009 |
| 罗斯代尔商业广场 | | 明尼苏达州罗斯维尔 | | 1 | | — | | | 672 | | | 6,045 | | | 819 | | | — | | | 672 | | | 6,864 | | | 7,536 | | | (3,917) | | | 12/1/1999 | | 1987 |
| 顶峰大街1300号 | | 密苏里州堪萨斯城 | | 1 | | — | | | 2,776 | | | 12,070 | | | 925 | | | — | | | 2,776 | | | 12,995 | | | 15,771 | | | (3,690) | | | 9/27/2012 | | 1998 |
| 格兰德大道2555号 (5) | | 密苏里州堪萨斯城 | | 1 | | — | | | 4,209 | | | 51,522 | | | 5,414 | | | — | | | 4,209 | | | 56,936 | | | 61,145 | | | (8,213) | | | 12/31/2018 | | 2003 |
| 东北34街4241号 | | 密苏里州堪萨斯城 | | 1 | | — | | | 1,133 | | | 5,649 | | | 5,056 | | | — | | | 1,470 | | | 10,368 | | | 11,838 | | | (5,455) | | | 3/31/1997 | | 1995 |
| 1220 Echelon大道 | | 马萨诸塞州杰克逊 | | 1 | | 14,510 | | | 440 | | | 25,458 | | | 1,571 | | | — | | | 440 | | | 27,029 | | | 27,469 | | | (7,500) | | | 7/25/2012 | | 2009 |
| 约克蒙特路2300号和2400号(5) | | 北卡罗来纳州夏洛特市 | | 2 | | — | | | 1,334 | | | 19,075 | | | 4,222 | | | — | | | 1,334 | | | 23,297 | | | 24,631 | | | (3,549) | | | 12/31/2018 | | 1995 |
| 伯特大街18010号和18020号 | | 内华达州奥马哈 | | 2 | | — | | | 6,977 | | | 12,500 | | | 2,369 | | | — | | | 6,977 | | | 14,869 | | | 21,846 | | | (1,733) | | | 12/31/2018 | | 2012 |
| 查尔斯·尤因大道500号 | | 新泽西州尤因 | | 1 | | 42,279 | | | 4,808 | | | 26,002 | | | 1,554 | | | — | | | 4,808 | | | 27,556 | | | 32,364 | | | (3,737) | | | 12/31/2018 | | 2012 |
| 杰斐逊路299号 | | 新泽西州帕西帕尼 | | 1 | | — | | | 4,543 | | | 2,914 | | | 1,282 | | | — | | | 4,543 | | | 4,196 | | | 8,739 | | | (723) | | | 12/31/2018 | | 2011 |
| 杰斐逊路一号 | | 新泽西州帕西帕尼 | | 1 | | — | | | 4,415 | | | 5,249 | | | 103 | | | — | | | 4,415 | | | 5,352 | | | 9,767 | | | (741) | | | 12/31/2018 | | 2009 |
| 航空公司企业中心 | | New York City，NY | | 1 | | — | | | 790 | | | 6,400 | | | 1,876 | | | — | | | 790 | | | 8,276 | | | 9,066 | | | (2,239) | | | 6/22/2012 | | 2004 |
| 1212克利福德-维克多路 | | New York City，NY | | 1 | | — | | | 608 | | | 78 | | | 1,627 | | | — | | | 608 | | | 1,705 | | | 2,313 | | | (174) | | | 12/31/2018 | | 1965 |
| 2231 Schrock Road | | 俄亥俄州哥伦布 | | 1 | | — | | | 716 | | | 217 | | | 578 | | | — | | | 716 | | | 795 | | | 1,511 | | | (163) | | | 12/31/2018 | | 1999 |
| 8800 Tinicum大道 | | 宾夕法尼亚州费城 | | 1 | | — | | | 5,573 | | | 22,686 | | | 6,022 | | | — | | | 5,573 | | | 28,708 | | | 34,281 | | | (3,658) | | | 12/31/2018 | | 2000 |
| 446 Wrenplace Road | | Fort Mill，SC | | 1 | | — | | | 5,031 | | | 22,524 | | | 43 | | | — | | | 5,031 | | | 22,567 | | | 27,598 | | | (1,704) | | | 12/22/2020 | | 2019 |
| 9680 Old Bailes Road | | Fort Mill，SC | | 1 | | — | | | 834 | | | 2,944 | | | 91 | | | — | | | 834 | | | 3,035 | | | 3,869 | | | (423) | | | 12/31/2018 | | 2007 |
| 16001北达拉斯公园路 | | Addison，TX | | 2 | | — | | | 10,282 | | | 63,071 | | | 2,558 | | | — | | | 10,282 | | | 65,629 | | | 75,911 | | | (9,485) | | | 12/31/2018 | | 1987 |
目录表
写字楼物业收入信托
附表III
房地产和累计折旧(续)
2023年12月31日
(千美元)
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | 公司的初始成本 | | 收购后资本化的成本 | | | | 期末结转的成本额 | | | | | | |
| 属性 | | 位置 | | 物业数量 | | 产权负担 (1) | | 土地 | | 建筑物
和
装备 | | | 减值/
减记 | | 土地 | | 建筑物
和
装备 | | 总计(2) | | 累计
折旧(3) | | 日期
后天 | | 原创
施工
日期 |
| 研究园区 | | 德克萨斯州奥斯汀 | | 2 | | — | | | 4,258 | | | 13,747 | | | 534 | | | — | | | 4,258 | | | 14,281 | | | 18,539 | | | (3,403) | | | 12/31/2018 | | 1999 |
| 克雷路10451号 | | 德克萨斯州休斯顿 | | 1 | | — | | | 5,495 | | | 10,253 | | | 2,432 | | | — | | | 5,495 | | | 12,685 | | | 18,180 | | | (1,809) | | | 12/31/2018 | | 2013 |
| 城堡北路202号 | | 德克萨斯州休斯顿 | | 1 | | — | | | 863 | | | 5,024 | | | 41 | | | — | | | 863 | | | 5,065 | | | 5,928 | | | (657) | | | 12/31/2018 | | 2016 |
| 4221 W.约翰·卡彭特高速公路 | | 德克萨斯州欧文 | | 1 | | — | | | 1,413 | | | 2,365 | | | 1,843 | | | — | | | 1,413 | | | 4,208 | | | 5,621 | | | (1,445) | | | 12/31/2018 | | 1995 |
| 8675,8701-8711自由港Pkwy和8901 Ester大道 | | 德克萨斯州欧文 | | 3 | | — | | | 12,970 | | | 31,566 | | | 138 | | | — | | | 12,970 | | | 31,704 | | | 44,674 | | | (4,375) | | | 12/31/2018 | | 1990 |
| 东普通街1511号 | | 德克萨斯州新布朗费尔斯 | | 1 | | — | | | 4,965 | | | 1,266 | | | 251 | | | — | | | 4,965 | | | 1,517 | | | 6,482 | | | (323) | | | 12/31/2018 | | 2005 |
| 西普莱诺大道2900号 | | 德克萨斯州普莱诺 | | 1 | | — | | | 6,819 | | | 8,831 | | | — | | | — | | | 6,819 | | | 8,831 | | | 15,650 | | | (1,224) | | | 12/31/2018 | | 1998 |
| 普莱诺西大道3400号 | | 德克萨斯州普莱诺 | | 1 | | — | | | 4,543 | | | 15,964 | | | 321 | | | — | | | 4,543 | | | 16,285 | | | 20,828 | | | (2,286) | | | 12/31/2018 | | 1994 |
| 怀斯曼大道3600号 | | 德克萨斯州圣安东尼奥 | | 1 | | — | | | 3,493 | | | 6,662 | | | 2,134 | | | — | | | 3,493 | | | 8,796 | | | 12,289 | | | (1,059) | | | 12/31/2018 | | 2004 |
| 克莱大道701号 (4) | | 德克萨斯州韦科 | | 1 | | 25,903 | | | 2,030 | | | 8,708 | | | 14,651 | | | — | | | 2,060 | | | 23,329 | | | 25,389 | | | (9,787) | | | 12/23/1997 | | 1997 |
| 1800诺维尔广场 | | 德克萨斯州普罗沃 | | 1 | | — | | | 7,487 | | | 43,487 | | | 13,364 | | | — | | | 7,487 | | | 56,851 | | | 64,338 | | | (7,307) | | | 12/31/2018 | | 2000 |
| 4885-4931北300西 | | 德克萨斯州普罗沃 | | 2 | | — | | | 3,915 | | | 9,429 | | | 21 | | | — | | | 3,915 | | | 9,450 | | | 13,365 | | | (1,392) | | | 12/31/2018 | | 2009 |
| 利道14660、14672及14668号(5) | | 弗吉尼亚州尚蒂伊 | | 3 | | — | | | 6,966 | | | 74,214 | | | 17,518 | | | — | | | 6,966 | | | 91,732 | | | 98,698 | | | (15,123) | | | 12/22/2016 | | 1998; 2002; 2006 |
| Meadowville的企业变革 | | 弗吉尼亚州切斯特 | | 1 | | — | | | 1,478 | | | 9,594 | | | 1,369 | | | — | | | 1,478 | | | 10,963 | | | 12,441 | | | (2,720) | | | 8/28/2013 | | 1999 |
| 阿什顿大道7987号 | | 弗吉尼亚州马纳萨斯 | | 1 | | — | | | 1,562 | | | 8,253 | | | 1,069 | | | — | | | 1,562 | | | 9,322 | | | 10,884 | | | (1,946) | | | 1/3/2017 | | 1989 |
| 两个商业场所 | | 弗吉尼亚州诺福克 | | 1 | | — | | | 4,494 | | | 21,508 | | | 1,033 | | | — | | | 4,494 | | | 22,541 | | | 27,035 | | | (2,976) | | | 12/31/2018 | | 1974 |
| 商务中心大道1759号 | | 弗吉尼亚州雷斯顿 | | 1 | | — | | | 4,033 | | | 28,517 | | | 2,517 | | | — | | | 4,033 | | | 31,034 | | | 35,067 | | | (7,563) | | | 5/28/2014 | | 1987 |
| 商务中心大道1760号 | | 弗吉尼亚州雷斯顿 | | 1 | | — | | | 5,033 | | | 50,141 | | | 6,320 | | | — | | | 5,033 | | | 56,461 | | | 61,494 | | | (13,571) | | | 5/28/2014 | | 1987 |
| 威勒大道1775号 | | 弗吉尼亚州雷斯顿 | | 1 | | — | | | 4,138 | | | 26,120 | | | 5,716 | | | — | | | 4,138 | | | 31,836 | | | 35,974 | | | (5,376) | | | 10/2/2017 | | 2001 |
| 森林山大道9201号 | | 弗吉尼亚州里士满 | | 1 | | — | | | 1,344 | | | 375 | | | 668 | | | — | | | 1,344 | | | 1,043 | | | 2,387 | | | (239) | | | 12/31/2018 | | 1985 |
| 梅兰路9960号 | | 弗吉尼亚州里士满 | | 1 | | — | | | 2,614 | | | 15,930 | | | 4,690 | | | — | | | 2,614 | | | 20,620 | | | 23,234 | | | (5,109) | | | 5/20/2014 | | 1994 |
| 蓝山大道1751号(5) | | 弗吉尼亚州罗阿诺克 | | 1 | | — | | | 2,689 | | | 7,761 | | | — | | | — | | | 2,689 | | | 7,761 | | | 10,450 | | | (1,076) | | | 12/31/2018 | | 2003 |
| 大西洋公司园区 | | 弗吉尼亚州斯特林 | | 2 | | — | | | 5,752 | | | 29,316 | | | 3,616 | | | — | | | 5,752 | | | 32,932 | | | 38,684 | | | (5,532) | | | 10/2/2017 | | 2008 |
| 轨道科学校园(5) | | 弗吉尼亚州斯特林 | | 3 | | — | | | 12,275 | | | 19,320 | | | 7,400 | | | — | | | 12,269 | | | 26,726 | | | 38,995 | | | (3,205) | | | 12/31/2018 | | 2001 |
| 斯特林公园商业中心 | | 弗吉尼亚州斯特林 | | 1 | | 25,934 | | | 5,871 | | | 44,324 | | | 127 | | | — | | | 5,871 | | | 44,451 | | | 50,322 | | | (6,951) | | | 10/2/2017 | | 2016 |
| 鲍登大街65号 | | 佛蒙特州伯灵顿 | | 1 | | — | | | 700 | | | 8,416 | | | 148 | | | — | | | 700 | | | 8,564 | | | 9,264 | | | (2,959) | | | 4/9/2010 | | 2009 |
| 史蒂文斯中心(5) | | 华盛顿州里奇兰 | | 2 | | — | | | 3,970 | | | 17,035 | | | 4,776 | | | — | | | 4,042 | | | 21,739 | | | 25,781 | | | (13,025) | | | 3/31/1997 | | 1995 |
| Unison Elliott Bay-实验室空间 | | 华盛顿州西雅图 | | 2 | | — | | | 17,316 | | | 34,281 | | | 137,343 | | | — | | | 17,316 | | | 171,624 | | | 188,940 | | | (5,302) | | | 12/31/2018 | | 2000 |
| Unison Elliott Bay-办公空间 | | 华盛顿州西雅图 | | 1 | | — | | | 9,324 | | | 18,459 | | | 5,101 | | | — | | | 9,324 | | | 23,560 | | | 32,884 | | | (2,953) | | | 12/31/2018 | | 2000 |
目录表
写字楼物业收入信托
附表III
房地产和累计折旧(续)
2023年12月31日
(千美元)
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | 公司的初始成本 | | 收购后资本化的成本 | | | | 期末结转的成本额 | | | | | | |
| 属性 | | 位置 | | 物业数量 | | 产权负担 (1) | | 土地 | | 建筑物
和
装备 | | | 减值/
减记 | | 土地 | | 建筑物
和
装备 | | 总计(2) | | 累计
折旧(3) | | 日期
后天 | | 原创
施工
日期 |
| 黄石道5353号(5) | | 怀俄明州夏延 | | 1 | | — | | | 1,915 | | | 8,217 | | | 2,402 | | | — | | | 1,950 | | | 10,584 | | | 12,534 | | | (6,251) | | | 3/31/1997 | | 1995 |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
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| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | 151 | | $ | 172,131 | | | $ | 785,646 | | | $ | 2,492,042 | | | $ | 792,516 | | | $ | (4,525) | | | $ | 786,310 | | | $ | 3,279,369 | | | $ | 4,065,679 | | | $ | (650,179) | | | | | |
| 持有待售物业 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 南杰斐逊大街400号 | | 伊利诺伊州芝加哥 | | 1 | | — | | | 19,379 | | | 20,115 | | | 1,136 | | | (11,299) | | | 13,555 | | | 15,776 | | | 29,331 | | | (3,030) | | | 12/31/2018 | | 1947 |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
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| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | 1 | | — | | | 19,379 | | | 20,115 | | | 1,136 | | | (11,299) | | | 13,555 | | | 15,776 | | | 29,331 | | | (3,030) | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | 152 | | $ | 172,131 | | | $ | 805,025 | | | $ | 2,512,157 | | | $ | 793,652 | | | $ | (15,824) | | | $ | 799,865 | | | $ | 3,295,145 | | | $ | 4,095,010 | | | $ | (653,209) | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
(1)代表按揭债务，扣除总额为$的未摊销债务发行成本5,189.
(2)不包括房地产无形资产的价值。联邦所得税的总成本约为1美元。7,540,917.
(3)建筑物折旧及改善工程计提的期间最长为40几年，在设备上达到七年了.
(4)这些二房地产是我们$的抵押品54,300抵押票据。
(5)这些19物业(利道14660号除外)是我们$325,000有担保循环信贷安排和#美元100,000根据我们修订和重述的信贷安排提供的定期贷款，我们于2024年1月签订。
目录表
写字楼物业收入信托
附表III
房地产和累计折旧(续)
2023年12月31日
(千美元)
房地产的账面价值和累计折旧分析如下：
| | | | | | | | | | | |
| | 房地产物业 | | 累计折旧 |
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| | | |
| | | |
| 2020年12月31日余额 | $ | 3,522,143 | | | $ | 451,914 | |
| 加法 | 584,805 | | | 92,266 | |
| 资产减值损失 | (58,696) | | | — | |
| 处置 | (72,137) | | | (8,675) | |
成本基础调整(1) | (37,239) | | | (37,239) | |
| 持有待售物业的资产重新分类 | (27,790) | | | (2,354) | |
| 2021年12月31日的余额 | 3,911,086 | | | 495,912 | |
| 加法 | 222,951 | | | 96,966 | |
| 资产减值损失 | (17,303) | | | — | |
| 处置 | (173,841) | | | (26,997) | |
成本基础调整(1) | (4,235) | | | (4,235) | |
| 持有待售物业的资产重新分类 | (2,584) | | | (188) | |
| 2022年12月31日的余额 | 3,936,074 | | | 561,458 | |
| 加法 | 221,246 | | | 107,460 | |
| 资产减值损失 | (11,299) | | | — | |
| 处置 | (51,011) | | | (15,709) | |
| | | |
| 持有待售物业的资产重新分类 | (29,331) | | | (3,030) | |
| 2023年12月31日的余额 | $ | 4,065,679 | | | $ | 650,179 | |
(1)公允价值指根据公认会计原则对某些物业按公允价值减去出售成本而重新分类为资产的累计折旧与建筑之间的重新分类。
签名
根据1934年《证券交易法》第13节和第15(D)节的要求，注册人已正式安排由正式授权的以下签署人代表其签署本报告。
| | | | | | | | | | | |
| | 写字楼物业收入信托 | |
| | 发信人： | /S/雅尔·达菲 | |
| | 雅艾尔·达菲 总裁和首席运营官 | |
| | | |
| | 日期：2024年2月15日 | |
根据1934年《证券交易法》的要求，本报告已由以下人员以登记人的身份在指定日期签署。
| | | | | | | | |
| | |
| 签名 | 标题 | 日期 |
| | |
| /S/雅尔·达菲 | 总裁和首席运营官 | 2024年2月15日 |
| 雅艾尔·达菲 |
| | |
| /S/布莱恩·E·唐利 | 首席财务官兼财务主管(首席财务官和首席会计官) | 2024年2月15日 |
| 布莱恩·E·唐利 |
| | |
| /S/詹妮弗·B·克拉克 | 管理受托人 | 2024年2月15日 |
| 詹妮弗·B·克拉克 |
| | |
| /S/亚当·D·波特诺伊 | 管理受托人 | 2024年2月15日 |
| 亚当·D·波特诺 |
| | |
| /S/唐娜·D·弗雷彻 | 独立受托人 | 2024年2月15日 |
| 唐娜·D·弗莱切 |
| | |
| /S/芭芭拉·D·吉尔摩 | 独立受托人 | 2024年2月15日 |
| 芭芭拉·D·吉尔摩 |
| | |
| /S/约翰·L·哈林顿 | 独立受托人 | 2024年2月15日 |
| 约翰·L·哈林顿 |
| | |
| /S/威廉·A·拉姆金 | 独立受托人 | 2024年2月15日 |
| 威廉·A·拉姆金 |
| | |
| /发稿S/埃琳娜·普托多洛娃 | 独立受托人 | 2024年2月15日 |
| 埃琳娜·普托多洛娃 |
| | |
| /S/杰弗里·P·萨默斯 | 独立受托人 | 2024年2月15日 |
| 杰弗里·P·萨默斯 |
| | |
| /S/马克·A·塔利 | 独立受托人 | 2024年2月15日 |
| 马克·A·塔利 |